1、县城印刷耗材配件交易市场建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月94可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录前言一、报告编制目的 6二、报告编制依据 7三、项目概况 7第一章 概述一、项目组织、建设单位介绍 9二、项目建设的必要性 10三、项目可行性分析 122、四、主要结论 13第二章 房地产投资环境分析一、项目基础环境分析 15二、XX县宏观经济分析 20三、XX县房地产市场简析 21第三章 产业环境分析一、中国印刷业发展现状与趋势 23二、我国印刷业“十一五”发展规划解析27三、湖北省XX县印刷业发展现状与前景 29四、国内印刷耗材配件市场分析及预测 31第四章 项目定位一、开发主题 37二、市场定位 37三、市场背景 37四、产品定位 38五、目标客户定位 41六、品牌前景 41第五章 初步规划方案一、规划思路 42二、规划原则42三、主要结论44四、功能分区规划46五、保障规划实施的建议48第六章 项目建设方案一、总体方案50二、建设场地及总3、图布置51三、建筑结构51四、暖通空调51五、给排水53六、电气54七、通信55八、日照56第七章 环境保护、职业安全卫生、消防、节能措施一、环境保护措施57二、职业安全卫生措施57三、消防措施58四、节能措施59第八章 项目的建设工期、开发进度安排一、建设工期60二、开发进度61第九章 项目开发经营策略及投资估算一、项目优势64二、项目开发经营策略65三、投资总额、方式及构成68四、项目管理、运行机制68第十章 财务效益分析一、项目销售计划71二、项目销售收入估算71三、项目经营成本估算72四、项目利润估算73第十一章 经济社会经济评价一、经济效益评价74二、社会效益评价74第十二章 风险分4、析一、项目盈亏平衡分析75二、项目敏感性分析75三、项目开发经营主要风险及对策分析77第十三章 结论及建议一、结论79二、建议80前 言印刷行业是文化产业的重要组成部分，是国民经济一个重要部门。随着XX县国民经济的发展和人民生活水平的不断提高，各行业对印刷产品的需求量迅速扩大，印刷行业已成为XX县新的经济增长点。预计，在今后5-10年内，XX县印刷行业将保持15%以上的增长率快速发展。为了实现与本地印刷企业的充分对接，提高印刷质量和效率、降低印刷成本、全面提升XX县印刷业的整体竞争力，我县决定通过招商引资等形式，吸引外地老板来XX建设印刷大市场，使之成为立足湖北、辐射中部、影响全国，在国际有一5、定知名度的超大型专业化印刷市场。XX县XX工业园，XX县地区最具发展潜力的地方之一。本文通过对XX县XX工业园500亩的一地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、产业分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行商业地产开发经营的可能性。一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计6、提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、我国印刷业“十一五”发展规划2、关于20062020年中国印刷产业发展纲要的建议3、XX县总体规划4、XX工业园控制性详细规划5、2007湖北文化产业发展研究报告6、XX县区域经济比较优势及发展问题研究7、20072008年中国印刷行业研究及市场预测报告8、湖北省印刷协会、XX县印刷协会提供的资料9、XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要10、2007XX县房地产统计年鉴三、项目概况1、地理位置及现状XX县印刷大市场项目位7、于XX县XX工业园黄黄高速XX收费站南侧，距离XX火车站50公里。项目所在位置土地目前已划归XX工业园，已完成控制性详细规划，尚未开发，属丘陵地貌，植被以林木和坡田为主。2、项目建设规模及建设内容项目总建筑面积326625.9平方米，项目总投资6亿元，拟打造成为中南最大的印刷耗材配件交易市场，辐射全国。3、市政配套设施情况XX工业园拥有11万伏的供电主网，日供水5万吨的自来水厂，万门移动通信、电信、宽带网络、广电传媒和多媒体网站覆盖园区，商业、教育、休闲、医疗卫生机构完善。工业区内引进企业享受省单列用地许可优惠政策，并享受国家级开发区的同等待遇，实行无费区管理；土地出让、转让收益和收取的城镇国8、有土地使用费全部用于基础设施建设。4、主要经济技术指标序号指标名称单位指标备注1占地总面积m23299632净用地面积m22811553总建筑面积m2326625.9其中：培训中心m268027.4研发中心m282248.9产品展示中心m214486.67大交易区m288416商务休闲区m233271物流配套区m2401764容积率1.1625建筑密度%34.956绿化面积%35.4图1-1 项目主要经济技术指标第一章 概述一、项目组织、建设单位介绍项目总指导：XX县委宣传部文化产业发展办公室 项目协调：XX县新闻出版局印刷复制业管理处项目开发：招商引资老板1、XX县委宣传部文化产业发展办公室9、负责对全县文化艺术工作进行指导和协调，宏观指导文化市场管理工作；参与组织重大的文艺创作、文艺生产和全县群众性文化艺术活动，负责与县政府有关文化文物艺术部门和县文联、县作协的业务联系。2、XX县新闻出版局印刷复制业管理处负责全县印刷复制业(包括出版物、包装装潢印刷品和其他印刷品)的监督管理。拟定全县印刷复制业管理规章；负责全县印刷复制业发展规划的制订和协调管理；负责书报刊印刷质量的技术监督；协助省新闻出版局审批部分非出版单位编印的内部资料性图书；会同有关部门组织、培训印刷经营人员和管理人员。负责查处和打击印刷复制经营活动中违法违规行为；指导、协调县、乡新闻出版（文化）部门依法管理印刷复制企业。联10、系市印刷协会的工作。3、招商引资老板投资对象简介。 二、项目建设的必要性1、落实科学发展观必然要求十六届六中全会以来，党和各级政府一再强调，解决我国经济社会发展中存在的诸多问题，关键在于树立和落实科学发展观，必须着力提高经济增长的质量和效益，努力实现速度和结构、质量、效益相统一，不断保护和增强发展的可持续性。目前XX县印刷行业整体发展状况良好，2007年印刷业总产值接近0.5亿元，占GDP的比重在2%左右，年增速达到16%。但是普遍存在着增长方式粗放、技术创新能力不足、产业结构不尽合理，竞争力不强，发展不平衡、总体效益不高等问题。成立XX县印刷大市场可有效解决：由于印刷耗材不齐全造成的印刷质量11、下降；由于配件需要国外进口或外地购买而造成的设备闲置和停产；由于长途运输、分散采购造成的费工费时；由于信息渠道不畅、技术更新缓慢造成的发展阻力等问题，此举将显著提高企业的经济效益、发展速度和质量，增强企业发展后劲，加快改变XX县印刷业落后、失衡的局面，并将有力提升湖北印刷业的整体实力。2、建设“两型”社会的迫切需要去年，武汉城市圈获批“两型”社会建设综合配套改革试验区，这是国家促进东中西互动和中部地区崛起的重大战略布局。今年是“两型”社会建设的开局之年，省市两级党委政府高度重视，意义十分重大。印刷物资商贸流通行业具有污染少、能耗低、前景广阔的显著特点，非常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需12、要。“两型”社会建设的核心是改革。建设中部最大的专业印刷市场可加快本地印刷产业结构调整和增长方式转变，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建印刷业发展一体化格局，破解制约本地印刷经济发展的瓶颈，摸索出一条适合中部印刷业发展的特色之路，是促进“两型”社会建设的重要举措和满足“两型”社会发展的迫切需要。3、实施“文化强省（县）”战略的必然选择党的十七大报告提出要坚持社会主义先进文化前进方向，兴起社会主义文化建设新高潮，提高国家软实力。省委书记罗清泉在省第九次党代会的报告中明确提出：“努力把湖北建设成为社会文明程度高、文化事业和产业走在前列、在国内外享有较高知名度和影响力的文化强省。”这是“13、文化强省”这一战略构想首次写进省党代会报告，“文化强省”与“经济强省”、“教育强省”一道，已构成我省“富民强省”总体战略的重要组成部分。县委、县政府提出率先建设文化强市的战略目标，全力打造“文化名城、休闲之都、创意中心”。2009XX县政府工作报告也明确要加快发展文化事业和文化产业，采取政府引导、市场运作、多元投入、对外引资等方式，把文化产业作为一项长期性、重要性的工作来抓好。 在信息传播方式发达的今天，印刷业仍然是重要的文化传播载体，印刷产业是整个文化产业的重要组成部分，在国家政治、经济、文化建设中有着非常重要的作用。建设XX县印刷大市场就是要在政府政策的引导下，科学规划、市场化管理，合理投14、入，满足我省印刷业发展的需求，促进我省文化事业的全面繁荣，提升中部印刷业的影响力。4、推进新型工业化、发展生产性服务业的重大举措“兴工强县”是XX县经济发展的核心战略，新型工业化是XX县经济发展的第一推动力。突出发展优势产业集群，改造提升传统产业，加快发展民营经济和中小企业，突出工业园区发展，推动政策向园区倾斜、产业向园区集聚，形成错位发展格局，把工业园区建成经济发展的核心增长极。服务业是XX县的优势与活力所在，大力发展生产性服务业更是兴工强县的必要前提。建设XX县印刷大市场就是要首先和XX县印刷科技产业基地形成产业互补、集约发展，满足周边各类印刷企业的迫切要求，统筹优势力量，打造完美的印刷产15、业集群，形成规模效应和积聚效应，推动鄂赣皖乃至整个中部印刷产业带的成型，打破长三角、珠三角、环渤海三大印刷基地三足鼎立的格局，加速湖北省在中部的崛起。三、项目可行性分析与评价1、产业规模比较可观在美国，印刷业的年产值在全国各行业中排行第三；在香港，印刷业是第三大支柱产业，从业人数位居各行业第一；在我国内地，北京、上海、安徽、浙江、广东、江西等省市相继把印刷业定为支柱产业，印刷业的发展空间非常大。2007 年全国(内地)印刷业总产值约4400 亿元，XX县的印刷产值为0.5亿元左右。按照现在的发展趋势，预计湖北省XX年的印刷产值将达到200亿元，其中XX县将占到1亿元，占GDP的比重将达到 1.16、5%左右，达到沿海发达地区的平均水平，届时，XX县将成为名副其实的中国印刷基地之一,因此将带来印刷设备、耗材、配件等需求和相关服务业的大幅增长。2、区位优势十分明显XX县位居鄂、赣、皖三省交界处，具有得天独厚的区位优势，是华东经济圈与华中经济圈的综合部，是武汉城市经济圈与昌九工业经济走廊的连接部，素有“九省通衢”之称。两个小时车程范围，可到达三个省会城市（武汉、南昌、合肥），7个地级城市（黄冈市、黄石市、鄂州市、咸宁市、XX市、景德镇市、安庆市等）。四个小时车程范围，可到达四个省会城市（郑州、南京、杭州、长沙等）。六个小时车程范围，可到达上海、福州等城市。3、土地储备空间较大项目所在位置的土地17、已经完成控制性详细规划，面积在1200亩左右，尚未开发，属于微丘陵地貌，地势较为平坦，植被多以杂草灌木为主，有少量耕地，周边居民很少，具备开展大规模建设的土地空间。4、配套设施比较完善XX县XX工业园位于城郊，距京福、沪蓉调整公路入口3公里，规划面积13.6平方公里，是XX经济开发区“一区四园”格局中的重点建设部分。近年来，XX县委、县政府按照“发展新城区、建设开发区”的 指导思想来谋划园区的发展。通过招商引资，园区已初步形成以绿色食品加工、轻纺服装、机械电子、新型建材为主的四大支柱产业，目前，园区已成为我县对外开放的样板区，招商引资的示范区和规模工业的聚集区。5、优惠政策十分突出税收在县工业18、园新办工业企业，新增增值税额三年内地方留成部分的50%退给企业，企业新增所得税地方留成部分，实行先征后奖，前三年全奖，后二年奖50%。对来我县注册经营的总部型的贸易企业，年纳税额在100万元以上的，其税收地方留成部分由财政按一定比例奖励给企定。土地所有工业项目，以招、拍、挂出让方式取得国有土地50年内的使用权，土地地价执行国家规定的最低出让地价。对在县工业园投资5000万元以下的工业项目，根据项目投资规模、税收预期贡献，县政府给予投资奖励。对在工业园投资5000万元以上的工业项目，园区外投资1亿元以上的工业项目或年预期税收过500万元以上的工业项目，实行“以项目议政策”。客商在办理房屋所有权和19、土地使用权登记手续时，免收房屋所有权和土地使用权转移登记费。供水、供电、通信（1）、客商投资企业的水、电、通信、电视、供气、基建的报装、报建手续，7个工作日内办毕。客商投资企业的用水、用电实行同城同价。（2）、对落户县工业园的项目，由县政府及相关职能部门负责“七通一平”（水、电、路、电话、电视、公汽、宽带通、土地平整），主管线接至企业围墙外。投资服务（1）、实行涉企规费“一卡制”。落户县工业园的工业企业，实行五年零规费，五年后纳入涉企规模“一卡制”范围。县行政服务中心实行行政审批项目一条龙服务制度，严格按“进一个门办好、交协定费办成、在承诺日办结”的要求，为客商和人民群众提供服务。对客商投资企20、业应缴纳的法定规费，由县监察局、县法制办、县物价局、县财政局会同县招商局每年核定一次收费项目和收费标准，对重点企业制发缴费明白卡，由企业持缴费明白卡定时、足额到县行政服务中心缴纳，各执收部门一律不得再到企业收费，企业可拒缴所有未经县政府批准的卡外收费项目，违规收费的由相关部门予以查处。凡行政事业性审批事项，属县内审批的，只收工本费，属省市审批的，只代收省市办证的相关必须费用。凡地方服务性收费，收费额在1万元以下的按不高于其下限的30%收取，收费额在1万元以上的按不高于其下限的20%收取。（2）、实行两条隔离带。对园区项目和园区外重点投资项目实行专班服务制度，由一名县级领导挂帅，一个部门负责，一21、个专班跟踪服务，通过服务专班把客商与税费征收部门、原企业职工和当地居民隔开，确保企业围墙内的建设工程等由投资者自主负责，围墙外的办证、交费等事项，由服务专班提供全程跟踪服务。（3）、实行“每月前三周零上门”制度。涉税、涉费部门对客商企业按规定应收取的税费，只能在每月最后一周进入企业收取。对客商企业的各类检查活动，须报经县纪委、监察局批准，原则上一年不超过一次，一般只纠不罚，对于情节严重、性质恶劣、确需处罚的，在处罚前由县级主管部门将法律依据和证据材料报送县监察局和县法制办，实施共同审查。