1、宾馆改扩建4.2万平米国际饭店项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月宾馆改扩建4.2万平米国际饭店项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月82可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论111项目名称及建设单位112项目建设单位基本概况113项目编制依据214研究工作的范围215项目的综合定位22、16项目功能定位317项目建设内容318研究结论与建议319主要经济技术指标4第二章 项目建设的背景及必要性621项目提出的背景622项目建设的必要性7第三章 市场分析与预测1231饭店业市场现状与分析1232市场需求预测20第四章 建设条件及动迁安置2541地理位置2542气象条件2543水文地质、地形地貌2644基础设施情况2645动迁安置27第五章 功能定位与规模29第六章 工程技术方案3261总平面3262建筑3463结构3764给水排水3965供热4166采暖、通风、空调4367供电4568电讯4769煤气49610柴油发电机组49第七章 消 防5171总平面5172建筑5173给排3、水5274暖通5475电气54第八章 环境保护5681建设地点环境状况5682主要污染源与污染物5683治理措施5684绿化57第九章 节能5991建筑节能5992电气节能5993暖通节能59第十章 机构设置及定员60101机构设置60102定员编制61第十一章 项目组织及实施进度计划63111项目实施进度63112项目招投标63第十二章 投资估算及资金筹措67121编制依据及说明67122投资估算68123资金筹措和使用计划69第十三章 财务评价71131项目投入总资金构成71132项目的财务评价71133财务评价结论75第十四章 风险分析82141利润下降风险82142行业竞争风险82第一4、章 总 论11项目名称及建设单位111项目名称改扩建XX国际饭店项目112项目建设单位XXXX宾馆法定地址：XX市XX区黄河南大街88号法定代表人：XX联系人：XX邮编：电话：传真：113项目建设性质改扩建12项目建设单位基本概况XX国际饭店拟由中国东北XX公司与澳大利亚XX集团有限公司合资组建。东北XX公司注册资金57427万元，注册住所XX市XX区岐山中路39号。是一家大型国有企业。XXXX宾馆隶属于东北XX公司。XXXX宾馆位于XX市区北部环境幽雅的宾馆区，始建于二十世纪七十年代，是二星级涉外宾馆。主要经营项目：住宿、餐饮、娱乐、会议接待等。住宿有客房80余间，其中套房9间，标准间30间5、。餐饮娱乐有可容纳200人宴会厅、KTV包房7间及容纳100人的多功能歌舞餐厅。会议接待有可容纳50人中会议室，可容纳10余人小会议室。商务服务设施有票务中心、台球社、美容美发、洗衣等。13项目编制依据（1）XX市发展计划委员会文件沈计投资发20036号关于XXXX宾馆改建XX国际饭店项目建议书的批复（2）国家有关部委及XX市的相关法规和规范（3）XX市、XX区发展规划（4）建设单位提供的基础资料14研究工作的范围（1）项目建设的必要性（2）市场调查、分析及预测（3）项目建设规模与经营方案（4）工程技术方案（5）项目的投资估算及资金筹措方案（6）项目的财务测算及评价（7）风险分析15项目的综合6、定位（1）建设成XX市XX区标志性及具有影响力的建筑物。（2）充分体现超前性，具有国际化、人性化、智能化的理念。（3）以商务为主，以会议、旅游、康乐为辅的综合服务特色。16项目功能定位本项目在建成初期定位为四星级商务饭店，主要有客房、餐饮、会议、休闲康乐、商务服务等功能。项目建设按国家标准规定，为进一步发展为五星级商务饭店提供硬件保证。17项目建设内容本项目规划用地面积9640平方米，建筑占地面积4760平方米。总建筑面积41776平方米，其中地下建筑面积7686平方米，地上建筑面积34090平方米。地上主楼建筑面积16620平方米，裙楼建筑面积17470平方米。容积率3.5，建筑覆盖率49.7、4%。项目投入总资金为41200万元。建设期3年。18研究结论与建议本项目具有良好的投资环境和经营条件，从项目的建设地点、功能、标准以及市场的发展需求状况纵观全局，XX国际饭店的建设是必要的。通过经济测算，项目财务收益良好，投资回收能力较强，静态和动态投资收益指标较好。在社会效益方面，本项目能为国家直接提供可观的财政收入，也为XX市增添一个现代化具有标志性建筑的服务设施，对促进XX市的经济发展有着积极的作用。综上所述，本报告结论是：XX国际饭店建设项目是可行的。建议：建设单位应积极与有关部门落实基础设施条件，积极筹集资金，注重工程质量，缩短工期，使工程早日竣工并投入使用。进一步做好经营管理工作8、，以取得更好的经济效益和社会效益。19主要经济技术指标第一方案主要经济技术指标如下表：（第一方案）主要技术经济指标表序号指 标单 位数 量备 注一规划用地面积M29640二建筑物占地面积M24760三总建筑面积M2417761地上建筑面积M234090其中：主楼M216620裙楼M2174702地下建筑面积M276863停车位辆110四容积率3.5五覆盖率%49.4六主要动力消耗指标1总用水量m3/d11002总用电量KW3296.5七劳动定员人330八总投资万元412001建设投资(不含建设期利息)万元393382建设期利息万元16353流动资金万元227九资本金万元20714十长期借款万元9、20486十一年平均营业收入万元9917十二年平均营业税金及附加万元550十三年平均利润总额万元5404十四年平均净利润万元3620十五投资利润率%13.12十六投资利税率%14.45十七资本金利润率%17.48十八借款偿还期年4.84十九全部投资税后内部收益率%10.41二十全部投资税后财务净现值万元17297（i=6%）二十一全部投资税后投资回收期年8.00（不包括建设期）二十二盈亏平衡点%30.75第二章 项目建设的背景及必要性21项目提出的背景作为辽宁省省会XX市的对外开放和对外交往日益扩大，一大批世界知名企业进驻XX。尤其是中国加入世贸前后，世界著名的美国通用公司等20多家世界50010、强跨国企业总部派团来沈谋求合作。据统计，到2002年底已有200多家跨国公司在XX设立了办事机构或分公司、子公司，主要有美国的IBM公司、可口可乐公司、微软公司、摩托罗拉（中国）电子有限公司、柯达（中国）有限公司、通用汽车公司；日本的松下株式会社、三菱株式会社、日本住友银行；法国的家乐福；德国的西门子（中国）有限公司、宝马集团；英国的保诚集团；韩国的三星电子株式会社、LG电子株式会社、SR建设集团等。由于XX具有良好的招商引资环境，近年来各种大型经贸会议屡屡在XX召开，经贸洽谈活动日益增多。目前，XX星级以上饭店有100余家，由于各方面条件不同的原因，各饭店的入住率也不相同。据调查，现阶段五星11、级、四星级饭店的入住率最高。五星级饭店的入住率为90%以上，四星级饭店的入住率为80%以上。XXXX宾馆历史上曾获得较高的社会声誉和可观的社会效益。1995年举办了中国明星与企业家足球联谊赛，1996年、1997年举办了两届中国原创歌曲演唱会，1997年举办齐白石之子齐良未书画展，1998年XX市友好活动月云南墨江歌舞团进行云南歌舞表演，1999年8月作为分组成员接待第八届金鸡百花电影节。1995年和1996年被中国信息发布万里行组委会授予“信誉最佳单位”、“信誉质量双优单位”。1996年被省爱委会评为“特等卫生模范单位”。1997年被中国社会调查事务所授予“社会公认满意宾馆”。 XXXX宾馆12、原为招待所，由于建设年代已久，虽经过八十年代时的局部改造，但原有规模较小，其内部结构型式、内部布局早已不能满足现代客住、餐饮、会议等要求，造成客源不断流失，经营状况下滑，影响企业生存。已不具备现代社会和经济发展所要求的规模接待能力，也不完全适合XX市城区建设发展规划的要求。项目建设单位正是看准市场和这一发展时机，决定在原有XXXX宾馆基础上改扩建为XX国际饭店。XX国际饭店是集住宿、会议、餐饮、康乐和商务办公于一体的高品味、高档次的四星级商务饭店，并争取进一步向五星级饭店发展，以保证企业自身的生存和发展，并促进XX的城市建设、招商引资和区域经济。22项目建设的必要性（1）有利于XX市的经济发展13、XX是中国东北地区的政治、经济、商业、文化、科技、金融、旅游中心，也是东北地区最大的中心城市。以XX市为枢纽的东北地区，已建成的四通八达的陆空交通运输体系和通信网络，使XX成为东北地区通往全国、走向世界的重要枢纽，成为我国与世界进行政治、经济、文化、科技交流的主要基地。经济一体化进程使XX的中心城市地位进一步增强，在区域发展中充分发挥龙头带动作用，促使区域经济迈向国际化已成为XX的历史重任。XX还是东北亚的地理中心。东北亚各国的经济具有很强的互补性，是近年来世界经济领域的一个活跃区域。XX也正在致力于成为东北亚商业、文化、金融、旅游中心。1999年XX市被世界银行评为全球范围内最有竞争力的城市14、之一，同年与北京、上海、天津三城市共同代表中国与世界400多个城市参加了“全球最有活力城市论坛”大会。XX的综合经济实力位居全国第五位，排位在北京、上海、天津、广州之后。XX市是最具经济活力的中心城区，经济总量在东北三省各市城区中名列前茅。随着中国加入WTO和对外开放力度的不断增强，XX市对外经济贸易和实际利用外资大幅度增长。根据XX市提出的提前进入小康社会的奋斗目标，XX市经济将更加繁荣兴旺，促进人们的生活和消费水平大大提高，人们的消费结构也随之逐步改变。XX国际饭店的建设正是顺应了这一发展趋势。（2）有利于推动旅游业经济的发展饭店是旅游业的三大支柱之一。2003年1月，全国旅游工作会议召开15、，国家旅游局提出2003年全国旅游工作的具体目标是：入境旅游人数达到1亿人次，其中外国旅游人数达到1400万人次，入境过夜旅游者人数达到3800万人次，旅游外汇收入达到215亿美元；国内旅游人数达到9亿人次，国内旅游收入4250亿元人民币；全年旅游总收入达到6000亿元人民币，比2002年增长8.5%。2003年辽宁省旅游工作主要经济指标是：全省接待入境旅游者110万人次，比2002年增长18.5%；旅游外汇收入6.5亿美元，比2002年增长18%；接待国内旅游者6900万人次，比2002年增长10%；国内旅游收入447亿元人民币，比2002年增长12.6%；全省旅游总收入500亿元人民币，比16、2002年增长12.9%。辽宁省具有建设旅游强省、旅游名省的潜力和资本，辽宁省委、省政府也高度重视全省旅游业的发展，2001年就先后召开了三次全省性的旅游工作会议，研究部署旅游业的改革与发展。