1、两居三居户型为主的板式小高层住宅房地产开发项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月两居三居户型为主的板式小高层住宅房地产开发项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月71可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1.项目概况51.1项目区位51.2规划指标61.3土地现状与交地条件7土地现状7（1）道路91.4项目背景9该2、地块挂牌底价：37700万元101.5付款进度112.宏观背景概述112.1城市概况11图：南京市行政辖区图及地块所在区位122.2经济发展13图：2001-2009年南京市GDP与增长率132.2.2 人口152.2.3 居民收入水平16水平较高，城镇居民人均可支配收入是全国的1.5倍162.3城市整体规划203.南京房地产市场分析概述213.1土地购置与开发21图：2001-2009年南京市土地购置与开发面积及其增长率213.2房地产投资21市场投资力度不断增长；增速近几年趋缓，水平略低于全国平均水平213.3新开工/施工/竣工23图：南京市商品房施工和新开工面积及其增长率233.4销售面3、积/销售金额/销售价格24资料来源：南京市统计局，中国指数研究院243.5供应25图：2008-2009年南京商品住宅新增供应情况253.6需求26住宅销售量明显回升，全年累计成交9.7万套263.7产品特征2780-100平米中等户型占比最高，120-140平米大户型占比次之273.8价格28图：2009年南京商品住宅各价格段成交占比284.南京土地市场分析29图：2009年各区住宅类土地成交建筑面积比例295.地块周边区域房地产市场分析335.1区域住宅市场基本情况33区域市场在售项目分布335.2区域在售住宅项目销售情况34（3）区域二手住宅销售情况34（4）区域商业租售情况355.3重4、点项目介绍36（1）万科金色里程36（2）金地自在城395.4区域潜在市场供应分析425.5影响项目销售的因素分析425.5.1地块用地条件因素分析435.5.2区位条件435.5.3交通条件445.5.4周边配套446.项目开发经营计划456.1投资建议456.2总体定位建议456.3开发策略和顺序466.3.1开发策略466.3.2开发顺序466.3.3总体进度安排466.4项目产品建议476.4.1项目总体客户定位476.4.2 项目详细户室配比建议476.4.3 项目销售价格预估476.4.4 项目建筑、高层、装修标准、车位和配套设施建议486.5成本控制策略486.5.1 设计阶段45、86.5.2 招标采购阶段486.5.3 施工阶段486.5.4 竣工结算阶段496.6初步规划方案496.6.1 规划设计要求49规划设计方案指标516.6.4设计方案分析54典型户型图2 （2室）576.7经营销售计划586.7.1租售计划596.7.2进度安排596.7.3售价预测596.7.4销售计划606.7重要节点安排607.项目投资效益分析617.1测算假设条件61（1）估算依据61（2）各项测算假设条件6216、其他风险因素假设：开发周期内的人、材、机价格上涨风险。637.2成本控制637.2.1成本特性分析637.2.2建造成本主要构成637.3项目融资计划657.4项目经济6、效益分析66静态效益分析668.综合分析与建议718.1项目综合评价718.2结论与建议711.项目概况1.1项目区位本项目地块位于南京市xxx台区xxx街道。该地块所处区域位于南京市南部，xxx台区xxx街道xxx生活区内，秦淮新河畔，属于城郊结合部。向北距离市中心新街口商业区12公里左右，向西北距离奥体中心约6公里，向西临近江宁经济技术开发区约7公里。图：项目地块区位示意图宗地四至：东至xxx路，南至规划路，西至现状，北至居住区（xxx和xxx）图：项目用地示意图1.2规划指标n 规划建设用地性质：二类居住用地；n 总用地面积：220100.4平方米；n 建设用地面积：131656平方米；7、n 代征用地面积：88444.4平方米（包括小学用地29500平方米，规划道路面积和代征绿地用地面积）；n 容积率：2.2n 建筑密度：25%n 建筑高度：60米n 绿地率：35%n 集中绿地：5000平方米n 其他建设要求：1. 地块1内应建36班小学一处，占地面积不小于29500平方米。2. 地块1内应配建社区中心一处，占地面积不得小于20000平方米，其中社区卫生服务中心占地3000平方米，社区中心公共设施应以综合体的形式集中布置，内容包括文化活动中心4000平方米，体育中心1500平方米，街政管理中心1200平方米，社区服务中心1000平方米，养老院1500平方米，社区卫生服务中心258、00平方米，邮电设施250平方米，农贸市场2000平方米，公厕和垃圾回收站150平方米及社区商业金融服务设施。3. 地块内应配建用地规模不小于4700平方米的12班幼儿园一座。n 指标说明：控制指标以建设用地为准计算，城市道路代征用地，城市绿化代征用地，其他代征用地，小学用地不纳入计算。（备注：根据南京市国有建设用地使用权公开出让公告（20xx年第2号）中国有建设用地使用权出让合同要求，“地块1内配建社区中心一处，占地不小于2万平方米，其中社区卫生服务中心占地3000平方米、街政管理中心1200平方米，社区服务中心1000平方米、社区卫生服务中心2500平方米、公厕和垃圾回收站150平方米均由9、受让人出资建设，建成后无偿移交政府”，该配建社区中心其余部分如何分配处置尚待进一步向国土部门确认。）1.3土地现状与交地条件土地现状目前宗地为荒地，周围是居民小区。宗地内部地上有拆迁遗留建筑垃圾和在用电线杆；地势中间高，四周低，尤其是南边、东边和北边三面地势存在落差；宗地上空属于航线航道，飞机过往密度较大。 西北入口地块内部 地块南部道路与泰山公寓小区地块周边东北方向（福润雅居小区） 地块向西方向现状 地块内部在用电线杆 地块内部地势高差地块内部 地块内部承诺交地状况出让人于20xx年9月30日前以净地方式交付给受让人，即地块范围内房屋及构筑物拆至室内地坪，其余维持自然现状。出让范围内杆线由受10、让人自行迁移。外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。该地块用地范围内的古树名木作为出让条件必须保留；其他树木（乔木）在交地时也暂时保留。园林部门根据规划总平面图对影响建设的树木进行选用，剩余部分由受让方办理相关手续予以处理。根据上述土地交付条件承诺，宗地现基本已经达到交付标准。承诺交地时间受让人按照合同第九条规定交清全部成交价款后，出让人负责于20xx年9月30日前以净地方式交付受让人。前期市政状况根据现场勘测情况，宗地现已拆迁完毕，基本达到承诺净地交地标准。（1）道路北侧：宗地北侧为居民小区（xxx和xxx），和部分废弃的人行小路；南侧：已建成沿秦淮新河道路，达到通车行人标准，向西与x11、xx桥和油坊中心路相通；西侧：废弃的荒地，现为周边居民自行播种菜地；东侧：已经建成的xxx路（已实现通车条件，现通行一路公交车），东与福润雅居相邻。（2）污水、雨水、电力、有线等其他项目都具备接入条件，可参考周边道路市政状况。1.4项目背景该地块挂牌底价：37700万元保证金：人民币5600万元整 本地块使用权拍卖出让，按照“价高者得”原则确定竞得人。境内外公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。但因除政府原因，目前仍存在拖欠土地出让金行为的单位不得参与此次竞买。有关公开出让文件于20xx年3月8日起到南京市土地矿产市场管理办公室按规定领取。有意竞买人如决定参加竞买，20xx年12、3月15日至20xx年3月30日上午11：00前（以现场公证部门确认的时间为准）到南京市土地矿产市场管理办公室办理报名手续，按指定账户交付竞买保证金人民币5600万元整（须于20xx年3月30日上午11：00前到帐）；经审查已按规定交付竞买保证金、符合竞买条件的，南京市国土资源局确认竞买资格。本次出让采用书面形式答疑。有意竞买者于20xx年3月10日上午11：00前将该地块公开出让的有关疑问以书面形式提交南京市土地矿产市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于20xx年3月18日下午3：004：00到南京市土地矿产市场管理办公室领取书面答复。自20xx年3月10日上午11：00时起不再接受任13、何形式的质疑。本次公开出让竞买报价时间：竞买人应于20xx年3月15日上午8：30至20xx年3月30日下午2：40前（以现场公证部门确认的时间为准）将竞买报价书提交南京市土地矿产市场管理办公室。