1、城市新区房地产及配套工程建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月110可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录序1第一部分XX城市发展潜力分析4第一章宏观政策环境调研4第一节、规划政策4第二节、土地政策5第三节、金融政策6第四节、房地产政策等7第二章 XX城市2、环境调研9第一节、城市基础信息9一、历史沿革9二、城市区位及地位9三、城市性质11四、城市功能定位11五、城市规模11六、城市人口12第二节、城市经济环境13第三节、城市总体规划15第四节、XX城市发展动力及发展潜力分析17一、发展动力分析171、XX市近年经济发展情况172、XX市工业发展情况183、XX市经济发展支撑能力分析19二、发展潜力分析24第二部分房地产市场机会分析与判断25第一章 XX房地产市场环境分析25第一节、市场运行环境分析25一、近5年XX市房地产完成投资完成情况分析25二、近5年XX市房地产施工量定量分析26三、近5年XX市房地产竣工量定量分析26四、近5年XX市房地产3、销售面积定量分析27五、近5年XX市房地产销售额定量分析28六、近5年XX市房地产空置情况定量分析29第二节、市场供给环境分析30一、市场供给数量及各项目概况30二、供给分布34三、供给规模36四、供给物业类型及面积比例38五、供给产品户数39六、供给价格变化40七、销售周期40七、市场供给环境分析小结42第三节、市场需求环境分析43一、历史年消化量分析43二、消费者主要来源分析48三、主流需求物业类型48四、需求价格水平50五、其它需求特征50第二章、XX土地市场研究51第一节、XX土地市场概况51第二节、XX市近年内土地出让情况51一、05-06年城区土地出让分析51二、河东新区土地利用情4、况分析541、土地规划利用分析542、东城新区土地现状占用情况分析55三、XX市07-08年土地潜在供应量情况调研58第三章、XX房地产市场发展趋势分析60第三部分三意向地块优选比较分析62第一章三意向地块比较分析62第一节、三地块所在区域地域属性比较63第二节、三地块所在区域房地产市场发展情况比较63第三节、三地块所在区域典型项目比较64第四节、三地块概况比较65一、三地块现状概述65二、三地块概况比较67第五节、三意向地块可能的开发预判分析69第六节、三意向地块开发静态经济效益比较分析71第二章 市场机会及三意向地块分析结论74第一节、三意向地块分析结论74序根据贵公司前期提出的相关工作要5、求，本次市场研究的目的是要解决是否进入XX进行房地产项目投资、进入XX房地产哪个细分市场、在XX哪个区域进行项目选址等问题。为此，本次市场调研的重点就是针对XX房地产市场整体机会、XX房地产市场版块分布及土地市场的针对性研究。根据我们对当前房地产宏观形势的掌握与XX房地产市场的初步了解，XX房地产市场开发机会主要集中于普通住宅市场。因此，此次市场调研将紧紧围绕着前期的要求和初步判断展开，主要分析内容如下：第一部分XX城市发展潜力分析第一章宏观政策环境调研第一节、规划政策XX地方近期的规划政策指导思想：加快XX新区和新市工业园区建设，大力改善城市环境和对外交通，全面提升城市形象，初步建成中等城市6、雏形。 城市近期将主要依托射洪坝新的城市行政中心和居住建设。逐步拓展XX的居住功能、文化娱乐功能和行政办公职能。随着沱二桥的建成使用，将极大的推动旧城区中心组团向河东的扩展，河东新区的发展将成为XX城市化进程跨越式发展的里程碑。 逐步成型的十里坝工业园区将成为XX市实现由农业大县向工业强市战略转化的基石和中坚力量，其成型将促使城市产业结构的进一步优化和完善。另一方面，大力的招商引资所带来的城市经济发展和居民收入提高也将加快XX城市化进程的步伐。 城市近期将重点建设四大片区： XX片区：射洪坝组团主要是行政、文化单位搬迁和居住及商贸配套区； 中部主城区：旧城组团主要是城市商贸中心和居住发展区，基7、本保持现有格局及形态； 新市工业区：主要是工业搬迁和新发展工业园区； 石桥片区：北部城市出入口，近期以改善交通及居住条件为主第二节、土地政策近期国家出台的主要土地政策：关于当前进一步从严土地管理的紧急通知国务院关于加强土地调控有关问题的通知关于印发招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知关于发布实施限制用地项目目录和禁止用地项目目录（2006年本）的通知 政府对房地产市场的宏观调控，已逐步开始从根源土地入手，对其进行强势调控。如从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准将有较大提高，并准备开始征收土地增值税。 政府把城8、市扩张所需的新增土地、旧城改造置换出的土地均纳入政府管理之列，委托土地行政主管部门统一管理征用土地行为，使国有土地牢牢掌握在政府手中，通过“阳光土地政策”将土地级差、土地增值及土地的隐性收入等都主要用于城市建设和“三农”扶持中，实现土地收益的最大化及分配利用的合理化。XX地方近期的土地政策一方面，通过用土地价值来补贴投资商进行基础设施建设费用的政策来加速城区改造和新区建设。另一方面，迅速扩大土地年供给量以满足市民日益提高的居住要求，满足城市发展的需要。 根据XX市土地利用总体规划，2004至2010年XX城市建设用地的上限为19.5K； 新的城市发展用地选址主要集中在新市工业园区和沱江以东的射9、洪坝组团，其中新市片区主要集中了大量的城市工业，而河东新城则依靠沱江二、三桥和防洪堤坝的建设为近期发展行政办公用地和住宅用地提供了佳良的滨江土地资源；XX市城市近期用地发展时空表单位：ha分布时序主城片区XX片区新市工业园区石桥片区201079557447010520201332814470110第三节、金融政策近期国家出台的主要金融政策有：关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知央行多次提高存贷款利息 央行三次提高存款准备金率关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 在2006年之前，房地产还主要是一个纯粹的经济命题。始于两年前的新一轮的金融宏观调控，政府把房地产市场列10、为重点对象，采用了收紧银行贷款、提高存款准备金率、加息等一系列紧缩性措施。2006年，央行仍密集运用货币政策进行调控，两次加息，三提存款准备金率。 存款准备金利率上调的主要目的是为了防止货币信贷总量过快增长，为国民经济持续健康发展提供稳定的货币、金融环境。加大对贷款资信和贷款数额的调查，防止出现信贷过快造成的金融秩序紊乱。 在今后比较长的时间里，银行的信贷资金仍然会是我国房地产企业的主要的资金来源，房地产企业的资金来源简单的讲应该是两个方面，一个是间接融资，就是来源于银行的信贷资金，一个是直接融资，包括了通过股票的融资，债券、信托的融资。第四节、房地产政策等关于调整住房供应结构稳定住房价格的意11、见“国六条”和“15条细则”等 以上政策值得重点关注的是国务院的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（“国六条”）和地方法规成都市新建商品房销售明码标价管理暂行规定，后者已于二六年十月一日开始实行，要求经营者应当在商品房销售场所公示新建商品房的销售价格及收费相关情况。 从XX市政府对于地方房地产市场调控的政策层面上来看，加强了对房地产开发项目高容积率、低建筑密度的引导。提高了新建居住小区在环境影响因素中的重要性。鉴示：【房地产宏观调控力度加强】从上述四个方面可以看出,目前中央政府进行宏观调控的重心放在了房地产结构调整、金融调控以及土地监管上。一方面是围绕着国六条而诞生的各地相关细则,另一方面12、是在政府打击限制炒房、控制房价、改善住房条件、调整住房结构下不断调整出台的银行、税收、土地政策以及对当地土地被征用的赔偿问题。【对XX新区的政策支持力度明显】从XX的地方政策环境来看，政府大力发展XX新区的意图非常明显，但因财政上的制约，不得不借助外力来进行新区的基础设施建设，这就使得相关职能单位在招商引资和开发条件等方面给予了开发单位大量的优惠政策。【地方政策对区域发展影响大】在全国一二线城市陆续出台针对房价、地价、户型等房地产细则法规的急风暴雨下，XX的房地产市场似乎依然风平浪静；加之政府为吸引外来资本介入城市基础设施建设而实施的许多如土地、税收、城市配套等优惠政策，对于外来开发商而言将是13、一大利好。【开发背景的显性空间较好】在目前相对较高的房价之下，土地成本和建设成本的减少就意味着开发利润的增大。从商业角度来看，投资XX房地产市场正是大好时机。【行业链的结合带来的利好】由道路、市政工程等基础建设所带来的开发商与政府好关系保持将为开发单位在后续环节中争取到更大的优惠条件和政策可变空间的前提。【客观的市场执行评估】但根据前期相关经验，我们认为也必须对政府承诺的优惠政策在现实执行过程中可能遇到的阻力做好充分的准备，以免由于政府的相关变动受到的不必要的损失。第二章 XX城市环境调研第一节、城市基础信息一、历史沿革 XX古为蜀国地，秦时属蜀郡。南朝宋（公元420-479年）称牛革卑县，隶14、益州蜀郡（郡治今成都）。西魏恭帝二年（公元555年）改牛革卑 县为阳安县，并置武康郡（郡，县治今简城镇），以阳安山得名。文帝仁寿三年（公元603年）置简州，以境内有赖简池得名（州治今简城镇绛溪北岸），辖阳安、平泉、金水（今金堂县淮口镇一带）三县。明太祖洪武六年（1373年）降简州为简县。明武宗正德八年（1513年），升简县为简州辖资阳县。清世宗雍正五年（1727年）资阳县复归资州。 中华民国二年（1913年）改州为县，摘取简州和阳安之首字，命名XX县，属川西道。民国二十四年（1935年），属四川省第二行政督察区（治资中）。1953年撤销川南区属四川省内江行政专员公署。1976年又将XX县所辖的15、洛带区9个公社划归成都市。1994年经国务院批准设立县级XX市，由地级内江市代管。1998年2月属资阳地区代管，2000年6月由地级资阳市代管。二、城市区位及地位 XX市位于四川盆地西部，龙泉山东麓，距省会成都仅55公里，素有“蜀都东来第一州”的美誉。XX毗邻国家级成都经济技术开发区，是最能接受成都向东向南扩展辐射的第一县（市），也是成都平原经济圈极富发展前景的县（市），境内辟有省级旅游经济技术开发区。 XX市域为丘陵地貌，地势平缓，气候温和，雨量充沛,属亚热带湿润气候,年平均气温17摄氏度，年降雨量900毫米左右,全市幅员2215平方公里,辖55个镇乡,总人口143万。 XX市毗邻成都，有都16、市后花园之美誉，境内号称天府明珠的三岔湖，北距成都5公里，湖岸线周长240公里，大小岛屿114个，1993年被列入世界名湖名库；被誉为人间瑶池的龙泉湖仅距成都38公里，湖岸线周长54公里，14座形态各异的群岛和湖尾长峡，使该湖自成幽绝风韵；丹景山风光旖旎，一山两湖农业生态旅游开发潜力巨大。