1、西部地区岩溶洞群旅游风景区项目规划可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月西部地区岩溶洞群旅游风景区项目规划可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月114可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 项目总论11.1 项目概况11.1.1 项目名称11.1.2项目性质11.1.3 项目单位11.1.4 项目简介212、.1.5 项目选址31.1.6 项目建设工期4第一期：第1年第3年41.2 编制依据与编制范围41. 编制依据42. 编制范围51.3 结论与建议5第二章 项目建设背景与必要性72.1 项目背景72.1.1 现代旅游业发展迅猛72.1.2 现代乡村旅游业生机盎然82.1.3 现代生态旅游、体验式主题文化旅游渐成热点92.1.4 现代旅游地产市场增长迅速102.2 项目建设必要性102.2.1 适应现代人高品质生活的需要102.2.2 实现xx县乃至四川省经济社会可持续发展的需要112.2.3 提高当地农民收入、提升居民生活品质的需要112.2.4 提供就业机会，促进当地经济发展的需要12第三章3、 行业与市场分析133.1 宏观环境分析133.1.1 政策环境分析133.1.2 经济环境分析153.1.3 社会环境分析193.1.4 技术环境分析203.2 旅游行业分析213.2.1 旅游行业发展趋势213.2.2 旅游企业发展动向243.2.3 四川旅游企业业绩状况283.3 市场分析323.3.1 目标市场定位323.3.2 市场容量分析343.3.3 竞争环境分析34第四章 项目现状分析374.1 项目区位374.2 交通状况374.3 周边配套387、沿途景观没有亮点，卫生状况有待提高。394.4 相关区域政策39第五章 战略规划425.1 SWOT分析425.1.1 优势424、5.1.2 劣势425.1.3 机遇435.1.4 威胁435.1.5 综合分析445.2 景区产品与商业模式455.2.1 景区产品与服务内容455.2.2 商业模式485.3 战略发展规划515.3.1 发展战略515.3.2 发展规划路径525.4 战略目标525.4.1 财务目标525.4.2 非财目标53第六章 项目营销策略556.1 产品与服务开发策略556.2 价格策略566.3 销售渠道561旅行社562. 知名旅游网站573. 团购网站574. 知名景点、酒店代销575. 本项目旅游区官网576.4 品牌推广策略571. 广告推广572. 网络营销583. 大型综艺旅游活动55、84. 大型体育赛事等活动585. 建设影视基地59第七章 景区建设内容与规模607.1 景点分区601. 入口接待服务区602. 溶洞群观光体验区603. 石林观光区614. 地质科普教育区615. 户外运动体验区616. 花溪谷休闲度假区627.2 景区建设内容与规模63第八章 建设方案658.1 总图布置658.1.1 总平面布置原则658.1.2 绿地及景观规划原则678.2 公用工程与辅助工程方案698.2.1 给排水698.2.2 供电708.2.3 通讯、电视、网络系统728.2.4 公共设施72第九章 环境和生态安全分析739.1 生态环境影响分析和保护措施739.2 环境保护6、执行的质量标准及排放标准74第十章 节能7510.1 设计依据75（1）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；7510.2 项目能耗7510.3 节能措施7610.3.1 建筑节能设计7610.3.2 给排水节能设计7710.3.3 电气节能设计7710.3.4 加强管理节能78第十一章 劳动卫生安全消防7911.1 劳动安全7911.2 劳动保护7911.3 消防安全8011.4 卫生防疫801. 建筑802. 空调通风系统803. 给排水8011.5 无障碍设计81（3）公共区域公共厕所设置残疾人厕位。81第十二章 项目管理8212.1 项目建设管理单位8212.2 项目建设管7、理的主要任务829、做好资金管理，按进度做好结算工程提款工作。8312.3 项目建设管理8412.3.1 工程监理8412.3.2 质量管理8412.3.3 进度控制8412.3.4 资金管理8512.3.5 合同管理8512.3.6 项目协调8612.3.7 竣工验收8612.3.8 安全、文明施工管理8612.4 工程招标8712.4.1 招标范围8712.4.2 招标方式87第十三章 建设进度安排8813.1 建设工期8813.2项目实施进度安排8813.3 项目管理91第十四章 项目组织与劳动定员9214.1 组织结构9214.2 劳动定员9314.3 员工管理9414.3.1员工招聘8、9414.3.2 员工培训9514.3.3薪酬方案95第十五章 投资估算9615.1 估算范围9615.2 估算依据96（1）项目建设单位提供的基础数据资料；9615.3 项目建设投资估算9615.3.1 分类投资估算964. xx西部洞群旅游规划总投资估算（表154）99第十六章 效益评价10116.1 经济效益分析10116.2 社会效益分析10216.2.1有利于丰富当地旅游消费市场10216.2.2 改善投资环境，提升城市竞争力10216.2.3 提升当地基础设施水平10316.2.4 促进当地经济快速发展10316.2.5 增加地方财政收入10316.2.6 有利于环境保护，实现经济9、的可持续发展10416.2.7 带动当地劳动力就业，促进居民生活水平的提高10416.2.8 有利于保护当地生态环境104第十七章 项目风险管理10617.1 项目风险1061. 市场风险1062. 经营管理风险1063. 其它不可抗拒的风险10617.2 风险程度分析10717.3 防范和降低风险措施108第十八章 结论与建议11018.1 项目结论11018.2 项目建议111一、加快景区重点项目建设111二、营造投资环境111三、加强招商管理111四、明确用地规划，加强土地管理工作112五、加大政府以及资金支持力度112六、建立健全综合管理制度112七、人力资源的开发113八、指定并落实10、防灾规划113九、重视环保工作114十、加强宣传促销工作114第一章 项目总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称xx.西部洞群旅游风景区1.1.2项目性质新建1.1.3 项目单位（1）项目单位：上海xx景观环境艺术工程有限公司（2）法人代表：xx（3）注册资本：500万元（人民币）上海xx景观环境艺术工程有限公司简介如下：xx景观艺术工程有限公司拥有国内外著名艺术设计师，及整合知名的设计、营销策划团队，秉承设计以人为本的理念，重点关注人与自然环境之间自然法则和事物的规律，以及项目对投资人、自然环境的影响。利用先进的规划设计理念结合东方传统文化的智慧，最大化地融合xx景观的自然元素，提供高品质11、的规划设计制作服务。公司主营项目：园林景观规划设计及施工、绿化工程、建筑装饰设计及施工、舞台搭建，舞台设计、水电安装。1.1.4 项目简介xx-西部洞群旅游风景区位于四川省宜宾市xx县xx镇，距县城35公里。景区系喀斯特地质构造，岩溶地貌发育奇特，峰丛石林景观奇异多姿，山峦叠翠，槽坝平坦，田园绣美，晨曦朝霞极为壮观，尤其是景区内一百多个岩溶洞穴集中分布、互相交汇，集幽深、空旷、神秘、奇特、犹如迷宫仙境，加之洞内地下暗河密布，与地面丰富景观资源环境构成一个大型的喀斯特自然生态博物馆。根据国家西部大开发的战略部署，乌蒙山旅游片区经济发展规划的实施，随着川南旅游基础设施建设，宜昭高速公路（羊子洞出口12、）的即将开工，xx旅游交通网络的逐步完善，为xx旅游业发展迎来了春天，xx西部洞群风景区是xx县旅游发展总体规划修编确定，由上海xx景观环境艺术工程有限公司总体开发建设的四大景区之一，景区丰富独特的资源优势，将打造为国家AAAA级旅游风景区，成为川滇旅游环线上的一大亮点。本项目投资36245万元，拟将这个原生态的喀斯特自然博物馆开发成“喀斯特主题游乐园”，体现人与自然的完美结合，突出“游神羊幽谷、聆自然之音符；探地心之旅、吸天地之灵气；呷青山绿水、享人生之逸趣”为主题，结合科普科研教育、地学考察观光、原始生态考察、户外探险、特色无公害生态农副产品等要素，集健康性、趣味性、参与性为一体。1.1.13、5 项目选址本项目建设地址：四川省xx县xx镇xx村。xx县地处四川盆地南缘、云贵高原北麓川滇两省结合部，东连四川珙县，西与云南盐津县相邻，南与云南彝良县、威信县毗邻，北与四川高县接壤。幅员面积1256平方公里，人口45万。xx历史悠久，资源富足，旅游资源得天独厚，1995年列为四川省级岩溶风景名胜区。xx古为秦五尺道，南丝绸之路的重要驿站，今为出川入滇的重要门户。表11项目建设地1.1.6 项目建设工期本项目计划建设工期为13年，定为第1年第13年，分三期建设：第一期：第1年第3年第二期：第4年第8年第三期：第9年第13年1.2 编制依据与编制范围1. 编制依据(1)中华人民共和国经济和社会14、发展第十二个五年规划(2)四川省经济和社会发展第十二个五年规划(3)宜宾市国民经济和社会发展第十二个五年规划(4)国务院关于加快发展旅游业的意见(5)宜宾市旅游产业发展“十二五”规划(6)xx县“十二五”暨2030年综合交通发展规划(7)四川省编制集中连片特殊困难地区区域发展与扶贫攻坚县级实施规划指导意见(8)国家发改委颁布的投资项目可行性研究指南(9)项目建设单位、当地政府提供的相关资料2. 编制范围项目编制范围包括项目建设背景、行业市场分析、建设地址及建设条件、项目建设规模及内容、项目运营模式、工程建设方案、项目的组织结构和劳动定员、项目实施进度安排、投资估算与资金筹措、财务预测、经济与社15、会效益评估、风险分析等方面。1.3 结论与建议经过对项目建设的必要性、市场前景、建设规模和方案、财务效益、社会效益等方面的缜密、细致、科学、严谨的分析论证，我们得出以下结论：1、该项目的建设，具有广阔的市场前景；2、开发建设条件良好；3、该项目的建设，完全符合我国经济与社会发展“十二五”规划要求以及xx县旅游发展总体规划要求，项目的实施将对xx旅游的发展以及环境保护做出巨大贡献；4、经济效益良好；5、社会效益显著。总体来说，本项目建设是必要的，建设方案是可行的，建设规模是适宜的。项目建成后，将取得良好的经济效益和显著的社会效益，实现经济效益和社会效益的均衡发展。建议建设单位抓紧项目前期的准备工16、作，做好项目前期立项、规划、设计、勘察测量、工程招标等准备工作；抓紧项目的上报审批工作和资金筹备工作；积极做好专业人员的选拔招聘和有关设施设备的采购等工作，以保证项目建设按计划顺利进行；建议本项目尽快上马，以期获得良好的经济效益和丰厚的社会效益。第二章 项目建设背景与必要性2.1 项目背景2.1.1 现代旅游业发展迅猛经济在持续发展，科技也在不断的进步，社会生产力的提高决定了人们的需求不再单纯的停留在物质方面，而往更高一层的需求发展，一言以蔽之，物质需求得到满足后，人们的精神需求在不断上升，旅游业焕发出了勃勃生机。