1、海峡西岸经济区域山乡田园式老年公寓大社区项目立项报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月海峡西岸经济区域山乡田园式老年公寓大社区项目立项报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月46可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、建立xx老年公寓的目的63、落实统一服务理念、提高整体养老服务水平；6二、建立老年公寓的宗旨7三、项目总体目标8一2、老年公寓市场概述9(一) 老年公寓定义与特点91、老年公寓的定义92、老年公寓的特点9特点一：为老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务9（二）老年公寓市场产生背景分析101、xx省养老服务机构现有情况102、xx主要各地养老机构的情况103、养老服务机构严重缺乏10（三）、经营模式分析111、政府、慈善机构合作经营管理112、老年公寓模式11二、老年公寓存在问题分析12三、养老服务机构社会化的必要性13（一）从xx省人口老龄化趋势看，养老服务必须走社会化道路13（二）从社会转型、家庭养老功能弱化看，养老服务必须走社会化道路13（三）从老年福利服务的现状看，养老服务必须走社会化142、资金缺3、乏143、服务人员整体素质偏低15（四）从公办社会福利机构改革看，养老服务必须走社会化15四、海峡西岸老年公寓潜在市场分析15（一）政府政策大力扶持15（二）家庭人口结构和养老方式的转变为老年公寓的发展提供了社会基础16（三）城市老年公寓的有效需求不断增强16（四）建设老年公寓有利于改善海峡西岸经济中房地产投资结构的不合理现状17（五）海峡西岸经济建设的需要171、xx省人口老龄化（只针对65岁及以上）情况：17一、选址xx原因20二、xx新型老年公寓与传统居家养老的区别211、xx新型老年公寓与传统居家养老的区别212、区别于传统“养老院”范畴的新概念即将出现23三、老年公寓产业市场的空白点4、：休闲养老市场23一、项目规划251、园区建设概要252、项目经济技术指标25二、项目定位25三、项目空间布局建议26（一）空间布局原则261、经济节约、可持续发展的原则。26（二）景观设计原则26（三）功能布局划分27（四）规划布局建议28（五）布局方案28集“休闲、养老、居住”为一体的老年公寓大社区28四、项目建筑设计建议291、单体设计292、建筑立面293、户型设计294、运输通道设计305、智能化设计30五、老年公寓服务配套建议31（一）基本建设内容31（二）养老院：1000张床位31（三）公建配套总建筑面积：3万平米，配套如下：32六、xx老年公寓的管理服务模式33（一）运营模式35、3（二）管理服务模式33七、项目投资费用估算分析35(一)项目经济技术指标35(二)项目投资费用估算分析35项目投资费用估算表35（三）项目投资计划目标36八、经济效益社会效益和环境效益评估39（一）经济效益分析391、生产成本估算392、收入估算403、年收入：404、利润：40（二）社会效益40（三）环境效益41九、项目发起人简介411、中国老龄事业发展基金会422、厦门xx置业集团有限公司42（1）雄厚开发实力42（2）专业经营管理能力433、xx国际投资（北京）有限公司43（1）基本情况43（2）业务介绍43（3）目标规划444、xxxxxx老龄产业有限公司44结束语45第一部 绪 论6、一、建立xx老年公寓的目的1、带动xx县第三产业的发展，为xx创造税收收入，成为xx县新的经济增长点。2、成为xx县的一张“城市名片”，提高xx县在全省乃至全国的知名度。3、减轻国家、xx财政负担，增加社会养老服务机构总量，为城市老年人解决实际困难。3、落实统一服务理念、提高整体养老服务水平；4、创建相对集中的、适合国情的老年大社区，建立以休闲养老为基础、大社区服务为依托的服务体系，用老年福利社区化概念实现老年人居家养老、生活照顾、护理关怀等一站式服务功能。5、为海峡西岸经济建设和港澳台侨胞的退休老年人提供一个休闲、环境优美、空气新鲜的养老理想场所。6、老年公寓工程的实施，是贯彻党的亲民爱民政7、策，落实科学发展观，坚持“以人为本”的具体体现。7、创“xx省第一生态”老年生活环境及老年公寓产业的示范基地。8、是构建社会主义和谐社会的重要内容；是社会文明进步的重要标志，对发展中国老龄产业具有积极深远的意义。 二、建立老年公寓的宗旨“帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧” 老年公寓产业的实施，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，对发展海峡西岸老龄产业具有积极深远的意义。