1、省级佛儒道风景旅游区开发项目建设工程可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月省级佛儒道风景旅游区开发项目建设工程可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月156可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论131.1项目概况13建设单位：山西xx置业有限公司131.2项目背景141.2.1 xx风景区规划建设工程背景2、141.3可行性研究报告编制范围及依据151.3.1编制范围161.3.2编制依据161.4项目主要经济技术指标及效益171.4.1主要经济技术指标171.4.2项目效益181.5研究结论18第二章 项目建设的意义及必要性202.1项目建设的意义202.2项目建设的必要性202.2.1项目建设是顺应时代发展的结果202.2.2项目建设是响应国家政策的需要212.2.3项目建设是落实政府工作的需要222.2.4项目建设是促进山西省旅游业转型升级的需要232.2.5项目建设整合旅游资源、树立旅游品牌的必然选择242.2.6项目建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要252.2.7项目建设3、是xx风景旅游区发展的必然选择25第三章 项目选址及建设条件分析263.1 选址原则263.2 拟建场址位置及现状情况273.2.1xx风景区规划建设工程拟建场址位置273.2.2xx文化城（唐人街）建设工程项目拟建场址位置273.3 建设条件283.3.1自然条件283.3.2历史人文条件303.3.3社会经济条件313.3.4交通条件313.3.5施工条件323.4xx景区发展判断333.4.1旅游空间拓展不足333.4.2旅游产品相对单一333.4.3配套设施建设不足34第四章 xx景区旅游资源分析354.1旅游资源研究354.1.1类型与分布354.1.2主要资源调研364.2 旅游资4、源综合评价434.2.1类型评价434.2.2旅游资源价值评价444.3 旅游区开发的适宜性评价45第五章 旅游市场研究485.1市场背景分析481、国际状况482、国内状况483、山西省目前趋势485.2项目吸引力及竞争力分析505.2.1优势505.2.2弱势505.2.3 机会515.3市场需求分析525.3.1从宏观政策分析525.3.2从消费需求分析525.3.3具有优越的地理位置535.4客源市场分析535.4.1 一级客源市场545.4.2 二级客源市场555.4.3机会客源市场555.5游客旅游方式分析555.6游客的消费特征分析565.7游客在旅游区担心问题分析565.8 目5、标市场定位575.8.1主题定位575.8.2形象塑造575.8.3目标市场定位575.8.4市场功能定位575.8.5市场细分575.9 市场开拓战略585.10 客源市场规模测算60具体的游客数量预测见附表5-361第六章 xx风景区规划建设工程63规划建设方案636.1 规划设计原则636.1.1 设计依据632、xx景区总体规划文件636.1.2 基地用地范围分析646.1.3 规划战略构思646.1.4 规划设计原则646.2 xx风景区建构设想656.2.1 指导思想656.2.2 思路与目标666.3 空间布局及建设内容696.3.1 总体布局696.3.2 项目建设内容716.6、4 景区重点旅游项目建设711、入口山门广场建设（图6.3）712、重塑仙洞入口形象（图6.4）723、新增万佛洞景点（图6.6）734、新增福佑寺景点（图6.7）745、如意桥（图6.8）756、xx峡谷观光区（图6.9）766.5 主要技术经济指标78第七章 xx风景区规划建设工程79基础设施建设方案797.1 道路交通规划797.1.1索道工程797.1.2 外部公路交通建设工程797.1.3 景区内部循环道路交通线807.1.4 登山步道建设807.1.5 停车场规划817.2 供电827.3 供水设施83供水系统：溪流蓄积池塘消毒间给水泵房给水管道用户837.4 排水、排污工程83(7、1)雨污分流机制83(2)排水系统83(3)污水处理氧化池84(4)固体废弃物处理847.5 通讯工程规划84(1)移动网络84(2)无线通讯847.6 入口山门广场847.7 旅游安全设施建设857.8 服务点861）北仙佛窟景区服务点（图7.5）862）南仙神洞景区服务点（图7.6）867.9 住宿877.10 购物877.11 娱乐887.12 其他88第八章 xx文化城（唐人街）建设工程89规划建设方案898.1 规划设计原则898.1.1 设计依据892、xx景区总体规划文件898.1.2 基地分析898.1.3 规划理想898.1.4 规划理念908.1.5 规划设计原则918.28、 xx文化城（唐人街）建构设想918.3 总体规划方案928.3.1总平面布局及方案比选92方案(二)（图8.2）938.3.2规划结构（图8.3）958.3.3功能分区968.4 主要技术经济指标978.5 辅助工程988.5.1结构工程988.5.2给水排水1008.5.3暖通设计1028.5.4供配电及弱电1048.5.5消防1098.5.6辅助设施110第九章 节能节水设计1119.1 概述1119.2 设计依据1119.3 节能设计1119.3.1节水措施1129.3.2电气节能112第十章 环境影响评估与保护11310.1 环境影响评估11310.1.1采用标准11310.1.2建9、设期产生的污染物与控制措施11410.1.3运营期产生的污染物与控制措施11510.1.4拟采用的生态技术11610.2 生态保护11710.2.1 生态保护措施11710.2.3 绿化景观保护措施11810.3 环境卫生11810.3.1采用标准11810.3.2环境卫生的管理11910.3.3垃圾及其处理119第十一章 劳动安全卫生与消防12011.1劳动安全卫生12011.2建筑物防火、防爆12111.3电气防火12111.4消防及安全122第十二章 组织机构与人力资源配置12312.1 组织机构12312.2 人员配备12312.2.1人员配备的依据12412.2.2劳动定员1251210、.3 企业文化12612.4 员工培训12612.5 薪金报酬126第十三章 项目管理及实施进度安排12713.1项目管理12713.1.1项目管理内容12713.1.2项目管理12713.2项目进度安排的依据12713.3项目进度安排原则12713.4分阶段开发的原因与目的12713.5项目实施进度计划12813.6实施措施129第十四章 投资估算与资金筹措13014.1投资估算13014.1.1投资估算范围13014.1.2项目投资估算依据13114.1.3建设投资项目分析13114.1.4投资估算结果13214.2 资金筹集1351、融资方案1352、项目资本金1353、资金使用计划1311、5第十五章 财务评价及数据预测13615.1 财务评价依据13615.2财务评价指标的选取13615.3 财务评价基础数据估算13715.3.1项目的计算期13715.3.2经营收入测算13715.3.3运营成本13915.3.4折旧费13915.3.5财务生存能力分析14015.4财务分析评价14015.4.1总投资收益率（ROI）14015.4.2财务内部收益率（FIRR）14015.4.3财务净现值（FNPV）14115.4.4项目资本金净利润率(ROE)14115.4.5资本金内部收益率（IRR）14215.4.6投资回收期（pt）14215.4.7盈利能力分析14215.5财务评价结12、论143第十六章 不确定性分析14416.1决策风险14416.2建设风险14416.2.1技术风险14416.2.2融资风险14516.2.3收入不确定性风险14516.2.4成本变化所带来的风险14616.2.5技术风险14616.3行业风险14816.4法律、政策风险148第十七章 社会评价14917.1社会影响分析14917.1.1社会效益14917.1.2经济效益15117.1.3生态效益15217.2社会互适性分析153第十八章 结论与建议15418.1 结论1542.项目的财务可行，主要经济技术指标如下1553.社会效益显著1552、本项目前景广泛，具有强烈的聚合作用，具有一定的13、吸引力。15618.2建议1561.政策扶持1562.加快前期项目准备工作1563.突出项目特色，加强营销宣传工作1564.加强施工管理156第一章 总 论1.1项目概况1.1.1 项目名称：xx风景旅游区开发项目建设工程。其中包括：xx风景区规划建设工程及xx风景旅游服务配套区xx文化城（唐人街）建设工程两个部分。 建设单位：山西xx置业有限公司公司简介：山西xx置业有限公司，是一家致力于提高人们生活质量的集研发、生产与销售，忠诚服务理念、提供消费者服务，依托公司二十年的市场积累和行业品行，从而真正的实现了以质取胜、以诚取胜、以市场需求为根本的经营理念。公司业务范围：涉及制药业、地产业、教育14、业、能源业、农业及投资业。公司法人代表：xx 咨询单位：xx设计研究院有限公司“xx设计研究院有限公司”是教育部重点学院“xx”的下属机构，为国家甲级设计院和咨询研究机构，技术力量雄厚、专业配套完善，对城市规划、建筑设计和工程咨询具有较强的优势。资质等级：甲级发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会院长及法人代表：xx 建设地点及用地范围（图1.1） 图1.1 项目区位图1、xx风景区位于临汾市尧都区西15公里吕梁山脉中，东至白石岭，南到万伏涧，西连马鞍岭，北括皇帝坡。总规划用地面积2844.4公顷，人文、自然景观48处，有xx、北仙洞、云雾寺三大古建群。总体分为五大景区，其中：幽峡飞瀑景15、区163.9公顷；睡女仙迹景区163.9公顷；南仙神洞景区299.3公顷；北仙佛窟景区199.6公顷；林谷觅鹿景区268.4公顷。2、xx文化城（唐人街）建设工程总规划用地面积5000亩，西侧与景区主入口广场相连，东侧紧接309国道。 项目建设周期项目建设总体工期约3年（第1年9月第4年9月），其中筹备期为半年（第1年9月第2年3月），建设期为（第2年3月第4年5月），第4年9月完工。1.2项目背景1.2.1 xx风景区规划建设工程背景xx风景名胜区是1987年山西省首批公布的省级风景名胜区之一，总面积40余平方公里。48处人文、自然景观交相辉映，由xx、xx景区等五大景区。现主要开发的景区为16、xx景区。作为尧都区“一体两翼”旅游规划中西线的主打景区，xx历史悠久，文化灿烂，佛儒道三教并存，天地人三界共生。临汾市旅游局对第1年的工作进行了安排部署，确定了旅游总收入增长16%的目标。新的一年里，尧都区旅游局将按照“整合资源、打造尧都旅游新体系”总体要求，贯彻落实“加强对接、整合资源、提升水平、整体推进”旅游发展战略，打造全国有位置、有影响的精品旅游目的地取得新突破、新进展；旅游接待持续递增；完成旅游总收入16%增长目标；继续实施中国xx陵景区xx祭祀大殿、尧文化旅游景区完善工程；启动xx旅游开发建设和旅游产品开发等工作，努力开创尧都区旅游事业发展新局面。1.2.2xx文化城（唐人街）建17、设工程背景xx文化城（唐人街）是依托xx风景区而建立的旅游配套服务文化城。根据中共山西省委山西省人民政府关于深化文化体制改革的实施意见(晋发200924号)、山西省人民政府关于加快服务业发展的实施意见(晋政发200811号)和山西省“十一五”时期文化发展规划纲要(晋政办发200774号)的指示精神，提出大力发展文化产业是贯彻落实党的十七大精神和科学发展观,实现山西省转型发展、安全发展、和谐发展的必然要求,也是应对经济危机,调整产业结构,培育新的经济增长点的重要举措。配套服务工程的建设有利于改善景区基础设施建设，改善景区旅游基础设施条件和旅游环境，提升景区吸引力和旅游竞争力，推动旅游业的可持续发18、展。受项目建设单位的委托，我公司立刻组织有关专业技术人员，在充分收集项目资料、了解项目情况的基础上，根据项目的实际情况以及的前段时间的工作成果，对项目的建设必要性、工程的合理性、经济的可行性进行了研究和分析，编制了该项目的可行性研究报告。1.3可行性研究报告编制范围及依据1.3.1编制范围本项目可行性研究报告编制范围包括xx风景旅游区开发项目建设工程的背景及建设必要性论述、市场分析预测、项目建设规模和标准、主要建设条件、工程技术方案设计及工程投资估算、资金筹措方案等，并进行技术经济分析，对本项目的经济效益、社会效益和生态效益做出评价。1.3.2编制依据（1）中华人民共和国城乡规划法（2）中国旅19、游业发展十五计划和第5年2020年远景目标纲要（3）山西省十一五旅游产业发展总体规划 （4）山西省国民经济和社会发展十一五规划纲要（5）临汾市国民经济和社会发展“十二五”计划和第4年远景目标规划纲要（6）临汾市总体规划（2009-2020）（7）国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法（8）国家计划委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）（9）国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行性研究指南（10）山西省促进旅游产业发展条例（11）关于中国生态旅游发展的倡议书（12）中华人民共和国自然保护区条例1.4项目主要经济技术指标及效益1.4.1主要20、经济技术指标xx风景区规划建设工程投资估算表单位：万元序号建设项目投资额1景区工程建设315371.1基础设施工程37171.2景区建设240801.3绿化美化工程35001.4环保工程11501.5旅游配套工程12702工程建设其他费用3115.073基本预备费2156.134xx风景区规划建设工程总投资合计41840.55xx风景旅游服务配套区xx文化城（唐人街）建设工程经济技术指标6总用地面积3335000（约5000亩）7总建筑面积33350007.1旅游文化商业建筑面积23345007.2旅游文化公共建筑面积6670007.3旅游接待及其他建配套建筑面积3335008容积率1.09建21、筑密度2410绿地率3811xx文化城（唐人街）项目总投资651265.6xx风景区规划建设工程及风景旅游服务配套区xx文化城（唐人街）建设工程总体投资为：12693211.8单位：万元 1.4.2项目效益项目建设期为3年，根据财务评价分析，项目总投资约为69.32118亿元。通过计算该项目的盈亏平衡点为21.55，项目各项财务评价指标较好，项目抗风险能力较强。按照国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）对项目进行财务评价，投资利润率为11.10%，全部投资财务内部收益率分别为13.52%（所得税前）和11.07%（所得税后），经分析计算项目的投资回收期为分别为年10（含建期3年，所得税22、前）和11.4年（含建设期3年，所得税后）。项目建设运行稳妥可靠，能为当地社会的建设发展带来良好的经济效益和社会效益，建议项目尽快实施。1.5研究结论1）xx风景旅游区开发项目的建设和发展可促进临汾市乃至山西省的旅游事业的发展，以当地的xx文化脉络为灵魂，同尧庙、华门等其他景区，共同促进和完善了晋南黄河根祖文化旅游区发展规划格局。本项目的建设有利于加强当地基础设施的建设，有利于改善引资环境，有利于加速人才流和货物流的流动，加快商品的交换过程，有利于经济、贸易和商业活动的拓展。同时旅游事业的发展会促进临汾市产业结构的调整和优化，会带动第三产业的全面振兴，会提供越来越多的劳动岗位，为当地居民当前和23、今后的社会就业提供了保障。因此，本项目的建设是符合临汾市的需要，并为临汾市带来了良好的社会效益。2）本规划项目的实施，直接增加生态环境保护的投入达14245万元，这将进一步提高旅游区的生态环境质量，促使该地区的植被、河流、山体等生态景观将得到更有效的保护，各种生物的生存环境也将获得改善，旅游区生态系统呈现良性循环，景观价值随之捉升。本规划项目开发建设的基本原则是“低密度、高投入、精开发、管理好”，将最大限度地减少人为因素对山地生态系统的破坏，有效地保护好旅游区内的人文生态、动植物资源、生物多样性和生态系统，实现旅游区的可持续发展。因此，为当地的发展带来良好的生态效益。3）项目建设期为3年，根据24、财务评价分析，项目总投资约为69.32118亿元。通过计算该项目的盈亏平衡点为21.55，项目各项财务评价指标较好，项目抗风险能力较强。按照国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）对项目进行财务评价，投资利润率为11.10%，全部投资财务内部收益率分别为13.52%（所得税前）和11.07%（所得税后），经分析计算项目的投资回收期为分别为年10（含建期3年，所得税前）和11.4年（含建设期3年，所得税后）。项目建设运行稳妥可靠，能为当地社会的建设发展带来良好的经济效益和社会效益，建议项目尽快实施。通过工程可行研究分析：xx风景旅游区开发项目社会效益明显，利国利民，利于加快地方经济的发展；25、同时旅游开发方案合理，技术经济无污染，建成后还有利于生态环境保护，对环境、环保、生态均能满足旅游区可持续发展。具有良好的环境效益。通过技术经济分析：该项目投入少，回报多，收益好、风险小、运营稳妥可行，具有较好的经济效益。综上所诉，xx风景旅游区项目开发定位准确，技术方案合理，具有良好的社会效益、环境效益和经济效益，是一个重要可行的项目，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。第二章 项目建设的意义及必要性2.1项目建设的意义本项目通过文化旅游产业的运作，以“中国之根、文化之根、文明之根、血缘之根”为主题，在创造经济效益的同时兼顾社会效益和生态效益的发展，为区域经济的腾飞创造稳定、持26、续的税收，解决大量社会劳动力的就业和增收问题。 同时建立一个窗口向世人展示区域悠久辉煌的xx文化和佛道儒三教文化和xx优美的自然景观风貌。提供一个平台，将xx打造成泱泱华夏寻根觅祖的圣地，为全球华人提供一个寻根觅祖、展示和交流的平台。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是顺应时代发展的结果当今时代，文化对经济社会发展的作用越来越重要。充分发挥文化对经济社会发展的作用，推动文化产业与旅游产业的融合发展，促进文化、旅游资源的资本化与产业化，已经成为展示区域文化内涵与魅力、塑造区域旅游品牌形象、实现文化经济价值的重要途径。文化是旅游的灵魂，旅游是文化发展的重要途径。在旅游的开发和发展当当中，文化27、起到的作用日益凸显，已经成为助推旅游发展的核心内涵。在国家政策中，文化产业作为“国民经济支柱性产业”，与作为“战略性支柱性产业”的旅游业将有越来越多的融合发展，其中文化旅游产业将是挖掘地方文化、完善旅游产业、促进经济结构调整、撬动地方经济腾飞的重要发展方向。xx文化城（唐人街）项目的建设，使得xx文化与景区旅游的“联姻开发”找到了较好的市场契合点：一方面文化旅游产业完善了xx风景旅游区的配套服务设施，为景区的长远发展提供了配套服务支撑；另一方面xx风景旅游区为xx文化城（唐人街）的文化旅游发展提供了坚实的后盾和强大的客源支持。在xx文化城（唐人街）内，“文化”与“旅游”找到了最佳的结合点，相互28、联系，相互补充。2.2.2项目建设是响应国家政策的需要党中央和国务院认识到文化产业与旅游产业的结合能够极大地推动二者的发展，因此制定了一系列相应的政策以鼓励文化产业与旅游产业的融合，以其促进文化旅游产业的发展。2007年，党的十七大提出了“大力发展文化产业，实施重大文化产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞争力”的文化旅游产业发展方针。中华人民共和国国民经济和社会发展第“十一个”五年规划纲要十分明确地提出：要丰富消费性服务业，大力发展旅游业：全面发展国内旅游，改善基础设施，推进重点旅游区、旅游线路建设，贵规范旅游29、秩序。继续发展观光旅游，开发休闲度假以及科普、农业、工业等专题旅游，完善自助旅游服务体系。鼓励开发特色旅游商品。2011年10月18日，中共第十七届六中全会审议通过了中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定。决定指出，加快发展文化产业，推动文化产业成为国民经济支柱性产业。这是继2010年10月18日党的十七届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议和2011年3月14日十一届全国人大四次会议通过的国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要之后，又一次提出“推动文化产业成为国民经济支柱性产业”。由此可见，政策的利好为文化旅游产业的发展30、带来了良好的机遇。因此，射山xx风景旅游区项目的建设是响应国家政策需要的结果。项目建成后，xx风景旅游区将成为临汾市的文化产业基地、创意旅游基地，并有希望成为山西省的西南区域的特色文化产业集群。2.2.3项目建设是落实政府工作的需要山西省旅游资源丰富，交通便利，经济发达，基础设施完备。山西省“十一五”发展规划中提出：大力发展旅游、文化、房地产、信息等市场潜力大的行业，使其成为支撑国民经济发展的支柱产业。推动旅游资源整合和市场深度开发，巩固提高山水圣人、根祖文化、民俗文化等传统优势线路，开发建设形成“一个中心、五大特色文化产业区”的发展格局。