1、22层高四星级商务度假型酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月76可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 项 目 总 论31.1项目简介31.2 投资开发建设单位情况31.3 建设背景5建设必要性5地区房地产发展情况5项目开发定位6项目开发特点2、6第二章项目市场研究72.1行业市场分析7行业发展规划7行业发展概况72.2区域经济分析10地理环境10区域经济发展状况10城市总体发展规划14陈村镇经济分析15第三章 项目建设规划193.1项目建设用地基本情况19项目建设地区情况193.2 项目用地情况203.3项目布局规划情况203.4 主要技术经济指标213.5总体设计方案213.6 建筑设计方案22第四章 经营分析374.1 项目市场分析37区域酒店业发展状况374.1.2 S T O W 分析394.1.3 竞争分析444.1.4 酒店市场和客源（需求特征）调查及分析554.2 功能定位724.2.1 酒店整体定位论证及分析724.3、2.2 酒店客房定位论证及分析744.2.3 酒店餐饮服务定位论证及分析764.2.4 酒店娱乐服务定位764.2.5 酒店康体服务定位774.2.6 酒店会议、宴会服务定位774. 2. 7 酒店商务服务定位784.3 经营模式784.4 市场推广策略794.4. 1 酒店客房总体销售框架794.4. 1 酒店市场推广策略80第五章 经济和社会影响分析825.1投资估算825.2经济财务评价855.3风险分析905.4社会影响效果分析91对社会劳动生产率提高91先进科技成果转化率的提高91对就业的促进作用92项目对合理利用自然资源的影响92项目与社会环境相互适应性93社会关系93基础设施944、第六章 建设与实施956.1项目建设实施的安全、消防、卫生等措施956.2工程质量要求96第七章结论977.1酒店总体投资回报情况评估及分析977.2酒店可行性论证结论97 第一章 项 目 总 论1.1项目简介XXXX酒店位于广东省XX市顺德区陈村花卉世界正门对面，占地面积9917.84，总建筑面积60835，楼高80米，共22层，地下两层智能化停车场。XX酒店由XX市XX房地产开发有限公司投资开发。XX酒店定位为四星级商务度假型酒店，集休闲、娱乐、餐饮、住宿为一体，拥有336间客房，所有房间均面对花卉世界，放眼窗外，感观花卉世界无敌景致。酒店配套项目齐全。SPA水疗、康体项目近万平方米，配有5、公共浴池和SPA包房，景观室外游泳池与室内景观相映衬，并有健身房、跳操房、乒乓球、桌球、棋牌室等；中、西餐厅豪华高雅，中餐厅分别设置中餐大厅及中餐包房，面积3000多平方米，西餐厅面积800多平方米；多功能宴会大厅、商务会议室蕴含国际时尚元素，充分满足商旅人士的商务需求，宴会厅面积1000多平方米，层高9米，分割为三间，无柱内空间，设舞台，另有100多平方米商务会议室三间。XX酒店采用国际流行时尚设计元素，造型端庄典雅。依靠完善齐全的会议设施和休闲功能，将打造区域性地标建筑，全面提升区域城市形象。1.2 投资开发建设单位情况 XX市XX房地产开发有限公司是广东XX集团投资的全资子公司，成立于26、008年。XX集团前身为XX金属材料有限公司，始建于 1994 年，公司位于广东省XX市顺德区陈村镇佛陈公路大都路段。占地总面积 11000 平方米，拥有 8000 多平方米的大型仓库及 2000 多平方米的办公大楼，配备了先进的储运设备和现代化办公设施。 另外，筹建中的集团总部占地80多亩，拥有建筑面积27356平方米的超大型仓库、厂房及9400平方米集团总部办公大楼。 公司地处广东珠江三角洲，经济发达，比邻全国闻名的花卉之乡 “ 陈村花卉世界 ” ，风景优美。公司交通十分便利，西邻XX市区，105 国道直通广州、XX、番禺、深圳、珠海等地。 公司主营金属材料 ( 尤其是板材、型材、冷轧卷板7、热轧卷板 ) 的销售和加工配送业务，是武汉钢铁集团公司五星级代理商、柳州钢铁集团公司广东最佳代理商、武钢集团海南公司一级特约代理商，另外还是韶关钢铁集团公司、广钢集团珠钢公司、山东日照钢铁有限公司的特约代理商，并同时经营首钢、鞍钢、宝钢、舞钢和酒钢等钢厂产品，年营业额数十亿元人民币。 多年来，公司坚持 ” 诚实待客、诚信服务 ” 的经营宗旨，在省内外大型钢铁企业及社会各界的充分信任和鼎力支持下，销售业务不断拓展，经营业绩逐年上升。 ” 以人为本 ” 是公司的发展方针和策略，公司注重人才，注重管理，拥有一批高素质的专业管理人员和健全的管理体系。 2001 年公司成功的引进了 ERP 管理软件 8、，实现了企业信息管理网络化； 2004 年初公司顺利地通过了 IS09001 ： 2000 质量体系认证，管理水平更上一个新的台阶。 近年来，公司在上海、武汉和顺德乐从分别成立了分公司， 在顺德乐从投资兴建了热轧卷板调平加工厂， 目前现正开拓国际贸易业务，参与钢铁深加工业，开发钢铁行业的原材料市场。2008年成立了XX房地产开发有限公司，现正开发项目有四星级酒店“XX酒店”和一站式购物中心“XX商业中心”。1.3 建设背景1.3.1建设必要性 陈村镇以“建设宜居宜商的商贸重镇”为目标，按照“完善规划、提高品位、凝聚人气、创造商机”的思路加快建设。经过多年的政策引导，陈村已经形成了花卉和机械为主9、要特色的产业基础。并且形成了以广东陈村花卉世界为基地的花卉专业市场和以顺联国际机械城为基地的机械专业市场。在基础建设方面，在镇内佛陈路、陈村大道、文登路、花卉大道等主干道建设得到完善的基础上，对外的交通网络也日趋便捷。据2008年顺德统计年鉴资料显示，2007年顺德酒店、宾馆营业收入达69675万元，比2006年增长20.0%，顺德的招商引资工作稳步发展，酒店市场尚未饱和。本项目位于陈村佛陈公路潭州段，处于花卉世界正门对面，地理位置优越。可见，本项目的建设是十分必要的。1.3.2地区房地产发展情况顺德区房地产市场以大良（及伦教），容桂，乐从、陈村、北滘最为活跃。2007年顺德区商品房销售面积110、80多万平方米，共销售13318套，其中大良（及伦教）6286套占47%、容桂1617套占12%、乐从、陈村、北滘4265套占32%，三大区域占了顺德区房地产市场份额的90%以上，2008年上半年顺德区商品房销售面积84.82平方米，共6313套，比2007年同一时期缩水较多，房地产市场呈现低迷状态。1.3.3项目开发定位本项目重点立足于周边镇区，辐射顺德、XX中心城区乃至全国各地来顺德陈村观光旅游以及办公出差的旅游消费群体。1.3.4项目开发特点 参照本项目附近的区域特色，着力打造优良的酒店园林景观环境，构造舒适的酒店商业环境，体现自然生态的旅游理念，为顾客打造四星级的生态酒店。第二章 项目11、市场研究2.1行业市场分析2.1.1行业发展规划2006年XX市旅游业发展第十一个五年规划指出：“XX全力建设产业强市、文化名城、现代化大城市，掀起新一轮城市建设高潮，各项基础工程建设和“创建国家环境保护模范城市”等活动的开展，将进一步优化旅游接待环境和提高接待能力。本着适度规模、分区控制、逐步推进的原则，加快建设一批高星级旅游饭店。在区位交通条件较好的度假区，配套会议、观光、度假等多功能的综合性饭店，以及度假别墅、时权酒店或分时度假饭店。”。2005年XX市人民政府关于加快旅游业发展的意见指出：“努力提高旅游接待设施水平。适应XX建设产业强市、文化名城和现代化大城市的迫切需要，进一步优化XX12、的营商和投资大环境.，大力提高旅游接待设施和旅游服务水平。”2005年XX市顺德区人民政府关于实施“三三三”产业发展战略的意见指出：“第三产业重点扶持物流业、商贸业、会展业和旅游业。”而顺德区旅游业“十一五”发展规划也明确旅游配套设施规划：“加快我区酒店业的发展，完善我区旅游酒店结构。鼓励发展中档级饭店。三、四星级饭店是大多数商务客人和高档旅游团队及散客的首选下榻地。至2010年三、四星级饭店发展至25家左右，其中每个镇至少有1家三星级以上饭店。”行业发展概况1. 广东省行业发展情况2007年末，广东星级饭店的客房间数13.42万间、星级饭店1067座（酒店共3600多家）。2007年达到1113、20家，是全国各省、市、自治区中星级酒店第一个过千家的省份，至2007年10月全省酒店业投资总额为780亿元，其中国有资产为34%；个体为23%；集体为19%。至2007年10月，全省有五星级酒店40家，四星级130家，三星级480家，二星级425家，一星39家，年平均开房率65%。今年广东酒店餐饮业营业额持续攀升，2007年12月份星级住宿业和餐饮业营业额39.91亿元，同比增长17.2。其中星级住宿业营业额20.12亿元，餐饮业营业额19.79亿元，分别比上年同期增长14.3和20.4。今年一季度全省酒店餐饮业实现零售额435.08亿元，比上年同期增长15.3。单是广州的餐饮业实现零售额914、3.72亿元，同比增长13.1，高于上年同期0.3个百分点。2. XX市行业发展情况2007年全年接待游客2205万人次，比上年增长7.1%。其中，接待过夜游客627.56万人次，增长9.9%；接待过夜国际游客83.63万人次，增长9.2%。旅游总收入129.47亿元，增长19.1%。创外汇收入4.15亿美元，增长20.4%。住宿和餐饮业全年收入为58.13亿元，比上年增长11.2%，在全市生产第三产业生产总值中占第五位。全市出现投资旅游建设的热潮，高、中星级饭店发展迅速，XX宾馆在2004年成为全市第一家五星级饭店。2007年底全市有星级饭店116家，比2006年增长了35%，高、中、低星级15、饭店比例结构日趋合理；有旅行社54家，比2006年增长了14%。XX市旅游局统计数字显示，XX市2007年全年实现旅游总收入128.69亿元，同比增长18.42%，其中旅游外汇收入4.14亿美元，同比增长20.09%，国内旅游收入94.59亿人民币，同比增长14.96%；全市主要旅游景区（点）共接待游客2200万人次，同比增长6.85%；主要旅游酒店共接待过夜游客627.56万人次，同比增长9.87%（其中接待国际游客83.63万人次，同比增长9.18%）。 2007年XX市还新评星级饭店14家，截至目前，XX星级饭店总数达到96家，XX旅行社数量达到54家。为了把握机遇争创新的辉煌，市旅游局16、提出2008年全市接待游客总人数2350万人次，比2007年增长6.82%等新目标。3. 顺德行业发展情况2007年，顺德旅游总收入达84.3亿元，酒店营业收入44.84亿元，全区接待过夜游客178万人，与全省同类城市相比旅游经济指标处于领先地位。全区主要酒店平均客房出租率为61.75%，其中四星级酒店的平均开房率为69.3%。随着经济的高速发展，顺德的旅游要素有了较大改善，特别是行、游、吃、住等改善明显。近两年，顺德酒店业发展迅猛，全区现有商务酒店、度假酒店、度假村、招待所、青年旅馆、旅店等各类型酒店200多家，客房8000多间，其中星级酒店共有客房3100多间。星级酒店从2000年的2家发17、展到现在的26家，其中四星级8家，三星级9家，二星级8家。目前顺德星级酒店的经营状况良好，除顺德旅游业本身发展带动外，商务活动的频繁，广珠西线路网的完善，XX一环的开通，以及广州商务活动的辐射，顺德的酒店业发展渐入佳境，加上近年来各级政府重视和大力推动，社会资本对酒店建设的热情越来越高。2007年110月区内主要景点接待游客382万人次，增长52%，景点收入4023万元，增长50%，一改以往顺德景点收入偏低的局面。全区餐饮业收入49.62亿元，增长41%。 第十六届中国厨师节系列活动如首届私房菜大赛、勒流美食节、中华风味小吃展示、花车巡游等，把顺德游推向了高潮，累计参观人次数十万，餐饮收入同比18、增长43%，酒店入住率增长25%。顺德最近两年酒店状况：从2006年开始，顺德区不断有新的高档次酒店项目落成和上马。其中，投入使用的有：按三、四星级标准建设的勒流君王酒店、龙江龙腾酒店、容桂君豪酒店、容桂四洲酒店和容桂东逸湾酒店等，按五星级标准建设的乐从财神酒店、容桂哥顿酒店、龙江域琴酒店和均安竣景酒店等。另外还有四、五星级酒店新城区海景酒店、新城区假日酒店和北滘华美达广场酒店等。除此以外，大良还在东区通过招标建设一家五星级酒店，陈村计划建设四星级的XX酒店。2.2区域经济分析2.2.1地理环境 顺德位于珠江三角洲腹部，靠近广州、深圳等大中城市，毗邻港澳，面积806平方公里，共有4个街道办事处19、和6个镇，常住人口116.31万人，流动人口86.9万人，旅居港澳台乡亲及国外华侨40多万人。顺德地处珠江三角洲冲积平原上，属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.9，年降雨量1626.8毫米。顺德区域东南、西南及西部有分散于平原上的小山丘，最高点为顺峰山主峰大岭，海拔172.5米，其次为龙江锦屏山，海拔172米。境内西江、北江支流有16条段，长210公里，纵横交错，把顺德分割成13块冲积平原区。内河河涌有164条，长755.7公里。区域经济发展状况1. 顺德经济发展概况经过20多年的改革开放，顺德经济实力已居全国同级城市的首位，建成了以高新技术为依托，以家用电器、机械装备、电子20、通信、印刷包装、建材家具、纺织服装、精细化工、医疗保健等轻工业制造业为支柱，门类齐全、具有相当规模的现代工业体系，出现了一批规模较大、技术先进、管理水平较高的规模企业。到目前为止，世界500强企业已有17家在顺德投资设厂，共有“三资”企业1474家，美国惠而浦、安普，日本东芝、三洋、松下、日清、汤浅、百乐满、丰田合成、光洋精工，加拿大北方电讯，德国博世、克虏伯，菲律宾生力啤、韩国浦项、三星以及香港合和、新世界、恒基兆业、震雄等多家国际知名大企业、跨国公司都相继在顺德有投资和合作项目，顺德已经成为外资进入中国华南地区的首选之地。国民经济持续稳步发展。2007年全区实现地区生产总值1279.25亿21、元，比06年增长18.0%。其中，第一产业增加值26.38亿元，增长2.9%；第二产业增加值816.36亿元，增长19.8%。其中，工业增加值787.15亿元，增长20.1%；第三产业增加值436.51亿元，增长15.7%。在第三产业中，交通运输、仓储及邮政业下降6.5%，批发和零售贸易业增长15.7%，住宿和餐饮业增长22.9%，金融保险业增长15.7%，房地产业增长23.7%，其他服务业增长16.5%。三次产业结构为2.1：63.8：34.1。按户籍人口计算，人均生产总值107991元，比上年增长16.6%。2. 农业 农业产业化水平不断提高，产业结构继续优化。全区07年实现农业总产值6122、.41亿元，比上年增长3.5%。其中，种植业14.39亿元，增长4.3%；水产养殖业38.02亿元，增长2.8%；畜牧业8.82亿元，增长5.4%。 3. 工业和建筑业 工业生产实现快速增长。07年全年完成全部工业总产值3235.45亿元，比06年增长23.8%。规模以上工业企业完成产值（以下口径相同）2979.92亿元，增长24.8%。其中，轻工业产值1950.90亿元，增长26.6%；重工业产值1029.02亿元，增长21.5%。国有及国有控股企业产值0.44亿元，下降14.4%；集体企业产值13.73亿元，增长3.9%；股份合作企业产值0.49亿元，增长36.4%；股份制企业产值722.23、72亿元，增长25.1%；外商及港澳台投资企业产值1125.46亿元，增长16.6%；有限责任公司659.87亿元,增长38.6%；私营企业457.22亿元，增长29.3%。 民营经济增长势头迅猛。