1、城市新区高层住宅地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月212可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 前言1第一节 项目可行性研究结论1第二节 项目开发理念3第二章 项目地块及周边概况5第一节 项目地块规划指标5第二节 地理位置及现状7第三节 项目2、周边规划结构13第四节 自然条件16第五节 自然灾害19第三章 项目所在的城市历史文化背景20第一节 历史文化内涵与底蕴20第二节 地方文化习俗23第四章 市场定位及产品定位27第一节 主要竞争楼盘分析27第二节 本项目市场定位38第三节 产品定位46第五章 规划设计48第一节 产品设计意象51第二节 规划设计控制条件54第三节 规划设计基本要求56第四节 交通组织要求64第五节 开发分期与样板区、现场售楼处设置71第六章 建筑设计73第一节 建筑单体73第二节 建筑户型80第三节 公共配套84第七章 室内设计97第一节 周边竞争楼盘室内设计调97第二节 样板房100第三节 会所及公共部位133、0第八章 景观设计136第一节 设计理念及意向136第二节 景观设计要求137第九章 安装、基础设施配套设计175第一节 给排水系统175第二节 电气系统178第三节 弱电系统182第四节 暖通196第五节 其他198第十章 物业管理及服务体系201第一节 物业管理模式201第二节 物业管理资质要求及时间界定203第三节 开发商一次性投入内容的要求206第四节 园区服务功能要求207第五节 服务内容208第六节 服务及物管收费标准209第十一章 经济估算211第一章 前 言XXXX项目（B-07、B-10地块）是由XX集团与浙江XX报业集团在XX城西XX新区共同开发的高端高层住宅项目。本项目利4、用XX集团第二代高层住宅产品研发的契机，在集团领导及各职能部门的指导下，基于详实、全面的市场调查基础上，根据XX项目的实际情况，结合XX第二代高层住宅产品特征研究及二代高层住宅设计导则，编制本产品策划书。本产品策划书针对XXXX项目所在区域位置、产品定位、市场定位、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施设计、园区服务体系、经济估算等方面内容进行了阐述，为本项目的开发建设、市场推广、园区服务等提供指导性意见和依据。第一节 项目可行性研究结论一、投资环境可行性结论XX是浙江省的省会所在地，是全省的政治、经济、文化、教育中心，近几年XX市整体经济保持了良好的运行态势，为房地产市场的稳定发展提供了必要5、的支撑。2007年XX全市生产总值突破4000亿元，达到4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6，已连续17年保持两位数增长。按户籍人口计算，全市人均GDP达61313元，根据年平均汇率计算，突破8000美元，达8063美元，城市经济发展的新高度将推动城市房产品将逐渐进入新一轮升级换代阶段。二、市场可行性结论虽然07年底至今宏观调控及通胀经济压力波及XX房产市场，但XX房企理性推盘，主动靠近买方市场，刚性需求得到释放走向；城市区域规划价值顶托，政府土地稳市，多种市场作用力，进一步加大08年XX房产市场的“稳”字走向。虽然难现07年大起行情，但08年出现大跌行情的可能性较小。项目东6、南面的XX商住区长期以来需求旺盛，而目前，原意义上的XX商住区的开发已经完毕，没有新推房源。由于本项目与XX商住区无缝连接，能够直接接收XX商住区的溢出需求。另外，北面浙大紫金港样区吸引了大量的科研教育人才，而项目周边也规划大量的公建、科研配套用房，科研产业带来的人才将会成为项目的潜在客户。三、项目本身可行性结论该项目地处主城区，与市中心联系紧密，且规模较大，容积率适中，具备了营造高档产品的空间，是近年来所出让地块中的上佳之地。但项目技术指标中须满足户型的“90/50”政策，鉴于项目容积率、建筑限高的要求，因此本项目必须做拼合户型，这给项目在报建、营销和交付环节的工作增加了难度和法律风险。项目7、所在的区域环境优越：从大区域看，XX市政府已明确要把西溪湿地打造成世界级的旅游产品，随着西溪湿地建设的推进，XX新区将迎来新一轮的发展高峰，从西溪湿地周边已有项目看，该区域已成为XX高端住宅产品聚集地；从小环境看，XX新区的改造还处于起步阶段，随着改造推进，周边配套日益完善，该区域的面貌将焕然一新。因此，项目所在的区域价值将随着开发进度的推进不断得以提升；XX自1995年开发房地产以来，XX商住区便是XX的主要根据地，在该区域积累了大量的高端客户，并在市场上处于绝对的领导地位。四、经济可行性结论根据目前土地摘得的平均楼面地价为10666元/平方米，按照目前周边市场的销售价格，相对区域位置优势，8、高端产品品质特征，以及结合XX品牌的价值，住宅销售价格按28000元/平方米，车位18万元/个，该项目的税前成本利润率约为18%，项目投资的内部收益率约为28.7%。但是由于本项目高地价、高建设投入对于本案的资金安排提出了很高的要求，因此在保证产品品质的前提下，应做好成本管理和控制，以良好的产品品质作为市场价格和销售速度的有力支撑。五、结论1、XX城市在浙江省的中心地位和城市本身蓬勃发展的经济为房地产业的发展提供坚实的基础。2、地块所在区域的自然环境、人文环境优越，这些资源优势加上产品品质的提升和XX的品牌优势，将在未来的激烈竞争中转化为项目的强大竞争力。3、XX市房地产行业逐渐回归理性发展的9、轨道，产品品质的提升成为行业发展的主流，因此该项目必须在XX现有高层住宅产品品质的基础上作明显的提升，以适应市场的变化。4、在看好市场中长期发展趋势和XX品牌优势的前提下，产品售价尚存在提升空间。本项目经济上可行，但由于地价偏高和国家宏观调控影响，以及90/50政策而导致的拼户做法，在集团范围内目前仍处于探索阶段，依然存在着一定的政策和法律风险。第二节 项目开发理念本项目将按照XX集团第二代高层住宅产品营造标准进行实施，争创国内一流高层公寓产品。1、项目整体规划与周边环境相协调，结合B-12、B-14、B-15、B-16地块进行整体规划设计的同时，结合双龙路北侧地块、XX五号路西侧地块进行统一10、规划设计，综合考虑项目及周边地块规划布局，提升该区块的整体档次。2、本项目区块内不考虑设置大型会所，结合B-15、B-16地块公建配套集中设置商业及集中式会所，如室内外运动场地、室内泳池、餐饮、客房、小时便利店等均考虑集中设置，会所服务设施除满足小区业主需求处同时对外营业。本项目地块内按照规划条件设置物业及社区服务设施，以及部分小型配套设施。3、为营造项目整体的居住区氛围，提升小区整体品质。崇信路（XX六号路）及XX一号路沿线将不设置沿街商铺。结合XX六号路西侧市政绿地，将崇信路与XX一号路沿线营造成郁郁葱葱而又静谧的林荫道，使得XX项目在整体规划上商业与住宅的动静分离。4、建筑设计应以国内一11、流高端公寓的品质来定位，从平面布置、建筑形态、竖向设计、户型设计、设备配置、材料选择、园区景观、室内精装修等方面处处体现高端公寓的特质。5、户型设计由于90/50政策限制，将采取拼户的做法，在满足容积率的前提下，充分考虑市场因素，合理配置房型比例，尽量做到拼户前后户型的均好性。6、景观设计应提前介入，总平面布置和竖向设计时应充分考虑景观设计空间，使景观设计与建筑形态相协调，建筑布局与景观规划相融合。、室内设计应提前介入，在建筑方案设计时及时参与房型评审工作，为后续室内精装修留有较大的余地。、项目开发建设的同时考虑园区服务体系所需硬件设施的设置，本项目园区服务在普通物业管理理念之上将涵盖三大服务12、系统，分别为健康服务系统、文化教育服务系统、生活服务系统，为业主提供全面、高端、人性化的园区服务。第二章 项目地块及周边概况第一节 项目地块规划指标本项目B-10、B-07地块，用地面积共8.9534万平方米（134.3亩），地上建筑面积19.70万平方米。B-10地块规划指标用地性质住宅（设配套公建）用地总用地面积44664平米（67.0亩）代征地面积0平米净地面积44664平米容积率综合容积率：2.2建筑面积98260.8平米净地容积率：2.298260.8平米建筑密度30%绿化率30%建筑层数约15层限高黄海高程50米建筑间距要点正南北向多层住宅日照间距按1：1.2H控制。退红线要求配套13、要求1、 沿路设置公厕一处，面积50平方米。2、 公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内交通规划要点 1、机动车开口不得朝向紫金港路。其他规划要点1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积必须达到开发建设总面积的50%以上。B-07地块规划指标用地性质住宅（设配套公建）用地总用地面积44870平米（67.3亩）代征地面积0平米净地面积44870平米容积率综合容积率：2.2建筑面积98714平米净地容积率：2.298714平米建筑密度30%绿化率30%建筑层数约15层限高黄海高程50米建筑间距要点1、正南北向多层住宅日照间距按1：1.2H控制。2、符合日照分析要求。退红线要求配套要求1、 公14、建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内。2、 沿XX东路设置公厕一处。交通规划要点1、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路其他规划要点1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积必须达到开发建设总面积的50%以上。第二节 地理位置及现状一、地理位置本项目B-10、B-07地块位于XX市西湖区XX新区XX东路以东，紫金港路以西，双龙路以南，XX一号路以北。项目地块距XX市中心直线距离约7.4公里，距国家级湿地公园西溪湿地约1公里。项目隶属于西湖区XX新区，由于与XX商住区无缝连接，可视同为传统意义上的XX商住区。项目在XX市位置示意图项目所在的XX新区与XX市其他组团关系示意图二、地块现状B-07地15、块为长方形，B-10地块为不规则梯形，地块之间为规划市政绿地及幼儿园，项目地块内现有少量农居及临时工厂。 地块现状示意图地块内湿地地块内厂房地块内农居地块内水塘地块内各类地貌照片三、周边道路交通现状项目通过紫金港路结合其他干道可方便到达黄龙商务区、西湖风景区、省（市）政府、武林商圈等重要城市区域；通过文一西路德胜快速路可直接到达下沙高新区；项目交通可达性较好，但主要辐射城西、市中心。从地块至XX城内其他区域的路程及车程时间估算四、其他配套（一）大市政除项目地块南面的文一西路延伸段已建成通车外，其它周边道路均在规划建设中，预计2009年上半年均可建成通车。上下水、电力等市政管道接口与规划道路相连16、接。（二）生活配套由于项目地块与XX商住区无缝连接，可充分享受XX商住区所有配套，在2公里范围内，学校、超市、菜场、医院一应俱全。地块周边主要生活配套设施及重要公建见下表：现状规划教育中小学：育华学校XX市西溪试验学校大学：浙大紫金港校区幼儿园（地块东南角）浙大紫金港校区二期医院XX医院浙大医学中心商业西城广场沃尔玛超市（在建）城北银泰（在建）公园西溪湿地公园银行工商银行、交通银行等文体西湖区体育馆行政西湖区人民政府（规划中）项目周边配套位置示意图：事 项状 况 描 述区域交通文一西路：三横五纵之一，为城市快速路，位于项目南侧。紫金港路：三横五纵之一，规划为城市快速路，位于项目东侧。周边配套117、km4km范围内 教育（ ）幼儿园（10号地块内配置）小学： 育华学校中学：XX市西溪实验学校大学：浙大紫金港校区医院（）浙大医学中心（规划中）XX医院商业（）西城广场沃尔玛超市（在建）、城北银泰（在建）公园（ ）西溪湿地公园银行工商银行、交通银行行政（ ）规划中的西湖区人民政府国家西溪湿地公园XX育华学校浙江大学紫金港校区XX医院西溪实验学校城西沃尔玛超市西城广场耀江文鼎苑第三节 项目周边规划结构一、XX新区规划结构XX新区的规划结构为“两轴、一心、五组团、七区块”的格局。两轴：花蒋路和文一西路形成“十字形”的两条发展主轴。同时，以余杭塘河作为生态发展轴组织高标准示范住宅区的景观。一心：公建18、中心区块和科研办公区块共同组成配套服务中心，服务于浙大、西溪湿地以及周边区域。五组团：五个居住区块形成五个相对独立的组团，其中文一西路南侧的住宅组团为农居安置点，目前已有部分住宅竣工。七区块：一个公建中心区块、一个科研办公区块和五个居住区块。本案项目地块是XX新区规划中五个居住组团之一，紧邻公建中心区和科研办公区，也是XX新区中距离建成区最近的居住组团。二、用地规划规划依托花蒋路和文一西路两条十字形主轴组织整个XX新区的用地布局，在两轴交叉点周围布置行政办公、商业金融、文化娱乐、医疗卫生和城市公园等用地，形成公建中心区块。 项目西面是XX新区公建中心区块，将设置行政办公、商业金融、医疗卫生和城19、市公园等；项目的北面设置以科技研发为主的综合公建用地，实现与浙大之间的过渡联系；项目的南面为住宅及部分公建用地，分别为B-12、B-13、B-14、B-15地块；东面隔紫金港路为已投入使用的育华学校。本案项目周边的浙大和规划中大量公建、科研用地在活跃区域经济的同时，也将为本区域带来大量高素质的人才，为区域内住宅开发项目提供最直接的需求。三、道路交通规划紫金港路、文一西路、文二西路、余杭塘路等组成道路骨架。规划结合居住用地，设置两处公交枢纽站，一处位于XX二号路北侧，另一处位于余杭塘河路延伸线北侧。文一西路：三横五纵之一，为城市快速路，位于项目南面，已建成。紫金港路：三横五纵之一，规划为城市快速20、路，位于项目东侧，其中天目山路至文一西路段已建成，文一西路往北至大关路段已进行规划设计，将从文一西路开始下穿余杭塘路、余杭塘河和浙大紫金港校区。公交始末站与本项目隔余杭塘河位于项目的北面，XX公交中心站与本项目隔文一西路位于项目的东南面，目前已经建成。两处公交枢纽站为本项目雏形交通提供了便利。总结：目前项目周边现状是原始湿地风貌，项目东面城西区域旺盛需求的溢出效应，南面为国家西溪湿地公园，西面为行政、商业等公建配套中心，北面浙大的产、学、研的辐射力、周边规划大量的公建、科研配套用房，以及项目所在区块与城市联系的紧密度，使该区块具有相当潜力的发展空间。第四节 自然条件一、气候特征XX市地处中北亚21、热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量丰沛。一年中，随着冬、夏季风逆向转换，天气系统、控制气刚和天气状况均会发生明显的季节性变化，形成春多雨、夏湿热、秋气爽、冬干冷的气候特征。XX市由于地貌类型复杂，地势高低悬殊，XX市光、热、水的地域分配不均局部地区小气候资源丰富。但因季风在进退时间上和持续强度上的不稳定性，常出现冷热干湿异常，导致灾害性天气。二、气候要素（一）气温XX市年平均气温15317。一年中，月平均气温以1月最低，一般3050(南北温差2左右)，山区低于3；以7月最高，月平均气温280290(南北温差1左右)。春秋季为气温转换季节，其中4月回温最快，月平均气温比3月高6；秋季22、至初冬降温最快，10月、11月平均气温下降在55以上，以气温论，1、4、7、10月分别代表XX市的冬、春、夏、秋四季。（二）降水XX市年平均降水量在11001600毫米之间，年雨日130160天。XX市全年有两个雨季和一个多雨时段。第一个雨季自5月初前后开始，6月底至7月上旬结束，俗称梅汛期，多由极锋(梅雨锋)北移，雨带在江南和长江中下游停滞而产生。该时段内，雨量集中，有大到暴雨出现，平均降水量350550毫米，约占年总量的2531。第二个雨季出现在8月底到9月底，因受台风或极锋南移影响所致，俗称台风秋雨期，平均降水量120220毫米，约占年总量的813。（三）日照XX市年平均太阳总辐射量在123、00110千卡/平方厘米之间，日照时数18002100小时，日照百分率(某时段内实际日照时数与该地理论上可照时数的百分比)4148。XX市日射和日照的季节变化明显，夏半年(510月)的太阳总辐射量、日照时数和日照百分率均大于冬半年(11月次年4月)。其中，盛夏7、8两月，日射强、日照长。冬季日射弱，日照短，12月次年2月各月平均总辐射量都在6千卡/平方厘米以下，日照时数不足150小时，日照百分率小于50。春(34月)、秋(910月)两季为过渡季节，日射和日照量居中，相比之下，春季阴雨天气较多，各值比秋季要小。（四）风和气压1、风风向：XX市北、中部平原地区和海拔1000米以上山区的盛行风向具有24、显著的季风性特点，随着冬夏季节转换，最多风向也呈反向(交角120以上)变化。每年2、3月(冬春之交)风向开始由偏北转为偏东，继而又转向偏南；6月(初夏)起盛行南西南风；8月(盛夏)偏东风增多；9月(入秋)至次年2月，乃至整个冬半年偏北风占较大优势，其中，1月前后，北西北风尤为盛行。风速：XX市大部分地区年平均风速在1324米/秒。东北部平原和新安江水库区地势平坦，年平均风速较大，都在2米/秒以上，尤其是钱塘江两岸的滨海平原，年平均风速超过3米/秒。通常冬季风速较大，夏季较小。2、气压年平均气压。据XX市气象台观测站19611980年记录，XX市区的多年平均气压为10116百帕，低于标准大气压125、01325百帕。月平均气压。一年中，XX市区月平均气压随月平均气温变化，最低的月平均气压出现在7月，为9992百帕，最高月平均气压出现在12月和1月，为10216百帕。（五）湿度、蒸发量和无霜期1、相对湿度XX市年相对平均湿度和月平均相对湿度在7585，大致上北部大于南部。全年相对湿度以梅汛期(6月)为最大，月平均湿度在80以上，以冬干期(1月)为最小，一般月平均不超过78。2、蒸发量XX市年平均蒸发量为11501400毫米。地域分布上南部大于北部，全年蒸发量季变特点明显。全年以夏季(68月)为最大，盛夏7、8两月晴热少雨，月平均蒸发量高达170230毫米。春(35月)、秋(911月)两季次之26、，平均月蒸发量75150毫米。冬季(12月次年2月)为最小，1月的月平均蒸发量一般不超过50毫米。3、无霜期XX市平均初霜日出现在11月中下旬，终霜日出现在3月中旬前后，无霜期一般为230260天。（六）四季 按气候学指标（5天为1候，候平均气温小于10为冬季，大于22为夏季，1022为春、秋季）划分，XX市四季分明，时间分配上，冬夏两季较长，春秋两季较短。1、春季始于3月第四候至第六候，终于5月第五候至6月第一候。历时68天左右，始日和终日均南早北迟，前后分别相差10天和7天左右。每年开春后，冷暖气流交替加剧，受气旋及锋面活动影响，风向多变，但以偏东风为主；天气乍寒乍暖，气温变幅较大；雨水增27、多，晴雨不定；故杭谚有“春天孩儿脸，一天变三变”之说。四月“清明”时节，当较强冷空气南下时，常出现连续低温阴雨的“倒春寒”天气。春末，时有雷暴、冰雹等强对流天气发生。春季平均气温17左右，降水量330450毫米。2、夏季始于5月第六候至6月第二候，终于9月第三候至第五候。历时115120天。始日南早北迟，终日南迟北早，前后相差57天。初夏，随北太平洋副热带高压逐渐加强，北上西伸，偏南风日益增多，暖湿气流十分活跃，受“梅雨锋”影响，阴雨连绵，温、湿并升，但风力较小，天气闷热。此时，正值黄梅成熟而物品易霉时期，俗称梅雨期或霉期。因雨量集中，且暴雨频繁，时有洪涝发生。7月上旬起，梅雨先后停止，各地进28、入盛夏期，直至8月下旬，夏季风极盛，在副热带高压控制下，除有局部雷阵雨外，多晴热天气，为全年相对干热期。因持续高温少雨，日照强而蒸发大，而形成干旱。其间也常受台风等热带天气系统影响，出现暴雨和大风天气。夏季平均气温2627，降水量530630毫米。 3、秋季始于9月第四候至第五候，终于11月第四候至第五候，历时约63天左右。始日和终日均北早南迟，前后相差57天，“秋分”前后，北方冷空气迅速南下，风向偏北，气温下降较快，易出现秋季低温；有时，冷暖空气流再度交替，会产生一段降雨过程。10月中旬至11月，在蒙古大陆冷高压脊前部控制下，气层稳定，雨水明显减少，常出现云少日照多，昼夜温差大，相对湿度小的29、秋高气爽天气。晚秋，冷空气较强时，会出现初霜。秋季平均气温1617，降水量140200毫米。4、冬季始于11月第五候至第六候，终于次年3月第三候至第五候，历时110120天。始日北早南迟，终日北迟南早，前后相差510天。初冬，北方冷空气频繁南下，偏北风日益增强，气温急剧下降。1月，冬季风最盛，受蒙古冷高压控制，以晴冷天气为主。“立春”过后，冬季风有所减弱，气温缓慢回升，而雨雪逐渐增多。在强冷空气或寒潮侵袭时常产生大风和强降温天气，有时也会出现严重的冻害和雪害。冬季平均气温67，降水量260290毫米。第五节 自然灾害XX市天气受温带西风带天气系统与热带东风带天气系统交替控制，不同性质气团(主要30、为极地大陆，热带海洋和赤道气团)频繁交替作用，一年中，冷、热、干、湿的季节变化很大，而季风的不稳定性经常能使某一时段的气象要素发生异常，造成多种灾害性天气。其中影响范围较广、危害较大的有冬季的寒潮(大风雪和冰冻)，春季的倒春寒，初夏的梅汛暴雨，夏秋季的干旱，高温和台风(包括大风和暴雨)秋季的低温以及除冬季外都可能出现的冰雹等。这些灾害以暴雨引发的洪涝和干旱的出现频率最高。近年，XX市区受强降雨天气影响较为严重，特别是城区低洼地段积水较深，影响市民的日常出行，甚至影响到市民的生命财产安全，本地块原貌为典型湿地，地势较低，容易受到强降雨等灾害天气的影响，因此在竖向设计时应适当抬高园区道路标高。第三31、章 项目所在的城市历史文化背景第一节 历史文化内涵与底蕴一、城市历史文脉自古以来就有“上有天堂，下有苏杭”的说法，XX历史悠久，古迹遍布，名人轶事，神话传说层出不穷，整个城市有着非常浓厚的历史文化底蕴和人文气息。1983年5月，国务院在批复XX城市总体规划时，明确XX的城市性质为“历史文化名城和全国重点风景旅游城市”。我国著名学者钱穆先生说：“各地文化精神之不同，究其根源，最先还是由于自然环境有分别，而影响其生活方式，再由生活方式影响到文化精神。”