工业生产历史悠久，拥有部、省级重点企业6个，已形成以机械、化工、橡胶轮胎、纺织为主的工业体系。两湖一山开发（三岔湖、龙泉湖、龙泉山）已被省人民政府列为四川第六大旅游精品线进行规划和打造。 XX区位优越，交通便捷，为川中、川北物资集散地，处于四川省的交通要道，成渝铁路、成渝高速公路、川鄂公路等国道穿境而过，火车17、站、互通式高速公路立交桥，布局合理；电能充足，地处四川供电网络腹心地带；自来水、天然气基础完善发达，通讯设施配套齐全，已形成全方位通讯网络。三、城市性质为资阳地区副中心，发展以旅游、商贸、高新技术产业为主导的中等城市。四、城市功能定位成都经济区经济强市、丘陵经济发展示范市、成渝经济带现代中等城市。五、城市规模目前，城市总人口约18.5万人，城市建成区15.6平方公里。XX城市规模规划发展一览表规划发展期规划年限（年）城市人口（万人）建成区面积（平方公里）当期200618.515.6近期20102525远期20203026.3六、城市人口XX近年城市人口实际变动情况年份（年）城市主城区人口（万人18、）市域总人口（万人）200012.5143.3200214.37143.23200517.51422006约18.5约142由以上数据我们可以看知，主城区每年新增人口数量约1万人左右，这说明随着城市总体建设的不断推进，经济的快速增长，城市周边区域逐渐融入城区，外来人口不断迁入，使得主城区人口逐年递增，稳定的人口增长将对住宅的需求形成自然增长态势，这将是XX房地产市场重要的一个需求群体。XX市城镇居民历年可支配收入情况统计年份（年）20022003200420052006可支配收入（元）62076979777183789215同比增长-12.4%11.3%7.8%10.0%鉴示：XX在地域上更趋19、向成都的现实在很大程度上削弱了资阳对XX的行政管辖作用，比如在城市资源的供给倾向，产业的配置等。XX城市的发展和定位实际上已经跳出了资阳地区的概念，其定位为成都经济区的意义就是XX城市发展的一个契机。经济城市的发展应该说还处在一个刚刚起步的阶段，其城市规模及城市人口的发展水平都将有一个很大的提升空间。XX市城镇居民人均可支配收入的年增长保持在10左右。第二节、城市经济环境经济发展战略按照“培育城郊经济，优化产业结构，建设中等城市”的基本思路，实现传统丘陵农业大市向现代城郊型经济强市跨越，加快经济结构调整，初步形成城郊农业、生态旅游、高新技术工业等为主的支柱产业。经济社会发展的目标生产总值20120、0年全市地区生产总值预计将达到185亿元， “十一五”年均增长14%以上。其中：一产业增加值35亿元，二产业增加值80亿元，三产业增加值70亿元。2010年人均生产总值预计达12670元。2020年地区生产总值达到525亿元，赶上或超过全国当年平均水平，“十一五”至“十三五”期间年均增长11%。固定资产投资2010年达到64亿元，“十一五”期间，五年累计总投资达215亿元，“十一五”年均增长25%，2020年达到160亿元，“十一五”至“十三五”年均增长20%。社会消费品零售总额2010年实现47亿元，年均增长17.5%。经济结构国内生产总值年均增长速度高于全省平均水平，经济结构战略性调整取得21、较大进展，实现产业结构优化升级。2010年达到全省当年水平。一、二、三产业的比例调整为22：38：40，一、二、三产业增加值的比重达到18.9：43.2：37.9，2020年力争达到10:48:42。地方财政一般预算收入2010年达到3.6亿元，“十一五”期间年均增长14%。XX市2006年GDP分项统计表指标国内生产总值（万）第一产业（万）第二产业（万）第三产业（万）房地产业（万）人均国内生产总值（元）数值930325252793420588256944265827413城市发展2010年城市化水平达到35%，XX市中等城市的框架基本形成：以简城为中心，石盘为副中心的城镇体系基本建成。生态环22、境全市森林覆盖率2010年达到35%，城镇垃圾和污水处理取得重大进展。社会发展人口自然增长率控制在5.5以内，广播电视覆盖率达到95%以上，2010年城镇居民和农民人均可支配收入赶上全省平均水平。 全市产业重点及发展方向旅游业以“一山两湖”开发为契机，积极融入以成都市为中心的四川旅游经济圈，发展城郊型旅游业，突出自然山水旅游和生态农业旅游的特色。力争510年时间，使旅游业基本成为全市经济的支柱产业。工业以扶优扶强和培育新兴产业为重点，大力发展城郊型配套工业，培育和发展以高新技术为特色的工业园区，着力壮大医药、机械、饲料、轻化工等五大支柱产业。农业以高产，优质，高效为目标，大力发展城郊型农业，实23、现农业及农村经济的调整，改善农业生产布局，提高农业生产效益，基本实现传统农业向现代农业转变、农业大市向农业强市转变。城市建设建设中等城市，提高城市化水平，把XX市建设成为现代化山水园林城市，2010年前加紧构建“三环三纵四桥”的道路布局；配套完善市政公益设施；建设“五十年一遇”的城市防洪设堤；城市气化率达到90%；用水普及率100%；电话普及率25%以上；城市污水处理率50%以上；城市垃圾处理率90%；城市绿化率25%。鉴示：第二产业成为XX市城市发展的核心动力，占总量的45左右。2006年XX的主要经济指标，在全省丘陵地区居西部百强县第63位。房地产产业占第三产业比重达到10.34，较05年24、所占比重有较大提升。第三节、城市总体规划城市发展空间布局结构XX市城市总体布局：沿沱江呈组团式结构布局，形成四个功能组团：中部主城区，北部石桥片区，XX片区，南部新市片区。具体为：1、城中心相对集中，各组团结合地形适度分散的组团式结构形态。2、旧城组团用地性质保持不变，以商贸、居住为主。3、西峰岭组团的发展为全市的科研及高新技术工业园区。4、范家沟紧靠旧城和葫芦坝风景休闲绿地，规划为生活居住用地。5、葫芦坝组团位于绛溪河以北，是城市主要风景休闲区。6、射洪坝组团规划为新的城市行政、文化中心，带动XX片区的发展。7、北部石桥片区保持原规划所确定的规划性质，为生活居住及仓储用地。8、扩大射洪坝组团25、用地面积，向东边山体开辟道路，增加一个街坊。9、东溪镇、解放坝的规划性质与原规划保持一致。10、南部新市片区保持原规划所确定的规划性质，是城市主要的工业园区，并配置适当的生活居住用地。XX市近期总体规划图 城市发展目标行政、文化中心的搬迁和建设初具规模，工业园区发挥效益，公共服务设施和市政基础设施得以配套和发展更新，城市环境形象得以全面改善提升，初步建成中等城市雏形，城市综合竞争力显著增强。鉴示：XX城市规划突出了分区的功能规划，这将对我们进行区域的功能与开发结构相匹配的市场分析带来利好。从规划的明确程度来看，旧城区、XX地区和新市片区是三个核心区域，其分别对应的商贸居住、城市行政中心和城市工26、业园区的功能可以说基本满足了XX在近期发展的几个主要突出城市建设和发展方面。从这一点上讲，旧城区的改造和土地整合利用、XX地区城市基础设施和新区房地产开发以及新市片区工业地块的运作和工业园区配套建设应该是几个重点思考方向。第四节、XX城市发展动力及发展潜力分析一、发展动力分析1、XX市近年经济发展情况XX市历年GDP增长情况表年份20022003200420052006GDP(万元)525836613606754791777857930325增速（%）10.312.413.814.218.6第一产业增加值（万元）163267177121224378243130252793增速（%）5.45.027、5.24.64.0占GDP比重31.0 28.9 29.7 31.3 27.2 第二产业增加值（万元）145626200243271223308099420588增速（%）16.119.823.027.633.4占GDP比重27.7 32.6 35.9 39.6 45.2 第三产业增加值（万元）216943236242259190226628256944增速（%）10.310.812.08.313.7占GDP比重41.3 38.5 34.3 29.1 27.6 数据来源：XX市历年统计公报、2006年统计快报 XX市近年的经济发展速度，GDP增速逐年加快。2006年统计快报显示，GDP达到9328、0325万元，增速为18.6。 一产业增加值增速总体放缓，第二产业增加值增速迅猛，2006年超过30，第三产业增加值增速除在2005年减速到8.3外，其余年份都保持了10以上的增长率。 从全市的产业结构来看，第一产业比重增加值稳中有降，第二产业增加值比重节节攀升，第三产业产值逐年下降。 总体来看，XX市的产业结构偏重于第二产业（如四川省XX汽车配件有限公司、四川盛捷工贸有限公司等），XX市的经济发展的重要支撑点在第二产业。 可以看出，XX近年来工业化发展步伐加快，与之相伴的城市化进程也在积极推动。工业化和城市化的加快发展，对于房地产业而言，将带来一大批较为稳定的中高收入购房客群。2、XX市工业29、发展情况2006年XX市工业发展情况表现价总量（万元）占GDP比重增速（）国内生产总值930325100.018.6第二产业42058845.233.4 工业增加值38142941.035.5 规模以上工业企业增加值34034336.640.9建筑业增加值391594.216.4数据来源：2006年统计快报结合上面的资料，我们可以看出： 第二产业在XX市经济发展中的地位是首屈一指。从第二产业内部比重来看，与建筑业相比，无论是从绝对值还是从增速来看，工业的都具有压倒性优势。其中，规模以上工业企业表现尤为突出。因此，工业是XX市经济发展的重要支撑点，规模以上工业对于全市的经济贡献更是至关重要。 鉴30、于工业的特殊地位，XX市提出在“十一五”时期要坚定不移地实施“工业兴市、工业强市”战略。力争到2010年规模以上企业达135户，培育出年销售收入50亿元的集团企业1户，20亿元的企业1户，培育1-2户企业成为上市公司，争创2-3个著名商标或驰名商标。 XX市近年来将依托园区和重点乡镇实行集团式突破，集群式发展。千方百计做大工业经济总量，不断提高工业经济质量，实现工业由传统轻工业为主向现代工业、新型工业、农产品加工业齐头并进，轻重工业协调发展转变，逐步形成以工业为主体和支柱的区域经济结构。着力培育壮大医药、机械制造、食品、橡胶制品、纺织等五大支柱产业。到2010年，工业增加值目标为70亿元。XX31、市支柱产业代表企业名录医药工业机械工业食品工业橡胶制品纺织工业奇力同心公司空分集团澳仕达川橡集团玉兰纺织公司新元制药公司联众公司若男食品明剑公司精华集团港通公司建元油脂港通公司宏达食品 空间发展支撑上，重点抓好XX市工业园区、贾家工业集中区和石桥粮油加工贸易区建设，优化配套服务，吸引大批企业入园发展。抓好简城、新市、贾家、东溪、草池、平泉、养马、石桥、石盘、云龙等十个初具规模民营经济示范乡镇的工业发展。力争2010年园区经济占市域工业经济的比重达70%以上。