1、重庆新农村建设示范点山水休闲度假区项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月重庆新农村建设示范点山水休闲度假区项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月141可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录前 言7可行性研究报告编制目的及依据9一、编制的目的9二、编制依据9第一部分 项目开发建设背景及基本情况14第一章 项目提出的背2、景及目的14第二章 项目开发建设概况15第一节 项目名称15第二节 项目开发建设地点、范围15第三节 项目开发建设主要内容16第四节 项目开发建设规模17第五节 项目开发建设性质18第六节 项目开发建设组织实施机构18第七节 项目开发建设周期及实施步骤20第八节 项目开发总投资21第九节 项目开发建设方向及目标21第二部分 项目开发建设条件及环境分析23第一章 项目开发建设基本条件分析23第一节 项目开发建设自然状况分析23第二节 项目开发建设社会经济现状分析31第三节 项目区产业结构现状分析39第四节 项目区区域交通状况分析39第五节 项目区周边开发现状分析41第二章 宏观经济环境与区域经济3、环境分析44第一节 国家宏观经济发展现状及趋势分析44第二节 区域经济环境分析45第三章 项目开发建设产业政策环境分析47第一节 “生态休闲创意农业”产业政策环境分析47第二节 “生态休闲度假地产”产业政策环境分析48第三节 “休闲文化创意”产业政策环境分析49第四节 “生态休闲度假服务”产业政策环境分析51第四章 项目开发建设市场及市场竞争环境分析55第一节 项目区“生态休闲创意农业”开发建设市场及市场竞争环境分析55第二节 项目区“生态休闲度假地产”开发建设市场及市场竞争环境分析59第三节 项目区“休闲文化创意产业”开发建设市场及市场竞争环境分析61第四节 项目区“生态休闲度假服务”开发建4、设市场及市场竞争环境分析63第四章 项目开发建设SWOT分析66第一节 优势66第二节 劣势69第三节 机会70第四节 挑战73第五节 结论74第三部分 项目区开发建设总体定位及概念性规划方案75第一章 项目区开发建设总体定位75第一节 项目区开发建设定位原则75第二节 项目区开发建设总体发展战略定位75第三节 项目区开发建设主题概念定位76第四节 项目区品牌定位77第五节 项目区开发建设产业定位78第六节 项目区开发建设功能定位79第七节 目标市场及目标消费群定位79第八节 项目区开发建设目标定位79第二章 项目区开发建设主要项目概念性规划方案81第一节 项目区开发建设规划原则81第二节 项5、目区开发建设功能分区规划82第三节 项目区开发建设主要项目概念性规划方案83第三章 项目区交通及游线组织规划方案102第一节 进入项目区交通组织规划方案102第二节 项目区内交通及游线组织规划方案103第四章 项目区开发建设用地概念性规划方案105第一节 项目区开发建设用地总体规划方案105第二节 项目区“农林生产”用地规划方案107第三节 项目区“农村建设”用地规划方案108第四节 项目区“城镇建设”用地规划方案115第五章 项目区开发建设基础工程概念性规划方案116第一节 基础工程规划原则116第二节 交通道路工程规划116第三节 通讯、商务网络、广播电视工程规划117第四节 给水排水规划6、118第五节 供电能源规划119第六节 项目区节能降耗规划119第七节 消防、安全、环保、环卫工程规划121第六章 项目区开发建设居民社会调控概念性规划方案123第一节 项目区人口发展策略123第二节 项目区人口规模与分布124第三节 项目区人口结构与素质128第四节 项目区社会用地控制与引导128第七章 项目区分期发展概念性规划方案130第四部分 项目区开发建设模式及实施方案131第一章 项目区开发建设模式131第二章 项目区开发建设实施方案133第一节 项目区开发建设组织实施机构133第二节 项目区开发建设周期及实施步骤134第三节 项目区资源集中流转计划135第四节 项目区农民集中安置及7、补偿计划139第五节 项目区产业集中发展计划141第五部分 项目开发建设投入估算143第一章 项目开发建设投入指标参数设置143第二章 项目开发建设成本费用估算152第一节 项目开发建设总成本费用估算152第六部分 资金筹措与分期投资计划163第一章 资金筹措163第二章 分期投资计划164第七部分 项目开发建设收益估算167第一章 开发建设项目盈利模式设置167第二章 项目开发建设收益估算169第一节 项目开发建设收益估算指标设置169第二节 经营项目年收入估算177第三节 经营项目50年经营期总收益估算182第八部分 项目效益分析184第一章 经济效益分析184第一节 开发建设项目投资收益8、分析184第二节 开发建设项目敏感性分析186第二章 社会及环境效益分析187第三章 结论190前 言“xxxx山水休闲度假区”开发建设项目（原名“重庆xx国际生态休闲度假区”开发建设项目，以下简称“本项目”）是重庆市xx区xx镇党委政府，为促进城乡统筹发展，全面推进森林城市建设和社会主义新农村建设的重大项目。xx国际经济文化传播有限公司（以下简称本公司）受xx区xx镇党委政府的委托，承担了本项目开发建设策划研究与概念性规划设计的任务。为此，我们专门组建了由本公司策划专家及外聘专家组成的本项目开发建设策划与规划专案小组，并以策划规划专案小组为主体进行了大量调研工作，收集整理了与本项目建设及运行9、相关的一系列资料和数据。我们本着“科学、系统、创新、实用、可操作、可持续发展”的原则, 在与重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要相接轨、与xx区经济和社会发展十一五规划相衔接、与xx镇国民经济与社会发展远景规划相协调的前提下，对本项目的开发建设进行了整体策划规划，形成了【xxxx山水休闲度假区】开发建设整体策划报告，并在此基础上展开了可行性研究，形成了【xxxx山水休闲度假区】可行性研究报告（以下简称“本报告”）。本报告是本项目策划规划设计工程的第二阶段成果，立足于为相关领导决策提供参考，内容侧重于项目区开发建设必要性和可行性分析。本报告编制时间紧、任务重，疏漏之处在所难免，敬请阅者指10、正为感。可行性研究报告编制目的及依据一、编制的目的 (一) 对项目整体规划进行充分论证（论证项目的经济合理性、技术可行性,评价项目的经济社会及环境效益）；(二) 对建设项目立项报批提供文本；(三) 为建设项目初步设计提供标准；(四) 为项目投资决策提供科学依据；(五) 为项目运作提供指导性建议；(六) 作为与有关合作单位签定合同和有关协议的依据；(七) 作为政府各级计划部门编制固定资产投资计划的依据。二、编制依据(一) 国家相关法律、规划、标准与计划1. 中华人民共和国环境保护法；2. 中华人民共和国土地管理法；3. 中华人民共和国森林法及实施条例；4. 中华人民共和国水土保持法；5. 中华人11、民共和国野生动物保护法；6. 中华人民共和国水法；7. 中华人民共和国农业法；8. 中华人民共和国农村土地承包法9. 中华人民共和国基本农田保护条例10. 中华人民共和国旅游法11. 全国生态环境保护纲要；12. 中华人民共和国城市规划法13. 中华人民共和国公司法14. 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；15. 国家环境保护“十五”计划和2010年发展规划纲要；16. 中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见（2006年中央“一号文件”）17. 国家旅游局中国旅游业发展“十一五”计划和2015年、2020年远景目标纲要；18. 国家旅游局旅游发展规划管理暂行办法12、；19. 农村土地承包经营权流转管理办法(农业部令第47号)20. 2007年国家国民经济和社会发展统计公报21. 旅游规划通则（GB/T189712003）22. 旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003）23. 其它(二) 地方相关法规与计划1. 重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；2. xx区经济和社会发展十一五规划；3. 2007年重庆市国民经济和社会发展统计公报4. 重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划5. 中共重庆市委重庆市人民政府关于进一步加快旅游经济发展的决定6. 重庆市土地利用总体规划(19972010年)7. 重庆市城乡总体规13、划（2007-2020年）8. 重庆市林地保护管理条例9. 重庆市xx区征地补偿安置实施细则（xx府发【2005】116号）10. 中共重庆市xx区委、区人民政府关于加快农村公路建设的实施意见11. 重庆市xx区小城镇建设优惠政策（xx府发【2001】66号）12. 重庆市退耕还林易地造林管理办法13. 重庆市xx区惠农政策汇编14. 重庆市人民政府办公厅关于加快农村土地流转促进规模经营发展的意见（试行）15. xx区府关于贯彻重庆市政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知的实施意见xx区委区府关于加快镇域经济发展的意见（讨论稿）16. xx区委区府办关于印发xx农村集体建设用地复垦置换试行14、办法的通知17. xx区政府关于加强观音洞水库淹没区及控制流域水资源保护的通知18. 重庆市“四山”地区开发建设管制规定19. 其它(三) 项目相关策划报告【xxxx山水休闲度假区】整体策划报告第一部分 项目开发建设背景及基本情况第一章 项目提出的背景及目的为紧紧抓住重庆市成为国家城乡统筹综合改革试验特区的大好机遇，深入贯彻落实市委市政府“解放思想、扩大开放、促进城乡统筹发展、全面推进森林城市建设和社会主义新农村建设”等一系列战略布署，本着“坚持科学发展观、构建和谐社会”的原则，结合xx镇都市经济特色镇的战略定位特别是xx镇xx国道以西广大农村的实际情况，xx镇党委政府在初步调研基础上，经过充15、分论证，于2008年3月大胆提出了在xx镇xx国道以西的广大农村开发建设“xxxx山水休闲度假区”项目的构想。拟通过该项目的招商引资和开发建设，从根本上解决该区域的“三农”问题，彻底改变该区域的落后面貌，并把它打造成xx新的经济增长极，连同xx新兴工业基地、空港新城服务基地的打造，与空港开发区形成合力，共同拉动xx镇乃至周边地区经济社会的持续发展。同时希望能为xx区乃至重庆市的城乡统筹发展、森林城市建设和新农村建设探索一条新路，积累一点经验；为改善xx镇及xx区乃至重庆市的生态环境、休闲度假环境、招商引资环境、产业经济发展环境，构建和谐社会等作出应有的贡献。第二章 项目开发建设概况第一节 项目16、名称“xxxx山水休闲度假区（简称xx或山水休闲度假区）”开发建设项目（以下简称“本项目”）第二节 项目开发建设地点、范围一、开发建设地点重庆市xx区xx镇二、开发建设范围xx镇xx国道以西至xx镇西界、北到xx镇北界，南到xx镇南界，涉及八个行政村70个社、4266户农户、11708人，幅员面积约46.3平方公里，占地面积约6.95万亩（约4630公顷）。其中：涉及学堂村14个社（4-7、10、12-15、21-25 社）523户1639人，占地面积约7215亩；涉及新合村4个社（1-4社）180户528人，占地面积约1493亩；涉及白房村21个社（1-3、16-20、23、27-38社）617、55户1756人，占地面积约9021亩；涉及良桥村8个社（1-8社）650户1527人，占地面积约21265亩；涉及石鞋村2个社（6-7社）109户295人，占地面积约672亩；涉及金刚村6个社（1-6社）760户2245人，占地面积约4123.8亩；涉及垭口村7个社（1-7社）764户2184人，占地面积约8284亩；涉及xx山村8个社（1-8社）625户1534人，占地面积约17412.5亩。第三节 项目开发建设主要内容项目开发建设主要以四大工程开发建设为主：一、 基础设施建设工程（包括农村水利、道路、管网、消防安全、卫生环保工程）二、 生态休闲创意农业基地建设工程（包括生态林基地、果木花18、卉鲜蔬荷塘水产等生态休闲创意农业生产基地建设工程）三、 居民生产生活公共服务设施及相关配套产业基地建设工程（包括农民安居工程、新型农民创业基地建设工程、公共服务及休闲度假服务设施建设工程）四、 配套城镇建设工程（指森林新城景观花园社区建设工程）第四节 项目开发建设规模项目开发建设总面积约46.3平方公里，占地面积约6.95万亩（约4630公顷）。其中：一、 基础设施建设工程：占地面积约1500亩；二、 生态休闲创意农林生产基地建设工程：占地面积约60068.70亩（含国有林450亩和已租赁出的集体林1541亩）； 三、 居民生产生活管理公共服务设施及相关配套产业基地建设工程：占地面积约491719、.60亩；四、 配套城镇建设工程：占地面积约3000亩。第五节 项目开发建设性质统筹城乡发展与社会主义新农村建设试点示范项目第六节 项目开发建设组织实施机构一、项目开发建设组织单位xx区人民政府二、项目开发建设组织执行单位xx区xx镇人民政府三、项目开发建设实施单位项目投资开发商四、项目开发建设组织运作机构项目开发建设整体组织运作由项目开发建设指挥部具体执行，项目开发建设指挥部由政府组织单位、政府授权执行单位、项目开发建设实施单位派员共同组成，旨在加强对项目区开发建设的组织领导和协调管理。指挥长由xx区党委、政府主要分管领导担任，副指挥长由xx区xx镇人民政府主要领导和项目投资开发商主要领导担20、任。指挥部下设办公室，具体负责项目区开发建设相关各项工作；指挥部办公室可根据项目开发建设实际需要分设若干工作小组，具体负责项目区开发建设各项日常工作。第七节 项目开发建设周期及实施步骤一、项目开发建设周期项目整体开发建设周期为五年，分二个阶段开发建设，前三年完成项目区内的“学堂、新合、白房、垭口、xx山”五个行政村规划建设内容的开发建设；后两年完成项目区内的“良桥、金刚、石鞋”三个行政村规划建设内容的开发建设。二、项目开发建设实施步骤整个项目开发建设将由政府和投资商协商进行统一规划，再由企业分步分阶段实施。第一步：进行资源流转和农民补偿安置，以及新型农民创业基地建设；第二步：重点开展基础设施建21、设、环境打造、生态休闲创意农业生产基地建设；第三步：重点实施配套产业开发建设项目的建设；第四步：重点开展休闲度假公共服务设施建设和持续经营。第八节 项目开发总投资根据项目开发建设内容及规模，经初步测算，本项目整体开发建设投资总额约为1170307.46万元人民币。第九节 项目开发建设方向及目标一、开发建设方向以“新农村建设和打造山水休闲度假区”为导向，重点发展以“生态休闲创意农业”为基础，以“生态休闲度假地产、休闲文化创意产业、生态休闲度假服务业”为配套，集“生态创意农业、生态度假地产、休闲文化创意、生态休闲服务”四位一体、协同发展的都市复合型生态休闲经济产业集群。二、开发建设目标在五年内，将22、项目区打造成集 “生态创意农业、生态度假地产、休闲文化创意、生态休闲服务”四位一体、协同发展的都市复合型生态休闲经济产业示范园区；打造成集“生态农业、生态地产、文化创意、自然观光、休闲度假、健康养生、商务会议”等功能为一体的“AAAAA”级知名国际生态休闲度假景区；打造成返乡知识青年和新型农民创业示范基地；打造成“功能完善、分区合理、产业链价值凸现、管理科学、分期实施完整、远近期良好衔接、环境优美、风尚文明、居民富裕、社会和谐、产业现代、经济持续发展”的城乡统筹发展和社会主义新农村建设样板。第二部分 项目开发建设条件及环境分析第一章 项目开发建设基本条件分析第一节 项目开发建设自然状况分析一项23、目区域位置项目区地处重庆市xx区xx镇xx国道以西xx镇界内的所有区域，西临北碚区复兴镇，东接空港开发区，北壤兴隆镇，南与双凤桥街道连界，区位条件十分优越。二自然状况（一）地质土壤项目区地质土壤分区为单斜丘陵灰棕紫泥亚区，大部分土壤相对贫瘠，多呈弱酸性至中性反应，化学元素复杂，但胶体品质较好，适宜种植多类型的果树、花卉、蔬菜等。（二）地形地貌项目区为丘陵山地结构，整个地形地貌属于典型纵丘，并具“三山夹一河一沟五库”特征。（三）气候项目区气候特点属于亚热带湿润季风气候区，年平均气温比主城区略低1-3C，四季分明，气候温和，雨量充沛，热量丰富，冬暖、春早、初夏多雨、盛夏炎热多伏旱、秋短多阴雨、雨热24、同期、无霜期长、湿度大、风力小、云雾多、日照少。（五）水利项目区水利资源丰富，水利设施基本能满足农林灌溉需要，有近百口的大小塘、库、堰（不包括观音洞水库），以及数十处微型水利工程（包括：电力提灌站、渠道等基础设施），占地面积约453亩（见表2-1-1：“xxxx山水休闲度假区”大小塘、库、堰基本概况表、表2-1-2：“xxxx山水休闲度假区”大小塘、库、堰分布表）。同时，项目区内占地4300亩正在建设中的观音洞水库是重庆市重点水利建设工程，是重庆主城用于战略储备的第二生活水源，建成蓄水后将形成16公里长、平均1公里宽的“xx小山峡”景观；板桥水库、xx水库、贺家祠水库、河湾水库、李家湾水库以及25、规划中的盛家沟水库等人工湖也各有特色，另外，区内特有的地下水库在区内有多个天然泉眼长流不绝。表2-1-1： “xxxx山水休闲度假区”大小塘、库、堰基本概况表类别学堂村新合村白房村良桥村石鞋村金刚村xx山村垭口村小计塘、库、堰数量（口）58201031272994塘、库、堰面积（亩）55309950740.538133.5453注：本项目未涉及观音洞水库，故本表中塘、库、堰数量及面积不包括观音洞水库。表2-1-2： “xxxx山水休闲度假区”大小塘、库、堰分布表名称分布地占地面积（亩）名称分布地占地面积（亩）李家湾水库学堂村7社23桥头屋基堰塘白房村32社1学堂、莲花段堰沟学堂村7社7石家来垭26、白房村35社0.8粮山堰塘学堂村10社8吕家岩白房村36社0.7干堰塘学堂村5社9贺家祠白房村1社50后堰塘学堂村5社8杨玉海侧边白房村2社1.5大岚垭堰塘新合村1社2.5柳塘白房村16社4猫儿洞堰塘新合村2社3陆家院白房村17社8沙岚垭堰塘新合村2社5吕家坝白房村18社2新堰塘新合村4社10沙弯白房村19社15牛草湾堰塘新合村3社2.5小屋基白房村20社5陈海合堰塘新合村3社2.5双寨白房村27社6张家堰塘新合村3社2吕家坝拦山堰白房村.1社5场背后堰塘新合村3社2石家来垭白房村35社0.8注：白房村社有抽水堰沟.放水渠约2000米长。表2-1-2： “xxxx山水休闲度假区”大小塘、库、堰27、分布表(续表)名称分布地占地面积（亩）名称分布地占地面积（亩）良桥村三组塘、堰良桥村三组8瓦窑湾金刚村3社0.5良桥村四组塘、堰良桥村四组14方堰塘金刚村3社1.5良桥村五组塘、堰良桥村五组8普陀庵金刚村3社1.5良桥村七组塘、堰良桥村七组12卢竹屋基金刚村3社1.5良桥村八组塘、堰良桥村八组8河湾金刚村1-3社18新房子上石鞋村6社3青坎高红岩金刚村4社3新房子下石鞋村6社3.5涂家庄金刚村6社3石斗窝石鞋村7社0.5仙仁洞连二塘金刚村5社5高湾金刚村1社1四块田堰塘 xx山村1社6.5土门镇金刚村2社3苏家沟堰塘xx山村2社2.5李家湾金刚村2社1.5黑山堰塘xx山村4社4黄角屋基金刚村228、社1罗家坪堰塘 xx山村4社3表2-1-2： “xxxx山水休闲度假区”大小塘、库、堰分布表(续表)名称分布地占地面积（亩）名称分布地占地面积（亩）xx水库xx山村6社15牛草沟、漕房塘垭口五组8张家堰塘xx山村7社3假堰塘,槽房沟(2个)原方山6社8郑家堰塘xx山村8社4旗子磅,枫相湾原方山4社5涝糟坪、堰塘湾、庙角、夹子崖、木湾、加工堰塘、碗泥山原垭口一社27向阳坪,何家湾,崖上,白阳坝,大河沟堰塘垭口七组14向阳坪,达沟崖,石堰沟,垭口二组12板桥水库集体（原方山村）28白泉一半原垭口二社8.5干堰塘,谢鸦雀.原方山5社9锣鼓屋,柏树湾,干堰塘,盛家沟垭口四社14注：项目区大小塘、库、堰29、（不包括观音洞水库）94口，占地面积约453亩。（六）植被因项目区气候温和、土壤有机质含量高，适宜各种树木生长，森林资源丰富。据初步统计，项目区森林面积约47672亩。（见表2-1-3：“xxxx山水休闲度假区”所涉及村社现有森林资源现状表）。其中：国有林约450亩，约占森林总面积0.94%;集体林约8296亩，约占森林总面积17.4%;私有林约38926亩，约占森林总面积81.66%;私有林中退耕还林约12800亩，约占私有林的32.9%.项目区与xx国道平行的斗碗山脊、鹞鹰山脊、xx山脊森林植被良好。但值得一提的是，项目区森林植被大部分为公益性生态林，除具水土保持的作用和一定景观效益外，一30、般经济价值不高。表2-1-3： “xxxx山水休闲度假区”所涉及村社现有林地资源现状表类别学堂村新合村白房村良桥村石鞋村金刚村xx山村垭口村小计占总森林面积%国有林0000002502004500.94%集体林69030801838（其中:租赁承包943亩）100（租赁承包100亩）6586004300（其中:租赁承包498亩）8296（其中:租赁承包1541亩）17.4%私有林30001685120147163510044800100833892681.66%其中：退耕还林2000224246482101100260012800合计36901985200165541351662565014531、8347672100%注：集体林8296亩，其中集体林租赁承包约1541亩，租赁承包林约占集体林的16.8% ，约占总林3.23%，其承包期限为50年，离合同期最高还有48年、最低还有17年；私有林约38926亩，其中：退耕还林约12800亩，退耕还林约占私有林的32.9%，约占总林26.85%。三、自然景观及历史文化遗迹项目区内民间传说故事素材丰富，历史文化遗迹众多，尽管不具知名度和代表性，但仍有打造独特人文景观景点的良好基础。包括：斗碗寨、长石坝、滴水岩、红云寺、石鞋庙（会）、普陀庵、九倒拐、观音洞、鹞鹰咀、雷打石、放生堂、圈崖洞、茶腊湾寨（庙）、牛草寺、九层楼溶洞、地主庄园、何家庙、城堡32、寨天花洞等。第二节 项目开发建设社会经济现状分析一、人口项目区涉及xx镇的8个行政村70个行政社、居民4266户11708人（见表2-1-4：“xxxx山水休闲度假区”所涉及村社人口结构表）。其中：男性6383人；女性5325人。1) 男性人数中18-50周岁人数：3874人2) 女性人数中18-40周岁人数：5325人另外：复员退伍军人219人五保老人:58人军烈家属:60人残疾人:270人总体上讲涉及农村家庭人口多、劳动力丰富，同时需优抚照顾人口多，就业压力大。表2-1-4： “xxxx山水休闲度假区”所涉及村社人口结构表项目所涉及的村社和人口状况小计涉及村（个）学堂村新合村白房村良桥村石33、鞋村金刚村xx山村垭口村8涉及社（个）144218268770所涉及农户（户）5231806556501097607646254266所涉及总人口（人）16395281756152729522452184153411708其中男性人数（人）985276942872149118711578156383男性人数中18-50周岁人数（人）69095510485909265785003874女性人数（人）654252814655146105810277195325女性人数中18-40周岁人数（人）39083380235898085102032698五保老人982321658复员退伍军人3582943634、98219军烈家属3010631160残疾人188217256878270二、土地资源及土地利用现状(一) 项目区土地总面积约69486.3亩（即：约6.95万亩）。其中：1. 农用地约60068.7（含林地约47672亩、耕地约11162亩、自留地约1234.7亩）；2. 