1、物流中心公司货运交易市场建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月77可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 XX货运交易市场项目总论11.1 项目开发单位11.2 项目可行性研究报告的编制单位11.3 项目可行性研究报告的编制原则及依据11.4 项目2、内容21.5 项目投资估算及资金筹措41.6 项目盈利状况51.7 项目研究结论6第二章 XX货运交易市场开发的市场环境分析82.1 XX市及周边的工商业发展概况82.2 XX市物流业及货运物流市场分析92.3 XX货运交易市场开发建设的必要性14第三章 XX货运交易市场的发展目标173.1 总目标173.2 分阶段目标17第四章 XX货运交易市场的战略定位194.1 货运交易市场类型与形象定位194.2 货运交易市场经营方向定位194.3 货运交易市场功能分区定位194.4 货运交易市场业务功能定位214.5 货运交易市场市场体系定位22第五章XX货运交易市场的运作管理模式235.1 服务范3、围235.2 管理模式235.3 业务流程25第六章XX货运交易市场管理组织、招商与整体形象推广策略286.1 管理组织286.2 招商与整体形象推广策略29第七章XX货运交易市场信息平台建设初步规划337.1 信息平台建设的原则337.2 信息平台规划347.3 信息平台的建设及运营策略38第八章XX货运交易市场的建设内容及建设规模418.1 建设指导思想418.2 设计依据418.3 建设用地概况418.4 项目布局418.5 交通等基础设施布局488.6 建设规模49第九章XX货运交易市场的开发建设进度计划519.1 实施进度安排方案一519.2 实施进度安排方案二52第十章 货运交易市4、场一期工程投资估算5410.1 编制依据5410.2 本期工程总估算54第十一章 融资方案5511.1 资本金筹措5511.2 债务资金筹措5511.3 融资方案分析55第十二章 XX货运交易市场的开发方式与投资分析5712.1开发方式建议5712.2 赢利模式分析5712.3 财务评价5812.4社会效益分析64第十三章 环境影响评价6913.1 环境条件现状调查6913.2 设计标准6913.3 工程对环境的影响6913.4 环境影响的对策7113.5 环境影响评价73第十四章 XX货运交易市场的投资风险及应对策略7414.1 投资风险7414.2应对策略74第十五章 项目评价结论76第一5、章 XX货运交易市场项目总论1.1 项目开发单位本项目建设单位为XX物流中心有限责任公司。XXXX物流中心是1997年经国家交通部和省政府批准的全国45个公路主枢纽货运系统的中心站，是XX市政府重点建设的大型现代物流项目。1.2 项目可行性研究报告的编制单位本报告由XX大学运输与物流工程研究所、XX大学应用经济研究所、XX大学设计院的研究人员共同编制。1.3 项目可行性研究报告的编制原则及依据1.3.1 编制原则（1） 实用性与创新性相结合的原则；（2） 静态分析和动态分析相结合的原则；（3）实地调查、网上查询与专家咨询相结合的原则；（4）归纳和演绎相结合的原则。1.3.2 编制依据（1）XX6、市发展计划委关于XXXX物流中心（XX物流中心二期工程）项目建议书的批复；（2）XX市发展计划委关于XXXX物流中心（XX物流中心二期工程）可行性研究报告的批复；（3）XX市规划局建设项目选址意见书；（4）XX市规划设计研究院有限责任公司XXXX物流中心详细规划设计；（5）XX市规划局建设用地规划许可证；（6）XX市国土管理局建设项目用地预审报告；（7）XX国际工程咨询公司投资项目可行性研究指南；（8）XX市公安消防局建筑工程消防设计审核意见书；（9）建设部建设项目可行性研究报告编制办法；（10）中华人民共和国交通行业标准(JT/T402-1999):汽车货运站(场)级别划分和建设要求。1.47、 项目内容（一）XX货运交易市场项目总论（1）项目开发单位（2）项目可行性研究报告编制单位（3）项目可行性研究报告编制原则与依据（4）项目内容（5）项目投资估算及资金筹措（6）项目盈利状况（7）项目研究结论（二）XX货运交易市场开发的市场环境分析（1）XX市及项目周边的工商业发展概况（2）XX市物流业及货运物流市场分析（三）XX货运交易市场开发建设的必要性（四）XX货运交易市场的战略定位（1）中心类型与形象定位（2）中心经营方向定位（3）中心功能分区定位（4）中心业务功能定位（5）中心市场体系定位（五）XX货运交易市场的运作管理模式（1）服务对象（2）服务范围（3）服务功能（4）管理模式（5）8、业务流程（六）XX货运交易市场的发展目标（七）XX货运交易市场建设内容及建设规模（1）建设用地概况（2）项目布局及图示（3）交通等基础设施布局及图示（4）项目总平面规划图（5）建设规模（八）XX货运交易市场的建设进度计划（九）XX货运交易市场投资规模及资金来源（1）投资规模（2）资金来源（十）XX货运交易市场管理组织、招商与整体形象推广策略（1）管理组织（2）招商与整体形象推广策略（十一）XX货运交易市场信息化建设初步规划（1）信息平台建设的原则（2）信息平台规划（3）信息平台的建设（十二）XX货运交易市场的开发方式与投资分析（1）开发方式建议（2）赢利模式分析（3）财务评价（4）社会效益分析9、（十三）环境影响及保护措施（十四）XX货运交易市场投资风险及应对策略（1）投资风险（2）应对策略（十五）项目评价结论 1.5 项目投资估算及资金筹措1.5.1 项目投资估算经估算，本项目总投资14819.24万元。其中： 建设投资 14566.77万元其中：u 建设投资静态部分 14358.32万元l 工程费用 7665.65万元l 设备及工器具购置费 1508.50万元l 工程建设其它费用 4765.97万元l 预备费用 418.20万元u 建设投资动态部分（建设期利息）208.45万元 流动资金(含建设期铺底流动资金) 252.47万元1.5.2 资金筹措本项目的资本金为7662.51万元10、, 占总投资51.7%，筹措债务资金7156.73万元, 占总投资48.3%。1.6 项目盈利状况1.6.1 年经营收入经初步估算，预计至2011年本项目正常年经营收入约4505.10万元;年平均营业收入4201.56万元。1.6.2 年成本费用本项目2011年总成本费用1701.07万元;年平均成本费用1401.38万元。1.6.3 年利润本项目2011年利润（税后）为1446.39万元;年平均利润（税前）为2204.17万元。1.6.4 财务评价指标（1）盈利能力评价本项目的税前、税后全部投资内部收益率均远大于目前银行贷款利率，也大于财务基准内部收益率；税前、税后全部投资及资本金投资回收期11、为7年和8年左右，较为合理，投资利润率、投资利税率较高，且当财务折现率等于财务基准折现率时的财务净现值(税前)为11503.66万元，说明本项目在财务上可行，财务状况较好。同时，考虑到总投资估算单价取估价的上限，而收入取保守值，没有计入统一纳税、统一保险等增值性收入，实际运营财务效果将较经济评价效果更好，如果企业运作得当，预计项目投资回收期可下降为6年左右。（2）偿债能力评价根据借款还本付息表计算，国内借款5.77年还清，各年份的偿债覆盖率均不小于1，满足债权人的要求，项目具有偿债能力。（3）不确定性分析本项目最敏感的因素是运营后的收费价格及营业量，其次是建设投资。经营期间年平均盈亏平衡点为412、2.25%，说明其具有较强的抵御投资风险能力。1.7 项目研究结论在现代物流的标准和理念指导下的XX货运交易市场发展，将给XX与全国其它城市的网络对接提供了一个很好的平台。利用该平台可为XX迅速形成通达全国的物流网络、为企业的第三方物流和相关项目发展带来有力的资源保障。XX货运交易市场作为“四平台一中心”的基础与核心，作为XX主营业务发展的支撑性项目之一，将发展成为XX市最大规模的现代货运交易服务平台、华东地区货交市场示范基地。XX货运交易市场将传统货交市场向现代信息化、智能化货运交易服务平台转变，以物流信息网络系统为标志、逐步完善其它配套服务。XX货运交易市场对XX市物流服务业的发展将起到极13、大的促进作用，并可加速XX市物资转运流通业的发展，给地区经济发展提供必要的基础设施。且现在的建设机遇也有助于该项目的市场快速融入，现金流量较大，利润回报率较高。项目的社会效益显著，建设和运营期间财务状况良好，具有较强的盈利能力和抗风险能力。因此，XX货运交易市场的建设是可行的、也是十分必要的。第二章 XX货运交易市场开发的市场环境分析2.1 XX市及周边的工商业发展概况2.1.1 工业发展概况XX市与周边的城市相比一个明显的比较优势就是地方主导产业突出，已经形成了石化、电子、汽车工业、钢铁和电力等五大支柱产业。2004年XX市实现国内生产总值1910亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。14、其中，第一产业70亿元，增长5.2%；第二产业1005亿元，增长20.7%；第三产业835亿元，增长14.9%。人均生产总值33050元（按户籍人口计算），比上年增长15.0%。第一、第二、第三产业在全市生产总值中的比重分别为3.7%、52.6%、43.7%。工业电子、石化、钢铁、汽车和电力等五大产业实现产值2242.38亿元，比上年增长37.4%，占全市规模以上工业的比重达到68.3%，主导产业的优势进一步突显。XX现代物流业的发展，将有助于提高这些支柱产业的国际竞争力，同时XX产业上的这种比较优势也将有利于明确现代物流产业的发展重点和发展方向。2.1.2 社会零售业发展概况XX的社会零售业15、在苏南地区处于领先地位；形成了以新百、中央、苏果、苏宁、XX药业、朗驰集团等为龙头的大型流通企业集团；商圈半径达到200公里左右，辐射东至常州、北至淮阴，西至合肥，南抵芜湖。