3、XX市经济发展支撑能力分析 近年来，XX市经济持续快速发展的产业支撑在于第二产业，尤其是工业的迅猛发展； 工业发展的动力在于五大支柱产32、业的蓬勃发展，尤其是如四川空分设备（集团）有限责任公司、四川川橡集团有限公司等规模以上工业企业强大推动与贡献； 工业的发展必然带动城市经济整体快步迈向工业化高级阶段，同时推进城市化进程； 工业化和城市化的交互作用下，城市基础设施提档换级，城市面貌为之一新，城市投资硬环境得到优化； 从经济发展的空间支撑来看，更新改造中的主城区，构建中的工业园区，建设中的东城新区，在较长时期内都将持续拉动XX市经济的发展。因此，这三个区域也是XX市房地产产业发展的空间支撑点。 综合来看，无论是从产业还是从空间看XX市经济的支撑点，最终都要依托国民经济的基本单元企业，特别是以规模以上大型工业企业。附1、XX市近期重33、点基础设施建设情况XX市近期重点项目一览表序号项目名称2007年1月项目进度1内南环线建设人行道彩化完成，开始进入护坡建设2白塔小区拆迁改造继续实施C、D区开发，累计开发3.7万余3阳晨新世界开发部分房屋已建至六层，完成开发面积约7万4天成路、车站路建设进行人行道垫层施工5沱三桥建设完成第六孔桥梁安装6东城新区南北干道工程加快与投资商洽谈南北干道A段建设协议7夜月小区加快完成房屋拆迁准备工作。继续推进种子公司改制工作8阳峰嘉苑开发基础部分完成，房屋建至3层9金绛小区开发启动防洪堤建设，继续进行房屋拆迁工作和方案设计10利民三桥建设进行桩基施工可见，XX市已开始全面启动新城建设和旧城改造的一系列34、工作，其中包括阳晨新世界、阳峰嘉苑、金绛小区等房地产项目已进入实质性的进展阶段，白塔小区、夜月小区也在积极加快拆迁改造的相关事宜。可以说，伴随着内南环线、南北干道、沱三桥等重点工程的实施，XX市的发展速度将得以提升。附2、XX市经济建设区情况XX市的重要经济支柱区包括旅游经济技术开发区、XX新市工业园区、四川（石桥）粮油加工贸易区、贾家工业集中区四大经济集中区，其概况如下：【四川省XX旅游经济技术开发区】位于XX市石盘镇，从事旅游、观光农业和工业经济开发。规划旅游区5.6平方公里，工业区5.4平方公里，已征地3156亩。现入驻园区的有四川拓普生物农业发展有限公司、四川澳士达牧业公司、金龙山庄等35、国内外企业58家，占地1623亩。园区紧靠成渝高速公路石盘出口，交通方便。【四川（石桥）粮油加工贸易区】位于XX市以北3公里，距成都48公里，是集粮油加工、贸易、仓储和原料生产的专业性经济园区。加工贸易区依托成渝铁路、321国道、成渝高速公路的交通优势，以321国道为主线，沿321国道石桥往贾家方向规划布局，建设规划占地1500亩。加工贸易区现有粮油加工骨干企业10户，年生产能力25万吨，年产值3亿元。【贾家工业集中区】位于XX市贾家镇，毗邻成渝高速公路，距成都市区44公里，“两湖”路和321国道贯穿集中区。园区规划占地3平方公里。区内用地条件优越、交通优势突出、农副产品资源丰富。现拥有各类企36、业70余户，其中：若男食品、东方洁具、三和标件、嘉信电器、云聚镙帽、兴茂膨润土等企业2005年产值3亿元。【新市工业园区】 XX市工业园位于XX市城南十里坝，地处成渝高速公路和沱江之间，成渝铁路、321国道穿园而过，距成都55公里，距双流国际机场50分钟车程，交通十分便捷。规划面积6.2平方公里，现占地面积2.4平方公里。 园区自2003年启动建设，名为XX市十里坝工业集中区。去年8月以来，按照“工业强省、工业强市”的要求，XX市委、市政府把园区建设作为一号工程来抓，园区建设得到了快速推进，园区也正式命名为XX市十里坝工业园区，并成立了园区建设管理委员会，负责园区建设、招商引资及服务企业工作。37、 截止2005年底，园区已经打通了从城区到园区的快速通道，投入3000余万元完成了园区长2650米、宽30米的工业主干道和长560米、宽22米的工业次干道建设，拆迁农户5.4万平方米，完善了水、电、气、讯等基础设施，形成工业净用地1500亩。入驻园区企业已有57户，产值达到10.96亿元，亿元企业有玉兰纺织、明剑服装、港通公司等5户。其中规模以上企业10.76亿元，占全市规模工业的18.9%。 园区产业布局园区规划面积6.2平方公里，分为“四区两园”，即食品工业区、制造工业区、药业药械区、纺织工业区和中小企业创业园、科技孵化园。同时，还规划了配套服务区和居民小区，以及污水处理厂和110KV变电38、站。力争把园区建设成为“工业园区、城市新区”。十里坝工业园区总规图【园区发展重点】 机械制造业充分利用四川空分集团已成为我国空分设备制造行业的龙头企业，具有强大竞争力的优势，抓住“十一五”期间资阳市打造中国“西部车城”、发展“百亿汽车产业”的机遇，依托现有8户汽车配套企业，大力发展机械制造业，使之成为XX市工业园区的强大支柱产业。重点扶持空分集团目前已入驻工业园区的通用机械项目，加快推进二期技改项目，提高空分设备市场占有率，打造驰名品牌，增强核心竞争力。2010年，园区机械制造业工业产值达到40亿元。 农产品加工业利用五友绿色肉业公司租赁国家产业化龙头企业四川格瑞公司场地形成50万头生猪的屠宰39、能力，打造五友绿色放心猪肉品牌；充分利用我市红薯、马铃薯等薯类资源优势，形成家乡薯业、裕丰薯业等薯类制品深加工企业产业集群；培育壮大兄弟饲料厂等一批饲料加工企业。到2010年，全市农产品加工业产值达到17亿元。 药业药械业加大发展医用中心供氧、多功能医用床、病房ICN室外成套设备等产品，大力发展川红花、木瓜等中成药保健品，重点抓好新元制药有限公司青霉素生产项目、港通集团药用真空灭菌设备生产项目、正田科邦保健药品和中成药生产项目。到2010年，园区药业药械业产值达19亿元。 纺织服装业以棉纺纺纱、服装扩能为重点，加大承接东部、成渝等地的产业转移和招商引资力度，引进一大批纺织生产企业，延伸产业链条40、，开发和生产天然彩色棉等新品种，重点支持玉兰公司6万纱绽技改扩能，重点发展牛仔服、休闲服等服装产品，提升产品档次，提高产品科技含量和附加值。到2010年，园区纺织服装企业产值达23亿元。由以上数据我们可以看出，由工业园区逐渐成熟所带来的有较强购房意愿和购房能力的潜在消费人群将对XX市房地产市场产生较大的需求影响。根据招商局及相关单位提供的入驻单位基本数据，预计2007年新市工业园区的住宅需求量有望达到5万平米。二、发展潜力分析1、城市区位：近成都经济圈的潜力XX地处的近成都的特殊区位带来的意识形态是成都经济圈的重要组成部分是深受成都经济发展影响和带动的敏感区域是和成都有相近消费观念和市场基础的41、辐射地区（如房地产市场中对高层电梯住宅的高接受度）。因此，其发展潜力首先应是由于受特大中心城市辐射和带动作用明显，在经济一体化和发展同步化上潜力明显；2、交通能力：链接成都与川南区域的潜力成渝铁路、成渝高速公路、川鄂公路等国道穿境而过，布局合理的火车站、互通式高速公路立交桥都给XX带来便利交通的条件下，也给了XX一个非常好的竞争机会交通成本便宜，这也是XX能吸引众多物流产品量的企业入住的原因之一 。其第二个发展潜力因素是极具竞争性的交通成本和便利的交通条件（对于房地产行业中的居家成本以及扩大吸纳力范围都是极为有利的）。3、城市扩张：将带动城市化进程速度的加快城市建设的扩张和城市人口的迅猛增长将42、为当前城市建设还处于初期阶段的XX带来契机，也是塑造成都经济区经济强市的绝佳机会。对老城中心商贸区、河东城市行政新区以及新市工业园区的前瞻性规划和具有强执行力的建设实施，已经展现出了XX在社会经济持续性发展和城市建设大跨步前进的实力，从这一点来讲，XX城市发展的第三个潜力是城市建设快速发展带来的城市形象、城市综合实力、城市发展层级、城市人口吸纳力、城市消费需求等的极大提升空间。因此，从XX城市的脉络来看：城市基础条件好，后势发展空间较大，具有投资的空间。第二部分房地产市场机会分析与判断第一章 XX房地产市场环境分析第一节、市场运行环境分析一、近5年XX市房地产完成投资完成情况分析近5年XX市房43、地产完成投资完成情况统计年份200120022003200420052006完成投资总额(万元)1714653785999161974738519环比增长率(%)281.39 31.54 6.54 6.40 295.19 从XX市近年房地产业完成投资总额走势我们可以看到： 投资总额总体保持持续平稳增长态势，尤其是2006年投资出现陡增，说明区域市场好转，投资者普遍看好XX市的房地产市场。 近年的投资环比增长率较高，说明投资增量突出。尤其是2006年XX市新城区建设的全面启动，使得旧城改造与新城建设都得到了快速推进，引入了大量的房地产投资。二、近5年XX市房地产施工量定量分析近5年XX市房地产施44、工量统计年份20022003200420052006施工面积(平方米)283378255300250084208582442244环比增长率(%)-9.91 -2.04 -16.60 112.02 在房地产开发投资总额不断增加的同时，XX市房地产施工面积却在2003年至2005呈小幅度下降， 06年呈现快速反弹的迹象。这说明03-0年的市场因一些非正常因素的影响，开发面积、开发商开发热情均受到了一定程度的影响，而未来的市场竞争态势正在显现。 三、近5年XX市房地产竣工量定量分析近5年XX市房地产竣工量统计年份200120022003200420052006竣工面积(平方米)298571045545、61970001174969991973642环比增长率(%)250.19 88.42 -40.36 -14.96 -26.30 XX市近年来房地产竣工量经历了波谷波峰波谷的变迁过程，这与2003-2005的施工面积的变化趋势相对应，在2006年达到最低值，但可以预见，2007年的竣工面积将创下历史最高值。四、近5年XX市房地产销售面积定量分析近5年XX市房地产销售面积统计年份200120022003200420052006销售面积(平方米)1789445538164200121477144019265496环比增长率(%)154.49 260.58 -26.02 18.56 84.35 受供46、应的直接影响，XX市房地产市场消化在2004、2005年出现小幅的下挫，但06年随着市场局势的迅速好转，销售面积出现了质的飞跃。 受大成都经济圈的辐射影响，XX房地产市场也开始呈现加速发展的态势。因此从总体表现来看，需求将保持持续增长的态势。五、近5年XX市房地产销售额定量分析近5年XX市房地产销售额统计年份20022003200420052006销售额(万元)23941153886301229023491环比增长率(%)381.95 -25.20 42.41 91.14 近5年XX市房地产均价统计年份20022003200420052006销售均价(元/平方米)525.71 702.68 747、10.42 853.36 884.80 与销售面积的变化趋势相同，XX市房地产销售额也是在2004年有下挫表现外，其余年份均呈增长态势。 