1、置业有限公司投资7000万建设度假村开发项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月置业有限公司投资7000万建设度假村开发项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月51可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论81.1项目概述81.2可行性研究依据、范围91.3项目承办单位简介91.4效益分析10第二章 项目2、建设背景及必要性102.1项目建设背景102.2项目建设的必要性11第三章 旅游业市场发展预测123.1我国旅游业发展前景展望133.2*省旅游业市场现状143.3*市旅游业市场前景分析15第四章 项目选址及建设条件164.1项目选址164.2建设条件17第五章 项目建设方案195.1指导思想195.2建设原则195.3项目定位205.4项目功能分区205.5项目建设内容27第六章 工程方案276.1设计依据286.2总平面布置与功能分区286.3建筑设计296.4给排水工程296.5暖通工程306.6供电工程306.7电信工程316.8火灾自动报警系统设计316.9保安系统与闭路电视监控系统3、326.10其他32第七章 环境保护327.1依据及标准327.2建设施工期污染因素及防治措施337.3装修期间污染因素及防治措施357.4营运期污染因素及防治措施357.5结论35第八章 节能368.1设计原则368.2设计依据368.3节能措施368.4节能效果分析40第九章 项目管理与工程进度计划409.1项目管理409.2项目的监督和评价419.3项目监理429.4项目建设工期和实施进度429.5项目招投标43第十章 投资估算与资金筹措4410.1投资估算4410.2资金筹措45第十一章 财务评价4511.1财务评价依据及范围4511.2基础数据及参数选取4611.3财务效益与费用估算4、4611.4财务分析4711.5不确定性分析4711.6财务评价结论48第十二章 社会影响分析4812.1社会影响效果分析4812.2 社会适应性分析4912.3 社会风险及对策分析4912.4 评价结论50第十三章 结论与建议5013.1结论5013.2建议50第一章 总 论1.1项目概述1、项目名称*县“*度假村”开发项目2、项目承办单位*置业有限公司3、建设性质新建4、建设地点*省*市*县*镇*村。5、建设规模与内容（1）建设规模“*度假村”开发项目规划总用地面积990亩，总投资额为7000万元人民币，项目开发是根据*镇现有旅游娱乐项目调研规划，顺应当代文化产业大发展的需要，在经过充分酝5、酿和调研，高起点科学规划、高品质营建空间的前提下成立的。“*度假村”依托鲁山*的生态资源优势和地域文化特征，打造一流品质的山水生态，建构一流品质的景区业态，创意一流品质地域文态，将打造成为*镇集生态、休闲、文化于一体的大型复合功能旅游景区，改善*镇结构单一的旅游风貌，提升了当地文化品位。（2）建设内容“*度假村”规划总建筑面积3万平方米，主要建有大门引园区、水上乐园区、温泉洗浴区、人工湖景观区、度假酒店区、特色农家院区、真人CS及拓展训练区、马术区、沙滩摩托区和生态农业观光区等。“*度假村”拥有星级酒店、大型水上乐园、温泉SPA、游乐场、沙滩摩托、沙滩足球、真人CS、马术等众多的游乐项目。此外6、，配套建设给排水系统、变配电系统、边界护理、生态维护，停车场、环卫绿化、消防池、围墙等，保障项目的正常运营。6、投资估算与资金筹措（1）投资估算本项目总投资为7000万元，其中：工程费用为4323.00万元，占总投资的73.05%；工程建设其他费用439.07万元，占总投资的7.32%；预备费用为237.93万元，占总投资的3.97%；流动资金为1000万元，占总投资的15.67%。（2）资金筹措项目总投资7000万元，拟全部由*置业有限公司自筹解决。7、项目效益主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位指标值备注1项目投资指标1.1项目总投资万元7000其中：建设投资万元5000 建设期利息万元7、0 流动资金万元10002资金筹措万元70002.1长期借款万元02.2企业自筹万元70003财务盈利能力分析3.1财务内部收益率（FIRR）3.1.1项目投资所得税前%12.993.1.2项目投资所得税后%16.353.2财务净现值（FNPV）3.2.1项目投资所得税前万元2790.31ic=10%3.2.2项目投资所得税后万元1228.05ic=10%3.3投资回收期（Pt）3.3.1项目投资所得税前年9.03.3.2项目投资所得税后年9.54财务状况分析4.1年经营收入万元2832.93运营期年均值4.2经营成本万元1280.94运营期年均值4.3总成本费用万元1420.45运营期年均值8、4.4营业税金及附加万元152.98运营期年均值4.5所得税万元314.88运营期年均值4.6利润总额万元1259.50运营期年均值4.7投资利润率%21.0运营期年均值4.8投资利税率%23.5运营期年均值4.9盈亏平衡点%45运营期年均值1.2可行性研究依据、范围1、研究编制依据（1）国务院关于加快发展服务业的若干意见；（2）*省“十二五”旅游产业发展规划；（3）*市旅游产业发展总体规划（2009-2020年）（4）休闲度假村详细规划；（6）建设项目选址意见书；（7）投资项目可行性研究指南；（8）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、研究编制工作范围本项目可行性研究主要分析其产品市场及9、需求、建设规模、项目规划布局及企业管理运营状况，在对内外部环境进行分析和研究的基础上，论证项目建设的必要性和 可行性，提出建设方案，制定项目实施计划，估算项目投资，进行社会经济效益分析，并提出项目建设的有关结论性意见，以供有关部门进行决策。1.3项目承办单位简介公司名称：*置业有限公司法人代表：注册资本：公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发与经营1.4效益分析1、经济效益分析旅游业是投资大、回报率高，回报期长的行业，*置业有限公司坚持“紧抓重点、建设精品，分步实施、突出特色”的经验宗旨，由三张王牌（1、适合国情的高端议会接待；2、*综合类旅游项目第一；3、专业的户外拓展培训基地）打造出*10、度假村项目的核心竞争力。项目建成后预计年均实现营业收入2943.93万元，年均上缴各项税收477.95万元（其中上缴企业所得税314.88万元，营业税金及附加152.98万元），项目盈利能力较强，经济效益显著。2、社会效益分析园区吸纳当地农村劳动力占职工总数在60%以上，为周边地区农民提供劳动就业岗位250多个，季节性岗位100余个，将促使当地农民年人均增收大幅增长，促进和谐社会的小康发展。建成后可通过邀约举办经济论坛、业界峰会、旅游小姐大赛等大型社会活动，提升*县的社会美誉度、*镇的旅游品牌力，增加人气聚集，提高度假村各种服务项目的使用率，引领周边区域行业方向、促进第三产业的发展。第二章 项11、目建设背景及必要性2.1项目建设背景当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和 平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动 内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综 合性产业12、。它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾 馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发 展。据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求13、的阶段，文化 游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。现代社会生活节奏越 来越快，人们在不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜 馆”方兴未艾的原因之一。这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引 力已经逐渐下降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐 性、14、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧 密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。*省“十二五”旅游产业发展规划指出：旅游产业是*省重点培育的优势产业之一，是实现中原崛起、*振兴的一大优势、一大支撑、一大后劲。“十一 五”期间，全省上下紧紧围绕建设旅游强省的战略目标，通过推进旅游产品开发、提升服务水平、拉长产业链条、优化发展环境、强化宣传促销、打造旅游品牌等战 略举措，旅游产业发展成绩显著，为全省经济社会发展和整体形象提升做出了积极贡献。“十二五”时期，15、*省旅游产业发展面临难得的历史机遇,处于“转型升 级、持续快速发展”的黄金机遇期。因此，根据“十二五”发展规划精神，抓住发展机遇，足满足人民群众旅游需求，*市依托资源、区位交通、文化等特色和优势，确立“*市尧山大佛旅游集聚区”的总体定位，建设全国旅游经济强县和中国中部旅游集散中心地。*置业有限公司以打造精品旅游景区，营造良好旅游环境构建现代化的旅游信息服务体系，建设素质优良的旅游队伍为基准，积极构建中高端温泉休闲度假产 品、山地运动休闲度假产品及山地养生产品体系，吸引城市的中高端休闲度假人群，依托佛教文化与山地观光、休闲度假形成区域之间的客流互动，带动周边区域综 合发展，形成高端山地温泉度假集16、聚区。*县“*度假村”项目的开发，充分利用当地独特的自然、文化资源优势，积极构建中高端温泉休闲度假产品、山地运动休闲度假产品及山地养生产品体系，吸引城 市的中高端休闲度假人群，依托佛教文化与山地观光、休闲度假形成区域之间的客流互动，带动周边区域综合发展，形成高端山地温泉度假集聚区。2.2项目建设的必要性1、鲁山文化旅游发展大背景*镇地处县城西22公里，沙河、团城河、清水河在镇区汇入昭平湖，区位优势明显，境内峰岭起伏，呈西北高东南低地势，平均海拔176米，气候温和。背依 巍巍青山，比邻国家AAAA级旅游景区，三水悠悠环绕，温泉资源气象万千，珍禽比翼的湿地生态一碧万倾，烟波浩淼，山水相映，渔舟泛影17、的独特自然风光，具 有山水田园生态的自然景观和独特的地域人文风情景观以及便捷的交通条件，不仅是当今旅游业的重要资源，而且是当今旅游人气的重要趋势。鲁山良好的旅游发展 前景，成为该景区规划建设的充分条件和市场空间。2、文化旅游资源独异的可持续性地域生态与地域文化共存同享的结构，形成了旅游资源难以复制的独特性，生态资源日趋优质，感恩文化日益彰显，独特性和差异性放大了市场效应，作为鲁山大旅 游的延伸和提升，具有生态山水田园自然景观和独特的地域人文风情景观条件，207、301国道、郑尧高速、两广高速公路和平鲁快速通道形成了优势交通走 廊。随着时间的进程，景区内的生态资源日趋优质，中长期文化旅游景观科学18、规划将按序逐步建设，游客的吸引和市场的趋势将日益凸显。3、项目建设符合国家相关政策国务院文化产业振兴规划鼓励“开发与文化结合的教育培训、健身、旅游、休闲等服务性消费，带动相关产业发展”；*省委、省政府关于进一步深化文化 体制改革 加快产业发展的若干意见*省“十二五”旅游产业发展规划也把文化旅游业列为发展重点行业之一。本项目的实施，符合国家大力发展旅游业和文化产业的 政策要求，对加快推进鲁山旅游业和文化产业的发展，具有十分重要的积极意义。4、文化旅游产业是助传统产业走出困境的一剂良方文化因旅游而繁荣，旅游因文化而精彩。深化文化与旅游的融合，是文化与旅游产业发展的大趋势，也是文化与旅游互利共赢、和19、谐发展的重要举措。发展文化旅游产业：有利于保增长和培育新增长点；有利于扩大内需和消费升级；有利于调整结构和产业升级。文化旅游产业的高附加值、高整合性，对于提升我国产业发展水平，优化产业结构具有不可低估的作用。5、文化旅游产业本身也能创造巨大有财富寻求文化享受已成为当前旅游者的一种风尚。文化旅游产业将文化创意产业与旅游相嫁接，是一种全新的综合性产业，因其关联度高、涉及面广、辐射力强、带动性大而成为新世纪经济社会发展中最具活力的新兴产业。21世纪中国旅游的方向直指向文化旅游，文化旅游产品以其丰富的文化内涵、相当的发展规模和精深的人文底蕴独占鳌头，成为最具竞争力的优势产品。6、给当地就业提供机会本项20、目建成后，可吸纳当地农村劳动力占职工总数在60%以上，为周边地区农民提供劳动就业岗位250多个，季节性岗位100余个，可缓解所在地就业压力。7、可增加当地的财政收入项目建成后预计年均实现营业收入2943.93万元，年均上缴各项税收477.95万元（其中上缴企业所得税314.88万元，营业税金及附加152.98万元），项目盈利能力较强，经济效益显著本项目的建设，能对当地国民收入再分配做出积极的贡献。