1、县城农民集中住房建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论11.1项目背景11.2 项目可研报告编制单位及编制依据、范围11.3 项目建设背景及必要性31.4 项目概况61.5 经济及社会效益分析7第二2、章 项目建设背景和必要性92.1 项目建设背景92.2 XX县社会经济发展情况及城市发展规划14（1）到2010年城镇化总体水平为55；2025年城镇化总体水平达到75。262、城市定位273、空间结构284、居住用地总体布局305、工业用地布局316、仓储用地317、绿化用地329、用地发展方向：322.2.3中心城区范围村庄发展与控制322.2.4 项目拟整合村庄及宅基地占用现状33项目拟整合村庄及土地集约节约情况一览表332.3 项目建设的必要性和意义342.4 项目建设单位基本情况38第三章 项目选址及建设条件413.1 项目建设地点及用地规划413.2 工程地质条件413.3 气象水3、文条件433.4 市政配套条件45第四章 项目总体规划与建设规模474.1 规划设计依据与原则474.2 项目总体规划与布局494.3 项目建设规模与主要设计指标54第五章 工程设计方案565.1 主要建设内容565.2 建筑设计565.3 结构设计575.4 给排水系统设计605.5 供配电645.6 空调及通风675.7 安防工程685.8 电信工程70第六章 节能方案分析726.1 用能标准及规范726.2 能耗分析726.3 建筑节能设计736.4 节能措施综合分析746.5 节能效果分析79第七章 环境及生态影响评价807.1 环境和生态环境现状807.2 环境影响分析807.3 环4、境保护措施807.4 地质灾害影响分析837.5 特殊环境影响分析84第八章 项目建设组织管理858.1 组织机构858.2项目实施与管理86第九章 工程招投标889.1 招标范围与招标形式889.2 招标程序899.3 评标委员会909.4 对中标单位的要求91第十章 投资估算与资金筹措9210.1 投资估算9210.2资金筹措96第十一章 经济效益分析9711.1 分析依据9711.2 收入估算和成本费用分析9711.2.2 成本费用分析9811.3 经济效益分析98第十二章 社会评价10112.1 社会评价目的10112.2 社会评价原则10112.3 社会评价方法10112.4 社会效5、益评价分析10212.5 社会适应性分析102第十三章 结论与建议10613.1 结论10613.2 建议107117第一章 总 论1.1项目背景1.1.1 项目名称XX县XX农民集中住房建设项目1.1.2 项目承办单位、项目负责人项目承办单位：XX县城市建设投资有限公司项目法人代表： 1.2 项目可研报告编制单位及编制依据、范围1.2.1 可研编制单位编制单位：XXXX工程建设管理有限公司 资格等级：甲级工程咨询资格证编号：工咨甲发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会1.2.2 可研编制依据1、中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见(2006年中央1号文件)； 2、投资项目6、可行性研究指南国家计委计办投字200215号通知；3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）发改投资20061325号；4、江西省20062020年建设社会主义新农村规划纲要；5、江西省城镇体系规划（20102030年）纲要6、XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；7、九江市关于进一步加强农民建房的管理实施意见；8、XX县农民建房管理办法；9、XX县城市总体规划（2010-2030）；10、XX县产业集聚区总体规划（2010-2025）；11、城市居住区规划设计规范；12、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；13、投资项目可行性研究指南；14、项目单位提供的有关基础资7、料及编制人员现场勘查所得有关技术资料、数据；15、XX县城市建设投资有限公司关于编制XX县XX农民集中住房建设项目可行性研究报告的委托书。 1.2.3 研究范围本项目可行性研究范围包括项目建设的背景、必要性、项目定位、项目选址、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、环境影响评价、节能分析、投资估算、效益分析等。1.3 项目建设背景及必要性2009年12月12日，国务院正式批复鄱阳湖生态经济区规划，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。这也是新中国成立以来，江西省第一个纳入为国家战略的区域性发展规划，是江西发展史上的重大里程碑，对实现江西崛起新跨越具有重大而深远的意义。2012年7月78、日，江西省社会主义新农村建设工作会议在上饶市召开，省委副书记。省长鹿心社出席会议并作了扎实推进和谐秀美乡村建设的重要讲话。鹿心社指出，在推进新农村建设中实施和谐秀美乡村建设工程，要牢牢把握“科学发展、绿色崛起”战略，紧紧围绕“建设富裕和谐秀美江西”主题，以改善农村经济社会发展环境、提升农民生活品质为中心，以村容美、生态美、身心美、生活美，人与自然和谐、经济与社会和谐、家庭与邻里关系和谐、党群干群关系和谐“四美四和谐”为总体要求，坚持改革创新，统筹城乡一体化发展，努力实现全省农村经济发展与社会建设、物质文明与精神文明协调统一和跨越发展，把广大农民群众的家园建设得更加幸福美好。到2015年，力争全9、省50%左右的乡镇和村庄达到和谐秀美乡村的标准；到2020年，全省80%左右乡镇和村庄达到和谐秀美乡村的标准。围绕深入推进新农村建设，加快建设和谐秀美乡村，一要着力加快发展特色农业。坚持以产业发展为基础，加快调整优化农业产业布局，努力在全省形成一批特色鲜明、规模适度、品牌影响力和产业聚集力较强的优势特色农业产业群。要大力推进农业产业化，大力推进科技兴农，大力发展休闲农业。二要着力抓好城镇村庄建设。按照城乡一体化的要求，加快城镇和农村统筹建设，推动城市基础设施向农村延伸，促进城乡协调发展。要加强城乡规划管理，加大村镇整治力度，加强农村基础设施建设，抓好扶贫移民搬迁。三要着力优化农村生态环境。按照10、生态美、人与自然和谐相处的基本要求，切实加强农村生态建设，促进经济与生态协调发展。加强农村生活污染综合整治，切实加强农业面源污染防治，加强农村重点污染区域专项治理。四要着力提高农村公共服务水平。坚持把保障和改善民生作为和谐秀美乡村建设的根本出发点和落脚点，加快发展农村社会事业，促进城乡基本公共服务均等化。要加强农村教育事业发展，抓好农村基本医疗卫生服务体系建设，完善农村公共文化服务体系，健全农村“三留守”人员关爱服务体系，提高农村社会保障水平。五要着力创新农村社会管理。要切实加强农村基层组织建设，加强农村基层民主建设，大力弘扬农村和谐文明新风尚，完善农村社会矛盾调节机制。近年来，随着XX县国民11、经济的快速发展，城市建设步伐也得以快速推进，城市规模迅速拓展，根据XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、XX县城市总体规划（2010-2030）、XX县城乡建设“十二五”发展规划以及XX县产业集聚区总体规划（2010-2025），十二五期间，XX县将全面贯彻落实科学发展观，抓住全面实施促进中西部崛起战略机遇，以高起点、高标准城市规划统领城市建设，按照“东扩、西进、南移、北延”的总体思路，城区总体规划控制面积扩展到98.66平方公里，城镇空间布局上基本形成“一核（XX县城，为全县城镇发展的核心）双心（县域重点发展的丰林和车桥建制镇）、一轴（依托德白公路形成的县域城镇发展主要轴线，该轴线串12、接了县城、丰林、聂桥、爱民、邹桥、车桥等主要乡镇）三片（依据地形地貌、产业特色，将县域城镇发展分为东南部城镇、东北部城镇、西部城镇三个片区）”的布局结构。改善城市居民生活条件，增强城市人气集聚，全面提升城市形象，推进城市化进程，XX县荣获了“省级文明县城创建工作先进县”称号，成功创建“国家卫生县城”，将XX县建设成为科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明，全省一流的现代化的中等城市。到2030年，中心城区建成区面积将由“十一五”末的18.10平方公里达到34.8平方公里，城区人口将由2010年7.6万人增加到18万人上，城市化水平将由2010年40.13、67%增长至8084%，全县总人口由2010年的16.62万人增加到23.5万人。但随着城市建设发展步伐的进一步加快，特别是三片区（东南部城镇、东北部城镇、西部城镇三个片区）的提出与快速实施，如何通过农民集中住房建设具能够体现现代城市品位、功能配套设施完善的新型农村社区建设，尽快完成城市规划区内原有村庄的拆村并点工作，从而进一步拉大XX县城市框架、加快XX县城乡一体化发展水平、提高土地集约利用效率、提高农民生活水平、构建和谐小康社会，已成为XX县当前社会经济发展迫切需要解决的问题。XX县农民集中住房建设项目拟通过XX和谐嘉苑小区新型农民集中住房社区工程的建设，对城南城区规划范围内枫树刘家等5个14、村庄，567户农民进行集中安置，涉及安置人口2153人，项目建成后，可有效改善农民的生活居住环境和就业条件，进一步提高农民生活质量。同时，通过拆村并点，还将节约土地687.28亩，为XX县“三化”建设提供宝贵的土地资源。因此，项目建设是必需也是必要的。1.4 项目概况1.4.1 项目建设地点该项目拟建于XX大道园艺场入口处，地块地势平坦，与周边交通联系方便，且周边城市配套完善，地理位置优越，环境景观良好，地理位置、自然环境、交通条件都非常优越，非常适合该项目建设。XX县人民政府通过前期对上述区域的规划和建设，对道路管网绿化等基础设施进行了完善，创造了有利的基础设施条件，为安置住户提供了一个和谐15、宜居的生活环境。场址用地性质现状为集体土地，地块周边各种配套条件基本成熟，风景优美，周边无大型污染源，环境状况良好，适宜大型居住区的建设。1.4.2 项目建设规模与主要建设内容该项目总占地面积70702平方米，约合106.1亩，总建筑面积85000平方米，计划建设农民集中住房700套，容纳人口2153人。其中：住房建筑总面积70840，商业配套112个店面4256平方米，住户储藏间9590平方米，公用房260平方米，门卫室（2个）54平方米。1.4.3 项目建设期限项目建设期限计划为24个月，即从2014年6月1日起至2016年5月31日。1.4.4 投资估算与资金来源经估算，项目总投资15416、00万元，其中工程费用为10145.82万元，工程建设其他费用3875.90万元，预备费696.48万元，建设期贷款利息681.80万元。项目总投资15400万元，资金来源为项目单位自筹5400万元，占项目总投资的35.06%，向银行中长期贷款10000.00万元。1.5 经济及社会效益分析该项目将以构筑良好的城市景观为宗旨，以丰富城市职能为主导，立足于美化XX县城市形象、优化小区环境、提升商业品味的目标，建设集居住、商业、休闲于一体的城市综合居住社区。项目建成后，将为城南片区范围内枫树刘家5个村庄，568户，2153余名农民提供舒适、优美、宜人的生活环境；同时，通过拆村并点，还可通过对空心村17、进行治理，节约宅基地687.28亩，为XX县加快“三化”协调发展示范市建设提供有益的宝贵经验，为城乡一体化发展、城市框架拉大提供宝贵的土地资源。根据当前XX县城市规划区内商住用地平均出让价格，按照60万元/亩进行测算，项目所节约的687.28亩土地出让后，可实现土地出让总收入41236.8万元，扣除各项土地出让税费及农田水利建设基金后，可实现土地出让净收入2.77亿元左右，扣除土地收储治理各项成本费用后，可实现土地出让净利润2.5亿元左右；如以土地出让收益作为贷款资金还款来源，完全可以覆盖项目贷款。因此，项目不仅具有很好的社会效益，而且具备了很好的经济效益和很强的贷款偿还能力。第二章 项目建设18、背景和必要性2.1 项目建设背景2.1.1 社会主义新农村建设的政策背景社会主义新农村建设是一个庞大的系统工程和一项艰巨而长期的任务，既包括了农田、水利、科技等农业基础设施建设，也包括了路、电、水、气等生活设施及能源建设以及教育、卫生、文化等社会事业建设，既包括了村容村貌环境治理，也包括了以村民自治为主要内容的制度创新等。它体现了经济建设、政治建设，文化建设、社会建设的四位一体，是一个综合概念，不但涵盖了以往国家在处理城乡关系、解决“三农”问题等方面的政策内容，而且还赋予其新时期的建设内涵。加快社会主义新农村建设有利于提高农业综合生产能力，增加农民收入；有利于发展农村社会事业，缩小城乡差距，有19、利于改善农民生活环境，是建设现代农业的重要保障；是繁荣农村经济的根本途径；是构建和谐社会的主要内容和全面建设小康社会的重大举措，具有深远的历史意义和现实意义。党和国家高度重视社会主义新农村建设工作。胡锦涛总书记在十七大报告中特别指出，“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重”。中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见(2006年中央1号文件)又从统筹城乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设，推进现代农业建设和发展，强化社会主义新农村建设的产业支撑，增加农业和农村投入，促进农民持续增收，夯实社会主义20、新农村建设的经济基础；加强农村基础设施建设，改善社会主义新农村建设的物质条件和农村面貌，加快农村社会事业，培养社会主义新型农民；全面深化农村改革，健全社会主义新农村建设的体制保障，加强农村民主政治建设，完善社会主义新农村的乡村治理机制；加强领导，动员全党全社会关心、支持和参与社会主义新农村建设等8个方面对社会主义新农村建设作出了具体要求和部署。2009年12月12日，国务院正式批复鄱阳湖生态经济区规划，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。这也是新中国成立以来，江西省第一个纳入为国家战略的区域性发展规划，是江西发展史上的重大里程碑，对实现江西崛起新跨越具有重大而深远的意义。2012年721、月7日，江西省社会主义新农村建设工作会议在上饶市召开，省委副书记。省长鹿心社出席会议并作了扎实推进和谐秀美乡村建设的重要讲话。鹿心社指出，在推进新农村建设中实施和谐秀美乡村建设工程，要牢牢把握“科学发展、绿色崛起”战略，紧紧围绕“建设富裕和谐秀美江西”主题，以改善农村经济社会发展环境、提升农民生活品质为中心，以村容美、生态美、身心美、生活美，人与自然和谐、经济与社会和谐、家庭与邻里关系和谐、党群干群关系和谐“四美四和谐”为总体要求，坚持改革创新，统筹城乡一体化发展，努力实现全省农村经济发展与社会建设、物质文明与精神文明协调统一和跨越发展，把广大农民群众的家园建设得更加幸福美好。到2015年，力22、争全省50%左右的乡镇和村庄达到和谐秀美乡村的标准；到2020年，全省80%左右乡镇和村庄达到和谐秀美乡村的标准。 