从单价走势上看， XX城区房价水平呈逐年上升的趋势。 从现阶段XX市场房价实际水平看，已经处于同等城市的中高值，市场开发机会相对较佳。六、近5年XX市房地产空置情况定量分析近5年XX市房地产空置情况统计年份20022003200420052006空置面积(平方米)3025773300693262758311562环比增长率(%)142.26 -5.42 -60.21 -58.08 XX市房屋空置面积在2003年出现波峰值后，连续三年成大幅下降的趋势，这从一个48、侧面说明了近年内房地产市场处于不断释放的过程中，市场介入机会较佳。第二节、市场供给环境分析一、市场供给数量及各项目概况通过前期多轮的信息采集，XX近期在售和即将销售的十个楼盘的具体情况如下：XX近期在售及拟售项目基础信息罄和家园开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度XX红塔房地产开发有限公司XX市滨江路南段开发商自己销售18F高层06年7、8月预计08年7月在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户13.656.236.84328%47650-60散户以个体经营者为主，团购为人民医院员工。主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注100、149、20、130套二、套三658%2-7楼：1500，8-18楼：18007楼以下由人民医院团购。凌江虹塬开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度XX红塔房地产开发有限公司绛溪河人民公园旁开发商自己销售34F高层未开盘待定还在拆迁总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户114.95.828426待定被占了房的居民，生意人等主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注46、94、121、133套一、套二、套三未开盘未开盘1860三楼起价，层差303-20层是还房， 21层以上才对外出售。现在还是咨询阶段。凌江帝景开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交50、房时间工程进度XX红塔房地产开发有限公司沱三桥桥头开发商自己销售32F高层2006年6月2009年9月打地基总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户约93.29630182待定被占了房的居民，生意人等主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注122、132、136、142套三7已售90%1980三楼起价，层差30有一部分是还房。南苑小区开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度贵州安顺开莱房地产开发有限公司简城镇白塔小区开发商自己销售7F多层06年12月初2007-12-31在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户2.730.51、6553.5932%60约30还房10%，其他买房的基本都是本地人主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注90、116套二、套三2已售90%1130-12680606年12月初开始定房。开发商隶属XX市粮食局，因在贵州开发项目，故在XX沿用贵州的名号。香港城开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度重庆九城XX政府街（原市委旧址）开发商自己销售34F高层07-2-10（商业），07年3月后（住宅）待定在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户3813(住宅8万，商业5万)4.235%1000多待定成功生意人等主力面积（）主力户型销售周期（月）52、销售情况销售价格（元/）备注80、90、130套二、套三未开盘未开盘中心商业3万，外围商业2万，住宅均价2100，层差3007年2月10号推出商业，住宅在商业之后推出。现正接受商业咨询，诚意金3万。77号楼均为小户型，66号楼大部分是大户型，88、99号楼大小户型均有。华西美庐开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度四川华升房地产有限责任公司四川联众石化机械设备有限责任公司内开发商自己销售6F多层春节待定在贴外立面，做绿化总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户13.351.61.7930%132（地上）以华西厂职工为主主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销53、售价格（元/）备注86、107、127、128套二、套三未开盘未开盘待定不分期塞维利亚小镇开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度四川天成置业XX市白塔路开发商自己销售6+1F多层2007-1-27待定在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户242.71.737%350待定政府官员、生意人等主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注80-130套三1已售60套1900共14栋。建筑风格：欧式蓝水湾开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度四川省银谷房地产开发有限公司XX市建设中路绛溪河旁成都精业达房产咨询16F高层6+1多层2月54、初（目前未开盘）待定在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户223.62.3942%236165本地客户占多数主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注100-130套三未开盘未开盘多层：1500电梯：1600六栋多层、一；现代简约的建筑风格栋电梯阳晨新世界开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度XX阳晨房产XX阳晨房产 XX市建设中路152号（原川拖厂）全兴广告策划公司6F多层2006年9月（1期1批次），2007-1-28（1期2批次）2008-1-31在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户16030（其中：住宅255、5万，商业5万）1.731%1期1批次460户，1期2批次224户一期1800个，二期400个部分空分、空压、川拖、成勘院职工和外来购房者主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注80-90套二21期2批次已售180套住宅：1期1批次1100，1期2批次1250。纯商铺3000，底商1000-5000分3期开发。由于规划发生了改动，故现在1、2期全是多层。目前销售的是1期2批次，其总建面为2.2万。1期1批次总建面为4.5万。06-7-28开工，07-4-28竣工。京龙阳峰嘉苑开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度XX市芸辉房地产开发有限公司XX市简城镇建设56、西路开发商自己销售6F多层、15F、18F电梯2007-1-12008-1-31在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户325.8（多层1.8万，高层4万）3.0830%452（地上）空分厂职工、城区老居民及部分外来购房者主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注多层： 77、122 中高层： 86、100、114、128套二、套三130% （内部消化的）多层均价1350（区间1328-1428），高层1580目前多层销售情况良好，电梯（临街）销售困难对以上信息进行汇总，我们可以得出： 分布区域在售及拟售项目主要是沿河分布或临近主要干道。其中高层物业大部57、分分布在沱江、绛溪河沿岸和城中心地区。这与上述地区的土地稀缺和景观资源较好有较大关系。 项目规模大部分项目规模都集中在13-40亩，占总楼盘数量的绝大部分，（占地面积跨度从2.73亩到160亩）。 供给物业类型供给楼盘中电梯已经占据了较大的比例，说明电梯物业在近期已经得到较快的发展，但从消费者的实际选择来看，多层物业所受到的追捧程度明显高于电梯，说明XX市场要发展到电梯住宅的无障碍开发与销售还需要一定时间的培养。二、供给分布以下是XX近期楼盘分布图：XX近期楼盘分布图XX城区项目方位分布统计表方位项目个数所占比例城西440%城南330%城东00城北00城中330%从上图我们可知: XX的楼盘基58、本集中在城西城南和城中,城西所占的比例最大,占总量的40；由于川拖川压川空等大型厂矿都位于城西,因此居民就近消费的现象较为明显; XX市工业园位于城南十里坝,潜在的置业人群和强烈的购房意愿不可忽视。我们认为,随着城南居住环境的改善和潜在购房群体置业需求的不断累积，该区域项目的销售前景将更加光明; 虽然城中配套完善,但由于旧城改造时间较为漫长，加之城中可供土地的日益稀少，城市发展重心的转移等原因，新建项目数量屈指可数。 新的城市总体规划把城东划为行政教育文化中心，政府将搬迁到河东新区，在未来的几年，城东住宅的供给量将会大幅上升，但真正要形成较为浓厚的开发与居住氛围尚需要一定的时间培育。三、供给规59、模供给规模统计表所在方位楼盘名称总占地（亩）总建面(万)城西蓝水湾223.5阳晨新世界160（整个项目）30（整个项目）京龙阳峰嘉苑325.8华西美庐13.351.6城南磬和家园13.656.23塞维利亚小镇322.7南苑小区2.730.66城中香港城3813凌江帝景约83.29凌江虹塬约134.9项目规模统计 项目建面规模区间统计 从以上数据可知： 占地13-38亩的项目占据城区所有项目的70%，总建面为3.29-13万平米的项目在整个城区项目中同样占了70%。由此可见，由于现状供给结构的限制，主流消费者的选择仅能限于中小规模中小品质的项目，但随着供给结构的改善，主流消费群体有望成为被未来的60、品质型中大项目所吸引。 