旅游业正成为当今社会最具生机活力、永不衰落的“朝阳产业”，成为经济增长的新“亮点17、”。改革开放以来，我国旅游业已经实现了连续20多年的持续、快速发展，旅游业在国民经济中的地位和作用日益增强，国内旅游人数和效益指标有了百倍以上的增长，实现了从“资源大国”到“亚洲旅游大国”的历史性跨越。国务院关于加快发展旅游业的意见（国发【2009】41号）明确提出，“要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。这意味着，旅游业发展正在融入国家战略体系，xx旅游业正进入新一轮快速发展阶段。经济和政策的双重利好，将给旅游业带来前所未有的发展机遇，现代旅游业必将焕发出勃勃生机。2.1.2 现代乡村旅游业生机盎然随着城市居民生活水平的提高，城市的嘈杂与拥挤无时不惊扰着人18、们紧张的神经，逃离钢筋混凝的围墙成为多数城市人的向往，哪怕是暂时的宁静也能带来身心的些许放松。因此，对田园乡村的渴望，造就了乡村旅游的兴起。乡村旅游是发生在非城市区域的以乡村文化景观为主要依托的旅游活动。目前，全国乡村旅游景区（点）每年接待游客超过3亿人次，旅游收入超过400亿元人民币，每个黄金周形成约6000万人次规模的乡村旅游市场。每年新增乡村旅游就业30万人以上，间接就业150万人，每年旅游从业农民人均纯收入增长5%。乡村旅游具有较强的产业关联，对提高农民收入、增加就业、调整农村经济结构、改造乡村环境等均有积极作用，尤其是体力上处于劣势的妇女和老人成为收益最大的人群；同时具有消耗资源低、19、环境污染少、综合效益高等特点，是绿色生态的朝阳产业。世界各国都非常重视发展乡村旅游，并借助旅游来推动农村的建设，我国党和国家对“三农”问题的关注程度不断加深，新农村建设的蓬勃开展更为乡村旅游的发展提供了新的契机。继1998年我国推出“华夏城乡游”及2004年首次公布农业旅游示范点之后，国家旅游局将 2006 年旅游主题确定为“xx乡村游”，将2007年旅游的主题确定为“xx和谐城乡游”。这些政策反映了国家对乡村旅游的重视程度，推动了我国乡村旅游的发展。需求的拉动、政策的推动，必将带来乡村旅游生机盎然的春天。2.1.3 现代生态旅游、体验式主题文化旅游渐成热点我国旅游行业正从“观光旅游时代”向“20、生态旅游体验时代”转变，发生着从量到质的飞跃。虽然现在这个时代节奏很快，人们工作也很繁忙，但是人们的观念已经发生了质的改变，每年大假时各著名旅游景点的爆满游客就是最有利的证据。我们同时要注意到的是在旅游行业中，传统观光旅游和休闲概念已经逐步地模糊，人们在旅游的过程中，越来越注重所体验到的是否原生态环保以及文化精神的追求是否得到了满足，这种变化大大刺激了生态主题文化旅游业的发展，休闲消费已经成为我国旅游业新的增长点。追求生态、享受健康、感受地域文化、体验绿色休闲已逐渐成为一种社会时尚，是现代旅游发展所追求的核心价值。生态主题文化旅游贴合了人们旅游观念的改变这一趋势，起到了提高人们的环保意识的作用21、，同时拓展了旅游方式，丰富了旅游的内涵，是第二代旅游业发展的一个重要方向。可以预见的是，在未来旅游市场中，生态休闲旅游、体验式主题文化旅游所占的市场份额必将越来越大，从而成为人们出游的主要方式。2.1.4 现代旅游地产市场增长迅速目前，xx旅游房地产呈快速发展之势，国内目前涉足该领域的公司超过两百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通集团、中坤集团、万科集团、浙江宋城等一批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来xx的旅游房地产市场。北京、上海、大连、青岛、四川、湖南、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到几百22、个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到以后的海南“南海传说”、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反映。随着人们收入的提高，对生活品质的追求更加强烈，逃离城市钢筋水泥的诉求声也将更加高涨，旅游地产符合现代人追求休闲养生的愿望，必将具有越来越广阔的市场前景。2.2 项目建设必要性2.2.1 适应现代人高品质生活的需要随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，人们对健康生活、高品质生活的追求日益强烈，人们希望能在繁忙的工作之余，有个轻松舒适的生活，希望能使身心得到彻底的放松。本项目以23、休闲式、体验式、原生态的洞穴旅游方式给游客带来全新的感受，符合人们崇尚自然、追求健康、参与项目体验的意愿，丰富人们的生活，对提高现代人生活品质具有推动作用，是丰富人们精神文化生活的必然要求。2.2.2 实现xx县乃至四川省经济社会可持续发展的需要目前xx的经济模式正处于转型期，从过去的成本优势向技术优势转变，由粗犷型发展向集约环保型转变，由经济增长主要依赖第一、第二产业向依赖第三产业的转变。加快发展旅游业，是扩内需、调结构、促就业、惠民生的重要举措。在今后五年中，xx将把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。xx县政府在“十二五”计划远景规划中已将旅游业列为新兴支柱产业加以优先发展，提供了优惠24、的旅游投资政策。借新一轮西部大开发的热潮，成渝经济区以及川南经济区开发与建设的东风，xx县提出以加快转变经济发展方式为主线、建成川南滇东结合部经济强县作为旅游开发的指导方针。本项目符合国家“十二五”期间国民经济和社会发展计划纲要中关于积极开发利用旅游资源、加快旅游业发展的要求，将能为加快xx县区域经济发展提供新的增长点。2.2.3 提高当地农民收入、提升居民生活品质的需要本项目建设中的绿色农副产品规划，采用与农户合作的方式进行，与附近农户签订协议，指导农户操作，并统一包购，保证了农户的利益，提高了农户的收入。根据世界旅游组织公布的资料，旅游业每增加1个直接就业人员，社会就能增加5至7个间接就业25、机会。本项目具有很好的产业集群带动效应，关联带动性强，将给周边居民带来商机，比如小商品、小手工等，这些都将增加当地居民的收入，并促进当地的经济发展。尤其是文化水平相对较低的农民以及体力上处于劣势的妇女和老人收益最大。同时，道路、环境、设施等基础设施建设与维护，也将促进居民生活水平的提高；另一方面，通过旅游形成城乡居民的互动，必然带来乡村居民在生活观念、生活习惯、价值取向、消费理念等意识形态领域的相互影响，必然会打破农村原有的封闭状态，使农村居民接受更多先进的科学、民主、文化知识，为实现农村移风易俗，抛弃陈规陋习、树立良好的生活习惯和风尚带来深刻的影响；同时也会带来农民民主意识的觉醒，促进农村管26、理民主化。2.2.4 提供就业机会，促进当地经济发展的需要本项目将进行大量基础设施的修建，将需要一批建设人员；项目建设经营期间所需的施工及管理人员，建成后还需要管理和工作人员，这些人员均计划在当地招收，将为当地带来更多的就业机会，有效的解决当地富余劳动力的就业问题，增加居民收入，并促进当地的经济发展。第三章 行业与市场分析3.1 宏观环境分析3.1.1 政策环境分析1. 国家旅游政策。国家十二五规划纲要将推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，“十二五”规划纲要第十六章第二节指出：积极发展旅游业。全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游27、基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。xx旅游业“十二五”规划纲要指出：旅游业已上升为国家战略，并且在多个方面对旅游业的发展提供了政策支持。如积极组织中小旅游企业争取国家的融资、财政、税收、人力资源培训等方面的政策支持，落实国家出台的“引导和鼓励金融机构加大对中小企业信贷支持力度”的特殊货币政策、“政府采购向中小企业倾斜”政策以及加大对“中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持”等政策，建立中小旅游企业发展专项基金，鼓励符合条件的企业申28、请“科技型中小企业技术创新基金”和“中小企业国际市场开拓资金”等各类基金。2. 四川省旅游政策。根据四川旅游“十二五”的规划目标，将把四川建成旅游经济强省，为了实现这一目标，省政府及各级领导都给予了高度重视，提出以“推进旅游产业高度化，实现旅游产品高端化”为战略重点，以转变旅游发展方式为主线，围绕西部综合交通枢纽建设加快发展旅游业，大力打造特色品牌，大力发展新型业态，注重布局统筹等手段，同时出台了相应的配套政策。2012年新修订的四川省旅游条例明确指出：县级以上地方人民政府应当鼓励和支持旅游度假区开发建设，做好组织协调工作，为旅游度假区开发建设创造良好的环境。县级以上地方人民政府旅游行政主管部29、门及有关部门应当根据本地实际和旅游市场及旅游者需求，通过政策扶持、宣传推介、协调指导等措施，鼓励开发具有本地特色的乡村旅游项目，规范发展观光、民俗、休闲等乡村旅游。县级以上地方人民政府应当根据当地旅游发展和财政状况，将旅游资源保护、旅游宣传、行政执法等所需经费纳入部门综合预算予以保障。省、市（州）人民政府和有条件的县级人民政府应当设立旅游发展专项资金。从国家和地方的旅游政策可以看出，基于调整产业结构、实现可持续发展的目的，国家和地方都在大力扶持旅游产业，尤其是对符合人民需求的原生态旅游项目及具有当地特色的旅游景点开发，更是给予高度重视，这给本项目提供了很好的政策平台和发展机遇。3.1.2 经济30、环境分析对旅游业发展有影响的经济环境因素有：1、国民经济及发展状况；2、人民收支情况；3、旅游业总体发展态势。通过对xx、四川省、宜宾市三级组织的分析，可以看出，目前的经济环境给了旅游业一个美好的发展前景。1. 国内生产总值稳步增长。根据国家统计局公布的数据，我国国内生产总值持续稳定增长，尤其近几年，在国际经济形势普遍弱势的情况，我国经济依然保持着强劲的上升势头，在这一背景下，四川省和宜宾市的经济也保持着快速稳定增长的态势，见“图3-1”，“图3-2”，“图3-3”。图3-1xx历年国内生产总值及趋势图图3-2 四川省历年国内生产总值及趋势图图3-3 宜宾市历年国内生产总值及趋势图从这三个图可31、以看出，我国经济一直保持着健康良好的发展势头，尤其是宜宾市，近几年的增速明显高于国内平均。经济的稳定增长，保证了人民生活的提高，促进了旅游产业的发展。由经济增长的轨迹来看，未来经济继续保持稳定快速增长是可以预见的，这将为人民生活及旅游产业的更快速发展提供有力的支撑。2. 居民可支配收入不断提高，消费水平快速提升。国民经济持续增长，相应的，居民家庭人均可支配收入和居民人均消费水平都在稳定提高，见“图3-4”，“图3-5”，“图3-6”。