1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月102目 录第一章 总论3第二章 项目建设的必要性10第三章 市场预测16第四章 建设规模及建设方案26第五章 建设条件32第六章 节能节水措施39第七章 环境影响评价45第八章 劳动安全卫生与消防49第九章 组织机构与物业管理56第十章 项目实施进度及招投标59第十一章 广告策划69第十二章 投资规模及资金筹措73第十三章 财务评价75第十四章 风险评价89第十五章 国民经济2、评价98第十六章 结论与建议102第一章 总论1.1项目简况1.1.1项目名称张家界文化村，总体规划占地600亩，总投资2.86亿元人民币，首期用地192亩，投资9980万元人民币，项目集购、娱、展、选、吃、住、演、研、会等多功能于一体，建成后将在众多领域填补张家界人文旅游市场空白。1.1.2项目建设单位张家界xx旅游开发有限责任公司1.1.3项目建设地点张家界市xx区xx办事处和xx乡的结合部桐木桠。桐木桠位于张家界城西1km处，其境内植被丰富、清溪环绕、山青水秀，小溪从村中流过，两岸山林覆盖。中间田土袒露，生态环境独特。以山脊分水为界定址。张家界xx旅游开发有限责任公司拟利用其优美的自然景3、观进行开发建设。建成以展示中国民族文化为主题，聚民族工艺、民俗风情之精华的民族文化村，为张家界的旅游事业及其经济发展作出贡献，该项目拟分三期实施，一期开发192亩，总建筑面积48000m2，二期开发280亩,总建筑面积19500m2，三期开发128亩，总建筑面积16300m2,建设期3年。资金由张家界xx旅游开发有限责任公司自筹解决。1.2可行性研究报告编制单位1.2.1编制单位xx1.3可行性研究依据及范围1.3.1编制依据1.3.1.1张家界市国家经济和社会发展规划1.3.1.2张家界旅游总体规划1.3.1.3张家界市xx区旅游总体规划1.3.1.4张家界市旅游核心服务区规划1.3.1.54、张家界xx旅游开发有限责任公司与xx签订的项目咨询合同。1.3.1.6中国张家界文化村总体规划图。1.3.1.7中国张家界文化村用地现状图。1.3.1.8国家及地方制定的有关法规、规范及标准。1.3.1.9项目建设单位提供的相关基础资料。1.3.2可行性研究范围1.3.2.1本次可研对项目建设必要性、建设条件、建设规模、工程施工方案、总平面布置、环保、节能、节水措施，项目实施进度、招投标、投资估算与资金筹措、经济评价及社会评价等方面进行全面的分析研究。1.4项目建设单位情况张家界xx旅游开发有限责任公司是一家独立的法人单位，注册资金218万元，经营范围主要为旅游项目开发策划、旅游产品生产、销售5、收藏、展览。法定代表人李xx。公司具有丰富的民族文化项目策划、开发经验和雄厚的实用技术力量，曾先后策划修建了“张家界土家风情园”、“重庆长江西沱云梯街”、“湖北恩施州土司城”、“宣恩风雨桥”、“茅坡营苗寨”、“毕兹卡绿宫”、“永顺芙蓉镇石牌坊和门楼”、“利川龙船调石雕”、“上海卫斯佳生态园”等几十个大小工程。其中“张家界土家风情园”的“九重天”被列入八大世界吉尼斯之最。目前，日本的中国村“东方明珠苑”已达成意向，公司自信依靠自己能把张家界文化村策划好、规划好、建设好、经营好。1.5项目提出的理由1.5.1旅游业再度高升，成为21世纪的第一大产业。1.5.2以旅游带动经济发展，已成为我国拉动城市6、经济增长点的重要因素。1.5.3张家界是国际知名的旅游新城，新兴旅游产业有利于提高城市知名度。1.5.4张家界是一个少数民族地区，有利于各民族逐步一体化。1.5.5丰富区域文化底蕴，进一步促进生态平衡，保护环境，扩大就业面，增加税收。1.6指导思想以资源为依托，新项目开发为基础，市场为导向，效益为中心，突出重点，讲究特色，科学开发，合理布局。在张家界文化村形成独特吸引力的新兴旅游精品系列，塑造张家界旅游休闲新形象，建成张家界旅游的高档旅游度假示范区，大力开发促销，有目标、有重点的拓展海内外旅游客源市场，提高旅游产品的民族特色和文化内涵。1.6.1理念名利双收景观资源与旅游产业一体化站在“游”、7、“娱”、“购”的最佳结合点；是景观，也是商品。景观资源与旅游产业工业化用工业化流水线作业方式领先竞争对手景观资源与旅游产业品牌化打造张家界最有价值的文化品牌，只有在市场上做到第一或第二的项目才能被保留资源共享让内容和系统资源发挥最大的规模效应1.6.2模式景观资源与旅游产业工业化民族文化村独创景观资源与旅游产业工业化策划洞察市场玄机，以敏锐行动应对市场风云变幻创造领先对手创造第一手产品、第一时间满足游客全方位需求包装赋予产品以品牌灵性、有效沟通目标观众销售产品的一次销售、建立遍布全国的高价值销售平台广告优质的景观资源、为游客提供全面有效的服务增值业务基于景观资源所进行的平面及网络媒体、演艺活动8、旅游产品的再次开发1.7实施原则张家界文化村总体实施原则是：内强素质、外塑形象；1.7.1对内原则1.7.1.1先易后难、重点突破、分步实施、稳步推进；一流的山水应该有相应的文化与之交相辉映，在项目的设置与文化的开发上均做到“既满意于山水，又满意于文化”，初始经武陵源核心景区为出发点吸引广大中外游客，再分步实施基地建设工作，从吸引力大、经济效益好、资金回收快的区域入手，重点突破，稳步推进，把文化村建设成为与核心景区并驾齐驱的吸引源。1.7.1.2高起点、优布局、可持续、功能全；张家界文化村的建设起点高，要优化其产业布局，以旅游工艺品的设计、生产、销售为核心，铸造成代表张家界的第一品牌，推向国9、际市场，以此成为品牌基础。发展多元化旅游，自然完成吃、住、行、游、娱、购六大旅游要素，使张家界文化村成为张家界文化旅游的标志性品牌。1.7.1.3专业化管理、规模化经营、集团化发展张家界文化村是改革开放探索全新经济形式的实验地，它突破了传统的第一产业与第三产业布局，探索古代文明与现代社会发展的关系，是一个全新的课题，所以必须在实践中不断探索、不断开拓，走专业管理、规模化经营、集团化发展之路。1.7.2对外原则1.7.2.1塑造形象，创立品牌品牌效应已成为现代商战的重要焦点，它既是企业形象的展示，又是企业实力的象征，张家界xx旅游开发有限责任公司须加大技术投入，保持其产品研发在国内外同类企业的前10、列，从而以优势产业为龙头，实施品牌战略，创造名牌企业，创立自己的品牌，提高社会知名度和产品附加值。1.7.2.2加速发展，形成支柱产业；多方联合，铸造旅游航母；张家界文化村通过自身的不断发展和完善，形成自己的支柱产品，积极联合外部企业，不断扩大市场的份额，争当张家界旅游商品市场的龙头，建立湖南省数一数二的文化旅游产业企业。1.7.2.3立足本地，面向世界；张家界文化村将立足张家界、突破地域观念，既要把世界各国的客人带进来，更要把带进来的客人带出去，突破传统旅游业中各霸一方的观念，营造全新的发展与经营理念。1.8发展战略1.8.1优势带动战略；充分发挥张家界世界自然遗产及张家界文化村人文景观的品11、牌优势，发挥地处几省边缘的地域优势，发挥湘西丰富的文化资源优势，以经济效益为中心，以优势产业、优势企业、优势资源带动产业结构化升级。1.8.2实施实业发展战略；依照文化村的指导思想、发展目标及整体策划，根据旅游市场对人文景观的迫切需要，确立以土家文化的发掘、收集、保护、研究及相关的旅游产品开发利用为中心，建筑、园艺、服饰、旅游餐饮为重点，走好巩固现在市场，开拓潜在市场的战略路线。1.9文化村经济技术指标序号名 称单位数 量备 注一建设规模1总投资万元286002总用地亩600一期192亩，二期280亩，三期128亩3总建筑面积m2838003.1一期建筑面积m2480003.2二期建筑面积m212、1950003.3三期建筑面积m2163004底层建筑面积m2354185建筑密度8.85%6绿化面积m22797207绿化系数708道路广场m227432二各项营业收入投资回收期内1营业收入万元61219.342总成本费用万元11845.503利润总额万元46006.784财务内部收益率13.735投资回收期年9.731.10问题与建议1.10.1问题1.10.1.1管理是企业运作的重中之重，经营管理水平的高低直接会导致企业经济效益的多少。1.10.1.2项目风险在各行业项目中也是出现概率相对较大的风险因素，它主要体现在项目策划、市场价格、融资和项目周边环境等方面。1.10.2建议1.10.13、2.1在全面分析市场、准确经营定位、提高管理水平的前提下，项目建成后，将具有可观的经济效益和社会效益。1.10.2.2项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。第二章 项目建设的必要性2.1张家界市社会经济情况张家界市城市总面积194.08平方公里，城市人口31.25万人，自然景观资源得天独厚，又是全国红色旅游重点城市之一，全市人民在省、市委、市政府的正确领导下，一手抓精神文明建设，一手抓经济建设，通过促旅游升温，加大投资力度，强化“三化”进程，优化发展环境，调整产业结构，确保国民经济快速增长。经济发展跃上新台阶，“十五”前四年，全市实现生产总值年均增长9.8%，人均GDP年均增长11.14、3%，财政总收入年均增长 16.7%，产业结构排序由2000年的 24.8:22.8:52.4调整为18.3:25.7:56，结构逐步趋于合理，区域经济特色进一步凸现。2004年全市接待旅游人数达760万人次，年均增长25.8，实现旅游收入53.5亿元，年均增长25.7%，旅游收入相当于GDP的比重由2000年的32.1%增加到2004年的57.6%。张家界市2004年生产总值81.91亿元，比上年增长10.3，其中第一产业15.46亿元，增长3.0，第二产业20.59亿元，增长21.7，第三产业45.86亿元，增长8.8，人均生产总值达5213元，增长9.9，人均生产总值由全省第12位上升到15、第9位。经济结构优化，随着投资力度的加大，第三产业发展迅速成为经济发展的重要支撑力量。全市产业结构进一步优化，由上年的21:22.7:56.3调整为18.9:25.1:56。投资规模进一步扩大，2004年全市完成固定资产投资37.76亿元，比上年增长27.6，投资重点以旅游服务、交通通讯、水利能源、城市基础设施、工业技改和房地产开发等。招商引资，旅游服务业迅速发展，全市合同利用外资4157万美元，比上年增加91%，实际利用外资1544万美元，增长1.36倍。全市接待国内外游客759.58万人次，实现旅游收入32.01亿元，其中接待境外游客35.75万人次，实现旅游外汇收入6193万美元。景点开16、发步伐加快，相继推出了江垭温泉、紫霞观等新的旅游项目；加快了天门山、鹞子寨、五雷山、普光禅寺等景点的建设和包装；整合了旅游的黄金线路，旅游接待水平不断提高。全市拥有星级宾馆52家，旅游宣传促销力度加大。消费品市场平稳增长，物价适度回升，招商引资和外贸出口取得新成效，城市建设步伐加快，环境保护力度加大。城市居民收入增长，农民生活逐步改善。2.2开发建设条件2.2.1自然条件优良。张家界文化村是张家界xx旅游开发有限责任公司策划拟建的大型旅游文化项目，项目选址位于张家界市xx区xx办事处和xx乡的结合部桐木桠地段(城市规划区内)，东经11029、北纬298，属亚热带山原季风湿润气候，全年平均气温117、6.8，项目区植被丰富，清溪环绕，山清水秀，距市区仅一公里，地理位置优良，为旅游开发创造了良好的生态环境和资源条件。2.2.2交通便利。张家界对外交通有1994建成的4C级荷花机场，可起降737等大中型飞机，设计容量为年吞叶量70万人次，高峰小时容纳游客300人，目前正在扩建，扩建后年容量可达400万人次，焦柳铁路经过市区，从张家界火车站可以直达长沙、北京、上海、广州、襄樊、湛江等大城市。公路1801省道自东向西横贯市区，1835省道把市区与桑植联通起来，与桑慈公路构成市域交通网锥形骨架，目前正在兴建的常张高速公路，将于2005年10月1日竣工通车，届时长沙至张家界乘汽车仅需3小时。2.2.318、能源供应充足。张家界市已建成大小水电站159处，装机202台，容量61.31兆瓦，较大规模水电站有：江垭水电站、装机容量为30万千瓦；木龙滩水电站，装机容量27.5MW，正在兴建的红壁岩水电站，装机容量21000MW。并存发展的供电网络有国家大电网慈利县电网、xx区电网、桑植县电网、若干乡村独立电网。大网以110伏电压等级为主干网，35千伏等级为辅，小网以35千伏电压等级为主。2.2.4水资源丰富张家界市水资源丰富，河川年经流量197亿立方米，天然水资源总量142亿立方米，水资源藏量157万千瓦，张家界市自来水公司供水主管网已达桐木桠。2.2.5项目所在地符合城市规划项目所在地位于城乡结合部，19、处于景区与市区的连接处，符合张家界市城市总体规划。2.3兴建张家界文化村的必要性张家界是一座新兴的旅游城市，由于起步晚，基础条件薄弱，致使接待设施和人文景观相对不足和不全，综合性的人文旅游服务设施只有张家界土家风情园一处，不能满足市场所需与发展所需，制约了整体形象的提高，兴建一座具有丰富内涵和强大功能的配套人文风景，使自然风景与人文风情有机结合，齐头并进，互补增效是张家界各族人民的愿望，也是广大游客的愿望，张家界民族文化村的策划，满足了这一要求，顺应了形势与潮流。张家界民族文化村建设的必要性与必需性简略归纳有如下几点：2.3.1打造人文精品，提高整体品位 张家界以独有的砂岩峰林奇景，挤身世界旅20、游市场，在短短的时间里形成了享誉国际的品牌，游人逐年成倍增长，取得了令人瞩目的成绩，要想永立不败之地，需要随时充实、列新产品内容；增加产品文化涵量；调整、提高产品功能；只有这样，才有竞争力，才有未来的市场。自然资源是不可更改的资源，旅游产品的文化只能通过人文载体才能得以体现，所以人文资源的开发与利用是每个自然景区创造品牌，增加效益，保持发展的首选课题。目前，张家界的人文板块项目单调，文化含量低，基础设施差，服务功能欠缺，呈现严重不良的局面，浪费了资源，降低了效益，制约了发展。张家界民族文化村内含十八项经典策划，功能强大，内涵丰富，创意新颖，设计科学，建成后将以强大的阵势和高超的品位，形成与自然21、风景配套并进的品牌。真正形成了“上山看世界一流自然风景，下山品华夏古今人文风情”的崭新格局与风貌；真正达到互补提高，持续发展，提高整个张家界文化品味之目的。 2.3.2开发潜在资源，填补市场空白 合理利用有限资源，开发潜在市场空间，是旅游企业不断探索的领域，谁掌握了资源，谁就掌握了先机，谁发展了潜在的市场，谁就掌握了财富，张家界的旅游市场是一个新生的市场，是一个正在发育的市场，也是一个充满商机的市场。张家界的人文旅游市场，由于受各种特殊因素的影响，目前尚不完善（如张家界土家风情园、秀华山馆、军声书院等），无论功能、品位、品种均存在着巨大的开发潜力，张家界民族文化村适时把握先机，通过认真考察和论22、证，重点策划了众多适合张家界现有市场的经典项目内容，这些项目填补了众多领域的空白，切实、独到，具有广阔的市场空间和强有力的生命力，如:七十二行传统文化展示与工艺产品开发、神秘文化、鲁班文化、国际会务领域等等，这些项目的策划，均处国际领先地位，具有独到的先进性 持续性、超前性和唯一性。