全年规模以上民营企业完成工业总产值1840.29亿元，增长30.6%，高于规模以上工业增幅5.8个百分点，对全区规模以上工业总产值增长的贡献率为71.9%。 全年增幅较大的主要行业有：家具制造业完成产值51.1亿元，增长55.6%；金属制品业完成产值154.08亿元，增长28.1%；通用设备制造业完成产值76.67亿元，增长35.0%；专用设备制造业完成产值71.5亿元，增长27.0%；交通运输设备24、制造业完成产值106.98亿元，增长59.7%；电气机械及器材制造业完成产值1446.91亿元，增长27.2%。 规模企业规模不断扩大，发展质量进一步提高。年产值超亿元的工业企业共300家，比2006年增加45家。其中，超10亿元29家，超100亿元3家；年主营业务收入500万元以上规模工业企业的经济效益综合指数为179.13，比上年提高18.8个百分点；实现主营业务收入2958.97亿元，增长27.6%；全年实现利税总额188.44亿元，增长35.6%。 建筑业稳步发展。全年施工项目227个，房屋竣工面积574.99万平方米；全年完成建筑业总产值88.12亿元，增长10.5%；完成增加值2925、.21亿元，增长13.7%。4. 固定资产投资 固定资产投资较快增长。07年全年全社会固定资产投资269.33亿元，比06年增长21.3%。其中基本建设投资131.27亿元，增长12.1%；更新改造投资41.95亿元，增长22.3%；房地产开发投资80.82亿元，增长45.0%。全年商品房销售额152.02亿元，增长56.8%；商品房销售面积317.42万平方米，增长21.1%。从投资主体看，全年国有经济投资26.46亿元，增长12.7%；非国有经济投资242.87亿元，增长22.3%。5. 旅游 旅游业快速发展。07年全年全区旅游总收入84.3亿元，比06年增长28.6%。其中旅游外汇收入226、.91亿美元，增长71.9%。全年共接待过夜游客人数238.37万人次，比上年增长17.9%。其中，外国人10.9万人次，增长94.8%；港、澳、台同胞30.72万人次，增长15.7%；国内旅客196.75万人次，增长15.7%。 6. 国内贸易 国内贸易流通畅旺。07年全年社会消费品零售总额319.98亿元，比06年增长22.1%。从行业看，批发零售贸易业245.88亿元，增长20.8%；住宿和餐饮业74.10亿元，增长26.6%。从规模看，限额以上批发零售及住宿餐饮业118.02亿元，增长22.2%；限额以下（含个体户）批发零售及住宿餐饮业201.96亿元，增长22.1%。从零售商品分类看27、，在限额以上贸易企业销售额中，全年石油及其制品类零售额27.10亿元、增长27.8%；汽车类零售额42.16亿元，增长17.9%；食品饮料及烟酒类零售额11.05亿元、增长8.9%。三类商品零售额合计占限额以上贸易企业零售额的74.9%。 全年批发零售业实现商品销售额1139.87亿元，比上年增长8.1%。其中批发额893.99亿元，增长5.1%。7.经济 对外贸易平稳增长。全年进出口总额158.96亿美元，比上年增长17.2%。其中出口额119.71亿美元，增长23.7%；进口额39.25亿美元，增长1.0%。实现贸易顺差80.46亿美元，比上年增长38.9%。从出口贸易方式看，一般贸易出口28、54.38亿美元，增长41.3%；加工贸易出口65.17亿美元，增长12.2%。从出口主体看，三资企业出口86.67亿美元，增长20.8%；内资企业出口33.04亿美元，增长31.9%。从出口商品看，机电产品出口87.23亿美元，增长14.3%；服装及纺织品出口7.63亿美元，增长8.1%；家具产品出口5.34亿美元，增长61.1%。从出口市场看，美国市场出口26.26亿美元，增长7.8%；欧盟市场出口26.06亿美元，增长32.8%；港澳地区市场出口21.15亿美元，增长10.5%。全年顺德对美国、欧盟、港澳地区的出口额达73.47亿美元，占全区出口总额的61.4%。 全年实际利用外商直接投29、资49425万美元，比上年增长31.6%；新签外商直接投资项目155个，下降30.8%；合同利用外资70172万美元，增长24.2%。截至2007年底，我区累计批准设立外商投资企业2873家，累计合同利用外资额65.27亿美元，累计实际利用外资48.78亿美元。8生活 07年末全区户籍总人口1191426人，比06年增加13679人，增长1.1%。城乡居民生活水平稳定提高。07年城镇居民人均可支配收入24455元，比06年增长9.7%，扣除物价上涨因素后实际增长6.5%。城镇居民人均消费性支出21108元，增长5.5%，扣除物价上涨因素后实际增长2.4%。城镇居民家庭恩格尔系数为28.0%，上30、升2.0个百分点。城镇居民消费支出中教育文化娱乐服务支出所占比重为10.7%。城镇居民现有住房总建筑面积人均42.66平方米。城市总体发展规划根据XX市城市概念规划和XX市城镇体系规划，顺德组团是XX市两大中心城区之一，未来的顺德中心城区人口超过100万，面积近150平方公里。顺德于1993年提出开发建设新城区，新城区从最初的开发面积6.5平方公里扩大到2004年的70平方公里。新城区共分为六大片区，包括中心片区一政治、文华、金融商贸中心；其他五个片区规划为现代工业区、居住区、绿地、旅游、科技信息、交通枢纽等功能区。新城区建设的远期目标：到2015年，将新城区建设成为在全省中等城市中处于领先地31、位，具有鲜明个性和时代特色的现代化花园式河港城市中心。能充分展示顺德开拓创新的精神面貌和灵、秀、巧的岭南水乡特色，并将成为全市政治、文化、科研信息中心的社会活动及文化交流中心，成为融合行政办公、金融商贸、文化娱乐为一体的充满生机的新市区，成为融自然山水与绿地为一体化的滨河花园城市和理想居住家园。陈村镇经济分析 一、陈村镇概况陈村地处珠三角的中心和广佛都市圈群内，是广州、XX、顺德、番禺、南海交通交汇处，是顺德的“北大门”，总面积50.9平方公里，下辖8个居委会和7各村委会，常住人口7万多人，流动人口5万多人。 陈村镇历史悠久，自古人烟稠密、物产丰富、商业兴旺、交通发达、自古即为商贾云集之地，曾32、与广州、XX、东莞的石龙镇合称“广东四大名镇”，有“陈村谷埠”之称；又因盛产花卉，素有“中国花卉第一镇”的美誉； 陈村人杰地灵，具有深厚的文化底蕴。被联合国科教文组织列为儿童教材，代表中国启蒙教育走向成熟的作品三字经，其作者区适子是宋代陈村登洲人；有诗、书、画三绝美誉的黎简是清代陈村弼教人；现代雕塑艺术家梁明诚是陈村大都人。 近年，陈村坚持科学发展观，以建设“建设宜商宜居的商贸名镇”为目标，经济和社会发展成绩喜人。2006年全国小城镇综合发展水平1000强中陈村镇名列54位。2007年，陈村实现GDP 59.15亿元；工农业总产值159.28亿元，其中工业总产值153.2亿元，农业总产值6.033、8亿元；税收入库6.23亿员；全镇储蓄余额76.96亿元。 在经济迅猛发展的同时，陈村不断提升城市化水平，加强精神文明建设，被授予了“国家卫生镇”、“省文明示范镇”、“省民间艺术之乡”、“省教育强镇”、“广东最美乡村自然生态旅游示范点”等称号。 二、陈村镇区域经济定位陈村镇以“建设宜居宜商的商贸重镇”为目标，按照“完善规划、提供品位、凝聚人气、创造商机”的思路加快建设。在城市规划方面，根据陈村现有状况，将全镇划分为农业生态区、工业园区、商贸物流区、城镇中心区四大功能区。陈村镇呈现三大产业均衡协调发展，第三产业优势凸显的良好局面，形成了以花卉产业、养殖业、农产品流通加工业为特色的农业格局，以机械34、装备业、金属材料加工业、机电制造业为主体的工业体系，以商贸、物流、会展业和旅游业为重点的第三产业多元化布局 。目前，陈村镇第三产业发展在镇委、镇政府的引导下，凭借良好的区位优势、产业优势和环境优势等有利因素，焕发着勃勃生机，已约占全镇经济总量的40% 。经过多年的政策引导，陈村已形成了花卉和机械为主要特色的产业基础。并且形成了以广东陈村花卉世界为基地的花卉专业市场和以顺联国际机械城为基地的机械专业市场。三、陈村镇远景规划（1） 产业结构的调整与布局 能源整合 根据顺德未来产业布局及发展战略，陈村镇未来产业的发展主导方向是发展一类工业，适度发展二类工业，杜绝三类工业及大量消耗能源、资源的产业在镇35、内定点建设，严禁设置对水体、大气污染的工业企业，以科技为动力，以市场为导向，优化工业布局。 产业整合 借助广佛都市圈整合、广佛同城化发展的强劲势头，陈村主动构建出与周边地区战略协调、功能互补的发展态势，特别是注重接纳XX中心城区因功能调整需要而转移、外迁的企业。推动以现有电磁产品、家电、电子仪器等综合制造业为主的产业结构化、升级。 环境整合 大力发展第三产业，并依托广佛都市圈中心城镇优势，发展花卉旅游和房地产等特色产业，整合和完善城镇服务功能，提高城镇建设水平，提高城镇环境品位，建立高品质的居住生活环境。 （2）用地发展方向 居住地发展方向临江而建 东部以镇区为中心向市拓展至陈村水道，开发金字36、莎休闲度假居住区；西部在预留西南角XX市核心区配套居住用地的基础上，发展为城镇副中心，依托碧桂花城向东南拓展，居住用地临江而建。 工业用地发展方向集约发展 集中连片发展广隆工业园区和勒珠工业区，依托仙涌工业园向外围辐射外延，工业园区原则上在城镇外围集聚发展，并以大型生态绿地控制区将其围合。 花卉产业发展方向北拓东延 以花卉世界为中心向东、北拓展。 （3）空间结构 根据陈村社会经济发展状况及空间地域形态，确立其空间结构模式为一带、两心、两区。 一带：在城镇中部与临江而设的大型生态景观控制带； 两心：以镇区为核心的城镇主中心和西部城镇副中心； 两区：中西部花卉产业区和北部集约工业区。第三章 项目建37、设规划3.1项目建设用地基本情况项目建设地区情况一、地理环境陈村乐从 禅城 本项目位于禅城、乐从、陈村三镇组成的黄金三角区中心点位置，距离陈村顺联国际机械博览中心10分钟车程，距离乐从家具博览中心15分钟车程，距离禅城中心15分钟车程。二、地质情况顺德区周围地区表层均为第四系沉积物，马宁山山岩，由震旦系深变质黑云母石英砂岩、混合岩与片麻岩、混合花岗岩组成。顺德区人工开挖鱼塘星罗棋布。第四系沉积物，地质多属主要为淤泥粘土、砂质粘土、淤泥层中还分布有大量的蚝壳，代表珠江三角洲昔日的海相环境。3.2 项目用地情况本项目占地9917.84平方米，位于陈村佛陈公路潭州段，规划是商业（旅馆业）用地。3.338、项目布局规划情况本项目必须严格按照顺德区土地使用规划设计条件的各项指标建设和管理，相应的指标要求要符合规划设计条件。一、土地使用性质：主导使用性质为商业（旅馆业）。本项目建设酒店，满足规划设计土地使用性质的要求。二、本项目主要技术经济指标1、建筑密度57%57%（规划设计要求）2、容积率4.374.95（规划设计要求）3、绿地率3530%，满足规划设计的要求三、规划设计要求 1、建筑层数分别为21层，满足规划设计要求； 2、建筑控高满足规划设计要求的80米；其他一些规划设计要求详见附件中规划设计条件，本项目的规划严格按照规划设计条件进行规划。3.4 主要技术经济指标项 目单 位指 标用地面积平39、方米9917.84基底面积平方米5653.17土地使用性质商业（旅馆业）建筑密度57%容积率4.37绿化率35%建筑层数层21总建筑面积平方米49094其中：地下车库平方米5800计容积率面积平方米43294客房数个336地面停车位个243.5总体设计方案本项目定位为四星级大酒店，总体设计方案符合中华人民共和国国家标准旅游饭店星级的划分与评定(GB/T14308-2003)要求。总体方案要求：建筑主题鲜明，外观造型独具一格，有助于顺德建立旅游形象；内部功能布局及装修装饰能与所在地历史、文化、自然环境相结合，恰到好处地表现和烘托其商务酒店主题氛围；除有富丽堂皇的门廊及入口外，酒店整体氛围极其豪华40、气派，功能空间分配合理，满足商务接待、会展、旅游接待等需求。（一）、基地选择XX市顺德区XX酒店项目位于XX市顺德区陈村镇佛陈公路潭州段地块，酒店正对花卉世界正门对面，交通方便。酒店出入口满足各功能区的出入口、客货运输、防火疏散及环境卫生要求。（二）、设计原则本酒店项目总体设计满足以下几个方面的要求:(1)满足城市规划与城市设计的要求；(2)争取良好景观，提高环境质量；(3)区分客人和内部人员出入口；(4)交通组织合理、人车分流；(5)酒店建筑设计符合容积率要求。（三）、组合方案本项目总体建筑方案由主体建筑、室外公共停车场和绿化等组成，外观充分体现整体性、地方性、时代性、生态性和创造性。本项目41、为21层主体建筑一栋，周边建立集中商业区。建筑物沿潭村工业区一路和佛陈路，便于消防、疏散。酒店大楼环绕公共绿地，与建筑构成和谐的空间环境。3.6 建筑设计方案总体布局酒店主要由客房、公共用房及辅助用房组成，即分成三个区:公共区大堂、餐饮、会展、休闲等功能区；客房区标准套间、商务套间、豪华套间；服务区厨房、洗衣间、库房、设备间及员工生活区。客房是这些不同功能区域的最主要构成部分，也是客人进入酒店的最主要活动区域。客房占了酒店约60%的面积。按星级酒店经营内容划分，客房更是酒店获取经营收入的主要来源，是客人入住后使用时间最长的，也是最具有私密性质的场所。立体布局本项目总体布置为弧形，会议室、公共活42、动、餐饮部分设在建筑物下部1-6层，客房部分放在建筑物上部7-21层，地下室为设备用房。为了有效利用空间，服务区设置在建筑物里的闲置区域；为了保证客房的空气、采光质量，在7-21层设置了天井，天面安装光棚。客房设计客房设计分为标准套间、商务套间、豪华套间三个类型，卫生间分干、湿两区，空间要求是适中而整体。客房的空间设计以功能为中心，保证具有会客、娱乐、化妆、物品存放(如行李、衣物等)等扩展功能。从客房空间的总体来看，客房空间可分三个区域:靠近窗户的区域光线明亮、空气新鲜、景观好，适合于办公、会客、休闲(如打牌等)、起居等功能。而且由于要经常开启窗户及窗帘，也需要家具布置稀少一些。所以该部分是一43、个多用途区，空间应宽敞灵活；睡眠休息需要安静、私密性好的场所，只能靠近卫生间，布置在中部；而靠近入口的区域集中了走道、卫生间、储藏等功能。其它一些与给排水、空调通风关系密切的功能与项目因需要利用管道井也必须布置在这个区域内。卫生间与走道是这个区域的核心功能。公共空间设计酒店的公共部分包括大堂、餐饮、会展、保健房及配套的娱乐功能区等。1、大堂部分除了创建酒店的形象外，大堂还是主要的流通场所，指引客人去前台、电梯、餐厅、茶座、会议室、会展厅、商店、其他公共空间。同时它也是旅客非正式的聚集地，也是安全控制区，工作人员由此可观察到酒店内外的情况。此外，把休息区、部分商店等安排在大堂周边能使大堂显得宽敞44、。这不但能使更多的活动在大堂内进行，而且一天之内活动的内容、规模、层次会有所变化，使大堂显得生动而活跃。总服务台设在门厅内醒目的位置，并有一定面积的办公室与之相连，既要方便旅客又要便于服务。大堂副理的工作台位置位于大堂主要交通路线之旁，能看到酒店大门及总服务台，与总服务台相对或倚角而立。大堂公共卫生间位置既要隐蔽又要易于找到，分为前室、洗手、大小便厕位三部分。休息区设在主入口与总台附近的位置，在任何方便的地点、主要交通干道旁设休息座椅，配以小型绿化、灯饰，形成温馨的小环境。电梯厅在宾客进入大堂便能发现，布置在入口轴线上，并对其作重点装修。设置专用行李大门，门厅内靠近总台.服务电梯和行李入口处，45、设行李服务处，附近要装有公用电话，酒店内线电话、传呼机与电源插座。服务处内有存放客人行李与行李车的房间或行李角，还要有专门上锁的行李存放处。商务中心距大堂较近，但位置较安静，采用大厅室矮隔断的布置方法。2、会议宴会部分会议宴会部分包括大宴会厅、多功能厅、小会议厅、小宴会厅、高级会议室等。