20xx年3月30日下午2：40起，按本批公开出让地块编号顺序分别进入现场竞价程序，对出让地块为两个或两个以上竞买人，且该地块已有有效报价的，出让人主持对该地块进行现场拍卖竞价，出价人主持对该地块进行现场拍卖竞价，出价最高者为竞得人。竞得人应按宁价房【2004】247号文件规定交纳土地使用权交易服务费。标准为：1.5元（以实际出让面积计算）。1.5付款进度受让人须于20xx年4月9日前向出让人缴付土地14、成交价款总额的50，其中成交价款总额的20作为履行合同的定金。定金抵作土地成交价款。其余款项按以下时间和金额分两期向出让人支付土地成交款。第一期：成交价款的20，付款时间：20xx年6月10日之前。第二期：成交价款的30，付款时间：20xx年9月13日之前。2.宏观背景概述2.1城市概况南京是江苏省省会，著名的历史文化名城，我国四大古都之一，具有“六朝古都”之称。位于江苏省西南部，长江下游沿岸，是“长江三角洲”地区重要的产业城市和经济中心。图：南京市区位图下辖下关、鼓楼、建邺、白下、秦淮、玄武、栖霞、xxx台、江宁区、六合区、浦口区11个辖区、溧水、高淳2个县，其中市区下关、鼓楼、建邺、白下、15、秦淮、玄武、栖霞、xxx台、江宁区。图：南京市行政辖区图及地块所在区位地块南京电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，汽车制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模全国领先。南京是我国重要的文化教育科研中心之一，具备我国重要的高教、科研条件，拥有一批国内一流的高校和科研机构。南京也是华东地区重要的交通枢纽。禄口国际机场是我国大型枢纽机场、华东地区的主要货运机场、航空货物与快件集散中心；南京港作为天然良港已成为远东内河第一大港，城市发展也定位于江滨港口城市。铁路、公路、水运、空运、管道五种运输方式齐全。2.2经济发展 GDPGDP逐年稳步增长，涨幅高于全国平均水平；近几年涨幅有所回落。图：200116、-2009年南京市GDP与增长率表：2009年全国主要城市GDP排名排名城市城市GDP（亿元）城市GDP增长率省内排名1上海14901 8.20%沪2北京11866 10.10%京3广州9113 11.50%粤014深圳8202 16.50%粤025苏州7740 11.50%苏016天津7501 16.50%津7重庆6529 14.90%渝8杭州5099 10.00%浙019无锡5000 11.50%苏0210南京4890 12.20%鲁0111佛山4815 13.50%粤312武汉4500 13.00%鄂0113大连4410 14.30%辽0114成都4380 10.00%川0115沈阳4317、50 14.10%辽0216南京4230 11.50%苏0317长沙3745 14.70%湘0130西安2719 14.50%陕0150南昌1838 13.10%赣01资料来源：南京市统计局，中国指数研究院据统计，2001年以来，南京市生产总值（GDP）年平均增长14%，较同周期全国水平高4个百分点。2009年，南京全市实现GDP 4230亿元，同比增长11.5%，高于全国2.8个百分点。2007年以来，经济涨幅呈现回落趋势。在2009年全国各主要城市GDP总值排行中，南京市名列第16位，落后于同省的苏州和无锡两市。2.2.2 人口常住人口稳步增长，结构相对稳定；城市化水平高图：2004-2018、09年南京市人口发展情况图：全国主要城市城市化水平排行资料来源：南京市统计局，中国指数研究院2004-2009年，南京市常住人口稳步增长，由2004年的661.38万上升到2009年的771.31万；城市化率水平由71.7%上升到86.7%，远高于全国46.6%的平均水平，在全国名列第四。 产业结构第三产业比重逐步增大，逐步超过第二产业；第一产业相对稳定图：2004-2009年南京市三次产业结构资料来源：南京市统计局，中国指数研究院2004至2009年，南京市第三产业逐渐超过第二产业，其主导地位逐步巩固；第一产业相对稳定。2009年，三次产业结构比重3%：44.7%：50.2%。 2.2.3 19、居民收入水平水平较高，城镇居民人均可支配收入是全国的1.5倍图：2001-2009年南京市人均GDP、人均储蓄余额和可支配收入资料来源：南京市统计局，中国指数研究院图：南京市城镇人均可支配收入及增长率资料来源：南京市统计局，中国指数研究院南京市居民人均收入和人均GDP水平明显高于全国平均水平。2009年，南京市城镇居民人均可支配收入25504元，是同期全国平均水平的1.5倍。近几年增幅呈收窄趋势；人均GDP为55290元，是同期全国平均水平的2.2倍。人均居住面积2008年为30.84平米，高于全国平均2.84平米图：南京市人均居住面积趋势图资料来源：南京市统计局，中国指数研究院2002-2020、08年，南京市城镇居民人均居住面积由21.4平米增加到30.84平米，高于全国平均水平2.84平米，在全国大中城市中排名靠前。但近几年，人均居住面积增幅逐渐收窄，2008年较同期仅增加2.7%房价收入比较低，泡沫不明显较高的人均收入使得南京目前房价收入比与其他可比较城市相比偏低，在全国范围内来看房地产泡沫不太明显。2009年南京房价收入比为8.45，略高于全国平均水平8.2。从全国范围来看，远低于同级别城市中的杭州、天津、宁波、珠海等城市。图：2009年主要城市房价收入比注：房价收入比=（房屋平均售价*90）/（城镇人均可支配收入*3）资料来源：各大城市统计局，中国指数研究院2.3城市整体规划21、城市定位：著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市发展目标：充满经济活力的长江下游现代化的中心城市，富有文化特色和国际影响较大的历史文化名城，人与自然和谐共生的人居环境优良的城市。全市人口：总人口远景按照1000万预留；城镇人口远景按照870万预留。城市空间结构：沿长江两岸束状交通走廊是市域城镇的主发展轴，市域南北线的交通干线是市域城镇的次发展轴，全市形成“主城市区新城重点城镇一般城镇”五级大中小级配合合理的城镇等级结构。都市发展区形成以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心开敞式的现代化大都市空间格局。主城是城市发展区的核心，是南京都市圈乃至更大范围的区域中心。新市区是接受22、主城功能扩散和新增城市功能的扩展区，是与主城共同承担区域中心职能的区域副中心，是南京近期发展的重点地区。旧城要控制住宅建设，有序疏散旧城人口，提高旧城品质。3.南京房地产市场分析概述3.1土地购置与开发 图：2001-2009年南京市土地购置与开发面积及其增长率资料来源：南京市统计局，中国指数研究院2009年，南京市土地购置面积和开发面积分别为285万平方米和114万平方米，较2008年分别增长8.1%和37.8%。2001年以来，南京市土地购置和开发面积增速波动大。2004年，两项指标达到最高值，分别为1075万平米和553万平米。3.2房地产投资市场投资力度不断增长；增速近几年趋缓，水平略23、低于全国平均水平图：2001年-2009年南京市房地产开发投资额及其增长率资料来源：南京市统计局，中国指数研究院2001年以来，南京市房地产投资额年均增长22.94%，比同期全国平均水平低1.7个百分点。2009年，实现房地产投资额为595.68亿元，同比增长17.2%，较同期全国增速高0.5个百分点。图：2001-2009年青岛房地产开发投资占GDP比重资料来源：南京统计局，中国指数研究院2001年2009年，南京市房地产投资额占GDP比例趋势几乎与全国水平同步，但比例一直高于全国平均水平约3.3个百分点。2002年以来，南京市房地产投资占GDP比重均在10%以上，尤其自2005年，比重稳定24、在12.3%14.1%之间。全国该项指标由05年的8.6上涨至09年的10.8。3.3新开工/施工/竣工施工面积增速平稳；新开工面积增速波动较大，2009年增速为16.3%。图：南京市商品房施工和新开工面积及其增长率资料来源：南京市统计局，中国指数研究院2009年，南京施工面积和新开工面积分别为434366万平方米和1157万平方米，较2008年分别增长6.5%和23.5%。2003年以来，南京市施工面积增速趋于收窄，由2004年最高时的48.4%的增幅逐渐收窄至2009年底的6.5%。本段时间新开工面积总量相对平稳，维持在1000万平米左右。图：2001-2009年南京市商品房销竣比走势资料25、来源：南京市统计局，中国指数研究院2009年南京商品房销售面积和竣工面积分别为1187.27万平方米和1422.53万平方米，销竣比为0.83。9年中多数年度销竣比小于1（销售面积小于当年竣工面积），尤其是2008年，比值为0.66。2009年，比值开始回升，为0.83。