1、果蔬合作社万亩酥梨园区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月48可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论11.1项目名称及承办单位31.2项目范围和编制性质31.3项目概述31.4项目编制依据51.5编制原则6第二章 项目提出的背景和依托条件分2、析72.1项目提出的背景72.2项目依托条件分析8第三章 项目建设的必要性和可行性103.1项目建设的必要性103.2项目建设的可行性11第四章 项目内容134.1项目设置主旨134.2战略定位与布局134.3园区项目设置144.4设施配置16第五章 项目客源市场分析、定位215.1客源市场分析215.2目标市场选择215.3旅游客源规模预测22第六章 基础设施项目建设工程方案及进度安排236.1公共基础设施项目236.2公共服务设施项目266.3公共安全设施项目296.4绿化及环艺改造项目306.5项目建设进度30第七章 环境保护与节能317.1环境保护317.2节能32第八章 项目管理343、8.1组织机构设置348.2人员配置36第九章 投资估算与资金筹措389.1投资估算依据389.2总投资估算389.3项目总投资及资金筹措38第十章 工程招投标管理4110.1招标管理依据4110.2招标基本情况41第十一章 综合效益分析4311.1（宏观）经济效益4311.2社会效益4311.3生态效益44第十二章 结论与建议4512.1结论4512.2建议45随着XX县旅游产业的发展，“XX”本身成为一个品牌，依托XX古城为主的旅游产品，需要不断地跟进创新，寻求新的产业延伸模式，于是，纵向挖掘古城系列旅游产品和横向开发新的旅游资源，成为XX旅游产品战略中的重要内容。在这样一种战略思路引领下4、，已经具备一定规模和知名度的襄垣乡万亩酥梨园成为XX旅游产业发展的重要选择。XX酥梨园区位于XX县城东约45公里处的襄垣乡。襄垣乡是一个以林果产业为主，种养产业为辅的典型农业乡镇，发展酥梨产业有着得天独厚的地理优势和气候条件。全乡有农田7万余亩，果园面积有5.5万余亩，其中梨树就占到4.5万余亩。以酥梨为主的林果业已经成为全乡的主导产业，是全乡经济的支柱。全乡酥梨年产量达1.5亿斤，有恒温保鲜库18座、储藏能力2500万斤，果窖约2500座、储藏能力达一亿多斤。全乡果品经纪人队伍发展到200余人，已形成酥梨产、储、运、销一条龙的发展布局，林果业收入占到农民人均纯收入的80%以上。近年来，襄垣乡5、依托规模化的梨园，积极寻求梨园多样化发展途径，统一规划、连片发展，推广使用涌泉灌、管灌等节水灌溉技术，整修硬化项目核心区果园内的机耕道路，实施集约化管理方式，推行优质化生产技术，确保所产酥梨果形正、果面光、含糖量高，符合绿色食品和无公害食品的标准规范。“十二五”期间，襄垣乡还将加强果品储藏能力，同时引进残次果品加工和酥梨深加工企业，力求全乡酥梨产量的90%实现反季节销售，提高产品附加值。并积极申请地理标志等品牌认证，提升品牌的知名度和影响力。除此之外，襄垣乡也积极探索依托古城这一品牌，发挥境内镇国寺的带动作用，把襄垣乡村体验游融入全县旅游业发展大局中，已经成功举办了两届“梨花节”和“采果节”，6、获得了一定的社会影响力和关注度。现进行旅游开发面积约为5平方公里，以郝开村和郝温村中间挂果多年的梨园为核心区，占地面积约为0.87平方公里，近期主要建设的项目集中在郝开村附近。对外有XX旅游公路以及县城外环路相通，园区内现有“村村通”公路连接周边乡村，水、电、路等基础设施按照农业需求进行了配置，为旅游发展提供了最原始的基础，但总体来说，还存在基础设施不完善；服务设施缺乏；观赏性成分多，游乐参与性项目有待开发；可消费内容不足；营销活动力度有待提升等多方面的问题。为此，酥梨园区规划以梨树及相关产品为切入点，延伸梨产业链条，以规模化、生态化的梨园和梨产业为依托，以自然休闲娱乐为基调，以周边城镇和XX7、古城游客为主要目标市场，以高品质的服务和富有创意特色的体验式、参与性旅游产品为吸引力，打造一个集农业生产、果品加工、休闲观光、科普娱乐为一体的，兼具有生产性和服务性功能的旅游目的地。根据资源分布、地形结构和道路网络进行布局，园区划分为四大主题板块，分别为管理服务区、观赏游乐区、休闲度假区和采摘加工区，主要设置项目有入口门楼、服务中心、办公中心、梨花仙子、月牙湖、荷花池、垂钓园、空中走廊、咱家梨树地、小动物乐园、农家汇、传统农耕、梨园蜜、户外野营地、梨园聚场、立体种养殖围场、梨艺“工厂”、采摘园、品梨台、观景台、梨工厂等，近期，需要建设的主要内容有生态停车场、大门、旅游厕所、服务中心、管理中心、8、旅游厕所，此外，还有园区内道路、给排水、电讯以及安防、景观美化等基础设施，预计需要投资共2742.5万元，其中工程费用2308.5万元， 预计两年全部竣工验收。通过本项目的建设，将有效促进XX其他产业的发展，改善产业结构，丰富XX旅游产品内容，提升旅游产业素质，为农村非农产业发展提供思路，提供就业机会，转移农村劳动力，增加农民经济收入，促进城乡协调发展，推动社会和谐与文明进步。第一章 总论1.1项目名称及承办单位项目名称：山西XX酥梨园区建设项目项目委托单位：XX县旅游局项目承办单位：XX县XX果蔬专业合作社法人代表：XX建设地点：襄垣乡可研报告编制单位：山西XX城建技术咨询有限责任公司资格证9、书编号：工咨乙1.2项目范围和编制性质1.2.1项目范围项目地位于XX县襄垣乡，以郝开村、郝温村、桑成村周边梨园为核心，距XX县城约45km。远期发展范围为整个襄垣乡，控制范围面积约为5平方公里，重点建设核心范围约为0.87平方公里，近期建设项目主要集中在郝温村附近。1.2.1编制性质依据国家及我省关于大力发展农业旅游的相关政策，在结合XX县旅游产业发展总体规划的基础上，综合考虑XX县农业、旅游整体发展实际，对襄垣乡梨园基础设施建设项目的必要性、可行性、建设条件、建设内容、实施进度、环保节能、项目管理、投资估算与资金筹措等进行研究论证。1.3项目概述XX酥梨园区位于XX县城东约45公里处的襄垣10、乡，东和北与祁县接壤、西与洪善镇交界，南与朱坑乡相连。襄垣乡是一个以林果产业为主，种养产业为辅的典型农业乡镇，发展酥梨产业有着得天独厚的地理优势和气候条件。全乡有农田7万余亩，果园面积有5.5万余亩，其中梨树就占到4.5万余亩。以酥梨为主的林果业已经成为全乡的主导产业，是全乡经济的支柱。全乡酥梨年产量达1.5亿斤，有恒温保鲜库18座、储藏能力2500万斤，果窖约2500座、储藏能力达一亿多斤。全乡果品经纪人队伍发展到200余人，已形成酥梨产、储、运、销一条龙的发展布局，林果业收入占到农民人均纯收入的80%以上。襄垣乡的果林业以梨树为主，梨树的寿命长，经济利用年限久。梨有很高的价值，且非常适宜当11、地种植，已经形成了规模化梨园，因此，对梨园项目进行深入开发，对发展农村多种经营，充分利用当地土地资源，因地制宜发展农业生产，增加农民收益，提高人民生活水平，具有重大意义。作为一种多年生经济林木，梨树除能产生巨大的经济效益外，还具有显著的生态效益。梨树郁闭性好，对林下土壤有较强的保持能力；梨树耐盐碱性强，是进行土壤改良和改善生态环境的优良树种。而所产的梨营养和药用价值也极高。被誉为“百果之宗”，含有游离酸、果胶物质、蛋白质、脂肪、钙、铁、磷等矿物质，各种维生素和微量元素，对维持人们的身体健康均有一定的作用。据古农书和古药典的记载，梨果具有帮助消化、润肺清心、消痰止咳、退热、解疮毒的功能。几千年来12、，中医一直把梨作为生津、润燥、清热和化痰的良药。近年来，襄垣乡依托规模化的梨园，积极寻求梨园多样化发展途径，统一规划、连片发展，推广使用涌泉灌、管灌等节水灌溉技术，整修硬化项目核心区果园内的机耕道路，实施集约化管理方式，推行优质化生产技术，确保所产酥梨果形正、果面光、含糖量高，符合绿色食品和无公害食品的标准规范。“十二五”期间，襄垣乡还将加强果品储藏能力，同时引进残次果品加工和酥梨深加工企业，力求全乡酥梨产量的90%实现反季节销售，提高产品附加值。