1、250亩国际电子商务产业园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月79可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论11.1 项目背景11.2 项目概况16第二章 市场分析和建设规模202.1 市场分析202.2 建设规模21第三章 项目选址和土地利用2、233.1 项目选址233.2 建设条件233.3 土地利用25第四章 建设方案294.1 #国际电子商务产业园区的规划方案294.2 项目的产业空间布局334.3 项目的产业推进规划354.4 促进#电子商务产业快速发展的措施374.5 工程技术方案394.6 配套设施43第五章 环境保护和消防措施495.1 环境保护495.2 消防措施52第六章 节能分析546.1 设计依据546.2 项目能源消耗种类和数量分析566.3 项目所在地能源供应状况分析576.4 节能措施576.5 能源管理606.6 节能效果分析结论与建议61第七章 组织机构与人力资源配置627.1 组织机构627.2 人3、力资源配置63第八章 建设工期、进度安排和项目招标658.1 建设工期和进度安排658.2 项目招标67第九章 风险分析779.1 主要风险因素识别779.2 风险应对措施79第十章 社会效益分析8110.1 社会效益分析8110.2 项目与所在地互适性良好82第十一章 研究结论与建议8411.1 研究结论8411.2 建议84第一章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称国际电子商务产业园项目1.1.2 建设单位概况单位名称：#XX技投资有限公司单位地址： 单位简介：#XX技投资有限公司是河北信息产业投资集团有限公司控股子公司。河北信息产业投资集团有限公司是经河北省政府批准成立的大型国有独4、资集团公司，是由省国资委监管、省工信厅业务指导的大型国有独资集团公司。作为省级投融资体系的重要组成部分，公司承担着省政府政策性投资职能，负责聚合和引导社会资本，按照全省经济发展规划，坚持“以信息化带动工业化、以工业化促进信息化”的要求，通过投资拉动加快推进全省工业经济增长方式转变。投资重点为国家支持的战略性新兴产业、科技含量高的信息产业、信息化推广应用项目和工业升级项目。截止到2013年底，总资产37.03亿元，净资产21.24亿元，实现营业收入15.07亿元，完成项目投资额10.76亿元，拉动社会投资额8.54亿元。集团现有控股子公司14家，参股子公司18家（包括10家上市公司）。河北信息产5、业投资集团有限公司有丰富的产业园区建设和运营经验，目前已成功的在秦皇岛、廊坊、北戴河等地搭建了多个信息化产业园区平台，为当地的经济增长和社会发展注入了强大的动力。1.1.3报告编制依据1、 依据国家有关的法律、法规、规范、定额和河北省颁发的规定、标准等；2、#市城市总体规划（2008年-2020年）；3、河北省电子商务“十二五”发展规划；4、河北省人民政府关于进一步加快电子商务发展的实施意见（冀政201258号）；5、网络交易平台服务规范（2005年4月18日发布）；6、中华人民共和国电子签名法（2005年4月1日实施）；7、电子认证服务管理办法（2009年中华人民共和国工业和信息化部令第1号6、）；8、大宗商品电子交易规范（GB/T18769-2003）；9、投资项目可行性研究指南（试用版）；10、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；11、其他国家和地方的相关规范、规定；12、项目建设单位提供的本项目的基础资料。1.1.4 项目提出的背景和必要性1.1.4.1 项目提出的背景1、信息化加速我国现货交易市场产业升级纵观我国商品交易市场的发展历史，大致可以把商品交易市场划分为四代：第一代露天简易市场；第二代具备一定建筑物的传统市场，有了初步专业化分工和功能划分；第三代市场硬件有较大改善，初步实现商场化、品牌化、专业化，形成具有一定的信息网络系统的较成熟市场；第四代基本实现电子商务和现代7、物流，并将两者良好结合，实现管理一体化的现代化市场。从现有市场的形态来看，第二代、第三代市场占了大多数。在传统方式下，商品流通过程需要从制造商，经由批发商、零售商等众多环节才能到达顾客的手中，同时资金流也要经过很多环节才能反方向回流到制造商手中。商品交易环节较多，交易成本居高不下，顾客需要承担更多的分销成本才能获得商品，而制造商资金回笼速度减慢，极大的影响了整个社会的运作效率。目前，真正意义上的实现电子商务和现代物流的第四代现代化商品交易市场的数量还是非常少，产业升级和市场改造提升的任务相当繁重。 随着经济的高速发展和互联网的出现，建立在信息化基础上的现货电子交易走上了新经济的舞台。现货的电子8、化扩大了现货市场，加快了现货流通，有助于国民经济的发展，得到了国家和政府的大力支持。2、大宗商品信息资讯和电子商务技术与应用环境日趋成熟大宗商品(Bulk Stock)是指可进入流通领域，但非零售环节，具有商品属性用于工农业生产与消费使用的大批量买卖的物质商品。在金融投资市场，大宗商品指同质化、可交易、被广泛作为工业基础原材料的商品。我国大宗商品流通企业信息化建设较为活跃，部分大型企业还直接上马企业 ERP 系统。电子化、网络化等现代化技术高速发展正在促进企业的营销方式的转变，形成新的营销理念和贸易方式。电子化、网络化的发展，亦为大宗商品的价格中心、信息中心、交易中心的产生奠定了基础。网络高速9、发展，使网络环境下的交易和工作环境呈现便利性，网络操作的便利性使用户更易接受。3、电子商务在经济发展中的地位和作用（1）为买卖双方提供资金在线结算业务，避免了企业的“三角债”问题采用先进的交易结算智能网络体系，在网上开展集中竞价交易，由市场进行统一撮合、统一资金结算，保证交易的公开、公平和公正。交易后，市场为买卖双方进行资金决算，实时交收和及时入账，保证双方收益的共同利益，从而避免了我国企业现存的“三角债”问题。（2）现货仓单的标准化，杜绝了“假冒伪劣”商品市场严格按照国家标准划分商品等级，以每一种商品交易最大的等级为标准等级，同时挑选专业化仓库，向其授权为定点交易仓库，由定点仓位对卖方出具符10、合市场交易标准的标准化仓单。不合格产品不入库，货真价实。（3）完善的物流体系，满足不同交易商物流需求采用市场调剂，就近提货的方式替代自办配送的方法，方便买卖双方又充分利用定点仓库的地域优势，进一步巩固网下的物流基础。（4）大宗商品电子交易行业形成，对我国现货贸易流通发展起到不可替代作用。生产企业需要采购，生产原料的企业需要销售，这就给“大宗商品电子交易中心”的产生和发展奠定可一个很好的客观基础。这些原料大部分都属于季节性生产，全年消费或少地生产全国消费的大规模原材料，企业要靠自己对商品的价格进行判断，按照供求情况变化，决定生产多少，消费多少，很多的流通企业也都通过交易市场采购原料。大宗商品电子11、商务中心的建立就是为了服务大宗原料商品的流通，成为行业的信息中心、交流中心、物流配送中心和结算中心。电子商务作为现代服务业中的重要产业，有“朝阳产业、绿色产业”之称，具有“三高”、“三新”的特点。“三高”即高人力资本含量、高技术含量和高附加价值；“三新”是指新技术、新业态、新方式。人流、物流、资金流、信息流“四流合一”是对电子商务核心价值链的概括。电子商务产业具有市场全球化、交易连续化、成本低廉化、资源集约化等优势。 4、电子商务平台对物流业的影响电子商务服务业是以信息技术应用和经济发展需求为基础，对社会全局和可持续发展具有重要引领带动作用的新兴产业。中国电子商务正处在高速发展时期。加强电子商12、务标准化建设，对于促进经济增长方式的转变，推动经济社会又好又快发展具有重要意义。电子商务平台在电子商务服务业发展中具有举足轻重的作用。电子商务平台不仅沟通了买卖双方的网上交易渠道，大幅度降低了交易成本，也开辟了电子商务服务业的一个新的领域。加强电子商务交易平台的服务规范，对于维护电子商务交易秩序，促进电子商务健康发展，具有非常重要的作用。（1）物流业的地位大大提高电子商务是一次XX技和信息化的革命。它把商务、广告、订货、购买、支付、认证等事务处理虚拟化、信息化，使它们变成脱离实体而能在计算机网络上处理的信息，又将信息处理电子化，弱化了实体处理。而在电子商务中，物流企业会越来越强化，因为它们必须13、承担更重要的任务：既要把虚拟商店的货物送到用户手中，而且还要从生产企业及时进货人库。物流企业既是生产企业的仓库，又是用户的实物供应者。物流企业成了代表所有生产企业及供应商对用户的最集中、最广泛的实物供应者。物流企业成为社会生产链条的领导者和协调者，为社会提供全方位的物流服务。可见电子商务把物流业提升到了前所未有的高度，为其提供了空前发展的机遇。（2）供应链管理的变化a、供应链短距离化在传统的供应链中，产品从生产企业流通到消费者手里要经过多层分销商，过程很长，因此造成了很多问题。现在，电子商务缩短了生产企业与最终用户之间供应链的距离，生产企业可以通过自己的网站绕过传统的经销商与客户直接沟通。虽然14、目前很多非生产企业的商业网站继续充当传统经销商的角色，但由于它们与生产企业和消费者都直接互联，只是一个虚拟的信息与组织中介，不需要设置多层实体分销网络(包括人员与店铺设施)，也不需要存货，因此，这些网站的存在仍然降低了流通成本，缩短了流通时间，使物流路径距离变短。b、供应链中货物流动方向由“推动式”变成“拉动式”在传统的供应链中，由于供销之间的脱节，供应商难以得到及时而准确的销售信息，因此只能对存货管理采用计划方法，因此，存货的流动是“推动式”的。这种方法有明显的缺点：第一是缺乏灵活性，销路好的商品，其存货往往可得性差，销路不好的就积压；第二是运转周期长等问题。在电子商务环境下，供应链实现了一15、体化，供应商与零售商、消费者通过Internet连在了一起。通过POS、EOS等现代物流技术，供应商可以及时且准确地掌握产品销售信息与顾客信息。此时存货管理采用反应方法，按所获信息组织产品生产和对零售商供货，存货的流动变成“拉动式”，完全可以消除“推动式”的缺点，并实现销售方面的“零库存”。5、电子商务对#发展起积极的推动作用近年来，我国电子商务保持快速发展的态势，市场规模不断扩大，企业电子商务应用迅速普及，网络消费群体持续增长，电子商务对传统产业的影响和带动作用日益增强。截止到2013年6月，全国电子商务交易额达4.35万亿元，同比增长24.3%。其中，B2B交易额达3.4万亿元，同比增长116、5.25%，增速同比上升。网络零售市场交易规模持续攀升达7542亿元，同比增长47.3%。在当前宏观经济形势低迷的情况下，电子商务在稳增长、扩消费、调结构以及推动经济发展方式转变方面发挥的作用日益明显。河北省电子商务产业虽起步较晚，但发展势头迅猛，随着去年省政府出台关于进一步加快电子商务发展的实施意见，明确“十二五”期间发展目标为我省电子商务产业发展规模与应用水平进入全国先进行列，电子商务对经济增长的拉动作用明显增强。全省电子商务交易额达到12万亿元，占全国比重提高到6%，网络购物达到1200亿元，占全省社会消费品零售总额比重达到8%。尽管河北省电子商务发展迅速，但目前电子商务仍处于发展的初始17、阶段，仍需加快电子商务平台的搭建，引导河北省资源要素向电子商务产业聚集，基于电子商务对于实体经济转型升级的促进作用，应积极推动电子商务产业发展，不断提高电子商务应用效益，将对地方经济结构调整和产业升级有着不可替代的作用。发展电子商务产业，是河北省“十二五”重点规划的新兴产业，同时，#地区也是“十二五”期间河北省产业转型发展的重点区域。目前#地区电子商务的产业链条分散，产业协作配套困难，电子商务产业规模总量偏小，总体发展水平相对落后，未形成大规模的电子商务产业带，急需一个统一的专业化、现代化、规模化的园区来促进#市的电子商务产业整合聚集。通过搭建电子商务产业平台，不仅可以挖掘#在电子商务产业方面18、巨大潜力，更能强力带动#传统产业转型升级。