以南部临汾、运城一带的根祖文化、古都文化、盐池文化、道31、教文化、关公文化、名楼名寺文化等资源为依托,加大保护力度,注入新的创意,强化联动发展,培育以文化旅游为重点的产业集群。同时，山西省制定了全省旅游发展“十一五”规划，并提出了旅游业发展的总体目标和主要指标，为山西省旅游业的发展指明方向。本项目的实施将建成以xx风景区为基础，全面体现尧文化、佛道儒三教文化内涵的特色旅游产品，以其规模宏大特色鲜明的优势，为山西省旅游业目标的实现和山西省成为旅游强省的战略目标奠定坚实的基础。尧都区依据尧文化旅游资源优势和资源布局出台“三位一体”旅游发展规划格局。即以尧庙宫为依托，建成尧庙旅游区，成为尧文化旅游的中心点和龙头；东线以尧陵为重点，带动涝河避暑山庄、击壤处等32、；西线以姑射仙洞为重点，带动魏村、东羊、王曲元代舞台、丹朱墓、龙祠等景点的开发。近几年，尧都区相继对尧庙实施了一系列的开发建设，尧庙旅游区已初具规模；在市区两级的积极努力下，尧陵的修复开发基本完成。为了使尧文化旅游热线尽快形成，开发建设西线旅游重点xx风景名胜区已成为当务之急。2.2.4项目建设是促进山西省旅游业转型升级的需要为加快我国由旅游大国向世界旅游强国的进程，国家旅游局于2008年正式提出促进旅游业转型升级的发展战略，在此后的各类型会议中也多次强调，旅游产业的转型升级是我国旅游产业发展的必然选择，也是旅游发展的全局性任务。 山西省有根祖文化、晋商文化、大院文化、婚俗文化等享誉世界的旅游33、资源，但相对国内其他旅游地区而言，整体竞争力并不强。因此，山西省旅游业的发展路径及其发展态势是值得深思的问题。从国内外旅游发展及旅游业转型的实践来看，山西要实现从旅游资源大省向旅游业强省的华丽蜕变，最重要和最关键的问题是要解决旅游产业发展的问题，即确立一个正确的旅游产业发展及转型思路，以解决目前山西省旅游发展中出现的过度依赖门票经济、旅游购物和娱乐薄弱、旅游产业机制不灵活、旅游企业整体优势不明显等问题。因此，山西省旅游产业的转型发展与优化升级，要以产业结构调整为方向、以产业结构优化为内容、以培育旅游龙头企业和组件山西旅游产业集群为目标，实现旅游业的又快又好发展。由此可见，xx文化城（唐人街）今34、后的旅游发展必须要将山西省旅游产业转型升级作为指导方针，并在此框架下积极探索创新旅游发展的模式，以期优化旅游产业结构、促进旅游产业融合、创新旅游发展业态，努力提高本景区旅游发展的核心力和竞争力。2.2.5项目建设整合旅游资源、树立旅游品牌的必然选择xx风景区是全国重点文物保护单位之一，景区内旅游资源单体的分布比较均衡，区内地文景观和遗址遗迹较多，其中重要遗址遗迹有：虽然经过了10多年的修复工作，但是由于缺少统一规划，建设资金投入不足，景区内基础设施、服务设施、景观设施还不甚完善，主要表现在：供游客休闲娱乐设施少、旅游服务设施简单且功能不全、历史遗迹保护不够、民族特色文化表达的不尽充分等。这些问35、题已经成为景区开发的阻力和障碍，成为制约xx景区旅游发展的瓶颈因素。从长远发展来看，应尽快提高景区的接待能力和服务水平，树立xx文化旅游品牌形象，为迅速发展的古迹文化旅游业提供保证。xx风景区工程的建设可对景区内历史遗迹实施有效的保护，充分展示xx文化，洞房婚俗文化，塑造嶂谷奇观、人间仙境，从而吸引更多的游客。同时，还将完善景区内旅游基础设施，提升休闲游乐接待能力，增加旅游吸引力度，让游客真正体验到在景区内实现吃喝玩乐的整体服务。从而将单一的“门票经济”转换为各种产业互动的经济形式。2.2.6项目建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫36、切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。中央在全国再就业工作会议上指出：“扩大就业，促进再就业，关系改革发展稳定的大局，关系人民生活水平的提高，关系国家的长治久安，不仅是重大的经济问题，也是重要的政治问题。就业问题解决的如何，是衡量一个政府，一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。我国人口众多，劳动力资源丰富。随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临就业，我国的就业形势严峻。21世纪以来，我国陆续推出了一系列的体制改革措施和政策安排，我国正处于经济体制转轨和产37、业结构战略性调整的关键时期，劳动力提供总量矛盾都很突出，就业形势十分严峻。解决好就业问题，特别是解决好下岗职工再就业的困难，已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务。”服务业属于劳动密集型产业，它的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员。通过项目的建设可以带动商品流、信息流、人才流、资金流、以及产品加工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展。这是产业结构的市场化调整，调整的结果是产业结构的升级，可提供大量服务业就业岗位，从而增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。2.2.7项目建设是xx风景旅游区发展的必然选择项目实施对推动38、当地经济发展、提高临汾市尧都区的知名度、增加就业等，都将发挥非常重要的作用，具有显著的经济与社会效益。xx文化城（唐人街）的建设，是xx文化与xx风景旅游区开发的紧密结合的必然产物。xx风景旅游区的发展将通过xx文化找到发展灵魂，xx文化将通过xx风景旅游区的发展找到市场载体，二者相辅相成、相互促进。因此，xx文化城（唐人街）的建设，必将成为xx风景旅游区深入发展的文化支点，从长远看，将成为xx风景旅游区拉长旅游产业链条、提升旅游产品结构、塑造知名旅游形象的重要内容。项目建成后，将成为外地人全面了解xx文化的聚集地，成为临汾市的地标区域，成为山西省龙头旅游文化产业基地，其必将加快xx风景旅游区39、跻身国际知名、国内一流旅游景区的进程。综上所述，该项目的建设是十分必要的。第三章 项目选址及建设条件分析3.1 选址原则1、符合临汾市总体规划和当地经济发展规划的要求；2、交通便利、周边配套公用设施比较完备，具有适当的发展余地；3、节约用地，少占耕地。建设用地应因地制宜，优先考虑利用荒地、劣地、山地和空地、尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。4、减少拆迁移民。工程选址应着眼于少拆迁，少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的城镇或居民区。5、场地无洪涝危害，不应选在有害气体和烟尘影响较大的区域内，与噪声源及贮存易燃、易爆物场所的相关距离应符合有关部门的规定；6、有利于保护环境和生态。7、考虑位置40、与xx风景区紧密联系，形成完整的旅游文化产业链。3.2 拟建场址位置及现状情况3.2.1xx风景区规划建设工程拟建场址位置xx风景区位于临汾市尧都区西15公里吕梁山脉中，东至白石岭，南到万伏涧，西连马鞍岭，北括皇帝坡。总规划用地面积2844.4公顷，人文、自然景观48处，有xx、北仙洞、云雾寺三大古建群。总体分为五大景区，其中：幽峡飞瀑景区163.9公顷；睡女仙迹景区163.9公顷；南仙神洞景区299.3公顷；北仙佛窟景区199.6公顷；林谷觅鹿景区268.4公顷。根据景区所在位置，采用原址保护性的开发建设，在原有48处景点（图3.1）的基础上，新增21处景点，与原有旅游景观资源形成一个完整的41、旅游体系。3.2.2xx文化城（唐人街）建设工程项目拟建场址位置根据上述场址选择的基本要求以及本项目旅游服务配套产业性质，xx文化城（唐人街）建设项目最终选定场址位于姑射山风景名胜区内，东侧紧接309国道，通过迎宾大道与市区相联（图3.2）。项目用地呈带状均匀分布，长约4.4公里，宽约700米，总用地面积约为5000亩。拟选该址主要理由在于一是符合临汾市总体规划要求；二是取得了地委及市政府的支持；三是为xx风景名胜区提供配套服务文化商贸功能；四是拟建场地内无重要保护古迹，无密集居民居住区和有污染源的工矿企业；五是区内环境幽静、风景秀丽；六是土地资源价格优势；七是符合可持续性发展；八是该址位于342、09国道西侧，区位优势明显，交通十分便捷。综上所述，该址是xx文化城（唐人街）项目建设和经营的理想场所。图3.2 xx文化城（唐人街）区位示意图3.3 建设条件3.3.1自然条件1、地形地貌姑射山位于汾西城西部边界，距临汾市尧都区15公里，海拔1890.8米，方圆40平方千米。姑射山，属于吕梁山脉，这里山势险峻，危崖高耸，洞穴密布，苍松翠柏围裹，林木葱郁。尤以沟壑纵横，地貌奇待；堪称晋西南第一大峡谷。在幽雅的环境中，南北两处仙洞相呼应，两洞中间横卧一条深达50米的壕沟，也即峡谷，沟南称为xx，沟北称为北仙洞，两洞间深沟隔断，无法逾越。姑射风光绮丽，四季宜人，山峰叠翠，树木葱茏，鸟鸣泉泠，松涛啸43、吟，大片的原始森林展现了大自然的原始风貌。日出而林霏开，云归而岩穴瞑，朝晖夕阴，气象万千，春秋时节登高揽胜，可壮观天地一消胸中块垒。夏季清爽宜人，是避暑的胜地。冬天山寒水瘦，银装素裹，好一幅北国风光图。看云卷云舒，叹造化无常，油然而生“青山秀色亘天地，玉垒浮云变古今”之慨，而耸峰幽谷的自然景观最能淡泊人的心境，感红尘渐远，心灵澄碧，萌生“鸢飞戾天者，望峰息心；经论世务者，窥谷忘返”的流连之情。2、气候地处半干旱、半湿润季风气候区，属温带大陆性气候，四季分明，雨热同期。气温的特点是冬寒夏热。全市气候的主要特征是：冬季寒冷干燥，降雪稀少；春季干旱多风，秋季阴雨连绵；夏季酷热多暴雨，伏天旱雨交错。年44、平均日照时数为1748.42512.6小时，年平均气温9.012.9，降水量420.1550.6毫米，无霜期127280天。3、河流水纹xx峡谷内属于于季节性河流。该区年平均降水量为420毫米457毫米，每年7月8月是降水高峰期，降水量占全年总量的60以上。地表径流一般集中在610月份，其中78月为丰水期。4、生物资源植物资源丰富，除农作物外，现已调查到的种子植物有606种，分属97科、386属，占全省植物区系总种数的62.1%，总科数的81.7%，总属数的79.3%。 在植物分布上，东南山区丘陵地带以栎类占优势；东部山地以油松为主；太岳山区以油松、栎类为主；临汾盆地以杨树为主；吕梁山以侧柏、45、石榆为主；西部黄土残塬丘陵植被区以侧柏、刺槐为主。临汾森林面积较为贫乏，全市森林覆盖率28.9%。其中，天然林面积34.44万公顷，人工林面积20.03万公顷，木材蓄积量1675.14万立方米。 野生动物种类丰富，两栖类动物9种，鸟类232种，兽类46种，爬行类23种，分别占全省总种数的69%、71.8%、44.29%和82.1%。在全市动物种类中，属国家一类保护动物的有金钱豹、黑鹳、金雕、褐马鸡、大鸨等；二类保护动物有黄猕、豺狗、水獭、青鼬、石貂、原麝、林麝、大鲵（娃娃鱼）等。3.3.2历史人文条件姑射山，自古闻名，吕不韦所著吕氏春秋曾有记载，说尧为广招天下贤士，来到藐姑射山拜见了姑射山四大46、贤人。传说中尧的夫人鹿仙女在这里与尧相逢并成为夫妻。战国时的庄子也曾记载了尧访四贤，同时，在逍遥游中记载：“藐姑射之山，有神人居焉；肌肤若冰雪，淖约若处子；不食五谷，吸风饮露；乘云气，御飞龙，而游乎四海之外；其神凝，使物不疵疠而年谷熟。”姑射山属于吕梁山脉，相传为尧王夫人鹿仙女诞生地，因春秋时期著名哲学家庄子的逍遥游中有藐姑射之山，有神人居焉；肌肤若冰雪，淖约若处子；不食五谷，吸风饮露；乘云气，御飞龙，而游乎四海之外；其神凝，使物不疵疠而年谷熟。之语而出名。这里山势奇险，环境幽雅，仙洞创建于唐武德年间，历代曾修葺扩建，现有建筑40余处，共有房屋庙堂120多间，石窟洞70多孔。亭、台、楼、阁，大47、小殿宇，多数依山背洞，靠崖面沟，就势构筑。奇峰异洞，苍松翠柏，青山环抱。其间一条数百米深谷，南北仙洞巍然对峙。春、夏、秋季鸟语花香，清凉幽静，到此颇有置身仙境之感。仙洞的道观建筑最早建于唐武德年间。南北仙洞又建起一些佛家寺庙与原有建筑相间杂陈，使姑射山成为三教九流汇聚之地。3.3.3社会经济条件临汾市尧都区位于山西省南部、临汾市中部，地处临汾盆地中央。汾河由北向南穿境而过。东临雷首山、霍山，西控汾河、黄河、南通秦蜀，北达幽并，向称晋南重镇，现为临汾市政治、经济、文化中心。是山西关中与东部长三角经济圈、大武汉经济圈、重庆经济圈联系的交通枢纽，这里也是关中城市群的战略大后方。未来发展将融入太原经济48、圈，服务于太原。第1年，全市生产总值达到1135.14亿元，位居全省第3；财政总收入188.4亿元，位居全省第4；市区城镇居民人均可支配收入18924元，位居全省第7；农民人均纯收入6084元，位居全省第7。从产业结构看，临汾市以工业为主。第1年末，全市三次产业结构为6.563.130.4。2011年末，全市规模以上工业中，重工业增加值占99.0%。在重工业中,又以煤、焦、钢铁、化工、电力五大行业为主,占规模以上工业增加值的89.5%。其中，煤炭行业增加值占47.32%，焦炭行业占12.48%，钢铁行业占24.06%，化学制品制造业占3.87%，电力行业占1.27%；第三产业以传统的交通运输、49、批零贸易业和其他服务业为主，2011年末，全市交通运输业占第三产业的24.1%，批零贸易餐饮业占24.3%，金融保险业占8.9%，房地产业占6.7%，其他服务业占36.0%。3.3.4交通条件1、外部交通分析“十二五”期间，临汾市航空港口、高速铁路、城际轻轨、高速公路、县乡公路立体交通网络的建成，将进一步强化临汾的区域交通枢纽地位。一是乔李机场的复航扩建将为临汾旅游插上腾飞的翅膀，随着公路铁路交通的进一步提速，距太原武宿机场和运城关公机场将缩短到1小时之内、距西安咸阳国际机场和长治王村机场将缩短到两小时之内、距郑州新郑国际机场和洛阳北郊机场距也在四小时以内。二是同蒲铁路和第二欧亚大陆桥中的侯西50、侯月三大铁路干线构成铁路交通体系，同时大西高铁等5条铁路在建。三是从河西到机场、洪洞广胜寺到襄汾丁村的城市轻轨即将上马。四是大运高速纵贯南北，临吉高速、市区北环高速、京昆-青兰联络线和长临高速、霍永高速等7条高等级公路正在建设，另外还有东西向的108、109国道、南北向的309国道、晋韩公路穿境而过。这既有利于向外对接大市场，又有利于向内做强集散地建设，统筹整合周边资源。2、内部交通分析现状道路情况是xx风景区与东侧的309国道通过一条长约4.4公里宽约12米的市政道路相联，这也是目前唯一进入景区的入口通道，路况较差，有待拓宽修复。景区内部景点自下而上呈不均匀分布，形成带状游线，各景区相联系51、的人行游步道路况较差，有待修复。3.3.5施工条件xx景区外部道路与309国道相连接，为了加强与临汾市区的紧密联系，必须强化景区入口山门形象、及配套服务区域，拓宽与309国道相联系的内部道路。旅游区内自山下而上有一条深达50多米的壕沟，这里山势险峻，危崖高耸，洞穴弥补，苍松翠柏围裹，林木葱郁。尤以沟壑纵横，地貌奇特，堪称晋西南第一大峡谷。但是由于缺乏有效的开发利用，峡谷不仅内部环境不适于游览，而且可达性也不佳，有人无法在安全的条件下游览xx奇特自然风光景貌。在建设施工期间利用水坝蓄水，重新开辟一条领略xx水上风情的特色旅游路线。景区内植被生态环境相对脆弱，在建设施工期要将对旅游区内植被的破坏降52、到最小化，通过有效的管理和监控、形成生态群落的良好循环。 建设项目排水均系生活污水，无工业废水，污水处理量较小，且有各种成熟技术设备，筛选范围较宽，对个别景点，给排水较为困难，可采用免冲厕所。所需供电负荷不大，各景点现状用电分别由周边的变电站直供，只需对景点内的变电站进行扩容，没有技术难题，可确保旅游区供电需求。旅游区范围内除已探明的具有危害的工程地质、水文现象、山体滑坡和山洪外，无其它不良工程地质现象。对上述地质灾害，目前已采取得力措施进行治理，随着旅游区生态环境质量提高及有关治理措施竣工，地质灾害将不存在。xx文化城（唐人街）项目基地用地开阔，周边地势平坦，建设用地范围内，基本为平地，挖填53、土方工程量少，房屋拆迁量小，给建设带来便利。3.4xx景区发展判断由于历史文革原因，总体来讲，xx景区整体处于初级开发阶段，其旅游产品开发的初级表现主要为：旅游开发本底资源挖掘深度欠佳，产品供给效能弱、亮点不足、支撑不够。此外，由于交通、旅游开发环境、开发资金等众多原因制约，基础设施和服务设施建设较为滞后。3.4.1旅游空间拓展不足长期以来，xx的旅游空间主要集中在核心景区南仙神洞景区，周边景区拓展相对不足，由于基础交通条件的不便利，导致核心景区的环境质量下降，严重影响了xx风景区的整体形象与可持续发展。3.4.2旅游产品相对单一依托庄子在逍遥游中所记载“藐姑射之山，有神人居焉”的盛誉，xx已54、经发展成为集xx文化之旅与三教九流汇聚之地。但是，正是由于过分依赖于xx文化，多年以来，xx景区旅游一直处于登山拜佛求道的单一层面，对人文资源及自然山水的人文内涵缺乏足够的认识与开发力度，导致旅游产品结构相对单一，文化特色不浓。在休闲导向的旅游产业系统升级背景下，相对单一的产品结构直接影响了xx景区旅游的核心竞争力与综合收益。3.4.3配套设施建设不足与临汾市区相比，xx风景区的旅游基础设施与服务接待设施建设还严重不足。基础设施方面，高速公路、309国道及其与景区景点的连接道路、景区（点）主要道路都还必须加强建设力度。接待设施方面，高品位的星级宾馆、特色乡村住宿产品都相对欠缺。具备一定水准的商55、务中心、会议中心、文化交流中心及各类特色休闲度假基地的建设都有待加强。第四章 xx景区旅游资源分析4.1旅游资源研究根据实地调查和资料收集，旅游区所拥有的旅游资源在空间位置上较为集中，种类上主要以历史文物遗址、古村落遗迹以及自然田园风貌为主，其中以xx和北仙洞景区为典型代表，在全国具有一定的知名度。本次规划将按照最新颁布的中国旅游资源普查规范标准，将规划区内所有旅游资源纳入分类系统进行详细的分析研究，以确定旅游区资源品质和开发潜力。4.1.1类型与分布xx景区的旅游资源分属7个主类，12个亚类，48个景点，具体类型和分布情况如表4.1所示：表4.1：旅游资源分类主类亚类基本类型地文景观造型山体56、与石体姑射山、梳妆台、仙棺、临风台、仙境石、蜡烛山、双亭、舍身崖、象鼻山、龙爪石、会仙台、尧峰、睡仙女峰洞窟半仙洞、八仙洞、铁佛洞、神居洞、xx、北仙洞、巨蟒窟、水帘洞、陕西洞水 域风 光河流龙须瀑、南北沟峡谷、乌龙潭、鹿沟、如意沟、马刨泉生物景观动、植物植物以柏、石榆为主；动物以黑鹳褐马鸡为主遗址历史事件发生地华夏第一洞房、棋盘石、宋王石、南天门建 筑与设施宗教与礼制活动场所韩湘子、碧岩寺、姑姑庵、云雾寺、菩萨庙、大雄宝殿艺术与附属景观建筑将军柱、拴马桩、春秋亭归葬地舍利塔购物场所南仙神洞服务区旅游商品地方旅游商品红堤葡萄、浮山剪纸、官滩枣、隰县酥梨、金梨、泡泡糕、午城玉屏酒、吴家熏肉、洪洞57、甲鱼、木板年画、玉堂春酒、熏醋人文活动人事纪录xx来到藐姑射山拜见四大贤人，并在此处与鹿仙女相逢并结为夫妻民间习俗庙会、赶集通过实地调查和分类研究，姑射山旅游区内的旅游资源种类多样，人文景观与自然景观交相辉映，资源组合状况较好。但从空间分布上看，知名度高、规模大的资源点多集中于南仙神洞景区和北仙佛窟景区，而其他地文景观、水域风光等自然资源相对分散、品质较低，因此必须与前南北仙洞核心景区的人文旅游资源紧密整合，合理开发。4.1.2主要资源调研1.北仙洞始建年代不祥，大规模重建于元朝，由王母阁、药王楼、莲花洞、铁佛洞、八仙洞组成。创建初为道教宫观，至明清佛教发展，成为佛寺。清嘉庆年间，达到鼎盛，不58、仅经济上实力雄厚，而且主持担任了平阳府的僧纲司都纲，管理诸山僧徒。北仙洞建于绝壁间，紧依峭壁，面临深谷。远观错落有志，极为险峻。现北仙洞被毁， 仅存遗址。王母阁：王母阁位于大雄宝殿西侧，其后有一深洞，名曰“王母洞”。王母阁依山而建，通高6. 4米，砖木结构。现己毁，仅剩基座。莲花洞：莲花洞位于北仙洞西侧的峡谷中，在仙洞数十个景观中具有重要的位置。相传人们现在吃的莲藕就是神农第八代孙女玉莲仙女在此洞留存的莲种延续下来的。洞高约6米，宽约6米，深 30余米，洞壁、洞顶乳石斑斑，犹如莲瓣，貌视莲蕊，酷象朵朵莲花怒放。铁佛洞：大雄宝殿遗址东侧约百米的悬崖上有一石洞，洞内有三尊铁佛像，故名“铁佛洞”。洞59、顶钟乳石常年滴水，动机滴水结冰，逐日渐高，形成若干个冰柱。从洞顶直垂洞底。2.xx又名碧岩寺，始建于唐武德元年（公元618年)，后经数次重修。建于大山腰际之间，宛若悬于半空的巨幅丹青画。碑文记载最早为道教圣地，元朝达到鼎盛，明清以后，道衰佛兴，寺庙取代了道观，成为佛教胜地。现为佛、道、儒三教共存，全国罕见。山门：山门上为玄帝楼，下为过道。二门：上为乐楼，面南，供演戏酬神娱乐之用，也叫过街戏台。清代遗构，1983年重建，面宽三间，进深两间，卷棚屋顶，台基巧圈，其上有“非人间”石匾一方。观音阁：面东，外观为6层，前半部分为四角亭形，后部为天然洞穴，与前亭连为一体，阁不设门窗，空间较为开阔，构造巧妙60、。阁内塑观音菩萨像，两侧为文殊、普贤塑像，顶部为檀城，两壁四层 排列有十二圆党、阎罗、罗汉、二十四诸天像。阁中还塑有送子观音、 千手观音、韦陀、金刚及道教中的真君和玄武大帝像悬 塑艺术水平极高。石洞左壁下部镶嵌一块碣石，记载了政和八年宋徽宗架游仙洞的情况。大雄宝殿：建于明代正德年间(公元1507年)。1986年曾落架重修，面阔3间，进深两间，殿内供有毗卢佛、释迦佛、卢台那佛 及观音、普贤、文殊、地藏四大菩萨像。大雄宝殿两侧配有弥勒殿、 法堂，前有钟、鼓楼。水帘洞：位于神居洞下的凹崖中，洞窟狭长约有三间房屋大小。传说是姑射神女与采药青年焦变时常在此约会，为了掩人耳目，姑射神女呼风唤雨，以水流作帘61、遮住洞口，后人称其为“水帘洞”。碧云寺：又称“又一山”，依山而建，正殿于1985年修复，院内增建垂花门，现名“愿采殿”，面阔3间，进深5椽，背靠山崖， 现供奉一尊高1.9米的汉白玉观音，左右挟持的是龙女和善财童子。