1、CBD区域5000平米主题酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月79可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1导论51.1项目基本情况51.2项目承办单位61.3项目发展规划61.4项目总投资及资金来源71.5经济及社会效益71.6结论与建议71.7项2、目可行性研究报告编制单位82项目建设背景和必要性92.1项目建设背景92.2项目建设的必要性143项目市场调研分析163.1XX主题酒店分析163.2项目区域背景264项目竞争优势284.1XX超人气品牌效应284.2国际化的管理系统284.3敏捷的客户个性需求满足能力284.4国内首创酒店业6S服务系统294.5创新营销模式，让顾客排队上门294.6多元化盈利模式，赚钱无上限304.7经济社会环境利好保障项目可行304.8国际化标准设计保障项目可行304.9强大的支撑实力保障项目可行315项目总体布局方案335.1项目核心335.2项目的构建335.3项目文化主题定位345.4项目功能定位33、45.5项目市场定位366酒店建筑规划和功能划分396.1酒店建筑规划396.2客房面积分配396.3餐饮会议面积分配396.4娱乐面积分配406.5机电设备用房面积分配406.6后勤及员工生活区面积分配406.7服务区域休息区布局规划406.8交通416.9相关技术指标汇总417项目运营437.1主题酒店设计437.2主题酒店营销447.3品牌连锁策略488酒店连锁展望519项目财务分析529.1项目投资估算529.2酒店运营费用估算529.3项目收入估算559.4投资回报569.5财务状况评价5710结论591 导论1.1 项目基本情况地理位置：XXCBD区域项目规模：总建筑面积5000平4、米，其中停车场及设备用房面积200-800平米，娱乐及餐饮用房面积600-1000平米，客房3200-4200平米。设计特点：（1）项目充分考虑XX区域经济文化环境的优越条件，力求营造最具创意、最具时代感的主题酒店，增设大量更为人性化、个性化酒店功能。（2）主体建筑在外形设计上将时尚与实用性巧妙结合，配备充足的来宾停车位。（3）主体建筑设有客房50套间，每间客房采用世界主题房设计标准，将得到各商务、休闲、旅游顾客群的青睐，设计将尽显本项目在同行业内的亮点，打造出XX国际化主题酒店连锁品牌。（4）服务设施配套完善。施工进度计划：XX年8月动工XX年10月结构达到正负零XX年11月装修XX年12月5、交付使用1.2 项目承办单位 XX国际集团是中国首个新经济产业集群化集团，在创新聚合战略REPF经济模式指导下，推行多元化发展，迅速发展壮大。目前集团拥有二十几家子公司，涉及健康养生产业、文化产业、金融投资、数字移动互联网、生态农业等领域，年营业额达20多亿。2012年，XX酒店管理有限对中国的主题酒店展开了为期一年的市场调研，发掘出其中巨大商机。XX年1月，集团整合了国际顶级主题酒店运营团队，成立北京XX酒店管理公司，强力进入主题酒店行业。北京XX酒店管理有限公司由XX酒店管理有限集团整合国际顶级主题酒店运营团队共同成立，秉承“将顾客视为尊贵的主人、将酒店视为终身的事业、将员工视为可贵的人才6、”理念，以精细化、系统化和个性化为手段，首创酒店业6S服务系统和定制化服务系统，打造主题酒店国际化标准服务、系统化管理和规模化经营的酒店。未来3-5年，XX将以突出品牌化、专业化、规模化、人性化为定位，以开拓进取的精神风貌，以势如破竹的发展势头，打造中国国际化主题酒店连锁第一品牌。1.3 项目发展规划 XX年，XX主题酒店旗舰店落成。2014年，渠道扩张，以有限合伙的形式在全国铺开20家主题酒店；2015年，品牌建设，以现有酒店盈利迅速扩张，全国建立35家主题酒店；2016年，品牌营销，利用品牌影响力再建50家主题酒店；以XX为中心画圆，从西南、华南、华东、华北为扩张路线，形成品牌连锁效应，从7、而实现品牌的最大价值化。立志在3年内推出100家连锁主题酒店，打造中国国际化主题酒店连锁第一品牌。五年内实现海外上市。1.4 项目总投资及资金来源 XX主题酒店XX旗舰店项目总投资共计800万元，其中租凭装修投资为575万元，铺底流动资金为225万元。50%为投资商自有资金，其余50%为银行贷款。1.5 经济及社会效益 该项目前景可观，优势明显，符合国家产业政策发展的方向，有良好的经济效益和社会效益。项目起点高，酒店管理服务为国内行业先进水平。该项目的上马及投产一定能有力地推动我国主题酒店项目相关产品的供应能力，推动行业进一步发展，提升行业产品质量和市场竞争力。本项目对地区经济及下游行业发展都8、具有明显的积极作用，社会效益明显。1.6 结论与建议 从投资和经营预测来看，本酒店的盈亏平衡分析、敏感性分析指标均在合理的范围之内，从风险的财务角度来看，风险较小。该项目在财务角度分析，是可行的，并且效益较佳。序号名称单位数值备注1项目投入总资金万元8002年营业收入万元11243年总成本费用万元3204年利润总额万元7245年纳税总额万元2186年税后利润万元5067投资利润率63%8资本金投资利润率119%9税前财务内部收益率（全部投资） 10.95%大于10%基准收益率 10税后财务内部收益率（全部投资） 10.88%大于10%基准收益率11税前财务净现值FNPV （i=10%）万元209、30项目计算期5年，大于零可行 12税后财务净现值FNPV （i=10%）万元1181项目计算期5年，大于零可行 13税后投资回收期年1.3含建设期 1.7 项目可行性研究报告编制单位 北京XX酒店管理有限公司2 项目建设背景和必要性2.1 项目建设背景 2.1.1 中国酒店业概况2012年8月，国家旅游局网站公布2011年中国星级酒店统计公报到2011年末，全国11676家星级酒店，拥有客房147.49万间，床位258.63万张；拥有固定资产原值4587.13亿元；实现营业收入总额2314.82亿元；上缴营业税金147.84亿元；全年平均客房出租率为61.1%。2.1.2 酒店供求关系中国城10、市化率45%、全球49%、发达国家90%。中国服务业占GDP40%、全球69%、香港80%-90%。2012年4月23日，美国康奈尔大学酒店管理学院院长Michael D. Johnson表示，目前中国星级酒店的客房总数为200万间，预计5至7年内能够增长到500万间。中国的酒店市场有望在5至10年内超过美国。2012年10月，美林公布的一项报告称中国有36.4万名流动资产超过百万美元的富豪。中国富裕人士人数2011年已经超越英国，居世界第四位。2007年中国富裕人数总数超越法国。10年以后中国的中产阶级有望达到4亿，中产阶级6%的增长率。2.1.3 酒店供应市场2012年1至8月酒店业固定资11、产投资实际完成额同比增长43.4%，远高于全国各行业33%的平均水平，且呈现出大量商业银行以外资金注入的现象。全国拥有各类住宿企业近30万家，餐饮企业近450万家，年营业额已经突破万亿元大关，仅其日常运营创造了每年近4000-5000亿的采购需求。每年全国新建酒店1500家以上，总投资近4000多亿元。中国未来GDP8%10%的年均增长有望带动酒店客房数量年增长12%，预计2010年中国酒店客房数量将达到5.52亿间夜。联合国世界旅游机构的预测，中国2014年将超过西班牙和美国，成为仅次于法国的世界第二大最受欢迎的旅游目标国。2015年中国将成为世界第一旅游接待国、第四大旅游客源国；中国入境过12、夜旅游者将达到1亿人次；国内旅游者将达到28亿人次；居民人均出游两次，出境旅游将达到1亿人次；旅游市场总量将达到30亿人次。