#XX技投资有限公司着眼全省，将#作为河北省电子商务产业专题产业园区的首建地，看准的是#得天独厚的环京津、环渤海的区位优势与工业基础及发展潜力，电子商务产业园区的建成，将有力推动#成为京津冀城市群及环渤海地区高新技术产业创新服务高地，对#完善创新产业链、健全产业创新体系具有重要的带动作用，同时对于河北省产业经济结构转型升级具有重要的示范意义，有望成为河北“十二五”期间经济发展的亮点。#国际电子商务产业园是紧密围绕河北省“全力打造沿海地区率先发展的增长极、大力培育环京津地区新的发展增长极、下大力量把县域特色产业经济做大做强、下大决心推动工业转型升级和环境19、治理”。#作为河北省仅有的三个沿海城市之一，强力推动电子商务产业发展，可把现有的港口、资源、商业、工业及近邻京津的优势充分发挥出来，进一步融入环渤海经济圈，园区建成后将成为京津城市功能疏解的新空间、资源要素移动的新基地、XX技电商企业的首选地，推动#科学发展成为河北经济新的增长极。1.1.4.2 项目建设的必要性1、项目符合产业政策和有关电子商务规划的要求（1）本项目符合产业结构调整指导目录（2013年修订版）鼓励类中的“第三十三、商贸服务业”中的第6类“利用信息技术改造提升传统商品交易市场”。（2）项目符合电子商务“十二五”发展规划规划指出，经济转型升级给电子商务发展提出新需求，社会结构和消20、费观念的变革给电子商务发展带来新空间，全球竞争与合作深化给电子商务发展提出新挑战，电子商务已成为全球一体化生产和组织方式的重要工具，为赢得国际经济竞争与合作的新优势，我国亟需加快和务实发展电子商务，结合“引进来”和“走出去”战略，利用好“两个市场、两种资源”，提高我国产业和资源的组织能力，优化在全球产业分工中的定位布局，提高国际竞争力。电子商务“十二五”发展规划指出总体目标是：到2015年，电子商务进一步普及深化，对国民经济和社会发展的贡献显著提高。电子商务在现代服务业中的比重明显上升。电子商务制度体系基本健全，初步形成安全可信、规范有序的网络商务环境。具体目标是：电子商务交易额翻两番，突破121、8万亿元。其中，企业间电子商务交易规模超过15万亿元。企业网上采购和网上销售占采购和销售总额的比重分别超过50%和20%。大型企业的网络化供应链协同能力基本建立，部分行业龙头企业的全球化商务协同能力初步形成。经常性应用电子商务的中小企业达到中小企业总数的60%以上。网络零售交易额突破3万亿元，占社会消费品零售总额的比例超过9%。移动电子商务交易额和用户数达到全球领先水平。电子商务的服务水平显著提升，涌现出一批具有国际影响力的电子商务企业和服务品牌。（3）项目符合河北省人民政府关于进一步加快电子商务发展的实施意见意见指出要加快电子商务发展，充分发挥电子商务在推动经济社会发展、促进产业结构调整和发22、展方式转变中的重要作用。河北省“十二五”期间的发展目标为：全省电子商务产业发展规模与应用水平进入全国先进行列，电子商务对经济增长的拉动作用明显增强。全省电子商务交易额达到12万亿元，占全国比重提高到6%，网络购物达到1200亿元，占全省社会消费品零售总额比重达到8%。（4）河北省电子商务“十二五”发展规划规划提出：把发展电子商务作为以信息化带动工业化，建立现代产业体系，推动经济发展方式转变的重大战略举措，紧紧围绕区域、产业综合竞争力的提升，大力推动体制创新，优化完善电子商务发展环境，发展电子商务相关产业，深入推进电子商务在社会经济各领域的普及应用，为河北省加快发展加速转型做出积极贡献。规划提出23、的发展目标为：“十二五”期间，电子商务在河北全省普及应用。全省中小型企业电子商务应用普及率达到60 %以上，大中型企业开展电子商务应用达到80 %以上，规模以上企业电子商务应用普及率达到 10%，省级商贸流通龙头企业、重点批发市场全面推广电子商务应用。建成区域性电子商务中心，电子商务应用达到全国先进水平；培育30家具有河北特色和优势的行业电子商务平台和产业集群电子商务平台，培育5家国内知名大宗商品电子商务交易平台，培育30家在国内有一定知名度大宗商品电子商务交易平台，培育5家国内知名第三方电子商务平台。网络购物总额达到社会消费品零售总额的5%，力争达到800亿元；电子商务交易总额达到3千亿元。24、2、电子商务是传统贸易发展的必然趋势随着生产、生活节奏的加快，互联网的应用几乎遍布各行各业，网络的应用标志着信息化时代的到来，从而电子信息的运用成为重要的生产、流通手段。当前无论是产品的前期调查、生产、流通还是终端消费都离不开电子信息化。而专门的信息平台是当前许多行业开始建设的重要内容。电子交易成为电子商务的核心内容，是生产与销售中重要的连接者。电子商务是国民经济和社会信息化的重要组成部分。大力推进我国电子商务是贯彻科学发展观的客观要求，是转变经济增长方式，积极应对经济全球化挑战，提高国际竞争力的有效举措。3、项目建设符合大宗商品交易市场的发展要求中国正在成为世界工厂，中国的贸易量在世界贸易中25、占有相当大的比重，而国内贸易市场潜力也很大。要成为世界工厂，一方面要靠劳动力和技术资源，另一方面要靠原材料资源。作为下游制造企业需要采购原材料，而生产原材料的企业需要销售，这就给大宗商品电子商务平台的产生和发展奠定了一个很好的客观基础。目前，大部分原材料都属于季节性生产、全年消费，或少量生产、全国消费的大规模原材料，企业要靠自己对商品的价格进行判断，按照供求情况变化，决定生产多少，消费多少，很多的流通企业也都通过经销商采购原料，特别是中小企业。大宗商品电子商务平台的建立就是为了服务大宗原料商品的流通，成为行业中较为快捷的信息中心、交流中心、物流配送中心和结算中心。本项目的建设迎合了大宗商品交易26、市场的发展潮流，符合大宗商品交易市场的发展需求。4、项目建设符合#现阶段的现实要求#市是冀中南区域性中心城市，是京津冀都市经济圈和环渤海经济圈的重要组成部分，在促进环渤海环京津区域开发开放大局中具有重要地位。但是，#总体上仍属沿海欠发达地区，城市要素聚集能力薄弱、城市产业集聚不够、工业实力不强，中心城区人口、生产总值、一般预算收入占全市的比重低于全省平均水平。随着渤海新区的大规模开发及县域经济的快速发展，#临港化工产业园区升格为国家级经济技术开发区，石油化工、装备制造、电力能源、港口物流四大产业初具规模。但区域经济发展缺乏层次，要素流动缺乏明晰的导向机制，产业低水平重构，地区间竞争大于合作。而27、且#的工业优势并不明显，2013年#市工业生产运行继续保持平稳态势，全市规模以上工业增加值共完成1271.8亿元，同比增长11.5%，工业总量仍比较低，对经济的贡献率还不够高。需积极发展新兴产业，从而建立起功能完整、前景较好的产业链，拓展#经济发展渠道。所选重点产业领域首先是产业链高端环节，具有较高的附加值，能够获取较高的经济效益和社会效益。电子商务产业具有广阔的市场前景，符合市场需求预测导向，有较大产业上升空间、较好的市场发展前景和较好的社会经济效益。一方面能及时提供社会所需要的产品或服务，不断提高劳动就业水平，并在适应经济发展与市场变化上具有一定的自我调节能力；另一方面具有较高、持续上升的28、经济效益，能够以最少的劳动耗费取得最大的经济回报。因此，建设电子商务产业园是#市经济发展的现实需要。（1）建设电子商务产业园#具备卓越条件。#市三产总体水平在河北全省范围内位居第三，2013年全年完成增加值1094.2亿元，增长8.2%。新增限额以上企业69家，总数达到541家，实现新增零售额13亿元。全市拥有亿元以上大型商品交易市场40个，年交易额458.7亿元。消费市场持续繁荣，完成社会消费品零售总额886.2亿元，增长13.7%，电子商务、网络购物成为消费新热点。由于京沪铁路、京沪高铁朔黄铁路和京沪高速公路、石黄高速公路、津汕高速公路等东部沿海主干高速在#交汇，#市相对其他东部沿海城市具29、有较强的区位优势。依托这些优势，物流行业也就成为了#市的三产的主要组成部分与核心驱动力。#市的物流产业由于黄骅综合大港在2010年8月开航而得到了进一步的发展，该港为中国目前港口建设中一次性投资最多、工程规模最大的项目，预计在十二五规划内，其重要港口黄骅港吞吐量将达到6.5亿吨，成为中国北方第一大港。根据目前的物流优势，通过在#发展电子商务产业园能够有效的推动产业集聚方向上形成互动、共赢的格局，并且对电子商务发展形成强大的支撑能力。（2）建设电子商务产业园是解决#电子商务产业分散和人才缺乏的有效途径。#地区电子商务的产业链条分散，生产协作配套困难，产业规模总量偏小，总体发展水平相对落后，未形成30、大规模的电子商务产业带，急需一个统一的专业化、现代化、规模化的园区来促进#市的电子商务产业整合聚集。配套服务业对#市发展电子商务产业也存在制约，服务业物流管理是保证电子商务产业经营持续进行的必要条件，#电子商务发展的另一大障碍是没有一个适应电子商务需求的货物配送体系。目前，#多数从事电子商务的公司主要依靠比较零散物流平台，通常其效率不高，规模不大，且较为混乱。由此看来，#市物流状况与电子商务交易所需的配送服务要求还有很大的差距。另外，经验丰富的管理和电子商务人才资源在#较为稀缺的问题尤其突出。目前#部门、行业信息的电子化方面力量严重不足，而没有各个部门、行业信息的电子化，电子商务就只能是纸上谈31、兵。#市急需引进高级管理信息人才，来促进企业的电子商务规划、管理与建设。只有真正解决了人才制约的问题，电子商务才可能真正实现同传统产业的融合。所以，充分利用各种途径和手段，培养、引进并合理使用好一批素质较高、层次合理、专业配套的网络、计算机及经营管理的专业人才，是#电子商务成功发展的根本保证。（3）建设电子商务产业园是实现#经济结构调整的重要举措。发展电子商务产业对促进和保障#市经济结构转型和经济健康可持续发展有着非常重要的作用，#市的主要经济支柱为工业，第二产业占#市经济比例的50.62%；目前#的骨干行业主要集中在化工、轻纺、机械、铸造、电缆、建材、管件、医药、食品、工艺美术这些耗能相对较32、高、产品附加值相对较低的领域，加快电子商务与这些传统行业的有效结合可以推动#市的资源充分开发和有效利用，优化当地传统产业升级方面有着非常重大的意义。（4）建设电子商务产业园对周边地区经济发展形成产业带动作用。#发展电子商务产业的功能定位于产业的层级发展，不局限于一个产业链的某一业态，而是贴近#市经济环境发展的需要。电子商务产业自身发展存在前后关联关系，所以#市在发展电子商务产业集聚高端服务业发展的同时，更需要注意相关产业的阶梯布局，形成合理的产业链，促进#电子商务产业集聚和可持续发展。一方面，处理好#市区内部的产业阶梯衔接，形成相对完整，有利于长期发展壮大的产业层次。另一方面，要处理好与毗邻地33、区的产业链的衔接，充分发挥#电子商务产业集聚功能与产业辐射功能。根据上述原则，#可以充分利用商业资源享赋和政策优势，着重发展与电子商务相关的研发、应用、推广等高端重点产业。通过积极发展人才支撑和产业服务支撑等若干配套产业，形成电子商务产业发展的浓重氛围，彰显电子商务产业创新高地的核心内涵；配套产业以营造电子商务文化环境为主线，进一步丰富#电子商务创新高地的产业内涵。5、项目建设是增加当地就业机会，推动社会和谐发展。项目建设可以缓解就业压力。项目运营后，预计将引进200家企业入驻，在当地招聘一批管理人员、技术人员等，可解决当地居民3万人就业，还可带动交通运输、物流等相关行业，创造一定的就业机会。34、该项目建成后在繁荣地方经济、增加居民收入和促进就业等方面发挥了重要作用。综上所述，本项目的建设符合国家政策和行业发展规划，符合产业发展的上升趋势，具有广阔的市场前景和良好的经济效益和社会效益。所以项目的建设是必要的。1.2 项目概况1.2.1 建设地点本项目建设地点位于#市运河区。1.2.2 建设规模与内容项目建设规模为占地面积163720.96平方米即245.58亩，总建筑面积为537925.77平方米，其中地上建筑面积为388137.03平方米，地下建筑面积为149788.74平方米，打造成#国际电子商务产业园。并以#国际电子商务产业园为载体，以电子商务产业的研发、推广、应用为主线，人才支35、撑、服务支撑为保障，从而形成园区内的四大产业区，重点打造具有“产业链”特点的产业空间布局结构，实现电子商务产业有机、有效、有序、有保障的顺畅运行。