三面云山一面城，一城山色半城湖，XX的自然景观以精致和谐为特点，山水之间，湖、江、河之间，互相映衬，浑若天成。群山的天际曲线与西湖的波光水色，给人以32、和谐的感悟。西湖的柔和秀丽与钱塘江的波澜壮阔在反差中构成和谐的空间。XX的自然景观与人文历史浑为一体，展现的是人与自然的和谐与协调。从“保境安民”到“纳土归宋”是吴越国的基本国策，追求的是人与社会的和谐与统一。既敬仰岳飞、于谦的大义凛然，又推崇白居易、苏东坡的千古诗文，表达的是XX人对不同偶像的和谐崇拜。如此等等，XX的先人们在天人合一的山水之间，寄托着和谐与共的理想与追求。千百年来，和谐的自然孕育了和谐的文化，和谐的文化又创造了和谐的自然，如此交替推进，构成了XX历史文化精致和谐的特征。开放，是XX历史文化的特征，更是千余年来XX经济社会发展的动力。大气，是XX自古以来的传统。XX城市建设的33、大手笔，始自于吴越国的钱谬，大气还表现在对多元文化的包容上。从吴越起，XX对全国所形成的兼收并蓄的开放格局，必然使其时的XX文化形态表现为多元化，这种文化形态的长期存在，也必然使XX的历史文化带有强烈的包容性特征。二、区域历史文脉西溪湿地以自然风光见长，其人文历史十分悠久，它已有四五千年历史，大致分六个时期：一是良渚文化时期，当时西溪湿地已渐具雏形，范围比现在要大得多，有许多湖泊，包括老和山一带原来都在西溪湿地的范围内。二是汉唐时期，西溪湿地开始有人类活动，当时有许多“唐村”。五代时，西溪有了驻军。三是宋元时期，西溪湿地在这个阶段有了很大发展。特别是南宋，宋高宗看到这里风水很好，本来要在这里建34、都，后又因别的原因，在原来的州府治所在地建都。当时，还有一条西溪御道，皇帝去郊外进香，西溪为必经之路，现在这条御道大部分已湮没，原址在留下还有一段。当时，西溪交通发达，军事地位重要。相传宋高宗曾在那一带养马，皇帝的马儿叫龙驹，于是传下了龙驹坞这个地名。四是明清时期，这是西溪最为昌盛的时期，地方官很重视治理水利，水灾少了，陆地渐渐露出来，老百姓在岸上养蚕、水塘里养鱼。这里没有船进不来，很幽静，又有野趣，很多文人骚客喜欢到这里来。特别是明末清初时，很多文人不愿到清朝做官，就到这里隐居起来，教书作画，养活自己，这里的文教事业也发达起来。明清时期，规模不大的庵普遍发展，大约有100多个。这里的庵很有意35、思，很多是文人庵，所谓文人庵，就是文人经常到庵里去吟诗作画、会友，而庵里的诗僧也常与文人应和。五是民国到2002年，这一时期，西溪湿地变化很大，一是西溪湿地从钱塘县划归余杭县，成为郊区，现在又划给西湖区。而西溪湿地也发展成了XX乡、五常、留下、古荡、良渚等乡镇。解放后，很多工厂搬了进来，这里城市化进程加快，给西溪湿地造成很大危害，西溪湿地也渐渐蒌缩，水体也污染得很厉害。2004年，XX市政府正式批复了XX市西溪湿地保护区总体规划。至此，西溪湿地保护迈入法制轨道，核心保护区11平方公里。批复明确西溪湿地保护范围划为三个层次，即保护区范围、外围保护地带、周边景区控制区。根据规划，东起紫金港路绿带西36、侧，西至绕城公路绿带东侧，南起沿山河，北至文二路延伸段的区域为保护区范围，总面积114平方公里；在保护区界线以外为外围保护地带，东至紫金港，南至老和山麓，西至绕城公路西侧绿带，北至余杭塘河，用地面积157平方公里；外围保护地带以外的周边景区控制区，主要涉及五常乡、闲林镇的两湿地水网区域，用地面积约为50平方公里。对西溪湿地的保护，规划设立了五大特色保护区，它们将“各司其职”。生态保护培育区：要求保护现有的池塘、湖泊、林地、植被，以创造良好的湿地生态环境，形成各类生物的栖息之地；民俗文化浏览区：以西溪民俗文化为主题的风情浏览区；秋雪庵保护区：要求复建秋雪庵，恢复秋雪庵八景，复种西溪传统植物，体现37、西溪的历史文化底蕴和传统景观风貌；曲水庵保护区：要求复建曲水庵，恢复曲水七景及传统植物景观，以文化风景游览为主题景观；湿地自然景观保护区：要求按湿地生态群落调整配置植物。“西溪之胜，独在于水”。根据要求，保护区内严禁污水任意排放，禁止在区域拦截溪泉，打井取水；严禁在风景区内开山取土、攀折砍伐花木、毁坏草坪、植被，保护风景区内水域的鱼虾、飞禽、芦荻等水生动植物，禁止擅自捕钓和采摘；禁止在风景区范围进行放牧、狩猎、打鸟等活动。在风景区内不得新建、扩建与风景名胜无关的建筑物；景点建筑只能点缀湖山，体量宜小不宜大，除风景园林中塔、阁等外，高度不超过二层，檐口高度不超过7米。批复要求严格限制游客容量。据38、计算，景区游人合理日容量为6340人。对于超出景区高峰日容量的游人，规划建议采取早期预报、劝阻分流、控制进入等手段进行限制。据悉，未来西溪湿地主要的游览交通工具将是舟楫。规划中的风景区主干道花三路为7米宽。在深潭口、龙章、源谊三处构筑一条电瓶车环线，可通过小型机动车，其余景点均不考虑通达机动车，而通过舟楫解决其交通游览功能。 另外，根据有关要求，西溪湿地保护区的现有人口、单位原则上一律外迁。对于风景区内以农村劳动力为主体的农村经济系统，规划进行产业调整，发展旅游业。第二节 地方文化习俗一、城市内各区域在当地居民心目中的印象从居住角度划分，XX划分为如下图所示系列板块，其中以城中、城西、湖滨、之39、江区域为公认的成熟中高档居住板块。二、地方性、区域性禁忌（一）建屋风俗XX民间视建造房屋为人生一件大事，关系到家庭兴旺和子孙昌盛。整个建房过程中，民间有选地、选材、选日、立柱、上梁、落成、庆贺等习俗。XX民间旧时建屋最重视上梁，盛行一套喜庆、隆重的上梁仪式。上梁吉日选定后，诸亲好友都要送礼庆贺，并且出力帮工。上梁开始时，燃放“高升”、“百子”爆竹，山区还有放铳、敲锣鼓的。正梁钉有红绸布，随着大梁缓缓而上，泥木作头师傅先唱上梁歌，正梁敲进两边榫头时，再唱酒浇梁歌，随着吟唱抛梁歌。梁上长串鞭炮燃放，下面鼓乐齐奏，四周围观群众蜂拥而上，争抢梁上抛下来的馒头。上好正梁，接着钉椽子、盖瓦片。上梁这天晚餐40、，新屋内要摆“上梁酒”，主家除给作头师傅以“上梁红包”外，还得按桌向工匠、帮工及贺客们一一劝酒道谢，分送“上梁元宝”，还要给附近四邻分送“上梁元宝”。建房仪式，以“请鲁班”和“过新屋”作为结束。（二）建屋厌胜和禁忌XX民间建屋过程中，还有种种厌胜和禁忌习俗：“泰山石敢当”厌胜习俗。吴越民间建房时，常常要在房屋墙脚竖上一块“泰山石敢当”的石刻碑碣。竖“泰山石敢当”，是一种原始先民对山、石信仰崇拜的残留遗风，世代传承，给人们带来所向无敌、战胜邪恶的一种心灵上的信心和力量。“姜太公在此，诸神退位”厌胜习俗。吴越民间凡盖新房建新屋，上梁仪式时，有的地方用红纸写上“姜太公在此，大吉大利”。将它贴在梁上，41、以求平安。“太岁头上禁动土”禁忌风俗。吴越民间旧时风水家选择新屋地基时，常常有一句禁忌口头禅：“太岁头上不能动土”。方士术数家将太岁所在方位视作凶方。民间又将“太岁”演变为物化的凶神，认为建造新房动土时从地中掘到的“肉块”(一种菌类植物)，就是凶神“太岁”。以为见到这太岁主大凶，往往会使主家家破人亡，天长日久，自然而然成了“太岁头上不能动土”的禁忌习俗。“筑墙忌哭声”的禁忌习俗。吴越民间造屋筑墙最禁忌听到哭声，特别是女人朝墙哭。如果哪户人家开工筑墙时，听到女人的哭声，不管当天雇多少工，要花多少工钱，一定要停工，以后另选黄道吉日再行开工。如果已筑起墙，听到女人哭，还必须将筑好的墙推倒，以后重新再42、筑。这与“孟姜女哭倒长城”的传说有关。（三）迁居风俗旧时迁居新屋前，必须择吉日前去掸尘、打扫，有的住房需刷白或糊墙纸。迁居之时，首先搬迁之物，都有传统规定。第一批搬人者为发篮、梯子、节节高、万年青、吉祥草和柴米等。发篮，为XX竹制土篮，糊以彩纸，篮中贮头发等物，悬于厅堂庭柱之顶角，取兴旺发达的意思。梯子，XX俗称“步步高”；晒衣用的多枝桠竹竿，XX俗称“节节高”，都取节节高升的意思。万年青、吉祥草各两盆，置于堂前画桌左右，意为吉祥如意，万年常青。直柴和大米两担，亦取柴米富裕的意思。接着，移神堂和祖宗堂于正屋之高处或厅堂左边上方。祖宗堂、神堂迁入后，便搬家具、箱笼、杂物。最后，选择吉日良辰，全家43、老小才搬入，主人需坐轿，以朱漆盘恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。虽在白天，亦须请人以灯笼、火把为前导。全家齐集新宅后，预先有亲友迎之入屋，并以灯烛导之登楼，彼此不交一语，取俗谚“闷声大发财”之意。然后，饮糖茶一杯下楼，这时亲友才齐声祝贺。当天设宴，称谓“乔迁喜酒”。亲友均需送贺礼，有的送绸缎贺轴，上书“乔迁之喜”四个金字。此风始自南宋，梦粱录称“乔迁酒”为“暖房”，认为是“睦邻之义”。三、居民的群体性格特征“一方水土养一方人”，XX人特点的形成自然跟这里特定的山水有关。“东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华”。XX自五代钱王立国以来，采取了一系列“保境安民”的正确政策，到北宋末年，已经成为“市列珠44、玑，户盈罗绮”的东南第一大都会，10万户居民安居乐业。由于环境优美，生活富足，自然XX就成为一个最适宜吃喝玩乐的休闲之地。XX的米市、菜市、柴市、肉市、鱼市、丝绸市、茶市、书市、花市之盛，手工业之发达，给XX人的生活提供了保证。XX的酒楼歌馆、古玩杂耍之多，山水园林之美，给XX人提供了一个娱乐休闲的场所。所以，XX一度有“销金锅”之称。尤其，环境的舒适，很少战乱，生活的安逸，就慢慢形成了XX人那种特有的性格特点。特定的历史文化形成了XX人的性格特点，比如士大夫文化，比如因灵隐而得来的“东方佛国”的特征。XX的历史文化是非常中国化的，与上海融入了很多西方元素不同。XX声名远扬的是国画、书法、收藏45、等等，包括人们的休闲方式也以喝茶、 麻将这类很中国特色的传统休闲为主。同时，XX人的自闭的“西湖文化”或者说“天井文化”是比较明显的。他们满足于XX这个安宁的西湖，眼界也就在这个小小天地之间。他们很不情愿“走遍千山万水”到外地创业，而是认为“外地一幢房，不如XX一张床”。他们的眼界范围就总是围绕在西湖、自己、家庭这个小圈子里打转。虽然随着生活的安定，许多XX人身上渐渐滋生了“小富则满，小进则安”这类不同的性格特征。但是从研究XX历史传统文化看，在XX人身上还有着奋发进取、勇于开拓的优秀文化传统和性格特征，尤其当XX作为来自浙江省乃至全国各地“新XX人”的聚集之地以后，科学务实、豁达平和的观念和46、心态，既注重品位，又立足现实的性格特征逐渐突显了出来。四、居民的日常消费习惯、特点及消费心态XX自古就是一座流通频繁、商贾云集的消费型城市。XX人热爱自然，热爱艺术。生活化的艺术不仅表现在伞、扇、剪、筷、席、杯、布艺和茶叶上，也体现在桥、塔、楼、阁、厅、院和园林中。XX人特别善于将生活艺术化，在衣食住行上都体现出他们独特的智慧和灵气，在日常生活中的吃、穿、旅游等方面，处处透显出一种生活的艺术。所以他们的生活总是很悠闲，经常去西湖边走走，坐下来喝喝茶。有时就连工作似乎也能艺术化，在茶馆里谈公事亦是很寻常的事。不过，XX人在精神生活方面，却不如在吃穿用上肯花心思，比如歌剧、图书、电影、音乐等艺术文47、化生活上就欠缺了一些，对哲学领域有兴趣的也不太多。休闲消费水平之高也是大多数城市不可比肩的。同时，XX人又非常时尚，对城市感情深，XX情结重。如在XX就有“杭热风”，只要有人说这个东西好，大家都来购买，具有一定的从众心理。从住房消费心理和消费习惯看，大部分居民更倾向于买房。宏观调控以后，自住消费已变成主流，商品房消费心态日趋理性和成熟，在住房的选择上比较倾向于以前口碑较好、实力较强的开发商，对住宅的选择不仅停留在产品本身上面，也将更注重科技含量和配套服务，精装修日益为大众所接受。而在消费的引导上，比较相信亲戚、朋友以及圈内人士的介绍，口碑的传播成为主导力量。第四章 市场定位及产品定位虽然随着国48、家宏观政策的调控，2007年下半年以来XX市房地产市场出现观望情绪，但从2001年至2007年XX市人口汇聚能力、居民购买力、经济发展、产业结构等方面来看，宏观经济整体运行平稳，房地产行业发展的基础是健康和稳固的，XX房地产市场发展前景依然较好。第一节 主要竞争楼盘分析目前，在本地块周边3公里范围内，可供本项目借鉴的楼盘主要有以下三个：万科西溪蝶园、坤和西溪里、耀江文鼎苑，具体如下：万科西溪蝶园、坤和西溪里、耀江文鼎苑位置示意图l 万科西溪蝶园:一、项目简介该项目地块处于XX新区规划的重点区域内，该区域将以二类居住为主。地块东至XX四号路、南至文一西路、西至XX西路、北至双龙路。项目分两期开发49、，一期、二期之间由XX一号路分割。该项目距XX市区次中心城西文教区城西广场车行距离约4.8公里，距本地块车行距离约2.3公里。项目总占地面积约233.8亩（155838平方米），项目容积率为2.3，规划总建筑面积约44万平方米，其中地上建筑面积约36万平方米（住宅可售面积约33万平方米，公建建筑面积约3万平方米），地下建筑面积共计约8万平方米（含人防部分）。整个项目住宅产品形态包含多层、小高层和高层（共计约1500套），该项目由万科房产与坤和房产联合开发，建筑设计由万科建筑研究中心担纲。目前在售的一期共由9幢小高层组成，其中17#楼为精装修跃层（单套面积190平方米），8-9#楼为90平方米平50、层户型（目前暂定毛坯交付），一期将于2009年4月30日交付，物业管理费暂定为1.68元/平方米月。项目一期建筑总平图住宅可售部分产品形态比例（单位：平方米）项目合计一期二期合计3312271085732226541.多层175331753302.小高层12736591040363253.高层1863290186329二、项目定位该项目的目标客户定位于目前居住于城西的中高端客户，按照目前的销售均价，该项目小高层住宅的平均单套总价范围在330370万元（精装修），建筑外立面风格为万科城市公寓系列中的现代派，立面线条讲究简洁，建筑形态为较规整的几何型。该项目公寓产品精装修标准：空调为“大金”或“三51、菱”或同等档次品牌中央空调系统；配置“博世”或“威能24KW”燃气热水炉（可供生活热水供应），配套地热分水器及温控面板、管路系统；地板为实木复合地板，卫生间为铺设墙地砖，配置“科勒”品牌龙头、台盆、浴缸及坐便器；“摩恩”品牌浴巾架、厕纸架、毛巾环；定制成品镜箱；电梯为“广州日立”或“通力”无机房电梯；厨房为定制进口品牌橱柜，配置“摩恩”水槽、龙头、皂液器，配置“西门子”厨房电器设备（含灶具、嵌入式消毒柜、抽油烟机）、厨房内附赠“西门子”双门冰箱；进户门为钢木复合进户门。户内门为定制成品实木贴皮户内门，铝合金门窗为“ALUK”系统断桥隔热铝合金门窗，中空LOW-E玻璃。据了解，装修成本约为22052、0元/平方米（按精装修建筑面积计）。餐厅、客厅及主卧样板房外立面风格效果图三、项目销售情况该项目第一批小高层房源3#和7#楼，共计208套房源，于2007年12月开盘销售，开盘后截止至2008年4月，销售去化率约为30左右。但在XX拿下XX新区B-7、B-10地块后，客观上促进了该楼盘的销售，三个月内销售去化率达到了85左右，目前已成交房源的平均售价为18500元/平方米。项目目前在售房源去化基本情况西溪.蝶园面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）3号楼18913.6919447.2736781.967号楼13890.4117220.5123919.99合计32804.1018504.353、860701.96销售去化率（套数）85.60%四、项目主要户型分析一层平面布置图二层平面布置图户型特点分析：1、万科采用现代化的外立面风格，较为迎合2535岁年龄阶段客户的喜好。2、大进深、窄面宽的户型设计与其目前的总价定位不相匹配。3、周边土地价格的抬升，在一定程度上促进了其销售。l 坤和西溪里:一、项目简介西溪里项目位于西湖区XX新区，地处文一西路北侧、绕城公路以东，南向西溪湿地、北倚浙大紫金港校区，占地180余亩，分南北两个地块，总住宅建筑面积约25万平方米，产品类型以的二进三院的排屋和宽景高档公寓为主。项目总平规划图经济指标数据总占地面积40560m2其中建设用地面积35600m2市54、政用地面积（幼儿园）4960m2总建筑面积（不含幼儿园）86921m2其中计容积率面积(不含幼儿园）64080m2容积率1.8建筑密度25%绿化率31%一期地块经济技术指标经济指标数据地上建筑面积合计67180m2其中住宅建筑面积61671m2公建建筑面积(含幼儿园2960 m2)5369m2架空层140m2地下建筑面积22841m2其中其他地下室面积12278m2单建式地下机动车库面积10523m2居住户数448户车位配置327个一期项目方案技术指标二、项目定位该楼盘产品截然分成两种定位，一期分别是小高层公寓与排屋产品。从目前的总价区间来分析，小高层的户型大致分成两种，一种为90平方米或以下55、户型，按预估的单价15000元/平方米（毛坯），总价约为120150万元，另一种为小高层的大户型，单套面积约为180平方米，同样按照15000元/平方米（毛坯）的售价，其产品总价约为250300万元；而排屋产品，按目前预估的30000元/平方米的售价，以单套面积在250320平方米计算，其总价范围将在750960万元（毛坯）。在下表中，我们可以较为清晰地看到，同为坤和的两个楼盘，其在产品定位过程中利用产品形态的变化、单套面积的变化以及交付标准的变化，将两个楼盘的产品总价较为理想地区分开来，避免了内部楼盘的客源竞争，而且将意向购买该区域客户的总价区间尽量做到了最大：坤和同地段产品定位分析项目产品56、类型交付标准单套面积m2单套总价描述蝶园小高层跃层公寓精装修190330-370万元主力产品小高层平层公寓毛坯90均价未定辅助产品西溪里（一期）小高层平层公寓毛坯180250-300万元辅助产品小高层平层公寓毛坯90120-150万元排屋毛坯250-320750-960万元主力产品三、项目规划与分期建设情况如以下项目分期建设示意图中所示，该楼盘总体分二期开发，一期位于文一路北侧，产品形态为排屋和小高层产品；二期在一期北面，规模比一期大，产品同样为排屋和小高层产品；另外，在文一路北侧尚有部分商业和公建设施。四、项目销售情况据坤和集团营销策划部人员介绍，该项目预计将于8月底推出小高层情景公寓（1257、层，4户2梯）为180多套，户型面积为87、89平米两种，均价预计为15000-16000元/平米；合院排屋为50多套，户型面积为250-320平米，均价预计为30000元/平米，具体范围如右图中所示。五、项目单体排屋鸟瞰效果图 小小高层公寓外立面效果图 六、项目主要竞争户型高档宽景公寓1/2# 180M2 4房2厅3卫1储偶数层平面图高档宽景公寓1/2# 180M2 4房2厅3卫1储奇数层平面图公寓户型特点分析：1、三房朝南是该户型最大的优点所在，采用双主卧设计理念；2、卫生间功能基本齐全，预留多储藏空间，独立储藏室设计；合院排屋4/7/8# | 255M2 3/3/2/1/1户型空间（开间58、6.6米）地下一层/首层合院排屋4/7/8# | 255M2 3/3/2/1/1户型（开间6.6米）二层平面图合院排屋4/7/8# | 255M2 3/3/2/1/1户型（开间6.6米）三层平面图3、契合现代生活，独特设计主人熨衣间。排屋户型特点分析：1、两进三院布局，6.6米开间；2、三个主卧室采用套间设计；3、首层采用阳光地下空间的设计理念，增加了产品的附加值；4、利用前后多个露台设计，一定程度上拓展生活空间；5、总体上来看，该排屋户型无较大新意。l 耀江文鼎苑一、项目简介项目位于XX城西余塘河以北，东起古墩路，西至光明路，南接余杭塘路。项目开发商为XX耀江文鼎苑开发有限公司，建筑设计单位59、为上海同方，景观设计由XX现代景观设计有限公司担纲，行销推广由西元代理执行。项目总占地面积为333333平方米（约500亩），总建筑面积约700000平方米，住宅总户数约3000户。其中在售的文鼎苑二期总建筑面积约为20万平方米，容积率为2.5，绿化率38%，产品类型为小高层、高层，车位配比按1：1配置，项目预计将于2010年以毛坯标准交付。文鼎苑历次开盘销售情况开盘时间2007年8月2007年12月开盘推出住宅套数346230开盘均价（元/平方米）1220017698销售去化率（套数）96%50.90%开盘时间2007年12月2008年5月开盘推出住宅套数20125开盘均价（元/平方米）1760、69818600销售去化率（套数）8.16%12%第二节 本项目市场定位一、市场定位宏观调控以来，市场需求的主流继续向以自住和改善居住的真实购房需求倾斜。XX新区作为XX西部中心的定位已初步形成，已有多个高品质物业在该片区开发推出，良好的居住氛围逐渐形成，人气不断聚集和旺盛，作为XX西区域内的中高档住宅产品，消费者对区域认知已逐渐形成。1、档次定位本项目的产品定位基于以下几个方面：（1）XX市政府、西湖区政府对于该区域的高起点规划和高标准建设的要求。XX新区因为与原XX商住区无缝连接，将承担弥补城西原有公共设施和生活配套不足的重任，未来将逐步形成了一个集商业、商务办公(含科技研发产业)、休闲娱61、乐、旅游服务、居住等多功能于一体的XX西部复合型公共中心与生态住区。（2）得天独厚的资源优势首先是政府在基础设施建设上的优先投入，有一流的道路建设，有现代化的新浙大、医院、卖场等配套；其次是该区域具有深厚的人文底蕴，浙大、西溪湿地都是人文景观，包括保留下来的民俗风情、江南传统建筑等；再次是该区域优越的自然环境，西溪湿地保护区的逐步建成将极大地提升该区域的空气和环境品质。（3）XX品牌的客户资源及高端客户对于更高住宅产品品质的要求与XX新区紧邻的原XX商住区集中了大量XX早期产品的忠诚客户，这部分客户对于XX的新产品提出了更高的品质要求。（4）市场现状和本项目的高成本要求在目前整体市场处于常态、62、市场竞争日趋激烈的现状下，加上本地块较高的土地成本，要求本项目产品必然要定位于高端市场，作为XX升级换代的高层住宅精品去赢得市场。基于以上的几方面考虑，我们给定了本案产品高标准的开发定位国内一流高层精品住宅社区。2、价格定位对比楼盘现行售价（元/M2）距城西广场产品定位品牌对比推盘时间本项目？2.5公里国内一流高层精品公寓（装修成本将达到4000元/平方米以上）国内一流品牌，且在XX市场知名度极高，拥有大量品牌忠诚客户。