并积极申请地理标志等品牌认证，提升品牌的知名度和影响力。另外，襄垣乡也将依托古城这一品牌，发挥境内镇国寺的带动作用，把襄垣乡村体验游融入全县旅游业发13、展大局中，已经成功举办了两届“梨花节”和“采果节”，规划设计旅游线路和旅游项目，开发有襄垣特色的旅游产品，形成与古城旅游相匹配的旅游观光农业，获得了一定的社会影响力和关注度。但总体来说，还存在基础设施不完善；服务设施缺乏；观赏性成分多，游乐参与性项目有待开发；可消费内容不足；营销活动力度有待提升等多方面的问题。1.4项目编制依据（1）国家有关法律、法规、文件及国家标准中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国消防法中华人民共和国森林法国务院关于加快发展旅游业的意见（国务院2009）中国旅游业“十二五”旅游发展规划纲要旅游规划通则（国家质量监督总局2003）旅游区（点）质量等14、级的划分与评定（国家质量监督总局2003）旅游厕所质量等级的划分与评定（国家质量监督总局2003）国家计划委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行性研究指南（2）山西省、晋中市以及XX县有关法规、文件、规划山西省旅游条例（山西省人大2002）山西省促进旅游产业发展条例（山西省人大2005）山西省工农业旅游促进及示范点评定实施办法（试行）山西省人民代表大会常务委员会关于加快发展旅游业的决定（2010年9月29日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过）山西省旅游业“十二五”发展规划晋中市国民经济和社会发展第十二个15、五年规划XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划XX县旅游产业发展总体规划（20042020年关于XX古城旅游区(点)质量等级评定方案（3）其他委托单位提供的其他相关资料1.5编制原则1.5.1节约用地，少占林地的原则土地是珍贵资源。特别是对于襄垣乡来说，当地老百姓收入渠道单一，果林业收入是其主要的收入来源。而且园区内梨园已经初具规模，在后期的旅游规划开发中，要根据现有土地的使用权进行合理规划，节约用地，尽量少占林地，避免破坏已经种植的梨树。1.5.2节能环保，生态化发展的原则园区旅游开发，项目的策划设计，要体现节能环保、生态自然的特征，严格项目投资预算，反对铺张浪费、过度奢华。开发产品项目要16、注重生态化，始终把社会效益和生态效益放在第一位，园区建设要提升整个襄垣乡的生态环境和促进襄垣乡的发展。1.5.3农业与旅游协调发展原则园区建设在尊重项目区自身的农业发展模式前提下，结合项目区的资源优势开发旅游项目，这些旅游项目的开发要尊重原有的农业发展，不能破坏正常的农业生产活动和梨树的生长环境，同时还要以旅游业的发展来带动农业的发展，丰富农业发展模式。1.5.4有利于当地老百姓的原则在园区建设、管理和运营过程中，要考虑当地剩余劳动力的就业，为当地老百姓创造多元化的收入渠道，解决好梨园发展与当地百姓的关系，立足于服务百姓第一的目标。第二章 项目提出的背景和依托条件分析2.1项目提出的背景2.117、.1农业旅游快速发展的大背景近年来，旅游已成为国际经济贸易的重要组成部分和全世界最大的产业之一，并保持持续发展势头。农业旅游是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光休闲度假的生活性功能。现代社会，城镇化集聚态势明显、人们生活压力大、经济能力提高、闲暇时间增多，从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。2.1.2多方面政策对农业旅游发展的支撑国家中部崛起战略正在实施，已将中部地区的旅游业作为新的经济增长点加以培育，突出旅游业在经济结构调整中全局性的重要地位，在投资政策上予18、以倾斜。山西省委、省政府高度重视旅游业发展，制定了山西省旅游发展十二五规划，并出台了山西省工农业旅游促进及示范点评定实施办法（试行），加快了农业旅游发展。山西省内的农业旅游兴起较晚，发展的势头良好。在XX县经济社会发展中，旅游业已经成为一个能够创汇增收、拉动内需、带动相关产业发展的“综合性产业”，政府高度重视旅游产业的发展与创新，良好的旅游业发展基础成为项目建设的重要支撑。2.1.3襄垣特色林果业发展寻求突破襄垣乡属于XX的一个边远乡镇，位于XX的东北部。该乡位置优越，交通便利，林果业是全乡的第一大特色产业，果园面积达5万多亩，年产商品果上亿斤，随着果林规模化发展，如何利用丰富的农业旅游资源富19、集优势，让资源发挥更大的效益，发展具有旅游特色的农业，建设社会主义新农村，实现农民收入的翻番并达到保障性快速增收，成为襄垣乡迫切需要解决的问题。2.2项目依托条件分析2.2.1区位条件项目区位于XX县襄垣乡，地处山西省中部，太原盆地西南端，周围有郝温村、郝开等行政村，北与祁县的古县镇相交，距离历史文化名城XX古城仅216千米，距离省会城市太原机场260公里，距长治机场319公里。南同蒲铁路、大运高速、东夏线公路和在建的大西高速铁路都是连通项目区的大动脉，沿XX旅游公路以及县城外环路都可直达襄垣乡，项目区内有“村村通”公路形成环线，由于地势平坦，道路纵横，可谓位置优越，交通便利。2.2.2周边旅20、游发展基础项目区所处的XX县，位于晋中旅游经济圈，XX古城与祁县乔家大院、介休绵山、灵石王家大院构成了山西旅游经济发展中重要的景区点。这些旅游景点景区都比较成熟完善，客源市场稳定，具有与这些景点联合统筹发展的良好条件。依据山西省旅游产业发展“十二五”总体规划中的空间布局，项目区位于六大旅游板块中的晋商文化旅游板块，且与八大精品线路中的晋商民俗游线路连接，地缘优势比较明显，即可分享太原旅游圈的客源市场，又可受到大运旅游带人流、经济流、信息流的辐射。XX县人文旅游资源丰富，除世界文化遗产之外，双林寺、镇国寺、白云寺、慈相寺等都是XX县域极具价值的旅游资源，就襄垣乡来讲，乡域范围内有镇国寺、梁奔前故21、居、白城烈士陵园，观音殿、洪济寺、普明寺、观音堂、南庙、龙天庙、桑城墓塔、长则墓塔等众多的人文旅游景点，与项目区的绿色旅游形成了完美的契合。2.2.3自然条件项目区属于西北黄土高原的一部分，地形以黄土丘陵为主，呈东北高、西南低态势，海拔800至1000米，沟梁交错，宜植林果；气候属温带大陆性季风半干旱气候，夏季炎热，冬季严寒，春季气温回升快，温差大，年平均气温约11.6，无霜期158天，年均降水439毫米。2.2.4经济社会发展条件XX是著名的历史文化古城，是一个典型的人口大县、农业大县、文化大县、旅游大县，也是国务院确定的开发重点县。在国家十二五规划指引下，近年来，在国家、省、市各级各部门的22、关怀支持下，XX县域经济建设、社会各项事业发展保持了持续快速健康发展的良好势头。2011年，XX县财政收入首超10亿元，达11亿元, 全县生产总值820416万元，城镇居民人均可支配收入完成18016.5元，城镇居民人均消费性支出9148.07元，农村居民人均纯收入为6710元，人均生活消费支出4654.14元，现代农业取得了产业发展、农民增收的新成效。粮食总产超过24.7万吨，设施蔬菜面积6030亩；完成了44个省级“一村一品”专业村发展规划，完善水果专业村31个，初步建成襄垣3万亩精品酥梨标准化生产基地。襄垣乡是全县的水果大乡，也是全市的林果十强乡镇之一。近年来，襄垣充分发挥优质果品生产的23、区位优势，突出了酥梨为重点的林果强乡建设，大打名优酥梨品牌战略，使全乡酥梨产业出现了强劲势头，酥梨成了襄垣人民的摇钱树。因此，总体来说，XX县国际型旅游业呈现出秩序好转、品牌提升、发展强劲的好态势。历年以来，XX推出国际摄影大展、“古城风韵”、梨花旅游节、酥梨采摘节等一系列强势品牌节庆活动、促销活动和文艺演出，让XX旅游精彩不断。第三章 项目建设的必要性和可行性3.1项目建设的必要性3.1.1完成转型跨越，实现农业产业的可持续发展的需要XX县是全市、全省的农业大县，当前农产品相对过剩、市场疲软、农村劳动力四处寻找出路，农业单一的食品保障功能已经无法满足社会发展的需求，XX襄垣依靠单纯的果林业种24、植已经不能完成满足未来发展的需要。