1、公司建材家居灯饰市场建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 序言 某省*科技集团有限公司自2003年进入某组建某*化工有限公司以来，为某县的经济发展做出了重大贡献。如今，我公司响应某县人民政府对城市发展以及经济发展的规划2、要求，决定投资建设位于某县龙坑镇（原某*化工厂厂址）的“某建材家居灯饰市场”项目。项目总占地352亩，拟投资3.6亿元，分两期建设。建设周期3-5年，该项目集建筑材料、家居商场、灯饰市场为一体，项目投产后，预计解决就业7000人，年交易额达15亿元，创利税1.5亿元。根据某县人民政府对招商引资项目的管理流程，现将我公司对投资该项目的项目建议书呈报某县政府相关单位，请予批示！【目录】第1部分 项目总论.51.1项目概况51.1.1项目名称.51.1.2项目性质51.1.3承办单位概况51.1.4拟建地点61.1.5建设内容与规模61.1.6建设年限61.1.7投资估算71.2项目背景71.3编制3、依据8第2部分 项目建设的意义和必要性.82.1项目建设的战略意义.92.1.1政府意义.92.1.2社会意义.92.1.3经济意义.92.1.4产业意义102.2项目建设的必要性.102.2.1新城市建设的产业需求102.2.2改变产业交易模式112.2.3城市发展的前瞻性要求112.2.4增加政府财政收入122.2.5增创就业机会保持社会和谐健康发展.12第3部分 项目区位研究及建设条件.133.1地理位置和区位研究.133.1.1地块所在区域发展规划研究133.1.2地块与区域的关系.133.1.3地块项目与产业定位的契合性.133.1.4项目与周边项目产业的关联性分析143.2建设条件4、分析.153.2.1自然条件.153.2.2公用设施条件163.2.3社会经济条件.203.2.4交通条件.22第4部分 项目市场现状研究.244.1某市建材家居灯饰市场现状分析.244.2大中城市商业整体发展现状研究.254.3国内相同或同类产品可借鉴项目对比研究.37第5部分 项目总体规划.415.1 建设规模.415.2初步产品方案.415.2.1地块价值分析及产品形态布局415.2.2项目总体定位.425.2.3项目营运模式43第6部分 项目投资财务分析.446.1投资估算446.1.1建设投资估算.446.1.2流动资金估算.44第7部分 项目效益分析.457.1经济效益分析457.5、1.1成本费用估算.457.1.2收入估算.457.1.3利润与税收分析.457.1.4投资回收期.467.2社会效益分析.467.2.1项目与所在地互适性分析.467.2.2项目对于社会环境的影响分析477.2.3项目对于生态环境的影响分析47第8部分 项目建议与结论.538.1项目建议.538.2结论.54第1部分 项目总论1.1项目概况1.1.1项目名称某建材家居灯饰市场1.1.2项目性质新建项目1.1.3承办单位概况某省*科技集团有限公司某省*科技集团有限公司成立于1995年，注册资本4018万元，是一个集高科技研发、技术服务、生产和营销为一体的综合性化工企业。*集团拥有某省蜀光石化研6、究所、某省*集团泸州化工有限公司、某省*科技集团净化技术发展有限公司、某*房地产开发有限公司等四个全资子公司，公司并参股煤化工、联碱生产等多个产业企业，是某省省化肥行业协会理事单位，被某省省化肥行业协会评为“某省省化工优秀民营企业”。其子公司泸州化工公司已通过ISO90012000质量和管理体系认证，被某省省化肥行业协会评为“某省省化工优秀民营企业”，被某省省农行评为AA级信用企业。*集团创始人、法定代表人黄家鹄先生于上世纪60年代中期就读于成都工学院（现并入某省大学）获得工学学士学位，后分配在原化工部西南化工研究院从事气体分离与净化技术研发，系该领域专家和学术带头人之一，已先后申请五项国家发7、明专利（铁锰锌系气态烃脱硫剂、脱除气体中有机硫的低温脱硫剂、同时制取两种高纯度和高收率产品气的变压吸附气体分离法、提高变压吸附过程中均压次数的方法、铜锌系催化剂的一氧化碳全低变方法），其中三项已获得专利权，一项获某省省科技进步二等奖。*集团主要从事气体分离与净化、计算机应用及工业自动化以及石油化工、天然气化工和煤化工生产等领域的节能新技术、新产品等高新技术的研发、设计及技术推广服务等。其中变压吸附脱碳技术在国内外均处于领先水平，已成功应用于合成氨配尿素企业。自行研制设计生产的变压吸附专用程控阀系变压吸附的核心部分，现已在变压吸附工业生产中运行十年以上，未发生过故障，没更换过一个阀门。阀门寿命可8、保证在100万次以上。蜀光所主要从事气体干法精脱硫技术及其脱硫剂的研发、生产和技术服务。其中，蜀光牌SH-T512型双功能脱硫剂已代替传统的钴钼催化剂加氢氧化锌脱硫剂，在全国大、中、小型氮肥（甲醇）厂普遍推广应用，取得优良效果，其操作费用可节省一半以上；蜀光牌T308型氧化锌脱硫剂在数十家化工企业应用表明，其主要性能已达到或超过英国ICI32-4型同类产品水平，1998年通过原中国石油化工总公司鉴定，化学工业部正式命名，列为国家级产品。1.1.4拟建地点-贵州省某市某县龙坑镇某县城区主要指南白镇，南白镇是某市中心城区两个副城区之一。龙坑镇属南白（某县城）副城区，是某县新城区，位于某市主城区南部9、，与某市的主城区红花岗区接壤，是某市向南发展的重要城市规划区。1.1.5建设内容与规模该项目将是一个覆盖各类建材、家装材料、家具、灯饰、家居用品、大型建材商场及仓储、配送、货物运输等的批发交易市场。项目总占地335亩。1.1.6建设年限本项目建设期为3-5年，计划从2011年1月开工。1.1.7投资估算项目投资3.6亿元。 1.2项目背景1996年，龙坑镇被确立为国家级星火技术密集区，2009年被确立为贵州省统筹城乡试验试点镇，是某市打造200万人口城市的南部新城，到2030年，南白龙坑片区人口将达到50万以上。由于龙坑独特的区位等优势，某市城市总规将南白（龙坑）副城区定位为“某南部物资集散中10、心”，某县第十一次常代会确定的发展定位为“全市经济龙头、某现代物流中心、新农村建设示范、黔北旅游胜地、人居创业乐园”。某市将步入发展的快速通道，以龙坑南白为主体的某县城区将在发展的过程中逐步融入某市的大城市战略之中，特别是龙坑镇将担当某市南部新城的重任，对于目前的龙坑镇还远远不能胜任南部新城这个重要角色。故此，某县人民政府对龙坑做出了科学、合理、务实的发展规划，规划表明，新城的格局以龙坑镇现域街道为基础，以遵南大道和马家湾转盘交汇点为中心，龙坑镇将建成某市最具规模、最具号召力和最具辐射能力的一、二、三产业国际化商贸园。项目在某市的城市商业网点规划中进行了科学的规划和要求， 某建材家居灯饰市场项11、目就是基于这样的城市发展规划而提出的，项目在某县人民政府及相关部门的支持下定将实现政企双赢、利国利民、蓬勃发展。1.3编制依据1、某市人民政府2010年上半年邀请中国人民大学专家教授编制的某市商业网点规划建议书。2、某市城市总体规划（2008-2030）。3、某市人民政府2009年政府工作报告。4、某县人民政府2010年政府工作报告。5、某县县域城镇体系规划说明书（2007-2020）。第2部分 项目建设的意义和必要性 2.1项目建设的战略意义2.1.1政府意义项目所在地龙坑镇正处在大力发展阶段，项目的投资建设即是地方政府行使计划职能、组织职能、协调职能、监管职能以及城市建设和服务职能等综合职12、能的重大绩效。建设好一个城市是很多届政府班子努力的结果。龙坑镇作为新城的规划和建设是本届政府班子对这个城市最大的贡献，而本项目就是规划中的五大工业园区之一，项目的建设对龙坑发展意义重大。2.1.2社会意义美国学者保罗威弗尔在法规、社会政策和阶级斗争一书中说：“政府法规的真正目的并不是要纠正市场的缺陷，而是要在整体上超越市场就是说，政府法规不是经济政策，而是社会政策”。对于本项目的建设基于这样的社会政策之上，对于构建和谐社会、关注民生的国家政策不谋而合。