2004年全市实现社会消费品零售总额711.44亿元，比上年增长18.5%。其中，批发零售贸易业完成零售额600.78亿元，比上年增长15.1%；餐饮业实现零售额98.15亿元，比上年增长42.6%。私营经济、个体经济和股份制经济实现的零售额快速增长，分别达到155.60亿元、217.56亿元和124.75亿元，分别比上年增长19.1%、28.1%和51.5%。年成交额亿元以上的商品交易市场59家，成交额646.82亿元,16、比上年增长19.4%。2.2 XX市物流业及货运物流市场分析2.2.1 XX市物流业发展分析现代物流业是国内许多城市致力发展的新兴产业，也是XX市新一轮经济发展最具潜力的服务产业。2004年XX市人均GDP已超过3000美元达到3500美元左右。经济的快速发展和居民收入水平的提高使得物流交换更为频繁。按照发达国家的发展历程，在人均GDP达到和超过3000美元之后，城市发展将进入一个质的飞跃阶段，物资流通将极大丰富，这就为XX市现代物流业的发展提供了进入的契机和构建了内部需求的基础。XX在国家编制的全国公路主枢纽总体布局规划中被确定为45个公路主枢纽城市之一，而且被列为前期27个公路主枢纽城市之17、一。XX交通规划指出，今后运输需求仍呈稳定增长势态，灵活方便、小批量、服务优良的运输服务需求会增长更快，物流业的相应发展显得更加紧迫。市政府充分认识到高起点、大手笔地科学规划物流产业发展，对把XX做强做大做优做美，在综合实力、基础设施、物流服务水平等方面进入全国先进行列，全面提升XX城市综合竞争力，具有重要的现实意义。为加速XX现代物流产业的发展，合理确定XX现代物流产业发展的战略目标和功能定位，科学、系统、前瞻性地把握现代物流发展的基本趋势，2002年，XX市政府委托同济大学编制了XX市现代物流产业发展规划，并且经过了国内外相关专家学者的严谨科学的调查、论证。规划分析了XX物流的发展现状，正18、确评价了XX发展现代物流的优势和劣势，制定了发展现代物流产业的战略目标，出台了保障物流系统建设和物流产业健康发展的相关政策。通过物流服务水平的提高，进一步优化XX的投资环境。规划提出XX的物流产业的战略目标是：（1）构建和完善以港口、公路、铁路、航空等多种运输方式相配套的现代物流综合运输网络；（2）规划和建设一批高水平的现代物流园区，构筑具有高时效性的物流服务圈和物流通道网络，提供快速、准时、多样化服务的市域配送道路体系；（3）培育和壮大主导物流企业，积极发展行业性和专业性物流，建立高效的国际物流通关体系；创造具有国际竞争力的投资环境；（4）充分利用XX市的现有物流资源，避免重复建设和浪费。同19、时，规划提出了要建设禄口航空物流园区、龙潭物流园区、XX物流园区、XX化工物流园区、城南物流园区、江北物流园区、XX物流中心等七大物流园区，以构建XX现代物流平台，见图21。图2-1 XX市物流产业主要物流园区规划布点示意图2.2.2 XX市货运物流市场分析2004年XX市交通运输业各种运输方式的运输量如表2-1：表2-1 2004年XX市各种运输方式的运输量运输方式计量单位数量比上年增长（%）货物运输总量万吨16937.514.2其中：铁路万吨986.813.2公路万吨97415.0航空万吨3.721.3水运万吨620632.6港口货物吞吐量万吨752413.6其中：外贸吞吐量万吨895-120、.7近年来，随着XX市公路运输业的快速发展，XX市现有道路货运业户21939户，营业性货车33782辆、151336吨位，2004年货运量6368万吨，货运周转量39.5亿吨公里。XX市较大的货运站场主要有玄武湖、跨世纪、建宁路货运交易市场等，还有许多零散货运场站上百家。玄武湖货运市场：紧邻绕城公路东杨坊出口及312国道，区位优势较为明显。市场占地200亩，经营业户上千户，房租800元/月间，日均可停车约有900台次，日均停车场及招待所收入约35000元，货物运输交易较为繁荣，市场经营用房已供不应求。现因东大门整治，该市场将于2006年上半年之前完成拆迁工作，其二期建设将迁至宝华射山一带。为抓21、住场内业户，现推出交付一万至四万元定金可免1-4年的房租等一系列优惠政策。跨世纪货交市场：位于麒麟镇以东约四公里的晨光村，紧邻并正对104国道，背靠沪宁高速公路。占地面积约300亩，停车场200亩，经营用房86间，房租800元/月间，入驻率40%。面对玄武湖市场拆迁的良好机遇，该市场也推出了优惠政策招揽客户，但由于其地理位置较差，虽有客户交缴订金定房，但绝大部分业户并未入驻，尚在观望玄武及XX市场的发展态势。建宁路货交市场：地处104/312国道XX段汇合处，对面是XX铁路西站货场，两侧为各大企业物资仓库，是进出、中转货物较为集中的集散地。经营业户70家，拥有2370平米仓库，以专线业户为主，22、由于场地面积限制，无拓展空间。除上述规模较大的货交市场外，其它还有中诚、紫金山、宁东等小规模场站，其中：中诚因自有仓库，入驻专线业户60-70户；紫金山、宁东均已拆除。XX目前的货运交易市场普遍存在着经营规模较小、管理混乱、布局不合理、操作模式原始的特点，由于市场集中度不高，信息传递速度慢，造成物流资源无法得到合理、有效的优化配置，难以形成规模效应，从而使物流服务业发展滞后。甚至在一定程度上造成XX市货交市场现处在混乱、无序和恶性竞争的经营状态。具体表现如下：（1）货运配载市场的管理操作仍停滞在原始粗糙且不规范阶段，技术手段落后，管理缺乏效率，许多人为因素造成的疏漏无法得到有效地避免和控制，货23、主缺乏安全保障；（2）市场规划不合理，布局较为混乱，专线区和配载区、生活服务区无明显的区域划分，造成市场环境杂乱、恶劣；（3）车辆运输业小型、分散，行业集中度不高，超载黑车现象较多；（4）供需信息不对称、不完善，货运车辆的实载率低，仅为50%左右，运输成本高；（5）仓储服务设备陈旧，管理落后，不能满足企业的多样化要求。此外仓储资源分散，不利于资源整合；（6）无序化竞争，操作不规范，如无证无照经营、乱开假发票、异地纳税等违规行为。2.2.3 XX货运交易市场未来货车数预测 本报告选择弹性系数法进行货车数预测。弹性系数法则是根据车辆数变化相对于国民经济主要指标变动情况进行预测，其反映了本源需求对运24、输需求的影响程度。运用此方法的关键在于弹性系数的选取以及经济指标增长率的预测。这里选取国内生产总值GDP作为经济指标。通过问卷调查得知2005年玄武湖、中诚分别停货车1000辆和400辆左右，加上其他停车场的100辆，2005年东大门总的停车数在1500辆左右。考虑到XX市未来经济增长，通过专家经验法确定：（1）XX市未来GDP的增长率；（2）XX货运交易市场未来对于东大门车辆的分担系数见表22，车辆数预测结果见表23。表2-2 XX东大门车辆数相对于GDP的弹性值分担系数预测表2006年2008年GDP增长率分担系数GDP增长率分担系数0.0950.460.0900.84表2-3 XX货运交25、易市场未来货车数预测值（单位：辆）2006年2008年80418062.3 XX货运交易市场开发建设的必要性2.3.1 市场需求根据城市规划建设需要，对东大门进行环境整治，并确定将玄武湖、宁东等一批停车场于2006年上半年之前相继完成所有动迁工作。几大停车场的拆迁将给XX市货交业的发展带来了一个很大的问题：具不完全统计，几大停车场入驻业主总数约有1500户。拆迁在即，货运业主和社会车辆急需寻觅从事货运办公、交易和停车的新场地。如无合适的市场将其纳入，很有可能出现全部分散至社会各角落的情况，给XX物流业的发展带来了极为不利的影响。而市政府对XX的建设和发展表示了积极支持的态度，且企业背景也较为可26、靠、地理位置较为优越、长期发展态势较好，成为业主搬迁的首选。XX货运交易服务平台的建立保证了XX货交业的持续发展及社会的稳定。2.3.2 效益价值货运交易服务平台具有占地面积广、建设资金相对较低等特点。对于XX来说，如何将1000亩土地进行有效的开发和利用成为未来XX发展的重点。由于该项目投资较少，且利润回报率较高、投资周期短，市场的做大做强将给地方带来较为可观的税收。2004年，玄武湖停车场向国家累计缴纳税收1500万元，根据XX货交平台的发展方向和规模，预计平均每年税后利润为1402.96万元，为国家的经济建设贡献力量。2.3.3 对企业长远战略的重要性（1）同为货交市场，但XX有别于其它27、市场。以玄武湖、宁东停车场为例，经营货交市场只是为了单纯的追求经营效益和达到赢利的目的，但其对物流业的发展无任何概念，只停留在盖房收租、平地收费的阶段。XX作为一个第三方物流企业，以物流的标准和理念来建设和经营货交平台，在全国尚属首家，在未来经营和管理过程中，更多地将物流理念灌输其中，可更好地发展货交市场。（2）根据交通部的相关发展和战略情况，XX作为全国45个公路主枢纽之一，地理位置极为重要。完成与其它公路主枢纽的顺利对接、实现全国公路运输的网络状的有序发展是非常重要的，XX货交中心暨货物运输交易服务平台的发展，将给XX与全国其它城市的网络对接提供了一个很好的平台，并可成为其中一个重要的节点28、。（3）作为一个大型物流企业，发展第三方物流是XX整体战略发展的重中之重。货运交易服务平台可通过自身的平台为XX整合大量的社会资源，如车辆、仓库等。同时也可吸引庞大的客户群，为其提供第三方物流服务。利用该平台可为XX迅速形成通达全国的物流网络、为企业的第三方物流发展带来有力的资源保障。并且通过公司对信息化建设的力度加大，逐步形成以信息流为主要经营手段的电子化物流交易基地。第三章 XX货运交易市场的发展目标3.1 总目标通过此市场的建立，在以停车、住宿、房屋租赁、餐饮等有形服务的基础上，采取货运市场客运化的管理方法，以关键客户为切入点，引入大型货主客户进入市场，吸引社会资源，同时引入铁路运输和航29、运（主要是内河运输），形成公铁联运、公水联运等多元化的货运交易平台，形成“车进场、货入市”的局面。