XX县委、县政府扎实推进现代农业示范县建设，逐步由农业大县向“一村一品、一县一业”现代农业县跨越。现代化农业强调了农业的产业化发展趋势和必然，农业产业化是产、供、销、教、游等农业多功能延伸的一体化经营体系，将农业和旅游业相结合，打破一、二、三产业的界限，发展现代生态果林农业示范园，是农业产业结构调整、农业产业化可持续的必然选择。3.1.2丰富XX旅游产品内容，提升旅游产业素质的需要“XX”，因有XX古城而本身成为一个具有品牌效应的名称，但是，XX的旅游发展集中于人文旅游，缺乏自然旅游的点缀。传统的风景名胜、人文景观在旅游旺季，往往人满为患，人声喧杂，农业旅游迎25、合了向城镇集聚的人们对宁静、清新环境和回归大自然的渴求。因此，积极推动乡村旅游，建设XX酥梨园区项目，是XX县构建大旅游格局、有效整合资源、优化旅游产品结构、培育新型旅游业态、提升旅游产业素质的需求。3.1.3优化园区生态环境，提升园区基础设施配套水平的需要依托酥梨园区大面积的梨树，推动梨林产业化发展，为襄垣乡的村民带来了一定经济收入，但在具体的发展过程中还存在很多粗放式经营管理，受建设资金、生态意识、发展渠道等多方面条件的制约，园区的基础设施配套水平还远未达到现代化生态农业园区的标准，难以满足日益发展的农业产业化和农业旅游的需求，只有积极推动此项目建设，才能使园区的发展有基础设施保障。3.226、项目建设的可行性3.2.1用地条件项目区地势平坦，酥梨种植面积已经初具规模，本项目的建设主要依托原有用地特征，充分利用林下空地开展相关的活动，新增加用地和土地用途变更的问题少，所以用地条件较为优越。3.2.2坚实的市场基础XX是山西省旅游发展的重点县，资源丰富，禀赋很好，具备发展旅游重要的资源基础。近年来，XX的国际化旅游进一步加深，品牌提升。十二五规划期间，重点发展旅游产业，持续加强旅游秩序整顿，使古城美誉度进一步提升。成功举办的第11届XX国际摄影大展、第6届XX中国年和第3届漆文化艺术节，“古城风韵”迎宾仪式成为了新的旅游亮点；举办的首届梨花旅游节、酥梨采摘节，使乡村旅游迈出了较大步伐；27、中央电视台欢乐中国行XX专场播出、被纽约时报评为“全球最值得旅游的41个地方”、跻身全国20大最受关注的景区行列、入选首批中国传统建筑文化旅游目的地、荣获2011“最中国文化名城”奖，这些成熟的古城旅游和非物质文化旅游已经取得了明显的市场效果，为酥梨园区旅游的发展奠定了良好的市场基础。3.2.3各级领导的高度重视XX旅游发展一直受到省市县各级领导的高度重视，1997年之后，国家、省、市三级计划部门加大了对XX发展旅游业以及城市基础设施建设的支持力度，都对XX这样一个基础薄弱、财力紧张的地区起到了非常重要的作用。襄垣酥梨园区项目是XX县的重点工程，被确定为晋中市现代农业示范园区，乡党委政府着力于28、建设一乡一业先行区，着力于打造“中国无公害酥梨第一乡”。XX县梨花旅游节的成功举办，推动了襄垣乡农业旅游的进程。与此同时，XX县着力推进旅游秩序整顿，与高速收费站携手打造XX旅游新形象。县政府设立旅游服务咨询台、高速收费站设立便民服务台，统一的形象、良好的服务，让来自全国各地的游客人均感受到XX的文明和热情。3.2.4基础工程推进和清晰的战略定位近年来，襄垣乡针对果园内的水、电、路建设滞后，果农生产经营粗放这一发展短板，统一规划、连片发展，推广使用涌泉灌、管灌等节水灌溉技术，整修硬化项目核心区果园内的机耕道路，实施集约化管理方式，推行优质化生产技术，确保所产酥梨果形正、果面光、含糖量高，符合绿29、色食品和无公害食品的标准规范。“十二五”期间，襄垣乡还将加强果品储藏能力，同时引进残次果品加工和酥梨深加工企业，力求全乡酥梨产量的90%实现反季节销售，提高产品附加值。并积极申请地理标志等品牌认证，提升品牌的知名度和影响力。另外，通过举办“梨花节”，襄垣酥梨园区已经有一定的影响力。第四章 项目内容4.1项目设置主旨立足XX旅游发展，统筹考虑内外线路，打造继XX人文旅游之后的重要自然旅游产品，以多样化、多种类的旅游产品赢得更多市场关注，进一步做大XX旅游品牌。推动梨园开发建设，调整园区旅游产品结构，完善旅游要素，丰富园区旅游产品，力争成为省级工农业旅游示范点。通过产品、服务、环境、营销的系统化发30、展，林农牧旅相结合，一二三产业相结合，实现多种产业融于旅游活动的典范。4.2战略定位与布局4.2.1战略思路与定位项目区现有的主要资源的梨树，如果要发展旅游，有两种方式可以选择，一种是以梨树为主的基础上，实行景观多样化，种植其他树种，丰富景观和旅游活动项目，另一种方式是深化梨园产品，以梨园的规模化发展为主，开展旅游活动。鉴于项目区当地居民有多年的酥梨种植经验，且已经形成一定的规模，如果为了发展旅游，故意追求景观多样化和果品多样化，不利于项目区快速发展，为此，选择延伸梨园产品的基础上，开展旅游活动。但是，梨园的规模化可能会导致景观比较单一，为此，在梨园发展过程中，除了实行立体化种养殖、保留部分传31、统农耕、开发盆景梨树、配备小动物饲养和蜂蜜园、栽植果树和石榴等多种方式增加可游览、可消费项目之外，更加注重梨花节、采摘节等相关活动的影响性和带动性，以每年的重要季节作为重点，以人气和知名度拉动梨产品的销售，以不断延伸梨产品的加工、存储链条和梨产品的品牌化建设，吸引更多的游客。遵循战略思路的引领，将酥梨园区的发展定位为：以梨树及相关产品为切入点，延伸梨产业链条，以规模化、生态化的梨园和梨产业为依托，以自然休闲娱乐为基调，以周边城镇和XX古城游客为主要目标市场，以高品质的服务和富有创意特色的体验式、参与性旅游产品为吸引力，打造一个集农业生产、果品加工、休闲观光、科普娱乐为一体的，兼具有生产性和服务32、性功能的旅游目的地。4.2.2功能分区根据资源分布、地形结构和道路网络进行布局，将园区分为四大主题板块：（1）管理、服务区；（2）观赏游乐区；（3）休闲度假区；（4）采摘加工区。4.3园区项目设置依据不同的功能分区，分别设置不同的建设项目，除了目前需要建设的核心范围之外，还要在祁县现有的观景台位置南侧沟谷之上建溜索、吊桥和滑草项目。4.3.1管理服务区围绕郝开村区域，主要包括入口门楼、停车场、服务中心、办公中心、旅游厕所。在这一功能区内，可以咨询、购物、就医、休息、举办活动、租用遮阳帽、品梨，休息，在入口设计上，考虑到游客的临时休息需要，设计多处休息椅和绿化相结合的休闲空间，休息方式可以有躺椅33、吊床、秋千等。入口门楼：以一颗大梨树的造型作为入口门楼，门楼下有木栅栏式的伸缩门。大梨树的门楼可以攀爬到上面，逢节庆活动或旅游旺季，可以梨花灯或金梨灯进行点缀。生态停车场：林下草地作为停车场的主要风格，以较高的梨树或当地高大的乔木如椿树或者柳树作为遮阳植物，以植草砖进行铺设，营造生态化停车场。并分别设计小车停车位和大车停车位。服务中心：入口主干道南侧，停车场东侧，可以提供咨询、购物、餐饮、安保、住宿、开展活动等功能，还可以品梨、休息，是游客到达园区和离开的重要集散地。旅游厕所：停车场东南侧，回廊南侧，建旅游厕所，便于服务游客。办公中心：考虑到办公区需要相对安静的环境，所以将办公中心设置在主干34、道北侧，且以梨树林隔开。对整个园区的日常活动进行管理，集员工食宿、办公与接待服务于一体，为游客采摘提供便利，还集中负责酥梨的对外统一销售。4.3.2观赏游乐区主要包括梨花仙子、月牙湖、荷花池、垂钓园、芦苇荡、空中走廊、咱家梨树地、小动物乐园、农家汇、传统农耕、梨园蜜。是游客重点观赏游乐的区域之一，具有动静相结合、观赏体验相结合的特征。梨花仙子：在大门左侧，塑梨花仙子雕像，每年举行采摘节、梨花节之时，作为人们美好的寄托。月牙湖：在管理中心附件设月牙湖，子洪渠穿越而过，湖边可供观赏游览，可以设置小型汀步游乐。荷花池：紧连月牙湖，设施荷花池，种植睡莲，营造美观的氛围环境。垂钓园：荷花池附近，与月牙湖35、相通，设置垂钓园，供垂钓休闲，还可以举行相关的垂钓比赛。芦苇荡：月牙湖周边与水中，种植芦苇，形成芦苇荡的景观和芦苇小岛。