本项目建成运营后，预计将解决地方7000人的就业问题，同时带动某市南部新城的物流、运输、房地产等相关产业的发展，增加地方财税收入、繁荣地方经济、13、推动区域城市化发展，具有显著的社会效益。2.1.3经济意义本项目预计投入资金3.6亿元，年市场营业额15亿元，年创税收1亿元。投资与创收增加了某县地方政府的可支配城市建设的投入资金，对于实现可持续发展起到积极的促进作用。随着项目的建成运行，项目将会推动某的国民生产总值（GDP）增长，增加城市竞争力，并提高经济发展水平，实现城市又好又快发展。2.1.4产业意义目前，某市的建材市场主要以街边店为主，家具家私也缺乏大型商场的引导，灯饰、厨卫洁具等商业业态较为分散，此种商业格局将不能实现对城市发展格局的支撑，本项目的建设符合城市升级换代过程中对于产业格局的要求。产业结构调整的必然结果。随着城乡一体化和14、西部大开发的深入，可持续发展的产业结构已成为地方政府的工作重点，本项目就是某县人民政府在调整产业结构的过程中提出的多个产业化项目之一。市场升级换代的新标杆。根据某市的城市发展远景规划，城市发展对于市场的发展也提出了新的标准，发展南部新城将不断推进某市的城市发展升级，但是目前龙坑镇区域现状于规划要求还相距甚远，本项目的建设将会成为区域升级换代的标杆。2.2项目建设的必要性2.2.1新城市建设的产业需求本项目建设的目标是成为某同类产业中的发展模本，辐射黔北地区乃至整个西南地区的建筑材料、家居灯饰展销的品牌商业体，本项目的建设将会从此解决某建材家居灯饰市场对于贵阳、重庆等周边省会城市的依赖。实现龙坑15、新城的产业结构更趋合理，项目既是建筑类项目生产资料、老百姓家居生活消费品的集散地，也是某市同类本土品牌进行市场营销的展示平台，作为展示平台，项目将学习借鉴成都、浙江等成功市场的经营模式和商业格局，让某本土的企业很好的进入市场，形成前店后厂的营销模式，推进本土企业的市场占有率和品牌发展。2.2.2改变产业交易模式目前某的建材家居灯饰市场还处于比传统的交易模式，本项目的建成运行，将引入国内外正在兴起的电子商易平台，广泛推广电子商务营销渠道和结算方式，同时本项目将引入更广泛的市场概念，不再运用单一的品牌代理、店面交易等传统方式。2.2.3城市发展的前瞻性要求交易模式和市场行销模式的升级换代将是未来的16、产业化发展之路，包括各类产业园、总部经济、商务区等区域性经济体。对于项目的资源整合模式、立体网络营销模式的建立，将会对某市的同类产业起到召示性作用，引导同类产业逐步进入规范化、集约化、高端化的产业地位。从投资建设的规划来看，项目规划建设将借鉴贵阳、成都、浙江等成熟市场的先进经验，建成后的5-10年内都将具有引领作用，对于龙坑区域的城市化发展起到有力的支撑。2.2.4增加政府财政收入本项目在投资建设期和运营期都将拉动钢材、水泥、制砖等建材产业及运输、服务、金融、信息产业的交易与发展，增加交易带来的政府财政收入。2.2.5增创就业机会保持社会和谐健康发展根据初步规划指标，按20：1计算建设、经营管17、理人员，将解决6500人以上的就业问题。当就业问题成为关注民生的主体时，乐业就成为社会稳定的基础。第3部分 项目区位研究及建设条件3.1地理位置和区位研究3.1.1地块所在区域发展规划研究按照某市城市总体规划（2008-2030），某市中心城区城市空间发展方向为“东扩西控，南北充实，提升中心，优化环境”，南白城区处于南拓北延的发展轴上，龙坑组团位于主城区与南白组团之间，是大西南，大西北地区重要的出海大通道和某市接受长三角、珠三角经济辐射的前沿，是内地与沿海人流、物流、资金流的重要交接点。目前，龙坑中部已通过宽36米的某大道与主城区实现了零距离连接，距某城区中心仅12公里。在龙坑东侧的工业园区正18、在建设宽40米的工业大道。今年下半年将启动西侧30米宽的共青大道。随着城市规划区不断发展，贵遵高速公路城区段将成为城市快速干道，最终将形成纵向干道，将某主城区与龙坑副城区紧密联系在一起，龙坑片区将成为一个新兴的城市组团。（见附件：城市规划图及地块位置图）3.1.2地块与区域的关系项目地处龙坑镇与某市主城区连接的快速通道某大道和天池大街的十字金街右下角，紧邻贵遵高速公路出入口，交通位置十分优越，是新一轮城市发展用地的核心区域，该地块的交通定位及商业定位对新区的建设发展起着关键性的作用。3.1.3地块项目与产业定位的契合性该项目的产业定位在某市城市规划、某县人民政府的商业网点规划、2010年政府工19、作报告、城市发展远景规划等文件中均有论述，并就不同方面的利弊、影响、建设条件等事项进行了充分说明，从不同层面肯定了项目产业定位的合理性。某建材家居灯饰市场项目地处某市规划的南部新城，项目隶属某市五大产业园区（龙坑绿色农产品交易市场、家居灯饰建材市场、生产资料批发市场、黔北汽车博览中心、日用品仓储超市），符合区域整体规划。3.1.4项目与周边项目产业的关联性分析项目所在区域商业容量规划巨大，以某市辖的两区一县为消费主体，辐射黔北地区，具有市场承载能力和美好的前景。项目周边产业包括五大产业园区、星级宾馆、国际会展中心、生态度假公园等，同时周边功能配套包括：学校、医院、城市广场、银行网点及商务办公等20、，具有浓郁的市场氛围。项目周边已规划并陆续实施的项目有：龙坑绿色农产品交易市场、家居灯饰建材市场、生产资料批发市场、黔北汽车博览中心、日用品仓储超市五大市场。从其消费群体和功能上看，主要含括了吃、住、行、用、产五大方面，这五方面均为老百姓日常生活的必需品消费，其中绿色农产品交易市场已建成运营，紧临左右的是生产资料批发市场和日用品仓储超市，此两大市场与本项目紧密相连，都有较为相同的客户群，符合消费集中的原则。上述表明，本项目产业与周边产业存在紧密的联系，产业与产业之间互补性强，支撑作用巨大，将形成多方共赢，共谋发展的商业格局。3.2建设条件分析3.2.1自然条件某市在中亚热带高原湿润季风区内，气21、候四季分明，雨热同季，无霜期长，多云寡照。绝大部分地区冬无严寒、夏无酷暑。某是全国太阳辐射低值区之一，全市年日照时数在10001300之间，日照率为2329%。全市年平均气温12.613.1.全市雨水较丰沛，年降水量1000-1300毫米，变化范围在8001600毫米之间，各县市降水日数均在166天以上。气候资源较为优越，有利于农作物生长。某县地处贵州省北部，位于某市城市区之南，项目所在地龙坑镇位于东经1065145，北纬273519。某县气候温凉湿润，生态条件多样，常见植物有藻类、苔藓、蕨类和种子植物4门。动物随植被和栖息环境的变化而变化，某府志中记的熊、猱、狒狒等，在今境内已绝迹，现有野生22、脊椎动物，除鼠类能常见外，多数只能在高山深箐或河溪潭渊中偶见。某县地质矿产调查始于1927年，已查明某县有25个主要矿种：煤、铝、锰、铁、镍钼、钒、铅锌、汞、铜、硫铁矿、硅石、磷块岩、白云岩、水泥石灰岩、彩石、含钾页岩、方解石、高岭土、重晶石、水晶、砂岩、粘土、页岩、透明石膏、温泉。此外还有石墨、纹石、萤石、海泡石等。有大型矿床3处，中型矿床30处，小型矿床77处，矿点70处，矿化点4处。龙坑处于国家红色旅游精品线上，城区被山头绿地包围，人在绿中，绿在城中。目前某县有2A级旅游区1个，省级文物保护单位11个，省级风景名胜区1个，县级自然保护区1个，比较突出的旅游资源有位于某市旅游规划空间布局确23、定的“禹门沙滩旅游亚区”的沙滩文化、“偏岩河乌江渡旅游亚区”的乌江与偏岩河及长征文化、土司文化、仡佬族民族文化、三渡云门囤、枫香温泉、洪关大林和西北部的毛石农业观光和地质奇观等特色旅游资源，其中分别以乌江镇、新舟镇、枫香镇为核心辐射的乌江、沙滩文化、云门囤天生桥、苟坝三人军事领导小组成立遗址、枫香温泉等旅游资源为优良级旅游资源。目前，龙坑有10000亩以上的土地可供开发建设，为新城区的建设奠定坚实的基础。某县土地总面积409266.07公顷。其中农用地面积353742.26公顷，占土地总面积的86.43%；建设用地面积13964.45公顷，占土地总面积的3.41%；未利用地面积41559.3624、公顷，占土地总面积的10.16%。3.2.2公用设施条件（1）给水某县县域内有大小河流140条，总长1682.7公里，总面积105034亩，占全县总面积的1.38。