图3-4 xx历年人均收入与消费水平趋势图图3-5 四川省历年人均收入与消费水平趋势图图3-6 宜宾市历年人均收入与消费水平趋势图从上面三个图可以看出，不论国内平32、均水平，还是四川省，以及宜宾市，居民家庭人均可支配收入一直在稳步提高，相应的，居民人均消费水平也在持续提升，表明居民消费潜力在不断攀升，根据马斯洛的需求层次理论，当人民生活水平达到一定程度时，就将追求更高层次的精神生活，而旅游是多数人的首选，这为旅游产业的发展提供了充足的动力。3. 旅游业总体发展态势。近年来，我国旅游业及其相关产业都蓬勃发展：国内旅游持续稳定增长，2012年，我国全年国内旅游人数达到30.0亿人次，同比增长13.6%，国内旅游收入2.3万亿元，同比增长19.1%；出境旅游增长一直保持高增长势头，2012年，我国全年出境旅游人数8200万人次，同比增长16.7%，出境旅游花费933、80亿美元，同比增长35.2%，；入境旅游总体上也一直保持增长，2012年，我国全年累计入境旅游人数达到1324053万人次，同比下降2.23%，实现旅游（外汇）收入500.28亿美元，同比增长3.23%。根据四川省旅游业统计公报，几年来四川省旅游市场增势强劲，旅游企业效益提升，旅游产业发展持续加快，旅游经济呈现持续高速发展的良好态势总之，从国家宏观经济到地方经济指标，都可以看出国民经济快速增长，正朝着积极的方向发展，经济的快速增长带来的是居民可支配收入的上扬和消费水平的提高，民生基础更加稳固，国际国内旅游市场的消费需求和消费能力更加稳固，在这样的基础上我国旅游业一直保持快速稳定增长的势头。334、.1.3 社会环境分析1. 人口因素。我国人口众多，旅游市场规模庞大：现阶段的青年人口是我国第一代独生子女，完全成长在改革开放时期，性格独立，消费观念开发，消费欲望旺盛，是旅游市场的生力军；我国人口中中老年人占据较大比重，他们大多有稳定的收入，有较多的休闲时间，同时又希望去了解外面的世界，这促进了银发旅游的迅速发展；农村人口大量涌向城市，又在城市间流动，人口流动性的加大，提升了人们的旅游意识；城市人口的扩大，促使许多城里人想暂时逃避城市生活，到自然和农村中去享受，促进了自然类旅游和农村旅游的火爆。2. 消费心理。随着人们物质生活水平的提高，以人为本的生活观念日益突出，人们开始注重生活品质，加上35、黄金周旅游热潮的兴起以及各地开办的丰富的旅游文化节，使人们的消费观念有了很大的改变，旅游消费心态受社会主基调的影响，出现了求精、求省、求新的新趋向，促进了精品新奇旅游热线的崛起。3. 社会风气。个人的心理和行为受社会环境的规范和制约，社会对旅游的宣传、倡导，并提供一定的便利，无疑会促进旅游风气的形成。目前，社会风气已经使旅游成为现代人生活方式的重要组成部分，有机会、有条件而不去旅游，个人不仅会感受到外在的社会压力，而且会感受到内在的心理冲突，这些因素存进了旅游业的发展。人口数量和结构的变化，以及人们消费心理的转变，导致了社会旅游风气的新动向，这一切，都指明了旅游产业的潜力巨大，尤其是原生态的休36、闲旅游，更是未来发展的方向。3.1.4 技术环境分析网络技术的快速发展，旅游业各方面的信息将更加公开透明，更加快速地传播，使人们更快捷更方便地了解这个世界，从而对旅游的需求更加旺盛；电子商务技术的发展使网络交易平台兴起，以及电子客票的普及，都让人们更方便的得到各种旅游票据；各种交通工具的生产技术改进及其成本的降低，使人们出行更方便，成本也更低，这些技术的进展都促进了旅游业的发展。3.2 旅游行业分析3.2.1 旅游行业发展趋势与传统意义不同的是，未来的旅游消费流行趋势，消费者将逐渐摆脱观光游览的传统旅游观念，“漫游”式的度假式旅游将成为趋势，高档与大众路线两极分化愈发明显，但均会拥有固定消费群37、。消费者将逐渐养成旅游规划意识，出行消费习惯将更加多样化，人们将追求多种旅游方式：“深度”旅游：游客不再追求到此一游，而是希望通过旅游获得精神上的愉悦和满足，游客不愿意在导游的驱赶下快快走，更愿意慢慢走，怎么放松怎么游；城郊乡村旅游：以自驾车为主的旅游方式悠闲短线城郊游成为周末休闲活动，甚至是黄金周旅游的主角；自助游：旅游方式由团体游转变为越来越多的人选择自助游方式出行；休闲度假型旅游的兴起：旅游消费从质量和层次不高的观光型旅游开始，逐步趋向于有特色和个性化的休闲度假游和专项旅游。为适应旅游消费的流行趋势，旅游业也有了新的变化趋势：1. 农业旅游兴起我国农业旅游兴起于20世纪90年代，始于大中38、城市的郊区，目的在于让久住城市的居民体验农村生活和田园风光的游览，使单调的上班生活形成的压抑心情得到一定的放松。双休日五一、十一春节和学校实行的寒暑假制度，使人们的闲暇时间日益增多。因此，越来越多的人加入到农业旅游的队伍中，这促进了我国农业旅游的发展，并成为21世纪xx旅游业发展的又一新热点。农业旅游的内涵丰富多彩，不仅包括田园风光的游览，山村水乡的休闲度假，而且还包括亲身参与农业劳动，体验民风乡亲等活动。因此，农业旅游是多层次，全方位的综合性休闲娱乐活动，形成了旅游业又一道靓丽的风景线。21世纪xx农业旅游将出现以下几个新趋势：（1）农业公园热。它以展示种植业，养殖业和饲养业的生产技术和生产39、过程为主导方向。如农业生态园，科教农园，植物园等；（2）民俗乡情热。它是利用具有地域文化，民俗习惯，民族风情的村庄，让眼看住进农家房，吃农家饭，干农家活，充分享受浓郁的乡村风情和民俗文化。以上这些热点，使农业旅游达到了“观农园寻田园风光，乐民俗享乡村风情”的效果。2. 体验休闲旅游会成为趋势xx国民经济收入的增长与劳动力市场潜力巨大，为发展休闲产业提供了良好的机会。未来五年，xx将有两亿人口进入“中产阶层”消费群，所谓中产阶层是指拥有稳定的收入，有能力自己买房，买车，能够将收入用于旅游，教育等消费的群体。这两亿中产阶层的数量就相当于整个美国中产阶层的数量。从整体上说，我国居民的消费已从温饱型升40、级为小康型，消费的对象与热点已从解决温饱问题的生存资料为主，演进为提高生活质量的小康型生活资料为主。休闲旅游正成为五大消费热点之一。2011年，我国的人均GDP达到5414美元。与此同时，城乡居民的“恩格尔系数”分别降至40%和50%左右的水平。这都是休闲旅游发展的前提基础。3. 我国西部旅游业将成为xx旅游业发展的亮点我国的西部地区国土面积约540万平方公里，占全国国土总面积的56%，人口约2.8亿，占全国总人口的23%。西部曾有过辉煌的历史，蕴藏着灿烂的古代文化和宝贵的自然资源，特别是珍藏着宝贵的少数民族历史和文化，具有很强的地域性和垄断性。所以西部地区旅游业与其它产业相比有着无可比拟的优41、势，是西部地区参与国际旅游业竞争最重要的“资本”。自从党中央和国务院作出了开发西部的战略决策，国家投巨资建设西部地区铁路网，公路网，航空网，电讯网等基础旅游设施，并运用科技手段改善西部地区和生态环境，保护天然林木，退耕还林，合理开发和有效利用水资源，减少污染，使西部地区天更蓝，水更清，地更绿。西部地区十一个省市都无一例外地提出了发展旅游业的战略规划。把旅游业作为推动经济发展的支柱产业，并先后建立一批世界级的旅游景区。例如，四川建成的雅安碧峰峡旅游区，第一年就接待游客93万人次，实现收入6000多万元，创利2580万元，上交税收400万元，一跃成为全国旅游景区，充分显示了西部开发旅游业的巨大潜力42、。此外，西部地区是我国少数民族聚居区，拥有内涵丰富的民俗民情，其旅游资源品位高，独占性强，特色浓厚，当属旅游业开发的重要资源。西部地区必将成为21世纪xx旅游业发展最快的后起之秀。旅游行业的这些发展趋向，为旅游项目的建设提供了思路：休闲旅游、原生态旅游、西部旅游是重心是热点，而本项目的开发，正符合这些变化趋势，也应在这些热点方向上做足文章，突出自身的优势。3.2.2 旅游企业发展动向旅游行业竞争激烈，为强化自身的竞争实力，旅游企业也有了新的发展动向：1. 集团化经营。在国际国内旅游市场竞争日益激烈的情况下，如何提高旅游企业的综合实力，是关系旅游业前途的一个大课题。国内外大量事实表明，集团化是旅43、游企业进一步发展、壮大的重要途径，众多旅游企业通过联合、兼并等途径实现集团化经营。旅游企业集团一般由多个旅游企业通过资产纽带和契约关系连结组成，是一个由集团公司对多层次的成员企业实行投资、控制和协调等职能的经济联合组织。企业集团内部的自主性较强，各成员企业之间虽然有资本、人事和业务等方面的关系，但都具有独立的法人资格，可以根据经济合理性的原则进行自主决策，不存在支配与被支配的关系。例如，A旅行社是某一旅游集团的成员企业，当集团外的某一旅行社在接待质量、接待价格等方面均优于集团内的成员企业时，A旅行社可以与集团外的旅游企业进行交易。2. 集约化经营。现代旅游企业，往往和旅游价值链上的企业密切合作44、，形成利益同盟，从而形成集约化经营模式。通常在这个价值链上的企业有：（1）交通运输类企业。旅游产业形成基础条件就是交通运输工具的便利，只有交通工具不再成为异地旅游的障碍，旅游经济才有可能壮大成长，尤其是随着私人交通工具的普及，异地旅游、跨省旅游不再受交通拥挤等因素的制约，旅游者可以自由选择时间进行旅游行程设计，这为旅游经济的发展提供了良好的条件。交通运输类企业在企业自身发展的同时结合旅游企业的特征进行旅游宣传，加强了旅游景区与交通运输企业的协同工作，扩大了经济实体的经营范畴，提供了多元化的经济实体沟通渠道，增强了旅游产业的集群化。（2）餐饮住宿类企业。旅游产业在发展的同时，旅游景区周边餐饮住宿45、行业也随之发展，尤其是新开发景区，其餐饮住宿业的发展是受景区接待旅客人数影响的。大量的旅客对景区的旅游观光必定产生餐饮和住宿两大行业的巨大需求，尤其在经济发展迅速的今天，餐饮住宿企业的级别和服务都在不断上升，良好的服务不仅能够使旅客感受到贴心的服务，而且会促使旅客对旅游景区的行程周期设计增长，同时也会对餐饮业的发展起到积极作用。在这个过程中，旅行社与景区、餐饮业、住宿业的紧密合作是旅游产业快速发展的保证，也是旅游产业趋向化发展的方向和潮流。（3）旅游衍生产品企业。旅游景区在发展的同时，不只是旅游景区自身的宣传，更是旅游文化和历史文化的宣传，在这个过程中，具有纪念性质的旅游纪念品就成了旅游者的喜46、爱，因此生产各种旅游纪念品的生产厂家也成为了旅游产业集群化中的一员。此外，旅游景区在进行旅游文化宣传时会以各种方式展示，有人文景观的展示，也有民间艺术的展示。在这个过程中，民间艺术团体又以另外一种形式出现，这个产业也包括一些休闲娱乐场所等。（4）旅游中介企业。旅游景区在不断宣传和不断发展的过程中，衍生出了一些对景区景点熟悉，对旅游路线、餐饮、住宿了解的中介机构，如旅行社，这些企业通过整理国内各个旅游景区的旅游信息，协同餐饮住宿业进行协调商业化操作，形成了一种现在较为广泛接受的旅游团体模式，旅游者通过报名的方式跟团旅游，通过旅行社来进行旅游组织，安排食宿等，这些企业的发展不仅使旅游信息资源广泛传47、播，而且聚集了旅游人群，使景区接待旅客有序化，提升了旅游产业的经济发展速度。3. 多元化经营。虽然xx旅游业现在作为朝阳产业，有着广泛的发展空间，但旅游企业经营仍存在诸多风险，经济、政治、法律、自然现象、交通事故、卫生、战争等都可能对旅游业造成致命的影响。而且旅游产品没有专利，技术含量较低，产品极易模仿，导致行业壁垒不高，进入限制较小。