XX县人民政府在关于2012年全县新农村建设工作方案中也提出，要加快城乡协调发展，构建“中心城区-重点镇-新型农村社区”现代城镇网络，要以“科学规划、合理布局，规模开发、集约用地，因地制宜、分类实施，强化统筹、量力而行，市场运作、多元投入”等为原则，通过撤村并居、集聚区合并、小城镇集聚区、社区服务引导、村庄整治改造等方式，对耕作半径在2公里以内、3个行政村以上的村庄进行合并，完成50个以上的、人口5000人以上的新型农村社区建设工作，最终形成产业特色突出、人口分布合理、城乡联系紧23、密的市域城镇布局结构。 XX县政府关于XX县2013年农民建房管理工作意见（德府办字201342号）中规定，规划过程中，要合理布局村庄建设，重点考虑五个方面的因素：一是集中居住点一般应建在交通条件较好、靠近县城或乡镇周边，中心村一般应以农户居住规模较大（50户至300户之间）的村落为主；二是基础设施建设配套比较齐全，出入的道路应达到乡级道路的标准；三是广播、有线电视、电话、宽带入户率应达到90%以上；四是公共服务功能应比较完善，公共服务中心设施建筑面积应达到300以上，养老保险投保率、新农合参合率达到90%以上；五是组织建设和社会管理比较健全。2013年全县要力争新增进入城区、中心镇和集镇购房24、或租房居住的农村人口数不低于农村常住总人口的1.5%，农民建房比上年下降20%。2.1.2 中国工业化与城市化的取向背景工业化与城市化是推动区域经济社会发展的基础，是分别反映在一个国家和地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化。中国人口众多，长期以来经济落后，人均收入水平很低，农业大国是我国的基本国情。经过新中国成立以来60年的工业化进程，尤其是改革开放30年的快速工业化进程中国工业化取得了巨大的成就，经济发展水平得到了极大提升，中国已经整体步入工业化中期阶段，中国基本经济国情已经从一个农业经济大国转变为一经济高速增长、经济结构持续优化，工业发展迅速、吸引大量外资、人民生活水平不断改善为特征25、的工业经济大国，我国工业化进程取得了长足的发展。1978年2008年，我国城市化率由17.92%上升到45.68%；设市城市由192个增至656个，建制镇由2173个增加至19369个。但是从总体上讲，我国的城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的路要走。近年来，随着XX县国民经济的快速发展，城市建设步伐也得以快速推进，城市规模迅速拓展，根据XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、XX县城市总体规划（2010-2030）、XX县城乡建设“十二五”发展规划以及XX县产业集聚区总体规划（2010-2025），十二五期间，XX县将全面贯彻落实科学发展观，抓住全面实施促进中部崛起战略机遇，以高起点、26、高标准城市规划统领城市建设，通过多种资本运作方式，快速推进城市建设步伐，尽快建成“一核双心、一轴、三片”的城市发展大格局，改善城市居民生活条件，增强城市人气集聚，全面提升城市形象，推进城市化进程，积极创建全国卫生城市、全国生态园林城市、全国旅游城市、全国文明城市，将XX县建设成为科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明，全省一流的现代化的中等城市。到“十二五”末，中心城区建成区面积将由2005年的7.2平方公里扩大到16平方公里，城市框架进一步扩大。城区人口将由2010年7.6万人增加到18万人上，城市化水平将由2010年40.67%增长至8084%，27、全县总人口由2010年的16.62万人增加到23.5万人。2.1.3 工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景自然资源是经济社会发展的物质保障，土地、水、森林。矿产和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。虽然我国幅员辽阔，有陆地面积960万平方公里，但是我国人均陆地面积不足12亩，不足世界人均面积的1/3，是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国，特别是一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，低于世界公认的警戒线，土地资源对于我们经济社会发展将是一个长期的制约因素。当前，我国经济发展最显著的特征就是工业化相伴而来的城市化，就是从农村社会向城市社会，从农业经济向城镇经济的转型。随着我国工业化进程的28、加快，工业用地和城市用地以及交通、能源、水利等基础设施用地加速增加，进一步突现我国土地资源紧张的矛盾，尤其在我国经济发达地区，土地资源变得更加紧张，并将伴随城市化、工业化的全过程。XX县城市规划区范围内现有村庄村民占用宅基地过多，多数群众划新不交旧，空心村现象严重，土地资源严重浪费，随着城市建设发展步伐的进一步加快，特别是东南部城镇、东北部城镇、西部城镇三个片区的提出与快速实施，如何通过农民集中住房建设具能够体现现代城市品位、功能配套设施完善的新型农村社区建设，尽快完成城市规划区内原有村庄的拆村并点工作，从而进一步拉大XX县城市框架、加快XX县城乡一体化发展水平、提高土地集约利用效率、提高农民29、生活水平、构建和谐小康社会，已成为XX县当前社会经济发展迫切需要解决的问题。2.2 XX县社会经济发展情况及城市发展规划2.2.1 XX县社会经济发展情况2.2.1.1 XX县概况 XX县地处江西省北部，南浔线中段，东接星子，南邻永修，西毗武宁，北接瑞昌、九江。地理座标界于东经1152311550，北纬29162935之间，东西长42.6公里，南北宽40.8公里，全县总面积863.0平方公里，占全省总面积的0.56%。XX县属中亚热带（北缘）季风湿润气候区，总的特征是，温暖温润，雨水丰而不调，上半年多阴雨，下半年光照充足，春阴夏热，秋旱冬冷，四季分明。全县辖8乡5镇、1个国营林场、1个园艺场，30、81个村委会，12个社区居委会，1个居委会，人口17万。XX历史，源远悠久，唐虞三代时称为敷浅原。春秋时界于吴、楚之间，俗有“楚尾吴头”之称。战国时，地属楚国，西汉建历陵县，南北朝设蒲塘场。五代吴乾贞元年（公元927年）改蒲塘场为XX县，相沿至今。XX是座独具有魅力的千年古城XX历史文化悠久，民风淳朴，古迹众多。西河弹腔、傩歌傩舞、龙灯杂耍、采茶戏和民间山歌等民间艺术长盛不衰，许多优秀的民歌、民谣、 故事代代相传。XX历史上有著名的“八景”： 义峰耸翠、蒲塘落雁、南庄耕叟、金带河流、阳居仙迹、湴塘晓钟、乌石清泉、钓台渔唱，其优美传说已列入九江市非物质文化遗产。近年来，XX加大力度建设新 八景，31、在八景之义峰耸翠的义峰山处依山而建义峰山公园和XX书画院。义峰山公园以现代徽派建筑群为主，极力体现了自然景观与人文景观交相辉映。XX书画院是全省首家有编制、有场所、有经费保障的县级书画院。在八景之蒲塘落雁处建设雁家湖植物园和蒲塘小学。雁家湖植物园以江南传统水乡园林风格为基调，用地 135亩，其中湖面占70亩，植有鄱阳湖生态区陆地、水生植物达500多种。历史是一座城市的内涵,城市建设也彰显出一座城市固有的历史底蕴。新建成的隆平大道、东佳大道、新博物馆、都市田园和再现八景之湴塘晓钟扩建红庙项目无不洋溢着浓浓的文化气息，展现着千年古城的文化魅力。XX是座文化厚重，人才辈出的城市 XX县面积863平方32、公里，现有人口17万，从古至今，是文化灿烂，名人众多，声名斐然。诸多的商周遗址，打破了商文化不曾过长江的旧论；灿烂的义门陈文化，折射出中国姓氏文化的源远流长；巍峨的万家岭上，长眠着抗日将士不屈不挠的铮铮铁骨。宋代名相夏竦、王韶，近代哲学大师熊十力等，当今著名科学家“世界杂交水稻之父”袁隆平、影视界著名导演李安、“T型台奇葩”吕燕等，都是XX人民的骄傲和自豪。近年来，XX通过新闻媒体、大型宣传牌、交流活动、网上 宣传等方式，充分发挥袁隆平、李安、吕燕等人的名人效应，多角度、全方位的对外宣传，着力打响 “名人牌”，提高了XX县的知名度与美誉度。XX成立陶渊明文化研究会，九江学院在XX挂牌设立陶渊明33、文化教研实践基地，为弘扬渊明精神注入新的活力，为 宣传XX、推介XX营造了最佳氛围。XX在新一轮城市建设中，既注重拉大城市框架、健全城市功能，又注重提升城市品味。稻田广场是一座展现中国传统农耕文化与现代农业科技的具有典型田园风光的特色文化广场，极力体现了回归自然、关注民生、宜居宜业的生态立县理念，彰显了建设活力XX的科教兴县战略，是弘扬隆平精神的又一处爱国主义教育基地。XX是座宜居宜业的城市 XX县努力建设生态型山水城市，着力打造“人文XX”、“生态XX”、“活力XX”的城市名片。XX是全国文化先进县和全省文物大县，文化教育资源丰富。 XX拥有以“爱家”为主题的义门陈、以“爱党”为主题的石鼓殿34、以“爱国”为主题的万家岭“三个教育基地”。信步XX，城在绿中，水在城中，人在景中。历经三年艰辛，2009年,XX县被正式命名为“省级卫生县城”， 获得全省十佳魅力新城殊荣，2010年又荣膺江南生态新城光荣称号，2013年获得“国家卫生城市”。XX是一座蓬勃发展的新型工业城。XX县区位优势明显，交通十分便利。京九大动脉、昌九城际铁路、福银高速公路、105国道寄城而过、306国道穿越西北部的车桥镇。县城距南昌机场65公里、距九江机场25公里、距九江港口48公里，福银高速将XX县城与两场一港连成一线，已经形成了对外四通八达、对内纵横交错的交通网络。XX县是长江中下游得要成矿带中令人瞻目的区段之一。35、区内矿产丰富，品种齐全，已发现矿产地六十余处，主要有铝、锑、金、银、铅锌、铜、铁、石申、萤石、重晶石、煤、磷、石灰石、花岗石、大理石等二十余种矿产，其中铝、锑、萤石等矿产在全省、全国享有盛誉。XX县工业园区始建于2002年8月,总体规划面积10平方公里,现已建成8平方公里,是省级工业园区、省级民营科技园、全省生态工业园，被纳入全省产业经济“十百千亿工程”。园区以纺织服装、电子电器、食品加工、精密五金和矿产加工五大支柱产业为定位，引进入园企业145家，投产企业99家，安置就业人数2万人。2012年完成主营业务收入120亿元，同比增长50%；实现税收入4亿元,同比增长47%。 2.2.1.2 2036、12年XX县社会经济发展情况综合实力稳步提升。全县生产总值完成60亿元，增长13.5%；财政总收入达到8.66亿元，增长29.1%，其中地方财政收入6.33亿元，增长36.6%。规模以上工业增加值完成了43.1亿元，增长18.9%;全社会固定资产投资完成65.4亿元，增长38.2%。社会消费品零售总额完成12.1亿元，增长15%。金融机构存款余额达53.4亿元，同比增加7.6亿元；贷款余额达31.5亿元，比年初增加了4.6亿元。规模以上工业企业完成主营业务收入201亿元，胜利实现决战工业200亿的目标。新增规模以上工业企业10家，总数达83家，其中49家销售收入过亿元，4家纳税过千万元。五大工37、业主导产业完成主营业务收入175亿元，占整个规模以上企业收入的86%以上；税收占财政总收入的比重达85.8%。93个重大项目集中开工、竣工、投产，总投资170亿元；新开工固投5000万元以上工业项目25个，其中宏泰钢构、红叶制伞等亿元以上项目15个；固投5000万元以上工业项目竣工22个，其中德鑫纺织、有德五金等亿元项目11个。 赶超发展的注意力明显增强。全县新引进固投5000万元以上内资项目25个，其中亿元项目12个；全年实际引进内资32亿元，增长11.5%；实际利用外资7129万美元，增长20.9%；出口创汇1.3亿美元，增长6.5%；向上争取资金4.87亿元。县工业园被省政府批准为重点省38、级工业园区。“一园三区”建设快速推进，对全县工业增长贡献率达到90%以上；七期开发完成土方平整27万立方米，完成安置房建设面积12万平方米；新增入园企业15家；园区完成主营业务收入190亿元，同比增长39.5%。城市功能日益完善。县城总体规划、附城组团控制性详规有序编制，城市规划区和建成区面积分别扩大到70.9平方公里和20平方公里。城区道路“白改黑”升级改造、博河新城路网、新市民服务中心路网建设等项目全面竣工，共安大桥、105国道跨博阳河大桥、新北门大桥建成通车，纵横交错的立体交通网络已经形成。城市魅力日益增添。县城景观亮化工程、隆平广场、隆平公园等32个项目竣工并投入使用，科普生态公园、九39、仙岭森林公园等44个项目正快速推进。“五城”同创全面推进，被正式命名为省级园林城市，成功创建全省文明城市工作先进县，全国卫生县城创建工作进展顺利。城市活力日趋增强。深入开展“城市管理年”、“环卫周”等活动，开通了数字城管平台，建立了较为完善的城管体系。城乡违法违规建房综合整治成效明显，拆除违法违规建房面积16514平方米。社会事业全面进步。科技创新能力新增专利26项，省级重点新产品6个。新第一小学、新第一幼儿园已投入使用，新二中完成主体工程。义务教育“两免一补”投入公用经费1216万元，适龄儿童入学率达99.5%以上，顺利通过全省教育工作综合督导评估，荣获全国“两基”工作先进单位称号，受到国务40、院表彰。县文化影视艺术中心完成升级改造，新文化广电中心大楼已主体完工，新县博物馆正式对外开放。老年人活动中心和青少年活动中心已投入使用。文化遗产保护方面，成功举办了海峡两岸义门陈文化交流活动。小品股迷趣谈荣获第四届“中华颂”全国小戏小品曲艺大赛三等奖。荣获了全国食品药品安全示范区建设先进县称号。成功纳入江西省疾控中心省县共建试点县，并成为卫生部食源性疾病立体监测网络系统的网点县。矿产资源总体规划（2008-2015年）荣获第二轮矿产资源规划优秀成果二等奖，受国土资源部表彰。妇女儿童工作成功申报全省妇女儿童发展纲要示范县。2.2.1.3 XX县“十二五”发展总体规划指导思想：以邓小平理论和“三个41、代表”重要思想为指导，树立和落实科学发展观，继续坚持“两区”互动（城区建设和园区建设），推进“XX-共青相向发展”；着力实施“五大”战略（项目建设、城区建设、园区建设、三农工作、民生工程）；做强特色产业，打造昌九走廊新型工业城，努力推进社会主义新农村建设，建设和谐富裕新XX。指导原则：坚持发展是硬道理的战略思想，保持经济快速健康发展。 把发展作为富民强县的根本举措和解决一切问题的关键，把又好又快作为发展的基本要求。紧紧抓住各种发展机遇，充分利用一切有利条件，保护好、引导好、发挥好各方面加快发展的积极性和创造性。尊重经济规律，充分发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，着力培育经济增长的内生机制，42、增强发展的活力和动力。坚持城乡统筹，大力发展县域经济。要把解决好“三农”问题作为各项工作的重中之重，紧紧围绕提高农民收入和建设社会主义新农村，建立健全以工促农、以城带乡新机制，壮大支柱产业，发展县域特色经济。充分发挥小城镇的带动作用，形成县、乡（镇）经济协调发展的局面。发展目标：到2015年，产业结构继续优化，经济结构进一步合理；统筹城乡发展取得重大进展，建设社会主义新农村取得明显成效；环境友好型社会深入推进，生态环境得到有效保护；社会保障体系不断健全，城乡居民收入水平和生活质量普遍提高；民主法制建设和精神文明建设取得新进展，社会治安和安全状况进一步好转。