3.4销售面积/销售金额/销售价格销售面积波动较大，09年三项指标创历史新高；图：2000-2009年南京市商品房销售面积和销售额及其增长率资料来源：南京市统计局，中国指数研究院图：南京市商品房销售均价及增幅资料来源：南京市统计局，中国指数研究院2009年，南京市商品房销售面积和销售额分别为1187.27万平方米和853.0726、亿元，较去年同期分别增长69.8%和139.7%，增幅较同期全国水平分别高18.8个百分点和低62.5个百分点。销售均价增幅与全国走势几乎同步，2009年，商品房均价与涨幅均创历史新高，分别为7185元/平米和34%，涨幅超过全国平均涨幅13.3个百分点。图：2001-2009年来南京市和全国商品房销竣比及销售额/投资额资料来源：南京市统计局，中国指数研究院2009年南京销竣比和销售额/投资额两项指标均触底反弹。竣工面积为814.24万平方米，销竣比为0.83，比08年上升了0.17；销售额/投资额比值为1.33，较08年增加0.27。表明南京市商品房需求再次开始释放。3.5供应2009年商品27、住宅供应小幅上扬，新增7.4万套图：2008-2009年南京商品住宅新增供应情况数据来源：南京市统计局、中国指数研究院2009年，南京商品住宅累计新增74109套，同比上涨11.7%。从2009年全年来看，除5月、6月供应量放缓以外，前三季度新增供应量比较平稳，各月新上市套数维持在6000套左右；第四季度供应比较集中，其中12月供应量达到最高点，新增商品住宅15844套。3.6需求住宅销售量明显回升，全年累计成交9.7万套2007年和2008年年底，南京商品住宅交易量均向下调整，2009年则一反常态，在年底发力将交易量推向高峰。图：2003-2009年南京商品住宅成交情况数据来源：南京市统计局28、中国指数研究院2009年全年南京商品住宅累计成交96630套，同比上涨127.3%，成交面积达1083.2万平方米，商品住宅成交整体呈上升态势。从月度成交走势来看，除1月、2月市场延续了去年的成交颓势外，其余各月同比均保持了较高增速。其中4月、7月、12月的成交量陆续创下了09年的新高。从3月开始，由于刚性需求集中爆发，楼市开始全面回暖，经历了金三银四之后，4月成交量达到了第一次峰值。2009年交易量波峰位于第四季度，其中12月成交量最高，达14444套。3.7产品特征 80-100平米中等户型占比最高，120-140平米大户型占比次之图：2009年南京商品住宅各面积段成交占比数据来源：南京29、市统计局、中国指数研究院从2009年全年来看，南京商品住宅成交以80-100平方米的中等户型为主，各月成交比重占20%以上，2、3月份占比达到30%以上。这是由于南京商品住宅市场中等户型供应较为充足，且市场前期以刚性需求为主，购房者支付能力相对较弱，因此总价偏低的中等户型产品更能满足大部分购房者的置业需求。120-140平方米的大户型成交所占比重次之，各月成交占比在20%左右，年底则上升到25%左右，这是由于市场的快速回暖，市场中改善性需求和投资需求占比提高，从而加大了对大面积户型的购买力度。3.8价格4000-6000元/平米区间成交占比最大；万元以上产品后期成交比例上升图：2009年南京商30、品住宅各价格段成交占比数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统2009年初期，市场主要是以刚性需求为主，因此均价在4000元/平方米以下的低端楼盘成交面积占比最高；随着第二季度市场开始回暖，4000-6000元/平方米的中低端楼盘成交面积占比大幅提升，在二三季度居于榜首。下半年投资性和改善性需求不断扩大，单价1万元以上的高端楼盘成交占比大幅提高，购房者对未来价格上升的预期增强，加大对中高价位楼盘的需求，也表明市场对高价楼盘的吸纳能力显著增强。图：南京市09年底各行政区住宅成交均价及其涨幅资料来源：中国指数研究院从2009年成交数据来看，南京市成交均价最高的是玄武区，为21501元/平米，其次是31、鼓楼区和白下区，成交均价接近17000元/平米。xxx台区由于跨度大，项目品质不一，成交价格差级较大，成交均价为9823元/平米。4.南京土地市场分析2009年南京市内住宅类土地成交中，浦口、江宁、建邺、栖霞四区出让建筑面积分别居前四位2009年-20xx年初南京共成交住宅类土地445.98万平方米，成交土地建筑面积排名前三位的分别是浦口、江宁和建邺区，分别为117.97万平方米、115.66万平方米和66.68万平方米，占比分别为26.45%、25.93%和15.17%。随着纬七路（应天大街）过江隧道和地铁一号线延长线等重大基础设施工程的竣工在即，浦口和江宁两区土地市场供需两旺。浦口区土地溢32、价全市最高。近几年，宗地所属区域周边土地供应不多，在建在售商品房供应也较少。图：2009年各区住宅类土地成交建筑面积比例资料来源：南京统计局，中国指数研究院图：2009年各区住宅类土地平均楼面地价与溢价指数资料来源：南京房管局，中国指数研究院注：住宅类土地包括纯住宅地块以及住宅商业金融综合类地块。表：2009年南京市重点成交土地一览编号区域详细位置用地性质占地面积（平方米）容积率总建筑面积成交价格（万元）溢价楼面地价成交时间成交单位NO.2009G20建邺东至建邺区教育局；西至月安街；北至兴隆大街；南至松花江西街二类居住用35764.82.175106.085260070.78%7003 2033、09-7-17天正集团南京置业NO.2009G34建邺东至黄山路；西至庐山路；北至金沙江东街；南至江东南路住宅70年,商业40年95804.62.2210770.1215920087.29%7553 2009-9-8保利房地产（集团）NO.2009G46建邺东至现状；西至云锦路；北至规划道路；南至现住宅混合用地81703.73.4277792.5822200076.19%7992 2009-9-25金絮丰有限公司NO.2009G51建邺东至苍山路；西至现状；北至上新河；南至月安街二类居住用地41295.52.394979.657800085.71%8212 2009-10-20南京金基通产置业34、NO.2009G42江宁东至内环路；西至甫东街；北至现状；南至诚信大道二类居住用地43738.6287477.23420095.43%3910 2009-9-16中冶置业（安徽）NO.2009G71江宁东至规划道路；西至规划道路；北至规划道路；南至规划道路A、B地块：二类居住用地；C地块：旅馆业用地110511.11110511.131200152.63%2823 2009-12-17江苏九西建设NO.2009G54浦口东至花卉大道；西至海院路；北至沿山大道；南至规划道路二类居住用地191429.91191429.981000211.54%4231 2009-10-20南京市东方置地NO.2035、09G55浦口东至花卉大道；西至海院路；北至规划道路；南至象山南路二类居住用地283305.61.7481619.52137000197.83%2845 2009-10-20江苏融侨置业有限公司NO.2009G52栖霞东至土城头路；西至现状；北至仙林大道；南至现状二类居住用地214443.71.2257332.4417900088.42%6956 2009-10-20保利房地产（集团）NO.2009G67栖霞东至现状；西至太阳城路；北至现状；南至中山门大街01地块：二类居住用地；02地块：商业、商务办公用地66570.5166570.5139000109.02%20880 2009-12-1736、招商局地产（南京）有限公司NO.2009G36xxx台东至现状；西至长虹路；北至宁芜铁路；南至现状二类居住用地135773.243446.42840063.22%6537 2009-9-8江苏亚东建设发展集团NO.2009G53xxx台东至规划道路；西至规划道路；北至湖景路；南至八号路二类居住用地、商业金融业129201.72258403.4420000.00%1625 2009-10-20南京朗诗置业资料来源：南京市国土局，中国指数研究院5.地块周边区域房地产市场分析5.1区域住宅市场基本情况区域市场在售项目分布本项目地处南京市南部城郊结合处，xxx台区xxx街道。周边以上海宝钢集团xxx矿37、业企业、居住生活、教育、医疗配套众多；另有，当地居民住宅生活区，住宅小区多为小产权住宅，商品房项目很少，周围可比较典型项目主要有万科金色里程和金地自在城项目。项目所处区域土地供应不多，在建在售商品房供应较少，但是周围生活配套较成熟，同时具备一定的景观资源，因此开发本项目具有一定的市场机会及品质提升空间。