农村建设用地约1606.9亩（包括：水利建设用地、宅基用地、道路用地和其它建设用地）；3. 未利用土地约7810.7亩（包括荒地、荒坡、荒滩、荒沟）。（见表2-1-5：“xxxx山水休闲度假区”所涉及村社现有土地结构现状表）。 (二) 项目区人均土地面积约5.93亩/人。(见表2-1-6：“xxxx山水休闲度假区”所涉及村35、社人均土地概况表)。其中:1. 人均耕地面积约0.95亩；2. 除耕地外其它土地人均面积（包括：林地、自留地、建设用地和未利用荒地）约4.98亩。从两表中我们可以看出：1. 项目区土地资源丰富；2. 人均拥有土地量大。但存在着以下问题：1. 土地贫瘠；2. 林地（且基本为公益生态性林地）及未利用荒地面积大；3. 耕地及农村建设用地面积过小；4. 土地利用率及其产出价值过低通过土地整理垦荒复耕、调整农林产业结构，当是提高土地资源利用率及其经济价值的有效途径。表2-1-5： “xxxx山水休闲度假区”所涉及村社土地资源结构表 （单位：亩）类别学堂村新合村白房村良桥村石鞋村金刚村xx山村垭口村小计占36、总面积%一、林地面积369019852001655413516625650145834767268.6%其中：国有林000000250200450集体林6903080183810065860043008296 私有林300016851201471635100448001008338926二、耕地面积1700800140012655002027177716931116216%其中：旱地950480560297400920.913836304620.91水田7503208409681001106.09139413336811.09三、自留地1154019531010134.72002301234.37、71.7%四、建设用地2105532613622154.43173865160692.4%其中：水利（塘、库、堰）55309950740.538133.5453宅基地（住宅）98251756815113.9143128765.9其中：宅基地中住房建筑面积（平方米）460018400830003700013333304006727550350307508道路（公路）57521800136125427 其它000000000五、荒地（荒坡、坡、滩、沟）1500400190030005145.73405207810.711.2%面积总合计721514939021212656724123.88284138、7412.569486.3100%表2-1-6： “xxxx山水休闲度假区”所涉及村社人均土地概况表 （单位：亩）类别人口林地耕地自留地建设用地荒地总面积面积人均面积人均面积人均面积人均面积人均面积人均学堂村163936902.25137317001.0372181150.0701652100.128115000.91519272154.402074新合村5281980.3758001.515152400.075758550.1041664000.75757614932.82765白房村175652002.96127614000.7972671950.1110483260.185651900139、.08200590215.137243良桥村15271655410.8408612650.8284223100.2030121360.08906430001.94632126513.92599石鞋村2951350.4576275001.694915100.033898220.07457650.0169496722.277966金刚村224516620.74031220270.902895134.70.06154.40.06877145.70.06494123.81.83688xx山村218456502.58699617770.8136452000.0915753170.145153400.1540、567782843.79304垭口村1534145839.50651916931.1036512300.14993386.50.251965200.33898317412.511.35104合计11708476724.071746111620.9533651234.70.1054571606.90.137257810.70.66712569486.35.93494三、主要社会经济收入项目区人均收入纵向比较增长较快，2007年度为2879.7元/年/人，但横向比较仍处较低水平，且以传统的种、养殖业及劳务输出为主要经济收入来源（见表2-1-7：“xxxx山水休闲度假区”所涉及村社主要社会经济收入）41、。如何调整项目区产业结构，改变农林生产方式，提高劳动者素质，扩大创业就业渠道，应是项目区迅速增收致富的当务之急。表2-1-7： “xxxx山水休闲度假区”所涉及村社主要社会经济收入类别白房村学堂村石鞋村良桥村新合村垭口村xx山村金刚村整体平均收入(元/年/人)人均收入(元/年/人)196529002980329636002737268028792879.7主要经济来源以种养业、劳务输出等为主要收入来源以花卉种植业、劳务输出等为主要收入来源以种植业、服务业、劳务输出等为主要收入来源以种植、养殖、劳务输出等为主要收入来源以蔬菜、粮食种植业、劳务输出等为主要收入来源以瓜果、花卉粮食种植业、劳务输出等42、为主要收入来源以水果、粮食种植业、劳务输出等为主要收入来源以畜牧养殖业、粮食种植业、劳务输出等为主要收入来源。第三节 项目区产业结构现状分析项目区主要产业95%以上为传统农林业，且未形成产业链，产品附加值低；林业种植面积量大、但基本上是公益性生态林、经济价值低。只有通过强力措施调整农林生产结构，提高产品附加价值，才能形成合理产业链。但值得关注的是:项目区内目前拥有的约4.77万亩森林中，有约1.28万多亩退耕还林尚可进行经济林改造;坡地上种植的“桃、李、梨、板栗、枇杷、花椒、葡萄、西瓜、萝卜”等果树、蔬菜以及花卉等，已初具规模,成湾梯田也多以种植水稻和养鱼为主。将这些资源稍加整合强化，即可迅速43、成林成片，形成既具较高经济价值、又具较强观赏性的生态型休闲观光农林产业带。第四节 项目区区域交通状况分析项目区处在重庆江北国际机场、重庆汽车北站、重庆火车站、龙头寺铁路编组站、重庆寸滩港15分钟车程圈内，距江北国际机场、xx区府约5分钟车程，距重庆朝天门门码头仅20分钟车程，xx国道贯穿项目区南北边界，在建二环高速公路紧邻项目区，建设中的临空大道和规划中的轻轨交通3、6、9号支线直达项目区。进出项目区的水陆空交通均十分便捷。项目区内除xx国道外，村（社）级公路60.5公里、占地面积约427亩【见表2-1-8：“xxxx山水休闲度假区”所涉及村社现有（除xx国道外）公路现状表】，主要包括：木白路44、李家湾路、花桥路、双良路、白良路、舵白路、黑山路、井场路、方山路、牛草寺至盛家沟路、白阳坝至放牛坪路等。初步形成覆盖区内各村社的道路网络，但仍存在网络不完善、道路等级低、质量差、未硬化等问题，急需改进和完善。表2-1-8： “xxxx山水休闲度假区”所涉及村社现有（除xx国道外）公路现状表类别学堂村新合村白房村良桥村石鞋村金刚村xx山村哑口村小计占地面积（亩）575218136125427里程（公里）101535.560.5第五节 项目区周边开发现状分析自2007年6月7日，国家正式批准重庆市成为全国统筹城乡综合配套改革试验区以来，重庆市先后选择了九龙坡区、垫江县、梁平县3个具有典型代表性的45、区县，作为先行示范区县开展统筹城乡综合配套改革试点，为全市积累综合性经验，力争率先形成独具特色的改革模式。九龙坡区提出了“承包地换社保、宅基地换住房”的改革思路，以农民自愿就地转为城镇居民和扶持优秀农民工转户进城为重点，着力推进农村集体建设用地整理、综合性产业开发和新型农村社区建设，着力改善农民工居住条件；垫江县按“小单元、多模式、低风险”逐级推进思路，选择50个有条件的村探索改革模式，并着力开展多种征地安置模式试点，因地制宜推进流转；梁平县在土地流转和发展专业合作社方面积极突破，梁山镇以专业合作社为平台较好地解决了分散经营与竞争市场的矛盾，总结出了土地流转的“八角模式”。此外，江北区出台了农46、民转市民的“1+5”政策，大足县宝兴镇以编制土地流转流程和规范的土地流转合同文本为基础建立了土地流转信访和下访制度，南岸区和大渡口区积极建设农民工“阳光公寓”、廉租房和蓝领公寓，江津区探索以企业为主体建设农村外出务工人员新居工程、实现人口就地城镇化的多种方式，南川区推行工会、劳动保障、农业、司法四部门牵头、其它部门配合的农民工维权“4+X”模式，南岸区着手建立城乡一体的合作医疗、就业市场和公共服务体系，长寿区、江津区开展了土地经营权入股创办“农民公司”的试点，忠县大力发展村级土地流转中介机构促进承包地流转和规模经营，北碚区出台了鼓励农村土地承包经营权流转的试行办法，沙坪坝区开始全面推进城乡基本47、公共服务均等化，黔江区推进了农村卫生体制改革，xx区有序试行土地租赁融资，万州区借鉴移民安置经验推进农民工转移试验，等等。项目区周边统筹城乡成功的开发建设经验，无疑为本项目的开发建设提供了可借鉴的开发模式，营造了开发建设大环境。同时，随着xx区城市建设的推进，紧邻项目区的双风桥、空港开发区等区域的开发建设正如火如荼，既给本项目的开发建设增加了紧迫感，也为本项目奠定了借势开发的良好基础。总之，项目区优越的区域位置、独特的地形地貌、良好的气候土壤，丰富的土地资源、森林资源、民俗文化资源，优良的生态环境和山水风光，一定规模的生态休闲农林产业基础，完善的水利设施，便捷的道路交通网络，以及周边区域良好的48、城乡统筹发展、城乡开发建设大环境，为项目区发展“以新农村建设和山水休闲度假区为导向，以生态休闲创意农业为基础，以生态休闲度假地产、休闲文化创意产业、生态休闲度假服务业等与生态休闲创意农业相关的延伸产业为配套，协同发展的都市复合型生态休闲经济产业集群”，提供了较好的开发建设基本条件。第二章 宏观经济环境与区域经济环境分析 第一节 国家宏观经济发展现状及趋势分析整体上，自改革开放以来，我国国民经济持续高速增长，一、二、三产业协调发展，国家综合实力不断增强，居民收入和生活水平不断提高。 2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.49、7%；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。在国民经济持续高增长、居民收入水平不断增加和消费环境日趋改善等有利因素推动下，城乡居民消费需求呈现本轮经济周期以来最强劲的增长势头，增速逐季走高，全年消费增速比上年提高3.1个百分点。在国家“有保有压”投资调控政策的作用下，2007年各季度，我国投资结构趋于优化，固定资产投资增速有所减慢。分地区看，投资增速呈现东部发达地区低、中西部发50、展地区高的良好特征。在西部开发、中部崛起、东北老工业基地振兴等政策扶持下，我国中西部地区投资持续快速增长。据相关权威机构预测，即使在当今世界经济形势十分复杂的情况下，中国经济仍将在相当长时期内，保持高速运行，快速增长态势。无疑为本项目的开发建设提供了稳定的宏观经济环境。第二节 区域经济环境分析重庆是一个具有三千多年巴渝文化底蕴的历史名城，是拥有3100万人口的中国最年轻的直辖市，是一个世界知名的内陆开放型山水城市。重庆自直辖以来，社会经济发展迅速，城乡居民收入及其物质文化生活水平逐年提高。以2007年为例，重庆市全年实现地区生产总值4111.82亿元，比上年增长15.6%。其中，农业生产恢复性51、增长，第一产业实现增加值531.65亿元，增长9.5%；第二产业实现增加值1832.22亿元，增长20.3%；第三产业实现增加值1747.95亿元，增长12.8%。按常驻人口计算，全年人均地区生产总值达到14622元，比上年增长15.2%。2007年，重庆成为我国首批统筹城乡综合配套改革试验区，迈入城乡一体化发展新阶段。目前，重庆正按胡总书记的“314”部署，加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，力争在西部地区率先实现小康社会。 xx区是重庆“都市发达经济圈”的主城九区之一，是规划中的未来市级行政中心和都市核心的外延区，是重庆城市发展和经济重心“北移东下”52、战略主要实施区域。近年来，xx区经济社会加速发展，综合实力不断增强，已连续四年位居重庆区县经济社会发展综合考评第一，成功跻身中国中小城市综合实力100强行列。2007年，完成固定资产投资321亿元，居全市第一；完成地区生产总值246亿元，完成规模以上工业总产值541亿元，完成社会消费零售总额83亿元，增幅均居主城九区之一。当前xx区紧扣“建设长江上游空港强区目标，打造西部临空产业的集聚大区、城乡统筹发展的特色新区、生态环境优良的安居名区和重庆主体交通枢纽”的发展思路，全面加快工业化、信息化和城镇化步伐，力争成为重庆增长最快、总量最大的经济板块。本项目所在的xx镇，是xx区开放开发的前沿阵地，是53、重庆市小企业创业基地，拥有xx最大的中小企业集聚区、小家禽科技示范基地。幅员面积约83.5平方公里，总人口3.8万人。作为主城拓展区，已有近20平方公里纳入重庆空港工业园区规划。按都市特色经济镇的总体定位和城乡统筹发展战略，xx镇正全力打造新兴工业、空港服务、都市休闲农业、生态人居产业经济。可以预见，不久的将来一个崭新、富裕、现代的xx将展现在世人的面前。综上所述，本项目的开发建设在国家经济持续快速发展的态势下，同样具有良好的区域经济环境。第三章 项目开发建设产业政策环境分析第一节 “生态休闲创意农业”产业政策环境分析随着国家对农业产业发展强大的政策支持，生态农业尤其是生态休闲农业将成为农业发54、展的主要方向，农业产业化和高技术化将普及。因此，xx人民政府在xx区经济和社会发展十一五规划 中对生态农业重点提出了继续实施“1331”发展战略目标，并根据xx地理特征、自然条件、资源禀赋和产业基础，发挥北、东、南三个片区各自的比较优势，提出了“进一步优化农业产业布局”的开发建设思路。即：在外环高速路沿线以北、渝邻高速路沿线和铜锣山以西的北部片区古路、高嘴、大湾、茨竹、华蓥山、兴隆6个镇，充分利用两山（华蓥山、铜锣山）、三条河（xx、朝阳河、温塘河）、两条路（老xx国道、渝邻高速路）、一库（两岔水库）等自然优势，大力发展生态农业，在外环高速路沿线及以内南部片区的xx、人和、大竹林、鸳鸯、礼嘉、55、龙溪、回兴、双龙湖、双凤桥、悦来、石坪、王家、玉峰山、龙兴14个镇（街），以发展环保型二、三产业为主，规划布局发展都市休闲观光农业。并对加快推进农业产业结构调整，着力实施“三片”布局，继续发展“三色”农业，加快建设三大经济带，以市场需求为导向，紧密结合城市居民消费观念的变化，对积极发展都市农业、观光农业等做出了详细规划。因此，本项目区生态休闲创意农业，作为都市生态休闲观光农业的一种创新和发展，政府支持力度大、产业政策有保障、基本建设环境良好。第二节 “生态休闲度假地产”产业政策环境分析xx区经济和社会发展十一五规划 在“继续实施城镇化战略、加快推进城市化进程”规划中，提出了“优化城镇体系，高起56、点规划建设xx新城”的战略任务。规划中指出：充分利用xx交通、地质地貌、经济基础等优势，按照“经济繁荣、社会文明、环境优美、功能完善、城市协调”的总要求，着眼城市长远发展，加快推进城市化进程，着力打造重庆北部新城，构筑重庆北部都市风貌展示区。根据重庆向北发展的趋势，高起点规划建设xx新城，不断拓展城市面积，壮大城市人口规模，改善xx人口结构。合理构建xx城镇结构体系，促进由主城中心镇一般建制镇组成的现代化城镇群的加快发展。将渝邻高速路、老xx国道和沿江地带作为中心城镇发展的主要区域，构筑城镇带状布局结构体系。“十一五”末，全区城镇化率达到70%，城市建成区面积力争达到100平方公里，人口力争达57、到100万。发挥比较优势、培育壮大城市和城镇产业，以二、三产业作为支撑城镇的载体，不断优化城镇产业布局。加快城市开发区及几大园区建设步伐，吸引产业项目向园区集聚，壮大城镇产业规模。大力发展房地产业，凸显生态、文化、和谐理念，吸引人口向城镇集聚。本项目区的生态休闲度假地产开发建设，既是项目区生产、生活、管理服务的配套建设项目，又是为加快项目区都市生态休闲创意农业产业发展、引导新型农民创业而延伸开发建设的项目，也是加快xx镇中心城镇建设、加快推进xx区城市化进程的需要，符合xx区经济和社会发展十一五规划，可得到地方产业政策支持。第三节 “休闲文化创意”产业政策环境分析文化创意产业是指源自个人创意、58、技巧及才华，通过知识产权的开发和运用，具有创造财富和就业潜力的行业。它是一种在全球化消费社会的背景中发展起来的，推崇创新、个人创造力、强调文化艺术对经济的支持与推动的新兴理念、思潮和经济实践。 20世纪90年代以来，以信息技术为主导，以互联网平台为基础，以经济全球化为支撑的新经济形态的演进，以及科技与文化的融合，使文化创意产业在综合国力和区域竞争中的地位和作用越来越显著。文化创意对推动经济增长、增强企业竞争，推高居民生活质量和幸福感的作用日益突出，文化创意概念在国际社会中也越来越时尚和流行，创意经济的发展和文化创意的产业化备受关注。在现代产业体系中，以环境友好型、资源节约型、智力密集型、高附加59、值、高整合性为特征的文化创意产业已经无可置疑地成为核心产业，发挥着社会经济发展重要引擎的作用。文化经济化，经济文化化，文化经济一体化成为世界经济发展趋势。 文化创意产业革命浪潮是300年来我国唯一与西方同时觉悟的一次产业革命浪潮与历史机遇。随着我国步入“十一五”发展时期，在新的思想理念指引下，集科技、文化、经济、艺术等元素于一体的文化创意产业概念在国内迅速走红，并成为近年来我国产业经济发展的最大亮点之一，引起了各级政府部门、学术界、企业界的广泛关注。2000年在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议中，第一次正式提出了文化产业的概念和发展文化创意产业的任务与要求；2006年，在60、国民经济和社会发展第十一个五年规划中，更进一步明确了今后我国文化创意产业的发展方向。目前，全国十多个省市都在积极推动文化创意产业的发展，建立了组织机构，出台了政策，已经或正在建设一批具有开创意义的文化创意产业基地，并取得了显著经济效益。其中，在北京，文化创意产业已成为支柱产业之一；在上海，文化创意产业产值已占到全市GDP的7.5%，拥有18家创意产业集聚区；在广东，文化创意产业已成为全省新的经济增长点；在成都，文化创意产业产值已达100多亿元；北京画家村、广东画家村、成都青城后山软件园、杭州LOFT49设计联盟等一批文化创意产业基地极具特色。 文化创意产业作为一种富有生命力的新兴业态也正深刻影61、响着重庆经济未来的发展。为加快“长江上游经济中心”建设，打造时尚之都，增强创新力、凝聚力和综合竞争力，提升城市功能和地位，成立了全市创意产业领导小组，统一领导和推进全市文化创意产业的发展。结合市情及创意发展现状，锁定了当前重点发展的设计类、IT类、文化传播会展类三大类文化创意产业。同时结合文化创意产业工作重点，出台了相应的扶持政策：一是充分利用好现有政策，引导文化创意产业入驻创意产业基地；二是建立创意产业发展资金，用于支持创意产业项目发展；三是鼓励创建创意产业基地和园区；四是鼓励专业人才创办创意企业。根据重庆市创意产业十一五规划，重庆文化创意产业将在“十一五”末，实现“66503”的发展目标，62、即全市文化创意产业增加值约占全市GDP的6%（300亿元），形成6万人的就业规模，建成50个以上的文化创意产业基地，形成视美动漫基地、平面媒体卡通动漫基地、软件设计创意园3个在全国有影响的文化创意产业基地。 因此，本项目借势项目区良好的生态环境和生态休闲创意农业的发展，延伸发展休闲文化创意产业具有良好的政策环境。第四节 “生态休闲度假服务”产业政策环境分析旅游业是国家支柱产业之一，各级政府对旅游业和发展均给予高度重视，并在规划和政策上予以大力支持。xx区是重庆市渝邻、渝合高速路辐射川东、通往西北的战略要地，并位于都市发达经济圈与三峡库区生态经济区结合部，是重庆“点、圈、线”区域布局中“圈”与“63、线”联结的重要地域。xx人民政府在xx区经济和社会发展十一五规划 中明确提出了扶持发展旅游产业的战略任务。规划中指出：保持旅游业持续快速健康发展的态势，加快旅游资源开发建设步伐。逐步加大财政对旅游产业的导向投入和基础设施投入，增强旅游景区竞争力和吸引力。加快旅游业市场化运作步伐，促进旅游业快速发展。按照严格保护和合理开发的原则，打造都市近郊生态自然观光旅游精品，融入全市旅游精品系列体系。推进渝邻高速路生态旅游景观带建设，开发建设都市生态园区、水上生态休闲旅游区等。以打造“现代产业基地、都市风貌展示区”为契机，大力发展工业观光旅游和都市休闲旅游。加大观光旅游整体宣传营销力度，积极实施“以节兴旅”64、，办好两年一次的特色旅游节会活动。强化旅游景区的生态环境监管和污染治理。规范旅游市场秩序，积极培植旅游服务机构，大力培养旅游服务人才，全面提高旅游服务质量。“十一五”末，区内年旅游直接收入达到15亿元以上。重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划中也重点提出了“十一五”期间旅游业发展主要任务是：建设旅游目的地、旅游产品、基础设施配套服务、多元化旅游经营、旅游宣传营销和旅游管理等六大体系，形成“山水都市、长江三峡、乌江画廊”三大目的地功能互补，观光旅游、度假旅游、复合型旅游三类产品协调发展，入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场全面培育，国有、外资、民营三大主体共同参与，经济65、增长、社会和谐、环境友好三大效益综合体现的科学发展格局。并且，在建设特色鲜明功能互补的旅游目的地体系规划中提出了：根据重庆市旅游资源的特点、产业基础条件和旅游发展环境，合理调整旅游产业经济发展的空间布局，着力打造“山水都市观光休闲旅游目的地、长江三峡峡江生态文化观光旅游目的地、乌江画廊生态和民族风情体验旅游目的地”三大旅游目的地建设任务。在建设以精品为核心的旅游产品体系规划中明确要求：根据资源特征和市场发展趋势，调整产品业态结构。充分发挥山水生态、历史文化、都市和民族风情的资源优势，进一步加大观光旅游开发力度。根据国际、国内旅游消费新趋势，加快调整旅游业态结构。依托现有高尔夫球场、大型体育设施66、和承办的各类国际、国内体育赛事，大力发展休闲运动旅游。与发展创意产业相结合，树立大旅游观，充分利用文博展馆、商业设施，整合区县（自治县、市）和林业、水利、园林、文化、民族、宗教等自然和人文旅游资源，充分挖掘各相关领域的旅游潜力，积极发展工业旅游、农业旅游、会展旅游、商务旅游、购物旅游、美食旅游、文化旅游、教育旅游、康体旅游、科考探险旅游等复合型旅游，形成以观光旅游为主体，休闲度假和复合型旅游为新增长点的能满足市内、国内、海外旅游者多层次需求的产品体系。因此，本项目具有借势生态休闲创意农业、生态休闲度假地产、休闲文化创意产业，发展生态休闲度假服务产业，打造复合型生态休闲度假旅游产品并融入重庆市山67、水都市观光休闲旅游的优越条件，符合区、市产业发展规划和产业政策。第四章 项目开发建设市场及市场竞争环境分析第一节 项目区“生态休闲创意农业”开发建设市场及市场竞争环境分析一、市场环境分析现代生态农业旨在发展社会主义市场经济和农业现代化过程中，调整结构，优化产业和产品构成；依靠科技，合理利用与有效保护自然资源；防止污染，切实保持农业生态平衡，提高农业综合生产能力，增加农民收入，走向共同富裕；逐步建设成为一个具有中国特色的资源节约型，经营集约化，生产商品化的现代农业模式。生态农产品由于生产过程不使用化肥和农药，产量不高，因此价格通常会高出一般农产品价格的23倍。目前在国内市场上，随着人民生活水平的68、日益提高，消费者对生态农产品的需求一直处于不断迅速扩张的态势。在国际贸易中，以生态环境安全和食品安全为主导的绿色壁垒也越来越重要。