形成引导科技资源和创新要素向企业聚集，建立以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，将#国际电子商务产业园打造成华北乃至全国的电子商务产业示范园区。#国际电子商务产业园的具体定位为：本项目主要以承接北京、天津等地电商、软件研发企业产业转移为主，通过吸引中关村科技园、天津滨海高新区优秀企业落户#国际电子商务产业园，并在该区进行研发服务，结合#县域经济特色产业和龙头骨干企业，以打造创新型特色产品电子商务平台为契机，大力开展整合提升，加快推进肃36、宁皮草、河间电缆、泊头模具、献县扣件、孟村弯头、盐山管件、南皮五金、#枣业等特色产业，推动县域经济向集约集群、高端链条化方向发展。最终将打造成为优秀民营企业电子化、信息化的基地；培育新一代网商和商家的摇篮；联结创业经营者与专业服务培训机构的纽带；城市经济引擎及区域产业转型的试点基地；城市文化展示中心及先进产业体验中心；城市高端人才聚集锚点等。项目建设内容：本项目新建建筑66栋，总建筑面积为537925.77平方米。地上建筑面积为388137.03平方米，其中，研发服务楼面积50368.5平方米，产业服务楼面积274267.81平方米，商业面积63500.72平方米。地下建筑面积为149788.37、74平方米。根据#国际电子商务产业园是以“一条主线，两个支撑”作为园区建设、发展的核心理念。将园区总体分为4个区：以研发服务区（A区）中的人才、技术聚集为龙头，通过研发带动电商产业技术创新和成果转化；以电商产品经营展示区（B区）为纽带，通过电商产业技术创新成果的推广，使其成为电商产业最新成果展示和电商产品经营的聚集区；以电商支撑服务产业区（C区）为支撑，通过为园区内企业和人员提供各类专业化服务推动电商产业多元化发展和产业结构的优化升级；以电商人才支撑服务区（D区）为平台，通过吸引科技和管理人才，搭建高端精英人才聚集高地，支持电商产业技术研发和企业管理，使其成为整个产业园的智力支撑。本项目依托#38、市特殊的区位交通、良好的政策环境建设电子商务产业园，是产业升级、资源集约的新要求，产业园将通过吸纳和集中最优秀的电子商务企业，成为集人才、技术、服务为一体的电子商务产业聚集区和示范区，促进#整体经济和社会发展，打造成为#市的城市新名片、新兴产业的新平台和依靠科技推动传统产业升级的新载体。1.2.3 建设期本项目从2014年3月1日开始筹建，其中包括项目报告编制和审批及设计等，项目从2014年10月开始建设，到2019年2月28日竣工验收，建设期为5年。1.2.4 项目总投资及资金筹措本项目总投资估算为207669.28万元，建设投资为193646.95万元，建设期利息14016.00万元，铺底39、流动资金6.33万元。资金筹措：本项目总投资估算为207669.28万元，其中申请银行借款55000.00万元，其余全部自筹。1.2.5 主要技术经济指标本项目主要经济技术指标详见表1-1。主要技术经济指标表表1-1项目名称数量总占地面积（平方米）163720.96总建筑面积（平方米）537925.77其中1、地上建筑面积（平方米）388137.03其中：研发服务（平方米）50368.5 产业服务（平方米）274267.81商业（平方米）63500.722、地下建筑面积（平方米）149788.74建筑栋数（栋）66建筑层数（层）3、4、9、11、13、15、18、19、21建筑密度26.00%40、容积率2.371绿地率26.69%机动车停车位（个）地下3660自行车停车位（个）地上7699地下22202出租车停车位（个）地下112装卸车停车位（个）地上68无障碍停车位（个）地下35第二章 市场分析和建设规模2.1 市场分析近年来，我国电子商务保持了快速发展的态势，市场规模不断扩大，企业电子商务应用迅速普及，网络消费群体持续增长，电子商务对传统产业的影响和带动作用日益增强。据中国电子商务研究中心监测数据显示，截止到2013年6月，全国电子商务交易额达4.35万亿元，同比增长24.3%。其中，B2B交易额达3.4万亿元，同比增长15.25%，增速同比上升。网络零售市场交易规模达7542亿元41、，同比增长47.3%。2013年上半年，我国B2B电子商务服务企业达11400家，同比增长4%，增速同比趋缓。2013年上半年中国B2B电子商务服务商的营收规模为93.8亿元，同比增长25.9%，受企业电子商务规模的拓展，B2B服务商因此受益。B2B电子商务服务商营收份额中，阿里巴巴继续排名首位，市场份额为43%。国内使用第三方电子商务平台的中小企业用户规模已经突破1800万。2013年上半年，中国网络零售市场交易规模占到社会消费品零售总额的6.8%。中国网络购物市场上，天猫依靠其影响力牢牢占据第一位，占50.4%。中国网络的用户规模达2.77亿人，同比增长29.4%。值得注意的是手机端电子商42、务类应用迅速扩张，网民使用手机进行网络购物也在不断增加。艾瑞咨询统计数据显示，2013年电子商务市场细分行业结构中，在线旅游交易规模占比为2.3%，O2O占比1.2%。O2O逐步落地，通过线上线下的相互融合，加快传统企业电商化进程速度，发展更加多元化，服务类O2O日渐规模，未来发展潜力巨大。以扫码/声波支付为主的反向O2O刚刚兴起，基数较小，不过随着扫码、声波技术的成熟，预计未来反向O2O市场预计规模超过千亿元。通过综合分析，未来电子商务市场将呈现出以下发展趋势：O2O发展迅速，进入电商主流市场；移动网购成为网购核心增长点。2.2 建设规模本项目占地面积163720.96平方米，总建筑面积为543、37925.77平方米。地上建筑面积为388137.03平方米，地下建筑面积为149788.74平方米，建设#国际电子商务产业园，打造集科研服务、商务培训、电商产品展示经营、高端人才聚集、电商支撑服务等功能于一体的大型复合功能电子商务产业园，形成电子商务产业链。以电商产品研发推广应用为主线，以一流的人才、产业服务平台作为电子商务产业支撑体系，从而形成完整的电子商务产业发展体系。形成引导科技资源和创新要素向企业聚集，建立以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，将#国际电子商务产业园打造成华北乃至全国的电子商务产业示范园区。以“一条主线，两个支撑”作为园区建设、发展的核心理念，即以#44、国际电子商务产业园为载体，以电子商务产业的研发、推广、应用为主线，人才支撑、服务支撑为保障，从而形成园区内的四大产业区，实现电子商务产业有机、有效、有序、有保障的顺畅运行。重点打造具有“产业链”特点的产业空间布局结构。 项目将园区总体分为4个区：以研发服务区（A区）中的人才、技术聚集为龙头，通过研发带动电商产业技术创新和成果转化；以电商产品经营展示区（B区）为纽带，通过电商产业技术创新成果的推广，使其成为电商产业最新成果展示和电商产品经营的聚集区；以电商支撑服务产业区（C区）为支撑，通过为园区内企业和人员提供各类专业化服务推动电商产业多元化发展和产业结构的优化升级；以电商人才支撑服务区（D区）45、为平台，通过吸引科技和管理人才，搭建高端精英人才聚集高地，支持电商产业技术研发和企业管理，使其成为整个产业园的智力支撑。第三章 项目选址和土地利用3.1 项目选址本项目位于#市运河区海河路以北。3.2 建设条件3.2.1 地形、地貌#地处河北省东南部，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望。距首都北京240公里，距天津120公里，距省会石家庄221公里。#地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”（环京津、环渤海）开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。项目所在区域地处渤海低平原区，属华北冲积平原，地势低平，有轻微的起伏，总的趋势是由西南向东北方向倾斜，坡度约1/8500，46、海拔高度6.5-11.5m之间。3.2.2 气象#全境地处欧亚大陆东部，中纬度地带，属暖温带半干旱半湿润的季风气候。年平均干燥度1.2-1.5，大陆度63.8-66.0，大陆性气候很显著。本区的气候概况是：四季分明，温度适中，光照充足，雨热同季，降水集中，灾害性天气常有发生，春旱、夏涝、秋爽、冬干。年平均温度约为13，最冷月份（一月）平均气温-3，极端最低气温-19，最热月份（七月）平均气温26.5，极端最高气温达40。平均降雨量为600毫米左右，分配极不均匀，集中在7、8月份，占全年降雨的70%-80%。3.2.3 地震根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010），附录A我国主要城镇抗震47、设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组，该地区抗震设防为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。3.2.4 水文地质项目所在地区30m深范围内的地层为第四纪冲积层，从地表到地下15m为粘土和轻亚粘土，其间夹有淤泥质亚粘土。在距地面700m深度内分成四个含水组，目前工业用水主要源于第三含水组，该含水组深度在150-350m之间，水质较好，矿化度在0.75-1.10g/l，单井出水量为35-60m3/h。第四含水组深度在350-450m之间，是工业用水次水源。地下水主要来源于自然降水和南运河渗漏补给，地下水流向是自西北向东南。3.2.5场地地质条件依据项目工程勘察报告，得出如下结论：1、项目地48、处河北平原东部冲湖积平原区，地形平坦开阔，地势自西向东北倾斜，地面标高9.5米左右，地形简单，地貌类型单一。第四系厚度约500米，浅部地层岩性岩相稳定。根据该场地北约2.0km处岩土工程勘察资料和现场调查分析，工程地质条件较差。浅层地下水水位埋深2.2m左右，深层水水位埋深62.0m左右，水位地质条件较差。该项目场地地质构造简单，设计具备地震加速度为0.10g，抗震设防烈度为7度。破坏地质环境的人类工程活动较强烈。地质环境条件复杂程度为中等。根据建设项目重要性和地质环境条件复杂程度，该建设项目地质灾害危险性评估级别为一级。2、现状评估主要地质灾害为地面沉降，地质灾害危险性中等；预测评估主要地质49、灾害为地面沉降和软土地基变形地质灾害，地面沉降地质灾害危险性小，软土地基变形地质灾害危险性中等。根据现状评估与预测评估的结果，综合评估认为评估区处于地质灾害危险性中等区。3、该项目建设用地适宜性级别为基本适宜。3.2.6 交通运输条件#市的交通更是南北贯通，交通便捷。#市距北京240公里，距天津120公里。自古有水旱码头之称，京杭大运河纵贯全境。陆路方面：京沪铁路（北京上海），朔黄铁路（朔州黄骅港），京沪高速（北京上海）、廊沧高速（廊坊#）、石黄高速（石家庄黄骅）、津汕（天津汕头）高速公路、东部沿海高速和正在建设的邯港高速，还有北京福州、北京广州、山海关深圳、黄骅银川等国家级公路，构成了四通八50、达的交通网络。国家“九五”重点工程黄骅港和朔黄（朔州黄骅港）铁路的建成，#成为西煤东运新通道的出海口和冀中南、鲁西北以及晋陕和内蒙古等西部地区对外开放的桥头堡。3.3 土地利用3.3.1土地利用现状本项目东起永安大道，西至开元大道，南起海河西路（307国道），北至滨河公园，面积245.58亩。按照#市城乡规划建设管理委员会会议纪要（2014）44号文，同意国际电子商务产业园项目规划及建设方案。该拟用地为#市人民政府储备用地。项目一期用地159.51亩经#市2013年第十批次1号地报经河北省人民政府批准转为国有建设用地，批准文号为：冀政转征函（2013）622号。项目所在地地理位置优越，交通便利51、，水、电等外部条件配套完善。建设区域内无需要保护的历史文化遗产、自然遗产、风景名胜及自然景观，没有压覆矿床。项目建设无诱发地质灾害的可能性，不影响防洪和排涝，不影响通航和军事设施安全。项目具有良好的社会经济环境，可依托的基础设施和方便的生活服务设施，有一定的环境容量和纳污能力。3.3.2 用地土地类别该拟用地选址区域位于城市规划确定的商业服务用地范围内，该项目建设用地符合#市土地利用总体规划、符合国家土地政策。