1、房地产公司进军珠海地产行业市场项目调查可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月房地产公司进军珠海地产行业市场项目调查可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月157可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分 珠海城市发展综述1一、珠海城市概述1（一）城市简介1（二）地理位置1（三）地貌特征1（四）气候1（五）人文历史环境2、1（六）珠海行政区划21、香洲区22、斗门区23、金湾区2（七）与周边城市的交通联结2二、珠海的城市建设状况3（一）城市发展的目标3（二）发展思路及基本方针3（三）珠海城镇空间布局4（四）珠海主城区土地资源及利用状况5（五）基础设施建设状况5（六）近年政府重点投资的大型项目6三、珠海经济总体发展特征7（一）经济总量小，但生产力水平较高7（二）城市经济的现代化水平较低，但第三产业的发展较快7（三）技术密集型产业逐渐成为珠海的支柱产业8（四）城市经济健康发展，运行态势良好，主要经济指标增速较快8（五）消费市场持续繁荣，城市消费能力稳步增长9（六）旅游业升温明显，城市对外辐射力大幅提升11四、珠海市3、人口发展特征12（一）人口总量少、密度低、区域分布不均12（二）外来人口增速快，比重高12（三）人口文化素质提升显著13（四）年龄构成两头小、中间大，成年型人口特征明显14（五）城镇化进程加快，人口城市化水平迅速提高14（六）家庭结构更趋简单化、年轻化14五、珠海政府的施政纲要15（一）近五年城市的发展目标：再造一个新珠海151、具体的目标任务152、基本施政方针及发展战略153、对于政府“再造新珠海”施政纲要的评价16（二）历届政府施政特征对珠海发展的影响161梁广大主政时期（19841998年）162黄龙云主政时期（19982002年）173方旋主政时期（20022004年）17六、珠澳经4、济及城市发展的联动18七、总论：珠海城市综合素质不断提升，房地产空间广阔181、城市自然环境优越，房地产开发有着良好的先天素质182、城市规模逐步扩大，城市开发空间广阔183、城市消费能力强，市场潜力大，商品房有效需求可观194、旅游业发达，城际交通组织日趋完善，城市辐射力将更强195、城市人口虽少，但外来人口保持持续增长196、中产阶层逐步扩大，中档住宅商品房有效需求将有所增长19第二部分 珠海市房地产行业分析20一、珠海房地产各级市场发展特征20（一）一级市场发展特征201、可供开发的土地资源多，但所有权较为分散202、挂牌拍卖成为主流交易方式，但获取土地的方式仍是多样的203、土地价格更5、多地取决于市场需求，同板块的相关性越来越弱214、04年土地交易市场更加繁荣225、外地发展商积极参与226、土地拍卖挂牌出让方式对珠海房地产市场产生积极影响23（二）二级市场发展特征231、房地产投资总量相对较低，但未来的发展环境较好232、商品房销售面积较少，增长幅度小，但均价增幅明显253、商品房空置面积下降，烂尾楼改造初现成264、房地产行业竞争激烈，但开发水平普遍不高275、近年来，房地产行业发展平稳，各项指标稳中有升28（三）三级市场发展特征292、二手房的交易价格稳中有升303、二手房需求旺盛，新的入户政策对04年三级市场的影响不大31二、珠海房地产开发相关政策及主要成本支出316、（一）珠海报建流程32（二）目前商品房销售的相关政策及现状321、预售政策及执行状况322、关于商品房交易的首期款及按揭的规定32（三）珠海房地产开发的主要成本及相关税费331、目前珠海各类建筑单方建安成本332、房地产开发的主要税费33（四）珠海关于物业管理的收费状况341、政府对各类物业的物业管理服务价格指导342、商品房住宅社区的入伙费用34（五）关于购房入户政策35三、珠海旧城改造及商品房烂尾现象专题研究35（一）珠海旧城改造专题研究351、旧城改造概述352、旧村改造中政府所采用的主要宏观调控手段363、“城中村”改造对珠海房地产行业的影响36（二）珠海近年来烂商品房烂尾现象专题研究7、371、珠海商品房烂尾现象概述372、珠海房地产烂尾项目分布特征及整饬状况38四、总论：珠海房地产行业有效供给不足，吸引力逐步增强42（一） 珠海房地产行业有效供给不足421、房地产有效需求逐步增长422、房地产行业的有效供给不足43（二）珠海房地产行业对外吸引力逐步增强441、珠海房地产行业的SWOT分析452、外埠发展商将越来越活跃45第三部分 珠海商业地产发展概况47一、珠海商业地产概况47（一）珠海市商业项目分布示意图47（二）珠海市商业中心体系471、市级商业中心2个472、 区级商业中心2个473、居住区级商业中心16个484、副食品市场在各组团、片区内均衡布点485、 区域性市场8、2处48（三）目前政府对城市商业区的规划及整饬481、加快对拱北、吉大、香洲等商业中心的建设482、建设完整的步行系统和步行购物区483、解决城中村改造的遗留问题，改善环境，强化商业功能484、推进珠海莲花路商业步行街改造49二、珠海商业地产近年来的发展特征49（一）供应量大起大落，市场发展很不成熟49（二） 商业物业销售量逐年下降49（三） 商业物业总体销售价格近年逐年下降，但局部地区仍有升值50（四）商业物业空置面积总体上逐步下降51三、04年珠海商业地产总体特征51（一）04年珠海主要商业物业项目一览511、04年新推商业物业一览表512、04年珠海市主要商业街的租金情况533、04年规9、划及新增商业物业的业种定位53（二）04年珠海商业地产总体特征551、在统计数据上，04年珠海商业地产明显萎缩552、在微观市场上，04年商业地产竞争激烈563、商业物业的市场需求呈逐渐上升态势564、各板块的发展差异显著，拱北仍是最有潜力的区域565、商业业态逐渐从过去单一的百货商店转入多元化的经营格局56四、珠海各板块商业地产发展特征57（一）拱北商圈571、概貌572、拱北商圈商业物业个案描述573、拱北商圈商业地产总体分析59（二）老香洲商圈601、概貌602、老香洲商圈商业物业个案分析603、老香洲商圈商业物业总体分析63（三）吉大商圈641、概貌642、吉大商业项目个案分析643、10、吉大商圈商业物业总体分析66（四）新香洲商圈661、概貌662、商业项目个案分析673、新香洲商业物业总体分析691）目前附近居民很少在新香洲区域消费692）新香洲的商业价值日益见涨69（五）前山商圈692、商业项目个案研究703、前山商业物业总体分析72五、总论：珠海商业地产发展层次低，但发展空间逐步扩大73（一）商业地产发展空间逐步扩大，后势较为乐观731、珠海商业资本的竞争越来越激烈73（二）商业物业质素普遍不高741、珠海纯粹意义上的商业地产项目较少742、主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少743、商业幅射范围较窄，经营局限在本地市场744、商业业态向多元化发展74（三）底层临街的11、小面积商铺是珠海目前销售最为理想的商业物业741、临街商铺销售情况持续向好742、底层商铺的销售速度较快743、商铺的价格是层层递减754、小面积商业更受置业者关注75（四）商业地产的开发及经营水平较低751、商业项目开发的专业度不高752、开发商倾向于急于销售商铺753、商业物业传统营销色彩浓郁754、商业特色定位不明晰755、社区商业很不成熟，发展机会显明75第四部分 珠海各板块房地产市场研究77一、拱北板块77（一）区域经济、基础建设77（二）在售项目规模与开发总量771、近3年开发量情况772、项目基本信息列表78（三）拱北板块客户特征821、澳门客户822、外地客户823、本地投资及12、投机客户83（四）2004年111月份销售量与销售均价831、销售量832、销售均价83（五）区域市场发展情况预测831、供应量预测832、产品发展预测833、价格趋势83二、夏湾板块84（一）区域经济、基础建设84（二）在售项目规模与开发总量841、近3年开发量情况842、项目基本信息列表843、典型案例86（三）夏湾板块客户特征881、澳门客户882、珠海各区域的购房客户893、投资客户89（四）2004年111月份销售量与销售均价891、销售量892、销售均价89（五）区域市场发展情况预测891、供应量预测892、产品发展预测893、价格趋势89三、吉大板块90（一）区域经济、基础建设913、0（二）在售项目规模与开发总量901、近3年开发量情况902、项目基本信息列表913、典型案例92（三）吉大板块客户特征951、吉大地区的二次置业客户962、私营企业主、白领一族963、中高端置业者964、外地和港澳人96（四）2004年111月份销售量与销售均价961、销售量962、销售均价96（五）区域市场发展情况预测961、供应量预测962、产品发展预测973、价格趋势97四、老香洲板块97（一）区域经济、基础建设97（二）在售项目规模与开发总量981、近3年开发量情况982、项目基本信息列表983、典型案例100（三）老香洲板块客户特征104（四）2004年111月份销售量与销售均价114、041、销售量1042、销售均价104（五）区域市场发展情况预测1041、供应量预测1042、产品发展预测1043、价格趋势105五、新香洲板块105（一）区域经济、基础建设105（二）在售项目规模与开发总量1061、近3年开发量情况1062、项目基本信息列表1063、典型案例108（三）新香洲板块客户特征1111、政府行政单位以及企事业单位的公务人员1112、小康生活条件的居家型客户111（四）2004年111月份销售量与销售均价1111、销售量1112、销售均价112（五）区域市场发展情况预测1121、供应量预测1122、产品发展预测1123、价格趋势112六、前山板块112（一）区域经济15、基础建设112（二）在售项目规模与开发总量1131、近3年开发量情况1132、项目基本信息列表1133、典型案例115（三）前山板块客户特征1181、在前山区域工作生活的群体1192、其他区域低收入购房客户1193、一次置业年轻客户群体119（四）2004年111月份销售量与销售均价1191、销售量1192、销售均价119（五）区域市场发展情况预测1191、供应量预测1192、产品发展预测1193、价格趋势120七、唐家板块120（一）区域经济、基础建设120（二）在售项目规模与开发总量1211、近3年开发量情况1212、项目基本信息列表1213、典型案例123（三）唐家板块客户特征126116、珠海市区的有车一族1272、外地客户1273、大学城、科技园的购房客户127（四）2004年111月份销售量与销售均价1271、销售量1272、销售均价127（五）区域市场发展情况预测1271、供应量预测1272、产品发展预测1273、价格趋势128八、南屏、横琴、斗门、金湾板块128（一）区域经济、基础建设1281、南屏板块1282、横琴板块1293、斗门板块1294、金湾板块130（二）在售项目规模与开发总量131（三）典型案例华发新城131（四）客户特征133（五）2004年111月份销售量与销售均价1331、销售量1332、平均售价133（六）区域市场发展情况预测133第五部分 珠海17、商品房市场需求特征135一、珠海城镇居民总体生活水平135（一）薪酬水平提高，收入增加135（二）消费持续旺盛，消费层次及生活水平显著提高1351、在外用餐增多1362、家庭设备更新换代，家政服务方兴未艾1363、汽车和移动电话仍是市民的消费热点1364、文娱活动更丰富，健身活动成为新热点1365、电脑逐渐普及，网络开始溶入生活1376、舍得花钱在自己身上1377、住房装修成为时尚137二、珠海城镇居民目前的居住状况138（一）总体情况：人均住房面积逐步增大，居住条件更加优越1381、95.6%的家庭拥有单元配套住宅或单栋小楼1382、珠海八成的居民家庭拥有了自己的住房1383、74.3%的住18、房实现了规范化的管理1384、98.2%的家庭拥有独立的洗浴设施1395、95.2%的家庭使用的主要燃料为液化石油气1396、住房面积同户主的受教育程度有着明显的正相关性139（二）各区情况：三个行政区的居民居住情况有所差别1391、住宅建筑式样不同1392、拥有自有房的比例不同1403、住房的管理情况不同1404、厨房使用的主要燃料以液化石油气为主1415、人均住房建筑面积和二套以上住房拥有率存在差距141三、珠海置业者的置业偏好141（一）对板块及居住区域的偏好1411、吉大仍是珠海置业者的置业首选区域1412、大型超市是置业者最为关注的商业配套1423、银行是置业者最为关注的生活配套1419、25、优秀小学是置业者最为关注的教育设施配套1431、多层和小高层是珠海市民最为喜欢的建筑形式1452、朝向和户型是珠海消费者最为关注的产品因素1463、价格和交通是珠海置业者最为关注的相关因素1464、消费者能够承受的房屋总价集中在2140万元的区间内1476、按揭是消费者普遍选择付款方式1487、毛坯房是消费者相对更为青睐的交楼标准148（四）住宅产品（户型结构）的需求特征研究1491、三房仍是市场最为欢迎的户型结构1493、对各功能分区的面积需求表现出多样化的特征150客厅面积（主选区间：2130平米）150（五）居民对社区物业管理的态度1531、居民对小区物业管理服务的基本满意率为7420、.3%1532、过半市民认为物业管理服务收费标准尚可1533、价位适中、服务到位的中等物业管理服务成为业主的首选1544、物业消费意识尚未深入人心155四、典型项目的客户研究155（一）美丽湾客户基本情况分析1561、年龄分布特征：3135岁的中青年是客户主体1562、区域来源分布特征：有珠海生活经历的外地人是客户主体1573、海景房户型偏好特征1574、海景房面积偏好特征1585、各年龄层总价承受能力分析159（二）海愉半岛客户分析（截止日期：2003年11月5日）1591、成交客户来源及置业目的1592、分析说明160珠海本地和内地客户是主流客户160第六部分 珠海各类产品形态分析161一21、珠海房地产各类物业建筑形态研究161（一）各类建筑形态总体供求特征161（二）多层住宅研究1621、多层住宅发展历史及现状1622、多层住宅特征163（三）小高层住宅研究1651、小高层住宅发展历史及现状1652、小高层住宅特征168（四）高层住宅研究1701、高层住宅发展历史及现状1702、高层住宅特征174数量逐渐增多175（五）别墅住宅研究1761、别墅发展历史及现状1762、别墅住宅特征176供应量短期内将有所增长180二、小户型产品研究181（一）小户型产品供应特征分析1811、小户型项目分布状况研究1812、03-04年小户型项目户型数量分布特征1833、03-04年小户型项目销22、售状况一览表185拱北、夏湾板块的小户型项目均价水平最高187（二）小户型客户特征概述1871、拱北夏湾1872、吉大1883、前山1884、老香洲188（三）户口政策对小户型销售的影响1881、拱北夏湾板块1892、吉大板块1893、老香洲板块1894、前山板块189（四）小户型项目典型案例分析1901、吉大新天地1902、米兰丽都190三、海景楼研究190（一）珠海市海景楼盘发展概述190（二）近年来主流海景楼盘特征1911、各区域海景楼盘在规模及集中程度上分布不均1922、大户型是海景楼的主流产品形态，但销售情况不甚理想1931）以三房为主的中大户型为主流产品1933、海景楼盘在销售上普23、遍表现出周期长、价格高的特征1954、北方及港澳中青年群体是海景楼盘的主流客群1971）项目基本数据198（三） 各板块海景楼市未来发展趋势2021、拱北2022、吉大2023、香洲及神前板块2024、外神前及唐家板块202四、珠海房地产行业各类档次商品房供需状况203五、珠海房地产行业目前住宅产品创新一览表156近年来珠海主要新产品介绍156第一部分 珠海城市发展综述一、珠海城市概述（一）城市简介珠海一座著名的花园式海滨城市，东与香港水域相连，南与澳门陆地相接，为中国最早设立的经济特区之一。全市总面积7653平方公里，总人口123.5万人。（二）地理位置珠海位于广东省南部，珠江出海口西岸。东24、与深圳、香港隔海相望；南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，距广州市约140公里。（三）地貌特征陆海总面积为7653平方公里，其中陆地面积1687.8平方公里，岛屿146个，海岛总面积236.9平方公里，海岸线、岛岸线全长690公里。市区内陆部分地势由西北向东南倾斜，地势平缓，倚山临海。（四）气候珠海属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年均气温22.3，最低气温2.5。年降雨量1770.4毫米，其中4-8月降雨量最多。（五）人文历史环境珠海在公元前221年（秦）隶属南海郡番禺县，地域历史悠久，人杰地灵，在历史上，尤其是在近代史中珠海涌现出众多闻名中外的英才：中华民国第25、一位内阁总理唐绍仪，首任清政府驻檀香山总领事陈芳，中华全国总工会第一任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第一任校长唐国安，我国第一位世界冠军容国团，我国第一位在美国取得博士学位的留学生容闳，画家、诗人、文学家苏曼殊，著名版画家古元，著名实业家唐廷枢，上海仁济医院创办人徐润。历史古迹丰富，拥有青铜时代高栏岛宝镜湾摩崖石刻画、光绪帝赐清府驻檀香山总领事陈芳梅溪牌坊和唐绍仪在宣统1年至民国4年建造的唐家共乐园。（六）珠海行政区划 基于珠海市政府的“功能区带动战略”，珠海市还设立了独立行政管理的六大经济功能区，详见附件1-11、香洲区珠海市中心城区，全区总面积519平方公里，常住人口73.26、86万人。下辖狮山、湾仔、拱北、吉大、香湾、梅华、前山、翠香8个街道办事处和唐家湾、南屏、横琴3个镇。2、斗门区珠海市次中心城区，全区总面积674.8平方公里，常住人口31万，下辖井岸镇、白蕉镇、斗门镇、乾务镇、莲洲镇和白藤办事处。3、金湾区珠海市次中心城区，全区海陆面积1600平方公里，总人口只有19万人，其中户籍人口11万人。下辖三灶、南水、平沙、红旗四镇。（七）与周边城市的交通联结 珠海已提出并正在规划更为完善的城际交通体系，具体大型交通设施的规划及布局详见附件1-2珠海南以莲花、横琴大桥与澳门陆路连接，东以九洲港与香港、澳门水路相通，通过京珠高速与中山及周边城市相连。此外，规划论证中的27、珠港澳大桥、珠澳海底隧道以及即将动工复工的广珠城际快轨、广珠铁路等将在很大程度上提升珠海的区位价值，更进一步地融入到大珠三角圈中。至广州：90分钟60分钟都市圈二、珠海的城市建设状况 本节第1、2部分引自珠海市城市总体规划（2001-2020）（一）城市发展的目标在规划期内（2020年以前），把珠海建设成为综合实力雄厚，社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区；成为有较强辐射力和吸引力，经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代化区域性中心城市；成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地；成为亚热带海滨花园城市和具有国28、际影响的滨海风景旅游胜地。（二）发展思路及基本方针推进新型工业化，优化经济结构；工业西进，城市西拓，加快城市化步伐，促进区域经济协调发展；完善城市交通网络，加快“海港、空港”发展步伐，促进区域间经济的合作；科教兴市，办好大学园区，增强城市核心竞争力；进一步扩大开放，推动体制和管理创新，完善社会主义市场经济体制。（三）珠海城镇空间布局以主城区为中心，以金湾区、斗门区为次中心，形成“主城区次中心城外围新城中心镇”构成的多层次、组团型新城镇空间布局。（四）珠海主城区土地资源及利用状况2000年，珠海主城区现状人口68万，建成区约56平方公里，其中居住用地22平方公里。其中：中心城现状人口41万，建成29、区约36平方公里，闲置住宅用地约2平方公里。南屏、湾仔地区总面积约71平方公里，建成区约25平方公里，闲置土地约4平方公里。横琴地区总面积约86平方公里，建成区约5平方公里，闲置用地约8平方公里。唐家湾地区（包括淇澳岛）总面积约115平方公里，现有人口6万人，建成区约19平方公里，闲置用地约16平方公里。图表 1：香洲区内闲置土地的分布状况由以上图表可以看出，在香洲区内，唐家湾、横琴是闲置土地最为集中的区域，然而，从环境来看，唐家湾、横琴自然风光优美，人口密度较低，商品房开发有着广阔的发展前景。（五）基础设施建设状况通过近20余年来的建设，珠海的城际交通网络以及各类网管设施逐渐成熟，基础设施配30、套进一步完善。水电网、有线电视网、宽带通信网覆盖率处于全国较高水平。 有关珠海城市基础设施的详细信息请见附件1-2；较为完善的基础设施为珠海城市的进一步发展奠定了良好的基础。（六）近年政府重点投资的大型项目 其他各类大型项目详见附件1-3珠海政府近年来一直将投资的重点放在交通、能源电力、高新技术等方面，在05年广东省148项重点项目中，与珠海密切相关有8个大型项目，内容主要涉及公路港口工程、电力工程、快速交通工程、环保工程和高新技术工程。这些大型项目的投入对于调整珠海产业结构、提升珠海的区域辐射力有着非常深远的意义。项目名称建设规模计划竣工时间总投资（万元）04年累计完成投资（万元）京珠高速公31、路广珠北段27公里2005240000126789西部沿海高速公路珠海段55公里2005356878124600江珠高速公路53.2公里，江门段21公里，珠海段32.2公里200623445063503广珠西线高速公路二期顺德至中山段46公里20074900000珠海电厂3、4号机260万千瓦2007538117112300珠三角轨道交通广州至珠海段（含中山至江门段）131公里中山至江门段26公里2008182000034800火电厂脱硫重点工程 珠海电厂1、2号机脱硫270万千瓦烟气脱硫2006622004000珠海金山软件股份有限公司WPS网络办公系统庐山技术产业化示范工程年产10万套WP32、S网络办公系统200456483048三、珠海经济总体发展特征（一）经济总量小，但生产力水平较高由于城市规模所限，珠海总体经济水平明显低于珠三角其他城市。但04年的人均GDP水平来看，珠海全市人均GDP为4.18万元人民币 珠三角其他多数城市的人均GDP数据尚未正式公布，因此，关于人均GDP指标不便于做横向比较分析；，表明珠海已进入住宅产业稳定发展 但人均GDP在4万6.6万元人民币之间时，表明城市已进入住宅产业的稳定发展时期；的时期。图表 2：珠三角九市GDP水平（2004年）（二）城市经济的现代化水平较低，但第三产业的发展较快从目前的三次产业的构成来看（第三产业仅占GDP的39.6%），珠33、海的经济现代化水平仍然较低。但在珠三角城市圈中，第三产业的发展速度相对较快。图表 3：珠三角九市第三产业的发展速度（三）技术密集型产业逐渐成为珠海的支柱产业 支柱产业表现出三个显著特征：1、支柱产业对国民经济发展的贡献率较高，其净产出在国民经济中占有较大比重；2、支柱产业的发展已相对成熟，产业集中度和技术水平相对较高；3、支柱产业具有阶段性电子信息、家用电器、石油化工、精密制造业 珠海的精密制造业主要包括航空航天、表计、办公自动化、精密仪器、数码产品等；、能源电力、生化医药是珠海的六大支柱产业。其中精密制造业是04年发展速度最快的产业，04年珠海精密制造业总产值超过90亿元，同比增长54%，约34、占珠海04年GDP的16%，从珠海支柱产业的第六位跃居第四位。从珠海支柱产业的分布及发展特征可以看出，技术密集型产业在珠海六大支柱产业占有相当高的份额，尤其是精密制造业在04年的快速发展进一步提升了珠海支柱产业的技术集约性。技术密集型产业成为珠海的支柱产业将促使人口结构中高素质、高收入人才比重的提升，也有助于提升珠海城市中产阶层的比重，这对于提高住宅商品房的有效需求有着十分重要的积极意义。（四）城市经济健康发展，运行态势良好，主要经济指标增速较快1、近年来城市GDP稳步增长，增幅保持在11%16%之间图表 4：历年来珠海城市GDP的发展 本节及以下关于珠海经济发展历程的数据均出于珠海统计局公布35、信息；2、固定资产投资逐年稳步增长，尤其在04年来，固定资产投入增幅明显近年来，珠海固定资产投入逐年稳步增长，尤其在04年固定资产投入的增幅更为明显 增幅明显主要基于两点原因：其一，03年7月以来，政府取消了对非城中村项目停工的禁令，使房地产业的投资更加活跃；其二，04年集中了较多的大型基建工程，如市内公路的兴建及改造、填海工程、工业区建设等。关于近年来主要的城建大型工程信息详见附件1-3，04年全年完成固定资产投资179.6亿元，同比增长27.3%，其中基础建设增幅达35.3%，房地产投资增幅达4.3%。图表 5：历年来珠海固定资产投资额（五）消费市场持续繁荣，城市消费能力稳步增长从04年前36、三季度的统计数据来看，珠海的人均可支配收入位居珠三角的第四位，居民消费能力相对较强。从纵向的发展历程来看，珠海近年来，人均可支配收入、社会商品零售总额、居民存款总额等多项指标的增幅明显。1、横向比较：珠海人均可支配收入较高，位于珠三角各市前列图表 6：珠三角九市人均可支配收入比较（04年1-9月份） 由于目前珠三角各市统计局所公布的数据日期各不相同，此项研究以数据公布相对最为全面的日期为标准，因此，此项分析仅截止到04年前三季度，以下有关横向比较的分析皆同。2、纵向比较：居民生活水平逐步提高，消费能力稳步增长1）消费旺盛，近两年居民生活水平显著提高2004年，全市实现社会消费品零售总额179.37、89亿元，同比增长13%。图表 7：历年来珠海社会消费品零售总额的变迁2）城市居民消费能力稳步增长04年，城镇居民家庭人均可支配收入18346.54元，人均消费性支出12826.21元，同比分别增长10.5%和9.5%。居民消费结构不断升级，金融机构存款逐年稳步增长，生活档次及品味明显提升。图表 8：珠海人均可支配收入的增长图表 9：珠海居民金融机构存款余额的增长（六）旅游业升温明显，城市对外辐射力大幅提升 关于珠海旅游业的详尽描述详见附件1-404年，珠海全市共接待过夜游客561.18万人次，同比增长28.1%，其中入境游客140.32万人次，同比增长33.1%；国内游客420.86万人次，38、同比增长26.5%。