省长薄熙来同志提出，旅游业是个值得重视、认真抓好的大产业，在“十五”期间应上一个大台阶，在经济上应在GDP中有更大的比重，在非贸易创汇中有更大的份额，在税收中有更大的贡献。可以看出，旅游业在辽宁省经济发展中已经被摆在了一个十分重要的位置。随着我国加入WTO和开放经济的发展，世界各国经济相互融合程度日益加深，人员的国际流动和国际文化交流更加频繁，旅游业遇到了难得的发展机遇。我国旅游行业保持了多年的持续增长，17、成为国民经济新的增长点，有力地促进国内经济的发展，这一势头还将继续保持。我国旅游市场将于2003年部分放开，2005年全部放开，旅游业将有更多的机会直接参与国际竞争。2008年国际奥运会的召开，2010年世界博览会在中国举办，都将对旅游行业发展有巨大促进作用。这些也为XX市旅游业提供了加快发展的机会。要抓住机遇，与时俱进，开创XX市旅游业的新局面，是市委、市政府提出的今后重点工作之一。XX的旅游业起步较晚，如果将旅游业的发展分为开发期、发展期和成熟期的话，目前XX旅游业总体正处于发展期的起步阶段。发展速度较快的大连市，也未超出发展期。根据XX市的“十五”规划，到2005年时，预计全市旅游总收入18、将达到180亿元人民币，年均增长16%左右。接待海外、国内旅游者年均增长14%以上。XX市的旅游业正面临着良好的发展机遇和广阔的发展前景。因此，作为XX国际饭店的建设，从旅游业发展规划看也正恰逢其时。（3）改善城市的产业结构XX市在城市的建设过程中存在着一些制约因素，其中产业结构已不适应大都市发展的要求，第三产业发展水平有待进一步提高，城市的综合服务功能仍较薄弱，服务设施能力不足。最近，XX市按照国家计委关于2003年服务业工作安排意见，布置了今年服务业引导资金重点向主要城市中心城区“退二进三”投入工作，力争得到国家对XX市这个老工业基地改造的支持。以加快XX市服务业的发展，提升中心城区服务功19、能，扩大就业，促进经济结构调整。本项目建设完全符合国家经济发展政策和XX市产业结构调整方向。（4）符合城市建设规划现阶段XX城市布局不尽合理，功能划分不明显，人流、物流缺乏系统规划；新城区建设进程缓慢，老城区改造难度大，资金投入不足。根据XX市“十五”计划及2010年规划：20012005年是XX城市的国际化推进阶段。本阶段的主要任务是基本完成城市主要基础设施的建设和旧城改造，新区建设进程明显加快，一大批具有现代化、国际化水准的设施建成投入使用，城市管理规划、城市建设主要指标达到亚洲中等发达国家或地区当时的水平。目前，XX市已投入运营的四星级和五星级饭店主要集中分布在和平区的太原街商业区、沈河20、区的XX北站、青年大街沿线地区，而XX区尚无一家四星级以上饭店。这与XX市的总体综合发展目标不相符合。在XX市城市规划中的XX区将发展成为以商业、信息、技术研究开发以及对外交流、生活服务为主的多功能现代化新城区。XX市和XX区政府正努力打造以黄河大街沿线和北行商圈为核心的XX北部中央商务区。在黄河大街沿线已开发与本项目隔街相望的成龙花园、本项目南侧有已建成并正常运营的乐购超市和正在建设凯兴花园小区、与本项目东北角相对的景观广场泰山广场已经建成并使用；在岐山路与黄河大街交汇处由13家国际财团投资兴建克莱斯特外商公寓和外商金融服务中心；在北行地区有已开发建成的北行农贸市场、百盛购物中心、华联超市、21、三和百货、钨钼大厦等多个大型商业网点和写字楼。XX区还将陆续开发13个超亿元的大型招商项目。这些都为打造中央商务区提供了非常有利的人文环境。本项目的建设符合XX区城区发展规划，并可以进一步促进XX区的建设进程，也与XX市政府将城市中心“南移、北拓”的规划相适应。（5）符合行业多元化发展规划我国的石油及其相关行业的经济发展日新月异，而东北地区具有雄厚的产业基础，行业内各类会议比较多，XX又是东北地区的经济、政治、文化等中心，而现时在XX地区还没有石油系统的高档饭店，对举办比较大规模的商务、会议活动有一定的制约。因此，在XX市XX区设立高档饭店也是服务于行业经济和公司多元化发展的必需。第三章 市场22、分析与预测通过对国内饭店业（主要是四星级和五星级）的调查、整理、汇集，结合XX市饭店行业现状和发展趋势，进行本项目的市场分析和市场预测。31饭店业市场现状与分析311国内饭店市场现状与分析饭店业是依托性和关联性很强的产业，早在20世纪80年代初，我国饭店业作为涉外行业的桥头堡，成为开放较早、市场化程度较高、最先与国际接轨的行业之一。根据国际饭店与餐馆协会的资料统计，2000年世界饭店管理集团排行前10家为圣达特、六洲、马里奥特、雅高、精品国际、希尔顿、最佳西方国际、喜达屋、卡尔逊、凯悦，除了圣达特等集团未进入中国市场外，多数国际饭店集团的市场份额中都包含着在中国管理的饭店，中国已成为著名国际酒23、店集团的集聚地。国际酒店集团之所以看好中国市场，一是由于中国的经济保持了高速增长，带来巨大的商机，蓬勃发展的旅游业显示了巨大的市场潜力；二是中国政治稳定、社会安定、人民币汇率稳定，企业经营环境日趋完善；三是中国劳动力成本相对较低且素质较高。随着世界经济全球化加速推进和我国经济高速发展，国内旅游业发展迅猛，国际经贸往来日益增多，为我国的饭店业注入活力。几年来，我国星级饭店数量每年都以超过30%的速度大幅增长，客房入住率已出现明显回升势头。目前中国旅游饭店业已经成为中国社会服务业的领头羊。根据2001年中国星级饭店统计公报统计，我国现有星级饭店7358家，客房81.62万间，床位153.31万张，24、平均客房出租率为58.45%，全国星级饭店营业收入总额为763.32亿元，上缴营业税39.66亿元。按饭店的星级和规模的主要统计数据情况见下表：序号饭店类别数量（座）客房（万间）出租率（%）1五星级饭店1295.0365.122四星级饭店44110.6164.963三星级饭店228732.7460.344二星级饭店378429.4753.355一星级饭店7533.7746.33合计735881.6258.45按星级划分饭店主要统计数据表按饭店规模划分主要统计数据表序号饭店规模数量（座）客房（万间）出租率（%）营业收入（亿元）营业税（亿元）1500间以上9412.6366.98119.945.925、02300-49928310.2763.64146.887.473200-29956013.4260.97144.027.424100-199191726.3859.61198.2510.725100间以下450418.9251.74152.468.15合 计735881.6258.45763.3239.66统计数据表明，目前在我国的饭店星级越高，客房出租率越高；饭店客房规模越大，客房出租率越高。此外，通过改革的开放，引进先进的管理观念和管理模式，加快了我国饭店经营管理水平的提高，我国饭店业与国际水平的差距正在缩小。目前我国高、中、低档饭店数分别是570家、6025家、753家，高、中、低档饭26、店比例为0.8：8.2：1，对比发达国家的145比例，我国饭店业发展比例严重失调。其主要原因是饭店发展失控，中档饭店数量太多、增长速度太快。从饭店经营效益角度分析，高档和低档饭店经营情况较好，中档饭店经营普遍困难。五星级饭店实现的利润占涉外饭店总利润的比例在不断上升，已超过80%，高档饭店成为最有赢利的领域。另外，国内旅游兴起，对经济型饭店有巨大需求。但我国一星级饭店仅有753家，二星级和三星级饭店约6000余家，低档达标饭店少，不能满足百姓出行求实惠的消费，使经济型饭店有发展的空间。因此，发展高档饭店和有特色的经济型饭店是饭店业未来的发展方向。312XX市饭店业市场现状与分析XX市作为东北地27、区的中心城市，饭店业发展相对缓慢。入世前，在对外公布的政策上，对外资进入饭店业市场有所限制，即高档宾馆、高档写字楼、国际会议中心一直列为外商投资产业指导目录的乙类限制投资项目，饭店业发展一度受到制约，总体水平与经济发展不相适应。最近五年来，XX市提出的打造现代化、国际化区域中心城市和发展大旅游的发展战略，为饭店业带来了发展契机，外资饭店进入活跃，饭店业得到快速发展，饭店规模、档次、管理水平、人员素质等方面正在与世界接轨。XX市现有星级饭店106座，其中五星级饭店3座；四星级饭店10座；三星级饭店42座；二星级饭店27座；一星级饭店24座。（1）XX市高档饭店概况XX市现有五星级和四星级高档饭店28、13家，拥有客房3315间，床位4896张，占全市旅游设施的67%，2002年平均客房出租率83%。今年“非典”过后，XX经济迅速繁荣。三星级以上饭店客房出租率达到90%以上。8月份至今，基本上全都达到100%。XX市高档饭店一览表序号饭店名称星级开业时间地 址建筑面积总投资(人民币)投资形式层数客房规模床位员工数1XX皇朝万豪酒店五1999XX市和平区青年大街388号706106500万美元中外合资254366066912XX洲际酒店五2001XX市和平区南京北街208号43000100000 万元中外合资262984036453XX绿岛森林公园五1997XX市苏家屯区梧桐街1号80000329、3000万元中外合资1292205204XX商贸饭店四1996XX市和平区中华路68号653808800万美元中外合资245889107085XX高登大酒店四1997XX市沈河区青年大街52号220001647万美元中外合资211812764606XX新世界酒店四1994XX和平区南京南街2号3691520000万元中外合资222613345187XX凯莱大酒店四1994XX市沈河区北站迎宾街32号350003600万美元中外合资232894256158XX七宝山饭店四1999XX市和平区十一纬路79-81号20000中外合资151602409XX时代广场酒店四2001XX市沈河区北站路99号30、4300041440万元中外合资2327441840510XX格林大饭店四1998XX市沈河区北站路72号3129424000万元国有1522334854911XX假日酒店四2000XX市和平区南京北街204号1600040000万元中外合资18625849812XX金都饭店四1997XX市和平区南五马路4235030500万元国有22831832113XX世星国际饭店四2002XX市铁西区启工街8号股份15100140合 计33154896XX市五星级和四星级饭店分布图高登皇朝万豪凯莱、格林时代广场世星商贸七宝山新世界金都洲际、假日XX国际饭店（2）XX市高档饭店分析几年来，XX市高档饭店有31、了较快发展，服务质量进一步提高，经营效益普遍较好。但是也存在一些问题。