发达国家消费者对生态绿色产品的需求偏好，促进了国际贸易中对生态产品的追求，在一般农产品国际上频频受阻的情况下，生态农业产品需求的国际化取得长足发展的机会。而生态休闲创意农业是生态农业的创新和发展。它是通过创意与科技手段的结合，使生态农产品产生非同一般的奇异效果；或者通过大地创作艺术与生态农作物的规模栽培相结合，形成具有独特观赏效果的彩田图案；从而在生态农业单一农产品生产功能基础上，赋予其休闲观光的增值功能。发展生态休闲创意农业不但大大提升了生态农产品的价值，而且受到69、越来越多的喜爱生态农业休闲观光旅游人们的青睐。随着我国加入世贸组织和生态农业的大力发展，具有创意性的园艺型生态农业、示范型生态农业、观光休闲型生态农业将是今后生态农业发展的主导方向，果农、菜农、花农的科技水平逐渐提高，有奇异观赏效果的无公害水果、蔬菜、花卉、水产品的生产、加工、销售环节中的难题逐步得到解决，发展生态休闲创意农业潜力巨大，对满足社会需求、改善生态环境、丰富旅游资源、发展生态经济，切实保证农民收入持续稳定增长，实现生态农业可持续发展具有十分重要的战略意义和现实意义。二、竞争环境分析近年来，在国内外生态农产品消费观念不断增强和需求不断增大的刺激下，在国家惠农政策的鼓励下，特别是在我国70、农村土地流转及新农村建设步伐不断加快的形势影响下，大批不同类型不同业态的生态农业项目或园区正在不断涌现，并呈快速发展之势。因此，不管生态农业的市场前景多广阔、发展潜力多大，可以预见的是，不久的将来，区域内或者区域间激烈的市场竞争将在所难免，本项目及本项目所在区域也不例外。只有赋予项目区生态农业差异化特色，迅速提高其市场竞争力，方可使本项目在未来的市场立于不败之地。整体上，本项目区发展生态农业具有区位优越、交通快捷、占地面积大、资源丰富，果树、花卉、蔬菜、水产养殖等特色生态农业在规模和技术上均有一定基础等优势，但同时存在着林地多、耕地少，林地中生态林多经济林少、特色生态农产品规模小等问题。因此，71、在 项目区发展生态农业，必须因地制宜，并切实解决好以下几个问题，以提高其市场竞争力。(一) 生态农业与传统农业本质性的区别，在于生态农业是建立在生产同经营有效结合，由经营主导生产的理念的基础上。因此，实现农村经营体制创新是提升项目区生态农业产业竞争力的首要因素。(二) 优化项目区生态农业生产要素。通过土地整理，适当扩大土地经营规模，建立特色生态农业种养殖基地，调整森林结构，扩大以果树为主的经济林规模；大力推广新技术，提高生态农业资源利用率；建立奖励补偿机制，支持特色生态农业发展。(三) 着力开拓国内外市场。近年来，随着全球对绿色食品的需求急剧增长，发展生态农业出口的前景广阔，但要注意应对发达国72、家对农产品质量标准的高要求，特别是发达国家要求产品质量符合国际标准组织规定的IS09000系列标准体系的同时，其生产环境应满足ISO14000环境管理标准体系。项目区在加强农业生态环境与农产品质量安全监管方面应下大功夫，争取尽早建成覆盖项目区的农产品质量安全检验检测体系和产地监测网，为生态农产品打入国际市场创造条件。注重特色农产品品牌建设和塑造，以此扩大市场占有率，提高产品附加值。(四) 用产业关联度思路延伸农业。围绕发展生态休闲创意农业，抓住xx新城和空港开发迅速推进的重大机遇，积极构筑农业融入城市的平台；突破传统农业单一农产品生产功能的束缚，强化服务城市功能，努力向效益、生态、休闲、创意农73、业拓展，使农业从主要为城市提供鲜活农产品和初级加工品的产品农业向绿色安全农业、休闲观光创意农业、生态农业转变，成为具有生产、生态、观光、休闲、旅游乃至教育等多项功能的现代农业。尚如此，则本项目当能成为填补重庆及周边地区生态休闲创意农业空白的项目，其差异化特色和市场竞争力不言而喻。第二节 项目区“生态休闲度假地产”开发建设市场及市场竞争环境分析一、市场环境分析近几年，我国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，而生态休闲度假业与房地产业的交叉产业生态休闲度假地产业更是引人注目，从旅游消费的角度，把生态休闲度假房地产业作为旅游地产业新的发展战略，市场已逐渐走向成熟，特别是第一居所和第二居74、所概念的提出，产权生态酒店、分时生态度假物业的进一步推进，生态休闲度假地产的内涵已大为丰富。生态休闲度假地产与普通住宅、商业地产不同的是，生态休闲度假地产是将产业生态融入自然生态的双生态地产，它高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。生态地产包括纯自然生态地产和产业生态地产，而本项目的生态休闲度假地产为双生态休闲度假地产，是在房地产业与旅游业持续发展的基础上产生的，从本质上来说，属于旅游消费的一部分。国际惯例表明，一国人均G75、DP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。目前，我国人均GDP已经突破1000美元并向2000美元跃进，居民消费结构正从温饱型转向小康型，消费从生存型消费向享受型和发展型方向发展，旅游消费正在以排浪式方式产生，但旅游消费依然停留在以观光旅游为主，向休闲度假过度阶段。根据“十一五”规划目标，人均GDP要翻一番，即按照目前的人口增长率，到2020年,我国基本76、可实现人均GDP达到3000美元，开始进入中等收入国家行列。届时我国将全面进入度假时代，从观光到休闲再到度假，这无疑对生态休闲度假地产的开发提供了广泛的市场空间。而随着中国经济持续不断的发展，会造就更多的富裕人群，再加上不可抗拒的旅游经济潮流的到来，生态休闲度假地产未来发展前景乐观。二、竞争环境分析我国旅游市场正在处于转型期，转型期的突出特点是旅游产品的升级，即：观光旅游休闲旅游度假旅游。现阶段，我国旅游市场正从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变。度假地产作为旅游与地产的交叉点，既是房地产消费的重要组成部分，又是旅游消费的重要组成部分，因此在发展规律上度假地产既遵循房地产消费规律，同样遵循旅游77、业受GDP影响的规律，也就是随着人均GDP的增长，旅游地产也将随着旅游消费的日渐成熟而发展，旅游消费的升级给旅游地产带来的直接影响就是旅游地产的升级，即：旅游观光地产形态旅游休闲地产形态旅游度假地产形态。生态休闲度假地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。因为生态休闲度假地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户，其竞争力取决于生态城市化度、环境的舒适性、产生度假感觉氛围、与中心城市快速干道连接、客源市场的地域界线等因素。目前，重庆主城区域仅在南山、铁山坪等景区有少数休闲度假型旅游地产开发，因其规模有限，尚不能满足本地客源78、市场的需求，更不会对本项目构成威胁。由于本项目区生态休闲度假地产的区位交通、城市融入度、环境景区化、客源市场的国际化等优势，当具竞争力，发展潜力大。第三节 项目区“休闲文化创意产业”开发建设市场及市场竞争环境分析一、市场环境分析一方面随着我国经济高速发展，居民收入持续稳定增长，人们对提高生活质量的各类休闲文化创意产品的需求越来越大。另一方面，党的十七大明确提出了“提高自主创新能力，建设创新型国家”、“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级”的目标和任务，这是国家发展战略的核心，是提高综合国力的关键，同时也是文化创意产业的责任和使命。再一方面，从区域经济发展角度来说，重庆具有较好的资源基础和79、产业基础，但仍有在着经济结构转型、产业升级换代的需求，需要通过发展文化创意产业加速经济发展，提升城市形象，而目前重庆文化创意产业发展现状，尚远远达不到重庆创意产业十一五规划的要求。 就此，本项目发展休闲文化创意产业应具有极大市场空间，前景广阔。二、竞争环境分析 在全球化背景下的新经济时代，文化创意产业的发展既面临着国际间的竞争，也面临着区域间和区域内的竞争。比较而言，重庆市因具较好的产业基础，广阔的市场空间，切实可行的产业发展规划，强力的组织领导和政策扶持，在设计类、IT类、文化传播类三大文化创意产业上应有一定的竞争优势。而本项目，具有优越的区位交通、优美灵宁静的生态环境，紧临空港工业园区等产80、业基地，背靠主城能借势主城人才及其他相关资源等优势。以此为基础，以与环境相协调的艺术工作室、创意工作室等为载体，面向全市、全国、乃至全球，当有引入书画、古玩、雕塑、摄影为主，影视、传媒、出版为辅的文化艺术类企业及人才，打造国际性的艺术产业基地的条件；当有引入工业设计、建筑设计、装饰设计、景观设计、服装设计、工艺美术设计、平面设计为主，动漫设计、网络游戏设计为辅的设计类企业和人才，打造国际性创意设计产业基地的条件；同时，还可将环境友好型的艺术产业基地、创意设计产业基地，与项目区生态休闲创意农业、生态休闲度假地产、生态休闲度假服务业相融合，把此休闲文化创意产业基地，打造成项目区极具特色的复合型休闲81、旅游景点。如此发展模式的文化创意产业基地，在重庆乃至西部地区均属首例，因而具有极强的市场竞争力。第四节 项目区“生态休闲度假服务”开发建设市场及市场竞争环境分析一、市场环境分析随着国民休假制度的不断完善和带薪休假制度的全面落实，将形成巨大的旅游消费市场。特别是随着我国全面建设小康社会的推进，国民经济将保持持续增长，城乡居民收入将稳定增加，人民群众的旅游消费需求将大幅增长。综合分析国际国内旅游市场发展形势，2008年全国旅游业发展的预期目标为：入境过夜旅游人数5900万人次，增长8%；旅游外汇收入460亿美元，增长10；国内旅游人数17.7亿人次，增长10；旅游业总收入1.2万亿元，增长10%；82、新增旅游直接就业人数50万人。此外，预计出境旅游人数增长10，将达到4500万人次。我国政通人和，社会安定，国际地位不断提升，为旅游业发展创造了良好的国内、国际环境。新时期，我国旅游业将进入更加快速发展的新阶段。旅游市场将持续增长，特别是国内旅游和出境旅游将快速发展。根据世界旅游组织预测，到2015年，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大的国内旅游市场。届时，我国入境过夜旅游者将达到亿人次，国内旅游将达到28亿人次，人均出游次，出境旅游将达到亿人次，三大市场游客总量达30亿人次左右。在这一阶段中，人们的休闲度假旅游需求将快速增长，旅游业对基础设施的需求明显增长，对相关83、行业的依托和促进作用更为明显，对经济社会发展的作用也更为突出。据统计，2007年重庆全市共接待海内外旅游者8085.5万人次，比上年增长18.08%；旅游总收入444.12亿元，比上年增长28.29%，相当于全市国内生产总值（GDP）的10.8%。其中：入境旅游者76.17万人次，旅游外汇收入3.82亿美元,分别比上年增长26.26%和23.84%；国内旅游者8009.33万人次,国内旅游收入413.65亿元,分别比上年增长18.01%和28.63%，入境旅游增势明显，国内旅游、假日旅游及旅游经济快速发展，人们旅游方式也逐渐从观光旅游向休闲度假旅游转变。因此，本项目发展生态休闲度假服务产业市场84、前景广阔、发展空间巨大。二、竞争环境分析尽管目前重庆以生态农业为基础的生态项目已有多个，随着农村土地流转及新农村建设步伐加快尚有不断增加之势，但与日益增长的休闲度假旅游需求相比，仍显供不应求。特别是将生态休闲创意农业与生态休闲度假地产、休闲文化创意产业相结合，面向国内外客源市场的复合型休闲度假产品更是凤毛麟角，本项目的开发无疑为此树立了一面旗帜，并以其区位、交通、环境、目标客源市场及后发等优势，将能在市场竞争中处于领先地位。第四章 项目开发建设SWOT分析第一节 优势一、具有开发生态休闲创意农业和复合型生态休闲度假业的自然人文条件本项目位于重庆城乡结合部自然环境优美的xx镇以西，区位优越、交通85、便捷，城市融入度高；地形地貌独特（有三山一河一谷五库），山青水秀，空气清新，丛林茂盛（有4.77万亩森林）；适宜的土壤气候，初具规模的特色果蔬花卉种植，丰富的民间传说故事素材、众多的历史文化遗迹；具有先天的农、林、果、蔬、花、药、景等开发基础，打造“特色生态休闲创意农业、生态休闲度假服务产业”的自然人文条件。二、具有产业延伸和规模化发展的优势项目区幅员面积达46.3平方公里，占地面积约6.95万亩，拥有约4.77万亩森林植被，其中约有1.28万亩退耕还林尚可进行经济林改造;在约1.24万亩耕地中，坡地上种植的“桃、李、梨、板栗、枇杷、花椒、葡萄、西瓜、萝卜”等特色生态农业已初具规模,成湾梯田也86、多以种植水稻和养鱼为主，将这些资源稍加整合，并通过引入创意和生物科技予以强化，即可迅速成林成片，形成既具较高经济价值、又具较强观赏性和规模化发展的生态休闲观光农林产业带；以项目区拥有的可复垦置换使用的1606.9亩农村建设用地和7810.7亩未利用荒地为基础，结合项目区地处主城拓展区，背靠空港新城的优势，可有效地将项目区独特的生态休闲观光资源和环境与度假型房地产开发整合在一起，规模化发展具有复合功能的生态休闲度假地产业；将项目区优美的生态环境与主城区庞大的创意文化资源整合在一起，则可规模化发展休闲文化创意产业。而项目区独特的自然资源、人文资源，与生态休闲创意农业、生态休闲度假地产、休闲文化创意87、产业等复合型产业资源的有效结合，则为项目区开发建设自然人文观光、水上休闲娱乐、山地休闲运动、创意农业观光体验、 购物食宿、度假养生、商务会议、 科考修学等旅游项目创造了极好的条件，为项目区与国际接轨，把项目区打造成国际性生态休闲度假区奠定了坚实的基础。三、具有持续稳定的宏观经济环境、广阔的市场空间、良好的竞争环境自改革开放以来，我国国民经济、居民收入水平与消费水平持续高速增长，并仍将在今后相当长的时期内保持快速稳定增长的态势。而重庆作为我国最年轻直辖市、建设中的长江上游经济中心、西部重要旅游目的地，地域辽阔，人口众多，产业发达，对外开放程度较高，特别在直辖市经济发展水平及居民收入与消费水平均增88、长较快，其对生态休闲创意农产品、生态休闲度假房产品、休闲文化创意产品、生态休闲度假服务产品的市场需求和容量都较大，并具有与国际市场接轨的条件。本项目区与同区域其它类似项目或可替代项目相比，其自身拥有的核心资源以及“复合型生态休闲度假经济”的发展方向，都将产生市场竞争的比较优势，包括区位交通、生态环境、资源与产品的差异化特色、城市融入度、市场国际化等优势。四、政府支持、政策明朗，有良好的政务和政策保障项目区所在的重庆市是我国首批统筹城乡综合配套改革试点城市，xx区作为连续四年位居重庆市经济社会发展考评第一的区，是重庆城市发展和经济重心“北移东下”战略的重要实施区域，是建设中的城乡统筹发展的特色新89、区，均十分重视统筹城乡发展和新农村建设项目的开发建设，并推出了一系列相关支持政策和措施，包括统筹城乡发展政策，新农村建设政策，农村基础设施建设政策，高山移民政策，生态农业、生态休闲、生态地产、文化创意等产业政策，以及其它相关配套政策，这些均为本项目的开发建设提供了较好的政务和政策环境。第二节 劣势一、 通往项目区的水、电、气、路、食、宿、休闲、娱乐等基础设施较差，开发建设工程量大，开发建设周期相对较长，资金投入量大。二、 深丘山地的地形、地貌使其山、沟、坡、坎纵横，客观上增加了相关产业及基础设施规划布局与建设的难度和工作量。三、 生态农业虽有一定基础，但较为零散且未能形成规模，与生态休闲创意农90、业产业化发展要求尚有较大差距，需要在现有基础上进行整合和优化。四、 项目处城乡结合部，通往项目所在地的交通工程有规划但未到位，尚需政府加快建设进度，交通要道两侧目前环境形象还较差，需要进行整治和美化。五、 项目开发带来的土地流转、用地指标、农民安置补偿、农民培训就业及其它福利待遇等问题，政策性强，工作难度大，需政府大力支持。六、 就本市范围而言，本项目属后发复合型生态休闲度假产业开发项目，项目规划及执行须科学合理、统筹安排、加大力度。第三节 机会一、经济全球化与生态产品市场国际化的不断深化，为项目区生态产业结构调整与升级转型提供了良好的外部条件随着经济全球化与生态产品市场国际化的不断深化，我国91、生态产业在更高程度和更大范围内融入世界经济体系，特别是受重庆直辖后国际知名度美誉度不断提高的影响，地处直辖市北部的项目区完全具备了建设都市型生态休闲经济的必要条件，借此时机，培育和孵化现代生态产业，发展生态经济，参与国际合作，将是本项目全面构建生态和谐、实现生态经济可持续发展的重大历史机遇。二、国内外生态产业的发展历程，为本项目生态产业结构调整与升级转型，提供了可资借鉴的经验和教训发达国家消费者对生态环境和生态产品的偏好与追求，不但催生了生态产业和生态经济，并促使其在半个多世纪的发展过程中不断升级换代。在国内，随着国民收入和消费水平的稳步提高，北京、上海、广东、江苏、浙江、成都等地的生态产业和92、生态经济大都已有十多年的发展历程。国内外生态产业和生态经济在发展过程中积累了大量的经验和教训，无疑对本项目生态产业结构调整与升级转型提供了极好的借鉴与参考价值。三、直辖市都市经济圈的崛起和新农村建设的全面展开，为本项目生态产业结构调整与升级转型奠定了良好的产业基础，创造了差异化发展的机遇。一方面，随着重庆一小时经济圈的崛起，都市化进程明显加快，城市人口及游客量不断增长，主城区生态产品对外依存度进一步增强，促使都市生态产业基础设施日臻完善。另一方面，随着全市新农村建设的全面展开，传统农业结构调整与升级转型势在必然，各种生态产业项目或园区正在不断涌现；由此，为本项目生态产业结构调整与升级换代，在基93、础设施、信息、技术、人才等方面奠定了良好的基础，也为作为相对后发项目的本项目创造了差异化发展的机遇。四、持续增强的国民生态产品消费观念与需求，为本项目生态产业结构调整和升级转型提供了良好的市场机遇随着工业化、城市化和城乡一体化的快速推进，特别是随着城乡人民生活水平的提高，人们对生态环境提出了更高的要求，不仅要吃得好、吃得安全，而且要呼吸清新的空气和拥有良好的休闲场所，甚至是生态绿色的休闲文化产品，从而提出了新鲜、安全的食品，赏心悦目、回归自然的环境，休闲度假、体验生态文明和教育子孙后代等的需求，因此具有文化底蕴，高科技含量和生态型内涵的都市型生态产业和生态产品就为人们所期望，从而为本项目生态产94、业结构调整和升级转型提供了良好的市场机遇。五、项目具有借势开发建设的良好机会、开发建设时机已经成熟本项目是在“国家及重庆大力推进统筹城乡综合配套改革试验、全面促进社会主义新农村建设，紧邻项目区的空港开发区全面推进，连接项目区的xx国道拓宽取直改造工程和二环路、凌空大道新建工程开工建设，项目区内重要景源观音洞水库2009年建成蓄水”之际而启动规划的项目，具有借势开发建设的机会，开发建设时机已经成熟。第四节 挑战尽管项目区在发展都市型生态产业中具有独特的优势，有着良好的发展机遇，但由于目前项目区的发展正处在城郊型生态产业向都市型生态产业的转型时期，弱质性、传统性仍是生态产业的主要特征。尤其与建设都95、市型生态产业相比还有不小差距和不少制约因素，突出表现在：资源环境约束在今后一个时期乃至更长时期内仍将严重存在；区域性产业结构同构性日趋突出，已成为生态产业结构调整和功能升级的障碍；人们对高品质生态产品的追求，使项目区生态产品面临入市的挑战；工业化、城镇化的快速推进，导致区域生态产业在发展空间和时间上受到一定的局限；发达的交通网络使空港与其它区域的时空距离大为缩短，原有的区位优势、成本优势正在逐步缩减；生态产业化与生态建设组织化的内源发展动力问题尚待梳理和高效整合，加之，本项目是以生态休闲创意农业建设为前提、生态休闲度地产、生态休闲文化创意产业、生态休闲度假服务业为配套，打造生态休闲度假旅游产业96、，还只是起步和摸索的阶段，如何协调使用土地指标和用地性质引导产业发展，如何从项目定位、规划建设、推广、经营、赢利模式等方面进行科学论证、合理布局、长远规划是本项目目前亟待解决的重点问题。如果土地指标及其使用属性协调不够、产业引导方向不明确、无法形成核心竞争力；如果定位不准，规划布局不合理，资金不到位，包装推广策略不科学而错失良机，经营管理模式及盈利模式不当，执行与管理不到位，都将为本项目的成功打造和实现可持续发展带来一定的风险。第五节 结论总体来看，本项目优势大于劣势，机会多于威胁，只要抓住机会，协调处理好农村土地流转、农民安置补偿、土地指标使用、资金安排等相关疑难事项，扬长避短，采取切实可行97、的措施规避风险，全力打造项目差异化特色及其核心竞争力，则本项目的开发建设定能圆满顺利。第三部分 项目区开发建设总体定位及概念性规划方案第一章 项目区开发建设总体定位第一节 项目区开发建设定位原则一、 与重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要相接轨；二、 与xx区经济和社会发展十一五规划相衔接；三、 与xx镇国民经济与社会发展远景规划相协调；四、 与项目区开发建设基本条件相适应；五、 差异化可持续发展。第二节 项目区开发建设总体发展战略定位总体发展战略：产业集群化 农民新型化 农村景区化第三节 项目区开发建设主题概念定位一、主题概念xx山水休闲度假区二、主题概念内涵通过整合项目区的相关资源98、（包括：民俗文化资源、自然资源、产业资源、市场资源、政策资源等），借势空港工业园区开发、xx国道改造、凌空大道、二环路、观音洞水库、轻轨交通等项目的建设和推进，充分利用国家及市、区“城乡统筹发展、森林城市建设和新农村建设”的相关模式和政策，调整项目区产业结构，以“发展都市生态休闲创意农业和新农村建设”为重点，以“发展生态休闲度假地产业、休闲文化创意产业、生态休闲度假服务业和森林新城建设”为配套，把项目区打造成“生态创意农业、生态度假地产、休闲文化创意、生态休闲服务”四位一体、协同发展的都市复合型生态经济产业集群；打造成集“生态农业、生态地产、文化创意、自然观光、休闲度假、健康养生、商务会议”等99、功能为一体的，体现山水重庆、森林重庆、生态重庆、创意重庆印象的休闲度假区。xxxx山水休闲度假区。第四节 项目区品牌定位一、品牌全称：xxxx山水休闲度假区简称：xx山水休闲度假区二、品牌内涵品牌名称(xx) +地域名（重庆xx山）+品牌目标(xxxx山水）+ 品牌属性（休闲度假区）地域文化（重庆）+品牌召感度（xx）+品牌个性文化（xx山水休闲度假区）三品牌主题口号xxxx山水生态生命健康第五节 项目区开发建设产业定位为促进各种生态经济产业的良性互动，实施可持续发展战略，实现经济、社会与环境、资源的协调共生，在综合考虑“社会、经济、自然”复合生态系统的前提下，项目区开发建设产业定位为：以“x100、xxx山水休闲度假区和新农村建设”为导向，以“生态休闲度假农业”为基础，以“生态休闲度假地产、生态休闲文化创意产业、生态休闲度假服务业”为配套，集“生态创意农业、生态度假地产、休闲文化创意、生态休闲服务”四位一体、协同发展的都市复合型生态休闲经济产业集群。复合型生态经济产业集群关系图生态创意农业生态度假地产休闲文化创意生态休闲服务第六节 项目区开发建设功能定位集“生态农业、生态地产、文化创意、自然观光、休闲度假、健康养生、商务会议”等功能为一体。基本功能：生态创意农业、生态度假地产、休闲文化创意增值功能：生态休闲服务（包括：自然观光、休闲度假、健康养生、商务会议等）第七节 目标市场及目标消费群101、定位目标市场：立足本地及周边城市群，面向国内外。目标消费群：以中高端消费人群为主，兼顾大众消费群。第八节 项目区开发建设目标定位在三到五年内，将项目区打造成“生态创意农业、生态度假地产、休闲文化创意、生态休闲服务”四位一体、协同发展的都市复合型生态休闲经济产业示范园区；打造成集“生态农业、生态地产、文化创意、自然观光、休闲度假、健康养生、商务会议”等功能为一体的“AAAAA”级知名国际生态休闲度假景区；打造成返乡知识青年和新型农民创业示范基地；打造成“功能完善、分区合理、产业链价值凸现、管理科学、分期实施完整、远近期良好衔接、环境优美、风尚文明、居民富裕、社会和谐、产业现代、经济持续发展”的城102、乡统筹发展和社会主义新农村建设样板。