计划于2009年10月西溪蝶园（精装修）185004.8公里精装修高层公寓（装修成本约为2200元/平米）万科为国内一流品牌，但在XX市场品牌认可度从目前来看一般。在售西溪里（63、毛坯）小高层15000排屋300004.8公里中高档住宅，毛坯交付。坤和房产的品牌优势不如XX2008年7月底推出第一批房源文鼎苑（高层毛坯）186004.5公里中高档住宅，毛坯交付。品牌优势不如XX在售桂花城20000以上（税前）紧邻城西广场XX早期产品，毛坯交付。同为XX品牌二手房从以上表格中可以看出，对本项目价格定位最具参考价值的为西溪蝶园，在区域位置、产品定位、品牌对比等几个方面的分析，我们可以得出以下几个结论：（1）在本项目地块的位置对比上，抛开品牌因素，本项目地块离XX市中心距离较西溪蝶园近2.3公里，按照目前地块位置离市中心的远近与房价的递增关系以1000元/公里比较合理，因此新64、建精装修公寓住宅价格至少可以高出西溪蝶园2300元/平方米。（3）以XX的品牌溢价估算，溢价比例约为2030，那么溢价后的销售价格应比西溪蝶园的销售均价高出37005500元/平方米，以中间值取为4600元/平方米。（4）以本项目产品的精装修成本投入来讲，对比西溪蝶园项目（为2000元/平方），以保守的估算，本项目的精装修成本投入（4000元/平方）要高出2000元/平方，销售价格将上浮2000元/平方米。（4）从推盘时间来对比，按照一年后销售价格上升5来计算，本项目两年后的市场售价应高出西溪蝶园目前平均售价1850元/平方米。因此，根据上述的推理，本项目精装修公寓住宅两年后的平均售价应比西溪65、蝶园目前的销售均价高10750元/平方，为29250元/平方米。因此，做保守的估算，本案的价格定位为：住宅均价：28000元/车位均价：18万元/个3、客源定位通过调查XX区块周边楼盘购房客户情况和对在杭XX业主问卷调查情况的分析，确定本项目的目标客户具有以下特点：u 有较丰富的生活阅历，对居住环境和生活品质的要求非常高；u 认可城西XX商住区的规划和环境优势，看好XX新区的发展前景；u 认可XX品牌；u 经济实力较强；u 他们是事业的成功者，同时也承受较大的压力，在注重生活的物质层面外，更加追求精神层面的享受。二、目标客户群分类通过对XX区块周边楼盘的客户情况的调研分析，我们可以得出结论：本66、案的目标市场和目标消费群应是：看重居住体验、体现身份价值的客户为主。第一层面：忠实老客户XX房产品的追捧者，多次购买XX开发的房地产项目，对XX的品牌忠诚度（追随度）极高。第二层面：投资客户社交圈广泛，具有丰富的投资经验，资产配置形式丰富，对房产品非常了解，对区域发展有敏锐嗅觉，注重物业的升值潜力。第三层面：本地置业者随着XX新区的发展和成熟，本区域内将聚集大量的高级白领人群和科技精英，他们也将成为本案重要的客源之一。包括XX本地以外贸、IT行业私营企业主为主，大型国内外高新技术及金融企业中高层管理者为辅，少量政府官员。他们注重生活品质、居住环境，对周边生活配套、高档消费场所、服务品质要求极高67、，购房首要考虑居住舒适度。第四层面：除XX本地目标消费群外，XX新区的吸引力必将涵盖XX市内其他区域、周边郊县以及浙江省内经济发达地区（绍兴、宁波、金华、义乌等），还包括部分省外、海外客户（在杭城西常驻，有经济实力）。三、目标客户背景分析（根据集团第二代高层公寓研究的市调情况分析）1、年龄背景意向客户以31-50岁的中青年为主，中青年数量占总样本量的72.6%；而在高端样本中，这种比重优势进一步加大，31-50岁的中青年比例高达82.8%。2、教育背景本批意向客户以受过高等教育为主，受教育的程度普遍较高，其中大学本科以上学历占56%。3、家庭规模两代或三代居住，调查显示，目标客户在未来二、三年68、内，考虑购房的客户计划二代居的比例达54%，三代居住的比例为31.8%。4、行业背景科研、外贸、IT行业、金融业、建筑业、工商业、垄断行业等以及私营企业主。5、职业背景各类私营业主，创业型业主、政府官员和高级白领。律师、医生等自由职业者、垄断行业高级管理层（电信、电力、移动、石油等单位）。经营管理领域：职业经理人、管理顾问、专业代理（商）、高级营销人员。专业技术领域：工程建筑师、电脑程式设计师、会计师、医师、高级证券从业者、高科技应用型产业研究人员、贸易从业人员。社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授、有隐性收入的政界人员。6、收入背景家庭年收入50万元以上。调查显示，69、意向客户的家庭年收入在30万元-100万元的比例为29.3%，家庭年收入在100万元以上的比例占13.9%。四、目标客户群目前居住条件分析绝大多数在XX拥有自己的房产（95.02%），多数拥有两套或两套以上住房（75.1%）。基本上是一代或两代同住，目前居住条件舒适度较高（调查数据显示平均家庭居住面积在140平米以内 的比例只占11.4%，而居住面积在180平米以上的比例达到48.2%）。私家车拥有比例极高（100%），拥有2辆及以上的占78.8%。他们对生活方式、居住环境及生活品质有更高的要求，豪华的高级公寓，需求大面积的高档户型为主。五、目标客户群工作生活形态分析1、工作方式拥有私家车比例70、极高，而且绝大部分客户通勤方式为私家车，通勤时间的要求为30至60分钟。2、生活方式他们大多拥有自己的事业，工作时间比较饱满，同时也懂得享受生活，经常出入高级消费场所（如高级食肆、CLUB等），愿意在提高自己的生活品质上进行投资。他们期望自己的居住环境清静、健康、安全，不喜欢嘈杂、喧闹，可又不希望与繁华都市隔开太远的距离。他们言谈举止都是优雅淡定，不温不火，对人礼貌，温文尔雅，但只有他们认同的人他们才会敞开心扉。他们有固定的社交圈，喜好选择与自己身份地位、教育水平、消费档次、年龄层次、兴趣爱好大致相当或接近的人士为伍。总体而言，中高端目标客户群体一般为事业成功人士，这部分人群工作压力较大，事业71、心强，工作勤奋努力，富有创造力，平时与家人团聚的时间相对较少；文化层次较高，交际面广泛，喜欢保留独立的生活态度与见地；交友注重社会、职业、家庭背景。这些人由于所处环境的关系，对生活质量要求高，倾向于注重细节，他们比较注重产品外观造型、色彩搭配、配套服务等，虽然不一定有自己明确的倾向和观点，但大多懂得判断和鉴别，对产品的追求注重品牌和内在质量。对这部分群体而言，特别注重品味、产品品质和档次，消费时除了对产品和服务的档次、品牌、品质要求较高外，由于其经验和阅历较丰富，对产品和服务的特色需求是该类人群消费的一大特点。六、目标客户群内在需求属性分析1、总价的承受能力从目标客户的年龄和职业关联来看，目标72、客户具有较强的购买力，同时，城西中高档公寓均价20000元/左右，排屋均价约30000元/以上，也客观界定了区域目标客户属于具有较强经济实力的高端购房人群。目标客户群有较丰厚的财富积累，对产品的价格敏感度较低，对于居所的舒适性、稀缺性、投资前景、身份象征等相对高端的购买需求更为注重，往往是这些需求细节的满足成为促成目标客户下单的关键因素。300-500万元为客户所期望的总价范围，高端客户可承受500-1000万元总价。2、户型面积的需求从问卷调查数据来看，目标客户对大户型需求比例较高，与全部样本相比，高端样本客户再次购房时对140平米以下面积的需求从30.3%下降至14.9%，而对180平米以73、上面积的的需求从43.8%上升至65.4%，其中比例最集中的部分为180-300平米，约占53.9%。而从目前周边的市场情况来看，周边在售楼盘，西溪蝶园主力户型为190平米左右的跃层，而坤和西溪里则为别墅和排屋群，都说明了该地区板块以面向高端客户群为主要消费需求：二次或以上置业，以改善居住环境，长期持有物业保值增值为主要目的。相对于大众购房者而言，高端客户群更有能力购买而且偏爱较大面积的户型设计。3、建筑类型的偏好对建筑风格无明显倾向性，但具有相当高的审美素质，鉴于其年龄和相对广博的阅历，一般而言倾向于认同典雅稳重、大气、精致而现代的建筑风格。4、智能化的要求安全和方便是目标客户群购买高档楼盘74、的要求，也是楼盘本身的开发需要。所以完善便捷的报警系统、消防系统等自动系统和智能化生活方式的需求是高档楼盘的贴金之处。5、装修程度的要求从问卷调查数据来看，客户接受的精装修标准比例集中在2000-3000元/M2（占35.9%）和3000-4000元/M2（占46.9%）；而在高端样本中，接受2000-3000元/ M2精装修标准的客户比例由35.9%下降至25.3%，而接受4000元/M2以上精装修标准的客户比例由17.2%增加至24.1%。目标客户群对于产品的装修无明显倾向性，但基于其表现出来的广博阅历和见识，可以肯定目标客户群体虽然有较强的个性但更懂得鉴赏，较强的购买能力也淡化了精装修产75、品价格较高的去化抗性，从市场反应也验证了高标准的精装修产品已经被中高端客户接受，并逐渐成为本区域中高端住宅产品市场竞争的主要竞争卖点之一。6、其它要求注重有利于身心健康的区域大环境环境、景观在高档物业购买决策中的重要性较一般物业更高。目标客户群体对于产品的朝向要求极为苛刻，南向、南偏东是唯一选择，同时考虑户外景观的优质性，自然性。目标客户群强调外立面设计要与户型空间设计、功能设计相结合，体现户型的实用性。例如，户内功能空间还应包括进入式衣帽间、入户玄关和储藏室，表明客户对收纳空间越来越重视。目标客户群具有内敛、不张扬的群体特征，高档物业的选择应与其相关联，重视对安全性、私密性的要求，产品规划和76、设计时必须从多方面考虑这种要求被满足的程度（小区物业管理、会所管理、客户资料管理、人员管理等等），物业服务体系在运作之前先要对人力配置、设备设施、如何收费等各个环节作充分的考量，保证服务的品质和效率。另外，目标客户对节能和生态方面的需求非常强烈（调查数据中，对外墙保温的提及率达到88.9%；对太阳能利用的提及率达到75.8%），普遍认为绿色、环保、科技、节能是新一代高端住宅不可或缺的重要特质。第三节 产品定位一、产品定位基于XX新区城市发展规划定位，区域规划的高起点和高标准，给定了本案产品高标准的开发定位国内一流高端精品住宅社区。二、产品类型组合与面积分配本案产品均为同类单一类型：小高层精装修77、公寓。按标准配置社区、物管用房。三、户型配比概述（一）户型设计须满足高端的基本属性1. 尊重市场并考虑差异性；2. 对于90/50要求，以“二合一”并户户型去化该指标；3. 小区中景观、位置好的楼宇考虑大户型。（二）本项目户型配比的原则1. 满足目标客户的改善型居住需求，以160-180平方为主力户型，且居住较舒适。2. 考虑目标客户总价承受能力。3. 在保障园区品质的前提下，尽量满足客户的多种居住需求。4. 满足90/50要求，部分户型需设计为“二合一”并户户型，并户的户型尽量做到可独立销售。5. 尽量与其它项目做差异化竞争。（三）户型配比及电梯设置1配比方案：户型面积（平米）140-16078、160-180180-250250-300300以上所占比例15%50%20%10%5%面积2250085000430002750016000合计194000（地上建筑面积196975平方，可销售面积191759平方）2标准层电梯厅设置并户后，标准层采用2梯2户配置形式、电梯单独入户的方式：电梯到达所在楼层后，业主通过独立电梯厅入户。四、公共配套概述（会所、商业、幼儿园、物管用房的面积要求）根据市场分析和周边资源分析，拟将与地块之间的大型公共绿地建设成大型体育公园（具体实施方案待政府批复后再定），地块东南角有一市政配套幼儿园；大型公共配套和园区服务设施、商业设施可考虑集中设置在规划的公建配套区79、域（、地块内），以便于管理和经营，园区内部考虑不单独设立会所，各地块内中心花园区域各设1个下沉式室外泳池，每一地块内设置平方米的小型配套设施，各地块内按标准设置物业和社区用房，为今后园区服务体系用房留有适当的余地。本项目的公建配套，按XX市规定，物业管理用房面积比例为地上总建筑面积0.3%，物业经营用房面积比例为地上总建筑面积0.4%执行。社区用房按XX市规定每百户为30的标准执行。第五章 规划设计随着西溪湿地的打造、浙大紫金港校区的迁入，XX新区从之前的静谧之地，转而成为万人瞩目的高端居住区。XX新区的发展，将承担起服务于新浙大、服务于西溪湿地公园这两大功能，发展成为集商业、商务、科技、研发80、休闲、娱乐、旅游服务于居住为一体的城市西部复合型的功能中心和生态住区的功能。XX新区东至紫金港路，南至规划文新路(文二路延伸)延伸线，西至绕城公路，北至余杭塘路延伸线，总用地面积659.55公顷。基本的规划情况为商业金融建筑面积158.13万平方米，综合公建建筑面积131.72万平方米，集中连片成“T”字形分布，南北向以花蒋路为轴心，东西向紧邻浙大紫金港校区，分布住宅、行政办公和公建配套，建筑规模非常大。XX新区是XX市政府提出的“和谐示范区”的核心区域，有三个方面的显著特点：第一，它打破了老XX单一的居住功能，提出一个“学、住、游、创业”四位一体、良性互动的综合性功能定位。学以浙大，住为大81、量高档住宅区，游则是西溪湿地，创业包括浙大的科技园，还有围绕浙大的很多孵化器、写字楼等产业；第二，在开发过程中，一直是政府主导、开发商具体操作，政府先做了一个很好的规划，然后对道路、配套、西溪湿地等大型项目进行投入；第三，“新XX”是一个“大生态”的概念，依托西溪湿地一期、二期的水、南面的山体，形成一个“大生态”圈，而这个生态圈里的建筑也是以符合区域特性的低密度建筑群构成。XX新区的功能定位是商业配套、旅游配套和居住配套同步进行的整体规划，区域内的商业设施能给居民提供一个提升型的配套保障，而不是基础型的保证。西溪天堂、西溪新天地、花蒋路商业街、河渚街等高档商业配套先行，为XX新区的高端定位打好82、了坚实的基础。沿着花蒋路，将设计一条连缀起浙大紫金港与湿地公园、长约2公里的纵向公共中心开放带，在这个以花蒋路为中心的高强度混合功能开发区域中，规划营造大型商业街，高档写字楼，行政广场，水景公园等配套，并穿插各种公众聚集、市民活动的地标性建筑，形成文一西路以北的商务研发商业中心和文一西路以南的行政商业旅游商业中心。在城市功能定位中，XX新区既是西溪湿地公园的旅游服务基地，也是浙江大学后勤服务产业化和衍生科研产业的延伸区域。同时，因为与老城西高尚居住区无缝连接，XX新区还承担着弥补城西原有公共设施和生活配套不足的重任。三大功能在此交汇，遂形成了一个集商业、商务办公(含科技研发产业)、休闲娱乐、旅83、游服务、居住等多功能于一体的XX西部复合型公共中心与生态住区。在XX市政府强力主打城西示范区建设的大背景下，大量资源在短期内将向该区域集中，西湖区政府计划入驻无疑是板块即将成为XX城西新中心的一大佐证。与此同时，西溪国家湿地公园的惊艳亮相，吸引大量资金进入周边的房产开发。毫无疑问，因为依傍着西溪这片烟水弥望的宁静城市湿地，这里未来将是XX最纯粹的豪宅区。在这样的环境里办公，也让人心旷神怡，灵感勃发，足以引发人们对于美国硅谷、西雅图等创新产业基地的联想。而周边一流的配套，包括浙大国际医疗中心(规模足有四个浙一医院)、悦容庄超五星级酒店等的建成则为这种联想添加更直接的支撑。第一节 产品设计意象XX84、B10（1）、B07（2）地块是XX新区5个居住组团中最临近建成区的组团。该地块南面1公里为西溪湿地国家级公园，北面1.5公里为浙江大学紫金港校区，东面隔紫金港路与城西建成区相接,西面为XX新区规划中的商贸中心。自然环境优越性：地块原为湿地风貌，现属西溪湿地外围控制区，距西溪湿地保护区仅1公里，在自然条件上具有不可复制性。人文环境优越性：具有千年历史的西溪湿地使得西溪板块有着与生俱来的历史厚重感，而浙大紫金港校区的投入使用，又为该板块带来了现代化的人文气息。周边配套可依赖性：虽然就目前而言地块周边没有商业配套，但是由于地块与XX商住区无缝连接，可以有效得到XX商住区现有的完善配套设施的支撑。潜85、在客户的可预见性：地块东面的XX商住区长期以来需求都非常的旺盛。XX商住区也是目前XX最大规模的居住区。目前，XX商住区的开发已经完成，没有新推房源。而本地块与XX商住区联系紧密，能够直接分享XX商住区的需求溢出效应。另外，北面浙大紫金港吸引了大量的科研教育人才，而地块周边也规划大量的公建、科研配套用房，科研产业带来的人才将会成为本地块的潜在客户。旅游西进的带动性：近年来，XX市政府大力推进旅游西进，西溪湿地也随之声名鹊起，能在西溪板块安家也由此成为了许多人的向往。地块所处板块的高定位：根据市、区政府的规划，XX新区板块在规划和营造上起点较高，将是XX未来高端商品房的聚集地之一。根据上述条件和86、本地块的地价因素，本项目在设计上必须走高端路线，规划、建筑、景观、室内设计起点要高，建筑外立面建议参考XX新绿园或上海新江湾建筑形态，外墙采用全干挂石材幕墙，为精装修高端公寓。上海新江湾效果图XX新绿园效果图第二节 规划设计控制条件XX新B-10地块用地性质住宅（设配套公建）用地总用地面积44664（67.0亩）代征地面积0净地面积44664容积率综合容积率：2.2建筑面积98260.8净地容积率：2.298260.8建筑密度30%绿化率30%建筑层数约15层限高黄海高程50m建筑间距要点正南北向多层住宅日照间距按1：1.2H控制。日照分析符合XX市建设项目日照分析技术管理规则。退红线要求：东87、侧多层建筑退红线m南西北三面多层建筑退红线m幼儿园相邻两侧多层建筑退红线m配套要求1、沿路设置公厕一处，面积50。2、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内交通规划要点 1、机动车开口不得朝向紫金港路。其他规划要点1、套型建筑面积90以下住宅面积必须达到开发建设总面积的50%以上。XX新B-0地块用地性质住宅（设配套公建）用地总用地面积代征地面积0净地面积44870容积率综合容积率：2.2建筑面积98714净地容积率：2.298714建筑密度30%绿化率30%建筑层数约5层限高黄海高程50m，即限高46m建筑间距要点1、正南北向多层住宅日照间距按1：1.2H控制。2、日照分析符合XX市88、建设项目日照分析技术管理规则。退红线要求：东侧多层建筑退红线m南西北三面多层建筑退红线m配套要求1、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内。2、沿XX东路设置公厕一处。交通规划要点1、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路其他规划要点1、套型建筑面积90以下住宅面积必须达到开发建设总面积的50%以上。第三节 规划设计基本要求一、 功能区块划分B-10、B-07、B12、B14、B15、B16六地块统一规划设计，其中前四块地规划为住宅用地，后二块规划为商业金融用地。拟将商业和大型配套设施全部安排在B15、B16两块商业金融用地内，主要为园区业主服务，同时可对外营业；B10、B07、B12、B189、4四块住宅用地各地块内仅设小型的配套设施和规范要求的物业及社区管理用房，做到动静合理分离，商业、配套设施集中设置便于经营管理。B10与B07之间的幼儿园和公建绿地，拟将两块地之间的大型公共绿地建设成对外开放的体育公园，在规划设计时应注意其建筑形态、风格、材料选择与周边四块的住宅用地上的建筑相协调。园区规划总平面图因B10、B07地块被16m宽XX六号路穿越分成东西两块，中间为近15000的公共绿地平均宽度约90m，西区块为较规整的矩形地块，拟采用对称围合庭院的整体规划布局，东区块西南角有一预留幼儿园地块使其成为不规则形状，拟采用局部对称的规划布局，整个园区通过架空层、连廊等建筑元素将其有机地联90、系起来，庭院内部以及架空亭廊通过植物、铺地、道路、高差等的景观隔断，划分各种生活功能空间，如：主广场、室外游泳池、休闲草坪、儿童活动区、老年活动区等。二、 空间形态要求因本案被定为集团内第二代高层公寓的代表作品，要求从总体规划到工程营造达到国内一流水准，外立面拟参照上海新江湾和XX新绿园形式，全部采用干挂石材幕墙，考虑到XX市规定12层及以下建筑必须设置太阳能系统要求，建议本项目建筑层数控制在13层及以上。底层层高可适当加大或大堂挑空，标准层控制在3.1m左右,给精装修留有一定的余地；地库要尽量打开引进自然光并改善地库通风效果；适当考虑底层下翻，将地下一层局部空间与底层结合起来加以利用，地库顶91、板标高度低于市政道路标高0.2m以上，规划设计时应为景观设计留有适当的余地，特别应加强园区和街区的竖向设计，园区道路标高应高出市政道路0.6m。小区内部庭院空间宜设置内部居民相对独享的生活设施（如：泳池、广场、儿童戏嘻空间、内部景观小品等），为充分利用架空的景观亭廊并丰富其功能层次，使园区内部功能空间划分更为明确合理，可以设置一些室内配套功能空间（如小型会所、物管用房、社区用房等）。（放到空间布局部分）三、 组团规模特性东区块（B-10）总建筑面积约：122831，其中地上98261，地下24570；地上可售面积95655，管理用房（物业用房和社区用房）1106，小型娱乐设施如乒乓球室、台球室92、棋牌室等，面积小于600。西区块（B07）总建筑面积约：123374，其中地上98714，地下24660，地上可售面积96104，管理用房（物业用房和社区用房）1110，小型娱乐设施如乒乓球室、台球室、棋牌室等，面积小于600。BB-07 大型 B-10体育设施公共幼儿园南侧B15、B16公建用地B10、B07规划总平面图四、 公建配套大型体育设施：方案一拟将大型公共绿地建成社区体育公园，建10000地下建筑，设置室内游泳池、室内篮球场、室内网球场、羽毛球场及健身中心等，地面建成足球场和一些市民健身设施等。方案二若大型公共绿地无法建成对外开放的体育公园，上述大型体育设施设置在二块公建用地内。93、大型服务设施：餐饮、客房、咖啡吧、美容美发、24小时便利店、洗衣店、药店、银行、邮政等可考虑集中设置在规划的公建配套区域（南侧B15、B16二块公建用地内），以便于管理和经营。大型物业用房：四块住宅用地的大型物业用房和园区服务体系用房可集中设置在南侧公建地块内。