1、城市公园内四星级酒店新建及改建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月69可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论71.1 项目背景71.2 项目概况12第二章 需求分析与建设规模142.1 需求分析142.2 建设规模16第三章 场址选择173.1 场2、址现状173.2 场址条件18第四章 建设方案214.1 项目总体规划212.2 单体建筑方案26第五章 节能与节水395.1 编制依据395.2 节能措施405.3 节水措施41第六章 环境影响评价426.1 项目场址环境现状426.2 项目施工与运营对环境的影响436.3 环境保护措施及环保投资46环保投资估算表476.4 环境影响结论47第七章 组织机构与人力资源配置487.1 组织机构487.2 劳动定员及培训49第八章 项目实施进度508.1 项目实施进度508.2 质量保证体系51第九章 招投标539.1 编制依据539.2 招标工作原则539.3 招标方式549.4 招标内容543、9.5 招标基本情况55招标基本情况表55第十章 投资估算与资金筹措5610.1 投资估算5610.2 资金筹措59第十一章 财务评价5911.1 财务评价基础数据与编制依据5911.2 项目财务分析59第十二章 社会评价与风险分析6312.1 社会评价6312.2 风险分析65第十三章 结论与建议6813.1 结论6813.2 建 议69 第一章 总论1.1 项目背景 一、项目名称：XX四星级酒店建设项目二、承办单位概况：XX市市委市政府接待办 三、可行性研究报告编制依据 1、XX四星级酒店建设项目可行性研究报告任务委托书；2、XX市城市总体规划（2007-2020）；3、XX市 “十二五”4、发展规划；4、XX市2009年统计年鉴；5、XX市国民经济和社会发展第“十二五”发展规划纲要；6、可行性研究报告（投资）编制指南；7、民用建筑设计通则；8、工程建设标准（城市建设）强制性条文；9、旅馆建筑设计规范（JGJ6290）；10、旅游饭店星级的划分与评定（GB/T14308-2005）；11、国家有关建设标准及规范；12、其他相关资料。四、项目提出的理由与过程1、XX市概况XX市位于江西东部，地处东经1153511718，北纬26292830之间。东邻福建，南与赣州地区毗连，西通吉安、宜春两地区，北临鄱阳湖与XX、鹰潭两市接壤。地界轮廓略呈长方形，南北长约222公里，东西宽近169公里5、。全市土地面积18816.92平方公里，距省会XX公路里程101 公里。2009年XX市国内生产总值总量达3679225万元，同比增长14.0，增速比上年同期增加0.6个百分点，其中一产800905万元，增长6.1，二产1719429万元，增长20.4，三产1158891万元，增长11.5，三大产业结构为21.8；46.7：31.5。该市国内生产总值在全省11个设区市排位中由2008年的第6位上升到第4位，前移两位。工业生产方面增速加快。其中，工业增速最为明显，增加值达1371044万元，同比增长28.2，特别是规模以上工业发展迅速，增加值为847144万元，同比增长30.5。2009年末XX6、市总人口为383.78万人，出生率为13.83，死亡率为5.98，自然增长率为7.85。城乡居民生活水平快速提高。市区城镇居民人均可支配收入9432元，比上年增长12.3%；农村居民人均纯收入3567元，比上年增长10.3%，增幅居全省第四位。2、项目提出的理由项目建设是XX市公务接待的需要接待中心建设是为了进一步整合XX市接待资源，不断提升接待档次和能力，使接待工作逐步规范化、制度化，并且把该工程打造为XX市接待党和国家领导人，省部级及党政公务代表团的重要接待基地和重大活动的承办基地。接待中心建设是做好公务接待工作的重要基础。作为我市唯一一家公务接待宾馆XX宾馆，始建于上世纪五十年代末，其接7、待条件已落后于时代发展。该宾馆其中无一次警卫级接待，客观因素为我市接待宾馆硬件条件不符合。2009年11月，全省工业现场会在XX召开，而我市竟无一家宾馆能独自承接。为进一步改善城市的投资环境，完善城市功能，提高接待水平；XX市政府2009年第13次常务会议和市委常委会第10次会议研究决定，将原集群大楼改扩建成市接待中心。随着社会的发展，城市的各种功能的完善，现有的基础设施已不能满足城市发展的需要，政府接待、会议等设施建设已迫在眉睫。是招商引资和服务城市的需要招商引资作为XX市区域经济发展的主要措施之一，近年来收到了较好的成绩，一大批企业落户，在他们业绩不断发展的同时，也给XX市经济注入了新的活8、力。外地客商对XX市优化环境等软件服务感到比较满意，但美中不足的是该市缺乏星级宾馆等较高档次的服务实体，更没有集星级宾馆、休闲、娱乐于一体的综合接待服务中心，不能满足客商不同层次的需要。建设好该接待服务中心，可以留住和吸引更多的外商来XX市投资和创业。项目建设是XX市经济发展的需要XX市强力推进工业发展和大力提升城市品位为战略，并且该市近几年经济得到迅猛发展，2009年XX市国内生产总值总量达3679225万元，同比增长14.0，其中，工业增速最为明显，增加值达1371044万元，同比增长28.2，特别是规模以上工业发展迅速，增加值为847144万元，同比增长30.5。然而随着工业的发展，城市9、品位的提高，必然会大量吸引外来投资者、技术、工程、务工等人员，同时也促进了该城市接待量的提高，但现在的宾馆接待能力均不能满足XX市经济的发展。因此，本项目建设是非常必要的。项目建设是XX市旅游业发展的需要旅游是一项集经济、社会、生态效益于一体的现代产业。以“行、游、住、吃、购、娱”为主要内容的旅游活动对经济社会的加快发展有着巨大的带动和促进作用。随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求，现代人们在忙碌完工作的时候，都非常渴望走出去享受轻松、闲适、娱悦的生活情调。本项目的建设，将具有极强的生命力，将给广大旅游10、消费者带来更高级、更舒适而又崭新的感受，为XX市旅游经济的发展夯实了基础。XX市旅游资源：XX历史悠久，文化源远流长，人文底蕴深厚，自然风光宜人，名胜古迹众多，革命胜迹遍布，艺术遗产独特，地方物产丰富，形成独特的旅游资源。自然景观:市内有省级风景名胜区南城麻姑山，麻姑山自古属天下名山，素负洞天福地盛名；临川温泉，资溪大觉山漂流，乐安“千古第一村”流坑。人文景观:XX素有“才子之乡”美誉，自古名人辈出，形成独特的人文景观。市内有王安石纪念馆、汤显祖文化艺术中心、汤显祖纪念馆、汤显祖墓、曾巩读书岩、曾巩纪念馆。宗教寺庙:市内宗教有佛教、道教、天主教、基督教等门派，宗教活动场所遍布全市各地。佛教主要11、有临川的金山寺、正觉寺、崇寿寺。其中临川圣若瑟大教堂规模名列全国第三，为全国重点教堂之一,金山寺香火较旺，游客众多。综上所述，建设XX四星级酒店项目是很有必要的。3、项目提出的过程2010年，我中心组织有关人员承担了XX四星级酒店建设项目的可行性研究，经过实地调研，并结合XX市现有接待条件和近几年公务接待批次的实际情况；通过认真分析、论证，完成了该项目可行性研究报告的编制。1.2 项目概况 一、拟建地点：该中心坐落在市文昌大道东侧、汝水公园内二、建设性质：新建、改建三、建设规模与目标 1、建设规模和内容根据XX市现有接待条件和近几年公务接待数据以及该市国民经济和社会发展第“十二五”发展规划纲要12、；并且按照汝水公园规划和旅馆建筑设计规范，确定本项目建总建筑面积25960平方米。