2.1.4 国外主题酒店的发展现状主题酒店在国外己经是风风火火，发展势头良好，经营模式相当成熟，并且已有半个世纪的历史，这对于中国主题酒店的发展有很大的借鉴意义。主题酒店起源于1958 年美国加利福尼亚的Madonna Inn，率先推出12间主题房间，后来发展到109间，成为当时最早，最具有代表性的主题酒店。发展在美国拉斯维加斯,现在该城被称为“主题酒店之都”。据统计,世界最大的16 家主题酒店中,拉斯维加斯就有15 家。主题酒店是拉斯维加斯酒店业的灵魂和生命。 除了主题13、酒店之都拉斯维加斯外，在其他国家和地区也有一些主题酒店，如雅典的卫城酒店，以雅典卫城为主题；维也纳的公园酒店，以历史音乐为主题;印尼巴厘岛还建造了亚洲第一座摇滚音乐主题酒店；奥地利的布鲁毛罗格纳温泉酒店“歪”屋等。 中国旅游业正在朝着入境旅游国和国内旅游大国发展。旅游酒店业是旅游业发展的重要依托，是旅游产业结构链上的重要组成部分。经过20多年的摸索与发展，我国酒店业无论在管理和服务水平上，还是在硬件设施的投入与外观设计上，都有了很大的提高。于是，一种有自己特色，给人以文化、个性感受，彰显文化内涵的主题酒店在国内应运而生，如弘扬儒家文化的酒店、医药酒店、养生酒店、温泉酒店等等，广州长隆酒店，建在14、“长隆”，“香江”野生动物世界中，其装修设计无处不显示“人与动物，人与自然和谐共处”的主题概念。在中国酒店业发展进入成熟阶段的今天，主题酒店确实是在竞争中取胜的一种有效手段，也是中国酒店业未来发展的必然趋势，中国酒店业应该朝主题酒店的方向突围。目前我国的主题酒店仅仅局限在酒店业比较发达的北京、深圳、海南、XX、上海等地，发展步伐既落后又缓慢，相对于国际上的主题酒店来说，在主题文化定位、构建与经营上还存在一定的差距，具体存在以下问题：主题酒店经常与特色酒店混为一谈；主题酒店与周围环境失调；主题酒店产品定位不准确；主题酒店品牌构建不牢固；主题酒店的文化建设部深入。主题酒店起源于国外，在我国属于舶来15、品，发展时间还不长，经验欠缺，存在一些问题在所难免，同时这也说明主题酒店在我国虽然处于摸索阶段，但仍具有非常大的发展空间和市场潜力。2.1.5 主题酒店在国内的发展现状国内主题酒店的发展经历了两个阶段:自由发展阶段和有组织的发展阶段。自由发展阶段是从1995年至2004年。这期间国内主题酒店的建设是由各家酒店自我摸索着完成的，没有相关组织去推动。有组织的发展从2004年11月6日至今。这期间国内的酒店开始相互交流建设经验，并最终建立了行业组织，确定了发展标准。国内主题酒店的自由发展阶段1995年，以乒乓文化为主题的玉泉森信大酒店开业，客房3%间。酒店门前有山东籍乒乓球运动员乔伟、刘云萍的塑像。16、酒店建成了1000多平方米的乒乓球馆，成立了乒乓球俱乐部，由原山东省乒乓球主教练薛立成负责，拥有专业的教练员、陪练员和裁判员队伍，为乒乓文化地深入挖掘提供了专业的人才保证。酒店组织、承办过CCTV杯国际乒乓球挑战赛、中国CCI.IV杯乒乓球擂台赛等乒乓球赛事。玉泉森信大酒店酒店是中国第一家主题酒店。1997年，鹤翔山庄被改建成了一家以道教文化为主题的酒店，客房101间。山庄内有20个景观:青城道家博物馆、百鹤石雕墙、青城道教首领范长生雕像、鹤翔山庄碑记、古长生宫围墙等。尽管有的景点与道家文化是扯不上关系的，但是它们却加强了鹤翔山庄的特色，提高了山庄的特色。XX京川宾馆建立于1984年，199617、年成为三星级酒店，后因管理滞后，经济效益下滑。自2002年底开始改造，建成了三国文化主题酒店，客房200多间。酒店有三座主体建筑，分别是XX宫、建业宫、洛阳宫，成品字型分布。酒店内有一以蜀汉文化为主题的文化陈列馆。酒店设有文化部，专门负责将主题文化渗透到主题酒店的日常经营当中，还设有馆内导游、讲解队。2002年，以威尼斯水城为主题的深圳威尼斯大酒店开业，拥有375间客房，是中国第一家以异国文化为主题的酒店。2003年底，计划投资数亿元的梦幻城堡本应从杭州萧山区传来开工的消息，不料却被杭州有关方面宣布其计划流产。原计划梦幻城堡占地13万平方米，高100多米，客房总数超过1000间，设有20多个会18、议室和展厅。这是中国第一家失败的主题酒店。2004年10月，以酒文化为主题的北京拉斐特城堡开业，客房72间。酒店建筑由一座主城堡和两座城堡式配楼组成，再现了欧洲文艺复兴时期巴洛克式的建筑风格。主城堡前是一片布局独特的花坛，栩栩如生的古希腊神话雕塑置于其中。城堡与罗马柱廊合围而近万平方米的酒文化广场，是大型演唱会、酒会的理想场所。拉斐特城堡在地下建有酒文化博物馆，以实物、文字、图片、模型来演绎法国葡萄酒文化的历史。2.1.6 主题酒店的发展趋势1、标准化向个性化发展。在过去的20年里，中国酒店业以星级酒店为指导进行建设和经营。在星级标准的引导下，星级酒店成为中国酒店市场上的主体。星级标准通过对不19、同星级酒店的产品和服务的严格要求，来确保酒店产品和服务的质量。酒店星级标准规范了酒店行业的经营与管理，提升了酒店行业，构造了规范化发展的局面。这为今天中国酒店业持续向前发展奠定了比较好的基础。在中国酒店业品牌建设之初，星级标准形成了全行业的共同品牌，具有相应的垄断性，其实质是一种准市场品牌。在标准化时期过去之后，在星级的光环逝去之后，酒店企业，尤其是中小型酒店，以什么为核心赢得市场?这不能不引起我们的注意。在竞争压力和市场需求的双重压力下，中国酒店业的经营亟待创新。星级光环的逝去，反映出来的是市场对于个性化、特色化产品和服务的需求，标准化的产品难以满足人们的需求。而主题酒店则为中国酒店业提供了20、一条可选之路。主题酒店的发展是中国酒店业从标准化走向个性化的要求。 2、从价格到文化同质化的经营无疑会给酒店带来无休止的价格战，为了生存，我们只有迎战挤掉竞争对手，但是这些并不是长期的策略，恶性的价格战会把酒店拖到利润的边缘，因此要生存，必须跳出价格战的泥沼。目前仅以产品和服务质量为基础，已经难以塑造出知名的酒店及品牌。酒店只有以文化为核心，通过特色化、个性化的经营，才有机会赢得市场。主题酒店正是这样一种新的酒店经营模式。酒店业的竞争从价格、质量到文化的升级，这一过程看似简单，但是确是酒店核心竞争力逐步强化的过程，由初级阶段的成本优势，转化为质量优势，再到文化优势，其不可复制性越来越强，也就意21、味着酒店的竞争力越来越强。主题酒店的建设正是酒店培育文化核心竞争力的要求。2.1.7 经济型酒店没落 主题酒店正在兴起国内经济型酒店的经营状况持续下滑，平均出租率下降7%。2011年，中国主题酒店行业的市场规模达到115.64亿，同比增长15.46%，预计未来几年主题酒店行业市场规模仍将保持5%左右的增速。 2.1.8 大投资机构纷纷进入主题酒店行业据调查，78%的投资机构看好主题酒店，36%倾向于星级酒店和主题酒店的多元投资。继国内酒店相继出现巨额亏损之后，仅12%的投资者支持国内经济型酒店投资。更多的资金涌向主题酒店，主题酒店发展呈如火如荼之势。2.1.9 主题酒店千亿市场空白投资前景看好22、1、追求品质生活的中产阶层逐渐壮大，为主题酒店提供了巨大的消费市场；专家预测2015年主题酒店市场份额将达到1000亿。2、中国传统酒店过百万，主题酒店不足万家，巨大空白市场引发投资热潮；3、主题酒店的投资较传统酒店小，收费较经济型酒店高，利润率高，投资回收期短，投资回报率居酒店行业之首；2.2 项目建设的必要性相对国外主题酒店发展，我国主题酒店发展比较滞后（见表1-1） 表1-1 主要城市房价和入住率对比表资料来源: 2012中国宾馆酒店市场趋势观察研究报告 从图表可以看出，我国主题酒店主要集中在沿海发达城市，对比国外几个大城市的主题酒店，我国主题酒店的入住率相对较低，平均在50%左右，只有23、香港在70%以上。