1、置业公司城市扩展区地块建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月74可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录一 项目投资环境和市场研究31 全国市场宏观背景32 XX市场宏观背景53XX街道市场背景10二 项目分析及评价331 地块分析332 项目基本情况362、3 SWOT分析36三 市场定位及项目评估381 规模定位382产品定位433客户定位434住宅价格定位445商业部分定价456 项目评估分析结论46四 项目开发建设进度安排471 有关工程计划说明472 有关销售计划说明47五 投资估算及资金筹措481 项目总投资估算482 资金筹措50六 销售及经营收入测定511 物业销售收入估算512 销售税费测算51七 财务与敏感性分析531 赢利能力分析532 项目不确定性分析53八 可行性研究结论55一 项目投资环境和市场研究1 全国市场宏观背景1.1 宏观经济环境在宏观调控政策的引导下，2004年我国经济继续保持快速增长，全年国内生产总值13653、15亿元，同比增长9.5%，比上年同期加快0.2个百分点，其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。2005年外部经济环境略逊于去年，出口竞争更加激烈，国内投资增速明显低于去年，但仍维持在20%左右的高位；消费需求将继续保持两位数的增幅，成为经济增长的重要拉力。综合分析，05年全面年保持8.5%的经济增长速度。（数据来源：国家信息中心） 国民经济发展依然向好，全国房地产市场发展面临强将的外部支撑。1.2 全国房地产大势概况1) 2005年上半年房地产市场的回顾 2005年国家在房地产市场上出台了一4、系列宏观调控政策，全国房地产开发规模回落、房地产价格平稳、投机性得到遏制，呈现出六大特点：房地产投资增幅继续回落；房地产开发用地得到有效控制；房地产开发贷款增速下降；商品房供求增幅明显回落，供求关系有所改善；商品房平均价格涨幅趋稳；商品住房交易结构有所调整。一、在国家宏观调控政策指导下，房地产投资增幅继续回落 2005年上半年全国房地产投资增长23.5%，其中商品住宅投资增长21.3%，增幅呈逐月回落趋势。说明受国家宏观调控政策影响，房地产投资快速增长的势头得到了有效的遏制。投资额排名前6 位的分别是：江苏、广东、浙江、上海、北京、山东。它们占房地产全部投资的54%。其中，北京、浙江、上海商品5、住房新开工面积首次出现负增长，负增长率分别为36.7%、6.8%、2.7%。二、房地产开发用地得到有效控制 2004年来，从国务院办公厅下发的关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知要求深入开展土地市场治理整顿，查处违规、违法占地，控制和压减各项土地计划。截至2004年10月中旬，全国撤并了三分之二以上的开发区，有效抑制了土地购置与开发速度的过快增长。另外国土资源部第71号规定，在2004年8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，土地从多元供应逐步走向政府垄断供应，也是导致土地购置与开发速度趋缓的重要原因。2005年上半年，全国完成购置土地面积16、6299.69万平方米，同比增长3.9%，同比去年增幅回落了39.3个百分点；全国完成开发土地面积8190.46万平方米，同比增长3.0%，同比去年增幅回落了70.0%个百分点。三、房地产开发贷款增速下降 2004年商业银行新增房地产开发贷款1047亿元，比2003年少增1086亿元。2004年房地产开发资金来源中，国内贷款比重为18.4%，比2004年一季度下降了5.9个百分点，比2003年下降了5.4个百分点。2005年一季度，国内贷款占房地产开发资金来源比重为21.7%，比2004年一季度下降了2.6个百分点。2005年上半年，国内贷款占房地产开发资金来源比重为13.4%，比2004年上7、半年下降了3.0个百分点。四、商品房供求增幅明显回落，供求关系有所改善 2005年上半年商品房销售面积、竣工面积分别为12536.35万平方米、11124.36万平方米，同比增幅分别为14%、16.3%，商品房销售面积比2004年上半年回落了12.3个百分点、商品房竣工面积上涨了0.9个百分点；商品住宅销售面积、竣工面积为11223.91万平方米、9226.23万平方米，同比增幅分别为14.2%、18.3%，商品住宅销售面积比2004年上半年回落了12.2个百分点，商品住宅竣工面积上涨了4.1个百分点，全国商品住宅销售面积增幅，5年来首次低于竣工面积增幅。2005年上半年，全国的空置房明显增加8、。全国商品房空置面积1.04亿平方米，同比增长7.9%。其中，商品住宅空置面积0.59亿平方米，增长2.2%。五、商品房平均价格涨幅趋稳 2005年上半年全国商品房平均销售价格为2973.2元/平方米，同比提高10.1%， 同比2004年上半年回落了1.4个百分点；其中商品住宅平均销售价格为2783 元/平方米，同比提高11.9% ，同比2004 年上半年上涨了2.1个百分点。与去年同期不同的是，在各类商品房中，今年上半年商品住宅价格上涨幅度最大，高出商品房平均销售价格涨幅1.8个百分点；其次是商业营业用房销售价格，比去年同期上涨9.8%，而去年涨幅最大的办公楼销售价格今年出现了下降的局面，由9、去年同期的上涨23.1%变成下降4.6%。根据房地产市场信息系统数据，2005年上半年，40个重点城市中，有14个城市商品住宅平均销售价格环比负增长，14个城市二手住房平均成交价格环比负增长。14个进行同质楼盘跟踪比较的城市中，3个城市环比负增长，7个城市环比增长0.4%以下。 二季度，35个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨8.0%，比一季度上涨1.5%，同比和环比涨幅分别比一季度回落1.8和1.2个百分点。分地区看，35个大中城市房屋销售价格与去年同季相比均有不同幅度的上涨。其中，6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%，分别是，杭州涨幅为12.5%，青岛12.4%，呼和浩特12.2%，上海10、11.6% ，成都10.7%，南昌10.3%，上海、杭州房屋销售价格同比涨幅分别比一季度回落7.5 和1.3 个百分点。六、商品住房交易结构有所调整 成交总量下降，高价位、大套型住房下降较大，中低价位、中小套型住房成交量平稳。随着国家在土地政策、金融政策以及房地产市场的运作规则等宏观调控方面的干预，全国房地产开发规模回落、房地产价格平稳、投机性得到遏制，商品房供求关系有所改善；价格涨幅趋稳；住房交易结构有所调整。全国房地产市场在阵痛中逐渐趋于理性和规范。2 XX市场宏观背景2.1 XX宏观经济环境2004年XX市经济总量再上新台阶，生产总值突破3,000亿元大关，达到3,422.80亿元。增长11、速度按可比口径计算，比上年增长17.3%，增幅是1996年以来仅次于2003年的又一高位。其中，第一产业增加值14.18亿元，比上年下降19.8%；第二产业增加值2,108.14亿元，增长21.3%；第三产业增加值1,300.48亿元，增长11.3%。三次产业比重由上年的0.6：59.7：39.7调整为今年的0.4：61.6：38.0。XX市人均GDP发展城市20002001200220032004国民生产总值(亿元)1,665.471,954.652,256.822,895.413,422.80比上年增长率（%）14.213.215.019.217.3人均GDP（美元/人）4,6475,2312、65,5586,5107,162数据来源来源于统计年鉴及统计公报人均GDP与房地产市场发展阶段的关系由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均GDP数值有着密切的关系，而近几年XX经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速发展。根据人均GDP来判断，XX的房地产发展已进入快速增长期。国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图发展时期启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前人均GDP1,0003,0004,0008,000单位:美元根据上表可以大致分析，XX的房地产发展在2000年就进入快速增长期，目前已经处在高速运行的阶段。