1、数字电视产业基地厂房改扩建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月28可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录前 言5项目概况6一、项目名称6XX数字电视产业基地厂房改扩建项目6二、建设单位6XXXX数字电视产业基地发展有限公司6三、项目选址6四、项目建设规模7五2、项目建设进度7六、项目总投资7七、编制依据7八、 结论7项目建设的背景和必要性9一、 项目建设的背景9二、项目建设的必要性111困扰我国数字电视产业发展的瓶颈112建设XX高清数字电视产业基地的机遇123建设XX高清数字电视产业基地的前景12市场分析151. 我国数字电视用户市场分析152. 地面数字电视终端市场需求分析203.项目目标客户244项目定价27项目选址和建设条件32一、项目选址321. 地理位置322. 区位分析323. 交通条件33二、建设条件341自然条件342周边产业分布35项目定位、建设目标和规模1一、项目定位1二、建设目标21.产业基地近期建设目标（2011-20153、）22.产业基地长期建设目标（2015-2018）2三、项目建设规模3建设方案1一、建筑设计11.设计依据12.设计定位13.设计原则14.设计理念25.规划布局26.建筑设计37.景观设计规划58.可持续发展69.绿色建筑目标610.消防工程813.通信网络系统：1014.综合布线系统：1115.有线电视系统：1116.公共安全防范系统：1217.多媒体会议系统：13项目筹建管理、招投标与实施计划14一、项目筹建管理14（1）组织措施14（2）经济措施14（3）技术措施14（4）合同措施14二、工程招标151、设计招标152、工程（含土建、安装工程等）施工招标153、工程监理招标154、工程4、设备、材料招标15二、 项目实施计划17环境影响分析181分析依据182分析原则183. 主要污染源及源强194. 污染影响分析及结论19节能专篇21一、用能标准和节能设计规范21二、能源供应21三、项目能源消耗种类21四、项目节能措施22五、水资源节约22（1） 空调冷冻机冷却用水循环使用。22（3） 每个用水单位设干式水表计量以利节水。22投资估算和资金来源23一、投资估算编制原则23二、估算方式23三、估算构成、相关取费标准231估算构成232相关费用取费标准说明23四、项目总投资（详见项目投资估算表）24建设期利息 2923万元24五、资金来源24效益分析25一、评价依据25二、基础数5、据和参数选取251计算期252.研发楼出租面积253停车位数量25三、收入估算251.工业研发楼出租收入252.停车库收入25四、运营成本费用26五、财务成本26六、税金26六、投资效益测算261静态投资效益分析262动态投资效益分析26七、投资效益评价27结论和建议28Chapter1前 言为抓住中国高清数字电视产业发展的历史性机遇，依托XX高清数字科技产业有限公司在数字电视领域的标准领先优势，经XX市XX新区发展和改革委员会备案，XXXX数字电视产业基地发展有限公司拟在东到杨高南路，西至市东供电公司，南到圆珠笔厂、北至东三里桥路范围内实施XX数字电视产业基地厂房改扩建项目。受XXXX数字电6、视产业基地发展有限公司委托，XX现代工程咨询有限公司根据项目建设单位的要求，通过实地调研及有关的针对性调查，依据国家规范并分析相关的资料编制了本可行性研究报告。Chapter2项目概况一、项目名称XX数字电视产业基地厂房改扩建项目二、建设单位XXXX数字电视产业基地发展有限公司三、项目选址本项目位于XX新区东三里桥路，用地范围东至杨高南路、南至圆珠笔厂、西至市东供电公司、北至东三里桥路。图1-1 项目所在地四、项目建设规模项目包括新建工业研发楼一栋，辅助研发楼一栋以及地下空间；改建原有辅助研发楼一栋。总建筑面积约70266平方米，其中新建建筑面积65102平方米，改建建筑面积5164平方米。五7、项目建设进度本项目前期报批、筹建等工作已于2010年上半年开展。项目预计2011年10月初开工，2013年10月竣工，项目总工期2年。六、项目总投资本项目总投资估算约为4.98亿元人民币。自有资金占30%，银行贷款70%。七、编制依据qq 建筑设计方案q 国家有关税、费计缴的规定q 同类或相似项目的工程造价决算资料q 设备的市场价格及有关厂商的报价q XXXX地区的工程造价信息q 项目建设单位提供的资料及测算要求八、 结论本项目的建设符合国家电视强国的战略需要，有利于XX转变经济增长方式并丰富XX综合配套改革的内容，形成XX高新技术产业龙头优势。助力XX抢占高科技产业的战略制高点，大力提升数8、字电视产业科技研发能力，实现数字电视产业链在XX新区集中集聚发展。项目社会效益巨大，经济效益明显。本项目的建设是必要且可行的。Chapter3项目建设的背景和必要性一、 项目建设的背景十二五规划纲要中重点提到要大力发展高新技术产业和文化产业。数字电视以高新技术为背景是未来传播文化的重要途径。数字电视是未来电视的发展趋势，被世界各国视为21世纪重点发展的战略技术。数字电视是从电视节目录制、播出到发射、接收全部采用数字编码与数字传输技术的新一代电视。它具有很多优点，如可实现双向交互业务、抗干扰能力强、频率资源利用率高等，它可提供优质的电视图像和更多的视频服务（交互电视、远程教育、会议电视、电视业务9、影视点播等）。同时，由于数字技术本身的特点，对于保护国家的信息安全来说尤为重要。数字电视由一系列技术链及产业群所组成，其产业链长、产业规模大。数字电视产业包括数字电视标准体系（数字电视核心算法、技术、标准及其知识产权和专利、标准化认证等）、数字电视接收集成电路产业（数字电视核心IP、芯片等）、数字电视接收关键软件产业（数字电视接收终端方案设计、中间件、用户管理、条件接收等软件系统）、数字电视接收终端产业（数字电视整机、机顶盒、便捷设备等用户终端设备等）、数字电视专用设备产业（数字电视测试设备、演示设备、开发设备等）、数字电视传输系统产业（数字电视卫星、有线或无线广播网络运营服务、增值服务开发10、设计等）、数字电视演播室产业（数字电视演播室设备、相关软件、系统集成等）、数字电视节目制作产业（数字电视节目制作、相关设备、内容生产等）和数字电视产业投资所形成的产业群。这一新兴技术产业已引起各主要大国的强烈关注，各发达国家根据自己的国情，已分别制定出由模拟电视向数字电视过渡的方案和产业目标。数字电视产业链长、产业规模巨大，涉及巨大的市场规模和丰厚的产业利润。其世界发达国家均通过核心技术创新及标准化工作，不断扩大其在全球市场份额及领导地位。从上世纪90年代以来，美国、欧洲和日本都分别制定了ATSC、DVB和ISDB标准，并在全球市场上进行竞争。我国是世界上最大的电视生产国及消费国，政府高度重视11、数字电视产业，以自主标准研究、制定及实施为突破口，推动产业发展。政府相关部门自上世纪90年代中期以来，即组织开展了数字电视技术开发与产业化工作。1988年完成国内第一套HDTV地面广播功能样机系统；1999年进行了国庆50周年天安门庆典的现场HDTV实况转播实验；之后，全面实施国家数字电视研制开发与产业化专项，启动包括地面数字电视传播标准在内的数字电视标准体系研究开发工作、数字电视业务试验工作及产业化核心技术开发工作。2003年，我国有线数字电视开始快速全面启动，极大地促进我国数字电视研制生产、运营服务和消费电子产品从模拟到数字的转变。全国各地有线电视运营商，探索了各种各样的模式开展数字电视的12、有限运营。2006年8月18日，中国自主知识产权的国家地面数字电视传播标准正式颁布，2007年8月1日该标准正式实施。2008年1月1日，中央电视台正式采用自主知识产权的地面数字电视传输标准启动延时奥运高清晰广播，标志着我国广播电视数字化已经进入了全面数字化阶段。2008年1月4日，国务院办公厅向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部位、各直属机构印发了关于鼓励数字电视产业发展的若干政策。2008年通过数字高清晰度电视向世界播出北京奥运会节目。2009年首次采用地面数字电视国家标准向全国人民直播国庆阅兵，首次真正实现高清数字电视全国范围内正式播出。2010年世博会期间运用无线数字电视广播传输13、技术构建世博信息指挥平台对疏导公共交通、平衡参观人流，应对超大客流和极端天气，以及实时播报安全须知、紧急提示等方面发挥了重要作用。关于鼓励数字电视产业发展的若干政策明确要求全面加快数字电视产业，并强调2015年停止播出模拟信号电视信号，而且我国要成为全球最大的数字电视整机和关键件开发和生产基地，实现由电视生产大国向数字电视产业强国的转变。由此可以估算出我国数字电视产业所蕴含的商机。如果考虑到现代家庭宽敞花、数字电视设备更新换代、新媒体业务启动，预计未来数年数字电视的用户终端设备需求将是现有模拟电视的2倍。此外，我国数百家电视台的制作和广播设备也要进行大规模的更新换代，整个传统的电视广播供应链将14、被打破，数字电视供应链和产业链将逐步形成。由此推算，中国数字电视产业链的商机在理论上将超过1.5万亿元，产业前景诱人，市场机会巨大。二、项目建设的必要性1困扰我国数字电视产业发展的瓶颈自主核心技术创新基础薄弱、力量分散。由于数字电视应用涉及技术面广，核心技术IP多核芯片及其软硬件系统等技术链上游产品研究开发周期长、投资大，面对竞争激烈的国际国内市场，我国分散的芯片、方案及系统设计企业往往难以独立形成系统的、持续的研发能力。