1、滑雪场及相应基础服务设施建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月43可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论61.1项目说明61.2 项目概况61.3 项目的由来及必要性91.4 编制依据12第二章 市场分析与预测122.1 新疆冬季旅游市场的现状12、22.2 新疆XX市滑雪场现状及竞争优势分析122.3项目市场SWOT分析：172.4 市场研究202.5主要目标市场21第三章 客源市场分析2331 市场定位2332 客源预测23第四章 建设条件243.1 气象243.2 配套条件24第五章 建设方案264.1 建设原则264.2 总体布置264.3 建设规模264.4 项目实施规划264.5 工程设计264.6 建设工期27第六章 公用工程及环境保护275.1 公用工程275.2 环境保护28第七章 劳动安全保护306.2 劳动保护306.3 安全保护30第八章 项目管理和组织定员317.1项目管理317.2组织设置原则317.3 组织机3、构设置与管理327.4 劳动组织32第九章 投资估算与资金筹措348.1 投资估算3462 经济效益36第十章 结论和建议40第一章 总论1.1项目说明1.1.1 项目名称：XX山滑雪场建设项目1.1.2 建设地点：XX市东山区芦草沟乡葛家沟村1.1.3 建设内容：滑雪场基础设施及相应服务设施1.1.4 建设单位： 1.1.5 项目总负责人: （总经理） 1.1.6 企业法人代表人： （董事长）1.1.7 项目总投资：757 万元(其中固定资产投资707万元,流动资金50万元)1.2 项目概况1.2.1项目建设区环境条件1、地理概况规划区位于XX市东南郊，行政区划上隶属东山区芦草沟乡葛家沟村。4、规划区东西宽1公里，南北长约1.6公里，可控制规划面积1000亩，规划区内地势南高北低，由南向北倾斜，相对高差210多米。2、地形地貌规划区南部属于天山博格达山复背斜的一部分，最高海拔1246米，最低海拔1032米。规划面积内山体坡面稳定，土壤侵蚀轻微。山坡倾斜度除局部地区稍陡，其余大部分较缓，优势坡面南北向。坡面受水流冲刷较小，没有滑坡现象冲沟较小，存在部分裸露的岩屑坡，从海拔约1072米处以下都是当地牧民的夏季人工种植的打草场。3、水文规划区内有两处泉眼的出露带，单目前尚未探明是否可以打出较大出水量。距离规划区以西约400米处是葛家沟村的出水点，年出水约96万立方米，是规划区目前协商后主要5、的取水源。规划区以东约4公里是XX沟水库的下游。4、气象主要是冬季的固态降水（降雪）。规划区与XX市区中心直线距离不过9公里，因此气温与市区基本相同，已经基本脱离了XX市的污染控制范围，积雪洁白干净。积雪深度和持续期由于海拔比市区高，又是南高北低的地形，所以都比市区长。积雪初日最早在10月20日左右，最晚11月24日左右。积雪终日最早3月28日，最晚4月15日左右。积雪日最多175天，最少124天。积雪深度大于30厘米的日数最多76天左右，最少零天。1.2.2社会经济条件1、人文经济规划区隶属东山区芦草沟乡葛家沟村，全村居民86余户，约400人口，人均年收入较低，以以哈萨克、汉、回、等民族为主6、。主要以种植和放牧为主农业主产小麦、土豆；牧业以细毛羊为主。冬季除了有七、八户购置了旧的BJ2020车在跑交通外，大多数牧民在家闲居。规划区建成运营后，可以为牧民提供约30个的工作岗位，牧民可以从事民族手工业艺术品加工，民族食品加工等获得经济收入。这对于祖辈居住在这里以牧业为主当地牧民来说将会起到很大的促进作用，将会对牧民生活、文化及经济等各方面产生深刻的影响。2、交通规划区的交通是最大的优势，距离XX市中心主干道友好路，北门只有17公里和16公里。从市区友好路沿线及北门附近乘坐104路、34路等公共汽车在转乘葛家沟的车可在30分钟内到达。现在从七纺到规划区的XX路正在改造施工，预计在20047、年的6月将全面交付使用。因此交通十分便利。3、规划区现状规划区的及周边的现状其实就是目前XX市区东部水磨沟、雪莲山高尔夫球场等等处的现状。目前为止在XX的市民中已经形成了以上地区是市郊最为便捷的冬季游玩场所的观念。其中水磨沟公园、雪莲山高尔夫球场及滑雪场、鸿雁鹭岛滑雪场及龙骧马术俱乐部、香格岭凤凰城滑雪场和规划区以东的XX沟农家休闲旅游渡假区等已经在市民有了较高的知名度。另外在紧邻规划区处修建、2004年7月将要开业的卧龙岗娱水休闲渡假村也将是将来市郊有水可娱的亮点之一。从规划区的周边地区来看已经形成了冬夏季旅游的互补经营，但多数为夏季景点，冬季景点的建设由于地形及观念等各方面的制约，目前除雪8、莲山滑雪场之外尚未有更具竞争力的滑雪场出现。