而国外主题酒店的入住率均高于我国平均水平，拉斯维加斯高达80%以上。然而我国主题酒店的平均房价相对较低，只达到国外主题酒店的一半水平，由此看出，我国主题酒店发展滞后，与国外主题酒店存在一定差距。还有许多地方有待改进和完善。主题酒店的发展不只是一家酒店的特色化经营，在竞争中取胜的一条道路，更是中国酒店业发展的必然选择。2.2.1 主题酒店与中华文化弘扬主题酒店的建设也是中国文化产业发展的需要。主题酒店是文化资源向文化资本转化的一种非常有效的方式，把各种文化资源融入酒店，能过最直接有效的形成市场功能。从国际经验看，经济发达国家都重视把文化产业作为增强文化软实力的最重要的途径。越来24、越多的国家和地区也都开始重视文化产业及其影响的软实力，并且取得可喜的进展。韩国从政府作为服务者的立场出发，成立了专门性质的国家机构文化产业振兴院，制定了文化产业的国家战略，在公共文化服务平台建设、企业孵化扶持、信息提供等方面积极引导企业创新，在短期内实现了文化产业从贸易逆差到顺差的飞跃。新加坡为了发展文化旅游，专门在旅游局下面成立了会展署，支持企业发展会展和娱乐产业中华民族的文化是中国主题酒店发展的文化基础和源泉；民族文化的弘扬是主题酒店发展的内在要求。2.2.2 主题酒店将成为中国酒店行业的标志建设自主知识产权、弘扬民族品牌的主题酒店，在蕴含本土文化主题的同时结合国外主题酒店的成功模式，以无25、竞争、低风险的特性迅速占有市场。其独特的创意产业联盟，将突破酒店业传统的经营模式，成为中国酒店行业的新标志，建立了中国酒店业的新格局。3 项目市场调研分析3.1 XX主题酒店分析XX主要酒店概况3.1.1 XX山水时尚酒店酒店名称XX山水时尚酒店（连锁）规模119间房开业时间XX年地址XX市农业路与南阳路交汇处，毗邻文化底蕴丰厚的河南农业大学、XX大学工学院、XX轻工业学院。酒店坐拥XX三大商圈之一，临近国贸360商业广场、大商新玛特XX总店和丹尼斯百货等大型购物广场。建筑风格内装现代外装现代星级四星入住率%平日70%节假日98-100%客房价格主题房原价420，折后280-320，节假日上浮26、20%折扣 不定楼层多层配套设施餐饮特色餐饮功能房无客房数量总数119单房108套房11客户选择酒店主因特色房很有特色。交通便利。装修很新。客户群体分析旅游、商务、休闲客 3.1.2 XX毕加索时尚酒店酒店名称XX毕加索时尚酒店规模88间房地址黄河路与黄河北街交叉口西南角，临近二七纪念塔、德化步行街、人民公园。开业时间2011年建筑风格内装普通外装时尚星级无入住率%平日70-80%节假日95-100%客房价格主题房原价320，折后180-220，节假日上浮20%商务房二人间180元，节假日220元楼层多层配套设施餐饮中餐饮客房数量总数主题房62间，商务房20多间酒店简析XX毕加索时尚酒店，是河27、南首家超唯美、多风格、艺术感极强的个性时尚酒店。同时也是集绘画、雕塑、书法、摄影、诗歌、设计为一体的文化艺术酒店。酒店拥有62间客房，平均每两间客房是一种装修风格，一种主体形式，每层走廊都是不同主体风格。近百幅超大、现代、抽象的巨幅油画点缀其中，彰显高贵典雅、充满浓郁艺术氛围。会议室可容纳100多人，是商务活动的理想下榻场所。缺点：房间小，档次低，服务管理落后。 3.1.3 XX新元素主题酒店酒店名称XX新元素主题酒店规模19间房地址XX市金水区农业路好莱坞国际公寓A座开业时间2011年建筑风格内装现代外装普通星级无入住率%平日70%节假日80-100%客房价格标房原价220，折后115，节假28、日上浮20%套房平时180-200，节假日400左右折扣浮动楼层共2层配套设施餐饮无娱乐无功能房无客房数量总数47单房36个标间套房11个普间酒店简析位于金水区农业路与东明路交叉口向东200米，好莱坞国际公寓。临近CBD商务中心、XX会展中心，曼哈顿广场。19款不同主题风格房间，在不同创意和背景中流转！找到自己的专属童话，是安徒生与格林兄弟都无法书写的玄奇，与你的美人鱼共度一段浪漫风情。石器时代主题：无论是弗雷德或者薇玛，邦尼或者贝蒂，都住在这个坚强而温馨的小屋，原生态的浪漫小石屋红极一时的摩登原始人。Hello Kitty主题：Hello Kitty就像是女生的吉祥符，满屋的粉色浪漫，无限旖29、旎。这只系上红色蝴蝶结的小白猫早已一发不可收拾地流行起来，俘获了全球女性的芳心。汽车元素主题：睡在带轮子的床上，别样的新鲜，你不用怕睡醒后看不到房间的屋顶，有轮子但不会乱跑，放心睡吧梦里的80天环游地球？只用1晚上。水元素主题：水的灵动，绕指轻柔，又从指间流走，沉浸其中的陶醉，梦境的洗礼。缺点：房间小，档次低 3.1.4 XX维纳斯精品酒店酒店名称XX维纳斯精品酒店规模92间房，集住宿、餐饮、休闲为一体的综合高级消费场所地址郑东新区黄河路与耳河路交叉口（毗邻省政府、CBD国际会展中心）开业时间2011年建筑风格内装现代时尚风格外装现代星级未评定入住率%平日90%节假日100%客房价格标房原价630、00，折后380，节假日上浮20%套房原价1100，折后610，节假日上浮20%折扣浮动楼层共6层配套设施餐饮中餐厅娱乐酒吧、SPA、图书馆、悦榕庄自有品牌商店、功能房会议厅，多功能厅客房数量总数92间客户选择酒店主因时尚休闲，商务，环境宜人，交通方便客户群体分析欧美为主酒店简析河南维纳斯精品酒店是河南省第一家主题文化酒店，是一家集住宿、餐饮、休闲为一体的综合高级消费场所，既有高星级酒店的辉煌大气，又融合了国际精品酒店的时尚元素。酒店以接待高档政务客人，商务客人为主，国际一流大师的先进理念，国际金钥匙以客为尊的服务理念都将会在这里得到充分展示和彰显。缺点：主题特色房设计没有个性，文化吸引力弱。31、 3.1.5 XX雅客美家主题酒店酒店名称XX雅客美家主题酒店规模60多间房地址航海东路与中州大道交叉口东150米路南开业时间XX年建筑风格内装现代风格外装普通星级未评定入住率%平日70-80%节假日95%客房价格标房原价320，折后180-220，节假日上浮20%套房原价620，折后300，节假日上浮20%折扣折扣不定管理模式自主管理楼层3层配套设施餐饮中、西餐宴厅 娱乐酒吧，棋牌室等功能房会议厅客房数量总数62间单房标间300多间套房200多间客户群体分析商务、旅游酒店简析雅客美家是专为都市年轻时尚、商旅人士打造的精品主题时尚公寓（酒店），公寓（酒店）拥有房间60余套，每套约60-70平方32、，以瑞典 宜家家居为主要风格。目前推出 亚热带大自然生态房； 地中海气候清新时尚房； 豪华商务大床房等多种精品房型。交通便捷，环境优雅、闹中取静，周围 绿地绿化353亩、两条清澈河流环绕。 3.1.6 XX主题酒店总结XX主题酒店，处于市场火热阶段，入住率都在80%以上。在酒店激烈的竞争形态中，主题酒店是非常耀眼的，投资成功机率很高。XX现有主题酒店，可划分为中端和普通两种类型。中端酒店以维纳斯、时尚山水酒店为代表，房间装修时尚考究，交通较为便利，服务管理比较好，价格在400-600之间，折扣后也在300元左右。酒店经营范围介于商务和主题酒店之间，以时尚装修为主题房特色，给消费者留下舒适服务好33、的印象。但品牌差异性并不明显，传播范围较窄，市场扩张的速度较慢。低端酒店以新元素、雅客美、毕加索等酒店为代表，主题房间富有特色，但装修档次较低，价格在100-300之间。这类型酒店，以小投资为主，强调文化特色吸引消费者，但舒适度和服务水平一般。这种投资模式，以短期收益为目的，并不符合主题酒店的品牌投资理念。XX做全国主题酒店连锁品牌，不宜采用这种低档次装修、低价格的经营模式。