1、县城西部城区房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1. 市场背景调研分析61.1.XX房地产市场综述71.2.主要竞争个案状况分析151.3.项目市场前景预测632. 项目地块环境分析642.1 .地块位置642、2 .2.景观环境652.3.配套状况652.4 交通条件662.5. 地块条件662.6. 客源分析663. 项目SWOT分析673. 1.优势：(Strength)673.2. 劣势：（Weakness）673. 3.机会点：（Opportrunity）683. 4.威胁点：（Threat）684、投资收益分析694.1、成本预测：691、土地成本：58710000元694.2、税务分析：（所有税费都包含在土地费用里）704.3、经济效益分析：704.4 不同地价的回报率测算705. 项目操作方向的机会选择716、项目操作过程中可能遇到的问题点聚焦726.1、决策风险726.2法律风险733、6.3开发风险736.4、市场风险747、项目定位767.1.产品定位767.2.客源定位771. 市场背景调研分析针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。调查思路从宏观到微观，从整体到局部市场背景分析 项目发展背景分析项目定位发展状况区域状况经济概况城市发展战略房地产市场状况个盘分析SWOT分析社会经济及城市发展状况概况1.1.XX房地产市场综述1.1.1.XX概况XX县位于江苏省北部，隶属徐州市。全县总面积1773平方公里，人口131万，耕地154、0万亩，辖16个镇、一个省级经济开发区。地处黄淮冲击平原南部，属暖温带半湿润季风气候。 为徐州市辖县之一。1.1.1.1.地理位置独特XX区位优越，交通便捷。XX西靠全国重要的铁路交通枢纽徐州，东临欧亚大陆桥东桥头堡连云港，处于东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部，徐连经济带的中心区域、苏皖边界地区的交通要道，是江苏省规划建设的三个特大城市圈之一徐州特大城市圈的核心层。境内有宁徐高速公路、104国道、324省道，徐洪河水运直通京杭大运河，有徐州唯一的民航机场观音机场，已经开通了北京、上海、广州等多条国内航线。1.1.1.2.人文历史悠久XX县历史悠久，文化底蕴深厚。从下邳国到X5、X县，源远流长4000年。XX建县于1218年，由下邳和凌县两个县合并而成。圯桥进履的故事、季扎挂剑的故事、邹忌讽齐王纳谏的故事、汉高祖刘邦兵败遇救的故事、曹操擒杀吕布在白门楼的故事都发生在境内下邳。出土的金镂玉衣、银镂玉衣、汉画像石、铜牛灯等被国家和省、市文物部门珍藏。江苏三绝之一的国家级汉画像石牛耕图就出于XX，现藏于中国历史博物馆。XX是革命老区，陈毅、张爱萍等开国元勋都在此留下不凡的战争经历。XX是全国唯一一个被国家文化部命名的“儿童画之乡”，有800多幅作品在国际上获得大奖，其中有205幅获得金奖，有4幅儿童画陈列在联合国总部。今年，XX儿童画已成为国宾礼品被胡锦涛总书记、温家宝总理6、省委李源潮书记赠送给外国政要、国际友人及连战夫妇，极大地提高了XX的知名度和美誉度。1.1.1.3. 区位交通良好徐州是全国铁路交通枢纽，而XX就处在这个交通优势圈内。XX距徐州仅80公里，距陇海铁路40公里，境内104国道、宁宿徐高速公路横贯东西，与连霍高速、京沪高速、京福高速相连，从XX到徐州市区只有50分钟的车程，到南京也仅三个小时，到连云港国际港口一个半小时。国家民航干线机场徐州观音机场就在XX县双沟镇内，从县城到观音机场只要半个小时。通过境内的徐洪河，800吨下货船可以直通黄金水道京杭大运河。1.1.1.4. 综合实力雄厚2009年上半年GDP实现64.21亿，按可比价计算，比去年7、同期增长13.9%，增速位居全市第四。一般预算收入实现3.25亿，比去年同期增长39.8%，增速居全省第四（高于全省27.3个百分点，高于苏北16.2个百分点，高于全市25.3个百分点）。税收收入增幅为48.8%，居全省第一。1.1.1.5 生产要素资源丰富 一是土地资源丰富。在目前国家实行最严格的土地保护制度背景下，发达地区建设用地受到很大制约，土地资源稀缺且价格昂贵。而XX现有7万亩工业用地指标尚未使用，所以，只要有项目，XX随时可以提供建设用地，并有专门服务机构为客商代办用地手续，确保项目建设用地需要。二是电力资源丰富。XX境内的华东电网220千伏变电站和6个110千伏、10个35千伏变8、电站构成了强大的电力供应网。目前仍有一条110千伏和一条35千伏的供电线路尚未启用，新上项目可随时供电，县热电厂、民营工业园和庆安工业集中区2个35千伏变电站正在紧张建设之中，即将投入正式运营。这与发达地区用电紧张状况相比，优势突出。三是劳动力资源丰富。全县现有劳动力60多万人，其中有近30万劳动力是熟练掌握纺织、建筑、服装和电子加工等技术的产业工人。全县各类职业中学及100余家民营培训机构组成的培训网络，可以根据企业发展需要培训各种专业技术人才。同时，县内劳动力月平均工资500元左右，这样既可以为企业发展提供丰富的劳动力资源，又可以大量节约企业投资成本，发展劳动密集型企业条件非常优越。1.19、.1.6产业基础初具规模 在农业上，XX已经形成了以优质粮食、优质梨、意杨、蔬菜、食用菌等为主的农业主导产业，以粮食、果品、禽肉、板材米的农副产品加工业已初具规模，但产业层次还比较低，投资发展的增值空间很大。在工业上，经过多年发展，已经初步形成纺织、板材加工、农副产品加工、轻化工和机械制造等五大支柱产业。一是纺织业。全县规模以上纺织工业企业共15家，其中上市公司1家，从业人员达到1万人，共有纱锭40万枚，到2010年，全县纱锭的生产规模将达到100万枚。其中天虹纺织城项目，总投资近20亿元人民币，40万枚纱锭，建设规模江苏第二，全国第三。二是板材加工业。全县板材加工企业达500余家，年生产能力10、30万立方米以上。三是轻化业。皮革、酒精、医药（大输液）、铝塑板、柠檬酸的年产量分别达到了50万平方米、1.5万吨、5000万瓶、150万张和1.5万吨。四是食品加工业。有年加工50万头山羊的徐州澳华肉食品有限公司和日处理小麦1000吨的徐州金孔雀面粉有限公司。五是机械制造业。主要生产翻斗车及配件、拖拉机配件、起重运输设施配件、工程机械配件、各类铸件等产品。1.1.1.7 经济开发区稳步发展XX经济开发区位于XX县城西郊，2005年经江苏省政府批准，正式升级为省级经济开发区，总规划面积10平方公里，已开发面积4平方公里，基本达到“七通一平”。目前，我县正在实施园区的二次规划，产业发展定位为劳动11、密集型和高附加值、污染小的高科技项目。为了提高开发区的运行质量和服务效率，XX将在项目准入、规费减免、税收返还等方面采取一系列的优惠政策，为进入开发区的项目建设和发展提供全方位的服务。1.1.1.8 优越的服务环境XX作为徐州都市圈“一城两翼”的重要一翼，近年来， 致力于投资环境的改善，全力营造优越的政务环境、信用环境、法制环境、生活环境和人文环境。以“好学、好干、好创、好客、好富”为主要内容的“五好风尚”深入人心，“诚信、高效、亲商、富商”的八字服务方针已忧为全县上下的自觉行动，让来XX投资的客商都能以最少的投资获得最大的收益，努力营造优质服务高地。对广大投资者实行“一个窗口对外、一条龙服务12、”，大力精简行政审批事项，提高办事效率。对重大项目实行“绿卡”制度，一事一议、特事特办。推进行政审批和收费制度改革，最大限度地简化审批流程，缩短审批时间，提高服务效率。通过重点实施执法检查订单制、软环境案件联查制、成长项目预告制、企业生产宁静日制等四项制度，全力打造更加优越的投资环境。1.1.1.9 城市发展规划以XX经济开发区为主体，重点做大做强东西两翼。发展壮大县城西郊的开发区，向西向西再向西，跨越白塘河，与化工园区连成一片，形成西翼园区；加快新城区建设，新城开发、老城改造。