其中：接待楼：接待楼为原集群楼改造工程，总建筑面积为12002平方米，楼层为地下一层地上八层；迎宾楼：总建筑面积为10460平方米，楼层为四层，园林式建筑；综合楼：总建筑面积为3000平方米，楼层为六层，对称式建筑；设备楼：总建筑面积为500平方米，简单附属用房；其他：道路广场面积8000平方米，绿地面积平方米。2、建设目标通过本项目建设可进一步改善城市的投资环境，完善城市功能，提高接待水平，为XX市旅游经济的发展夯实了基础，以此促进XX市经济更快的发展。三、项目投入总资金及效益情况 本项目总投资为10098.413、3万元，其中：工程费用6856.44万元，其他费用1331.3万元，预备费用205.69万元，收购原集群楼1630万元，取得土地费用为75万元。该项目投资利润1184.48万元0, 投资利润率为11.7%,投资回收期6.47年,因此本项目在财务上是可行的。四、主要技术经济指标 序号建设项目单位工程量楼层1项目总用地亩632项目总建筑面积平方米259603接待楼平方米12002地下一层地上八层4迎宾楼平方米10460四层5综合楼平方米3000六层其中：办公楼平方米1200二层宿舍平方米1800三层6设备用房平方米500二层7硬质广场工程平方米80008绿化景观面积平方米100009建筑密度%1614、.4710容积率0.6111绿化率%23.812项目总投资万元10098.4313年利润万元1184.4814投资利润率%11.715投资回收期年6.47第二章 需求分析与建设规模 2.1 需求分析 1、XX市现有酒店、宾馆资源XX市无一家四星级酒店，三星级酒店仅三家：临川大酒店是福建客商德栋投资有限责任公司投资的集住宿、餐饮、娱乐、休闲为一体的三星级商务型酒店，于2005年投入营业。酒店有十三层主楼和三层裙楼组成，占地面积七亩，建筑面积16000平方米，拥有设备齐全的商务套房、复式套房、标准套房、双人房、豪华标准房等各类客房122间（套），客房出租率达到82；XX宾馆坐落在XX市繁华商业文化15、中心，是唯一的园林式公务接待宾馆。自1959年建立以来，曾接待过许多党和国家领导人以及中外著名人士，XX宾馆占地面积3.3万平方米，建筑面积1.5万平方米，院内绿树成荫，宁静幽雅，花香怡人。现有客房三栋，共127间客房，客房出租率达到85；华洋大酒店是由华洋实业发展有限公司投资兴建并独立管理的三星级酒店。酒店位于XX市赣东大道101号，地处黄金地段，位置得天独厚，酒店由主楼十一层和裙楼四层组成，占地面积4800平方米，总建筑面积达21800平方米，共108间客房，客房出租率达到78。上述数据可知，XX市三星级酒店、宾馆客房出租率较好，并且在旺季时的客房出租率高达100%。2、市场前景乐观区位优16、势明显，XX市现辖临川、南城、南丰、广昌、黎川、崇仁、乐安、宜黄、金溪、资溪、东乡11个县区，151个乡、镇、场、街道办事处。南北长约222公里，东西宽约169公里，总面积18816.92平方公里，占全省总面积的11.27%。我市总人口380万，市内人口38万。随着对外开放日益加大，经济文化发展迅速流动人口增加较快。目前，XX市现无一家四星级酒店，三星级酒店仅三家，且经营多年及接待设备不完善，其他的宾馆、酒店其规模太小、档次不高，汤显祖纪念馆区域块的酒店建设还是空白，为新建大酒店留下较大的发展空间。根据我们对市场的调查，XX市的高档酒店仍处于供不应求的状态，仅有三家三星级酒店客房出租率达到7817、以上，旺季最高达100。在汤显祖纪念馆区域块新建一座设备齐全、功能配套的四星级酒店的市场前景是乐观。3、客源稳定本项目实施后将会为市委、市人大常委会、市政协、市纪委等机关及市直各单位公务接待中心。2007年，XX市共接待省部级以上领导61批次，党政公务代表团65批次，接待客商265批次，接待人数9000多人%；2008年，我市共接待省部级以上领导48批次，党政公务代表团86批次，接待客商326批次，接待人数12002多人，同比上升了33%；2009年，截止到9月30日，我市共接待省部级以上领导88批次，党政公务代表团165批次，接待客商447批次，接待人数20020多人，同比翻番。2.2 建设18、规模序号建设项目单位工程量楼层1项目总用地亩632项目总建筑面积平方米259603接待楼平方米12002地下一层地上八层4迎宾楼平方米10460四层5综合楼平方米3000六层其中：办公楼平方米1200二层宿舍平方米1800三层6设备用房平方米500二层7硬质广场工程平方米80008绿化景观面积平方米100009建筑密度%16.4710容积率0.6111绿化率%23.8第三章 场址选择3.1 场址现状3.1.1 选址原则1、接待中心应选择在阳光充足、空气流通、场地干燥、排水通畅、地势较高的地段；2、接待中心内应布置休闲、运动场地和提供设置给排水及供电设施的条件；3、接待中心的选择应符合当地城市规19、划要求，并应选在交通方便、环境良好的地区；4、在城镇的基地应至少一面临接城镇道路，其长度应满足基地内组织各功能区的出入口、客货运输、防火疏散及环境卫生等要求；5、宜设在无污染的地段，与各类污染源的距离应符合国家有关防护距离的规定；6、不宜与市场、公共娱乐等场所不利于身心健康以及危及被接待服务的各界人士安全场所毗邻。3.1.2 建设地点接待中心坐落汝水公园内，汝水森林公园地处市城区东南部，位于文昌大道以东、临川大道以南、傅家堤以西、南门路以北，距离市中心空间距离为1.5公里左右。并与汤显祖纪念馆遥相呼应，该纪念馆为接待中心提供一个良好的人文观赏环境，为该中心能更好发展创造了前提条件。该用地比较平20、坦，用地条件良好，交通便利，周边环境状况较好，利于居住、休闲及工作。3.2 场址条件1、地形、地貌条件所选场址地形为“L”形。地形地貌主要表现为红土丘陵地。红土埂较好，覆盖较厚，地势较为平坦，高差约2-3m，山坡坡度不大，呈缓坡状。2、气候条件XX市气候属亚热带湿润季风气候，四季变化分明，春季温暖多雨，夏季炎热湿润，秋季凉爽少雨，冬季寒冷干燥。年平均气温在17.9，极端最底温度-8.8，最高达41，年日照时数为1700.4小时，年均降水量为1942.2毫米，年无霜期273天。境内主导风为西北偏北风，年最多风向为北风，其中每年68月多南风。3、工程、水文地质城区位于抚河冲积平原与雩山相接地带，地21、势南高北低，下伏第三系新余群长石石英砂岩，表层为第四系全新统残层、冲积层，棕红色夹黄色蠕虫状粘土、砂石层。该区域地质构造简单，处于鄱阳湖盆地的外缘，因升降运动的作用，致使抚河冲积平原第四系沉积层很厚，第三系为内陆河湖红色建造的泥质粉砂岩。本区未发现断裂构造，地球磁场比较稳定，不易诱发地质灾害，总体上属于工程地质简单类。本区地下水主要有赋存于松散的第四系冲积层和基岩分化裂隙、岗地残积层中的潜水，其次为赋存于第三系单斜构造中红色砂岩中的承压水，由于砂、砂砾、软石孔隙率高，透水性好，补给来源广，因此赋存于河流两岸的冲洪积物中的潜水水量丰富，埋藏较深。地表径流均向北注入鄱阳湖，主要河流为抚河。4、地震22、根据国家质量技术监督局发布，2003年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2003），XX市地震动峰值加速度0.05（相当于原地震烈度小于六度），工程建筑可不考虑抗震设防。5、区域性规划要求项目建设过程中严格按照城市规划管理部门提出的规划设计条件，由规划部门统一放线，总平面布置结合新城区详规，合理进行功能布局、组织交通，满足绿化景观设计、消防、交通、城市景观等要求。6、交通条件境内运输：境内有较为完善的公路运输网。