1、面积9.6万平米经济适用房及廉租房建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月13可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论1第一节 项目名称及申报单位概况1第二节 可行性研究的依据和范围3第三节 可行性研究的结论4第二章 项目提出的背景及建设必要性82、第一节 XX市概况8第二节 项目提出的背景9第三节 项目建设的必要性12第三章 市场分析及建设规模16第一节 XX市房地产现状、趋势及存在问题16第二节 项目目标群体定位及价格分析25第三节 建设规模26第四章 建设地点和建设条件28第一节 建设地点28第二节 建设条件28第五章 规划设计方案32第一节 规划设计依据32第二节 规划设计方案32第三节 建筑设计方案37第四节 结构设计方案40第五节 给排水设计方案40第六节 变配电及通讯设计方案42第七节 燃气供应设计方案43第八节 供热设计方案44第九节 管线综合布置方案45第六章 节能方案分析46第一节 用能标准及规范46第二节 能耗状况和3、能耗分析46第三节 建筑节能设计47第四节 节能措施综合分析48第五节 节能效果分析53第七章 环境和生态影响分析55第一节 环境和生态现状55第二节 环境影响分析55第三节 环境保护措施56第四节 地质灾害影响分析58第五节 特殊环境影响分析58第八章 工程招标方案59第九章 建设实施与工程进度安排62第十章 投资估算及资金筹措65第一节 投资估算依据及说明65第二节 投资估算66第三节 资金筹措66第四节 销售收入估算67第五节 销售税金及附加估算67第六节 销售利润估算68第十一章 社会影响分析69第一节 社会影响效果分析69第二节 社会适应性分析71第三节 社会风险及对策分析72第一章4、 总 论第一节 项目名称及申报单位概况一、项目名称XX市经济适用住房、廉租房建设项目二、建设地点XX南部新区，万官路以南。东临长城路，西为大白峪村土地，南临南外环路，北临大白峪新村。三、项目主管单位及开发单位概况1、项目主管单位概况：（1）单位名称：XX市住房保障中心（2）单位简介：2007年3月，根据XX市委、市政府的部署要求，经市编办批复，XX市房产管理局设置XX市住房保障中心，具体承担住房保障建设。市住房保障中心在市房管局党委的带领下，不负市委、市政府的重托，尽职尽责，务实创新，科学设计，精心施工，团结协作，任劳任怨，无私奉献，仅用一年半的时间就圆满完成了市委、市政府交给的阶段性任务，将5、这一惠及普通百姓的民生工程，建设成为传递党和政府爱心的利民工程、温暖工程和放心工程。在国家和省市组织的历次检查中，均对住房保障中心的工作给予了充分肯定，XX市纪检监察部门对住房保障中心的反腐倡廉工作给予了高度评价，2009年3月，住房保障中心被XX团市委授予“XX市青年文明号”称号。2、项目开发单位：（1）单位名称：XX市*有限公司（2）单位地址：XX市XX区徐家楼街道办事处（3）注册资本：1000万元（4）法定代表人：*（5）单位简介：XX市*有限公司成立于二00八年九月，该公司系由XX市住房保障中心出资1000万元组建而成。该公司目前拥有职工10人，其中：高级工程师1人，高级经济师1人，工6、程师3人，经济师2人，会计师1人，助理工程师1人，初级会计师1人。XX市*有限公司主要经营范围为房地产开发、房屋销售等业务，目前正在具体实施XX市经济适用住房和廉租住房建设项目的管理工作，包括项目的方案设计及施工招标、项目全过程管理以及经济适用住房的销售管理等工作。该公司正在实施的XX市经济适用住房、廉租房项目建设，是为了改善XX市城区低收入家庭住房困难的面貌，该项工程是XX市构建和谐社会、维护社会稳定的重要内容，同时也是XX市政府履行住房保障职能、为民办好事、办实事的重要职责，市委、市政府关注民生、维护社会公平的具体体现。本项工作已经得到XX市政府的高度重视和社会各界的广泛关注。四、项目可研7、报告编制单位1、单位名称：XX市*建设项目管理有限公司2、单位地址：XX市岱宗大街317号3、工程咨询资格等级： 丙级4、工程咨询资格等级证书编号：118200600375、发证机关：国家发展和改革委员会第二节 可行性研究的依据和范围一、可行性研究的依据1、国家及省有关政策、法规和规定；2、现行有关技术规范、规定；3、 国家发展和改革委员会关于项目可行研究报告内容和深度的规定要求；4、XX市新一轮城市总体规划；5、XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；6、XX市经济适用住房管理暂行办法（泰政发200789号）；7、XX市城镇廉租住房保障办法（XX市政府令第135号）8、项目承办单位提供8、的有关基础资料、数据；9、项目承办单位委托编制本项目可行研究报告的委托书。二、可行性研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性2、市场分析及建设规模3、建设地点和建设条件4、规划设计方案5、节能方案分析6、环境和生态影响分析7、工程招标方案8、建设实施与工程进度安排9、投资估算和资金筹措10、社会影响分析第三节 可行性研究的结论经济适用住房和廉租住房建设是我国各级政府履行住房保障职能的主要方式，是解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一，是实践“三个代表”重要思想的具体体现，它的建设对于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要的作用和现实意义，其经济效益和社会效益显著。XX市经济适用住房、廉租房建设9、项目是XX市委、市政府按照泰政发200795号文解决XX市市区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划而建设的，是在已经建设完成两期的基础上进一步切实解决城市低收入家庭住房困难，完善住房保障制度，维护社会稳定，促进房地产市场健康发展的又一重要举措。一、项目建设规模本项目规划总用地11.26hm2（合168.9亩），居住区用地11.13 hm2（合166.95亩），总建筑面积103207.5平方米，分为两部分，其中：1、住宅部分总建筑面积为96299.4平方米，总套数1775套，其中：经济适用住房45841.6平方米，总套数746套；廉租房50457.8平方米，总套数1029套。2、公建部分总建筑面10、积为6908.1平方米，为会所和社区管理中心以及商业服务配套建筑。二、投资估算及资金来源名称工程费用其他费用预备费总投资经济适用住房5715.862613.8583.088912.74廉租房5209.562737.93556.328503.81合计10925.425351.731139.417416.55本项目总投资为17416.55万元，其中：工程费用为10925.42万元，其他费用5351.73万元，预备费1139.4万元。所需资金廉租房投资全部由XX市政府财政投入；经济适用住房投资由项目承办单位自有资金投入1800万元，其余可滚动开发解决。三、项目建设期本项目建设期两年，分三期实施如下：11、一期：2009年12月2010年8月，完成项目的立项、征地及勘察设计等前期工作，建设经济适用住房建筑面积28027.8平方米。二期：2010年5月2010年12月，完成经济适用房面积17813.8平方米，廉租住房面积13232.8平方米，公建4729.7平方米及相应的配套设施建设。三期：2010年12月2011年8月，完成廉租住房37225平方米，公建2178.4平方米。完善相应的配套设施建设及绿化，并通过有关部门组织的验收。四、项目效益分析该项目的建设符合XX市新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。项目建成后，可进一步缓解XX市低收入家庭住宅紧张的状况，特别是满足低收入家庭对住房的需求，对12、低收入家庭的生活质量将起到积极的推动作用。本项目主要技术经济指标详见下表：序 号指 标 名 称单 位数 量备 注1建设规模1.1规划总用地平方米112600169.8亩1.2建筑面积平方米103207.51.2.1住宅建筑平方米96299.4其中：经济适用住房平方米45841.6746户 廉租住房平方米50457.81029户1.2.2公建平方米6908.11.3总居住户数户17751.4总居住人口人56802建筑容积率0.933建筑密度%16.84绿化覆盖率%40.865机动车停车位辆3876建设总投资万元17416.556.1工程费用万元10925.426.2其他费用万元5351.736.13、3预备费万元1139.47经济适用房投资利润率%3.118经济适用房投资利税率%11.56第二章 项目提出的背景及建设必要性第一节 XX市概况XX市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连古齐都淄博，西濒黄河。东西长约176.6公里，南北宽约102公里，总面积7762平方公里。XX因境内的XX而得名，取XX安则四海皆安之意，象征国泰民安。XX市现辖XX、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有86个乡镇办事处，3700多个行政村。2005年末总人口550.8万人，其中：男性279.6万人，女性271.2万人，男女性别比为50.8：49.2。年内，全市出生5.9万人，人口出生率10.14、8；死亡3.5万人，死亡率6.4；人口自然增加2.4万人，自然增长率4.4。XX是全市政治、经济、文化中心，北距省会济南66公里，南距三孔圣地曲阜66公里。城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是首轮国家卫生城市，首批全国城市环境综合优秀城市和中国优秀旅游城市，也是著名的历史文化名城。XX市旅游资源得天独厚。境内XX融自然景观与人文景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉。人文景观以神为尊，儒、释、道三派文化相融发展，经过历代帝王的封禅祭祀和文人墨客的登临赋颂，沉积了15、厚重的文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库”。每年慕名来XX旅游考察的中外游客多达800万人次。XX交通便利，科技文化发达。京沪铁路，京沪、京福高速公路、104、105、205、220国道穿境而过，即将开工的京沪高速铁路纵贯南北。电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市。全市现有科研单位21所，大专院校5所，中等职业技术学校23所，是山东省第三大文化教育中心。“十一五”以来，全市经济发展呈现速度逐年加快、效益大幅提升的良好态势，2008年全市实现生产总值（GDP）突破1500亿元，达到1513.3亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长13.4%。其中，第一产业161.1亿元，增长2.6%；第二产16、业839.3亿元，增长12.5%；第三产业512.9亿元，增长18.4%。三次产业结构由上年的10.8：56.2：33.0调整为10.6：55.5：33.9。人均生产总值达到27794元，突破4000美元。第二节 项目提出的背景一、是国家解决（中）低收入家庭的住房问题，促进社会稳定的重要举措，是宏观调控住房市场的重要手段。低收入家庭的住房问题，是一个重大的民生问题。