以六条新城区道路和一条下邳大道建设为突破口，在天虹大道以西、中央大街以北、环城路以里，拉开新城区框架，建成占地13平13、方公里、可容纳13万人的新城区。本节分析小结XX近年来社会经济发展较为迅速，大力发展房地产业的市场环境已经形成；开发区的发展带来大量的企业进入XX发展，同时也带动地方经济的跨越和农村剩余劳动力的进城就业，使得XX渐渐有了城市“中产阶级”阶层，这一阶层随着经济的发展，年龄、收入的增加，对住房的需求表现旺盛，且这一需求随着企业人员增加、变动具有持续性特征，值得关注；另外，本项目所在区域为XX城市发展主要方向，在项目发展中应该注意与区域大环境的协调，在相互影响中得到提升，达到双赢！ 1.1.2.XX房地产概述2008年以来，虽然受的国际金融风暴影响，国内房地产市场发生很大的动荡，但对XX并没有产生明14、显的冲击，开发势头有增无减，销售状况良好，成交价格稳重有涨。呈现出快速、健康、有序发展的良好态势。1.1.2.1 土地供应状况2008年土地市场共计成交6宗、总面积315.1亩，成交总价5.96亿元。目前 ，共公开挂牌出让国有建设用地使用权 36宗、总面积 1208.19亩 ,已成交 32宗、总面积 900.79亩，总成交价 3.156亿元，其中经营性用地 10宗、面积 426.3亩，成交价 2.728亿元；工业用地 22宗、面积 474.69亩，成交价 4288.4万元，尚有一宗工业用地正在挂牌期间。1.1.2.2 拆迁状况目前尚未拆迁及未拆迁完的27个地块，拆迁总面积约52.7万平方米，其15、中净地部分未拆迁面积约16.87万平方米，毛地部分未拆迁面积约22.47万平方米。1.1.2.3. 计划开工面积09年9月份计划开工建设项目49项，其中经营性用地（以房地产开发为主）建设项目21个，总用地面积约1427亩。对已拆迁部分计划开工建筑面积约28.93万平方米；公共设施建设5个，建筑面积约8.39万平方米。用地及计划开工一览表项目名称位置用地面积（亩）设计总建筑面积（万）已建面积（万）9月份拟开工面积（万）XX大厦红叶路西、八一西路南42.32.3浙江商贸城红叶路西、新市西街南111.65102.41锦绣家园八一路北、红叶路东12.271.10.4紫金花园天虹大道北路168.216.16、72.53书香门第文学东路、新市路南63.444.82.10.8成侯花园八一西路北侧287.78281.5银河星城二期小睢河东、人民西路两侧212.2318.92九州花园元府东路南侧30.864.281天和御景中央大道南、睢魏路西81.05161.5国际公寓人民中路南侧20.83.51西盛园104国道东、八一路南133.4182.9水岸华府中央大道南、中山北路153.91.5书香苑新市路南9.41.221.22原亨通地块人民西路北侧46.65.51少体校西人民西路北侧4.420.860.86国大农贸樱花路东、新市东路南2900.5水利局地块八一路南、元府路北84.28.92水岸馨都文学南路西517、5.58.72康居花园人民东路南3.70.870.87弘基上城天虹大道东、新市路北62.89.5521.1.2.4 目前板块楼盘情况东区长寿里、环岛阳光、九州花园、天华小区、上海花园房价1940元/西区西盛园、阳光美地、天和御景、成侯花园、房价1950元/中心区XX大院、古汉国画院、装饰城、耀华苑、春江花园、紫金花城房价2400元/南区荣城小区、苑南小区房价2100元/北区金星苑、绿都花园、房价2050元/本节分析小结o XX县房地产市场总体形势良好，市场信心重新恢复，发展态势比较乐观。从供需情况看，对消费者来说是利好的消息，有充分的选择空间，但对开发企业却是一种考验，存量较高及开发量增加必然18、导致市场竞争加剧。o 政府对培育消费市场、加大对房地产开发企业的支持力度、提升对房地产行业的服务水平的都作出了具体要求，这对房地产开发企业来说是件好事。同时还对加大保障性住房的建设力度，扩大住房保障范围，提出新的要求，从这一角度看，对商品房销售市场也将产生一定的冲击。o 市场土地供应量充裕，开发项目增加，对繁荣房地产市场、促进消费需求起得积极作用，同时也加剧了房地产市场的竞争。o 城市拆迁力度和拆迁量加大，可促进市场的刚性需求。拆迁需求占房地产市场需求一定的比重，很明显拆迁带来的需求也是支撑地产市场的力量之一。o 从板块楼盘情况看，东区相对平稳；中心区因土地资源稀缺，开发成本大，配套优越，房价19、明显高于其他版块；南区发展势头不大；随着城市规划“西延北扩”， 将逐渐拉近板块楼市的平衡，对西部和北部城区的投资开发企业是很好的契机，但竞争也会更加激烈。1.2.主要竞争个案状况分析XX县房地产市场根据地理位置和产品的不同，楼盘的特色和消费群体呈现出不同的特点。长寿里花苑调查表项目概况开发商：徐州置业房地产有限公司建筑设计单位：物管：物管费：代理商：车位数/价格：项目地址：XX县城东关第二小学南边联系人/联系方式：占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率开盘时间交付时间工程进度：一期已建成产品规划设计总体规划形象档次：中建筑风格：中分期开发情况：共二期（一期为现房 二期在规划中）产品规划单20、元面积范围：91.2-135单元主力面积：110-120层高：得房率：户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房91.2三房110四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）最高价为2168元 最低价为1680元价格调整思路最近小幅上涨付款方式按揭或一次性付清其他阁楼单卖整体销售情况及分析整体销售率85易销单元及其原因分析离城区近 配套好滞销单元及其原因分析周围楼盘多 竞争大长寿里花苑位于XX县城东关第二小学南边 由徐州置业房地产有限公司开发 共二期 一期为现房 二期正在规划中 形象档次为中档 建筑风格为中式 单元面积范围在91.2-135 单元主力面积为110-120 其最高21、价为2168元 因楼盘不同 价格相差不大 最低价为1680元 其价格在年后由小幅上涨，阁楼单卖整体销售率为85 。锁定的目标客户群为中层收入者， 该楼盘离城区近，靠近第三小学，交通方便。但周边楼盘多，竞争大，楼盘自身特点不突出，设计的户型一般。目前小区没做什么宣传。成侯花园调查表项目概况开发商：徐州鸿翔房地产开发有限公司建筑设计单位：物管：恒威雪里红物业管理公司物管费：代理商：苏州 同德投资顾问有限公司车位数/价格：小车库：1400/ 大车库：2000/项目地址：八一西路晋陵路交汇处联系人/联系方式：15895265866占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率17万25万2000多63栋22、开盘时间交付时间工程进度一期二期封顶、三期还未开工产品规划设计总体规划形象档次：中档小区建筑风格：中式分期开发情况：小区分三期开发产品规划单元面积范围： 90126单元主力面积：95左右层高：2.8米得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房三房126四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）5F：1900元/价格调整思路目前无优惠政策，预计价格还要上涨付款方式一次性、按揭其他顶楼送阁楼整体销售情况及分析整体销售率一期基本销售结束 销售率95易销单元及其原因分析东边单元 地理位置相对小区较好滞销单元及其原因分析西边单元 地理位置相对小区较差客户分析目标客户定位中层收23、入者成交客户分析项目SWOT分析优势靠近广场、附近规划五星级宾馆和大型超市劣势地理位置相对整个XX位置偏西机会建筑形态多样选择性广泛威胁周围的新的楼盘推出推广策略推广手段电视广告、赞助歌唱比赛成侯花园 位于八一西路与晋陵路交汇处，是由徐州鸿翔房地产开发有限公司开发的。