1、占地1200亩国际家具城一期营运项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月27可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章：项目基本情况6三、项目建设规模：6四、项目的目标策略8五、具体的策略9六、主要目标客户的特点11七、项目支持单位：14第二章：项目开发的商业2、背景15（一）XX家具行业发展背景15（二）XX县家具行业协会15（三）四川XX投资实业有限公司简介15第三章：项目建设的必要性与重要性162、中国批发市场建设与发展取得的基本经验162、中国批发市场的战略性转变183、成都批发市场的发展204、成都家具的展示窗口。215、发展专业市场的必要性222、多功能、现代化的批发市场将获得更多的利润243、陈列与信息反馈246建立专门的物业管理部门，使入场企业安全、稳定。25第四章：项目综合效益25一、社会效益25二、经济效益25三、环境效应25第五章：项目财务分析26一、一期计划用地140亩（含代征地）26二、总投入26四、收入测算27第六章：项目风3、险估评与控制28第一章：项目基本情况一、项目名称：四川XX国际家居商城二、项目地点：XX县现代商贸园区北区成新快速通道与双温路交汇处三、项目建设规模：1、总占地面积约1200亩，一期规划占地100亩，修建家具商场15万平方米，四层现浇钢结构，材料城占地300亩，建筑面积12万平方米，两层框架结构。二期规划占地300亩，建筑使用面积50万平方米，三期规划家居城占地500亩，建筑使用面积70万平方米。另根据需要建设宾馆等配套设施。一期项目计划投入资金约5亿元人民币，二期、三期计划投入资金约35亿元人民币，总投资资40亿元人民币（含土地款及其它配套投入）。2、运作模式：由四川XX投资实业有限公司负责4、筹建管理本商城，四川省进出口家具商会，XX县家具协会共同协助。3、项目的功能及分区1、一期共修建家具商场3栋。13栋楼，每层楼用两座天桥连接，使整个家具城形成一个整体。每栋楼设计三个天庭尽量利用自然光，以达到最大限度的节能环保、二十四个步行楼梯、六座观光电梯，五十四部自动步行扶梯。每栋楼电话、宽带网安装到位。全部采用中央空调。每层楼设两条3米宽主通道，三个主入口，5个纵向通道以形成内部循环。2、业态按排：13栋第一层为小件家具（餐桌、电视柜、茶几等）及银行（第一栋）,。全部第二层为软体家具（软床、沙发、床垫等）。第三层为大件家具（套房家具）。第四层为办公家具。3、项目的建筑概念设计成果及单位效5、果图四川XX国际家居商城局部效果图四川XX国际家居商城一期效果图四川XX国际家居商城一期布局图四、项目的目标策略1、是一个集散面广，容量大，商品多、功能全，交易规范的全国性市场；2、建立统一、开放、竞争、有序的全国性市场的组织体系；3、建立合理、科学、发达的市场网络和配送体系，提高流通效率，减少流通环节；4、建立完善、高效、灵敏、现代化的商业信息系统；5、制定公平、完善的交易规范和法规体系；6、加强培训流通大军，为市场的稳定和发展奠定人才基础；7、建立仓储管理和服务体系；8、建立科学、合理的，在银行指导和管理下的市场结算服务体系和信贷体系，减少或杜绝三角债的产生，增加“市场”运作的信誉；9、建6、立质量监控和管理体系，杜绝假冒、伪劣商品给市场造成的不良影响；10、建立专为“市场”目标客户理财服务的会计师事务机构；11、建立“市场”的行业协会性质的社团组织，保证行业自律和共同管理；12、建立“市场”行情报告制度将相关数据经统计整理后反馈给企业，指导企业对市场的把握，引导生产；成立多方位的综合服务体系。五、具体的策略四川是全国家具制造三大基地之一（广东，四川，江浙地区），其年产销量占全国家具销量的1/3。