3.3.3用地合理性分析拟建项目是按照#市土地利用总体规划的要求作规划设计，做到片区建设，不留死角，可以和附近建筑和谐统一，布局合理，规模适宜，有效利用了土地，所以项目的建设是可行的。（52、1）城市总体规划中该土地功能划分为建设用地，属于商业服务用地规划范围。按照#市的发展规划，#市的商业体系规划中出现了多个城市商业中心，本项目所处位置正好在运河南部商业中心区域，将会发展成为新的商业聚集中心，也必然能创造比较丰厚的经济效益和社会效益，并且为#市及周边地区的发展电子商务产业起到带动和示范的作用，提高建设区域的土地价值，推进#的城市建设进度，提升#的城市形象。（2）土地利用合法性分析。项目用地符合相关法律法规要求。符合国家严格土地管理的要求。建设项目用地容积率、建筑密度以及绿化率等指标合理，符合节约、集约用地原则。（3）土地利用的社会影响分析。土地征用已经完成，项目致力打造华北乃至全53、国的电子商务产业示范园区。项目的建设不但改善了该区域的生活环境而且美化了城市，所以当地民众不会对项目进行阻扰。3.3.4征地拆迁及移民安置分析项目用地中的开元南大道东侧，海河路北侧的129.285亩地和大王庄村东侧，海河路北侧的30.2205亩地，现都已征收完毕。征地补偿安置标准如下：1、土地补偿费根据河北省人民政府关于修订征地区片价的通知（冀政（2011）141号）确定的补偿标准，项目用地位于#市第一片区，土地补偿费为每亩10.5万元。2、青苗及地上附着物补偿费对征地范围内的青苗及其附着物，经#市政府标准，按每亩2.5万元标准补偿。由村委会分配给青苗及地上附着物所有权人。3、地上建筑物及特殊54、地上附着物补偿费对征地范围内及集体建设用地上的建筑物、构筑物及特殊地上附着物，按照#市人民政府关于房屋拆迁管理及#市人民政府令（2010）1号文的有关规定执行。安置途径：货币安置和社保安置，由#市劳动和社会保障局按有关规定要求将符合条件的被征地农民纳入社会保障体系。本项目所征土地为建设用地和农用地，土地征用已经完成。第四章 建设方案4.1 #国际电子商务产业园区的规划方案4.1.1 规划思路按照国家“十二五”总体规划、专项规划和区域规划要求，以产业链为纽带、产业园为载体，引导科技资源的创新要素向企业聚集，建立以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，把#国际电子商务产业园打造成为专55、业特色鲜明、品牌形象突出、服务平台完备、产业功能齐全的大型现代产业集群。4.1.2 项目定位依托#市得天独厚的区位优势、良好的政策环境建设#国际电子商务产业园项目，是产业升级、资源集约的新要求，产业园将通过吸纳和集中最优秀的电子商务企业，成为集人才、技术、服务为一体的电子商务产业聚集区和示范区，促进#整体经济和社会发展，打造成为环渤海地区及#市的城市新名片、新兴产业的新平台和依靠科技推动传统产业升级的新载体。1、#市西南部城市新名片。#国际电子商务产业园位于石黄高速、京沪高速路#西出口处及传统商圈和#新城的中间地带，东映京杭运河，西临高铁新站，南邻高速路口，北倚#城区，坐拥城市宁静，独享交通便56、利。#国际电子商务产业园的规划整齐划一，恢弘庄重，随着园区的建成和发展会有更多的经济要素向本区域和周边地区转移，今后产业园将是外地来客到访#的城市印象之一，它也必将成为#市具有地标性质的城市新名片。2、战略性新兴产业的新平台。为扶持服务对象提供经济、高效的可持续发展的产业大环境，园区内提供各项电子商务产业服务，包括电子商务、服务外包、产业孵化、数据处理、金融服务、物流配送、总部经济、第三方支付等方面。目前在国内，包括世界500强在内的一些大型零售、品牌产品和制造企业，都纷纷抢占电子商务市场，商品快速流通的同时，伴随信息快速流动和覆盖，电子商务不仅降低了商品流通成本、促进了良性竞争、扩大了销售规57、模，而且每卖出一件产品的同时，还能达到传统零售渠道无法达到的品牌塑造、品牌传播、信息扩散能力。目前的#市场，能够结合商品和产品供应链，直接面向终端消费者的B2C和C2C，和国内外客户批发为主的B2B，都有天然的优势，甚至对周边区域形成巨大的辐射性影响。在B2B方面可以充分利用黄骅港的港口仓储及货物的快速交割功能，形成黄骅港和#电子商务产业园的联动模式，今后可在#国际电子商务产业园进行网上交易的同时就可以在黄骅港直接进行转交货物的新型快速大宗交易模式。背靠#大市场发展电子商务，最大化接近产品始发地，最短程度缩小供应链，是发展B2C和C2C，提升企业利润和竞争力有效的方式。可见#发展电子商务有着在58、河北范围内无可比拟的优势。同时，以实体#市场发展批发为主，以虚拟的网上市场发展针对零售的B2C和C2C为辅，会形成强大的相互依托，相互促进的良性格局，真正在全球化加速进程中占领制高点，使#具有可持续的核心竞争力。3、依靠科技推动传统产业升级的新载体。#国际电子商务产业园在#建设，也标志着#产业的升级和转型，从劳动密集、产业密集、商业密集的传统产业区域，逐步转型为知识密集、技术密集，发展高新技术和信息技术为核心的新型商业和新兴产业聚集区，改善#的产业环境和建设电子商务生态和产业链，提升#作为“沿海新城”的竞争力。未来在#，以#国际电子商务产业园为核心，将会吸引一批电子商务龙头企业和商家，发挥带动59、和示范效应，产生电子商务产业集聚效应，吸引更多的人到#来从事电子商务。通过统一的电子商务平台将客户、商户、银行紧密联系在一起形成产业集聚效应。通过政策扶持的软件氛围，再到建设电子商务产业园的硬件生态，#国际电子商务产业园所提供的服务顺应了产业升级、资源集约的新形势、新要求。依托得天独厚的区位、交通以及政策扶持等优势，重点开发电子商务产业示范区，将逐步形成传、帮、带，相互共荣的产业生态。产业园将具有创业服务中心的特质，会吸取成功商家、成功企业、成功产品、成功经验的基础上，结合#本地特点建立一种以促进技术和专业服务进行商业成果转化，培训具有核心竞争力企业的载体。也会为从事电子商务的创业企业提供必需60、的配套服务，推动科技企业物流服务，最大程度地减少流通和仓储管理环节成本，为促进电子商务的一体化和形成产业链服务。4.1.3 园区运作模式#国际电子商务产业园的运作模式将采用目前国外及北京、上海等一线城市电子商务产业园的主流发展模式，即政府主导、市场化运作、企业化管理三者结合的创新型模式。这种模式的优势在于达到社会受益、政府受益、企业盈利、促进经济发展等多方面的平衡。政府作为主导，指引电商产业在城市当中的聚集方向，通过产业集聚达到增加就业，拉动GDP，繁荣城市经济的目标。市场化运作，保证了本项目的市场支点，避免本项目在建成后缺乏市场基础，运营上出现困难。企业化管理，确定了本项目在运营方面的专业性61、，对项目开发及发展的整体流程实现更加专业的操作及管理，同时运营企业为政府节省了大量投资成本，企业化管理自身也保证了项目发展的市场化。4.1.4 项目的产业定位在产业方面，以电子商务为核心内容进行展开，拓展至服务外包、IT、高新科技研发等，进一步通过产业的多元化来带动城市经济的同时获得更广泛的经济效益和社会效益。#国际电子商务产业园的具体定位为：优秀民营企业电子化、信息化的基地；培育新一代网商和商家的摇篮；联结创业经营者与专业服务培训机构的纽带；城市经济引擎及区域产业转型的试点基地；城市文化展示中心及先进产业体验中心；城市高端人才聚集锚点等。4.1.5#国际电子商务产业园的产业服务模式。在#区域62、内，建设配套的电子商务产业园，企业能够实现价值定位。由于背靠京津及环渤海这个大市场，电子商务经营商家主要集中于销售端，长期面向大量终端客户和用户，由于新型B2C电子商务的特点，决定了由消费者的自由选择配比供应和销售模式，网店和商家在广阔的#市场寻找适合货源，仍旧是被动式的满足，无法占领创新产品创新市场的龙头地位，更由于大量低端网店，缺乏批量组货、批量储存、数据分析、精准营销、产品设计生产能力。而通过电子商务产业园的创新模式，通过产业聚集，为商家全方位提供专业化的第三方服务，能够满足不同层次的上述需求。4.1.6 #国际电子商务产业园的保障措施。#国际电子商务产业将成为快速成长的社会公益性和商业63、服务一体化的电子商务产业园，通过各种配套服务作为具体保障措施，不断建立和完善相应设施与机构。提供包括研发、信息、投融资、贸易、法律、担保、财务、评估、人才资源、国际交流与培训、产权及技术交易等多种创业发展所需要的服务。电子商务产业园的建设运营会初步建立具有#特色的电子商务创新及营销体系。通过综合发展多项现代服务来达到在解决#市现存经济问题的同时，带动城市经济结构的转型，增强#市的核心竞争力，最终使得本项目在河北乃至全国范围内成为区域经济增长极。4.2 项目的产业空间布局根据产业布局的基本设计与思路，以建立完整的电子商务产业体系的为指导，#国际电子商务产业园将重点打造具有“产业链”特点的产业空间64、布局结构。1、产业园分区规划与功能。简单概括电子商务产业链：以电商产品研发推广应用为主线，以一流的人才、产业服务平台作为电子商务产业支撑体系，从而形成完整的电子商务产业发展体系。根据这个理念，对#国际电子商务产业园的分区进行了详尽且比较科学的设计，将园区总体分为4个区：以研发服务区（A区）中的人才、技术聚集为龙头，通过研发带动电商产业技术创新和成果转化；以电商产品经营展示区（B区）为纽带，通过电商产业技术创新成果的推广，使其成为电商产业最新成果展示和电商产品经营的聚集区；以电商支撑服务产业区（C区）为支撑，通过为园区内企业和人员提供各类专业化服务推动电商产业多元化发展和产业结构的优化升级；以电65、商人才支撑服务区（D区）为平台，通过吸引科技和管理人才，搭建高端精英人才聚集高地，支持电商产业技术研发和企业管理，使其成为整个产业园的智力支撑。2、四大分区功能细化A区（电商研发服务区）：电商研发服务区作为#国际电子商务产业园的智力核心和产业标志，本区主要负责先进电商技术研究与成果转化，并且吸引大的电商企业入驻研发。电商研发服务区在网商电商产品研发、软件测试、网络管理和自动化研究、云技术平台开发等方面为整个#国际电子产业园起到技术和智力支撑的作用。本区域作为电商产业发展的龙头对#整体的产业升级和转型起到较强的带动作用。其中包括：电商高新技术创业服务中心、电商服务楼、电商产业助推中心B区（电商产66、品经营展示区）：作为#国际电子商务产业园的电商产品经营的区域，对外负责推广和展示#电商园区所有的研发成果，并将一系列研发成果进行商品转化，负责销售的区域。对内为园区内研发企业提供设备，方便园区内企业就近采购。通过将园区内研发成果对外推广，可将电商产业科研成果引入转化、应用、销售的快车道，从而推动电商产业发展的良性循环。届时会吸引集中全国各主流IT品牌的经销商入驻，将在#成为集中厂家最多、服务项目最全，集IT产品展示、销售、服务的超大一站式电商主题展示展销中心，成为#乃至华北地区最大的电商产品聚集区。其中包括：营销综合大厦、电商策划中心、电商演示中心、网商创业中心、电商产品经营展示中心。C区（电67、商支撑服务产业区）：为园区内所有企业和商务活动提供主题式配套服务，将对#国际电子商务产业园提供强大的信息、资金和服务等支撑。其中包括：电商呼叫中心、电商服务外包中心、智能城市网络数据中心、电商结算中心、金融服务中心、物流信息中心、电商管理中心。D区（电商人才支撑服务区）电商人才服务支撑区为到#创业发展的各方人才提供优良的休憩环境以吸引高级电子商务专业人才和管理人才长驻，在配套功能上有健身房、餐饮服务、娱乐设施，旨在为IT类企业高管及IT精英提供全方位的生活休憩服务。可为园区提供电商专业人才，支持园区内电商产业研发，促进电商科研成果转化；提供电商高级管理人才，加快电商企业科研成果应用和推动电商产68、业快速发展，为整个产业园起到人才服务支撑的作用。4.3 项目的产业推进规划1、总体目标顺应电子商务极速发展的产业演进规律，紧抓#市经济结构转型的历史机遇，以#市目前的大建设、大发展为契机，依托#市新区建设氛围，对接环渤海经济的发展，充分体现#地区的区位竞争优势，以#国际电子商务产业园为载体，集聚电子商务研发、电子商务经营应用、电子商务产品推广等三大重点领域，带动电子商务人才聚集、电子商务支撑配套服务等若干配套领域发展，至“十二五”末初步完善电子商务产业发展体系，形成“河北领先、国内知名、国际一流”的高端电子商务产业集聚区，建成完整的电子商务产业链，形成国内及国际知名的电子商务产业发展集聚区。