全年旅游总收入103.72亿元 由旅游局部门提供信息，增长23.9%。随着珠海旅游设施的进一步完善，会议、海岛度假、生态等特色旅游吸引力逐步增强，珠海旅游业辐射力正日益加强，城市的影响力也随着旅游业的繁荣而逐步扩大。图表 10：珠海旅游业的发展四、珠海市人口发展特征 以下有关人口统计的数据引自珠海2000年人口普查资料汇编（一）人口总量少、密度低、区域分布不均珠海市普查总人口达到123.54万人，是广东省人口最少的地级市，从人口密度看，珠海市人口密度为758人/平方公里，为全省平均水平（486人/平方公里）的1.6倍，在全省居第九位。与周边城市相比，珠海市人口密度较小，分别39、为深圳的21%、东莞的29%、佛山的54%、广州的57%和中山的58%。从市内看，各区人口密度差距较大，分布不均衡，其中香洲区人口密度最高。各项指标行政区管理区香洲区斗门区金湾区万山横琴淇澳人口密度（人/平方公里）259549325110079117人口总量（万）75.0932.9814.031.44人口比重（%）6127111.2（二）外来人口增速快，比重高2000年珠海市外来人口总数为58.15万，比1990年的16.04万增长2.6倍，远高于总人口的增长速度；外来人口占总人口的比重迅速上升，由1990年的25.2%提高到2000年的47%，提高了21.8个百分点；外来人口中，来自本省其他40、县、市的有22.42万，占外来人口的38.6%，来自省外的有35.73万，占61.4%。（三）人口文化素质提升显著与1990年珠海人口统计数据相比，珠海市人口的文化素质有显著的提高，主要体现在：1、受过学校教育的人口比重增幅较大2000年珠海市6岁以上人口中，受过学校教育的人口比重为96.3%，比1990年的89.5%提高6.8个百分点；2、文盲率显著下降2000年珠海市6岁及以上的人口中文盲人口为4.3万人，占3.48%，与1990年的9.4%相比，下降5.92%；3、人均受教育年限增加根据各种受教育程度的就学年限测算，大学本科以上程度16年，大专15年，中专及高中12年，初中9年，小学6年41、，2000年珠海市受过教育人口的平均受教育年限为9.49年，比1990年第四次人口普查的8.53年增加了0.96年，总人口的平均受教育程度为初中偏上；4、高学历人口比重迅速增加，低学历人口比例大幅下降珠海市6岁及以上人口中，大专及以上文化程度人口为92684人，比1990年增长4.7倍，是同期总人口增速的5倍。大专及以上人口所占比重为8%，比1990年（3.2%）增加4.8个百分点；小学文化程度人口所占比重为25.3% ，比1990年（41.2%）显著下降15.9个百分点。（四）年龄构成两头小、中间大，成年型人口特征明显据普查资料显示，珠海市总人口中0-14岁人口数为21.39万人，占17.342、1%；15-64岁的人口为97.18万人，占78.66%；65岁及以上的人口为4.98万人，占4.03%；65岁及以上人口与0-14岁人口之比，即老少比为23.26%；人口年龄中位数为28岁。按国际通用标准衡量，珠海市人口类型属成年型。图表 11：城市人口的年龄分布特征（五）城镇化进程加快，人口城市化水平迅速提高十年来，珠海市大力推进城市基础设施建设，吸引人口向城镇集中，城市化水平大大提高。2000年珠海市普查总人口中，居住在城镇的人口达105.62万人，占总人口的85.48%，与1990年第四次人口普查相比，城市化水平上升了24.19个百分点。与全省平均水平（55%）相比，珠海市城市化水平高43、出30.48%，在全省21个地级市中仅次于深圳，居第二位。（六）家庭结构更趋简单化、年轻化普查资料显示，全市普查人口中，共有家庭户30.44万户，家庭户人口为93.88万人，占总人口的 75.98%；平均每个家庭户的人口为3.08人，比1990年第四次全国人口普查的3.8人， 减少了0.72人。五、珠海政府的施政纲要（一）近五年城市的发展目标：再造一个新珠海04年2月，珠海市委市政府在中共珠海市第五次党代会提出了未来五年的发展目标“再造一个珠海”。市政府表示，在五年之内珠海要在聚集高素质人才、发展高质量经济网站、建设高品位城市，力争在综合经济实力、产业规模和城市架构上“再造一个新珠海”，使社会44、发展和城市管理水平跃上新台阶。1、具体的目标任务在经济发展方面，到2008年珠海本地生产总值实现翻一番，力争突破1000亿元；城市建设实现大发展，着力打造西部新城，提升香洲城区，加快唐家湾淇澳、南湾横琴城市组团的建设；社会事业实现全面发展，建立比较完善的现代教育、文化、体育、医疗卫生等社会事业体系，促进人的全面发展；人民生活水平明显提高，城乡居民收入稳步增长，生活质量不断改善，社会保障体系不断完善，人民过上宽裕的小康生活。2、基本施政方针及发展战略为了实现“再造一个新珠海，实现社会跨越式发展”这一发展目标，珠海政府提出了明确的施政方针及发展战略：1）城市发展的四大战略科教兴市、实业旺市、环境强45、市、文化盛市；2）增创六大优势增创开放、科教、产业、人才、体制、环境六大优势；3）工业西进、城市西拓坚持走跨越式和可持续发展的路子，大力推进“工业西进、城市西拓”；4）实现四个新突破实现县域经济、产业发展、基础设施建设、区域合作“四个新突破”。3、对于政府“再造新珠海”施政纲要的评价1）更多地是对珠海政府近年来施政纲要的总结珠海市第五次党代会所提出的“再造新珠海”的目标及施政纲领在很大程度上是对珠海市政府在近年来施政纲领的总结，其中所提出的施政纲领创新成分不多。2）施政纲领的执行及落实情况良好由于这一新的施政体系是对过去施政特征的总结，因此，纲要所提及的诸多举措都是珠海市政府长期推进中的工作，46、如加强环境建设、兴建大学园区、工业西进等，从目前的情况来看，珠海政府较好地履行了其所提出的施政纲领。3）珠海基本具备实现跨越式发展目标的良好基础经过20多年持续发展，珠海已经为加快发展打下了良好基础，面对国际新一轮产业转移、“泛珠三角”建设、粤港澳合作以及珠三角城市群整合带来的历史性机遇，面对港珠澳大桥规划建设的启动以及铁路、港口、高速公路等一批大型交通基础设施的建设，珠海已经攀上了跨越发展的门槛，有能力、有条件、有决心把握新一轮发展的重大机遇，实现自身在未来5年内的跨越前进。（二）历届政府施政特征对珠海发展的影响1梁广大主政时期（19841998年）1）主要施政特征将环境保护视作头等大事，严47、格限制人口进入；投入大量资金搞基础设施建设；在产业结构上以高科技产业为先导，排斥普通制造业；为了促进城市建设，以土地换资金。2）对房地产行业的影响一心扶持大企业，拒绝多数普通工业，虽保障了城市环境，但却使城市工业不发达，也没有真正形成龙头企业；人口限制政策制约了人口数量，致使房地产价格一直低迷，但在某种程度上为后市的发展制造了良机。2黄龙云主政时期（19982002年）1）主要施政特征为迎接澳门回归，大力推进道路及绿化工程；加大了城中村改造力度，采取政府干预市场的办法；落实科教兴市战略，实现珠海大学零的突破，并确立了珠海发展大学园区的计划。2）对房地产行业的影响政府对市场的干预过多，严重违背了48、市场规律，在很大程度上导致了房地产行业资金外流，制束房地产行业市场化进程，但在另一方面，由于旧城改造的推进，也使珠海居民整体居住水平以及对居住的要求明显提升；大学园区兴建计划的启动提高了人口素质，也有助于房地产行业中高端市场有效需求的释放。3方旋主政时期（20022004年）1）主要施政特征遏制了城中村改造的不利影响，沿袭了发展高科技产业、“城市西拓、工业西进”战略，放宽了对制造业入住珠海的限制。2）对房地产行业的影响保证了各产业的协调发展，增强了珠海的综合经济实力，有利于珠海房地产市场的良性发展。在很大程度上减轻了政府对珠海房地产市场的干预，促进了房地产各级市场的市场化程度，也为珠海剩余土地49、资源的有效整合使用提供了保障。 六、珠澳经济及城市发展的联动 关于澳门及珠澳经济联动的分析详见附件1-5珠海和澳门在地理上同处南海之滨和珠江口西岸，陆地相连、公路相通， 虽有一关之隔，但在实际上却为连体双城。两个城市经济的发展相互促进，经济合作日趋紧密。澳门不仅成为珠海对外的窗口，更是珠海经济的重要推动力量，而珠海在作为澳门后勤基地的同时，也为澳门经济的发展起到了积极的促进作用。目前，在澳门的珠海企业有近30家，而与此同时，澳门在珠海的投资增幅明显，04年1-11月，澳门在珠海投资项目219项，实际利用澳门资本8764万美元，分别比2003年同期增长200%和64%。04年1-10月，珠海对澳50、门的外贸进出口累计达4.2亿美元，比2003年同期增长17%。04年1-10月，珠海共接待澳门过夜游客8.5万人次，从珠海陆路口岸进入澳门的内地游客达255万人次。七、总论：珠海城市综合素质不断提升，房地产空间广阔通过以上分析，可以看出，珠海虽然人口少，城市规模小，经济总量低，但在中长期，珠海房地产行业空间广阔。主要体现在以下几点：1、城市自然环境优越，房地产开发有着良好的先天素质珠海山海相映，环境优越，自然景观优美，是中国最适合居住的城市之一，房地产开发有着良好的先天素质。2、城市规模逐步扩大，城市开发空间广阔珠海的建成区面积小，闲置土地比重大，土地成本相对较低，按目前城市规划，到2007年51、，城市整体规模将向东西两端扩大，人口会由目前的125.28万人增加到155万人。城市战略在2004年到2005年的实施，南湾、唐家湾等重点区域的开发建设，进一步增加了房地产开发的空间。3、城市消费能力强，市场潜力大，商品房有效需求可观珠海人均可支配收入位居珠三角九市第四位，人均收入、社会零售商品总额、金融机构存款等经济指标稳步提升，居民生活水平相对较高。随着城市经济产业结构的逐步优化，珠海的人口素质也将进一步提高，这对于珠海房地产行业有效需求的累积将产生深远影响，同时也对城市商业的发展奠定了牢固的市场基础。4、旅游业发达，城际交通组织日趋完善，城市辐射力将更强珠海旅游业发达，城市对外形象及感召52、力强，且随着港珠澳大桥、江珠高速开工、广珠铁路招标引资、广珠轻轨兴建等城交通体系的逐渐形成，将进一步深化广珠关系、港珠关系、澳珠关系，这对拓展城市影响力，扩大珠海房地产的外地需求、提高置业信心等方面将起到重要的作用。5、城市人口虽少，但外来人口保持持续增长从统计数据来看，珠海的人口少，总体增幅较为稳定，但外来人口的却保持着较高幅度的增长（还不包含未入户口的外地人），城市人气逐渐走旺，住宅需求将保持较大的增长。6、中产阶层逐步扩大，中档住宅商品房有效需求将有所增长珠海住宅商品房有效需求的增长主要体现在两个方面，其一，中产阶层的代表公务员阶层的加薪将显著提高其消费能力及置业能力；其二，支柱产业向技53、术密集型发展将吸纳更多的有技术背景的高素质人才来到珠海，这将促进珠海中档住宅商品房有效需求的增长。第二部分 珠海市房地产行业分析一、珠海房地产各级市场发展特征（一）一级市场发展特征1、可供开发的土地资源多 此处是指全市范围内，而在市区范围内可供开发的土地资源却较为稀缺，尤其是在拱北、海景沿线，可供开发的净地基本已开发殆尽。，但所有权较为分散80年代至90年代中期，为了吸引投资，在土地换资金的策略指导下，珠海政府将大量土地资源以较小的单位出让给各类企事业单位 由于各类拿地单位性质差异大，较为分散，此处不便于展开统计分析。，早期不严谨的大规模的土地出让致使目前政府所掌控的商业土地资源相对较少。而由54、于当时拿地的单位多数并非专业的开发商，其所掌握的土地多数还处在闲置状态 香洲区各板块闲置土地分布状况参见第5页图表1；，因此，在目前的土地市场中，市内可供开发的土地资源虽然数量多，总体规模大，但仍较为分散。2、挂牌拍卖成为主流交易方式，但获取土地的方式仍是多样的自03年7月28日 03年8月1日，国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定协议出让国有土地使用权规定正式实施。规定重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，一律不得以协议方式出让。珠海两块经营性商用土地的成功拍卖以来，珠海政府开始禁止经营性商用土地协议出让土地的方式，珠海市经营性用地将一律采用拍卖挂牌的方式 政府一般以三55、种方式出让土地：行政划拨、协议出让、挂牌拍卖，在新的土地出让制度下，前两种方式再不适用于经营性用地。出让，政府的土地出让制度将更加公平公开。由于政府是一级市场土地供应者的主导，因此，挂牌拍卖出让方式将成为珠海土地市场的主流交易方式，这对于珠海土地市场市场化程度的提升有着重要的积极意义。在另一方面，由于珠海土地资源分散，还有为数更多且规模相对较小的土地仍集中在多数企事业单位手中，因此，对于土地需求者而言，除竞买这种主流交易方式可获取土地外，还可以通过向其他土地所有者协议交易、合作开发等方式获取土地资源或土地的开发权。3、土地价格更多地取决于市场需求，同板块的相关性越来越弱在经营性用地严格采取挂牌56、出让制度之前，珠海市政府的土地出让协议价格均遵照珠海市政府对有偿土地使用价格 规定所提及的有偿土地是指开发程度达到“三通一平”的土地（珠海政府所出让土地一般都达到此程度）。的规定施行。但在新的土地出让制度下，土地价格更多地取决于市场需求，同板块级别的相关性越来越弱 各板块04年土地的实际交易价格具体详见后文04年土地交易状况。珠海市政府对有偿土地使用价格的规定 该规定是协议出让土地的价格的重要参考，也是政府制订土地拍卖起拍价格的参考之一。地区类别各类规划用途的单价（元/m2）商业旅游加油站办公别墅住宅、拱北、夏湾3000（3100）1800（1900）1600（1700）、前山、南屏2200（57、2300）1500（1600）1320（1420）、湾仔马骝洲、横琴2700（2800）1800（1900）1520（1620）、吉大2800（2900）1800（1900）1560（1660）、香洲隧道口及香洲（旧区）2250（2350）1400（1500）1280（1380）、香洲新市区中心2900（3000）1800（1900）1600（1700）、香洲湾填海区2500（2600）1800（1900）1480（1580）、公鸡山珍珠乐园1900（2000）1450（1550）1400（1500）、珍珠乐园金鼎1500（1600）1100（1200）960（1060）10、洪湾南、连屏西158、300（1400）960（1200）640（740）11、南屏中学、挂定角、洪湾北2050（2150）1200（1300）960（1060）4、04年土地交易市场更加繁荣03年珠海全年公开出让土地使用权近十万平方米，土地收益2.46亿多元，而04年珠海土地市场则更加繁荣，通过公开拍卖的方式，04年共出让国有土地使用权60多万平方米，给政府财政带来16个多亿的收入，土地使用权的出让面积是2003年的6倍，土地收益则是2003年的6.5倍，取得了实行土地公开出让以来最好的成绩。老香洲新香洲拱北前山湾仔供应面积（平方米）92769.6275624111820775.9473318交易面积（平方米）959、2769.6204111816954.9473318实际成交均价（元/m2）5891310702.461590图表 12：04年各板块的土地交易状况5、外地发展商积极参与土地出让制度的公平公开，削弱了本地发展商在“关系”上的竞争力，在一定程度上降低了外地发展商进入珠海市场的门槛。自珠海土地公开挂牌拍卖以来，珠海一级市场受到了外地知名发展商的关注，尤其在04年，每次土地使用权公开拍卖的消息一经披露，都能引来各地地产商纷纷参与竞投，香港的方兴置地、上海的中海发展、新中盛有限公司、广州的富力地产、深圳的xx、金地、中洲恒通、和记黄埔等著名地产企业，都曾参与竞投珠海的土地市场。6、土地拍卖挂牌出让方式60、对珠海房地产市场产生积极影响1）提高行业的进入门槛，土地资源将向有实力的开发商集中由于招标拍卖挂牌出让方式的市场化程度更高，竞争相对更为激烈。在市场调节作用下，土地资源实现了市场价值的最大化，为取得土地开发权，开发商需要付出更高的土地成本，且在取得土地的使用权后，开发商还必须通过缜密的分析实现土地开发的最优化，因此，只有资金及人才资源雄厚的开发商才能在土地市场获得竞争优势。2）土地拍卖制度从源头上有效阻断烂尾楼的产生在土地拍卖制度下，拿到地块的开发商都有强大的经济实力和严密的项目开发流程，项目的顺利完成将有所保证，不容易造成烂尾。另一方面，市政府通过控制土地供应量从源头调节市场上的房产供应量，61、引导房地产业健康有序发展，也防止了烂尾楼的产生。3）土地价格将有所增长从目前的市场反应来看，外地有实力的发展商对于珠海房地产市场颇为关注，土地市场市场化水平的提升使土地价格更多地由市场来决定，在需求旺盛的市场条件下，珠海的土地价格将会有明显提升。（二）二级市场发展特征1、房地产投资总量相对较低，但未来的发展环境较好由于城市规模小，城市建成区面积小，相比珠三角其他城市，珠海房地产投资明显较低。从固定资产总体投资的情况来看，珠海保持着相对较高的水平，而房地产投资在其中的比重却明显低于珠三角其他城市，这一现象表明珠海目前还侧重于城市基础工程的建设，从目前来看，房地产投资比重虽小，但随着大型工程项目如62、城际交通道路、港口、高新技术园区等项目的相继竣工和启用，珠海城市的对外辐射力以及人口素质的提升将十分显著，而这些对于珠海房地产业的后续发展将有着深远的影响。因此，从未来的发展来看，珠海房地产业有着良好的发展环境。图表 13：珠三角九市固定资产与房地产投资状况 图表11-12为佛山统计局公布信息，数据截止于04年10月；图表 14：珠三角九市投资增长率及房地产投资比重比较2、商品房销售面积较少 此处销售面积不包含已认购的商品房面积，在微观市场上，04年楼市非常畅旺，所推新盘销售情况十分良好，但由于诸多新盘在此统计周期内均未取得预售证，其销售情况未能统计在内。，增长幅度小，但均价增幅明显从04年房63、地产经营状况的宏观统计数据来看，珠海在销售面积及销售面积的增长率来看都不甚理想，比2003年同期略降4.98%。而在销售均价上，珠海的商品房均价呈现出相对较高的水平 03-04年商品房价格水平的上涨主要缘于三个方面的原因：其一，03年由于建材价格的上涨提升了商品房的建筑成本，但由于原有的利润空间较大，此原因对价格上升的影响不十分显著；其二，珠港澳大桥等大型交通设施的即将立项的利好显著地刺激了市场及发展商对未来楼市的良好预期，这对于价格的上涨有着明显的刺激作用；其三，04年所推出的楼盘多集中于拱北、新香洲等相对高尚的板块中，这些新盘受板块档次的影响普遍较高，从而在整体上提升了04年楼市价格。，位64、列珠三角九市的第三位；且在近年来商品房销售价格的发展趋势及增幅上，珠海商品房均价水平却一直保持着较高的增幅，04年商品房销售价格增长率仅次于深圳。从历史来看，04年的价格增幅以基本达到历史最高水平。销售面积略降而价格却上涨表明房地产市场需求旺盛，而中高档住宅商品房有效供应不足。图表 15：珠三角九市房地产销售状况分析图表 16：珠三角八市房商品房销售均价状况分析图表 17：近年来商品房交易价格走势3、商品房空置面积下降，烂尾楼改造初现成至04年年底，我市商品房空置面积为91.89万平方米，同比下降25.3%，其中空置一年以上的商品房建筑面积为70万平米，同比下降28.64%，04年新推楼盘的空65、置面积在20万平米，新盘全年市场消化率高达81.1%，由此可见，目前市场上存在的空置面积绝大多数都是早期遗留下来的烂尾楼项目，而新推楼盘却基本不存在严重的滞销问题。据目前烂尾楼项目的改造进度来看，在05年约有近30万平米的建筑面积将改造完成并推向市场，由于近年商品房市场态势良好，加上这些改造后的楼盘在很大程度上都参考了市场需求特征，因此，可以预计在05年年末，全市商品房空置面积仍将有较大幅度的下降，空置面积预计将保持在75万平米左右。4、房地产行业竞争激烈，但开发水平普遍不高珠海房地产开发企业约有360余家，其中有一级房地产开发资质的企业有2家二级开发资质的企业有7家。多数开发企业的所有者都是66、发家于工程建筑、路桥工程等行业，其专业素质普遍较差，十分缺乏规范化操作及现代管理理念；而且在这些开发企业中，多数都是因特定项目而临时组建的公司。因此，从总体来看，珠海房地产开发企业的开发水平还有待提高。名称04年开发面积（万）主要项目资质企业性质珠海华发实业有限公司33.72华发新城华景山居一级股份有限公司珠海格力置业股份有限公司10.91颐清园旺角商业中心银桦新村一级股份有限公司珠海经济特区恒隆房产开发有限公司13御龙山庄二级股份有限公司珠海市电力房产开发有限公司9城市风景二级有限责任珠海世邦房地产开发有限公司3诺瑞比丽名园叁级有限责任珠海经济特区丹田置业有限公司10美丽湾叁级独资（港资）和67、记黄埔地产（珠海）有限公司10海怡湾畔单项独资（港资）上表是珠海市较有代表的7家房地产开发企业，它们的开发水平代表了珠海市房地产业的水准，其中尤其以珠海华发实业有限公司为代表。作为珠海市最大的本地房地产开发企业，年开发面积近20万，以珠海市04年总开发面积120万计，“华发”的开发量占了17%，这表明其占据了当地市场份额相当大的比重。5、近年来，房地产行业发展平稳，各项指标稳中有升1）商品房施工面积总体上稳步增长04年，全市商品房施工面积468.52万平方米，同比增长1.65%；其中住宅项目施工面积384.57万平方米，同比增长6.06%。商品房施工面积、新开工面积增幅较大的主要原因是经市联席68、会议批准开、复工的房地产项目陆续进入施工阶段 从2003年5月份至今，珠海市已审批通过的开复工的项目共有83个，建筑面积总量约在250万平方米。其中12个为在原项目基础上的续建项目，占项目总量的14.5%，另有21个是早期的烂尾项目重新开工，占项目总量的25.3%，而数量最大的则是空地块上的新开工项目，占项目总量的60.2%。，另外，近两年来珠海宏观环境的普遍看好也在很大程度上提升了开发商的信心。图表 18：历年来珠海房地产的开发及经营情况2）商品房销售量近年保持平稳，年消化率保持在108万平米近年来，全市商品房销售面积基本保持平稳，在2003年和04年上半年竣工面积同比有所减少的情况下，销售69、面积仍保持稳步增长，改变了以往大起大落的波动局面。然而从截止到04年份的房地产交易量指标来看，珠海商品房的总体销售量却稳中略降，其中住宅商品房的销售量基本与2003年同期持平，但总体供需关系基本保持平衡。（三）三级市场发展特征珠海三级市场一直保持着稳步发展的态势，尤其在04年，即使在取消购房入户指标的政策下，二手房交易仍然十分旺盛，仅在04年1-10月份，二手房总体成交额都明显超过此前数年的年交易面积，且交易价格也明显上涨。二手房市场的畅旺主要基于两点市场原因：其一，近两年来外来人口明显增多，住宅需求徒然提升；其二，市场对珠海楼市的预期良好，从03年底开始，市场普遍认为楼价将会上涨，且04年二70、级市场销售均价上涨的事实也应证了预期，二级市场商品房价格的上涨刺激了市场对价格相对低廉的二手房的需求。此外，珠海居民收入水平的提高以及置业观念的改变也是二手房市场繁荣的重要原因。市场需求的旺盛直接促进了三级市场的繁荣与持续增长，三级市场的发展主要体现在以下三方面。1、近年来二手房交易量持续增长近6年来，二手房的交易面积及收入保持着持续的稳步增长，增长幅度逐步降低。尤其自从2004年1-10月份的统计指标来看，二手房的交易面积与收入较2003年同期有大幅提升，2004年的二手房市场取得了长足的发展。图表 19：珠海二手房市场近年来交易量的走势图表 20：珠海二手房近年来交易金额走势2、二手房的交71、易价格稳中有升由于从2000年开始暂停对新开工项目的批复，使得2000年的二手房交易均价徒然升高。而在2001年之后的近3年时间里，二手房的交易价格基本保持稳中有升的发展态势。其交易价格水平在2100元/m2左右浮动。图表 21：珠海二手房近年来成交价格走势3、二手房需求旺盛，新的入户政策对04年三级市场的影响不大2004年上半年，珠海政府颁布了新的购房入户政策，政策规定二手房的置业者不能获得户口指标。然而从目前的二手房的交易情况来看，这一政策没有导致二手房交易量、交易价格的突变，三级市场的交易量、交易价格仍保持着稳步的增长。由此可以看出，二手房置业者对户口指标的要求不十分强烈。二、珠海房地产72、开发相关政策及主要成本支出珠海房地产业的相关政策基本同全国以及广东省的相关政策保持一致，没有十分明显的特殊性，以下仅列出相对较为特殊的相关政策法规。（一）珠海报建流程 其内容详见附件2-3（二）目前商品房销售的相关政策及现状1、预售政策及执行状况按照广东省商品房预售管理条例，房地产开发企业在取得商品房预售许可证 多层建筑（9层以下）在建筑全面封顶后方能取得预售许可证；小高层建筑（11层）在工程建至9层时方能取得预售许可证；高层建筑（18层以上）在工程建至2/3时方能取得预售许可证；以上为政府规定的相关条例，但在实际操作中，某些开发商通过关系可以取得更优惠的条件。前，不得以任何形式对外销售正在开73、发建设的商品房和收取购房人的诚意金、订金等费用。但在珠海房地产行业中，绝大多数开发企业都在其取的预售证之前将其所开发物业推向市场，并以不同名义向消费者收取一定的认购金（绝大多数可以退还），甚至有很多项目在未取得预售许可证时便向消费者收取两至三成的首期款。从市场反应来看，由于珠海真正适合市场需求的商品房供应（有效供给）相对缺乏，珠海置业者对于预售证的要求并不苛刻，绝大多数都不排斥开发商在未取得预售证时收取认购金的行为，甚至对开发商在未取得预售证时收取首期款的行为也较为“顺从”。（仅有少数消费者上告法院）。2、关于商品房交易的首期款及按揭的规定在珠海二级市场商品房交易中，消费者所需交纳的首期款一般74、为房款总额的30%，满足以下条件之一 满足以上条件者但同时购买2套的客户不提供八成按揭； 以上为珠海农信社提供的八成按揭条件，其他贷款银行与此相同。的消费者可只提交20%的首期款：国家公务人员；金融从业人员；全国性大公司或外商投资企业的管理和营销人员；电信、电力、外贸、计算机、教育、医药等行业的从业人员；夫妻双方收入高于每月还款额3倍的；（三）珠海房地产开发的主要成本及相关税费1、目前珠海各类建筑单方建安成本 以上单方造价均不包含土地成本，不包括税费及管理成本；珠海地质结构复杂，桩基成本因区域不同而有较大差异，以上单方造价不包含桩基成本；地下室建造成本根据具体项目而有明显差异，因此以上单方造价75、不包含地下室建造成本；别墅的成本因设计不同而差异明显，以上的单方造价为普通构造的别墅建筑，且其外墙采用涂料装饰；以上数据为珠海旭日湾、棕榈假日、荣泰河庭等楼盘的工程师及工程预决算师提供。