第二章 项目区开发建设主要项目概念性规划方案第一节 项目区开发建设规划原则一、适应性原则规划建设项目须与项目关联产业结构调整方向、发展态势、资源基础和所具备的功能相适应，符合总体开发方向，同时具有鲜明的特色，并致力于整体品牌形象的塑造。二、可行性原则所规划设计建设的项目要求技术可行，资金投入合理，适应市场需求，经济效益显着，能满足战略投资商获取战略资金的长效收益。三、有序开发原则采取“突出重点、分期开发、形成规模、完善配套、快速形成产业价值链”的开发规划原则。四、环境保护和持续发展原则所有开发建设项目及内容,均须符合环境和资源保护的要求，遵循生态规律，控制资103、源开发利用的强度，考虑环境资源的承载力，保护生态环境，使生态资源能持续健康地发展。五、区域化立体生态产业链与全球化生态经济发展有机结合原则以生态休闲创意农业为前提，开发生态休闲度假地产业、休闲文化创意产业和生态休闲度假服务业，从业态的“复合性、联动性、带动性”等特征出发，打破行业界限，推进区域生态资源的综合开发利用，着眼于区域化立体生态产业链与全球化生态经济发展有机结合，着眼生态经济与区域经济整体形象的塑造和整体优势的发挥，将区域生态农业、生态地产、文化创意、生态休闲经济融入世界生态经济，以促进项目区复合型生态休闲经济产业的发展及生态城镇形象的提升。六、因地制宜及市场化原则生态产业的质量在很大104、程度上取决于独特生态资源的有效利用。因此，本项目的开发建设规划必须因地制宜、结合项目区总体定位,顺应市场为需求、以都市生态休闲创意农业项目为重点、配套生态休闲度假地产项目、生态休闲文化创意项目、生态休闲服务项目，形成“立足本地及周边城市群、面向国内外”的复合型生态休闲度假产业集群。第二节 项目区开发建设功能分区规划根据项目区地域特征（三山一河一谷五库，三山为“斗碗山、鹞鹰山、xx山”，一河为“xx”，一谷为“鹞鹰山以西、北云山以东”的沟谷， 五库为项目区内包括“李家湾、贺家祠、河湾、板桥、xx”在内的五大水库）及其它相关开发建设条件，整个项目区拟规划为“生态休闲创意农业产业示范园、国际森林新城105、”两大主题功能区。其中：xx国道以西、斗碗山脊以东、南到xx镇南界、北至xx镇白良路，为国际森林新城;xx及沿途两岸坡、脊部分及以西至xx镇西界、北到xx镇北界、南到xx镇南界，为生态休闲创意农业产业示范园。第三节 项目区开发建设主要项目概念性规划方案根据项目区总体定位及相关规划依据和原则，本项目区开发建设的具体项目，将在整合项目区相关资源及项目区可借势资源的基础上，重点围绕能体现山水重庆、森林重庆、生态重庆、创意重庆印象的相关项目进行规划。项目布局以亲山亲水为重点，其具体开发建设项目见表2-2-1：项目区开发建设主要项目概念性规划方案。见表3-2-1：项目区开发建设主要项目概念性规划方案表3106、-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求国际森林新城南大门游赏建筑景观农村建设用地xx国道双风桥至xx镇主入口处1. 占地面积：约1.5亩；2. 配置现代雕塑景观、高大的四季常青乔木、招牌、标志物等。斗碗寨游赏融自然景观、民俗文化为一体农村建设用地学堂村4、7、10、14、15社1. 占地面积:约 10亩；2. 建筑面积约：2500；3. 传统民居建筑风格；4. 建筑限高2层；5. 集斗碗寨、了望塔及相关民俗文化遗迹为一体，依山就势修建，并适当配置游览设施。长石坝游赏突出文化赏析功能农村建设用地学堂村6社1. 占地面积：107、约 30亩；2. 以长石坝天然石景景观为基础，注入石刻文化,设置竖向性景观；并修建1000米石头步梯道。李家湾湖（水库）游赏突出休闲观光功能农村水利设施建设用地学堂村7社1. 占地面积:约50亩（包含在水利设施中）；2. 以水景为主，设亭台景观小品和休闲垂钓设施。表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求国际森林新城贺家祠湖（水库）游赏突出休闲观光功能农村水利设施建设用地白房村1社1. 占地面积:约50亩（包含在水利设施中）；2. 以水景为主，设亭台景观小品和休闲垂钓设施。斗碗寨观光索道游憩旅游交通功能农村建设用地国108、际森林新城游人接待中心（学堂村酒厂至斗碗寨）1. 占地面积:约1.5亩2. 建筑面积:约10003. 建筑风格与斗碗寨建筑风格相融；4. 建筑限高：二层5. 按实际跨度配置设施设备。国际森林新城游人接待中心游憩游人接待功能农村建设用地沿xx国道布局，设置在学堂村酒厂旁1. 占地面积: 约30亩2. 建筑面积: 约160003. 现代建筑风格4. 容积率：小于0.55. 建筑密度小于：20%6. 绿化率：大于30%7. 建筑限高：四层8. 具备游人接待、导游、食宿、休闲娱乐、商务会议、购物、停车、洗车等接待及服务功能，其中含250个标准房（约30/个）、25个商务套房（60/个）、200个小车位109、（约30/车位）、50个大车位（约100/车位）。表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求国际森林新城国际森林新城景观花园社区游憩集生态休闲、度假、商住功能为一体城镇建设用地东到xx国道、南到xx镇界、西到斗碗山脊、北至白良路适当区域1. 占地面积：约3000亩2. 建筑面积：约30000003. 建筑风格：花园洋房4. 容积率：小于1.85. 建筑密度：小于40%6. 绿化率大于：30%，7. 建筑限高：四层学堂、新合、白房居民集中居住区居民生活、居住、功能为一体居民集中居住区农村建设用地新合村沿白210国边上1110、. 占地面积：约76.02亩2. 建筑面积：约760203. 建筑风格:花园洋房4. 容积率小于1.85. 建筑密度小于40%6. 绿化率大于40%7. 建筑限高：四层表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求国际森林新城学堂、新合、白房新型农民创业基地生产、生活、居住为一体新型农民创业基地农村建设用地新合村沿白210国边上1. 占地面积：约694.38亩2. 建筑面积：约6943803. 建筑风格:花园洋房4. 容积率：小于1.85. 建筑密度：小于30%6. 绿化率大于40%7. 建筑限高：四层生态休闲创意农业产111、业示范园北大门游赏建筑景观农村建设用地xx国道兴隆至xx镇主入口处1. 占地面积：约1亩；2. 配置现代雕塑景观、高大的四季常青乔木、招牌、标志物等。滴水岩游赏突出休闲、体验功能农村建设用地金刚村2社1. 占地面积：约20亩2. 以滴水岩天然石景景观为基础，设置景观小品，开发攀岩等体验休闲项目。红云寺游赏突出民俗文化功能农村建设用地金刚村3社1. 占地面积：约2亩2. 保护性修缮红云寺（庙），按小型寺庙配置设施。表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业示范园石鞋庙游赏突出民俗文化功能农村建设用地112、石鞋村3社1. 占地面积：约2亩2. 以石鞋民间传说为线索，以现有寺庙为基础，保护性开发建设，按小型寺庙配置设施。普陀庵游赏突出民俗文化功能农村建设用地金刚村3社1. 占地面积：约1.5亩2. 保护性修缮开发普陀庵，按小型寺庙配置设施。九倒拐游赏突出生态观光功能农村建设用地良桥2社1. 占地面积:约1.5亩；2. 以九倒拐自然景观为基础，设亭台景观小品。河湾湖（水库）游赏突出休闲观光功能农村水利设施建设用地金刚村1. 占地面积:约50亩（包含在水利设施中）；2. 以水景为主，设亭台景观小品和休闲垂钓设施。西大门游赏建筑景观农村建设用地两路至xx山村入口处3. 占地面积：约1亩；4. 配置现代雕113、塑景观、高大的四季常青乔木、招牌、标志物等。表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业示范园鹞鹰嘴游赏融自然景观与民俗文化为一体农村建设用地学堂村22社1 占地面积: 约10亩；2 以鹞鹰嘴象形石景为基础，民间传说为线索，保护性开发融自然景观与民俗文化为一体的景观节点（包括：鹞鹰嘴、蛮子洞、了望塔、栈道、鹞鹰洞等）。3 适当依山就势修建2500传统民居风格的游览设施。观音洞游赏突出民俗文化功能农村建设用地学堂村13社1 占地面积: 约0.5亩2 以观音洞民间传说为线索，迁徙开发被库区征用的原观音洞114、（包括观音洞、黄金坡），按小型景观节点打造。雷打石游赏融自然景观与民俗文化为一体农村建设用地良桥9、10社1. 占地面积：约1亩2. 以雷打石民间传说为线索，保护性开发建设融自然景观与民俗文化为一体的景观节点（包括：雷打石、古树、放生堂等）。表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业示范园圈崖洞游赏突出休闲、体验功能农村建设用地良桥4社1. 占地面积：约1亩2. 以圈崖洞自然景观为基础、开发攀岩等休闲体验项目。茶腊湾寨（庙）游赏融自然景观与民俗文化为一体农村建设用地良桥14社1. 占地面积：约3亩115、2. 以茶腊湾寨（庙）民间传说为线索，保护性开发融自然景观与民俗文化为一体的景点（包括寺庙、寨子、古树等）。牛草寺游赏历史文化与自然景观相结合农村建设用地垭口村一社原址1. 占地面积: 约5亩;2. 以“牛草寺、蛮子洞”等历史遗迹为基础，结合“五马归槽、豹子沟、睡狮”等自然景观，打造历史文化与自然景观相结合的景观节点。表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业示范园九层楼溶洞游赏突出民俗文化游赏功能农村建设用地垭口村原址1. 占地面积: 约1亩;2. 保护性开发九层楼溶洞，增设了望塔。地主庄园游赏116、突出历史民俗文化展教功能农村建设用地垭口村一社原址1. 占地面积: 约3亩;2. 以现存“地主庄园”为基础，保护性建设农耕民俗文化展馆。何家庙游赏突出民俗文化游赏功能农村建设用地垭口村原址1. 占地:面积1亩;2. 保护性修缮开发何家庙,按小型寺庙配置设施.城堡寨天花洞游赏突出民俗文化游赏功能农村建设用地xx山村6社原址1. 占地:面积1亩;2. 以城堡寨历史遗迹和天花洞自然景观为基础、以自生桥民间传说为线索，开发建设融历史文化与自然景观为一体的景观节点。表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业117、示范园板桥湖（板桥水库）游赏突出自然游赏、休闲功能农村水利设施建设用地 垭口村原址1. 占地面积：50亩（包含在水利设施中）；2. 以板桥水库与周边自然环境相结合，形成湖光山色相溶的自然景观带为基础，适当布置一些休闲设施。千岛湖(盛家沟)游赏突出游赏、休闲功能农村水利设施建设用地垭口村盛家沟1. 占地面积：100亩（包含在水利设施中）；2. 在盛家沟筑坝成湖，形成湖泊、岛屿与山色相溶的自然景观区，适当开设游憩项目。xx湖（xx水库）游赏突出自然游赏、休闲功能农村水利设施建设用地xx山村6社原址1. 占地面积：50亩（包含在水利设施中）；2. xx水库与周边自然环境相结合，形成湖光山色相溶的自然118、景观带，适当增设休闲、娱乐设施。xx小山峡游赏水上观光库区规划用地观音洞库区在xx上开发环保型水上观光、游乐项目。xx山生态林基地（含军事游戏场）游赏集森林种植、休闲、观光功能为一体农用林地垭口村、xx山村、良桥村 1. 占地面积：28439亩（含500亩军事游戏场）；2. 以xx山现有森林为基础，结合大地创作艺术，设计有创意的彩田景观图案，打造森林景观带。可根据情况，设置军事游戏场，建凉亭和步行石梯道及其他休闲设施。表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业示范园区xx生态林基地（含森林公园）游119、赏集森林种植、休闲、观光功能为一体农用林地xx两岸山脊1. 占地面积：6433亩（含500亩森林公园）；2. 以xx两岸山脊现有森林为基础，结合大地创作艺术，设计有创意的彩田景观图案，设置森林公园，适当增加一些休闲设施，打造xx森林景观带。创意果木基地游赏集特色果木种植、观光、休闲为一体农用林地垭口村、xx山村、良桥村、学堂、白房、新合、石鞋、金刚1. 占地面积: 约12800亩2. 利用退耕还林地，将生态林改造成经济林，以现有的花椒、桃、李、梨、枇杷、板栗、樱桃、苹果等具有较高经济价值和一定观赏性的果木为基础，结合大地创作艺术，设计有创意的彩田景观图案，整合移栽、规模种植；或通过引进科技手段120、培植有创意的奇异果木； 再增加一些趣味景观小品，形成创意性果木景观带。创意花卉基地（一）游赏集特色果木种植、观光、休闲功能为一体农业用地以良桥村为主1. 占地面积: 约3302亩;2. 结合大地创作艺术，设计有创意的彩田景观图案，在坡地荒地规模种植经济价值较高且具有创意性和观赏性的四季花卉，适当增加一些休闲设施，形成创意性花卉景观带。 表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业示范园创意花卉基地（ 二）游赏集特色花卉种植、观光、休闲为一体农业用地学堂、白房、新合、1. 占地面积: 约2340亩;2121、. 以现有的花卉基地为基础，结合大地创作艺术，设计有创意的彩田景观图案，整合移栽、规模开发花卉种植；或通过引进科技手段培植有创意的奇花卉；适当增加趣味景观小品，形成创意性花卉景观带。创意鲜蔬基地游赏集特色蔬菜种植、观光、休闲为一体农业用地覆盖项目区所有村社1. 占地面积: 约2142.7亩;2. 以现有的西瓜、海椒、萝卜等鲜蔬种植为基础，结合大地创作艺术，设计有创意的彩田景观图案，规模种植；或通过引进科技手段培植有创意的奇异鲜蔬；适当增加一些休闲设施，形成创意性鲜蔬景观带。创意荷塘水产基地游赏集莲藕稻谷种植、生态渔养殖、观光、休闲功能为一体农业用地覆盖项目区所有村1. 占地面积: 约4612亩122、;2. 以现有的水田鱼塘为基础，结合大地创作艺术，设计有创意的彩田景观图案，规模开发；或通过引进科技手段培植有创意的奇异莲藕、稻谷、生态鱼；再增加一些趣味景观小品，形成创意性荷塘景观带。表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业示范园国际创意村游憩集动漫、影视、广告创意、生产、加工、展销、休闲、度假等功能为一体的创意产业基地农村建设用地垭口村盛家沟千岛湖岸1. 占地面积：600亩；2. 建筑面积：300000；3. 建筑风格：叠拼墅景花园风格；4. 容积率：小于1；5. 建筑密度：小于等于30%；123、6. 绿化率：大于40%；7. 建筑限高：三层。国际艺术村游憩以书画、古玩、雕塑、摄影创作为主，影视、文学与出版为辅的文化艺术类创意产业基地，集生产、加工、展览、展销、休闲观光等功能为一体城镇建设用地垭口村盛家沟千岛湖岸1. 占地面积：600亩；2. 建筑面积：300000；3. 建筑风格：叠拼墅景花园风格；4. 容积率：小于1；5. 建筑密度：小于等于30%；6. 绿化率：大于40%；7. 建筑限高：三层。表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业示范园区国际休养度假村游憩集养老、休闲、度假、商124、住功能为一体农村建设用地垭口村5社板桥湖岸1. 占地面积：700亩；2. 建筑面积：350000；3. 建筑风格：叠拼墅景花园风格；4. 容积率：小于1；5. 建筑密度：小于等于30%；6. 绿化率：大于40%；7. 建筑限高：三层。xx湖国际会议中心游憩集酒店、会展、商务、休闲度假功能为一体农村建设用地xx山村xx湖岸1. 占地面积：100亩；2. 建筑面积: 50000；3. 建筑风格：现代建筑风格；4. 建筑限高：4层；5. 会议厅及酒店按五星级标准建设。鹞鹰嘴观光索道游憩旅游交通功能农村建设用地鹞鹰嘴至斗碗寨1. 占地面积:约1.5亩；2. 建筑面积:约1000；3. 建筑风格与鹞鹰嘴125、建筑风格相融；4. 建筑限高：二层5. 按实际跨度配置设施设备。表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业示范园千岛湖观光索道游憩旅游交通功能农村建设用地盛家沟千岛湖至鹞鹰嘴占地面积:约1.5亩建筑面积:约1000建筑风格与千岛湖建筑风格相融；建筑限高：二层按实际跨度配置设施设备。xx场观光索道游憩旅游交通功能农村建设用地xx场至盛家沟千岛湖1. 占地面积:约1.5亩；2. 建筑面积:约1000；3. 建筑风格与xx场建筑风格相融；4. 建筑限高：二层；5. 按实际跨度配置设施设备。xx游人接待中126、心游憩旅游接待功能农村建设用地设置在学堂村xx大坝西侧山头1. 占地面积：20亩2. 建筑面积：110003. 现代建筑风格4. 容积率：小于0.55. 建筑密度小于：20%6. 绿化率：大于30%7. 建筑限高：四层8. 小型游人接待中心,具备游人接待、导游、食宿、休闲娱乐、商务会议、购物、停车、洗车等接待及服务功能，其中含200个标准房、15个商务套房、120个小车位、30个大车位。表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业示范园xx游人接待中心游赏旅游接待功能农村建设用地设置在垭口村的xx场127、内1. 占地面积：25亩；2. 建筑面积：13400；3. 现代建筑风格；4. 容积率：小于0.5；5. 建筑密度小于：20%；6. 绿化率：大于30%；7. 建筑限高：四层；8. 中型游人接待点,具备游人接待、导游、食宿、休闲娱乐、商务会议、购物、停车、洗车、加油等接待及服务功能，其中含220个标准房、20个商务套房、160个小车位、40个大车位。乡村运动场游憩集运动、休闲、商务为一体农村建设用地xx山村xx水库旁1. 占地面积：200亩；2. 建筑面积：120003. 含运动场馆和会所；4. 现代建筑风格；5. 建筑限高：3层6. 开设游泳、乒乓球、台球、网球、篮球、足球、山地高尔夫、山地128、滑草、瑜伽、太极健身等运动休闲项目。会表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业示范园xx山居民集中居住区集生活、居住等功能为一体居民集中居住区农村建设用地xx山现村委会处1. 占地面积：约65.52亩；2. 建筑面积：约65520；3. 建筑风格：现代建筑风格；4. 容积率：小于1.8；5. 建筑密度：小于40%；6. 绿化率：大于40%；7. 建筑限高：四层。xx山新型农民创业基地集生产、生活等功能为一体新型农民创业基地农村建设用地xx山现村委会处1. 占地面积：约50.00亩；2. 建筑面积129、：约50000；3. 建筑风格：现代建筑风格；4. 容积率：小于1.8；5. 建筑密度：小于40%；6. 绿化率：大于40%；7. 建筑限高：四层。垭口居民集中居住区集生活、居住等功能为一体居民集中居住区农村建设用地xx场1. 占地面积：约46.02亩；2. 建筑面积：约46020；3. 建筑风格：现代建筑风格；4. 容积率：小于1.8；5. 建筑密度：小于40%；6. 绿化率：大于40%；7. 建筑限高：四层。表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业示范园垭口新型农民创业基地集生产、生活等功能130、为一体新型农民创业基地农村建设用地xx场1. 占地面积：约50.00亩；2. 建筑面积：约50000；3. 建筑风格：现代建筑风格；4. 容积率：小于1.8；5. 建筑密度：小于40%；6. 绿化率：大于40%；7. 建筑限高：四层石鞋、金刚居民集中居住区集居民生活、居住等功能为一体居民集中居住区农村建设用地石鞋场xx国道以西1. 占地面积：约76.20亩2. 建筑面积：约762003. 建筑风格：花园洋房4. 容积率：小于1.85. 建筑密度：小于40%6. 绿化率：大于40%7. 建筑限高：四层石鞋、金刚新型农民创业基地集生产、生活等功能为一体新型农民创业基地农村建设用地石鞋场xx国道以西131、1. 占地面积：约205.62亩2. 建筑面积：约2056203. 建筑风格：花园洋房4. 容积率：小于1.85. 建筑密度：小于40%6. 绿化率：大于40%8. 建筑限高：四层表3-2-1： 项目区开发建设主要项目概念性规划方案（续表）功能区规划项目规划功能功能表现用地性质选址建设规模及基本要求生态休闲创意农业产业示范园良桥居民集中居住区集居民生活、居住等功能为一体居民集中居住区农村建设用地良桥村委会旁、xx大桥西岸公路边1. 占地面积：约45.81亩2. 建筑面积：约458103. 建筑风格：花园洋房4. 容积率：小于1.85. 建筑密度：小于40%6. 绿化率：大于40%7. 建筑限高132、：四层生态休闲度假农庄生态休闲度假农庄游憩集生态休闲、度假、商务、居住功能为一体农村建设用地整个项目区内（生态农庄主要设置在项目区种养基地内,具体根据业主需求结合地块实际依片布局）1. 预留 446个生态农庄,每个农庄占地约1亩,共计446亩;2. 原则上,凡租赁39亩耕地用于花卉、鲜蔬、荷塘水产养殖的业主、或者租赁100亩退耕还林用于果木种植的业主，即可配置1亩农村建设用地，用于自建生态农庄；3. 建筑风格：统一为川东生态民居风格；4. 建筑面积：每个农庄均控制在1500内，总建筑面积约669000；5. 建筑限高：二跃三第三章 项目区交通及游线组织规划方案第一节 进入项目区交通组织规划方案133、鉴于项目区紧邻主城区的优越地理位置，从主城区水、陆、空主要站点进入项目区的道路交通均十分方便，其中：从江北国际机场、重庆火车北站、寸滩港通过高等级公路到达项目区仅5至15分钟车程；规划中的轻轨3、6、9号支线则直通或紧连项目区；目前，只需政府对直接进入项目区的公路包括xx国道及两路至项目区及xx山的支线公路实施截湾取直拓宽改造工程即可。具体规划如下：铁路：重庆火车北站通过高等级公路到达项目区水路：寸 滩 港通过高等级公路到达项目区航空：江北国际机场通过高等级公路到达项目区轻轨：3、6、9号支线项目区公路：210 国 道项目区 两 路项目区第二节 项目区内交通及游线组织规划方案根据项目区开发建设134、主要内容概念性规划方案，结合项目区内现有道路基础，项目区内拟由车行主干道、车行次干道、人行步道、观光索道共同组成立体交通游线网络，达到生产、生活、观光游览均十分便捷的目的。具体规划为：一、车行主干道南大门北大门：210 国道二、车行次干道1. 南大门、210 国道-观音洞大坝-xx游人接待中心-xx游人接待中心（xx场）-板桥湖（国际休闲度假村）-良桥村委会-白房接xx国道2. 西大门-xx水库（国际会议中心）-xx游人接待中心（xx场）3. xx游人接待中心-盛家沟千岛湖（国际艺术村、国际艺术村）-xx场4. 观音洞大坝xx西岸良桥（xx大桥）5. 南大门李家湾湖（水库）斗碗寨贺家祠湖（水库135、）白良路三、人行步道 车行主干道、次干道各景观节点四、观光索道 国际森林新城游人接待中心-斗碗寨-鹞鹰嘴-盛家沟千岛湖-xx场（xx游人接待中心）第四章 项目区开发建设用地概念性规划方案第一节 项目区开发建设用地总体规划方案项目区总面积约69486.3亩(包括国有林450亩和已被租赁出的1541亩集体林)，将全部用于项目区的农林生产、农村建设和小城镇开发建设（见表3-4-1：xxxx山水休闲度假区用地规划表）。其中：1.农林生产用地约为60068.70亩（含国有林450亩和已租赁出的集体林1541亩），约占项目区总面积的86.45%；2.农村建设用地约为6417.6亩，约占项目区总面积的9.2136、4%其中：1) 农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设用地约4917.60亩、约占农村建设用地面积的76.63%2) 农村水利道路等基础设施建设用地约1500亩、约占农村建设用地面积的23.37%3.城镇建设用地约3000亩，约占项目区总面积的4.31%。