考虑不同规模、不同功能的会议空间的合理配置，以求最大限度地满足客人需求，获得效益。宴会厅出入口与酒店住宿部分出入口分离，厨房应靠近宴会厅，并设有足够的备餐空间和服务走廊，以免上菜时穿越大厅，造成客人如服务人员,流线交叉。配备适当的贮藏空间，以便存放必要的家具和设备。宴会前厅处设衣帽间、电话、休息椅、卫生间等,前46、厅与宴会厅分隔如采用灵活隔断，必要时，可打开以组织大型酒会。多功能厅与会议厅具有宴会、会议、展览、观演、教学等多种功能，会议厅的位置、出入口应考虑酒店客人于社会客人同时使用的人流路线，宜与酒店客流路线分开，互不干扰，并应避免会议厅的噪声影响住店客人休息。小型会议中心将会议室和休息处安排在不同的区域以保证每个团体独立的活动空间。3、餐饮部分酒店设有中餐部分、西餐部分、风味餐厅、陪同餐厅与内宾餐厅等。茶座是现代酒店中必备的空间，为客人交往、会谈提供收费服务。酒店的餐厅、宴会厅设置风格要同时适合客人和当地的居民。餐饮部分布置在酒店公共活动部分中旅客和公众最易到达的部位，每个餐厅要有独立的入口，设置一47、个门厅，树立餐厅的风格，入口处设置一个接待处。备餐间的出入口宜隐蔽，避免客人的视线看到厨房内部，还必须避免厨房的油烟味及噪音窜入餐厅，因此备餐间与厨房相连的门与到餐厅的门常在平面上错位，并提高餐厅风压。餐座排列应保证客人流线.服务流线的通畅，避免服务路线过长和穿越其它用餐空间。使用频繁的餐厅应靠近门厅，风味餐厅、贵宾餐厅可较隐蔽，通过引导到达。4、商业部分本酒店商业部分主要为商店。其中，商店设置在首层，其入口兼顾住店客人和社会客人进出。商店的装修与大堂一样考究，珠宝、首饰、手工艺品、服装等高档商品在高照度的橱窗内闪烁着耀眼的光辉，成为公共活动层的装饰广告；会展、娱乐设施分布在1-6层，以多功能48、多用途的现代化大型专业展览场馆为定位，无论从整体设计、施工、设备的配置等各个环节都充分考虑到各类展览项目特殊需要。辅助空间设计辅助空间一般占酒店的总建筑面积的10%-15%，但是对员工能否更好地提供各种服务，像行政管理、食品饮料、客房清理、维修等影响至深，这部分包括的主要功能有:后勤服务部分、行政办公部分、员工生活部分及工程维修部分。在规划时，将主要的服务区设在接待处、员工入口处周围或者设在主要服务走廊的沿线上，食品区要在厨房附近。1、后勤服务部分后勤服务部分包括为旅客服务、关系酒店营业的各种不与旅客直接接触的部分。主要包括: 1.厨房部分，将切配加工、烹饪、点心制作、洗涤等分别按工艺序列布49、置在专用房间内。厨房与餐厅同层，不以楼梯踏步连接餐厅，厨房、供应入口、库房之间应有方便的交通流路。有专用电梯与客房层服务间直接联系。2.洗衣房与客房清理部，酒店的洗衣房设在最底层，以减少噪音和机器的震动带来对公共空间以及客房的打扰。客房清理部设在对洗衣房以及清理部一目了然的位置，而且制服清洗运送时不要在服务走廊里，每一部门都有各自的储存门。3.垃圾房，垃圾间靠近垃圾并道或服务电梯，接近出口平台，以便于迅速运走，减少垃圾在室内的路线。4.取货处与收货区域，提供货梯和封闭的临时收货区，以方便检查和处理货物。货仓、收货区及办公区之间应有窗户安排进出口，以避免交通阻塞。2、行政办公部分行政办公部分包括50、酒店各部分办公室、会议室和厕所，各个办公部门都设置在与其相关的服务区域附近。销售部是负责客人住宿时吸引他们在本酒店召开会议、举行宴会，并为他们提供服务的。销售经理和销售代表有独立的办公室。3、员工生活部分员工生活部分指供员工使用的更衣室、浴室、餐厅等，作为高星级酒店还设有理发、医务、休息、图书室等。员工更衣浴厕应设在员工出入口附近，保证员工进门后，先进行更衣，在以整齐仪表到各工作岗位。酒店为高层管理人员提供带有两间卧室的公寓；为中层管理员工提供带有一间卧室的公寓，为其他员工提供宿舍。总经理住的房间包括一间客厅、一间餐厅与厨房、两间卧室。4、机房与工程维修部分这部分包括工程办公室、维修部、机械电51、力部。酒店中的这些部门工作间占用空间不多。机器设备区可距离洗衣房、厨房较近，但不必与服务区相离太近。为了更好的监测，将设备房设在独立的走廊，但是维修部、工程部机器要全天运转，因此要有通道可直达到后线区域和服务电梯。而且为了方便拿取所需设备和材料，到达取货处也要便捷。工程部办公室设在可容易通往各个设备区的地方，并将工程师、助理办公室以及记录室合理安排在中央工作区周围，还要设置管理微机室。交通设计1、水平交通酒店的主要交通是大堂入口和餐厅入口到电梯厅、楼梯间和大堂入口到总服务台。因此，电梯、楼梯和总台接近大堂入口，位置明显利于分散人流，减少到上部公共部分和客房的客人对大堂的穿越。主要通路保证有足够52、的宽度，避免在交通流线的交汇处或其它功能区的开口处，避免功能区(如休息区、大堂吧等)布置在入口和主要通路之间。各功能要素的布置保证充足的使用面积，如问询、接待等柜台前、休息区沙发座椅旁的活动面积，应避免侵占交通路线。大堂入口右侧布置下沉式沙发休息座，中间为总服务台和值班经理空间，客人办完手续后往南进入客房楼的交通厅，再往东为会展中心。2、竖直交通 本酒店不仅要求水平方向的流线通常顺达，还要求从水平到竖直的交通转换明确便捷。大堂内的垂直交通工具主要是楼梯、电梯。本酒店规模大、标准高，在16层为宴会、商务区、休闲娱乐、美容保健等，首层至六层的人流必然很大，电梯布置在酒店大堂，形成独立的空间，减少人53、流穿越，并将候梯厅两端予以开放，保证人流通畅。3、人流方向引导视觉导向：在不同领域出现各自的标识性图形，如禁止、限制、指示等，便于人流疏散指导及非常口、使用空间标志等。还要在大堂配合文字性导向，主要是公共空间及分层楼面使用空间的介绍、电梯分区、楼层显示等。空间导向：地面直接与人接触，其色彩、质地、图案等明显地在室内空间中起作用，利用地面抬高、地面花纹、色彩、质地的变化，使其具有导向性。天花作为空间的顶界面，最能反映空间的形状及关系，它的装饰材料、色彩、灯具的选择以及照明的变化、天花局部的上升或下降都能暗示出方向的变化。3.7配套方案供水系统1、给水本项目的水源为市政自来水管道，从主路市政给水管54、道引入地下室，经过水表围绕酒店主干道形成环网。本工程建议采用水箱加减压阀的供水方式，在主楼地下室设置生活水池及水泵房，在主楼屋顶设水箱。主楼办公层每层卫生间及开水间均设水表进行计量，其余的用水点不设水表。室内冷水系统的管道均采用紫铜管，焊接。地下水池及屋顶水箱采用钢筋混凝土结构，设置在技术层的水箱采用不锈钢板水箱。2、供热热水系统与冷水系统分区一致，冷热水压力基本相衡。热交换器均采用节能型热交换器，热交换器储热量保证可为30分钟最大时用水量。热水系统的各供水分区均设有循环水泵, 循环水泵由设在各供水分区回水管上的电接点温度计控制启停。室内热水系统的管道采用紫铜管，焊接。排水系统1、废水、污水、55、雨水本项目室内废水、污水、雨水分流，室外污水、雨水分流。污水排出室外后经化粪池与废水一起排入市政排水管道，雨水排入市政雨水管道。厨房废水经过室内不锈钢隔油器及室外隔油池后排放，地下层采用潜水泵排水。室内排水系统的管道采用承插式柔性抗震接口排水铸铁管，小口径通气管采用镀锌钢管，雨水斗采用国标87型雨水斗。2、冷却水本项目冷却塔与循环冷却水泵、冷冻机采用一对一形式独立设置。为减少冷却塔噪音及冷却塔飘水对主楼的影响，屋顶的冷却塔布置在离天井光棚尽可能远的位置。在冷冻机进水口附近设有电子水处理仪。循环冷却水管道采用焊接钢管，法兰连接，镀锌，二次安装。消防系统在基底的给水环网中设室外地上式消防栓。室内消56、防系统由消防栓系统、自动喷水系统、建筑灭火器系统、高倍数泡沫灭火系统及二氧化碳灭火系统组成。消防水池（分为两格）及低区水泵房设在主楼地下层。室内消防系统的DN80以下管道采用镀锌钢管，丝扣连接；DN80及DN80以上管道采用无缝钢管，法兰连接，镀锌，二次安装。因为会议室以家具为主，为了确保安全，本项目设置了专门的消防控制室。1、消防栓采用水泵直接串连的供水方式，该方式具有系统简洁，机组占用机房面积小，便于水泵接合器向高区供水等优点。消防栓由地下层消防栓水泵供水。消防栓系统栓口的静水压力不大于0.80Mpa，栓口的出水压力不大于0.50Mpa，凡动压超过0.50Mpa的消防栓均采用稳压消防栓。建57、筑室外设有消防栓接合器3只。2、自动喷水除按常规布置喷头外，还在水泵房、热交换器机房、冷冻机房、楼层配电间、卫生间（面积大于等于平方米）等处设自动喷头，确保了本工程具有较高的安全度。自动喷水系统也采用水泵直接串连的供水方式。消防水箱、喷淋泵、稳压泵设置位置同消防栓系统。建筑物室外还设有自动喷水接合器2只。3、其他灭火系统本项目室内设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，在每只消防箱内设4Kg装磷酸铵盐干粉灭火器三只。在直燃机房日用油箱间设一套PF4-A型高倍数泡沫发生器，其水源采用消防栓管道，控制阀组设在日用油箱间门旁以便手动操作。在干式变压器室及开关室设全淹没二氧化碳系统。电气系统1、供电系统1）、酒58、店的电源进线宜有两路高压，且来自不同的高压配电站。设计为10KV供电系统，由市政电网提供电力。2）、为了保证重要负荷供电，酒店必须设置柴油发电机组作为应急备用电源，且当市电失电后，发电机必须立即启动并在15s内能投入正常带负荷运行，机组应与电力系统联锁，不得与其并列运行，当市电恢复时，机组应自动退出工作并延时停机。柴油发电机组的容量应满足以下重要负荷的用电要求：消防负荷及保安负荷、生活水泵、全部或部分客梯、厨房动力、餐厅14-13照明、锅炉房、客房照明(至少应有一个灯)、电话交换机、有线电视机房、计算机房、冷库(总仓)等。2、照明系统1）、以下场所的照明亮度必须是可调光的和可变化的：所有的餐厅59、茶座、会议室、宴会厅、大堂、多功能厅、会展厅等。2）、煤气房、日用油箱间及危险品仓库的灯具开关，采用防爆型的产品。3）、酒店的公共大厅、门厅、休息厅、大楼梯厅、公共走道、客房层走道、户外庭院、消防楼梯及前室、疏散通道、地下层走道等非封闭场所的照明控制开关，可设在服务台(总服务台或相应层服务台)等处集中控制或采用BA控制,采用自动感应延时自熄式灯具或者开关。3、广播音响系统 1）、走道、电梯内、大堂、会展厅、办公室、餐厅、茶座、公共卫生间、员工餐厅、更衣室、服务间、各后台区域以及其他公共场所都必须设背景音乐广播，且能分区域控制音量,。 2）、多功能大厅等场所宜设独立式扩声系统。 3）、客房内应60、设有背景音乐系统：并以CD,(FM)广播节目,电视伴音等作为音源，采用专用的背景音乐传输线路,设计要符合国标公共场所背景音乐的设计规范。 4）、有线广播系统宜应具备灾害紧急广播功能，火灾应急广播必须能自动强切至各个区域并进行播放,该紧急广播的区域划分应与火灾应急系统的分区划分一致。按照国标紧急广播设计规范要求,紧急广播在全部背景音乐系统中享有最高优先权。4、电话系统1）、程控交换机出入局话务量大，不需要直接拨入功能，话务台功能较强。为满足酒店客房管理和旅客的需要，提供房间控制、留言中心、自动叫醒、综合话音和数据系统功能，并能与酒店管理系统的平台友好连接。2）、程控交换机容量为客房数的2倍。3）61、每间客房至少应有两路电话线且号码不同。一路供并联的房间电话与浴室电话，另一路供客人上网或传真，每路采用4芯电话线，其中2芯作为备用。5、有线电视系统1）、酒店电视节目必须有当地台、中央台、境外的卫星电视节目，包括：新闻、电影、娱乐、财经、体育等节目。2）、所有的多功能厅、会议室、餐厅、会展厅、办公室、员工餐厅、休闲场所等，都应有有线电视终端1至3个。3）、每间客房至少应设一个有线电视终端。 4）、因卫星电视系统接收天线安装在酒店建筑的最高处，增加了直击雷的危险，故要作好防雷措施。6、火灾自动报警系统除按(火灾自动报警系统设计规范)(GB5011698)进行设计外，满足以下要求：1）、消防应急62、广播必须在火灾时能切换至每个客房，扬声器与背景音乐共用,但应保证火灾发生时有及时有效的强切功能,并且在紧急广播播放时不得接入音量控制,更不得设置终端人为关闭功能。2）、锅炉房、高低压配电房、变压器室、发电机房应安装自动气体灭火装置。3）、电话交换机房、计算机房应安装吊挂式自动气体灭火器或自动气体灭火装置。4）、所有楼层内消防楼梯通向酒店外的防火门必须具有就地报警和控制室报警功能。5）、客房内的烟感探测器应带地址码。 7、计算机网络系统1）、酒店计算机管理系统包含以下业务范围：前台业务管理；餐厅业务指导与管理；仓库管理；旅客资料管理；电话服务管理；商务办公管理；设备运行监控及管理。2）、计算机房63、供电可靠性要求较高，设置静态交流不间断电源装置。3）、计算机房保证在使用时能避开非计算机管理人员进入的可能性；其次还不能与客房、餐厅、厨房、电梯及贮水池等相邻或连通。4）、每间客房应设至少一个数据端口(宽带高速网RJ45)。5）、采用综合布线将计算机系统、电话系统、楼宇自动化系统等布线进行统一规划。8、防范系统1）、在总服务台、外币兑换处、主要出入口、主要通道、主要公共场所、重要机房。贵重物品存放处设置闭路电视监控设备。2）、闭路电视监视系统应能与报警系统和出入口管理系统联动：在各重要通道的门楣上安装磁力开关或其他监察装置，监视通道状态。若监察装置被触动，中央监控系统根据程序设定的时间决定是否64、报警。报警后，中央监控系统发出联动讯号，利用闭路电视监视系统的有关镜头拍摄并记录下异常情况。电梯设备电梯设备必须由国家认可的专业厂家生产，在安装完成投入使用前，必须由国家质量技术监督部门，对电梯的各项技术参数和安全保护系统进行检查验收，达到国家规范要求，并发放运行合格证明，方可投入使用。电梯设备在投入使用后，还须定期报质量技术监督部门检查，以保证电梯的安全运行。本酒店中按使用类型主要分为：客用电梯和员工电梯(或客货梯)。酒店电梯设备的选择，应该从电梯设备的性能、安全、节能、安装质量，运行可靠、方便设备管理和设备维修等方面综合考虑。1、酒店客用电梯本项目设置客用电梯2部，内部空间能保证轮椅转动，65、运距为地下室到21层。主要技术参数：载客人数：6-20人，额定载重量：450-1350公斤，运行速度：0.75-2.5米/秒；可靠性较高：采用微机控制，实现了无触点控制，简化了井道信息系统，保证了电梯的高精度、高可靠性、低故障率；运行平稳，乘座舒适，快速节能；数字式选层，平层准确度较高；VVVF技术稳定成熟，维修简便。 2、 员工电梯(客货梯) 本项目设置员工电梯1部，控制方式和类型与客用电梯基本相同，其不同之处主要为：1）、轿箱装饰比较简单。2）、载重量比较大。3）、运行速度比较慢。空调通风本项目建筑面积约为49094平方米，集中空调面积约为49094平方米。设置楼宇自动化系统（BAS），冷66、水机组，冷水（冷却水）泵、冷却塔、空调机（风机盘管除外）、送排风机等设备的监控均纳入了BAS系统，这些设备的运行状况、调节控制及故障报警可实现远程集中监控。酒店公共部分，如大堂、餐厅、多功能厅、宴会厅等均采用了低速全空气系统，酒店客房及办公层采用风机盘管加新风系统，新风机分层设置。3.8装修方案1、大堂铺贴西班牙米黄大理石地面、墙面及柱面，浑然一体，尽显其现代感。大堂入作跌落式天花，安装大圆盘水晶吊灯，使大堂更加沉稳、大气。2、宴会厅的三角形破风门楣，蜡烛型花饰吊灯以及天花梁的装饰线等，让人们尽享西方文化的风情。中餐厅的方型木吸顶灯、软座玫瑰椅、仕女图以及红棕色粗麻软包墙面等，呈现出顺德区的传67、统文化内涵。扇型会议大厅视野开阔，地毯与座椅均为浅灰红色，连同一片片弧形天花，让人们联想起荷花的雍容华贵、清新怡人。 3、客房地面及墙面装饰，采用大理石装饰，地面满铺尼龙地毯。