占地160亩，总建面为30万平米的高品质楼盘在XX市只占总供给项目个数的10%，这一现状说明现阶段规模开发项目对追求高品质生活的中高端客群的满足度还较为有限，品质型项目存在较大的市场机会。 大量国内外企业入驻城南十里坝工业园区意味着，在该区域，潜在的中高端客户群将极有可能推动该片区消化量的提升。四、供给物业类型及面积比例供给物业类型及面积比例统计物业形态总建筑面积（万平米）高层27.52多层14.4项目物业类型及面积比例统计表由以上数据可知：XX城区高层物业供给面积占整个市场的63%，多层占37%，从建筑面积上来看，在现阶段电梯公寓供给已经大大超过了多层，我们认为这一现61、象的出现主要基于以下几方面原因： 从2006年开始，受国家宏观调控政策的影响，开发商在相对较高地价取得土地的情况下，开发高层电梯公寓逐渐成为未来住宅市场的发展趋势。 XX因隶属大成都经济圈，受成都房产市场的辐射影响，消费者对高层电梯公寓接受度正在逐渐提高。 高层电梯公寓往往能够成为代表一个城市现代化水平高低的标志，因此受到地方政府的大力支持和鼓励，这也是导致XX市内高层物业的建面占主流的一大原因。五、供给产品户数供给产品户数统计楼盘名称总户数蓝水湾227阳晨新世界（一期一、二批次）684京龙阳峰嘉苑452华西美庐132罄和家园476塞维利亚小镇350南苑小区60香港城1100凌江帝景182凌江62、虹塬426合计约4100从以上数据可知： 当期在售的所有物业总户数约4100户，供给量相对较大。 规划户数在201-500户的楼盘占整个城区楼盘的50%，60-200户的楼盘占30%，这说明XX目前中小体量的楼盘在整个楼市中扮演中坚力量的角色，500户以上的较大规模的楼盘比例很小。六、供给价格变化2002-2006年XX城区房地产市场均价变化趋势年份20022003200420052006历史价格（元/平米）650左右750左右800左右900左右1500左右七、销售周期销售周期统计楼盘名称开盘时间销售速率（套/月）销售周期（月）蓝水湾未开盘未开盘未开盘阳晨新世界07年1月28日（一期二批次）63、902（开盘强销）京龙阳峰嘉苑07年1月1日1001（开盘强销）华西美庐未开盘未开盘未开盘罄和家园06年7月466塞维利亚小镇07年1月27日302（开盘强销）南苑小区06年12月272香港城未开盘未开盘未开盘凌江帝景06年6月237凌江虹塬未开盘未开盘未开盘XX城区销售项目月销售速率统计月销售套数区间（套）20-30套40-50套90-100套项目个数312所占比例50%17%33%XX城区分物业月销售速率统计表月销售套数区间（套）20-30套40-50套90-100套多层物业个数112所占比例17%17%33%高层物业个数110所占比例17%17%0从以上图表获悉： 市区项目单期推出房源的64、销售周期主要集中在6个月1年。 城区项目的月均销售速率为20-50套/月。 分物业统计来看，销售速率最快的物业类型为多层。 从电梯销售速率来看，临江靠河的楼盘的销售速率明显高于景观条件较次的项目。七、市场供给环境分析小结 市场供给数量及各项目概况楼盘主要是沿河分布，临近主要干道，占地面积从2.73亩到160亩不等，面积跨度大，大部分楼盘都集中在13-40亩。 供给分布XX的楼盘全部集中在城西城南和城中,城西所占的比例最大。新的城市总体规划把河东划为行政教育文化中心，政府将搬迁到河东新区，在未来的几年，城东的住房潜在需求量将直线上升，河东新区将成为XX房地产市场开发的集中区域。 供给规模中小规模65、项目的供给已满足了XX市大部分中低端客户群体的基本需求，品质型项目存在较大的市场机会。 供给物业类型及面积比例XX城区电梯物业占整个市场的大部分，因楼市的宏观调控政策和受成都房产市场的辐射影响，对高层电梯公寓有所青睐。 供给产品户数XX城区中小体量的楼盘占据整个房产市场的绝大部分，以基本满足了中低端客群的需求，大体量、品质上乘的楼盘在未来几年中有极大的发展空间，逐渐占领市场。 销售周期XX城区项目的月均销售速率主要集中在20-50套/月，优于以往的楼盘销售速度，由此推断XX的购房需求量正呈逐步上升的趋势，房产市场的发展潜力较大。第三节、市场需求环境分析一、历史年消化量分析XX历史楼盘分布图0266、06年XX城区已消化的主要楼盘统计序号项目名称项目地址物业类型总建面万建成时间备注1泰康大厦正中街，简州酒店对面12F小高层0.701-02年位置很好，外立面较为陈旧2滨江市场金水街7F多层3.502-03年居住环境较差3城南市场住宅群长荣街长顺街7F多层.3.502-03年商品房，居住环境较差4利民小区新民街7+1F多层1.503年西峰集团房地产开发公司建设，较为偏僻5农行集资楼新民街7F多层2.803年业主大多为农行职工，建筑外立面较为陈旧6广电局住宅区红建路7F多层1.203年业主多为广电局员工7河景馨城沱江大桥西南侧6+1F多层3.503年天成国际社区1期，目前入住8“水利局”旁住宅小67、区“水利局”旁7F多层0.803年业主多为水利局员工9万兴苑华西美庐旁7F多层0.503-04年这是华西美庐旁的一塔楼，03年建成，共五层。其中四层住宅，一层底商。10宏发苑电材巷8F多层0.1503-04年业主多为空分厂职工，11滨江花园住宅群红建路滨江路7-8多层2003-04年居住环境较好，主要由大量半围合式的多层住宅组成12祥和苑小区建设西路7F多层2.804年环境较差、外立面陈旧13光明大厦北街15F小高层1.504年位置较好，外立面较新14金泰公司项目建设中路7F多层0.3504年XX市金泰房地产开发有限公司建设，外墙较陈旧15某住宅楼XX市通达贸易有限公司旁7F多层1.604年全68、是120-130平米的大户型住宅，03年建成，共7层（1层商业，6层住宅）16永兴建司项目顺华街7F多层0.304年永兴建司建设，紧邻铁路，环境较差17金水花园滨江路、金水街7F多层1.904年XX建阳房产建设18“信用社”住宅小区红建路7F多层0.704年业主多为信用社员工19韵馨小区红建路聚龙公寓旁花园洋房、普通多层3.304-05年为人民医院职工小区，花园洋房总建筑面积约0.8万平米，普通多层总建筑面积约2.5万平米。20聚龙公寓楼红建路小高层1.405年为交警和保险公司职工公寓楼。21宁豪电器塔楼（川剧院综合楼）城北路宁豪电器12F小高层1.905年现已入住，外立面较为显眼，由两个塔楼69、组成22国税局职工小区长城购物中心旁11和13F小高层305年业主多为国税局职工员工23港通花园农兴街7F多层1.505年商品房，居住环境较好24马德里小镇白塔路多层405-06年为天成国际社区的二期25丽茗佳苑金康桥头，利民街口12+1小高层2.6806年底红塔集团建设，框剪结构， 05-10-8开工，06-10-8竣工，尚未入住。26华海公寓政府街，简州大饭店16F中高层1.306年底华海公寓为简州大饭店的塔楼之一，另一塔楼为酒店客房。面积80-268平米，已售完，均价180027学府苑政府路与滨江路交汇处15-16F中高层2.206年商品房，居住环境较好28XX百汇燃气有限公司学府苑对面70、11F小高层1.206年业主基本是百江然气公司职工，居住环境较好29成勘院职工楼建设中路与铁西路交汇处多层0.606年底共7层，含底一商，约04年底05年初修建。30红馨苑建设中路7F多层0.806年该区域目前较新的房源之一31阳晨新世界建设中路(原川拖厂)8F多层4.506年06年9月新推出项目,已销售完毕32南苑小区镇白塔小区7F多层0.606年底06年12月开盘33凌江帝景沱三桥桥头32F高层2.106年2006年6月开盘34罄和家园滨江路南段18F高层3.306年06年7月开盘35京龙阳峰嘉苑建设西路6F多层、15F、18F电梯1.206年底近期新开楼盘20022006年XX城区房地产71、市场实际消化量统计年限性质地点建筑面积（万平米）2002年居住XX城区约4.22003年居住XX城区约20.152004年居住XX城区约14.852005年居住XX城区约15.92006年居住XX城区约23.98从以上分析我们可以得出： 从02年开始，XX市房地产发展整体呈现增长态势，5年间共消化80万平米左右。其中，03年和06年的年消化量达到20万以上，尽管在04、05年间出现了波动，但总体趋势依然是呈上升趋势。这说明XX房地产市场还是具有一定的消化潜力的。 综合近年来的年消化建筑面积可知，XX市年均消化量大约维持在18万平米/年左右。 因2004、2005年区域消费有积淀的成分，从消化量72、发展的趋势来看，07年的实际消化量有望超过30万平米。但07年之后，在没有过大波动的情况下，市场将会保持30万左右的消化量。 二、消费者主要来源分析据前期对各项目消费群体的分析，结合个体访谈结果，我们认为目前XX城区房地产市场消费群体构成情况大体如下：XX城区2-3年内主流客群及其需求潜力分析消费者类别购买目的年需求量城区公务员及各企事业单位从业人员人口或户数增加满足生活需要/换房300-600套城区个体私营企业中高级从业者（含部分拆迁户）满足生活需要/改善居住条件400-700套周边工业企业中高级从业者满足生活需要500-1000套下辖乡镇公务员、教师及中高收入人群改善居住条件/满足心理需要73、300-600套外出从业返乡购房人群改善居住条件/满足心理需要200-500套合计整体加权，总需求量约在2000-3500套之间，对应的年总需求面积在25-30万平米左右（注：以上数据为前期对各项目消费群体的分析，结合个体访谈的统计结果，再结合区域的发展前景判断）三、主流需求物业类型主要需求物业类型当期已消化的各物业类型的总建筑面积（万平米）当期成交面积占当期供给总面积的比例（）高层4.918%多层7.854%合计12.730%从以上图表可知： 当期XX房地产市场消化的总建筑面积约为12.7万平米，约占总供给量的30左右 分物业来看，高层电梯公寓的销售量仅为4.9万平米，仅占电梯总供给量的1874、，这说明，开发商一厢情愿的高层开发意向并没有得到消费者的认可，市场前景不好； 多层物业的需求量约为7.8万平米，占多层供给量的54，这也说明，消费者置业更倾向于选择多层物业，认可度更高。四、需求价格水平需求价格水平物业类型成交均价（元/平米）多层（非成熟区域）1250左右多层（成熟区域）1600左右高层（非临江及市中心地段）1600左右高层（临江或城中心）1900左右从多层和高层的价格比较中我们可以发现： 目前XX购房者能够接受的物业均价为：非成熟区域多层1250元/平米左右；成熟区域多层1600元/平米左右；非临江及市中心地段高层1600元/平米左右；高层（临江、城中心）1900元/平米左右75、。 从消费者的接受上限来看，少数数消费者已经可以接受2000元/平米以上的价格，这说明，市场的房价水平已经居于一个相对较高的水平； 随着XX房地产市场的不断完善及河东新城居住环境的改善，预计在未来两年内的房价还将有上升空间。