XX市公路主要京福高速公路、沪瑞高速、国道316线贯穿全境，以及现有的城区道路，即可以保证外购材料的运入，也保证了城市内的材料运输问题。接待中心坐落汝水公园内23、，汝水森林公园地处市城区东南部，位于文昌大道以东、临川大道以南、傅家堤以西、南门路以北，距离市中心空间距离为1.5公里左右。7、公共设施条件项目建设供水、供电等市政设施可直接接入场区，征地前期工作进展顺利。8、施工条件本项目施工条件良好，施工所需建材在当地均能供应，交通便利且运距不长，施工用水，用电可直接从规划市政管网接入。9、周边环境条件场址附近无各种化学、生物、物理污染源，无过境架空高压线，无危及工作人员安全的易燃易爆危险物品库。第四章 建设方案4.1 项目总体规划4.1.1 规划设计依据1、中华人民共和国城市规划法；2、城市规划编制办法；3、地形图及XX市总体规划；4、旅馆建筑设计规范（24、JGJ62-90）5、XX市汝水公园规划资料；6、XX四星级酒店建设工程要求；7、现场勘测调研。4.1.2 规划指导思想和设计构思为进一步改善XX市的投资环境和完善城市功能，以提高公务接待水平，于是在XX市市委市政府领导批示下，拟通过资源整合，在汝水公园内兴建设一个“外观现代大方，内在宽敞舒适”的现代园林式酒店建筑，同时，具有独自特色和较强的时代感，营造一个温馨、典雅、宁静、优美的居住生活空间，创造一个集居住、安全舒适、环境优美、休闲、观赏于一体的标志性建筑。在整体设计中主要遵循以下原则：1、体现居住的舒适性原则和以人为本的设计理念，把本工程建设成为高品位、高标准、高意境、高档次的一流精品接待25、中心。2、尽可能地立体地拓展居住的景观空间。3、重视本区块内规划中的地形变化和竖向设计，创造出大气开放、错落有致的建筑效果。4、重视建筑的外立面设计，依靠建筑形体变化和色彩配置，创造出独特的视觉效果。5、充分考虑地方实际需要和客户空间结合，重视户型设计的合理性和经济型，同时在顶层空中别墅的设计体现豪华的特点。6、环境设计突出大尺度与小尺度相结合的效果，形成绿地景观、街景、园景和建筑之间在空间尺度上的相互呼应。4.1.3 总平面布置接待中心总体布局拟呈园林式布置，与整体环境相协调。项目区域地势平坦，中心区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。同时，为满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位26、，初步建议停车位每间客房不少于0.4个，并能有部分室内停车位，必要时可设计成封闭式停车库。根据市委市政府提出的建造“园林式”接待的要求，结合所在地理环境的特点，建筑层数以多层建筑为主。建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型。根据公务接待要求和市场定位，该中心经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能：1、综合性住宿接待功能为能适应公务接待和市场需要，客房区总计设230间（套）左右，可接待上级领导、会议及旅游团队之用；它应有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，房型以标准间为主。接待楼主要设有100个标准间和20个套间，该楼坐落汝水公园内，西边紧靠文昌大道；迎宾楼设有8027、个标准间、小套20个、中套6个、大套4个、总统套房2个，该楼坐落汝水公园内，位于接待楼的西北边。2、政府接待和会议功能政府公务接待是服务于当地政治、经济发展的具体表现，本项目根据市委市政府领导批示已于重点考虑，在接待中心考虑一级警卫设计。专用大型、小型会议厅一间，大型会议厅必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。大型会议室应配置同声传译设施。3、全方位餐饮经营功能为适应中型会议、政府接待、外商、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，接待中心设有中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）、大堂吧等。与餐厅配套的厨房布局合理，传菜线路不28、与主要公共区域相交叉。4、员工居住、用餐及办公功能为发挥人力资源优势，该中心充分考虑员工生活、居住场所（综合楼）。综合楼该楼坐落汝水公园内，与迎宾楼遥相呼应，东、西相对。5、舒适、先进的健康娱乐功能利用优越的地理条件和人文资源，室外可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留室外游泳池及庭院散步休闲设施。室内设健身中心、乒乓球室、台球房等活动间。4.1.4 道路系统规划本项目道路规划分为三种线性形式，一为车行主干道 、二为车行次干道、三为步行道和广场。结合中心的特点，本规划的道路规划的原则是人车分流，设计上主干首采用圆形尽可能减少车行对人人行的干扰，尽可能缩短主干车行道的长度。由于采用圆形的主干道 ，人29、行道和主干道相交方式基本为正交形式，以利于人车安全。车行主干道的断面设计采用一块板形式，两边设入行道，通过路灯的选择和行道树的配置使这条主干道成为贯穿整个中心的景观长廊。车行次干道是各个建筑物和主要设施的引入道。步行道是内部使用频率最高的道路形式，本中心的主要景观景点基本由步行道进行串联组合，由此形成另一个各主干道炯然不同的道路空间序列。本项目规划中的广场基本是景观广场，是硬质地面和绿化软质地面的有机结合。无论是烈日炎炎的盛夏，还是月色迷蒙的清秋，人们在绿树柳下总能找到适宜的休闲空间。中心前区的主题景观广场，畅游其间可使人体验到该中心的优雅气质。4.1.5 绿地景观系统规划1、景观定位从场地周30、边环境各用地进行分析，本场地处在各个不同性质的地块包围之中，仅有两个短边向城市主干道开放，结合本项目的性质，可以说基本确定了本中心景观内向型的空间特性。2、景观分区本中心结合空间的使用大致分为三个主景区：名称主景点位置备注主题景观展示区几何型模样花坛中心前区景观观赏交流区中心美化及水景喷泉中心区本景区负有连接前后景区的作用生活景观休闲区步行小道沿路本场地规划以接待中心大型人工水景喷泉为整个景观序列的空间枢纽，借助水景喷泉的自由延展，将各个景点的视线结合在一起，同时也将不同性质的景观融合为一个整体，形成了一个立体的景观空间结构。2.2 单体建筑方案2.2.1 建筑艺术与风格建筑是接待中心的一项重31、要组成部分，建筑物的设计是规划思想的基本体现。在规划中，建筑的构思服从于大的规划意图，同时也和具体的景观设计形成互动。本场址的原生地貌是红色的土壤，科学的精神直接的可以用白色来表达，因此本方案建筑色彩大体是淡红色和白色结合。由于该接待中心建筑一般是多层建筑为主，为符合居住宁静的感觉，借鉴后现代整体装饰的手法，对整体建筑做横向色带的处理。材料可考虑采用陶质面砖，或者外墙彩色涂料。本方案的建筑单体设计风格讲求符合于内部功能和局部地形的空间渗透，建筑细部设计尽可能和建筑的通风这样处理结合进行，主要建筑（迎宾楼）的朝向按照节能设计的要求南北向布置，建筑的风格除主要的重点部位将采用特殊处理外，在面上则主32、要采用大尺度建筑群的整体设计和环境相结合的设计手法，注重细部和生态整体环境。2.2.2 建筑结构设计1、设计依据建筑结构荷载规范（GB50092003）混凝土结构设计规范（GB500102004）砌体结构设计规范（GB500032003）建筑地基基础设计规范（GB500072004）建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682003）工程建设标准强制性条文（2004年版、房屋部分）。