1.3 项目的由来及必要性1.3.1新疆冬季旅游起步晚，确切地来说始于 1996年下半年，当时以冬季滑雪为主要娱乐项目，其他相应的娱乐项目较少，冬季滑雪最早是体委运动员训练开始的，到后来1997年达坂城旅行社的宋宏先生在水西沟的羊圈沟建设了达坂城滑雪场，用100多副滑雪板实现了当年营业额23万的业绩，从此以后水西沟的滑雪旅游才开始逐渐起步发展 。等到了19992000年，由于从事滑雪旅游的巨大利润，以及开办滑雪场的低进入门槛，因此早期在达坂城滑雪场和其他几家起步较早的雪场打工的当地农民和牧民也开始凑钱在自家的冬闲地里或山坡上开始了滑雪场经营，由于没有9、相关行政管理机构的规范化管理，有10副以上滑雪板的人家开家庭滑雪场的不在少数，当时各家的水平差别不大，只是滑雪场地的大小有分别而已，鉴于各家投资能力的限制大家都没有先进的登山设施，那时10万元的低位拖牵索道的投入对于各个小投资者来说也是天文数字。于是XX的南山地区一下冒出了几十家的几副滑雪板加一处斜坡的所谓滑雪场,而XX滑雪场的竞争到了一个混乱无序的时代。XX的滑雪市场经过1999年-2003年冬季的发展增长，尤其是滑雪场通过几年的竞争和发展已经基本分出了等级优劣，南山地区滑雪场以水西沟乡白云、阳光为代表，城市近郊滑雪场以雪莲山为代表，成为目前硬件条件较先进，基本已经被滑雪者所接受认可的滑雪场10、，主要是这些滑雪场硬件设施的改善和配置，有索道的有白云、阳光、雪莲山、天山国际、香格岭、大众、鸿雁鹭岛、天山丽都。南山水西沟地区如果要按照滑雪道的天然条件来看，最好的仍然是劲松和五棵松所在的平西梁子和水西沟滑雪场所占的坡道。但是水西沟乡生意最好、客源最多的却是天然雪道并不占优势的白云和阳光，这两家由于购置了索道，而且只是1条大拖牵3条小拖牵索道就基本占领了该地区大小十几家雪场80%以上的客源。而滑雪道最占优势的两家却由于没有良好的登山设施，而一再降价甚至到30元/人.天还包餐的情况，却仍然没有客源。整个水西沟地区大小十几家滑雪场在2003.11.242004.3.10雪期的总接待人数约在42011、00人次以上，合计收入150万元左右。城市近郊的雪莲山和香格岭两家滑雪场的接待量应该在60000人次以上，合计收入500万元左右。大众和鸿雁鹭岛合计在8000人左右，合计收入22万元左右。其余的约10家左右的设施不到位的和分散的无竞争力的合计接待人数约有1200015000人次，收入30万元左右。通过对上述滑雪场的实地调查和客源统计分析，我们发现客源市场总数约在125000人次以上。比较与2002年的冬季的70000人次左右是有了一个惊人的变化，明显呈高速增长，比2002年至少增长了50%以上的客源，综合几年的统计发现从2001年索道开始在滑雪场安装以后，滑雪人口都呈快速增长，明显是滑雪场的建12、设刺激引导了滑雪市场的发育和成长，完全符合国内从1996年东北开始的滑雪市场的增长变化模式。因此2004年将仍然保持50%以上的增长速度，XX乃至新疆地区的冬季旅游市场将要进入一个高速的增长期，而且根据全地区的人口比例和滑雪普及程度将会持续35年，新疆的冰雪旅游市场将会逐渐培育之成熟。而且占绝对多数的客源是涌向设施先进设备比较齐全管理较为规范的滑雪场。没有索道的滑雪场最晚在2005年将全部出局，同时按照国内冰雪旅游发达省份的市场成长里程来看，天然地形先天不足的雪场也将会在35年后逐渐消亡。同时，随着滑雪场的建设发展，已经培育出了一批基本掌握了滑雪技术，对滑雪场的雪道、登山运输设施、滑雪场的规范13、管理和操作具有较高要求的滑雪者，这批滑雪者恰好是滑雪消费的中坚力量，而且随着目前冬季旅游的开展和政府的大力支持，这一阶层的滑雪者还在不断的快速增长。市场要求具有新的设施和雪道能够满足这一阶层滑雪要求的滑雪场建设，而拟建的XX山滑雪场正是满足了这种要求，该项目无论从所在位置和拟投资规模以及设施设备都是一流的，项目建成后将促进XX市大众冬季旅游的发展。1.3.2 西域旅游股份公司上市利润支称的需要。截至2003年末，西域旅游开发股份公司（以下简称西域股份）的利润主要来源于天池分公司和新疆西域旅行社有限责任公司占公司利润总的95%以上，其余7个分子公司度处于微利和无盈利状态，从长远考虑西域股份今后如14、无新的盈利项目建设，将难以维持上市利润的要求。XX山滑雪场项目的建设投资少、周期短、收益好、回收期快，如项目进展顺利，将会有力支撑上市对西域股份利润的需求。1.3.3旅游业是一项经济效益高、低污染、高速度，可持续发展的新兴行业，具有强大的生命力和发展前景，是本世发展最快的产业之一。据有关资料报道，旅游业每增加1元收入，相关行业就可以增加4.3元收入，旅游行业每增加1名就业，相关行业就可增加5个人就业。当前及时利用国家开发西部的政策支持以及新疆旅游业方兴未艾的大好时机，开展冬季旅游，这样既推动了当地的经济，拉动当地的相关产业发展，又使西域股份获得良好的经济效益。1.4 编制依据1、中华人民共和国15、土地管理法、环境保护法、卫生法；2、新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展“十五”计划纲要；3、新疆维吾尔自治区旅游管理条例、旅游发展与布局规划；4、新疆省XX市旅游发展规划；6、国家和自治区有关可行性研究报告编制的要求和规定。