空中走廊：对现有的空中走廊加以延伸、包装，空中走廊由数个观景台连接，观景台同时发挥观景、摄影、空中集散的作用。咱家梨树地：配备专门介绍梨树生长、采摘、功效的文化墙，专供游客或者单位认养的梨树园，梨树上不仅可以挂上认养人或单位的名字，还可以对认养人或单位进行一定的介绍宣传。小动物乐园：饲养松鼠、兔子、小狗、小猪、小羊、小乌龟、鹦鹉等作为观赏，或者吸引相关爱好者进行展览。农家汇：空中走廊北侧，借助地形，建地窨院式农家院，共两层，一层可供住宿、停车，二层为镂空式长廊，与观景台直接相36、连，可提供餐饮。传统农耕：在梨园附近保留部分传统农耕作业，以农耕体验观赏作为主要功能，收获的农作物以及蔬菜还可以供游客分享。梨园蜜：养殖蜂蜜，让游客观赏、参与梨园蜜的产出过程，作为梨园的观赏、参与项目之一。4.3.3休闲度假区 这一区域以休闲度假活动为主，主要包括户外野营地、梨园聚场、立体种养殖围场、梨艺“工厂”、度假别墅等。户外野营地：按照户外野营地功能需求设置，配备有取水点、帐篷搭建点、厕所、零售店、电源接口等，吸引户外野营爱好者以及有兴趣体验户外野营的游客。梨园聚场：小型的梨园广场，梨树种植较稀疏的地方，供开展梨花诗会、影会等活动，还可以在此开展民俗活动或者供梨园集中采摘、销售、运输等使37、用。立体种养殖围场：梨树下种菜或者养鸡，围成一定的围场，分包予游客个人或单位。梨艺“工厂”：可以自己动手制作各种梨木雕刻，还可以栽植盆栽梨树。度假别墅：选择较为空旷的区域，设度假别墅，田园风格、木石为主、清洁能源、功能多样、舒适悠然，主要供休闲度假。4.3.4采摘加工区围绕周边村落，主要开展采摘、品尝、销售、培训、养护、存储、加工等活动。采摘园：因为游客不是专业的酥梨采摘技术人员，可能在采摘过程中对梨树造成一定的损伤，为此，专门开辟专供游客采摘的片区，隔时间段或者隔年开展采摘活动。采摘园要按照一定的片区，配备片区管理站。品梨台：主要供采摘之前进行品梨，以便游客选择要采摘的品种，并让游客了解采摘38、方法、注意事项、采摘价格等。品梨台设有水池、盘子、休息座椅、称、包装袋等。观景台：郝温村冷库顶进行加工改造，还有祁县的现有观景台。梨工厂：主要对梨产品进行加工存储，生产梨干、梨汁、梨花茶等。除此之外，还要充分利用祁县观景台的作用，在郝温村附近的沟谷上建吊桥、溜索，并在沟谷里设施滑草项目，连通项目区与祁县观景台。4.4设施配置旅游服务设施是通过为游客提供一种愉悦的服务来实现其经营目的，应以人为本，从游客的需求出发，力图通过餐饮、住宿、休憩及其它辅助设施的建设，为游客提供全方位的优质服务，增强游客的实际体验，提升旅游景区的竞争力。4.4.1餐饮设施配置（1）用餐点布局主要用餐点：可以提供游客集中用39、餐，分布在服务中心、农家汇和梨工厂。次级用餐点：主要以小吃或特色餐饮为主，分布在品梨台、梨园蜜和服务中心。（2）食品类别项目区位于晋中，食品类别包括晋中特色、园区内产的生态果蔬、野菜野味和乡土鸡鸭鹅等，以及与梨相关的产品，形成层次搭配。可以开发与梨相关的食品，如红酒雪梨、“梨面”食、梨花饼、梨花蜜、梨干、梨脯、梨罐头、梨酒、梨粉、梨糕等。4.4.2住宿设施配置（1）住宿形式及分布住宿形式以县城宾馆和周边农家为主，除了宾馆和农家之外，在园区内可以在农家汇开发住宿，还可以在户外野营地开展帐篷住宿，随着园区的发展壮大，还可以考虑发展木屋等休闲住宿方式。（2）住宿管理对于农家住宿，要进行统一管理，保障40、安全卫生。为野营住宿提供相应的水、电、卫生、环保等服务。4.4.3娱乐设施配置（1）娱乐内容民俗娱乐：以当地的乡土文艺活动为主，结合中国传统的节日和当地百姓的特殊节日，开展民俗娱乐活动，如惊蛰梨宴节、采摘节、农民运动会等。科普娱乐：与项目区的梨花、梨树、梨相关的科学知识或文艺比赛，如梨雕艺术赛、梨花诗会比武、“梨”食品创新比赛等。休闲娱乐：在梨园布置秋千、跷跷板、爬梯、转盘等娱乐设施，游客可以参与梨园林地休闲娱乐、摄影比赛、赏花节、耕作养殖等各种活动。（2）娱乐分布娱乐项目是酥梨园区的一项重点内容，遍布每一个景点，重点包括月牙湖、垂钓园、荷花池、空中走廊、小动物乐园、传统农耕、梨园聚厂、梨艺“41、工厂”、采摘园等。4.4.4购物设施配置（1）购物点分布购物点主要分布在服务中心、梨园蜜、品梨台、梨工厂。（2）购物方式旅游商品生产既要注重产品质量，还应积极探索新奇特的包装效果和多样化的购物方式，如窖井式自动售货机、枝头货架、会员制远程供应等。（3）产品系列食品系列：梨、梨花饼、梨粉、梨脯、蜂蜜、梨干、梨罐头、梨酒以及乡土野味、农田林木产品。体验系列：游戏、采摘、健身等服务。工艺品系列：梨工艺品、梨形存钱罐、小夜灯等。4.4.5解说系统配置通过区域环境解说、吸引物解说、设施解说、管理解说四大类解说系统的规划，达到引导活动，凸显价值，激励游客产生购买欲望，提高景观资源利用率，规范园区管理，改善42、旅游环境，提升园区的整体形象。（1）标示牌说明 全景标识位置：高速公路入口、园区入口处和管理服务中心。内容：园区全景展示和必要的文字概要说明，图文并茂地介绍园区的全部概况。 道路标识位置：XX县城以及园区内各岔道口。内容：指示前方道路、方向、距离和参考时间等。 景点标识位置：景点前醒目处。内容：图面、文字结合展示。 警示标识位置：道路、景点的显要位置和节点处。内容：各种安全注意事项，图文结合。（2）导游解说系统 导游词：请农业、旅游、生态、食品营养等专业资深人士，根据园区资源和产品情况，编制知识性、趣味性、科学性和幽默性相结合的导游词。 导览服务：配备知识储备丰富的导游，以专家级别的人士为主，43、如一些农业专家、生态学专家、地理学专家等，对普通导游进行定期培训，与多媒体讲解相结合，引入智能电子门票、导游器、手机无线导游和定位等设施服务。第五章 项目客源市场分析、定位5.1客源市场分析目前，通过举办梨花节等活动，酥梨园区已经积累了一定的知名度和关注度，并且有部分梨树被认领，此外，与古城旅游相结合，吸引了不少摄影游客，以县乡周边城镇居民为主。5.1.1农业观光旅游正成为市场新亮点随着现代社会的发展，传统的农耕经济也打上了现代的烙印，乡村旅游也成为旅游市场新的符号，而果林采摘又是其中的集中代表，既有对回归自然与接触传统民俗的渴望，又充满着现代科技和生活时尚的智慧，全国各地纷纷兴起的果林采摘旅44、游正在表明，这种新型的旅游模式正被越来越多的消费者认识和接受。随着旅游产业结构调整的不断深化，山西省农业观光旅游整体规模得以壮大，其特色鲜明、参与性强、消费水平适中，已成为山西省旅游业发展的重要组成部分。山西具有极富特色的农业旅游景观，凭借其自然的、与城市迥异的特色资源，吸引着众多旅游者观光、休闲、度假、感受、体验。5.1.2山西省及XX县旅游市场分析据2011年山西省国内旅游抽样调查结果显示，山西省国内旅游的最大市场仍是本省居民，其他省外客源地主要为北京、河北、河南、山东、陕西、内蒙古等。山西的旅游市场整体呈现递增趋势，项目区地处太原晋中大旅游圈，还在大运高速公路旅游经济带上，且XX的游客量45、一直处于山西省领先位置，2011年，XX古城共接待国内外游客63万人，门票收入4800万元，旅游及相关产业综合收入4.3亿元，为XX酥梨园区的发展提供了更大的潜在市场份额。5.2目标市场选择5.2.1区域目标市场选择主要包括太原、晋中、长治、临汾以及XX本地城镇客源市场。另外，XX酥梨园区还应该借助于XX古城的品牌影响力和近距离优势及差异化产品的特征，吸引XX古城的游客或者过境中转的游客。5.2.2人口目标市场选择（1）学生、企事业单位和国家机关工作人员集体出游市场；（2）周末自驾车旅游市场；（3）银发市场；（4）旅行社组织的采摘旅游市场。5.3旅游客源规模预测如果按规划建设，如期实现该项目区46、开发、运营，且宣传推广活动到位的话，客源范围会更广，且吸引XX古城游客的比例会增加，通过对XX近年来游客量得增长值进行测算，得出XX游客的增长率约为30%-50%，门票收入增长率约为46%-50%。将XX酥梨园的发展分为成长期、成熟期、稳定期，成熟期的增长速度相对较快，增长率较高，预算得出预计到2015年，年接待国内外客人达到2万人次左右，到2020年达到15万人次。