2、本项目各建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数1.03、荷载竖向荷载：恒重（自重、设备重）根据构件和装修尺寸及材料重量直接计算；活载：根据建筑结构荷载规范取用；风荷载：基本风压取值0.30KN/（50年一遇）。33、雪荷载：基本雪压取值0.35KN/（50年一遇）。地震荷载：根据2003年2月颁布，2003年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB183062003）可知，XX市地震动峰值加速度0.05（相当于原地震烈度小于六度），本项目可不设防。4、结构体系选择和结构布置竖向承重体系：根据建筑使用功能，平面布置，立体面型及施工条件，推荐主要楼采用框架结构竖向承重体系，为建筑提供布置灵活的平面空间。附属楼（设备楼）采用砖混结构，既可满足使用要求，又能节约投资。楼板体系：主要楼采用现浇钢筋混凝土有梁板肋型楼板，其最小厚度不小于100，满足建筑刚性及整体性要求。其他砖混结构可采用单向板，最小厚度不小于34、80。5、建筑基础根据周边同类建筑物情况以及本项目建筑物上部结构特点、施工条件，初步拟定采用人工挖桩基，待作出岩土工程勘察报告后再确定建筑基础形式。6、主要建筑材料基础钢筋为I、II级钢，钢筋混凝土框架、楼板钢筋为I、II、级钢，钢网架结构为型钢、角钢、槽钢、无缝钢管等，混凝土强度为C20、C25、C30。砌体结构、材料：机红、青砖Mu10，混合砂浆M7.5、M5.0，水泥砂浆M7.5、M5.0。2.2.3 单体建筑介绍一、接待楼接待楼、迎宾楼是集住宿、餐饮、休闲为一体的服务性机构，主要任务是负责接待区内外的各级领导、专家及各方人士和游客，是该中心精神风貌、接待力度展示的重要体现，是展示建筑景35、观的重要组成部分。接待楼为原集群楼改造工程，总建筑面积为12002平方米，楼层为地下一层地上八层。大楼采用了线条、规则矩形的设计手法。该楼在大堂空间上，立柱方圆结合，并把其中一排柱子作墙面处理；色彩上以白色为基调，运用华丽古典的灯具和绿色植物衬托出酒店的真实亲切的气氛，几处植物为题材的浮雕可谓较浓烈的一笔，给人以强烈的视觉冲击。二、迎宾楼迎宾楼总建筑面积为10460平方米，楼层为四层，园林式建筑；设计采用现代主义的手法，主次分明，虚实对比强烈，表现出二十一世纪新深圳的时代精神面貌。立面大方得体，简洁不失庄重，舒展开阔，保证了必要的采光和良好的景观，有助于对工程建设成本的控制和对建筑能源消耗的控36、制；各功能空间形成不同体量的几何型体。按功能分区排列组合，高低错落，围合成院，组成良好的建筑内外空间体系。整个建筑群造型多变、明快活泼，充满雕塑感和时代感；使得建筑群富有特色，别具风情。迎宾楼客房楼造型通过穿插和咬合、横向线条与竖向分隔互相穿插，使墙与窗与组合成了富有变化的体量和富有韵律的立面。建筑物造型优美，意境深远。同时，通过形体的虚实、材料色彩质感的对比手法，给人以轻快活泼的感受。迎宾楼内部剖面设计空间丰富，宾客自入口广场经门厅进入二层大堂，可乘电梯抵达酒店各层，也可直接到达迎宾楼各个功能房间；迎宾楼内部绿化庭园与大堂吧，露天餐厅及室外空间互相渗透，互相会话，大大加强了人与自然的联系。三37、综合楼综合楼主要是以满足中心工作人员的生活和居住，在整体结构方面考虑对称设计，色彩为白色为主，以突显迎宾楼的精美。该楼总建筑面积为3000平方米，楼层为六层。2.2.4 给排水设计一、设计依据室外给水设计规范 （GB50013-2008） 室外排水设计规范 （GB50014-2008） 建筑给排水设计规范 （GB50015-2005）建筑设计防火规范 （GBJ16-87）高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95）自动喷淋灭火系统设计规范 （GB50084-2003）游泳池给水排水设计规范 （CECS 14：89）游泳场所卫生标准 （GB 9667-96）二、给水1、给水水源给水水源由38、城市给水管网供给，经水表计量后，引至位于地下一层市政自来水箱，再经生活用水处理间作消毒、过滤及软水处理达至世界卫生组织标准后输入生活用水箱，分配至各区生活用水及空调补给水。为便于检修管网，在节点等适当位置设检修阀门。消防用水与生活用水为同一给水管网，室内消防给水管布置成环状管网。2、水量预测日用水量表序 号项 目用 水 标 准用水量(m3/d)1房间用水300升/日/人1502中餐厅250升/日/人403咖啡厅215升/日/人124大宴会厅60升/日/人1205娱乐中心220升/日/人186多功能室220升/日/人427游泳池428停车场215升/辆/日5.59道路及绿化用水1.5升/米2/次39、2010酒店后勤职工90升/日/人4511酒店后勤厨房410升/日/人2012洗衣房21升/千克6513水景补给水6014空调补给水20015未预见10%8316总和922.5三、排水排水原则，室外采用雨污分流，室内采用污废分流，纳入城市雨污水系统。1、雨水A、设计标谁设计重现期取一年，按5年校核。B、径流系数综合值取0.60.7C、暴雨强度公式q=2980(1+0.551ogp)/(t+0.8)0.79D、雨水流量Q=qF（升秒）E、雨水管线规划根据接待中心地势特点，雨水经收集后就近排入周边城市雨水管道。2、污水规划生活污水及废水系统将采用单管合流：A、客房的污废水和后勤服务区、健身俱乐部及40、按摩浴的污废水直接排入市政污水排水管网。B、所有餐厅厨房的污水排至各别的隔油池再经管道接至位于地库的总厨房隔油池，经隔油池处理后排放至市政污水排水管网。C、地下室排水汇集至排水泵井，经潜水泵提升后排出。车库间之废水将经沉砂隔油池处理后排入市政污水排水管网。D、空调冷凝水及绿化排水将直接排入市政污水排水管网。接待中心污水主要为生活污水。污水量取生活用水量的90%，则生活污水量Q=830.25立方米。2.2.5 消防系统消防设计参照建筑设计防火规范（GBJ168-87）（2003年版）、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2007年版）、自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2041、03）、火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50097-97）、建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-97）（1997年版）。在接待楼地下室内设置消防水池一只，满足2小时最大一幢单体室内消火栓用水量要求，在泵房内设有二台消火栓泵（一用一备）及一套气压设备。该泵出水管在室外连成环状，各单体室内消火栓管均与此相连，即各单体消防箱内均设有直接启动泵房内消火栓泵的按钮。同时为保证火灾初期水量及水压的要求，在接待楼楼屋顶设有18t消防水箱一只，该水箱出水管亦与消防泵房出水的环状管网相连，即各建筑单体共享该消防水箱。室外设有两座地上式消火栓系统水泵接合42、器。室内消防给水系统具有独立扑灭火灾的能力，设置包括：A、消火栓系统B、自动喷水灭火系统C、手动及自动消防中央警报及侦察控制系统D、气体全淹没式灭火系统E、手提式灭火器具室外设计环回消防车道，方便消防车进行扑救。2.2.6 电气一、负荷计算本接待中心建筑面积约为26000，按80W/估算其计算容量，共计2080KW，变压器补偿后的功率因数达到0.9,共计2311KVA。