第三章 旅游业市场发展预测3.1我国旅游业发展前景展望在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展 21、最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。国务院关于加快发展服务业的若干意见提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅 游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。随着中国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇：中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增 长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业 的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步扩大，将为中国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更22、为有利的条件；中国政 通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。尽管当前面临百 年不遇的国际金融危机，但我们经济社会发展的战略机遇没有发生逆转，中国旅游业发展仍属于上升期。基于以上分析，中国旅游业将进入一个新的发展阶段，并呈 现一系列鲜明的特征：1、旅游市场持续增长在保持国际旅游竞争力的同时，国内旅游、出境旅游将步入快速发展时期。中国旅游市场将从以入境旅游为主导、国内旅游为基础，发展到国内、入境、出境三大旅 游市场共同发展。到2015年，我国入境过夜旅游者将达到1亿人次，国内旅游将达到28亿人次，人均出游223、次，出境旅游将达到1亿人次，三大市场游客总量 达30亿人次，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大的国内旅游市场。2、旅游消费多元化发展随着中国经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，在传统的观光旅游持续增长的同时，休闲度假旅游将快速发展。与现代生活方式紧密相关的旅游新业态将大量涌现。城乡居民出游的选择将更趋多样，旅游产品的供应将更加丰富和充裕。3、旅游促进更大需求旅游发展对基础设施和相关设施的需求将明显增长，对相关行业的依托和促进作用也更为明显。初步预测，到2015年，中国乘坐飞机的乘客将达到4.5亿人次 左右，需要新增飞机约1800架、新增航班约630万架次；乘24、坐铁路的游客将达25亿人次左右，需新增客运车辆约5万辆；全国将新增私家车约4000万 辆；将新增客运船舶约1万艘；将新增各类住宿设施约20万家。4、旅游功能进一步发挥今后一段时期，旅游发展对全面建设小康社会的贡献将更为明显。到2015年，全国旅游业增加值可达2万亿元左右，约占GDP的4.8%，约占服务业增加值 的11%，旅游业对GDP增长的贡献率可达1个百分点，对服务业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为经济发展发挥积极作用；到2015年，旅游就业 总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为社会就业发挥积极作用；到2015年，农村地区的旅游收入将占全国旅游25、总 收入的三分之一，旅游业可以为新农村建设和区域发展发挥积极作用；到2015年，中外旅游交流人数将达到2亿多人次，海峡两岸及香港、澳门旅游交流人数将 超过1亿人次，旅游业可以为国家总体外交和对台港澳工作发挥积极作用；到2015年，中国公民出境旅游将达1亿人次，境外旅游花费可达1000亿美元以 上，相当于减少我国国际贸易顺差1000亿美元，旅游业将发挥平衡国际贸易、缓解贸易磨擦的润滑剂作用。5、旅游效益不断显现提高生活质量是全面建设小康社会的必然要求，也是世界经济和社会发展的必然结果。旅游集中体现了人们对生活质量各个方面的要求，旅游消费成为持续性的需 求，这就使旅游业具有比较强的持续发展能力和抵26、抗风险的能力。旅游发展不是简单地适应需求，而是满足现实需求、引发潜在需求和创造新的需求的综合体现。这 是管理和服务水平不断提高的过程，也是综合效益不断显现的过程。随着工业化、城市化、信息化、国际化加快推进，旅游业发展的潜力巨大、前景广阔，仍将保持 持续较快发展。6、旅游产业加快升级在新的发展阶段，中国旅游业处于发展的关键期，既有重要的发展机遇，又有严峻的挑战。中国旅游业已处在“市场转型期、矛盾凸显期、管理提升期”，面临着优 化产业结构、转变增长方式、提升发展质量和水平的艰巨任务，迫切需要由粗放型经营向集约化经营转变，由数量扩张向素质提升转变，由满足人们旅游的基本需求 向提供高质量的旅游服务转变27、。为此，中国旅游业在今后一段时期要完成促进旅游产业体系建设，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能三大任务，达到建设世界旅游强国，培育新型重要产业的战略目标。3.2*省旅游业市场现状“十一五”期间，*省旅游产业呈现持续、快速、健康发展的良好势头，各项指标与“十五”末相比实现倍增，增速高于全国平均增速10个百分点，提前完成“十一五”规划任务，综合实力居全国前列。20062010年，累计接待国内外游客99539万人次，是“十五”期间的2.83倍；累计实现旅游收入8363亿元，是“十五”期间的3.19倍。2010年，全省接待国内外游客25845万人次，实现旅游总收入2294亿元。其中，入境游客128、45万人次，实现外汇收入4.98亿美元；接待国内游客25700万人次，实现旅游收入2250亿元。2010年，全国人均生产总值超过4300美元，*省人均生产总值达到3500美元左右。“十二五”期间预计我省人均生产总值年均增速达到10%。旅游 消费将进入大众消费阶段，成为居民消费的重要组成部分，休闲、度假成为居民消费新趋势，国内旅游成为旅游市场的主体。这种趋势将促进旅游产业爆发性增长， 成为扩内需、促消费、保增长的主要推动力。旅游产业是建设资源节约型和环境友好型社会的先导产业，是扩大内需的主导产业。2009年,国务院出台了国务院关于加快发展旅游业的意见(国办发 200941号)，确定将旅游产业培育29、成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，对旅游产业的定位达到了前所未有的高度。*省把旅游产业作为实现中原崛起、*振兴的一大优势、一大支撑、一大后劲，作为现代服务业的发展重点来培育，作为中原经济区建设的先导产业、经济社会 发展的支撑产业、改善民生的富民产业、促进经济发展方式转变的引领产业来打造。“十二五”时期，*省旅游产业发展将进入黄金机遇期。3.3*市旅游业市场前景分析*市位于南北交融的*省中南部，处于伏牛山旅游经济区的核心位置，是中原城市群9城市之一。*市连接京广、焦枝两大铁路干线，有郑石、许平南等多条高速公路及国道贯穿，交通便利。1、*市旅游业现状*市旅游以尧山建成为标志30、，现有景区14家，其中国家重点风景名胜区1个，国家AAAA旅游区1个，国家AAA旅游区5个，旅游产业发展已经有了一定的基础。但另一方面，由于各种原因，目前*市旅游在*省旅游中的地位与城市旅游资源禀赋和经济实力已经很不匹配，还存在以下问题：（1）核心景区发展缓慢，缺乏市场竞争力和区域辐射力主要表现：尧山风景区在2002年之后日渐衰落，自身竞争力下降，缺乏对周边景区的带动。（2）潜力资源挖掘不够，主体产品急需提升主要表现：对高品质资源（如温泉）低俗化处理，对煤炭及矿盐工业所形成的特色资源缺乏利用，多数产品停留在传统观光的层面。（3）旅游配套服务不完善，旅游目的地体系不健全主要表现：无旅游集散中心，31、餐饮、住宿、购物、娱乐等设施落后及布局不合理，缺乏高星级酒店。（4）产业带动效应不明显，与周边区域缺乏联动主要表现：对新农村建设、城镇发展和城乡一体化促进作用有限，与周边南阳、洛阳、郑州等区域的中心城市与核心景区缺乏必要的联系与协调。（5）缺乏整体营销理念，旅游整体形象不突出主要表现：营销力度不够，标识系统不够完善，旅游营销难与城市运营结合，造成城市旅游形象不明、旅游认知度偏低。2、*市旅游业发展优势分析（1）资源优势*市共有旅游资源单体4205个，资源最突出的特色就是“佛、泉、古、绿”：佛香山寺是汉传观音文化的源头，风穴寺为中州四大名刹，佛泉寺有世界第一大佛、世界第一钟，大佛大寺扬名海内外。32、泉上汤、中汤、*、碱场形成高品级百里温泉带，水质好、涌量大、水温高，尤其汝州温泉在汉唐时就是闻名天下的皇家温泉。古历史悠久、文化厚重，为刘姓及叶姓发源地，全国文保单位14处，古县衙、古寺院、古陵墓以及众多的古代名人和一大批有份量的文物古迹。绿以尧山、二郎山、昭平湖、石漫滩国家森林公园为代表的绿色生态资源。*市旅游用这四根撑天柱撑起，最适宜开发休闲度假、生态及人文观光等旅游产品。归纳起来是二个字：“佛、泉”这就是*市旅游的二个拳头，二面旗帜。（2）区位优势地理位置*市位于南北交融的*省中南部，是中原城市群9城市之一，在*省经济发展布局中处于关键环节，发展后劲突出；交通条件*市连接京广、焦枝两大铁33、路干线，有郑石、许平南等多条高速公路及国道贯穿，并临近新郑国际机场，与主要客源市场之间的交通非常便捷；规模效应*市处于伏牛山旅游经济区的核心位置，周边有嵩山少林寺、龙门石窟等世界知名景区景点，易于形成产业聚集与规模效应。（3）经济优势*市工业基础雄厚，矿业经济发达，2008年全市生产总值达1067.7亿元，人均生产总值达21998元，使旅游市场供需两旺，为旅游发展奠定坚实的经济基础。（4）人才与管理优势*市经过高度集中的矿产资源开发，集聚和培养了大量的优秀人才，在生产、经营、财务、服务等方面也具有强大的企业管理优势，为旅游发展提供人才保障和管理支持。3、*市旅游业发展前景分析近年来随着产业升级34、经济结构调整和城乡一体化的推进，中原城市群的经济总量快速增加，旅游也飞速发展，作为中原城市群9个城市之一的*市也扮演越来越重要的作用。城市未来发展最珍贵的是：水、空气和资源，国内外一些资源型城市（如玻利维亚的波托西、德国的鲁尔区、中国的焦作等）把旅游业作为接续产业和新的经济增长点，都成功实现了城市转型。*市作为资源型城市，长期的煤炭开采与加工造成了空气和水的污染，目前正面临着产业升级与转型的瓶颈问题。旅游作为关联性和带动性都很强的产业，必将发挥越来越重要的作用。*市的旅游发展有自身的优势和机遇，随着居民收入水平的提高和“周末假日旅游”的普及，以及国民休闲旅游计划的拟订，旅游产业必将迎来新的发35、展阶段，并推动整个城市的发展。第四章 项目选址及建设条件4.1项目选址1、选址原则（1）良好的交通环境本项目为*县“*度假村”开发项目，人流量、车流量较大，需要有良好的内外交通环境。因此项目宜选择在主要交通干道附近，交通便利，场地开阔，符合城市规划要求的地块。（2）良好的基础设施依托项目建成后人员密集，对环境、卫生、消防、安全等要求较高，因此需要有完善的供水、供电、通讯和排污等基础设施，需要依托城市既有的基础设施供应体系。（3）土地的完整性项目规模较大，从用地布局的合理性看，需要相对比较完整的地块，同时要考虑较小的拆迁量和土地平整量。2、项目选址本项目选址地为*省*市*县*镇*村，东至老君坪边36、界，西至老石坝头，北至树林边，南至四个生产组责任田边，项目规划用地面积990亩。4.2建设条件1、地理位置*县温泉度假旅游区位于*省*县*镇*，东至老君坪边界，西至老石坝头，北至树林边，南至四个生产组责任田边的区域，规划总面积约39万平方米。*镇地处*省*市*县县城西22公里，地理从坐标为东经112 .40，北纬33.43。总面积121.86平方公里，耕地面积7334亩，总人口3.2万人，辖22个行政村、2个居委会，155个村民组。沙河、 团城河、清水河在镇区汇入昭平湖，207、311国道穿境而过，地理位置优越，区位优势明显。境内峰岭起伏，呈西北高东南低地势，平均海拔176米，气候 温和，雨量37、充沛，无霜期长，适宜各类农作物生长。2、地质地貌*镇以位于*县上、中、下三处温泉最下泉而得名。据明嘉靖*县志载：“商后曾浴于此”。清嘉庆*县志又载：“下泉发于乱石中，泉口百眼，水雾蒸 腾，有浴室，僧人司之，有骊山神出之验。”宋朝文学家晁冲之在此留下了“太真独侍温泉房，鲸鱼龙鳞影清绝”的著名诗句，宋代诗人范纯仁也曾写下“山前阴水 煮灵源，昔日曾临万乘尊。历尽兴亡只如此，不随世俗变寒温”的诗篇。*温泉素以温度高（水温63）、流量大（每小时涌出量34吨）、富含多种矿物质 （主要有苏打、硫磺等）和医疗价值高（对治疗皮肤病、类风湿、关节炎等10多种疾病有显著疗效）闻名遐迩。同时，*镇又是殷实的自然宝库，38、地下矿藏还有 铁、铜、磷萤石、大理石、花岗岩、石灰岩等20余种，尤以铁矿资源丰富，储量大，开采价值高。3、气候条件*县温泉度假旅游区地处北亚热带向暖温带的过渡地带，属亚湿润的大陆性季风型气候，气候温和，雨量充沛，光照充足，雨热同季，冬季多西北大陆性季风，夏季 受东南海风影响，冬冷夏热，春暖秋凉，四季分明。园区年均日照2200多小时，年平均气温14.9，无霜期较长，年均无霜期190230天之间，降水 量平均975mm，降水以7月份最多，1月和12月份最少，全年风向以北风和偏北风为主，其次为南风和偏南风。