一是综合实力显著增强。到2015年，全43、县生产总值60.8亿元，年均递增13%，人均生产总值34000元；财政总收入11.4亿元，年均递增20%，其中地方财政收入7.3亿元，年均递增20%；全社会固定资产投资总额161.1亿元，年均递增30%。二是经济转型升级取得重大进展。到2015年一、二、三产业比调整为6:64:30，规模以上工业增加值42.3亿元，年均递增20%，新型工业化的核心地位进一步增强；实际利用县外资金年均递增20%；实际利用国外、境外资金年均递增10%。三是人民生活水平明显提高。到2015年，社会消费品零售总额20.6亿元，年均递增18%；农民人均纯收入10024元，年均递增12%；四是城市功能进一步改善。到201544、年末城区总人口数达10万人，年均递增10%；城镇化率达48%。五是-社会保障体系比较健全，形成具有特色的保障机制，到2015年城镇登记失业率控制在3%以内。XX县“十二五”时期国民经济和社会发展目标指 标 名 称单 位2010年2015年年均增长(%)1地区生产总值（2010年价）亿元37.360.8132人均生产总值（2010年价）元195003400042.63固定资产投资亿元43.4161.130五年累计投资亿元40.6 117.74财政总收入亿元4.5911.420其中：财政一般预算收入2.957.3205社会消费品零售总额亿元920.6186城镇化率32487居民消费率25348农民45、人均纯收入元568810024129城镇居民人均可支配收入元8485151001510五年城镇新增就业人数万人2.5411五年转移农业劳动力人数万人1.52.512人口自然增长率7.886以下13中心城市燃气普及率14中心城市污水集中处理率90953415中心城市垃圾无害化处理率8590以上3516中心城市人均绿地面积平方米162638.52.2.2 XX县城市发展规划2.2.2.1 XX县城市总体功能定位XX县地处江西省北部，南浔线中段，东接星子，南邻永修，西毗武宁，北接瑞昌、九江。全县总面积863.0平方公里，占全省总面积的0.56%。辖8乡5镇、1个国营林场、1个园艺场，81个村委会，146、2个社区居委会，1个居委会，人口17万。XX历史，源远悠久，唐虞三代时称为敷浅原。春秋时界于吴、楚之间，俗有“楚尾吴头”之称。十一五期间，XX县发生了巨大变化。一是综合实力进一步提升。全县生产总值、财政总收入、地方财政收入三项指标均提前一年实现了翻番，年均分别增长15.9%、25.6%、25.4 %。税收占财政总收入的比重达到96.8%。规模以上工业主营业务收入是2005年的3.8倍。利税是2005年的3.7倍。二是经济结构进一步优化。三次产业比例由2005年的18 ：58 ：24 调整为2010年的11 ：63 ：26 。三是发展后劲进一步增强。累计完成固定资产投资123.7亿元，是前五年的47、5.3倍。累计引进固投千万元以上项目134个，引进资金26.9亿元。园区基础设施累计投入17.3亿元，开发建成面积10平方公里，比2005年增加7.8平方公里。四是城乡面貌进一步改观。隆平大道、桂田大道、雁家湖植物园、义峰山公园等重点城建项目均已建成。中心城区面积由2005年的7.2平方公里拓展到2010年的16平方公里。城镇化率达到40.7%。新农村建设扎实推进，五年累计完成251个新农村建设点整治任务。尤其是2010年城市建设实现规模和品位“双飞跃”。XX大道、共安大道（县内段）、高速公路锁边工程、城际铁路站前广场等23个项目均已竣工。快速启动了博阳河景观建设、105国道县城段北移工程、跨48、京九铁路高架立交桥、跨昌九高速高架立交桥等55个项目。规划更显前瞻。顺利完成了土地利用总体规划修编和城区控制性详规编制工作；城市发展格局初步形成，城市对外形象显著提升。设施更加完善。全年硬化道路3.4万平方米，安装路灯451杆，人均公共绿地面积达到13.9平方米。城市创建工作成效显著，获得全省“江南生态新城” 和“十佳人文魅力县区”殊荣。五是人民生活明显改善。社会消费品零售总额实现9亿元，年均增长18.8%。农民人均纯收入达到 5688 元，比2005年增加2343元。住房保障方面，2010年建成廉租房1.1万平方米，建成公共租赁住房3.6万平方米，完成棚户区改造5.31万平方米，完成农村困难49、群众危房改造230户，发放救助金104.1万元。2.2.2.2 XX县城市发展总体规划近年来，随着XX县国民经济的快速发展，城市建设步伐也得以快速推进，城市规模迅速拓展，根据中华人民共和国城乡规划法（2008年）、城市规划编制办法（2006年）、江西省城乡规划条例（2010年）、关于印发近期建设规划工作暂行办法、城市规划强制性内容暂行规定的通知（建规2002218号）、江西省九江市人民政府关于同意XX县城市总体规划修编的批复（九府字20129号）、江西省城镇体系规划（20102030年）纲要、鄱阳湖生态经济区规划和XX县国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要，十二五期间， XX县将把推进城乡一50、体化建设作为科学发展的综合性战略举措来抓，以中心城市和建制镇为重点，强化中心城市支撑带动能力，全面推进城镇建设，构建现代新型城镇体系，走出一条全面开放、城乡统筹、经济高效、资源节约、环境友好、社会和谐的新型城镇化道路。根据城市总体规划，XX县将遵循区域协调发展、城乡统筹发展、可持续发展、弘扬地方特色等基本原则和以构建社会主义和谐社会为基本目标，保护生态环境，保护人文资源，尊重历史文化，促进城市全面协调可持续发展。结合人民群众需要，改善人居环境，方便群众生活，充分关注中低收入人群，扶助弱势群体，维护社会稳定和公共安全为指导思想，强力推进旧城改造、新区开发和城中村改造，大力发展宝塔和丰林工业园产业51、集聚区，按照“东扩、西进、南移、北延”的总体思路，城区总体规划控制面积扩展到98.66平方公里，城镇空间布局上基本形成“一核（XX县城，为全县城镇发展的核心）双心（县域重点发展的丰林和车桥建制镇）、一轴（依托德白公路形成的县域城镇发展主要轴线，该轴线串接了县城、丰林、聂桥、爱民、邹桥、车桥等主要乡镇）三片（依据地形地貌、产业特色，将县域城镇发展分为东南部城镇、东北部城镇、西部城镇三个片区）”的布局结构，加快城区城中村社区居住模式改造，强力推进产业集聚区行政办公、金融商贸、文化体育中心、中小学校、社区卫生服务中心、企业便利中心、居住小区以及配套三产服务机构建设，不断拉大城市框架，完善道路照明、供52、排水、供气、绿化、环卫、住宅、市场、商贸、污水处理和垃圾处理等城市基础设施，聚集城市人口，提高城市的承载力、辐射力和吸引力，带动城乡经济持续协调发展。到“十二五”末，中心城区达到规划建成区面积32平方公里、人口10万以上，城镇化率达到48%，人均公共绿地面积达到26平方米，燃气普及率达到80%以上，城区污水处理率达到95%以上,城区生活垃圾收集率达到99%以上，无害化处理率达到90%以上，城区自来水普及率达到100%。全县行政村广播、数字电视人口综合覆盖率均达到99，努力实现省委、省政府提出的“用3至5年把共青、XX打造成一个30至50万人口的中型城市”的发展目标。2.2.2.3 中心城区（县53、城）发展规划1、战略目标（1）到2010年城镇化总体水平为55；2025年城镇化总体水平达到75。（2）建立以县城中心镇蒲亭镇为增长核心，以邹桥、聂桥为中心镇，以乡镇为依托，基本形成县城中心镇建制镇中心村合理布局、逐级带动、功能互补、协调发展的四级城镇体系。（3）人均城市建设用地100平方米左右，人均城市公共绿地面积13平方米，人均居住面积达到12平方米以上，城市自来水普及率100%，燃气普及率95%，城市生活污水集中处理率90%，城市工业废水处理率100%。电话普及率中心城区达到50部/百人。（4）塑造田园生态园林式城市形象，使县城成为经济繁荣，市场活跃、环境优美的现代化城市。2、城市定位区54、域定位：九江市城镇体系规划将XX县城共青城规划为九江市域副中心城市，考虑到XX县城处于南昌经济圈影响范围之内和将来昌共九城镇群的发展，XX县城应为南昌九江间的重要城市，起着南昌与九江之间的润滑和纽带作用，也是XX县域的核心。因此，认为XX县城是县域经济、文化、政治中心，九江市域南部发展轴上的经济增长点、副中心城市。产业定位：九江市城镇体系规划将XX县城共青城的经济职能定为以轻工业为主，同时发展高新技术产业和商贸，主要产业定为建材、纺织服装及农副产品加工，坚持“生态立县、工业强县、农业稳县、商贸物流旺县”发展战略。结合以上战略目标，综合考虑XX县经济发展的现实基础和特色条件，可将XX县城市的职能55、概括为：昌九工业走廊中部的现代制造业基地。特色定位：XX县城位于博阳河畔，庐山南麓，昌九工业走廊中段，城区与工业园区联成一片，隔九仙岭与共青城相望，城市特色要素主要包括三个方面：博阳河、城中有山（义峰山九仙岭）、山中有城（周边都是丘陵）、移民特征。近期主要以发展城市经济为主，突出轻纺工业与商贸物流业特色的工贸城市；远期结合共青城的特色考虑，城市特色应定位为适宜创业发展、适宜生活居住的生态型山水园林城市。综上分析，XX县城的城市性质为：九江市域的副中心、昌九工业走廊中部的现代制造业基地、适宜创业发展和生活居住的生态型山水园林城市。3、空间结构根据县城中心城区的自然地理条件与人文环境特征，以及中心56、城区的空间拓展态势，确定XX县城空间结构为：一河两岸、组团布局、东西拓展、北优南移；形成“一轴一心两翼四片”的空间结构。“一轴”连接宝塔工业组团、中心城区及河东片区的城市发展主轴（即105国道）。 “一心”城市中心，即由昌九高速公路、京九铁路、博阳河围合而成的老城区。该片区完善现有的行政办公、商业金区、文化娱乐等公共服务设施，发展大型高尚居住区，使城市的功能日臻丰富完善。同时建设博阳河一河两岸景观带，逐步完善展览馆、博物馆、美术馆、图书馆、少年宫、综合文化中心等大型区级文化设施，打造休闲人居尺度，改善居住环境，提升城市形象。 “两翼”即县城依托城市中心，沿发展主轴向东西两翼拓展。昌九高速公路以57、西为西翼，以工业发展为主，是城市的工业集中区。昌九高速公路以东为东翼，以生活居住为主，是城市的行政办公、文化娱乐、体育休闲、商业金融和高尚居住区。“四片” 即老城片区、宝塔工业园片区（含小城镇示范基地）、河东居住片区、附城居住片区四大组团。（1）老城区组团该组团为XX县的老县城中心，位于规划区中心部位，考虑到该组团的良好区位、资源优势，规划定位为行政、文化、商贸、居住的综合功能。在完善基础设施建设的同时，规划有文化活动中心、XX大剧院、以及义峰山、雁家湖等休闲场所。组团用地规模为5.7平方公里。（2）宝塔工业园组团该组团位于规划区西南部，处于昌九高速以西，是XX县新兴工业的聚集地。由于新兴工业58、已在此处择地进行开发；且有较好的基础设施，因此，此处作为XX县用地比较适宜。居住用地是该区用地的另一大类型，除了服务该区工业，商业及其它行业的城市人口，同时承担部分从中心城区分流而来的人口。组团用地规模为5.7平方公里。小城镇发展改革（XX）宝塔示范基地位于宝塔工业园组团以西，县园艺场范围，开发主体为广东美宏投资有限公司和XX县政府。是以承接长、珠、闽地区产业转移、农产品深加工、高新技术、现代商贸物流服务业为主导的全国新农村建设示范基地。组团用地规模为2.9平方公里。（3）附城居住组团附城居住组团位于县城东南面，用地充裕，具有不可多得的良好生态环境。定位以高尚居住为主，保留现有水系作为景观用水59、，串联各个居住片区。规划配以完善的商业、文化等配套服务设施。组团用地规模为2.4平方公里。（4）河东居住组团河东组团，生态环境优美，距离县城中心交通便利，将形成一个以居住、休闲功能为主的组团。建设相应的配套服务设施的同时，完善城区各项服务功能，借助优越的交通条件，河东居住组团将成为XX县城的一个重要组成部分。组团用地规模为3.0平方公里4、居住用地总体布局规划共安排两类居住用地（一类居住用地和二类居住用地），三类居住用地不予安排。一类居住用地主要位于九仙岭北侧区域、雁家湖周边以及河东组团（博阳河以东），主要发展中高档居住区，建设以低、多层住宅为主、公共设施配套、环境优美的居住小区。二类居住用地60、主要是其余除一类居住区以外的区域。新建住宅小区以中高层为主，原有住宅区要求通过规划改造，完善配套设施，建设公共绿化，降低建筑密度和人口密度，提高环境质量，形成与其它用地混杂较少，集中成片的居住小区。其中，西部宝塔工业区配套居住片区依托城西宝塔工业组团的开发建设，在高速公路西部原105国道北侧开发建设综合性居住社区，建立完善配套的生活服务设施，同时也为工业提供相应的配套居住用地。在该片区中部结合工业区服务中心，可适当提高容积率，建设部分小高层住宅。5、工业用地布局工业用地主要集中位于县城中心城区西部，宝塔工业组团。规划工业用地总面积为371.62公顷，占城市建设用地的22.1%。规划形成宝塔工业61、组团，位于高速公路西侧，以一类工业为主，二类工业为辅。产业规划在原有食品、服装、纺织化学、印染包装的基础上，进行产业升级和规模化集群，完善产业链配置，形成一处现代化、功能化、环保化的一类工业区。园区接受现有城区内转移出来的工业企业，同时积极招商引资，利用中西部丰富的能源、人力、生态资源形成江西重要的工业生产基地。6、仓储用地仓储用地布局根据仓储类型、用途、规模等，根据城市用地的总体布局，结合工业、对外交通、生活居住等用地的统一布局综合规划。规划仓储用地主要位于宝塔工业组团、附城居住组团火车站附近、规划德白公路出口以及河东组团。仓储用地可以适当兼容商业用地及一类工业用地。规划2025年仓储用地总62、规模为45.57公顷，占总用地的2.7。7、绿化用地规划绿地总面积为218.40公顷（不计九仙岭郊野公园、义峰山森林公园、河东郊野公园等区域生态绿地面积），人均绿地为13.65平方米，占城市建设总用地面积的13.0；其中城市公共绿地面积为139.76公顷，人均公共绿地为8.74平方米8、对外交通用地 （1）长途汽车客货运站规划，新规划两个长途汽车客运站，一处位于宝塔工业组团原105国道东侧，另一处位于规划德白公路南侧。（2）铁路运输规划，现有一条京九铁路穿越县城，另规划一条城际铁路与京九铁路平行穿越县城。9、用地发展方向：XX县城市发展用地方向为“西进、东扩、南移、北抑”，即主要以向西、东发展63、为主，适当向南发展。2.2.3中心城区范围村庄发展与控制1、村庄发展过程中存在的问题从现状村庄规模来看，各个村处于低水平的均衡发展状态，不利于基础设施和公共服务设施的统一规划，不利于土地的集约化利用，同时对改善村民的物质文化生活带来一定障碍。同时，村庄建设质量普遍不高，缺乏文化站、卫生站、小学、公园等基础设施，居住环境质量也不高，普遍存在卫生环境较差、工厂影响居住环境等问题。2、行政区划调整原则 “迁村并点”遵循的基本原则为：（一）一般村落向交通便利的村落集中；（二）经济落后的村落向经济发达的村落集中；（三）小规模村落向大规模村落集中；（四）邻近城区和工业区的村落向城区和工业区集中。表44XX64、县城中心城区村庄建设调整建议调整后村庄合并的村镇上畈中心村原上畈、李家村石桥中心村原石桥村朝阳中心村原朝阳村团山中心村原团山村桂林中心村原桂林村、附城村牌楼中心村原牌楼村、田堰村XX中心村原XX村2.2.4 项目拟整合村庄及宅基地占用现状本项目拟对园艺场所辖范围内枫树刘家等5个村庄进行整合，目前整合5个村庄内村民占用宅基地过多，土地资源严重浪费，5个村庄宅基地占用土地面积为687.28亩。