2.2 XX市房地产市场概况2004年至200513、年13季度，XX房地产市场总体运行平稳，房地产投资规模与结构渐趋合理，市场需求继续保持增长，市场供求基本保持平衡，房地产市场继续保持着理性、稳健的发展态势。1、房地产投资规模基本与去年同期持平，房地产投资占固定资产投资比例不断趋于合理 近年来，XX房地产开发投资规模仍保持增长，但增长速度明显回落， 2002、2003、2004三年的投资增长速度分别为27.3、9.4、1.62。然而，房地产投资占固定资产投资的比重不断趋于合理，该比值由2002、2003年的55和47.4下降到2004年的41.8。 2005年年 13季度，全市累计完成房地产开发投资 314.38 亿元，同比增长 -0.27，房14、地产投资规模基本与去年同期持平，房地产开发形势也较上半年明显好转。 2、商品房建设规模有所减小，空置房不断消化 2005年 13季度，全市商品房施工面积累计为 2369.37万平方米，同比增长 -6.54 ，竣工面积为366.92万平方米，同比增长-5.52 ；与去年相比，施工面积下降幅度变化不大，而竣工面积下降幅度则明显减小。此外，商品房空置量不断消化，至今年9月底，商品房空置面积为139.36万平方米，同比增长-26.51。数据表明，我市近年来商品房建设规模逐渐减小，而空置房地产，在政府严控新增房地产用地供应和积极消化存量土地等政策的作用下，不断盘活并持续得以消化。 3、商品房销售持续增长15、，住宅需求持续旺盛 2005年13季度，商品房销售面积累计 690.16万平方米，同比增长 8.36，其中，住宅销售面积619.45万平方米，同比增长8.70。由上述数据可见，近年来，我市商品房及商品住宅销售量持续增长，房地产市场需求仍保持旺盛态势。从 19月各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已渐成主流，宝安区已居首位占全市销售量的29；龙岗、福田、南山三区销售量占全市的比例均接近20，居其次（见图1）。图1 2005年19月各区销售面积比例此外， 19月各区住宅销售面积变化较大。4月份，住宅销售量达到高峰，当月销售量为94.74万平方米。4月份以后，在国家调控措施作用下，57月各月销售16、量略有回落，各月销售量环比下降幅度分别为27.4、13.2、7.2；但从8月份开始销售规模止跌回升，当月销售量环比增长11.6，9月份的销售量也保持着环比10.04的增长，预示今后市场销售持续看好（见图2）。图2 2005年19月每月住宅销售情况4、房价总体呈上升势头，各月价格走势基本平稳，价格结构基本合理 2005年13季度，全市商品住宅均价为6639.64元/平方米，同比上涨12.18；办公楼均价为11715.96元/平方米，同比上涨24.79；商业用房均价为14972.97元/平方米，同比上涨12.63。今年以来，我市房价变化的具体特征如下： （见图3）。图3 2005年19月全市住宅平17、均销售价格运行图此外，特区内住宅价格平稳变动，特区外住宅价格继续保持较快增长 。2005年19月，特区内住宅价格基本保持平稳变动，其中，罗湖区同比小幅增长2.49，福田区小幅下降-0.46；南山区由于高端住宅开发明显增多，区域住房价格上涨较快，19月同比增长29.96。从特区外住宅价格波动看，今年特区外两区房价增长明显较快。19月，宝安区均价5244.89元/平方米，同比增长30.63；龙岗区均价4943.26元/平方米，同比增长29.41%（见表1、图4）。表1 2005年19月全市及各区住宅平均销售价格图4 2005年19月各区各月住宅平均销售价格运行图5、普通商品住宅需求居主导地位且价格18、涨幅基本合理，中低价位住宅占市场比例较高 2005年 13季度，单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅销售套数占全市总套数89.07%，价格同比上涨8.91；144平方米以上的非普通商品住宅销售套数占全市总套数10.93，价格同比增长16.41。普通商品住宅需求居市场主导地位，且价格涨幅基本合理，对全市中低收入者购房影响不大。 从 19月住宅销售价位的结构来看，8000元以下的中低价位住宅占市场比例占78，10000元以上的高价位住宅仅占7。中低价位住宅占市场比例较高，低、中、高三个价位区间的比例基本合理，普通住宅市场在住宅市场中仍居主导地位。图5 2005年19月住宅销售价位结构数据来源19、：XX市国土资源和房产管理局2004年至2005年13季度，XX房地产市场总体运行平稳，房地产投资规模与结构渐趋合理，市场需求继续保持增长，市场供求基本保持平衡，房地产市场继续保持着理性、稳健的发展态势。特区外置业已渐成主流；特区内住宅价格平稳变动，特区外住宅价格继续保持较快增长 。中低价位住宅占市场比例较高 3XX街道市场背景3.1 XX概况1）XX简介XX位于宝安区东南部，东临龙岗布吉，北与观澜接壤，西连石岩，南靠福田区，距离XX市区12公里，是XX中西部地区重要的交通枢纽和物资转换中心。XX1993年建制，辖区面积98平方公里，是宝安区十个镇级行政区域中面积最大的一个，下设XX、同胜、龙20、胜、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三联九个行政村和龙园、景龙两个居委会，现有人口43万，比2000年多了几乎一倍，其中常驻人口2.4万。2）经济状况“XX市经济重镇” “中国乡镇之星” “东广省乡镇企业百强镇 ”改革开放后，XX大力发展经济，发生了翻天覆地的变化。新世纪XX结合已有的以电子资讯业为龙头的高科技产业，规划了大浪高新技术园区和清湖高新技术区，成为XX高新技术产业最密集的片区。这些强有力的经济措施，使XX经济实现了腾飞。 2003 年，全镇实现国内生产总值 132 亿元，比上年（下同）增长 27.5% ，是 10 年前的 21 倍；工业总产值 738 亿元，增长 54.9%, 是 121、0 年前的 45 倍多，占XX市年工业总产值 1/7 ；农业总产值班 2570 万元，与上年持平；税收入 17 亿元，增长 35.7% ，是 10 年前的 18 倍多；外贸出口额 70 多亿美元，增长 25.2 % ，占XX市年出口额 1/8 ；固定资产投资 46 亿元，增长 55.0% ；社会消费品零售总额 28 亿元，增长 36.0% ；引进 103 宗项目，增长 8.4%; 协议投资额 38.5 亿港元，增长 16.8% ；实际利用外资 2.25 亿美元，增长 51.9% ；一般预算财政收入 2.97 亿美元，增长 26.9% 。3)产业结构及现状XX产业定位与产业结构变化情况工业占据宝22、安半壁江山XX各类工业企业有 1100 多家，其中投资上亿元的企业数十家，生产领域涉及电脑、 IT 制造、自行车、塑胶、玩具、电子、服装、机械制造、五金、印刷、工艺品、建材、钟表、纸品、食品加工等各个行业，知名企业有富士康、汤姆逊、德美、美律、建大、建滔、富安娜、丽港、力劲等。其中，富士康企业集团是在大陆最大的台资企业，全球电脑连接器第一大厂，全球市场占有率超过 50% ；德美玩具眼珠、美律麦克风在世界市场占有重要地位。 2003 年工业总产值 738 亿元，比上年增长 54.9% ，占宝安区年工业总产值 1/2 强，占XX市工业总产值 1/7 。迅速发展的高新技术产业XX积极实施“园区带动”23、战略，不断调整优化产业结构，大力发展高科技产业和先进工业园区，结合已有的以电子资讯业为龙头的高科技产业群，规划了大浪高新科技园区和清湖高新技术园区，成为XX高新技术产业带的重要组成部分。现XX高新产品以 IT 、电子产品制造为主，高科技产业年产值达 485 亿元，占年工业总产值 65% 。近年来高科技术产业每年以 50% 至 60% 的速度在增长，已成为XX经济的主导力量。主要高科技企业有富士康、汤姆逊、建滔，力劲等。 亚洲最大的自行车制造中心 XX早期重点引资行业是自行车业，形成了以信隆实业、建泰公司为龙头 20 多家自行车生产企业，形成了自行车产业链，年产各种类型、档次的自行车 500 多24、万辆，畅销欧美、东南亚等地，是亚洲最大的自行车制造中心，使XX补誉为“自行车城”。主要自行车企业有信隆、建大、超汇、仲正、浩盟、产洋、桂盟等。 品牌企业战略 XX在经济规模、经济总量达到一定程度后，相应调整了传统产业的招商策略，注重引进名牌及品牌企业，借此改善产业结构，提升经济质量，主要引进了中国名牌企业富安娜床上用品、丽港鞋业（百丽皮鞋）及成功皮具厂（时美先皮具）、XX卷烟厂（好日子卷烟）等品牌企业。现占有 140 万平方米的XX市品牌服装集聚基地已启动，它将使XX成为XX市最大的品牌服装集聚基地。 