1、生态旅游休闲度假村项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月生态旅游休闲度假村项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月62可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章项目总论51.1项目提要51.2研究工作依据61.3项目指导理念81.4可行性研究报告编制范围初拟81.5主要经济指标91.6综合评价和初步结2、论91.7初步建议：10第二章 项目背景、必要性及可行性分析112.1项目建设的背景112.2项目建设的必要性和意义162.3项目的初步可行性分析17第三章项目市场定位与专项市场分析183.1目标市场定位与规模预测183.2专项市场需求分析20第四章项目拟建内容与配套建设要求254.1 项目建设性质与初步分区254.2 前期基础建设要求25第五章 项目的组织机构及职能275.1 组织机构275.2 部门职能27第六章 经营方式与市场开发策略316.1经营方式316.2市场开发策略31第七章项目实施进度初步安排36第八章投资估算378.1投资概算378.2估算编制依据378.3估算编制范围3783、.4估算编制方法378.5项目投资预算388.6成本费用估算40第九章国民经济效益分析与评价419.1直接经济效益评价419.2间接经济效益评价419.3社会效益41第十章环境效益研究与评价4310.1环境保护原则4310.2生态环境保护4310.3废物处理方法及达标要求4410.4大气环境保护4510.5水资源保护4610.6噪声污染4610.7消防、安全与卫生46第十一章可行性研究结论与建议4911.1 结论4911.2 建议50第一章项目总论1.1项目提要1.1.1项目名称:xx生态旅游休闲度假村1.1.2项目拟建地点: 江西省萍乡市xx区xx镇xx村1.1.3项目承担单位: 江西xx冶4、金有限责任公司1.1.4项目负责人: 1.1.5项目建设内容: 本项目土地使用权采取购买方式，面积500亩。整个项目分五个区，即：（1）、入口广场服务区；（2）、生态农业观光区（家庭农场、桂花园、铁树园、梨树园、桃树园、竹林园、樱花园）；（3）、户外运动拓展区；（4）、汽车俱乐部体验区；（5）、VIP高档会所区；（6）、餐饮、休闲、娱乐、会议区。1.1.6项目建设期：3年，分两期（第1年6月第4年6月）1.1.7项目投资规模：总投资2亿元，分两期建设。前期：土地购买费和建设前期费约合400万元；预备调整资金2400万元；建设一期（第1年6月至第2年12月）：一年半投资约7200万元；建设二期（5、第3年1月至第4年6月）：一年半投资约1亿元；其中：（1）、入口广场服务区投入400万；（2）、生态农业观光区（家庭农场、桂花园、铁树园、梨树园、桃树园、竹林园、樱花园），投入5000万；（4）、户外运动拓展区投入约800万；（3）、汽车俱乐部体验区约投入1500万；（5）、VIP高档会所区投入1500万；（6）、餐饮、休闲、娱乐、会议区约投入6000万。1.2研究工作依据国家和项目所在地各级政府（萍乡市、xx区）制定的旅游专项法规和相关政策、法令法规：旅游规划通则（GB/T18971-2003），萍乡市旅游总体规划等；以及根据项目需要进行调查和收集的调研、设计基础资料。1.2.1政策法规依据6、中国旅游业发展“十二五”规划江西省乡村旅游发展规划（2013-2017）江西省旅游管理条例江西省旅游发展总体规划江西省旅游业发展“十二五”规划纲要 萍乡市旅游发展总体规划（2006-2020） 萍乡市城市总体规划萍乡市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 1.2.2行业标准依据旅游发展规划管理办法（国家旅游局，2000）旅游规划通则（GB/T18971-2003）旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003）风景名胜区规划规范（GB/T18972-2003）旅游区（点）质量等级的划分与评定（修订）（GB/T17775-2003）旅游涉外饭店星级的划分与评定（GB/T 14308-17、997）导游人员管理条例 （国务院，1999年）地表水环境质量标准（GB3838-2002）饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）环境空气质量标准（GB3095-1996）城市区域噪声标准（GB3096-1996）地下水环境质量标准（GB3/T14848-93）污水综合排放标准（GB8978-1996）地表水环境质量标准（GB3838-2002）1.2.3相关文献中华人民共和国城市规划法城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）国家发改委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定萍乡市城市总体规划萍乡市土地利用总体规划xx区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要他相关的政策法规和8、技术规范项目承担单位提供的相关资料1.3项目指导理念充分挖掘萍乡地域文化特色元素，在项目设计、项目名称、风格造型等方面凸显文化特色。充分利用项目建设所在地区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、适用、美观、舒适和多功能性；项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游经济、人文优势等做好旅游休闲观光这篇文章，为国内外贸易交流、文化交流作出贡献；项目建设是按照城市规划建设总体要求，通过项目建设，进一步优化周边环境和项目建设所在地的区域功能，创造良好的投资环境和经营氛围，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益；项目设计既要体现行业特点（休闲、餐饮、娱乐、旅游观光、特色展览展示9、健身等），又要具有社会化服务（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.4可行性研究报告编制范围初拟第一章项目总论第二章 项目背景、必要性及可行性分析第三章项目市场定位与专项市场分析第四章项目拟建内容与配套建设要求第五章 项目的组织机构及职能第六章 经营方式与市场开发策略第七章项目实施进度初步安排第八章投资估算第九章国民经济效益分析与评价第十章环境效益研究与评价第十一章可行性研究结论与建议1.5主要经济指标经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下：1、总投资2亿元2、土地购置费：200万元3、建设前期费： 200万元3、基础设施及设备固定资产投入：2000万元5、正常年可实10、现营业收入：5000万元6：财政税收：1000万元7：税后利润：4000万元7、土地总面积：500亩1.6综合评价和初步结论乡村旅游是旅游产业发展的重要内容，是实现观光旅游向休闲度假旅游转变的重要途径，对于调整农村产业结构，转变农村经济发展方式，扶持农民就业创业，引导农民致富，促进县域经济发展和加快旅游产业大省建设具有重要意义。xx生态旅游休闲度假村项目位于江西省萍乡市xx区xx镇xx村， 在江西省乡村旅游以及萍乡市旅游业持续发展的大背景下，项目将旅游业发展作为重要发展战略，外部政策环境良好，周边区域产品供给单一，亟待转型升级，市场发展空间广阔；项目建成后经济效益可观，并能够充分发挥旅游产业关11、联效应，带来较好的社会、生态效益，实现协调发展。首先，本项目的建设将填补了萍乡市尚无综合性休闲度假旅游项目的空白，为萍乡市xx区旅游经济发展增加亮点，大大提高城市品位和形象；其次，可为xx镇居民提供100个左右就业岗位，一定程度上有利于缓解了社会就业压力，增加农民收入，促进新农村建设的步伐；再次，本项目实施间接利于缓解项目所在地区域性的防洪防涝等自然灾害，有一定的环保意义；最后，本项目实施后，正常年可实现营业收入约800万元，税收150万元、税后利润200万元，具有良好的经济效益。