全国家具行业共有中国名牌企业9家（山东2家，广东3家，浙江2家，四川2家），国家免检企业38家，四川7家。四川的中国名牌企业、国家免检企业均有意向入住本项目。本项目一期计划入住厂商约5007、余家。 （1)策略一：龙头带动XX国际家居商城的规模和规划必将是成都的现代型的批发市场龙头，是成都南城区域商业项目的龙头。XX国际家居商城的推出，必将改变成都南城区域批发市场传统、低档、假冒伪劣充斥的局面。通过定位于复合型龙头批发商业的概念，寻求同一般的批发市场商业物业产生差异化，也同零售业用的商业物业产生差异，避免同质化竞争。（2）策略二：做新城标城标的概念，它是一个城市的标志，这种标志可以是一个城市地理意义的标志，也可以是有经济意义的城标、行业领导意义的城标。XX国际家居商城因为有86万平方米的巨型建筑，所以在城市地理位置上讲，做南部区域的城标当仁不让；做中国现代化批发市场的领导者，必然是8、经济意义和行业领域的城标性项目，其目的是树立品牌形象，增加知名度，有助于传播和营销。（3）策略三：先声夺人在项目的规划与建设方面，最重要的策略就是形成差异化，只有形成差异化，才能创造市场，才能领导市场。XX国际家居商城通过第一个提出“复合型市场交易中心”、“批发商业航母”的概念，根据这一概念进行功能的策划与规划，并集中精力进行现场的形象展示，做出较好的卖场包装，展开市场推广攻势，从而在成都南部区域板块引起震荡，在中国批发领域引人注目，并波及国外。（4）策略四：竞合双赢城南区域是成都家具的市场板块，XX国际家居商城在功能定位、目标市场定位、档次水平等方面寻求的差异化，避免同周边的批发市场形成同构9、性竞争，实现以竞合（竞争加合作，而非单纯的恶性竞争）的策略取得双赢。（5）策略五：做性价比在项目的开发上要严格控制成本，保持价格上相对优势。同时，XX国际家居商城要突显性价比的附加价值主要体现在：l 精益求精的工程质量与卓越的项目品质；l 营造完善的服务功能，l 提供多种交易功能l 创新的交易空间设计与室内景观营造；l 作为城南新城标给客户带来的特殊心理感受（自豪感、归属感、尊贵感）；l 一流的物业管理与服务（与名牌物业管理公司合作）；l 举办多种促销经营活动，增加XX国际家居商城的特色与品牌效应；六、主要目标客户的特点（1）批发市场的主要客户l 特约店：生产有商标品牌商品并具有一定实力的厂家10、在批发市场中设立特约店。特约店的机制是厂家决定商品的价格，包括批发价格和零售价格，并根据特约批发商的进货额、结算条件、物流机能完成的好坏，给予回扣（需要配送、结算、理财服务，防止三角债务）。l 销售公司：销售公司是生产厂家的子公司企业，可在批发市场内设产品的展示厅（兼零售），主要组织、推介和销售产品，并负责区域内的批发流通组织工作（需要配送、推介、宣传形象和信息反馈服务）。l 销售代理店：对于国外企业进口的商品和国内中小企业的产品，因自己缺乏有组织的渠道，委托代理店代理某个区域的批发业务（应该有委托授权证书），构筑流通渠道，促进商品流通。l 制造批发商：以设计的优势，制定商品开发计划，采用OE11、M的方式生产制造。采用设计展示，看样订货，批发销售（设计展示推出产品，品牌宣传）。l 厂家直销店：对于一些非国内知名品牌的生产企业，在批发市场中设立销售点，小批量批发和零售为主的经营方式（展示、交易、配送、理财服务）。l 仓储式的批发店：国外的大型仓储式的批发店，类似麦德龙，可以选择某些业态，如麦德龙是日用品、欧佩德是家居用品。（2）零售类的客户l 连锁经营店：连锁经营在中国的发展如日中天是不争的事实，无论国内、国外的连锁经营企业都在中国市场上极力扩张，项目的商圈地位对这些企业来说肯定是有具竞争力的。