1、房地产开发有限公司面积1万平星级酒店投资项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月房地产开发有限公司面积1万平星级酒店投资项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月56可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录前言6第一章 酒店业市场调研与分析8一、中国酒店业发展状况分析8二、黑龙江省酒店业发展状况调查及分析12、5第二章 酒店投资与经营开发模式分析19一、 酒店投资模式分析19二、 全国及国际品牌酒店管理公司介绍20三、酒店开发模式分析24第三章 项目概况与分析24一、项目概况24二、项目地段情况分析24三、项目可竞争类比酒店分析25四、项目客源市场分析29五、项目SWOT分析31第四章 酒店定位与功能规划32一、项目定位及依据分析：32二、酒店功能布局及功能面积规划建议33三、项目整体布局规划建议35第五章 项目投资估算与财务分析35一、项目建设投资估算35二、酒店投资收益分析37会议总收益=28.86万元40三、财务评价40第六章 风险分析与防范措施42第七章 可行性研究结论43前言可行性论证是项3、目投资成功与否的最基本测算，一般来说，规模以上的投资（指人民币 500 万元以上的投资）都应该进行可行性论证，否则就是盲目投资。 任何投资项目都必然面对的投资风险，风险的发生主要来源于区域经济环境发生变化。所以必须对这种发展趋向进行深入分析，对区域未来发展前景、消费力变化、行业吸引力等有基本的判断，有理论上的结论和充分的数据支持。 许多企业失败的原因之一就是对市场情况和市场未来发展情况缺乏清醒的判断，盲目乐观，自以为是。巨额投资付之东流才后悔莫及。 可行性论证将对项目的投资环境和投资风险进行深入和客观的分析，酒店、餐饮、娱乐、康乐等行业因为门槛比较低，投资回收快，深受投资者的青睐。但随着行业规4、模不断扩大，市场空间越来越小，市场竞争越来越激烈，怎么保持企业的核心竞争力？在有限的市场空间里寻找竞争取胜之道？这是可行性论证的另一个课题。 可行性论证将为投资者提出：项目发展的基本思路、 核心竞争能力的构成。对项目的前瞻性和差异性进行初步设计。 项目的市场定位、客户定位和功能定位是企业今后经营管理的基本出发点，同样也是建筑档次、装修档次、设备档次的基本根据，可行性论证对这些进行分析和规划，为项目发展打下良好基础。 任何投资都必须有精细的投入和投资回收计算，可行性论证对项目的投资总额进行估算，对经营形势变动（比如乐观、正常、差等各种情况）的经营利润和现金流进行动态分析，找到项目盈亏平衡点，从而5、判断项目是否可行。 可行性论证还将对项目市场风险进行分类归纳，同时提出风险防范方法，使投资者做到心中有数，最大程度保证投资回报。第一章 酒店业市场调研与分析一、中国酒店业发展状况分析(一) 中国酒店业发展的基本态势中国酒店行业正处于历史性的高速发展阶段，已成为全球酒店行业最大最具活力的市场。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。1980年全国旅游涉外酒店203家，到2000年星级酒店达6029家，增长近30倍。到2007年底，旅游酒店数量达到14327家，其中五星级361家，四星级1631家，酒店客房数达到160万间，其中五星级饭店数量增长明显，2007年新评定五星级饭店65家，比2006年增6、长30家，同比增长幅度超过20%。另外，在五星级之上增设“白金五星级”，北京中国大饭店、上海波特曼丽嘉酒店、广州花园酒店三家饭店07年8月被正式批准为“白金五星级饭店”。2007年全年社会消费品零售总额89210亿元，比上年增长16.8%。住宿和餐饮业零售额12352亿元，增长19.4%。（资料来源：国家统计局）据世界旅游组织预测，到2020年中国将接待1.37亿入境旅游者，居世界第一位；中国出境旅游将达1亿人次，居世界第四位。由旅游业带动酒店业的发展，未来前景看好。 XX年1至7月，中国住宿与餐饮业零售额达到10552.3亿元，同比增长26%，占同期社会消费品零售总额的比重为1.4成，拉动社7、会消费品零售总额增长3.3%。其中，XX年7月，中国住宿与餐饮业实现零售额1479亿元，同比增长26.6%，创今年月度增速新高。虽然面邻全球经济危机，但从消费指数上看，餐饮业及酒店业发展仍然保持高速增长。当前中国酒店业主要有以下特点： 1、酒店入住率和客房效益保持持续增长。德勤会计师事务所进行的酒店基准调查显示，2007年期间中国酒店经营商将每间可用客房收益提高了3.2%，达到86美元，而入住率则达到67.9%。二级城市的客房收益增长最迅速，为6.9%，而主要城市的客房收益增长率为4.0%。居民数量超过500万人的主要城市业绩不如二级城市，目前经营商期望近期投资、旅游业的发展以及奥运效应，有助8、于主要城市在入住率和客房收益两方面都实现持续增长。2、酒店业局部供给过剩，部分酒店项目回报率差。2008年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。从2007、2008年全行业业绩来看，五星级酒店盈利情况良好，三、四星酒店亏损严重；部分酒店开发商、投资商的投资水平急需提高。高星级酒店在我国某些地区已经呈现出过剩的供需状况。随着酒店业市场的不断成熟，投资者以高投入攫取高利润的时代已经不复存在，从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，资方必须有雄厚的资9、金作保证。3、星级酒店规模呈现快速扩张趋势。随着改革开放和旅游业的快速发展，中国酒店业的产生规模成倍数地加速发展。作为我国开放步伐最早、最快的行业之一，我国饭店业迅速发展，预计到2015年五星级饭店将超过500家。 截至2008年10月，全国星级饭店已经超过15000家。目前已有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，世界排名前十位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。 到2015年，全国将新增各类住宿设施约20万家，其中星级饭店约1万家，五星级饭店将超过500家，对休闲度假饭店的需求也将有成倍的增长，饭店竞争更加激烈。大量国际、国内资本流向饭店业，预计“十一五”10、期间，我国旅游饭店投资将达3400亿元。集团之间的较量、“软实力”的竞争将更加突出。饭店集团的收购、兼并、重组进一步加速。尤其是跨地区甚至跨国的收购、兼并和重组。饭店发展对软件建设的要求越来越高。 我国旅游饭店业经营业绩逐年好转，2006年，全国星级饭店实现利润33亿元人民币，与上年同比增长了两倍多。产业形态走向多元化，除传统的观光饭店和商务酒店外，精品酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、公寓酒店、乡村酒店、青年旅馆等均获得较快发展。4、精品酒店发展呈上升趋势。精品酒店正在眼光独到的旅客当中受到热烈追捧，成为当前酒店业发展的一大趋势。精品酒店注重现代化设计，极度个性化的服务，营造亲密的住宿体11、验。精品酒店的成功，推动了精品酒店连锁和大型酒店连锁在全球的扩张。 5、消费者需求日益提高 旅行者在下榻酒店时所花费的时间和费用，决定了酒店的特色与位置成为影响旅行者整体旅游体验的主要因素。因此，旅行者对于酒店的要求日益提高，包括最新技术、现代化、有趣的设计特色、丰富的佳肴以及卓越的服务。以往，“精品”等同于昂贵。然而，许多现代酒店品牌，例如NYLO，正使“精品”酒店走向大众化。 精品酒店连锁化，连锁酒店精品化成为酒店业新趋势。为了扩大规模并增加对商务旅客的吸引力，精品酒店正开张越来越多的分店，形成了自身的酒店连锁。然而，每一家酒店均将当地的元素融合到设计特色、食品和整体文化中，仍然保留自身的12、特征。 事实证明，精品酒店的概念取得了很大成功，以至于酒店连锁更积极地将精品酒店的独特理念和设施融入到自身品牌中。 喜达屋是根据精品酒店理念推出大型精品酒店品牌的首家酒店连锁，W品牌就是喜达屋的精品酒店。喜达屋W酒店成为首家强调时尚设计、潮流场所以吸引年轻的都市旅行者的精品连锁。目前，全球共有26家W酒店。 其它的酒店连锁也纷纷效仿，希尔顿的Waldorf=Astoria Collection以及万豪的Edition品牌均与卓越的精品酒店经营商Ian Schrager开展合作。其它成功的例子包括喜达屋的aloft、洲际酒店集团的Indigo以及凯悦集团的Hyatt Place。精品酒店已成国际13、化趋势。豪华游的休闲旅客将继续毫不吝啬地优待自己，而高端商务旅客仍然有权预订更昂贵的客房。