一是高档饭店尽管每年都以10%的速度增长，规模仍显不足，高峰期无法满足客人需要，这与XX市国际性大都市地位是极不匹配的；二是现有星级饭店大多是80年代兴建，而且很多是由办公楼改建成饭店，先天不足，功能设施不能尽如人意，难以适应新世纪的商务要求，有些饭店定位为商务饭店，但是在信息传输和会议设施方面有缺陷，不能满足市场需要；第三是XX市高档饭店发展不平衡，五星级和四星级饭店均集中在和平区和沈河区。作为辽宁省政府、人大、政协等主要部门所在地的XX区竟然没有一家高档饭店。XX市饭店业呈现峰、平态势，而不是峰谷。其影响因素：一是省会城32、市，常年经济活动不断，有稳定客源；二是举行重大活动，如足球“十强赛”、制博会等呈现高峰客流。因此，在XX区建设一座具有国际水平的四星级商务饭店不仅填补了该区域高标准饭店空白，而且将极大地改善投资环境，提升XX市城市形象。313 SWOT分析3131优势（1）地理位置优势项目位于辽宁省政府、人大、政协等政府部门附近，周围座落有辽宁大厦、友谊宾馆、凤凰饭店等多座三星级以下宾馆，还有辽宁国际会展中心以及市区最大的北陵公园和新乐遗址等景点，是XX北部政治、经济、休闲娱乐的中心。在目前市场区域内，四星级以上饭店仅此一家。因此，地理位置的优越性和一定时期内的稀缺性将是客房出租率的有利保障。（2）客源优势把33、握好本项目周边商务、休闲、度假旅游以及石油系统和其他相关行业重要活动较多等特点，以及辽宁省最高层召开大中型会议和举办大型政务、商务活动的主要接待、服务场所，吸引足够的客源。（3）品牌和管理优势该项目将委托酒店管理集团进行管理，借助原XXXX宾馆和酒店管理集团的品牌对商务散客、旅游者、高级会议等都具有良好的影响。3132劣势XX地区高档饭店不是很多，虽说给本项目较大的发展空间和市场机会，但仍存在着建成后的饭店在管理及服务质量、行业竞争等负面影响。3133机会（1）随着XX市经济的快速发展和对外开放的经济环境，城市基础设施和旅游环境将持续改善。XX市正在申报“中国最佳旅游城市”，度假旅游、商务旅游34、会议旅游以及适时度假都将会大大增加；国家已经决定启动“振兴东北老工业基地战略”，这都将促使XX高档饭店的出租率上升。（2）目前高档饭店在城区结构、分布不平衡，在竞争环境下，本项目有原经营基础和较充分时间、空间，有优越的地理位置，相对有利的情况确立在市场竞争中的应有地位。3134威胁（1）项目投资较大，建设期较长，资金的合理筹措和科学使用是一大重点。（2）近几年XX市可能出现其他投资者筹建新的四星级或五星级饭店，行业内的激烈竞争将会分流部分客源，并将受到为争取客源而进行不良价格战的影响。32市场需求预测321市场环境分析（1）国内市场环境随着全球经济国际一体化进程的加快，国与国之间、地区与地区35、之间的交往显著增加。在过去的十年中，到东北亚和太平洋沿岸国家的外国游客人数增加最快。很大程度上是因为这些国家的人民生活质量明显提高，从而使往来于该地区各国之间的旅游和商务人数增加幅度较大，促进了饭店业的发展。经过二十多年的改革开放，我国国民经济发生了令世人瞩目的变化，国民人均收入水平成倍增长，中国的消费市场已经成为世界各国最关心的市场。2002年，我国入境人数达9791万人次，比上年增长9.99%。15个主要客源国全部实现增长，其中有14个国家实现两位数增长，有6个国家（泰国、韩国、马来西亚、菲律宾、日本、印尼）的增幅超过20%。党的“十六大”提出全面建设小康社会的奋斗目标，这意味着我国十几亿36、人民将向更高水平的小康生活迈进，旅游作为人们物质文化需求中的一个热点，作为拓宽消费领域、优化消费结构中的一个亮点，必然随之不断增长。作为朝阳产业的中国旅游业将迎来光辉灿烂的发展前景，饭店业蕴藏着极大发展潜力。（2）XX市市场环境XX是辽宁的省会，位于北纬4112至432，东经12225至12348之间，地处东北亚地区中心、东北地区的南部、辽宁省的中心。她背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛腹地，与日本、韩国、朝鲜、蒙古、俄罗斯等国家的主要城市同在等距离辐射线上。具有突出的国际地缘优势，目前，XX已成为世界著名的国际大都市。XX地下蕴藏着丰富的煤、铁、石油、天然气等自然资源，周边七城市亦有充裕37、的钢铁、石油、煤炭、化纤、粮食等资源，加之装备制造业发达，工业基础雄厚，综合配套能力很强。XX是中国重要的工业和科研基地之一。全市拥有工业企业5万多个，其中大中型企业300多家；各类自然科学研究机构374所，其中独立科研院所144个；正规大专院校22所，年毕业学生10万人。上百万高素质的产业工人和科研队伍，保证了劳动力资源的有效供给。XX是一座现代化的大流通城市。总人口720万，其中市区人口485万，流动人口150万。XX市的交通便捷，市区有三条环城公路，有沈大、京沈、哈沈等多条国家级的高速公路，形成四通八达的交通网络。在其周围150公里的半径内，分布着鞍山、抚顺、辽阳、本溪、营口、丹东、铁岭38、等七座中型城市，这些资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市形成了以XX为中心，共有2400万人口的世界上罕见的城市群和消费区。XX作为中国东北地区最大的经济中心城市和通往中国长城以南地区的必经之路，长期的经济发展，形成了密如蛛网的航空、铁路、公路运输网络。沟通世界各大港口的大连港距XX400公里，营口港距XX180公里，锦州港距XX220公里。中国南方航空集团北方公司以XX桃仙国际机场为基地，以北京、上海、广州为主要市场，联络各省会城市、经济特区、开放城市和各旅游地区的国内航线，初步形成连结东北地区与日本、韩国、朝鲜、俄罗斯、泰国、香港等周边国家和地区的国际航线。目前已开通14条航线，即北京航线39、，上海航线，广州航线，深圳航线，海口、三亚航线，温州航线，厦门航线，昆明航线，成都航线，香港航线，汉城航线，大板、富山、新泻航线，伊尔库茨克、海参崴航线，曼谷航线。XX的铁路是东北地区最大的铁路枢纽，沈山线、沈吉线、长大线、苏抚线等铁路干线，沟海线、辽溪线、开本线等支线都交汇在XX。XX与周边城市的高速公路四通八达。XX东至抚顺、本溪、丹东，XX南至大连、锦州、山海关、北京，XX北至铁岭、长春、哈尔滨以及XX绕城高速公路均已建成通车，形成了全国少有的高速公路网络。21世纪，以大连为窗口、XX为中心的辽宁省中部城市群、锦州为纽带的辽西地区，即辽宁省对外开放的“三点一面”格局将基本形成。XX以其雄40、厚的经济实力将成为东北乃至东北亚地区的经济中心，许多大型的国际、国内会议及节目都在XX举行，其发展过程中将产生无限商机。（3）XX区市场环境XX区是XX市的市内五个城区之一，位于XX市西北部，面积40.9平方公里，人口73万。XX区的经济和社会发展首先得益于XX市得天独厚的地理位置，生产要素资源和中心城市功能等竞争优势。XX区工业生产已形成独具特色的格局，机械、电子、轻工、化工等构成了XX工业生产的主导产业，经过几年的调整，产业结构日趋合理；XX商业以长江街和北行地区为中心形成覆盖全区的商业网络，轻工、家俱、汽车配件、机动车、建材市场成为XX、辽宁乃至东北的专业商品集散中心；XX区科研实力雄厚41、，是辽宁省闻名的科技大区，辽宁大学等20余所大专院校和30多个科研单位及诸多的文艺团体形成了浓郁的文化氛围。全区共有外商投资企业300余户，年实际利用外资额近1亿美元。随着“东部大繁荣、西部大开发”战略和国家振兴东北老工业基地战略的实施，“北行商贸中心”、“黄河大街现代商务区”、“北站北出口商业区”、“国际金融网络中心”、“工业园区建设”等一系列大型招商项目的确立和实施、大批黄金地段被预留用来招商，开发潜力巨大。为宾馆饭店业提供了充足的消费资源保障。322市场需求预测根据XX市XX区国民经济和社会发展第十个五年计划，其地区布局结构发展框架为：东部：（北陵大街以东）以特色经济服务为主，向深、广、42、精、特扩展，成为XX市特色商贸服务区。中部：（北陵大街以西）以发展服务业作为地区繁荣的目标，突出休闲娱乐业、康体健身业、现代商务及传统商贸服务业，成为XX市娱乐、休闲、商务服务等最知名、最繁华的现代服务区之一。以北陵大街、黄河大街、长江街为中心，构建旅游、商务、休闲娱乐、商业、金融、文化传播为主的服务区。西部：彻底改变西部落后面貌，成为物流集散基地；传统制造业基地；建成西部生活居住新村；逐步实现综合发展。北部：（以崇山路以北）构筑北部科技经济带，扩建新的功能，成为XX市面向21世纪，以高新技术、科研产业、科技传播等为主导的新型经济区。本项目位于XX区黄河大街和泰山路交汇处，是规划中的XX区黄河43、大街现代商务区的中心位置。未来5年，在黄河大街现代商务区将建成外商公寓、国际金融网络中心、大型休闲娱乐广场、办公写字楼、饭店和金融机构入住等配套服务设施齐全的XX市现代商务服务的集中地。黄河大街现代商务区地位的建立，将吸引大批国外大财团、大公司和商业贸易公司设立的办事处、商务机构的入住，这里将成为银行、证券、保险、法律、房产、公正、咨询、会计、审计、代理业的集中办公区。因此，区域内的高档商务饭店需求将大幅增长，预计入住高档饭店人数每年以20%的速度递增，预测到2005年，入住高档饭店将达到20万人次，需要饭店客房1600间以上。本项目位置向北作为XX区高科技产业化的发展区域，重点有北陵文化科技44、园区、高新技术产业工业园区、中国航空博览园、北陵新乐文化浏览区等。综上所述，随着中国经济的快速发展，国际地位的提高，XX市改革开放的力度的进一步加大，黄河大街现代商务区地位的加强，商务活动将显著增加，兴建高档商务饭店具有广阔的市场前景。第四章 建设条件及动迁安置41地理位置本项目选址于XX市XX区黄河南大街88号，位于XX中心城区的北部，东临黄河大街，南邻凯兴花园，西靠林业民宅，北接泰山路。经过的有210路、213路、215路、217路、231路、232路、242路等公共交通车、中巴车和计程车。南距内环城路500米，北距大二环高速公路接口3公里，距XX铁路北站3公里，距XX桃仙国际机场23公里45、。地理位置优越，交通四通八达。区内水、电、热、气、道路及通讯等基础设施完善，周围环境极佳。42气象条件XX地区属温带季风性气候，四季分明，一般夏季以东南风为主，冬季以西北风为主，冬夏季较长，春秋季节较短。雨季集中在七八月份。主要气象条件：年平均气温 7.7极端最高气温 38.3极端最低气温 -30.6日最大温差 18平均降水量 755.4mm最大降水量 118.9mm最大积雪深度 200mm平均风速 3.7m/s最大风速 29.7m/s平均相对湿度 65%43水文地质、地形地貌431水文条件XX地区的水文条件有几个特点：一是由于降雨量集中，河流水量随季节而呈显著变化；二是由于暴雨集中且年际间变46、化大，洪水出现最大洪峰主要出现在七、八月份，且流量年际变化较大；本地区地下水位较低，但水质较好。