1、商业步行街细分业态定位项目可行性论证报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月商业步行街细分业态定位项目可行性论证报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录序 言10三大商圈构架宜城商业格局11第一部分：xx市各商业街道概况12东山大道121）、概述122）、业态比例123）、租金水平13夷陵大道2、131）、概述132）、业态比例143）、租金水平14沿江大道141）、概述142）、业态比例：153）、租金水平15西陵一路151）、概述152）、业态比例163）、租金水平17西陵二路171）、概述172）、业态比例173）、租金水平18云集路181）、概述182）、业态比例193）、租金水平19环城南（东）路201）、概述202）、业态比例203）、租金水平21珍珠路商业街221）、概述222）、业态比例223）、租金水平23北门外正街231）、概述232）、业态比例243）、租金水平24樵湖一路241）、概述：242）、业态比例253）、租金水平25育才路261）、育才路概述：262）3、业态比例263）、租金水平26东湖一路271）、概述272）、业态比例273）、租金水平27东湖二路281）、概述282）、业态比例283）、租金水平28团结路291）、概述292）、业态比例293）、租金水平29樵湖二路291）、概述292）、业态比例303）、租金水平31胜利一路311）、概述312）、业态比例：313）胜利一路租金水平32胜利二路321）、概述322）、业态比例：323）胜利二路租金水平33胜利三路331）、概述332）、业态比例333）胜利三路租金水平34胜利四路341）、概述342）、业态比例343）胜利四路租金水平35xx商业街道总体业态分析：35第二部分：xx现4、有百货商城概况38一、现有各大百货商场分述38国贸大厦381、基本情况382、业态比例393、经营状况分析41丹尼斯购物广场421、基本情况422、业态比例423、经营状况分析45世贸购物广场461、基本情况462、业态比例463、经营状况分析52均瑶购物广场521、基本情况522、业态比例533、经营状况分析58时代广场581、基本资料582、各楼层业态比例（二、三楼单一业态，不在统计之列）593、经营状况分析61xx商场621、基本资料622、整体业态比例623、经营状况分析64二、xx百货商城各楼层租金水平64第三部分：xx步行街整体建筑规划说明661、A+B地块662、C+D+E+F+5、H地块663、J-2地块684、I-1、I-2地块685、K、J-3地块69总体建筑地块分析70第四部分：xx步行街业态各单体楼业态定位：71一、步行街街区业态定位711、xx市商业街区业态统计分析71、xx市商业街区业态统计分析71、xx市中心商业街道业态统计分析71、xx市中心商业街道业态租金水平722、步行街街区各地块业态布局733、步行街街区各业态面积744、步行街街区各地块业态细分76 C+E+F+H地块（步行街街区主地块）76二、主题商城业态定位801、xx市现有几大百货商城业态统计分析801）总体业态比例802）一楼业态比例813）二、三楼业态比例824）四、五楼业态比例822、6、步行街主题商城各楼层业态布局823、步行街主题商城各楼层业态位置布局说明83附：87步行街C+E+F+H地块业态分布平面图87表一：各地块面积和租金详表88序 言一个城市的经济发展现状，会充分体现在它的商业零售业发展水平上。一个中大型城市的商业零售业的发展现况，都是经历了几百年、甚至上千年的沉淀。一个经历了几百年、甚至上千年沉淀的数据，有其不可轻意动撼的魅力。当我们要参与其中之时，就必须尊重它，遵守它的规律。在下面“xx商业步行街（以下简称步行街）业态可行性论证”报告中，我们就充分遵循了它的规律。首先，从xx市全市五区的整体商业数据统计入手，再对数据进行筛选分析，主要包括对各类业态比例、各业态7、经营主力面积、各业态的现有租金水平等关键性因素进行分析，得出xx市整体商业概况，为后面步行街业态的细分提供数据依据。再次，从xx市整体商业概况中分出与“步行街”的商业性质、商业功能相类似的街道、百货。对数据再次细分，统计分析出更有用于“步行街业态分布”的参照数据，得出“步行街”各业态的面积比例。最后，结合“步行街”建筑规划，分析各地块街区（包括面积、地段、租金、建筑结构、利好因素等）情况，按照步行街整体形象定位和各街区档次定位，对各地块街区进行各业态的有利、合理布局。三大商圈构架宜城商业格局xx位于湖北西部，长江中上游分界处，素有“川鄂咽喉”、“三峡门户”之称。xx市辖5个城区、3个县级市和58、个县，市域面积21083.58平方公里，人口415万，其中城区面积4249平方公里，建成区面积61.53平方公里，城区人口133万。目前xx核心商业区主要集中在西陵区，西陵区又可分为：一个中心商圈“夷陵广场商圈”，二个次商圈“东湖商圈”和“大公桥商圈”。其中夷陵广场商圈最为繁华，集中了xx市主要的商业，xx最大的几个百货商场国贸购物广场、丹尼斯购物广场、xx商场、世贸裕民广场、均瑶广场以夷陵广场为核心分布。西陵一路是目前xx零售业最繁华的街区，集中了xx大部分的服装、休闲、鞋类和内衣品牌。夷陵广场商圈是xx零售商业当仁不让的一哥。东湖商圈主要以社区商业为主，特色餐饮、美容美发、娱乐休闲等服务型9、业态占主导地位，东湖商圈毗邻葛洲坝，区域内各种业态齐全，能够满足周边的消费、休闲需求，对于高档服装、数码产品等的消费仍然依靠夷陵广场商圈对其进行互补。大公桥商圈主要以机械五金电器业态为主，其中包括汽车配件、五金器件、家用电器等。消费类业态以餐饮为主，目前商业发展尚不成熟。其他商业区域如伍家岗区、东山开发区、夷陵区商业状况较西陵区而言较差，以小型社区商业为主。除日常需求就近消费以外，其他消费依赖西陵区。第一部分：xx市各商业街道概况东山大道1）、概述东山大道是xx市的一条纵向主要干道，整个商业街以东山西路为核心，他与西陵一路西陵二路东湖一路东湖二路相接，是xx的交通要塞。东山大道商业街共有商户210、78家，总经营使用面积约36931平米，基本为商住楼，一至二层为商业，三层以上基本为住宅，商业分布除大型专业市场、超市百货之外，绝大部分是立足于居民消费的服装店、日用百货、五金机店、餐饮、休闲娱乐等，涉及商业业态29种。是xx外来人流最集中之地，其旺盛的人气也带动了周边的商业，街铺的租金水平也属于xx市临街商铺租金的中上水平。同时在汽车站到xx商场段，也形成了手机通信产品的专业街区，是xx市唯一成规模的手机销售市场。在果湖二路侧有一个专业茶业市场“夷陵茶业城”。