某县年平均降水量多年实测值平均为1081.9毫米，总降水量55.05亿立方米，年径流系数0.44，年径流量24.22亿立方米。乌江在境内干流长度60.5公里，年平均流量157.4亿立方米；偏岩河在境内干流长度96.7公里，年平均流量8.8亿立方米。全县蓄水山塘水库2929处，总面积25869亩，占全县总面积的0.34，总蓄水量1.18亿立方米。目前某县有大型水库1座乌江水库，中型水库3座，水泊渡、浒洋水、龙岩；小（一）型水库21座，25、小（二）型水库108座，另外，全县引水工程1516处，引水总量14.08亿立方米。2010年县城需水量预测2010年某县城人口按16万人计，按人均综合用水指标250升/人日和人均综合生活用水定额150升/人日，取市政用水量中生活用水和工业用水比例为31，分别预测规划区用水量，取2种预测结果的平均值，则2010年县城总需水量为1430.8万立方米。2020年县城需水量预测2020年某县城人口按30万人计，人均综合用水指标400升/人日和人均综合生活用水定额220升/人日，取市政用水量中生活用水和工业用水比例为31，分别预测规划区用水量，取2种预测结果的平均值，则2020年县城总需水量为4117.26、2万立方米。某县城2010年的年需水量为1430.8万立方米，某县城目前由水泊渡水库和东风水库可供城市的最大毛水资源量为1971万吨/年，可以满足城市规划发展规模；2020年需水量为4117.2万立方米，根据水库资料，水泊渡水库保证率95%年径流量为7797万m3，东风水库保证率95%年径流量为41万m3，但径流随季节变化分布极不均匀，其中5-9月径流量占全年的75%以上，因此可以通过兴建水利工程和采取一定的管理政策措施，提高水库调蓄能力，大力提高某县城水资源供应量，从而满足远期预测的人口规模的需求。（2）排水某县城建有人民路排水沟、贸易南街排水沟、工会排水沟、中大街排水沟等主要排水系统，随着27、城镇建设发展，在各市政次干道建设排水次水沟，同时改明沟为暗沟排水。目前已有排水明沟总长约10000米，暗沟约6670米。根据现在实施的县城污水处理设计方案，确定污水处理厂建在县城北部，不能直接对南面污水进行处理，因此南部污水通过在南端商贸城、乌江路口和南白师范三个排污口分别修建三个排污泵站，提引至北面龙坑污水厂处理。目前建设的龙坑污水厂设计处理能力达到3万立方米/日，能满足近期2010年污水处理要求。2010年县城污水收集率达到80%，处理率达到90%；各集镇镇区污水收集率达到65%，处理率达到80%。2020年县城污水收集率达到90%，处理率达到95%；各集镇镇区污水收集率达到75%，处理率28、达到85%。（3）通讯目前某县城主要有四个电信局所，一个是722局，主机容量为13292门；一个是西小区电信模块局，主机容量为1776门；一个是725局，主机容量为6848门；一个是788局，主机容量为2792门。四个电信局所总容量为24708门，现状利用率为55%，还可扩容。发展规划。结合邮电管理专业部门的发展总体目标，邮电通信网基本适应某市国民经济和社会进步的需要，基本建成先进、统一、完整的通信网，进一步缩短贵州邮电与全国平均水平的差距，实现“一建立、二完善、三延伸”的发展目标，即建立综合业务数字网，优化完善电话网，完善支撑网(N0. 7同步网、管理网)。交换传输数字化向乡一级延伸，业务种29、类向多元化方向发展，网路管理向智能化发展。紧密跟踪新技术、新业务的发展，加强通信网发展方向研究，科学制定发展规划，保证邮电通信的先进性、统一性、完整性。（4）其它综合教育：全县现有学校单位总数570个(含辖区内厂矿子校、民办学校、职业初中、中等职业教育学校、特教学校、幼儿园)，其中中学94所，小学单位427个(完小391所，一贯制小学部13个，教学点23个)，职业初中1所，中等职业学校1所，特殊教育学校1所，幼儿园4 6所。全县共有教职工：小学5871人，中学4894人，职业初中13人；中职学校84人，特教学校15人，幼儿园277人。医疗：现有比较完善的县人民医院、某县中医院，以及妇幼保健站等30、。新建县疾病预控防制中心、县医院传染区和一批城乡卫生院已经投入使用，每千人拥有病床率0.89张，医疗卫生人员2.1人。全面推行新型农村合作医疗制度，2006年参合率达到71.68。2006年末有各类医疗机构563个，床位1323张，卫生技术人员2287人。广播电视：广播电视覆盖率低、收听、收视效果差。制作水平不高。消防：目前某县防灾系统极其不完善。县城内仅有一处二级消防站。以及一个消防大队和一个消防中队。其他防灾设施比较欠缺。3.2.3社会经济条件根据某县统计年鉴2006以及建设局提供的数据，2006年末某县域总人口121万人，城镇人口已达43.94万人，包括南白镇城区人口12.2万人、龙坑镇31、城区人口3.99万人和其它镇区的城镇人口。城镇化水平为36.22%。2010年某县预计完成地区生产总值123.2亿元，增长16.9%，其中一、二、三产业分别完成25.3、55.1、42.8亿元，分别增长4.5%、23.1%、17.1%，三次产业结构比为20.5：44.7：34.8。财政总收入12亿元，增长6.23%；地方财政收入6.21亿元，增长23.2%。工业总产值127.28亿元，增长13.3%；工业增加值44.9亿元，增长17%。规模以上工业总产值108.67亿元，增长13%；规模以上工业增加值38.51亿元，增长23.1%。固定资产投资72亿元，增长22.9%。社会消费品零售总额30亿32、元，增长23.7%。城镇居民人均可支配收入13750元，增长13.7%。农民人均纯收入4800元，增长12.7%。城镇登记失业率3.41%。人口自然增长率1.85。年末金融机构各项存款余额95.2亿元，增长33.47%；贷款余额67亿元，增长40.19%。完成技改投资10.63亿元。20个重点在建项目取得新进展，“老干妈”技改扩能、综合化肥厂10万吨硫酸、南宇锰业一期技改等项目建成投产，某80万吨氧化铝、拉法基水泥、行远陶瓷三期等项目建设快速推进，某铝业保持280台电解槽正常生产，鸭溪酒业实现恢复性生产，双龙水泥二期技改项目获得省经信委核准。园区建设有效突破。苟江、阁庄等工业园前期工作加快推进33、，和平、龙泉工业园和龙山工业大道建设进展顺利。煤炭工业加快发展。芝麻竹园等4个煤炭资源勘查项目顺利实施，石板茅坝普查区探明煤炭储量4600万吨。帮助煤矿协调贷款2.2亿元，庙新、柿花田等煤矿建设快速推进，12处煤矿进入联合试运转和验收程序，鑫福煤矿瓦斯发电项目建成运行。组织供应电煤100万吨，征收煤炭税费1.1亿元。招商引资成效显著。强化宣传推介和项目对接，在广州、南宁、佛山成功举办招商引资推介会，引进黔北汽车博览中心、贵州三省公司茶叶加工等一批大项目。全县在建、续建项目92个，到位资金30.2亿元，增长62.64%。经济建设规划分区：（一）、中部经济区包括南白、龙坑、石板、三合、乌江、苟江、34、三岔、龙坪、尚稽、新民等镇。该区域应建成全县现代工业生产中心、商贸流通中心、科技信息中心、县域的核心竞争区域和重要的旅游节点，并形成南白尚稽铝工业产业集群和循环经济带。（二）、西部经济区包括山盆、沙湾、芝麻、毛石、平正、松林、枫香、乐山、鸭溪、洪关、泮水、马蹄等乡镇。应加强资源开发，发挥资源优势，以鸭溪为核心建设能源、冶金、建材循环经济产业链；以枫香为核心强化红色旅游、生态旅游以及旅游服务。 （三）、东部经济区包括永乐、新舟、三渡、虾子、喇叭、西坪、团溪、铁厂、毛粟等乡镇。围绕农业产业化经营，加快特色农业开发，建设特色种植业和农产品基地，形成全县的主要农特产品基地。以虾子辣椒特色产业为核心，建35、设生态农业循环经济产业链；以新舟为核心，发展生态、文化旅游以及旅游服务。3.2.4交通条件项目所在的龙坑镇是四通八达的交通枢纽，交通战略地位和发展潜力巨大，是承接产业发展的理想之地。n 公路交通方面：南北走向的210国道与东西走向的326国道在龙坑交汇。西南、西北出海大通道兰海高速公路穿越龙坑，在南白、龙坑分别设有出入口，并与在建杭瑞高速公里在龙坑城市规划区内形成贵州最大的四重互通式立交枢纽。