432地质特征XX地区位于阴山东西纬向复杂构造带的东延部分，为新华夏第二隆重起带与第二沉降带交接地带。本工程建设地点主要处在下辽河断陷盆地上。本工程占地面积9640平方米，场区地势平坦，在场区范围内现有XXXX宾馆、住宅及锅炉房等建筑，拟全部拆除。44基础设施情况441道路交通本工程用地的东侧为黄河大街，北侧为泰山路，均为城市的主干道。与市区、高速公路、铁路、空港的交通极为便捷，完全能够满足内外交通运输要求。442供电目前XX市区内现有供电能力，可以为本项目提供电源。443电讯现有电话门数不能满足改47、扩建XX国际饭店后的使用量，需要从市电信局增开。444给水、排水本项目紧临市区干道，沿路现有市政供、排水系统，完全可以满足本项目的供水和排水需要。445供热本项目地区内有集中供热锅炉房，可满足冬季采暖要求。446供气项目地区内有城市燃气管网，可满足本项目燃气需求。447地下障碍物本项目地下有XX市地下人防工程通道一处，通道宽约1.5米，长约120米，大致位置在XXXX宾馆原建筑中部地下，为南北走向。准确位置与埋置深度应通过现场开挖进行实测。经与有关部门沟通，地下人防通道和地下电缆均可以迁移，人防通道视迁移和恢复情况确定不收费或收费程度，地下电缆迁移收取切割、阻断、加长等费用约300万元。对地下48、人防工程处理的建议：根据了解本项目地址南侧的房地产开发项目情况，宜与该开发项目联合施工，以节省项目投资。45动迁安置451基本情况XXXX宾馆建筑面积10337.99平方米；项目建设区域内需动迁3幢住宅楼，居民93户，住宅建筑面积4610.89平方米。动迁总建筑面积14948.88平方米。452拆迁及安置（1）动迁安置办法本项目征地由市区两级主管拆迁的部门和建设单位共同组成拆迁管理办公室，执行XX市政府XX市城市房屋拆迁管理办法，把拆迁政策和实施方案宣传到住户，做到公开、公正、公平。本项目因拆迁涉及的安置、补偿问题按国家相关规定执行，动迁户安置选择一次性发放房屋拆迁货币补偿的办法。（2）动迁步49、骤由建设单位会同有关专业人员进行拆迁有关事项调查。拟定详细的拆迁计划、拆迁方案、补偿明细，提供相关文件（建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等），办理房屋拆迁许可证。并与被拆迁人签定房屋拆迁补偿安置协议。第五章 功能定位与规模本工程（第一方案）用地面积9640平方米，建筑占地面积4760平方米，建筑高度69.1米。工程总建筑面积41776平方米，由地下二层、地上十七层主楼和四层裙房组成。其中：地下建筑面积7686平方米，地上建筑面积34090平方米。地上主楼建筑面积16620平方米，裙房建筑面积17470平方米。根据国家旅游局颁布的旅游饭店星级的划分及评定标准，考虑到本50、项目现行定位四星级饭店和未来向五星级饭店发展目标，结合建设场地面积、建设高度限制条件、现行和潜在市场以及企业经营能力等诸多因素，设定本项目的功能定位和规模。本工程主要有住宿、会议、餐饮、健康娱乐及其配套的商务服务功能。（1）客房本工程设有标准房234套，2间套房17套，3间套房5套，5间套房1套，总客房数为257套。（2）前厅前厅为人流聚散中心，要求空间宽敞，与饭店规模、接待能力相适应。本工程设有接待区、休息区、服务区等。（3）餐厅和厨房设有布局合理、装饰豪华的中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧茶室、适量的小宴会厅（多功能厅）及位置合理、布局科学的厨房和操作间等。（4）会议厅设有可容纳500人的大会51、议厅（大宴会厅）1个，容纳200人的中会议室1个和容纳10人以上的小会议室（多功能室）若干个。（5）康乐中心康乐设施主要有室内游泳馆、网球馆、壁球室、健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、美容美发厅、洗浴桑拿、保健按摩室、歌舞厅等。（6）商务服务设施商务设施主要有商务中心、商店、鲜花店、医务室、洗衣房等。主要服务包括国际/国内电话、传真、私人电脑、通讯及自动化系统、打字复印、电子保险箱、机票预定、洗衣、美容美发、洗车等。（7）停车场设置地上和地下停车场，停车位110个。（8）工程配套设施主要有给水池、水泵房、变配电所、锅炉房、换热站、空调机房、通讯系统、安全监控系统、停车场等。裙房及地下部分主要设52、施指标表序号项目名称使用面积（m2）备注1大堂12002西餐厅7603中餐厅9504小餐厅2805咖啡厅2556酒吧茶室3807多功能厅5308大宴会厅1170兼做大会议厅9会议室38010室内游泳馆63011网球馆95012壁球室19013健身室25514台球室13015乒乓球室13016棋牌室14017美容美发13018洗浴桑拿室42019保健按摩室26020歌舞厅38021商务中心13022停车场158023空调机房55024变配电所13025水池、水泵房44026锅炉房、换热站32027洗衣房190第六章 工程技术方案61总平面611项目概况XX国际饭店地处XX市XX区黄河南大街与泰山53、路交汇处的西南角，是集餐饮、会议、休闲娱乐及客房等诸多功能于一体的商务酒店，按四星级（并能向五星级过渡）涉外宾馆标准配置项目功能。总建筑面积41776平方米，地下2层、地上17层，设有标准间234套、2间套房17套、3间套房5套、5间套房1套，总客房数为257套。建筑高度69.1米（航空限高70米）。本工程为XXXX宾馆原地址上的改扩建项目。场地东临景观路黄河南大街，北临泰山路，南、西两侧为住宅，场地现有XXXX宾馆、住宅及锅炉房等建筑，拟全部拆除建设为XX国际饭店。场地中部南北向有地下人防干道，北部向西为次要人防出口。本可研报告共提出三个方案，以下叙述以第一方案为主，第二、第三方案为辅。6154、2场地分析与总平面布局地块为“L”型，因中部南北有地下人防通道，故将主楼置于场地西北部呈南北向布置，面向黄河大街，既避开人防通道，又不遮挡西侧住宅，对泰山路北侧的建筑采光影响小，场地南侧形成完整矩形地块用于布置餐厅、厨房及宴会厅、网球馆等大空间房间。主入口面向黄河南大街，并形成广场以利人员聚散。外部人员经黄河大街从主入口进入XX国际饭店，外部车流从黄河大街进入广场，广场可临时停车，车流也可至主入口前行至南侧的地下停车场出入口进入地下停车场。广场及地下停车场的车流经场地南侧的黄河大街方向出行。内部后勤车流及员工从泰山路一侧进入西侧的内院空间，到达各内部出入口。总体布局方案合理，周全。613平面功55、能地下二层为局部地下室，设置设备用房，员工倒班宿舍及库房。地下一层南侧为停车场、停车位44个，其它为员工餐厅、厨房、洗衣房、库房及办公室。地下二层之所以为局部地下室，其指导思想是为躲开人防干道，人防次要通道拆除。地下防护等级尚有待人防部门立项批准，本设计拟按平战结合6级物质掩蔽部设防。一层设主入口，大堂、总服务台等接待设施，并设大堂、鲜花礼品店、商店、大堂吧及休息厅，设西餐厅、厨房、内部办公用房，西餐厅兼自助餐厅。大堂三层通高。内院设两个后勤入口，员工及货物通过楼梯、电梯可快速到达各层。二层设中餐厅及厨房、酒吧、歌舞厅及适量的多功能厅。三层设多功能的宴会厅、中会议室及小餐厅、多功能厅。宴会厅设56、同声传译系统。四层为休闲娱乐区，主要设置了网球馆、壁球室、游泳池、美容美发厅、洗浴桑拿室、休息按摩室、健身房、台球室、乒乓球室及棋牌室。五层（主楼与裙房间）为设备转换层。六至十七层为客房部分，安排标准间234套，2间套17套，3间套5套，5间套1套，共计257套客房。屋顶设水箱间，电梯机房等设备用房。62建筑621立面造型设计XX国际饭店的设计思想主要体现其地方性、时代性、标志性。主楼墙面采用高级外墙涂料，铝合金断冷桥中呈玻璃窗及少量隐框玻璃幕墙。裙房沿街立面的墙面选用干挂花岗岩石材，纯玻璃幕墙，裙房背立面可采用高级外墙涂料墙面。以稳重大方的造型、精致的细部设计、高档合适的装修材料体现其星级饭57、店的内涵，为XX国际饭店的经济效益、品牌效应提供强大的硬件保障。622设计方案及其主要经济技术指标（1）第一方案用地面积： 9640平方米占地面积： 4760平方米总建筑面积： 41776平方米地下建筑面积： 7686平方米地上建筑面积： 34090平方米裙房建筑面积： 17470平方米主楼建筑面积： 16620平方米客房总套数： 257套其中：标准客房： 234套 2间套客房： 17套3间套客房： 5套5间套客房： 1套容积率： 3.5覆盖率： 49.4%地下停车： 46辆地上停车： 约54辆（2）第二方案第二方案是对第一方案的调整方案，通过缩小南侧四个柱网的柱距及主楼平面不出挑。第二方案主58、要经济技术指标如下：用地面积： 9640平方米占地面积： 4690平方米总建筑面积： 40031平方米地下建筑面积： 7581平方米地上建筑面积： 32450平方米裙房建筑面积： 17210平方米主楼建筑面积： 15240平方米客房总套数： 257套其中：标准客房： 234套2间套客房： 17套3间套客房： 5套5间套客房： 1套容积率： 3.4覆盖率： 48.7%地下停车： 46辆地上停车： 约54辆（3）第三方案第三方案总体布局上秉承了第一方案的设计思想，区别在于地下停车场入口设在建筑物东南角。地下停车场设在地下室东侧。裙房与第一方案布局不同之处如下：入口大堂四层通高，大堂内设一部敞开式楼59、梯。游泳池设在三层东北角，其池体部分设在二楼。三楼为休闲场所，主要布置了游泳池、歌舞厅、健身房、洗浴桑拿室、休息按摩室、乒乓球室、棋牌室等。网球馆设在五层。四楼为宴会厅、中会议厅及多功能厅。第三方案主要经济技术指标如下：用地面积： 9640平方米占地面积： 4760平方米总建筑面积： 42174平方米地下建筑面积： 8300平方米地上建筑面积： 33874平方米裙房建筑面积： 18634平方米主楼建筑面积： 15240平方米客房总套数： 257套其中：标准客房： 234套2间套客房： 17套3间套客房： 5套5间套客房： 1套容积率： 3.5覆盖率： 49.4%地下停车： 80辆地上停车： 约60、48辆各方案详见附图。623剖面设计本工程地下二层层高4.5米，地下一层层高3.9米，并设1.2米厚的覆土层。方便设备管线的通行，并满足人防要求。一至四层层高均为5.1米，网球馆层高为12米。其中大宴会厅层高7.3米。本工程合理地运用了大宴会厅与其厨房的层高差做游泳池的水池部分，节约了有效空间，且使用方便。主楼与裙房间设2.2米高的设备转换层，既有利于各种管线的集散分配，又有利于平时的维修，且维修时不影响4楼的正常使用。主楼层高3.4米，建筑总高度为69.1米，满足航空限高70米的要求。624交通设计本项目主入口面向黄河大街，内部入口开向内院。