2.3.3弘扬民族文化，推动地方经济 张家界地处湘西版块，是一个多民族居住地，具有悠久的历史文化渊源和含量，除土、苗、侗、白等众多特色民族文化外，这里还沉淀着丰富的傩巫文化、佛文化、道文化、鲁班文化等传统东方文化，这些文化包含着湘西特有的人文精神，它们是反映湘西人文风貌和历史印痕的载体，有着巨大的开发前景与价值。但23、是，随着社会的前进，科学的发展，这些极具特色的文化品种，正在被现代文明的大潮所吞没，过去原始的手工艺亦处于被现代机电设施所淘汰的危险，有的甚至以临灭绝。对于社会发展来说，这是一种进步，对传统文化来说，这却是一种灾难。有人说过:“民族的，才是世界的。”这是至理名言。如何保护、传承华厦悠久的历史文明，保护这些工艺与文化，使它们在新形势下，找到新的生存空间和市场，这不仅仅是民族工作者的责任，同样也是旅游工作者的责任，因为民族与旅游是一个不可分割的整体，张家界xx旅游开发有限责任公司，高瞻远瞩，以弘扬传统文化、民族文化为己任，将传统民间七十二行文化与工艺进行纵深挖掘与开发，在张家界民族文化村形成一条世24、界独创的传统七十二行街，七十二行街的各个行业采用前店、后厂的形式进行演示、加工和销售，这些行业不仅为游客提供了参观、参与、学习、研究的特有场所，同时也生产出大量各具特色的旅游工艺品，满足了市场、丰富了特色旅游商品，增加了就业机会，带动了其它相关产业的发展，提高了张家界整体市场的效益，增加了地方财政收入，利国、利民、利子孙。从以上分析可以看出，张家界市社会经济状况良好，全市经济具有很大的发展潜力，其优美独特的自然景观和丰富的文化内涵，十分适合旅游业的开发、发展。因此，增进适当的投入将目前的自然景观与人文景观相结合，建成集旅游、休闲、观光、会展、演艺等于一体的独具特色的张家界文化村旅游景区，是十分25、必要的。这一景观的建成，必将扩大张家界知名度，增加财政收入，进一步改善投资环境，带动张家界市的经济发展。第三章 市场预测1.旅游业概况1.1张家界市以旅游建市、兴市。1988年设市至今，大力发展旅游业，已经打下了相当好的基础。2003年全市接待国内外游客759.58万人次，实现旅游收入32.01亿元，其中境外游客35.73万人次，实现旅游收入外汇6193万美元，17年来，累计接待游客已达7500万人次，旅游总收入累计已达187亿元。全市拥有旅行社58家，其中国际旅行社8家，拥有导游人员2600名，拥有旅游运输公司4家，旅游运输车辆624辆，大小旅馆400多家，其中涉外星级宾馆52家，床位4.726、8万张，旅游直接、间接从业人员已达10万余人，第一、二、三产业的排序已实现三、二、一，以旅游为主的第三产业增加值已占全市GDP将近50，已显示出旅游在经济发展中的巨大作用，体现出旅游带动战略的巨大效应，旅游业的支柱地位已初见端倪。作为一个初具规模的旅游城市，张家界的经济建设已经步入了“第二次创业”的快车道。要“把张家界建设成为国内外知名的旅游胜地”，加快经济建设步伐，以旅游为龙头，促进其持续发展，是张家界的必然选择。2.旅游市场前景分析 2.1旅游资源条件 张家界市的自然风景资源得天独厚，具有山、水、石、峰、洞、林等多种类型，尤其是石英砂岩峰林地貌，以其独特的地貌特征被联合国教科文组织列入世界27、自然遗产名录。据初步设计，全市已被不同程度地开发利用的风景名胜旅游资源用地面积 470平方公里。核心景区264平方公里，形成了以市区为中心的几个不同层次范围，相对集中，规模宏大，景观奇特的旅游区。其中，邻近中心城市的主要有:武陵源风景名胜区、天门山森林公园和茅岩河风景名胜区;市域范围内的有:八大公山自然保护区、九天洞风景名胜区、洪家关贺龙故居、江垭水库、万福温泉、五雷山;市区及市区周边约有普光禅寺、玉皇洞石窟等。 2.2区域背景条件2.2.1区位与区域经济条件张家界市地处湖南省境内长江四大支流中澧水的中上游，处于西部地区及长沙经济带、华南经济区的交接处。张家界市在今后的发展中不仅有希望得到政策28、倾斜，而且可以利用这些区域经济发展中要素聚集过程和体制转换方面的扩散效应，充分利用人流、 物流、信息流的快速集聚所带来的活力刺激。同时还可以通过自身的努力与积极的争取， 与三峡(宜昌)、重庆、武汉等已有或即将形成的大型旅游基地形成网络，相互支撑、相互带动。 2.2.2在改革开放20年，沿海地区的经济得到较大的发展之后，适度加速中、 西部经济发展，减缓区域间经济发展差距继续扩大的趋势，协调东、中、西部经济关系已成为我国跨世纪发展过程中的重要战略任务。适度加速中、西部经济发展的一个重要措施就是要在这些区域内培育一些新的经济发展区。张家界市不仅在长江中、上游区域的结合部，同时也是中西部的结合部，少数29、民族聚集区。国家西部开发的战略，使张家界面临历史性的发展机遇，加快加大旅游资源的开发和旅游业的发展使张家界有可能走出一条打破传统工业化思路，克服生产性资源不足约束，发挥优势和快速发展的新路，为中西部经济振兴发挥示范作用并成为增长的带头地区，并促使张家界市区域经济的发展。2.2.3交通运输条件交通是一切经济活动的基础，在交通相对不便的我国中西部地区，便捷的交通条件，在发展经济的诸要素中就显得尤为重要。由于旅游业带动，张家界市已形成较为完善的航空、铁路、公路的对外交通体系。1994年建成通航的张家界荷花机场是湘西北、湘西、川东、鄂西、黔东北唯一的大型民用机场，可起降波音737等大中型飞机。到20030、3年底共开通国内航线21条，运送旅客67万人次，货物1871.5吨。同时，1997年国务院正式批准了该机场作为对外开放的航空口岸，预计将陆续开通直达香港、东京、曼谷、新加坡、吉隆坡等地区及国际航线。张家界火车站是横贯境内的焦柳铁路上为数不多的几个二级站之一，目前已开通直达北京、广州、上海、长沙等大城市的旅游列车。随着焦柳铁路电气化建设，铁路交通的优势将更加突出。张家界的公路纵横交错，四通八达。公路通过里程达2000多公里，基本形成了以张家界中心城市为中心，沟通各区县及市外的公路网。已建成的张清公路(张家界至清水洞)张吉公路(张家界至吉首)以及正在建设的常德至张家界市的高速公路，将大大缓解不断增31、加的旅游人数与现有道路运输能力之间的矛盾。同时也使中心城市与各景区和其他城市、城区之间以及张家界市与外部的联系更为便捷。2.2.4地方政府积极性 旅游业是带动效应极大、创汇能力很强的行业。旅游业的发展对全市尽快脱贫致富有极重要的作用。省委、省政府确定，要“把旅游业作为国民经济的新兴支柱产业、第三产业的龙头产业，提高人民生活水平和脱贫致富的高效产业”来抓。并将张家界市作为全省旅游业发展的重点。进行重点规划、重点投入、重点推销、重点管理，使其成为带动全省旅游业快速发展的龙头。市委、市政府提出“以旅游为龙头”、“开放兴市”、“建设国际旅游新城”的战略目标。2.2.5已有服务接待设施 随着张家界旅游业32、的发展，全市各种服务接待设施也逐步完善。旅游涉外宾馆、饭店、旅行社、服务公司、旅游车队等都已初具规模。有较为完善的多种通讯手段并存的通讯网络，邮政自动化、电子化水平日益提高。方便的旅游服务接待设施，为张家界旅游业的发展提供了良好的基础。2.3张家界旅游城市发展面临的制约因素2.3.1基础设施建设与发展水平滞后 目前张家界市的经济发展水平在国内和省内均属欠发达地区。经济不发达使城市缺乏足够的吸引力，致使城市的中心使用难以形成，包括城市基础设施在内的城市硬件基础均不完善，难以提供舒适、高档的服务。同时，市民素质也有待大大提高。 2.3.2旧的传统体制束缚 目前旅游景点地区的投资主体有相当数量是政府33、机构或半官方的垄断行业主管部门，其他的企业、个人、集体、外资等投资所占份额很少，融资渠道单一。此外，由于行政分割，资金难以统一调度，其经营方式和管理模式距市场化、商业化相距甚远。这种体制所导致的旅游体系与国际旅游业在规划方面的不接轨及其不良效应已经成为制约旅游业发展的障碍。3.经济效益分析 3.1经济来源分析3.1.1提供初级体验(经历)的机会，比如:出售门票。 3.1.2提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的服务体验本身提供餐饮、住宿服务。 3.1.3出让围绕旅游者(潜在旅游者)的消费能力所带来的可能的收益如:旅游区的招商、景区节庆活动商业赞助。 3.1.4获取资本投入后在旅游项目所34、在地溢价收益的其它商业开发，比如景区、旅游目的地的房地产开发。 3.1.5出让、出售具备知识产权特点的商品，比如:玩具，旅游工艺品，纪念品等。 3.1.6提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务，比如:供水，供电等。 以上六种主要的盈利方式是建立在游客到来这一基本事实之上的，即便是建立在景区本地居民的消费能力基础之上的盈利方式也需要通过游客的到来实现相对的规模经济。 3.2具体效益分析 旅游业具有“无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，它已经和石油业、汽车业并列为世界三大产业。旅游业一般分为国际旅游业和国内旅游业。国内旅游业是国内旅游者服务的一系列相关的行业，它关系到国内游客、旅行方式、35、膳宿供应设施和其它各种事物。改革开放以来，我国的旅游业有了非常迅速的发展，但是比较而言，我国国内旅游业发展的广度深度都远远不能适应经济发展和人民生活水平提高的需要。随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，国内旅游业在国民经济中的地位和作用越来越重要。因此，研究和探讨我国国内旅游业发展的现状、趋势及对策，具有十分重要的意义。一、国内旅游业的发展现状分析改革开放以来，我国国内旅游发展迅速，覆盖面广，但总的说来仍然处于一种低消费、大众化、低水平、中近距离旅游的状况。旅游基础设施、服务设施建设发展很快，但仍不能适应国内旅游发展速度的要求，主要表现在：3.2.1从36、总的旅游人数和回笼货币来看：城镇居民收入逐步增加。预计2005年城镇居民人均可支配收入达7200元，农民人均可支配收入1987元，年均增长分别为9.2%、4.6%，居民储蓄存款余额增加。同时，随着收入水平的提高，城乡居民消费能力不断增强。2005年，社会消费品零售总额将达32.51亿元，年均增长11%。人们的消费模式开始由温饱型向小康型转变。旅游人次数稳步增加，旅游消费额逐步提高。以下表可以看出2004年张家界市旅游，人数平均逐月增长。2004年张家界市旅游人数和效益一览表指 标单 位2004年8月2004年1-8月同去年同期一、接待旅游人数万人次159.01854.43130其中：境外万人次37、10.8149.74223其中：xx区万人次27.35160.04121 武陵源万人次122.35620.55135 慈利县万人次4.4843.20156 桑植县万人次4.8230.6363二、旅游收入万元66246188841139其中：外汇收入万美元9973326263 门票收入万元6027181561603.2.2从旅游消费方式和旅游消费结构来看，约大部分属于观光旅游，文化型、享受型极少。即走马观花式的参观型旅游活动多，而修学、健身、寻根、考察、探奇、了解风土人情的专项特点旅游较少。一般游客住低档宾馆，饮食简单。据统计，在旅游消费结构中，吃住行比重高达85，而游览购物仅占15。3.2.338、从旅游的地域性和客源分布来看，国内旅游热点集中在经济发达，知名度较高，旅游基础设施完善的旅游胜地，如北京、江浙沪、广东等地。象敦煌、九寨沟、西双版纳、黄果树瀑布等风景点由于交通不便相对处于温冷点。从距离上看，一般以中近距离旅游为主，北戴河以京津冀辽的旅游者为主。从客源分布来看，以大中城市和沿海地区为主，内地县镇为铺。旅游者停留时间较短，一般在2.5天3.5天左右，“一日游也占有很大比重。 3.2.4旅游人员构成广泛、公费旅游占有很大比重。目前国内旅游人员的构成大体是:先富裕起来的农牧民外出旅游，离退休干部的疗养旅游，职工干部的奖励旅游，企事业单位人员以及教师学生的度假旅游以及各种公务旅游。虽然39、随着消费观点的改变和经济收入的提高，社会各阶层、各行业都有相当数量的人加入自费旅游队伍的行列，但是，公费旅游形成“高中低”倒金子塔型。经营国内旅游的旅行社发展速度过慢;针对国内旅游市场的旅游人才匿乏，教育落后。为了解决这些问题，使我国的国内旅游业真正向效益质量型过渡，可以采取以下对策: 充分利用经济、法律、行政手段，加强旅游市场的宏观调控。 由于国内旅游业涉及到交通、饮食、娱乐、园林、商业、文化等部门，如果没有“一盘棋：的观念，就会使国内旅游业的发展步步畏艰。为了使这些部门相互衔接，融为一体地为国内旅游业服务，国家必须加强宏观管理和协调。 经济上要充分利用价格杠杆，制定优质优价，特质特价，大从40、低价，竞争保护价的内容。一是调节淡旺季差价;二是对温冷线实行中档价格，对旅游服务配套优越的城市实行高档价;三是对于特殊吸引力，特种旅游项目及线路，有限的客源容量的资源，一律实行垄断价格。利用法律手段，打击不法经营，维护旅游者的正当权益。旅游主管部门要在法律指导下，会同有关部门制订出旅游业反不正当竞争法的实施细则及配套措施，并不折不扣地贯彻。利用国家颁布的法规如旅游法、保护消费者权益法，加强对国内旅游业的管理，改善国内旅游业的经营秩序，使国内旅游业健康发展。 利用行政手段，制定有关的产业政策，指导国内旅游业协调适度发展。在产业布局上，热点要优先发展国际旅游业，适当兼顾国内旅游业;冷点要集中力量发41、展国内旅游业;温点努力促进国际旅游业的发展，花一定力量抓好国内旅游业。引导投资的正确投向，使旅游设施高中档比例协调，物质设施和精神设施比例要适中。 3.3正确认识公费旅游，作出实事求是的评价: 3.3.1企事业单位的业务旅游，如参加订货会，展销会，采购生产资料过程中的旅游以及对客户的旅游服务，符合国家有关的政策法规，应属于计入成本旅游。 3.3.2职工干部的奖励旅游，疗养旅游，工会和党团组织为了丰富职工生活组织的观光旅游，这是合理的，应当提倡。富裕起来的农民利用集体公积金组织旅游活动，开拓农民眼界，增长见识，这都属于福利型旅游。 3.3.3加强国内旅游业基础设施和服务设施建设，创造良好服务条件42、。 加强交通投资，解决瓶颈制约:多方筹集资金，吸引地方部门、企业合资办交通;依靠科技进步，改善基础设施，加强运输方式的管理，提高服务水平;把旅游交通与一般性交通区别开，让旅游交通独立经营。 制定旅游景点发展战略，总体规划、开发步骤和实施方案，做好旅游市场的信息预测，宣传广告及可行性研究的分析工作，以克服规划建设和经营管理的盲目性。 针对国内旅游市场的旅游产品要多样化，富于地方特色和纪念意义，吸引不同的旅游者。加快二三类旅行社的发展速度。 加强对国内旅游业理论研究，统一国内旅游业的有关的统计数据，加强预测工作。3.4主题景观园文化特色探析主题景观园是文化企业。从国内外主题景观园成功的运作经验可以43、得出:独特的旅游文化是主题景观园成功发展的核心和灵魂。迪斯尼乐园在世界上很多国家都获得了巨大成功，我们也看到迪斯尼乐园在法国一度遭到失败，这正好应证了主题景观园是以旅游方式经营文化产业的判断。