1、县城电力局迁扩建建筑工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月县城电力局迁扩建建筑工程项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月87可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论8第一节 项目背景8第二节 项目概况13第三节 结论与建议17第二章 项目建设的必要性192、是不断满足城市、乡村人民生活2、水平日益提高的需要。193、是县域经济发展和构建和谐机关的需要。20第三章 建设内容及建设规模21第一节 建设内容21第二节 建设规模22第四章 项目建设地址和建设条件24第一节 项目场址241、建设地点与地理位置242、场地现状24第二节 建设条件2510、环境保护条件2811、法律支持条件2812、征地、拆迁条件28第五章 项目总体布置29第六章 工程建设方案31第一节 工程项目组成31第二节 建筑设计31第三节 结构设计34第四节 给排水设计36、室外消防给水系统38第五节 通风40第六节 电气41第七章 节水节能措施47第一节 节能措施47、照明系统节能措施48第二节 节水措施49第八3、章 环境影响分析51第一节 项目场址环境现状51第二节 项目建设与运营对环境的影响51第三节 环境保护措施52第四节 环境影响评价52第九章 项目组织管理54第一节 经营管理机构设置与职责54第二节 劳动定员54第三节 人员培训55第四节 经营方式55第十章 项目实施进度57第一节 项目实施进度安排57第二节 项目实施进度表57第十一章 项目招投标58第一节 招投标管理的原则及依据58第二节 招标内容及范围59第三节 招标方式59第四节 招投标活动的工作程序59第十二章 投资估算61第一节 投资估算的范围和依据61第二节 项目建设投资估算62第三节 项目建设期利息估算64第四节 流动资金估算64、4第五节 项目总投资估算64第六节 项目投资资金筹措和投资使用计划65第十三章 财务评价66第一节 评价的依据和基本数据66第二节 项目经营收入和税金、城建及教育附加估算66第三节 总成本费用估算71第四节 财务评价报表（附后）73第五节 财务评价指标74第六节 财务评价结论77第十四章 风险分析评估78第一节 项目主要风险因素识别78第二节 风险分析与评价79第三节 防范和降低风险的措施85第十五章 研究结论与建议87第一节 结论87第二节 建议87XX县电力局迁扩建项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目背景1、项目名称XX市XX县电力局迁扩建项目 2、建设单位 XX县电力局3、建设单5、位概况名称：XX县电力局；住所：XX县XX镇东关街76号；法定代表人姓名：XX注册资本：人民币壹仟零贰拾万元整公司类型：国有企业公；经营范围：电力供应、电力安装及维修。（凡涉及许可经营的项目凭证经营）XX县电力局成立于1992年1月（其前身为XX县电管所），1998年9月由XX供电公司代管，担负着全县2镇12乡、13.17万人口的工农业生产和居民生活供电任务。全局共有员工157人，党员49人，大专及以上文化程度48人，专业技术人员42人，技能人员100人。局机关设7个职能部室,9个二级单位，30个班组。辖6个中心供电营业所，8座35KV变电站,主变18台，容量6.49万千伏安，35千伏输电线路6、11条240.04千米，10千伏线路29条1488.307千米，0.4千伏线路2628.06千米，配变918台36883KVA随着农网改造工程的开展，全县供电可靠率、电压合格率分别达到99.33%、95.30%。拥有各类用电客户30909户，2009年全年实现供电量9225.52千瓦时。XX县电力局秉承“努力超越，追求卓越”的企业精神，以建设一强三优现代企业为目标，不断加强电网建设改造和完善，深化企业内部改革，硬化设备管理，强化企业管理，精化优质服务，狠抓行风建设，初步建成了一个安全文明、优质高效、和谐发展的现代化供电企业。在2009年XX变电站被甘肃省电力公司工会授予“模范职工小家”称号；27、008年城关供电营业所被评为“省级文明供电示范窗口”，同年，局团支部被团省委评为“甘肃省五四红旗团支部”； 2006年12月被市总工会授予“先进职工之家”，省总工会授予“模范职工之家”； 2005年3月被XX地委、行署被为“全县重教兴学先进集体”；2003年被甘肃省国税局授予“诚信纳税大户”；2002年6月被国家电力公司授予“双文明单位”，同年12月被省电力公司授予“安全文明生产达标单位”；1998年被XX地委评为：“企业党建先进单位”，同年被XX地委、行署评为“文明单位”； 1997年被原电力工业部授予“三为服务达标”单位。展望未来，我局充满生机与活力，华电人将以更加科学的工作态度，更加饱满8、的工作热情，更加扎实的工作作风，努力打造绿色电网，建设“一强三优”的现代企业，为构建平安XX、和谐XX、促进地方经济发展、服务XX人民，做出新的更大的贡献。4、编制依据、国家及甘肃省现行有关技术标准、设计规范；、建设项目经济评价方法与参数第三版之要求；、建设项目可行性研究报告编制指南试行本；、建设部2004年颁发的建设工程项目管理试行办法；、2002年国家关于工程建设技术标准强制性条文；、甘肃统计年鉴2007；、承办单位提供的相关资料；、本次调查研究收集的其它相关资料等。、XX市XX县电力局用地范围地形图、甘肃省轻放工业设计院有限责任公司所作的XX市XX县电力局总体规划设计方案5、项目提出的背9、景与理由随着社会经济的不断发展和新农村的不断建设，城市、农村住户的生活水平日益提高，特别是家用电器的普及和加工企业的发展、我县的用电量由80年代的11.54万度增加到现在的1153万度，增长接近100倍。电力事业的快速发展和我们目前的生产环境差距很大，电力局的生产场所已很难满足目前经济发展的需要，县电力局现位于县城东关街，东邻东苑小区，西接东关组居民区，南北皆为大山，处于一个宽不足200米的山沟中，占地面积6700平方米，有一九九三年建的一栋砖混结构办公、生产综合楼，建筑面积1815平方米，有一九七五年建的砖木结构平房10间，建筑面积340平方米。2010年东关街拓宽改造，无偿征用我局土地9410、5平方米，材料库房六间，进入单位道路一条，目前生产场地狭小，车辆出入困难。由于生产条件的限制，已客观制约了县电力事业的快速发展，为此，县电力局急需搬迁扩建。为了适应新形势下经济发展的需要，XX县新城南区的开发，按照科学发展观的具体要求，大规模进行县城开发建设，优化环境。一方面随着XX县城经济的发展，农村人大量涌入城镇，其快速增加，产生了旺盛的住房需求，对城镇电力需求和使用提出较高的要求；另一方面随着社会经济和人民群众物质生活水平的稳步提高，要求我们的环境功能设施完善，环境更加优美更加现代化环境，人们对环镜亮化的要求越来越高，这就对我们电力供应、电力容量等方面提出了更高要求。在这种背景之下，建设11、单位提出了本项目的建设计划，正是顺应天时、地利、人和三要素，志在必得、胸有成竹。第二节 项目概况1、项目地点项目建设属于迁扩建项目，新建XX县电力局位于XX县城南端，居XX县新区开发范围，打庆公路西侧，毗邻XX城关35KV变电站，南接开发新区，具有优越的地理位置，便捷的交通设施和较为完善的基础设施。该地块位于XX县北区中心广场南侧，区内土地面积33333.5平方米（50亩）。 2、建设规模与内容项目区座西朝东，分为三个区域（一）办公生产区建办公楼一栋九层，建筑面积约9000平方米；两侧分别建线路工区、变电工区两处、建筑面积约2700平方米。该区总占地面积约10500平方米。（二）职工培训基地及12、库房区建职工培训基地一处，含室内及室外两部分：其中，室内建筑面积为150平方米，室外占地面积1300平方米。总占地面积为1500平方米。建室内库房一座，建筑面积约1200平方米，露天库房一处，面积为7000平方米。（三）职工生活区该区为单身职工宿舍及职工大灶、洗澡房、职工娱乐、健身活动区，占地面积约4600平方米。其余土地均为绿化区。本项目建设内容包括3幢地下一层地上7层框架结构商住楼、3幢地下一层地上7层砖混结构商住楼及小区景观地带、游泳池、停车位（包架空层和露天停车位）、小区道路、绿化、供水、供电、围墙等配套设施。1、总用地面积为11686. 67。净用地面积11545.02、拟建总建筑面13、积39738.32（含地下室）平方米。其中，商住建筑面积30534.41平方米，商铺建筑面积5089.07平方米，地下室建筑面积4114.84平方米。3、建筑总占地面积5360.3平方米。4、建筑密度为34.60%,建筑容积率为2.54。5、绿化面积3463.5平方米，绿化率为30.0%。6、道路、广场、景观及停车场等面积2721.2平方米，停车位87个。7、住宅楼总户数：271户3、主要建设条件、政策条件2008年省政府原则通过的甘肃省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见中提出，房地产开发项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征，而原来的规定是一开始销售就要征收，14、这实际上可以让企业的资金流动更有效益。该意见还规定，房地产开发项目预售收入的企业所得税，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征，实行按季预缴、按年清算。“下限”两字，意味着部分房地产企业可以少交5%。因此，优越的政策条件将是本项目能够顺利实施与建设的重要保障。、地理位置条件本项目位于华城县新城南端，属XX县新区开发范围，打庆公路西侧，交通方便、快捷，项目所需的建筑材料和装修材料在附近即可购买。