（4）、落实“四项服务承诺”。优惠兑现。对涉及税收优惠的招商项目，由投资企业向招商引资领导小组申报，县招商局22、会同县财政局、国税局、地税局、审计局受理审查核实，报县人民政府批准，办理退税手续。劳动服务。对客商投资企业用工，劳动部门提供优质服务。企业可采用不同形式用工，并依法签订劳动合同。提倡企业依法为职工缴纳社会保险费，对新办企业可实行灵活参保，分步到位。金融服务。金融部门对园区企定和园区外重大招商项目给予重点夫地，根据项目的固定资产投资额度，按比例跟进配套信贷资金。“绿卡保护”和环境监控。对外来投资者实行“绿卡”保护制度，“绿卡”由县政府核发，县招商局承办。对客商投资重点企业的环境问题，由县纪委监察局和公安局实施重点监控。重点企业发生治安案件，公安部门造成损失的，实行先行赔偿。且经济发展环境投诉中心23、对客商投诉和来信来访，一般应在7个工作日内将处理结果回复投诉人。（投诉电话：0713-3352428）四、主要结论1、该项目符合国家产业政策的发展方向，加强了印刷产业的配套和商贸流通业的发展，具有较好的社会效益。2、通过本项目的实施，将建设一个集研发、培训、交易、展示、物流、商务、休闲和专业化服务为一体的大型印刷物质交易展示基地。项目投产后，能带动国内相关配套耗材、设备、配件产业的发展，形成完整的印刷产业生态链，可为社会经济的发展增强动力。3、本项目的开发单位XX县温州商会在印刷行业以及房地产领域经验丰富，具有顺利实施本项目的技术保证。4、项目规划及投资分配合理。5、经济分析结果显示：项目销售24、收入3.8亿元，上缴税金2000多万元。项目租赁、物业管理等年收入2500万元，上缴税金150万元。项目带动市场经营总收入可望达到每年20亿元左右，上缴税金1.2亿元。上述数字表明，该项目的经济效益良好，投资回收期短，抗风险能力较强。从国家产业政策、市场需求、社会效益和经济效益等方面进行调查和综合分析后认为：本项目的建设是必要的，可行的。第二章 房地产投资环境分析一、基础环境分析1、区位地理优势分析XX县地处鄂、赣、皖三省交界处，东西安徽省安庆市毗邻，南与江西省XX市隔江相望，是湖北的东大门，素有“鄂东明珠”之称。全县版图面积1701平方公里，辖16个乡镇，人口95.35万。XX地处东经11525、43-11607,北纬2943-3018，属亚热带季风气候，年平均气温16.8，无霜期260-280天，年降雨量1290毫米，年日照200天。鄂东XX，千年古邑。北以大别山巍巍作屏，南以和江水浩浩为带。天连吴楚，地接三省，钟灵毓秀，物阜民丰。XX是一块热土，历史悠久，人文荟萃，戏剧之乡，诗词之乡。民间艺术之乡，楹联之乡，武术之乡，文脉蕴藏，化润山红，天下祖庭，神宗之源，四海名扬，XX挑花，声闻八方，蔡山晋梅，二席芬芳。XX县地势北高南低，呈三级阶梯状倾斜。北部为宣林山区，中部为两大淡水湖（太白湖、龙感湖），南部为百里平原。XX文化底蕴深厚，是全国五大剧种之一“XX戏”的故乡，是闻名全国的“楹联26、之乡”、“诗词之乡”、“武术之乡”、“民间艺术之乡”。“XX戏”、“XX挑花”被列入首批国家级非物质文化遗产名录。XX基础教育处在湖北省前列，有中学46所，高中7所，百年名校XX一中素有“鄂东明珠”的雅誉，职业技术教育、体育事业同步发展。XX有弛名海内外的佛教禅宗祖庭四祖寺、五祖寺、佛教旅游圣地老祖寺、妙乐寺、江心寺；四祖寺、五祖寺风景区已列入湖北省AAAA级风景区开发计划。五祖寺是五祖弘忍大师创建的道场，素有“天下祖庭”、“天下禅林”的赞誉，也是六祖慧能大师继承衣钵的地方，慧能大师和神秀大师在此所占的两首偈语记载了五祖传六祖的传奇故事。XX交通优势明显，有京福、沪蓉两条高速，105、318两27、条国道过境，京九、合九两条铁路在XX交汇，万里长江黄金水道过境。公路：京福高速（北京-XX-福州），沪蓉高速（上海-XX-成都），105国道（北京-XX-珠海），318国道（上海-XX-西藏），纵横交错，四通八达。铁路：京九铁路（北京-XX-香港九龙），合九铁路（合肥-XX、XX）在XX交汇，境内设有五个客货站。水运：长江黄金水道过境59.2公里，码头泊位24个，距XX县城100公里内有三个长江深水港：XX港、黄石港、安庆港。航空：城区距XX机场40分钟车程，距南昌昌北国际机场1.5小时车程，距武汉天河国际机场2.5小时车程。项目位置如下图所示： 图2-1 XX县地理位置示意图图2-2 XX县28、交通区位图图2-3 XX工业园周边主要公路交通现状图2-4 XX工业园平面规划图2、自然环境分析1）地形地貌XX县地势北高南低，呈三级阶梯状倾斜。北部为宣林山区，中部为两大淡水湖（太白湖、龙感湖），南部为百里平原。XX县XX关山工业园位于城郊，距京福、沪蓉调整公路入口3公里，规划面积13.6平方公里，是XX经济开发区“一区四园”格局中的重点建设部分。2）地质、地震XX县位于两个大地构造单元的接壤部位，大体以潘家河、柯家岭、茨林、大河一线分野，其北侧属秦岭褶皱系东部南缘部分，基底岩性为绿片岩相、角闪岩相的变质岩系，属加里东运动的产物。至燕山晚期，有大量的酸性岩浆侵入，造就县北部山区的地貌景观。其29、南侧属下扬子台褶带的北缘。在震旦纪以前，下扬子台褶带是江南古陆的一部分，当时华夏陆台和华北陆台连接一块完整陆台。震旦纪一志留纪期间，江南古陆上升，两个陆台之间的下扬子台褶带相对下沉，海水由南面侵入，此时下乡为浅海，因而沉积志留系页岩。到志留纪末期，地壳普遍上升，海水退出，下扬子台褶带形成为山前凹地。沉积的堆积物有石英砂岩、含砾石英砂岩、粘土质页岩，这就是泥盆纪上统五通石英砂岩建造，与志留纪页岩呈不整合接触，这是加里东运动的产物。石炭纪开始，下扬子台褶带继续下沉，海水已大面积侵入。此时，下扬子台褶带在古生界已不是地槽，而是广阔的海陆交互地堑。其中沉积中统黄龙群厚层状屑岩，富含古生物的海成石灰岩及30、二迭纪茅口组合含燧石结核灰岩、生物碎屑灰岩。二迭纪早期，海的范围逐渐缩小，下扬子台褶带形成一个靠近江南古陆的海湾，部分地方海水淡化，因而沉积茅口组上部的硅质岩，至晚期下扬子台褶带普遍上升，大羽羊齿植物生长茂盛，形成龙潭组炭质页岩、劣质煤、菱铁矿结核或扁豆体，与下伏地层呈不整合接触，这就是海西期的东吴运动所形成阳。龙潭组沉积后，海水又侵入，下扬子台褶带成为一片汪洋大海。由于海水震荡，沉积物逐渐发生变化，形成层次很薄的砂质页岩和石灰岩(大冶灰岩)。到二迭纪末期，距今1.95亿年，受印支造山运动的影响，海水全部退出境内，古生界及中生界所有地层全部开始褶皱，在本县境内形成马鞍山马尾山背斜，踏石岭背斜，31、周家山单斜，汪家坪向斜。侏罗纪一白垩纪一第三纪陆相碎屑岩丌始堆积。东部地域缓慢地上升，形成以石从岩、泥灰岩以及侏罗纪、白垩纪、第三纪以含粗砂为主的夹砾岩和细砾岩透镜体，中部为安山岩及安山质类溶岩所组成的垄岗、丘陵地貌。南部上升幅度较小，仍保持低丘一平原地貌。第四纪以来，境内除东北部处于缓慢上升外，南部地域处在缓慢下降阶段，其中一部分成为水域，后来由于长期的泥沙沉积，长江主泓道南移，湖底抬高，滨湖、沿江、平原日渐形成。根据中国地震烈度区划图，该区域为地震烈度6度区。3）气候气象项目区地处东经11543-11607,北纬2943-3018，属亚热带季风气候，年平均气温16.8，无霜期260-28032、天，年降雨量1290毫米，年日照200天。历年平均降雨量1400mm，历年平均风速2.5ms，历年最大风速24ms，历年静风频率18。常年主导风向为WN风，频率为24，年均大风日数43.8天。年相对温度81。年均雾日数21.2天，年均降雪日数7.1天，年均霜日数20.9天，年均日照时数1677小时，最大冻土深度5cm。4）水文项目地处XX县XX工业园中心，区内鱼塘少许，水域面积达40余母，占总面积的4。既是农业生产渔业养殖的主要水源，又是地表径流、生活污水的排污渠道。由于城市的扩展，森林植被的缩小，渔塘面积在逐步的萎缩。5）生物资源项目区域生态体系以农田、绿地为主。主要绿地类型为林地，以针叶林33、和阔叶林混交林占优势，在区内分布广泛，连通性较好。境内无重要的野生动物，以家禽家畜为主。绿地覆盖率达40以上(不含农田、菜地)，附近有樱花温泉休闲度假村。3、我县招商引资形势分析2009年是我县招商引资工作取得历史性突破的一年。项目质效有了新提升、产业招商迈出新步伐、税收招商取得新进展、规模招商实现新突破、园区建设发生新变化，全年全县共引进项目64个，协议资金109亿元，实际到位资金9.7亿元。XX年全县招商引资工作以科学发展观为统领，紧紧围绕“一带三区”发展战略，坚持领导招商，推进科学招商，突出园区招商，实现务实招商，推进招商引资工作再上新台阶，促进全县经济又好又快发展。一是坚持领导招商。真34、正把各级领导推到招商引资主战场，带头招商，充分发挥引领和示范作用，要切实做到困难再大，推进招商的目标不变；要通过领导的亲力亲为，积极主动出点子，寻关系，找路子，从而举全县之力，集全民之智，带动全县广大干部群众把注意力、兴奋点聚焦到招商引资上来，形成万众一心想招商、凝心聚力抓招商、奋发拼搏抢招商的浓厚氛围。二是推进科学招商。要突出产业招商、注重以商招商、推进网络招商。三是突出园区招商。要加强管理服务，提升园区及乡镇工业集中区的吸引力。明确建设重点，增强园区及乡镇工业集中区的承载力。加大招商推介力度，扩大园区及乡镇工业集中区影响力。四是实现务实招商。要把好项目准入关、项目服务关、合同履约关和环境优35、化关。县委书记、县人大主任吴海涛同志作希望全县各级各部门要保持清醒的头脑，在一年比一年好的招商引资实践趋势中增强信心，不断提高招商引资工作水平、层次，全面掀起全县招商引资工作新高潮。吴海涛强调，我县在XX年的招商引资工作中，继续坚持把招商引资作为考察干部德、能、勤、绩、廉的客观实践标准不变，坚持推动招商引资工作机制不变，坚持“招商、安商、富商”三环相扣的举措不变，坚持“外来凤、本地凤、还巢凤”三凤齐舞的招商抓手不变。吴海涛指出，招商引资就是抓发展，抓发展就是XX的大局，就是呵护XX的整体利益、长远利益，这集中体现了群众感情，公共利益的价值取向，招商引资最能反映干部的综合能力，最能反映各级干部对36、XX县情的认识，招商引资工作的好坏是新时期综合能力、综合素质的表现。要进一步突出招商引资在“五干”实绩考核中的地位，进一步健全激励约束机制，进一步强化工作督办机制。全县各级各部门一定要以这次会议精神为动力，深化认识，真抓实干，努力推动我县招商引资上项目工作上台阶，上水平，全面或超额完成全年招商引资工作任务，为建设新XX、实现新跨越做出新的更大的贡献。二、XX县宏观经济分析2009年，在上级党委、政府的正确领导下，全县上下主动适应经济形势的变化，丰富完善发展思路，解放思想，转变作风，同心同德,奋发图强，促进了经济社会又好又快发展。表现为：“两个翻倍”，全县规模以上工业162家，比2006年全年净37、增95家，全口径财政收入6.69亿元，比2006年全年增加3.79亿元。“三个突破”，招商引资单体项目突破50亿元、全县规模以上在建项目总投资突破60亿元、城镇居民可支配收入突破10000元。“四个提高”，全县经济总量在提高，国内生产总值由2006年的45.6亿元提高到78亿元；经济质效在提升，税收占一般预算收入比重由2006年28 %提高到34%；城镇建设在提速，城区外环线全线贯通，迎宾大道、XX大道、创业大道、发展大道高标准建成；民生工程在提档，XX工业园水厂已经竣工，污水处理厂主体工程投入试运行，垃圾处理场一期工程全面完成。县第三小学、晋梅中学新校区、县人民医院医疗急救综合大楼和中医院门38、诊大楼已开工建设，十家乡镇卫生院顺利竣工并投入使用。经过几年努力，解决了24.1万人饮水安全问题，全县100%行政村实现通水泥柏油路。政治建设、文化建设、生态建设、社会建设和党的建设都取得了明显进步。XX年是实现“十一五”规划的“战略决胜年”，也是做好“十二五”规划开局工作的起步年，做好今年工作意义重大。今年工作的指导思想是：深入贯彻落实党的十七大、十七届三中四中全会和中央省市经济工作会议精神，以科学发展观统领经济社会发展全局，继续按照建设“四个XX”的总体要求，以“农业建六县、工业抓四园、旅游创4A”为抓手,以“一带三区”战略为重点，以结构调整为主线，以改革开放为动力，着力推进城乡、区域、产39、业协调发展，着力改善民生和维护社会稳定，努力促进全县经济社会又好又快发展。今年工作的主要预期目标概括为“23456789”：“2”，规模企业过200家；“3”，融资达到3个亿；“4”，全县农民人均纯收入增加400多元；“5”，全县社会消费品零售额达到50亿元；“6”，全社会固定资产投资绝对额达到60亿元；“7”，争资立项达到7亿元；“8”，全县财政收入完成8亿元；“9”，全县地区生产总值达到90亿元。今年要办的“十件实事”是：1、完成城区外环线的硬化，做好“一河两岸”综合整治和景观规划；2、启动五祖大道延伸段工程及劳动广场建设，规划县“四大家”办公区置换工程；3、全面完成园区C6路、B22路硬40、化，完成B7路征地和路基，实现创业大道和迎宾大道连接；4、完善配套小池工业园区路网工程，启动小池清江大道延伸段路基建设和小池码头建设；5、全线硬化大别山红色旅游交通示范区公路，硬化五祖景区景观大道，改造五祖至柳林公路；6、做好全国小型农田水利建设重点县项目，完成农村10万人的安全饮水工程；7、抓好6个新农村建设示范村试点工作；8、完成两所乡镇卫生院改扩建，启动县妇幼保健院整体搬迁工程；9、改造10所农村中小学，全面完成城区中小学布局调整；10、完成大中型沼气池1个，户用沼气池3000口。结合了我县经济社会发展实际，参考了省市的预期增幅，是一个预测性的规划，保底性的目标，在实际工作中要力求发展得41、更快一些，更好一些，在好中求快，在快中求稳。实现这些目标任务，必须紧扣“一带三区”这个战略重点，真抓实干，埋头苦干。把握发展大势，深刻理解“一带三区”开放开发的战略意义。实施“一带三区”（即：沿江地区，抢抓省市长江经济带开发机遇，以中部商贸物流园和临港产业园为平台，建设“沿江临港产业带”；北部山区，充分利用禅宗文化发祥地优势，以东山五祖景区为核心，建设“鄂东禅文化旅游区”；中部地区，充分发挥县城辐射带动作用，以省级开发区为龙头，建设“城乡一体化示范区”；沿湖地区，彰扬龙感湖国家级自然保护区品牌优势，建设“环湖生态农业休闲区”）开放开发战略是深入贯彻落实科学发展观的重大实践活动，是深化XX县情认42、识的必然选择，是实现县域科学发展的重要举措，是争取国家项目支持的有效途径，是激励干部干事创业的良好平台，为把XX建设成为全市全省经济强县具有重大而深远意义。