4、水文条件鲁山温泉，出露于华北地台南沿近东南向的嵩县车村至*县辛集乡的地壳大断裂带，呈串珠状39、分布于赵村乡上汤、中汤、温汤；*镇*；让河乡碱场，连绵百里，被喻为鲁山五大温泉。每一泉的出水点，少则十数个，多者上百眼。地质普查报告显示，鲁山温泉虽在一条大断裂带上，但因深度和地理位置不同，其水温和自然涌出量却有着很大差异。上汤温泉水温63，自然涌出量53立方米 /小时；中汤温泉水温6162，自然涌出量1015立方米/小时；温汤温泉水温49，自然涌出量10立方米/小时；*温泉水温61，自然涌 出量34立方米/小时；碱场温泉水温40，自然涌出量20立方米/小时。鲁山温泉，素有神泉。其中上汤、中汤、*温泉由民间开发利用最早，史称“三汤”，据史书记载这里曾是商后常浴之处，被雀为“皇女汤”。南北朝时期40、，地理 学家郦道元水经注记载：“温水又东经胡木山，东流又会温泉，水出北山埠，炎势奇毒。腐疾之徒，无能澡其冲漂。救痒者或去汤十许步别池，然后可入，汤侧 有石铭云：皇姑汤，可以疗万疾者也。”清嘉庆*县志载：“温泉一名神泉”，初学记引王毅洛都赋曰：“鸡头温水，鲁阳神泉，不煮自沸， 热若焦燃，烂毛沦卵，煮绢濯鲜。”*通志载：“温泉在*县，旧名皇泉，商后常浴其处”。*县温泉的物理性质：为无色、无味、稍带硫磺气透明度较好的液体，氧化还原电位（Eh）为+627+740mv.其化学成份均属低矿化度水中到弱碱性含放射性元素（uRn）的SO4Na型水，是矿泉水中的放射性热氡泉。泉水的补给来源于大气降水。当大气降水41、落到东西深入大断裂及其影响带地表露头部位时，即岩石裂隙下渗到构造裂的深部。因从地表向地球内部温度逐渐增高，一 般深度每增一百米，温度升约三摄氏度，所以水下循环的越深，水位就越高。根据上述地热增温级计算，鲁山温泉循环度应在15001800米左右，进行着深 循环的热水因静水压力的影响向上运移，在适宜的地貌地质环境下便冲破上覆第四纪地层露地表面形成。5、土壤条件*县境内地貌类型多样，海拔高差较大，土壤的形成和分布因受垂直性、地带性和地理环境的作用影响，土壤类型多样。据土壤普查资料显示，*县共有褐土、草甸土、沼泽土3个土类，11个亚类，24个土属，114个土种，其中优质土壤比重较大。*县温泉度假旅游区42、总面积3.75万亩，土壤总面积2.5万亩，有黄棕壤土、砂姜黑土、潮土3个土类，黄褐土、粗骨性黄褐土、砂姜黑土、灰潮土4个亚 类，11个土属，22个土种。黄棕壤土主要分布在岗坡地带，总面积1.76万亩，约占总面积的47%；砂姜黑土总面积1.23万亩，约占园区内土壤总面积 的32.8%；潮土总面积0.76万亩，约占园区内土壤总面积的20.2%。6、生物资源*县温泉度假旅游区处于温带夏绿林与暖温带混交林的过渡地带，森林覆盖率达90以上，植物种类达600余种，其中乔木类主要有：柏树、落羽松、银杏、枫 杨等；草本植物主要有：槐草、芦荻、狗尾草、前胡、苜蓿、兰草等，可供药用的有白茅、艾蒿、野菊、益母草、马43、鞭草、沙参、二花、灵芝草等；花卉主要有：杜 鹃、月季、水仙、蔷薇、迎春等。动物在地理分布上属华北动物亚区，种类达100余种，以食肉性动物和啮类动物居多。动物种类主要有：獾、狐狸、刺猬、野猪、野兔、山鸡、画眉、猫头鹰、松鼠、啄木鸟、蜥蜴、蟒蛇、斑鸠等。7、社会经济条件*县温泉度假旅游区位于*省*县*镇境内，1997-2000年*镇的社会经济得到了很大的发展，特别是2000年被确定为*省小城镇建设重点镇 以来，及时提出了“依靠资源抓林牧，科技扶贫快致富，围绕温泉上项目，城镇建设迈大步”的工作思路，强力实施小城镇带动战略，合理调整产业结构，狠抓温泉 开发，积极招商引资，大力发展非公有制经济，促进了镇44、域经济的增长。全年完成总产值8613万元，企业总产值5438万元，完成工业总产值4381万元， 新增固定资产投资3420万元，农民人均纯收入达到1065元。树立正确的资源观，将资源优势转化为经济优势，以温泉促旅游，以旅游带三产，着力对温泉资源进行深度开发，大力发展非公有制经济，全力打造中原温泉第一名 镇品牌。利用社会资金70多万元，建起了数十家洗浴中心在内的温泉洗浴一条街，投资3000万元的皇姑浴露天温泉浴场。同时，投入小城镇建设资金4000 余万元，高起点、高标准兴建和完善了街道、交通、水电、通讯等配套设施，小城镇功能日趋完善，镇区面积达到1.76平方公里，转移农村剩余劳动力300多 人。一45、个以温泉沐浴、休闲、娱乐为主的小城镇正崛起在中原大地上。温泉沐浴长廊、镇区集中供热工程、金沙湾商场等项目正在着手实施，这些项目的建设，必将 丰富*的旅游内容，完善*的城镇功能，带来更大的发展机遇。第五章 项目建设方案5.1指导思想“*度假村”开发项目将依托鲁山*的生态资源优势和地域文化特征，打造一流品质的山水生态，建构一流品质的景区业态，创意一流品质地域文态，将打造成为*镇集生态、休闲、文化于一体的大型复合功能旅游景区，改善*镇结构单一的旅游风貌，提升了当地文化品位。项目以科技手段，艺术形式，人文内涵，以市场为导向，以满足人民群众精神文化需求为定位，节约资金、科学规划。5.2建设原则1、根据其46、优越的交通地理条件，为满足今后发展的需要，按照高起点规划、高标准建设的总体目标组织实施，将*度假村建设成为功能完善、布局合理、设备齐全、环境优美的群众文化、娱乐、旅游基地。2、按照城区总体规划要求，为适应文化旅游事业发展需要，建设方案坚持高起点，高标准，力求建筑格调新颖，布局合理，功能齐全，配套完善，质量一流。3、坚持“以人为本”的原则，充分考虑项目使用对象的组成结构及其要求的多样性和活动规律的变化趋势，应用现代规划、设计手段，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、方便舒适、环境优美的现代化综合旅游基地。4、注重建筑的个性和特色塑造，充分利用现有地形地貌，47、增强*度假村建筑的识别性和品质感，提高建筑周边生态环境质量，营造绿化网络空间。5、建立便捷、安全的道路交通系统，安排足够停车场地，寻求车行、步行恰当分离的途径。6、结合社会、经济、科技的要求，导入可持续发展的观念。7、注重建筑的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗。5.3项目定位1、目标定位现代旅游服务型旅游基地2、发展思路优化*镇区域环境，构建方便快捷的区域交通体系，依托*镇旅游资源，进一步完善*镇旅游综合服务系统，强化*镇旅游区的内聚功能，形成要素集约、客流集中、效益聚集的良性发展模式。3、发展目标“*度假村”开发项目以旅游休闲度假服务为主题，集星级48、酒店、大型水上乐园、温泉SPA、游乐场、沙滩摩托、沙滩足球、真人CS、马术等众多的游乐项目为 一体，构建多元化住宿体系、特色化餐饮体系、旅游商贸体系和文化娱乐体系，形成功能联动、设施齐全、要素集约的现代旅游服务型旅游基地。4、目标市场定位近期：以*市、郑州、洛阳等本地及周边市场为主；中期：立足本地及周边市场，开拓京津唐、长三角、珠三角等经济发达地区市场。远期：立足国内市场，开拓港澳台、日韩、东南亚等国际市场。5.4项目功能分区1、功能分区原则坚持市场建设四项原则-“生态保护原则、市场导向原则、挖掘特色原则、多元整合原则”，使本项目与周边环境、景点和项目形成有机结合2、功能分区根据以上原则，*县49、*度假村可划分为大门引园区、水上乐园区、温泉洗浴区、人工湖景观区、度假酒店区、特色农家院区、真人CS及拓展训练区、马术区、沙滩摩托区和生态农业观光区。1. 大门引园区大门前面辟出空地，种植草坪，体现生态；并建设一个喷泉广场，中央可设大型雕塑，成为喷泉广场的中心，形成组合景观，点明主题；两侧建设生态小屋，陈列本 地土特产品；园区大门可采取原生态的形式来建，尽量与周边的自然环境相协调，材料采用仿生态原料；在园区大门两侧建设生态房屋房，设置门票销售处和管理 处。大门西边布局大型停车场。（2）水上乐园区水上乐园占地20多万平方米，大部分游乐设备项目在中原是绝无仅有的，其中包括获得国际旅游行业2006年50、度“金票奖”最佳新项目大奖的“超级大喇叭”滑 道；国际旅游行业2005年和2006年连续两年“金票奖”最佳水上项目得主、有水上过山车之称的“喷射滑道”，运用世界新型高技术设计的惊险度极高的水 上滑道“合家欢组合滑道”。水上乐园引进国际先进的臭氧水循环处理系统，确保水质符合标准，在不伤害人体肌肤的前提下，及时消灭水中细菌。每天对每个设施水池定时抽样检查，公布检查结果，让入园游客及时了解当前水质信息。此外，水上乐园配置专业的救生员数十人，所有救生员都经过水上游乐园协会通用标准的救生员专业知识培训和考核，并采用专业水上救护器材。园区还设有两个专业医疗急救站，配有专业的救生器械和医生值班，水上乐园项目51、介绍如下：造浪池：造浪技术源于俄罗斯军事技术。常用的造浪技术有：气压式造浪机,真空式造浪机,水压（液压）式造浪机。可形 成10种的不同造浪模式，造浪高度最高可达2米左右。面积约15000平方米，建设扁长的露天池，通过改变水流，控制浪潮节奏动静调控人们的心情。情侣们 可以爬上15米高的小山开始双人浮圈冲浪旅程，通过110米开放式的滑道，经过曲形管道，最后冲入下面的水池，看似惊险万分，让人尖叫和欢笑。有水上过山车之称的“喷射滑道”，还有新型高技术设计的惊险度极高的水上滑道“合家欢组合滑道”。为一整套高大的工艺设施，游客坐在单人或双人、三人浮圈中，忽上忽下忽左忽右，在难以置信的速度和难以预想的景况中52、极速滑行数百米。超级大喇叭真实龙卷风 ：直径近40米，巨型“大喇叭”，在特别设计的四叶草型浮圈里，游客会从高处的小滑道滑行到巨大的圆锥体里，强大的惯性将使其在“大喇叭”里随水流左右摇摆，感受如真被吸进了龙卷风！急驰竞赛、竞技首选：8个人相约从20米高的塔端开始急驰，在完全密封的水槽中尽其所能最快下滑，进入到开放式的直行部分赛果就见分晓了。离心滑道：游客乘坐在特别设计的双人浮圈里，从近20米高的小山上开始，快速通过100多米开放式的滑道，经过曲折封闭的管道，冲入下面水池，会有心蹦出身体之外的感觉。中心水城：位于乐园中心的主题式游玩区。在这个巨大的“水城”里，游客玩滑梯、水枪、钻洞等项目享受水趣。53、人工漂流河：总长度超过1000米，游客躺在特别设计的浮圈上沿河漂流，放松自己。河中还提供一个独特的200米长的急漂区域。是全家享受休闲时光的最佳选择。（3）温泉洗浴区温泉服务区高端服务A：开放区域闹中取静、相对独立的温泉私浴空间特色浴池。该服务区注重突出温泉文化，重点吸纳东西方的温泉泡汤文化，集众家之长，兼健身、休闲、 文化享受于一体的精品服务项目。设计建造各式各样的温泉汤池，重点突出回归自然的形式。如各个汤池有的取山野意味，有的取园林意识，有的处于花丛环抱，有 的处于巨树浓荫，有的山环绕与水洞相连。各个汤池有大有小，大者可容纳几十人，小的鸳鸯池仅供二人。可考虑设置气泡浴、差别浴、药浴、花草浴54、酒浴、香熏 浴、泥砂浴、情调浴、阳光浴等特色项目，在强调各种项目的特殊疗效的同时突出享受，与大自然溶为一体的氛围，高端服务B：开放式温泉浴场、适合团体、家庭的和谐空间。突出“大众洗浴”的健康洗浴观念，在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和项 目，提高服务档次和设施水平。可设置水幕电影等水上娱乐项目设施，开发一些适合青少年游客参加或家游客共同参加的水上活动和岸边活动。高端服务C：佛国温泉集群，是以玄奘为代表的佛教文化洗浴区。温室屋顶局部为玻璃顶，周边是小型温室隔间，大温室中竹林密布松柏常青，以梧桐树为主，曲径委婉，静寂幽深。室内草坪、石阶、溪流，池沼中喂养游鱼，树枝 上建造鸟55、巢，洞穴中饲养观赏动物，为游客参禅悟道之佳境。温室中设佛法讲坛，讲述佛学要旨，授人自知之明以修身养性；教以善待他人以普渡众生，为信徒开启 情商。佛国温泉室从听觉、视觉、嗅觉等方面营造浓郁的佛教文化气息，背景音乐以佛教音乐为主，碑石均雕刻有佛经，室内设佛龛香炉，温室中有得道高僧，专为 信徒解决疑难问题，如踏勘风水，理佛开光等。总之，本规划以三开佛法（开情、开智、开光），打造“佛国温泉，顿悟之村”的主题形象，强化了与尧山园区的依托关系，意在向游客灌输“先沐浴后拜佛”的敬佛理念。（4）人工湖景观区人工湖景观规划区位于整个规划范围的中心部位，总用地约9万平方米，其中自然水面近5万平方米，地势平缓，西北56、角沙河水缓缓而下，流入人工湖。人工湖北临 沙河，南面是特色农庄联排别墅区，西面是温泉洗浴区，东面是高档独院式别墅，沿河道路环绕景观湖周边。人工湖景观可分为3大区：水域区、树林区和草坪区。水域区可分为湖面区、山泉区、溪流区、小河区以及瀑布区；树林区可分为丛林区、湖滨树木区、小道树木区；草坪区可分为阳光草坪区、花坪区以及规划湿地区。景观湖湖与人工河相嵌，人工河流经南面的特色别墅区，南部别墅区保留原有的郁郁树林，成为比较僻静的密林区。人工湖周边所联系的风景线是整个人工湖景观的主要景线，它包含了具有公共开放性景观的3个主要核心园区：自然瀑布、冲天喷泉、高台揽胜，也安排了大量亲水 区域，这条流线成为人们57、主要活动区域和观园区域。大面积的亲水平台成为人流入口缓冲区：然后以一条潺潺的人工河为主线，往南先后布置了池塘汀步、文化长 廊、栖亭、木栈道、休闲平台等园区，安排了儿童乐园、休息广场、茶园、阳光草坪等园区，设置硬质活动地面较多的休闲广场和亲水平台。这些不同风格和性质的 空间以及诸如斜坡绿化之类的不同景观构成物，形成了丰富的休息空间、现景空问、亲水空问和娱乐空间，为游客活动、集会、晨练、休闲等不同活动提供了场所， 并利用雕塑、文化休息廊等设施小品丰富了空间的层次和内在系统化的景观格局中着重设计景观节点，景观通道，轴线的空间序列以及它们之间的对位关系，塑造整 体性的滨水景观。