主楼设5部客梯，1部消防电梯（兼服务梯），裙房设461、部自动扶梯，1部内务货梯。主楼设两部防烟楼梯间，裙楼设三部防烟楼梯间。通过大堂内的4部自动扶梯，解决了裙楼1、2、3层的大量人员聚散，加之客梯的运用，可满足大型活动的快捷交通问题。主楼的5部客梯，让客人在享受舒适的环境同时，候梯时间短，心情舒畅。63结构631采用的规范及规程（1）建筑结构荷载规范GB50009-2001（2）建筑地基基础设计规范GB50007-2002（3）混凝土结构设计规范GB50010-2002（4）建筑抗震设计规范GB50011-2001（5）高层建筑混凝土结构技术规范JGJ3-2002（6）建筑结构可靠度设计统一标准G50068-2001632自然状况基本风压：0.562、5KN/m2；基本雪压：0.50KN/m2；土壤标准冻结深度（自天然地面下）：1.20m。XX市抗震设防烈度为7度，设计基本加速度为0.1g 。本工程按抗震设防烈度7度设计，建筑物抗震等级为三级。633结构方案XX国际饭店是一栋平面为L型的建筑。建筑物长97.2米，宽70.2米。地面以上17层高69.1米，地下两层深8.4米（不包括结构基础底板厚），在建筑物地下有南北向2米宽人防工程通道通过。XX国际饭店设有客房、餐饮、健身、娱乐、会议、办公等房间，地下室为设备及员工用房并兼作六级人防工程，XX国际饭店结构形式采用全现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，在L型的高层与群房交接处设抗震缝及沉降缝。裙房中63、的大宴会厅长39米、宽32.4米，其顶层为网球及羽毛球馆，其楼盖的跨度及荷载均较大，采用现浇预应力钢筋混凝土井式梁楼盖。网球馆长39米、宽32.4米，游泳馆长24.3米、宽23.4米，采用全钢空间网架结构屋面。大堂、歌舞厅、中会议室的楼盖，洗浴休息大厅、健身房的屋盖，长24.3米、宽15.6米，采用现浇钢筋混凝土井式梁结构。由于在方案阶段无工程地质勘察报告及建筑物地下的人防通道位置、深度不详，暂拟订基础采用桩筏基础，一柱一桩。634主要材料的选择（1）混凝土剪力墙、柱： C30C45梁： C30板： C30筏板： C30桩基础： C20（2）钢筋HPB235： fy=210N/MM2HRB3364、5： fy=300N/MM2HRB400： fy=360N/MM2冷轧带肋钢筋： fy=340N/MM2型钢及钢板： Q235;Q34564给水排水41编制依据（1）建筑、总图、采暖通风、动力等专业提供的条件图（2）给水排水专业有关的设计规范42编制范围XX国际饭店内的给排水、消防方案。43工程内容431生活给水（1）给水水源：从黄河大街和泰山路各引DN200的市政给水管进入XX国际饭店，供饭店生活及消防用。（2）用水量标准及用水量客房：500L/人天，小时变化系数2.0，最高日用水量290m3；办公楼：30L/人班，小时变化系数2.0，最高日用水量24m3；餐饮：15 L/人次，小时变化系数65、2.0，最高日用水量108m3；冷却循环补水及锅炉补水：最高日用水量552m3；未预见水量：按最高日用水量的10%计，约为100 m3；总生活用水量：1100m3/d。（3）给水系统均采用微机变频调速供水。给水分为高低两个区，于地下水泵房内分别设低区、高区变频调速泵。每区控制压力不超过0.45MPa，超压部分设减压阀。（4）热水系统均采用微机变频调速供水。给水分为高低两个区，于地下水泵房内分别设低区、高区变频调速热水循环泵及容积式换热器。每区控制压力不超过0.45MPa，超压部分设减压阀。（5）冷却循环水系统地下制冷机房内设冷却循环水泵，裙房屋面上设冷却塔两座，每座循环水量为450 m3/h。66、432生活排水饭店内采用雨水污水分流制排水系统。（1）生活污水系统排水量按生活用水量的80%计算，约为880m3/d。饭店内的生活污水经过化粪池处理后，排入市政污水管网。客房内设专用通气管。（2）雨水系统设计重现期为1年，设计降雨历为15min。饭店内设单独的雨水管道。与道路雨水一同排入区内雨水管网，最后排入市政雨水管网。44主要设备主要设备见下表。主要设备一览表序号设备名称规格型号单位数量备注1消火栓泵N=75KW台2一用一备2自动喷洒泵N=55KW台2一用一备3生活泵N=30KW台4一用一备4热水循环泵N=1.5KW台4一用一备5容积式换热器V=10 m3台26潜水排污泵N=0.55KW台67、2一用一备7湿式报警阀组DN150组58气压给水罐1000个29消火栓增压泵N=0.55KW台2一用一备10自动喷洒稳压泵N=0.55KW台2一用一备11水箱V=30 m3座165供热651编制依据（1）建设单位提供的控规指标。（2）暖通专业提供的热负荷。（3）水道专业提供的热负荷。（4）高层民用建筑设计防火规范、锅炉房设计规范及有关规范。652编制内容（1）在饭店地下二层设换热站，供本楼空调用热，热量经计算为：空调：5133KW，热水温度为65/55。热源温度为95/70，压力为0.4MPa热水。经计算，设二台LPS600-85/1.0换热器。热水采用循环水泵机械循环方式，补水经软化处理，系68、统采用微机变频控制补水泵补水定压。流程如下：空调回水 循环水泵 换热器 空调供水补水泵补水（软化水）（2）在饭店地下一层设燃油锅炉房，供生活热水用热，热量经计算为：生活热水：2800KW，热水温度为95/70。设二台WNS1.4-1.0/95/70Y燃油热水炉。热水采用循环水泵机械循环方式，补水经软化处理，系统采用微机变频控制补水泵补水定压。流程如下：回水 循环水泵 燃油锅炉 供水补水泵补水（软化水）热水锅炉四季运行，燃油为轻柴油，最高用油量280kg/h。烟囱高出建筑物0.5m。（3）油罐在室外设2台20m3储油罐，供饭店油炉和柴油发电机6天用油，油罐直埋，在油罐四周设标志，油罐及油管道设静69、电接地及防雷处理。油罐边设通道保证汽车运油。66采暖、通风、空调6. 6. 1 编制依据（1）采暖通风及空气调节设计规范GBJ19-87；（2）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95。662编制范围XX国际饭店采暖、通风、空调、防排烟系统。663工程内容（1）采暖、通风、空调系统本建筑采用全年舒适性中央空调系统。餐厅、多功能厅、办公室等冬季室内温度为20，夏季为26；商场冬季室内温度为20，夏季为27。客房冬季室内空调温度为卧室20，夏季26；卫生间冬季25；其他18。游泳馆冬季28，夏季27，网球馆、羽毛球馆等冬季16，夏季25。地下车库按6次/小时换气排风，按5次/小时换气送风。酒店70、大堂、自助餐厅、宴会厅、中餐厅、酒吧等采用低速单风道双风机全空气空调系统，过渡季可全新风运行，保证室内空气品质。室内游泳馆、网球馆、羽毛球馆采用低速单风道双风机全空气系统，同时采用热交换器确保运行可靠，节省能源。另外游泳馆、淋浴更衣室增设低温热水地面辐射采暖系统。小餐厅、各种多功能厅、办公室、按摩室、台球室等为风机盘管加新风系统，同时采用机械排风。没有外窗的房间采用机械排烟兼排风系统。中餐厅及宴会厅的厨房采用独立的机械送排风系统，灶台排烟罩选用运水烟罩。客房部分选用风机盘管加新风系统，风机盘管室内局部吊顶内暗装。每层设置一台吊顶式超薄型新风机组，设置在走廊端头的吊顶内。卫生间设置机械排风系统。71、每台卫生间通风器的支风管均设置防烟防火阀。空调冷水机组，本工程总建筑面积41766平方米，估算总制冷量为4280kw，采用水冷螺杆式水冷机组两台。夏季提供712冷水，选用冷冻水泵三台。每台冷冻水泵水量为376m3/h，两用一备。空调热源冬季为市政供暖，夏季采用燃油锅炉提供热源，总耗热量为5133kw。通过热交换站冬季提供6555热水，热交换站及制冷机房分别设在地下二层。制冷机房分集水器之间设置压差旁路控制装置。空调水路系统选用双管制，冬夏季共用一套水管路，空调机组设置电动调节阀，风机盘管设置电动两通阀，并带三速开关的温度控制器，本建筑设置空调控制系统。（2）地下一、二层通风及防排烟系统地下一层72、停车场利用独立的与排烟相结合的送排风系统，排风量按6次/时，送风量按5次/时计算。员工宿舍、办公室、员工餐厅设计排风兼排烟系统，同时采用风机盘管加新风系统，以创造良好的工作和生活环境。火灾时新风系统兼补风。其它设备用房和库房均采用通风兼防排烟系统，每个系统均设置排烟防火阀。选用耐高温双速风机，平时低速运行，正常通风换气，火灾时高速开起，当烟气达到280时，排烟防火阀自动关闭，系统停止运行。各楼梯间及前室和电梯间前室每层均设置加压送风口。火灾时开着火层及上下相关两层，楼梯间每三层设置自垂百叶风口一个。加压送风机设在顶层屋面。67供电671编制说明（1）工程内容包括电力变配电系统、电气照明系统、防73、雷系统、保护接地系统、火灾自动报警及联动系统。（2）总用电负荷的估算各类用电负荷估算：客房照明： 2KW/每间 514KW地下室照明： 10W/m2 76KW一至四层裙房照明： 50W/m2 786.5KW其它负荷： 410KW消防负荷： 200KW空调负荷： 40W/m2 1510KW 本项目总用电量： 3296.5KW672电力变、配电系统（1）电源本工程电源由该地区66KV市政变电所沿黄河大街采用电力电缆埋地引入两路10KV独立电源。（2）变电所设置在地下室设置中低压变配电所一座，根据建筑物总负荷容量及变压器经济运行负载率，其内设置两台800KVA及一台1600KVA变压器。中压开关采用74、直流操作;同时在地下室设置一台630KVA柴油发电机组作为备用电源。（3）设备选型变电所10KV中压设备采用KYNZ型封闭式金属铠装开关柜，柜内真空断路器采用VD4-10型，直流操作。低压柜采用GCS型开关柜、柜内开关采用NS系列断路器。（4）负荷级别的确定及配电本工程中，用于消防泵、喷洒泵、排烟机、加压风机、消防中心设备及应急照明装置等负荷为一级负荷；客梯生活水泵及地下室照明等负荷为二级负荷；室外及建筑内的普通动力设备和照明装置等负荷为三级负荷。各级负荷的配电措施均满足民用建筑电气设计规范等相关电气专业设计规范。在对于特别重要负荷、一级、二级负荷采用两路电源末端自投供电外，增设柴油发电机组作75、为第三路备用电源；对与火灾自动报警及联动控制器、一卡通系统等特别重要的负荷采用EPS作为后备电源。673电气照明系统（1）客房采用床头柜控制系统；疏散照明采用集中蓄电池照明系统。（2）照度标准及光源类型办公室（场所）照明：200300LX高效节能荧光灯；商场照明：300500LX高效节能荧光灯；动力机房：100LX工厂灯；变电所：150LX高效节能荧光灯；楼梯间：50LX白炽灯或节能荧光灯；走廊：75LX白炽灯或节能荧光灯；客房：75LX白炽灯。