颇具特色的城郊农业 改革开放以前，XX的农作物主要以粮食物为主，播种面积占总播面积 90% 25、。随着经济的发展，XX已不再种植水稻，经济农作物有了很大的发展，逐步形成了蔬菜、水果、水产、花卉四大鲜活产品生产为主体的农业新格局，成为XX市无公害蔬菜基地之一，市民的菜蓝子。 繁荣兴旺的第三产业 工业的迅猛发展，使XX短时间内汇聚了巨大的资金流、人才流、信息流和物质流，极大地促进了第三产业的发展，使酒店、餐饮、商贸、金融、证券、保险、休闲娱乐、物流、房地产等第三产业呈现勃勃生机，成为XX中北部的金融、餐饮、商贸储运中心及房地产龙头。 XX大物流园区 XX作为XX市六大物流园区之一，物流业是XX未来经济发展的三大支柱产业之一。XX充分利用区位规划优势、便利的交通环境，定们为服务口岸，连接香港、26、XX，并辐射珠三角和内陆地区的国际集装箱多区联运中心，极大地缓解了深港两地物流“瓶颈”，已成为XX中部的物流中心。目前，占地面积约 67 万平方米、总投资约 9 亿元的华南国际物流中心已投入运营，世界最大的船公司马士基海陆、东方海外等国际大型物流企业纷纷进驻。 XX市出口第一镇 随着大批外资企业入XX，带来了连接世界的销售渠道，使XX外贸出口呈现勃勃生机，外贸出口额连年攀升， 2003 年外贸出口额达 70 亿美元，占XX市年出品额 1/8 ，工缴费结汇 2.32 亿港元，是XX市出口第一镇。出口产品主要为电子产品，玩具、钟表、自行车、工艺品、皮鞋、五金产品，出口企业主要是富士康、信隆、胜立、27、德美、美津、丽港、汤姆逊等企业，其中富士康企业集团 2003 年出口额达 60 亿美元，名列中国第一。 4）科教文卫 XX市教育强镇、文化大镇 XX历史悠久，具有深厚的人文积淀，有廖氏宗祠、彭氏宗祠、白石龙抗日根据地、有羊台山等多处名胜古迹。随着XX经济的迅速发展，人品的增长，市政基础设施的不断完善，镇委、镇政府的有机引导，XX的教育、体育、文化、卫生等也得到了迅猛发展，成为XX市教育强镇、文化大镇。 XX教育历史悠久，XX小学创办于 1943 年。随着经济社会发展，XX教育事业得到了全面发展，有成人学校、中学、小学、幼儿园 40 多所。其中，XX中心小学、第二小学为省一级学校，XX中学、新华28、中学、民治小学、上芬小学市一级学校，景龙、花园幼几园为XX市一类一级幼儿园，大浪、清湖小学为区一级学校。XX还大力实施“科教兴镇”战略， 1999 年、 2000 年先后被XX市、宝安区授予“尊师重教先进单位”， 2001 年月 12 月，成为第一批“广东省教育强镇”。 完善的医辽卫生设施XX的卫生事业得到了长足的发展，XX医院软硬件齐全，被评为“爱婴医院”、“二级甲等医院”、“省百佳文明卫生医院”；龙济医院等社会力量办医也有了长足的发展。XX还建立了预防保健所，并在 10 个行政村建立了“社区健康医疗保健中心”，基本实现了“人人享有卫生保健”的目标。 3.2 XX地产区域价值研判1) 地理位29、置XX后花园 XX东邻布吉镇，北靠观观澜镇，西临石岩镇，南接罗湖区，福田区，南山区，是XX中部区域组团的核心。随着XX经济重心由罗湖移向福田，XX作为福田中心区的腹地，成为为一经济转移的直接受益者，经济战略地位迅速提升。XX凭借先天的区位优势，进行科学合理的城镇规划，城市建设及招商引资工作，经济迅猛发展，成为XX中部的交通枢纽，房地产龙头，工业重镇及现代化物流中心。XX得天独厚的区位，科学的规划，优越的交通，优美的环境使XX被誉为“XX后花园”。近年来，XX先后被省，市政府定位为“广东省中心镇”，“XX市次中心区”，“XX卫星城”，“XX大物流园区”，XX后花园“效应日趋显著。2）交通改造与市30、区实现无缝连接 XX主要的城市干道已有布龙路、梅观路和机荷高速，近年内正在兴建的或即将动工的梅龙公路、新区大道、留仙大道、龙大公路、南坪快速干道、福龙公路这六大公路干道，加上已确定年内动工、拟与香港地铁直接接驳的地铁4号线和已规划的地铁6号线、轻轨11号线，XX将形成蜘蛛网状的交通网络。特别是将由香港地铁公司承建的地铁4号线，将进一步提速XX城市化进程。地铁四号线由于与香港地铁直接接驳，在深港一体化的宏观背景下，这条轴线可能成为继福田政治轴、罗湖经济轴、华侨城生态轴之外的第四条轴线XX生活轴，并且随着地铁四号线以及沿线商业的建成，XX和XX市将实现无缝连接。”而近80条拟建直达列车线路、规划中31、的XX新客站，将使XX成为华南重要的铁路交通枢纽。交通改造完成后，XX，福田将变得更通畅。届时XX距皇岗口岸仅 15 钟车程，距宝安机场仅 20 分钟车程，距盐田港 30 分钟车程，规划中的北京到XX、上海到XX两条准高速铁路的交汇点计划坐落XX，它将使XX成为XX最大的客货运输枢纽。 3）城市规划生态式城市建设 XX一直积极推行“一镇一广场”、“一村一公园”、“一街一景点”及“穿衣带帽”“灯光工程”“门户工程”等城市环境建设工作，现XX有“文化广场”、“人民路广场”、“XX公园”及龙胜、大浪、清湖、民治、三联等村公园，已建广场、公园面积达 30 万平方米。 10 个行政村全部为区“卫生村”，32、大浪等 5 个行政村为市“卫生村”，全镇城市园林绿化面积 80 多万平方米，人均绿化 38 平方米，建成区内绿化覆盖率达 42% ，先后荣获了“全国造林绿化百佳镇”，“广东省卫生先进镇”、“广东省卫生镇”及“国家卫生镇”、“全国环境优美乡镇”等荣誉，极大地推进了XX现代化、花园式、生态式城市建设。4）重点改造“二线拓展区” “二线拓展区”是XX城市化的一个独特现象。二线拓展区规划为福田新区，被称为“XX后花园”，但目前又隶属于XX，有点“一区两政”的感觉。二线拓展区位于梅龙公路以西，布龙公路以南，占地约19平方公里。1998年，XX市政府开始对二线拓展区立项，表面上看是XX市政府为了从严控制二33、线拓展区的土地，防止民间无序乱征地，而实质上政府是为了控制土地，将更多、更好的土地供应资源牢牢把握在自己手中，给XX关内的土地资源稀缺以良好的补充。但是反过来政府的获利亦为XX的整体性发展预留了空间。目前二线扩展区内规划居住用地和综合功能用地共430.39万平方米，已经明确权属的土地有353.2万平方米；同时香港地铁公司将获得二线扩展区内地铁沿线近70万平方米土地的开发经营权。二线拓展区建成后，XX将真正地从后花园走向前台，而且是有规划的、有制约的整体性隆起。1、范围规划区位于XX市域中部，福田中心区以北地区，东起梅龙路，西至XX和平南路，南隔大脑壳山与福田梅林区及福田中心区相邻，北邻布龙公路34、。2、规划区性质为XX市中心区配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区3、主要职能为特区服务的高标准居住地，疏散特区内居住人口；对XX乃至中部组团具有示范和辐射作用的居住地；XX市中心区的延伸和配套发展区。4、建设标准借鉴国外居住卫星城和香港新市镇建设的成功经验，新城建设采用更高的建设标准，按照XX市城市规划标准与准则（2003版），在基础设施、公共设施、环境景观和居住标准等方面，提供一个布局均衡、环境优美和设施齐备的居住地区。5、用地规模和人口规模规划区总用地面积为19.36平方公里，其中城市建设用地面积为11.44平方公里。规划控制人口规模为21万，弹性人口规模2735、万人。6、二线扩展区的交通A、轨道交通规划（1）轨道4号线沿规划区的南北向城市次干道上塘路布设，在规划区内设置4个站点，分别为白石龙站、二客站、中心区站和上塘站。（2）轨道6号线的规划布局自石岩方向南下沿布龙路进入二线扩展区，经上塘北路延伸至二客站交通枢纽。（3）轨道11号线基本上与平南铁路在同一线位上布局。（4）规划中的京深铁路沿福龙路西侧进入二客站。（5）新区大道西侧预留50米绿化带，作为广、深、港高速客运铁路专线用地。B、道路交通网城市快速：福龙路、南平快速和外围的皇岗路主干道：梅龙路、新区大道、留仙大道、布龙路次干道：上塘路、富国路、建设路、金龙路、白龙路C、二客站2003年7月16日36、市局二线扩展区规划协调会，确定了按照二客站选址推荐的横向布局方案预留其控制用地范围。二客站位于留仙大道和玉龙路之间的区域。规划区内控制面积约63公顷，主要功能定位为大型综合换乘枢纽和商业服务等。大型综合换乘枢纽主要包括高速铁路、平南铁路和轻轨11号线之间的换乘以及这几条线路分别与轨道4、6号线之间的换乘，同时还有轨道交通与长途汽车和市内公交巴士之间的换乘。5）富民指标区域重要评判标准XX约占整个XX工业总产值的1/7，是XX市第一工业重镇，相当于内地一个地级市的产值量；2002年中国十大出口大省的第十位是河北省，其出口额是40亿美元，但是2002年XX的出口额是56亿美元，比河北省还要多16亿37、美元；XX是宝安区首个财政收入突破2亿元的镇；XX实际利用外资已超过百亿港元，全镇现有各类外资企业1100多家，其中年产值上亿元的有十几家；XX全镇现已建成繁华商业区集市街28条，拥有工商企业931家，个体工商户3720多户，从业人员达到1.5万人。