各区块内按规范要求设置适量的物业和社区管理用房，各区块可在中心花园区域设置一下沉式室外游泳池，同时可考虑适当设置一些小型配套设施如棋牌室、乒乓球室、台球室等，并为今后园区服务体系用房留有适当的余地。小型配套设施如桌球室等上海新江湾效果图广州誉峰实景图（泳池与小品的融合增加了景观的灵气）广州誉峰景观实景图（儿童娱乐设施设在白色的沙滩上，既94、安全又美观）五、 竖向规划要求1. 园区道路比市政道路高0.6m以上，室内+0.00比园区道路高0.2m以上;2. 建筑高度控制在13-14层之间（避免12层及以下需设置太阳能的要求），顶部可适当做一些退台处理；3. 底层层高可适当加大或大堂挑空，条件许可应设置部分底层架空层，以加强整个园区的通透性；4、地库要尽量打开引进自然光并改善地库通风效果；适当考虑底层下翻，将地下一层局部空间与底层结合起来加以利用；5、围墙建议虚实结合，并注重园区景观的竖向设计；6、建筑层高设计要求：标准层层高 3.1-3.2m底层层高 3.3-3.4m大堂（架空层） m以上部分豪宅层高（顶层跃层套型） 3.3m以上广95、州金海湾实景图（架空层营造出休闲的小憩空间）广州誉峰利用架空层实景图（通过架空层营造休闲、惬意的半私密空间）六、景观及绿化系统（参看第七章、景观设计）七、规划设计指标的具体要求建议B-07东侧公共绿地约15000改建成体育公园，地上建筑面积1000，地下建筑面积10000。八、其它要求（一）公共空间中的环保1、垃圾收集处理方式基于本案皆为高层建筑电梯入户，建议不按层放置垃圾容器，在地下室设置垃圾容器并有明显标记，保持垃圾容器（或垃圾桶）清洁、无异味；生活垃圾集中收集、处理设施应当相对独立，布局合理，相对封闭。垃圾应当日产日收，厨房垃圾直接进入生化处理装置处理；可回收利用物资进入废旧物资回收利用96、系统；其它分类垃圾进行分类处理处置，生活垃圾实行袋装化收集。主要道路及公共活动场地均匀配置废物箱，其间距小于80m，且废物箱防雨、密闭、整洁、美观，采用耐腐蚀材料制作。2、交通噪声控制方式外墙全部采用外保温系统，可增加隔音效果，同时门窗玻璃全部安装双层玻璃。实行人车分流的交通体系，对于临近车行道路的建筑，在道路和建筑之间设置立体绿化带加以隔离，车库入口处设置隔音缓冲设施（拟用石材铺装）。将噪声大、车流量大的机动车导入小区周边路，通过汽车地库出入口进入地下停车库内。3、商业区的噪声控制本案地块内不设置商业用房，社区商业集中设置在园区外公建配套区域内，应采取相应的降噪技术减少商铺对临近住宅园区的内97、部干扰，在今后招商过程中，应对业态进行规划和选择，过滤掉容易产生噪音污染的业态进驻。4、娱乐公共空间和儿童活动空间的噪声控制本案建筑内不设置大型娱乐设施，地面上结合景观适当设置老人和儿童活动场地，应设置在建筑物相对稀疏、人流较少的位置，采用不易发出声音的器材或设备，设置保护装置，对使用时间和使用规范有要求，与相临建筑物之间设置绿化隔离屏蔽。5、污水处理系统（1）室内排水室内排水为雨、废、污分流制，生活污水、废水、屋面雨水分别单设系统排出，地下室废水经水泵提升后排入小区污水管。卫生间采用同层排水，立管采用内螺旋消音管，以降低噪音。（2）室外排水室外排水为雨、污分流制。小区雨、污水经小区室外雨、污98、水管收集后，就近由小区各个入口分别排入市政道路上雨、污水干管。（二）公共空间中的无障碍设计、单元公共出入口有高差时应设轮椅坡道和扶手，入口坡度1/12。、园区内各级道路的人行道纵坡2.5，在人行步道设台阶时，应另设轮椅坡道。、公共绿地的入口、道路及休息凉亭等设施的地面应平稳防滑，地面有高差时应另设轮椅坡道。、公共服务设施的出入口、通道均应按无障碍要求设计。、高层住宅建筑入口均按规范设置无障碍坡道。、单元门、电梯轿厢等均按无障碍规范设置。、公建部分要进行专门的无障碍设计。第四节 交通组织要求本案基地位于紫金港路XX一号路XX东路双龙路围成的区域内，紫金港路为城市快速干道，不得开设出入口，两地块间99、有一条XX六号路和90m宽的城市公共绿化带，出入口限制条件较多，规划设计时应周密考虑。一、小区出入口设置因地块被XX六号路分成两块，东块东邻紫金港路规划限制条件禁止在此侧开设出入口，该地块北侧无规划道路，只能在南侧和西侧开设出入口，根据小区总体规划，建议在南侧XX一号路上设置小区出入口并作为东块的主要出入口并作为消防通道入口，南侧另设一汽车库出入口，在西侧XX六号上设置次入口汽车主入口并作为消防通道入口。西区块东侧为90m宽近15000平方米的城市公共绿化带，建议在西区块南北各设一出入口，南侧为园区主入口同时作为消防通道入口，在主入口两侧各设一汽车库出入口，在北侧双龙路设置一园区次要出入口（主100、要为消防通道入口）。主入口设置时应考虑从市政道路作适当后退，设置入口广场，形成一个缓冲地带后，放置道闸，可以避免停靠、等候车辆对道路通行的干扰及由此带来的安全隐患，同时作为由社区到市政道路之间的缓冲区，使业主回家时由此放松紧张的心情。（可参考北京星河湾做法）主入口处，设置消防通道，平时只允许行人和紧急车辆进入小区，使主入口更加安全有序，实现完全人车分流。次入口结合消防车道设置，平时大门关闭，可根据情况设置人行出入口或人行门禁。每一区块内设置二个地库出入口，直接与市政道路相接，车辆可直接进入地库。（做法可参考北京星河湾）北京星河湾实景图组团入口设计于内街中部，相对安静私密，并设计有景观岛将其隐蔽101、在后，也同时形成两侧的对景。北京星河湾实景图地下车库入口均考虑缓冲设计，并用绿化带进行处理，不同于一般地库入口生硬的感觉。地下车库坡道宽度扩大，周边做立体绿化处理。从而使开车回家的业主有一种穿过林荫大道归家的感觉。二、交通组织模式本案交通设计最大限度的实现人车分行交通体系，从而为业主提供安全、宁静的居住环境。小区内部不通车，仅设置必要的消防车道，结合景观设计弱化其影响。服务车辆和垃圾车流量较小，只允许从汽车入口经专用通道进入地下室专用区域，服务于各幢建筑。小区停车全部为地下停车，每一区块设置二个地下汽车库出入口，直接与市政道路相接，并提供足够数量使用的地下停车位，从出入口进入地下车库，住户可通102、过电梯直接回到家中。步行道则贯穿于园区内部，将绿地、户外活动场地、公共建筑和楼体联系起来。自行车库宜设置在地下人防区域，但要处理好自行车入口处的标高关系，以此营造连续完整的社区步行系统。北京星河湾的地下车库采用无梁楼盖结构形式，提高了净高，视觉压抑感降低，给管道排布带来优势。步行道路成为环绕景观、建筑的纽带，为居住者提供便捷的出行动线，成为小区空间景观和形象特征的构建要素。小区的道路遵循围合庭院整体规划分级布局的原则，与空间层次相吻合，充分考虑道路的人流量，避免对景观、整体布局的破坏。道路系统布局应流畅，适度弯曲、起伏，配合景观，形成柔和舒适的社区氛围。道路形态应富于节奏和变化，由环型、树枝型103、自由型等组成，整体给人舒缓平静、富于变化的感受。消防车道在平时也可以作为园区内景观步行道路的组成之一。北京星河湾景观实景图适度弯曲、起伏，配合景观，形成柔和舒适的社区氛围上海国际丽都城实景图富于节奏和变化人行路，由环型、树枝型、自由型等组成，整体给人舒缓平静、富于变化的感受。路面不设置停车位，建议在地库出入口附近集中设置访客停车位，访客车辆进入园区后在安保人员的指挥下停放车辆，并提示拟造访客人的具体方位，以便访客能方便地到达所去位置。三、道路分级分级路宽m车行道宽m人行道宽m组团级道路（次路）1.5消防车道3.53.52.0（消防道中间）宅间小路（步行道）1.51.5上海国际丽都城实景图广州104、誉峰树枝型人行路四、室外回家流线的设定业主开车通过车内的感应器从汽车入口直接进入园区地下车库，停放在私家车位上，通过地下单元门厅进入电梯到达每户。访客车辆在小区地库出入口处提取停车卡后进入小区地库专用停车场，根据物业指令停放在地下室专用车位，离开小区时按时付费。五、停车设计要求（一）停车场数量及设置园区内全部为地下停车，原则上不设置地面停车位，车位比例应配合项目档次，按1：1.2-.5（已作拼户处理）的比例设置。自行车车库布置在地下人防区域，自行车按每户3.5设置与人防相结合，应注意尽量集中设置，自行车使用者主要为部分业主、服务人员及物管人员。（二）停车场地景观因素的考虑考虑车辆流向、引导、交105、通、警示等标识的运用，体现安全、便捷、舒适性，尽可能地将地库打开，并注重整体氛围的营造，细部处理，绿化透视，灯光效果，智能化应用、绿化引入等。为方便业主出入，电梯应直达地下室车库地面标高处，避免某些楼盘地库地面与主楼地下室地面存在较大高差的缺陷，应考虑设置精装修的地下室入户大堂，体现楼盘档次，提升业主出入的舒适度。广州锦绣香江（山水华府）第五节 开发分期与样板区、现场售楼处设置一、开发分期本项目拟分二期开发建设，东地块B10为一期工程，计划09年4月份开工建设，2011年上半年竣工交付；西地块B07为二期工程，计划09年10月份开工建设，2011年年底竣工交付，具体见图：二、样板区、现场售楼处106、规划1、样板区规模、样板区选址根据项目特点和工期较紧等多种因素，本项目原则上在B-16地块公建区域或幼儿园位置建造4-5套约1000M2样板房，并作精装修和软饰配置，不设置景观样板区。2、现场售楼处选址现场售楼处四块地统一设置在项目南侧近文一西路公建配套区域或幼儿园区域内，与样板房一起设置。三、样板区流线拟在售楼处周边设置20个车位大小的停车场地，供客户和员工停车之用，客户停车后先到售楼处，由销售人员引导至休息区，介绍有关资料和沙盘，并陪同客户到样板房区域参观讲解，最后再回到售楼处休息区进一步介绍和洽谈。第六章 建筑设计第一节 建筑单体一、建筑类型根据规划要求以及本项目开发设计设想，建筑类型为107、高层公寓住宅，以点式与板式相结合的形式。二、建筑层数因本案规划限高为黄海高程50m，周围市政道路标高4.2-4.5m黄海高程，同时建议考虑园区道路与市政道路保持一定高差，应大于0.6m；应考虑室内装修水地暖系统及精装修要求，同时受建筑总高和容积率的限制，建议标准层层高3.1m，建筑单体层数在13-14层。三、建筑朝向XX气候四季分明，朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素，对朝南的住宅情有独钟。本案建筑朝向应充分利用场地自然条件、自然通风和采光，减少空调和人工照明的使用；根据目标客户群体需求特征、景观视野、以及项目基地周边情况等因素，本案建筑朝向应按照南偏东方向设置。四、建筑间距本案全部为高层108、建筑，建筑与建筑的最小间距应结合日照分析设定建筑间距，满足日照间距要求，同时大于13m的消防规范要求。五、建筑通风建筑通风包括自然通风和机械通风。在设计时考虑恰当的进深尺度，南北通透，能够形成穿堂风，使室内外空气对流置换。机械通风在现代生活中必不可少，合理设计安装和安全使用空调系统及新风系统（含加湿），可保证室内空气不被污染。厨房、卫生间应设置自然通风和机械通风系统，进行局部排风或全面换气，卫生间尽可能明设。六、建筑防风根据测风数据正确确定风荷载之外，应重视考虑建筑物的风反应。建筑的非结构构件如玻璃幕墙和大型轻屋盖抗风的设计和构造对建筑防风有很大的影响，尽量避免风噪。七、建筑风格建筑风格应遵循109、庄重、典雅、精致、内敛的设计理念，提升对建筑与人、建筑与景观、建筑与城市规划风格之间相互关系的理解，同时结合本项目的具体特点，建筑风格建议参照上海新江湾或XX新绿园建筑风格设计，外墙材料以石材幕墙为主，体现居住的高贵品味。如参照上海新江湾建筑风格，应对其立面和顶部加以优化，弱化其过强烈的公建形态。通过对整体尺度、比例、色彩、材质、层次的把握和细节的显现，将成为XX新区内地标性的建筑。上海新江湾效果图上海新江湾效果图XX新绿园效果图XX新绿园效果图上海华府天地实景八、外观色彩与材料建筑外观材料与色彩应充分体现端庄、典雅、精致、内敛的楼盘气质，充分表达和谐舒适的生活氛围，不宜过于张扬又显示出楼盘的110、价值感。建议采用石材或金属外墙材料等较高档的饰面材料。建筑单体在色彩处理上力求雅致，并与所处环境能很好地融合，建筑的主色调建议为暖色调。九、建筑外观与设备注意建筑外立面的层次及顶部处理，建筑外立面采用石材幕墙，部分构件采用高级铝合金材料。窗户采用高级彩色铝合金窗，双层中空LOW-E玻璃。处理好设备阳台的位置及外观，尽量在外墙内侧或凹处设置（若必须在外侧设置，可考虑用百叶窗式的栏杆装饰），注意空调凝结水管与雨水管的连接和掩藏，色调要保持与外墙一致。落水管采用隐蔽在外墙干挂石材内等方法，确保不外露。XX新绿园的细部透视图上海华府天地细部实景每个户型都设计专门的设备平台用于放置中央空调室外机、热水锅111、炉、中央吸尘主机等设备，平台外侧采用铝合金百叶或玻璃栏板等形式遮挡处理（与外墙颜色协调）；雨水立管、阳台废水立管等隐藏在外墙干挂石材内；建议屋面雨水采用虹吸雨水；阳台及空调排水采用UPVC管尽量布置在墙面阴角（设备阳台），可结合立面线条选用方管，管面刷建筑外立面同色涂料或油漆。第二节 建筑户型一、户型定位XX项目被集团领导定位为XX集团第二代高层公寓的代表作，住宅定位为高端产品，由于本案的90/50限制，同时考虑到市场需求，单套面积160-180套型为主力户型（其中50%为90以下户型，需考虑拼户设计方案，应按两套基本功能设计，拼户前应尽量考虑独立销售）。二、户型设计原则1、作为高端产品，户型112、设计上应做到合理性、舒适性和豪华性并重，功能空间的配置应更为完善，尤其是电梯前室、玄关、衣帽间、鞋柜等位置的设计，应以人性化为出发点，美观与适用并重。2、功能空间适宜的尺度是生活舒适程度的影响因素，根据本楼盘市场情况和高端目标客户群体的需求，将户型设计分为实用型（140-180）、舒适型（180-250）和豪华型（250以上）。3、户型的朝向、通风和景观力求做到均好性最大化，卫生间应尽量为明室，景观朝向较好位置设计大户型，顶部跃层注意户型优化，以及层高的适当增加，营造宽敞空间提升价值感。4、户型的布局结合使用功能以及人的居住习惯，室内空间划分相对独立而又互相关联，保证各功能空间的私密性，做到“113、公私分离”、“动静分离”、“洁污分离”、“室寝分离”、“居寝分离”和无障碍设计，生活有规律、互不干扰。5、户型设计中尽可能有亮点，如观景阳台、挑空露台，客厅、主卧开间加大等。6、140-180需采用拼户形式；拼合后的套型须舒适、较完美套型；每单元内拼合后为两梯两户，电梯入户，不宜采用两梯三户；且符合分拆后两套建筑面积90以下的房型须符合XX地区住宅设计的相关规范。户型具有均好性，可单独销售。三、户型分类及面积配比根据市场和目标群体需求特征，以及区域住宅需求的发展趋势，满足人对高质量、高品位生活的需求，应将户型划分为不同层次满足不同客户需求，实用型为140-180,舒适型为180-250,豪华型114、为250以上；建议户型结构功能分区如下：户型面积（）140-160160-180180-250250-300300以上所占比例155020105所占面积（）2250085000430002750016000合计（）194000（地上建筑面积196975，可销售面积191759）（备注：以1000户平均面积192/户）四、各类户型的功能布局1、客厅：户型140-180实用型180-250舒适型250以上豪华型备注开间宽度（m）3.9-4.24.2-4.54.5以上2、主卧：户型140-180实用型180-250舒适型250以上豪华型备注开间宽度（m）3.94.24.2 以上功能及配置：包括除床区115、以外、应考虑书房区域（可分可合）、休息区；采用走入式衣橱空间宽敞，必要时建议男女分开。卫生间配置包括按摩浴缸、淋浴间、双台盆、马桶、净身盆（建议独立成区，并干湿分区考虑）等。3、次卧：户型140-180实用型180-250舒适型250以上豪华型备注开间宽度（m）3.33.3-3.63.6 以上功能及配置：一般以开间3.33.6m为宜，豪华型考虑除床区以外、走入式衣橱、卫生间；浴缸或淋浴间、台盆、马桶（尽可能干湿分区考虑）等;实用型和舒适型不做考虑。4、餐厅：户型140-180实用型180-250舒适型250以上豪华型备注开间宽度（m）3.93.9-4.24.2 以上正餐厅要求空间完整稳定，开间116、宽度4.2m以上，建议设置8人以上座位；宜独立设置或与客厅呈敞开式；当建筑面积180-250时，早餐厅结合中厨设置。当建筑面积大于250时，宜考虑中厨和西厨配置，早餐厅结合西厨设置。5、厨房：户型140-180实用型180-250舒适型250以上豪华型备注设置中厨中厨、休闲吧中厨和西厨6、工人房：户型140-180实用型180-250舒适型250以上豪华型备注设置无无参考以下设置宜设于厨房服务区内，结合洗衣房、生活阳台等，具有独立卫生间。流线相对独立，尽可能主人流线分开。第三节 公共配套一、周边公共配套设施现状及规划情况详见第二章第二节、第三节。二、各级公共服务设施布点要求随着区域城市规划目标117、的推进，本案周边的相关配套将逐步完善，考虑到本案高端的产品定位，项目的公共服务设施应服务于本案业主，同时对外开放为主要目的，设施的配置不宜过多过杂，档次不宜过低，以免影响园区居住档次和楼盘形象，应配合周边配套情况互补设置。上海仁恒河滨城商业配套设施上海华府天地沿街商业配套设施临街商业街夜景图三、公建设施配套（一）生活服务类设施内容的选择结合本案的规划设计参数和楼盘的档次定位等因素考虑，建议设置以下公共设施：1、医疗卫生设施：结合XX园区生活服务体系和高端楼盘的需求，建议在该区域范围内设立诊所（包括老年保健室、XX健康零距离等）；提供四维健康复合型健康服务（说明：四维健康概念，即“一个人在身体健118、康、心理健康、社会适应健康和道德健康四个方面皆健全”。）2、文化设施：文化活动设施可归并入会所内设置阅览室、会议室、多功能厅等，老年和儿童文化、教育场所。3、体育活动设施：健身房、网球场、篮球场、壁球室、室内(外)游泳池、儿童乐园、棋牌室、乒乓球室、桌球室等。4、服务设施：24小时便利店、银行分理处、彩扩店、洗衣中心、高档餐饮、美容美发店、书店、药房、面包房、家政公司、票务代售点、音像店、精品店、足浴、桑拿(SPA)、花店等。5、社区综合服务设施：物业管理中心等。（二）关于会所的相关建议 1、经营模式本案会所是泛会所的概念，是公建配套的一部分。为园区业主做好配套服务的同时，对外开放经营。由于本119、案定位为目前国内的高端楼盘，因此会所功能建议仔细周密考虑，尽可能保证园区业主方便适用；功能相对齐全，为业主提供优质的服务，提高软件性服务档次。2、公寓会所功能设置建议本公寓对外开放式会所服务设置以下功能：客房：设置适度的客房（按照五星级酒店标准考虑）；餐饮：有布局合理、装饰豪华的中餐厅、西餐厅；小宴会厅、有封闭酒吧间、有独具特色，格调高雅的咖啡厅，且能提供自助早餐、西餐正餐。 客房多功能厅中餐厅西餐厅健身、休闲场所（小型健身中心、室内、外泳池等）室内游泳池 桌球室羽毛球馆网球馆儿童娱乐室 老年活动室休闲SPA3、物业管理及经营用房按XX市规定物业管理用房面积比例为地上总建筑面积0.3%，经营用120、房面积比例为地上总建筑面积0.4%执行。4、社区用房按XX市规定每百户为30的标准执行。5、园区生活服务用房。洗衣房银行四、公共部位要求（一）、单元入口单元入口的门厅尺度、色彩、用材，入口处应设雨蓬，雨蓬的风格和色彩应与建筑相协调。单元入口门应采用双扇。单元入口的设计还应考虑无障碍通道。北京星河湾单元入口（二）、住宅门厅、地下室门厅入口1、单元底层门厅单元门厅是住宅建筑的公共客厅，空间设计应考虑宽敞、通透、彰显业主的尊贵身份。为考虑业主接待不同客人的需要，应在门厅设置会客区或考虑酒店式接待区；门厅立面上宜采用大面积的暖色调大理石或有造型创意的玻璃幕墙。主入口门应满足防火要求设有平开门，考虑设置121、中央空调系统，合理设置邮政设施位置；在设计时应充分考虑上述因素，注重高度和进深。门厅设计意象图片如下：广州金海湾门厅广州金海湾门厅信报箱广州誉峰门厅广州誉峰门厅北京星河湾门厅及电梯前室2、单元地下室门厅重视业主驾车回家沿路环境的营造，单元地下室门厅是业主必经的重要空间。地库采用无梁楼盖设计，设计时尽量考虑单元地下室与地下车库连通为一整体，有条件的前提下，在地下室门厅与地下车库连通处旁边设置采光井，引入阳光、绿化和自然通风，地下室门厅的玻璃大门直接开向车库，地下室门厅与底层门厅装修风格、标准统一，以营造精美的地下室门厅，保证业主的回家路线便捷及舒适度。留有装修空间。 广州金海湾地下室门厅地下室：122、顶板要低于市政道路200。地下车库采用无梁楼盖结构设计，覆土高度按照1200考虑，尽可能利用泳池下沉采用竖向打开方式，在侧板无人防区域应尽可能考虑打开设计，营造地下车库侧采光，增加地下车库的通透性；管线（除雨污水以外）均从地下室布管统一设置；地下车库的高度应保证净高3500；室内外进口高度应符合国家现行规范要求。地下室通往地下电梯前室采用装饰壁龛设计，提升地下车库的价值感。北京星河湾地下室入口的装饰壁龛第七章 室内设计第一节 周边竞争楼盘室内设计调查一、万科西溪蝶园:万科西溪蝶园项目地块处于XX规划的重点区域内，规划该区域将以二类居住为主。地块东至XX四号路、南至文一西路、西至XX西路、北至双123、龙路，项目分两期开发。住宅产品形态：包含多层、小高层和高层。目标客户定位于目前居住于城西的中高端客户，小高层住宅的平均单套总价范围在330370万元（带装修）。公寓产品精装修标准：空调为“大金”或“三菱”或同等档次品牌中央空调系统；配置“博世”或“威能24KW”燃气热水炉（可供生活热水供应），配套地热分水器及温控面板、管路系统；地板为实木复合地板，卫生间为铺设墙地砖，配置“科勒”品牌龙头、台盆、浴缸及坐便器；“摩恩”品牌浴巾架、厕纸架、毛巾环；定制成品镜箱；电梯为“广州日立”或“通力”无机房电梯；厨房为定制进口品牌橱柜，配置“摩恩”水槽、龙头、皂液器，配置“西门子”厨房电器设备（含灶具、嵌入式124、消毒柜、抽油烟机）、厨房内附赠“西门子”双门冰箱；进户门为钢木复合进户门。户内门为定制成品实木贴皮户内门，铝合金门窗为“ALUK”系统断桥隔热铝合金门窗，中空LOW-E玻璃。据了解，装修成本约为2200元/平方米（按精装修建筑面积计）。