建筑类别结构及层数单方造价（元/m2）备注多层住宅框架 | 7层700750小高层住宅框架 | 11层800900不含地下室成本高层住宅框架 | 18层及以上11001200不含地下室成本别墅框架 | 3层400500涂料外墙2、房地产开发的主要税费项目计算依据营业税销售收入5.6%城市维护建设税营业税7%教育附加营业税3%防洪工程维护费销售收入0.18%印花税合同金额0.05%交易管理费销售收入0.5%所得税76、 所得税为预征税项，根据最后开发商利润的14%多退少补销售收入2%（四）珠海关于物业管理的收费状况1、政府对各类物业的物业管理服务价格指导 以上物业管理服务费用的指导以及住宅小区的分级标准详见附件2-4 1）多层住宅（层及以下）社区级别物业管理费（元/平方米）一级0.55二级0.45三级0.4四级0.352）高层住宅（层及以上有电梯）社区级别物业管理费（元/平方米）一级1.2二级1三级0.9四级0.8五级0.72、商品房住宅社区的入伙费用珠海政府规定房地产开发企业不得向置业者收取入伙费用，但开发商仍通过改换名目（改为“入伙配套设施费”）的方法收取置业者的相关费用，其中包括智能防盗系统（140077、元/户）、有线电视初装（450元/户）、邮政信箱安装（150元/户）、煤气管道安装（2500元/户）等，入伙费根据社区不同差异明显，一般都在3000元/户8000元/户。近期主要楼盘的入伙费用水平 以上数据为05年1月9日售楼部查访数据 关于珠海煤气管道的相关信息详见附件2-5楼盘入伙费（元/户）包含设施林溪园4500有线电视初装、煤气管道、邮政信箱、智能安全系统米兰丽都3800（同上）诺瑞比丽6900（同上）（五）关于购房入户政策 具体内容详见附件2-6三、珠海旧城改造及商品房烂尾现象专题研究（一）珠海旧城改造专题研究1、旧城改造概述 38个自然村的具体情况详见附件2-7珠海市从2000年678、月开始策划城中村改造工作，计划用3年多的时间集中力量全部完成。珠海建成区内共有26个城中旧村（38个自然村）需要改造，全部位于香洲区，散落在中心城区或城区边沿50平方公里范围内，共有旧村居民4.6万人口，暂住人口10多万，总占地300万平方米。珠海的“城中村”改造工程因其改建规模之大，动迁人口之巨而在国内绝无仅有。从2000年开始，珠海市围绕着“改造城中旧村、创建精品社区”的总目标，有计划地推进城中村改造工作。至04年5月底，26个行政村200多万平方米房屋面积已被丈量确权，香洲区已确定开发商的21个行政村33个自然村的项目中，已有19个改建项目105万平方米回迁房竣工移交，4150户居民顺利79、动迁；另有4个自然村已建好回迁房将安排回迁；有4个自然村回迁房28万平方米正在建设之中，5个自然村正在签订拆迁补偿合同。与此同时，开发完成了约250万平方米的商品房建设。已招标或按原历史合同改建的33个自然村项目，已投入资金48. 6亿元。2、旧村改造中政府所采用的主要宏观调控手段 本节仅包括政府在旧城改造中所采用的主要宏观调控手段，关于“改造”原则及优惠政策详见附件2-81）暂停出让土地自1999年开始，珠海市就在城区内暂停出让土地。对已出让土地进行清理，对已交齐土地出让金但达不到用地规模标准的地块进行整合，同一地段的小地块，必须整合为符合用地标准的大地块后方可开发。2）暂停批准新开工住宅项80、目从2000年6月开始，在3年内，暂停批准新开工住宅项目，同时，全市全面停止机关、企事业单位自建住宅。3、“城中村”改造对珠海房地产行业的影响1）“城中村”改造没有对珠海的房地产行业构成重大冲击为了配合“城中村”改造计划，珠海政府通过暂停出让土地、暂停批准开工等调控手段减轻了“城中村”改造对珠海房地产行业的冲击，保证了珠海房地产行业的健康发展。2）在一定程度上降低了商品房的空置率为了配合城中旧村改建，做好旧村居民安置工作，盘活市区空置商品房，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组于日前出台了关于配合城中旧村改建盘活空置商品房的鼓励办法。办法对于被拆迁居民选择空置商品房提供了多种优惠措施，81、对于降低商品房的空置率起到了一定的推动作用。3）对非城中村房地产建设项目放开后，市场空缺目前尚未填补珠海城中村改造始于2000年，2002年和2003年是改造投入的高峰年，2004年开始步入回落。2004年前三季度城中村改造投资额12.2亿元，同比下降39.6%，城中村改造投资占总额的比重由2003年的70.6%下降到2004年的48%。虽然2003年下半年开始，我市放开了城中村以外的房地产建设项目，但大多规模较小，投资额几千万元的居多，未能完全承接城中村改造投资大幅下降的空缺。4）造成了大范围的烂尾楼盘，干扰了房地产市场正常的发展为了调整城市布局，改造城中旧村，珠海市政府从1999年开始暂停82、出让土地。此阶段由于全面实行城中旧村改造，人为的停止已立项的非城中村改造项目，造成了大范围的烂尾楼盘，干扰了房地产市场的正常发展。5）在一段时间内，破坏了房地产市场的正常秩序由于城中旧村改造更多地以政府行为为主导，在城中旧村改造的三年期间，这种非市场导向的运作方式在很大程度上破坏了市场的正常秩序，同时也打击了非城中村改造项目开发商的投资热情。（二）珠海近年来烂商品房烂尾现象专题研究1、珠海商品房烂尾现象概述 以上数据引自珠海建设局公布信息截止到03年年底，珠海的烂尾楼项目为92个，停建深基坑17个，烂尾面积达到了300多万平方米，其中住宅面积为140万平方米，其余为酒店、商场、写字楼等项目。自83、从03年5月底珠海市出台关于加强房地产项目开工(复工)管理的暂行规定之后，市整顿办一共受理申请开复工的房地产项目近160个，其中烂尾楼项目30个。04年上半年市房地产项目开复工联席会议已经审议了132个项目，已获得批准开复工的项目为91个，建筑面积达250多万平方米，其中烂尾楼项目12个，建筑面积达22万多平方米。目前的烂尾楼大多数都是在上世纪九十年代初珠海房地产开发热时期遗留下来的。仅1992年到1993年，两年内投资珠海房地产的资金就达到了30多亿元人民币。结果正好碰上银行紧缩银根，暂停对房地产项目的贷款，再加上很多开发商无视市场供求关系，盲目投资酒店、写字楼等项目，导致整体市场严重不平衡84、，最终形成上百个烂尾项目。2、珠海房地产烂尾项目 关于珠海烂尾项目的详细清单详见附件2-9分布特征及整饬状况1）近两年来的烂尾整饬工作初显成效从目前珠海市烂尾楼的状态来看，目前已动工或建成的烂尾楼总面积为56.78万平米，占全部烂尾项目总面积的27%，而拟盘活的烂尾项目面积为23%。在两年之内，未开工的烂尾项目总面积降至50%，珠海市的烂尾整饬工作已初显成效。图表 22：市区内各类工程状态烂尾项目比重2）目前未开工的烂尾项目主要集中在吉大板块从以上的统计数据来看，吉大板块是烂尾项目最为集中的区域，且该板块已开工及建成的面积也相对较低。这一方面由于吉大板块的地价及开发成本高，另一方面因为吉大多数85、烂尾项目早期的定位不准（多是酒店、写字楼功能的项目），目前难以改造（住宅烂尾项目的改造却颇为成功，如爱琴海岸 该项目一直属华城庆宜房地产开发公司所有，在九四年因项目定位不准，产品滞销，当时销售仅20套单身公寓。近年，湖南某投资商注入资金重新启动该项目的开发，目前销售状况良好，此前20套单身公寓的业主继续拥有其所有权。）。图表 23：各类工程状态的烂尾项目在各板块间的分布3）拱北板块的烂尾整饬工作最显成效由图21可知，由于区位优势，拱北板块对发展商有着更为突出的吸引力，同其他板块相比，拱北板块内的烂尾项目中已动工或建成面积为32.38万平米，是各板块之最；而其未动工的烂尾项目总面积为14.9万平86、米，相对于其他板块为最低水平。4）中小规模楼盘项目为目前烂尾项目的主体从目前烂尾项目的规模分布来看，建筑面积在110万平米的楼盘是目前烂尾项目中的主体，其中，建筑面积在15万平米楼盘的建筑面积占烂尾总面积的55%，而建筑面积在10万平米以上的烂尾项目在建筑面积上仅占总体的17%。可见，在目前的烂尾项目中，中小规模的楼盘为其主流。图表 24：各类规模烂尾楼的构成状况图表 25：各类规模烂尾项目的区域分布5）仅有两个规模较大的烂尾项目尚未动工建筑面积在10万以上的烂尾项目中，还有将近23万平米的建筑尚未动工，占烂尾项目总体的近70%左右。但在数量上仅为两个（千帆广场及明珠山庄二期）。图表 26：各87、类状态烂尾楼的规模分布特征6）写字楼在烂尾项目中占有相当高的比例，且有65%尚未动工在目前烂尾项目中，约有38%是写字楼项目，虽然住宅的比重更高，但从目前的整饬情况来看，住宅烂尾项目有约70%已经开工或即将盘活，而写字楼烂尾项目中却有65%尚未动工，在目前写字楼市场竞争激烈，市场需求尚未释放的情况下，未来的烂尾整饬工作难度很大。图表 27：各类功能的烂尾项目构成7）资金、产权及地质结构问题是珠海烂尾项目存在的主要成因珠海目前的烂尾项目成因各不相同，有的因为开发商开发资金短缺，如巨人大厦；有的由于产权关系复杂，如丹田城市广场附近的停车场地块以及香洲城市广场；还有很多是因为地质结构的问题，如千帆广88、场、金山时代广场；还有一些则因为刑事犯罪而造成烂尾的项目，如梅花村项目。四、总论：珠海房地产行业有效供给不足，吸引力逐步增强（一） 珠海房地产行业有效供给不足虽然珠海的人均居住面积较高，人口数量较少，房地产行业的整体水平相对较低，但从宏观数据来看，近年来商品房的交易量及交易价格水平却在稳步上涨。分析其微观市场，可以看出珠海房地产行业存在着有效供需不平衡的特征。1、房地产有效需求逐步增长相比其他城市而言，珠海的人均居住面积相对较高，位列珠三角九市的第三位，明显高于广东省平均人均居住水平20.91平米。图表 28：珠三角九市人均居住面积 部分城市统计局没有按统一时间公布人均居住面积，以上九市都采用89、最新公布信息，因此在时间上有所差异，但此项分析旨在相对量的比较，些微出入不影响结论。但房地产行业持续的稳步发展可见商品房需求仍显旺盛，并有逐步提升的趋势，从房地产微观市场上可以看出，珠海置业者多以外来移民居多，且有珠海户口的本地人因生活水平的增长，其二次或多次置业活跃，商品房有效需求仍在逐步增长，主要体现在以下几个方面：1）以公务员为代表的本地居民住房消费信心增强随着公务员几次加薪带动企事业单位薪酬水平逐渐提高，加上本地居民第一次购买的住房大部分已到达十年左右，新的居住观念和高素质的新建楼盘进一步激发了本地居民二次购房的欲望，这也是近年来价格适中素质较高的楼盘出现热销的主要原因。2）外来居住购90、房的需求增大随着近几年城市实力的增强，环境优美适于居住的优势得到市场的认可，外来居住购房的需求增大。仅2003年全市户籍人口净增34127人，其中大部分是购房入户增长。另外，从美丽湾、旭日湾、爱琴海岸、世航-诺瑞比丽名园等具体项目的销售情况来看，六成以上客户都是外自外地以度假为主要目的的置业者，他们的消费能力相对较高，对产品的质素要求也较为严苛。3）投资性购房需求增强，特别是二手房需求旺盛据市统计局企业固定资产投资状况调查显示，随着珠港澳大桥、广珠轨道交通、广珠铁路等交通设施的正式修建，投资性房地产购置比例加大，特别是二手房市场畅旺。二手房需求旺盛的主要原因是价格相对便宜，小户型较多，可选择空91、间较大，且大多位于老市区，周边生活设施完善，交通方便，再加上教育地产概念和升值潜力可期等因素影响。2、房地产行业的有效供给不足1）高性价比楼盘的供给不足虽然在宏观统计数据上，销售面积并没有显著上升，但在实际的微观市场层面上，楼盘的市场认购状况十分踊跃。近两年开盘的田德花园四期、荣泰河庭二期、香都三好名苑、南厦丰泽园等价格相对不高，但社区规模大、配套齐全的高性价比楼盘都能在面市之初取得十分理想的销售业绩。这种销售进度表明了高性价比楼盘的供应相对不足。2）高质素楼盘的供给不足自03年以来，珠海面市的楼盘相对较为集中，供应量明显增长，但发展商素质普遍较低，楼盘的产品质量及创新却十分不足，类似于华发新92、城、旭日湾、海怡湾畔等产品质素精致的楼盘屈指可数，从这些楼盘踊跃的销售及认购状况可以看出，珠海高质素楼盘的供应量十分有限，这也导致了众多潜在的高端置业者持币待购的现象。3）较高的人均财富同目前房地产业经营状况存在明显反差通过以上分析可以看出，珠海的人均可支配收入位列珠三角第四位，金融机构存款总额也相对较高，但相比之下，房地产的经营状况却相对较差。表明有很大的市场需求潜力尚未被开掘，也暗示出珠海房地产行业的有效供给不足问题。（二）珠海房地产行业对外吸引力逐步增强在广州、深圳、中山等城市，全国知名的发展商均都较为集中，而珠海房地产行业却一直未能受到应有的关注。通过珠海房地产行业对外的相对优劣势比较93、可以看清珠海房地产行业对外吸引力正逐步增强。1、珠海房地产行业的SWOT分析 以上分析引入了SWOT分析法，通过将珠海地产行业作为整体以与周边城市进行比较，从而得出珠海地产行业的相对优劣势，其中的列举要素仅为相对意义上的，而不列举普遍意义上的影响要素。S优势W劣势气候宜人，绿地面积大，适宜居住；山海相映，景观资源充沛，开发潜力巨大；辖区面积广阔，但城区面积较小，城市发展的空间巨大；毗邻澳门，对港澳台的辐射能力较强；物价水平相对不高，生活成本相对低廉。宏观经济的发展水平相对较低；人均居住面积大，低层次的居住需求较小；城区内可供开发的土地较少，且规模不大；目前的城际交通组织弱，对外辐射力不足；人口94、总量较少。O机会T挑战珠港澳大桥、轻轨等大型交通设施的启动计划，将使珠海的外向辐射力将更强；CEPA的启动将紧密珠海与港澳的关系；商品房销售均价还相对较低；有效需求开始释放而有效供给不足；土地政策更加透明；发展商开发水平尚显低下。近年来，参与竞争的房地产开发商在数量上越来越多，在开发水平上也在逐步提升；更加透明的土地政策使房地产行业进入的政策壁垒越来越低，更多的外埠发展商开始关注并进入珠海市场；可供开发规模较大的地块资源多集中于斗门、金湾地区，这提升了开发难度。珠海城市及房地产行业的相对优势突出，在城际交通进一步融合以及房地产产业市场化（尤其是土地市场）程度越来越高的条件下，珠海房地产行业吸引95、力将会更强，也将能赢得更多外埠发展商的关注和参与。2、外埠发展商将越来越活跃随着珠海城市综合实力的日益增强，外向交通环境的逐步改善，珠海房地产行业吸引力也更加明晰。尤其在土地挂牌拍卖机制的实施以后，更多的外埠发展商开始关注并参与到珠海房地产行业的发展。1）城际交通逐步改善，将进一步促进珠海房地产行业的开放性珠港澳大桥、江珠高速、广珠城际轻轨等大型交通设施的计划及启动将明显改善珠海的外向型交通环境，这不仅能进一步拓宽珠海房地产市场的辐射面，而且还将进一步促使珠海深入地融入到的珠三角经济圈中，也将促使珠海房地产行业更加开放。2）外埠发展商对珠海地产行业的信心更加明确在近几次的土地拍卖现场上，曾多次96、出现外埠知名发展商的身影，表明外埠发展商在珠海更加公平公开的房地产行业中越来越活跃。这一方面说明了外埠发展商对珠海宏观发展趋势充满信心，另一方面反映出在珠海有开发经验的发展商对珠海市场的肯定。3）珠海房地产行业同仁及市场的开放心态对于珠海开发商而言，外埠知名发展商的进入无疑将增加市场竞争压力，但对于消费者及房地产相关的服务业而言，他们的进入不仅能够明显地提升产品的质素，还能给发展水平较低的房地产行业带来新的标准。这种心态使外埠发展商在进入之时便占据了“人和”的优势。第三部分 珠海商业地产发展概况一、珠海商业地产概况（一）珠海市商业项目分布示意图（二）珠海市商业中心体系珠海市由市级商业中心、区级97、商业中心、社区商业中心三级商业体系构成：1、市级商业中心2个分别位于主城区之中心城区内的吉大景山路和拱北迎宾路与莲花路一带。2、 区级商业中心2个分别为位于金湾新城区内的金湾区商业中心和位于井岸的斗门区商业中心。3、居住区级商业中心16个其中主城区7个，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲兴业路西侧、拱北夏湾、前山逸仙路与前山大道交叉地带、南屏旧区、南湾大道西侧的湾仔旧区；金湾次中心城1个，位于红旗；斗门次中心城1个，位于白蕉；唐家湾新城2个，分别位于原金鼎镇区与唐家镇区；横琴新城1个；三灶新城2个，分别位于原三灶与三灶东部新区；港区组团1个，位于南水；平沙1个。4、副食品市场在各组团、片区内均衡98、布点按每35万人设1处，服务半径500800米，在各组团、片区内均衡布点。5、 区域性市场2处分别位于金鼎和前山，按照大市场、大流通的需求充分发挥珠海毗邻港澳、口岸城市的优势和交通设施优势，建立具有区域甚至全国影响的、体现区域中心城市功能的物流中心，成为珠三角地区最大规模专业物流市场之一。（三）目前政府对城市商业区的规划及整饬1、加快对拱北、吉大、香洲等商业中心的建设目前，珠海正在加快拱北商业中心，吉大旅游商务中心，香洲商业中心等地区的用地调整、功能转换、设施配套和环境治理，形成高水准的商贸、旅游和信息服务区域。2、建设完整的步行系统和步行购物区在现行商业政策中，维持现有商业区的活力，强化商业99、中心功能，形成完整的步行系统和步行购物区，加强中心区与情侣南路之间的步行联系。3、解决城中村改造的遗留问题，改善环境，强化商业功能市政府正致力于完成区内城中村的改造的遗留问题，在改善环境的同时，强化商业功能。4、推进珠海莲花路商业步行街改造珠海莲花路商业步行街改造是珠海市商业布局中的重头戏。珠海市、区两级政府将商业街的改造作为城市建设的一个重要组成部分来抓，莲花路、香埠路的改造已被列为城市建设的重点工程。二、珠海商业地产近年来的发展特征 本节数据引自珠海统计年鉴（1999-2004）（一）供应量大起大落，市场发展很不成熟近六年来珠海营业用房的施工面积，1999年为80.16万平方米，截止至20100、04年为50.37万平方米，整体下降了37%，但近三年来整体市场供应大起大落。主要与市政府的政策有关， 2002年底，受“城中村”的商业项目相继落成的影响，营业用房的总供应量为27.42万平米，2003年的供应量将出现新的高峰，营业用房的总供应量为17.37万平米，商业物业出现供过于求的局面。但局部区域也出现供不应求，主要有表现在拱北片区。图表 29：近6年来的施工及竣工面积（二） 商业物业销售量逐年下降供应量的起伏较大，珠海市商业物业的销售量一直比较平稳，每年的销售面积在10万平方米左右，但在总体趋势上，一直保持着下降趋势，而且成交总量不大，约占供应总量的20%。主要是与前几年珠海市的经济一101、直处于低迷状态有关且人口总量少有关。图表 30：近年来商业物业的销售面积（三） 商业物业总体销售价格近年逐年下降，但局部地区仍有升值据统计局宏观数据显示，珠海市商业物业成交均价约从1999年的4800/平方米升值2001年的6000元/平方米，2002年商业物业平均的成交价格达到6500元/平方米，2003年与2004年又出现下降，至6000元左右，宏观反映出商业物业类的厂房、写字楼及住宅二层、三层等其它类型的商业物业明显滞销。根据我们来源于各个项目售楼部的的商业销售数据来看，出现部分区域商业物业的销售价格呈增长趋势，主要表现为街铺。图表 31：近年来商业物业销售价格的变迁（四）商业物业空置面102、积总体上逐步下降近六年，商业物业的空置率呈现总体下滑趋势，但局部出现提升。在营业用房竣工面积减小的情况下，2004年珠海市商业营业用房空置面积23.66万平方米，比2003年下降20%；可以看出，随着经济环境的不断发展，市场上正在逐渐消化空置商业面积，但需要一定的过程，预计，2005年珠海市商业物业市场将进一步发展，空置率会将进一步下降。图表 32：近年来商业地产的空置率状况三、04年珠海商业地产总体特征（一）04年珠海主要商业物业项目一览1、04年新推商业物业一览表区域项目名称位置销售面积 （平方米）商铺数（套）销售均价元/平方米销售率%备注拱北迎宾广场迎宾南路170001502800070103、仅统计一层米兰丽都侨兴路120004404000090仅统计一层中庭居粤华路5531017000100新香洲格力旺角敬业路305222882000095%仅统计一层世派街银桦路1000002601480078%宝地康泰人民西路8000981150035%三好名苑人民西路7000647882100%老香洲香洲百货凤凰路52812502600070%仅统计一层东方家园兴业路2300421300070%财神街（一期）柠溪路83001531300070%上冲棕榈假日明珠北路60001861150025%前山友邦装饰城粤海西路5876681450080%田德建材商业街逸仙路51531010848100%104、太和商业广场鞍莲路35000601550072%仅统计一层永晟家居城鞍山路830001207500100%雅兰景圆明新园4000501250085%唐家唐人街港湾大道190051041186081%2、04年珠海市主要商业街的租金情况区域街道租金水平（元）空置率特色商业主要零售企业拱北莲花路50010000服装饰物、小商品为主迎宾南路8030015%餐饮、服装、零售为主万佳百货、屈臣氏粤海东路15030010%以服装、鞋类为主吉大景山路10040010%服装、零售为主珠海百货、免税、国贸园林路508015%以餐饮为主九洲大道4656020%以汽车、餐饮为主香洲凤凰路6020020%以服装为主吉105、之岛、华润万佳、屈臣氏紫荆路801508%以服装、生活配套为主新一佳、茂业柠溪路6012015%以家居、电器为主新大昌、泰锋3、04年规划及新增商业物业的业种定位区域名称供应量（万平米）主要商业用途拱北迎宾广场1.7大型的精品商场，经营品牌服装为主春泽名园2主要是临街商铺，二层计划作超市和园大厦0.45一层出售，二三层计划为专业商场岭秀城8包括两个大型商场和两条商业街金山时代广场6准备复工，计划引进大型百货和超市莲花路改造规划为精品一条街，目前正在施工中吉大国贸海天城6大型商业广场，计划引进一大型超市吉大村3规划中流行前线0.2已营业，商家主要是原国贸商户香洲岭南世家（财神街）3.5包括一个商106、业街和一个主题广场南夏丰泽园2.2生态商业步行街，定位于茂业和新一佳的辅助华南名宇2规划中五洲花城10规划中以商业为主珠都商业广场1.6一层为青少年主题商场，二四层为万佳超市香洲商业广场1三层的商业商场香埠路改造规划中前山夏村2已建材为特色的商业配套瀚林苑0.5商场永晟家具城8.3以家俱为主的建材商业广场太合商业广场3.5规划为建材为主的一站式商业广场金福广场1.72规划中银石雅园1.4万包括一个大型商场和部分街铺唐家唐人街2四层纯商业步行街（二）04年珠海商业地产总体特征1、在统计数据上，04年珠海商业地产明显萎缩04年珠海的商业地产明显萎缩，各项指标显著下降。在完成投资额方面，04年完成投107、资27139万元，较上年同期减少了30.94%；在竣工面积方面，04年较上年同期减少了36.23%。在销售面积方面，04年为较上年同期减少了18.17。2004年商业物业的销售金额为38684万元，相比2003年的57478少了32.70。营业用房空置率为25.07万平方米，比2003年同期30.39万平方米减少17.51%。珠海的商业营业用房出现这些数据上的减少，一方面和2004年珠海商业住宅竣工面积减少有关。因为住宅小区低铺在珠海商业物业中占了较高比重，因此，住宅商品房竣工面积减少直接导致了商业物业供应面积的减少；二是珠海人的购房热情在近两年激进高涨，使得更多的资金流向了住宅项目。2、在微108、观市场上，04年商业地产竞争激烈自2003年来，珠海市的商业物业发展迅速，多个商业地产项目相继面市场，成为市民关注的焦点。主要的代表物业有财神街、唐人街、国贸商业广场等等。进入2004年，拱北迎宾广场、香洲旺角商业广场、五洲花城世派街等大型的商业项目相继推向市场，加上莲花路改造工程的全面启动，珠海市商业地产竞争激烈。另据珠海统计局相关数据统计，珠海目前的商业网点面积规模已达到240万平方米，人均商业网点面积约2平方米，未来几年，珠海的实际商业物业面积总量将达到300万平方米左右。3、商业物业的市场需求呈逐渐上升态势由珠海统计局统计的相关数据表明，虽然总体市场的销售额及销售面积均低于2003年，109、但市场的空置率也相对减少，说明市场正在逐渐消化空置商业面积，一部分位置好，客流量大的旺铺更是抢手。其中一个主要的原因是，在珠海大的经济环境的逐渐转暖，一定程度上刺激了市场的投资热情，而且目标客户已经不仅仅局限于珠海市，一些有远见的企业已经陆续进入珠海。4、各板块的发展差异显著，拱北仍是最有潜力的区域拱北是经济活力最强的一个区域，发展前景被投资者普遍看好，这几年吉大板块一直没有大型在售商业项目启动，商业的发展一直徘徊；而老香洲板块由于竞争较为激烈，零售业利润显著下降，商铺租金也逐年走低；前山板块主要形成了以建材为特色的商业体系；新香洲经济增长缓慢，未来几年不会有明显改善。拱北仍将是未来商业物业的110、发展重点。5、商业业态逐渐从过去单一的百货商店转入多元化的经营格局另据珠海市商委的商业网点统计数据显示，珠海市士多店铺类网点占总面积的37.3%，居第一；百货类网点占总面积的26.5%，居第二；而超市类网点营业面积占13%居第三。零售商业尤其以连锁经营近年发展较快。珠海的连锁商业企业总数进30家，门店总数100多家。这说明目前商业的龙头仍由传统业态把持包括商业街在内的其它业态虽然处于发展期，但有较大空间。四、珠海各板块商业地产发展特征由于受自然地理环境影响，珠海传统的商业区域被分隔成为拱北商圈、老香洲商圈、新香洲商圈、吉大商圈、前山商圈等几大块相对独立的商圈。（一）拱北商圈1、概貌拱北商业中心111、由迎宾路、粤海东路、情侣南路、拱北口岸围合而成，面积约0.8平方公里，周边应设有一定规模的停车场地；在口岸广场、莲花路商业街、以及各主要的餐饮娱乐场所和宾馆之间应有连续的步行系统。拱北商圈的区位优势明显，是珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。迎宾广场、万佳百货、口岸地下商业广场和莲花路商业街为商业龙头，主要针对本区域、澳门及商务旅游消费群体；拱北口岸为全国第二大陆路口岸，客流高峰日均18万人之多，加上众多星级涉外酒店，为这一商圈带来了巨大的客流。随着珠澳商贸往来的频密，内地出入港澳条件的宽松等政策促进，人流密度呈几何倍数翻番，逐步成为珠海商业的核心消费圈。据2004年珠海112、统计局统计数字表明，拱北是珠海2004年上半年内商业面积供应量最大的区域，达到了10万平方米以上。2、拱北商圈商业物业个案描述1）迎宾广场项目概要在原来拱北免税基础上改造而成的迎宾百货广场，共有两层，营业面积达1.7万平方米，有标准铺位120多个。