国内大部分芯片设计企业投资规模较小、产品单一、技术积累支离破碎，无法形成与国外大公司相抗衡的核心竞争力。即使是我国在产业链上的个别技术环节上形成了核心技术突破，其整体上对配套15、技术的整合、对未来技术的把握、对技术管理的理解及产业规划方面等方面软课题研发能力都严重不足。从而阻碍了自主核心技术创新体系的成长。自主标准实施、推广及管理力度不足。尽管我国在数字电视领域已经颁布了地面数字电视、数字音视频编解码技术多项自主核心技术标准，但是整个自主知识产权标准体系尚未形成，已有的国家标准或行业标准的推广及管理力度不足。但是如何管理和推动各级广播电视运营商有序开展符合自主标准的业务广播、探索各类符合自主标准的新型业务、如何向更大范围的国内企业提供自主标准的技术授权及标准推广服务、完善知识产权整体管理业务、有序地向设备厂商提供技术规范认证并开展面向百姓使用宣传的力度不够。广播需求多16、样化、终端制造共性技术支撑缺失。由于中国广播电视行业发展的历史原因，存在中央、省、市、县四级办台的基本特点，加上我国各地区经济发展的不均衡性，导致我国整体上对于广播电视的业务技术需求和运营模式非常复杂。正是由于我国广电业务的多元化，导致一头的国内面向广播需求的终端研发及生产企业则苦于无法把握快速的市场变化，无法及时设计出满足用户需求的产品和方案，以至于不是盲目生产就是一味等待，从而反复错失产业良机。而另一头的广播运营商则始终抱怨国内产业准备不足，越发推崇国外产品。高新技术研发的软性公共服务支撑体系缺失。数字电视产业作为高新技术，其在核心技术成果产业化方面需要诸多共性的技术管理、资本服务、行业研17、究、政策分析、工商配套、税收优惠、市场推广、人才招聘、品牌建设、物业服务等软环境支撑。随着数字电视产业的启动及行业竞争格局的加剧，如何有效地为企业提供及时的公共服务成为产业发展的公共问题。2建设XX高清数字电视产业基地的机遇我国广播电视从模拟向数字转换的高潮即将到来。随着我国模拟向数字转变的整体计划确定，2015年，我国将正式关闭模拟电视广播。因此，未来十年将是我国的数字电视产业发展的一个黄金成长期。随着奥运高清频道的开播，我国的数字电视市场已经开始全面启动。各地加紧筹建数字电视产业基地。围绕数字电视产业基地建设，北京、深圳、成都和广州纷纷围绕其自身产业基础开始筹建数字电视产业基地，希望通过产18、业基地集聚形成区位的产业竞争优势。国外数字电视标准组织及其企业加快抢占中国市场。国外数字电视的标准组织及企业早就关注、垂涎中国巨大的数字电视市场，并千方百计的介入我国标准制定及核心技术研发。随着我国数字电视市场启动，他们蓄势待发，准备进一步抢占我国数字电视产业市场。我国薄弱的数字电视下游产业由于长期缺乏核心技术支撑，整体上无法与其抗衡。自主研发企业规模小，产品单一，技术积累缓慢，无法引领中国整个数字电视产业的发展。民族数字电视产业的生存和发展再次拉响警报。数字电视产业的战略商机随之涌现。数字电视等相关市场广阔，以核心技术产业化依托的数字电视及相关产业将在三年内有望带动数字电视机及相关产品年数千19、万亿元的产值，并有望在我国的“十二五”期间成为支撑我国国民经济的支柱产业。3建设XX高清数字电视产业基地的前景充分认识数字电视产业发展的必要性，尽快解决和突破中国数字电视产业发展瓶颈问题，关键在于加快设计和搭建一个以实现国家战略、集聚全国资源、实现企业化运作的数字电视产业基地，以集聚和掌握共性关键技术为特点，以广播主流应用为导向，及时响应运营商技术方案需求，有效积累优质IP资源，推动集成电路、系统设计群体，形成持续的、丰富的产品开发集群，为我国高清数字电视产业的快速发展提供服务。促进国民经济可持续发展，实现国家数字电视产业化整体战略。XX高清数字电视产业基地将坚持科学发展规律，全力打造产业技术20、自主创新的重要源头和提升企业创新能力的支撑平台。通过技术及产业集聚，全力助推核心技术的自主创新及研发，提升数字电视产业的核心技术原始创新能力。通过参与及制定自主知识产权的国家标准及行业标准并实现相关技术的授权，直接支撑战略性的具有自主知识产权的国家标准实施及产业化，打破国外技术及产业垄断，实现核心器件及关键设备的国产化。通过链接广播服务商和终端制造企业，实现技术需求的快速渗透，形成广播与产业间的润滑，加快产业链条的高效互动，缩短生产企业的技术更新周期，全面降低产业的整体生产成本，全面提升行业的国际竞争力。推动广播电视数字化的进程，满足广大人民群众日益增长的数字电视业务及设备的需求，推动数字电视21、产业的跨越式发展，实现中国从电视生产大国向数字电视产业强国转变。确立XX在全国的产业龙头地位，助力城市发展模式转变。通过基地建设，以XX高清数字科技发展有限公司为核心，集聚一批紧紧围绕XX高清技术为主要基础的国内外一流骨干企业，创造国内一流的数字电视产业研发和解决方案的发展环境，带动一大批解决方案和内容开发企业共同发展，形成完整数字电视产业链，推动集群创新。通过技术创新及产业集聚，助推XX围绕数字电视、数字媒体领域的高端先进制造业及先进服务业的发展，为XX的TFT液晶产业链及集成电路产业链提供产业配套及业务来源，推动产业结构的优化升级，助力XX向创新带动发展的模式转变。通过在长三角制造基地的建22、设，为XX服务长三角、带动长三角的产业发展，提供重要的技术及服务支撑。在区域竞合和产业分工中，确立XX在该领域的产业龙头地位，实现XX的科教兴市战略，产生较大的经济、社会效益。为XX综合配套改革注入活力，实现XX国资向高端转移。通过基地建设，实现XX国资与国内数字电视核心技术企业的有效嫁接，建立产学研合作机制和应用研究成果向工程技术转化的有效渠道，产生技术、人才、产业的集聚效应，探索XX自主创新的新模式，丰富XX综合配套改革的内容。进一步推动XX的国资国企改革，使轻工装备向产业链关键环节和价值链高端转移，使轻工装备能够向数字电视关键元器件生产及今后数字电视运营领域进行发展，加快XX国资布局调整23、，为实现XXXX优先发展先进制造业及其服务业的战略发挥国资的引领作用。通过“腾笼换鸟”盘活存量资产，提高土地利用效率，为XX新区经济的可持续发展注入新的内涵。Chapter4市场分析1. 我国数字电视用户市场分析（1）我国电视用户市场结构分析我国电视用户市场结构现状。按用户的性质不同，我国的电视用户市场主要分为家用、商用、个人和军用等四类，其中家用市场占据了电视用户的绝大多数市场份额。在家用电视用户中，模拟电视用户占84%，数字电视用户占6%，未普及电视用户占10%。在数字电视用户中，城市用户占据了大多数市场份额，其中绝大部分为有线数字电视；在模拟电视用户中，农村用户占了部分市场份额，其中大部24、分为地面模拟电视，具体见图4-1，图4-2。图4-1 数字电视市场份额构成图4-2 模拟电视市场份额构成我国电视用户市场结构预测（2015年）。2015年左右，个人用户市场将占据一定的市场份额，但家用市场仍占主要份额。2015年左右，数字电视用户将超过模拟电视用户，由于我国模拟电视用户基数较大、农村居民收入水平低，原定关闭模拟信号的政策可能要推迟。国家数字电视规划院院长邹峰认为“中国模拟和数字共存的时间会远大于国外，我们预计过渡期要到1015年以上才能完成”。在数字电视用户中，地面、卫星用户占据一定的份额，但有线仍然占到一半以上的份额；城市用户与农村用户在数量上平分秋色。2015年之后在模拟电25、视用户中大部分将是地面数字电视的潜在市场，且绝大部分分布在农村。2015年电视用户市场份额预测见图4-3。综合考虑目前各种因素，我们认为到2015年相对保守的转换率约为60。图4-3 2015年电视用户市场构成预测（2）我国数字电视用户市场规模分析我国电视总用户每年以2%-3%的幅度增长。数字电视与IPTV在今后的几年内均有较大的增长量，而模拟电视则是逐年减少，但在今后几年仍占不小的市场份额；数字电视在2015年（国家计划关闭模拟信号时间）均会有较大增幅。数字电视市场中，有线数字在很长一段时期内仍占据大部分市场份额。2015年之后，各种传输方式的用户市场会达到一个相对均衡的局面。用户市场规模预26、测见图4-4。数字电视市场在未来几年内，将以年均超过50%的增长率增长，但增长速度逐年放缓。其中，有线数字电视增长速度最缓；2008年是地面数字电视增长的黄金契机，得益于国标强制实施及地面高清信号转播奥运；2009年度卫星数字电视出现较大的增幅（2008年如果中星上天）；2015年之后，地面、卫星和IPTV增速将相互趋近，具体增长速度预测见图4-5。图4-4 数字电视用户市场规模预测图4-5 数字电视用户市场规模预测（3）地面数字电视用户市场分析地面数字电视的用户主要有家用、商用、个人、军用四类用户，如图4-6。其中家用市场基数最为庞大，商用市场模式最为成熟，个人市场潜力最大，军用市场技术要求27、最高。家用市场中，城市家庭主要是有线电视的市场，农村家庭是地面数字电视的主要发展对象，另外在有线网进入成本较高的城乡结合部，地面数字电视也有较大市场；商用市场中以移动市场为主，其中公交、地铁和铁路是主要发展对象，而私家车是将来的潜在市场；个人市场中以移动（如笔记本、手机电视等）用户为主，在以后的5-10内以手机电视前景最为广阔。图4-6 地面数字电视用户结构地面数字电视用户市场规模预测分析。地面数字固定接收主要面向广大农村、城市近郊区以及城市内具有无线接收需求的用户；农村市场的增长速度快于城市市场。由于城市市场中有线数字电视将占据主要市场分额，短期内城市市场难有量的突破；农村用户市场受限于地面28、机顶盒及一体机的价格，短期内也难以迅速规模化；2015年，农村地面数字用户会出现较大的增幅。地面数字电视用户市场规模预测值见图4-7。