本项目和谐嘉苑小区建设用地面积仅为106.1亩，通过合村并点后，可集约节约土地面积共计687.28亩。和谐嘉苑小区拟整合村庄及土地集约节约情况见下表。项目拟整合村庄及土地集约节约情况一览表村庄名称现有人口（人65、）户数（户）宅基地面积（亩）备注枫树刘家341110133.10人均0.32亩，户均1.21亩石子岭2237590.75徐河村27586104.92九里陶家垄753216265.68薛家5628192.83小计2153568687.28节约土地687.28新社区用地106.1亩注：宅基地面积包括村中道路、公共设施所占用和院内小菜地等的面积。2.3 项目建设的必要性和意义1、项目建设是深化土地节约集约利用、提高土地利用效益的需要XX县人均土地面积相对较少，耕地后备资源匮乏，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，耕地保护与用地保障的矛盾日益突出。推进土地资源节约集约利用，是缓解土地供需矛盾、促进66、人地和谐、保障我县经济社会可持续发展的重大战略举措，也是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。国家十二五规划提出，落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。土地、水、森林、矿产资源和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。从与工业化发展息息相关的耕地、水和能源等重要资源的现状看，我国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的1/3，一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，远低于世界公认的警戒线。由于工业化和城市化，原来的耕地变成了宽阔的城市道路，住宅67、区和工业厂房区，使得本来就缺乏的耕地变得更加紧张，产生了农村集体土地与城市国有土地、城市开发用地与保障粮食的基本耕地的冲突。理清纠缠在土地这一不可再生资源上的种种利益冲突，并制定有利于促进城市化进程、有利于农业的现代化、有利于生态环境建设和区域经济发展、适应于市场经济总体制的土地战略，即节约集约利用土地，不仅对土地各利益相关方格外重要，更是保障城市化这一中国经济重要进程的根本所在。本项目通过拆村并点，将节约土地687.28亩，进一步优化土地利用空间和布局结构，引导工业向经济开发区和工业功能区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应，提高土地的利用效益。2、项目建设是推进68、统筹城乡发展、推进城乡一体化的需要统筹城乡发展、推进城乡一体化是推进现代化建设的重大战略，也是解决“三农”问题的根本出路。“三农问题”是农村问题、农民问题、农业问题的总称。解决“三农”问题，最根本的出路在于城镇化，创造有效的就业岗位，把劳动力转移到制造业和服务业上。从国外的发展历程来看，都是通过实现现代化来带动城市化，最后解决农村问题。统筹城乡发展、推进城乡一体化主要包括六个方面的任务：统筹城乡产业发展、统筹城乡社会事业发展、统筹城乡基础设施建设、统筹城乡劳动就业和社会保障、统筹城乡生态环境建设、统筹区域经济社会发展。该项目是XX县实行“两分两换”的主要内容，因为实行“两分两换”，首先要把原来69、分散布置的农民住房进行拆迁，并进行临时安置，待集中建设的安置房建造完成后，再进行正式安置。所谓“两分两换”就是按照宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障的总体思路，因地制宜，探索创新适合不同区位条件、经济发展水平、就业状况、居住特点的土地流转方式、农民集聚模式和推进途径，为全面推进土地集中流转和农民集聚进城入镇积累经验。以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障，通过在城市中建设集中住房及相关配套基础设施，可以使农民搬迁到城市里居住、就业，同时可以土地承包经营权置换得到城镇居民的社会保障。因此，可以达到统筹城乡发展、推进城乡一体化六大70、任务中的“统筹城乡基础设施建设、统筹城乡劳动就业和社会保障”的重要任务。3、项目建设是建设生态人居环境、构建和谐社会的需要住房状况和住房标准，体现了社会经济发展的水平，反映出社会文明进步的程度。过去较长一段时间，由于城镇住宅建设缺乏统一规划、统一建设的力度，住宅建设基本趋于各自为政的状况，导致住房造型单调，影响城市形象；房距不符合要求，影响居住安全；建筑结构不合理，影响使用效果；施工不规范，影响建筑质量；乱搭乱建，违章建筑。近几年来住宅建设虽有所改善，但仍没有解决根本问题。本项目根据城市总体规划和统一布局，充分利用项目所在地块得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的自然风光，改零71、星分散居住为集中成片建设，使商业网点、文教、服务设施与住宅同步实施；应用现代建筑技术、现代通信技术、现代控制技术和现代计算机技术，使住宅结构、设备、服务和管理形成最优组合；实现人居与自然的高度和谐，为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境，形成小区建设的整体效益，构成理想的人居环境。这对于改变城市建设中的“散、乱、差”现象，建设生态城市、绿化城市、公园式城市，创建社会文明和进步的窗口，对全市乃至全省城市住宅建设将起到良好的示范作用。4、项目建设是拉大城市框架、提升城市品位的需要当前，XX县正进入一个新的城市建设时期，城市规模不断扩大，城市地位进一步提升，城市功能日趋协调，城市空间环境更加合理72、。农民集中住房的建设是社会文明和进步的标志，项目建设有利于改善生态环境，构筑城市生态框架，顺应了人居环境不断改善的社会需求。根据XX县城市总体规划(20102030年)要求，XX县正努力营造适宜创业发展和生活居住的生态型山水园林城市环境，现代城市空间，建设和谐的生态人居环境，使其成为中西部地区城市群中具有特色城市风貌、高度城市化经济发达地区。本项目和谐嘉苑农民社区工程特别突出了以非建设用地、绿地和低密度建设区为骨架，以环境保护为基础，通过开发强度控制和景观引导为手段的城市自然人口生态系统，对建设具有生态环境良性循环的现代化山水园林生态城市，提升城市品位，创建社会文明和进步的窗口，具有十分重要的73、意义。2.4 项目建设单位基本情况XX县城市建设投资有限公司是根据中共XX县委16届77次常委会议精神于2010年7月18日正式成立的。公司注册资本20000万元，其中：货币出资6000万元，实物及其他资产14000万元。主要业务是根据政府城建规划和自身的资本实力，多渠道、多形式地筹措城市建设资金；根据政府委托，负责城市基础设施建设的资金投入，保证资金投入的安全和增值。公司性质为县直属的国有独资公司，由县政府授权县国有资产管理局履行出资人职责，具有独立的法人资格和完善的法人机构。目前，公司设有办公室、财会部、营销部和项目部等四个部门。1、运作模式思路清晰。一是根据德府办抄字【2010】119号74、文件精神，将全县行政事业单位所有的经营性国有资产划拨到公司，划拨资产总额达6200万元，其中入账资产423万元，增加公司经营收入，壮大自身实力。二是充分利用政府对土地一级市场垄断的优势，积极参与城市基础设施和民生保障项目的投资与建设。目前，公司已成功地运作了XX县共安大道跨京九铁路、昌九城际铁路立交工程、罗岭、北门和搬运公司棚户区改造、XX安置房建设和九仙岭安置房建设等四个项目，为推进XX县61个重大项目顺利实施做出了重大贡献。三是待县市政公司和房地产开发公司企业改制完成后，逐步将两公司纳入到城市建设投资名下，壮大公司实力，增加公司房地产开发、装修装饰、建筑材料和各类建筑工程项目的技术咨询等职75、能，不断拓展公司业务范围。2、财务经营状况运行良好。（1）2014年3月底县城投公司公司资产、负债情况：账面总资产为2，388，854，458.69元，其中，货币资金153,219,629.72元，其他应收款184,960,000.00元，预付账款40,883,673.63元，存货9,943,741.66元，固定资产净值9,913,125.00元，在建工程171,230,068.68元，无形资产1,818,704,220.00元。账面总负债为459,683,175.77元，其中，短期借款80,000,000.00元，其他应付款162,183,175.77元，长期借款217,500,000.0076、元。所有者权益合计1,929,171,282.92元，其中，实收资本20000万元，资本公积1,727,943,405.00元，未分配利润1,227,877.92元。（2）2014年3月底公司损益情况：主营业务收入0元，主营业务成本为0元，管理费用为165530.00元，财务费用为-419969.80元，营业外收入250000元，营业外支出0元，净利润为504439.80元。第三章 项目选址及建设条件3.1 项目建设地点及用地规划3.1.1 项目建设地点该项目拟建于宝塔工业园片区（含小城镇示范基地）XX大道园艺场入口处。该农民集中住房工程（和谐嘉苑）所在地块地势平坦，与周边交通联系方便，且周边77、城市配套完善，地理位置优越，环境景观良好，地理位置、自然环境、交通条件都非常优越，非常适合该项目建设。3.1.2 项目用地主要规划指标“和谐嘉苑”小区拟建于宝塔工业园片区（含小城镇示范基地）园艺场入口处，XX大道右侧，总占地面积70702平方米，约合106.1亩。根据XX县城市规划，该地块土地为国有划拨土地；用地性质为居住用地，其中临工业路第一层为商业；容积率小于1.2；建筑密度小于25%；绿地率35%；层数6层。3.2 工程地质条件3.2.1 地形地貌XX县位于扬子准地台北缘下扬子一钱塘台坳的九江台陷，属低山丘陵地区，西北高、东南低，三面环山，东南角临近鄱阳湖滨；北有幕阜山东延余脉；西南有小78、岷山呈东西延伸，构成南部低山地形；中部广大丘陵地带呈东北方向延伸。一般山岭海拔高度200600米左右，最高海拔665.1米。最低处为东南角共青天南湖郑泗一带海拔15米，为全县泾流分口处。项目建设地位于博阳河下游的宝塔乡XX村范围内，地势平坦，为河流冲积物，属于滨湖波状平原。3.2.2 地下水资料XX县中心城区处于博阳河冲积平原。组成该区是第四系冲积物，由于物质来源不同，搬运距离的不等，规模大小，变化的不一，致使地下水含水岩层在水平方向岩性、岩相变化较大，在纵向上埋深、厚度、粒径差异较大。按含水埋藏深度划分为：浅层含水岩组（控制深度60米以内）和深层含水岩组（控制深度大于60米）。浅层含水岩组又79、分为全新统纤水含岩组（岩性为粉细砂）、上更新统半承压承压含水岩组（岩性为砂、砂砾石），深层含水岩组又分为上更新承压含水岩组（岩性为中粗砂、中细砂），上第三系承压水裂隙-孔隙含水岩组（岩性为粉砂岩、砂砾岩等）。3.2.3 地震地质XX县主要位于江西省九岭东西向构造隆起带北缘与华夏系构造带的复合部位。构造形迹主要有褶皱和断裂。依据区内构造形迹的发育方向、展布形式、活动期次及相互关系，将区内构造划分为东西向构造和北东向构造。据江西省地震志资料，XX县1634年6月曾发生一次5级地震，烈度度，震中位于北纬29.3，东经115.7。1971至1978年间XX县共发生5次小震，震级2-3.1级。据江西省地80、震动参数区划工作用图（江西省建设厅、地震局，2003年），XX县为地震动参数0.05g（地震烈度度）区。项目实施地位于宝塔乡汤家坂区段(A3)，地层岩性主要为变质岩、碳酸盐岩夹碎屑岩。大部分为崩滑流高易发区，局部为地面塌陷中易发区。发生地质灾害点1个为滑坡点，点密度0.03个/ km2，灾情等级为轻灾。3.3 气象水文条件3.3.1 气象条件XX县属中亚热带（北缘）季风湿润气候区，总的特点是温暖湿润，雨水丰而不调，上半年多阴雨，下半年光照充足，春阴夏热，秋旱冬冷，四季分明。南部平原区年均气温14.3，无霜期210天年平均降雨量583.7mm。1、气温：年平均气温16.8。1月最冷，平均气温4.81、1，极端最低气温11.2；7月最热，平均气温28.8，极端最高气温40.4。日平均气温稳定。通常1620的双季稻生长期约180天，此间活动积温，中部、东南部丘陵平原区为41004600，西北低山区为35504099，年平均无霜期248天，最长为281天，最短只有214天，可见本县热量资源丰富。除少数两个低山区的乡外，均有利双季稻、棉花和喜温的亚热带林木生长。 2、日照：年太阳总辐射量为108.06千卡/平方厘米，日辐射总量最高值出现在7月，为14.06千卡/平方厘米，最低值出现在1月，为5.78千卡/平方厘米。年平均日照时数1878.6小时，日照率43%，作物生长旺盛的46月平均日照183.582、小时，78月平均日照达249小时。 3、降水量：年平均降雨量1354.1毫米，年平均降水日为131146天，县域内降水量地区分布差异不大，但年际、年内间变幅较大，因而易发生旱涝灾害。雨量集中在46月，达613.6毫米，占全年降水量46.2%，1012月降水量最少为150毫米，占年降水量11%。4、蒸发量：多年平均蒸发量1162.5，连续最大四个月（69月）蒸发量为601.0mm，占全年51.7，农作物主要生长期（410月）蒸发量为892.3 mm。5、灾害性天气：有干旱、洪涝、春寒、小满寒、寒露汛、冻害、大风、冰雹等，对农业危害最大的是伏旱、秋旱和46月的洪涝灾害。 3.3.2 水文条件XX县83、属鄱阳湖水系，县域干流博阳河发源于瑞昌市南义乡湖炎洞，自西北向东南贯穿全境，全长93公里，境内79.7公里，流域面积863.0平方公里，大小支流34条，其中流域面积30平方公里以上的有洞霄水、田家河、车桥水、金带河、下头水、庙前港、涂山水等7条支流，水面346.7公顷。3.4 市政配套条件3.4.1 供电本项目电源由宝塔工业园变电所直接接入，其能力可以满足本项目用电需要。3.4.2 给、排水项目场区水源由XX县自来水公司供给，供水能力可以满足本项目用水需要。该场地周边将按城市市政规划要求铺设排水管网，本项目可方便与其管网连接，排水能力可以满足本项目排水需要。3.4.3 燃气目前，XX县城市市政84、规划正在全面铺设天然气管道，不久就会铺设到本项目实施地。3.4.4 通讯规划区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖全区，宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为方便。第四章 项目总体规划与建设规模4.1 规划设计依据与原则4.1.1 规划设计依据1、中华人民共和国城市规划法；2、城市居住区规划设计规范，GB50180-93（2002年版）；3、住宅建筑规范，（GB50386-2005）；4、焦作市城市规划技术管理暂行规定（草案）；5、XX县城市总体规划（2010-2030）；6、甲方提供的资料以及设计要求。 4.1.2 规划85、目标、原则与思路4.1.2.1 规划目标1、充分协调经济、环境、实用、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑项目与周围环境的协调关系、建筑空间的组合、建筑风格形式、内在居住功能、社区景观构成以及文化体育和生活配套等方面因素，处理好居住区竖向设计和排水系统。