美国式的快餐文化与法兰西文明在文化价值取向上的差异导致游客对主题景观园产品的选择差异。本质上是种文化认同风险所导致的运作失败。因此，从这个意义上来说:主题景观园首先是一种文化企业，其次才是旅游企业，主题景观园所提供的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品。 如果把主题景观园作为一种旅游产品或体验的制造商来分析，我们会发现主题景观园应该，或者能够提供给游客的产品或体验大致有以下几种功能: 3.4.1教育传播功44、能(比如向游客宣传民族文化和光辉历史)。 3.4.2娱乐或者游观功能(尤其是游客可以参与其中的活动，比如竞技体育活动)。 3.4.3审美或者情绪满足功能(体验一种氛围或者说与游客特定心理需求相吻合的环境，如:投身影视剧环境)。 3.4.4文化活动展示功能(关于人的独特的价值观念所表达出来的行为，比如观看表演)。第四章 建设规模及设计方案4.1建设内容及规模总投资：2.86亿元人民币，总用地：600亩（400002.00m2）、总建筑面积：71800.00m2、底层占地面积：35418.00m2、建筑密度：8.85、容积率：23%、绿化系数：70、绿化面积：279720.00m2、道路广场占地面45、积：27432.00m2。各项目建筑面积如下：第一期占地192.00亩（总建筑面积48000.00m2） 1、七十二行街(含鲁班宫)建筑面积：15000.00m2 2、演艺厅 建筑面积：5000.00m2 3、休闲会所建筑面积：6000.00m2 4、茶艺吧建筑面积：4500.00m2 5、购物中心建筑面积：8000.00m2 6、博物馆建筑面积：6000.00m2 7、水上乐园(大鲵馆)占 地：50亩 8、风雨长廊文化区 建筑面积：2000.00m2 9、宇宙球球体高15m，直径12m建筑面积2000.00 m2第二期占地280亩（总建筑面积19500.00m2）1、住宿接待，饮食文化区，建46、筑面积12000m2 2、中草医药馆 建筑面积：1200.00m23、观光电车（56节、3米长、2米宽、每节总长168米）4、服饰文化区 建筑面积：3500m25、民族音乐、戏剧中心 建筑面积2800.00m2第三期占地128亩(总建筑面积16300m2) 1、斗牛场 建筑面积：12300m2 2、奇石、植物园 建筑面积：4000m24.2设计依据1、土木建筑设计规范2、风景名胜区管理暂行条例国务院发198525号3、风景名胜区规划规范GB2029819994、民用建筑设计技术标准及暂行规定5、建设工程交通设计及停车库（场）设计标准及规范（GBJ08796）6、城市道路绿化规划及设计规范（GJ47、J7597）7、园林绿化设计规范标准8、水利水电通讯工程设计规范标准4.3设计目标及设计构思充分体现张家界市独特的人文、地理景观特征，挖掘地方民族民俗文化特色，有形的载体和无形的精神文化内涵相互渗透，共同形成神奇的自然景观，原始民族民俗风情的天然地质综合景区。4.3.1设计构思（1）本项目规定了建设规模、选址、场区规划与布局、工艺设备、配套设施、水利设施、环境保护、生态平衡等要求。（2）建设规模应符合国家制定的建设体系总规划布局要求和景观园林体系结构需求。（3）本景观园林的建成适应当地城市的民俗风情。（4）利用城市整体形象与城市生态环境的有机结合，实现自然风景整体化。（5）有效搭配各种可用资源48、形成景观最完美的音符。4.4给排水及消防4.4.1设计依据建筑设计防火规范(GBJl0一87) 建筑给水排水设计规范(GBJl5一88) 给排水设计手册4.4.2给水排水系统 本工程以城市管网为源，引两根DNlO0的给水管供给生活及消防用水。 生活用水量为24m3/d。 生活消防共用一套系统，沿道路一侧设室外消火栓，消防用水量10L/s。 本工程污、废水采用分流式，污、废水采用地埋式无动力处理达标后排放。 给水管采用PP一R给水管，排水管采用PVC管，室外采用砼管，室外消防管采用热镀无缝纲管。4.5供配电 4.5.1设计依据 民用建筑电气设计规范(JGJl0一92)。 火灾自动报警系统设计规范49、(GB50116一98)。 建筑及给排水、空调、通风等要求。4.5.2设计范围 本工程可供配电、照明、电话、消防、防雷设计。4.5.3供配电设计计算负荷:800OKW 本工程供电电源等级为3级，部分为2级，电源引自三角坪变压站，本项目每个单位的电压等级为380/220V，采用地埋式引入。 每个建筑物内均设一总配电箱，各层设一分配电箱，各办公室、客房及多功能房间设开关箱。各箱之间的配线为BV导线穿槽管暗敷设。 4.5.4照明、消防、防雷、电话、闭路电视系统及暖通系统。 办公、客房、会议室、各娱乐场所以电子型镇流器节能型荧火灯为主。 按规范要求，各客房、娱乐间、公共走道、电梯前室设置火灾自动报警系50、统。 本工程的建筑物防雷等级为三级，屋顶设避雷明敷，利用结构柱中的钢筋作避雷引下线，采用结构基础中的钢筋作为水平接地体。 本工程设电话交换机，办公室、客房设电话分机和卫生间副机，电视设共用天线和闭路电视系统，并应根据建设单位和功能使用设电视监控系统。 采用置冷、暖分散空调设施。4.6工程方案 4.6.1设计原则 4.6.1.1全面更新产品开发观念，探索并实践在知识经济背景下设计开发文化旅游产品的新模式，以全力保护民间文化和最大限度满足现代人的旅游需求为出发点，在文化保护的角度上，张家界民族文化村开辟保护之先河，将之转化成强劲的生产力，使文化促进经济发展，经济带动文化繁荣。 4.6.1.2坚持张51、家界民族文化村在外在形式上，高度展现自然景观与人文景观、动态景观与静态景观的和谐统一，给人以“自然”、“本色”、“鲜活”的感觉，达到“天人合一”的美学境界，同时具有观赏性、娱乐性、参与性、体验性、 知识性、感受性等综合功能，以满足旅客“身与心”物质与精神的全面需要。 4.6.1.3坚持全方位弘扬张家界民族文化村所具有的民间“民族文化”这一独特主题，其资料运用以中国民间民族文化为背景，但又注重湘西为主的少数民族本土文化的兼蓄并用民间民族文化，以达到民族特色独具，地域特色鲜明的目的，使之在艺术构思上成为一篇活动着的民间和民族族历史文化长卷。4.6.2建筑风格定位通过自然生态、社会生态、农耕生态的完52、美结合，论释民间艺人“天人合一”的生存哲学意识，充分体现为王的显示尊贵，为官的展露气派，为武的炫示显赫，为商的表达浮华，为学的讲究儒雅，为民的体现模拙，将六者天衣无缝的融进整个保护区内。通过对建筑群、庭院、植被的布局艺术，把民间文化浸润在每一栋建筑，每一处土地、每一处空间，入目皆见土风人文，处处追求园林书意，使之成为一个集商居、官居、土居、民居、兵居于一体的生态博物馆式全景图，是广大民间文化艺人的生活乐园和精神乐园。第五章 建设条件5.1供电、给排水 5.1.1供电。张家界市已建成大小水电站159处，装机202台，容量61.31兆瓦。新建较大规模水电站有:江垭水电站，装机容量30万千瓦;木龙滩53、水电站，装机容量27.5MW，拟建的水电站有红壁岩电站，装机容量210OOMW。5.1.2并存发展的供电网络有:国家大电网;慈利县电网;xx区电网；桑植县电网;若干乡村独立电网。大网以110伏电压等级就近提供给用户，小网以35千伏电压等级为主，10千伏以树干式供电。 5.1.3给排水。张家界市区已建三个水厂，市区内给水网络纵横，水质好，能满足城市生活建设供水，张家界的旅游基础设施齐全，其供电、给排水可以满足本项目的需要。5.2水文、气象、地质、地震5.2.1张家界水系纵横，水资源丰富，澧水河流径张家界市区约9公里，河道宽200-300米，平均径流量58.89亿立方米，50年一遇洪峰流量为94054、0立方米/S，最高洪水位165.21米。 5.2.2气象。张家界属亚热带山原型季风湿润性气候。 年平均气温:16.8 年均最高气温:37 年均最低气温:2.6 年均降雨量:1200-1600mm 年降雨日:140-180天 全年无霜期:240-300天 平均相对湿度:77% 5.2.3地质 5.2.3.1场地地形地貌 场地空间:上部土层为人工填土层，场地地形平坦，地面标高变化在167.37一238.7之间，本次高程为黄海高程系。根据本次勘察揭露，拟建工程场地内上伏第四系地层为填土层、耕土层、粉质粘土层、粉质粘土夹卵石、粉细砂砾石，下伏为白垩系泥质砂岩，自上而下分述如下:（1）填土(QaL4) 55、黄色、灰黑色、宗灰色，稍湿、湿，全场地分布，松散，主要由粉质粘土、砂砾石及少量淤泥土组成，场地约大部分地段为素填土，少量杂填土，厚度1.00-10.30m。（2）耕土(Qpd4)褐黄色、灰黑色，销温，可塑、软塑由粘性土组成，含腐殖质及少量植物根茎，局部为淤泥质，该层在拟建场地内分布在填土层下部，因厚度不均，部分极薄地段未予划出分层，厚度0.3一1.30m。（3）粉质粘土(QaL4)黄色、褐黄色，销温，可塑、硬塑状态，该层主要分布在拟建场地的西北部，如ZK1、ZK2、ZK3、ZK4号钻孔部位，缺失或其厚度极小，层厚为1.20一4.40m。(4)粉质粘土夹卵石(QaL4) 黄色，销温，卵石磨园度较56、好，含量约10一20%，粒径1-4cm，仅在ZK26部位揭示，厚度1.30m。（5）粉细砂(QaL)黄色，稍温，松散、稍密状态，在局部部位分布极为明显，如ZK2、ZK6、ZK18、ZK28等部位，局部为中细砂，该层厚度0.60-1.50m。(6)砾石(QaL3+4) 宗褐色、褐黄色、灰色，温饱和，松散、稍密，含卵石40-75，中细砂约25一30，其余为泥质，卵石粒径0.5一4cm，个别最大达2Ocm以上。园形、亚园形，成份主要为砂岩，该层全场地分布，其密实度在纵横上均有大幅度变化，无层序性，其厚度变化较大，厚度为3.30-8.20m。 (7)泥质砂岩 约色，为场地基底岩层，因钻探仪揭至其风化顶57、面，故其下部风化情况不清，但据设计院对周围环境地质调查及邻近地质勘察经验，该岩层为中厚、巨厚层状构造，强风化层，层厚一般5一lOm，失水易碎裂。2、地下水条件勘察期间正值枯水季节，钻探揭示场地部分地段赋存地下水，大部分枯孔未见地下水，如下统计初见水位表孔 号ZK1ZK2ZK6ZK13ZK14初见水位m（距孔口深）7.508.007.0011.0012.00由上表可知，场地地下水主要为孔隙水，赋存于卵石层内，水量不大，主要受大气降雨渗补给及澧水河侧向渗透补给，勘察期间测得静止水7.0010.00mm。根据张家界市区工程勘察水质分析结果，场地因未受过外来污染的水源，故水质应对混凝土无腐蚀性。3、场58、地类别及地震裂度拟建场地属中软地土，建筑场地类别属II类，按中华人民共和国用地裂度区划图（1:400）划分，场地地震基本度小于VI度。4、不良地质现象勘察中未发现大的冲沟等影响场地稳定性的不良工程地质现象。5.3岩土物理力学性质5.3.1室内试验勘察在粉质粘土内取原状土样4件，在卵石内取扰动土样7件，分别进行了物理力学性质试验及颗粒分析试验，其结果见附表（土壤物理力学性质试验统计表）。5.3.2原位测试勘察过程中在粉质粘土内共进行标准南入试验2次，在填土、耕土、粉细砂、卵石内进行了重型力触探试验，其结果如下表：统计数范围值平均锤击数修正值单 位标准贯入粉质粘土28.5-9.08.7击/30cm59、重型动力触探填土271.3-5.12.9击/10cm耕土54.2-4.84.5粉细砂43.2-3.63.3卵石233.9-9.86.15.4岩土工程评价5.4.1拟建场地稳定性及其对建筑物适宜性 场地无不良工程地质现象，而场地的基底岩层为厚-巨厚层泥质砂岩，深度11-16m，确保了整个场地的较好稳定性，因而拟建场地是稳定的，对拟建筑地适宜。 5.4.2岩土工程特征评价 1、填土(QML4):该层土是新近堆积土，松散，压缩性高，承载力较低，不能用作建筑天然基持力层。 2、耕土(Qpd4):该层由淤泥或粉质粘土组成，厚度不均，局部缺失，不能作为拟建筑物地基持力层。 3、粉质粘土(QaL4):该层具60、有中等力学强度中等压缩性，分布仅限于场地的西北角，厚薄不均，可虑作浅基础持力层。 4、粉质粘夹石(QaL4):仅在局部出现，不宜考虑作地基持力层。 5、粉细砂(QaL4):该层埋藏较深，呈松散-稍密状态，不宜作天然地基持力层。 6、石(QaL3+4):该层具有中等力学强度和中等偏高压宿性，散-稍密状，埋藏较深，且密实度纵横上变化大，不宜用作拟建筑天然地基持力层。 7、泥质砂砾岩:力学强度高，具低压缩性，可用作拟建筑桩基础持力层。5.5结论与建议5.5.1场地无不良地质现象，场地稳定。5.5.2拟建场地属中软场地土，建筑场地类别属11类。5.5.3拟建场地地下水赋存在卵中层中，仅在局出现，水量不61、丰富，对混凝土不具腐蚀性，但勘察时为枯水季节，在洪汛期间，卵石层中的孔隙水与东北侧的澄水连通，径流好，因此，如果采用桩基础，应避开洪汛期施工，以确保工程顺利进行。 5.5.4根据拟建场地岩土工程条件，参照建筑地基基础设计规范、建筑桩基技术规范(JGJ94一94)等有关规范，结合拟建筑物的特点，建议采用人工挖孔桩，选用强风化砂砾岩作为桩端持力层。拟建场地有关物理力学指针建议采用如下表:(单位Kpa)承载力标准值fk挖、钻孔灌注桩桩的极限侧阻力标准植Qgk桩的极限端阻力标准值QPk工程地质层填土10耕土15粉质粘土20035粉质粘土夹卵石16035粉细砂10015砾石17040强风化砂砾岩400362、0005、拟建场地内填土松散，固结差，且厚度大，在地下水、天雨或施工用水的作用下易坍塌，垮孔，因此，在该地层中进行挖孔桩施工时，应采用有效的护壁、排水及安全措施，以确保工程顺利进行，同时，采用挖孔桩基础时，应按地基规范的有关规定，保证入岩深度，且在浇灌混凝土时，应确保孔底无沉渣，单桩承载力以试桩校核为准。6、场地基底岩泥质砂砾岩具有遇水软化，失水碎裂的特点，因此，桩孔开挖到此后，应及时验槽并封底，浇灌混凝土。第六章 节能节水措施6.1建筑节能概述能源是发展国民经济、改善人民生活的重要物质基础。目前我国能源形势相当严峻，在今后的长时期内也将难以缓解。为使我国国民经济持续、稳定、协调发展，提高环境63、质量必须节约使用能源，逐步扭转能源浪费严重的状况。我市与同纬度许多发达地区相比。冬天气候更冷，夏天气候较热。在这种温热环境下，我市房屋的保温隔热性能却要比发达地区差得多。墙体、屋顶和门窗单位面积的传热量，为气候条件接近的发达地区的2一5倍左右;很多空调建筑也没有采取必要的保温隔热措施。建筑用能浪费极端严重，现在建筑能耗已占我市能源消费总量的1/4，同期增长速度还将大大超过“八五”计划期间能源生产增长速度。建筑节能的发展趋势表现在:采用新的节能材料和设备，如:高效保温复合墙体、屋面和地面材料、红外线反射技术、硅气凝胶材料、太阳能利用技术、热回收技术等等。从建筑设计、围护结构、设备的选择等方面力求64、满足节能要求。6.2建筑节能措施 6.2.1建筑门窗节能 门窗往往是建筑围护结构、保护结构中保温、隔热节能的薄弱环节。提高建筑玻璃材料的热工性能，目的是控制幕墙表面温度，冬季过低、夏季过高，节能采暖或制冷能耗。 （1）根据建筑的性质、使用功能以及建筑所处的气候环境条件来设计窗、幕墙，对建筑和窗墙比应有一定的控制，在设计大面积用玻璃门窗和幕墙时，选择采光、热工性能良好的新型玻璃材料。选择不同的热反射玻璃、LOW一E复层玻璃(中空玻璃)以及保温玻璃等材料。 （2）根据建筑日照设计原理，合理设计窗户遮阳措施，减小玻璃面的日照面积，在设计遮阳构造时结合玻璃门窗。幕墙建筑的整体艺术效果，材料与颜色进行考65、虑，形式简单，美观，便于清洗，安装。6.2.2建筑外墙体节能在建筑外围护结构中，墙体所占的比重最大，在冬季通过墙体散失的热量，约为建筑总散热量的20%，夏季通过外墙体吸收的热量，约为建筑总吸热的30%。因而墙体的设计相应重要。选用隔热的轻质墙体是当今社会发展的趋势。6.2.2.1建筑平面设计要满足节能要求 （1）增加房屋进深，减少体形系数。一般来说，体形系统数愈小，散热量愈低，在节能建筑平面设计中采取增大房屋进深跨度，减少平面凹凸变化等措施，使体形系数控制在0.3以下。 （2）平面设计中常将整栋建筑南北轴布置，以便冬季吸收更多的阳光，因此入口往往朝北，冬季北风涌入吸收热量后，经屋顶上人孔缝隙外66、逸，大量失热。为了减少散热量，应使入口转朝东向，与冬季主导风向相背。 （3）正确选择房屋最佳方位，充分利用太阳能。建筑的主要立面应向南，受条件限制时，偏东偏西不应超过15，以达到尽量避免房屋本身或其他房屋对太阳光的遮挡。通过朝向和周围环境合理布局，以及建筑材料、结构构造巧妙处理，使其在冬季能采集、保持贮存太阳能。这不但对太阳能加以自然利用，而且也节约了常规能源。 6.2.2.2建筑剖面设计要注意房屋高度 建筑物的自身体形对建筑节能影响较大，围护结构的传热量与共传热面积是成正比例减少传热面积可以有效地减少传热量。外墙的传热面积取决于房屋的层高和周长，因此 在满足房屋使用进人高度的要求下，不应随意67、增加高度。 6.2.2.3外墙体设计原则 首先要满足湖南省民用建筑节能设计标准实施细则中对外墙要求的最小传热绝缘系数建议值，该值根据国家规定的节能要求，按一定的热舒适感，通过计算而求出的，较现在一般的建筑要求提高了，在体现了节能的同时，又保证了热舒适感。因此，建筑设计者应该按标准执行。 其次，要尽可能减少外墙的厚度，以利于提高建筑的使用面积。为了节能保温的需要而加厚墙体，既占使用面积，又增加基础的荷载，这种做法不可取，宜采用砖墙内抹保温砂浆、复合保温外墙和夹芯保温外墙等保温方式。复合保温多采用岩棉板、EPS板砖墙、石膏板相匹配。从做法上分析，采用外保温对房屋热稳定有利、热析易于处理，但施工较为68、复杂。而内保温复合墙体施工方便，故采用较好。 再次，要注意墙体材料和隔热保温材料的选用。选用的材料要有利于节土、节能、利废，并且价格低、质轻、力学性能好，憎水，传热系数小。目前江苏省内生产的材料基本能满足需要，尽可能因地制宜、降低运输成本。 6.2.2.4保证施工质量 新型墙体材料和保温材料品种不同，施工要求和方式也不同，施工技术要求比传统材料更高。因此，节能建筑墙体的施工必须制定施工技术规范，严格按规范要求进行施工，特别要注意保温材料不能受潮，墙体砌筑防止开裂，保温复合外墙避免起壳等，确保施工质量。6.3节水概述 6.3.1从全球看，水的开发与利用和水资源严重缺乏的矛盾已日益突出。在我国6069、0多座城市中，有300多个城市缺水，108座城市严重缺水，日均缺水1600万立方米，到2000年这些城市年缺水将达200亿立方米，每年因缺水损失的工业产值上千亿元，水已成为制约我国社会和经济发展的主要因素之一。节约用水是防止资源危机，解决供需矛盾的长期必要方针。 谈起节水，我们并不能简单地认为就是减少用水量。所谓节水，应当是在满足使用要求和给排水系统正常运行的前提下，加强管理，依靠科技进行，采取先进措施，提高水的有效利用率，减少无用耗水量。无用耗水量是对水资源的巨大浪费，会给十分紧张的城市供水带来更大困难。 6.3.2增强公民节水意识 对于城市生产用水的广大用户来说，一部分人认为水是取之不尽、70、用之不竭的，没必要珍惜，节约用水意识极为淡薄。人们对黄河断流、城市用水告急这种水资源紧缺的严峻形势认识不足，对经济发展、人民生活水平提高而使水的需求急速增长的形势认识不足。因此，我们应树立水是一种宝贵资源的观念，节约用水即是节省资源。目前新建和改建工程，一般都没有水表，合理定价、按表收费、取消用水包费制，让用水者直接承担经济责任，事实证明节水效果明显。对于酒店集体宿舍以及公共场所内的用水设施应加强管理，及时检查维护，严防浪费现象。各种经济和行政管理措施的实行会不断增强公民节水意识，公民节水意识是全社会推行节约用水的软环境，公民节水意识的增强可对其他具体节水措施起到事半功倍的作用。6.4节水措施71、 6.4.1采用节水型便器冲洗设备。 6.4.1.1公共卫生间不宜用小便槽，采用多孔管或自动冲洗水箱，虽然每分种或每次冲洗水量不大，但冲洗时间是时刻延续的，其无用耗水量之大确实令人痛惜，从卫生角度考虑小便槽也远不及廷时自闭冲洗阀式小便或自动感应冲洗小便斗。 6.4.1.2节水型龙头。普通水龙头结构落后、质量差、易坏易漏，浪费水量。现在市面上有不少所谓的新型节水龙头，但是有些存在价格高、开关不便、出口水流不均匀、密封材料易损坏等缺点。建议选用充气龙头(Areator)、自闭式龙头、感应式龙头等。可比一般龙头节水 60%一70%，这种龙头出水时使人感到水量很大，而实际出水量仅0.032L/S，经过72、几年使用无人抱怨水量不足。 6.4.2采取必要措施，减少剩余水压建筑给水排水设计规范GBJl5一88指出，一个水龙头的流量为额定流量0.2L/S时，所需流出水头为2OKpa。从理论上讲，当水头为4OKPa时，流量可达0.032L/S，可见水头增大时，其流量将增加，人们为调节流量或进行阀门操作时，使无用耗水量亦增大。同时，“剩余水压”过高的用水点将产生超压出流，而某些用水点则可以出现 “断流”现象。但是剩余水压在配水系统中出现是必然的，因为用户是分布在管网的各个位置，有远有近，有高有低，低、近处用水点自然会出现剩余水压。剩余水压虽然难以完全消除，却可以采取措施使之减小。6.4.3选用高质量的管材73、附件，严格控制跑冒滴漏建筑给水系统中，跑、冒、滴、漏现象较为普遍，水资源浪费严重，通常情况下与管材、附件质量有关，也与施工质量有关。给水系统中管道、配件及其连接处会出现渗漏水的现象，主要是由于管道使用年限长，受酸、碱腐蚀和其他机械损伤所致。阀门经过一段时间使用，存在关不住或关不严并且渗漏的现象，这主要是填料受磨损的原因。水箱浮球阀损坏也常导致大量的水从溢流管中溢出。可见，提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏是节约用水的途径之一。总之，节约用水势在必行，民用建筑节水措施不一而足。实践证明，只要采取一项措施或几项措施兼用，其节水效果都将是显著的。“坚持开发与节约并举，把节约放在首位”，不仅74、能取得显著的经济效益，而且能在一定程度上缓解城市用水供需矛盾，解决高峰期缺水问题，还能减少污水排放量，保护环境，取得较好的社会效益和环境效益。 6.5国家规定淘汰不符合节能节水的产品 建设部己会同有关委、部、局发布了关于建设中禁止使用淘汰产品的通知，按通知要求，将强制淘汰不符合资源节约和环境保护要求以及质量低劣的材料和产品。 一一自2000年6月1日起，将在城镇新建中禁止使用长江、黄河上中游等天然林保护生态建设工程，严禁使用天然林及开然珍贵树种为原料生产的门窗地板。 一一自2000年6月1日起，在人均可耕地面积不足0.8亩的省、直辖市及沿海地区的大中城市新建筑中，限时禁止使用实心粘上砖，限时期75、限为3年。 一一自2000年12月1日起，在大中城市新建中禁止使用一次冲水量在9升以上的座便器，推广使用6升的坐便器。第七章 环境影响评价7.1项目环境现状7.1.1工程地理位置项目建设位于张家界市xx区xx乡桐木垭7.1.2社会环境概况张家界市现建成区面积194.08平方公里，人口31.25万，由于城市规模小，经济基础薄弱，城市生态系统的结构还很不健全，在城市合理布局，能源消耗，资源利用，城市绿化等方面存在一些问题，截止至2004年，城市绿地总面积117.73公顷，其中单位附属绿地78.8公顷，公共绿地14.48公顷，居住区绿地39.5公顷，生产绿地205公顷，人均绿地面积9.42m2（城市76、系统整体的CO2-O2平衡的绿地最小需要量为人均绿地面积13-15 m2）。7.2环境质量现状7.2.1声环境现状拟建工程区域声环境背景值采用张家界市环境检测站提供的声音环境现状监测值，见表拟建工程区域噪声背景一览表单位DB（A）项 目Lep（白天）均值Lep（夜间）均值三角坪72.251.2xx镇68.780.5桐木垭65.438.9评价标准60507.2.2环境空气现状评价2003年张家界市环境监测站对市城区xx片区环境空气监测结果见下表。市城区xx片区空气监测结果表单位：毫克/m2项 目NO2SO2TSP年均值0.0170.0540.146日均值浓度范围0.002-0.0600.003-77、0.3640.006-0.902超标率（）0.03.89.4评价标准日均值0.120.150.30年均值0.080.060.20从上表可以看出：评价域区环境空气质量达环境空气质量标准（GB309596）中二级标准，空气主要污染物为SO2。7.2.3水环境现状评价2003年张家界市环境监测站对澧水河面水质量监测结果见下表。鹭鸶湾桥头断面水质监测结果表单位：mg/L(PH除外)项 目均 值浓度范围超标率评价标准PH6.916.80-7.0706.5-8.5氨氮0.3000.280-0.37000.5高猛酸盐指数2.872.70-3.0508五日生化需氧量2.31.00-3.0904化学需氧量17.78、95.0-26.43920总磷0.0230.008-0.06000.1从上表可以看出，除化学需氧量，其它各项指标均能达到地表水环境质量标准（GB38382002）中III类水质标准。7.3项目建设和竣工对环境的影响（一）施工期该工程施工过程中会产生以下负面影响：1、土石方开挖及运输过程中将带来大量灰尘而污染空气环境，局部地区TSP浓度将超过III类标准；2、工程施工机械产生高分贝噪音，最高值可达100分贝，对周围单位工作，居民生活产生干扰。3、施工废水中含石灰等碱性质和泥沙，如不进行集中沉淀处理，直接排放，会对环境造成污染。 (二)投入使用后 该项目主要为厨房及厕所排出的污水，因这类生活废水含79、有SS，BOD，CODcr，若不进行有效的净化处理，使其达标排放，将对纳污水体产生一定的污染和破坏。该项目投入使用后，每天将产生大量的垃圾，若不进行规范管理，乱堆乱倒，必然造成固体物污染。7.4环境保护措施 A室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后同废水一并排入城市污水管网。 B废水处置产生的恶臭废气，采取活性炭过滤处理。 C室外采用雨、污水分流系统，雨水排入城市雨水管。污水排入化粪池，采用地埋或无动力化粪池。D设备设专人管理，保证其良好运行状态和效率。7.5环境影响评价 本项目设计以人为核心，注重与环境的相互协调，建筑设计理念超前，建筑形态行云如水，曲80、线流畅，造型优美，新颖时尚，线条和细部处理简洁明快，独具一格，符合当前建筑设计总体潮流。 总平面布置设一公共垃圾站，每天安排专人清运。 项目建成后，文化村将投入大量的资金对附近所有的山体进行绿化，引进一些名贵的树种种植在文化村内，以提高文化村的品味。 项目建成后，可带动周边地区餐饮，商品零售，休闲，城市交通等产业发展，改善景区形象的投资环境，促进张家界市总体规划早日实现，社会效益巨大。第八章 劳动安全卫生及消防8.1劳动安全卫生概述劳动法和建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定(国家劳动部第3号令)有关规定:凡新建、改建、扩建工程项目其劳动安全卫生设施必须符合下列规定: 8.1.1生产性建设工程81、项目(包括新建、扩建和技术改造项目，以下简称工程项目)必须符合国家和省有关安全生产方面的法规、标准，工程项目中的劳动安全措施和设施，应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用(以下简称“三同时”)。 8.1.2设计单位在编制工程项目初步设计文件时，应同时编制劳动安全卫生专编，并严格执行现有的安全生产法规和技术标准，同时设计劳动安全防护措施。 8.1.3建设单位应对承担工程项目的设计、施工的单位提出具体安全生产的要求，提供必需的资料和条件，并对设计、施工过程落实“三同时”情况进行检查督促。 8.1.4建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法(原劳动部1998第10号令)第二条规定的建设工程项82、目必须进行安全评价，由建设单位自主选择并委托经国家、省安全生产综合管理部门审查认可，具备劳动安全卫生预评价资格的单位承担。8.1.5初步设计会审前15天(因特殊原因不组织初步设计预审的企业，须在设备安装前)，建设单位必须将拟建工程项目的安全生产评价报告书和初步设计文件包括过去安全卫生专编、工程项目劳动安全卫生初步设计审批表及有关图纸、资料报送安全生产综合管理机构的审查，安全生产综合管理机构在12个工作日内完成审查，未经审查同意的工程项目不得进行施工(安装)。8.1.6建设单位在项目竣工验收前，应通知有相应资质的检测验收机构进行检测与评价。 8.1.7建设单位在对生产设备进行调试时，必须同时对劳83、动安全防护措施的设施进行调试，对其效果做出评价，并制定完整的安全生产方面的管理规章制度。 8.1.8建设单位在对项目竣工验收前20天，须将生产中劳动安全防护设施的运行情况、措施的效果、检测数据、存在问题及今后采取的措施写出专题报告，连同工程项目劳动安全卫生验收审批表报送安全生产综合管理机构审查，并认真落实审查意见。经验收合格后，方能正式投入生产或使用。 8.1.9各级安全生产综合管理机构对建设项目的“三同时”实施监察职能。按分级管理的原则，各级企业的工程项目由同级(县以下企业由县级)安全生产综合管理机构负责监察。各级安全生产综合管理机构应严格按国家安全生产法规和标准劳动安全防护措施和设施进行设84、计审查和验收，对建设单位的送审查的工程项目劳动评价报告及验收专题报告，应进行认真审查并作明确答复。 8.1.10根据国家劳动安全卫生标准和行业劳动卫生设计规定，审查批复建设项目可行性研究报告文件中的劳动安全卫生论证内容，审查(组织审查)并批复建设项目劳动安全卫生预评价报送的建设项目劳动安全卫生验收专题报告，对建设项目竣工进行劳动安全卫生验收。对进行劳动安全卫生预验收或专项审查验收;对违反“三同时”规定的建设单位及承担可行性研究、劳动安全卫生预评价、设计、施工等任务的单位，及时下达整改通知，并监督检查其整政情况。8.2安全措施 8.2.1土建安全 本项目基础采用桩基、条基。该工程按抗震规范规定不85、要求设防。卫生间、浴室等处采取防滑措施。 8.2.2防火防爆 本项目为二类建筑物，耐火等级为二级，有关防火措施见“建筑防火设计”。 