餐厅、客厅及主卧样板房主要竞争户型（户型图与点评）户型特点分析：1、采用跃层式设计，190平方米的四房两厅三卫能够享受到复式住宅的空间感，与其定位相匹配，即以公寓的总价享受到别墅式的空间感。2、进门的进户花园是万科该产品系列户型的一大亮点，使得该套内的玄关空间自然形成，不对其他起居空间产生影响。3、朝南起居空间较小，较窄的面宽相对较长的进深使得房间的采光度不佳。125、该项目的户型设计应该说是较为符合开发商对于该楼盘在市场上的定位，但局促的空间设计，使得总价接近350万元的跃层精装修公寓产品面临的困难也是不言而喻的。按照目前的销售速度，在2008年下半年将会陆续推出一期中的其他小高层跃层产品，XX市场对于此种价位的公寓产品的接受力还有待进一步观察。二、坤和西溪里坤和西溪里项目位于西湖区XX商住区，文一西路北侧，绕城公路以东，南侧800米即为西溪湿地公园。该楼盘所处的XX商住区规划为城西示范居住区核心区域，为XX未来最具发展潜力的城市主流区域之一。该项目建筑容积率为1.8，规划住宅产品为小高层和排屋，项目分二期开发。 该楼盘产品分别是小高层公寓与排屋产品，小高126、层的户型大致分成两种，一种为90平方米或以下户型，按预估的单价15000元/平方米，总价约为120150万元，另一种为小高层的大户型，单套面积约为180平方米，同样按照15000元/平方米的售价，其产品总价约为250300万元；而排屋产品，按目前预估的30000元/平方米的售价，以单套面积在250320平方米计算，其总价范围将在750960万元。主要竞争户型分析公寓户型特点分析：1、三房朝南是该户型最大的优点所在，采用双主卧设计理念；但是，卧室过于集中，私密性较差，主卫与走入式衣柜的布局不够合理。2、卫生间功能基本齐全，预留多储藏空间，独立储藏室设计；3、契合现代生活，独特设计主人熨衣间。三、127、对本项目的建议本项目定位为精装修交付楼盘。装修的范围为所有户型套内面积、门厅、（含地下室门厅）以及电梯前室、电梯轿箱、架空层、连廊等。第二节 样板房一、样板房选址与套型选择根据本项目的时间节点要求，样板房在楼盘外另行建造。拟定四套。第一套实用型建筑面积140-180；选择标准套型所占比例较大的户型。第二套实用型140-180；建议考虑建筑设计突出套型亮点的户型。第三套舒适型建筑面积180-250中等套型，选择边套，突出舒适性、惬意感。第四套豪华型建筑面积250以上要求在体现高贵、典雅的品味感、价值感。建议在房型的选择、参观流线与外景、设计风格的选择、强调亮点、场景感的氛围渲染（音乐、灯光等），128、应统筹设计考虑。二、样板房设计风格建议从不同的设计风格体现样板房风格与色彩建议通过古典与现代完美结合，感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时摒弃了过于复杂的肌理和装饰，呈现出古典而简约的舒适空间；其中新古典主义风格是目前较为受欢迎的。新古典主义风格是指在传统美学法则的指引下，以现代材料和加工工艺为基础演绎传统文化中的经典精髓使作品在拥有典雅、端庄、气质的同时带有鲜明的古典气息。其特征是古典与现代的完美结合，它源于古典，但不是仿古，更不是复古，而是追求神似，讲求风格，用简化的手法追求传统样式的大致轮廓特点；注重装饰效果，用室内陈设品来增强历史文脉特色。简约现代风格极力主张从功能观点出发，着重发129、挥形式美，多采用最新工艺与科技生产的材料与家具。其特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色彩、材料的质感要求很高。因此，简约现代的空间设计通常非常含蓄，往往能达到以少胜多、以简胜繁的效果。通过空间及界面设计、家具设计、室内纺织品设计、艺术与装饰设计、灯光设计充分体现出室内设计的手法和层次。在设计过程中，既要考虑展示的效果，同时生活的背景场所、自成完整的审美体系、人性化的细部设计、精致完美的工艺收口、在细节考虑上按照交付标准样板房的设计 源于生活而高于生活。三、样板房类型本案拟定四套样板房。第一套建筑面积140-180；营造温馨、典雅的新古典主义设计风格。第二套建筑面积14130、0-180；通过新古典与现代的有机结合，营造现代风格，体现文化底蕴的温馨。第三套建筑面积180-250中等套型，建议设计体现简约现代生活气息，简洁、大方、舒适、惬意的高品味享受。第四套建筑面积250以上建议运用新古典主义设计风格体现高贵、典雅、高享受的品味感的同时，提升该户型的价值感。四、样板房定位高档精装修，住宅配全套厨房家电、洗衣机。以提高生活品质为最大化原则，成熟、理性的思考，展现独立、自我的个性，追求自然、舒适、内敛而不张扬的品位生活，同时执着追求品位和实用性，对产品品质和细节要求更高。装修价格标准：暂定4000元/平方米（不含软装）1、建材配置：根据目前市场高端装修公寓及未来几年的发131、展趋势，客厅、餐厅及卫生间仍以大理石铺设为主，卧室多用实木复合地板、地毯。入户门安装防盗门，配置电子密码锁。（1）、装修材料配置建议室内装修范围和标准（参考）内墙墙面高级墙纸、艺术造型、木饰面、石材、高档马赛克、墙砖等；天花吊顶艺术造型。石膏板、防水石膏板、金银箔；地面客餐厅：高级实木复合地板、大理石；卧室：高级实木复合地板；门户门：双开高级防火防盗防尘降噪硬木门，配智能锁；房门：高级实木门（配豪华门锁）；阳台门：铝合金玻璃门（双层、断桥、中空LOW-E玻璃）。窗彩色粉末喷涂，高级环保节能隔音铝合金窗框，配双层、断桥、中空LOW-E玻璃，飘窗台铺装天然大理石；厨房地面铺装大理石，墙身铺贴高级瓷132、砖或马赛克，天花防水石膏板，知名品牌整体橱柜、电器(抽油烟机、双头燃气炉、自动垃圾粉碎机、消毒柜、户式直饮水机等)，配高级人造石台面，知名品牌水槽、冷热水龙头；浴室地面铺装大理石，墙身铺贴高级瓷砖或马赛克，天花防水石膏板，全套知名品牌高级洁具(包括洗手盆、座便器、浴缸、冷热水龙头和淋浴间、组合水力按摩花洒、大理石洗手台面、毛巾挂杆、手纸架、侧边镜、化妆放大镜、镜前灯、吹风机、排气扇等)；供电装置入墙暗线，全屋灯饰及品牌智能开关安全插座，安装独立电表，各户预留装远程抄表系统的管线；所有采用带有XXLOGO，知名品牌的开关、面板；供水提供暗埋冷热水管道系统，采用薄壁不锈钢或铜管，采用节水系统，节水133、器具和设备，各户预留装独立远程计量水表的管线，燃气中央热水系统；阳台地面铺装高级地砖或天然石或采用架空木地板，安装铝合金栏杆配玻璃，自动升降晒衣架，吊顶完成面；空调户式中央空调系统、新风系统（恒温恒湿）；燃气管道煤气铺设到户(费用另计)，预留远程抄表系统管线；电话设置墙电话插座，包括客厅、家庭厅、主人房、主卫、卧房、书房、厨房；电视设置数字电视插座，包括客厅、家庭厅、主人房、主卫、卧房、书房、厨房；其他卧室随楼附送高级衣帽间连高级五金件或入墙衣柜；智能家居安防、可视对讲、远程遥控空调（以安装部分相关内容为准）（2）、设备配置建议楼盘名称（装修标准）室内设计单位内部配置装修风格XX留庄（6000134、元/）美国BLD 日本大金VRVII 户式带新风中央空调系统；BEN 中央吸尘系统； 德国唯宝 VILLEROY&BOCH卫生洁具；德国汉斯格雅龙头花洒；德国 POGGENPOHL 品牌橱柜；原装进口德国西门子SIEMENS嵌入式厨房电器；大户型选用了新古典风格； 小户型选用简约的新古典风格； 新绿园（4000元/）广州景龙设计公司单户家用大金中央空调系统；芬兰恩斯托地暖；霍尼韦尔户式中央全热交换新风系统；德国阿尔诺橱柜；原装进口德国唯宝VILLEROY&BOCH卫生洁具；原装进口德国汉斯格雅龙头花洒； 中小户型选用了简约的新古典风格； 跃层户型选用现代简约的风格； 目前采用国际顶级设备品牌、135、增强环保节能系统、智能化弱电系统已成为衡量高档品质楼盘的一个重要因素，同时也颇受社会高层白领及商界成功人士的追捧。（3）、本项目配置种类及品牌建议：精装修配置厨房电器、洗衣机、空调、地暖（水暖）、中央热水等，但不配置软装。种类拟用品牌产地已用项目同层排水吉博力（Geberil）瑞士XX留庄、北京御园、上海玫瑰园、上海新外滩花园 地暖（水暖）多米康柏特（Domicompact）富丽凯（FRISQUET）菲斯曼（Viessmann）法国法国德国XX留庄、北京御园、仁恒河滨城、XX五云九村 新风系统霍尼韦尔（Honeywell）雷诺士（Lennox） 吉姆（GOODMAN） 美国美国美国XX留庄、深136、蓝广场、新绿园中央热水伊莱克斯（BEAM） 多米康柏（Domicompact） 富丽凯（FRISQUET） 菲斯曼（Viessmann） 美国法国法国德国XX留庄、北京御园、仁恒河滨城、XX五云九村除尘系统伊莱克斯BEAM 美达 美国美国东方润园、汤臣一品、华府天地、北京御园空调系统松下（Panasonic） 大金（DAIKIN） 约克（YORK)） 日本日本美国汤臣一品、北京星河湾、 济南路8号、深蓝广场、XX留庄 灯光控制系统ABB 奇胜 快思聪 擎通（UNISTONE） 瑞士澳大利亚美国美国汤臣一品、世茂滨江花园 、深蓝广场 厨房垃圾处理爱适易（ISE） 格莱特 美国美国上海碧云别墅、上137、海菊园三期、 北京温莎国际公寓、北京奥林匹克花园 厨房电器西门子（SIEMENS） 米勒（Miele） 嘉格纳（Gaggenau） 库博士（KUPPERSBUSCH） 德国德国德国德国汤臣一品、济南路8号、深蓝广场 橱柜博得宝（Poggenpohl) 西曼蒂克（Siematic） 柏丽（Nobilia) 德国德国德国汤臣一品、华府天地、翠湖天地、XX留庄卫生洁具唯宝（Villeroy&boch）乐家（Roca） 科勒（Kohler） TOTO 德国西班牙美国日本汤臣一品、华府天地、深蓝广场、XX留庄龙头、花洒高仪（Gorhe） 汉斯格雅（Hansgrohe） 当代（Dornbracht） 杜拉138、维特（Duravit） 德国德国德国德国济南路8号、汤臣一品、 世茂滨江花园、深蓝广场、XX留庄 五、装修标准（硬装、软装、设备的成本定位）（一）公共部位门厅：2500-3000元/平方米（硬装），800-1000元/平方米（软装）标准层电梯厅（电梯前室）：2000元/平方米，400元/平方米（软装）（二）交付精装修房暂定4000元/平方米（硬装），（无软装）。（三）展示精装修样板房暂定4000元/平方米（硬装），4000元/平方米（软装）。（四）设备部分800-1000元/平方米。六、住宅室内精装修设计意向住宅室内设计风格意向分类套 型室内设计风格意向分类 第一套（140-180）实用型新古139、典主义第二套（140-180）实用型新古典主义与现代相结合第三套（180-250）舒适型现代简约第四套（180-250）豪华型新古典主义第一套 ：新古典主义设计风格意向入户玄关客厅餐厅主卧室主卫次卧室书房过道厨房第二套： 新古典主义与现代设计风格相融合的意向客厅（从北向南角度）客厅（从南向北角度）主卧室主卫次卧室儿童房儿童房卫生间书房中厨及吧台 洗衣房第三套：体现简约现代生活气息，简洁、大方、舒适、惬意的高品味享受。客厅餐厅主卧室主卫次卧室次卫次卧次卫书房厨房及早餐台餐厅第四套：新古典主义设计风格体现高贵、典雅、高享受的品味感的同时，提升该户型的价值感客厅客厅餐厅西厨及吧台中厨主卧室主卧室休息140、空间主卫主卫浴缸次卧室次卫次卧室次卫 书房书房 走廊走入式衣柜 走廊对景第三节 会所及公共部位一、会所设计范围及要求本项目会所功能已在第六章中介绍，在此仅强调每个地块内要求配置棋牌室、乒乓球室、桌球室等休闲娱乐场所（建筑面积约600）。棋牌室桌球室乒乓球室二、公共部位设计范围及要求1、公共部位设计范围及要求本项目定位为精装修交付楼盘，公共部位装修设计范围为门厅、（含地下室门厅）、电梯前室、电梯轿箱、架空层、连廊等。随着生活水平提高，人们买楼开始关注公共区域的质量；因此，公共区域的精装修成为房地产销售的一个竞争亮点。在考虑公共区域的精装修设计时，要有超前设计理念，充分考虑安全、适用；不仅要美观，141、更要容易保养和清洁。北京NAGA门厅2、电梯厅（含地下车库电梯厅）高档公寓的电梯厅通常是把所有的管道和装饰都结合起来设计，这样不会看到很突兀的消防龙头或者是管道井外露在外面，同时也做了一些暗门、移门装置便于以后的维修和检修。上海王子精品电梯前室北京星河湾电梯前室 电梯轿箱细部地下电梯前室与地库的过渡空间：高档公寓的地下电梯前室与地库的过渡空间精装修部分通常采用标准层的装修模式，更为考究的是在过渡空间外墙部分加以大理石或花岗岩贴面并配置壁灯，同时局部增设装饰吊顶，出入口处两侧摆放绿化，使客户一踏进这栋楼就已经有回家的感觉。广州金海湾地下室电梯前室广州金海湾地下室入口3、楼梯间地下室到门厅消防楼梯142、间设计要求考虑双层楼梯扶手。同时要注重使用上的安全性，比如踏步宽度的适宜尺度，以及层高与踏步高度的舒适比例，还应设有防滑措施。材质选择方面应给人有亲和、温馨感。楼梯踏步：建议采用国产花岗岩、耐磨地面砖。天花、墙面：乳胶漆。扶手：实木。仁恒河滨城消防楼梯间北京御园消防楼梯间第八章 景观设计第一节 设计理念及意象本项目景观规划应与XX城西XX新区规划、西溪湿地整体规划气质相结合，从基地的立地条件、地形地貌、水文土质、气候条件、动植物生长状况和市政配套设施等方面综合分析，在景观营造上加以精巧构思合理布局，根据项目的建筑设计风格及市场主流人群的喜好，打造一个精致、典雅、尊贵的景观体系。依据居住区的规模143、和建筑形态，从平面和空间两个方面入手，将平面布置适当图案化，满足高层住户俯视的要求。空间上通过合理的配置，适宜的景观层次安排，必备的设施配套，营造安静、私密的景观空间，达到公共空间与私密空间的统一，达到意境及风格塑造的和谐，安静私密、精致宜居、移步易景的气氛，使业主在庭院中就能全身心的放松和休憩。通过各种造景手法，使住区内外环境协调一致。建筑与景观高度融合，完善整个园区的景观体系,创造出具有高品质和丰富美学内涵的居住区景观。本项目景观的设计包括对基地自然状况的研究和利用，对空间关系的处理和发挥，与居住区整体风格的融合和协调。包括道路的布置、水景的组织、路面的铺砌、照明设计、小品的设计、公共设施144、的处理等等，这些方面既有功能意义，又涉及到视觉和心理感受。在进行景观设计时，应注意整体性、实用性、艺术性、趣味性的结合。具体体现在以下几方面：1、提前介入的原则：在建筑方案设计阶段，景观设计单位提前介入，配合建筑规划、综合管线的布置，合理的安排景观，做到建筑、景观理念上高度融合,。由于本项目地块限制,竖向设计尤为重要,建筑竖向设计上留给景观预留空间，结合下沉式游泳池的设置，丰富整个竖向景观效果。2、精细化原则景观设计要求做到精细化，车库入口、消防通道、无障碍设计、私密性要求等做到精细化处理，做到无处不设计，处处给小区业主细节关怀。3、空间组织立意原则景观设计必须呼应小区设计整体风格的主题，硬质145、景观要同软质景观相协调。根据空间的开放度和私密性组织空间，通过对景、轴线、节点、路径、视觉走廊、空间的开合等手段，达到各类空间的相互有序交织，做到开阔、大方、闲适；体现幽静、浪漫、温馨的意旨。4、以人为本原则强调以人为本，以“人”作为设计的焦点，不仅要考虑其物理、生理需求，还要考虑其社会、情感诉求，考虑到其是需求层次丰富的“多元”的人，营造社区人文环境。第二节 景观设计要求一、景观系统（一）景观空间层次住宅区景观空间由五个部分构成，即中心花园（含游泳池）景观、组团院落景观、出入口景观、市政道路-围墙-建筑边景观、配套公园景观。1、中心花园（含游泳池）景观：通过下沉式泳池设计，围绕游泳池，结合软146、硬质景观的配搭，形成茂密的树林，低矮的灌木，花丛锦簇、草地起伏，层次丰富的优美景观，让业主感受清新自然,营造典雅、尊贵的生活氛围。2、组团院落景观：作为小区景观组成元素，景观系统的骨架，营造怡人的生活景象，生活气息浓郁，门厅入口景观应规则化，强调对称性、私密性，突出宅邸的高贵和尊崇。3、出入口景观： 主要突出小区的气质，是小区外在形象的展示，强调简洁，与建筑风格相类似，园区入口的空间形态应具有一定的隐蔽性，入口标志性造型（如门廊、门架、门柱、门洞等）应与居住区整体环境及建筑风格相协调，避免盲目追求豪华和气派。应根据本案所处区域城市规划的气质，住区规模和周围环境特点确定入口标志造型的体量尺度，达147、到大气精致、庄重内敛的要求。同时要考虑与保安值班等用房的形体关系，构成有机的景观组合。东西区块的主入口设计可对称,人车分流。住宅单元入口是园区内体现院落特色的重要部位，入口造型设计（如门头、门廊、连接单元之间的连廊）除了功能要求外，还要突出装饰性和可识别性。要考虑安防、照明设备的位置和与无障碍坡道之间的相互关系，达到色彩和材质上 的统一。所用建筑材料应具有易清洗不易碰损等特点。汽车库入口汽车库入口要做到隐蔽,同时兼顾驾驶行车乐趣，将景观、阳光引入地下车库，体现尊贵，建议采用北京星河湾的方式。4、市政道路-围墙-建筑边立体生态景观：形成一个生态的绿墙，过滤XX一号路的交通噪音、灰尘等，采取乔灌草148、相结合的方法，形成层次分明、四季有花、立体的生态景观。5、配套公园景观：可参照北京星河湾的做法，充分联系小区景观，做到风格上的基本一致，将小区体育活动区域安排在该区域，供小区业主休闲、娱乐。（二）景观视觉轴线B-7、B-10两地块，各作为一个独立的小区，结合建筑的布局，设置南北向景观中轴线，将景观要素串联在一起，作为轴线的延伸，东西方向设置次轴线，强化主轴线的效果。（三）景观特色1、超大的体育公园B-7、B-10两地块间大型的配套公园绿地，可参照北京星河湾的做法，充分联系小区景观，做到风格上的无缝链连接，将小区体育活动区域安排在该区域，并作为地块后花园，供小区业主休闲、娱乐。2、边界无商铺设计149、小区的沿街面不设置商铺，减少因商铺带来的噪音，市政道路-围墙-建筑边形成一个生态的绿墙，过滤XX一号路的交通噪音、灰尘等，打造纯居住型社区，尊贵享受安宁的生活。3、下沉式游泳池下沉式游泳池设置，不仅增强小区的高贵、大气的感觉，而且丰富了地库景观，增加了景观层次，竖向上更为丰满。4、丰富的竖向设计由于本项目地块限制,竖向设计尤为重要,充分利用高差，并注意竖向比例、尺度，小区景观的成功与否在于竖向设计，可参照广州誉峰的处理手法。5、阳光车库由于采取全地库形式，园区内无车流通道，将阳光、景观引入地下车库，设置地下室电梯门厅，在地下车库不仅能呼吸新鲜空气，更能观赏到刻意安排的景观，包括游泳池景观，采光150、井景观、形成竖向层次上丰富的小区立体景观，体现小区的尊贵感。 上海仁恒河滨城阳光地库6、彻底的人车分流园区内仅设消防通道、人行通道，其余访客车位、回家路线均设置在地下车库，地库中安设地下电梯门厅，使的业主回家路线更便捷，趣味性更强。7、无蚊设置在组团及中心花园内休息空间（亭、花架）无蚊设置，通过驱蚊植物（驱蚊草、夜来香等）的种植、驱蚊灯的设置，创造全天候的休闲场所8、香源布置步行道、停留空间等关键位置使用香源植物（如含笑、栀子花、金桂、橘子树、女贞等）或人工放置天然香源，一年四季保证香味，营造浪漫、舒适、温馨的景观环境。9、大型容器苗应用胸径大于15CM，建立大苗容器苗苗圃，中规格的苗苗圃定苗151、后，提前进行断根处理，小规格的苗加大土球标准，保证主干、空间树种的种植后效果，样板区、园区的建成后的即时景观精彩呈现。 容器苗苗圃意向（四）硬质景观1、铺装、立面装饰各类铺装应根据不同道路的特点选择铺地材料，铺装图案肌理应流畅大气富于节奏变化，颜色和质感应与园区整体建筑气质和色彩有机呼应。硬质铺装休闲场地应有树木等遮荫和地面渗透措施。铺地、立面装饰形式多样，有乱石铺、冰裂纹以及各式各样的砖花地等。满足人们日常生活中具体使用及观赏要求，如散步和交通的要求、方向性和尺度感要求、功能分区的要求、休闲和交往的要求等等，精神上满足人们在公共空间使用中的美学、心理学要求。铺装材料的类型基本有天然石材、砖、152、装饰性卵石、沥青、木材、装饰性混凝土、陶板、透水性材料、彩色骨料、草皮等。（1）表现形式主要通过形状、色彩、质感和尺度四要素组合产生变化，同时铺装材料因为空间不同而不同，在两个或两个以上材料交接处、过渡处，材料的组合就十分重要，否则变化生硬会割裂本应融合为一体的空间。l 形状：形状通过平面构成要素中的点、线和形得到表现。点可以吸引人的视线，成为视觉焦点。在单纯的铺地上，分散布置跳跃的点状图案，能够丰富视觉效果，给空间带来活力。线的运用比点效果更强，直线带来安定感，曲线具有流动感，折线和波浪线则具有起伏的动感。形本身就是一个图案，不同的形产生不同的心理感应：方形整齐、规矩，具有安定感，方格状的铺153、装产生静止感，暗示着一个静态停留空间的存在；三角形零碎、尖锐，具活泼感，通过有规律的组合可产生很强指向作用；圆形完美、柔润，是几何形中最优美的图形，使人产生联想。在园林铺装应用中，一般通过点、线、形的组合达到实际需要的效果。l 色彩：色彩是最易创造气氛和情感的活跃因素，色彩具有鲜明的个性，暖色调热烈、兴奋，冷色调优雅、明快；明朗的色调使人轻松愉快，灰暗的色调则更为沉稳宁静，如儿童游乐场采用色彩鲜艳的铺装，休息场地宜用色彩素雅的铺装。铺装景观的色彩形象应与所处建筑的色彩风格相协调，加强建筑环境的气氛营造，形成整体协调的艺术空间，也可加强视觉的冲击力。l 质感：质感是由于感触到材料的结构而感受的材154、质感，不同的质感可以营造不同的气氛，给人不同感受。自然面的石板表现出粗犷质感，而光面地砖投射出华丽的精致质感。不同材料有不同的质感，同一材料也可加工成不同的质感。利用质感不同的同种材料铺地，很容易在变化中求得统一，达到和谐一致的铺装效果。人们用眼感知不同材料时会产生不同的视觉质感，从而获得美的感受；通过触觉感知不同材料表面会产生不同的触觉质感，从而获得不同的心理感受。巧妙灵活运用质感可以给空间带来丰富的内涵和感染力，同时对人们产生心理暗示，继而指导人们的行为。l 尺度尺度是空间或物体的大小与人体大小的相对关系，尺寸与场地大小有密切的关系。大面积铺装应使用大尺度的图案，尺寸的大与小在美感上并没有155、多大的区别，并非越大越好，有时小尺寸材料铺装形成的肌理效果或拼缝图案往往能产生更多的形式趣味，或利用小尺寸的铺装材料组合成大图案，也可与大空间取得比例上的协调。2、园林水景水对人有内在的吸引力，通常利用喷泉、跌水、雾森等水体来创造休闲性步道。它沿着路径的节点、边界、停留空间和序列紧密结合。