三、项目总体目标 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”“六个老有”是一个互相联系的整体，是解决目前海西人口老龄化的工作目标。“老有所养”是基础，“老有所医”是保障，8、“老有所教”是保证，“老有所学”是动力，“老有所为”是方向，“老有所乐”既是独有所指，又是一条红线贯穿于“六老”的始终，使得“健康老龄化”的美丽图景最终变成现实，以促进和谐社会的构建。 第二部 海峡西岸经济区域 老年公寓市场环境分析一、老年公寓市场概述(一) 老年公寓定义与特点1、老年公寓的定义老年人建筑设计规范中对于“老年公寓”的定义：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所等。2、老年公寓的特点特点一：为老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务特点二：老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点9、特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资金额大、资金回收期长。（二）老年公寓市场产生背景分析1、xx省养老服务机构现有情况目前，公办社会福利机构842个，其中城市综合性老年福利机构69家，乡镇敬老院773家，床位18500张。民办养老机构家，其中已建成营业的有家，床位4276张. 2、xx主要各地养老机构的情况近几年，许多公办福利机构利用空余床位接收社会老人入住，受到老年人欢迎。甚至有的机构还利用院内空地兴建面向社会的老年公寓以满足入住需求。3、养老服务机构严重缺乏目前从总体上说，养老服务机构的现状与人口老龄化的形势不相适应。最为突出的是养老床位数严重不足。全省现有公办和民办养老床位不足110、.9万张，每千名老年人仅拥有4.5张，仅有全国平均数8.6张的一半。xx省的养老床位数，不仅与民政部提出的每千名老人应拥有养老机构床位张的目标相差甚远，此外，现有民办养老服务机构还普遍存在规模偏小、设施简陋、医疗和护理条件差、缺少专业护理人员、服务不够规范等问题。总之，现有养老服务机构无论在数量上、质量上，还是在功能上，已经不能满足社会的需求。（三）、经营模式分析1、政府、慈善机构合作经营管理（1）纯福利性质的养老院不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。（2） 混合型养老院带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服11、务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。2、老年公寓模式这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是企业自行出资兴建、自行管理老年公寓，以出售、出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医护服务人才。老年公寓，可以出售，也可以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。二、老年公寓存在问题分析目前除了部分公办机构和公助民办机构管理较为正规严格外，其他托养老机构大多存在以下问题：（1）租赁馆舍经营，没有属于自己的固定场所，业者常常因为租约到期、房东收回等原因而难以为继；（2）部分处于老城12、区的托养老机构面临旧城改造搬迁问题；（3）房间基本不通风、无采光，户型功能、格局不合理。（4）居住环境较差，由于设置在住宅区内，周边居民不能接受甚至干扰其正常运营；（5）场地过小，建筑内部设计不符合专业规范，没有户外活动场地。（6）高龄老人居多（80岁以上老人基本占到入住人口60%以上）。（7）回报周期性较长，资金在经营运作方面往往产生较大的困难。（8）养老机构在硬件和软件设施都很不完善。（9）民办为主，规模小（有的甚至不到30个床位），管理不规范、服务不到位。（10）医疗和护理条件差，护理人员素质较低，服务层次不高等。（11）缺乏专业经营管理。总之：现有的老年公寓品质大多层次较低，虽然作为老13、年公寓，但实际上未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原先已开发住宅，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设都与实际意义的老年公寓相去甚远，因此发展相对滞后的老年公寓与社会需求之间的矛盾越来越突出。