由苏州市同德投资顾问有限公司全程代理策划。物业选用恒威雪里红物业管理公司。整个小区占地17万平方米。总建筑面积25万平方米。一共63栋。能入住2000多户人家。整个小区分三期开发，一、二期已封顶，三期还未开工。目前小区的销售单元面积范围在90平米到126平米。单元主力户型在95平米左右。层高到2.8米。现在小区的销售价格大约为:五24、楼的价格大概在1900左右，一楼到四楼的房子已经基本销售结束，顶楼送阁楼。小区目前并没有什么优惠政策，预计价格还要上涨，储藏室的价格在1400元一平米车库的价格大概在2000元一平米。付款都是有一次性和按揭两种。到小区买房享受政府补贴的每平米90元的政策。小区一期已经基本销售结束，销售率达95目标客户群定位在城区中层收入的家庭。小区前方还有一个成侯广场，小区对面目前正在规划建设五星级宾馆、大型超市。小区的建筑形态多样，客户选择余地广，但是地理位置相对于整个XX来说位置有点偏西，且周围的配套设施不是很完善。小区现在正在采用派单、市中心大牌、电视拉字等广告形式，同时还赞助歌唱比赛，来加大小区在XX25、的知名度。春江花城首府调研表项目概况开发商：徐州华宁房地产开发有限公司建筑设计单位：物管：物管费：0.3元/代理商：深圳中城置地车位数/价格：22.6 63352元项目地址：XX县八一西路79号联系人/联系方式：88336999占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率11栋开盘时间交付时间工程进度现房销售产品规划设计总体规划形象档次：中建筑风格：中式分期开发情况：分两期开发产品规划单元面积范围：102-132单元主力面积：102、106层高：2.85得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房102三房130四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）3F：251826、元/1F：2348元/价格调整思路预计价格要上涨付款方式一次性 优惠60元/按揭优惠20元/其他整体销售情况及分析整体销售率80易销单元及其原因分析地理位置相对较好滞销单元及其原因分析单元面积大客户分析目标客户定位中层收入者成交客户分析项目SWOT分析优势地理位置相对较好，周围配套比较齐全劣势房屋布局比较浪费机会威胁春江花城首 府位于XX县八一西路79号，由徐州市华宁房地产开发有限公司开发。由深圳中城置地全程代理销售。整个小区共有11栋楼房。9栋多层2栋小高层。小区分两期开发，其中二期开发的是两栋小高层。目前已经全部封顶，属于准现房销售，一期房屋的单元面积范围在102-132。单元主力户型在127、02-106，层高285米。此小区的开发面积比较打，102房屋是舒服两室，目前小区的销售均价在2350元/左右。3F在2518元/。1F在2348元/现在小区的优惠政策是除了享受政府补贴外，一次性付款优惠60元/，按揭贷款优惠30元/，小区一期销售率达到80.主要原因是小区的所在地段比较好，面积大多数在100左右。小区的目标客户群是定位在城区的中层收入的家庭。小区地理位置相对于整个县城看，位置比较好，周围的配套设施比较齐全。但是小区所设计的房屋户型不是很恰当，面积相对大点有点不如太适合这边的人群。现在小区的主要广告方式是以派单、路边大牌等形式。环岛阳光花园调研表项目概况开发商：XX振兴房地产开28、发有限公司建筑设计单位：物管：物管费：代理商：车位数/价格：2万（按套卖）项目地址：宁海学校东20米联系人/联系方式：占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率开盘时间交付时间工程进度：现房现房产品规划设计总体规划形象档次：中建筑风格：中式分期开发情况：共三期（一、二期为多层、三期为小高层）产品规划单元面积范围：85-130单元主力面积：100-110左右层高：得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房85-90三房126平方价格策略价格定位（最高、最低、均价）最高2100元 最低1680元 均价1850元价格调整思路没涨价也没跌价付款方式按揭 一次性付清都可以其他29、无整体销售情况及分析整体销售率95易销单元及其原因分析房型不太大 价格不太高滞销单元及其原因分析客户分析目标客户定位普通百姓成交客户分析价格相对较其他楼盘低项目SWOT分析优势劣势相邻100米左右有3个楼盘机会靠近汽车站 价格相对便宜威胁推广策略推广手段施工时已就工程进度 质量等进行电视广告 售楼部张贴隐蔽工程施工图推广主题质量优 价格低评价从一开始就注重工程质量工程的宣传环岛阳光花园 位于XX县城东关汽车站附近 毗邻宁海学校 由XX县振兴房地产开发有限公司开发 共三期 一 二期为多层建筑 属于现房 三期为小高层 规划中 单元面积范围85-130 单元主力面积100-110左右 形象档次为中档30、 建筑风格为中式 最高价格为2068元 最低1680元 均价1850元 从开盘到现在价格没涨价也没跌价 一次性付款也没有优惠 由于它价格较低 而且没涨价 靠近汽车站 交通便利 户型也不大 针对的目标客户群为老百姓 所以它的销售情况很好 为95 该楼盘从一开始就注重工程进度的宣传 就工程进度 工程质量 的进行电视上的宣传 而且在售房部张贴了它的隐蔽工程 施工图片 以示其质量过硬 但相邻100米左右就有3个楼盘 竞争大 九州花园调研表项目概况开发商：建筑设计单位：物管：物管费：代理商：车位数/价格：项目地址：XX县工会对面联系人/联系方式：占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率开盘时间交付时31、间工程进度一期已完工产品规划设计总体规划形象档次：中高档建筑风格：中式分期开发情况：共三期 （一期已完工）产品规划单元面积范围：单元主力面积：层高：得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房三房四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）最高2400元 最低为1858元价格调整思路小幅上涨付款方式按揭或一次性付款其他整体销售情况及分析整体销售率70易销单元及其原因分析滞销单元及其原因分析价格高 外观难看客户分析目标客户定位高收入者成交客户分析项目SWOT分析优势地段好 配套好劣势价格高 外观难看机会威胁推广策略推广手段推广主题九州花园 位于XX县城东关工会对面 共三期32、 一期已完工 为现房 形象档次为中高档 建筑风格为中式 其最高价格为2400元 最低为1858元 在过年后 价格有小幅上涨 可按揭或一次性付清 价格来说偏高 锁定的目标客户群为高层收入者 所处的地段比较好 靠近城区 相关的配套也比较好 有学校 有超市 有菜场等 但外观形态方面的设计就比较难看 大多数客户不太容易接受 外观看起来更像是宿舍楼或教学楼 为XX县城现有楼盘中独一无二的设计 它的整体销售率为70 但周围也有两个楼盘 存在着一定的竞争压力 绿都花园调研表项目概况开发商：徐州鸿翔房地产开发有限公司建筑设计单位：物管：物管费：代理商：车位数/价格：项目地址：天虹大道与徐宁公路交汇处南侧联系人33、/联系方式： 88113999占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率5万 14栋开盘时间交付时间工程进度 现房销售产品规划设计总体规划形象档次：中档建筑风格：中式分期开发情况：分二期开发产品规划单元面积范围：单元主力面积：86、99层高：2.8米得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房86三房99四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）3F:2400元/6F：2180元/价格调整思路付款方式一次性付款、按揭贷款其他一期顶楼送阁楼。