通过生机勃勃的水体，能够增加步行道的欢乐气氛。静态水给人宁静、安详的感觉，水中丰富的倒影给空间上增加色彩和层次。喷泉喷泉是跳动的，富有激情的水景，整齐有规律，旱喷还可以增加场地的趣味性、参与性。溢水跌水跌水给人动感、跳跃的感觉，可以倾听水的声音，可以感觉流动的生息。雾森增加朦胧感及空气中的氧负离子，虚化空间，156、更好的分隔空间，给人们无限的遐想，可配合跌水。3、景观小品布置园林小品在景观框架中，配合住区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用，不宜过多。l 1、栏柱栏柱具有拦阻功能，也是分隔空间的一个重要构件。设计时应结合不同的使用场所，首先要充分考虑栏柱的尺度、强度、稳定性和耐久性；其次要考虑其颜色和布置的规律性，表现其造型美，突出其功能性和装饰性。常用材料有铸铁、铝合金、不锈钢、木材、竹子、混凝土等。栏柱不宜太高，栏柱端部还可以结合道路路灯设计，使得夜间步行道路更加分明。l 2、环境家具座椅要考虑材料的选用，颜色搭配以及造型的美观，布置在适宜于停留、较僻静的地点，157、但同时要有景观节点配合，增加休息时的美感。长凳、座椅的设计应满足人体舒适度要求，普通座面高38-40cm，座面宽40-45cm，标准长度：单人椅60cm左右，双人椅120cm左右，3人椅180cm左右，靠背座椅的靠背倾角为100-110为宜。应优先采用触感好的木材，木材应作防腐处理，座椅转角处应作磨边倒角处理。果壳箱一般设在居住单元出入口、运动休息设施附近的位置，其外观色彩及标志应符合垃圾分类收集的要求。垃圾容器为固定式。普通果壳箱的规格为高60-80cm，宽50-60cm。放置在公共广场的要求较大，高宜在90cm左右，直径不宜超过75cm。垃圾容器应选择美观与功能兼备、并且与周围景观相协调产158、品，要求坚固耐用，不易倾倒。室外器械如健身器材要考虑老年人的使用特点，要采取防跌倒措施。休息区布置在运动区周围，供健身运动的居民休息和存放物品。休息区宜种植遮阳乔木，并设置适量的座椅。儿童游乐场设施的选择应能吸引和调动儿童参与游戏的热情，兼顾实用性与美观。色彩可鲜艳但应与周围环境相协调。游戏器械选择和设计应尺度适宜，避免儿童被器械划伤或从高处跌落，可设置保护栏、柔软地垫、警示牌等。泳池家具应考虑游泳季节的实用性及非游泳季节的观赏性，尽量使用木材质的家具，让人产生亲近感，符合人体工程特性，并配有遮阳伞之类的遮阳设施。l 3、雕塑雕塑在布局上一定要注意与周围环境的关系，恰如其分地确定雕塑的材质、色159、彩、体量、尺度、题材、位置等，展示其整体美、协调美，营造一种园林意境，丰富园林情趣，不宜过多。雕塑应具有时代感，要以美化环境保护生态为主题，体现住区人文精神。以贴近人为原则，切忌尺度超长过大。更不宜采用金属光泽的材料制作。 l 4、指示牌、标识系统指示牌的位置应醒目，且不对行人交通及景观环境造成妨害。色彩、造型设计应充分考虑其所在地区建筑、景观环境以及自身功能的需要。指示牌的用材应经久耐用，不易破损，方便维修。各类指示牌应确定统一的格调和背景色调以突出物业管理形象。由于为全地库设计，车位及访客车位集中设置在地库，对地库的标示有更高的要求，做到简洁、易识别，可考虑配合智能灯光系统，结合刷卡弱电系160、统装置，将业主及访客快捷指引至单元门厅及访客车位。4、围墙围墙的形式要配合建筑的造型及风格，尽可能体现其原有的材质与色泽，少用涂料与粉刷。建议采用虚实相结合的方法，强调厚重感、安全感，结合铁艺栅栏或类似北京星河湾做法结合垂枝植物、花卉的种植，在小区外行走也能体现极品公寓的气质。（五）软质景观1、植物材料景观植物的配置上，应优先种植乡土植物，采用少维护、耐候性强的植物，减少日常维护费用，为一次性成型效果，适当使用经过精心培育的容器苗。植物配置强调乔、灌、草的结合，常绿、落叶配搭，构成多层次的复合生态结构，达到人工配置的植物群落自然和谐，采用生态绿地、墙体绿化、屋顶绿化等多样化的绿化方式，并起到遮161、阳、降低能耗的作用。绿地配置应达到局部环境内保持水土、调节气候、降低污染合噪音的目的,绿化浇灌应采用喷灌、滴灌等节水措施。可更好的提升本项目的产品品质。绿化配置时应在尽量保留原有植物种群的基础上进行景观植物的补充配置，优先种植本地乡土植物，多采用易存活、少维护、耐候性强的植物，减少日常维护费用。为本案高端的社区定位和长久的景观效果控制需要，应适当的选用树龄长、形态优美、叶色丰富的珍贵树种。在绿化方式上，采用中心花园集中绿地，小庭院半围合绿地、架空层绿化小景、景观连廊绿化小景、墙面（包括挡土墙）绿化小景缀饰、各平台阳台窗台和棚架绿化、屋顶绿化、水系绿植、地下室绿化引入、半透空围墙结合花卉绿植、园162、路间绿篱等多层面立体化的手法，结合小区的道路系统、溪流水景、雕塑小品等，对乔木、灌木、攀缘植物和盆花花卉等进行合理配置。除了空间上的配合外，还应注意各绿植的不同特点：尺度、形态、花期、落叶期、生长期、叶色、花色、香味、环境影响度（如飘絮、花粉过敏影响）等，从各方面进行综合考虑、交错配合，力求建成最贴合人性化需求的环境绿化系统，构成远近皆宜、四季有景的多层次复合型生态结构，达到人与环境自然和谐，植物群落间长期共生的生态型健康社区高标准要求。XX地区常规植物品种乔木常绿乔木香樟、杜英、广玉兰、大叶女贞、红花木莲、木荷、桂花、柑桔、罗汉松、雪松、红果冬青、含笑、深山含笑、乐昌含笑、金玉含笑、枇杷、杨163、梅、石楠、加拿利海枣、棕榈、苏铁、布迪椰子、华榈、银海藻、夹竹桃等。落叶乔木水杉、香泡、无患子、榉树、沙朴、栾树、紫薇、银杏、合欢、马褂木、垂柳、白玉兰、国槐、黄金槐、枫香、枫杨、三角枫、青桐、紫荆、红枫、垂丝海棠、贴梗海棠、西府海棠、乌桕、樱花、紫玉兰、木槿、海滨木槿、木芙蓉、红花刺槐、盘槐、红叶碧桃、红叶李、红枫、结香、梅、花石榴等。藤本与球类藤本：紫藤、金叶油麻藤和葡萄凌霄。球类：红花继木球、栀子花球、海桐球、瓜子球、金边黄杨球、构骨球、金叶女贞球、毛鹃球、龙柏球、茶梅球、含笑球、无刺构骨球等。灌木类六月雪、南天竹、龟甲冬青、桃叶珊瑚、栀子、八角金盘、狭叶十大功劳、阔叶十大功劳、茶花、茶164、梅、红叶石楠、红花继木、锦带花、红王子锦带花、八仙花、丰花月季、月季、藤本月季、紫鹃、春鹃、毛鹃、小叶栀子、金叶女贞、金边黄杨、倭紫薇、金丝桃、金边水腊、倭海棠、金叶瓜子、美人蕉、花叶美人蕉、黄金条、黄馨、迎春、红花绣线菊、细叶芒草、菖蒲、丝兰、火棘、蚊母、伞房决明、棣棠等。草皮、地被等马尼拉、百慕大、高羊茅、黑麦草、大花六道木、麦冬、大吴凤草、鸢尾、葱兰、阔叶麦冬、兰花三七、花叶玉簪、鼠尾草、醉鱼草、美国薄荷、美丽月见草、石竹、美女樱、银姬小腊、九里香、过路黄、金叶牛至、小叶扶芳藤、花叶蔓常春、奶油黄萱草、红花酢浆草、紫叶酢浆草、白三叶、紫三叶、吉祥草等。竹类哺鸡竹、刚竹、慈孝竹、凤尾竹。2165、道路植物景观（1）消防通道首先要满足消防车交通功能，在交通安全前提下进行植物造景，可以考虑篷径较大乔木对道路的遮荫，配合园区人行步道设置，宜强调大效果，同时注意消防车的转弯半径。（2）小径和步道步行道主要是联系主干道与单元门之间的交通或供居民自由漫步，或是作为某些重要景观的观赏路线。所以一般希望景观展开的过程尽量与小区居民行进的速度相配合。在小径和步行道上居民的速度都比较慢，或者从设计者的角度说希望行人走得慢一点，以便更好的展示空间和景观序列，达到流连忘返的效果。 3、广场植物景观广场是提供良好树荫的户外活动场所，林下多进行铺装，如配置小型植物、适当增加色彩的亮点，或作为被观赏对象，还有作为166、交通导向的。4、建筑物和构筑物植物景观对建筑物或构筑物起衬托和渲染的作用，使主景的景观效果更加完善，屏蔽建筑物或构筑物不雅的部位，增强建筑物的景观效果，软化建筑的生硬感，使建筑物和周边环境更加融合。5、垂直绿化增加局部绿量，减少太阳对建筑物的直射。6、水与植物景观7、绿地植物景观8、花境植物景观9、容器植物景观要注意层次分明，色彩对比或调和，并与周围环境的形式、色彩相谐调。建成后还需长期养护管理。欲保持经常美观必须及时更换。选材上应具备有一定的吸水保温能力，不易引起盆内过热和干燥。花草类盆深20cm以上，灌木类盆深40cm以上，中木类盆深45cm以上。花盆用栽培土，应具有保湿性、渗水性和蓄肥性167、，其上部可铺撒树皮屑作覆盖层，起到保湿装饰作用。10、地下停车库景观导入地下车库入库设置导入性道路绿化，在地下车库顶部加开采光井，结合景观设计，将光线引入汽车库。二、主体景观设计要求（一）边界景观园区与市政道路之间应栽种乔木和灌木构成浓密的绿色屏障，以减少交通造成的尘土及有害气体，过滤沿道路产生的噪音，有利于沿道路住宅室内保持安静和卫生，以保持居住区的安静，并适当的抬高基地内的标高或采用绿化起坡等方式，以达到园区内外隔绝的目的。行道树应尽量选择枝冠水平伸展的乔木，起到遮阳降温作用。（二）入口、入户景观主次入口作为小区对外展示的一个窗口，代表小区的外在形象，须给人强烈的印象，必须要有其特点，居住168、区入口的空间形态应具有一定的开敞性，满足交通（可以考虑消防）要求，入口标志性造型应与居住区整体环境及建筑风格相协调。根据住区规模和周围环境特点确定入口标志造型的体量尺度，达到新颖简单、轻巧美观的要求。同时要考虑与保安值班等用房的形体关系，构成有机的景观组合。住宅单元入口是园区内体现院落特色的重要部位，入口造型设计（如门头、门廊、连接单元之间的连廊）除了功能要求外，还要突出装饰性和可识别性。要考虑安防、照明设备的位置和与无障碍坡道之间的相互关系，达到色彩和材质上的统一。所用建筑材料应具有易清洗不易碰损等特点。 （三）集中绿地集中绿地是指小区内较为集中、面积较大的开放式绿地，包括小区中央大面积的公169、共绿地，可比作是小区的“绿肺”。集中绿地更要体现其休闲功能，所以集中绿地在执行构建原则基础上，还应侧重添入人文和景观元素。设置层次分明、功能互补的公共绿地体系，包括园区中心庭院、前庭绿地、宅间绿地、沿河绿地、儿童游戏场、泳池景观和其他的块状、带状公共绿地等。设计时应满足有不少于1/3的绿地面积在标准日照阴影范围之外。从种植角度，绿地内宜多植大树，多配置一些空间树种，这样可以达到密林的效果，树种上宜选择富有叶色变化的乔木，搭配四季开花结果的植物，既能给人以色彩上的美感，又能增加集中绿地的生物丰富性。 （四）组团花园组团作为小区居民活动的主要单位，具有一定的休闲运动的功能，利用空间植物、硬质景墙、170、栏杆等的不同的方式将不同空间加以分隔，各空间（包括私密空间、活动空间等）有序穿插，给人韵律感、丰富感。 （五）宅旁绿化宅旁植物贴近业主，特别具有私密性和观赏性，宅旁绿地的种植应考虑建筑物的朝向，阳台、近窗不宜种高大灌木，挡住一层业主的观赏视线；考虑业主不同季节的采光要求，建筑物的南面，需要种高大落叶乔木，对夏季降温有明显的效果，冬季又有温暖的阳光，建筑物的北面则需要常绿乔木来支撑绿色骨架体系。 （六）隔离绿化居住区道路两侧应栽种乔木、灌木和草本植物，以减少交通造成的尘土、噪音及有害气体，有利于沿街住宅室内保持安静和卫生。行道树应尽量选择枝冠水平伸展的乔木，起到遮阳降温作用。公共建筑与住宅之间应171、设置隔离绿地，多用乔木和灌木构成浓密的绿色屏障，以保持居住区的安静，居住区内的垃圾站、锅炉房、变电站、变电箱等欠美观地区可用灌木或乔木加以隐蔽。（七）道路景观1、消防车道旁绿化主要为小区内的消防车道以及消防登高场，与人行道、院落车行道合并使用时，可设计成隐蔽式车道，即在4米幅宽的消防车道内种植不妨碍消防车通行的草坪花卉，铺设人行步道，平日作为绿地使用，应急时供消防车使用。这种处理手法有效地弱化了单纯消防车道的生硬感，提高了环境和景观效果。 2、园路设计道路流线在道路流线的设计上，除考虑机动车、非机动车和行人快捷通行外，还应兼顾对园区景观节点和建筑的观赏角度，与建筑的距离不宜太近，以免对一层业主172、造成影响。园路的弯曲度和坡度园路设计除回家干路满足快捷、易记忆基本要求，其余均可考虑使用弯曲道路，园路尽可能的随地形起伏，增加园路的趣味性，并配合地形变化、植物栽植，形成不同的空间变化，达到步移景异的效果。路宽的合理设定社区内的道路分二级中心绿地步行路和入户路、次要游步道。中心绿地步行道、入户路宽2.5米，次要游步道1.5米，满足一家三口的基本通行。园路的铺装铺装材料可分为花岗岩、鹅卵石、人造材料、木材等不同类型等材料。地面铺装设计不仅要满足使用要求，还要满足景观的视觉要求，注意舒适、自然、协调，行走、活动和安全要求，要注意地面的坚固、耐磨和防滑。要利用地面材料、色彩和组合图案引导方向和功能变173、化，与周围建筑物形成良好的对应关系。地面铺装的风格、色彩要与整个社区建筑和景观的风格相呼应。园路中的基础设施通过对综合管线的规划，避免在园路上出现检修井，难以避免时，尽量使其隐蔽，其盖板强度、外观、色彩要符合道路的使用要求并与道路铺装相协调。边缘处理边缘是指软质与硬质之间、灌木与草坪之间、硬质铺装之间、平面与竖向的交接处以及不同地坪高差的衔接处（易沉降处）等的边界。边缘的景观处理要根据具体的情况要求，进行相应的处理方式。软质与硬质之间建议多采用软处理，不同地坪高差的衔接处（易沉降处）等则要加强基础处理。路旁绿化在色彩、厚度和造型上体现层次感，把不同形态，不同的叶形、开花植物甚至地被植物有机地结174、合起来，配置形成多层次变化的植物景象，给行人以美而舒适的享受，有利于安全行车等。(八)架空层绿化住宅底层架空广泛适用于南方亚热带气候区的住宅，利于居住院落的通风和小气候的调节，方便居住者遮阳避雨，并起到绿化景观的相互渗透作用。架空层内宜种植耐荫性的花草灌木，局部不通风的地段可布置枯山水景观。架空层作为居住者在户外活动的半公共空间，可配置适量的活动和休闲设施。（九）竖向设计要求本小区的地坪竖向处理从以下几点展开：1、园区出入口主要通过小地形的变化，突出社区的自然意象，并在不同的出入口处体现独特的子主题。2、园区边缘在社区与城市道路交界处，通过地形的起伏变化，在解决好基地地坪与道路之间高差的同时，175、为社区创造优美的自然景观，形成建筑掩映在绿树之中的外在意象。3、园区内部通过地形的起伏设计，创造舒缓的地形变化效果，体现社区的自然韵味，达到步移景异、曲径通幽的情景。4、使用空间在对地形进行处理时，应注意使高差变化带来的空间具有可用性，通过土堆、小丘等地坪上升的处理和小洼地、凹坑等地坪下沉的处理，形成自然变化的下沉花园、活动场地、休息停留点，从而赋予社区强烈的场所感及丰富的空间感。（十）园区照明系统内容：路灯、地灯、台阶灯、投射灯、草坪灯、水下灯等。形式：由环境设计师统一考虑，应与建筑风格所一致，色调以暖色调为主，大树照明考虑要绿色光源。照明：照明作为景观素材进行设计，既要符合夜间使用功能，又176、要考虑白天的造景效果，必须设计或选择造型优美别致的灯具，使之成为一道亮丽的风景线。建议采用太阳能光源感光系统或LED系统，光线宜柔和不刺眼，保护视力，美化环境，节约能源。原则：2.5m宽的园路每隔20m左右设一种特色柱灯；组团上根据环境需要设置两种草坪灯；在中央园区中设置一种草坪灯和一种太阳能灯；特色水景及临水平台、桥、部分置石都设有水景灯；所有重要景观节点的景墙都设有投射灯和壁灯；重要景观节点的树池内都设有射灯。三、功能性景观配置要求（一）游泳池根据地块的特性，每一地块设置一下沉式室外泳池，泳池不宜做成正规比赛用池，但要考虑泳池开放时安全、卫生的相关规定，线条可结合建筑及地库形式，以方形为主177、，泳池边考虑一组水景的形式，以加强水的动感，结合儿童池和成人池分别布置水景，儿童池的水景可以考虑形式活泼、动感有趣的喷水小雕塑，成人池考虑功能性的喷泉按摩装置，动静结合，增加趣味性和非游泳季节的观赏性，儿童泳池深度为0.6-0.9m为宜，成人泳池为1.2-1.3m。儿童池与成人池可统一考虑设计，一般将儿童池放在较高位置，水经阶梯式或斜坡式跌水流入成人泳池，既保证了安全又可丰富泳池的造型。池岸必须作圆角处理，避免出现锐角，造成安全隐患，儿童池马赛克拼花考虑生动活泼，色彩明亮，成人池简洁明快，但两者的色彩要统一，材质尽量考虑较为安全陶瓷马赛克（水晶马赛克破损后易伤人），泳池溢水形式考虑池壁上设置。178、泳池周围应形成一个相对私密的（可用乔、灌木视线封闭）的环境，并提供休息和遮阳设施，并考虑更衣间等常规性的设置。室内泳池和B14号地块公建部分共享。（二）老年活动场所老年活动场包括活动区和安静休息区。活动区应保证有良好的日照和通风，利于适当的健康活动，地面宜选用平整防滑适于活动的铺装材料。室外健身器材要考虑老年人的使用特点，要采取防跌倒措施。休息区布置在活动区附近，设置适量的座椅供邻里的老年人交流、休息。（三）儿童活动场所儿童游乐场考虑每个组团设置一块固定的区域，一般相对封闭，便于大人目光监护。游乐场地应该冬天阳光充足，夏季阴凉，游乐场的选址还应充分考虑儿童活动产生的嘈杂声对附近居民的影响，离开179、居民窗户10m远以上为宜。儿童游乐场周围种植遮挡视线的树木及教大落叶乔木，游乐场地应设置座凳，方便大人照看，游乐设施应请厂家根据现场尺寸定做。 第九章 安装、基础设施配套设计地块分为两块，中间有XX六号路和市政规划绿地，需分成两个独立区块进行安装及基础设施配套设计。因90-50要求，部分户型需做拼户处理，水表及相应户外管道，电表及进户线、户内配电箱,可设于设备阳台，拼户后仅使用一路，另一路可继续保留，多余排水立管保留，均做临时封闭处理（主要考虑拆除费用不合算，且需防备住户以后拆分转卖时无相应配置而引起不必要纠纷）。第一节 给排水系统一、供水方式供水方式：考虑水压因素，采取低层市政管直供与高层变180、频水泵分区供水至各用户用水点的供水方式。在市政管上各接入一路DN250自来水管,接口位置根据周边市政管道和小区具体情况确定，在两地块内给水干管各自成环状;室外消火栓管道单独设DN100管，生活管网与消防管网分设，室外消防采用低压制，环状干管管径DN200。管材采用球墨铸铁管柔性连接。由于小区属高层建筑，无法满足直接市政管网供水的压力要求。地下室设集中泵房,消防主水池靠人防剪力墙设，可省一面剪力墙并利于人防电站水冷循环，低区（四层及以下）直供，高区变频加压，具体需接洽当地水务部门，一户一表结合楼层消防栓箱设置，室内给水支管采用衬塑镀锌钢管，经净水处理后采用薄壁铜管或不锈钢管至用水点；室内消防管管181、径DN100管采用镀锌钢管，丝扣连接；DN 100管采用次镀锌钢管，卡箍连接安装。考虑该项目为高档住宅区，供水方案选用形式如下：饮用：每户设置户式中央净水处理系统，含软水及净水处理设备，供住户优质生活用水和饮用水，管材采用薄壁铜管或不锈钢管；盥洗：由每户净水处理水，管材采用薄壁不锈钢管；冲厕：由户内水管接入；生活热水：水源从每户净水处理设备引出，通过燃气容积式热水器供给用水点，为保证热水恒温，户内热水干管采取强制循环系统。设雨水收集系统，用于洗车、浇洒绿地等结合消防水池设地下蓄水池，接入自来水补水管道，溢流管道接入市政排水管网：二、排水系统雨、污、废水管流向、接口位置、标高等需根据当地市政主管182、确定，需具体接洽当地市政主管部门。室内排水为废、污分流。排水系统采用同层排水，排水立管安装在管道井内，排水支管隐蔽在地面或装饰墙内，排水管道采用HDPE排水管，采取降板与后排水结合的方式布管。厨房废水管采用PVC-U空壁内螺旋消音管道降低排水噪音，立管在底层转弯后采用柔性排水铸铁管出户。排水量按用水量的90%计，约为1136m3/d。室内生活污、废水就近排入小区污水管。地下室设集水坑，内设自动排水泵，废水经水泵提升后排入小区污水管。室外污废合流，采用HDPE双壁波纹管，排入市政污水管网，屋面雨水排放采用有组织雨水排放系统，设计降雨强度为151mm/h(重现期P=3a)。可采用PE管虹吸方式，节183、约管材且利于立面布置，空调冷凝水、阳台雨水、凝露等另设排水管，屋面雨水、地表雨水及游泳池放空和水景置换水收集、过滤、净化处理后用于绿化和水景。250平米以上户型主卧卫生间考虑安装净身器。厨房洗菜盆排水口处预留垃圾处理机位置。三、室内管线布置要求拟两地块各自全地下室连通，设行车道顶部管线集中布置；室内水管采用薄壁不锈钢管天花板内或墙内敷设；室外消防管成环，室外消火栓水泵结合器结合隐蔽美化的消防车道布置，地上绿化、水景干支管道采用PE管直埋，设装饰性阀门、取水口井于绿化内；绿地内及乔灌木根部设滴灌与微喷结合的自动控制绿化浇灌系统，采用专用滴灌塑料管道直埋，单元门口及园路、广场等硬铺装处合理布置取水184、器，用于保洁冲洗及乔灌木叶面洒水喷药等取水。室内生活用水管道全部暗装。卫生器具全部采用高档品牌洁具，冲水器具考虑节水、静音。考虑拼户前为毛坯验收，建议建筑设计与精装修设计同步协调，毛坯验收时户内仅在进户后在卫生间设一龙头，交付标准的室内给水由装修统一设计，需在梁、柱、板及墙内暗敷的管道预留洞或套管在建施图标出，在土建施工阶段就做好预埋。四、其它住宅户内热水由设备阳台壁挂燃气炉供热水用于厨、卫及地暖，会所及游泳池另根据用量设电热水器，设户内集中软水、净水处理器，净水器至出水口间用薄壁铜管或不锈钢管。第二节 电气系统一、总线接入位置针对两地块由不同回路电源各接入一路10KV电力电缆，穿管埋地引入各185、地块主变电所以双回路供电方式分别向各地下变配电室供电。各变配电房尽量设在地下室或半地下室靠近住宅等负荷中心，以减少低压电缆，提高供电可靠性，具体数量、位置由设计指定。另设总容量10%的柴油发电机（可考虑结合人防电站设置）以用于重要设备应急保障如水泵、智能化设备、电梯等。二、回路数量及供电方式重要负荷双电源末端自动切换，住宅采用树干式与放射式结合供电，基本三相进户，户内回路按厨、卫、空调、照明、普通插座、备用，根据实际户型配置；因采用天然气采暖并提供生活热水，户内不考虑供暖用电，考虑中央空调系统、新风系统、家用配套电器等，采用三相进户，住宅容量按60W/，商铺80W/，独立电源，会所设备中心专变186、约400KVA；须符合XX用电条例。三、住宅电气开关插座配置要求：常规电气插座，中央空调、新风、除尘单独设置，厨卫设备视容量设置，开关可结合智能控制设置 。因本项目为高档全精装修，户内设置应由精装修设计时统筹考虑，要求所有开关、插座面板均有精美XXLOGO标志。