而一些财政紧张的差旅管理者可能坚持要员工转向下榻中端价格的酒店，以削减差旅成本。这可能只会对精品酒店造成微小的影响，而中等价格的精品品牌，例如aloft和Indigo，则从人们下榻更廉价的品牌酒店中获利。 精品品牌的长期业务前景则更令人乐观。全球生活的日益优裕以及更挑剔的Y一代，将推动人们转向选择更注重生活风尚的酒店。5、国际酒店业纷纷抢滩中国市场。中国旅游业以每年两位数字递增的速度飞快地增长着，这让一向机敏的国际酒店业嗅到了巨大的商机，纷纷把视线落在了中国市场这块大蛋糕上，就连出奇制胜的招术也惊人的相似14、-拉长战线、扩大中国战场。 2008年，洲际酒店中国市场由71家增加到125家。万豪酒店在奥运会之前在北京增开五家酒店。雅高则看重中国酒店业市场40年、50年、60年甚至更长时间的发展。美国戴斯集团相信中国市场 “明天会更好”！6、本土酒店品牌发展占据经济型酒店市场主导，但在高星级酒店市场发展艰难。在中国酒店市场由供不应求转向供过于求的形势下，酒店集团间联合兼并、强强联合渐成趋势。酒店集团的扩张方式从兼并、接管单一饭店向酒店集团之间的兼并、收购与联盟转型，“二次集团化”渐成趋势。国内酒店企业在理念上越来越重视品牌，在市场实践上开始以酒店自主经营为主要方式，运用多种市场化的品牌经营手段来实现集团15、最大收益的目标。本土酒店集团在品牌影响力、历史积淀以及资本的支持等方面还存在很大的不足。尽管在二星酒店市场以及经济型酒店市场上本土酒店集团占据绝对优势，但在高星级酒店市场上本土品牌受到外资酒店品牌的强烈冲击，发展艰难。7、度假休闲酒店成为酒店业发展的一大亮点。随着旅游的持续发展，休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活，度假型酒店适应了目前中国旅游业由观光型向休闲度假型转变这样一个大的发展趋势。按国家旅游局的初步估计，目前我国已有星级度假酒店111家，其中2004年至2006年出现了14家，但我国的度假酒店还没有世界顶级产品。在旺盛的酒店需求推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年16、将催生出世界一流奢华产品。8、经济型酒店具有极强的发展空间，但品牌也将加快整合。近年来经济型酒店快速发展，品牌在我国主要形成了三大阵营：一是全国性的国内经济型饭店品牌，如如家快捷、锦江之星、七天连锁等；二是区域性的国内经济型饭店品牌，如上海莫泰168、南京金一村、郑州中州快捷、重庆扬子江饭店等；三是国际经济型饭店品牌，如美国温德姆集团旗下的速8、法国雅高集团旗下的宜必思等。但是，作为我国饭店行业的一个新型业态，行业内尚未形成统一、规范的评价体系。国家旅游局目前正在研究制订经济型饭店行业标准，以此来引导和促进这一饭店新业态的健康发展。 随着商务住宿和旅游业的迅速发展，中端商务服务水准的住宿需求将17、会迅速扩大，因此，重点发展中端商务型酒店的路线，为商务和旅游人士提供“高品质、高性价比”的酒店服务，成为行业一大趋势。 针对目前客房数量超过10万间、酒店数量有近1000家的国内经济型酒店市场，中国社科院旅游研究中心发布的2007中国经济型酒店发展绿皮书披露，虽然中国经济型酒店市场发展前景依然良好，但随着行业竞争的日趋加剧，产业扩张需要更加理性。国内经济型酒店在朝向品牌化、连锁化、规模化发展的同时，也亟须业态自身创新来推动产业扩张。（二） XX-2010年中国酒店业市场的宏观预测可以说，2008年的北京奥运会，2010上海世博会、2012年的广州亚运会对中国的作用，不仅是带动事件发生地的经济发18、展，也是促进全国旅游业发展的一个好机遇，同时，对中国酒店业的发展将产生积极影响。另外，从2007年底开始爆发的金融危机，也促使国家采取积极的应对措施，以推动国内经济的积极发展，到XX年，酒店业虽没有完全走出低谷，但部分地区已经有所好转。据此，我们预测未来2-3年内中国酒店业的发展趋势如下：1、豪华星级酒店：XX年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。尽管在二星酒店市场以及经济型酒店市场上本土酒店集团占据绝对优势，但在高星级酒店市场上，本土酒店品牌受到外资酒店品牌的强烈冲击，发展艰难。未来3-5年中国经济型连锁酒店的投资将继续保持高速增长，除了在北京、上海、广州等几个中心19、城市继续增加外，二级城市和西北内陆城市将有更多品牌进行投资。在旺盛的旅游度假需求的推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年度假型酒店有良好的发展前景。未来几年，在人民币升值的大背景，高星级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势，而酒店业资本市场的活跃表现将直接导致酒店业大规模兼并收购产生。 2、经济型酒店：XX年经济型酒店将保持平稳增长，再融资或受次贷危机影响；考虑到通胀因素的影响，经济型酒店的平均房价将有一定上升空间；广大的二、三线城市和广袤农村市场有可能成为经济型酒店下一波发展的热点。预计未来3-5年经济型酒店将继续迎来大规模并购潮。经济型酒店市场仍将以资本的较量、发展20、速度的较量为主，同时，酒店品牌建设的竞争、服务质量的竞争以及综合管理能力的竞争将越来越在行业竞争中占据主导地位。预计未来的经济型酒店市场的格局应该是10家左右著名的品牌，行业领先者的规模应该在1000家以上。3、宏观政策把脉市场，中国酒店市场调控力度将进一步加强。现阶段，中国的基础产业宏观调控处于一个复杂而敏感的阶段。总体而言，连续四年的调控收效甚微到2008年终于显示出来，结果由于全球危机的叠加导致整个市场的低迷，2008年底，国家出台了许多政策以振兴经济，到XX年国内情况有所好转。受地产行业的拖动，酒店行业消费市场也呈现上升趋势，高星级酒店以及经济型酒店被普遍看好，低档次的酒店则遭到排斥，21、难以为继。XX年基础产业宏观调控还会继续影响把脉酒店业市场，力度会进一步加强。具体反映在执行层面，将会包括两个方面，一方面继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出新的调控政策，受宏观调控的影响，酒店业会良性地平稳发展，获得更多行业的持久支持，并形成较为合理的产业链。4、酒店行业竞争日趋激烈，开发企业出现两极分化现象。在国家宏观调控力度不断加大、中国酒店市场竞争日趋激烈的背景下，酒店业的两极分化现象日渐明显，大的酒店产企业依托将资源、平台、人才和技术等优势飞速发展，规模不断扩大，许多酒店象如家等通过上市等方式，筹集了大量的资金，规模进一步扩大。XX年酒店业分化会进一步加剧，一方面实力雄厚、运作规22、范的酒店业会加快进入资本市场的步伐，积极上市融资，进行进一步的扩张；另一方面，非星级酒店业会面临更加严峻的市场环境，他们将逐步推到二三级城市去开发项目。总之，在酒店行业竞争日益加剧的背景下，酒店业的两极分化现象会进一步显现。低端酒店的服务会越来越不如意，被迫改行，或被兼并。 5、XX年房价增幅明显上升，区域性酒店业价格市场波动明显。关于XX中国的酒店业的消费市场是否涨跌的问题，业内一直存在着两种声音，一种声音认为，XX年酒店业消费市场仍然会快速上涨，理由是酒店业市场供需紧张，刚性需求大，在奥运经济、世博会经济的影响下，城市的基础设施及投资环境都大为改善，会有越来越多的人士来旅游。另外一种声音是23、08年后中国的酒店业消费市场会大幅下跌。理由是，全球经济危机进一步加深，酒店业将持续低迷。而且，自2006年以来中国的酒店业消费市场出现了大幅上涨的局面，市场出现了严重的泡沫。许多酒店一轰而上，脱离了市场的真正的刚性需求，在需求统计方面出现大量的重叠现象，这是始料未及的。事实情况是，在XX年上半年，受全球经济影响，国内酒店业竞争激烈，打折降价风起云涌，但到下半年以来，随着国内经济回暖，酒店业的消费价格也开始呈上涨趋势。 6、金融市场持续低迷，酒店业投资渠道更为复杂。 2008年中国的金融市场一片迷茫，银行间市场债券发行量大幅较少，发行期限结构以长期债券为主；货币市场流动性总体不足，市场交易持续24、低迷，拆借交易量大幅减少，回购交易量有所增加，货币市场加权平均利率小幅回落，股票市场也十分的萎缩，股指总体呈现震荡下挫走势。到了XX年上半年，我国还将面临较大的通缩压力，但在逐步放松的货币环境下，投资者的信心会逐渐恢复，XX年下半年的转变还是值得期待的。应该说，受金融市场影响，给酒店业发展提供了更多的风险投资。主题性的酒店，旅游性酒店，高星级国际性酒店被普遍看好。经济性酒店回归理性，不再以价格战取胜市场，更多地开始重视深层次的服务，以一种新型的客户群与酒店员工的互动关系来获得市场支持，由拼经济上升到拼文化。