因此，在交通运输、配套产业、物资供给等方面具有很多便利条件，这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设的优势。、电力、通讯、给排水条件本项目所在地属于XX县的新城区南区的繁华地带，其电力、通讯和给15、排水等城市基础设施已在建设中，其他各种基础配套设施已逐步筹建。因此，电力、通讯和给排水条件能满足本项目建设的实际需要。4、项目投入总资金及资金筹措项目总投入资金为9809.26万元，其中：项目资本金3630.70万元，占总投入资金的37.01%，主要用于购置土地、土地平整、配套基础设施及楼房建设，少部分用于建设期利息和流动资金；债务资金6178.56万元，占总投入资金的62.99%，拟分两年向银行贷款，全部用于商品楼房建设。5、主要技术经济指标表11 主要技术经济指标表序号项 目单位指 标备注1建设规模1.1项目用地面积（净）115451.2建筑物总占地面积5360.31.3总建筑面积397316、8.321.4容积率2.541.5绿化率%301.6建筑密度%34.61.7总居住户数户2711.8停车位个872项目定员人153项目总投资万元9809.263.1 建设投资万元8406.73.2建设期利息万元244.83.3流动资金万元154资本金比例%59.65销售(营业)收入万元13733房屋销售期合计6营业税金及付加万元741.6同上7土地增值税万元808.2同上8总成本费用万元9277.9同上9利润总额万元2905.3同上10总投资收益率%12.811资本金净利润率%14.112全部投资经济效果指标12.1财务内部收益率%19.9税后12.2投资回收期年3.15税后12.3财务净现值17、万元775.6税后13资本金投资经济效果指标13.1财务内部收益率%32.313.2投资回收期年2.9813.3财务净现值万元876.914盈亏平衡点%7.7第3年第三节 结论与建议1、结论XX县电力局迁扩建项目的规划设计方案已完成，建设用地已基本落实，建设条件基本具备，若能顺利实现，可彻底改变电力局目前生产场地狭小，车辆出入困难的局面，又能为企业达到上档升级，扩大规模的目的。项目的建设有利于XX县电力局的自身发展，也利于服务地方经济建设和未来的发展，同时也是大力发展XX市电力建设的的迫切需要和城市、农村居民生活水平日益提高的必然要求。综上所述，该项目的建设是必要的、合理的、可性的。2、建议建18、议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面工作。、加强监督检查，确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。为确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。、为了取得较佳经济效益，19、应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向XX市内外市场。 、建议承办单位抓紧时间立项、建设。同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性1、实施该项目是适应新农村建设，加快我县电力事业的快速发展的需要。随着新农村的建设发展及新农村相继建成，我县城市化率在逐年提高，城市居住人口日益增多，特别是近年来家用电器进入平常百姓家，电的用量在家庭消费支出中占有的比重在逐年增加，我县的电力生产由于受地理环境的限制，线路工区、变电工区无法扩建，电力供需20、矛盾非常突出，进入单位的道路只有一条，大型机械很难进入，车辆出入困难。单位办公用房和生产用房十分紧张，基础设施严重滞后已成为电力事业进一步发展的“瓶颈”。因此，为了尽快改善电力局的办公条件和生产条件，把县电力局搬迁到县新开发区，那里交通便利，地势平坦，有利于扩大再生产，适应我县电力事业的快速发展。2、是不断满足城市、乡村人民生活水平日益提高的需要。随着城乡人民生活水平的进一步提高，电力资源已是代替过去传统能源的首选产品，空调、冰箱、电磁炉的普及，将是今后电力需求的突出问题。现有的设备很难满足现在的生产、生活用电，都在超负荷运转，经常出现断电、停电现象，对群众的的生产、生活带来不便，该项目的建设21、，有利于提高XX县电力事业发展的综合实力，改善城乡人民的用电条件，争取在较短的时间内把XX县电力局的供、变电企业建成XX市XX县高质量、高水平的企业。有利于本市、区电力事业尽快接近或达到全省的发展水平。更好的满足城市、乡村居民日益增长的用电需求，服务地方经济建设。3、是县域经济发展和构建和谐机关的需要。电力局是县域经济发展的主要部门，是与老百姓的生活密切相关的部门，过去我县经济发展缓慢，城市人口少，很多边缘乡镇还不通电，县城狭小，电力局建在南北两山之间不足200米的川台地上，从七十年代开始到九十年代，虽经几次建设都因地理条件的限制只能维持现状，近年来，随着我县县域经济的不断发展，新城区建设的开22、发，把电力局设在北部，从县域经济发展的格局来看是很不协调，随着我县新区南移，群众来我局办事很不方便，行政运行成本增加，由于交通不便，人员车辆进出困难，特别是随着职工人数的不断增加，办公用房，职工住房问题突出，职工应享受的基本福利待遇很难满足，活跃职工文化生活的活动难以开展，新建项目位于县城南端，打庆公路西侧，毗邻XX35KV变电站，西靠XX山，南接开发新区。这里地势平坦，视野开阔，交通便利，群众办事方便，有利于XX县电力事业的快速发展，有利于企业的自身发展、和谐发展。从XX县经济的长远发展考虑，把电力局整体搬迁至新区的项目的建设是十分必要的。第三章 建设内容及建设规模第一节 建设内容根据当前甘23、肃特别是XX县房地产市场供需情况及发展趋势、目标市场及目标人群的需求喜好，结合项目建设场址的形状及占地面积、XX县北区控制性详细规划的要求以及建设业主的经济实力，确定项目建设规模及内容为：教学活动区、学生生活区、辅助服务用房区、学生活动区。主要建设内容为：1、教学活动区规划、教学楼1#、2#教学楼总建筑面积为5421.74（2*2710.87平方米）平方米，明德教学楼建筑面积为1681平方米，共计7102.74平方米，学生人均建筑面积约为2.83平方米。、图书实验楼实验楼总建筑面积为2593.88平方米。2、生活区规划、学生宿舍楼1#、2#学生宿舍楼建筑面积均为3464.7平方米，共计692924、.4平方米。3、辅助服务用房区规划厕所100平方米。4、活动区规划400米运动场一个，面积13333.4平方米。5、道路及室外管网硬化道路总面积为3000平方米，其中主道路宽8米，长1744米，为2厚细粒沥青混凝土路面；支路宽6米，长1256米，为2厚细粒沥青混凝土路面。给水管道总长为680米，其中DN110给水管为560米；DN90给水管为80米；DN75给水管为40米。排水管道总长为1681米，其中污水管道有DN300（长350米）、DN250（长781米）、DN200（长130米）；雨水管道有DN200（长120米）、DN100（长300米）。第二节 建设规模根据城市普通中小学校舍建设标25、准中第二章及第四章相关要求，并结合西峰区黄官寨实验学校的发展规划，确定本项目总建筑面积为16626.02平方米，人均建筑面积为8.31平方米，符合普通中小学校校舍建设标准。综上所述，西峰区黄官寨实验学校迁扩建项目的建筑规模相对于2000人的办学规模是适合的，完全符合国家对实验学校的条件和标准。合计项目总投资为9809.26万元,建设规模的具体指标如下:用地面积： 11686.67m2净用地面积： 11545m2建筑占地面积： 5603 m2拟建筑面积： 39738.32m2住宅数： 271户容积率： 2.54建筑密度： 34.60%绿化率： 30.0%停车位： 87个泊位第四章 项目建设地址和26、建设条件第一节 项目场址1、建设地点与地理位置XX县电力局位于XX县城南端，居XX县新区开发范围，打庆公路西侧，毗邻XX城关35KV变电站，南接开发新区，具有优越的地理位置，便捷的交通设施和较为完善的基础设施。项目区座西朝东，面临打（扮）庆（城）公路，主入口为东西向，进入办公区、生产区、生活区交通便利，无需再建公路。本项目建设地点位于XX县新城南区, 北与XX县旧城区5公里公里，南距XX县政府所在地50公里，交通便利。本项目位于XX县新城南区中段，打庆公路的西侧，区内土地面积33333.5平方米(50亩)。建设场址三面临路，北面与16米广场南路相接，西面与进出XX县城的必经之路XX大道相邻，东27、面与庆河路相接，北面与XX县卿华名苑住宅A区开发建设项目接壤。周围的庆化小学，拟修建的中医院，步行几米可到北区中心广场，交通便捷，生活方便，是XX县城区内最为理想的居住地段。XX北区唯一的原土地质。该项目在选址上具有明显的区位优势和无法替代的开发前景。2、场地现状 项目拟建场址现已进行了三通一平。场址地势较周围低，呈西高东低，南低北高之势。比西边的XX大道路高约0.6米左右，比北面的广场南路高约0.6米，比东边的庆河路高约0.6米左右，和南侧地势大约持平。第二节 建设条件1、自然条件 （1）气候气候属于半干旱大陆性气候，春季多风、干旱、多寒冷；夏季热而短促，年平均气温8.3，年平均相对湿度6428、%，年平均降水量573mm，最大积雪厚度19cm，最大季节冻土深度82cm，光照充足，四季分明。（2）地形、地貌及地下水XX属黄土高原丘陵沟壑区，境内山川塬兼有，梁沟峁相间，自然地理条件差，境内干旱少雨，灾害频繁，属全国特困县和甘肃省18个干旱县之一。全县海拔在11001780米之间，年平均降水量为510毫米，年平均气温为8.7，无霜期178天。境内有元城川河、XX川河、城壕川河、二将川河四条主要河流，年总径流量在400万立方米以上。全县分为三个类区：北部半农半牧区，草场宽广，宜于发展畜牧业；中南部纯农业区，土质疏松肥沃，宜于发展农业，是县内主要农耕地带和产粮区；东部阴湿区，山势平坦，气候湿润29、，土肥水美，生态条件优越，宜林宜牧。 （3）工程地质本工程当地的工程地质资料，参考已建的教学楼工程地质报告，场地土结构自上而下依次为：（1）黄土状粉质粘土：Q4时期冲积形成，灰黄青灰色，结构较密实，具有湿陷性，工程性能稍好，厚度0.45m，（2）圆砾：杂色，稍密。成份以砂岩、花岗岩为主，中等风化，级配不良，混有粘性土及卵粒等。（3）泥质砂岩：褐黄色，中等风化。场地土属于非自重湿陷性黄土，场地土类别II类。地质构造稳定，结构密实，适宜工程建设。2、区位和交通学校区位于城壕乡，XX县城东南，以公路运输为主，干支交通路网纵横，县、乡、村道路网络四通八达，结构合理，交通顺畅，过境公路纵贯全境，班车可直30、达县城、市内等十多个城镇。学校地处城壕乡街道，北临城壕乡卫生院，南临城壕乡养殖场，东面是农田，西面是街道，道路条件良好。3、工程用水用电条件新城南区供水由县自来水公司承担，县城供水管道横贯整个南区，可直接接入本工程取水口取水，可保证供水，其水质、水压、水量均能保障项目建设和运营要求，有稳定的供给条件。项目区北侧道路上正在建设电力设施，可方便接入。项目区设有独立的配电室，电网覆盖全项目区各用电单元，供电方便，完全能够满足基建施工和正常使用的电力需要。4、工程采暖条件目前新城南区供暖管网正在建设。将来供暖采用县城新城南区的集中供暖管网(正在筹划建设)，供暖有保证。5、工程排水条件排水系统为市政管网31、，新区开发建有排水排污管网，在新区南部建有大型污水处理厂，项目区排污可直接排入排污网管至污水处理厂，排洪可排入排洪管网。6、工程电信条件学校现有电信宽带信号已接入。为了与学校的快速发展相适应，满足师生数量增加后的网络流量需求，学校已与县电信局联系将增加网络宽带流量。7、工程有线电视条件随着电视数字化教学的普及，学校已与县广播电视局积极联系，力争于2011年6月接并电视数字化教学网络系统。8、建材供应条件项目所需建筑材料可立足本区及周边地区供应，以本县供应为主。砖材可由本县砖厂及周边地区等众多生产厂家供应，产品强度高，质量有保障；环县九连山的水泥常年供应，崆峒牌水泥的水泥常年供应，生产能力均有保32、障；块石、碎石、木材等均可在本地采购；石灰可由当地的石灰厂供应商；钢材由各生产厂家驻县城供货商定点供应；黄砂可由西峰八家咀砂厂购进。项目的建筑材料来源充足。9、社会环境条件XX县是全县政治、经济、文化、科技中心，现辖3镇12乡，面积为3776平方公里，全县总人口13.8万人，人口密度为37人/k。近年来，在上级党委、政府的正确领导和大力支持下，学校办学规模不断扩大，办学层次不断提高，教学质量稳步上升。10、环境保护条件 因项目场址周围为城市道路和住宅等建筑物,环境保护条件较为欠缺,建议业主制订出较为完善的环境保护措施并加以严格执行,以求把影响环境的不利因素降到最低。11、法律支持条件 本项目用33、地现已被规划成商住建设用地，各项工作都在相关法律法规的框架内进行，和法律无抵触之处。12、征地、拆迁条件场址产权清晰明确，且已办妥各项手续，不存在纠纷和争议。由于项目建设场地在学校校院内，不存在征地、安置和补偿问题。县建筑材料充足，且具有多家设备先进，施工质量过硬，管理先进的施工企业，项目建设场地平整，达到“五通一平”，具备施工条件。加之，建设地区周边又有多条城镇道路贯通，便于项目施工建设。第五章 项目总体布置拟建项目用地总面积11686.67m2，位于XX县北城区XX大道与广场南路相交的东南角。其四至：北面为一宽约16米的广场南路，西面是XX大道，南面接XX县卿华名苑住宅A区，东面为庆河路。34、用地呈梯形，南侧东西长约130m，北侧东西长约184m，西侧南北宽约60m，东侧南北宽约110m。整个建设用地内均无建筑，,拟建区域内较为平坦，落差不大。 结合项目用地的具体形状及特点，本着方便、实用的原则，充分利用土地资源，6幢主体建筑物（包括3幢7层砖混结构住宅楼及3幢框架结构7层商住楼）分布在建设场址四周，具体为3幢框架结构7层商住楼分布在场址的北侧及西侧，3幢7层砖混结构住宅楼分布在场址的东侧及南侧，呈北高南低之态势，从XX大道观之则为依次上升的感觉。建设场址中间地带有小区住宅景观，中间辅以人行通道予以联接，形成两个既相互独立而又紧密联系的景观节点，使得其四周6幢楼房里的居民足不出户就35、能欣赏到住宅小区里的美景并能很方便自由地进入景观地带进行休闲、健身、聊天沟通等活动。3幢框架结构7层商住楼的1-2层为商业铺面布置在场址的西侧、北侧，面向XX大道及广场南路，提升其未来的商业价值及升值潜力，且通过商业铺面把3幢商住楼联成一个有机整体。小区主出入口（宽约8米）安排在场址北侧中间位置兼车辆出入口，次出入口（宽约6米）布置在场址东侧中间偏北兼具紧急疏散通道的作用，配合小区区域内的宽度6m环形车流通道。停车位主要设置在3幢住宅楼一层、商业铺面前面、环形通道内侧等位置,水泵房、配电室等附属设施统一设在场址的中部空地地下，以免影响总体的景观效果。具体布置详见总平面布置图。第六章 工程建设方36、案第一节 工程项目组成项目由3座16层+1跃层商品住宅楼、3座11层+1跃层商业住宅混和楼以及配电室、水泵房、停车场、住宅小区景观、游泳池、小区道路通道等配套建、构筑物组成。总建筑面积43559m2，其中：商品房面积39591m2(包括架空层),商业铺面（二层）3968m2。另外,建设配电室、水泵房、住宅小区景观、游泳池等配套设施250m2、住宅小区内道路3000 m2及停车位90个（包括室内及露天停车位）。第二节 建筑设计1、主要设计依据、建设用地红线图及用地规划许可证；、国家和地方现行有关工程建设技术规范、规定及标准；、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；、住宅设计规范（200337、版）；、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95；、建筑设计防火规范GBJ1687（2001年版）；、XX县北区控制性详细规划；、建设单位提供的有关资料。2、平面设计商品住宅楼平面设计主要考虑目标市场(大陆市场尤其是北方市场)及目标人群(休闲、度假、过冬的候鸟型中高收入的中老年群体)的多方面、多层次需求，主要以小户型为主，辅以少部分的中户型。3幢16层+1跃层住宅楼每层都设计成五种户型，分别为两套一室一厨一卫（约40 m2，包括公摊面积，下同）、两套一室一厅一厨一卫（约60 m2）、两套一室二厅一厨一卫（约62 m2）、一套一室二厅一厨一38、卫（约70 m2）、一套二室二厅一厨一卫（约86 m2），整体形状呈“工”字型，电梯设置在中间位置，通过各楼层走道通往各个户型；3幢11层+1跃层商住楼每层都设计成两种户型，分别为四套一室一厅一厨一卫（约60 m2）、两套二室二厅一厨一卫（约90 m2），整体形状呈“凹”字型，电梯设置在中间位置，通过各楼层中轴线走道通往各个户型；二层商业铺面设计成具有热带特色的骑楼式建筑,每个铺面宽约3.5米,一层供租赁者经营,二层供租赁者休息生活,或者打通做商场、超市等使用。另外，为了节约土地资源，提高土地使用率，一幢16层+1跃层商品楼及一幢11层+1跃层商住楼部分和商业铺面重合，一幢11层+1跃层商住楼39、直接就建设在二层商业铺面的顶端。全部商品楼一层设置成架空层，作室内停车位使用。3、道路交通系统每幢商品住宅楼内设一个3m宽的楼梯间（防烟楼梯）及一部载重1000-1100kg电梯，以满足垂直交通与消防要求。小区区域道路交通组织以简洁方便、实用及人车分流为原则，在建设场址四周设置6米宽环形车道，和各住宅楼衔接，并与主入口相连，形成一封闭回路，原则上以顺时针单向行驶，以解决车辆交通及消防之需。小区居民出入经小区中央的景观地带中间的人行通道通过东侧的主出入口及南侧的次出入口进出。4、绿地布置由于小区用地面积的限制，环境绿化宜以精致点缀为主，设计中注意与周围环境的融合协调及充分利用，使小区环境的绿地与40、架空层绿地有机结合成一个整体。绿化植物配置上以少数热带植物成组团种植，配上适当的灌木，周边以草皮满铺，达到精致和富有地方热带特色的效果。5、建筑造型设计建筑造型采用现代化亚热带建筑风格，以富于时代感的造型和地方特色元素，使得建筑物富于特色，体现出地方特色及时尚的建筑风格。立面用材以高级外墙乳胶漆及透明玻璃窗为主，用白色点缀立面线条、线脚及曲线，衬托出建筑之挺拔和秀美，展现现代化、生态化的海派人文风貌。6、建筑色彩建筑色彩摒弃繁杂装饰，以灰白色、灰色为主色调，配以局部的暖色调，给人以整洁而又不缺乏温情的观感,采用简约和富于动感的手法体现建筑本身的美感及亲切感，凸显出一股热带风情建筑的特色。第三节41、 结构设计1、主要设计依据（1）建筑结构荷载规范GB50009-2001；（2）建筑地基基础设计规范GB50007-2002；（3）建筑抗震设计规范GB50011-2001；（4）建筑桩基技术规范JGJ94-94；（5）混凝土结构设计规范GB500010-2002；（6）高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002；（7）岩土工程勘察报告；2、设计数据 （1）自然条件基本风压值：0.75kN/ m2。抗震设防列度：8度（基本地震加速度值为0.3 g）。（2）楼层活荷载标准值: 2.0KN/ m23、基础方案设计（1）工程地质情况根据本项目提供的工程勘察报告，建设场地从上至下大致可划分为5个岩性42、单元层，即素填土、淤泥质粘土、细砂、砾砂、粉砂。此建设区内未发现有明显断裂构造存在，场地内钻孔发现地下水,但对地基中的钢筋混凝土影响不大。（2）地基基础设计基础初步采用片筏式基础或条形基础。4、上部结构设计（1）结构造型：采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构。（2）抗震设计：建筑物抗震按7度计算8度设防，剪力墙抗震等级为二级，框架抗震等级为一级。