269、近期目标一是完善#国际电子商务产业园的基础设施建设，初显电子商务产业集聚区的形态特征。首先完成项目地块拆迁平整工作，推进各功能区的建设，分期有序推进功能区的开发，初步体现电子商务产业集聚区的形态特征。二是制订产业招商计划，接洽相关意向投资企业和进驻机构。制订产业招商计划，发布#国际电子商务产业园发展目录，引导电子商务产业集聚方向，着手市场培育和客户积累工作，积极接洽核心集聚的三大产业相关投资公司和机构，力争完成50100家国际或国内公司总部或公司职能总部意向协议的签订工作。3、中期目标一是完成#国际电子商务产业园的基础设施建设，完善电子商务产业集聚区形态特征。连通与周边市政设施的对接，依托大70、交通网络，形成由高速公路、高铁、城市快速路等组成的快速通道。完成#电子商务产业园各功能区的建设、完成#国际电子商务产业园标志性建筑的建设，从而形成完整的电子商务产业链和集聚区形态。二是形成电子商务产业初步集聚，电子商务集聚区地位稳步攀升。按照电子商务产业发展目录，加大招商力度，基本形成产业发展体系，力争引进200家电子商务类企业和30家国际知名的电子商务重点企业、企业总部或职能总部入驻。4、长期目标一是#国际电子商务产业园进入成熟发展期，园区内电子商务产业健康持续发展，随着#机场、黄骅港建设的大环境逐步完善，#电子商务产业发展体系日益完善，形成以电子商务产业创新研发、高端电子商务培训应用、电子71、商务产品推介推广为核心，以相关金融、文化、物流等产业支撑服务，各类专业人才支撑服务为配套的现代电子商务产业集聚区。二是#电子商务集聚区地位逐步提升，产业集聚辐射功能增强。#在环渤海及华北地区的电子商务产业发展中处于领先地位，完成电子商务三大重点领域及配套产业的集聚，#国际电子商务产业园区内的人流、物流、信息流有序流动，电子商务产业集聚功能处于稳定可持续状态;电子商务产业对华北乃全国辐射带动作用日益增强。4.4 促进#电子商务产业快速发展的措施1、与市政建设形成合力，共同推进智能化城市建设。为市政预留数字化服务平台，为交通信息管理、数字银行提供功能完善、服务健全的信息化服务场所也是建设#国际电子72、商务产业园的目的之一。建设交通、能源、商业、安全、医疗等公共行业的实时管理和控制的智能城市网络数据中心，利用大型计算机数据分析系统、全城视频监控识别系统、GIS（地理信息系统）、GPS（全球定位系统）和RS（遥感系统）等先进技术手段为城市提供智能交通管理、气候灾害防治、环境实时评估、实时医疗监控等服务，为城市健康、快速、可持续发展提供智力支撑。而这些举措将会促进#的市政建设与产业园建设形成合力，让城市管理水平再上新台阶。2、加快电子商务产业园开发模式创新。坚持园区项目开发和区域建设的系统性、整体性、协调性和持续性发展，做到市场行为和开发行为有机结合，以政府为主导、企业为主体、市场化运作为主旨，73、统一规划、滚动开发、政策支持、实现多赢为原则，创新#国际电子商务产业园开发模式，实现产城融合，形成具有产业功能的城市新区。3、优化发展环境。在#国际电子商务产业园先期投入行为完成以后，应以市场机制为主导，着力营造良好的发展环境，采取经济、法律、行政等手段多管齐下，创造良好条件和盈利预期，吸引众多企业和机构入驻#国际电子商务产业园。4、打造高端品牌。围绕电子商务创新研发、电子商务应用培训、电子商务相关产品推介推广等方面为重点，着力完善#电子商务产业园的产业链，提高产业专业化程度，实现电子商务集聚区和企业间的紧密配合，打造高端电子商务集聚区品牌。5、集聚高端人才。电子商务产业的发展需要高端的人才，74、通过建立领军人才选拔、培养、考核管理机制，形成支持有力、配套齐全的社会和用人单位共同参与的领军人才服务体系。同时，依托#市及周边一线城市已有教育资源，打造国内外资源进入的管道与平台，集聚高端专业人才，支撑#电子商务产业拓展，形成高端人才产业服务消费集散的良性循环。6、预留发展空间。在#电子商务产业园未来发展过程中，可能会产生一些新的业态，与目前规划定位存在不一致的现象；也会出现整个产业园扩大规模，扩大集聚效应和功能的现象。因此，应坚持可持续发展的原则，遵循服务业产业链延伸的方向，在政府制定的城市总体规划中应在园区的南部和东部，给#国际电子商务产业园预留一定比例空间用于其他新业态发展，以应对未来75、实际发展之需。4.5 工程技术方案1、总平面布局#国际电子商务产业园以研发创新功能、产品推广、展示功能及商务经营培训功能为突出特点。在电子商务研发方面，因属于创意创新的高级脑力劳动，研发人员需要环境优雅、安静独立的研发场所，且对环境要求较高，因此，在研发服务楼的建设上突出了环境的优雅及相对独立的特点；在商务活动方面，考虑到电商产业在人员培训方面需求量较大的特点，因此配备大型商务会议中心、产业服务中心、商业等配套设施；在电商产品展示经营推广方面，以卓越的区位优势和产业环境来吸引#市电商企业的聚集，从而实现#产业升级，因此在展示经营方面的设计上更加贴近市场需求。通过梳理产业园内的产业链，可以概括为76、：通过研发电子商务软件及其它相关软件和产品，促进科研成果转化；通过科研成果有效应用在电子商务相关的商务、会议、培训来提高园内电商企业的商务效率；通过实现相关电商产品的展示经营推广带动园区成为电商产品聚集区，促进#市产业升级的功能。最终形成电商产业研发集聚中心、电商企业集聚中心，电商培训集聚中心，电商产品集聚中心等功能区。因此建设空间的布局就是具备产业服务、研发及研发转化产品演示经营的特点与功能。项目整个园区分四大产业区，重点打造具有“产业链”特点的产业空间布局结构。建筑地下为停车库，地上主要为各功能区。结合建筑造型设计，各座建筑分别形成围合与半围合的庭园、广场，以满足休憩、交流的需求。项目用地77、西北部为A区，占地51862.96平方米，总建筑面积为65673平方米，本区承载北京电商、软件研发企业的对接转移；整合提升#区域优势产业电子商务平台。项目用地的西南部为B区，占地为33616平方米，总建筑面积为85991平方米，本区搭建电商产品交易展示平台，设置电商总部集中服务中心、电商中央商务培训；整合#当地电子商务终端商务平台，形成电商产品集聚区、培训及总部集中服务。项目用地中部及东南侧为C区，占地30158平方米，总建筑面积99724.03平方米，本区搭建优质高效的电商产业公共服务平台，如现代化金融服务平台，高效优质的物流服务平台，数字化城市发展平台，产业公共服务平台等，为电商企业提供优78、质服务支撑，提升产业园的集聚效应，吸引电商企业入驻。项目用地东北侧为D区，占地48084平方米，总建筑面积136749平方米，本区承接北京、天津、上海等电商企业高管、人才的转移。2、建筑单体设计园区内单体平面布局简洁明了，低层以框架结构、高层以框剪结构提供最大限度的灵活使用空间，并且合理推敲公共功能空间，使其既省面积又布局合理。立面设计以整体统一的黄色面砖形成一个基调，再配以现代简约的白色涂料、明快的玻璃幕墙等等，使整个园区既统一又现代。在单体设计上主要用黑、白、灰三种最为原生的色彩来塑造一个宁静但却个性鲜明的建筑体量，这与现代电商产业园区的功能性质是吻合一致的。通过黄砖的“柔和”、金属材质的79、“刚毅”及玻璃的“宁静”，来形成对比强烈、掷地有声的立面形象，并据此形成一定的空间序列，线条明快而挺拔，同时在总体统一的色系之中又适时地点缀一些较为明快的灵动色块，用以活跃整体气氛。总体而言，单体设计体块、比例、尺度适中而不夸张，色彩稳重而不张扬，以一种包容的姿态渲染出新概念科研服务建筑简约明快、洗练大方及高贵典雅的品质。3、建筑结构本项目建筑主要为科研、产业服务、商业以及配套设施等，设计为地上2、3、4、9、11、15、16、18、21层，地下2层。地上2、3、4层采用框架结构，地上9、11、15、16、18、21层采用框剪结构，全部现浇钢筋混凝土楼板，墙体外保温。地下采用钢筋混凝土结构。建80、筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年，建筑耐火等级为二级。抗震设防烈度均为7度，设计基本地震加速度为0.10g，建筑抗震设防类别为乙类。4、交通组织在交通组织上主要以园区内相对独立成组的三大组团的环状主干路来组织主要的交通流量。设置两条主轴路贯穿项目区南北。考虑到项目区东西和南侧均为城市道路，在项目用地南侧设置四个出入口、东西各设一个出入口可以分别进入各区。园区内机动车停车主要以地下停车为主，并结合地面绿化停车为辅。5、绿化在保证建筑容积率、覆盖率的条件下，绿化组织以园区紧邻的#市滨河公园绿化景观带和园区外缘连续带状绿化为主与城市绿化融为一体，将形成#市绿化率最高的空间组织；园区内结合交81、通组织，设置大片的草坪、广场。以草坪为主，点缀种植灌木，乔木，设置偏几何化绿化小品及景观树阵。在有限的空间里，运用合理有效的分析方法，朴素、新颖、开放的设计手段，创造简洁、活泼、幽雅的休闲环境。6、人防大楼地下室平时为汽车库，战时经适当封堵可做一个六级的人防防护单元。7、工程内容本项目总建筑面积537925.77平方米。地上总建筑面积388137.03平方米，地下149788.74平方米。容积率2.371，建筑密度26.00%，绿地率26.69%。项目园区分4个区域建设。建筑工程一览表如下：项目建筑工程一览表表4-1序号项目栋数层数占地面积（m2）建筑面积（m2）结构型式1A区362、3、4、82、1151862.9665673框架结构2B区112、9、163361685991框架和剪力墙结构3C区713、16、18、193015899724.03框架和剪力墙结构4D区1215、18、2148084136749剪力墙结构5合计66163720.96388137.03主要技术经济指标表表4-2项目名称数量总占地面积（平方米）163720.96总建筑面积（平方米）537925.77其中1、地上建筑面积（平方米）388137.03其中：研发服务（平方米）50368.5 产业服务（平方米）274267.81商业（平方米）63500.722、地下建筑面积（平方米）149788.74建筑栋数（栋）683、6建筑层数（层）3、4、9、11、13、15、18、19、21建筑密度26.00%容积率2.371绿地率26.69%机动车停车位（个）地下3660自行车停车位（个）地上7699地下22202出租车停车位（个）地下112装卸车停车位（个）地上68无障碍停车位（个）地下354.6 配套设施4.6.1 给排水1、给水给水水源为市政自来水，分别自南侧海河路的市政自来水管网各引一条DN250给水管在5区内各自形成环状，作为各区生活及室内外消防用水水源。水质符合生活饮用水卫生标准，供水量可满足项目需求。按照建筑给水排水设计规范(2009年)所制定的各项用水定额，计算本项目的用水量。项目用水量见下表。项目用84、水量表表4-3 序号项目名称用水明细单位使用定额使用数量小时变化系数（K）用水量m3/d最大日平均日1商业生活用水L/(m2d)563500.721.5317.50211.672产业服务生活用水L/(人d)50253871.51269.35846.233地下车库冲洗用水L/(m2次)287123.161174.25174.254绿化灌溉用水L/(m2d)1.541241161.8661.865未预见水量0.1184.74129.166合计2005.261423.41年用水量：1423.4136051.24万吨经计算项目年用水量为51.24万吨，项目采用雨水收集和中水处理系统，经处理后的中水，主85、要用于绿化 、道路浇洒、冲厕、喷泉等，中水回用率为30%，则项目年用水量为51.24(130%)35.87万吨。2、中水系统项目采用中水回用系统将生活污水经过生化、MBR膜生物反应等处理后，其出水水质达到城市污水再生利用城市杂用水水质（GB/T18920-2002）中的相关水质标准，出水用于冲厕、浇灌、清洗及景观用水。本项目日均用水量为1423.41m3，设计非传统水源利用率为人均用水量的40%，为569.34 m3，即非传统用水量不小于569.34 m3。