2、合理确定其职能、规模、发展方向和实施步骤，合理配套城市公共设施，努力营造新颖高品质的人居环境，提升社区人气，与此同时，重点对城市绿地、公共空间、辅助设施及其内部水环境进行相应的景观环境设计。3、坚持可持续发展思想和生态思想，使其真正落到实处，创造高品质的人居环境，以适应文明生活的需求，以合理的设计带动居住区全面走向现代化。4、以86、构筑良好的城市景观为宗旨，以丰富城市职能为主导，立足于美化XX县城市形象、优化小区环境、提升商业品味的目标，建设集居住、商业、休闲于一体的城市综合居住社区，为众多拆迁安置户创造舒适、优美、宜人的生活环境。4.1.2.2 规划原则1、“人本”原则充分考虑XX县城市总体规划对本用地的要求，同时体现人们的现代生活方式，形成一种绿意盎然、自然和谐、健康高雅的生态居住环境。2、“自然”原则贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。3、“经济”原则作为居住社区，道路、市政、景观等建设87、都应充分考虑地形地貌，力求便捷。4、“融合”原则讲求人与环境的融合，建筑与整体规划的融合，居住于商业行为、休憩行为的融合，建筑与绿化、水环境的融合。特别是规划与北侧城市公共绿地的相互融合。4.1.2.3 规划思路本项目规划以“人本、自然、文化、经济、融合、科技、安全”为中心原则，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态化境，为居民塑造读诗中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地。设计中确立了“中心结合带状空间肌理”来回应变化的项目基地形态，建立独特的生活网络和环境系统，不同于过于缺乏近人尺度的大型开放空间模式，也不同于全天候封闭的模式，在靠近中心地带设置中心景观88、水面，有主干道路带动多元化住宅产品围绕其周边形成带状开放空间肌理，保证每户住宅的阳光、绿化、景观之要求；同时，在建筑高度上也充分尊重规划条例的退界要求，形成错落有致的整体规划形态。 4.2 项目总体规划与布局4.2.1 总体规划和谐嘉苑小区按照“理性与浪漫”、“经典与现代相结合”、“自由、动态、开放、涔透”的设计理念，在项目总体规划中，应充分体现“人文、自然、科技的共生与共创，营造诗情画意的人居环境”的规划思想。1、总体规划中，南北与东西两条景观主轴线交叉延伸，形成丰富的景观序列和合理的行为流线，人流从主入口进入到社区，通过景观步道和树阵，将行人引致中心广场，中心广场围绕中央绿化景观向东为具有89、高差变化的半地下车库，南北与纵向轴线连接，形成庄重大气的中心景观广场。以步行次入口为起点，从北到南延伸到中心，形成纵深公共景观序列，并由中心到周边逐渐展开绿化序列，同时形成贯穿南部区域的水体景观与半地下车库所营造的立体景观，突出现代“绿色生态社区”的构思。强调全区建设的整体性，包括功能布局、高差设计、住宅分布、道路系统、绿化系统、水系、活动空间分布与市政基础设施。运用灵活的水系穿行于社区内。既有很好的景观，又同时作为社区景点。2、在兼顾整体性的同时强化组团规划的相对独立性，包括功能、规模与景观。3、规划、建筑及景观风格具有鲜明的时代特色。根据两个基地边沿的地形现状规划设计一条环状主路于社区内，90、自道路交叉广场形成与带状主路的衔接，与主入口人行景观步行系统的分离，形成了整个社区环通、便捷、舒适、安全、高效的道路交通系统。4、在整体风格协调的前提下，建筑之间具有清晰的可识别性，单体建筑具有一定的差异特征，尤其是资源分享尽量均好。5、尽量考虑经济性与可操作性，在此基础上尽量创造良好的空间及景观环境。4.2.2 总体布局根据本项目设想，“和谐嘉苑小区”社区整体设计以自由曲线为母题，加以舒展的界面元素，在带状肌理的整体结构控制下，根据空间高度不同的“住宅带”和一条“景观带”形成富有动态感的整体，使之拥有开放空间丰富性的同时，亦巧妙的回应基地及日照的要求。1、规划结构：为了能够把良好的环境涔透到91、每家每户，设计中将社区的建筑呈带状和点式布置，建筑之间是连绵起伏的绿化带和水系分隔，绿化和水流可以逐层涔透入居住区内部。步行路穿过社区内部，顺应社区内地势的延伸，穿过各个组团，形成很好的休闲及活动环境。社区内利用小路及水体作为分隔，自然形成大小不同的组团，同时也加强了各个区域的空间涔透。2、空间布局：居住社区的整体空间是以基地中部的中心水景观为核心，由带状蜿蜒的绿化景观带向外过渡到组团景观空间，既而延伸到庭院空间，形成一个主次分明的空间体系。4.2.3 道路交通系统1、道路设计原则：应充分考虑统一性、便捷性、经济性和舒适性四大原则。其中统一性原则要求遵循组织交通，合理分区，串联景观的三统一原则92、进行路网规划；便捷性原则要求以主导性为主的道路尽量直达，提高环境的完整性；经济性原则要求综合景观处理，尽量减少土方工程；舒适性原则要求道路与环境相结合，临水穿林，曲折幽静，对景生情，营造停留空间。2、交通体系：和谐嘉苑小区建成后应具备良好的外部交通条件。居住区道路在保证内外交通联系便利、顺畅的前提下，创造适度的人车分流交通系统。本规划区车行主路为环状，次要道路呈现枝状与主路相连，景观道路承受较小的交通压力，更趋向于景观作用。同时，次要道路又实现组团间的联系，入户道路呈枝状放射到每家每户，这种道路体系，保证了中心区不被车行道穿越，取而代之的是联系各区的步行道。3、道路系统：步行路主要是联系绿地景93、观的人行交通，景观作用非常重要，车辆不进入，从而减小对社区的影响。4、停车场地：生活品质的提高带来私家车辆的增多，本居住社区的停车场地有一个高的标准。车位数达到了总住户数使用标准的参数。在整个基地内主要以高品质的地上停车为主。4.2.4 景观绿化1、景观布局本项目地块上良好的生态绿化环境和便捷的交通设施为小区建设提供了很好的建设条件。高品质的环境设计应体现生活与自然的和谐统一，本次规划通过见缝插针绿化景观手法，将整个小区绿化特色充分表现出来，也有利于居民更好的享受规划区的公共绿地资源，从而提升安置小区居住品位。在绿地景观设计力求表现居民户外运动健康、温馨、舒适的新生活方式。结合住宅底层及自然景94、观或园林绿地的起伏，构图上人工和自然两种要素互为补充。宅底绿地采用低矮灌木组成自由曲线，公共绿地采用开放的共享空间。在公共绿地规划中，以花架、景墙进行空间限定，结合场地南、北面原有小山包，形成户外公共开放式绿地景观。衬托出山水小区的独特韵味。2、植物配置植物配置考虑与整体环境氛围的创造、季节的变化和规划用地对种植的限制。小区的部分绿地在植物材料上以浅根条、落叶的灌木、小灌木为主。绿化树种拟选用生活健壮、少病虫害，有利于人们身分健康的树种。3、小品在园区的道路两侧、组团中心、树林中设置硬质铺地、座椅等小品。4、灯光主入口域是住户进入社区的毕竟之路，规划有小区配套服务建筑、水域等，适宜采用亮度较高95、的暖色系灯光，营造典雅、柔美的感觉。5、井盖修饰地下管线设在道路两侧的绿化带中，检修井应尽量不出现道路上，避免对道路、景观造成破坏、造成噪音等。修井盖做地面处理，并在上面进行 修饰、在相应的位置坐好标记。4.3 项目建设规模与主要设计指标4.3.1 项目建设规模本项目总占地面积70702平方米，约合106.1亩，规划建设农民集中住房700套，总建筑面积85000平方米，安置567户2153人。4.3.2 主要设计指标“XX农民集中住房-和谐嘉苑小区”农民集中住房社区工程主要设计指标为：序号指 标 名 称单位数据备 注1总占地面积70702106.1亩2总建筑面积850002.1其中：住宅建筑面96、积708402.2配套商业面积4256112间2.3 社区服务用房面积2672.4 门卫室542个2.5 住户储藏间9590700间3居住户数户5674居住人数人21535地上停车位辆2836容积率1.27建筑密度%24.18绿地率%35第五章 工程设计方案5.1 主要建设内容本新型农民集中住房社区工程，项目总占地面积70702平方米，约合106.1亩，总建筑面积85000平方米。其中住宅建筑面积21栋70840平方米，商业配套面积4356平方米，建筑层数6层；另外配套建设260平方米的社区服务用房、住户储藏间700间9590平方米和54平方米的门卫室2个。5.2 建筑设计5.2.1 设计依据97、1、场地地形图及XX县城市总体规划图；2、民用建筑设计通则GB50352-20053、建筑设计防火规范GB50016-20064、居住建筑节能设计标准DB 13（J）63-20075、城市居住区规划设计规范GB50180-936、住宅建筑规范GB50368-2005 7、建筑节能设计标准 GB50189-20058、城市道路和建筑无障碍设计规范JGJ50-20019、城市公共厕所设计标准CJJ14-200510、建筑内部装修设计防火规范GB50222-9511、其它国家现行的设计规范、规程及标准5.2.2 居住建筑设计1、楼型方案安置房楼型全部为多层住宅，设计层高为6层。2、多层房设计五种房型98、，拆迁安置户可按照自身的拆迁面积申请其中任意户型组合（拆一还一），不足的面积进行住宅补差。户型一览表序号建构筑物名称户型面积单位1A户型120平方米2B户型100平方米3C户型80平方米4D户型60平方米5.2.4 物管用房小区物管用房设在主入口处中轴线中心，位置合理，能方便有效服务业主。5.3 结构设计5.3.1 设计依据建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑结构荷载规范 GB5009-2001 (2006年版)混凝土结构设计规范GB50010-2002高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002砌体结构设计规范GB50003-2001建筑工程抗震设防分类标准GB50023-99、2004建筑抗震设计规范GB50011-2010建筑抗震设防分类标准GB50023-2004建筑桩基技术规范JGJ94-2008建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑地基处理技术规范JGJ79-2002人民防空地下室设计规范GB50038-20055.3.2 设计取值基本风压：0.45KN/基本雪压：0.40KN/地面粗糙度：B类。本项目工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第二组，建筑抗震设防分类为丙类，地震作用和设防措施按设防烈度7度考虑。建筑结构设计安全等级为二等级，设计合理使用年限为50年：地基基础设计等级为已级。结构主要使用荷载标准值初步确100、定如下：住宅： 卧室 2.0 KN/ 起居室、餐厅 2.0 KN/ 卫生间 2.0 KN/消防疏散楼梯间 3.5 KN/ 厨房 2.0 KN/ 阳台 2.5 KN/ 电梯机房 7.0 KN/ 不上人屋面 0.5 KN/上人屋面 2.0 KN/屋顶花园 3.0 KN/商铺、物管 配套：商铺 3.5 KN/办公室 2.0 KN/卫生间 2.5 KN/楼梯间 2.5 KN/汽车库：消防车通道 20 KN/ 5.3.3 结构设计1、地基与基础：拟采用复合地基或桩基，基础参数将依据勘查报告确定，桩型待定。2、选用材料：砼 ：现浇钢筋混凝土构件C25C35.钢筋：HPB235、HRB335和HRB400.101、填充墙：加气混凝土砌块或其它新型轻质材材料。5.3.4 其它1、初步设计开展前应进行本工程场地的地质勘察，以进一步明确工程场地地质情况和水质情况。2、为减轻结构自重、减少地震作用，并有利于节能，本工程框架填充墙，将因地制宜采用轻质、节能材料。3、可结合类似工程经验，对超长结构及高低差异较大的结构采取特别技术措施加强或采用新工艺、新材料。5.4 给排水系统设计5.4.1 设计依据建筑给水排水设计规范 GB50015-2003室外给水设计规范 GB50013-2006室外排水设计规范 GB50014-2006建筑设计防火规范 GB50016-20065.4.2 设计范围本工程建设红线范围内的室内外102、给排水及消防给水系统。5.4.3 给水5.4.3.1水源及给水现状拟建社区场地外目前已有市政供水管。根据市政规划建设场地周边主供水管径将设计为1000mm，供水压力0.28Mpa，供水能力可以满足用水需要。5.4.3.2用水量估算1.生活用水：本项目建成后，生活用水主要为住户生活用水、道路、广场、绿化等浇洒用水。具体用水量详见表8-1：表5-2 生活用水量估算表名 称用水量标准规 模用水量住户210升/人日2153人452.13m3/d物业管理人员60升/人日15人0.9m3/d未预见用水量按总用水量15%计68.08m3/d绿化等浇洒用水1.0L/m2d18000m218.0m3/d总 计5103、39.11m3/d2.消防用水：按消防规范要求，消防用水量如下：表5-3 消防用水量估算表序号用水名称用水量标准用水量备注m3/h m3/d1室内消防10l/s3672按2h计2室外消防20l/s72144按2h计消防用水量合计108216经测算，本项目建成后总用水量为755.11m3/d，平均时用水量31.461m3/h，时变化系数Kh=1.5，最高时用水量47.19m3。5.4.3.3 给水工程1.给水方式从项目红线边由XX县自来水公司铺设的市政给水管引至建设场区内。拟沿西侧县东街，南侧滨河公园规划路布置400的配水管，沿内部规划道路布置200的配水支管至各单元，配水支管在区域内形成环状管104、网。室外绿化及道路浇洒用水亦由环状管网上接出的洒水栓直供，小区内洒水栓凡是位于铺地、广场处的均为埋地式2.给水设施社区内配置水表、消火栓、室外消防水泵接合器等给水设施，沿街服务设施设自动喷水系统，以满足生活和消防用水的要求。3.消火栓消防给水系统由于建设场地相对县城大部分来讲地势较高，市政水压难以满足室外消火栓用水要求，因而，消火栓消防给水系统拟由小区内消防给水加压站供给。在小区内主要道路边设置室外消火栓，共设室外消火栓30个，间距不大于120m，室外消火栓距道路0.5m。本项目消防用水室内按5L/s考虑，火灾延续时间为2小时，两个社区一次火灾灭火用水量为72m3；室外消防用水量为10L/s，105、火灾延续时间为2小时，两个社区一次火灾灭火用水量144m3。消防给水管网与生活给水管网共用。5.4.4 排水5.4.4.1 排水现状工程排水拟采用雨、污水分流制。建设场地周边将按城市市政规划要求铺设管径为2001500mm的城区污、雨水排水干管，本项目区域内排水管网可方便与其连接，排水能力可以满足项目排水需要。5.4.4.2 污水量据估算，本项目建成后日排污量为1331.96m3（污水量按总用水量剔除道路绿化用水的85%计）。5.4.4.3 排水工程1、排水体制：采用雨污分流，生活污废水和雨水分系统分别排出。2、污水系统：粪便污水经化粪池预处理，厨房含油废水经隔油池预处理，处理后的污废水经小区106、内污水系统排入小区外市政污水总管，汇集到XX县城市污水处理厂处理后达标排放。3、雨水系统屋面雨水经雨水斗及落水管系统，地面雨水经雨水口收集后经区域内雨水系统就势排入城市雨水系统。雨水量，按共青城市暴雨强度资料查出，地面水按重现期取1年考虑。