三、XX县房地产市场简析根据XX县房产局介绍，XX县现有房地产开发企业82家，在建项目30余个，在销项目25个，筹备项目30个，不乏一些大盘。2007年1-9月份，全县批准预售面积185.67万平方米，较上年同期增长34.3%,商品房均价2915元/平方米，比去年同期增长18.5%,房地产指数105.6,市场反映出XX县房地产强大的发展动力。据悉，XX年将有27个新项目上士，总建筑面积将达230万余平方米，比去年有大幅增加。目前XX县联合规43、划“正街鑫城”项目，以新编制的XX县新城区总规划和火车站新规划为龙头，北至合九铁路，南至长江大桥，东界规划的沪蓉高速外迁线，西临武黄高速的80平方公里核心区。这将涵盖濯港、孔垅等多个乡镇，充分发挥高速铁路客运站、XX火车站的人流、物流、信息流的优势，发展临空产业、物流业、服务业等产业，拓展XX县城区工业园区。XX地处三省交界，交通便捷，南有百里平川，中有万顷湖水，北有宜林山区，文化底蕴深厚。针对XX丰富的资源禀赋和“江、山、湖、路、城”等空间布局特点及产业基础，县委、县政府在深入研究和准确把握XX县情的基础上，确立了“一带三区”发展战略。即：沿江地区，抢抓省市长江经济带开发机遇，以中部商贸物流44、园和临港产业园为平台，建设“沿江临港产业带”；北部山区，充分利用禅宗文化发祥地优势，以东山五祖景区为核心，建设“鄂东禅文化旅游区”；中部地区，充分发挥县城辐射带动作用，以省级开发区为龙头，建设“城乡一体化示范区”；沿湖地区，彰显龙感湖国家级自然保护区品牌优势，建设“环湖生态农业休闲区”。围绕“一带三区”发展战略，XX县坚持规划先行，用规划引领发展，重点做好龙感湖国家级自然保护区、禅文化旅游区、沿江临港产业带三个总体规划，以及滨江休闲度假区规划。根据“一带三区”产业集群的特点和优势，努力构建协作紧密和结构合理的产业体系，不断壮大产业规模。实施“一带三区”开放开发，需要项目支撑。为此，该县重点做好45、中国禅文化旅游区、中国页岩砖都节能建材示范区、濯港关山物流园、中部商贸物流产业园、源感湖湿地保护与利用生态区、小池临港产业园等投资几亿元、几十亿元的重点项目的申报工作。抓紧实施大别山红色旅游公路，城区二环线、三环线建设，沿江乡镇公路贯通等“十件大事”。XX县还建立健全行政机关岗位责任制、服务承诺制、一卡收费制、全程代理制、投诉监督制、绩效考核制和行风评议制等工作制度，查处影响经济环境的人和事，全面创优“一带三区”开放开发的良好环境。第三章 产业环境分析一、中国印刷业发展现状与趋势国家新闻出版总署提出力争XX年把我国建成全球重要的印刷基地的战略任务，为我国印刷业今后发展指明了方向。从现在到20246、0年是我国印刷业发展重要战略机遇期。1、成就和问题改革开放以来，我国印刷业取得了世人瞩目的成就，生产总值以年平均两位数的速度快速发展。2001年国务院颁布了修订后的印刷业管理条例，明确全国印刷行业实行统一监管，结束了我国印刷业延续五十多年的分散管理的历史；印刷业体制改革逐步深化，多种经济成分共同发展格局已经形成，国有印刷企业的改革正在稳步推进；对外开放步伐不断加快，中国印刷业已经融入世界，成为世界印刷之林中的重要一员，而且地位正在不断提高。近十几年来，我国的印刷业发展进入了一个黄金阶段，成就有目共睹。2006 年全国(内地)印 刷业总产值约3600 亿元，约合470 亿美元，印刷设备产值15047、 亿元、进口16.5 亿美元、出口5.3 亿美元；印刷器材产值200 亿元、油墨、软片、版材进口约7 亿美元、出口3.6 亿美元；纸和纸 板总产量6400 万吨，进口455 万吨，出口305 万吨，总消耗量6550 万吨，人均用纸50 公斤。 长三角、珠三角、京津周边地区已经形成我国三大印刷中心，特别是珠三角地区，已经占到全国 印刷产值的23。我国印刷业20多年的发展积累了丰富、独特的经验：一是坚持科技自主创新，发挥比较优势，成功开发了具有自主知识产权的汉字信息处理和激光照排技术，探索了以信息化带动印刷产业现代化的新型工业化道路；二是坚持“大印刷观”，以适应国民经济和人民物质文化教育需要为目标48、，按照系统工程组织印刷、设备、器材协调发展；组织出版印刷、包装印刷和其他印刷等各个印刷行业统筹规划协调发展；组织印刷及设备器材行业科研、生产、经营、服务、人才教育统筹发展。“十一五”期间(2006 年XX 年)，印刷业仍然有着广阔的发展前景。目前全国共有印刷企业9万余家，从业人员300多万人，预计我国印刷工业总产值年均增长速度8%左右，到XX 年，我国印刷工业总产值将达到4400 亿元左右，约占国民 生产总值的2.5%。在“十一五”规划中，国家发展和改革委员会提出了一些预期性目标，如到 XX 年，百万人均年拥有图书量将达到186 种，人均年消费图书5.5 册、期刊2.7 册。这些预期 目标都直49、接涉及到印刷业，对印刷业发展提出了更高的要求。印刷作为现代加工服务业，又具有文化产业属性，服务领域不断拓展，在我国社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设中发挥着重要作用，成为我国国民经济重要产业部门。但是同世界发达国家相比，我们还有很大差距，当前主要问题： 1）人均印刷消费量水平较低，只及发达国家1/10，要适应全面建设小康社会的要求需要做出更大努力； 2）产业结构不够合理，结构性矛盾比较突出： 企业结构：骨干企业少、实力不强，缺乏世界级大型企业集团；中小企业重复建设比较严重； 区域结构：地区发展不平衡，“珠三角”、“长三角”、“环渤海”占全国印刷能力3/4以上，成为地区经济重要产业，东北和50、中西部地区尚不能适应本地区经济发展的要求； 技术结构：激光照排、胶印印刷虽已普及，数字、网络技术还只在少数企业应用； 生产结构：印刷加工总体生产能力相对过剩，而高档产品的印刷能力相对不足，出口比重较低。 3）科研开发基础比较薄弱，技术创新后劲不足； 4）改革滞后，印刷市场化进展迟缓；尤其是产业配套不够充分。 5）宏观管理不够有力，基础工作薄弱，缺乏统一信息数据，印刷市场混乱状况仍然比较突出。2、我国印刷业发展趋势 从北京召开的第七届世界印刷大会上就预测到，本世纪以数字、网络和信息技术为基础的新科技革命将对全球的产业产生深刻影响，对传统产业带来重大冲击。这对印刷产业来说，既是严峻的挑战，又是难得51、的机遇，总体而言，机遇大于挑战。 从铅排铅印到照排胶印的转变，是我国第二次印刷技术革命重要标志，印刷产业实现了从模拟技术时代向模拟与数字技术并存时代的转变。今天，我们正在面临从模拟与数字技术并存的时代向以数字、网络、信息以及多媒体技术为基础的数字时代转变。 印刷媒体产品将不再局限于纸质为主的物理媒体，相同的数字资源可以按照不同方式输出，成为不同媒体产品，多媒体和跨媒体将成为印刷产业发展的新领域和新的增长点。 这种变革在出版领域将显得尤为突出，建立在数字、网络和多媒体技术基础上的内容产业是未来发展的一个崭新领域，将形成一个跨地区、不断繁殖的网络化数字资产，出版内容是其中重要组成部分。采用数字化技52、术内容管理，以数据库为基础，网络传输为纽带，各种输出平台为终端，成为现代化印刷生产完整系统。出版过程中间资料就可以一次制作、多次发布、按需组织印刷，印刷及发行的仓库面积将可降低到最低程度，有的甚至于可以取消。印刷生产和服务不再局限大众化市场，按需、个性化生产和服务已经成为现实，并以更快速度发展。 电子媒体的发展是对传统印刷媒体的挑战，其发展速度肯定会超过传统媒体，但是它们之间并不是取代关系，更多表现为互补关系。纸媒体由于其廉价、便携、易读、柔性等特点，在商业、包装印刷领域仍将长期占主导地位，而在信息、新闻以及工具类的印刷和出版领域面临巨大挑战，但总体上说，在本世纪前20年纸媒体仍将会占有主流地53、位，传统媒体和电子媒体将互为补充、融合发展。 一方面，数字和网络技术造就了新的印刷工艺：数字印刷，使按需印刷、个性化印刷、即时印刷等成为现实，并得到巨大发展，应用领域广阔。另一方面，数字技术对传统印刷的技术改造将更为深刻和全面。数字、网络技术使传统印刷生产发生根本变革，计算机整合生产与管理成为印刷生产和管理的主要模式，使生产、管理、经营过程融为一个整体，印刷机械的高度自动化和印后的联动化、直接制版技术、数字工作流程等成为产业技术发展的潮流，生产和管理效率、信息化程度将大幅度提高。 在新技术的推动下，印刷产业的集约化程度将会进一步提高，印刷企业经营将会向多元化和专业化方向发展，一批规模更大、集约54、化程度更高的大型企业和产业园区将会不断涌现。此外，随着世界经济一体化步伐加快和中国入世承诺的兑现，中国经济持续发展，中国市场国际化趋势将不断加快。许多世界著名生产企业将加快进入中国，实现本土化生产。3、今后印刷产业发展重点1）培育骨干。加强产业结构的调整是印刷业今后发展的重要战略任务，一方面要通过鼓励竞争和政策引导，培育一批具有国际竞争力的骨干印刷及设备、器材企业，到XX年我国约有56个企业达到年产值40、50亿元左右；另一方面要促进中小企业向专业化方向发展，努力把企业做专做精，创品牌求实效，争取到XX年形成至少10个在国际上有影响力的著名品牌。印刷企业要坚持以质量为中心，大力加强印刷标准化工55、作。 2）器材配套。印刷器材是印刷生产的物质基础，经过20多年建设、特别是对外开放的不断扩大，外资大量进入，目前常用的中档器材已可基本实现国内配套，今后重点是开发直接制版版材、特种印刷用纸、高档特种油墨、和数字印刷配套的色粉、液体油墨、高档橡皮布和印刷胶辊等，并争取扩大出口。 3）区域协调。区域印刷产业将逐步与本地区经济发展相适应，同时会坚持特色，促进全国印刷产业的协调发展。“大珠三角”将继续保持外向型特色，到XX年印刷出口产值占本地区印刷业产业1/3以上，成为外向型的世界印刷中心；“长三角”地区印刷业历史悠久，基础雄厚。改革开放以来民营经济迅速崛起，包装印刷发展很快，印刷机械、器材生产都有深56、厚实力，最有潜力成为综合实力最强的印刷生产基地；“环渤海”地区出版资源最丰富，出版印刷基础好、实力强，又有全国科研、教育、人才等方面的优势。将努力建成我国以出版印刷为特色的先进生产基地。 与此同时，随着“西部开发”、“东北振兴”、“中部崛起”的战略实施，要努力促进这些地区印刷业的统筹协调发展。在区域印刷业发展中要重视科学规划印刷产业园区的建设，努力使土地资源合理利用，重视研究促进产业园区健康发展的各项措施。 4）重视环保。防止和减少污染是印刷业今后一项十分重要任务，要加强无污染、少污染的新型油墨的研究开发，推广水性油墨；现有大型骨干印刷企业必须建立废气、废液回收装置和各种环保设施，严格按环保要57、求进行企业改造。大力开发环保型、生态保护型、节能型的设备和耗材，发展循环经济。 5）发展现代物流。印刷物资供应是产业发展的重要环节。建设现代物流要明确服务定位、坚持服务方向、加强诚信建设、打造优质服务品牌，围绕为用户服务，在经营上要勇于创新、办出特色，大力加强信息咨询服务，加强内部科学管理体系建设。现代印刷物流要成为区域和全国印刷产业体系的重要组成部分，共同协调发展。二、我国印刷业“十一五”发展规划解析 “十五”期间，我国印刷业的产业规模、生产能力将持续扩大，生产总值不断增长，印刷技术迅速向国际先进水平靠近，区域性印刷产业带正在形成，出现了批具有相当规模和较强竞争力的骨干企业，总体发展态势良好58、。但印刷业的增长方式仍显粗放，技术创新能力不足，产业结构不尽合理，竞争能力不强，总体效益不高的问题仍很突出，印刷企业违法违规行为时有发生，市场秩序仍需规范，行业管理有待加强，诚信水平需要大力提高。“十一五”期间，我国印刷业要保持持续平稳较快发展的态势，努力实现经济增长方式的转变，积极开拓国内外两个市场，增强市场竞争力，成为我国国民经济重要产业之一和国际重要的印刷生产基地，为国家经济、政治和文化各方面的发展，为构建社会主义和谐社会做出积极贡献。 在“十一五”期间，我国印刷业将保持持续平稳较快发展，市场供需基本平衡，上下游相关产业的链接更加紧密；印刷市场多样化需求持续增长。预计全国印刷业工业总产值59、年均增长速度8%左右。出版物印刷工业总产值年均增长速度在3%左右，包装装潢印刷品印刷工业总产值年均增长速度约10%，其他印刷品印刷工业总产值年均增长速度在1%左右；“十一五”期末，我国印刷业工业总产值预计达到4400亿元人民币左右，约占国民生产总值的2.5%；跻身于世界印刷大国之列，生产加工能力进入世界前列，成为世界重要的印刷基地之一；出现一批有竞争力的骨干企业，印刷产值超过10亿元的印刷企业要将数十家，印刷产值超过1亿元的印刷企业将有数百家；印刷品印制质量将进一步提高。 骨干印刷企业基本建立现代企业制度，企业核心竞争能力得到有效提升，坚持以市场为导向，以资本为纽带，扩大生产规模，提高生产效率60、，开发新产品新工艺，开拓市场，形成若干具有相当规模和竞争力的印刷企业集团。中小型印刷企业逐步适应市场需求，向“专、特、精、新”方向发展，实现多门类、多层次、多品种的全面发展，形成分工明确、优势互补、各具特色的中小印刷企业群。 珠三角”、“长三角”和“环渤海”三个综合性印刷产业带将继续保持领先地位。其中，“珠三角”地区积极发挥粤港外向型经济优势，发展成为我国印刷加工贸易出口的基地；“长三角”地区发挥科工贸综合实力强的优势，发展成为集各类印刷生产、科研在内的综合型印刷生产基地；“环渤海”地区发挥出版资源集中的优势，发展成为以出版印刷为侧重点的印刷生产基地。中部地区条件好的城市，将印刷业列为地区重点61、发展的行业。印刷企业与配套产业将更加集中，印刷业发展的自然格局与地域经济文化发展逐步适应。 我国政府已经确立了印刷业的发展目标：第一步是力争在XX年把中国建设成为全球重要的印刷生产基地之一。具体目标包括：实现印刷业生产总值占国民生产总值 (CDP)的比重达到25，年平均发展速度略高于国民经济发展速度；加快印刷市场化的进程，逐步建立起全国统一、开放、竞争、有序的印刷市场体系。第二步是到，2020年，实现从印刷大国到印刷强国的转变，加人世界先进印刷国家的行列。三、湖北以及XX县印刷业发展现状与趋势 湖北印刷有着悠久的历史，早在公元960年就已有正式刊刻图书，但是，印刷实力很有限，至新中国成立止，全62、省仅有印刷厂300多家，约1300从业人员。70年代末，全省印刷厂发展到2000多家。