鹿仙女洞：即“华夏第一洞房”，位于姑射洞北侧山腰间。洞中塑有鹿仙女像，神情端庄、大方，洞外奇树呈梅花鹿饮水状，为鹿女洞平添几分神秘色彩。黑龙洞：位于鹿仙女洞上方，相传鹿仙女制服的那条黑龙平时就关在这里。现洞内左右各有石床一张，床上各有一具泥包真人尸骨的塑像。豹榆：一种奇树，榆树树叶，浑身布满铜钱大的斑点，黄白相间，旧皮总是一块块、一层层脱落，露出新皮，新皮、旧皮颜色深 浅不一，斑斑点62、点，酷似金钱豹皮，故称“豹榆”。神居洞：俗称“三十三天”，创建于唐武德年间（公元618年)。 外部的重檐歇山顶建筑为崇道庙，始建于唐代，形成“洞内建庙”的奇观。洞内四壁有28宿壁画。大厅内，共塑像89尊，有尧、四大臣、 舜、禹、三仙、三清、十殿阎君、罗汉、释迦牟尼、玉皇大帝等，多为清代塑造，成为三教合一，儒、佛、道共存的局面。另外，洞内有宋至清代的碑刻9通，记载了神居洞的修建过程。神居洞洞中藏洞，有陕西洞、缠腰洞、小天庭。陕西洞：陕西洞在神居左下方，洞旁宿有一位老太婆和一只狗。表现了慈母望眼欲穿期盼游子归来的心情。据说此洞一直通到陕 西丨，故名“陕西洞”。缠腰洞：位于神居洞内北侧，可从此进入，63、而后从神居洞那侧出来，洞内曲折崎岖，仅容一个匍匐而进。小天庭：位于神居洞的右上方，从小天庭的石缝中俯视，神 居洞的众仙一览无余，因为它的所在比神仙还高，所以叫作小天庭。三教庙：庙内供奉儒、道、佛教的始祖孔子、老子和释迦牟尼。双亭：又名鸳鸯亭，位于xx东南侧，北仙洞西侧突出的山嘴上，四周皆为苍松翠柏，此处南、北仙洞、山峦峡谷尽收眼底，一览无余。临风台：三面临百丈深谷，一面紧贴山崖。每逢夕阳晚照，隔谷相对的石壁方向，在飘渺朦胧中幻化出高楼林立、霓虹灯闪烁的 都市夜景。南天门、马蹄铲：位于仙洞正南约一公里的山路处。这里有 一山石，中间有一豁口似门状，人称“南天门”。离南天门数十尺有一小溪，溪水下一块64、巨大石板上留有两个十分明显的马蹄印，人称“马蹄铲”。地藏王菩萨庙：位于xx南侧，新建于2006年，门面面宽3间，重檐歇山顶，内供地藏王菩萨一尊，门侧有新建碑记一座。仙棺：距棋盘石不远的游览小径一侧，横卧一块酷似装殓尸体的千百年风吹日晒一直完好无损。相传是姑射神女的前身“丑姑姑”与恶虎搏斗同归于尽之后，村民将她装殓入棺，棺木连同仙女飘入仙洞，羽化成现在的仙棺。棋盘石：马蹄铲往南半里许，山路旁的绝崖上，有一块三面悬空面积约有5平方米的巨大盘石，盘石上平光。相传尧王发明围棋，并在此教子丹朱弈棋；邓半仙也曾在此遇四仙下棋，因吃了神仙吃剩的半个桃子而成仙；碑载，宋徽宗驾游仙洞时，也在此遇四仙下棋。此石号65、称华夏第一围棋石。半仙洞：神居洞以南500米的山路北侧的峭壁下，有一个天然石洞，人称“半仙洞”。洞高2米，宽2米，深4米，里面塑有一个头戴道帽、身背背筐的老翁坐像。仙镜石：位于神居洞东南两公里处的山峰上，通往山峰的羊肠小道荆棘丛生，怪石嶙峋。在山顶陡坡上有一块罕见的巨大青石, 约有亩余面积，平滑如镜，光可鉴人。相传鹿仙女经常在此梳妆打扮， 故人称“仙镜石”。3、嶂谷为华北第一大嶂谷，石质河床，水滴石穿，巨石层层叠叠，千奇百怪，经河水冲刷后形成各种奇观异景。4、睡仙女峰沿参峪村西的盘山公路行走一公里，第一个见到的景点就是“睡仙女”。因外形酷似睡着的仙女，而得名。5、皇帝坡皇帝坡位于睡仙女下阳面，66、因尧王夫妇每年清明时节来到睡仙女峰下凭吊姑射神女而得名。6、仙磨睡仙女峰向西二公里处，公路南侧峡谷中孤峰上有一圆形巨石， 酷似昔日农家磨面的石磨。7、象鼻山位于北仙洞与云雾寺之间，又叫象头岭3巨大的山石向前突出， 形似象头，又向南延伸下倾，石中的圆形通孔，恰似象的大眼睛，延 伸出来的部分犹如大象的长鼻悠然下垂，从谷底汲水，形态十分逼真， 叫人叹为奇观。8、会仙台位于象鼻山的顶端，石岭突伸，怪石嶙峋，峰崖危耸。传说是韩 湘子在舍身崖成仙后，八仙约定聚会的地方。9、舍身崖舍身崖又名“谢世崖”，相传是韩湘子成仙的地方。西壁石洞中塑有韩湘子因醉酒而被罚的塑像。10、韩湘子韩湘子雕像位于舍身崖的西壁石洞67、中。相传是八仙约定时间在会仙台聚会，韩湘子由于在他处喝酒贪杯，刚到姑射山就醉倒，醒来时时辰已过，被拒之门外。这里的韩湘子塑像脸色沮丧，双手摊开，刻画出无限懊悔的神情。11、蜡烛山蜡烛山又名“蜡烛峰”，屹立在北仙洞正东。12、云雾寺位于北仙洞西一公里处，又名“照天池”。寺中大雄宝殿和天池在解放前就被毁，现仅存门楼一座，上镶“云雾寺”。云雾寺群峰相抱，三面环山，一面朝阳。攀登而上，仙洞美景，尽收眼底，每到月圆之时，银光遍洒，宛若仙境。云雾寺云雾缭绕，飘飘渺渺，风雨朝夕，千姿百态，四季景色，千变万化，春望细雨，夏看苍绿，秋赏红叶、冬观白雪，为赏仙洞美景的最佳之处。“欲览仙洞景，须上照天池。春雨冬雪时68、，最姜游人醉”。13、如意沟、鹿沟是仙洞最西的两边两个相连的景点，位于乌龙潭西北百佘米的山谷中，这里是沟谷蜿蜒相通的东沟和西沟。后人根据姑射神女的传说，将其分别命名为如意沟和鹿沟。14、乌龙潭从象头岭下驱车驶入xx的河谷中，有一溪流飞瀑，银珠浪洒， 直落碧潭深渊，潭水深不见底。相传很久以前这里潜伏着一条乌龙，被鹿仙女降伏，每日骑乘往来南北仙洞之间，护佑生灵，传送火种。 15、梳妆台、龙须瀑位于棋盘石北边河谷中，谷中有百米巨石突兀而立，上面是平台人称“梳妆台”。平台下五米有一向南悬空河谷，河水在此一分为二， 一大一小象两根龙须顺巨石凌空流下。故名“龙须瀑”。16、巨蟒窟位于龙须瀑下方，这里有一条69、近百米的狭长石槽，两端有一形似蟒头的怪石，这段石槽极像一条巨蟒蠕动，故人称“巨蟒窟”。17、鬼门关位于龙须瀑上游约二里许的山峰峡谷中，这里双峰对峙，万丈绝壁，奇险无比。传说是“丑姑姑”与黑额虎王在此处同归于尽。18、将军柱、将军帽、拴马桩位于南天门的峡谷对面。这里有一座巍峨的圆柱形山峰，从峡谷中拔地而起，有数十丈之高，犹如一根通天圆柱，人称“将军柱”；将军柱正面有一帽形山畔，人称“将军帽”；将军柱西北旁有一小石柱，人称“拴马桩”。19、金台顶、春秋亭位于鹿沟北方。20、天光寺、马刨泉、尧峰、舍利塔4.2 旅游资源综合评价在旅游资源调查的基础上，采用定量与定性相结合的科学方法，对调查区内的旅游资70、源自身价值及开发条件进行科学的评判和鉴定，为旅游资源的合理开发利用和规划建设提供依据和基础。4.2.1类型评价类型定量评价使用层次分析法和专家征询法，依据资源列表上的分类系统，就不同类型旅游资源对xx景区旅游业发展的重要性进行比较（表4.2）。表4.2：xx景区旅游资源主类权重主类地文景观水域风光植物景观遗址建筑与设施旅游商品人文活动权重0.270.120.050.030.400.050.08由各主类旅游资源权重结果可以得出以下结论：xx景区的建筑与设施资源和地文景观占有重要地位，并且资源质量极高，资源存量成一定规模，它们是旅游区开发的主体与灵魂。4.2.2旅游资源价值评价xx景区旅游价值评价71、和旅游资源开发的适宜性评价均采用AHP方法，首先细分每一层次的评价项目和评价指标，利用特尔菲法确定每一评价指标的重要性，赋予其一定的权重，再根据旅游资源实际情况给出每个评价指标的评价值，然后计出总分。用于计算结果的数学模型的基本形式为：A=Wi*Ai (i=1n)式中：A被评价对象的总分； n：被评价对象的指标数 Wi:权重 Ai:评价指标的评价值。各评价指标的权重值Wi均在010之间，权重之和为10，各评价指标的评价值Ai亦在010之间，满分为100分。其旅游价值评价主要通过资源的质量（美学观赏性、科学文化性、景观奇特性）、资源规模与组合（规模度、组合度、集聚度）、可进入性、旅游功能、景区容72、量、季节适游性等因素对xx景区主要的旅游资源进行了综合价值评价。表4.3 ：主要旅游资源价值评价评价项目评价指标权重南仙神洞北仙佛窟幽侠飞瀑睡女仙迹林谷觅鹿xx资源质量美学观赏性1.5141413111010科学文化性1.098.59776奇特性1.41312.512999资源规模与组合规模度0.65.454.23.63.63组合度0.43.232.82.62.62.4集聚度0.65.65.254.94.94.5可进入性1.3121212111110旅游功能1.2101110998景区容量1.110109888季节适游性0.9888888综合评价值1090.289.28574.173.168.73、9从表4.3可以得出，南仙神洞景区旅游资源价值最高，北仙佛窟和幽侠飞瀑旅游资源价值较高，睡女仙迹、林谷觅鹿、xx的旅游资源价值次之。目前，南北仙洞景区已经进行了一定程度的开发，是属于核心景区；幽侠飞瀑景区经过有效开发，可打造新的旅游体验路线；睡女仙迹、林谷觅鹿以及xx通过规划和有效开发设计，有望形成山西省知名旅游景点。4.3 旅游区开发的适宜性评价旅游区开发适宜性评价主要从其区位条件、客源条件、自然环境、经济环境、社会环境以及三大效益等六大方面进行了测评（表4.4）。表4.4：xx景区开发适宜性评价评价项目评价指标权重评价值评分总分区位条件资源所在地理位置0.8086.486.425交通条件074、.708.55.95与其它旅游地关系0.4083.2客源条件与主要客源地距离0.808.56.8客源地居民出游水平0.5073.5客源地经济文化状况0.7074.9自然环境施工条件0.107.50.75空气质量0.2561.5气候条件0.2061.2植被0.256.51.625水文0.2051地质地貌0.2051经济环境地方经济发展水平0.608.55.1投资条件0.5084劳动力条件0.3082.4物资供应条件0.307.52.25基础设施0.5084社会环境社会治安0.2081.6卫生保健0.306.51.95政府态度0.5084民风民俗0.3072.1三大效益1.4811.2通过表4.475、，对xx景区开发适宜性的评价过程中，区位条件、地方经济和政府支持三项指标得分较高，开发施工条件和周边自然环境得分较低。但总体来看，xx景区旅游开发的基础较好，开发难度较小，收益较快，将会取得较好的社会、生态和经济效益，具有良好的开发适宜性。第五章 旅游市场研究5.1市场背景分析1、国际状况21世纪将是旅游业的第二个黄金时代，每年国际旅游业的交易额已超过3000亿美元。旅游业将发展成为世界上最大的产业，旅游者将达到空前的规模，来自各个国家、各个阶层的旅游者将把他们的足迹印在世界的每一个角落。2、国内状况根据世界旅游业发展的规律，当人均收入达到 1000 美元时，国内旅游就会兴旺起来；当人均收入达76、到 1000至2000美元后，度假旅游市场会逐步形成。2000 至 5000 美元之间是属于一个过渡时期，会出现服务消费的快速增长。截至2006 年中国人均 GDP超过 2000 美元，中国国内旅游人数达到138亿人次，而两个黄金周旅游人次就达到35亿，同比增长13；中国入境旅游的港、澳、台游客人数将接近9000万至1亿人次，而外国游客人数则有望超过2000万人次。2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地，旅游市场拓展空间巨大。3、山西省目前趋势根据山西省旅游局通报第1年上半年旅游接待情况，接待人数和旅游收入全部实现增长。分析显示：山西省旅游产品更加丰富，除文物观光旅游仍占主导地位外，生态游77、自助游、红色游、休闲度假游等崭露头角。今年16月，全省接待旅游者7292.41万人，同比增长18.39%，完成年度计划的54.28%；实现旅游外汇收入24257.74万美元，国内旅游收入602.85亿元，旅游总收入619.34亿元，同比增长23.32%，完成年度计划的50.65%。第1年上半年，山西省累计接待海外旅游者近67万人次，同比增长23.51%。海外旅游者在我省境内平均停留天数达1.91天，较去年同期增加0.01天。太原市上半年累计接待海外旅游者近18万人次，占全省海外接待总量的26.8%，居全省第一位。阳泉、朔州、吕梁等市接待海外旅游者的增幅较大，均超过了40%。上半年全省累计旅游78、创汇最大的是太原市，累计创汇达10012.04万美元，占全省海外旅游创汇总量的41.27%。旅游创汇增幅最大的是朔州市，达507.62万美元，同比增长50.9%。按照旅游资源分布特点和旅游产业发展功能定位，呼应全省经济发展的宏观布局，在分析“十一五”旅游业布局现状的基础上，提出 “唐尧文明圣地、新兴工业之都、和谐宜居新城”的发展定位，临汾市将以尧都区为核心区，以洪洞、襄汾为支撑区，依托“一城三区三大组团”建设百万人口的晋南区域中心大城市。同时按照“一带两圈多点”城市规划布局，形成以“一城三区”为支撑的宜居城市走廊，以“一河两翼”为支撑的生态文明走廊，以工业园区为依托的新型工业走廊，以旅游园区为79、依托的文化旅游走廊，构建立足山西、服务晋南、辐射晋陕豫的中心都市圈。同时利用城市发展带来的大商贸、大街区、大平台等，形成大的城市旅游产品，构建城市旅游新平台，培育城市旅游新品牌。现代游客已经不再仅仅满足于来去匆匆的观光旅游，修学、休闲、度假、体验、情感等因素越来越成为游客出游的重要动机，临汾丰富多样的物质与非物质旅游资源为满足游客多种类型旅游需求提供了优势基础条件，比如以姑射山天下第一洞房为代表的婚姻文化之旅、以洪洞大槐树为主的寻根祭祖之旅、以古县牡丹园为代表的花卉观赏之旅等，都有条件对接日益丰富的新需求。5.2项目吸引力及竞争力分析5.2.1优势1、我国作为四大文明古国之一，历史悠久、幅员辽80、阔，蕴含丰富的文化艺术底蕴为xx风景旅游区的建设和发展提供了巨大的潜力。临汾市作为文化资源大市，有着优秀的文化资源可以进行产业开发，如剪纸艺术、戏曲艺术、尧庙根祖文化传承等等。2、通过对xx风景区的重新开发利用，深度挖掘xx文化品牌，作为风景区旅游配套服务区xx文化城（唐人街）的建成将是是优化中国传统民间文化的绝佳试验地，同时也是是一个历史与现代、现代与未来的一个对接口。3、与临汾市目前其他旅游景区相比，xx文化城（唐人街）的定位是为景区提供服务配套的休闲旅游观光度假文化城，利用xx景区产生的“门票经济”所带来的人流量，不断完善配套服务设施和游乐项目，延长游客的逗留时间，通过丰富多彩的娱乐、餐81、饮和购物等活动提高游客的人均消费，创造条件把游客留下来住宿，能够创造良好的经济效益及投资回报。3、项目建设单位的对振兴文化产业的抱负和热情，以及自身强大的企业实力，无一不为项目的建设提供了良好的保障。5.2.2弱势1、临汾市虽是文化资源大市，但文化产业比较薄弱，原因在于投资主体单一，行业限制过多，市场对人才、资金、技术、信息、项目等文化资源配置没有起到基础性作用，造成文化资源大量闲置和浪费。产业结构不合理，传统文化产业比重较大，现代新兴文化产业发展不够。文化产品和文化服务的科技含量低，竞争能力差。2、文化产业投资机制不够完善，产业基础十分薄弱。由于文化产业没有良好的投资氛围，社会资金不敢轻易涉82、足文化产业。5.2.3 机会1、从国际政治经济环境来看，随着中国经济实力和地位的提高，党和政府对我国文化产业的发展日益重视。为了发展社会主义文化产业，党和政府制定了长远的发展规划和优惠的扶持政策，为项目的建设提供了良好的外部环境机遇。 2、从国内经济环境来看，我国目前正处于经济起飞阶段，这一阶段是罗斯特强调的经济发展中“最为重要的阶段”，这对我国文化产业的发展无疑是一个难得的机遇，为项目的建设提供了一个极为有利的经济环境。改革开放以来，我国经济的高速发展为文化产业的发展带来了巨大的驱动力，一方面，居民的消费水平显著提高、消费结构不断优化，为文化产业的做大做强提供了可能；另一方面，市场经济体制的83、完善促进了现代企业制度的建立，推动了文化产业企业与集团的建设。近年来，我国文化产业诸多改革及发展战略措施的出台，无不是在宏观经济形势的总体要求下提出的，有的甚至是在其他经济领域已经取得初步成效的基础上再引进到文化产业中来的。硬实力带来地位，软实力滋长魅力。进入新世纪以来，当历史的巨眼回眸过往岁月的时候，一股从未有过的文化发展大潮便从祖国的心脏波澜壮阔地向全国城乡漫卷。以创新的方式传承中华五千年文明的香火，这既是华夏子孙的历史使命，也是新时代的热情呼唤。3、从社会环境来看，我国作为一个正在向现代化迈进的发展中国家，当前正处于社会转型的关键时期，人们对各种文化产品空前渴求，为文化艺术产品的需求与渴84、望为项目的建设提供了良好的发展契机。在日趋激烈的市场竞争中，xx风景旅游区建设项目必将融入社会发展进程，推动社会进步，成为建设和谐社会的有机组成部分。总体来看，从外部环境的机遇和威胁和内部的优势、劣势条件进行分析，虽然威胁始终存在，但无论从政治、经济环境，还是社会、技术环境来看，本项目面对的都是更为难得的发展机遇，加之项目本身具有的“创造性”、“传承性”元素，以及“xx根祖文化”等独特资源优势，项目的建设条件是充分的。 5.3市场需求分析5.3.1从宏观政策分析房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众85、的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要中提出“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商务服务”。根据国家产业结构调整指导目录（2005年本），本项目建设符合第二十五款“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设以及连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店、等新型零售业态”列为当前国家重点鼓励发展的产业。5.3.2从消费需求分析临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划在坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展中指出：建立扩大消费需求的长效机制。把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民消86、费潜力，促进国民经济的发展。第1年，全市地区生产总值累计完成1135.1亿元，增长15.3%，增速居全省第二。从三次产业的完成情况看，第一产业完成73.9亿元，同比增长4.1%；第二产业完成716.1亿元，同比增长19.5%；第三产业完成345.1亿元同比增长10.7%。从增加值结构上看，三大产业中，第三产业的增加值最大；而第三产业中批发零售业的增加值仅次与金融保险业，房地产业增加值亦较大。总体上，批发和零售业以及房地产业具有较好的发展势头，因此本项目的建设运营具有很大的市场需求。5.3.3具有优越的地理位置本项目拟建场址位于临汾市西郊十五公里处，地处吕梁山南麓，环境优雅，地势平坦，地块东临国87、道，中间有一条12米宽市政道通过至姑射山下。交通十分便利，为项目的可达性提供了保障。5.4客源市场分析根据抽样调查和部分统计资料表明（表5.1），xx旅游区的客源市场主要由山西、陕西、河南、河北、北京等地区的游客构成，还有少量游客来自浙江、江苏等南方省市。其中山西本省游客，占游客总人数的72，其次是陕西省，占23，河北、河南、北京和其它省市的游客相对较少。由此可看出目前xx旅游区的客源主要集中于本省和与之相邻的陕西省，主要原因是xx旅游区位于山西省南部，属于晋南黄河根祖文化旅游板块，南俯中原，为晋陕两省的联结地带，具有良好的区位条件。表5.1：xx旅游区客源市场构成5.4.1 一级客源市场按照88、临汾市、尧都区以及相关景区的旅游客源数据，考虑xx风景区的核心吸引物以及地域文脉的相近等因素，一级客源市场为山西、河南、山东、陕西以及以北京为首的环渤海地区，主要为距离300km以内的城市。一级客源市场的游客一般以太原、长治、北京为起点，主要包括以下几种情况：1）太原市企业单位的团体游；2）经太原在山西境内旅游的外地游客，主要是家庭游、会议游。这部分游客以五台山、平遥古城等为主要游览景区，但是随着本景区知名度的提高，也可以成为重要目的地；3）周边地区的自驾游客。这部分游客主要来自长治、晋城、运城、吕梁市等周边地区。包括自驾游、家庭游、团体游。北京等地经晋城进入本景区，全程都有高速公路，通达性极89、好。应当在太原、长治、北京等游客的起点地进行大范围宣传，加强与省内重点景区的合作，争取将本景区纳入相关线路中。同时在游客的来源方向，主要是京珠高速、长邯高速、太长高速沿途设立广告，提高本景区的知名度。实现太原、长治、北京三个市场的率先引爆，形成品牌效应和示范效应，放大一级客源市场。5.4.2 二级客源市场二级客源市场以长三角、珠三角地区为主，这些地区城市化水平较高、人口众多且收入较高、出游率高。区域内旅游业发展有良好的经济基础。居民的收入水平和文化层次较高，对于山西文化的好奇心强，对于文化体验的欲望较强，对于山西文化和xx文化的认知度较高。5.4.3机会客源市场机会市场是国内其它地区以及海外市90、场。由于地理遥远，文脉差异较大，临汾市在国内其他地区和海外的市场开发难度较大，但是只要打好“姑射山”和“根祖文化”两张牌，做好与区域内其他明星景区的协作，在营销方式上有创新，这些市场还是有一定潜力的。海外市场的重点是港澳台以及受中华文化影响较大的东亚、东南亚地区，另外还有华人较多的欧美市场。游客的来源途径主要有三个：北京、太原以及珠三角，其中重点是引导北京的海外游客来临汾旅游。机会市场预计可以占到本景区客源市场的10%的比例。5.5游客旅游方式分析游客出游方式主要以散客和团体为主，选择旅行社安排出游的相对较少。主要原因在于游客构成中，以近距离的游客为主，在目的地停留时间较短，同时交通状况良好，91、所以散客和团体占了近80。（表5.5）表5.5：第1年xx旅游区游客来源表方式散客旅行社团体百分比40.1%20.6%39.3%5.6游客的消费特征分析 根据调查，游客在xx旅游区的滞留时间很短，平均只停留3小时，这就影响了游客在此的消费规模。