经济适用住房和廉租房建设是党中央、国务院近年来推出的顺乎百姓安居乐业的民心工程、康居工程、德政工程。据原建设部统计：近四年来，全国城镇住房年均竣工面积超过6亿平方米。到2006年底，城镇人均住房建筑面积达到27平方米。我国城镇居民人17、均住房面积从1988年住房制度改革前的不足7平方米提高到了现在这个水平，提高速度如此之快，这在世界过去200余年城市化历史上是一个奇迹，这中间经济适用住房所起的作用是功不可没的。我国属于发展中的国家，中低收入者所占比例较大，属于“金字塔”结构。这种结构意味着贫富差距大，意味着利益格局的失衡。据国家统计局的统计，我国的基尼系数已达0.458，超过了0.4国际警戒标准。从世界各国的发展经验看，收入差距加大，易激化社会矛盾，社会动荡的危险性也随之增强。贫富差距是当今社会的三大问题中最大的问题。如今中国最根本、最迫切的问题是稳定，没有稳定就没有发展，这也是我党十六大提出“构建和谐社会”思想的深层次背景18、。所以我们不能仅仅用经济学的眼光去分析住房问题，它是关系到我国社会稳定与和谐的大问题。党的“三个代表”一再强调：“我们党始终代表最广大人民群众的根本利益，保障广大民众的基本权益和基本生活，是由共产党的性质和根本宗旨决定的。”也就是说，民众的利益就是党的利益。二、XX市城市住房现状XX市作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。随着XX城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施，到“十一五”末，XX规划面积将从现在的50平方公里扩大到达到100平方公里，其中建成区面积65平方公里，人口达到65万；到2010年XX市将19、跨入大城市行列，城市人口达到100万，城区面积突破100平方公里，城市化水平要从2000年的36%提升到2010年的50%。根据XX市房产管理局2005年XX市房屋普查的数据表明，XX市城区内人均住宅建筑面积小于16平方米的共计7156套，小于8平民的还有120套。城区人均拥有居室0.79间，距离全面建设小康社会的居住目标中提出的“人均一间房”尚有一定差距。根据XX市城市总体规划（20042020）中指出，2004年XX市中心城区人口数为72.5万人，按目前的人居居室为0.79间/人的比例推算，中心城区拥有居室约60万间，到2020年，城市总人口将达到125万人，按“人均一间房”总体目标测算，20、中心城居室总量要有目前的60万间，增长为125万间，任务非常艰巨。XX目前住房闲置量较大，同时又拥有相当数量的住房困难户和地域小康住房标准的住户。为解决这一矛盾，今后要进一步完善住房供应体系，重点发展中低档住房，适度发展高档住房。实现高收入者购买商品房、低收入者购买经济适用住房、最低收入者申请廉租住房。城市化是标志一个区域现代化发展水平的标准，也是城市建设尤其是对房地产建设产生深远影象的重要因素。XX市是一个老城区，资料表明，1970年建成的房屋现有108.4万平方米，占城区房屋总建筑面积（1036.91万平方米）的10.45%，1970年1980年建成的房屋现有283.32万平方米，占城区房21、屋总建筑面积的27.32%，这些房子由于建设较早，不仅建筑功能不能满足人满的日常需要，而且外部也年久失修，与现代化的旅游城市不相适应。旧城改造的老城区也正是中、低收入者最为集中的地区，市场上商品住宅的供应并不能与中、低收入拆迁户旺盛的购房需求相匹配，本项目的建设可以有效地推进XX市城市化建设的进程。第三节 项目建设的必要性一、符合国家、山东省、XX市国民经济和社会发展“十一五”规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，千方百计扩大就业，加快发展社会事业，促进人类的全面发展；更加注重社会22、公平，使全体人民共享改革发展成果；更加注重民主法制建设，正确处理改革发展稳定的关系，保持社会安定团结。”“对在城市已有稳定职业和住所的进城务工人员，要创造条件使之逐步转为城市居民，依法享有当地居民应有的权利，承担应尽的义务；对因城市建设承包地被征用、完全失去土地的农村人口，要转为城市居民，城市政府要负责提供就业援助、技能培训、失业保险和最低生活保障等。鼓励农村人口进入中小城市和小城镇定居，特大城市要从调整产业结构的源头入手，形成用经济办法等控制人口过快增长的机制。”因此，该项目的建设符合科学发展观的要求，有助于解决城市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和谐社会的全面建设，为城市低收23、入家庭提供了更好的生活居住条件。山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“坚持从最广大人民群众的根本利益出发谋发展、搞建设，着力促进充分就业，增加居民收入，完善社会保障，实现社会公平，不断提高人民群众的物质和文化生活水平。完善社会管理和协调机制，加快建设文明山东、平安山东，促进社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建设全面发展。”该项目的建设有助于改善城市中低收入家庭生活居住环境条件的改善，有利于人民群众物质文化生活水平的提高，有利于山东和谐社会的全面建设。XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出：“加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住24、房、经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成梯级消费的良性循环。深化物业体制改革，提高物业管理服务水平。”“经济适用住房建设和完善廉租住房租金补贴制度工作是市委、市政府关注民生、改善民生、构建和谐社会的重要举措。”该项目的实施对解决XX低收入家庭住房问题，有助于改善和提高他们的生活水平的提高，是政府履行住房保障职能的具体体现。二、符合XX城市化发展方向和规划要求一直以来，XX市委、市政府对经济适用住房建设和廉租住房制度建设工作高度重视，2006年和2007年连续两年将此项工作列为为民要办的实事之一。2025、08年，市政府以政府令的形式颁布了XX市城镇廉租住房保障办法，确定以货币补贴和实物配租相结合的方式解决城镇低收入家庭的住房保障问题。市房产管理部门作为主管部门，负责廉租住房保障管理工作。办法出台以来，按照市委、市政府的统一部署，联合有关部门认真组织落实廉租住房政策。为进一步健全和完善住房保障体系，XX市住房保障中心根据XX市低收入住房困难家庭情况，在2007年已经建设6.8万平方米经济适用住房、2008年建设1.5万平方米经济适用住房及5.8万平方米廉租房的基础上，拟再建设9.6万平方米的经济适用住房和廉租房。因此本项目建设符合XX市的总体规划，有利于改善解决城市低收入家庭住房困难。三、符合国26、家的相关政策国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)中明确指出“党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。”“以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市(包括县城)低收入家庭住房困难的政策体系。”“以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和27、规范经济适用住房制度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善”。四、符合国家树立和落实科学发展观要求开展解决城市低收入家庭的住房困难问题是树立和落实发展观，统筹城乡发展，改善城市低收入家庭的住房条件，提高城市低收入家庭的居民生活质量的需要。解决城市低收入家庭的住房困难问题，根据国发200724号文国务院关于解决城市低收入家庭的住房困难的若干意见中明确列为各级政府下一步工作和住房制度改革的重要内容，符合国家相关政策的要求。目前，XX市城区低收入家庭的住房困难现状，影响了XX旅游城市的发展，不利于XX和谐社会的建设。因此，充分利用XX优美的自然环境，结合XX市XX区的开发，依据XX28、市城市规划要求，进行解决城市低收入家庭的住房困难问题，创造优美、舒适的居住环境，并带动附近地区的经济发展，符合国家相关产业政策。由以上分析可以看出，本项目建成后，可进一步缓解城市低收入群体住房紧张的状况，特别是满足XX低收入者对住房的需求，对提高XX低收入家庭生活质量将起到积极的推动作用。同时，还将拉动与建筑业相关产业的发展，最终为推进XX市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到良好的带动作用。综上所述，该项目的建设是可行的、必要的。第三章 市场分析及建设规模第一节 XX市房地产现状、趋势及存在问题城市化进程加快、房改政策的实施以及人民生活水平的提高，促使XX市房地产业步入快速发展阶段29、。如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小康社会目标的实现。一、房地产业发展的现状1、房地产开发投资高速增长。XX市房地产业经历了低迷、徘徊、成长期,近两年出现高速增长的态势。1992年至2004年，全市房地产综合开发完成投资43.27亿元，年均增长45.7%。特别是近两年增势异常迅猛，两年内房地产投资总额达35亿元，是前10年投资总额的4.2倍，其中：2003年完成投资额15.1亿元，比上年增长1.4倍，2004年完成投资额19.9亿元，增长31.9%。目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重要30、力量。2、房地产队伍不断壮大。1992年，全市有9家房地产开发公司相继成立，改变了由政府部门垄断房地产开发、经营的局面，随着房地产业的发展，截止2004年底全市房地产企业已增至115家。3、商品房需求旺盛,销售价格一路走高。伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。2004年全市在建房屋规模达325.8万平方米，增长24.8%；商品房销售面积86.67万平方米，增长39.2%，其中住宅销售面积71.82万平方米，增长22.3%；商品房屋空置面积14.65万平方米,比上年下降34.6%。随着销量的增长，XX房价也持续增长, 1992年全市商品房平均销售价格只有31、460元/，1999年涨到930元/， 2004年达到1608元/，目前全市最高房价已超过5000元/。4、人均住房面积持续增加，无房户逐渐减少。抽样调查资料显示：1990年，XX城区人均住房面积只有11.71平方米，2004年翻了一翻达25.48平方米。根据房屋产权分类，在房改前XX市居民大多为公有住房，房改后的1998年居民自有住房率（含拥有部分产权的自有房）为72%，2004年底自有住房率达到93%，六年间无房户同比缩小了21个百分点。5、个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。国家房改政策的深入、货币分房全面实施及金融住房信贷出台等一系列措施，使人们彻底告别了实物分房的旧体制，住房32、观念由等靠要转变为个人购房。1998-2004年五年全市销售商品房总面积为352.95万平方米，其中售给个人268.17万平方米，个人购房比例占到76%，而2004年个人购房比例达到创纪录的87.1%。