1、对外开放城市高档生活居住区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月43可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分：XX市背景介绍6XX市整体概况6一、城市概况6二、地利位置6三、历史文化7四、发展规划8五、城市现状9六、固定资产投资10七、居民消费10八、2、财政收入11九、道路建设12十、城市绿化12十一、城市公交体系13十二、工业经济运行13十三、邮电通信业15十四、交通运输业15十五、商业业态多元化15十六、金融保险业和证券市场16十七、房地产业17十八、对外贸易17十九、旅游业18二十、利用外资18一、丛台区19二、邯山区20三、复兴区20四、高新开发区21第二部分XX房地产市场特征简析26一、房地产发展阶段判定26二、整体市场产品27三、XX租赁市场27四、XX房地产交易状况27五、XX各区销售市场份额28六、市场情况预测29第三部分：五仓区周边区域住房需求调研分析31四、面积要求比例32 七、承受价格比例34八、小区内部要求比例35第四3、部分：XX市五仓区综合开发建设项目分析36一、 项目分析36二、项目投资分析37三、市场分析37四、建设条件分析38五、经济效益分析38六、业主单位38七、项目进展分析39八、合作方式分析39第五部分：XX市五仓区旧城改造政策分析40总 结421、 城市经济基础及环境422、 区域需求特征423、 投资回报、风险424、 项目开发类型定位435、 企望43第一部分：XX市背景介绍XX市整体概况一、城市概况XX市1985年被国务院批准为对外开放城市，1992年又被国务院批准为较大的市。现辖四区、一市、十四县。四区为邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区；一市为武安市；十四县为XX县、临漳县、成安县、大4、名县、涉县、磁县、肥乡县、永年县、邱县、鸡泽县、广平县、曲周县、魏县、馆陶县。全市共有214个乡镇、5403个行政村。二、地利位置XX位于河北省最南部，地处北纬3602144，东经11400340之间，与晋、鲁、豫三省接壤，总面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里，总人口849.9万人，辖19个县(市)区。XX地势自西向东呈阶梯状下降，高差悬殊，地貌类型复杂多样。以京广铁路为界，西部为中、低山丘陵地貌，东部为华北平原。海拨最高1898.7米，最低32.7米。属温带半温润大陆性季风气候，四季分明，年平均气温在摄氏13.8度，降水量平均550毫米左右，无霜期180200天。XX的资源、区5、位优势明显，经济基础雄厚，是中原经济技术协作区的中心城市。西部山川秀美，蕴藏丰富的矿产资源，东部平原盛产各种农产品和经济作物，素有“冀南粮仓、棉海”之称。XX交通发达，京广铁路、京深高速公路、107国道横贯南北，邯长、邯济铁路，309国道沟通东西，是中原地区重要的交通枢纽。三、历史文化XX历史悠久，文化源远流长。XX是具有3000多年历史的古城，春秋早期见于史籍，战国时期是七雄之一赵国的都城。早在7300多年前，这里就孕育了新石器时代早期的磁山文化，磁山先民们就在这一带建立了自己的家园，创造了举世闻名的“磁山文化”。XX兴于殷商后期，繁荣于战国和秦汉时期。先属卫后归赵，战国时为赵国都城，雄踞中6、原，为战国七雄之一。它将中原农业文化与草原游牧文化融为一体，构筑了赵文化豪放粗犷、慷慨悲歌的思想基调。1949年10月，中华人民共和国成立后，XX真正走向复兴，成为一座新兴的工业城市。XX历史悠久，留下丰富的文化底蕴，主要有以赵王城、武灵丛台为象征的古赵文化，以“曹魏三台”和南北响堂为代表的魏齐文化和新石器早期文化的重要代表磁山文化遗址。XX还是全国著名的成语之乡，拥有许多历史典故。革命战争年代，也做出了巨大贡献，现保存有晋冀鲁豫烈士陵园、八路军129师司令部等革命历史遗址。四、发展规划以发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技创新为动力，以提高人民生活水平为根本出发点；积极实施科教兴市7、开放带动、可持续发展三大战略，努力推进经济体制和经济增长方式的根本性转变；充分发挥XX比较优势，增创后发优势，全面提高国民经济整体素质和综合竞争能力，加快改革开放和现代化建设进程，实现经济和社会跨越式发展。要建成“三个基地”，即特色突出的高优农业基地、结构合理的基础工业基地、辐射力强的商贸物流集散基地。到2005年，全市国民经济和社会发展的主要预期目标：综合经济实力。国内生产总值年均增长9%左右，达到830亿元左右，人均国内生产总值达到万元左右。财政收入与国内生产总值基本保持同步增长城镇化水平。城镇化水平达到38%以上，非农产业从业人员占全部从业人员的比重达到55%。