游客消费主要集中在游览门票、饮食以及交通方面，住宿、娱乐、购物等的消费比重低，反映出xx旅游区的旅游消费结构非常不合理，消费严重失衡。应完善基础旅游服务设施，丰富旅游产品种类，适当增加参与性活动，以延长旅游者的逗留时间，扩大消费规模，提高消费水平。5.7游客在旅游区担心问题分析1）旅游资源的品质高，但品种较为单一，主要表现为历史文化厚重的人文旅游资源，游92、客只能被动的参观游览。2）旅游基础服务设施亟待提高完善，主要集中在住宿条件较差，且可选择性低；旅游定点餐馆数量少，档次不高，在旅游高峰期，游客的饮食问题尤为突出，不能满足游客的基本需求。3）旅游商品匮乏，缺少有地方特色的土特产品和纪念品，并且存在包装差、礼品功能弱、携带性不便等缺点。4）旅游区旅游环境亟待改善。大多景点位于煤矿富集区，空气、水体都有一定程度的污染。5.8 目标市场定位5.8.1主题定位探访帝王圣地之旅，寻佛、道、儒三教并存盛况，突显嶂谷奇观、人间仙境5.8.2形象塑造华夏之源，文明之祖5.8.3目标市场定位1、立足于临汾市的游客与市民常态的特色休闲与体验旅游娱乐场所。2、立足于93、河南的王牌景点，xx文化对外展示的窗口。3、立足于全球华人的寻根文化5.8.4市场功能定位1、xx文化体验中心2、山西非物质性遗产保护基地、民俗文化展示中心3、山西大型文化产业示范基地4、影视文化教育培训基地5、婚俗文化展示基地6、xx风景旅游区休闲度假中心5.8.5市场细分潜在市场重要市场基础市场休闲体验市场和xx文化体验市场山西省内及近邻地区的特色休闲与体验旅游娱乐市场创意产业市场和旅游地产市场1、基础市场此市场特征是，游客大多在日常及周末、假期出游，除黄金周会增多外，全年几乎呈现平均分布。2、重要市场此市场是最能体现xx文化产业园旅游特色的核心，同时也是使xx文化产业园得以提升的重要方面94、，是需要进行大力拓展的市场。3、潜在市场根据客源市场特征分析，国内外游客对旅游商品和文化体验项目的喜好在所有的消费行为特征中占有很大比重，但是山西省旅游商品和文化体验项目的发展尚不够丰富，而xx文化资源丰富，包括婚俗文化、历法农耕文化等等，为旅游商品和文化体验项目的开发提供了良好的基础，同时资源与商品之间的转化也为旅游创意产业提供了机会市场。随着xx风景旅游区的大力开发，旅游人数增多，景区环境提升，为旅游房地产的开发提供了机遇。5.9 市场开拓战略5.9.1特色旅游产品与特定客源市场的最佳组合，形成产销互助的促销合力宣传促销时要照准目标，把力气用在自己的重点客源地的重点客源群上，才能收到事半功95、倍的效果。四处出击、盲目宣传，会分散资金和人力，而且会事倍功半，甚至一无所获。xx旅游景区的一级客源市场集中于山西、河南、山东、陕西以及以北京为首的环渤海地区，主要为距离300km以内的城市。以临汾为中心周围300公里内大中城市，可在这些地方的火车站设立广告宣传点和咨询处；与各大旅行社联系，宣传促销旅游线路；与相关科研机构、社会团体、企事业单位、学校建立长期合作关系，推销具有针对性和特色的旅游产品。5.9.2旅游宣传与地区总体形象宣传相结合，形成整体宣传合力 在尧都区委宣传部门和政府有关部门的统一部署下，政治宣传、经贸宣传、文化宣传、外事宣传、环保宣传等各个部门相互配合和有机融合，多侧面、全方96、位地运作形成宣传合力，树立xx旅游景区地典型形象。5.9.3与周边旅游地资源共享、产品互补、客源互流，联点成线、串线成网，形成区域宣传合力根据临汾市资源分布和市场需求状况，临汾总体旅游格局可以规划为“一心三线四大品牌”。“一心”指尧都文化旅游中心区，该区以临汾尧都城区为依托，以xx古都文化为特色，以尧庙、尧陵、华门、鼓楼、铁佛寺、平阳文化广场、汾河等景点为资源要素，构建“华夏第一尧都”的城市旅游主题；同时，以市内的旅游交通、宾馆饭店、旅行社等旅游基础设施为支撑，打造临汾的旅游接待中心。“三线”指北线“人文景观旅游线”，以根祖文化、宗教文化为特色，以洪洞县大槐树寻根祭祖园、广胜寺、苏三监狱、霍州97、市陶唐峪和古州署大堂、汾西县师家沟清代民居等为资源依托，开展寻根祭祖文化游，宗教朝觐游，古建考察游等，构建人文临汾的城市旅游主题。南线“历史遗迹旅游线”，以临汾深厚的历史文化积淀及明清古建为特色，以襄汾县丁村遗址、丁村民居、丁村民俗博物馆，曲沃县天马遗址、大悲院、侯马市晋国遗址等为资源依托，开发“原始人探秘游”、“明清古建精品游”、“春秋故都寻踪游”等旅游产品，构建历史临汾的主题。西线“山水生态旅游线”，以山水瀑布、原始森林为特色，以临汾姑射山、xx、襄汾县龙澍谷、洪洞县历山、蒲县五鹿山、东岳庙、隰县小西天、大宁县二郎山、吉县壶口瀑布等为资源依托，开发“黄河魂华夏情之旅”、“登山健身游”、“森98、林休闲游”、“山谷避暑游”、“山地趣味野营”等时尚旅游产品，构建生态临汾的主题。以“四大品牌”积极打造临汾的四大精品旅游项目：尧庙华门文化旅游区、黄河壶口瀑布国家风景区、洪洞根祖文化旅游区、临汾工业旅游区。旅游宣传促销要树立大旅游观念，实现横向联动，联合周边地区共同开发市场。xx旅游景区与周边旅游区形成互补之势，因此可以联合开发、促销，将旅游区做大做强。5.9.4细水长流、常年促销与高潮迭起、重点突破相结合，形成持续性与哄动性结合的连续效应旅游宣传促销在提升区域旅游整体竞争力中具有日益重要的地位，短期促销行为不可能一劳永逸取得立竿见影的效果，必须细水长流、持之以恒。同时要注重节庆活动对客源地产99、生的强大宣传冲击力。因此，应根据xx旅游景区的资源特点，开发节庆活动，例如：举办尧文化艺术节、举办祭祀大典等来塑造和强化地区尧文化旅游总体形象。5.10 客源市场规模测算xx旅游区客源市场规模预测通过权重分析法和时间序列法计算，并依据旅游环境容量对未来客源市场规模进行综合分析和科学预测。尧都区2009年旅游景区统计，全年到尧都区旅游的人数为120.8万人次，预计第4年将达到230万人，xx风景旅游区项目运营第一年预计接待游客210万人次。按照xx风景旅游区的开发建设进度安排，第4年具备开放的条件，景区初步开放，进行市场预热，2016年完成全部建设，景区对外全面开放。根据xx旅游景区的市场定位和100、旅游吸引范围，参考周边景区的开发经营状况以及临汾市旅游业的现状，确定了第4年的基础数据,即第4年全年接待国内外游客210万人次。景区第5年2016为成长期，随着广告宣传的展开，景区的基础市场逐步形成，拓展市场积极推进，游客增长的上下限分别设定为12%和15%。20162020年为发展期，景区的市场认知度逐步提高，进入快速发展阶段，游客增长的上下限分别设定为15%和18%。20202024年为完善期，景区进入优化拓展的阶段，服务项目逐步丰富，成为全国性的知名景区，游客增长速度的上下限分别设定为18%和20%。具体的游客数量预测见附表5-3表53 景区游客人数及增长速度预测游客人数（万人）增长速度101、下限上 限下限上限成长期第5年210215.312%15%2016214.8222.012017256.7278.4发展期2018340.8364.415%18%2019370.2418.62020421.4441.4完善期2021450.1489.518%20%2022580.3619.42023630.4680.42024713.2730.5第六章 xx风景区规划建设工程规划建设方案xx旅游景区中已开发和经营成熟的景点仅南仙神洞景区，在当地范围内享有一定的知名度，形成一个较为完整的旅游景区。北仙佛窟和幽峡飞瀑景区正在加紧进行开发建设，已经具有了一定的基础规模。而周围其它景点还没有得到相应的102、开发，尚处于设想和规划的初始状态，没有形成鲜明的主题和明确的定位。因此，鉴于以上情况，本次规划将整个旅游区通盘考虑，景区划分和功能区布局结合实地调查情况和旅游区性质定位，在遵循规划指导思想和原则的基础上，重点突出景观差异和特色差别，强化各自的资源优势，同时避免旅游区内无序竞争，形成各具功能的旅游区区划和等级，建立互动互补的良性作用联系，构成合理的旅游网络，共同建设xx旅游景区。6.1 规划设计原则6.1.1 设计依据1、临汾市城市总体规划吐文件2、xx景区总体规划文件3、甲方提供的用地现状1:15000用地红线图4、技术规范及设计文件：中华人民共和国城市规划法建设部城市规划编制方法及实施细则建103、筑设计防火规范城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-20016.1.2 基地用地范围分析xx风景区位于临汾市尧都区西15公里吕梁山脉中，东至白石岭，南到万伏涧，西连马鞍岭，北括皇帝坡。总规划用地面积2844.4公顷，人文、自然景观48处，有xx、北仙洞、云雾寺三大古建群。总体分为五大景区，其中：幽峡飞瀑景区163.9公顷；睡女仙迹景区163.9公顷；南仙神洞景区299.3公顷；北仙佛窟景区199.6公顷；林谷觅鹿景区268.4公顷。6.1.3 规划战略构思旅游区天、地、人、文相融合，以人为本，融xx以及佛道儒三教文化于建设项目之中的人文生态理念；品牌运作实行大旅游无限化资源无限化、项目无限104、化和市场无限化；旅游开发、山区民间文化培育与旅游环境营造一体化的旅游大环境理念；旅游与周边区域经济共同可持续发展理念；xx品牌运作与物质性项目开发并重的综合开发理念。6.1.4 规划设计原则（一）经营管理方便性区划分应有利于旅游资源的的开发、旅游活动的组织，便于采取不同的管理对策和运作方式。（二）景观特色突出性区划应充分考虑景观特色和景点分布，有助于景观特色的形成，构建较为完整的旅游观赏空间序列，适宜旅游活动的组织和开展。（三）功能空间完整性区划应使相同或相近的旅游项目及设施布局于一定的地域范围之内，形成完整的功能空间组合，以便强化功能形象。（四）地理环境适宜性不同的旅游功能对地理空间以及要素105、具有不同要求，适合的地理条件有助于相应旅游功能的充分发挥，为旅游活动的开展提供了方便。（五）环境保护限制性区划要充分考虑旅游功能的形成与周围环境的关系，应有利于景观资源的保护、自然生态环境的可持续发展和旅游资源的永续利用。6.2 xx风景区建构设想本项目按照“唐尧文明圣地、新兴工业之都、和谐宜居新城”的发展定位，打造“探访上古圣地”之旅，将立足于自身发展的高度，围绕“根”、“源”、“魂”三大主题，充分发挥自身的资源整合的能力。以xx物质性遗产和xx文化品牌为依据，以旅游区建设和xx文化的培育为重点，以品牌运作带动旅游区发展，最终建成：面向多层面旅游者、文化特色浓郁、品牌运作良好并在国内有较大影106、响力的多功能精品旅游项目。通过山水开路，文化发力，建设世界知名、区域一流、业内膜拜、兼具国际化水准的文化旅游景区。6.2.1 指导思想总体指导思想是围绕把山西临汾建设成为国内外知名的旅游胜地为目标，以文化和科技为支撑，遵循“大旅游、高起点、优布局、功能全、可持续”的原则，按照“积极保护、合理开发”的基本方针，以创新发展机制，整合旅游资源，培育品牌特色，增强竞争实力为主线，景区按5A级标准，动员和协调社会各方面力量，构筑临汾西线特色旅游格局。将xx文化城（唐人街）打造成以xx文化为依托，以佛道儒三教融合上古文化创意旅游为核心，以xx景区综合接待服务为主要功能，以古建风格及建筑文脉营造为表现形式的107、，集金融商贸、婚俗文化、民俗文化、休闲度假、餐饮娱乐于一体的文化产业基地。具体指导思想如以下几点：1）贯彻“环境保护为前提，资源赋存为基础，市场需求为导向，旅游产品和旅游时空布局为核心，宣传促销为手段，管理运作为保证，综合效益为目标”的现代化旅游开发经营理念，全面系统布署旅游产业的各项基本要素，做大做强xx旅游区旅游产业。2）在旅游开发中坚持品牌经营的战略思维，高起点、高要求，摆脱旅游浅层次初级开发的误区，全力打造自己的拳头产品和旅游特色精品，树立良好的品牌意识，在市场上产生轰动效应，抢占市场份额。3）树立“以人为本、绿色生态”的设计思想，在为游客提供完善旅游服务的基础上，积极倡导和创造先进的108、生活方式、优美的休闲环境、健康的精神环境、高质量的生态环境，营造传统与现代、人文与自然的和谐共处氛围。4）从旅游区域网络的现状和发展趋势出发，明确xx旅游区在宏观大区域旅游线路组合中的地位和特色，根据合适的发展定位确定xx旅游区的发展规模和方向。5）贯彻可持续发展的思想，坚持经济、社会和环境效益相统一原则。规划力求作到近期可操作性，中期可靠性和远期前瞻性相结合。6.2.2 思路与目标6.2.2.1发展思路1、坚持以城市总体规划为依据的思想适应临汾市经济发展战略，完善与深化城市的功能与布局，促进其经济辐射圈内中心职能的提升，强化“生态、文化、现代”的全新的城市发展方向，疏解城区人口，带动地区经济109、建设的发展。2、坚持整体性思想旅游区的用地功能、道路系统、景观环境均应与临汾市、特别是xx风景区主入口相互衔接、协调，形成整体。旅游区的用地功能布局应从整体性角度出发，考虑有利于用地的出让和分期建设，做到经济效益、环境效益与社会效益的统一。3、坚持尊重历史与自然、崇尚生态的建设思想继承与发展xx历史文化名山的优势，发掘利用与有机组织自然、人文和人工要素，塑造一个环境优美、功能齐全、设施先进、营运高效的、具有本土特色的姑射仙境旅游景区。4、坚持以人为本的思想充分考虑旅游服务区生活配套设施和基础设施的建设，创造理想的工作与生活环境。5、坚持可持续发展的思想高水平、高标准、高起点的进行旅游服务区建设110、和规划设计，有效开发土地。以现代化的生态绿色环境为规划和景区建设的目标，突出“绿色生态”的主题，有机组织城市空间布局与环境，营造21世纪的人居环境。6、坚持可操作性的思想注重规划超前性，兼顾开发与建设实际，宏观控制和微观引导相结合，使规划兼具弹性与可操作性。6.2.2.2发展目标1、通过完备交流、创作、交易、展示、艺术培训等各项功能，成为具有完整产业链条的文化艺术产业集群基地。产业化发展需要一个完整的产业链支撑，文化艺术产业必须打造产业链，这样才能产生规模效应和互动效应。本项目包括有以下几大功能组团：开阔的xx城入口广场，采用半弧形半开放式空间，结合生态停车场，引导游客进入景区；以各种主题艺术111、村为主的创作基地,包括有国际艺术家村、雕塑村、陶艺村、音乐家村、国际作家写作营、动漫艺术村、生肖艺术创作基地、宗教艺术创研基地；有艺术品交易街区和基地；有艺术培训基地：山西共有学生1000万之多，目前每年约有10万人参加各门类艺术考级，而且每年还在不断递增。在xx文化城建设培训基地，不仅可以进行普及性艺术教育，还能发现、培养有潜质的艺术家苗子。有休闲街区和各种配套基地，还有营造环境的自然生态景区。有艺术交流和公共活动区域，包括有酒店、电影城、演艺中心等。总之，这是一个集交流、创作、交易、展示、培训等于一体的完整产业链条。2、通过打造自然生态景区、低碳开发等举措，成为晋南黄河根祖文化旅游区内经济112、生态旅游、文化艺术完美结合的典范项目。项目将依照晋南黄河根祖文化旅游区发展战略规划，秉承经济效益、生态效益、文化艺术效益、社会效益平衡兼顾发展的理念，既形成综合性的艺术及配套产业，又规划有大面积的自然生态景区和绿色生态长廊，并计划与世界级的娱乐产业公司合作，营造艺术生态旅游空间，此外还将秉承低碳开发的理念，大力引入环保节能的开发模式和技术。xx风景旅游区不仅仅是全球华人寻根问祖的圣地，也将成为全世界人民旅游度假的最佳选择之一，还将是国内低碳、生态开发模式的典型项目。因此项目既能产生巨大的经济效益，又能兼顾社会和生态效益。必将成为晋南黄河根祖文化旅游区内经济、生态、文化艺术完美结合的典范项目。113、3、通过整合山西文化艺术资源、实行产业化经营等举措，成为临汾市新的城市文化客厅和地标，并成为带动临汾市及周边城市相关产业发展的强大引擎。山西是文化资源大省，项目将深入挖掘和整合山西的宝贵文化艺术资源，大幅度提升临汾市的华夏文化产业的发展层次和社会影响力，成为临汾市新的城市文化客厅和文化地标，确立山西及临汾市华夏文明艺术在世界的卓越地位。并通过产业化的经营举措，既产生直接的经济效益，还将通过文化产业巨大的产业带动作用，发挥文化产业对于经济的反向调节功能，大力促进临汾市尤其是新建县旅游、酒店、餐饮、娱乐、艺术品生产和耗材等相关行业的发展，并加速临汾市新建县的城市化建设进程，成为带动临汾市区及周边城114、市相关产业新发展的强大引擎。6.3 空间布局及建设内容6.3.1 总体布局在对整个旅游区的资源、产品、社会等因素的综合分析和合理评价的基础上，依据功能分区和布局原则，规划将通过对xx旅游景区发展空间结构的控制，来构建旅游区总体布局，形成点、线、面相结合、递次跟进、持续发展的总体发展格局（图6.1）。姑射仙洞旅游区综合开发项目以大旅游思想为指导，依托“xx”的品牌优势、仙沟景观基础和临汾市雄厚的经济实力基础，紧紧围绕打造“上古圣地之旅”大品牌这一核心，建设“一带、两洞、三园、五区、六十九景”。“一带”即主体水系周边的xx风光带；“两洞”即围绕在水系两边的南、北仙洞；“三园”即指景区的配套基地园游115、客接待服务园、休闲疗养园和历史文化博览园；“五区”指现有按特色规划的五大景区，分别是幽峡飞瀑景区、睡女仙迹景区、南仙神洞景区、北仙佛窟景区和林谷觅鹿景区；“六十九景”是指景区现有各具特色的四十八个景点和新增的二十一个景点（图6.2）。最终形成山西旅游第一品牌：“姑射仙洞之旅，上古帝王之行，访佛道儒三教胜地”。图6.1 xx景区规划总平面图图6.2 xx景区规划结构图6.3.2 项目建设内容xx风景区工程建设项目由景点建设、市场启动、服务设施和道路建设等组成。1）景点建设项目：原有48个景点的修复工程，以及新增21个景点加建工程和各景点观景平台的修建工程、民俗文化体验中心、娱乐休闲区建设。2）市116、场启动：包括游览路线广告牌、市场促销、人员培训费。3）基础设施：包括景区入口大门、游客接待中心、医疗救护所及配套、给水排水设施，电力电讯设施、公厕等环卫设施、其他设施。4）道路建设：景区内部主干道路、景区与外部连接的道路改造、游览步道以及停车场等附属设施。6.4 景区重点旅游项目建设1、入口山门广场建设（图6.3）规划建设10万的入口广场，配备大范围的生态停车场，利用建筑的围合形成景区标志性的入口山门形象。区域内设置售票服务区，提供导游服务、游客咨询的服务；博物馆展示区，利用建筑外围墙面浮雕艺术展示姑射仙境，尧王盛世的境况；设置大型导游全景图、游览路线图，方便游客的需求。图6.3 入口山门广场117、2、重塑仙洞入口形象（图6.4）利用原有洞穴，打通一条长约1公里的通道，作为姑射仙洞之旅的起点。通道内利用现代灯光、音效技术，沿内壁两侧打造长约1公里形态各异的800罗汉像（图6.5），营造探访上古帝王之行的神秘氛围。图6.4 仙洞入口形象图6.5 800百罗汉洞内景3、新增万佛洞景点（图6.6）姑射山是佛道儒三教并存的福祉，万佛洞的建立有利于向游客弘扬佛法的光辉，展示仙洞文明景象。选址于北仙洞北面的山体新开隧道，长300米，高6米，宽6米，洞壁两侧放置佛像万尊。 图6.6 万佛洞意向图4、新增福佑寺景点（图6.7）利用姑射山的宗教资源，修建一个道教生活体验馆，保持道教建筑风格。可以让游客在此118、居住一两天，体验远离世俗的清净生活，听晨钟暮鼓，吃清粥素膳，过躬耕诵读的生活。这对于一些饱受世俗烦扰，对道教感兴趣、希望体验一下清净生活的人群有一定的吸引力。 图6.7 福佑寺意向图5、如意桥（图6.8）云雾寺景点处加建一如意桥其形状和“如意”相同。为钢结构中空可供人通行，两边桥座由莲花托起，由365块铜板焊接而成，寓意天天如意。这里也是xx进行婚俗仪式必经的地方，寓意新婚夫妻，通过如意桥后，万事如意，事事顺心。 图6.8 如意桥意向图6、xx峡谷观光区（图6.9）峡谷长约1.5公里，最深处达100米，最窄处不足1米。此处峡谷深切，断崖绝壁，怪石嶙峋，河水清澈，一年四季景致各异。春季，草长莺飞119、繁花似锦；夏季，满目苍翠、清凉宜人；秋季，天高云谈，野果遍山；冬季，冰封雪盖，林寒涧肃。对长期生活在拥挤、喧闹的城市游客来说，可以体验春季踏青、夏季避暑、秋季采摘等旅游项目。此地幽雅的生态环境将成为游客回归自然、返璞归真，挑战自我的最佳去处。图6.9 xx筑坝蓄水意向图图6.10 xx水系景观意向图根据沟底原有大小不等的冲沟人工打造大小不同的瀑布景观，围栏筑坝，形成姑射山景区内的一条滨水风光带，让游客仿佛置身于诗情画意之中，有情在境中生，人在画中游的感受（图6.10）。在山顶和山腰之间修筑一条铁质扶梯，使游客能够从山顶下到谷底，与瀑布靠近，释放压力，陶冶情操。同时可以沿着山腰的步道观赏沿途的120、景色，从不同的角度来观赏姑射天姿，形成景区内部的微循环线路。6.5 主要技术经济指标xx风景区规划建设工程投资估算表单位：万元序号建设项目投资额1景区9673.81.1服务设施建设1319.11.2景点建设1526.61.3基础设施建设6192.11.4环境安全建设636.02服务区25417.83其 它2200.04基本预备费3754.65合计41946.2第七章 xx风景区规划建设工程基础设施建设方案7.1 道路交通规划图7.1 外部公路交通建设图7.1.1索道工程景区内规划建设一条客运索道，位于北仙洞观景台与xx之间，设计缆线全长1.5km，落差575m，运量为600 人次/小时。 7.121、1.2 外部公路交通建设工程本景区主要从309国道进入，从309国道到景区还有4.4公里，在这段区间内设置环道，按三级公路标准建设，宽6m，双向两车道，行车速度30 km/h-60km/h。将人车进行分流，中央打造一条长约4.4公里的步行轴线。309国道承担旅游区的对外交通功能，尽快增开从景区到市区的公交车辆，实现景区和主要服务基地的通达便捷（图7.1）。 图7.2 景区循环线道路交通图7.1.3 景区内部循环道路交通线景区循环道路交通线是游客的游览主线，是xx风景区内部连接各个主要景点的干道，质量要超过山区二级的水平，路宽5米，长度约150公里，形成一条独立的闭合游览环线。游客需乘坐游览车沿122、景区循环线进行观光，到了主要的景点后，需下车采取步行，或者换乘景区内电瓶车的方式进行游览，完毕后可重新回到循环线抵达下一个景点（图7.2）。