建议除布置洗衣机、冰箱、排风机械、空调等处设专用插座外，电源插座宜满足以下配置：客厅、家庭室、卧室、书房、厨房4组餐厅、卫生间3组 阳台2组每套住宅的空调电源插座、普通电源插座与照明应分路设计，厨房和卫生间电源插座设独立回路，建议分支回路数7，预留备用回路数3。考虑拼户前为毛坯验收，建议建筑设计与精装修设计同步协调，毛坯验收时户内仅在住187、户配电箱后设一灯一开一插，交付标准的室内电气由装修统一设计，需在梁、柱、板及墙内暗敷的线管在建施图标出，在土建施工阶段就做好预埋。四、配表方式一户一表，单元集中，备远程集抄，汽车库电表就近集中，由物业计量，按组团设公用表、商业表，会所据经营方式分开设表。五、照明一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修要求商定。照明电源电压为220V，电源均引自小区公用变电所，照明设计包括一般照明和应急照明两部分，照度标准按国家新标准执行。1、应急照明变配电所、消防控制室、电信机房、（消防）水泵房、（消防）楼梯间、（合用）前室、风机房等场所设置应急照明，采用220V电源供电，采用应急时能迅速点亮的光188、源及现场控制开关。2、疏散指示在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示（其连续供电时间不小于90分钟），采用220V电源供电，光源为寿命长的节能灯管。3、照明配电系统一般照明采用YJV-1kV电缆由配电室沿电缆桥架敷设以树干方式配电；应急照明、疏散指示照明等采用两路专用电源配电，用NHYJV-1kV电缆，末端互投。4、照明、插座分别由不同的支路供电，除注明外照明支路导线为BV-2X2.5mm2穿SC15管敷设；插座支路导线为BV-3X2.5mm2穿SC20管敷设；所有插座支路（空调插座除外）均设剩余电流保护器；应急照明支路导线为NHBV-2X2189、.5mm2穿SC20管敷设。5、凡安装高度低于2.4m的灯具，依验收规范增设PE接地线。6、路灯照明系统宜采用自动控制方式，视时间和天色明暗可自动调节，小区主干道照明、支路照明、绿化景点照明可采用独立电缆供电，这样可以根据不同需要对主干道及部分路灯及绿化景点内的路灯实行半夜灯控制，既节约电能，又满足不同时段小区环境的功能需求。可与智能化系统连接，实现定时、按需控制。路灯分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要设灯，既便于看清道路，又便于辨认各标识系统。庭院灯选用LED光源节能灯，建议选用太阳灯，需考虑照度、价格及维护费用等，室外照明设光电感应自动开关或手动设定定时开关。六 、防雷保护、安全措施及接190、地系统1、防雷保护（1）本工程预计雷击次数Ng=0.32，按第二类防雷措施设防；（2）在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；（3）为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。2、安全措施（1）本工程低压配电系统接地型式采用TN-S系统；（2）其中性线和保护地线（PE）在接地点后要严格分开，凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地；（3）防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用统一的接地装置；在变配电室、水泵房、卫生间等处设局部等电位联结；191、（4）本工程采用总等电位联结，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行联结；（5）有线电视引入端、电信引入端设过电压保护装置。3、接地系统：（1）强弱电共用联合接地装置，要求接地电阻应小于0.5欧姆；（2）电梯机房、消防控制室、安防控制室、建筑设备监控室等弱电设备用房的接地利用建筑的统一接地装置，独立设引下线，采用BV-1x35PC32。七、其它户内配电箱尽量在设备阳台隐蔽，减少对装修效果影响。第三节 弱电系统建筑智能化系统由信息、电信、电视和监控四大系统组成。传统的做法是把这些子系统看成独立的、专用的，因此形成了目前的“五多”：子系统多、线缆多、设备多、机房多、维管人员多。如果售192、后维护管理不力，必将造成第六多，即系统瘫痪多。本案拟考虑采用基于EPON的多网融合方案，满足用户对网络带宽需求的不断提高，克服传统布线系统的弊端。建立全新的数字社区。智能化的设计应与传统的安装设计（水电暖）同步进行，合并设计，统筹协调、整体考虑，以利于节约成本、提高品质、便于管理。一、信息网络系统信息网络系统是一个极为重要的系统，其主要组成包括以下四个部分内容：（一）工程布线 是信息网络的物理传输媒体，除了家居内部的布线，住宅楼和整个社区的工程布线均采用综合布线技术。（二）宽带网络 它是信息高速公路，连接了所有的住户、管理部门以及连接internet/城域网和社区中全部共享的信息资源。它起着如193、下的作用：1、满足住户对internet、城域网信息服务的需求。2、满足住户对社区内部信息服务的需求。3、社区物业管理的支撑平台。4、社区弱电系统的集成平台，支持对弱电系统统一、集中的管理和监控。5、数字化社区可持续发展的信息支撑平台，以满足不断增长的信息应用需求。（三）宽带接入网 数字社区通过宽带接入网连接internet/城域网，本案采用FTTH光纤到户的光纤接入网。（四）信息服务 信息服务包括internet信息服务和社区内部信息服务。除了信息服务外，为了与外部广泛联系以及管理，需要构建社区网站，社区网站是社区驻地网的一个部分，由网络交换机和服务器组成，并要考虑配置防火墙以隔离网站的内、194、外两个部分网络。内部网络支持内部信息服务，外部网络支持外部信息服务。本案信息网络系统布线采用每户配置4根单模光纤，各运营商（电话、电视、数据等）通过高宽带以太网来构建的以太网平台，由住户选择所需要的服务。每户均按四芯光纤配置，针对模拟语音接入、电视接入、宽带数据接入和园区智能化接入各一根。为了实现和满足多家运营商对每户的接入，实施原则以园区机房为电信接入点与每户模拟电话机柜进行方便跳接，在家庭端以每户多功能通讯分配箱进行墙面配接。在这个平台上融合了语音、数据、视频和监控四个网络，四个网络构建在一个物理平台上，利用虚拟局域网技术在逻辑上划分成四个虚拟局域网，四个虚拟局域网在逻辑上可以是隔离的，保195、证了一定的安全性，通过网络平台上路由器或交换机，四个网络又能实现互联，保证了系统集成和集中管理。无线移动通讯信号不能覆盖的区域(如地下车库、电梯轿厢等)，须设计无线通讯信号增益系统并预留管路，强电设计时需考虑电源预留。地下停车库覆盖广播信号。所有接口至户内弱电箱内，本项目为精装修项目，需要在精装修施工图出来后做弱电施工配合图。户内弱电箱内配置语音、数据、有线电视标准模块，并留有扩充和升级的空间。每户不少于两对电话线和两个有线电视插座，建立通达每户的小区宽带数据接入网络，通过宽带数据接入网络支持所有住户同时高速接入本地骨干IP网，建立基于IP协议的物业信息管理，提供许可住户访问的小区Web站点。196、二、智能家居智能家居的基本目标是：为居民提供一个安全、方便和高效率的生活环境。本小区的特点为：住宅高档、面积较大、房间较多、设备控制内容多。住宅智能家居控制主要进行如下设计：1、智能照明控制（视需要设置）；2、电动窗帘控制（仅豪华型户型考虑采用）；3、空调及风口的逻辑控制；4、家庭能耗系统控制；5、远程电话控制；6、家庭智能门控制；7、非法侵入报警功能。（一）家庭电气 如灯光、电动窗、电源插座等设备控制，特点为点位较多，使用频繁。设计时要充分考虑安全性、可靠性、独立性、私密性。作为智能化小区，要求开关面板操作简单，集成度高，同时最大化减少墙面面板的数量，保持墙面的整洁一致，但必须保证功能的实现197、。（二）家庭电气设备控制方案：1、控制区域。包括主卧（主卫、更衣室）、次卧（次卫）、客厅、餐厅、客卧、书房、过道、厨房、保姆房、电梯厅。2、控制内容。包括灯光、窗帘、智能门、空调、报警信号等。3、空调控制。通过相关传感器控制电动风口及电动阀门，调节空间的温湿度及舒适度。4、灯光、窗帘、智能门控制。根据布局，将灯光划分为几个区域进行控制，主要有客厅、餐厅、过道、电梯厅等，电梯厅的灯光由主动探测器控制，当有人进入电梯厅时，电梯厅的灯光自动开启，人走过后延时自动关闭，不设开关键控制。在多功能控制面板上可以实现窗帘升降或开合，通过遥控器对灯光、窗帘实现开关；用户可根据需要预设灯光渐亮、渐暗、或调至某个198、设定的亮度。5、报警控制。客厅门、餐厅门及正门各设输入报警信号接入系统，当有非法入侵时，除了门发出报警声响外，通过系统向保安或直接打电话给业主，及时处理警情。业主可以通过电话或网络控制家里的电气设备。三、社区安全防范系统社区安全防范系统主要由公共区域安全防范系统、住宅安全防范系统组成。公共区域安全防范是指电子巡更系统、视频安防监控系统，机动车管理系统、周界防护系统、社区安防监控中心、出入口控制系统。住宅安全防范系统指住宅报警系统、访客可视对讲系统。1、功能要求社区安全防范系统的设计应符合GB503482004安全防范工程技术规范第3章的相关规定。2、社区安全防范系统是城市监控与报警联网系统的重199、要组成部分和网络节点。系统的设计和接口应符合城市监控与报警联网系统建设相关标准的要求。3、系统设计必须纳入社区开发建设的总体规划，要求统筹规划，统一设计，同步施工。4、要注重人防、物防、技防的有机结合。5、系统集成设计要体现有效和实用。6、管理系统 采用集成式安全防范管理系统。系统设置在监控中心，能通过统一的通信平台和管理软件将监控中心设备与各子系统设备联网，实现由监控中心对各子系统的自动化管理与监控。能对其他子系统的运行状态进行监测和控制，能对系统运行状况和报警信息数据等进行记录和显示。7、设置紧急报警装置，留有向接警中心联网的通信接口。（一）公共区域安全防范系统（1）电子巡更系统 防护区域200、：住宅楼、公共建筑、公共活动区域、绿地、周界等。防护类型：技防与人防相结合，通过巡查人员的定期巡查、监控中心监督巡查人员巡查工作进行防护。（2）视频安防监控系统 对主要出入口及重要部位设置视频安防监控系统，根据使用功能及安全技术防范管理要求，对必须进行视频安防监控的场所、部位、通道等进行实时、有效的视频探测、视频监视、视频传输、显示、记录与控制，并应具有图像复核功能。安防监控中心可自动与手动切换系统图像。系统应具有符合国家标准的和所在城市监控与报警联网要求的通用技术和接口。防护区域：主出入口、楼栋出入口、电梯、车库、各主要通道、公共活动区域、周界、其他重要区域。防护类型：设置摄像机，在监控中心201、实时监视，记录异常情况；与其他系统实现联动，出现异常情况时，监控中心声光提示。特别注意以下技术要求：A、摄像机应选用自动光圈镜头，大范围监控宜选用带有云台和变焦镜头的摄像机，并应配置室外防护罩。B、应保证夜间图像清晰。C、出入口设置的摄像机应能清楚的识别出入人员的面部特征或车辆的车牌号码。D、电梯轿箱内的摄像机应安装在电梯门的左上方或右上方的厢顶部。监视系统宜配置楼层显示器。E、系统应能在监控中心显示监视图像，并具有图像、时间、日期记录功能。系统应配置硬盘录像机等数字录像设备，每路录像资源应不低于每秒6祯，记录象素格式不低于CIF格式，推荐采用DI格式记录，录像记录保存时间不低于15天，录像回202、放清晰度满足使用管理要求。F、当周界入侵探测器发出报警信号时，监控中心的图像显示屏能立即切换出与报警相关的摄像机图像。（3）机动车辆管理系统根据社区使用功能和安全防范管理的需要，对出入口、停车场的车辆通行道口实施出入控制、监视、行车信号指示、停车管理及车辆防盗报警等综合管理。系统由发卡机、读卡机、识别卡、挡车器、车辆信息采集器、系统控制器、停车费显示器、车位显示屏、视频识别设备、计算机、打印机及系统软件等组成。防护区域：出入口、车库出入口、车库。防护类型：设置挡车器、摄像系统进行防护；车库设置摄像系统进行防护。（4）周界防护系统 系统对小区的外围进行封闭式、无盲区防护，由实体周界（栅栏、围墙等203、）和电子周界探测报警系统以及保安人员组成。采用电子周界设防方式，要求与安防监控中心联网使用，采用电子地图，配置声光提示，及时发现非法越界者，能及时显示报警路段和报警时间，自动记录与保存报警时间，增设与视频监控联动。要求系统前端设备被拆除或线路被剪断时，监控中心应能及时接收到报警信号。系统应具有符合国家标准和所在城市监控与报警联网要求的通用技术和接口。防护区域：小区周界。 防护类型：提示，周界设置围墙，在围墙上设置探测器进行检测，检测信号传至安防监控中心，监控中心控制设备进行声光提示，显示相应位置并进行记录。技术要求：A、设防应无盲区和死角。B、防区划分应有利于报警时准确定位。C、监控中心通过显204、示屏、报警控制器或电子地图能准确识别报警区域。D、监控中心在收到警情时同时发出声光报警信号，并具有记录功能。E、报警响应时间不大于2s.（5）出入口控制系统 系统应能根据使用功能和安全技术防范管理要求，对需要控制的各类出入口，按照不同的通行对象及其准入级别，对其进出实施实时控制与管理，并应具有报警功能。人员安全蔬散口应符合国家建筑设计防火规范的要求。（6）安防监控中心 监控中心是整个社区安防系统的监控/管理和接、处警中心，应能对社区内的周界系统、公共区域安全防范系统、住宅安全防范系统等进行监控和管理;应配置可靠的有线和无线通信工具，发生警情时，能迅速与案发地点及外界联系；具备与城市监控与报警联205、网系统联网的能力。（二）住宅安全防范系统1、住宅报警系统 在住户室内安装入侵报警系统或紧急求助报警装置，入侵报警系统和紧急求救报警装置应与监控中心相连，监控中心能实时处理和记录紧急报警事件。防护区域：户内门窗、室外阳台和通道等。 防护类型：A、住宅内入侵防护:采用报警探测器或紧急求救报警装置等进行防护。B、室外阳台和通道防护:采用报警探测器或门窗磁进行防护。C、紧急报警防护:针对入户抢劫、突发疾病等情况，采用紧急按钮进行防护。按钮一般设在主卧及客厅处，考虑到老人的使用，卫生间宜预留安装位置。D、防灾报警防护: 针对火灾和煤气泄漏进行防护，设置火灾报警和煤气泄漏探测器。2、住宅可视对讲、电子门禁206、系统对讲系统是在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户对讲/可视对讲。住户可遥控开启防盗门，有效地防止非法人员进入住宅楼内。建议功能要求如下：1) 系统应具有彩色可视对讲、信息发布、户内报警、紧急求助、群呼、门禁等功能。2) 系统要求采用TCP/IP网络传输到楼层分配器，管理软件应为C/S结构，用于单元门禁的感应卡采用ID卡。3) 访客对讲装置可采用联网型可视对讲装置，小区出入口处须设访客可视对讲门口机，小区出入口的人行出入门处设置的门口机应带电子门禁，主单元入口设置可视对讲门厅机，门厅机应含有电子门禁，其余单元入口仅设置电子门禁。小区出入口门卫室设可视对讲门卫管理机。在底层大厅和地207、下室底层均设置楼幢主机，对于跃层住户要求在跃层设置分机。4) 可实现住户、访客语音(或语音图像)传输。5) 通过室内分机可遥控开启防盗门电控锁。6) 门口主机可利用密码、钥匙或感应卡开启防盗门锁。7) 高层住宅在火灾报警情况下可自动开启楼梯门锁。8) 单元电梯与楼幢单元可视对讲系统的联动；9) 单元电梯与门禁卡系统联动。四、三表自动采集系统水、电、气等表远程抄收系统是通过采集抄收各表数据传送到智能化物理中心，实现各户各表数据的录入、费用计算并打印收费帐单，将相关数据传送到相应的职能部门，避免入户抄表扰民和人为读数误差。IC卡计量系统是通过使用IC卡表具，实现住户买卡后的水电气表具自动计量并能扣208、除卡中金额，从而达到计量和收费的目的。鉴于目前XX的实际情况，自动抄表系统只考虑管道预埋。根据实际情况，目前本案只预留三表自动采集系统管线。若今后系统实施，建议功能要求如下：A、上述表具数据可远传到供水、电、气、热相应的职能部门。住户可通过居住小区内部宽带网、Internet网等查看表具数据或网上支付费用。B、水、电、气等表具采用IC卡电子计量，必须计量准确，管理可靠；C、水、电、气等表具远传自动抄收的各种数据，应可随时查询、统计，打印整个小区各表读数并计费。远传抄收系统中心可实时检测系统运行状况，并进行故障报警。五、背景音乐系统在小区广场、中心绿地、电梯轿厢等处设置音箱，音柱等放音设备，由管209、理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。同时，在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。建议功能要求如下：A、小区内安装有线广播装置，平时播放背景音乐，在特定分区可插入业务广播、会议广播和通知等；B、当火灾及其它紧急事件发生时，可切换至火灾报警广播或紧急广播。六、公共照明自动控制系统利用传感器技术和网络通讯控制技术，根据自然光亮度和使用要求，采用智能开关方式和定时自动控制方式实现公共照明及环境灯光的自动控制。从而达到优化整个小区灯光照明，延长灯具寿命和节约能源的目的。建议功能要求如下：A、景观、建筑物外部、小区210、道路、园区各类标识的照明控制。B、室内大堂的照明控制C、公共楼道、门厅、信报箱间（区）、厕所等区域的照明控制。应急照明不与红外及光感控制的普通照明合用，楼道及门厅照明不宜采用声控，建议采用人体感应控制。D、公共照明开启、关闭时间的设定E、公共照明控制回路的开启设定F、灯光场景的设定及照度的调整七、设备监控系统监控中心与消控中心合为一室，以便统一管理，若须分离，则应与消控中心设置接口并予埋管道。本项目所有物管设备用房、监控机房重要通道设置门禁系统，且与消防报警联动。监控中心应独立设置空调及新风系统，室温控制在16-25，室内湿度控制在60-75%，地面敷设防静电地板。居住小区物业管理中心或分控制211、中心内应具备下列功能：A、变配电设备状态显示、故障警报，系统具有BAS软件及接口；B、变频供水系统，变频水泵控制系统应具有BAS接口及软件。C、电梯运行状态显示、查询、故障警报，电梯轿厢内应有三方通话(轿厢、电梯机房、监控中心)功能，电梯控制系统应具有BAS接口及软件。（在底层电梯前室设置类似”分众传媒”的电源接口）D、场景的设定及照明的调整。E、对园林绿化浇灌实行控制；F、对所有监控设备的等待运行维护进行集中管理；G、公共设施监控信息与相关部门或专业维修部门联网。.八、物业计算机管理系统硬件部分采用计算机或计算机局域网组成。软件部分以高效、便捷的软件体系来协调小区居、物业管理人员、物业服务人212、员三者之间的关系。对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行状态况。软件结构应以网络为基础，实现信息共享，方便物业公司和住户信息沟通。应含有如下功能：A、居住小区建立Internet网站，住户可在网上查询物业管理信息。居住小区内安全防范子系统，水、电、气、热等表具的自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、设备监控装置等与居住小区物业管理的计算机系统联网。居住小区内采用“一卡通”技术。B、房产管理C、住户信息管理与查询D、设备管理E、维修管理F、住户投诉管理G、保安管理H、收费管理I、物业公司内部管理213、九、供电系统除通讯、有线、网络公共设备外，监控中心采用独立的不间断电源供电，其它采用分区域式供电系统。UPS后备时间应不小于8小时。不间断电源的设备房设在监控中心。各单元可视对讲系统采用区域48V直流供电。区域直流供电方式，每个区域的供电线路控制在200米以内。本小区设置若干套直流供电系统，为可视对讲系统提供可靠电源，并在停电后为报警系统提供8小时的电源保障。十、室外弱电综合管线设计为了合理地利用小区有限的地面空间资源，并尽量减少人行道、绿化带的弱电检查井，各系统的弱电室外管道尽可能按同沟同井设计，且管道中不能敷设110v及以上的电缆。如能实现地下室全连通且预设管线共同通道，可全部采用地下室桥214、架布线（除地面必须线路外，如出入口、围墙、室外背景音响等），从而避免影响景观。室外弱电箱尽量放置在地下室或信息亭内，室外弱电检查井的密闭性由设计考虑。十一、其它1、电梯智能控制：电梯内智能化系统的运用能够有效的提升项目的产品档次，建议在电梯内设置可视对讲或语音播放系统，为乘客提供清晰、准确的到站信息，同时可以发布各项物业信息。基于本项目的档次定位，建议电梯直接入户；采用单元电梯与楼宇对讲联动控制型，智能控制采用住户门禁卡一卡通方式，可由物管中心进行相关授权、使用、限时、收费等管理，合理使用电梯以减少电耗及延长电梯寿命。业主刷卡直到本户；针对访客设定无需刷卡就可实现乘梯，具体实施过程为：访客先使215、用可视对讲系统呼叫住户，住户确认访客身份后，通过对讲分机（户内智能终端）按开锁键开单元大门，同时向IC卡控制系统送出迎宾信号，电梯自动回到底层，当电梯下到底层时，访客进入电梯后，按下密码键盘住户所住楼层的房间号按键，系统确认后授权通过，选择电梯操纵盘相对应的楼层按键登记启动电梯，如：访客欲到302室，按门禁“302”后，302住户按“开门”键，访客进入电梯后按密码键盘“302”“确认”完成后，按电梯操纵盘3楼（其他楼层按键无法按下），即可上到三楼。而其他未授权的楼层，访客无法按键登记。通过智能化技术提升物业安全系数及业主尊贵感。2、智能信报箱：考虑采用电子式信报箱，取信采用单元门禁卡，信报箱应216、能通过信号灯显示方式指示信报箱内是否有信件。3、入户门可采用电子门锁，业主可刷卡（一卡通门禁IC卡写入）及指纹和密码开门。第四节 暖 通一、供（采）暖系统住宅内采用全部热水地板辐射采暖方式，采用家用壁挂炉供热水，可以与生活热水共用一台分独立两路水管，另设空调主要用于夏季制冷设备外兼作冬季采暖辅助设备，管材选用PP-RT专用地暖管，燃气锅炉设置在每户设备阳台内。电梯轿箱、单元门厅内采用冷暖空调调节温度。会所另根据用量设电热水器。二、空调系统住户空调采用家用VRV中央空调系统实现恒温，住户空调室外机统一置于每户设备阳台内。