墙面装饰画是以顺德风景为主题的照片，以文化主题作为贯穿整个设计的要素，大大提高了酒店的文化档次，给客人以深刻印象。4、会展厅地面铺贴优质大面积耐磨瓷砖，墙面和天花装修采用质朴带隔音和防火的材料，让进来的客人感觉展厅大气而具有浓厚的地方特色。第四章 经营分析4.1 项目市场分析4.1.1区域酒店业发展状况1. 规模与档次星级酒店踏上星路之旅，五星级酒店暂时空档 截至2007年下半年，顺德全区共有商务酒店、度假酒店、招待所等68、各种类型酒店160多家，客房近6000多间。星级酒店从2000年的2家猛增到现在25家，这当中，四星级8家，三星级9家，二星级8家，此外，还有10家在建的星级酒店。 三间正准备星级评定的五星级酒店酒店名称所在镇评定简介新世界万怡酒店大良原为新世界集团的四星级酒店，拥有国际著名酒店品牌影响力，在全球80万台商务电脑上可订该酒店客房。地处政治、文化、教育地位突出的中心城区，顺德国际家电博览会年年在这里举办。该酒店专门从日本及国内多个省份招来了十几名管理人员，大堂、客房及公共区域已经装修。计划更名为万豪集团旗下万丽酒店，作为国际五星级酒店经营。财神酒店乐从是澳门财神酒店投资的国际五星级酒店。位于“中69、国家具商贸之都”，相关展会在当地及附近地区接踵而来，国内外商客云集于此。酒店临近XX奥园地产项目，离禅城市区及顺德区工业重镇北滘也不远。哥顿酒店荣桂容桂的经济总量历来占据顺德的头把交椅，工业总产值占全区的1/4强，科龙、格兰仕、万和等几大工业品牌汇聚，众多外资、合资企业也在此安营扎寨。2. 分布状况3. 接待与经营状况酒店业接待客人数量逐步上升，外国客人增长比例接近70%，成为最重要客源 2007年，顺德全区共接待过夜游客人数177.93万人次。比上年增长12.6%。其中，外国人33786人次，增长68%；华侨和港、澳、台同胞228477人次，增长19.9%；国内旅客151.70万人次，增长170、2.6%。经营业绩提升迅猛2007年，顺德旅游总收入达84.3亿元（含酒店营业收入44.84亿元），增长26.8%，旅游创汇收入32316.63万美元，增长32.8%。4. 接待与经营状况服务/公务问鼎顺德 按照旅游部门对住客结构进行的抽样调查，结果显示，商务公务客占了50%以上，观光度假和其他客人各占20%多。 与这种结果相对应的是，顺德地区有20家酒店的营业收入同比上升幅度却达到了19.36。顺德地区的高档次酒店由于其配套设施比较齐全，服务周到，符合商务客的选择标准，入住率达到75%，而档次较低的酒店由于配套设施跟不上，尽管价格低，但是开房率仍上不去，平均只有40%左右。外国客源贡献增大 71、按照顺德统计局2005年统计资料显示，中国加入WTO和实施CEPA计划后，进入顺德的外国客人明显增多，2005年入境的外国游客就达到33786人次，比04年增长68.0%。顺德四星级以上酒店的营业收入中，每100元中就有80元是来自外国客人的消费。4.1.2 S T O W 分析1. 优势（Strengths）地理优势本项目位于陈村花卉世界对面，拥有良好的地缘优势，属于XX新规划的中心组团，未来经济的发展趋势将受到XX中心组团的强大辐射，同时，由于属于顺德辖区，大良容桂伦教组团同样对本项目形成影响。这样，“2+5”模式中的两个核心组团将对本项目形成辐射，项目带来巨大商机和前所未有的机遇。从市场72、调查获取的信息看，展会期间XX高星级酒店的大部分国外客源来自广州，可以得到的结论是，XX的区位优势和价格优势引来了广州的客源。本项目距离XX中心区仅几分钟车程，可以充分吸引广州客源。交通优势本项目距广州20分钟车程，距顺德市区25分钟，距XX仅几分钟，属于广佛地区半小时商业圈的范围。随着“广佛城市一体化”进程的加快，使得项目的地理位置尤为优越。XX一环是XX与广州无缝对接的关键，不管是广佛都市圈，还是西向车辆进入珠三角腹地，“一环”东路与广佛公路、联桂路、盐桂路、海八路，规划中的季华路东延线、规划中的广明高速路、佛陈路及三乐路相交，通向广州的出口达到17个。XX一环大都出口可以自由出入佛陈公路73、前往105国道、白陈路、碧桂路至陈村，禅城、广州新火车站、广珠轻轨陈村站。XX一环绀村出口可以自由出入花卉公路前往佛陈公路、白陈路至陈村、禅城、广州。XX一环形成的生活圈是双向拓展的，一个中心在广州，一个中心在XX。市场优势 目前，陈村花卉世界是XX市重点扶持的项目之一，举办的展会在全国范围内均有代表性，而周边地区尚缺乏可以与之配套的高星级酒店，距离花卉世界最近的酒店仅有新君悦酒店和壁挂花城酒店，实际车程在3分钟左右，未能与花卉世界形成一体化配套。本项目的建设将彻底弥补这一空缺。2008年，本项目列为陈村镇重点发展项目之一。商圈优势本项目商圈辐射图15分钟商圈项目所在地陈村花卉世界乐从钢铁市场74、乐从家具博览中心亚洲家具材料交易中心顺联国际机械博览中心前进会展中心豪俊材料城伦教国际木工机械市场 从项目所在地出发，到达陈村、乐从、伦教三镇会展点的车程距离均在510分钟之间，这给本项目带来了不可多得的商圈优势。 另外，项目地正在建设中的力源、金锠两个超级钢材交易市场，必将给项目带来万千人流和无限商机。设计优势本项目属于新开发项目，可以完全根据当地市场的需要完全确定主题，能够充分发挥主题型酒店的想像空间，灵活自由地选择建筑风格。同时，酒店聘请了国外国际知名的建筑设计大师主笔设计，拥有欧美和东南亚多间五星级酒店的成功设计经验，完全有能力保障设计效果高于周边竞争酒店。2. 劣势（Weakness75、es）定位劣势 市场调研的结果显示，本地客人编好外国元素，而外地客人偏好中国元素，本地客人可以视为平时客流，国外客人可以视为旺季客流，同时兼顾好两方面客流的需求存在一定的矛盾性。作为主题型商务休闲酒店，本酒店针对本地客人的比例较大。本酒店采用欧美相当派风格设计，避免象财神酒店出现的“定位误差”的状况，但也必将流失一部分外国客源。氛围劣势 花卉世界周边地区的商业配套尚未形成，缺乏商业气氛，商业配套条件略显不足。周边也缺乏其他形式的（如餐饮、娱乐、商场等）的消费氛围。由展会形成的客流也会向周边商业区流散，目前花卉世界尚未对该片区的商业形成明显的影响，展会经济效益有待挖掘。环境劣势 本项目地处佛陈公76、路边缘，背靠居民区，所处位置缺乏全方位的景观，周边建筑的低档次形象给本酒店形象造成一定的影响。客源劣势 本地区的客源具有一定的不确定性，由花卉世界和乐从家居博览中心的展会提供的客源呈现明显的淡旺季特点。3. 发展机会（Opportunities）主题设计与花卉世界形成战略配套在酒店主题设计上与花卉世界形成联系，在硬件上嫁接欧美文化的同时，在软件上充分体现本土文化，把二者融合到酒店服务的每个细节中。通过相应的营销公关手法充分发挥本酒店的地理区位作用，使本酒店成为花卉世界展会开办期间的唯一指定酒店。配套消费带动主体消费酒店引进的品牌是酒店档次的一个射影，本项目应采用品牌引进策略，通过配套项目的品牌77、效应充分带动本酒店的品牌效应，给本酒店构造一个立体式品牌环境。从市场调研的结果来看，吸引顺德区著名的餐饮连锁品牌进驻至关重要，顺德有两类经营成功的酒店经营模式，一类是通过餐饮美食带动客房销售，另一类是通过娱乐康体带动客房销售。本酒店意图打造顺德地区最具代表性的主题商务休闲酒店，采用“本地美食国际化娱乐”的模式，将打造“色、香、味”俱全的综合性酒店，“色”指秀色可餐，采用高素质的服务人员和高档次的娱乐休闲服务；“香”指顺德特色美食，引进中高端的顺德美食品牌，以陈村粉为特色结合地区知名度打造美食品牌；“味”指花卉园艺的品味，通过花卉艺术、园林艺术塑造欧美式酒店的高端品牌。酒店品牌立体效应图酒店立体78、品牌识别点OY主题品牌（客房、会议室、商务等）Z附加服务（充分体现与竞争酒店的差异化）X配套品牌（美食、娱乐、SPA、康体等）4. 竞争威胁（Threats）政策限制威胁本项目采用配套消费带动主体消费的经营模式，经营初期以娱乐消费带动客房销售，娱乐板块的销售需要充分考虑政府的有关限制条件。竞争对手威胁本项目的主要竞争对手新君悦酒店是在夜总会和桑拿的基础上向酒店业扩张的，在娱乐行业的经营上有多年的经验，形成了稳定的客户网络，其周边地区的娱乐消费氛围也比本项目浓厚，这给本项目带来了一定的机遇，也带来了相当程度的威胁。碧桂花城酒店由于在碧桂花城内，已经营几年，在花卉世界旁，有地理优势和客户忠诚优势，79、酒店客房较少，无经营压力。乐从的财神酒店在投资、设计和品牌推广上有优势，比较容易吸引客人。周边地区的禅城、南海桂城及顺德北滘都有高星级酒店在建，对本项目都造成竞争威胁。4.1.3 竞争分析1. 可比性酒店（典型个案）分析（1） XX中心区可比性酒店XX宾馆地理位置： 位于XX市汾江南路75号，毗邻祖庙，距离火车站10分钟车程，距离XX机场20分钟，距离广州白云机场35钟车程，交通便利。开业时间： 1981年6月18日星 级： 从1981年正式开业时政府的招待所，到1989年三星级；从1996年四星级饭店，到2004年迈入“五星级旅游饭店” 的行列。周边景观： XX祖庙、孔庙、黄飞鸿纪念馆、南风80、古灶、仁寿寺、民间艺术研究社、XX古巷东华里、梁园。酒店定位： 商务酒店。品牌管理： 洲际集团。规模及房间数： 总建筑面积已达到9万多平方米，415间客房，包括标准客房、豪华客房、行政客房、公寓客房、特设行政楼层和电子商务层。平均房价： 590元入 住 率： 78%客户类型： 以商务客为主，外国商务客人较多，交易会或展会期间客房爆满。餐饮设施： 中餐厅：其乐宫经营新派粤菜、风味菜、 至尊三宝（鲍、翅、燕）；百味川食街 粤菜经营风味菜、东南亚美食、西式美食、韩式美食、咖啡厅、柏孙堡西餐厅（自助餐）、海德堡高级西餐厅（法式及欧陆西餐）、海悦寅福门日本料理店。配套设施： 酒店会所：健身室、男女宾净桑81、拿、乒乓球室、室外游泳池、阅览室、沐足按摩、美容、桌球室、棋牌室、网球场、飞天阁健康桑拿中心、银河宫夜总会。 会议设施：会场名称实际面积（）收费标准（元/天）会场容纳人数讲座式座谈式剧院式宴会式酒会式万豪国际会议中心（全场）121078000720/1100680500万豪国际会议中心（A区）55830000240180330300200万豪国际会议中心（B区）65130000220460380300/会议一室266600015080180/会议二室1143500363650/会议三室1165000/49/会议四室1233500605072/会议五室962500363650/会议六室8230082、0/24/装修风格： 典雅中式风格。酒店品鉴： 该酒店历史较长，在XX首屈一指，其品牌名称占据优势，成为XX酒店的代表；装修风格经典独到，充分运用中国元素，代表XX文化；服务质量高于XX同级别酒店；由于其临近广州，对比广州同级别酒店具有一定的价格优势，交易会期间受商务客户的青睐。（2） 顺德中心区可比性酒店顺德新世界万怡酒店地理位置： XX市顺德区大良镇清晖路150号。开业时间： 1998年星 级： 国际四星（目前顺德地区唯一的国际星级酒店）酒店定位： 商务酒店 品牌管理： 美国万豪国际集团房 间 数： 377间，设有独立商务楼层。平均房价： 600元左右入 住 率： 80%左右客户类型： 外83、国商务客人居多。周围景观： 清晖园、宝林寺、西山庙、华盖路商业步行街、生态乐园。餐饮设施： 华美轩中餐厅经营广东菜和顺德菜；大堂吧则是浅斟的好去处；咖啡厅提供各国风味自助餐 及日本料理。配套设施： 桌球室、电子游戏机室、室内游泳池、健身室按摩室、桑拿浴室。会议设施： 7间会议厅，共1365平方米。装修风格： 大堂重新装修过，格调高雅，客房宽敞舒适，设施有些陈旧，准备装修。项目评价及借鉴： 由国际酒店集团管理，有品牌效应，容易吸引国外客人，服务水准高，价格较高，经营效益较好。顺德福盈酒店地理位置： XX市顺德区大良环市北路38号。开业时间： 2003 年开业星 级： 四星酒店定位： 商务型品牌管84、理： 自主管理房 间 数： 建筑面积约18000平方米 ，105间平均房价： 300元左右入 住 率： 85%客户类型： 商务客居多配套设施： 朗晴居海鲜酒家、西餐厅，康体娱乐作为福盈酒店主要经营特色之一，酒店致力于创造“健康时尚，休闲度假”的生活理念。康体娱乐设施包括：保龄球、歌舞厅、茶道馆、健身中心、美容美发、中西式按摩、推拿、红土地网球馆、游泳馆、棋牌室、台球、乒乓球、羽毛球、篮球馆等。 装修风格： 以独特的设计理念，突出舒适、洁净、贴心。酒店评价及借鉴： 该酒店是由顺德著名餐饮品牌郎晴居海鲜酒家扩充发展而成，曾获得全国中餐技能创新大赛金奖和广东国际旅游节美食金奖两项顺德顺德餐饮界最高年85、度大奖、食品卫生信誉度A级单位、XX首家世界金钥匙酒店联盟成员、高分当选中华餐饮名店， 凭着住宿、餐饮、娱乐、康体全面丰收的骄人业绩，而成为XX效益最好的酒店之一，曾一度创下高星级酒店餐饮收入超过营业收入过半的记录。 酒店档次不高，但由于房间不多，位置不错，商务客源充足，经营理想。仙泉酒店地理位置： XX市顺德区顺峰山旅游区开业时间： 1987年开业，1999年装修星 级： 四星（全国第一批正式评定公报）酒店定位： 旅游休闲度假酒店品牌管理： 自主管理房 间 数： 262间平均房价： 400元左右入 住 率： 40%50%客户类型： 旅游客人、会议客周围景观： 宝林寺、清晖园、顺德新区府餐饮设86、施： 中餐厅、西餐厅、酒吧配套设施： 迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、乒乓球室、电子游戏机室、室内游泳池、保龄球场、网球场、健身室、按摩室、桑拿浴室。装修风格： 具有浓郁的中国古典宫殿建筑风格，豪华温馨、高贵典雅、气派不凡。酒店评价及借鉴： 该酒店环境优雅，位于旅游度假村内，建筑装饰富有中国特色，是顺德地区最为典型的旅游度假酒店。主要吸引国外游客和外地游客，同时也是本地商务人士的休闲度假场所。从客房营销来看，该酒店主要接待团队旅游客人，淡旺季较为明显，入住率不高。从经营管理上看，该酒店多次易主，原为国营企业，现承包人为杭州人，服务质量有待提高。 酒店现正在进行五星级改造，准备向五星级迈87、进。（3） 乐从镇可比性酒店财神酒店地理位置： XX市顺德区乐从镇乐从大道东82号开业时间： 2006年星 级： 国际五星（申请中）酒店定位： 商务酒店品牌管理： 自主管理房 间 数： 408间（包括总统套房及49间各式套房）平均房价： 450元左右入 住 率： 60%客户类型： 商务客户（意大利、法国、日本等地居多）周围景观： 乐从家具博览中心、顺联世纪家私城、德富塑料城展览中心、乐从文化广场。饮食配套： 稻菊日本料理、阿一鲍鱼中餐厅、财神吧、聚宝阁西餐厅配套设施： 天河卡拉OK夜总会、至尊桑拿、按摩房、健身房、商场、放影厅、网球场、游泳池、网吧、台球室、壁球、棋牌室、溜冰场、沙弧球会议设施88、： 高度（米）面积（平方米）课堂式（位）剧院式（位）U型桌式（位）中式餐厅（席/12位）宴会厅6.69304507007043宴会厅A6.66002704504023宴会厅B6.63301802501520多功能厅4.314570120157装修风格： 为澳门财神酒店下属连锁酒店，总投资七亿，由香港设计师设计，富丽堂皇，将中国元素与现代时尚设计充分结合。项目评价及借鉴： 为澳门财神酒店下属连锁酒店，总投资七亿，是走现代特色路线的高档酒店。周围环境较好，港澳客人较多。 无论从地理位置、周边景观、交通状况、当地经济状况等外部因素分析，还是从投资幅度、硬件条件、配套设施、服务水平、管理水平等内部因素89、分析，财神酒店具备了国际五星级酒店的水准，在整个XX地区也首屈一指，但是，财神酒店现阶段经营状况并不理想，平时的入住率很低，主要因为财神酒店的定位出现偏差，造成了一定程度的水土不服。