7.1.4 登山步道建设在每个具体的景区内部修建游览步道，采用当地的石材，混凝土灌筑，宽度3米。主要有栈道、石阶道、砂砾道三种（7.3）。 图7.3 景区登山步道道路的设计为曲折回转的景区小径。同时，在野生动物经常出没的地方加强迁移通道建设，提供物种交流的通道。登山步道两侧尽可能做到有景可观，使游人有“步移景异”之感，防止单调平淡。登山步道总里程为9.3km，其中三合土登山步道7.6km，木质栈道1km，松针路0.3km，石阶路0.4km。三合土步道宽度为123、2m，两侧缓冲带每侧宽度不小于0.2m，材料选用三合土、石材和水泥。在比较危险的地方设有栏杆，栏杆用实木或木塑制作，在保证游客的安全的同时也达到美化道路景观的作用。木质栈道采用混凝土基础、防腐木作架空支架、防腐木板材铺设道面、加高防腐木防护栏干等措施，做成的路面宽为2m，离地面高度为0.5m，栏杆高度为1m，铺设道面时每20cm留出5cm的空隙，以保证栈道下面的植物可以有充足的阳光。松针路采用落叶松针铺设成落叶松针步道，路宽为1.5m，路面的松针层厚度为5cm，走上去舒服，感触自然，仿佛是纯天然的地毯。把步道的地基打实，从松林中取带有泥土及落叶腐殖质铺到打实的地基上，然后用落叶松针铺到腐殖质上124、，铺约5cm的厚度。7.1.5 停车场规划在景区内建两个生态停车场（图7.4）。一个在景区山门广场入口处，占地100000平方米，容纳3000个车位；另一个在xx与北仙洞之间，占地10000平方米，容纳500个车位。 图7.4 景区生态停车场生态停车场建设的目的有三个：一是通过植被的空气净化能力，调节景区内外生态环境的良性发展；二是吸收和净化外围旅游车辆的尾气；三是解决酷暑季节旅游车辆的遮荫问题。生态停车场的建设要尽量采用透水性铺装材料，如植草砖等，摒弃生硬的水泥地面，让停车场地重现绿草茵茵的盎然生机，保持地面水体与地下水体的接触，维系自然水体的良性循环。依据地形，尽量减少土方工程，结合停车位125、设置花坛，植以高大乔木，在美化停车场环境的同时，有遮阴的效果，在炎炎夏日，为游客和车辆营造清凉的环境。大、中型车辆每3个车位栽植两棵大树，小型车辆每3个车位栽植一棵大树。树木集中区域设休闲坐凳，方便游客候车时休憩，并用35m的绿化带与停车位隔离。生态停车场周边多栽植吸收和净化汽车尾气能力较强的树种，如木槿、广玉兰等。7.2 供电景区内供电采用低压线路，铺设线路均采取地埋形式，全长16.2km。调水工程采用6000伏高压供电，铺设线路方式为架空电线，全长8.5km。大门口安放大型的仿古窗式观景灯，与公园历史文化、周围环境的协调统一，凉亭出口和厕所安放造型草坪灯，人工湖安放防水灯，景区公路安放高杆126、道路灯，登山步道安放造型草坪灯。照明线路均采用直埋方式铺设，填埋在地面0.5m以下。7.3 供水设施供水系统：溪流蓄积池塘消毒间给水泵房给水管道用户在景区内水源蓄积地建设给水泵房及消毒间。恒压变频设备，建设在山间服务点，用于供给景区内的生活用水。供水管道：xx旅游景区及服务区的供水管道包括两部分，一部分为蓄水调水泵房管线，另一部分是景区厕所、服务点、服务区供水及人工水景供水。调水管道结合离心泵房的设计全长5.5km，供水管道全长9.4km。考虑到姑射山地区的海拔、温度、及冻土等因素，在所有的管道上均包装有保暖护层。7.4 排水、排污工程 (1)雨污分流机制对公园内雨水天然径流按原自然地形排放，127、仅对影响到景区设施的地段采用挖掘排水沟等方式对雨水进行人工疏导就近排放；公园内的生活污水采用排水暗管，集中排放到山下服务区内的污水处理厂内，处理达标后方可排放。(2)排水系统公园内的雨水按地形自然排放。生活污水排放系统：生活污水排水暗管污水处理厂达标排放拟在桦树沟服务区建设1处污水处理场，其中厕所的污水及固体废弃物的处理方法为：在各厕所附近建造一处化粪池，直接处理厕所垃圾。厕所废水经化粪池处理后可以达到一级排放标准，然后按自然降水排放。(3)污水处理氧化池污水处理厂的厂址选在服务区外围，大木场村东。(4)固体废弃物处理固体废弃物主要包括垃圾箱内的废弃物以及污水处理时产生的固体垃圾。主要分为可降128、解废弃物和不可降解废弃物，要分类收集，集中处理。由专门的保洁人员流动回收，然后集中处理。可降解的废弃物可以集中后自然降解，不可降解的废弃物需集中后运输到附近垃圾处理站集中处理。7.5 通讯工程规划通信网络包括电信和无线通讯。(1)移动网络公园内许多区域没有移动信号覆盖，因此拟与当地移动公司联系，建设移动通讯基站，基站选址要与环境相协调，设施不应破坏森林公园的景观，不得造成视觉污染。(2)无线通讯无线通讯是指覆盖景区范围的内部对讲机系统，拟在公园内建设无线电通讯基站，用于景区工作人员日常管理协调工作及突发事件应急通讯保障。7.6 入口山门广场公园停车场位于大门前广场北侧开阔处，占地面积10000129、0 m2，可容小型车800辆左右，主干道采用水泥路面，停车位选用镂空砖，在空隙种植绿草，以达到绿化美化效果。 图7.5 景区生态停车场7.7 旅游安全设施建设1）在人流量大的地段设置消防、防盗、救护等设备，并定期检查以确保设备的齐全、完好、有效。对交通、机电、游览等设备定期检查，保证设备完好，运行正常，无安全隐患。在危险地段设置防护设施，并做到防护设施齐备、有效。区内设立明显的禁火标志，禁止在区内进行野炊、烧烤；在主要观景点附设防火观测点；区内预留消防通道。2）要认真执行旅游、公安、交通等有关部门安全保卫制度。巡查要定期、定时，流动巡检工作落到实处，有效地维护治安秩序。3）建立紧急救援体系，设130、立医务室，配备医务人员及游客常备药品。对突发事件有较强地应急处理能力，事故处理及时、妥当，记录档案准确、齐全。7.8 服务点为方便游客在景区游览途中的休息、餐饮、购物，特在景区中规划设计了北仙佛窟景区服务点和南仙神洞景区服务点。1）北仙佛窟景区服务点（图7.5）北仙佛窟服务点位于北仙佛窟两侧的松林之中，海拔为1040m，受面积、供水所限，本着尽可能少的破坏生态环境的宗旨，定位为简便快捷的游客休息点，服务点的形式为分散的生态木屋和休息亭，出售一些简易的快餐盒饭，包装食品，如面包，泡面等。生态木屋和休息亭均建在松林中，分散在步道两侧松林中树木稀疏、空间较大的地方。规划总建筑面积分别为200 m2，131、木屋和休息亭供游客餐饮、休憩，部分木屋集中提供餐饮食品。考虑到与周围环境相协调，所有木屋、休息亭均采用木塑复合新型材料制作，具有环保、防水、防潮、防腐等优点，内部装修以自然简约风格为主，木屋之间由松针路相连，路宽1.5m，总长度约为0.3km。2）南仙神洞景区服务点（图7.6）南仙神洞服务点位于南仙神洞景区东部三条游览道路的交汇处海拔1240 m，客流量较大。服务点占地面积约320 m2，设有简易餐厅、小型超市、卫生间和供游客休息的木质凉棚。南仙神洞服务点定位为一处简便快捷的游客休息点，进行餐饮活动和为游客提供一些必要的服务，例如食品供应、登山，旅游活动必需品供应，本着尽可能少的破坏生态环境的132、原则进行规划，建筑物的外观设计与周围的桦海相协调。 图7.5 北仙佛窟景区服务点图7.6 南仙神洞景区服务点7.9 住宿xx景区拟以招商引资方式建设服务区，服务区内建设登山基地和宾馆，可为游客提供住宿服务。7.10 购物在xx景区内设置小型商店，提供一般的旅游用品；服务区设置大型购物中心，经营姑射山风光照片、图册、光盘、具有地方特色的剪纸、手工灯笼、尧都区以中华始祖图腾为标识的多品种陶、铜、木器制品，尧都区土特产品，如杏核、杏干等，尧都以葡萄及加工产品为主的干鲜果品，以优质矿泉水为基础的特色饮料，旅游纪念品等。7.11 娱乐服务区配备有大型娱乐场所，项目包括棋牌室、酒吧、茶座、洗浴、网吧、健身133、馆等。7.12 其他景区内根据客流量和地势合理安排座椅及垃圾桶位置，材料以木塑、石材及仿木为主。景区内建造水冲型生态环保厕所，分布于公园大门、主要景点旁，共计5处。第八章 xx文化城（唐人街）建设工程规划建设方案8.1 规划设计原则8.1.1 设计依据1、临汾市城市总体规划吐文件2、xx景区总体规划文件3、甲方提供的用地现状1:15000用地红线图4、技术规范及设计文件：中华人民共和国城市规划法建设部城市规划编制方法及实施细则建筑设计防火规范城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-20018.1.2 基地分析xx文化城（唐人街）项目拟选址于临汾市西郊xx景区范围内，占地面积为5000亩，区位134、优势明显，交通便利。项目基地为东西长约4.4公里米、南北宽约700米的矩形地块，其东侧紧接309国道。基地内总体地势平坦。8.1.3 规划理想项目目前已进行了初步规划设计，总体规划原则主要如下：1、因地制宜，全面规划，滚动发展，分期建设；2、严格遵守和执行国家现行方针政策和技术标准、规范，力求技术先进、安全可靠。3、适应土地开发与建设实际，有利于分期开发，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。将土地资源、项目资源以效益优化原则进行优化配置，形成社会、经济、环境协调发展。4、项目总体规划设计以人文环境、绿色生态为导向，充分考虑景观因素，建设环境优雅、品味高端、利于提高效率的135、高品质文艺环境。5、项目区内功能分区应明确，室外场地和道路布置应便于展示、人员集散和货物装卸运送。6、满足规划部门规定的各项规划指标。7、在满足总体规划原则的同时，各子项目的设置注重以科技为先导并保持相对独立性，便于项目的设置和实施运营。 8、子项目策划设置遵循高端性、可操作性和适于市场化运作的原则。8.1.4 规划理念1、匠人营国造成理念以中国古典造城思想“匠人营国，方九里，旁三门。国中九经九纬，经涂九轨”进行整体规划布局，形成一个层次丰富、有机整体的城市商业空间。强调商业街空间对周边地块的渗透、联系，利用横纵主街营造主商业街外，利用支路营造次一级子商业街，加大步行街的辐射范围，使步行街的影136、响渗透到周边地块。 2、塑造龙凤呈祥中央轴线龙寓意尊贵，帝王之气，xx时期正式形成龙的图腾，明确龙图腾的形象，在xx华夏城的中轴以“龙凤呈祥”为主题进行构思，意指xx与鹿仙女千古眷侣为本项目祈福带来一派祥和之气。3、系统和谐理念运用系统思维，从城市地域的外部条件和xx华夏城自身的内部功能要求出发，合理布置各功能分区和生态系统，使其形成一个整体并有机地融于城市。8.1.5 规划设计原则1、文化性原则成为体现临汾城市特色标志性街区。2、传承性原则承袭传统文化形式，充分展示xx文化、华夏文明。3、灵活性原则根据地块开发量较大的实际情况，为达到可持续性发展，实行动态滚动开发和街区集中开发相结合。4、整137、体化原则综合统筹，协调各功能，形成整合性空间。5、自然化原则融合与自然，亲和于自然，实现生态型可持续发展。6、人情化原则以人为本，尺度宜人，设施配置上考虑人的实际需求。8.2 xx文化城（唐人街）建构设想本项目按照“唐尧文明圣地、新兴工业之都、和谐宜居新城”的发展定位，将立足于自身发展的高度，围绕“根”、“源”、“魂”三大主题，充分发挥自身的资源整合的能力。以古建筑为形、尧文化为魂，运用规划、建筑、环境等设计手段，将xx文化城（唐人街）打造为举目皆如画，四时景宜人，独具本地特色的精品古城。结合旅游资源，休闲文化，民俗文化等因素，成为集商贸、金融、文化、旅游、休闲、居住为一体的多功能城市生活圈，138、形成临汾市城市建设新的经济增长点。将xx文化城（唐人街）打造成以xx文化为依托，以佛道儒三教融合上古文化创意旅游为核心，以xx景区综合接待服务为主要功能，以古建风格及建筑文脉营造为表现形式的，集金融商贸、婚俗文化、民俗文化、休闲度假、餐饮娱乐于一体的文化产业基地。8.3 总体规划方案8.3.1总平面布局及方案比选项目选址位于姑射山风景名胜区内，东侧紧接309国道，通过迎宾大道与市区相联。项目用地呈带状均匀分布，长约4.4公里，宽约700米，总用地面积约为5000亩，总建筑面积335万平方米，容积率为1.0，建筑密度为24。整体层高定为三层，局部考虑四-五层。根据旅游服务区文化城建设定位，商业配139、套和共建配套比例采用7:3，得出旅游文化商业建筑面积223万平方米，博物馆、民俗馆等大型共建设施建筑面积为74万平方米，其他共建配套服务设施建筑面积为37万平方米。总体规划综合多方面因素，从城市地域文化、用地区域位置、现代旅游文化配套服务城建设理念、基地自身生态以及自身的功能关系出发，形成以自然生态长廊为中心轴线，商业与生活并重的带形结构，错落有致的建筑布局，并用内部步行系统与外部环型道路把整个服务城区连成一体。8.2.1.1 方案比选方案(一)（图8.1） （1）入口广场：大型入口广场分为两个，一个是与309国道相连的入口广场，采用天圆地方的布局形式营造入口氛围，另外一个是与姑射山风景区相连140、的xx文化广场。（2）采用合院式的院落布局，将山西大院文化、晋商文化融入到建筑布局当中。（3）商业建筑以大型集中商业为主。（4）外围不设置环道，利用中央道路作为主要车行流线，以中央道路为划分，文化城被分为两块片区商业。图8.1 方案一总平面图方案(二)（图8.2）（1）入口广场：考虑4.4公里长的轴线一共设置5个大型文化广场，依次是与309国道相连的xx广场牧马广场谏鼓广场鹿仙广场仙洞广场。其中其中xx广场作为联系xx文化城与市区的入口广场，在广场中央设置大型xx雕像，让游客在广场上感受xx文化的熏陶。在广场外围设置大型商业会展中心，以及xx文化系列产品展销中心，展示xx文化华夏文明及临汾地方141、特色风情。谏鼓广场因xx在上古时期设置谏鼓而得名，xx设立谏鼓，广开言路，谏鼓广场主要展现xx仁慈爱民，求贤访道等主题，以彰显xx的贤良明德。仙洞广场因临xx景区而命名，周边设置大量的停车场，作为进入xx景区的集散入口广场。同时作为对外宣传尧文化和风景区的窗口，将尧文化艺术节等大型庆典活动设置在此处。牧马广场和鹿仙广场根据xx和鹿仙女的美丽传说，营造不同主题，为游客展现xx的生平记事。（2）根据现代旅游服务配套城的经营模式，打造多级商业街区，商业空间采用灵活布局，既可以划分为小开间的独立商铺，同时也可以相互组合，根据商业的业态及需求而划定。利用中央景观轴线设置大型集中商业，带动周边地块商业价值142、，同时也能起到标识作用，引导人流进入城区内部。（3）外围设置环道，利用中央道路作为步行景观轴线，外围环道为主要车行流线，实现人车分流。图8.2 方案二总平面图通过以上两个方案对比分析，方案二优于方案一，具体表现在：1、xx入口广场设置在xx文化城入口处，采用半圆形的入口广场，便于让人们直观的感受xx形象，起到标识作用。2、建筑布局规整，整体层高为三层，局部为四层，结构形式简单，采用模数化施工，施工周期短，便于快速开发建设，短期内容易形成市场规模效应。3、建筑平面空间灵活组织，可大可小，以小商业店铺为主，便于房地产销售，有利于投资方资金快速回笼，从而加快基础配套设施的建设，完善整个xx风景区服务143、配套。因此，建议本项目选择方案（二）为主要方向进行下一步的深化设计。图8.3 xx文化城规划结构8.3.2规划结构（图8.3）根据详细规划设计，结合现代商业功能，整体布局主要形成“一轴、三心、四片区、多节点”的规划结构。一轴即中心人文商业主轴（图8.4）；三心即位于入口处与309国道相连的xx文化广场（图8.5）、位于中央核心的谏鼓广场（图8.6）以及与景区紧密联系的仙洞广场（图8.7）。图8.4 中心人文商业主轴龙凤呈祥四区根据xx时期测定出了春分、夏至、秋分、冬至命名，将xx华夏城划分为同春竹韵的春园、斜柳闻莺的夏园、流金织忆的秋园、霜雪香苑的冬园四大园区。多节点根据xx时期的历史人文故事144、，营造特色主题文化广场节点，弘扬xx文化，彰显华夏文明。 图8.5 xx文化城入口广场xx广场 图8.6 谏鼓广场 图8.7 仙洞广场8.3.3功能分区根据春夏秋冬园将xx文化（唐人街）城整体业态分为四大片区：1、春园（商贸会展、商务办公功能区）春园以xx广场为主要节点，立春、雨水、惊蛰、春分、谷雨、清明六节气广场为次要节点，形成体块简洁、尺度适宜的商贸会展、创意产业园区。2、夏园（文化休闲商业区）夏园为文化休闲商业区，以谏鼓广场、牧马广场为主要节点，以立夏、小满、芒种、夏至、小暑、大暑六节气广场为次要节点，包含了经营形式、平面尺寸多样的各种商业体。功能以商住、旅馆为主，建筑形式为退台式古建风145、格，体现晋商文化。室外步行街结合休闲、展示空间以及喷泉、雕塑、小品等景观设施，构成体现xx文化、华夏文明的商业文化及民俗文化的文化休闲商业区。3、秋园（文化大观园）秋园为文化大观园区，文化是xx华夏城的灵魂，秋园以鹿仙广场为主要节点，处暑、立秋、白露、秋分、寒露、霜降六节气广场为次要节点，搭建历史舞台，向游客展示临汾的曲艺文化，营建博览园，展示xx生平记事，表示对中国古代文化的一种追忆。建立石质、木质华表，用不同形制，表现民族文化特征，标志民族文化源头，并演绎华表形制的缘起和历史变迁，形成寓教于乐的历史文化大观园。4、冬园（休闲旅游区）冬园为休闲旅游区，以仙洞广场为主要节点，立冬、小雪、大雪、146、冬至、小寒、大寒六节气广场为次要节点，沿山建栏，筑栅为城，模拟再现远古部落的风情。8.4 主要技术经济指标规划总用地为规划红线范围内用地，总用地面积5000亩。技术经济指标见表。xx风景旅游服务配套区xx文化城（唐人街）建设工程经济技术指标1总用地面积3335000（约5000亩）2总建筑面积33350002.1旅游文化商业建筑面积22300002.2旅游文化公共建筑面积7400002.3旅游接待及其他建配套建筑面积3700003容积率1.04建筑密度245绿地率386xx文化城（唐人街）项目总投资645610.88.5 辅助工程8.5.1结构工程8.5.1.1设计依据1、建筑工程抗震设防分类147、标准 (GB502232008)；2、建筑结构荷载规范 (GB500092001)2006年版；3、混凝土结构设计规范 (GB500102002)；4、高层建筑混凝土技术规程 JGJ3-2002；5、砌体结构设计规范 GB50003-2001；6、建筑抗震设计规范 (GB500112008)；7、建筑地基基础设计规范 (GB500072002)。8.5.1.2基本参数基本风压：0.4KN/m；基本雪压：0.25KN/m；抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g；设计地震分组为第一组；建筑场地类别为类。结构抗震等级：二级；地基基础设计等级：乙级；建筑结构安全等级：二级；建筑物抗震设防148、类别：丙类；建筑物合理使用年限：50年。8.5.1.3楼面活荷载上人屋面 2.0KN/;不上人屋面 0.5KN/；卧室、起居、卫生间 2.0KN/；厨房 2.0KN/；设浴缸、坐便的卫生间 4.0KN/；楼梯 2.5KN/；电梯机房 7.0KN/；消防电梯 3.5KN/；商业用房：4.0KN/m；8.5.1.3结构选型根据地质资料，该项目商业建筑采用片筏基础，结构形式采用框架结构；其他配套建筑采用条形基础，结构形式采用砖混结构；楼板采用钢筋混凝土楼板，结构抗震等级为二级。8.5.1.4地基基础依据项目区地质条件，该项目地基基础设计等级为乙级，地基处理采用复合地基（CFG桩法）地基及基础设计方案149、：基础采用肋梁式筏板基础，建筑周边1.0米处范围采用2：8灰土回填，分层填实，压实系数为0.94。8.5.1.5主要结构材料钢筋：HPB235 fy=210N/mm2； HRB335 fy=300N/mm2; HRB400 fy=360N/mm2。 砌体:标高0.000以上填充墙采用加气混凝土砌块，砌块强度MU5；标高0.000以下墙体采用MU10砖。砂浆：0.000以上采用M7.5混合砂浆；标高0.000以下采用MU7.5水泥砂浆。混凝土强度等级;基础垫层C15；基础地板，基础梁C30；地下室外墙C30；0.00梁板C25；0.000以上墙梁板C25；圈梁、构造柱、雨篷、挑檐C25；楼梯C2150、5。8.5.2给水排水8.5.2.1设计规范及依据 (1)建筑给排水设计规范GB500152003；(2)建筑设计防火规范GB500162006；(3)居住小区给水排水设计规范CECSS794；(4)室外给水设计规范GB500132006 ； (5)室外排水设计规范GB500l42006； (6)建设单位设计要求。8.5.2.2设计内容室内外给排水及消防用水设计。8.5.2.3给水设计方案1、用水量预测本项目规划居住户数100000户，居住人口规模约为300000人。小区内居民综合用水量标准：最高日按180L/人d计，则居民最高日综合生活用水约为54000m3/d；商业及配套公建用水量按每平方151、米8L/人d计，每日用水量为2400 m3/d；绿化用水量按平均每天浇洒绿地一次，则绿化用水量约为2000m3/d；不可预见用水量按最高日用水量的10%计，则不可预见用水量为5840m3/d；则本区最高日综合用水量为64240m3，年用水量为23447600m3。2、室外给水系统水源由自备水井，经场区给水管提供，消防水系统与生活给水分开独立设置，分别设置室外消防水和室内消防水系统，管网环状布置。给水系统水压为0.35Mpa，给水泵房设置高区叠压供水装置。项目设消防专用水泵二台保证消防用水压力。3、室内给水系统由于主要建筑层高为三层局部四层，整体给水系统由自来水直接供给。给水管采用下行上给枝状供152、水方式。其他用房采用直接供给。8.5.2.4排水系统设计方案1、室外排水系统生活污水按用水量的80%计算，则污水排放量为18758080 m3/d。室外排水系统生活污水经室外化粪池处理进入城市下水管网。雨水有组织排入城市雨水管网。污水采用重力流排放，计算管径时以污水量为依据，污水管充满度为0.55，规划在道路上单排管布置，管道采用钢筋混凝土平口管，钢丝网水泥砂浆抹带接口，管道始端覆土厚度控制为1.01.5米之间。管道在管径、坡度、高程、方向发生变化及支管接入的地方都必须设置检查井。