利用信息系统，进行货运信息交易，形成无形服务，同时提供CA认证、全程保险等增值性服务，成为公路干线运输集聚地、城市配送集聚地和货运信息集聚地，实现信息流、货物流、资金流的有效流动。采取磁卡管理模式，转变传统管理理念，打造华东地区电子货交市场先驱。3.2 分阶段目标货运交易市场一般发展需要经历如下几个阶段：（1）依靠市场手段，把车和货揽到货运交易市场，实现货交市场的初步赢利；（2）随着专业化程度的提高，货运交易市场实现了专业运输与专业经营；（3）伴随着货运交易市场资金、交易信息的积累，贸易加大，实现30、运输与贸易的结合；（4）货交市场在信息化方面进行初步尝试；（5）货交市场在提供传统服务的基础上提供各种增值服务，尽可能实现零仓储与零采购；（6）现代物流阶段，在这一过程中现金流的所有权会发生转变；（7）B型保税中心、贸易自由港、国际国内一体化阶段。XX货运交易市场定位于第四、五阶段之间，未来将为客户提供多元化的增值服务，例如：CA认证、全程保险、全程监控等增值性服务。具体的说，到2006年底，实现停车1000辆左右，各种配套设施跟上需求；2008年底，实现停车2000辆左右，实现四个统一，即：统一品牌经营、统一结算模式、统一保险、统一管理。通过这一些的措施，做大做强货运交易市场，在一定程度上起31、到稳定社会的作用。第四章 XX货运交易市场的战略定位4.1 货运交易市场类型与形象定位根据XX物流基地“四平台一中心”的战略规划设想，货物运输交易服务平台作为企业主营业务的支持项目，应当依托当前企业的自身优势，根据“以市场为导向，以企业为主体，以信息技术为支撑”的原则，将传统货交市场向现代信息化、智能化货运交易服务平台转变，建成以物流信息网络系统为标志的、其它配套服务逐步完善的、既有前瞻性又具可操作性的华东地区货交市场示范基地。4.2 货运交易市场经营方向定位货运交易服务平台将通过停车、住宿、餐饮、房屋租赁、信息交易及其它配套服务项目取得一定的经济效益，并以此为切入点，将信息化融入其中，大力推32、进XX物流产业信息化建设，为流通企业、生产制造企业及货运单位提供一个网上的货运交易服务平台暨公共物流信息交易平台，将利用自身货运市场汇聚的资源优势，有效整合社会自有车辆和货源信息，促进“货入市，车归场”的市场发展趋势，逐渐以规范化经营来取代现在货交市场的无序混乱经营状态。同时与公司其它三平台形成相辅相成关系，利用该平台所形成的区域辐射效力，与异地货交市场网络对接，建立实质性的物流经营网络，以此提高企业的区域竞争力。最终目标成为点到点的集散中心，门到门的分拨中心。 4.3 货运交易市场功能分区定位货交平台是集停车、住宿、货运交易、配载、餐饮、信息交易等为一体的综合性的、具有多种服务形态的交易市场33、。为了保证多种经营项目的运转，将货交中心划分为若干功能区：4.3.1交易区货交平台主要功能区，提供给业主从事货运交易、配载和信息服务的场所。为货运交易的集散地，实现了货运交易功能。为了更好地体现货交的各项功能，可将交易区分为配载、专线运输等。配载区：货交市场的传统经营手段。不需要太多成本和投资，只需一部电话即可直接开展经营（XX货运交易市场内配载户为满足信息化要求，还需配备电脑一台）。配载业主大多数经营规模较小，但占市场客户群总数的60%以上，专线运输区：专业运输、综合型货运节点，体现转运功能的专线运输已成为发展的重点。拥有固定路线、固定车辆和固定的网点。专线运输商的增多，给XX第三方物流的发34、展带来很大的便利条件，将成为货交市场的主要经营体。4.3.2仓储区作为吸引专线及配载业主进驻经营和未来货交中心 持续发展的重点之一，仓库至关重要。预计仓库面积达到6912平方米，充分满足场内入驻的客户的需要。同时，也为未来的可持续发展提供了预留地，可根据市场实际需求量向西面扩充，保证了仓储区的未来扩充。4.3.3停车区作为货交平台的主要收入来源。将更多地社会闲散车辆引入，直接获得收益的同时，也为XX从事第三方物流服务整合较为实用的社会资源。4.3.4交通区保证车辆的进入和场内的正常通行，货交中心的出口通行口，形成单进、单出，使车辆有序进出，保证市场和社会道路的畅通。4.3.5服务区为客户提供餐35、饮、住宿、工商、税务、银行、便利店、电信、美容美发等服务项目。4.4 货运交易市场业务功能定位XX货运交易市场是以信息化为手段的综合性货运交易平台，即四平台中的“货物运输交易服务平台”。通过此平台的建立，有效整合社会自有车辆和货源信息，为XX主体业务提供建设基础。并与其它三平台形成相辅相成关系，通过网络技术为制造企业和货物流通企业提供无形的网上货运交易服务的虚拟空间，以此提高企业的区域竞争力，最终目标成为干线、专线、配载运输的集散中心。并配套发展货运代理、仓储、配送、流通加工、停车、加油、住宿、娱乐等辅助性服务项目于一体。所谓虚拟交易空间，实质是为货主与车主提供一个有效的公共物流信息交易平台，36、该功能的开发也是XX货交平台的主要核心功能所在。主要是以“虚”务“实”，突破有形的界限，利用虚拟网络空间和互联网的优势最大程度地培养客户群并满足其业务需求，实现任意企业间的瞬间互连和协同工作。并通过整合社会资源，以期降低交易成本，降低运输单位成本、增加交易透明度，逐渐以规范化经营来取代现在货交市场的无序混乱经营状态。同时通过整合货运需求信息，可以提高货运车辆的实载率、降低运输成本。4.5 货运交易市场市场体系定位根据市场调研及市场需求分析，结合市场自身经营条件，华电北路匝道的开通与否决定了市场开发规模的大小。在华电北路未开通前，先将目标市场确定为专线运输业户的发展，原因一：专线运输由于有较强的37、转运能力，其运作实体操作较为规范、信誉度较高，已被越来越多的客户认可，承揽了货运交易市场70%的货运量，具有良好的发展空间；原因二：专线运输多为自有车辆，社会车辆需求较小，华电北路的开通与否对其影响不大（但寅春路的双桥限高及禁区通行仍是制约专线业户入驻的首要问题，必须采取有效措施予以解决，否则市场现有的专线业户也将流失）。而配载业户虽逐年减少，但依然占有相当大的市场份额，对这部分的客户群体也不容忽视，它决定了市场的繁荣和市场规模的大小，也是吸引车流入市的一个主要因素，前期可逐步引进。待华电北路开通后，整体规划建设完毕，将同时加大专线业户和配载业户的全面引进力度，力争在短期内形成小规模的物流园区38、效应。第五章 XX货运交易市场的运作管理模式5.1 服务范围XX货运交易市场服务区域应该扎根于XX、江苏，示范华东地区，放眼全国乃至全世界。货运交易市场是实现物流经营市场化、物流信息网络化，以达到加快物流速度、降低物流成本和增强物流系统透明度的主要途径。总体上说，货运交易市场既是一个货物运输、仓储、加工、包装、配送、信息交易的场所，又是一个集停车、车辆维修、加油、餐饮、住宿等服务的地方。它的服务对象是广大的车主和货主，通过它覆盖全市、联接全国的货运信息网络，汇集大量的货运需求信息和供给信息，并根据合理配载、经济运输的原则，科学安排每一笔运输业务，以减少车辆回程空驶，提高运输效率。它运用现代信息39、技术把无形、分散的货运信息资源收集、开发和应用，对于优化运输资源配置、向信息网络化运输发展具有重大意义。5.2 管理模式5.2.1政府主导的自上而下的建设管理模式在欧洲，对于物流园区通常做法是由政府和主体企业方面共同出资，而经营交由企业来做；或由政府对规划建设的物流园区给予资助，如德国由州政府提供建设所需要的土地及公路、铁路、通讯等设施并组织物流园区的建设，然后把园区出租给相关物流企业，园区的管理由出资方组成的管理委员会负责，委员会除收取租金外，还代表入住企业与政府和其它园区沟通。采取这种模式是因为政府将物流园区视为以降低全社会的物流总成本和提高工商企业的物流运作效率为最终目标的基础产业，而物40、流园区是一项重大的基础设施建设项目，具有占地面积大、投资规模大、投资回收期长的特点，政府在给予必要的基金支持的同时，还需要在政策的制定、运作秩序的建立和维护方面发挥不可替代的作用。XX货运交易市场管理模式应该和XX龙潭物流园区一样，采取自上而下的管理模式，由政府来主导货交市场的建设，给予一定的资金支持和配套相关优惠政策，帮助建立和维护良好的市场秩序。5.2.2货运交易市场内部管理模式作为大型的物流交易平台，其涵盖的经营项目较为齐全，日常管理也比较繁琐。为了保证货交平台的正常经营活动，管理工作极为重要。对于部分经营项目，如餐厅、美容等非主营或专业性较强的项目，将采取对社会承包的方式，同时在合作方41、式上加以约束，保证其经营的持续性和质量。招商招租则按需设置，统筹规划、互为补充，统一审批，控制数量。对于自营的部分，成立办公室、信息部、市场部、服务部、安保部等，根据其性质和实际操作情况进行按部门划分、分类管理，保证管理和责任制的有效性，同时对管理水平、管理手段以及日常经营的能力进行相关绩效考核，并完善奖惩制度，保证货交中心的正常经营工作有序进行并形成良性循环。XX货运交易市场将充分利用电子货交平台的信息网络系统，改变原始手工操作管理方式，采用磁卡管理模式，将涉及到每一个业务操作流程，主要包括：车辆进出场管理、车辆停放管理、招待所住宿管理、房屋租赁管理、收费管理、业主档案管理、车辆档案管理、驾42、驶员档案管理及场内货运供需信息发布等方面。入场客户可一卡通用，不仅简化了繁琐的业务操作流程，也在市场内部管理方面发挥其横向监控功效，有效避免人工失误造成的疏忽和“暗箱”操作的可能性。在员工管理方面将实行“全员利润化管理”，改变过去考核工作时间和工作量的习惯做法，变为考核工作成效，将按劳分配改变为按劳与按效益相结合分配。将年度目标利润、目标营收、目标成本分解落实到各个部门、岗位和个人，通过利润形式来量化每个人的工作成效，按月进行考核，促使每个员工都参与到企业的经营中来，增强员工责任感，让员工和企业的发展融为一体，从而使经济效益最大化。