l 特许加盟店：特许加盟是“外来的和尚”，在目前的大市场背景下“很好念经”。其优质的服务和商业12、质量保证体系，在项目周边还没有太多的状况下，商圈未来涌动的人群是巨大的市场。正好是项目区位从批发杂乱的环境过度到新兴状态的“润滑剂”。l 行业专营店：成都南三环周边本来就是家具专营店的“基地”。l 品牌专卖店：作为一个商品集散地，与主体商业形态不发生矛盾或重叠的品牌专卖店是主要的承租户，有的业主直接就是经营者。l 主题商店：在体验经济日盛的时代，很多有个性的主题商店吸引着追求时尚的人们的消费。在成本不高，商业氛围很好的情况下，主题店很容易成行成市。(3)其它的主要目标客户l 仓储货运：以商品批发为主的商业积聚自然形成巨大的货物流需求。邮政：这是批发市场必定有的服务配套。l 商务中心：具有信息发13、布、商品广告、咨询、培训、工商服务、商务会议、新闻发布等功能的商业中心。l 餐饮：大面积的快餐、有档次的中西餐饮业。l 休闲娱乐：在这个巨大的商业航母中来来往往的商家，需要一个可以缓冲休息的娱乐空间。l 拍卖：根据商品的业种，举办各种拍卖活动。七、项目支持单位：1、四川省商务厅；2、成都市人民政府；3、成都市发展和改革委员会；4、XX县人民政府；5、XX县商务局；6、XX县九江镇人民政府；7、中国家具协会；8、中华全国工商业联合会家具装饰业商会；9、四川省进出口家具商会；10、四川省林产工业协会；11、河北省家具协会；12、山东省家具协会；13、四川省进出口家具商会；14、成都市家具行业商会；14、15、XX县家具行业协会；16、香河县家具城；17、胜芳镇家具行业协会；18、崇州市家具协会；八、项目策划设计单位：四川XX投资实业有限公司九、项目负责人：四川XX投资实业有限公司第二章：项目开发的商业背景（一）XX家具行业发展背景XX家具行业在县委，县政府的正确领导下，经过二十多年的自主发展，已成为XX经济的重要组成部分。在发展地方经济、扩大就业、增加税收、帮助农民脱贫致富和丰富市场等方面发挥了重要作用。据不完全统计，我县共有专业家具生产厂家300余家，从业人员近4万人，年产量1352万件，其中：木制家具735万件，产值达30亿元，销售收入在25亿以上，年创税利1.5亿元人民币，形成了以观庄15、家私等为代表的规模化经营和四川家私品牌经营企业。500万规模以上的企业20多家，产值10亿元，营业收入9.2亿元。其产品已出口欧、亚等多个国家和地区。（二）XX县家具行业协会XX县家具行业协会自成立以来，在县中小企业局的指导下，开展多种活动，取得良好的效果，受到会员企业的拥护。在今年四月初召开的XX家协春季会员工作会议上，所有会员及与会企业强烈呼吁成立XX家具展示及销售批发市场，以此来推动XX家具行业新的跨越发展，提高XX家具在四川、西南乃至全国的知名度，特此四川XX投资实业有限公司设计开发了“四川XX国际家居商城”建设目标。（三）四川XX投资实业有限公司简介四川XX投资实业有限公司成立于己216、008年1月，独立法人企业。主要从事房产开发及销售，现有管理人员50余人，其中高、中级管理人员30余人。公司致力于成都市的房地产开发事业，在政府各级部门、银行以及家具行业协会的大力支持下，公司业务得以顺利开展。公司现在准备开发的“XX国际家具商城”商业项目工程位于XX县九江镇石牛村五组（成新快速通道左侧原成大路）一期计划用地面积140亩（其中含代征地），计划开发面积16万平方米，计划投资5亿人民币，该项目的开发不但符合西部城市规划发展的需要，而且适应当前产业结构调整的需要，推动四川家具产业的发展。第三章：项目建设的必要性与重要性1、中国批发市场的态势1、中国批发市场的作用中国商品批发市场伴随着17、改革开放的春潮涌现，并逐渐兴旺活跃，成为中国市场体系一个重要的组成部分，人们社会经济生活中一个不可或缺的商品流通渠道。