二、黑龙江省酒店业发展状况调查及分析（一）黑龙江宏观经济平稳运行酒店行业是旅游行业的一个25、组成部分，它的特点是一个由多元因素组成的行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极的作用。2008年，黑龙江省全年实现地区生产总值（GDP）8310.0亿元，按可比价格计算比上年增长11.8%，连续五年保持11.6%以上的增幅，整体经济继续在较高增长平台运行。其中，第产业增加值1089.1亿元，增长8.2%；第二产业增加值4365.9亿元，增长12.1%；第三产业增加值2855亿元，增长12.4%。三次产业构成为13.1：52.5：34.4。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为7.8%、55.7%和36.5%。人均地26、区生产总值21727 元，增长11.7%。全省旅游业进一步加快发展，2008年共接待国内、外旅游者8553万人次，比上年增长28.5%；实现旅游业总收入563亿元，增长31.0%。其中，接待国内旅游人数8353万人次，增长28.2%，实现国内旅游收入502亿元，增长32.0%；接待国际旅游人数201万人次，增长41.9%，创造国际旅游外汇收入8.7亿美元，增长35.4%。（二）、黑龙江旅游业配套状况及分析1、黑龙江交通规划10年发展规划，机场、高速路便捷畅达，为国内、国际旅游出行提供便捷条件哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、黑河、漠河等6个民航机场国际、国内定期航线通往全国主要城市及日本、韩国27、俄罗斯和香港、台湾等地区，每年有近600架次的旅游包机往来国内外，大庆、鸡西、伊春三个支线机场即将开通，哈尔滨与各支线机场之间都开通了支线飞机。中心城市之间都有高等级公路和铁路相连通，三年之内还将建设200余条旅游公路，实现路随景转。2、黑龙江旅游景区布局黑龙江旅游开发以北国风光特色主导，主要开发有哈尔滨夏都旅游区；五大连池旅游度假区；镜泊湖渤海国旅游集合区；小兴安岭森林旅游度假集合区；神州北极旅游度假区；扎龙湿地生态旅游区。兴凯湖旅游度假集合区；大庆温泉旅游度假区；鹤岗黑龙江界江旅游区。总结：景区布局主要在哈尔滨、伊春、佳木斯三大板块，这也最大程度决定了酒店总体布局，围绕三大旅游板块布局。28、4、牡丹江市酒店业发展状况及分析2008年，牡丹江市实现地区生产总值501.1亿元，比上年增长14.0%，其中：第一产业完成增加值83.8亿元，增长19.9%；第二产业完成增加值176.5亿元，增长15.9%；第三产业完成增加值240.8亿元，增长11.0%。第一、第二和第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为16.7%、35.2%和48.1%。牡丹江市2008年全年共接待境外入境旅游人数92.2万人次，比上年增长21.5%；国内旅游人数526.8万人次，增长20.0%。实现旅游业总收入40亿元，增长21%。其中：外汇收入3.4亿美元，增长21.5%，国内旅游收入15.8亿元，增长20.0%。29、年底全市共有星级宾馆、饭店37家，共有国际、国内旅行社82家。2008年，牡丹江接待国内旅游，占国内总量的30.2%，散客占68.9%，散客占主导地位。在国内旅游客户中，本市占70%，本省占13%，吉林和辽宁占5%，京、津及环渤海地区占5%，长三角地区占3%，珠三角地区占2%，其他城市和地区占2%。在这些游客中，观光占10%，观光+度假占80%，度假占4%，专项旅游（会议、商务、公务、青少年夏令营）占1%，出境（赴俄罗斯）旅游占5%。根据统计分析，游客的平均花费为500元。出游交通工具汽车占70%，火车占25%，飞机占5%。主要去的旅游景点有镜泊湖、绥芬河东宁口岸、海参威、俄罗斯风光、俄罗斯风30、情园等。5、牡丹江市主要酒店宾馆一览表酒店宾馆星级消费登记区/县市夏威夷国际商务酒店5星403元起金鼎国际大酒店4星389元起绥芬河世贸假日酒店4星348元起北山宾馆3星307元起牡丹江宾馆3星-280元起远东国际大酒店3星225元起京江宝利商务宾馆-198元起禧龙宾馆-188元起福顺天天大酒店-155元起福源大酒店-150元起注：A等级以每人每天300元计算；B等级以以每人每天200元计算。 分析：牡丹江酒店总体档次与定位中等，经济效益差异化很大，夏威夷大酒店作为牡丹江市档次最高的酒店，无论的规模、管理、价格在牡丹江酒店业均处于领跑地位，经济效益业相对较好。世贸假日酒店档次很高，但由于地段原31、因，以及受季节性影响，经济效益不是很好。旅游观光酒店，存在一定的发展机遇。第二章 酒店投资与经营开发模式分析一、 酒店投资模式分析酒店按投资模式分类，可划分为纯酒店、产权式酒店、酒店式公寓、度假村几种类型，下面将各种类型酒店的特点与客源做简要分析。1、纯酒店投资模式：（1）会议性星级酒店：这些酒店会议设施齐全、会场较多，能满足不同会议需求，会议商务客源较多。（2）时尚、豪华型星级酒店：基本为最近5年内新建酒店，引入香港、日本、欧美等时尚概念，注重酒店的设施和功能，以及装修，体现时尚奢华。（3）官方政务型星级酒店：这些就酒店一般有政府背景，通常不受外界干扰，受保密保安程度较高，有时候有钱不一定能32、够住得进去。（4）特殊客源型商务酒店：由于这些酒店由于加入了一些酒店行业协会或者本身就是国国际品牌或者子品牌或者其他历史原因常常吸引特殊客源。（5）旅游休闲型商务酒店：这些酒店地理位置稍微偏远，价格较便宜，一般受到游客欢迎，70%为旅游团队，30%为商务客人。（6）一般商务酒店：这些属于基本没有明显特征的商务酒店，价格适中。2、产权式酒店：产权式酒店是由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房出租（或委托）给商业管理公司，以出租（或委托）经营获取国定的投资回报，由担保公司进行固定回报的担保，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权（10天左右）33、。由商业管理公司委托专业的酒店管理公司进行酒店的正常经营管理。一般业主只要投入金额不多的首期，就可不再投入，用酒店固定回报抵消分期付款的费用，大约1015年后取得产权。3、酒店式公寓：酒店式公寓始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是指提供酒店式管理服务的公寓，它集住宅、酒店、会所多功能于一体，实际上是一种酒店的延伸业态。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。它能够34、为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、24小时送餐和一些商业服务等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。4、度假休闲酒店：中国的休闲度假产业和客人都刚刚起步，如欧美客人多为常住，酒店除了健身房，其他的产品几乎没有，而国内则需要全面的消费产品。同时也需要考虑会议市场的需要，因为我们的客源主要集中在周一到周四，因此需35、要会议的补充。康乐设施要比较齐全，国内客人的消费独特性导致对康乐设施的需求量要大于国外度假酒店，相对而言，成本也就相对要高些。 健康主题酒店正在成为度假休闲产业发展之潮流。近年来，以提供spa服务、中医保健服务、运动健身服务等为主业的酒店、度假村越来越多且生意兴隆。在大城市周边存在风景和温泉的地区，出现了健康主题酒店建设热潮，而健康主题酒店的经营业绩在这些年也是不断提升，北京、上海、广州、深圳等地的健康主题酒店，客房入住率一般都保持很高的水平，节假日时常常爆满。 二、 全国及国际品牌酒店管理公司介绍1、涉外酒店制度，指酒店经营中接待涉外人员入住，资格牌照须经公安部门和旅游管理部门批准，有涉外资36、格的酒店被称为“旅游涉外饭店”或“旅游饭店”。涉外酒店的行业管理归旅政管理部门，非涉外酒店的行业管理归商业行政管理部门。商业部在国家机构体制改革后，现并入其他结构，但非涉外酒店的行业管理体制还存在，只是功能萎缩了。酒店实施涉外制度，形成旅游局管理涉外酒店的行业管理，商业部管理非涉外酒店的行业管理。问题的关键是，作为统一的、有交叉的、有市场内在联系的酒店业被体制因素分割。对于经济型酒店讲，如果是涉外酒店则成为旅业管理范围内的旅游饭店，如果不是涉外酒店则成为商业行业管理范围内的普通旅馆。实际上，进一步的问题是，在行业管理的实际运作中，旅业管理又重点是管理高档酒店，商业部行业管理又没有资格、能力去管37、理普通旅馆以外的经济型酒店，经济型酒店是否是涉外或是否实际涉外，也缺乏有效的划分和管理。