借鉴国内外一流主题酒店的经验，XX在XX打造中国国际化主题酒店连锁的旗舰店，以高端特色主题房设计和装修，国际化酒店服务管理，吸引中高端消费者，建立强大的竞争优势。3.2 项目区域背景项目区域图项目选址项目选址 区域概述郑东34、新区中央商务区（以下简称CBD）是XX市委、市政府根据国务院批准的XX市城市总体规划，为实施拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略而投资开发建设的新城区，是郑东新区的起步区和核心区，也是XX市的金融、商务中心。郑东新区CBD位于XX市老机场地区，是一个集商务、办公、住宅、观光、休闲和研究等多种功能为一体的城市环形建筑群。CBD由两组高层建筑组成，其中内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是舒适、热闹的商业步行街，办公、商业、居住等多种功能复合的土地利用方式使CBD具有24小时城市的功能。CBD中心是椭圆形的中心公园，由如意湖和公共绿地组成，面积达83公顷，公园中建有35、XX国际会展中心、河南艺术中心和会展宾馆等标志性建筑，如意湖通过运河与CBD副中心的湖泊公园相连接，有船舶、游艇穿梭其间；国际会展中心规划总建筑面积约30万平方米，一期工程建成21.3万平方米，已成功举办多次大型展会；与会展中心相连的会展宾馆是XX新时代的标志，高280米，建成后将成为五星级国际标准宾馆。整个CBD建筑群倒映于如意湖水中，水光潋滟、景色旖旎。经过近六年的建设发展，郑东新区CBD已成为环境优美、设施齐全、功能完善、繁荣兴旺、和谐宜居的现代化新城区，也是河南省城市建设的靓点、XX市经济发展的形象，在不久的将来CBD必将成为世界上独具匠心的新城城市中心区，成为中原地区与国际接轨的商贸36、中心。4 项目竞争优势项目发起主体XX酒店管理有限发展至今，积累了多项显著优势，可以保障和支撑本项目顺利实施。4.1 XX超人气品牌效应XX年，赵薇导演的唯美文化大片XX获得超过7亿的票房，在小资族具有极高的品牌知名度，同时也引发了同名商标的注册风潮，XX集团抢先一步，获得了该名称酒店类的注册权。借助电影的超高人气，XX主题酒店在诞生之初便受到了市场的高度关注，在调查中成为消费者最想入住的主题酒店之一。4.2 国际化的管理系统XX主题酒店国际五星的智能化管理系统，不仅营造主题文化形成差异化，而且整合酒店的所有资源，包含内部的、外部的、有形的、无形的等等一系列可利用资源，并以此打造经营特色、服务37、特色。基于雄厚的经营管理实力，XX酒店管理有限公司成为行业标杆。公司将创新成果用于技术 标准的建立，进一步引领同行业的其他企业向先进的企业看齐，加快整个公司 的技术进步，有利于行业内的良性竞争和共同发展。4.3 敏捷的客户个性需求满足能力 XX酒店管理有限公司酒店管理规模不断扩大离不开对客户需求敏捷的反应能力。基于准确把握市场需求的目的，公司建立了完善的市场信息搜集和发布的网络平台，使广大客户可以足不出户的了解酒店最新产品及功能，同时公司可借平台听取广大客户对于酒店服务管理的意见和建议，与客户进行直接沟通，能够同时快速满足用户的各种需求。极大地提高了客户参与酒店产品开发和市场推广的可行性，有利38、于公司更好地开发满足市场需求的酒店服务管理。4.4 国内首创酒店业6S服务系统 （1） 改变传统酒店视顾客为普通消费者的心态，将顾客视为尊贵的主人来细心服务，打造中国服务态度最好的酒店。（2）首创酒店业6S服务系统，打造中国服务水平最好的酒店。 Smile：微笑 Speed：快速 Smart：醒目 Shitsuke：素养 Standardization：标准化 Satisfaction：客户满意 （3）定制化服务系统，打造中国最具人性化服务的酒店。 让顾客参与房间价格制定 收集顾客需求设计房间风格 根据顾客需求定制产品与服务4.5 创新营销模式，让顾客排队上门XX酒店管理有限公司在业内树立领先39、的行业地位，与XX酒店管理有限公司重视其销售服务体系有着密不可分的关系，XX酒店管理有限公司形成了一套成熟的销售服务模式。第一、重视与大客户合作，借助大客户力量拉动酒店销量不断上升。第二、以定制化解决方案满足个性化需求推动营业额上升。 体验营销：让顾客免费体验产品与服务，先体验后消费免费营销：让顾客免费享用产品的创新模式服务营销：亲情服务、温馨服务、零距离服务，与顾客建立感情与信任饥饿营销：让顾客永远排队预订活动营销：各类促销优惠活动连连不断品牌营销：事件营造、品牌广告、公益活动提升品牌知名度移动营销：移动互联网、微信、微博营销网络营销：独家开发线上推广系统联盟营销：与旅行社、中介公司、高端店40、铺等合作，联合促销XX酒店管理有限公司同时能够快速满足客户的各种需求；应客户的个性化需求完善服务供应，有力地促进了XX酒店管理有限公司销售业绩的提升。4.6 多元化盈利模式，赚钱无上限 与传统酒店、经济型酒店相比，XX的盈利模式更多样化，收益更高l 房间租金收益l 定制服务收益l 主题精品销售收益l 酒水、咖啡、茶、食品等销售收益l 会员卡销售收益l 广告联播网广告收益l 上市股票增值收益4.7 经济社会环境利好保障项目可行 从政策层面来看：主题酒店在多项政策文件中均有所提及并明确指出主题酒店发展方向，政策文件鼓励支持本项目进一步发展 从市场背景环境来看，项目规划主题酒店市场需求有逐步放量的趋41、势。总之，本项目产品市场前景广阔，本项目规划的产能可以被完全消化。4.8 国际化标准设计保障项目可行 XX酒店管理有限公司立足当前、着眼未来，深入分析企业既有优势、洞察市场发展趋势及前景，制定与公司实力发展相匹配、与市场发展趋势相吻合的主题酒店设计组合策略，这些策略的实施，将有效帮助XX主题酒店进一步提升市场地位，实现企业规模再上新台阶。 4.9 强大的支撑实力保障项目可行 为进一步打开行业市场，推动本项目顺利实施，XX酒店管理有限公司将以如下策略支撑保障本项目实施： （1）再造营销体系支撑企业市场扩张 为了支撑本项目发展，XX酒店管理有限公司实施营销体系再造工程，支撑主题酒店业务规模扩张：构42、建大营销网络、实现市场广域覆盖 实施精细化营销、不同市场策略差异化 强化企业服务能力、市场需求反应能力 总之，在营销层面要达到 “以营销网络扩大市场覆盖面、以精细化营销探寻市场机会点、以快速响应赢取客户满意”的局面，在推进上讲求分步实施、点面搭配、温和渗透与强力突破相结合、以此保障XX主题酒店在市场上获得新的成长。 （2）推进设计创新确保企业领先 XX酒店管理有限公司秉承创新促领先的企业精神，不断推进设计创新，积累酒店竞争力。 （3）优化管理机制、提升经营效率 本项目上马后，企业生产经营规模将再上新台阶，相关的管理工作量势必进一步增大，为此，公司将进一步推进管理提升，使企业成为一个全新的“敏捷43、性”经营实体。在营销管理方面，以顾客价值为中心、丰富顾客价值；在组织管理方面，整合 企业内部和外部与生产经营过程相关的资源，创造和发挥资源杠杆的竞争优势； 在人员管理方面，将管理思想转换到领导、激励、支持和信任上来；在流程管理上，减少业务运作过程中不增值环节，同时加强信息化促进流程管理清晰化；总之，通过优化管理机制，逐步实行现代企业制度改造和制度创新，提高 企业的活力，增加凝聚力，实现企业可持续发展。 （4）人力资源扩充优化、保障项目落地 任何伟大的事业均需要有思维、有眼光、有执行力的人来完成，人才是企业经营诸要素中的第一要素，是企业最重要也是最稀缺的战略资源和核心能力，企业综合实力的竞争，归44、根到底是人才数量和质量的竞争，是人才成长和发挥作用机制的竞争。 