图4-7 地面数字电视用户市场规模预测城市用户市场状况。目前，城市仍以模拟电视为主，数字电视中绝大部分为有线数字电视，地面数字电视份额极小，见图3-8。随着有线网双向改造的进行，有线“模转数”将如期推进，5-8年将完成全部转换。随着三网融合的推进，IPTV在城市将有一定的增长幅度和市场份额。由于国标的强制实施，地面数字电视增速较快，但限于终端价格及节目源问题，短期增量仍有限。图4-8 城市地面数字电视用户市场状况农村用户市场状况。农村以模拟电视为主，其中大部分为29、地面模拟电视，见图3-9。地面数字电视在城郊和农村地区的发展加速，截止2007年12月底，有地面数字电视发射机的市和县超过100个，已经发射国标信号的约有40个市和县。固定接收用户数量超过20万户，除了黑龙江和湖南等用户规模较大外，其他大多数地区的用户规模很小。在农村数字电视用户中，预测受惠于整体转换，农村有线数字电视增量较大；受限于网络宽带，IPTV增量较小。同城市市场一样，目前地面数字用户增量有限，但由于农村拥有70%以上的地面模拟用户，其前景比城市广阔。移动用户市场状况。目前国内开展移动车载电视的城市50多个，使用多载波方案的城市有40余个，完全使用国标的城市有23个，还有 11家仍然采30、用清华老标准。10多个城镇已上国标设备但还未正式运营，还有10余个城市目前是欧标方案。2007年底，我国私人汽车保有量为3500万辆，公路客运115万辆，公交客运35万辆，出租客运127万辆，旅游客运6万辆 。由于商业模式清晰，移动市场是地面数字电视最大的契机之一，目前移动用户以地面数字为主，占移动市场的99%，但市场总量较小。我国的移动车载市场逐渐在壮大，2006-2009年中国车载电视市场每年的增长率将超过50%。由于奥运提供的商机，2008年车载电视的市场销售量将接近60万台，同比增长率将超过80%。图4-9 农村地面数字电视用户市场状况2. 地面数字电视终端市场需求分析（1）芯片终端市31、场结构分析芯片终端市场主要由电视终端和新媒体终端构成，见图4-10。电视终端市场目前基数很大，模式已比较成熟，是目前地面数字芯片的主要针对市场。在电视终端市场上，目前以机顶盒市场为主，一体机市场才刚刚起步，但具有很大的发展潜力，尤其是平板一体机，它短期内针对城市增量用户，长期主要面对农村增量用户。一体机与机顶盒市场中的平板电视主要面向增量市场；平板电视与CRT电视主要面向农村存量用户、城市中非有线用户及移动用户（车载）。新媒体终端则前景比较广阔，尤其是手机终端，是将来3-5年之后的主要针对市场；新媒体终端主要面向个人用户。图4-10 芯片终端市场结构（2）电视终端市场现状及预测在电视终端上，目32、前绝大部分都未安装机顶盒，而一体机基本没有市场份额。在配有机顶盒的电视中，目前有线机顶盒占93%，地面机顶盒仅为2%。2015年，配有机顶盒的电视将超过50%；一体机将占4%，其中地面一体机为90%。2015年，地面机顶盒将占有15%左右的机顶盒市场。见图4-11。图4-11 电视终端市场结构（3）新媒体终端市场现状及预测目前绝大部分新媒体不具备接收电视的功能，在可接收电视功能的设备中，主要有手机电视、配有USB棒的笔记本和便携电视。预测2015年，可接收电视功能的新媒体设备可达5%，其中手机电视将超过一半的市场份额。随着社会的发展，融合新媒体设备是将来一个趋势，多达5亿部的手机和超过3千万的33、笔记本电脑是地面数字电视芯片巨大的潜在市场。见图4-12。图4-12 新媒体终端市场结构（4）各种终端对应市场规模预测地面数字电视终端未来将出现较大的增幅，预测2012年出货量超过3600万,2015年出货量则近8000万。各种终端中，机顶盒占据较大的市场份额，但呈下降趋势。一体机实现了零的突破，具有高增长率，预测2012年市场将超过500万,2015年则达1800万。受制于目前的标准之争，移动个人终端在近两年不会有太大的起色，但2010年后或将加速发展，并将于2015年左右占据一定的市场份额。各种终端预测见图4-13。（5）数字一体机需求分析2008-2012年，一体机以平均100%速度增长34、，预测2010年需求量超过250万台，2015年则达1800万台左右，见图4-14。由于配套标准、一体机的价格等因素，一体机市场短期内不会迅速扩大。短期内一体机增长较快的区域主要集中在以下两个区域：第一，6+2城市：因为奥运会的因素，高清内容的开播，在这8个城市消费者会有购买的动机，如果高清机顶盒售价高于1000元，那么一体机会是消费者在购买第二台电视时候的选择；第二，偏远城市：CRT一体机会在偏远农村有市场，解决收看标清电视的问题。 图4-13 地面数字芯片终端需求量预测图4-14 一体机需求量预测（6）地面数字机顶盒需求分析地面数字机顶盒主要面向存量市场，其增速略低于一体机。随着一体机的量35、产及价格的下降，地面机顶盒的增速逐渐趋缓，但平均增速仍在40%以上。由于地面机顶盒价格较一体机低许多，加上我国模拟电视用户基数庞大，在很长一段时间内机顶盒都将是地面电视市场的主要终端设备。预测2010年地面机顶盒需求量超过1000万，2015年则接近4000万，见图4-15。图4-14 一体机需求量预测3.项目目标客户（1）国家数字电视工程实验室为了有效地改变我国数字音视频产业的整体落后局面，XX高清联合国内的行业骨干单位XX广电（集团）有限公司中央研究院、XX交通大学、XX大学、XX东方明珠传输有限公司等拟共同申报数字音视频编解码技术国家工程实验室项目。本项目拟通过组建国家工程实验室，集中国36、家在此领域优势力量，建立数字音视频的国家团队，全力研发达到国际先进水平、满足全球最新技术标准需求的数字音视频核心技术，同时建立向国内产业界快速输送的服务平台，从而实现提升行业整体竞争力的目标。 本国家工程实验室的研究方向：围绕超高清晰度、超分辨率、高保真度图像及视频编码，视角、立体视视频编码，可伸缩、多描述高效高可靠视频编码，具有智能和感知的视频编码，先进音频编码等方面开展先进音视频编码算法的预先研究，实现创新和突破，跟踪和接近国际先进水平；同时针对数字音视频产业核心技术需求，开展数字音视频编码标准研究、IP核开发和数字音视频编解码关键设备研制及数字音视频广播、多媒体通信、视听类消费电子、宽带37、网络等领域的系统应用研究，提升我国自主数字音视频产业的核心竞争力。 本国家工程实验室的定位：成为国内数字音视频技术研究和开发的领先者，成为国际数字音视频技术研究和交流的国家代表者，成为我国数字音视频产业基础核心技术、共性关键技术和工程应用技术研发与技术转移的基地，产业技术自主创新的源头和提升服务企业创新能力的支撑服务平台。 本国家工程实验室的主要功能及任务：a先进数字音视频编解码算法及其标准体系、数字音视频编解码IP核、数字音视频编解码关键设备及系统应用的研究与开发；b 数字音视频编解码国内、国际标准的研究和制订；c数字音视频产业工程技术创新人才的培养和行业的战略咨询服务。（2）国家技术工程中38、心我国政府高度重视数字电视在信息产业和国民经济中的重要作用，从1999年起，由国家发展改革委（原国家计委）建立了数字电视研究开发及产业化重大专项。经过几年的努力，以地面数字电视广播国家标准出台为标志，数字电视专项取得了重大进展。为了巩固和扩大数字电视专项前一阶段的工作成果，为了使国家标准真正得以推广使用，有必要组建数字电视国家工程中心来解决未来数字电视自主技术的产业化问题。面对数字电视技术产业化过程中的各种现实困难，如果仅是一家企业，是很难有作为的。因此，在数字电视产业初期，需要一个强大的行业共性技术支撑平台，同时也是一个利益共享平台，代表产业、代表行业共同推动数字电视共同事业的发展。在此背景39、下，充分发挥政府的引导作用，建设一个由高校科研院所、企业、广电运营单位等多方力量参与的数字电视国家工程研究中心就显得十分必要和迫切。工程中心充分依托国内已有的数字电视及下一代新媒体技术的研发和产业化力量，参与的发起人单位包括国内数字电视领域科研开发能力领先的高校、科研机构、企业集团研究院及数字电视运营示范方面具备较强实力的媒体集团等。拟由XX高清与XX交通大学、国家广电总局广播科学研究院等核心技术研发单位；北广集团、TCL集团、海尔集团、长虹集团、海信集团、康佳集团、创维集团、XX广电集团、厦华集团、数源集团等广播设备及电视机核心企业；中央电视台、XX文化广播影视集团等内容供应及网络运营商以及40、政府背景的投资公司等机构共同组建。注册成立数字电视国家工程研究中心有限公司，具有独立法人资格。（3）XX高清数字科技产业有限公司XX高清数字科技产业有限公司是中国数字电视地面传输标准（GB20600-2006）核心起草及研发企业，致力于地面数字电视、高清晰度数字电视等专用IP核、芯片及软硬件核心产品的开发及销售，是国内地面数字、高清晰数字电视领域最主要的国标系统及芯片研发基地和主导力量。 XX高清拥有强大的技术开发实力和领先的技术研究力量，是国内最早从事数字电视核心技术研发的队伍，曾先后参与研制开发了中国第一代、第二代高清晰度电视系统。在十余年的数字电视技术研发过程中，XX高清始终坚持“技术专41、利化，专利标准化，标准产业化”思路，针对我国地面数字电视广播实际应用及产业化需求，研制出了一套国际领先的ADTBT地面数字电视传输系统技术。以ADTB-T技术为基础，融合多家研究单位技术成果的中国地面数字电视传输标准于2006年8月正式颁布，并于2007年8月正式强制性实施。 国标颁布以后，XX高清确定了以国标芯片、调制器等核心器件和关键设备研发、销售为主，国标核心技术授权为辅的公司发展战略。