5、主要材料混凝土垫层：C10 基础及拉梁：C35地下水池： C30（抗渗等级S6） 框架柱：C35 C40框架梁、板：C25 C35 填充墙：加气混凝土砌块外墙：200mm加气混凝土 屋顶：30mmXPS保温板门窗：普通中空玻璃表6-1 建（构）筑物一览表43、序 号名 称建筑面积（m2）结构形式备 注116层+1跃层商品楼23043框剪共3幢211层+1跃层商住楼16548框剪共3幢3二层铺面3968框剪4水泵房、配电室、泳池等250混凝土或框架5区内道路3000混凝土第四节 给排水设计1、主要设计依据（1）建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（3）建筑灭火器配置设计规范GB50045-90（4）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-20012、设计范围设计范围包括生活给水系统、排水系统、消火栓给水系统。3、水源 由XX市政自来水管网引入二路DN100供水管与住宅小区供水管网连接，小区内设44、给水环管供生活及消防用水，并设水表计量。采用地下式设置集中水池，通过水泵房供应区内各建筑物生活用水和消防用水，集中水池和泵房统一设置在地下室内。生活贮水池（60m3）和消防贮水池（400m3）分别储存生活用水和消防用水。4、 生活给水系统住宅生活给水系统采用地下贮水池水泵屋顶水箱各用水点供水方式，上行下给；静水压大于0.35Mpa时采用减压阀。商业铺面用水由市政水源直接供给，下行上给。给水系统泵房内水泵进出管及供水主管均采用衬塑镀锌钢管，其余生活给水管道均为PP-R健康给水管材，耐压1.60Mpa。各单元屋顶均设一有效容积为15 m3 的生活水箱。所有给水配件及洁具均采用节水型产品。各户均设计45、量水表，水表集中设于每层水表间。 5、排水系统（1）区内排水系统采用雨污分流制，粪便污水及洗涤废水分别收集，粪便污水经化粪池外理后再排放到市政管网中。洗涤废水直接排入市政管网中。（2）化粪池按污水停滞时间为24小时，清淘周期按半年设计。（3）雨水系统的设计流量按XX县定城镇暴雨强度设计，重现期为一年，雨水采用外排水，按不大于200 m2 /个在屋顶设置雨水口，雨水经立管收集后排入市政雨水管网。（4）室内排水管道采用PVC排水管，粘接。室外排水管道采用钢筋混凝土管，石棉水泥砂浆抹接口。6、 消防给水系统本项目设置三种灭火系统，分别为：室内外消防栓消防给水系统；自动喷淋给水系统；手提灭火器系统。、46、室外消防给水系统室外生活给水管网与室外消防给水管网合用，并成环状，室外设地上式消火栓，其间距不大于120m，设置在距离建筑外墙5-40m范围内。本项目设置4座，均匀分布在住宅楼中间，每座按15L/s流量计。、室内消火栓给水系统 、设置范围：各层均设带消防卷盘消火栓箱，配SN65消火栓、QZ19铝合金水枪、长25m麻织水带、消防按钮、指示灯、消防软管盘各一个。、室内消火栓给水系统采用临时高压消防给水系统。室内消火栓充实水柱按10m设计，布置在建筑内明显易于取用的地点，其间距保证有2支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。室内消防给水管均联成环状，并用阀门分成若干独立段，以保证检修时关闭的竖管不超过47、一条，在水平环状管网上引出的单个消火栓前均设一个DN65的检修阀门。消火栓栓口的出水压力超过0.5Mpa的消火栓，在消火栓栓口设置减压孔板。、地下室消防贮水池储存消防用水400m3，住宅大楼屋顶设一个消防水箱，储存消防初期用水26 m3，满足火灾初期的消防用水量，火灾延续时间内的消防用水由消防水池及消防泵提供。在消火栓系统上设置屋顶增压设备。、集中泵房内设消火栓系统消防泵两台，一用一备，火灾时开启泵房加压泵实施灭火。、灭火器配置本项目灭火器按中危险级进行配置，灭火器均采用手提式磷酸铵盐干粉灭火器。、自动喷淋灭火系统闭式自动喷淋灭火系统采用临时高压消防给水系统。自动喷淋灭火系统每个报警阀控制的喷48、头数不超过800个，报警阀之前的喷淋给水管均联成环状，其系统上设置的检修阀门均为信号阀。 每个防火分区的喷淋管道自成系统，在每层和每个防火分区的总水平干管上设水流指示器及信号阀门，消防控制中心的控制屏上显示出供水总管阀门的启闭状态，以及喷头动作时火灾所在的层数和区域。报警阀、水力警铃及压力开关的运行情况也都能在消防控制中心的控制屏上显示出来。吊顶房间采用68温级闭式玻璃球吊顶型喷头，非吊顶房间采用68温级闭式玻璃球直立型喷头。闭式自动喷淋灭火系统泵由报警阀上的压力开关自动启动，也可由消防控制中心启动。室外便于消防车取用水处设置自喷系统水泵接合器四座。第五节 通风1、主要设计依据（1）采暖通风与49、空气调节设计规范GB50019-2003（2）高层民用建筑设计防火规范GB50045-952、防排烟系统 1、防排烟系统设置 （1）电梯前室设置机械加压送风系统。 （2）所有排烟支管均有能自动及手动打开的排烟阀，并能联动启动排烟风机。 （3）排烟风机入、出口处均设有280时关闭的电动防火阀，并能联动排烟风机停止运行。2、防火及防排烟系统（1）本项目风管均采用镀锌钢板制作，或者采用消防部门许可的新型复合材料（2）通风竖井用砖或混凝土砌筑，其内壁要求平整光滑无漏缝，排烟风管隔振接头采用不燃或难燃材料。3、防排烟系统控制设计成可就地也可由消防监控中心控制。第六节 电气1、主要设计依据（1）10kV及50、以下变电所设计规范GB50053-94（2）建筑物防雷设计规范GB50057-94（3）民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-92（4）其它现行电气专业设计规范2、 设计范围小区住宅楼的供配电、照明、防雷接地、电视、电话、宽带网及小区道路照明。3、 供电电源及供配电系统、供电电源由XX县网电引一路10kV电源，采用YJV22-10kV电缆埋地引入到地下室箱式变电站。为满足消防和事故照明用电，在地下室设一处柴油发电机房，内设一台400kW柴油发电机组，外电网因故停电时，人工启动发电机组，向消防设备等重要负荷及事故照明供电。、220/380V配电系统、电源均由室外箱式变电站分三路引来（正常母线引来51、两路，应急母线引来一路）。、供电方式：采用放射式与树干式相结合的供电方式，消防负荷采用放射式供电，住宅用电采用树干式供电；对加压风机、消防电梯及公共照明等一级负荷采用双电源末端互投。、照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；除空调插座外，所有插座回路均设漏电断路器保护。、应急照明采用镉镍蓄电池灯具，其连续工作时间不小于30min。、导线选择及敷设、电源进线为铠装（YJV22-0.6kV）电力线缆埋地敷设引入。、消防及应急照明配电干线选用ZR-YJV-0.6kV辐照交联聚乙烯绝缘铜芯阻燃电力电缆；其余配电干线选用YJV-0.6kV辐照交联聚乙烯绝照交联聚乙烯绝缘铜芯电力电缆。所有干线均在管道竖井52、内沿电榄桥架明敷。、楼层配电箱后配线应急照明选用ZR-BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯绝缘铜芯阻燃电线穿钢管暗敷；其余BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯绝缘铜芯电线沿金属线槽或穿钢管暗敷。、消防设备配电线路暗敷时，保护层厚度须大于30mm；明敷时做防火处理。电气竖井内垂直敷设在洞口中的电缆桥架待设备安装完毕后，预留的洞口均应逐层用无机防火材料封堵。、电能计量每户电表计量，采用电表集中抄表方式。4、 照明系统、照明设计原则、满足安全/安保的要求，保证灯具对住户的安全性。、创造舒适的室内外光环境。商品房内应营造宁静，舒适，安全的照明环境，楼梯间及楼道走廊应给人简洁明快的感受，商业区应创造色彩53、斑斓的氛围，区内道路照明应塑造庄重大气的风格，提高整个住宅小区的档次。、环保节能。、照明设计、防止光污染：主要防止手段有采用截光型灯具等。、防止光干扰：主要手段有精心选择，定位和安装照明灯具，控制灯具的视高度，设定眩光限制等。、节能：通过分级标准，能耗标准，自动控制，选择高光效的光源以及各种高科技手段，适时适量的使用能源，达到节能照明。、照度适当：做到主次兼顾，亮度分布有层次。照明对象分级方法：标志照明小区主出入口局部照明小区景观地带重点照明商业铺面区特殊照明平日照明处理淡化，特殊活动或节日时强调、利用灯杆建立小区的道路导向系统：把相关的标志悬挂在灯杆上，使人们不论在白天还是夜晚都能确定自己的54、位置，标志在灯杆上既漂亮又美观而且又不需要增加额外的费用，真正体现了人文关怀，提高了小区的生活质量。、灯具选择建议住宅房内采用40w日光灯；楼梯及走廊采用23w节能灯，并由触摸式开关控制；路灯采用250W纳灯。5、防雷接地设计本工程按三类防雷进行设计，在屋脊和屋顶周边设避雷带，利用柱内主钢筋作防雷引下线，利用基础结构钢筋组成接地网，采用供电接地系统，接地电阻不大于1。消防控制金属支架和金属管道及电气设备，在正常情况下不带电的金属外壳均需可靠接地。6、 火灾自动报警与消防控制系统、系统采用智能火灾报警控制系统。在走廊、前室等处设离子感烟控测器；各层设有带消防直通电话插孔的手动报警按钮；消火栓启泵55、设有按钮及声光讯响器及相应控制模块；电梯机房设有固定式消防对讲电话。、消防联动控制系统：火灾时，自动或手动报警后，联锁启动排烟系统的送风阀、加压送风机等；设有水喷淋的楼层，由水流指示器及压力开关等信号的作用，联锁控制启动喷淋泵；消水栓启泵按钮动作后联锁控制启动消火栓泵；消防控制室亦可控制切断本大楼非消防电源、使电梯降到底层。、消防控制中心可直接手动启动加压送风机等。消防电梯轿箱内设专用电话，并在首层设供消防队员使用的专用操作按钮。、消防控制中心设在小区物业管理值班室。7、弱电弱电设计主要内容：电视、电话和宽带网管线。（1）、电话系统：各楼层电话外线直接接XX县电话网。