表3-4-1： xxxx山水休闲度假区开发建设规划用地指标（表）用地性质规划用地指标（亩）比例（%）农林生产用地60068.70（含国有林450亩和已租赁出的集体林1541亩）约总项目区总面积的86.45%农村建设用地6417.60约总项目区总面积的9.24%其中农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设用地4917.60137、约占农村建设用地面积的76.63%农村水利道路管网等基础设施建设用地1500.00约占农村建设用地面积的23.37%城镇建设用地3000.00约总项目区总面积的4.31%合 计69486.3100%第二节 项目区“农林生产”用地规划方案（见表3-4-2：xxxx山水休闲度假区“农林生产”用地规划方案）表3-4-2： xxxx山水休闲度假区“农林生产”用地规划方案（表）规划项目选址占地面积（约：亩）占农林生产总用地% 创意果木基地覆盖项目区所有村12800.00（项目区内所有退耕还林地）21.31%创意花卉基地（一）以良桥村为主3302.005.50%创意花卉基地（二）学堂、白房、新合2340.138、003.90%创意鲜蔬基地项目区除学堂、白房、新合、垭口外所有村社2142.703.57%创意荷塘水产基地覆盖项目区所有村社4612.007.68%xx生态林基地xx两岸山脊6433.00（含已租赁出的集体林100亩）10.70%xx山生态林基地垭口村、xx山村、良桥村 28439.00（含国有林450亩和已租赁出的集体林1441亩）47.34%农林生产用地合计60068.70100%第三节 项目区“农村建设”用地规划方案项目区“农村建设”用地规划总面积约6417.60亩。其中：一、 农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设规划用地约4917.60亩，占“农村建设”用地规划总面积的7139、6.63%。(一) 4处索道约6亩，约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的0.12%；(二) 5个居民集中居住区及4个新型农民创业基地约1309.57亩（其中含社区行政管理、社区医疗卫生、文化教育等用地）、约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的26.63%；(三) 3处游人接待中心约75亩、约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的1.53%；(四) 3个大门约3.5亩、约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的0.07%；乡村运动场约200亩、约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建140、设”用地的4.06%；景观节点约 93.5亩、约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的1.90%；预留约784.03亩、约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的15.94%；(五) xx湖国际会议中心约占100亩，占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的2.03%；(六) 国际休养度假村约占700亩，占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的14.23%；(七) 国际艺术村和国际创意村约占1200亩，占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的24.40%。（用地规划见表3-4-3：项目141、区“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地规划方案）二、 农村水利道路等基础设施建设规划用地约1500亩，占“农村建设”用地规划总面积的23.37%。(一) 水利建设规划用地500亩、占农村水利道路等基础设施建设规划用地的33.33%；(二) 道路用地1000亩，占农村水利道路等基础设施建设规划用地的66.66%。（其用地规划：见表3-4-4：项目区“农村水利道路等基础设施建设”用地规划方案）表3-4-3：项目区“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设” 用地规划方案（表）规划项目选址占地面积（约：亩）占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”总用地142、%北大门xx国道兴隆至xx镇主入口处10.02%南大门xx国道xx区至xx镇主入口处1.50.03%西大门两路至xx山村入口处10.02%斗碗寨学堂村4、7、10、14、15社100.2%长石坝学堂村6社300.61%滴水岩金刚村2社200.41%红云寺金刚村3社20.04%石鞋庙石鞋村3社20.04%普陀庵金刚村3社1.50.03%九倒拐良桥2社1.50.03%表3-4-3 项目区“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设” 用地规划方案（续表）规划项目选址占地面积（约：亩）占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设” 总用地%观音洞学堂村13社0.50.01%鹞鹰嘴学143、堂村22社100.2%雷打石良桥9、10社10.02%圈崖洞良桥4社10.02%茶腊湾寨（庙）良桥14社30.06%牛草寺垭口村一社原址50.1%九层楼溶洞垭口村原址10.02%地主庄园垭口村一社原址30.06%何家庙垭口村原址10.02%城堡寨天花洞xx山村6社原址10.02%斗碗寨观光索道国际森林新城游人接待中心、学堂村酒厂至斗碗寨1.50.03%鹞鹰嘴观光索道鹞鹰嘴至斗碗寨跨河索道1.50.03%xx场观光索道xx场至千岛湖1.50.03%千岛湖观光索道千岛湖至鹞鹰嘴1.50.03%表3-4-3： 项目区“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设” 用地规划方案（续表）规划项目144、选址占地面积（约：亩）占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设” 总用地%乡村运动场xx山村xx山水库旁2004.07%国际森林新城游人接待中心设置在学堂村酒厂旁300.61%xx游人接待中心设置在学堂村xx大坝西侧山头200.41%xx游人接待中心设置在垭口村的xx场内250.51%学堂、新合、白房居民集中居住区新合村沿xx国道边上76.201.55%良桥居民集中居住区良桥村xx大桥西岸公路边45.810.93%石鞋、金刚居民集中居住区石鞋场xx国道以西76.201.55%xx山居民集中居住区xx山现村委会处65.521.33%垭口居民集中居住区xx场46.020.94%学堂、145、新合、白房新型农民创业基地新合村沿xx国道边上694.3814.12%石鞋、金刚新型农民创业基地石鞋场xx国道以西205.624.18%xx山新型农民创业基地xx山现村委会处50.00 1.02%垭口新型农民创业基地xx场50.001.02%表3-4-3： 项目区“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设” 用地规划方案（续表）规划项目选址占地面积（约：亩）占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设” 总用地%国际创意村垭口村盛家沟千岛湖岸600.0012.2%国际艺术村垭口村盛家沟千岛湖岸600.0012.2%国际休养度假村垭口村板桥湖700.0014.24%xx湖国际146、会议中心xx山村xx水库湖岸100.002.03%生态休闲度假农庄项目区内446.0015.94%预留784.039.07%合 计4917.60100%注：4处索道约6亩，约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的0.12%；5个居民集中居住区及4个新型农民创业基地约1309.57亩、约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的26.63%；3处游人接待中心约75亩、约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的1.53%；3个大门约3.5亩、约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的0.07%；乡村运动场约20147、0亩、约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的4.06%；景观节点约 93.5亩、约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的1.90%；预留约784.03亩、约占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的15.94%；xx湖国际会议中心约占100亩，占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的2.03%；国际休养度假村约占700亩，占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的14.23%；国际艺术村和国际创意村约占1200亩，占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的24.4148、0%；预留784.03亩（包括村集体组织提留641.76亩，实际预留142.27亩），占“农村生产、生活、公共服务设施及相关配套产业基地建设”用地的，9.07%。表3-4-4： 项目区 “农村水利道路等基础设施建设”用地规划方案（表）规划项目选址占地面积（约：亩）占“农村水利道路等基础设施建设”总用地%板桥湖（水库）垭口村原址503.33%千岛湖（水库）垭口村盛家沟1006.66%xx湖（水库）xx山村6社原址503.33%河湾湖（水库）金刚村503.33%贺家祠湖（水库）白房村1社503.33%李家湾湖（水库）学堂村7社503.33%其它水利用地项目区内15010.00%道路规划用地项目区内149、100066.67%“农村水利道路等基础设施建设” 用地合计1500100%注：农村水利道路等基础设施建设规划总用地1500亩。其中：水利建设规划用地500亩、约占农村水利道路等基础设施建设规划总用地的33.33%；道路用地1000亩，约占农村水利道路等基础设施建设规划总用地的66.66%。第四节 项目区“城镇建设”用地规划方案项目区配套城镇建设用地规划3000亩，全部用于国际森林新城景观花园社区，用地规划见表3-4-5：项目区 “城镇建设”用地规划方案表3-4-5： 项目区“城镇建设”用地规划方案（表）规划项目选址占地面积（约：亩）占“城镇建设”总用地%国际森林新城景观花园社区东到xx国道、150、南到xx镇界、西到斗碗山脊、北至白良路3000.00100%城镇建设用地合计3000.00100%第五章 项目区开发建设基础工程概念性规划方案第一节 基础工程规划原则一、 满足生态休闲度假区生产、生活需要和保护、利用、管理的要求；二、 同生态休闲度假区的特征、功能、级别和分区相适应，不得损坏景源、景观和环境；三、 科学合理布局。第二节 交通道路工程规划项目区道路采取环网结合的组合方式，主交通线为环状，其余则根据实际需要修建组合成网状。拟培修项目区内机耕道、人行道60公里以上，培护及新建通村公路50公里。道路分为三级：一级为大环车行道，6.5米宽，可双向行车；二级为区域车行道，3.5米宽，可单向151、行车；三级为区域性生产及游览道，1.2-1.8米宽，以步行为主。道路工程在具体实施时，尚需注意事项：在满足交通的前提下，尽量减少占地面积，以扩大耕地绿地面积；因地形地貌及功能上的需要，道路可作有目的性之迂回曲折，但必须避免无艺术性之过多弯曲；道路建设时应预留水电、通讯管网铺设位置，并在主入口设立公用停车场。 第三节 通讯、商务网络、广播电视工程规划一通讯采取专用电话、私人电话和公用电话相结合办法。专用电话主要为项目区内工作用电话，可设置项目区内部虚拟集团电话网；私人电话主要是项目区内居民家庭固定电话；公用电话主要是在各区域适当位置设立磁卡或投币电话，但其外壳设计须与附近景观相协调。二商务网络以152、信息技术为支撑，网络到户到店。同时建立项目区商务网络平台，提供酒店信息、索道收费信息、游憩体验以及其它休闲度假信息和项目区管理信息的咨询与服务，全面提升项目区现代化管理技术与服务水平。三广播电视项目区内建设广播电视系统网络，以便播放背景音乐、紧急通知等。也可于项目区重要部位、重点区域设置闭路电视监控系统，以策安全。第四节 给水排水规划给排水原则上沿项目区道路进行布局。供水以接通xx区供水管网和观音洞水库供水管网及抽取地下水和利用人工蓄水为主，通过蓄水、渠系、堤塘、堰坝、提水等工程的改造和建设，提高项目区供水能力。排水工程实行雨水和污水分流排放制度，雨水采用边沟和管道收集后就近排入河库；污水则由153、管道收集汇入项目区污水处理站处理后，达到国家排放标准后排放，或由管道收集后接入xx区污水管网处理，杜绝将垃圾污水排入观音洞水库内。第五节 供电能源规划结合项目区建设对规划区内供电设施进行改造，在项目区设置相应配电房，所有管线不空架，以入地为宜。 供热尽量采用电、天然汽、煤气、沼气等清洁能源。少量采用燃煤或柴油的，则应有相应的“三废（废水、废渣、废气）”处理装置，避免环境污染。实际上采用沼气生态系统等设施本身就是科普教育、生态环境教育和观光旅游的一大亮点。第六节 项目区节能降耗规划一、节水(一) 参照项目区休闲度假场所供水标准，厉行节约用水；(二) 生活用水：杜绝长流水，并需长期加强供水管网系统154、的检查，防止跑、冒、滴、漏现象发生，发现问题及时维修；(三) 生产用水：尽量减少绿化使用自来水用量，尽可能利用地表水和处理后达到环保要求的再生水；二、节电(一) 参照项目区休闲度假场所供电标准，实施节约用电；(二) 杜绝长明灯；(三) 调整供热设施、限制室内供暖：冬季室温不高于20；(四) 调整室内温度、限制室内制冷：夏季室温不低于26。附：表3-5-1: 项目区休闲度假场所供水、供电参考标准表表3-5-1: 项目区休闲度假场所供水、供电参考标准表类别供水(L/床日)供电(W/床)简易宿点50-10050-100一般旅馆100-200100-200中级旅馆200-400200-400高级旅馆4155、00-500400-500豪华旅馆500以上1000以上居民60-150100-500散客10-30L/人日第七节 消防、安全、环保、环卫工程规划一 为了明确保护区的范围及功能分区界线，为人们提供服务指南和限制人为活动等，设立必要的标桩指示牌、标志碑。合理设立区碑，建议界桩每1000米设一个，指示牌设在项目区的交通道口及人流较多的地方。二 加强交通管理，综合整治交通噪声，生活区声环境质量达到国家规定标准，交通干线噪声平均值控制在70分贝以下；三 必要时配置防火了望塔和防火通信网络，以及为山火监测、信息传递、指挥调度、扑救、后勤供应等工作服务的基础设施建设。四 根据实际配置 防火设备。项目区管理156、处和各站、点配备必要的交通、通讯设备和扑火装备，便于发生火灾时，及时扑救、最大限度地减少火灾损失。五 项目区的建筑物及绿化具有广告宣传功能，不但可体现自身的品味，还能给过往路人以深刻印象的形象展示。因此，须精心营造出一番独具风格的、有强烈吸引力的效果。项目区景观节点建筑物的功能大多是游赏服务性质，可选用结构简略、外形朴素的砖木屋之类，少用现代钢筋混凝土建设，以体现自然、生态、质朴的特点。建筑物周围的植物配置，可种植耐寒性强、四季常青的高大乔木，以形成垂直绿化的景致。所有非硬化的地面，均种植抗寒性强，四季常绿的草类或地被类花卉进行绿化和美化。六 项目区xx内沿岸严禁家禽养殖、严禁搭建餐饮娱乐设施157、，严禁三废流入，以保障观音洞水库饮用水质。第六章 项目区开发建设居民社会调控概念性规划方案目前，项目区所涉及的xx镇的8个行政村70个行政社中，村域现有人口4266户11708人，转移剩余劳动力约2000余人，人口自然增长率约为20。根据项目区生态承载力，本着在不同情景模式下，项目区经济、人口发展与生态承载力均能达到优化配置的原则，项目区总人口规模规划可容纳16.45万人左右（其中：常驻人口约137652人、流动人口约26820人），年均人口自然增长率控制在20以内。常驻人口控制在9.64万人左右、流动人口控制在2.55万人左右，考虑到影响项目区人口集聚的多方面因素及其不确定性，为适应项目区经158、济社会的快速发展，本次规划的区域基础设施等相关指标暂按20.00万人预留。其人口发展策略、规模与分布，用地控制及引导规划入下：第一节 项目区人口发展策略一、 积极推动项目区内的产业发展和城市建设，优先公共服务设施和交通基础设施，促进森林城市人口集聚，承接主城区疏散人口。二、 引导人口在区域内合理分布，国际森林新城景观花园社区、国际创意村、国际艺术村、国际休养度假村重点承接主城区的人口疏散，为常驻人口集中地；国际森林新城游人接待中心、xx游人接待中心、xx游人接待中心以及xx湖国际会议中心、生态休闲度假农庄重点承接到项目区休闲度假人群，为流动人口集中地；区域内的农村人口及入区就业创业的新型农民主159、要向居民集中居住区及新型农民创业基地集中。三、 提高义务教育和全民教育水平，增强项目区教育资源吸引力，提升项目区整体人口素质。四、 优化人口结构，创造就业岗位，使主城区的迁入人口和异地入区新型农民由居住型向就业型、创业型转变。五、 稳定、适度控制外来人口，改变人口不合理的素质、年龄、性别结构，增强社会稳定性。第二节 项目区人口规模与分布一、 积极引导人口向“国际森林新城景观花园社区、国际创意村、国际艺术村、国际休养度假村”和五个居民集中居住区及四个新型农民创业基地”集聚。二、 根据规划，项目区常驻人口占地面积约为6209.57亩，建筑面积约525.96万平方米，可容纳137652人常驻人口居住160、，但考虑到影响项目区人口集聚的多方面因素及其不确定性, 可预留30%进行调控，故常驻人口须控制在9.64万人左右。（见表：3-5-2:项目区常驻人口规模与分布调控规划)三、 根据规划，项目区流动人口占地约621亩，建筑面积约759400，可一次性接待26820人食宿，为便于合理流动，可预留5%进行调控，控制在25479人左右。（见表：3-5-3:项目区流动人口规模与分布调控规划)四、 积极吸纳周边城镇组团、xx区乃至重庆市的生态移民，提供就业岗位，完善公共服务设施，力争2015年，项目区组团规划城市人口总量达到9万人以上，比项目区现有人口增长近8万人。五、 农村建设用地内预留地作为未来城市发展161、突破10万人时的人口与产业安置地区。表：3-5-2: 项目区常驻人口规模与分布调控规划( 表)常驻人口分布区位占地面积（约：亩）建筑面积（约：）人均居住面积（ 人）可容纳常驻人口（约:人）常驻人口规模调控计划（约:人）1 国际森林新城景观花园社区30003000000407500052500（控制在可容纳常驻人口的70%左右）2 国际创意村6003000005060004200 （控制在可容纳常驻人口的70%左右）3 国际艺术村6003000005060004200 （控制在可容纳常驻人口的70%左右）4国际休养度假村7003500005070004900 （控制在可容纳常驻人口的70%左右）162、5五个居民集中居住区及四个新型农民创业基地1309.571309570304365230557 （控制在可容纳常驻人口的70%左右）合 计6209.57525957013765296357 （控制在可容纳常驻人口的70%左右）注：项目区常驻人口占地面积约为6209.57亩，建筑面积约525.96万平方米，可容纳137652人常驻人口居住，但考虑到影响项目区人口集聚的多方面因素及其不确定性, 可预留30%进行调控，故常驻人口须控制在9.64万人左右。表：3-5-3: 项目区流动人口规模与分布调控规划( 表)流动人口分布区位占地面积（约：亩）建筑面积（约：）人均食宿面积（ 人） 可容纳流动食宿人口163、（约：人）流动食宿人口规模调控计划（约：人）1 xx湖国际会议中心100500002025002375 （控制在可容纳流动食宿人口的95%左右）2 生态休闲度假农庄446669000302230021185 （控制在可容纳流动食宿人口的95%左右）3 国际森林新城游人接待中心301600020800760 （控制在可容纳流动食宿人口的95%左右）4 xx游人接待中心201100020550523 （控制在可容纳流动食宿人口的95%左右）5 xx游人接待中心251340020670636 （控制在可容纳流动食宿人口的95%左右）合 计6217594002682025479 （控制在可容纳流动食宿164、人口的95%左右）注：项目区流动人口占地约621亩，建筑面积约759400，可一次性接待26820人食宿，为便于合理流动，可预留5%进行调控，控制在25479人左右。第三节 项目区人口结构与素质一、 项目区的开发建设，需适应人口年龄结构变化的趋势，满足不同年龄段人口的工作、生活需要，关注高素质人口的引入和人口年轻化对基础教育设施的需求，关注老龄化带来的社会服务需求，在公共服务设施保障等方面提供政策支持。二、 结合项目区经济社会发展的特点，积极推动社会结构的持续优化。三、 不断提高项目区的人口吸纳作用，积极推进城镇化进程，大力提高项目区内农村人口素质，着力优化项目区常驻人口素质结构。第四节 项目165、区社会用地控制与引导本项目作为“城乡统筹、社会主义新农村建设”试点、示范项目，因此，项目区的开发建设应本着节约土地资源的原则，高效利用土地，优先利用存量土地，特别是规划区内的原农村建设用地和荒地，综合考虑建设时序和用地投放安排，原则上不占用或少占用农用地；需要切实加强土地资源的管理，形成节约用地的发展模式，合理控制城市建设用地规模。建立城市发展的动态监控机制，依据人口增长和经济发展的趋势与变化，调控城市建设用地投放总量和建设时序，并适时调整规划应对方案；项目区建设用地的投放与城市发展重点紧密结合，积极推动森林城市建设，实现城市空间结构的调整；引导淘汰型产业劳力合理转向，科学预测和严格限定各种常166、驻人口规模及其分布控制性指标，与xx区城市规划和村镇规划相互协调；城镇建设和其它企事业单位用地必须是本项目整体开发的配套项目，不得在项目区内安排有污染的工副业和影响空气质量、破坏生态环境的农业生产用地。第七章 项目区分期发展概念性规划方案项目区项目区每一阶段的发展目标，均需兼顾生态休闲创意农业、生态休闲度假地产、休闲文化创意产业、生态休闲服务业与居民社会的协调发展，体现项目区自身发展规律与特点。(见表3-7-1：项目区分期发展概念性规划方案)表3-7-1： 项目区分期发展概念性规划方案（表）分 期时间跨度性质建设重点与方向1.近期规划5年以内基本建设期整合生态资源，协调利用土地资源，对项目区内167、各项规划内容进行开发建设。2.中期规划5-10年发展期对项目区内各产业进行品牌化建设及其规范化经营3.远期规划大于10年以后成熟期延伸品牌价值链，实施品牌化长期经营战略第四部分 项目区开发建设模式及实施方案第一章 项目区开发建设模式为实现项目区“ 产业集群化、农民新型化、农村景区化”的总体战略目标，根据项目区开发建设整体定位和主要建设内容概念性规划方案，结合项目区开发建设其它相关实际情况，参照市内外其它地方在统筹城乡发展和社会主义新农村建设中已取得的一些成功经验，本项目区的开发建设可按照以下模式进行：一、 政府主导、企业主体政府主导：主导规划、主导管理、政策支持、政务服务；企业主体：资金投入，168、自主开发、自主经营、自我发展。