2004年XX6034户共13691名原农业户口村民，全部办理“农转非”，享受城市居民待遇；2003年,XX人均消费支出为19650元，其中恩格尔系数占支出的27.9；从2004年的下半年到2005年，在XX片区内，将有超过100万平方米的新楼推入市场。XX因为离市区比较近，因此占有得天独厚的区位优势，同时有具备雄厚的工业基础和强劲的外贸出口，区域38、经济非常活跃并且后劲十足。随着交通的大力改造，二线扩展区的改造实施，XX将成为以后XX地产发展的重要区域。3.3 XX房地产发展概况（一）XX房地产总体概述XX片区的房地产经过近几年的发展，房地产开发主要集中在以下四个区域，XX中心广场区域（美丽365、优品建筑），人民北路（风和日丽、锦绣江南、苹果园），民治大道沿线（世纪春城、皓月花园、纯白领域），梅林关口区域（含丰泽湖山庄、书香门第）及以万科四季花城为龙头的坂田区域（从行政划分属于布吉镇），目前XX地区的新住宅部分单位售价已超过每平方米5000元，与前几年相比较房价涨幅超过40，万科、招商、金地、华侨城等知名发展商的进驻，在二线关改革、加速39、关外城市化进程、配套交通改善等各种利好因素下，XX房地产将成为XX房地产市场的焦点。（二）片区住宅市场建筑类型分析对XX近几年来开发的楼盘进行统计发现，多层住宅高达七成，小高层约占三成，高层住宅数量很少。从建筑类型的变化来看，由于XX地处关外，土地供应相应较充足，市场承受的价格远远低于关内，开发档次不高。但随着近两年来大盘的不断涌现，XX片区开发的物业档次正在逐步提高，小高层比例逐渐提高，比例达到四成以上，但多出现在世纪春城、书香门第、山湖林海、富通天骏、锦绣江南、优品建筑、美丽365等大盘或关口物业中，说明XX置业者逐步认可和接受了小高层住宅，伴随大盘的进一步开发，以及知名地产商的挺进，小高40、层住宅将逐渐成为市场开发的主流。（三）片区近期住宅市场规模分析对XX现正在发售楼盘进行统计分析得出，XX区域楼盘发展特点：规模大，几乎有50%以上的楼盘走大社区路线，这主要是由于XX地价较便宜及配套不够完善所导致。（四）片区近年住宅市场户型供应分析对XX现有住宅户型进行分析，总体上以供应两房和三房为主体，分别占到41%和38%的比例，一房和四房以上户型则为补充，主要原因在于大部分客户为关内首次置业者和部分XX本地人，购买房子以供家庭居住为主。（五）片区住宅市场价格分析相比关内来讲，XX住宅价格有较大的优势，目前楼盘均价约为5300元/平方米，受到XX新楼盘价格的增长以及关口较高价物业拉动的影响41、，从XX住宅历年发展来看，随着关内土地水龙头越拧越紧的关头，向关外“放水养鱼”的发展方向，以及各种政策利好因素的影响下，住宅价格呈现出稳步上升的趋势。（六）片区住宅供应区域位置分析XX片区的房地产经过近几年的发展，房地产开发主要集中在以下五个区域：1. XX中心广场区域：有美丽365、优品建筑、富通天骏；2. 布龙公路至工业大道之间区域：有风和日丽、锦绣江南、苹果园、华美丽苑；3. 布龙路以南及民治大道沿线区域：有日出印象、世纪春城、皓月花园、潜龙花园；4. 梅林关口区域：有丰泽湖山庄、书香门第、纯白领域；5. 以万科四季花城为龙头的坂田区域（从行政划分属于布吉镇）。（七）片区住宅客户群体分析42、根据调查了解，主要是XX本地大中企业和关内福田区的普通白领人士，他们收入水平一般，也有一定的积蓄，但还没有自己的住房，因而对购房有迫切的需求；其次是XX大中企业的中高级管理人员、私营企业主和个体户，他们拥有自己的事业或产业，是大户型、高档住宅的需求者，这部分客户主要是XX本地居民；也有极少数周边乡镇的置业者。同时，由于XX区域范围较大，住宅分布的区域差别也较大，客户来源也不尽相同，呈现出由南向北关内客户逐步减少，本地客户逐渐增多的格局，梅林关口板快客户以关内的普通白领和年轻家庭为主，关内客户占6-7成的比例，其中福田区客户最多；人民南路及中环路区域的客户则是本地客户与关内客户基本持平，关内客户43、占4-5成的比例；处于XX北端的楼盘和东环二路区域则是关内客户较少，本地及其它区域客户较多，中心区板快则是本地客户较多，关内客户仅有1-2成的比例。另外，目前XX全镇拥有外资企业900多家，三资企业的数量也在不断增长，相应聘用来自台湾、香港及境外的高级管理人员也急剧增加，这部分人士正逐渐成为XX不容忽视的客户群体，但与布吉相比，受消费习惯的影响，香港人在整个XX市场的份额较少。3.4 XX在售/待售楼盘调查世纪春城三期物业类别： 普通住宅 装修状况： 毛坯 建筑类别： 小高层 物业地址： 宝安XX街道梅龙南路东侧 开 发 商： XX恒安房地产开发有限公司栋数： 2 户数： 279 占地面积： 44、32932.80 平方米 容 积 率： 1.54 建筑面积： 50650 平方米 开盘时间： 2005-5-1 均 价： 5200元/平方米 销 售 率： 约30物管费用：1.60元/平方米月 入住时间： 2006-7-31 项目介绍 世纪春城据守XX主干道梅龙大道核心地段，占地面积约为18万平方米，总建筑面积约为43万平方米，是梅林关口低密度、高绿化的大型情感社区。 世纪春城3期二组团6、7号地块，板式小高层，以采光廊道、落地凸窗、5.6米露台、大社区里的纯小户成就XX稀缺产品。银行、邮局、学校等环绕周边，南康百货近在咫尺，拥揽世纪春城近33000 平方米商业配套，随着华润万家等品牌商家强势45、进驻春城社区，生活配套逐步成熟，这里将成为年轻人置业的热点区域。 城投七里香榭物业类别： 普通住宅 建筑类别： 小高层 物业地址： 宝安XX街道，人民南路以东，布龙公路以南，梅龙路以西。开 发 商： XX市城市建设投资发展公司 占地面积： 47000 平方米 建筑面积： 90000 平方米 总 户 数： 889户 工程进度： 土地平整完毕，桩基工人进场销售时间： 2006年下半年销售价格： 预计为5500元/平方米 金地梅陇镇物业类别：普通住宅 建筑类别：板式高层 物业地址：宝安XX梅龙大道与布龙公路交汇处 占地面积：136000 平方米 容 积 率：3 建筑面积：420000 平方米 楼层状46、况：18栋 总 户 数：3676 分期开发：分为3-4期开发工程进度：目前部分楼体已经到了7-8层销售时间：预计一期将于2006年4月左右发售销售价格：预计一期均价为6000元左右项目介绍： 金地梅陇镇项目位于XX二线拓展区东北侧，北临布龙路与锦绣江南相望，西靠梅龙路，南接世纪春城。 金地梅陇镇占地13.6万m2，容积率3.08，可销售总建筑面积约42万m2（其中住宅40.7万m2，商业配套1.2万m2）。小区由11-18层的小高层和24-33层的高层建筑组成的，共4000多个单位，是一个配套齐全的大型生活社区。其中项目一期占地约5万m2，建筑面积近15万m2，由7栋1124层的小高层、高层组47、成，共有1200多套单位，建有约5000多平方米的高档次的商业（项目总商业配套约1.2万m2），3200 m2的幼儿园等配套。 金地梅陇镇将会是在这个城市新区里领先的，具有极强城市感的项目。这个由德国WSP建筑设计公司担任建筑方案设计的项目将用现代主义的理性方式，追寻技术美与人性化的和谐统一，以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然。完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现居住建筑在走向理性的同时，又注重对人性的全面关怀。金地梅陇镇将成为片区内产品创新和品质突破的典范，给片区市场带来前所未有的惊喜。 日出印象花园B区 物业类别：普通住宅 建筑类别：多层 物业地址：宝48、安XX街道布龙公路南侧 开 发 商：XX市华来利实业有限公司 开工日期：2003-10-1 占地面积：19366.38 平方米建筑面积：29049 平方米 绿 化 率：45 % 总 户 数：300套 停 车 位：500 物管费用：1元/平方米月 竣工日期：2005-3-31 入住时间：2005-6-28开盘时间：2004-8-30 均 价：4500元/平方米 目前三级市场价格：5500元/平方米周边配套：中 小 学：上芬小学、新华中学、XX中学 幼 儿 园： 银泉双语幼儿园、小精英幼儿园、XX华艺艺术幼教中心 商 场： 盈佳百货、建安百货、永安南城百货 银 行： 中国银行 医 院： XX人民医49、院 其 他： 廷苑酒店、草园兴发涮园羔羊火窝城、民间瓦缸煨汤馆、都江宴美食场、龙泉酒店、龙江河大酒店 项目介绍： 日出印象位于二线拓展区内。