同时，在建的某绕城高速亦在此与兰海高速、杭瑞高速交汇；n 铁路交通方面：渝黔快速铁路经过龙坑，与贵广快铁相连，设计时速为350公里。南宫山编组站距龙坑组团中心仅8公里，快铁苟江客运站距龙坑仅12公里，威吉36、铁路经金山沅村至阁老坝与渝黔铁路交汇，距龙坑仅15公里；n 空运方面：正在规划建设的新舟机场距龙坑50公里，且有高速公路相连；n 水运方面：距龙坑40公里的乌江系是长江上游重要支流，在楠木渡设有客货运码头。五年后，龙坑组团的立体交通网络将更加完善，快铁25分钟内可达贵阳，45分钟内可达重庆，3小时内可达广州。第4部分 项目市场现状研究4.1某市建材家居灯饰市场现状分析目前某市建材（家居灯饰）类市场主要分布于外环路沿线、延安路、沙河路，经营业态包括建材、饰材、厨卫用品、家具、灯饰、经及机电、生产资料等，其中较为集中的市场主要有：白杨建材市场，天宇精品建材市场，沙坝建材市场，延安建材市场及建材综合37、批发市场。经全面调查了解，市场现状如下：（1）城市格局-市场所处位置难再符合城市发展目前某市建材市场以外环路为主轴延绵3.9公里长，辐射廷安路、沙河路、内环路等次干道方圆4平方公里。该区域10年前还是城市郊区，但随道城市的快速发展，已变成了城市的主城区。在城市发展的新规划、新理念、新功能的要求下，处于城市中心的建材市场已很难适应城市发展要求，市场外迁已然成为新的趋势。（2）市场格局-市场不集中在某市方圆4平方公里的城市区，从南到北依次为：白杨、天宇、沙坝、延安、沙河、义乌城、综合等10多家大小不等、规格不同的建材市场及大量的零散街边店，这种市场格局至少造成消费者运输、时间等消费成本的增加和土地38、资源浪费。（3）商品门类-重复经营但品种不全从市场调查获悉，在某的建材市场区域，商品缺乏分类，不同名称的市场区大量经营相同产品，而没有形成市场特色，此情况表现：在多次重复竞争中，没有特色产品，品种不全，反而失去了商家对于市场的竞争能力和市场品牌的建立，既适成大而不全，又造成经营困难和商业市场资源的浪费。（4）市场功能-市场配套低质。目前，某市建材家具经济圈在市场功能方面表现为缺少规范的物流系统，小巷到大街交通拥堵，车辆乱停乱放，购物、用餐、娱乐、办公等配套参差不齐。从产业发展来说，难于发展；从市场经营来说，效率低下。（5）商业模式-传统而不适发展。大部分综合性商业体和几乎全部的店铺商家都只限于39、面对面的钱货交易，这样的交易方式已沿用上千年了，在电话、电脑、网络、市场营销高速发展的今天，交易方式已层出不穷，电子商务、远程交易等如此强大的今天，建材市场的交易方式也应与时俱进，形成立体的强大的网络。（6）经营管理-粗糙的管理。在某市场，80%以上的商家还在接受粗糙的市场管理，只交点物管费和租金的管理方式还是普通现象。现代市场的管理早已进入商业摩尔时代。4.2全国大中城市商业发展现状研究当前，我国城市商业呈现出拉动居民消费快速增长、生活性服务业比重不断提升、社区商业全力推进、网上购物迅猛发展等新特点。未来510年，城市商业仍将是扩大内需的主要渠道，并将出现区域竞争与合作并存、生活性服务业蓬勃40、发展等趋势。改革开放30年来，随着国民经济的快速发展和城市化进程的推进，我国城市商业获得了快速发展，城市商品流通市场规模从1978年的505.2亿元扩大到2007年的60411亿元，其占全社会消费品零售总额的比重从32.41%上升到67.72%。特别是1997年以来，我国城市社会消费品零售总额年均实际增长速度超过10%。目前，我国城市商业已经占据了全部流通近2/3以上的市场份额，很多城市服务类消费的比重也已超过30%，城市商业的发展基本上代表了国内流通业的发展规模与水平，成为城市经济发展中的重要支柱产业。4.2.1我国城市商业发展的新特点 近年来，我国城市商业在超级市场、大型专业市场、便利店等41、零售业态加速发展、新型专业市场不断兴起和专卖店快速发展的同时，也呈现出一些新特点，值得关注。 (一)城市市场增长势头强劲 尽管近年来国家对农村流通业扶持力度较大，但由于基础薄弱，农村流通业发展依然相对比较缓慢。从整体上看，2000年以来，城市的商品流通量在不断上升，所占比重由62.79%上升为67.72%，而农村的商品流通量则处于不断下降的状况，所占比重由37.21%下降为32.28%。 从消费品市场来看，随着城市化的发展，城市消费品市场快速增长，2006年，城市消费品市场数达到了25237个，所占比重由1990年的18.1%增加到37.6%：农村消费品市场数则从1990年的59473个减少到42、2006年的41805个，所占比重由1990年下降了19.5个百分点。同时，城市市场的成交额从1994年超过农村市场后一直呈上升势头，而农村市场则处于相对停滞状态。1979-2003年城市市场成交额年均增长率为34.76%，农村市场成交额年均增长率为19.63%。表明城市流通从成长期进入了稳步发展阶段。 (二)城市商业已成为城市居民实现消费需求的一个重要途径 在我国最终消费结构中。居民的消费占有非常重要的位置，有80%最终消费都是由城乡居民来完成的。目前，城市居民的消费在我国最终消费中的比例已经超过50%，城市商业已成为城市居民实现消费需求的一个主要途径和场所，在我国的国民经济最终消费中，通过43、城市商业和流通领域实现的社会消费品零售总额，占全部居民消费的比重接近80%。城市商业领域以连锁经营和专业市场为代表的现代流通方式和各种新型商业业态的快速发展以及批发市场、百货商店等传统业态的不断改造提升，为居民提供了便利、多样化的选择空间，激发了居民的潜在需求，有效地刺激了居民的消费。对于促进消费正起着比以往更大、更突出的作用。 (三)生活性商业体占有越来越重要的地位 现代城市商业与传统城市商业最大的区别在于。在横向上，现代城市商业不仅仅是消费品的批发与零售贸易，而是传统商业与商务、住宿、居民生活、娱乐等众多生活性服务业构成的大商业。在纵向上，现代城市商业在生产、供应、消费链中已经不再局限在批44、发、零售的一、两个环节，而是向生产领域、设计领域、产品研发领域等上游领域延伸。也就是说，传统城市商业的主要功能是商品交易，而现代城市商业除了物质的交易买卖外，融入了更多的品牌文化和服务内容。从而丰富了城市商业的内涵。 (四)网上购物成为主流消费方式 近年来网上购物逐渐成为人们的网上行为之一。从网上商品交易范围看，涉及范围日益广泛，涵盖服装、书本、光盘、游戏、MP3、手机、化妆品、居家饰品，甚至收藏品、艺术品等等。从网上购物成交额分析，交易规模呈跳跃式扩张，从2000年的1.4亿元增加到2007年的594亿元，年均增长率高达137%。网上购物成交额占社会消费品零售总额的比重也从2000年的0.045、036%增加到2007年的0.3488%。 从网上购物交易人数分析。网上购物用户稳步增长。1998、1999年网上购物的用户很少，2002年以后，我国参与网上购物的网民数量不断攀升。2003年中国网上购物用户规模为286万人，2004年达到563万人，2005年达2200万人，2007年则超过5500万，增速惊人。2007年国内2.1亿网民人均网上购物消费规模达到1080元，标志着网上购物开始成为我国社会的主流消费方式之一。4.2.2城市商业发展趋势展望 未来5-10年，城市商业发展潜力巨大，并将在规模、流通渠道、经营方式、区域竞争和市场空间等方面呈现出一些新的变化。 (一)城市商业规模在多种46、利好因素推动下将继续扩大 尽管全球金融危机对城市商业的发展产生了一定影响，但随着国家刺激内需政策的实施和中国巨大的市场潜力的释放，今后一段时期内，城市商业在流通业中的份额还将进一步提升。并将在城市发展乃至经济发展中发挥新的作用。第一，城市化进程的加速将促进城市商业的快速发展。根据我国“十一五”规划纲要，到2010年我国城市化率将达到47%，每年将以0.8%的速度增长。在未来15年内，如果按照城市化率每年不低于1%的增长率增长，到2020年，我国的城市化率要达到55%60%。城市规模的扩大必然会要求城市商业规模也随之扩大，这样才能满足高度集聚的城市人口各方面的需要。 