湖北印刷业的正式发展，是从1983年6月6日中共中央、国务院作出关于加强出版工作的决定后，同时在印刷技术改造“十六字方针”引导下，得到了快速发展。到90年代初期，全省书报刊排版实现了激光照排，印刷淘汰了铅印凸版工艺，装订由手工向自动化过渡。 湖北印刷业主要以书刊印刷，烟、酒、陶瓷等包装印刷为主。作为全国五大出版基地之一的湖北书刊印刷，已为湖北的新闻出版事业发展作出了很大贡献，尤其是在快出书、出好书方面较为突出。早在80年代初期，湖北的书刊印刷出书速度就已成为全国之最，平均出书周期只有当时全国出书时间的三分之一63、。不但为各出版社多出书打下了基础。而且也带动了湖北的发行向全国辐射，有力地激活了编、印、发三者良性循环。与此同时，更促进了湖北书报刊印刷企业的生产规模和素质提升。到目前为止，湖北的书报刊印刷质量一直处于全国领先地位，每年所送国家印刷产品质量监督检测中心的几千种受检产品，优品率一直保持在98%以上，大批产品抽查合格率平均在95%以上。 现在湖北有各种印刷企业近5000家，从业人员约8万，印刷企业发展数是建国初期的17倍，书报刊印刷能力已是建国初期的160多倍。为适应21世纪数字化网络技术的发展，面对印刷品市场要求快速、少量、多样、彩色、高质、价廉的发展趋势，按照“十五”印刷技术发展“28字方针”64、要求，进入了新一轮的技术创新和结构调整。目前，全省重点印刷企业已经拥有国内外最先进的图文数字制版，高速多色胶印和凹印，无线胶装联动等自动化程度较高的现代设备，尤其在书刊印刷国家定点企业和合资包装企业，不但设备先进，技术精良，结构合理，而且现代化管理程度高，产品质量优良。湖北的印刷业已经有了一个比较良好的基础，可以预料，进入21世纪，一定会更加快速、健康发展。湖北作为中部省份，具有承东接西、沟通长江经济带和泛珠区域的枢纽作用。当前我国印刷业仍是传统的加工业，属劳动密集型产业，为了扩大经济腹地、降低运营成本、寻找产业转移的后方基地，70的香港印刷企业北移至珠三角地带，并获得了巨大发展。在现阶段，粤65、港澳等沿海地区印刷业有进一步向周边省份转移、继续深入经济腹地发展的内在要求和动力。而湖北省印刷业正处于加速推进工业化、调整优化产业结构、着力推进产业升级，避免被边缘化的关键时刻，需要借助粤港澳地区实力雄厚的印刷企业这一平台，主动承接粤港澳的印刷产业经济辐射和产业转移，提升本省印刷业经济实力。随着XX县文化产业的兴起，一批大小不等的印刷企业异军突起，逐渐成为XX县新兴产业的重要组成部分。改革开放后开始起步的XX县印刷行业一直在徘徊中前进。以月饼精美包装市场为例，90%被上海、广州等沿海发达城市占据，湖北包装企业只能大量模仿和拷贝，占到市场极少一部分。目前，每年流向外地的高档精品印刷业务仍然超过数66、亿元。其实这些印刷业务是工业企业产品生产不可或缺的环节，只要做强了印刷产业，从小处说是做活了一块文化产业，从大处说，更是为新型工业化做活了生产性服务业。目前，XX县拥有印刷企业25 家，注册总资本达到1.3 亿元，从业人员0.53 万人，2009年总产值4.2 亿元，占全县文化产业总产值的29%，成为XX县文化产业的龙头。XX县印刷业将借力建设产业集群基地、印刷产业配套基地，改变XX县印刷业“小、散、差”的状况，“十一五”末将印刷业建成XX县经济的支柱产业，成功打造出中国重要的印刷业中心。四、国内印刷耗材配件市场分析及预测 印刷技术的飞速发展，印刷质量、印刷能力的大幅度提高，促进了我国印刷器材67、制造业的发展，近年，我国主要印刷器材的年销售收入已超过千亿元。下面简单对我国纸张与纸板、印刷油墨、印刷橡皮布、印刷胶辊和电化铝等几种主要印刷器材的生产现状及发展前景进行分析。 1、纸张与纸板 我国是世界纸张和纸板生产与消费大国。总生产量自2001年开始超过日本，仅次于美国连续保持世界第二的地位；总消费量仅次于美国，稳居世界第二。 据国家统计局统计数字表明：我国纸张与纸板生产企业总数达3000余家， 2006年，我国纸和纸板共生产了6804万吨，与2005年同比增长20，其中，新闻纸比上一年增长了17，书写印刷纸比上一年增长了34。2006年进口纸和纸板441万吨，比上一年降低了16，出口35768、万吨，比上一年增长了68。 造纸工业增长势头旺盛，产销基本平衡，总体效益较好，近几年，纸张和纸板的产量稳定增长。国内市场对新闻出版印刷用纸的需求量增长最快，对其质量、品种和档次的要求也越来越高。尽管我国造纸工业高速发展，国内生产总量与市场需求之间仍有缺口，进口量较大，其中新闻出版印刷用纸2003年进口量达到197万吨，较上一年增长约27%。 以上数据表明，当今国产纸张与纸板质量在不断提高，产量在不断扩大，但中、高档产品仍供不应求。造纸工业“十五”规划指出，到2005年全国纸张与纸板中、高档产品将达到总生产量的60%，在满足我国印刷业不断发展的需求的同时，无疑会进一步增加国产纸在国际市场上的竞争69、能力。专家预测，2020年我国纸张与纸板的消费量将达到1亿吨。届时纸张与纸板的进口量将为1000万吨，出口量为500万吨，总产量达到9500万吨。 2、印刷油墨 据不完全统计，目前，全国拥有油墨专业生产企业300余家，从业人员2万多，2006年我国油墨总生产量为335万吨，比2005年的297万吨，增长1279。油墨专业生产企业遍及国内20多个省、市、自治区，在沿海一带集中了全国70%以上的企业。其中不乏像天津油墨股份、天津东洋油墨、杭州杭华油墨、上海牡丹油墨、上海DIC、深圳深日等大型骨干企业。连续多年较为稳定的增长率是油墨行业的显著特点，这也从一个侧面反映了我国印刷工业的发展。 近年来,我70、国油墨的年消费量保持在35万吨左右，并以10%的速度递增。国产油墨花色品种已有千余个，中、高档产品所占份额有所扩大，一些产品的质量已接近或达到国外同类产品的水平。我国油墨自给力在不断增强，并有部分产品出口。每年，我国油墨出口量在1万吨左右，年出口创汇达0.5亿多美元。我国油墨工业的总生产量持续保持着世界第四的位置，仅次于美国、日本和德国。根据造纸工业“十五”计划的精神，到“十五”计划末，我国纸张与纸板的消费总量将达到6000万6200万吨，如果以我国纸张与纸板单位面积油墨消耗量5.77公斤/吨计算，届时应有34.62万35.77万吨的油墨与之相配套，需求量十分发。 根据国家新闻出版总署“关于印71、发印刷企业十五后三年总量、结构、布局宏观调控指导意见通知”的要求和中国印刷及设备器材工业，1996年至XX年技术发展的“28字”方针的要求，为适应印刷用户的发展，预计到2008年底，我国印刷油墨消费总量除达到40万吨/年的水平外，产品结构的趋势为，胶版印刷用油墨仍然占据市场的主导地位，市场需求量稳中有升，其在市场上所占份额在50%左右。由于我国是当今世界最大的报纸消费国，随着我国报业的高速发展，其中新闻出版印刷用轮转胶印油墨的增长率要更高；凹版印刷用油墨市场需求是处于平稳状态；鉴于食品及其他塑料包装的迅速崛起，塑料印刷油墨、食品包装印刷用油墨、无芳烃油墨以及水性油墨等需求量将呈上升趋势；凸版印72、刷用油墨市场需求量将会大幅度下降，但柔性版印刷用油墨随着包装印刷业的高速增长，其所占比例会大幅度增加；丝网印刷油墨的需求量亦将呈上升趋势，特别是玻璃、塑料、金属、织物等除纸基以外的其他承印物网印油墨的使用量还会继续增加；随着我国国民经济高速持续稳定发展，商品市场兴旺，各种高档包装印刷、票据印刷、证件印刷、有价证券印刷、钞票印刷等之需求将迅速扩大，从而使特种防伪油墨、专用油墨的市场需求量呈上升的发展趋势，其中，各种防伪油墨、UV油墨、荧光油墨、珠光油墨和喷印油墨等的需求量会有较大幅度的增加。 3、橡皮布 2006年，我国印刷橡皮布产量为l18万平方米，比2005年增长了26；2006年全年销售额73、为3亿多元人民币，比上一年增长了21。其中出口量较多，比上年增长了36。近几年资料显示，近年我国印刷橡皮布年生产量均在100万平方米左右，最高年产量递增30%。年销售数量同比增长超过30%，销售量占当年印刷橡皮布生产总量的98%以上，产销基本平衡，无库存积压。近年橡皮布年销售收入超过2亿元，同比增长25%左右。平均销售价格222.20元/平方米。其中，约20%的产品出口销售，出口创汇0.1亿美元左右，出口平均单价40美元/平方米左右。在我国印刷橡皮布总生产量中，气垫橡皮布约占40%。 印刷橡皮布系胶印橡皮布、印钞橡皮布、印铁橡皮布和各种印刷胶布等之统称。我国印刷橡皮布制造业和其他印刷器材制造业74、一样，也获得长足进步。我国生产的气垫橡皮布已经在国际市场上获得一定程度的认可。 气垫橡皮布已成为现代印刷用橡皮布的主流。有关资料显示，日本市场上，气垫橡皮布与普通橡皮布需求量比例已为91。而且其大部分气垫橡皮布已采用铝卡或铁卡，不再使用螺丝夹板，可减少橡皮布上机安装时间，提高印刷作业的生产效率，并迎合窄缝、无缝等现代印刷机的需求。 近年来，国际上不断推出新型气垫橡皮布。如，海德堡（美国）公司生产的Perfect Dot橡皮布；DYC Supply公司生产的SX-10橡皮布；凤凰（北美）公司生产的Sapphire(蓝宝石)牌橡皮布、Prisco公司最近推出的Zenith牌橡皮布、Prisco公司75、的水晶牌（Crystal）橡皮布、德国Conti Tech公司研制的Conti-Air Prestige气垫橡皮布等进口品牌橡皮布都具有各自的特点，这些优秀品牌产品及其工艺技术路线，都值得我们在新产品的研制与开发中学习和借鉴。 以上情况表明，我国印刷橡皮布生产连续获得高速增长，形势喜人。鉴于当前我国印刷橡皮布生产企业多为中小规模，生产集中度低下，生产装备和技术落后于印刷业的发展。总体技术水平和产品档次、种类、质量水平、质量稳定性等，均与国际水平和进口产品存在相当差距。国产优质高档橡皮布当前尚不能完全满足我国高速发展的出版印刷业市场需求。今后，我国印刷橡皮布的生产，应注重于产品结构和产业结构的调76、整，增加品种、提高档次，提高质量，尤其要提高质量的稳定性。 4、胶辊 据对我国主要印刷胶辊生产厂的调查统计，2006年印刷胶辊产量为309，524万立方厘米，比2005年增长了14以上，销售额3亿多元人民币，也比上一年增长了8以上。销售量为产量的97%左右，总销售额2.81亿元，平均销售单价0.091元/立方厘米。出口量10.85%，出口平均单价0.012美元/立方厘米。 据有关资料报道，在我国印刷器材制造业中，生产印刷胶辊的企业达400余家。其中，大多数为作坊式小厂，具备一定规模者不多，产值达到500万元或500万元以上的企业仅占1%左右。具备自行研制开发能力的企业更是少之又少。我国大多数印77、刷胶辊生产企业装备水平差、技术落后、生产规模小的现状，导致中、低档次胶辊产品占据主导地位。国内高档印刷胶辊产品市场，基本上被进口产品所垄断。国产印刷胶辊在印刷适性、使用寿命等方面均与发达国家的产品有较大差距。如河北省冀洲市春风银星胶辊有限公司，是我国当今印刷胶辊制造业中为数不多、具有自行研制开发能力的企业之一，是我国业内首家通过ISO9000系列质量体系认证的企业,通过“外引、内育、借智”形式，不断提高产品技术含量，近年来，其印刷胶辊的产品种类、产品档次在不断更新换代，产品质量水平在不断提高，胶辊产量连年居全国之首，达10亿立方厘米以上，其中超过20%的产品在国际市场上出口销售，而且大多应用于78、海德堡、曼罗兰、富士通、信浓和比特飞灵等印刷机的配件。 以上情况表明，国产高档印刷胶辊已开始在市场上占有一席之地。但我国印刷胶辊生产总体水平与国外相比尚有较大差距。5、电化铝 电化铝俗称烫印箔，一般采用真空镀铝技术制造。聚酯薄膜片基和转印层组成其基本结构。转印层又分为保护层、胶黏层和模压层。其性能和用途因结构而异。2006年，我国主要电化铝生产厂共生产电化铝392万卷，销售额414亿元人民币，接近于2005年的数据，出口量有所下降。据相关资料统计，近年来我国电化铝年生产总量一般为1万吨左右，以产定销，基本无库存，销售收入为4亿5亿元。 目前，国产电化铝已初步形成了有色系列、金银系列、纺织系列、79、皮革系列、防伪和镭射系列等多个系列，以及红、绿、蓝、橙、金、银和黑等多种颜色，适应于不同领域应用的多方位产品。国产电化铝在优先供给国内市场消费的前提下，每年都有部分产品出口，出口量一般在1000吨左右，出口平均单价6000美元/吨。 目前，国产电化铝中、低档产品占据主导地位，且供大于求。尽管我国电化铝近年来每年获得超过7的高速增长，但在质量和品种上仍不能满足出版印刷、包装装潢印刷及其他印刷对高档产品的需求，缺口较大，高档产品几乎为进口产品所垄断。近年来，我国每年均需从国际市场上购进高档电化铝3000多吨，相当于我国电化铝年生产总量的30%，约占我国电化铝年消费总量的25%。其平均进口单价1.080、5万美元/吨左右，是我国电化铝平均出口单价的1.75倍。 说明与国际先进水平相比，总体水平有待进一步提高。另外，根据印刷器材分会对全国40多家PS版生产厂调查统计，2006年全国PS版(含CTP版)总生产量达18，063万平方米，比2005年的13，200万平方米增长了3652，全年销售额近50亿元人民币。其中，出口量增长幅度更大，达到4700万平方米，比上一年增长62。可以看出，在增加的销售量中，出口产品占到了较大比重。在胶印版材中，CTP版比常规PS版增长幅度更为明显。2006年，CTP版生产量为1847万平方米，比2005年增长了255。2006年国内品牌的CTP版生产有了一定的增长，但81、在CTP版总产量中的比例仍较小。在市场销售较好的品牌中，仍以外资、合资的国际著名品牌为主。据对我国主要印刷胶辊生产厂的调查统计，2006年印刷胶辊产量为309，524万立方厘米，比2005年增长了14以上，销售额3亿多元人民币，也比上一年增长了8以上。综上所述，过去的一年，我国印刷耗材配件行业获得了高速增长，其中纸张与纸板、油墨、印刷橡皮布、印刷胶辊和电化铝、制版器材等，在生产与销售上均取得可喜成果。然而，我们应该看到，当前我国印刷品人均消费量尚不及发达国家的1/20，纸张与纸板人均消费量尚不及美国的1/13，油墨人均占有量尚不及世界前三位平均水平的1/25，差距之大，恰恰表明我国有广阔的市场82、发展空间，我国的印刷器材，特别是纸张与纸板、油墨、印刷橡皮布、印刷胶辊和电化铝这5种主要印刷器材，除增加产量外，更应注重于避免低水平的重复建设，加大产业结构调整力度和研制开发力度，提高生产集中度，提高产品科技含量，增加品种、提高档次、提高质量和改善质量的稳定性及产品的均一性，使之适应于当今多色、高速、快干、无污染和低消耗的现代化印刷需求。