本项目是对公司现有业务的进一步扩充，项目上马将进一步扩大公司用人需求，公司将营造一个积极向上、鼓励优秀人才脱颖而出的成才环境，造就一支专业结构合理、业务能力突出的人才队伍，推动项目落地实施。 5 项目总体布局方案5.1 项目核心主题酒店的核心是主题产品的文化特征，是酒店的功能要素和社会要素在内涵和外延上的文化拓展，也是一个带有特色文化的系统工程。从设计、建设、装修、文化氛围的营造，到经营、管理、服务等，都必须注重对主题文化内涵的挖掘和把握，突出自身富有特色的文化品位，表现自己鲜明的个性特质，且要能把这些特质和品位融入到细节中去。545、.2 项目的构建（1）准确的主题定位寻找主题 深度挖掘主题内涵，避免形式大于内容。 主题有酒店适应性，避免定位本末倒置。 主题适当回避“尘世”，避免陷入大众俗套。（2）和谐的主题环境与氛围展示主题 营造良好的外部环境。 研究地理环境，提高与环境的融合性。 主题建筑、主题景观独特且和环境协调。 加强员工主题文化培训并与考核挂钩。 精心营造内部主题环境与氛围。（3）独特的主题设施与产品传递主题 主题符号的运用 主题色彩的运用 味觉主题（4）主题与服务互动活化主题 服务方式的主题化 营销活动的主题化（5）不断的产品创新挖掘主题 硬件创新 软件更新5.3 项目文化主题定位5.3.1 “主题酒店”的文化46、导入战略设计上的高度创造性和非通俗性，主要区域的设计与常见酒店有明显的区别。有取之某种文化背景、文化素材、或艺术形式的主题式的设计原则，并将这一原则有机地贯彻到酒店的全部经营区域酒店的市场营销、经营和服务都围绕已有的设计原则展开并发展。能够成为所在区域的“文化标志”之一5.3.2 “主题酒店”的文化力量在经济快速发展的时期，文化实际上已经是一种强大的生产力了。在同等投资条件下，缺乏文化力量的通俗酒店一定竞争不过文化力量深厚的特色酒店，这是无可争辩的真理。事实上，定位“特色主题酒店”就是选择了一种高质量的文化营养，这个营养会滋育酒店，帮助酒店健康发展成长壮大。开发“特色酒店”，无论对酒店本身还是47、对酒店所在的城市而言，都是一个文化亮点。而文化一旦渗透到经济的肌体中，就会产生出强大的附加价值。5.4 项目功能定位5.4.1 项目主题酒店的规模及功能比例在酒店建设项目的成败中,功能比例的设定看似简单,却与一系列与酒店命运相关的评估和计算有关,牵一发而动全身。酒店规模策划与功能比例的正确与否,在很大程度上制约着酒店的整体合理性,更直接关系着酒店未来的生存与发展。根据国内城市客源流量和地块条件，XX酒店单店规模为3050间，设定为中小型规模的酒店，建筑规模在1000或以下。酒店功能定位是对整体规模的细化。在这个阶段,必须要明确各个不同功能的规模面积以及相互之间的比例关系。酒店所有经营功能、服务48、功能和后勤、设备、交通等功能都需要准确定位。以常规酒店业统计数据为例：对会议型、度假型和娱乐型酒店，各种功能区所占比例有所不同，具体请参看下表：常规酒店各种功能区所占比例示意表类型 净客房面积比例（不含客房区公摊面积） 公共经营区面积比例其他设施和交通面积比例娱乐型酒店45%25%30%渡假型酒店45%25%30%会议型酒店62%14%24%本资料来源：酒店设计与发展5.4.2 酒店主题客房功能定位客房功能是酒店项目构成必不可少的基础功能，是酒店重要的营收部门和服务中枢，也是体现本酒店星级档次和服务、管理水平的展示窗口。作为四星级主题酒店的客房功能，其附属设施的重要性必须在规划中体现出来。本酒49、店目标客源主要是时尚旅游团体，同时着重考虑商务、休闲散客人；考虑主题酒店文化展示的需求，在房型设计上，在满足四星级客房配置要求的基础上，主要以标准双人主题房为主，配以单人大床主题房和适量的商务主题套房。根据各地主题酒店的市场价格，XX酒店项目的客房功能应定位于300-980间（套）。5.4.3 主题酒店餐饮及会议厅功能定位及分析本酒店餐饮、会议项目除了作为酒店的主要配套功能，为住店客人提供服务外，还面向广大店外客源，是酒店的重要营业收入，我们根据各城市项目周边区域酒店餐饮、会议功能及其设施水平设立本酒店餐饮、会议项目。根据中国特色的酒店功能设置，本酒店餐饮功能应设置中小型经典餐厅，外国特色餐厅50、的规模以小型为宜；本酒店会议功能应设置多功能、中小型的会议设施，以满足团体旅游会议的需要。5.4.4 酒店娱乐功能定位及分析本酒店娱乐设施作为四星级主题酒店配套，同时也是酒店的营业收入点，面向广大店外客源；鉴于各地城市目前市场的情况及本项目地理位置和定位特点，本酒店项目娱乐功能设置美式音乐酒吧、KTV；5.4.5 酒店其它功能定位及分析除了以上营业功能外，酒店还设有商务中心、订票中心、商店、旅游服务中心、美容美发中心。5.5 项目市场定位5.5.1 酒店消费群体构成从客源的种类来看，主要有：n 到访XX的中外旅游观光客；n 娱乐休闲客n 参加各类会展的中外客商；n 参加省、市等各级政府的各类会51、议的与会者；n 各种行业会议、研讨和学习的参加者；n 到访XX的商务、公务客人；n 常住酒店的企业的高管和高级技术人员；5.5.2 主题酒店客源入住主题酒店的主要客人有：n 到访城市的中外游客；n 参加各行业、各种会议的与会者；n 本地的休闲度假的客人；5.6 主题酒店绿色生态定位绿色酒店除了要考虑场地外，还要在初期考虑绿色建筑设计。绿色建筑是指建筑设计、建造、使用中充分考虑环境保护的要求，把建筑物与种植业、养殖业、能源、环保、美学、高新技术等紧密地结合起来，在有效满足各种实用功能的同时，能够有益于使用者的健康，并创造符合环境保护要求的工作和生活空间结构。绿色建筑是一种理念，它运用于酒店的设计52、施工、运行管理、改造等各个环节，使酒店获得最大的经济效益和环境效益。在设计中要考虑以下的七个基本原则是：n 融合自然景观，致力打造生态空间，将绿化、环保的设计理念融入设 计当中的原则；n 资源经济和较低费用原则；n 生命周期设计原则；n 宜人性设计原则；n 灵活性设计原则；n 传统性特色与现代技术相统一原则；n 建筑理论与环境科学相融合原则。这七个原则应始终贯穿于整个设计过程，指导设计活动。从目前的酒店建筑看，在对这些原则的运用方面存在以下较为典型的几个问题。n 能源利用效率和可再生能源n 直接的和间接的环境影响n 项目周边景观资源的影响n 室内环境质量n 社区问题 关于绿色生态酒店定位的结53、论：环保定位、绿色建筑定位。6 酒店建筑规划和功能划分6.1 酒店建筑规划6.1.1 XX酒店连锁XX旗舰店实际用地面积约为1000平米；6.1.2 建筑形态为低层园林式建筑，酒店建筑建议最高为六层；6.1.3 整个酒店规划面积建议建筑总面积约为5000，总客房面积约为3700；6.1.4 其中设备用房面积约为500，餐饮娱乐用房面积约为800；6.1.5 酒店建筑规划依据：高层建筑所占据土地面积较少，但建造成本较高，因单层面积较小，在设置大型餐饮、娱乐设施时必需多层布局，按此种布局经营相对单层面积较大的设置将会增加人力资源成本和设备投资成本；项目选择拥有富足土地资源的位置，地块自然环境较优越54、，建造六层的建筑同时增加酒店的横向面积更显酒店的磅礴气势，且相对高层建筑的建造成本较低，同时相对高层将会减少设备投资成本和人力资源成本； 中西餐会议设置，主要考虑体现其作为酒店主要特色项目和亮点的需要，同时考虑是大规模设置、彰显其独有功能的特色和氛围，与客房静态环境的分隔，设置独立门面利于经营。6.2 客房面积分配客房总面积约为5,000。设本酒店客房约50间套左右，客房类型主要有：标准房40间，豪华套房10套。标准双人房和标准单人房的比例为31，本酒店床位约为90个。6.3 餐饮会议面积分配本酒店餐饮功能主要包括中餐厅、西餐厅、大堂吧等服务部门。经典中餐功能：面积约为100。