城市承载能力、综合服务功8、能显著提高，城市产业结构和城区空间布局优化，小城镇在全市经济发展中的功能和地位明显增强。人民生活。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入按可比价年均增长5%和4%以上。城镇住房人均使用面积达到18平方米，农村住房人均使用面积稳定在20平方米左右，居住条件和生活环境进一步改善。每千人拥有卫生技术人员3人以上。城镇登记失业率控制在5%以内，城镇社会保障实现全覆盖，人民生活向宽裕型小康迈进。五、城市现状XX经过多年的发展，国民经济各行各业都有了长足进展，农村经济蓬勃发展，工业基础日益雄厚，基础设施日趋完善，人民生活显著提高。2004年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，认真贯彻落实党的十六大和十六9、届四中全会精神，全面贯彻科学发展观，坚决落实宏观调控措施，把发展作为第一要务，不断拓展“四项”重点工作的深度和广度，促进了经济和社会的全面协调发展。国民经济发展态势良好，经济实力进一步增强，整体经济达到近年来最好水平。科技、教育、文化、卫生、体育等各项社会事业全面进步，人民生活水平继续提高。全市经济保持快速健康增长。经测算，2004年全市生产总值完成936.5亿元，比上年增长14.5%，增幅比上年提高2.4个百分点，为1997年以来最好水平。人均生产总值达到10887元，比上年增长13.6%。全市第一产业实现增加值125亿元，比上年增长7%；第二产业增加值488.4亿元，增长17.1%；第三产10、业增加值323.1亿元，增长13.8%。三次产业比重由上年的14.5：51.8：33.7调整为13.3：52.2：34.5。六、固定资产投资稳定增长。全年完成全社会固定资产投资346.4亿元，比上年增长34.8%，增幅比上年提高16.9个百分点，为1995年以来的最高增速。投资重点集中于工业和住宅两个方面。全年完成工业投资135.2亿元，占全社会固定资产投资的比重为39.0%；全年完成住宅投资66.5亿元，增长25.8%，住宅投资占全社会固定资产投资的比重达到19.2%。全年国有及其他经济类型完成投资203.8亿元，增长35.7%，占全社会固定资产投资的比重66.6%，多元化投资格局日渐成熟。11、七、居民消费市场热点比较突出。全年实现社会消费品零售总额272.8亿元，比上年增长16.3%。消费热点主要集中于食品、交通通讯、教育文化娱乐服务和居住等四个方面。食品方面的支出增长5.7%；交通通讯方面的支出增长53.5%；教育文化娱乐服务方面的支出增长10.9%；用于居住方面的支出增长16.6%。全市居民消费价格指数为105.4%，比上年上涨5.4%，其中城市上涨5.9%，农村上涨4.9%；商品零售价格指数105.7%，上涨5.7%。八、财政收入保持较快增长。全年完成全部财政收入92.4亿元，按可比口径比上年增长48.0%，其中地方一般预算收入34.1亿元，增长34.7%。在地方一般预算收入12、中，增值税、营业税分别为7.4亿元和5.2亿元，分别增长53.9%和28.9%。财政一般预算支出63.7亿元，增长31.8%。2004年，市开发区实现了持续、健康、稳定、协调发展，各项经济指标均呈高速增长态势，经济总量明显提升。实现生产总值4.57亿元，比上年增长2.17倍；总产值13.27亿元，增长1.95倍；三次产业实现技工贸总收入20.72亿元，增长1.92倍，其中工业销售收入13.59亿元，增长1.23倍；实际进区内资15.31亿元，增长1.74倍；实际到位外资614万美元，增长7.19倍；出口总值2181万美元，增长4.76倍；利润总额4268万元，增长1.84倍；全部财政收入55113、3万元，增长91%；全社会固定资产投资6.29亿元。各项经济指标均超额完成省市计划任务，在省商务厅对32个省级开发区的综合评价中，市高开区各项经济指标的增幅排名第一位，综合实力列第15位，基本步入“滚动开发、良性发展”的轨道。九、道路建设取得较大进展。年内城市快速路、主干路和城区路网加快建设进度，全年道路建设总投资16.7亿元，比上年增长14.4%，占基础设施投资的比重达到30.2%。年末，全市交通运输线路公路通车总里程达到7979公里，高速公路达到85公里。青红高速XX段、魏峰线（临漳魏县）、邯大线成安段、永河线XX段，以及市内主城区中华大街改造、东柳林大街、邯钢路、岭南路、学院北路、北仓路14、前进大街等翻新改造进展顺利。年内，新增城市道路面积85万平方米，截止2004年底，市区城市道路总长度882公里，总面积达1658万平方米。全市基本形成了以高速公路为龙头、干线路为骨干、路网为联络线、县乡路为支脉的放射形交通网络。十、城市绿化全面加快创建国家园林城市建设步伐，年内全面启动环城林带绿化、积极推进“两湖”、“两河”、“两园”建设，完成了2个广场、13个游园、3个出入市口的绿化建设，实施了联纺西路、前进大街等道路绿化，新增改造绿地196万平方米，植树290万株，实施立体绿化7.9万延长米。