中国商品批发市场经过近十几年的发展，在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、推动经济发展等方面发挥了重要作用。2、中国批发市场建设与发展取得的基本经验（1）走统筹规划，依靠政府搭台发展的路子批发市场的健康发展，必须建立在统筹规划的基础上。各地批发市场发展实践证明，凡是注重、加强统筹规划、合理布局，把市场发展纳入城市建设中去的地方，批发市场就能够健康有序发展。（2）明确市场定位、办特色市场发展的路子无论是产地市场、销地市场，还是集散地市场都必须依托当地优势，选择经营品18、种和发展规模。寿光蔬菜批发市场、绍兴轻纺城依托当地产品和种植业优势，走市场连基地，基地促市场的发展路子，有意识的培育自己的产业基地，为市场发展打下坚实的基础。河南中原芝麻批发市场、浙江海宁皮革服装城、深圳布吉农产品批发市场分别以其经营品种、款式与价格优势、新的交易方式为特色，确定了其在同类市场中的领先地位，并保持强劲的发展势头。河北保定依托传统优势，发展特色市场，一举成功，如安国东方药城、留史皮毛、望都辣椒、满城草萄市场等等。（3）走强化市场管理与净化市场服务，完善市场功能发展的路子市场的竞争，很大程度上可以说是管理与服务的竞争。办市场并不是简单的物业管理，而是要不断创新服务手段和方式，一切以19、客户的利益为前提，为客户提供最优质的服务，增强市场的凝聚力。（4）走批发市场多种交易模式的发展路子走出传统的“一手钱，一手货”的简单模式，积极寻找适合不同市场发展的新型模式，是促进批发市场发展的重要内容。大多数市场在这方面进行了有效探索，如一些市场通过举办展览会、展销会、交易会、博览会等，使市场得以快速发展与升华；一些市场通过在外地办分市场，扩大了规模；一些市场在现货仓单交易方面上进行了大胆探索，如中国商品交易市场、华东有色金属中心批发市场、昆明商品中心批发市场等，取得了较好的效果；有的已开始在电子商务方面进行积极探索，一些市场在拍卖、计算机网络交易方面进行了尝试，为市场发展注入了活力，一些市20、场积极引进现代营销方式，把连锁经营、代理、配送等新型流通形式引入批发市场。（5）走以股份制形式办市场的发展路子一些市场在股份制改造方面进行了探索，为市场注人了新的活力。如深圳布吉农产品中心批发市场、绍兴轻纺城等通过股份制改造，一方面解决了企业办市场面临的资金困难，另一方面也促进了经营机制的转变。西南建材中心批发市场、武汉武泰闸农副产品中心批发市场、义乌中国小商品市场、合肥长江批发市场等在股份制改造方面进行了积极探索，有效地实现了批发市场管理机制创新。2、中国批发市场的战略性转变批发市场从起步到发展有近20年，虽然全国发展很不平衡，东部沿海省市已基本饱和，中西部地区还有较大发展空间，但从总体上讲21、，中国的批发市场已基本完成发展期而进入调整期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩充，管理升级，二次创业的严峻挑战。在2010年至2020年期间，由于中国还是一个发展中国家，城市化水平低，各地经济发展的不平衡性，加上传统的消费习惯，还将存在与发展，充满着活力，但数量不应增加，而应减少，一些名牌批发市场将存在更长的时间，特别是农副产品批发市场存在的时间会更长。如何实现中国批发市场的战略性调整、创新与发展呢? （1） 实现批发市场的管理创新，向法制化转变市场经济就是法制经济，批发市场作为市场经济的一种形式，必须通过法律手段进行规范化发展。（2） 实现批发市场的组织创新，向质的提高转变市场建设的重点22、要放在市场功能的完善上，要大力发展专业化市场，综合性市场要按经营品种的商品特性进行分类，建立专业交易区，专业性市场要重点培育代表市场特色的品种，形成市场自己的特色，建立起各具特色的市场群体。