分割成21.45-84.67同时还修建了地下停车场近5000平方米。商场实用率为55%。价格情况迎宾广场一层商铺于04年4月份开始销售，一层最高售价为3300050000元/（按实用率计）；二层商铺于04年12月8日开始销售，价格为18000-22000元/（按实用率计）目前销售率为70%左右，三层商场尚未公开发售。租金情况迎宾广场一层商铺大多采用保113、底扣点合约，平均租金约300元/，经营商户返还2325个点给发展商；二层采取返租，五年返租期，返租率为6% 。商业特征迎宾广场改造后，彻底改变了传统封闭经营的模式，成为一个完全开放式的现代化购物广场。目前已有80家国内外服装、化妆品牌入场经营，主营项目以珠宝、化妆品、服装、饰品、钟表为主。主要的经营商户有ESPRIT、LEE、CASTLE、淑女屋等品牌。2）春泽明园（汇金商业街）项目概要汇金商业街位于夏湾路与昌平路的交汇处，是春泽名园的商业部分。项目占地约10000平方米，建筑面积20000平方米。其中一层，有39间为临昌平路的商铺，面积在56.37103.34平方米之间；有33间临夏湾路的商114、铺，面积在31.7798.43平方米之间；有55间内街商铺，面积在15.26146.98之间，当中有25间商铺为独立两层商铺。二层有47间商铺，面积在85.27970.10之间。价格情况2003年6月20日正式推向市场，一层临街商铺的均价为17000元/；内街商铺的均价为12000元/。一层临街商铺租金为每月100150元/每平方米；内街商铺租金为每月80100元/每平方米。销售情况一层临街商铺已全部售/租磬。商业特征商业街定位为夏湾休闲娱乐购物的旺地。整个商业街被划分为7个区，其中一层有4个区：A区起名美丽视角，主营美容美发、鲜花饰品等；B区起名金银呈亮，主营金银首饰、通讯产品等；C区起名南115、北驿站，主营品牌专卖、特色产品等；D区起名饱食一日，主营各色餐饮，该区为25间内街独立两层商铺。二层有3个区：E区起名棋牌街通，主营棋牌娱乐、咖啡茶馆等；F区起名焕发新彩，主营床上用品、书店等；G区起名新新夏湾，主营大型超市。目前一层商铺已有各色店铺进驻营业，二层大型超市尚未有进驻经营。3、拱北商圈商业地产总体分析1）与澳门相连，商业的地理优势明显澳门回归后，珠海两地商贸往来日益频繁，面临的机会自然比其他版块多些。随着珠澳的经济交流，越来越多的澳门人选择在拱北投资置业，到了节假日，许多澳门的市民喜欢到莲花路、万佳商场、口岸地下广场等地购买日用消费品，或休闲、娱乐；珠海统计局相关数统计数据表明，116、2004年澳门居民平均每月在珠海消费超过1亿元。澳门居民对拱北的商业发展起着很大的带动作用。2）商圈档次将大幅提升拱北商圈档次的提升主要表现为国际知名品牌的引入。目前拱北商业的繁华是有低层次的商品结构堆积起来，随着莲花路步行街改造完成，金山时代广场、“岭秀城”商业中心等大型的商业项目逐渐上马，将引入更多国内、外知名商家如：零售业巨头百佳超市、必胜客、星巴克、肯德基等，整体提升拱北的商圈档次。3）拱北区域商铺整体的投资和销售势态良好近两年，拱北商圈范围内的迎宾广场、米兰丽都、好望角、中庭居、春泽明园均取得了良好的销售业绩，拱北核心区域的商铺租金一直保持在200300元/平方米左右，高出老香洲10117、0多元，特别是莲花路步行街的临街尚铺一直处于供不应求，商铺的转让费用高达10多万，把新香洲、前山地区远远的抛在后面。说明宏观的立好因素除了直接刺激经济发展外，会带动拱北板块的经济发展，商业前景令人乐观。（二）老香洲商圈1、概貌据考证，珠海现代商业的真正形成，就是在现在的香埠路所在地。从清朝光绪三十八年开始，这里通过自发组织，逐步建立起了略带早期商业管理的“赶圩”模式，从历史的角度看，这里就是珠海最早的商业发源地之一，历史上的商业经营就具有符合百姓日常生活的经营特点。经过二十多年的开发建设，这里已经成为珠海的最成熟的城市生活区，小区数量多，聚集的人口数量大。老香洲已经形成了独具特色的本地经济。老118、香洲商圈内已经形成了两大核心商圈：一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等，形成了以超级市场为主导商业形态的社区型商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的珠影广场、扬名广场、香埠路等等，形成了以商场为主、商业街为辅的时尚、现代的都市商业中心。2、老香洲商圈商业物业个案分析1）香洲百货项目概要香洲百货位于老香洲凤凰路，总建筑面积5281，目前已经有50余家名牌专卖店在此经营，2004年11月份，香洲百货将产权分割销售，商场共三层，分割商铺250间。其中，一层商业面积为1196.87，商铺套数76套；二层商业面积1064.79，商铺套数89套；三层商业面积1064.79，商铺套数85套；为绝大部119、分面积在1520平方米，部分临街商铺面积在40平方米左右。价格情况香洲百货商铺有35年使用权，一楼商铺价格25000元-41000元/，二楼商铺11000-17000元/，三楼商铺700011000元/，在此价格基础上，发展商提供5年9%的返租回报，每年一返还，即5年内发展商返还商铺总价格的45%。 销售情况虽然香洲百货的定价相对周边商业物业价格较高，但5年内发展商返还商铺总价格的45%，总体上看，香洲百货的价格还是比较有吸引力，并且香洲百货已经营多年，商业形态成熟，因此吸引了大批的投资者，一楼的商铺在开盘的一个星期内销售完毕，特别是其临街面的商铺，开盘前已被内部关系客户优先认购，没有推出市场120、，二楼商铺在一个月内也基本销售完毕，目前主要剩余三楼商铺，尚余50%左右。商业特征以女性主题为主，引入诸多知名品牌，如屈臣氏、李宁、U2、G2000，是一条以购物休闲为主调的富有特色的步行街。财神街规划成四大功能街区，以酒吧、西餐厅、咖啡厅、茶艺吧、面包房、餐馆等为主的特色饮食街区；以妇幼用品、玩具、纤体美容、婚纱摄影等为主的妇幼街区；以家居精品、服装、运动用品、医药、鲜花礼品等为主的生活服务街区；以工艺古董、书店、文具、琴行、音像制品、陶艺馆等为主的文化休闲街区。2）南厦丰泽园（商业步行街）项目概要南厦丰泽园位处南坑商业最集中区域，整体商业氛围较好，交通便利、人流量大，南厦丰泽园商铺总量27121、3套，南厦购物公园商铺总面积为：12459.19。商铺分割面积区间靠近南坑路段的约为17.4-53左右；商业街内街约为54.5-96.22左右；夏美路段约为76-120左右；桃源路段约为77-113.33左右；价格情况商铺主要分为两部分，一部分为步行街及夏美路的临街商铺，平均售价12473元/（所有价格按照按揭9.5折计算），另一部分为非临街商铺或临街位置较差的商铺，平均售价8370元/。南厦丰泽园总体均价10749元/。销售情况除去抵开发商工程款的20套左右外，目前剩余约30套左右，主要集中在桃源路，商业街目前存量单位定价略有偏高，面积普遍偏大。目前，南坑路段商铺的出租率近95%以上，小面积122、铺位租金约110；夏美路段约为60元/；桃源路段整体未出租。商业特征由于缺少统一的经营定位及招商引导，目前商业经营为自发形成。靠近南坑路段主要以社区配套型经营为主，以日用日杂、士多店、水果店、文具、家饰用品、小餐馆、儿童用品、海产干货；夏美路段由于周围已形成了以五金、汽配、美容美发、外贸精品为主的经营氛围，所以此路段仍延续此经营方向；商业街内街至今未形成商业气候。3）岭南世家（财神街）项目概要财神街位于珠海柠溪，贯通柠溪路、兴业路、人民东路、迎宾北路、吉柠路5条主干道。财神街全长1公里，总建筑面积约40000平方米，目前已建成的一期总商业面积约8300，商铺153间，铺位间较小，80%以上主要123、为23-67的小面积铺位为主，个别铺位103。南区60个商铺辟为CEPA专区。价格情况2003年4月底整体推向市场，商业街总体销售价格：13000元/。销售起价7500元/，最高售价19600元/。目前，售楼部按揭付款折扣为93折，一次性付款9折。根据铺位大小与位置的不同，月租金60-110元/左右。销售情况财神街CEPA专区的商铺以租、售两种方式经营，由于铺位面积较小，总价不高，位处香洲核心商业圈腹地，推盘初期商铺消化速度较快，目前总销售率约70%左右，剩余铺位多为面积较大、总价较高、位置较偏的铺位。商业特征财神街以浓厚的岭南商业文化为基调，采用岭南骑楼式建筑风格，灰色双坡屋顶，2.5米宽骑124、楼贯穿始终，是一条以购物休闲为主调的富有特色的步行街。财神街规划成四大功能街区，以酒吧、西餐厅、咖啡厅、茶艺吧、面包房、餐馆等为主的特色饮食街区；以妇幼用品、玩具、纤体美容、婚纱摄影等为主的妇幼街区；以家居精品、服装、运动用品、医药、鲜花礼品等为主的生活服务街区；以工艺古董、书店、文具、琴行、音像制品、陶艺馆等为主的文化休闲街区。3、老香洲商圈商业物业总体分析1）老香洲总体商业格局发生大的变化的可能性很小从珠海的商业格局来看，由于受到地理环境的制约，大部分老香洲的商业建筑物老化，商业设施落后于时代发展，购物环境远不如拱北、吉大两个地区。但老香洲作为城市中重要的商业组成区域的地位是不会动摇的，而125、且政府也在想办法提升这里的商业档次，比如制定香埠路的改造计划等等。老香洲腹地目前已经没有可以大面积开发的地块。这也就意味着今后老香洲现有的商业物业面积上有会有大规模的增加。2）老香洲商业项目前还比较缺乏特色商业虽然这里的商业发展时间长，但是很多商业都是为了配套周边的居民区而存在和发展的，非常有特色的商业品种比较少，而且多集中在香洲百货、扬名广场和茂业百货附近。老香洲区域内的几条商业街也主要以社区配套形商业格局为主，没有真正的做出商业街的特色，目前的商业幅射强度比较低。3）老香洲商业竞争比较突出由于人口及环境的制约，老香洲的零售额在短期内不会大幅度上升。而区域范围内商业竞争较为严重，如香洲百货、126、茂业百货、通达百货等，竞争仍处于低水平价格战阶段，吉之岛和华润万佳相继进驻老香洲，无形中也增加了香洲零售业的竞争。虽然老香洲人流量、商业零售额偶尔有上升，但实际上利润下滑严重。（三）吉大商圈1、概貌吉大旅游商务中心由海滨北路、情侣路、九洲大道、景山路（包括景山路西侧的部分公共设施）围合而成，区域面积约1.5平方公里。宾馆、会议会展、金融商务、大型购物、旅游服务等功能的建筑布置在情侣路、景山路、九洲大道一带。吉大拥有珠海最密集的高档商业群，在景山路商业圈上，密集分布着珠海百货、珠海免税、国贸海天城、铜锣湾百货以及“好百年”、“米兰香”等众多品牌的商场和连锁店。高品质的购物配套使吉大成为珠海最具代127、表性的高档商业区。主要针对本地商务人士、外地消费团体和珠海其他区域的购买者。2、吉大商业项目个案分析1）国贸海天城项目概要国贸海天城位于吉大景山路与海滨路交接处，西南面与珠海百货广场、免税商场紧密相连，南部东配楼与吉大路相接，形成三面临街，背靠商业旺区的“金三角”。国贸海天城的前身国贸展览中心建成于1987年，原有的功能是展览、写字楼和出租，商铺只是其中一小部分。改建后国贸海天城全部用作商业功能。建筑面积42000。共有三层商场，一楼实用面积约8000，二楼实用面积8220，三楼面积约6000。有近千个停车位。租售情况前期一层商场租金价格在180元/月左右，二层商场120元/月左右，三层80-128、100元/月，但自开业以来，租赁情况始终不理想，且海天城客户量远不及百货和免税商场，经营效益很低，甚至部分摊位亏损经营，因此前期的租户反映租金价格过高，要求商场调整租金价格，后期，国贸海天城与租户达成协议，双方风险共担，租金不再按照固定价格收取，改为抽成方式，即多数按照经营场地营业额的25%收取，部分经营品种在此基础上进行微幅调整。但目前海天城经营状态仍不理想，商场租赁不饱和，特别是三楼部分，仅有个别商家进场。商业特征商场定位为珠海顶级的购物广场，以品牌店为主，一楼经营男装、皮具、精品、化妆品，并设小超市、银行。二楼主要经营女装、家电、数码、音像、床上用品，并设有咖啡店。目前已进驻的商户有卡尔129、丹顿、卓凡尼华伦天奴、梦特娇、 康佳、摩托罗拉、诺基亚、西门子、松下、三星、百丽、TCL、泰锋电器、皇朝等等81家知名商家。三楼面积约6000的商场划为CEPA专区，与一、二楼保持一致的格调，重点引入港澳的名牌钟表、珠宝首饰、化妆品等知名品牌。2）吉大新天地项目概要吉大新天地位于吉景山路，商业部分为三层临街商场，商场一层2588.63，商场二层2813.91平方米，商场三层2494.25，总面积接近8000。销售价格吉大新天地一层的临街商铺销售均价约24000元/，非临街商铺为19500元/，二楼商铺价格8000-11000元/。三楼商铺价格为6000-7000元/。销售情况吉大新天地的商铺销130、售时间约为一年半，其中，从销售进度上看，一层商铺的销售速度要明显快于二层和三层，当一层销售率达到80%时，二层商铺仅销售30%，三层商铺则不到10%，后期二层和三层的大部分商铺被投资客户整层购买，才使得吉大新天地的商业部分销售完毕。从市场情况看，虽然新天地为临街道商铺，但二层和三层的市场接受程度很低，销售情况远不及一层。商业特征一层主要散铺出租，主要的商户为由中国联通、药店、服装店；二层前期为迪欧咖啡厅，后由于经营不善，现改为美容美发、服装商场。3、吉大商圈商业物业总体分析1）吉大新增的商业供应量非常少近三年来，吉大是各板块商业面积供应最少的一个区域。由于吉大区商业的新增的供应量非常少，特别是131、核心商业区内的商业物业短期内租金不会大幅上扬和下降。吉大板块的商铺租金多在80200元/平方米左右，另外，市政府计划改造吉大工业区，把吉大建成中央商务区，加上珠海城市地位的提升，都为吉大商业的提升提供了很好的契机。2）吉大是珠海高收入阶层钟情的购物区域吉大的商业主要集中在景山路、园林路和九洲大道这三条路上，景山路沿线上珠海百货广场、珠海免税商场、国际贸易中心等大型商厦组成了珠海最大的、最早的“摩尔“，除了大型商场外，与购物观光配套的饮食、酒店、交通、金融等服务业也比较发达，购物环境好，主要吸引白领以上收入阶层消费，成为珠海中高收入者钟情的购物场所。 （四）新香洲商圈1、概貌新香洲商圈是珠海商业132、起步最晚的一个区域，90年代中，市政府大力发展房地产业，初期生活配套设施诸如邮电、银行、市场、学校、运动、休闲设施不够完善。大型零售业家乐福的进驻，带旺了新香洲的部分地区，电视台、特区报社、活动中心的相继落成，五洲花城的修建为新香洲带来不少的消费群，同时也提高了新香洲的消费档次，目前新的商业项目，开发商在策划上也普遍比较重视楼盘、商铺的品牌效应，均将自己的商铺定位在专业的商圈构造上，意在打造主题商业区，通过引进大品牌进驻来提升商圈的品位，吸引其他区域内的一部分主要消费群，做大做旺商业街。新香洲将成为珠海新的繁华区。新香洲属于珠海的次中心消费区，也是近年来珠海面貌改变最快的区域，不少行政单位的落133、户，使得新香洲的商业地产销售业绩节节攀升。有关调查显示，珠海2004年的商业营业用房市场租金已经开始出现上涨的趋势。新香洲区域平均租金由以往的50元平方米左右，上涨到60元平方米左右。2、商业项目个案分析1）格力旺角项目概要格力旺角位于新香洲敬业路，开发商为国家一级资质房地产开发企业格力置业，项目总建筑面积30522平方米，规划为四层商场，是一个大型纯商业项目，共有商铺288套，其中一楼商铺147套，二层商铺69套，三层商铺72套。多数商铺面积在1050平方米。价格情况格力旺角的一层商铺价格在1400020000元/平方米，少量临街商铺价格达到25000元/平，二层价格600011000元/平134、，三层价格比较低，仅有45006000元/平。销售情况近年来，新香洲区域除了部分商住楼的底层商铺外，一直没有大型商业物业推出，格力旺角依靠其发展商的品牌的优势，并且现楼发售，开盘以来取得了较好的销售业绩，目前一层商铺剩余20套左右，销售率达到94%，二层商铺被一名客户整层购买，三层商铺目前尚未发售，但由于三层商铺的价格比较低，预计推出后在短期内也将消化完毕。2）五洲花城（世派街）项目概要五洲花城世派街位于新香洲银桦路（珠海电视台旁），靠近家乐福超市，为五洲花城住宅的底层商铺，预计总规划面积10万。首期开发面积4万，采用双首层设计，其中一楼商铺层高5米，共有商铺175套，二楼商铺层高3.3米，共135、有商铺88套，商铺主要面积区间40-60。价格情况五洲花城世派街一层靠近家乐福超市部分的价格为17000-20000元/，其他部分价格为1100013000元/，二层商铺价格较低，为50007000元/。销售情况五洲花城世派街依托建筑面积100万平方米的大型住宅社区，吸引了较多的市场客户和投资者关注，世派街从2004年10月份开始销售，目前一层和二层商铺各剩30余套，整体销售率接近75%。其中，一层商铺销售率已经超过80%，剩余部分主要集中小区中央的非临街位置，二楼商铺的销售率在60%左右。整体上看，世派街的销售情况比较理想，但其中会有一定数量的投机炒房者，所以，已经销售的商铺会有一定的退房率136、。商业特征发展商倾力打造“特许经营品牌街”，按不同的业态规划为6大区域，将超市、餐饮、时尚服饰、钟表眼镜、汽车配件、休闲娱乐、银行邮政等不同的主题进行分区并优化组合，并采用先行招商的策略，目前已有肯德基、特百慧、红苹果、普瑞玛、维加斯等10多家特许品牌进驻。3、新香洲商业物业总体分析1）目前附近居民很少在新香洲区域消费新香洲90年代中，市政府才大力发展房地产业，初期，这里主要居民为中低收入者，加之生活配套设施的不完善，新香洲居民又大多分散在吉大、老香洲等地工作，并养成在工作区域消费的习惯，目前，居民在当地消费不高。2）新香洲的商业价值日益见涨以往，新香洲由于配套欠缺、人流有限，商铺的需求甚少，137、因此商铺的销售一直存在问题。近两年，五洲花城、南村豪苑、三好名苑、宝地康泰、翠华城市风景等大型楼盘的商业项目，将整体改观新香洲的商业形象及档次。新香洲在未来的几年将处于商业物业的大发展区。 3）城市精英与白领消费潜力巨大自肯德基不完全统计，新香洲现有居民人口达20万人，粗略的估计，目前每年蕴藏着20亿消费空间，周边报业大厦、电视中心、图书馆、青少年活动中心、电信大厦、检查院、未来的市政府等行政文化中心分布在新香洲周围，自然使城市菁英阶层和主流消费群体成为消费主流。（五）前山商圈1、概貌前山商圈以前山市场为核心，以世邦装饰广场为龙头，已经发展成为珠海著名的建材商圈。这里建材城的规模大，相关品种配138、套完善，已经成为华南地区首屈一指的建材商圈，以世邦为核心的丽晶灯饰、永晟家居城、浩益花园临街商铺、富康苑临街商铺、翰林苑商业中心等几个商业项目一层的出租率均达100%。 虽然前山汇聚的建材种类很多，但除了世邦装饰材料城及丽真灯饰城以外区域其它商业场所大多仍没有摆脱低档、劣质、杂乱的商业形象，很多国内知名的建材品牌仍然没有进入珠海市场。商品的品种、质量、管理水平、经营方式、服务等都不能满足消费者对此商业领域经营既集中、丰富又成行成市的需求。传统家居建材经营目前实行的是摊位式，店铺获得铺位使用权后，负责经营各类建材产品，开发商不直接经销，店主经营的好坏对开发商租金收益的影响不是很大。由于缺乏统一的139、管理，从消费角度看，前山商圈目前总体还是珠海的中低档消费区。2、商业项目个案研究1）太和商业广场项目概要太和商业广场位于前山三台石路与鞍莲路交汇处（暨南大学对面）。总占地面积：19297.19，总建筑面积：35000。主楼区一层临街商铺： 22间，面积150-190，内街商铺6间，面积70-125；副楼商铺临步行街，共11间，面积130-185，其中以166为主，临步行街商铺：共20间，面积122-185。价格情况主楼区一层临街商铺售价19700元/，主楼区一层临街商铺售价14000元/；副楼商铺临步行街售价15500元/；副楼区一层售价13300元。目前的销售率已达到72%。租金情况主楼区一140、层临街商铺租金120元/；主楼区一层临步行街商铺租金40-60元/；副楼商铺临步行街租金50-80元/；副楼区一层租金40-60元/。商业特征一层划分为单个商铺可租可售，二至四层整体出租（金海马即将入驻），经营业态定位为以龙头商户带动下的五金、家俱、灯具、陶瓷浴具几大类。2）世邦广场项目概要位于前山路，总商业面积约25000（分一号、二号、三号馆），共三层；价格情况2000年下半年开始营业，一层销售均价约1.7万元/（部分出售）。租金情况一层商场租金在100-150元/之间；二层60-80元；三层30-40元/目前经营、招商状况较好，铺位的顶手费高达1000元/。商业特征大型的建材广场，珠海第141、一个、目前也是珠海最大规模的建材专业市场，是三台石路商圈的领头羊，一层主营国内、外知名品牌的五金、家私、橱卫及建筑材料；二层主营：家具、洁具展厅；三层：为装修公司。由于前期的商业规划较为完善，又经历多年的商业管理经验，一直维系了个别高档建材的品牌支持，目前世邦以内的经营商户相对比较稳定。3）田德花园（B区）基础资料主要以面对逸仙路的临街商铺为主，总销售面积约为5153，共58间商铺。分为A、B、C三个区域，单位面积由36104，主力户型为8895中等面积商铺。A区多为中等面积商铺，C区为3666小面积商铺，可分为两层使用；价格情况田德花园前三期从2002年5月开始销售，销售率为90%，销售周期142、为16个月。单价由6800元/14896元/，均价10848元/；田德花园 B区（四期）均价约14500元/m2左右（折后价），开盘当日推出临逸仙路段（1栋）商铺，共10间，当日认购率100%。目前尚未推出的2、3栋底层商铺（朝电信局侧），共16间，价格尚未确定。租金情况根据铺的面积大小及位置，租金约60-120元/商业特征田德花园由于铺位分割较为合理，租金适中，目前经营客户主要是以自发形成经营建材、油漆、铝合金、小五金等二线品牌经营商户为主。目前商业经营缺乏统一管理，商业形象、品牌、价格有一定程度上的混乱。3、前山商业物业总体分析1）前山商业物业的总供应量位居各商圈之首在未来两年内，前山商圈143、的商业地产总供应量将超过45万平方米以上。前山板块的商业地产竞争将十分突出，且主要集中在以本项目为核心一公里为半径的核心商圈中。未来两年内核心商圈的商业地产供应量预测除上述几大目前已明确的重点商业项目外，本区域内还存在其他不容忽视的商业项目，如梅花村、夏村改造项目等。但由于规模、竞争性、不确定性等因素，在此不做详细的统计。：物业形式项目状态商业面积（万）太和商业广场商业物业即将推售3永晟家具城商业物业正在招商8.3前山村商住未动工约32金福广场商住未动工1.72总计452）未来前山商圈建材仍是主流04年，新的商业项目如太合商业广场、永晟商业广场从规模、商业规划、招商方面都将体现集产销、服务、管144、理、理赔四位一体的“一站式”购物广场概念，将进一步加速前山商业特色的完善和发展。建材业的业态形式正逐渐趋于成熟，形成最具商业特色的板块。3）轻轨将进一步带动商圈快速发展轻轨前山站的确定将在很大程度上改变前山目前的形象及区域功能，前山将由此成为区域性的中心板块。其商圈也将由此有着更强的辐射能力，因此，建材商圈的发展空间将十分广阔。五、总论：珠海商业地产发展层次低，但发展空间逐步扩大（一）商业地产发展空间逐步扩大，后势较为乐观1、珠海商业资本的竞争越来越激烈在国有资本逐渐退出零售领域后，外地商业巨头大举进军珠海，在很大程度上推动了珠海商业的迅猛发展，也促进了商业地产的升级发展。2、珠海商业地产进入145、调整期由于前些年珠海的商业环境不景气，所以遗留下来较大面积的空置商业物业。从2003年开始的，珠海房地产市场出现众多利好消息，一定程度上带动商业物业的发展，但消化空置需要一个过程。3、交通布局的变化将为珠海带来人流和商机如港珠澳大桥、珠三角城市轻轨年底动开、广珠铁路复工、珠三角高速公路网以及珠海城市新规划确定区域中心城市地位等，交通布局的变化将直接推动城市经济的快速发展，也为商业地产的发展带来新的商机。4、个别商业项目的旺销促进了投资者的投资热情04年以拱北的迎宾广场、香洲百货为主要代表的商业改造项目及位处新香洲的纯商业项目，位处各个商圈龙头区域，创造了良好的销售业绩，一定承度上带动了市场的投146、资信心。（二）商业物业质素普遍不高1、珠海纯粹意义上的商业地产项目较少主要分布在拱北国际大厦的万佳百货、吉大国贸海天城、百货广场、免税商场以及香洲的茂业百货、扬名广场、城市广场等少数几个地方，大量的商业地产主要还是表现在住宅小区的底层商铺和临街商铺上规模偏小。2、主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少商业地产开发整体质量不高，商业档次较低，、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是周边城市客户前来购物消费。3、商业幅射范围较窄，经营局限在本地市场由于商业项目规模小，缺乏完善的集旅游、购物、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，经营势力、扩张能力弱小，竞争力不强，与现代化的流147、通产业的要求还有较大的差距。4、商业业态向多元化发展新兴零售业态的迅猛发展，如各类超市、购物中心、便利店、仓储式商店、一站式购物等满足了城乡居民不同层次的需要。（三）底层临街的小面积商铺是珠海目前销售最为理想的商业物业1、临街商铺销售情况持续向好临街商铺销售价格并没有影响其商铺的消受速度，而且销售进度整体要好于非临街的商铺。2、底层商铺的销售速度较快底层商铺的销售速度大大快于二层、三层商铺的销售进度。二层、三层的商铺销售率普遍偏低，出现大量空置率，甚至有滞销的情况。3、商铺的价格是层层递减一般来说二层商铺价格相当于一层价格的60%左右，三层价格相当于二层价格的60%， 三层以上的商铺从收益上来148、看，甚至已经低于同楼层住宅的水平。4、小面积商业更受置业者关注就目前的商业项目的市场存量单位的面积来看，大部分难以消化的铺位均在100以上，60平以下的商铺为市场的供求主力。（四）商业地产的开发及经营水平较低1、商业项目开发的专业度不高大部分开发商缺乏整体的商业规划的概念，缺乏对于商业规划中的人流、物流、车流等商业配套综合因素考虑。2、开发商倾向于急于销售商铺持续性经营观念比较薄弱，推广中引诱式的空头承诺较多，对投资者较负责任的投资保障条款和风险共担意识薄弱。3、商业物业传统营销色彩浓郁大多数的商业物业基本依赖于市场自然消化法则，造成了位置好的商业物业和临街商铺市场消化速度较快的局面。4、商业149、特色定位不明晰项目依然存在重规模，轻定位；重概念，轻执行的弊端，主要表现为后期招商没有引导性，还停留在自发层面。