可见旅游企业在产品、资金、顾客等诸多方面面临极大的不确定性。这必然导致旅游企业寻找市场需求较为稳定行业作为减低投资风险的投资领域。同时由于近年来大家都看好xx旅游业，旅游行业正面临着前所未有的激烈的内部竞争和外部压力，再加上管理水平和行业特点的原因，导致整体而言48、，旅游企业利润率较低。因此旅游企业为了弥补旅游损失，而进入高利润行业，比如房地产、互联网等，以筹集更多的资金发展旅游业就不难理解。我国的旅游企业已经加快了多元化的步伐。当前旅游企业多元化更多是采取酒店与房地产联姻的方式。4. 和谐化趋势。近几年xx旅游企业虽然发展迅速，取得了良好的经济效益和社会效益，但发展环节中仍存在着诸多不和谐现象,如：深层服务意识较低、酒店文化内涵欠缺、可持续发展重视不够、产业链较短,等等。为适应和谐社会的发展要求，旅游企业必须走一条和谐发展的道路,构建和谐的旅游经营氛围。以人为本，诚信经营，构建和谐，旅游企业要建立客人与企业之间、企业与企业之间相互信任,凭着品牌、质量、49、良心和信誉来运营,以符合游客要求的质量和质价相符的产品去争得游客，以诚信去获得游客，抛弃那种坑、蒙、拐、骗的思想。细节产生吸引力，细节创造竞争力，旅游企业要注重细节，一步到位，应该表现深厚的人文关怀态度，要时时事事处处为客人着想。同时也要加强旅游安全宜传、提高旅游安全认知、建立旅游安全预警、强化旅游安全管理。5. 科技含量提高。人们一直认为旅游业就业门槛较低，对学历要求不高，能够吸纳各类劳动力。但加入世贸为我国旅游业的发展提供了前所未有的机遇的同时，也面临着同等程度的国际竞争和压力，所以近几年来我国旅游企业无论在硬件购置、产品设计、宣传促销还是在服务水平等方面都加大了科技含量的注入，逐步与国际50、接轨，这必然对领导者提出具有国际化知识、完整的知识结构、较高的管理水平等新的要求，这最终必然体现为旅游企业领导者整体学历水平有较大程度提高，这是时代环境和行业发展的必然要求。另外鉴于以上所提到的原因，企业在内、外压力下需要进入其他行业和领域，这也要求其领导者需具有丰富的知识和具备较高的素质。旅游企业的这些发展动向，为本项目的开发建设指出了方向：以和谐发展为主题，以高科技手段为支撑，走多元化经营、集约化经营的道路。3.2.3 四川旅游企业业绩状况1. 四川旅游市场现状分析2011年，在四川省委、省政府的坚强领导下，在各级政府和旅游相关部门的大力支持下，全省大力推动旅游投资，狠抓重大旅游项目建设，51、强化旅游宣传整合营销，全年实现旅游总收入2449.15亿元，同比增长29.9%，旅游经济呈现持续高速发展的良好态势。（1）入境旅游。接待入境旅游者164万人次，实现旅游外汇收入5.94亿美元，分别比上年增长55.9%和67.8%。来川旅游的外国游客人数，亚洲排第一、欧洲第二、美洲第三。入境旅游人数位居前五位的国家为：日本、美国、韩国、英国、新加坡。图3-7 2007年-2011年月度入境旅游者人次及增速（2）国内旅游。国内旅游者3.5亿人次，国内旅游收入2410.57亿元，分别比上年增长28.9%和29.5%。旅行社组团游客中，来川旅游前10 位的省（市、区）是四川、广东、上海、广西、北京、重52、庆、海南、云南、天津、江苏。图3-8 2007年-2011年四川月度国内旅游人次图3-9 2007年-2011年月度四川旅游总收入（3）假日旅游。2011年，假日旅游继续成为国内旅游最重要的增长点。“春节”和“十一”两个黄金周，“元旦”、“清明”、“五一”、“端午”、“中秋”五个“小长假”全省共接待旅游者9851.35万人次，占2011年全省国内旅游总接待人数的28.2%。2. 四川旅游企业效益分析（1）旅游景区。2011 年全省纳入统计318个旅游景区累计接待游客2.15亿人次，同比增长60.5%；共实现营业收入155.62亿元，同比增长52.3%，其中，门票收入20.09亿元，同比增长1053、.5%。（2）旅行社。全省汇总的602家旅行社共接待入境游客82.6万人，同比增长34%，累计接待入境游客人天数610万人次，人均停留7.38天；接待国内游客628.53万人，同比增长40.2%；共实现营业收入69.08亿元，同比增长57 .1%。（3）旅游住宿设施。2011年，全省647家旅游住宿设施累计接待游客3060.5万人次，同比增长23.3%；平均房价为290.44元，同比增长18.1%；客房出租率达到61.5%，同比增长5.6%；实现营业收入总额105.47亿元，同比增长31%。四川旅游企业的迅猛发展及其高效业绩，证明了四川旅游基础条件好，发展潜力大，表明本项目的建设基础坚实，为本54、项目提供了充足的信心。3.3 市场分析3.3.1 目标市场定位定位依据：1、休闲度假游游客行为方式分析。国内众多旅游学者对休闲度假游客的旅游动机、旅游决策行为、旅游消费行为及空间行为模式进行分析后认为，休闲度假游游客的出游动机基本以消遣娱乐、放松休闲、健身享乐、缓解工作压力、实现人际交往为主，这类游客往往会选择就近度假，停留时间较长，以中高档消费为主，游客以散客为主，重游率较高。2、观光游游客行为方式分析。观光游游客以前往异地观赏自然风光、人文景观、风情民俗等为目的，倾向长距离旅游，停留时间通常较短，以团队方式出游较多。3、区位及资源条件分析。xx西部洞群区位优势不明显，交通通达性一般，但是原55、生态的洞群资源具有独特优势，区内景色别致，峰丛密布，流泉飞瀑，地表石林，绿树成荫，田园景秀，青山滴翠，尤其是有130多个岩溶洞穴集中分布而形成特色，其溶洞是洞洞相连，洞中有洞，洞内景观奇特无穷，曲径通幽，犹如迷宫仙境般的喀斯特自然博物馆，是集科学考察探险、旅游观光度假的最佳基地。因此，是较近（车程5小时）范围游客周末休闲度假的理想乐园，是远距离游客观光、探险考察的明智选择。在综合分析了规划区资源状况、市场条件的前提下，将本项目规划的景区定位为“溶洞主题文化旅游目的地”，体现人与自然的完美结合，突出“游神羊幽谷、聆自然之音律；探地心神秘、吸天地之灵气；呷青山绿水、享人生之逸趣”为主题，结合科普科56、研教育、地学考察观光、原始生态考察、户外探险、特色无公害生态农副产品等要素，集健康性、趣味性、参与性为一体的喀斯特主题旅游景区。基于此，本景区的目标市场主要以周边地区中等收入人群及较远范围的中高等收入人群，根据这一定位思想，将目标市场分为三级：一级市场（基础市场）：以宜宾、内江、乐山、泸州、毕节、昭通等地区为主的方圆两百公里区域，目标顾客群是中等收入以上的人群，针对这一区域市场，主要推出休闲游为主，旅游观光为辅的产品，以期游客重复性消费。二级市场（拓展市场）：以西南地区为主，目标顾客群是中高等收入人群以及具有探险精神的中青年，针对这一区域市场，主要推出原生态观光游、户外探险为主，以休闲度假游为57、辅的产品，以期吸引距离较远的游客，并有部分重复性消费。三级市场（机会市场）：包括国内外其他地区市场，目标顾客群是中高等收入人群，针对这一区域市场，主要推出体验式溶洞文化观光游、原始生态地学考察观光为主的产品，以期吸引远距离的游客。3.3.2 市场容量分析一级市场容量：在一级市场圈内的宜宾、内江、乐山、泸州、毕节、昭通等地的人口总量达到近三千万人，其中城镇人口达一千多万人，年均人收入3万元以上的达到近40%，也就是在一级市场圈内共有四百多万人的目标客户，这些人群中，假设有3%的人每年到景区旅游一次，则每年将至少有十万以上的游客，加上其他人口的不确定旅游，市场容量是很可观的。二级市场容量：在二级市58、场圈内的西南地区人口总量达到近两亿人，该地区尤其是四川省的人民崇尚休闲生活，消费意愿和消费能力普遍较高，对于旅游观光具有很大的兴趣，因此，二级市场圈内的市场容量也很大。三级市场容量：随着人们物质生活的丰富，人们追求高品质生活的愿望日益强化，旅游热早已兴起，对于具有特色的景区，更是备受人们的追捧，本项目景区具有天然的独特优势，更符合现代人崇尚自然、追求原生态的愿望，符合人们追求新奇的思想，因此具有较强的竞争能力，能吸引人们的关注和光顾，具有很大的市场潜力。3.3.3 竞争环境分析1. 国内及川内旅游业竞争状况。我国旅游资源丰富，各地都有特色旅游景点，尤其是四川，更是风景秀丽，著名景点众多，包括九59、寨沟、峨眉山、黄龙、海螺沟、木格措等景区，都是旅游的热点地，这些景区知名度高，游客评价高，对本项目的景区形成强有力的竞争。2. 宜宾市旅游业竞争状况。在宜宾地区，也有很多知名景点，比如蜀南竹海、李庄古镇、兴文石海等，都具有强劲的竞争实力。云南昭通市与本项目距离很近，其境内的景点也对本项目构成竞争。在昭通地区，有很多知名景点，比如西部大峡谷、盐津豆沙关、昭通大山包景区等等都具有较强的竞争实力。3. xx县旅游业竞争状况。在xx县内，旅游资源丰富，被誉为“xx奇泉之乡”，列为四川省岩溶风景名胜区，还有古楼峰丛、大雪山原始森林、茶马古道文化风情街、花海春风生态旅游区、清溪沟、仙雾山森林公园等丰富的自60、然和人文景观。这些景观，也会是本项目的竞争对手，然而，本项目充分发挥好xx旅游项目的整体整合营销，也将是xx所有旅游企业一大资源优势。目前在xx还没形成具有较大品牌的景点，因此，本项目应尽快开发建设，以取得先发优势。4. 原生态旅游竞争状况。随着原生态旅游热的兴起，国内众多原生态旅游景点逐渐多起来，比如：重庆武隆；四川九寨沟、都江堰、青城山；陕西大秦岭；新疆喀什的喀什噶尔老城；云南腾冲的和顺古镇；贵州镇远古镇和广西贺州的黄姚古镇、桂林；浙江金华的武义小镇，江苏同里、周庄等，对本项目品牌效应也形成了竞争关系。5. 溶洞旅游竞争状况。国内知名的溶洞旅游景点也有很多颇具名气，比如宜兴三洞、浙江金华双61、龙洞、贵州安顺龙宫、西山林屋洞、重庆武隆芙蓉洞、天生三桥、云南石林、广西桂林等，这些溶洞景点与本项目景点具有相似特质，他们的先发优势对本景区形成了强力竞争。从这些竞争状况来看，本项目将承受较大的竞争压力，因此，必须打造出独具核心竞争力的品牌，才能获得生存和发展的机会。第四章 项目现状分析4.1 项目区位xx西部洞群位于云贵高原北麓川滇交界的乌蒙山余脉向四川盆地过渡的宜宾市xx县境内，地处川滇结合部的特殊区位，横跨xx、大乐、嵩坝、龙镇四个乡镇，距县城约35公里。其核心景区神羊洞坐落在xx镇xx村南丝绸之路古道上，面积 5 平方公里。景区位于四川省川南城镇密集区的重要节点，位于四川省“一核三区四62、轴”的成都内江自贡宜宾经济带。同时也是滇乌蒙山脉金牌旅游线路的必经之路、 四川旅游网络开发与全省金牌旅游线路的结合部，区位条件将越来越优越。4.2 交通状况xx西部洞群景区位于四大城市(重庆、成都、贵阳、昆明)中心，连接大、中型城市，交通网络发达。xx做为川滇结合部枢纽，宜宾至昭通（彝良）高速是四川省高速公路网络新规划的 8 条南北纵向路线之一，也是四川省规划新增的 7 条出川通道之一。已经开工的宜昭高速在景区4公里左右开设羊子洞出口，建成后xx将融入川南经济区一小时经济圈，连通成贵高速，宜泸渝高速，为旅游业发展提供快捷的交通保障。规划中的成贵高铁贯穿xx县，全长约 632.6 公里，行车时速63、约250 公里/小时，素有“世界第一条山区高速铁路”之称，建成后从成都到贵阳将从17 小时减少为 2 小时左右，为游客到xx县生态旅游奠定了基础。