要大力培育有影响力的交易商，特别是一级批发商，大力培育市场中介组织与经纪人队伍。（3） 实现批发市场交易方式的创新，向集约型转变批发市场不是简单的商品中转站，从世界批发市场发展趋势来看，批发市场必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四大功能。（4） 实现批发市场形象创新，向成为优质产品的集散地转变。实现批发市场制度创新，向投资多元化转变积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展，通过对23、现有批发市场的改组、改制，努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合，实现批发市场的战略性重组，通过股份制形式来经营管理批发市场。（5） 中国批发市场的前景据有权威专家预测：9年后的中国批发业将变得生机勃勃，实力非凡。3、成都批发市场的发展（1） 批发业是商业发展中不可缺少的，企业化经营是商业批发业的发展趋势从城市经济的总体发展水平和国内外诸多城市的发展轨迹看，批发业创造出的增加值在国内生产总值所占的比重要大大超过零售商业。有关研究认为，根据国外经验，按照成都的经济发展水平、速度、结构，商业批发业将会有很大发展。到2010年，批发企业数量将增加5倍，从业人员将增加3倍，销售总额将增加近20倍。批发24、商业的经营将从条块分割的垄断经营向社会化经营方向发展。 （2） 批发商业主体的多样化，促使其经营方式的多元化从发达国家批发商业的发展历程看，批发市场作为批发商业的重要组成部分，其经营机制更符合市场经济的要求，更有利于促进市场的完善和商业经济的发展。但是，随着批发商业社会化程度和市场流通速度的提高，批发市场将向专业化和产业化方向发展。（3） 批发业是商业业态发展的必然成都市小而精的零售商店、大而全的高档商厦、便而捷的连锁超市、廉而丰的仓储中心和杂而活的批发市场等这5种业态形式，有着不同的组织结构、经营方式及消费群体。以物美价廉为购买宗旨的消费群体仍占消费市场的主体，各类商品批发市场由于相对设施简25、单，购物方便，价格低廉而受到消费者的喜爱。（4） 商品批发业的发展趋势从发达国家商业批发业的发展趋势和经验看，批发市场的发展具有以下一些规律：其一，其发展都经历了从初级到成熟、从粗放到集约、从混乱到有序的过程；其二，其发展呈规模化、集约化发展趋势，市场数量减少，规模扩大，分布集中；其三，批发市场一般分布在交通便捷、用地宽敞的城市周边地区，布局较均衡；其四，能够承担起商品的企划开发和零售店支援的功能，同时具有金融、集货、备货、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批发市场的现代化发展趋势，如现代化的管理系统、大型保鲜冷库、铁路货场等都是必要的；其六，逐步形成与国际市场衔接的现代化市场交易体系和市26、场运行机制。4、成都家具的展示窗口。“XX国际家居商城”是在适应市场经济条件下，根据成都市产业发展政策，打造一个成都市家具交易样板和全国品牌的专业市场，以聚集四川地区家具业并形成产业链。借助紧邻航空港的优势，它将成为成都市对外发展、宣传的重要窗口之一。本项目的实施为XX家具业及至四川家具业提供了很好的对外交流平台，是XX家具及四川家具产品向外辐射的中心。四川已成为中国家具业的主要版块，其产值占全国家具产值的1/3。只要我们努力运作，一定可以将XX国际家居商城发展成为成都市大发展的代表。5、发展专业市场的必要性1、目前成都市内虽然有“宜家”“富森美家居”等大型卖场，但由于经营业态为纯零售业，对本27、项目不形成竞争。