1、五环外主城近郊发展区域商业房屋项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月五环外主城近郊发展区域商业房屋项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省北京市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月31可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、项目本体分析51、项目区位示意52、项目主要出让信息53、项目主要规划指标64、项目地块四至及现状6地块位置示意图75、2、地块所处区域配套概况96、xx新城X1一级开发项目概况11二、XX城市经济环境分析121、XX经济保持平稳增长，人均接近发达国家水平122、房地产投资额占比持续降低133、人均可支配收入大幅高于全国平均水平144、城市常住人口增速下降趋势明显14三、北京市房地产市场分析151、XX商品住宅市场供应概况152、XX商品住宅市场成交概况16 2012年成交量创近年来新高，年底以来市场火爆163、2013年XX土地市场分析17四、项目周边房地产市场分析201、周边住宅市场概况202、周边土地市场概况23n xxX1一级开发项目出让地块情况23五、项目发展定位初判251、项目SWOT分析252、市场定3、位263、项目价格定位26六、 项目初步规划方案及可接受地价水平估算261、项目地块规划技术指标262、项目开发成本估算273、项目销售收入估算284、项目可接受地价水平分析285、敏感性分析29一、项目本体分析1、项目区位示意本次挂牌出让地块位于北京市xx区xx镇xx河西侧，xx公园及公园北环路东侧，地块距离XX五环xx立交桥车程约7公里，距离最近的地铁站xx桥站车程约4公里，距离xx镇中心区约3.5公里路程。2、项目主要出让信息20xx年10月16日，北京市国土资源局对xx区xx新城-1街区xx地块二类居住用地项目进行挂牌出让公告。地块竞买申请截止时间为11月18日15：00时，正式出让时4、间为11月19日15：00时，地块具体出让信息如下：公告地块总占地（）建设用地（）计容建面（）容积率起始总价（万元）起始楼面地价（元/）竞价阶梯（万元）竞买保证金（万元）【2013】109号91559.25952166.4711095502.111000010041 60033000本次出让地块设合理土地上限价格，并将配建部分限价商品住房，要求配建不少于31000限价商品房，销售均价不超过11000元/，该部分商品房套型面积应小于90。当地块竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在要求配建限价商品住房基础上竞报“自住型商品房”面积，该部分商品住房房屋销售限价为22000元/，5、最大套型建筑面积不得超过90，单套商品住房总价控制在200万元以内，起始竞拍面积为1000，竞报阶梯为100。3、项目主要规划指标本项目共分为三种不同功能用地，各地块规划指标几用地红线图如下：内部地块功能占地面积（）容积率建筑面积（）限高B01R1-2R2二类居住52166.4712.110955045-60米G1公共绿地22240.889/S1道路用地17151.899/4、项目地块四至及现状本项目用地编号为B01R1-2，位于B01R1-1和B02两地块中间（这两块地于2013年9月被融创葛洲坝联合体以2.9-3.1万元/的楼面价竞得）。地块四至如下：B01R1-2地块四至： 东至公共绿地6、边界 南至三海子五号路北红线 西至公共绿地边界 北至三海子四号路中心线B01R1-1项目地块B02地块位置示意图地块内目前以土堆、杂草为主，场地基本平整，代征绿地及道路用地内现有高压线杆、变压器及部分管井，西北角和东南角已建成两座变电站。根据挂牌文件中土地开发建设补偿协议约定，xx区政府承诺于2013年12月31日前完成对地块代征道路内的高压线杆、变压器的迁移工作，保证不影响竞得人的开工建设和竣工验收。地块东侧为在售的融创保利的枫丹壹号，东南侧为在售的xx新城项目，南侧为融创葛洲坝以2.9万元/楼面价竞得的B02号地块，北侧为融创葛洲坝以3.1万元/竞得的B01R1-1号地块，西侧为在建的xx7、府项目。 