据调查，当前全市有90%的房改房已被居民拥有，XX市住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费、投资。由此带动城镇居民居住消费逐年提高，1998年XX人均居住消费333元，2000年增加到512元，2004年达到551元。6、二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。住房私有率的提高，带动二手房市场日渐活跃，近年来成交额和成交价格均有较大程度的提高。据调查，2002年，全市二手房成交额为6.68亿元，平均33、销售价格为1049元/，2004年成交额增到11.26亿元，增长了近一倍，平均价格涨到1272元/，上涨21.3%。7、住房消费信贷逐步扩大。银行按揭服务的开展，有力地推动了房地产消费。当前各商业银行都加大了消费信贷力度，随着贷款手续不断简化和完善，XX个人住房消费贷款呈逐年递增之势。据对部分房产公司的调查，当前购房者有60%-80%是通过银行按揭买房，居民攒钱买房的陈旧观念有所转变。8、居住环境不断改善。随着“蓝天、青山、碧水、绿色家园”生态化城市建设的实施，居民居住环境不断改善，居住质量逐年提高。近两年XX加大了公园绿地建设，建成了以东湖公园、南湖公园为代表的公共休闲场所,居民居住环境有很34、大的改善，特别是随着一些外地房地产商的进驻,提升了XX房产的开发理念,如新建的龙泽花苑已成为XX对外宣传的标志性建筑,此外,近几年建成的嘉德现代城、奥XX庄、新元花园、擂鼓石小区等住宅，由于设计新颖合理、建筑美观以及良好的居住环境受到XX居民的青睐。二、XX市房地产发展趋势目前XX房地产业已进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求基本平衡，房价升势确立。随着住房供应的进一步改善、销售环节的规范、住房金融的支持，居民收入的稳步提高，今后几年XX市房地产仍将持续发展。1、XX市房地产业仍有较大的发展空间。一个国家和地方的经济处于起飞阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生35、活质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积30平方米之前，人均GDP在800-1500美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。XX2004年底人均住房建筑面积25.49平方米，人均GDP为1615美元，还处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此，XX市房地产业可持续发展潜力相当大。2、房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。根据调查36、资料显示，2004年XX城区有43%的城市家庭有3间或3间以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的巨大需求。国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入高速发展期。2004年XX市的城市化水平为44%，按照市委、市政府提出的“加速推进XX市工业化和城镇化进程”的规划，必将使城镇人口迅速增加，如果2008年XX城市化水平达到48%，那么三年间将新增城镇人口22万人，按届时人均建筑面积30平方米计算，需要新增住房面积660万平方米，相当于2004年竣工住宅面积的3倍，XX市房产市场仍有很大的潜力。三是投资型买房渐成时尚。我们对1992年到2004年37、间的股票市场、银行储蓄和房地产市场的运行行情进行了统计，10年来我国的股票指数由700点增长到1200点，增长不到1倍，居民储蓄利率不断降低，而XX市商品房价格则由1992年的460元/增长到1478元/，上涨2.2倍，其投资价值开始显现，近年来投资型购房者越来越多。随着XX市城市建设步伐的不断加快，一些投资购房者对XX市房地产市场的发展前景也充满了信心，来泰投资置业者增多，投资型买房已初露端倪。3、房地产市场进一步规范，房价将平稳上升。今年国家针对局部市场过热的情况出台了调整房贷利率等调控政策，XX房地产市场未受到大的影响，经过短期观望之后，已步入正常的发展轨道。当前XX市房地产市场基本上还38、处于中低消费水平，正常的市场消费多，投资性、投机性购房比重很小, 未出现真正意义上的炒房行为。统计资料显示，今年1-9月份，全国商品房销售平均单价到了4239元/，与XX市相邻的济南商品房平均销售价格为3456元/，全省青岛最高达到5487元/，XX市销售价格为1724元/，在全国仍处于较低水平。预计随着国家各项政策的日趋明朗，房地产市场将趋于平稳，在市场需求增加和成本上涨因素的影响下，XX市房价将呈稳步上升的趋势。4、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发39、展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。三、XX市房地产业发展的主要问题近几年，XX市房地产业发展很快，但仍存在一些机制性、政策性、结构性问题，如不及时解决，将严重影响房地产市场的健康发展，这些问题主要表现在以下方面：1、高档商品房比例过大、低价住房有效供给不足，市场供求失衡。房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾，目前，XX市住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。一些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、房价虚高，超出40、市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同时，由于中低档住房的利润偏低，很多开发商不愿意开发，再加上经济适用房、廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不够到位，导致经济适用房开发要么规模过小、要么价格过高、要么标准偏高、要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者买房的难度。2、房价有虚高成分、上涨过快，超过消费者的承受能力。近两年，一方面居民消费价格日趋平稳，另一方面则是房价节节攀升。两年之前XX最高房价超过3000元时，好多人感觉已是天价，而短短两年之后，最高房价已超过5000元，房价的连续攀升且上涨过快，加重了普通市民、特别是中低收入者买房负担。这种脱离市41、场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的局面。当前的市场，一方面高档住房相对较多，经济实用的微利房偏少并存在社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。另一方面，一部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售。3、存在部分开发商盲目追捧的现象。房地产行业前景看好、加之房价连年不断上涨，相对于其他行业的利润率而言，可以说近几年来房地产业的暴利已经是公开的秘密，由此导致外来资本“逐利而来”，大量涌入。在房地产市场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这一稀有资源，从而造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房42、屋价格不断上扬，商品房供应结构不尽合理。突出表现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格一再被追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。 4、房地产开发企业资质水平低，经营理念低。当前XX市房地产开发企业虽已达115家，但是拥有国家资质的只有62家，其中拥有一级资质的只有2家，二级的有6家，三级、四级分别是21家和33家。XX市房地产企业处于刚刚起步阶段，还未形成品牌化、规模化和集团化开发，大多数企业经营理念低下，开发商尚处于简单的建楼卖楼阶段，低水平的市场运作使得房屋产品结构品质欠缺，开发缺乏品味，没有形成自己的品牌特色，使得一方面大量拥有购买能力的消费者买43、不到合适的房屋，另一方面已有的商品房销售不出去。2004年，全市竣工房屋面积为143.44万平方米,实际销售面积86.67,产销比只有1.7：1。统计资料表明，XX2002年至2004年空置商品住宅面积为12万平方米、22万平方米、15万平方米，“有房无人住，有人无房住”的现象并非少数。5、房地产市场的信息不对称。一是政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。政府掌握着要出让国有土地的信息，而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息了解很不充分，以至于出现了“有钱的找不到合适的地，有地的找不到合适的人”的情况。二是消费者购房时的信息不对称问题。由于房地产商品本身具44、有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等进行客观准确的判断。特别是购买期房时，购房者更是难以把握未来所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。6、物业管理不配套、服务质量差、收费难。物业管理是房地产开发链中最后一个项目，是房地产销售过程的延伸，近几年房地产升温使许多投资者一哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有跟上，有的虽成立了物业管理委员会，但服务不如人意。XX市物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，缺少物管方面的专业人才，许多人认为物业管理人员只要能扫扫地、站站岗就行。当前，一方面是物业45、管理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不满；另一方面，由于宣传不到位，居民的物管意识不强，许多业主仍然把物管作为一个政府福利，或者是开发商应该提供的服务，不愿交纳物业管理费，从而引起纠纷。7、居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。住房作为大宗消费品，其价格动则几万元、十几万元、甚至几十万元，对于收入水平不高且社会保障制度不完善的我国居民来讲，购买一套住房需要倾其一生积蓄，关系到一个家庭的生计问题，国家虽几次降息，刺激消费需求，但贷款时限短、额度低，条款限制多，加之国家连续出台的教育、医疗、住房，保障等改革措施，使个人支出预期增大，从一定程度上减弱了居民贷款消费的信心。另外，部分居民沿46、袭几十年的保守消费习惯，接受不了“超前、负债消费观念”，这也在一定程度上制约了居民购房愿望。四、XX市房地产市场发展预测1、XX市房地产市场具有很大的发展潜力目前XX城区人均住宅建筑面积为25.29平方米，人均拥有居室0.79间，成套住宅平均建筑面积为82.23平方米/套。2006年XX市人均GDP突破两千美元。