固话网通过设在一层弱电小间56、的交接箱，按弱电井明敷至各层分线箱，再由分线箱以四芯电话线引至各用户电话插座。（2）、电视系统： 电视信号引自室内有线信号，在消防控制室内设电视前端箱，再由前端箱以放射式引至各楼层的弱电小间内，在各弱电小间内设信号放大器，采用同轴电缆送至各用户电视插座。（3）、宽带网系统：信号引自外部通信网络，各楼层设宽带网插座若干，设计仅埋管，具体由专业公司进行设计施工。第七章 节水节能措施第一节 节能措施步入二十一世纪,随着全球经济的进一步发展,在世界范围内，石油、煤炭、天然气等传统能源日趋枯竭，能源供应越来越紧张。据预测2040年石油消费将达到最高峰，而从2050年后，人类将不得不转向新的可替代能源如生57、物能、水利地热、风力、太阳能、核能等。在国内，能源供应问题同样非常尖锐，形势不容乐观。现阶段，本国能源主要存在三大问题：一、人均能源拥有量低、储备量低；二、能源资源分布不均；三、能源利用效率低（本国能源终端利用效率仅为33%，比发达国家低10个百分点）。从宏观上来说，节水节能是本国今后相当长时间内的一项重要工作，是社会化大生产的基本要求，从微观上来说，节水节能又能有效地降低单位生产成本，从而提高单位效益。总的来说，推行节水节能，是一件“功在当代，利在千秋”的大好事。能源是一个国家、民族协调、可持续发展的最基本条件，为了贯彻执行中华人民共和国节约能源法、节约能源条例和公共建筑设计节能设计标准，充58、分的利用能源，提高能源利用率，保证城区建设协调发展，根据本项目的实际情况，在各项目建设过程中，重点考虑建筑物的布局形式、采暖通风、采光照明和建筑材料的选型，以及项目建成后的运营等方面的节能措施。1、施工期节能措施施工单位所用的机械及工器具采用国家推荐的节能产品，将能源损耗降到最低，此外，还要加强项目工作人员对新形势节能思想的教育和学习，增强其节能降耗意识，在工作和生活中，自觉的从身边点滴小事做起。2、建筑节能措施、建筑节能措施建筑设计中注重节能设计。本方案根据XX县当地的气候特点，采用合理的建筑布局和结构措施。建筑设计考虑了如下节能措施：、建筑外形尽可能简洁，少凹凸，减少外墙面积达到节能的目的59、（体形系数0.3）；、尽可能减少开窗面积，减少窗墙比（0.2）；、外墙和屋面保温材料采用保温性能较好的材料。（外墙传热系数K0.6w/(m2K)，屋面传热系数K0.55 w/ (m2K)；、外窗采用塑钢双层窗。、地面采用150厚的3：7灰土隔热层。、建筑设计中注意利用自然通风技术，控制空调面积，降低空调耗能。在春秋季，依靠自然通风来维持屋内舒适的条件。、设备节能措施卫生洁具及用水设施均为节水节能型。各类设备及器材的选用一律采用现行技术标准中的高效节能设备和器材。、照明系统节能措施根据个功能区的节能需要配置照明，既保证照明效果需要又达到节能目的。选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、60、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高照度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。部分照明采用楼宇自控集中集中控制和管理。第二节 节水措施水资源是极其宝贵的，保护水资源是目前人类一项长期而艰巨的任务，要使人们从思想上树立起节约用水的良好习惯。同时，从硬件设施上做好节水工作，首先，建筑物内的所有用水设备以及设施均选用新式节水型产品；其次，要合理选用管材、管径、阀门，以防路、冒、滴、漏；再次，要做好再生水循环利用的工作，此外，还要合理布局污水处理设施。做好以上工作，就可以达到节水的目的。1、项目采用废水直接排入县城污水管网，进入污水处理厂。2、供水系统设一极计量61、，一幢楼给水总计量。本项目各单体楼选用卫生洁具及用水设施均为节水节能型，公共卫生间洗手盆和小便斗均采用感应式冲水阀，蹲便器采用脚踏式自闭冲洗阀。3、安装水便器配套系统，并使用两档式便器水箱及配件。卫生器具及管件等采用节水型设备，单位给水、总入口处均设水表，并可考虑采用远程式水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。4、花园选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进 节水浇灌技术。5、除交通干道外，硬质地、路面将采用渗水材料，同时设置渗透沟，以补充地下水。6、院区内绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌水。第八章 环境影响分析第一节62、 项目场址环境现状本项目位于XX县北区，大气环境质量达到国家环境空气质量标准（GB3095-96）中心的一级标准；地面水优于类标准；区域环境噪声等效声级，交通干线等效声级分别达到城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中类标准，总体环境质量良好。第二节 项目建设与运营对环境的影响项目施工建设期和运营期间所产生的对环境造成污染的主要污染源各有不同。1、建设期、粉尘：施工期的开挖、水泥、沙石等建筑材料的运输、装卸、筛选、搅拌时产生的粉尘，施工机械产生的粉尘对施工区周围环境产生污染。、生产、建筑垃圾等固体废弃物：建筑施工过程中平均产生建筑垃圾300kg/。如管理不善，会对环境产生不良影响。、噪音：63、施工运输车辆及施工设备产生的噪音是主要污染源。2、运营期、废水：正常运营由卫生间、清洁排放的生活废水及商业铺面营业时产生的污水。、废气：主要由燃油锅炉及燃气炉具排放的废气组成。、生活垃圾：营运时产生的生活垃圾，一般约0.7kg/d.人。 、商业垃圾：商业铺面营业时所产生的各种垃圾。第三节 环境保护措施1、项目建设期、粉尘：制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作 业，或经常喷洒水以减少粉尘对周围环境的影响。、固体废弃物：建筑垃圾及时运往指定的建筑垃圾堆放场地填埋，生活垃圾可集中收集纳入市政垃圾处理中心。、噪声：项目建设期各类机械设备及运输工具应切实控制好作业面积和车辆行驶线路，噪声值控制在64、低于城市区域环境标准类区标准以下。2、项目运营期、废水：项目排放的废水需经污水处理站处理，达到GB8978-96的标准要求后，方可排入市政排污管网。、垃圾：包括生活垃圾和营业垃圾，统一收集后送往县城垃圾处理站（场）统一处理。第四节 环境影响评价本项目建设和运营中产生的污染物数量相对不多，但也应引起高度重视。如处理不善，对环境影响也会构成较大影响。可借鉴其他住宅小区处理垃圾的成功经验，相信只要加强管理，措施得力，形成制度化常态化，是可以给住户居民创造一个整洁有序的生活环境的。第九章 项目组织管理第一节 经营管理机构设置与职责 项目施工期间,建设业主通过委托施工单位和监理机构进行施工现场的管理,业65、主只负责根据合同条款履行自己的职责和义务,包括施工进度的监督和款项的拨付等等,本着经济方面的考虑,无需再另行设置管理机构,利用业主现有机构设置即可。 项目建成验收交付使用后,即进入项目运营期。运营期项目设置常态经营管理机构住宅小区物业管理处,负责项目运营期的小区商业铺面管理、小区保洁、小区保安、小区设备维修保养等工作。机构设置为物管部、工程部、保洁部、财务部、安保部、办公室等部门。结合本项目的特点编制的组织管理机构如下图。 机构设置图经 理物管部保洁部工程部安保部财务部第二节 劳动定员本着精干、节约、高效的原则，人员拟定为15人。经理1人，其他管理人员、工程技术人员及其他工作人员14人。由业主66、委派或向社会公开招聘，经过短期培训后上岗。详见人员构成表。表9-1 人员构成表序 号部 门管理人员技术人员/工作人员备注1经理12物管部23工程部24财务部115安保部46保洁部4总计213第三节 人员培训本项目按现代管理要求，追求高效的管理目标，管理人员及其他工作人员应具备所从事岗位必需的专业知识与处理各种问题的能力。因此，进行岗位培训，以增强其理论和实际操作知识极为必要。本项目计划对新员工进行不少于一个月的培训，并经考核合格方上岗，以保证人员的全面素质达到较佳状态。第四节 经营方式项目在经营方式上采取部分销售、部分租赁的策略。即3幢16层+1跃层及3幢11层+1跃层商品楼全部销售，二层商业67、铺面可销售亦可租赁，住宅小区内的架空层停车位和露天停车位全部用作出租，以维持日常运营的费用支出。第十章 项目实施进度第一节 项目实施进度安排根据项目的具体情况和特点，参考其他同等投资规模项目的实际施工进度,确定自项目审批立项开始至全部工程建成并投入使用为止，总计需要2年，其中设计及施工准备等前期阶段为8个月，建设施工和工程验收时间等实施阶段为16个月。招租及人员培训等开业准备工作在实施阶段后期同时展开并完成。具体详见项目实施进度表。第二节 项目实施进度表表10-1 项目建设进度计划表总进度24681012141618202224可研编制、审批立项施工图设计、审批施工准备土建施工设备安装调试第十68、一章 项目招投标第一节 招投标管理的原则及依据1、招投标管理的基本原则（1）公开原则。要求工程项目的招标投标具有高度的透明度，实行招标信息、招标程序公开，即发布招标公告，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。（2）公平原则。要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。（3）公正原则。要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。（4）诚实信用原则，简称诚信原则。是民事活动的基本原则之一，招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。（5）独立原则。