第二，居民消费结构升级将促进47、城市商业规模不断扩大。从2005年开始，我国人均收入已突破1000美元、城乡恩格尔系数降低到0.5以下，消费结构升级步伐加快。未来5-10年，城镇居民的消费行为将加快向更高层次的享受性方向转移，即消费的重点由以衣、食消费为主向以用、住、行消费为主转变。由重实物消费向物质与服务消费并重转变，由大量普及性消费向时尚化、特色化、个性化转变，从而将会进一步拓展城市商业的市场空间。 第三，政策因素将有利于城市商业的更好更快发展。“十一五”后期，在扩大内需、促进消费等政策的引导下，国家对于社会保险、医疗、教育、住房等方面的改革不断完善以及财政投入的大幅增加，将大大减少城镇居民对未来的不稳定预期，更加有效地48、促进城镇居民消费能力的释放，促进消费需求进一步扩大，进而将带动城市商业快速发展。 综合上述各方面因素，我们认为，在“十一五”及以后一段时间内，我国社会消费品零售总额将进入第三轮快速增长期，未来5-10年内社会消费品零售总额的复合增长率将超过10%的水平，预计到2020年。我国社会消费品零售总额将达到329361亿元，其中城市社会消费品零售总额将突破268103亿元，年均增长12.5%左右。 (二)城市商业体仍是扩大居民消费的主要渠道尽管农村市场具有非常大的潜力，但根据凯恩斯绝对收入理论，农村居民收入短期内难以有效增加，要扩大农村居民消费短期内难以实现。因此，短期内要想扩大消费。城市市场仍然是一49、个不可忽视或者必须要认真重视的市场。从未来城市消费品市场发展趋势看，与以前主要依靠GDP增长带动社会消费品零售总额快速增长有所不同。居民收入水平的提高、居民消费观念的转变所引致的消费崛起将是推动未来几年我国城市消费品市场快速增长的主要动因。其中，居民收入水平的提高及中产阶层的形成将使中国城市成为最大的消费品市场之一。2007年城镇居民人均可支配收入已达到13786元。随着城市居民收入持续增长，一个由都市白领和其他中、高收入人群组成的中产阶层的数量也将不断增长。目前，中产阶层的人数约占中国总人口的19%左右，预计到2020年将达到总人口的40%。另据麦肯锡发布的一份研究报告预测，到2015年，月50、收入5000元以上的高收入者将占到所有城市消费者的三分之一和消费总金额的一半。到2030年，中国城市人口将超过10亿。城市消费者将占到全国消费总额的90%左右。预计今后随着城镇居民收入的持续提高和中产阶层的不断壮大，我国居民的消费倾向将进一步提高。中国城市将成为世界上最大的消费品市场之一。 (三)城市商业区域竞争与合作并存 未来5-10年，我国将形成更多范围不等、内容和形式各异的城市圈或城市群，如长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀都市圈等等。伴随这些城市圈或城市群的形成和发展，城市商业体将逐步形成适应不同地区、不同层次和不同形式消费需求的商业流通体系。 第一，中西部城市商业发展迅速。长51、期以来，由于我国东、中、西部地区经济发展存在很大差异。中西部地区城市商业发展落后。随着国家政策对中西部地区的倾斜和东部沿海地区城市商业竞争的日趋饱和，更多的零售企业将会转向中西部城市投资。中西部城市商业将会加速发展。第二，区域内城市商业合作加强。为促进区域商业的发展，城市商业主管部门将通过加强区域内城市群或城市圈的商业发展规划、发展政策以及基础设施建设的协调与合作，促进区域内城市市场之间的相互开放和一体化发展。积极推进各城市之间商业领域多种形式的合作和融合。第三，形成大都市和中心城市、小城市之间合作、配套的商业布局。北京、上海等大都市和中心城市将建设形成汇聚各种中外商品、多种商品交易市场形式、52、多样化市场交易主体的全国性商业中心。区域中心城市将以区域中心市场和具有一定规模的中心市场为主体，建设区域性的商业中心和贸易中心，以及商品的集散枢纽。新兴中小城市，将建设形成城乡商品汇聚与交流的集散中心。4.2.3专业市场发展态势分析一、专业市场发展特点超前的经营理念已成为当前我国专业市场兴旺的核心动力。例如：广东深圳南方香江集团总结出的“八个统一”就体现了其超前的经营理念。这“八个统一”是：统一招商；统一规划；统一管理；统一宣传；统一促销；统一服务；统一采购；统一配送。八个统一大大降低了交易成本，保证了市场质量，提升了品牌形象。这种良性循环使市场最终实现了快速、持续、健康发展。企业化运作市场步53、伐加快。把专业市场视为一种“产品”，按企业化方式运作，才能有效克服政府重建设轻管理的做法，更好地提高其竞争力。如1999年10月利用旧仓库改建起来的河南南阳建筑装饰材料大世界，几年来，先后投资400多万元翻新改造旧房500多间、扩大市场营业面积30000多平方米，从而吸引新进商户300多家；良好的投资回报使他们又投资50多万元进一步完善经营条件及环境，使市场以崭新的面貌和优越的条件又吸引了全国各地500多家商户云集于此。目前，该市场已成为中南地区叫得响的建材装饰批发交易市场。贸工联动打造品牌专业市场，建设名牌专业市场。郑州银基商贸城是个成功的典型。银基商贸城利用郑州火车站这一区位优势，积极打造54、品牌形象，短短几年辐射范围由郑州周边地区到全省又到邻近各省，并向内蒙、甘肃等广大西北地区延伸。银基之所以成功，和其周边服装批发市场发展缓慢有关。汉正街比银基更出名，但其服装批发的规模并没有银基大，且汉正街十分破旧，无法和银基环境相比。在银基名牌专业市场的带动下，环绕银基的东面、北面和西面，云集了数量众多的服装批发市场，目前，银基年交易额突破100亿元，总规模在全国位居前三位。市场、产业、城建互动，做好规划，依托产业建设名牌专业市场。产业兴则城市兴，产业兴则市场兴。专业市场建设离不开完善的城市配套功能，离不开强有力的产业支撑。如河南香花辣椒市场、河南西峡双龙香菇市场、河北沧州崔尔庄镇的红枣市场等55、许多专业市场都是在产业基地上形成的。浙江等省快速发展的重要经验就是“市场产业城建”，既产业要做熟、做透，拉长产业链条；市场要做大、做强，建成名牌；城建要配套，做好服务。形成产业促市场、市场促产业、互动并进的特色经济。二、我国专业市场的变革方向据国家统计局、国际货币基金组织和世界银行的数据表明：“十五”期间，我国国民经济持续快速增长，GDP年均增长率高达9.5%，比世界平均水平高出5.5个百分点，比发达国家和发展中国家年均增长速度分别高出7.4和3.2个百分点。特别是2005年，我国的国内生产总值增速高达10.2%，达到183085亿元，跃居世界第四位；对外贸易进出口总额为14219亿美元，居世56、界第三位；吸引外国直接投资638亿美元，占发展中国家总额的三分之一，居世界第三位；人均国民收入继2003年首次突破1000美元后，2004年达到1500美元，2005年又提升到1740美元，城镇居民人均可支配收入分别比2004年和2001年实际增长了9.6%和45.9%，农村居民人均纯收入分别比2004年和2001年实际增长了6.2%和24%。这一时期，我国居民消费结构向着发展型、享受型升级，汽车、电脑、高档电器加速进入家庭，住房条件不断改善。消费结构升级推动产业结构升级，为我国经济进一步增长提供新的动力。总之，我国经济的飞速发展已经使其成为了世界经济的关注热点和各国新的经济增长点，今后的发展57、肯定是持久的、广泛的、多层次的和深厚的。对于任何一个专业市场而言，只要做得好，就可以在国内拥有众多的批发商，分流数亿人的消费群，进而就会辐射并吸引世界各国的批发商和研发机构前来参与合作，再进一步就可发展成为世界的行业中心。如温州的打火机市场和绍兴的轻纺城等就已经发展成了世界意义上的重要行业批发中心。由此可见，我国未来专业市场的变革方向，必然是朝着“外向型专业市场”和“世界型专业市场（行业中心）”方向迈进的。针对这一形势，政府应在做好区域经济规划基础上，做好专业市场的中长期规划，区分不同层级的专业市场，并对外向型专业市场的发展给予财政、金融等政策扶持，使其辐射力更强，辐射地域更远，更快地向世界型58、专业市场（行业中心）迈进。可是，这一变革趋势并没有引起政府的足够重视。