根据建设部政策研究中心课题组全面小康社会的居住目标中的研究分析：“从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明，在人均GDP超过一千美元、住房面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求”，同时考虑到建设部全面小康社会的居住目标中提出的“户均一套房、人均一间房、功能配套、设47、备齐全”的总体目标，以及“城镇人均住房建筑面积35平方米，每套住宅平均面积120平方米左右”的标准，可以预测XX市今后房地产业的发展潜力仍很大。2、中高收入者的住房消费重点将转变为改善居住质量和居住环境从国际上来看，当人均住房面积大于2530平方米时，住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。根据XX市城区人均住宅建筑面积已达25.29平方米，近年来相继建成的龙泽花苑、国华经典、嘉德现代城等高档小区的情况分析，可以看到：今后中高收入者的住房消费重点将从提高住房面积转变为改善居住质量和环境，住房开始从生存型转向享受型，从过去的“居者忧其屋”48、，进到“居者有其屋”，再进到“居者优其屋”。即全面提高居住功能质量、居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值、丰富居住生活和进行社交活动的场所，并构成家庭财富的重要组成部分。第二节 项目目标群体定位及价格分析一、项目目标群体根据XX市经济适用住房管理暂行办法（泰政发200789号）和XX市城镇廉租住房保障办法（XX市政府令第135号）的规定，项目是解决XX区、岱岳区、高新区和XX景区范围内城镇低收入家庭住房困难户的住房需求，经济适用住房以售为主、廉租住房以租为主。根据暂行办法的规定，经济适用住房和廉租房适用目标群体为：1、在XX区、岱岳区、高新区和XX景区范围内有城镇常住户口49、（含符合当地安置条件的复员、转业军人）；2、无房或现住房人均建筑面积低于10平方米（包括10平方米）的家庭；3、家庭人均年实际收入低于5000元（包括5000元，按计算人均住房面积的人口计算家庭收入）；具体分配方案可由XX市住房保障中心制定具体实施方案，报市政府批准后组织实施。二、价格分析根据暂行规定的要求，在项目的建设成本中扣除免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，综合核算经济适用住房的成本以及开发商不高于3%的利润，确定销售价格为1940元/平方米。廉租房的价格根据XX市城镇廉租住房保障办法（XX市政府令第135号）规定，由XX市物价局根据国家和省有关文件规定及成本调查队50、审核的建安造价成本，并参照外地市价格水平进行制定，目前惠普家园西区廉租住房租金标准，为每建筑平方米每月1.2元，最低生活保障家庭免收保障面积内的租金。根据规定，最低生活保障家庭2人以下(含2人)家庭的保障面积标准为建筑面积30平方米，3人以上(含3人)家庭的保障面积标准为建筑面积50平方米。第三节 建设规模根据XX市新一轮城市总体规划，根据泰政发200795号文解决XX市市区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划，并充分结合上述市场情况分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，确定本项目建设规模为：本项目总占地面积居住区用地11.13 hm2（合166.95亩），总建筑面积103207.5平51、方米，分为两部分，其中：1、住宅部分总建筑面积为96299.4平方米，总套数1775套，其中：经济适用住房45841.6平方米，总套数746套；廉租房50457.8平方米，总套数1029套。2、公建部分总建筑面积为6908.1平方米，为会所和社区管理中心以及商业服务配套建筑。总居住户数为1775户，总居住人口为5680人。第四章 建设地点和建设条件第一节 建设地点拟建的“XX市经济适用住房、廉租房建设项目”位于XX南部新区，万官路以南。东临长城路，西为大白峪村土地，南临南外环路，北临大白峪新村，总占地面积112600平方米（合168.9亩）。由于本项目是根据区域规划定点 确定,建设用地由XX市52、土地收购储备中心储备,因此该区地址没有其他可比选方案。本区建设地点具有如下特点：1、场内此前为城市规划的住宅用地，区内无影响建设障碍物，待资金及配套条件落实后，可立即着手进行开发建设，政策上也没有明显的障碍。2、水、电、气、暖、通讯设施等供应便利且有保障，交通基础设施条件良好。3、属城市规划的居住用地，龙潭路沿线市政、商业、金融、文化等公共设施规划密集，发展潜力很大，居住条件可望进一步得到改善。4、同上原因，项目区周边一定范围内今后不会出现工业及其他的污染源，环境条件有望进一步得到改善。第二节 建设条件一、气象XX市地处东经1162011759，北纬35383628之间，属暖温带大陆性半湿润季53、风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。具体气象资料如下：1、气温极端最高气温 41.5极端最低气温 -21.6年平均气温 13.62、降水年最大降水量 1368.8mm年最小降水量 632.8mm年平均降水量 693.8mm3、年日照时间 2272.7小时4、风向及风速夏季主导风向：南风冬季主导风向：东北风平均风速： 3.7m/s5、冻深最大冻土深度420mm二、配套条件1、给排水项目区位于XX市自来水供水服务范围内，万官路中心线下设有城市供水主干管，本项目拟采用自来水公司提供的自来水；万官路人行道和非机动车道下均有雨、污干管，可就近排入。2、供电项目最大用电负荷354、669.76KW，XX市电力供应充足，用电有保证。电源线引自龙潭路地下电缆，沿项目区路段已预留出线。3、燃气和供热龙潭路一侧人行道下均敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。4、通讯XX市通迅网络已经健全，电信部门可保证项目通迅需要。5、交通XX市的交通在省内综合运输网络中占有重要地位，京沪铁路纵贯南北，市域内泰辛、磁莱铁路与京沪铁路连成环状。京沪、京福高速公路穿境而过，路网密度高于全国、全省平均水平，各级公路达100余条，交织辐射省内外各主要城市。项目区北侧为万官路，与XX市城市主干道龙潭路相连，出入交通十分便捷。三、工程地质条件1、地形、地貌XX市55、境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，项目区属山前平原，总体地势表现为北高、南低。区址内原为灌庄村民住宅用地，没有大的建（构）筑物等障碍，项目所选场地地形高差不大，地形平坦。2、工程地质该项目未做地质勘察，项目承办单位未提供详细的地质资料，但据承办单位介绍和附近的地质情况分析，本项目区址内地质情况可以满足多层建筑要求。建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为工程设计提供依据。第五章 规划设计方案第一节 规划设计依据1、城市居住区规划设计规范；2、民用建筑设计通则；3、住宅建筑设计规范；4、民用建筑照明设计标准；5、民用建筑隔声设计规范；6、XX市城56、市总体规划；7、XX市经济适用住房管理暂行办法；8、XX市城镇廉租住房保障办法9、XX市规划局出具的本项目规划设计条件；10、规划用地红线图；11、目标客户需求特点。第二节 规划设计方案一、设计理念在规划设计中，本项目将采用“新城新生活”的理念，用社区型的开发模式打造整个居住区，将公益设施与环境绿化同步配套到位，从而在有限的土地资源中，创造出更多更适宜人们居住的生活空间，最大限度地满足人们的各种需求。“新城新生活”所倡导的“社区型”开发模式，超越了小区“配套”的常规概念，主张通过营造与公共空间紧密结合的城市商业氛围，使住户吃、穿、用、休闲、娱乐、就业都能在社区中得到解决，弥补边缘社区缺少城市人57、气的缺陷，从而使百姓能够安居乐业。力求在规划中将本项目设计成标准化、多样化，节约用地，节约能源，节约用材，节约用水等可持续发展的住宅。设计中应注意以下理念：1、城市公共绿地的延续建筑作为场所与空间的载体，是一个与基地环境相互认可、吸收并整合的结果。公建和住宅在这样特定的基地环境中，一方面建筑接受基地环境的特制要素不断修正自我，达到与环境的和谐；另一方面环境接受建筑的介入使自身增色。2、强烈的文化氛围和生活气氛XX是人类文化的发源地，聚集地之一，是一个城市的发展线。她面前的建筑应该体现出简洁、大气、典雅，所营造的空间氛围包含着文化交流和时代发展所必需的某种超逸情怀，切忌跟风和浮躁。3、新建筑应体58、现理性和浪漫的交织全面提升整个区域的文化品质和格调，理性体现了追求科学的基本态度，浪漫表达XX市人民的理想和青春活力，尤其是在科技迅速发展的21世纪，其建筑空间和环境应具有更大的包容性、开放性和时代性。4、设计坚持“以人为本”以居住者为中心，体现高效、开放、灵活的特点，并且在建筑尺度上体现人性化。建筑的风格之间要巧妙联系，风格统一，和室外的环境有机结合，做到城市设计、建筑设计、景观设计三位一体的整合。二、设计原则针对本项目的发展定位，设计中应遵循以下原则：1、地形原则充分分析现有地形、地势、及周边道路关系，确定主要出入口的合理位置。2、人本原则贯彻“以人为本”的思想，以建设高品质环境的居住小区59、生态型居住区为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。3、特色原则在整体格调统一的前提下，强调住区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。4、市场原则以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性及灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产项目的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。6、科技原则努力将新观念、新技术、各种材料与传统的居住生活要求有机结合，提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学的现代居住空间。发展新型节能型住宅。三、总体布局综合考虑本项目的地势特点，整个小区规划力求整体性及规划概念的统一性，总体布局可概括为60、“一轴、两区。”1、一轴整个项目沿中轴线设置一条东西贯通的景观带，以解决观景交通以及建筑与周围景观协调的问题。2、两区自北向南分为两个区域，北区为廉租房区域，南区主要为经济适用住房区，北面临街设置公建及商业用房，中间用绿化带分割。3、三点住宅区主要设置有三个景点，分别为主入口广场、公建、景观轴交叉点。在居住区大片层面上，采取以组团为分布模式，提高社区凝聚氛围。在用地拐角处绿化隔离带中设置儿童及老人的活动健身场地。各组团以绿化布局作为交接面，既可以突出各自组团的性质，又为小区整体提供最长的景观界面，又能起到分割各组团，将绿化景点系统化的作用。小区内共布设有一类建筑，均为6层建筑。四、绿化景观小区61、内景观结合万官路大景观，形成大景观内套小景观，达到内秀与外刚的完美结合。景观构成要素由草坡、小径、攀藤花架等构成，沿小区主轴线设置一条南北贯通的XX文化景观长廊带，即可以把小区贯通，又可以观赏景物，创造出丰富的沿街线性空间。五、道路交通道路系统由城市道路、小区道路、尽端路、步行道路组成。城市道路指小区外围城市交通干道，基地北侧与万官路；小区级道路指小区内主要的对外联系道路，车行道宽度为7米，两侧设1.5-2米人行道；小区内尽端路是组团内部联系道路，路宽为3.5米，尽端设置1212米的回车场；步行道路系统由小区内绿化步行道和机动车道两侧的人行道组成，一方面方便的与城市交通系统相联系，另一方面在小62、区内部与小区绿化景观系统合而为一，主要步行系统由小区组团分隔绿带、绿化隔离带等构成，将各部分室外空间、景观空间、绿地、配套空间联系在一起，创造出人性化的住区户外空间。