酒店中餐定位为地55、方特色菜，配以其他特色小吃，既可满足酒店住客、又可面向广大店外客人。中餐5间包厢，不设散点厅，约可容纳50人同时用餐；本项目的特色西餐厅是酒店餐饮不可缺少的一部分，为酒店住客提供欧陆式自助早餐、午餐、晚餐服务，亦面向店外客源提供特色的西式美食，设可容纳约50人的餐位；面积约为100。本项目的大堂吧，配合大堂的景观，作为酒店的一大特色；为客人的商务洽谈、休闲提供茶点、饮料、书报、无线上网服务。设有可容纳约20人的休闲散座；面积约为50。6.4 娱乐面积分配美式酒吧设可容纳20人的散座；面积约50。KTV房3间，约可容纳40人消费；面积约100。6.5 机电设备用房面积分配包括锅炉房、空调房、发电56、机房、水泵房、变电房等，约100；6.6 后勤及员工生活区面积分配酒店总经办、财务、销售、人力资源部办公室，培训室，制服房，仓库，储物间，约200；宿舍管理处，员工饭堂，厨房员工宿舍，约100；6.7 服务区域休息区布局规划大堂设服务总台和接待总台；设大堂客人休息区；在客人休息区附近设大堂副理台一个；在客人休息区附近设公用电话；在餐饮服务区域的序厅设置客人休息区；在中餐等重要区域的序厅设客人休息区。6.8 交通酒店停车场预留足够的停车位；酒店门前车辆的进出和顾客的上下车需要特别予以考虑和设计，以防止在门前出现不必要的拥挤阻塞现象，提高门前的交通效率。理想的做法是在门前设计等候区域，在靠近大堂入57、口处预备1至3个临时停车位（可有效地避免门前的交通堵塞）；应该配备数个供旅游大巴停泊的区域，同时还应该有一片灵活划出的宽敞场地及开阔的出入道路；酒店大堂前的雨棚位置应足够宽敞，以方便在下雨天客人等车时暂时避雨；应专门设立一条单独的交通路线，以方便酒店员工出入，酒店物资运输以及后台服务，并且，此交通路线应尽可能远离顾客出入口，同时，采购物资接收区域、储藏区域和员工制服收发区域以及更衣室应尽可能靠近后台服务出入口。此外还需特别注意设计一个非常实用、功能突出的后台服务入口（隐藏于顾客视线以外），在入口附近配备宽敞的装卸货物区域、称重区域、垃圾处理区域、清洁区域并且在设计时需要考虑如何将物品和食品盗窃58、和损坏减少到最小；酒店住客、物资供应以及员工等各自的流线应保持相对独立，以免干扰酒店住客在酒店内的活动，同时服务区域也应予以特别设计，以提高酒店运营效率，同时使酒店的控制和安全系统维持最佳状态。此外，后台区域的交通流线也需要特别给予考虑和设计，以保证各种物资、垃圾和员工等的流动，尽可能避免穿过公共区域；酒店除设置大堂住出入口外，还应就中餐、西餐的经营需要设置独立出入口，并在该处入口就近区域尽可能多地设置停车位，以方便顾客交通的便捷性。6.9 相关技术指标汇总面积指标汇总单位：项目指标项目指标酒店建筑总面积5000机电设备用房面积100酒店大堂面积50大堂吧面积50客房面积3700西餐厅面积1059、0中餐面积100KTV、酒吧面积200会议面积100后勤及办公，员工生活区200功能指标汇总项目数量/可容纳项目数量/可容纳客房标准间45间KTV、酒吧美式酒吧20人套房5套KTV包房2间西餐散座20人会议室及多功能厅多功能厅1间大堂吧散座20人中型会议室1间中餐包房5间小型会议室2间7 项目运营7.1 主题酒店设计酒店功能定位是对整体规模的细化。在这个阶段,必须要明确各个不同功能的规模面积以及相互之间的比例关系。酒店所有经营功能、服务功能和后勤、设备、交通等功能都需要准确定位。在本项目中，我们最终在衡量酒店的功能定位时，充分考虑到主题酒店消费文化特点，即“主题特色资源”。针对拟建项目，我们有60、几个方面的“主题特色资源”要关注并应用：时尚、精品、舒适、浪漫的理念由国际顶级运营团队精心打造，以100%满足客户需求为核心的整体设计与星级服务，让XX一出现便成为主题酒店行业的领导品牌。一房一风格风格各异的主题房，每间主题房都有独一无二的设计风格。保持与顶尖设计师的密切合作，保证酒店的这项核心竞争力始终处于行业前列。 独具一格的客房细节为了体贴女性顾客，应女性主导消费的趋势，特地在客房内为女性贵宾准备了发圈、发夹、卸妆棉、卸妆乳液、洗面乳、润肤乳液、排梳、还有许多一般五星级酒店都看不到的无味香皂、润丝精、浴巾球、漱口水、马桶卫生纸垫、消毒液、蒸汽专用植物精油、温泉用硫磺液，隐形眼镜专用生理食61、盐水，甚至连客房冲泡的咖啡都是使用非三合一的纯咖啡。超乎想像的浴室配备幻彩水疗按摩浴缸、浴室专属的超薄液晶电视及音响等，更值得一提的是，当浴缸内的水达到一定高度时，浴缸内的LED灯光会自动亮起，并不断的变换色彩，配合按摩浴缸的滚涌，加上高程变化，使整个浴室充满了舞台效果。引领当地娱乐模式为了争取更多的旅游团体客源和增加酒店的特色经营，本项目应引领当地的娱乐模式，增加游客在本区域的消费项目。结合当地的餐饮消费文化模式我们必须强调的是，中国的餐饮文化源远流长，中国的餐饮消费市场的张力极大，蓬勃发展的态势不容忽视。因为中国人有强烈的聚餐情结，如：商务聚餐、会务聚餐、家人聚餐、朋友聚餐等等，在经济快速62、发展的社会节奏中，人们更愿意通过聚餐来交流沟通，联络感情。随着时尚旅游、健康理疗、社会餐饮、商业会务、娱乐业的繁荣与发展，酒店产品定位如果和服务没有结合本土消费资源和城市资源进一步创新和发展，那么这部分的市场增量就无法转化为真正的有效需求。7.2 主题酒店营销7.2.1 积极开拓客源渠道散客客源：散客市场客源的开发，是我们酒店客房追求的最主要的客源市场，要在有限的房数提高总量，散团比例的改变是根本途径。参加行业的连锁服务网,加强与各企事业单位的联系，稳定现有客户，大力开发新客户，本地市场客户要逐一登门拜访。针对散客，客房、餐饮捆绑销售，客户在酒店住房，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠。63、根据不同客人的需要，设计多种套餐（包价），含客房、餐饮。大力发展贵宾客户;制定内部员工合理的客房提成奖励制度。开辟网上订房,加强网络促销，扩大网络订房中心的订房。会务客源促销促销对象：（a）政府各职能部门（b）本地商务公司（c）外地商务公司以本地企业单位和建立外地酒店联盟对接会务、散客。建全代理制，组织省内外会务客源。策划一些企业经济类的，学术研讨，培训班会议和事业单位的会议。旅行社客源把价格做杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季时追求高的出租率，吸引各社团队。稳住本地的主要大社、走出去寻访上海、浙江、安徽、山东、江西各地的旅行社和国内主要游览地的旅行社合作，力争为指定酒店。主要是本地旅行社。他64、们的客源是酒店的生存基本客源，在旅行社客源市场的开发，主要以价格为杠杆，接待好各社的老总，保证节日用房，障碍基本不存在问题，而价格是竞争对手最容易做到的。怎样在同等的价格或稍高的价格的情况下保证较高的开房率，那就必须对计调部人员进行公关。积极寻找港澳各地旅行社合作和其它地区旅行社团体客源。推出“年价团队房”（一年一个价）。为扩大餐饮消费，团队要求含早餐、正餐。加强日本团、韩国团、会议等促销。7.2.2 产品组合营销酒店营销可根据企业的销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开设的组合产品方式有：公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在65、客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐，按每人一个包价优惠提供。家庭住宿组合产品。形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单。蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。婚礼组合产品。这类产品主要针对当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有豪华级京式或广66、式筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上酒店的食宿服务组合成价格便宜的包价产品。淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。特殊活动组合产品。这类组合产品的开发需要营销人员具有创造性及事实思维，设计出既新颖又在经济和67、销售上可行的产品，可利用现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高酒店的声誉及形象。7.2.3 内部消费链建立外部宣传和促销：通过对外促销宣传链完成内部消费链新闻媒体的全面合作，除正常的广告播放和栏目的合作，同时抓住时机策划和炒作一些临时性的新闻报道宣传，提高酒店的知名度和美誉度。交通工具上的宣传：如：飞机上的介绍和代理订房业务。人员促销、交易会促销、信函促销，通过旅行社宣传，电子邮件，其它媒体等。通过以上方法和其它宣传促销宣传网，把客人吸引进来。内部宣传网客人进店要促成每项消费，就必须把每项服务介绍给他们，这样就需要建立内部宣传网-自走进酒店的大厅开始，就能了解酒店的基本设施68、情况（制作总体设施灯箱和图片），走进电梯，又能进一步看到图文并茂的宣传广告，到了客房，除了一些重点介绍的项目外，还有一本图文并茂的服务指南，除了各项设施的介绍图片，计费方法、电视节目、菜谱（含图片）外，还有酒店的背景资料和名人来访图片资料及企业文化的内容等。同时还有酒店位置图。各项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等。打开电视应在整点插播酒店介绍专题片。内部消费链的促成通过内部交叉宣传网将内部各营业部吸引客人的方法介绍给客人，并制作住房折扣卡赠送等完成内部的消费链的构成。7.2.4 提高回头率通过促销，把客人引进来，留住客人，提高回头率是最关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回69、头率（当然指在准确的价格定位的前提下）才能提高存量，只有积累，才会有存量的增加，才能保证相对稳定和较高的开房率。留住客人的手段除了硬件配套外，还有软件（包括服务、餐饮出品质量、其它营业部门高标准的服务），同时还可以采用一些赠送和让利-推行“住房消费积分卡”：消费达到一定的金额或住房，享受赠送房，凭此卡享受优惠折扣，住房一定数量后，凭卡可申请VIP金、银卡，赠送娱乐消费。7.2.5 改变客源结构通过市场分析，除留住客人外，改变客源结构是提高效益的重要手段。首选改变团队结构，再是改变团散比例。改变团队结构，提高团队房价。先增加合作旅行社（中小社），不求每社单量，当求积少成多（中小社因量相对较小，价70、格相对较高）第二个提高旅行社接团档次，一是提高开房客人档次，减少对客房物品的损耗，增加入住后的潜在消费。采用交替更换的方法，达到提高团队房价的目的。改变团散比例是指散客市场开拓客源稳定增加的情况下，降低团队接待量，力争在一年内为能达到散团各占50%，这是除营业指标外的另一个重要指标，也是酒店后期发展的根本途径。7.3 品牌连锁策略7.3.1 打造XX的品牌优势中国酒店业经过20年的发展，初步形成了一些象锦江、新亚、金陵、白天鹅等酒店管理品牌，但它们并不是严格意义上的酒店品牌，对于品牌的“软要素”品牌客源网络、品牌化的市场规划、集团内培训等不重视，也没有完全意义上统一的品牌形象，而XX将以品牌为71、核心的酒店集团发展，同时融合了在客源网络、集团培训上的优势，通过一系列的品牌运作，在客源层中也会形成鲜明的品牌形象。7.3.2 打造XX的主题设计优势设计创值、产品创新的总原则：突出系列创新性指标体系，研究属于本项目的专利性产品，形成处处经典、杜绝复制（机械复制其它产品或者很容易被其它项目复制两种概念）的主题酒店新建筑群形象；实用空间的设计原则：追求合理情况下主题房等尽量以实用、舒适为原则；设计实用并注重从使用者度假休闲的角度安排的室内空间；均好性产品设计原则：由于主题酒店对套内空间的合理性等要求较普通项目更加苛刻，因此本项目产品设计中平衡观景、朝向、套内空间、建筑关系等元素的均好性要求更高，72、保持户户均好的原则；充分论证、考虑项目的材料、生态、设备等创新技术在建筑、园林中的运用，体现项目生态健康、前瞻性设计的休闲度假形象。7.3.3 打造XX的市场优势 XX主题酒店连锁将依托去哪儿网的强大销售平台而建立。目前去哪儿网拥有200万会员，订房量稳居中国宾馆分销行业的首位，并且以10%的速度稳步增长。其目前订房量占国内酒店可预定房间数还不到1%，发展空间相当大。而XX主题酒店网站的建立除了能共享去哪儿网的资源优势外，还能将去哪儿网已形成的良好模式拓展到经济型酒店市场，取得更多的市场份额。7.3.4 打造XX的客源优势XX主题酒店连锁在共享去哪儿网商务散客客源（200万会员）的基础，开拓了73、自己的休闲型客源市场，针对250元以上客人的特点，开展了自己的代理卡计划，并在豪华高速客车、高档列车上开展了市场销售计划，XX主题酒店连锁还有自己特色的客户忠诚度与客源积分计划，可使客人忠诚于XX品牌和会员酒店，这种优势对会员酒店的支持是巨大的。7.3.5 打造XX的管理优势XX国际集团旗下的XX酒店管理公司拥有国际众多知名主题酒店管理运营人才，XX在酒店管理上的经验会为XX主题酒店连锁提供广泛的支持。7.3.6 打造XX的技术优势XX主题酒店连锁将在去哪儿网全国客源网络、callcenter的基础上，形成了中国唯一的中央预订系统的雏形，这也是国外酒店集团的核心网络；XX主题酒店连锁适应经济性74、酒店的需要，在国内外优秀管理软件的基础上，集中了酒店软件方面的精英，开发了自己的PMS酒店管理软件，该软件集稳定、快捷、全面、灵活于一身，与中央预定系统连接后，可以实现客史共享、网上订房，从而提高酒店管理服务水平，稳定忠诚客户，降低酒店销售成本。7.3.7 打造XX人才优势酒店品牌的竞争就是人才的竞争，例如，香格里拉酒店集团得到迅速的发展除了集团具有的营销服务特色外，人才的集聚形成的优势也是至关重要的。XX主题酒店连锁公司聚集国际主题酒店与XX集团的精英人才，他们具有风险融资、企业运营、酒店管理上的丰富经验。也为企业的发展提供了坚强的保证。7.3.8 连锁模式建议1、与物业主合作，以物业租金合75、股，改造现有物业为XX主题酒店连锁店。XX以酒店所需经营设备投入资金合股。双方合作共赢，改造成主题酒店后，必将产生良好的经营业绩及很强的品牌影响，清新的风格必然对该房产的项目增值产生较大的影响，也能为业主提供稳定的分红收入。2、与各城市的其他投资商合作，建立青春主题8 酒店连锁展望通过项目的市场销售分析，我们初步设定XX主题酒店连锁分店的平均房价为380元，平均出租率可根据周边相类似的酒店的近几年平均出租率推算出来，可保证 在75以上。XX主题酒店连锁将客源市场的定位重点放在高端休闲商务客群。根据XX在同类市场的销售经验，做到75的年平均出租率是有一定把握的。通过以上基本数据测算出来的50间房76、规模的分店，全年的客房营业收入为724万左右，所得税前利润506万，投资回收期限约2-3年。据以上分析，由于多重利好，XX3年内完全可能推出100家连锁主题酒店，占据全国主题酒店市场的40 %的份额。