5、社区商业很不成熟，发展机会显明住宅社区的底商是珠海投资者较为青睐的商业形态，然而由于多数发展商都存在急于“脱手”的心态，因此，多数社区（甚至是早期的大型社区）的底商都没有经过细致的规划（为了能快速消化，一般的规划就是划小商铺的单位面积），基本上都没有根据社区居民的特征规划业态业种布局，更没有采取有针对性的招商工作。很多社区都缺乏银行、超市等基本的便民型商业，社区居民一般都在核心及次核心的商圈采购物品，社区生活的便利性还明显不足。除了开发商的心态外，楼盘规模普遍较小也是造成社区商业150、不成熟的重要客观原因。然而从银石雅园、荣泰河庭、五洲花城等项目目前的规划来看，社区商业已开始得到越来越多的重视。第四部分 珠海各板块房地产市场研究一、拱北板块（一）区域经济、基础建设拱北位于珠海市东南部，毗邻澳门，陆路与澳门相连，地理位置特殊，是“一国两制”的交汇点，也是珠海市最繁华的城区。拱北是全国第二大口岸重地。每年经拱北口岸进出境的海内外旅客4000多万人次，是珠海市人流最旺的地区。它享有得天独厚的地缘、人缘优势。拱北商贸、金融、信息、交通、旅游十分发达。区内有全国单间面积第二大的万佳百货超市、珠海市最繁荣的莲花路商业街；金融、信息网络遍布全区；从拱北口岸过关，仅需十多分钟，区内拥有拱北151、汽车运输公司和歧关车路有限公司，交通方便快捷；拱北是海内外游客必览之地，到珠海必游拱北。拱北环境优美，基础设施十分完善，拥有银都、海湾、粤海、华宾、步步高、拱宾等著名酒店；有拱北小学、拱北中学等教育机构；医疗卫生机构健全；水电资源充足；迎宾南路、情侣南路、口岸广场景色秀丽，现代化文明小区不断涌现，是人们旅游观光、休闲、居住的好地方。（二）在售项目规模与开发总量1、近3年开发量情况由于拱北板块可开发地块资源趋于枯竭，近3年来，该板块的新盘供应量很少，总供应量在20万平方米左右，拱北地区可供开发的用地不多，所以，该地区的楼盘占地面积较小，一般占地面积在2万平方米以下，以高层建筑形式为主。2、项目基152、本信息列表项目名称占地面积(m2)建筑面积(m2)户型配比建筑形式均价 (元/m2)开盘时间已售面积(%)户型建筑面积(m2)数量简美城市中心22300一房406013015层50005200（带装修）04-5售罄两房708013三房1401506金桂轩378015407两房60704023层3800400004-390%三房10012080凌海名庭42101743三房1301401518层5000520002-5售罄四房15017045复式3004米兰丽都833730294一房306042415层55005800（带装修）04-10售罄两房901004海湾雅苑1305764561.93一房3153、0501202628层6200650003-8售罄两房708048三房13014024四房15016080五房19020080复式28033083、典型案例1）海湾雅苑基本数据总占地面积(m2)13057 容积率5.0总建筑面积(m2)64561.93产品类型2628层建设进度03-8开始内部认购登记(正式销售)04-5销售率超过90%04-10交房当前价格户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)一房30501203800 6300 7800售罄两房708048售罄三房13014024售罄四房150160805900 65009600 售罄五房154、19020080售罄复式2803308售罄产品说明商业一、二层商业裙楼车位250个 会所无会所物业管理费1.60元/m2海湾雅苑开发商为珠海市龙园山庄实业发展有限公司，其前身为深圳市龙园山庄实业发展有限公司，是一家综合性的房地产开发公司，先后开发了龙园山庄，龙园苑等楼盘。该项目于2003年8月份开始销售，销售均价超过6000元/平方米，该项目最大特色在于其设计了120套一房小户型住宅，这在珠海海景楼的开发中是第一次引入小户型住宅，并且，所有小户型住宅在开盘当日全部售罄，由于海湾雅苑小户型的热销，引发了拱北区域小户型项目的集中开发。海湾雅苑的成功一方面得益于其地段优势，另一方面该项目较好地把握了155、拱北的客户市场需求，针对当时拱北地区小户型供应量不足的特点，大胆开发了海景小户型住宅，引起了市场关注，并在短期内销售完毕。2）米兰丽都基本数据总占地面积(m2)8337容积率3.6总建筑面积(m2)30294 产品类型15层建设进度04-10-1开始内部认购登记(正式销售)04-10销售率超过90%05-10交房当前价格户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)一房3060 4244000 55006300售罄两房90100 4售罄产品说明商业13层为商场，约410套商铺车位地上停车会所4层为会所，总面积约3000 m2 物业管理费1.20元/m156、2米兰丽都开发商为珠海拱北关闸房地产公司，该开发商于2002年前后开发并销售了珠海拱北围基村改造项目西海名苑，西海名苑独特的5.6米层高小复式设计得到了市场的青睐，加上优越的地理位置，一经推出便在短期内销售完毕。如果说海湾雅苑引发了拱北小户型热销的开端，米兰丽都则将小户型的火爆销售推向了高潮，该项目于2004年10月房展会正式开盘销售，当天400余套住宅就全部被订购完毕，创造了珠海小户型项目单日销售量的一个高峰，并且，其带装修的销售均价在5500元/平方米以上，不仅大大高于珠海同类小户型项目中的销售价格，而且在珠海的非海景楼项目中也达到销售价格的高峰。米兰丽都的劲爆销售主要是依靠投资者和炒房者157、的追捧，同时也体现了在可开发用地稀缺的现状下，拱北板块所体现出越来越大的巨大投资价值。（三）拱北板块客户特征拱北是珠海对外的重要窗口，外地人口的流动比较频繁，并且拱北可开发资源稀缺，受澳门影响，房价逐年攀升，近年来，该地区主要以开发小户型产品为主，拱北置业的客户主要有三大类：1、澳门客户 拱北是内地通往澳门的关口，经济贸易活跃，房价相对澳门较低，对澳门的置业客户有很大的吸引力，并且越靠近关口的楼盘澳门客户的比重越大，例如2002年开发的和园大厦，距关口仅数百米，其客户70%以上皆为澳门客户。2、外地客户 拱北交通便利，是珠海通往其它地区的重要窗口，该地区聚集了大量的外来人口，因此外地客户成为拱158、北购房客户的重要来源。3、本地投资及投机客户近几年，拱北楼盘多以小户型为主，由于该地区租客较多，租金价格水平高，使得小户型产品极其热销，吸引了大批投资客户和炒房客户，特别是2004年推出的楼盘，几乎全部为这类客户所购买。（四）2004年111月份销售量与销售均价1、销售量2004年111月份拱北地区的销售量约为6.5万平方米2、销售均价拱北地区楼盘销售均价约为4600元/平方米（五）区域市场发展情况预测1、供应量预测拱北的可开发地块非常稀少，从目前来看，除已经动工的都市广场项目外，有可能在2005年推出的项目主要有北岭村改造项目和海湾酒店旁的海景楼项目，预计未来几年内，拱北区域的每年可售项目面159、积在10万平方米以内。2、产品发展预测由于小户型在拱北热销，各楼盘仍会将50平方米以下的一房住宅作为主力户型之一，另外，北岭村改造项目和海湾酒店旁的海景楼项目属于有一定规模项目，其中三房、四房户型也会成为主力户型。3、价格趋势未来拱北地区的住宅产品将会向更高的层次发展，因此，价格也将被近一步拉升，预计未来拱北楼盘均价将有突破5500元/平方米的趋势。二、夏湾板块（一）区域经济、基础建设夏湾是在拱北地区可开发资源逐渐减少的情况下向西扩张而新发展起来的区域，该区域南临澳门，西到南屏，北至前山河大桥，东由桂花路与拱北相分隔。夏湾被称为拱北的“后花园”，是拱北延伸的一部分，近几年，夏湾地区发展迅速，已160、经建成夏湾中学、小学、侨光小学、卫生学校等教育机构，市场、超市等购物设施齐备，同时依靠与拱北的各种优势资源共享，夏湾已成为近几年珠海的热点板块。（二）在售项目规模与开发总量1、近3年开发量情况相对于拱北而言，夏湾的土地资源比较充足，一部分希望在拱北置业的客户也转移到了夏湾地区，使夏湾处于一种供销两旺的状态，近3年来，开发总量达45万平方米，从开发量上看，仅次于新香洲和老香洲板块。 在夏湾购房的客户中，投资者和自住者兼而有之，所以在夏湾区域，无论是适合投资的一房、两房户型还是适合自住的三房、四房户型都有一定的供应量。2、项目基本信息列表项目名称占地面积(m2)建筑面积(m2)户型配比建筑形式 均161、价 (元/m2)开盘时间已售面积(%)户型建筑面积(m2)数量春泽名园80000180000一房3040 32411 33003400 一期02-5二期03-8售罄两房5090 396三房80110602四房11015090复式110240102银石雅园283997 148146 一房3040486/11/18层33003500 02-5售罄两房6090292三房100130 940四房140160 124复式180280 46北欧森林4312470254一房30501847/11层3200340003-10售罄两房5070268三房80110 354四房13014010复式14019010中162、庭居700012000一房30401037/11层380004-7售罄两房406041三房60704中珠新村1900044000一房205025911/17层3300340004-3售罄两房6080228三房8011078复式140180203、典型案例1）银石雅园基本数据总占地面积(m2)8337容积率3.6总建筑面积(m2)30294产品类型15层建设进度04-10-1开始内部认购登记(正式销售)04-10销售率超过90%05-10交房当前价格户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)一房3040482800 36004800售罄两房6090163、292售罄三房100130940售罄四房140160124售罄复式1802804682%产品说明商业1.2万m2车位地下车位450个会所会所总面积约4000 m2，有高尔夫练习场、酒吧、保龄球馆等物业管理费多层：1.00元/m2 小高层：1.50元/m2 商业：3.00元/m2银石雅园是珠海旧城改造项目之一，其开发商为珠海市弘明房产有限公司。该公司为珠海的老牌开发商，于1992年始开发石泉新村、石泉市场等，1997年开发石泉商住楼。银石雅园是夏湾地区规划水平比较高的楼盘，代表了近年夏湾楼市发展的最高水平。该项目位于夏湾与前山和南屏的交界处，由于离市中心区域略有一定距离，周边缺乏稳定的客户群，并164、且该项目的定位与推广并没有得到市场认可，因此前期的销售状况一般，但该项目的综合素质比较高，到现楼阶段以后，其欧式风格的建筑韵味逐渐体现，并且随着园林工程的完工，现楼销售的优势开始显现，吸引了各个区域的购房客户，使销售进度明显加快，在短期内将该项目销售完毕。2）中庭居基本数据总占地面积(m2)7000容积率1.7总建筑面积(m2)12000产品类型7/11层建设进度04-7开始预售04-8基本售罄05-3交房当前价格户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)一房3040 1032970 3800 3900 售罄两房4060 4136503800 3165、950 售罄三房6070 439803980 3980 售罄产品说明商业约1600 m2临街商铺车位地上停车会所无会所物业管理费多层0.55元/m2，小高层1.10元/m2中庭居是夏湾地区规模较小的楼盘，项目占地仅7000余平方米，建筑面积12000平方米。位于夏湾区域的中心地带，该项目的户型主要是60平方米以下的一房和两房。中庭居仅有住宅326套，且销售进度比较快，在两个月的时间内，该项目基本销售完毕。中庭居是夏湾区域新开发的一个楼盘，是在没有任何市场推广的条件下在短期内完成销售的，并且销售均价达到3800元/平方米，是近年来夏湾楼盘销售价格的一个高点。中庭居的旺销说明几个方面的问题：一是拱166、北近年来开发量不足，使大批想在拱北置业和投资的客户向夏湾流动，二是夏湾经过几年的发展，已经成为珠海购房的热点板块，三是拱北和夏湾的供应量仍然不足，使价格进一步抬升。（三）夏湾板块客户特征从近年夏湾楼盘的发展情况来看，在夏湾板块的购房者主要有以下特征：1、澳门客户夏湾与拱北板块相连，澳门客户已经对夏湾地区非常熟悉，已经有相当量的澳门客户在夏湾置业。2、珠海各区域的购房客户夏湾是一个新发展起来的区域，该区域缺少自然消化楼盘的客户群，更多的是靠其他区域购房的客户的流入，因此夏湾楼盘不同于珠海多数区域的楼盘主要靠周边客户消化，其客户群主要来源于珠海各个区域。3、投资客户夏湾的住宅出租房和租金水平比较高167、，并且随着夏湾楼市的发展，夏湾的楼盘价格逐步拉升，因此吸引了大量的投资客户。（四）2004年111月份销售量与销售均价1、销售量2004年111月份夏湾地区的销售量约为7.3万平方米2、销售均价夏湾地区楼盘销售均价约为33003500元/平方米（五）区域市场发展情况预测1、供应量预测目前，夏湾板块已经有若干建筑面积在10万平方米以上的项目在筹划阶段，预计23年内，夏湾板块的总供应量将在6080万平方米。2、产品发展预测由于夏湾的购房客户兼有投资和自住客户，并且各类住宅在夏湾的的销售量都比较好，因此夏湾的住宅户型和面积基本上会保持一房到四房各种户型兼有的供应状态。3、价格趋势近几年，拱北和夏湾的168、楼盘价格保持着持续上升的趋势，随着夏湾区域可开发资源的逐步减少，预计夏湾板块楼盘均价将达到38004000元/平方米。三、吉大板块（一）区域经济、基础建设吉大东起与香洲交界的望海楼，西至板嶂山隧道口，北靠石景山脉，南至水湾头，与拱北接壤、与澳门隔海相望，依山傍海，风光旖旎，珠海标志性景点珠海渔女座落在美丽的香炉湾畔，浪漫之城最漂亮的景观路情侣路、景山路、九洲大道贯穿其中，是珠海通往香港唯一口岸九洲口岸的所在地。辖区面积11.7平方公里。经过20多年的改革开放和现代化建设，吉大已成为珠海的商贸、金融、旅游中心。辖区地理位置优越、自然环境优美、文化资源丰富、城市品位高雅、以服务业为龙头的第三产业蓬169、勃发展，区位比较优势明显。辖区内商家林立，由免税、百货、国贸等主要商家组成的“景山路购物放心一条街”被列为全国首批购物放心一条街；星级酒店、金融机构云集，拥有国际会议中心、石景山旅游中心、珠海宾馆和假日、怡景湾、度假村等著名酒店以及中国人民银行、建设银行、工商银行、交通银行、农业银行、商业银行、光大银行等分行；教育、培训机构健全，共有中小学校9所，各类培训中心应有尽有。（二）在售项目规模与开发总量1、近3年开发量情况近几年，吉大的可开发用地量也在逐渐减少，近3年来，吉大地区推出的楼盘规模都比较小，多数建筑面积在5万平方米以下，住宅多以100平方米以上的三房、四房为主力户型，近3年来，吉大的总开170、发量在30万平方米左右，属于开发量较少的地区。2、项目基本信息列表项目名称占地面积(m2)建筑面积(m2)户型配比建筑形式 均价 (元/m2)开盘时间已售面积(%)户型建筑面积(m2)数量海湾御庭28000 三房110120 8628层52005500 03-495%四房150160 86六房260270 22华景山居17000 四房180250 68多层/18层600062000（带装修）03-9仅剩复式复式3002金色九洲15924 53824 一房50602811/17层38004000 03-1092%两房708096三房90130194景山名园1078815432 三房140150 171、3611层/四层Townhouse小高层4700，Townhouse 7000800004-770%Townhouse（四房）200250 42复式200210 4君怡花园（三期）50000 156000 一房5060111层4000420002-8售罄两房7490166三房110140 175四房110140 233复式149270 56园林熙郡64000 三房901306911层4200430004-5售罄（目前仅推出275套）四房130150 172五房180190 343、典型案例1）君怡花园基本数据总占地面积(m2)50000容积率3.1总建筑面积(m2)156000产品类型11层建172、设进度02-8开始正式销售03-5基本销售完毕03-10交房当前价格户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)两房7490166360042004800售罄三房110140175售罄四房110140233售罄复式14927056售罄产品说明商业约10000 m2车位地下车位300个会所两层会所，面积约2000 m2物业管理费1.20元/m2君怡花园是珠海较早开工的旧城改造项目，开发商为珠海君创房产开发有限公司，君怡花园是该开发商开发的第一个房地产项目。君怡花园占地面积5万余平方米，总建筑面积15万平方米，建筑形式以11层小高层为主，从2000年开173、发至2003年基本销售完毕，最终销售均价超过4200元/平方米，特别是其高层住宅傲海居销售均价超过6000元/平方米，在当时比较平淡的珠海市场上达到了一个非常高的水平，并且君怡花园的每一期开盘后都在短期内销售完毕，说明市场对该项目的认同度极高。君怡花园之所以取得了较好的市场成绩，一方面是依靠其良好的地域、地理位置，该项目位于吉大区域，靠近海滨泳场，紧临国际会议中心、怡景湾两个五星级酒店，环境优美，生活档次高雅，是珠海众多中高层置业者向往的区域；另一方面，该项目定位准确，针对其目标客户群，设计了成熟实用的两房、三房、四房户型，在园林、社区配套上较珠海以往的楼盘在档次上有所提高，因此受到了大批置业174、者的青睐，使项目推出后即取得了良好的销售业绩。2）华景山居基本数据总占地面积(m2)容积率总建筑面积(m2)17000产品类型多层和18层高层建设进度03-10开始正式销售03-10基本销售完毕04-3交房当前价格户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)四房180250685600 6200 9000售罄复式300 20%产品说明商业两层临街商铺约2000 m2 车位地上停车会所经营面积5000 m2，会所设有健身房、器械房、美容SPA馆、泳池、水吧、室内球类活动场所、棋牌艺馆、艺术培训中心等措施。物业管理费1.40元/m2华景山居的开发商为珠175、海知名的开发企业珠海华发实业股份有限公司，该公司在珠海已有十余年的开发历史，并于2004年成功上市。华景山居，位于石花山南麓华发风景人居长廊绝版典藏地块，为华景花园西苑二期项目，总建筑面积17000平方米，由一栋商住房、三栋多层和一栋18层高层组成，一梯两户结构，全部为四房户型，共有住宅70套。该项目的带装修销售均价超过6000元/平方米，并且在推出后数天内大部分销售完毕。华景山居虽然开发面积较小，但却是珠海除别墅以外，真正意义上的“豪宅”项目，该项目的热销除了开发商本身的品牌号召力外，开发商对珠海高端空白市场的把握也是项目成功的主要原因之一，并且该项目成为华发新城二期、诺瑞比丽名园等项目的开176、发样板，为许多开发商所仿效，拉开了珠海“豪宅”项目开发的序幕。（三）吉大板块客户特征吉大区作为珠海的商贸、金融、旅游中心，辖区地理位置优越、自然环境优美、文化资源丰富、城市品位高雅，特殊的地理位置决定着该地区的购房客户必然是层次高，消费能力强的群体，主要有以下几类客户：1、吉大地区的二次置业客户这些客户长期居住在吉大，对该片区的环境已非常熟悉，多数人在二次置业时必然会选择吉大为购房区域。2、私营企业主、白领一族吉大作为珠海的商业、金融中心，写字楼林立，企业、金融机构众多，其中的私营企业主、白领一族也是吉大区域项目最主要的目标客户群。3、中高端置业者吉大历来是珠海中高端置业者所向往的地方，一部分177、消费能力强的其它区域的购房者也将成为吉大区域的重要客户群。4、外地和港澳人吉大是珠海的旅游中心，有珠海标志性景点珠海渔女，汇集了国际会议中心、石景山旅游中心、珠海宾馆和假日等著名星级酒店，并且是珠海通往香港唯一口岸九洲口岸的所在地，雄厚的旅游资源必然带来大批外地和港澳的购房客户。（四）2004年111月份销售量与销售均价1、销售量2004年111月份吉大地区的销售量约为8.9万平方米2、销售均价吉大地区楼盘销售均价约为4600元/平方米。（五）区域市场发展情况预测1、供应量预测吉大板块目前有若干项目处于待开工或报建阶段，预计几年内将逐步推向市场，未来3年内，吉大的供应量在3050万平方米左右。178、2、产品发展预测吉大长期以来是珠海的高档居住区，当前吉大的可开发项目主要集中在沿海一带，因此吉大未来开发的楼盘必然向大面积的高层住宅发展，另外，吉大长期以来缺少小户型的供应，部分规模较小的项目则有可能向小户型住宅的方向发展。3、价格趋势吉大作为高档住宅区，其优越的居住条件已经被越来越明显地体现出来，加上未来几年将有部分海景高档项目的动工，预计吉大板块的住宅将在短期内超过5000元/平方米。四、老香洲板块（一）区域经济、基础建设老香洲是珠海长期以来发展的核心区域，这里几十年来形成的固定人气是很多区域所无法比拟的。据考证，珠海现代商业的真正形成，就是在现在的香埠路所在地。从清朝光绪三十八年开始，这179、里通过自发组织，逐步建立起了略带早期商业管理的“赶圩”模式，直到珠海经济特区成立，这个区域又形成了珠海真正意义上的第一条商业街。这个区域内已经形成了两大核心商圈：一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等，形成了以超级市场为主导商业形态的社区型商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的珠影广场、扬名广场、香埠路等等，形成了以商场为主、商业街为辅的时尚、现代的都市商业中心。目前老香洲这个区域内的常住人口近7万，是珠海的政治、文化中心。区域内有机关、企事业单位120多个，还有市属大专院校及市、区重点中小学校近10所。由于这里的居民人数众多，所以这里的教育也尤为发达，目前这个区域有市一中等5所省级学校180、，香洲四小等2所市级学校，以及英孚培训中心、TPR美国英语培训中心、北大青鸟软件培训中心等培训机构和市机关一幼、二幼等幼儿教育学校，在校学生约1万多人，所以在这里投资第三产业，尤其是教育、文化、培训业有优势。（二）在售项目规模与开发总量1、近3年开发量情况老香洲是珠海发展最成熟的区域，也是人气最旺盛的板块，老香洲地域广阔，是珠海近年来开发楼盘最多的区域，并且涵盖了珠海最具代表性的中高档楼盘。近3年来，老香洲楼盘供应总量约在85100万平方米，是珠海楼盘供应量最集中的板块。2、项目基本信息列表项目名称占地面积(m2)建筑面积(m2)户型配比建筑形式 均价 (元/m2)开盘时间已售面积(%)户型建181、筑面积(m2)数量东方家园13486 40459 一房4060 30617层35003700 04-1075%两房5090 34三房90130 153四房130140 17恒景花园（二期）30000 三房100120 8818层47004900 01-5售罄四房140150 88复式42180220 8华南名宇130000平350000平一房306031611/16层3300350002-789%两房6080 204三房100130 144三错层120190 184复式130210 46锦绣柠溪152000 350000 两房8090 11511/18层3300360002-5销95%三房90182、140 265四房130180 360五房190200 15复式150330 61岭南世家170000470000 一房5060 111层3300350002-10售罄两房6090 89三房90120 336四房130140 4五房140150 36复式190230 40南厦丰泽园96000 259620 二房809039011/18层3200330002-6售罄三房90120 578四房110150 48复式150200 62鑫北花园二期25331 二房7080 5830层4500460004-575%三房120130 58四房140150 58复式150230 6扬名海邑12652 379183、57 三房130170 15230层65006700尚未开盘四房190200 27五房280290 5复式220330 7御龙山庄67000 130000两房70802011/23层/Townhouse55005700 04-565%三房90120272四房130210272五房20022Townhouse30020100003、典型案例1）扬名海邑基本数据总占地面积(m2)12652容积率3总建筑面积(m2)37957产品类型30层建设进度04-5开始内部登记但未正式销售当前价格户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)三房130170152详184、细价格尚未公开未正式销售四房19020027五房2802905复式2203307产品说明商业无商业面积车位地下车位200个会所2000 m2物业管理费未定扬名海邑开发商为珠海市扬名房产开发有限公司，该公司于2002年开发了扬名广场（现吉之岛所在地），是珠海最具规模的商业广场之一。扬名海邑为珠海老香洲海景楼的代表，位于情侣北路，占地面积1.2万平方米，建筑面积3.7万平方米，为30层高层海景建筑，主力户型为130170平方米的三房，销售均价为65006700元/平方米。该项目目前尚未正式销售，仅以认筹方式登记，目前已经有200余名客户登记。珠海老香洲的海景楼平均销售价格在5000元/平方米左右，185、但长期以来销售状况始终不够理想，例如2000年以前开发的宁海花园、金海湾花园等项目至今仍有一定的剩余量，2000年之后开发的恒景花园也是将销售均价调整至5000元/平方米以下才将100余套住宅销售完毕。老香洲海景楼销售缓慢的原因主要有两个方面，一是老香洲海景楼靠近码头，居住环境不如吉大和拱北的海景楼舒适；二是老香洲海景楼在户型设计、社区配套的规划上比较落后，缺乏市场竞争力，因此老香洲的海景楼市场并不为人所看好。此次扬名海邑虽然在规划上有所改善，但销售价格已经达到了老香洲海景楼的最高点，该项目能否顺利完成销售值得我们的关注，同时也将为老香洲海景楼的发展提供重要的参考样本。