2、室内排水系统地下层的生活污水分别排入废水集水坑经潜水排水泵提升排至室外；卫生间的生活污水采用专用通气立管以重力153、流方式排出，厨房等其他生活污水采用伸顶通气管以重力流方式排出。8.5.3暖通设计8.5.3.1设计依据 (1)采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）；(2)建筑设计防火规范（GB500162006）；(3)高层民用建筑设计防火规范（GB500451995）（2005年版）；(4)民用建筑节能设计标准（JGJ2695）；(5)采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）；(6)民用建筑热工设计规范（GB5017693）；(7)建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB502422002）；(8)新建集中供暖住宅分户热计量设计技术规程（DBJ016052000）；(9)民用154、建筑节能设计标准山西地区实施细则（DBJ042162006）；(10) 建设单位设计要求。8.5.3.2采暖设计 (1)本工程采暖热源提供5040热水；住宅供热面积450000平方米，采暖设计热负荷指标：33 w平方米，采暖负荷为14850KW；商业供热面积2100000平方米，采暖设计热负荷为：46 w平方米，采暖负荷为96600KW；总负荷为111450KW。(2)楼内采暖均为分户计量，采用一户一表制，采暖系统采用地热辐射式采暖，采暖设计参数：冬季室内采暖设计计算温度：1620。(3)设计参数冬季室外计算温度：tw=-8室外风速：V=2.6m/s室内计算温度：卧室及其他tw=18卫生间、走155、廓tw=16商业tw=18夏季空调室外设计温度：28夏季空调室内设计温度：26(4)热源采暖采用集中供热系统，热源来自小区换热站。室外供热管道沿小区道路直埋敷设，室内供热管和回水干管设于楼内管道井内，管道采用镀锌钢管，管径、坡度具体由设计确定。(5)通风设计住宅卫生间设置机械排风系统，排风量按换气量6次/h计算。(6)对于供暖系统做如下措施：a、敷设在地沟内的采暖管和采暖总管表面除锈后，刷防锈漆两遍，然后用50毫米厚玻璃棉保温，采暖总管的保温层外做镀锌铁皮保护层。b、管道上必须安装必要的支、吊、托架等，具体形式由安装单位根据现场实际情况确定。管道穿墙和楼板时设钢管套管，穿外墙时设钢性防水套管8156、.5.4供配电及弱电（1）设计依据供配电系统设计规范（GB50052-95）；10KV及以下变电所规范（GB50053-94）；低压配电设计规范（GB50054-95）；通用用电设备配电设计规范（GB50055-93）；民用建筑照明设计标准（QBJ133-90）；民用建筑电气设计规范（JGJ/16-92）；建筑物防雷设计规范（GB50057-94）；建筑设计防火规范（QBJ16-87）（2）设计范围本设计包括建设红线内的以下内容:防雷保护、安全措施及接地系统；电话系统；宽带系统；有线电视系统；对讲系统；消防系统。（3）供电电源为满足供电的稳定性、可靠性，从市电网引二路来自不同变、配电所的独立1157、0KV电源向实训基地供电，一回工作，一回备用，当一回电源停电时，手动切换至备用电源供电。10KV系统采用双电源进线单母接线，10KV出线以放射式向各变压器供电。（4）负荷分级本工程除消防用电、变电所用电等部分重要场所用电负荷属一级负荷外，其他用电负荷均为三级负荷。（5）用电负荷住户用电负荷按6KW/户，公共用电负荷按每户增加0.6KW/户计算。综合功率因数取0.8-0.9用电需要系数去0.5-0.6。用电负荷用电：1000006+1000000.6=54000KW。年用电量为204765053KW。（6）变电所在用电负荷中心地下室设置10KV变电所，变电所设高压配电间、低压配电及变压器间、控制158、室、柴油发电机间等。高压配电间设置进线柜、计量柜、电压互感器及避雷器柜、馈电柜、联络柜等。低压配电及变压器设置低压受电屏、馈电屏、联络屏、无功补偿屏，变压器和低压受电屏紧靠设置。控制室安装直流电源柜和中央信号控制屏。主要供电设备选型如下：电力变压器选用SCB10，接线号为D，yn11的干式变压器。10KV高压配电装置选用先进的中置式金属铠装抽出式开关设备GZS1型，低压配电装置选用GCS低压抽出式开关柜。变电所高压进线为电缆埋地引入，计量方式为高供高计，操作电源采用直流操作，继电保护采用定时限保护、过电流速断保护、温度保护等。变压器低压侧电源由低压配电屏向实训基地动力和照明系统供电，且采用放射159、式向各用电点供电，以提高供电的可靠性，变压器低压侧总开关和出线均采用低压断路器作为过载和短路保护。一般情况下，变压器分列运行。（7）应急电源为满足停电情况下，消防用电设备等一级负荷用电的需要，拟选一台300KW柴油发电机组作应急备用电源，在正常情况下，当工作电源停电时，发电机向一级负荷供电，以维持正常工作。严禁应急电源与工作电源并列运行。一级负荷采用双回路供电，末端互投，互投电源均取自不同母线断。（8）配电低压配电系统采用母线分段，相互联络的供电方式。所有配电电源引自负一层低压配电室。根据用电负荷情况，低压配电采用放射式、屏箱二级配电以及树干式相结合的配电方式。建筑物内所有与消防有关的设备供电160、采用两个电源且在末端配电箱处设自投装置。高压电缆选用YJV-8.7/15KV交联聚乙烯电缆，低压电缆采用ZRYJV-0.6/1KV或YJV-0.6/1KV型电缆，控制电缆采用ZRKVV-0.45/0.75KV或KVV-0.45/0.75KV型电缆，绝缘导线选用BV-0.45/0.75KV型导线。电缆在室外一般采用沿电缆沟、直埋或穿管暗敷设。建筑物内电缆、电线敷设根据具体情况，采用沿电缆桥架、线槽、穿管暗敷等方式进行，配管线槽或桥架穿越隔墙处应密封处理。（9）照明建筑物内电气照明系统采用三相五线制，照明光源根据使用场所的不同，合理地选择光源的光效、显色性、寿命等光电特性指标，为达到较好的照明效果161、和节约能源的目的，灯具和光源尽量采用节能型产品。（10）道路照明道路照明采用高压钠灯路灯，且由装于变电所的路灯配电箱控制，配电时尽量保持三相平衡。道路照明采用光电控制，主、次干道对应的照度值不低于50lx，人行道、非机动车道对应的照度值不低于30lx。（11）防雷接地变配电所安装一组接地装置，接地电阻要求不大于1，供变压器中性点接地和避雷器接地用。商业建筑物属第二类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带或避雷针或由这两种混合组成的接闪器，利用建（构）筑物混凝土内钢筋做引下线和接地装置。雷电电磁脉冲防护等级为A级，在低压配电系统中采用34级电涌保护器进行保护。低压配电系统的接地型式162、采用TN-S。用电设备的接地分为工作（系统）接地、保护性接地、雷电保护接地、防静电接地、信息系统接地，设计时采用共用接地装置，接地电阻不应大于1。总等电位连接应将电气装置接地极的接地干线，建筑物内的保护干线，水管、煤气管、采暖和空调管道等金属管道，建筑物金属构件等部位进行连接。（12）人防电气人防地下室按平战两种情况考虑供电，应急照明和通风用电按一级负荷设计。设置显示通风方式的音响、灯光信号和具有防护能力的呼叫音响按钮。人防地下室电源分别接自变电所不同高压母线段上变压器380V低压母线，二回路电源在人防地下室配电箱上自动切换，并用柴油发电机作为应急电源。人防地下室平时和战时照明，均设置正常照明163、和应急照明。应急照明包括疏散照明、安全照明和备用照明，应急照明连续供电时间不少于30分钟。平、战时的照度标准均按规范要求的中等水平设计。每个防护单元采用三个独立的照明回路，即正常照明、应急照明和备用照明。人防地下室TN-S接地保护系统。（13）火灾自动报警系统拟采用集中消防控制系统，在综合楼一层设消防控制室，内设消防报警主机及广播主机。在配电室、风机房、电梯前室、楼梯间、公共走廊等处设感烟探测器，在停车场设置感温探测器。在各主要出入口设带电话插孔手动报警按钮、声光报警器等消防报警设施。主要联动设备有：非消防电源切断、水喷淋系统、消火栓系统、防排烟系统、电梯等。消防电话：在消防控制室设119专线164、电话，在大泵房、配电房、风机房、电梯机房等处设消防电话分机，在各主要出入口设带电话插孔手动报警按钮。消防广播系统：在电梯前室、水泵房、电梯机房、配电室、风机房、车库等处设室内音箱。当发生火灾时可选层广播，指导灭火及人员疏散。布线：采用阻燃导线穿钢管暗埋或沿槽式金属桥架敷设，暗埋管不燃烧体保护层厚度不宜小于30mm，桥架需刷防火漆。（14）广播扩音系统消防控制室设消防广播系统一套，该系统平时作为公共广播用。一旦发生火灾，公共广播自动或手动转换为消防广播，并由联动控制器控制着火层及邻近层的消防广播，指挥人员疏散。在大型会议室设扩声系统。（15）电视监控及防盗系统采用数字化电视监控系统，监控主机设在165、消防控制室，配有硬盘录像机、电视墙、防盗系统等。（16）保安系统设有电视监控及防盗系统。8.5.5消防8.5.5.1建筑消防设计（1）建筑物高度不超过24米，属于建筑二级防火。（2）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑周边城市道路系统，为消防扑救提供有利的交通应急条件。（3）建筑物的消防按国家的消防技术标准规范实施。8.5.5.2消防给水城区的消防给水水源由城市自来水供水，设置独立的室内消火栓给水系统。（1）消防用水量根据建筑规划，该项目建筑主要为多层建筑，按照建筑设计防火规范的有关规定，该校区内同一时间火灾次数按一次考虑，火灾延续时间按三小时计算，室外消防用水量为20L/s；室内消防用水量为1166、5L/s，火灾延续时间为3小时。其一次消防用水量约为378m3。（2）消防给水系统项目室外消防利用城市给水管网，压力采用低压制供水。室外给水采用消防、生活合一给水系统。生活、消防合一给水系统给水管设计为环状网，在项目给水管网上设置上设一定数量的地上式室外消防栓，每一个室外地上式消防栓的间距均不应大于120m，并设置一定数量的消防水泵接合器。给水管管材采用可延性铸铁管。管道接口为橡胶密封圈接口。敷设方式为埋地敷设。8.5.5.3电气消防措施（1）消防负荷按一级负荷供电，采用双回路供电，且在末端自投，火灾应急照明及疏散指示灯采用自带蓄电池的应急灯具，应急时间不小于30min。（2）在变电所、消防控167、制室等处设事故应急照明，其照度保持正常照明的照度；在主要通道、消防楼梯间及其前室、各主要出入口及地下车库等处设疏散应急照明，其地面最低照度不低于0.5lx。（3）消防报警系统及广播系统拟采用集中消防控制系统，在一层设消防控制室，内设消防报警主机及广播主机。在配电室、风机房、电梯前室、楼梯间、公共走廊等处设感烟探测器，在停车场设置感温探测器。在各主要出入口设带电话插孔手动报警按钮、声光报警器等消防报警设施。（3）变电所离可燃物较远，且配置一定数量的消防灭火器，门均应向外开。变压器选用干式变压器。（4）在建筑物总配电箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。建筑内火灾危险性大、人员密集等场所设168、置漏电火灾报警系统。（5）照明器表面的高温部位不能靠近可燃物。否则，应采取隔热、散热等防火措施。（6）电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线。（7）设计时必须满足国家现行有关电气消防设计规范要求。8.5.6辅助设施xx文化城(唐人街)的辅助设施主要有变配电所、垃圾站、公厕等，相应布置在各自最适合的服务半径内。其建设应与现状设施一同考虑。第九章 节能节水设计9.1 概述 能源是整个国民经济发展的物质基础，我国已将节约能源、节约资源提升到新时期基本国策的新的战略高度。本项目实施中应认真执行国家有关政策，并采取节能措施，予以贯彻。本项工程主要能源是水、电能。9.2 设计依据1、民用建筑设计节能169、标准（JGJ26-95）2、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）3、公共建筑节能设计标准GB5018920059.3 节能设计在总图设计中，除留出必要的交通停车场合消防通道外，尽可能留出绿化植被，地面停车结合绿化布置，避免过多裸露的硬质地面产生光反射，对环境产生不良影响。建筑与建筑之间保留合理的间距，结合环境绿化布置，保证南北空气对流，改善建筑的小气候。本工程主体建筑均保持良好的朝向，采光、通风和日照条件良好。建筑体形方正，屋顶为坡屋顶，外墙、架空层楼板和外门窗等围护结构均进行保温处理：1、外窗（含透明幕墙）：窗墙面积比控制在0.7以内，遮阳系数SC小于0.40（东、西向）和0.50（170、南、北向）。外窗可开启面积大于窗面积的30%，气密性不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB7107）规定的4级，透明幕墙的气密性不低于建筑幕墙物理性能分级（GB/T15225）规定的3级。当窗（含透明幕墙）墙面积比小于0.4时，玻璃的可见光透射比大于0.4。外窗拟采用普通中空玻璃塑钢窗。2、外墙（含架空层楼板）：采用50厚ZL胶粉聚苯颗粒外保温系统。传热系数K0.1W/（K）。3、地面：采用35厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS板），传热阻R1.2W/（K）。9.3.1节水措施本项目在实施过程中，主要用水为施工耗水及生活用水。对施工用水，改革生产作业方式，加强工程建设的运行管理，制定严格的171、工程用水指标，大力推广应用雨水、中水、再生水，加强对用水单位及人员的节水意识的教育。对生活用水，全部采用节水型用水器具。推广非接触自动控制式、延时自闭、停水自闭、脚踏式、陶瓷磨片密封式等节水型水龙头，淘汰铸铁螺旋升降式水龙头等；推广节水型便器系统，新建住宅便器冲洗水量小于6升，淘汰冲洗水量大的便器及水箱；推广节水型淋浴设施，集中浴室普及使用冷热水混合淋浴装置，推广使用卡式智能、非接触自动控制、延时自闭、脚踏式等淋浴装置，宾馆、饭店、医院等用水量较大的公共建筑推广采用淋浴器的限流装置。9.3.2电气节能1、根据负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运行经济合理，能耗低的原则，确定变压器的型号172、。2、采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因素提高到92以上，减少无功损耗。3、除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。4、照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。5、将用电设备负荷均匀接在三相网络上，供电网络的电流不平衡度小于5。6、市政基础设施、各类用电设备及灯具优选节能型。照明根据游客需要定时开关。第十章 环境影响评估与保护10.1 环境影响评估10.1.1采用标准中华人民共和国环境保护法（1989.12.26 起施行）；中华人民共和国环境影响评价法（2003.9.1 起施行）；中华人民共和国大气污染防治法（2000.9.1 起施行）173、；中华人民共和国水污染防治法（1996.5.15 起施行）；中华人民共和国环境噪声污染防治法（1997.3.1 起施行）； 中华人民共和国固体废物污染防治法（2005.4.1 起施行）；10.1.2建设期产生的污染物与控制措施1、施工扬尘在施工过程中，土地的平整，灰土搅拌及混凝土搅拌作业，建筑垃圾，废弃建材的堆放和清运，运输车辆进出工地都会产生一定的扬尘。因施工面多、线长，对其全部控制难度较大，可以采取以下措施予以缓解。从加强施工管理着手，提倡文明施工，合理安排施工计划。选择合理的运输路线，以使城市交通影响最小。施工时要减少粉状物料的露天堆放量和时间，余土做到合理推放，及时清运。要求物料运输不174、推尖，不满出车箱，中速平稳行驶。对施工路面做到勤洒水，防止沿途散失和施工路面尘士飞扬。2、施工噪声施工期噪声由推土机、挖土机、混凝土搅拌机、打桩机、电锯等施工机械设备产生的设备噪声及运输建材的车辆产生的交通噪声。施工各阶段，特别是夜间施工将会对周围环境造成较强烈的噪声污染。由于建筑工地的临时性、流动性和施工过程的突击性，形成建筑施工噪声的自有特点，加大了控制难度。可以采取以下措施予以缓解。从加强施工管理着手，文明施工作业，合理安排施工计划。尽量安排高噪声设备白天使用，对产生噪声的施工设备加强维护和维修，以减弱噪场产生。尽量采用低噪声机械。3、施工废水施工期废水主要是施工时施工机械洗涤、施工现场175、清洗产生的污水和施工人员生活污水两类。本工程项目施工现场应临时设置化粪池、中和池及沉砂池，生活污水进入化粪池处理，施工废水进入中和池及沉砂池处理，经处理后的污废水排入周边市政污水管网。4、建筑垃圾施工建筑垃圾主要来自施工弃、余土，废弃砖石，混凝土碎块及其它废料。只要加强管理，做到及时清理、清运即可解决。5、装修工程主体工程竣工后，需进行装修，建筑室内装修造成的室内空气污染主要为四种有害气体：甲醛，苯、氨气和氡。因而在装修过程中，应提倡绿色装饰，使用的建材应才要国家认可的环保建筑材料。施工过程中，油漆和涂料产生的废气，对近距离接触的人体有一定危害，施工人员应采取毕业的安全防护措施。10.1.3运176、营期产生的污染物与控制措施1、生活垃圾、清扫垃圾规划区生活垃圾主要指办公废弃物、生活废弃物等，清扫垃圾一般主要来自落叶和游客丢弃的果皮废物等，属生活垃圾，应集中收集后由环卫部门清运，最终送城市垃圾处理场进行填埋处理。2、厨余宾馆、餐厅厨余禁止向排水管网直接排放，应请专人收集清运至宾馆外处理。3、厨房油烟餐厅厨房油烟不仅污染外环境，而且污染室内空气。要求建筑设置楼房排气暗道，对厨房油烟采用专用治理设备截污排放。4、废气本工程建成后的废气主要来自食堂排出的油烟，如不处理，将会影响区域空气质量。因此，油烟须经净化装置处理达标后高空排放。5、废水本工程建成后的废水主要为卫生间产生的粪便污水、食堂产生的177、含油废水和其他生活污水。这些废水可采用如下方法进行处理：粪便污水经化粪池处理及食堂废水经隔油池处理后与其他生活污水一起通过专用的管、渠进入城市污水集中系统，而后送往城市污水处理厂集中处置。6、固体废物本工程建成后产生的固体废物主要是办公、生活垃圾和厨余。对此，应设专人负责及时清理，并送往城市生活垃圾中转站，再由环卫部门转送南昌市麦园生活垃圾填埋场集中填埋处置。10.1.4拟采用的生态技术10.2 生态保护10.2.1 生态保护措施本项目对周围生态环境可能造成一定的影响，因此应积极地采取保护和减缓措置，制定详细的保护计划。消减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑178、。主要应考虑以下几个方面：（1）在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。（2）绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。（3）在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。（179、4）只要在施工和运营期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。10.2.3 绿化景观保护措施本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。（1）用高大的树木作为建筑周围的点景；（2）布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；（3）采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。（4）把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。（5）以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由“呼吸”，180、整个建筑如孕生于绿色之中。绿化率应超过40。10.3 环境卫生10.3.1采用标准1、城市生活垃圾管理办法（1993年7月21日发布，同年9月1日起施行）；2、城市市容环境卫生管理条例（1992年5月20日发布、同年8月1日起施行）；10.3.2环境卫生的管理1、环境卫生应指定专人清扫和保洁。2、应指定有关部门负责环境卫生工作，并定期进行检查和评比10.3.3垃圾及其处理1、设置专用果皮箱，保洁员定期清理。2、责任保洁员对公共场所进行保洁。3、有计划、有步骤地开展垃圾分类收集，并杜绝危险废物混入生活垃圾。4、收集的落叶和果皮等废物，禁止在规划区内焚烧或填埋。应与其他垃圾一起集中后送往相近的生活181、垃圾中转站，由环卫部门统一送往生活垃圾场填埋处理。第十一章 劳动安全卫生与消防11.1劳动安全卫生xx风景旅游区的安全隐患主要有：（1）进山道路坡度大、弯道多，给行车安全带来隐患；（2）登山步道个别路段较为狭窄陡峭，高峰时期，可能造成危险；雨雪天气登山步道湿滑，可能造成游客滑倒、扭伤等；（3）因野生动植物造成的游客不适如叮咬、过敏等；（4）因水土不服、山地小气候，可能造成游客伤风感冒、腹泻等；（5）森林火灾等突发性事件造成的人身安全隐患等。劳动安全卫生的目标是减少和消除建设和运营过程中的事故，保证人员健康安全和财产免受损失。根据国家有关法律，建立切实有效的劳动安全和保护措施，建立安全生产监督检182、查制度、职工安全防护措施、制定岗位操作规程等。搞好安全生产是保障员工身体健康和人身安全的需要，也是企业取得良好的经济效益、实现可持续发展的必然选择。