从它的装修风格和引进的品牌上可以看出，该酒店较多地考虑了国外客户的需求和品味，忽略了本地客户的需求和品位，造成了淡旺季明显的状况，展会期间产生了明显的展会经济效应，吸引较多的国外商务客和外地商务客，非展会期间则难以吸引本地客人。从长远的角度看，财神酒店仍然具有较大的发展潜力和竞争力。（3） 陈村镇可比性酒店新君悦酒店地理位置： XX市顺德区陈村镇佛陈路口 开业时间： 2002年9月星 级： 四星标准酒店定位： 商务90、休闲酒店品牌管理： 自主管理房 间 数： 200多间平均房价： 300元入 住 率： 75% 公寓价格： 每月￥2800-￥3800配套设施： 皇朝食府中餐厅：可同时容纳600人用餐，配有6个多功能厅和50间豪华贵宾房，呈现粤菜、顺德菜各式精品。紫罗兰夜总会：40多间风格各异的KTV包房，均以花名命名。动感MP8士高花之阁健康中心、名苑沐足中心、大堂吧、游泳池、乒乓球室、英美式桌球室、健身房。会议设施： 7个大小不等的会议室，230300平方米，可以满足20到600人的会议或会见要求。客户类型： 商务客、娱乐休闲客、旅游客。装修风格： 欧陆风情。周遍景观： 距香江长隆动物世界和宝墨园半个小时车91、程，临近花卉世界、君兰高尔夫，交通便利。 项目评价及借鉴： 该酒店前身是一家夜总会，现已发展成为一家带有酒店、酒店式公寓、夜总会等配套设施齐全的综合性商务休闲酒店，属于典型的以娱乐业带动客房销售的酒店。无论从客房装修还是从服务质量来看，该酒店均未达到真正的四星级酒店标准，其客房设置与碧桂花城酒店相比尚有不足。由于在周边区域内尚未出现与之竞争的高星级酒店，所以具备了暂时的独占性，加之其在娱乐经营上的经验，促使其入住率居高不下。碧桂花城酒店地理位置： XX市顺德区佛陈大桥侧开业时间： 2003年1月酒店定位： 商务休闲星 级： 四星标准品牌管理： 自主管理房 间 数： 59间（业主或会员平日可获五92、折优惠，假日则六折。）房间类型价格床位房数豪华双人房￥6382或137间特级豪华双人房￥69826间豪华商务客房￥8002或16间特级豪华商务客房￥93812间豪华套房￥12002或13间特级豪华套房￥150011间豪华三人房￥76834间加床￥120房间类型2007年春季交易会房价门市价网络预订优惠价高级双人房US$105US$90豪华高级三人房US$125US$100豪华套房US$175US$150特级豪华套房US$200US$170加床US$20US$20平均房价： 350元入 住 率： 80%周遍景观： 花卉世界、陈村法院、华英学校餐饮设施： 中西餐厅会议设施： 厅房面积（米）剧院式宴93、会式舞会式酒会U型（讨论式课堂式多功能厅17253003010150200150300M1、M6711704060M2、M3、M7、M86816配套设施： 图书阅览室、健身房、乒乓球室、台球室、保龄球室、网球场、游泳池、商场。装修风格： 欧陆风情项目评价及借鉴： 该酒店具有典型的顺德特色，采用罗马式建筑，大门气势恢宏。内部有宽广的广场和停车场，酒店大厅气氛喧哗热闹，餐饮气氛隆重，内部带有衣服、首饰、精品等多种类型的商场。经常性举办顺德本地政府机关及企事业单位常规会议，陈村的会展业也为其带来了一定的客源。 2. 项目所在地潜在竞争对手分析（1）在2010年之前，顺德的五星级酒店将从现在处于空白的94、情况下发展到5家，三四星级酒店总数从现在的17家增加到25家左右。北滘金茂华美达广场酒店 该酒店位于105国道边，距离XX一环北滘林上路立交只有2公里，占地53761平方米，投资4500万元。根据规划，该酒店建成后总建筑面积将达6万平方米，是目前顺德面积最大、功能配套设施最完善的五星级酒店之一。而且，该酒店还将把传统的岭南文化与现代建筑艺术融为一体。伦教五星级酒店项目该酒店目前处于招商阶段。广东省XX市顺德区立交桥东北角项目合作总额：1亿元合作方式：待定合作年限：待定联系电话：075727720015 联系传真：075727757038 项目内容：该地块位于伦教广珠路东面、龙洲路北面，北面是具95、有南方特色的景湖公园及羊大河道，地理位置十分优越。酒店按五星级标准设计，设置不少于500个床位及不少于250间客房，建设密度不高于30%，总建筑面积约7万平方米。新城区海景酒店顺德华财企业投资有限公司投资的五星级酒店，预计总投资6亿元。顺德海景酒店位于广东省XX市顺德区新城区的核心地块，是一个包含五星级酒店、商场、高端住宅、公寓在内的综合性建筑群，该项目占地面积49953m2，建筑面积54330m2。建筑群由三部分构成，分别为基地车部的五星级酒店、中部的公寓以及西南部的高端豪宅。（2）XX临近项目即将开发的高星级酒店保利皇冠假日酒店五星级酒店，位于南海桂城中轴线，千灯湖景区的北端，千灯湖水道从96、中穿过。保利水城皇冠假日酒店占地面积7000平方米，总建筑面积9万多平方米，总建筑高度157米，是目前南海最高的建筑物，名副其实的区域标杆项目。酒店共设有600多间客房和配套公寓，包括大堂、大宴会厅、多功能厅、三个不同风格的餐厅、健身中心、水疗中心、娱乐中心、室外泳池和网球场等，设计总停车位近400个。预计投资6亿元，该酒店将由世界最大的酒店管理集团洲际酒店集团管理。恒安瑞士大酒店XX恒安瑞士大酒店在XX地区以首家五星级国际品牌酒店正式营业。酒店引入集团倡导的新生活模式，集奢华、优雅和完美于一体，是时尚精英、商务休闲旅客的首选居停之所。酒店地理位置优越，交通便捷；客房级豪华套房座落于51层的大97、厦内，分布于大厦最高的15个楼层；临近祖庙商业区和汾江金融区，更毗邻连接广州和顺德的XX高速公路。设标准客房208间，2008年上半年开始试业。 XX丽致酒店位于南海桂城中轴线的五星级酒店，由广东高力集团投资，占地面积48119.69平方米。XX文华国际大酒店在季华路与文华路交叉处，目前筹划建成五星级酒店。4.1.4 酒店市场和客源（需求特征）调查及分析1. 项目所在地酒店市场和客源调查分析（1）消费者需求心理分析消费者需求心理分析图21Peoplevalues更多消费表示需求最大化更多消费表示集中和有限需求产品和服务必须有感受的诉求，如乐趣、道德。产品和服务必须满足衡量标准，如质量、价格。寻98、求永恒和谐的事物淡薄的消费欲望寻求更多的生活乐趣，更多的生活体验节省花费，经济上的节省导向寻求绩效和效率，理性的物质选择显性需求隐性需求专业服务全面服务34现有酒店市场客源状况在禅城区、大良镇、陈村镇、乐从镇的主要酒店（四星以上）考察过程中，我们发现了项目所在地的五大消费群体分别为：成功人士、工薪阶层、小资主义者、节约主义者和休闲享乐者。本地商务客是酒店、餐饮和娱乐消费的主力，陈村地区国外商务客、外地商务客与本地商务客的比例约为2：3：5。 在本地经常消费的商务客户中，成功人士的比例约为30%，工薪阶层的比例约为10%，小资主义者比例约为15%，节约主义者比例为20%，休闲享乐者的比例约为2599、%。可见，本地的成功人士和休闲享乐者的比例是酒店消费的主流。目标群体划分划分办法：利用地理变数、住宿动机、身份特征三个纬度将酒店消费群细分为不同类型，进行交叉分析，得出三十种人群中寻找本项目的核心目标消费群。纬度A：按照地理变数将顾客划分为：本地客。外地客和国外客。纬度B：按照住宿动机将顾客划分为商务客和旅游客两种类型。纬度C：按照身份特征将顾客划分为：成功人士、工薪阶层、小资主义者、节俭主义者和休闲享乐五种类型。交叉组合：将纬度B作为二级划分标准，可得出三十种不同的消费群。其中本地商务客中的成功人士和享受主义者是本项目的核心目标消费群。本地消费 传统理性消费集中营 简约型价值区 传统感性消费100、区 现代感性消费 自然 自由自在 简约 属感 活力 科技/创新 品质 个人效率 定制化PeopleValues高尚激情古典刺激/乐趣炫耀/张扬新潮归属感核心需求明智消费全面成本服务可靠本地商务客集中表现为传统的理性消费倾向，包括明智消费、品质、服务、可靠，部分本地商务客表现出现代感性消费，包括炫耀/张扬等。国外商务客集中表现为传统感性消费和简约型价值消费倾向，包括归属感、古典、高尚等。对于本地客来说，传统感性消费区提供的价值属于负需求，传统理性消费区提供的价值属于正需求，而对于国外客来说，传统理性消费区提供的价值属于负需求，而传统感性消费区提供的价值属于正需求。从这一点看，本酒店针对的客源要有101、所侧重，本地商务客是面对的第一类客户。（2）利益搭配模型市场：B - 商务旅游者 BI- 国外商务客 BO - 本地商务客 M 会议旅游者 MI 国外会议客 MO 本地商务客 E 娱乐或度假旅游者 EI 国外娱乐客 EO 本地娱乐客 U 常住客人 EO 国外常住客 UO 本地常住客需求利益及提供利益：1：高尚 6：自由自在 11：新潮 16：交通便利 2：自然 7：活力 12：全面成本 17：科技/创新 3：简约 8：归属感 13：明智消费 18：个人效率 4：激情 9：刺激/乐趣 14：服务 19： 定制化 5：古典 10：炫耀 15：品质目的地（目标酒店）：N 新世界万怡酒店（New Wo102、rld Courtyard Hotel） R 福盈酒店（Rich Forex Hotel） C 仙泉酒店（Century Hotel） F 财神酒店（Fortunahotel） G 碧桂花城大酒店（Country Garden flower city Hotel） X 新君悦酒店（Xin Jun Yue Hotle）利益搭配：s =超吻合； m = 吻合； n= 不吻合=市场 目标群 需求利益 利益 提供利益 目的地细分 细分 搭配BBO3、5、8、14、16、17s3、5、8、14、16、17N、FBI1、5、10、14、15m5、10、14、15R、XMMO2、5、8、13、14、16m2103、5、13、14CMI2、7、10、12、16m2、5、6、12、16GEEO4、9、11、14m4、9、14N、FEI4、9、10、11、14s4、9、10、11、14N、XUUO8、14、15、16、19s8、14、15、16、19N、FUI8、14、15、16、19m8、14、16N、X（3）客源分析及目标群体定位商务会展客60%政务考察客10%旅游休闲客30%顺德高星级商务型酒店的客源大致分三大类，其一为商务会展客，约占60%，其中本地商务客户主要为老板和中高层白领，外地和国外客户主要为展会商务客；切入为旅游客，约占30%，主要以团队客和散客的形式出现，大致比例约为2：1；其三为政务考104、察，约占10%，公务考察人士主要来自珠三角地区的泛珠三角地区，大致比例为3：1。在上述前两类客源中，娱乐休闲需求成为其消费的一个重点，平均约占总消费额的40%以上。2. 项目所在地餐饮市场和客源调查及分析（1）总体餐饮状况食在广州，厨出凤城 顺德是中国粤菜的发源地，中国三大厨师之乡之一，中心城区大良被评为中国首个餐饮名镇，烹风浓郁，美味天香，自古就有“食在广州，厨出凤城”的说法。 现在，顺德区内有星级酒店17家，其中三星级以上12家，各类餐饮企业达4000多家。顺风山庄、东海海鲜酒楼、凤城酒店、龙的酒楼、郎晴居海鲜酒楼被评为“中华餐饮名店”，有3位厨师被评为“中国烹饪大师”，有21位厨师被评为105、中国烹饪名师。2005年，餐饮业营业收入达45.87106亿元，增长28.7%。（2）著名餐饮品牌分析顺风山庄地 址：顺德大良105国道顺峰山路段。餐厅环境：园林式设计，环境清雅。技术力量：代表凤城（顺德）美食最高境界的顺风山庄是中华餐饮名店，有罗福南、欧阳叶伟、冯永波3位中国烹饪名师，为其服务的700位顺德厨师代表凤城厨师的最高水准。凤城美食真正具有全国乃至国际知名度，顺风山庄当立首功。经营状况：年销售额超5亿元，拥有20个连锁店的酒家，在全国的正餐餐饮企业中排名第二。郎晴居海鲜酒楼地 址：大良环市北路38号餐厅环境：大气隆重技术力量：凝聚了雄厚的技术力量，饮食出品部取得职业资格证书的共有4106、4人，其中技师2人、高级师10人、中级师23人、初级师9人，绝大部分是从郎晴居起服务到福盈酒店的技术骨干。经营状况：郎晴居海鲜酒家由一家仅有三百多个餐位的小酒楼，发展成为饮食、娱乐、旅业等功能齐全的现代化四星级涉外酒店福盈酒店，曾一度创下高星级酒店餐饮收入过半的记录。 凤城酒店地 址：位于顺德大良碧鉴路1号开业时间：1987餐厅环境：凤城大酒楼美名为十九楼，现经营餐位2000个。技术力量：全国绿色餐饮企业和XX市诚信单位，以及是中华餐饮名店，中国烹饪协会会员；广东烹饪会员；顺德饮食协会会员。经营状况：一直勇立餐饮业潮头，成为宴席首选品牌。（2）本地区饮食需求分析粤菜顺德菜系为主的餐饮消费占绝对107、主流作为中国四大菜系之首粤菜发源地的顺德，顺德菜系在当地的餐饮消费中占有不可动摇的主流地位。川菜、湘菜等辣味菜系布点中低端市场在顺德，出名的川湘菜系酒家并不多，主要是跟本地人的饮食消费习惯有关系。川湘系主要针对外地商务顾客、外来打工人群以及需要调节口味的本地年轻人。从这点看，目前川湘系主要针对中低端市场。饮食需求逐渐回归素淡从市场调研的结果上看，目前顺德各镇出现的农家菜和乡村菜馆日益增多，大部分消费者的口味回归素淡，需求几十年前的乡土气息，许多餐馆也从怀旧、健康、美味暗含创新几方面进行创新。热闹的餐饮气氛是顺德人追求共同喜好大部分顺德人在饮食消费上讲究大众化和家庭式，婚庆喜宴、公司聚餐、家庭聚108、餐、朋友聚餐等都是顺德人外出消费的基本形式，四种形式的大致比例为10%：20%：30%：40%。在传统风俗和就餐习惯上看，顺德人喜好热闹喧哗的就餐氛围和典雅趣致的就餐环境。“精、变、新、美” 在变化当中不断追求新的东西是顺德餐饮值得总结的成功经验。“新”是一种工艺，一种产品，“美”是综合的工序，是一种形象，一种文化，是综合性享受。餐饮文化的品牌与价值铺垫的演变，有形的产品和无形的服务结合在一起。3. 项目所在地娱乐市场和客源调查及分析顺德娱乐业夜总会的客源以商务客及以商务为目的的私营业主居多，其他卡拉OK及酒吧基本上以本地年轻客人为主，而棋牌室、茶馆则是清一色的本地人。顺德凯撒夜总会位 置：位109、于顺德区最早的四星级酒店新世界酒店内。经营规模：营业面积约7000平方米，是目前顺德区最著名的高级豪华娱乐场所，已成为该区域娱乐业著名的品牌及往来客商流连忘返之地。设计理念：以现代理念设计，具有独特幽静情调。装潢格调：整体装潢豪华、富丽，包括风格迥异的进口壁画装饰与场内各式彩虹灯交相辉映，浓浓的绚丽让人感受着音乐的如痴如醉。服务项目：内部大堂、包房、吧座、DISCO以及桑拿一应俱全，采用全新的电脑点歌系统配上一流的音箱设备，一流的服务，可以让消费者真正体会到星级娱乐享受的真谛。评 价：管理完善，财务稳健，业绩显著，是顺德区最成功的娱乐经营企业之一。宝丽金夜总会位 置：位于顺德大良步行街繁华路段110、。经营规模：全层拥有近60间贵宾房，饮食娱乐一体化。设计理念：以中国56个民族命名的房号并图文并茂展现各民族的风俗习惯为重点文化特色。装修格调：高雅、气派、壮观。服务项目：宾客乘坐古色古香的老爷车直抵房间，更成为全城夜总会首创先驱。消费标准：大房最低消费780元，不设房费；中房最低消费580元，不设房费；小房最低消费480，不设房费，另加消费金额10%的服务费。评 价：经营状况较好，服务较有特色，房间装修感觉一般。4. 项目所在地康体市场和客源调查及分析 顺德的足浴按摩主要是针对商务客、休闲客及本地人，桑拿按摩主要针对商务接待及本地私营业主。现在康体会所吸引的是崇尚健康和休闲人士，尤其是出差外111、地的商务客、当地公司及私营业主的商务接待、高级白领的休闲放松。喜玛拉雅SPA健身会位 置：位于大良中心商圈经营规模：面积4000平方米，为海内外追求健康美丽和高品质生活人士度身打造的一座五星级尊贵舒适高雅私密的健康会所。