截至目前，公司已形成了四代世界领先的高性能地面数字电视解调芯片，并均已成功实现量产。2008年3月，XX高清再次成功推出国内首款自主知识产权、可商用、完全符合国标的全模式融合解调芯片HD2910。 在国标42、的技术研发和产业化过程中，XX高清已与诸多国际国内著名公司建立了合作关系，协助合作伙伴推出了近30个品牌、50余种的地面数字电视发射、接收、测试产品，此外还有超过10家国内的系统集成商参与了国标地面数字电视的整体集成，成功带动起了整条国标地面数字电视产业链，更加快了国标技术系统的市场应用。 作为国标核心企业，XX高清在提供高品质芯片、解调器等器件外，对国标应用系统的建设一直很关注。目前，公司已针对各类市场设计出了大城市奥运高清无线广播、城乡农村大面积固定覆盖、城市新媒体车载移动、手持便携接收在内的国标地面数字电视全业务系统解决方案。经过3年多的发展，XX高清已在全国10余个省的30余个地市建成43、了一批完整的神州家家通地面积固定覆盖地面数字电视规模化商用示范平台，为国标产业化形成了重要的技术及工程支撑。 4项目定价周边写字楼供应市场整体素质非常有限，在物业品质和租金上最具有代表性的还是位于离项目地块最邻近的塘桥商务区块内相对较发达的商务办公楼群，其中于2006年5月开业的由由国际广场是最具代表性；另有如离项目较近的华南大厦（新建成）、以及塘桥的强生大厦、新塘桥生活广场、蓝村大厦、仁恒广场等零星写字楼，但无论是物业品质、写字楼等级及租户层次均与由由国际广场相差甚远。但由于塘桥区域较为旺盛的需求，使得这些项目的出租率基本都在80以上，且未来随着XX区政府规划的启动，三林区域以批发贸易、工业44、制造业、物流等行业的需求将进一步得到强化，随着XX迪士尼项目的开工建设，本地块的区位优势将更加凸显，办公需求层次有望继续走高。以下列举与本项目区位相近、功能相似的物业作为项目定价的参考依据。（1）如日商务园园区位于XX上南路3855号，靠近XX中环，地铁6号线上南路站就在园区附近，园区门口的上南路是三林重要的商业地区之一，周边配套设施较齐全。园区由老厂房“改扩建”而来，品质不高，定位在中低端出租价格：根据出租面积及出租时间的不同，定价在1.5元-2.0元/平方米/天。目前出租率100%。4-15如日商务园（2）由由国际广场项目位于XXXX新区浦建路76号。项目由一幢23层甲级智能化写字楼构成，45、裙楼出租成购物商场。项目地块紧靠地铁4号线塘桥站，周边是XX新区塘桥商业区，附近酒店和餐饮较方便，该项目定位于高档写字楼，地理位置十分优越，交通便捷，且周围配套设施较好，项目楼宇建筑和装修品质均较高。根据面积大小及租赁时间的不同，目前的租赁价格在5.0-6.0元/平方米/天。出租率约80%左右。4-16 由由国际广场（3）XX陆家嘴软件园项目位于XX新区峨山路91弄，紧邻世纪大道、XX新区行政文化中心和竹园商贸区。园区由XX陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司投资开发，委托XXXX陆家嘴软件产业发展有限公司经营管理，规划占地面积43公顷，建筑面积55万平方米。园区周围分布有地铁四号线、六号线及7个46、公交站点，交通比较便利，园区内配套设施较为齐全，包括餐饮、银行、超市、咖啡吧、体育休闲中心、会议中心等面积达到约8000平方米。园区目前还在不断地开发和建设中，新楼房普遍比旧楼房品质高，整体定位在中档。根据楼房品质不同，定价在4.4元-4.7元/平方米/天。目前出租率96%。4-17 陆家嘴软件园（4）信建大厦项目位于XX耀华路488号（西营路口），靠近世博园区7号门，距7号线长清路站约5分钟左右路程，距8号线耀华路站约10分钟左右路程，另有多条公交线路（如871、82、815、83、604等）。大楼共21层，1-4层为商铺，5层以上纯办公。由于是新建大楼，目前尚处于招商引资阶段，周边大多是居47、民楼，周围配套设较差，但1-4层商铺规划引入银行、餐饮、休闲娱乐等商铺从而提升配套。办公楼是新建楼宇，靠近世博园区，致力于为后世博效应打造高品质写字楼，但由于周边及本身配套尚未齐全，定位在中端。出租价格：根据出租层高的不同，定价在3.3元-4.0元/平方米/天。目前出租率：60%-70%。图4-18 信建大厦基于以上项目的地段、品质和价格，利用市场比较法对该项目的租金给予科学地评估。同时，为能在竞争项目中制定一个合理的定价体系，多方面考虑影响租金的具体因素，诸如：地理位置、出入/交通、物业竣工日期、层高、标准层面积、交付标准（天花、线槽、空调系统、墙面、玻璃门）、物业外观、景观、电梯服务面积、48、停车位的服务面积、物业管理公司和服务质量。根据慎密地讨论以及系数的调整，预计在当前市场状况下数字电视产业基地的租金在4.5元/天*平方米左右。Chapter5项目选址和建设条件一、项目选址1. 地理位置本项目位于XX新区东三里桥路，用地范围东至杨高南路、南至圆珠笔厂、西至市东供电公司、北至东三里桥路。2. 区位分析本项目选址于XX东三里桥路1018号(近杨高南路)，土地面积约为2万平米。该地块西边紧靠XX东方电视台、东接张江、南联世博园区、北依陆家嘴金融中心。未来可借力三林功能区重点打造白莲泾两岸现代服务业的契机，与东方电视台自然建立数字电视产业呼应，最终有助于引导东方电视台与产业基地之间区域49、形成数字电视产业高端研发和内容制作的产业集聚区，促进XX三林地区整个数字电视产业的快速发展。同时在产业基地内利用XX高清在数字电视领域的技术领先及垄断优势和行业影响力，以及XX新区良好的地理与政策环境，集聚国家数字电视标准认证测试机构以及一批国内外一流的骨干企业。图5-1项目地理位置3. 交通条件该项目位于东三里桥路与杨高南路交叉处，杨高南路是双向8车道的南北走向的重要干道。该项目距离纵跨XX浦西的内环高架路较近，附近有南浦大桥、卢浦大桥方便出行。项目所在地附近有地铁6号线、7号线，有219、572、744、988、734等公交车，方便出行。图5-2 项目所在地交通二、建设条件1自然条件（1）50、气象条件XX新区地处北亚热带南缘东亚季风盛行的滨海地带，属海洋性气候，四季分明，降水充沛，光照较足，温度适中，年平均气温在16左右。全年降水集中时段为春雨、梅雨、秋雨，年平均降水量约为1100毫米，雨日约131天。XX新区受季风的影响明显。每年5月至9月，风从东南海洋上吹来，气候湿热多雨。10月至次年4月，风从西北的内陆吹来，气候较干寒。一年中东南风最多，西北风及东北风居次，西南风最少。（2）热工设计分区根据国家民用建筑热工设计规范热工设计分区，XX地区属于夏热冬冷地区。热工设计分区决定了工程节能设计原则。2周边产业分布 张江高科技园区，位于XXXX新区中南部，是中国国家级高新技术园区，是XX51、XX新区重点开发区域，成立于1992年7月。张江是国家级电子信息产业园，也是国家电子信息产业基地、国家微电子产业基地的核心区。园区内 XXXX软件园有200多家企业，如中芯国际、XX华虹NEC电子有限公司、宏力等，总投资超过100亿美元，约占全国的60%。集成电路已进入90nm和65nm制造工艺研发阶段，2005年及2006年有两条12英寸90nm生产线投产。此外，园区在3G、高清晰度电视等领域也取得了成功。张江被授予“国家软件产业基地”和“国家软件出口基地”。软件园已设立企业1000多家，入驻200多家，包括世界500强SAP、花旗、INFOSYS、惠普、微软、IBM等。软件从业人员100052、0多名，是中国大陆规模最大，实力最强的软件基地之一，并拥有多项具有自主知识产权的系统软件、数据库和应用软件，此外有多家企业通过了CMM和ISO的评级体系。2008年软件销售收入超过200亿元，软件出口数亿美元，税收30亿元。XX东方电视台于1993年1月18日正式开播，是XX广电系统引进竞争机制、运用新体制、丰富市民精神生活的成功尝试。1995年12月，与XX科学教育电影制片厂影视合流，组建了硬件设施与软件设施一流的新的XX东方电视台。XX东方电视台是中国最主要的科教电影生产基地和四大动画片生产基地之一。每年可以生产十数部科教、纪录电影和制作近千分钟的动画片。XX拥有全国领先的集成电路研发及生53、产产业环境，拥有完整的集成电路系统设计、后端设计服务、封装、测试和集成电路流片线，我国已投产的9条8英寸集成电路生产线，其中7条在XX，8英寸晶圆片产能占已到全国的四分之三，一条12英寸集成电路生产线即将建成投产。XX的中芯国际、宏力半导体、台积电、XX贝岭等众多国内知名的集成电路行业大型企业均落户XX。同时，XX拥有百余家IC设计企业，具备了从手机到数字电视等相关领域的设计能力，已成为我国集成电路产业规模最大、体系最完整、技术最先进、最具发展潜力的产业发展区域，形成了包括设计、生产、测试、配套和市场营销等在内的比较完整的微电子产业链。XX区域内众多一流的集成电路企业有力地保障XX数字电视产业54、的核心IP技术实现快速生产和流通。在关键设备领域，XX拥有完整的地面数字电视前端设备研制体系，XX高清的国标全模式调制器、XX文广科技在地面数字电视业务试验及专用发射设备研制保持国内领先地位，数字模拟邻频双工器国内市场占有率第一。Chapter6项目定位、建设目标和规模一、项目定位根据国家关于数字电视产业的发展规划要求，实现XX在数字电视产业的高端引领；达到关键数字电视产业要素资源和技术资源两个控制：完成核心技术、金融资本、服务平台三个整合；形成国家标准产业化、资源整合、孵化创新、产业信息化四大平台，把基地建设成为中国数字电视产业国家标准的推广和认证基地、研发的专业化基地、创业者的孵化基地、专55、业技术服务商及产业投资者集聚基地。