五、其它需求特征户型大多数人都还是比较偏爱套二、套三的户型；关注因素消费者越来越重视居住环境，对社区配套、绿化景观等品质化要求也越来越高；购房者看重因素主流排序为：环境区位价格配套产品开发商品牌；产品形态从产品形态来说，XX消费者对简单的平层结构户型依然情有独钟；购房者的市场预期购房者普遍对XX房地产市场的发展前景持乐观态度。第二章、XX土地市场研究第一节、XX土地市场概况76、XX市城市建设继“2000”总规实施以来，老城区正逐步开始实施局部的旧城改造和向外扩展工作，但由于城市发展受用地条件的限制，新的城市发展用地主要分布在新市工业片区和沱江以东的新城区。根据规划资料显示，目前的建设总用地1250万平米，人均72平米/人。其中：居住用地377万平米，占30.18，人均21.6平米/人；工业用地321万平米，占25.72，人均18.4平米/人；道路广场用地81万平米，占6.48，人均4.6平米/人；绿地133.7万平米，占10.7，人均7.64平米/人。第二节、XX市近年内土地出让情况一、05-06年城区土地出让分析2005年XX市城区成交土地统计编号宗地编号交易时间77、地块位置净用地面积（亩）成交单价(万元/亩)竞得人成交总价（万元）土地现状12005-4号2005-9-23XX市建设中路12.24 29.00 四川省安岳县宏达建筑工程公司355.11 拍卖成交22005-122005-12-19简城镇建设路1.43 28.00 四川京龙置业有限公司39.98 拍卖成交2006年XX市城区成交土地统计编号宗地编号交易时间地块位置净用地面积（亩）成交单价(万元/亩)竞得人成交总价（万元）土地现状32006-3号2006-5-31XX市简城镇，东至滨江路,西至规划道路，南至成渝公路，北至内南环线78.39 16.33 四川省XX市红塔建设集团有限公司1280.378、7 河堤建设补偿42006-5号2006-5-31XX市东城新区56.55 39.67 四川省都江堰龙泉山灌区管理处2243.03 水利公司52006-6号2006-5-31XX市东城新区120.99 30.67 XX市永盛建设开发有限公司3710.22 补偿沱二桥62006-16号2006-8-29简城镇安象街金绛小区114.36 9.16 XX市南方房地产开发公司1047.00 金绛小区72006-18号2006-9-25XX市简城镇政府街，东至南街,西至XX中学，南至顺城街，北至政府街34.20 43.04 重庆九城置业有限公司1472.00 香港城82006-72006-9-30XX市79、简城镇文化广场旁83.36 12.26 四川省XX市红塔房地产开发公司1022.00 夜月小区92006-11号2006-10-23简城镇白塔小区2.73 38.00 XX市红塔粮油食品站103.87 南苑小区102006-152006-11-21简城镇建设西路小峰包山12.89 82.67 XX市芸辉房地产开发有限公司1065.90 京龙阳峰嘉苑112006-17-12006-11-21XX市东城新区21.63 37.33 XX市鸿和福建设发展有限公司807.69 拍卖成交122003-11号2006-12-29简城镇白塔小区7.68 29.00 四川省XX市红塔房地产开发公司222.79 80、红建路与沱桥交汇处132003-122006-12-29简城镇白塔小区8.11 56.00 四川省XX市红塔房地产开发公司454.44 红建路与沱桥交汇处142006-12、2006-13、2006-222006-12-29XX市东城新区155.87 34.00 资阳喜悦房地产开发有限责任公司、资阳永吉市政工程有限责任公司5299.92 拍卖成交152006-17-22006-12-29XX市东城新区20.55 37.00 王付均760.35 拍卖成交162006-192006-12-29XX市简城镇滨江路46.56 42.95 四川千驹房地产开发公司2000.00 拍卖成交土地成交位置示意图81、小结： 从近两年XX市区土地成交情况来看，成交土地共16宗，总成交金额为21884.67万元，总成交面积777.56亩。 05年城区成交仅2宗,共13.67亩，成交金额为395.09万元。 06年城区成交共14宗，共763.89亩，成交金额为21489.58万元。分析：从统计数据中可知，05至06年，XX土地成交面积增长了近55倍，总成交金额也增长了53倍。通过相关资讯的梳理，我们认为，出现此种差异的主要原因在于以下几个方面： 在XX市政府大力发展河东新城规划政策的驱动下，众多房地产商和地方企业单位纷纷开始积极参与新城区土地交易。 随着地方政府进一步加强旧城区的拆迁和改造，一大批老城区的闲杂土82、地被清理出来用于新的商住用地参与土地拍卖。 XX房地产市场发展进度与经济增幅的不同步促成出了大量积淀需求。 前期因多方面的因素的影响导致区域房地产市场发展较为缓慢，但作为具备较强经济实力又隶属于大成都经济圈范围内的XX，其市场需求的释放是发展的必然，在整体大势的带动下，2006，XX市场出现了井喷。二、河东新区土地利用情况分析1、土地规划利用分析从XX市东城新区控制性详规中可知，本规划区居住用地由四个小区构成，其中三个小区为二类居住用地，东面毗邻鳌山的小区为一类居住用地。二类居住用地一类居住用地河东新区土地利用规划具体而言， 本区总体轮廓是北高南低，呈梯状逐渐升高，充分利用现状和浅丘地貌特征，83、分布分布部分一类居住用地，规划高品质山地别墅区。 主要地块规划为二类居住用地，而沿沱江滨河地带可适当设置高层建筑，塑造特色各异的水景住区，为城市中高收入阶层提供住所。 规划居住总用地302.37万平米，占规划区城市建设用地48.44。人均30.24平米（注：A-26-2和A-27-2）为市级中学，除去该项用地后，人均居住用地为28.57平米）2、东城新区土地现状占用情况分析河东新区AB段土地编号情况随着XX市河东新区开发进程的不断深化，沱二、三桥两侧的土地已大部分有所归属，整个新区的一级土地市场开始呈现白热化的状态。具体的土地归属情况为：河东新区土地占用情况一览表地块编号地块面积（亩）开发用途84、归属单位A2040商住XX市国土局（20亩）某房地产企业（20亩）A21-220商业某企业拍卖取得A22-120商业某企业拍卖取得A21-1上半20办公XX市法院A22-240办公XX市检察院和公安局A11、A1、A2155商住资阳喜悦房产（沱三桥补偿）A10、A20、A27430商住农民拆迁安置和XX中学A3下半A4下半56商住水利公司拍卖取得A3上半30教育学校A9上半30医疗医院A8部分80商住沱二桥补偿B6123商住十里坝东干道B9120教育红塔职中已占用土地合计1164亩河东新区土地尚未占用土地一览表地块编号地块面积（亩）开发用途地块编号地块面积（亩）开发用途A21-2下半20商住B85、1部分20商住A4上半30商住B288商住A1630商住B381商住A8部分30商住B455商住A570商住B5101商住A1223商住B792商住A1424商住B891商住A9下半30商住A1532商住A1743商住A1843商住A1932商住A标段尚未占用土地合计407亩B标段尚未占用土地合计528亩注：因A23地块的规划目前已经出现了较大的变更，可用地较少，且根据最近的规划资料显示该地块土地形状较为狭长，利用相对较为困难，因此暂不进入以下土地整合的建议范围。河东新区土地出让位置示意图A标段剩余土地位置编号从以上统计数据可以看出， 河东新区06年出让土地总量约为1200亩，且主要分布在滨江86、沿线、沱二桥周边和新政府办公用地两侧。 目前在A标段内可开发用地仅有少量地块临江，大部分位于新政府办公区南侧，总量约407亩,B标段可供土地约530亩，合计940亩左右。 根据目前整个新区建设的实际情况，结合XX市A区土地已经完成征用、B区仅完成部分土地征用的实际，我们在充分尊重土地现状的情况下，形成两种可能整合的、总体规模接近200亩的方案，作为决策参考，具体情况如下：可能整合开发的土地编号及面积表整合序列地块编号地块面积（亩）整合后面积（亩）整合一A8部分30191A9临河侧30A1424A1532A1843A1932A21-2下半2020（因地块分布特性不便整合）整合二A4上半3019687、A570A1630A1223A1743整合一整合二 此可整合土地建议主要是建立现状用地的情况下所作出的建议。三、XX市07-08年土地潜在供应量情况调研XX在未来两年内的商住类用地土地储备共计约2000亩左右。其中包括：挡水堤坝西南侧潜在供给土地70亩；内南环线旧城改造潜在供应量500亩左右；白塔小区旧城改造潜在供地300亩；市政搬迁及周边旧城改造潜在供应量70亩左右；XX片区潜在供应量1000亩左右。XX近期主要储备土地分布图分析： XX近期所储备的2000亩土地中：有45%属于旧城改造，55%属于新城建设，故XX的房地产开发呈现出向新城区拓展和继续深化旧城区改造的双轨发展的态势。 相对而言88、，老城江岸线与东城新区江岸线、主干道侧地块的开发前景较佳，尤其是老城江岸线一带。 市委、市政府的东迁将带动城东新区逐步成为城市发展重心，进而带动新城区一系列相关产业的发展，但发展的进展速度与政府的启动力度与外来投资者的投资力度息息相关，需要至少2-3年时间的积累。因此，在选择投资方向时，建议采取慎重的态度。第三章、XX房地产市场发展趋势分析一、市场发展态势受区域市场环境好转及外部大环境的带动， 2006年XX市场房地产出现了井喷，供给量陡增，需求市场消费热情也得到了极大的激发。随着XX经济的持续性快速发展，区域房地产市场有望在近年内保持一定的增长速度。二、市场需求量从前期推导可知，基于200489、-2005年市场需求的沉淀，2007年整体消化量可望在2006年基础之上保持增长，突破30万平米，之后的2-3年内的正常消化量将在25万平米/年左右。此总量将随着市场需求的重要支撑：工业区的发展情况及其带来的房地产需求的释放量而发生变化，以上数值仅考虑了一般性增长。三、主流供给及需求区域随着城东新区建设的推进，前期已拍卖土地将陆续入市，该区域将成为开发最为集中的区域；但因老城区域部分规模型项目的入市，将对新区开发带来巨大威胁。而消费者认可的区域在近期内仍将保持老城优于新区态势。四、供给及需求物业类型老城区供给将继续保持目前电梯为主的趋势格局，而新城区项目近期将以多层供给为主体。消费客群接受的物90、业类型仍将以多层为主。但在老城电梯，多层新区的选择中，消费者的倾向将受到各项目实际推广情况的影响。五、需求价格随着老城区拆迁进程和城东新区建设的推进，XX城区房地产价格将出现一定的两极分化的趋势，滨江电梯将成为市场价格领头羊，其价格将有望全线突破2000元/平米，而近城区普通多层的价格也将于2007年全线突破1500元/平米。六、土地供给情况从2006年已供给土地资料的整理情况，结合2007-2008年土地储备情况，新老城区土地供应量均较大。从全市土地储备情况来看，主要在河东新区，白塔小区和内南环线区域，应该说这和城市总体发展方向是相契合的。