根据以上用电量,选择3台变压器,其中2台1000KVA,1台1200KVA,其变压器负荷率为2311 3200=72.2%。给整个接待中心供电之用。当发生紧急停电事故时，整个接待中心的紧急电力需求估计为1000千伏安（最大短暂负43、荷值）。建议于附属用房内装设一台1000KW柴油发电机组供该中心使用。发电机燃料将选用轻质柴油，当市供电网供电失效时发电机组将15秒内启动及自动切换，以符合相关规范要求。二、电缆敷设所有室外10KV电缆均采用直接埋暗敷在绿化带内的方法，在通过水泥路面或其他更化路面时需穿钢管保护暗敷。在建筑物内电源线采用单芯塑料线穿管暗敷在墙面内或吊项内的方式，所有配电箱均嵌墙暗装。三、弱电弱电设计包括有经电话系统、网络信息系统、安全监视系统三大部分。其中：1、有线电话系统电话总机设于主办公楼上层。电话线随其它弱电线路一并施工随墙穿管暗敷。2、网络信息系统接待中心内设置内部局域网，主机房设在综合楼上层。主机房和44、外部的光缆连接直接埋地暗敷。每个主体建筑设置一台网络终端机。3、安全监视系统采用安全监视系统可有效的节约人力成本，保存资料。2.2.7 暖通一、设计依据采暖通风与空气调节设计规范 （GB50019-20043）高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95，2003年版）建筑设计防火规范 （ GBJ16-87，2003年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50045-97）二、设计参数 1、地理位置北纬2810 东径116302、室外计算参数夏季空调室外计算干球温度： 35.6夏季空调室外计算湿球温度： 27.9夏季室外风速： 2.7M/S夏季室外相对湿度： 74%冬季空调室外计算干45、球温度： -3冬季室外相对温度： 75%3、室内空调设计参数夏季室内计算温度： 2628夏季相对湿度： 5060%冬季室内空调设计参数： 1820冬季相对湿度： 4060%4、通风换气次数卫生间、地下车库： 6次/小时三、空调系统形式 餐厅、中餐厅、宴会厅、酒廊、酒店大堂、咖啡厅、健身中心及大堂公共地方等地区采用空调机组全空气系统，冷冻水/采暖热水由中央制冷机组/锅炉供应至各机组。客房采用四管式冷热水风机盘管及中央新风机组，新风机组设置在屋顶层，新风经过过滤及处理后由竖管道输送到每层各房间之风机盘管，各风机盘管均提供冷暖、温度及送风量选择。后勤办公室采用风机盘管系统，而新风机组由区域性之新风机46、组进行预冷或预热，周边地域采用四管冷冻/采暖水系统，内部地域为两管冷冻系统。地下停车库新风由车道自然进入，配置排风机组并由温度及二氧化碳感应器控制开关。四、通风及防排烟系统在各层卫生间及地下车库设有机械风系统，排风量按6次/小时计。各个地下车库均设机械排烟系统，排烟系统与排风系统共用一个系统，排烟量按6次/小时，在无直接通向室外汽车疏散出口的防火分区，设有补风系统，共补风量不小于排烟量的50%。2.2.8 系统控制为了节约能源、提高效率、保证系统的正常运行、空调通风系统实行计算机管理控制。空调自控系统要求集中管理，分散控制，对各设备及参数进行实时监控，远方启停控制与监视，参数与设备非常状态的报47、警。A、空调机组由控制模块进行自动调节，控制参数包括送风温度、新风及回风等。B、风机盘管运行由室内恒温控制器及三速开关控制。C、所有空调系统的运行管理控制均由CCMS系统来实现。D、为避免中央控制系统操作有误而失控操作，基本上所有暖通空调设备均设有手动开关控制。E、变电间等房间根据房间温度运行排风机，并联锁电动补风口的开度以维持房间的温度要求。F、弱电机房及监控机房的恒温恒湿精密空调器，每台机组都配备一台完整的直接数字控制器。在装有多个恒温恒湿精密空调空调的房间，应实现群控，控制器通过一个二级网络，在母机子机的基础上运行，机组不间断运行。恒温恒湿精密空调器接入CCMS系统。G、空调水采用一次环48、路系统，根据设置在主管系统上的压差开关的信号，调整旁通阀的开关，控制供应空调水水量。H、根据负荷变化自动调节机组，并采用主机运行台数调节，从而达到节能目的。I、板式热交换机组亦会按实际负荷，通过调节蒸汽管道上的调节阀的开启度，以保持供水水温的恒定。2.2.9 建筑防雷根据建筑防雷设计规范（GB5005794）要求，采取以下防雷措施：1、在建筑物屋面突出部位设避雷带，房屋防雷按三类考虑。2、采用12圆钢沿主楼房顶突出部分四周敷设避雷带并联成2020米方格网，柱内主筋焊接至与柱场地梁接成闭合环状回路；3、电源高压侧安装氧化锌避雷器，低压配电系统接地保护采用NTCS系统。第五章 节能与节水目前的我国49、已经成为继美国之后的世界第二石油和电力消费大国，随着经济的快速发展，我国主要能源和初级产品的供求格局发生了较大变化，资源对经济发展的制约作用开始显现，且差距呈越来越大之势。“电荒”、“水荒”、“煤荒”、“缺油”等现象相继出现，“能源危机”逐渐跃入人们的视野，如何有效的摆脱能源危机的困扰也成为政府、企业、个人共同的关注热点。对于旅游行业三大支柱之一的酒店业而言，如何减轻能源耗损这一议题在眼下已经迫在眉睫。5.1 编制依据本项目可研节能编制依据国家计委、国务院经济贸易办、建设部计资源19972542号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”评估的规定。5.2 节能措施接待中心主要能耗50、有电力、液化石油气、天然气、煤气、汽油、柴油、冷热水等，这些能源消耗中，其中电力消耗为最大，酒店各项设备，如电梯、空调、厨房设备、照明、电热、供水、电讯、电话、电视、计算机系统、消防安全控制系统等，都离不开电力供应。 节能降耗设计，大致包括以下若干方面：1、采用节能型新技术、新工艺机电设备，不宜选用已公布淘汰的机电产品。2、能源供电、供热、供水部门应尽量靠近负荷中心，减少输送距离，减少能耗。供电采用功率因素自动补偿装置提高功率因素，减少电能损耗。3、建筑布置应注意形体齐整，减少外围热损失，根据地域气候条件，尽量采用自然采光与通风，不过分依赖空气调节与机械通风。根据热工计算配置选用建筑物外围护结51、构及门窗热阻，减少外围热损失，设计好屋面保温隔热层，减少能耗。4、在功能布局和房间布局充分利用自然采光。5、减少射灯、白织灯，提高节能灯的使用。6、空调系统除选择节能制冷机组和新型制冷剂外，还可采用蓄冰制冷设备，即利用深夜供电系统用电低谷时间，电费价格较低时制冰，以备用电高峰时空调冷冻水系统使用，可节约电费30%40%左右。另外，局域变频空调乃至分体多机或空调也可以依据不同酒店的不同性质、不同规模进行选用，在运行中可以实现分区启动，降低无效能耗。7、餐厅、宴会厅、舞厅等营业场所的照明和空调通风系统可以根据营业时间的规律控制启动和关闭时间，设计中亦可采用楼宇控制系统的计算机自动控制来达到最佳的使52、用效果和节能目的。8、选用节能型变压器、节能电器，采用节能日光灯照明，并采用低能耗镇流器，合理选定各房间照明度和灯具安装高度，节约用电。9、供电采用自动补偿装置提高功率因素，减少电量损耗。10、气体放电灯加电容补偿，使功率因数不小于0.8；5.3 节水措施1、选用质量高、密闭性能好的阀门；2、选用节水型卫生器具，提高水资源利用率，降低水资源无效损耗。3、供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。4、调整附楼卫生间蹬位冲洗阀门的开启度，使冲洗水流量合理、够用。5、在酒店马桶水箱内安放矿泉水瓶，减少马桶冲洗水的水量。6、酒店各使用区域马桶定期做是否有长流水的检查，杜绝漏水的现象。