设计理念：由澳洲著名设计事务所设计，融会东南亚及藏传文化主题，装修格调：豪华典雅。服务项目：会所云集亚洲经典SPA，高科技美容、专业健身、瑜伽修身等项目为一体，以“诚信为本，美丽共创”为企业经营理念，以“顾客至上，员工满意”为企业管理方针。评 价：喜玛拉雅特聘国际会所管理集团全程策划及管理，重视企业文化建设，并有提供职业技能培训。 皙泉男士SPA休闲会所位 置：大良东乐路绿茵花112、园2832号。经营规模：拥有1500多平方米的男士SPA休闲会所。装潢风格：高雅别致。服务项目：会所主要以当今男士流行时尚美容、SPA、减“啤酒肚”为主要服务项目，引进国际知名高科技减肥美容仪器，是顺德男士美容、减“肚腩”的首选健康养生之地。评 价：本会所是顺德地区专门针对男士的SPA，位于住宅区，经营面积较小。5. 项目所在地会议市场和客源调查及分析（1）会展场地调查前进会展中心顺德前进会展中心是龙江“登月工程”的重点项目之一,于1999年5月开始建设,2001年1月全面竣工,并于2001年3月隆重开业, 是一座现代化的大型专业展览场馆。 前进汇展中心位于广东省XX市顺德区龙江镇325国道与113、龙洲路、沙龙路的交汇处,地处XX市“2+5” 城市组团中的龙江九江组团中心地带，距佛开高速公路龙江出口1公里，佛开高速龙山出口2公里,距大浪,XX，高明约20分钟车程,距广州白云机场约45分钟车程，中心旁设有市城巴，的士站，往广州，深圳，珠海等地的长途巴士亦可以中心旁上落，交通四通八达。周边云集大型餐饮娱乐中心、星级酒店、300万平方米的家具商场、100万平方米的家具材料专业市场，是从事商业贸易的黄金宝地。前进会展中心是以多功能、多用途的物业项目为定位，无论从整体设计、施工、设备的配置等各个环节都充分考虑到中心经营的多样性，如展览、大型商场、专业市场、酒店、写字楼等多种功能，可灵活使用。中心楼114、高四层，每层10000平方米，总建筑面积共40000平方米，可设2500个国际标准展位，并设有13000多平方米前后广场，供货物装卸及停车专用。顺德前进会展中心被誉为“打响顺德会展经济的第一炮”。已成功举办了多届的“龙”家具精品展、家具材料展、涂料化工展、机械配件展，已接待过来自80多个国家和地区的客商共60多万人次，可谓万商云集、盛况空前，从而奠定了中心在海内外的知名度，成为全球的交易平台。顺联国际机械博览中心顺联国际机械博览中心占地2万多平方米，是华南地区最具规模的专业机械展览馆。位于素有千年花乡之称的顺德陈村，地处珠三角腹地，毗邻广州、XX、南海、中山。105国道、广珠高速、佛陈公路、白115、陈公路横贯全境，毗邻顺德港、南海港、北滘港三大客货运输港口，地理环境得天独厚，交通方便，四通八达，快速可到达珠三角各个地区。顺联国际机械博览中心根据机械市场的实际现状，精心策划提炼出“重整营销模式，共赢华南市场”的核心经营理念，及服务宗旨。创造出崭新而切合实际的、适合广大机械厂商的营销模式，降低了厂商的经营成本，扩大产品销售，为机械厂商开拓华南市场，稳占华南市场提供源源动力。为加速机械采购信息的流通，顺联国际机械博览中心每年将举办大型机械设备展览会，搭建设备供求双方便利的交易平台，推动业界的商贸往来。中国机械工业联合会主办的国际机械博览会在该展览馆内隆重举行，成为华南地区机械行业亮丽的风景，全116、力打造永不落幕的会展中心。乐从国际家具博览中心 乐从国际家具博览中心总投资3亿元，占地面积12万平方米，总建筑面积18.3万平方米。正面主体建筑8层，楼高41米，采用混凝土钢架结构、网架屋面，门前由4条直径6米的圆柱支撑4-8层，用108米长、26米宽的高科技型钢向两翼伸展。中庭面积8000平方米，单层建筑面积4.4万平方米，外有大型玻璃墙幕4410平方米。中心建筑物前边设有3万平方米的广场。1-2层为家具超级商场，3-4楼采用园林布局，专用于每年两届的家具展览会。乐从国际家具博览中心(集团)有限公司地处中国家具商贸之都-顺德乐从。乐从国际家具城位于北侧，英雄河西岸。他以雄浑伟岸的身姿盘踞英雄117、河西岸，意气风发叙写着世界家具界为之瞩目的神话乐从国际家具博览中心(集团)有限公司拥有：乐从国际家具博览中心、顺德罗浮宫欧美家居（集团）有限公司、南华十万平方米家具超市、南华汇展中心，经营场馆总建筑面积近30万平方米。乐从国际家具博览中心建筑面积18.3万平方米，目前堪称世界单体建筑面积最大的家具展览馆。正面主体建筑8层，楼高41米，家博中心拥有一流设备和先进的管理系统，自动扶梯（60）台，观光梯，人货电梯。首层为家具超级商场，二至六楼采用园林布局。集:采购、展览、观光、旅游、餐饮、货运于一体。其以设计新颖，建筑宏伟，功能齐全，已如虹之势成为世界家具展览馆的时代经典杰作。乐从国际家具博览中心自118、2000年开业至今，已成功的承办了六届中国（乐从）国际家具博览会。为乐从家具业进军国际市场提供了无与伦比的交易平台。数以万计的中外客商涌入乐从这一璀璨的商都，乐从家具市场也发展成为世界上最大的家具贸易集散地。家博中心云集了：美国健威、林保坚尼、生活大师、等近400家世界家具知名品牌！经营范围涵盖了所有的家具类型，几乎能满足不同文化背景、审美情趣的不同层次客户的需要。乐从国际家具博览中心（集团）有限公司直属企业：罗浮宫欧美家居（集团）有限公司更是顺德家具界一大亮点。秉承欧洲经典家具文化，坚守“生活典范，为您创造”的经营理念，为您带来仿佛置身欧美皇家豪宅的非凡尊贵感受。近10万平方米南华家具超市、119、南华汇展中心，集沙发、办公家具、等各式精品家具与一体，构成了乐从国际家具城内一道重彩，乐从国际家具博览中心(集团)有限公司以雄伟耀眼的身躯，嵌于顺德乐从家具十里长街中央，象一颗璀璨明珠，成为中国家具商贸之都最亮丽的风景，散发着无与伦比的巨大魅力。（2）展会品牌介绍中国国际植物展览会/中国国际园艺资材展览会首次举办时间：2004年展会时间：每年12月1日至12月3日展会地点：XX市顺德区陈村镇佛陈公路潭村路段陈村花卉世界展会场馆：广东顺德陈村花卉世界展览中心主办单位：XX市人民政府支持，中国花卉报社、XX市顺德区人民政府和德国埃森展览有限公司。展示范围：盆花、观叶植物、草花、鲜切花、盆景、水培植120、物、苗木、种子、种苗、穴盘苗、种球、泥炭、基质、温室建造、温室设备、加温降温系统、灌溉与排水设备、自动化设备、园林机械、园林工具、花艺设计、花店用品、花盆、花瓶、花园用品等。中国（陈村）机床及橡塑设备博览会首次举办时间：2003年展会时间：每年4月9日4月21日展会地点：顺德区陈村镇白陈公路赤花段主办单位：中国机械工业联合会、广东省经济贸易委员会、XX市人民政府、XX市顺 区人民政府。广东（陈村）国际包装、印刷工业展览会首次举办时间：2003年展会时间：每年4月22日4月25日展会地点：顺德国际机械博览中心主办单位：中国国际贸易促进委员会广东省分会、中国国际商会广东商会。展会范围：印刷设备、印121、刷材料、仪表仪器、自控设备、包装机械、包装材料等。（3）区域展会市场客源分析在顺德参与会议展览的人士主要包括以下两大类：一是参展商，二是专业观众。展会旅游人士依照展会主题将发生相应的变化，消费习惯也存在差异之处，基本上，展会旅游人士对酒店的选择一般基于三种考虑：环境和服务较好的酒店；其一是出于商务需要，采取就近原则选择酒店；其二是出于“商务+旅游”需要选择；其三是职业需要，选择与自己从事行业或本次展会密切相关的酒店。（4）会展旅游者消费特点 消费水平高。参加会展的人员比一般旅游者的消费水平高，相当于他们的45倍。特别是购物能力强，从而给会议接待地带来客观的经济收入。 逗留时间长。参加会展的人员122、，既要参加会议、展览，有时还要参观浏览，因此，他们逗留的时间比一般旅游客要长的多。例如：参观展览人士平均在当地逗留35天，平均每天在零售及娱乐方面的消费估计分别是普通游及本地市民的213倍。 综合性消费，其中饭店业受益最大。会展客人消费是一种综合性消费，在会展业汇聚的众多行业中，以酒店业受益最大。 淡季消费。会议旅游的计划性强，并且不受气候和旅游季节的影响，因此多在旅游淡季举行，这样可以有效地调节旺季与淡季客源的不平衡。可以提高各类酒店的全年利用率。6. 项目所在地商务市场和客源调查及分析（1） 工业带动的商务市场 目前顺德区形成了三大工业类型的产业结构，包括高新技术产业，如电子信息、液晶显示123、器件、新材料、精密制造、生物医药、高效节能等；传统优势产业，如家用电器、机械制造、金属材料加工及制品、塑料制品、陶瓷及其他建材、纺织服装等；新兴产业，如汽车配件、新能源、环保等，形成新的增长点，并依托于广佛经济圈，形成庞大的商务市场。产业的集聚效应也在逐步形成，如集约园区、产业基地、专业镇和专业市场的建设，进一步增强了产业的辐射效应。在这样的形式下，大部分大企业和企业集团在XX中心组团入户（陈村包含在中心组团中），形成以大企业为主导、中小企业专业化分工、产业化协作的产业组织体系。（2） 现代服务业带动的商务市场目前顺德区拥有四大类型的服务业，一是居民服务业，二是传统商贸业，三是旅游业，四是房地124、产业。其中以传统商贸业和旅游业带动的商务市场最为显著，形成了集商务、公务、购物、美食、观光、休闲度假旅游于一体的综合性服务体系。（3） 都市型农业带动的商务市场 都市型农业带有明显的区位特征，目前蔬菜、花卉园艺、畜牧、水产、观光休闲农业五大主导产业是重点发展对象。7. 项目所在地商务市场和客源调查及分析（1） 顺德旅游业整体布局“一个中心，两条旅游景观带，三大功能区” 以规划引导，逐步建设好以大良、容桂、伦教为主的城市旅游组织接待中心；完善以陈村容桂为主轴线，贯穿龙江、杏坛、均安的水乡文化生态旅游景观带；加快建设东部综合旅游区、西北部商贸旅游区、西南部生态旅游区三大旅游功能区，力争把顺德建设成125、为国内外知名的融观光、娱乐、休闲、度假、商务活动、公务考察于一体的多功能、高水平、特色明显的现代化旅游目的地。（2） 旅游资源开拓顺德旅游圈已成为大珠三角旅游圈不可或缺的组成部分，具有人文优势和产业优势的强大支撑，从目前的市场需求状况看，商务公务考察游、岭南文化游、工业旅游和美食旅游是政府重点提倡的旅游项目，现阶段已形成商务、公务、会议、观光、休闲度假等六大主体旅游市场，基本形成“行、游、住、吃、购、娱”六大类型旅游服务配套体系。商务旅游顺德是传统的轻工业基地，家电、家具、花卉、钢铁等专业市场在全国都有很大的影响力，会议旅游、公务旅游、博览旅游等项目吸引并分享广州和深圳等市场的客源，商圈影响范126、围在扩大。休闲度假旅游目前顺德的休闲度假旅游主要是本地人和以广州为主体的珠三角城市人口的节假日休闲旅游，外地人将顺德作为度假目的地的数量较少。2004年初，广州至顺德高速公路的开通，使广州至顺德的车程减少至20分钟以内；2010年轻铁的开通，使从广州芳村坑口站到顺德中心站之间的车程缩短在20分钟以内；珠三角城际交通网也在不断发展，泛珠三角的概念正在形成，城市之间的联系和交往将更为紧密。顺德逐渐成为休闲度假旅游的南向汇聚地。购物旅游 顺德作为文化古镇，旅游商品历史悠久，做工讲究，花样众多，名扬中外，各镇（街）又拥有众多的大中型专业市场和购物中心，成为本地旅游市场的一个重要带动。观光旅游顺德的观光127、旅游主要覆盖珠三角地区，多为短途旅游性质，长途旅游停留过夜的状况较多，短途旅游停留过夜的状况较少。由于本地区各景点较为零散，未能串联成线，形成不同主题，所以短途旅游市场尚有一定的发展潜力和空间，商务旅游将是观光旅游客的一个潜在转化市场。美食旅游顺德是传统粤菜的发源地，经过历代烹饪高手的创新和发展，顺德美食中外闻名。有不少旅客闻名而至，其中包括港澳地区旅客。随着多条专项美食线路的开通，美食旅游成为其他旅游类型的重点配套。其他旅游类型康体、娱乐、宗教旅游的补充，是综合接待的辅助和完善，具有进一步发展的潜力。（3） 旅游品牌打造与目标市场开拓顺德区有着丰富的旅游资源，但旅游知名度不高。因此，对外推介128、顺德，宣传顺德旅游新形象，吸引更多的国内外客人来。“十一五”期间，近现代工业博物馆、李小龙纪念馆和生态乐园整合项目、长鹿农庄三期、逢简水乡、昌教大宅门、岭南美食博览中心等旅游项目将得到重点推进，清晖园旅游文化、陈村花卉世界等旅游点的配套功能也得到进一步完善。观光旅游度假产品针对珠三角及广州地区，主要通过以新的景区（点）、新的旅游内容与形式作为市场促销重点。民族传统、文化习俗产品针对港澳地区游客，通过地缘、亲缘、血缘关系吸引港澳游客。商务、公务方面的配套旅游服务主要针对外省来顺德的客人，满足其商务和公务参观动机。顺德历史文化旅游产品和独特历史文化的包装和推介，主要针对台湾和外国客人以商务旅游为主129、。8. 项目所在地可比性市场和客源调查及分析分析示意图财神酒店新世界万怡酒店仙泉酒店新君悦酒店碧桂花城酒店奢华高档客户需求中档价值商业/会议娱乐/度假细分市场酒店位置特色客源发展潜力财神酒店位于中国家具之都乐从镇，毗邻乐从中央公园。室内设计柔和中西艺术精髓，是国际标准的豪华五星级酒店。以商务会议培训为主，节假日吸引休闲度假客人。位置好，环境优美，酒店硬件和软件都不错，发展潜力大。新君悦酒店位于陈村商业繁华地段。餐饮、娱乐、休闲配套齐全，符合当地消费心理。商务、会议、娱乐休闲因为酒店属于大众化的装修，硬件设施容易老化陈旧，管理一般，发展潜力不大。碧桂花城酒店位于碧桂花城内，毗邻陈村花卉世界大型楼130、盘配套，欧陆风格，房间较大。商务、休闲酒店规模较小，发展潜力不大。4.2 功能定位4.2.1 酒店整体定位论证及分析1. 整体定位所谓定位，是一种对公司的供应品和形象进行设计，从而使其在目标顾客心里占有独特位置的行动。目前有四种可供选择的定位战略，其一是强化现有定位，例如顺德新世界万怡酒店，作为目前顺德唯一的国际四星级酒店，正在筹划升级为国际五星级酒店；其二是空白点定位，例如深圳的威尼斯皇冠假日酒店，把威尼斯文化引入中国，开创了中国主题酒店的先河，同样采用了空白点定位法；其三是反定位，番禺长隆酒店，利用马戏森林和野生动物等原始自然景观打造一站式休闲度假新概念，一反以往旅客对酒店利用人文景观的思131、维定势；其四是高级俱乐部战略，例如香港半岛酒店，被评为世界十大酒店之一。本酒店采用“空白点定位”。在市场调研中，我们发现在本地区15分钟商圈内缺乏主题式酒店，临近本项目的三家酒店虽然同样定位为商务休闲酒店，但是缺乏明确的可感知的主题。从周边环境和地理区位上分析，本项目临近陈村花卉世界，拥有休闲式商务的基本素质，具备打造主题酒店的先天条件。同时，花卉世界品牌传播效应的引导下，提高了本项目的品牌联想空间。因此，我们将项目定位为主题式商务休闲酒店。XX酒店豪华型主题型客户需求时尚型经济性商业/会议娱乐/度假细分市场根据酒店综合条件的本地酒店市场经营状况和未来发展趋势，本项目定位为：国际标准四星级酒店132、。具体理由分析如下：（1） XX酒店业适宜走中高端酒店市场路线；酒店市场与东莞酒店有些相似，酒店客房由餐饮娱乐休闲消费带旺，中高档酒店受青睐；具体统计数据如下：XX星级酒店07年住宿情况统计开业时间星级房间数量入住率平均房价（元）XX宾馆1987五41580%580XX金城大酒店1989四18878%370顺德乐从财神酒店2006五40862%460顺德碧桂花城酒店2000四5980%360顺德新君悦酒店2001四21876%320顺德新世界万怡酒店1998四37780%620顺德福盈酒店2003四10585%320 （2） 本项目做五星级酒店不具备条件，而做四星级酒店完全符合要求。（3） 项133、目定位在国际标准豪华四星级酒店可与餐饮、娱乐项目及公寓相匹配，利于业主的整体物业租赁和招商。（4） 以XX四星级酒店中的佼佼者地位盖过其他竞争对手，利于争取更高的入住率和平均房价。