5.2区域在售住宅项目销售情况指标万科金色里程金地自在城朗诗国际街区产品形式高层板楼高层、洋房、多层小高层总套数约1000户-3700规模（万平米）10万平方米103万平米30万平米容积率1.992.21.88主力户型90-135的舒适型2室和3室；二期73平米和110平米的LOFT户型60-138、70平米1室到3室80-118平米2室；125-155平米3室已售周期7个月4个月60个月月均销售套数50套/月200套/月51套/月最近成交均价（元/）13414元/平米8500元/平米22787元/平米开发商万科集团金地集团南京朗诗置业位置xxx区铁心桥街道铁心桥西北角xxx区板桥街道建邺区庐山路据实地考察，区域内在建在售商品房住宅项目供应不多，相对较近的商品房项目多为项目尾期，例如，蓝岸尚城、朗诗国际街区、阅城国际花园等。距离本地块最近的万科金色里程项目体量也仅10万平米，目前成交均价为13414元/平米，报均价15000元/平米。金地自在城项目是城郊大盘，建筑面积103万平米，地理位置39、相对偏远，产品涵盖高层、多层和洋房，目前报均价9500元/平米。据房管局数据显示，其最新成交平均价格为8500元/平米。（3）区域二手住宅销售情况项目平均报价（元/平方米）建筑年代备注xxx700090年代初期xxx42002007年小产权福润园40002006年小产权泰山公寓35002003年小产权项目周边居住氛围相对完善，但是居民社会层次相对较低；周边住宅多为小产权住宅，建筑年代以2003年后为主，二手房销售价格小产权住宅3500-4200元/平米、产权住宅价格7000元/平米左右。（4）区域商业租售情况地块周边商业氛围零散杂乱，商业层次低端。现有商业多为住宅底商两层小商铺，主要集中在xx40、x路两侧，业态为社区超市、小餐馆、信息中介、家居小店、配件等中低商业。两层临街商铺平均租金1.5元/平米.天。xxx路临街商铺5.3重点项目介绍（1）万科金色里程 基本情况万科金色里程基本情况项目名称万科金色里程位置xxx台区铁心桥街道龙西路318号铁心桥西北角开发商南京万科置业有限公司物业管理万科物业规模100000平方米物业类型住宅产品形式10栋高层（15-18层）容积率1.99住宅户数约1000户绿化率35%开盘时间2009-9-19销售状态一期已封顶；二期在售装修标准精装修销售单价报价15500元/平米；成交售价13500元/平米主力户型1期产品以90-135的舒适型2室和3室为主， 41、2期主要为73平米和110平米的LOFT户型主要卖点品牌、青年阶层创新户型、物业管理数据来源：中国指数研究院 效果图 实景图 项目特点及客户情况万科金色里程是目前距离xxx路地块最近的商品房开发项目，车程距离约5公里。金色里程于2008年5月份就开始对外开放，2009年9月19日正式开盘，推出71平米、108平米户型，约300套，均价11000元/平米，几日即售罄；12月16日，再次推出上述两种户型，均价14000元/平米。目前，一期售罄，二期处于积累客户阶段，产品精装修。项目由10栋15-18层短板小高层组成，户型产品配比单一，主力户型主要由71平米和110平米的LOFT简约时尚户型组成，产42、品精装修。从客户来源来看，该项目客户定位都市中青年客群，以南京本地首次置业和改善型置业为主。 总体评价优势：n 品牌市场认可度高；n 目标客群对户型产品的接受度较高；n 项目未来交通条件潜力好；n 周边土地和商品房供应比缺，能够引领区域开发。劣势：n 周边人文环境差；n 周围先生获氛围层次低。精装修效果图 （2）金地自在城 基本情况金地自在城基本情况项目名称金地自在城位置位于xxx台区板桥街道大方村开发商金地(集团)股份有限公司物业管理金地物业管理规模占地 468049平方米，总建面103万平方米 物业类型住宅、洋房、商业产品形式35栋32层、22栋24层、4栋18层、14栋5层、32栋3层产43、品容积率2.2绿化率36%住宅户数开盘时间2009年12月6日销售状态目前在售的是2009年12月20日加推的房源， 57-140平米，均价9500元每平米左右，最高优惠2.5个点；3月下旬将加推160套 80平米两房、130平米三房、170平米四房产品。装修状态毛坯销售单价均价9450元/平米主力户型60-170平米一室到三室主要卖点品牌、规模、配套 数据来源：中国指数研究院规划图 效果图 销售及客户情况金地自在城于2008年10月开始动工，2009年12月6日开盘，推出600套房源，均价7500-8000元/平米，首日几乎售罄；12月20日，再加推60-140平米户型，均价9300元/平米44、；预计3月下旬，会再次开盘，推出80平米两室、130平米三室、170平米四室。客户来源，主要以南京本地及苏北、安徽临宁地区的中产阶层为主；自住客户居多，作第一、第二居所，兼有看好区域前景的投资客户。 总体评价优势：n 项目位于南京市xxx台区“板桥新城”规划区内，区位前景看好；n 超大体量的大盘优势，具有竞争力；n “金地”品牌市场接受度较高；n 交通优势，周边现行交通和规划中的现代交通，使区位价值凸显；n 周边开发地块少，商品房供应少，具有一定的稀缺性。劣势：n 周边人文气氛一般；n 生活氛围层次低；效果图 5.4区域潜在市场供应分析地块周围区域内房屋供应以“小产权房”为主，3公里以内近期没45、有新增土地供应和在建在售商品房供应；5公里以内，万科金色里程项目是距离地块最近的在售商品房项目。从市场现状和区域发展来看，该项目最大的竞争来源于奥体中心-新城科技园板块、江宁经济技术开发区和板桥新城三大板块的未来商品房住宅供应，从中长期来看，有可能会争抢部分目标客群。5.5影响项目销售的因素分析5.5.1地块用地条件因素分析（1）有利因素净地交付，有利于项目尽快开工建设；地块权属清晰，没有争议，有利于项目顺利开发；周边无竞争威胁项目，产品稀缺性明显；秦淮新河自然景观有利于提升地块上项目的品质；地块内的坡地可充分改造利用，有利于项目景观的塑造和规划。（2）不利因素地块内现有遗留建筑垃圾和在用电线46、杆，按约定将由受让人自行迁移，可能会加大工程量和延长工期；地块上空属于航空航线，过往架次频率较高，一定程度上会影响市场对项目的预期；周边多为村庄小产权住房，生活氛围层次较低，一定程度上会影响项目的品质形象；地块形状不规则，不利用于项目的建筑规划设计和施工。地块位于城郊结合处，居民生活区深处，周边虽具备交通条件，但车辆过往较拥堵，可达性不便，不利于工程用车进入和客户前往；5.5.2区位条件（1）地块南部紧邻秦淮新河自然资源，有利于外部景观借势利用；（2）地块位于南京南城上海宝钢集团xxx矿区区域，周边除了当地所属的公共配套和生活居民之外，还有相当规模的上海宝钢系统所属的公共资源和生活居民。（3）47、地块所处区域新供土地较少，产品具有一定稀缺性。5.5.3交通条件（1）有利因素地块南侧和东侧已有达到通行条件的道路，交通设施基础条件较好；（2）不利因素地块只有南侧和东侧通路，且南侧道路通达性不强，道路过往行人行车嘈杂拥堵，易达性较差，不利于工程用车进入和客户前往。5.5.4周边配套1-xxx中心小学2-xxx中学3-xxx区xxx医院4-上海xxx二中5-上海xxx高中6-上海xxx第二医院7-上海xxx矿业选矿厂8-上海xxx第二幼儿园9-上海xxx第二小学10-春江新城郊野公园（在建）11-苏果社区超市12-xxx街道13-铁心桥街道14-三江学院15-铁心桥中学16-xxx派出所17-48、邮政18-工商银行地块周边配套情况（1）地块周边产业配套较完备：奥体中心-新城科技园、xxx软件园和江宁经济技术开发区内产业完备，为本项目提供了很好的居住需求支持；（2）周边配套情况较完备，除了当地所属的医院、学校等配套资源外，上海宝钢xxx矿业系统所属的医疗、教育等资源，也丰富了该区域的生活设施，这是本项目重要的特有条件和有利因素之一，为项目提供了更为丰富的客群资源；（3）地块周边配套较为零散，且配套层次参差不齐，缺乏高端的配套设施和资源，不利于项目自身档次的提升。6.项目开发经营计划6.1投资建议基于前面对南京市总体经济环境、房地产总体市场、土地市场、以及区域市场的调查研究，结合本项目特点49、，在充分考虑远洋地产战略布局和投资策略的基础上，建议远洋地产以此项目为依托，开拓南京市场。6.2总体定位建议建议该项目在开发过程中充分利用项目原有的地势、地貌以及周边景观资源，同时结合远洋地产在教育资源方面的优势，引进知名重点学校，合理规划，将项目打造成为南京市城南区高品质的、高档次的、地区标志性的社区典范。原有地势、地貌及周边景观主要包括地块之间的高差、水池、名贵树木以及其他林木和秦淮新河等。教育方面的优势，主要指远洋地产可以利用原有教育地产方面的成功经验，将一些知名小学或幼儿园，如芳草地、景山小学、101中学等，引入该区域，提升项目的竞争力。高品质、高档次、地区标志性，主要是指提供精装修、50、贵族式、现代、时尚的精品，成为地区的标志性居住社区。6.3开发策略和顺序6.3.1开发策略精耕细作、打出品牌；营造高端，合理回报。6.3.2开发顺序考虑本项目的具体规模和南京市单个项目的销售进度情况，将本项目开发计划分为三期。考虑到项目的体量大、销售周期长等因素，根据地块的具体特点，优先进行较差地块的开发思路，建议项目在开发时，先进行地块3的开发，其次是地块1和地块2。