以空间节点如广场，观景台58、，亲水台等为视觉焦点建立观赏视觉走廊，保持贯通性，同时将景观节点通过视线引向湖面。湖水岸线设计重点体现滨 水区域特点。按照地势起落逐渐降低亲水步行带的标高，设置休息座椅；增加亲水平台伸入水面；利用钓台，跌落式亲水平台等设施，赋予亲水地区多种使用功能。（5）酒店会展区建设集住宿、餐饮、休闲、娱乐为一体的星级特色山庄酒店一处。山庄酒店计划修建占地100亩，建设仿标准间200套，能容纳380人住宿。建设大、中、小会议室四间，娱乐室三间，大小餐厅各一，可同时容纳500人就餐，能够接待各种规格会议和容纳多种拓展培训。适合国情需要，建设*市最高规格的多功能会议厅，满足以下功能：视频会议；摄像监控、培训教学59、等，追求语言的清晰图和饱和度，达到国家厅堂扩声系统一级标 准。预留丰富的接口，方便系统扩展。同时有演出用的舞台，配置专业的舞台灯光系统和演出扩声系统，超低音音箱和效果器，追求声音的饱满度和浑厚感，能够满 足文艺演出，会议报告，庆典活动召开等功能。相关岗位120个，能力设计可每年接待大中型议会80-120场次。多媒体A1厅：多媒体显示系统由高亮度、高分辨率的液晶投影机和电动屏幕构成；完成对各种图文信息的大屏幕显示。整个系统设计2套投影机和2台大屏幕液晶电视显示系统，提供了完美的视觉效果。适合专题培训、学习教育。多媒体A2厅：适合高端议会、报告根据各区域功能区分，设立不同种类不同档次的客房。此外，60、配套建设给排水系统、变配电系统、边界护理、生态维护，停车场、环卫绿化、消防池等，保障项目的正常运营。具体布置如下：商务会议中心会议展览的建设要充分考虑环境与生态保护要求，与周围的自然环境和谐统一，做到整体划一，不破坏周围景观的连贯性和自然环境。选择合适的场所建设规模不等和档次不同的会议中心，建筑风格上可采用西式、中式、中西结合的形式。1）多功能厅建设能够容纳400人左右的多功能厅，内部要配备电脑互联网、投影仪、宽屏幕、高级音响设备等会议设施，同时还应配备能够举行大型宴会和歌晚会的相应设 备。为了提高场地的综合利用率，多功能厅可采用间隔式装修，以便服务人员按照客户的需求把整个大厅间隔成几个大小不61、一的小厅。2）中小型会议室除了多功能厅外，还要有三到五个装修豪华、功能齐全的中小型会议室，以满足客户高档次的需求。会议可建成不同的形式，如会议洽谈室、圆桌会议厅、阶梯报告 厅、新闻中心不同类型的会议室，会议室内部应配备齐全完善、现代化的电信、音响、投影展示等多媒体系统，可在此开展旅游文化交流、学术研讨交流、商贸交流 等会议活动。同时考虑与酒店、宾馆、洗浴结合建设，增加产业链条，延长游客的逗留时间和消费，形成一个具有会议、酒店、洗浴为一体的会展旅游中心。温泉内要设立一个商务中心，提供打字、复印、传真、上网等服务，并提供移动电话和笔记本电脑出租、维修、会议过程记录、录音等文秘服务。展览馆结合会议中62、心可建设展览馆，展览馆的建筑风格要与会议中心统一协调，于周围环境相协调。展览馆可分两层建设。一层可设多媒体室，可播放园区园区概貌、*县 名人轶事、介绍园区文化以及*县历史等，同时展览诗词书画作品、园区园区光盘、地方手工艺品。二层可展示灵芝、丹参等药材，板栗、山楂等园区特产和白云 岩、花岗岩的工艺加工品。（6）生态别墅区温泉度假村的住宿设施以50栋温泉别墅为主，按照四星级旅游涉外饭店的标准配备服务设施，温泉介入每一间客房。50栋温泉别墅的建筑风格不能千篇一律，要 形成不同的风格，使温泉别墅本身就可以成为度假村内的观光园区。别墅内部的装修必须于建筑外观保持一致，使每一栋别墅都有一个独特的主题。别墅63、的设计要与 周围的生态环境保持协调，建议温泉度假别墅以两层为主。其中有25栋小型别墅，一栋别墅内有五个标准间或者三个标准间与一个豪华套房;另外有15栋中型别 墅，一栋别墅内有五个左右的标准间和两三个豪华套房；有10栋大型别墅，一栋别墅内有八个左右的标准间和三四个豪华套房。由于温泉别墅采用开放式的建筑布局，配有大面积的山坡、草地等公共区域，住宿、活动场所较为分散，为了确保游客的生命财产安全，温泉度假村在加派报案人 手、提高保卫技能的同时还应配置先进的闭路电视监控系统、消防防空系统、紧急报警系统、自动灭火系统和广播系统等安全保障设施。除了要在室内配置这些设施 外，还需要配备一些轻便、多用途的代步工64、具，如电瓶车等，以便事故发生时可以集合保卫力量及时到达现场，从而提高安全保卫工作的时效性。在温泉别墅的开发过程中，可以借用目前国际流行的分时度假概念来开发：将别墅客房分割为单间产权出售给投资者，投资者一般每年获得一定时间的免费入住权，其他时间委托温泉度假村统一出租经营，在年终获得客房利润的一定比例收取投资回报。（7）特色农家院区农家院一次性可接特200余人住宿和就餐、房内设施齐全，独立卫生间，空调和彩电。四人间、三人间、标准双人间、普通双人间。保留农家特色和注重游客的需求：（1）在装修设计上以农家的传统为基准，是农家的特色生活的一部分，每一个单间配备独立的卫生间和淋浴，体现出舒适度。（2）饮食65、以传统农家饭菜为基础，开发出特色菜品。（3）服务的质量上，主要是卫生环境。从住宿到饮食就餐环境上做到干净整洁。周边准备专业的羽毛球比赛球网，还可进行乒乓球运动。晚间可容纳百余人进行卡拉OK、篝火、烤全羊、燃放烟花、放孔明灯等娱乐项目。*度假村以乡村为依托，以食宿为主业，以生态为主题，优化结构，突出特色，重点发展田园休闲型、山地景观型、农事体验型、产业基地型等模式的农家院，真正体现“新农村、新休闲、新体验、新风尚”。（8）真人CS及拓展训练区真人CS：真人CS基地建设是一种模仿军队作战的场地设计，在模拟战场地形的环境下进行军事对抗的娱乐、健身、竞技运动。和它的前辈彩弹和bb弹有很多相 似之处，但66、又有着非常显著的区别。最早起源于部队的模拟军事训练。经过不断地设备研发与项目完善，并在“CS-反恐精英”这款风靡全球的电脑游戏的带动 下，镭战逐渐成为了一种为年轻人所追捧的时尚运动；参与过程中，队员在感受刺激快乐同时也体验到角色扮演和团队协作，所以镭战也越来越多地成为企业团队建 设、拓展培训的不二选择。镭战作为新兴的户外运动项目将伴随其共同成长：经济学家预测二十一世纪七个最佳的投资方向，其中之一是“休闲运动将大行其道，成 为人们生活的重要内容”。九八年以来，户外运动在中国的北京、广州、昆明，上海等地悄然兴起，目前在中国已迅速成为一种社会时尚，户外运动人口不断增长， 户外运动市场迅速扩张。专家认67、为，户外运动的流行反映了人们在日趋恶化的城市环境和不断加大的工作压力下，渴望通过与自然界的亲密接触，放松自己、减轻压 力、强身健体的强烈愿望。镭战作为新兴的户外运动，恰恰符合了人们崇尚户外运动的心理。参加者配备各款野战装备，穿梭丛林之间，展示各种队形阵式和个人技巧，全情投入扮演一个士兵、一个将领的角色。为了在玩野战时更好地隐藏自己，同时更具真 实性，很多人都把各军事强国的特警、特种部队、陆军等的装备作为模板。基地建设装备包括：单兵控制器、背带接收装备、头盔接收装备、激光发射器、独具枪体 数显功能、智能充电器、无极调节激光发射头、大遥控器终端等。它既可以释放城市人积压已久的深重心理负担，又使人回68、归自然，追寻另外一个梦想。拓展训练：拓展基地设置“蹉跎桥”、“梅花桩”、“蜘蛛侠”、“水上纵横桥”等项目。另开设魔鬼训练项目，是引用美国海军陆战队的特训精神与技术，在强烈的执行氛围下学习、应用并体会以达到迅速调整的一种高效培训模式。（3）商务会议区（9）马术区马术运动高雅刺激，西方称其为第一贵族运动，现已成为现代人的一种生活时尚。骑马能唤起人内心深处潜藏的自信，缓解孤独和压抑的情绪，愉悦身心，获得极强的成就感。*度假村建设独立的金色沙滩马道，组建英式马术俱乐部开设英式马术体验课，全程专业教练指导骑马课程，讲解马术知识，全程陪同参观马厩，提供马术护具，无 任何骑马经验的游客均可接受教练基本的骑术69、培训（上马、控缰、坐姿、起坐、推浪、压浪、飞奔）及安全指导。让游客真切感受英国贵族的马术体验，尽情享受绅 士淑女的浪漫情怀。*度假村还将不定期开办英式马术精英邀请赛。包括女骑手秀马、团体赛、个人赛等，此类赛事不但为热衷马术的人群提供了良好的社交平台，更为选拔优秀马术人才和良种马匹以及中国的马术发展起到积极作用。（10）沙滩摩托区沙滩摩托车是全地行车ATV 的一种。目前，为适应市场的不同需求，沙滩摩托车衍生出一些不同用途或类型的车种， 如实用型、越野竞技型（运动型）、休闲型等，其主要应用领域涵盖了农业、畜牧业、林业、狩猎、牧场及军事等。沙滩摩托车在国内才刚刚起步，而在欧美各地正 成为运动器械中的70、“新宠”，并呈现出较快的增长势头。沙滩摩托具有强悍的动力，宽大的轮胎增加与地上接触面积产生更大摩擦力，配合独特的胎纹使轮胎不易空转打滑，不仅能行驶沙滩；河床、林道、溪流甚至更恶劣的沙漠都能轻易克服。骑乘沙滩摩托，更显彪悍、野性的丛林英雄风采。（11）综合服务区在园区的合适位置设立综合服务区，提供商业服务、咨询、应急救援、治安等，具体布置为旅游管理中心，餐饮服务和商业网点，综合服务区的建筑也要与周围环境相协调一致，符合环境保护的的要求。旅游管理中心在综合服务区里面建设旅游管理中心，提供园区管理、导游、园区多媒体展示、游客临时休憩等服务，具体布置如下：1）各园区旅游住宿预约管理中心。2）各园区旅游71、车辆调度管理中心。3）*度假村客房信息管理中心。4）游客休息大厅，内设度假村巨型沙盘和大屏幕投影电视显示各游线距离、需时间、各园区浏览以及住宿等情况。5）游客接待与投诉办公室。6）医务室和急救中心。7）治安指挥中心，制订各种防灾、防盗抢、防意外事故的紧急预案，并与各园区及流动巡逻人员随时联系，保持快速反应能力。商业网点结合旅客管理中心考虑在在综合服务区里面建设小型超市和商业网点，满足游客的日常生活和旅游过程中的消费需要。风味餐厅风味餐厅内的装修与整个度假村的生态、环保风格一致，采用木、竹、藤等天然环保材料、在整体布局、菜单设计、员工服装等方面都突出一种在城市无法享受到的 农家氛围。依托度假村内72、的生态农庄，出品的原材料要以生态农庄内种植的无公害瓜果、蔬菜及其按照传统农家方法养殖的无公害家禽、塘鱼为主，并突出当地的特 色。还为客人加工从生态农庄和荷花池里采摘的瓜果、蔬菜和从垂钓到的塘鱼，让客人充分享受“娱乐的成果”。（12）生态农业观光体验区特色农业温室集群根生态温室的建设以资源减量化、集约型再利用为原则，收集使用后的温泉洗浴水回收热能，经保温管道引入特色农业温室集群，以提高地温和室温，利用余热增加 植物生长期，以最小的资源环境代价，实现经济效益的最大化。温室中种植无公害蔬菜和果品，也可种植中药、花卉和各种经济作物，供游人游览、观光和休闲，在 非沿街地段建造特色农业温室集群，进行特色种73、植，规模养殖，逐步实现产业化提升农业、工业化转移农业，城镇化改造农村。具体布置如下：1）农业科研实验机构（1）生物工程研究中心中心与国内外著名的农业科学研究院协作建立研究室。跟踪国际先进技术开展基因工程和其他生物工程的科学研究。（2）高科技农业示范中心用先进的高科技组织培养方法进行育种、育苗，培育花卉、中草药、瓜果、蔬菜和经济作物的优良品种，带动晋北地区的农业发展。2）农业技术服务机构设置农业技术专家组，全面指导农业生产，研究生物防治病虫害的方法，发展无公害农业产品，不断提高农产品的品质与产量，打出“质量创优”的品牌是忻州农业持续发展的基本保证。3）农产品展示中心（1）该中心设有网络信息平台，74、用大屏幕投影显示世界各地对农产品的需求。（2）中心设有高科技农产品的展览、展示大厅。四季果园温室集群利用山坡地段，种植果树，并在*村建造四季果园温室集群，利用温泉洗浴水余热，栽培多种果树，为游客增加旅游采摘兴致。农事体验园结合特色农业温室集群和四季果园温室集群的建设可以考虑开展农事体验区，让游客吃农家饭、干农家活、住农家屋、看农家景的生活，让他们真正回归自然，享受乡村田园生活。1）观光农业把园区附近的农田开辟一块为观光农业园，按照旅游观光的要求分区种植各种观光作物，可供游客观赏各种作物，享受田园生活。2）农具展览园在园区附近建设农具展览园，园中建仿古木屋，院墙和门亦为木质。屋檐悬挂红辣椒、玉米75、棒等作为装饰。屋内布置古朴简单，摆设纺车、织布机、镰刀、锄头、钉耙等。院内圈养鸡、鸭，打水井，摆放犁、镂、石磨等。3）开心农场体验园把度假村西边的农田开辟一块划为小块分租给周围城市居民，平时由农户代为照管，市民可在闲暇时到这里尝试农耕生活，学习农业技术，了解农作物的生长规律，看看碧绿的蔬菜、闻闻芳香的鲜花、采摘鲜嫩的水果，并可把亲自种植、采摘的新鲜农产品带回家中享用。4）自摘果园在山脚下，利用地形的自然变化以梯田状的形式进行整理，由低到高分区成片种植梨、杏、桃、石榴、葡萄等。果树的花期和成熟期各不相同，由此可形成鲜花次第 开放、枝头果实累累的植物景观。水果成熟季节可举行采摘活动，以吸引更多的游76、客。林下小路要加以整理，适当布置与周围环境相协调的桌、椅，以方便游客的游 憩。5）传统工艺体验园在农具展览园附近建设传统工艺体验园，设立绣花、织布、纺线、水车等传统工艺项目，让游客真正过一天吃农家饭、干农家活、住农家屋、看农家景的生活。村东 洼地是水田，可布置木制农家水车，让游客体验用水车浇地的传统灌溉方式。在村内利用村民自家的房子稍加修整，设立绣花、织布、纺线等传统手工作坊，游客可 以来参观、学习这些传统的女红技术，购买手工艺品。