以期尽快提高我国印刷器材产品的总体水平，满足不断发展的我国印刷业的需求，增强国产印刷器材在国际市场上的竞争能力，并逐步扩大国际市场所占份额。第四章 项目定位一、开发主题快速响应湖北省产业集群、新型工业化战略，积极促进湖北文化产业提升，加速推进XX县工业兴市战略83、，积极配合印刷产业基地建设与发展，努力降低印刷行业生产、交易成本，提高湖北印刷行业的国内影响力，彻底改变我市印刷耗材配件市场分布零散、规模偏小、品种不全、效益不高、不易管理等现象，填补中部无大型印刷耗材配件交易中心的空白。二、市场定位1、建设成为中部地区规模较大、功能齐全、配套完善、设备先进的包装印刷物质交易中心； 2、构建一站式的商务物流平台，具有销、展、研、学、仓储、运输等多功能，为客户提供全面、迅速、高效、公平的各项服务；3、市场辐射长三角地区、珠三角地区、潮汕地区、港澳台地区及其他地区；成为连接市内外、省内外、国内外的理想据点。三、市场背景1、中国每年包装、印刷产值已达4000多亿人民84、币，中部每年包装、印刷产值已达1000亿元人民币； 2、XX县包装、印刷工业总产值已达到50亿元人民币，随着新型工业化进程加速、文化产业的兴盛，XX县乃至湖北省的印刷行业将迎来一次更大的发展机遇。 3、湖北位于中部，周边的江苏省、广东省、浙江省包装、印刷工业总产值分列全国第一、第二与第四，湖北与长三角、珠三角紧密型合作区域的大市场格局已经形成； 4、中国包装、印刷业的工业总产值每年以18%的快速递增，每年承担3万多亿元工农业产品和1000多亿美元出口商品的包装印刷任务； 5、如此繁荣的市场迫切需要一个立足湖北、辐射中部、影响全国乃至国际的“大型综合印刷产业基地”； 6、XX县近几年的产业规划中85、，文化产业明确被列为发展重点，这在政策导向、投资环境等方面对本项目无疑提供了极大的支持。 四、产品定位 该项目服务范围将涵盖印刷包装行业所有耗材、配件、检验实验设备、软件图书、流通、二手设备交易；成套设备维修、租赁、技术咨询、进出口、培训、研发、会展、商务休闲等服务。具体分类如下：1、印刷成套设备区 1）印前：计算机/扫描仪/雕刻机/打样机/晒版机/照排机/打印机/电雕机/光绘机/冲版机/CTP系统/烤版机/显影机/多功能一体机 /制版机/输送带/烘版箱/供墨系统/喷绘机/张网机/绷网机/印花台板（印花生产线）/高效自动油墨搅拌机/丝印台/拉网机/菲林柜/写真机/复印机/手印台/菲林输出机/晒86、网机/印前辅助设备/其它未分类。 2）印中：数码印刷机/轮转印刷机/商标印刷机/单色胶印机/双色胶印机/四色胶印机/票据印刷机/名片印刷机/多色印刷机/柔版印刷机/凹版印刷机/凸版印刷机/单色双头迷你移印机/移印机/丝网印刷机/滚印机/其它未分类。 3）印后：切纸机/折页机/配页机/包本机/打码机/上光机/压纹机/锁线机/压光机/捆扎机/热封机/制袋机/压痕机/覆膜机/模切机 切线机/喷码机/打孔机/烫金机/分切机/装订机/复合机/涂布机/平装胶订联动线/烙印机/凸码机/激光切割机/激光刀模机/号码烫印机/其它未分类。2、印刷耗材区 1）印刷用纸：铜版纸/新闻纸/胶版纸/哑粉纸/字典纸/水印纸87、/邮票纸/艺术纸/拷贝纸/热敏纸/宣纸/白纸板/板纸/玻璃纸/不干胶纸/防油、防潮纸/硅油纸/灰纸板/白卡纸/淋膜纸/铝箔纸/蓝纸/牛皮纸/水松原纸/透明纸/瓦楞纸/瓦楞纸/板箱纸/板纸/袋纸/杯纸/转移用纸/烫画纸/凸版纸/特种纸/有光纸/打字纸/书写纸/铸涂纸/轻涂纸/蒙肯纸/无碳纸/其他印刷用纸。2）印刷油墨：平版油墨/凹版油墨/柔版油墨/网版油墨/凸版油墨/防伪油墨/水性油墨/专用油墨/塑料油墨/玻璃油墨/珠光油墨/环保油墨/油墨助剂/其他特种油墨。 3）感光制版材料：水性感光胶/油性感光胶/水油两用感光胶/印刷版材/尼龙感光胶/厚版感光胶/感光胶片/感光材料/脱膜粉/热转印胶/冷转印88、胶/反光材料/显影液/溶剂/磨网胶/脱脂剂/除鬼影剂/PP水/防拉丝剂/PS版/CTP版/特种光源/照排片/修版液/PS版修膏/PS版修版笔/其它未分类。4）胶水类：万能胶/水性、油性台板胶/抗冻白乳胶/水性油性复膜胶/强力水基封口胶/纸箱胶粉胶水/粘网胶/单王胶/高速纸管胶 其它未分类。5）其他：上光材料/烫金材料/覆膜材料/清洁剂/uv光油/水绒套/橡皮布/喷粉/冲洗套药/感光浆/网布/印刷胶布/色带/卡纸/印花胶浆/PVC印刷膜/珠光粉/移印胶头/国际色卡/转色膏/片材/涤纶基片/丝印刮胶/其他未分类。 3、印刷器材配件区印刷胶辊/供墨系统/各种刀片/各种光源/工业皮带/工业加湿器/号码89、机/变速电机/输纸机/真空泵/模具/水辊/压纸轮/电晕笔/移印钢板/放大镜/加湿器/马仔/导轨/张力计/刮斗/喷枪/钉枪/刮刀/调墨刀/刮墨刀/拉网钳/T形铁/刮条/红丝膜/搅墨棒/网纱/筛网/电化铝 铝合金网框/烫金辊/其他未分类。4、印刷质量控制设备区色彩控制色差计/分光测色仪/测量仪/试验机/持粘性测试仪/条码检测仪/标冷器/印刷看样台/密度仪/比重计/定量器/光泽度计 /显微镜/分光色度计/其他未分类。5、包装设备、耗材区1）包装材料 纸品包装材料：牛皮纸/瓦楞纸/板纸/金、银卡纸/水松原纸/玻璃纸/防油、防潮纸/铝箔纸/镀铝纸/防锈纸/胶版纸/商标、标签纸/纸袋纸、杯纸/镭射纸/瓦楞90、纸板/箱纸板/白纸板/灰纸板/铜版纸/蜂窝纸板/其他未分类。塑胶包装材料 ：BOPP/BOPET/K-Resin/PE/PP/PET/PVC/发泡材料/废塑料材料/塑料中空板/塑料膜/树脂及聚合物塑料胶带/塑料片材/塑料原料/塑料捆扎、打包带/其他未分类。金属包装材料：马口铁/铝箔/铝材/锡箔/钢带/塑钢带/PTP铝箔 /其他未分类。复合类材料：纸塑复合材料/塑塑复合材料/铝塑复合材料/其他未分类。辅助包装材料：清洗剂/粘合剂/淀粉/添加剂/涂料/其他未分类。新型包装材料：纳米包装/玉米塑料/防伪包装材料/镭射膜/其他位分类。2）包装机械 包装设备：灌装机/旋盖机/封口机/膏药包装机/打包机/91、裹包机械/多功能包装机/贴标机械/条码设备/打码机/喷码机/清洗机械/杀菌机/干燥机/捆扎机械/集装机械/辅助包装设备/包装生产线/热收缩包装机/其他包装相关设备/定量包装机/全自动贴标机/饮料包装机械/全自动灌装机/全自动包装机/多边封包装机/透明膜包装机/酱体包装机/粉末包装机/颗粒包装机/pet打包机/其他未分类。包装成型设备：纸包装机械/塑料包装机械/金属包装机械/软包装机械/包装测试设备/其他包装成型机械3）包装设备配件：包装检测设备/产品实验设备/计量设备/其它未分类配件6、二手设备交易区：二手印前、印中、印后设备/二手包装设备/检测设备/边角料/可回收耗材配件/废旧纸张等。7、印92、刷综合服务区：设计/摄影/扫描/打样/菲林/图书/软件/技术咨询/维修/租赁/进出口服务等。8、物流配套区：提供全面的、科学的、智能化的、便捷的的专业物流设施与一流的服务。9、商务休闲区：餐饮、住宿、酒店、桑拿、洗浴、网吧、医疗、通讯、银行等10、产品展示中心：专业展会、研讨会、年会、庆典、人才交流会等。11、研发中心：新材料、新工艺、新技术、新设备研究基地；行业发展、市场研究中心。12、培训中心：湖北印刷行业人才职业教育中心、印刷行业劳动力信息中心、印刷行业技能鉴定中心。五、目标客户定位 包装印刷行业的厂家、代理商、销售商、贸易商、物流公司、广告公司、文化公司、废旧回收公司等。六、品牌化前景93、1、中部包装印刷行业领导者2、中部包装印刷企业打入国际市场的桥头堡3、中部包装印刷业教育培训中心4、中部包装印刷业科研设计中心5、中部包装印刷专业会议展览中心6、中部包装印刷业包装物流中心7、中部最先进的包装印刷业电子商务中心8、国际包装印刷相关企业打入中部市场的快速通道。第五章 初步规划方案及建议一、规划思路XX县印刷大市场，将以建设国内中部地区目前理念最新、规模最大、定位最高、功能最齐、服务最优的包装印刷中央商务区为目标。由XX县委宣传部、XX县新闻出版局专业指导、整合会展、加工、交易、办公、物流、仓储、休闲、教育培训、科研等功能于一体的综合产业基地。项目位于享有XX县东大门之美誉的XX县94、XX工业园，总占地500亩，统一规划，分二期滚动开发。一期占地307422.9平方米，建筑面积176349.6平方米，建有大面积框架式现代展示区、交易区、物流区与高档、宽敞、明亮的现代商务办公区和多功能生活、休闲配套区；二期为高标准研发大楼和教育培训中心大厦。争取列为XX县重点建设项目。项目规划坚持“可持续发展，品牌化经营”的理念，经2年多的市场调研、设计，规划为12大功能中心：教育培训中心、研发中心、产品展示中心、印刷成套设备区、印刷耗材区、印刷器材配件区、印刷质量控制设备区、二手设备交易区、物流配套区、包装专项配件区、包装专门耗材区、商务休闲区。成立“XX县印刷大市场管理委员会”，专业为项95、目提供永续性的经营策划，物业管理。通过产销过程最短化，增值服务最大化，达到企业成本最小化，经济效益与品牌价值最大化，真正实现规模效益，成为湖北新型工业化战略的一个行业先锋，形成一个行业品牌大积聚、国际包印即时交流的窗口与贸易平台，从而为中国包装印刷业即时打造品牌航母-21世纪的中部印刷硅谷。二、规划原则1、可持续发展原则XX县印刷大市场的规划立足当前，充分考虑资源和环境的承载能力，合理确定产业项目及用地布局,充分利用地形，珍惜土地和水资源，高度重视生态建设加强环境保护，尊重原有地形地貌，突出生态、环保概念，保持并逐步创造良好的园区生态环境。规划充分结合实际情况，强调可操作性，为实施管理和下一步96、建设提供依据，力争实现印刷包装城经济与城市经济、环境的协调发展。2、统筹规划、分布实施、基础设施先行的原则园区规划应具有一定超前性，但盲目超前将造成不必要的资源浪费，因此必须结合地区实际，循序渐进，考虑经济的合理性与远期的整体性，考虑循序分期开发的操作性，合理规划园区。坚持区域整体协调发展，重视与周遍大规划的衔接。从大区域出发，认真分析发展的利弊和潜在优势，选择和制订适合自身发展的方向与目标。XX县印刷大市场的开发建设与城市总体规划，土地利用规划相结合，与城市发展趋势相衔接，做到科学规划、准确定位、健全功能、合理布局、力求该项目和新型工业化、城市化互相促进，所以规划应实事求是、因地制宜、因产业97、制宜、统一规划、分布实施、滚动发展、成熟一片、开发一片、建设一片、发展一片、逐步做大做强、坚持基础设施先行、高起点、高标准地搞好XX县印刷大市场的基础配套建设。3、刚性与弹性原则刚性和弹性相结合，对园区重大基础设施提出刚性规定，对局部开发和建设提出引导，同时，在功能分区明确的基础上要有一定的弹性和灵活性。园区用地组织应保持足够的灵活性，应考虑不同类型用地及各功能分区之间的相容性，既要能满足开发中的阶段性现实要求，也要为未来的扩展留有适宜的空间，以适应不确定性的环境变化。4、集约利用与产业聚集的原则规划从利于产业关联度、培植产业群，形成产业链的角度出发，围绕主导产品发展一系列相关的生产和服务项目98、，使资源得到有效利用，同时各个企业之间关系紧密，形成既有竞争又有协作的关系，要有利于聚集整合，突出特色产业，形成产业的群体规模优势。5、多业并举的原则规划用地布局中既要突出印刷包装产业主体，又要坚持多业并举，在印刷产业发展的同时进一步推动交通、餐饮、金融保险等服务行业和相关产业的发展，促进货物流通，市场及其他行业的繁荣和兴起，建设现代化、生态化的新型印刷产业基地，增强XX县印刷大市场的凝聚力、吸引力、承载力和影响力，使XX县印刷大市场成为城市的重要组成部份，成为城市的新亮点。三、主要结论1、现状特征环境优美，交通便利。2、功能定位响应XX县产业集群、工业强市、文化兴市战略的专业配套市场；是以印99、刷物资交易为主，物流业为辅，第三产业积极发展的现代产业园区；是人居环境优美、可持续发展的生态型产业园区。3、发展战略l走专业化、特色化、集群化、规模化道路，坚持科学发展观，努力营造良好的产业创新环境和发展平台。 4、用地功能结构园区由一个主功能区和五大辅助功能区构成。五个辅助功能区分别是：产品展示中心、教育培训中心、研究开发中心、物流配套中心、商务休闲中心。主功能区是：涵盖印刷包装行业各个方面的物资交易中心。5、道路网结构“二横二环”。二横：园区内两条横向大通道。二环：以远大三路和黄金大道为基础道路，与两条规划线路形成大外环；以物流中心为核心形成小内环。6、绿地系统“一环、二心”。一环即以园区100、大外环道路构筑绿化隔离墙。二心即位于园区北、南部丘陵连绵区，是园区的绿心。7、区内配套根据功能不同，XX县印刷大市场内将形成十二大功能中心。同时，作为一个大型专业市场，还建有购物中心、休闲中心、餐饮中心等，并可停车500辆。还配备了先进的多重智能化安保系统：周界红外线防盗系统、美国电子巡更系统、楼宇对讲系统，宽带入户确保业主的安全与工作效率。8、空间形态突出人工环境与自然环境相融合生态化；内部组织高效的人工环境“网络化”。1）充分利用XX县印刷大市场外围起伏坡体及园内道路绿化、公共绿地、生态围墙形成生态走廊； 2）内部构建多层次的绿化体系，营造生态化、园林化的现代化商贸流通新城外部环境；3）功101、能分区明确，各个分区通过规整、有序的道路网有机连接；4）各分区形成高度协调的网络系统，实现产业布局集聚化、后勤服务社会化、产 品交 易中 心货运交通系统化、基础设施集约化、公共设施完善化。9、发展布局模式 放射状：形成“一业特强，多业并举”的产业发展模式。图5-1 放射状发展模式产 品交 易中 心四、功能分区规划（图片为想象图）1、印刷包装交易中心交易中心是指所有的商铺，是商品交易、信息交流的实体，分为6大部分，是XX县印刷大市场的核心组成部分。其将常年供应机械、纸张、油墨，供应国内外包装与印前、印中、印后机械及相关配件，承接印刷订单服务，使之成为中部地区包装印刷产品的集散地，构就国内外品牌企102、业展示产品与企业形象的最佳舞台。2、会议展览中心 会展中心是除交易中心之外最直接的商机来源，是项目的最重要组成部件之一，对项目的经营、运作及发展起到极大的促进作用。常年举行系列高规格机械设备、原辅材料、纸张展览会、订货会；承办国内外高规格包装印刷研讨会、产品发布会、省协会的新闻发布会、交流会，为XX县印刷市场内的商户提供全新的产品展销渠道，提供增值服务展览会，就造商户及开发商的双赢局面。3、商务休闲中心按现代化写字楼标准配套的专业写字楼，具有商务办公、信息咨询、电子商务和综合办公共四大功能。使之成为中部外省及国外商家进军湖北包装印刷市场主要选择地点，集中性的办公有助于企业间产品、信息的交流与协103、作，促进共同发展，造就双赢。