地块现状：堆土及杂草 东侧在售的枫丹壹号 西侧在建的xx府 南侧的B02号地块 东南角的电房5、地块所处区域配套概况本次出让地块位于XXxx区xx新城西侧，属于XX五环外主城近郊发展区域，目前地块周边干道路网较为完善，区域交通便利。但由于地块所属的xx新城X1一级开发项目目前仍在土地一级开发过程中，部分区域已初步完成征地拆迁工作，各项城市基础配套建设仍处于起步阶段，地块周边各类生活配套设施缺乏。地块北侧现有xx河自西北向东南穿流而过，部分河段已完成沿河景观绿化工程，但受上游城市污水影响，该河渠整体水质较差。地块南侧即为XX四大郊野公园之一的xx公园。由于紧邻xx河及xx公园，本次出让8、地块周边生态环境及自然景观资源较为突出。xx公园规划总面积11.65平方公里，整个公园面积相当于4个颐和园，是XX最大的湿地公园，目前已开园的一期工程仅是整个公园面积的五分之一。xx公园是辽、金、元、明、清五朝皇家猎场和明、清两朝皇家苑囿，“南囿秋风”早在明朝时就与西山晴雪等列为“燕京十景”之一。11月4日出让地块xx府枫丹壹号xx新城项目地块xx公园xx核心区 周边在售xx新城项目 南侧xx公园 xx核心区城市配套 三海子东路垮xx河桥连接xx核心区6、xx新城X1一级开发项目概况xx新城X1一级开发项目位于XX东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市五环路南侧，xx核心区西侧。项目总用地面积159、1.41公顷，规划建筑面积为165.14万平方米，用途为住宅及配套设施，容积率为1.6。2007年xx集团介入该项目土地一级开发，截至目前xx在X1地块内共进行了5宗地块的一级开发工作，xx最初的设想是经过一级开发后通过招拍挂将这5宗地块全部揽入怀中，将其整体打造成为一个170万平方米体量的，集高档住宅、酒店、写字楼、商业、教育、医疗、公园于一体的“中央生态居住区”。目前X1项目地块内已有5宗地块已完成出让，分别为X1-1B（xx）、X1-3（xx）、X1-1A（保利融创）地块、B01R1-1（融创葛洲坝）、B02（融创葛洲坝），本次挂牌出让地块属于X1-2号地块的一部分用地。融创葛洲坝融创葛10、洲坝二、XX城市经济环境分析1、XX经济保持平稳增长，人均接近发达国家水平近2年来国际经济形势严峻复杂，国内经济下行压力较大,且受房地产市场调控影响，XX经济增速明显放缓。2012年北京市全年实现地区生产总值17801亿元，比上年增长7.7%，增幅比上年略低0.4个百分点。按全市常住人口计算，2012年XX人均地区生产总值87091元，折合13797美元，按人均GDP来看，XX社会生产力发展的综合水平和整体的富裕程度，已经在中等偏上收入水平的上限，接近发达国家的水平。 2013年上半年，XX全市实现地区生产总值9112.8亿元，按可比价计算，同比增长7.7%，比上季度回落0.2个百分点。XX211、013年上半年GDP增速比全国2013年上半年GDP增速高出0.1个百分点。XX经济保持平稳增长主要得益于第三产业的贡献，目前XX第三产业占比已达到78%，大幅优于全国经济产业结构。数据来源：XX统计信息网2、房地产投资额占比持续降低2012年，北京市全社会固定资产投资额为6462.8亿元，其中房地产开发投资额为3153.4亿元，房地产开发投资额占比为49.3%，延续2011年的下降趋势。房地产开发投资中，政策性投资住房比重为26.2%，继续保持小幅上升。2013年1-7月，XX全市完成全社会固定资产投资3427.2亿元，同比增长7.8%，其中房地产开发投资1643.8亿元，同比增长1.2%，12、房地产投资额占比持续降低。数据来源：北京市统计信息网3、人均可支配收入大幅高于全国平均水平2011年受高通胀刺激，北京市通过提高社保标准、发放生活补贴、个税起征点提高、公交系统调资等措施促进城镇居民收入增长，当年全市城镇居民人均可支配收入同比增长达到13.2%，为近五年来新高。2012年，北京市被调查的5000户城镇居民人均家庭总收入41103元，同比增长10.7%，其中人均可支配收入36469元，同比增长10.8%。而同期全国城镇居民人均总收入26959元，城镇居民人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6%。2013年1-7月，北京市城镇居民人均可支配收入23145元，比上年同期增13、长9.8%，该指标仍大幅领先全国水平。 数据来源：北京市统计信息网4、城市常住人口增速下降趋势明显根据北京市统计局最新发布数据，2012年年末XX常住人口2069.3万人，比上年末增加50.7万人。