一个引领：根据国家关于数字电视产业的发展规划要求，面向我国数字电视产业发展的市场需求，以提高我国数字电视产业的自主创新能力和产业核心竞争力为宗旨，以提高和完善数字电视技术水平为重点，建立产学研相结合的研究开发及产业化基地，集聚高层次的创新人才，建设一流的产业化平台。产业基地力争成为国家数字电视领域中国家标准的应用推广、战略性前瞻技术、关键共性技术、工程应用技术研究、产品开发基地、技术转移、运营试验及节目制作的中心，有效集成我国数字电视研发和产业的技术资源，为技术成果产业化提供重要保障，为我国数字电视技术创新人才汇聚和培养、国际交流提供重要支撑基地。产业基地力争56、在2013年，成为国家技术创新体系中的重要组成部分，凭借显著的自主创新优势和突出的技术特色，持续不断地为国家电视产业的自主创新和技术进步做出突出贡献。二个控制：基地内数字电视产业链齐全，包含核心技术、器件及软件开发，数字电视核心模块开发及测试，数字电视专用设备开发及解决方案，数字电视多媒体内容及策划等。从而在基地内实现关键数字电视产业要素资源的控制以及关键数字电视产业技术资源的控制。最终把数字电视产业基地塑造成中国的数字电视产业研发的专业化基地、中国数字电视产业专业技术服务商集中地、中国数字电视产业投资者及创业者的乐园。三个整合：基地内将积极完成三方面的整合：核心技术整合包括国家标准、研发创新57、系统设计的整合；金融资本整合包括产业投资基金、风险投资机构的整合；服务平台整合包括技术服务平台和中介机构的整合。四大平台：基地强化服务功能，建设四大平台。建设国家标准产业化平台，达到标准推广、研发创新、示范引领、技术服务、检测认证、政策推介的功能。建设资源整合平台，在基地内形成完善的投融资体系和业务流程，为基地内创新型企业提供投融资服务功能。建设孵化创新平台，使基地的企业取得一批对未来和前沿产业发展有重大影响的核心技术，确立XX在我国数字电视原创核心技术的领先地位。建设产业信息化平台，为数字电视产业链上的企业提供合作交流平台，建立起一套专业的中介评估及相关交易的体系，为基地内企业提供全方位的58、服务。二、建设目标1.产业基地近期建设目标（2011-2015）建成国内一流、国际先进的数字电视四大平台，以推广数字电视国家标准，形成产业化推动力。以高清数字电视及相关的新型信源编解码技术、数字内容产业、下一代宽带无线传输、未来数字移动多媒体和互联网视频服务为发展方向，形成核心标准专利池、技术、芯片、方案及应用的示范基地，为未来数字电视产业发展提供全系统的支撑。具体任务包括建成7万平米的数字电视产业高端技术解决方案基地，实现50亿元年销售额并带动至少1000亿元的市场发展，培植一批在数字电视产业方面拥有自主知识产权企业，聚集一批优秀的专业技术人才和懂管理善经营的企业家，构建产业研发基地和技术服59、务体系。2.产业基地长期建设目标（2015-2018）完善和升级公共研发平台建设，在XX高清数字电视产业基地的基础上进一步申请国家数字电视产业基地。建成国际一流的数字电视新技术、新工艺、新设备、新系统的综合研发和“数字电视概念台”创建机构，以数字电视新媒体技术及工程应用为重点，通过与各方合作，在基地内完善数字电视地面广播、有线广播、卫星广播、IP传输、移动多媒体领域的公共技术研发平台。使基地内的企业取得一批国际领先或国际先进水平的科学技术创新成果，推动全国的数字电视产业、数字媒体产业、网络媒体产业的发展和壮大，使国内数字电视在国际数字电视产业链中占据有利的竞争地位，并将基地建成数字电视领域国际60、一流水平的人才基地和技术研发基地，产业化成果显著、经济社会效益明显。三、项目建设规模本项目总建筑面积70266平方米，其中，地下建筑面积25010平方米，地上建筑面积45256平方米。地上建筑面积中，新建工业研发楼一栋，新建建筑面积36222平方米；新建辅助研发楼一栋，新建建筑面积3780平方米；改建原有辅助研发楼一栋，改建建筑面积5164平方米。车位数363个。Chapter7建设方案一、建筑设计1.设计依据设计任务书及相关文件XX市城市规划管理技术规定 （2007年修订版）民用建筑设计通则 （GB 50352-2005）高层民用建筑设计防火规范 （GB 50045-95）建筑设计防火规范 61、（GB 50016-2006）汽车库建筑设计规范 （JGJ 100-98）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB 50067-97）政府有关部门批文现行的有关国家政策、标准、规范及地方基本建设规定2.设计定位项目开发主题定位：总部式、标志性工业研发楼。以“绿色阳光、智能信息、以人为本”作为核心元素的现代化大楼。3.设计原则遵循城市规划对该地块开发控制要求，合理利用片区周边河道、绿地形成良好的生态环境。采用合理的分区方式，完善不同的功能带之间的功能关系，以及与河流，绿地形成良好的生态环境的设计概念。分期建设的步骤相结合，发挥地块的使用潜力，将城市建设的滚动开发，环境保护与可持续发展的要求统一62、结合考虑。提供合理、优化的用地布局和便于操作的分区方案，创造富有个性的舒适宜人的工作、生活空间，突出数字电视产业基地的旅社、环保、现代、共生的城市景观特色。适宜的社会热环境，良好的室外空气质量，自净化的水环境，地灌溉用水，雨水收集系统，健康的工作环境，可持续发展的生态环境。4.设计理念创造和谐、共生的都市综合体。我们的设计要使都市综合体各功能块之间和谐共生，相互交融，在这片美丽的土地上实现我们“自由”的理想，创造会呼吸的建筑空间，使空间流动起来，内外交融使人与建筑之间和谐相处，建筑与环境之间相互交融，人与人之间活动相交。创造一种生态的生活，绿色的生活，体验一种优雅、休闲、浪漫的意境，在数字电视63、产业基地感受一种世外桃源一般的风味，在工作区体验一种高贵从容、温文尔雅的人文沉淀。5.规划布局（1）建筑布局基地北侧为东方城市花园，为住宅性质，因此本楼建造之后的日照影响至为关键，此也成为制约本案设计的最大因素，通过分析，本项目宜将高层远离东三里桥路一侧，所以，通过分析应将主楼设于基地南侧，较低建筑沿东三里桥路布置，最大限度满足规范及日照，同时创造良好的沿街天际线。基地总用地面积约2万平方米，其中保留原地块一栋建筑，拆除无利用价值的钢结构厂房、仓库，新建开发工业研发一栋以及辅助研发一栋，位于东三里桥路入口设计下沉广场，通过下沉广场进入地下一层展示空间。保留杨高南路一侧的五层研发楼，通过改造作为64、辅助研发及会议。充分考虑不同生产形式，从而实现功能区域分置，提高工作效率。主楼直接面向杨高南路，一方面满足主楼的消防扑救要求，同时也最大限度展示数字电视产业基地的主要形象。（2）道路交通规划数字电视产业基地作为未来三林功能区的重要组成部分，也作为未来全国数字电视格局中举足轻重的一员，承担着一部分商务、研发，培训、休闲的功能，特别是研发生产区，在上下班时间会有大量的集中人流。因此，高效畅通的交通组织至关重要。同时，考虑到作为企业状况，私家车和商务用车会有一定的数量，因此，交通系统、设施的规划应统一进行部署。设置地下车库设施。片区交通处理的重点是处理好人流和车流的组织，尽量减少两者之间的相互交叉与65、干扰。避免开发建设完成后，对基地内产生较大交通压力，因此将主要出入口位于东三里桥路入口，另外考虑到未来的后期开发，在基地南侧杨高南路一侧设置次出入口。道路为6米的双向消防通道。使得新建楼及两栋保留建筑在片区内均能环通。在入口处和保留5层研发楼处设置两个地下车库出入口。车行系统的组织与分区式的用地布局紧密结合，发挥道路的最大使用潜力，并成分考虑远期城市用地向外拓展的要求。逐步提高片区及周围各地块的交通可通达性，这对于商务研发尤为重要。道路网系统。数字电视产业基地所处地块周边道路主要有杨高南路、东三里桥路。规划充分研究现状，结合用地布局和功能区的划分，充分利用现有道路网的疏导作用，同时形成与土地实66、际使用相适合的道路网系统。主要车流由东三里桥路进出。当建设完成后，则利用位于杨高南路的出入口形成环路，更好的解决了基地的车行交通问题。分区周边形成的环形交通流线，结合次干道设置6米消防通道，使其可以便捷地到达各个入口，同时也为消防车辆及救援车辆提供了必要的通道及回车场地。更是为留出大面积绿地提供了可能。步行交通结合片区内的生态绿化系统进行建设，步行系统深入到各个绿化深处，将绿地休闲场地与公共服务设施有机地联系起来，是片区交通组织实现人车分流的关键。6.建筑设计 （1）主体建筑设计主体建筑是本区域的核心，同时，其标志性要求也是最高的。研发主要入口考虑发展需要，南北皆可进入，生态景观一直延伸到整体67、布局中，利用跌落式的建筑形态设置空中花园，既是观赏外部美景与庭院景观的场所，又能提供散射后的昼光照明，在提供舒适的全色系照明的同时，节省了大量的照明用电，进而降低电耗。将实用性与空间感完美结合起来。同时其成组布置，一方面有效地降低设备等辅助设施的投资，另一方面，连接设备管线较短，接入面也较宽，管理方便。两栋主楼在一、二层连接在一起，主入口位于中间，造型显示现代化的气息，在外观上庄重、典雅、精致，充分体现都市综合体可靠、精密的特性。立面材质采用玻璃及铝板相结合，抽象凝练。在此，我们创造了一种呼吸的建筑空间，真正形成水乳交融的建筑与环境关系。建筑功能主体研发楼以业务研发、标准研发为主要功能。标准研68、发区按规范设计，可由用户根据需要装修隔间，标准研发层层高4.2米。研发楼主入口处两层的挑空大堂大气恢弘、自然采光。接待区设于大堂，部分接待可不进入研发区。另外约500平米的多功能活动中心，包含有娱乐健身、文娱活动、阅读休闲等功能。考虑避免对研发区域的干扰，设置于一层并靠近研发次入口。