场区内停车分为临时停车。多层住宅区结合楼间道路设置一定数量的临时停车位；访客临时停车位设置于入口广场和小区入口处周边。六、竖向设计1、地面和道路坡度项目区场地现高差不大，基地平整时可根据地势和规划建筑格局进行分布平整。地面坡度和车行道纵坡不小于0.3%，人行道根据需要考虑设踏步和防滑措施。2、地面排水采用沿小区道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。63、3、室内外建筑物底层地面高出室外地面0.30-0.45米。用地平衡表序号用地构成面积(公顷）百分比（%）规划总用地11.261居住区用地11.13100(1)住宅用地6.7661.0(2)公建用地1.3212.0(3)道路广场用地1.6314.7(4)公共绿地1.3612.32其他用地0.25第三节 建筑设计方案一、设计依据1、民用建筑设计通则；2、住宅建筑设计规范；3、民用建筑照明设计标准；4、建筑设计防火规范；5、民用建筑隔声设计规范；6、XX市城市规划控制条件；7、承办单位推荐意见。二、建筑设计场区地处城市西南部，北面为万官路，西临XX市亚细亚食品有限公司，为XX市西南部新城区的中档地段64、。（一）住宅选型根据XX市经济适用住房管理暂行办法的通知（泰政发200789号）小区住宅选型为经济适用住房面积为6189平方米不等，XX市城镇廉租住房保障办法（XX市政府令第135号）廉租房面积为49平方米左右标准户型，户型中全部为北入口。经济适用住房和廉租房均低于90平方米。l、保证朝向和良好通风，窗户及入口设计与景现环境紧密结合，保证户户有阳光、窗窗见美景。2、住宅套型设计注重实用性，考虑住户多样性的需求，结合现代居住特点，设计具有时代感的平面户型，如玄关及储物间的配置使住户的居住生活更加方便。3、结合不同的面积标准设置不同的开间，最大限度地保证可使用面积。厨卫设计简洁，比例适度，考虑厨、65、洁具的布置，使住户使用便利。4、充分利用屋顶平台设置阁楼，提高建筑的利用率，改善热环境，同时也丰富了建筑的外观。(二)造型特点1、考虑到与周围及其他建筑相协调，拟采用灰色主调。2、立面采取三段式手法，下部采用红色霹雳砖，中部采用浅灰色霹雳砖，顶部为白色高级外墙涂料；力求在对比中不失和谐与统一。3、运用简洁的手法和流畅的线条，为求创造典雅大方和具有高雅现代气息的住宅建筑。4、建筑外立面设计色彩纯朴，性格稳定，新颖独特，虚实对比强烈，突出了建筑的挺拔感和立体效果，简洁而明快。5、平面设计中充分考虑了动静分区，阳台处大面积落地玻璃的采用，充分满足采光及通风的需要，同时在设计中也应满足卧室、卫生间等的66、私密性要求，力求创造一个舒适、怡人的居住空间。（三）室内外装饰1、内装饰：各厅室均为普通水泥地面、乳胶漆内墙，既为进住用户装修提供条件，又可降低造价。厨房、卫生间地面铺设防滑面砖，内墙贴瓷砖到顶，卫浴设备由入住户自行选装。2、门窗、外窗采用铝合金或中档塑钢材料，门及内窗为中档木质材料。3、外墙面：合理选择不同色彩的高档霹雳砖和外墙防水涂料，以强化视觉变化。三、规划住宅指标本项目户型指标详见下表：（具体户型以规划批准设计图纸为准）户型平均面积户 数人数（3.2人/户）总面积（m2）备注A 61.45m2746238745841.6经济适用房B 49m21029329350457.8廉租房合计5667、8096299.4第四节 结构设计方案一、地上结构根据本项目的使用功能要求，多层住宅和配套设施全部采用砖混结构。二、基础结构场区地基土主要由粘性土和砂组成，属中软场地土，建筑场地类别为类。采用浅基础时，可采用钢筋混凝土条形基础，开挖深度1.50米为宜。三、结构设计参数1、抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组第二组；2、基本风压：0.85kN/m2；3、基本雪压：0.55kN/m2。第五节 给排水设计方案一、供水1、用水量测算(1)生活用水量根据居住小区给排水设计规范，本项目住宅及部分公共建筑有给排水卫生器具和淋浴设备，无集中热水供应，生活用水量为35升/人日，利用系68、数为1.8，项目1775套住宅全部入住后，按平均每户3.2人计，日用水量为110立方米。（2）公建用水公建用水暂按生活用的5%估计，用水量为5.57立方米。(3) 绿化及道路用水量绿化及道路用水按生活用水量的10%估算，用水量为11.0立方米。(4) 未预见水量及管网漏失量按(1)、(2)项之和的5%计，日用水量为5.78立方米/日。 (5) 消防用水量本项目是住宅小区建设，总人口不足万人，按同一时间内的火灾次数为1，一次灭火用水量10L/s，火灾延续时间2小时计算，消防用水量72立方米。综上，本项目最高日用水量约132.35立方米。2、水源、水压、水质主水源由市供水干管引自来水，水源来自市水69、厂，不需加压及二次净化。3、消防在主要交叉路口内设置地上消火栓，布置间距不大于120米，数量及位置与消防管理部门协定，消防用道路通畅，楼间距布置符合消防要求。二、排水方案排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采取埋设。1、雨水场区内雨水管道沿规划道路埋设，就近排入迎胜路的雨水系统。2、生活污水管道布置与供水管网路线平行，根据污水量在适当位置设化粪池，化粪池与建筑物的距离不小于5.0米，污水经过化粪池处理后，排至万官路市政污水干管，进市第一污水处理厂。第六节 变配电及通讯设计方案一、变配电（一）用电负荷估算1、住宅：平均5KW/户每户负荷同时利用系数：0.5小区负荷同时利用系数：0.7则负荷为：70、517600.50.7=3106.3(KW)2、公建：30W/m2负荷同时利用系数：0.7则负荷为：306908.10.7=145.07（KW）3、路灯、草坪灯及景观灯等：按10KW负荷同时利用系数：0.8则负荷为：100.8 = 8(KW)4、总负荷功率因数按0.9估算，则本期工程用电负荷为：(3106.3+145.07+8)0.9=3621.52(kVa)（二）、变压器安装容量经测算，项目设计供电负荷约为3621.52KVA，考虑住户家用电器逐步增多的因素，适当留有余数，拟在小区安装2500KVA箱式变压器2台。电源由市政高压线引入了小区配电室，380/220伏低压配电采用三相四线制，电力71、线路一律地下敷设，沿场区主要道路敷设盖板式电缆沟，电缆沟至建筑物路段采用地下直埋，电缆穿越道路及有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护。二、通讯系统住宅及公建等建筑物内各用户电话及宽带等普及率规划为100%，申请安装时按1.05 系数考虑。第七节 燃气供应设计方案一、供气方式规划引用管道天然气作为气源，由XX市煤气公司通过低压燃气管网提供，居民气化率为100%，按户均用气1.4Nm3/日计算，用气平衡表如下：用气平衡表用户类型用户定额（Nm3/户日）用气户数用气量（Nm3）住宅1.417752485公用设施000合计2485住宅户为一户一表制，炉具选用热效率高的节能产品。二、管网1、以低压72、管道煤气直供用户；2、管道一律采用钢管，埋地铺设；3、管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线；4、管道应作防腐处理。第八节 供热设计方案一、供暖负荷估算小区采暖分为居民住宅采暖和公建采暖，规划采用平均热指标法进行计算，小区冬季采暖负荷见下表：采暖计算表采暖用户采暖热指标（W/）采暖面积（平方米）采暖负荷（KW）住宅7096299.46740.96公建856908.1587.19合计103207.57328.15二、供暖方案1、热用户采用一户一表制，分户计量。2、热源来自开发区热电厂。3、小区主管网引万官路集中供热主干管，区内管网采用管沟敷设方式，需加保温层。第九节 管线73、综合布置方案本小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆、通讯电缆和采暖管网采用管沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：1、压力流管让重力流管；2、小管径让大管径；3、给水管尽量在污水管上面；4、易弯曲管让不易弯曲管；5、临时性管线让永久性管线；6、工程量小的管线让工程量大的管线。第六章 节能方案分析第一节 用能标准及规范项目能耗设计标准及规范如下：1、中华人民共和国建筑法2、中华人民共和国节约能源法3、国家发改委计交能199725474、2号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定4、建筑工程质量管理条理（国务院令第279号）5、实施工程建设强制性标准监督规定（建设部令第8l号）6、公共建筑节能设计标准 GB5018920057、建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程GB5024220028、外墙保温工程技术规程 JGJl4420049、建筑外窗保温性能分级及检测方法 GBT8484 200210、民用建筑设计节能标准（采暖居住建筑部分）JGJ2695第二节 能耗状况和能耗分析一、能耗状况1、综合水耗最高水耗 132.35立方米/天2、电耗综合最大电耗 3621.52KW/小时（最大负荷）3、气耗75、综合最大气耗 2485Nm3/天4、热耗最大热耗 7328.15KW第三节 建筑节能设计一、设计依据1、山东省工程建设标准居住建筑节能设计标准DBJ 14-037-20062、山东省工程建设标准公共建筑节能设计标准DBJ 14-036-20063、中华人民共和国国家标准采暖通风与空气调节设计规范GB 50019-20034、中华人民共和国国家标准建筑照明设计标准 GB 50034-20045、国家和山东省现行的有关标准、规范和政策法规。二、设计执行寒冷地区住宅建筑节能设计有关参数1、XX市采暖期天数：112天2、XX市采暖期室外平均温度：03、XX市采暖期度日数：20164、XX市采暖耗热量指76、标qH（W/M）2:14.145、XX市采暖耗煤量指标q（Kg/M）2:9.806、XX市采暖期房间平均室内设计温度：167、XX市采暖期最冷月平均温度：0三：设计方案1、外墙：为240厚新型混凝土空心砌块，外挂挤塑聚苯保温板（50mm），内外两侧分别为聚苯颗粒保温浆料（15mm），最外侧水泥砂浆抹面。2、窗户：采用断桥中空塑钢窗（厚度5mm+12mm+5mm）透明玻璃充惰性气体玻璃镀膜。3、屋面：新型复合材料保温屋面板+聚苯乙烯泡沫板保温层。4、飘窗接触室外空气的楼板：贴60厚挤塑聚苯板保温层。四、效果1、该工程采暖耗热量指标qH（W/M2）：采暖耗热量指标=11.0214.14，符合标准要77、求。2、可以实现建筑节能65%的目标。第四节 节能措施综合分析一、节能措施综述1、节能措施综述本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施如下：（1）建筑本体围护采用保温隔热设计；（2）结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；（3）空调冷却水系统采用多台并联技术，以及污水在利用技术；（4）送风采用变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管，冷冻水管均采用像塑海绵保温材料；（5）控制变压器空载损耗，合理选择配电系统布局，以及利用谷电和平电的议价优势；（6）加强节能管理。