674防雷系统（1）防雷级别的确定按二级防雷措施设防；附属用房及其它高度在24米以下的建筑物按三级防雷措施设防。（2）防雷措施在建筑物女儿墙上用10镀76、锌圆钢做避雷带，利用建筑物周边构造柱内两根主筋做引下线，利用建筑物桩基做接地装置。为防侧击雷在30米以上每三层设一圈均压环，所有外露的金属构件、金属门窗必须与均压环焊接。为防感应过电压，所有进出建筑物的金属管道、电缆的保护管均做总等电位联结。在卫生间或有淋浴池的地方设局部等电位联结。675保护接地系统（1）保护接地型式低压配电系统接地型式采用TN-S系统。（2）接地措施本工程采用综合接地系统，保护接地与防雷接地共用接地装置，接地电阻要求小于1欧姆，如实测不能满足要求时，需打辅助接地极，直至满足要求为止。676负荷计量本工程用电负荷采取中压端计量，对于商场、餐厅、游泳池、桑拿等部门可在低压配电端77、设电表分别计量。677火灾自动报警及联动控制系统本节详见消防专篇。68电讯681编制依据（1）建筑等专业提供的条件。（2）国家现行有关标准及规范。682工程内容（1）建筑物设备自动化系统（BAS）包括制冷系统、热交换系统、集中空调系统、送排风系统、电梯等系统的设备运行状态监视、控制，均由现场DDC控制器及设在酒店内中控室的中央监控计算机完成，各受控设备还可现场独立完成区域控制，进而实现集散式总线控制方式。（2）多媒体有线电视及卫星电视系统客房、餐厅、多功能厅、员工宿舍等处设置多媒体电视终端，信号源集中控制，有两部卫星电视天线所接收的八套节目、市有线网节目若干套。（3）会议扩声及同声传译系统在宴78、会厅（大多功能厅）设置扩声系统，并配备六种外语的同声传译装置，同声传译采用红外无线式系统。（4）电话及计算机综合布线系统设置300门左右的数字式程控电话交换机，于商务中心附近设置计算机网络中心。数据主干采用光纤，支持千兆以太网；语音主干采用3类大对数电缆。水平子系统采用全六类配置。（5）其它系统设置闭路电视监控、防盗报警、巡更、消防专用通讯系统，以及紧急情况下作为应急广播，平时作为背景音乐的兼容性公共广播系统。683外线引入通信外线由泰山路通过地下通信管道引入XX国际饭店，于饭店内设置用户程控交换机，容量为300门。共需引入100对外线，其中中继线为20对。市有线电视干线通过通信综合管道一并引79、入。69煤气691编制依据（1）建设单位提供的煤气性质。（2）建设单位提供的控规。（3）高层民用建筑设计防火规范、城镇燃气设计规范及有关规范。692工程内容建设单位提供煤气性质为低压城市煤气，热值为4000kcal/m3。在饭店地下一层设有职工食堂餐厅燃气，采用低压城市煤气，总用气量为40 m3/h，设40 m3 /h燃气表一块；在饭店地上裙楼部分设有餐厅燃气，采用低压城市煤气，总用气量为550 m3/h，设罗茨式DN250燃气表一块。两块煤气表均设在地上单独表间内。煤气引入管由地上引入，总管径DN250，燃气引入管设快速切断阀，管道上设自动切断阀，泄漏报警器和送排风系统等自动切断联锁装置；地80、下室设机械通风和事故排风设施；地下室燃气管道末端设放散管并引出地上。610柴油发电机组6101编制依据（1）电气专业提供的电负荷。（2）高层民用建筑设计防火规范。6102工程内容柴油发电机为建筑物的事故消防和事故照明的应急电源，自动启动，自动投入供电。电气专业提供电负荷为630KW，在XX国际饭店地下一层设630KW柴油发电机组一台，由建筑专业设自然通风口，室内设日用油箱，油管道静电接地，排烟至屋顶。第七章 消 防本项目位于XX市XX区黄河南大街和泰山路交叉路口，地势平坦，周边道路宽敞通畅，交通便利。步行街和车行道的宽度均能满足消防车通行及扑救的要求。71总平面 711主要规范（1）高层民用建81、筑设计防火规范（GB0045-95）（2）汽车库、修车库、停车库设计防火规范（GB50067-97）712总平面布局建筑四周有消防通道，主楼有一长边直接落地，满足消防登高作业要求。距周围建筑距离均大于11米。消防控制中心设在一层。72建筑 721建筑类别及耐火极限本项目为四星级涉外商务酒店，地下二层，地上十七层，建筑高度69.1米，总建筑面积为41776平方米。为一类高层建筑，耐火等级为一级。722防火分区及防烟分区本工程自动喷洒及自动报警灭火系统，地下二层建筑面积3090平方米，设三个防火分区，地下一层建筑面积4596平方米，其中汽车库1766平方米，设为一个防火分区，其余部分设为三个防火分82、区。一层建筑面积4610平方米，设为二个防火分区；二至三层的共享大厅设防火卷帘分隔，每层建筑面积4130平方米，每层设两个防火分区。四层建筑面积为4600平方米，每层设三个防火分区。主楼分层建筑面积1360平方米，每层为一个防火分区。723安全疏散及消防电梯地上每个防火分区设有两部楼梯，地下室每个防火分区不少于二个，当有两个或两个以上防火分区，且相邻防火分区之间的防火墙上设有防火门时，每个防火分区分别设一个安全疏散楼梯至室外。本工程共设5部防烟楼梯间。主楼设一部消防电梯，载重量为1吨，速度为1.75m/s。724主要防火构造防火分区原则上由防火墙分隔，由于使用要求设置防火墙有困难时，采用复合防83、火卷帘。防火墙门为甲级防火门。疏散楼梯间及前室采用乙级防火门，管井门为丙级防火门。73给排水31消防给水311消火栓给水系统（1）用水量标准室内：40l/s；室外：30l/s。火灾延续时间：3小时。（2）供水系统系统不分区。顶层设消防有效容积为18m3的水箱，以储备消防初期用水。室内消火栓给水管成环状布置，消火栓的布置保证两股充实水柱同时到达室内任何部位。消火栓栓口工作压力大于0.5Mpa时，采用减压消火栓。高层建筑消防电梯前室设消火栓；顶层设试验及检查用消火栓。为满足上部几层消火栓的工作压力，在顶层水箱间分别设消火栓增压泵（一用一备）和增压罐。配消防水泵结合器三组。312自动喷水灭火系统采用84、湿式灭火系统，设于客房及走廊、办公室、百货商场、地下停车场等。（1）设计标准按中危险级设计，喷水强度：8l/minm2，作用面积：160m2，火灾延续时间：1小时，设计流量：23l/s。（2）供水系统系统不分区，设湿式报警阀五组。系统由洒水喷头，水流指示器，报警阀组，压力开关，末端试水装置等组成。不作吊顶处，采用直立型喷头；吊顶下布置的喷头，采用下垂型喷头。当梁、通风管道、桥架等障碍物的宽度大于1.2m时，其下方增设喷头。水流指示器前设信号阀。配消防水泵结合器两组。系统由压力开关直接连锁自动启动喷水泵。313建筑灭火器配置按中危险级配置，配置基准：5A/具，最大保护面积：15m2/A，采用手提85、式磷酸铵盐型灭火器，每具3Kg装，设于灭火器专用箱内；地下车库采用推车式磷酸铵盐型灭火器，每具25Kg装。32消防排水消防电梯的井底设潜水排污泵，排水量大于10l/s，排水井容量大于2m3。74暖通送风（兼补风）系统、排风（兼排烟）系统、出机房总管设防烟防火阀，风道采用镀锌铁皮制作，保温材料采用超细玻璃棉板，内走道排烟按60 m3 / m2h计算排烟量，地下车库排烟按6次/小时计算排烟量，按5次/小时计算补风量。楼梯及合用前室，设置机械加压送风系统。75电气751火灾自动报警与联动控制系统（1）系统的组成由火灾报警控制器，联动控制器、消防专用电话机箱、消防广播机柜及感烟探测器、感温探测器、消火86、栓报警开关、手动报警开关、编码模块、控制模块、煤气泄漏报警探测器等组成。XX国际饭店采用消防控制中心报警系统，在建筑物一层设置消防控制中心，其内设置一台火灾自动报警及联动控制器主机及火灾显示装置。该系统采用总线制报警、总线制联动方式，对于直接参与灭火的消防泵、喷洒泵、加压水泵等重要设备在消防中心设置直接手动控制按钮。（2）探测器的设置酒店走廊、客房、空调等设备用房、商场、地下车库、电梯前室及各电气配电室等位置设置感烟、感温及红外线探测器，并在主要出入口设置手动报警按钮。（3）联动功能当火灾时感烟探测器、感温探测器、消火栓报警开关、水流指示器、压力开关动作向消防中心报警，经自动识别确认后，联动系87、统发出执行予设程序指令：1）火灾时、在消防中心手动、自动启动消防泵、喷洒泵灭火。2）排烟机、送风机自动启动以保证人员疏散。3）应急疏散指示标志灯自动点亮。4）加压风机自动开启保证人员疏散安全。5）开启紧急广播系统指挥人员疏散。6）自动迫降消防电梯至首层，供消防人员待用。7）自动降落防火卷帘以防火情蔓延。8）按火灾自动报警系统设计规范设置消防广播、消防电话。752应急广播与消防通讯系统按火灾自动报警系统设计规范设置应急广播系统及消防电话系统。第八章 环境保护81建设地点环境状况本项目建设地点位于XX市XX区，即黄河大街和泰山路交叉路口，建设地点范围内大气环境质量较好，周围无污染企业，对本项目无不88、利影响。82主要污染源与污染物821废水本项目废水主要来自客房、康乐等设施排出的生活污水、空调设备排出冷却水及锅炉房排放废水等，不含有毒有害物质。822废气本项目使用燃油锅炉，排出的有害气体含量低于排放标准的要求，对大气环境质量不造成影响。823噪声本项目产生的噪声主要来源于部分设备及汽车噪声。824垃圾本项目垃圾污染主要是生活垃圾。83治理措施831污水治理措施（1）餐饮部分的厨房废水经过隔油池处理后排入楼外污水管网；所有生活污水经过化粪池处理后排入市政管网。（2）生活水池与其它建筑物设置，共分为两个互相连通的单体水池，内部设导流墙防止水质污染，并设置防蚊虫的通气装置。（3）每栋建筑物的消防89、生活管道进户时，于生活管道上设置防污染止回阀。（4）生活及消防水池的溢流，排污水经集水坑收集后设潜水排污泵排入室外污水管网。832噪声处理设备选用低噪声型，设备基础采用减振处理，管道与设备采用软接头等。（1）空调机组、加压送风机、排烟风机、冷（热）水循环泵选用低噪声型。（2）生活水泵下设减振基座，空调机组、冷（热）水循环泵设减震措施。（3）送排风系统风道总管设消声装置，对产生较大噪声的机房，采用隔音门、吸声墙和吊顶，削减噪声。以降低噪声对于周围环境的影响。（4）对进入的车辆设立禁鸣标志，以减少车辆噪声对环境影响。833垃圾处理商场垃圾和生活垃圾分类袋装，外包装能利用的充分利用，并设专人负责管理90、，垃圾压缩车定点、定时收集，由环卫部门统一处理。84绿化XX国际饭店通过绿化、美化措施，与四周环境协调一致，丰富城市景观和改善城市生态环境。道路边设置绿化带、花坛，绿化的树木选择一些常青灌木、乔木相间种植。充分利用植被来美化环境、净化空气，创造一个生态环境优良的门面。裙楼的部分平台可设计人工园林景观，美化环境、净化空气。室内摆放观叶花卉或适宜北方地区种植的花卉，在大堂、餐厅、会议厅等部位根据空间规模和功能不同摆放高大植物或矮株、藤类及鲜切花等，以提高室内环境质量。