年末，市区建成区绿化覆盖率达42%，建成区绿地率达32%，人均公共绿地面积8.35平方米。十一、15、城市公交体系进一步完善。年内，新开线路15条，调整线路30条，线路总数达77条。年末，全市公共交通运营线路网长度526公里，新增12公里；新增公交车辆125标台，较上年增长12%；年运送乘客9691万人次；客运出租车运营车辆4613辆。城市供水、供气、供热能力继续提高。市区全年供水总量20113万立方米，其中居民生活用水5101万立方米，供水管道长度1374公里，供水普及率100%；供气管线长度598公里，用气人口119万人，燃气普及率85.76%；城市集中供热面积达1520万平方米，其中住宅面积993万平方米。十二、工业经济运行2004年，我市工业企业进一步转变观念，积极应对，加快调整，确保16、了全市工业生产继续高速增长，经济效益和运行质量进一步好转。全市工业经济运行的主要特点：一是工业生产快速增长。2004年，全市全部工业企业完成总产值1450.6亿元，比上年增长17.8%，其中：500家规模以上工业企业完成总产值830.56亿元，增长25.8%，为1978年以来最高增幅。在规模以上工业企业中，大中型工业企业完成695.96亿元，增长21.6%；国有控股企业完成533.34亿元，增长14.6%；重工业完成750.52亿元，增长27.4%。二是工业经济效益明显提高。全市工业系统加大挖潜改造力度，经济效益明显提升。2004年，全市全部工业企业完成增加值448.5亿元，增长17.3%，其17、中：规模以上工业企业完成增加值279.9亿元，增长23.5%；实现利税98.2亿元，增长26.8%；实现利润50.2亿元，增长26.9%。三是主要产品产量增长较快。2004年，全市规模以上工业主要产品产量增长较快。原煤、洗精煤、生铁、钢、轴承、塑料制品、白酒、烧碱、水泥分别达到2086万吨、963万吨、1246万吨、1244万吨、5.22万套、3.7万吨、44327千升、5.22万吨和711万吨，分别增长16.2%、14.9%、22.1%、31.5%、83.8%、6.6%、1.8%、12.8%和25.7%。四是主要工业企业拉动力强。传统优势产业如钢铁、煤炭等行业改造步伐加快，龙型效应显现，邯钢18、邯邢冶金矿山局、峰峰集团等主要骨干企业的带动作用明显增强。年内，仅三家大企业就实现利税32.7亿元，增长38.6%，拉动全市规模以上工业增长9.2个百分点。建筑业生产持续增长。在固定资产投资特别是住宅建设的带动下，全市建筑业总产值达到101.7亿元，比上年增长11.4%。实现增加值39.93亿元，增长15.3%。建筑业占全市生产总值的比重达到4.3%。建筑企业劳动生产率继续提高, 全员劳动生产率达到84089元/人，增长17.1%。十三、邮电通信业快速发展。2004年，全市实现邮电业务总量29.4亿元，比上年增长35.4%。新兴通信业务如数据通信、多媒体、互联网、电话信息服务、手机短信等迅速19、扩展。十四、交通运输业稳步发展。全年货运总量10508.6万吨，比上年增长8.3%，其中，铁路运输2380.6万吨， 增长2.2%，公路运输8128万吨，增长10.2%；全年旅客运输量11687.9万人次，比上年增长19.3%，其中，铁路439.9万人次，增长21.4%，公路11248万人次，增长19.2%。十五、商业业态多元化促进商业繁荣。全年批发零售贸易和餐饮业实现增加值74.5亿元，比上年增长12.6%。全市社会消费品零售总额272.78亿元，增长16.3%，增幅比上年提高5个百分点，为1997年以来的最高增速。其中：城镇市场零售额127.6亿元，增长17.1%；农村市场零售额145.220、亿元，增长15.6%。限额以上批发零售贸易企业实现商品销售总值87.7亿元，增长48.6%。国际连锁店肯德基、麦当劳、国内连锁店上海联华、省内连锁店保龙仓、北国商城与市内连锁店美食林、樱花等企业与大型综合性百货商场新世纪以及各类中小型专卖店共同促进新型商业业态蓬勃发展。十六、金融保险业和证券市场稳步发展。全年金融保险业完成增加值13.3亿元，比上年增长10.4%。金融业务进一步扩大。年末，全市金融机构各项存款余额846.2亿元，比年初新增140.4亿元，比年初增长19.9%。其中企业和城乡储蓄新增存款分别增长42.4%和14.9%。金融对经济发展的支持力度增大。各项贷款余额594.1亿元，比年21、初新增59.6亿元，增长11.1%，比上年提高6.4个百分点。农业、私营企业及个体和乡镇企业短期贷款分别增长16.2%、101.8%和8%；中长期贷款增长29.8%。金融机构现金收支基本平衡，截至12月末，全市现金收入2249.9亿元，增长31.1%，现金支出2293.3亿元，增长31.6%，现金净投放43.4亿元，比上年增长66.9%。保险市场快速发展。全年保险保费收入18.9亿元，比上年增长19.1%。