由此来看，xx生态旅游休闲度假村项目已经符合区域旅游产业政策和发展趋势，也会带来多方面的效益，具备较高的可行性。112、.7初步建议：项目单位亟需结合旅游产业发展的大趋势及政府相关政策利好，立足萍乡旅游发展现状，在旅游功能和产品上注重错位差异化发展，打造特色型生态休闲度假项目；充分利用自身优势，降低建设成本，加强管理，最大限度地提高利润空间；加强旅游产品营销宣传力度，增收增效；加强对员工的培训和度假村文化建设，提升度假村的经营服务水平。第二章 项目背景、必要性及可行性分析2.1项目建设的背景目前，全国上下开展新农村建设活动，进一步刺激了乡村旅游的开发，人们的乡间游、生态游、农家乐成为首先项目。基地生态度假项目建设的背景分别从以下几个行政区域来分析。2.1.1 江西省1.旅游产业迅速发展。“十一五”期间，江西省旅13、游业发展保持了两位数增长，高于全国平均增长幅度，成为我国新兴旅游热点地区之一。全省旅游接待总人数由2005年的5095.1万人次增加到2012年的2.05亿人次，年均增长22.50%；旅游总收入由2005年的320亿元增加到2012年的1400亿元，年均增长23.12%。旅游住宿餐饮、旅游商品产销、旅行社、旅游交通、旅游文娱等旅游产业体系日趋完善，从业人员队伍不断壮大，经营管理和服务水平不断提高，初具规模的产业体系是江西乡村旅游发展的重要支撑。2.消费市场不断扩大。乡村旅游的目标市场主要以城镇居民为主，随着我省城镇化迅速推进和城镇人口规模日益扩大，消费水平的提高和闲暇时间的增加，越来越多的城镇14、居民热衷于到农村寻根忆祖，吃农家饭，住农家屋，干农家活，享农家乐，乡村旅游目标市场迅速扩大。 3.政策环境更加有利。各级党委、政府高度重视旅游业的发展，出台了一系列支持旅游业发展的政策措施。国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号），省委、省政府关于加快旅游产业大省建设的若干意见（赣发200910号）、关于加快发展乡村旅游的若干意见（赣府厅发201139号）、关于促进我省休闲农业发展的若干意见（赣府厅发201221号）,为乡村旅游快速发展提供了良好的政策环境。特别是省第十三次党代会提出了建设富裕和谐秀美江西的战略目标，为江西乡村旅游的发展指明了方向，提供了强有力的政策支持。4、江西省15、乡村旅游发展规划（2013-2017年）新近出台。规划全省形成一核、两轴、六片区的乡村旅游发展格局。其中片区之一赣西真山水文化旅游片区是由新余现代农业体验与村落型度假旅游区、宜春生态养生旅游区、萍乡乡村景观带休闲旅游区等组成。空间范围包括新余市渝水区、分宜县，宜春市袁州区、万载县、铜鼓县、宜丰县、上高县、丰城市、樟树市，萍乡市萍乡区、xx区、芦溪县、上栗县、莲花县共4区2市8县。以赣西良好的自然生态环境和森林泉瀑为依托，主体资源以现代农业科技园、特色生态山村、休闲农庄、规模农业产业基地、乡土特产、各级物质文化遗产与非物质文化遗产（民间技艺）和新兴业态富硒谷为主要内容。重点发展方向是现代农业观光16、体验、山岳及湖泊型乡村生态度假、乡村景观带休闲、富硒生态养生游等。2.1.2 萍乡市萍乡市位于江西省最西部，是江西的西大门，处于赣湘交界处。全市总面积3287平方公里，总人口180万，现辖莲花、芦溪、上栗3县和萍乡、xx2区以及省级经济开发区萍乡经济开发区。萍乡历史悠久，于公元267年置县，1970年改为省辖市，迄今已有1700多年的历史。萍乡市区位优势明显，境内沪昆铁路横贯东西，320、319国道纵横交错，沪瑞高速、萍洪高速贯穿全境，构架了与浙、湘、闽、粤互联的“八小时经济圈”，物流畅达，商贸繁荣，为承接东部发达地区产业梯度转移及经济辐射，建成优质农副产品的供应基地、劳务输出基地和休闲旅游的17、后花园提供了便捷条件,在江西实现中部地区率先崛起中具有承东启西的战略性作用。萍乡是中国著名的老工矿城市，是江西省的重要工业城市。形成了煤炭、冶金、化工、机械、建材、陶瓷等较为完善的工业体系。钢材、电瓷、工业瓷、烟花爆竹等产品畅销国内外市场，是科技部认定的“国家级新材料产业化示范基地”，也是全国闻名的化工填料和陶瓷工业基地，是全国烟花爆竹主产地区之一。萍乡矿产资源丰富，尤以煤著称。自唐代始，萍乡就已开发利用煤炭，清光绪二十四年萍乡就开办了江南最大的煤矿萍乡煤矿，萍乡由此被誉为“江南煤都”，成为中国近代工业的发祥地之一。萍乡是中国革命圣地之一，是中国工人运动的发源地，中国少年先锋队的诞生地，秋收起18、义的策源地和主要爆发地。1905年，指挥部设在萍乡、由黄兴组织的萍（乡）浏（阳）醴（陵）起义被称为辛亥革命的预演。1922年9月至1927年9月，毛泽东、刘少奇、李立三在这里成功地领导了萍乡路矿工人运动，萍乡路矿成为我党活动的重点地区，萍乡也成为中国工人运动的发源地之一。1927年“八七”会议后，毛泽东来到萍乡部署和领导了秋收起义，又使萍乡成为秋收起义的策源地和主要爆发地。因此，萍乡的萍乡也被称为中国近代工业的摇篮，中国工人运动的摇篮，中国工农武装斗争的摇篮和中国少先队的摇篮。萍乡是一个人才辈出、人才荟萃的地方。著名的如：唐朝时期的爆竹祖师李畋，清末积极致力于维新变法运动的文廷式，中国共产党创19、始人之一的张国焘，原中宣部长凯丰，农民将军甘祖昌，中国科学院院士陈述彭、简水生，二胡作曲家和演奏家黄海怀等。 萍乡是一个独具魅力的旅游城市。绿色、红色、古色旅游资源独具特色。被称为“江南三大名山”之一的武功山，是江西的最高峰，有着南方罕见的十万亩高山草甸和众多的瀑布群，其中大量的原始次森林中保存有丰富的国家一二级珍稀动植物资源，属国家重点风景名胜区。萍乡路矿工人俱乐部、张家湾军事会议旧址、萍乡煤矿总平巷等被列为国家重点文物保护单位，邓小平同志和江泽民同志分别为“萍乡路矿工人运动纪念馆”和“秋收起义纪念碑”题写了馆名和碑名。杨岐山禅宗佛教文化远播海外，在日本、韩国有大量信徒，至今还存有唐塔、唐碑20、唐柏、文廷式墓等人文景观。此外，萍乡还保存有国内最古老的傩面具和完整的傩文化，被称为“中国古文化瑰宝”，其傩舞、傩庙、傩仪三宝俱全，令人叹为观止。萍乡是省级园林城市、省文明城市创建先进城市，也是全国“三连冠”双拥模范城。中心城市建成区面积达到52.7平方公里，人口54.8万，城市化率达到48%，城市绿化覆盖率达到32%。近年来，萍乡经济社会继续保持了持续、快速、健康发展的良好势头，工业瓷、烟花鞭炮、建材等多门类工业体系具有了较强优势，其中化工陶瓷占全国市场份额八成以上，电瓷产品占全国市场半壁江山。萍乡的农业硕果累累，“籼优二号”成为我国主要杂交水稻之一并获国家特等发明奖，“显性雄性核不育”水21、稻还被命名为“中华人民共和国萍乡显性核不育有中水稻”，农业专家钱怀璞、颜龙安享誉国内。萍乡城市人口已达54.8万，中心城区面积达52.7平方公里，城市品位日益提升，被江西省人民政府命名为园林城市，并成为中国特色魅力城市200强之一，其城市标志性建筑秋收起义广场号为江南第一大广场。萍乡科教兴市战略稳步推进，多项科技成果达到国内先进水平，科技部已授予萍乡为国家新材料产业化示范基地。萍乡素有“赣西文化堡垒”之称，历来文风鼎盛，涌现了梅花奖得主赵一青等戏剧人才，一批影视创作精品也相继推出，其中毛主席去萍乡获得华表奖优秀影片奖，长篇电视连续剧铁色高原在央视一套黄金时段播出。迈入新世纪，萍乡人正以“开明开22、放，求实求新”的城市精神，坚持以大开放为主战略不动摇，向东抓对接，向西找机遇，全面提高对外开放水平，致力于将萍乡建设成沿海地区产业转移的承接基地和江西对西部开放的窗口。 近年来，在省及市的大力支持下，萍乡市按照“建设大交通、促进大发展”的要求，加速推进以高铁为重点的交通基础设施建设，积极配合做好高速公路开工建设，不断改善优化经济发展硬环境，进一步推进旅游产业的健康良性发展。同时，也充分利用优越的地理条件和自然资源，发挥背靠大景区的区位优势，把发展休闲农业和乡村旅游作为经济社会全面转型的主要内容、富民强市的重要途径、跨越崛起的新兴动力，拥有国内旅行社，形成了以生态旅游、休闲度假为特色的萍乡一日游23、二日游精品线路；截止目前，全市发展休闲农业与乡村旅游点几十家，其中，休闲农业与乡村旅游带动农民就业人数达几千人，人均增收2000元以上。