三、养老服务机构社会化的必要性（一）从xx省人口老龄化趋势看，养老服务必须走社会化道路 目前xx省60岁以上的老年人已达到407万，约占全省总人口的11.6，到2050年，老年人口将超过1390万，将占那时总人口28.1，加快推进养老服务社会化，是应对人口老龄化、缓解社会福利供需矛盾的有效手段，也是加快建立健全老年服务体系的迫切需14、要。因此，要满足老年人口对养老服务需求，光靠国家投入是远远不够的，建设新型老年养老机构必须走社会化的道路。（二）从社会转型、家庭养老功能弱化看，养老服务必须走社会化道路随着经济发展和社会的变革，家庭养老功能正在逐渐弱化。家庭养老功能弱化主要原因：一是子女数的减少；二是代际居住方式的变化，即从过去的共居转向分居；三是劳动力社会参与率的提高和社会竞争因素的介入使得不少子女的陷入了某种角色冲突，即“事业人士”和“孝顺子女”角色的冲突。当前单身的、不要孩子的夫妇增多。20、30年后，将有一大批丧偶和独身老人进入独居老年人行列，成为特殊的老年人群体，他们既无家庭，更无儿孙辈的照顾，由此而增加了独居老年群15、体特殊福利服务的需求。（三）从老年福利服务的现状看，养老服务必须走社会化从xx省老年福利服务的现状看，还存在不少问题，主要表现有：1、数量少、规模小目前，公办养老机构仅仅能够满足“三无”、“五保”对象供养和少量自费代养。民办养老服务机构普遍存在规模偏小、设施简陋、护理条件差的问题，与国家规定对养老机构的要求和老年人的需求还有很大差距。2、资金缺乏由于政府对公办社会福利机构投入较少，服务功能不配套，不能发挥公办社会福利机构在社会福利事业发展中的示范、辐射作用；而民办养老服务机构前期投入较大，又得不到政府的补贴和银行的贷款支持，导致民办养老服务机构发展迟缓，数量少，积极性不高。3、服务人员整体素质16、偏低公办的养老机构由于管理体制因素，出现工作人员年龄偏大、文化水平偏低、护理人员素质较差等问题。民办养老机构服务人员的来源主要是从下岗女工和农民工。服务人员缺乏医疗、康复、服务的专业技术，总体上还没有跳出传统的服务范围、服务方式和服务手段。这种情况已经不能满足当今老年人的服务需求。 （四）从公办社会福利机构改革看，养老服务必须走社会化目前公办福利机构的服务对象已经很大程度上实现社会化，但在资金模式上仍然维持原来的国家福利体制。以养老机构为例，公办的养老机构仍然享受政府财政的支持，而民办的养老机构难以获得政府财力的支持。在市场竞争中双方不是在一个起跑线上，从而制约了民办福利机构的发展。四、海峡西17、岸老年公寓潜在市场分析（一）政府政策大力扶持 1、2002年，建设部根据中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定和中国老龄事业发展“十五”计划纲要，以规范老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设工作为重点，抓好老年人建筑设计规范、城市道路和建筑物无障碍设计规范的贯彻实施工作。 2、2006年4月xx省出台了关于加发展养老服务机构的意见等相关政策，决定对养老服务机构给予政策性补贴、补助，随后厦漳泉等各地城市也相后出台了有关老龄产业等相关文件与政策。从政府颁布的政策可以看出：老年人问题已成为政府关注的焦点，因此致力于完善老年养老保障体系成为政府在新形势下的一大使命及工作重点。 18、（二）家庭人口结构和养老方式的转变为老年公寓的发展提供了社会基础 在计划生育政策影响下，家庭结构日趋小型化，一对夫妇赡养四个老人和一个小孩，即人口结构呈现“4:2:1”的倒金字塔结构。这种家庭结构显示出家庭赡养老人能力的减弱。那么，更艰巨、更繁重的养老任务将由社会承担。另外，随着空巢家庭的增多，将会有越来越多的老人没有子女照料，因此修建完善的社会服务网络，建立集服务、医疗、居住为一体的老年公寓是一个不可回避的问题，也是极好的选择。 （三）城市老年公寓的有效需求不断增强随着住房条件的不断改善及社会伦理观念的不断更新，成年子女与父母分开居住在未来将成普遍现象。1、越来越多的家政服务公司介入居民的日19、常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；2、社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。 因此他们对于老年公寓的需求也日益增加，同时城市化过程中的负面效应也使许多城市尤其是大中城市的居民生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。（四）建设老年公寓有利于改善海峡西岸经济中房地产投资结构的不合理现状目前xx省东南沿海的房地产产业发展存在的最大问题之一是投资结构的不合理。在增加住宅建设的同时，大力开发建设老年公寓有偿服务利于现有房地产20、业投资结构的优化。（五）海峡西岸经济建设的需要 1、xx省人口老龄化（只针对65岁及以上）情况：2004年年年人口增加到298万人，占总人口的比重上升到8.5%；2005年达307万人，占总人口的比重为8.7%。