可用非传统用水量冲厕、绿化。3、排水工程本工程采用雨污分流，污废合流方式排水，地下室废水设潜污泵排放。污水排放量按最高日用水量的90%估算86、，生活污水经化粪池处理后排入中水回用系统进行处理，处理后的中水可以回用于冲厕及绿化浇水；雨水经雨水口，雨水管集中收集。室内污水管采用UPVC螺旋消音管，粘接连接；室外排水管采用高密度聚乙烯双壁波纹排水管，室外重力流雨水管采用防紫外线UPVC管材。4.6.2 供电1、电源本工程供电电源由城市110KV变电站引来。供电电源为50Hz、10kV系统。在园区，根据电商企业用电量较高的实际情况，在内设若干个10KV开关所，进行整个园区的高压配电，在所有高层建筑内分别设一个10KV终端变电站。本工程每栋产业服务楼的建筑地下一层设置独立柴油发电机。2、用电负荷估算本项目用电负荷计算采用需要系数法。用电负荷估87、算见下表。电力负荷估算表表4-4用电系统面积（m2)负荷密度（W/m2)负荷（KW）需要系数costan有功功率Pj（kw)无功功率Qj（kvar)视在功率Sj（Kva）研发服务274267.814010970.71 0.750.80.75 8228.03 6171.03 10285.04 商业63500.72 1207620.09 0.80.80.75 6096.07 4572.05 7620.09 产业服务50368.50 804029.48 0.80.80.75 3223.58 2417.69 4029.48 地下室149788.7 10.0 1497.89 0.80.80.75 11988、8.31 898.73 1497.89 室外照明654880.213.10 0.90.80.75 11.79 8.84 14.73 电梯112202240.00 0.30.61.33 672.00 896.00 1120.00 其他用电388137.0331164.41 0.20.80.75 232.88 174.66 291.10 小计27535.67 19662.67 15139.00 24858.33 同时系数Kp0.9，Kq0.96）0.8 0.82 17696.40 14533.44 22899.42 无功补偿0.338716.91 变压器合计17696.40 5816.53 18689、27.79 变压器功率损耗（PT0.01Sc，QT0.05Sc）186.28 931.39 合计17882.68 6747.92 19113.47 本项目设备总装机容量为27535.67kW，计算有功功率17882.68kW，无功功率6747.92kvar，视在功率19113.47kVA。年用电量为5298.71万kWh。项目拟新增SCB11-1600kVA变压器15台，负荷率为80%，以及配套的高低压变配电设备，以保证项目正常运行。3、防雷接地本项目高层建筑物按二类防雷建筑设计。沿屋顶檐口，女儿墙、屋脊等处设置避雷带，平顶屋面设避雷网，利用混凝土结构柱内主筋作为防雷引下线，建筑物内所有金属结90、构，外墙金属门窗、玻璃幕、铝板金属支架等均与防雷引下线可靠连接。利用人工环型接地体作为接地极，与防雷引下线，工频接地引下线，弱电工作接地引下线等可靠连接。本项目采用综合接地系统，室外设人工接地极。将防雷接地、配电系统接地、等电位保护接地、弱电工作接地等均与建筑共用接地系统，并进行可靠连结，接地电阻应不大于1。4.6.3 弱电1、电话系统为了满足内部及与外部的通话要求，在服务楼内设电话模块。2、网络布线系统设宽带网络布线系统，用于电子邮件、www访问、文件传输FTP、Internet网络服务等，以实现公用网网络资源的共享。4.6.4 采暖、通风1、采暖采暖、空调热媒采用的热水，由设在地下一层的换91、热站利用市政提供的120/70的热水经换热器机组换热后，供给60/50的空调热水。采用“定压罐”进行定压。各区分别设置换热站并分期建设，空调热水泵采用一次变频泵，以满足各区空调、采暖需要的热水。换热站设置在建筑的地下室内。室外热水入口预留计量装置的位置；室外管网进入建筑红线后，设置检查井。用热量预测表4-5序号建筑类型数量热负荷指标(W/m2)热负荷(KW)年用热量GJ/Y1研发服务50368.5603022.1123758.8 2产业服务274267.814010970.712435936.6 3商业63500.72603810.043214976.6 4合计17802.865674672.92、0 2、通风所有机械室(包括变电所，动力站、电梯机房等)、物业值班室、后勤用房均设计普通机械送、排风系统。餐饮厨房预留排风所需要的排风竖井；餐饮厨房设置专用的排油烟系统和补风系统，由专业的厨具公司负责设计、施工。地下一层车库设置排风兼排烟系统，平时排风，有火情时，进行排烟。4.6.5 天然气考虑到商业附设的餐厅炊具使用天然气，气源引自#市天然气公司海河路的市政燃气管网。根据城镇燃气设计规范（GB50028-2006），本项目天然气消耗量为0.04Nm3/人.d，餐饮客流量5000人.次。天然气用气量表4-6序号用能类型数量耗气指标单位耗气指标值天数需气量(Nm3/y)1餐饮用天然气5000.093、Nm3/人.d0.0436072000.0第五章 环境保护和消防措施5.1 环境保护5.1.1 场址现状本项目位于#市运河区海河路以北。项目地块交通便捷，地理位置与自然条件优越，周围环境状况良好，大气和土壤纳污能力强。本区域空气质量级别为II级；地下水水质指标基本满足地下水质量标准（GB/T14843-1993）中的“III类”标准；声环境满足声环境质量标准（GB3096-2008）中的“4a类”标准。5.1.2 编制依据（1）中华人民共和国国务院令第253号建设项目环境保护管理条例1998年12月；（2）建设项目环境风险评价技术导则（HJ/T169-2004）；（3）中华人民共和国环境保护法94、；（4）中华人民共和国大气污染防治法；（5）中华人民共和国水污染防治法；（6）中华人民共和国土地管理法；（7）水土保护工作条例（国务院颁布）；（8）环境影响评价技术原则与方法（国家环保局开发监督司）；（9）环境影响评价技术导则总纲（HJ/T2.1-93）；（10）环境影响评价技术导则大气环境（HJ2.2-2008）；（11）环境影响评价技术导则地面水环境（HJ/T2.3-93）；（12）环境影响评价技术导则声环境（HJ2.4-2009）；（13）环境影响评价技术导则非污染生态影响（HJ/T19-97）；（14）开发建设项目水土保持方案技术规范（GB50433-2008）；（15）国家环境保护总95、局空气和废气监测分析方法；（16）水土保持综合治理技术规范（GB/T16453-1996）。5.1.3 项目生态环境影响分析1、施工期环境影响分析及治理措施（1）扬尘污染的治理项目施工期间，由于水泥和砂石等建筑材料的运送、弃土的运输等，车辆频繁过往，必然会造成尘土飞扬，致使周围环境空气中的降尘和TSP量的增加，环境空气质量在短时期内将下降。运输扬尘一般在尘源的30米范围内（刮大风时除外），但这种影响是局部的、暂时的，随着工程的建成完工而消失。通过采取对施工场界设置临时护挡措施，使原料堆场、建筑施工现场、运输过程中产生的扬尘无组织排放得到有效控制；定时对建筑现场地面及时用水喷淋降尘，可以有效防止96、建筑扬尘的产生；建筑施工运输车辆在运输过程中必须有遮挡、篷盖等措施，避免运输过程中产生的扬尘；同时，对粉尘类建筑材料如水泥、白灰等，设置有三面围墙的库棚存放等措施，治理施工现场的扬尘，以避免产生扬尘污染环境空气质量。（2）施工噪音治理项目施工期间其噪声主要来源于推土机、挖掘机等建筑机械和车辆运输的交通噪声。施工中机械设备产生的噪声最大值约为110dB（A），通过合理安排施工时间，合理布局施工现场，降低人为噪声，同时，通过场界设置临时隔声屏障和选用低噪音施工机械等有效措施后，使施工现场噪音满足建筑施工场界噪声限值的要求，减少施工噪音对周围人员的影响。（3）建筑垃圾治理对于施工过程中产生的建筑垃圾97、及施工人员餐饮垃圾，及时清运，保持场地容貌的整洁，减少对环境的影响。（4）水环境治理施工期桩基建设、浇筑水泥工段产生的废水应经简单沉淀后上层清液循环回用，底层沉淀后泥浆干燥后作为建筑垃圾清运，粪便废水经临时化粪池处理后由环卫处清运处理，生活污水的水量较小，且产生时间仅限于施工期间，预计对周围水环境不会造成明显影响。2、运营期环境影响分析及治理措施（1）水环境影响分析建立完善的污水排放系统，并引进先进的臭氧污水处理方式，实现水资源的循环利用，减少对周围环境的污染。其中洗浴污水经过中水处理系统后，用来冲洗厕所、车辆和绿化用水；生活废水和餐饮废水进入污水处理站，经过隔油、沉淀处理后达到国家环保法规要98、求后排放。（2）噪音影响分析公共场所、机电设备、泵房等产生噪音设备采取相应的隔音、消声措施；在风机管道上加装各类消声器，以降低传到各方间、场所的风机噪音；加强对停车场所车辆的管理，禁止鸣笛等，使噪声符合中国城市区域噪声标准。（3）大气影响分析尽量使用电力以及太阳能等清洁能源，以减少甚至消除污染，节约能源；制冷设备禁止选用以氟里昂制冷的设备；排气管应避开附近环境敏感地带。（4）固废影响分析项目固废主要为商业服务营业垃圾。采用专用垃圾收集箱及塑料垃圾收集袋专人收集，项目区内分散设置若干垃圾收集点，并设置垃圾分类箱，定期由专职人员清运。因此，本项目所产生的固体废物都能得到妥善处理，不会对环境产生影响99、。5.1.4 环境影响评价通过以上对环境影响因素和污染治理分析，项目在运营期间将切实保护环境，达到环保部门制定的各项环境保护标准，环保效果明显。另外，项目建成后对周边环境污染较小。因此，在保证各项污染治理措施全面落实的前提下，从环保角度评价项目是可行的。5.2 消防措施5.2.1消防标准及要求建筑设计防火规范（GB50016-2006）；城镇燃气设计规范（GB50028-2006）；爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范（GB50058-92）；建筑物防雷设计规范（2000年版GB50097-94）；建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；建设主管部门、地方公安消防监督机构及地方规划管100、理部门对该地区有关消防的规划要求。5.2.2消防措施1、总图与建筑总图布置力求合理，各建筑布置满足防火间距要求。本建筑耐火等级为二级，建筑内部均设置了自动喷洒系统。建筑四周设有环形消防车道园区内建筑一层以上为科研服务用房，每层为二个防火分区，各设置两部疏散楼梯。地下室为汽车库，按规范要求划分防火分区。建筑内各部分安全出口、数量、疏散、距离，按消防规范进行设计。2、给排水本工程同一时间火灾发生次数一次。按建筑室内高层消火栓用水量20L/s，多层消火栓用水量15L/s，火灾延续时间2小时；建筑室外消防用水量30L/s，火灾延续时间2小时；3、电气本项目消防用电可靠，建筑内设事故应急照明。有爆炸和火101、灾危险场所，按防爆等级选用防爆电气设备，电气线路用铜芯绝缘电线穿钢管敷设。主体建筑和高空设备设置避雷措施，燃气管线考虑防静电。4、地下室消防措施地下一层车库设置排风兼排烟系统，平时排风，有火情时，进行排烟。排烟系统的排风管上法兰垫料采用阻燃密封胶，软接头采用阻燃布。风管及水管的保湿均采用难燃或不燃的保湿材料，所用产品必须经当地消防部门认证。第六章 节能分析6.1 设计依据6.1.1 设计依据及用能标准中华人民共和国节约能源法；中国节能技术政策大纲（2006发改环资2007199号）；固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委 2010 年第6号令）；固定资产投资项目节能评估报告编制指南102、（2011年）；国务院关于加强节能工作的决定（国家发展和改革委员会令2006年第28号）；国务院关于印发“十二五”节能减排综合性工作方案的通知（国发201126号）；国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资）20062787号）；河北省人民政府办公厅关于印发河北省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知（冀政办函200820号）；#市人民政府关于印发#市固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知（沧政发20104号）；其他有关法律、法规、节能政策。