2）、业态比例东山大道主要经营业态有：保健品8家、彩票6家、餐饮22家、茶叶5家、超市2家、蛋糕2家、服装22家、广告5家、机械14家11、金融3家、家店14家、建材6家、美发12家、美容美体9家、其它27家、气配8家、日杂13家、摄影服务4家、装饰3家、医疗5家、烟酒5家、休闲娱乐13家、五金电器13家、文印7家、网吧6家、图书文具10家、通讯6家、饰品6家、酒店9家东山大道商业街业态比例图：错误!未找到引用源。3）、租金水平东山大道的租金一楼在30-80元/m2月，两头的租金稍高点，主要经营服装品牌店，中间段和二楼的租金都比较低。地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）东山路东边专卖店80640080东山路中段（一般）70180025.7东山路西边（二楼）800960012夷陵大道1）、概述夷陵大道是xx12、市主干道，西起樵湖二路，东至伍家岗区，共有街铺478间，营业面积约38000平方米，涉及蛋糕西饼、服装、美容美发、玩具、照相馆、休闲娱乐、时尚饰品等多种业态。2）、业态比例夷陵大道主要有39种业态，其中以美容美发、餐饮、广告印刷、电器、五金、服装为主要业态，这六种业态占夷陵大道临街商业的近五成，其中美容美发占13%，餐饮占9%，广告印刷和电器各占6%，五金占5%，服装占5%。3）、租金水平店名面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）设计门市部36100028沿江大道1）、概述沿江大道北起葛洲坝公园，南至伍家岗区白沙路，沿长江而行，是目前xx主城区长度最长的一条城市交通主干道。沿13、江大道沿线是xx主要的住宅区，沿线共有街铺249间，营业面积约34000平方米。主要经营业态有餐饮、娱乐休闲。2）、业态比例： 沿江大道主要有20种业态，其中以餐饮、日杂百货、休闲娱乐、装潢、汽车配件和茶叶为主要业态，这六种业态占沿江大道临街商业的近五成，其中日杂百货占9%，餐饮占15%，休闲娱乐占7%，汽车汽配占11%，茶叶占4%。3）、租金水平地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）餐饮店42150036西陵一路1）、概述西陵一路商业街是xx市目前最重要的商业街之一，也是目前xx人气最旺盛的一条商业街。由于解放街的拆迁使其整体商业氛围更加浓厚。它的商业发展也是xx最巨规14、模，无论是百货商场的数量还是品牌店的数量都是xx商业街中最多的。是xx的商业核心地段。共有商户350多家，总经营使用面积约21000多平米，基本为老商住楼，一至二层为商业，三层以上为住宅，主要以服装为主，南边沿江段以建材、广告、电器为主，主要涉及业态28种左右。2）、业态比例西陵一路是xx商业的核心，整体经营业态十分丰富，除三大百货商场外其它零售经营业态28种左右，其中主要经营业态有：宾馆酒店6家、餐饮30家、超市2蛋糕4家、电器35家、服装7家、购物中心5家、广告25家、化妆品7家、机械6家、家居5家、建材13家、金融8家、美发11家、内衣8家、男装22家、女装32家、其它41家、饰品8家、15、体育8家、图书文具4家、网吧3家、五金电器14家、鞋11家、休闲娱乐12家、休闲装10家、烟酒5家、运动装10家、 错误!未找到引用源。3）、租金水平西陵一路租金水平成由北往南逐渐递减的趋势，西陵一路街铺租金水平：30200元/m2月地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）夷陵广场段（较好）6412800200西陵一路与珍珠路处（好）22171678西陵一路临近世贸（一般）41114828西陵二路1）、概述西陵二路北接东山大道南至沿江大道，共有街铺165间。总经营使用面积近5672平米，其经营业态以五金机电为主，虽然西陵二路处在夷陵区的中心区域，但由于环境相对较差，经营状况16、也比较差。2）、业态比例 西陵二路主要涉及业态有14种，其中主要有五金机电50家、餐饮20家、广 告 3家、超市3家、化妆品2家、家电8家、建材家居10家、金融2家、美容美发美体11家、图书文具5家、烟酒日杂百货3家、医疗6家、休闲娱乐7家、其它32家。错误!未找到引用源。3）、租金水平 地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）中间（好）45225050珍珠路以南65182028云集路1）、概述xx第一大道，xx的门户。租金水平：50200元不等。道路宽敞、整洁，车流不息。道路两旁聚集的行业有：宾馆饭店、金融证券银行、餐饮、娱乐、休闲、品牌店，最有特色的是：在夷陵大道-解放17、路间集中了xx婚纱摄影机构和珠宝首饰店，形成了婚纱摄影一条街。酒吧营业至零晨二、三点，是xx休息最晚一条街，霓虹灯和音乐弥漫其中，可见其繁哗度。2）、业态比例云集路业态比较丰富，共聚集了约28种业态，其中以婚纱摄影、娱乐休闲、男女服装、餐饮、麻将机、珠宝首饰为支撑。婚纱摄影集中在云集路于珍珠路交汇处路段，麻将机专卖集中在云集路与沿江大道相交处。娱乐休闲也相对集中，主要分布在云集路的两端，一端靠近火车站，一端在解放路电影院路段。3）、租金水平序号店铺名称经营状况店面规格营业面积租金水平经营品种开间进深1真爱摄影363000元/月摄影3.5102兵兵外贸服201700元/月外贸服装5.53.53莱18、尔斯丹631.5万/月男装794名爵全自动麻将超市702200元/月麻将桌107环城南（东）路1）、概述在xx市民口简称“东门”租金水平在80-150元。学院街沿江路段，以社区服务商业主，业态有：菜市场、医疗、日杂店、小餐饮、美发等。学院街-西陵一路段，街道两边的业态以建材/装饰行业商铺为主，并集中有xx市的几个大型娱乐消费场所，是xxKTV消费的主地块。2）、业态比例环城南路主要以装饰五金为主要业态，装饰五金占到该街业态比例一半，是xx市装饰五金较为集中的路段。除装饰五金以外，其余业态都为社区商业，为周边居民提供服务。3）、租金水平序号店铺名称经营状况店面规格营业面积租金水平经营品种开间进深19、1华美家居饰品38平米4000元家居饰品35米11米2建华卫浴（慈馨庭）100平米11500元/月洁具7米13米3雅客空间（慈磬庭二楼）120060-85元平米月窗帘布衣家居饰品80154盛世天地90平米12000元月眼镜/通讯4520珍珠路商业街1）、概述珍珠路商业街位于xx的核心区，其地理位置仅次于西陵一路，它是xx电子数码的核心商圈，共有商户约300多家，总经营使用面积近8800平米，经营业态以电脑及其配件、通讯器材、电脑办公用品服装等为主，与西陵一路交界处服装比较集中，经营状况以西陵一路至西陵二路段最好。 2）、业态比例珍珠路商业街主要以经营电脑通讯产品为主，其中有华兴电脑大市场。由于20、与受西陵一路西陵二路东湖一路交叉，其业态受其影响比较杂，其中主要经营业态有：电脑通讯47家、办公设备19家、餐饮29、超市4家、蛋糕9家、电子电器15家、服装31家、广告3家、花店3家、建材3家、金融6家、酒店2家、美发11家、内衣5家、汽配3家、摄影3家、饰品7家、数码9家、图书文具5、文印2家、五金电器5家、鞋10家、休闲娱乐8家、烟酒4家、医疗14家、装饰15家。