2）御龙山庄基本数据总占186、地面积(m2)67000 容积率1.94总建筑面积(m2)130000产品类型11/23层/Townhouse建设进度04-5开始接受登记05-3正式开盘当前价格户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)两房7080 203400 5500 850070%三房90120 272四房130210 272五房20022Townhouse300208000 1000012000100%产品说明商业沿街2000多m2商业面积车位300个地下车位会所2900多m2，包括咖啡厅、酒吧、健身房等物业管理费管理费未定，约1.4元/m2左右御龙山庄的开发商为珠海经187、济特区恒隆房产开发有限公司，该公司是珠海具有二级开发资质的开发商，曾开发过隆泉新村、恒雅名园、恒景花园等多个项目，是珠海实力较为雄厚的开发商之一。御龙山庄位于老香洲柠溪地区，该项目三面还山而建，总占地面积6.7万平方米，建筑面积13万平方米，由小高层、高层和Townhouse建筑共同组成。御龙山庄主力户型为三房和四房，销售均价为55005700元/平方米，这一价格是老香洲乃至珠海地区历年来非海景楼盘销售的最高价格水平。该项目于2004年5月份开始对外销售，目前总体销售率已达到65%，总体上来说，销售情况比较理想。御龙山庄不仅是老香洲，也是珠海楼市向更高层次发展的一个代表，该项目地理位置优越，自188、然环境清新，在建筑设计上除了采用传统的小高层建筑外，还引入Townhouse以及仿照深圳熙园的桶式高层，在景观规划上利用山体地形地貌，将山体环境引入小区，并提供优质管理，使御龙山庄成为珠海市场上最具竞争力的高档项目，虽然该项目尚未在市场上进行大规模的推广，但其优良的品质已经引起大批高端置业者的关注，并取得了良好的销售业绩。（三）老香洲板块客户特征老香洲依靠成熟的资源优势，成为珠海人口居住最集中的区域，近几年来，老香洲楼市一直在走中高档的发展路线，在楼盘户型的设计上涵盖了珠海市场上决大多数的户型产品，使各类客户都有一定的选择空间，因此，老香洲的客户群是兼有自住和投资型客户的，是包含多个层面的，是189、客户成分最复杂的一个群体。从来源上看，主要是老香洲区域置业客户，这部分客户占老香洲客户的60%以上，同时，老香洲对珠海购房客户的影响力已经辐射到各个区域，并吸引到港澳台、珠三角以及外地的购房者。（四）2004年111月份销售量与销售均价1、销售量04年111月份老香洲板块的销售量约为11万平方米（由于部分未取得预售许可证的楼盘未统计在内，因此老香洲的实际销售量应大于此数值）2、销售均价老香洲地区楼盘销售均价约为38004200元/平方米。（五）区域市场发展情况预测1、供应量预测老香洲板块经过近几年的集中开发，土地资源已经逐渐减少，目前所剩余的地块规模都比较小，难以形成类似岭南世家、锦绣柠溪、华190、南名宇这类数十万平方米建筑面积的大型项目，预计未来3年内，平均每年推向市场的住宅面积在20万平方米左右。2、产品发展预测从现阶段来看，珠海住宅投资客户的重点已经向拱北、夏湾地区以及吉大地区转移，而珠海的新购房入户政策对75平方米以下的小户型住宅也已经关闭大门，因此，老香洲住宅未来发展的方向更多的会向75平方米以上的中大户型方向发展。3、价格趋势老香洲作为成熟的生活社区，其已有的资源优势是无法替代的，所以住宅价格仍有上涨趋势，但老香洲目前存留的地块难以打造规模化的社区，在社区环境、配套、物业管理等方面必然存在一定缺陷，因此，上涨的空间不大，甚至仍有可能停留在当前38004200元/平方米的价格水191、平线上。五、新香洲板块（一）区域经济、基础建设新香洲是未来的行政、经济、文化、体育中心，地处珠海市中心城区，很多行政单位都将新的办公地点搬迁到该区，这对于营造新香洲的文化氛围起到了重要作用。尽管目前新香洲的商业发展还不能和拱北、吉大等成熟商圈相媲美，但是可以肯定，随着公共行政服务机构的增多，必然导致区域内人员的增多和其他产业的配套发展，以及区域内公共建设的逐步完善。随着新香洲各类人群的迅速增加，新香洲的商业地产也必将受到重视，新香洲属于珠海的次中心消费区，也是近年来珠海面貌改变最快的区域，不少行政单位的落户，使得新香洲的商业地产销售业绩节节攀升。有关调查显示，珠海2004年的商业营业用房市租金192、已经开始出现上涨的趋势。新香洲区域平均由以往的50元/平方米左右，上涨到60元/平方米左右。新香洲众多新建的楼盘带旺了该区域商业的发展，作为城中村改造的示范点，新香洲率先迈出了发展的脚步。以往，新香洲由于配套欠缺、人流有限，对商铺、写字楼的需求甚少，因此商铺的销售一直存在问题。近两年，南村豪苑、三好名苑、宝地康泰村等大型楼盘陆续落户，给新香洲带来几十万的人流量，不少行政单位迁移过来也为新香洲带来巨大的消费群，大型商圈成为新香洲商业发展的重点。（二）在售项目规模与开发总量1、近3年开发量情况新香洲是2000年前后发展起来的新兴的板块，近几年由于市区其他板块的可开发面积逐步减少，新香洲所存留的大面193、积地块开始为开发商和购房者所关注，3年来，新香洲的开发面积达到60万平方米，是供应量仅次于老香洲的板块。2、项目基本信息列表项目名称占地面积(m2)建筑面积(m2)户型配比建筑形式 均价 (元/m2)开盘时间已售面积(%)户型建筑面积(m2)数量五洲花城460000（一期6万）1000000（一期15万）三房11013014011/16/17层38004200 03-5 售罄四房130160 260五房150190 138复式290320 32三好名苑57867 111956 一房40503611层32003400 03-12售罄两房5080 192三房70130 360四房110170 19194、2复式150290 56诚丰名园20100 60000 一房3040907/10层290003-7售罄两房6080 78三房80100 108格林春天1200034000一房40504011层 3600370004-595%两房7080 120三房90120 114四房120140 27复式150160 9宝地康泰140000300000（一期12万）一房40502811/18层3200340004-570%两房7090 232三房100140198四房13014013复式180250 35翠华城市风景36524 109572 两房708011211/18层350004-11售罄三房90140195、 388四房140150 90复式160200 323、典型案例1）五洲花城基本数据总占地面积(m2)460000 容积率2.17总建筑面积(m2)1000000产品类型11/16/17层建设进度03-5开始正式销售03-12基本销售完毕04-5交房当前价格户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)三房110130140320040005200售罄四房130160260售罄五房150190138售罄复式29032032产品说明商业总规划10万m2，已建成面积2万多m2车位530个会所两层会所（面积不详）物业管理费1.5元/m2五洲花城开发商为五洲196、房产开发有限公司，该项目是珠海旧城村改造项目之一，也是珠海规模最大的旧城改造项目，五洲花城占地46万平方米，建筑面积100万平方米，其中一期建筑面积约15万平方米，该项目户型全部是大面积的三房、四房和五房，销售均价为38004200元/平方米，目前，一期部分已经全部销售完毕。五洲花城是新香洲规划档次最高的楼盘之一，也是新香洲区域销售价格最高的楼盘，并且五洲花城的销售进度推进较快，从2003年5月份开盘，到10月份前后，近600套住宅基本销售完毕，五洲花城能够取得良好的市场业绩主要有几个方面的因素：一是新香洲在长期开发的过程中，缺乏高档定位的住宅，因此五洲花城的推出，契合了一部分市场需求；二是新197、香洲是珠海的行政中心，近几年行政单位不断落户新香洲，有购房需求的公务员客户不断增加，并且五洲花城紧临珠海电视台和珠海特区报社两大媒体机构，使得其周边有充足的中高端购房客户资源；三是五洲花城准确把握了新香洲的市场定位，针对中高档客户群推出三房以上的大面积住宅，迎合了客户群的需求。同时五洲花城的成功也是新香洲近年来快速发展的必然结果。2）翠华城市风景基本数据总占地面积(m2)36524容积率3总建筑面积(m2)109572 产品类型11/18层建设进度03-5开始正式销售03-12基本销售完毕04-5交房当前价格户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(198、%)两房70801123094 3500 4080售罄三房90140388售罄四房14015090售罄复式16020032售罄产品说明商业两层临街商铺，总面积8500 m2车位约6000 m2地下停车场会所二楼空中会所，约3000 m2 物业管理费1.2元/m2翠华城市风景开发商为珠海市电力房产开发有限公司，该开发商为珠海知名的房地产二级开发企业。翠华新村总占地面积12万平方米，建筑面积超过30万平方米，是新香洲规模较大的项目，从1996年开发至今，已经过了8年的开发历程。翠华城市风景建筑面积10万平方米左右，建筑形式为小高层和高层，户型以三房为主力，配有一定量的两房和四房。翠华城市风景共有住199、宅600余套，销售均价为3500元/平方米，目前已基本售罄。翠华城市风景地处新香洲与前山上冲的交界地带，属于新香洲的边缘地带，从地理位置上看，不如五洲花城等项目，不过随着新香洲近年的迅速发展，新香洲的楼盘一直是市场的热点，翠华城市风景也自然受到了市场的关注，加上发展商的品牌号召力，仅经过一个月的集中推广，该项目取得了良好的销售业绩，其销售价格略高于周边三好名苑、宝地康泰等楼盘的售价，并且项目目前尚处于楼花阶段，就已经被认购一空，一方面是依靠发展商品牌、楼盘规划和市场推广等方面的优势，另一方面新香洲楼盘在规模、规划、价格等方面较其他板块存在一定优势，使该板块的楼盘处于旺销的状态。（三）新香洲板块200、客户特征新香洲作为珠海行政中心的发展定位，使该板块形成了比较独特的购房客户群体，从市场情况来看，新香洲的客户群体主要有两大类：1、政府行政单位以及企事业单位的公务人员由于新香洲聚集了大量的行政单位，因此新香洲就成为其中的公务人员购房首选板块。2、小康生活条件的居家型客户新香洲的生活配套相对拱北、吉大和老香洲有所不足，但居住环境清净，并且新香洲楼盘相对其他板块楼盘的性价比更高，是具有一定经济条件、但不十分优越，又追求安逸生活的购房客户所向往的地区。（四）2004年111月份销售量与销售均价1、销售量2004年111月份新香洲板块的销售量约为34.1万平方米2、销售均价新香洲地区楼盘销售均价约为3201、3003600元/平方米（五）区域市场发展情况预测1、供应量预测新香洲目前仍有部分地块未经过开发，并且五洲花城、宝地康泰等项目尚有过百万平方米未开发存量，未来几年，新香洲必将取代老香洲成为珠海供应量最大的板块，预计未来三年，新香洲的住宅供应总量将在80100万平方米之间。2、产品发展预测新香洲长期以来都是以居家型客户为主力客户群，投资客数量不多，目前新香洲的生活配套仍不完善，对于购买小户型的客户缺乏吸引力，所以未来新香洲的产品仍会以三房以上居家户型为主力，一房、两房虽然会有一定开发量，但所占比例不高。3、价格趋势新香洲目前的地块适合开发10万平方米以上的大型项目，有利于提高楼盘的整体素质，同时202、新香洲经过多年的发展已经打下良好的基础，未来新香洲的楼盘必然向大社区、高档次的方向发展，考虑到市区可开发地块的稀缺性，新香洲楼盘的价格必然会进一步上升，预计该板块价格未来两年将达到35003800元/平方米。六、前山板块（一）区域经济、基础建设前山位于珠海市城区西南，1987年前山正式建镇，2001年8月“撤镇改街”，辖区面积53平方公里，常住人口17.8万人，其中户户籍人口4.8万余人，辖21个社区居委会。辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，著名旅游景观梅溪牌坊、农科园艺中心；华南地区最大之一的装饰材料集散地世邦国际装饰城，驻街机关、企事业单位以及大中小学共上千家，是一个以建材为特色、工业为主203、体，经济商贸繁荣、文化教育发达、人口集中的城郊结合区域。2003年，前山属地工业产值约206亿元，国内生产总值约68亿元，街道所属国民生产总值14亿元，税收2.3亿元。（二）在售项目规模与开发总量1、近3年开发量情况近几年，前山的房地产项目主要是旧城改造项目，并且开发量比较集中，也是珠海近几年供应量比较大的地区，3年来，前山板块的开发量约为40万平方米。2、项目基本信息列表项目名称占地面积(m2)建筑面积(m2)户型配比建筑形式均价(元/m2)开盘时间已售面积(%)户型建筑面积(m2)数量漾湖明居3130069000一房4050167/11层2700290002-8售罄两房7080123三房9204、0130316四房13014018复式13021052翰林苑341117913722608010811层3100320002-5售罄32708120164复式2302402鸣翠谷1420022700一房4050667层2600280002-12售罄两房6080121三房8011069复式12020010棕榈假日120000 220000 一房40501686/11层2800320003-1080%两房6080 234三房70120 334四房10011012荣泰河庭(二期)170000300000 (二期64000)一房304026/11层310004-1050%两房5080 94三房7080205、 190四房120130 40复式180190 4上宝花园19067 24600 两房70901357层2900 04-1260%三房9011041田德花园4109472254 一房3040 727/11层280002-9售罄226070 192327090 135复式110120 293、典型案例1）漾湖明居基本数据总占地面积(m2)31300 容积率2.2总建筑面积(m2)69000产品类型7/11层建设进度02-8开始正式销售03-12 销售率95%左右03-12交房当前价格户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)一房4050162300206、 2900 3800 售罄两房7080123售罄三房90130316售罄四房13014018售罄复式13021052售罄产品说明商业8000 m2商业面积车位200个，多数为地上车位会所架空层泛会所，约3000 m2物业管理费多层0.55元/m2，小高层1.1元/m2漾湖明居开发商为泰达房产开发有限公司，该开发商为澳资企业，在开发漾湖明居项目后，又通过拍卖形式取得前山金鸡路口的地块，同时出资收购了位于珠海吉大的海愉半岛花园。漾湖明居是珠海旧城改造项目之一，占地3万多平方米，建筑面积近7万平方米，该项目以两房、三房户型为主，销售均价约28002900元/平方米，于2002年推向市场，经过一年半左207、右的时间全部销售完毕。漾湖明居的户型设计和市场定位是比较符合前山板块市场情况的，但该项目在前期一直处于滞销的状态，因为从位置上看，漾湖明居不在前山板块的中心位置，交通配套条件落后，并且受前山田德花园、翰林苑等竞争楼盘的影响，即使价格不断下调，依然没有改变销售进度缓慢的状况，该项目后期能够完成销售主要得益于两个方面的因素：一是项目建成现楼，在销售上有现场的优势，二是该项目与华发新城仅隔一条前山河，随着华发新城的完工和前山河改造的完成，使这一片区成为当时市场上的一个热点，漾湖明居正是这样的条件下将剩余部分销售完毕，并且，后期的销售均价接近3000元/平方米，在前山板块的楼盘销售中达到了较高的水平。208、2）棕榈假日基本数据总占地面积(m2)31300 容积率2.2总建筑面积(m2)69000产品类型7/11层建设进度03-10开始销售04-12 销售率82%04-10 一期交房当前价格户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)一房40501682300 30003970售罄两房6080 23471%三房70120 33482%四房1001101290%产品说明商业共15000 m2，目前已经建成约8000 m2 车位约10000 m2地下停车场会所2700多m2物业管理费多层0.55元/m2，小高层1.1元/m2 棕榈假日开发商为珠海国鼎集团有209、限公司，该开发商于2002年前后开发并销售了前山丽阳苑项目。棕榈假日也是珠海的旧城改造项目之一，总占地面积12万平方米，建筑面积约22万平方米，目前已经开发的一期约12万平方米（包括回迁房部分），该项目的户型定位也是以两房和三房为主，整体销售均价约29003000元/平方米，从2003年底推向市场，目前一期销售率80%。棕榈假日是前山板块历年来销售价格最高的楼盘，该项目的销售均价由前期的2600元/平方米到目前已超过3300元/平方米，估计未来推出的二期价格将超过3500元/平方米，与新香洲板块的销售价格比较接近。棕榈假日的价格之所以大幅度的提升，主要有几个方面的原因：一是该项目总建筑面积22210、万平方米，属于规模较大的楼盘，并且容积率较低，而当前市场上大规模的楼盘数量不多，这就使得棕榈假日项目在市场上颇有竞争力；二是该项目景观由著名景观设计公司贝尔高林跟踪打造，并投入巨资，在一定程度上给了开发商极大的信心；三是近两年来珠海楼市价格不断上升，加上与前山板块相连的新香洲板块发展迅速，带动了前山楼盘的价格上涨。（三）前山板块客户特征长期以来，前山板块的楼盘价格一直在3000元/平方米以下，前山片区也是珠海低端购房客户的主要选择区域，一般来说，前山板块的客户主要有以下特征：1、在前山区域工作生活的群体前山一带聚集了大量的建筑、装饰行业以及工业区的从业人员，还有前山区的原有居民，这些人对前山板211、块有较高的熟知程度，是前山板块主要的购房客户。2、其他区域低收入购房客户由于前山的楼盘价格相对其他区域一直处于比较低的水平，但该区域的交通、购物、设施配套等条件又相对成熟，所以该板块是许多购买能力较弱的客户选择的主要区域。3、一次置业年轻客户群体对于许多年轻客户来说，同样面对收入低、购买力弱的问题，所以，前山板块也成为这一类客户的主要选择区域。（四）2004年111月份销售量与销售均价1、销售量 2004年111月份型前山板块的销售量约为17.2万平。2、销售均价前山地区楼盘销售均价约为28003100元/平。（五）区域市场发展情况预测1、供应量预测前山板块目前尚有前山村、梅花村、夏村等旧城项212、目将在近几年动工，由于这些项目的建筑规模都比较大，所以未来前山板块也是供应量比较大的区域，预计未来3年前山板块的供应总量在6080万平方米。2、产品发展预测未来几年，前山的主要购房群体不会发生大的变化，因此，针对客户群的特征，前山的住宅产品仍将是面对低端客户的，一房、两房、三房将是前山板块的主要开发户型。3、价格趋势由于新香洲板块的快速发展，必然将带动前山地区的楼市价格上升，但同时，新香洲楼盘又对前山楼盘存在竞争，使前山板块价格上升有限，预计未来前山楼盘价格有微幅上涨，但均价在3300元/平方米以下。七、唐家板块（一）区域经济、基础建设唐家湾位于珠海市的北部，是在原唐家镇、金鼎镇基础上组建而成213、。唐家湾区域范围约110平方公里，隶属于珠海香洲区，总人口8.2623万，其中户籍人口约2.5637万。唐家湾南距澳门18公里，北上广州110公里，与香港、深圳隔海相望。唐家湾海陆空交通十分方便，珠海机场、广珠高速、京珠高速公路和区内完善的城市道路网络，构筑了完善的立体交通系统。镇内供水、供电充足，通信、网络设施先进，金融保险事业发达，各项基础设施良好。珍珠乐园、国际标准的高尔夫球场、珠海国际赛车场和淇澳红树林旅游生态保护区，唐家湾具有近700年历史，民国时期曾作为广东省中山县县城，深厚的文化底蕴孕育了众多历史名人：中国共产党早期领导人、工人运动领袖苏兆徵和民国第一任内阁总理唐绍仪，“洋务运动214、”时期著名实业家唐廷枢，清华大学第一任校长唐国安，著名粤曲家唐涤生，中国著名版画家古元等。唐家共乐园以其优良的人文环境和自然景观被评为珠海十大景观之一“峨嶺共乐”。今天的唐家湾初步构筑“大学园区科技创新海岸”为发展龙头的唐家湾新城区。中山大学、北京师范大学、北京理工大学、中国人民大学等国内著名高校纷纷落户唐家湾大学园区；南方软件园、清华大学科技园、哈尔滨工业大学新经济资源港、北京大学教育科技园区和广东省高科技成果产业示范基地等构成了珠海科技创新海岸的龙头。（二）在售项目规模与开发总量1、近3年开发量情况唐家板块一直是以开发低密度住宅为主的，并且开发的项目不多，近几年，唐家板块开发的主要项目是海215、怡湾畔、旭日湾和美丽湾，近3年，唐家区域的开发总面积约35万平方米。2、项目基本信息列表项目名称占地面积(m2)建筑面积(m2)户型配比建筑形式均价(元/m2)开盘时间已售面积(%)户型建筑面积(m2)数量美丽湾54000100000一房3060176/11/17/Townhouse4600（带精装修）02-10售罄两房80100146三房90150 213四房100140145五房120180 73六房300 5复式19922824别墅150210 25旭日湾（一期、二期）170000 180000 两房70801757/ 11层/Townhouse、别墅住宅4000，别墅700080000216、1-5售罄三房90150130五房160170平18复式140170 24小面积别墅100130 61独立别墅、半独立别墅200500 59海怡湾畔450000平450000平228090 288多层/高层/别墅住宅45004800 (带精装修)01-5一、二期已售罄，三期约3290130 396四房130140 46复式200 5120068别墅150220 1583、典型案例1）海怡湾畔基本数据总占地面积(m2)450000 容积率1.0总建筑面积(m2)450000产品类型多层、高层、别墅建设进度02-5开始正式销售04-5 一、二期已全部销售完毕04-8一、二期已全部入伙当前价格户型面217、积区间 (m2)总套数起价 (元/m2)均价 (元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)2280902883600 4500 5000 售罄3290130396售罄四房139.646售罄复式200 51售罄20068售罄别墅1502201584600 5200 6900 售罄产品说明商业会所商业，3期商业物业车位无地下停车场会所会所近8000 m2，有室内恒温泳池，室外人工沙滩泳池，包保龄球室、健身室、蒸气房、桌球室、阅览室、餐厅、美容保健中心等物业管理费1.4元/m2 海怡湾畔是香港知名开发商和记黄埔地产有限公司在珠海的房产开发项目。该项目总占地约45万平方米，建筑面积45万平方米，容积率218、1.0。该项目以两房、三房和别墅户型为主，海怡湾畔平均销售价格在4000元/平方米左右，从2001年推向市场至今，其一、二期项目已经全部售罄，目前正销售第三期。海怡湾畔是珠海度假型居住区开发比较成功的楼盘，海怡湾畔的住宅结构设计、园林景观规划在珠海是绝无仅有的，该项目位于珠海的最北端，紧靠珍珠乐园，交通状况一般，周边几乎没有成形的生活配套设施，但和记黄埔通过强大的品牌实力，以及先进的产品开发理念，顺利完成了海怡湾畔一、二期的开发销售过程。其中，该项目有50%左右的客户都是来自珠海以外的地区，外地客户有如此高的比例在珠海的楼盘中是不多见的，可以说海怡湾畔是珠海将产品和品牌两大优势资源结合最完美的219、项目。2）美丽湾基本数据总占地面积(m2)54000 容积率1.88总建筑面积(m2)10000产品类型6层多层、11层小高层17层高层和Townhouse建设进度02-5 开始正式销售04-10销售率达到95%以上03-12 交楼当前价格(包精装修)户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)一房3060173300 4600 6300 售罄两房8010014696%三房90150213售罄四房100140145售罄五房12018073售罄六房3005售罄复式1992282480%150210255700 6300 7300 75%产品说明商业无220、商业面积车位300个地下停车位会所会所近3000 m2，有健身室、桌球室、阅览室、咖啡厅等物业管理费多层0.8元/m2，小高层/高层1.2元/m2 Townhouse 2.4元/m2美丽湾是珠海神前村的旧城改造项目，其开发商为珠海有着十年开发经验的丹田集团（丹海房产），该公司曾成功开发过将军花园、丹田广场、凤凰路公寓以及现在家乐福超市的所在物业丹田城市广场。美丽湾占地5.4万平方米，建筑面积约10万平方米，户型由一房到六房以及Townhouse组成。该项目销售价格为4600元/平方米，是珠海为数不多的带精装修交楼的楼盘。从2002年正式推向市场，到2004年下半年，该项目的600余套住宅已经基221、本售罄。美丽湾是珠海楼盘营销的一个典型案例，无论从地段还是产品的规划设计上来看，美丽湾都存在着一定的缺陷，如地理位置偏僻，周边配套不齐全，受港湾大道噪音干扰严重，户型设计不合理等，但美丽湾通过积极的推广手法，在当时竞争激烈的市场上独树一帜，引起了市场的强烈关注，并得到了很高的市场评价。由于自身存在的种种缺陷，美丽湾仍没有在短期内完成销售，但美丽湾最终打下了坚实的品牌基础，为其二期开发做了充实的铺垫。（三）唐家板块客户特征唐家板块尚属于珠海的郊区地段，交通便利程度不高，有效的生活配套设施不足，且唐家板块的楼盘多属于高档楼盘，价格比市区楼盘要高，因此，唐家板块不适合多数购房客户，目前，该区域的购房222、客户主要有以下几类：1、珠海市区的有车一族由于唐家地区主要问题在于交通不发达，且到市区有一定距离，对于有车一族客户来说，交通不再是影响购房的主要因素，并且车一族的客户购买能力比较强，能够接受该区域的价格，其中部分喜欢享受郊区清净生活的人会选择唐家板块。2、外地客户唐家板块的多数楼盘都定位为度假型项目，并且该区域楼盘规划档次较高，在该区域购房的外地客户比例要远高于珠海其他区域的楼盘，其中包括港澳台、外籍客户等。3、大学城、科技园的购房客户大学城和科技园位于唐家板块，其中不乏收入高、消费能力强的客户，并且许多人为工作生活方便，也会选择在唐家地区购房。