5.3 业务流程货交市场的主要业务包括:车辆信息采集、车辆放行43、客户信息采集、配载信息,其流程分别如下图5-1、5-2、5-3、5-4所示：图5-1车辆信息采集流程图 图5-2车辆放行流程图 图5-3 客户信息采集流程图 图5-4 配载信息流程图第六章XX货运交易市场管理组织、招商与整体形象推广策略6.1 管理组织6.1.1货交市场与物流中心及其他部门的关系（1）货交市场是隶属于XX物流园有限责任公司的非法人性质的独立核算的经营实体，同时也是XX货运交易市场的XX分市场；（2）货交市场主要为物流中心其他业务部门提供长途干线运输的车辆资源以及货运供需信息配对的交易平台，在整个物流中心内属于运作部门；（3）信息流流转程序如图6-1所示。图6-1 信息流流转程44、序图6.1.2组织架构XX货运交易市场的组织架构如图6-2所示：图6-2XX货运交易市场的组织架构图6.2 招商与整体形象推广策略6.2.1 招商手段及实施办法企业招商是一个系统工程，任何一个环节的疏落都会造成企业资源的浪费，导致招商效果不理想。有好的企业背景，没有好的产品不行；企划做的再漂亮，缺乏到位的执行也不行；有好的方案，没有好的解读和培训也不行；广告气势再大，因为电话沟通技巧不够也会大打折扣。有利的促销手段是XX货运交易市场开拓市场的重要环节，由于前期建设规划尚未形成规模及道路问题的影响，给大部分客户带来顾虑，XX货运交易市场必须采取主动、有效的促销措施，广泛扩大选择性的市场范围，在一45、期的基础上加强促销力度。(1) 招商手段宣传推广制作广告灯箱牌。在绕城公路中央隔离带设立10块灯箱广告牌，让外地车辆进入XX时有非常强烈的视觉效果。制作宣传资料。制作一批内容详尽、图文并茂的宣传资料册，进行“地毯式”派送。对目标客户发放已印制好的宣传手册，增加宣传效果。网上推广。互联网的特点是速度快、信息量大、传播面广，可以利用企业自身网站免费发布广告及招商招租信息。媒体广告。如条件允许可在专业期刊或XX交通广播电台这种在行内具有一定影响力的媒介上刊登广告。做好广告宣传,通过各种形式及有效媒体加大宣传力度。例如信息网络、名片、报刊杂志及客户间相互宣传等，让更多的客户了解XX货运市场的资源优势。46、召开行业座谈会通过互动式的交流，提高外界对市场的认知度，更加明确市场需求，及时调整经营策略。物流学术讨论会与公司培训部合办或单线与物流专业人士联系，开展区域货交市场发展项目的学术会议，提升企业品牌，旨在获得迅速的客户需求和寻求市场机遇。 召开行业座谈会通过互动式的交流，提高外界对市场的认知度，更加明确市场需求，及时调整经营策略。召开新闻发布会在开业前召开一次大型新闻发布会，邀请相关领导、相关企业负责人和具有一定影响力的媒体宣传造势。优惠政策为了真正做到引流人线，扩大货源。实现双赢的投资环境。对重点的目标客户、大户要进行跟踪服务，制定相应灵活的优惠政策。做到五优先：优先接、优先排、优先对位装车、47、优先挂运、优先交重的原则。适度延续一期的部分促销优惠政策，吸引新客户入驻;利用已入驻的客户带来连带效应来获取免费的广告宣传和促销效果;为吸纳更多的客户，对首批入驻业主给予一定程度的租赁优惠。对于长期业务合作单位，可享有免费的增值服务，如：信息资源的免费共享、承接业务的优先权、XX网站上免费宣传等。（2）实施办法为进一步减少二期基础建设资金投入风险，努力降低经营风险，提高资金运作效率，建议采取“整体规划、提前预订、滚动投入”的运转模式，具体实施措施为：制定整体规划图。总体效果有鸟瞰图，整体设计及单个房屋有平面图，让定房客户清楚、放心。提前预订。采用“楼花”预售方式，并采取适当优惠政策吸引客户的入48、驻，对于前期预订并交付全年房租的客户可减免2-6个月的房租或优惠每平米租金等手段，扩大招商力度。滚动投入。目前有限的资金投入是市场运作的主要壁垒，为将投资风险降低到最底点，我们可以利用现有资源配置尽快使资金回笼的操作方法，扭转资金紧缺局面，加速资金的循环周期。根据营运情况和市场需求，逐步拓展市场建设规模和产业功能架构。6.2.2营销理念正所谓“言之无文，行而不远；企之无文，行而不久”。XX货交市场应该按照自身特点创新经营理念。（1）市场理念：共同努力开拓市场，优质服务巩固市场；（2）用户理念：持续改进服务质量，适应用户不断变化的需求；（3）创新理念：业务流程标准化，协调配合高效化；（4）竞争理49、念：物竞天择、适者生存；（5）效益理念：节省费用支出，控制成本增长，追求最大效益。第七章 XX货运交易市场信息平台建设初步规划货运交易市场信息平台汇集了大量的货运需求信息和供给信息，并根据合理配载、经济运输的原则，科学安排每一笔运输业务，以减少车辆回程空驶，提高运输效率。它运用现代信息技术把无形、分散的货运信息资源收集、开发和应用，对于优化运输资源配置、向信息网络化运输发展具有重大意义。7.1 信息平台建设的原则（1）统一规划，重点推进，分步实施的原则XX货运交易市场信息平台必须应用系统理论进行全面统一的规划和架构，有重点、分步骤地建设和完善货运交易市场信息平台。重点推进指优先建设那些关系到货50、运交易市场及整个XX物流基地发展的基础性信息化设施或物流子系统，如优先建设XX货运信息发布、车辆信息采集模块；先推进企业内部的信息化建设，再向上下游扩展。分步实施指把规划期分为近期（20052007年）、中远期（20082020年），对规划项目分别实施。（2）兼容性和扩展性原则兼容性指规划的货运交易市场信息平台具有前后相互兼容的能力，实现对内对外的互联互通，同时具有一定的扩展能力，为将来货运交易市场信息平台的升级、改造提供一定的空间和接口。（3）安全性和易维护性的原则网络病毒是互联网的“杀手”。XX货运交易市场信息平台依托于现代计算机互联网技术，必须具有一定安全性和可靠性；另外，考虑到用户文化51、层次不高，货运交易市场信息平台应采用容易维护、结构相对简单的技术和设备，以有利于系统的推广使用。（4）整合与优化的原则货运交易市场信息平台能整合货源、车辆信息资源在内的物流相关资源和社会闲散物流资源。因此，在建设过程中应立足现有资源的改造和利用，通过信息资源的重新组合、配置，既实现功能的提升，又实现建设成本的节约。（5）立足于增值服务功能的原则货运交易市场信息平台应具有个性化服务的能力，为零散货源信息整合乃至电子商务、电子物流的开展提供条件。7.2 信息平台规划7.2.1 总体功能XX货运交易市场信息平台利用网络技术和数据库技术，控制和集成化管理市场内所有信息，建立客户档案库和车辆资源库，通过52、多种渠道数据对接模式带动信息平台发展，实现企业内外部信息共享和有效利用，它的服务对象是广大的车主和货主，不仅为客户提供货运信息、运量需求、信息整合、信息交易等一系列网上增值服务，也为企业领导层提供决策支持分析数据，以提高企业的经济效益和市场竞争力。货运交易信息中心是的专业机构，由于信息平台要面对不同参与者对信息的各种需求，因此，信息平台在总体上应具有多种功能，通过信息平台支撑XX货运交易市场及整个基地信息需求，满足企业、客户等多方信息需求。其总体功能如表7-1所示。表7-1 XX货运交易市场信息平台的总体功能功能模块功能设计实现手段近期信息采集与管理车主、车源、货源信息采集处理IC卡货运信息发53、布货运信息发布和维护、经营情况统计、业务跟踪服务、参考数据提供、资质评定等。InternetEDI会员服务功能管理会员的相关资料。主要包括会员客户管理、会员相关业务分析评价、会员代理金融服务、会员决策咨询、会员物流培训、会员资料收集等服务。Internet信息整合零散的货源信息整合为整车货源。人工智能/决策技术停车诱导模块停车管理除停车场车位信息的采集和处理功能外，还可实现自动停车收费、车辆防盗和消防安全联合指挥监控。决策技术/信号通信设备统计报表加工整理信息，提供相关统计报表分析和统计物流信息相关数据中远期在线交易系统网上交易Internet运输管理物流的关键功能，包括计划管理、运行状况线路54、管理、签收管理和货物运输状态查询等功能。利用条码技术和EDI技术跟踪货物，借助GPS，GIS动态管理车辆，通过通讯卫星动态选择和管理线路决策支持服务平台利用信息采集、统计加工、分析的操作为客户提供决策支持服务。主要包括运力信息、物流供需双方信息、物流市场的市场调研、需求调查等的统计与分析。现代决策技术/现代优化算法/数据挖掘GIS应用服务利用地理信息系统为特色客户提供地理信息服务。GIS一关三检功能指货运交易市场信息平台为客户提供网上报关、检验、检疫、商检等相关服务，节省客户的成本。货运交易市场信息平台利用专网相联到相关业务部门。InternetEDI税务服务指平台利用与税务部门的专线连接，结55、合EDI及配套系统，为客户提供在线报税、纳税、查询相关税收业务等服务。InternetEDI在线金融服务指在网络安全和配套法规、法律比较完善的基础上，平台为客户提供在线金融服务，包括保险、银行、股票、外汇等相关服务。InternetEDI货运交易市场信息平台的主要功能是：（1）货运信息交易，通过提供货运信息服务连接车主和货主，推动合理配载和经济运输。（2）资质查询网络服务，确认运输工具和运输人员的合法资质，确保货物运输的安全性和可靠性。（3）货运信息采集、处理、查询、交换、传输和显示，提供实时交易和网上交易两种模式，按市场化运作机制实行公开交易、公平竞争。（4）CA认证、全程监控等增值性服务。56、建立货运交易市场信息平台，可充分运用现代化的计算机技术和网络技术（如EDI技术、条形码识别系统、地理信息系统（GIS）、全球卫星定位系统（GPS）、图像识别系统和射频技术等）对传统的公路货运模式进行改革，整合目前较为紊乱和低效的公路货运交易市场，发展电子商务的新型模式，有效地对车源、货源进行重组和整合，充分利用运输工具的定额能力，减少空载率和空载时间，提高实载率，降低企业和客户的销售成本，提高企业、客户自身的效率和管理水平。7.2.2 系统结构设计货运交易市场信息平台基于XX信息化建设的经验和教训，按照“三网一库一系统”模式进行规划。三网：即构成货运交易市场信息网络的三个部分。内网指货运交易市57、场信息网络平台的内部网络；专网指连接各分中心以及运输管理、海关、商检、银行、税务等相关业务部门的专用网络；外网指以国际互联网为基础，连接公路运输物流企业、物流园区、物流中心、站场及物流用户等最终客户的公众网。