2.1.3 xx区1、区域经济优势。xx区地处吴头楚尾、xx赣西位置，紧邻湖南省长株潭地区，并与较大区域的长沙、武汉、南昌构成华中金三角地带。具有湖南与江西的地缘优势，在当地旅游吸引范围较大。2、城镇经济较为发达。萍乡有着180万人口，xx区距市中心几公里，有近郊优势。居民消费水平较高，具有较强的出游能力，有休闲消费的习惯。3、区内生态环境较好，具有丰富的土地、森林、水体、宗教文化、历史文物古迹等资源。4、区位优势：交通便捷，已与城区连为一体，319、32024、国道沪高速贯穿其境，景区距长沙黄花机场120公里，昌北机场210公里。2.1.4 xx镇xx村xx镇位于萍乡西部，山川秀丽，人杰地灵，崇文尚礼，是xx区政治、经济、文化中心。全镇总面积52.3平方公里，辖18个行政村，3个居委会，总人口7.3万。镇内交通便捷，浙赣铁路、沪瑞高速公路、320国道贯穿全境，镇村公路四通八达，土地肥沃，物产丰富，煤、石灰石、陶瓷土等资源遍布全镇。水电供应充足，信息网络覆盖全镇。xx村地处xx镇东面马岭脚下，东邻青山镇、马岭、南靠新中村，西壤新村村，北接萍乡铝厂，泉田乡。该村有村级公路两条，由新村村境内新诗公路从虎形山下分支进入。辖13个村民组，654户，2025人。25、大自然赋予的青山秀水、清新空气和宜人气侯，造就了xx镇xx村极佳的生态环境，交通便利，生活、生产基础设施配套较为完善，正日益成为xx镇最佳人居地和最佳投资地。2.2项目建设的必要性和意义xx生态旅游休闲度假村项目无论是从资源禀赋、市场需求还是从政策背景来看，都具备良好的开发条件，它的建设是内外各种因素综合推动的必然结果。目前，萍乡乃至整个江西省以观光为主的初级旅游产品已经难以满足多样化的市场需要，区域内中高端休闲娱乐、生态度假、户外运动、会议会展、乡村旅游等各种产品存在非常可观的市场空间，新型休闲度假产品必然应运而生。xx生态旅游休闲度假村作为一个集农业观光、休闲度假、户外运动、商务会议等为一26、体的综合型中高档旅游度假项目，不仅对当地旅游业的发展具有重要意义，也将对萍乡市社会经济整体发展起到积极推动作用。2.2.1和谐秀美乡村建设深入推进的需要江西省委、省政府出台的关于实施和谐秀美乡村建设工程的若干意见（赣发201210号）有力地促进了农村基础设施、生态环境和生产生活条件的改善，为乡村旅游的发展提供了重要保障；随着和谐秀美乡村建设的深入推进，在推动现代农业快速发展、改变农业农村总体面貌和优化农村生态人居环境的同时，也将丰富乡村旅游的内容，发展各具特色的乡村休闲旅游业，为乡村旅游发展注入新的活力。和谐秀美乡村建设已成为各级政府的中心工作之一，这不仅能够改善农民的居住环境，提升农民生活质27、量，同时也能发展农村经济，带动农民致富。本项目的建设，正好满足了和谐秀美乡村建设的需要，并将成为和谐秀美乡村建设新的亮点工程。2.2.2丰富萍乡旅游产品内容、提升休闲度假产品品位的需要当前，萍乡的旅游产品仍以观光及以农家乐为代表的低端休闲旅游为主，但随着市场对高品质休闲度假旅游的需求迅速增长和区域内激烈的竞争，依托绝版生态资源发展高品位休闲度假产品已成为基地旅游脱颖而出的必由之路。xx生态旅游休闲度假村项目着力打造的生态度假产品一定程度上能够填补区域旅游在休闲度假产品上的空白，吸引更多的游客。2.2.3发挥旅游产业综合效应，增加经济收入和就业，提高居民生活水平，为经济发展创造更多机遇项目建设不28、仅会增加当旅游收入和税收，同时也会改善当地的交通、水电等基础设施，为周边城镇居民带来更多就业机会，提高当地居民的生活水平。此外，项目对整个萍乡经济的发展也会产生很大促进作用，一方面度假村丰富多彩的旅游产品，可以增加游客停留时间，从而带动附近相关景区的旅游消费和游客量；另一方面，旅游的兴旺能够带动周边地区相关产业的发展，例如旅游地产、生态农业、农产品加工业等等。 2.3项目的初步可行性分析3.4.1资金及管理可行性本项目凭借项目投资人的资金优势、管理优势，使其具有极强的市场竞争力，将会成为本市特色旅游产业的“龙头和明星”企业。3.4.2 市场空间可行性项目建设地周边的经济商务圈以及人口居住总量，29、使得本项目存在很大的发展空间，加上项目承办单位利用自身的各方面优势进行管理经营，这些条件对本项目以后的正常经营都非常有利，对推动萍乡旅游业的繁荣、兴旺都会起到重要作用。3.4.3 政策可行性国家历年都积极支持农村的发展，对家庭农场及农业园的开发有相关扶持政策。3.4.4 资源可行性该项目资源优势好，有良好的自然风貌，适合休闲、度假、养生旅游项目的开发。第三章项目市场定位与专项市场分析3.1目标市场定位与规模预测3.1.1旅游市场背景分析从游客构成来看，目前来萍乡的游客主要由四部分组成，即红色旅游的团队游客、商务游客、本地市民游客以及部分中转游客。从地理空间分布来看，目前从红色旅游为目的游客来自30、全国各地；中转游客主要来自江西省内，以周边地区为主；商务游客也主要以周边地区为主，同时也有一部分来自江西、广东等地；周末休闲游游客则主要来自萍乡市区。从旅游季节来看，萍乡地处暖温带季风气候区，旅游季节相对较长，旺季集中夏季和“五一”、“十一”两个长假，冬季游客较少。3.1.2客源市场区位分析xx区地处吴头楚尾、xx赣西的位置，紧邻湖南省长株潭地区，与江西省内主要城市距离较远，距离长沙仅1个小时车程，距离省会南昌则需3个小时车程，在经济联系上与湖南省的关系更为密切。从大区域角度来看，位于华中地区、紧邻长沙、武汉、南昌所构成的华中金三角地带，同时距离华地区和华南地区都比较近，客源市场条件良好。3.31、1.3目标市场定位与客源分级萍乡旅游处于上升发展阶段，旅游客源市场主要集中在红色旅游市场和商务旅游市场，以观光和商务旅游为主，在近期乃至中期，应充分利用319国道建成的契机，与井冈山、韶山联动开发，与这些景区串点成线，形成旅游链条，吸引上述景区的已有外来游客，开拓中远程旅游市场。同时，借于武功山的开发，把萍乡建成区域性的旅游娱乐休闲目的和旅游接待中心，吸引周边省市居民以及本地居民休闲、度假、娱乐、观光旅游，包括长沙、株洲、湘潭、浏阳、醴陵等湖南省邻近城市，南昌、宜春、新余、吉安等江西省内城市，以及萍乡本地居民。在远期，随着萍乡旅游区开发规模和知名度的提高，逐渐可以将旅游市场扩展到珠江三角洲、长32、江三角洲、京津唐等沿海经济发达区。同时，充分利用萍乡的人文历史资源，吸引海外旅客。 一级市场基于全国范围的红色旅游专门市场，萍乡本地及周边、长株潭城市群及赣西主要城市二级市场江西省内其他城市以及武汉、黄石等华中地区主要城市三级市场长三角、珠三角等国内其他地区、部分国际市场萍乡一级市场可定位为两个层次，一是基于全国范围的红色旅游专门市场，二是萍乡本地及周边、长株潭城市群及赣西主要城市。二级市场定位江西省内其他城市以及武汉、黄石等华中地区主要城市。三级市场定位于国内其他地区、部分国际市场。基地客源市场立足萍乡三级市场的同时把目标消费群体定位为：本市及周边居民假日休闲游、旅游团体游、自驾游，所有来萍33、乡旅游的其他群体。3.1.4 客源市场预测2005年2010年是萍乡旅游业的振兴发展的起步与迅速发展阶段，旅游业发展基数较小，经过较大力度的旅游宣传力度的旅游宣传推广，旅游业发展速度较快，确定萍乡国内旅游者增长率的低、中、高方案分别为20、25与30，旅游收入的增长率为15、20与25；2011年第3年，萍乡旅游产品逐步走向成熟，旅游发展基数已经有一定规模，虽然旅游者总量继续增加，但旅客增长速度略低于前期，确定国内旅游者增长率的低、中、高方案分别为18、23与28，旅游收入的低、中、高增长方案分别为25、28、30；20462020年，游客量将达到最大，旅游业发展速度将会相应降低，旅游市场很大34、程度上依赖于重游游客，保持游客客源规模需要付出大量的努力，国内旅游者增长率低、中、高方案分别为5、8与11，旅游收入的低、中、高增长方案分别为28、30、32。几个主要年度的萍乡国内旅游业具体预测结果见表1。表1萍乡国内游客人数规模预测方案主要指标2010年第3年2020年低方案游客总人数（万人次）87199254中方案游客总人数（万人次）107301442高方案游客总人数（万人次）1304477533.2专项市场需求分析3.2.1自驾车市场市场现状及潜力自驾车旅游在中国的出现只有几年的历史，却受到了极大的关注，参加自驾车旅游的人数逐年成倍的增长。