6）归真乡间居和返朴农家院仿造当地民居样式新建一部分家庭宾馆。以当地的青砖青瓦为建筑材料，体现随意、农家化的风格。房屋内使用荆条、山木等做成的藤椅、写字桌和挂衣架等77、。院内 配以柴捆、玉米串、辣椒串等，还可提供常用的家具和炊具，提供租借或出售低值易耗品、食品和服务劳动力。房屋之间的庭院种植一些蔬菜和农家果树。规划房间 约50间，其中一半是为接待家庭游客设计，另一半为接待集体游客设计。家庭式的有一小小院落，集体式的成排分布，以标准间布置。家庭宾馆分布区的容积率控 制在0.5以下，绿化率在60%以上。5.5项目建设内容根据功能分区设置，本项目建设内容如下：项目建有多功能高端议会大厅、拓展培训基地、游泳区、温泉疗养区、休闲区、娱乐区、露营区、烧烤场等。“*度假村”拥有星级酒店、大型水上乐园、温泉SPA、游乐场、沙滩摩托、沙滩足球、真人CS、马术等众多的游乐项目。78、此外，配套建设给排水系统、变配电系统、边界护理、生态维护，停车场、环卫绿化、消防池、围墙等，保障项目的正常运营。第六章 工程方案6.1设计依据1、建筑设计防火规范 GB50016-20062、建筑抗震设计规范 GB50011-20013、建筑照明设计标准 GB50034-20044、建筑给水排水设计规范 GB50015-20035、建筑灭火器配置设计规范 GB50140-20056、公共建筑节能设计标准 GB50189-20057、供配电系统设计规范 GB50052-20096.2总平面布置与功能分区1、设计总体思想发展以人和环境造景、特色建筑和谐的，持续发展的价值取向。项目区的设计和建设，要79、以人为中心，妥善解决人流和疏散，各功能区域互不干扰。（1）在较为紧张的用地条件下，严格遵守规划对设计的各种控制条件，遵守有关国家规范、规定。（2）前瞻考虑所在区域市场需求发展，为未来的提供合理的空间。（3）在有限的空间内，结合地形特征，合理解决功能布置。（4）重视整体绿化环境造景设计，提供优美的环境条件。（5）强调本案与周边环境的协调和可识别。2、布局主要特点（1）合理布局：规划布局充分考虑了对地形的利用，工程总体位置避免与交通和视线上的相互干扰。（2）建筑功能完善、配套齐全：为满足品种繁多的活动需求，建筑中设置了不同功能的活动空间。（3）特色的建筑造型：现代与古典的融合，中式与欧式区分，项目80、依据需求的多元定位，使园区的建筑丰富多样化；但规划设计中应采用了现代的手法，把不同功能区域有效糅合。3、平面设计要点（1）功能结构分析由于建筑中的功能复杂，所以本园区采取水平、垂直共同分区的手法，最大程度地使每一个使用空间上具有相对独立性，并与之相配合的在建筑单体与交通流线上的 保持独立性，避免了人流的交叉。另外，在设计过程中充分考虑“资源共享，优化组合”的设计原则，最大化地满足各使用功能和专业要求。（2）立面设计对建筑风格的探索，要求符合时代发展的大趋势，把各特定风貌与建筑风格融合，体现出当地历史传统、生活习惯、心理状态、审美情趣等。因此本方案依据新旧建 筑风格的有机共生，文化氛围创造的原则81、，通过努力兴建一批具有鲜明特点的建筑来引导本地区特色城市风貌与建筑风格的形成。在建筑设计中贯穿了以下原则：整体性原则：这里包括建筑尺度的整体性、建筑开放空间的整体性、建筑色彩的整体性和整个地段城市设计的整体性。继承发展与创新的原则：在世界经济一体化迅速发展的今天，继承传统和创新发展对于城市文化的健康发展缺一不可。在现今的信息化高科技时代，建筑的发展更应给人以亲切的地域感和归属感，建筑空间环境不仅限于空间的完善，还应注重对人的心理、情感的关注。体现建筑本质，形成鲜明的文化特色，力求创造具有文化特性和现代建筑风格的新建筑。整体建筑造型丰富，整体感强，空间过渡自然，形体舒展。立面简洁大方， 造型整体82、对称，使得建筑造型内敛、典雅，又与周围建筑相互协调，共同营造文化氛围。立面层次丰富，注重虚实变化。开窗变化得体，丰富又不凌乱。（3）以人为本的设计项目设计方案要基于人与自然有机结合的理念，充分考虑各功能区的使用要求，争取了较好的采光，冬季也比较温暖，符合国家当前的建设节能型社会的指导方针， 同时，在建筑内设置的内庭院，除了兼顾疏散功能外，还有绿化休息场所，作为内外环境的过渡空间。积极利用新技术、新材料，使建筑具有突出的环保性、节能性 和舒适性，节约后期运营费用，创造出良好的社会效益和经济效益。6.3建筑设计1、基础设计根据地质情况，本项目中的各建筑地基拟采用现浇钢筋砼独立基础，基础垫层采用C183、0强度等级混凝土，基础采用C25强度等级混凝土。2、上部结构设计 上部结构采用钢筋砼框架结构，通过适当调整框架梁、柱的刚度，在满足强度、刚度、周期、位移等各项技术指标的前提下，适当增大单体功能区开间，根据需要自由分隔；楼面隔墙采用轻质材料，减轻结构自重，利于结构抗震，并相应降低基础造价。框架梁、柱及楼板采用C30强度等级混凝土；钢筋采用级、级钢；钢材采用Q235钢。3、节能设计根据民用建筑热工规范，本建筑按三步节能设计。建筑外墙采用新型保温材料，既可满足三步节能要求，同时与其他保温材料相比，厚度较薄，增加使用面积。墙体、屋面、门窗等传热系数均达到相应标准。6.4给排水工程给水：本工程给水分为市84、政给水和地热水两部分。市政给水包括本项目生活给水及部分洗浴用水；地热水包括温泉洗浴用水和冬夏两季采暖与制冷用水。市政给水接 入市政给水管网，供水能力有保证。地热水计划打1200m地热井2眼进行温泉洗浴、冬夏两季取暖与制冷，出水温度80，出水量80m3/h，供热能力有 保障。排水：本项目排水采用雨污分流制，生活污水排入市政污水管网。雨水的收集与排放：规划区内水系遍布，因此采取管网收集排放与就近排放两种方式并举；雨水通过雨水篦子排放，使区内雨水有组织的收集，最后就近排放入水 系；在靠近水系的道路采取直接排放的方式，减少投资，并可对区内水源进行补充；规划区内水系与xxx湿地相互交汇，同时又自成体系。85、因此在区内形成水自循 环，进行自身净化。地热水排放：本项目内2眼地热井可互为备用，互为回灌井和抽水井。冬季地热水进行本项目集中供暖后，经四级换热至5回灌。洗浴水排放经项目区内污水处理系统处理达标后排入温泉城污水处理厂。6.5暖通工程1、采暖本工程冬季要求供暖，夏季要求制冷，冬夏均要求24h热水供应，结合工程实际情况和特点，经过反复计算、论证，确定了新型、无污染、节能的能源利用方式地热水水源热泵系统。本项目冬季采暖期4个月，遵照按照采暖、通风与空调设计规范(GB50019 -2003)进行设计。冷热负荷：本工程做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统。根据冷热负荷计算结果和本项目实际情况，选86、用ZWHP-950型高温水源热泵机组8台，输入功率215kW单台机组制冷量815kW，制热量885kW， 机组制冷COP值为0.7。8台机组冬季6台运行，夏季8台运行，因实际运行多在70%以下负荷，很少达到设计负荷值，故为减少初投资费用不再另设备用机 组。本工程水源热泵系统以深层地热水为水源的热水加热热泵系统。经计算，本项目冬季取暖用地热水23.82万m3，打2眼出水能力为80m3/h地热深水井能够满足使用要求，用水量除温泉、洗浴用水外，多余水量经四级换热至5后进行回灌。2、通风采用自然通风与空调送风相结合的方式，设计合理的窗墙比，室外设空调机搁板，空调机冷凝水集中排放。卫生间采用接力式机械排87、风系统，在卫生间吊顶上设置吊顶式排风器，在屋顶设置排风机，将浊气排至大气，卫生间补风由风机盘管从走廊吸风后送入。6.6供电工程1、供电电源本项目在规划区设有变电站，通过主电力管网经变电站接入。2、供电系统各建筑物内电源为380/220V，TN-C-S型接地系统。配电系统为放射式与树干式混合供电。室内管线均沿墙及现浇楼板内暗敷设。3、主要设备序号项目型号、规格台/套1恒压变频供水系统22消火栓给水加压泵KQL100-200Q=100m3/h，H=50m43潜水排污泵WQ2130-205-50Q=36m3/h，H=12m44临时潜水排污泵WQ2210-416-100Q=75m3/h，H=12m2588、循环水泵Q=80m3/h，H=1200m26补水泵（立式泵）Q=12.6m3/h，H=32m17中央空调系统高温型水源热泵ZWHP-95088合计4、照明设计a、照明主光源选用36W高效日光灯及节能灯，项目采用的主要照度标准严格按照有关国家标准，并使照明功率密度指标满足节能要求。b、为有效地节约电能，营造舒适高雅的室内环境和高尚稳重的外立面景观，建筑物内公共空间照明、立体泛光照等均采用智能控制，可根据自然光照的变化、不同 场景需要和不同时间区段智能调节开停照明灯具，建筑物内部分公共空间、全部楼梯间的照明采用红外探测控制与智能控制相结合，做到平时按需启停，应急时全部 打开，建筑立体景观照明采用(89、LED)等多效节能光源，以自发光方式为主，不强调光彩夺人，而以错落有致、富有层次感取胜。c、建筑物内主要疏散通道、变配电站、消防控制室、重要设备机房设置应急照明灯，各主要疏散通道、主要出入口处设疏散诱导灯，应急照明及疏散诱导照明采用 双电源供电，并采用带有浮充式蓄电池的集中电源型智能化两用应急电源设备，部分灯具采用以蓄电池为后备电源的浮充式两用型灯具。此外室外照明尽可能采用太阳能灯、太阳能庭院灯，以节省电缆、有色金属等耗电量，经济实用，节省电能。5、防雷接地系统该项目为三类防雷建筑，在建筑物屋顶设明装避雷带作防雷保护，利用柱内四根主筋作防雷引下线，接地装置采用基础中的钢筋和人工接地体，采用联合90、接地，接地电阻要求小于1。6.7电信工程1、电信管线规划区道路上敷设市政电信管线，可就近把市政电信管网接入。建筑物电话线路由电话机房引出并沿弱电竖井敷设至各层楼内，房间设电话插座，并在电梯前厅、入口大厅等处设IC卡公用电话。2、弱电管线总体弱电管线采用埋地排管敷设的方式。6.8火灾自动报警系统设计1、建筑物内在首层设消防控制室，内设火灾自动报警、报警柜、联动柜、应急广播柜等。2、 火灾自动报警系统采用二级制四总线系统，其组成主要包括：火灾自动报警控制器、离子感烟探头、离子感温探头、手动报警按钮、消火栓按钮、重复显示器、水流显示器、湿式报警阀及有关防火、防排烟阀、消防电话、消防广播等。3、当感温91、感烟探头或手动报警按钮等发出报警信号，经消防中空室确认，可控制接通相关层扬声器引导疏散，手动或自动启动相关部位的防排烟设备，启动消防泵、喷淋泵，控制电梯迫降到首层，可切除与消防无关电源，同时打开相关层的广播。4、建筑物内设有消防专用电话系统，在变配电站、消防水泵房、电梯机房及消防控制室等处均设有消防电话分机，手动报警按钮处设有消防电话插孔，消防控制室设有直接报警的119城市消防专用电话。5、火灾自动报警设施采用双电源供电，消防中控设备另设浮充式镍铬电池作为后备电源。6.9保安系统与闭路电视监控系统保安系统由电子巡更、门禁系统、闭路电视监控系统组成。保安系统可极大地提高建筑物的安全防护能力，节92、约人力，建筑物在各主要出入口、电梯前室及主要公共场所设置摄像头，在保安监控中心及有关主管领导办公室可监视全楼人员活动情况。6.10其他*度假村配套工程由*置业有限公司按规划自行配套建设，完成有关道路、管网、路灯、绿地等设施建设，实施同步建设、同时验收、同时交付使用。涉及*度假村规划范围内的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供暖等公用设施，由*置业有限公司负责建设完成后纳入后期物业公司统一管理。第七章 环境保护7.1依据及标准1、评价依据（1）中华人民共和国环境保护法（2）中华人民共和国大气污染防治法（3）中华人民共和国水污染防治法（4）中华人民共和国固体废物污染防治法（5）建设项93、目环境保护管理条例（国务院第253号）（6）国务院关于环境保护若干问题的决定（国发199631号）（7）*省建设项目环境保护管理条例2、评价标准（1）地表水环境质量标准 GB3838-2002（2）环境空气质量标准 GB3095-1996（3）污水综合排放标准 GB8978-1996（4）社会生活环境噪声排放标准 GB 22337-2008（5）声环境质量标准 GB 3096-2008（6）建筑施工场界噪声限值 GB12523-90（7）大气污染物综合排放标准 GB16297-19967.2建设施工期污染因素及防治措施1、建设施工期环境空气影响分析及防治措施（1）建设施工期产生的主要大气污染源94、建设施工期产生的主要大气污染源：扬尘、施工机械、运输车辆产生废气、施工人员就餐临时食堂炉具产生的废气污染物。（2）建设施工期主要大气污染物影响分析扬尘施工产生的扬尘因施工活动的性质、范围以及天气情况的不同，扬尘产生量有较大差别，施工活动产生扬尘主要有：车辆在有尘土的施工路面行驶产生道路扬尘、卸载和装卸材料和粉碎过程、工地挖掘等。在临时装卸水泥、沙、 水石、石屑等材料的过程中，会产生材料扬尘。为防止扬尘环境影响，建设单位拟采取如下措施：一是施工期注意避开大风时段，在必须施工时，应加强施工管理和 增设防尘措施，尽可能避免或减少施工中扬尘产生；二是适当的洒水施工以降低扬尘的产生量；三是土、水泥、石灰95、等材料运输禁止超载，封装材料应罐装或袋装， 车辆运输时尽可能进行必要的封闭和覆盖以减少扬尘产生；四是尽可能将扬尘产生源设置在远离人群的地方，不在车辆及旅客集中通过时施工。建设单位采取以上措施后，可以认为项目施工期产生扬尘环境影响是轻微的，不会对施工人员、周围群众的人体健康、周围植被正常生长产生显著影响。