其中，财产险保费收入4.0亿元，增长53.7%；人身险保费收入14.9亿元，增长12.4%。证券市场交易活跃。全年证券市场各类证券成交额66.6亿元，比上年增长35.2%，其中股票成交额6522、.8亿元，比上年增长35.5%。全市发行A股上市企业4家。截止2004年底,全市在沪、深两市登记的股民已达81299人,其中本年新增2991人。十七、房地产业健康发展。2004年，全市住宅竣工面积692.9万平方米，其中经济适用住房竣工18.4万平方米。城市市区居民住房人均建筑面积达到22.51平方米；农村居民人均生活住房面积29.1平方米。全年实现增加值17.7亿元，比上年增长11.3%，占第三产业增加值比重达到5.5%。全市完成房地产开发投资23.4亿元，增长18.1%，房地产投资占全社会投资的比重达到6.7%。房地产开发热点是商品住宅。全年商品住宅投资20.2亿元，增长22.2%，占房地23、产投资的比重达到86.4%。商品住宅施工面积299.1万平方米，增长6.2%；竣工面积69.5万平方米，下降38.2%。十八、对外贸易规模不断扩大。据海关统计，全市海关进出口贸易总值7.2亿美元，比上年增长107.9%。其中：进口总值4.4亿美元，出口总值2.8亿美元，分别增长106.2%和110.7%。对外贸易依存度由上年的3.7%提高到6.3%。对外服务贸易稳定增长。全年对外承包工程和劳务合作完成营业额1060万美元，年末在国外务工人数563人。十九、旅游业蓬勃发展，来邯旅客继续增长，全年接待海外游客5602人次，比上年增长66.0%。旅游创汇收入196.26万美元，增长60.6%。国内旅24、游发展良好，全年接待国内旅游者760万人次，增长90%。旅游业总收入35.19亿元人民币。年末，全市共有星级饭店20家，客房2100间，客房年平均出租率50%。旅行社55家，其中，国际社1家。丛台公园和黄梁梦吕仙祠晋升为国家AAA级景区。二十、利用外资大幅增长。全市新批外资项目43项，实际利用外资13451万美元，比上年增长57.7%,其中客商直接投资10640万美元,增长61.2%，提高56.9个百分点。全市批准外商投资项目43个，新批合同外资额12992万美元。人口总量得到控制，常住人口缓慢增长。全市年末总人口863.35万人，比上年增加6.3万人，增长0.73%。全市人口出生率为12.225、7，比上年增加1.3个千分点；死亡率4.71，比上年增加0.6个千分点。全年城市市区居民人均可支配收入7706元，比上年增长12.6%；人均消费性支出5503元，增长7.2%；市区居民恩格尔系数36.3%。全市城镇单位在岗职工年人均工资11565元，增长15.2%。全市农民人均纯收入3234元，增长11.5%；农民人均生活消费性支出1643元，增长18.9%；农村居民恩格尔系数38.7%。XX市各区概况一、丛台区位置:XX市辖区，市府驻地。规模:人口26.8万，面积26.3平方公里，辖10街道1乡，区府驻中华北大街。经济概况:城区为XX的政治经济中心,主要以发展商贸经济为主。其他还有工业,工业26、的主导产业有化工、机电、建材、纺织、服装等。教育配套:丛台区教育配套齐全,有26所学校。交通配套:丛台有 京广铁路，京深、茶兰、邯临公路过境。房产市场:城区目前可开发的土地非常有限，主要靠旧城改造、旧房拆迁而来，因此土地成本相对较高。特征分析:丛台区属于XX的老城区,周边生活及其他配套相对成熟,主要居住人口为企业单位职工,目前丛台区处于旧城改造阶段,商品房供应量相对集中。二、邯山区位置:XX市的中心城区。规模:面积37平方公里，人口26.4万。经济状况:该区地处繁华商贸密集区，客流充足、物资丰富、交通配套:交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内，京广、邯济、邯长铁路，京深高速公路和127、07国道贯穿全区。房产市场:邯山区主要以商贸为主,在房地产市场上主要以商业地产为导向、从XX城市整体规划来看，本片区未来房地产主要以商住结合的项目为主导，从而形成XX的经济中心。区域特征:繁荣、商业密集、人流量集中。三、复兴区位置:XX市区西部，是XX市的重、化工业区。区域规模:全区辖1个乡，6个办事处，15个行政村，人口24万，面积37平方公里。经济概况:复兴区是重工业区，全国国有企业的旗帜“XX钢铁集团有限公司”、军工企业的一面旗帜“新兴铸管集团有限公司”都座落在这里；北部是以“滏阳化工集团有限公司”等为主的化工区，邻近还有煤炭、陶瓷、纺织、电力等诸多大型产业集团，具有较强的依托发展优势。28、房产市场:由于复兴区为重工业区, 楼盘在售较少。区域特征:重工业集中区域,以钢铁,化工,煤炭等行业为主,工业污染相对严重,居住氛围相对较差,空气污染指数严重,未来仍以重工业为发展导向。四、高新开发区位置:开发区新区位于XX市东北部，京深高速公路两侧。城区规划:规划面积为23.5平方公里，控制面积50平方公里。