自驾车旅游一词出现于上世纪的美国，是早年流行于35、发达国家的旅游形式。自驾车旅游作为一种新兴的特色旅游形式，主要指旅游者以汽车为主要交通工具，自己驾驶为主要手段，借助旅游目的地所拥有的特殊人文环境和相关设施所进行的一系列吃、住、游、购、娱行为，是一种寓健康、休闲、娱乐于一体的，充满个性化和无穷魅力的旅游活动。自驾车旅游与传统随团旅游相比，具有以下特点：旅游过程皆为亲身体验，无与伦比。旅游计划富有弹性。自驾车旅游行程和旅游活动基本上都是由旅游者自己设计或者与组织者共同商定，并可根据需要适时调整旅游活动和线路，灵活的安排旅行生活。旅游过程中注重与他人进行交流。对于自驾车旅游者来说，在旅游过程中除了欣赏沿途独特的地形地貌和风土人情以外，还非常注重与36、当地人以及与旅游者之间的交流，增加旅游价值。自驾车旅游在中国的出现只有几年的历史，却受到了极大的关注，参加自驾车旅游的人数逐年成倍的增长。就中国的自驾车旅游形式而言，目前呈现出多样化的趋势。（一）观光度假型其旅游目的主要在于体验驾乘汽车旅游观光的乐趣。（二）休闲度假型目的主要是休闲娱乐、陶冶情操，对旅游景点不图数量而在质量。（三）极限挑战型目的是了解自然、战胜自然、珍惜生命、显示生命的力量、挑战生命极限，以显示自身的力量，充满体验战胜自然的乐趣。（四）随心所欲型这类旅游者对大众化的旅游地感到厌倦，希望发现新的鲜为人知的旅游地。无论是哪种类型的自驾车旅游者，一个最大的特点就是自己掌握交通工具，具37、有极大的灵活性，而其他活动也以自驾车为核心来展开。需求特征（1） 性别特征：男性多于女性,超过总数的70%。 （2） 年龄特征：以25-45岁的中青年人为主。 （3） 职业结构：企事业管理者、专业技术人员、公务员为主。 （4） 出游动机：追求自由化、个性化、私享性的休闲度假体验。 （5） 出游时间和距离：集中于13日游。双休日游程一般在150-300km之间,“小黄金周”游程一般在600km范围内。 产品偏好风景道观光、越野体验、营地体验、汽车拓展、汽车比赛。3.2.2乡村旅游市场市场现状回归自然成为都市人群的共同心声，伴随城市化进程加快，旅游去城市化趋势明显，人们渴望远离城市回归自然 ，以生38、态度假休闲为主的市场日渐红火。以江西省为例，据统计，2012年全省乡村旅游实现接待游客7278.7万人次、收入448.8亿元，分别占全省旅游接待人数和收入的35.5%和32%。截至目前，江西已创建全国休闲农业与乡村旅游示范县4个，全国休闲农业与乡村旅游示范点8个，3A级以上乡村旅游点78个，全国特色旅游景观名镇（村）8个，星级农家旅馆200多家，涌现出婺源、南昌凤凰沟、新余昌坊等一批发展典型。需求特征（1） 旅游需求呈综合化和多元化，实现个体过程的体验、精神的愉悦、身心的满足等高层次需求的发展趋势。 （2） 旅游者为散客或休闲度假意向明确的小团体，出游方式为自驾车或自助游。（3） 旅游者收入一39、般较高，一次性消费量大，忠诚度高，往往是重复或多次度假。产品偏好以山地生态环境、历史民俗文化、田园风味资源为基础，有足够的休闲空间和休闲设施，从空间上要求有相对宁静的为个人所拥有的活动空间。 3.2.3户外运动市场需求规模及潜力2010年中国户外运动市场总额达70亿元，从2008年以来连续3年保持了35%以上的增长速度。据统计，截至2010年末，中国每年参与有组织的户外运动人群有300余万人次。萍乡武功山连绵10万余亩、世界同纬度地区绝无仅有的高山草甸让其成为户外运动的天堂。自2008年开始，武功山景区于每年9月中旬举办国际帐篷节，经过四年发展，武功山帐篷节已经成长为亚洲地区规模最大的户外盛会40、。2012年9月16日，第五届中国萍乡武功山国际帐篷节完美落幕，三天活动共吸引了来自全国各地的近万名户外爱好者。需求特征（1） 拓展社交，政企商务结合的需求强烈。（2） 注重文化，追求的是精神消费、精神享受。（3） 注重环境的私密性、优雅性、原生态性，社交性质的聚集会所日趋受到青睐。产品偏好生态运动涵盖高中低端，包括高端运动（游艇、马术、高尔夫、滑雪）、中低端运动（素质拓展、攀岩、探险、溯溪、露营）等，内容涉及广泛，类别多样。 3.2.4康疗养生市场需求规模及潜力城市生活节奏的加快和环境的污染，处于亚健康的人们越来越多，康体养生旅游对亚健康状态的上班人士有很强的吸引力。比如，湖南拟在离萍乡最近41、的城市群长株潭绿心昭山示范区建养生示范城，接下来58年内，200多亿资金将陆续投向这片被要求“保护性开发”的区域，以打造一个涵盖健康养生、旅游、高端商务和养生地产等多功能的城市度假村。养生示范城秉承“生态、科技、人文”的核心理念，充分发挥“全息养生、公园市镇”的功能构建和空间规划思路，集健康养生和文化休闲两大核心产业，主要通过构建健康养生组团、文博会议组团、科普游憩组团、主题商业组团、生态健康组团、教育体育组团 、沿江风光带、文化休闲组团等主题功能组团来实现。可见，基地周边康疗养生市场的潜力巨大。需求特征（1） 希望体验修身养性生活方式。（2） 消费比较理智，注重康疗养生的活动过程，注重养生文42、化的体验。产品偏好 主要目标群体是中老年和中高端客户，主要有草本养生、宗教养心、生态居所、健康中心等。3.2.5商务会奖市场需求规模及潜力区域周边尤其是长株潭城市群城市商务和公务资源汇集，对商务会议需求较大，会奖旅游市场竞争激烈。现在每年在中国举行的会展达4000多个，如上海2010年将举行500多个大型展会和1000多场国际会议。美国运通公司的一份调查报告显示，中国商务旅游市场的发展潜力惊人，规模已经达到法国、德国等欧洲主要国家的水平。如果保持目前的增长幅度，将在今后5年内翻一番，到 2020年，中国商务会奖旅游市场将增长5倍，从而成为世界第三大商务旅游市场。其中商务会议和奖励旅游所占据的份43、额相当诱人。需求特征（1） 消费能力强，重质不重价；商务客人与观光客人消费比是2.5：1。（2） 受具体的出游动机驱动，该群体受季节约束较小；商旅能有效地平衡旅游市场的淡旺季，提高旅游产品、旅游设施的利用率，进而提高区域的综合经济效益。 （3） 平均停留时间较长，其产业拉力远高于大众旅游；一般旅游产业对相关产业的拉动比为1：4，商旅有更强的联动效应，拉动比为1：6。产品偏好以“商务会议+康体疗养+休闲度假+拓展训练”为主要特色，主要以商务会所、酒店、高端运动、疗养基地等为主。第四章项目拟建内容与配套建设要求4.1 项目建设性质与初步分区xx生态旅游休闲度假村项目是一个集文化、餐饮、娱乐、会议、44、观光、运动、汽车俱乐部于一体的综合性旅游项目。本项目位于萍乡市xx区xx镇xx村，靠近320国道5公里，距市区仅15公里，交通便利，有利于带动xx区地方经济的繁荣，也是来萍乡游客增加休闲旅游内容的一个重要保障。其土地使用权采取购买方式，面积500亩。整个项目分五个区，即：（1）、餐饮、休闲、娱乐、会议区；（2）、生态农业观光区（家庭农场、桂花园、铁树园、梨树园、桃树园、竹林园、樱花园）；（3）、汽车俱乐部体验区；（4）、户外运动拓展区；（5）、VIP高档会所区。4.2 前期基础建设要求5.2.1围墙及建筑物风格整个度假村按照园林风格设计，围墙采用亮化与度假村相印。5.2.2道路及停车场项目区需45、修建9米宽道路，道路采用混凝土，停车场采用石块铺设，汽车俱乐部地面由专业设计另行确定。5.2.3给排水项目需建设完善的雨水收集处理使用和污水处理系统。5.2.4 旅游标志设置项目严格按照国际旅游业的规范设置出入口、警示、解说、公共设施等标志，文字使用英汉对照，规范、简洁、流畅，标志牌美观、实用，与环境相协调。第五章 项目的组织机构及职能5.1 组织机构由个人集资股东按照董事会的管理方式任命总经理，由总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以服务质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。5.46、2 部门职能 5.2.1董事会 1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作； 2.执行股东大会决议； 3.决定公司的经营计划和投资方案； 4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案； 7.