所以，经济型酒店被涉外制度分割后，使经济型酒店多年来，实际成为一个行业管理的相对薄弱地带。2、酒店实施星级标准的影响：高档酒店受益和配合明显，经济型酒店较为不敏感酒店由于投资、建设、管理、市场的需要，本身有等级、档次的划分必要，政府和市场应该把酒店做统一等级、档次的划分。1988年，国家旅游局参照国际标准，颁布实施对涉外酒店的星级评定制度。星级评定制度实施成为旅游饭店宏观行业管理的基础性手段和相关酒店管理方法的载体，也促进了涉外酒店的建设、管理、服务、市场规范，是旅游饭店行业管理的最成功的业绩。 酒店实施星38、级标准是建立在涉外酒店制度基础上，酒店要上星级，必须先是涉外酒店（当然，是涉外酒店，也不一定非要去申报酒店星级，实际上，有一半的涉外酒店并没有去申报酒店星级，基本全是经济型酒店）。我国酒店实施星级标准，对高档酒店、旅业管理的作用较大。但对经济型酒店的作用则没有高档酒店明显，全国的经济型酒店对星级申报缺乏主动，一半的涉外酒店至今未报星级，是个较好的证明。3、全国及国际品牌酒店：酒店机构名称酒店品牌经营模式酒店规模希尔顿酒店（香港）康拉德(豪华型酒店)、希尔顿(高档酒店)、斯堪的克(经济型酒店)特许经营23.8%，委托管理3，带资管理及其它73.2酒店2161座、房间349965间卡尔森酒店管理集39、团丽晶、丽笙（丽笙世嘉）、丽亭、丽怡、丽柏全权委托香格里拉酒店管理集团香格里拉、商贸、嘉里中心以带资管理为主，委托管理为辅。雅高酒店管理集团品牌为诺富特、宜必思、美居、索菲特、佛缪勒第1、 汽车旅馆第6 。带资管理46.5%，租赁饭店21.8%，委托管理15.4%，特许经营16.3%； 索菲特尔和诺富特以委托管理为主。酒店3894座、房间453403间万豪酒店管理集团丽思-卡尔顿、JW万豪、万豪、万豪行政公寓、万丽、万怡6个品牌。特许经营占53.1，委托管理42.3，带资管理及其它4.6；华美达完全实行特许经营。酒店2656座、房间479882间圣达特戴斯、豪生、天天、速8等，是全球排名第一的40、特许经营酒店集团，特许经营饭店数占100。酒店6403座、房间518435 间喜达屋威斯汀、喜来登、圣-瑞吉斯、福朋、 寰鼎、至尊精选、W饭店。特许经营41.8，委托管理28.5，带资管理及其它29.7。酒店738座、房间229247间凯悦国际酒店集团凯悦（五星级）、君悦（超五星级）、柏悦（超五星级）以特许经营为主。酒店210座、房间14万间洲际酒店管理集团洲际、假日、皇冠、假日快捷、恒桥公寓、Candlewood特许经营88.9%、委托管理约占6%、带资管理及其它5.1%在100多个国家有酒店3250座、房间536318间精品国际品牌为Clarion Hotels、Comfort inn&Q41、uality Suits、Quality Inns Hotel & Suites、Sleep Inn、 Econo Loddge、Rodeway Inn、MainStay Suites特许经营100酒店4810座、房间388618间美国戴斯酒店集团戴斯大酒店（五星级）、Day Hotel&suites 戴斯酒店（四星）、 戴斯酒店Day Inn(三星）、 戴斯酒店公寓委托管理和特许经营三、酒店开发模式分析本项目的开发模式有三种选择：一是股份合作开发，就是寻求合作伙伴共同投资建设并经营管理，利用香港XXXX酒店管理有限公司的品牌进行运作，对寻求的合作伙伴要有酒店管理经验，以保证酒店的持续发展；二42、是订单式开发，工程建设到主体阶段，整体出售给知名酒店投资集团公司由其经营管理；三是产权式开发，分售给不同的投资客，给予年租金回报。同时，将酒店租赁给专业的酒店经营管理公司进行运营收取租金。此种方式需要有成熟的投资客市场，目前在北方市场由于观念差异，还无法实现。总之，酒店开发销售模式可考虑股份合作开发或菜单式整体出售。整体出售可考虑全国及国际知名品牌公司。第三章 项目概况与分析一、项目概况首家XXXX国际大酒店项目预计投资12000万元人民币，依国家标准四星级酒店建设。酒店计划在在2010年10月20日前完成，在2011年7月20日前正式投入运营。本酒店拟建设成一座具有北方特点的花园式饭店，项目43、规划建筑面积1万平方米，建各类客房约101间。设风格各异的餐厅、会议厅，餐位800个。配备综合服务项目配套齐全的服务设施。二、项目地段情况分析1、地段的自然环境和社会环境 项目位于牡丹江。位于黑龙江省东南部，地理位置为北纬435956450714，东经12945201305747。坐落于哈尔滨、绥芬河、鸡西市金三角中心点上，其中与俄罗斯有41.8公里的边境线。市域土地总面积6673平方公里。2、交通环境分析本项目交通便利，市各职能部门、单位与项目近在咫尺。3、人流情况分析市政府、财政局、市审计局、市公安局、市招商局、市人事局、市国土资源局、市房地产交易中心、市国税局、市规划局等单位在本项目周边44、，政府办公人员比较来往比较频繁。周边的生活设施齐全，商场、医院、银行、学校一应俱全，为建立成熟社区提供了强有力的保证。在后期推广和宣传上面也应加以利用。同时项目周边企业比较多，企业职工也购房的主要人群之一。4、消费能力分析 消费客户主要是国内外旅游客源、政府公务会议、中俄边贸企业产品订货会、外地到穆棱办事的商务客户。他们的消费能力相对较强，他们见多认广，对不同类型的酒店都有过接触，对酒店的附属服务功能要求较高。三、项目可竞争类比酒店分析1、绥芬河世茂假日大酒店 地理位置：黑龙江省绥芬河市友谊大道2号星级标准：5星房间数：354间客房，标间面积40平米定位：豪华型五星大酒店酒店概况及配套设施：绥45、芬河世茂假日酒店是由全球最大、最具国际化的酒店管理集团州际酒店集团管理，由绥芬河世茂开发建设有限公司投资兴建的综合性豪华商务酒店。位于中俄绥波贸易综合体区域内。酒店依山，面向国门，环境优雅，距牡丹江机场2小时车程，距火车站仅15分钟车程。酒店拥有装潢典雅、设施完善的高级客房、行政客房和豪华套房共354间，还有独具特色的皇家套房供选择。所有客房配备高速宽带接口、语音信箱、国际长途直拨、国际卫星电视频道以及高档舒适的家具和卫浴设施。会议设施：大宴会厅及四个小会议室功能齐全、设备先进，配有同声多语传译设备。大宴会厅可随意分割，面积达800平方米，可同时容纳500人就餐。娱乐服务：健身中心、水疗提供室46、内恒温游泳池、健身房、美容沙龙、桑拿、按摩等一系列服务。商务服务：商务中心、票务、洗衣房、商场、停车场。餐饮服务：中餐、西餐、边界线酒吧、大堂吧。2、牡丹江夏威夷大酒店 地理位置：牡丹江市星级标准：5星房间数：300间客房定位：星级大酒店酒店概况及配套设施：夏威夷国际大酒店是黑龙江江达集团投资兴建的一家集客房、餐饮、会议、康体、娱乐于一体的大型综合性酒店。夏威夷国际大酒店于2005年7月正式营业，2006年10月挂牌四星级旅游饭店，XX年9月升级为五星级旅游饭店。该酒店拥有近300间客房、各类会议室近10个、餐饮服务区共4层，可同时容纳1500多人就餐、康乐宫功能齐全、夜总会设施品质高档、健身47、俱乐部风格独特，健身设施设备豪华高档、地下停车场可为宾客提供180多个泊车位。夏威夷国际大酒店是牡丹江市政府指定接待单位，被市政府授予“牡丹江市旅游行业优秀企业”、被市消费者协会评定为“诚信维权单位”、市卫生局授予“AAA卫生单位”、连续多年被市公安局评定为“安全无事故酒店”。酒店先后接待了全国木业博览会、全国城市水资源实时监控与管理系统建设管理工作座谈会、全国公交系统会议、同一首歌走进牡丹江大型文艺晚会以及连续两年接待牡丹江市人大、政协会议和国家、省、（地）市级各类型会议等近千次大型会议，得到市委市政府、国内外友人和下榻酒店客商的高度评价，充分体现了牡丹江市酒店的接待能力和服务水平，树立了牡48、丹江市酒店业良好的龙头企业形象。为牡丹江市地方经济实现追赶型跨越式发展、打造大牡丹江的宏伟蓝图做出了贡献。3、金鼎国际大酒店 地理位置：牡丹江市景福街99号星级标准：四星级房间数：247间服务宗旨：细致周到、尽善尽美企业荣誉：世界金钥匙酒店联盟会员酒店国家AAAA级绿色饭店全国商务人士最喜爱的百家商务酒店最具国际管理水准的酒店具有文化特色的酒店具有高科技含量的酒店酒店概况及配套设施：牡丹江金鼎国际大酒店是按照国际酒店行业四星级标准投资兴建的城市商务酒店，在这温暖、舒心、典雅华贵的酒店里，您可以尽情放松并沉浸在它独特的魅力之中。酒店地处牡丹江市金融、商业、行政中心，是一家具有现代化设施、服务一流49、的四星级涉外商务酒店。酒店地理位置优越，距火车站仅5分钟路程，到达机场仅需20分钟车程，酒店装饰典雅、风格迥异，是您商务、旅行、休闲的最佳选择。 酒店拥有客房247间，风格迥异的各式房型充分体现出酒店个性化、人性化的服务理念。