车库按个数来卖有3万一个、5万一个、8万一个三种整体销售情况及分析整体销售率70易销单元及其原因分析单元位置比较好点滞销单元及其34、原因分析位置比较差点客户分析目标客户定位中层收入者成交客户分析项目SWOT分析优势周围配套齐全劣势楼间距太小不到20米机会威胁周围有同等楼盘竞争绿都花园 位于天虹大道与徐宁公路交汇处南侧。整个小区总建筑面积达到5万一共14栋楼房。小区分两期开发。目前处于一期开发阶段。小区目前的主力户型面积在86（两室两厅）99（三室两厅）小区的定位为：中式风格的中档小区。小区的价格定价在：3F为2400元/、6F为2180元/。小区一期中买六楼送阁楼，二期的话阁楼不送拿出来单卖。小区的车库是按个数来卖的，有3万多一个、5万多一个、8万多一个的。储藏室全部都是一万五一个。小区的整体销售率达到70.易销售单元的主35、要原因是：所销售的房屋相对于整个小区的地理位置比较好，采光通风都很好。小区的周围配套比较齐全有学校、大型超市等。但小区的楼间距比较小，大概还不到30米，一楼二楼的住家的采光肯定存在问题，影响销售。同时小区的周围有两个相近的楼盘，给小区带来了大部分的竞争。荣域小区调研表项目概况开发商：XX县华发房地产开发有限公司建筑设计单位：物管：物管费：代理商：车位数/价格：项目地址：XX县文学路南段联系人/联系方式：占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率开盘时间交付时间工程进度产品规划设计总体规划形象档次：中高档建筑风格：欧式分期开发情况：共两期产品规划元面积范围：82-116单元主力面积：112左右36、层高：得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房82-92三房112-116四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）1F: 2250元-2350元 4F: 2200元-2300元价格调整思路付款方式按揭或一次性付款其他整体销售情况及分析整体销售率一期销售率为98易销单元及其原因分析地势好 环境好滞销单元及其原因分析客户分析目标客户定位中高层收入者成交客户分析项目SWOT分析优势毗邻名校 离城里近 周围配套好劣势价格相对高 针对客户群少机会威胁荣域小区 位于XX县文学路南段 毗邻历史悠久的名校XX县高级中学 由XX县华发房地产开发有限公司开发 在今年的3.28开盘 37、交付的日期为2010年4月份 属中高档的欧式风格建筑 共两期 二期还在规划中 单元面积范围为82-116 单元主力面积为112左右 它的一楼价格为2250元 4楼为2200元-2300元 由于它所处的地势非常好 靠近城区又不喧哗 美丽的护城河带状环绕 而且人文气息重 所以没什么广告 没太多的宣传 在开盘的第四天就销售一空 虽然价格高一点 但规划重的二期也又人咨询上海花苑调研表项目概况开发商：XX县新宁房地产有限公司建筑设计单位：江苏省第一工业设计院物管：物管费：代理商：车位数/价格：项目地址：联系人/联系方式：占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率7万开盘时间交付时间工程进度：现房销售产38、品规划设计总体规划形象档次：建筑风格：欧式分期开发情况：共4期（前三期已售完）产品规划单元面积范围：单元主力面积：100左右层高：得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房93.27-97.97三房121.51-125.62四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）最高价2048元 最便宜为1800元价格调整思路没降也没涨付款方式按揭或一次性付款其他一次性付款没优惠整体销售情况及分析整体销售率85易销单元及其原因分析户型多 档次高 物管好滞销单元及其原因分析客户分析目标客户定位中层收入者成交客户分析未涨价 环境好 保洁好 物管到位项目SWOT分析优势周围配套好 靠近39、车站 交通方便劣势相邻楼盘多机会江苏省明星楼盘威胁推广策略推广手段用名人余秋雨的提字大做文章推广主题文化上海花苑 位于XX县城东汽车站附近 由XX县新宁房地产有限公司开发 江苏省第一工业设计院设计 建筑面积在7万 共4期 前三期属于现房销售 已经卖完 档次为中档 建筑风格为欧式风格 单元面积范围在85-140 单元主力为100左右 三楼为最高价2048元 顶楼最便宜为1800元 虽然经历了全球金融危机 但其房价没什么变化 而且一次性付清也没什么优惠 该小区的户型比较多 物管 保洁 保安比较好 用名人余秋雨的提字大做文章 感觉整个小区很由文化气息 是江苏省明星楼盘 周围的配套也比较好 交通方便 40、但相邻的楼盘较多。XX大院调研表项目概况开发商：徐州宏房置业有限公司建筑设计单位：物管：物管费：代理商： 车位数/价格：项目地址：文学北路东侧联系人/联系方式：90158666占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率50多亩6万多17栋开盘时间交付时间工程进度现房销售产品规划设计总体规划形象档次：中建筑风格：中式分期开发情况：产品规划单元面积范围：87-142单元主力面积：100左右层高：得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房87三房四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）最高：2780元/最低：1980元/价格调整思路没有付款方式按揭、一次性其他整体销售41、情况及分析整体销售率95易销单元及其原因分析环境比较好滞销单元及其原因分析客户分析目标客户定位中层收入者成交客户分析项目SWOT分析优势地理位置较好、周围配套设施完善劣势机会威胁XX大院 位于文学路中段东侧，是由徐州宏房置业有限公司开发的。整个小区有15栋多层、2栋小高层。总建筑面积约6万。整个小区的销售目前是由南京的一家代理商代理销售的。小区的建筑风格属于中式风格。整个小区就分一期开发单元面积范围大概在87-142，其中单元主力户型的面积在大约90，其价格均价在2300元/左右，最高价格在2780元/，最低价格为1980元/。整个小区目前的销售率达到了95，销售还是挺好的。一楼到四楼基本上销42、售结束目前就剩下5楼的还就几户人家。小区的地理位置靠近商业街。小区的周围配套比较完善。目前小区的主要广告形式是派单、路边大牌等。XX古汉国画院调研表项目概况开发商：徐州金盛房地产开发有限公司建筑设计单位：江苏青甫建设物管：物管费：代理商：无车位数/价格：项目地址：红叶北路联系人/联系方式：占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率1.5万3栋开盘时间交付时间工程进度现房销售产品规划设计总体规划形象档次：中档建筑风格：中式分期开发情况：一期产品规划单元面积范围： 98-132单元主力面积121层高：3米得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房98三房121四房五房价43、格策略价格定位（最高、最低、均价）一二楼为商铺，三楼以上为住宅。3F:2488元/4F：2518/价格成增长趋势每增加一层加30元/价格调整思路付款方式按揭 一次性付款优惠1到2个点其他40整体销售情况及分析整体销售率小面积的户型 易销单元及其原因分析面积较大滞销单元及其原因分析客户分析目标客户定位成交客户分析项目SWOT分析优势地理位置较好劣势面积比较大、价格较高、规模较小机会威胁推广策略推广手段暂无推广主题XX古汉国画院 位于红叶北路，由徐州金盛房地产开打有限公司开发的。