拟定公司合并、分立、解散的方案； 8.决定公司内部管理机构的设置； 9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。 10.制定公司的基本管理制度。 5.2.2总经理 1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议； 2.直接向董47、事会负责，组织领导公司的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理公司日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作； 3.根据市场发展趋势，结合公司实际，研究制定公司的发展规划和战略目标，拟定经营方针和相关的重要决策； 4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标； 5.建立健全适合公司的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性； 6.建立健全适合公司情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益； 7.研究制定公司的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成48、情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况； 8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高公司的服务质量； 9.有权任免中层管理人员，负责组织开发公司的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍； 10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高公司声誉、扩大公司影响，为经营管理创造良好的外部环境； 11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告； 12.主持召开总经理办公会、49、每日晨会、每周例会及每月行政例会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订公司的重要合同，审核公司日常各项开支；代表公司参加重要的接待活动。 5.2.3副总经理 1.执行总经理的各项决策和决定； 2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成； 3.深入了解公司日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议； 4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查； 5.总经理缺席时，代行总经理职责。 5.2.4财务部 1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律； 2.协助总经理领导并负责50、主持公司的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与公司经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行； 3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金； 4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益； 5.建立健全公司的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析； 6.负责对公司财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权； 7.负责审查公司的重要经济合同和重大开支项目； 8.负责定期向董事会和总经理报告公司的51、财务情况； 9.负责公司财务会计报表的审核与签章。5.2.5总经理办公室总经理办公室是公司的行政管理枢纽。负责监督公司各项决议的落实和执行情况，确保公司领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向公司领导班子提供及时、全面、详尽的信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、公司内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为公司服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。 5.2.6促销与公关部 1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为公司招52、揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行； 2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高公司的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。 5.2.7餐饮部 餐饮部是公司创收的主要部门之一，是体现公司餐饮特色及管理模式的重要窗口。不仅要生产高质量、高标准的饮食产品，而且还为客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现公司的管理理念。 5.2.8后勤服务部 一是负责游客的生命与财产安全，维护公司正常的经营秩序。二是确保公司设施和设53、备时刻处于良好的运行状态，保证公司日常经营活动的正常进行。三是为公司员工提供工作和生活服务。5.2.9人力资源部 人力资源部是公司进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。5.2.10采购部全面负责公司所有物资采购任务，做到货比三家，确保采购质量，努力降低采购成本。5.2.11工程部 主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。第六章 经营方式与市场开发策略6.1经营方式xx生态旅游休闲度假村按照现代企业制度组建。54、企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制，企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式；必要时采取分体经营方式。6.2市场开发策略6.2.1核心单项产品定价策略6.2.1.1门票定价产品竞争在很大程度上取决于产品的价格。旅游景区的定价方法可以分为很多类型，例如心理定价策略，区分需求定价策略、折扣定价策略等，但是在具体运用中没有固定的模式，经营者可以根据旅游产品的类型、市场定位、投资规模等多种情况在各种策略中灵活选择适合的产品定价方法或组合。xx生态旅游休闲度假村在未来经营中将采用“大开放、小闭合”的模式，即度假村采取开放经营，不设置门票，游客可免费进入xx生态55、旅游休闲度假村游览。但部分项目（拓展训练营地、帐篷营地、汽车俱乐部等）需要收取门票。我们将根据具体条件，在坚持基本定价原则的基础上，综合考虑三方面因素对度假村的门票进行价格定价：需求市场的经济水平；产品自身的内容和品位；同类景区的产品价格。l 需求市场的经济水平：xx生态旅游休闲度假村的主要目标客户群来自萍乡及周边的赣西和长株潭地区，赣西经济发展一般，但长株潭经济比较发达，居民收入水平相对高，因此在门票定价上可以稍微上扬，高于江西和湖南经济发展相对落后的区域。l 产品自身的内容和品位：一般来讲，景区建设之初，为了开拓市场，都会采取低价策略，但是如果景区产品定价过低，未必能够促进市场成长。相反，56、过于低廉的价格，有可能对市场形成误导，使消费者以为景区质量欠佳，不利于景区品牌形象的塑造。