西南地区（云、贵、川、渝、西藏）目前只有八一和太平园为大型专业的面向全国的家具批发市场。太平园家具广场面积约20万其中只有10万是批发市场，八一家具城面积约30万包括沙发城、金属城、精品广场、办公家具批发城，且只能容纳近1000多家家具企业或商家进场经营。而四川省家具协会有注册会员单位4000多家，成都市家具协会有2000多家，还有近1/4的家具企业没有入会。根据八一、太平园招商部统计目前有近1000多家生产厂家急需进场展示和销售产品。按每户200300计算，现急需30多万平米的展位。2、成都八一、太平园家具市场展厅无统一规划，布局零乱且已无法改动，市场管理混乱，内外部形象差，28、严重影响了成都家具的形象，已不能适应成都乃至四川家具的品牌提升和规模化发展。3、成都八一、太平园家具市展位租金高达1900元/年。给家具企业带来极高的经营成本，也给XX建立家具展示中心和市场带来良好的机遇。4、成都八一、太平园家具市场地处成都市三环路内外且紧靠三环路，受地理环境限制和产业结构调整，已无发展空间，将在近期内搬迁。5、“XX国际家居商城”项目地址位于XX县九江镇成新快速通道（新津成都市区）与双温路（XX温江）交汇处，距三环路草金立交桥约8分钟车程，有309路（火车北站月亮湾）405路（五块石客运中心金花镇）502路（簇桥金花镇）公交车通达。加上XX县本身地处成都市近郊，紧邻机场与火29、车站南站，有双楠大道和川藏路便利交通及西南航空港物流中心作依托，距成都五分钟车程，而由XX县城区经双温（XX温江）公路距项目地址仅5分钟车程，有7路（XX周家场）公交车通达及“XX国际家居商城”展位的成本优势、XX建立家具展示中心和批发市场有着得天独厚的条件。6、对商家的意义1、“集群化”发展，品牌打造的重拳 批发市场 “集群化”包括两个概念，一个是全国性的连锁，通过同类专业批发市场的连锁，形成辐射式的批发市场的“集群化”发展的概念；另一个是在一个批发市场里，有多个专业批发市场的集聚，形成集聚式的批发市场“集群化”发展的概念。这里强调的是实现批发市场的“集群化”，其目的就是通过规模效应向周边地30、区辐射、渗透。辐射式的批发市场，极类似零售业的连锁经营模式，但需要考虑到不同区域的环境、文化、历史背景不同，要因地制宜；集聚式的批发市场，极类似一站式购物模式的购物中心或SHOPPING MALL。创新性地适时建立“集群市场”，并通过批发市场中构建的网络、仓储配送体系，使之相互连接，相互关联、相互促进，形成规模经营。 2、多功能、现代化的批发市场将获得更多的利润入世后，批发业中不适应市场化运作的那部分功能将很快自生自灭，而自身在不断创新的前提下，批发市场的生存空间会拓得更宽，在相当长时期内将保持良好的发展态势。从本质上说，批发市场功能创新或“市场再造”是一个利润再分配的过程，多功能、现代化的批31、发市场将抢占更多的利润，而原始方式、低水平模式的批发市场的利润将逐渐减少；批发市场将向纵向一体化延伸批发市场的功能上进行创新，例如，从原来的流通领域伸向生产领域，走“销-产一体化”、“以销带产”的经营之路；从“一买一卖”模式向现代物流模式过度创新；从交易中心向仓储、加工、包装、配送中心和信息中心转变创新；把批发市场建设为厂家仓储区、产品展示区和营销中心。 3、陈列与信息反馈利用批发市场的展示空间，让产品更生动地展示在客户的面前，可以增加和刺激购买，增加“额外”的销售机会，树立品牌形象，带动产品的整体流速；同时，利用批发市场的信息，可以对产品是否畅销还是滞销有一定的判知，以便批发企业调整产品结构32、和营销策略。4、扩大入场企业的影响力，提高整体势力，通过新市场的统一规划管理，增强市场号召力和影响力，获得交易效益，产生更广泛的影响。