2、相关专业的节能措施（1）建筑及结构专业的节能78、措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。A、本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体初步设计中，科学合理地确定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，初步设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。B、建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。C、门窗尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此79、，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。本项目的窗墙比为0.4。提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗（断桥隔热双层中空玻璃的塑钢门窗）。D、屋顶初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔离太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏, 使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。（2）电气专业的节能措施A、合理设置降压变电所位置,尽量将降压变电所的设置位置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电80、能损耗。B、用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上,降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。C、用低损耗节能干式变压器，选择合理的变压器容量,使其达到经济运行(负荷率65%-80%), 减少电能损耗和围护工作量。D、合理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采用单相供电时，考虑三相平衡。E、用高效电动机,大容量电动机采用变频或软启动方式或高压压电动机。F、用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。G、对照明器具均进行补偿,使其功率因数0.9。H、照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值，充分利用天然光。I、用具有节能效果的新系列81、高、低压电器，以取代功耗大的老产品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔断器，用AD1、AD系列新信号灯取代原XD2、XD3、XD5等老系列信号灯，选择带节电装置的交流接触器等。J、设置合理的计量和检测设备:进线设电流、电压、有功电表、无功电表测量；母线电流测量；出线电流测量。（3）给水排水专业的节能措施设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用了变频调速给水设备等，以利于节能。水系统为闭式循环系统，采用两管制同称系统，由于系统较小，管道长度不长采用一次泵变频空调水系统。系统采用高位膨胀水箱定压。A、给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到82、降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系统，降低能耗。B、绿化用水利用中水，在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。C、卫生器具均选用节水型器具。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并经过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴。大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。公共卫生间采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消初长水流的水嘴和器具。D、计量设施：在各建筑物的引入管、住户的入户管均安装水表，商业部分按用水部门分别安装水表；每一住户设户用IC卡式水表一只。按计划用83、水，节约用水。同时为运行管理、节能管理提供基础数据。（4）暖通与空调专业的节能措施A、为提高供热设备的隔热效果，采用多层绝热的新型保温材料。采暖供热管道的保温层厚度采用经济厚度计算法确定。绝热厚度大于100mm时，绝热结构按双层考虑，双层的内外层缝隙应彼此错开。B、住宅采用分户热计量，配套商业热力入口处做热机量。C、合理设计供热管路，减散热面积，供热管道进行保温，以减少热损失。D、管路阀门气密性好，以防止泄漏。F、在设备及系统运营的过程中，定期进行检测和维修，避免由于设备和保温宝冷结构损坏引起的热损失增加。G、设计中尽量减少各类阻力元件的使用，以提高循环水泵的有用功。H、对于居住建筑室内采暖系84、统形式，为实现室温调节和控制，采用单管系统，每组散热器设置跨越管。商业部分为保证分室室温调控采用水平双管系统。（5）动力专业节能措施采用高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。（6）其他节能措施绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。尽量保留原有树木，保持生态环境。小区周围特别是道路沿线种植XX市当地特色树种，起挡风降噪作用。小区内各建筑均能满足规范日照要求。第五节 节能效果分析本项目为达到节能、环保的目标，在85、建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面严格执行国家及北京相关方面的标准、规范。项目积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。本项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，达到建筑节能65%的目标节能效果。第七章 环境和生态影响分析第一节 环境和生态现状一、项目及周边环境现状本项目建设地点位于XX市西南部，周围环境状况良好，附近无污染工业，场边绿地较多，绿化水平尚可。该项目建成后对进一步改善当地环境及景观十分有益。二、水土保持项目区内土地主要为居住土地，主要地质构造为多年陈土，场区内无水土流失。由于项目位于城市区，为防86、止施工造成对城区的居民生产、生活的影响，应该编写专门的施工组织设计，经过审批，严格按照施工组织设计来组织施工。第二节 环境影响分析本项目主要通过两条途径影响生态环境，一是施工对自然环境造成的污染破坏，使环境发生物理变化而对生物产生影响；二是项目运营后对环境的影响，例如项目区的汽车尾气排放、居民所带来的垃圾及废弃物以及运营期间产生的生产、生活污水。施工期应编写详细的施工组织设计，充分考虑项目施工对周边居民生产、生活的影响，采取充分的施工措施，把施工期的影响降低到最低限度。项目建成后对生活废水、生活垃圾进行专门的无害化、减量化处理，是指对周边环境不会产生影响。第三节 环境保护措施一、工程设计方案上87、采取保护措施本项目在工程方案设计中主要考虑以下因素：1、在总平面布置上，尽可能依据原有的地形地貌进行设计，避免大的开挖和回填，尽量保护原有的植被和树种，避免乱砍乱伐。2、项目区内道路两侧，以林地带，尽量植树造林，使道路形成绿色林带。3、项目区内人工构造物和建筑物，其造型和色调做到与自然景观相协调，为小区居民提供安全、优美、舒适、整洁的旅游和休息环境。二、施工时采取的措施在施工时，取土和废土应做到规范化，取土坑可能设置于山坡荒地，弃土尽可能堆积在荒地上。施工期间，做好边坡防护。雨季时，要采取土工围栏，避免水土流失，并设置一些导流槽，疏通雨水，以免延误工期。二、运营期间污染源分析及治理措施1、污染88、源与污染物分析本项目为居住小区建设，其主要污染源为生活污水、厨房油烟及废水、生活垃圾，无其他污染物排放，对周边环境不会带来明显影响。为确保场区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。2、环保治理措施（1）生活污水本项目采用化粪池对生活污水进行处理，达标后经市政污水管道输送到污水处理厂。（2）厨房油烟、废水本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境；废水经处理站处理达标后，排至市污水处理管网集中处理。（3）生活垃圾本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，集中到垃圾中转89、站后，由城市环卫部门运往城市垃圾场集中处理。（4）绿化本项目坚持点、线、面结合的绿化原则，尽可能提高项目区内部绿化比率，采取乔木、灌木和草坪高中低混植形式，构成立体绿色空间，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，以保持场区环境优美整洁。三、评价结论本项目属居住小区建设，其污染源很小，且污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护要求，不会对周围环境造成污染。第四节 地质灾害影响分析一、地震烈度场地地震效应评价， 场地的抗震防烈度为7度，设计基本地震加速度0.05g。设计地震分组为第三组，建筑设计特征周期0.45s。XX市处于7度地震设防区90、。二、工程地质条件该项目地质情况，据项目承办单位介绍，该地段地质情况较好，该场区地形平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布均匀，厚度稳定，物理力学性质均匀，无不良地质现象分布，场区稳定性良好，适宜该建筑物的兴建。该位置不存在地质灾害易发区。根据“中国地震动参数区划图”(GBl83062001)，本区域地震动峰值加速度010g(相对应的地震基本烈度为7度)；地震动反应谱特征周期为0.45s(对应于硬场地)。第五节 特殊环境影响分析拟建项目地点不存在历史文化遗产、自然遗产，远离风景名胜和自然景观等，对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等不会造成不利影响。第八章 工程招标方案根据国家有关招投91、标法律法规要求，为确保本项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行。结合本工程具体内容，对招标工作的初步计划安排如下：一、招标依据1、中华人民共和国招标投标法（中华人民共和国主席令第2l号，1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，2000年1月1日起施行）2、工程建设项目招标范围和规模标准规定（原国家发展计划委员会第3号令，2000年5月1日发布并施行）3、工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（原国家发展计划委员会第9号令，2001年6月l 8日发布并施行92、)二、招标范围项目的招标主要包括：建设勘察设计、建设监理、需购买公用配套设备、设施、材料的采购、土建安装施工等单位。