6.3.3总体进度安排销售周期：36个月，从第1年7月至第4年6月；建设周期：29个月，从第1年4月至第3年9月。6.4项目产品建议6.4.1项目总体客户定位 项目临近的xxx矿区的中高收入者，主要是一种改善性、品质性、生活性、51、享受性的需求。 周边软件园里的企业高管，此部分人事业有成，财力雄厚，置业追求居住舒适享受的同时，体现文化品味的特质； 私营企业主，如经营电子、化工、物流、旅游、汽车、机械的企业主，事业上升期，体现身份和财富； 公务员，xxx台区以及周边区县的公务员，以及市公务员，也是项目客群之一，其追求一种私密、安静、舒适的生活。 6.4.2 项目详细户室配比建议住宅：以两居和三居的户型为主。户型面积（）居室套数比例70-1002居45%110-1403居50%150-2004居及以上5%合计100%6.4.3 项目销售价格预估住宅销售均价预计约为1.5万元/平方米；地上两层商铺销售均价预计为3万元/平方米；52、地下车位销售价格预计为15万元/个。6.4.4 项目建筑、高层、装修标准、车位和配套设施建议 建筑形式：小高层板楼（12层）； 住宅层高：2.8米； 交房标准：精装修，1000元/平方米标准，对外可宣传为3000元/平方米； 商业部分：以小高层地上两层的裙楼为商业，一层层高4.2米，二层层高3米。安排在邻街处，档次和风格要比周边已经形成的商业配套高很多。 车位部分：车位分两部分，一是给业主使用的车位，配比为1：1，二是为政府预留的车位，约100多个，地下车位和地上车位总的比例为7：3。6.5成本控制策略6.5.1 设计阶段在方案设计阶段，要充分利用现有地势、地貌，并进行多方案经济比较分析，结合53、市场和项目实际情况，确定经济合理的设计方案和产品配置。在施工图设计阶段，推行限额设计。在设计合同中对钢筋、砼含量提出限额要求，并约定优化钢筋、砼含量的奖励措施和未达到限额的惩罚措施。同时优化车位位配比和地下面积等，另外在设计任务书中明确各专业的常用材料、做法等。6.5.2 招标采购阶段在采购阶段严格执行公司的规章制度，通过集中采购、项目采购、专业采购等多层面有效控制成本，并对采购结果进行绩效评估、有效激励。6.5.3 施工阶段加强施工图审核力度，避免重复施工带来浪费，加强施工过程管理，尽量减少设计变更、工程洽商的发生，对目标的执行情况进行动态监控和复核，做到成本控制心中有数，依据合同，合理支付54、工程款。6.5.4 竣工结算阶段严格依据合同、招投标文件、变更洽商等资料进行结算审核，有效控制工程成本。对成本数据的进行积累分析，为后续项目开发提供参考。6.6初步规划方案6.6.1 规划设计要求（1）规划概要该项目位于秦淮河新河以北，xxx路以东，秦淮新河是地区重要的景观廊道，xxx路是重要的区域性城市干道；该地块用地区位，交通条件优越，景观要求也较高。（2）规划指标用地性质用地面积（）容积率建筑高度（m）建筑密度（）绿地率（）集中绿地（）R2二类居住用地131656Far2.2H6025355000公共配建 地铁1内应建36班小学一处，占地面积不小于29500平方米。地块1内应配建社区中心55、一处，占地面积不得小于20000平方米，其中社区卫生服务中心占地3000平方米，社区中心公共设施应以综合体的形式集中布置，内容包括文化活动中心4000平方米，体育中心1500平方米，街政管理中心1200平方米，社区服务中心1000平方米，养老院1500平方米，社区卫生服务中心2500平方米，邮电设施250平方米，农贸市场2000平方米，公厕和垃圾回收站150平方米及社区商业金融服务设施。地块内应配建用地规模不小于4700平方米的12班幼儿园一座。停车配建用地红线范围内应按南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则（宁规字【2003】49号）的要求配置机动车和非机动车停车和非机动车停车泊位。自行车库56、应在建筑物内部统一考虑（底层架空，半地下室或地下室停放）。（3）指标说明控制指标以建设用地为准计算，城市道路代征用地，城市绿化代征用地，其他代征用地，小学用地不纳入计算。总用地面积：220100.4平方米，其中：建设用地面积：131656平方米，代征用地面积：88444.4平方米。（4）其他规划指标住宅建筑小于90户型比例（5）规划要求交通组织合理组织用地内外交通，避免不同类型交通间的相互交叉。机动车主要出入口距道路交叉口的距离须符合南京市城市规划条例实施细则第六十一条规定的要求。空间景观规划设计应特别注意在建筑高度，建筑风格和建筑色彩等方面与用地区位，与周边环境，周边居住地建筑相协调，特别注57、意沿秦淮新河和各城市道路的建筑景观效果。间距退让规划建筑退让城市道路的距离须符合南京市城市规划条例实施细则第四十二条规定的要求；规划建筑退让城市绿化保护线的距离不得小于6米；规划建筑之间，与其他建筑之间须符合南京市城市规划条例实施细则第四十三条相关规定。其它要求规划方案审定前须经考古调查勘探。规划方案须公示。规划设计要点签发之日起12个月内应向规划管理部门申报建设工程规划设计方案或发出土地招标公告。规划设计方案指标（1）总体指标指标规划方案总占地面积（）220100.4（含代征）总建筑面积（）37.1万（含小学）容积率2.2（建设用地）建筑密度25%住宅户数（户）2490居住人数（人）747158、住宅车位配比1:1楼栋个数（个）35建筑形式小高层户均面积（）100户型面积区间（）70200各建筑形式的户型配比小高层：2个单元，1梯2户，一层4户，三居：二居=2：2；电梯洋房：3个单元，1梯2户，一层6户，全部为三居；两种建筑形式的顶层做部分四居。（2）土地指标土地总用地面积220100.4 平方米1.代征用地88444.4 平方米代征道路50821.1 平方米代征小学29500.0 平方米代征绿地7704.7 平方米2.建设用地131656.0 平方米2.1配建社区用地20000.0 平方米社区卫生服务中心3000.0 平方米文化活动中心4000.0 平方米体育中心1500.0 平方米59、街政管理中心1200.0 平方米社区服务中心1000.0 平方米养老院1500.0 平方米社区卫生服务中心2500.0 平方米邮电设施250.0 平方米农贸市场2000.0 平方米公厕和垃圾回收站150.0 平方米社区商业金融服务2900.0 平方米2.2幼儿园用地4700.0 平方米2.3居住用地106956.0 平方米（3）容积率指标容积率总体容积率2.20 社区中心容积率1.00 幼儿园容积率1.00 住宅容积率2.48 小学容积率0.60 （4）建设面积指标面积总建设面积（含小学）371043.20 平方米总建设面积（未含小学）353343.2 平方米地上面积289643.2 平方米代60、建社区中心面积20000.0 平方米幼儿园4700.0 平方米地上可售面积264943.2 平方米商业部分15896.6 平方米住宅部分249046.6 平方米地下面积（车库）63700.0 平方米小学建筑面积17700.0 平方米用地分析 项目用地为二类居住用地，总用地面积为220100.4平方米。其中：建设用地面积：131656平方米，代征用地面积：88444.4平方米。 规划建筑退让城市道路的距离须符合南京市城市规划条例实施细则第四十二条规定的要求；周边住宅以多层为主，对小区内日照无大影响。 项目内部地形复杂，高差较大，有少量地表水，园林设计方案中可考虑结合项目自身地势建造小区景观。 项61、目内部及周边空气质量好，无明显污染源和危险源。 项目地块临市政道路较多，基本上是被路包围，考虑到此地商业氛围的缺乏、居民生活的需要，以及商业的价值，建议多增加商业的面积。6.6.4设计方案分析建筑形式小区内建筑形式总体采用一梯两户的板式小高层(12层)，最大程度的提高产品的档次和舒适度。产品为二室和三室为主，适当增加四室及以上。户型进深12米左右，最大程度的做到南北通透、三面采光。建筑立面设计上采用新古典风格，运用现代的手法结合高档石材，金属漆等材质还原古典气质，从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢，镂空镶花可以强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了62、线条，给人华贵典雅与现代时尚之感，营造出国际化高档楼盘的品质。建筑布局住宅均为南北向布局。楼间距保持45-60米，保证每栋楼的采光和通风。临街的部分在部分建筑的一层和二层及周边裙房规划为底商，小学和幼儿园建在地块1内，以便最大限度的利用公共空间，社区服务中心也建在地块1内。图：建筑布局示意图园林景观充分考虑南京的气候特点，利用地块自身坡地，以生态系统为基础，注重环境的平衡，合理分配各景观要素植物、道路、建筑、山石、水体的比例关系，重点突出植物造景，运用高大乔木和地被植物构成多层次绿化结构。在满足居住区景观使用功能基础上，利用中心花园和栋与栋间以推土造坡的方式，营造出丰富的立体景观效果，使各景观63、之间相互补充，互为呼应，体现“均好性”特征，创造移步换景，形色声香，回归自然，远近俯仰皆怡人的文化景致。