5、降低投入成本和管理成本，增加经济效益。按年租金500元/计，将比八一、太平园降低2/3以上。6建立专门的物业管理部门，使入场企业安全、稳定。第四章：项目综合效益一、社会效益1、增加就业岗位，我们将成立专门的项目管理公司和物业管理公司对项目实行统一管理，建立专业的管理团队，加上企业和商户的入驻，可解决就业人员预计可达10000人以上。二、经济效益1、项目建成后，按家具市场惯用模式，以每平方月占地面积定税2元计算，年创营业税：2150127200万元。项目建成按33、150万平米，每平米年租金按500元/计算，房租税：150万50017%=12750万元。共计：19950万元。2、通过对项目的有效运转提高XX县在全国的知名度。如：东莞厚街，河北香河等。三、环境效应本项目为纯商业业态，仅产生生活垃圾及生活用水排放。贯彻节能、环保的建筑设计宗旨，中央空调采用燃汽或电能等清洁能源，不会产生有害汽体及有害物质排放。地面建筑完成后，由专业的园林景观设计师设计本项目绿化及园林景观。将有效的提高项目所在地生态环境效应，达到功能、景观、生态三者的有机统一，将是XX县的又一道美丽风景线。第五章：项目财务分析一、一期计划用地140亩（含代征地）1、商铺及办公大楼15万；2、配34、套设施及停车场5亩，约： 3300；3、30米宽交通主干1条，保证物流的有序进行；二、总投入1“XX国际家具商城一期”项目建设总投资约5亿人民币，其中：1）土地费投入：4500万元。2）前期工程费用：项目设计费用按建筑面积35元/、地质勘探费费用按建筑面积2元/、成勘院放线费用按建筑面积1元/、报建费用按建筑面积112元/、文物勘探费用按建筑面积2元/、工程监理费用按建筑面积4元/、施工图审查费用按建筑面积2元/、消防环保卫生审查费用按建筑面积3元/，共计：2575万元。3）建筑安装工程费：土建工程费用按建筑面积1200元/、安装工程费用按建筑面积120元/、设备工程费用按建筑面积260元/（35、含电梯、发电机组及消防控制系统），共计：25120万元（2.522亿）4）基础设施费用：项目给水工程费用按建筑面积5元/、雨污水工程费用按建筑面积10元/、高低压配电房及外埠线路按建筑面积35元/、绿化工程及室外地面装饰按建筑面积50元/、弱电工程费用按建筑面积10元/，共计：1760万元。5）中央空调费用：按建筑面积200元/，共计：3200万元。6）管理费用：按建筑面积20元/，共计：320万元。7）营销费用：按销售收入的2%，共计：200万元。8）财务费用：按销售收入的5%，共计：500万元。9）其他费用：按建筑面积60元/，共计：960万元。10）不可预见费用：按建筑面积40元/，共计36、：640万元。11）道路投入：400万元。12）装修费用：9000万元。共计：49175万元。2项目资金来源项目业主自有资金：30000万元。项目业主及商家装修费用：9000万元。 银行贷款：10000万元。四、收入测算根据成都八一、太平园租金情况，本项目定位为：商铺50元/月，停车场5元/月。1、商铺办公大楼：16万5012（月）75%=0.72亿元人民币（一期）；2、停车场：3000512=18万人民币（一期）；共计：073亿人民币/年。本项目建成投入营运五年可收回投资成本。第六章：项目风险估评与控制本项目风险主要集中在第一年，但在分析中我们以对租金优惠近3/4，而且考虑到商家的进场率为75%，其实也就是将全部收入的近60%做为风险保证。所以如果我们加强服务和管理，则一切保守的测算收入都会突破，加上从第二年开始及以后年度租金的上升，风险也就几乎为零。加上市场的良好运行和整个家具的发展，XX国际家居商城将是第二个八一、太平园，且规模和档次将大大超过它们，其经济和社会效益的潜值不可估量。