交易中心由LED电子显示屏、大量独立交易席位构成的交易大厅以及与信息系统联网的电话传呼中心，工商、税务、陆管、金融、保险、铁路等部门组成，并提供服务。7.2.3 系统业务流程XX货运交易市场信息平台利用网络技术和数据库技术，控制和集成化管理市场内所有信息，建立客户档案库和车辆资源库，通过多种渠道数据对接模式带动信息平台发展，实现企业内外部信息共享和有效利用，它的服务对象是广大的车主和货主，58、不仅为客户提供货运信息、运量需求、信息整合、信息交易等一系列网上增值服务，也为企业领导层提供决策支持分析数据，以提高企业的经济效益和市场竞争力。系统主要业务流程见图7-1。第一阶段建设目标信息采集：利用现有的停车场信息管理系统，通过车辆进出场的磁卡管理，采集车辆信息资源，建立社会自有车辆的数据档案库，初步具备为企业主营业务提供合适运力的能力。但因该系统长期无专业人员维护，日常运行不稳定，建议请专人进行重新整理和完善，或购置市场上已成熟的停车场管理系统试运行。为后期开展货运信息交易打好基础。第二阶段建设目标建立局域网：建立货交市场内货运企业的信息数据库，实现在园区内登记货物信息和车辆信息，形成货59、源信息资源库和车辆档案库。实现“货”与“车”信息在园区内发布、查询、共享、交易的系统功能。第三阶段建设目标连接广域网：与企业内其它信息化操作系统连接，如：仓储系统、结算系统、车辆全程跟踪系统等，实现企业集权式物流运作模式。并通过多种渠道对接方式，以局域网连接广域网，与外地货交市场建立物流网络节点，拓展货主、业主及车辆会员，最终达到通过区域性联盟整合和扩充平台的信息资源，为企业寻求更多的有效资源，从而推送我们个性化的第三方物流服务业务。7.3 信息平台的建设及运营策略（1）要按照“一次规划、分步实施”的思路，抓紧做好货运信息中心发展规划组织落实和实施，由政府部门统一制订相关的政策和措施，纳入全市60、总体发展规划，在政策、资金、土地、税收等方面得车辆、车主信息采集网上付款进行资源整合信息发布海关银行检验检疫部门附加服务网上报关网上缴税网上报检货主发出货源信息发出车源信息车主达成交易数据库银行 统计分析/决策支持模块图7-1 XX货运交易市场信息平台业务流程图到扶持和倾斜。同时，信息平台的完善需要很长的过程。信息平台要在建设中完善，在实践中完善。随着XX货交市场的繁荣和对外联系的加大，货交市场信息平台在XX货交市场及整个基地发展过程中的使命将需要不断的调整。因此，XX货交市场信息平台的建设应采用滚动式的、渐进式的模式。（2）广开融资渠道，积极利用外资。利用建设信息平台的契机，加大对外开放力度61、，吸引国内外投资者参与投资。信息平台建设的前期投资大，通过采用合作、合资、置换、BOT等多渠道、多层次的融资方式有利于解决资金不足的问题，也有利于更新管理和运作方式。（3）以XX货交中心信息平台为依托，加快江苏省货交市场信息网构建步伐，20062008年要完成由江苏十三个地级市组成的江苏省货交市场信息网。同时向南北发展和建立信息网点，争取在2-3年时间内，在全国建成50个左右信息网点，初步形成区域性货运信息网格局。（4）多方投资组建好全国性的货运信息有限责任公司，加快建设好覆盖全国范围的货运管理为主体的综合性服务体系，创建国内领先的货运信息服务网络。（5）要重视科技创新和投入，加快开发和应用现62、代信息技术，要计划试行车辆IC卡会员制，提高货运信息数据采集、分析和处理能力，逐步形成以干线运输为主，以货运代理、信息服务为手段，集仓储、装卸、加工、包装、配送、专线快件运输一体化的多功能货运网络体系。第八章 XX货运交易市场的建设内容及建设规模8.1 建设指导思想统一规划，分步实施，滚动发展。即首先在充分市场调研的前提下，统筹协调规划货运交易市场与物流基地内其他项目的关系；然后以XX现有的别墅群及周围的约275亩地为基础，开展一期经营；最后根据市场发展状况完善服务功能、扩大经营规模。8.2 设计依据（1）建筑设计防火规范（GBJ1687）；（2）汽车货运站(场)级别划分和建设要求（JT/T463、021999）；（3）XX市城市规划实施细则；（4）XX市建筑配建停车设施配置标准准则；（5）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）。8.3 建设用地概况货运交易平台一期占地275亩，将建设10万平方米泥结石堆场，3万平方米道路，0.96万平方米交易区，1.58万平方米综合服务区。XX货交市场一期规划用地已经建设了一排简易门面房，并利用已有的两块别墅群，平整了两块停车场，共占地约170亩。8.4 项目布局8.4.1 总平面布置在可行性研究阶段，综合考虑自然条件、已建工程等，进行了多个总平面布置方案的比较论证。本可研报告提出四个平面布置方案，简称方案一、方案二、方案三和方案四。64、1方案一见附图1。2方案二见附图2。3方案三见附图3。3方案四见附图4。8.4.2 方案比选及推荐方案四个总平面布置方案各个功能区的规模及其投资基本相同，但综合群楼在货交中心的位置、出入口通道的位置、市场内人流、车流流线以及交通条件等方面不同。总平面布置方案一、二中，综合群楼所在地理位置比较繁荣，而且道路宽度较宽，近期方案可实施性强，远期可以向方案四调整。总平面布置方案三中，综合群楼所在地理位置稍差，道路较窄，没有发展空间，远期不易调整。总平面布置方案四是一个远期最优的方案，但近期可实施性不强。总平面方案比较见表8-1。综合比较，方案一、二最符合项目要求。在方案一中，车流、人流没有分离，且流线65、混乱，大、小专线都被隔断，布局比较零散，而且后期难以扩展。但方案一布局紧凑，节表8-1 平面方案综合比较表项目工程项目方案一、二方案三方案四主要技术经济指标投资相同各功能区规模及占地情况相同优点缺点比较远近结合好稍差远期最优，近期较差综合群楼占地情况较好稍差近期差，远期效果较好交通近期方便，远期稍差近期方便，远期稍差近期差，远期方便流线近期流畅，远期稍差近期流畅，远期稍差近期不流畅，远期流畅省土地资源。在方案二中，车流、人流基本分离，且流线有条理，车流不用穿过小别墅区，大专线仓储区与大专线业主生活区（大别墅）联成一片，布局合理，而且专线及城市配送预留区及以东区域为大、小专线区未来扩展留有余地。66、经比较，推荐总平面布置方案二。8.4.3 功能分区货交平台是集停车、住宿、货运交易、配载、餐饮、信息交易等为一体的综合性的、具有多种服务形态的交易市场。由于现货交中心场地不规则，且浪费土地资源的情况颇为严重，重新对市场进行布局成为平台未来良好发展的重要前提。根据275亩土地的实际占地情况和未来可扩充范围以及XX整体建设的一致性和风格完整性，拟将货交平台分为停车区和交易区两块。同时为了保证多种经营项目的运转，将货交中心划分为若干功能区，预计2006年一月份动工至2006年年底竣工，将完成如下规划设计：（1）配载交易区的建设规划货交市场的传统经营手段。不需要太多成本和投资，只需一部电话即可直接开展67、经营。由于配载业主大多数经营规模较小，却占市场客户群总数的60%以上，对交易用房需求较多。随着市场的发展，由于配载业大多数无自有资源，多为“皮包公司”，虽有减少之势，但总体来说，在市场上所占份额依旧很大，故将在货交平台交易区中占较大比重。根据货交平台功能区的总体情况以及相关占地情况，将建成三层构造的回字形配载楼一座，提供给此类业主，预计可容纳420户左右。建议先建立字形配载楼，在华电北路与绕城连接的闸道开通后再进行其余部分建设。（2）专线运输仓储区的建设规划在当前市场上配载逐渐不被客户认可的情况下，做专业运输、综合型货运节点，体现转运功能的专线运输已成为发展的重点。根据市场调查可知，2004年68、货运市场上，70%的货运量被其瓜分。他们拥有固定路线、固定车辆和固定的网点。专线运输商的增多，给XX第三方物流的发展带来很大的便利条件，将成为货交市场的主要经营体。为了更好地体现货交的各项功能及专线运输商的需求，将专线运输仓储区分为小专线运输区和大专线仓储区。小专线运输区：针对货交中心的总体布局和未来发展的趋向来说，将加盖两排两层式专线区经营用房，一楼作为办公、存储区，二楼作为生活区。另外当小专线区饱和后，专线及城市配送预留区及以东区域可为未来小专线区扩展提供空间，在此地段进行小专线区的建设。作为货交中心未来的重点客户，预计可进驻50-80户左右，单户建设面积60平方米左右。大专线仓储区：仓储69、区作为吸引专线及配载业主进驻经营和未来货交中心持续发展的重点之一，仓库的建设至关重要。将在大、小别墅中间加盖四排一层大专线仓库经营用房，作为办公、存储区，其中在小别墅与排水渠中间加盖一排大专线仓库，在排水渠与大别墅中间加盖三排大专线仓库，现有的道路恰好处于两排仓库之间，拓宽以后作为仓库之间的通道。另外，根据市场需要可以在停车区内扩展大专线仓储区，专线及城市配送预留区及以东区域将为未来大专线扩展提供空间。作为货交中心未来的重点客户，预计可进驻20-30户左右，需要仓储面积7000平方米左右。（3）停车区的建设规划作为货交平台的主要收入来源，停车区的作用尤为重要。为了将更多地社会闲散车辆引入，直接70、获得收益的同时，也为XX从事第三方物流服务整合较为实用的社会资源，拟将货交平台水渠以东的全部空置土地至尧燕路一段作为停车场一期建设场地，预计可达到140亩左右，在小别墅以西预留一块地作为城市配送车辆停车场，预计按垂直停车方式可以停车1100多辆，如采用60度等其它停车方式则更多。为了便于停车区的管理，将停车区根据车型进行划分，实行分片管理的手段，同时在停车场的正中央建造哨楼，采取人员值班制，保证24小时监视，保障了安全问题，同时为停车场的集中管理奠定了基础同时，以此作为未来停车场的布局方式，保证了停车场的完整性，给管理上带来较大便利。（4）服务区的建设规划服务区为了服务项目的集中式管理，为客户71、提供餐饮、住宿和其它服务，将服务区进行两块经营的模式。综合群楼的建设规划综合楼位于寅春路出口，与寅春路平行，该建筑是集办公、生活、商务娱乐于一体的综合性建筑群，包括一栋六层招待所、一栋两层的商务楼和一栋两层办公楼。