XX年，样板打造，预计完成3-5家主题酒店的建立；2014年，渠道扩张，以有限合伙的形式在全国铺开20家主题酒店；2015年，品牌建设，以现有酒店盈利迅速扩张，全国建立35家主题酒店；2016年，品牌营销，利用品牌影响力再建50家主题酒店；以XX为中心画圆，从西南、华南、华东、华北为扩张路线，形成品牌连锁效应，从而实现品牌的最大价值化。立志在3年内推出100家连锁主题酒店，打造中国国际化主题酒店连77、锁第一品牌9 项目财务分析9.1 项目投资估算酒店总投资额约为：人民币捌佰万元(￥8，000,000.00)投资估算数据取定标准：n 结合当地实际情况，参考市场价格取定；n 按照酒店项目投资估算惯例取定；n 假设总投资额的50%为投资商自有资金，其余50%为银行贷款，年利率为7.83%；类别估算值（人民币 万元）占总投资的百分比建筑租金2500平米（25元/平方米/天*2500平方米*30天*12个月） =22529%装修及经营设备35044%人工工资547%市场营销及行政费用17120%项目总投资预算800100%9.2 酒店运营费用估算 9.2.1 酒店营业收入基础指标取定原则营业收入增长78、指标：通常酒店营业收入变动分为三个阶段，即增长期、平稳期、衰退期，每个阶段大约五年。 第一个五年每年递增3包括价格上浮与消费人次提高的因素。考虑酒店客源增长、持续经营客源积累等综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，采用稳健性原则取定。第二个五年在第五年的基础上不增长酒店在第六年左右，设备设施已经没有开业时期新，其经营也到了平稳阶段，考虑物价上涨、客源积累、客源分流等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，采用稳健性原则制定。第三个五年在第十年的基础上每年递减2。酒店到了第三个五年，设备设施已经老化，其经营已经开始滑坡，考虑竞争力下降、客源分流、物价上涨等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变79、动规律，采用稳健性原则制定。第三个五年再装修，装修费用约为350万元。根据主题酒店市场的客观状况，结合酒店业的发展规律，采取保守性、稳健性原则取定。9.2.2 酒店营业成本基础指标取定原则随着营业收入的变化，营业成本亦随之变化，预测本酒店十五年的营业成本:客房成本率按照旅游行业会计制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。为了体现客房成本的清晰度，更科学地预算经营成本与费用，本报告的客房成本将同行业会计制度上的成本范畴有所不同，将真正属于客房成本的布草洗涤费、一次性用品、迷你吧、书报费等费用列入客房成本核算。客房成本率取定为5%。中餐成本率按照标准成本率45计算。西餐成本率按照标准为35计算。KTV80、和酒吧成本率根据标准为20计算。会议成本率按照行业会计制度，没有其对应的成本，其支出部分在费用中一并核算。9.2.3 营业费用基础指标取定固定费用与变动费用的划分由于服务行业的特殊性，酒店严格意义上的固定费用只有折旧、摊销费用，其余的费用如行政管理费、能源费用、工资即福利费、维修保养费、宣传推广费和其他费用等属于变动费用，随着营业收入的变动而变动。工资及福利费包括员工工资、社会保险、员工餐、员工宿舍费等其他福利费。根据相关酒店的标准，预测本酒店各级员工的平均工资及福利标准为3000元/人/月，预测连锁单店各级员工人数约为15人。燃气费按营业收入的2%估算。水电费按营业收入的8%估算。行政管理费81、包括办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、保险费、布草费用、低值易耗品、属于管理费用范畴的税金等，根据酒店惯例，结合实际情况取定。按营业收入的5%估算。维修保养费包括设备维修费、保养费，按营业收入的1%估算。宣传推广费包括广告费等其他推广费用，按营业收入的2%估算。其他费用不可预见费用等，按营业收入的2%估算。9.2.4 固定资产折旧和开办费摊销固定资产折旧基础指标取定按照可行性研究报告的惯例，可行性报告的折旧与会计折旧计算方法有所不同，会计的折旧计算方法按照严格的会计制度执行，而可行性报告则站在财务分析的角度，其折旧计算方法是为了考虑整个项目财务分析的需要，因此会调整折旧计算方法。9.82、2.5 经营净利润基础指标取定：营业收入-营业成本-总营业费用-财务费用-营业税金及附加-所得税=经营净利润营业税金及附加按酒店行业标准5.8%取费所得税按营业利润的33%取费9.2.6 酒店贷款还本付息 财务费用只计算贷款利息。总投资额的50%为投资商自有资金，其余50%为银行贷款，年利率为7.83%。按十年等额还本计算酒店借款还本付息。9.3 项目收入估算开发商以长期投资理念考虑，对酒店及商业不考虑销售，而是长期收租的方式运作，可得以下收入估算。 本项目经营收入主要包括：酒店客房及客房区的公共面积2500平方米，收入：客房50间，380元/间以上，预计为724万元/年中餐厅：100平方米，83、5个包房（带散点厅），共50个餐位，约100万元/年西餐(带自助餐)：100平方米，40个餐位，约150万/年ktv、酒吧共200平方米，约150万/年序号项目预算年收入所占比例（万元）1客房收入72464%2中餐厅10010%3西餐15013%4KTV、酒吧15013%合计1124100%9.4 投资回报我们以谨慎、保守的原则对项目进行了真实性的评估，在如下部分的财务预估中运用的经济数据均是低于目前的市场价格；成本按最高可发生的成本估算。因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目如下预估的理论收益率。 项目名称 主要费用 总投资额800万元前期投入20万元项目的租赁、设计、改造装修84、225万元设备设施、软硬件系统研发、采购350万元营业启动金170万元年均销售额1124万元净利润724万前三年投资收益率54%-114%-146% （注：以上销售业绩均为保守预估，其中第一年投资期，前半年为项目筹备期，无利润。）9.5 财务状况评价按商业及酒店具可销售的情况来计算项目销售利润。根据测算，按酒店及商业的建筑成本为800万元，经营成本为320万元。按静态投资分析可得：项目税前利润741万元，税前成本利润率231%，税后成本利润率158%，显示该项目是一个极具投资价值、盈利能力较强及回收期快的项目。主要财务指标表现详见下表：项目销售利润测算表序号项 目计算公式金额(万元)1销售收入85、11242减：营业税及附加(1)5.55%62.383减：总成本费用3204税前利润总额(1)-(2)-(3)7415企业所得税(4)33%1676税后利润总额(4)-(5)5067税前成本利润率(4 / (3)231%8税后成本利润率(6) / (3)158%税费说明：（1）营业税及附加主要包括：营业税，城市维护建设税，教育费附加，合计为销售额的5.55%。（2）企业所得税企业所得税率按毛利润的33%计算。10 结论通过以上的调研数据数据分析，项目的投资收益率高于行业基准收益率，具有很强的投资吸引力。财务评价基准对照指标为：基准投资回收期2年、 投资利润率105%。在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，项目市场分析、项目的整体定位及项目投资分析是基于国家专业机构发布的行业数据分析及团队成员从业二十余年的国际酒店管理经验分析。具有客观性和一致性，符合市场规律及投资经济原理，配以专业的项目管理团队，融资方案可行，本项目已具备实施条件。