7、把员工餐厅的用53、水接入生活用水水表，降低用水成本。第六章 环境影响评价6.1 项目场址环境现状一、自然环境本项目场址坐落于汝水公园内，该公园地处市城区东南部，位于文昌大道以东、临川大道以南、傅家堤以西、南门路以北，距离市中心空间距离为1.5公里左右。大气环境符合二级大气质量标准，水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。二、生态环境本项目场址地貌简单，无森林草原植被、动物栖息处，且目前无探明矿藏。三、社会环境该区域附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。6.2 项目施工与运营对环境的影响6.2.1 项目施工对环境的影响工程施工中将排放一定量的废气、废水、固体废弃物和产生噪声、扬尘等污染54、，工程开挖、占地和材料运输等活动亦将对区域环境产生一定的影响。1、生物环境的影响项目建设地点无大面积的水系和森林资源。项目建设对附近的生态环境不会造成破坏。随着本项目的建设，将对空地进行绿化，能一定程度上改善当地的环境。2、水土流失的影响本项目的建设对建设地不存在水土破坏，开挖地基后的余土可用于回填，建成后裸留土地种植花草、美化环境。3、扬尘及尾气施工期间大气污染物主要是扬尘。在干燥大风季节，弃土堆放及水泥等建材的装卸，可在局部产生扬尘。据类比调查，施工区域周围粉尘浓度大小与源强大小及距离有关，一般在离施工现场50米处，TSP浓度超过评价标准3-19倍。由于项目周围人口并不密集，同时这种扬尘影55、响范围是有限的，且影响时间短。其次是施工机械排放的尾气。拟建工程施工过程采用机械作业，施工机械主要有推土机、压路机、装卸机、平地机、挖掘机及运输车辆等。它们排放的污染物主要有一氧化碳、二氧化碳、总烃。由于施工机械多为大型机械，单车排放系数较大，但施工作业量较小，其污染程度相对较轻。4、噪音施工期间需要采用机械作业，这些机械是施工期间的主要噪声源。噪声影响强度主要取决于施工方式、施工机械和运输车辆的种类、施工量及运输量。噪声主要是以间歇方式为主。施工噪声主要影响以施工地点为中心的100米范围内的人群。5、固体废弃物施工期间产生的固体废弃物包括地基平整产生的弃土和弃石、建筑垃圾及施工人员的生活垃圾56、，弃土和弃石、建筑垃圾等除回填以外需外运填埋，生活垃圾数量较少，但仍需外运处置。6、废水施工期废水主要为砂石料加工系统废水、混泥土拌和冲洗废水、施工材料被雨水冲刷形成的废水以及施工机械跑、冒、滴、漏的油污随地表径流形成的废水。施工废水属无毒废水，但其悬浮物含量高，含有一定的油污，须设置临时隔油沉淀池。另外，施工人员产生一定量的生活污水，须就近排入城市下水道，否则会造成地表水的污染。6.2.2 运营期项目营运期主要污染物为旅客和服务人员产生的生活污水和生活垃圾以及各种设施设备产生的噪声、废气。1、生活污水旅客和服务人员产生的生活污水，按生活用水量(不含绿化、道路及消防用水)的80计；每天生活污水57、排放量为830.25立方米。污水达到GB8978-1996污水综合排放标准三级标准后排入城市市政污水管网。处理前污染物浓度以桂林市污水平均浓度计算，污染物排放情况见表。污染物排放情况表排放情况SS动植物油处理前浓度(mg1)171100年排放量(ta)4.492.67处理后浓度(mg1)1375年排放量(ta)3.600.122、生活垃圾旅客和服务人员产生的生活垃圾，以1.2公斤/日计，床位入住率按65计，年生活垃圾产生量约140.4吨，由XX市环卫部门收集后统一处理。3、噪声噪声主要来源于中央空调、排风机产生的设备噪声，KTV包厢产生的娱乐噪声；其次来源于停电时1000KW柴油发电机组产生的58、设备噪声。4、废气营运期废气主要来源于锅炉排放的废气、厨房油烟废气和少量的汽车尾气。6.3 环境保护措施及环保投资6.3.1 环境保护措施1、每天排出的废弃物和生活垃圾由专人定时清扫，集中收集至垃圾处理中心。2、生活污水、粪便经过化粪池处理后，要达到排放标准方可排入城市污水管道。3、在接待中心内尽可能扩大绿化面积，使场内环境优美、空气清新。4、将砼搅拌站尽量远离人口密集区、下风向，并安装二级除尘装置把灰尘排放控制在最低限度。5、施工材料和土方运输，加以遮盖避免抛撒，施工道路及现场配置洒水设备，定时洒水减少起尘量，且及时清扫路面，防止二次扬尘。6、采取调整同时作业的施工机械数量或使用噪声低的机械59、防治施工期间噪声影响，同时对施工机械和运输车辆加强维修，保证其处于良好工作状态，以降低施工噪声，减少对周围环境的影响。6.3.3 环保投资环保投资主要用于植被恢复、油烟净化、隔油池、室外排水、降噪保洁等。环保投资估算表序号名称金额（万元人民币）1油烟净化装置102KTV降噪、风机空调机组隔声措施353室外排水系统604隔油池155垃圾收集系统40合计1606.4 环境影响结论本项目若能按照环境影响报告书中所提的环保治理对策建议和要求实施，保证项目的“三同时”，不仅是可以做到污染物达标排放的，而且项目建成后对原裸留土地进行绿化，种植花草、美化环境，将能显著改善当地的生态环境，同时也符合地方环保部60、门对污染物排放总量控制的要求。因此，从环保角度分析项目是可行的。第七章 组织机构与人力资源配置7.1 组织机构成立接待中心开发项目实施领导小组，各相关部门的负责人进入小组成员，负责项目的实施、协调和管理。项目实施后组织机构如下：1、总经理1个，下设2个副总经理；分别管接待部、餐饮部、总经办、财务部、销售部、客房部、行政部、工程部、维修部等。2、接待部主要负责客源接待、车队、安全等；3、总经办负责管理档案文秘、质检和人力资源等；4、财务部负责财务和库管等；5、销售部负责前厅、营销及宣传等；6、行政部负责后勤、会议、采购及平时绿化等；组织结构设置和分配原则明确各层次与各岗位人员的职责不重复，不留空61、间地带，垂直领导，明确指挥体系及信息渠道的高效畅达；便于协作配合，建立工作流程，利于各机构各岗位之间的协作与配合。7.2 劳动定员及培训接待中心劳动定员180人。人员的配置比例为：中层以上管理人员占15%，工程技术人员占10%，一线工作人员占60%，其他后勤人员占15%。为强化职工队伍的岗位培训和职业道德教育，使职工队伍的整体素质得以不断提高，确保以优质的服务迎接各界人士和游客。应加强人员培训，使接待中心充分显示以人为本。本项目人员培训采取下列措施：管理和技术人员到国内同类型先进企业进行专业培训，必要时可安排派送出国进行考察和调研，以掌握国外最新的技术动态；服务人员培训可由企业安排到国内同类酒62、店、宾馆进行，人员需经考核合格后方可上岗。第八章 项目实施进度8.1 项目实施进度一、建设工期确定根据国家建设工程工期定额及本次可研确定的建设规模和建筑方案，本着合理安排建设工期的原则，项目建设工期确定为2年（2010年3月2012年3月）。工程施工中，应加快施工进度，各工作面能交叉平行施工的，尽量交叉平行施工。二、工程进度安排表（见下表）项目前期工作力争在2010年7月底完成，8月份进入实施阶段，2012年3月竣工验收。具体工作时间安排如下：前期工作4个月，其中勘察设计2个月，施工招投标2个月；土建、安装工程施工15个月，配套工程4个月，竣工验收、交付使用1个月。工程进度安排表项目名称：XX63、四星级酒店建设项目 年份项目2010年2011年2012年3456789-1212-789-12123前期工作施 工配套工程竣工验收8.2 质量保证体系一、项目建设工期短，任务重，工程建设中应建立“政府监督、社会监理、企业自检”三级质量保证体系。