二、 城乡统筹、集中打造城乡统筹： 统筹城乡发展统筹区域发展统筹经济社会发展统筹人与自然和谐发展统筹国内发展和对外开放集中打造： 资源集中使用农民集中安置产业集中发展三、 统一规划、有序开发、分步实施统一规划: 整个项目区统一规划；有序开发：先资源流转、后开发建设；分步实施：先基础、后主体、再配套。第二章 项目区开发建设实施方案根据项目区开发建设模式，结合项目区的实际情况，实施项目区开发建设，必须首先明确项目区开发建设组织实施机构及其职责，以期为项目区的开发建设提供强有力的组织和政策保障；合理安排项目区开发建设周期及实施步骤，保障项目区开发建设有序进行。其次，必须169、制定出合理的资源（ 包括土地及其它自然、人文资源）特别是土地资源流转方案和农民补偿安居方案。资源流转是实施项目开发建设的前提和切入点，而做好农民补偿安居工作又是实施资源流转的前提，唯有如此，才能达到实现“资源及相关要素市场配置、规模经营和有效利用，并全面提升其社会经济效益”的目的。其三，必须制定合理的产业发展计划，并坚决贯彻执行，这是项目区开发建设的重点，也是达成项目区战略目标的基础。其四，多渠道筹措资金，并合理计划和使用，形成良性循环的资金链条，保证项目区开发建设正常顺利实施。第一节 项目区开发建设组织实施机构政府组织单位：xx区人民政府政府授权执行单位：xx区xx镇人民政府项目开发建设实施170、单位：项目投资开发商项目开发建设指挥部：由政府组织单位、政府授权执行单位、项目开发建设实施单位派员共同组成项目区开发建设指挥部，以加强对项目区开发建设的组织领导和协调管理。指挥长由xx区党委、政府主要分管领导担任，副指挥长由xx区xx镇人民政府主要领导和项目投资开发商主要领导担任。指挥部下设办公室，具体负责项目区开发建设相关各项工作；指挥部办公室可根据项目开发建设实际需要分设若干工作小组，具体负责项目区开发建设各项日常工作。第二节 项目区开发建设周期及实施步骤一、项目区开发建设周期项目区整体开发建设周期为五年。分二个阶段：前三年完成项目区内的“学堂、新合、白房、垭口、xx山”五个行政村规划建设171、内容的开发建设；后两年完成项目区内的“良桥、金刚、石鞋”三个行政村规划建设内容的开发建设。二、项目区开发建设实施步骤整个项目区开发建设将由政府和投资商协商进行统一规划，再由企业分步分阶段实施。第一步：进行资源流转和农民补偿安置，以及新型农民创业基地建设；第二步：重点开展基础设施建设、环境打造、生态休闲创意农业生产基地建设；第三步：重点实施配套产业开发和重点项目开发建设；第四步：重点是休闲度假公共服务设施建设和持续经营。第三节 项目区资源集中流转计划按照中央和地方政府及其相关各部门有关“农村土地承包、流转”等相关法律法规，本着“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的原则，项目区资源流转具体计172、划为：一、项目区土地资源流转计划根据项目区土地利用现状和项目区开发建设用地规划方案，参照市内外其它地方农村土地流转的模式与办法及其成功经验，本项目区土地资源拟按如下计划实施（参见表 4-2-1：项目区土地流转计划）。表 4-2-1： 项目区土地流转计划（表）土地利用现状流转选择流转方式与办法规划用途林地生态林地、面积约34872亩根据实际需要部分流转用于军事游戏场和森林公园建设退耕还林地、面积约12800亩根据实际需要全部或部分流转流转方式：租赁流转办法：租赁期限为50年；租赁价格最高不超过200元/亩/年。全部调整为经济林，即“创意果木基地”，由投资开发商按“公司+基地+ 农户”模式进行经营173、和管理。农业生产用地耕地及自留地、面积约12396亩根据实际需要全部或部分流转流转方式：租赁流转办法：租赁期限为50年（本轮承包期满，国家政策若有变化，则可根据政策协商调整）；租赁价格最高不超过900元/亩/年。全部调整为“花药鲜蔬及荷塘水产基地”，由投资开发商按“公司+基地+ 农户”模式进行经营和管理。农村建设用地农村建设用地、面积约1606.90亩。其中：宅基地约765.90亩；水利道路等占地约841.00亩全部流转流转方式：复垦置换流转办法：按xx委办【2008】67号文xx区农村建设用地复垦置换试行办法及相关实施细则执行其中309.57亩由投资商复垦置换后，按项目区未转非农村人口每人3174、0房屋标准，用于农民集中居住区建设；剩余的1297.30亩，由投资商全部用于项目区水利道路等基础设施建设。其它未利用荒地、面积7810.70亩全部流转流转方式：复垦置换流转办法：在不改变所有权的前提下，村集体组织以未利用荒地的使用权，置换投资商对项目区生产生活条件（包括基础设施和公共设施）改善的投入。其中4810.70，由投资商复垦置换为农村建设用地指标，部分用于弥补项目区水利道路等基础设施建设用地不足外，其余全部用于项目区休闲度假设施、新型农民创业基地、休闲文化创意产业基地等建设；另外3000亩，由投资商复垦置换为在项目区征用3000亩城镇建设用地“占补平衡”指标，用于国际森林新城景观花园社175、区建设。特别说明：1. 原则上，本项目区的开发建设用地是在不减少项目区林地和耕地面积的前提下进行规划的，所需农村建设用地和配套城镇建设用地主要通过项目区原农村建设用地和未利用荒地复垦置换来解决。2. 由于本项目区可用于复垦置换的原有农村建设用地十分有限，仅能满足农民安置工程和水利道路管网等基础设施建设工程所需，而根本不能满足项目区公共服务设施、生态休闲创意农业延伸配套产业基地等工程建设用地需求，故参照市内外其它地方（如成都）的做法，通过复垦未利用荒地来补充，以支持项目区产业集群的形成和发展。3. 按照政策，城镇建设用地须办理合法出让手续。鉴于本项目城镇建设用地是都市生态休闲创意农业产业示范园区176、的必要配套，同时也是打造xxxx山水休闲度假区的重要组成部分，其经营收益将主要用于反哺项目区的新农村建设，包括农业产业示范园的基础设施建设和支持农业生产，因此，其土地出让须捆绑整个项目，采用土地带项目带规划的办法挂牌出让给投资开发商，其出让综合价原则上不超过本地类似项目城镇建设用地综合价金标准，约每亩16.8万元人民币。4. 项目所需3000亩配套城镇建设用地指标，只占整个项目区规划用地面积的4.317%，与国内大多数类似开发项目相比，此指标属偏低范围，应由区上按统筹城乡发展政策和小城镇建设政策，给予适当倾斜，在该项目建设周期内分期分批加以解决；5. 在项目开发建设实际运作过程中，投资开发商通177、过未利用荒地复垦置换的土地，在首先满足农村建设用地所需后，若因故不能满足项目区城镇建设用地 “占补平衡”，则不足部分可通过投资开发商缴纳耕地开垦费、委托造地的方式来补充。二、项目区其它资源流转计划项目区内目前拥有的其它资源主要包括：依附于土地的水利道路等农业生产基础设施、花果林木、宗教寺庙及其它民俗遗迹等，尚需投资开发商投入大量资金进行培修、完善和管护。因此,原则上应捆绑土地资源而自动流转。第四节 项目区农民集中安置及补偿计划本项目区开发建设土地流转所涉农民，原则上，按用地性质和土地流转方式的不同而分别采用不同的安置补偿办法： 一、 项目征用城镇建设用地所涉农民，预计约1389人，全部就地农转178、非，统一办理城镇居民户口，享受城镇居民福利待遇，并由当地政府按同期征地补偿安置政策进行安置补偿。二、 租用农林生产用地所涉农民，除由投资商按期支付土地租金外，原则上不另行补偿。三、 农村集体建设用地复垦置换，涉及新占用青苗及构附着物的，由投资商按同期征地补偿有关规定据实清理和补偿。四、 农村建设用地复垦置换涉及占用宅基地的农民约10319人（扣除征地农转非人数 ），其居住由投资开发商择地集中安排，投资开发商按30平方米/人标准统一建设农民新居，农民自愿以宅基地使用权连同原住房置换。原家庭住房面积人均在30及30以下的，按人均30置换新房；原家庭住房面积人均在30及30以上的，除按人均30置换新179、房外，其旧房超过人均30部分，由投资商按同期征地拆迁房屋补偿标准补偿；农民家庭置换新房超出人均30部分时，其超出部分由农民按市场优惠价向投资开发商购买。五、 项目区所涉农民凡年满18周岁以上，40周岁以下女性农民、50周岁以下男性农民，根据自愿，可集中培训后就地聘用为农业工人或休闲服务人员，亦可就地自主创业、外出务工。六、 项目区所涉农民社保及其它相应福利待遇统一由当地政府按相关政策规定执行。第五节 项目区产业集中发展计划根据项目开发建设产业定位，本项目区将集中发展“以生态休闲创意农业为基础、生态休闲度假地产和休闲文化创意产业、生态休闲度假服务业为配套”的“复合型生态休闲经济产业”集群。一、开180、发建设初期集中整理土地资源，大力调整农业产业结构，变传统农业为现代生态休闲创意农业，重点是森林、果木、花卉、蔬菜、水产等优质高产生态休闲创意农业项目的规模化建设。二、开发建设中期集中发展生态休闲创意农业的相关延伸配套产业，包括生态休闲度假地产项目、休闲文化创意产业基地项目、生态休闲度假服务设施项目的开发建设；三、开发建设后期集中深度挖掘生态休闲创意农业和生态休闲度假地产和休闲文化创意产业的附加价值，打造“复合型生态休闲经济产业”集群，形成并完善生态产业价值链，推行品牌化建设，全面提升项目区生态产业链的经济效益和社会环境效益。第五部分 项目开发建设投入估算第一章 项目开发建设投入指标参数设置本项181、目开发建设分为六大项工程设置指标参数（见表5-1-1:项目开发建设参数设置表），包括：一、 农村建设用地复垦置换农民安居工程：主要指居民集中居住区建设工程；二、 复垦置换新占土地农民补偿工程：主要指对复垦置换新占土地的农民的青苗补偿和构附着物补偿；三、 土地复垦整理工程：主要指对项目区内所有荒地进行复垦，并对宅基地进行复耕等工程建设；四、 基础设施及公共设施建设工程：主要指对项目区内水利、道路、管网、公共设施、公共服务设施等基础工程建设；五、 生态休闲创意农业基地建设工程：主要指生态林基地和创意农业种植、养殖基地等工程建设；六、 配套产业基地建设工程：主要指新型农民创业基地、国际创意村、国际艺182、术村、国际休养度假村、生态休闲度假农庄、国际森林新城等项目区配套产业基地建设工程。表5-1-1 项目开发建设投入指标参数设置（表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入指标参数设置一、农村建设用地复垦置换农民安居工程（居民集中居住区建设工程）309.57309570（一）学堂、新合、白房居民集中居住区76.0276020.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；财务费用：按建安成本的8%（二）良桥居民集中居住区45.8145810.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；财务费用：按建安成本183、的8%（三）石鞋、金刚居民集中居住区76.2076200.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；财务费用：按建安成本的8%（四）xx山居民集中居住区65.5265520.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；财务费用：按建安成本的8%。（五）垭口居民集中居住区46.0246020.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；财务费用：按建安成本的8%表5-1-1 项目开发建设投入指标参数设置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入指标184、参数设置二、复垦置换新占土地农民补偿工程（一）青苗补偿5576.60补偿标准：0.143万元/亩（二）构附着物补偿5576.60补偿标准：1.20万元/亩（三）不可预见费4029.00万元三、土地复垦整理工程（一）荒地复垦7810.70复垦投入标准：1.00万元/亩（二）宅基地复耕765.90复耕投入标准：1.00万元/亩四、基础设施及公共设施建设工程1978.00111400.00（一）水利道路管网基础工程建设（6个主要水库湖面和103公里道路）1500.001李家湾湖（水库）50.00工程建设成本费用费：4.00万元/亩2贺家祠湖（水库）50.00工程建设费：4.00万元/亩表5-1-1 185、项目开发建设投入指标参数设置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入指标参数设置3板桥湖（水库）50.00工程建设费：4.00万元/亩4千岛湖(盛家沟)100.00工程建设费：4.00万元/亩5xx湖（水库）50.00工程建设费：4.00万元/亩6河湾湖（水库）50.00工程建设费：4.00万元/亩7其它塘库堰150.00培护工程建设费：1.00万元/亩8道路（103公里）1000.00工程建设费：80.00万元/公里9水电气通信管网工程建设费：8000.00万元（二）公共设施97.005000.001北大门1.0.按100.00万元/项2南大门1.50按150.00万元/项3西大门1.186、00按100.00万元/项4斗碗寨10.002500.00按0.15万元/5长石坝30.00按200.00万元/项6滴水岩20.00按100.00万元/项7红云寺2.00按100.00万元/项表5-1-1 项目开发建设投入指标参数设置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入指标参数设置8石鞋庙2.00按100.00万元/项9普陀庵1.5按100.00万元/项10九倒拐1.50按100.00万元/项11鹞鹰嘴10.002500.00按0.15万元/12观音洞0.50按100.00万元/项13雷打石1.00按100.00万元/项14圈崖洞1.00按100.00万元/项15茶腊湾寨（庙）3.0187、0按100.00万元/项16牛草寺5.00按200.00万元/项17九层楼溶洞1.00按100.00万元/项18地主庄园3.00按100万元/项19何家庙1.00按100.00万元/项20城堡寨天花洞1.00按100.00万元/项21xx小山峡500.00万元/项（主要为人行步道工程费）表5-1-1 项目开发建设投入指标参数设置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入指标参数设置（三）公共服务设施建设工程381.00106400.001观光索道（跨度约4公里长）6.004000.001）斗碗寨观光索道(索道跨度约0.5公里)1.501000.00建筑单位成本:0.15万元/；索道单位成本188、:1500.00万元/公里2）鹞鹰嘴观光索道(索道跨度约2公里)1.501000.00建筑单位成本:0.15万元/；索道单位成本:1500.00万元/公里3）千岛湖观光索道(索道跨度约0.5公里)1.501000.00建筑单位成本:0.15万元/；索道单位成本:1500.00万元/公里4）xx场观光索道(索道跨度约1公里)1.501000.00建筑单位成本:0.15万元/；索道单位成本:1500.00万元/公里2游人接待中心75.0040400.001）国际森林新城游人接待中心30.0016000.00综合建安成本：0.15万元/；装修及设施设备成本0.10万元/；不可预见费：建安装修成本的5189、%；管理费用：建安装修成本的3%；财务费用：建安装修成本的8%2）xx游人接待中心20.0011000.00综合建安成本：0.15万元/；装修及设施设备成本0.10万元/；不可预见费：建安装修成本的5%；管理费用：建安装修成本的3%；财务费用：建安装修成本的8%3）xx游人接待中心25.0013400.00综合建安成本：0.15万元/；装修及设施设备成本0.10万元/；不可预见费：建安装修成本的5%；管理费用：建安装修成本的3%财务费用：建安装修成本的8%表5-1-1 项目开发建设投入指标参数设置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入指标参数设置3其它300.0062000.001）x190、x湖国际会议中心100.0050000.00综合建安成本：0.15万元/；装修及设施设备成本0.15万元/；不可预见费：建安装修成本的5%；管理费用：建安装修成本的3%；财务费用：建安装修成本的8%2）乡村运动场200.0012000.00综合建安成本：0.15万元/；装修及设施设备成本0.15万元/；不可预见费：建安装修成本的5%；管理费用：建安装修成本的3%；财务费用：建安装修成本的8%五、生态休闲创意农业基地建设工程60068.7(实际开发26196.70亩)（一）生态林基地34872.00（首期建设1000.00亩）1xx山生态林基地28439.00（首期建设500.00亩）首期建设5191、00亩；林地租赁费用：0.020万元/亩/年；基地建设成本费用：1.00万元/亩2xx生态林基地6433.00（首期建设500.00亩）首期建设500亩；林地租赁费用：0.020万元/亩/年；基地建设成本费用：1.00万元/亩（二）种植、养殖基地25196.701创意果木种植基地12800.00土地租赁：0.020万元/亩；基地建设成本费用：0.12万元/亩2创意花卉种植基地（一）3302.00土地租赁：0.090万元/亩；基地建设成本费用：0.12万元/亩表5-1-1 项目开发建设投入指标参数设置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入指标参数设置3创意花卉基地（二）2340.00土地192、租赁：0.090万元/亩；基地建设成本费用：0.12万元/亩4创意鲜蔬基地2142.70土地租赁：0.090万元/亩；基地建设成本费用：0.12万元/亩5创意荷塘水产基地4612.00土地租赁：0.090万元/亩；基地建设成本费用：0.12万元/亩六、配套产业基地建设工程6346.005619000.00（一）国际创意村600.00300000.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.30万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%（二）国际艺术村600.00300000.00综合建安成本：0.15万元/；193、不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.30万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%（三）国际休养度假村700.00350000.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.30万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%（四）生态休闲度假农庄446.00669000.00由租赁生态休闲创意农业基地土地的业主自行投资建设，本项目投资开发商原则上不再投入工程建设费表5-1-1 项目开发建设投入指标参数设置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入指标参194、数设置（五）学堂、新合、白房新型农民创业基地694.38694380.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.25万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%（六）石鞋、金刚新型农民创业基地205.62205620综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.25万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%（七）xx山新型农民创业基地50.0050000.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按195、建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.25万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%（八）垭口新型农民创业基地50.0050000.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.25万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%（九）国际森林新城景观花园社区3000.003000000.00土地出让综合价金：16.80万元/亩；综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.28万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%七196、预留784.03其中：村集体组织提留641.76亩，原则上由村集体组织自行投资开发建设社区行政管理、医疗卫生、教育治安、文化娱乐、农贸市场等社区公共服务设施；本项目开发商预留142.27亩，原则上根据项目开发建设实际情况，作为调节用地。故，暂不估算投入。备注：项目区总面积69486.30亩，在34872亩生态基地中首期只用1000亩，实际开发建设面积为35614.3亩（含预留），建设面积约为6039970。第二章 项目开发建设成本费用估算第一节 项目开发建设总成本费用估算经初步估算，项目区总面积69486.30亩，在34872亩生态基地中首期只用1000亩，实际开发建设面积为35614.3亩197、（含预留），建设面积约为6039970，开发建设总投入：1170307.46万元人民币（即：约117.03亿元人民币）。其中：1. 农村建设用地复垦置换农民安居工程（居民集中居住区建设工程）：占地面积309.57亩，建筑面积约309570，开发建设成本费用约为53865.18万元人民币，约占总投入的4.60%2. 复垦置换新占土地农民补偿工程：建设成本费用约为11518.37万元人民币，约占总投入的0.98%；3. 土地复垦整理工程：建设成本费用约为8576.60万元人民币，约占总投入的0.73%；4. 基础设施及公共设施建设工程：占地面积 1978.00亩，建筑面积约111400.00，开发198、建设成本费用约60982.00万元人民币，约占总投入的5.21%；5. 生态休闲创意农业基地建设工程：占地面积 60068.70亩，开发建设成本费用约5415.31万元人民币，约占总投入的0.47%；6. 配套产业基地建设工程：占地面积6346.00亩，建筑面积约5619000.00，开发建设成本费用约1029950.00万元人民币约占总投入的88.01%；7. 预留784.03亩。其中：村集体组织提留641.76亩，原则上由村集体组织自行投资开发建设社区行政管理、医疗卫生、教育治安、文化娱乐、农贸市场等社区公共服务设施；本项目开发商预留142.27亩，原则上根据项目开发建设实际情况，作为调节199、用地。故，暂不估算投入。