从项目的开发、建设及生产全过程都把安全生产作为工作的第一要素，从思想上重视，从行动上落实。主要采取的劳动保护措施有：1、加强安全生产教育，预防和杜绝违章操作；2、建立和完善安全操作规程，健全安全生产责任制；3、根据需要配备防护设施，提供劳保用品；4、加强检查，消除事故隐患。贯彻落实“安全第一、预防为主”方针，确保建设项目投产后符合职业安全卫生的各项要求，保障劳动者在生产过程中的安全与健康。本工程在生产设备调试阶段，应同时对职业安全卫生装置和措施进行183、调试和考核，并对其实际效果做出评价。此外，应及时设置有关机构，严格管理制度，加强日常检查维护工作以取得良好的效果。本项目无明显的生产安全隐患，要按工艺要求制定完备的操作规程并严格执行，防止电气短路、机械故障引发安全事故。对各岗位操作人员，根据不同需要发放劳保用品，确保员工身体健康。11.2建筑物防火、防爆1、承重墙、防火墙采用砖砌，其厚度不小于24cm，非承重墙隔墙采用砖砌或非燃烧体的轻质墙。2、屋面承重构件采用钢筋混凝土构件，其中除变电室、控制室屋面板及楼板按符合一级耐火等级要求的耐火极限，其它均按二级耐火等级要求的耐火极限。其它建筑物和构筑物各部位构件耐火极限满足“建范”要求。3、变压器室184、采用防火百叶门窗并设钢丝网格。11.3电气防火1、有爆炸危险的电气设备及照明设施均采用防火防爆，导线采用绝缘铜芯线穿金属管沿墙明敷。2、配电线路均采用电缆直接埋地或在电缆沟内敷设，电缆与可燃气体管道平行与交叉的最小净距须满足建筑电气设计技术规程的要求。3、控制室要求防静电。在电源入口处设重复接地，接地电阻小于10。4、变配电室的门应设为向外开的防火门，高压配电室与低压配电室之间的门应通向两个方向开启，配电装置的耐火等级，不应低于二级。11.4消防及安全1、项目区内根据消防设计规范敷设环形消防管网和设置室外地上式消火栓。2、建筑物及附属物均按规范规定的最低耐火等级和防火间距进行防火设计，并配备完185、善的灭火系统。建筑物设置完备的防雷装置。3、项目建设期间，建筑施工企业实现消防责任制，明确防火责任。工程施工中严格遵守规范、规程，严把工程质量关。4、在电气系统设计中，要符合国家有关电气设备的设计、安装规定，电气线路全部采用加金属套管保护的铜芯线，人离开时，必须切断电源。确保用电设备及电气接地系统的可靠性，要设置完备的防雷装置。5、加强对职工的安全教育，增强安全防范意识和自我保护能力。牢固树立“安全第一”的意识，建立健全确保安全的各项规章制度。严格管理，狠抓落实，采取积极的预防措施，确保安全措施落实到位。6、加强安全防护工作制定严格的规章制度，设置必要的安全防护机构，明确安全责任，严防不安因素186、的存在和发生。7、消防设施与器材要设专人负责，对其监管、维护、使用等负全责。消防设施与器材要常年保持完好状态，一旦出现丢失、损坏、失效、报废、消耗或配量不足等情况都要及时补充和处理。第十二章 组织机构与人力资源配置12.1 组织机构山西xx置业有限公司负责项目建设与组织，组织机构设置实行董事长领导下的总经理负责制，组织机构设置示意图如下图所示：。董事会总经理副总经理副总经理办公事公关部人事部后勤部财务统计部营建部经营部市场部12.2 人员配备合理的人力资源配置是实现旅游业持续发展的重要因素。结合拟建项目的特点及旅游人次预测数，对项目建成后各景点人员进行安排。12.2.1人员配备的依据人员配备是187、根据企业生产经营的需要，为每个岗位配备适当的人。使人尽其才，才尽其用，保证劳动生产率的提高。人员配备的一般要求是：1、人员配备应建立在合理的劳动分工和协作的基础上，以便充分发挥每个人的专长和积极性，使每个职工的素质不断提高。2、要使每个人都有足够的工作量，使工作日尽可能达到负荷工作，保证充分地利用工作时间。3、要使每个人都有明确的责任，即在工作任务的数量、质量和期限方面，都有明确的规定，以利于建立明确的岗位责任制，消除无人负责的现象。为求得人与事的优化组合，人员配备过程中必须遵循一定的原则，主要有：1、因事择人的原则。选人的目的在于使其担当一定的职务，和从事与该职务相适应的工作。这要求工作者具188、备有胜任工二作的知识和能力。因此，因事择人是人员配备的首要原则。2、因才择人的原则。不同的工作要求不同的人来完成，而不同的人却有不同的能力和素质，只有根据人的特点来安排工作，才能使人的潜能得到充分的发挥，工作热情得到最大限度地激发。3、人事动态平衡原则。处在动态环境中的企业组织在不断发展，工作中人的能力和知识的不断提高和丰富；同时，企业组织对成员的素质认识也在不断深化和完善。因此，人与事的配合需要进行不断的调整、使能力得到充分证实的人承担更高程度和负更多责任的工作；使能力平平的人承担般性的工作，以求使每个人都能得到更最合理的使用，实现人与工作的动态平衡。12.2.2劳动定员劳动定员就是根据企业189、的产品方向、生产规模以及先进合理的劳动定额，按照生产和工作的需要，确定各类人员的数量。劳动定员要随着生产的发展和管理水平的提高，进行相应的调整。搞好定员工作，要做到“心中有数”，为合理配备各类人员、节约人力提供明确的奋斗目标；同时，为提高工作效率、促进劳动竞赛、开展技术革新运动，改善劳动组织，建立合理的责任制度，以及加强经济核算：工作等捉供依据。本项目经测算后全部劳动定员为210人，具体编制定员如下：开发公司总经理：1人，主要负责全面工作，是旅游区开发的第一责任人。开发公司副总经理：8人，主要负责各自部门的事务，协调各自部门与其他部门的关系等。综合管理部：16人，主要协助管委会主任处理相关工作190、，拟定相关文件，做好相关信息的收集与发布等。工程环保部：36人，主要负责旅游区内旅游资源和环境保护工作，以及旅游产品开发与旅游活动设计和旅游项目开发与建设等。财务后勤部：56人，主要负责旅游区的财务工作和招商引资工作，以及相关后勤保障工作、消防工作和安全工作等。旅游服务部：负责公司总体的营销活动，决定公司的营销策略和措施，并对市场分析、广告、公共关系、销售等工作进行评估和监控，进行市场开拓与销售。具体进行项目运作的项目经理，在得到总经理批准后，拥有调配人力、财力、发展规划创意人员的权力，以提高具体项目的运作效率。12.3 企业文化热爱传统民俗文化，努力提升自身品位，以传统民族文化的现代化为己任191、。拒绝纯粹商业化。信任团队，求同存异。尊重每一位合作的同事。12.4 员工培训公司员工培训主要包括三项内容：知识、技能和态度：（1）知识和技能培训：通过培训使员工具备完成本职工作所必需的基本知识和基本技能，并了解企业的发展战略、目标、方针和规章制度等；（2）企业文化培训：通过培训，培养员工对企业的忠诚感，增强相互信任、提高士气等。12.5 薪金报酬（1）对于企业管理事人员，工资+分红；（2）对于企业办事人员，基本工资+绩效工资；（3）对于外聘的民间艺人，根据合同将其活动的收入与企业分成。第十三章 项目管理及实施进度安排13.1项目管理13.1.1项目管理内容准备工作：编制可行性研究报告及评估、192、论证、批复、准备设计资料等。勘察设计：招投标、景区测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。施工阶段：设备的采购、落实协作关系、土建施工、设备安装与调试等。竣工验收：试运转、交工验收。13.1.2项目管理本项目由山西xx置业有限公司项目部负责实施，实施过程中，应保存整理好各种建设资料和信息，项目建成后，所有资料归档，并进行项目审计。13.2项目进度安排的依据根据房地产开发前期工作的一般规律结合项目内各类建筑物、构筑物的实际情况，依据全国统一建筑安装工程工期定额，对工期定额进行适当调整，初步确定各施工阶段的开发期，编制xx风景区建设各项工作的进度计划。13.3项目进度安排原则进度安排力求合理，最大程193、度减少开发商的资金压力，同时考虑采取滚动开发的模式，利用前一阶段的销售收入资金开发下一阶段工程。13.4分阶段开发的原因与目的实施项目分阶段开发，可以通过前一阶段预收收入实现资金的回收，给项目后期的开发提供足够资金来源，保证本项目的顺利实施。从而降低开发商的资金压力，实现利益的最大化。在市场竞争压力较大、市场需求状况的变动不确定的条件下，分阶段开发可以试探市场反应，根据市场变化情况及时调整后期的开发建设，随即应变，充分适应市场需求。13.5项目实施进度计划xx风景旅游区建设项目分三个阶段进行，边开发边运营，梯级式循环发展。从第1年11月开始前期准备工作，第2年6月开始建设工作，第4年底完成。第194、一阶段：第1年第2年按程序分项申报立项，重点解决机构设置、基础配套、人员培训等基础性工作，注重多元化资金引入和对外宣传工作，加快现有资源优化整合和科学开发的步伐。第2年初步开放，进行市场预热。第二阶段：第2年第3年在完善重点项目、系统性基础硬件建设的基础上，完善旅游基础配套设施、服务设施，达到可进入、可接待的硬件服务功能；景区内各主要景点的有机组织形成一定的线路网络，从而形成相互支撑，全面推动的产业格局。第三阶段：第3年第4年完成全部建设项目，形成独特的旅游产业经济效益。旅游产品服务全面达到规划指标内容，旅游经营管理达到较高水平，旅游品牌成熟化，景区进入良性循环发展阶段。为加快建设进度，缩短建195、设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。其各项工程进度计划详见工程进度计划表13-1。13.6实施措施xx风景旅游区的建设对于提升临汾市尧都区文化旅游区的知名度，增加社会经济效益具有重要意义，为确保工程的顺利实施，必须：1.依据临汾市文化旅游区总体规划，作好开发建设项目的设计工作，严格按有关建设程序报建。2.工程项目按国家规定进行招投标，选择施工单位，选择具有资质的监理单位进行监理，确保工程质量。3.加强管理，对景区范围内建设项目实行统一管理，杜绝乱建、乱挖以及破坏景区资源的行为和事件发生。4.加强区内生态环境建设，营造优美的自然环境和旅游环境，力求体现“天人合一”、“绿色生196、态”的建设理念。表13-1 项目实施进度横道图 时间工程进度第1年第2年第3年第5年前期工作（编制可行性研究报告及评估、论证、批复、准备设计资料等。） 景区测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。土建及安装工程生态恢复工程竣工验收第十四章 投资估算与资金筹措14.1投资估算14.1.1投资估算范围本次投资估算规划范围为：xx风景旅游区近期和中远期规划建设内容，主要为基础设施建设和服务区建设。其中包括：建安工程费；工程的土方、绿化、道路；工程建设其他费用。14.1.2项目投资估算依据1、国家发展和改革委员会发布的投资项目可行性研究指南投资估算办法；2、国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料；3197、临汾市区主要市场材料价格及预算价格；4、类似工程指标，即建、构筑物参照临汾市区近期同类工程实际造价资料估算。电气、给排水等工程费用按各专业人员提供。5、其他费用按建设项目投资估算办法，并参照国家的有关政策估算。14.1.3建设投资项目分析该项目建筑工程总投资由前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、预备费（包括基本预备费和涨价预备费）和其它费用组成。（1）前期工程费用包括规划、勘探、设计费、项目申请费；（2）建筑安装工程费由建筑工程费和安装工程费组成，建筑工程费包括建设工程涉及范围内的建筑物、构筑物、场地平整等费用；（3）设备、工器具购置及安装费是指按照建设工程设计文件要求，建设单位（或198、其委托单位）购置的设备所需的费用，由设备原价、工器具原价和运杂费及安装费组成；（4）基础设置建设费包括：道路建设、室外给排水、供电、绿化、公用设施等费用；（5）预备费包括：基本预备费和涨价预备费；（6）其它费用：包括建设单位管理费、工程监理费、供电贴费等。14.1.4投资估算结果该项目总投资估算为69.32118亿元，其中xx风景区规划建设工程投资4.19462亿元（见表14.1），xx风景旅游服务配套区xx文化城（唐人街）建设工程投资65.12656亿元（见表14.2）。表14.1xx风景区规划建设工程投资估算表xx风景区规划建设工程投资估算表单位:万元序号工程项目或费用名称估算价值建筑工程199、费安装工程费设备费其他费用合计1工程建设项目3153726282510366751-1基础设施工程496730026050771-1-1道路交通371737171-1-2公用设施80047842016981-1-3安全防护措施4502507001-2景区建设217801850450240801-3绿化美化工程350035001-4环保工程50065011501-5旅游配套工程79048012702工程建设其他费用3115.073115.072-1勘察设计费1808.951808.952-2工程监理费736.52736.522-3施工图审查费85852-4建设单位管理费3693692-5可行性研200、究报告编制费65.665.62-6评估可行性研究费15152-7商业计划书编制费35353预备费用2156.132156.133-1基本预备费2156.132156.133-2价差预备费0合计30747341825105324.9541840.55表14.2 xx风景旅游服务配套区xx文化城（唐人街）建设工程投资估算表xx风景旅游服务配套区xx文化城（唐人街）建设工程投资估算表单位:万元序号工程项目或费用名称估算价值建筑工程费安装工程费设备费其他费用合计1工程建设项目529629.0694213.75623842.811-1地上工程部分（三四层）43355085042.51-1-1土建工程（框201、架）4335504335501-1-2给排水工程13340133401-1-3电气工程（含弱电）41687.541687.51-1-4供暖工程15007.515007.51-1-5消防工程15007.515007.51-2地下工程667009171.2575871.251-2-1土建工程（框架）66700667001-2-2给排水工程1500.751500.751-2-3电气工程（含弱电）4335.54335.51-2-4供暖工程1667.51667.51-2-5消防工程1667.51667.51-3室外配套工程29379.0629379.061-3-1道路及场地硬化工程19120.66191202、20.661-3-2绿化工程10138.4010138.41-3-3化粪池1201202工程建设其他费用22606.1822606.182-1勘察设计费12167.512167.52-2工程监理费7199.687199.682-3建设单位管理费132313232-4可行性研究报告编制费2252252-5评估可行性研究费35352-6商业计划书编制费80802-7施工图审查费3653652-8场地准备及临时设施费6406402-7工程保险费1321322-8质量监督费44442-9环境影响评价费75752-10水土保持咨询费3203203预备费用4816.614816.613-1基本预备费481203、6.614816.613-2价差预备费合计529629.0694213.7527422.79651265.6xx风景区规划建设工程及风景旅游服务配套区xx文化城（唐人街）建设工程总体投资为：4693211.8单位:万元14.2 资金筹集1、融资方案该项目总投资约为69.32118亿元，拟通过项目单位自筹方式。2、项目资本金本项目建设投资为企业自筹，项目资本金22.1827776亿元，资本金比例为32%，所占比例符合国发200927号文国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知要求。3、资金使用计划项目建设采取先完善基础设施再建设景点配套项目，根据顺序先后和轻重缓急的原则进行，建设期预计3年204、，至第4年完成投入运营。资金到位分三期进行：第2年底到位资金24.98亿元，占总投资的36.04%；第2年底到位资金24.98亿元，占总投资的36.04%，第3年底到位资金19.35亿元，占总投资的27.92%。第十五章 财务评价及数据预测财务评价将在项目财务效益与费用估算的基础上，主要计算项目有关财务指标。分析项目的生存能力、赢利能力，进而分析项目在财务上的可行性。15.1 财务评价依据1、国家发展改革委、建设部发改投资（2006）1325号文颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、财政部发布的企业财务制度、企业会计制度、和现行有关财务法规及规定3、投资项目可行性研究指南4、国家及本地205、现行的财税制度和有关法规5、工程规划方案及有关资料15.2财务评价指标的选取根据项目的性质和目标，本项目主要分析计算以下财务评价指标：1. 投资回收期Pt；2. 财务内部收益率FIRR；3. 财务净现值FNPV；4. 资本金净利润率ROE；5. 总投资收益率ROI。15.3 财务评价基础数据估算15.3.1项目的计算期1、本项目计算期设定为20年，即第1年-2023年。其中：建设期3年（第1年-第5年）经营期17年（第5年-2023）2、有关税费依据国家税收行业规定，旅游区的营业税按经营收入的5%计算，城市维护建设税和教育附加税分别按营业税的5%和3%征收。所得税按年平均利润率的25%计征。1206、5.3.2经营收入测算1、预计景区业务收入情况如下：（1）门票收入：xx风景旅游区开放运营后，预计年最佳游览期为200天，根据以前自发游览情况，在完善旅游服务功能和扩大宣传、提高知名度后预测，日客流量平均为10500人次，xx风景区门票假定为70元/人，xx文化城（唐人街）套票采用人均130元/人，以此为基数测算：（70+130）元/人*10500人*200天=42000万元。（2）餐饮、娱乐、住宿收入：按300元/人计算，客流量按10500人为基数测算，全年可收入：300元/人*10500人*200天=63000万元。（3）会展收入：xx文化城（唐人街）将举办临汾本地风俗文化展、xx文化专项207、艺术展览等各种高水准的展览，并将举办各种形式的艺术高峰论坛、沙龙等活动。初步预计，运作成熟后，xx文化艺术节期间直接观展人数将达到50万人次，而长年观展人次将达到200万人次。由艺术文化会展所带来的直接收益将达到20000万元，这还不包括有此带来的其他消费等间接收益。（4）旅游地产销售收入：销售收入主要为商业区门面销售收入、门面出租收入、仓储区销售收入、住宅小区销售收入、车库销售收入、小区商业建筑销售收入等部分。旅游文化商业区按销售门面方式，可销售面积223.45万平方米，其中三分之二面积出售，按照每平米均价按4500元/m2，收入700350万元；三分之一面积出租，每平米均价按60元/月，年208、收入4469万元。地下仓储区可销售面积33.35万平方米，每平米均价按4500元/m2，收入150075万元。住宅小区可销售面积154648平方米，每平米均价按3500元/m2，收入54126.8万元。在运营期内，旅游地产销售收入为：700350+4669*17+150075+54126.8=983924.8万元。旅游地产年平均利润为：57877.9万元。综上所述，本项目建成后，在20年的经营期间内（包括三年建设期），总运营收入为：门票收入(714000)+餐饮、娱乐、住宿收入(1071000) +会展收入(340000)+旅游地产销售收入(983924.8)= 3108924.8万元。年平均209、利润为：42000+63000+20000+57877.9=182877.9万元。15.3.3运营成本（1）景区门票、餐饮、旅游住宿、娱乐、会展、旅游地产销售六项收入的成本费用根据同行业水平测算和控制成本费用率为40%，计算全年六项成本为182877.9*40%=73151.16万元。（2）各项收入按照国家税收政策和税率测算全年可上缴国家营业税、增殖税及其附加税按5.6%收取应为102155万*5.6%=5720.68万元。（3）人员工资及福利: 本项目定员210人，年均人员工资为1.8万元，福利费按工资额的30%计，项目运营期人员工资及福利总额为491.4万元。（4）维修费:按折旧费的20%210、收取，运营期年均1705万元。（5）项目直接外购原材料成本按18260万元/年估算；（6）项目水、电、燃气、燃料估算年费用额为3262万元；（7）管理费用：包括办公费、差旅费、低值易耗品、劳动保险费、待业保险费、咨询审计费、排污绿化费、业务招待费等，按2000.00万元/年估算。（8）营业费用：包括广告宣传费、销售人员差旅费、专设销售机构的费用等。营业费用按1200万元/年估算。 综上所列，全年各项成本费用、税收共计开支为105789.56万元。15.3.4折旧费固定资产折旧：建构筑物折旧年限20年，残值率5.00%，年折旧率4.75%；设备折旧年限17年，残值率5.00%，年折旧率6.786211、%。则年折旧金额为8524.826万元。15.3.5财务生存能力分析依据以上测算数据，全年收入182877.9万元，扣除全年成本、费用、税务开支105789.56万元，税前利润为77088.34万元，给国家上缴所得税25%，计19272.085万元，税后利润57816.255万元（表15.1）。按回收期计算公式：1+总投资/（净利润+折旧额）回收期得：回收期限为1+693211.8/（57816.26+8524.8）11.4年综上，预计在11.4年内收回总投资。如加上景区的逐步成熟和加强宣传力度，提高管理水平，知名度会逐年提高，收入逐年增长，回收期将进一步缩短。表15.1 财务能力分析表（单位212、：万元）项目经营收入经营成本营业税折旧额所得税净利润金额182877.973151.165720.688524.8896.5457816.2615.4财务分析评价15.4.1总投资收益率（ROI）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，总投资收益率(ROI)表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。