神羊洞景区交通辐射 500 公里半径内，有重庆、成都、贵阳、昆明四个省会城市，未来还有能力辐射西安、郑州等北方城市和上海、广州等城市。4.3 周边配套本项目周边基础配套设施相对不足：1. 公路。到达景区只有一条仅4米宽的水泥公路，长21公里，崎岖难行，路况险要，无交通安全提示，不便于旅游大巴直达到景区；也不方便车流大量通行。2. 车站。最近的车站在xx镇，距离本项目有21公里，在项目地也没有停车场；3. 住宿。项目周边没有酒店及其他住宿地方，距离最近64、的酒店在xx县城；4. 商业中心。项目周边无商业中心，距离最近的商业中心在xx县城；5. 娱乐设施。项目周围无娱乐设施，距离最近的娱乐设施在xx镇；6、周边居民住所没有突出的特色，没有统一的规划建设，建筑零星散乱，缺乏整体美感的视觉效果；7、沿途景观没有亮点，卫生状况有待提高。因此，本项目将在第一期开发中，根据景区开发建设需要进行基础设施的建设。并将在第二期、第三期中建设和完善旅游酒店、娱乐设施、民俗商业街和商业中心等，以给游客提供更多的服务，使其旅游更加轻松便捷，以提高到本项目景点旅游的价值。同时，希望政府能进一步完善区域内外的基础设施建设，修整拓宽公路，统一规划居民住所和建筑，进行整体的设65、计和建设，以吸引更多的游客来此消费，提升区域旅游竞争力和xx的旅游形象。4.4 相关区域政策1. xx县发展规划。xx县政府在“国民经济和社会发展十二五规划纲要”中，将旅游资源作为发展的优势资源，认为境内旅游资源得天独厚，丰富奇特的旅游资源为xx商贸、旅游、休闲等第三产业发展提供了广阔的空间。并提出在服务业上，进一步培育完善市场体系，以加快旅游业发展为龙头，带动交通、信息、景区建设、餐饮娱乐等相关配套服务产业发展壮大。加快发展旅游业，不断完善旅游基础设施和服务体系。强化政府对旅游发展规划、资源产权和经营权管理，吸引、鼓励市场主体参与旅游项目开发；加快旅游景区开发工作；加强与周边区县的旅游开发合66、作，积极参与川南旅游大环线和滇东北红色旅游大环线。加快发展旅游交通、饭店、旅行社等旅游产业，加大旅游商品、农副产品、地方特色工艺品的开发力度，拓展延伸旅游产业链，从食、住、行、游、购、娱各个方面全方位提升旅游形象和旅游供给水平。同时配套发展服务业，加快发展物流运输、商贸服务、餐饮娱乐、信息咨询、中介服务、金融保险、房地产、机械维修等第三产业。改善城乡居民消费环境，切实维护消费者合法权益，提高居民消费预期，着力培育新的消费热点。2. xx县交通发展规划。根据xx县“十二五”暨2030年综合交通发展规划，xx县将进行路网总体布局设计，构建xx县县域“一高一环两横三纵”骨架干线路网，并逐步完善乡道加67、密。其中，有两条线路通往xx镇：XQ34横龙路，“横山子-xx-龙镇”，规划等级为二级；巡双路，“xx-两河-大山-金星-四方-巡司”，规划等级为三级。3. xx县旅游发展规划。xx县旅游局将“西部洞群景区旅游开发建设”作为重点项目上报，并列入“宜宾市旅游产业发展“十二五规划”中的市级重点项目，予以重点支持。4. xx县对特殊困难地区的扶持政策。根据四川省编制集中连片特殊困难地区区域发展与扶贫攻坚县级实施规划指导意见，各地区上报了当地扶持的“规划设计项目”，其中，本项目区域作为“区域发展与扶贫攻坚实施规划（2011-第3年）项目”。由以上可以看出，本项目的选址地受到xx县及xx镇各级政府的重点68、关注，本项目也由此得到相应的政策扶持，包括项目审批、办事效率、企业保护、资金等方面的支持。第五章 战略规划5.1 SWOT分析5.1.1 优势n 本项目所在地xx县旅游资源丰富，具备发展休闲度假项目的基础；n 本项目景区风景秀丽独特，天然溶洞奇妙无比，符合现代人探险、休闲、追求原生态的心理；n 宜昭高速的建成将大大提高景区的可进入性。5.1.2 劣势n 本项目项目景区目前处于开发的起步阶段，吃、住、行、游、购、娱等服务缺失，不满足游客需求；n 本项目景区仅在xx县及周边城镇具有一定知名度，外界大范围认知度低；n 本项目景区尚无基本的接待设施，基本处于未开发状态，住宿接待主要集中在县城内，对未来69、景区的快速成长有一定制约；n 国内其他原生态旅游、溶洞旅游已经有不少知名景区，其先发优势对本景区形成强大的压力。5.1.3 机遇n 当前旅游业的发展得到国家政府支持及当地政府的大力扶持；n 随着高速公路建设全面提速，将大大缩短景区与客源地的距离，提高景区可进入性，为景区长远发张提供保障；n 国家及四川省政府都大力鼓励开发具有本地特色的旅游项目；n 目前原生态旅游、休闲旅游成为人们旅游的热点；n xx县在十二五发展规划中，将旅游业作为优势产业进行扶持，其中，将xx镇作为重点镇，侧重发展蔬菜、果园、农副产品等庭园经济和生态旅游产业。5.1.4 威胁n 国际旅游业对xx旅游客户资源加紧争夺；n 国内70、各地都在开发具有自己特色的旅游景点，为争夺客户资源将使竞争更加激烈，有时候甚至会有过度竞争；n 其他新型休闲方式的发展让人们有了更多选择，导致部分客户源的丧失；n 其他景点尤其是知名景点，为保住市场份额，均加大了宣传和促销力度，对本景区的经营构成了威胁。5.1.5 综合分析 内部能力外部因素优势（Strength）劣势（Weakness）l xx县具有丰富的旅游资源，可以形成集聚效应；l 本项目景区周边的交通及配套实施正逐步完善；l 本项目景区风景秀丽独特，天然溶洞奇妙无比，符合现代人探险、休闲、追求原生态的心理。l 本项目景区目前还没形成较大名气，知道的人还是少数；l 景区地处山区，交通还不71、算发达，达到景区还不太方便；l 国内其他原生态旅游、溶洞旅游已经有不少知名景区，其先发优势对本景区形成强大的压力。机会（Opportunities）SO战略WO战略l 我国经济形势发展良好，GDP不断提高，人们收入及生活水平持续提高，旅游群体规模巨大；l 当前旅游业得到国家及地方政府支持重点扶持；l 政府鼓励开发具有本地特色的旅游项目；l 目前原生态旅游、休闲旅游成为人们旅游的热点；l xx县将旅游业作为优势产业进行扶持，将xx镇作为二级重点镇，侧重发展蔬菜、果园等庭园经济和生态观光旅游。n 凸显自身优势，突出溶洞主题文化特色；n 融合休闲度假、原生态旅游，迎合现代人旅游观念n 加大宣传力度；72、n 完善交通及配套设施；n 独辟蹊径，开发新的溶洞主题文化旅游理念风险（Threats）ST战略WT战略l 国际旅游业对xx旅游客户资源加紧争夺；l 国内各地都在开发具有自己特色的旅游景点，为争夺客户资源使竞争更加激烈，甚至过度竞争；l 其他新型休闲方式的发展让人们有了更多选择，导致部分客户源的丧失；l 其他景点尤其是知名景点，为保住市场份额，均加大了宣传和促销力度。n 与周边兄弟景区形成联动；n 突出特色，实施差异化战略n 避开知名景区的强势，寻求自身特色定位；n 完善配套设施，缩小差距综合以上分析，可以看出，本项目的优劣势都比较突出，同时，外在的机遇与威胁并存，故此，本项目的战略策略为：F73、 凸显自身优势，突出溶洞主题文化、原生态地域文化特色；F 独辟蹊径，开发新的溶洞主题文化旅游理念，实施差异化战略；F 融合休闲度假、户外拓展、原生态旅游等，迎合现代人旅游观念；F 加大宣传推广力度；F 与周边景区形成联动；F 完善交通及配套设施，缩小差距5.2 景区产品与商业模式5.2.1 景区产品与服务内容本景区为游客提供的主要产品是景区内的溶洞资源和生态环境观光和各种项目体验，该产品由游客购买门票获得，除此之外，还提供其他延伸和增值产品和服务。第一期，除景区溶洞资源和生态环境观光和体验外，还提供：1、地方特色餐饮：以特色餐饮摊位的形式，以当地特色餐饮为主，为游客提供简单快捷的饮食服务，方便74、了游客，也宣传了当地饮食特色；2、旅游商品：以售卖服务点的形式，为顾客提供旅游商品，方便游客补给旅游用品。3、主题演艺：在景区内进行具有原生态实景的主题演艺，有固定位置路秀表演、巡回互动表演、洞穴情景剧表演三种形式，此表演为游客免费提供，提高顾客旅游价值，也宣传了景区特色和当地风情。4、建议并帮助有条件的村民对房屋进行改造，按乡村客栈模式进行打造，接待游客食宿。第二期，除第一期能提供的产品和服务外，增加以下内容：1、酒店住宿：在景区安全地带，自建和建议有条件的村民共同建设和改造特色乡村宾馆，定位为标准生态旅游商务酒店，为游客提供住宿服务，能增加景区和村民收入，方便游客出游，吸引更多的游客前来旅75、游；2、餐饮：在宾馆内设置生态餐厅，为顾客提供中高档餐饮服务，能增加景区和村民收入，宣传当地饮食特色；3、休闲娱乐：在酒店内配置休闲娱乐设施，包括棋牌室、茶楼、休闲娱乐等，能增加景区收入，并吸引更多的休闲度假旅游游客；4、绿色农副产品：种植绿色蔬菜、茶叶等农副产品，供应餐厅为顾客提供绿色食品，剩余的，直接销售给游客，能增加景区收入，带动当地农户经济发展，并宣传当地农产品；5、攀岩项目：依托地形开发攀岩项目，建设大型攀岩项目基地，满足具有探险精神游客的需求，能增加景区二次消费收入；6、拓展训练：依托景区内及周围地形特点，建设拓展训练基地，承接企事业单位拓展训练项目，增加景区二次消费收入，提高景区76、知名度；7、游乐项目：在景区内建设适合游客参与的游乐项目，供游客游玩，能增加景区二次消费收入，并吸引更多的休闲度假旅游游客；8、纪念品：在景区大门口建设纪念品超市，销售纪念品、土特产、特色农产品等，能增加景区二次消费收入，并宣传当地特色；9、观光车：在景区内配置环保观光车，供顾客乘坐，方便游客游玩，增加景区收入；10、摄影：为游客提供专业的有偿摄影、快照服务，方便游客留下纪念，增加景区收入。11、汽车营地：提供场地、组织活动，提高景区知名度，增加景区收入。12、露营帐篷：出租帐篷，提供场地、组织活动，提高景区知名度，增加景区收入。第三期，在第二期的基础上，增加旅游地产项目，提供商业住宅销售及物77、业管理服务。5.2.2 商业模式1. 经营模式。本项目建设分为三期，第一期建成后即投入试运营，能为游客提供基本的旅游观光和体验服务，而第二期、第三期的建设，将增加很多产品和服务，也将改变景区的运营模式，因此本项目的经营模式分三期描述：第一期：景区对景点进行建设、维护，向游客提供基本的旅游观光和体验服务，收取门票费用；景区向供应商订购旅游小商品，并向游客销售；景区工作人员制作当地特色小吃，向游客销售；成立艺术团队及聘请外部表演团队，举办具有特色的路秀演艺，免费提供给游客观赏。这一过程可用“图5-1”描述。景点观光与体验特色餐饮旅游商品游客景区供应商农家乐食宿路秀演艺图5-1 第一期经营模式第二期78、：除了第一期的经营范围外，还有：经营酒店、餐厅、休闲娱乐设施，为游客提供餐饮娱乐服务；开发建设攀岩项目、拓展训练基地、大型游乐项目、观光车、纪念品商店等，为顾客提供产品和服务；与农户签订协议，向其购买绿色蔬菜，提供餐厅及直接销售；向游客提供摄影快照服务。这一过程可用“图5-2”描述。酒店服务餐厅饮食农家乐食宿绿色蔬菜休闲娱乐主题演艺特色餐饮游客商户供应商景区农户旅游商品招商旅游纪念品摄影大型游乐攀岩探险拓展训练观光车图5-2 第二期经营模式第三期：与第二期经营模式基本相同，增加旅游地产销售和物业管理服务内容，均为自营。2. 盈利模式。