6.1.2 项目节能背景分析建筑能耗主要指采暖、空调、热水供应、炊事、照明、电器、电梯、通风等方面的能耗。据统103、计，建筑能耗在我国能源总消费中所占的比例已经达到27.6%，且仍将继续增长。我国目前城镇民用建筑运行耗电占我国总发电量的25%左右，北方地区城镇供暖消耗的燃煤占我国非发电用煤量的15%-20%。我国建筑能耗的特点：建筑属于长期的消费品，不可能进行频繁地更新。建筑能耗虽然会随着天气、气候条件不断变化，但相对于围护结构等建筑部件来说对建筑能耗影响不是很大。所以一旦建筑物按照设计要求施工落成后，能耗就会维持在某一固定范围内。一座节能建筑，对后人来讲是一笔巨大的财富，反之，则很可能是一个消耗能源的黑洞，一个长期负担的财务包袱。我国建筑能耗的总体发展趋势：如果延续目前的建筑发展规模和建筑能耗状况，到20104、20年，每年将消耗1.2万亿度电和4.1亿吨标煤，新增建筑用电4000亿4500亿kWh/a，接近目前全国建筑能耗的3倍。伴随着我国城市化程度不断提高，第三产业占GDP比重的加大以及制造业结构的调整，建筑能耗的比例将继续提高，最终接近发达国家目前的33%的水平。加之建材的生产能耗16.7%，建筑相关能耗约占全社会总能耗的46.7%。根据近30年来能源界的研究和实践，目前普遍认为建筑节能是各种节能途径中潜力最大、最为直接有效的方式，缓解能源紧张、解决社会经济发展与能源供应不足这对矛盾的最有效措施之一。而采取有效的节能措施后，有可能在同样的新增建筑量的条件下，到2020年基本不增加供暖煤耗，建筑用105、电总量仅增加1100亿1300亿kWh/a，所节约的燃煤量约为中国目前煤炭总产量的10%，所节约的电力约为三峡电站全面建成后年发电总量的4倍。因此建筑节能应是解决中国经济和社会发展与能源供应不足这一矛盾的最重要的措施。本项目将依据国家和我省的相关节能政策，采取合理的节能措施，选用国家鼓励的节能设备，以达到国家和我省所要求的节能目标。6.2 项目能源消耗种类和数量分析6.2.1 能耗种类和数量1、本项目主要能源消耗种类电力：产业服务设备用电、照明用电。水：生活用水。天然气：餐厅炊具用天然气。热：采暖用热。2、能耗数量本项目主要能源和含耗能工质的品种及需要量见：项目主要能源和含耗能工质的品种及年需106、要量表。项目主要能源和含耗能工质的品种及需要量表表6-1序号能耗种类计量单位年需要量折标系数单位折标系数折标后数量 (tce)1日常用水万吨/年35.87(kgce/t)0.85730.742日常用电万度/年5298.71(tce/万kw.h)1.2296512.113餐饮用天然气万立方/年7.2(tce/万m3)12.14387.434采暖用热吉焦/年74672.00(tce/GJ)0.034122547.815用能合计吨折标煤9178.096总建筑面积平方米537925.777每平米用能指标17.06 kgce/m28每平米用电指标98.50 kwh/m2本项目全部能源消耗折合标准煤为91107、78.09tce/年。6.3 项目所在地能源供应状况分析6.3.1 能源供应现状，规划及预测分析#市运河区能源供应较为充足，本项目所需水、电、天然气、热等资源供应状况分析如下。水资源：#市区南部建有蓄水量1亿多立方米的大浪淀水库。随着国家南水北调工程的实施，纵贯#南北的大运河作为重要的输水通道，可为#经济发展和人民生活提供充足的水源。电力供应：本工程供电电源由城市110kV变电站引来。供电电源为50Hz、10kV系统。在园区，根据电商企业用电量较高的实际情况，在内设若多个10kV开关所，进行整个园区的高压配电，在所有高层建筑内分别设一个10kV终端变电站。本项目每栋产业服务楼的建筑地下一层设置108、独立柴油发电机。高压变电所内变压器要能够考虑设有高磁频屏蔽。6.3.2 项目用能源品种选择的合理性、可行性、供应可靠性分析本项目主要能耗是电能。从项目所在地的能源供应现状来看，项目建成后能源供应有保障。#市运河区能源供应条件比较充裕，本项目所需的水、电、天然气、热等供应有保障。因此，项目能源供应是可行、可靠的。6.4 节能措施6.4.1 建筑节能1、建筑节能标准要求根据公共建筑节能设计标准（DB13(J)81-2009），围护结构传热系数限值如下：外维护结构传热系数KW/(m2K)限值表6-2地区代号一屋面体形系数0.30.500.3体形系数0.40.40外墙（包括非透明幕墙）体形系数0.30109、.600.3体形系数0.40.45底面接触室外空气的架空或外挑楼板0.50非采暖空调房间与采暖空调房间的隔墙或楼板1.5外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比0.3体形系数0.32.80.3体形系数0.42.50.3窗墙面积比0.4体形系数0.32.70.3体形系数0.42.30.4窗墙面积比0.5体形系数0.32.30.3体形系数0.42.00.5窗墙面积比0.7体形系数0.32.00.3体形系数0.41.8屋顶透明部分2.7采暖空调地下室外墙（与土壤接触的墙）0.52地面周边地面0.52非周边地面0.302、建筑节能措施总体布局充分利用冬季日照并避开冬季主导风向，建筑南北向布置。景观设计充分考虑到110、地区性，将树木与草地相结合，调节区域微气候，冬季落叶利于采光得热，夏季利于遮阳，以达到自然的节能效果。 项目采用合理的窗墙以及体形系数，采用节能型墙体和屋面，外墙贴保温材料，设计满足最小传热要求；屋面采取保温隔热措施，厚度满足最小热阻要求。采用有双重隔热隔音功能的中空镀膜玻璃和节能型门窗、门窗密封条及热反射保温隔热窗帘等，开窗的形式有利于室内外组织自然通风，部分外窗设有遮阳措施，提高建筑物保温、隔热和气密性能。（1）新建的建筑体形系数控制在0.4以下，严格控制各朝向的窗墙比；外围护材料依据不同建筑物的结构形式选用国内市场上试验成熟的材料，将维护结构的传热系数控制在利于节约能源的范围内。（2）外111、墙采用钢筋混凝土墙和加气混凝土砌块墙，外贴聚苯保温层并加防火隔离带。（3）普通屋面保温材料采用聚苯保温层并加防火隔离带。（4）外窗要求其保温、隔热性能良好，气密性等级不低于6级，抗风压等级不低于III级，选用钢塑共挤框中空玻璃、断桥铝合金中空玻璃。6.4.2 电气节能（1）建筑电气设计根据地区条件、工程特点、规模和发展规划、正确处理近期和远期发展的关系，做到以近期为主，考虑发展的可能性。设计采取各项节能措施，努力降低电能消耗；节约有色金属，合理选用铜、铝材质的导体。（2）在各主要用电场所安装电表计量用电，责任落实到人，并制定先进合理的用电指标，认真考核；采用节能灯，亮度要适宜。（3）本工程不采112、用国家规定淘汰的电气产品。照明充分利用自然光，商业选用高效LED节能照明光源，相比传统的T8荧光灯节能50以上，并且使用寿命长，维护成本低，真正实现了绿色照明。建筑走廊及楼梯间照明采用节能自熄开关，节能自熄开关采用红外移动探测加光控开关。（4）变压器选用新型SCB11节能型变压器，变压器功率因数补偿采用高低压集中补偿方式，在高压配电间和变电所低压侧设置功率因数自动补偿装置，要求补偿后的低压侧功率因数在0.9以上，高压侧在0.95以上，同时考虑防止高次谐波。6.4.3 节水措施充分利用市政供水压力，给水系统合理分区。所有用水器具都应选用节水型产品，严格控制各用水点的水压和水量，安装计量仪表，以免113、管网跑、冒、滴、漏和流速过大或静压过高而造成水资源浪费；对用水点规定合理的消耗定额，安装水表，专人管理，杜绝常流水；加强废水回收利用。6.4.3 暖通节能采用多分区新风机、多分区空调机系统，对内外区分别输送不同参数的风，风量也可分别调节与控制，从而避免不同区域出现过冷或过热的能量浪费现象。此外在气流组织上应选择具有节能优点的气流分布模式，如下送风模式；置换通风模式等。采用通用变频器来控制空调系统的水泵和风机，通过对供、回水压差或温差的采集，对水泵和风机进行PID调节，以达到节能效果。这种控制方法通常可以节约水泵和风机等电机拖动系统的电能约20，最高可达30。采用楼宇设备自控系统，对中央空调系统114、末端的新风机、回风机、变风量风机、风机盘管等装置进行状态监视和使用的“精细化”控制，以实现节能的目的。6.5 能源管理6.5.1 管理组织和制度加强组织领导，落实节能目标责任制。成立由单位主要负责人挂帅的节能工作领导小组，建立和完善节能管理机构，设立能源管理岗位，明确节能工作岗位的任务和责任。加强建筑内水、电等的管理。6.5.2 能源计量建立健全能源计量、统计制度，按照加强能源计量工作的意见和用能单位能源计量器具配备和管理通则的要求，配备合理的能源计量器具、仪表，加强能源计量管理。加强用水、电、气的统计，建立健全原始记录和统计台帐。6.6 节能效果分析结论与建议经过分析、比较，企业针对本项目的115、具体情况，制定合理利用能源及节能的技术措施，有效的降低了各类能源的消耗。项目建设选用了目前国内先进的设备和节能型设计。项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可以接受的。建议项目单位要建立专门的能源管理机构，负责执行上级节能方针、政策、标准，强化节能意识，决策节能的重大问题，使节能工作落到实处。第七章 组织机构与人力资源配置7.1 组织机构在管理组织模式上，从合理利用资源、平稳过渡角度出发，成立#XX技投资有限公司，由项目单位牵头，按照社会化分工的模式组建专业化公司参与项目的全过程，将内脑与外脑有机结合实施矩阵型模式对整个项目进行管理。项目单位主要职责为协调116、各方股东参与投资与管理并把关以及审核各项工作内容，从而提高工作效率，降低人力成本，项目单位将由以下部门组成：综合管理部、招商引企部、财务管理部和工程建设部。主要设置如下图：董事长总经理综合管理部招商引企部财务管理部工程建设部副总经理总经理助理7.2 人力资源配置7.2.1 项目定员项目进入运营后，公司员工定员新增20名。所有员工均经培训合格后上岗。该公司人员配备是以岗定员，以班定员，在实际运转中根据劳动法和有关规定考虑定岗人员。7.2.2 员工培训计划现代企业要求从业人员能适应市场变化和科学技术发展的要求，爱岗、敬业、创新，不断创造高品质的服务和业绩。所招聘的人员需要按岗位进行培训，熟悉所工作117、范围内的服务要求和设备操作要求，掌握必备的消防和安全知识，以应对突发事件。本项目是运用高新技术科技引领发展的电子商务产业园区，尤其是交易业务设施，其管理与维护需要高素质的工作人员，同时项目本身的水、电、通讯设施以及建筑智能化系统的运营与管理，也需要高素质的管理人才。项目建成后，所需技术人员面向社会招聘，其余人员可有集团内部调整安排。在本项目建设的同时，就要同步进行有关各专业人员的培训工作，以便在本项目建成投入使用之时，就有了各方面合格的人才进行工作和管理。项目单位拟定期对员工分别进行各种形式的岗位培训。首先通过任务分析评估各类人员的培训需求，用工作绩效分析确定在岗人员的培训需求，然后建立培训目118、标，制定培训计划，针对不同的对象设计相应的培训内容。有针对性地进行高级人才培养，重点培育既懂专业技术，又懂电子商务且具备组织开拓国际及国内市场能力的复合型人才。积极组织园区内软件企业的优秀人才培养工作，建立园区内电子商务产业持续发展的高水平人才储备，包括培养电子商务营销专家、电子商务系统分析员、电子商务开发管理人员、电子商务市场调查人员，成为园区电子商务产业增长的智力源泉。积极吸引留学海外的人才回国参加园区建设，使他们具备的良好技能和丰富经验在基地内通过传教产生倍增效应。第八章 建设工期、进度安排和项目招标8.1 建设工期和进度安排8.1.1 建设工期本项目建设期：5年，从2014年3月1日开119、始筹建，其中包括项目报告编制和审批及设计等，从2014年10月开始建设，到2019年2月28日竣工验收。