商务办公中心是交易中心的重要指挥部，是企业、厂家、代理商、经销商及省内外、国内外商家贸易往来的办公、交流及洽谈场所。内设置星级酒店，设备周全，服务周到，为商家带来高人一等的商务旅程。星级酒店的建立是XX县印刷大市场提出要建设现代化交易中心的最直接体现。4、物流配送中心XX县印刷大市场交通四通八达，可以与大型物流企业进行战略合作，形成全国性的印刷行业物流配送网。为场内商户及客户提供包括仓储、运输、配送、整理在内的物流服务。不但解决运输的烦恼，还为各方减低经营成本。物流中心是XX县印刷大市场提出打造“一站式商贸物流平台”经常理念的重要组成部分，是全面为商户、顾客服务，继104、而塑造印刷行业品牌的重要环节。5、科研开发中心建立专业技术数据库，负责专利技术的研究、开发、成果转让与经纪服务；大力发展包装工业设计，配合建立电脑排版制版中心。负责包装、印刷技术、包装印刷材料、各种配件的研究与开发，专业技术成果交易的中介服务，引导包装印刷设计新潮流。科研设计中心从行业的高度出发，为商户、企业注入最具生命力、竞争力的科技因素，全面提升XX县印刷大市场在国内印刷行业中的形象及地位。6、教育培训中心实施印刷人才产业化战略，同高等院校或专业培训机构、行业协会合作，举办各种专业培训，提升中国包装印刷企业的技术与管理水平。在条件成熟时，可成立中部印刷产学研培发展基地，为业内提供永久的人力105、资源保障。教育培训中心是提升商户的专业能力、知识能力、经常能力的增值服务环节。7、二手设备交易中心 当前国内的二手包装印刷机械的交易的发展非常缓慢，主要是因为当前国内没有这样的一个专业中介机构来做这样的一件事情，我们将通过定期的发布会、定期的拍卖会来活跃二手交易，使其成为包装印刷企业的纽带。二手机械手交易中心从服务全行业的高度出发，提出现有市场绝佳的二手交易服务。五、保障规划实施的建议建设XX县印刷市场是XX县印刷行业在新时期抓住机遇、迎接挑战的战略选择，是XX县争创文化产业发展新优势和提升综合竞争力的迫切需要，是推进新型工业化、城市化的重要行动。为保障规划实施，加快园区建设，特提出如下建议：106、1、尽快确定该市场的整体范围，实行“封闭式”管理国内外大多数专业市场发展的实践证明，市场要能顺利发展，必须要有一个整体的范围和自成管理体系的管理体制。因此，确定XX县印刷市场的整体范围（控制红线），建立园区自成体系的管理体制，实行相对“封闭式”的管理，是本项目建设与发展的重要任务，也是增加投资者信心的重要保障。2、尽快营造项目良好的投资环境项目整体范围确定后，眼前的当务之急就是要营造出一个优良的投资环境，以吸引国内外投资者前来投资合作。一是高起点、高标准的做好市场总体规划和发展规划。总体规划经审批后，应具有权威性和法律效力，不因负责人的变化而变化，不因负责人的注意力转变而转变。市场其它规划要“107、长短结合”，既要有原则性，又要有灵活性，逐步制定和推进实施。二是XX县县两级政府应给予必要配套政策和金融手段，加大首期项目周边基础设施建设投入力度，支持本项目的开发建设。三是争取多方支持，广泛筹集基础设施建设资金，着力推进启动园内的基础设施建设，迅速提高投资环境质量。四是不断建立健市场服务体系和相关规章条例。3、抓紧时机，大力招商引资，营造工业园投资的热点XX县印刷大市场建设和发展的关键是企业入驻，而企业入驻的关键是招商引资。目前国内外游资市场相当宽裕，印刷行业发展前景光明，许多资金都想进入正在崛起的中部地区。所以，本项目建设启动之初就得抓住时机，开拓创新，全方位的招商引资。一是尽快建立招商引108、资机构、招商引资队伍和招商网络。二是加快园区及产业的策划包装、宣传。三是广泛开展招商引资活动，运用多种招商策略、方式招商引资。重点在吸引国内外大公司、大企业上下功夫，以形成园区建设的“领头羊”和增长点。四是制定和落实招商引资的优惠政策和奖励办法。4、制定企业入驻条件建设专业印刷市场的目的是营造有利于印刷企业发展的微观环境。从产业集群理论可知：入园企业间以及企业与其他行为主体间的关联程度如何，他们能否形成有效的集群，将是本项目成功与否的关键条件。因此，应该制定明确的企业入驻条件，使入园的企业与园区功能、产业发展战略相一致，有利于产业集聚环境的形成。第六章 项目建设方案根据第二章分析数据表明，该项109、目位置具有较好的气象条件，工程及水文地质条件也比较好，场地起伏不大，抗震设防烈度为9度，建筑场地类别为度类，地下水属潜水类型，年水位变化幅度不大。项目周遍交通便利，能源供应充足。因此具有较好的建设条件。一、总体方案1、总体思路根据本项目的特点及市场需求情况，拟定占地面积为500亩，建筑面积为326625.9平方米。本次规划将一次性完成土地征用和设计任务，一期将建成包括交易区及物流中心、商务中心、展示中心等设施建设，二期将完成研发大楼、培训中心的建设。2、主要建设内容表6-1 项目主要建设内容项目名称单位占地面积建筑面积培训中心平方米9511.268027.4研发中心平方米9758.982248110、.9产品展示中心平方米7243.314486.6印刷成套设备区平方米518410368印刷耗材区平方米648012960印刷器材配件区平方米648012960印刷质量控制设备区平方米518410368二手设备交易区平方米864017280物流配套区平方米2008840176包装专项配件区平方米676813536包装专门耗材区平方米547210944商务休闲区平方米7444.433271 二、建设场地及总图布置1、建设地点 项目位于XX县XX工业园，黄黄高速XX收费站南侧，距离XX火车站50公里。北临黄黄高速、东临黄金大道，西、南为规划道路。2、园区平面布置原则本项目拟请国内实力较强的设计院来做111、项目的总平面及施工图设计，设计原则暂定为市场主入口二个和物流出入口分开，厂区内按消防部门规定设消防通道，以满足消防要求。总平面布置以物流优化，布局合理，交通顺畅，方便发展、绿化和美化为主题进行规划设计。三、建筑结构本项目交易区、会展中心、物流中心为框架结构，其中交易区、物流中心层高为4.5米，层数为2层。会展中心为单层建筑，层高为12米，研发中心、培训中心、商务休闲、办公中心为砖混结构，低层均为裙楼，层数为7-12层不等。房建筑物的耐火等级为二级，火灾危险性等级为丁类。四、暖通空调1、室内空气设计参数名称温度新风m3/h.人夏季冬季商场区和出租区2527131520仓库/办公区25271820112、30租赁区域25271820202、通风、排风1）通风系统设计 非空调季节全开新风阀，以大量的新风满足该区域内人员的舒适及身体健康要求。经常有人停留的设备间、厨房等均考虑设置通风系统。交易区、仓库公共卫生间地下车库制冷机房变配电室水泵房12次/小时10次/小时6次/小时6次/小时8次/小时4次/小时 经常有人停留的设备间、物流区、交易区、展示区、厨房及仓库均考虑设置通风系统,厨房、及生鲜区排风经除油雾达到卫生要求后高空排至大气。2）餐饮、仓库等场所防、排烟系统设计 防烟楼梯间由建筑设计可开启的外窗，采用自然防烟。自然条件不允许的防烟楼梯及其前室或合用前室考虑机械防烟。满足建筑防排烟技术规程要求113、。每层按每个防火分区设机械排烟系统。每个防火分区分为若干个防烟分区，由超过600mm的梁分隔，每个防烟分区不超过2000m2。防火分区一设两个排烟系统，每个系统单独承担各自防烟分区；防火分区二设一个排烟系统，负担两个防烟分区；仓库设单独的排烟系统。排烟量按民用建筑防排烟技术规程计算。风机吊装在楼板下，用不然材料封包。风机选用双速排烟/排风风机。平时通风时低速运行，排烟防火阀平时全开。着火时，风机高速运行，关闭非着火的防火分区的280排烟防火阀门。补风由补风风机及大门渗透共同承担。27层按每个防火分区设机械排烟系统。设计原则同一层，补风由补风风机承担。每层的排烟风机选用双速风机，平时通风低速运行114、，着火时高速运行。地下车库通风排烟按六次换气考虑，平时机械排风，自然进风。通风采用诱导风机，减少设备管道高度及排风时的用电量。排烟时有车道的2个防火分区自然进风。无车道的2个防火分区机械补风。选用双速风机，平时可根据情况低速运行。排烟用风管采用镀锌钢板，壁厚1.2mm。在吊顶内的排烟管需保温，采用厚度不小于40mm的岩棉。所有排烟风机与排烟防火阀采用消防联动控制。3、空调系统设计1）空调风系统A、交易区和出租区采用超薄吊装空调机组，空调机组吊于卖场和出租区上空，室外新鲜空气和室内回风在回风静压箱混合后再经过机组处理后，通过风管均匀送至各空调区域。B、办公室采用风机盘管加新风形式，新风由新风机组115、处理后送入房间。C、对于需24小时值班或其他原因的如消防控制室，单证间电脑机房等考虑设置分体空调器。D、风管采用不燃材料，保温采用难燃B1级的材料。2）空调水系统A、根据负荷选用燃气溴化锂机组。夏季提供712冷冻水 。冬季提供5060热水 。机组和水泵置于设备机房内。冷却塔置于屋面上。 B、回水管管径大于等于50的采用无缝钢管,管径小于50的,采用镀锌钢管,凝结水管全部采用塑料管材、粘接。保温材料采用橡塑海棉，耐火等级达到难燃B1级。五、给排水系统1、给水1）、水源：采用基地北面沪南公路市政给水管作为基地给水水源。二路DN300给水管分别由基地东西两侧接入，在基地内形成环状管网，从其中一路上接116、出一路DN150并加装水表作为生活给水管。水泵房位置设在东楼一层。2）、用水标准、用水量：交易区按6升平米营业面积日计，约480吨，最大时70吨时；商务休闲区最大日用水量800吨日，最大时60吨时；空调部分：最大日用水量800吨日，最大时80吨时；绿化、道路浇洒：45吨日，最大时25吨时；管路漏损、不可预见水量：按10计量；合计最大日用水量2337.5吨日，最大时235吨时。3）、给水系统：各楼l2层利用市政管网压力直接供水。3-4层采用变频水泵供水，5-7层采用水泵一屋顶水箱联合供水。2、排水1）室内污、废水立管分流，设专用透气立管。地下室横管及室外则为合流。2）生活污水量1050吨/日，经117、预处理后排入市政合流污水管道。食堂、饮食店厨房废水先经隔油池处理，然后一并排入市政污水管道。 基地雨水纳入市政雨水管道，按P=3年设计。雨水总排放量为3890升/秒。3、管材1）室内生活冷水管采用不锈钢管，热水管采用带保温的不锈钢管。消防管、煤气管口径1OOmm采用热镀锌钢管；1OOmm采用热镀锌无缝钢管。室外给水管采用球墨铸铁给水管。2）室内排水管采用PVC-U管，室外排水管则采用HDPE双壁缠绕塑料排水管。六、电气1、供电本项目预计用电设备总装设功率：5000KVA园区内现在高压配电站，经终端变电室降压后，向各用电设备供电。设备用电源的电压偏差不应大于5，设计中采用稳压电源装置供电予以保证118、。主要设备用电均属三级用电负荷，其中应急照明，消防等用电设备属二级（应急）用电负荷。本工程消防用电设备、营业区照明，弱电系统等为一级负荷自动扶梯等二级负荷，其余均为三级负荷。2、电力、照明电力及照明系统的电源由变电室以50Hz，220/380V，TN-S系统供给。本项目内各建筑物的用电设备主要采用电缆线路供电，电缆采用铜芯绞联聚乙烯绝缘电缆在电缆桥架上敷设；配电设备采用动力配电箱、插座箱。排风机和消防水泵等重要负荷设备，由变电室以两路电源供电，其终端设双路电源互投装置进行自动切换。公共场所、办公室等照明灯具主要采用带电子镇流器的节能高效荧光灯；商铺、大卖场照明灯具拟采用金卤灯或荧光灯带。公共走119、道平均照度为100LX(5W/M2);商铺、平均照度为300LX(13W/M2);卖场照明为800LX(25W/M2);办公室平均照度为300LX(9W/M2);主要设备机房照度为200LX(7W/M2).疏散通道及主要出入口设应急指标灯；总体内设道照明及景观照明；沿街立面设广告照明及泛光照明。照明电源与电力电源分设，由变电室单独线路供电。照度要求根据不同需要确定。3、接地园内主要用电设备需以下5种接地：1）保护、防静电接地2）防电磁干扰接地3）高频接地4）高电压保护接地5）测试接地对1）、4）种接地，采用与配电系统保护线（PE）线可靠连接的方式，接地电阻4。对2）、3）、5）种接地，采用单独120、接地极的方式，接地电阻100。电气保护接地采用TN-S制系统。采用MEB总等电位联结及LEB局部等电位联结装置；采用SPD电涌保护装置，按第二类防雷建筑物设防。4、弱电系统1）设通信网络系统。2）设建筑设备监控系统。3）设火灾自动报警系统。4）设安全防范系统。5）综合楼一层南面设弱电总进线间；各单体一层设消防、安保中心机房及通信机房；各层按防火分区设置弱电机房和竖井。七、通信信息本项目通信要求包括：互联网络系统、通信系统、火灾报警系统与消防控制系统等内容。1、互联网络系统安装宽带网、ADSL等公共资源以实现与INTEL网的互联。2、通信系统为满足本项目对内、对外电话通信的要求，考虑到商家众多，121、各种其他设施比较完备，拟在园内配备1500门电话。3、火灾报警与消防控制系统按建筑物设计防火规范中商业的火灾危险性类别的划分原则，本项目的火灾危险性类别为“丁”类。采取的相应消防措施有：1）建筑物的耐火等级按二级进行设计。2）园区设置环行消防通道，并设置有环状室外消防给水管网的室外消防栓。3）各建筑物的房间内设置火灾自动报警系统和室内消火栓。火灾自动报警系统由智能型感烟感温火灾自动报警控制装置、空气采样烟雾监测装置、总线式消防电话装置、总线式应急广播装置组成。消防控制系统有火灾自动报警和手动报警、消防水泵控制、水幕控制、水喷洒系统控制、空调机控制、火灾事故广播状态的控制、消防专用电话等。4）采122、用充电蓄电池灯具作为疏散照明，其放电时间不小于20分钟。5）空调风管保温材料采用非燃性材料。6）CO2灭火器八、日照分析由于本项目为公共建筑，基地周边大部分为道路、空地和非居住建筑根据天正日照分析软件的计算，本方案对周边日照建筑的影响均满足规范要求。待项目方案审批阶段时，再编制日照分析报告。第七章 环境保护、职业安全卫生、消防、节能措施 在本项目建设过程中，将严格按国家环境保护“三同时”的要求来做，遵守有关建设项目的职业安全健康安全卫生、消防等法律法规，同时采取相应的节能降耗措施。一、 环境保护措施1、有害废水 本项目的生产过程中不产生有害废水。2、有害废气 本项目在商品交易、技术研究、产品拆123、装、运输、二手交易过程中产生少量的废气，我们会有针对性的采用大气排风稀释等治理措施，达到环保标准后高空排放，既能保证工作环境的安全与卫生， 又可使周围的环境不致受到污染。