错误!未找到引用源。3）、租金水平地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）与西陵一路交界处（好）809600120电脑市场附近40280070西陵二路以南30120040北门外正街1）、概述 北门外正街与沿江21、大道平行，西接东湖一路西至环城北路，共有商铺190家，总经营面积21000多平方。其业态主要以建材、社区医疗、餐饮等业态为主。2）、业态比例 北门外正街涉及经营业态14种，其中主要业态有餐饮31家、超市3家、建材50家、美发13家、日杂12家、饰品3家、通讯4家、图书文具2家、网吧6家、休闲娱乐6家、烟酒4家、医疗8家、其它40家。错误!未找到引用源。3）、租金水平北门外正街的租金水平在在2045元/m2月 地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）偏好地段45198044一般地段75187525樵湖一路1）、概述：樵湖一路商业街是一个立足于中低段为主的商业街，整个商业街商业22、氛围浓厚，人气旺盛，一共有街铺135家，总体经营面积约9200多平米左右，业态主要集中低端服装、美容美体美发、餐饮、日用百货为主体，樵湖一路西边有家大超市，成为该街区的核心。2）、业态比例樵湖一路商业街涉及经营业态14种左右，其中主要以中低端服装为主共有44家、其它分别是布艺9家、餐饮10家、茶叶3家、超市5家、家居4家、金融1家、美容美体美发10家、日杂8图书文具8、鞋3家、休闲娱乐2家、医疗4家、其它24家。樵湖一路商业街业态分布比例示意图：错误!未找到引用源。3）、租金水平樵湖一路商业街租金水平在2555元/m2月之间（以使用面积计算）， 其中以西头服装区租金最高，以这个为核心向两东递减23、。门面转让费达到了15000元。地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）西边好位置30150050中间一般位置45160035东边位置3471421育才路1）、育才路概述：西起西陵二路，东至环城北路，整体街区比较短，商业比较零散，涉及餐饮、超市、广告、建材、金融、美发、图书文具、五金、烟酒、医疗等多种业态2）、业态比例共有业态11种，餐饮9家、超市3家、广告3家、建材9家、金融1家、美发3家、图书文具4家、五金1家、烟酒2家、医疗5家、其他16家。错误!未找到引用源。3）、租金水平 育才路的租金整体在1540元/m2月。地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m24、2月）偏好地段25100040一般地段6597515东湖一路1）、概述东湖一路南至沿江大道，北接东山大道，共有街铺102家，营业面积5647平方米，业态有餐饮、彩票、蛋糕西餐、美容美发、图书文具、网络服务、五金机电、珠宝眼镜等。2）、业态比例东湖一路共涉及21种，其中餐饮16家，蛋糕西餐、2家彩票4家、金融机构2家、酒店2家、旅游2家、美容美发7家、日用品4家、糖烟酒6、家图书文具5家、网络服务5、家五金机电5家、箱包、鞋5家、休闲娱乐2家、医药2家、珠宝眼镜2家、主题商城2家、专业市场2家。错误!未找到引用源。3）、租金水平店名面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）温州牛排25、火锅88500057东湖二路1）、概述东湖二路连接夷陵大道和沿江大道，有铺位28个，营业面积1100平方米，涉及彩票、餐饮、电器数码、美容美发、日用品等多种业态。2）、业态比例东湖二路共有业态7种，彩票2家、餐饮10家、电器数码1家、美容美发6家、日用品4家、其它4家。错误!未找到引用源。3）、租金水平店名面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）小超市士多19.850025团结路1）、概述团结路连接夷陵大道和樵湖一路，是城市支路，共有街铺19家，营业面积1700平方米，涉及业态：电器数码、家具装饰、酒店、美容美发、日用品、社区服务、五金建材、医药等。2）、业态比例团结路共涉及业26、态9种，其中电器数码1家、家具装饰2家、酒店1家、美容美发2家、日用品1家、社区服务1家、五金建材6家、其它2家、医药1家。错误!未找到引用源。3）、租金水平店名面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）毛衣编织50150030樵湖二路1）、概述樵湖二路东至东湖一路，西接石子岭路，共有店铺45 家，营业面积1800平方米，经营业态有餐饮、服装、广告、美容美发、糖烟酒、五金电器、五金建材、鲜花、箱包皮具、鞋休闲娱乐等。2）、业态比例樵湖二路共涉及业态11种，餐饮4家、服装广告3家、糖烟酒2家、五金电器12家、五金建材2家、鲜花2家、箱包皮具、鞋2家、休闲娱乐2家、其它9家。错误!未27、找到引用源。3）、租金水平店名面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）猫人内衣10.51500143胜利一路1）、概述胜利一路与夷陵大道和沿江大道相连，共有店铺36家，营业面积2300平方米，经营业态主要有餐饮、休闲娱乐、眼镜和服装，由于地处西陵区与伍家岗区交界处，地段较偏，商业并不发达。2）、业态比例： 胜利一路主要有12种业态，其中以餐饮、休闲娱乐、眼镜和服装为主要业态，这几种业态占胜利一路临街商业的七成，其中餐饮占38%，休闲娱乐占8%，服装占11%，眼镜占8%。3）胜利一路租金水平地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）餐饮店45130030胜利二路28、1）、概述胜利二路与夷陵大道和沿江大道相连，共有店铺38家，营业面积2400平方米，主要经营业态有餐饮、美容美发，沿街都为住宅，沿街商业基本上为社区商业。各种业态分布较为均衡。2）、业态比例： 胜利二路主要有15种业态，其中以餐饮和美容美发为主要业态，这两种种业态就占到胜利二路临街商业的一半，其中餐饮占46%，美容美发占10%。3）胜利二路租金水平地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）餐饮店50150030胜利三路1）、概述胜利三路横跨东山大道、夷陵大道和沿江大道三条城市交通主干道，连接夷陵长江大桥，地理位置优越。胜利三路东端临街商业业态多以服装、电器为主，由于从胜利三路29、中段进入夷陵长江大桥引桥，胜利三路西段处于高架桥以下，故此，西段商业业态以五金、机械为主，商业氛围与东段有明显差距。