装修风格本项目整体采用现代、简约、流线、时尚装修色调，装修的成本建议控制在1000元/平方米。交通设计每个地块都可以设计两个出入口，一个主出入口，一个次出入口。次出入口都可以设计在规划道路上，集中在一个区域内，便于管理和服务。主出入口根据政府相关规定设计。畅销户型典型户型图3室典型户型图2 （2室）典型户型图3 （大三室）6.7经营销售计划6.7.1租售计划本项目的住宅、商业、地下车位等产品全部销售，地上车位采用租赁的方式。其余帮助政府代建的部分，如果政府明确要求无偿移交政府的移交政府，如果64、政府无明确要求待与政府协商后，再做处理。6.7.2进度安排项目整体销售周期为36个月（第1年7月至第4年6月）。共分三期销售。具体推盘节奏如下：第一期开盘时间为第1年7月，总的销售面积为87166平方米，主要物业类型有住宅，起售价为12000元/平方米。第一期开盘时间为2012年7月，总的销售面积为134856平方米，主要物业类型有住宅和商业，起售价为14000元/平方米。第一期开盘时间为第3年7月，总的销售面积为106621平方米，主要物业类型有住宅、商业和地下车库，起售价为17000元/平方米。销售周期安排分期情况总计一期二期三期总销售面积（m2）32864387166134856106665、21住宅2490478716612452337357商业15896-103325563地下面积（车库）63700-63700开盘时间-2011/072012/072013/076.7.3售价预测本项目住宅部分预计整体销售均价为15000元/平方米。商业部分整体销售均价为30000元/平方米。车位预计15万元/个。6.7.4销售计划预计项目销售周期36个月，项目整体销售资源约448560万元，其中一期销售约113752万元，约占总销售金额的25%，二期销售约221168万元，约占总销售金额的50%三期销售约113640万元，约占总销售金额的25%。项目销售计划类别期数一期二期三期时间2011.366、Q2011.4Q2012.1Q2012.2Q2012.3Q2012.4Q2013.1Q2013.2Q2013.3Q2013.4Q2014.1Q2014.2Q总计住宅销售面积26150 17433 26150 17433 31131 31131 31131 31131 11207 11207 11207 3736 249047 销售均价1.20 1.26 1.32 1.38 1.44 1.51 1.58 1.66 1.74 1.82 1.91 2.00 1.50000 销售金额31380 21912 34428 24041 44966 47099 49334 51674 19485 20410 67、21378 7464 373571 回款15690 26646 28170 29234 34503 46033 48217 50504 35580 19947 20894 14421 369839 销售金额111761 193074 68736 商业销售面积2583 2583 2583 2583 1391 1391 1391 1391 15897 销售均价2.50 2.60 2.80 3.00 3.20 3.50 3.55 3.79 3.00 销售金额6458 6716 7233 7750 4451 4868 4938 5276 47690 回款3229 6587 6975 7491 610068、 4660 4903 5107 45052 销售金额合计0 28157 19533 车位销售个数455 455 455 455 1820 销售均价15 15 15 15 15 销售金额6825 6825 6825 6825 27300 0 0 27300 总销售收入15690 26646 28170 29234 37732 52620 55191 57995 48505 31432 32622 26353 442191 分期销售金额111761 221230 115569 448560 6.7重要节点安排项目重要节点安排节点项目日期备注前期节点拍地2010/3/30立项、规划工作统一办理；施工69、与销售工作可根据分期计划操作取得土地2010/9/30国有土地使用许可证2010/10/30立项2010/10/30建设用地规划许可证2010/12/30项目建设方案2010/12/30建设工程规划许可证2011/2/30建设工程施工许可证2010/3/30商品房预售许可证2011/6/30工程节点开工2011/4/1此为首期工程的工程节点，其它期数按此节奏安排计划结构02011/6/15结构封顶2011/9/30竣工备案表2012/4/30入住2012/6/30项目整体竣工时间2013/9/30销售节点开盘销售2011/7/1此为首期工程的销售节点，其它期数按此节奏安排计划销售面积达50%270、011/12/30销售面积达100%2012/7/17.项目投资效益分析7.1测算假设条件（1）估算依据1、南京市市国土资源和建设局提供的地块规划设计条件。2、政府相关要求。3、项目开发进度和销售进度安排。4、南京实地调研结果。（2）各项测算假设条件1、土地成本（挂牌出让起始价）：37700万元。2、前期工程费：按建安成本4%取费。3、建安成本（地上、地下平均水平）：小高层3000元/平方米，学校、幼儿园3000元/平方米。4、装修成本（宣传标准3000元/平方米）：1000元/平方米。5、基础设施费：按建安成本8%取费。6、不可预见费：按建安成本5%取费。7、销售费用：销售收入的2.5%提取71、。8、财务费用：项目取得“四证”，总投资达到25%以后，将土地抵押银行获得贷款，贷款时间1年，利率6%。9、营业税及附加：销售收入的5.5%。10、土地增值税：详见土地增值税表。11、所得税：销售收入扣除成本、营业税附加、销售费用和土地增值税后的25%。12、待修道路费用：1000元/平方米13、代建绿化费用：100元/平方米14、政府明确要求企业代建、代征的部分，计算计入成本，无明确要求建设的，也计入成本，如城市道路建设、绿化建设等。15、政府明确要求无偿移交给政府的学校等移交给政府，不算收入，政府无明确要求移交政府的公共设施部分，也不计入销售，待与政府达成具体协议后，再行计算。16、其他风72、险因素假设：开发周期内的人、材、机价格上涨风险。7.2成本控制7.2.1成本特性分析本项目属于南京住宅市场高端项目，建安、装修成本高于南京市平均水平。项目所在地市政配套设施较差，需要帮助政府代建小学、城市道路、社区活动中心等。本项目风险：开发周期内的人、材、机价格上涨风险。7.2.2建造成本主要构成建造成本构成表项目总额单位比例前期工程费2724.4万元1.7%建安成本136217.6万元84.2%基础设施费10897.4万元6.7%不可预见费6810.9万元4.2%规划道路建设成本5082.1万元3.1%代征绿地建设成本77.047万元0.0%合计161809.4万元100.0%建造成本明细73、项目工程造价（万元）所占比例前期工程费2724.4 100%设计费1089.7 40%可研费27.2 1%评估费54.5 2%咨询费217.9 8%勘探测绘109.0 4%招投标费13.6 0.50%前期工程施工费871.8 32%市政开通费54.5 2%检测费68.1 2.50%其他前期费136.2 5%不可预见费81.7 3%建安工程136217.6 100%建筑工程54487.0 40%室内装修40865.3 30%外立面9535.2 7%门窗6879.0 5.05%栏杆、百叶等1362.2 1%土建其他272.4 0.20%给排水2819.7 2.07%采暖4086.5 3.00%通风74、1362.2 1%空调272.4 0.20%电梯3405.4 2.50%强电3405.4 2.50%弱电2724.4 2%燃气762.8 0.56%消防2043.3 1.50%夜景照明408.7 0.30%监理费681.1 0.50%不可预见费1362.2 1%基础设施10897.4 100%大市政2179.5 20%电力1176.9 10.80%燃气130.8 1.20%给水21.8 0.20%雨污水61.0 0.56%道路109.0 1%交通43.6 0.40%监理54.5 0.50%不可预见544.9 5%小市政8717.9 80%园林绿化2942.3 27%电力2593.6 23.8075、%热力1416.7 13%燃气217.9 2%弱电98.1 0.90%给水599.4 5.50%雨污水217.9 2%道路163.5 1.50%环卫32.7 0.30%交通65.4 0.60%体育设施54.5 0.50%大门141.7 1.30%围墙109.0 1%监理109.0 1%7.3项目融资计划根据项目开发各时间节点和自身现金流情况，安排项目融资如下：项目总的贷款为5.27亿元，其中银行贷款3.7亿，内部委托贷款1.6亿，其它资金利用销售回款。