第一期：主要的收入和利润来源有三大块：（1）门票；（2）向游79、客销售旅游商品和餐饮服务的收入和利润；第二期：主要的收入和利润来源有五部分：（1）门票；（2）向游客提供高端住宿、餐饮、休闲娱乐的收入和利润；（3）向游客销售绿色蔬菜、旅游纪念品、和特色餐饮服务的收入和利润；（4）对大型游乐项目、攀岩项目、汽车营地、露营帐篷、观光车招商及管理的收入和利润；（5）对纪念品商店、旅游商品、特色餐饮和摄影服务摊位招商及管理的收入和利润。第三期：主要的收入和利润来源除了第二期中的内容外，增加旅游地产的销售收入和利润。5.3 战略发展规划5.3.1 发展战略通过相关多元化战略，将xx西部洞群旅游风景区建设成为以人为本，体现人与自然完美结合，突出原生态溶洞主题，结合科普科80、研教育、地学考察观光、原始生态考察、户外探险、特色无公害生态农副产品等要素，集健康性、趣味性、参与性为一体，以亲近自然、健康养生、休闲娱乐为一体的“溶洞主题文化休闲度假旅游胜地”。5.3.2 发展规划路径第一期：景区内三通一平及基础设施设施建设，以基本的旅游观光和体验服务为主，兼营特色餐饮及旅游商品，提供主题表演，目标是吸引周边一级市场（基础市场）的游客；第二期：建设周边配套设施，进一步完善景区内的景点布局及特色提炼，加大宣传力度，吸引西南地区二级市场（拓展市场）的游客；，建设酒店、餐厅、休闲娱乐设施，建设大型游乐设施、攀岩项目等，进一步完善景点的布置，打造特色原生态文化主题，大力宣传，吸引国81、内及其他地区游客，打造出一个富有原生态元素的体验式溶洞主题文化AAAA级风景区；第三期：进一步完善景区各项服务，稳健经营景区；以旅游撬动区域价值，炒热地皮，建设旅游别墅地产，收割利润。5.4 战略目标5.4.1 财务目标n 年均收入：11665.77万元n 年均利润总额 =5536.66万元n 年均净利润=4152.50万元5.4.2 非财目标市场目标：第一期：覆盖周边方圆一百公里区域的一级市场（基础市场）顾客群；第二期：覆盖西南地区的二级市场（拓展市场）顾客群；第三期：辐射国内外其他地区的三级市场（机会市场）顾客群；内部运营目标：第一期：构建基本的组织架构，建设各项管理制度，基本形成规范的管82、理体系；第二期：调整及完善组织结构、管理制度，使管理体系趋向成熟；第三期：在前期管理经验积累的基础上，根据组织及产品的变化，对管理体系进行修整完善，建立起完善的管理体系。学习与成长目标：第一期：员工人数达到73人，员工保持率80%，人均员工技能培训5次；员工满意度达到80%；第二期：员工人数达到170人，员工保持率90%，人均员工技能培训3次；员工满意度达到90%；第三期：员工人数达到170人，员工保持率95%，人均员工技能培训3次；员工满意度达到95%.第六章 项目营销策略6.1 产品与服务开发策略产品与服务开发策略采用多元化发展策略，以休闲、度假为主题，以观光、探险为支撑，建设产品与服务体83、系。具体来说，分三期打造：第一期：以景观建设为主，给游客提供观光景点，基本满足游客需要的住宿、饮食及购物。在景点设计上，凸显出独具特色的溶洞主题演艺文化，以“体验式”的旅游方式区别于其他溶洞景点，采用声光电等高科技手段，引领游客进入一个神奇的梦幻地下世界，比如返回侏罗纪时代，与恐龙嬉戏，享受奇妙的感官冲击，感悟生命的奇迹，感受和体验大自然鬼斧神工的神秘与伟大，爱护自然，关爱人类共同的家园地球。第二期：以完善景区建设及周边配套设施为主，为游客提供完美的景点观赏和体验效果、中高档餐饮住宿及休闲娱乐、大众化的游乐及各种档次的纪念品购物，使之体验高品质的休闲度假感受。第三期：高品质的休闲度假旅游产品；84、高档旅游别墅。6.2 价格策略旅游产品：不同的阶段采用不同的价格策略：第一期，为吸引更多的游客，以低于市场标准的门票价格和大众化的餐饮服务拉动景区的游客量，其中，门票价格可选择定为60-80元/人次；第二期，继续完善景区建设，维持景区的价格，提高景区的性价比，以吸引更多的游客，其中，门票价格可继续保持60-80元/人次；第三期起，随着知名度的增长，配套设施的完善，景区达到国家4A级风景区的要求，相应的产品和服务价格均有调整：门票价格提升，达到淡季80-100元/人次，旺季100-120元/人次的水平，酒店住宿以三星级为标准，达到150-180元/天间，餐厅提供较高档次的绿色原生态饮食，人均每顿85、消费达到60-100元，其他产品和服务，采用大众化的策略，以吸引更多游客。旅游地产产品：高档次高价位，按目前可比价格预估，定价在10000-20000元/平方。6.3 销售渠道1旅行社可重点在中青旅、国旅、康辉旅行社和地方旅行社等推出xx西部洞群旅游景区旅游线路，参考武隆风景旅游区市场营销策略，依托旅行社设立“xx西部洞群”旅游景区旅游形象，加强客源地“xx西部洞群”旅游景区旅游形象宣传。2. 知名旅游网站旅游网站选择综合旅游网站如途牛网、驴妈妈、欣欣旅游网等和专业酒店订阅网站如携程、艺龙网等，可集中推出优惠旅游套餐。3. 团购网站团购网站在全国各大城市已铺开站点，是推广休闲旅游的良好平台，本86、景区可在各团购网站推出团购优惠活动。4. 知名景点、酒店代销在全国知名景点、酒店特别是川内著名景点、酒店代销。5. 本项目旅游区官网开发自己的主题网站实现网络营销功能，通过自己网站发布主题活动及优惠信息。6.4 品牌推广策略1. 广告推广针对xx西部洞群生态旅游景区的客源市场，将集中在四川省一二级城市进行电视广告、公交车身广告及公交移动电视广告；同时为抓住第二客源市场客户，可集中投放到离四川较近的贵州、云南、重庆、陕西等地和北京、上海、广州、深圳、南京等有较好消费能力的一二线城市。为了更好的让游客了解xx西部洞群xx神羊洞生态旅游景点，将聘请旅游卫视进行集中报道，增强知名度。还可利用专业旅游杂87、志刊登广告，旅游杂志发行量大且覆盖面广，杂志平面广告费用较低，是广告推广的良好载体。2. 网络营销可在全国知名旅游网站进行宣传，如携程、驴妈妈、途牛网等。也可采取微博营销，雇佣网络写手撰写旅游攻略增强点击率以提高xx西部洞群旅游景区的知名度。3. 大型综艺旅游活动举办大型综艺旅游活动提升xx西部洞群旅游景区形象，举办旅游节开幕式，同时可与知名品牌联合打造原生态文化游、摄影比赛等一系列活动推动品牌的营销。4. 大型体育赛事等活动与国内外各种体育俱乐部合作，举办诸如汽车拉练营、攀岩竞赛、马拉松、山地自行车等大型体育赛事，增加旅游人次数，提升xx西部洞群旅游景区的知名度，并通过新闻媒体的报道获得免费88、的宣传。5. 建设影视基地与国内外影视公司合作，依托景区奇异独特的风景，建立影视基地，提供影视拍摄服务，增加旅游人次数，并通过影视的播放获得免费的宣传。6. 著书立说及主题影视片：邀请知名作家，围绕景区撰写记录体书籍、小说、散文、诗歌等，拍摄xx西部洞群的专题纪录片、故事片等影视作品，投放文艺市场，提高本景区的知名度。第七章 景区建设内容与规模7.1 景点分区1. 入口接待服务区（1） 现状主入口：位于景区东边，紧邻宜昭高速出口。现为林地，未开发，是大众游客进入景区的主要门户。次入口：位于景区西边，距离xx县城 35公里。现为耕地和林地，有少量散居农户，是自驾及本地游客从xx县城方向进入景区的89、主要出入口。（2） 功能定位：旅游集散、问询、宣传、购物等（3） 主要项目地点主要项目主入口游客中心、生态停车场、餐饮中心、四星级厕所、喀斯特大酒店、购物中心次入口三星级厕所、生态停车场、咨询服务中心、民居一条街2. 溶洞群观光体验区（1） 现状神羊洞景区核心区面积约 10 平方公里，以神羊洞、雪花洞、漏水洞、拐角洞为代表，有大小溶洞 100 余个，大多数溶洞相通，且有地下暗河可开发，形成神奇的地下迷宫，洞穴众多、深浅不一，深者长达数千米，甚至数 10 千米，洞内宽窄不一，有的地方可容上千人，且不少洞穴互通，非常奇特。（2） 功能定位：喀斯特溶洞观光、探险、体验（3） 主要项目共计 5 个：神90、羊洞服务中心、洞口景观改造、洞中寺庙、洞内景观打造、狮子山景点打造。3. 石林观光区（1） 现状紧邻景区次入口，现多为荒地和林地，植被丰富，地形多样，有天然的天坑漏斗两个。（2） 定位：喀斯特地质观光（3） 主要项目地质天书景观打造、秀峰长廊、群羊下山景点打造、天坑景点打造、情人谷、桃花园、孔雀园景点打造、石林景点打造、天生桥景点打造、喀斯特山庄。4. 地质科普教育区（1） 现状主要涉及长川洞、小川洞及连接路段，现处于未开发状态。（2） 定位：科普、教育、展览、游憩（3） 主要项目溶洞博物馆5. 户外运动体验区（1） 现状与景区次入口隔水而望，现多为农田、荒地、山林，未开发。（2） 定位：运动91、休闲、探险、住宿、娱乐（3） 主要项目接待服务中心、攀岩基地、自驾车营地（露营地） 、滑索服务点6. 花溪谷休闲度假区（1） 现状基地现为基本农田和林地，有几家散居农户，区内种植有紫薇、银杏等花卉。（2） 定位：休闲、度假、避暑、住宿、文化体验（3） 主要项目花溪谷湿地景观打造、喀斯特小镇、喀斯特宾馆、农耕文化体验区、五彩花田观光区、幕水山庄乡村酒店、竹溪烟享乡村酒店。7.2 景区建设内容与规模主要建（构）筑物内容及规模见“表7-1”。表7-1主要建（构）筑物内容及规模主要分区景点名称建设项目名称规模体量入口接待服务中心主入口游客中心建筑面积1550餐饮购物中心建筑面积900四星厕所建筑面积92、120生态停车场8500喀斯特大酒店4600次入口居民安置商业街5200停车场2000咨询服务中心1500三星厕所100牌坊口牌坊改造三星厕所80生态停车场1000票务室150购物点50溶洞群观光体验区神羊洞接待服务中心洞内接待建设200下沉区景观休闲项目打造洞内环境景观打造观景平台30厕所80电瓶车中转站改造洞中寺庙狮子山游步道观景亭洞内景观石林观光区地质天书秀峰长廊群羊下山天坑孔雀园桃花园银杏谷情人谷天生桥观景平台喀斯特山庄2000主要分区景点名称建设项目名称规模体量地质科普教育溶洞博物馆穿越侏罗纪户外运动体验区攀岩接待服务中心户外运动接待中心3200停车场2000观景平台/集散广场20093、0三星厕所200攀岩服务点50汽车营地停车场1500帐篷区2000配套服务区1000飞跃大峡谷2000m长花溪谷生态休闲体验区花溪谷湿地公园森林度假别墅群建筑面积13000 约30栋溶洞宾馆6000花海叠翠打造五彩花田创意花卉园总占地面积100亩农耕文化体验区农房改造、环境整治喀斯特小镇第八章 建设方案本项目的建设严格遵守中华人民共和国国家标准 GB 50298-1999 风景名胜区规划规范的规定，遵循其中关于溶洞景观规划的规定：（1）维护岩溶地貌、洞穴体系及其形成条件，保护溶洞的各种景物及其形成因素，保护珍稀、独特的景物及其存在环境；（2）在溶洞功能选择与游人容量控制、游赏对象确定与景象意趣94、展示、景点组织与景区划分、游赏方式与游线组织、导游与赏景点组织等方面，均遵循自然与科学规律及其成景原理，兼顾洞景的欣赏、科学、历史、保健等价值，有度有序地利用与发挥洞景潜力，组织适合本溶洞特征的景观特色；（3）统筹安排洞内与洞外景观，培育洞顶植被，不对溶洞自然景物滥施人工；（4）溶洞的石景与土石方工程、水景与给排水工程、交通与道桥工程、电源与电缆工程、防洪与安全设备工程等，均服从风景整体需求，并同步规划设计；（5）对溶洞的灯光与灯具配置、导游与电器控制，以及光象、音响、卫生等因素，均有明确的分区分级控制要求及配套措施。