第二章 市场分析与预测2.1 新疆冬季旅游市场的现状 2.1.1 2.2 新疆XX市滑雪场现状及竞争优势分析 2.2.1南山水西沟地区1、水西沟地区的一般竞争者2003年雪期表现突出的白云和阳光，接待总人数占到了该地区总人数的80%左右，收入约占到了90%左右，总的来说目前水西沟地区的滑雪场总体水平还是比较低的，不论是硬件还是服务的软件，尤其后者。阳光的服务水平比起白云要好16、一点，硬件方面，阳光相比较要新一点，管理和服务相对也规范一点，可能是投入资金的保障问题，虽然白云有一条高杆拖牵索道，但是白云在以后的竞争中已经基本不会有什么生命力，而阳光由于孙继林的加入将会在建设管理方面带来一定的竞争力。同时，阳光的位置具有相对较大的发展优势，具有上吊椅索道的位置优势，而白云如果在没有较大资金投入的情况下最多有2-3年的生命力，否则必将是水西沟第二批被淘汰的滑雪场。另外重要的一点是这两家都是租用夏季农田，要大规模的修改雪道的难度可能很大。2、水西沟的潜在最有力的竞争者将要被宏景全力打造的平西梁子村，另外就是现在阳光的近邻-水西沟滑雪场，如果有人投资到位，抢占了东头的山包，可能17、阳光和白云都是最终的配角甚至出局。如果宏景的投资很快到位，相信2004年的冬季水西沟客源的50%以上将会被平西梁子所垄断，但根据实地调查，好象该项目尚未进入实质性合作阶段，而且在该地区经营的XX县旅游局的场地、五棵松、林家沟、劲松等等可能并不一定像当地的农民那样好搬迁或者合作，因此该地区的开发尚须拭目以待，但是该地区却绝对是水西沟乃至XX旅游滑雪市场最具竞争力的选址之一。如果建设投入跟的上，将会有较为长久的生命力。3、天山国际滑雪场天山国际滑雪场是该项目合作方一手设计建设的滑雪场，将是国内最有优势和发展潜力的中高端滑雪场和冬季渡假旅游目的地，但是，根据目前投资方柏青公司的状况和意向来看，他们的18、主要目标在天文台地和夏季旅游开发，投入的资金可能也有限，如果将一号台不完全开发，即使按照规划来进行，至少需要在一号台地投入500万以上的资金，但是根据投资方的表现，2004年是没有能力来开发的，而目前所运营的天文台地根本就不会对任何一家构成竞争和威胁，而惟有开发一号台地才能形成知名度和对初中级滑雪者形成吸引力，而天文台的雪场最多只会对XX有12次滑雪经历、喜欢享受旖旎雪域风光的滑雪者，在初级滑雪者培育期的3年左右具有生命力，因此在没有开发一号台地的时候根本不会有竞争和威胁，而且在距离上更不是在同一竞争半径。如果2004年开发了一号台地，将会对部分具有中级水平和消费观念又对自然风光向往的滑雪者和19、观光者形成绝对吸引力，但是交通距离和管理水平仍将是制约的一大问题。2.2.2城郊区滑雪场1、雪莲山2002年滑雪期雪莲山的接待人数近30000人次收入约220万元，占到了XX滑雪市场约35-40%左右，2003年雪期的接待人数约在50000人次以上，占到了XX滑雪市场约50%，其中70%以上都是散客，营业额在450万元以上，在未来的23年雪莲山将是我们最大的竞争者，但是雪莲山的天然地形将是制约它发展的最终瓶颈，在滑雪市场培育走向成熟的35年内它将继续火爆下去，如果不扩建，2004年的客流量将不会有大的变化，因为接待场地基本已达饱和。同时新的滑雪人口在快速增长，达到初级的会离开，但新的又会加入，20、作为新的竞争者玉龙谷雪场在2005年对它造成的冲击将会是巨大的，但2004年的影响可能不会太大，新的竞争者只会吸引那部分具有2次以上滑雪经历、初级以上滑雪水平以及一部分的新客源，当客源下降到某一平衡数时雪莲山由于已经没有了经营回收成本的压力可能会以降价来做杀手，但是那时只能吸引初级以下水平的滑雪者，同时，新的竞争者由于自然地形的优势和XX旅游局出台的滑雪场评级标准的实施，已经不与其在同一档次了。因此雪莲山是2004年冬季的重要竞争对手，但过了2004年雪期，雪莲山将只会成为一般的竞争者，而且也只是针对一次性娱乐者和第1-2次滑雪经历的人口的竞争。2、城郊其他雪场除雪莲山之外城区只有香格岭滑雪场21、的硬件设施稍好一点，但是由于雪道位置和本身场地面积的局限以及经营者的不专业，2003年的经营业绩很一般，接待人数大约10000人次左右，春节营业额最高3800050000元/天，总收入约60万元左右，由于地形受制约，2004年的冬季扩大改造后也不会有什么竞争力。另外的如大众、鸿雁鹭岛等只能是吸引那些追求低价，不明真相的人，2004年的冬季将会走道生命的尽头。2.2.3 竞争优势分析通过对上述的竞争者的分析，可以看出有没有生命力，要看滑雪道的自然状况，但在滑雪市场的培育期有没有竞争力要看硬件设施是否到位，但是要形成长远的竞争和生命力就得既有设施又有天然地形了。而能不能吸引大量游客，占领滑雪市场则22、在于距离城市的交通距离。同时滑雪者具有几次滑雪经历将是形成滑雪场形象很重要的标准。