7.4项目经济效益分析静态效益分析在上述假设下测算显示，项目预计总收入448560.4 万元，项目开发总成本费用230701.4 万元，净利润176、12120.4 万元。毛利率48.6%，收入净利率25.0%。项目效益静态测算表序号项 目总额（万元）折合可售单价（不含车位）（元/平米）各项支出占收入比例1销售收入448560.4 16930.4 100.0%2销售成本230701.4 8707.6 51.4%土地取得成本37700.0 1422.9 8.4%前期工程费2724.4 102.8 0.6%建安工程费136217.6 5141.4 30.4%基础设施费10897.4 411.3 2.4%财务费用6521.2 246.1 1.5%不可预见费6810.9 257.1 1.5%规划道路建设成本5082.11191.8 1.1%代征绿地77、建设成本77.0472.9 0.0%营业税及其附加24670.8 931.2 5.5%3毛利217859.0 8222.9 48.6%毛利率48.6%4销售费用11214.0 423.3 2.5%土地增值税57151.1 2157.1 12.7%5所得税37373.5 1410.6 8.3%6净利润112120.4 4231.9 25.0%收入净利率25.0%项目分期经济收益如下：序号项 目总额（万元）一期二期三期一期小计二期小计三期小计建筑面积（平米）346,546 87,166 124,523 134,856 可售面积（平米）328,643 87,166 134,856 106,621 178、销售收入448,560 111,761 221,230 115,569 2销售成本230,701 80,745 115,351 34,605 开发成本206,031 72,111 103,015 30,905 土地取得成本37,700 13,195 18,850 5,655 前期工程费2,724 954 1,362 409 建安工程费136,218 47,676 68,109 20,433 基础设施费10,897 3,814 5,449 1,635 财务费用6,521 2,282 3,261 978 不可预见费6,811 2,384 3,405 1,022 规划道路建设成本5,082 1,7779、9 2,541 762 代征绿地建设成本77 27 39 12 营业税金及附加24,671 8,635 12,335 3,701 3毛利217,859 31,015 105,880 80,964 毛利率48.57%27.75%47.86%70.06%4销售费用11,214 3,925 5,607 1,682 5土地增值税57,151 3,575 27,508 25,473 6所得税37,522 5,879 18,191 13,452 7净利润111,971 17,637 54,573 40,357 收入净利率25.0%15.78%24.67%34.92%二级开发动态效益分析项目动态效益测算序号80、项目名称2010.2Q2010.3Q2010.4Q2011.1Q2011.2Q2011.3Q2011.4Q2012.1Q2012.2Q2012.3Q2012.4Q2013.1Q2013.2Q2013.3Q2013.4Q2014.1Q2014.2Q2014.3Q1现金流入0000015690 26646 28170 29234 37732 52620 55191 57995 48505 31432 32622 26353 6370 2现金流出26791 12283 591 591 12269 20876 24236 21581 24477 24537 27914 25973 28126 149781、5 14049 13505 16004 21142 2.1开发成本投资金额0 土地费用26390 11310 0 前期费用572 191 191 817 272 272 245 82 82 建安工程费用9535 9535 11919 11919 16006 13622 13622 13622 16687 4087 4087 4087 7492 基础设施费用763 2288 763 1090 3269 1090 327 981 327 不可预见费401 401 401 401 401 401 401 401 401 401 401 401 401 401 401 401 401 规划道路建设成本82、1016 3049 1016 代征绿地建设成本15 15 15 15 15 2.2营业税金863 1466 1549 1608 2075 2894 3036 3190 2668 1729 1794 1449 350 2.3销售费用1570 589 589 589 589 911 911 911 911 911 911 911 911 2.4土地增值税4763 4763 4763 4763 4763 4763 4763 4763 4763 4763 4763 4763 2.5所得税588 999 1056 1096 1415 1973 2070 2175 1819 1179 1223 988 283、0791 3净现金流量(26791)(12283)(591)(591)(12269)(5186)2410 6589 4757 13196 24706 29218 29870 33530 17383 19116 10349 (14772)4累计净现金流量(26791)(39073)(39665)(40256)(52525)(57711)(55301)(48711)(43954)(30759)(6053)23165 53035 86565 103948 123065 133413 118642 5每期计息基础(26791)(39073)(39665)(40256)(52525)(57711)(5584、301)(48711)(43954)(30759)(6053)23165 53035 86565 103948 123065 133413 118642 6每期利息(季利率=1.5%)401.86 586.10 594.97 603.84 787.87 865.66 829.51 730.67 659.32 461.38 -7折现系数(i=10%)10.9756 0.9518 0.9286 0.9060 0.8839 0.8623 0.8413 0.8207 0.8007 0.7812 0.7621 0.7436 0.7254 0.7077 0.6905 0.6736 0.6572 0.64185、2 8净现金流量现值-26137.21 -11690.90 -549.12 -535.73 -10843.70 -4472.02 2027.79 5407.93 3809.14 10308.48 18829.22 21725.54 21668.04 23730.40 12002.30 12877.29 6801.10 -9471.21 9累计净现金流量现值-26137.21 -37828.11 -38377.23 -38912.96 -49756.66 -54228.69 -52200.90 -46792.97 -42983.83 -32675.35 -13846.13 7879.41 29586、47.45 53277.85 65280.16 78157.45 84958.55 75487.34 财务净现值NPV=￥84,958.55万元内部收益率IRR=57.07%资金峰值:52731万元峰值时间出现在：第1年2季度敏感性及盈亏平衡分析表1:毛利率对售价和地价变化的双变量敏感性分析1423 1708 1992 2277 2561 2846 2988 3130 3273 3415 3557 地价(元/平米)48.57%100%120%140%160%180%200%210%220%230%240%250%地价变动情况11174 66%-98.33%-113.42%-131.09%-1587、1.33%-174.15%-199.54%-213.19%-227.50%-242.44%-258.04%-274.27%13544 80%-25.61%-35.21%-46.44%-59.31%-73.82%-89.96%-98.65%-107.74%-117.25%-127.16%-137.48%14391 85%-3.16%-11.06%-20.30%-30.89%-42.82%-56.10%-63.25%-70.73%-78.55%-86.70%-95.20%15237 90%16.86%10.48%3.02%-5.53%-15.16%-25.89%-31.66%-37.70%-44.88、01%-50.60%-57.45%16084 95%34.10%29.08%23.20%16.46%8.81%0.31%-4.27%-9.06%-14.06%-19.28%-24.72%16930 