综合楼的功能是企业综合管理、信息发布及管理等部门的办公场所，以及开展化验、检验、病理处理等相关业务场所；同时为物流中心范围内提供住宿、商务、娱乐服务。根据办公、经营管理、物流信息、对外出租以及住宿等服务业所需，综合确定综合楼办公、管理、信息、商务、娱乐需要约7000平方米建筑面积，住宿10000平方米建筑面积。综合楼总建筑面积为17000平方米。规划建设六层“L”字型招待所一栋。提供72、四人间250间，共设立1150个床位，保证入住条件，可解决了招待所床位较少的窘境。规划建设两层办公楼一栋。提供办公室60间。作为信息中心以及入驻的工商、税务、银行、电信等办公经营用房，同时满足货交中心自身的办公经营需要。规划建设两层商务楼一栋，提供门面房、办公以及商务出租。商务楼、办公楼为钢筋混凝土框架结构，招待所采用砖混结构。预测用电装机容量为5500KW，按照0.68的同时使用系数，实际容量约为3740KW。项目变电所设四台1000KVA变压器，根据项目建设进度逐步设置。项目引入一根DN200自来水管，日供水量可达6000吨，可以满足生产、生活用水以及消防用水，设一座400立方米消防水池，73、以满足项目整体要求。动力站等根据设备安置需要，建筑面积为1000平方米。招待所、餐厅等建筑楼的建设。由于货交平台其它经营项目较为齐全，且招待所和餐厅等在未来收入中占有较大比重。而建筑楼的建设可有效解决这些问题。规划建设五层的饭店一座。一层作为普通食堂，二层作为餐厅包间，可提供400人同时就餐，面积1400。三层以上作为高档宾馆对外经营，可提供2-3人间60间，共设立150床位。服务区其它功能。除上述的服务功能以外，尚有饭店、美容美发等经营项目，将其全部引入大别墅群实行集中管理，形成服务区。各功能区面积如表82。表82 各功能区面积表区域划分功能设定建设面积规模设计交易区配载区8125可容纳4574、0户配载业户小专线区4608设计容纳50-80户专线运输业户大专线区6912设计容纳20-30户专线运输业户信息厅900货物运输交易大厅，含机房设计办公经营区1680包括会议兼培训中心、办公区、信息分公司等停车区专业停车场135亩可容纳1200台车辆停放场地服务区招待所9774设计床位1150个餐厅1476可容纳日4000人次的就餐环境，并提供市场员工就餐服务大别墅大专线业主住宿出租小别墅特色餐饮群楼5064提供各类办公、商业休闲、娱乐活动项目出租快修部500引进10户汽车维修业户，为场内车辆提供配套服务设施8.5 交通等基础设施布局8.5.1交通系统规划交通系统为了保证车辆的进入和场内的正常75、通行，需对场内道路进行重新建立。由于闸口将在华电北路一侧，为了车辆通行的流畅性和便利性，拟以华电北路尖山路为主要进口通行道路，场内道路与仓库区的道路对接，形成环行线路。原寅春路的进口作为货交中心的出口通行口，形成单进、单出，使车辆有序进出，保证市场和社会道路的畅通。8.5.2 强弱电系统建设按保守估计，未来货交中心进驻业主将达到500800户左右，再加上入驻的工商、税务等，用电量很大。另外，作为有志于建设信息化交易平台的XX来说，信息系统的正常运行也是非常重要的，由此可见，电力供应较为重要。拟在尖山路拐角处三角地带建造配电房，并配置发电机若干组，以备不时之需。8.5.3 给水系统建设作为拥有276、75亩经营面积的货交中心来说，饮用水（自来水）和污水的排放是很重要的。拟于相关部门积极联系，在水系管道铺设过程中，原则上应避开停车区和交通区，以防止重车积压造成管道破裂。污水的排放可充分利用中心内排水渠，进行集中排放，避免污水横流的情况，同时为了更好地维护市场和客户各自的利益，在饮用水管道铺设的过程中可考虑安装插卡式水表管理，既避免了水费代收代缴的困难，也提高了水费的缴付透明度，有利于中心的市场管理。8.6 建设规模具体建筑规模汇总情况如下：（一）占地规模 18.33万平方米（275亩）配载交易区 4669平方米餐厅 738平方米小专线区 2304平方米大专线区 6912平方米群楼 2532平77、方米招待所 1260平方米快修部 500平方米停车场 9万平方米站前广场 2500平方米道路交通用地 2.25万平方米绿化用地 2.75万平方米其他用地 2.03万平方米（二）总建筑面积 39940平方米（不含大、小别墅）配载区 8125平方米小专线区 4608平方米大专线区 6912平方米信息厅 900平方米办公经营区 1680平方米招待所 9774平方米餐厅 1476平方米群楼 5064平方米快修部 500平方米动力站 1000平方米 第九章 XX货运交易市场的开发建设进度计划考虑到小专线区、大专线仓库工期较短，而群楼、办公楼、招待所、配载楼、餐厅等工期较长，办公楼、楼招待所、配载楼、餐厅78、本应先期施工建设，但考虑到业主希望大、小专线先期运营，吸引业户进驻的需要，故提出项目实施进度安排方案一，一期主要工程同期开工建设，但要注意合理安排施工单位作业面。同时，考虑到由于华电北路与绕城连接的闸道至今尚未开通，对于以道路通行为命脉的货交平台来说，受唯一的通道迈尧路至寅春路上的桥梁高度、倒十字路口、禁区等制约，如大量资金投入并进行建设后，闸道仍不能即时开通，将给货交平台的持续发展带来严重影响，故提出实施进度安排方案二，供业主选择。9.1 实施进度安排方案一项目共分两期实施。一期工程实施进度安排如下：（1）2006年1月前，可行性研究报告通过有关部门的审查和审批；（2）2006年1月，前期设79、计和施工准备；（3）2006年2月2006年11月，建设小专线区、大专线仓库、群楼、办公楼、招待所、配载楼一期、停车场一期、餐厅、快修部等；（4）2006年9月2006年11月，职工培训等前期运营准备等；（5）2006年12月，一期工程竣工验收。华电北路与绕城连接的闸道开通后，预计2007年下半年实施二期工程。二期工程实施进度安排如下：（1）2007年7月，前期设计和施工准备；（2）2007年8月2007年11月，建设小专线二期、配载楼二期、城市配送停车场、停车场二期、生活区二期等；（3）2007年12月，二期工程竣工验收。根据施工方案和各单项、单位关键施工程序要求，编制了施工进度计划，详见表80、9-1。表9-1 XX货运交易服务平台工程进度概略表9.2 实施进度安排方案二先期完成小专线区、大专线仓库、配载楼等工程的建设，大、小专线建成后即投入运营，配载楼多余房间可作为临时办公用房，大、小别墅群可改建为生活区，待时机成熟后，再进行办公楼、招待所等工程的建设。第十章 货运交易市场一期工程投资估算10.1 编制依据投资估算按照国家有关规定并参照XX市建安工程定额标准以及同类建筑的综合概算指标进行，各种规费按我市现行取费标准计取。鉴于目前物价较为稳定，投资估算中不计列涨价预备费，基本预备费按工程费用和其它费用之和的5%计取；固定资产投资调节税按零计列。10.2 本期工程总估算经估算，本项目总81、投资（即仅包括铺底流动资金）14819.2万元。如表10-1所示，详表见附表一、二。表10-1 项目投入总资金估算汇总表 单位：万元序号费用名称投资额占总投资的1建设投资14566.898.30%1.1建设投资静态部分14358.396.89% 1.1.1建设工程费7303.1949.28% 1.1.2设备及工器具购置及安装费1578.510.65% 1.1.3工程建设其他费用5074.4134.24% 1.1.4基本预备费418.22.82%1.2建设投资动态部分208.451.41% 1.2.1涨价预备费00.00% 1.2.2建设期利息208.451.41%2流动资金252.471.7082、%3项目投入总资金（1+2）14819.2100.00%第十一章 融资方案11.1 资本金筹措本项目建设总投资14819.24万元，资金来源包括资本金和国内借款两部分。具体的资金筹措方案见附表三。鉴于本项目具有良好的市场前景和经济效益，市交通局将争取国债资金贴息，并同时通过招商引资筹集建设资金，把XX货物交易市场做大做强。项目建设和经营所需资金总额14819.24万元（即包括所有流动资金）。本项目的资本金为7662.51万元, 占总投资51.7%。11.2 债务资金筹措本项目除了项目资本金，还须筹措债务资金7156.73万元。此部分拟申请国内银行贷款，详见附表四。11.3 融资方案分析此项目涉83、及到XX开展第三方物流服务的资源提供以及整合，且其为采购分销平台、二手车物流平台的服务功能比较明显，故考虑与上述采购贸易分销平台或二手车物流平台的投资人参股或吸引社会上有实力的企业参股，以XX（XX）控股的形式（占51%）成立项目公司共同建设、开发和管理货运交易平台。由该项目向XX租赁土地进行建设经营，以及自行通过贷款、融资等手段实现资金的筹措。待XX土地权证办妥后，可考虑进行土地作价入股。本项目属于国家扶持建设项目，省、市政府对其比较重视，资本金筹措方面有一定的保障。表11-1 建设期资金来源与运用表 单位:万元序号项 目合 计2006年1资金来源14819.2414683.461.1自有资84、金7662.517526.73 建设投资7410.047410.04 流动资金252.47116.691.2国内借款7156.737156.731.3中方投资7662.517526.73 建设投资7410.047410.04 流动资金252.47116.692资金运用3663073162.1固定资产投资3594472712.2建设期利息208.45208.452.3铺底流动资金88.91544第十二章 XX货运交易市场的开发方式与投资分析12.1开发方式建议XX货运交易市场涉及到XX开展第三方物流服务的资源提供以及整合，且其为采购分销平台、二手车物流平台的服务功能比较明显，故考虑与上述采购贸易85、分销平台或二手车物流平台的投资人参股或吸引社会上有实力的企业参股，以XX（XX）控股的形式（占51%）成立项目公司共同建设、开发和管理货运交易平台。由该项目向XX租赁土地进行建设经营，以及自行通过贷款、融资等手段实现资金的筹措。