对于南山地区的滑雪场来说，玉龙谷滑雪场除了天然地形的竞争优势之外，距离城市最近的距离将是最有力的杀伤性竞争力。因为距离的便利性和地形的先天优势，可以采取南山地区滑雪场不可能采取的营销策略。1、发展水平及资源优势通过对XX市周边滑雪场的调查分析，基本表明现在XX的滑雪市场大约接近东北地区主要是黑龙江省1996年左右的水平，旅游滑雪场建设发展的1997年左右水平。另外由于XX所处的地理位置，距离内地遥远，冬季近距离的户外活动几乎没有可以选择的项目，目前的XX市的滑雪市场尚处在初始期的初期阶段，未来35年都是一个高的增23、长期，每年的增长速度可能将超过50%甚至在最初的23年内可能会每年翻番，但是最重要的是要有设施到位、自然资源有优势的滑雪场来刺激滑雪市场的发育和增长，否则接待跟不上市场增长的时候，市场不会增长可能还会下降，当滑雪者具有3次以上经验初步掌握了滑雪技巧的时候，就会对滑雪场地的刺激和趣味性提出新的要求，而对最初练习的场地将失去兴趣，如果没有新的可以满足这一要求建设的雪场，这一部分的市场将会转向其他的娱乐或运动。可以看出目前仍然缺乏管理规范，雪道坡度齐全，具有真正意义上的初中高级雪道，和较完善的登山设施，尤其是吊椅索道，设计科学规范的滑雪场地。而玉龙谷滑雪场的建设将会完美的填补这一空白。这就是玉龙谷滑24、雪场最大的具有绝对优势的竞争力。2、良好的交通位置和较好的空气状况。距离市中心不过17公里的交通位置，将会是很大一部分的一次性娱乐者和市区人口以及旅行社团队的选择，XX拥有私家车的人毕竟是少数，但最新调查显示公共交通的水平却已经达到国际水平，距离也将成为最有力的竞争。根据2003年11月20日-2004年2月5日的天气观测，其中整天有雾不见太阳的时间有17天左右主要集中在1月1日20日之间，其他时间基本晴好，在雪莲山地区在晴好天气下大约下午2点以后雾气开始弥漫，到达玉龙谷位置约是下午4：40左右，而这时候一般的游客已经基本选择回家了。通过实地考察可以看出，在城市的近郊具有同等地形的选址没有，类25、似的地形位置开发成本也远大于玉龙谷的位置。因此在未来的5年和更远的时间内在同等的距离半径将不会再有自然条件相似的滑雪场兴建。2.3项目市场SWOT分析：我们的目标是：通过修建玉龙谷滑雪场来占领、填补XX范围以及部分二、三级客源中具有初级以上滑雪水平需求的滑雪者市场空白。同时以距离城市最近的交通距离以及规范的管理、良好的建设设施，来吸引更广泛人群的初级滑雪者。这一目标的初步实现是在2004雪期开始经营到结束时总接待人数所显示的结果。以下是玉龙谷滑雪场选址的主要优势、劣势、机会和威胁：2.3.1优势1、良好的交通位置，距离城市的主干道友好路仅有17公里。距离老商业区北门也不过16公里。2、可以从城26、市里及附近的城市最大限度的吸引滑雪者。3、在城市近郊独一无二的天然地形落差（200余米）和设施、先进的规划设计。4、良好的交通网络，2004年6月将全面交工的XX路将直通滑雪场，可能将有33路、34路公交车线路或更多的城郊中巴线路通过。5、填补了市场需求、准确的市场定位和全新营销方式。高水平的建设开发必然得到政府和媒体的关注和支持宣扬。2.3.2劣势1、滑雪场的地域和方位及交通方式还没有被客源市场所熟知。2、与雪莲山处在同一个方向。3、有可能受到城市污染的影响4、将会在2年左右面临单季经营的风险。2.3.3机会1、随着经济的发展，滑雪及冬季旅游的快速增长，本地区滑雪人口正在以高速增长，在未来的27、35年将会保持约50%左右的年增长率。2、市场已经培育出一大批初步掌握了滑雪技巧，对滑雪道难度和技巧有了较高要求的人群。3、XX市政府正在全力打造国内一个新的冬季旅游目的地的形象。4、滑雪者以及潜在的滑雪者正在改变的滑雪旅游观念。5、雪场的建设地有一家正在开发夏季旅游的企业。6、XX地区没有一家滑雪又兼顾有冬季特色的哈萨克民俗旅游项目7、XX市旅游局正在参照黑龙江省的滑雪场质量认证办法，将于2004年冬季出台新疆的旅游雪场评定等级标准。2.3.4威胁1、在开业的第一年，已经在城区形成知名度的雪莲山滑雪场会对初级客源形成冲击。2、平西梁地区宏景将要开发的滑雪场和天山国际滑雪场一号台地的开发将会对28、目标市场造成部分分流。2.3.5由SWOT分析提出的行动点通过采取以下行动使优势和机会最大化，使劣势和威胁最小化。主要的营销和经营活动在于为玉龙谷滑雪场确立一个清晰的市场定位形象。1、树立玉龙谷滑雪场有别于其他滑雪场的正面形象，向旅游者证明优越的自然资源、先进的设施设备和管理水平。2、针对市郊其他滑雪场，强调出色的天然山形和落差形成的并经过独特设计修正过的雪道，强调登山吊椅缆车的高档和先进性。3、针对南山地区的滑雪场，强调出色的交通和地理位置以及空气的洁净度。4、主要针对旅行社的疆外游客，强调冬季特色的哈萨克民俗旅游项目的开展。5、提炼出一句最具感染和说明特点的广告语，运用差异化的营销策略和技29、巧，来争夺团体市场。2.4 市场研究通过对XX周边滑雪场实地与工作人员及经营者的调查了解，通过与滑雪游客的交谈基本可以确定以下情况。