另设有女性楼层、无烟楼层、行政楼层等特色客房，所有客房都设有独立控制的空调系统，独立浴缸/淋浴，私人保险箱、卫星电视转播频道、小酒吧、宽带上网等便利设施。您可尽情放松并沉浸在它独特的魅力之中。温馨舒适的客房，4A智能化设备及先进的安全体系，体贴周到的服务，让您倍感家的温馨. 秉持为客人提供“满意加惊喜”的服务理念，成为牡市唯一一家入机场接机的酒店，提供车辆免费接送住店客人50、。票务中心，让客人入住酒店后，可以足不出户的订购全国各地的飞机票，火车票。4、海林丽莱大酒店地理位置：海林市开发商：海林金茂房地产开发有限公司建筑面积：27000m2开竣工日期：2008年6月3日至XX年12月31日星级标准：待定房间数：待定酒店配套设施：目前正处于施工阶段，不详。 分析：酒店项目一般处于交通发达的地方，每个酒店都有自己的定位和概念，以此来区别竞争对手，实行差异化战略。这启发本项目在前期必须加以区分市场定位。从细节上体现酒店的服务水平，强调知名酒店管理公司的管理运营，特别是对于精品酒店项目显得尤为重要，也是高投资回报的保证。四、项目客源市场分析1、消费者体验需求分析在消费升级的51、大趋势下，消费者在乎体验，更愿意选择一些能够包含了美好梦想的产品或服务，这为善于运营高端酒店的酒店管理集团带来了更多的潜在消费者，但是要打动这些消费者的心，必须针对这些客户重新规划价值曲线。而同时，这些消费者既精明又见多识广，善于辨别产品或服务是否物有所值。 酒店消费市场是一个从低到高的“钟型分布”，两头小，中间多，中产阶级一直是营销重点。最新统计证明了市场的逐步转移。“大众市场”已经转向了较高的收入人群（富裕的中产阶级）。这个“新兴的大众”是一批聪明、受过良好教育、善于在网络上搜索信息的消费群。这些人是比以往更挑剔且见多识广的客户，他们不会浪费钱购买毫无特色的产品，只有两种产品能够打动他们：52、要么是购买质量合格、具备所需的基本功能、价格也很低廉的产品；要么是能够满足他们的情感需求，帮助他们实现梦想的产品。因此，低廉的经济型连锁酒店和富有特色的精品酒店市场前景看好。 2、消费模式创新分析 在市场需求旺盛的时候，顺势而为几乎是企业的本能。过去那些为了取悦大多数而中庸的产品，已经变得不合时宜，高不成低不就的定位成为企业发展的负累。除了已经完全被经济型酒店替代的二星级、三星级酒店，四星级或是入门的五星级酒店，由于同时受到来自上下两端的挤压，地位也变得非常危险。 那么，这样的酒店空间到底在哪里？关键是寻找契合目标客户的价值点。例如，如果酒店的消费群主要是作为企业中层管理者的商旅客户，这类客户53、住在酒店里，可能会有较多的时间待在房间里工作，而鲜有时间进行商务上的应酬。那么，酒店在设计上就会处处考虑到房间内部的舒适度，精致的设计让酒店更贴近客户，而合理的规模降低了酒店的运营成本。因此，精品酒店成为一个破解难题的新型模式。它将更细致地描述客户的消费情境，发现客户的隐秘需求（尤其是体验上的），为创新提供了方向。它认为，在新的市场结构下，研究客户“为什么消费”，比“能否消费得起”更有意义。3、新形势下客源路径分析业内人士表示，到2008年12月我国互联网用户达2.8亿，预计到XX年年底将达3.2亿，酒店行业如何迎接这些数量日益庞大的互联网网民客户？酒店业面临着巨大的机遇，酒店信息化建设也随之54、显得愈发重要。伴随着顾客对数字信息化服务的迫切需要以及酒店对自身资源的数字信息化整合管理，传统酒店业开始急速进化。今后几年内，数字信息技术产品在中国酒店业的应用将达到高峰，酒店业基本盘的扩张整合趋于稳定之后，竞争将主要围绕智能化、信息化方面展开。这种变化和趋势的根本原因是顾客需求的提高和数字时代的来临。随着信息化的发展，中国网民数量已跃居全球第一，用户对网络的需求趋向多元化和实用性。越来越多的酒店选择和IT硬件厂商、软件及系统集成、电信、互联网等企业合作进行酒店信息化的改造与应用推广。酒店信息化的改造，有利于酒店提升自身品牌形象和竞争力。 酒店的信息化包括数字化、网上订房、网上营销等。现今酒店55、的信息化工程主要集中在客房的数字化和网上订房两方面。但也存在着客房配备电脑功能过少、网上订房没有与自身网站的复合品牌推广相结合等问题。而牡丹江酒店建立自己网站的还在少数，功能也不齐全，网上点菜系统的应用也有待推广。因此，本项目的客源应该是新型的富裕的大众和政府邀请的客商，产品定位也应围绕其内在需求而展开。经济型酒店与豪华星级酒店各有特点，而融合两者优势的精品酒店必将以体验式服务赢得客户的最终认可。五、项目SWOT分析优势：1、地段优势，项目位于穆棱市区的核心发展区，对于充分挖掘政府资源潜力，提高酒店的效益具有重要意义。2、交通优势，项目位于进入穆棱市的交通要道上，位置醒目，对于客源留驻有较大便56、利性。3、穆棱市是东北亚边贸城金三角中心，对于吸引客源有很多有利条件。4、目前穆棱市的酒店业刚刚起步，发展机会与潜力巨大。劣势：1、 项目所在地目前的商业人气不足。2、 项目开发商对在北方进行酒店开发经验不足，需考虑地域差异。机会点：1、目前穆棱市高档次酒店缺乏，与穆棱的经济地位不相称，对本项目的开发是个良好机遇。2、国家政府机构改革，政府公务活动、会议活动将外包，对于酒店的会议经济发展是重要利好。3、穆棱的旅游业处于上升趋势中，对酒店的需求将进一步走旺。威胁点：主要对手为牡丹江的一些大酒店。对策：通过合理的酒店定位，寻求优秀的酒店经营项目管理公司合作或整体出售，达到尽快回收资金创造效益的目的57、。第四章 酒店定位与功能规划一、项目定位及依据分析：1、定位：四星级精品酒店 2、定位原则：差异化、效益最大化 3、依据分析：从投资角度，在星级纯酒店、产权式酒店、酒店式公寓、度假村的类别中，星级酒店比较合适，可填补本区域空白；从产业服务角度看，经济型酒店、精品酒店、豪华星级酒店中，精品酒店作为创新酒店形态对于填补穆棱酒店业市场空白点具有突破性意义。 雅高、瑞雅、豪生、最佳西方、纽宾凯、华美达、万丽近年来，国际酒店管理品牌频频抢滩中国，并有机会进驻黑龙江省二级城市。本项目按四星标准建设成精品酒店，可考虑掷重金聘请美籍、香港籍的酒店管理专家与公司。并打出“精品个性酒店”的产品定位。 “把酒店做成58、艺术品，不仅装修由香港知名设计师设计，大量采用金属、玻璃材料及黑白灰色系营造时尚现代的氛围，且床饰、洁具等均从国外进口，造价比一般四星酒店要高出23倍。在硬件上，饰材、洁具、寝具等物品大量采用世界顶级品牌，并采用网络智能管理。加上精准定位，能快速回收资金，达到理想的效益目标。4、案名建议：XXXX国际大酒店：项目定位为国际性时尚精品酒店，特色化艺术主题酒店，给人以浓郁的国际化气息，取名XXXX国际大酒店合乎本项目定位。二、酒店功能布局及功能面积规划建议设计思路：作为四星级精品酒店，在酒店设计中，应考虑以下几点：1、重视以人为本和与龙江文化的融合。2、精品酒店产品的独立性与艺术化；3、增加设施的59、精致性与豪华档次型；4、形成科技化、现代化、差异化等的个性化风潮；5、突出体验，设备强调五感设计；6、客户的人本化、精细化管理；7、强调场所感，强调体验当地文化；8、充分考虑人们对SPA和健身的要求；9、实现交通便捷，完善可达性设计。功能设计要求：总建筑面积：10000；总客房面积：4400。功 能面 积房 数单标房双标房商务套房总统套房房型比例总比 例客房4400101间10间85间5间1套（5连间）44单人标房 4010间9%双人标房 4085间77%商务套房80 5间9%总统套房2001套（5连间）5%客房设计要求：客房4400（含公共面积），101间，其中：单标10间（400）；双标860、5间（3400，每间实用面积约28）：可灵活改变成单标，其中需要2间可互相连通的10间，考虑到面积的节约使用和投入节约以及当地消费层级，双标采取两个等级，其中40间完全按照四星级标准，以确保和提升酒店档次。其中安排2间残疾人防。豪华商务套房5间（400）：指两连间，即入室为客厅（含洗手间、衣帽间和沙发休息区和办公桌椅等），后一间为客房区（含床铺休息、洗手间），建议1间设置两张床（可变动），4间设置成一张大床。总统套房1间（200）：5连间，含餐区、会客区、办公（含书房）、陪同房、夫人房、警卫室、总统主卧（连起居室）、室内花园（小型景观）。其他要求：每个客房楼层要配备一个消毒间（3）、一个工具间61、（2）和仓储间（15）；85间标双房，根据四星要求实用面积含洗手间需要30（标单房与此同），除公共区域外剩余的面积分配给另55间标房。这30间需要选择一个楼层来设计（设计不下的，再放到其他楼层），这个楼层在电梯侧方或合适的位置设置商务楼层服务台一个（约60，含服务台5，餐点以及商务休闲40平，工作室15）。大堂7007%大堂设计要求：大堂面积需要700平，大门采取四开（中间对开，也可以采取旋转门，旁边一边一开），大堂要包括含休息区、商务中心(公用电话和电脑商务区、小型洽谈室、商务服务台)、总台、小型商场、鲜花室、PA工作间、公共洗手间（含一个残疾人洗手间），要求两层挑高（其中一层要尽可能的挑高62、，因为需要在夹层出设置西餐厅），才会大气，第一感觉很重要。