具体预测客源市场规模如表51。表51：客源规模预测年份旅游人数（万人次）旅游收入（万元）最低估值最高估值最低估值最高估值XX0.51255020130.701.3570.00162.0020140.981.96147.00293.47、6320151.472.94220.50469.8020162.214.40441.00968.9620173.316.17926.101726.5220184.638.321481.762663.7720196.0211.652407.864661.5920207.8315.153912.777575.08第六章 基础设施项目建设工程方案及进度安排6.1公共基础设施项目6.1.1入口大门建设内容：（1）入口门楼作为园区标志性大门，要突出原生态化和梨园的主题。（2）园区闸口采用三辊闸条码门票系统，具体硬件包括如6-1表所示：表6-1：辊闸条码门票系统硬件结构6.1.2交通设施建设内容：（1）道48、路目前园区对外旅游步道基本完善，园区内现有村村通道路可以作为内部主干道，为双行线，在连接主要游览点和主干道之间还有次干道未建设，游步道还是原始的土路。规划建设次干道宽3米，每隔200-300米设一回车道，主要用于农用车进入梨园，或者直接将游客带入景点，次干道长约2000米，游步道宽2米，长3600米。次干道面层采用沙石混凝土,要与园区整体风格相协调，游步道以砖石碳渣或者散野草的方式铺设，既要防止尘土泥泞，又要不失自然趣味。（2）生态化停车场分别设计小车停车位和大车停车位，按照规划期内预计的最大游客量15.15万人次人计算，年适游天数约为210天，日均游客量约为700人，在活动期间，可能日均游客49、量会达到成千上万人。为此，以自驾游占到70%的比例计算，小车位需要170个，大车位需要5个，以生态化方式建设，停车场规划占地面积约为5000m2。节假日期间，在道路两侧，比较平整的树下，也可以兼做停车位。 （3）交通工具使用低排放的交通工具，或使用清洁能源的交通工具，如电瓶车、驴马车、越野车等。6.1.3给水工程（1）供水工程缨涧河和盘石河流经襄垣乡府底、长则、襄垣、梁官、郝洞、白城和郝开村。现项目区有浇地用水水管，郝开村附近有子洪渠，且即将实施的XX西水东调工程途径项目区，便于给水工程的实施，还可借此做一定的水景观。为了节约用水，尽量将园区内的生活用水与灌溉用水区分开来，部分生活用说可以转化50、为灌溉用水，进行重复利用。u 生活用水量计算根据本项目区现状特点，给水规划按远期客流量考虑。并考虑到在节假日期间可能会有更多游客，预计在5000人次左右，则综合考虑在项目区入住的游客与不在项目区入住的游客，根据有关规范规定估计平均游客日用水量为60L。则最大用水量为500060=300t。u 消防用水量根据有关规范，项目区用水必须考虑消防用水量，按总用水量的20%考虑，计算为30020%=60t。u 其它用水量除了以上用水外，还应考虑园区绿化养护、卫生等用水。按用水总量的20%计算，为30020%=60t。综合以上三项则园区最高日用水量为300+60+60=420t。在此基础上考虑20%的安全51、系数，则该园区储水量约为500t。根据园区规划项目与用水量预测，需要在管理服务中心、农家汇、野营基地附近建100 m3小型蓄水池，供集中用水。（2）管网布置该项目区供水管网采用生活、消防合用管网。需敷设管线约1500m，以上管材均采用DN125孔网钢化复合塑料管。6.1.4排水工程按有关规定取污水量为给水总用水量的80%考虑，则最高日污水量为50080%=400t。在项目区管理服务中心建污水处理站，设计采用雨污合流排放系统，与乡镇的污水处理主管道相连接，排水管道采用PVC-U管或FRPP管，DN400mm。项目区的厨房废水排放，先经隔油池初级处理后，再排入旁边的污水管道。该项目区雨水根据本区的52、地形特点，大气降水采用自然排泄至河流。6.1.5供电工程u 用电负荷估算项目区集中用电的区域主要为服务中心、管理中心、农家汇及野营基地，此外还有道路、灌溉、娱乐活动等用电。依据相关规范要求，结合项目区的特征，估算用电负荷大约为1114 kw。表6-2 用电量估算表用地分类用电指标面积（）电量（kw）备注建筑用地60w/ 2000 120办公、服务中心及食宿点公共服务设施10 w/20000450路灯、野营基地等文化娱乐用地35 w/10000350梨工艺厂、梨园聚场等其它194其它用电考虑为以上三项合计的20%合计1114u 供电工程实施拟建该项目区已经架设电力线，只需要在新建的基础设施或服务53、点架设，供电电源选择郝开村供电所。沿道路穿PVC埋地暗敷，埋深0.71m。考虑服务中心、办公中心、农家汇用电实际，应该设计双回路，保证服务接待和工作环境中所有设备用电不间断。电力电缆（包括照明电缆）沿路网一侧直埋敷设，过道路处局部穿管。各单体建筑内设配电箱，除分级用电管理外，因消防用电为一级动力负荷用电，还应另设自备75kw柴油发动机组一台。变电所改造工程：根据变电所位置确定的原则，即接近负荷中心，便于各级电压线路的引入或引出；地质条件好，靠近公路但应有一定距离。目前，襄垣乡有供电所，该项目区内的周边村庄都有变电所，在郝开村和郝温村的冷库附近都有变压器，只是需要将干式变压器改为箱式变压器，从冷54、库附件的变压器接入到服务中心、管理中心和农家汇以及野营基地，长度约为2000米。供电分级：一级用电系绝对保供类，具体有消防保安系统、微机网络系统、公共交通照明系统、生产接待系统、供热系统。二级用电系一般保供类，度假设施、游乐场所、饭馆、摊点、夜间景观射光系统。三级用电系阶段性、周期性、临时性辅助生产生活类。照明设施：各区室内照明除了必要的LED亮化之外一律采用节能灯设置。室外照明采用各种不同的夜景射灯，且以太阳能等为主。机动车道两侧每25米处设置高为2.5米的照明灯一座。步行道一侧每隔15米设置高为1.5米的照明灯一座。6.1.6供热工程（1）热源目前，项目区内的村庄主要靠燃煤取暖，考虑到项目55、区冬季活动项目较少，所以，在服务中心和农家汇主张采用空调取暖，办公中心在冬季可以重点完成下一年度计划、对外宣传、冷库管理等工作，靠近郝开村考虑建锅炉一座，WNS1.0-0.4-Q燃气蒸汽锅炉，主要为管理中心建筑物供暖，锅炉房面积占地24m2。（2）管道布置形式热网管道敷设方式采用地下套管敷设方式，主干线分支处设分支检查井，建筑物入口设入户检查井。管网与构筑物基础之间的水平最小距离为0.5m。（3）施工安装管道施工应按照城镇供热管网工程施工及验收规范（CJJ28-2004）进行。管道安装完毕后进行管道及管件强度、严密性试验。6.2公共服务设施项目6.2.1管理、服务中心在园区的入口处，新建服务中56、心和管理中心。主干道南侧为服务中心，北侧为管理中心，将游客的服务和内部的管理分开。服务中心：入口主干道南侧，停车场东侧，总占地约为2100平米，长70米，宽30米，南北两侧分别建有三层晋南民居风格建筑，以棕红和青灰为主，中间为60m*20m的小型铺装广场，东侧有演绎台，供举行活动使用。整体建筑体现生态化、民俗化，并与梨园色彩、风格相协调。北侧一层作为安保、休息、旅游购物、医疗、物品租用等使用，南侧一层为镂空式亭廊，通透宽敞，与景观融为一体，可做餐饮场所，也可供休闲娱乐，二层作为住宿接待使用，此外，还有地下一层，约2000平米可开展会议活动。一层西侧有弯曲型仿木廊亭与生态停车场相连，廊亭可供休息57、，廊亭南端为厕所。办公中心：入口主干道北侧，郝温村冷库附近，占地约为1000 m2，二层仿石民居建筑，精致大气，建筑面积约为500平米。考虑到办公区需要相对安静的环境，且酥梨销售、梨园维护管理需要与游客服务中心分开，所以将办公中心设置在主干道北侧，且以梨树林隔开，在主干道上透过相隔的梨树，隐约可见。办公中心主要对整个园区的日常活动进行管理，集员工宿舍、梨园生产办公与接待服务于一体，为游客采摘提供便利，还集中负责酥梨的对外统一销售。