8.1 总图布置8.1.1 总平面布置原则“xx西部洞群”xx神羊洞生态旅游95、区总平面布置的基本原则是满足建筑防火、防爆、安全、卫生、环境保护及节约用地和减少工程投资等要求，结合项目区域的地形、地质、水文、气象等自然条件，合理的布置景区管网及绿化美化设施，同时使景区的群体处理和绿化环境布置与建筑物的使用功能和景区周围环境相协调，使景区具有整洁、优美的环境，为旅游区创造良好的条件。1、满足规划、消防、安全、环保、节省土地、节省能源、经济合理、降低造价。2、注意建筑物与环境之间的协调统一，使环境设计与总体效果相一致，搞好卫生与绿化。3、总平面布置首先考虑运输车辆通行的顺畅。图 8-1 景区总平面布局图图 8-2 景区功能分区图8.1.2 绿地及景观规划原则景区绿化要以多种类96、型的风景林为基本形式，使其生物学特性、艺术性及功能性相结合，在绿化布局上主要以景区绿化、景点绿化相结合为原则，各景点要力争有不同的植物景观特色，使植物景观与人文景观相协调。植物选择上，要体现地方特色，以乡土树种为主，外来树种相结合，在充分提高植被覆盖度的基础上，发挥其生态和景观效应。在景区内设施的建造上，采用原生态风格，以保持和自然的融合。图8-3 景区原生态设施示例图 8.2 公用工程与辅助工程方案8.2.1 给排水 给排水规划应根据观景区、生活区统一安排的原则，确定景区用水方案。通过现场踏查，选择恰当的水源供给位置，为今后给排水工程设计提供指导原则和基础资料。1. 设计依据给排水设计依据建97、筑给水排水设计规范、室外给水设计规范、室外排水设计规范、生活饮用水质标准、污水排入城市下水道水质标准进行设计。2给水根据实地考察和当地地形地貌、气候条件特点，该景区水资源较为丰富，可直接使用大溪河流水满足景区用水，其水质、水量均能满足要求，景区接入的给水干管管径为DN200，景区内管网沿道路布置，给水管网以环状和枝状相结合的方式布置，环状布置为主，单层建筑和多层建筑由给水管直接供给。3. 排水本项目排水室内采用雨、污、废水分流制；室外采用雨、污水分流制。雨水：屋面雨水及空调机冷凝水有组织排放，汇同室外场地及路面雨水经室外雨水井，排入雨水干管，然后排至下游小河沟。污水：餐厅、厨房含油废水经隔油池98、后与生活污水一并进入自建一体化污水处理设施处理达到污水综合排放标准（GB8978-1996）中的一级标准，回用于本项目的绿化。雨水和污水管均选用HDPE双壁波纹管（S2级），排水管过车地段覆土不得小于0.7m，绿化不过车地段覆土不得小于0.3m。8.2.2 供电1. 设计依据及范围供电设计严格按照民用建筑设计通则（GB50352-2005）、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）、供配电系统设计规范等进行设计。2. 供电方案项目所在地，电力供应充足。建配电室，接入高压经变压为380伏/220 伏后，接至各用电场所，能够保证项目充足可靠用电。按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余99、用户二类用电负荷。景区内正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换。防雷部分按三类防雷建筑物设置，利用土建基础做接地装置。计算机系统接地单独设置：接地采用TN-C-S 系统，接地电阻小于4欧姆。供电设施：（1）中心区配电站变压器容量：变压器容量确定为为500KVA；（2）供电方式：为满足旅游区发展的用电要求，规划将10kv高压线引入景区，同时在景区设10KV箱式变电站1处，容量为600KVA。景区内10kv线路全部采用电缆直埋的方式通向变电站，变电站以三相四线380/220低压供电，采用电缆直埋的方式向景区供电。供电电缆主要地埋敷设在道路两侧。（3）照明规划：为增强景区的夜景100、特色，生态会所做一般照明及装饰照明和泛光照明，将其轮廓勾画出来。其电源由服务中心区变电站引来或采用太阳能用电。（4）为增强景区的夜景特色，景区的主要道路设置路灯，道路平均照度51x。路灯采用小功率高显色高压纳灯，灯杆间距20米，高1.2米。在不同的旅游景点和设施处，根据需要分别安装投光灯、泛光灯、庭院灯、轮廓灯、草坪灯等，用灯光效果为景区添色，也为景区夜晚旅游活动的开展创造条件。（5）线路敷设：为安全起见，建议政府将现景区所有供电线路均采用地埋敷设方式，并与通讯线路分设在道路两侧。供电线路原则上在道路的东、南侧。8.2.3 通讯、电视、网络系统本景区通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电101、视网，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责，要保障景区中的通讯、网络信号的通畅。8.2.4 公共设施公共服务设施规划包括公共厕所以及环卫设施规划、标示标牌系统的规划（景区牌示、指路牌示、景点解说牌、警示忠告牌示、服务牌示等）以及其他（医疗站、服务站等规划）。第九章 环境和生态安全分析9.1 生态环境影响分析和保护措施本项目建设过程中的主要污染源及产生的污染物：（1）废水：本项目在建设工期对水的影响主要来自施工人员的生活污水，施工管理人员加强管理，对生活污水妥善处理；运营期间对水的影响主要来自旅客生活用水和餐厅经营用水以及员工的日常工作用水。废水的处理将根据国家地方的资源循环利用102、标准，通过建立废水处理站、沼气池等设施是实现内循环，进行生态、有机、无污染的处理。（2）噪声：车辆及电力设备工作过程中产生的噪音。加强对进入景点车辆的进出管理，尽量缩短车辆泊位时间。将停车场建在离主景区较远的位置。（3）废物：项目所产生的废物主要包括在建筑物建成后的建筑残料、游客的生活垃圾等；针对游客的生活垃圾要安置合适数量的垃圾桶便于回收垃圾，回收的垃圾要进行分类处理，可以利用实现再利用，不可用要进行掩埋处理等。9.2 环境保护执行的质量标准及排放标准环境保护应严格按照国家相关部门颁布的各项法规和标准执行，本项目所涉及到的环境保护相关标准主要有：（1）GB3095-1996环境空气质量标准；103、（2）GB16297-1996大气污染物综合排放标淮；（3）GB8978-1996污水综合排放标准；建筑平面布置充分利用现有的空地进行绿化，种植花草树木、草坪、绿篱。提高绿化面积，可作为净化空气、调节气温、改善劳动条件、保护和美化环境的重要措施，从而可减少场内车辆及场外道路灰尘对景区环境的污染，使景区绿化率达到70%以上，绿化效果达到春有花开、夏有遮阴、秋有果实、冬有常青的标准。第十章 节能10.1 设计依据节能是我国的基本国策之一，本景区设计和设备选择方面及各个环节中均对节能进行了充分考虑，并采取有效措施，以达到节能目的，在设计中，充分满足国家标准对消防，环境保护与劳动安全的要求。设计依据有104、：（1）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（2）国家计委、国家经贸委、建设部发布是关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定；（3）固定资产投资项目节能评估与审查指南（2006）；（4）国家及地方相关的规范、标准、法规。10.2 项目能耗本项目消耗的主要能源是电和水。电力消耗主要用于以下几个方面：一是建筑内空调用电；二是建筑的各种照明用电；三是建筑内的各种电气设备用电。水消耗主要用于景区日常营运、办公用水、场地和绿化用水。10.3 节能措施10.3.1 建筑节能设计1.朝向、通风与采光在总平面布局上，用地内尽可能设置绿化，减少硬化地面；建筑物采用南北朝向105、，采取遮阳措施，减少太阳辐射；建筑间距应保证室内获得一定的日照量，并结合通风、省地等因素综合确定，力求达到良好的自然通风、采光，避免了使用人工照明造成的能源浪费。2. 墙体控制建筑物形体系数，不采用过多凹凸面；墙体采用页岩空心砖作为围护墙，高效保温隔热材料设于主体结构外侧，内墙用保温腻子抹面，以增加外墙保温隔热效能。3. 门窗适当控制窗墙比，以提高建筑物维护结构的热工性能；使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、使用寿命长的节能型中空双玻塑钢窗；采用密闭材料对门窗缝隙进行封闭，提高门窗的气密性，减少空气对流造成的热损失；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮106、阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。4. 屋面屋面采用如聚苯板等保温隔热材料，增加隔热层并设架空通风层，在空气间通风层内贴热反射材料；以卷材防水和高分子涂料防水二道设防，减少太阳对房间的热辐射，同时也减少了夏季房间制冷、冬季房间采暖的热损失。10.3.2 给排水节能设计供水系统尽量使用节水型阀门、水龙头等产品，做到有效合理用水；经常检查供水系统是否正常，及时堵漏，杜绝用水白白流失。合理进行给水系统分区，合理选用高效节能的变频给水装置，以节省运行电耗；卫生间采用节水型卫生洁具；采用雨污分流体系，对雨水进行收集，用作绿化灌溉用水。10.3.3 电气节能107、设计严格按照建筑照明设计标准（GB50034-2004）所规定的照明功率密度值进行照明设计，室内照明优先采用节能荧光灯具照明，荧光灯自带电容器补偿，且在变电所采用集中电容补偿，以降低无功能耗。室外照明原则上使用金属卤化物灯具。洞内走道及功能房楼梯间均采用声光控延时开关控制。选用高效节能变压器及电气设备。设置电容器柜，通过自动补偿使功率因数达到 0.9 以上，从而减少无功损失；所有照明灯具尽量采用节能、高效、长寿型灯具。10.3.4 加强管理节能1配备兼职人员负责日常节能工作。2制定并实施节能节水管理制度，制定并实施节约与浪费的奖励和惩罚措施。3按照用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB171108、67-2006）的要求，从节能的要求出发，建立专门的能源计量器具管理制度，建立能源计量台帐，凡需设置二级水表、气表、电表的地方进行二级表的安装，以利用单独计量、分表核算，并对计量器具严格按规定进行检定，保证能源计量器具的准确性，减少浪费。4每月进行能源消费统计，定期对能源消费状况进行分析，以便及时发现能源管理中的漏洞和能源使用中的问题，及时解决，杜绝能源消费。第十一章 劳动卫生安全消防11.1 劳动安全根据中华人民共和国建筑法、中华人民共和国劳动保护法、中华人民共和国安全生产法，确保本项目建设期生产工人及投入运营后员工在工作岗位上安全和健康不受伤害。因本项目无岗位有害物质存在，故本报告只考虑安109、全防护设施。1、本项目按照国家规定的建设项目安全卫生标准及有关规范进行设计，分析各种危害因素，选用可靠安全的设备。2、办公楼、生活楼等内地面采用无积水设计，防止地滑。3、设置基础的医务室，进行危急情况下的简单基本的医务处理。4、建立和完善交通安全、电脑网络安全，落实警卫、值班制度。