小区规模比较小，共有三栋小高层，所以并无代理商。建筑单位选取江苏青甫建设。小区建筑面积为1.5万。目前小区是属于现房销售44、。整个小区就分一期开发。小区的户型设计样式也比较贫乏，就分为：98、121、132这三种形式。小区的主力户型面积就在121。小区的小高层一二楼为商铺，三楼以上是住宅，价格大概在三楼为2488元/四楼为2588元/往上每增加一层价格就增加30元/，小区目前并没有推出什么优惠政策就是一次性付款有一到两个点的优惠。其他就没有了。小区的整个销售率达40.比较畅销的户型在98，比较滞销的户型在132，因为面积比较达价格比较高。小区锁定的客户群在城区中层收入的家庭。小区的所在位置相对整个县城来说位置还是处于繁华地段的。但小区的规模较小。价格又比较高。所以并不是适合大多数人去。因为规模比较小，小区并没有采取45、什么广告推广。XX装饰城调研表项目概况开发商：XX天马房地产开发有限公司建筑设计单位：物管：物管费：代理商：车位数/价格：项目地址：联系人/联系方式：88328777占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率开盘时间交付时间工程进度现房销售产品规划设计总体规划形象档次：中建筑风格：中式分期开发情况：产品规划单元面积范围：82-136单元主力面积：115层高：得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房82三房136四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）最高：2288元/最低：1888元/价格调整思路付款方式一次性 按揭其他整体销售情况及分析整体销售率95易销单元46、及其原因分析小区环境好，位置较好滞销单元及其原因分析客户分析目标客户定位中层收入者成交客户分析价格相对适中 没有涨价项目SWOT分析优势地理位置处于中心地段劣势机会威胁XX装饰城 位于元府中路，是由XX天马房地产开发有限公司开发的项目。整个小区分为二期开发。一期已经销售结束，形象档次为中档，建筑风格为中式。单元面积范围在82-136，单元主力户型面积在115。在价格方面上目前小区的最高价格在2288元/，最低价格在1888元/。价格适中，没涨也没跌。小区房屋可按揭或一次性付款。该楼盘锁定的目标客户群为中层收入者，因其小区的环境好，地段好，靠近城区，所以周围的配套设施比较完善。小区的户型设计也比47、较合理，是我县最早有小高层的楼盘项目，所以整个小区的销售率达到了 95在装饰建筑方面形成了一定的规模。但是该小区周围有两三个楼盘，存在着一定的销售压力。天和御景调研表项目概况开发商：徐州天成房地产开发有限公司建筑设计单位：建筑安装总公司物管：物管费：代理商：车位数/价格：472个项目地址：实验小学北侧联系人/联系方式：88339999占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率5038613万2.66107612栋25开盘时间交付时间工程进度一期封顶产品规划设计总体规划形象档次：中档建筑风格：中式分期开发情况： 分两期开发产品规划单元面积范围：单元主力面积：90-100层高：2.8米得房率： 48、户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房89三房四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）3F：2600元/5F：2200元/价格调整思路付款方式一次性付款、按揭贷款其他整体销售情况及分析整体销售率 80易销单元及其原因分析楼层低滞销单元及其原因分析楼层高客户分析目标客户定位中层收入者成交客户分析项目SWOT分析优势周围的配套设施比较齐全劣势机会面积比较小客户容易接受威胁周围有相近的楼盘竞争推广策略推广手段路边大牌推广主题评价天和御景 位于实验小学北侧，是由徐州天成房地产开发有限公司开发的。建筑单位是建筑安装总公司。小区总占地面积为50386。总建筑面积在13万，小区容积率49、为2.66。小区共有12栋分4栋多层，8栋小高层。能住进1076户人家。小区绿化率达到25。整个小区分二期开发，一期房屋建筑已经封顶，小区层高达2.8米，单元主力户型面积在90-100销售的均价在2400元/，三楼的价格在2600元/，五楼在2200元/。小区目前并没有推出什么优惠活动。整个小区的销售率在80。小区周围的配奥设施比较齐全，有学大型超市苏果超市，而且小区房屋的设计面积大小比较合理，容易被很多客户接受。但小区周围有相近的楼盘，在价格上相差不大。所以在一定程度上给小区带来了威胁，周围的两个小区已经抢走这个小区的不少客户。天华小区调研表项目概况开发商：遂宁县天华置业有限公司建筑设计单位50、：物管：物管费：代理商：车位数/价格：项目地址：天华纺织厂对面联系人/联系方式：占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率5栋开盘时间交付时间工程进度1期刚开4月中旬明年4月中旬产品规划设计总体规划形象档次：中建筑风格：中分期开发情况：共5栋产品规划单元面积范围：单元主力面积：层高：得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房三房四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）最高2058元 最低1988元价格调整思路付款方式按揭或一次性付款其他按揭收复20 一次性付清减去6000整体销售情况及分析整体销售率易销单元及其原因分析滞销单元及其原因分析客户分析目标客户定位普通51、老百姓成交客户分析项目SWOT分析优势靠近车站 交通方便劣势机会威胁推广策略推广手段开盘搞活动推广主题评价一般天华小区 位于XX县城东关天华纺织厂对面 由遂宁县天华置业有限公司开发 还没开盘 开盘的时间为今年的4月中旬 交付时间为明年的4月中旬 只有5栋楼 形象档次为中档 建筑风格为中式 其三楼价格为最高2058元 最低为1988元 可按揭或一次性付清 按揭收复20 一次性付清不管房价多少 总额减去20 目标客户群为普通老百姓 预计开盘时还会另有活动 虽靠近车站 交通方便 周围配套跟上 但是周围楼盘相对集中 而该楼盘的自身没什么突出的特点 感觉一般 阳光美地调研表项目概况开发商：徐州阳光美地置52、业有限公司建筑设计单位：物管：物管费：代理商：车位数/价格：项目地址：XX县元府西街北侧联系人/联系方式：88128999占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率开盘时间交付时间工程进度现房产品规划设计总体规划形象档次：中建筑风格：中式分期开发情况：产品规划单元面积范围：86.12-133.36单元主力面积：90-110层高：得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房86.12-92.25三房112-133.36四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）2180元（住宅） 11980元（商铺） 最低价格为1580元价格调整思路小幅上涨付款方式按揭 一次性付款其他53、1-2F为商铺 7楼单卖整体销售情况及分析整体销售率90易销单元及其原因分析位置好 价格相对便宜滞销单元及其原因分析客户分析目标客户定位中层收入者成交客户分析项目SWOT分析优势位置好 周围配套齐全劣势相邻小区多 竞争大机会威胁阳光美地国际商城 位于XX县元府西街北侧 是一家由自己销售的楼盘 整个小区就一栋楼 是集商铺和住宅为一体的小区 小区的1-2F为商铺 其他为住宅 小区的建筑风格为中式 小区的单元面积范围在86.12-133.36 其单元主力面积为90-110 最高价为2180元（住宅） 11980元（商铺） 