2、人口老龄化的快速发展和日益扩大的老龄人口规模必将对现行的养老模式产生冲击，给社会经济发展和社会养老保障带来严峻的挑战，对可持续发展和社会稳定造成巨大压力。3、加大扶持发展老龄事业和产业力度，实施爱心护理工程，做大“银色产业”， 是推进老龄事业与海峡西岸经济区建设协调发展新进程的重要内容。4、国家、政府出台的一系列“老年住房”发展政策和制度推动了老年公寓的发展。5、xx省是中国著名的21、侨乡，拥有丰富的侨台资源，有海外华侨、华人1088万；台湾同胞中祖籍xx的占80%以上，港澳同胞中闽籍同胞有120多万。随着政府加大对海峡西岸经济的投入和关注，xx省与港澳台三地交流进一步深化和扩大。6、厦金航线客流量突破万人次，成为台湾同胞到xx探亲旅游、投资贸易的“黄金水道”。且已在厦设立海峡两岸重大节日包机直航点。两岸人员往来更加频繁。小结：随着社会人口结构的日益老龄化，适应老年人居住要求，建设新的老年人居住社区势在必行。从海峡西岸整个养老机构市场来看，目前养老机构基本以传统居家养、老年院、托老所、护理院、疗养院为主，而专门针对老年人的专用设计，集高标准高服务、环境领先、配套完善的高品质22、退休老年人休闲居住区却是成为市场的空白点。 因此，如何建设好“生态休闲老年公寓”，以满足国内外华人华侨以及xx、闽南地区相对成功的老年人士对于生活环境、居住品质高标准要求，将成为政府、社会以及企业在下一历史阶段中所要面临的主要问题之一。第三部 xx县老年公寓产业 发展构想一、选址xx原因 由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。这种从城内向郊区，从喧嚣到宁静，从地段到环境的观念转变，决定了老年公寓项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目选择条件： 1、环境质量良好，环境23、符合老人心理上的需求，对老人有较强的吸引力；n 2、位于城郊区，交通便捷，方便子女、友人探望；n 3、场地面积大，以满足开展户外活动的要求。4、社区配套（医疗保健、康复、运动、休闲、娱乐等）、专业护理服务周到。本项目位于xx县内，处于厦门与xx的城郊交界处（距厦约38公里左右），周边环境幽静、依山傍水、空气清新、交通方便。同时拥有广阔的绿化带，做到见绿不见尘，抑制尘土飞扬。这样良好的生态环境能满足老年人的生活行为性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、灵活性、方便性、自然回归性，让老人在良好的环境中愉快地度过晚年。因此根据本项目所处的自然地理位置、生态环境资源，可以因地制宜地开发利用xx当地特24、色资源来建设新型老年公寓，以满足老年人的需求。二、xx新型老年公寓与传统居家养老的区别1、xx新型老年公寓与传统居家养老的区别分类特点缺点或局限性优点新型老年公寓根据老人特点专门设计，建筑具有独立性。1、造价高，成本投入大，资金回收期长；2、设计难度大，需要对老年人特征进行深入研究；3、缴交费用（租金）偏高。1、医、养、护、结合模式；2、配备有专职医护人员，给予专业化的看护，可以及时给予医疗帮助；3、居住环境优美、娱乐、运动及配套设施相对完善；4、大多数老人在相对固定的群体中，相互交流，克服孤独感；5、公寓配备有专职厨师，针对老年人的特点，单独配餐；6、引进老年教育模式，加强智力教育，丰富了老25、年人的晚年生活。传统居家养老基本上没有考虑到老年人特点，无法做到无障碍的设计。1、对于高龄、须持续治疗的慢病、自理生活不便、需要特殊护理的特殊人群，传统居家养老明显不能适应。2、老人生活习惯与年轻人的差异性，交流受代沟的限制；3、康复及医疗条件的限制，家中娱乐设施的限制。1、生活环境的持续性；2、可与家人见面；3、费用较低等。新型老年公寓的出现给老年人提供了一种全新的养老方式，它已不是传统意义上专门为老人提供的养老场所，而是集休闲、居住、娱乐、服务于一体的多功能的场所。2、区别于传统“养老院”范畴的新概念即将出现以往养老机构一律由政府包办、国家统揽，面对的主要是无固定经济来源、无子女供养和生活26、无依靠的“三无老人”。但随着改革开放的深化和发展，养老已逐渐市场化。近年来xx省一直倡导实现社会福利事业投资主体多元化、服务对象公众化、运行机制市场化、服务方式多样化和服务队伍专业化与志愿者相结合的方式。实行投资主体多元化，就是要改变政府投资的单一渠道，促进多种所有制形式共同发展，同时也便于提高养老质量，打破传统“养老院”范畴。 这也使得一种新的养老概念出现，这种新概念结合学、养、住为一体，综合老年人养老、教育学习、休闲、娱乐及提倡积极活跃的居住生活方式，为大型老年社区存在提供了一种必要性和现实性。