69、招标人和投标人都应是独立的法人单位，在招标投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。（6）接受行政监督原则。招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程，实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。2、 招投标管理的法律依据为了维护市场平等竞争秩序，本项目招标投标活动，必须执行和遵循中华人民共和国招标投标法的有关规定以及建设部颁布的有关工程建设招投标活动的相关规定。第二节 招标内容及范围本项目招标范围包括3幢16层+1跃层及3幢11层+1跃层商品楼的建设；二层商业铺面的建设以及游泳池、小区景观地带、水泵房70、配电室、停车位、小区道路、围墙的建设等土建部分和电梯等设备部分。第三节 招标方式 本项目拟采用自行招标的组织形式，邀请招标的招标方式。由建设业主邀请相关专业领域人员共同组成评标委员会。严格按照中华人民共和国招标投标法的有关规定和评标委员会和评标办法暂行规定的有关要求开展招评标活动，以招标邀请书的方式邀请具备资质、资信良好的法人或其他组织投标，投标人不得少于三个。招标活动遵循公平、公正、公开、诚信和独立的原则，不受地区和部门的限制。开标、评标和中标活动及其当事人应接受依法实施的监督。在报送招标内容时，应附带招标基本情况表和项目审批部门对招标事项的核准意见。第四节 招投标活动的工作程序本次招投标71、工作要严格按照中华人民共和国招标投标法规定的工作程序执行。具体工作程序如下：1、 招标报批备案；2、 招标文件的编制；3、 发布招标公告；4、投标单位资格预审；5、开招标会，发布招标文件；6、 招标答疑会；7、接受投标书；8、 开标会；9、 评标；10、中标；11、 发中标通知书；12、 签定合同。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出答复。第十二章 投资估算第一节 投资估算的范围和依据1、投资估算的范围 本项目为房地产开发项目，主要建设内容为住宅楼、临街铺面、配套基础设施及园林绿化等。估算范围包括土地费用、工程建设费、管理费、其他费用等。272、投资估算的依据(1) 项目建设规模：本项目规划总占地11686.67m2（折合约17.53亩），总建筑面积为39737.89。(2) 固定资产投资估算范围：固定资投资估算范围为项目各组成内容以及与其相配套的公用、辅助设施，总图、运输线及其它基础设施的工程费用和其它工程费用。(3) 建筑工程造价：建筑安装工程费用根据建筑形式、结构形式和建筑面积，参考甘肃省现行设备安装工程定额及同类项目设计和XX市场价格等，按扩大指标计算。(4) 设备及安装工程造价：参考同类项目设计和现行市场价格，并结合本项目的特点进行估算。(5) 其它工程费：根据国家有关部门对其它费用取费率的规定，并结合本项目的具体情况选取73、费率计算确定。(6) 预备费：预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费按工程费用和其它费用二项之和的5%计取，涨价费按工程用的2%计取。(7) 建设方向调节税，依甘肃特区实际和本项目特点，采用零税。第二节 项目建设投资估算根据项目建设方案，按上述的估算依据计算结果：项目建设投资为9811.97万元，其中工程费用7037.96万元；工程建设其他费用2172.72万元；预备费601.29万元。详见表12-1项目建设投资估算表。表12-1 项目建设投资估算表 单位:万元序号工程或费用名称数量()单价(元)总金额备注1工程费用7037.96 1.1建筑安装工程6113.50 1.1.1土建工程5174、97.17 毛坯房1.1.1.1土建工程(框架)22087.1014503202.63 毛坯房1.1.1.2土建工程（砖混）17650.7911301994.54 毛坯房1.1.2水电暖安装工程39737.89140556.33 室内电仅计埋设管道费用1.1.3电梯工程20180000360.00 包安装1.2基础配套工程886.46 1.2.1供电工程183.41 按建安费3%计1.2.2给排水工程152.84 按建安费2.5%计1.2.3通信工程61.14 按建安费1.0%计1.2.4区内道路工程183.41 按建安费3.0%计1.2.5路灯工程61.14 按建安费1.0%计1.2.6智能75、化工程61.14 按建安费1.0%计1.2.7泳池、景观、绿化工程91.70 按建安费1.5%计1.2.8消防工程61.14 按建安费1.0%计1.2.9环保工程30.57 按建安费0.5%计1.3其他工程费用38.00 1.3.1土地平整工程11686.673035.06 1.3.2室外停车场588502.94 按87个车位计2工程建设其他费用2172.72 2.1土地使用权费11686.671501753.00 按实际发生费用2.2建设管理费140.76 按工程费2.0%计2.3前期工作费28.15 按工程费0.4%计2.4勘察设计费211.14 按工程费3.0%计2.5招投标费10.5676、 按工程费0.15%计2.6工程保险费21.11 按工程费0.3%计2.7其他费用8.00各种手续及税费3预备费601.29 3.1基本预备费460.53 按(1+2)*5%计3.2涨价预备费140.76 按工程费2%计4建设投资合计9811.97 第三节 项目建设期利息估算根据有关规定，本项目资本金应不少于建设投资的35%，也即银行贷款不超过项目建设投资的65%。经综合考虑，本项目拟向银行贷款6000万元，占建设投资61.15%。根据资金筹措方案，银行借款分2次进行，分别是建设期的第1年和第2年，利息按2008年12月13日央行公布的35年期的贷款利息5.76%计，经估算建设期利息为244.77、8万元。详细计算见附表2建设期利息估算表。第四节 流动资金估算按建设项目经济评价方法与参数规定推荐的估算方法，本项目采用扩大指标估算法，以年经营成本为基数，经营成本资金率取50%，估算正常运营年流动资金需用额为15万元，并按投产运营负荷率投入。第五节 项目总投资估算汇总项目建设投资、建设期利息和流动资金，估算出项目总投资额为7644万元。其构成见表12-3。表12-3 项目总投资估算表 单位:万元序号费用名称投资额占总投资(%)1建设投资9811.97 97.01.1建筑安装工程费6113.50 69.31.2基础配套工程886.46 10.11.3其他工程费用38.00 0.71.4工程建设78、其他费用2172.72 10.81.5基本预备费460.53 4.51.6涨价预备费140.76 1.62建设期利息244.8 2.83流动资金15.0 0.2项目投入总资金8666.5 100.0第六节 项目投资资金筹措和投资使用计划项目投入资金由业主自筹和银行贷款组成，总投入资金为8666.5万元，其中：拟向银行贷款6000万元，占总投入资金的61.15%，分两年借贷，全部用于商品楼房建设；其余部分由业主自筹，主要用于购置土地、土地平整、配套基础设施及楼房建设，少部分用于建设期利息和流动资金。详见附表3投资计划与资金筹措表。银行贷款期限为5年（含建设期）第十三章 财务评价第一节 评价的依据79、和基本数据1、财务评价是依据国家现行的企业会计准则、企业财务通则和国家计委、建筑部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版及于守法主编的投资项目可行性研究指南等的有关规定和方法进行的。2、依据国家税收政策规定，出售公寓征收土地增值税，按规定来计算；征收营业税，税率为5%；并征收城市维护建设税和教育附加税，税率分别为营业税的5%和3%；所得税，按新税法规定收取25%，并3、计算期定为20年，其中：建设期2年，经营期18年。4、行业基准收益率参考值取12%。5、有关财务规定，税后利润提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金。6、 财务评价范围仅限于本项目的财务预测数据。第二节 项目经营收入和税金、城80、建及教育附加估算1、经营收入按项目策划，项目建成后经营的收入为各户型的住宅商品房出售收入，临街铺面销售收入，经营期物业管理费收入及停车场出租收入。1、住宅销售收入按项目建设初步方案，住宅部分建筑面积为39737.89，除去首层作为停车场、管理办公室、配电房及水房等用途外，还剩13659.39（框架），16500.82（砖混）可作为商品房出售。根据项目建设进度和销售计划，建设期的第二年出售住宅房的30%；第三年出售住宅房的40%；第四年出售住宅房的30%套。参照项目区域正在出售的、同级别住宅小区销售价格，结合本项目住宅特色，预测项目住宅楼（框架）售价平均3200元/，住宅楼（砖混）售价平均28081、0元/。项目计算期内住宅房销售收入见表13-1。表13-1 项目商品房销售收入 单位：万元项目合计计算期1234520公寓销售收入（框架）13659.39 4097.8 5463.79 4097.8 单价(元/)3200.0 3200.0 3200.0 公寓销售收入（砖混）16500.82 4950.2 6600.42 4950.2 单价(元/)2800.0 2800.0 2800.0 数量()30160.21 2697.35 3596.53 2697.35 2、铺面（包括地下室）出售收入按项目初步方案，临街商业铺面5463.71，地下室2964，地下贮藏室1149.97。铺面、地下室、地下贮82、藏室全部以出售方式经营。根据对项目区域的调查，结合项目所处的地段，预测铺面售价为5000元/，预测地下室售价为3200元/，预测地下贮藏室售价为800元/。预计项目完工的当年（计算期第2年）可售完。铺面出售收入为2731.19 万元，地下室出售收入为948.48万元。