8.2.3电气安全 本工程采用TM一S接地系统全部采用等电位联结。对澡盆及其周围等进行辅助等电位联结。水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级； 建筑物一般场所地插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护开关。对比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护。 8.2.4防雷措施: 按建筑物防雷设计规范(GB5005794)第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。根据第三节规定，本建筑物防直击雷、感应雷和防雷电被侵入的措施。8.2.5“三抓一突出86、”:抓基础、抓源头、抓落实、突出重点。 8.2.6安全生产“四不放过原则”事故原因未查清不放过、当事人和群众没有受到教育不放过，事故责任人未受到处理不放过，没有制订切实可行的预防措施不放过。8.3卫生措施8.3.1生活给水、消防给水8.3.2排水生活污水、粪便污水等含油污水及雨水采用分流系统，生活污水经污水处理后进行排放。8.3.3通风厨房、卫生间、洗手间设排风系统。8.3.4噪声控制采取了防止结构声传播的措施。走廊有吊顶等吸声处理措施8.4消防概述消防法的实施是治国安邦的一件大事，是时代发展的客观要求。消防法作为我国历史上第一部完整科学的消防法律，它的诞生一方面适应了处在转折时期的我国经济发87、展和社会进步的客观需要，同时也标志着我国消防事业在法制化的进程中迈上了一个新台阶。消防法立法的目的是为了预防火灾和减少火灾，保护公民人身、公共财产的安全，维护公共秩序，保障社会主义现代化建设的顺利进行。特别是消防法把保护公民人身安全放在首位，体现了生命安全第一宝贵的原则。 8.4.1消防法第14条规定，机关、团体、企业、事业单位应当履行下列消防安全职责: (一)制定消防安全制度、消防安全操作规定; (二)实行防火安全责任制，确定本单位和所属各部门、岗位的消防安全责任人; (三)针对本单位的特点对职工进行消防宣传教育; (四)组织防火检查，及时消除火灾隐患; (五)按照国家有关规定配置消防设施和88、器材、设置消防安全标志，并定期组织检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效;(六)保障疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散警示标志。 8.4.2消防法第16条明确规定:消防安全重点单位除应当履行上述第14条规定的职责外，还应当履行下列消防安全职责: (一)建立防火档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理;（二）实行每日防火巡查，并建立巡查记录; (三)对职工进行消防安全培训; (四)制定灭火和应急疏散预案、定期组织消防演习。8.5安全防范系统 本项目建议采用以下安全防范系统:一般包括闭路电视监控及防盗报警系统。监控系统一般由摄像机、矩阵主机、录像机、控制台、电89、视墙组成，防盗报警系统一般在重要部门、玻璃破碎等探测器以及报警枢纽。报警发生时，监控系统和报警系统产生联动。 8.5.1公共广播系统 公共广播系统又称紧急广播系统，它是消防系统报警的延伸及扩展，其扬声器等设备与消防紧急广播系统共用，一般在走廊内设计3W吸枯式扬声器，设有吊顶的房间设3W壁挂式扬声器。系统依据防火分区和功能进行分区。 8.5.2火灾自动报警系统火灾自动报警系统在现代智能建筑中起着极其重要的安全保障作用。在发生火灾之前，报警主机便已提供详细而完整的报警信息给物业管理人员处理，当系统确认火警后进行相关设备的联动，及时对火灾进行处理。8.5.3计算机网络系统 计算机网络系统是以综合布线90、系统为基础的，通过综合布线，可使所有网络终端(服务器、工作台、打印机等)通过网络机连接在一起，并运行企业需要的应用，如:财务系统、ERP系统、办公自动化系统等。 8.5.4综合布线系统 综合布线系统主要包括屏蔽和非屏蔽系统两类，屏蔽系统抗干扰能力强，主要用于工厂等环境比较恶劣的地方，非屏蔽系统主要用于办公等环境较好的场所。综合布线为文化村提供灵活的数据及语言方面传输平台。8.5.5楼宇管理信息集成系统(BMS) 以楼宇的各系统为基础的。拥有一个开放的、安全的、统一平台，并将楼宇设备自动控制系统、闭路电视监控系统、火灾自动报警系统、一卡通系统、通信系统等的运行状态与数据汇集到中心数据库，便于文化91、村各方面的管理。 8.5.6卫星及有线电视系统 卫星及有线电视系统主要包括卫星电视接收部分和有线电视传输网组成。传输网络设计一般采用860兆传输系统，主要由:线缆、分支分配器、放大器、用户终端组成。卫星电视接收主要由:卫星接收天线、解调器等组成，节目源主要有:城市有线电视网、卫星电视节目(加密和不加密)和自办节目，卫星电视接收部分和有线电视传输部分连接还需要调制器和混合器。第九章 组织机构与物业管理9.1工程项目管理 建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应92、该有与项目管理相应的功能、机构、程序、方法和技术;有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。 FIDIC(国际咨询工程师联合会的英文简称)推荐的项目管理模式基木上有两种类型:一种是以FIDIC土木工程施工合同条件为代表的模式，这种模式业主在委托完成设计的基础上，通过招标选择承包商，但承包商不负责设计。另一种是以FIDIC设计一一建造与交钥匙工程合同条件为代表的模式，这种模式业主在完成雇主要求或项目定义的基础上，通过招标选择总承包商，这种模式承包商负责设计、采购、施工管理和开展全过程服务，这就是EPC总承包模式。FIDIC合同条件是在总结近百年来93、工程承包合同经验的基础上，经多次修改出版的范本。FIDIC合同条件反映了建设项目的共同规律;充分考虑和和兼顾了业主、承包商、分承包商各方的责、权、利，力求不偏袒任何一方;它的有关条款以法律为依据，经过多年的实践和改进，按照国际工程承包的惯例进行编写，许多条款在工程承包界都有共同的理解。它不仅在发达国家被普遍采用，也逐渐被发展中国家和地区接受和采用，尤其是被世界银行和亚洲发展银行等有权威性的金融机构接受。因此，FIDIC合同条款具有科学、公正、严谨、规范化和国际化的特点。 我国己经正式加入WTO。国家十五计划纲要指出:要抓紧做好加入世贸组织的准备和过渡期的各项工作，有步骤地推进服务领域对外开放。94、如何加大工程项目管理体制改革力度，尽快提高工程项目管理水平，早日同国际接轨，已成为当务之急并不可回避地摆放在了工程建设界面前。 9.1.1项目管理采用FIDIC项目管理模式和FIDIC合同条件 FIDIC推荐的项目管理模式和FIDIC合同条件，我国已在一些大型工程和国际承包工程中采用。1999年，FIDIC出版了一套新的合同条件范本，对老版本从结构上、定义上和适用范围上作了改进。让工程项目管理从传统自营式管理走向社会化、专业化的市场运作模式，实现同国际惯例接轨。 9.1.2项目委托EPC全功能项目管理公司管理 全过程项目管理是一种高附加值的服务活动，是最能为业主创造价值和效益的一种服务。二是对95、项目管理要求具备较高的知识和技能，并不是有人认为项目管理很简单，谁都可以管理，因而不愿意委托专业的项目管理公司实施工程项目管理。 9.1.3实施投资项目法人制 1992年国家计委颁发了关于建设项目实行业主责任制的暂行规定，并随后推行项目法人责任制，今年国家十五计划纲要又指出:全面实行投资项目法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理休制改革向前迈进了一大步。 业主是项目的投资主体，在项目实施过程有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用、进度96、质量三大控制，应该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量事故。进度也不一定越快越好，建设周朝压缩到不合理程序，就会不得不增加费用或影响质量;质量也不一定越高越好，质量的标准应适宜和合格，质量过剩是一种浪费。也就是说，应该用最终创造的效益来衡量和决定项目的合理费用，合理周朝和合格的质量标准。当业主盲目拍板一个不合理的费用、不合理的周期或不合理的质量标准，实际上往往己适得其反，埋下了项目失败的祸根。9.2组织机构 项目实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以97、责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。 项目以下设经营管理站，工程部、财务部、行政部等机构，负责日常经营管理工作，本项目共需各类管理人员318人。9.3人力资源 总经理由董事会批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。管业人员及服务人员主要考虑录用当地村民(高、中层管理人员除外)按规定考核择优录用。9.4员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。9.5物业管理9.5.1卫生绿化管理:定时对园区公共场所进行清扫保洁，及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁消毒，加强园区绿化养护，派专人管理绿化带，花草树木，禁止人为破坏行98、为。9.5.2治安管理，成立保卫处，负责园区内的治安巡逻与防范，确保财产安全。9.5.3张家界文化村采用智能化电子红外线监控系统，园区信息高速公路宽带网系统，让其成为规格最高，档次最好的旅游区。第十章 项目实施进度及招投标10.1项目实施进度 1、2005年3月一7月，完成项目可行性论证报告及申报、审批等各项手续; 2、2005年10月前，完成建设工程的规划设计，工程招标和相关基础设施的建设。 3、2005年11月一2007年11月，完成所有的建设工程，开始对外营业。10.2项目招投标 10.2.1本次项目招标由招标代理机构实施。 10.2.2工程项目施工招标程序与准备 10.2.2.1中华人99、民共和国招标投标法和对招标人及建设项目的招标条件作了明确规定，其目的在于规范招标单位的行为，确保招标工程有条不紊地进行，稳定招标市场的秩序。本次项目的招投标由建设单位委托招标代理机构负责实施。 (一)建设单位招标应当具备的条件 (1)招标单位是法人或依法成立的其它组织; (2)有与招标工程相适应的经济、技术、管理人员; (3)有组织招标文件的能力; (4)有审查投标单位资质的能力; (5)有组织开标、评标、定标的能力。 不具备上述(2)一(5)项条件，须委托具有相应资质咨询、监理等单位代理招标。上述五条中，(1)、(2)两条是对招标单位资格的规定，后三务则是对招标人能力要求。 (二)招标的建设100、项目应当具备的条件 (1)概算已经批准; (2)建设项目已经正式列入国家、部门或地方的年度固定资产投资计划; (3)建设用地的租用工作已经完成; (4)有能够满足施工需要的施工图纸及技术资料; (5)建设资金和主要建筑材料，设备的来源已经落实; (6)已经建设项目所在地规划部门批准，施工现场 “三通一平”已经完成或一并列入施工招标范围。上述规定的主要目的在于促使建设单位严格按基本建设程序办事，防止“三边”工程等不科学的现象发生，并确保招标工作的顺利进行。 10.2.3工程项目施工招标程序 招投标是一个整体活动，涉及到业主和承包商两个方面，招标作为整体活动的一部分主要是从业主的角度揭示其工作内容101、，但同时又须注意到招标投标活动的关联性，不能将两者割裂开来。 所谓招标程序是指招标活动的内容及其内在的逻辑关系。不同的招标方式，具有不同的活动内容。(一)本次建设项目施工邀请招标程序 鉴于为非国有投资，拟向有关部门申请采用邀请招标的方式，邀请招标的程序可分为6大步骤，即建设项目报建;编制招标文件;投标者的资格预审;发放招标文件;开标、评标与定标;签订合同。具体步骤见图3一1。 主要材料用量、施工方案或施工组织设计、以往业绩、社会信誉、优惠条件等方面进行综合评价，公正合理选择中标单位。 1、中标单位选定后由招标管理机构核准，获准后招标单位向中标单位发出“中标通知书”。 2、合同签订 建设单位与中102、标的投标单位在规定的期限内签订工程承包合同。建设工程项目报建审查建设单位资质招标申请招标文件的编制与送审发出投标邀请发放招标文件勘察现场合同签订投标预备会开 标投标文件的编制与递交评 标定 标图3-1建设工程项目邀请招标程序框图这里的发出投标邀请书，是指招标单位可直接向有能力承担本工程的施工单位发出投标邀请书。10.2.4工程项目施工招标标底标底是由招标单位或委托经建设行政主管部门批准具有编制标底资格和能力的中介代理机构，根据国家（或地方）公布的统一工程项目划分、统一的计量单位、统一的计算规则以及施工图纸、招标文件，并参照国家规定的技术、经济标准定额及规范所编制的建设单位的期望计划价格。(一)103、标底编制的原则 (1)统一工程项目划分，统一计量单位，统一计算规则; (2)以施工图纸、招标文件和国家规定的技术、经济标准定额及规范为依据; (3)力求与市场的实际变化吻合，有利于竞争和保证工程质量; (4)标底价格一般应控制在批准的总概算(或修正概算)及投资包干的限额内; (5)根据我国现行的工程造价计算方法，并考虑到向国际贯例靠拢，提倡优质优价; (6)一个工程只能编制一个标底; (二)计价方法 标底价格由成本、利润、税金等组成，应考虑人工、材料、设备、机械台班等价格变化因素，还应包括不可预见费、预算包干费、措施费(赶工措施费、施工技术措施费)、现场因素费用、保险以及采用固定价格的工程风险104、金等。在工程量清单的报价上采用以下两种方法: 1、工料单价 工程量的定额计价，按照现行预算定额的工、料、机消耗标准及预算价格确定。其它直接费、间接费、利润、有关文件规定调价、风险金、税金等费用计入其它相应标底计算表中。 2、综合单价 工程量清单计价的单价综合了直接费、间接费、工程取费、有关文件规定的调价、材料差价、利润、税金、风险金等一切费用。 (三)标底编制的基本依据 (1)招标商务条款; (2)工程施工图纸、编制工程量清单的基础资料、编制标底所依据的施工方案、工程建设地点的现场地质、水文及地上情况的有关资料; (3)编制标底前的施工图纸设计交底及施工方案交底。 (四)标底编制程序 (1)确105、定标底计价内容及计价方法、编制总说明、施工方案或施工组织设计、编制(或审查确定)工程量清单、临时设施布置及临时用地、材料设备清单、补充定额单价、钢筋铁件调整、预算包干、按工程类别的取费标准等。(2)确定材料设备的市场价格。 (3)采用固定价格的工程，应测算施工周期人工材料、设备、机械台班价格波动风险系数。 (4)确定施工方案或施工组织设计中的计费内容。 (5)计算标底价格。 当采用工料单价计价方法时，其主要内包括: (1)标底计价内容; (2)预算内容;(3)预算外费用;当采用综合单价计价计法时，其主要内容包括:(1)标底计价内容; (2)工程量清单单价组成分析; (3)设备市场供应价格、措施106、费(赶工措施费、施工技术措施费)、现场因素费等。 (五)标底编制说明 1、采用工料单价 (1)工程量清单应与投标者须知、合同条件、合同协议条款、技术规范和图纸一起使用。 (2)工程量清单所列的工程量系招标单位估算的和临时的，作为标底及投标的共同基础。付款以实际完成的工程量为依据。由承包单位计量、监理工程师核准的实际完成工程量。 (3)工程量清单中所填入的单价与合价，应按照现行预算定额的工、料、机消耗标准及预算价格确定，作为直接费的基础。其它直接费、间接费、利润、有关文件规定的调价、材料差价、设备费、现场因素费、施工技术措施费、赶工措施费以及采用固定价格的工程所测算的风险金、税金等的费用，计入其107、它相应标底计算表中。 (4)工程量清单不再重复或概括工程及材料的一般说明，在编制和填写工程量清单的每一项的单价和合价时应参考投标须知和合同文件的有关条款。(5)国内工程标底中所有标价应以人民币表示。 2、采用综合单价 (1)、(2)、(4)、(5)条与采用工料单价计价方法相同，不同的是工程量清单中单价和合价的填入方法。采用综合单价计价方法时，应包括人工费、材料费、机械费、其它直接费、间接费、有关文件规定的调价、利润、税金以及现行取费中的有关费用，材料差价以及采用固定价格的工程所测算的风险金等全部费用。 10.2.5工程项目施工招标文件招标文件的编制是招标准备工作中最重要的环节，它不仅是投标者进108、行投标的依据，也是签订工程合同的基础。因此工程招标文件编制质量的高低，是招标工作成败的关键。 (一)施工招标文件的编制原则 编制招标文件的工作是一项十分细致、复杂的工作，必须做到系统、完整、准确、明了，提出要求的目标要明确，使投标者一目了然。编制招标文件依据的原则是: 1、建设单位和建设项目必须具备招标条件; 2、必须遵守国家的法律、法规及有关贷款组织的要求; 3、应公正、合理地处理业主和承包商的关系，保护双方的利益; 4、正确、详尽地反映项目的客观、真实情况; 5、招标文件各部分的内容要力求统一，避免各份文件之间的矛盾。 (二)招标文件的主要内容 按国际惯例，施工招标文件主要包括以下几方面的109、内容:投标申请书;投标者须知;合同条件;规范;图纸;工程量表;投标书和投标书保证格式;补充资料表;合同协议书及各类保证等。我国最新颁布的建设项目施工招标文件模板中规定，我国进行国内工程项目建设施工招标的招标文件的主要内容有:投标者须知，合同条件及合同格式;技术规范;投标文件和图纸等。在具体内容上，不同的招标方式具有不同的要求。以公开招标的招标文件为主要线索，不同部分简单介绍。 投标者须知主要包括如下内容: 1、总则主要内容有:工程说明、资金来源、资格与合格条件的要求和投标费用等。2、招标文件 包括招标文件组成、招标文件的解释、招标文件的修改等。招标文件的组成包括下列内容: 第一卷宗 投标者须知110、合同条件和合同格式 第一章 投标须知前附表和投标须知 第二章 合同条件 第三章 合同协议条款 第四章 合同格式 第二卷 技术规范 第五章 技术规范 第三卷 投标文件 第六章 投标书及投标书附录 第七章 工程量清单与报价表 第八章 辅助资料表 第九章 资格审查表(资格预审的不采用) 第四卷 图纸 第十章 图纸 3、投标报价说明 主要包括:投标文件的语言、投标文件的组成、投标有效期、投标保证金、投标预备会、投标文件的份数和签署等内容。 5、投标文件的递交 主要包括:投标文件的密封与标志、投标截止期、投标文件的修改与撤回等。 6、开标 有关开标会议的时间、地点、无效标的规定等内容。 7、评标主要包111、括:评标内容的保密、资金审查、投标文件的澄清、投标文件符合性鉴定、错误的修正、投标文件的评价与比较等内容。8、授予合同主要包括:合同授予标准、中标通知书、合同协议书的签署和履约担保等内容。第十一章 广告策划11.1宣传方案广告策划内容：主要包括张家界文化村项目的形象广告、概念广告、促销广告、公关广告策划，其广告策划要有时代性、创新性、实用性、阶段性和全局性，并针对项目旅游收入广告目标、市场分析、广告策略、广告计划以及广告效果测定等一系列广告活动进行策划。11.1.1广告目标策划设计：主要确定广告的类型，广告欲达到的目标和有关建设。11.1.2市场分析：主要包括营销环境分析、客户分析、广告分析和112、竞争对手分析，对本项目的营销机会进行研究、分析项目机会点和障碍点，项目的优势劣势，提出项目本身及项目市场的定位点和理论支持。11.1.3广告策划设计：提出张家界文化村宣传主题，拟定广告所求目标，确定广告预期目的，广告计划、设计，应针对各开发阶段提出广告策略，提报广告宣传费用预算。11.1.4目标市场的策略:策划设计针对项目刚起步、开放，推出特色点及阶段的目标市场广告策略进行策划。 市场定位策略:根据目标游客的需求，采取什么样的价格定位策略，质量定位策略，时尚定位策略等来保证广告诉求重点明确，使大众留下有特色的鲜明印象。 广告诉求策略:如何根据诉求对象、诉求区域的特点、定点真实、准确，准确传达有113、关信息或带给游客的好处和利益，让旅游者理智地做出决定，向旅游者传达某种情感和感受，从而唤起游客的认同感和满足，从而达到最佳的广告效果。 广告表现策略:要求用创意对广告信息进行包裹并确定广告设计，制作的风格和形式、广告创意要求新颖独特，但不能离奇古怪。 广告媒介策略:针对四大媒体、报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅，以及像展销会、直邮、赞助及其它推销用书、优惠卷，海报等媒介形式，确定如何理想媒介组合，形成全方位的广告咨询，扩大广告的数量，对安排广告发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序进行策划。 广告计划书内容包括广告目标、广告时间114、广告诉求、广告表现、媒体发布计划与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。 广告效果的测定，在广告发布前先邀请目标客户群众的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，进行预测，通过分析反馈意见及结合部分专业人士的建议进行调解，使广告计划得到完善。 11.2宣传策略 把张家界文化村与各地的旅游业做到有机结合，适当地发展文化村的环境。在文化村建设初级阶段以活动与广告塑造项目的文化品质，完成形象设计，通过开展活动及周边的群众对文化村旅游平台形成新的认知，为超越极限，加深和巩固公众的集中度，制造火热事件，开发潜在消费者，再就是结合实体，发动当地群众搞好周边宣传。 11.2.1印刷品广告:文化村的印刷115、品可分为三种形式，一是普通印刷品，发送对象是对5-12岁的小孩子，二是同档印刷品(含书本)，奉送对象是当地群众及相关人士，三是发放礼品袋，利用印有张家界文化村有关信息的礼品袋来扩大宣传，提高知名度。 11.2.2活动宣传:为扩大张家界文化村引起社会重视及关注，除上述广告媒体外，还应重视其它宣传活动。 A、开工典礼活动 B、召开新闻发布会 C、首批游客免费进入 D、电视、新闻宣传 根据社会发展，随着开发进行，可以从规划数量、开发思路、绿化品味、周边环境、基本环境;民族村风俗、基础设施、物业管理、分类写出相关的专题报道。11.2.3媒体宣传:可选用张家界电视台、湖南电视台、中央电视台等收视率比较高116、的媒体进行宣传。11.2.4举办各民族传统节日(1)有许多奇特的风俗习惯，传统文化及传统节日，“中国张家界文化村”可以充分挖掘和开发这些特殊的节日，创造节日文化，如举办一年一度的土家族“舍已节”将其打造成土家族的重大节日，全国各土家族地区群众均可往来参加;在每年冬春季节推出全国少数民族服饰文化节、饮食文化节，吸引会议团队，以会议带动张家界旅游淡季，使其冬春旅游日趋活跃，弥补其不足。利用休闲区的大规模建筑与政府联合选择在张家界举行中国旅游交易会，充分发挥自身优势，形成与中心景区并驾齐驱的态势;另外可以利用张家界民族文化村是土家生活体验、文化交流中心的优势，推出土家牛王节、过赶年以及大型集体婚礼“117、做一回土家新即当一次土家新娘”，以吸引游客参观和参与为主，社会效益与经济效益并重，节日搭台，经济唱戏。(2)举办各类型的比赛 利用产品自身的古老建筑优势，与中国及国际知名的胶卷制造厂家联合推出一年一度的全国性大型摄影比赛，土家山寨采风活动，同时和美术、建筑、电视、文化机构通力合作，通过绘画、纪录片摄制、征文等大型的比赛活动提高张家界土家族传统农耕作坊文化保护区在国内外的知名度，带动和促进专业人士到张家界民族文化村的旅游热潮;并可相应推出全国性少数民族乐器演奏比赛，邀请国内外专家出席，并可寻求国家民委支持，以扩大张家界文化的影响力，提高产品附加值。(3)举办土家及其它学术交流会 如利用吊脚楼这种118、独特的休闲建筑可举行建筑交流会，建筑文化研讨会;也可用茅古斯、摆手舞演示古老戏剧来研讨中国古老的民间戏剧、展示其独特的魅力，通过这些研讨与交流，既可丰富张家界文化村的文化积淀，又可以凭借它们来更好地促进旅游，为旅游服务增加其独特性。(4)其它促销形式借张家界文化村的典范特色，通过名片、名曲、名书扩大张家界民族文化村的知名度。组建56个民族艺术专业组织，将张家界风光摄影，民俗实物艺术品原件及具本民族特色表演艺术团三位一体，国内外巡回展览演出，带动产品的销售推广。第十二章 投资估算与资金筹措12.1投资估算（1）土地费及土地出让金50年：6000万元 一期：2200万元 二期：2800万元 三期：119、1000万元（2）土建工程费：14688万元 一期：6608万元 二期：6000万元 三期：2080万元（3）城市配套费：1140万元（4）契税：158万元（5）劳保基金：514万元（6）人防费：136万元（7）防洪费：42万元（8）墙改基金：128万元（9）消防审核：32万元（10）环境排污费：54万元（11）环境评估费：30万元（12）工程质检费：53万元（13）工程监理费：210万元（14）设计勘察费：300万元（15）广告策划费：500万元（16）工程管理费：200万元（17）前期工程费：300万元（18）不可预见费：1200万元（19）道路、水电、绿化工程费：1115万元（20）道路120、水电、绿化工程配套费300万元（21）流动资金：1500万元以上合计：2.86亿元其中，一期工程：9980万元 二期工程：13500万元 三期工程：5120万元12.2资金筹措本项目的建设资金由张家界xx旅游开发有限责任公司采取自筹、合资、出租、出卖经营权等多种方式融资，实行滚动开发。12.2.1资本金一期工程项目资本金为3000万元，占项目投入资金的30，符合国家资本金制度的规定，项目所需资本金由公司自筹资金解决。12.2.2其它资金本项目其它资金采取合资、出租、出卖经营权等多种方式融资，实行滚动开发。第十三章 财务评价13.1项目评价13.1.1本项目总用地面积约600亩，总投资约286121、00.00万元。本项目产生的经济效益见附表。 13.1.2本项目的建设将带动其它相关产业的经济增长是，社会效益明显。 13.1.3该项目建设期为2年，建成后10年可创利润总额46006.78万元。缴纳营业税3367.06万元，所得税15182.24万元。 13.1.4社会效益: 项目建成可提高整个张家界旅游市场的档次，能引导本市旅游业向更高更好的方向健康发展，可以更好地美化张家界市，树立张家界国际旅游城市的整体品牌形象。 13.1.5经营收入见测算表。13.2概算原则 根据本项目的实际情况，确定成本费用概算原则。 材料消耗:根据张家界市场现行建筑原材料进行测算。 固定资产折旧:根据建筑物及机器122、设备的折旧年限综合取3.5%。修理费按投资总额的1.5%计算。 管理费按营销收入的4%计算。 其它各项均根据实际情况测算。 税率选取:项目的营业税按5.5%，所得税33%计算。 二项基金:二项基金按税后利润的15%计取，其中公积金 10%，公益金5%。 本项目逐年利润测算见附表。 全部投资按现金全容量计算:以全部资金视为自有现金的条件下，计算现金流量表、计算结果表明、项目全部投资财务内部收益率13.73%(税后)，全部投资回收期为9.73年(含建设期2年)，项目的财务效益较好，具有一定的抗风险能力，偿还能力比较强。13.3经济评价及研究结论 A、项目建设的地理位置适宜，交通便利，建设条件好。 123、B、项目建成后，对加速张家界的经济建设，发展旅游业，繁荣市场均起到积极的推动作用和增添新的活力。 C、该项目的建设不仅是必要的，而且在经济上合理，在技术上可行。不仅能满足政府对该地综合开发的期望，而且对公司当前及长期发展，具有很大的影响。 D、根据张家界旅游现状及发展规划，项目经济效益较好，全部投资回收期为9.73年(含建设期2年)全部投资内部收益率为13.73%(税后几项目偿还能力较强，项目是可行的。13.4财务评价本项目主要收入来源于文化村住宿、餐饮、经商、门票及其他收入。（一）财务评价基础数据选报1、产品价格产品销售价格的确定原则，根据产品的目标市场，结合WTO准入后的市场情况，确定本项124、目产品的销售价格。项目主要投入物以现行市场价格为依据，产出物以同类企业近期生产或市场上类似项目的批发价格为依据，根据近几年市场价格变动趋势进行预测并作适当调整，所有销售价格都是建设期末的不含税价格。2、项目总工期项目总工期为2年，其中筹备期7个月，建设期24个月，拟分三期实施，开发一个开放一个。3、生产负荷根据行业经验，结合项目具体情况，生产负荷项目计算第4年的100%计。4、财务基准收益率按项目的行业规定，结合项目平均资本成本确定折现率为10，同时也作为对项目内部收益率指标的判断（基准收益率）。对自有资金（即项目资本金）评价指标的判断基准应为投资方确定的最低可接受收益率，本报告按10计算。5125、利率、汇率本项目的利率参照当前国家的规定执行，建设投资的借款利率按5.58计算，流动资金的利率按5.31，汇率按1美元8.3元人民币计算。6、其他计算参数其他计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目的具体情况选报。见表所示：其它计算参数汇总表名 称计 算 参 数备 注固定资产折旧建筑物20年平均年限法，净残值率5无形资产摊销10年平均摊销递延资产摊销5年平均摊销工资及福利费318人，2000-5000元/人年福利费占工资比例的14修理费10固定资产折旧为基数其它费用其它制造费其它管理费其它销售费2.5（固定资产原值为基数）5000元/人年2（销售收入为基数）指从制作费用，管理费和折旧费从中扣126、除折旧费、摊销费、修理费和工资其余部分其它税收所得税33，增值税6，城建税7，营业税5，教育附加3利润总额为基数，增值税额为基数盈余公积金公益金105借款偿还在项目运营前7年，按等额本金偿还计算（二）销售收入估算1、销售收入销售收入是根据产出物的预测价格和生产纲领计算而得，计划产量视为销售量。 