其中高速公 路西侧3.5平方公里为新区起步区，规划区域位于东环路与京深高速公路之间、邯临路以南、丛台路以北区域，与主城区紧密相连，内有高速公路出入口和省道邯临公路。高速公路以东、邯临路两侧为新区东扩部分，占地20平方公里，布局以邯临路为界，路南为公建生活区，路北为工业区，为相对独立的新城区29、。现状:新区起步区已完成21公里长的“三纵九横”12条道路及148公里长的各种管线铺设，达到了给水、排水、污水、供热、供电、供气、通讯、宽带网等“十通一平。进区项目已达80家，总投资46.6亿元。XX市邯山区概况邯山区是XX市的中心城区。现辖马庄乡、马头镇、十个街道办事处，面积37平方公里，人口26.4万。该区地处繁华商贸密集区，客流充足、物资丰富、交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内，京广、邯济、邯长铁路，京深高速公路和107国道贯穿全区。邯山区委、区政府立足区情，充分挖掘辖区资源，不断拓展发展空间，积极探索实施市、区经济一体化发展战略，构筑新的经济增长点，促进了全区经济稳步、快30、速发展，取得了明显的经济效益和社会效益。自92年以来，我区的国内生产总值从5.2亿元猛增至99年的22.5亿元，今年仅上半年就完成10.9亿元。财政总收入由92年的2400万元增至99年的6969万元，2000年截止到上半年已完成4077万元，预计全年的财政总收入将达到7500万元。 市场的建设是邯山区经济发展的中坚。 邯山区下大力抓市场建设，现已建成市场36个，其中汽车、建材、钢材、家具、服装、百货、鞋类、小商品、家电等专业市场18个，各类市场年成交额达30亿元，被称为“市场大区”。XX市超级建材批发市场于1997年9月28日开业，现占地面积6万平方米，是中原地区规模最大、品种最全、功能最完31、善的建材、装饰材料专业市场。市场分设板材区、石材区、铝材区、陶瓷地砖洁具区、灯具城、精品区和板材北区共七个销售区，并设立了家具装饰市场和装饰设计中心。 冀南工业品批发市场是由XX纺织站主办，与邯山区工商、税务、公安共同管理的针纺织品市场。市场占地3.3万平方米，营业面积1.5万平方米拥有固定店面600余间，经营品种1万余个。目前，已成为晋冀鲁豫针纺织品交易中心，是河北省十大工业品批发市场之一。 XX市亚森家私装饰有限责任公司建成于1997年，占地面积29.3亩，营业面积18000余平方米，主要经营全国知名品牌家具，是XX市最大的家具专营市场。企业的兴办是邯山区经济发展的命脉。我区先后与加拿大、32、美国、日本、新加坡、韩国等国家和港澳台地区客商建立了友好合作关系，使邯山区涌现出一批市级、乃至省级的名优企业，成为邯山区的利税大户。河北思特利集团位于XX市陵西南大街59号，占地15000平方米。集团下设：XX市东来顺餐饮有限公司、XX市全聚德餐饮有限公司、XX市思特利保龄乐园有限公司、XX市思特利洗浴有限公司、XX市思特利光明分店有限公司等。在邯山区委、区政府的高度重视和全力支持下，先后荣获：精品工程奖、XX市九七、九八年度文明单位、纳税先进单位、五星级饭店、功勋企业、综合治理红旗单位等荣誉称号。河北启信贸易集团公司是一个集生产、储运、销售、服务为一体的实业集团公司。集团下设5个分公司，即：33、启信起重储运有限公司、启信金属制品有限公司、长湖实业有限公司、潇洒娱乐有限公司和宇通物资贸易有限公司。该集团公司多次被评为河北省优秀私营企业、河北省光彩之星企业、XX市重点保护企业、XX市十强企业、邯山区功勋企业。邯山区巾帼特种动植物开发研究所占地7200平方米，主要经营白玉蜗牛养殖、推广、加工、销售和特种动植物的开发。多次荣获晋冀鲁豫公众信誉最佳单位、XX市巾帼文明示范岗、XX市畜牧工作先进单位、邯山区功勋企业等称号。XX滏山政法专修学院是XX市滏山房地产开发公司兴办的全市首家民办公助全日制大专院校，占地88.25亩，招生规模1600人，学校师资雄厚，设施齐全。 农业产业结构的调整是邯山区经34、济发展的基础。邯山区针对本地区邻近市郊的特点，大力发展“都市农业”。我区的奶牛养殖、獭兔饲养都已初具规模。熏兔、酥鱼、蚂蚁酒等深加工产品已在全省打响，农字号企业在全区占有一席之地。为加快邯山经济的发展步伐，使客商有个良好的投资环境，邯山区委、区政府本着“放宽、放大、放展，直到商户满意”的原则，专门制定了一整套的优惠政策。并于年初成立了邯山区治理经济环境投诉中心，为商户的投资、发展保驾护航。今年以来，邯山区打算建设投资500万元以上的项目25个。其中，XX商贸城占地面积2.3平方公里，拟建设以大型商品批发市场为主，兼顾商品零售、房地产开发和高科技工贸产业园区。商城内现有成型的粮食、物资、供销等企35、业，水、电、通讯及配套设施功能齐全，并有6条铁路专用线，优惠政策到位，是理想的投资兴业的场所。温泉综合娱乐中心项目位于马头镇，是利用地下热水资源进行综合开发，拟建议一座大型集宾馆、旅游观光为一体的娱乐中心，随着马头经济贸易、旅游和交通的发展，该项目将是宾客住宿、宴请、旅游、观光、商谈和聚会的理想场所。 