2）、业态比例胜利三路主要有20种业态，其中以五金、机械和餐饮为主要业态，这三种种业态占到胜利三路临街商业的56%，其中餐饮占10%，机械占12%，五金占34%。比例示意图：3）胜利三路租金水平地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）五金店40150038胜利四路1）、概述胜利四路横跨东山大道、夷陵大道和沿江大道三条城市交通主干道，连接夷陵长江大桥，地理位置优越。胜利四路商业以社区商业为主，包括多种业态，没有形成业态比较集中的商业街区。临街金融机构繁多，占用了30、大量临街铺面，以致胜利四路人气不旺。2）、业态比例胜利四路主要有24种业态，其中除了餐饮占到22%以外，其余业态比例基本相差不大。比例示意图：3）胜利四路租金水平地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2月）餐饮120800067xx商业街道总体业态分析：对xx各街区的业态进行调查，共统计商家3559家，共分为40种业态，其中各业态商家分布如下：序号业态商户家数序号业态商户家数1保健品1721干洗172彩票2522广告印刷1553餐饮52023化妆品194茶叶4324机械295超市6125家居布艺516厨卫用品1026建材1117蛋糕西饼3627金融机构498电器9028美容美发31、2549服装30529内衣2010副食2630皮鞋4811电脑电子 6231五金27412汽车汽配3532休闲娱乐13813日杂百货9133烟酒5814摄影3234眼镜915饰品6035药品3716手机4236医疗7717数码产品1137音像制品218童装1538婴幼用品819图书文具7639装潢9720网吧4840其他501合计3559家各业态分布比例示意图：从以上数据可知，xx目前市场上业态分布情况为：餐饮、服装、五金、美容美发这几种业态分别占市场容量的15% 、9%、8%、7%，大幅领先于其他36种业态，占到市场容量的四成。其他业态，如休闲娱乐、电器、通讯数码产品也占据了一定份额。从步行32、街的角度而言，依据市场调查结果，餐饮、服装、美容美发、娱乐休闲这几种业态应做重点考虑。从业态租金上分析，众多业态中，服装零售业承受的租金最高，最高能达到200-300元/平米月，必然是未来步行街业态的主力，而餐饮、五金和美容美发普通存在着租金水平较低的情况，平均租金不足100元/平米月，考虑租金承受能力和步行街的定位，可将这部分业态设置在街区的二楼和靠环城南路路段。从经营面积上考虑，餐饮需求经营面积在主要业态中最大，除社区小型餐饮经营面积较小以外，大多面积在200平米以上，且目前市场上经营的餐饮大多为连体铺。服装零售的主力铺位面积为40平米，品牌店一般面积在100平米左右。第二部分：xx现有百33、货商城概况一、现有各大百货商场分述国贸大厦1、基本情况地理位置：西陵一路和东山大道交汇处经营面积：单层面积约5000平方米，8层4万平方米通道宽度：一楼1.8米，二、三、四楼2.8米、五楼2.2米硬件设施：22部扶梯、2部垂直电梯， 200个车位各楼层经营定位： 楼层经营业态主力铺位m2负一层超市、小家电、手机数码、家纺、文化用品、药店为超市辅营区一层化妆品、珠宝、名烟酒 茶叶 药房 皮具 钟表 精品服装 眼镜店、数码1620二层流行女装、皮鞋2540三层精品女装、文胸、睡衣2530四层男装、内衣 、毛衫25-30五层休闲运动装、床上用品、柏斯琴行4560六层童装童鞋、餐饮16-20七层图书超34、市 健身房 咖啡屋八层美容美体中心、办公楼2、业态比例、整体业态比例经营业态面积（m2）代表品牌童装童鞋700兔仔唛、安奈儿、派克兰帝、餐饮2000粗粮王、山村基休闲运动4300耐克、adidas 、 李宁床上用品250罗莱、梦洁、埃迪蒙托男装4500松鹰，圣大保罗，法派内衣毛衫500北极绒、啄木鸟、精品女装4300古谷惠，ESPRIT、艾丝，依格文胸、睡衣400嘉利诗、黛安芬流行女装3500ochirly，ONLY，纳帕佳皮鞋1300百丽 森达达、达芙妮化妆品420OLAY、美宝莲、AVON珠宝450火凤凰、周大福皮具300保罗，梦特娇其他340药房、茶叶、烟酒家电手机数码900海尔、三星超35、市3500比例示意图：错误!未找到引用源。 从以上图表可以看出，女装、男装、休闲运动装、超市各业态在国贸大厦中各自占有相当比例，都达到了10%以上，尤其是女装，几乎完全占据了整个二、三楼，珠宝、化妆品、皮鞋皮具也有相当比例。、各楼层业态比例除一楼外，其他各楼层业态组合比较简单，且主力业态占绝大部分比例，这里只统计一楼。经营业态面积（m2）比例珠宝45027%化妆品42026%皮具30018%精品服装30018%烟酒604%药房302%数码805%比例示意图：错误!未找到引用源。从以上图表可以看出，珠宝和化妆品在一楼占了50%以上的比例，其次是皮具和服装，也占三分之一强，其他业态充当了补充的角色36、。3、经营状况分析绝佳的地段、良好的品牌形象、鲜明的经营特色、齐全的经营品种和灵活的管理使得国贸大厦成为xx经营最好的商场，在xx零售业占有举足轻重的地位。丹尼斯购物广场1、基本情况位置：夷陵广场南侧经营年限：9年规模：四层共16000硬件设施：框架结构，首层5米高，其它4米高。6部扶梯，2部升降梯，3部步行梯。2层、3层、4层每层有40洗手间。露天停车场有30个车位。各楼层经营定位：楼层经营品种主力铺位（m2）一层珠宝,化妆品药品,皮鞋皮具,工艺品,眼镜,数码照相,烟酒副食20-30二层男装,休闲装,运动鞋服中厅30、边厅50、80三层女装,职业女装,羽绒服,饰品中厅30、边厅50四层儿童用37、品,摄影,内衣,文胸,女装,床上用品,20-302、业态比例、整体业态比例业态单铺面积（）总面积（）珠宝首饰35250化妆品16130鞋子20-30650皮具箱包30-60200钟表、电器、手机、其它30250药房200200照相馆5050麦当劳300体育休闲中厅30、边厅80800男装中厅30、边厅501300羽绒服50-1001200女装中厅30、边厅502600文胸内衣中厅20-30、边厅50360床上用品100300童装、玩具30600折扣店200-10001800女子会所200200儿童摄影200200比例示意图：错误!未找到引用源。从以上图表可以看出，女装比例最大，达25%，其次是38、男装、羽绒服、折扣店、体育休闲和皮具箱包鞋子，比例都在10%左右。其他比例较小。、各楼层比例除一楼外，其他各楼层业态组合比较简单，且主力业态占绝大部分比例，这里只统计一楼。业态单柜面积（）个数面积（）比例珠宝首饰35725012%化妆品1671306%鞋20-302565031%皮具箱包30-6042009%钟表、电器、手机、其它30825012%药铺20012009%照相馆501502%服装品牌店10011005%麦当劳130014%比例示意图：错误!