可以在一楼或夹层增加西餐厅（厨房120平，餐厅300平）。如果一层比较高也可以留出西餐入口门厅的位置。如果位置足够，那么夹层该做自助餐厅，一楼作为西餐厅。餐饮及会议245024.5%中餐厅135055%多功能大厅75045%会议区域350设计要求：（含公共面积）多功能厅（功能包括：餐饮、会议）建议为750：含休闲餐区（可以再门厅较为宽敞处）、主席台、音控室、衣帽间、茶水间、桌椅存放室等；至少要解决35席用餐和350人同时会议，此外本多功能厅要求可以中间割断，必要时可以一分为二的使用。会议室旁要设男女洗手间一个。会议区（350）：设接见厅63、80，小型会议两间（一间80，一间150）；及公共区域。餐饮1350（西餐厅另设，此处仅为中餐）：厨房350（需要传菜间、冷菜间、面点间、烧烤间、仓储间、现场办公室、宰杀间和洗碗间、热菜间等），餐厅包间12间530（其中豪华包间两间，1间150平，1间70，3间各50，7间各30），大厅（建议设置）散客20桌500。仓储区域3003.0仓库300必须设置。娱乐休闲215021.5 设计要求桑拿600， KTV设20间包房演（含豪华房2间，1间80，1间50，其他包房18间合计600），演艺酒吧450与KTV需要连在一起。桑拿独门进出（含美容美发）。每间KTV包房均带洗手间。建议健身房、棋牌室建64、到地下室：健身房200（含更衣室），棋牌室两间（合计70），台球室（50），乒乓球室（50）。酒店总面积10000不含员工福利区和洗衣店100%其他需要考虑的功能设施：员工福利区1800：其中办公区：300；员工餐厅及宿舍：1500（员工餐和酒店营业相近）洗衣房300：需要另行考虑，最好是临近酒店的店面，机房需要140，初整理30，仓储以及制服管理房100，门面店30，实在不好设计最好在地下室找地方。注：1、此表平均空间分配不包含地下层部分2000及客房区域附属部分。 2、楼层基本要求：一层：大堂、小型商场、商务中心、休息区、西餐厅、夹层自助餐厅；二层：餐厅，主要包括厨房、包厢、餐厅、多功能厅65、；三层：娱乐休闲，主要有：KTV、演艺吧，四层：会议、桑拿（如不够位置也可安置于3楼或5楼）；五层及以上：客房。此楼层要求作为参考，要注意的是餐厅和KTV及演艺吧等需要在三楼以下；具体设计还是参照如上设计要求进行。以上所有面积指标均含公摊（公摊率30%），设计时请考虑此点。三、项目整体布局规划建议 项目整体布局规划主要包括项目建筑主体规划、项目室外设施及园林规划、项目各营业场所规划、项目公共区域规划、项目后勤区域规划。详见规划平面图及效果图。第五章 项目投资估算与财务分析一、项目建设投资估算 1、投资估算内容依据项目的建设内容，本投资估算的内容包括工程费用估算，预备费用，其它费用估算和建设期贷66、款利息及流动资金估算。其中工程费用包括土建费用、供电、排水、消防、空调、绿化等工程费用发及电梯等设备费用。2、投资估算编制依据本投资估算编制的依据为国家关于建设项目可行性研究报告阶段规定的深度和要求发及建筑行业工程投资估算编制方法。建筑工程费用按黑龙江省近期建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用、税金等有关规定估算。城市基础设施配套费、国有土地使用权出让金等有关费用，按减少交纳测算。电力增容费、水增容费、勘察设计费、监理费分别按建设单位实际发生额计算。建设单位管理费按工程费用的1%计算。土地价格按50万元一亩计算。不可预见费按工程费用的5%计算。建设期贷款利息，根据中国人民银行的三至五年利67、率7.74%计算。3、固定资产投资估算本项目固定资产投资估算为6464万元，其中固定资产建设期贷款利息为464万元。4、流动资金估算本项目正常经营所能能投入的流动资金为1536万元。5、项目总投资根据国家和有关部门关于项目总投资的规定，结合项目的实际测算，本项目总投资为10000万元。6、资金筹措（1）资本金及本源根据国务院国发199635号文规定，本项目开发商应具备不低于项目总投资20%的资本金，即1000020%=2000万元。（2）固定资产投资来源本项目固定资产投资10000万元中，XX集团投资5300万元、计划向银行申请借款4700万元。7、流动资金来源本项目投入后所需流动资金，由建设68、单位用自有资金投入。8、用款计划根据项目实施进度安排，分年用款计划及资金筹措见附表2。建设投资估算表表1序号项目计算依据计算基数费率金额备注1土地费用9002前期工程费1003基础设施建设费3004建筑安装工程费12005配套费4506开发间接费507管理费用2508销售费用1009开发期税费24010其它费用10011不可预见费用6012财务费用46413酒店装修费225014合计6464万元3000元/二、酒店投资收益分析 本报告估价对象是XXXX国际大酒店估价项目。对象周边无大型商业设施。项目总面积为10000平方米左右。绿化率40%。是一个按照国家星级标准评定打造的四星级精品酒店。下面69、按收益法对项目进行经营财务预测及分析。收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率和资本化率，收益乘数将其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。要预测酒店的价值，首先应预测其未来收入。酒店建成后，应有如下收入：客房，餐饮，休闲娱乐，会议。A 客房收入1 年客房总收入表2 年客房总收入年份房价入住率年毛收入年平均收入2011年10-12月30045%试营业2012年30045%497.68万元713.33万元2013年30045%497.68万元2014年30050%552.98万元2015年35050%645.14万元2016年35055%709.65万元2017年35055%70、709.65万元2018年40060%884.76万元2019年40060%884.76万元2020年40065%958.49万元2021年50070%1290.27万元2.客房毛利率为45%客房毛利为：713.3345%=320.93万元税：713.335.6%=39.95万元支出：电器折旧，5年更换一次设备，20万元/年维修保养，20万元/年客房净收益：320.93-39.95-20-20=240.38万元B.餐饮收入1 中餐厅中餐厅的面积1030平方米，大厅和包间共可以容纳32桌，按35%上座率，每桌预计65元/桌， (人均消费50元/人)，则月营业收入为：32035%65元/桌30天=71、21.8万元毛利率为45%，毛利为21.845%=9.81万元税：16.85.6%=1.22万元税后收入：9.81-1.22=8.59万元全年收益=8.59万12月=103.08万元2.大堂吧大堂营业面积为700平方米，可提供酒饮料小点心等，人均消费30元，每天30人次每月收入=303030=2.7万毛利率80%毛利=2.16万元税额=0.15万元年税后收入=2.01万12月=24.12元3.韩国料理或俄罗斯风味餐饮可以100人同时消费，每天30人来消费，人均消费80元。月营业收入=303080=7.2万元毛利率为55%，毛利=3.96万元税额=0.5万元全年收益=3.46万12月=41.5272、万元4.咖啡厅人均消费20元，每天消费人数在30人左右。全年收入=21.9万元毛利率为80%，毛利为=17.52万元税=1.22万全年收益=16.3万元5.宴会厅每月5次，每次200人，每人次消费100元。年收入=120万元毛利率60%，毛利=72万元税=6.72万元全年收益=65.28万元全年餐饮总收入=103.08+24.12+41.52+16.3+65.28=250.3万元C.娱乐休闲收入表3 娱乐休闲收入项目消费人数人均消费收入毛利率毛利税利率税额净收入美容美发303032.85万元55%16425012%39420124830桑拿80100292.6万元65%190190012%3573、11201550780KTV夜总12080350.4万元65%227760012%4204801857120娱乐总收益=353.26万元D.会议净收入表4 会议收入表会议室消费人数人均收入毛利率毛利税利率税额净收益多功能厅12050018000060%10800056%1008097920小会议13030010800065%10140056%604895352小会议23030010800065%7098056%604895352会议总收益=28.86万元总净收益客房+餐饮+娱乐休闲+会议总净收益=240.38+250.3+353.26+28.86=872.8万元收益价格：6.5%的资本化率，=74、872.8（1+6.5%）=929.53万元再加上还要扣掉管理等（如水电、工资、福利、保险、员工生活、工会和培训计提等）约是占到毛利润30%-40%年实际赢利=929.53万65%=604.2万元总投资10000万元，投资回收期为16年。