其中，在京居住半年以上外来人口773.8万人，增加31.6万人。对比近年来北京市人口增长数据，2012年XX常住人口增量是近年来较少的一年。这主要是由于2012年XX地区生产总值比上年增长7.7，增速为近年来较低的一年，这在一定程度上影响了常住人口的增加。统计显示，XX常住人口增速下降的趋势在2011年已经出现。2011年年末，XX常住人口2018.69万人，比上年末增加56.7万人，增长2.9，增14、速比2001至2010年十年的年均增速下降0.9个百分点。三、北京市房地产市场分析1、XX商品住宅市场供应概况2012年，房地产调控依旧从紧，继续实施限购限贷政策，XX商品住宅市场整体供应量持续下滑。2012年XX商品住宅新增供应91499套，供应面积1036.36万，套数同比降幅为7.93%，面积同比降幅为7.44%。从当年各月新增供应情况来看，全年各月供应量呈上升趋势，其中9月供应量爆发，3、6、12月增幅较大。2013年一季度XX商品住宅新增供应12755套，供应面积131.21万。供应量的萎缩与历年一季度供应处于低点态势吻合，另外也是受到新国五条政策的影响。数据来源：XX世联地产数据215、012年以来，北京市近郊区是商品住宅的供应主力区域，其中xx和顺义供应都过万套；朝阳区是城八区中的主力，整体供应也超过万套，远郊集中在密云县。从城市环线来看，五、六环之间供应量占比49.84%，六环以外占比35.10%，两者共占比84.94%。XX城市近郊和五、六环之间的刚需产品主导了2012年新增供应。2013年一季度市场供应依然延续以上区域特征。数据来源：XX世联地产数据2、XX商品住宅市场成交概况 2012年成交量创近年来新高，年底以来市场火爆2012年XX商品住宅成交整体量升价跌，共成交11.78万套，成交面积1270万，成交量逆转前两年下降趋势，同比大幅增长62%。2013年一季度，16、XX商品住宅成交33230套，同比大幅上升158.52%；成交面积365万，同比大幅上升165.48%，市场依然延续去年底以来的火爆行情。 主城成交以朝阳区为主，近郊成交占据全市主导2012年，朝阳区成交量占到全市17.53%，近郊区总共占比61.51%，城八区占比30.95%，远郊区占比7.54%。近郊区绝对主导2012年成交。2013年一季度，4大成交主力区域分别为房山区15.68%、xx区15.07%、通州区14.37%和朝阳区11.57%，近郊依然绝对主导2013年一季度成交。数据来源：XX世联地产数据 成交价格保持平稳态势，郊区成交量放大拉低全市价格水平从成交价格来看，2012年新建17、商品住宅价格变化较2011年表现相对稳定。全年新建商品住宅成交均价为21189元/，同比下跌2.1 %，主要是因为郊区成交量放大拉低全市价格水平。2013年一季度，全市商品住宅成交主要集中在五、六环之间和六环之外，另五、六环之间均价在21000元/左右，六环之外均价在14000元/左右，六环之外成交均价比2012年四季度上涨500-700元。数据来源：XX世联地产数据3、2013年XX土地市场分析 2013年XX高价地频出，部分成交地价超过周边楼价2013年以来，XX土地市场更是成交火热。上半年XX共成交土地100宗，合计土地出让金收入为664.24亿元。而2012年全年土地成交163宗，成交18、金额647.92亿元，今年仅半年时间，土地成交宗数和金额就与去年全年相当。2013年上半年土地市场不仅成交量和成交金额远超去年，在溢价率和地价上也是大幅上涨。2012年土地市场整体溢价率为29.83%，平均楼面价为3967元/，均为三年来新低。而2013年上半年整体溢价率达到48.84%，平均楼面价为6949元/。其中居住类地块受“合理土地上限价格”的影响，整体溢价率低于50%，为39.13%，楼面价达到8864元/，创下2010年四季度以来的最高点，为近三年来新高。从2012下半年以来成交的部分优质住宅地块来看，各地块溢价率普遍较高，部分地块成交实际楼面地价已接近甚至超过周边住宅售价。