户型有二房、三房、四房，户型面积适中，南北通透，空间布局方正合理，有跃式、宽厅、入户花园、顶层客厅通高、阳光露台等特色户型。周边多个楼盘项目的建成与入住，使布龙公路、人民路、即将修建的地铁四号线、20多线公交线路，使都市生活便利快捷。 锦绣江南四期物业类别：普通住宅 建筑类别：高层、小高层 物业地址：宝安XX人民路与布龙路交汇处 开 发 商：XX市大新城实业发展有限公司 占地面积：56249.43 平方米 容 积 率：2.87建筑面积：161360 平方米50、 总 户 数：1136 楼层状况：14栋18-32层 开工日期：2004-12-1 入住时间：2006-6-30 物管费用： 2元/平方米月 开盘时间：2005-6-26 住宅均价：6000元/平方米销 售 率：70商业面积：16000平方米商业均价：临街商铺25000元/平方米，非临街商铺22000元/平方米销 售 率：80项目介绍： 由XX市大新城实业发展有限公司开发建设的“锦绣江南四期”位于XX中心地段，人民南路和布龙路交汇处，是XX首个以中国传统园林生活为背景的大型社区，总占地面积约20万平方米，总建筑面积约40万平方米，是XX首个以江南传统园林为背景的大型社区。 锦绣江南有9万多平米51、的社区生态园区， 60多个中国文化景点撒落在小区的各个角落，其中单社区开放式中央花园就达3万多平米，有5大湖景公园、18个江南亲善水景、10多个主题花园、9大休闲运动场所、3000平米大型会所、3000平米的双语幼儿园和1万平米的公立小学，还有5条长达3000米的商业街以及营业面积达16000平米大型购物商场，两大景观泳池，篮球场、网球场、健身运动设施一应俱全。 皓月花园二期物业类别：花园洋房 装修状况：菜单式 建筑类别：多层 物业地址：宝安XX民治大道 交通状况：乘车路线：302、333、334、336、339、370、410、508、542、670 开 发 商：XX祥祺房地产开发有限公司 52、占地面积：68627.80 平方米 容 积 率：1.29 建筑面积：96155.80 平方米 物管费用：0.88元/平方米月 开盘时间：2005-4-9 均 价：5000元/平方米 销 售 率：50项目介绍 皓月花园位于XX市宝安区XX民治路与民康路交汇处，离梅林关仅3分钟车程，占地面积近7万平方米，总建筑面积近10万平方米。其建筑规划超低密度，容积率仅为1.29，建筑覆盖率约25%，建筑之间开扬通透。大气高雅的欧式建筑外观、蓝色坡屋顶、花岗石及鹅卵石构成的小区道路，每一处建筑细节彰显独特个性。融合现代景观规划要素及欧式园林精华的5万平方米绿色水景园林，精心营造高尚绿色园林社区。 城色物业类别53、：普通住宅 装修状况：毛坯 建筑类别：小高层 物业地址：宝安XX布龙公路南侧 交通状况：数十几条大小中巴通往XX主要区域，302、342、336、620、621、410、350等连接东西南北 开 发 商：振宇物业发展（XX）有限公司 开工日期：2005-5-1 占地面积：15690.65 平方米 容 积 率：3 总 户 数：548 停 车 位：407 建筑面积：62069.36 平方米 绿 化 率：42 % 楼层状况：4栋11-18层 开盘日期：2006年均 价：5500元/平方米项目介绍 振宇城色位于XXXX布龙公路南侧，与华美丽苑相望，总建筑面积62069.36平方米，由A、B、C、D4栋54、11到18层小高层由南至北排开，沿街一层为商铺，主力户型由6481平方米的2房2厅1卫，另有102平方米的3房2厅2卫，和少量的40多平方米的1房1厅1卫单位，几乎所有户型为南北朝向排布，户户超大客厅露台花园，空间使用率高，并可自由组合，方正实用，采光通风情况佳。本项目规划以营造完美的现代都市居住空间为理念，充分发掘现代人对居住更深层次的需求，无论在住区环境的大空间上，还是在居室户内的小空间上，都给人以温馨舒适的感觉，建立强烈的归属感和认同感，建筑立面造型简洁美观，色彩协调，清新明快，富有活力。 综述：1. XX大规模楼盘多，多数楼盘超过15万方；2. 小规模和大规模楼盘各自精彩，大规模楼盘销55、售速度快；3. 住宅类型以多层和小高层为主，容积率相对关内低，基本都在2以下；但是随着关内土地供应的断炊，关外开发强度加大，目前XX的住宅类型已经大步向高层走去，容积率也大幅攀升；4. XX主要供应量较大且销售速度较快的为80平米以下的2房和100平米以下的3房；5. 05年以前XX楼盘价格区间在3300-4400之间，且销售情况理想；但是05年价格攀升幅度非常大，目前多数大盘的销售均价超过5500；6. 楼盘讲究配套，大规模楼盘通过自身配套完善，小规模则借助于周边配套；7. 片区关内客户占相当的比例，尤其在临近关内和交通配套完善的区域关内客户的比例比较高。3.5XX片区商业市场调查一、XX商56、业地产市场调查分析总结1、商业供应情况XX商服用房来源较复杂，主要包括商品房、单位自建房、集资建房、小区商业配套用房、旧房、旧村改造房、功能转变房等。这里仅从商品性质之商服供应房情况简析如下：项目名称发展商商业面积（）主导面积（）售价（元/）2002年以前金碧世家中房集团24005012000潜龙花园潜龙实业2000030-6065007800花园广场鹏宝东物业12500309000新城市花园XX海荣实业49005010000滢水山庄滢水地产XX物业公司601540 60008000 美丽家园XX经济发展总公司6000020-100600010000新华苑XX经济发展有限公司40120002057、02年2004年富通天骏富通地产1200030-80500018000盛地龙泉龙泉实业369740-552200024000优品建筑筑友3813 14000（一楼）50为主6500-7000（二楼）世纪春城1期恒安1300080800010000锦绣江南2期鹏宝东600026、40、50、12013000（一楼）8000（二楼）美丽365华兴实业7000801100018000苹果园鹏宝东700060-70（一层）13000140002000（二层）6000华美丽苑鹏宝东300017-581400040为主2005年今（项目周边片区）锦绣江南4期鹏宝东16000050-10025000（临街）58、22000（非临街）世纪春城2、3期恒安约2000060-9019000乐景花园1000027-4018500随着住宅销售价格的上升和区域内居民数量的急剧攀升，XX商业的需求越来越旺盛，商铺的销售价格从02年的8000元一路上涨到现在的20000多元，上涨幅度非常大。2、XX商业房地产市场存在的问题（1）个体门店数量多规模小，经营水平较低6%的资金经营着80%的门店数量，80%的从业人员为外来人员，造成一系列的社会问题。（2）商业网络不完善，布局不均衡过于集中在人民路传统商业老街，抑制了其它次级片区商业的正常发展，给市民带来诸多不便。（3）商用设施建设层次及水平较低除天虹商场外大多商业网点没有59、相应的停车、休闲广场，影响未来商业发展、壮大，未能有效做到可持续发展。传统商业区得不到改造，依然以摆摊占街为主，经营方式落后，给人的印象是：脏、乱、差。假冒伪劣商品成行成市，给将来XX的商用物业发展带来较大的负面影响。（4）缺乏统筹规划，宏观管理薄弱到目前为止，XX街道办的商用物业发展尚处于一种盲目自发状态，缺乏统筹规划，各商圈、商业街、商铺之间联系性不强，且显得颇为零乱，与日益发展的小城镇城市化发展极不相称。二、XX商业地产市场发展建设和趋势分析1、商业环境逐步改善，商业需求越来越强将XX建设成为福田中心区的后备服务基地，积极发展房地产业，带动XX的商贸和建材业的发展，形成较大规模的专业性和60、综合性市场。根据大型居住区的配套要求，营建一批与需求性强的、上档次的大型购物中心、综合性超级商场。2、商业用房前景看好尽管目前XX街道办的商用物业处于基本饱和的局面（据调查富通天骏商铺有相当部分处于空置状态），但随着XX住宅业的日益发展，城市居民人口越来越多，将促进商用物业的发展。3、实行规模化经营，扩大商圈辐射力鉴于近两年来XX零售业竞争空前激烈，价格战、服务战、有奖销售战此起彼伏，商品价格呈现单边下跌趋势，严重削弱了商家利润，为此众多大型商场的经营者采取薄利多销政策，通过规模化经营降低经营成本。这一系列大型商场的突起，确实带动了周边小商铺的良性发展，比较成功的例子有万佳带旺华强北、家乐福带61、旺南头商城等，商圈辐射力得到进一步的综合利用。4、以市场为导向，以效益为根本，发展XX商贸经济XX消费者购物以超市及百货商店为最多的选择，超市已以成为人们生活中不可缺少的购物场所。