许多专业市场的建设，只是立足于当地和眼前，并没有把其放在世界经济范围内去考虑，缺乏预见性，缺乏政府上下与企业投资的有机结合，从而增加了专业市场的投资经营风险，造成了许多浪费。4.2.4建材市场发展趋势分析一个建材企业的生存、发展的状况如何，取决于其企业产品在建材市场所占份额的多寡。所以，作为企业经营，研究和把握实现企业直接效益的市场终端走势，把与消费者打交道的卖点找准、搞活，就成为一个不可回避的现实课题。从市场经营范围来看，有综合型市场，有专业型市场，也有以经营某一大类产品为主，其他产品为补充型市场，当前综合型市场虽占多数，59、但有特色的专业市场呈上升趋势。摊位制市场的管理格局将出现新的模式。现有摊位制市场管理，大部分是物业管理型，存在种种弊端，如商区布局零乱，交易行为不规范，纠纷多，购物环境差，市场信誉度低等，发展初期尚未形成竞争压力阶段尚可维持，但随着发展、竞争，这种管理模式，对内缺乏凝聚力，对外缺乏竞争力，是难以为继的。市场的管理从物业管理型向新的经营管理型发展是必然之势。摊位制市场的营销功能将逐步细分。当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题：一是批发零售功能不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市场的配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可60、避免的问题，但它影响着市场效率的提高，阻碍市场的发展，随着市场的逐步成熟规范，市场管理者和经营户都将提高效率，降低营销成本，扩展营销业务为目标，在这个内在动力作用下，必将促使市场各种功能合理有效地进行分离。其发展趋势大致是：发展趋势之一：批零分工将逐步清晰。发展趋势之二：大城市中的零售市场将向错位经营发展。大城市中市场布局比较密，为避免盲目竞争，在商品定位上将以特色来锁定各自的消费群。建材商场主要经营中档偏高档的商品。摊位制零售市场定位将向两极发展，城市中心的地区，向经营高、精、新商品，或向有特色专业市场发展。在城市边缘地区的市场，商品定位在中档偏低和常规建材产品上。一些著名品牌产品将开设专卖61、专营店，在居民集中社区开设便民店，从而形成不同档次，不同营销方式，互为补充的新商区。发展趋势之三：批发市场都盲目扩大经营面积，云集众多小商小户的状况将发生变化。通过竞争，一批经营有方的经营户将不断扩大，形成大经营户群，而经营乏术的小商小户将逐渐被淘汰。市场中的各大经营户与零售商、大户之间，逐步建立起相对稳定的营销网络，各自做大经营不同品牌商品。市场更加规范有序，交易环境、市容场貌得到根本的改善。 发展趋势之四：市场将向有特色的专业市场发展。而有特色的专业市场将越来越受到消费者的欢迎而得到发展。 发展趋势之五：物流作为一向独立的产业将越来越被人重视。建材产品，装饰材料的一个重要特点是量大、自身62、重、价值低、物流费用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力的重要途径。同时配送中心的发展，也呼唤高效率，低成本的物流产业。因此，物流从市场中的附属地位，将形成一个独立的专业化的、现代化的社会化的一个产业。发展趋势之六：市场集约化远离中心城区。全国各大中城市在建材市场的商业布局中，已明显表现出专业的建材市场与其它专业市场形成城市集中的商业功能区，无论在产业的关联性方面还在环境治理方面都将形成联动效应。特别是申报过全国卫生城市、人居环境城市、文明城市的大中型城市，更将专业市场处迁，形成新的城商业格局。4.3国内相同或同类产品可借鉴项目对比研究4.3.1成都n 成都市建材消费经济总量从63、10亿元发展到50亿元用了5年时间，从50亿元发展到100亿元耗时仅在2年左右，产业经济的增长在为建材相关企业创造商机的同时，也创造了更有价值的地产投资方式。n 以质量、价格、服务三大体系搭建好自己的市场经营平台，建立品牌知名度和信誉度，占领市场份额，增大外来企业的竞争成本，形成新的格局，是成都建材、家居行业市场正在或将会完善的工作。n 商圈变革：随着城市扩容和城市升级换代进程加快，建材类专业市场的布点向三环外发展，老市场面临整合和外迁，品牌化、规模化和精品化的建材类旗舰商业体正在形成。交通、物流与规划是市场新发展的方向。n 实例项目：北部商贸城、富森美（南门店）、亿家天下1北部商贸城成都北部64、商贸城位于成都市绕城高速外新都-青白江组团，是将中国西部最大的批发交易市场-成都荷花池规划处迁而投资建设的规模更大、档次更高、商品更全、物流等配套更优的综合性大型贸易产业园区。北部商贸城周边规划有亚洲第一的物流中心，强有力的交通运输网，信息平台等超级配套和产业联动集群，将成为未来成都的经济发动机。目前，北部商贸城中的中药材市场已建成运营，现代化的建筑、统一的经营管理、电子商务等项目都是可以借鉴之处。2富森美（南门）富森美是成都具有代表性的建材、家居、灯饰市场，富森美家居在成都占有很高的市场份额，成都人家喻户晓。富森的北门店主要是基础建材的批发，是通过物流的模式，对象也是二级经销商和工程需要，南65、门店则是定位于中高端市场，面对成都乃至全省的高端客户，以高档建材和家具为主打特色。南门店有四五十个品牌是富森独有的，有很多国外高档品牌的入驻。看中市场缺口，看中南门商圈的重要位置，富森美家居做出了重要战略布局和市场规划。富森美南门店是城市区域大型商场式家居市场成功经营的典范。南门富森美家居店成功经营，已在国内同类市场中引发强烈关注，对于该项目在品牌引进、商品组合、商场运营、市场营销等方面都具有表现出现代建材家居市场的导向性。3亿家天下亿家天下位于成都市北二环，经传统的荷花池批商圈为依托，部分独立建材家居商场和部分商住裙楼的格局，成都建材家居市场中占具重要的一席。亿家天下以10万平方米旗舰式规模66、媲美国际化标准的配套设施、前瞻性的业态规划、百年产业的地标建筑，由香港普莱德尔经营管理顾问有限公司全程顾问。先经营后销售的开发理念，保障投资者的投资收益。目前市场已实现100%全满租无空置期，吸引了包括TOTO、科勒、斯米克等千余家国际国内一线品牌，主要包括墙、木、家装公司、类以及楼顶的园林园艺展示等。凭借国际MALL的硬件设施，温馨舒适的购物环境，以人为本的经营理念，以及有4.3.2义乌小商品市场商业模式商业模式应该有两个概念：一个是大概念，即企业从事经营活动的所有方式、方法，也称经营模式。如专业化和多元化，产业经营与资本经营，国内市场与国际市场等等，人们把这些统称为商业模式。另一个是小概67、念，即商品流通模式。所谓商业，它相对于工业、农业而言，商业模式，指商品从生产企业进入消费领域的方式。商品的流通过程一般分为批发和零售两个环节。因此商业模式又包括批发业模式和零售业模式。义乌小商品市场创建于1982年，是我国改革开放30年商品交易市场的典范，其成功的商业模式已被国内外专家学者称为“义乌模式”。义乌小商品市场的成功之道有三：其一，成功之道在于三低，即低成本、低税费、低价格。所有到过义乌的人，都对义乌的东西感兴趣，主要是因为便宜，便宜得你不可想象。过去，义乌商品价格低主要来自于大批量采购，大进大出；现在，既有大进大出，又有本地生产。本地生产成为支持低成本的重要因素。税费低又来自政府对68、商家发财不眼红。一个摊位，15年以前的管理费是800元，现在商人发财了，年经营额上千万甚至几千万，管理费还是800元。我们常说雁过拔毛。全国各地的“雁”飞到义乌后，义乌的政府几乎不拔毛，因此，这些“雁”又可以远走高飞，飞到世界各地。许多地方市场为什么垮掉，就是因为当地政府拔的毛太多，全国各地的“雁”飞到那里，毛都被拔光了，飞不动了，只好卖给当地老百姓，结果，批发市场成了零售市场，成了掏本地老百姓口袋的市场。其二，成功之道在于商人。义乌小商品市场的成功，不是因为房子建得好，而是因为有一大批特别能吃苦、非常能干的商人。正是这些商人将全国各地货集中到了义乌；也正是这些商人，将这些货卖到了全国各地，全69、球各地。因此，市场建设的奥妙在于培养商人，保护商人。其三，本土产业作为支撑，电子商务平台辐射全世界。