（四）2004年111月份销售量与销售均价1、销223、售量 04年111月份唐家板块的销售量约为8.3万平方米2、销售均价唐家板块楼盘销售均价为标准住宅：45004800元/平方米，别墅类住宅：60008000元/平方米（五）区域市场发展情况预测1、供应量预测唐家板块即将动工的项目不多，除旭日湾、海怡湾畔尚有一定余量外，最有可能在近期动工的是远大集团的项目，预计未来3年唐家板块的总供应量为3040万平方米。2、产品发展预测未来唐家板快的市场定位基本上不会改变，所以低密度的多层住宅和别墅类住宅依然是该板快开发的重点。3、价格趋势经过近几年唐家板块楼盘的开发，该板块已经越来越成熟，并为市场所接受，所以唐家板块的价格会有所提升，但唐家板块的客户群比较特224、殊，消费群不稳定，其价格不会上涨过快，预计标准住宅均价5000元/平方米左右，别墅类住宅在10000元/平方米以下。八、南屏、横琴、斗门、金湾板块（一）区域经济、基础建设1、南屏板块香洲区南屏镇位于珠海市香洲区西南，西隔磨刀门水道与斗门县相望，北与中山市坦洲镇接壤，与澳门仅一水之隔。全镇总面积46平方公里，现有总人口（包括流动人口）近5万人。南屏镇地理位置优越，是通往西区珠海机场、珠海港和湾仔、横琴口岸的重要枢纽。珠海大道、南湾大道两条大动脉相交于南屏；南屏大桥、前山大桥、珠海大桥、横琴大桥构筑了南屏四通八达的交通体系。国家高新技术产业开发区南屏科技工业园坐落于南屏镇内，成为珠海市最具经济活力225、的区域之一。南屏镇是著名的侨乡，是钟灵毓秀、名人辈出的地方。中国首位留美学者容闳，中国第一位体育世界冠军容国团就出生在南屏。始建于1871年的甄贤学校是中国最早的侨校之一。杨氏大宗祠是珠海地区最大的一座祠堂，为珠海市古建筑艺术。珠海经济特区创立后，特别是近年来，南屏镇抓住机遇，积极实施外向型带动战略，充分利用地缘人缘的优势，勇于进取，大胆开拓，开展全方位、多渠道、宽领域的招商引资工作，使南屏经济发展驶上了快车道。目前全镇拥有工业厂房70多万平方米，工商企业30多家，在厂工人达3万多人，初步形成了电子、化工、通讯、冶金、纸品、塑胶、皮革、木器、食品、纺织、服装、保健饮料、机械加工等多门类的行业网226、络和庞大的生产基地。2、横琴板块横琴是珠海市146个海岛中最大的岛。位于珠海市南部，珠江口西侧，毗邻港澳。处于“一国两制”的交汇点和“内外辐射”的结合部，地理位置极为优越。横琴面积86平方公里，是澳门现有面积的3倍。土地资源十分丰富，可供开发土地面积53平方公里。横琴于1992年被广东省定为扩大对外开发的四个重点开发区之一。建区以来，铺开了大规模的开发建设，建成了连接市区的横琴大桥、与澳门相连的莲花大桥和国家一类口岸横琴口岸，实现了桥通、路通、水通、电通、邮通和口岸通，为经济发展打下了良好的基础。粤港澳高层达成共识，把粤澳合作的重点放在共同开发横琴岛上，把横琴建成国际性、综合性、开放性的旅游度227、假区。旅游业突出海岛特色，以中西文化交汇为主题，向休闲、度假、运动、娱乐、会展、购物等方位发展，办成澳门优势产业延伸发展的腹地。3、斗门板块斗门区现辖五个镇，一个办事处，即：井岸镇、白蕉镇、斗门镇、乾务镇、莲洲镇、白藤办事处。斗门现有常住人口31万，有华侨和港澳同胞15万人，是全国著名的侨乡。斗门区全年实现国内生产总值（当年价）42.23亿元，同比减少4.6%，其中：第一产业增加值12.78亿元，第二产业增加值18.62亿元，第三产业增加值10.83亿元。人均GDP为13940元/年、人。经济结构不断调整，三大产业构成为30.3:44.1:25.6。全年预算内财政总收入3.64亿元，比上年增长228、14.82%。其中本区一般预算收入2.23亿元，比上年增长23.32%。全区工农业总产值为164.9亿元，其中工业总产值151.85亿元，农业总产值13亿元。农业产值中，渔业占71%，显示农业生产结构向效益较高的水产养殖集中，而工业则逐步向三个支持产业特别是电子通讯设备制造业集中，其产业优势也逐步凸现。全区社会消费品零售总额21.1亿元，同比增长7.1%；全社会固定资产投资额20.2亿元，同比增长18.1%；全区外贸出口总额为5.45亿美元，同比增长3.4%；职工年平均工资收入14138元/人，农民人均年收入4547元/人。4、金湾板块设立于2001年的金湾区，位于珠海西部，是珠海市三大行政区229、之一。下辖三灶、南水、平沙、红旗四镇。区内还有珠海市的两大功能区国家高新技术产业开发区三灶科技园和临港工业区。全区海陆面积1600平方公里，其中陆地面积447.6平方公里，海域面积1000多平方公里。金湾区东面与香港、澳门相邻，南面是著名的大西国际水道，北面是经济发达的珠江三角洲腹地。金湾区具有突出的海陆空交通优势。陆路距澳门30公里，广州150公里，深圳160公里；水路距香港45海里。珠海深水港、设施一流珠海机场，规划中的珠海火车站、广珠轻轨、广珠高速西线和江珠高速均在金湾区内汇集，构成直通国内外的海陆空立体物流网。金湾区旅游资源丰富，金海滩、飞沙滩、荷包岛、珠海温泉、金湾高尔夫球场，早已是230、名闻遐尔的旅游、休闲、娱乐胜地。 金湾区全区总人口只有19万人，其中户籍人口11万人。医院8家，中小学60多所。影剧院、文化艺术中心设施完备，人均占有各类资源比例大。作为珠海大学园区的重要组成部分，目前已落户金湾区的高等院校有：广东省科学技术职业学院、遵义医学院、吉林大学、沈阳药科大学、珠海艺术学院等，已潜移默化地改善着群众的文化素质，提升着当地的文化水准。（二）在售项目规模与开发总量南屏、横琴、斗门、金湾一直是珠海的郊区板块，近几年来，只有南屏开发了华发新城这个规模较大的楼盘，但该项目是靠近市区的项目，不在南屏的中心地段。除华发新城外，这几个板块一直没有大规模的项目，因此开发量不大，近几年来231、几个板块总开发量在10万平方米左右。（三）典型案例华发新城基本数据总占地面积(m2)450000容积率1.6总建筑面积(m2)700000产品类型4/12/18层建设进度03-5一期封顶，正式开始销售 04-1一期销售率超过95%04-5一期封顶，正式开始销售04-11二期销售率超过75%当前价格户型面积区间(m2)总套数起价(元/m2)均价(元/m2)最高价(元/m2)已售面积(%)两房70902103600 4300 7800售罄三房120150694售罄四房15016039售罄五房2702808售罄复式28031046售罄四房168200平78440053007600售罄200平以上90232、售罄复式300362平138销售率60产品说明商业16000平商业面积 车位4万平地下停车场会所8800平 物业管理费1.80元/m2华发新城位于珠海大道1号，在前山大桥西北侧，东、北向紧依前山河，南面珠海大道，西侧南屏待开发用地。华发新城占地45万平，建筑面积70万平，是珠海开发规模最大的项目之一，该项目以比较完善的配套设施，包括3万余平的学校，8千余平的会所，1万6千余平的商业配套等，目前该项目开发面积已经超过20万平。华发新城一期共1031套住宅，于2003年5月份开始正式销售，由于该项目所处的地理位置并不理想，所以华发新城前期的销售情况并不乐观，甚至出现滞销的情况，但华发集团在珠海本地233、有着比较高的知名度及影响力，并依靠同政府、金融等部门的密切关系，该项目争取了到大批公务员客户，同时获得了一批高端客户群的信任，所以在年底之前基本完成了一期的销售。考虑到市场的压力，寻求产品差异化，华发新城二期规划改为多层低密度住宅，在售价上是整个项目中最高的部分，二期住宅数量仅300余套，但从2004年5月开始销售，到年底销售率仍有20左右的剩余量，从销售进度上说是比较滞后的，可以看出，就目前珠海的市场状况而言，在南屏地区开发高档楼盘仍以一定的风险和压力。（四）客户特征长期以来，南屏、横琴、斗门、金湾地区很少受到珠海市区客户的关注，只有靠近市区的华发新城依靠项目规模、高品质的规划、开发商品牌吸234、引了大量的市中心的客户，其他的楼盘仍然是以周边的客户群为主。（五）2004年111月份销售量与销售均价1、销售量暂无数据公布2、平均售价南屏、横琴、斗门、金湾多数板块楼盘销售价格主要集中在2000元/平方米以下。（六）区域市场发展情况预测南屏、横琴、斗门、金湾四个板块中，以斗门的人口最多，并且2004年12月份，占地面积分别为46.8万平方米和20万平方米的锦绣荣城和绿庭雅苑已在斗门奠基，因此，斗门板块可能是未来启动最快的板块。南屏板块由于华发新城以及华发通过竞拍取得的占地47万平方米地块这两大项目的带动，也会产生一定的开发量。另外若港珠澳大桥最终确定落脚横琴，该板块也会成为珠海的开发热点。四235、个板块中，只有金湾区有可能是发展最为滞后的区域。从产品开发形式上看，由于几个板块短期内无法改变常住人口量小的局面，若大规模开发项目，必然要吸引到市区以及外地客户方能支撑各板块的市场，因此，这几个板块的产品开发必然向高档次、度假型的方向发展，在价格上，会略低于市区的平均价格水平。第五部分 珠海商品房市场需求特征一、珠海城镇居民总体生活水平 本节中所涉及的数据及相关的分析结论引自珠海统计局所公布的相关报道从04年前三季度经济发展状态来看，经济持续稳定发展，经济形势良好，城镇居民收入进一步提高，消费畅旺。据市统计局城调队抽样调查资料显示，19月珠海城镇居民收入消费同步增长，月人均可支配收入为1413236、元，比2003年同期增长12.4%；消费支出为1066元，比2003年同期增长13.1%。（一）薪酬水平提高，收入增加珠海城镇居民收入水平提高主要来自以下几个方面：就业者平均薪酬水平提高，这是收入增长的主要因素。调查显示，19月份就业者月均收入为2633元，比2003年同期增长10.6%；居民的财产性收入特别是房租收入的增加，19月份人月均房租收入为46元，同比增长23.1%。调查显示9月末，我市每百户居民拥有空闲房屋25套，其中用于出租的18套，分别比2003年同期增加31%和20%。从亲友中获得的赡养收入及赠送收入增加。（二）消费持续旺盛，消费层次及生活水平显著提高04年前三季度消费支出同237、比增长13.1%，其中以交通和通信消费增幅最大，同比增长44.4%，拉动消费增长7.5个百分点，成为消费增长的主动力。其次是居住支出，增长18.8%，拉动消费增长1.7个百分点。第三是食品消费，增长10.4%，拉动消费增长3.6个百分点。有所下降的是医疗保健消费及教育娱乐文教服务消费。但从总体情况来看，市民消费水平提高，主要体现在以下几点：1、在外用餐增多随着收入水平的不断提高，市民对食的追求已从量的满足转向质的提高，即从吃得饱转向吃得好，追求吃的享受。最明显地表现为在外用餐消费，到餐厅酒店宴请亲朋，享受美味菜肴及周到服务是很普遍的事情。前三季度珠海城镇居民在外用餐月人均支出为95元，同比上升238、25.1%，在外用餐占食品支出的比重为26.2%，同比上升3个百分点。2、家庭设备更新换代，家政服务方兴未艾虽然大部分的家庭设备都已接近饱和，但厂家不断改良产品、推陈出新，缩短了市民家庭设备的更换周期，使得家庭设备消费保持旺盛，19月家庭设备用品消费额同比增长9.6%，其中市民购买较多的是电风扇、空调器、洗衣机、微波炉等家庭设备。懂得享受的市民除了添置现代化家庭设备外，还聘请家政服务，让自己从繁重的家务所中解放出来，有更多的时间用于休闲、娱乐和学习。19月家政服务支出同比增长36.7%，显示珠海城镇居民家庭聘请保姆或钟点工的越来越多。3、汽车和移动电话仍是市民的消费热点随着汽车价格以及有关费用239、的下调，越来越多的家庭买得起车，养得起车，汽车消费成为热点。调查显示，19月份珠海每百户城镇居民购买汽车1.5部。9月末，珠海每百户城镇居民拥有小汽车7台，比2003年同期增加7.7%。另外移动电话也持续热销。虽然移动电话已相当普及，但由于它在功能和款式方面不断推陈出新，且整体价格水平有所下降，使得移动电话持续畅销。19月份每百户城镇居民新购移动电话（包括小灵通）27部，同比增长8.1%。4、文娱活动更丰富，健身活动成为新热点文娱消费主要包括文娱耐用品及文化娱乐服务消费两部分。各种新款彩电、电脑、数码照相机、mp3等文娱耐用品在经历了上两年的购买高峰期后开始回落，调查显示珠海人19月的文娱耐用240、品消费额比2003年同期下降22.3%。然而文化娱乐服务消费（包括参观游览、团体旅游、健身活动等）却保持旺盛，同比增长24%。其中以健身活动增幅最大，增长近1倍，市民在工余时间打球、游泳、健身成为既时尚又健康的消遣方式；旅游消费也保持强劲的增长势头，同比增长35%。这些都反映出市民越来越注重健康的休闲方式，越来越懂得享受生活，品味生活。5、电脑逐渐普及，网络开始溶入生活到9月末，珠海每百户城镇居民拥有电脑64.5台，比2003年同期增长15.2%。随着电脑在家庭的逐步普及和互联网资费的下调，越来越多家庭接入互联网，享受上网带来的便利和乐趣，到9月末止，珠海每百户城镇居民就有32户接入互联网，比241、2003年同期增长18.5%。6、舍得花钱在自己身上珠海人对个人衣着穿戴，仪容仪表越来越注重、越讲究，舍得把钱花在自己身上。调查显示19月珠海城镇居民衣着、化妆品、美容费和金银首饰几方面的个人消费分别比2003年同期增长11.5%、36.1%、39%和41.1%。7、住房装修成为时尚现在的住房装修更多地是要追求美观舒适，能突显个人风格，体现个人品位。19月珠海城镇居民月人均装修费为31元，比2003年同期大幅增长77.9%。到目前为止，有77.2%的市民对住房进行过装修，这一比例比2003年上升了7个百分点。市民在最近一次的装修花费平均为26967元，比2003年提高了7.8%。由此可见，住房242、装修的概念已深入民心，市民住房装修的档次及要求也将越来越高。二、珠海城镇居民目前的居住状况（一）总体情况：人均住房面积逐步增大，居住条件更加优越随着近年来珠海经济的发展和住房制度改革的进行，以及经过近几年的城中村改造，珠海市民的居住条件大为改观，住房面积更加宽敞，配套设施更加完善，自有房比率越来越高。调查结果显示，目前珠海户均人口3.17人，住房建筑面积户均95.31平方米，人均住房建筑面积28.97平方米，与全省平均水平、佛山、深圳相比，分别高出2.53、2.84、2.17平方米。80.4%的家庭拥有了自己的住房，95.6%的家庭拥有单元配套住宅或单栋小楼。据调查，还有20%的家庭拥有二套以243、上住房，如果把这部分居民实际拥有而未居住的面积计算在内，珠海居民实际拥有的人均住房建筑面积为33.84平方米，远远超过了我国小康课题组确定的人均居住面积810平方米、三口之家两居室(3间)成套率60%的城市小康住房标准，居住条件大大改善。1、95.6%的家庭拥有单元配套住宅或单栋小楼从建筑类型来看，92.1%的住房为单元房，3.5%的住宅为单栋配套房，2.8%的住房为简易楼房，1.6%的住房为平房，可见我市有95.6%的家庭拥有单元配套住宅或单栋小楼。2、珠海八成的居民家庭拥有了自己的住房从住房产权看，48.8%的的住房是商品房，27%的住房是房改房，10.5%的是租赁私房，3.8%的是租赁公244、房，3.1%的是自建房，1.3%的是经济适用房，另外还有0.2%的原有私房和5.3%的其他产权的房（如是亲属的住宅等），也就是说我市八成的居民家庭拥有了自己的住房。3、74.3%的住房实现了规范化的管理从住房管理情况来看，70%的住房是社区物业管理，1.8%的住房是单位管理，2.5%的住房是房管部门管理，25.7%的住房是无管理，可见我市74.3%的住房实现了规范化的管理。4、98.2%的家庭拥有独立的洗浴设施从住房的厕所类型和浴室类型看，52.9%的家庭厕所类型为蹲式冲水，46.1%的坐式抽水马桶；93.4%的住房是淋浴/浴缸，4.8%的是整体浴室，也就是说99%的家庭拥有独立的卫生设备，9245、8.2%的家庭拥有独立的洗浴设施。5、95.2%的家庭使用的主要燃料为液化石油气从住房厨房使用的主要燃料看，95.2%的家庭使用的主要燃料为液化石油气，4.3%的家庭以管道燃气为主，只有0.5%的家庭以电或其他燃料为主。6、住房面积同户主的受教育程度有着明显的正相关性交叉分析显示，户主受教育程度不同的家庭户人均住房建筑面积存在较大差异，户主为中专及以上受教育程度的家庭人均住房面积随着户主受教育程度的提高明显增加，户主为硕士研究生的家庭人均住房建筑面积最宽，达到了34.83平方米，户主受教育程度为小学的家庭人均住房建筑面积最小，平均为27.15平方米。从户主的职业看，户主为单位或部门负责人的家庭246、人均住房建筑面积最宽，达到了31.46平方米，其他职业平均为28.39平方米。（二）各区情况：三个行政区的居民居住情况有所差别由于各区所处的地理位置不同，经济发展水平也存在差距，各区居民家庭的居件条件也存在差异：1、住宅建筑式样不同香洲、斗门两个区自住单元房的家庭比金湾区多。调查得知，斗门区拥有单元房的家庭最多占95.12%，香洲区占93.2%，而金湾区仅占83.7%，比最高的斗门区低11.5个百分点；拥有单栋配套房的家庭香洲区最多，占3.9%，斗门区占3.7%，金湾区仅占1.2%，比最高的香洲区低2.7个百分点；香洲、斗门两个区住平房和简易楼房的家庭分别占2.9%和1.2%，金湾则高达15.247、1%。从以上数据对比可以看出，香洲、斗门两个区的家庭住房条件较为相似，以单元配套房为主，而金湾则相对较差。2、拥有自有房的比例不同从住房产权看，香洲区住商品房的家庭占53.1%，斗门区占54.9%，金湾区占20.9%；住房改房的香洲区占23.7%，斗门区占30.5%，金湾区占41.9%，详见下表：香洲区斗门区金湾区租赁公房4.304.7租赁私房11.21.216.3自建房2.34.95.8原有私房0.200商品房53.154.920.9经济适用房009.3房改房23.530.541.9其他5.58.51.2从上表可以看出，斗门区的自有住房拥有率最高，达90.3%，香洲区次之，为79.1%，金湾248、区最低为68.6%。3、住房的管理情况不同据调查，住房是社区物业管理的香洲区占83.8%，斗门区占30.5%，金湾区占37.2%；无管理的香洲区占14.6%，斗门区占68.3%，金湾区占41.8%。可见，香洲区的住房管理较为规范，多为封闭式的社区物业管理。详见下图：图表 33：各区住房管理情况4、厨房使用的主要燃料以液化石油气为主调查显示，厨房使用的主要燃料是液化石油气的家庭，香洲区占93.6%，斗门区占100%，金湾区占98.8%。香洲区还有5.9%的家庭使用的是管道燃气。5、人均住房建筑面积和二套以上住房拥有率存在差距香洲区人均住房建筑面积为29.28平方米，斗门区为30.42平方米，金湾249、区为26.12平方米。香洲和斗门区都超过了全市的平均水平（28.97平方米）。拥有二套以上住房的家庭香洲区占20.3%，斗门区占32.9%，金湾区8.1%。从以上数据可以看出人均住房的建筑面积和二套以上住房拥有率斗门区最高。三、珠海置业者的置业偏好（一）对板块及居住区域的偏好1、吉大仍是珠海置业者的置业首选区域由于吉大商务中心的确立,加上良好的生活配套,吉大成为置业者最为青睐的居住板块，而新、老香洲较高的受选率表明“城中村改造”已初见成效，几个大盘已深入人心。唐家湾大学城和高新区的建立，湾仔的昌盛大桥的即将开通，南屏的高科技产业园已初见规模，这三个地区的迅速崛起，也使得这三个板块有着较强得吸引250、力。图表 34：珠海居民置业的居住板块偏好 以上数据为珠海特区报03年10月份调研成果；世联在04年5月份的研究结论表明，吉大、拱北是最受欢迎的居住板块，然而从经验来看，珠海特区报的调研结果更符合实际情况。本节引用数据均为珠海特区报03年10月份调研成果 2、大型超市是置业者最为关注的商业配套如下图可知，大型超市是置业者最为关注的商业配套，然而在实际上，珠海的大型超市相对较少，分布也不均衡，未来在房地产开发以及商业地产的运营上将有更大的空间。图表 35：对各类商业配套的偏好程度3、银行是置业者最为关注的生活配套由于各种生活支出都可以通过银行托收的方式交纳，因此，在现代生活中银行的作用十分明显，251、在受访者选择的选项中，银行是最受关注的生活配套。图表 36：对各类生活配套的偏好程度 4、大型书店是置业者最为关注的文化配套在以下4个选项中，大型书店的选择率最高，表明珠海置业者的基本素质和文化生活需求正在逐步提高。图表 37：对各类文化配套的偏好程度 5、优秀小学是置业者最为关注的教育设施配套 对优秀小学的关注是最为明显的，其受选率达33%，主要基于两点，其一由于小学的分配是根据区域对口的方式，进入好的小学对中学乃至将来的教育都颇为重要；其二，由于小孩在小学时期的自理能力还不够，离家越近越安全。图表 38：对各类教育设施的偏好程度（二）对居住社区的要求1、公园景观对市场颇具吸引力公园成为对自252、然环境要求的首选，而对海景、山景等单独特征的景观偏好程度却相对较低，表明人们更渴望密度较低而且能够融入其中的自然环境。图表 39：对周边自然景观的偏好程度 2、大规模社区更受市场欢迎对楼盘规模的要求10万至30万平方米的受选比例达到90%，说明以往单项开发的规模过小的小区开始渐渐失去其市场，人们向往中盘、大盘，也明白只有足够规模的楼盘才能有完善的配套、多彩的景观、良好的物管与社区文化。图表 40：对社区规模的偏好 3、中档会所是目前市场所能接受的会所档次在对会所档次的偏好上，市场更多地偏好于中档会所。对中档的选择率高达75%，表明在现阶段珠海人更多地将会所理解成为活动的场所，会所的实际功能为重253、要。图表 41：对会所档次的要求 （三）珠海人置业的主要考虑因素本章（第三节）引用数据为珠海中原04年5月份置业者调研成果。1、多层和小高层是珠海市民最为喜欢的建筑形式珠海市民比较喜欢多层洋房和小高层，分别占34%。相对于前几年的市民普遍喜欢多层建筑而排斥小高层的市场偏好特征，这次调研结果是市场偏好的新变化，表明市民对高层住宅的抗拒情况有所减少，小高层住宅景观和居住环境的相对优势已逐渐被珠海市场认可。图表 42：珠海市民购房时喜欢的住宅类型 2、朝向和户型是珠海消费者最为关注的产品因素在购房要考虑的产品因素中，朝向和户型结构居前一、二名，而对使用率及楼层的关注程度反而较低。图表 43：珠海市民254、购房时首要考虑的产品因素3、价格和交通是珠海置业者最为关注的相关因素随着房地产市场的发展，消费者越来越成熟、理智，在购房时考虑到的因素越来越多。在消费者考虑的众多因素中，价格、交通、小区环境、物业管理和公共配套是消费者最为关注的五大因素。其中价格和交通是消费者最为着重考虑的两大因素；另一方面从消费者关注的因素来看，消费者对住房需求逐渐转向要求提高生活质量、贴近自然，要求更加舒适的居住条件，主要体现在小区环境、物业管理等因素的比重越来越大。图表 44：购房时看重的相关因素4、消费者能够承受的房屋总价集中在2140万元的区间内此项课题旨在了解消费者对现今住宅价格的承受能力，由下图可知，消费者能够承255、受的总价集中在2130万和3140万两个区域内，分别占调查人数的36%和29%，选择20万以下的人占15%左右，能承受40万元以上的占20%。图表 45：可承受的住宅最高总价 5、消费者能够承受的房款首期集中在710万元的区间内从消费者对首期承受能力的选择来看，与总价的选择分布类似，选择最多的是7-10万元，占33.69%，其次是3-6万元，占24.73%。选择11-15万元段的占17.92%，这基本与住宅总价的比例相吻合（首期=总价30%）。图表 46：可承受的首期款6、按揭是消费者普遍选择付款方式从调查者反映的情况来看，选择银行按揭的占了大部分，而一次性付款和分期付款的比例比较接近，但是从256、消费者具体情况看，选择总价在40万以上的高端客户喜欢一次性付款，而中等收入家庭更多的会选择银行按揭。图表 47：选择的付款方式7、毛坯房是消费者相对更为青睐的交楼标准在四个选项中，除毛坯房的选择频率略高以外，各个因素的比重比较接近，但从实际的市场反映来看，具体到不同的户型，选择装修标准就有所不同，例如，选择四房、别墅的消费者会喜欢毛坯房，而选择中小面积的消费者会希望开发商提供简单装修或提供装修套餐。图表 48：选择的住宅装修标准（四）住宅产品（户型结构）的需求特征研究1、三房仍是市场最为欢迎的户型结构从调查结果来看，消费者需求最大的户型仍是三房两厅的户型结构，其次是四房和两房，各占13.62%257、。不同收入人群对住房面积的需求差别十分明显，随着收入的提高，人们对面积的需求有不断增高的趋势。不同年龄段人群对住房面积的需求差别也较大。年龄段在30岁以下的购房者由于经济基础薄弱，事业处于开始阶段以及家庭人口等原因，选择两房居多。而对住房面积需求最大的是3040年龄段的人群，这部分人群已有一定的经济基础，通过换房寻求更好的居住条件，常常是一步到位，三房和四房是他们的首选。而单身公寓和一房一厅的需求很少，只占3.76%，这些户型更多的是作为一种投资。图表 49：购房选择的类型 2、76130平方米的住宅单位最受市场欢迎随着家庭结构年轻化趋势，市民对住宅的个性需求越来越明显，中小户型将成为市场的主258、流。从被访者对建筑面积的选择来看，相对集中在76130平方米的面积段之间，占市场总需求的70%左右。3、对各功能分区的面积需求表现出多样化的特征随着收入的增加，人们开始要求提高生活的质量，对住宅功能的要求也越来越全面。对住宅中各功能分区的面积需求也表现出个性化和多样化的特征。客厅面积（主选区间：2130平米）被访者中选择2030平方米的人数最多，占41.58%，其次是1620平方米，占31.9%，选择30平方米以上大客厅的也有相当比例，占21.33%。图表 50：选择客厅的建筑面积餐厅面积（主选区间：1015平米）超过一半的人选择1015平方米的餐厅。图表 51：选择餐厅的建筑面积厨房面积（主259、选区间：58平米）57%的人选择58平方米的厨房，有30%的人选择8平方米以上的厨房。在现代生活中，厨房的作用和地位已大大减弱，不同户型和面积的住宅对厨房的面积要求差别不大，只要满足一定的功能即可。图表 52：选择厨房的建筑面积卫生间面积（主选区间：57平米）绝大多数的人选择57平方米的卫生间，占55.73%；选择5平方米以下的人数较少。图表 53：选择卫生间的建筑面积主卧室面积（主选区间：57平米）当前的住宅开发中，对主卧室的设计越来越重视，主卧室卫生间、阳台、衣帽间等都成为需求者关注的地方，但从调查结果来看，主卧室的面积也不是越大越好。1620平米的主卧面积最受欢迎，而3130平方米、10260、15平方米次之。图表 54：选择主卧室的建筑面积以上调查数据为04年（五）居民对社区物业管理的态度1、居民对小区物业管理服务的基本满意率为74.3%通过被访者对物业管理公司提供的各项物业服务的满意度进行评价可以看出，总体上共有74.3%的家庭对小区物业管理服务水平表示满意。