施工机械和施工运输车辆机动车尾气的环境影响分析施工机械一般使用柴油作动力，开动时会产生一些燃油废气；施工运输车辆一般是大型柴油车，产生机动车尾气。施工机械和运输车辆产生的废气污染物主要为 CO、NOx、PM10，因此，施工机械操作时应尽量远离居民区，物料运输路线也应该绕开居民区、主干道等，尽量减96、少对周围大气环境的影响。2、建设施工期间噪声影响分析及防治措施本项目施工期18个月。施工过程中产生的建筑施工噪声的机械包括挖掘机、电锯、风动机等。对于噪声级较高的施工设备，其噪声对周围的环境会产生一定影响，噪声级超过60dB（A），不可能满足本项目周围噪声敏感区域的升级限值要求；另一方面， 一般施工机械是在露天的环境中进行施工，通常的情况下无法进行密闭隔声处理，在施工期间对周围噪声的影响不可能完全避免，为此，建议建设单位在施工时应在 边界设立施工临时隔墙，减轻施工噪声对周围产生的不利影响。此外施工单位必须严格遵守建筑施工场界噪声限值相关规定，严格管理施工机械的作业，尽量减 少或避免强噪声的设备97、同时作业；施工机械应采用市电，以避免柴油发电机组的噪声和柴油机废气的产生；严格限制施工时间，夜间施工需取得有关部门的审批，且 夜间不得进行强噪声机械施工。3、建设施工期固废影响分析及防治措施（1）固体废物影响分析施工期间产生的固体废物主要有：施工、挖掘土方产生的废物及生活垃圾。施工期产生的固体废物，因施工阶段不同差异较大，拆迁和土石方阶段固体废物产生量较大，结构及装修阶段垃圾产生量较小。生活垃圾主要为就餐后的废饭盒、办 公区少量的日常办公垃圾。如果施工期间能够及时收集、清理和转运建筑垃圾及生活垃圾，则不会对项目周围的环境产生明显的影响。（2）固体废物防治措施施工期应采取以下固体废物防治措施：施98、工产生的工程垃圾和渣土应分类管理，尽量就地利用，以防污染周围的水体水质和影响周围的卫生环境。生活垃圾与建筑垃圾分开堆放，设置封闭式垃圾站。生活垃圾收集后，应及时由环卫部门分类进行消毒处理。在工程竣工以后，施工单位应及时将工地剩余的建筑垃圾、工程渣土处理干净。4、建设施工期污水影响分析及防治措施施工期污水主要来自施工拌料、清洗机械和车辆产生的废水以及生活污水。从水量上看，以生活污水为主，主要污染物是悬浮固体、油类污染。建设单位拟采取如下污水防治措施 ：（1）施工期间餐厅含油污水经过隔油隔渣处理，生活污水经过隔渣处理后，排入市政污水管网。（2）不要随意在施工区内清洗车辆，对施工机械进行检修和清洗必99、须定时定点。清洗污水应进行简单的隔渣、沉淀后才能排入市政污水管网。（3）施工场地内污水要做到有组织排放，不可随意排放，造成水土流失。5、建设施工期水土流失及景观影响影响（1）水土流失施工期的挖方填方工程，在雨季施工，水土流失较易产生。为防止水土流失，建议建设单位施工避开雨季，取土时，保留表土以利复垦和路肩用土，开挖路基用土窑 及时压实，以防新土壤被雨水冲刷而流失，在施工工地设置工程砌栏、挡土坝，在适当的位置修建多处沉沙池，使降雨径流中沙土经沉淀后向外排放，并及时清理沉 淀池，对于已经完成的堆土区，应加强绿化工作，尽快规划绿地和各种裸露地面绿化工作；一些备用的工程建设用地，在工程项目无法马上建设100、的情况下，也应进行 临时性的绿化覆盖，降低水土流失的可能性。（2）景观环境影响分析本项目的建造会给周围的景观环境造成一定影响，但施工期对景观环境的影响是暂时的，随着施工进程的发展，拟建项目场址内绿化园林规划建设，本项目场址将恢复成为一个优美的景观系统。（2）生态、景观保护措施a、生态保护措施施工活动中，应严格管理施工队伍，对施工人员、施工机械和施工车辆应规定严格的活动范围，不得随意破坏非施工区的地表植被，严格禁止乱砍乱伐，乱采乱挖， 乱弃废物。做好绿化景观设计，充分重视绿化对防治水土流失的作用，在土建前尽可能少破坏地表原有植被。对于取土区域要求严格管理，工程施工结束后，及时清 理施工基地，恢复101、植被和景观。施工开挖土方、运输装卸土方等工序，应尽量避开雨季。合理规划土方堆置场，周围设围挡物，挖取的土方应尽量按原有的土层堆 放，降低对土壤的扰动。b、景观保护措施由于本项目场地临近道路，建设单位需在项目的四周设置屏蔽遮挡，尽量设置绿化带，避免给周围景观造成不良影响。7.3装修期间污染因素及防治措施本项目工程量较大，因此装修期间的环境污染因素不容忽视，装修期间存在的主要的环境污染因素包括：装修板材散发的不良气味，使用的黏合剂散发的有机废气、 装修过程产生的扬尘、使用电转等机械产生的噪声、板材的边角废料等固体废物等。因此建设单位须采取有效的防治措施，将上述影响减至最低。总之，在建设项目建设期，102、对周围环境会产生一定的影响，应该尽可能通过加强管理、文明施工的手段来减少期间对周围环境的影响，从其它工地的经验来看，只要做好上述建议措施，是可以把建设期间对周围环境的影响减少到较低的限度内，做到发展与保护环境的协调。7.4营运期污染因素及防治措施“*度假村”开发项目是以健身疗养、休闲娱乐为主体的综合服务项目，不同于工业生产项目的开发，不会产生废气、废渣，无粉尘、无噪音。其温泉综合服务区和酒店产生的洗浴废水和生活污水经过自建污水处理厂处理，完全能够达到排放标准。因而，整个项目完全符合环保要求。1、水上乐园，主要服务项目为嬉水和水上运动项目，池水只需消毒和经常更换，不会形成污染源，可自然排放和二次103、利用。如垂钓养鱼用水等。2、酒店及其它餐饮服务区用油、气作燃料，属环保型燃料。3、温泉世界和酒店及餐饮服务区产生的洗浴废水和生活污水通过污水处理设备处理，可达到排放要求。4、本小区采用雨、污分流制，居民生活污水由小区内管网收集，经化粪池预处理后排入市政污水管网。雨水经雨水管网收集排入淀区。5、生活垃圾经专人收集处理，不会对环境产生危害。7.5结论本项目建设单位必须认真执行“三同时”的管理规定，切实落实做好项目环境影响报告，并要经环境保护部门验收合格后，项目方可投入使用。综上所述，本项目的建设和投入使用后，其产生的污染源经有效处理后，将不致对周围环境产生明显影响，本项目的建设从环保角度而言是可行104、的。第八章 节能8.1设计原则1、坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。2、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进行综合利用。3、积极采用先进的节能新材料、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后的材料、设备和技术。4、在建筑设计及施工过程中，注意降低造价，节约主要建筑材料，并从实际出发，因地制宜，就地、就近取材，降低能耗，从而降低投资。5、加强节能教育，做好管理工作，工程设计过程中应重点考虑节能问题，并制定出相关的技术规章制度。6、室外废弃物的合理处理，能够有效降105、低垃圾对环境的污染。比如说将生活垃圾分为有机物、无机物、玻璃、金属、塑料等类回收处理，就能最大限度地化废为宝，循环利用。8.2设计依据（1）国家发改委、建设部等关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇（章）”的暂行规定的通知；（2）国务院关于加强节能工作的决定；（3）中华人民共和国节约能源法；（4）中国节能技术政策大纲；（5）民用建筑节能管理规定；（6）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（7）建筑节能设计规范、标准及技术规定等。8.3节能措施本项目为了优化用能结构、满足相关技术政策和设计标准而采用节能降耗措施。节能符合国家有关建设标准、技术标准和中国节能技术政策106、大纲中的节能要求，主要节能措施有：1、建筑节能措施为了贯彻国家节约能源的政策，扭转在寒冷地区和冬冷夏热地区的居住建筑采暖能耗大、热环境质量差的状况，通过在建筑设计和采暖设计中采用有效的技术措施，将单位建筑面积能耗控制在较低的水平。（1）建筑设计节能建筑的规划设计是建筑节能的重要内容之一，要对建筑的总平面布置、建筑平、立、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析，也就是 说在冬季最大限度的利用自然能来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度的减少得热并利用自然能来降温冷却，以达到节能目的。朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并放置太阳辐射107、。然而建筑的朝向、方位以及建筑总平面设计应考虑多方面的因素， 尤其是公共建筑受到社会历史文化、地形、城市规划、道路、环境等条件的制约，要想使建筑物的朝向对夏季防热、冬季保温都很理想是很困难的，因此，只能权衡 各个因素之间的得失轻重，选择这一地区建筑的最佳朝向和较好的朝向。通过多方面因素分析、优化建筑规划设计，采用本地区建筑最佳朝向或适宜的朝向尽量避免 东西向日晒。建筑体形的变化直接影响建筑采暖能耗的大小。建筑体形系数越大，单位建筑面积对应的外表表面积越大，传热损失就越大。但是，体形系数的确定还与建筑造型、 平面布局、采光通风等条件相关。体形系数闲限值规定过小，将制约建筑师的创造性，可能使建筑造108、型呆板，平面布局困难，甚至损害建筑功能。因此，如何合理的 确定建筑形状，必须考虑本地区气候条件、东、夏季太阳辐射强度、风环境、围护结构构造形式等各方面的因素。应权衡利弊，兼顾不同类型的建筑造型，尽可能的 减少房间的外围护面积，使体形不要太复杂，凹凸面不要过多，以达到节能的目的。该项目建筑物体形系数为0.25；建筑物均为南北朝向。（2）墙体节能工程1）使用轻质节能环保新型墙体材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。本项目在墙体外侧敷设80mm保温隔热的聚苯乙烯泡沫板。2）保温板材与基层及各构造层之间的粘结或连接牢固，保温板材与基层的粘结强度应做现场拉拔试109、验。3）保温浆料应分层施工。当采用保温浆料做外保温时，保温层与基层之间及各层之间的粘结必须牢固，不应脱层、空鼓和开裂。4）外墙热桥部位，按设计要求采取节能保温等隔断热桥措施。（3）门窗节能工程1）尽量减少门窗的面积门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面积约占建筑外维护结构面积的 30%，其能耗约占建筑总能耗的 2/3，其中传热损失为 1/3。所以门窗是外维护结构节能的重点。本项目在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。2）门窗采用节能门窗的保温隔热和密闭技术，外窗全部采用塑钢中空玻璃并加装密封条。门窗密封性指标不低于国标建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及 检测方法(GB/110、T7106-2008)规定的级水平，相当于窗户每米缝长的空气渗透量：QL1.5m3/(mh)。3）适当设置遮阳设施设置遮阳设施，减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内，门窗的遮阳设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。4）使用新型保温节能门窗采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗(塑钢门窗)可大大提高热工性能。5）合理控制窗墙比通过外窗的耗热量占建筑物总耗热量的35%45%。进行前期建筑设计时，在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比，北向不大于25%；南向不大于35%；东西向不大于30%。（4）屋面节能工程本项目对屋顶采用架空屋面，并对屋顶涂上高反射率的涂料，以提高111、屋顶的日射反射率，减少太阳热量的吸收，从而达到减少空调冷负荷和空调节能的目的。（5）地面节能工程地面保温层、隔离层、保护层等各层的设置和构造做法以及保温层的厚度应符合设计要求，并应按施工方案施工。地面工程的施工质量应符合下列规定：保温板与基层之间、各构造层之间的粘结应牢固，缝隙应严密；保温浆料应分层施工；穿越地面直接接触空气的各种金属管道应按设计要求，采取隔热断桥的保温措施。（6）建筑装修节能工程建筑装修工程的节能同样要注意节能设计、施工管理和材料、产品选购等3个环节。1）进行装修的节能设计。和建筑工程节能实施一样，装饰装修的节能也要注意从设计开始。应在装饰装修设计时，就注意根据房屋本身的节能112、效果和业主的使用要求，进行节能装饰装修工程的设计。包括房屋的围护结构设计、节能节电节水材料和产品的设计等等。2）推广使用节能材料和产品。在装饰装修工程中推广使用节能的新技术、新工艺、新材料和新设备，限制使用或者禁止使用能源消耗高的技术、工艺、材料和设备；在建筑装饰装修时设计、安装节电节水型器具。3）施工管理环节。一方面装饰装修的施工单位要注意保护已有节能建筑的节能结构和设施，在装修中不被破坏。另一方面，对进入施工现场的墙体材料、保温材 料、门窗和照明设备要进行查验。在严格按照规范要求进行施工、保证施工节能效果的同时，还应注意在装修工程中节约材料、减少浪费。2、供、变电系统和通用机械设备节能措施113、（1）本项目全部选用低损耗节能变压器，采用S11系列变压器，设置电容补偿柜，采用静电电容器补偿无功负荷，提高功率因数。