从城市发展前景和推动方向来看，河东新区和白塔小区的商91、住开发在当期具有一定的市场机会。而内南环线的开发则在很大程度上取决于该区域市政配套的健全和完善程度。假设均按照3-4年基本启动计算，其供给量已经明显大于前期推算的需求量，市场潜在竞争激烈。因此，综合XX城市房地产市场发展历史、发展现状及可预期的发展前景等一系列信息，我们可以得出如下结论：相对较高的发展起点，较好的发展时机以及深受成都房地产市场影响的发展特征表明，在未来2-3年内，XX房地产市场仍将保持相对旺盛的发展势头，具备投资进入的机会。第三部分三意向地块优选比较分析根据前期与贵司沟通的相关精神，我们以下针对前期已经进行初步接触的糖厂、东城新区、人民公园三个意向地块进行对应的分析，力图对寻找92、到更为满足贵公司战略发展需要的地块。第一章 三意向地块比较分析三地块区域分布区域示意图第一节、三地块所在区域地域属性比较三地块所在区域地域属性比较表地块名称糖厂地块东城新区地块人民公园地块位置规划中的沱四桥东南侧，南望简州大桥,西倚沱江,东接射洪坝规划干道东城新区南北干道两侧北临简州大桥道路,南临沱三桥,东接规划射洪坝干道,西望沱江老城北门桥头，人民公园侧区域功能破产企业原有用地，城市规划用地处于开发中的河东新城区中心地带,属新兴区域主城区内，城市公园侧,原为市府招待所用地,现地上建筑为酒店烂尾楼区域规划城市近中期商住用地，与规划中的沱四桥相邻，中远期发展前景较佳城市新行政及居住中心，近期重点93、发展区域老城区商贸居住区，区域规划与建设已经成型区域特质具备较佳发展远景，但短期内开发风险较大。区域发展现状较次，区域发展成熟尚需较长时间发展前景可预期。消费者认可度较高，可望在2-3年后初步发展成型。但2年内发展成型可能性极。小发展潜力已经凸显，较成熟第二节、三地块所在区域房地产市场发展情况比较三地块所在区域房地产市场发展情况比较表地块名称糖厂地块东城新区地块人民公园地块市场起源区域属于城市规划区边缘，房地产市场尚未得到发展区域属于城市规划区，房地产市场刚刚起步区域隶属于老城区，房地产市场开发始于上世纪末发展现状破产企业原有用地，城市规划用地区域属于城市规划区边缘，房地产市场尚未得到实质性的94、发展（目前仅有基础设施建设和拆迁安置房）已经基本成熟发展走势中远期发展前景较佳，近期商住开发风险较大城市近年内的发展热点区域，在区域配套完善进程明确的情况下有望受到消费者的热烈追捧仍将保持原有的高度的市场认可度 糖厂地块地处市郊，位置较为偏僻，由厂区和家属区构成，目前比较萧条。政府规划的配套设施囿于资金困难，在短期内很难到位。本地块偏离市区经济中心，短期内周边很难有人口和商业聚集，因此在此处开发住宅产可行性相对较低。 东城新区地块处于新城区的中心地带，周边建筑环境的规划和建设起点较高，能够为开发该片区内地块奠定良好的基础条件。但区域的成熟上需要、消费者消费信心的建立尚需要区域基础配套设施的完善95、方能实现，而这一条件需要一定的时间方能满足，根据现状进行初步预估，预计将在2-3年之后方能初步成型。 人民公园地块处于主城区，XX城区两大河系的交汇处，空气质量较佳，紧临城区主干道，临近沱江三桥，生活便利，通达性较好，消费者认可度较高，开发风险相对较小。第三节、三地块所在区域典型项目比较注：在前期的工作沟通中，根据惯例性判断，原计划在本节中形成三个地块各自区域内项目的对比分析，但因最后确定的三个地块区域内均缺乏现实供给项目，因此本部分内容根据实际情况融入本文第二部分第一章第二节中的楼盘分析中。第四节、三地块概况比较一、三地块现状概述1、糖厂地块糖厂地块位于XX市射洪坝河东新区北部，由原XX市糖96、厂的厂地和家属生活区组成。自从该厂破产以后，该地块处于闲置状态。本地块面积较大，空间比较开畅，其地上建筑破旧，工厂设备变现能力较弱。 糖厂地块现状 1 糖厂地块现状 2 糖厂地块现状 3 糖厂地块现状 42、东城新区地块老城区人口和建筑密度过大，已经呈现出聚集不经济特征，导致产业发展空间受限，人居环境质量下降。新城建设全面启动，以引导人口和产业疏散，优化城市空间结构。为此，XX市首先将行政中心迁移到东城新区，然后通过配套设施的跟进，带动房地产业、金融业、商贸业、休闲产业的发展。此处的意向地块位于行政中心毗邻片区。 东城新区地块现状1东城新区地块现状2 东城新区地块现状3东城新区地块现状43、人97、民公园地块人民公园地块处于老城区城北，绛溪河和沱江的交汇处三角地带。该地块以前是市府招待所，后进行改建，但工程中途停工至今，成为烂尾楼。它周围有人民公园、龙泉山灌区管理处、城北中学、简城二小、望江宾馆等单位。 人民公园地块周围建筑 1 人民公园地块烂尾楼 2 人民公园地块周围建筑 3 人民公园地块周围建筑 4二、三地块概况比较三地块环境状况对比表地块名称环境现状比较空气环境视觉环境交通环境配套条件糖厂地块处于市郊空旷地带,空气质量较好处于待发展区域,视觉环境较差较次极次东城新区地块处于沱江畔,空气质量较好处于新城区,新城建设中，中等较佳尚未完善人民公园地块紧邻主城区唯一公园，两江汇合处，空气质98、量较佳紧邻人民公园,两河交汇处，较佳极佳完善三地块基本情况对比表地块名称糖厂地块东城新区地块人民公园地块土地面积总用地320亩，可开发用地262亩根据前期对该区域可整合土地的分析，可用于干道建设补偿的整合土地面积大体为191或196亩10.73亩土地获取方式投资商垫付原糖厂职工（2006年底数据830人）的拆迁安置费用、支付土地出让金，获得该土地开发资格投资商垫付南北干道A1或A2段道路的道路占地征地、干道建设及对应补偿地块的征用费，政府将按照约定地价将对应地块补偿给投资商（若参与拍卖时，最后竞得人并非投资商，则政府承诺所有溢价全部归投资商所有）收购原有的市府招待所办公楼土地成本及其构成总成本99、约9300万其中：拆迁安置费用6600万，土地出让金2700万考虑部分现实因素，土地成本按照目前报价36万/亩略上浮的40万/亩计算总地价196407840亩其中主要包含的是前期垫付的A2段总投资6200万左右（道路占地征地1188万，工程直接投资2400万整理土地对应的土地征用费2587万（按196亩，暂按照老征用补偿标准13.2万/亩计算）1500万左右（项目收购直接成本约1300万，预估项目办理关手续、变更规划条件，完成场地整理再支出200万左右）主要优势判断1、地块规模较大。2、临河的区位。3、位于城市新兴规划区，规划交通条件较佳，未来发展潜质好。1、地块规模较大。2、城市新兴区域的核100、心地段的区位。3、位于城市新兴规划区的核心区，规划条件较佳，在可预期的年限内发展潜力较大。1、老城区内，享受老城区完善配套。2、位于XX市区目前唯一公园侧。3、位于XX两大河系交汇处，景观视线条件极佳。主要风险判断1、土地成本方面的风险1.1、拆迁成本的上升。1.2、因基准地价调整导致的土地出让金的上升。1.3、糖厂历史遗留问题解决。2、项目启动时间的风险2.1、糖厂拆迁安置问题的解决。2.2、糖厂前期遗留问题的解决。3、区域发展方面的风险区域规划实施时间的不确定性带来项目运作条件具备程度上的巨大风险，因此项目短期内不是很具备开发的条件。1、土地成本方面的风险1.1、道路占地及拟补偿土地征用成101、本的上升。1.2、道路涉及拆迁面积可能的上升。2、项目启动时间的风险2.1、土地征用时间的不确定性。2.2、政府相关市政配套设施的实施时间。3、区域成熟方面的风险区域规划实施时间的不确定性带来项目运作条件成熟度上的巨大风险。4、政府承诺兑现的风险按照目前政府给出的条件，在投资商完成道路及拟补偿土地投资的前提下，拟补偿土地溢价收益全部归投资商所有，但此承诺与现行土地政策有违背之处，此承诺是否能够实现，具有较大的风险。1、土地成本方面的风险根据前期获取的信息，项目收购成本上限基本已确定。目前土地成本的风险主要在于土地性质及规划条件的变更。2、项目启动时间的风险主要取决与谈判的进度与规划条件更改的进102、度。但此中时间的进度的一个重大影响因素为项目所有者的权责是否明确，是否会对项目移交进程带来一定的负面影响。3、区域成熟方面的风险无4、区域内金绛小区开发带来的市场风险该项目目前因拆迁问题暂时停滞，但未来将成为本项目的强势竞争对手。第五节、三意向地块可能的开发预判分析一、适宜的物业形态三意向地块可能开发的物业形态对比分析地块名称可能开发的物业形态选择原因糖厂地块多层区域条件不成熟，目前的市场认可度较低东城新区地块多层区域还不是很成熟多层较之电梯公寓更受消费者欢迎，土地体量较大，规划为多层可降低市场风险人民公园地块30F左右的高层区域条件成熟，配套完善享有城市唯一公园的配套、两大河系的优越外部条件103、地块面积较小，规划为高层的风险相对较小二、销售价格预判在上述分析中，我们已经对XX房地产市场进行了比较全面的分析，得到了在现阶段住宅市场中各物业类型的平均价格为：当期市场价格水平比较物业类型成交均价（元/平米）多层（非成熟区域）1250左右多层（成熟区域）1600左右高层（非临江及市中心地段）1600左右高层（临江或城中心）1900左右结合三个意向地块的区位条件、区域规划、启动时间、自身条件等多方面因素，可以得出项目未来可能实现的价格的初步判断：三意向地块可能实现的价格判断比较地块名称可能开发的物业形态市场均价糖厂地块多层1500元/平米东城新区地块多层1800元/平米人民公园地块30F高层2104、200元/平米三、开发体量通过以上分析，结合前期在XX获取的相关资讯，我们可以得出本项目三意向地块的开发体量的初步建议：三意向地块开发体量预判地块名称占地（亩）物业形态容积率总建面（）糖厂地块262多层1.8314415东城新区地块196多层1.8235211人民公园地块10.7330F高层7（27%建密）57229四、开发周期通过以上对城区各类型项目开发体量与销售周期的对应关系分析，结合三地块所处区域发展情况及其自身条件的分析，我们认为，三地块对应的开发周期预计为： 三意向地块开发周期预判地块名称总建面（）年均消化规模（万）开发周期预判糖厂地块3144155-7(多层，位置较偏)5东城新区地105、块2352117-9(多层，位置稍佳)3人民公园地块572293-5（位置较佳，电梯）1.5第六节、三意向地块开发静态经济效益比较分析一、糖厂改建改造方案开发投资静态收益测算序号成本项目金额（万元）标准单位指标工程量一、土地成本9300.00 按建筑面积（包括土地出让金6600万和拆迁成本2700万）295.79314415.72二、前期费用1163.3437.00314415.721前期相关费用188.65建安费用16.00314415.722方案及施工图设计费786.04建筑面积25元/25.00314415.723城市基础设施配套费用（含建筑工程质量监督费和工程定额测定费等）0.00建筑106、面积42元/（根据前期与政府谈判可能可以免去该项费用）0.00314415.724前期工程费(地勘、监理、施工临时费等)188.65建安费用16.00314415.72三、工程建设费用22805.62725.33314415.721多层住宅建安工程费18864.94按建筑面积600.00314415.722总平配套工程费2515.33按建筑面积80.00314415.723景观及绿化费1048.05按绿地面积200元/200.0052402.624不可预见费377.30按建安费2%12.00314415.72四、管理费用377.30按建安费用212.00314415.72五、财务费用1576.107、23贷款利率按6.48%计，贷款周期为2年50.13 