未找到引用源。从图表中可以看出，珠宝、钟表、电器、手机、其它皮具、餐饮在一楼中都有一席之地，比例大都10%多，与国贸不同的是鞋子比例达三分之一39、强，化妆品比例较少。3、经营状况分析丹尼斯广场位处夷陵广场南侧，人流、地段因素都是极佳。原名九州商城，在与各百货间的竞争中败下阵来。2005年被国贸集团吃下，改名丹尼斯购物广场，于2005年十一重新开业。并委以重任，主要是国贸集团用来打压其它竞争对手的一把尖刀。整个商场在装修档次和品牌档次上都定位在偏低水平，以此来吸引中低端客人。从营业员口中获知，从重新开业后至今，经营状况不太理想。应该说，这正是一个用商场来经营中低商品的一个实例，它主题定位还是百货，而不是一些更有明确特色的主题，这在顾客认同上会出问题。世贸购物广场1、基本情况地理位置：西陵一路和环城东路交汇处商城规模：主体五层，总建筑面积240、9349平方米。分别地下一层、地上五层。硬件配套：手扶电梯8台，直达电梯1台，停车位50个，休息处二楼至四楼电每个电梯口配备塑料椅4个，每层都有公共卫生间。各楼层经营定位楼层经营定位铺位形式地下一层超市 药房开放式一楼时尚彩装 皮鞋皮具 珠宝首饰 钟表眼镜 名烟名酒开放式二楼少淑女装 青春休闲 时尚女包 精美饰品 休闲食品开放式三楼职业女装 仕女服饰 贴身内衣 美容美甲开放式四楼国际品牌 时尚休闲 商务休闲 正装洋服 男仕用品开放式五楼体育休闲 文化工艺 电玩城 儿童乐园2、业态比例、总体经营比例图：错误!未找到引用源。、各楼层经营比例-负一楼：规模：建筑面积5700平方米。通道宽度：主通道：41、3米、次通道：2.2米。铺位形式：主要是以柜台式铺位经营。出入口：有三个入口，分别通往一楼百货商场，外面正门侧门。主力店：北山便利超市，经营面积4000平方米-一楼规模：建筑面积：5800 m2通道宽度：主通道：3米、次通道：2米铺位形式：开放式铺位经营业态：经营品种面积位置珠宝首饰580 m2好皮鞋皮具1350 m2一般时尚彩妆500 m2一般钟表眼睛20m2差名烟名酒80 m2一般经营业态比例：错误!未找到引用源。-二楼总建筑面积：5800 m2通道宽度：主通道：3米、次通道：2米铺位形式：开放式铺位少淑女装所占的比重比较多，人气也比较旺，其它的经营状况一般。经营业态：经营品种面积位置少淑42、女装1670 m2好青春休闲580 m2一般精美饰品240 m2一般休闲食品200 m2一般经营业态比例图：错误!未找到引用源。-三楼规模：建筑面积：5800m2通道宽度：主通道：5米、次通道：3米铺位形式：放式铺位经营经营业态：经营品种面积相应的位置职业女装1340 m2一般仕女服饰845 m2差贴身内衣560 m2一般美容美甲140 m2一般经营业态比例图：错误!未找到引用源。-四楼规模：建筑面积：5800 m2通道宽度：主通道：4米、次通道：2.5米铺位形式：开放式铺位经营经营业态：经营品种面积相应的位置国际品牌1120 m2一般时尚休闲730 m2差商务休闲670 m2好正装洋服32043、 m2差男仕用品120 m2差经营业态比例图：错误!未找到引用源。-五楼规模：建筑面积：5800 m2通道宽度：主通道：4米铺位形式：开放式铺位经营为主，其中电玩城是独立式铺位。经营业态：经营品种面积相应的位置体育休闲1140 m2一般文化工艺330 m2差电玩城1250 m2一般儿童乐园200 m2差经营业态比例图：错误!未找到引用源。3、经营状况分析总体除附一层百山便利经营比较好，其它经营状况都不理想，主要是因为地理位置不是很好，经营业态比较单一。均瑶购物广场1、基本情况地理位置：位于xx市西陵一路，夷陵广场的北侧商城规模：占地面积6000万平方米，建筑面积11000平方米主体分为五层。包44、含一个可容纳1200座多功能剧院和一个品牌购物中心。地下一层地上四层。营业时间：周日周四 9：3021：30、周五周六 9：0022：00商场配套：手扶电梯共八台。直达货运电梯2台。有3000多平方的地下停车场经营业态：楼层经营定位铺位形式地下一层饰品，女装，鞋，化妆品，皮具，童装，工艺品开放式一楼女鞋 男鞋 珠宝 化妆品 烟酒 保健品 名表眼镜 休闲小站 必胜客开放式二楼男鞋 皮具 女装 珠宝 饰品 特色配套 休闲皮具 美发开放式独立式三楼男鞋 女装 内衣 特色配套 女性品位 饰品，美容开放式四楼运动品牌 休闲品牌 运动器材 电玩 水吧开放式2、业态比例、总体经营业态比例：错误!未找到引用源45、。、各楼层业态比例-负一楼：经营品种：经营品种面积相应的位置女装490 m2一般羽绒服饰230 m2一般箱包皮具330 m2差饰品工艺250 m2一般业态比例错误!未找到引用源。-一楼地理位置：建筑面积3000m2通道宽度：主通道：3.5米、次通道：2.2米铺位形式：开放式铺位经营业态：经营品种面积相应的位置女鞋780 m2好男鞋180 m2一般名店480 m2好珠宝360 m2好烟60 m2一般名表180 m2一般眼镜240 m2一般保健品300 m2好化妆品420 m2好经营业态比例错误!未找到引用源。-二楼规模：总建筑面积：2500 m2通道宽度：主通道宽3.5、次通道2米营业时间：早上46、9：30到晚上10：00 经营业态：经营品种面积相应的位置男鞋350 m2差皮具325 m2一般女装800 m2好珠宝125 m2一般饰品250 m2一般特色配套150 m2差休闲皮具275 m2一般美发225 m2一般经营业态比例错误!未找到引用源。-三楼规模：建筑面积1900 m2通道宽度：主通道宽3.5米，次通道2米经营业态：经营品种面积相应的位置男鞋722 m2好女装361 m2好内衣152 m2一般特色配套95 m2差女性品味吧114 m2一般饰品171 m2一般美容285 m2差经营业态比例错误!未找到引用源。-四楼规模：建筑面积1900平方米通道宽度：主通道宽3.5米，次通道宽247、米经营业态：经营品种面积相应的位置运动品牌741 m2好休闲品牌589 m2一般运动器材190 m2差电玩城323 m2好水吧57 m2一般经营业态比例错误!未找到引用源。3、经营状况分析 均瑶以中偏上档次为住。它的主要消费人群周边和下面县市的进城购物者。人气仅次于国贸商业广场。时代广场1、基本资料地理位置：中山路和解放路交汇处规模：共6层，22000平米。负一层2000平米，楼上单层5000平米硬件配套：10部扶梯、2部观光梯，外广场30个车位业态定位：楼层经营品种主力铺位（m2）地下各层超市、 家电一层化妆品 首饰 鞋包 烟酒 茶叶 药房 手机 肯德基 手表20-30二层男装中厅50，边厅48、100三层女装中厅25-60，边厅50-100四层休闲运动装 内衣 羊绒毛衫 运动鞋 家纺用品 童装 婴儿用品2030，50，1002、各楼层业态比例（二、三楼单一业态，不在统计之列）、一楼楼层业态单柜面积（）面积（）单楼层业态比例（%）一楼珠宝首饰20、301607化妆品3030014鞋中厅30边厅5596042皮具箱包中厅30边厅452009钟表、电器、其它3021010药铺80804肯德基30014错误!