本工程项目建设严格按建筑法及资溪县有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定进行规划、建筑设计、建筑施工质量管理。二、建设单位应根据国家和建设、教育主管部门有关规定建立健全质量保证体系和层层负责的质量责任制。三、勘察设计单位必须按资质等级承担相应的勘察设计任务，应按照国家现行的有关规定、技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控64、制，健全设计文件的审核会签制度。建设项目的施工图设计文件应按国家相关规定报所在地有关部门审查。经审批的工程设计文件（含方案设计)不得擅自更改。确因功能需要变更设计的项目，需报请原审批部门批准。四、施工单位要接受质监对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格按照设计图纸和技术标准、规范进行施工，对每道工序都要按质量要求，确定施工工序，并对施工的工程质量负责。五、接待中心仪器设备采购实行招标、议标方式，确保仪器质优、价格合理，各部门、各单位统一协调、各司其责，严格按规章制度强化管理，确保项目建设的整体质量。六、建设项目实行工程监理制，对工程进行“三控制”、“二管理”、“一协调”，确保工程经济效益、社65、会效益和环境效益的协调统一。第九章 招投标根据中华人民共和国国家发展计划委员会2003年第9号令，特制订本项目招标方案。9.1 编制依据1、中华人民共和国招标投标法；2、原国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法；3、七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定。4、2002年5月1日国家计委发布的工程建设招标范围和规模标准规定9.2 招标工作原则建设项目主体工程的施工单位的选定必须依法进行招标，择优选定中标单位。招标文件和标底，应委托有相应资质的单位编制。建设项目的评标由建设单位依法组建的评标委员会负责，评标委员会由计划、建设单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为5人以上单数，其中66、技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二；任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标；工程施工招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则；工程施工招标投标活动，依法由招标人负责。任何单位和个人不得以任何方式非法干涉工程施工招标投标活动；建设项目中标单位不得转包或者违法分包工程，擅自转包或违法分包的，可依法取消中标资格。9.3 招标方式按照江西省发展和改革委员会有关要求，结合本项目特点，拟采用以下招标方式：1、主体工程施工采用全市范围内公开招标，进行资格预审；凡具有相应施工资质，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与本项67、目的资格预审。2、设备采购实行省内公开招标；3、工程勘察设计及施工监理采取邀请招标，进行资格后审。9.4 招标内容1、建设项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动为具体招标范围。2、建设项目的施工、安装、设备采购拟采用委托招标形式，公开招标。3、建设项目的勘察、设计、监理以及重要材料等采购活动拟采用自行招标方式，邀请招标。9.5 招标基本情况招标基本情况表项目名称：XX四星级酒店建设项目 内容项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建安工程监 理设备采购其 它第十章 投资估算与资金筹措10.1 投资估算本项目估算68、内容包括：建筑工程费、设备购置费、安装工程费、装饰工程、设备及设施费以及现行国家规定的项目建设所10.1.1 编制依据和方法本估算是根据各设计专业提供的资料和厂方提供的有关方面的资料进行编制。1、江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表（2006）；2、江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表（2006）；3、江西省安装工程消耗量定额及统一基价表（2006）；4、江西省建筑安装工程费用定额（2006）；5、江西省建筑工程计价办法（试行）、江西省市政工程预算定额（2004年）；6、安装费用按照安装工程指标估算，其中已包括通风管道和给排水管道；7、取费标准按2006年编制计算8、材料价格依据江西省XX69、市建筑工程造价信息提供的信息价格10.1.2 估算汇总表序号工程和费用名称投资概算费用备注总价（万元）单方造价土建装饰安装（元）一工程费用6856.441主楼工程6343.761.1接待楼2245.371871.14（不包括收购原集勤楼1630万元）1.2迎宾楼3412.013261.961.3综合楼630.062100.21.4设备楼56.3211262附属工程512.682.1道路几场地硬化961208000平方米2.2围墙大门工程2402401000米2.3绿化等工程10010010000平方米2.4场内给排水(含消防)842042021平方米二其他费用1331.31工程勘察.设计费1770、1.41(一)*2.5%2工程质监，监理费68.56(一)*1.0%3工程招投表费68.56(一)*1%4建设单位管理费82.27(一)*1.2%5建设单位购买设备940.5（电梯，通风设备及其他）5.1电视机755.2电话35.3桌、凳、衣柜等家具设备及设施87.55.4安全监控设备及设施1205.5KTV降噪、风机空调机组隔声措施355.6隔油池155.7垃圾收集系统405.8发电机组905.9电梯、通风设备及其他480三预备费用205.691基本预备费205.69(一)*3%四收购原集群楼1630五工程总造价10023.43本项目总投资为10098.43万元，其中：工程费用6856.4471、万元，其他费用1331.3万元，预备费用205.69万元，收购原集群楼1630万元，取得土地费用为75万元。10.2 资金筹措本项目总投资为10098.43万元，资金来源：全部自筹第十一章 财务评价 11.1 财务评价基础数据与编制依据 1、国家发展和改革委员会、建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版；2、国家发展计划委员会办公厅出版发行的投资项目可行性研究指南；3、设计各专业提供的技术参数及资料；4、建设单位提供的有关资料。11.2 项目财务分析11.2.1 营业收入估算一、客房收入客房收入=230间客房数/天300天年实际营运天数320元每间天平均房价75出租率达到=1656万元。