今年雪期的滑雪人数的增长速度是经营者所没有预料到的，滑雪初期出现在约11月的20日以后，元旦前后有一小的高潮，最大的满员运转是在大年初二到初八左右的几天，近郊雪场的雪具出租率可以达到300%400%，南山地区的出租率也基本达到200%，索道的运量和运力根本满足不了游客的需求，索道前都排起了长龙。由于索道运量的限制，近郊的游客当中有80%以上是散客，人均消费在120元左右；南山有索道的滑雪场人均消费也在80元左右，城郊的客流量形成主要是交通方便，设备较先进，所以散客30、多；南山地区主要是有车族，后期是团队多于散客，但总体是各占大约50%的比例。到访游客中，一次性娱乐和初次滑雪者占了近50%，年龄主要以15-40岁左右的居多，尤其是21-35岁的最多，另外父母陪儿童滑雪的占到了相当一部分，约在总人数的35%以上，这部分人的消费主要在皮圈上，以安全性为主。另外关于教练问题，以上滑雪场的教练几乎都存在较多的问题，主要表现是没有经过正规培训，讲解语言无法到位。通过对游客的交谈了解，在雪莲山上，对于已经基本掌握了初级滑雪技巧和2次以上的滑雪者，对于场地已经提出了自己的要求，绝大多数游客对于空气洁净度的要求由于交通的便捷性而退于其次，由于教练工作的不到位使得约有2成左右31、的人表示因为不能掌握技巧而没有体验到滑雪乐趣而对此项运动失去部分兴趣。还有3成的人认为基本上都是在个人摸索练习。因此通过以上的研究，玉龙谷滑雪场的市场定位中客观上对于交通和地形将会有绝对的优势，主观上因为场地设计和索道运量、教练的问题上也会有正确的解决措施。而这些问题的解决将会在市场竞争中处于绝对的优势。2.5主要目标市场A、有两次以上滑雪经历具有初级以上水平的滑雪者（主要是本地一级客源市场和天山北坡经济带城市以及石油产业工人的群体）。这部分人对山型、登山设施、雪道要求较高。B、更大范围的初次滑雪者。教练和初次滑雪感受对这部分人很重要。C、513岁的儿童市场以及陪儿童的家长。这部分人对安全性和32、娱乐的趣味性有较高要求。D、体验哈萨克冬季民俗的疆外团体旅游者。冰雪风景和旅游项目以及西北的异域民俗对同样是这一群体新奇感受的重要因素。E、冬季来XX的商务旅游者，这部分人对交通距离、设施和时间要求较高。预计2004年将会出现自购雪具的群体，如果引导得当，2004年将需要出现真正意义上的滑雪会员俱乐部。同时会出现大规模出游的较专业滑雪群体，这些群体来自XX和天山北坡沿线城市的团体市场。如：昌吉、石河子、奎屯、乌苏、独山子、克拉玛依、准东石油基地以及兵团的部分较高收入者。对于正处在培育期快速增长的市场，正确的引导和制造消费点必将使市场的成长加速。同时也是占领市场的绝佳时期。第三章 客源市场分析 33、31 市场定位根据本项目旅游资源的特点和功能定位，主要为游客提供滑雪及其他娱乐、职业培训、赛事接待等服务项目，经分析主要客源为XX市的大众消费。32 客源预测根据目前的滑雪市场的增长情况来看2004年可能将达到1820万以上的人次，而目前XX地区滑雪场建设速度可能不会跟得上，因此2004年玉龙谷滑雪场的接待规模将会达到35000人次以上，具体分布如下：从2004年11月20日2005年3月20日，大约120天的营业期，根据气温可能将缩短10天或延长10天，在这120天当中，有17天是周六，17天是周日，另外加春节和元旦将有8天左右的假期，按照周六800人次/天、周日400人次/天、春节六天2034、00人次/天，剩余两天600人次/天计算，滑雪期的节假日接待总数就达33600人次，其余的95天按照150人次/天计算，有14250人次，则全年总接待人数为47850人次。20042008年XX山滑雪场冬季接待人次预测表 单位：人预测时间2004年2005年2006年2007年2008年方案1方案2方案1方案2方案1方案2方案1方案2同上年接待人次4000025000500003200058000400006500045000同上年第四章 建设条件3.1 气象根据XX市气象局提供的有关气象资料，XX市极端最高温度42.1，极端最低温度41.5，年平均温度6.4，冬季最大风速20米秒，春季最大风35、速28米秒，夏季平均风速3.1米秒；年平均降水量236毫米，1日最大降水量57.7毫米；最大积雪深度48厘米，最大冻土深度133厘米；常年主导风向为西北。3.2 配套条件3.2.1 给水 城市自来水管道接口与项目区连接, 计划增容(改造)给水管道250一300供水管道，500立方米消防水池2个。 3.2.2 排水 该地段城市排水管道已完成改造，场地内设300排水管道1条，可直接排入城市排水管网。 3.2.3 供热 拟在项目区建设10吨容量锅炉房一座,为本项目供热提供保障。 3.2.4 供电项目用电依赖城市供电线路,可就近架设引入，计划新增容量1500 KVA。3.2.5通讯拟建场址附近乌是市电36、信局的局线网已完成，通讯条件十分优越。