由于当前XX街道办只有区区三家中小型超市，远远不能满足消费者日益增长的需求，因此若发展商在发展商用物业时能考虑到商用超市的具体规格、特点，再辅以包装，想必会走出一条更为广阔之路。5、大型综合超市看好XX市场XX扩关，XX将有19.8平方公里纳入特区范围，XX的地理位置优势突显，给XX房地产带来巨大机遇。机遇就在面前，许多市内的大型商场和超市都蠢蠢欲动，意进军XX，如新一佳进驻富通天骏，沃尔玛、家乐福XX选址等。二 项62、目分析及评价1 地块分析1) 项目位置项目位于XX市XX二线扩展区人民南路，项目位置如下：本案 南面：苗圃，稍远处为规划中新区大道东南面稍远：东泉新村农民房东面：梅龙路+梅陇镇+阳光盛景园东面：苗圃+世纪春城（隔路）地块四至：西面紧临：人民南路西面稍远：待开发空地+上塘工业区北面：城投七里香榭+日出印象北面500米：人民路与布龙路交汇处2) 地形、地势地块地势比较平，最高落差估计不到2米。图：地块地势 3）日照、风向分析日出印象城投七里香榭本项目苗圃、空地空地空地人民南路梅龙路项目地块周边物业分布图金地梅陇镇阳光盛景园世纪春城项目地块目前周边皆为空地，其中北面为城投七里香榭围墙工地，再往北为以63、及入住的日出印象，东、西、南面均为大面积的空地，没有任何高度超过3米的遮挡物，因此项目地块的日照非常充足。项目仅仅北面有两个小高层社区，正好对冬季北风有一定的阻挡，从风向上来看，项目地块夏季东南风向充足，冬季北风较弱。整体风向比较理想。4）周边配套分析商业配套（一公里范围内）：以人民路为轴线，布龙路为界，目前布龙路北面商业配套极为完善，有天虹商场、XX市场、佳华商场、新一佳、盈佳百货、锦绣江南商业圈、万众城服装批发市场等；而项目地块所在的布龙路以南受区域发展纵深较小的影响，商业配套明显偏弱。目前只有民治路边的万众城家居广场、南康百货等（距离项目地块比较远，约3公里），而人民南路上基本没有像样的64、商业配套。教育配套：上芬小学、六一小学、民治小学、宝安区明珠小学、新华中学；XX中学、银泉双语幼儿园：小精英幼儿园：XX华艺艺术幼教中心医疗配套：XX恒生龙安医院金融配套：中国银行、航空证券娱乐饮食配套：廷苑酒店、草园兴发涮园羔羊火窝城、民间瓦缸煨汤馆、都江宴美食场、龙泉酒店、龙江河大酒店；上塘农贸批发市场华富市场公交配套：目前该区域（人民南路）只有622大巴线路，到达范围为XX区。过布龙路上人民北路，锦绣江南小区门口有302大巴，直达罗湖火车站。总体来看，项目周边配套比较完善，但就人民南路微观系统来看，则配套严重不足，同时由于微观区域居民少，人流量小，纵深小，目前对配套的需求不是很旺盛。对本65、项目而言，商业物业有一定的机会。2 项目基本情况根据XX市规划与国土资源局规划设计要点审批表，本项目的基本情况如下：地块单位：XX市长岭股份合作公司用的位置：XX二线扩展区地块编号：2004-61L-133用地性质：商住混合用地用地面积：61670.81m2容积率：4.0覆盖率：35建筑面积：246683 m2（按容积率为4来计算，有待调整）3 SWOT分析优势（S）n 项目规模比较大；n 项目地块平整，便于布局；n 项目临近人民南路、布龙路以及规划中新区大道，紧邻地铁4号线交通方便；n 项目东南西面比较空旷，视野较好，景观较好。劣势（W）n 项目所在的区域目前发展尚不成熟，治安管理及生活配套66、等较弱；n 项目周边商业气氛不够浓厚；n 项目处于二线扩展区的过渡地段，目前区域形象不好；n 项目地块边上有高压线通过，对居住会产生不利影响。机会（O）n XX城市化进程加快，关外地产逐渐占据主流，XX地产的发展空间大；n 二线扩展区改造的全面开展使本项目顺应市场，可以获得政府的大力支持以及有关的优惠政策；n 二线扩展区域内尚没有比较有影响力的住宅项目和高尚商业，对本项目而言，无疑处在市场空白点；n 交通改造的实施将使项目区域被市场看好，价值极大提升。威胁（T）n 金地梅陇镇、城投七里香榭等大型住宅社区将消耗一大批目标客户，对本项目造成一定的压力；n 锦绣江南商圈的影响力已经形成并逐步扩散，将67、使本项目的商业部分面临紧张的压力；n 项目东南西面地块均处在待开发状态，其定位的不确定性或重叠均将给项目造成不同程度的双向影响。项目总体评价：本项目的开发顺应XX市地产发展的变迁方向和XX城市化进程，同时将得利于XX交通的改造、地铁4号线的开通等因素。项目规模比较大，产品在该区域比较高尚，预计前途顺利。但同时面临劲敌的竞争压力和未来不确定因素的影响。因此，小心求证，准确定位，及早动工，抢占市场就显得非常关键。三 市场定位及项目评估1 规模定位项目用地面积为61670.81平方米，按容积率为4来计算，建筑面积为246683 平方米，按照规划定位，计划住宅建筑面积为172678平方米，商业面积为768、2005平方米，综合市场2000平方米。均为有待调整的状态。为了确定商业面积和住宅面积的分配，我司专门对本区域进行了详细调查，并运用零售饱和理论来进行商业面积的测算，具体过程如下：（一）、确定商业规模的思路项目规模区间确定根据两种情况：按服务于本社区及周边（社区商业）的商业规模确定下限，按服务于商圈（区域商业）的商业规模确定最大上限，再根据零售业引力模型确定合理上限，最后得到其规模的区间；结合城市居住区设计规范要求，在以社区配套商业为主的前提下适当考虑区域商业配套，最后得到比较合理的规模。分析模型对于项目商业规模的确定，我们按照零售业确定商业规模的模型来进行分析，先假设在本项目地段设定一集中商69、业，其最低要求是服务于本社区，最高要求是服务于商圈，据此来确定其商业规模的区间。其分析模型如下图：（二）、商圈范围界定1）商圈范围：东：梅龙路，含梅陇镇及阳光盛景园南：规划中新区大道、含东泉新村西：上塘路北：布龙路2）范围界定的理由：东面：梅陇镇和阳光盛景园商业规模均不大，本项目对这两个社区的消费人群均有一定程度的吸引；而世纪春城商业规模比较大，而且其社区分布容易受民治商业的影响，加上地势的差异，本项目商业很难对其构成影响，所以商圈区域界定的时候并没有包括世纪春城。南面：自本项目开始，一直南行到新区大道，均为苗圃以及未开发区域，本项目可以对该区域形成消费引力，不足的是该区域消费人群极为有限；西70、面：本项目至上塘路，情形如同南面的区域；北面：项目北面为城投七里香榭和日出印象以及上塘松仔园小区，该区域商业档次低，规模小，本项目可以成为区域内主导商业，但是同时面临来自人民北路商业的极大竞争。之所以本商圈没有延伸到布龙路以北，主要是因为锦绣江南商业圈的商业经营好、商业规模大，本项目与之直面竞争不具备任何优势，能够固守本区域消费人群尚有很大压力。为此，我们专门在人民路与布龙路交汇处进行了人流量测量，结果如下：测量时间：2006年1月8日星期天全天人流量：南至北：3084人；北至南：3246人，合计：6330人次经过调查，从人民南路出入的人基本为上下班人流以及南区至北区进行消费的人流。而北区到南71、区消费的人流基本为零。一方面是由于南区商业配套不完善，另一方面也凸现了北区浓厚的商业氛围。对本项目来说，要吸引北区消费人流，压力非常大。故此北区不列入本次商圈的界定范围。（三）、商圈内常驻人口统计根据市场调查，在前面确定的项目商圈内人口统计如下表：本小区18906615 城投七里香榭8893112 日出印象8643024 上塘松仔园小区6502000 东泉新村8002400 梅陇镇367612866 阳光盛景园5001750 合计926931767 根据上表，初步估算项目商圈范围内常驻人口约3.18万人。（四）、商圈内主要商店营业业面积统计城投七里香榭5000暂无资料商业面积为预估日出印象6072、0万货隆货仓购物广场两层上塘松仔园小区1500低档社区商业+肉菜市场东泉新村2000低档零售商业梅陇镇12000社区配套商业阳光盛景园500社区配套商业商业面积为预估合计13874根据上表，本商圈主要商店营业面积为1.39万平方米。（五）、商圈内零售业饱和度分析按照零售饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的情况下，才有可能在商圈内设置大型商业的可能。其计算公式如下：零售饱和度 IRSCRERF式中： IRS商业圈的零售饱和指数；C商业圈内的潜在顾客数目；RE 商圈内消费者人均消费支出； RF 商圈内主要商店的营业面积。根据市场调查结果，该区域内消费者人均年消费约11056元左右。人均消费支出为73、30元/人日。本项目商圈辐射范围内潜在消费者数量包括常驻人口3.18万人，加上其他流动人口约3.5万人。按上述公式计算结果如下：35000301390076 通过计算，本商圈之零售饱和度为76元/平方米日，远高于XX零售业赢亏平衡点单位营业额45元/平方米日。这说明本商圈内商业零售业尚未达到饱和状态。