二、72、餐饮部收入1、中餐厅餐位=220座300天40%（餐位利用率）=26400座早餐收入：2640016元=42.24万元中餐收入：2640032元=84.48万元晚餐收入：2640032元=84.48万元小计=211.2万元 2、西餐厅餐位=80座300天30%（餐位利用率）=7200座早餐收入：720016元=11.52万元午餐收入：720030元=21.6万元晚餐收入：720030元=21.6万元小计= 54.72万元餐饮部收入=1+2=211.2万元+54.72万元=265.92万元三、会议室1、大型会议室收入：= 1300天20%（出租率）400元/次=2.4万元2、中会议室收入：=3373、00天20%（出租率）400元/次=7.2万元 3、小会议室收入：= 430020%（出租率）160元/次=3.84万元 小计=13.44万元四、桑拿、足浴及健身中心收入：1、住店客收入：30人次300天100元=90万元2、非住店客收入：50人次300天100元=150万元小计=240万元五、棋艺馆收入：40人300天20=24万元 六、KTV包房收入：40间300天70%200=168万元 七、歌舞厅收入：80人次300天20天=48万元 八、游泳馆收入：20人次30015元=9万九、停车场收入：100台次300天8元=24万元 十、其他服务收入：按客房收入8%=141.31万元合计=2574、89.67万元11.2.1 服务成本根据其他相类似行业经营情况可知，一般经营成本为营业收入的35%。1、综合经营成本=1656万元35%=579.6万元2、人员工资及福利=180人15000元/年人（均）=270万元3、管理费管理费按人员工资的15%计取=270万元15%=40.5万元4、年折旧费（总建设投资10098.4340%残值）/15年综合使用年限=403.93万元合计=1+2+3+4=1294.03万元11.2.3 营业税金 1、客房按收入的5%计取=1656万元5%=82.8万元 2、餐饮=265.92万元3%=7.97万元 3、其他服务业=667.75万元3%=20.03万元合计75、=1+2+3=110.8万元11.2.4 经济效益分析1、利润利润=年总收入年总成本-年营业税金=2589.67-1294.03万元-110.8万元=1184.84万元2、投资利润率投资利润率=年利润总额总投资=11.7%3、投资回收期=10098.43/（1184.48+403.93）=6.47（年）从上述财务分析可知,本项目财务指标均符合行业标准, 投资利润1184.48万元0, 投资利润率为11.7%,投资回收期6.47年,因此本项目在财务上是可行的。第十二章 社会评价与风险分析12.1 社会评价12.1.1 社会评价的原则和要求1、开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针、政策、遵76、循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目的不同反应，促进项目与当地社区、人民相互适应，共同发展。2、 依据客观规律，从实际出发、实事求是、采用科学、适用的评价方法。3、 遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，“有无”对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。12.1.2 社会评价的主要内容本项目建设有着正反两方面的社会效应。积极方面主要有：改善城市的投资环境，完善城市功能，提高接待水平，为XX市旅游经济的发展夯实了基础，以此促进XX市经济77、更快的发展。消极方面主要有：建设期间影响当地居民的部分生产和生活等。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。1、改善城市的投资环境，提高接待水平，促进城市旅游业的发展。本项目建成后，将成为XX市一家上档次、上规模的综合服务型企业，集住宿、餐饮、娱乐、休闲于一体的接待休闲中心以满足社会对高档服务业的需求，以此带动餐饮业、休闲业、旅游业等相关产业的发展，为城市旅游业的发展夯实了基础，同时大大提高XX市公务接待能力，为加大招商引资力度提供后勤保障。并且促进城内区域经济的持续发展。2、增加就业机会项目建成营业后，经初步预算，可直接增加就业岗位180人，78、间接增加就业岗位800人，因而在一定程度上解决农村富余劳力和城市下岗职工的再就业问题，减少就业压力，维护社会稳定。3、可为地方财政增加税收。12.2 风险分析12.2.1 风险分析概况投资项目风险分析是在市场（消费客源）预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。该项目的风险分析过程总体分为三个阶段：风险辨识、风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示：风险分析与评价过程示意图风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动、各活动存在哪些风险、风险产生79、的原因是什么、项目中哪些风险是主要的、各风险因素关系如何风险估计风险发生的概率大小、风险概率分布情况、风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败的关键因素、财务分析、预警12.2.2 风险因素识别本项目由于工程复杂性一般、投资较大，受资金风险的影响较大。另外本项目的成败还受到工期、客源人数等因素的影响，必须对风险进行充分的估计与认识，以避免造成不必要的损失。下面用图框说明本项目面临的风险。(附图)主要风险分析层次图综合风险资源风险政策风险市场风险融资风 险工程风险财务风险社会风险客源预 测价格定 位工 程方 案 风 险财 务可 持续 性项 目运 行效 益竞争激 烈出租率提高的可能性预测80、方法的正确性毁约风 险投资增 加资金来 源效益费用1、客源数量的保证为项目运行效益的一般风险。从未来的趋势看，随着XX市经济的发展，消费档次的提高，XX市公务接待批次的增加以及招商引资的逐步展开，直接影响客源人数；并且本项目建设定位为高起点、高品味，高质量的服务质量和软件设施来满足客源的需求。2、资金来源为项目运行的较大风险本项目投资大，投资约10060.59万元人民币。资金来源只为该项目建设单位自筹，一旦资金无法到位，整个项目的建设将陷入停滞状态。因此建议本项目采用多渠道融资。12.2.3 风险防范对策及建议1、抓好各项目标管理，高起点、高品位对项目进行建设。本项目工程量大，工程建设工期紧，81、因此对各项工作需进行目标管理，倒排时间。前期要对初步设计、施工图设计、招投标、资金到位等各项工作抓落实。施工阶段要抓好对施工组织设计、安排好进度，督促检查，合理安排资金，把本项目建设成为质量优、环境美的一流学校。2、利用XX市政府公务接待资源和旅游业优势，积极开拓客源市场。第十三章 结论与建议13.1 结论可研通过需求分析，确定了项目建设规模、内容和建设方案，提出了实施计划，开展了投资分析，对项目招标方案进行了制订，同时对项目投资效益进行分析和评价，得出的结论可行。通过本项目建设可进一步改善城市的投资环境，完善城市功能，提高接待水平，为XX市旅游经济的发展夯实了基础，以此促进XX市经济更快的发82、展。1、本项目建设是XX市公务接待的需要2、本项目建设是招商引资和服务城市的需要3、本项目建设是XX市经济发展的需要4、本项目建设是XX市旅游业发展的需要综上所述，建设XX四星级酒店项目是很有必要的。13.2 建 议为确保项目建设的顺利实施，可研提出如下建议：1、为使项目能顺利实施，建设单位应合理组织与安排项目建设的时序，抓紧图纸的设计、审查、审批及工程招标和资金到位等各方面工作的协调落实。2、相关的供水、供电、通讯等设施须配套完善，建议一次性做好地下管线的综合设计、预留及预埋工作，避免重复开挖、重复建设，节约建设投资。3、为提高建设资金使用效益，建设单位应成立专项资金管理小组，资金使用严格按照上级专项补助资金管理办法执行，政府有关部门和项目主管部门要进一步加强监管和检查，加强财务管理工作。