转子无绕阻发电机项目是年产20万套机动车转子无绕阻交、直流无刷发电机。该项目科技含量高、工艺简单、重量轻、转换率高，不怕油、泥、水、沙，可适应多种恶劣的工作条件，填补了我国电机行业的一项空白。 邯山区人民热忱欢迎国内外各界朋友前来观光、考察、经商、投资，共谋发展大计。第二部分XX房地产市场特征简36、析一、房地产发展阶段判定数量与质量并重阶段200年北京广州石家庄XX人均GDP（元）万万.万.万恩格尔系数.城镇居民人均居住面积（m2）2113.3217.4.XX(200)人均GDP及恩格尔系数反映了我市的城市户籍人口生活水平处于较好阶段，属小康水平。我市城镇居民的人均居住面积大，而居住支出却处于相当低的水准。主要原因是居民拥有的是大量的经济适用房、私房，与北京、广州和石家庄相比居民拥有是大量的商品房相比，我们XX居民用于物业管理等各方面居住支出相对比较低根据我们调查分析，XX房地产从整体来讲跟北京和广州、石家庄一样是追求质量和数量并举的阶段。二、整体市场产品XX是典型的北方城市,人均住宅面37、积针对南方城市而言相对较大，而且北方居民喜好宽敞、大气的居住环境，所以我市整体户均面积与一般情况下，同类户型产品的面积稍大三、XX租赁市场我市房屋租赁非常活跃，根据调查其租金售价比低于0.0090.011的租金售价比合理区间；我市的商品房租金相对较低,这于目前我市的经济发展是紧密相关的;另目前我市房地产正处于启动阶段,随着XX地产市场的日趋成熟,租赁市场也会越来越活。四、XX房地产交易状况目前我们XX正处于旧城改造期间,近年来推出的商品房供应量呈增长趋势,销售量与推出量相对一致，供需相对平衡房地产的销售面积及销售价格随着经济的快速增长和城市环境的改善,呈递增趋势。XX的户均面积偏大、户型以三四38、房为主，相关政策的出台，一定程度上也促进了房地产行业向规范化发展，抬高房地产企业进入的门槛；同时也吸引更广范围的客户关注房地产。2006年1月至2月份，我市商品房交易820户，交易面积6.3万平方米；存量房转让324户，交易面积2万余平方米；抵押登记面积4万余平方米；确权面积近30万平方米；登记发证2000余本。五、XX各区销售市场份额丛台商品房的销售面积占到整个XX商品房市场的%,明显成为我市房地产业的热点区域；其主要原因在于丛台区和邯山区是目前旧城改造的重点区域,而且也是老城区,邯山区是我市的商业中心，丛台区生活配套成熟.其次为邯山区,其销售份额比重相对较小这于目前我市房地产所处的发展阶段39、是紧密相关的,随着我市旧城改造规模的日益扩大,其他城区的商品房销售份额会逐渐提高.我市房地产市场重心在于邯山区,邯山区是老城区，是我市的商业中心，也是目前我市旧城改造的重点区域;从各区的产业结构来看,未来房地产发展主要区域将集中在丛台区及邯山区其主要原因在于,这两个区是我市的政治经济中心,区域发展成熟.从我市商品房整体供销情况来看,邯山区商品房供应量大占全市的%以上,是房地产投资重点区域。复兴区以重工业为主导，目前商品房项目推出较少且均价较低，其片区未来仍以发展重工业为主但由于赵苑板块带动近期房价明显上涨；高新开发区目前正在规划建设中，它将成为我们未来的投资热点，并以高科技为主导。六、市场情况40、预测我们预测，中档楼盘将会成为我市楼市的主流，主要的客户集中在我市本地的常住居民。中档楼盘的总体均价将随着我市城市经济发展，呈稳步增长趋势，以目前市场供求状况来看，我市房地产前景可观。配套齐全、成熟、交通便利的大型社区楼盘将是客户首选。从产品类型来看，目前以普通住宅为主，香墅郦舍及连城别苑采用了连排别墅的建筑形式其产品形式比较新颖，为我们未来物业类型提供了更新的参考标准。从目前项目的销售楼盘的成交客户来看，我市购房的主体消费者是本地一般居民，其购房目的在于改善居住环境。我市的高端物业消费群主要以经济条件相对成熟的客户为主，他们不仅注重楼盘的位置而且对楼盘的形象及品质也有一定需求，从香墅郦舍及连41、城别苑的销售情况来看，高端物业在我市有一定的市场需求。未来中档楼盘供应主要会集中在邯山区，总体供应量将会达到占我市商品房推售的以上。第三部分：五仓区周边区域住房需求调研分析一、购买意向分析调查显示有百分之七十五的居民有明确地购房意向，这于该项目区域旧生活区较多且多为95年以前开发建设，目前居民急需改善愿望强烈。二、购买区域选择调查显示选择买方重点区域集中在丛台区和邯山区，分别为52和38。现跨区域消费已成趋势，针对邯山区的购买比例正处于上升趋势，有广阔发展前景。三、区域类型比例调查显示成熟繁华、成熟安静是现在购房者购房时首选区域类型，在新项目建设中，建设繁华、安静的社区类型会大大提高房屋销售进42、度，并快速回收资金。四、面积要求比例调查显示购买房屋面积主要集中在81100平米之间，占54.8。其次是6080平米，占41。在此次项目中，应当针对81100平米的户型做出调整，使占购房人数一半以上的消费人群买到适合自己的房屋，同样可以起到短期销售，快速回收资金。