前店后厂是也是义乌小商品市场的成功基础，在经历的八次市场格局调整中，义乌小商品市场中的本土商品占到40%，这就使得更多商品愿意去搭这艘“巨轮”，同时推进了本土品牌的诞生和发展。在商品市场发展的今天，没有人可以记住几十万种商品的名称、价格、功能，利用电脑网络进行分类处理、产品包装、营销推广、远程交易、结算、订单受理等已成为大型市场发展必备武器，义乌小商品市场的不断扩大就是对于其巨额投资改造的电子商务平台功绩无量。第5部分 项目总体规划5.1 建设规模本项目总占地为335亩，其中建材家居灯饰市场1270、万平方米以上，包括各类建材、家装材料、家具、灯饰、大型建材商场及商务办公、展示中心、仓储、物流配送等相关产业。5.2初步产品方案5.2.1地块价值分析及产品形态布局项目地处龙坑镇某大道和天池大街的十字金街右下角，紧邻高速公里口下道口，交通地理位置十分优越。城市框架正在兴起，现已具备一定条件。由于龙坑拥有独特的区位和便捷的交通优势，丰富的自然生态和厚重的文化底蕴，拥有初具雏形的工业园区和强劲的发展态势，使其称为市、县推进新型城镇化建设的主战场和黔北综合经济区最具潜力的投资热土，某市现将其定位为“黔北明珠、财富新城”，拟将其规划建设为“黔北交通枢纽、市场物流中心、城乡统筹示范、休闲度假胜地、人居创71、业乐园”。 产品形态布局：功能组合展示、交易功能区该功能区是本项目的主功能区。展示功能与交易功能区，形成前展后店以及前店后厂的格局。本项目同当前其他建材市场的主要差异表现在：u 集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）； u 增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；u 经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中高端商品交易中心的定位）；u 销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量；72、减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）；u 对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；u 可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）-预留管线。（2）会展会议、推介服务功能区，该区域是市场的配套功能区，主要是提高本项目的档次和水平；同知名品牌、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展，主题产品推介会奠定基础；u 有计划、有主题地组织各种会展会议。对家居灯饰，可以安排各种主题的家庭装饰展，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城。5.2.2项目总体定位本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评价和73、探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。深入研究了某市的建材市场发展格局，我们提出“一站式”市场形象定位概念和黔北地区建材家居灯饰中心定位。本项目立足于服务周边市场，集批发兼营展示交易、物流配送、售后服务功能等为一体，具有强大辐射能力的大型现代化品牌建材家居灯饰中心。依托龙坑新中心对于黔北地区极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径；依托本项目的极强辐射力，树黔北地区建材家居灯饰市场的品牌与典范。5.3项目运营模式投资经营+租赁经营+委托经营投资经营：主要指工艺要求高、品牌附加值高的展示经营区，包括：家具、居家用品、厨卫家私、窗帘、布艺、门窗、地板74、灯饰、墙纸等。可真接进行物业销售，然后由投资方委给经营管理公司进行统一经营。租赁经营：主要指建筑类的钢材、板材、机电、木料、管材、线材等。此类专场统一规划后，进行租赁经营。委托经营：该建材家居灯饰市场建成投入使用后，由投资公司组建市场经营管理公司或聘请经营管理公司进行该物业的经营管理，投资公司可将物业的营销、经营、推广等事宜委托给专业的公司进行经营。包括：品牌经营、卖场管理、招商、推广、销售、物流、仓储、商务服务、电子商务平台的建立等事宜。 第6部分 项目投资财务分析6.1投资估算6.1.1建设投资估算本项目投资由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及75、财务费用，不可预见费等构成，预计投资总额为3.6亿元（不含铺底流动资金3788万）。项目内容计算标准单项总金额（万元）征地335亩18万/亩6030主卖场8万平方米1700元/平方米13600配套商务楼1.5万平方米1200元/平方米1800仓储及展示中心2.51500元/平方米3750基础设施建设120元/平方米1440开发期配套费186元/平方米2232电子商务交易管理平台200元/平方米2400招商及营销推广3%935管理费（建设期按）3%935其他运行费用623不可预见费用935财务费用1495合 计361756.1.2流动资金估算本项目总投资约为3.6亿元，根据本项目的产业特点，按国76、标企业自有资金不得低于总投资的35%计算，项目建设期流动资金应为1.26亿元，铺底流动资金3788万元。第7部分 项目效益分析7.1经济效益分析7.1.1成本费用估算根据投资估算，本项目单位成本约为3000元/。7.1.2财务收入估算本项目收入根据其以经营模式，结合项目的具体情况，主要收入为租赁收入，按市场预测价计算，按85%出租率，年租赁收入为0.4亿。根据计算，项目的企业财务内部收益率为15.1%，企业投资利润率13.6%。盈亏平衡点为56%。7.1.3利润与税收分析2007年，某总人口700多万，城镇人口227万，按1%每年递增，5年后即2012年达到239万人。目前城市率为32%，按城77、市化率的30%拥有房产，人均30平方米，新增需求为10%，装修和家具1000元/平方米以及本项目市场占有率为0.2计算，项目在装修、家居、灯饰等相关产业带动的营业额为4.3亿元。按每3元人民币房地产能带动1元建材经济发展的计算，2009年某市固定资产投资为316亿元，按每年10%递增，3年后即2012年达到420亿，到2012年某市辖16个县（区）共带动建材经济为139亿元。按某市两区一县占50%计算为210亿元，本项目市场占有率按0.15计算，面向某市区营业额为10亿元，面向某市其它地区按市场占有率0.05营业额为3.5亿，建材类共计营业额应达到13.5亿元。为政府实现创利税1亿以上。7.178、.4投资回收期本项目建设期按3年计，商业培育期按3年计，市场全按租赁经营计算，以项目全面回收期计算加上投资建设期，项目税后静态投资回收期为13.35年。7.2社会效益分析7.2.1项目与所在地互适性分析（1）不同利益群体对项目的适应性分析随着某市城市建设扩容，龙坑将成为来某市南部新城的中心，无论龙坑镇原居民，还外迁进入人群都有可能通过本项目解决就业问题，建成后也将享受到生活配套的方便。建议项目建设期内，加强内外部监测，建立高效通畅的反馈机制和渠道，接受群众监督，以保障工程实施过程出现的各种问题得到及时解决。（2）当地地方政府对项目的适应性分析该项目对龙坑镇的经济社会发展意义重大，同时也得某县委79、县政府和各有关部六的大力支持和关心。为更好地保证本项目的功能实现，按照国家有关规定及时办理各种手续，与各相关政府部门保持沟通十分必要。（3）项目技术引入与当地文化条件的适应性分析本项目的建筑设计将引入较为先进解决方案，运营过程中也会引入与国际接轨的电子商务平台，这对当地的市场建设和商业模式都将起到提升。对于硬件设备方面的沟通可请供货商对以经营管理企业进行培训，对软件管理方面的技术一是要请专业人员长期进行操作，二是培养一批当地的操作人员，以促进当地可持续发展。