2、销售税金及附加 （1）营业税5.0% （2）城市建设维护费7% （3）教育附加费3%。 3、成本费用估算 成本费用是指项目生产运营支出的各种费用。本项目主要采用要素法测算项目生产成本，按照物件、动力等消耗定额，并以同类企业近几年生产同类产品的经验数据为依据。 1)外购原材料，燃料及动力费用。本项目所127、有原材料、辅助材料及水、电等价格均以当地现行市场价为基础，预测到生产期初的价格，正常生产年外购原材料、燃料及动力费用。 2)人员工资及福利等 本项目按总人员318人测算，按每人每年5000一12000元计算。 3)折旧费、摊销费和修理费。 折旧费、摊销费。 固定资产折旧费采用直线法平均计算，残值按5。各类固定资产的折旧年限，参照工业企业财务制度的规定，按以下数据计算: 1)房屋及建筑物:20年。 2）摊销费:无形资产10年，递廷资产5年。 3)修理费:按折旧费的10%计算。修理费。每年修理费按占折旧费的10计算。4、财务费用（1）长期借款利息、长期借款总额6840.00万元，按运营期7年等额偿128、还本金，建设期利息共计1526.71万元，如表所示。各年偿利息额单位：万元项 目第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年等额偿还本息额1358.811304.291249.771195.241140.721086.191031.69其中本金977.14977.14977.14977.14977.14977.14977.16利息381.67327.15272.03218.10163.58109.0554.53本年初借款余额6840.005862.864885.723908.582931.441954.30977.16（2）流动资金借款利息（利率按5.31计算）。本项目共需流动资金450.00万129、元，其中贷款点70为315万元，正常利息为16.73万元。（3）财务费用。财务费用估算如表所示。财务费用估算表单位：万元项目合 计计 算 期345678910-18长期借款利息381.67327.15272.63218.10163.58109.0554.530.00流动资金借款利息16.7316.7316.7316.7316.7316.7316.7316.73合计398.40343.88289.36234.83180.31125.7871.2616.73 其他费用是在制造费用、销售费用和管理费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费后的费用。为简化计算，该费用按销售收入的4%计取。每年约为130、572.16万元。6、可变成本和固定成木（1）可变成本。经估算年平均可变成本为3318.72万元。 （2）固定成本。经估算年平均固定成本为503.48万元。7、经营成本经估算年平均经营成本为7109.27万元。 8、总成本费用估算 。 经估算年平均总成本费用约为8632.48万元。 (三)财务盈利能力分析 财务盈利能力分析的目的是考察项目在项目计算期内所能取得利益的大小。其分析结构如下:项目财务内部收益率为13.73%，投资回收期为9.73年(含建设期2年)。静态分析结果:项目计算期利润总额可达46006.78万元，缴纳所得税15182.24万元，投资利润率为27.3%，投资利税率为32.6。131、(四)项目偿还能力分析1、偿债能力分析 (1)利息备付率。还款前利润/当期应付利息费用。在整个借款期内利息备付率为14.08，整个借款期内利息备付率都大于2，说明项目付款的保障程度充足。（2）偿债备付率。偿债备付率可用于还付息的资金/当期应还付息金额当期。 在整个还款期内，偿债备付率3.13，整个借款期内偿债备付率大于2，说明项目保障还款能力很强。（五）不确定性分析敏 感 性 分 析 表序号不确定因素不确定因素变动幅度项目财务内部收益率（基本方案）税前税后94.528.21建设投资1085.425.2-1095.128.72销售价格10139.2091.0-10-4.74-72.53原材料价格132、1086.6426.12-1096.833.47根据项目具体情况，在建设、产品价格、原材料价格等不确定因素变化的情况下，分别对项目财务内部收益率进行单因素敏感性分析，结果如上表（敏感性分析）所示。上表计算结果表明，销售价格降低，会使项目效益有一定幅度下降。逐年经营收入测算表(一期)单位：万元序号年份项目1234567891011121314151617181门票432.00453.60476.28500.09525.09551.34578.91607.852七十二行街1180.001238.251300.261365.391433.641505.401580.671659.453表演厅1440133、.001511.081586.631665.961749.261836.721928.552024.984休闲会所720.00756.00793.80833.49875.16918.92964.861013.115茶艺吧360.00378.00396.90416.74437.58459.45487.43487.436购物中心2160.002268.002381.402500.472625.492756.762894.603039.337博物馆58.5061.6264.3567.8674.2574.4978.3982.298风雨长廊文化区72.0075.6079.3883.3587.5291.9134、096.49101.329宇宙球36.0037.8039.6941.6843.7645.9548.2450.6610水上乐园(大鲵馆)704.48741.55777.95618.02856.86901.68945.871017.97合 计7162.987521.487896.648291.058705.289142.619599.0110079.39逐年经营收入测算表(二期)单位：万元序号年份项目1234567891011121314151617181住宿接待、饮食文化区2880.003024.003175.203333.963500.663675.703859.494052.462中草医药馆135、1440.001512.001587.601666.981750.331857.851929.742026.233观光电车720.00756.00793.80833.49875.16918.92964.871013.114服饰文化区720.00756.00793.80833.49875.16918.92964.871013.115民族音乐、戏剧中心525.00551.25578.81607.75638.13670.03703.53738.70合 计6285.006599.256929.217275.677639.448021.428422.508843.61逐年经营收入测算表(三期)单位：万元136、序号年份项目1234567891011121314151617181斗牛场504.00529.20555.66583.44612.61643.25675.41709.182奇石、植物园215.82264.84277.77291.33306.33322.00337.94353.96合 计755.82794.04833.43874.77918.84965.251013.351063.14一、二、三期总计14203.8014914.7715659.2816441.4917263.5618129.2819034.8619986.14逐年经营收入测算表单位：万元序号年份项目123456789101112137、1314151617181材料消耗655.50688.20722.70758.70796.80836.70878.40922.502水电费327.90344.40361.50379.50398.70418.50433.50461.403工资及附加388.80408.30428.70450.00472.50496.20521.10547.204折旧费501.90527.10553.00581.10610.20640.50672.60706.205修理费109.20114.60120.30126.30132.60139.50146.40153.606管理费109.20114.60120.30126138、.30132.60139.50146.40153.67宣传费546.30573.60602.40632.40663.90663.90732.00768.608其它109.50114.90120.60126.90133.20139.80146.70154.20合 计2748.302885.703029.703181.203340.503507.903677.103867.30逐年利润预测表单位：万元序号年份项目1234567891011121314151617181营业收入14203.8014914.7715659.2816441.4917263.5618129.2819034.8619986.139、462总成本费用2748.302885.703030.003181.503340.503507.603683.103867.003营业税781.21820.31861.26904.28926.77997.111046.921099.264利润总额10674.2911208.7611768.0212355.7112583.0713624.5714304.8415020.205所得税3522.523698.893883.454077.384152.414496.114420.604956.676税后利润7151.767509.877884.578278.338430.669128.469884.2140、410063.537提取“二项金额”801.30841.50883.50927.60974.101022.701073.701127.408利润分配6350.466668.377001.077350.737456.568105.768810.548936.13财务现金流量表(全部投资)单位：万元序号年份项目123456789101112131415161718一现金收入14203.8014914.7715659.2816441.4916850.3418129.2819034.8619986.461营业收入14203.8014914.7715659.2816441.4916850.3418129141、.2819034.8619986.462固定资产余值回收3回收流动资金流入小计14203.8014914.7715659.2816441.4916850.3418129.2819034.8619986.46二现金流出-28600.007052.037395.707774.718163.168419.689000.829090.629922.931固定资产投资-28600.002流动资金3经营成本2748.302885.703030.003181.503340.503507.603623.103867.004营业税781.21820.31861.26904.28926.77997.111046.142、921099.265职工奖励及福利基金6所得税3522.523689.893883.454077.384152.414496.114420.604956.67流出小计三净现金流量-28600.007151.777519.077884.578278.338430.669128.469944.2410063.53四累计净现金流量-28600.00-21448.23-13929.16-6044.592233.7410664.4019792.8629737.1039800.63五全部投资回收期9.73年（含建设期2年）六财务内部收益率13.73第十四章 风险分析14.1定性分析 定性分析主要考察影响企143、业经营的要素，包括行业风险、经营环境、企业素质、管理状况、会计政策等，这些方面很难依靠具体的财务指标进行公正的评价，只能通过定性判断得出，针对旅游行业，定性分析的内容主要包括以下几个方面:14.1.1行业风险分析 行业风险分析是企业资信评估的起点，准确把握行业特点和行业环境是决定企业资信评价是否成功的关键。在进行行业风险分析时，要充分了解国家宏观经济环境、产业政策及相关法律法规的现状及发展趋势，对企业面临的行业风险做出综合评价，也对后面具体企业的评级起指导作用，为下一步评估工作确定重点。行业风险分析的内容主要包括:14.1.1.1周期性 旅游行业受国民经济波动的影响较大，整个产业的波动周期与宏144、观环境的波动情况呈现同步性。因此，我们对旅游类企业进行资信评估时，首先必须考虑整体国民经济的发展情况，结合旅游业的发展趋势，对于旅游业所处的发展阶段作出基本的判断，然后才能在此基础上具体的就各项因素做进一步的分析。14.1.1.2产业政策的变化 政府现行或未来的有关旅游业的政策法规在很大程度上影响着行业的发展和竞争状况，在对企业进行评估之前，必须评价政府对相关子行业采取的政策措施及其变化。如2001年发的国务院关于进一步加快旅游行业发展的通知中提出了一系列加快旅游业发展的政策措施，有利于大多数旅游企业的进一步发展;而国务院关于修改旅行社管理条例)的决定限定了外商投资和经营旅游业的规模和资格。评145、估具体企业时应考虑相关产业政策的变化给企业经营带来的影响。14.1.1.3行业内竞争程度 旅游行业的进入壁垒较低，行业内竞争非常激烈，分析时需区分不同的子行业。旅行社业、酒店业因市场供大于求，无序、过度竞争现象比较普遍，而旅游资源因具有一定程度的垄断性，行业内竞争相对小些。具体评估时应充分考察企业所处子行业的市场共需状况、竞争程度，做出正确判断。14.1.1.4行业的国际竞争力 按照WTO有关协议的规定，入世后我国应开放旅游市场，外国公司可以开办旅行社，外资旅游企业业务范围和地域上的限制也要逐步取消。同国外旅游业相比，我国旅游业存在产业结构不完善、区域发展不平衡、旅游景点的开发手段落后、经营理146、念落后、管理水平低下等问题，在外资和外国经营者汹涌而入的情况下，境外游客对旅游产品有更高的质量预期，国内旅行社如果不及时提高服务水平，就会面临巨大的竞争压力，甚至被淘汰出局。另外，随着中国的改革开放，交通和信息技术的发达，出境旅游的方便，东南亚国家和地区原来具有的优良服务和旅游经济意识，廉价的地面交通和航空运输业，特有异国风情和文化都将对中国扩大旅游业形成强有力的挑战。14.1.1.5政治事件 重大国内、国际政治事件对旅游业的影响应予以重视。我国申奥的成功将极大促进国内旅游业的发展，奥运会赛场涉及城市的旅游及酒店类企业、具有代表性的景点企业、全国性旅行社类企业将由2008年北京奥运会的举办而直147、接受益。14.1.1.6季节性经营 旅游业的收益具有明显的季节性，象春节、元旦、五一、十一、寒暑假期间，旅游企业的经营收入明显高于其他时期，在对旅游业进行资信评估时要考虑企业收益的季节性特点。