待XX土地权证办妥后，可考虑进行土地作价入股。由于XX前期已完成地面平整以及货交平台的一期建设（涉及170亩范围），且投资回收期快，故初期可先行向银行贷款或向交通集团借款，在经营过程中利用采购分销平台和货交平台集聚的大量现金流进行贷款提前还付，有效解决财务费用负担过高等问题，同时也促进XX现金流的有效流动。可以采取物流基础设施外包的物流地产商模式进行资金筹措，以减轻企业86、资金筹措的压力。12.2 赢利模式分析12.2.1 赢利模式货运交易市场赢利模式有如下四种：（1）以“物流信息”为平台，从信息服务中赢利；（2）以“政府优惠政策”为契机，从规模经济中赢利；（3）以培育“物流市场”为目标，从社会化服务中赢利； （4）以“第三方物流”公司为服务对象，从相关消费中赢利。12.2.2 XX货运交易市场赢利模式的选择XX货运交易市场将通过众多相关物流企业的入驻，在获得房屋租赁收入的同时，吸引大量货运车辆进入停放，收取停车费，从而带动餐饮、住宿等配套服务，产生边际效益；另外公共物流信息交易平台的利润来源也不容忽视，它可以通过收取会费、信息费、在线交易服务费等多种渠道为企业87、带来较为丰厚的经济效益。而保险、CA认证、货源发布、集中收银、统一纳税、统一保险等增值服务也将成为企业经济效益增长点。12.3 财务评价12.3.1 财务评价范围本项目属于在XX一期工程的一部分，能独立经营，形成独立核算单位，项目财务评价范围即XX货运交易市场。12.3.2 财务评价依据（1）国家计委、建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第二版；（2）国内同类市场的财务经营情况。12.3.3 财务评价基础数据选取 建设期：1年； 计算期：20年； 财务基准折现率：8%； 社会折现率：6%； 所得税率：33.0%； 营业税：按营业收入的5.0%； 城市建设维护税：按营业税的7.0%； 教育费附加88、：按营业税的3.0%； 停车发票税率：35%； 房屋租赁税率：17.5%； 盈余公积金提取比例：10.0%； 公益金提取比例：5.0%； 建筑物折旧年限：20年，残值5%，计算期结束回收余值20%； 设备折旧年限：10年，残值5%，计算期结束回收余值5%； 无形资产摊销：10年； 递延资产摊销：10年。12.3.3 财务投资和费用计算 成本分析 本项目主要成本组成为修理费用、折旧费、摊销费、财务费用及其他费用。以2011年为例，总成本费用（税前）为1701.07万元，经营成本费用为708.89万元。 (1）修理费： 208.89万元/年；(2）折旧费与摊销：按基础数据中折旧、摊销年限计算；(389、）管理费用：按300.0万元/年估算；(4）其它费用：按500万元/年估算。(5）财务费用：按96.17万元/年估算。 总成本费用估算表（见附表五），各年不尽相同。总成本费用估算的辅助报表有：“无形及递延资产摊销费估算表” (见附表六)、“固定资产折旧表” (见附表七)。12.3.4 财务收入、税金和利润根据XX货运交易市场未来的运营情况，货运交易市场收入包括房屋租赁收入、停车场收入、招待所收入、服务设施出租收入以及物流及增值服务收入，详见“销售收入、销售税金及附加和增值税估算表”（见附表八）。 经营收入预计2011年本项目经营收入约4505.10万元。 税金与利润预计2011年本项目营业税金90、及附加77.31万元，所得税712.4万元,房屋租赁税247.98万元，停车发票税249.82万元。本项目年均利润总额2171.297万元。损益表见附表九。12.3.5 编制财务评价报表 财务盈利能力分析的主要报表有：（1）项目财务现金流量表（新设项目法人项目）（2）损益表(附表九)12.3.6 财务评价指标（1）盈利能力评价财务内部收益率、财务净现值和投资回收期根据全部投资财务现金流量表（见附表十）和自有资金财务现金流量表（见附表十一），分别计算出下列指标： 借款偿还期 6.5年 投资利税率 12.3% 投资利润率 11.0% 资本金利税率 19.7% 资本金利润率 14.87%自有资金所得91、税后财务盈利能力指标：项目财务内部收益率（自有资金） 12.98%项目财务净现值（万元） 5880.55 （折现率8.00）投资回收期（自有资金） 8.14年全部投资所得税后财务盈利能力指标：项目财务内部收益率（全部投资） 14.26%项目财务净现值（万元） 6033.09 （折现率8.00）投资回收期（全部投资） 8.78年自有资金所得税前财务盈利能力指标：财务内部收益率（全部投资） 16.74%项目财务净现值（万元） 11503.66 （折现率8.00）投资回收期（全部投资） 7.04年评价结果说明，本项目的税前、税后全部投资内部收益率均大于目前银行贷款利率，投资利润率、投资利税率较高，且92、在折现率等于财务基准折现率时的财务净现值(税前)为11503.66万元，说明本项目在财务上可行，财务状况较好。同时，考虑到总投资估算单价取估价的上限，而收入取保守值，没有计入统一纳税、统一保险等增值性收入，实际运营财务效果将较经济评价效果更好，如果企业运作得当预计项目投资回收期可下降为6年左右。（2）偿债能力评价偿债能力分析是通过对“借款还本付息计划表”的计算，详表见附表十，考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算借款偿还期和偿债覆盖率。 根据本项目的筹资方案，国内借款7156.73万元，用于本项目还款的资金来源有：利润、折旧摊销及其它可用于还款的资金。根据借款还本付息表计算，国内借款93、5.77年还清，各年份的偿债覆盖率均不小于1，满足债权人的要求，项目具有偿债能力。表121 主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量一经济数据1总投资万元14819.242固定资产投资万元13925.83营业收入（年平均)万元4201.564营业税金及附加（年平均）万元72.525总成本费用（年平均）万元1401.386利润总额（年平均）万元2204.177所得税（年平均）万元727.388税后利润(年平均）万元1476.8二财务评价指标1销售利润率%52.46%2投资利润率%14.87%3财务内部收益率%16.74%4财务净现值万元11503.665投资回收期年7.046资本金收益率%14.94、26%7利息备付率26.158偿债备付率4.16（3）不确定性分析敏感性分析本项目的财务敏感性分析，是分析营业量、运营后的收费价格、建设投资等因素发生变化时，对财务内部收益率的影响程度。分析结果如下：表122敏感性分析表基本方案内部收益率:16.74%序号不确定因素变化率（）内部收益率敏感系数1营业量20.00%23.37%0.33-20.00%10.22%0.332运营后的收费价格20.00%23.66%0.35-20.00%9.86%0.343建设投资（不含建息）-20.00%22.65%0.3020.00%12.52%0.21可以看出，本项目最敏感的因素是运营后的收费价格及营业量，其次是95、建设投资。当运营后的收费价格降低20%时，内部收益率降低到9.86%，当运营后的收费价格提高20%时，内部收益率提高到23.66%。当营业量降低20%时，内部收益率降低到10.22%，当营业量提高20%时，内部收益率提高到23.27%。盈亏平衡分析盈亏平衡分析表见附录十。本项目根据经营能力测算，其经营期间年平均盈亏平衡点为：当项目运营达到正常运营能力的42.25%时，货运交易市场运营可以保本，说明其具有较强的抵御投资风险能力。（4）财务评价结论盈利能力分析表明，项目财务内部收益率和资本金收益率均高于设定的基准收益率8%；清偿能力分析表明，还款期内除按银行规定的还本付息外，还有赢余。各年利息备付96、率均大于2，偿债备付率均大于1，表示财务状况良好。盈亏平衡分析和敏感性分析表明项目面临某些风险，但具有一定的抗风险能力。综上，各项分析表明本项目从财务评价角度可以接受。12.4社会效益分析（一）项目对社会的影响分析拟建货运交易市场位于XX市东大门，项目的实施对本区域的经济和社会发展将产生较大的影响。（1）该项目的实施对地区居民就业的影响货运交易市场及相关产业发展后，直接增加就业300多人，间接增加就业1000多人，对发展当地经济具有重要意义。（2）对区域经济的影响直接影响该货运交易市场建设总投资14819.24万元，货运交易市场建设所用的大部分建筑材料和部分设备将由本地区供应，这将给建筑业和设97、备制造业带来发展机遇；货运交易市场运营后，包括工资、燃料费、水电费和维修费等在内的货运交易市场经营费用每年将达到1331.31万元，直接促进区域经济的发展。间接影响根据预测，2011年该货运交易市场营业收入将达到4505万元，地方可从过往驾驶员的住宿、餐饮、购物、娱乐和交通邮电服务等的消费中获取不菲的收入。本项目的实施将使物流业发展成为本地区的支柱产业。在货运交易市场的带动下，将对本地区的运输业、餐饮业和邮电通讯业产生乘数效应。区域经济与该项目的适应性该区域有较好的物流发展基础设施条件，拟建货运交易市场的实施与区域经济发展相适应。货运交易市场建设规模、技术水平与区域经济体系的特点及其发展水平相98、互适应，其运营后的区域经济条件已经具备。（二）项目与所在地互适性分析（1）不同利益群体对项目的态度及参与程度拟建货运交易市场位于迈皋桥创业园内，项目的实施与当地居民的利益冲突较小，对园区内相关企业具有较为显著的支持与促进作用。该市场运营后，直接和间接增加就业1300多人，居民的收入水平和质量将得到很大提高，对区域发展具有重大意义。货运交易市场的建设、物流业的发展将促进当地经济的发展，有利于保持迈皋桥创业园的繁荣与稳定。货运交易市场的建设，是对XX物流中心的重要补充，对巩固其重点物流基地地位有重要作用。本项目受到江苏省和XX市政府的高度重视，对需要地方政府提供的交通、电力、通讯和供水等基础设施条99、件给予了大力的支持和配合。