三、老年公寓产业市场的空白点：休闲养老市场养老机构的市场空白点：根据xx省养老机构市场的现状及存27、在的问题，截止到目前在xx省还没有专为老年人提供综合的、大型的休闲、养老、居住的场所，可谓有“市”无“场”。因此在xx打造一个以“生态、休闲、养老”为主诉求的老年人休闲养老场所，将是打开海峡经济区域老年休闲市场的一个突破口。我司作为一个有多年房产开发经验、有实力、有强烈社会责任感的企业，将在构建和谐海西经济区的历史进程中，顺应时代潮流，竭力协助政府推动老龄事业高速发展，建设出服务社会、引领市场的新型优质“生态老年公寓”产品，努力成为我省及我国老龄事业树立老年样板工程和示范基地。第四部 初步规划建议一、项目规划1、园区建设概要规划占地1100亩，项目将建成以休闲、养老、居住为主要目的，集休闲、养28、老、健身、娱乐、交往等功能于一体的山乡田园式老年公寓大社区，项目总投资为人民币15亿元。2、项目经济技术指标占地面积：1100亩容积率：1.3总投资额:￥15亿公建配套面积:3万平方米二、项目定位1、创“福建省第一生态”老年生活环境2、福建省最大规模、老年高尚休闲疗养中心3、福建省乃至全国老年公寓的示范基地4、社会福利性养老院与市场化老年公寓为一体的大型综合社区海峡西岸老年公寓不同于传统意义的养老院和普通公寓，它将是集高标准高服务的养老中心和国内规划领先、环境领先、配套完善的高品质退休老人休闲居住区。充分满足经济状况不同的老年人的需要，弥补目前社会老年居住服务事业的不足。其中养老中心主要以福利29、性方式、以床位出租方式满足部分孤寡或低收入老人，老年公寓部分主要以市场方式，满足对于生活和居住品质要求高的相对成功的国内外老年人士的需求。三、项目空间布局建议（一）空间布局原则1、经济节约、可持续发展的原则。2、以人为本原则、舒适原则、健康原则，人文与自然条件结合的原则，与城市发展规划紧密结合的原则，一切从老年人出发的原则。（二）景观设计原则1、根据xx县及本区域的气候环境条件，充分利用本地的自然景观资源及森林资源，种植一些与本地区的相适应的树木花草；2、种植的树木花草要有利于老年人的健康、疗养，并注意花期搭配。3、将各种树木花草合理布局成行、成片、成景状、成图形，可适当划分成若干有特色的小区30、，配以喷泉、池塘、假山、小桥、亭台等。良好的景观，可以帮助老年人消除疲劳，消除紧张情绪，调节心理，提高免疫功能，改善睡眠质量，增加食欲，发挥自然因子对人体的保健作用。（三）功能布局划分从功能来说，把整个社区分为三个区域即疗养区、休闲区、生活区。各中心围绕各自为老人服务的重点内容，根据老人的需求不断完善各项配套设施，提高服务质量。疗养区主要包括医疗、康复、庭园景观绿化和行政管理四部分，医疗是老人健康的守护神，在承担着整个大社区的医疗任务（包括1000位老人的医疗服务任务等）设有疗养科、医技科、体检科、康复科等；康复设有跑步机、按摩椅、健康复体器械等，为老人安排丰富多样的健身活动；庭园景观绿化设有31、花草树木、园林、喷泉、小品、雕塑、亭台、小桥等，为老年人室外活动提供一个有氧的运动场所。行政管理设有行政办公楼、车库、一切后勤支持系统(供电、供水、供汽、维修等服务部门)。休闲区主要指室内外休闲娱乐。室内休闲娱乐包括乒乓球室、棋牌室、茶室、台球室等；室外休闲娱乐包括门球、游泳池、健康步道等。生活区主要指社区职工的宿舍、老年公寓、食堂等。总的来说，要将疗养区、休闲区、生活区尽量划分开，原则上生活区应建筑在疗养区、休闲区以外，但距离要适宜，不应太远。（四）规划布局建议在规划设计上，应从老年公寓的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：1、住宅区和活动区分32、离，保证生活空间不受干扰；2、建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；3、居住区内路网设置合理，人车分流，减少噪音污染；4、设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；5、处理好设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；6、配置基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；7、设置医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。 （五）布局方案集“休闲、养老、居住”为一体的老年公寓大社区 根据基地地形条件及老年公寓的功能要求，通过园林绿化景观轴来环绕，将地块各个区域有机联系起来33、。周边以养老院、休闲活动、医疗康复健身等为主要功能。可在地形较高处，利用其视野开阔的，规划作为休闲娱乐中心区，安排多功能多层建筑，作为整个老年公寓的标志性建筑，成为全区的视觉中心。 