第九章 节能91建筑节能根据民用建筑节能设计标准（JGJ2695），居住建筑节能50%，其中建筑物承担30%，在外墙、屋顶、窗等围护91、结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强窗户气密性，以利达到节能指标要求。92电气节能照明节能措施：（1）在本工程中所有光源主要采用高效节能荧光灯，金属卤化物灯等新型光源。（2）在满足显色性要求的基础上采用高效光源。（3）根据视觉工作需要，精选照度水平。（4）根据灯具光学特性，选用无眩光的高效灯具。（5）荧光灯选用带补偿电容的电子启动器，将功率因数提高到0.85以上。93暖通节能用水设备均选用国家有关部门推荐使用的节能产品。第十章 机构设置及定员饭店经营模式主要有三种形式，即自己投资，自己管理；自己投资，委托管理；以及投资加特许经营的形式。这三种形式在中国都已经存在。本项目拟采用自己投资，92、委托管理形式。101机构设置按照四星级商务饭店的设置进行管理，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理负责公司的日常管理及经营活动，下设总经理办公室、人事部、财务部、管理部、前台部、客房部、餐饮部、康乐部。组织机构详见机构设置图。机构设置图董事会总经理副总经理副总经理副总经理总经理室人事部餐饮部管理部客房部前台部康乐部财务部102定员编制公司聘请有经验的管理人员，其余人员通过面向社会招聘或从原有员工中录用，实行劳动合同制，所聘人员须经专业培训合格后方可上岗。初步拟订总定员330人。定员编制详见定员表。XX国际饭店定员一览表部 门定 员（人）合 计（人）总经理室总经理17副总经理3总经理办公室3人93、事部经理14员工3财务部经理112副经理1财务人员10管理部经理160副经理1工程部10后勤保障20保安20环卫及绿化8前台部经理112副经理1服务人员10客房部经理1102副经理1服务人员100餐饮部经理1103副经理2服务人员100康乐部经理130副经理1服务人员28合 计330330第十一章 项目组织及实施进度计划111项目实施进度设立XX国际项目部，作为本项目前期工作和建设工程管理的专门机构。本项目建设时间拟定为三年。自项目的可研报告批准之日起至投产止的项目实施进度安排如下： 年份 季度内容第一年第二年第三年123412341234初步设计施工图设计土建施工设备安装、调试竣工验收11294、项目招投标根据国家发展计划委员会第九号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定的有关精神，市计委负责指导和协调招标投标工作，各有关行政主管部门具体负责对本行业领域的招标投标的监督执法工作。本项目根据中华人民共和国招标投标法的有关规定，组织进行招标投标活动。本项目的招标范围建议为：勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料的采购。招标方式为公开招标，通过公开招标，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托具有相95、应资质的中介机构代理招标。按照招标投标法，招标范围和招标方式由市计委审批确定。招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为：申请招标、准备招标文件、发布招标广告、进行资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书、技术答疑、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。本项目招投标的具体要求详见表11-1、表11-2。表11-1审 批 部 门 核 准 意 见招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计建筑工程安装工程监理主96、要设备重要材料审批部门核准意见说明审批部门盖章年 月 日表112招 标 基 本 情 况 表项目名称：招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围招标估算金额（万元）投标单位资质等级要求拟划分标段（个）委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察甲级设计甲级建筑工程一级安装工程一级监理工程甲级设备一级重要材料一级情况说明：建设项目单位（盖章）年 月 日第十二章 投资估算及资金筹措本项目为XXXX宾馆改扩建XX国际饭店，建筑面积为41776平方米，地下二层、地上十七层，功能含客房、餐饮、会议、娱乐等。投资估算包括XX国际饭店建设工程、环境工程、室外附属配套工程以及征用土地费和地上地下拆迁费用97、等全部投资。项目投入总资金41200万元。121编制依据及说明（1）基础设施建设费、建筑装饰工程费，是依据各专业提供的建筑结构形式及标准按类似工程并参照二一年辽宁省建筑工程预算实物量定额单位估价表、全国统一安装工程预算定额辽宁省单位估价表综合估列。（2）设备购置费依据设备专业提供的技术方案和设备名称、规格，按现行市场价格估算；设备安装费按规定比例计列。（3）土地使用权根据建设单位提供的资产评估机构的评估值估算。（4）动迁安置费根据建设单位提供的资产评估机构的评估值估算。动迁总面积14948.88平方米，动迁安置补偿费5073万元。其中：XXXX宾馆动迁面积10337.99平方米，动迁安置补偿费98、3613万元；居民住宅动迁面积4610.89方米，动迁安置补偿费1460万元。（5）原地下人防工程及地下电缆迁移（包括切割、阻断损失、加长等）费用参照同地区类似工程，按300万元估列。（6）水、电增容费、采暖等挂网费、按供水、供电、供暖部门规定的收费标准计算。水资源增容费按2000元/m3，采暖、煤气挂网费按80元/m2。（7）城市基础设施配套费按照XX市有关部门规定标准140元/m2估算。（8）建设管理费按工程费用的1%估算。（9）勘察设计费、工程监理费、工程招标费分别按工程费用的2%、1%、0.5%估算。（10）人员培训费按员工人数，每人500元/月，培训期3个月估算。（11）基本预备费按99、工程费用、设备费用和其他费用之和的10%估算。（12）考虑到我国近年经济发展和物价指数情况，涨价预备费未予估算。（13）建设期利息：按照中国人民银行、国家发展和改革委员会的有关规定计算。122投资估算1221第一方案（推选方案）经估算，本项目（第一方案）总投资41200万元，其中：建设投资40973万元，流动资金227万元。建设投资主要为：（1）工程费用21916万元，占建设投资的53.5%；（2）经营设备2123万元，占建设投资的5.2%；（3）其他费用11723万元，占建设投资的28.6%；（4）预备费用3576万元，占建设投资的8.7%；（5）建设期利息1635万元，占建设投资的4.0%100、。详见附表1项目投入总资金估算表。1222第二方案（备选方案）第二方案总投资40154万元，其中：建设投资39927万元，流动资金227万元。建设投资具体为：（1）工程费用21082万元，占建设投资的52.8%；（2）经营设备2117万元，占建设投资的5.3%；（3）其他费用11650万元，占建设投资的29.2%；（4）预备费用3485万元，占建设投资的8.7%；（5）建设期利息1593万元，占建设投资的4.0%。1223第三方案（备选方案）第三方案总投资41482万元，其中：建设投资41254万元，流动资金228万元。建设投资具体为：（1）工程费用22132万元，占建设投资的53.7%；（2101、）经营设备2146万元，占建设投资的5.2%；（3）其他费用11729万元，占建设投资的28.4%；（4）预备费用3601万元，占建设投资的8.7%；（5）建设期利息1646万元，占建设投资的4.0%。123资金筹措和使用计划1231资金筹措方案（1）第一投资方案（推选方案）本项目投入总资金41200万元。其中：建设投资40973万元（含建设期利息1635万元），流动资金227万元。XX国际饭店由东北XX公司和澳大利亚XX集团有限公司合资组成，合资公司拟注册资金2.06亿元。其中：东北XX公司以土地使用权、地上建筑物拆迁补偿、现金形式出资，占注册资金的51%；澳大利亚XX集团有限公司以现金形式102、出资，占注册资金的49%。项目资金其余部分由合资公司自筹或向金融机构融资筹措。资金成本按贷款年利率5.76%估算。（2）第二投资方案（备选方案）本项目投入总资金39565元。其中：建设投资39338万元，流动资金227万元。XX国际饭店由东北XX公司和澳大利亚XX集团有限公司合资组成，合资公司拟注册资金2.06亿元。其中：东北XX公司以土地使用权、地上建筑物拆迁补偿、现金形式出资，占总投资的51%；澳大利亚XX集团有限公司以现金形式出资，占总投资的49%。1232资金使用计划项目资金使用共分3年使用，第1年为建设投资的30%；第2年为建设投资的30%；第3年为建设投资的40%。详见附表2投资计103、划与资金筹措表。第十三章 财务评价（一）第一投资方案（推选方案）131项目投入总资金构成本项目投入总资金41200万元。主要是建筑安装工程费、设备购置及安装费、营业所需的家具购置费、娱乐设施费及土地费用、动迁安置费用等与工程有关的其他费用。132项目的财务评价1321财务评价依据（1）国家计划委员会、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）。（2）中国国际工程咨询公司1998投资项目经济咨询评估指南。（3）其他有关经济法规和文件1322项目计算期本项目计算期23年，其中：建设期3年，经营期20年。经营第1年营业负荷为70%，第2年及以后各年营业负荷均为83%（2002年XX市四星级104、以上饭店平均营业负荷为83%）。1323营业收入估算本项目营业收入估算参照现行价格体系并结合XX市区相应市场情况，按照本项目经营方案分项测算。营业收入中包括客房收入、会议室收入、餐饮收入、康乐收入、商务收入以及场地设施租赁收入。（1）客房收入客房（257套）按标准房288间，平均价格600元/间 日估算，正常年营业负荷为83%。正常年营业收入为5163万元。会议厅（室）7套，中小会议室平均价格按1000元/日、大会议室平均价格按10000元/日估算，正常年使用率为41.5%，年营业收入为239万元。（2）餐饮收入餐饮按日均客流量700人次，平均消费100元/人次估算，正常年营业负荷为83%。正105、常年营业收入为2092万元。（3）康乐收入康乐按日均客流量400人次，平均消费160元/人次估算，正常年营业负荷为83%。正常年营业收入为1912万元。