在主入口处布置楼扶梯，可直接到达地下一层展示空间，在研发楼二一侧布置另一出入口，方便参观人员进入。另外还布置有多功能会议厅，以及若干可分隔式中、小型会议室。一层层高为5.5米。二层主要以研发为主，布置了档案管理等服务用房。二层层高为4.2米。三至八层为研发标准层，层高为4.2米。设置不同开间的工业研发室，满足不同用69、户的使用需求，同时，研发室可根据需要装修隔间。研发楼一的九、十层为高层人员会议研发区，设置监事会、董事会、集团公司总经理部等功能。另外在北侧设置景观庭院及休息空间，进一步提高了高层人员研发的环境品质。十层层高为4.4米。造型显示现代化的气息，在外观上庄重、典雅、精致，充分体现都市综合体可靠、精密的特性。立面抽象凝练，同时避免大面积玻璃幕墙所产生的光污染及大量的能耗。在此，我们创造了一种呼吸的建筑空间，真正形成水乳交融的建筑与环境关系。（2）新增辅助研发楼设计-辅助研发楼二位于主入口处新建四层辅助功能用房，一层为展示功能，二、三层为培训教室，四层设一个200人报告厅、一个小型会议室、贵宾接待室并70、设置屋顶花园。立面设计与主楼风格统一。（3）配套保留建筑-辅助研发楼一保留的杨高南路一侧的五层研发楼，研发楼设置国家数字电视工程实验室以及部分标准研发区。国家数字电视工程实验室成为产业技术自主创新的源头和提升服务企业创新能力的支撑服务平台。改造面积为5164平方米。（4）地下空间设计地下一层设置为展览空间，通过园区下沉广场及主楼扶梯直接进入。位于主楼下布置食堂，满足园区研发人员餐饮的需求，同时也为参观展览的观众提供就餐的可能。中心玻璃中庭是整个地下一层展览的核心，提供大空间广场区域。合理的功能布局，使得地下一层的流线更加通达便捷。地下二层为停车区域，园区停车集中于地下二层，满足园区研发人员停车71、需求。7.景观设计规划绿色是我们设计的主题，它贯穿了我们整个区域，区内的绿化和城市规划绿带相交相融，为整个地区提供了良好的环境质量。形成大面积开阔的绿色景观，与小面积的庭院绿色相互交融，形成自然呼吸的内外环境，中间绿地的绿化种植以自然为主，规整与自然结合。建筑点缀其间，形成一个生命的有机体。中间绿化区被无垠的绿色充满，草坪如丝绒地毯般横贯整个区域，行道树采用防虫及四季常绿的樟树，建筑周边都有草坪围绕，点缀其上的是错落有致的各色矮小灌木，而在一些隐藏于建筑屋后的小庭院更用上中国文人最为推崇的植物竹。山石与棕竹的运用为整个繁忙的工作区域提供了让人放松心灵的私密空间。隐秘在绿色草坪中的一柱式喷泉将会72、制造立体化的视觉效果。园区设置了大片绿化，阻隔了外部区域的喧嚣，原先一览无余的草坪多了许多疏密有秩的树木，而建筑则掩隐其中。 8.可持续发展 根据我们的理解，要完全实现建筑的价值，最为重要的无疑是建筑的功能及外部美观性，但同时有二个重要因素需要得到保证：第一、项目建成后的舒适性，这将直接关系到项目品质；第二、项目今后运行过程中的能耗，因为对自行运营的物业的成本控制将直接影响到数字电视基地的经济收益。9.绿色建筑目标 节能能源使用达到美国ASHRAE 90.1所规定的建筑节能标准或本地节能标准，并在此基础上进一步节能10到20，并降低长期的维修费用；健康室内空气质量达到美国ASHRAE 62的规73、定标准或更高良好的室内空气质量，实现病菌控制、微粒控制、有害气体控制、低浓度CO2含量；舒适达到美国ASHRAE55的规定标准，舒适热环境（均匀的温度场），自然通风；舒适声环境；舒适光环境，全色系柔和昼光照明；令人振奋的新鲜空气；高效通过舒适、健康的工作环境的营造，实现工作效率提高10以上。根据国外的调查报告，员工工作效率提高10所产生的经济效益，在两年内就可以重造这栋建筑；环保用水量减少 20-30%；固体废物排量减少 35-40，减少对空气及水的污染等；塑造公司绿色文化系统的绿色建筑策略将帮助发展商成为绿色地产商，塑造品牌效应。同时，公司也可以让员工了解，公司对其舒适和健康所投入的关怀，以74、增强公司凝聚力，产生公司绿色文化。（1）生态的规划我们将以节能、舒适、环保为目的，结合新城市主义的设计理念，将本项目建设成为符合国际性规划标准的绿色社区。在具体操作过程中，我们基于以往的经验，借鉴了LEED认证系统和国际先进的绿色社区建设经验，实现社区的节约资源、舒适、健康、环保等目标。具体表现在：社区气流优化社区的设计布局，使社区能够达到夏季热量迅速散失，冬季热量进行积聚的效果。同时，避免空气死角的出现，而造成的社区空气质量的影响。热环境优化社区采用可渗透性地面和高发射的屋面，实现热岛效应控制，因造舒适性的热环境，譬如：夏季静态环境下，比一般社区的温度低12度，从而实现热舒适性，并大大节省社75、区内空调电耗；水环境优化主水体引入基地，利于阴离子扩散；同时采用了雨水收集和回用系统、人工湿地和景观水相结合的自循环系统等。区域供冷供热将选用适合本社区的最经济供冷供热方式，短期节省投资，远期节省能耗费用和维护费用；建筑群有效控制建筑排布、单体朝向、单体体形系数以实现建筑和自然的能 动性沟通；（2）生态的建筑 绿色建筑目标是通过设计使本项目在和外界的能量交换中处于优化的位置（举例：在冬天的时候尽可能地引入太阳的热量，而在夏天则通过遮阳等设施减少热量的摄入），使项目在显著降低取暖、制冷、照明等运行和维护成本（O&M）的同时，为建筑使用者提供健康、舒适、能提高工作效率的环境。为了实现这一目标，我们76、在以下方面做了努力：围护结构优化。在美观的情况下，适当控制窗墙比。采用外墙外保温技术，对于窗体，将采用双层中空玻璃加热断桥结构，部分建筑考虑采用LOW-E玻璃，进一步提高节能和舒适性。适当降低玻璃遮阳系数，同时考虑遮阳板，调节通过从门窗和其他采光口进入室内的光线量，帮助调节建筑内的温度。遮阳板美观经济，又可以有效地减少不必要的热量和眩光。空调系统优化（自然通风）。空调系统从三方面考虑，即高效的制冷机及其节能的群控方式；变频的水系统；因地制宜的末端。过渡季节应充分利用自然通风，建筑做到南北通透，有可能引入热压排风设计，使室内有顺畅的空气流向。照明系统优化年能源消耗降低为原来的9396%。昼光照明77、设计年能源消耗降低为原来的9294%。室内环境品质控制提高工作效率。水系统优化节水2030。通过运用改良墙体、屋顶和窗户的热性能和光学性能、安装高效的空调设备等措施，可以节省大量能源。值得注意的是，能源节省是通过综合设计实现的，单独运用其中某一项或某一些节能措施只能节省部分能源，如果能综合运用这些措施，预计新方案的能耗使用为原来的75.9%。绿色建筑策略及整合设计概念的落实，必将帮助业主降低能耗、控制营运成本，同时给员工创造一个舒适、健康的工作环境。对员工而言，是极大的提高工作效率。这一些都将在建筑生命周期给集团带来丰厚的经济回报。另外，绿色建筑策略可以降低用电峰值负荷，呼应市政府提出的“可持78、续的科学发展观”，促进和政府的沟通。10.消防工程（1）建筑分类本项目的三栋建筑均为二类建筑，耐火等级二级，地下室为机动车库耐火等级一级。（2）总平面整个地块严格按照建筑设计防火规范以及国家高层民用建筑防火规范进行设计，基地内消防道路环通布置，并在高层建筑前设置消防登高场地。各建筑物之间均满足规定的消防间距。（3）单体设计本工程均按火灾自动报警系统一级保护对象的要求进行设计。设自动灭火和火灾自动报警系统，防烟楼梯间设机械排烟系统。消防安保中心设于一层，有直接对外开门。防火、防烟分区均按规范不超过3000平米。楼、电梯设置详见图纸（4）防排烟设计大楼内各疏散楼梯间、消防电梯井及合用前室等均设置防79、烟措施；走道及面积超过100m2房间等均考虑排烟（机械或自然）措施。地下汽车库采用机械排烟系统，自然补风或机械补风（5）消防水系统室内消火栓灭火系统：每层在楼梯口或公共明显易于取用的地方及地下停车库设消火栓。自动喷水灭火系统： 研发区域的研发室和公共部位地下停车库设喷头。灭火器设置：在各共用部位设磷酸铵盐干粉灭火器。11. 技术经济指标主要技术经济指标 用地面积 平方米 总建筑面积70266平方米其中地上建筑面积45256平方米其中工业研发楼36222平方米保留建筑5164平方米辅助研发楼3780平方米自行车棚75（按投影一半计算）面积平方米 门卫房15平方米地下建筑面积25010平方米其中地80、下一层展览12468平方米地下二层停车12542平方米总建筑占地面积7102平方米容积率2.0建筑密度31%建筑高度44.95（最高处）米 机动停车个数总计：363个12.建筑设备自动监控系统(BAS):为了使建筑物内各类机电设备安全、可靠、经济运行，本工程配置建筑设备自动监控系统(BAS)。（1）BAS的总体要求：在选择系统时,既要满足系统的开放性、通信协议的标准化、与其他系统的兼容性，同时注重系统的经济性和实用性，并应满足未来可持续发展的需要。系统组态设想：系统采用模块化设计, 具有友好的人机对话界面。系统主机安装功能强大的中央监控软件，具有3D动画图形界面控制，各种报表、图形编程，动态数81、据交换，越限和故障报警处理，历史记录，密码保护，系统自检，断电保护等功能。（2）采用分布式控制系统工作站之间的网络采用以太网及TCP/IP通讯协议，传输速度为10Mbps。现场控制总线采用LonWorks协议。当系统的网络主机发生故障时，现场的DDC控制器仍能独立工作。本系统可与消防报警系统、电梯监控系统、安保系统、通信网络系统集成，实现数据共享，以达到整个系统的最优控制。