合理选用导线截面，减少线路损耗，选用高效节能型光源，电气器件采用节能型。（2）在高压开关柜和低压开关柜内采用节能高效分断能力高的断路器，保证电力的正常运行，减少停电事故。（3）泵类、风机等均选用国内节能产品，对负荷变化较大的电机采用变频调速，使其实际功率与负荷相适应，达到降低能耗的作用。（4）电梯节能随着工业现代化生产规模不断扩大和人们生活水平不断提高，电能供需矛盾日益突出，据有关统计数据表明，电动机拖动负载的消耗电能占总耗电量的70%以上。因此，电动机及其所拖动负载的节能具有114、特别重要的社会意义和经济效益。电动机及其负载节约电能的途径主要有两大类：1）是提高电动机负载的运行效率，如风机，水泵调速是以提高负载运行效率为目标的节能措施，再如电梯驱动用变频器调速取代传统的交流异步电动机调压调速是以提高电动机运行效率为目标的节能措施。2）是将电机已转换到负载上的机械能反变换成电能回馈再生利用，使电动机和负载在单位时间内消耗的电网电能下降，从而达到节电的目的。有源能量回馈器即属于第二类节约电能的典型装置。分析计算和样机实测表明，电梯的梯速越快，楼层越高，机械传动消耗越小，则可以回馈的能量越多，最多回馈电量可达电梯总消耗量的46%，即节电率达46%之高。本项目在电梯设备中安装有115、源能量回馈器，以达到节约电耗的效果。（5）照明节能1）根据国家现行标准、规范要求，满足不同场所的照度、照明功率密度、视觉要求等规定。2）根据不同的使用场合选择合适的照明光源，在满足照明质量的前提下，尽可能地选择高光效光源。3）在满足眩光限制的条件下，优先选用灯具效率高的灯具以及开启式直接照明灯具，一般室内的灯具效率不宜低于70%，并要求灯具的反射罩具有较高的反射比。4）在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下，尽可能降低灯具的安装高度，以节约电能。5）合理设置局部照明，对于高大空间区域，在高处采用一般照明方式，对于有高照度要求的地方，设置局部照明。6）选择电子镇流器或节能型高功率因数电感镇116、流器，7）照明配电系统设计减少配电线路中的电能损耗，措施如下：选用电阻率较小的线缆；减少线缆长度；适当加大线缆的截面积，以减少线路阻抗。8）主照明电源线路尽可能采用三相供电，以减少电压损失，并应尽量使三相照明负荷平衡，以免影响光源的发光效率。9）在公共场所设置具有光控、时控、人体感应等功能的智能照明控制装置，做到需要照明时，将灯打开，不需要照明时，将灯关闭。10）楼梯间、走道的照明，采用红外移动探测加光控节能自熄开关。3、节水措施全面节水是缓解水资源短缺的重要途径。是关系到我国实现资源利用、经济和社会可持续发展的一项战备任务。（1）采用合理的供水系统项目采用集中供水系统，根据项目规模、建筑物布117、置等情况相对集中布置供水泵站。供水泵站在供水范围内居中或靠近用水量大的用户布置，避免室外供水管线过长，造成水泵扬程增大，离水泵近的建筑供水压力大，压力波动大等耗能、耗材、噪声大、使用效果差等弊病。（2）管网敷设1）选择高效节能型产品。2）经综合分析、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力。3） 选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。（3）节水器具、仪表1）采用节水器材、器具，既节水又节能。给水水嘴应采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴。大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。2）合理配置水表等计量装置。建筑物的引入管及公用建筑物需计量的水管上均设118、置水表。水表的选择、安装等均符合建筑给排水设计规范GB50015-2003有关条款的要求。4、对采暖系统的节能要求本项目在冬季采取地热水集中供暖的方式，改善采暖供热系统的设计加强并运行管理，给在室外和地下的供暖管线加覆保温层，以提高冬季室外管道的输送效率，防止超出一定限度的热能散失。建筑物内分别安装供热管线开关，用以控制供热情况安装热力表，在采暖期按热表计量收费。这样，该项目可以有效节约热能，防止不必要的热能损失。5、 空调系统节能冷机都有冷量调节手段, 使单个机组可以在部分负荷下工作。但如果是多台主机运行，则需增加或减少运行台数，从而灵活决定主机以及相应的冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔的开启台数119、。依 据供回水总管的温差以及冷冻水流量计算出系统即时负荷，从而调节压缩机的运行频率，提供相应的冷量。一般压缩机电机在效率为80%90%时，制冷机 COP值最高；以此为原则，在负荷增加时，首先保证一台制冷机高效运行，如果负荷继续增加，且保持增加的趋势达到一定时间，则启动第二台制冷机及与其匹配 到的水泵、冷却塔等设备；在负荷减少的情况下，当系统总的负荷仅等于甚至小于一台制冷机的负荷总量时，则马上停开运行时间比较长的制冷机，以此为原则调节 制冷机的运行。8.4节能效果分析本项目地处冬冷夏热地区，夏季要求隔热通风，冬季要求保温节能，采取不同的建筑节能措施，以降低能耗。拟建项目通过采取主要节能措施，可有120、效的降低各类能源的消耗，达到实施公共建筑节能50%和住宅建筑节能65%的标准。第九章 项目管理与工程进度计划9.1项目管理工程建设是百年大计，必须坚持质量第一，本项目按基本建设程序和市场经济原则组织实施，积极推行项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同制，l、成立组织项目由*置业有限公司筹备建设，本着结构合理、精干高效的原则，中标的施工单位应选择综合素质高的人员组成项目经理部，以项目经理为核心，实行项目经 理负责制，项目班子在公司的直接监督与指导下， 履行施工总承包的权利和义务，代表法人全面履约，实行项目管理，负责该工程的计划、组织、指挥、协调和控制。组建由高级工程师组成的专家顾问小组，为工121、程施工提供技术咨询、指导和把关。该项目班子主要完成项目实施准备、配套资金筹集、勘察设计、设备订货、施工准 备、施工直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展和相互交叉进行。将项目实施时期各工作阶段的各个工作 环节进行统一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期、顺利投入使用。2、项目实施前的管理本项目拟实行项目法人责任制进行管理。只有严格管理才能达到投资节约、工期缩短，经济效益显著的目的。（1）为可行性研究访问和选择专家，编制项目可行性研究报告。（2）项目可行性研究报告的编制及上报审批并对已经进行的各期准备工作进行计划检查与监122、督。（3）对建设方案作评议。（4）筹措资金。3、项目实施中的管理（1）查看场址（2）检查、监督工程质量与进度（3）撰写项目进度情况报告（4）组织协调工程中其他事项4、项目完成后的管理（1）上报项目完成情况的报告（2）开展运行后科室设置及人员安排（3）有关制度建立及管理（4）有关配套设施安装、调试等。9.2项目的监督和评价1、实施质量监督（1）项目的监督机构由*置业有限公司抽调专业人员组成监督小组，主要监督确保工程的顺利实施。（2）项目的监督可采取审计监督方式。（3）监督小组定时向公司报送监督报告和年度及项目结束总结等，监督报告的编写要求具体、详实。2、监督方式项目要按照所确定的目标和实施计划对123、项目的工作进度和质量进行监督、检查。监督分为两种：经常性监督：即对项目活动的各个环节进行监督检查，如计划的可行性、计划的实施情况、资金的到位情况、建设质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施和投资效益的发挥。阶段性监督：即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实。设备的安装和使用等。对项目的不足之处进行修改和完善，重大修改应提交上级部门批准。阶段性监督结果应向上级部门上报阶段性监督检查报告。监督报告：市项目办对每阶段的监督检查结果需向省项目办和市项目领导小组提交监督报告。报告内容包括项目的阶段性进度，实施过程中存在的问题及改进措施、 实施计划的不足之处和修124、改意见等。实施进度和计划完成情况要以表格的形式报告。表格应包括计划数、完成数和未完成的主要原因等。9.3项目监理本项目建设要由有资质的监理公司承担监理，在项目实施过程中， 实行全程监理。具体监理内容包括：1、设计阶段的监理内容。（1）协助项目单位提出设计要求、编制招标文件，并参与评选设计方案；（2）参与选择勘察、设计单位，协助项目单位签订勘察设计合同，并监督合同的实施：（3）核查设计方案和设计结果是否符合有关法律、法规和技术规范的规定；（4）按照安全优化的原则，参与核查设计方案和设计结果是否符合设计要求所提出的安全可靠性、适用性和经济性；（5）向项目单位提出支付合同价款的意见。2、施工准备及施125、工阶段的监理内容（1）协助项目单位组织施工招标，编制招标文件，协助项目单位组织投标、开标、评标；（2）协助项目单位签订与工程项目有关的合同、确认承包方选择的分包方；（3）协助项目单位办理开工许可手续；（4）组织施工图纸会审；审查承包方提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；（5）监督承发包双方严格执行工程承包合同和有关工程技术规范、标准；（6）抽查、核验工程使用的建材、构配件和机械设备的数量及质量：（7）负责确认设计变更、技术核定和施工现场签证；（8）协同项目单位组织工程设计、施工及有关单位进行分项、分部工程和隐蔽工程的检查及工程竣工预验收，并提出竣126、工验收申请报告；（9）参与工程验收和工程结算审查；（10）在保修期内协助项目单位检查工程状况，参与鉴定质量责任，督促承包方回访，监督承包方保修直至达到规定的质量标准，复核保修结算。9.4项目建设工期和实施进度1、施工前进度（1）项目前期工作包括项目建议书与可行性研究报告的编制和审批及初步设计，根据项目的审批程序及工程量，预计2012年5-7月。（2）设计及施工准备初步设计经专家审查通过后，进入施工图设计阶段。在委托设计单位进行施工图设计的同时，建设单位可着手进行施工前准备。2、工程施工进度（1）一期工程，水上乐园区建设工程，建设工期为6个月，计划于2012年8月2013年2月。（2）二期工程，127、拓展基地及配套游乐区建设工程，建设工期为8个月，建设时间为2013年2月2013年10月。（3）三期工程，商务会议区建设工程，建设工期为12个月，建设时间为2013年10月2014年9月。3、竣工阶段2014年9月底全面竣工并进行验收。9.5项目招投标1、总则（1）为保证项目建设招标投标工作公开、公正、公平地开展，规范建设工程项目招标投标工作，促进招标投标工作规范化、程序化、科学化，特编制本方案。（2）本方案编制的依据是中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国合同法、*省建筑工程招标投标管理办法、建筑工程招标投标规程等有关法律、法规。（3）本方案仅适用于本建设工程的招标投128、标。（4）建设工程招标投标是指建设工程项目发包方通过发布招标公告或者向一定数量的特定承包商发出招标邀请的方式发出招标的信息，提出建设工程项目性质及其 数量、质量、技术要求、竣工期以及对承包商的资格要求等招标条件，表明将选择最能够满足要求的承包商与之签订合同的意向，由各有意承包的承包商作为投标 方，向招标方书面提出自己拟提供的报价及其它相应的招标条件，参加投标竞争，经招标方对各投标者的报价及其它条件进行审查比较后，从中择优选定中标者，并 与之签订承包合同。（5）本项目招标投标遵循的原则：公开、公平、公正和诚实信用的原则。（6）本项目招标投标活动不得违法限制或者排斥本地区、本部门以外的投标人参加投129、标，不得以任何方式非法干涉招投标活动。2、招标内容（1）招标范围项目的勘察、设计全部进行招标。项目的建筑工程、安装工程全部进行招标。项目的工程监理全部进行招标。工程所需设备采购活动实行全部招标。项目其他工程进行部分招标。（2）招标组织形式该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购活动采用委托招标；工程地质勘察、设计和其他采用自行招标。（3）招标方式该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购采用公开招标；工程勘察设计和其他采用邀请招标。3、项目招标基本情况表表9-1 招标基本情况表招标范围招标细项名称招标组织形式招标方式招标估算金额不采用招标形式备注监理全部1委托130、公开23勘察设计全部1委托公开23安装工程全部1委托公开23设备全部1委托公开23土建全部1委托公开23第十章 投资估算与资金筹措10.1投资估算1、编制依据本项目的投资估算，主要依据项目建设方案确定的建设任务及及其工程量的建设投资和设备配置投资。项目投资估算参考的文件：国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；国家发改委投资项目可行性研究指南；2、编制方法1、建筑工程及安装工程费用按综合指标法并参考近期完工的同类项目工程造价进行估算。2、设备购置费按项目建设单位提供的资料进行估算。