三、财务评价1、财务评价依据根据国家现行的财税制度，对本项目的财务效益进行评价。本项目计算财务效益的总资金是以测算本项目经济效益指示的总资金为10000万元，其中固定资产投资6464万元。项目计算期：本项目计算期拟定为16年，其中建设期为2年，经营期为14年。2、经营收入、经营税金及附加测算（1）预计本项目正常经营年份的经营收入为715万元，见附表营业税金及附75、加。（2）酒店租售收入按国家规定应纳营业税，税率为5%；城市建设维护税、教育费附加、堤防费分别为应纳税的7%、3%、2%，平抑物价基金、教育发展基金分别为经营收入0.1%，预计本项目投入运营后应纳营业税为70.43万元，附加税1.88万元，见附表C。3、利润测算及利润分配利润测算见附表9，从附表中可以看出，本项目计算期内的总利润为429万元，所得税按33%交纳，法定公积金、法定公益金分别按所得税后利润的10%、5%提取。5、贷款偿还能力测算本项目计划向银行申请借款4700万元，用于偿还借款的资金来源是经营收入回款，经测算，本项目的固定资产借款偿还期为5年（含建设期2年）。6、财务盈利能力分析根76、据损益表、投资估算表及财务现金流量表计算出本项目的各项财务评价指标。财务评价指标汇总表序号指标名称单位全部投资备注1投资利润率%23.37按正常经营计算2投资利税率%13.033静态投资回收期年18含建设期4财务内部收益率%157、盈亏平衡分析本项目经营收入的主要来源为酒店整体销售或酒店运营收入，故不作盈亏分析。8、敏感性分析本项目的财务敏感性分析，主要分析营业收入、固定资产投资等单因素变动时，对项目所得税后财务内部收益率、累计财务净现值和静态投资回收期的影响程度。敏感性指标表正常生产年利润（万元）累计财务净现值财务内部收益率（%）财务内部收益率较基本方案增减（%）基本方案71561418固定77、资产投资+10%86435716.13-1.87固定资产投资-10%97967119.961.96营业收入+10%99731620.212.21营业收入-10%405311.615.79-2.21计算结果说明： 从表中可以看出，固定资产投资和营业收入因素变动对项目财务评价指标的影响较大，经营成本因素变动的影响较小。在项目的财务内部收益率不低于财务基准折现率的条件下，允许各因素向不利方向变动的最大幅度，固定资产投资增加约10.5 %，营业收入减少约9 %，表明本项目有一定的抗风险能力。临界点分析敏感因素基本值临界点全投资税前内部收益率15%期望值20%开发产品投资（万元）6464万元最高值10078、00万元租售房价格350元/天.间最低值250元/天.间土地费用30万/亩最高值50万/亩租售面积10000m2最低值4400m2第六章 风险分析与防范措施本项目的主要风险集中在市场风险、经营管理风险、金融财务风险三个方面。市场风险来自激烈的房地产市场容量竞争，可通过优秀的项目品质、合理的价格定位、灵活的销售手段增强项目的市场竞争能力，达到预期的战略目标。经营管理风险来自企业的自身管理水平、团队精神、企业文化的综合效应，可通过企业形象设计与规范管理以及适时的动态控制降低该风险。金融财务风险主要在于融资风险、开发资金回收期能否按预定计划完成。可通过多种形式的付款方式加快房屋的租售速度，使开发资金79、按预期回笼，消减金融财务风险。另外，如果开发商委托的酒店经营管理公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就可能失去保障。因此，对于投资商的风险，主要表现在以下方面： 风险一：市场需求变化。如果穆棱市场高档次酒店的供给量增大，或由于外界的变化带来需求量的减小，就会直接带来租金的下降和空置率的上升，使投资者遭受较大的损失。这种风险基本可以控制到零风险，因为政府承诺15年内不再兴建类似酒店。风险二：无形损失。随着房龄的增长、房型的落伍加上不断推出新酒店的竞争，它的市场价值也会不断下跌，所以它不可能维持市场的平均租金水平，如果我们按每10年市场价值下降10估计，80、租金现值就会下降近13。风险三：有形损耗。随着时间的推移，要对家具进行维修和更新，对房屋要进行重新装修而增加费用。以每十年进行一次家具更换和房屋装修，每次至少要投入数万元。风险四：税收风险。由于目前对房屋租赁实行的税收政策是优惠的，未来的出租征税也有可能变动，如果按12的房产税、5的营业税再加上城镇土地使用税、城镇建设维护税、教育费附加、印花税及20的个人所得税，会使房主真正能得到的租金下降近30。风险五：利率变化。我国经历了几次利率的下调后，目前利率预期下降的空间不大，而经济一旦繁荣，通货膨胀产生，利率的上浮势在难免。这些风险，均是酒店在运用过程中投资人应考虑的风险，但同时，良好的产品区位与81、客源市场，加上经营得当的酒店管理公司，可以降低这些风险，使投资人的利益得到良好保障。第七章 可行性研究结论根据以上分析，我们得出以下几点结论：1、 作为涉足酒店业的开发商，对酒店的经营管理模式与方法还有一定要求，需要寻求有丰富经验的酒店管理公司进行合作。2、 如果可以，应在大范围内寻找全国或国际品牌酒店进行洽谈合作，有可能的话进行整体出售；3、 若无法整体出售，可建设成股份合作的精品酒店，一方面通过股份合作分担投资压力，另一方面通过特色定位吸引投资者，吸引未来的消费客源。4、 考虑到目前酒店业市场上高档次豪华酒店收益较高，而经济型酒店项目竞争趋于激烈，在牡丹江又已有五星的夏威夷大酒店，本项目可82、定位为高档次的精品酒店，通过特色化、差异化、艺术化、体验式消费打造牡丹江地区新型现代性酒店，并充分运用信息化技术，吸引新型“富裕的大众”消费客群，必定能占领市场。5、项目总投资：项目总投资10000万元，其中：主体工程及土地征用费4214万元；内外部装修2250万元;设施设备、总体规划、临时费用和运营资金1536万元。6、经济效益预测：经测算，该项目实施后，客房总量101间（套），餐位800个，年平均房价300元，每个餐位日平均消费50元，入住率及餐位利用率达70%的情况下，年营业收入1730万元，投资收益率14.3%，投资回收期18年。总之，本项目从市场综合分析角度来看，总体看是可行的，但投83、资回收期过长，需通过其他渠道弥补资金回报期长的问题。附表1项目总投资估算表单位：万元序 号项 目总 投 资估 算 说 明1开发建设投资64641.1土地费用9001.2前期工程费1001.3基础设施建设费3001.4建筑安装工程费12001.5公共配套设施建设费4501.6开发间接费501.7管理费用2501.8销售费用1001.9开发期税费2401.10其他费用1001.11不可预见费601.12财务费用4641.13酒店装修费22502经营资金15363项目总投资100003.1开发产品成本3000元/平方米3.2固定资产投资64643.3经营资金3536附表2项目开发成本估算表 项目概况84、：序号收费项目名称收费标准及计算方法应缴费用(万元)备注酒店一土地批租、拆迁、征地、拍卖1国有土地使用权转让金/2新增建设用地有尝使用费/3城市房屋拆迁管理费/4土地使用费/5水利建设基金/6土地交易契税/7征地管理费/8土地登记费/9耕地开垦费/10土地复垦费/11土地闲置费/12土地出让业务费/13新菜地开发建设基金/14回填土方款/15附属物补偿费/16地籍测量费/17土地竞拍费用3030=900万元18合计900万元序号收费项目名称收费标准及计算方法应缴费用(万元)备注酒店二前期费用1城市基础设施配套费80元/m210000m2802档案整理综合服务费预交15000元/项1.53墙改费85、8元/m210000m284水土保持设施补偿费/5公共消防设施配套费3元/m210000m236建设施工安全技术服务费1.5概算6.07拆迁旧人防设施赔偿费/8人防易地建设费/配套达标9坐标放线收费30元/点10点0.0310规划红线定位、验线4000元/栋1栋0.411卫生监督防疫费/12工程勘察咨询费0.6概算2.413施工图设计咨询费0.8概算3.214抗震设计咨询费0.4元/m210000m20.715深基坑工程咨询费0.30.7%基坑工程造价2.516垃圾服务费18元/m2450m20.8117白蚁防治费1.20元/m210000m21.21819合计103.74序号收费项目名称收费86、标准及计算方法应缴费用(万元)备注酒店三建设阶段费用1城市综合开发行业管理费0.50元/m210000m20.52工程质量监督费1.4工程造价1.68工程造价按1200万估算3建筑工程检测试验费1.2工程造价1.444工程定额测定费1.1工程造价1.325工程质量监理费1.925%工程造价23.16建设工程招投标交易服务费0.8中标合同价0.967商品砼招投标交易服务费0.9交易合同价0.458代收印花税0.3工程造价1.29建设工程合同鉴证0.1工程造价0.410供水设施增容费400元/吨500吨20.011路灯建设费70%低压总投资15.012道路挖掘修复费200328元/ m2/13占道87、费0.60元/m2天/14环境影响评价、环境监测费1.2工程造价/15噪音防治费0.5元/m217862m2/16排污水费0.05元/吨排污吨位/17易地绿化费700元/m2绿地差额/18规划设计费1.3%1200万15.619勘察与基础处理费1%1200万1220三通一平费1元/ m210000m2123室外道路及管网费预估450.025贷款利息预估46426工程建筑安装费1200元/ m210000m2120026合计2208.65序号收费项目名称收费标准及计算方法应缴费用(万元)备注酒店四开发管理费用1办公费2002差旅费503通讯费404工作人员工资3605招待费1006营销费用4%总88、销3207其它费用1008合计1170五税金1土地使用税10元/m2年土地面积/竞拍土地不计已含在内2耕地占用税差别定额税率税率/竞拍土地不计3印花税勘察5,建安316.04所得税33%应纳税132.05房产税12%房产租金/6车船使用税320元/辆/7营业税5%成交价2688城市维护建设税7%营业税额289教育费附加3%营业税额1210地方教育发展税1销售额811土地增值税增值额税率-扣除数/12投资许可证暂停征收/13合计464六一五总计1一土地与拆迁9002二前期费用103.743三建设阶段费用2208.654四开发管理费用11705五税金4646总计6480.397不含土地费用总价5589、808单位面积成本(不含土地成本)元/m2附表3投资使用计划与资金筹措计划单位：万元序号项 目合计1234561总投资100003000200020001000100010001.1自营资产投资1.2自营资产投资建设期利息1.3自营资产投资方向调节税1.4经营资金1.5开发产品投资其中：不含财务费用464财务费用2资金筹措630013001000100010005005002.1资本金2.2预售收入2.3预租收入2.4其他收入2.5借款2.5.1固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款2.5.2自营资产投资建设期利息借款2.5.3经营资金人民币借款附表90、4投资来源及支出预测表单位：万元序号项 目12345合计1投资来源3000250015001000100010001.1固定资产投资来源1.1.1XX集团公司43001.1.2XX房地产公司10001.1.3酒店公司预收款1.1.4产权销售预收款1.1.5申请银行贷款1500100080080060047002投资支出375.2375.2375.2375.2375.218762.1固定资产投资253.4253.4253.4253.4253.464642.2建设期贷款利息98.898.898.898.898.8464附表5营业收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项 目面积空置率总价格1年2年91、3年4年1营业收入715465.55465.55465.55465.551.1客房收入165.38165.38165.38165.38165.381.2餐饮收入165.38165.38165.38165.38165.381.3娱乐收入165.38165.38165.38165.38165.381.4会议收入28.8628.8662.862.862.82税金及附加85.0585.0585.0585.0585.052.1营业税/2.2附加税/2.3城市维护建设税/2.4教育费附加/2.5堤防费/2.6平抑物价基金/2.7教育费发展基金/2.8房产税/3销售成本1601601601601603.1建92、房成本摊销1451451451451453.2房地产交易收益金15151515154销售费用1601601601601605管理费用2502502502502506财务费用4641161161161167利润总额4294294294294298所得税83.9583.9583.9583.9583.95附表6损益表单位：万元序号项 目合计1234561经营收入715114.9114.9114.9114.9114.9114.9客房出租收入165.3890.990.990.990.990.990.9餐饮销售收入177.0532.232.232.232.232.232.2其他经营收入299.7351.893、51.851.851.851.851.82经营成本993.432.232.232.232.232.232.2酒店客房经营成本415.442.642.642.642.642.642.6餐饮经营成本585.2264.2264.2264.2264.2264.2264.2其他经营成本（摊销）92.815.515.515.515.515.515.53经营税金及附加8514.214.214.214.214.214.24土地增值税/5利润总额42983.383.383.383.383.383.36所得税328888887税后利润39761.361.361.361.361.361.3公积金/8加：年初未分配利94、润/9可供投资者分配利润/10应付利润180030030030030030030011年末未分配利润/附表7财务现金流量表（全部投资）单位：万元序号项 目合计1234561现金流入6081.471013.61013.61013.61013.61013.61013.61.1客房营业收入2945.551.2餐饮经营收入1933.21.3娱乐经营收入1101.61.4会议经营收入101.121.5回收流动资金547.32现金支出3344.81557.46557.46557.46557.46557.46557.462.1建设投资16082.2流动资金12082.3营业税及附加4692.4所得税103395、净现金流量2736.66456.11456.11456.11456.11456.11456.11累计现金流量4104.994所得税前净现金流量1368.33228.1228.1228.1228.1228.1228.1累计所得税前净现金流量5计算指标：内部收益率财务净现值投资回收期基准收益率附表8贷款偿还能力测算表单位：万元序号项 目合计1234561年初借款本息累计1129.5188.25188.25188.25188.25188.25188.252本年借款1028171.3171.3171.3171.3171.3171.33建设期利息25.24.24.24.24.24.24.24本年应付利息96、101.516.916.616.916.916.916.95本年还息6本年付息7年末借款本息累计1450241.6241.6241.6241.6241.6241.68还款资金来源其中：收回房款9偿还本金来源合计168028028028028028028010偿还本金余额附表9资金来源与运用表单位：万元序号项 目合计1234561资金来源100003000250015001000100010001.1客房出租收入1653.81.2餐饮经营收入11770.51.3其他经营收入2997.31.4房地产投资借款10281.5资本金1.6其他1.7净转售收入2资金运用3621603.5603.5603.97、5603.5603.5603.52.1房地产投资2.2经营资金2.3经营税金及附加2.4土地增值税2.5所得税2.6应付利润46978.278.278.278.278.278.23盈余资金4累计盈余资金1050175175175175175175附表10资产负债表单位：万元序号项 目1234561资产1340134013401340134013401.1流动资产总额1.1.1应收帐款1.1.2存货1.1.3现金1.1.4累计盈余资金1.2在建工程1.3固定资产净值1.4无形递延资产净值2负债及所有者权益8578578578578578572.1流动负债总额2.1.1应付帐款2.1.2短期借款2.2借款2.2.1经营资金借款2.2.2固定资产投资借款2.2.3开发产品投资借款负债小计2.3所有者权益2.3.1资本金2.3.2资本公积金2.3.3累计赢余公积金2.3.4累计未分配利润3比率指标资产负债率（%）流动比率（%）速动比率（%）