最低价格为1580元 小区的整体销售率为90 主要原因是小区所在位置比较好 小54、区的目标客户群为中层收入者 小区1-2F为商铺 3-7为住宅 7楼阁楼单卖 单小区的设计比较不合理 周围的配套设施小相对于其他楼盘而言还是差了点 目前小区的广告主要还是派单 市中心大牌等 在接下来价格方面有小幅上涨耀华苑调研表项目概况开发商：江苏省耀华房地产有限公司建筑设计单位：物管：物管费：代理商：苏州新思达投资顾问有限公司车位数/价格：小1300 大车位2100项目地址：濉河北路联系人/联系方式：占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率32627.1355开盘时间交付时间工程进度：现房销售产品规划设计总体规划形象档次：中建筑风格：中分期开发情况：产品规划单元面积范围：单元主力面积：层高55、：得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房91三房119四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）最高2700元价格调整思路小幅上涨付款方式按揭20即可或一次性付款其他送阁楼整体销售情况及分析整体销售率95易销单元及其原因分析布局合理 环境好 交通方便滞销单元及其原因分析客户分析目标客户定位中层收入者成交客户分析项目SWOT分析优势配套好劣势相邻楼盘多机会威胁推广策略推广手段电视广告推广主题耀华苑位 于XX县城西关濉河北路 由江苏省耀华房地产有限公司开发 苏州新思达投资顾问有限公司代理销售 整个建筑面积由32627.1 户数355栋 属于现房销售 形象档次为中档 56、建筑风格为中式 它的单元面积为91-119 主力面积为100 它只有两种建筑形态 即多层和小高层 多层只盖4层 采光好 小高层的价格为2700元 稍稍偏高 其价格在过年后由小幅上涨 顶楼送阁楼 整个楼盘的地理位置不错 环境好 交通方便 相关的配套设施也好 在它周围由学校 药店 菜场等 锁定的目标客户群为中层收入者 其推广手套为电视拉字中强调其抗震性好 目前放在只盛小高层的两套 让人不太相信 据由消息说是压着房子不卖 再等着涨价 金星苑调研表项目概况开发商：江苏小濉河房地产开发有限公司建筑设计单位：物管：春辉物业物管费：0.2元/代理商：无车位数/价格：项目地址：小濉河北路联系人/联系方式：占地57、面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率4.8万 12 栋开盘时间交付时间工程进度现房销售产品规划设计总体规划形象档次：中建筑风格：中式分期开发情况：分两期开发产品规划单元面积范围：单元主力面积：剩下140层高：2.9米得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房三房四房140五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）4F：1888元/（优惠过后的价格）5F:2088元/（窗口价）价格调整思路付款方式按揭、一次性付款其他整体销售情况及分析整体销售率95易销单元及其原因分析楼层低滞销单元及其原因分析楼层高客户分析目标客户定位中层收入者成交客户分析项目SWOT分析优势属于5+58、1形式，周围形成生活区、楼间距大劣势机会威胁金星苑 位于XX县小濉河北路，是由江苏小濉河房地产开发有限公司开发的。小区目前并无代理商。小区已经入住，物业公司是春辉物业。物业管理费用为0.2元/小区总建筑面积在4.8万。共有12栋楼房。小区目前处于现房销售。已经进入尾盘阶段。剩下的房屋的面积在130-140目前，1楼到3楼已经全部销售结束，只剩下4F、5F的房子。目前小区的价格是4F1888元/5F是2088元/，此时的五楼是窗口价格，目前小区的优惠政策4F除；了享受政府的补贴外，开发商再补贴90元/；5F不享受政府补贴，但总房价可以减去2万。如果要是一次性付款还有优惠。目前整个小区的销售率达到59、95.小区的建筑形态为5+1形式。小区的楼间距比较大达到25米以上，不管哪个楼层的采光都是非常好的。因为小区的销售比较好，开发商预计在小区对面再开发一块地。苑南小区调研表项目概况开发商：苏州新加坡物业管理咨询顾问公司建筑设计单位：物管：物管费：代理商：车位数/价格：项目地址：文学路南苑小区大门南侧联系人/联系方式：88348111 80660999占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率12层 6栋开盘时间交付时间工程进度产品规划设计总体规划形象档次：中建筑风格：中式分期开发情况：一期完工 二期规划中产品规划单元面积范围：单元主力面积：层高：得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售60、套数销售比例一房二房三房四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）最高价为2120元 最低为1920元价格调整思路付款方式按揭或一次性付清其他顶楼送阁楼整体销售情况及分析整体销售率65易销单元及其原因分析环境好滞销单元及其原因分析因是高层 物管费用高客户分析目标客户定位中层收入成交客户分析项目SWOT分析优势环境好劣势自身特点优势不明显机会威胁苑南小区 位于XX县文学南路 南苑小区大门的南侧 由XX县房地产开发总公司开发 苏州新加坡物业管理咨询顾问公司代理销售 形象档次为中档 建筑风格为中式 共两期 一期已完工 为现房 二期在规划中 因紧挨南苑小区 故取名苑南小区 其价格比较接近 最高价为261、120元 最低为1920元 可按揭或一次性付清 顶楼送阁楼 目标各户为中层收入者 虽然环境好 靠近护城河 紧挨着名校XX高级中学 但因是高层 物管费用高 自身没什么突出特点 优势不明显 所以销售率不太好 大概为65 而且相邻有2个楼盘 竞争压力大紫金花城调研表项目概况开发商：京城房地产开发有限公司建筑设计单位：物管：物管费：代理商：车位数/价格：项目地址：天虹大道北路联系人/联系方式：占地面积建筑面积容积率户 数楼层与栋数绿化率25万47栋开盘时间交付时间工程进度5、6月份一期封顶产品规划设计总体规划形象档次：中建筑风格：中式分期开发情况：待定产品规划单元面积范围：92-118单元主力面积：962、2层高：2 .8米得房率： 户型及面积分布户型面积套数户型比例销售套数销售比例一房二房92三房116四房五房价格策略价格定位（最高、最低、均价）均价：2400元/3F：2588元/价格调整思路付款方式一次性付款优惠2个点按揭优惠1个点其他阁楼单卖整体销售情况及分析整体销售率50易销单元及其原因分析面积比较小滞销单元及其原因分析面积大，所开房屋不多，没有多少选择余地客户分析目标客户定位中层收入者成交客户分析项目SWOT分析优势周围配套比较齐全劣势机会小区规模比较大威胁周围有同等楼盘竞争推广策略推广手段路边大牌推广主题紫金花城小区 位于天虹大道北路。由徐州京城房地产开发有限公司开发。整个小区有4763、栋楼，总建筑面积达到25万。小区规模比较大。小区属于中式建筑风格。目前只推出一栋楼房，单元面积范围在92-118，单元的主力户型面积在90多。销售价格均价在2400元/，3F的价格在2588元/，其次是2F的价格比较高，4F的价格比1F的价格便宜上几十元。阁楼单卖属于6+1形式。小区的优惠政策目前是除了有政府的补贴外就只有一次性付款优惠2个点，按揭优惠1个点。小区一期的销售率达到50。销售的情况不是很理想，主要是价格太高，所开的楼房地理位置在整个小区又不是很好，可供客户选择的余地不多。小区的主要客户群锁定在城区的中层收入的家庭。小区周围配套设施比较完善，单元面积设计比较适中。但周围有相近楼盘同64、时竞争价格上相对要比此小区便宜一点，所以有一定的竞争性了。目前小区没有做什么大手笔的宣传工作，主要还是路边大牌。