2307（1+0.60lgP）q= （t+8）0.70即Q=qF,其中=0.6; t为地面汇流时间，10min p为设计重现期1年。5.5 供配电5.5.1 设计依据供配电系统设计规范 GB50052-95低压配电设计规范 GB50054-95通用用电设备配电设计规范 GB50055-93建筑设计防火规范 GB50016-2006建筑物防雷设计规范 GB50107、057-94（2000年版）系统接地的型式及安全技术要求GB14050-20085.5.2 设计范围设计范围涉及工程内配电系统、动力、照明、防雷及接地。5.5.3 电源及供电现状建设区域电力由沁南产业集聚区变电所供给，电力充足。电源由规划建设的开闭所直接接入，实行单回路供电，其能力可以满足本项目用电需要。5.5.4 负荷计算本项目电力负荷计算均采用估算法：5.5.4.1 住宅楼用电容量计算工程住户共有2167户，按每户8KW进行计算，经计算电力负荷为17256KW。5.5.4.2 商业配套用房用电容量计算商业、社区及门卫室等配套设施电力负荷按30W/m2进行计算，建筑面积共计85000m2，经108、计算电力负荷为2550KW。5.5.4.3 公共照明社区道路、广场照明及其他电力负荷按100kw估算，共计100kw。工程总电力负荷为2650kw，取用电系数0.6，功率因素0.9，计算容量为1590KVA。5.5.5 供电方案5.5.5.1 供电电源拟从城市电网引单回路10KV电源进入工程内地上变配电房。配电房配电方式为单母线分段，联络自投。总控制室、周界防越报警系统、闭路电视监控系统等特别重要负荷，将设置不间断电源，保障供电可靠性。5.5.5.2 负荷分级社区内的消防、生活水泵、应急照明等用电按二级负荷供电，其余按三级负荷设计。5.5.5.3 高压进线电源本工程公共变压器的10KV开闭所设109、于的小区旁。社区内的10KV电源采用环网供电方式，经高压环网后供至各箱式变电站。社区内的电缆沿电缆沟敷设。10KV电源由社区旁边的市政管网引入。5.5.5.4 线路敷设本工程室外各干线线路采用管沟结合的方式敷设，室内配电线路采用铜芯电线，穿阻燃型塑料管在吊顶内或地板内敷设。小区的10KV和380V电力电缆均采用交联聚乙烯电力电缆在电缆沟内敷设，由电缆沟至各用电点采用穿钢管埋地敷设，电缆在室外埋深为0.8米。5.5.5.5 路灯及照明设计1、电源及路灯控制根据路网布置在项目区路边公共绿地内设置路灯照明。路灯照明由场区内专用箱式变电站供电。电源由10千伏环网供电，路灯采用大容量节能荧光光源，采用光110、控和时控相结合的控制方式。2、路灯布置工程内车行道路灯采用双侧交错排列布置，灯杆间距40m，选用双排高杆风帆灯；步行道路灯采用单侧排列，灯杆间距30m，选用单排高杆风帆灯。灯柱中心距人行道边0.5m。施工时应根据地形作适当调整。公用建筑照明、广场及绿化用地照明尽量选用太阳能灯具、园林景观灯、草坪灯等。3、路灯照度机动车道为25LX，非机动车道为10LX。4、电缆敷设路灯采用YJV22l：5X6型电力电缆沿隔离带或便道下直埋敷设。5.5.6 防雷及接地1、在建筑物上装设避雷装置，利用建筑物金属体作防雷接地装置，以防直击雷。2、建筑物内的主要金属设备、管道等接至电气设备的保护接地装置上，以防雷电感111、应。3、在入户端处将电缆金属外皮、金属管线等接地，以防雷电波侵入。4、防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入、电气设备等接地装置共用，采用总等电位联结，接地电阻小于1。5.6 空调及通风1、空调系统住宅不设计中央空调，在电气容量上考虑每平方米30瓦的空调电力容量。采用家用空调器，即分体式空调机组。公建的空调建议采用集中空调。各住户空调自行解决，投资不列入本项目。2、通风系统住宅的厨房排烟设竖风道，烟气集中后排至屋顶上。公建除需要机械通风的场所外，其余以自然通风为主，以消除室内余热和通风换气，通风量应满足最小风量或换气次数的要求。对于发热量大，或白天人员集中的场所，设计夜间通风，以子夜的凉风冷却室温112、，达到节能的目的。5.7 安防工程随着现代科学技术的发展，楼宇安全系统已成为住宅小区必不可少的一部分。首先，安防系统为住宅小区创造一个高度安全的环境；其次，安防系统可以大大降低人员管理费用，安防系统是管理人的系统，除其本身可大大降低所需保安人员的数量外，还为人员的有序流动创造了条件。为了对项目进行现代化管理，该小区将采用先进的智能化管理系统。5.7.1 闭路电视监控系统闭路电视监控系统由产生图像的摄像机或成像装置、图像的传输与控制设备、图像的处理与显示设备组成。本项目将设高清晰度黑白固定摄像机和全方位球形云台摄像机共60台，扫除监视盲角，提高监控力度，并配置图像的传输与控制设备和图像的处理与显113、示设备等。该系统设有时间、日期、地点、摄像机编号提示，可在录像带上做标记，便于分析和处理。系统可任意选择某个指定的摄像区域，便于重点监视或在某个范围内对多个摄像机区域做自动巡回显示。在中央控制室可以切换监看到所有的图像。5.7.2 门禁管理系统及停车场管理系统门禁管理系统主要是保证区域内人员及设备安全。当有人要进入被管制的区域时，必须先在门旁的读卡器中刷卡，门才能被打开。每道门边的读卡器均通过现场控制介面单元和系统集中控制器受到监控终端的控制。每一张卡根据系统设置，只能在规定时间内打开规定范围的门。同时防止外来人员随便闯入，如有人强行破门或下班没有关门，门禁装置将发出报警信号，监控终端上马上显114、示报警的门号。该系统还可实现消防联动，当出现火警等情况时，由中心统一开启出入通道，可启动CATV实现联运实时监控。门禁管理系统由采集器、门禁控制器、进出门读座、信息钮（进门卡）和适配器等组成。停车场IC卡与门禁管理系统通用，实现“一卡通”。IC卡身份识别，控制人员出入，电脑在线管理，IC卡停车收费。“一车一卡”。本项目拟购置门禁管理系统一套（含门禁控制器、进出门读座，每个出入口设一个；进门卡等）。5.7.3 居家防盗报警系统该系统适用于家庭安全防范，该系统由无线红外探测器及门磁开关等设备组成。同时还配置有无线遥控器紧急报警功能，当家庭遇到紧急情况或家中有老人发生急病时，可按一下遥控器上的报警按115、钮，主机立即向控制中心发出求救信号。本系统在小区内可组成联网报警中心，使每个家庭报警系统通过公共电话网与110报警中心和120急救中心联网。可以使每个家庭的报警信号得到及时处理，使家庭生活更加美满和安全。本项目每家住户将配置居家防盗报警系统一套，共567套。实行全封闭24小时安全管理，运用人防、智能化安防系统和物防系统进行安全防范管理。5.8 电信工程1、邮政设施本项目不新建邮政局，但社区内按合理的服务半径要求，规划邮政信箱。2、电信设施(1)按照规划的发展目标，该项目每个社区电话需求量：居住按照55部百人指标计算；公建按照2部100平方米(建筑面积)指标计算；公共电话按4.8部千人指标计算。116、(2)通信由某电信部门提供服务。半径在200米左右设电信综合机房一处，机房与小区管理用房合建。以上设施能够满足本项目电话装机规模的需要，电信部门可为社区提供电话通讯、计算机宽带网络服务、有线电视广播和报刊邮政等服务内容。3、有线电视社区住宅居民、公建配套用户的有线电视服务由某市广播电视局输送。4、通讯管道布置社区规划中已考虑到通讯、计算机网络的路由分布，相关服务的供应商和运营商可沿道路两侧布置的12孔通讯管及612孔通讯管道敷设电话、有线电视、计算机网络等线路。5、综合信息管道网络规划要求结合路网规划，建立完善的电信管网及传输体系，使电信部门所及接入点间管道互相联通，形成网络系统。所有信息传输117、业务所需管孔应全部纳入综合管群，同期设计施工。第六章 节能方案分析6.1 用能标准及规范项目能耗设计标准及规范如下：1、中华人民共和国建筑法2、中华人民共和国节约能源法3、国家发改委计交能19972542号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定4、建筑工程质量管理条理（国务院令第279号）5、实施工程建设强制性标准监督规定（建设部令第8l号）6、公共建筑节能设计标准 GB5018920057、建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程GB5024220028、外墙保温工程技术规程 JGJl4420049、建筑外窗保温性能分级及检测方法 GBT8484 200210、118、民用建筑设计节能标准（采暖居住建筑部分）JGJ26956.2 能耗分析6.2.1 耗水分析本项目生活饮用水、绿化灌溉、道路洒水、厕所冲水及景观用水均为城市自来水。本项目自来水年总用水量275615.15立方米。本项目年排污水量4861.65立方米。室外采用可渗漏地面和草地等植被，以减少水份的蒸发，保护水土，雨水可汇集於池塘中作为景观水的补充水。6.2.2 耗电分析经分析，本项目小区用电负荷为2650千瓦，主要是照明、家电用电和建筑设备用电，家电中夏季空调负荷较大。6.3 建筑节能设计6.3.1 方案设计1、外墙：为240厚新型混凝土空心砌块，外挂挤塑聚苯保温板（50mm），内外两侧分别为聚苯颗119、粒保温浆料（15mm），最外侧水泥砂浆抹面。2、窗户：采用断桥中空塑钢窗（厚度5mm+12mm+5mm）透明玻璃充惰性气体玻璃镀膜。3、屋面：新型复合材料保温屋面板+聚苯乙烯泡沫板保温层。4、飘窗接触室外空气的楼板：贴60厚挤塑聚苯板保温层。6.2.2 效果1、该工程采暖耗热量指标qH（W/M2）：采暖耗热量指标=11.0214.14，符合标准要求。2、可以实现建筑节能65%的目标。6.4 节能措施综合分析6.4.1 节能措施综述本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施如下：（1）建筑本体围护采用保温隔热设计；（2）结构120、设计适当考虑压缩建筑结构空间；（3）空调冷却水系统采用多台并联技术，以及污水在利用技术；（4）送风采用变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管，冷冻水管均采用像塑海绵保温材料；（5）控制变压器空载损耗，合理选择配电系统布局，以及利用谷电和平电的议价优势；（6）加强节能管理。6.4.2 相关专业的节能措施（1）建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。A、本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体初步设计中，科学合理地确定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，初步设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的121、保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。B、建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。C、门窗尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。本项目的窗墙比为0.4。提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽122、量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗（断桥隔热双层中空玻璃的塑钢门窗）。D、屋顶初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔离太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏, 使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。（2）电气专业的节能措施A、合理设置降压变电所位置,尽量将降压变电所的设置位置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗。B、用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上,降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。C、用低损耗节能干式变压器，选择合理的变压器容量,使其达到经济运行(负荷率65%-80%), 减少电能损耗和围护工作量。D、合理确123、定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采用单相供电时，考虑三相平衡。E、用高效电动机,大容量电动机采用变频或软启动方式或高压压电动机。F、用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。G、对照明器具均进行补偿,使其功率因数0.9。H、照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值，充分利用天然光。I、用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔断器，用AD1、AD系列新信号灯取代原XD2、XD3、XD5等老系列信号灯，选择带节电装置的交流接触器等。J、设置合理的计量和检测设备:进线设电流、电压、有功电表、124、无功电表测量；母线电流测量；出线电流测量。（3）给水排水专业的节能措施设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用了变频调速给水设备等，以利于节能。水系统为闭式循环系统，采用两管制同称系统，由于系统较小，管道长度不长采用一次泵变频空调水系统。系统采用高位膨胀水箱定压。A、给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系统，降低能耗。B、绿化用水利用中水，在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。C、卫生器具均选用节水型器具。给125、水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并经过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴。大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。公共卫生间采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消初长水流的水嘴和器具。D、计量设施：在各建筑物的引入管、住户的入户管均安装水表，商业部分按用水部门分别安装水表；每一住户设户用IC卡式水表一只。按计划用水，节约用水。同时为运行管理、节能管理提供基础数据。（4）暖通与空调专业的节能措施A、为提高供热设备的隔热效果，采用多层绝热的新型保温材料。采暖供热管道的保温层厚度采用经济厚度计算法确定。绝热厚度大于100mm时，绝热结构按双层考虑，双层的内外层缝隙应126、彼此错开。B、住宅采用分户热计量，配套商业热力入口处做热机量。C、合理设计供热管路，减散热面积，供热管道进行保温，以减少热损失。