（5） 利于酒店档次和形象带动客房、餐饮、会议、娱乐、康体等的整体经营，创造更高的经济效益。（6） 有XX酒店业充足的高端客源市场支持。本酒店按照定位和设计要求建成后，将为XX增添一道亮丽的城市景观，成为陈村的标志性建筑；同时XX酒店业又将增加一个高档次、高品位的国际标准四星级酒店。酒店投入运营后，集精品客房、各式美食餐饮、商务会议、康体娱乐为一体，设施齐全，风格时尚、高档豪华，必将成为中高端商旅人士下榻酒店之首选。134、2. 主题选择酒店主题凯旋是胜利的象征，是一种文化，欧洲的历史属于每个“凯旋”的时刻，在欧洲的每一个国家，都有凯旋的一幕和值得骄傲的瞬间。最具代表性的法国凯旋门是拿破仑为纪念他在奥斯特利茨（Austerlitz）战役中大败奥俄联军的功绩而兴建的，是法国继埃菲尔铁塔之后的有一个标志性历史建筑，凝聚了法兰西民族的尊严。“凯旋”串联了包括法国、意大利、西班牙、英格兰等在内的欧洲国家的典型文化内涵，这样的文化为本土商务人群所熟知和钟爱。采用“凯旋文化”作为主题可以充分串联出欧洲的文化内核，在设计和装饰上充分渗透到客房中，一反其他酒店仅在酒店外观和大堂做表面概念，从而在真正意义上打造情景式主题酒店消费新135、概念。由主题色引申出客房主题本项目采用欧美现代派简约黑白色调为主，搭配使用红色衬托，大胆而诱惑，富有创意。在西方文化里，红色代表胜利；在中国的文化里，红色代表喜庆。采用红色衬托既能体现“凯旋”概念，又能将中西文化充分融合。红色可以联想欧洲国家代表物品，由此得出不同主题的客房：国家联想物品内涵客房设置意大利红色法拉利激情意式标房英格兰红色苏格兰格子裙情调英式标房法国红酒品位法式豪华房西班牙红色斗牛巾前卫西式套房建筑风格 酒店采用法国古典主义风格和古罗马风格的建筑相结合的建筑风格。其中，酒店建筑外形和外部景观古罗马风格，是酒店整体形象显得大气古朴；酒店大堂及公共区域采用法国古典主义风格，使酒店内部136、结构严谨华丽，细致多彩，充分满足顺德人隆重热烈、豪气大方的消费个性。4.2.2 酒店客房定位论证及分析1. 酒店客房 目前许多酒店都难以在客房上实现差异化，而客房正是酒店住客最直接最切实的体验点，客房实现差异化很容易给住客形成深刻的印象，从而强化住客对酒店的整体印象。 本酒店客房差异化将通过颜色、软装饰、细节用品三方面体现。 在内饰上注重软装，根据不同类型房间的风格进行搭配，在不同风格的房间放置不同国家的“国花”，例如意式房放置意大利雏菊。酒店定位是商务休闲酒店，客源以商务、会议、会展、培训客人为主。所以本酒店客房定位以既能满足客人商务、会议、会展、培训的需要，又能使客人在房间充分放松，享受生137、活的前提下进行设计。客房设置如下：数量（间）面积（平方米）床尺寸（米）标准单人房76401.8标准双人房128401.2豪华间48602.0套房28802.2合计280 房间宽敞，面积在40平方米以上。 色彩清淡、温馨，有设计感，软装饰突出了酒店主题。 床位够大，1.82.0以上，满足商务人士需求。 床软硬适度，床上用品舒适，床按五星级标准配置。床头灯光可调控，有房间中央控制机关。床头配闹钟。 洗手间够大，8平方米以上，通过设计更显宽敞，设计打破传统，富有新意，布局合理，干湿分区，马桶为静音，花洒水流大且舒适，水温稳定适宜，下水通畅，有防滑装置。 客用品质量好，设计个性化，镜子是雾化玻璃，配化138、妆镜、吹风筒、剃须刀。 房间内设写字台，台上配电话，有足够照明的台灯，有文具配备，多用插头设置，配宽带上网接口，提供免费宽带上网服务。 房间内配城市交通地图及黄页。充分考虑客人商务需要。 豪华房设会客区。2. 客房服务本酒店的服务员形象与酒店定位相搭配，从服饰、言行举止到服务方式全方位地给客人身临其境的感受。本酒店的服务模式借鉴深圳威尼斯皇冠假日酒店，该酒店以威尼斯景观和“水城文化”为主题，服务员穿着威尼斯服饰和夏威夷服饰，与酒店巧妙结合，浑然一体。 服务个性化。3. 公寓客房 公寓客房主要针对外地常驻本地的商务客、陈村花卉世界展览的客人及来采购或展览的常住客人（外国客人）、在当地工作的白领等139、，居住时间为一个月以上。公寓客房20间，面积初步定位80平方米左右，可以设两室或三室两种。4.2.3 酒店餐饮服务定位论证及分析中餐定位：陈村美食府。中餐的经营至关重要，将引进顺德著名饮食品牌，面向顺德本地客户，主要包括陈村、乐从、北滘三镇，以及部分来自桂城和禅城的客户，在当地形成经常性的消费习惯。在总体战略上，本酒店中餐厅将与花卉世界达成协议，成为花卉世界的战略合作伙伴。西餐定位：自助美食殿堂。西餐作为高星级酒店的必要配套，采用与酒店定位相吻合的风格，西餐厅自营。西餐厅采用西式自助餐的形式，提供早餐和会议用餐，以及住店客人的中餐和晚餐，平时做咖啡厅使用。自助餐厨房为宴会提供服务。自助餐厅将不140、定期举办各国的美食节，比如东南亚美食节、欧陆美食节等。4.2.4 酒店娱乐服务定位 本酒店娱乐设施规划有夜总会、KTV包房、酒吧和的士高。 娱乐采用外租的形式，主要针对本地私营业主和中高阶层白领，定位为私密性的娱乐独享空间，娱乐服务采用夜总会的形式，充分满足客人的私密性需求。4.2.5 酒店康体服务定位 根据本酒店地理位置和实际情况，康体服务采用外租的形式，针对酒店商务休闲客人、当地私营企业主、白领人士、崇尚健康自然的有钱有闲人士，康体定位为感官体验水疗会。项目采用水文化，包括SPA、足浴、健身中心、游泳池、桑拿、棋牌室等。4.2.6 酒店会议、宴会服务定位 宴会厅面积1000多平方米，层高9141、米，分割为三间，无柱内空间，设舞台，可以用来做活动表演，大型宴会开展。另有100多平方米商务会议室三间，会议设施具备召开电话会议和电视会议的功能，大多数会议室配有吊顶式多媒体投影仪和双投影屏幕。 4. 2. 7 酒店商务服务定位本酒店的商务聚焦于酒店客人的商务服务，商务中心内设：旅游服务、小商务洽谈室、小图书馆（图书1000册、DVD免费出租给住店客人）。 酒店有租车服务及代叫出租车服务。商务服务项目： 复印服务 秘书服务 电信服务 口译/笔译服务 票务服务：火车票/飞机票 邮政快递服务 宽带服务 装订服务 手机充电服务 设备租用服务4.3 经营模式 “自营+外包”模式 本酒店采用“自营+外包142、”的模式，酒店客房采用自营模式、餐饮、娱乐、康体等采取外包模式。“总体品牌构建+知名品牌引进”模式酒店的品牌构建分三个阶段进行。第一阶段为“聚点成线”：该阶段以“点式消费”为主，通过引进著名餐饮品牌、休闲、娱乐品牌，网罗客源，迅速提高酒店知名度，带动酒店整体品牌成长。第二阶段为“连线成面”：该阶段以“流程消费”为主，通过第一阶段的品牌传播和消费者的消费习惯引导，进一步在消费者心目中形成整体品牌形象，从对餐饮、娱乐和休闲消费的关注转移到对酒店核心环节客房、公寓的关注上。第三阶段为“以面促点”：该阶段以“整体消费”为主，形成酒店整体品牌，通过整体品牌效应促动消费者在客房、餐饮和娱乐上的“点式消费”143、上。娱乐消费餐饮消费休闲消费4.4 市场推广策略酒店后台管理4.4. 1 酒店客房总体销售框架客房预定信息住客反馈信息即时客房信息客户历史数据客户数据库酒店前台酒店销售部网络预订签署协议网络预订散客团队客商务团队旅游团队 酒店设置客户数据库，并对数据库实施后台管理，数据库包括客户历史数据、即时客房信息、住客反馈信息、客房预订信息四大板块。酒店销售部和酒店前台分别与数据库实现联接。4.4. 1 酒店市场推广策略1. 广告推广 广告推广分为初期、中期、后期，分别针对酒店的开业初期、发展期和成熟期三个阶段。开业初期主要进行宣传式广告，以品牌名称和主打概念为推广重点；发展期针对目标消费群推出系列酒店服144、务产品，以品牌理念为推广重点；成熟期以打造立体化的品牌服务，塑造区域性酒店形象为推广重点。在推广初期，广告推广方式以媒体推广和平面推广为主，媒体推广选择XX和顺德地区电视台，圈定商户客为主要宣传受众；平面推广包括酒店宣传DM和便携式宣传册的设计印刷，以及户外广告的设置。在推广中期，主要通过网站和旅行社的深度渗透，建立酒店的自有网站，在国内的著名旅行网站（如携程网、e龙网、芒果网等）推出广告，并在相关搜索网站上添加搜索链接。在推广后期，酒店已形成了较为稳定的客户群体，酒店的定位也进一步调整确定，该阶段主要通过客户网络群进行口碑式推广，对原有客户网络维护，推出专门针对老客户的产品和服务。网络资源2145、. 公共关系推广政府资源业主资源本项目将整合三方面资源，其一是政府资源，其二是业主资源，其三是网络资源。政府资源指政府的相关管理部门，协调好政府关系是本项目“以娱乐带动客房”经营思路的重要保障。业主资源指本项目业主XX金属材料有限公司在金属业界形成的客户群体、供方群体、同行群体等，这方面的资源最容易形成本酒店的第一批顾客和最稳定的客户群。网络资源指通过网络宣传和推广旅游酒店服务的供应商，如携程网、e龙网、芒果网等旅游网站，以及其他旅游网站，以网络推广的形式覆盖面广，可以最大程度的获得客户资源。综合分析，网络资源最为广泛，业主资源最为集中，政府资源具有保障性。3. 内部推广内部推广主要针对酒店员146、工，培养一线员工的促销意思，加强员工对酒店的了解，培养其向潜在客人宣传酒店设备、设施、服务等方面的能力。4. 品牌推广品牌推广包括两方面功能：一是通过本酒店的名称和标志，指引消费者得到理想中的产品或服务；二是让消费者将无意识中购买的产品，通过本酒店的名称或标识，形成特定、集中、简单的购买及消费记忆，最终影响消费决策。第五章 经济和社会影响分析5.1投资估算5.1.1投资估算的编制一、投资估算编制范围包括本项目可行性研究报告编制范围内的主体工程、附属工程和公用工程费用等。具体内容是建筑安装工程、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、预备费等。二、投资估算编制依据A、XX酒店项目规划总平面；B、土147、建、装饰、市政及安装工程定额（2006年广东版）；C、XX市2008年第三季度建筑材料、设备的市场价格；D、XX市2008年第三季度商品房投资估算指标；E、XX市2008年第三季度商品房工程概预算资料；F、广东省2007年建设工程预算取费标准；G、投资项目经济咨询评估指南(中国国际工程咨询公司)；H、其它相关文件和规定。三、建设投资估算1、工程建设投资组成1）建筑安装工程费用包括建筑物及其配套设施、公用工程（含智能化监控、道路排水、园林绿化）等费用；2）设备及工器具购置费，主要指发电机等配套设备购置费用；3）工程建设其他费用包括建设单位管理费、工程咨询费、工程质量监督检测费、工程监理费、工程设148、计、地质勘探费等；预备费包括基本预备费、涨价预备费。2、建设投资估算结果（为了方便计算，数字四舍五入取整数）经计算，XX酒店项目建设投资为17980万元。其中，土地投资3703万元，工程建设投资13467万元。详见以下建设投资估算表。XX酒店项目建设投资估算表序号项目金额(万元)1土地费用37032前期费用3293建筑工程费用67774安装工程费用18545其他建设费用3546预备费用450合 计134673、土地投资估算过程本项目土地使用权是拍卖所得，土地成本为3703万元(3734元/平方米9917.84平方米37033214.56元，取整数3703万元)。4、工程建设投资估算过程工程建设149、投资包括：前期费用231万元，建筑工程费用6777万元，安装工程费用1854万元，其他建设费用354万元，预备费450万元。投资估算见下表（数字取整数）：前期费用估算表序 号项 目单价(元/平方米)单位数量金额(万元)1施工图设计费40m249094196 2地质钻探费2m24909410 3建筑审图费2m24909410 4质量监督费2m24909410 5项目申请编制费1m2490945 6基础设施配套费20m24909498 合 计329 建筑工程费用估算表序 号项 目单价 单位数量金额(万元)1酒店土建工程1200元/ m24329451952地下室1800元/ m2580010442150、道路广场150元/ m2793.43153园林绿化60元/ m23471.24214给水排水60元/ m2793.4356环保投资500万元/宗1500合 计6777安装工程费用估算表序 号项 目单价 单位数量金额(万元)1配电安装120元/m2490945892电梯安装40万元/部31203智能化安装20元/m249094984空调安装500万元/宗15005燃气安装300万元/宗13006给水消防安装30元/m2490941477锅炉安装50万元/宗1508中央水处理安装50万元/宗150合 计1854其他建设费用估算表序号项目基础(万元)费率(%)金额(万元)1建设单位管理费863118151、6 2报建费86310.5547 4防雷检测费86310.054 5静载费86310.543 6监理费8631186 7招标代理及造价费86310.543 8其他零星项目86310.543 合 计354 预备费估算表序号项目基础(万元)费率(%)金额(万元)1基本预备费89852.52252涨价预备费89852.52253合 计450四、流动资金估算流动资金主要为管理费用和销售费用，本项目不涉及产权销售，所以销售费用为零。估算见下表（数字取整数）： 流动资金估算表序号项 目计算基础（万元）比例（%）金额(万元)1管理费用1065722132销售费用01.50合 计213五、酒店装饰装修工程费用152、酒店高级装修费用序号项目单价（万元/宗）宗金额(万元)1大堂20012002会议室、宴会厅15011503食街、茶艺、西餐10011004中餐厅20012005酒店客房1500115006高级客房80018007其他1001200合 计3150购买设施设备费用序号项目单价（万元/宗）宗金额(万元)1高档运输车辆(5台中档车，30万元/台)15011502洗衣房设备20012003家具购置8001800合 计1150六、项目总投资估算本项目总投资为17980万元。其中：建设投资13467万元,流动资金213万元，酒店装饰装修3150万元，设施设备费用1150万元。5.2经济财务评价酒店营业收入估153、算及现金流量计算 酒店的营业收入主要包括：餐饮收入、娱乐、水疗出租、客房及会议收入等。据调查四星级酒店营业成本大约占营业收入的30%左右，营业税金及附加占5.5%，其他财务费用占16%左右。以十年营业期计算，见下表：序列项目2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1客房收入2,6312,7622,9003,0453,1983,3573,5253,7023,8874,0812餐饮收入7307678058458879329781,0271,0791,1323水疗收入1,8001,8901,9852,0842,1882,2972,4122,154、5332,6592,7924夜总会收入1,2001,2601,3231,3891,4591,5321,6081,6891,7731,8625租赁收入100105110116122128134141148155营业收入合计6，4616，7847，1237，4797，8538，2468，6589，0919，54510,023序列项目2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1客房成本6586917257617998398819259721,0202餐饮成本2192302412542662802933083243403水疗成本54056759155、56256566897247607988384夜总会成本3603783974174384594825075325585租赁成本5566667778营业成本合计1,7821,8711,9642,0622,1662,2742,3882,5072,6322,764序列项目2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1客房成本（税）1471541621701791881972072172282餐饮成本（税）414345475052555760633水疗成本（税）3984184384604835075335595876174夜总会成本（税）2652156、782923073223383553733924115租赁成本（税）7778899101011营业税金及附加8579009459921,0421,0941,1491,2061,2671,330备注：酒店餐饮会议收入按照每日2万元人民币计算；娱乐水疗收入按照每月150万元计算，夜总会按照每月100万元计算，每年按5%递增。