未找到引用源。、四楼楼层业态单柜面积（）总面积（）单楼层业态比例（%）四楼体育运动品牌10040016文胸内衣20-3026011床上用品5030012羊绒衫5045018折扣店400149、6童装中厅30边厅5064026错误!未找到引用源。、总体业态比例图表3、经营状况分析 时代广场，地处xx商业的发源地（福地）解放路。近两年由于解放路步行街项目的折迁，对时代广场整体商业经营情况影响很大，销售额不断下滑。但是，虽经历了这么多市场上不定因素的影响，其在xx六大百货中的地位仍然是排在第二位，仅次于“国贸”。这得益于它的地理位置、顾客信任度和业态组合，并没有因客流量的下降而采取一些降低主力业态品牌档次的下降。xx商场1、基本资料地理位置：云集路和东山大道交汇处经营面积：单层面积约3200平方米，5层16000平方米通道宽度：一楼2米，二、三、四、五楼2.4米硬件设施：6部扶梯、1部垂50、直电梯， 50个车位各楼层经营定位： 楼层经营业态主力铺位m2负一层家用电器、手机、数码产品、家用电器30-40一层化妆品 精饰珠宝 皮鞋皮具 钟表药堂 三峡特产 通讯城 小家电1620二层男装 床上用品 儿童用品2540三层淑女服饰 职业女装 羽绒服2530四层休闲运动装 内衣 办公用品 女装 羊绒毛衫 运动鞋25-302、整体业态比例经营业态面积（m2）代表品牌童装童鞋350蓝猫、俏皮狗、安奈尔、一休休闲运动2000安踏、红双喜、斯伯丁、康威、波司登床上用品450梦洁、云艺、浩华、花花公子、圣夫岛男装2400太平鸟、都彭、步森、苹果、法国老人头、金利来、雅戈尔、梦特娇、鳄鱼内衣毛衫500北51、极绒、袋鼠、苹果、金兔、金盾、顶牌精品女装1500雪豹、浅秋、凤凰、衣锦记、凯威尔、潮流前线、香榭丽舍、蓝色天文胸、睡衣400奥丽芬、纤丝鸟、芬腾、宜而爽、北极绒、AB内衣、雪竹、芬怡、恒祥盛、豪门流行女装1600眉飞色舞、朗婷儿、太平鸟、般奴儿、尚时布依、北京乔伦、诗为思、明靓E族、贝尔皮鞋1500老爷车、梦特娇、鳄鱼、红蜘蛛、红蜻蜓、花花公子、法国企鹅、达芙妮、金狐狸化妆品450美宝莲、樱奈尔、安婷、香水轩、羽茜、高姿、雅芳、水芙蓉珠宝450卓尔、百利金、平安玉器、VVA、南洋玉器、贝尔杰士、恒利洋、周大福、香港九福皮具500花花公子、啄木鸟、老人头其他700药房、茶叶、烟酒家电手机数码352、200诺基亚、三星 从以上图表可以看出，女装、男装、休闲运动装、家电数码、皮鞋各业态在xx商场中各自占有相当比例，都达到了9%以上，同其他商场一样，女装在商场中处于主导，占据了商场经营面积的20%。3、经营状况分析是xx最早的百货商场，位置地段上佳，但面临夷陵广场旁国贸购物广场、丹尼斯购物广场和均瑶购物广场的竞争，相对于其余几家商场而言，无论是硬件配备，商品档次都无法于其余几家抗衡，故此，商场经营状况较差。二、xx百货商城各楼层租金水平楼层一楼二楼三楼四楼五楼六楼国贸300-350250-300200-250150-200130-15020均瑶300230180130xx商场200-2501553、012080时代200-250180-200150-180100世贸200-250180150100丹尼斯30024015590平均267211166113说明：上表百货商场的商业租金，是以卖场实用面积计租。第三部分：xx步行街整体建筑规划说明 根据各地的完整性与连续性，把整个步行街项目分为五大块： A+B地块，C+D +E+F+H地块，J-2地块，I-1+I-2地块，K+J-3地块。1、A+B地块地理位置：靠沿江路沿线，东临xx第一大道“云集路”，与滨江公园（长江）隔路相望。建筑结构为：高层住宅带二层底商。商业面积：21596.76拆迁前或现有经营业态：餐饮、大排档、农贸市场、干货市场为主。54、周边租金水平：30-50元/月。地块楼层建筑面积合计A一层49469892二层4946B一层5094.9111704.76二层4860.28三层1749.572、C+D+E+F+H地块地理位置：解放路贯穿其中，是步行街项目的中心地块。解放路、中山路、陶珠路在规划前为xx市的商业零售业的中心、福地。建筑规划：由一横三纵四条商业街区组成，分别为解放路、陶珠路、主街（中山路延伸段）、附街。建筑结构为：共12幢楼房组成。1幢、2幢、D幢为高层住宅带3-4层底商，H幢、F幢为9-11层的多层商务楼带二层底商，其余为3-4层的纯商业楼。商业面积：66748.02拆迁前或现有经营业态：商业零售业。周边租金水55、平：100-200元/月。地块楼层建筑面积合计C+E主题商城一层6589.323806.9二层5437.3三层5958.8四层5821.5C+E街区一层11539.132653.12二层9827.19三层9457.9四层1741.06五层87.87D一层12043612二层1204三层1204F一层5791190二层611H一层27435486二层27433、J-2地块地理位置：在致祥路上，东临云集路中段。建筑结构为：一幢高层住宅楼，底三层为商业。商业面积：4302.76拆迁前或现有经营业态：服装为主。周边租金水平：100-150元/月。地块楼层建筑面积合计J-2一层1372.684302.756、6二层1486.13三层1443.954、I-1、I-2地块地理位置：西临四新路，北是四新横路，东为中山路。建筑结构为：高层住宅楼，裙楼2-3层的商业。商业面积：2656拆迁前或现有经营业态：餐饮、家具、休闲娱乐、美容美发、服装。周边租金水平：50-100元/月地块楼层建筑面积合计I-1一层218436二层218I-2一层7402220二层740三层7405、K、J-3地块地理位置：K地块北为珍珠路，东为中山路，西为四新路。东西各一所小学、一所中学。一幢高层住宅楼，底三层为商业。J-3地块处中山路实验小学大门右侧。建筑结构为：K地块为一幢高层住宅楼，底二层为商业。J-3地块为一幢高三层的纯商业57、楼。商业面积：6850拆迁前或现有经营业态：餐饮、副食、玩具礼品、文体用品、鞋服。周边租金水平：80-120元/月地块楼层建筑面积合计K一层31976394二层3197J-3一层152456二层152三层152 总体建筑地块分析在建筑设计中，贯穿的主线是商业分布、现代与历史的关系。特别是C +D+E+F+H地块、B-2地块（旧干货市场）这两边地为传统解放路、中山路的商业进行拓充。街区宽敞、通畅、横纵相通，为专卖、专营及精品商店的业态布置提供了理想、完美的硬件配套设施。A+B地块的沿江一带，是xx传统餐饮、娱乐地带。因此在第四部分的业态定位时，多考虑了地块原有情况，重点也将把餐饮、酒店业置于此一58、带。K+I地块的建筑以住宅为主，底商的业态定位主要多考虑周边社区现状进行布局。