314415.72六、营销费用1179.06按销售额2.5%计37.50 314415.72七、总开发投资成本36401.54 1157.75 314415.72 1固定成本9300.00 土地成本295.79 314415.722可变成本27101.54 总成本-固定成本861.97 314415.72八、销售净收入43860.99按建筑面积1395.00314415.721销售总收入47162.36按建筑面积1500.00314415.722销售税费3301.37按销售额7105.00314415.72九、利润1税前利润7459.45销108、售净收入-总开发投资成本2税前投资利润率20.49%税前利润/投资总额3自有资金利润率66.01%自有资金土地成本2000万启动金二、河东新区项目方案开发投资静态收益测算序号成本项目金额（万元）标准单位指标工程量一、土地成本7840.00 按40万/亩取值333.32235211.76二、前期费用870.2837.00235211.761前期相关费用141.13建安费用16.00235211.762方案及施工图设计费588.03建筑面积25元/25.00235211.763城市基础设施配套费用（含建筑工程质量监督费和工程定额测定费等）0.00建筑面积42元/（根据前期与政府谈判可以免去该项费用109、）0.00235211.764前期工程费(地勘、监理、施工临时费等)141.13建安费用16.00235211.76三、工程建设费用17060.69725.33235211.761多层住宅建安工程费14112.71按建筑面积600.00235211.762总平配套工程费1881.69按建筑面积80.00235211.763景观及绿化费784.04按绿地面积200元/200.0039201.964不可预见费282.25按建安费2%12.00235211.76四、管理费用282.25按建安费用212.00235211.76五、财务费用1293.56贷款利率按6.48%计，贷款周期为2年55.00 110、235211.76六、营销费用1058.45按销售额2.5%计45.00 235211.76七、总开发投资成本28405.25 1207.65 235211.76 1固定成本7840.00 土地成本333.32 235211.762可变成本20565.25 总成本-固定成本874.33 235211.76八、销售净收入39374.45按建筑面积1674.00235211.761销售总收入42338.12按建筑面积1800.00235211.762销售税费2963.67按销售额7126.00235211.76九、利润1税前利润10969.20销售净收入-总开发投资成本2税前投资利润率38.62%111、税前利润/投资总额3自有资金利润率111.48%自有资金土地成本2000万启动金注：结合前期从相关部门取得的数据，投资者获取196亩土地投入的实际成本为：道路占地征地1188万+道路工程直接投资2400万+整理土地时土地征用费2587万的总和6200万左右（该数值存在较大的变动可能）。该数值小于按照40万/亩计算、196亩补偿土地的价值7840万，为相对准确的判断项目的开发机会，在计算土地成本时暂按照土地征用道路建设的垫资没有差额利润来计算项目的收益，也就是即：前期土地投入垫资总额度预估较大值196亩土地成本7800万作为项目土地成本进行核算。三、人民公园烂尾楼改造方案开发投资静态收益测算序号112、成本项目金额（万元）标准单位指标工程量一、土地成本1500.00 按建筑面积262.1057229.53二、前期费用509.3489.0057229.531前期相关费用125.90建安费用122.0057229.532方案及施工图设计费143.07建筑面积25元/25.0057229.533城市基础设施配套费用（含建筑工程质量监督费和工程定额测定费等）240.36建筑面积42元/42.0057229.534前期工程费(地勘、监理、施工临时费等)2.52建安费用122.0057229.53三、工程建设费用6921.911209.5057229.531电梯住宅建安工程费6295.25按建筑面积11113、00.0057229.532总平配套工程费457.84按建筑面积80.0057229.533景观及绿化费42.92绿地面积200元/200.002146.114不可预见费125.90按建安费2%22.0057229.53四、管理费用125.90按建安费用222.0057229.53五、财务费用219.91贷款利率按6.48%计，贷款周期为1年38.43 57229.53六、营销费用314.76按销售额2.5%计55.00 57229.53七、总开发投资成本9591.83 1676.03 57229.53 1固定成本1500.00 土地成本262.10 57229.532可变成本8091.83 114、总成本-固定成本1413.93 57229.53八、销售净收入11709.16按建筑面积2046.0057229.531销售总收入12590.50按建筑面积2200.0057229.532销售税费881.33按销售额7154.0057229.53九、利润1税前利润2117.33销售净收入-总开发投资成本2税前投资利润率22.07%税前利润/投资总额3自有资金利润率84.69%自有资金土地成本2000万启动金备注：本项目土地成本主要是考虑了项目的收购直接成本、收购相关费用、土地性质更改、规划条件调整、场地整理等方面的基本费用，经综合权衡之后，暂按照1500万计算。第二章 市场机会及三意向地块分析115、结论第一节、三意向地块分析结论对比三个意向性地块的开发量、投资总额、税前利润及税前投资利润率可知：三地块开发量投资总额利润值对比分析地块名称开发量（万平米）投资总额（万元）税前利润（万元）糖厂地块314415.7236401.547459.45东城新区地块235211.7628405.2510969.20人民公园地块57229.539591.832117.33三地块利润指标对比分析地块名称开发周期税前投资利润率（）自有资金利润率自有资金额度（万元）年均自有资金利润率糖厂地块520.49%66.01%11000左右13.20%东城新区地块338.62%111.48%9800左右37.16%人民公116、园地块1.522.07%84.69%3500左右56.46%一、对糖厂地块项目的市场机会分析结论： 该地块的总投入约3.8亿元，开发商自有资金要求为1.1.亿左右，在三个项目中资金占用额度最大。 根据我们对现阶段类似不成熟区域典型项目的调研可知，根据月均销售速率、销售周期的统计计算，本项目按照正常的开发周期和销售周期推算，其完成31万平米总建面销售任务的总耗时将长达5年乃至以上。 从该项目的利润情况来看，5年左右的销售周期，7500万的利润水平相对于3.8亿的总投资而言，显得投入产出不相对应，尤其是年均自有资金利润率仅能达到13%。 结合前期的相关分析，因老厂拆迁的一系列相关不确定性，该地块是117、潜在风险是三个地块中最大的。综上所述，我们认为糖厂地块在现阶段投资的市场机会较小，建议暂不考虑。二、对东城新区地块项目的市场机会分析结论： 从前期对东城新区的房地产市场预期判断中可知，该项目具备巨大的市场潜力和升值空间。按照我们对现阶段XX成熟区域典型项目的时间推算，该项目在未来完成23万平米左右销售总量的消化时间约3年左右。 38%的税前投资利润率，年均37%左右的自有资金利润率意味着开发商可以在3年左右获取近1亿元的收益，且自有资金年均能够实现近40%是回报。从该指标来看，项目的指标较佳，但总投资近3亿元，自有资金占用接近1亿，资金占用额度较大，对开发商的资金要求能力同样较高。 从现阶段东118、城新区的发展进度和发展时机来看，该区域还需要2-3年的时间来培养其在居住和商业等方面的成熟度。因此，我们认为东城新区地块的房地产开发时机还不成熟，建议以另一种着眼点-土地运营的角度进行本项目的机会判断。鉴于目前新区的开发条件还未完全具备，投资风险较高，因此建议本项目通过土地整理后进行出让来迅速收回成本，并获取利润。具体比较如下：东城新区一、二级市场开发比较分析方案土地面积（亩）投资总额（万元）自有资金投入（万元）开发周期（年）利润（万元）利润率（）1包括房产和地产在内的二级开发19628405.25约9000左右310969.20382仅进行土地整理出让的一级开发196约7000左右约7000119、左右25880（按70万/亩的地价出让）80 单从绝对利润额的指标来看，方案1是方案2的近两倍，收益较为可观。 从投资总额来看，方案1需滚动投入近3亿，耗时3年左右才能获取38的利润率；而方案2仅需投入7000万左右即可，且在两年内可以获得近80的利润率。相比较而言，方案1可以实现高投入、高产出的目标，而方案2则实现的相对短平快的目标。 从自有资金投入金额来看，方案1除要支付道路占地征地费、道路工程直接投资额和整理土地时土地征用费，共计约7000万元外，还要投入1000-2000万的项目启动资金，这就使得项目自有资金压力进一步上升。 综合分析两种方案的优劣势后，我们认为，在现阶段对东城新区的开120、发应采取较为稳妥的方案，即仅介入土地整理出让的一级开发。争取通过较低的投入，在短时间内迅速推出土地，获取相对较高的收益回报。三、对人民公园地块项目的市场机会分析结论： 该项目位于两江交汇处，紧邻人民公园，距XX市中心仅500米，拥有XX市内不可复制的自然景观资源，同时又享有区域便利的交通条件和成熟的配套条件。这一外部因素决定了项目的市场基础客群面较广，项目运作风险相对较小。 根据我们对现阶段XX城区滨江典型项目的推广周期、推广进度的分析，该项目的开发周期预计将在1.5年左右。 该地块总投资接近1亿，自有资金投入实际仅需要3000万左右，尽管税前利润率只能达到22%左右，但因为项目开发周期短，投入少，年均自有资金投资回报可以高达56%左右。因此，该项目开发价值较高。因此，综合以上诸多信息后，我们认为：若立足于以相对较低投入争取短平快的回报，我们建议投资人民公园项目；若立足于高投入高产出，又要实现相对的短平快运作，在一定程度上保证资金的快速运转，建议介入城东新区南北干道A标段的土地整理工作中。因本次工作时间要求较高，故以上文本撰写过程中难免有个别疏漏之处。若有疑问，敬请指正！