三、招标组织形式本项目的勘察、设计、监理以及需购买的公用配套设备的采购、土建安装工程施工均采用公开招标形式，即由项目法人委托具有相应资质的招标代理机构进行招标的形式。四、招标方式由于本项目专业性强，质量要求高，根据建设要求，在招标过程中应遵循以下原则：项目的勘察设计、建设监理、公用配套设备的采购、土建安装工程施工等均采用公开招标方式，即在项目经批复同意后，项目承办单位即在当地报纸上和网站上发布招标公告。在招标文件发出之日起30日内，具备承担招标项目能力的法人单位或其他组织均可以投93、标，投标单位少于3个时，重新进行招标。项目的招标、投标、评标、定标均按中华人民共和国招标投标法的规定和程序进行。五、标段划分按照施工建设和设备购置两个方面，分别招标，主要内容如下：1、施工建设：建构筑物建设、道路广场、景观绿化、公用配套工程等分开招标。2、设备购置：水、电等公用配套设备分开招标。六、对中标单位的要求对中标的工程施工及安装单位，其项目负责人，技术负责人以及投标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实要换人，必须征得建设单位同意，且一旦建设单位发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由中标方负全责。本项目不接94、受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标后的项目分解后向他人转让。对设备、材料等中标的供应商必须按照投标书所述的设备、材料名称、型号、规格以及生产厂家的产品供货，未经建设单位同意不得变更。第九章 建设实施与工程进度安排一、进度安排本项目可行性研究报告批复后，要尽快着手进行前期准备工作。及时委托设计单位编制初步设计和施工图设计等工作，上述各项工作预计可3个月完成，2009年8月可开工建设，2011年8月竣工结束。本项目的建设期2年，施工期20个月。详见施工进度计划表：二、项目实施方案由于本项目所需投资分为两部分，廉租房部分由XX市财政投入解决，经济适用住房部分由XX市*有限公司95、自筹解决，故项目实施保障措施主要是完善质量行政领导责任制、项目法人制、工程招投标制、工程监理制、资金使用报账制等。1、工程质量行政领导责任制根据财政专项资金管理的有关规定，建立并落实工程质量行政领导责任制，成立由XX市住房保障中心主要领导组成的工作领导小组，负责对项目的实施过程进行指导、管理、协调、监督。领导小组对工程质量负责，组长为第一责任人。2、项目法人责任制为加强工程建设，实行项目法人责任制。XX市*有限公司作为项目法人在领导小组的监督下全面负责工程建设，确保工程质量。3、工程招投标制为规范招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量96、，凡属于国家工程建设项目招标范围和规模标准规定确定范围内的工程建设项目，必须进行招标。4、工程监理制为了加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全，提高项目经济效益，凡属于国家规定的工程建设项目监理范围和规模标准规定确定范围内的工程建设项目，必须进行工程监理。5、资金使用报账制为加强资金使用管理，严格财务制度，做到专款专用、节约支出、防范风险和提高经济效益，项目资金实行使用报账制。工程进度计划进展阶段工作内容 2009 2010 20118101224681012248项目前期可研及审批项目准备地质勘探初设及审批施工图设计工程施工施工队伍招标土建及其他施工竣工验收第十章97、 投资估算及资金筹措第一节 投资估算依据及说明一、估算依据1、山东省建筑工程综合定额；2、山东省安装工程综合定额；3、XX市材料预算价格；4、同类工程造价情况；5、现行投资估算的有关规定。二、估算说明1、本项目土地为划拨，只支付土地补偿费，费用暂按21万元/亩；2、勘察设计应该通过招标确定，其费用标准根据工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号），项目勘察设计费为359.45万元；3、工程监理应该通过招标确定，其监理费根据建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号），项目监理费为263.83万元；4、建设单位管理费按工程费用的2%计取；5、基本预备费按1、2项费用98、之和的7%计取； 6、其他各类规费暂按工程费用的10%计算；7、根据泰政发200789号文件，经济适用住房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。第二节 投资估算一、估算范围本项目总投资估算包括：工程费用、其他费用、预备费以及建设期利息。工程费用包括建筑工程费和安装工程费。二、总投资估算经估算，本项目总投资为17416.55万元，其中：工程费用为10925.42万元，其他费用5351.73万元，预备费1139.4万元。附投资估算表。单位：万元名称工程费用其他费用预备费总投资经济适用住房5715.862613.8583.088912.74廉租房5209.562737.9399、556.328503.81合计10925.425351.731139.417416.55第三节 资金筹措建设资金拟通过以下方式筹措：1、廉租房投资全部由XX市政府财政投入；2、经济适用住房投资由项目承办单位自有资金投入1800万元，其余可滚动开发解决。第四节 销售收入估算一、基础数据本项目总建筑面积103207.5平方米，其中：住宅为96299.4平方米，包括廉租房50457.8平方米，经济适用住房45841.6平方米；公建6908.1平方米，包括可售公建2500平方米，不可售公建4408.1平方米。二、价格的确定根据投资估算，成本分析结果和通过市场需求预测确定的销售价格如下：1、经济适用房销100、售价格：1940元/平方米；2、廉租房出租价格：1.2元/平方米；（暂定，以政府最后批准为准）3、可售公建价格：4500元/平方米。三、销售收入估算因为本项目销售的只有经济适用住房，所以在销售收入计算的时候只计算经济适用住房的销售收入，廉租房全部为出租，故不计算经济效益。第五节 销售税金及附加估算根据有关规定，出售不动产按5%税率缴纳营业税，城市建设维护税和教育费附加分别按营业税的7%和3%缴纳，土地增值税按销售收入的2%缴纳。经计算，本项目经济适用住房部分应缴纳税金753.25万元，其中营业税502.16万元，城市建设维护税35.15万元，教育费附加15.06万元，土地增值税200.87万元101、。销售税金及附加估算表（单位：万元）项目金额（万元）1销售收入10018.272营业税500.913城市建设维护税35.064教育费附加15.035土地增值税200.376税金小计751.37第六节 销售利润估算本次测算只算经济适用住房的经济指标，廉租房只出租不出售。项目销售费用约100万元，则：销售利润=销售收入总投资销售税金及附加销售费用=10018.278912.74751.37100=254.16(万元)投资利润率=销售利润总投资100%= 254.168912.74100% =2.85%投资利税率=利税总额总投资100%= (254.16+751.37)8912.74100%=11.102、28%第十一章 社会影响分析第一节 社会影响效果分析一、经济适用住房和廉租住房的建设是政府建立城镇住房新体制，保证社会全面发展的一项重要举措。由于我国现阶段是低收入国家，中低收入家庭还是占了绝大多数。如果把这部分人的住房问题都推向市场，那么住房现代化，实现“二个率先”只能是句空话。目前商品房的房价比较高，一个中低收入家庭要十几年，甚至几十年的积蓄才能购买一套商品房，困难确实很大。另一方面，住房制度改革自1997年停止实物福利分配后，又实行了“三不准”政策，即不准单位自建职工住房，不准购买住房向职工进行实物分配，也不准向职工提供购房补贴。为此，政府通过完善住房公积金制度和统一建设经济适用房逐步建103、立了城镇住房分配货币化、社会化和商品化的新体制。特别是政府建设经济适用住房不仅解决了中低收入职工的住房问题，还替代了单位分散建房。因此要提高住房水平，减少社会矛盾，政府作为公共产品的提供者，必须坚持多条腿走路，在加快商品房建设的同时，大力推进经济适用住房和廉租房建设，保证中低收入家庭买得起房，住房水平得到逐步改善，增大群众对政府的满意度。二、经济适用住房和廉租房建设能有效调控市场商品房的价格。因为政府的负担能力，还有相当一部分中等收入的工薪阶层家庭的住房问题要依靠市场来解决，因此商品房的价格政府要加强宏观调控，加强规制。目前各市商品房房价比较高，主要原因是经济的快速发展，城市化进程的加快，土地104、资源的不可再生，促使市场供需矛盾的突出。而商品房供应商要追求利润的最大化，商品房价格就不会自动降下来。即单靠市场行为不能解决社会问题，市场会失灵，因此政府要解决社会矛盾，必须采取适当干预的方式来影响市场。而现阶段控制房价的方式之一就是通过政府提供经济适用房，根据市场供需矛盾适时调整经济适用房的政策，来影响商品房的价格。如市场上经济适用房供应量大，则商品房的价格就会降低。三、经济适用住房建设可以加快推进城市化进程。因为经济适用住房一般都选址在城市的新区，开发建设规模都比较大，可以较快形成配套齐全的小区。同时因为经济适用房的政策性因素，销售率和入住率很高，可以很快凝聚人气，带动其他产业的发展，加快105、城市化的进程。四、能够给项目周边地区带来大量的就业机会该项目的建设，将会给该项目及周边地区带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位、原材料供应商等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。五、有利于社会稳定、健康和可持续发展实施本项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受当地政府和居民支持。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。社会影响分析表序号社会因素影响的范围及程度可能出现的不利后果措施建议1106、对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发展具有深远影响，可普遍增加当地居民收入，不存在扩大贫富差距的问题。无2对当地居民生活水平的影响改善居住条件，解决采空区居民的住房安置问题，提高生活水平。无3对当地居民就业的影响将带动建筑业、建材业、房地产业、商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。无4对利益相关群体影响 本项目使当地居民有了更好的居住条件，生活标准也有了提高，得到中低收入家庭的普遍响应。无5对妇女、老人和儿童等弱势群体的影响项目实施可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设，对妇女、老人和儿童均带来积极的影响。无6对所在地区文化、教育、卫生和其他社会发展目标的影响可以带动当地文化、教107、育、医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的快速发展，有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。