大堂内采用VRV中央空调系统，外机结合外立面设计选定位置。设全热式中央新风结217、合加湿系统，采用新风+空气净化+加湿的方式，利用管道系统将室内浑浊的空气排除，同时补充进入新鲜的空气，保持室内空气清新和恒湿。系统应能有效驱除油烟异味、二氧化碳、霉味、香烟味等各种有害气体；实现不开窗也能呼吸新鲜空气，营造健康室内生活环境；系统供应的新风量宜不小于40立方米/人/小时，室内湿度保持在4070之间；系统应具备低噪音、低能耗、24小时全天运作的设计特点。设户式中央除尘系统，采用外循环杜绝二次污染，主机安装于设备阳台，除尘半径应大于9米。电梯轿箱设电梯专用空调，单元门厅根据面积和空间要求设置中央空调或暗藏式分体空调。会所根据经营分区设相应中央空调。户内采暖、通风设备均需带BAS接口以218、用于家居智能控制。地下室及公用部位通风及消防防排烟由设计经计算后合理设置；烟风道结合建筑设置伸屋顶最高点排放或高出屋顶平台不少于2米以上。第五节 其 他一 、电梯建议采用两梯两户单梯入户电梯门厅的单元式平面布置，采用进口知名品牌高性价比产品，并选用较高轿厢高度的低噪音电梯款式。其中一部兼作消防电梯。消防电梯靠疏散楼梯外侧，每户入户电梯门厅至疏散楼梯设带门禁防火门，管道井、电气竖井、加压送风井等设主电梯另一侧。电梯宜直达地库层。电梯的配置和档次是体现楼盘品质和档次的最为直观的手段，配置上应让业主从细微之处感受到本项目高档次人性化的产品理念：舒适性、健康性：为能与本项目较高的产品档次定位相匹配，在219、电梯配置上应更多的考虑舒适和档次，建议电梯内配置单冷空调带新风和空气除菌功能，提升乘坐的舒适度和健康度，增加项目卖点。智能化：电梯内智能化系统的运用能够有效的提升项目的产品档次，建议设电梯智能化控制系统及三方对讲。安全性：出于安全的考虑，建议电梯设光幕等安全保护装置，确保老年人、儿童以及特殊人群（残疾人）使用电梯时的安全。人性化：考虑到无障碍设计，建议设盲文按钮及语音提示，轿厢的深度、宽度宜1.4米，轿门和层门宽度宜1.1米。二、环保、卫生防疫设施配置户式中央除尘系统，采用外循环杜绝二次污染，主机安装于设备阳台，除尘半径应大于9米。垃圾收集应有专人处理。厨房洗菜池下设有机食物垃圾粉碎机。为保持220、游泳池池水卫生，游泳池设循环、消毒设备，开放期间循环水自动加氯消毒，循环周期T不大于5h，每天补水量不小于池容积的15%。生活水不设屋顶水箱，避免水的二次污染。选用绿色环保管材：涂塑钢管和薄壁不锈钢管；加压生活水尽量减少中间停留时间，避免二次污染。室内卫生方面，对于不能自然通风的房间或发热量较大的房间如地下室、无外窗的设备用房等均设置机械通风。此外，所有的住宅其厨房和卫生间均设置专门的通风竖井，废气均由屋面高空排放。三、废气排放地下汽车库设计机械送、排风系统，地库废气经抽集后沿通向屋面的排风竖井出建筑主楼屋面高空排出；人防通风按防护单元分别设置送排风系统；住宅厨房、卫生间均设置通向屋面的排风（221、烟）竖井。四、防噪处理采用墙体隔音处理，地下汽车库出入口远离住宅；给排水、电气、暖通的管道、材料、设备选用低噪音型号，尽量设置地下以远离住宅，使用软接头、减振垫或吊钩、隔音材料包裹等技术方式降噪；绿化防噪，完全人车分流等。五、其它 建议绿化养护采用滴灌、微喷等节水灌溉方式，可引入自动控制，利于节水和节约人力及防止工人拉动水管对居住环境的影响，且大大减少地表取水器降低对绿化种植的影响。第十章 物业管理及服务体系物业管理是房产价值链中不可或缺的一部分，衡量项目是否高端的另一决定性指标是项目的管理和服务配套。在配置高标准硬件设施的同时，也要提供给住户相当水准的专业服务，重要的是能提供家庭式的居室环境222、，有家庭的私密特质和生活氛围，也有高档酒店式专业服务。鉴于本项目的产品定位及客户特征，建议本项目的物业管理模式为普通物业服务+酒店式服务+管家式服务+XX园区服务体系。第一节 物业管理模式为提高本项目的档次和知名度，本项目的物业管理拟采用国内外知名物管公司直接进行管理或由XX物管公司与国际知名物管公司合作。物业服务以客户需求为导向，为了向客户证明本楼盘的高端特征，服务应从物管、销售、工程等多方面加以考虑。根据项目定位，对物业服务提供以下服务标准：普通物业服务、酒店式服务、管家式服务。一 、普通物业管理普通物业管理服务的具体内容和范围比较广泛，具有多层次、全方位、系列化的特点。专业化、社会化、市223、场化的物业管理融管理、经营与服务于一体，是新型物业管理的突出特征。按服务性质和提供服务的方式，物业管理的内容可作如下分类：（一）公共服务（费用已含物业管理费）常规性的公共服务大致包括以下内容：24小时保安值班、巡逻、消防和车辆管理；公共场所保洁；公共绿化园艺保养和培植；住宅区生活垃圾收集和倾倒；公共设施的维护和保养。（二）免费代办服务免费代办服务包括代收代缴水电费；代收代缴有线电视、卫星电视收视费；代办报刊订阅和收发、邮件收发；代叫出租车；代聘司机；代请保姆；代请私人保健医生；代办暂住证；代办保险；代订生日蛋糕、花篮；代聘装潢设计、施工单位；代订飞机、轮船、汽车、火车票；代为搬运单件货物；私宅224、报警器日常检查；组织区内业主联谊、文化、体育活动；电话及访客留言转告等。（三）专项有偿服务专项有偿服务包括寒假、暑假学生活动；临时照看孩童；钟点清洁；老人、病人护理；礼仪服务；代管房屋；代理房屋租赁、转售；商务服务；住宅水电设施维修；四季花卉、盆景供应及代为养护；服装洗烫；提供泊车位等。（四）配套有偿服务：配套有偿服务包括健身、娱乐活动；餐饮、酒吧；保健、医疗等。二 、酒店式服务相对于普通物业服务，酒店式服务更为规范和标准，在良好的物业管理服务和设施水平的基础，又兼顾“舒适性”和“私密性”，为业主提供良好的配套服务和设施。通常情况下，其物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，225、包括房间套内的设施和公共设施，功能齐全的会所和商业设施等；而软件主要指服务管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。三、管家式服务管家式服务源于英国，后盛行于欧美等物业管理发达的国家，是将业主潜在的个性化、多元化需求持续地变成常规服务项目，替业主着想，做业主没有想到的，尽可能多的为业主提供关怀心灵、关心生活质量的深层次服务。全面实现“主动服务(Initiative Service)、贴身服务(Considerate Service)、亲情服务（Cordial Service）、专业服务(Professional Service)”四位一体的星级服务，而且这种服务是一站式的，业主只226、需检验服务的结果。相对于普通物业服务和酒店式服务，它更注重服务品质和精神层面的关心。四、XX生活园区服务体系的引入XX生活园区服务体系是一套以人的身体、精神需求为出发点的综合、全面的服务体系，包含以下主要内容：（一）健康保健类服务。如专业健康护理类服务、康复类服务、健康教育类服务、养生保健类服务等，另外还有园区门诊、紧急救助类服务以及医疗绿色通道服务。在项目设计阶段应充分考虑硬件设施的配置，利用客户资源或与周边医疗机构进行资源整合，丰富该类服务的种类，同时保证该类服务的基本品质。（二）文化教育服务主要针对老年人与儿童等弱势群体，如园区老年文化教育服务、老年兴趣爱好发展服务，园区儿童文化教育服务227、以及儿童课外教育服务系统。在会所功能设置过程中充分考虑该部分功能区间的设置。利用周边教育资源，提高园区儿童课外教育水准。（三）生活服务系统包括社区饮食服务、运动服务、休闲娱乐服务、居家及购物服务、出行服务、管家服务、园区商务以及园区论坛等。委托物业服务单位提供以上服务内容，结合社区可视对讲系统或电梯轿厢内液晶设备提供信息沟通渠道，形成服务质量反馈体系，便于了解服务质量及客户真正需求。五、结论物业服务是高楼盘高档与否的重要支撑，物业公司的全过程介入以及开发商根据客户需求做出积极调整是高档物业的必备条件。在具备上述条件后，将“以人为本”的观念深入到每个细节，积极引入XX生活园区服务体系，将其服务内228、容不断充实、服务质量不断提高，必然能取得园区所有客户的认同。鉴于本项目公建部分的功能定位，建议本项目的服务体系，拟采用的服务管理模式是在普通物业服务和酒店式服务模式的基础上，增加管家式服务的部分内容，并导入XX园区生活服务体系，为独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。第二节 物业管理资质要求和时间界定为配合楼盘档次定位，物业管理拟委托国际或国内外知名物业公司进行前期物业管理,为业主提供高品质的服务。待业主委员会成立后，由业主委员会对物业管理公司的续聘、管理要求和收费标准等事项进行讨论、表决。物业管理公司介入时间应从项目前期阶段开始直至小区正式交付，需全过程、全方位执行。一、项目前期阶段为保障229、将来为业主提供优良的服务，物业公司在项目前期阶段应在条件允许前提下尽早介入，在小区入口、车库、单元大堂、会所、商业配套等部位设计中可根据其多年管理所积累的经验向开发公司提供物业管理所需硬件设施方面的要求、意见和建议。开发商应根据其建议将实用与美观相结合，设计出完善的产品。同时物业公司可根据其使用情况及管理数据汇总在设备选型、设施采购过程中给予建议，为设备选型提供有力参考依据。物业提前介入拟采用顾问形式，从规划、设计和施工的源头解决日后的物业管理问题，提高楼盘的质量，其具体工作内容如下：（一）对项目的总体设计提出意见或建议；（二）对项目的客户群定位提出意见或建议，确定物业管理的管理模式；（三）对230、未来的营销方式提出意见或建议，协助提炼销售卖点；（四）提出物业管理智能化系统的方案；（五）对整个项目的配套及布局提出建议，如：会所功能的设置、绿化的设计、景点的布置、各类管线、预埋管道的设计走向等；（六）根据规划、配套及业主群定位，确定物业管理的服务内容，制定有特色的物业管理方案，特别是物业管理的特色服务和物业管理的增值性服务内容，为楼盘销售提供卖点；（七）根据目标客户确定物业管理服务的标准，初步确定物业管理模式，用科学的方法测算，初步确定物业管理的收费标准。（八）物业服务公司首先就会所功能布置提供专业意见，如具备独立运营能力可提供专业运营方案，如自身无该能力，则建议引进连锁专业会所管理公司实231、施管理。二、项目建设阶段（一）该阶段物业单位应安排今后该项目相关负责人员或工程管理负责人定期参与开发商组织的各项评审（包括规划、景观等评审，使其对小区整体情况有全面理解），对小区各类设备、设施有深入了解，同时对于其管理有关的施工图纸提出相关意见供完善提高。（二）在建设阶段则应安排物业相关管理负责人常驻现场，熟悉管线走向等所有与后续管理相关的工程建设情况，使之在后续管理中能迅速全面接管。（三）根据开发公司的要求，提供相应的物业管理及保安服务，并签订前期物业管理服务协议及管理委托合同。三、项目销售阶段（一）引进知名优秀的物业公司，直接成为高档住宅构成因素中重要一环，给购房者良好的预期，对楼盘品质的232、提高起到帮助作用。（二）在开盘销售过程中，直接由物业公司配置接待及保洁人员，使购房者直接体验今后所能享受的人性化服务，进一步引入管家概念，对购房者采用专人全程服务，使其在购房过程中获取尊贵感，提升其对楼盘的接受度。（三）项目开盘前，物业公司需拟定小区物业管理办法和业主管理公约。四、项目交付阶段向业主交付住宅是连接前期开发工作和后期管理工作的重要时期。物业管理公司拟订全面的交付服务流程，并且在必要时派其人员支持交付工作，从而为项目顺利交付业主提供保障。(一)将前期的介入争取做到平稳交接，物业公司以最短磨合时间完成项目由开发商移交给物业公司的全过程。同时物管公司在交付前两至三个月应参与一房一验等交233、接工作，相关人员全数提前就位。(二)在楼盘交付之后，尽快全盘接受开发商移交的设施设备，并通过交房前的过渡阶段使整个项目在正式交付前已处于正常运行的状态，为业主顺利入住，提供各方面帮助，赢得业主的认可。(三)正式接收并管理楼盘后，一方面及时听取客户反馈并根据实际管理中所遇问题，督促开发商对硬件进行必要调整和维修；另一方面对自身人员、制度、服务流程等及时进行调整和完善，尽早全面实施园区服务体系，使所提供的服务获取全体业主的认可。（四）小区业主委员会成立后一年之内，应争创相关优秀物业管理小区称号，二年之内争取获XX市优秀物业管理小区称号，二年之后争取获得更高的荣誉称号。第三节 开发商一次性投入内容的234、要求开发公司为保证业主高品质的生活，将提供物业管理必须的管理用房、基础设施及生活配套服务设施（含经营用房），移交给物业公司。一、管理用房办公用房、档案资料室、值班室、仓库、工具间等。二、基础设施：配电房、生活水池及变频水泵房、地下车库及管理系统、安防智能系统（包括报警监控中心）、卫星电视系统、背景音乐系统、垃圾中转房。三、生活服务设施桌球室、乒乓球室、棋牌室、健身房、老年活动室、咖啡吧、图书阅览室、小超市、游泳池、儿童游戏室等。为了方便经营和管理，本项目的大型公共配套和园区服务设施如餐饮、网球场、室内泳池、客房、咖啡吧等拟集中设置在规划的公建配套区域（南侧二块公建用地），而各区块内设置适量的物235、业和社区管理用房，各区块可在中心花园区域设置一室外游泳池，同时可考虑适当设置一些小型配套设施如棋牌室、乒乓球室、台球室等，并为今后园区服务体系用房留有适当的余地。在小区内部庭院空间宜设置内部业主相对独享的生活设施（如：泳池、广场、儿童嬉戏空间、内部景观小品等），为充分利用架空的景观亭廊并丰富其功能层次，使园区内部功能空间划分更为明确合理，可以设置一些室内配套功能空间（如小型会所、物管用房、社区用房等）。第四节 园区服务功能要求根据本项目的产品定位和客户特征，为切实提高业主未来园区生活的品质，在设计和营造过程中，应考虑完善的园区服务功能，须具备以下几项基本要求：一、功能要求在规划设计和工程建设过236、程中，应从今后物业运营、管理的角度考虑会所、商业、配套用房等设置尽量完善、超前，最大限度地满足今后物业管理和服务功能的要求。二、交通组织要求车辆、行人动线的安排，应注重以人为本，完全人车分流，设置无障碍通道，方便日常的使用为根本的原则，保证园区内行人出行的安全及便利，各园区服务用房既不直接与单元相通，又同时可保证进入的方便，便于服务功能的达成。三、设施设备及弱电要求在设施设备及智能化设计阶段应充分考虑园区服务系统的使用功能，在硬件配置方面除满足国家相关规范外，还需满足健康、教育、生活服务等系统的硬件要求，集中设置控制机房，便于实施管理。四、服务机构与人员要求要求物业服务公司根据项目情况及服务内237、容将所需员工数量报审，一般应设置办公室、财务部、客服部、综合管理部、工程部、保安部等部门。按照物业管理队伍的组建情况和物业管理人员的个人素质水平，由顾问公司提供物业管理人员的培训服务。第五节 服务内容根据本项目的产品定位和客户特征，园区服务内容应包括以下几个方面：一、公共服务项目礼宾服务、访客接待、叫醒服务、电话及访客留言转告等服务；雨伞出借、失物招领等服务；24小时保安值班、巡逻、消防和车辆管理；公共场所保洁、公共设施的维护和保养；住宅区生活垃圾收集和倾倒；公共绿地园艺保养和培植，四季花卉、盆景供应及代为养护；各类专业咨询服务：专业的家庭理财服务、家庭教育咨询服务、健康咨询服务、宠物护理咨询238、服务；各类预订服务：机票预订服务、保险箱、客房预订服务、餐饮预订服务、旅游代办和预定服务、高尔夫、网球预订等服务；各类免费代办服务：代收代缴水电费、代收代缴有线电视和卫星电视收视费、代办报刊订阅和收发、邮件收发、代叫出租车、代聘司机、代请保姆、代请私人保健医生、代办暂住证、代办保险、代订生日蛋糕、花篮、代聘装潢设计和施工、代订飞机、轮船、汽车、火车票、代为搬运单件货物、鲜花植物租摆代办服务、鞋类养护代办等服务；二、特约服务项目商务中心服务：秘书服务、邮政服务、小型会议服务、豪华轿车及出租车接送服务、传真、复印、打字、光盘刻录等商务服务；健康教育服务：寒暑假学生活动、健康服务体系中收费医疗服务项239、目；家政护理服务：钟点清洁、采办物品、服装洗烫、老人、病人护理、提供专业厨师、临时照看孩童、临时代管宠物；礼仪服务：婚庆服务、宴会代办服务；物业代管代租服务：代管房屋、代理房屋租赁和转售、户内设备维修服务、专业的保安专项服务、物品租借、代办车辆维修保养、提供泊车位；私宅报警器日常检查；组织园区内业主联谊、文化、体育活动及会所中收费经营项目等服务。三、配套有偿服务：健身、娱乐活动餐饮、酒吧保健、医疗美发美容便利店等第六节 服务及物管收费标准一、物管费标准的制订原则根据XX市政府有关物业管理的相关政策和条例，结合本项目的具体情况制订；根据区域内同类住宅、市场承受力及成本状况制订；业主委员会成立后，240、由业主委员会与物管公司协商制订。二、收费标准在XX区域，配备了酒店式服务住宅的收费标准达到了6元/月平方米，而在全国范围内，相当品质的住宅项目的平均收费标准达到了6元-12元/月平方米，建议本项目物业服务的收费标准可在6元/月平方米的基础上有所提升。公建部分参考XX酒店式公寓的收费标准，初步定在4-6元/月平方米。三、物管费支出范围：1、即本章第一节中所列，所收物管费即为维持这些服务及管理的支出。2、收费标准：待物业管理方案确定后参考。3、电梯费、泊车费、供暖费等收费标准另定。第十一章 经济可行性分析一、预计销售价格1、住宅价格：精装修住宅平均售价28000元/平方米。2、车位价格：18万元/241、个。二、投资估算收益估算表（一期和二期合计）序号内容总建筑面积单方成本/收入（元/平方米）可售面积单方成本/收入（元/平方米）金额（万元）备注一土地费用出让金8300.6510926.55210100.00契税249.02327.806303.00以中标价的3%计。小计（1）8549.6111254.34216403.00二前期费用设计费104.70137.832650.20规费80.86106.442046.70前期工程费40.0252.681013.00小计(2)225.59296.955709.90三工程费用建筑安装2507.843301.1963476.51室外工程98.01129.0242、12480.69环境工程213.41280.925401.69设备工程348.46458.708820.00弱电工程80.26105.652031.54精装修3037.503998.4176882.99公共配套费(含会所）156.96206.623972.98小计（3）6442.448480.50163066.40四不可预见费用(4)314.27413.697954.67工程费用5%计五开发成本合计(5)=(2)+(3)+(4)6982.309191.14176730.97六期间费用财务费用（包含银行贷款和股东借款利息）1239.531631.6531374.00根据银行贷、还计划，以银行基准243、贷款利率7.56上浮20计算，股东借款以年息10，根据支付土地款计划截止至2009年底还清计算。管理费用173.84228.834400.00销售收入0.8%计销售费用130.38171.623300.00销售收入0.6%计小计(6)1543.742032.1039074.00七预计总投资（8）=(1)+(5)+(6)+(7)18478.424324.01467711.71八销售收入住宅21270.9728000.00538395.20车位837.861102.9221207.31销售收入合计(9)22108.8329102.92559602.51九税金所得税预征00.00土地增值税164.5244、9216.664166.00营业税及附加1238.091629.7631337.74销售收入5.6计小计（7）1402.691846.4235503.74十税前利润（10）=（9）-（8）3630.434778.9191890.80项目利润率计算（一期和二期）十一成本利润率（10）/（8）19.6%十二销售利润率（10）/（9）16.4%三、效益分析经济指标可售面积单位数值(元/平方米)项目总金额（万元）税前利润4778.991890.8税后利润3584.268918.1销售毛利率16.4销售净利率12.3税后成本利润率14.7内部收益率29.7四、敏感性分析（一）成本敏感性分析成本敏感性分析245、表明，当成本增加10%时，项目利润大幅降低，成本利润率为8.8%；当成本减少10%时，项目盈利大大增加，成本利润率为32.9%。成本敏感性分析表 方 案分 析-10%-5%基本方案（万元）5%10%项目总成本（万元）420940.5444326.1467711.7491097.3514482.87销售利润（万元）138662115276.491890.868505.245119.6成本利润率32.925.919.613.98.8（二）平均销售价格敏感性分析平均销售价格敏感性分析表明，当平均销售价格增加10%时，项目盈利大大增加，投资利润率为30.3%；当平均销售价格降低10%时，项目盈利大幅降246、低，投资利润率为8.8%。平均售价敏感性分析表 方 案分 析-10%-5%基本方案（万元）5%10%项目总成本（万元）464696.7466204.2467711.7469219.2470726.7住宅均价（元/平米）2520026600280002940030800销售总收入（万元）505763532682.8559602.5586522.3613442销售利润（万元）41066.366478.691890.8117303.1142715.3成本利润率8.814.319.62530.3五、结论本项目基于市场现状和区域特点的要求定位高端产品，同时将承受较高的营造成本。从以上的成本和销售价格对于项目盈利的敏感性分析结果来看，由于本项目的成本高企，因此成本对于项目盈利的影响相对较大，因此在项目运作过程中，应非常注意对于成本的控制。由于本项目的土地是通过公开挂牌摘得，项目运作过程中将面临高额的资金成本，摊入可售面积的单方成本已超过2000元/平方米，因此本项目应一方面抓紧销售进度，力求资金的快速回笼；另一方面在资金出现富余的时期，做好资金安排以求最大限度地降低资金成本（根据目前排定的现金流量表来看，整个项目在2010年的净现金流入将达到峰值）。