3、估算结果（1）工程费用工程费用合计4323.00万元，其中建筑工程费3483.00万元，设备购131、置费800.00万元，安装费40.00万元。（2）工程建设其他费用主要包括建设单位管理费、工程建设监理费、招标代理费、可行性研究报告编制费、环评费用、工程设计费用等，共计439.07万元。（3）工程建设预备费根据行业有关要求，并结合实际情况，工程费用和工程建设其他费用的5%进行估算，为237.93万元。4、投资估算本项目总投资为7000万元。其中：工程费用为4323.00万元，占总投资的73.05%；工程建设其他费用439.07万元，占总投资的7.32%；预备费用为237.93万元，占总投资的3.97%；流动资金为1000万元，占总投资的15.67%。10.2资金筹措项目总投资7000万元，拟132、全部由*置业有限公司自筹解决。第十一章 财务评价11.1财务评价依据及范围该项目经济评价采用国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）、原国家计委颁布的投资项目可行性研究指南（试用版）所规定的原则与方法进行。在建设内容和规模、工程建设方案和产品方案等基础上来进行项目的财务评价。依据项目的特点，财务评价部分主要包括财务估算、财务盈利能力分析、不确定性分析，最后给出财务评价的结论。11.2基础数据及参数选取（1）取费标准：修理费按折旧的10%计算。（2）财务制度的规定：固定资产的折旧年限分别是房屋建筑物是50年，残值率5%；机械设备是12年，折旧方法为平均年限法，残值率5%；固定资产其133、他费用折旧年限为10年；无形资产按10年进行摊销、其他资产按5年进行摊销。（3）税收政策：根据现行的税收政策规定，营业税按5%计算，企业所得税率按25%计算、城建税率按5%计算、地方教育费附加税率按3%计算。（4）项目计算期：11年（含建设期1年）。11.3财务效益与费用估算1、营业估算“*度假村”的运营收益主要来源于休闲娱乐服务，餐饮住宿及商务会议接待收入，根据项目单位提供的资料，估算正常年年营业收入为1600万元。2、总成本及费用估算本项目按要素分各项成本费用如下：（1）、原辅材料费根据项目建设单位提供的资料，本项目建成后生产中所需原辅材料及燃料动力根据实际情况估算。（2）、工资福利费本项134、目劳动定员250人，年均工资按2.5万元计算，职工福利费按职工工资总额的14%提取，两项合计712.5万元。（3）、修理费本项目年修理费用取固定资产折旧额的10%计算，为12.95万元。（4）、折旧费年固定资产折旧费129.51万元。（5）、摊销费年摊销费为10万元。（6）、其他费用本项目年营业费用按营业收入的3%计取，年管理费用按营业收入的1%计取。综上所述，本项目生产期年均总成本费用为1420.45万元，年均固定成本1032.05万元，可变成本388.41万元，年均经营成本1280.94万元。3、利润及利润分配经计算，本项目年均实现利润总额1259.50万元，年均企业所得税314.88万元135、，年均净利润944.63万元；法定盈余公积金按净利润的10%计取。利润及利润分配数据详见附表：利润及利润分配表。11.4财务分析1、财务内部收益率（FIRR）按照方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）系指项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：本项目所得税前及税后全部投资财务内部收益率（FIRR）计算结果分别为16.35%和12.99%，均超过设定的财务基准收益率10%。计算过程详见经济评价附表：项目投资现金流量表。2、财务净现值（FNPV）按照方法与参数的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算项目计算期内各年净现金流量的现值136、之和。本项目所得税前及税后全部投资财务净现值（FNPV）计算结果分别为2790.31万元和1228.05万元，详见经济评价附表。3、投资回收期（Pt）按照方法与参数的规定，投资回收期（Pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：本项目所得税前及税后投资回收期（Pt）经计算分别为9.0年和9.5年。计算过程详见经济评价附表。4、总投资收益率（ROI）按照方法与参数的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。其计算公式如下：经计算，本项目总投资收益率为21.0%137、。11.5不确定性分析1、盈亏平衡分析本项目以经营能力利用率来进行盈亏平衡分析，盈亏平衡点（BEP）的计算公式为：计算显示，该项目经营能力达到设计能力的45%企业即可保本。经营安全率=1-45%=55%30%，说明企业经营风险很小。2、敏感性分析由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的营业收入、经营成本以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析表（见附表：敏感性分析表）根据项目的敏感性分析，得知营业收入与经营成本对项目的影响的敏感程度较大，因此在项目的实施过程中需要对项目的营业收入和经营成本把握好，否则容易导致项目的风险过大。11.6138、财务评价结论经计算，本项目各项财务盈利能力指标较好，总投资收益率为21.0%，所得税后全部投资财务内部收益率为12.99%，高于设定10%的财务基准收益率， 财务净现值为1228.05万元远大于0，全部投资回收期为9.5年；财务生存能力分析显示企业有一定的财务生存能力；不确定性分析显示本项目具有一定的 抗风险能力。综上所述，本项目财务可行。第十二章 社会影响分析12.1社会影响效果分析旅游业具有较强的综合性特点。旅游产业体系的形成，涉及众多的相关产业，对旅游业高强度的资金投入，可以带动一定区域范围内国民经济的全面发展。尤其对那些拥有较丰富旅游资源的地区，旅游业的带动作用更为显著。旅游业的发展将139、极大刺激区域经济的发展。旅游对于其所在地的影响来说，旅游者直接购买商品和服务的收入，构成直接影响，即直接关联着区域的经济收入，这种直接的收入是由交通费、住宿费、商品购买费等构成，旅游的服务项目越多，收入就越大，经济效益也就越大。旅游业的发展将扩大劳动力就业的机会。旅游业一般被认为是劳动密集型行业，是一门综合性的服务行业，它要满足旅游者在旅游活动过程中的食、住、行、游、 购、娱等多方面的需求，并相应带动其他行业的发展，从而提供较多的就业机会。旅游业的就业机会分为二种：一种是直接就业机会，就是旅游者直接消费产生的， 如各种接待设施，商品等;另一种是间接就业机会，就是随着旅游业发展而带动其他行业的发140、展而产生的就业机会，如建筑业、渔业、制造业、食品加工业等。旅游 业的就业效应是影响区域经济的重要方面，但凡是在发展中国家，它往往是区域经济的旅游收入之外的重要目的。旅游业的发展将对区域产业结构调整提供新的竞争市场和机遇。随着旅游业的发展，必将带动文化产业的发展，文化产业的壮大，又将改变产业结构，促进地域经济 良性发展。现代旅游业是在生产力高度发展的基础上为满足人们追求刺激和发展需要而产生的新兴经济行业。就全球而言，旅游业已成为世界上最大的产业之一，也 是第三产业中的重要行业，旅游作为旅游业重要的组成部分，其经济作用不可小视。而旅游的附加值更高，对优化产业结构也有更大益处。“*度假村”的开发建设141、，可以弥补*市综合性旅游设施的不足，促进该区域旅游业的发展。而且，它的开发和建立，将会不同程度激活人们的文化生活需求，刺激 人们的消费和生活观念，推动当地第三产业的快速发展，因此，“*度假村”的开发建设是十分及时和正确的，是极具开发前景的。项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响：该项目的建设期间，会增加或占用当地的基础设施，包括道路、供电、给排水等设施。建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民的不利影响。表12-1 项目社会影响分析序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对所在地区居民生活水平、生活质量和收入的影响较大提高所在地区居民生活质量2对所在地区不142、同利益群体的影响较大建筑材料承销商将从中受益3对所在地区文化、教育、卫生的影响较大加速社会文明进步4对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响较大增加或占用当地的基础设施建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民的不利影响12.2 社会适应性分析1、与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度及参与程度。该项目的建设期间，建筑材料承销商将从中受益，建成后可以提高所在地区居民生活水平和质量，促进当地文化教育卫生事业的发展。因此，与项目直接相关的不同利益群体对项目建设持支持态度并会积极参与项目的建设。2、与项目所在地区的各类组织对项目建设的态度。当地政府对该项目的建设持支持态143、度，除在基础设施等的保障外，还有政策上支持。当地群众希望该项目建成后能够提高生活水平和生活质量，因此对该项目的建设持支持态度。3、项目所在地区现有技术、文化状况能否适应项目建设和发展。当地拥有充裕的人力资源，该项目建设所需的建设人员能够适应项目要求的技术条件，能够保证实现项目的既定目标。表12-2 社会对项目的适应性和可接受程度分析序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体支持无2当地组织机构支持无3当地技术文化条件适应无12.3 社会风险及对策分析1、社会风险该项目具有投资较大、建设期较长的特点，存在着土地预期收入实现风险、财务风险。也即存在资金来源、工程进度和市场变化等方面的144、风险。因此，在开发过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。在工程建设和大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计 划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。国家和地方政策变化对土地开发产生影响，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，将带来一些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基145、础，从而化解这方面的风险。2、风险防范措施（1）制定可行的资金来源和周转措施以及成本控制措施；（2）对于工程建设要采取公开招投标方式选择优秀的监理、评估、建设公司；（3）加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度。12.4 评价结论该项目符合*省“十二五”旅游产业发展规划及*市旅游产业发展总体规划（2009-2020年）要求，有明显的经济效益和社会效益，具有良好的社会适应性。第十三章 结论与建议13.1结论近年来，*省通过重视旅游产业在国民经济发展中的作用，实施了一系列强有力的措施，旅游产业增加值大幅度提高，本项目的建设，为推进*省旅游产业建设，实施意义重大。“*度假村”的开发建设，充分利用了146、当地独特的地形资源，以高规格打造高水平议会接待和户外拓展培训中心及大型“水上乐园”项目，突出*镇自然风貌及引 导新的文化娱乐导向，改变整个*镇旅游资源有静景无动乐的现实状况，打造高端品牌，提升社会知名度与美誉度。建立以御景湾水上乐园为中心，辐射周边景 点，形成集高端议会接待、拓展培训、休闲娱乐于一体的特色旅游资源，必将带动*镇的经济发展，逐步实现以旅游及旅游服务行业为主的支柱产业战略目标。“*度假村”开发项目建设条件较好，项目所处地理位置、环境条件优越，经营方案切实可行，市场前景乐观，具有较好的财务获利能力，社会效益较佳。因此，我们认为本项目的建设是必要的，技术和财务上是可行的。13.2建议综147、上所述，本项目的建设具有较强的可操作性，但是由于项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度较大，建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、实行速度管理，加强项目运作进度，公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。2、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。3、建议上级主管部门积极支持项目实施，协助搞好项目建设工作，促使项目早日建成尽快发挥效益。附表1：固定资产投资估算表附表2：燃料动力消耗表附表3：固定资产折旧表附表4：无形资产及递延资产摊销表附表5：营业税金及附加表附表6：总成本费用估算表附表7：利润与利润分配表附表8：项目财务现金流量表附表9：财务敏感性分析成果表*天汇专业编写旅游项目可行性研究报告，编写团队由专业的工程师组成，为您提供一对一咨询服务。