四、项目建筑设计建议 1、单体设计 单体设计以公寓为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，一般应设置电梯，方便老人的上下。另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间如阳台、露台等，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。2、建筑立面老年公寓社区的色彩规划所遵循的原则有两个：n一是稳重和谐，但忌过于沉闷；n二是色彩要利于老人辨认。3、34、户型设计由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在老年公寓的户型设计上也有特别的要求：n（1）保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境；n（2）独立的老年公寓应至少设置两个房间，为老年人陪护者提供居住的空间；n（3）考虑到老年人身体机能退化的生理特征，在卧室内可设立独立的卫生间；n（4）所有房间应尽量布置在同一平面上，避免室内的高差，保证老年人行动的安全，如有设置跃层，楼梯踏步的尺寸应严格遵守老年人设计规范的要求。 （5）公共电梯与楼梯设置应充分考虑老年人的生理、心理特征，方便轮椅进出。4、运输通道设计 运输通道设计时应处理好两个系统，一是专为老年人和社区工作人员进出的，二35、是物资专用通道。通道设计原则是：适应建筑平面安排，为各建筑群服务；尽量采用最短线路，避免直角迂回；要有一定宽度，并考虑停车交汇。5、智能化设计以完善的硬件配套服务于老人。以24小时贴心服务，24小时真情关怀的智能化管理，使老人生活更加舒适便利。整个园区智能化系统分为：（1）闭路电视监控系统；（2）背景音乐系统；（3）紧急呼叫系统；（4）对讲系统；（5）安全防范系统；（6）生活信息咨讯系统包括设置电话、宽带和有线电视系统等。社区智能化，使得保障老人安全的同时，及时掌控社区情况，为老人日常生活提供及时反应的保障，如遇有老人摔倒、晕倒、突发病症等情况，护理人员能及时接到监控中心呼叫，及时到位进行救护36、等。五、老年公寓服务配套建议（一）基本建设内容1、“老年公寓”为老年人提供良好的集中养老环境；2、为老年人创造舒适的服务生活条件；3、公建配套设施。（二）养老院：1000张床位房间，要保证卧室有良好的通风和光照，一般每室1620平米，设床2张，或1216平米，设床一张，个别可设套间，每室都应设卫生间、壁橱、阳台，总计约500600房间。房间设备情况设备名称作用备注求助门铃当老人有什么意外的时候按响这个铃，相关结对人就会很快赶来，使老人们遇到困难时能得到最快的帮助。安装普通门铃，并将写有“听到铃响，请及时救助”的提醒卡紧急呼救机以便管理服务中心、结对子女人员可以在老人发生意外时及时赶到，送往急救37、中心。居室以及浴室都安装自助配药服药定时器定时提示或提醒其他设备：生活在线系统、坐式淋浴器、热水器、有线电视、空调、电话、残障扶手、社区服务预约的网络功能、对讲机、自动控制系统等（三）公建配套总建筑面积：3万平米，配套如下：娱乐休闲中心：乒乓球室、棋牌室、茶室、台球室等会所餐饮（食堂）多功能室（会议室）室外运动场：门球场、羽毛球场、健康步道、健康器械、游泳池等阅览室康复中心（疗养中心）俱乐部（交友室、歌舞厅、老年学校等，利用广播、电视、网络、函授等多种方式，也可利用集中授课的方式开办老年教育学校，以满足老年人的求知需求。）体验式农庄（种植、养花、生态果园、无公害蔬菜等，从事一些简单的手工生产，38、既消除了寂寞，又减轻了养老负担。） 商场（老年人专用商品：老龄假发、老龄假牙、怀旧服装和特殊身材服装和日常用品等。）围绕“以人为本，以老人为中心”，全方位为老人提供各项优质服务，完善配套设施，创造休闲、养老的舒适环境。六、xx老年公寓的管理服务模式（一）运营模式老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴、空气新鲜、风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件39、和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。（二）管理服务模式项目管理服务主要由以下几个部分构成：社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理管理服务中心常规管理服务常规管理服务包括了对物业、设备的检修、维护，对生活环境的保全、保洁等工作，与一般住宅的物业管理相近。社区服务和管理：从盈利的角度分，社区服务可以分为盈利性服务和非盈利性服务。（1）盈利性服务：指为社区那老人提供的特定的有偿性服务，例如钟点服务，特殊陪护等等。