第五章 建设方案4.1 建设原则 以布局合理、功能齐全、设备先进、设施完备、管理规范和高起点为原则，滑雪场设计以现代设计为依托，为该项目的运营提供一个良好的软硬件环境。4.2 总体布置根据规划用地面积和规划方案, 项目区划分为：4.3 建设规模 项目区总占地面积 平方米，建设用地 平方米,总建筑面积 平方米，其中：4.3.1 4.3.24.4 项目实施规划 项目实施分两期进行建设，一期完成。二期。两期工程连续进行。4.5 工程设计4.5.1主要设计参数基本雪荷载 0.3KN/M2基本风荷载 0.65 KN/M2最大冻土深度 1.50M地震烈度 8度 地基承37、载力标准值 fk=140kpa 4.5.2结构设计 (1) 4.6 建设工期 项目建设期一年, 第一年完成三通一平、一期建设内容、道路、停车场建设。第二年完成二期建设内容以及公用配套工程项目。第六章 公用工程及环境保护5.1 公用工程 5.1.1给排水给水由城市自来水供应，需增容管径300给水管道一条，长度400米，接入点在自来水干管,项目区内增设 300排水管两条，纵长800米，接至 900城市排水管道。 5.1.2 采暖和通风 采暖由区内10吨集中供热站供应，热媒为9570摄氏度热水，室内控制温度1820摄氏度，设通风系统，排风和排烟兼用，地上层采用自然通风。 5.1.3 供配电 供电由仓38、冷序线接入，用户使用的电源电压等级为380220V，用电负荷重要性分为两级，建筑物内一般照明和动力按二级负荷供电，消防动力、火灾自动报警及消防联动系统，应急照明按一级负荷供电。总变电所设在地下一层，估算新增用电负荷2000KVA。 5.1.4 消防 设独立的集中火灾报警系统，每层设有层显示器，设独立的消防广播系统，消防系统分为室外消火栓系统和市内自动喷水灭火系统，喷水量20L/S，动作温度68摄氏度，在，整个区域内设500立方米消防水池2个。5.2 环境保护 5.2.1 主要污染源和污染物项目区的主要污染物为：废气、生活垃圾和生活污水。1、 废气主要是周围环境及市场内的大气粉尘、机动车尾气以及39、冬季采暖锅炉产生的烟尘等。2、 噪声汽车发动机噪声、加工机械噪声、牲畜鸣叫噪声及人流产生的噪声。3、 废水主要为生活污水。4、 垃圾主要为冬季取暖产生的废渣以及人员活动产生的废弃物。 5.2.1 环保措施1、 废气为了减少是场内汽车尾气对大气的污染，采取在内进行植树绿化，对进入车辆一律规定关闭发动机。锅炉采用双层炉排反烧形式，自然通风，热风助燃，并配置机械消烟除尘设施，使锅炉烟气排放浓度符合国家GB3095_82标准。2、 噪音在市场四周设置绿化隔离带，对机动车辆限制鸣笛降低噪声对环境的影响。3、 污水可直接排入城市生活污水管网。4、垃圾根据项目区产生的污染物性质,项目将根据污染物产生的集中程40、度建设若干处集中的垃圾回收站,对污染物实行集中收集同一运出的办法处置。另外加强物业管理，设立专职环卫队伍，坚持定时定点进行垃圾清运。第七章 劳动安全保护6.2 劳动保护对滑雪场的管理人员人员要定期进行安全教育和技术培训，树立安全第一的观念。由于滑雪场经营的特殊性，市场管理难度大。因此要求市场管理者与社会各界密切配合，为经营者的日常生活、人生安全等诸多方面提供保障。6.3 安全保护滑雪场属大型娱乐设施，是游客重要集散地。第八章 项目管理和组织定员7.1项目管理拟成立新疆XX山滑雪场有限责任公司。公司主营：冬季滑雪及技能培训服务、冬季旅游其他相关娱乐项目7.2组织设置原则采用先进的劳动组织形式，正41、确处理经营者与服务人员之间的分工与协作，充分发挥服务人员的技能和积极性，保证滑雪场正常运营，提高内部经济效益。为此，在组织机构设置中应遵循因事设职与因人设职相结合原则；权责对等原则；命令统一原则。建立高效、灵活的管理体制和运行机制，实现经济效益、社会效益的统一。7.3 组织机构设置与管理要求公司管理机构健全，各职能部门职责明确，各项规章制度健全并贯彻得力，有鲜明而独特的企业标志。公司设经理、副经理，下设总经理办公室、管理部、财务部、公司内部组织机构图如下： 新疆XX山滑雪场有限责任公司股东大会 监事会 董事会 董事会秘书总经理三总师 副总经理总经办管理部财务部工程部销售租赁部物业储运生活接待基42、地管理部7.4 劳动组织拟建的项目的招聘人员主要来自鲁木齐市周边滑雪基地。职工工资平均600元月，公司共有人员数 30 人。劳动定员表如下：劳 动 定 员 表序号职务及部门定员数管理者职工1董事会2总经理、副总经理3总经办4人事部5财务部6销售租赁部保安处司机11合计12共计 劳动定岗人员都需经过职业培训，“全面培训，突出重点”。合格者持上岗证上岗。第九章 投资估算与资金筹措8.1 投资估算投资估算范围包括经营性项目和公用配套项目。1、估算依据及总投资依据国家、自治区工程造价及工程费用的有关规定，结合当地造价水平及参照类似工程项目情况，本项目总投资额757万元，其中建设资金707万元，流动资金43、50万元，详见投资估算汇总表。