（3）BAS的监控内容:空调系统:对冷热源设备、通风设备、空调设备及环境监测设备进行监视、测量、控制；给排水系统:对生活水池与水箱水位、消防水池与水箱水位、给排水设备、污水处理设备等进行监视、测量、控制；电梯系统:对其运行状82、态进行监视、控制及紧急状态报警；供配电系统:对变电所内的主要开关设备和回路的运行状态进行监视、各种电气参数测量和故障报警；照明系统:对百货商场照明及建筑物泛光照明等进行监视和控制。13.通信网络系统：本方案拟在研发楼一内设数字程控交换机系统，供对外通信及管理的需要。并拟设计算机网络，系统采用星形拓扑结构、千兆以太网技术，满足内部管理与internet接入的要求。计算机网络系统留有通过程控数字交换机与外界联网的接口，满足DDN，ISDN， X.25，VoIP等通讯要求，同时通过网络交换设备的运用，与国际互联网建立双向数据通信网络。拟在研发楼一内设通信网络机房，内设语音交换机，计算机网络交换机与服83、务器，配线架等设备，并通过大对数电话电缆、数据光缆与各建筑物配线架连接，构成建筑物内部和外部的通信网络体系。电话容量经初步估算：本项目研发楼电话约1650线，实验室约50线，工程中心约100线，合计约1800线，设1500门交换机一台，中继线300线，直线300线。本方案拟在所有建筑内部建立移动通信室内信号覆盖系统，以消除楼内的无线通信盲区。14.综合布线系统：本方案拟在建筑群内建立支持语音通信、研发自动化、计算机网络、视频会议电话与多媒体传输的六类综合布线系统，遵循统一的通信协议及建筑规范，具有良好的开放性，适用未来的扩展及升级；综合布线为星型拓扑结构；采用综合型设计等级，用光缆和铜芯双绞线84、混合组网。信息点配置：信息点配置主要依据综合布线设计规范、业主对语音和数据终端设备需求及考虑一定信息点预留量来确定。本方案研发楼拟按每间研发室4个双口信息终端设置，大空间研发按每1015平方米1个双口信息终端设置。工作区子系统中语音系统、数据系统均采用六类信息模块，语音系统、数据系统同时采用六类信息模块的目的是两系统可以互为备份，提高了系统的灵活性和扩展性。为支持千兆以太网及未来更高数据速率的应用，数据垂直干线采用室内多芯多模光缆，支持大楼内90m传输距离的计算机网络和需要高带宽的高速网络传输应用，确保目前和今后网络系统的需求。语音垂直主干线缆采用三类非屏蔽大对数铜缆，以保证低速网络信息的传输85、和通信。综合布线系统水平线缆均采用六类非屏蔽4对对绞铜缆。管理子系统主要采用机柜安装方式，即将语音配线架及数据配线架都安放在19英寸标准机柜内，24口六类配线架用于水平配线的端接。综合布线系统大对数铜缆、4对对绞铜缆与多芯室内多模光缆均采用低烟无卤、阻燃的产品。15.有线电视系统：本方案拟在各建筑内设有线电视系统，系统预留数字电视网络、IPTV接入等多种接入模式接口，并具备接收数字化高清晰度电视信号功能与数字双向传输功能。系统拟采用邻频传输，1000M系统，分配分支方式，终端电平满足68+3dB（或当地有线电视部门规定）。各建筑内垂直主干线路采用RG11同轴电缆，水平用户线采用RG6同轴电缆。86、16.公共安全防范系统：本方案拟在各建筑内设置公共安全防范系统，系统结构模式采用计算机安全综合管理系统，能对各安全防范子系统进行集中管理和控制。安全防范子系统主要包括：监控系统、入侵报警系统、安保人员巡更系统、出入口控制系统、一卡通系统、车库管理系统等。（1）视频安防监控系统：系统拟采用数字视频矩阵加数字硬盘录像机的监控系统，视频矩阵与硬盘录像机设在安保总控中心，并设控制键盘和电视墙，完成对各个区域的集中监视、云台镜头控制等。同时配置多台PC，完成录像在线回放、文件备份。系统能够全面实时地对建筑物周界、室外主要车道、主要出入口、电梯轿厢、大厅等其他重要区域进行有效监视、控制和记录。系统的画面显87、示可通过编程作任意间隔、任意时序切换，并能在画面上显示摄像机的部位地址和录制时间等附加信息。同时，监视电视系统能与防盗报警系统、门禁控制系统联动，能根据需要自动将现场图像切换到指定的监视器上显示，并自动录像。电梯轿厢内的摄像机图像叠加有电梯当前所在的层面和电梯运行的趋势信息。总控中心与摄像机采用视频专用电缆控制电缆进行连接。本方案视频安防监控系统室内监视设备拟采用1/3”CCD 低照度彩色，电梯轿厢采用针孔超广角镜头摄像机，室外监视器采用1/3”CCD低照度黑白电视摄像机配全天候机罩，在人流或车流较为集中的区域采用一体化球机。（2）入侵报警系统：本系统拟在重要研发与设备用房、主要出入口通道等部88、位安装红外/微波等各类报警探测器和紧急按钮，同时设置出入口系统。系统能按时间、区域任意编程设防或撤防，并能将报警信号传输到安保中心，同时以声、光形式在显示屏上显示，值班人员可及时形象地获得事故信息，值班人员可根据事发所在分区联动现场摄像机录像，并呼叫保安人员前往处理。（3） 安保人员巡更系统：本系统在预先设定的巡查路径上安装无线电子巡更设备，以监督安保人员在夜间和设施不运行期间定时、定路线地进行巡视。（4）出入口控制系统：根据公共安全防范管理的需要，在重要的通行门、出入口通道、重要研发与设备用房安装电控锁、识别设备等。内部工作人员可持磁卡等身份识别装置进出。所有信号均反馈至安保中心，且安保中心89、能对设防区域的位置、通行对象及通行时间等进行实时控制或设定程序控制。（5）车库管理系统：本系统拟在各地下汽车库出入口设汽车库管理系统，采用卡进地感出的进出方式，原则上为一车一卡，系统具有以下功能：行车信号指示、车位状态显示、出入口自动检索、停车自动计费、栅栏自动控制等。（6）一卡通系统：拟在园区内设智能卡电子管理系统，供员工上下班考勤、就餐、停车等使用。智能卡系统包括门禁、考勤、消费、车库管理等系统，同时整个系统设置一个发卡中心，发卡中心设在安保消防总控制中心以便统一管理。各应用子系统集成在统一的支撑平台，数据库采用SQL，通过TCP/IP进行通讯，实现资源共享。17.多媒体会议系统：研发建筑90、拟设多媒体会议系统通过投影、扩声及数字会议、音视频设备、集中控制、视频会议等系统的合理配置，将投影系统、扩声系统、数字会议系统等设备有机地集成，以满足现代化多功能会议的要求。采用中央集中控制系统对投影系统、扩声系统、各种音视频设备、各种输入信号源及视频会议中心的现场环境（如灯光、窗帘等）统一集中控制。使用户透过单一窗口，便能对多媒体会议中心的各类设备达到完全控制。Chapter8项目筹建管理、招投标与实施计划一、项目筹建管理为明确建设责任主体，XX数字产业（集团）有限公司投资成立了XXXX数字电视产业基地发展有限公司对本项目的前期工作、资金筹措、建设实施、管理等实施全过程负责。XXXX数字电视91、产业基地发展有限公司设专人分别负责工程的设计联络、市政配套落实、材料设备采购、预算投资控制、施工现场的进度控制工作，形成一个由各专业人员构成的筹建班子。对整个筹建过程中的工作进行督促、组织、协调，以及编制用款计划，执行资金收支操作，另外在项目建设过程中还将根据国家有关规定采用招投标、工程监理、造价跟踪控制等形式，全过程控制工程的建设。为了确保总进度目标的实现，项目建设领导小组将采用相应的组织、技术措施等，使项目建设参与各方做到密切配合，从而顺利完成本项目。其中：（1）组织措施落实项目现场工作班子的人员和分工。在现场班子中配备懂设计、懂施工、懂材料和设备采购的人员，做到专业齐全；落实现场工作班子92、的现场工作条件；建立和健全工程例会制度；落实项目建设过程中的各项审批流程。（2）经济措施及时落实各项工作和工程启动资金。（3）技术措施明确工程所包括的单位及功能；明确各个单位工程的建筑面积分配以及建筑、结构、设备等功能方面的要求，明确相关的市政配套的条件。（4）合同措施根据进度计划和工程的实际进展，明确建设方与设计单位、工程监理单位、施工单位、材料和设备供应单位的合同。二、工程招标按照国家发展计划委员会第3号令工程建设项目招标范围和规模标准规定，本项目将实施全过程招投标。包括设计、施工、监理、设备采购等在内的各工程阶段，均按国家要求，公开公正的实行招投标，并将聘请一家经验丰富的招投标代理单位负93、责这项工作。根据工程项目的具体特点，制定了以下工程招标初步方案：1、设计招标本项目拟通过公开招标的方式选择一家具有良好声誉和较强实力的设计单位进行项目的方案设计、初步设计和施工图设计。2、工程（含土建、安装工程等）施工招标通过公开招标选择工程质量意识强，管理严格、规范，技术、经济力量强的施工单位进行工程施工，以确保工程质量、进度。3、工程监理招标根据本工程的特点，工程施工阶段的监理招标拟采用公开招标方式，择优选择一家对区域情况熟悉、有类似工程施工监理经验的监理公司进行施工阶段监理以确保工程质量和进度。4、工程设备、材料招标该工程为民用建筑，工程设备材料均为常用普通建筑设备材料，为确保工程质量，94、有效控制工程投资，拟采用公开招标方式进行工程设备、材料招标，对于部分特殊/专业设备、材料采取邀请招标方式。表7-1招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采 用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备部分特殊设备邀请招标重要材料部分特殊材料邀请招标其他情况说明：建设单位盖章年 月 日二、 项目实施计划表7-2 项目进度计划Chapter9环境影响分析1分析依据（1） 中华人民共和国环境保护法（2） 建设项目环境保护管理条例国务院令第253号；（3） 中华人民共和国水污染防治法（4） 中华人民共和国大气污染防治法；（5）95、 中华人民共和国噪声污染防治法；（6） 中华人民共和国固体污染环境防治法；（7） 中华人民共和国放射线污染防治法；（8） 建设项目环境保护分类管理名录国家环保总局；（9） 环境空气质量标准 （GB30951996）（10） 地表水环境质量标准 （GB38382002）（11） 城市区域环境噪音标准（GB309693）（12） 工业三废排放标准 GBJ4-822分析原则（1） 坚持环境影响评价工作为经济建设和环境管理服务的原则，注重评价工作的实用性、针对性，为环境管理决策提供科学依据。