100%48.57%44.69%40.10%34.85%28.93%22.34%18.80%15.07%11.16%7.09%2.85%17777 105%60.42%57.41%53.89%49.86%45.35%40.28%37.56%34.71%31.73%28.62%25.38%18623 110%69.87%67.59%64.91%61.85%58.40%54.56%52.49%50.3389、%48.07%45.71%43.29%住宅售价(元/平米)售价变动情况表2:收入净利率对售价和地价变化的双变量敏感性分析37700 45240 52780 60320 67860 75400 79170 82940 86710 90480 94250 总价（万元）1423 1708 1992 2277 2561 2846 2988 3130 3273 3415 3557 楼面地价(元/平米)24.96%100%120%140%160%180%200%210%220%230%240%250%地价变动情况11174 66%-80.92%-92.24%-105.50%-120.68%-137.79%90、-156.83%-167.07%-177.80%-189.01%-200.70%-212.88%13544 80%-23.48%-30.80%-39.37%-49.05%-59.93%-72.04%-78.55%-85.37%-92.50%-99.94%-107.68%14391 85%-5.65%-11.67%-18.73%-26.81%-35.87%-45.83%-51.19%-56.80%-62.67%-68.78%-75.15%15237 90%10.42%5.44%-0.26%-6.78%-14.14%-22.33%-26.74%-31.31%-36.04%-40.98%-46.1291、%16084 95%19.20%16.91%14.27%10.76%4.80%-1.69%-5.18%-8.84%-12.66%-16.65%-20.80%16930 100%24.96%24.68%22.53%20.16%17.50%14.55%13.00%10.31%7.32%4.21%0.86%17777 105%29.89%28.60%27.09%25.84%25.71%23.22%22.01%20.73%19.41%18.02%16.58%18623 110%34.12%33.13%31.99%30.69%29.23%27.68%26.88%26.04%25.16%24.25%25.92、15%住宅售价(元/平米)售价变动情况表3:IRR对售价和地价变化的双变量敏感性分析1423 1708 1992 2277 2561 2846 2988 3130 3273 3415 3557 地价(元/平米)57.07%100%120%140%160%180%200%210%220%230%240%250%地价变动情况11174 66%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!13544 80%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#D93、IV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!14391 85%#NUM!#NUM!#NUM!#NUM!#NUM!#NUM!#NUM!#NUM!#NUM!#NUM!#NUM!15237 90%17.08%10.70%5.47%1.07%-2.71%-6.00%-7.50%-8.91%-10.25%-11.51%-12.71%16084 95%39.67%34.84%31.45%28.08%23.17%18.92%17.00%15.19%13.48%11.86%10.34%16930 100%57.07%54.14%49.38%45.81%43.13%41.16%40.39%94、38.38%36.29%34.32%32.46%17777 105%75.58%68.79%63.65%59.74%59.20%56.36%55.18%54.14%53.23%52.43%51.74%18623 110%93.13%85.51%79.60%74.95%71.27%68.35%67.13%66.04%65.09%64.25%65.60%售价(元/平米)售价变动情况表4:NPV对售价和地价变化的双变量敏感性分析1423 1708 1992 2277 2561 2846 2988 3130 3273 3415 3557 地价(元/平米)84,959 100%120%140%160%195、80%200%210%220%230%240%250%地价变动情况11174 66%-83040 -90342 -97645 -104947 -112249 -119551 -123203 -126854 -130505 -134156 -137807 13544 80%-40835 -48137 -55440 -62742 -70044 -77347 -80998 -84649 -88300 -91951 -95602 14391 85%-15438 -22740 -30043 -37345 -44647 -51949 -55600 -59252 -62903 -66554 -70205 196、5237 90%18799 11497 4195 -3108 -10410 -17712 -21363 -25014 -28666 -32317 -35968 16084 95%50535 47932 46184 43260 35958 28656 25005 21353 17702 14051 10400 16930 100%84959 88525 86777 85883 85844 86660 87388 84324 80673 77022 73371 17777 105%134867 133048 132226 132401 140855 141670 142398 143340 14497、496 145865 147447 18623 110%202353 200534 199712 199886 201058 203226 204684 206392 208348 210554 221921 售价(元/平米)售价变动情况通过上述分析可知：(1) 售价不变，土地综合成交如有60%溢价，毛利率会下降13.72%，净利率会下降4.8%。(2) 底价成交，平均销售单价如有10%的降低，毛利率会下降31.71%，净利率会下降14.54%。(3) 由于建造成本变动空间基本锁定，项目经济效益受售价、土地成本影响比较大。(4) 本项目代征代建体量较大，直接限制到能够产生效益部分的产品销售价格98、上涨空间，导致土地成本上涨空间也不宜太大，否则会影响到项目的投资收益率。 项目整体经济效益分析评价测算显示该项目开发静态经济效益较为显著（毛利率48.6%，收入净利率25.0%），动态效益很好（项目IRR达到57.07%）。项目对地价的承受能力很强，在土地成本上升到底价的1.8倍时，项目收益水平还基本能达到公司目标收益要求。8.综合分析与建议8.1项目综合评价项目位于南京市南区xxx台区，属于新城市规划发展区域，周边经济产业功能优势明显，产业规划前景看好，就近从业人员收入水平较高，具有较强的购买支付能力，能够为项目提供相应的经济支持。项目周边配套相对完备，银行、医院、学校、商业零售等设施齐全，99、尽管周边商业氛围零散、低端混杂，交通道路经常堵塞，但随着区域发展的逐步完善，该区域发展潜力较大，配套升级基础较好。另外，该区域土地供应中短期内相对缺乏，商品房住宅供应量少，产品具有一定的市场稀缺性。综合分析，该地块优势大于劣势，机会多于威胁，是一块具有较好投资价值的土地资源。基本符合远洋地产对土地选取的投资标准。8.2结论与建议从项目自身和当前市场环境来看，该地块具备获得较高收益的优势和机会。从本报告对项目测算假设来看，项目盈利能力比较强。并且在对地块进行考察研究测算过程中，明显感觉到市场各方对该地块都比较关注，预计届时市场对该地块的竞争必然激烈。关于竞价空间初步建议：从谨慎性投资角度考虑（按照“毛利率30%，净利率15%”的投资收益要求），建议土地竞价在土地溢价80%，即土地成交总价约6.78亿元时，楼面地价2561元/平方米，此时项目毛利率为28.93%，净利率为17.50%。若从拓展新市场并成功快速打造远洋品牌在南京市场的高端形象等战略性意义角度考虑，建议竞价上限可适当提高，不过上限最好锁定在土地溢价120%，即土地成交总价约8.3亿元时，楼面地价3130元/平方米，此时项目毛利率为15.07%，净利率为10.31%。建议董事会授权公司经营层根据公司战略，获取本项目。