6080平米41.00%81100平米54.80%101120平米21.60%121140平米2.30%141平米以上0.80%五、购买户型比例两室一厅28.90%两室两厅28.90%三室一厅41.00%三室两厅19.80%四室一厅0.80%四室两厅1.10%其它2.10%XX是典型的北方城市,人均住宅面积相对较大，喜好宽敞、大气的居43、住环境，所以XX整体户均面积与一般情况下，同类户型产品的面积稍大调查显示主要集中购买户型为三室一厅，占总数的41，针对性的设计户型可以大大减少浪费的面积，提高面积销售率。六、楼层要求比例125.00%237.80%327.20%47.00%54.50%60.00%其它0.00%调查显示购房时，主要购买楼层为1、2、3层，其次是4、5、6层，普遍喜欢低楼层的人群居多，针对高一点的楼层，应当依照上述的要求特点来设计，可大大提高在楼层方面的销售进度。七、承受价格比例调查显示购买房屋承受能力在1520万的占37.8，均为中低档消费人群。在这个价位之间的房屋多数为81100平米左右，三室一厅，4、5、644、层之间。针对购房者的价位承受力来讲，价格营养至关紧要。1015万25.00%1520万37.80%2025万27.20%2530万7.00%30万以上4.50%八、小区内部要求比例调查显示小区内部要求大体一致。购房者在对绿化程度，卫生状况，娱乐设施，教育配套等方面的要求比较严格。针对新项目的建设，小区内部建设已经深入民心。绿化程度86.60%卫生状况89.60%娱乐设施74.10%教育配套81.00%总 结1. 区域环境特征：邯山区地处繁华的商业密集区、人流量集中，客流充足、物资丰富。交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内，京广、邯济、邯长铁路，京深高速公路和107国道贯穿全区。2.45、 房地产市场现状：在房地产市场上主要以商业地产为导向、从XX城市整体规划来看，本片区未来房地产主要以商住结合的项目为主导，从而形成XX的经济中心。XX是典型的北方城市,人均住宅面积相对较大，喜好宽敞、大气的居住环境，所以XX整体户均面积与一般情况下同类户型产品的面积稍大。3. 居民需求极为强烈：目前居民急需改善愿望强烈，有百分之七十五的居民有明确地购房意向，这于该项目区域旧生活区较多且多为95年以前开发建设。选择买方重点区域集中在邯山区的人群占总人群的38，现跨区域消费已成趋势，针对邯山区的购买比例正处于上升趋势，有广阔发展前景。4. 居民需求特征汇总：总之，建设房屋面积在81100平米之间，46、户型为三室一厅，房价在1520万之间，社区成熟繁华、安静的社区，会更受欢迎。针对性的设计户型可使占购房人群半数以上的消费者买到适合自己的房屋，并且大大减少浪费的面积，提高面积销售率，大大提高房屋销售进度，快速回收资金。第四部分：XX市五仓区综合开发建设项目分析一、 项目分析根据我们调查分析，邯山区目前区域改造范围是：中华大街以西、邯磁路以东、渚河路以南、南环路以北，规划地域面积4平方公里，是我市主城区南部建成区内的中心区域。其中：企业仓储、生产占地面积220万平方米，三个城中村（干河沟村、马庄村、三堤村）占地面积53万平方米，耕地面积37万平方米。区内可开发利用土地约320万平方米。项目开发定47、位：建设以中高档生活居住为主，集商务、文化、娱乐、休闲于一体的功能齐全、设施配套、环境优美的现代化新型城区，成为具有优美宜人的人居环境、高品位高档次的城市景观和最具发展活力的城市亮点。二、项目投资分析据调查分析，五仓区综合开发需收回企业土地使用权220万平方米，拆迁各类建筑65万平方米，总计拆迁腾地和基础设施建设投资约需2.66亿美元。其中拆迁补偿投资共计约1.63亿美元，三个城中村拆迁征地投资共计0.67亿美元，道路等市政公用基础设施建设投资约0.36亿美元。外商投资比例不限。三、市场分析据调查分析，目前XX市人均居住面积约16平方米,居民银行存款达66.5亿美元，商品房销售前景可观。五仓区48、综合开发建设项目是我市主城区南部建成区内的黄金地段，商品住宅及商业公建用房销售或租赁前景广阔，市场潜力很大。四、建设条件分析据调查分析，该项目位于我市主城区南部建成区内的黄金地段，西临107国道，南靠南环路，交通、通讯便利，水、电、气等公用设施齐全。五、经济效益分析按照XX城市总体规划，随着城市中心区南移，该区域具有十分良好的开发建设前景。通过开发建设可取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。六、业主单位五仓区项目业主单位是XX市建设局。七、项目进展分析五仓区项目指挥部正式成立，正在抓紧进行五仓区综合开发建设的各项前期工作：初步完成了对五仓区内企事业单位的调查摸底；依据有关法律法规草拟了关于五49、仓区综合开发拆迁实施意见；上海同济大学城市规划设计院已编制完成五仓区控制性详细规划。八、合作方式分析五仓区项目合作方式以独资、合资、合作、以开发带建设等方式为主。