因此基地作为一个针对中高端、高品位、高质量的综合型旅游休闲度假项目，处于长远发展的考虑，应该坚持高低有别的定价策略，即休闲度假型项目定价略高于周边，生态观光和大众娱乐项目与周边景区价格水平保持一致。一方面可以屏蔽部分低端游客，保证景区的休闲度假产品的氛围，在市场形成较高的形象和品牌定位。另一方面，保证观光、娱乐类项目对大众的广泛吸引力。6.2.1.2价格策略在基本的票价确定后，xx生态旅游休闲度假村还可以配合日常的促销策略，根据市场群体的类型、淡旺季游客量、中间商竞价能力等因素采用灵活的价格策略，具体实施57、方法如下：l 针对不同类型的游客群体推出各种年卡或套票组合一定期限内N次，每次N人（如情侣型、三口之家）、N天，通票游览，随时进入。l 对不同时间、不同消费量、不同收入层次（或职业，年龄）的游客实行价格歧视不同时间采用不同价格，平季期间价格为基准价，旺季期间价格上浮，淡季期间价格下浮。对每次购买门票达到一定数量的游客或团体（一般下限为8人），可实行数量折扣或给予一定的免费游览名额，一般分为团体价、会议价、公司价等几个类型。对不同收入层次或职业的顾客给予不同价格，如教师职业者、银发旅游者、学生等给予低价，而对那些具有高消费能力的富人阶层或特定职业者（例如明星等），给予贵宾待遇，限量发放VIP卡，58、促进他们在度假村内的其他消费，同时还可以产生一定宣传作用。在熟练后还可运用更高级的跨时价格歧视和高峰价格策略，但需谨慎操作，因为这涉及到区分顾客组别和提供不同质服务的问题。l 对旅行社、旅游网站等一些重要的产品批发或零售商实行返点让利策略对于长期合作或规模影响力较大的旅行社、旅游网站等旅游产品批发（零售）商，可以在门票上予以八折优惠，同时为了激发他们的积极性还可以采取返点让利策略，即在单位时间内根据他们给景区带来的门票收益情况给予返点奖励，国外一般是返还15的佣金。6.2.1.3xx生态旅游休闲度假村内主要产品定价xx生态旅游休闲度假村内的主要消费型产品包括会所、酒店、餐饮娱乐场所，这类产品一59、般都采用竞争导向定价法，即在综合考虑本产品的区位、环境、品质、功能等特点的基础上，参考周边地区竞争对手的价格来定价。6.2.2整体营销策略6.2.2.1宣传推广l 定位准确的主题推广根据xx生态旅游休闲度假村的产品定位和内容，提出具有能够高度概括度假村特点、语言简洁、易记的主题口号进行长期推广，并配合这种主题口号，专门设计醒目的度假村LOGO。l 多种组合的媒体广告推广旅游广告可利用的媒体一般分为两类，一类是付费租用的大众传播媒体，包括电视、广播、网络、报纸、杂志和户外广告（公交广告、灯箱等）、直邮广告；另一类广告是业主自己购买制作的媒体，包括宣传物、宣传品等，然后通过展会、旅行社、门票附送等60、多种方式分发。一般来讲，旅游景区的宣传多采用电视、报纸、杂志、网络、车身或灯箱广告，以及自制媒体的方式。其中电视、报纸等大众媒体选择要考虑成本、目标客源的地理范围以及景区的品质等因素。根据xx生态旅游休闲度假村的具体情况，我们认为可以采用以下几种广告方式：简短电视宣传片或广告，选择周边地区的省市级电视台播放，例如湖南卫视，江西卫视，长株潭电视台。当地和周边城市发行量较大、颇受欢迎的主要报纸、杂志，如萍乡日报、长株潭地区潇湘晨报、三湘都市报等，公交广告、灯箱广告。制作自己的度假村网站，同时选择当地和国内知名的旅游、航空网站投放广告或线路推介，例如携程网、驴妈妈旅游网、地方性旅游网等。度假村宣传册61、光盘，以周边城市各大旅行社、旅游展会、门票附送为发放媒介。l 名人代言，公关推广，娱乐营销名人代言，选择与度假村形象和主要客源市场特点相符合的明星作为度假村旅游形象代言人，并出席重要度假村举办的重要节事活动。与电视台合作举办一些娱乐或旅游节目，对度假村进行宣传推荐；承办一些具有较高知名度和影响力的娱乐演出；为一些娱乐或挑战类节目提供活动场所和设施。结合度假村内的旅游产品，每年举办一些大规模、具有鲜明主题创意和吸引力的节事活动。6.2.2.2分销渠道l 旅行社组织一些知名旅行社的代表来考察，将度假村纳入旅行社的重点推介或热门线路；与萍乡当地或周边地区的旅行社合作，为度假村设计专门的旅游产品，如62、度假村一日游等。l 旅游网站旅游网站不仅是度假村重要的宣传推介媒体，同时也是度假村产品销售的重要渠道。度假村与网站合作采用在线销售的方式，游客在该网站预定门票或者酒店等产品，能够获得各种优惠和折扣。6.2.2.3产品组合推出多种多样的产品组合其实也是一种重要的促销策略。度假村主要采用产品搭售的方式。例如，凡酒店住宿游客，可以选择不同的旅游套餐，如农业休闲、娱乐会所等。第七章项目实施进度初步安排根据项目的土地规模、投资估算、功能分区结构以及战略计划等多方面因素，建议本项目应采用整体规划、滚动开发、分期建设推向市场的运作方式。综合考虑项目的开发价值、投资风险和发展机会等因素，建议本项目按照如下时序63、分三期开发：一期（第1年6月至第2年12月）：营造环境、打造核心。主要工作为做好基础配套；开发生态农业观光项目，如家庭农场和花卉苗木园区，营造基本的生态旅游环境；重点开发餐饮住宿和休闲会议生态场所，配套建设户外运动拓展项目，初步围绕生态环境打造核心吸引产品，初步形成休闲度假氛围。一期进度安排： 第1年6月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作； 第1年7月9月：完成项目工程的三通一平、临时道路、红线内围墙的施工，初步设计、施工图设计、审查； 第1年10月：完成项目工程的施工前期的准备及招标工作； 第2年1月5月：完成项目工程的全部土建工程施工； 第2年6月11月：工程的全部装饰工程； 第2年164、1月：完成人员招聘及培训工作； 第2年12月：完成一期工程竣工验收，并全面投入使用。二期（第3年1月至第4年6月）：完善产品，提升效益。主要工作为继续完善基础设施；建设汽车俱乐部体验项目，完成高档会所区全部产品的开发；并继续开发其余分区和项目，实现价值最大化。第八章投资估算8.1投资概算 本项目总投资2亿元，全部由项目承担单位自筹解决。 本项目投资时序期约为3年，前期土地购置及项目前期费各200万，合400万元；建设一期工程一年半，投资7200万元；建设二期工程一年半，投资10000万元。8.2估算编制依据 本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据萍乡市及周边类似工程近期造价水平估算。并65、参照： 1.建设项目经济评价方法与参数； 2. 江西省统一安装工程概算定额单位估价表； 3. 当地类似工程建设指标； 4. 项目建设期预计为3年。8.3估算编制范围 本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用，包括土地购置、土建工程、道路、绿化、亮化、给排水、供电及其他费用等。8.4估算编制方法 参照同类工程概算定额，根据类似工程造价水平估算。 其他费用按以下标准： 1.土建加装饰费用，参照同行业建设投资标准，结合国家及地方相关定额计算； 2. 咨询调查费按工程费用的1.0计； 3. 工程监理费按工程费用的1.2计； 4. 建设单位管理费按工程费用的1.0%计； 5. 勘察设计费按工程费66、用的1.0%计； 6.开办费含建设开工执照费、质量监督费、开业宣传费等，按工程费用的2.5计； 7.员工培训费以每人1个月培训期计，培训费按工程费用的0.1%计。8.5项目投资预算项目总投资约2亿元，资金来源：全部自筹。其中前期费用400万，项目建设资金1.72亿元，预留调整资金2400万元，预留调整资金2400万元。一期（第1年6月至第2年12月）：一年半投资约7200万元；二期（第3年1月至第4年6月）：一年半投资约1亿元；8.5.1土地成本估算：200万元购买山地500亩（333330平方米），土地费总额200万元左右。8.5.2建设前期费用估算：200万元包括勘察费、设计费、规划费、监67、理费、招投标费、开业宣传费、职工培训费等等，预计200万元。