14.1.1.7汇率的波动 汇率的波动对国际旅行社、涉外酒店影响较大，旅游景点、主要针对国内外游客的旅行社及酒店受汇率变动的影响较小。14.1.2企业经营环境分析 针对旅游类企业的行业特征，分析企业所处的经营环境时，主要从三个方面考虑:14.1.2.1行业经济环境行业经济环境的变化直接影响行业内企业的经营活动。目前我国旅游业正处于高速发展阶段，首先，随着个人收入水平和社会劳动生产率的提高、全球经济一体化发148、展趋势的加强，人们对旅游的潜在需求越来越大，旅游业的市场也会越来越大;其次，旅游业硬件的日趋完善、信息技术的高度发达极大地方便了旅游愿望的实现;再次，五一、十一节假日的规定旨在促进消费，带动了旅游需求的增长。这些因素使旅游企业处于一个有利的经济环境之中。14.1.2.2区域经济环境 区域经济的发达程度和区域产业结构直接影响地区旅游业的发展，因此在分析具休企业的情况时，必须考虑到该企业主要经营地区的发展状况如何，是否与企业的发展战略相适应，包括商业发达状况、居民人口及消费能力等，还必须考虑到未来可能影响该地区发展的因素，这些因素都影响到企业的发展。14.1.2.3企业的地理位置 旅游业企业所处的149、地理位置非常关键。旅游资源尽管具有一定的垄断性，如处在一个交通不发达、旅游设施不完备的地区，必然限制了许多游客。经济较为发达地区、中心城市、旅游城市的旅行社社业和酒店业较其他地区就发达些。评估旅游业时要考虑地理位置对旅游业经营活动的影响。14.1.3企业竞争力分析 企业的竞争地位直接影响其获利能力，针对旅游业的三个子行业，在考核企业的竞争力时应着重考虑以下方面:14.1.3.1企业规模和网络化经营程度 对旅游类企业来说，企业规模的大小代表了企业整体实力的强弱，规模经济能有效降低单位成本，从而提高企业的竞争力，而实施网络化经营能有效降低经营的成本费用，获得规模效应。对旅游业来说，网络化经营有利于150、旅游信息的快速传递，提供更具特色的个性化服务。因此评估这类企业时，考察企业的整体规模和网络化经营程度能从一个侧面反映出企业的竞争实力。14.1.3.2旅游设施的技术装备水平、从业人员的科技水平 技术装备水平直接影响企业的收益，从事旅游服务活动的企业则对从业人员的科技知识水平要求较高。14.1.3.3多元化经营程度对旅游类企业来说，更新改造旧的设施或者建设新设施面临投资回收期长、投资风险大的问题，开展多元化经营尤其是涉足一些高收益的朝阳行业是提高资产质量的有效手段。14.1.3.4服务质量与服务创新旅游企业所提供的产品就是服务，服务质量的高低直接影响企业在市场中的竞争力，它是企业生存、获利和发展151、的基础，衡量服务质量和服务创新能力的指标有: 一一顾客对所提供服务的满意程度; 一一是否在市场中形成一个独特产品形象; 一一是否提供与众不同的服务; 一一所提供的服务是否比竞争对手更富吸引力; 一一企业服务的定位。14.1.3.5成本控制 对于旅游业来说，成本因素至关重要。成本控制一方面通过技术的改良和进步，一方面通过有效的管理，企业利润率水平的高低取决于能否有效控制经营成本。14.1.3.6外部支持 包括:经济地理环境、政府支持、股东背景等。14.1.4企业经营管理分析 经营管理分析是资信评估定性分析的重要方面，从企业经营的目的是企业价值最大这个观点出发，企业经营管理水平高低的综合表现就是追152、求企业价值最大化的能力，也即是使创造盈利的能力和控制风险的能力达到最佳平衡的能力。创造盈利的能力可细分为企业对市场的应变能力和成本(费用)的控制能力;控制风险的能力包括控制经营风险的能力和控制财务风险的能力。具体分析的内容如下:14.1.4.1对市场的应变能力 企业是否具有不断开发市场需求产品的能力，根据市场需求的变化及时调整企业的经营战略。旅游业没有生产环节，开发市场需求产品的能力就表现为如何针对市场需求的变化不断推出满足客户需要的服务。14.1.4.2经营风险控制能力 主要包括多元化经营及经济规模、营销网络与手段、客户的分布及对主要客户依赖性、营业外收入所占比重等。14.1.4.3财务风险153、控制能力 是否合理筹集资金和安排资产，使企业保持足够的短期偿债能力和长期债务担保能力。14.1.4.4管理层素质 包括管理层应变能力、管理层的风险倾向、管理的一贯性和可信性、管理层变动、管理层对公司优势和劣势的看法等。14.1.4.5公司的发展、经营战略 包括公司的经营目标与方针、发展计划和政策的可行性、销售收入构成、连续性及趋势、经营历史及发展速度、未来发展规划及经营预测等。对公司的经营管理水平进行综合判断时，首先以企业历史资料为基础，通过分析本期实际的差异，判断企业管理水平的发展和变化状态;其次以行业平均数为基础，通过分析判断企业管理水平在行业中所处的位置;再次比较本企业与先进企业在管理水154、平上的差异，最终准确判断企业的管理水平。14.1.5会计政策与财务报表可靠性分析 为了准确判断被评估企业的财务状况，必须考察被评估企业可能变更的会计政策对其各期财务报表的影响，以保证数据资料的可比性。针对旅游企业的经营特点，分析企业采用的会计政策时，需着重分析折旧原则、商誉和无形资产的确认。 在对被评估企业财务报表进行分析之前，还需要判断财务报表的可信度。对己经注册会计师审计过的财务报表，应结合审计报告意见，重点分析财务报表的粉饰状况;对未经审计的财务报表，还需要判断财务报表中是否存在技术错误。可信度分析的目的是: 财务指标进行定量分析时，帮助评估人员确信对财务指标数据的依赖程度，如果财务报表155、的可信度极低，则评估人员不能依赖对财务表的定量分析判断企业的经营状况。14.2定量分析 定量分析主要依靠企业财务数据，根据其所属的行业类型，通过一套较高有针对性的指标计算得出的数据来分析企业的经营状况，对企业资产规模和质量、盈利发展能力、偿债能力、现金流状况以及信用状况做出总体评价。在选用具体指标时，既慎重考虑与其他行业的可比性，又要能反映行业特征，因此尽可能选用各行业通用的指标，同时选取一些行业特定的指标进行分析。如在评价企业的运营效率时，可选用总资产周转率、应收帐款周转率等通用指标，同时针对旅游业不同行业的特点，选取几个特定指标分析。定量分析主要考察以下几个方面:14.2.1资产规模和质量156、分析 雄厚的资金实力可使企业获得规模经济效益，增强企业的竞争力。酒店类企业象香格里拉、希尔顿等知名酒店都是依赖其雄厚的资金实力实行集团化经营管理，降低单店经营成本从而获得规模效益;大型旅游集团比中小型旅行社有条件建立网络化经营管理系统，使自己以较低的成本提供客户需要的服务;旅游景点的开发也需要大量资金。因此，在分析旅游业企业时，必须注重企业整体规模的大小，并与同行业平均水平对比，评价企业的总体实力。相对与其他行业，旅游业企业的资本结构中固定资产比重较大(旅行社除外)，存货很少，因此在分析资产质量时，着重考察企业的固定资产的质量，并注重无形资产的计价和推销，考核资产的流动性的意义不大。主要指标有157、:总资产、资产负债率、固定资产比率。固定资产净值率用于考察酒店类和旅游景点类企业固定资产的质量。14.2.2盈利能力分析盈利能力及其稳定性是企业获得足够的现金以偿还到期债务的关键因素，充足而稳定的收益往往能够反映企业良好的管理素质和开拓市场的能力，同时增强企业再融资的可能性。盈利能力分析不仅要考查企业目前的盈利水平，更重要的是要对盈利的来源、构成及其稳定性，特别是价格的形成基础和成本构成进行深入分析，并对影响企业未来盈利能力的主要因素及其变化作出判断。不同于生产型企业，旅游业主要依靠提供的服务获得收益，衡量旅游业盈利能力的主要指标有:营业收入、利润率等。不同于行业营业收入的核算依据不同，如酒店158、类营业收入主要由客房出租、餐饮、洗衣、商品销售、电话服务构成，旅游景点的收入主要来自门票、纪念品销售、景点内餐饮服务，旅行社收入则主要来自组团、接团收入。第十五章 国民经济评价15.1旅游业发展形势 2003年可以称的上是旅游业的灾难年，非典、战争、恐怖袭击使我国出入境旅游受到严重的冲击，2003年我国全年入境旅游人数9100人次，其中外国人1130万人次，入境过夜旅游者3270万人次，旅游外汇收入173亿美元。国内旅游人数8.7亿人次，国内旅游收入3342亿元，分别比上年减少0.9%和11.2%。 2004年上半年，我国旅游业增长率达到33.6，直接创造2892亿元的国内生产总值和5410万159、个工作岗位，而且我国旅游及旅行投资达到5121亿元人民币，约合612亿美元，占总投资的人6%，从目前的情况来看今年的旅游状况有望恢复到颠峰状态。 到2013年我国旅游业将创造辉煌，国内生产总值将达到8446亿元，直接及间接创造6580万个工作岗位，并吸引更多的投资。中国旅游及旅行业在未来10年有望实现10.4的年增长率，中国将成为世界第四大旅游业发展经济体。15.2旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态，逐步向发达国家的旅游消费结构靠拢。据预测本世纪末我国人均GNP将达到800-1000美元，人们将产生普遍的旅游动机。目前，我国人均GNP刚达到国内旅游经济条件的要求，因而造160、成人们的旅游消费水平的普遍偏低。随着我国人民收入水平的提高，以及旅游设施的供给水平的提高，人们出来旅游将要求吃得好、住得好、乘车带空调、坐软卧，有的要求乘坐飞机往返，由基本满足型向舒适型、享受型过渡。当前我国国内旅游消费的结构中食住行的比重较大，达75%-85%，游购娱乐占25%-15。旅游业发达国家和地区如新加坡和香港，旅游消费中游览购物娱乐支出占60%。我国旅游消费资料中，物质消费资料多，精神消费资料少。随着我国旅游产品生产开发的多样化系列化和旅游配套设施投资结构的进一步改观，今后我国国内旅游消费结构中游购娱的比重将进一步上升，精神消费资料的比重也将上升。15.3旅游人数稳步增长，有组织的161、团体将逐步增多 目前我国国内旅游人数年平均增长率在10%以上，随着市场经济的深入发展，旅游人数将继续增长，并维持高速局面(扣除各种意外因素的影响)。由于负责接待国内旅游者的旅行社增长速度过慢以及经营中的不正之风，服务质量的低劣造成目前国内旅游者多以散客出现。随着旅行社的发展及服务质量的改观，将会有越来越多的人通过旅行社旅游。旅行社提供食住行游购娱一条龙服务，提供各种旅游信息，也将使一部分旅游者选择它。15.4旅行路线由短途到长途发展，人们将不满足家门口的短距离启蒙式旅游，而是向中长途涉足。 旅游的区域扩大，热点仍热，温点和冷点将随着国内旅游的发展而逐步升温。随着我国交通事业的进一步发展和人们的162、闲暇时间的增多，人们的眼光逐步投向外面的世界。南方人想领略一下冰城风光，北方人向往亚热带气氛，内陆人憧憬大海的辽阔，沿海人想探寻奇峰异谷的神秘。15.5旅游方式上单一化向多样化发展目前人们的旅游方式一般为观光旅游型，活动内容贫乏单一，有人概括为“白天看庙，夜晚睡觉，白天疲劳，夜晚无聊”。随着人们生活内容的多样化，同样要求旅游内容的多样化，人们要体验更多的美好经历。初级的游山玩水不能满足人们的需要，专题和特种形式的旅游日益增加，享受性和游乐性的旅游内容会大大增强。今后人们的旅游方式由观光型为主，发展到度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅163、游等百花齐放的局面。15.6旅游人员构成中自费旅游的人数将逐步增加，公费旅游仍将占一定比重。 公费旅游中的职工奖励旅游，公务旅游，会议旅游仍将在国内旅游中占一定比重，只不过份额逐步下降，而随着人民生活水平的提高，大部分人将会以自费的方式出现。15.7国内旅游业的服务设施和配套设施日趋完善 旅行社的数量将增长，饭店业的比重基本平衡，能够满足日益增长的消费需求。旅游交通将有所缓解落后局面，但由于我国旅游者人数庞大，紧张局面仍将存在，特别是在热点地区，表现更为明显。15.8国内旅游业在国民经济中的地位和作用日益加强。 在本世纪末，第三产业比重将达1/3强，国内旅游业在第三产业中将会有举足轻重的地位，164、随着它的发展，将会对我国经济发展起着巨大的促进作用。第十六章 结论与建议16.1正确把握旅游业开发 旅游业具有 “无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，它已经和石油业、汽车并列为世界三入产业。旅游业一般分为国际旅游业和国内旅游业。国内旅游业是为国内旅游者服务的一系列相关的行业，它关系到国内游客、旅行方式、膳宿供应设施和其它各种事物。改革开放以来，我国的旅游业有了非常迅速的发展，但比较而言，我国国内旅游业发展的广度深度都远远不能适应经济和人民生活水平提高的需要。随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，国内旅游业在国民经济中的地位和作用越来越重要。16.1.165、1正确分析和判断旅游市场形势，由于旅游产业在国民经济和社会发展的重要地位和作用，在分析市场形势时，要注意宏观经济发展形势和旅游市场态度。16.1.2项目定位主要的是根据自身条件开发适销对路的项目，定位不是唯一的，可行性很多。 开发商的实力，包括资金、人才、经验等作为资金实力，在旅游产业中被普遍认可，但人才，开发经验等其它因素的考虑还没有被众多企业所重视。 土地条件及规划条件 在考虑土地自身条件的优劣势后，地块的一些规划条件充分考虑，在条件允许的情况下，进行合理调整。 对宏观经济运行进行分析，很多人普遍认为宏观经济的发展与宏观经济的分析离自身项目很远，与自己项目的相关性不大。开发项目周期至淡季需166、要一年以上，那么整体宏观经济的运行和发展对项目影响是非常大的，也是开发商在项目定位时必须充分考虑的重要方面。 客群调查 目前普遍应用的问卷调查方法并不完全适合客户需求的调研判断，与客户接触交流的结果才是最有效最直接的判断基础。项目定位需要考虑因素很多，作为开发企业项目运作的最核心的单方利润率、总利润率和资金风险这三个方面的总是公司最机密的问题。项目定位关系到项目的生死，必须进行规模论证，模拟选择，可行性研究，才能够作出项目的定位。16.2建议与结论16.2.1建议16.2.1.1争取政府将“张家界文化村”作为政府的重点工程予以立项，并成立专门班子，领导和指导“张家界文化村”的筹建工作。16.2.1.2争取规划部门全力支持文化村建设，适当调整小区规划，在文化村的规划建设中，做到保护山林，扩大绿地，通过绿化、美化，使之成为市郊的“绿色公园”。 16.2.1.3本项目建筑工程量较大，施工周期上较长，工程建设中应多听取有关专家意见和建议，有关论证、设计、监理、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计、监理施工的过程中，吸取省市类似规模的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。16.2.2结论 在经过经济效益，社会效益，环境效益综合分析后，可以得出本项目可行研究结论：张家界文化村项目建设具有较好社会、经济、环境效益，项目可行。