第五部分：XX市五仓区旧城改造政策分析XX作为河北省最南端的重要城市，近两年来，随着我市市委、市政府城市建设和管理发展目标，不断向建设历史文化名城为“龙头”，带动创建国家卫生城，园林城，优秀旅游城，环保模范城的实施，坚持新区开发和旧城改造并重，连续几年组织实施了城市建设与管理攻坚战和城建重点工程战役，城市面貌发生了显著变化，使XX增强了中原经济圈强市的信心和诸多硬件条件。XX市五仓区将以：“客商发财XX发展，客商谋大事XX看长远”为招50、商理念,以“新”即实施环境创新战略；“快”及加快五仓区建设力度；“特”即着力建设“XX特区”；“实”集诚实守信。市委、市政府经过多次研究论证，在合理利用XX市土地资源的基础上，出台了进一步改造XX市五仓区旧城改造的项目的一系列相关配套文件，并推出了XX市五仓区近3000亩土地的招商引资项目，在XX市区内已经比较紧张的土地上, 频频向全国投资和开发上招手，使投资者在XX市有了开发项目、施展才能机会。XX市五仓区是XX市上世纪70年代后由燃料、木材、粮油、农资、工贸等五大系统建设的仓储基地，五仓区规划面积410万平方米。现状以陈旧的仓储设施、工业厂房、自然村落为主，除建成区和道路、河道占地面积外，51、区域内开发利用土地总量约320万平方米。规划构架分析：中心混合功能区包括行政办公、文化休闲、商业、商务、高档公寓等都种功能，围绕大型中央公园展开，形成半包围的空间格局。以学院北路为界，形成南北两片“水环绿绕”的居住区。开发定位分析：建设以中高档生活居住为主，集商贸、文化、娱乐、休闲于一体功能齐全、设施配套，环境优美的现代化多元新型城区，成为具有优美宜人的人居环境、高品质高档次的城市景观和最具发展活力的城市新地标。该区坚持整体开发与切块开发相结合；熟的出让与生地出让相结合；市政公用设施配套与开发建设同步进行的原则。开发前景分析：目前XX市人均居住面积16平方米，居民银行存款达66.5亿美元，商品52、住房其商业工件用房销售前景广阔，利润丰厚，市场潜力巨大。目前,五仓区区位优势明显；交通有着便利优势；优惠政策到位的三大优势,使这一区域成为XX市今后几年内最具有开发吸引力的热土。总 结1、 城市经济基础及环境邯山区是XX市的中心城区，是房地产市场的重心，是老城区，是商业中心，也是目前XX旧城改造的重点区域。从各区的产业结构来看,未来房地产发展主要区域将集中在邯山区及丛台区，其主要原因在于,这两个区是XX的政治经济中心,区域发展成熟。从XX商品房整体供销情况来看,邯山区商品房供应量大，占全市的%以上,是房地产投资重点区域。2、 区域需求特征XX是典型的北方城市,人均住宅面积相对较大，喜好宽敞、大53、气的居住环境，所以XX整体户均面积与一般情况下同类户型产品的面积稍大。其中，邯山区房屋需求主要集中在；面积 81100平米之间，户型 三室一厅，房价 1520万之间，社区 成熟繁华、安静等。建设时，可针对性的设计户型。3、 投资回报、风险经济效益主要根据投资者投资规模和项目开发类别及市场分化程度和产品定位来确定。该区域如进入开发阶段，土地升值快，资产增值迅速，回报期限为35年。针对性的设计户型可使占购房人群半数以上的消费者买到适合自己的房屋，并且大大减少浪费的面积，提高面积销售率，大大提高房屋销售进度，快速回收资金。近年来推出的商品房供应量呈增长趋势,销售量与推出量相对一致，供需相对平衡房地产54、的销售面积及销售价格随着经济的快速增长和城市环境的改善,呈递增趋势，投资风险小。为加快邯山经济的发展步伐，使客商有个良好的投资环境，邯山区委、区政府本着“放宽、放大、放展，直到商户满意”的原则，专门制定了一整套的优惠政策。并于年初成立了邯山区治理经济环境投诉中心，为商户的投资、发展保驾护航，投资回报有保障。4、 项目开发类型定位此次项目建设以中高档生活居住为主，集商贸、文化、娱乐、休闲于一体，功能齐全、设施配套、环境优美的现代化多元新型城区，成为具有优美宜人的人居环境、高品质高档次的城市景观和最具发展活力的城市新地标。5、 企望按照XX城市总体规划，随着城市中心区南移，在城市南部建设以中高档生55、活居住为主，集商务、文化、娱乐、休闲于一体的现代化新型城区。该区域具有十分良好的开发建设前景，可利用成方连片的土地上进行城区综合开发，通过开发建设可取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。并且可享受旧城改造有关政策及市政府提供的最顶格优惠政策。项目总投资80亿元，其中项目拆迁和基础设施建设投资约22亿元。投资者不仅可利用现成的配套设施，还可利用发达的交通干线，贸易流通辐射山东、河南、山西、河北等多个省市。该库区开发后，将对增强城市化整体功能、提高居民生活质量产生积极影响。五仓区将建设以中高档生活居住为主，集商务、文化、娱乐、休闲于一体的功能齐全、设施配套、环境优美的现代化新型城区，并将成为具有优美宜人的人居环境、高品位高档次的城市景观和最具发展活力的城市亮点。