无7对当地基础设施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路、供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯管网等基础设施的完善无8对少数民族风俗习惯和宗教信仰的影响项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷。无第二节 社会适应性分析一、与当地城市建设的适应性XX市是发展中的中、小城市，根据城市规划，市区范围正不断的向周边扩展。城镇基础建设、道路交通、生态环境及绿化、商贸、居住也在稳步发展中。国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对住房提出了更高的要求，改变108、当前旧城区面貌，加强城区管理，加快城区建设步伐，把XX市建成现代化的国际旅游名城。二、与环境资源的适应性本项目所处地段，没有重要的河流和山，所以不会对本地的山水资源造成影响。相反，由于院内有大量绿化设施的建设，将会使该地区的环境得到更好的改善和保护。三、与社会经济发展的适应性既可改善城区居民的居住条件，又可节约土地资源，结合当地地域优势、资源优势，投资建设一批经济、社会事业项目。社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体接受拆迁、安置等补偿的矛盾议定妥善的解决方案找当地集体领导配合协调2当地技术文化条件适应第三节 社会风险及对策分析社会风险的种109、类可以分为两大类：一、人为的风险；二、自然风险。社会风险主要指的是人为因素而对经济活动产生的风险，如战争、施工安全、意外事故、政治、项目所在地周围的其他人为事故等，社会风险有可能导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序。在市场经济取向的发展过程中，社会中的每一个群体和个人以及国家政府都面临着多重风险，并且大部分风险都是人为因素造成的，并且泛滥的市场经济行为破坏了大自然的和谐，致使人类承受更多的自然灾害风险。当今社会追求的是共同富裕、和谐社会，有了风险的存在就意味着不和谐，而是在破坏和谐。因此，项目承办单位需要做到的就是，找出引起风险的根源，利用合理有效的办法来消除风险，将社会风险消灭于无形之中。1110、项目用地风险本项目场址位于大白峪居委会集体用地，本项目土地通过集体土地出让取得，并且项目的建设经过城市建设项目管理委员会的同意，因此本项目基本无用地风险。2、施工扰民风险本地块周边虽不是居民密集区，施工中可能会出现一些施工扰民的事件，但是估计引起较大矛盾的可能性会很低。为保证让施工现场周围的单位、居民有一个良好的工作、学习和生活环境，在施工过程中将严格执行以下不扰民施工措施：(1)在施工中尽量采用低噪音的施工工艺和方法。(2)不在夜间1 0点至早上6点、中午12点至下午2点进行产生噪音的建筑施工作业，以免影响周围单位、居民的休息。若由于施工不能中断的技术原因和其他特殊情况，确需在该时段连续施111、工作业的，施工前要先取得周围的单位、居民或居委会的同意，并到政府有关部门办理相应施工许可手续。(3)现场围档连续封闭，施工现场脚手架外侧使用绿色密目网进行全封闭。(4)工地现场进行硬化处理，并适时洒水降尘；清扫路面、楼面、脚手架、围网等作业时先洒水；楼层垃圾装桶集中吊运或经管道密闭清运。(5)施工现场泥浆不随意排放；施工废水经过二级沉淀后才排入外网。(6)建筑渣土及时外运，对超过48小时暂时不外运的渣土采取覆盖措施。(7)车辆进入现场禁止鸣号，渣土运输车辆厢盖密闭并经清洁冲洗后才能驶出工地。(8)工地大型机械设备尽可能远离居民区设置，并加强保养，防止发出尖锐的机械噪声；吊装等施工联络方式采用旗112、帜、无线电通讯等方式，不使用高噪声的联络方式。3、项目承建单位的选择风险由于本项目工程建设地点现状和工程的特点，可考虑同时施工或流水作业。在施工队伍的选择上，将根据公平、公开的原则择优选择施工承包单位。承揽任务的施工单位必须根据国家有关规定实施施工项目经理负责制；对于本项目所使用的各种管件和机电设备均应采取公开招标的方式采购，以保证产品的质量合格以及价格适中。4、社会环境风险本项目所处地段，目前的环境很好，污染源轻，绿化率高。无社会环境风险。5、安全风险建设单位将尽可能提供安全施工环境，倡导安全施工意识与技术，这样会把安全事故发生率降到最低。6、恐怖暴力风险社会主义和谐社会是民主法制、公平正义113、诚信友爱、充满活力、安定有序的社会，并且国家已经垄断社会一切武装资源，再加上国家公平合理的分配制度，恐怖主义意识形态失去形成的理由和必要的条件，因此，恐怖暴力风险形成的可能性没有。7、自然灾害风险目前还没有有效消除自然灾害隐患的科学办法，作为企业具体做到的就是为防患自然灾害提供必要的建设设施，例如，建设高质量的防震、防台风、防洪水冲击和防浸泡的楼房，再就是加快防洪设施的建设，多建设滞留洪水的设施，减少洪水集中式的冲击带来的危害。8、项目拆迁实施当中风险在项目建设前，项目承办单位与本村居委会的居民保持顺畅沟通，充分尊重当地居民的居住喜好和习惯，从内部装饰、规划、建筑风格、楼盘等都听取潜在客户群114、体的建议。因此，该项目的实施过程得到潜在客户群体和政府的充分支持，可以保证项目进展顺利。经济适用住房总投资估算表 单位：万元序号 工程或费用名称估算价值建筑工程费设备购置 其它费用 合计及安装费 一工程费用5039.26 676.60 5715.86 1经济适用房4125.74 4125.74 2公建863.51 863.51 3给排水、供热、燃气0.00 349.25 349.25 4变配电、通讯0.00 299.36 299.36 5场区道路、广场及绿化25.00 10.00 35.00 6小区智能25.00 18.00 43.00 二其他费用 2613.80 2613.80 1土地使用费115、1672.25 1672.25 2勘察设计费186.58 186.58 3工程咨询监理费136.73 136.73 4建设单位管理费114.32 114.32 5其他各类规费503.93 503.93 三预备费 583.08 583.08 1基本预备费583.08 583.08 2涨价预备费0.00 0.00 四建设期利息0.00 0.00 总投资合计5039.26 676.60 3196.88 8912.74 廉租住房总投资估算表单位：万元序号 工程或费用名称估算价值建筑工程费设备购置 其它费用 合计及安装费 一工程费用4591.20 618.36 5209.56 1廉租房4541.20 4116、541.20 2公建0.00 0.00 3给排水、供热、燃气0.00 317.88 317.88 4变配电、通讯0.00 272.47 272.47 5场区道路、广场及绿化25.00 10.00 35.00 6小区智能25.00 18.00 43.00 二其他费用 2737.93 2737.93 1土地使用费1874.65 1874.65 2勘察设计费172.87 172.87 3工程咨询监理费127.10 127.10 4建设单位管理费104.19 104.19 5其他各类规费459.12 459.12 三预备费 556.32 556.32 1基本预备费556.32 556.32 2涨价预备117、费0.00 0.00 四建设期利息0.00 0.00 总投资合计4591.20 618.36 3294.26 8503.81 委托书XX市*建设项目管理有限公司：根据XX市城市总体规划，并结合XX市中低收入家庭的实际情况，拟在XX南部新区，万官路以南。东临长城路，西为大白峪村土地，南临南外环路，北临大白峪新村，建设XX市经济适用住房、廉租房建设项目，总建筑面积10万平方米，总投资约为17000万元左右。现委托贵单位编制该项目可研报告，我单位负责提供有关的图纸等基础资料，贵单位负责材料编制和材料印刷。特此委托。 XX市*有限公司 二00九年八月总平面布置图山东省建设项目招标方案项目名称：XX市经118、济适用住房、廉租房建设项目建设单位：XX市*有限公司（盖章）2009年8月20日山东省发展和改革委员会监制建设项目招标方案一、项目概况1、项目建设规模：本项目总规划占地面积112600平方米（合168.9亩），总建筑面积103207.5平方米，其中：住宅建筑面积96299.4平方米，总户数1775套；公用建筑面积6908.1平方米。2、建设地点：XX南部新区，万官路以南。东临长城路，西为大白峪村土地，南临南外环路，北临大白峪新村。3、建设性质：新建4、省重点建设项目：否5、建设起止年限：本项目2009年8月开始筹备，计划至2011年8月全部竣工交付使用。6、项目总估算及资金来源：本项目总投资为119、17416.55万元，其中：工程费用为10925.42万元，其他费用5351.73万元，预备费1139.4万元。所需资金根据项目承办单位的资金筹措意见，1、廉租房投资全部由XX市政府财政投入；2、经济适用住房投资由项目承办单位自有资金投入1800万元，其余可滚动开发解决。二、项目提前招标情况：无。三、项目招标内容建设项目招标方案的内容包括：1、该工程实施各个阶段的招标内容，包括以下方面：工程监理招标；土建设计、工程施工及装饰招标；所需设备和室外管网材料采购。2、招标组织形式因项目法人单位目前尚不具备自行招标所需的编制招标文件和组织评、定标的相应资质，因此本项目的监理、土建安装工程施工均采用委托120、招标形式，即委托具有相应资质的招标单位进行招标的形式。3、招标方式在招标过程中应遵循以下原则：工程勘察、测量和设计、工程监理、土建安装、安装工程材料及设备采购等采用公开招标方式，即在项目经批复同意后，项目承办单位即应在当地报纸和网上发布招标公告。在招标文件发出之日起30日内，具备承担招标项目能力的法人单位或者其它组织均可以投标，投标单位少于3个时，应重新进行招标。项目的招标、投标、评标、定标均应按中华人民共和国招标管理法的规定和程序进行。4、对投标单位的资质要求：具有相应的合法资质。项目法人：XX市*有限公司联系人： 申主任 电话：13605488090单位地址：XX市XX区徐家楼街道办事处招121、标基本情况表建设项目名称：XX市经济适用住房、廉租房建设项目形式项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、测量359.45设计土建工程9630.46安装工程1294.96监理263.83设备重要材料其他合计11548.7不含土地、规费、预备费等情况说明：房地产项目建设建设单位：XX市住房保障中心 序号名称规格型号单位数量备注一制冷系统1压缩机组4AV10台42冷凝器LN-70台13贮氨器ZA-1.5台14桶泵组合ZWB-1.5台15氨液分离器AF-65台16集油器JY-219台17空气分离器KF-32台18紧急泄122、氨器JX-108台19冷风机KLL-250台810冷风机KLD-150台411冷风机KLD-100台212阀门套8613电磁阀套614管道及支架吨18.615管道及设备保温m32216管道保温包扎镀锌板吨1.617附件套1二气调系统1中空纤维制氮机CA-30B台12二氧化碳洗涤器GA-15台13气动电磁阀D100台144电脑控制系统CNJK-406台15信号转换器8线台16果心温度探头台77库气平衡袋5 m3个78库气安全阀液封式个79小活塞空压机0.05/7台110PVC管套111附件套1三水冷系统1冷却塔DBNL3-100台22水泵SBL80-160I台23水泵SBL50-160I台24阀门套305管道及支架吨2.86附件套1四电仪控系统1电器控制柜套12照明系统套13电线电缆套14桥架管线套15附件套1