见：表5-2-1：项目开发建设成本费用总投入表5-2-2：项目开发建设投入估算明细表5-2-1： 项目开发建设成本费用总投入（表）开发建设工程项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本费用估算投入（万元）占总投资比例（%）一、农村建设用地复垦置换农民安居工程（居民集中居住区建设工程）309.5730957053865.184.60%二、复垦置换新占土地农民补偿工程11518.370.98%三、土地复垦整理工程8576.600.73%四、基础设施及公共设施建设工程1978.00111400.0060982.005.21%（一）水利道路管网基础工程建设1500.001779200、0.001.52%（二）公共设施97.005000.003300.000.28%（三）公共服务设施建设工程381.00106400.0039892.003.41%1观光索道（跨度约4公里长）6.004000.006600.000.56%2游人接待中心75.0040400.0011716.001.00%3其它300.0062000.0021576.001.84%五、生态休闲创意农业基地建设工程60068.705415.310.47%（一）生态林基地（首期建设1000.00亩）34872.001020.000.09%（二）种植、养殖基地25196.704395.310.38%六、配套产业基地建设工201、程6346.005619000.001029950.0088.01%七、预留784.03合 计69486.360399701170307.46100%备注：项目区总面积69486.30亩，在34872亩生态基地中首期只用1000亩，实际开发建设面积为35614.3亩（含预留），建设面积约为6039970；预留784.03亩，其中：村集体组织提留641.76亩，原则上由村集体组织自行投资开发建设社区行政管理、医疗卫生、教育治安、文化娱乐、农贸市场等社区公共服务设施；本项目开发商预留142.27亩，原则上根据项目开发建设实际情况，作为调节用地。故，暂不估算投入。生态休闲度假农庄占地面积446.00202、亩，建筑面积669000.00，由租赁生态休闲创意农业基地土地的业主自行投资建设，本项目投资开发商原则上不再投入工程建设费。表5-2-2： 项目开发建设投入估算明细（表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入估算方式开发建设成本费用投入（万元）一、农村建设用地复垦置换农民安居工程（居民集中居住区建设工程）309.5730957053865.18（一）学堂、新合、白房居民集中居住区76.0276020.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；财务费用：按建安成本的8%13227.48（二）良桥居民集中居住区45.8145810.00综合建安成本203、：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；财务费用：按建安成本的8%7970.94（三）石鞋、金刚居民集中居住区76.2076200.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；财务费用：按建安成本的8%13258.8（四）xx山居民集中居住区65.5265520.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；财务费用：按建安成本的8%。11400.48（五）垭口居民集中居住区46.0246020.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费204、用：按建安成本的3%；财务费用：按建安成本的8%8007.48表5-2-2： 项目开发建设投入估算明细（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入估算方式开发建设成本费用投入（万元）二、复垦置换新占土地农民补偿工程11518.37（一）青苗补偿5576.60补偿标准：0.143万元/亩795.45（二）构附着物补偿5576.60补偿标准：1.20万元/亩6691.92（三）不可预见费暂按4029.00万元4029.00三、土地复垦整理工程8576.60（一）荒地复垦7810.70复垦投入标准：1.00万元/亩7810.70（二）宅基地复耕765.90复耕投入标准：1.00万元/亩765.90205、四、基础设施及公共设施建设工程1978.00111400.0060982.00（一）水利道路管网基础工程建设（6个主要水库湖面和103公里道路）1500.0017790.001李家湾湖（水库）50.00工程建设成本费用费：4.00万元/亩200.002贺家祠湖（水库）50.00工程建设成本费用费：4.00万元/亩200.00表5-2-2： 项目开发建设投入估算明细（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入估算方式开发建设成本费用投入（万元）3板桥湖（水库）50.00工程建设成本费用费：4.00万元/亩200.004千岛湖(盛家沟)100.00工程建设成本费用费：4.00万元/亩400.00206、5xx湖（水库）50.00工程建设成本费用费：4.00万元/亩200.006河湾湖（水库）50.00工程建设成本费用费：4.00万元/亩200.007其它塘库堰150.00培护工程建设费：1.00万元/亩150.008道路（103公里）1000.00工程建设费：80.00万元/公里8240.009水电气通信管网工程建设费：8000.00万元8000.00（二）公共设施97.005000.003300.001北大门1.0.100.00万元/项100.002南大门1.50150.00万元/项150.003西大门1.00100.00万元/项100.004斗碗寨10.002500.000.15万元/3207、75.005长石坝30.00200.00万元/项200.006滴水岩20.00100.00万元/项100.007红云寺2.00100.00万元/项100.00表5-2-2： 项目开发建设投入估算明细（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入估算方式开发建设成本费用投入（万元）8石鞋庙2.00100.00万元/项100.009普陀庵1.50100.00万元/项100.0010九倒拐1.50100.00万元/项100.0011鹞鹰嘴10.002500.000.15万元/375.0012观音洞0.50100.00万元/项100.0013雷打石1.00100.00万元/项100.0014圈崖洞1.208、00100.00万元/项100.0015茶腊湾寨（庙）3.00100.00万元/项100.0016牛草寺5.00200.00万元/项200.0017九层楼溶洞1.00100.00万元/项100.0018地主庄园3.00100万元/项100.0019何家庙1.00100.00万元/项100.0020城堡寨天花洞1.00100.00万元/项100.0021xx小山峡500.00万元/项（主要为人行步道工程费）500.00表5-2-2： 项目开发建设投入估算明细（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入估算方式开发建设成本费用投入（万元）（三）公共服务设施建设工程381.00106400.003209、9892.001观光索道（跨度约4公里长）6.004000.006600.001）斗碗寨观光索道(索道跨度约0.5公里)1.501000.00建筑单位成本:0.15万元/；索道单位成本:1500.00万元/公里900.002）鹞鹰嘴观光索道(索道跨度约2公里)1.501000.00建筑单位成本:0.15万元/；索道单位成本:1500.00万元/公里3150.003）千岛湖观光索道(索道跨度约0.5公里)1.501000.00建筑单位成本:0.15万元/；索道单位成本:1500.00万元/公里900.004）xx场观光索道(索道跨度约1公里)1.501000.00建筑单位成本:0.15万元/；索210、道单位成本:1500.00万元/公里1650.002游人接待中心75.0040400.0011716.001）国际森林新城游人接待中心30.0016000.00综合建安成本：0.15万元/；装修及设施设备成本0.10万元/；不可预见费：建安装修成本的5%；管理费用：建安装修成本的3%；财务费用：建安装修成本的8%4640.002）xx游人接待中心20.0011000.00综合建安成本：0.15万元/；装修及设施设备成本0.10万元/；不可预见费：建安装修成本的5%；管理费用：建安装修成本的3%；财务费用：建安装修成本的8%3190.003）xx游人接待中心25.0013400.00综合建安成本211、：0.15万元/；装修及设施设备成本0.10万元/；不可预见费：建安装修成本的5%；管理费用：建安装修成本的3%财务费用：建安装修成本的8%3886.00表5-2-2： 项目开发建设投入估算明细（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入估算方式开发建设成本费用投入（万元）3其它300.0062000.0021576.001）xx湖国际会议中心100.0050000.00综合建安成本：0.15万元/；装修及设施设备成本0.15万元/；不可预见费：建安装修成本的5%；管理费用：建安装修成本的3%；财务费用：建安装修成本的8%17400.002）乡村运动场200.0012000.00综合建安成本212、：0.15万元/；装修及设施设备成本0.15万元/；不可预见费：建安装修成本的5%；管理费用：建安装修成本的3%；财务费用：建安装修成本的8%4176.00五、生态休闲创意农业基地建设工程60068.70(实际开发26196.70亩)5415.31（一）生态林基地34872.00（首期建设1000.00亩）1020.001xx山生态林基地28439.00（首期建设500.00亩）首期建设500亩；林地租赁费用：0.020万元/亩/年；基地建设成本费用：1.00万元/亩510.002xx生态林基地6433.00（首期建设500.00亩）首期建设500亩；林地租赁费用：0.020万元/亩/年；基地213、建设成本费用：1.00万元/亩510.00（二）种植、养殖基地25196.704395.311创意果木种植基地12800.00土地租赁：0.020万元/亩；基地建设成本费用：0.12万元/亩1792.002创意花卉种植基地（一）3302.00土地租赁：0.090万元/亩；基地建设成本费用：0.12万元/亩693.42表5-2-2： 项目开发建设投入估算明细（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入估算方式开发建设成本费用投入（万元）3创意花卉基地（二）2340.00土地租赁：0.090万元/亩；基地建设成本费用：0.12万元/亩491.404创意鲜蔬基地2142.70土地租赁：0.090万214、元/亩；基地建设成本费用：0.12万元/亩449.975创意荷塘水产基地4612.00土地租赁：0.090万元/亩；基地建设成本费用：0.12万元/亩968.52六、配套产业基地建设工程6346.005619000.001029950.00（一）国际创意村600.00300000.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.30万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%59940.00（二）国际艺术村600.00300000.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本215、的3%；销售费用：按预估销售价0.30万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%59940.00（三）国际休养度假村700.00350000.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.30万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%69930.00（四）生态休闲度假农庄446.00669000.00由租赁生态休闲创意农业基地土地的业主自行投资建设，本项目投资开发商原则上不再投入工程建设费暂不投入表5-2-2： 项目开发建设投入估算明细（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）投入估算方式开发建设成216、本费用投入（万元）（五）学堂、新合、白房新型农民创业基地694.38694380.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.25万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%135751.29（六）石鞋、金刚新型农民创业基地205.62205620综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.25万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%40198.71（七）xx山新型农民创业基地50.0050000.00综合建安成本：0.15万元217、/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.25万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%9775.00（八）垭口新型农民创业基地50.0050000.00综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按预估销售价0.25万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%9775.00（九）国际森林新城景观花园社区3000.003000000.00土地出让综合价金：16.80万元/亩；综合建安成本：0.15万元/；不可预见费：按建安成本的5%；管理费用：按建安成本的3%；销售费用：按218、预估销售价0.28万元/的8.6%（含税金）；财务费用：按建安成本的8%644640.00七、预留784.03其中：村集体组织提留641.76亩，原则上由村集体组织自行投资开发建设社区行政管理、医疗卫生、教育治安、文化娱乐、农贸市场等社区公共服务设施；本项目开发商预留142.27亩，原则上根据项目开发建设实际情况，作为调节用地。故，暂不估算投入。备注：项目区总面积69486.30亩，在34872亩生态基地中首期只用1000亩，实际开发建设面积为35614.3亩（含预留），建设面积约为6039970。第六部分 资金筹措与分期投资计划第一章 资金筹措本项目开发建设所需资金原则上由投资开发商自行筹措219、滚动投入，但鉴于本项目开发建设资金需求量大，为降低投资开发商的投资风险，快速回笼项目建设资金，及时获取投资效益，保证项目持续健康发展，本项目开发建设所需资金宜采取以下方式筹措：一、 投资开发商自行筹措投入一部分，重点用于农民安置补偿、土地流转、土地复垦复耕整理、基础设施建设、生态休闲创意农业基地以及部分重点配套产业基地建设；二、 投资开发商通过信贷信托融资投入一部分，包括政策性融资、纯商业融资，重点用于公共设施和配套产业基地建设；三、 投资开发商通过招商合作筹措投入一部分，作为项目开发建设投入的补充；四、 投资开发商通过用好用活政策，力争各级政府相关机构政策性补贴一部分。第二章 分期投资计划本220、项目的开发建设总投资1170307.46万元人民币,其中：一期工程预计投入约110亿元左右，二期工程预计投入7亿元左右。原则上采取分期分批滚动投入的方式，力争在五年内完成规划建设内容。年度投资估算见：表6-2-1： 项目开发建设年度投资计划（表）第一年: 拟投入开发建设资金约41612.35万元人民币,约占总投资的3.56%，重点用于项目一期工程的农民新居、部分青苗及构附着物补偿，水利道路管网、生态休闲创意农业基地等项目，以期为项目整体开发建设创造一个良好的环境；第二年: 拟投入开发建设资金约169899.14万元人民币,约占总投资的14.51%，重点用于项目一期工程部分青苗及构附着物补偿、部221、分土地复垦整理、部分基础设施和公共服务设施建设、生态休闲创意农业基地建设、新型农民创业基地建设，旨在为项目区新型农民创造一个良好的创业、就业环境，也为投资商提供再投入资金源； 第三年: 拟投入开发建设资金约291104.43万元人民币,约占总投资的24.87%，重点用于项目一期工程土地复垦整理、公共设施、休闲度假服务设施、以及相关配套产业基地建设；第四年: 拟投入开发建设资金约321632.88万元人民币,约占总投资的27.47%，除继续完善一期工程的土地整理、公共设施、休闲度假服务设施、以及相关配套产业基地建设外，同时，启动并完成二期工程的农民安居和补偿工程；第五年: 拟投入开发建设资金约3222、46058.66万元人民币,约占总投资的29.59%，重点解决农民安置补偿遗留问题，全面完成土地复垦整理、基础设施和公共服务设施及休闲度假服务设施建设、以及一期工程的相关配套产业基地建设和二期工程的新型农民创业基地建设，初步达成项目区开发建设总体目标。表6-2-1： 项目开发建设年度投资计划（表） （单位：万元）开发建设工程项目开发建设成本费用估算投入第一年第二年第三年第四年第五年投入小计一、农村建设用地复垦置换农民安居工程（居民集中居住区建设工程）53865.1832635.4421229.7453865.18二、复垦置换新占土地农民补偿工程11518.372398.523342.14174223、8.714029.0011518.37三、土地复垦整理工程8576.601743.001743.001743.003347.608576.60四、基础设施及公共设施建设工程60982.004645.007574.0011221.0018771.0018771.0060982.00（一）水利道路管网基础工程建设17790.004645.004645.004250.004250.0017790.00（二）公共设施3300.001100.001100.001100.003300.00（三）公共服务设施建设工程39892.002929.0010121.0013421.0013421.0039892.0224、01观光索道（跨度约4公里长）6600.003300.003300.006600.002游人接待中心11716.002929.002929.002929.002929.0011716.003其它21576.007192.007192.007192.0021576.00五、生态休闲创意农业基地建设工程5415.311933.391910.001571.925415.31（一）生态林基地1020.00510.00510.001020.00（二）种植、养殖基地4395.311423.391400.001571.924395.31六、配套产业基地建设工程1029950.00155330.0027814225、0.43278140.43318339.141029950.00七、预留合 计1170307.4641612.35169899.14291104.43321632.88346058.661170307.46占总投资比例(%)3.56%14.51%24.87%27.47%29.59%100%第七部分 项目开发建设收益估算第一章 开发建设项目盈利模式设置本项目区具有经营条件和一定收益能力的开发建设项目主要有： 一、 公共服务设施建设项目：包括观光索道、游人接待中心、xx湖国际会议中心和乡村运动场；二、 生态休闲创意农业基地建设项目：包括生态林基地、创意果木基地、创意花卉基地、创意鲜蔬基地和创意荷塘226、水产基地；三、 配套产业基地建设项目：包括新型农民创业基地、国际创意村、国际艺术村、国际休养度假村、生态休闲度假农庄和国际森林新城景观花园社区。其盈利模式大致可以采用“销售（含项目转让、产权销售、经营权出让）、租赁（含承包）和自营”三种，为便于计算，本收益估算中特将以上经营项目的盈利模式暂按下表设置（见表7-1-1：开发建设项目盈利模式设置）：表7-1-1： 开发建设项目盈利模式建设项目可采用盈利模式收益估算采用模式一、公共服务设施建设项目1. 销售（含项目转让、产权销售、经营权出让）2. 租赁（含承包）3. 自营租赁二、生态休闲创意农业基地建设项目：1. 项目转让2. 租赁（含承包）3. 自227、营租赁三、配套产业基地建设项目1. 销售（含项目转让、产权销售、经营权出让）2. 租赁（含承包）3. 