同时我们将加强周围环境绿化，吸收大量有毒气体。3、噪声 本项目的空调机组、制冷机组、空压机等在设计选型时，尽量选用低噪声设备。在安装时采用减震、降声、吸声措施，保证工作区及环境噪声符合标准。空调机组、空压机等噪声较大的设备在有隔声措施的隔间内。二、 职业安全卫生措施1、采用合理的市场运行组织，先进的管理流程及管理技术，将危险和有害因素降至最低程度。2、园内局部产生有害气体将设局部排风装置，保护商户工作人员的身体健康。3、园内设124、有中央空调，其它区域设舒适性空调，改善经营者、管理者的工作条件。4、产生高电压后及辐射危害的设备远离操作工人。高电压设备装设电气安全防护和联锁装置。高压、高频设备附近设置明显的警告装置和安全标志。所有用电设备均设有可靠的安全接地，设短路保护、过电流保护，保证用电安全。5、产生噪声较大的设备设单独隔间，采取隔音、吸音措施，尽量减小噪声干扰危害。6、物流仓储中心使用的空调设备选用带新风的集中空调机组，保护每人每小时新风量大于30 m3。7、主要建筑物出入口设有应急照明，安全通道供疏散使用。发生事故时，人员可迅速撤离。8、对风机、泵等设备产生的噪声都采取一系列降低噪声措施，如选用低噪声设备，采用减震125、基础，消声器等保证室内噪声符合国家规范要求。9、建筑装饰材料选用环保型材料，避免在室内产生辐射和释放有害气体。三、消防1、水源 采用基地北面远大三路市政给水管作为基地给水水源。黄金大道DN300给水管分别由基地东西两侧接入，在基地内形成环状管网。水泵房设消防泵。办公大楼设18吨屋顶消防水箱。2、室内消火栓系统 各建筑物均设室内消火栓系统，水泵流量按建筑物最大流量计，Q=40升秒。室内消火栓管道连成环网，室内消火栓优先布置在楼梯口、走道等明显部位，确保各处二股充实水柱同时到达。室内消火栓最小充实水柱一般为lO米，配消防卷盘。 3、自动喷水灭火系统个建筑物的每个房间均设自动喷淋系统。地下室车库、物126、流区域按中危险II级设计，Q=27升秒。商务休闲中心按中危险I级设计，Q=21升秒。交易去按危险II级、多排货架储物高度4.0m计，Q=60升秒。 4、室外消火栓系统 基地设室外消火栓系统，Q=30升秒。间距不大于1 2 0米。 5、各楼按建筑灭火起配置设计规范设置手提式磷酸铵盐灭火器；另外，园区内设置疏散通道及疏散门，并有安全疏散标志；选用安全可靠的电器设备和材料，材料的导线截面留有充分余量。各种建筑材料、动力管材、空调管材及保温材料都选用非燃或难燃材料。易燃货物仓储中心设有24小时火警值班室，火警广播及直通电话。园内各建筑物均设火灾报警装置，事故排风装置和室内消火栓。采用充电蓄电池灯具作为127、疏散照明，放电时间不少于20分钟。在高层的一个长边设置为消防登高面。四、节能为了贯彻国家和地方有关节能、环境保护的政策，改善建筑的室内热环境、降低建筑能耗。本项目应进行建筑节能设计，并满足公共建筑节能设计标准。待项目方案审批阶段时，再编制节能分析报告。1、工作照明采用分散开关控制，选用高发光率的照明灯具。2、采用节能型变压器，变压器室内设有电容补偿柜，使功率因素不低于0.9。3、各建筑物、主要用能设备使用计量仪表，监控能源消耗。5、建筑设计中采用优质保温保湿材料与密封性能好的门窗，减小能源损耗。6、在冷、热媒的输送管道上采用保温隔热性能高的材料。第八章 项目建设工期与进度安排一、项目建设工期：128、一期：XX年1月-2011年10月，二期：2011年11月-2012年10月二、工程进度安排序号进度项目名称XX年2011年2012年123456789101112123456789101112123456789101112一总平设计二总平勘测三地质勘察队伍招标、考察、选定地质资料成果四监理单位招标、考察合同签订五咨询单位招标、考察合同签订六场地平整施工招标、考察平整场地七建筑工程1商品交易区方案设计施工图设计施工单位考察招标、投标、评标、定标施工合同签订施工开工、竣工2物流配套区方案设计施工图设计施工单位考察招标、投标、评标、定标施工合同签订施工开工、竣工3商务休闲区方案设计施工图设计施工单129、位考察招标、投标、评标、定标施工合同签订施工开工、竣工4展示区方案设计施工图设计施工单位考察招标、投标、评标、定标施工合同签订施工开工、竣工5培训中心方案设计施工图设计施工单位考察招标、投标、评标、定标施工合同签订施工开工、竣工6研发中心方案设计施工图设计施工单位考察招标、投标、评标、定标施工合同签订施工开工、竣工第九章 项目运营策略及投资估算一、项目优势1、唯一性：中部包装、印刷业唯一的核心市场，中部第一个印刷行业风向标。 2、权威性：XX县委宣传部为总指导部门，XX县新闻出版局为专业指导部门，力争列为XX县人民政府重点建设项目、XX县人民政府文化产业发展规划工程标志性项目。 3、共享性：作130、为综合性的超大规模印刷产业园区，具有信息、客户、品牌、服务、商机、规模、政策等共享性优势。物流配套中心拥有完善的网络，不但提供安全、快捷、高效的物流运输服务，更重要的是减速少商户的物流运输成本，提升产品的成本竞争力。 4、地利性：距市中心非常近的大型产业基地，地处鄂赣皖大物流圈的核心地段，紧邻规划中的武广专线、沪蓉高速。省际与县内交通发达、服务设施齐全、人气车流旺盛，先天条件非常好。 5、增值性：作为XX县陆、空交通枢纽，“XXXX工业园”正在成为中部最完善的现代化物流基地，因而周边商铺紧俏火爆，前景辉煌，物业利润增值性一目了然。 6、优惠性：银行按揭和入驻企业税费减免等各项优惠政策。引入金融131、担保业务，向买家提供融资服务，提高商家的资金周转速度，解决商家年末财务账本里的“应收账款”问题。较低廉的售价、租金为商户打造成本核心优势。 7、辐射性：作为中部第一个印刷行业标杆市场，规模宏大。会展中心常年性举办各类型大大小小的包装印刷展会，吸引长三角、珠三角、港澳台地区及全国其他地方的客户前来参观、采购，为进驻的商家寻找买家，打造一个永不落幕的展销会。具有对周边、国内及国外的强大辐射性，对入驻企业来说，这是一个战略制高点。 8、前沿性：作为中部印刷行业的桥头堡，是国外包装印刷企业进入中部的最佳选择，是国际印刷包装信息与商机进入中部的前沿阵地，是可产又可销的口岸。 9、永续性：依靠雄厚的外商资132、本以及丰富的印刷行业管理经验，成立专业的“XX县印刷大市场发展有限公司”，专门负责该项目的后续经营、物流服务、专业活动策划，保证业主在此永续经营。10、赢利性设立印刷订单服务中心，依靠紧邻的XX县印刷科技产业基地，承接各类印刷，最直接地为油墨耗材、印刷机器、配件、纸张、纸品等商家寻找到了全天候的客户。国内印刷业平均增速18%左右，随着XX县、湖北省经济规模的快速膨胀以及文化产业的日渐崛起，投资印刷物资市场潜力无限。11、超前性项目的规划设计充分考虑到未来市场的变化发展要求，十二大功能中心的配套设施，在国内都是超前的。二、项目运营策略1、 运作理念1）区域创新网络美国学者安纳利萨克森宁（A. S133、axenian）在地区优势一书中通过把128公路地区与硅谷地区进行比较研究后得出结论：以区域网络为基础的工业体系是硅谷获得竞争优势，取得成功的主要原因。也就是说，高效的区域创新网络是开发区获得持续创新能力并取得成功的关键。涵义：区域创新网络是指一定地域范围内，各个行为主体（商家、学校、研究机构、地方政府、行业组织等及其个人）在交互作用与协同创新过程中，彼此建立起各种相对稳定的、能够促进创新的、正式或非正式的关系总和。其基本组成要素包括组成网络的结点，网络中各个结点之间联接而成的关系链条，网络中流动的生产要素（劳动力、资本、知识和技术等）及其他创新资源。区域创新网络的基本构架如图8-1。如图8-134、1所示，区域创新网络中的结点主要包括商家、培训机构或研究机构、政府等公共组织机构、中介服务组织以及区域金融机构等五方面。网络中各结点间的关系链条是信息、知识和技术等资源传递扩散的关键渠道。 图9-1 区域创新网络基本构架图加工企业商户政府部门金融机构培训、研究机构市场管理方学习功能：对商家来说，商家的发展依赖于区域内结成的创新网络。由于在企业的创新和发展进程中，面临着日益不确定的市场和技术环境，区域内网络的联接则是商家自身发展与创新过程中最重要的战略行为，也是区域内各个行为主体发展的必要条件。通过网络为商家提供各种正式或非正式的交流渠道，促进了知识、信息和新技术等资源的流动、扩散，增强了经营户135、的创新能力。网络将商家联接到更广泛的创新系统中，使创新活动进一步在地理空间上扩散，从而使商家单个的创新活动转化为网络内集体的创新行为，而不同于传统的理论创新模式（大多数创新活动只发生在企业内部的研究与开发机构）。这必然能保持商家创新能力的持续性。而且，创新网络中商家间有效的合作，能降低其之间的交易费用，降低市场的不确定性，减少机会主义的发生。对整个市场区域来说，区内的商家之间以及商家与其他行为主体之间在发展中结成了合作的网络，有利于劳动力、资本等生产要素以及新知识、技术和有价值的思想、信息在网络中顺畅地流动、扩散、创新与增值。通过这一创新网络，提高了区域内资源的利用效率，使区域保持持续的创新能136、力和竞争优势，从而促进该区域市场的发展。2、产业集群产业集群为促进区域经济发展提供了一种新的思维方式。波特在国家竞争优势一书中，引入的“集群”概念，即指在某一特定区域下的一个特别领域，存在着一群相互关联的公司、供应商，关联产业和专门化的制度和协会。集群在产业发展中的影响主要表现在：1）集聚效应。企业集群对专业化供应商和专业人才的吸引，有利于聚集专业化信息，形成专业化市场，从而为集群内企业的生产和销售提供有效的支撑；2）可降低交易成本。由于企业集群地理的集中性，便于基于本地共同文化的非正式制度的形成，使得企业基于专业化分工的交易成本大大降低，既创造了外部经济又提高了集体效率；3）创新效应。地理位137、置的接近，不仅有利于企业间通过集体学习和“干中学”，促进企业创新，而且，企业集群内部的竞争自强化机制将在集群内形成“优胜劣汰”的自然选择机制，刺激企业创新和新企业的衍生；4）资源共享效应。公共物品共享使资源在企业集群内具有更高的使用效率，而区域品牌的共享大大增强了集群内企业的比较竞争优势。因而，即使企业集群内大多数是中小企业，每一单个企业分开来看在业界地位和影响不一定十分突出，但它们相互间联系紧密，作为一个群体，在国际上具有极强的竞争力。这一点已经被各发达国家产业界、政府所认识，有不少国家的中央政府和地方政府，正致力于构筑企业集群或在探讨如何激活已有的集群。产业集群可以理解为企业集中于一起，并138、产生凝聚力，这种力能进一步吸引更多的企业集中到这里。大型专业市场的功能之一就是使那些相互关联的企业集聚于一起，通过企业间以及企业与其他行为主体间的相互合作、相互影响来形成区域创新网络，增强企业的创新能力，加快企业的发展，这种产业集聚环境往往是吸引企业入园的最主要因素。因此，入园企业间以及企业与其他行为主体间的关联程度如何，他们能否形成有效的集群，将是本市场开发成功与否的关键条件。3、市场区内文化的塑造园区文化是一种经济文化。现今越来越多的人认识到文化对于经济发展和社会发展具有不可估量的作用，将文化的这种巨大的力量与“科学技术是第一生产力”相提并论，称之为“文化力”。XX县印刷大市场的发展需要有139、文化的支撑，只有经济、文化协调发展，印刷市场的经济才能持续快速发展。这一点业已为深圳、上海等印刷业发达城市实践所证实。XX县印刷大市场应吸取其他地方的成功经验，建设之初就注重项目建设和文化建设同行。通过园区文化的塑造，使园区人的思想观念和精神世界发生深刻变化，使园区人的凝聚力得到增强，从而促使园区人努力、自发、全身心地投入到园区的经济建设当中。XX县印刷大市场的园区文化应具有地域性和先进性的特点，突出“创业、创新、包容、竞争、奉献”等元素。园区文化建设包括“硬文化”和“软文化”建设，“硬文化”建设主要是指那些体现文化内涵的设施以及文化管理机构的建设，“软文化”的建设主要是通过舆论宣传等方式，改140、造园区人的观念，使他们的观念更有利于园区的经济建设。三、投资总额、方式及构成项目总投资额为5.5亿元人民币，分二期完成。资金来源采用开发商自筹为主，银行贷款为辅的方式，其中自筹部分为4.5亿元，占投资总额的81.8%.银行贷款1亿元,占投资总额的18.2%。四、管理、运营体制1、工业园区管理体制的类型在一般情况下，产业园区的管理体制按照管理与开发主体可以划分为三种基本类型；1）准政府的管委会体制2）园区与行政区管理合一的开发体制3）“管委会+开发公司”的开发体制：其特点是通过设立一个企业来规划、开发、管理一个园区，开发公司实际上承担了一定的政府职能，进行公共事业开发。这种体制首创于蛇口，称为“141、蛇口模式”。2、XX县印刷大市场管理体制框架长沙市印刷大市场 园区管委会职能部门 园区管委会发展规划基础设施市场开发公司技术服务社 会 服 务 体 系项目审批政策环境公共服务招商引资法制规章土地开发招 商投 资物业管理商务服务投资服务生活服务物流服务园区领导小组农村居委图9-2 园区运行机制图按照国际惯例、市场经济发展要求和“小政府、大社会”的管理模式，建议XX县印刷大市场采用“管委会+开发公司”的模式，建立起由决策层（园区领导小组）、管理层（园区管委会）、经营服务层（管委会职能部门、开发公司、各类中介服务机构）组成的三级管理服务体制，园区实行开发权责统一和相对“封闭式”的管理，集中组织开发建142、设。其中：园区领导小组：负责对本项目进行统一领导和重大发展事宜决策。园区管委会：是县政府的派出机构和领导小组的办公机构，负责执行领导小组的决策和对园区进行统一规划、统一建设和统一管理，负责园区规划红线控围内的党、政、人、才、物、地等的管理，负责园区土地开发批租和农民的安置补偿。园区经营服务层：由园区管委会职能部门、开发公司和各类中介服务机构承担，负责园区的开发经营、招商引资、投资创业、基础设施建设、生活居住等方面的服务。3、运行机制XX县印刷大市场管委会负责园区的社会经济管理，包括发展规划，项目审批、备案，政策环境，公共服务，法制规章，招商引资，安置补偿等。成立的园区开发公司负责园区的基础设施143、建设、土地开发、招商引资、投资、园区服务、折迁安置等开发和经营。由园区的社会服务体系提供各种公共服务、园区服务和社会服务。由入驻企业和产业的发展壮大来促进市场的开发和发展。第十章 财务效益分析根据国家计委颁布的建设项目经济评价方法与参数第二版规定的评价原则,结合本项目特点，测算财务评价指标。