6.2.2旅游解说系统（1）标示牌就项目区来讲，有部分游客是在游览XX古城之余顺便到酥梨园区，所以，还会有部分国际游客，应采用中、英文对照（长远应采用中、英、日三种文58、字对照）设置标识牌，设计符合标志用公共信息图形符号（旅游设施与服务符号）GB/T 10001.22002，标示分为三级设置：一级标示安排在主要入口和游客集散中心，如：园区入口处、游客集中休息处，全面介绍整个园区的情况；二级标示安排在各个具体旅游节点，对景点做出详细说明；三级标示设立于附近高速公路、国道、省道各个主要路口，方便游客识别方向，寻找相应的旅游服务配套设施。另外在危险路段和带有一定危险性的旅游设施应设置警示标志，标出注意事项、救援信息等。标示系统的外观要与园区整体风貌相协调，避免使用不锈钢、瓷砖等材质。预计园区需要设置一级标示牌2块，主要放置于服务中心、农家汇，二级标示牌4块，主要放置59、于梨工厂、品梨台、咱家梨树地、梨园蜜点位，三级标示牌10块。（2）导游解说系统导游词：请对梨熟悉的专业资深人士，根据园区的资源和产品情况，编制知识性、趣味性、科学性和幽默性相结合的导游词，且根据不同的游客群体编制不同内容的导游词。6.2.3通讯工程（1）电话装机容量预测根据园区现状和有关规范估算园区电话装机容量见表62。表6-3：电话装机容量预测表区 域近期（门）中远期（门）备注管理、服务区1015考虑近期日均游客使用率10%20%，每两人一部观赏游乐区2030根据项目需要休闲度假区2030根据项目需要采摘加工区1020根据项目需要合 计6095（2）电信线路该项目区电话电缆与交通干道的电话电60、缆接入直接相连，先接入电话电缆交接箱（配线间），再接入各区域的电话分线箱。规划在村委会选择一间房做电话交接机房，建筑面积50。（3）宽带网络在服务中心、办公中心、农家汇等游客集中活动的区域以及集中办公的区域接通有线网络，设置足够数量的数据插座。沿道路穿PVC埋地暗敷，埋深0.81m。同时电讯工程规划还应考虑增强园区内无线通讯信号强度，引入有线电视信号及无线宽带网覆盖等以增强园区的服务水平。6.2.4休息设施园区入口处、采摘园、野营基地、都应设置休息设施，可以是椅子，也可以是几块石头，还可以是一块木墩或梨木板凳。6.2.5垃圾收集设施、垃圾箱在园区内部旅游线路上设置垃圾箱，垃圾箱可以做广告或实行61、捐赠模式，间隔不超过120米。垃圾运送到指定地点进行集中处理，定时收集、定时外运，严禁在园区内堆积或掩埋，处理场应作防渗处理，以防止污染河流和地下水。预计需要设置垃圾箱50个，在服务中心、管理中心、农家汇、野营基地建4处垃圾收集点。6.2.6旅游厕所在服务中心及农家汇东侧分别建设三星级旅游厕所1个、二星级厕所1个，在野营基地建旱厕3座，具体设计详见旅游厕所质量等级的划分与评定（GB/T 189732003）。6.3公共安全设施项目6.3.1消防本项目保护安全的重点在于游客人身安全及火灾预防。在可能发生拥挤、自主活动的地方设置安全警示牌。火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，须充分考虑消防安全62、布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。 消防通道：项目区主干道，即可以作为消防通道。消防栓和灭火器：在游人密集的场所按规范设置室外消火栓，同时在人员较多的场所，按规范设置其他灭火设施，如手提式干粉灭火器。在服务中心和管理中心均采用干粉式灭火器，每个干粉式灭火器控制面积20m2。6.3.2抗震设施该项目区内所有建筑严格按照建筑抗震设计规范(GB50011-2001)要求进行设计，设施符合抗震标准。6.3.3安防工程在该项目区重要节点安装红外线探头，监控监视覆盖所有角落，特别是消防、安全重点区域，要形成立体监控体系。6.4绿化及环艺改造项目因为项目区本身就是梨园，所以绿化相对较好，但是还应考虑63、游步道的绿化，避免黄土飞尘和泥泞，同时也需要考虑景观的多样性，适当的植入苹果树、樱桃树、石榴树等。6.5项目建设进度本项目属于基础设施建设项目，计划在3年内完成建设内容。为保证工程顺利进行，缩短建设工期，早日投入使用，建议项目承担单位首先应做好资金筹措、人力资源筹备、市场调研等前期工作；其次通过招标方式择优选择技术力量雄厚、有建筑、道路工程设计及施工经验的设计、施工单位，完成施工图设计及工程建设工作；第三，通过招标方式选择设备供应商或生产厂家。表6-4：项目实施进度表序号年 份项 目XX年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年1可研报告编制及审批2筹备工作（人、64、财、物）3初步设计与施工图设计4道路建设工程5景点建设工程6其他设施建设工程7竣工验收 第七章 环境保护与节能7.1环境保护7.1.1设计依据（1）中华人民共和国环境保护法（2）中华人民共和国大气污染防治法（3）中华人民共和国环境噪音污染防治法（4）中华人民共和国水污染防治法（5）建设项目环境保护管理办法（6）建设项目环境保护设计规定（7）大气环境质量标准（GB309582）（8）污水综合排放标准（GB897896）（9）地面水环境质量标准（CB383888）7.1.2环境现状（1）空气情况襄垣乡以农林畜牧业为主，没有重工业，主要的污染为居民产生生活烟尘污染，农作物种植后秸秆的焚烧，生活垃圾的65、掩埋焚烧等产生的大气污染。（2）废水襄垣乡内主要污水为生活污水和养殖及农产品加工污水，农民在耕作和果园生产过程中使用的农药和焚烧秸秆造成的水污染。需要修建化粪池进行处理。（3）废弃物固体废弃物主要为村民生活垃圾以及村民建设建筑垃圾，农民在区域内放养牲畜产生的粪便等。7.1.3治理措施（1）项目区现在还处于果林业发展阶段，治理相对容易。（2）在开发建设中应注意新建筑与周围环境的协调，保证人文、自然景观不受破坏。（3）完善基础设施系统，埋设雨污合流管线，完善固体垃圾清运系统，垃圾箱的设置以及垃圾收集车的清运线路要统一规划。（4）进行广泛的环保环卫宣传，使环境保护成为广大村民和游客的自觉意识。7.266、节能7.2.1设计依据（1）中华人民共和国节约能源法（2）中华人民共和国计量法（3）中国节能技术政策大纲（2006）（发改环资2007199号）（4）关于加强国家机关办公建筑和大型公共建筑节能管理工作的实施意见2007.10（5）固定资产投资项目节能评估和审查管理办法（国家发展和改革委员会2010年6号令）（6）室外给水设计规范GB50013-2006（7）室外排水设计规范GB50014-20067.2.2节能措施（1）能耗预测以2009年能耗水平为基准， A级景区游客每人次用电量为1.42度，游客每人次用水量为0.17立方。在发展期内，依据XX酥梨园区日均游客按照5000人次预算，按照年均接67、待5万人次游人计算，所有游客每年的用电量约为7.1万度电，用水量约为0.8万吨；天然气用量，因考虑到员工宿舍冬季取暖用天然气锅炉，用量按4.5万立方计算。（2）节能措施u 严格按照固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法，编制有关节能评估文件，做好节能登记表登记备案工作。u 建议在园区所有建（构）筑物采用新型节能环保建筑材料，包括墙体、保温、防水、隔热隔音材料和节能产品，做好围护结构、墙体、门窗、屋顶等方面的节能设计，采取节能措施，最大限度降低经营成本。u 在电器节能上，供电系统均采用合理的输送工艺，尽量降低途中损耗。充分利用自然条件，白天各主要房间及大面积场所利用自然通风和自然采光；采用高效节68、能灯并组合分区控制；在建筑物走道及楼梯间、卫生间采用声控开关，以达到节约用电的效果。电力变压器选择箱式变压器，紧靠负荷中心，合理匹配供电系统。变压器低压侧安装自动功率补偿装置，提高功率。u 采用适当方案，收集雨水，用于绿化灌溉，喷洒道路用水。采用适当管理措施，强化节水型卫生洁具的使用，采用节水型生活用水器具和节水装置，减少不必要的水损失。供水均采用变频自动供水系统，供热管网采用地沟铺设，并加保温层，严格计算。尽量减少管线长度，减少水电热的无功损耗，从建筑物理学的角度降低能耗。u 所用设备尽可能选择节能产品，鼓励使用太阳能、风能等清洁化能源。