（4）商务收入商务服务按日均消费100人次，平均消费100元/人次估算，正常年营业负荷为83%。年营业收入为299万元。（5）其他收入商场、鲜花店等场地设施经营或租赁：按营业面积1500平方米，租赁或营业净收入160元/m2月估算，年营业收入为288万元。正常年全部营业收入9993万元。详见附表3营业收入和税金及附加估算表。1324税率营业税综合税率为5%；城市维护建设税税率为7%；教育费附加费率为4%；企业所得税税率为30%，地方所得税税率为106、3%。正常年营业税金及附加555万元，企业所得税1849万元。详见附表3营业收入和税金及附加估算表和附表4损益表。1325成本和费用（1）外购原材料、燃料及动力外购原材料、燃料及动力根据相关专业提供的年耗量，按现行市场价格计算。水费按2.40元/m3计，电费按0.75元/kwh计，管道煤气按2.40元/m3计。正常年外购材料945万元，燃料和动力费402万元。（2）工资及附加费本项目定员330人。工资按人均1.8万元/年估算。工资附加费按工资总额的14%计取，年工资及附加费为677万元。（3）固定资产折旧和无形资产及递延资产摊销固定资产折旧采取直线法，房屋建筑物按40年，设备按20年计提折旧。107、无形资产及递延资产摊销：土地使用权按40年，其他无形资产按20年摊销，递延资产按10年摊销。详见附表6固定资产折旧费估算表和附表7无形及递延资产摊销估算表。（4）修理费按固定资产折旧费的30%估算。（5）其他费用按现行规定及参照行业同类企业情况估算。其中委托经营管理费按营业收入的1%估算。（6）流动资金按分项详细估算法估算。详见附表8流动资金估算表。正常年总成本费用为3835万元。详见附表5总成本费用估算表。1326利润及利润分配正常年利润总额为5604万元。正常年税后利润为3754万元。生产发展基金、储备基金、职工奖励基金分别按5%计取。详见附表4损益和利润分配表。1327盈利能力和清偿能力108、分析经测算可以看出项目的有一定的经济效益。投资利润率=年均利润总额/项目投入总资金100%=13.12%；投资利税率=年均利税总额/项目投入总资金100%=14.45%；资本金利润率=年均税后利润/资本金100%=17.48%。通过资金来源与运用表、资产负债表和借款还本付息计算表来分析项目的财务盈利状况及贷款的清偿能力。从资金来源与运用表可以看出，本项目经营期各年都有一定的盈余资金，说明项目具有一定的盈利能力。从资产负债表可以看出，本项目资产负债率逐年降低，流动比率与速动比率逐年增加，可见本项目净资产抵偿贷款的能力较强。详见附表11资金来源与运用表和附表12资产负债表。通过借款还本付息计算表可109、以看出，借款偿还期为4.84年。详见附表13借款还本付息计算表。1328现金流量分析经对现金流量测算，得出指标如下：本项目所得税后全部投资财务内部收益率（FIRR）为10.41%，全部投资财务净现值（i=6%）为17297万元，全部投资回收期（Pt）为8.00年（不包括建设期）。所得税前全部投资财务内部收益率（FIRR）为14.09%，全部投资财务净现值（i=6%）为34004万元，全部投资回收期（Pt）为6.05年（不包括建设期）。所得税后自有资金财务内部收益率（FIRR）为11.34%，自有资金财务净现值（i=6%）为16924万元。详见附表9项目财务现金流量表和附表10资本金现金流量表。110、1329不确定性分析（1）敏感性分析通过单因素敏感性分析，可以看出本项目对投资、营业收入、经营成本各因素均有一定的承受能力，其中营业收入和经营成本的变动对项目预期收益影响最为敏感。分析指标说明本项目有一定的抗风险能力。详见附表15单因素敏感性分析表。（2）盈亏平衡分析经测算，以经营能力利用率表示的盈亏平衡点BEP为：BEP年固定成本/（年营业收入年营业税金年可变成本）100%30.75%。可见本项目具有一定的抗风险能力。133财务评价结论经计算和分析，本项目所得税后全部投资回收期为8.00年，全部投资财务内部收益率为10.41%，全部投资财务净现值为17297万元。财务评价指标均较好，同时具有111、较强抗风险能力。从经济上看本项目是可行的。建设单位应加强经营管理，提高经营设施利用率，降低营业成本费用，将会给企业带来更好的经济效益。（二）第二投资方案（备选方案）131项目投入总资金构成本项目投入总资金39565万元。主要是建筑安装工程费、设备购置及安装费、营业所需的家具购置费、娱乐设施费及土地费用、动迁安置费用等与工程有关的其他费用。132项目的财务评价1321财务评价依据（1）国家计划委员会、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）。（2）中国国际工程咨询公司1998投资项目经济咨询评估指南。（3）其他有关经济法规和文件1322项目计算期本项目计算期23年，其中：建设期3年，112、经营期20年。经营第1年营业负荷为70%，第2年及以后各年营业负荷均为83%。1323营业收入估算本项目营业收入估算参照现行价格体系并结合XX市区相应市场情况，按照本项目经营方案分项测算。营业收入中包括客房收入、会议室收入、餐饮收入、康乐收入、商务收入以及场地设施租赁收入。（1）客房收入客房（257套）按标准房288间，平均价格600元/间 日估算，正常年营业负荷为83%。正常年营业收入为5163万元。会议厅（室）7套，中小会议室平均价格按1000元/日、大会议室平均价格按10000元/日估算，正常年使用率为41.5%。年营业收入为239万元。（2）餐饮收入餐饮按日均客流量700人次，平均消费113、100元/人次估算，正常年营业负荷为83%。正常年营业收入为2092万元。（3）康乐收入康乐按日均客流量400人次，平均消费160元/人次估算，正常年营业负荷为83%。正常年营业收入为1912万元。（4）商务收入商务服务按日均消费100人次，平均消费100元/人次估算，正常年营业负荷为83%。年营业收入为299万元。（5）其他收入商场、鲜花店等场地设施经营或租赁：按营业面积1500平方米，租赁或营业净收入160元/m2月估算，年营业收入为288万元。正常年全部营业收入9993万元。详见附表3营业收入和税金及附加估算表。1324税率营业税综合税率为5%；城市维护建设税税率为7%；教育费附加费率为114、4%；企业所得税税率为30%，地方所得税税率为3%。正常年营业税金及附加555万元，企业所得税1865万元。详见附表3营业收入和税金及附加估算表和附表4损益表。1325成本和费用（1）外购原材料、燃料及动力外购原材料、燃料及动力根据相关专业提供的年耗量，按现行市场价格计算。水费按2.40元/m3计，电费按0.75元/kwh计，管道煤气按2.40元/m3计。正常年外购材料945万元，燃料和动力费402万元。（2）工资及附加费本项目定员330人。工资按人均1.8万元/年估算。工资附加费按工资总额的14%计取，年工资及附加费为677万元。（3）固定资产折旧和无形资产及递延资产摊销固定资产折旧采取直线115、法，房屋建筑物按40年，设备按20年计提折旧。无形资产及递延资产摊销：土地使用权按40年，其他无形资产按20年摊销，递延资产按10年摊销。详见附表6固定资产折旧费估算表和附表7无形及递延资产摊销估算表。（4）修理费按固定资产折旧费的30%估算。（5）其他费用按现行规定及参照行业同类企业情况估算。其中委托经营管理费按营业收入的1%估算。（6）流动资金按分项详细估算法估算。详见附表8流动资金估算表。正常年总成本费用为3787万元。详见附表5总成本费用估算表。1326利润及利润分配正常年利润总额为5651万元。正常年税后利润为3786万元。生产发展基金、储备基金、职工奖励基金分别按5%计取。详见附表116、4损益和利润分配表。1327财务盈利能力分析经测算可以看出项目的有一定的经济效益。投资利润率=年均利润总额/项目投入总资金100%=14.24%；投资利税率=年均利税总额/项目投入总资金100%=15.63%；资本金利润率=年均税后利润/资本金100%=9.54%。通过资金来源与运用表和资产负债表来分析项目的财务盈利状况及偿债能力。从资金来源与运用表可以看出，本项目经营期各年都有一定的盈余资金，说明项目具有一定的盈利能力。从资产负债表可以看出，本项目资产负债率逐年降低，流动比率与速动比率逐年增加，财务指标均好。详见附表11资金来源与运用表和附表12资产负债表。1328现金流量分析经对现金流量测117、算，得出指标如下：本项目所得税后全部投资财务内部收益率（FIRR）为10.10%，全部投资财务净现值（i=6%）为16135万元，全部投资回收期（Pt）为8.25年（不包括建设期）。所得税前全部投资财务内部收益率（FIRR）为14.09%，全部投资财务净现值（i=6%）为33876万元，全部投资回收期（Pt）为6.04年（不包括建设期）。所得税后自有资金财务内部收益率（FIRR）为10.10%，自有资金财务净现值（i=6%）为16135万元。详见附表9项目财务现金流量表和附表10资本金财务现金流量表。1329不确定性分析（1）敏感性分析通过单因素敏感性分析，可以看出本项目对投资、营业收入、经营118、成本各因素均有一定的承受能力，其中营业收入和经营成本的变动对项目预期收益影响最为敏感。分析指标说明本项目有一定的抗风险能力。详见附表14单因素敏感性分析表。（2）盈亏平衡分析经测算，以经营能力利用率表示的盈亏平衡点BEP为：BEP年固定成本/（年营业收入年营业税金年可变成本）100%30.16%。可见本项目具有一定的抗风险能力。133财务评价结论经计算和分析，本项目所得税后全部投资回收期为8.25年，全部投资财务内部收益率为10.10%，全部投资财务净现值为16135万元。财务评价指标均较好，同时具有较强抗风险能力。从经济上看本项目是可行的。建设单位应加强经营管理，提高经营设施利用率，降低营业119、成本费用，将会给企业带来更好的经济效益。第十四章 风险分析141利润风险虽然XX市的饭店业比较滞后，具有广阔的发展空间，但由于本项目的投资规模较大，固定资产折旧占经营费用比例较高，应通过委托酒店管理集团经营，努力扩大国外订房率，以获取最大利润。142行业竞争风险国家振兴东北老工业基地战略的启动，XX已经成为世界各国投资和进行商务活动的中心，大量的中外客商将云集于此。XX目前已建成的四星级以上饭店只有13家，拥有客房3315间，远远不能满足XX现有客源及增长的需要。作为XX市科技文化和现代商务区的XX区还没有1家四星级以上饭店，高档酒店业在XX具有很大的发展潜力和很好的前景。行业竞争的风险很小。本项目若要脱颖而出，必须提高工作效率，压缩工期，采用世界先进的管理模式，争取客户群体，提高出租率，拓展适宜服务方式，尽早在沈城饭店行业中取得佳绩。