第四部分：xx步行街业态各单体楼业态定位：一、步行街街区业态定位1、xx市商业街区业态统计分析、xx市商业街区业态统计分析对xx市各街区的业态进行调查，共统计商家3559家，分为40种业态进行数据分析。数据结果显示，xx目前市场上业态分布情况为：餐饮、服装、五金、美容美发这几种业态分别占市场容量的15% 、9%、8%、7%，大幅领先于其他36种业态，占到市场容量的四成。其他业态，如休闲娱乐、电器、通讯数码产品也占据了一定份额。从步行街的角度而言，依据市场调查结果，餐饮、服装、美容美发、娱乐休闲这几种业态应做重点考虑。59、xx市中心商业街道业态统计分析从xx市四个区的各街道调研报告分析得出：xx市市级商业主要集中在由四条东西走向和二条南北走向的道路。分别是：东山大道（绿箩路胜利四路段）、夷陵大道（公交总公司云集路段）、珍珠路（西陵一路云集路段）、解放路+环城南路、西陵一路（东山大道环城东路）和云集路（东山大道沿江路段）。其中，东山大道有一段是手机专业街区，珍珠路有一段是办公耗材、电脑及其维修专业街区。因其行业集中，数据量大，在统计分析上会影响分析数据的真实性、可用性，所以把这两个专业街区的数据先提出来。在步行街街区业态的布局上，更多的是参照此一数据。 统计数据结果：总商业面积59957，其中服装类19.3%、60、休闲娱乐17.3%、餐馆11.1%、金融6.8%、婚纱摄影4.8%、鞋4.2%、文体用品3.7%、美容美发3.3%、金银首饰2.9%、网吧2.2%、医疗药店2.4%、时尚饰品2.1%、童装玩具1.5%、茶特产1.7%、书店1.3%、小超市1.2%、数码电器1.2%、其它12.2%。业态比例示意图：错误!未找到引用源。从上表可以看出，xx市商业街区各业态中，服装、休闲娱乐、餐饮和金融占的比重最大，分别占19.3%、17.3%、11.1%和6.8%。另外，鞋、体育文化、金银首饰、美容美发、医疗医药和时尚饰品的比重居中，在2%-4%之间。、xx市中心商业街道业态租金水平业态承租力（元/）业态承租力（61、元/）服装类80-200体育文化用品60-80休闲娱乐20-100美容美发40-70餐馆30-100金银首饰100-150金融80-200网吧20-50婚纱摄影20-50医疗药店60鞋80-180时尚饰品80-150化妆品60童装玩具50-100旅行社60茶特产30-50眼镜50-120书店20照相冲印80蛋糕食品80-100床上用品50小超市20花店60内衣80数码电器60-1002、步行街街区各地块业态布局在街区业态的细分上，我们主要结合考虑的因素有：业态承租力、单店面积、人流导向、路段租金、各业态比例、街区建筑结构、街区档次定位、周边已有业态和业态形象（即业态与街区档次整体形象相符）。步62、行街各地块大体业态划分如下表：地块业态说明A+B地块酒店，餐饮，小超市，茶/特产，其它A+B地块单铺面积80以上，预计租金水平：60-100元/月，适合酒店、餐饮等业态经营C+D +E+F+H地块服装，鞋，珠宝首饰，金融，休闲娱乐，西式快餐，儿童用品，蛋糕食品，时尚饰品，通讯手机，数码电器，眼镜，婚纱摄影，其它本地块单铺面积：40、60为主，步行街主街区，人气集中，预计租金水平：150-200元/月，本区域这些类业态可承受高租金J-2地块服装，网吧，小商品，其它地块周边，现有业态就是以这些业态为主 I-2地块餐饮，休闲娱乐，医疗医药，美容美发，其它本地块单铺面积：40、80为主，预计租金水平：63、60-100元/月周边都是住宅区，现周边的业态也是这类承租力：可以成立K地块餐饮，服装，儿童用品，体育文化用品，医疗医药，蛋糕食品，书店，美容美发，其它周边都是住宅区、学校，现周边的业态也是这类业态本地块预计租金水平：100-150元/月以内，此类业态可以承受此租金，但也到了上限3、步行街街区各业态面积步行街总商业面积：120070，其中主题城A幢（女人世界）：12682，B幢（民众乐园）：11124，街区：96264，。依据步行街街区总面积和xx市现有商业街区业态比例，得出步行街街区的各业态总面积。如下表：业态面积业态面积业态面积服装类17370网吧1980旅行社540休闲娱乐15570医疗64、药店2160眼镜450餐馆9990时尚饰品1890照相冲印450金融6120童装玩具1350书店1170婚纱摄影4320蛋糕食品1080茶特产1530鞋3780小超市720床上用品90体育文化用品3330内衣630花店90美容美发2970手机数码电器1200其它8100金银首饰2610化妆品540另把服装类业态细分为：品牌男装、品牌女装、休闲装、运动装、其它（一般杭派、沪派、汉派、外贸服等）五大类。市调数据显示，这五大类在服装中各占的比例为：品牌男装10.8%、品牌女装14.2%、休闲装7.4%、运动装10.2%、其它57.4%。步行街街区服装类业态面积总和为：17370，再按其细分比例得出各65、业态在步行街上的面积如下表：业态在步行街上的面积品牌男装1876品牌女装2467休闲装1285运动装1772服装（中偏低档次女装、外贸等）9970合计173704、步行街街区各地块业态细分 C+E+F+H地块（步行街街区主地块）参照上面“C+E+F+H地块的业态布局”和“街区各业态面积表”，再结合街区各路段档次分别、步行街的整体形象、业态的品牌优势、业态的租金承受力、市民消费逛街习惯与同类其他城市步行街的业态布局，对C+E+F+H地块进行业态细分。C+E+F+H地块街区各幢楼楼层面积及其业态比例表:楼号一层面积（）二层面积（）三层面积（）四层面积（）屋顶层（）2幢1378.21397.214366、7.5业态布局手机通讯床品50%家居工艺品50%床品50%家居工艺品50%3幢1970.31764.151896.551741.0687.87业态布局东面：女装，档次偏高西面：鞋、皮具箱包女装40%鞋城30%饰品30%娱乐城娱乐城娱乐城5幢1366.41046.4876.4业态布局东面：运动休闲装西面：童装运动休闲装90%特色小吃10%休闲娱乐6幢2000.21477.821134.68业态布局运动休闲城85-90%西式快餐10-15%运动休闲城85-90%西式快餐10-15%美容8幢1023.2816.43868.16业态布局东面：鞋、包西面：服装、皮具箱包（中偏低档次）娱乐KTV娱乐KTV67、9幢1126.21009.3864.5业态布局东面：服装（中档次）西面：服装、（中偏低档次）休闲咖啡茶楼培训学校10幢1504.21308.851413.87业态布局东面：服装（中档次） 西面：服装、皮具、包、饰品（中偏低档次）餐饮40%网吧30%休闲吧（咖啡）30%休闲、娱乐、餐饮11幢1170.41007.04966.24业态布局北面：服装（中档次） 南面：服装、皮具、包、饰品（中偏低档次）休闲餐饮90%特色小吃15%休闲、娱乐、餐饮F幢660700业态布局金融大众服装60%饰品礼品40%H幢22002200业态布局品牌男装酒吧C+E+F+H地块街区各业态面积业态面积业态面积金融660休闲68、娱乐10007手机通讯1378.2运动休闲装4300床品1400餐饮3573家居工艺品1400培训学校864.5女装5226网吧310鞋1450时尚饰品830皮具箱包1580品牌男装2200童装700美容1134C+E+F+H地块各业态面积数据显示，在这地块的业态主要是服装和休闲娱乐两个业态，面积分别是13000和10007。