8.5.3基础设施投入及设备购置估算：2000万元序号名 称数量金额（万元）备注1土地平整、场地硬化1002道路系统1503停车场设施2000平504池塘堤岸加固1005观景平台、游憩栈道1006绿化设施1507人工景观及建筑小品1008照明、排水设施1009围墙及隔离护栏设施10010栈桥、凉亭、休憩设施20处10011灯光、音响设施1套5012供电设备1台60250KVA变压器1台、双电源线路、配电设备等13供水设备1套4014消防设备1套5015监控设备1套2016通讯及网络设备1套2017营业设备12018车辆设备24019办68、公设备16020自备发电设备40200KW21其他附属设施及设备150合计20008.5.4分区建设项目投资概算及总投资时序（1）、入口广场服务区投入400万；（2）、生态农业观光区（家庭农场、桂花园、铁树园、梨树园、桃树园、竹林园、樱花园），投入5000万；（4）、户外运动拓展区投入约800万；（3）、汽车俱乐部体验区约投入1500万；（5）、VIP高档会所区投入1500万；（6）、餐饮、休闲、娱乐、会议区约投入6000万。（7）、发展预留资金约2300万，为项目建设随时情况做调整。分区建设前期建设一期（1.5年）建设二期（1.5年）预留调整资金总投资土地购买费200200建设前期费200269、00基础设施及设备费15005002000入口广场服务区300100400生态农业观光区200030005000户外运动拓展区400400800汽车俱乐部体验区50010001500VIP高档会所区50010001500餐饮、休闲、娱乐、会议区200040006000预留调整资金24002400投资总额400720010000240020000前期：土地购买费和建设前期费约合400万元；预备调整资金2400万元；建设一期（第1年6月至第2年12月）：一年半投资约7200万元；建设二期（第3年1月至第4年6月）：一年半投资约10000万元；8.6成本费用估算 视项目的营业成本、营业费用、财务费用70、营业税金及附加为期间成本费用，在年收入中一次扣除。总成本费用按照年营业收入的60%计算。第九章国民经济效益分析与评价 9.1直接经济效益评价综合以上一章投资评估大致估计，项目建成后年直接收入约5000万元，税收1000万元。各项财务指标均优于比较基准，项目整体经济效益好，对国家有一定贡献，抗风险性较强，财务评价项目可行。9.2间接经济效益评价旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。xx生态旅游休闲度假村项目建成后，将极大的促进xx镇的经济发展。按一般规律，每1元的旅游直接收入可带来4.3元的间接收入, 根据经济估算，xx生态旅游休闲度假村项目前三年总投资额2亿元，项目正常年（不71、含建设期）内能带来直接经济效益约5000万元，间接经济效益约2亿元，能为政府新增利税1000万元，与此同时，旅游业还能优化产业结构，带动区域范围内建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关产业的发展，从而促进当地的经济持续、快速、稳步发展。随着基础设施的逐步完善，当地的投资环境也会大为改善，从而进一步推动萍乡的对外开放。 9.3社会效益(1) 增加就业岗位我国每亿元固定资产投资对就业的拉动量保持在297人706人之间，变动较大，投资拉动就业的弹性系数均值为474人/亿元，这样通过本项目的建设，既可以解决当地部分人口的就业问题，还能为当地农民中的部分剩余劳动力提供一个就业机会72、。根据测算，xx生态旅游休闲度假村项目的建设将提供业岗位1000个左右。(2) 改善人民生活，促进社会发展xx生态旅游休闲度假村项目，不仅能够为xx镇带来直接的财政税收，还可以通过旅游关联效应带动当地多个行业发展，提高当地居民的收入水平。同时，度假村的建设也可以促进当地尤其是xx村基础设施的完善，改进居民生活质量。此外国内外游客的进入，也使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的交流和融合，从而加速其社会经济的现代化进程，也有利于进一步提高当地的知名度，弘扬当地传统文化。（3）改善投资环境，带来更多经济发展机遇本项目的生态休闲度假中高端项目的实施，会吸引长73、株潭和当地各知名企业或政府机构前来召开会议，或作为企业奖励员工度假旅游的固定场所，这些企业、名人的经常到访和商务活动必然会为xx镇带来了更多获得投资的机遇，从而推动当地经济的整体发展。第十章环境效益研究与评价在本项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要提出防治措施，并达到技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响最小。10.1环境保护原则xx生态旅游休闲度假村开发项目内的环境保护规划要与xx区及周边地区的文化氛围、生态、山乡风光的总体环境相适应，注重与本地文化和自然的完善结合与融洽，忌生硬楔74、入，不伦不类。在开发利用当地生态资源的同时，保护自然资源，并维护整个区域的完整性，体现继承与发展的原则，遵循继承开发维护改善生态环境再开发的可持续发展路径。项目内各设施严禁向周边山地、水体排入未经防染处理的废水废物，保护基地附近水体资源不受污染是本项目良性开发运转及长期生存的前提条件。明确界定本开发项目的地理界线，划分环保责任及要求。严格遵循国家对环保的各相关管理法规。10.2生态环境保护10.2.1主要目标该项目建设将严格遵守三同时制度，运用生态手段将开发及运营过程对环境产生的影响削减至最低，项目建成后，将形成一个良好的生态循环体系，水环境、空气环境、声环境均达到国家优质水平。10.2.2保75、护措施项目区域及周围水资源保护，防止污染；植树造林，防沙固土，以自然生态的手法处理驳岸；项目及周围地区禁止挖泥采石，防止沙尘颗粒物污染空气；保护生物资源，禁滥捕滥猎滥伐；统一规划建设，杜绝项目及周边地区滥建设；协调项目周边地区的农田垦殖。10.2.3主要依据中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国水污染防治法、中华人民共和国地表水环境质量标准、中华人民共和国野生动植物保护法、中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法、中华人民共和国大气污染防治法、ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系等。10.2.4其他措施加强法制宣传和生态意识教育；妥当处理项目各过程中产生的各种废弃物；增加生76、物多样性，调节生态结构过于单一；制定城区生态环境保护地方法规，在项目开发建设中以生态优先为原则。10.3废物处理方法及达标要求10.3.1废水污水处理运用人工湿地等生态治污手段，建立配套污水处理厂，项目区域内的所有生活污水采取分片集中处理，分片收集处理达标之后排放入规定区域，严禁未经处理直接对外排放。10.3.2旅游垃圾处理10.3.2.1垃圾收集在项目入口、停车场、餐馆购物点及项目区域内各景点、道路两旁适量放置垃圾盛放装置，区分可回收及不可回收垃圾装置。垃圾盛放装置的材质、形状、色调适宜与项目相关并与周围景观相协调。10.3.2.2垃圾分类区分可回收循环利用和不可回收循环利用两大类，大类垃圾77、收集后再分细类处置，对物资资源（如酒瓶、饮料瓶罐，报刊、纸张之类），分类捆绑装进专用的资源回收袋。10.3.2.3垃圾处理分类后的垃圾可分别采取卫生填埋法、堆肥法或者运往专业工厂回收处理。无论采用哪种方法，最终都应以无污染、有效资源充分回收利用的综合处理方为标准。从根本上改变以往城市垃圾处理方式，真正实现垃圾处理的综合化。10.3.2.4高科技生态旅游厕所建设在经济可行的条件下，建设高科技生态旅游厕所。旅游厕所建设不仅可以改善旅游生态环境，而且对本项目品牌格调的塑造有重要作用。10.4大气环境保护10.4.1主要目标在整个项目施工期内，大气中的SO2、NOx和颗粒悬浮物等主要污染物指标达到大气78、环境质量标准的二级标准要求，并力争逐年减量，最终达到一级标准。10.4.2主要措施保护植被。距离开发项目设置较远的山区或最近几年内不会开发利用的地方维持森林覆盖率，项目开发区内可因地制宜种植花草和树木，不致有裸露的土地。项目内的宾馆、酒店产生的锅炉烟尘和厨房烟尘都要经过环保处理才能对外排放。与当地政府达成协议，承诺今后在项目发区外的一定范围内不新建立工业污染物排放量大的工厂。