成交日19、期地块位置用地面积（）容积率总建面（） 起始楼面价（元/） 成交楼面价（元/）竞保障房/限价房 竞得人2012-7-10海淀区万柳地块390002.0777392400333831溢价40%16400 中赫地产2012-9-26孙河乡北甸西村A地块66293.311.1729231855120158溢价9%/ 龙湖地产2013-1-24孙河乡北甸西村W地块58888.111.1647771906528560溢价50%2000 泰禾地产2013-2-28孙河乡北甸西村F地块292001.4408801956925930溢价33% / 首开股份2013-2-28孙河乡北甸西村G地块44984.9520、1.4629791956226358溢价35% / 首开股份2013-7-4夏家胡同地块1440002.8766301970025610溢价30.2%38000 懋源地产2013-7-23孙河乡北甸西村HIJ地块75359.791.1817161933528009溢价50%33000 中粮地产2013-8-14 xx新城B01地块69868.88 2.2 155036 8804 13206溢价约50% 82500 限价1.1万/融创葛洲坝2013-8-14 xx新城B02地块113663.431.53174327800212003溢价50%91500限价1.1万/融创葛洲坝2013-9-4农展21、馆地块25209.562.35591523043035502溢价16.7%异地医院27.8万，成本8000/融创2013-11-4xxX13R2地块67576.41.5101364.6998412036溢价公租房8.04万首开住总数据来源：北京市土地房产交易中心注：夏家胡同地块实际楼面地价约为4.58万元/，当时周边住宅售价在3.8-4万元/之间；孙河乡HIJ地块实际楼面价为5.3万元/，周边龙湖在售别墅价格为5.6万元/；xx新城B01、B02两宗地块实际成交楼面地价约为2.9万元/、3.1万元/，当时周边xx新城项目售价为2.5万元/；9月，备受关注的农展馆地块成交楼面地价达7.3万/，成22、为全国单价地王；11月，xxX13R2地块依旧竞争激烈，最终由首开住总联合体以实际楼面积6万元/夺得，成交地价远超周边在售住宅价格。 XX新推“自住型商品住房”，部分成交地块无商品住宅面积2013年10月22日北京市住建委发布消息，称2013年XX将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。10月23日下午，北京市住建委发布了关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见，对即将推出的自住型商品房销售和管理做出七条详细规定23、。11月4日，北京市集中竞拍的8宗地块中，有4块涉及到自住型商品住房的竞拍，其中2宗地块在竞拍过程中最终无商品房用地，全部成为了“自住型商品住房”。地块总建面（）起始总价需配建起始楼面地价成交总价溢价率竞建实际楼面价竞得方东坝南区1105-660、661、665、666地块9353417.5亿限价房8500、售价9900；托幼用地3440；变电站2750；消防配套24001871021亿20%自住型商品住房5万，售价2200045725保利首开昌平区北七家镇平西府组团地块28813712.9亿限价房4万，售价9800；村民安置房10万，回购价2000；安置产业房5万，回购价570844771524、.48亿20%自住型商品住房6.4万，售价1900017506XX城建平谷区xx庄镇A04-02、A04-051505374.16亿限价房25000，售价6000；商业15238，回购价350027637.2亿总价溢价73%自住型商品房110299，售价11000旭辉顺义新城第7街区0701-013F2地块（住宅占40%）969927亿限价房11600，售价9500721710.27亿总溢价46.7%自住型商品房27197，售价16000中国铁建四、项目周边房地产市场分析1、周边住宅市场概况目前xx住宅市场主要形成四大板块：xx核心区、旧宫板块、马驹桥板块以及河西区板块。n xx核心区板块xx25、核心区商品住宅市场开发形成较早，在2000年到2005年形成密集供应，主要购买人群为区域内高新产业的中高收入技术和管理人员，该区域居住功能目前已基本发展成形，纯住宅产品以二手房为主。2013年上半年，该区域住宅成交单价在2.6-3万元/之间，2013年下半年以来受成交在3-3.6万元/之间。由于xx是XX除国贸以外的第二大500强产业聚集地、总部基地，有大量的高知、高收入产业人群，目前xx核心区主要供应以商业、办公功能立项的公寓类产品，xx核心区的商务公寓产品受益于紧邻地铁、配套良好、不受限购等利好，销售较为火爆，各项目房价在3-3.6万元/之间（带装修），代表楼盘有林肯公园、君安国际、易居国26、际等，其中林肯公园2013年上半年总销售额为31.7亿元，为XX全市冠军。