（2）非盈利性服务：指与社会福利机构、义工团体或医院、学校等合作的，以免费的形式为老人提供的无偿服务。老年社区文化的营造营造良好的社区文化是社区管理服务中心的重要任务。考虑到老年人行40、动不便，大部分时间在社区内度过，对良好社区文化的需求与感受比年轻人要大，因此从心理健康的角度来说，建立活跃、健康的居住氛围来有效地缓解老年人情感依赖性和孤独感。故此，社区的文化营造比一般的住宅社区更显重要。主动关怀老年人的文化需要，经常性或定期举办“老年运动会”、“老年书画比赛”、“老年联欢会”等社区活动，并邀请有能力的老人参与到社区管理当中，提倡老有所为，共同营造“健康、和谐、活泼”的老年社区文化。七、项目投资费用估算分析(一)项目经济技术指标占地面积：1100亩 容积率：1.3总投资额:￥15亿公建配套面积:3万平方米(二)项目投资费用估算分析项目投资费用估算表项目名称占地面积建筑面积总成41、本备注公建配套50亩3万平米￥8900万元老年公寓1050亩91万平米￥13亿元前期费用+建安成本+设备购置费+土地成本及相关税费园林景观、绿化、景观小品、雕塑等/￥1.1亿元合计总成本： ￥15亿元（三）项目投资计划目标项目投资计划情况表项目楼层分类情况投入配套情况明细建筑面积预计投入费用备注社区会所1F餐饮服务中心桌椅、厨具、电器类（空调、冰箱、消毒柜等）、其它约800平米350万元附带电梯（2部）营运车辆（3部）、救护车（2部）社区服务中心社区物业管理服务中心、社区智能化预防系统、营运车（小汽车、中巴等）约500平米550万元2F休闲娱乐中心乒乓球室、棋牌室、茶室、台球室等约1000平米42、250万元阅览室报刊、杂志、网吧等约300平米100万3F俱乐部交友室、歌舞厅、老年学校等约500平米200万元多功能室会议室、怀旧电影厅等约800平米100万元康复医疗中心/健身中心跑步机、按摩椅、健康复体器械等约600平米300万元设置治疗病床、急救室、观察室、药剂等科室，配备完善医疗器械设施设备以及专业的医护人员。/医疗中心常规检查（血压器、治疗仪、输液器等设备）等约2000平米1650万元室外休闲娱乐中心室外门球场、羽毛球场、健康步道、喷泉、室外健康器械等约2000平米200万元项目楼层分类情况投入配套情况明细建筑面积预计投入费用额备注园林景观/园林景观园林绿化、花草、树木、小品、雕塑43、亭台、中庭等约15000平米300万后期投入还有待增加农庄种植、养花、园艺、生态果园、无公害蔬菜等锄头等相关器械约10000平米50万商场小超市、食杂店、小百货/约2000-2500平米300万元养老院行政后勤用房行政办公楼，设有办公室、会客室和会议室；供疗养员和职工生活的服务设施；车库；职工宿舍约2000平米900万元1000张床位、室内装修设施（热水器、有线电视、空调、电话、残障扶手、紧急呼救设备、社区服务预约的网络功能、对讲机、自动控制系统等）约15000平米3650万元前期公建配套总建筑面积：3万平米前期总投资费用(公建配套设施等): 约人民币￥8900万元社区管理、专业护理人员+ 44、+专业医师、护士+保卫+保洁员:总计约250人（附人员配置情况见下页）八、经济效益社会效益和环境效益评估（一）经济效益分析1、生产成本估算（1）职工工资 固定职工250人，人年均工资及福利10800元，年工资福利共计270万元。（2）行政办公及电费、材料费等：200万元。（3）折旧费（年折旧为5%计算），89005%=445万元【附：固定资产分别是康复医疗中心+营运车辆+养成院=8900万】（4）维修费（按固定资产原值1%计）89001%=89万元（5）财务费用（银行利息）：假设前期自有资金为7000万元，余1900万元为银行贷款，年利率为2%。190000002%=38万元（6）年均总成本：45、270+200+445+89+38=1042万元2、收入估算（1）医院住宿服务费、伙食费，每人每天20元，床位利用率按70%计，年收入100070%20365天=511万元（2）医疗收入5万元（3）商场商品销售5万元（4）汽车营运收入5万元（5）政府床位补贴：10万元3、年收入：511+5+5+5+10=546万元4、利润：546-1042= -506万元 以目前市场上养老院投入与产出的行情分析，在xx投资这样的养老项目，每年将亏损：506万元。（二）社会效益1、为xx政府直接解决250人的就业问题，甚至更多的就业机会。2、能为许多病人解除疾病，恢复健康，精力充沛地投入工作，为社会创造更多的财46、富。3、带动了周围旅游景点的旅游发展。4、建立海峡西岸“老年公寓”，在社会上会造成重大影响，提高xx县在全省乃至全国的知名度。5、成为全国老年公寓产业的示范基地及养老服务机构的行业标杆。