（2） 以国家相关产业政策，环境保护法规为依据，贯彻执行“达标排放”、“三同时制度”等有关国家环境保护政策、法规96、和原则。（3） 以科学、公正、客观的态度开展评价工作，在保证评价质量的前提下，尽量利用现有资料，缩短评价周期，满足工程进度要求。（4） 项目建设要符合地区总体规划。3. 主要污染源及源强 （1） 废气 本项目产生的主要废气有来自于进出地下车库车辆排放的汽车尾气，主要污染物为NOx、CO和HC。地下车库的总排风量约27.73万m3/h。天然气的燃烧废气约97万m3/a。餐厅厨房排放的油烟气约9万m3/d。（2） 废水 本项目的最高日排水量: 600m3/d，其中餐饮废水排放量约为250m3/d。排放的废水污染物中动植物油为9kg/d、CODCr为90kg/d、NH3-N为7.5kgld、石油类为97、6kg/d。其中厨房废水经隔油处理后、车库冲洗水经隔油一沉砂处理后与生活污水一同排入市政污水管道。（3） 噪声 项目噪声主要来自风机、水泵、空调及车库，其中风机噪声7590dB(A);车库排风噪声60-65dB(A);车辆进出车库噪声59-65dB(A);水泵噪声75-85dB(A);空调机组和新风机组噪声7080dB(A)。建设单位拟采取选用低噪声设备、安装消声隔声器、设置减振台座等防振降噪措施。（4） 固体废物 本项目的固体废物主要是办公垃圾、餐厨垃圾、废包装材料等，预计每天产生固体废物10吨，其中餐厨垃圾为2.6吨。（5） 电磁辐射 变配电所对周围环境产生电磁辐射。4. 污染影响分析及结98、论 项目建成后其本身运行过程中可能产生的废气、噪声、废污水和固体废物等在采取了一定的环境管理和防治措施后，对区域环境基本不会造成污染影响，从环境保护角度分析，本项目的建设是可行的。项目业主已依据建设项目环境保护条例委托资质符合要求的专门机构对该地块，对该项目的环保治理方案、技术和措施进行综合评价，并编写完成了环境影响报告表。Chapter10节能专篇一、用能标准和节能设计规范（1） 公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）； （2） 建筑照明设计标准（GB50034-2004）（3） 建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（4） 建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB/T7199、07-2002）（5） 建筑幕墙物理性能分级（GB/T15225）（6） 供配电系统设计规范（GB50052-95）（7） 民用建筑热工设计规范（GB50176-93）（8） 民用建筑电气设计规范（JGJ/T 16-92）（9） 公共建筑节能设计标准（DGJ08-107-2004）二、能源供应根据以下原则选用能源品种：（1）安全可靠。选用的能源品种必须供应充分，供应的安全保障程度较高。（2）经济合理。选用的能源品种的价格比较稳定，能源费用不超出用户的可承受限度。（3）节能环保。优先选用高效、清洁能源，在技术可行、经济合理的前提下提高能源利用率和可再生能源利用水平。三、项目能源消耗种类根据本项目100、为公共设施，结合当地能源供应条件，初步选用电力为主要用能品种。其中电力主要作为项目夏季制冷、照明插座、通风、给排水、电梯设备以及专业设备运行所需的能源。四、项目节能措施（1） 室内空气设计参数、墙体、玻璃窗、屋面等围护结构K值按公共建筑技能设计标准（GB50189-2005）选择；（2） 所有空调及通风设备均选用节能型。（3） 过渡季节研发办公室利用可开启外窗自然通风。（4） 地下车库可考虑设置CO传感器，控制排风量。（5） 工业研发楼新风集中引入，通过转轮式全热交换器与排风进行热交换预处理。五、水资源节约（1） 空调冷冻机冷却用水循环使用。（2） 卫生间坐便器采用节水型冲洗水箱、公共卫生间洗101、手龙头采用光电感应控制开关。（3） 每个用水单位设干式水表计量以利节水。（4） 下沉式广场下层设雨水集水箱（水池），部分雨水经收集，处理后作为地面绿化浇洒补充用水。Chapter11投资估算和资金来源一、投资估算编制原则-本投资估算以类似项目规模和项目方案图纸作为建筑估算的参考。-参照类似项目的设备选型及装修标准。-工程价格：参考XX市现行人工、机械、材料价格水平和定额。-设备及专业系统价格：以有关厂商报价为参考依据。二、估算方式按照国家发改委规定的技术管理要求，使用本公司的估算指标数据库体系进行测算。本项目的各项投资额是根据各单项工程建设规模、所需设备的数量及有关的单价估算。建筑工程费用估算102、以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并参照近期同类工程造价。三、估算构成、相关取费标准1估算构成（1）本项目建设投资包含工程费用、工程建设其他费用和不可预见费。（2）费用类别包括建筑工程费、设备购置安装工程费、其他费用等几大类。其中：建筑工程费用主要包括土建工程费用和内外装修费用；设备购置安装工程费包括建筑用设备和专业设备的购置安装费用；其他费用为除以上类别之外的费用。2相关费用取费标准说明1）勘察设计费：按工程勘察设计收费标准（2002年修订本）文件规定计列。2）竣工图编制费：按设计费用的5计列。3）前期工作费： 根据国家“计价格19991283号”文规定的标准计算。4）工程监理费：包括设计103、阶段及施工和保修阶段监理费用，按照建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号）和建设工程监理与相关服务收费标准规定计列。5）建设单位管理费：参照“财建2002394号”规定计列。四、项目总投资（详见项目投资估算表）总投资： 49871万元其中，建安费用： 33821万元 其它费： 12021万元不可预见费： 1105万元 建设期利息 2923万元五、资金来源本项目资金来源为自有资金和银行贷款。其中，自有资金占30%，银行贷款70%。Chapter12效益分析一、评价依据1建设项目经济评价方法与参数2006年（第三版）2投资项目可行性研究报告编制指南2002年3有关市场信息和现104、行政策二、基础数据和参数选取1计算期本项目财务分析的计算期为21年，其中建设期2年。2.研发楼出租面积本项目可供出租的总面积为45166平方米，包括工业研发楼一栋，辅助研发楼两栋。3停车位数量本项目停车位共363个。三、收入估算本项目收入来源主要为研发楼出租收入和停车位的出租收入。1.工业研发楼出租收入数字电视产业基地2014年投入运营，根据XX小陆家嘴及塘桥地区的写字楼市场情况预测，2014年工业研发楼的租金为4.5元/天*平方米，每5年增长15%。统筹考虑新建研发楼、新建辅助研发楼的招租情况，本项目第一年入驻率为50%，五年内达到90%。2.停车库收入本项目社会停车场约有347个停车位，以105、每个车位每月400元计算，每三年增长10%。四、运营成本费用本项目成本费用主要包括：工资福利费、燃料动力费、管理费用、维修费用和折旧等。五、财务成本贷款利率以长期贷款利率并加上相应的财务收手续费计算，取6.8%；六、税金1营业税及附加：5.54 2. 房产税：12%3所得税：25 六、投资效益测算1静态投资效益分析a、静态投资回收期（详见现金流量表，不含建设期，含固定资产回收） 项目投资回收期（静态）： 11.44年 b、静态利润率 总投资收益率（ROI）： 14.81 项目资本金净利润率（ROE） 33.70 2动态投资效益分析根据对现金流量的分析，本项目各动态经济指标如下：a、内部收益率（106、FIRR）（详见现金流量表） 融资前项目投资内部收益率： 9.05 % 融资后项目资本金内部收益率： 11.67 %b、财务净现值（FNPV）（详见现金流量表） 融资前项目投资财务净现值： 8423万元 融资后项目资本金财务净现值： 11957万元七、投资效益评价a) 根据项目的经济效益测算，在不考虑资金的时间因素前提下，本项目的投资回收期约在11年左右（不包括建设期）。作为产业投资项目，本投资回收期是较为合理的。b) 本项目约9.05的项目投资内部收益率高于一般投资项目的社会平均收益水平，在贷款融资后实现了近12%的资本金内部收益率，该收益水平是较为合理的。c) 本项目采用最大还款能力法还款107、，在正式运营后7.5年全部还清贷款，还款能力较高，偿债风险较小。d) 在发挥合理的经济效益的同时，本项目在促进数字电视产业技术进步、带动数字电视产业链发展以及创造高端就业机会等方面具有较高的社会效益。Chapter13结论和建议本项目的建设符合国家电视强国的战略需要，有利于XX转变经济增长方式并丰富XX综合配套改革的内容，形成XX高新技术产业龙头优势。助力XX抢占高科技产业的战略制高点，大力提升数字电视产业科技研发能力，实现数字电视产业链在XX新区集中集聚发展。项目社会效益巨大，经济效益明显。综上所述，本项目的建设是必要且可行的。本项目选址合理，规模适度，建设条件具备，资金运筹有方，科研管理能力、抗风险能力都较强，具有较强的社会效益。因此，我司认为本项目必要且可行。由于该项目具有较强的必要性且投资较大，希望能够得到政府及有关部门的财力和政策支持，建议尽快批准实施。