10.5水资源保护10.5.1主要目标严格按照中华人民共和国水法对水进行开发和利用，严防水污染，努力使水塘的水质达到地表水环境质量标准中类水体标准。10.5.2主要措施重视对水资源的保护，遵守国家对水资源利用的各种法律法规79、，同时积极配合xx区政府、xx镇政府的各种水资源的保护措施与制度。科学的利用水资源，采用先进设备和技术，构筑完善的科学用水体系，提高水资源的重复利用率，做好三废处理，绝不让未经处理的和未达标的污水排入双鱼塘水库。加大对水资源保护和合理利用的宣传教育，提高全民水质保护意识，实现全民保护水资源。10.6噪声污染项目区域内车辆禁止高声鸣笛；主推无污染、无噪音的电瓶车。风机、水泵、游乐设备等均均会产生一定的噪音，需采取一定的隔声减噪设施，控制噪音传播造成污染。10.7消防、安全与卫生项目开发应配备完善的消防设施，在主要景点及游客集中的餐厅、酒吧、宾馆等人员集中的地方应重点配置消防设施及设置醒目的警示标80、志。加强项目的安全保卫工作，明确责任，实行专人专片。加强项目内餐饮卫生管理，执行国家饮食娱乐服务业管理条例标准，注重项目内户外地区的野生害虫、蚊鼠等的防治工作。向进入项目的所有游客发放安全注意事项，可将其印制在门票上。10.7.1 消防1.消防给水水源由室外给水管网接来，消火栓直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统消防用水量；2.按民用建筑设计防火规范，本工程建筑属三类建筑，耐火等级为三级；3.总体消防车道呈环形合理布置，室外按规定设置室外消火栓；4.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；5.安全疏散距离均符合规范要求。10.7.2劳动安全 1.土建安全本项目工程按抗地震6度设防81、。游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。 2.防火防爆本项目为三类建筑物，耐火等级为三级，有关防火措施按“建筑防火设计”规范设计。 3.电气安全本工程采用TN-S接地系统。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置。 本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对涉水区域的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。 482、.防雷措施按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。10.7.3卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、车库等。餐厅厨房设计时应符合流程需要，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防止生食与熟食混杂等，另外，还应满足饮食建筑设计规范中一级餐馆的要求。1.生活给水对生活用水加装紫外线消毒设施。水塔蓄水池内衬瓷砖，全封闭。2.排水生活污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经地埋式设施处理后用于项目区绿化。3.空调、通风及采暖本项目工程的休闲娱乐场所等均设有空调用于夏季制冷和冬季取83、暖，同时配备必要的通风换气装置。第十一章可行性研究结论与建议11.1 结论通过上文对该项目的本底资源、政策环境、市场需求、环保措施、经济效益等各方面的综合分析和总结，得出以下几点结论：（1） 资源可行：xx村本体自然资源独一无二，自然景观优美，生态环境保持良好，是天然的休闲度假胜地。（2） 政策可行：第1年江西省制定乡村旅游规划，并深入推进和谐秀美乡村建设，旅游业加快区域一体化步伐，萍乡市制定旅游产业规划，完善旅游基础设施建设和政府营销工作，当地政府出台一系列措施引导、鼓励休闲度假产品发展。（3） 市场可行：以萍乡及周边的长株潭城市群居民为主的国内潜在需求市场巨大，度假村项目设置充分满足了市场84、的需求。（4） 产品可行：本项目集农业生态观光、休闲度假、户外运动、汽车俱乐部、乡村旅游等多种产品于一体，能够填xx区休闲度假产业多项市场空白。（5） 技术可行：国际旅游休闲产业的迅速发展，可以为项目发展提供各种先进的康体游乐设备和技术支持，同时建筑设计和施工技术的日益提高也为项目的具体实施提供了保证。（6） 效益可行：本项目开发不仅会为xx镇和xx区带来较好的经济效益，还会对萍乡市社会发展、生态环境保护等多方面起到巨大作用。综合以上可知，本项目是在综合考虑拟建地的资源特色、市场开拓前景和预期经济效益、社会效益、生态效益等多重因素的基础上提出的。项目拟建地域旅游资源优势突出，投资环境和经营条件85、有利，建设条件良好；项目空间布局与功能分区合理，实施计划目标明确而又具体可行；投资估算准确，财务评价客观，预期效益显著。研究结果表明，从项目的地点、功能、标准和相应的市场需求状况来看，建设本项目是必要的和可行的，完全符合有关产业政策，故应予以及早批准立项、投资建设。11.2 建议 11.2.1争取政府大力支持，确保项目顺利实施目前，xx生态旅游休闲度假村所在片区，基本处于未开发状态，各种基础设施和配套都要新建，包括道路、水系、垃圾处理站等，而且这些设施，尤其是水、电、道路还要与xx镇整体的区域规划相协调。因此，xx生态旅游休闲度假村项目的建设会涉及到交通、水利、电力、环保等多个方面，必须邀请x86、x镇相关政府部门参与进来，群策群力共同支持和指导项目开发。在开发过程中，企业要配合政府相关职能部门，统筹协调建设中的各种问题，权衡多方面的利益，清除一些不正当的阻碍因素，要特别强调项目规划的权威性和严肃性，杜绝任何部门和个人违规开发、违规建设，造成不良后果的要依法追究责任。而政府在编制国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划时，应综合考虑本项目同地方经济和社会发展的相互关系，并纳入相关规划之中，从投资、信贷和税收等方面给予必要的政策扶持。11.2.2开发过程务实稳健，严格保护生态环境和水资源xx生态旅游休闲度假村范围内的自然生态资源尤其是水资源，是项目进行旅游开发和经营的基础条件。与其他地方景87、区相比，本项目的环境保护工作显得更为重要。因此，度假村项目的建设必须坚持“保护与开发并重”的可持续发展原则，分期开发，稳中求进，不能急功近利，坚决反对走“先建设，后治理”的错误路线，要在保护的基础上，充分做足生态资源和水资源的文章。规划区内环保设施必须严格按照国家标准，与当地整体的环保规划互配合；各项建筑要与周边景观的整体气氛相协调；现存的有障观瞻、污染环境和妨障游览的建筑物，应按规划要求限期拆除、改造或遮掩。11.2.3发挥已有品牌优势，全方位开拓客源市场萍乡红色旅游和武功山等品牌经过多年发展已经各自形成了较好的知名度和美誉度。本项目应该充分利用这种优势，及早动手，在项目建设过程中同步抓好宣88、传促销工作，通过电视、广播、和报刊等新闻媒体向外界大力推介度假村的资源特色和新颖产品。在实施过程中，一方面，可以充分利用大品牌，通过政府部门的各种整体营销和宣传，推介本项目；另一方面，可以通过xx区的其他成熟产业和产品来带动本项目的宣传，实现xx区几个山乡旅游景区内部的整体营销；此外，还可以积极参加各类旅游交易会、展销会，逐步提高本项目的知名度和吸引力，有效夺占市场份额，拓展发展空间。11.2.4重视选择和引进优质开发商xx生态旅游休闲度假村拥有整个长三角高度稀缺的自然生态资源和具有强大影响力的品牌资源。立足xx镇旅游未来发展来看，xx生态旅游休闲度假村是当地旅游的强力驱动引擎，也对整个xx镇的社会经济发展具有重要的战略意义。同时，xx生态旅游休闲度假村更是整个xx区旅游提档升级的突破口和新兴增长极。基于此，xx生态旅游休闲度假村的开发建设初期，对优质开发商的选择和引进具有至关重要的意义。优质开发商的选择和引入，一方面保证了当地源资源价值的最大化，避免了小规模的零散开发对稀缺资源价值的抑制。另一方面，也能够为xx生态旅游休闲度假村开发带来先进的理念、充足的资金、规范的操作管理经验、成熟的合作机制。