铺面出售收入为92.0 万元。3、物业管理费收入本项目建成后将由业主进行物业管理，管理费按当地物价部门规定的标准收取，管理费为0.3元/月。计算期的第三年开始对住户收取物业费，按住宅销售计划。经测算，正常年物业管理理费收入为40.1万元。项目计算期物业管理费收入见附表4。4、停车费收入本项目可收费停车场有小区室内停车场和室外停车场83、铺面前庭停车场。本次财务评价仅计小区室内外停车场收费，铺面前庭未计。根据建设方案，室外设置87个车位。按收费标准：室外50元/月位计。经测算，正常年停车场出租收入为5.22万元。预测停车场出租收入见附表4。2、土地增值税、营业税金及附加费估算13.2.2.1 土地增值税本项目为房地产开发项目，房屋销售应缴纳土地增值税。根据工程方案及销售价格，参照税收管理法计算土地增值税如下：1、商品房销售收入住宅房出售收入铺面、地下室、地下贮藏室出售收入=8991.233771.67=12762. 9万元2、允许扣除项目金额(1) 取得土地使用权所支付的金额根据项目规划，本项目占地11686.67，土地使用84、权支付的金额按150元/计（包含相关费用），则土地使用权费用为：11686.67150元/ = 1753.00 万元 (2) 公寓开发成本 工程费土地平整：11686.6730元/104 = 35.05万元建安工程费：6113.50 万元基础配套工程：886.46 万元 工程费小计：35.06+6113.50+886.46 = 7035.02万元 工程建设其它费用管理费：140.76 万元前期工作费：28.15万元勘察设计费：211.14万元招投标费：10.56万元工程保险费：21.11万元其它费用：8万元工程建设其它费用合计：140.76+28.15+211.14+10.56+21.11 +85、8.0 = 293.72万元 商品房开发成本合计： =7035.02+293.72 = 7328.74 万元(3) 商品房开发费用(1)(2)10%= (1753.00+7328.74)10%=908.17 万元(4) 销售商品房有关的税营业税：13670.75% =683.5 万元城建税及教育附加：683.5（5%+3%）=54.7 万元印花税：13670.70.05% = 6.8 万元销售商品房有关的税金合计：683.5+54.7+6.8 = 745 万元(5) 商品房开发的加计扣除： (1)+(2)20% = (521.2+7349.5)20% =1574.1 万元(6) 允许扣除项目的86、金额合计：(1)+(2)+(3)+(4)+(5) = 521.2+7349.5+787.1+745+1574.1= 10976.9万元3、销售商品房的土地增值额：销售收入允许扣除项目的金额=13670.710976.9=2693.8万元4、增值额与扣除项目的比例：2693.810976.9 = 24.5%5、商品房销售应纳土地增值税本项目增值额与扣除项目的比例小于50%，取税率为30%，速算扣除系数为0，根据规定的税率计算商品房销售应纳土地 增值税为：应纳税额=土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 =2693.830% =808.14 万元计算结果本项目需缴纳土地增值税共计808.14万87、元，按项目销售商品房面积41729计，每平方米的土地增值税为193.7元。土地增值税在计算期内按每年销售面积计扣。计算期内各年的土地增值税见附表4营业收入、营业税金及附加估算表。13.2.2.2营业税金及附加费估算根据甘肃省有关税收政策，项目的营业税税率为5%，城建、教育附加分别为5%和3%。具体税额见附表4营业收入、营业税金及附加估算表。第三节 总成本费用估算1、 商品房销售成本费用估算项目建筑总面积为43559，用于出售面积为41729，占总建筑面积的95.8%。商品房销售成本费用由商品房建设投资、建设期所占利息和销售费用构成，其成本费用按销售比例分摊至销售期各年。商品房建设投资和建设期利88、息按比例分摊，销售费用按销售收入的3%计。计算期各年公寓销售成本用用估算见下表：序号项目合计计算期12345201公寓建设成本8771.9 3337.4 3105.4 2329.1 1.1公寓建设投资8288.1 3160.0 2930.3 2197.8 1.2建设期贷款利息483.8 177.4 175.1 131.3 2公寓销售费用410.1 156.4 145.0 108.8 2、外购燃料及动力费用外购燃料及动力费用主要指小区备用发电机用油和小区公共用电费用，参照同类规模的住宅小区费用指标，结合本项目实际，确定年外购燃料及动力费用为2万元。3、人工工资与福利费估算根据本项目的组织机构和人89、力资源配置及经营特点，经营期物业管理人员6人，人员月平均工资按1200元计，社会保障及福利按工资的35%计，则正常年工资及福利费共计为450万元。6人1200元/月人（1+35%）12月 =11.65万元计算期内各年的燃料动力费估算见附表5总成本费用估算表。4、 固定资产折旧费和摊销费估算本项目住宅楼首层未作出售，面积约占总建筑面积的4.2%，用于运营期办公和作为停车场出租之用。这部分投资以固定资产和无形资产的形式在项目运营期进行折旧和摊销。根据项目建设期投资，按比例，作为项目固定资产折旧费和摊销费的原值为363.4万元，按30年平均分摊，年折旧费和摊销费合计为12.1万元。按项目设定的计算期90、，第20年未可回收的固定资产和摊销费为：363.412.118 = 145.6 万元5、 其他费用估算其他费用是在经营成本、销售成本和管理费用中扣除工资及福利费后的费用，包括物业上缴费、公共设施维修、办公出差费、文具费、宣传费、房产税及土地使用税等。为简化计算，该费用按经营收入（扣除商品房销售收入）的 10%计算，年正常年计费5.3万元。则计算期内各年的其他费估算见附表5总成本费用估算表。6、利息支出本项目利息支出主要指建设期中长期贷款利息支出，利息按5.76计，每年计息一次。计算期内各年利息支出见附表6借款还本付息计划表。7、总成本费用估算汇集以上各项支出，本项目第5年总成本费用为42.7万91、元，其中可变成本2万元，固定成本40.7万元。计算期内各年的其他费估算见附表5总成本费用估算表。第四节 财务评价报表（附后）财务评价报表主要包括：(1) 投资估算表（见附表1）(2) 投资计划与资金筹措表（见附表3）；(3) 营业收入、营业税金与附加估算表（见附表4）；(4) 总成本费用表（见附表5）(5) 借款还本付息计划表（附表6）；(6) 利润与利润分配表（附表7）；(7) 全部投资现金流量表（附表8）；(8) 资本金现金流量表（附表9）。(9) 资产负债表（附表10）第五节 财务评价指标1、盈利能力分析项目盈利能力分析，主要考察项目全部投资和项目资本金的盈利水平。通过以上编制的全部投资92、现金流量表（附表8）、资本金现金流量表（附表9）、投资计划与资金筹措表（附表3）和利润与利润分配表（附表7）计算分析结果得出如下指标：(1) 全部投资经济效果指标财务内部收益率（FIRR）： 26.3%(税前)、19.9%(税后)； 财务净现值（FNPV Ic=12%）：1390.1万元(税前)、775.6万元(税后)；投资回收期（Pt）（含建设期）： 2.96年(税前)、3.15年(税后)。(2) 资本金投资经济效果指标财务内部收益率（FIRR）： 32.2%；财务净现值（FNPV Ic=13%）： 876.9万元；投资回收期（Pt）： 2.98年（含建设期）； (3) 静态经济效果指标总投93、资收益率 = 销售三年的平均年息税前利润/项目总投资 = 1112.48666.5 = 12.8%资本金净利润率 = 销售三年的平均年净利润/项目资本金 = 726.45166.5 = 14.1%从上述指标可以看出，该项目全部投资和资本金投资的财务内部收益率均大于设定的行业基准值12%，其基准收益率对应的财务净现值也远远大于零，对目前国家宏观调控下的房地业，有这样的盈利能力是可行的。从静态辅助经济指标来看，总投资收益率能达到12.8%和资本金净利润率达到14.1%及投资回收期在34年内，对于这类投资类项目也是完全可以接受的。2、清偿能力分析项目建设期中长期借款3500万元，计划第三年开始偿还本94、金，两年内还清所有债务。偿还融资的本金及利息资金来源有：本项目出售房产后提取的房屋建设成本、利息及利润等。从附表6借款还本付息计划表可以看出，项目可在规定的4年内还清融资借款及利息，从表上也可看出，在偿还债务的两年，项目的利息备付率都远大于1，至少有16倍以上，显示该项目利息支付的保证度很强；项目的偿债备付率都大于1，且都大于1.3，表明项目有足够的资金还本付息。借款风险较小。3、不确定性分析本项目财务评价采用的数据，大部分来自预测和估算，在一定程度上存在着不确定性。这些不确定的因素不仅会使项目的收益受到很大影响，而且给项目投资者带来一定的投资风险。因此，必须对项目进行不确定性分析。本项目的不95、确定性分析采用项目盈亏平衡和敏感性两种方法进行分析。、盈亏平衡分析根据项目财务分析表，以第3年的数据按下列计算得出：BEP = 年固定成本/（年产品销售收入-可变成本-税金及附加）100% 7.7 %计算结果表明，在建造成本不变的情况下，该项目只要达到预期销售价格或销售量的单项设计值的7.7%，也就是第3-4年每年住宅房销售收入或营业量达最大设计量的7.7%时，当年经营就可保本。、敏感性分析由于预测可能带有的不准确性，项目在实施过程中还有些因素可能发展变化，从而导致项目效益的衰减，为更好地控制可变因素，现对影响本项目投资经济效果的主要因素，主体工程投资、销售收入、生产负荷及建设期延长一年等作单96、因素变化，即增减10%计算分析，观其对内部收益率和借款偿还期的影响程度即敏感性状态，计算结果，化简为下表13-2：表13-2 敏感性分析表项 目影响因素变化幅度税前内部收益率FIRR(%)投资回收期P1(年)基本方案全部投资26.32.96建设投资+10%18.23.21-10%36.12.75销售收入+10%36.72.74-10%15.83.30从表中可以看出各因素的变化都在较大程度上影响内部收益率，其中投资增加与销售收入的降低都敏感。