2、资金筹措 该项目全部投资均以合资双方企业自筹来解决，其中西域股份出资454万元（占总投资的60%），合作方 出资303万元（占总投资的40%）。投 资 估 算 汇 总 表项 目 名 称单 位数 量指标价格总投资(万元)备 注雪场设施双人吊椅索道m约9002252条高杆拖牵索道m约800503条低腰位拖牵索道m约51013.5造 雪 机台126万元26压 雪 机台165万元65可以暂不购置滑雪器材滑 雪 板套100083马 拉 雪 撬个40800元3.2雪上摩托台1 7.5可以暂不购置卡丁车辆39雪地飞碟只300416元12.5滑雪服及配套套40010练习器台144、3.5万3.5场地及基础设施道路及场地修整20水网15电力12房屋平方米100075不可预见费50.3其他管理营销30总计70781.5流动资金50总投资757 62 经济效益1、计算依据按国家计委颁发方法与参数对建设项目经济效益测算的要求计算。2、基础数据选取（1）项目计算期15年，其中建设期1年，经营期20年。（2）项目基准收益率取12%。（3）交纳税金和税率营业税及附加：取营业收入的5.5%。所得税：按税后利润的33%。3、 营业收入预测 根据目前的滑雪市场的增长情况来看2004年可能将达到1820万以上的人次，而目前XX地区滑雪场建设速度可能不会跟得上，因此2004年玉龙谷滑雪场的接待45、规模将会达到35000人次以上，具体分布如下：从2004年11月20日2005年3月20日，大约120天的营业期，根据气温可能将缩短10天或延长10天，在这120天当中，有17天是周六，17天是周日，另外加春节和元旦将有8天左右的假期，按照周六800人次/天、周日400人次/天、春节六天2000人次/天，剩余两天600人次/天计算，滑雪期的节假日接待总数就达33600人次，其余的95天按照150人次/天计算，有14250人次，则全年总接待人数为47850人次。因为针对的不同群体和时间段，节假日人均消费将会在100元以上，平常的人均消费在60元以上，则年营业收入421.5万元。而2005年的接待46、规模将会超过50000人次，营业收入在450万元以上，2006年以后将会保持连续稳定的收入约3-5年。要想达到这样的收入规模，滑雪场的总体投资规模应该控制在800万元左右，一期控制在500万元左右。单位游客消费水平预测表 单位：元项目票价餐饮购物合计金额302010604、经营成本预测 （1）折旧固定资产投资616.70万元，采用直接折旧法，取折旧年限10年，年折旧额为61.67万元。（2）摊销无形资产及递延80.30万元，以摊销形成回收，摊销年限取5年，年摊销费16.06万元。（3）营业成本营业成本包括营业费用、企业费用、职工工资福利费用等，按营业收入的30%计算，营业成本为126.45万元47、。（4）财务现金流量分析经对投资、成本费用、销售收入及税金的预测估算，编制现金流量表，测算得到全部投资财务内部收益率所得税前为 ，所得税后为 ；全部投资财务净现值所得税前 万元，所得税后 万元；全部投资回收期所得税前（动态） 年，(静态) 年；所得税后（动态） 年，（静态） 年。详见辅助报表 。5、总成本费用经测算正常年总成本费用为 万元，详见辅助报表。6、财务效益分析A、投资利润率： 投资利润率=年平均利润总额/投资总数 = / = %B、投资利税率： 投资利税率=年平均利税总额/资金总额 = / = %7、不确定分析9.6.1 盈亏平衡分析 用设计规模利用率表示的盈亏平衡点（BEP）为 ，48、表明项目具有较强的抗风险能力。9.6.2 敏感性分析经对项目经营情况的预测分析，认为固定资产投资、营业收入、税费的变化将会对项目盈利能力产生较大的影响。以固定资产投资、营业收入、税费的单因素变化分析。详见辅助报表。测算结果表明：销售收入的变化对财务内部收益率的影响较大，因此对于经营者来说要提高游客数量，注重宣传，是减少经营风险的主攻方向。另外，当以上其他因素变化10的情况下，财务内部收益率的指标变动很小，且税前多大于基准收益率指标，项目具有较强的抗风险能力。8、 经济效益评价结论经过本项目投资，成本费用，销售收入的预测分析，计算得出的盈利能力指标：全部投资财务内部收益率为 （税前）和 （税后）49、均大于设定的基准收益率，项目的财务结果是可以接受的，通过不确定分析指标表明，项目有较强的抗风险能力，且具有较强的偿债内力，因此，财务效益评价认为本项目在经济上是可行的。第十章 结论和建议根据上述投资方案规模进行投资，按照预期的市场预测，回报率都可以达到40%以上，也就是第3年就可以收回全部的投资。如果在建设时合理的利用供应商和承建商的延期付款，这一周期可以再缩短。如果按照预期的投入和市场的成长状况现金流量和收益还将会再加大。通过以上可以看出真正能对玉龙谷雪场构成威胁的只有天山国际的一号台地和水西沟平西梁子，但却不在同一经营半径，雪莲山和其他的城郊雪场只是具在初级以下客源层上的竞争，而这种竞争只50、会在一个时间段内具有，也就是2年左右，在某种意义上是在为玉龙谷滑雪场培养滑雪者，因为地形和雪道的自然资源是竞争对手无法拥有的，尤其是在城市的同一半径范围内， 但是，如按照照方案2建设2004年就必将和雪莲山形成绝对的竞争。