估计在5、6月份再推出两栋楼，计划在今年一共推出八栋楼房。本节小结以上各楼盘调研结果表明，除市中心价位在2300元2700元外，其他版块各楼盘价格都在1800-2200元/平方左右，均价在2100元/平方左右。XX房地产市场售价相对不高, 对当地居民的购房承受压力也不高，有利于项目的去化。本项目北临徐宁公路，西接104国道，南与规划中的汽车西站相邻，再加上城市规划的西延北扩，这将为本项目带来 很大的发展机遇。 1.3.项目市场前景预测总体来说，XX房地产市场发展状况良好，价格稳中有涨65、。从全国房地产市场看，投资、销售、价格都已超过07年同期水平，并有继续发展的势头。根据国家统计局资料分析，2009年1-7月，全国完成房地产开发投资同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点；房屋施工面积同比增长12.5%，增幅比1-6月回落0.2个百分点；房屋新开工面积同比下降9.1%，降幅比1-6月缩小1.3个百分点；房屋竣工面积同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点；全国商品房销售面积同比增长37.1%，7月单月销售数据低于6月份,但仍高于07年水平;7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比6月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比666、月份扩大0.1个百分点。新建住宅销售价格同比上涨0.3%；环比上涨1.1%，涨幅比6月份扩大0.3个百分点。总的来看,销售情况明显好于预期,七月份淡季影响不明显,预计8月份数据仍不会很低,不出意外全年成交将超过07年的销售规模,而销售额超过07年已经没有悬念;而从供给角度来看,投资额增速在继续扩大,有利于未来供给的改善,但从新开工面积和土地购置面积来看,虽然降幅在缩小,但仍在下降之中,意味着未来供给的增速将很有限。从以上宏观形势看，目前对开发企业是利好机会。宏观形势将直接影响购房者的信心，持币观望心理已经明显开始动摇，未来一段时期内房地产供求关系将趋于稳定。但随着楼市的再度过热，国家和地方政府67、的一系列扶持政策将逐步取消，甚至还会出台调控措施来抑制房地产市场的过热势头。2. 项目地块环境分析2.1 .地块位置本项目处于XX县城西板块，北临徐宁公路、东靠江阴路、苏源路、南有规划中的汽车西站、民营医院、四通纺织。2 .2.景观环境项目区域自然景观环境缺乏，有在于项目区内景观营造。本项目所在的徐宁路北侧已规划为行政教育景观区。2.3.配套状况周边缺乏成熟商业配套。附近仅有XX文化中学、加油站、规划中的汽车西站、民营医院。从目前情况看来，各项配套还处于仅能满足居民基本需要的阶段。2.4 交通条件 项目交通环境良好，北依徐宁公路，西临苏源路与104国道，东有江阴路。104国道两侧规划景观绿化带68、，徐宁公路绿化带也渐成气候，可提升延路小区环境品位。2.5. 地块条件 本项目地块总体来看比较规则，利于住宅和商业门面的规划排布。 2.6. 客源分析由于客源结构不可能在短时期内有较大的变动，因此在本项目推出时，本区域的客源将和目前类似。从目前市场调查的结果看，本项目周边客源主要是收入水平一般的潜在客户、拆迁户、认同本项目作为新区发展前景的客户以及乡镇的潜在客户。由于这部分客源置业的目的主要是为了就近方便，改善居住条件，因此他们将更加青睐实惠型产品，因此本项目的户型面积中等，100115平方米将为主力户型，同时也要考虑房屋总价与客源的收入水平的关系，使之能为消费者接受。 收入档次人平均年收入(69、元)家庭年收入(元)按50%月收入还款数承受最大总价范围(万元)目标客源低水平收入3000-40006000-8000250-33312万中等水平收入5000-600010000-12000416-50018万高收入水平8000-1000016000-20000667-83320-28万本节小结：本项目在环境、交通、未来规划等外部条件上均表现出一定的优势，特别是未来的城市发展方向是本项目的独特利益点，但是从上面的分析中我们可以看出城西板块的客户群基本上为中等收入家庭,因此建议产品规划时应顾及此点。3. 项目SWOT分析3. 1.优势：(Strength) 本项目地处XX县西部城区，四周自然环境70、良好，交通便捷。 从XX县的城市规划来看，城市西延北扩，本项目将有很大潜力。 开发商获取土地成本较其他版块不算高，具有较大的项目操作盈利空间。 开发商实力雄厚，资金充足，有利于开发周期的缩短。 项目周围居住环境较附近项目要好，从而可以减轻许多竞争压力。3.2. 劣势：（Weakness） 小区的位置相对于县城来说目前是比较偏远。西边的开发区还没有形成气候，所以人流量也不是很多。周围配套设施不完善， 处于等待开发的阶段，很难让现在县城人接受这样的地块。 生活气氛不够浓厚。 项目西南边在建自建房的规划建筑风格对整个小区的档次有影响。 地块东头窄，呈“犁”状，与风水学相悖。东头斜角可规划为高层商业用71、房。3. 3.机会点：（Opportrunity） XX县人均收入大幅增涨，城市化人口不断增加。 政府规划西延北扩为项目运行创造了有利条件。 政府招商引资政策的全面实施，将会使外来人口持续增加，对项目的可行性也创造了有利条件。 规划中的汽车西站和民营医院，是本项目的重要支撑点。 经历了两年多的楼市低迷，目前正趋回暖，有利于项目去化。 目前城西板块正处发展阶段，竞争楼盘不多，有利于本项目抢占鳌头。3. 4.威胁点：（Threat） 城市规划由于自建房相对过多，外来打工人口很少，一次置业有效需求量有限，势必会延长销售周期。 国际金融风暴尚未平息，房地产市场仍不稳定，楼市还成在不确定因素。 本项目人72、流、物流相对滞缓。 西区大型生活区的形成需要一个时间过程，导致部分客户缺乏信心。 现有的项目已消耗了较大的客户群，对未来短期市场会造成购买力的短缺。 4、投资收益分析4.1、成本预测： 1、土地成本：58710000元名称单位数量备注土地性质/ 商住。土地面积平方米114000土地价格元/平方515土地总价元58710000小计元58710000以上土地的价格是根据目前市场的平稳估价，最终土地价格要通过拍卖得出。2、建造成本：163400000元科目名称单位价格：元面积：总价：元备注人工100/平方米19000019000000建筑面积按190000平方米算(容积率1.7)建材700/平方1973、0000133000000框架结构绿化带300/平方3800011400000小计163400000元3、成本初算：222110000元名称价格：元面积：平方米备注土地成本58710000建造成本163400000小计222110000190000单位成本1169元/平方米4.2、税务分析：（所有税费都包含在土地费用里）1、营业税及附加税；2、所得税；3、土地增值税。4.3、经济效益分析： 、经济效益分析的假设条件（是否享受政府各项税费的减免）；、项目利润率、投资回报率及主要经济指标；、项目开发各期的利润体现；、敏感性分析：4.4 不同地价的回报率测算序号方案名称地价(万元/亩)土地费(万元)74、项目成本(万元)土地费比例(%)销售收入(万元)利润(万元)70%销售利润回报率(%)1方案一2033401968016.9%35720160401122881.5%2方案二2541752051520.3%35720152051064374.1%3方案三3050102135023.5%35720143701005967.3%4方案四3558452218526.3%3572013535947461%5方案五4066802302029%3572012700889055.2%6方案六4575152385531.5%3572011865830649.7%7方案七5083502469033.83572075、11030772144.6%8方案八5591852552536%3572010190713340%9方案九60100202636038%357209360655235.5%10方案十65108552719539.9%357208525596831.3%5. 