n 旧宫板块旧宫板块为近两年兴起的板块，目前区域处于价格洼地。该板块位于CBD和南部新区连接线的黄金轴心位置，xx线的贯通，加之南城发展的相对缓慢，一系列因素都为旧宫板块的楼盘提供了更大的升值保值空间。根据政府规划，旧宫镇五环以北地区已被纳为城市中心区，并定位打造为商业商务服务区，主要承担市区部分功能的外移和xx新城的功能配套，兼具商业、服务、娱乐等功能。距离城中心较近、紧邻轨道交通，地理位置上占有一定优势，未来区域规划看好，该板块已吸引富力、万科、住总等知名房企，目前该区域住宅售价约在2.2-2.8万元/。n 马驹桥板27、块马驹桥板块目前以多层板楼、花园洋房及别墅等低密度产品为主，居住品质相对比较高，但该区域的配套还停留在初级阶段，少有大型商业、医院和学校，只能满足基本生活需要。配套环境的不完善使得马驹桥板块的房价相对xx核心区域而言较低，2013年年初，区域在售楼盘均价维持在2-2.2万元/的水平，2013年底售价已涨至2.5-3万元/之间。n 河西区板块在xx核心区供应量减少的背景下，xx河西板块的密集推地引发市场高度关注。去年以来，万科、方兴、城建、保利、融创等知名房企相继进驻xx河西板块，使得其迅速成为XX楼市的焦点。根据xx新城的规划，河西区域是xx重点打造的配套服务设施完善、环境宜人的综合性居住新区28、。与xx核心区多为商住公寓不同，河西区域的项目多定位为高端住宅，主要集中在xx公园附近，良好的绿化环境为高端项目提供了先天优势。在配套方面，该区域目前已经建成多所学校，拥有优质的教育资源，同时，该区域还规划待建大体量高端商业中心、甲级医院、生态体育公园等。受河西区成交地价带动，近半年区域内在售项目价格涨幅在20%-30%左右。其中xx新城上半年成交价格在2.5万元/左右，年底新推单位售价预计在3.2万元/左右；10月份新开盘枫丹壹号开盘价格在2.8-3万元/左右，目前已涨至3.2-3.6万/。另外即将预售的有XX城建海梓府、金茂悦、万科金域东郡等，预计均价在3-3.5万元/。xx核心区河西区板29、块项目地块马驹桥板块旧宫板块周边区域在售项目概况项目地址占地面积（）容积率产品类型销售价格（元/）备注金地格林小镇（二手）xx核心区24.6万1.25多层洋房高层2.6-3万核心区 配套较好xx新城本次出让地块东侧18.6万2.15高层住宅在售约2.7万年底新推预计3.2万一期小户型售完，二期全部为120以上大户型，三期为140以上大户型枫丹壹號（保利融创）本次出让地块东侧5.8万2.3高层住宅目前报价3.2-3.6万95-140户型；10月21日首次开盘，对外公布500套房源已售9成海梓府xx河西区814862花园洋房，叠拼别墅预计3.5万80-200金茂悦xx河西区13.4万2板楼预计3.30、6万132-158，年底开盘金第万科金域东郡xx河西区57825.52.5板楼,板塔结合预计3.2万仅有75两房和92三房注：根据调研访谈及网上交易成交数据分析，本项目东侧xx新城近半年成交均价约2.5万/，成交面积约6.5万；10月21日新开盘的枫丹壹號项目成交均价约2.8-3万/，成交面积约3-4万。2、周边土地市场概况n xxX1一级开发项目出让地块情况2010年以来，xxX1一级开发项目已成功出让6宗住宅用地，项目一级开发商xx地产于2010年高价取得最早出让的两宗土地，2012年挂出的两宗地块被保利融创联合体竞得，2013年挂出的两宗地块被融创葛洲坝以高价竞得。编号成交日期地块用地面31、积（）容积率实际成交楼面价（元/）溢价率竞得人备注A2010-3-15X1-1B地块（挂牌出让）3302362.15约1.8万103%xx配建10万平方米保障房B2010-10-27X1-3地块（招标出让）1256521.003约1.8万40%xxxx府誉墅项目C2012-9-29X1-1A组团B03R1-1地块463932.31.44万36.07%保利融创配建3.3万平方米保障房D2012-9-29X1-1A组团B03R1-2地块904612.31.5万36.39%配建6.85万平方米保障房E2013-8-14xx新城-1街区B01R1-169868.92.23.1万49.45%融创葛洲坝联32、合体配建82500限价房F2013-8-14xx新城-1街区B02R1113663.41.532.9万49.1%配建91500限价房数据来源：北京市国土资源和房屋管理局BDCE项目地块FAn xx河西区其他出让地块情况除xxX1一级开发项目以外，xx河西区的其他出让地块也受到众多开放商热捧。