（六）、规模模型的建立与计算对项目规模的确定，可以按照两种情况来考虑，如下图：按此模型计算的结果如下：社区商业区域商业区域内常住人口总数（人）6615 31767 人均日消费支出（元/日）35 30 在项目商业内消费的比例1 1 偶得性消费人流（人）945 4635 偶得性消费额度（人/元）50 74、45 区域内日消费额度（元）255623 1018598 零售业赢亏平衡点单位营业额（元/平方米.日）30 30 项目商业面积8521 33953 商业规模下限商业规模上限由此模型计算出来的商业极限规模约在0.85-3.4万平方米之间。经过零售饱和理论分析，本项目的商业最大规模为3.4万平方米，为了降低风险，我司建议商业面积按最大规模的80进行确定，由此得出项目的规模定位：建筑面积：246683 m2（按容积率为4来计算）商业面积：27200 m2住宅面积：219483 m22产品定位住宅部分产品定位：高层住宅，户型以60-80m2的两房和80-110m2的三房以及部分130 m2四房为主，总75、面积为219483 m2。商业部分产品定位：可以考虑进行主题商业定位。商业功能必须涵盖整个商圈，具体细分为社区生活类商业、商圈类集中型商业以及娱乐休闲类商业街。总面积为27200 m2。其中：独立及一层商业面积可以规划为：21000平方米 二层商铺面积为：6200平方米3客户定位住宅部分客户：本地居民（主要是农民）政府公务员私营企业老板企业、工厂中高层管理者关内中等收入白领华为、富士康等企业的中等收入消费者港澳台人士 投资客周边城镇客户商业部分客户：个体经营/投资者，包括本地和市区客户中大型购物商家；金融、证券机构；部分制造行业的旗舰店兼展示厅；高档餐饮服务机构。4住宅价格定位一、选择竞争楼盘76、的原则竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较，争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目，比较房地产项目竞争对手的基本原则如下：同地域片区竞争同品质竞争同定位竞争（户型和客户的定位一致）同概念竞争（主要卖点的推广）同客户源竞争根据项目区域目前楼盘的开发情况以及部分楼盘的销售情况，我们选取锦绣江南四期、日出印象B区、世纪春城3期以及梅陇镇作为本项目定价的参考。二、竞争楼盘比较法评分根据最新的市场状况，我们选择4个楼盘进行市场比较法的分析，并参照竞争楼盘的实收均价，以加权折算的方法来计算本项目的相对价格，最后得出本项目的实收均价。 （下表为对比打分表）价格比较评分表位置252520202518交通101077、8997景观533335周边配套886776人气1010710107楼盘形象151411121413户型1098999软件设施432333小区配套432233交楼时间432344物业管理542254合计1009271809279三、实收均价合成表合计权重值Q9271809279实际均价6000540052006000权重值比例1.16 0.90 1.01 1.16 1.00 权重均价PI5152 6008 5135 5152 0 楼盘所占权重WI25%45%15%15%100%楼盘权重价PI*WI1288 2704 770 773 5535 通过与4个项目的对比，得出本项目住宅的合理实收均价为78、5535元/。我们认为保证此实收均价较为合理，既可以照顾到销售进度，又可保证利润的快速回收。按照年销售价格保守增长率6%（2005年1-10月份增长率为10.8%）来估算，预计在2007-2009年项目销售时，实收均价可以达到6219元/。5商业部分定价一、竞争楼盘比较法评分根据最新的市场状况，我们选择3个楼盘进行市场比较法的分析，并参照竞争楼盘的实收均价，以加权折算的方法来计算本项目的相对价格，最后得出本项目的实收均价。 （下表为对比打分表）价格比较评分表项目位置141410910交通条件109988周边配套109888商业氛围131210910商业形态12109812商业规模档次1210879、611区域消费能力109989区域内竞争力109779投资活跃度98878合计权重值10090787085二、实收均价合成表合计权重值Q90787085实际均价230001900018000权重值比例1.06 0.92 0.82 1.00 权重均价PI21722 20705 21857 楼盘所占权重WI55%35%10%楼盘权重价PI*WI11947 7247 2186 21380 通过与3个项目的对比，得出本项目一层商业合理的实收均价为21380元/。二层部分的商业售价为9000元/。按照年销售价格保守增长率5%来估算，预计在2007-2009年项目销售时，一层商铺实收均价可以达到2357180、元/。二层部分的商业售价为9923元/。6 项目评估分析结论鉴于XX地产的逐渐红火、二线扩展区的改造、交通的改善诸多利好因素，综合考虑项目片区的实际情况，项目发展前景看好。商业市场承接能力较大，住宅需求旺盛。四 项目开发建设进度安排1 有关工程计划说明根据项目的开发规模、目前的现状以及前期的准备情况，我们假设本项目分为三期进行滚动开发，施工总进度如下：第一期：桩 基 础：2007年1月3月，共3个月；主体工程施工：2007年4月08年1月，共计10个月；配套工程施工：2007年12月2008年3月，共计4个月；竣工验收程序：2008年2月3月，共计2个月。第二期：桩 基 础：2007年9月1181、月，共3个月；主体工程施工：2007年12月2008年9月，共计10个月；配套工程施工：2008年8月11月，共计4个月；竣工验收程序：2008年10月11月，共计2个月。第三期：桩 基 础：2008年5月7月，共3个月；主体工程施工：2008年8月2009年5月，共计10个月；配套工程施工：2009年4月7月，共计4个月；竣工验收程序：2009年6月7月，共计2个月。整体施工期为2007年1月至2009年7月，共31个月。2 有关销售计划说明根据上述假设的施工进度、片区房地产市场的发展情况以及市场承接力等因素，我们假设本项目的销售周期如下：住宅销售期：2007年11月2009年11月共计2482、个月；商业销售期：2008年 8 月2009年12月共计17个月。 项目整体的销售期为2007年11月2009年12月，合计26个月。项目施工及销售的具体计划见附表1 项目施工及销售横道图五 投资估算及资金筹措1 项目总投资估算1) 项目经济技术指标:用地面积() 61670.81建筑面积() 246683住宅面积() 219483商业面积() 27200商业一层面积() 21000商业二层面积() 6200容积率 4建筑覆盖率 35 2) 项目总投资估算根据测算，项目的总投资为122,753万元，详见下表：一土地费用2466832027 50,000 二前期费用24668340 987 三建83、筑工程费用2466832600 64,138 四管理费用24668366 1,628 五财务费用246683190 4,698 六不可预见费24668353 1,302 总成本（一六）2466834976 122,753 注：1、单价为按计入容积率建筑面积计算的单价;2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据;总投资估算说明：土地成本根据资料，本项目土地使用权购买成本为5亿元，据此可以计算出项目的楼面地价为：2027元/平方米。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、土地平整费等，费用确定主要参考近期XX市建筑工程价格信息、已交费用和区域同类房地产开发项目的实际情况。项目前84、期费用为987万元。建安工程费包括基础、主体、水电安装、室外配套以及劳动力成本等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入，按照XX的平均造价成本，本项目建安工程费单方造价为2600元/平方米。项目建安工程费用为64,138万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按XX市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费前述2、3项之和的2.5%计取。项目管理费均为1,628万元。不可预见费项目开发过程中会遇到一些计划外的费用支出,按照XX85、市房地产开发的平均水平,同时结合开发商控制项目成本能力,我们认为本项目不可预见费按前述2、3项之和的2%计取较为合理。项目不可预见费为1,302万元。