XX酒店项目现金流量表序号项 目建设期运营期2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年01234567891011121现金流入 - - - 6,461 6,784 7,123 7,479 157、7,853 8,246 8,658 9,091 9,545 22,368 1.1营业收入 6,461 6,784 7,123 7,479 7,853 8,246 8,658 9,091 9,545 10,023 1.2回收固定资产 11,346 1.3回收流动资产 1,000 2现金流出13，825 358 5,357 2,639 2,771 2,910 3,055 3,208 3,368 3,537 3,713 3,899 4,094 2.1土地投资 3,703 2.2建设投资10，122 358 4,357 2.3流动资产投资 1,000 2.4营业成本 1,782 1,871 1,964158、 2,062 2,166 2,274 2,388 2,507 2,632 2,764 2.5营业税金及附加 857 900 945 992 1,042 1,094 1,149 1,206 1,267 1,330 3所得税前现金流量-13，825 -358 -5,357 3,822 4,013 4,213 4,424 4,645 4,877 5,121 5,377 5,646 18,274 4累计所得税前现金流量-13，825-14，182-19，539-15，718-11，705 -7,492 -3,068 1,578 6,455 11，57616，95422，600 40,874 5调整所得159、税 658 705 756 898 967 1,040 1,100 1,165 1,232 4,389 6所得税后现金流量-13，825 -358 -5,357 3,164 3,307 3,458 3,526 3,678 3,838 4,021 4,213 4,415 13,886 7累计所得税后现金流量-13，825-14.182-19，539-16，375-13，068 -9,610 -6,084 -2,406 1,432 5,453 9,666 14，080 27,966 投资收益率指标税前指标：指标值税后指标：指标值净现值（i=6%） 16,947.53 净现值（i=6%） 9,650160、.05 内部收益率16.23%内部收益率12.46%静态投资回收期6.66静态投资回收期7.63动态投资回收期7.34动态投资回收期9.57 万元从上表可知：截至2020年项目累计净现金流量为27，966万元，静态投资回收期为7.63年，到2016年资金回收完毕。5.3风险分析建设风险本项目建设投资17980万元，金额较大，主要投放在建安工程、设备购置和高级装修。如果项目管理针对性不强，承包商经验和资源不足，会导致工程进度拖延、工程质量缺陷，带来工程款节流风险。原材料、设备、人工的价格变动及供应出现不测等风险，还有不可抗力的风险，都会给本项目的建设造成影响。风险的防范措施是，充分考察承包商的实161、力和经验，采取优化节能的方案，并做好合同完善、跟踪管理等工作。资金回收风险本项目的投资资金回收有赖于酒店经营计划，包括所有营业部门的销售情况和预测值，还有酒店成本费用的控制。酒店投资具有占用资金量大、投资回报期长、股本大的特点。加上酒店竞争加剧，价格均不断下调，其中可能有部分酒店经营场地、设施、设备水平高于本酒店，使得部分老客源时有分流的迹象。这就是本项目的潜在竞争风险。利用XX近五年高级酒店缺位，提高酒店品牌效应，加强营销策划，有效控制成本，才能保证客源充足，增大利润回报，缩短投资回收期。市场风险风险来源：市场风险主要指由市场供求关系、竞争关系、资源条件、市场购买力水平等因素变化而带来的风险162、。风险回避：密切关注市场新增酒店及酒店的经营动向，同事争取时间缩短建设周期，尽早开业，抢占市场先机。项目投入使用后，密切掌握和预测国内经济动向，提前采取适当的应对措施；对经营管理进行精心策划，使项目的盈利能力达到最大化，坚持走高档客房为核心，丰富多元化产品服务的经营路子；加强经济控制，尽可能的压缩经营成本。5.4社会影响效果分析5.4.1对社会劳动生产率提高本项目拟采用的多项新技术体系，对提高劳动生产率起了较大促进作用，具体参见如下表。新技术提高劳动生产率预测表：序号技术名称技术特点提高效率预测值1填充墙采用加气混凝土砌块与普通粘土砖相比较，施工更加快捷方面；并减少烧结砖制造过程产生的环境污染163、100%2商用泵用混凝土技术机械化程度高，减轻了劳动强度，节省了人力、物力200%3复合组合模板技术板块面积大，表面平整，拆装方便，大大减轻了工人的劳动强度80%4建设施工中大量采用模数化设计，工业化生产的材料设计合理、施工方便，简化规格尺寸200%5区综合布线技术实现综合布线一次到位，光纤到楼；音频、视频、数据传输线三线合并，连接局域网并进入客房，为网络扩容提供良好的基础200%6机电设备通过酒店局域网实现集中监控通过综合布线系统，采用计算机技术，通讯技术，自动化技术及网络技术，对所有机电设备及关键设施实现远程集中监控管理，提高效率，实现控制响应速度，减少人力资源500%5.4.2先进科技成164、果转化率的提高本项目在规划设计、建设施工、及交付使用后的物业管理各方面均采用一系列成套技术和一大批新产品，使物业的科技含量大幅增加。如智能化计量收费技术、离子水硬化原质土技术、套房结构化布线技术、智能化LONWORKS技术等，均是将先进的科技成果转化为建筑产品，从而在科技生产力转化方面起带头和示范作用。特别是同类项目相比较，有以下两个特点：1)转化的科技成果水平较高本项目采用的新科技中有部分属于国际先进技术，其余技术也均达到国内或省内领先水平，它们代表了当代房地产业发展的较高水平；2)科技成果转化率提高较明显 本项目拟应用的新科技达到四十多项，科技成果转化提高了30%左右，充分体现了今后房地产165、业发展的方向，有较好的示范作用。5.4.3对就业的促进作用本项目的建成，将有利于附近商圈的成熟，而且酒店管理也需要一定数量的技术、管理、保安等人员，从而增加了本地居民的就业机会。顺德区工业、商贸业日渐繁荣，高级管理人员和投资者需要舒适、高档次的酒店居住环境，本项目也是他们最好的选择，这为顺德区引入高级人才提供了很好的配套设施。5.4.4项目对合理利用自然资源的影响人与自然的关系不应是索取与给予、依赖与被依赖的寄生关系，而应当是彼此融为一体、互动循环发展的共生关系。保护现有的自然生态系统就是保护自己未来的生存条件。我们的绿色生态酒店将区内风、光、水、生物等自然要素看成一个完整的生态体系，形成和谐166、的内部运行机制，同时又与外部整体生态系统取得良好的衔接、配合、互动关系，保持生态系统内部各要素之间的平衡发展，并具有循环与可再生能力。生态环境包括酒店内的水环境系统、声环境系统、光环境系统、气环境系统、绿化环境系统、废弃物管理与处理系统等方面。从酒店的环境区域划分来看，环境系统则包括酒店内环境以及酒店外环境。本项目区的酒店室内环境目标是创造一个健康、温馨的室内空间；酒店外环境目标是合理绿化、减少噪音、通风、日照、净化空 气、污水和固体废弃物合理管理与处置等，创造个舒适、清洁、健康的酒店外空间；此外酒店外部环境另一个目标则是尽量减少小区向外输出废气、污水、 固体废弃物、噪音、光污染等环境破坏要素167、。5.4.5项目与社会环境相互适应性以人为本的设计理念本项目区的开发建设充分考虑了人的活动规律与轨迹，体现以人为本的设计理念，更多关注儿童、老人和残疾人的生活需要和入住需求，营造一个和谐、健康、友爱的酒店环境。近年来随着我国残疾人保障法的颁布实施，关心残疾人逐渐成为社会共识，我们为他们提供使用酒店室内外环境的方便条件，让他们和正常人一样得到平等的生活待遇，实现自理、自尊和自强。对于酒店居住区规划，首先，酒店区道路系统做方便残疾人的坡道，在车行路与人行道交叉口做坡道，使酒店区内整个人行道成为一个完整系统的残疾人使用道路，同时在集中绿地，花园及儿童和老人的休息娱乐场所均作坡道，方便使用，力争达到室168、内室外无障碍设计的统一，使酒店内外区域更舒适更方便；再者，在建筑物入口根据建筑物不同性质，做合适的坡道形式。另外，酒店内还应有方便残疾人使用的设施，例如：房门增加辅助拉手以便开关，加宽卫生间的门，以便轮椅通过卫生间，改浴盆为淋浴并增加扶手和拉杆等等。5.4.6社会关系针对本项目与当地人际、科技、文化发展水平的相互适应性，与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性，我们列表进行说明：序号社会因素影响的范围程度可能出现的结果措施建议1对居民生活水平与生活质量的影响百分之百不同程度提高改善环境条件，提高生活质量引导提高2对居民宗教影响酒店旅客素质较高，群体不大，不会干扰居民宗教基本无影响加强酒店管理3对169、不同利益群体的影响建设时期由于施工等操作有可能引起少量生活不方便会不同程度地影响建设工期和施工环境等有关部门应对有关事宜做好讲解说服工作，以求得其配合与支持建成后可使当地居民的居住环境方面得到提高促进社会经济的健康发展有关部门应加大宣传力度，合理引导4对脆弱群体的影响（妇女、儿童、残疾人员）基本无影响无不良后果可以进行一些扶贫助弱活动5.4.7基础设施本项目的建设得到了政府的大力支持，项目的建设在交通、电力、通信、供水等基础市政设施方面将会得到有力的保障和支持。项目与当地基础设施发展水平的相互适应性列表分析：序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益的群体适应并不同程度的支持建设时期170、可能会引起当地居民的不便和误会有关部门应注意引导和加强宣传教育2当地组织机构全力支持交通、电力、通信、供水等基础设施条件的配合有关部门应协调配合及大力支持3当地技术文化条件适应并支持出现工程技术问题提高工程技术水平通过以上分析，本项目与XX市中心城区近期建设规划的要求相衔接，就是立足“以人为本”的原则，营造陈村舒适、卫生、安全、便捷的旅游、住宿空间，注重人文和自然的和谐发展，提高旅客的生活质量。第六章 建设与实施6.1项目建设实施的安全、消防、卫生等措施6.1.1 安全措施在本项目的建设实施过程中，不存在有毒物品的危害，但存在高空、振动、噪音等危险性作业。在施工期间、从安全的角度考虑，项目建设171、单位应要求相关的施工单位遵守市政建设的规定，在项目场地实施封闭施工，以防非工作人员和车辆闯入，造成伤亡事故；施工人员应持证上岗，做到各负其责，各施其职，严禁无证上岗操作。各种机械设备加强维护和检修，杜绝设备因失检、失灵而造成意外事故发生。6.1.2 消防措施本项目工程的耐火等级按照一级设计，相应其构件的燃烧性能和耐火等级应按照相关建筑防火规范设计。室外道路布置应考虑消防车辆通行的要求，酒店地面预留消防车道，室外并设有消防栓、消防水泵结合器各人员密集区处设置消防电梯、疏散楼梯，在紧急状态下可有效疏散人群。楼梯间、前室、走廊均设有防排烟系统。室内均按照消防规定要求设置消防栓系统、自动喷淋系统、消防172、自动报警系统、疏散照明指示系统、应急广播系统等消防设施，并与一层设消防控制中心。按当地公安消防机关的要求配置消防用品。6.1.3 卫生措施本项目涉及餐饮经营，应按照有关规定加强卫生防疫工作，在食品加工区制定严格的管理规程，工作人员必须严格遵守卫生工作条例，定期进行检查消毒工作6.1.4 项目建设计划进度本项目开发建设进度计划为两年，项目进度计划如下：2008年10月项目前期筹划及立项报批；2009年3月4月建筑方案及综合管网设计；2009年4月5月：施工图设计；2009年6月：工程开工；2010年11月：工程主体完工；2010年12月：工程验收2010年12月2011年10月：装饰装修2011173、年11月：开业6.2工程质量要求本项目严格按照顺德区规划设计条件的各项规划指标进行工程设计，并根据建设工程质量管理条例及相关建设标准、施工规范的要求，采用项目管理模式，严格实施施工质量、材料设备质量和工程整体质量的管理，建立质量保证体系，严格监督，确保工程质量达到优良。第七章 结论7.1酒店总体投资回报情况评估及分析项目现金流量分析税前指标净现值16，947.53内部收益率16.23%静态投资回收期6.6动态投资回收期7.34税后指标净现值9，650.05内部收益率12.46%静态投资回收期7.63动态投资回收期9.577.2酒店可行性论证结论 项目具有良好的市场前景和竞争力1、通过对顺德经济174、和酒店业现状的分析及发展趋势展望，可见顺德酒店有良好的发展潜力。2、项目所在地位于禅城、乐从、陈村三镇组成的黄金三角区中心位置，“十一五”规划纳入XX中心组团范围，临近广州新火车站，地理位置优越，中心组团是区域内地区性中心；全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心；全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地；具有高品质生活环境的城市生活区；具有悠久历史人文环境的地区；是投资建高星级酒店的理想地方。3、本酒店建设投资时期极佳，项目策划力度较大，市场定位和客源定位明确，投入市场后将具有极强的市场吸引力。7.2.2 项目具有很强的可操作性，风险可控 项目最可能发生的风险是市场风险和竞争风险，由于项175、目的地理优势及较大的市场需求，加上XX金属材料有限公司在当地的行政资源和行业影响力，项目经营措施比较明确，应对风险的能力较强，因此整体风险可以降低到最低程度。7.2.3 项目具有极佳的社会效益1、本项目重点立足陈村及周边镇区，辐射顺德、XX中心城区乃至全国来顺德旅游观光的游客，四星级花园式酒店的风格和完善的配套设施，提升顺德旅游业的发展。2、本项目建成后，让周围市政基础设施更加完善，形成集酒店、商务、娱乐休闲为一体的建筑群体，加上拥有优厚的陈村花卉世界环境，大力提升该酒店项目的定位，社会经济效益比较突出，直接促进当地经济的发展3、目前陈村镇酒店管理水平不高，项目将引进国内外知名酒店管理公司、顾问公司和高级管理人才，为陈村酒店业的发展做出贡献。7.2.4 可行性结论总结通过对市场发展前景、投资风险评估、资金投入和回收的估算，可以看出本项目的投资回报不错，具有相当好的经济效益。由于本项目的投资风险低，地理环境适中，交通方便，有力保障整个项目的资金运转顺利。综观上述各项具体分析，从市场前景、建筑规划、技术方案、财务评价、社会评价等，显示本项目开发是必要也是可行的，风险是可控的，对于陈村乃至顺德的旅游经济贡献是非常大的，是优质的投资项目。