倡导低碳园区建设，常态化教育员工树立节能环保意识，养成69、节约能源的好习惯。u 强化设计、施工、管理质量，减少各种管网漏失率，注重管网接口，控制管网漏失率小于国家规定标准。第八章 项目管理8.1组织机构设置8.1.1建设阶段组织机构本项目为新建项目，为确保项目能够按期完成，按照“合理、协调、高效”的原则，成立项目建设指挥部，实行项目专人负责制。项目指挥部由XX县委主要领导担任组长，成员由旅游、农业、建设、土地、环保和XX果蔬专业合作社等相关部门主要负责人组成。指挥部作为项目建设的领导与决策机构，负责制定项目建设的方针、政策，审批项目规划与设计，监督使用建设资金，组织和协调有关部门之间关系，处理项目准备与建设过程中遇到的重大问题。项目建设指挥部下设办公70、室，办公室属于临时机构，设在XX果蔬专业合作社，接受指挥部的直接领导，具体从事建设项目的日常组织管理工作。项目建设办公室的主要职责是：（1）办公室职能细化政策和规章制度。落实指挥部各项决策，办理工程建设有关手续；制订项目管理的具体规章制度；会同有关部门具体对项目进行技术指导。强化施工组织管理。负责组织工程的招标、投标和工程监督；具体组织工程设计、施工、监理机构招标工作；对整个工程建设过程实施全方位的管理与监督。严格项目资金管理。项目建设资金实行专款、专帐、专人管理，并严格工程预算方案进行列支，坚决杜绝挤占、挪用；加强对资金使用的检查和监督，接受不同投资方的检查、监督;加强工程建设成本管理，努力71、提高资金使用效益。加强工程质量管理。根据国家及山西省有关工程质量管理的精神，本项目拟实行工程质量领导责任制、施工单位工程质量领导人责任制、工程质量终身责任制等制度，以确保工程质量。搞好项目的竣工验收。项目完成后，要从工程设计、资金使用、工程质量、综合效益等方面进行自检、自验；自验合格后申请有关部门进行正式验收，未经验收及验收不合格的工程不得交付使用。健全档案管理。工程竣工验收合格后，将从项目申报到竣工验收各环节的文件、资料等，按有关规定收集、整理、归档，完善项目档案并制定档案管理制度；在完成建设任务后，及时将有关资料和档案移交经营指挥部保管。（2）办公室岗位配置根据办公室职责，岗位配置围绕工程72、建设组织与协调、工程进度与质量管理、资金管理、档案资料管理等方面设置岗位。表81 办公室的岗位配置岗位工作内容人员配置工程建设组织与协调具体负责工程管理组织工作，包括与工程施工方、社会投资方、监理方、政府管理部门和指挥部内部其他部门的协调；负责制订工程管理的具体规章制度；负责落实工程招投标工作；具体负责工程竣工验收。1人工程进度与质量管理施工前的工程建设准备工作（包括项目立项、水、电、路“三通”、施工方进场等）工程进度管理、工程质量管理、工程安全管理与监督。1-2人资金管理在财务管理上，项目资金要设立专户，建立专账核算，年终单独决算，不得与其它资金混合使用，在开支项目上要严格按计划下达的内容实73、施。工作内容包括：不同渠道筹集资金管理；按工程进度、质量进行资金结算；工程建设成本控制；工程建设保险金（保证金）管理；接受有关部门、不同投资方对资金使用的检查、监督。可以在XX合作社现有财务部门中设专人负责工程资金管理档案管理工程建设全部文件管理、施工图纸管理；建立工程进度、质量等施工台帐；工程竣工后档案资料的移交归档。1人8.1.2部门设置财务部负责建立健全指挥部的财务管理细则和会计核算体系；依法办理会计事务，处理有关凭证、簿记、报表等核算工作，及时向XX县有关部门提供会计信息；负责指挥部财务管理、成本费用控制等各项管理工作，制定利润分配、税务筹划方案并实施相应的管理，对会计信息进行处理，为74、指挥部管理和决策提供依据；对各业务部门的财务进行监督工作；处理指挥部与银行、税务等政府部门之间的有关财务事项，并协调好与这些部门之间的关系；指挥部内部与财务工作相关的业务培训。人力资源部负责建立和完善人力资源管理的规章制度及实施；负责员工招聘、调配、解聘、人事档案管理等工作，做好指挥部人才信息储备；核定员工薪酬、福利，建立并实施员工激励体系；办理员工的各种保险，建立并实施员工保障体系；拟定员工培训计划并负责实施，充分挖掘员工潜质；实施考勤、绩效考核，拟定相应奖惩措施。市场营销部根据酥梨园区的特征，结合指挥部的发展战略和经营目标，负责市场开拓、市场调查和营销策划等工作；根据目标市场开拓步骤，逐步75、建立健全目标市场游客信息网络；收集整理行业发展动态，尤其是红色旅游信息，为指挥部制定发展规划提供参考；负责本园区与旅行社、其它相连接景区的沟通和协作；根据园区开发进程，拟定具体的营销策略和促销方案，报请总经理批准后，负责具体实施。行政管理部负责建立和完善各项行政、办公管理的规章制度；督促各部门贯彻落实指挥部规章制度和决定；承担总经理秘书工作；指挥部日常办公事务和后勤、公关、接待；指挥部保密工作和行政办公范围内的安全管理；配合营销部进行指挥部形象宣传和企业文化建设；管理办公用品、指挥部文件、资料、印信；指挥部各类会议的会务工作，以及总经理主持会议的会议资料管理。对外协调部园区周边有郝开村、郝温村76、等众多村庄，经营过程中指挥部与村民双方有不同的利益要求。指挥部作为受托方，与当地政府部门、村委会及群体的交往中，可能会产生矛盾和摩擦。因此，需要受托方给予高度重视，成立专门机构具体负责处理上述各方面关系的协调，处理相关的突发事件。同时，该机构也兼负公关职能，与市场营销部合理分工，承担公关活动。8.2人员配置8.2.1劳动定员该项目正常运营后，需要员工约70人，其中：管理人员8人，技术人员2人，园区各类服务人员60人（表8-2）。表8-2：指挥部人员构成表序号人员类别人数1管理人员82技术人员23导游54园区服务人员405园区保安106其他5合计708.2.2人员来源及培训项目建成投入运营，中层77、管理人员、工程技术人员应向社会公开招聘；各类服务人员建议受托方优先考虑当地居民，为当地居民提供较多的就业机会。无论是指挥部的管理人员还是服务人员，都应在上岗之前接受相关培训；同时对服务人员除了进行岗前培训外，每年要进行定期不定期的业务培训，不断提高服务意识和服务水平。第九章 投资估算与资金筹措9.1投资估算依据（1）市政工程投资估算编制办法（建标2007164号）（2）山西省建设工程计价依据2011年（3）山西省建设工程费用定额2011年（4）山西省建设工程其他费用标准2009年（5）公路工程预算定额(JTG/TB06-022007)（6）设备价格依据市场询价9.2总投资估算该项目属于项目区基78、础工程，实施该工程需投资2742.5万元，主要包括工程费用2308.5万元，其他费用230.9元和预备费用230.1元三大类（见表9-1，9-2）。9.3项目总投资及资金筹措项目总投资2742.5万元，资金筹措由单位自筹和申请上级补助构成。表9-1：酥梨园区基础设施建设工程项目投资估算表序号项目单位数量单价(万元)金额(万元)1公共基础设施项目11781.1入口门楼721.1.1大门301.1.2闸口系统项142421.2交通设施6661.2.1停车场m250000.031501.2.2次干道m260000.053001.2.3游步道m272000.032161.3给排水工程801.4供电工程79、（电缆沟）m20000.051001.5供热工程2601.5.1其中：锅炉房建设401.5.2供热管网1801.5.3WNS1.0-0.4-Q燃气蒸汽锅炉及附属配件套140402公共服务设施690.52.1服务中心m220000.183602.2管理中心m210000.181802.3通讯工程项160602.4垃圾收集池建设个4282.5垃圾桶个500.052.52.6旅游厕所个502.6160m2三星级旅游厕所个130302.6230 m2二星级旅游厕所个114142.63旱厕个3262.7休息设施303公共安全设施903.1消防设施套160603.2安防设施套130304绿化项目与环艺改造80、项目2004.1绿化用地土地平整204.2绿化、景观美化及养护1805其他项目50合计2308.5表9-2：酥梨园区基础设施总投资估算表单位：万元序号工程或费用名称估算价值合计投资所占建筑工程设备购置安装费其它费用比例(%)1工程费用1233.7 