2012年9月20日至今，不到一年的时间，河西区已经先后成功出让了5宗宅地，吸引了包括城建兴华、万科和金第联合体、中化方兴等品牌房企进驻。2013年11月，首开住总更是以12.2亿元总价（溢价率20.6%）加配建80400公租房（4000元/回购）竞得，剩余商品房面积20964.6，实际楼面地价约6万元/。33、编号成交日期地块用地面积（）容积率实际成交楼面价（元/）溢价率竞得人备注A2012-9-20xx河西区X83R1地块81486.621115638.63%XX城建配建16400公租房B2012-9-20xx河西区X86R1地块57825.52.51076138.62%万科金第配建10000公租房C2013-1-31xx河西区X85R1地块76722.721696732.7%兴茂置业配建46000公租房D2013-1-31xx河西区X88R1地块581352.51711534.53%配建43000公租房E2013-11-4xx河西区X13R2地块67576.41.5约6万20.6%首开住总配建834、0400公租房数据来源：北京市国土资源和房屋管理局项目地块EDCBA五、项目发展定位初判1、项目SWOT分析S 优势 本次出让地块所处区域属于xx核心区西部边缘，邻近xx河及xx公园，区域交通便利，自然景观资源及生态环境较好； 项目用地红线较为方正，且地块为净地出让，可快速进行开发； 作为新开发的大规模居住片区，众多知名房企进驻，区域整体板块价值较高。W 劣势 区域内各项城市基础配套建设仍处于起步阶段，地块周边各类生活配套设施缺乏； 项目需配建3.1万限价房，占总体量约1/3，还可能竞建大量自住型商品房，大量的保障性住房将压缩可建商品房规模，并将对商品房部分品质产生一定的影响。O 机会 目前x35、x主城区可供开发住宅用地极少，众多知名房企抢滩河西区板块，另外由于xx河西区良好的生态居住环境，片区未来发展前景良好； 一直以来配套完善的xx地区价格水平处于相对洼地，近一年来随着地价的快速上涨开始带动区域住宅售价开始提升，未来片区房地产市场价格水平仍有一定提升空间。T 威胁 从近期xx土地竞买的情况看来，xx土地市场竞争激烈，预计本项目拿地成本较高； X1一级开发项目内，已有xx、融创保利、融创葛洲坝等开发商多个项目在建或在售，片区未来集中供应量大，竞争激烈。2、市场定位本项目整体定位为XX近郊的大规模舒适性居住项目，建筑类型以高层产品为主，住宅部分限价房及自住型商品房以90以下户型为主，商36、品房部分以100-140的三房、四房为主。3、项目价格定位根据周边区域在售住宅目前销售情况以及本项目地块自身价值属性，通过市场比较法及加权评分计算，测算出本项目住宅部分产品在本报告时点的销售均价为3.2万元/，地下产权车位售价为20万元/个，人防车位按15万元/个计算收益。六、 项目初步规划方案及可接受地价水平估算1、项目地块规划技术指标根据地块的规划条件要求，以及设计公司提供的项目概念性规划方案一，初步设定本项目地块的经济技术指标如下：序号项目单位数量备注1总用地面积91559.259 代征用地面积39392.788代征道路、公共绿地 可建设用地面积52166.4712容积率2.10 按净用37、地面积计3地上建筑面积109,550 商品住宅77,650 限价商品房31,000 自住型商品房0 其他配套900 4地下产权车位数个908 设计公司提供地下人防车位数个134 人防面积53605地下室面积41,680 40平方米/个车位6总建设面积151,230 2、项目开发成本估算参考我司成本部提供的项目综合造价水平，结合项目自身定位的实际情况，本项目初步开发成本估算如下表（不包含土地取得成本）：序号项 目合计(万元)取定标准计算基础备注1前期部分费用 1,512 1.1勘察、可研、规划、设计等1512100元/平方米 151230平方米 按计入容积率建筑面积2建造综合成本 46,104 38、2.1商品住宅210432710元/平方米 77650平方米 可售商品住宅面积，毛坯2.2限价商品房89592890元/平方米 31000平方米 2.3自住型商品房02890元/平方米 平方米 2.4社区配套部分0元/平方米 900平方米 成本摊入住宅建造成本中2.5社区园林绿化及道路2781600元/平方米 