7.2.2项目对于社会环境的影响分析（1）项目建成后将改善当地居民的生活环境和生存条件，有利于提高龙坑居民的生活质量。（2）项目完成后，80、区域基础设施条件得到极大改善，相配套的生活服务设施也将完善。项目建成后产生的辐射作用也将使周边区域的服务功能得到提升。对当地的基础设施、社会服务容量产生正面影响。（3）项目营业额的增加和税收增加当地政府的GDP和城市竞争力。（4）项目的投资建设本身也需要大量的钢材、水泥等建筑材料，某县的矿产资源便增加生产订单，将带动房地产投资开发的相关企业增产增收。7.2.3项目对于生态环境的影响分析7.2.3.1施工期噪声污染分析 1、施工期噪声污染源 施工期间噪声污染分为机械噪声、施工作业噪声及施工车辆噪声。本项目主要施工噪声源是：施工过程使用推土机、挖土机、混凝土震动机、混凝土搅拌机等以及道路施工时铲用81、机、压路机、沥青砼推铺机等机械设备及运输车辆。 2、施工期噪声污染防治措施 合理放置施工机械，尽可能布置在对场界外造成影响最小的地点，并在高噪声设备周围设置掩蔽物。加强施工管理，合理安排施工作业时间，禁止夜间进行高噪声作业。以液压工具代替气压工具，打桩应采用液压钻孔、浇注桩头的低噪声施工方法。 7.2.3.2施工期水污染分析 1、施工期水污染源 施工期间将产生施工人员生活污水、打桩泥浆水和施工设备的冲洗废水，给施工区环境造成一定影响。 项目施工人员人数按200人/天计，平均每人每天4L的生活污水排放量计算,施工期生活污水排放量为0.8t/d；在现场施工过程中，将会涉及钻孔、浇筑等工程，工程施工82、过程产生少量的泥浆、砂浆等，如处理不当会在一定程度上影响水环境；施工时如遇降雨，雨水冲刷施工现场，雨水径流含有大量悬浮固体物，也会短暂性的影响水体。 2、施工期水污染防治措施 在施工前期应同步设计好排水沟和沉淀池，将建筑泥浆水和冲洗水经沉淀分离后的上清夜排入污水管网，沉淀泥浆应定期外运。建筑废物按指定地点堆放并及时清理，避免因暴雨冲刷而流入附近水体。建议在施工场地设置简易厕所和化粪池，对施工队伍居住地的食堂、浴室和厕所污水进行处理。 7.2.3.3施工期空气污染分析 1、施工期空气污染源 按起尘原因可分为风力扬尘和动力扬尘。风力扬尘主要是露天堆放的建材（如黄沙、水泥等）及裸露的施工区表层浮土由83、于天气干燥及大风，产生风力扬尘。动力扬尘主要在车辆行使时产生。 施工过程中由于挖土、填土、推土及搬运泥土和水泥、石灰等装卸、运输、搅拌过程中有大量尘埃散逸到空气中；道路施工时运送物料对汽车引起道路扬尘污染；物料堆放期间由于风吹引起的扬尘；在路面施工时由于推铺沥青混凝土可能产生沥青烟污染；根据建筑施工工地的有关数据，当风速较大时，周围一定范围内TSP浓度将超过环境空气质量二级标准水平。此外，人员、工具、建筑材料、土方的运输汽车以及一些动力设备会排放少量NOX、CO和THC，对大气环境也有一定影响。 2、施工期空气污染防治措施 建议施工单位采取以下措施：开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定84、湿度，以减少扬尘量；开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，避免长期堆放；确需较长时间堆放在户外的散粒建筑材料，如黄沙、碎石等，应采用雨布覆盖或经常洒水保持湿润，减少扬尘。对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，并尽量减少搬运环节。防止运输车辆装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在路面上的泥土和建筑材料，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。施工现场要进行围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施。 7.2.3.4施工期固废污染分析 1、施工期固废污染源 建设项目施工期间固体废气物：一类为建筑垃圾，另一类为生85、活垃圾。本项目从事场地平整，所需土石方均就近采购。施工过程中基本无废土石方产生，施工过程中主要固废为生活垃圾。施工期生活垃圾若处理不当随意扔置，对周围环境将产生污染。预计生活垃圾产生量为40kg/d。 2、施工期固废污染防治 生活垃圾收集到指定的垃圾箱内，由环卫部门及时进行统一处理，避免出现垃圾长时间堆置腐烂产生异味和招引蚊蝇。施工期间产生的建筑垃圾应堆放或填埋到指定位置。在运输过程中应避免垃圾散落在路面上，以免产生二次污染。 此外施工期须设置施工人员的临时卫生场所，以免污染环境。 施工期产生的污染对其环境的影响是短暂的，一旦施工结束，其影响随之消失。 7.2.3.5营运期环境影响分析 （一）86、营运期水污染分析 1、营运期水污染源 本项目正常运转后，产生的废水主要生活污水。 2、营运期水污染防治措施 厕所废水经化粪池处理，餐饮废水经隔油池处理后通过沟渠排放。 （二）营运期固体废弃物环境影响分析 1、营运期固体废弃物污染源 营运期主要废弃物为居民生产和生活过程中产生的废材及生活垃圾。 2、营运期固体废弃物污染防治措施 针对生活性废物，区域内合理分布垃圾收集处和垃圾桶等设施，以利垃圾的收集和清运。第8部分 结论8.1项目建议8.1.1外部配套与规格建议 规划建设由双向六车道、绿化带和非机动车道组成的交通主干道，主要交通干线以上跨、下穿、立交形成立体交通，按目前中国一级城市的道路标准打造（87、龙坑）新城的交通主干道体系，预留足够的管网容量及铺设空间，保证10年不落后，不翻新，不改造。8.1.2政策对于同类市场宏观调整目前某的同类市场格局为零散而不具规模、市场位置影响城市发展（位于中心城市区）、交易方式落后等，本项目市场的运营需要大量的商家、物流与人流，这不是投资商单方面可以解决的问题，建议在投资经管企业全力市场行销的同时，政策给予：（1）政策性调控区域内工业、商贸项目的产业结构关联性和主次关系，保证项目所属产业的市场地位；（2）某市同类市场向龙坑向本项目集中的政策要求及优惠政策；（3）建设公共交通及交通保障体系的政策。如：开通到某市区的公交线不少于3条，开通到南白镇的公交线不少于288、条，某市出租车到龙坑-南白按城市区计价收费等；（4）引导更多的投资商等进行新城区的基础设施及周边物业开发建设，加快区域的城市化进程；（5）加快区域户籍变更、企事业单位名称归属地变更、社会保障统筹等相关公共事务性工作的推进，早日促成该区域为某市城市新区的事实，改变人们的心理暗示和消费习惯，为项目的建成营运创造条件。8.1.3关于龙坑（新乌江区）城市定位与城市名片美国有个华尔街、北京有个中关村、成都有个高新区、重庆有个经开区，这些名字不仅是一个名字，而包含着了城市功能定位，也形成了较为鲜明的城市名片。对于龙坑，既是某市规划的南部新城，就应该与汇川区、红花岗区不同，根据现有的规划，轻工业、物流、商贸89、新型产业基地、能源中转、度假经济等将是龙坑未来的发展蓝图，因此，现在为其做一张名片，包括一个国际化的名字、面向未来的产业定位、与世界接轨的产业结构等，在该区域发展的过程中将会不断深化某市人民乃至全省人民对该区域的印象、了解、认同和仰望。8.2结论综上所述：1、项目优质可行根据城市规划、市场规划、市场研究、项目评估，某建材家居灯饰市场建设具有很好的投资建设前景。2、投资企业具备实力某省*科技集团有限公司作为有实力的民营企业，完全能够保证建设资金的投入，完全能够保证项目建成后的运营管理，企业具备投资和经营的实力和能力。3、项目建成多赢促发展某建材家居灯饰市场并不是通过短期销售体现投资赢利，而是通过持续的经营，培育良好的交易模式，树立产业品牌，为社会、为当地居民、为商家、为投资企业共同创造利益。项目的建成投产，既可保证经济的持续稳定发展，保障社会的稳定和繁荣，同时也增加了城市经营的附加值和该城市体与其它城市体的竞争力。59附件一内部资料仅供参考内部资料仅供参考图23：地块位置图