当地政府和人民群众热切盼望市场早日建成营运。（2）该项目与区域社会环境的适应性货运交易市场的建设，受到了当地居民的欢迎和支持。同时，有关政府部门的组织和管理，为货运交易市场的建设和可持续运营提供了保证。（三）社会风险分析正如上面所分析的情况，项目与当地社会文化具有较好的互适性，受各个利益群体的欢迎，社会风险很小。（四）社会评价结论通过以上分析可以看出，本项目的实施可以促进本地区社会、经济和文化的发展，与所在地有较强的互适性，社会可行性良好。（1）从全国、华东地区角度评价根据交通部的相关发展和战略情况，XX作为全国45个公路主枢纽之一，地理位置极为重要。完成与其它公路主100、枢纽的顺利对接、实现全国公路运输的网络状的有序发展是非常重要的，XX货物运输交易服务平台的发展，将给XX与全国其它城市的网络对接提供了一个很好的平台，并可成为其中一个重要的节点。因此，XX货运交易市场的建设十分重要，对提升华东整体物流服务水平具有重要作用。（2）从XX市域范围评价根据XX城市规划建设需要，对东大门进行环境整治，并确定将玄武湖、宁东等一批停车场于2006年上半年之前相继完成所有动迁工作。几大停车场的拆迁将给XX市货交业的发展带来了一个很大的问题：具不完全统计，几大停车场入驻业主总数约有1500户，停放社会车辆3000辆之多。拆迁在即，货运业主和社会车辆急需寻觅从事货运办公、交易和101、停车的新场地。如无合适的市场将其纳入，很有可能出现全部分散至社会各角落的情况，给XX物流业的发展带来了极为不利的影响。而市政府对XX物流基地的建设和发展表示了积极支持的态度，且企业背景也较为可靠、地理位置较为优越、长期发展态势较好，成为业主搬迁的首选。XX货运交易服务平台的建立可以及时有效的整顿货运交易秩序，提升XX市服务业水平，进而提升城市形象，保证XX货交业的持续发展及社会的稳定。（3）从XX物流品牌角度评价作为一个大型物流企业，发展第三方物流是XX物流整体战略发展的重中之重。货运交易服务平台可通过自身的平台为XX整合大量的社会资源，如车辆、仓库等。同时也可吸引庞大的客户群，为其提供第三方102、物流服务。利用该平台可为XX迅速形成通达全国的物流网络、为企业的第三方物流发展带来有力的资源保障。并且通过公司对信息化建设的力度加大，逐步形成以信息流为主要经营手段的电子化物流交易基地。XX货运交易市场的建设是XX物流公司建设和发展的基础，可为其提供丰富的网络资源、信息资源和资金资源。（4）从创业园角度分析货运交易服务平台具有占地面积广、建设资金相对较低、利润回报率较高、投资周期短等特点，市场的做大做强将给地方带来较为可观的税收。根据XX货交平台的发展方向和规模，预计平均每年将向创业园至少缴纳1257万元；提供各类就业岗位1300余个；并为园区其他相关企业提供物流服务平台。第十三章 环境影响评103、价13.1 环境条件现状调查拟建货运交易市场位于XX市城市东北方向的栖霞区迈皋桥街道XX，具体位置处于XX绕城公路和长江二桥之间的柳塘立交桥下西南的迈皋桥创业园，基本现状为低丘陵地貌，周边建有XX市规划许可的城北市场群，其中有高力汽配市场、OBI建材超市、麦德龙超市、金润发超市以及好又多超市，环境条件现状良好。13.2 设计标准（1）环境空气质量标准 (GB3095-96)； （2）城市区域环境噪声标准 (GB3096-93)；（3）污水综合排放标准 (GB8978-96)；（4）大气污染物综合排放标准 (GB16297-96)。13.3 工程对环境的影响13.3.1 对生态环境的影响工程项目104、主要通过两条途径影响生态环境：一是施工对自然环境造成污染性破坏，使环境发生物理变化而对生物产生影响；二是货运交易市场营运后对环境的影响，如：汽车排放废气、产生扬尘和噪声的影响。（1）施工期间的主要环境问题施工过程中产生的汽车尾气、扬尘、噪声、以及施工废水将对当地生态环境产生不利影响，同时，施工中的临时占地、原材料堆放，也将给当地的植被产生负面效应。（2）货运交易平台营运期间的主要环境污染源货运交易平台营运期主要污染源为车辆噪声、车辆尾气、生活污水、生产废水和固体废弃物的污染。综上所述，本项目的建设对沿线各类环境影响程度见表13-1。表13-1 环境影响程度表环境项目工程活动工程阶段影响因子建设105、期营运期社会经济环境公 路联 网交 通运 输地区经济发展地区发展规划交通运输发展人群生活变化旅游业征地、拆迁占用土地房屋、公共设施拆迁隔离村庄、阻隔交往声环境（环境燥声）路基、路面土石方工程施工机械燥声交通工程交通燥声地面环境桥梁工程废水、废料、土石方等（水流、水质）交通运输路面雨水径流（水质）路基工程废矿渣的有害物质大气环境施工作业扬尘、沥青烟等车辆尾气NOx、CO、TSP生态环境土石方工程植被破坏、水土流失车辆尾气尾气中P6微粒（农业土壤）视觉景观互通立交及桥梁等构造物注：重大影响 ：一般影响 ：轻度影响13.3.2 对社会环境可能的影响货运交易市场建设对周边地区的社会经济环境必然会带来一106、定的影响。其影响的程度、范围与货运交易市场建设规模、货物运输经过的区域密切相关。货运交易市场建设用地改变了原有土地的使用功能，同时使居民生活、文化教育及基础经济发生改变。13.4 环境影响的对策环境污染防治工作主要有声环境、大气环境和水环境的污染防治以及固体废弃物的处理，其中声环境的防治是主要的。（1）噪声控制制定并实施土地使用规划严格细致地制定并执行货交市场平台建设规划，保证交易区与停车区、仓储区，人流与车流分开是防止噪声污染有效措施。绿化、植树在噪声污染较大的区域营建隔声林带，在主干道两侧、停车区、大专线仓储区、别墅区周围绿化植树；同时，大力发展中心进出口及内部的绿化，也是防治汽车噪声污染107、的有效手段，在后方交易区、服务区建筑物前植树、种花、种草，设置大面积绿化带。本货交平台绿化面积为2.75万平方米。控制噪音污染的有效途径可采取降低声源噪声、限制声传播和隔断声接收。具体措施是安装减震消声设备、安装隔声设施等。采取上述措施，可使货交中心噪声影响减至很小。（2）水污染防治本货交平台污水量不大。污水的排放可充分利用中心内排水渠，进行集中排放，避免污水横流的情况，满足当地环保要求。（3）固体废弃物处理在生活区和生产区安装一些垃圾桶收集固体废弃物，购置清扫车、垃圾车，收集货交中心垃圾，集中后运往城市垃圾系统进行处理。（4）大气污染影响货交平台大气污染主要来自两个方面：一是扬尘、粉尘和汽车108、尾气；二是货交平台附近居民点、餐饮燃煤带来的污染。保护大气质量的主要措施有：一是用洒水汽车定时对施工道路面洒水；二是通过限制尾气超标的车辆进出，汽车安装尾气净化器，提倡使用液化石油气、低硫燃煤等清洁燃料等措施，保证当地大气环境质量。（5）施工期的环保措施施工期环保工作的重点在于管理，严禁野蛮施工。施工现场产生的生活污水和生活垃圾，应设置简易处理池和临时堆放场地。施工弃土，应有妥善的处置方案，如构建挡土墙，种草植树等，避免扬尘、雨季流失而污染环境。施工结束后，应及时清理场地，恢复原貌。施工期间还应委托当地环保部门监督，以切实保护环境。（6）环境保护投资本项目环境保护投资由水土保持费、绿化费、“三109、废”治理费等三部分组成。13.5 环境影响评价经采取上述措施，本项目的建设对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。因此，本项目的建设从环保角度衡量是可行的。 第十四章 XX货运交易市场的投资风险及应对策略14.1 投资风险（1）由于华电北路与绕城连接的闸道至今尚未开通，对于以道路通行为命脉的货交平台来说，受唯一的通道迈尧路至寅春路上的桥梁高度、倒十字路口、禁区等制约，如大量资金投入并进行建设后，闸道仍不能即使开通，将给货交平台的持续发展带来严重影响。（2）玄武湖、宁东、建宁路等停车场拆迁在即，如货交平台无法及时建设完毕并投入使用，众多客户将会流失至跨世纪甚至散落至周边各地，集聚效应无法110、形成，货交平台的持续发展也将极为困难。（3）存在一定的经营风险。XX货运交易市场不同人员的思想未必一致，所以在一定程度上存在经营风险。14.2应对策略（1）为了规避华电北路与绕城连接的闸道不能作按时开通的风险，可以在寅春路口同时设置货交市场的出入口。在华电北路未开通前，先将目标市场确定为专线运输业户的发展,配载业户虽逐年减少，但依然占有相当大的市场份额，对这部分的客户群体也不容忽视，它决定了市场的繁荣和市场规模的大小，也是吸引车流入市的一个主要因素，前期可逐步引进。待华电北路开通后，整体规划建设完毕，将同时加大专线业户和配载业户的全面引进力度，力争在短期内形成小规模的物流园区效应。 （2）XX111、货运交易市场人员应当在其目标指引下，按照上述定位与规划，统一思想，灵活创新，强调统一的企业理念，做大做强XX货运交易市场。（3）可以采取物流基础设施外包的物流地产商模式进行资金筹措，以减轻企业资金筹措的压力，降低投资风险。（4）与城市规划部门及时、有效沟通；根据市场需求，掌握分期建设规模。第十五章 项目评价结论在现代物流的标准和理念指导下的XX货运交易市场发展，将给XX与全国其它城市的网络对接提供了一个很好的平台。利用该平台可为XX迅速形成通达全国的物流网络、为企业的第三方物流和相关项目发展带来有力的资源保障。XX货运交易市场作为“四平台一中心”的基础与核心，作为XX主营业务发展的支撑性项目之一，将发展成为XX市最大规模的现代货运交易服务平台、华东地区货交市场示范基地。XX货运交易市场将传统货交市场向现代信息化、智能化货运交易服务平台转变，以物流信息网络系统为标志、逐步完善其它配套服务。XX货运交易市场对XX市物流服务业的发展将起到极大的促进作用，并可加速XX市物资转运流通业的发展，给地区经济发展提供必要的基础设施。且现在的建设机遇也有助于该项目的市场快速融入，现金流量较大，利润回报率较高。项目的社会效益显著，建设和运营期间财务状况良好，具有较强的盈利能力和抗风险能力。因此，XX货运交易市场的建设是可行的、也是十分必要的。