其计算公式如下：错误!未找到引用源。经计算，本项目总投资收益率为11.10%。15.4.2财务内部收益率（FIRR）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）系指能使项目计算期内213、净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：错误!未找到引用源。 （式中：错误!未找到引用源。为现金流入，错误!未找到引用源。为现金流出，下同）经计算，本项目所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率（错误!未找到引用源。）计算为13.52%（税前）和11.07%（税后），高于税前基准收益率7%和税后基准收益率6%。15.4.3财务净现值（FNPV）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率(一般采用基准收益率错误!未找到引用源。)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和。错误!未找到引用源。（式中错误!未找到引用源。为基准折现率）本项目所得税前及214、所得税后全部投资财务净现值（错误!未找到引用源。）计算结果分别为77088.34万元和57816.255万元。15.4.4项目资本金净利润率(ROE)按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，项目资本金净利润率(ROE)表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。其计算公式如下：错误!未找到引用源。经计算，本项目资本金净利润率为15.89%。15.4.5资本金内部收益率（IRR）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，资本金内部收益率是考察所得税后资本金可能获得的收益水平。本项目资本金内部收益率计算结果为11215、.91%，高于项目资本金税后基准收益率6%。15.4.6投资回收期（pt）按照第三版建设项目经济评价方法与参数的规定，投资回收期（pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。经计算，本项目全部投资投资回收期为10年（税前）和11.4年（税后），项目投资可以在计算期内收回。15.4.7盈利能力分析按照方法与参数的有关规定，本项目盈利能力指标计算了总投资收益率、财务内部收益率、财务净现值、资本金净利润率、资本金内部收益率和项目投资回收期等指标。经计算，本项目各项财务评价指标如下（表15.2）：项目建成后的17年运营期内，旅游总收入可达到216、3108924.3万元，年平均营业收入182877.9万元，年平均总成本费用为105789.56万元，年平均利润总额77088.34万元，年平均上缴所得税为896.54万元，年平均净利润为57816.255万元。从盈利能力分析计算结果可以看出，财务内部收益率大于项目要求的基准收益率，说明盈利满足了项目的最低要求；财务净现值大于零，该项目在财务上是可以接受的；项目的资本金净利润率和总投资收益率均超过项目要求，说明本项目投资在财务上是可行的。表15.2主要财务指标计算结果表序号指标名称指标数值参考数值1财务内部收益率FIRR（税前）13.52%7%2财务内部收益率FIRR（税后）11.07%7%3217、财务净现值（ic=7%）（税前）77088.34万元04财务净现值（ic=7%）（税后）57816.255万元05投资回收期Pt（税前）10年6投资回收期Pt（税后）11.4年7总投资收益率ROI11.10%7%8资本金净利润率ROE15.89%6%9资本金财务内部收益率IRR11.91%6%15.5财务评价结论通过上述技术经济分析表明，投资利润率为11.10%，全部投资财务内部收益率分别为13.52%（所得税前）和11.07%（所得税后），也高于基准值7%；财务净现值远大于零；全部投资投资回收期分别为年10（含建期3年，所得税前）和11.4年（含建设期3年，所得税后）。本项目各项财务评价指标218、较好，项目具有较强的抗风险能力和盈利能力，有很好的经济效益。综上所述，本项目经济分析可行。第十六章 不确定性分析风险是指损失的不确定性。任何投资项目都会存在投资分析风险，从理论上讲，风险与收益是对等的，收益越大，风险也就越大。通常，一个建设投资项目的风险可以分为项目建成前的决策风险、建设风险以及项目投产后的管理风险和市场风险。16.1决策风险作为投资决策内容的一部分，本项目在产业投向、项目选址方面在本报告的项目背景分析、项目介绍和财务分析中都有表述，公司针对当地经济市场对旅游配套商业街的巨大需求和宏观经济的发展趋势，所作出的对本项目的投资决策是非常正确的。在项目规划方面，投资方组织人员对全国一219、些文化旅游景区进行了反复研究。因此，来自于投资决策方面的许多风险都得到了很好的规避和防范。16.2建设风险任何建设项目，都应对建设过程中可能产生的风险做充分的估计，投资单位和建设单位都应作出应对的预案准备，采取有力措施进行防范和化解。一般而言，项目的建设风险来自两个方面：16.2.1技术风险主要指工程建设技术不先进、技术采用不合理引起的工程问题造成的损失。本项目各项建设内容来看，各建设单位及其使用用途基本上属通用的民用建筑工程，工程建设无特殊的技术要求；从已知的工程地质探勘结果和邻近场地建设情况看，本项目场址范围无不良地质构造，适合项目各项工程建设。因此，其建设风险较低。降低项目建设风险的措施220、是：加强与规划、设计单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更；对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。16.2.2融资风险任何建设项目都有一个融资问题。融资风险主要指资金来源中断或供用不足，导致融资成本提高，给建设和生成运营造成的损失。公司为保护修复xx风景旅游区，制定了比较具体的融资计划。但这种计划也具有不确定性。建设资金不到位既可能延缓建设进度，使工程不能按计划完工，从而项目不能221、按计划投产，关于项目的财务期就会落空；也可能因资金不到位而使项目中断下马，使项目成为半拉子工程，从而使项目中途流产。因此，如何加大融资力度，确保建设资金到位，是防范和化解本项目融资风险的一项极其重要的工作。16.2.3收入不确定性风险常规景区的稳定性收入主要集中于景点门票，但本项目的主要赢利方式并非是依靠门票，而是有大量组合性的赢利手段和利润增长点，这些赢利点的产生是基于建设性项目，而通过经营性项目得以组合和提高。经营性项目的大量创新和引进，为项目的整体收入结构形成了不确定性的风险。同时，第二阶段建设完成的旅游地产项目能否按照既定计划销售完毕进而获得预期收入是该项目能否成功的关键。因此，在项目222、启动期就对固定资产和建设性项目的投资需要采取慎重态度，保持适当的比例搭配。最重要的规避手段是，企业从一开始，就要从开发主体和经营主体两个方向进行提升，加强产品管理、营销管理和市场管理。并做好充分的前期准备，根据市场的需要及时调整相应的建设。16.2.4成本变化所带来的风险由于xx风景旅游区开发项目涉及到的利益群体多，利益群体之间的关系复杂，政企关系和政企职能的分化没有前例可循，为项目实施带来了较大的难度，从而也使得项目实施的成本充满了不确定性，可能会导致投入的意外增加。另一方面，由于项目各个阶段都涉及到不少经营性项目，而许多经营性项目没有确定的规范，实施起来，成本虽小，但难以控制。对此风险，企223、业首先应明确其开发和经营双主体的角色，并与政府形成共识，共同打造项目开发的合力。并有针对性的采取本报告中提出的的经济手段、商业模式和经济杠杆。特别是在项目启动的初期，慎重对待固定资产和建设性项目，以多种杠杆手段先处理好各利益群体关系，再逐步增加投资，强化经营。对于经营性项目，必须在项目开展前做好调研，根据市场的实际情况来决定各项目的规模和投入，并提高运营管理技术，做到有效控制支出，并能够及时收回投入。16.2.5技术风险1、游客旅游行为变化形成的风险国内旅游市场发展迅速，游客的旅游行为模式和需求也由此变化迅速，如不能准确掌握国际国内旅游发展的趋势，特别是在文化旅游和休闲度假旅游的特征和趋势，将224、形成客源波动大、消费水平波动大等风险。对于该风险，一方面，需要在项目前期做好深入细致的前期研究和产品研发，保证项目的先进性；同时，也需要充分利用既有资源（动态和静态资源），将帝文化城（唐人街）旅游产品牢牢定位于深度文化体验和特色休闲度假，实现真正的游客参与；第三，需要以项目的产品体系为纲，充分做好xx文化城（唐人街）的的营销宣传，并提升地位，以产业借力，使xx文化城（唐人街）成为临汾市乃至山西省的体验性宣传窗口和示范景区，以保证有稳定和充足的客流量。2、商业企业经营行为变化造成的市场风险在项目开发过程中，需要大量吸引商家来共同经营，但不同商家的经营行为差异是巨大的，且随时间变化也具有很大的可变225、性，就为项目的商业性开发和商业性旅游产品造成了不确定性和竞争性的双重风险。同时，项目设计的年限是20年，所以如果在一定时期内，商家流动性过大则会对项目盈利能力带来很大的不确定性。针对该风险，企业首先需要以新奇的经营性项目，以最快时间吸引到更多的旅游客源，并通过商业化的体验旅游产品，将游客在园区内的旅游消费行为进行引导，同时带动和吸引其他商家的加盟，并通过游客消费引导给予商家压力，让其明确加盟比不加盟能得到更多的利润，并以此改善商家态度，坚定商家信心；同时，企业还需在项目前期做好深入细致的前期研究和产品研发，保证项目的先进性和规模化，实现真正的统一经营；其三，项目在开发过程中，需要特别同时注重借226、鉴大型综合购物中心（shopping mall）和主题公园的开发和招商手法，实现娱乐商业中心、体验商业中心和旅游休闲中心的融合。16.3行业风险本项目涉及到多个行业，主要有：旅游业、会展业、商品流通业、房地产业、文化娱乐业等。每个行业均存在不同程度的先天行业风险，其中，旅游业的社会敏感性风险、会展业的恶性竞争和不稳定市场风险、旅游商品流通业的知识产权和渠道脆弱风险、房地产行业的金融、政策风险等，在多产业综合性的项目开发过程中，其风险必然存在着叠加。应对该复杂的风险叠加，企业的重要思路是做好协调者，运用“产业配电盘”理念，在项目前期充分分析和理解各行业和产业的产业特征和运作机制，以园区和旅游商业227、产品为载体，选择最有利于各产业发展链条和产业节点，并引进古镇和民俗类旅游景点的商业模式，同时屏蔽掉不利于产业发展、风险程度较高的链条。16.4法律、政策风险本项目为复杂的休闲旅游综合开发项目，所涵盖的内容包括旅游、房地产、餐饮、物流、环保等；所涉及的环节包括规划、融资、房地产开发销售、景观打造、招商、原住民安置等，牵涉的部门多，存在一定的政策风险。应对该风险，首先，运用被动规避方法，在项目前期研究过程中，特别注重宏观市场环境的研究，对项目进行进一步的充分论证，综合考虑各种法律和政策的限制，设置一定的安全边际，积极争取到各级政府对项目的支持和扶持。其二，主动规避，运用项目“华夏祖先”概念的传统和228、现实社会意义，在提高经济效益的同时，着眼于社会效益的提升，打造符合社会主义主流意识形态的旅游、地产及商业产品，以项目的多产业互动特征，带动区域经济整体提升，引导和争取各级政府部门的支持。第十七章 社会评价17.1社会影响分析17.1.1社会效益xx风景区工程的建设和发展可促进临汾市乃至山西省的旅游事业的发展，以当地的xx文化脉络为灵魂，同尧庙、华门等其他景区，共同促进和完善了晋南黄河根祖文化旅游区发展规划格局。1、提高旅游区的吸引能力和客源市场竞争力，推动相关行业的发展，促进本区经济的增长与繁荣，为社会提供更多的就业机会xx风景旅游区开发项目建成后将极大地提高景区的吸引能力和客源市场竞争力，促229、进临汾市旅游的发展，进而带动建筑业、商业、交通运输业、农业等相关行业的发展，增强全市经济实力，使旅游业成为临汾市经济发展的主要产业和重点产业。也为投资者创造了良好的投资环境，创造了更多的就业机会。2、有利于调整产业结构，优化资源配置，真正做到开发一片，保护一片，致富一片xx风景旅游区开发项目的建设，拓宽旅游景区发展的内涵和外延；便于吸引城市的人流、资金流和信息流，建立以旅带农的长效机制，培育农村经济新的增长点；所带来的经济、社会、环境效益及产生的联动作用、扶贫作用与就业作用是极其可观的。3、增加就业人员，利于社会稳定，促进社会关系的全面协调发展xx风景旅游区开发项目的发展，将吸纳大量社会富余劳230、动力，有利于经济发展和社会稳定。将促使当地群众从封闭走向开放，由相对贫穷走向富裕文明，不断增加景区内外农村居民的收入，提高生活和生存质量。社会信息的及时和充分交流，将引起当地居民的价值观念、生活方式和社会结构发生巨大变化，促进社会关系的全面协调发展。4、有利于规划区内民俗文化的传承本项目将历史文化、民俗民风、民间艺术有机地结合起来，形成可持续发展的，具有浓厚地域特色的朝阳产业。随着旅游区旅游功能的逐步完善和成熟，文化必将是旅游区不可或缺的一部分，加大文化保护宣传力度，增加民俗文化在旅游中所占份额，必将无形中影响着当地居民文化传承意识的不断增强，刮起一股文化保护风。5、对山西临汾城市品牌塑造的价231、值将树立世界级的xx文化城的品牌，极大提升城市品牌和影响力及软实力。并因此将山西临汾xx文化推广到全世界提供了一个全新的桥梁。6、本项目建设引入世界领先的规划、设计、建设及运营管理理念，必将带动临汾的城市建设、运营尤其是生态社会、生态经济（低碳经济）和生态自然的全面推进。综上所述，本项目主要可从艺术品交易、艺术展览、艺术培训、旅游、休闲等环节产生直接经济效益，初步估算项目年直接经济收益在18亿元左右，每平方公里用地的产值在7亿元左右。以临汾市第1年GDP总量为基础推算，本项目建成后对临汾市GDP 的贡献作用可达12%14%。每年由项目获得的税收收入，以及由项目带动相关产业所获得的税收收入就达2232、亿元，相当于临汾市第1年财政收入的27%。对于提升临汾的城市品牌形象，彰显临汾的城市魅力具有巨大的促进作用。因此，本项目的建设是符合临汾市的需要，并为临汾市带来了良好的社会效益。17.1.2经济效益xx风景旅游区开发项目建成投入使用后，依托临汾优越的区位、地理、交通、人文等优势，将成为山西临汾xx文化游的新亮点。项目的实施，将带动xx姑射山旅游服务业的发展，增加就业人口，扩大居民收入水平；同时加速了城市的建设，促进建筑房地产业的发展。1、项目的建设有利于加快临汾市服务业的发展临汾市地处山西省的西南部，随着近年来经济的发展，已成为山西省经济发展最活力的主要城市之一。但在经济发展过程中，国名经济结233、构发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展水平相对滞后。本项目不仅是临汾市商贸设施建设重点项目，也是临汾市旅游产业建设发展的组成部分，在建设过程中，以旅游产业发展作为牵引力，形成区域性的旅游交易体系，进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发展，推动临汾市区域经济的平稳快速发展。2、符合地区政策和发展规划经济的繁荣需要众多适应市场需求的、具有强大生命力的经营项目推动。依靠得天独厚的自然环境、资源优势、产业政策、交通条件、良好的投资环境和日益完善的配套服务，临汾市经济得到了迅猛发展。临汾市委、市政府在临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划中指出：加快234、发展服务业。推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。大力发展推进规模化、品牌化、网络化经营。推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。3、项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系整治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。因此该项目的建设符合临汾市发展政策和发展规划。17.1.3生态效益1、改善xx旅游区生态环境，促进生态系统良性循环改善xx旅游区及旅游区周边村落的环境质量，增强周边居民的环保意识；通过对xx235、风景旅游区的建设，有效地提高旅游区的生态环境，促进生态系统的良性循环。2、改善旅游区及旅游区周边社区环境质量，增强社区居民的环保意识水是“生命的源泉”，森林是“地球之肺”，本项目要彻底把水域、森林两大大保护宣传贯彻始终，努力提高社区居民的环境保护意识，将会给城乡居民创造一个生态良好、空气清新、休闲娱乐的好去处，对实现人与自然的永久和谐、促进经济社会可持续发展有重要意义。由于项目积极推进外部环境的保护和内部环境的营造，并践行“低能耗、可持续”的发展理念，将使项目所在地及周边成为一个“城市文化公园”，成为临汾新的“绿肺”，成为山西居民出游的新乐土。其产生的长期的生态效益是不可估量的。从本项目的经济236、社会及生态效益评价来看，其社会、经济、生态效益显著，项目是可行的。17.2社会互适性分析1. 山西省、临汾市等各级政府高度重视和支持xx华夏城的开发建设，并给予一定的政策来扶持项目建设。2. 经调查，当地乡镇政府和人民群众积极主动地配合和支持xx华夏城的开发建设。3. 国内各种物资、设备供应充足，能够满足项目开发的技术、物资、人员等方面的需求，完全可以保证项目的开发建设。表17.1 社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适 应 程 度1不同利益群体当地群众积极主动地配合和支持项目的开发建设2组织机构政府高度重视和支持项目的开发建设，并给予一定的政策来扶持项目建设3技术文化条件可以满237、足本项目的开发建设需求第十八章 结论与建议18.1 结论 通过对xx风景旅游区投资背景、资源分析、项目市场发展趋势分析和预测、项目建设内容、经济及社会效益、环境影响与保护等多方面的分析，本可行性研究报告认为本项目具有极高的投资价值，效益明显，主要表现在以下几个方面：1、xx风景旅游区的建设，是优化临汾市旅游产品结构，建设临汾为旅游强市的迫切要求近些年来，临汾旅游发展势头迅猛，已成为国民经济新增长点，旅游产业地位也在不断提升，产业规模不断壮大、成为区域旅游热点地区。但与省内其它地区相比，旅游业发展在省内各地市中较为滞后，分析临汾旅游发展不足，建设xx华夏城必将为临汾市的旅游带来新的突破，优化临汾238、市旅游产品结构以观光为主的特点，完善旅游网络。另外，xx风景旅游区充分发挥临汾文化底蕴丰厚的优势，利用xx的名人效应和五千年的历史文化效应，打造文化旅游品牌，推动旅游业发展。同时整合生态、人文旅游资源，挖掘历史文化资源，开发新的旅游项目，挖掘建设xx风景旅游区，再现xx时代盛景，实现旅游业新突破。搞好旅游宣传促销，拓宽旅游客源市场，打造生态文化旅游名县。而xx风景旅游区的建设是实现建设旅游强市、实现旅游产业新突破的需要。2.项目的财务可行，主要经济技术指标如下项目建设期为3年，根据财务评价分析，项目总投资约为69.32118亿元。通过计算该项目的盈亏平衡点为21.55，项目各项财务评价指标较好239、，项目抗风险能力较强。按照国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）对项目进行财务评价，投资利润率为11.10%，全部投资财务内部收益率分别为13.52%（所得税前）和11.07%（所得税后），经分析计算项目的投资回收期为分别为年10（含建期3年，所得税前）和11.4年（含建设期3年，所得税后）。财务数据表明，本项目在财务上是可行的。3.社会效益显著xx风景旅游区的建设，不为景区内的乡镇的居民提供可靠出行和生活、生存保障。同时，项目的建设，为社会提供更多的就业机会，带动相关产业的发展，促进区域经济发展和景区内人民群众生活质量的显著提高，改善和加强流域生态环境建设，保证了社会经济和旅游业的可240、持续发展，为落实科学发展观，构建和谐社会做出积极的贡献。通过以上研究分析，得出如下结论：1、本项目无论从经济分析和社会分析的角度，项目都具规模性和可行性，很具发展潜力，它代表着社会发展的方向，是现行国家投资方向及产业发展方向的一个方面。2、本项目前景广泛，具有强烈的聚合作用，具有一定的吸引力。3、项目后能够进入正常运行期。全项目的财务状况良好，这是一项利国利民且有远期效益的项目，潜在能力大，将越来越显示其经济效益。18.2建议1.政策扶持建议各级政府及相关部门在政策上予以大力支持，保证项目的顺利进行和可持续发展。2.加快前期项目准备工作建议建设单位应抓紧工程前期的工作，做好工程前期规划、单体设计、勘察测量等准备工作。3.突出项目特色，加强营销宣传工作为了保证销售收入的顺利实现，建设开发商加强营销宣传工作，体现项目优势。4.加强施工管理项目在工程实施进程中，要加强施工挂历，合理地安排工期，降低客观条件对项目带来的不利影响，并且实行工程监理制保证项目的质量。同时，还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。5.建议建设单位抓紧工程的上报审批工作和资金筹措工作。6.规避风险监理完善的风险管理系统，对不确定性因素及时进行跟踪分析并制定一套针对突发事件的应急措施，加大事前控制的力度，对于风险大的因素要采取规避对策，使其风险降到最小，以保证项目的稳步开发。