46358平方米 成本部提供2.6代征绿地建设667300元/平方米 22241平方米 2.7地下室126543036元/平方米 41680平方米 按地下室建筑面积，含人防3开发期税费 3,244 3.1城市基础设施配套费（住宅） 1,738 160元/平方米 108650平方米 按计入39、容积率建筑面积3.2城市基础设施配套费（其他） 18 200元/平方米 900平方米 按计入容积率建筑面积3.3规划报建费 454 30元/平方米 151230平方米 按总建筑面积3.4审图费 23 1.5元/平方米 151230平方米 3.5造价咨询费 227 15元/平方米 151230平方米 3.6工程监理费 302 20元/平方米 151230平方米 3.7消防验收 121 8元/平方米 151230平方米 3.8检测费 151 10元/平方米 151230平方米 3.9环评费 11 0.7元/平方米 151230平方米 3.10 招标代理费、交易费 68 4.5元/平方米 1512340、0平方米 3.11 新型墙改基金 121 8.0元/平方米 151230平方米 3.12 散装水泥专项基金 10 0.69元/平方米 151230平方米 4不可预见费238 5.00%4756万元 前期费用及开发区税费部分合计 51,098 备注：以上建造综合成本参照成本管理部提供的数据，包括了部分前期工程费、主体建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、工程中介费以及社区配套用房开发成本。建造综合成本中已包括5%的预备费，以上不可预见费针对前期及开发期费用部分根据上表的测算结果，项目不包含地价及契税等的总开发成本为人民币51098万元。3、项目销售收入估算根据挂牌文件约定，本项目限价房销售41、限价为11000元/、自住型商品房限价为22000元/。另结合对项目所处市场售价分析及本项目价格定位测算，预计本项目商品住宅售价为32000元/（毛坯）、地下产权车位均价20万元/个，地下人防车位按15万元/个计算收益。 经测算，项目总销售收入约为302750万元。如下表：类型面积()售价（元/）总收入(万元)备注限价商品房31,00011000 34,100 带简单装修自住型商品房022000 - 带简单装修商品住宅77,65032000 248,480 毛坯地下产权车位（个）908200000 18,160 地下人防车位（个）134150000 2,010 合计 302,750 4、项目可42、接受地价水平分析XX作为代表性的一线城市，其房地产市场对于全国市场都具有影响力及号召力，本项目所处的xx区xx河西片区作为大规模的高端生态居住片区，市场对区域价值属性认可度较高，区域居住用地供不应求、竞争激烈。如能竞得该项目地块，符合公司抢占一线城市发展战略，也有利于公司在XX乃至全国市场形成企业影响力、提升品牌知名度。因此，针对该项目地块，将按照毛利润率20%作为经济测算衡量指标。综合上述指标情况，在保证项目开发毛利润率为20%的前提下，项目地块预计可接受的楼面地价为16900元/，计容积率建筑面积总地价为人民币185140万元。另外根据挂牌文件规定，住宅地下车库需按120元/标准补交政府土43、地收益，则共需补交地下政府土地收益436万元。此时项目土地总成本（含契税）为191143万元。届时其静态财务经济指标如下：序号项目名称总额备注(万元)1项目收入 302,750 2项目成本 242,241 3开发毛利润 60,509 销售收入扣除开发成本4毛利润率20.0%5开发费用 33,209 5.1管理费用 1,533 5.2营销费用(3%) 8,060 5.3财务成本 23,616 6开发总投资 275,450 7销售税费 17,257 8增值税前利润总额 10,043 9土地增值税 - 10所得税 2,511 按所得额的25%计算11项目税后利润 7,532 12项目税后投资利润率244、.7%13项目税后销售利润率2.5%5、敏感性分析目前北京市主城区土地储备日益减少，项目周边居住用地供不应求、竞争激烈。另外本项目临近三海子公园及xx河，拥有一定的景观资源，且周边全部为各品牌开发商建设的高端住宅小区，还规划建设有学校、医院、公交站场等各类生活服务配套。近年来，受地价快速上涨带动，区域房价年均增幅保持在15-20%左右，随着区域建设成熟，区域房地产市场未来还具备一定的升值空间。