自营产权销售第二章 项目开发建设收益估算第一节 项目开发建设收益估算指标设置表7-2-1： 项目开发建设收益指标参数设置（表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本费用投入（万元）收益模式收益参数设置一、农村建设用地复垦置换农民安居工程（居民集中居住区建设工程）309.5730957053865.18置换无收益（一）学堂、新合、白房居民集中居住区76.0276020.0013227.48置换无收益（二）良桥居民集中居住区45.8145810.007970.94置换无收益（三）石鞋、金刚228、居民集中居住区76.2076200.0013258.8置换无收益（四）xx山居民集中居住区65.5265520.0011400.48置换无收益（五）垭口居民集中居住区46.0246020.008007.48置换无收益表7-2-1： 项目开发建设收益指标参数设置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本费用投入（万元）收益模式收益指标参数设置二、复垦置换新占土地农民补偿工程11518.37无收益（一）青苗补偿5576.60797.45无收益（二）构附着物补偿5576.606691.92无收益（三）不可预见费4029.00无收益三、土地复垦整理工程8576.60无收益（一）荒地复垦78229、10.707810.70无收益（二）宅基地复耕765.90765.90无收益四、基础设施及公共设施建设工程1978.00111400.0060982.00（一）水利道路管网基础工程建设（6个主要水库湖面和103公里道路）1500.0017790.001李家湾湖（水库）50.00200.00暂不计收益2贺家祠湖（水库）50.00200.00暂不计收益表7-2-1： 项目开发建设收益指标参数设置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本费用投入（万元）收益模式收益指标参数设置3板桥湖（水库）50.00200.00暂不计收益4千岛湖(盛家沟)100.00400.00暂不计收益5xx湖（水230、库）50.00200.00暂不计收益6河湾湖（水库）50.00200.00暂不计收益7其它塘库堰150.00150.00暂不计收益8道路（103公里）1000.008240.00无收益9水电气通信管网8000.00无收益（二）公共设施97.005000.003300.001北大门1.0.100.00暂不计收益2南大门1.50150.00暂不计收益3西大门1.00100.00暂不计收益4斗碗寨10.002500.00375.00暂不计收益5长石坝30.00200.00暂不计收益6滴水岩20.00100.00暂不计收益7红云寺2.00100.00暂不计收益表7-2-1： 项目开发建设收益指标参数设231、置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本费用投入（万元）收益模式收益指标参数设置8石鞋庙2.00100.00暂不计收益9普陀庵1.5.00100.00暂不计收益10九倒拐1.50100.00暂不计收益11鹞鹰咀10.002500.00375.00暂不计收益12观音洞0.50100.00暂不计收益13雷打石1.00100.00暂不计收益14圈崖洞1.00100.00暂不计收益15茶腊湾寨（庙）3.00100.00暂不计收益16牛草寺5.00200.00暂不计收益17九层楼溶洞1.00100.00暂不计收益18地主庄园3.00100.00暂不计收益19何家庙1.00100.00暂不232、计收益20城堡寨天花洞1.00100.00暂不计收益21xx小山峡500.00无收益表7-2-1： 项目开发建设收益指标参数设置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本费用投入（万元）收益模式收益指标参数设置（三）公共服务设施建设工程381.00106400.0039892.001观光索道（跨度约4公里长）6.004000.006600.00租赁经营按单程15元/人/次、通票:50元/人/次、游人:约10万人次/年进行租赁折让估算1）斗碗寨观光索道(索道跨度约0.5公里)1.501000.00900.00租赁经营100万元/项/年2）鹞鹰咀观光索道(索道跨度约2公里)1.5010233、00.003150.00租赁经营180万元/项/年3）千岛湖观光索道(索道跨度约0.5公里)1.501000.00900.00租赁经营100万元/项/年4）xx场观光索道(索道跨度约1公里)1.501000.001650.00租赁经营150万元/项/年2游人接待中心75.0040400.0011716.00租赁经营租赁价：420元/年1）国际森林新城游人接待中心30.0016000.004640.00租赁经营租赁价：420元/年2）xx游人接待中心20.0011000.003190.00租赁经营租赁价：420元/年3）xx游人接待中心25.0013400.003886.00租赁经营租赁价：42234、0元/年表7-2-1： 项目开发建设收益指标参数设置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本费用投入（万元）收益模式收益指标参数设置3其它300.0062000.0021576.001）xx湖国际会议中心100.0050000.0017400.00租赁经营租赁价：480.00元/年2）乡村运动场200.0012000.004176.00租赁经营租赁价：420.00元/年五、生态休闲创意农业基地建设工程60068.7(实际开发26196.70亩)5415.31（一）生态林基地34872.00（首期建设1000.00亩）1020.001xx山生态林基地28439.00（首期建设500235、.00亩）510.00租赁经营军事游戏场：96.00万元/年2xx生态林基地6433.00（首期建设500.00亩）510.00租赁经营森林公园：96.00万元/年（二）种植、养殖基地25196.704395.311创意果木种植基地12800.001792.00租赁经营租赁价:700.00元/亩/年2创意花卉种植基地（一）3302.00693.42租赁经营租赁价:1200.00元/亩/年表7-2-1： 项目开发建设收益指标参数设置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本费用投入（万元）收益模式收益指标参数设置3创意花卉基地（二）2340.00491.40租赁经营租赁价:1200.236、00元/亩/年4创意鲜蔬基地2142.70449.97租赁经营租赁价:1200.00元/亩/年5创意荷塘水产基地4612.00968.52租赁经营租赁价:1200.00元/亩/年六、配套产业建设工程6346.005619000.001029950.00（一）国际创意村600.00300000.0059940.00产权销售销售价：2900.00元/（二）国际艺术村600.00300000.0059940.00产权销售销售价：2900.00元/（三）国际休养度假村700.00350000.0069930.00产权销售销售价：2900.00元/（四）生态休闲度假农庄446.00669000.00暂不237、投入租赁经营租赁价：1300.00元/亩表7-2-1： 项目开发建设收益指标参数设置（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本费用投入（万元）收益模式收益指标参数设置（五）学堂、新合、白房新型农民创业基地694.38694380.00135751.29产权销售销售价：2300.00元/（六）石鞋、金刚新型农民创业基地205.6220562040198.71产权销售销售价：2300.00元/（七）xx山新型农民创业基地50.0050000.009775.00产权销售销售价：2300.00元/（八）垭口新型农民创业基地50.0050000.009775.00产权销售销售价：2300.0238、0元/（九）国际森林新城景观花园社区3000.003000000.00644640.00产权销售销售价：2550.00元/七、预留784.03备注：项目区总面积69486.30亩，在34872亩生态林基地中首期只用1000亩，实际开发建设面积为35614.3亩（含预留），建设面积约为6039970。第二节 经营项目年收入估算表7-2-2： 经营项目年收入估算（表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本费用投入（万元）年收入（万元）年经营管理成本费用（万元）年收益（万元）税前收益经营税金税后收益一、公共服务设施建设项目381.00106400.0039892.003133.0093.98239、3039.00243.262279.30（一）观光索道（跨度约4公里长）6.004000.006600.00530.0015.9514.1128.53385.57(二)游人接待中心75.0040400.0011716.001696.8050.901645.90411.481234.42(三)其它300.0062000.0021576.00906.2027.18879.02219.76659.26二、生态休闲创意农业基地建设60068.75415.31629.8418.90610.94152.74458.20（一）生态林基地34872.001020.00192.005.76186.2446.56240、139.68（二）种植、养殖基地25196.704395.31437.8413.14424.70106.18318.52三、配套产业基地建设项目6346.005619000.001029950.001290558.001.74260606.265151.56195454.7四、预留784.03合 计67579.73572540010353651294320.84114.62264256.165547.56198192.2表7-2-3： 经营项目年收入估算明细（表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本费用投入（万元）年收入估算（万元）年经营管理成本费用（万元）年收益（万元）估算方式年收241、入估算方式成本费用税前收益经营税金税后收益一、公共服务设施建设项目381.00106400.0039892.003133.0093.983039.00243.262279.30（一）观光索道（跨度约4公里长）6.004000.006600.00530.00按年收入的3%15.9514.1128.53385.571.斗碗寨观光索道(索道跨度约0.5公里)1.501000.00900.00租赁价：100.00万元/项/年100.00按年收入的3%3.009724.2572.752.鹞鹰咀观光索道(索道跨度约2公里)1.501000.003150.00租赁价：180.00万元/项/年180.00按年242、收入的3%5.40174.643.65130.953.千岛湖观光索道(索道跨度约0.5公里)1.501000.00900.00租赁价：100.00万元/项/年100.00按年收入的3%3.009724.2572.754.xx场观光索道(索道跨度约1公里)1.501000.001650.00租赁价：150.00万元/项/年150.00按年收入的3%4.50145.536.38109.12(二)游人接待中心75.0040400.0011716.00租赁价：420.00元/年1696.80按年收入的3%50.901645.90411.481234.421.国际森林新城游人接待中心30.0016000243、.004640.00租赁价：420.00元/年672.00按年收入的3%20.16651.84162.96488.882.xx游人接待中心20.0011000.003190.00租赁价：420.00元/年462.00按年收入的3%13.86448.14112.04336.13.xx游人接待中心25.0013400.003886.00租赁价：420.00元/年562.80按年收入的3%16.88545.92136.48409.44表7-2-3： 经营项目年收入估算明细（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本费用投入（万元）年收入估算（万元）年经营管理成本费用（万元）年收益（万元）估244、算方式年收入估算方式成本费用税前收益经营税金税后收益(三)其它300.0062000.0021576.00906.20按年收入的3%27.18879.02219.76659.261.xx湖国际会议中心100.0050000.0017400.00租赁价：480.00元/年730.80按年收入的3%21.92708.88177.22531.662.乡村运动场200.0012000.004176.00租赁价：420.00元/年175.40按年收入的3%5.26170.1442.54127.60二、生态休闲创意农业基地建设60068.75415.312575.604按年收入的3%77.262498.3245、4624.581873.761（一）生态林基地34872.001020.00192.00按年收入的3%5.76186.2446.56139.681.xx山生态林基地（含军事游戏场）28439.00510.00军事游戏场租赁：96.00万元/项/年96.00按年收入的3%2.8893.1223.2869.842xx生态林基地（含森林公园）6433.00510.00森林公园租赁：96.00万元/项/年96.00按年收入的3%2.8893.1223.2869.84（二）种植、养殖基地25196.704395.312383.604按年收入的3%71.52312.1578.021734.0811.创意果246、木种植基地12800.001792.00租赁价:700.00元/亩/年896按年收入的3%26.88869.12217.28651.842. 创意花卉种植基地（一）3302.00693.42租赁价:1200.00元/亩/年396.24按年收入的3%11.89384.3596.09288.26表7-2-3： 经营项目年收入估算明细（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本费用投入（万元）年收入估算（万元）年经营管理成本费用（万元）年收益（万元）估算方式年收入估算方式成本费用税前收益经营税金税后收益2.创意花卉基地（二）2340.00491.40租赁价:1200.00元/亩/年280.247、8按年收入的3%8.42272.3868.09204.294创意鲜蔬基地2142.70449.97租赁价:1200.00元/亩/年257.12按年收入的3%7.71249.4162.35187.0615创意荷塘水产基地4612.00968.52租赁价:1200.00元/亩/年553.44按年收入的3%16.60536.84134.21402.63三、配套产业基地建设项目6346.005619000.001029950.001270558.001.74247372.589874.39184729.87（一）国际创意村600.00300000.0059940.00销售价：2900.00元/8700248、0.0027060.006765.0020295.00（二）国际艺术村600.00300000.0059940.00销售价：2900.00元/87000.0027060.006765.0020295.00（三）国际休养度假村700.00350000.0069930.00销售价：2900.00元/101500.0031570.007892.5023677.5（四）生态休闲度假农庄446.00669000.00暂不投入租赁价：1300.00元/亩57.98按年收入的3%1.7456.2414.0642.18表7-2-3： 经营项目年收入估算明细（续表）建设项目占地面积（亩）建筑面积（）开发建设成本249、费用投入（万元）年收入估算（万元）年经营管理成本费用（万元）年收益（万元）估算方式收入估算方式成本费用税前收益经营税金税后收益（五）学堂、新合、白房新型农民创业基地694.38694380.00135751.29销售价：2300.00元/159707.4135751.323956.115989.028（六）石鞋、金刚新型农民创业基地205.6220562040198.71销售价：2300.00元/47292.640198.717093.891773.473（七）xx山新型农民创业基地50.0050000.009775.00销售价：2300.00元/1150097751725431.25（八）垭250、口新型农民创业基地50.0050000.009775.00销售价：2300.00元/1150097751725431.25（九）国际森林新城景观花园社区3000.003000000.00644640.00销售价：2550.00元/7650001203603009090270四、预留784.03合 计66795.757254001075257.31012760750167.22252723.690695.665188743.251第三节 经营项目50年经营期总收益估算本项目开发建设收入主要由租赁经营项目收入和销售经营项目收入两大收益构成。经初步估算具有经营价值和收益能力的项目在50年经营期内租赁251、与销售总收入为1547445.18万元人民币。 见表7-2-4：经营项目50年经营总收益估算（表）表7-2-4： 经营项目50年经营总收益估算建设项目开发建设成本费用投入（万元）年收入（万元）年经营管理成本费用（万元）年收益（万元）50年经营期总收益(扣除5年建设期和50年)税前收益经营税金税后收益总收入开发建设成本及经营管理费用税前收益经营税金税后收益一、公共服务设施建设项目39892.003133.0093.983039.00243.262279.3014098544121.196863.924215.9972647.91（一）观光索道（跨度约4公里长）6600.00530.0015.90252、514.1128.53385.57238507315.516534.54133.6312400.87(二)游人接待中心11716.001696.8050.901645.90411.481234.427635614006.562349.515587.3846762.12(三)其它21576.00906.2027.18879.02219.76659.264077922799.117979.94494.9813484.92二、生态休闲创意农业基地建设5415.312575.60477.262498.34624.581873.761115902.1875164.540737.6810184.42305253、53.26（一）生态林基地1020.00192.005.76186.2446.56139.6886402285.766354.241588.564765.68（二）种植、养殖基地4395.312383.60471.52312.1578.021734.081107262.1872878.7434383.448595.8625787.58三、配套产业基地建设项目1029950.001290558.001.74260606.265151.56195454.71270558.001030038.8240519.260129.8180389.4合 计1527445.181149324.4378120.7254、8352039.91343720.37第八部分 项目效益分析第一章 经济效益分析第一节 开发建设项目投资收益分析项目开发建设总成本费用约为1170307.46万元人民币（即：约为117.03亿元人民币）。项目50年经营期内（除5年建设期、实际经营45年）：总收入约为1527445.18万元人民币（即：约为152.75亿元人民币）；项目经营成本费用约为74067.09万元人民币；税前收益约为74067.09万元人民币；经营所得税约为283070.63万元人民币；税后总收益约为212302.97万元人民币。资本收益率约为：18.14%（资本收益率=利润总额投资总额100%=212302.97117255、0307.46=18.14%）；静态投资回收期：5.513年。因此，本项目投资回报率合理，项目开发建设仅经营所得税一项就将为当地财政增加至少7.41亿元以上的税收收入。见表8-1-1：项目开发财务效益分析（表）表8-1-1： 项目开发财务效益分析（表）项 目金额 (万元)一、项目开发建设总投入1170307.46（一）农村建设用地复垦置换农民安居工程（居民集中居住区建设工程）53865.18（二）复垦置换新占土地农民补偿工程11518.37（三）土地复垦整理工程8576.60（四）基础设施及公共设施建设工程60982.00（五）生态休闲创意农业基地建设工程5415.31（六）配套产业基地建设工256、程1029950.00二、项目总收入1527445.18（一）公共服务设施建设项目140985（二）生态休闲创意农业基地建设115902.18（三）配套产业基地建设项目1270558.00三、项目经营成本费用74067.09四、项目税前总收益283070.63五、项目经营税金70767.66六、项目经营税后总收益212302.97注：投资回报率：18.14%；静态投资回收期：5.513年第二节 开发建设项目敏感性分析本项目的盈亏关键点在于配套产业基地建设项目用地面积上，因为农林开发建设投入大、产出低、回收期长, 加之基础设施建设项目投资收益为零,居民集中居住房均以置换的方式不收取任何成本费用；257、这些均需要通过配套产业基地建设项目用地所获收益反哺。所以, 土地指标的变动是影响本项目投资风险的最敏感性因素，因此，只有尽力保障配套产业基地建设项目的用地指标，才能保障招商引资圆满顺利。同时，本项目的盈亏关键点还在于土地及设施租赁经营价格和农民补偿安置。几者相互关联和制约，配套产业基地建设土地指标的变动主要来源于政府对本项目开发建设的支持力度，而农民安置是取得政府支持力度的首要保证；土地及设施租赁经营价格主要风险来源于项目的整体包装和传播推广，来源于项目整体开发建设质量、进度、成本等诸方面的控制程度，而项目整体开发进度更来源于农民安置和政府支持力度。所以农民安置是本项目开发建设首要条件，是决定258、本项目开发建设成功与否的关键因素。因此，本项目在开发建设中将始终把农民安置放在第一位，在开发建设和经营中先解决农民安置，并在经营中将农民安置列入租赁合作的首要条件，这更是本项目开发建设目的意义所在。另外，在建设用地面积和建筑销售面积不变的情况下，其利润变化的敏感因素为销售价格和单位成本费用，而本项目所初步确定的新型农民创业基地建设项目2300.00元/的产权销售价格和配套产业基地建设项目2550.00元/2900.00元/的全产权销售价格低于市场价，销售风险度低，投资开发商收益有保障。第二章 社会及环境效益分析本项目是对统筹城乡建设和新农村建设的大胆探索，为项目区农业产业结构调整找到发展的新方259、向，所以本项目是实现城乡统筹发展战略目标的契合点，通过城乡互动达到城乡经济、社会、文化和产业等方面的融合。因此，本项目的开发建设是实现城乡统筹发展的有效手段，是彻底解决三农问题的有效途径。其社会效益、环境效益将随着项目区的成功开发而逐步凸显。总之，项目区的开发将有利于促进“城乡经济融合、城乡产业融合、城乡社会融合、城乡文化融合、城乡环境融合”。一、项目区的开发建设，使农民收益有保障，将有利于促进城乡经济融合本项目首先将“农民新型化”作为开发建设的前提，所涉农民除按30平方米/人标准统一用旧房及宅基地置换农民新居外，并可每年固定获得土地租赁流转收入，同时年满18周岁以上，40周岁以下女性农民、5260、0周岁以下男性农民，根据自愿，可集中培训后就地聘用为农业工人或休闲服务人员，亦可就地自主创业、外出务工，从而获得工资收入或创业收入。因此，本项目的开发建设增加了农民的经济收入和来源，有利于促进城乡经济融合。 二、本项目开发建设，使两大产业良性互动，将有利于促进城乡产业融合我国城乡产业大都各自独成一体，缺乏协调与关联，体现出明显的城乡二元结构特征，城市以工业生产为主，农村以传统的农业生产为主，经营效率低下。而本项目则是以“xxxx山水休闲度假区建设和新农村建设”为导向，以“生态休闲创意农业”为基础，以“生态休闲度假地产业、休闲文化创意产业、休闲度假服务业”为配套，集“生态创意农业、生态度假地产、261、休闲文化创意产业、生态度假服务业”四位一体、协同发展的复合型生态经济产业集群。从可持续发展的循环产业链上实现了一、三产业的交叉与渗透，建立起两大类产业的互动机制，带动相关行业如交通运输业等产业的发展，从而促进农业结构的调整和优化，促进城乡产业融合。三、本项目的开发建设，良好的创业就业环境，将有利于促进城乡社会融合本项目1000亩的新型农民创业基地，以及60068.70生态休闲创意农业基地的开发建设，在促进产业良性发展的同时，更是为新型农民及有关从事现代农业的市民提供了广阔的创业、就业环境（生态休闲度假产业每增加3万元收入，就将增加1个直接就业机会和2.5个间接就业机会、本项目可增加至少1万个以262、上的就业岗位），从而有利于促进社会的稳定与融合。四、本项目的开发建设，所带动的人流、物流、信息流，将有利于促进城乡文化、环境融合在城乡二元结构体制下，城乡不仅在经济上处于分割状态，而且在文化上也存在矛盾。城市文化是发达的经济环境下孕育出来的产物-强势文化，代表文明、进步、时尚、流行；乡村文化则是传统农业生产的附属品-弱势文化，暗示着原始与落后。在两种文化的互相作用中，弱势文化日益受到强势文化的冲击。而生态休闲度假产业是以特殊环境和特殊文化为依托的产业。一方面，朴实、恬静的乡村环境与农村生活方式，对于“世故”的现代都市人具有异常的魅力与体验价值；另一方面，城市人的来访为乡村带来了城市的空气，让乡263、村人感受到城市的文明，特别是随着生态休闲度假地产项目和休闲文化创意产业基地的开发建设，所承接和吸纳的城市人群，将更有利于优化项目区人口结构，促进人流、物流、信息流的发展，促进城乡文化融合。总之，本项目的成功开发，在改善项目区的综合环境，利用社会闲置资金，增加就业率，增加农民收入，促进消费，推动生态休闲创意农业、生态休闲度假地产业、休闲文化创意产业及生态休闲度假服务业发展等方面都将产生巨大的积极作用，同时也为统筹城乡建设、森林城市建设、都市农业建设、社会主义新农村建设提供了运作经验，开创了一条新的发展思路。这也是本项目的社会效益所在。第三章 结论通过以上的分析，不难发现本项目投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营运手段，实现项目的开发建设与经营目标，并最终实现本项目的多方赢利目标将是可以实现的。因此，本项目开发建设可行。