项目操作方向的机会选择 项目利用城市西延北扩和下邳公园规划以及汽车西站落座的契机，借势引爆市场打响项目的知名度。 投入大成本打造高品质社区，提升项目整体形象，提高市场竞争力。 自然景观与人造景观并重，合理组织地块内的交通动线和景观设计，将公共区域和居住组团区分开来，保证居住的私密和观景两不误。 抢在竞争个案之前推盘，占得先机；同时寻求区域市76、场的空白点，与竞争个案形成差异。 通过多形式产品和多方面卖点吸引各个层次的客户。 树立品牌形象，提高项目知名度与认同度，进而逐渐形成客户的重复购买和口碑传递。 以多物业类型、多户型面积和多价格组合产品迎合各类需求，扩大目标客户群体，增加目标客户数量。 营销推广上可适当取巧，中途“拦截”竞争个案的客户。6、项目操作过程中可能遇到的问题点聚焦6.1、决策风险6.1.1、市场定位风险这是营销决策的主要要问题，造什么样的产品，卖给谁？是以产定销还是以销定产。建议以销定产，只有适合市场的真实需求，项目开发才得成功。6.1.2、物业形态定位不当物业形态定位与目标客户的购卖力、购买倾向和喜好相适应。所以消费77、者市场调研是必须的，只有吸取消费者的意见，并对设置进行补充、调整、完善，才能使定位方案更具适应性。6.1.3、布局失误住宅、商业、会所、公建配套、等的布局失误会给项目的销售带来困难。为了项目减少规划风险，应按照“先定位，后设计”的顺序进行。6.1.4、户型定位失败在项目物业形态、建筑单体定位准确后，户型定位更显得重要。户型定位失败，如单套面积过大或过小或者户型不被客户接受，都会产生市场抗性。6.2法律风险6.2.1、规划风险在政策的定式思维框架下，项目规划如与政府预期有所出入，则有可能无法顺利通过审批。6.2.2、合同纠纷开发或销售过程中有可能会产生一些合同纠纷。6.3开发风险6.3.1、设计78、失误对建筑的要求明确后，设计失误可能是技术失误，技术失误应严格把关。6.3.2、成本增加各种成本包括材料、人工设备成本增加，将可能导致项目利润变小甚至变成负利润， 在方案确定后，由工程部对主材（三大材）及主要设备的价格趋势进行预判，有提价趋势的设备、产品可以采取预订的办法进行订货，以取得低价优势。6.3.3、人工费率上调目前“三农”和农民工欠款问题是关注焦点，建议在和施工单位订立施工合同时进行约定，并扣下部份保证金，以应付农民工欠款，以解除农民工欠款对本项目形成的风险和负面影响。6.3.4、办证周期漫长办证一直是影响房地产开发周期一个“命门”。有时候，由于办证周期漫长，最终导致项目错过上市最佳79、时机， 如果不按规定办理相关手续，项目又会变成违规项目，在先行明确规定办事日期及实际批准周期，以便合理制订项目开发（销售）周期。63.5、施工质量施工质量由质监控制，“质监”的质量由谁来控制， 项目施工开始后和质监合约时，应制定管理办法，由贵公司按规定派人对质监进行“质监”，以确保施工质量。6.3.6、档案流失档案验收是房地产竣工验收的主要内容，档案缺失，验收单位可以拒绝验收，从而产品无法入市销售，无法使用，建议在本项目开始办证以后，即着手建立技术档案，保管档案要制度化、规范化、科学化，档案工作包括移交、借用、编制、入档、保管等系列制度。6.4、市场风险6.4.1、总量供应放大价升量增往往是一80、个兴旺市场走向后期的标志，通常情况下放量往往是价格趋势往下的拐点。由于所在区域未来开发量较大，本项目应当在市场放量之前，完成投资回收，产生收益。6.4.2、客户流失客户流失有三种状态，一是产品不一定适合；二是市场内分化；三是客户流向其他市场。为了稳定客户，在项目前期推广时，就应当建立客户档案，定期回访。64.3、土地出让价格下降土地出让价格下降，意味着后期上市的产品的价格竞争力度，要注意后期土地出让价格，控制产品上市的速度。6.4.4.、销售困难由于本项目潜在竞争对手众多，且市场需要一定时间的推广期，所以有可能会产生销售困难的局面。6.4.5、信用流失除了按照国家规定期房销售的要求外，本项目还81、要在项目外观形象上下功夫，尽量做到外观完整，减少或杜绝负面报道，使客户对本项目信心十足。6.4.6、国家宏观调控从目前来看，由于国家前两年宏观调控，加上金融风暴影响，房地产热有所降温，尤其是投资性购房大幅减少。本项目要树形象、抓速度，先期占据市场有利位置，掌握市场主动权。6.4、7 自然环境周边地带植被少、配套不全，对人口居住的适合性较差。在项目建设初期应尽力使其改观。7、项目定位 7.1.产品定位户 型面 积（）配 比两房80-9015%两房和三房相结合9010020%三房100-11035%110-12020%120-13010%产品定位首先要考虑本项目之立地条件产品的设计应该建立在有效的82、客户消费支撑的基础之上。本项目的客源定位决定了本项目的产品定位，小高层产品我们认为应该有待商榷，多层在XX没有明显抗性，所以本项目基本是多层。在户型方面，通过我们的前期调研，面积在100平方左右的户型销售情况良好，所以建议本项目在户型设计时应以中小户型为主，面积在95-115平方米左右的三房，这里注意应考虑本项目客源的经济状况。 本项目地处XX城西板块，作为住宅项目，整体区域认可度一般。本项目主要打造一个规划新颖、景观优美的住宅小区，对城区混乱的城市面貌提出挑战，借助城市西延北扩的有利契机，凸现本项目的独特优势。7.2.客源定位本项目的客源定位为：周边客源、投资者、中等收入家庭、乡镇客源以及一83、部分拆迁户。 7.2.1.市场细分 从地理上细分： 主要以项目周边区域为主； 从年龄上细分： 以3055岁左右的中青年为主； 从职业上细分： 事业单位职员、教师、商人、打工者为主。 从经济状况细分：家庭月收入在3000元以上的家庭为主； 从家庭成员细分：以三口之家为主； 从购房心理细分：以理智型购买、一次置业为主。7.2.2.目标客户确定1) 核心客户对项目的地段和产品有较强的认同感，约占目标客户群的60%。2）区域性客户此类买家一直居住在本区域，对这一带的生活居住环境已经习惯了，而且亲戚朋友住处地点都在附近。 其购买特征为： 在购买地段方面的选择熟悉的区域，注重生活质量的改变； 绝大部分是个84、人购买，属于理智性购买，估计30%以上属二次或多次置业； 考虑生活环境的改善，对社区的配套要求较高。3) 重要客户更注重产品差异性和高性价比，关注区位条件约占目标客户群的30%入住本区的客户这些客户出于对本区居住环境的倾慕，享受贴近自然的生活空间，希望在本区域置业；其购买特征为： 大部分是个人购买，以一次、二次置业居多，仍以居住为目的； 会考虑到孩子读书和老人就医、交通等现实的生活问题，对小区的配套要求更高。追求产品素质的客户这些客户具有较高的品位，着重关心产品的综合素质，选择楼盘置业的面较宽；其购买特征为： 大部分是个人购买，以二次、多次置业居多，仍以居住为目的； 对楼盘的综合素质要求高，重85、视小区的景观和配套；3)偶得客户产品某一特性或宣传引导能唤起其购买欲望，约占总体客户群的10%。随机型客户（冲动型客户）这些客户属于可买可不买，在购买方向无特别偏好，只要产品合心意。投资型客户这些客户以投资为目的，会考虑城市发展趋势以及该区域租赁市场情况的影响。根据本次推广的要求，我们可把项目的目标客户来源分为以下两类： 新客户。需要通过现场包装、户外广告、媒体投放等宣传途径吸引而来的所有买家。根据以上客户细分及分析，可以看到本项目潜在客户最大来源是区域内的消费者和前期的客户资源。因此，项目的前期销售要想在短时间内营造开门红，迅速在市场造成轰动效应，则前期的销售推广部署及宣传攻势就必须围绕区域内的原居民和客户资源而制定展开；在随后的销售中，再根据其他目标客户所关注的要点，相应宣传项目的不同卖点。关于具体的推广计划部署，下一步根据规划设计方案作详细的述说。 81