一、项目销售计划 一期主要是开发7大交易区的二层商铺，和配套的物流、展示、商务设施。预计于XX年6月动工，2012年10月完工。共有出售型房屋建筑面积为88416平方米；出租型房屋建筑面积为73447平方米；展示中心建筑面积为14486.6平方米。预计于2012年12月底销售完毕，出租率保持为80%左右。二144、期主要是开发培训中心和研发中心，主要是用于出租。建筑面积一共是150276.3平方米，预计2011年3月动工，2012年12月底完工，出租率保持在80%左右。二、项目销售收入估算1、市场交易区房屋销售收入： 88416平方米4500元/平方米=39787.2万元；2、物业管理收入：326625.9平方米（0.5元/平方米）12=195.9万元；3、租金：1）研发中心：82248.9平方米（0.2元/平方米）365=600.4万元；2）培训中心：68027.4平方米（0.2元/平方米）365=497万元；3）产品展示中心：按照平均每年举办10场不同类型展会计算，每场收入20万元，一年收入：102145、0=200万元；4）商务休闲区：33271平方米（0.3元/平方米）365=364万元； 5）物流配套区：40176平方米（0.3元/平方米）365=440万元；4、其他收入：预计年200万元。5、日常收入合计：上述2项+3项+4项=2497.3万元/年三、项目开发成本估算1、土地成本（包括拆迁、安置补偿费用）： 土地面积为494.94亩，亩均价20万元，得出土地成本为：494.9420=9898.8万元；2、前期费用：小计：1030万元1）可行性研究报告编写费：30万2）水文地质勘察、测绘、场地平整费：150万3）规划设计费：400万4）造价、招标费：150万5）监理费：300万3、建安成本146、：小计：29468.31万元1）培训中心、研发中心：150276.31000=15027.63万元；2）市场交易区、产品展示区、物流配套区：143078.6800=11446.29万元；3）商务休闲区：33271900=2994.39万元；4、基础设施费：小计：3500万元1）小区供水、供电、供气、通讯等设施：1200万元；2）小区道路、给排水、垃圾处理等公共设施：1500万元；3）小区景观、照明、绿化：800万元；5、配套设施费： 锅炉房、社区用房、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕、物业管理中心、围墙、大门、广告架等：500万元。6、管理费：（1+2+3+4+5）5%=(9898.8+10147、30+29468.31+3500+500) 5%=44397.115%=2219.85万元；7、税费：小计：11409.72万元1）契税： 9898.83%=296.96万元2）市政设施配套费： 326625.96平方米120元/平方米=3919.5万元3）人防费：本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。4）报建费：326625.9平方米150元/平方米=4899万元；5）销售税金： 39787.2万元5.7%=2267.87万元7）土地使用税：329963平方米0.8元/平方米=26.39万元8、建设期利息：假设开发商自有资金占建设资金的50%，30%建设资金来源148、于楼盘的滚动销售，20%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款1-3年贷款利率大概为7%，按照贷款10000万元，2年期计算，利息为：100007%2=1400万元；9、预备费：即不可预见费用，以上8项之和的5%。即500万元。10、成本合计：以上9项相加：59926.68万元。四、项目利润估算按照项目建设期3年计算，前2年完成房屋销售收入39787.2万元，第三年项目完全建成后，年可收取租金和物业管理费等2497.3万元。除去税金（5.7%）、管理费用（10%）、维护费用（8%）、固定资产折旧（8%）等，年利润应该为1500万元左右。第十一章 经济社会经济评价一、经济效益评价 项目分期实施，滚动149、开发，第二年可实现销售收入39787.2万元，上缴税金2267.8万元。工程建设完工后，不考虑增长速度与物价因素，正常年实现收入2497.3万元，上缴税金150万元。整个市场年正常营业额可达20亿元，实现利税为 4.5亿元。预计这个项目投资回收期为13.4年（不含建设期）。上述数字表明，该项目的经济效益良好，投资回收期短，抗风险能力较强。二、社会效益评价 该项目可有效增进地方政府的财政税收，加强了印刷相关产业的配套，增加当地的劳动力就业，提高了当地居民收入，带动相关产业的发展，拉动GDP的增长，为实现湖北省、XX县的新型工业化战略和文化强省（市）战略开辟了新的途径，为湖北印刷业在中部的崛起起到150、了非常关键的示范、带动作用。第十二章 风险分析一、项目盈亏平衡分析1、建设项目销售总收入（销售税费取5.7%）： 88416平方米4500元/平方米=39787.2万元2、日常经营收入：2497.3万元3、项目开发成本 59926.68万元 4、日常利润：1500万元 5、利润率：日常利润/开发成本=1500/59926.68*100%=2.5% 假设整个项目从开发到完成共用3年时间，开发商自有资金为项目建设资金的50%，即 59926.68*50%=29963.34万元 ；开发商自有资金年利润率：日常利润/自有资金*100%=5%6、盈亏平衡分析： 项目盈亏平衡点为：销售收入+日常收入=建设151、开发成本 39787.2+1500N年=59926.68,推算静态收回投资年限N=13.4年。与预期收回投资年限基本一致。即如果项目建成后商品房平均售价超过4500元/平方米，则开发项目盈利速度加快。如果项目建成后住宅商品房平均售价低于4500元/平方米，则开发项目出现低于预期收益率的情况。二、项目敏感性分析 本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。 1、项目总投资 由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果的投资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表的情况分析来看，FNPV值依152、然可靠。项目仍然可行。 2、项目销售收入 在开发经营的各个过程中，由于经营收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，经营环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的收入，从而对项目的收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金流量表的情况看，财务净现值下降，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。通过了解本项目的开发经营模式，项目收入分为一次性固定资产销售收入和固定资产租赁和物业服务等两大部分。销售收入基本在建设期可完成。而更长的时间内，开发商需要靠经营物夜获取153、收益。下面我们设定剥离销售收入后的投资额I =59926.68-39787.2（1-5.7%）=22407.35万元，日常物业收入R=2497.3万元，税金T=142万元,总成本C=855.3万元；日常投资利润率ri=2497.3-142-855.3/22407.35=6.69%。推算：当 I 增加10%时，I=24648.1， ri =1500/24648.1=6.08%，ri减少6%；当 I 增加20%时， ri =5.58%， ri减少16.6%；当 I 减少10%时， ri =7.44%， ri增加11.2%；当 I 减少20%时， ri =8.36%， ri增加24.9%；当 R 增154、加10%时，R=2747 ri =1749.7/22407.35=7.8%，ri增加13.2%；当 R 增加20%时， ri =8.92%， ri增加29.3%；当 R 减少10%时， ri =5.57%， ri减少19.3%；当 R减少20%时， ri =4.47% ，ri减少35.2%；当 T 增加10%时，T=156.2， ri =1485.8/22407.35=6.63%， ri 减少3.9%；当 T 增加20%时， ri =6.57%， ri 减少4.78%；当 T 减少10%时， ri =6.76%， ri 减少2.02%；当 T 减少20%时， ri =6.82% ，ri 减少3155、.6%；当 C 增加10%时，C=940.8， ri =1414.5/22407.35=6.31%，ri 减少8.6%；当 C 增加20%时， ri =5.93%， ri 减少14%；当 C 减少10%时， ri =7.07%， ri 增加2.5%；当 C 减少20%时， ri =7.46% ，ri 增加8.0%；由上表看出，影响项目风险的因素变动大小均在合理控制范围之内。表12-1 投资利润率敏感性分析表 变动程度不确定因素+10%+20%-10%-20%I：投资-6%-166%+112%+249%R：收入+132%+293%-193%-352%T：税金-39%-478%-202%-36%C156、：成本-86%-14%+25%+80% 三、项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、开发商自身风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。 1、市场风险 项目的住宅小区定位为中部规模最大、规格最高、商品最齐全的综合印刷耗材市场，它所面对的目标顾客是比较广的，因此，我们在招商的时候要有足够的针对性，也要注重全面性，而且商户越多，他们的各种需求就越多，我们的建设条件、设施配套、经营管理能不能满足他们的预期目的是非常关键的。157、这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。 任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，本项目虽然在中部还未有足够的竞争对手，但是据了解，武汉、昆明、重庆、杭州、郑州、成都、厦门等等都在积极建设规模较大的专业印刷商贸物流园区，加上之前的上海、苏州、深圳、中山、佛山、温州、廊坊等大型专业印刷市场，我们必须有充分的优势才能在竞争中胜出。随着XX县经济和文化的快速发展、各项设施的兴建，将大大促进项目158、所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，我们项目方也一定要密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。 2、项目的资本风险 项目的筹资计划中，有30%的资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。 鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，园区配套设施建设最好同步进行，让投资者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。 3、开发商风险 开发商风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产159、品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。 对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。第十三章 结论及建议一、结论 国民经济的持续稳定发展、商品经济的日益发达，XX县良好的市场投资环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，众多印刷企业要求改善产业配套条件的强烈愿望，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。本项目属大面积、大规模开发、拆迁负担轻，土地160、开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。项目的建设也符合当地政府制定的发展规划，水、电、煤气、通信、道路和交通等各方面条件较好，这为项目的实施提供了良好的外部条件。综合以上分析，在充分预计风险后，该项目无论在经济效益还是社会效益上，都具有很强的可行性。二、建议1、项目的准确定位是有一定难度的，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善； 2、房地产行业竞争激烈，建议项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。 3、强化项目进程中的投资、质161、量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。 4、虽然本项目拥有良好的经济效益和社会效益，但项目建设需要大量资金投入，能否筹集到足够的资金将是项目成败的关键。因此，建设项目的主办者尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并尽量降低资金成本。5、通过敏感性分析可知，项目的总投资对财务结果的影响较为敏感。因此，建议项目主办者尽量减少项目的建设成本以及一系列相关费用，以提高项目效益。6、为有效而合理地利用资金，达到有效降低项目总投资额的目的。因此建议项目主办者宜聘请专业财务管理公司和施工监理公司协助整个项目的实施。7、通过分析可知，建筑物的容积率对项目效益影响较大。因此建议项目主办者积极向有关部门申请放宽规划限制，尽可能提高容积率。8、由于国内同类型的市场也将陆续建成，因此建议本项目应尽早动工，尽快建成以争取时间上优势，从而扩大市场份额，以保证项目投资的回收。9、为了尽可能地吸引客户以提高项目效益，可以考虑整个商业设施的设计，要体现地方特色和现代气息，并使其布局合理，功能齐全，以商业为主，多业发展。10、注意加强物流配套部分的智能化建设，望聘请或通过招商方式与国内外著名物流公司合作，提高整个物流作业水平。