此地块各业态的面积与“步行街街区各业态面积”作比较，都是没超出其范围。其中服装类再细分后，考虑到步行街的消费档次及现代人的消费习惯，在比重上偏重于运动休闲装，面积达到了4300。纵观全国各地的步行街，运动休闲装在服装大类中的比类都是偏重，甚至唱主角，所以，上面C+E+F+69、H地块各业态的细节是可以成立。在街区中，迎合现代消费习惯，合理布置历史文化情景、小品、雕塑、消闲场所（酒吧、咖啡吧、休憩小站、水吧、书吧等）、特色小店，打造“购、吃、喝、玩、乐、游”为一体的现代商业步行街。这些业态在上面的业态细分中就没显示出来，因为它们的位置不固定比较零散，在以后的招商中也是随意安排的，不必过多去说明。二、主题商城业态定位1、xx市现有几大百货商城业态统计分析1）总体业态比例序号经营业态比例序号经营业态比例1童装童鞋2%10化妆品3%2休闲运动15%11珠宝8%3床上用品1%12皮具2%4男装14%13其他5%5精品女装10%14手机数码电器6%6文胸、睡衣4%15羽绒服饰270、%7流行女装13%16药房1%8皮鞋8%17美容美发1%9餐饮3%18电玩2% 统计数据显示：男装14%、女装23%、休闲运动服15%、羽绒服饰2%，加起来服装类占了总体商业面积的54%。另外占到比重达到5%以上的业态有：手机数码电器6%、珠宝8%、皮鞋8%。以上这五大类业态加起来已占整个商城营业面积的近80%，因此步行街在主题商城的业态布局上，也将遵循这个规律。2）一楼业态比例序号业态比例序号业态比例1珠宝15%6药房5%2化妆品15%7数码4%3皮具17%8皮鞋21%4精品服装7%9麦当劳11%5烟酒2%10其它4%上表显示：xx已有百货商城的一楼在业态布局上，以珠宝、皮鞋、箱包皮具、化妆71、品、西式休闲餐饮为主。3）二、三楼业态比例xx百货商城的二、三楼一般都是整层楼以品牌服装为主，业态相对单一。4）四、五楼业态比例业态比例业态比例体育运动品牌28%童装12%文胸内衣3%女子会所2%床上用品6%儿童摄影2%羊绒衫4%运动器材2%折扣店21%电玩城15%儿童乐园2%休闲品牌4%上表显示：在xx各大百货商场高楼层业态的布局上，以体育运动品牌、童装、折扣店、电玩城几大业态为主，总比重占到了75%以上。2、步行街主题商城各楼层业态布局参照上面xx现有百货业的业态分析结果，对步行街主题商城各楼层进行业态细分。各楼层的业态分布表楼号一层面积二层面积三层面积四层面积1幢3465.62932.872、3168.43115.6女人世界（高档）银行15%珠宝首饰玉器（奢侈品）22%化妆品15%鞋20%箱包皮具20%品牌女装8%国际品牌女装顶级品牌女装一线品牌女装75%高档内衣品牌20%情趣用品5%高级女子会所20%品牌折扣店17%美容20%童装18%家居饰品、床品25%1幢3123.72504.52790.42705.9民众乐园（青年消费场所）休闲小站类5%电玩城10%动感无限（饰品、工艺品、金银玉器等时尚产品长廊）82%手机数码3%休闲小站类5%个性服饰15%外贸服饰20%寻宝空间（工艺品、玩具、小商品、个性礼品等）60%情侣休憩驿站8%情侣服饰25%彩绘时尚馆（美体美甲美容）35%女子服饰73、内衣28%书吧5%游乐天地（溜冰、台球、恐怖屋等年轻人娱乐场馆）3、步行街主题商城各楼层业态位置布局说明女人世界一层说明： 右边为环城南路，不是步行街主入口侧，故把银行放在右上角；左边为主街，所以临街放一些女装品牌店，与主街对面的服装专卖店形成对应；珠宝首饰化妆品设在商城入口正中，这是惯例；皮具、包、鞋就置于商城的靠里侧。这样整体形象上就感觉舒服、合理。女人世界二层 整层为国际国内知名女装品牌。女人世界三层说明：女人世界三层主要还是以女装品牌为主，再辅以较高档次的内衣、文胸、情趣用品等业态。在楼层的业态布局上，服装占于主要位置，在一些零散、不规则的位置放置辅营业态，主要考虑这类业态的铺位面积74、不大，较灵活等因素。女人世界四层说明：品牌折扣店，经营品牌服装的打折款式，在这一层的业态中它更有优势，所以放在最中间。美容所在的位置，因为里面是一个狭长的6米宽的相对封闭的空间，正适合做美容会所的独立工作间。家居饰品、床品、童装类业态相对品牌服装来说，处于劣势，故把它们设置于服装的周边地带。 民众乐园一层说明：民众乐园，也即是青年娱乐购物休闲为主题的商城。电玩所在地，因其不规则，分铺不便，门口也处在主街中段，正符合电玩商家的要求。商城主入口在左下角的圆弧处，金银玉器业态放于主入口正合适。休闲小站的位置，也正符合商家自己的要求，有宽阔的临街展示面。休闲运动专区是为了和临街对面的休闲运动专卖店面对75、应。饰品、工艺品等业态所占比例较大，经营集中，故放置在主题商城腹地集中的区域。 民众乐园二层说明：二楼临步行街外围，有一条一层街区到二层街区的五、六米宽的外廊，所以把聚人气、受欢迎的服饰类业态安置于临外廊一带。电玩和休闲小站的位置是与一楼连体。剩余的空间，形状方正，易于分割成店中店的铺位，正是工艺品、小商品、个性礼品玩具类业态所需要的。 民众乐园三层说明：整体原则，把服装服饰类业态放于商城的中央位置，其它业态分布在周边。其他业态的布局，主要根据所需面积，结合楼层的形状，合理分布于四周。拿书吧来说，它要的面积不大100来平米，在分割的铺位中，图中所标处正适合。 民众乐园四层民众乐园四楼，游乐天地76、。将设一到三家的溜冰、台球、恐怖屋等类年轻人娱乐场馆。附：步行街C+E+F+H地块业态分布平面图表一：各地块面积和租金详表地块楼层建筑面积租金均价元F一层579233二层611120J-2一层1372.68107二层1486.1360三层1443.9530C+E一层6589.3167二层5437.3100三层5958.860四层5821.536一层11539.1167二层9827.19100三层9457.930四层1741.0625五层87.8720B一层5094.91100二层4860.2853三层1749.5730A一层4946100二层494653K一层3197153二层319773H一层2743233二层2743120D一层1204167二层1204100三层120430J-3一层152153二层15273三层15230I-1一层218100二层21853I-2一层740100二层74053三层74030表二：市场显示各类服装单店平均面积及其占服装中的比例表业态平均单店面积（）各业态比例(%)品牌男装7410.8品牌女装5714.2休闲装787.4运动装6910.2其它6057.4