D、管路阀门气密性好，以防止泄漏。F、在设备及系统运营的过程中，定期进行检测和维修，避免由于设备和保温宝冷结构损坏引起的热损失增加。G、设计中尽量减少各类阻力元件的使用，以提高循环水泵的有用功。H、对于居住建筑室内采暖系统形式，为实现室温调节和控制，采用单管系统，每组散热器设置跨越管。商业部分为保证分室室温调控采用水平双管系统。（5）动力专业节能措施采用高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。（6）其他节能措施绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起127、着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。尽量保留原有树木，保持生态环境。小区周围特别是道路沿线种植XX县当地特色树种，起挡风降噪作用。小区内各建筑均能满足规范日照要求。6.5 节能效果分析本项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面严格执行国家及北京相关方面的标准、规范。项目积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。本项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，达到128、建筑节能65%的目标节能效果。第七章 环境及生态影响评价7.1 环境和生态环境现状本项目建设地点位于XX村宝塔工业园内，周围环境状况良好，附近无污染工业，场边绿地较多，绿化水平尚可。该项目建成后对进一步改善当地环境及景观十分有益。7.2 环境影响分析本项目主要通过两条途径影响生态环境，一是施工对自然环境造成的污染破坏，使环境发生物理变化而对生物产生影响；二是项目运营后对环境的影响，例如项目区的汽车尾气排放、居民所带来的垃圾及废弃物以及运营期间产生的生产、生活污水。施工期应编写详细的施工组织设计，充分考虑项目施工对周边居民生产、生活的影响，采取充分的施工措施，把施工期的影响降低到最低限度。项目建129、成后对生活废水、生活垃圾进行专门的无害化、减量化处理，是指对周边环境不会产生影响。7.3 环境保护措施7.3.1 环境保护标准本项目采用的环境保护标准为：建设项目环境保护管理条例【国务院(98)253号令】环境空气质量标准【GB3095-1996】大气污染物综合排放标准【GB16297-1996】污水综合排放标准【GB8978-1996】地表水环境质量标准【GB3838-2002】生活饮用水卫生标准【GB5479-85】城市区域环境噪声标准【GB3096-93】建筑施工场界噪声标准【GB12523-90】城镇污水处理厂污染物排放标准【GB18918-2002】XX县建筑垃圾和工程渣土处置管理规130、定污水排入城市下水道水质标准XX县环境噪声污染防治条例7.3.2 工程设计方案上采取保护措施本项目在工程方案设计中主要考虑以下因素：1、在总平面布置上，尽可能依据原有的地形地貌进行设计，避免大的开挖和回填，尽量保护原有的植被和树种，避免乱砍乱伐。2、项目区内道路两侧，以林地带，尽量植树造林，使道路形成绿色林带。3、项目区内人工构造物和建筑物，其造型和色调做到与自然景观相协调，为小区居民提供安全、优美、舒适、整洁的旅游和休息环境。7.3.3 施工时采取的措施在施工时，取土和废土应做到规范化，取土坑可能设置于山坡荒地，弃土尽可能堆积在荒地上。施工期间，做好边坡防护。雨季时，要采取土工围栏，避免水土131、流失，并设置一些导流槽，疏通雨水，以免延误工期。7.3.4 运营期间污染源分析及治理措施1、污染源与污染物分析本项目为居住小区建设，其主要污染源为生活污水、厨房油烟及废水、生活垃圾，无其他污染物排放，对周边环境不会带来明显影响。为确保场区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。2、环保治理措施（1）生活污水本项目采用化粪池对生活污水进行处理，达标后经市政污水管道输送到污水处理厂。（2）厨房油烟、废水本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境；废水经处理站处理达标后，排至市污水处理管网集中处理。（132、3）生活垃圾本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾场集中处理。（4）绿化本项目坚持点、线、面结合的绿化原则，尽可能提高项目区内部绿化比率，采取乔木、灌木和草坪高中低混植形式，构成立体绿色空间，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，以保持场区环境优美整洁。7.3.5 评价结论本项目属居住小区建设，其污染源很小，且污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护要求，不会对周围环境造成污染。7.4 地质灾害影响分析7.4.1 地震烈度场地地震效应评价 场地的抗震防烈度为133、7度，设计基本地震加速度0.05g。设计地震分组为第三组，建筑设计特征周期0.45s。XX县为地震动参数0.05g（地震烈度度）区。7.4.2.1 工程地质条件该项目地质情况，据项目承办单位介绍，该地段地质情况较好，该场区地形平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布均匀，厚度稳定，物理力学性质均匀，无不良地质现象分布，场区稳定性良好，适宜该建筑物的兴建。该位置不存在地质灾害易发区。根据“中国地震动参数区划图”(GBl83062001)，本区域地震动峰值加速度010g(相对应的地震基本烈度为7度)；地震动反应谱特征周期为0.45s(对应于硬场地)。7.5 特殊环境影响分析拟建项目地点不存在历史文化134、遗产、自然遗产，远离风景名胜和自然景观等，对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等不会造成不利影响。第八章 项目建设组织管理8.1 组织机构本项目由XX县城市建设投资有限公司组织实施。项目启动后，按照项目建设的宗旨和目标来逐步实施。为了达到预期目标，建议按照实际工作需要设置管理机构。本项目设立工程建设指挥部，工程建设指挥部是项目建设的最高决策机构，对项目建设实行全面领导。由工程建设指挥部主任负责具体的施工建设及日常管理工作。组织机构如下：工程建设指挥部办公室工程组财务组监理组本项目所需人员在XX县城市建设投资有限公司内部协调解决，在人员配置上应有一定数量的专业技术人员。为确保工程质量，控135、制工程投资，按期完工，在实施过程中，需进行如下方面的工程管理：1、成立专门管理机构。负责本项目资金的筹措、设计、招标、监理人员的组织和培训、管理等工程实施管理一系列准备工作；2、应选择有资格、有足够的设备、人员和备有固定资产的工程承包者，并采用招标的方式选择工程单位，编制好招标文件；3、要在工程实施全过程中推广优质管理，以确保每一个环节的质量监控和承包合同的顺利实施。8.2项目实施与管理8.2.1 项目实施进度本项目建设期限为24个月（2013年5月5日2015年15月4日），在建设期内需完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程。项目实施进度安排表（季）项目 建设136、期12345678前期准备与勘察、设计、招标项目施工项目验收8.2.2 项目实施管理项目实施拟分报建设计、主体工程施工、装修工程施工、基础配套设施施工、竣工验收交付使用五个阶段进行。为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。如在施工图设计阶段，可以进行土地平整工作，土建施工末期可以进行安装工程和配套基础设施施工工作。项目建设实施管理： 1、项目的实施严格按照“项目法人制、招投标制、施工监理制”等原则进行管理。2、实行工程质量终身责任制。对项目质量负主要责任的领导，参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘137、请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。4、严格按照建设程序办事，建设过程中，接受建设主管部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。第九章 工程招投标9.1 招标范围与招标形式本项目招标的范围包括勘察设计招标、施工监理招标、施工单位选择招标和设备与材料采购招标，面向社会全部进行公开招标或邀请招标。表9-1 招标基本情况表建设项目名称：XX县XX农民集中住房建设项目单项名称招标范围招标 组织形式招标方式不采用招标形式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标138、委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程施工监理设备重要材料其他情况说明： 建设单位盖章年 月 日鉴于项目承办单位目前不具备自行招标所需的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。具体程序如下：1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。2、招标人在国家指定的报刊、信息网络或者其他媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求，对投标的资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以139、及拟签定合同的主要条款。其中勘察设计投标人的资历要求最低在乙级以上，施工监理投标人的资质要求必须在乙级以上，施工企业资质要求在二级以上，设备与材料投标人要求是具有生产许可证，产品出厂合格证，产品质量认证的企业。4、组织潜在投标人踏勘项目现场。5、本项目的招标文件自开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于三十日。9.2 招标程序 本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中，必须遵守如下程序：1、项目承办单位在指定的报纸上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件140、应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，投标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合招标。3、开标时由该项目承办单位主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人牵头，公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格合理。4、评标按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任；自中标通知书发141、出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。9.3 评标委员会 项目全部采用公开招标的方式，在招投标过程中，为保证项目的公正公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：（1）评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。专家成员根据本方案在开标当天，在专家随机抽取，评标委员会主任由专家临时推选；评价委员会采用单数制，最低不少于6人，且技术、经济等方面专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会严格按照招标文件确定后的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。按得分高低排出名142、次，推荐中标候选人，得分最高者中标。（2）评标委员会成员的资格要求评委会成员在副高（副教授）以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。9.4 对中标单位的要求对中标的工程施工及安装单位，其项目负责人，技术负责人以及投标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实要换人，必须征得建设单位同意，且一旦建设单位发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由中标方负全责。本项目不接受联合投标，不允143、许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标后的项目分解后向他人转让。对设备、材料等中标的供应商必须按照投标书所述的设备、材料名称、型号、规格以及生产厂家的产品供货，未经建设单位同意不得变更。第十章 投资估算与资金筹措10.1 投资估算10.1.1 估算范围本项目投资估算范围XX县XX农民集中住房建设工程项目的土建、水电、消防、设备购置安装、水电总平、园林硬景工程及其他工程费用、基本预备费、建设期贷款利息等。10.1.2 主要编制依据1、基础资料有关专业提供的主要材料和主要设备清单及有关说明文字。2、设备及安装工程（1）通用设备和定型设备价格参照厂家报价或有关部门核定的价格（设备费用中含运杂费）144、。（2）非定型设备或现场制作设备可参照同类产品或根据材料使用及制作加工费用估算。3、土建工程（1）江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表（2004）；（2）2011年江西省建筑工程材料价格；（3）九江市建设工程造价信息（2011年4期）；（4）九江市主要建材价格；（5）XX县有关建筑工程预算的文件。10.1.3其他费用的估算1、本项目用地为70702平方米, 全为国有土地无需征地费用。拟拆迁房屋占地面积70840平方米，侧房占地面积642.22平方米，其他土地面积581.02亩。部分补偿标准参照XX县人民政府办公室关于印发XX县天宏物流园和工业园七期项目房屋征收补偿安置方案的通知执行。经估算，房145、屋、土地征用、青苗补偿和拆迁安置补偿等费用共计3111.63万元。详见下表：序号工程项目或名称单位工程量工程单价（元）金额(元)备注1房屋土地征用费248023421.1房屋面积70840300212520001.2其他土地面积亩581.02600034861201.3侧房面积642.22100642222青苗补偿费3023362.1樟树棵5001575002.2大橘树棵21010021002.3大挂花树棵6131078602.4菜地亩1.7480013762.5粪窖户5675002835003拆迁安置补偿费60116223.1宽带移装费户567166941223.2搬迁、过渡费户2153（1146、8个月）100/月38754003.3数字电视移装费户567120680403.4空调移装费台10211201225203.5三相电移装户5677204082403.6太阳能移装费户502150753003.7奖励13680002、 建设单位管理费、基本预备费根据财政部财建2002394号文标准计算。