一般说产品的领先性对于市场侵略至关重要，一种新产品的出现在同级市场中就如无坚不摧的穿甲弹一样，是一个企业拿来打击对手最有效的武器之一，在目前或2年左右的XX的冬季滑雪旅游市场中，领先的产品就是谁先安装吊椅索道，建设真正具有中高级标准的滑雪道以及配套的硬件设施。滑雪旅游产业的发展在某种意义上来讲是一种“产品创造、引导市场增量”，科学的分析目前国内冬季旅游市场的发展变化趋势，分析51、本地区冬季旅游发展的增量趋势，不难发现，通过1999年2003年的发展XX冬季旅游市场已经走过了初始期发展的混乱阶段，走进了较为有序发展的初始期后期，现在的市场急需要有一家能够对滑雪市场增长需求水平进行衔接的滑雪场。因此， 要想形成绝对的竞争力，对目前的雪场和滑雪者造成大的心理冲击，建议按照方案1的投资方式，安装吊椅索道，开辟出真正的中高级雪道，这样才能与众不同、真正起到衔接市场需求的作用，具有绝对竞争力，当然，前提是要有良好的规划和设计，要辅助以独特的全方位营销，2004年的经营业绩肯定会得到市场的全面认可，将会远远超出我们保守的估算。我们已经作好了两种不同方案下的营销规划和实施预案，用以应52、对不同的建设规模营销目标。根据XX的客源市场目前的表现来看，随着滑雪场硬件设施的不断提升完善，将进一步刺激客源的上升，另外由于政府大力扶持冬季冰雪旅游，因此2004年的疆外客源市场将会有较大幅度的增长，而玉龙谷滑雪场针对这一市场的营销应该在市政府促销会和旅行社开始冬季报价之前开始。目前XX已经形成了一批初步掌握了滑雪技巧的滑雪者，已经对雪莲山等没有难度和刺激性的雪道失去了兴趣，同时，对于市场成倍增长的强劲势头，市场要求条件更好的设施更完备的雪场出现，可能2004年天山国际会开发一号台，宏景会开发平西梁，但是这两处的交通距离仍然是一个问题。玉龙谷雪场与他们不在同一竞争平台，同时由于客源的增加，新53、增加的客源数字会被新的雪场平衡分割掉，同时由于玉龙谷滑雪场设施的领先性及交通的便利性，原有的城郊雪场的原有客源也将被分流掉一部分，所以2004年的冬季客源是照方案1完全可以在35000人次以上的。方案2也可以达到25000人次以上。如果能够有好的合作伙伴照方案1进行建设，营销管理按照预期实施，那么玉龙谷雪场得到的收益可能超出预期。关于多数人所担心顾虑的季节性单季经营问题，事实上新疆目前除了个别的文物景点之外，多数达到98%的景点都处在单季经营，只是大家都是夏季经营，从传统观念形成的惯性思维上来看，夏季经营的利润和经营时间可能都会在意识上比较多，同时可能有些个别的风景优美的可以进行房地产开发的风54、景区的经营时间和收益会更大一些，但事实上，在新疆夏季旅游景点不过5个月的经营时间，而滑雪场的经营时间也在4个月左右。但是没有一家的投资回报率会比投资滑雪场的更大，更快，同时如果占据了地理位置良好的地方，收益将是长期的，滑雪运动在中国刚刚开始风靡，在新疆也只是刚刚处在发展的初始期，而天然的地形地貌和优良的地理位置、交通是不可再生的，配合快速成长的滑雪市场。在全世界目前滑雪运动经过近一个世纪的成长和发展，能够可以修建滑雪场的位置已经快没有了，中国是最后一处没有开发的地方，而随着中国从1996年亚冬会以后滑雪运动的普及和冬季旅游的推广，不单东北在搞红红火火的冬季冰雪风情游，西北和华北也是不甘落后，尤55、其是新疆XX，政府的推介力度是空前的，而且本地市场的发展成长也是高速的。随着滑雪市场的成长，滑雪者对滑雪场的要求也越来越高，滑雪场不能是简单的一个小坡加雪板，随着大家的开发建设，在市区的周边包括南山风景区，能够建设高级雪道的滑雪场地已经不易找到了，在市区的近郊更是太难了，因此玉龙谷的位置将是独一无二的，在城区的周边同一半径是不会再出现开发成本这样低的滑雪场地了。而且这种收益会随着经营期的延伸而更加巨大。从国内多于80%的中型以上滑雪场的经营来看，雪场收入的80%是依靠本地人来完成的，在黑龙江省、在华北地区尤其是北京市的周边更是如此，因此最接近本地消费市场的地理位置和良好快捷的交通方式将是决定这56、一消费群体的最大的因素。由于滑雪场所处地理位置的优越性以及硬件设施的领先性，在对于XX周边滑雪场的产品提供方面就大大领先了一步，在营销时根据先天优势进行扩大，在价格方面还可以形成杀伤力，企业生产产品后，产品惟有被顾客购买，才有可能实现企业的利润，利用滑雪场地理、地形的这种先天优势同时辅以高性能价格比的渗透和强劲诱惑力，相信目标市场是不会拒绝的。制作出一两句具有摄心性的广告语，通过各式手段的推介能够在2005年元旦的前后形成较大的市场认知度，那么2004年冬季滑雪期的经营结果将会远超过预期。而这些结果都将会在保证了足额投入的前提下取得。在2004年建设玉龙谷滑雪场将会是正逢其时，将会使投资者取得满意的投资回报，否则市场机遇将不再有。