其中，群众最为满意的是环境卫生，其次是园林绿化、公共秩序、治安防范，有七成多的群众为此叫好；有六成多的群众对设备维护和服务收费表示满意。图表 55：对物业管理的满意度2、过半市民认为物业管理服务收费标准尚可目前，珠海的物业管理服务收费，是依据市政府在2001年2月颁布的珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法规定的收费标准执行261、的。多层住宅（七层以下楼房）分一级至四级，每平方米建筑面积的收费标准为0.55元-0.35元不等；高层住宅（8层以上楼房，有电梯）分一级至五级，每平方米的收费标准为1.2元-0.7元不等。调查结果显示，有55.2%的业主认为合理，42.1%的业主认为偏高，有2.7%的业主认为偏低；交叉分析显示，66%高层住宅的业主认为目前的收费标准偏高，而多层住宅的业主中只有35.7%的人认为收费偏高。图表 56：对物业管理服务费用的满意度3、价位适中、服务到位的中等物业管理服务成为业主的首选经济承受能力不同，对物业管理服务层次的需求也不同。调查显示，有82.3%的业主要求物业管理服务费的价格要合理，服务到位262、即可；有9.4%的业主认为收费高些没关系，但管理要好，服务要优；有8.3%的业主则认为，只需提供基本的服务就可以了，价位越低越好。也就是说，在居民物业管理服务消费中，高端消费群与低端消费群所占的比例都较低，合计不到2成；绝大部分业主倾向于选择中等水平的物业管理服务。图表 57：对物业管理服务费用的满意度在定价方式上，有37.5%的业主主张采用物业管理公司与业主协商的方式定价；34.7%的人主张采用政府确定指导价的方式定价。这些业主认为，采用具有一定灵活性的定价方式，将更有利于业主根据自己的经济承受能力，选择不同层次的物业服务。主张由政府定价的只占了27.8%。4、物业消费意识尚未深入人心成立业263、主委员会的小区不过半数，物业消费意识尚未深入人心。调查中，当问及所在小区是否成立业主委员会时，业主明确知道已成立或没有成立的分别占39.2%和17.5%；有43.3%的业主对物业小区是否成立了业主委员会表示不知道；而当问及业主委员会是以何种方式成立时，则有35.9%的人明确知道是通过选举产生，7.8%的人说是有关单位指派，而表示不清楚的人占了56.3%。表明许多老百姓对物业管理服务消费仍习惯于计划经济时期的思维模式，对物业管理服务的认识严重不足，对物业管理服务还不够关注，这也是珠海目前物业管理水平低下的重要原因。 四、典型项目的客户研究由于海景资源的稀缺性，海景楼盘一直都是珠海高档楼盘的代表，264、其客户表现出明显的高端市场特征，但由于缺乏针对该类客户的专项调研数据，因此，对于高端市场客户的研究主要通过案例分析展开。（一）美丽湾客户基本情况分析1、年龄分布特征：3135岁的中青年是客户主体根据美丽湾客户资料的齐全程度，我们从美丽湾已成交客户中选择326名客户进行研究，美丽湾的成交客户中，年龄在3135岁和3640岁的数量较多，也说明这两个年龄段的人是购房活跃的群体，30岁以下和40岁以上客户随着年龄向两个极端的发展，数量逐步减少。图表 58：客户的年龄分布总体来看，3050岁的客户占总量的68.9%，为美丽湾的主要客户群体，说明美丽湾的客户群大多是比较成熟的购买群体；30岁以下的客户也占265、了少量的比例，占客户量的19.6%，其中，2630岁的客户有42名，占总量的12.9%，虽然年轻群体中有部分人是父母以子女的名义购房，但也有一部分人是自己买房或依靠家庭资助购房，说明美丽湾对一些有经济能力的年轻客户也有一定的吸引力；美丽湾的客户中50岁以上的客户量很少，其中，5160岁的客户占8.3%，61岁以上的客户仅占4%，是美丽湾客户比例最小的两个部分，可见，高龄人口在美丽湾购房的机会不大。2、区域来源分布特征：有珠海生活经历的外地人是客户主体由于珠海是一个外来人口量大的城市，因此在客户的地域来源上须详细区分，为了准确把握客户情况，我们对客户的来源区域按照身份证号码和通信地址两个标准进行266、划分，以供参考：图表 59：客户的区域来源分析纯正的本地客户占客户总量的14%左右，他们持珠海身份证并居住生活在珠海。有40%左右的客户是已经长住珠海，但持内地身份证的外来移民人口，这些人已长期在珠海工作、生活，并定居珠海，其中多数人已经办理或准备办理珠海户口，这些人是美丽湾的购房主力群体。3、海景房户型偏好特征从数据分析能够看出，本地人购房多数以长期居住为主，所以选择户型以三房以上为主要户型，而对于港澳台、内地和珠三角这些珠海以外的客户来说，由于购房不是为长期居住，所以，其选择户型主要倾向于三房和两房，如内地和珠三角客户，但这些跨区域购房的客户一般购买能力很强，因此也有一定比例的人选择了四房267、五房户型。 户型区域一房两房三房四房五房TH及复式本地1.3%10.9%43.5%24.3%16.5%3.5%港澳台11.1%27.8%16.7%11.1%27.8%5.6%内地2.7%27.0%39.2%17.6%9.5%4.1%珠三角2.0%28.6%30.6%14.3%22.4%2.0% 注：表中灰色部分为各区域客户选择比例最高的三种户型4、海景房面积偏好特征本地客户基本上选择的都是90平以上的户型。港澳台、内地和珠三角这三部分的客户有比较大的相似之处，都有40%左的右客户选择面积在90平以下和91100平两个区间内，另有40%左右的客户选择面积在131150平和170平以上的两个区间内268、，即这些客户选择的面积集中于100平以下和130平以上。面积 区域90平以下91100平101120平121130平131150平170平以上本地3.91%31.74%10.87%19.57%16.96%16.96%港澳台27.78%16.67%0%11.11%11.11%33.33%内地20.27%25.68%5.41%14.86%20.27%13.51%珠三角22.45%16.33%6.12%10.20%22.45%22.45% 注：表中灰色部分为各区域客户选择比例最高的三种户型这主要因为，珠海以外的客户在购房主要是为度假、养老或其他目的，而非个人长期居住，所以部分人会选择中小面积的单位，269、但这些跨区域购房的客户中有很多人购买能力很强，所以也有人愿意选择面积较大的户型。5、各年龄层总价承受能力分析 年龄总价25岁以下2630岁3135岁3640岁4145岁4650岁5160岁60岁以上1030万8.3%0.0%25.0%41.7%8.3%0.0%0.0%16.7%3040万11.1%20.0%8.9%8.9%15.6%4.4%17.8%13.3%4050万8.5%16.1%24.6%7.6%9.3%14.4%6.8%12.7%5060万3.7%7.4%24.1%22.2%13.0%11.1%7.4%11.1%6070万3.8%7.5%28.3%22.6%7.5%11.3%5.7%270、13.2%7090万3.8%9.4%17.0%20.8%5.7%20.8%5.7%17.0%90万以上0.0%3.0%12.1%27.3%12.1%6.1%3.0%36.4%注：图中灰色部分为该总价中购房客户比例最大的部分由以下的数据分布特征，我们可以看到，除了3040万的总价区间，其他各价格区间段的客户主要都以3135岁和3640岁的客户为主，还有部分客户比零散的分布在41岁以上的区间里，但各总价区间都很少以30岁以下的客户为主，由此可见，无论房价的高低，美丽湾的客户群主要是以30岁以上的客户群为主。（二）海愉半岛客户分析（截止日期：2003年11月5日）1、成交客户来源及置业目的客户类型置271、业目的所占比例港澳台客户投资或与情人居住为主24%珠海本地自住和投资34%珠三角投资为主9%内地城市自住和投资33%2、分析说明根据海愉半岛2002年10月至2003年10月期间成交的46位客户资料分析得出。珠海本地和内地客户是主流客户本地客户占成交客户比例的34%，内地客户占33%，两者都具有相当强的消费需求和消费力，并且从珠海房地产整体态势来看，由于受到珠港澳大桥待建利好消息的影响，内地到珠海置业的人数呈现上升趋势。客户呈现中年化成交客户中20-29岁的客户约占7%，30-39岁的客户约占40%，40-49岁的约占37%，50岁以上的约占16%，可以看出中年人占绝大多数。客户呈现高收入化客272、户中政府官员和企业高层约占27%，企业老板做生意的约占34%，政府职员和企业职员约占21%，其他约占18%。第六部分 珠海各类产品形态分析一、珠海房地产各类物业建筑形态研究（一）各类建筑形态 以下表格数据源于各板块重点项目（详见各板块项目列表），本表格分析中不含别墅类住宅总体供求特征用途形态住宅形式高层小高层多层合计现房供应量（平米）4784479862672760421740756销售量（平米）4630839732672760421712392销售率（%）96.8%98.7%100.0%98.4%预售房供应量（平米）1050251605565634271215销售量（平米）883211437273、845413237518销售率（%）84.1%89.6%96.1%87.6%总计供应量（平米）58347211468232816762011971销售量（平米）55140411170512814551949901销售率（%）94.5%97.4%99.9%96.9%图表 60:近两年来各类建筑形态的供应及销售状况（二）多层住宅研究1、多层住宅发展历史及现状珠海多层住宅是2000年以前珠海住宅产品的主要形式，由于珠海的人口总量、人口密度比较小，在当时的市场上，除少数高层海景楼外，电梯住宅不多，商品住宅一般是低容积率的多层，特别是6、7层的多层为主流。到2000年以后，珠海旧城村改造开始启动，由于村274、民回迁房的融入使得各项目的容积率提高，一部分多层住宅被小高层和高层所取代，而现阶段，随着珠海购房者对电梯住宅的接受程度逐渐提高以及普通住宅项目容积率的加大，多层住宅已不再是市场的主流产品，并逐步退出市场。部分主要多层或含有多层的项目表板块项目名称占地面积建筑面积容积率销售均价建筑形式新香洲逸园4300平8000平1.93360元/平全部为多层华香苑7600平13000平1.731003300元/平全部为多层诚丰名园20000平60000平32900元/平多层/小高层夏湾兰埔花园150000平250000平1.73300元/平多层/小高层/高层北欧森林43124平70254平1.63200340275、0元/平多层/小高层鸣翠谷14200平22700平1.626002800元/平全部为多层春泽名园80000平180000平2.2533003400元平多层/小高层前山丽香苑20000平30000平1.53100元/平全部为多层荣泰河庭170000平300000平1.829003200元/平多层/小高层上宝花园19067平24600平1.32900元/平全部为多层田德花园41094平72254平1.82800元/平多层/小高层棕榈假日120000平220000平1.828003200元/平多层/小高层2、多层住宅特征1）区域分布特征在2000年以前，珠海的住宅除了少数海景楼住宅是高层以外，珠海多276、数地区的住宅都是以多层为主，到2000年以后，由于珠海房地产项目容积率的升高，小高层住宅逐步成为市场的主流，在这一阶段，市区的多层住宅主要分布在夏湾、前山、新香洲三个板块，因为这三个板块开发相对较晚，居住人口不多，并且，与拱北、吉大、老香洲这些发展比较成熟的板块相比，夏湾等地区的房价偏低，因此，容积率小、建筑成本低的多层适合于在这三个板块开发。现阶段，多层住宅已经开始逐步退出市场，而前山板块由于房地产项目容积率较低，且价格仍然较低，所以前山板块依然有一定量的多层开发量，也是目前市区多层供应量最大的区域。2）产品特征从近年来开发的主要多层产品来看，珠海的多层住宅主要有以下几个方面的特征：规模小珠277、海的多层以及含有多层的项目除了旧城改造项目外，其他项目的建筑面积都在10万平以下，而纯粹的多层项目建筑面积一般在3万平以下，属于规模非常小的项目。容积率低一般来说，珠海多层或含有多层的住宅项目一般容积率都比较低，从附表6-1中能看出，除了诚丰名园和春泽名园两个项目的容积率略高外，其他项目的容积率都在2.0以下。户型面积偏小从客户的层面来说，珠海大多数多层住宅所定位的目标客户群的层次是低于小高层和高层的客户群层次的，这主要是由建筑成本以及多层住宅所处的地理位置所决定的，所以多层的户型面积多数在100平以下（各楼盘的户型面积配比可见附件），与小高层和高层住宅相比，该面积是偏小的。户型设计缺少特色近278、几年，多层住宅在房地产项目规划中所占的成分越来越少，而近期市场上在售的多层项目主要是早期停工或烂尾的复工项目，由于项目设计规划采用的早期方案，产品设计陈旧，并且多层住宅针对的目标客户群层次较低，所以，多层住宅在产品上缺乏创新。多数楼盘社区规划及配套落后由于多层或含有多层的项目普遍规模较小，并且目标客户定位较低，所以多数含有多层的住宅项目在景观规划、智能化配套等方面比较落后。3）消费群特征从上面的产品特征分析中能够看出，多层住宅在产品创新上是比较滞后的，并且受地段等因素的影响，多层住宅难以吸引到高端的置业者，另外，多层住宅有实用率高、居住费用低等优点，适合讲求实用的客户，所以多层住宅的主要客户群279、是生活条件在小康水平或该水平以下的客户。4）多层住宅未来发展趋势根据珠海房地产市场发展的现状，我们可以推测，多层住宅将有两个方面的变化：从供应量上来看，未来珠海市区住宅用地将不断减少，住宅项目的容积率也将不断提高，因此，珠海多层住宅必然会退出市中心板块，而唐家、南屏、横琴、斗门、金湾等非市中心板块居住人口少，住宅容积率低，楼盘价格相对市中心较低，将是未来多层住宅主要的供应地区。二是在产品的定位上，由于在板块的分析中提到，这些非市中心板快的住宅将向度假型、高档次方向发展，所以多层住宅的规划设计档次将大幅度提高，目标客户群定位也将向高消费、度假型客户转变。（三）小高层住宅研究1、小高层住宅发展历史280、及现状小高层住宅是从2000年以后，伴随珠海旧城改造项目的开发，多层住宅逐步退出市场的条件下兴起的。长期以来，珠海的购房客户更愿意接受实用率高，居住成本低的多层住宅，当多层住宅逐步减少的时候，实用率低、建筑成本高的高层住宅尚无法被大多数客户所接受，而小高层则介于多层住宅和高层住宅之间。小高层住宅便成为替代多层住宅的一种产品，并普及开来。现阶段，小高层住宅已经完全成为市场的主流，目前珠海市场上在建和在售的绝大多数住宅都有小高层的建筑。近年主要小高层项目列表板块项目名称占地面积（m2）建筑面积（m2）建筑形式均价（元/m2）吉大金色九洲1592453824 11层小高层和17层高层38004000281、 景山名园10788 15432 11层小高层和四层Townhouse小高层：4700 Townhouse：70008000 君怡花园（三期）50000 156000 11层小高层40004200 园林熙郡64000 11层小高层42004300 夏湾春泽名园80000 180000 11层小高层33003400 银石雅园283997 148146 6层多层11层小高层18层高层33003500 北欧森林43124 70254 7层多层11层小高层32003400元/平中庭居7000 12000 7层多层11层小高层3800元/平中珠新村19000 44000 11层小高层17层多层33003282、400元/平老香洲华南名宇130000 350000 11层小高层16层高层33003500元/平锦绣柠溪152000 350000 11层小高层18层高层33003600元/平岭南世家170000 470000 11层小高层33003500元/平南厦丰泽园96000 259620 11层小高层和18层高层32003300 御龙山庄67000 130000 11层小高层23层高层Townhouse55005700 新香洲五洲花城460000（一期6万）1000000平（一期15万）11层小高层16、17层高层38004200 三好名苑57867 111956 11层小高层32003400 诚丰283、名园20100 60000 7层多层10层小高层2900 格林春天12000 34000 11层小高层36003700 宝地康泰140000 300000（一期12万）11层小高层18层高层32003400 翠华城市风景36524 109572平11层小高层18层高层3500 前山漾湖明居31300 69000 7层多层11层小高层27002900 翰林苑34111 79137 11层小高层31003200 棕榈假日120000 220000 6层多层11层小28003200 荣泰河庭(二期)170000 300000 (二期64000)6层多层11层小3100 田德花园41094 72254284、 7层的多层11层小高层2800 唐家美丽湾54000 100000 6层多层11层小高层17层高层Townhouse4600 （带精装修）旭日湾（一期、二期）170000 180000 7层多层11层小高层Townhouse、别墅住宅4000别墅700800 2、小高层住宅特征1）区域分布特征小高层产品是从旧城村改造阶段起步的，这一时期，拱北板块的开发用地已经不多，开发项目少，建筑多以高层为主，夏湾、新香洲、前山板块尚有部分项目以多层形式为主，所以早期小高层住宅比较集中的区域是吉大和老香洲板块，直到近两年，随着住宅的容积率不断提高，夏湾、新香洲、前山板块的项目也开始以小高层住宅为主，目前各区285、域小高层项目的分布已经比较平均（见下图）：图表 61：小高层住宅分布比例图我们选取了珠海近几年主要的含有小高层住宅的项目进行研究，从上图上看出，拱北目前没有小高层项目，唐家小高层项目仅占7%，而吉大、老香洲、新香洲、夏湾、前山的小高层项目的比例基本接近。2）产品特征规模较大在近几年开发的小高层项目中，有60%左右的项目建筑面积在10万平以上，在珠海属于规模较大的楼盘。社区规划完善由于项目规模的增大，各楼盘的开发商开始聘请国内外知名的建筑设计、园林规划机构进行统一设计，保证了楼盘的高档次、高品位，同时在社区的各类配套设施上也更加完善，如会所、智能化系统、管道煤气等都是这些楼盘所必备的。户型种类多286、样现阶段，珠海的小高层住宅已经是一种普及的产品，面向各个层次的购房客户，因此，市场上的小高层住宅，在户型的设计上，无论是大小还是形式，已经包含了所能见到的大多数产品类型，其品种最是齐全的，并且在结构的合理性、使用的舒适性上也是最完善的。产品创新能力强 小高层住宅是珠海近几年房地产市场的主流消费产品，在激烈的竞争下，使发展商不断在产品结构上进行创新，从最初的一梯四户住宅，到一梯两户；从普通的平层住宅到跃式、下沉式结构、三错层结构；从南北阳台到阳光花房、入户花园等都代表了近几年小高层住宅发展的趋势。3）消费群特征珠海的小高层住宅包含了各个层次的产品，并且小高层住宅在大多数板块都有一定的分布量，所以287、，小高层住宅的消费群也包括了各个层次、各种类型的客户。4）小高层住宅发展趋势在未来的几年里，珠海的小高层住宅仍将是市场的供求主力，也是多数客户所选择的主要产品类型；产品设计更加人性化，一梯两户、三户的结构将取代一梯四户，户型的空间设计上也将更加丰富，入户花园、大飘窗、错层等将被广泛应用。逐步向更高的高度发展，演变为高层住宅。从2004年的市场来看，住宅项目开始由多层小高层的组合向小高层高层的组合方向转变，年底推出的翠华城市风景、岭南世家二期、兰埔花园幸运阁等都是典型代表，目前高层的层数一般在20层以下，随着高层住宅开始被市场认知和接受，小高层住宅将成为多层向高层转变的过渡产品，最终退出市场。（288、四）高层住宅研究1、高层住宅发展历史及现状珠海的第一栋高层住宅始建于1993年，是位于珠海繁华的商业中心拱北迎宾大道东侧的将军花园，为2栋20层住宅楼，占地3865平方米，建筑面积28,758平方米。十年来，高层住宅在珠海一直是高档物业的代表，但由于其价格高、实用率低等因素，高层住宅始终不能被珠海的多数购房者所接受，因此，高层住宅的发展比较缓慢，在规划上，除一线海景住宅外，其他项目都尽力避免出现高层产品，使得住宅的高层住宅开发量不多。到近两年，由于住宅价格逐渐上升，项目容积率不断增大，高层住宅开始局部出现在非一线海景楼项目中，如翠华城市风景、岭南世家二期等都是这类楼盘的代表，但高层住宅目前仍不289、是市场上供应的主要产品。近年主要高层项目列表板块项目名称占地面积（m2）建筑面积（m2）建筑形式均价（元/m2）拱北简美城市中心22300平15层高层50005200元/平（带装修）金桂轩3780平15407平23层高层38004000元/平凌海名庭4210平1743平18层高层50005200元/平米兰丽都8337平30294平15层高层55005800元/平（带装修）海湾雅苑13057平64561平26层和28层高层62006500元/平吉大君怡花园50000平156000平11层小高层28层高层40004200元/平海湾御庭28000平28层高层52005500元/平华景山居17000平290、多层和18层高层600062000元/平（带装修）金色九洲15924平53824平11层小高层和17层高层38004000元/平夏湾银石雅园283997平148146平6层多层、11层小高层、18层高层33003500元/平中珠新村19000平44000平11层小高层和17层高层33003400元/平老香洲东方家园13486平40459平17层高层35003700元/平恒景花园（二期）30000平18层高层47004900元/平华南名宇130000平350000平11层小高层和16层高层33003500元/平南厦丰泽园96000平259620平11层小高层和18层高层32003300元/平鑫北291、花园二期25331平30层高层45004600元/平扬名海邑12652平37957平30层高层65006700元/平御龙山庄67000平130000平11层小高层23层高层和Townhouse55005700元/平钰海名门8000平54000平23层高层3400元/平新香洲五洲花城460000平（一期6万平）1000000平（一期15万平）11层小高层和16、17层高层38004200元/平宝地康泰140000平300000平（一期12万平11层小高层和18层高层32003400元/平翠华城市风景36524平109572平11层小高层和18层高层3500元/平唐家美丽湾54000平100000292、平6层多层、11层小高层17层高层和Townhouse4600元/平（带精装修）海怡湾畔450000平450000平多层、高层、别墅住宅45004800元/平(带精装修）2、高层住宅特征1）区域分布特征住宅市场上采用高层建筑形式的主要是海景楼，所以拱北、吉大、老香洲的沿海一线成为高层建筑最集中的区域，从下图可以看出，这三个板块中高层项目占总量的比例是最高的，三个板块共占70%以上。图表 62：高层建筑分布比例图2）产品特征纯高层项目以独体单栋形式居多我们抽取近3年开发的纯高层项目作为研究对象，其中70%以上都是独体单栋的形式而不是建筑组群，由此我们能够看出，珠海的纯高层项目规模较小。层数都在3293、0层以下在我们所研究的所有高层项目中（包括含有高层住宅的项目），所有的高层建筑都不超过30层，并且其中有70%的高层住宅在20层以下，这主要是因为一方面珠海政府在规划时加以限制，另一方面，本地客户市场对高层的接受能力不强，使发展商尽力降低高层的高度。户型单位面积偏大由于高层的实用率较低，所以，在各种户型的单位面积上，高层住宅明显高于多层和小高层住宅，我们可以通过珠海各种建筑的两房、三房和四房户型的主要面积区间进行对比看出这一趋势，见下表： 建筑类型户型 多层小高层高层两房6080平6080平7090平三房90110平100120平120平以上四房100120平110150平140平以上3）消费294、群特征高层建筑作为珠海高档住宅的象征，特别又是海景楼的主要形式，在单价和面积上都要远远高于普通住宅，总价更非一般客户所能承受，所以高层住宅的客户群主要是政府高级公务员、私营企业主、高级白领以及外地度假客户（包括港澳台和外籍客户）这些购买力强的高端客户，从一定意义上说，高层住宅的客户代表了珠海最顶端的置业群体。4）高层住宅发展趋势根据近几年珠海高层的发展情况来看，我们可以预计高层住宅将有两个主要的发展趋势：数量逐渐增多近3年，珠海的部分非海景楼盘开始在规划中出现高层部分，特别是到2004年下半年，这一阶段推出的多数项目都有高层住宅，随着市场对高层的接受程度逐渐提高，高层住宅项目也将越来越多，直至295、取代小高层成为市场的主流。纯高层项目建筑规模增大由目前掌握的资料来看，未来的一段时期内，拱北原蓝岸地块、远大海湾酒店旁地块、日东情侣南路地块、金世纪吉大村地块等都将陆续报建纯高层项目，这些项目建筑面积都在数万甚至十余万平以上，未来珠海必将出现一批规模较大的高层建筑组群。建筑层数增加由于市区用地面积逐渐减少，特别是海景项目用地的减少，必然会使住宅向更高的层数发展，目前这种情况已经有所体现，如2004年开发的扬名海邑、鑫北花园二期的层数都达到了30层，现阶段多数高层在20层以下的局面将在未来彻底改变，高层项目将向30层甚至更高的层数发展。（五）别墅住宅研究1、别墅发展历史及现状珠海别墅住宅的开发主296、要集中在近20年，但长期以来，珠海的别墅市场发展缓慢，供求量不大，平均每年仅仅有12个别墅项目推出，销售量只有几万平方米，并且在产品上缺乏创新，总体品质不高。在珠海已有的别墅项目中，除了高尔夫山庄外，基本上没有比较知名和影响力大的项目，可以说，珠海别墅市场的有效需求至今仍未被激发出来。2、别墅住宅特征1）区域分布特征我们抽取了近几年珠海市场上在售的9个别墅或含有别墅的项目作为研究对象，从别墅项目的位置分布来看，唐家和新香洲板块环境比较清净，并有面积较大的开发地块，是别墅项目的主要供应地区，有70%以上的项目都集中在这两个板块内，而吉大、老香洲仅有个别项目，拱北、夏湾、前山由于居住环境等方面的限制，近年来没有别墅项目的开发。见下图：图表 63：别墅项目分布比例图近几年主要别墅项目列表区域项目独立别墅半独立别墅田字型别墅TOWNHOUSE套数合计面积套面积套面积套面积套吉大景山名园-280-5001642老香洲御龙山庄-300以上2020新香洲荣泰山庄-20030087-87万和国际公馆36711-2202807081唐家旭日湾花园28951525200230441031254415016517130海怡湾畔-19022162138154148-210高尔夫山庄1673