3、工程勘察，设计费等依据工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）的规定。4、工程监理费按照建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号文件）取费。5、招标代理费按照招标代理服务收费标准管理暂行办法（计价格20021980号文）。6、建设项目前期工作费依据国家价委计价格（1147、999）1283号文件标准计算。7、本项目免交建设规费；8、建设期利息：按贷款10000万元，五年期利率为6.4。建设期贷款利息为681.80万元。经估算，本项目总投资为15400万元。其中：工程费用10145.82 万元，其他费用3875.90万元（含房屋土地证收费2480.2342万元，青苗补偿费用30.2336万元、拆迁补助费601.1622万元），预备费696.48元，建设期利息681.80万元。投资构成如下：项目总投资构成表项目名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计合计（万元）9810.79335.0305347.8815400占总投资(%)63.102.18034.7210148、0.00详细投资见下面附表。 投资估算表 单位：万元序号项目名称建筑工程费设备费用安装费用其他费用备注一工程费用1建筑工程9558.790.000.000.001.1房屋面积8679.171.2门面房879.62小 计 9810,79335.030.000.002设备及安装工程2.1一般水电安装186.132.2消防148.90小计0.00335.030.000.003总平面及基础设施3.1道路144.002.6绿化108.00小计252.000.000.000.00第一部分工程费用小计9810.79335.030.000.00二其他费用1建设用地费2.1.1房屋土地征用费2480.23422149、.1.2青苗补偿费30.23362.1.3拆迁安置补偿费601.1622小计3111.632建设管理费2.2.1建设单位管理费113.432.2.2建设工程监理费80.42小计193.863建设项目前期咨询费2.3.1编制项目建议书11.222.3.2编制可行性研究报告22.422.3.3评估可行研究报告8.01小计41.654勘察设计费1372.4.1工程勘察费50.272.4.2工程设计费306.20小计356.475施工图预算编制费30.626竣工图编制费24.507环境印象咨询服务费7.798劳动安全卫生评审费2.019场地准备费及临时设施费50.2710工程保险费30.8311其他与150、工程建设相关费用2.11.1工程勘察文件、施工图设计。抗震设计审查费8.042.11.2卫生监督防疫费5.032.11.3建设工程造价咨询服务费8.162.11.4招标代理服务费5.03小计26.26第二部分费用合计3875.90第一、二部分费用合计9810.79335.030.003875.90三预备费用696.48四建设投资合计9810.79335.030.004572.38五建设期利息681.80贷10000万六总投资9810.79335.030.005347.88合计15400万元比例(%)63.102.180.0034.72合计10010.2资金筹措本项目总投资15400万元，资金来151、源为项目单位自筹5400万元，占总投资比例为35.06%；申请银行中长期贷款10000万元，占总投资比例为64.94%。第十一章 经济效益分析11.1 分析依据1、本项目按国家发改委、建设部2006年颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）对项目进行经济效益分析。财务估算依据项目建设所在地的同类项目的产出水平和投入水平，并根据主要产品的市场销售价格和投入物料，劳动力成本价格估算。2、本项目建设期为2年，计算期为7年（含建设期）。3、项目有关的税收及附件，由于本项目属于政府性土地一级开发，将不考虑项目土地出让方面的税收问题。4、项目的基准折现率为10%。11.2 收入估算和成本费用分析11.2152、.1 收入估算1、门面收入根据规划，项目建成后可用来出售的商业门面面积为4256平方米，参照同一地段门面的价格（6000.00元/），可实现销售收入为：0.6万元/4256=2553.60万元。2、土地出让收入通过项目实施，可节约集约宅基地687.28亩，根据当前XX县城市规划区内商住用地平均出让价格，按照60万元/亩进行测算，可实现土地出让总收入41236.8万元，扣除营业税，城市建设维护费、教育附加费、房产税和土地出让金及税金共计13366.21万元后，可实现土地出让净收入27870.59万元。综上所述，安置房门面收益及土地出让收入总计30424.19万元，足够满足项目贷款资金需求，实现本153、息全覆盖。详见附表四：营业收入、营业税及附加和增值税估算表。11.2.2 成本费用分析根据项目建设内容，项目经过2年时间的开发建设期限，完成农民集中住房、管线、小区道路、亮化和绿化等基础设施的建设。在进行项目投资建设过程中，已将建设期间的土地房屋征收成本、青苗补偿费、过渡安置费、综合管线、绿化景观和相应的报建管理成本已全部计入，项目建成后二年及以后，小区道路、绿化景观、管线等基础设施维护、保养将发生一定的成本，前二年期间的维护成本占比极低，后期维修、保养成本也将从小区物业管理费另列预算、支出。因此，本项目的开发建设及后期运营有别于其他项目，项目经营成本将不予考虑。11.3 经济效益分析1、项目154、财务净现值分析财务净现值（FNPV）是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。计算公式为：FNPVnt1（CiCo）t（1ic）t式中：CI现金流入量CO现金流出量（CI-CO）t第t年度的净现金流量；n计算期ic基准收益率或设定的折现率，本项目取12%。财务净现值等于或者大于零，表明项目的盈利能力达到或者超过按设定的折现率计算的盈利水平。本项目在设定基准折现率为10%的情况下，财务净现值为15558.54万元，表明项目在收益率为10%时，仍有超出的15558.54万元收益。（详见附表5：项目投资现金流量表）2、财务内部收益率财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算155、期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它是评价项目盈利能力的动态指标。其表达式为：nt1（CiCo）t(1+FIRR)-t=0式中：CI现金流入量CO现金流出量（CI-CO）t第t年度的净现金流量；n计算期本项目的资本财务内部收益率为：14.82%，大于行业基准收益率，表明项目盈利性能够满足要求。（详见附表6：项目资金现金流量表）3、投资回收期投资回收期（Pt）是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，一般以年为单位，并从项目建设起始年算起，表达式为：Pt（CI-CO）t =0t=1投资回收期根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量为正值时的时点，即为项目的投资回收期。计算公式156、为：Pt累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量值。经测算，本项目投资回收期为2.95年（含建设期）。（详见附表6：项目资金现金流量表）投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。11.4项目借款情况及还款计划安排1、本项目建设期为24个月，向银行申请贷款10000万元。2、项目还款从第三年开始还款，按等额还本利息照付的方式，还款来源用门面收益和土地出让收入，各年还款计划安排如下：项目借款偿还计划表 单位：万元序号项 目建设期经营期合计12345671期初借款余额60001000080006000400020002当年借款60004000100157、003当年应计利息211.50470.30640.0512.0384.0256.0128.02601.83.1计入投资（建设期利息）211.50470.30681.803.2计入财务费用211.50470.30640.0512.0384.0256.0128.02601.84当年还本付息26402512238422562128119204.1当年还本20002000200020002000100004.2当年付息64051238425612819205期末借款余额80006000400020000.00第十二章 社会评价XX县XX农民集中住房建设项目，是为了统筹城乡一体发展，建设和谐秀丽XX的重158、要举措，同时也是促进县域经济和社会发展的重要工程，县委、县政府及有关部门高度重视项目的建设。本章进行该项目建设的社会评价，着重其社会可行性、适应性和可接受程度，主要包括项目对社会的影响分析、项目与所在地区互适性分析和社会风险分析。12.1 社会评价目的1、确定合适的措施来完成项目目标。2、预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响。3、为改进项目实施方案提出建议。4、防止或尽量减少对地区社会医疗、文化造成的损坏。12.2 社会评价原则1、多层次分析。2、根据项目特点选用不同评价方法。3、坚持以人为本的原则。12.3 社会评价方法本项目的社会评价方法针对不同利益群体采用详细社会评价法，即从该159、项目建设对不同的利益群体的直接、间接的利害关系进行分析。12.4 社会效益评价分析本项目将以构筑良好的城市景观为宗旨，以丰富城市职能为主导，立足于美化XX县城市形象、优化小区环境、提升商业品味的目标，建设集居住、商业、休闲于一体的城市综合居住社区。项目建成后，将为宝塔工业园片区（含小城镇示范基地）范围内枫树刘家等5个村庄，657户2153名农民提供舒适、优美、宜人的生活环境；同时，通过拆村并点，还可通过对空心村进行治理，节约宅基地687.28亩，为XX县市加快“三化”协调发展示范市建设提供有益的宝贵经验，为城乡一体化发展、城市框架拉大提供宝贵的土地资源。项目具备非常显著的社会效益。12.5 社160、会适应性分析12.5.1 社会影响分析1、项目对当地居民生活水平和生活质量的影响项目建设后，将会全面提升当地居民的生活水平和生活质量。首先，本项目建成后，当地农民的居住环境得到彻底改善；其次，由于就业机会增多和收入增加，为当地居民提高生活水平提供了物质可能性；再次，项目完成后，城市新区的快速建设，在引进大量项目的同时还会引入大量具有新思想、新观念的外来人群，这将在一定程度上改变当地居民的思维方式和生活方式，并从思维导入过程中使生活质量得到提升。2、项目对当地弱势群体的影响该项目建设将带动所在地区逐步发展多种形式的商业服务类型，也为当地居民提供了可供选择的多种就业机会。对于就业不足的社会群体来说161、，这是一个扩大就业面、选择在更适合的岗位进行就业的绝好机会。项目建成后，形成配套完备的基础教育设施，聚集一大批文化程度很高的教师队伍，这将给当地学龄儿童提供更好的就学和成长环境。11.5.2 负面影响分析在项目建设初期，由于当地社会经济发展水平相对较低，农民的生活观念和素质水平相对滞后，生活环境和生活方式的突然改变可能会导致居民的不满情绪增加。建议采取以下措施规避这些负面影响的发生：做好新型社区建设和发展的宣传工作，加强政府与当地群众的沟通和交流。建立相应的管理机制，加强社区与政府有关部门的管理配合。12.5.3 互适性分析 项目建设为XXXX农民集中住房，项目建设得到了有关部门的大力支持，并162、在交通、电力、通信、供水等基础市政设施方面得到有力的保障和支持，建设所需材料、设备等各种条件也得到充分的保证。该项目的建设将会产生良好的社会效益，与XX县的经济和社会发展形成良性互动，相互促进，相互发展。社会对项目的适应性和可接受程度分析见下表。社会对项目的适应性和可接受程度分析序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体适应并不同程度支持工程施工建设将给当地居民生活带来不便有关部门做好解释、引导工作2当地组织机构全力支持交通、电力、通信、供水等基础设施条件的配合有关管理部门应积极协调解决问题根据表中的分析，项目建设符合地区各利益群体的关系，得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和163、地区文化条件，具有很好的社会合适性。12.5.4 社会适应性评价从整体上来讲，由于本项目是一个社会公益性基础设施建设项目，它不像一些工业项目那样会给当地社会带来类似环境污染等涉及面较大的负面影响，因而它是一个社会风险较低的项目。通过XX县农民集中住房建设项目的建设，将对该片区产生较大的经济带动作用和社会影响力，同时还探索出一条旧城改造的新思路、新方法，变传统单纯的解决城市建设问题为通过旧城区、城中村改造建设完善城市功能的新模式，对改善人民群众居住条件，创造就业机会，提高人民群众生活质量，使广大农户安居乐业，从而构建和谐社会具有重要的推动作用。因此项目建设具有社会可行性，会产生较好的社会效益。第164、十三章 结论与建议13.1 结论1、项目建设是深化土地节约集约利用、提高土地利用效益的需要；2、项目建设是推进统筹城乡发展、推进城乡一体化的需要；3、项目建设是建设生态人居环境、构建和谐社会的需要；4、项目建设是拉大城市框架、提升城市品位的需要。项目建成后，将为XX县中心县城范围内枫树刘家等5个村庄，567户，2153余名农民提供舒适、优美、宜人的生活环境；同时，通过拆村并点，还可通过对空心村进行治理，节约宅基地687.28亩，为XX县加快“三化”协调发展示范市建设提供有益的宝贵经验，为城乡一体化发展、城市框架拉大提供宝贵的土地资源。根据当前XX县城市规划区内商住用地平均出让价格，按照60万元165、/亩进行测算，项目所节约的687.28亩土地出让后，可实现土地出让总收入41236.8万元，扣除各项土地出让税费及廉租住房保障基金、农田水利建设基金后，可实现土地出让净收入2.77亿元左右，扣除土地收储治理各项成本费用后，可实现土地出让净利润2.5亿元左右；如以土地出让收益作为贷款资金还款来源，完全可以覆盖项目贷款。项目不仅具有很好的社会效益，而且具备了很好的经济效益和很强的贷款偿还能力。综上，本项目的建设是十分必要的和可行的。13.2 建议1、按照新型农村社区农民集中住房建设的有关政策，并结合XX县城市发展总体规划，高起点、高标准搞好小区规划设计。2、抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。3、加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。4、做好建设期间的各项协调工作，协调好各方面的利益做到和谐建设。