8.1.2 项目进度安排1、项目前期资料准备及批准（3个月）自2014年3月至2014年5月； 2、初步设计和采购（含招标）（3个月）自2014年6月至2014年8月；3、地质初勘、施工图设计（2个月）自2014年8月至2014年9月；4、土建施工（1）A区土建施工（8个月）自2014年10月至2015年5月；（2）B区土建施工（15个月）自2015年6月至2016年8月；（3）C区土建施工（15个月）自2016年9月至2017年11月；（4）D区土建施工（15个月）自2017年12月至20120、19年2月；5、项目验收（4个月）；6、正式运行。本项目实施规划进度，详见表8-1。项目实施进度表表8-1序号项目名称时 间 （月）23-45-67-89-1011-121-67-121-67-121-67-121-67-121-21项目前期资料准备及批准2初步设计和采购（含招标）3地质初勘、施工图设计4土建施工（A区）土建施工（B区）土建施工（C区）土建施工（D区）5项目验收 6正式运营8.2 项目招标8.2.1 招投标依据1、中华人民共和国建筑法；2、中华人民共和国投标招标法；3、中华人民共和国招投标法实施条例；4、国家基本建设大中型项目实行招标投标的暂行规定；5、工程建设项目招标范围和规121、模标准规定；6、其它相关的法律、法规、规章。8.2.2 招标范围及内容本项目招标范围包括有关设备的采购及安装等。8.2.3 招标组织形式本项目承办单位不具备自行招标的资质和能力，故将有关设备的采购活动委托有相应资质的招标代理机构代理招标。8.2.4 招标方式本项目对招标范围内的内容拟采用公开招标方式。招标详细情况参见表8-2。河北省建设项目招标方案和不招标申请表 表8-2项目名称#国际电子商务产业园项目项目建设单位#XX技投资有限公司项目单位负责人及电话建设内容本项目新建建筑66栋，总占地面积163720.96平方米，总建筑面积为537925.77平方米。其中，地上建筑面积为388137.03122、平方米，地下建筑面积为149788.74平方米。建设地点和时限#市运河区， 建设期5年总投资额207669.28万元资金来源及构成企业自筹152669.28万元，申请银行借款55000.00万元。合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察、设计1251.01建筑工程157997.05监理655.52设备购置及安装1091.15重要材料拟选择的招标公告发布媒介河北省招标投标综合网建设单位（盖章）年 月 日第九章 风险分析9.1 主要风险因素识别通过对项目市场、技术、工程方案、原材料、资金风险和融资方案风险的研究和分析，本项目潜123、在的主要风险因素为技术风险、市场风险、政策风险、资源及原材料风险和资金风险。9.1.1 技术风险目前，国际电子商务产业发展极为迅速，技术不断更新，电子商务产业的更新速度日益加剧，据报道，美国已经在多种行业多个业态的电子商务产业率达到40%，电子商务的成本将成倍降低，这将给本项目建设带来一定的技术风险。经综合分析，本项目技术风险为一般风险。9.1.2 市场风险能否在国际、国内市场上占据市场份额，得到良好的营业水平，是该项目的主要风险因素。特别是目前国内的电子商务市场竞争日益激烈，而本园区的市场主体定位为国内消费市场，更加剧了本项目的竞争程度。而由于本园区所规划的超前性，实现了电子商务聚集式发展格124、局，大大降低了电商产业的运营成本和服务成本，与国内其他电子商务产业园相比具有区位、技术、成本上的优势，因此可以规避部分市场方面的风险。而对于国际间的电子商务市场，将面临着非常激烈的竞争与挑战，特别是我国同几个国家与地区的自由贸易区协定的签署，电子商务产业将面临更大的机遇与挑战。经综合分析，本项目市场风险为一般风险。 9.1.3 政策风险国家对于电子商务产业政策的变动，将会对我国的电子商务产业的发展产生重大的影响。电子商务产业属于XX技服务性项目，在国内外收到了政府及政策的大力扶植与帮助，具有很好的发展前景，在我国，电子商务产业属于新兴服务业，在发展中必然会存在风险与坎坷。 9.1.4 工程风险125、在项目前期设计和实施过程中，均按照现在电商产业链及发展模式进行构建，在前期设计阶段不断优化设计方案，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制整个项目开发建设成本费用，降低工程造价，控制投资成本，也是降低项目风险的主要因素之一。9.1.5 融资风险在进行融资决策时，需要综合考虑营业杠杆和财务杠杆的作用。未来利润的不确定性，它是影响企业最佳资本结构的重要因素。 注意全部资金中债务资本比率的变化带来的风险。当债务资本比率较高时，将负担较多的债务成本，并经受较多的财务杠杆作用所引起的收益变动的冲击，从而加大融资风险；反之，融资风险就小。在资本结构方面，企业筹资决策的核心问题。企业在筹资126、时，需要确定最佳资本结构。 9.1.6 管理风险管理风险是对企业内可能产生的各种风险进行识别、衡量、分析、评价，并适时采取及时有效的方法进行防范和控制，用最经济合理的方法来综合处理风险，以实现最大安全保障的科学管理方法。避免由于项目的内外环境的不确定性、生产经营活动的复杂性和企业能力的有限性而导致企业的实际收益达不到预期收益，甚至导致企业生产经营活动失败的可能性。9.1.7 招商风险在电子商务已经高速发展的今天，各地政府都十分重视电子商务企业的引入和培育。从综合性园区到电子商务产业园，从大型电商园区到小规模电商平台，#国际电子商务产业园与这些园区相比，尚未展示出非常明显的优势，如果从政策扶持到127、服务质量不能具备自身的显著特色，仅仅依靠价格低廉这一优势想要留住电商企业就显得非常困难。9.2 风险应对措施针对以上风险，选择项目的主要风险因素，提出如下的应对措施：9.2.1 技术风险项目建设将处在电子商务产业飞速发展的一个时期，要赶上世界电子商务产业发展的步伐，就必须加强科研工作，不断创新，与国内外著名的电子商务科研机构及运营商合作，不断进行技术创新，规避其引起的风险。9.2.2 市场风险在项目建设运营中，应对市场销量、消费水平、市场前景、市场产品的饱和度等情况进行市场调查，对本项目所有产品做出提前预测，及时有效的采取相应市场策略。同时应加强产品质量监控工作，提高建筑质量和服务体系建设，提128、高园区的综合竞争力，力求打造成国内领先、国际知名的电子商务产业园区。9.2.3 政策风险要注意加强与国家宏观管理机构、政府机关保持沟通，及时了解国家有关政策，同时在经营中不断完善企业管理机制，在园区内营造良好的产业环境与氛围，吸引、与稳定电子商务方面的专业人才和营销人才，使在园区内经营的各家企业具有强大的生命力，提高园区内企业的抗风险能力，保证项目的顺利进行。9.2.4 招商风险规避招商工作对项目成功实施的风险，应在以下几方面予以重视：1、制定全面的招商计划和招商目录。首先要整合和培育#当地的电商企业入驻；其次有目的招入电商龙头企业入园，利用电商龙头企业的影响力，带动与之相合作的上下游企业跟随129、入驻，尽早形成电子商务产业聚集。2、努力提升产业、环境、人才、市场等方面的优势，把园区自身的优势发挥出来、展现出来。3、根据不同电商企业的不同要求，在园区硬件及服务上提供个性化服务，从而增强对电商企业的吸引力。4、在进入招商阶段时应善于分析研究宏观的市场环境和政策环境变化可能带来的风险，发现风险并及时规避风险，最大限度地减小项目可能遭受的。第十章 社会效益分析10.1 社会效益分析本项目由#XX技投资有限公司开发建设#国际电子商务产业园。选址在#市运河区，该区域交通便利、地理位置优越。通过项目的建设对该区域主要产生以下几个方面的社会效益：1、项目建成后预计引进企业200余家，提供就业岗位3万左130、右，增加了就业，缓解就业压力，提高人们生活水平，有利于社会治安稳定。本项目建成后#国际电子商务产业园将会成为电子商务产业聚集区，项目运营后将吸引企业200余家（电子商务企业52家，高新技术企业46家，软件研发企业30家，金融及其他服务类企业48家，总部经济企业44家）；相关服务设施全部完工并投入使用后，在#国际电子商务产业园及带动相关产业的就业人口将稳定在3万左右（单个电子商务企业就业规模为120人，单个高新技术企业就业规模为140人，单个软件研发企业就业规模为80人，单个金融及其他服务类企业就业规模为260人，单个总部经济企业就业规模为100人）。项目为当地居民提供了大量的就业机会，缓解了就131、业压力，提高了人们的生活水平，促进了社会和谐发展，促进社会治安的稳定团结。2、项目的建设可促进地方经济发展本项目将为#市电子商务、服务外包、产业孵化、数据处理、金融服务、总部经济、物流配送等行业提供一个专业化、现代化、规模化的电子商务平台，项目建成后预计吸引入园企业两百余家，实现营业收入32亿元，年创税收5亿元，为#市提供约3万个就业岗位，在繁荣地方经济、提高GDP指数、增加税收，提供就业等方面为#市实现经济社会全面协调可持续发展做出积极贡献。3、本项目的建成可以使当地优化投资环境，完善当地产业发展，并带动周边物流、运输、建筑、服务等相关产业的快速发展。从而更好的发展当地经济，提高当地居民的生132、活水平。4、项目的建设可促进地方产业转型发展目前#地区电子商务的产业链条分散，产业协作配套困难，电子商务产业规模总量偏小，总体发展水平相对落后，未形成大规模的电子商务产业带。通过本项目建设一个统一的专业化、现代化、规模化的园区来促进#市的电子商务产业整合聚集。电子商务产业园区的建成，挖掘出了#得天独厚的环京津、环渤海的区位优势与工业基础及发展潜力，有力推动#成为京津冀城市群及环渤海地区高新技术产业创新服务的高地，对#完善创新产业链、健全产业创新体系具有重要的带动作用，更强力带动了#传统产业转型升级。10.2 项目与所在地互适性良好项目建设符合国家和河北省有关产业结构调整政策；项目建设得到#市政133、府相关部门的积极支持和配合；项目建成后有利于推动当地经济结构调整，提高经济效益，增加居民收入，项目建设得到当地居民的支持；项目所在区域有一定的经济基础，人员素质较高，现有技术、文化状况能够适应本项目的建设和发展。综上所述，本项目的建设有积极地社会影响，与所在地互适性良好，项目的实施将有力地促进当地的社会经济发展，对调整产业结构，增加人民收入，解决城市居民就业等问题有积极作用，其社会效益显著。第十一章 研究结论与建议11.1 研究结论#拥有丰富的商品资源、物流资源、客户资源，发展电子商务具有十分明显的优势，立足于自己的特色，系统研究电子商务发展规划、政策，把电子商务作为现代商贸服务业集聚发展的重134、要内容，积极引进电子商务经营主体，努力建设物流、配送、仓储等设施，健全电子商务配套功能，构建电子商务发展平台，在电子商务时代来临之际，抢占产业发展高地。争取政府出台促进电子商务企业快速发展的产业政策，建设软硬件适应、富有竞争力的产业环境，构建国内最富有竞争力的专业服务和产业集群。通过#XX技投资有限公司对产业园的建设和运营，将会吸收电子商务方面的一流平台、一流人才、一流企业、一流品牌和一流产品，使之成为集科研服务、商务培训、电商产品展示经营、高端人才聚集、电商支撑服务等功能于一体的大型复合功能电子商务产业园，从而为#经济社会发展做出更大的贡献。本项目建设的社会效益非常突出，是可行的。11.2 135、建议1、成立专业招商引资公司，实现效益最大化。目前，#市很多开发商在主体工程尚未开工建设前就开始开展招商和出租工作，借鉴#本地开发商在招商引资的成功经验，建议公司提前成立专业的招商引资公司进行招商和宣传，加快推进电商企业入驻园区，形成产业集聚效益，实现效益最大化，在市场化运作的基础上，政府将在招商过程起到积极的引导作用，本项目在#将成为炙手可热的产业高地和高档产业聚集区；2、该项目在建设工程管理中人员一定要专职分工，选择资质优良的施工队伍及工程项目管理单位，尽量缩短建设工期，同时做好与政府有关部门的协调工作；3、该项目包含的各种设施多而杂，经营过程中集中管理难度比较大，在公司的组织结构中一定要理顺各种管理关系；4、在项目的建设施工管理中要科学合理地做好资金的筹措、使用等工作，使资金成本降到