因此在保证项目开发毛利润率20%的前提下，预计在不同售价增长情况下，估算最高可接受的竞买楼面地价水平，进而根据不同的最高限制地价估算最高可接受的自住型商品房建设面积，具体情况如下：销售单价 最高可接受楼面45、地价(元/平方米) 最高可接受竞买总价(不含契税，万元)备注住宅（元/)32,000 16,900 185,140 市场正常预计36,800 19,550 214,170 在正常售价基础上增长15%41,600 22,150 242,653 在正常售价基础上增长30%根据挂牌文件约定，项目地块挂牌出让价格设定保密的最高限制地价，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞建自住型商品房建筑面积，若除配建的31000限价商品住房外部全部竞建为自住型商品房，且仍有两个或两个以上竞买人要求竞买时，则将在此自住型商品房竞建面积基础上再次组织现场竞价，此时现场竞价阶梯为200万元/次。由于未知项目地块的最高46、限制地价，因此对不同最高限制地价情况下可接受的竞配建自住型商品房建筑面积进行分析，具体情况如下： 剩余商品住宅预计销售均价为32000元/时，不同限价对应竞价情况如下：销售单价 最高可接受楼面地价(元/) 最高可接受竞买总价(不含契税，万元)可接受自住型商品房建筑面积（）剩余商品房实际楼面地价（元/）最高限价 （元/）住宅（元/)最高限价溢价率32,000 11,400 124,887 78,550 0 11,400 114%11,547 126,497 74,000 0 11,547 115%12,049 131,997 67,000 0 12,049 120%12,551 137,496 47、60,000 5,356 12,551 125%13,053 142,996 53,000 10,908 13,053 130%13,555 148,495 46,000 14,072 13,555 135%14,057 153,994 39,000 16,116 14,057 140%14,559 159,494 32,000 17,541 14,559 145%15,062 165,004 26,000 18,619 15,062 150% 剩余商品住宅预计销售均价为36800元/时，不同限价对应竞价情况如下：销售单价 最高可接受楼面地价(元/) 最高可接受竞买总价(不含契税，万元)可接受48、自住型商品房建筑面积（）剩余商品房实际楼面地价（元/）最高限价 （元/）住宅（元/)最高限价溢价率36,80011,400 124,887 78,550 0 11,400 114%11,547 126,497 75,000 0 11,547 115%12,049 131,997 70,000 0 12,049 120%12,551 137,496 66,000 0 12,551 125%13,053 142,996 61,000 7,782 13,053 130%13,555 148,495 56,000 12,434 13,555 135%14,057 153,994 51,000 15,349、98 14,057 140%14,559 159,494 47,000 17,441 14,559 145%15,062 165,004 42,000 18,993 15,062 150% 剩余商品住宅预计销售均价为41600元/时，不同限价对应竞价情况如下：销售单价 最高可接受楼面地价(元/) 最高可接受竞买总价(不含契税，万元)可接受自住型商品房建筑面积（）剩余商品房实际楼面地价（元/）最高限价 （元/）住宅（元/)最高限价溢价率41,60011,400 124,887 78,550 0 11,400 114%11,547 126,497 76,000 0 11,547 115%12,049 131,997 72,000 0 12,049 120%12,551 137,496 68,000 0 12,551 125%13,053 142,996 65,000 4,835 13,053 130%13,555 148,495 61,000 10,916 13,555 135%14,057 153,994 58,000 14,591 14,057 140%14,559 159,494 54,000 17,349 14,559 145%15,062 165,004 51,000 19,394 15,062 150%