（三）环境效益本项目老年公寓产业是专门为老年人所建立的一个集休闲、养老、娱乐为一体的居住场所，是在被保护的自然生态系统内，以自然景观为主体，结合xx的区域人文、社会景观价值，通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的，使老年人享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然、人与社会和谐相处。九、项目发起人简介xx龄事业发展基金会 xx国际投资（北京）有限公司厦门xx置业集团有限公司 xxxxxx老龄产业有限公司 47、发起人简介：1、中国老龄事业发展基金会成立于1986年3月，是经中国政府批准的全国性非营利公益社团组织，其宗旨是：遵守中华人民共和国宪法和国家有关法律、法规，弘扬中华民族敬老、爱老、助老的传统美德，争取海内外关心中国老龄事业的团体、人士的支持和帮助，协助政府积极推进中国老年社会福利、医疗卫生、文化体育、老年教育等各项事业的发展，加强同国际老龄组织、友好机构及人士的联系，促进相互间的合作与交流。该基金会是中国五大基金会之一，其业务主管单位为民政部。2、厦门xx置业集团有限公司是香港xx实业公司投资的全资子公司，成立于1997年7月，注册资本3497万美元。公司专业从事房地产的投资、开发与管理，现48、为xx省二级房地产开发企业、外商投资纳税A类企业。（1）雄厚开发实力多年来，公司专注于房地产、体育产业及第三产业的开发，至今已完成和在开发的项目总量已超过100万平方米。厦门xx置业集团有限公司在中国下辖6家子公司之一：厦门xx体育产业发展有限公司，是专门从事为发展体育、休闲、体育酒店及其相关产业服务。其在建工程项目：xx体育公园位于厦门湖里马峰山，以国家乒乓球训练馆为核心（备战世界顶级赛事包括奥运会等需要的标准化训练基地），配套建设体育商城、全民健身俱乐部、运动员村、高档体育宾馆、会议新闻中心等，使体育公园融入厦门社会生活和文化传统之中，成为厦门体育产业的一张“城市名片”。（2）专业经营管理49、能力xx置业拥有一支高素质的专业管理队伍，聚集了一批优秀的人才。公司自成立以来，秉持“建筑创造新生活”的理念，以良好的信誉和知名度，赢得了客户的赞誉和市场的认同，逐渐树立了企业品牌形象。蓄意进取，超越居住理想，xx置业以专业精神专注地产、体育及第三产业等领域，迈向新的发展高峰。3、xx国际投资（北京）有限公司（1）基本情况成立于2004年4月，注册资本1000万元，公司与中国老龄事业发展基金会建立了长期紧密合作关系，2005年5月中国老龄事业基金会正式授权xx国际投资（北京）有限公司承办全国爱心护理工程项目的建设工作。（2）业务介绍在中国老龄事业发展基金会的领导和帮助下，xx国际投资（北京）有50、限公司先后与杭州、青岛、大连、厦门、桂林、北海及三亚等地方政府建设爱心护理工程项目达成了基本的意向、共识并进入实质性阶段。公司先后与美国瑞慈集团、英国SBC公司及香港顺发集团签定了长期战略合作伙伴关系，将发达国家和地区成熟的老龄产业管理经验与我国国情紧密结合，把国外的资源引进国内整合嫁接，共同打造老龄服务产业知名品牌，培植老龄服务产业集团。（3）目标规划坚持以规模化、国际化标准建设经营和管理“爱心护理工程”。力争在五年时间内，在全国直辖市、经济发达的省会城市和东部沿海城市建成50余处爱心护理工程，成为中国老龄行业规模最大、服务水平领先的产业集团。4、xxxxxx老龄产业有限公司成立于2006年51、10月，注册资本5000万元，公司专业从事为老年人提供休养、休闲、文体活动服务，是xx国际投资（北京）有限公司与厦门xx置业集团有限公司共同投资成立的合作公司。公司凝聚了xx国际投资（北京）有限公司的先进管理模式、管理经验和xx置业集团有限公司成功的建筑理念与开发经验、优秀管理及专业人才，将大力推进海峡西岸老龄事业的发展。结束语综上所述，面对城市人口老龄化的发展前景，在闽南金三角地区建xx老年公寓是时代的需要、历史的必然，是落实老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的重要措施。兴办老年公寓产业，促进了由传统的家庭养老向社会化养老服务的过渡，使许多家庭解除了后顾之忧52、，老人不再为家庭琐事及晚辈之间的摩擦而烦恼，同时也消除了孤独感和寂寞感，也有助于增强老年人独立生活的能力，还有助于带动老年服务行业的兴旺，可以培养一大批家庭护理人员，解决大批下岗职工的就业问题，有利于建立和谐社会和促进社会的安定团结。因此它是经济发展的一个契机、一次挑战。在中国老龄事业发展基金会的带动下，拥有雄厚实力的厦门xx置业集团有限公司和xx国际投资（北京）有限公司在xx注册成立了“xxxxxx老龄产业有限公司”，汇集了一大批高级专业技术人员，累积了丰富的规划设计以及建设科技生态建筑的经验，抓住这次机遇，将努力开发既经济又实惠，居家设施配套、社区环境适当、服务功能齐全、环境幽静、结构合理又具有可持续性发展的老年公寓，以此来带动海峡西岸经济的发展，促进xx省经济、社会及老龄产业的可持续发展。