在所设定的条件下，财务内部收益率和财务净现值都能满足本选定参考基准收益率，说明该项目建设具有较强的投资获利能力，但投资有风险是应该认真加以防范的，特别是应注97、意工程建造成本的节约与适时调整确保房产的销售价格，以实现造房成本控制在较低水平,并获得较佳的销售利益。第六节 财务评价结论本项目经计算分析得出全部投资和资本金投资财务内部收益率分别为26.3%（税前）和19.9%（税后），投资回收期分别为2.96年和3.15年（均含建设期），均满足了设定的行业基准值的要求，经济效益和投资效果表现较好。能在银行规定的期限内还清贷款，说明项目具有一定的清偿能力。从不确定性分析的结果看出，盈亏平衡点为7.7%，项目盈利较有保证，这也说明该项目具有一定的抗风险能力。财务评价结论是项目可行。第十四章 风险分析评估第一节 项目主要风险因素识别投资项目的风险是指由于一些不确98、定性因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成直接经济损失的可能性。这种不确定性是所有建设项目的固有的内在特性。只是对不同的项目，这种不确定性的程度有大有小。结合本项目的实际情况和具体特点，综合起来主要有：1、市场风险市场风险是当今市场经济竞争性项目中常遇到的重要风险。它主要来自三个方面：一是市场供求总量的实际情况与预测值有偏离；二是项目产品市场竞争能力与竞争对手发生重大变化；三是项目产品和主要原材料的实际价格与预测价格发生较大偏差。对于本项目来说，它的风险主要存在于商品公寓住宅销售方面和商业铺面出租率方面，具体体现在公寓住宅销售不畅或滞销以及商业铺面出租情况不佳或达不到预期出租目标等。2、99、技术风险技术风险主要体现在工程建设采用的建筑技术的先进性、可靠性、适用性、可得性等方面。如果选用不当，会导致成本提高、产品质量降低，档次降低、竞争力不强等一系列问题，从而影响到销售、运营期的收入和利润等，达不到当初预期目的。3、工程风险 工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长，从而影响到项目的及时交付使用及推迟运营所造成的损失。4、资金风险 投资项目的经济效益与投资大小及资金成本密切相关。因此，投融资方面的风险因素对项目至关重要。其风险表现在资金来源中断或供应不足，利率变化导致融资成本升高，给建设和生产运营造成的损失。5、外部协作条件风险具体指100、外部配套设施如水利水电设施、道路交通运输等没有如期落实，从而给项目建设带来的风险。6、社会风险当地社会条件、社会环境发生变化，如社会治安、土地权属、征地补偿等问题给项目建设带来的风险。由于房地产开发项目涉及到方方面面的问题及利益，较为敏感，边界划分、拆迁补偿安置等问题要妥善处理，否则将给开发商带来较大的麻烦和损失,应当谨慎对待。7、 其他风险 其他风险包括国内、国际政治经济条件及政策发生重大变化给项目所带来的损失等。第二节 风险分析与评价1、风险程度分析按照风险发生后对项目的影响大小，将影响程度划分为五个等级，如下表所示。风险因素和影响程度分析表序号风险因素名称影响程度说明严重较大中等较小可忽101、略1市场风险1.1市场需求量1.2竞争能力1.3价格2技术风险2.1先进性2.2适用性2.3可靠性2.4可得性3工程风险3.1工程地质3.2水文地质3.3工程量4资金风险4.1利率4.2汇率4.3资金来源中断4.4资金供应不足5外部协作条件风险5.1供水5.2供电5.3交通运输6社会风险7其他风险7.1政治条件变化7.2经济条件变化7.3政策变化7.4自然灾害7.5劳动安全注:(1)可忽略影响。一旦风险发生，对于项目对应部分的目标影响可忽略，并且不影响整体目标。(2)较小影响。风险发生造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。（3）中等影响。风险一旦发生造成的损失中等，但损失程度还在项目本身可以102、承受的范围之内，目标仍然能够部分达到。（4）较大影响。风险一旦发生，将导致整个项目的目标严重下降，使项目由可行变为不可行。（5）严重影响。一旦发生将产生灾难性后果，将导致整个项目的目标失败，项目是不能接受的。2、风险概率分析按照风险因素发生的可能性，将风险概率划分为五个档次。如下表所示。风险因素和发生概率分析表序号风险因素名称发生概率说明很高较高中等较低很低1市场风险1.1市场需求量1.2竞争能力1.3价格2技术风险2.1先进性2.2适用性2.3可靠性2.4可得性3工程风险3.1工程地质3.2水文地质3.3工程量4资金风险4.1利率4.2汇率4.3资金来源中断4.4资金供应不足5外部协作条件风103、险5.1供水5.2供电5.3交通运输6社会风险7其他风险7.1政治条件变化7.2经济条件变化7.3政策变化7.4自然灾害7.5劳动安全注：（1）很低：风险发生的概率在0%20%，意味非常不可能发生。（2）较低：风险发生的概率在21%40%，意味不可能发生。（3）中等：风险发生的概率在41%60%，意味可能在项目预期中发生。（4）较高：风险发生的概率在61%80%，意味发生的可能性较大。（5）很高：风险发生的概率在81%100%，意味风险很有可能发生。3、风险评价 综合以上风险程度和风险概率两方面的分析,运用风险评价矩阵方法,重点找出哪些风险发生的可能性大,风险造成的损失也大的因素（重大风险）,104、采取积极有效的措施进行防范；对哪些风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失是项目可以承受的因素（较大风险）采取一定的防范措施；而对哪些风险发生的可能性不大，或者发生后造成的损失不大，一般不影响项目可行性的一般风险，风险发生的可能性较小，或者发生后造成的损失较小，不影响项目可行性的较小风险，风险发生的可能性很小，且发生后造成的损失较小，对项目的影响很小的微小风险在日常工作中稍加留意即可。针对本项目，通过以上分析可以知道：市场风险方面的市场（公寓住宅、商业铺面等）需求量、市场（公寓销售、铺面出租）价格、工程风险方面的工程量、资金供应等因素是影响本项目顺利进行的最主要风险，需要加105、以防范控制，制订出具有针对性的措施。第三节 防范和降低风险的措施 根据以上对各种风险因素的识别以及风险程度的分析，项目所面临的主要风险是显而易见的。本可研针对这些风险因素提出如下防范和降低风险的对策,供业主及项目相关单位参考。1本建设项目风险主要体现在建成之后的商品房销售以及商业铺面出租等市场方面，这也是本项目建设的最主要风险以及成败之关键。因此，必须予以高度重视。建议采取以下三方面的措施来应对市场风险：（1）在项目立项或动工建设初期，同时着手组建一支具有专业知识的营销策划公关团队，制订一整套行之有效的营销策略、营销模式和促销手法，广为宣传，使之在当地家喻户晓，妇孺皆知。（2）在市场营销战略上106、，推出各种购买住房和铺面租赁优惠条件, 设立销售点或委托代理点和看房直通车活动。（3）利用各种媒介广而告之，在大陆主要大中城市举办各种推介会。2.在资金筹措及使用方面一定要制订出一整套详细的资金筹措及使用计划,并具体落实到人，严格按计划进行，避免资金的来源中断或供应不足。3项目建设要严格按照设计图纸和施工图纸的要求进行，不得偷工减料，随意更改。要建立建全各种施工规章制度和安全制度，落实到人，责任到人。要制订各种施工工艺参数，量化监督与检查。要制订全程的施工操作规程，严格执行，规范操作。4建立风险准备金制度，以应付突发事件及不可预见事件的发生。5建立风险转移机制。如出售、发包、开脱责任合同、保险107、担保等。第十五章 研究结论与建议第一节 结论1、本项目符合XX县北区控制性详细规划的要求，且项目的建设不会破坏生态，对环境不会造成不良影响。2、本报告所论述的工程技术方案合理、有效，论证、比较、分析方法比较科学，项目的实施是可行的。3、本项目建设总投资为8666.5万元，大部分所用的建筑材料和部分设备将由项目所在地（或周边地区）供应，这将给当地的建筑业带来一定的利润和发展机遇。同时，项目施工队伍也可从当地富裕劳动力中临时聘请，间接创造部分社会就业机会，从而促进项目影响区域的经济繁荣。4、本项目建设受到了当地政府的高度重视，对需要地方提供的交通、电力、通信和供水等基础设施条件给予了极大的帮助和108、支持。同时，项目建设运营对周边区域的影响大多体现为正面，因项目建设运营而利益受损群体几乎没有。5、业主选择全国主要大中城市房地产价格偏高而甘肃省房地产市场价位稳中有升且有向甘肃二线城市开发转移的时机，投资房地产业，可以获得较高的投资回报效益，投资建设完全可行。第二节 建议1、为了确保项目的顺利实施，建议建设部门提前作好资金筹措工作、项目建设的各项前期准备和建设筹备工作，以顺利推进工程建设，并确保工程质量，节约项目投资。2、鉴于项目建设场址地处台风多发区，而台风的影响和其他不可抗拒的自然灾害因子，都有可能导致工程工期的延长以及建设成本的提高，建议工程施工尽量避开雨季。如果施工期部分在雨季，则施工单位要统筹兼顾，制订详细的、合理的、可行的施工组织设计方案。同时，尽量避免在台风和洪水季节开挖沟槽、敷设管网，以确保项目能按时按量按质竣工。3、建议在施工过程中设置安全标志，加大宣传安全施工力度，增强安全防护意识，认真落实好相关安全措施，并将项目施工给附近居民正常的工作、学习和生活所带来的各种干扰（比如噪声）降至最低限度。4、鉴于该工程项目意义重大，建议建设单位组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，并与工程施工单位、监理单位密切合作，认真将项目建设作为一个综合系统过程认真筹划和研究，并切实解决好各种问题。