719.6 92.3 262.8 2308.5 84.2 1.1公共基础项目677.3 549.5 67.1 1278.0 46.6 1.2公共服务设施536.4 67.1 67.1 670.5 24.4 1.3公共安全设施9.0 81.0 90.0 3.3 1.4绿化环艺及其他11.0 22.0 187.0 220.0 8.0 2其它费用230.981、 230.9 8.4 2.3勘察费23.1 23.1 0.8 2.4设计费92.3 92.3 3.4 2.1建设单位管理费23.1 23.1 0.8 2.2工程监理费69.3 69.3 2.5 2.4零时设施费23.1 23.1 0.8 3预备费用203.1 203.1 7.4 3.1基本预备费203.1 203.1 7.4 3.2价差预备费0.0 0.0 0.0 4投资方向调节税0.0 0.0 0.0 5建设期利息0.0 0.0 0.0 合计1233.7 719.6 92.3 696.8 2742.5 100.0 投资所占比例(%)45.0 26.2 3.4 25.4 100.0 注：勘察设82、计费率按总投资额的4.2%计取;建设单位管理率按总投资额的1.01%计取;工程监理费率按总投资额的2.52%计取；零时设施费率按总投资额的0.84%计取；基本预备费率按总投资额的7.41%计取。第十章 工程招投标管理10.1招标管理依据（1）中华人民共和国招标投标法（2）山西省工程建设项目招标投标条例（3）山西省工程建设项目招标范围和规模标准规定（4）工程建设自行招标试行办法10.2招标基本情况本项目总投资2771.7万元，主要包括工程费用2308.5万元，其他费用230.9元和预备费用230.1元三大类。该工程招投标基本情况如下：1. 依据山西省工程建设项目招标投标的有关规定，该工程勘查、设83、计、施工、监理、安装、设备等均采用委托招标代理机构进行招投标。2.招标方式：对该项目工程内容可进行公开招标。（项目招标内容见下表）山西省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称XX酥梨园区建设项目建设单位单位负责人及电话联系人及电话建设内容酥梨园区基础设施建设项目建设地点和起止年限 XX.12至2013.12总投资额2742.5万元资金来源及构成通过企业筹集和上级政府补助解决合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察23.1 设计92.3 建筑工程1233.7安装工程92.3监理69.3设备719.6重要材料拟选择的招标公告发84、布媒介山西招投标网(http:)、拟选择的招标代理机构山西和信达招标代理有限公司 情况说明：本项目属于XX县农业旅游开发项目，其目的是为了提升酥梨园区的整体吸引力，推动周边村镇梨园经济发展。具体建设项目为：旅游基础项目、公共基础设施、公共服务设施。招标项目主要是围绕土建工程、设备采购及安装开展。 建设单位（盖章）年 月 日第十一章 综合效益分析11.1经济效益11.1.1可以促进其他产业的发展，改善产业结构旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。该项目正常运营后，将极大的促进乡镇经济及周边地区的经济发展。旅游消费等直接经济收入在远期至少可以达到3912.77万元。以世界旅游组织公85、布的旅游收入乘数1：4.3（直接收入与间接收入的比例）测算，则相关产业的收入可以达到16824.91万元。同时，项目正常运营后每年上缴各类税金，对支援国家和地方建设发挥积极的作用。利用农业和农村空间发展旅游农业，有助于扩大农业经营范围，促进农用土地、劳动力、资金等生产要素的合理调整，提高土地生产率和劳动生产率；与此同时，又可以农业旅游为龙头，带动餐饮、交通运输、农产品加工等行业的发展，增加农业生产的附加值。11.1.2项目开发为农村非农产业发展提供了思路XX县是历史文化名城，襄垣乡距离XX县仅18公里。依托襄垣酥梨园区旅游的开发，与XX县旅游形成整合，这将在很大程度上改善全县农村经济的发展模式86、。通过本项目的建设，可以增加当地非农产业的收入，有效解决当地剩余劳动力就业问题，为农村经济全面发展提供了新的思路。11.2社会效益11.2.1提供就业机会，转移农村劳动力，增加农民经济收入旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会，项目正常运营后，将直接安置约70人从事服务活动。由于旅游业的产业关联度高，据国际经验，旅游业每增加1个直接就业人员，全社会就能增加5个就业机会，则保守估计项目间接增加就业人口约为350人，有助于农村剩余劳动力的转移。开展旅游业最直接也是最显著的效益就是增加了农民的收入，创造了就业机会，带动了本地经济的发展。在外打工的村民都可以回来从事旅游接待，如家87、庭旅馆和社会餐馆，可以从发展旅游中取得经济收入。11.2.2促进城乡协调发展，推动社会文明进步通过酥梨园区的开发建设，实现梨园发展与旅游发展的互动，可以促进城乡人员、信息、科技、观念的交流，增强城里人对农村、农业的认识和了解，加强城市对农村、农业的支持，实现城乡协调发展。 开展旅游活动，使酥梨园区向原料供给、就业增收、生态涵养、观光休闲、文化传承等多功能拓展，满足城乡居民走进自然、认识梨园、体验乐趣、陶冶情操、休闲娱乐的需要，使农业成为传承中华农业文明、对青少年进行优良传统教育的载体。11.2.3加速农村现代化建设和基础设施改造的进程酥梨园区的开发建设，也促进了农村基础设施的改进，在很大程度上88、推动了农村现代化的进程。随着园区的建设和发展，农村基础设施建设投资的力度必然加大，使农村的道路、通讯、供电、供水、垃圾处理、电视接收等基础设施等都将产生明显的改善。11.3生态效益在发展旅游业的过程中，为招徕游客，除了在园区范围内营造优美的农业生态环境和农业景观场所外，必须绿化、美化周围地区的田园和道路，维护农业与农村自然景观，加强对于水、气、垃圾等污染的治理，改善周边人居环境质量。总之，该项目的建设实现了经济效益、社会效益和生态效益有机统一。使整个地区的经济发展步入可持续发展的良性循环轨道。第十二章 结论与建议12.1结论随着人们生活水平的提高,旅游消费成为人们生活的一部分,而旅游业成为拉动89、地方经济发展的增长点之一。城镇化集聚发展，使得回归自然、参与农业劳作、体验农家生活成为人们重要的旅游活动内容，本项目作为农业旅游的重要组成部分，将会被越来越多的人们认可和青睐。XX酥梨园区建设项目选题科学、立足XX大旅游格局发展，符合产业发展总体态势和XX农业及旅游发展政策方向。且项目特色鲜明，体验参与性强，建设规模适当，市场前景良好，是农业产业化与旅游产业化结合的典型示范，也是梨园旅游发展重要尝试，对果林农业旅游资源合理开发利用将起到积极的示范作用。本可行性研究报告，经过对酥梨园区实地调查和分析，研究了项目实施的背景、条件，策划了相关建设内容，分析了基础设施和配套服务需求，结合相关规范和要求90、进行编制，报告基础科学、可靠。各项财务测算指标显示，项目有较强的盈利能力和较强的抗风险能力，强化了生态环境，注重带动相关产业的发展，生态效益和社会效益显著，建议尽快实施。12.2建议XX县积极做好项目建设的前期准备工作，并向有关部门申请立项。同时，加强融资管理，使项目能够按期开工建设。（1）遵法守纪。严格执行国家有关法律法规，有序开发、合理利用旅游资源。（2）强化管理。制定严格的项目投资实施计划，树立强烈的精品意识，力争低成本、高质量地把酥梨园区建设成为精品农业旅游示范区。（3）加强营销和市场推广。XX果蔬专业合作社作为项目直接的管理者，应主动积极开展园区市场营销工作，在客源地率先树立园区形象。（4）加强协调工作。该项目的顺利实施具有积极的社会、经济效益，因此要尽量争取政府有关部门和砖壁村居民的支持和帮助。同时，努力与周边地区做好沟通，以便尽可能减少和消除各种偶然因素对园区建设的不利影响。