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。本项目需向银行贷款35000万元（将在资金筹措部分详细阐述），贷款期从2006年1月到2008年12月，贷款期2年，利息为4,698万元。2 资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资及销售回款，项目总投资为122,753万元，其中可以利用的销售回款为58,000万元（一期工程无法利用销售回款，后期工程可以利用销售回款，回款额度是结合项目每期的销售额以及回款的实际情况，结合可利用的额86、度进行计算的）。剩余的资金由银行贷款和自有资金组成，此处按照从银行贷款支付7成土地成本进行计算，需要银行贷款35，000万元。剩余投资用自有资金支出，自有资金29,753万元。资金来源及筹措表1销售回款58,000 47.25%2银行贷款35,000 28.51%3自有资金29,753 24.24%合计122,753 100.00% 六 销售及经营收入测定1 物业销售收入估算根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目的此部分销售收入为192,149万元。项目销售收入测算表住宅219483 6219 136,497 商业一层21000 23571 49,499 商业二层6200 9923 687、,152 商业合计27200 20460 55,651 小计246683 192,149 2 销售税费测算项目销售税费主要包括销售费用、销售税金（含营业税和城市建设维护税以及印花税）、土地增值税和企业所得税。销售费用：含代理费、广告费以及其他推广包装费用，按照常规取销售收入的3进行计算，销售费用值为5764万元； 销售税金：营业税（销售额的5.0%）、城市建设维护税（营业税的1%）、印花税（销售额的0.05%），合计为销售额的5.1%，项目销售税金合计为9800万元。土地增值税：按照销售收入的0.5%计，为961万元。企业所得税：及总利润的15，本项目为7931万元。项目销售收入与经营税金附加88、估算表销售费用按销售收入3.0%计5764 销售税金(营业税及城建税)按销售收入5.1%计9800 土地增值税按销售收入0.5%计961 企业所得税按总利润15%计7931 合计24455 3 销售利润经测算项目的利润如下：总 成 本：122,753 万元 总 投 资：139,278万元销售收入：192,149万元总 利 润：52,871万元净 利 润：44,941万元七 财务与敏感性分析1 赢利能力分析经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、成本利润率等指标详见下表：项目投资经济指标估算表总成本建造期间各项费用之和122,753 总投资（总成本+销售费用、税金）139,278 销售收入1989、2,149 总利润销售收入-总投资52,871 净利润总利润-企业所得税44,941 成本利润率（税前）总利润/总成本*43.07%年成本利润率（税前）成本利润率开发年限14.36%投资利润率（税前）总利润/总投资*37.96%年投资利润率（税前）投资利润率开发年限12.65%成本利润率（税后）净利润/总成本*36.61%年成本利润率（税后）成本利润率开发年限12.20%投资利润率（税后）净利润/总投资*32.27%年投资利润率(税后）投资利润率开发年限10.76%评价: 项目的总投资为139,278万元,销售收入为192,149万元，总利润为52,871万元，净利润为44,941万元，税后投90、资利润率为32.27%，静态经济指标表现十分优秀。在房地产开发项目中属利润率较高的项目。2 项目不确定性分析1) 项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住宅的销售率达70%，商业销售率达到65%时项目可保本。另一方面，假定项目开发成本及销售率不变，项目住宅的保本销售价格为4800元/，商业的保本价格为13500元/。2）项目敏感性分析我们对销售价格、开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见下表：敏感性分析表浮动比例净利润(万元)投资利润率浮动比例净利润(万元)投91、资利润率5%42092 29.51%5%52404 37.40%10%39243 26.88%10%59868 42.48%5%47789 35.16%5%37476 27.07%10%50637 38.20%10%30012 21.81%浮动比例净利润投资利润率浮动比例净利润投资利润率建安成本10%24315 16.85%建安成本10%65566 48.85%销售价格10%销售价格10%经测算可知：本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响很大。项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目经济指标反映良好，说明项目抗风险能力较强。保证销售价格92、和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。 八 可行性研究结论项目总体经济技术指标如下：项目总体经济技术指标表用地面积()61670.81建筑面积()246683.24住宅面积()219483.24商业面积()27200容积率4建筑覆盖率35总成本(万元)122753总投资(万元)139278销售收入(万元)192149总利润(万元)52871净利润(万元)44941投资利润率（税后）32.27%年投资利润率(税后）10.76%财务净现值29551财务内部收益率27.00%投资回收期（年）2.51开发此项目总投资为13.9亿元，可获得4.49亿元净利润，税后投资利润率为32.2793、%，从静态上分析，此项目是可行的。项目财务净现值为2.95亿元，为正值，项目财务内部收益率为27，高于行业平均收益率，投资回收期为2.51年，从动态上分析，项目可行。附件2 项目开发成本构成表一土地费用2466832027 50,000 根据同片区类似土地的取得成本进行预算二前期费用24668340 987 含勘查、土地平整、规划设计等费用三建筑工程费用2466832600 64,138 含桩基础、主体、配套等四管理费用24668366 1,628 根据普遍经验，按照二、三项之和的2.5%计算五财务费用246683190 4,698 财务费用是开发期间银行贷款利息损失之和六不可预见费2466894、353 1,302 根据普遍经验，按照二、三项之和的2%计算总成本（一六）2466834976 122,753 附件3 资金筹措表1销售回款58,000 47.25%2银行贷款35,000 28.51%3自有资金29,753 24.24%合计122,753 100.00%附件4 项目销售收入测算表住宅219483 6219 136,497 商业一层21000 23571 49,499 商业二层6200 9923 6,152 商业合计27200 20460 55,651 小计246683 192,149 附件5 销售税费计算表销售费用按销售收入3.0%计5764 销售税金(营业税及城建税)按销售95、收入5.1%计9800 土地增值税按销售收入0.5%计961 企业所得税按总利润15%计7931 合计24455 附件6 项目开发总体经济指标汇总总成本建造期间各项费用之和122,753 总投资（总成本+销售费用、税金）139,278 销售收入192,149 总利润销售收入-总投资52,871 净利润总利润-企业所得税44,941 成本利润率（税前）总利润/总成本*43.07%年成本利润率（税前）成本利润率开发年限14.36%投资利润率（税前）总利润/总投资*37.96%年投资利润率（税前）投资利润率开发年限12.65%成本利润率（税后）净利润/总成本*36.61%年成本利润率（税后）成本利润率开发年限12.20%投资利润率（税后）净利润/总投资*32.27%年投资利润率(税后）投资利润率开发年限10.76%附件7 项目投资敏感性分析浮动比例净利润(万元)投资利润率浮动比例净利润(万元)投资利润率5%42092 29.51%5%52404 37.40%10%39243 26.88%10%59868 42.48%5%47789 35.16%5%37476 27.07%10%50637 38.20%10%30012 21.81%浮动比例净利润投资利润率浮动比例净利润投资利润率建安成本10%24315 16.85%建安成本10%65566 48.85%销售价格10%销售价格10%