11.2 劳动保护本项目在方案设计中应充分遵循“以人为本”的原则，创造良好舒适的工作环境和学习、生活环境，在工作环境较为恶劣的地方，设置必要的通风设施，配备必要的防护设备，以减少对人体的损害，在设备用房，需设置相应的保护设施。11.3 消防安全本景区设计方案中总平面布置满足规程规范要求。本景区新建建筑为钢筋混凝土框架110、结构，其最大占地面积均小于规范中防火分区允许占地面积的规定。建筑材料满足规范中极限耐火等级的要求，安全疏散距离均满足规范要求。11.4 卫生防疫1. 建筑工程设计功能分区应明确，洁污流线合理，符合卫生防疫的要求。设垃圾中转站，分拣、处理后再运出景区，餐厅厨房垃圾用垃圾清运车运出景区。厨房废水经油池处理后再排出。2. 空调通风系统空调通风系统的设计应符合公共场所集中空调通风系统卫生管理办法的要求。3. 给排水生活供水管采用内筋嵌入式衬塑钢管及PPR给水管，水龙头采用陶瓷阀芯龙头，给水阀门采用铜质或塑料阀门，彻底杜绝水龙头出流黄水、黑水现象，确保水质卫生。二次加压供水采用无负压管网增压稳流供水设备111、供水，杜绝水质二次污染。11.5 无障碍设计在人行通道，建筑入口，水平垂直交通，均考虑无障碍设计。具体措施如下：（1）室外人行道按规定设置像石坡道和触感块材，建筑主入口设坡道连接室内外。（2）建筑内部残疾人可通过走道到达所有公共区域，公共区域所有走廊，门洞宽度应符合规定要求。（3）公共区域公共厕所设置残疾人厕位。第十二章 项目管理12.1 项目建设管理单位建设单位：上海xx景观环境艺术工程有限公司建设地址：四川省xx县xx镇xx村12.2 项目建设管理的主要任务建设管理工作的重点是：做好工程质量、工程进度、工程投资控制和项目合同管理以及组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量建成。按项目建112、设管理的一般要求，管理任务包括但不限于以下内容。1、编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求。2、按核准的招标组织形式和招标方式，确定建筑工程施工单位，签订施工合同。3、按核准的招标组织形式和招标方式，确定机电设备安装单位，签订安装合同。4、按核准的招标组织形式和招标方式，确定项目建设监理单位，签订监理合同。5、按核准的招标组织形式和招标方式，确定机电设备及重要建筑材料供应商。6、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。7、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，做好投资、进度、质量和合同管理工作。8、检查工程113、所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并做好其他材料的招标采购工作。9、做好资金管理，按进度做好结算工程提款工作。10、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证，支付工程款。11、组织竣工验收。12、组织工程审计。13、审查并接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。12.3 项目建设管理12.3.1 工程监理本项目均按国家建设部发布的有关工程监理的法规性文件规定、实行工程监理。委托有相应监理资质的监理单位对工程进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专114、业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。12.3.2 质量管理严格按照国家建设项目建设程序和管理制度严格管理，建设工程定期检查，严格按照国家技术标准和质量要求组织实施。项目建设按图施工，明确规定项目的技术标准、质量和工期等，不降低建设标准。对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。建立工程质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。12.3.3 进度控制编制项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定材料采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。当实施进度115、与计划发生差异时，必须及时制定对策，调整其他计划，建立新的平衡，制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。12.3.4 资金管理工程建设资金实行专户、专项管理，按照国家规定制订规范的项目财务、会计和报账管理制度，建立资金使用审批制度，设立规范的基本建设财务账簿、编制用款计划和定期上报工程进展情况统计表。与审计部门配合，对资金使用情况进行定期检查和审计。进行投资风险预测，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。定期检查和对照费用支付情况，对项目超支和节约情况做出分析，提出改进方案。12.3.5 合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工116、合同以及与建设工程相关的其他合同。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更与解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目单项工程的性质，选择合同的具体类型、使用条款等。12.3.6 项目协调协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键。在整个工程实施过程中，建设项目与外部各关联单位方面，需要处理与计划、土地、规划、建设、交通、消防、环保、电力、水、通信等有关部门的协调问题。项目管理单位应严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。在项目组织内部，各部门之间、专业与专业间、环节与环节间，117、存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需要多头、平行作业的情况下尤为突出。因此要取得一个项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调，排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。12.3.7 竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由业主及相关职能部门的专业技术人员和专家组成的验收组验收项目，签发竣工验收报告。12.3.8 安全、文明施工管理要求和监督项目施工单位和其他参建单位建立健全符合本项目特点的安全生产、文明生产制度。工程项目安全生产制度应符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。参与项目的施工、监理、管118、理的单位和相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。做好经常性的安全检查和安全教育工作，强化安全施工意识，防患于未然。对安全检查结果必须认真对待，需要及时整改的必须限定时间，落实整改方案和责任人。12.4 工程招标按照国家发展和改革委员会第3号工程建设项目招标范围和规划标准规定的规定，依据中华人民共和国招投标法的要求，拟建项目将严格按照项目建设程序，遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，监督管理、实施招标。12.4.1 招标范围主要包括项目的勘测、设计、工程施工、工程监理、主要设备及材料采购等。12.4.2 招标方式根据项目投资方向和金额，招标方式采用公开招标，做到公开公平、公正的竞争原则，择优119、选择，节省投资。在招标过程中应按照程序进行，招标人应向主管部门提出招标申请，经核准后，委托有相应资质的招标代理结构进行招标。第十三章 建设进度安排13.1 建设工期本项目以xx西部洞群功能分区及项目设置为基础，用开发时序表的形式简单明了的列出所有拟建项目、工程和规划。开发期分为： （第1年 年-2015 年） 、二期（第4年 年-2020 年） 、三期（第9年年-2025 年） 。一期建设重点主要是新建游客服务点、建设完善旅游基础设施和公共服务设施，二期建设重点为打造休闲体验片区的旅游产品，三期主要是提升景区整体功能，包括主入口的修建、花溪谷湿地、喀斯特小镇的打造等。在各建设内容的进度安排上，120、首先开工建设旅游服务基础设施，如标识系统、游线系统，以及游客服务点等，其他建设内容根据实际情况，按照有序开发原则，逐步配套安排施工。13.2项目实施进度安排项目景区一期重点进行牌坊处游客服务点、停车场、溶洞景点打造、大川洞服务中心的配套设施建设。二期重点对主、次入口、天生桥、喀斯特山庄、攀岩中心、洞中寺庙、溶洞博物馆、自驾车营地、花溪谷景观湿地、五彩花田、喀斯特小镇乡村酒店等进行打造和提升，三期主要是提升景区整体功能，包括森林度假别墅、溶洞宾馆等的打造。工程项目实施进度安排表见“表131表13-1 项目第一期实施进度安排表序号建设项目名称开发期一期二期三期1主入口2次入口3牌坊片区4大川洞服务121、中心5洞口景观打造6洞中寺庙7洞内景观打造8狮子山景点打造9地质天书景观打造10群羊下山景点打造11天坑景点打造12石林景点打造13天生桥景点打造14桃花园15银杏谷16情人谷17森林度假别墅群18喀斯特山庄19溶洞博物馆20穿越侏罗纪21攀岩基地22自驾车营地23滑索项目24花溪谷湿地景观打造25喀斯特小镇26溶洞宾馆27农耕文化体验区28五彩花田观光区29乡村酒店13.3 项目管理1、项目建设要建立领导负责制、法人责任制、合同管理制和工程监理制；2、xx镇人民政府要加强与投资方进行项目建设的相互接洽，与建设单位认真做好项目前期工作，确保项目建设按时按质地完成；3、为加强施工管理，加快工程进122、度，控制和确保工作质量，建设单位与工程承包单位签订的合同文件应行使其质量、进度、费用三大控制指标，并对设计施工全过程实行行政管理与监督，以达到控制工程造价、按时按质完成任务，提高施工管理水平的目的。4、项目建成后必须按国家有关规定和批复的建设内容进行严格验收。项目验收后方可交付使用。并加强项目档案管理，从项目筹划到竣工验收各个环节的资料按规定收集、整理、归档。第十四章 项目组织与劳动定员14.1 组织结构上海xx景观环境艺术工程有限公司统一负责整个项目建设和建成后的经营管理，包括规划、设计、建设、管理事物的组织、协调、运作。公司严格按现代企业制度建立组织机构，设置董事会，实行董事会领导下的总经123、理负责制。本项目的建设开发要秉承组织结构扁平化、简单化、弹性化的原则，设置组织机构、安排部门职能。机构设置详见“图14-1”。总经理室董事会后勤部市场部演艺部商务部管理部研发部安保部财务部图14-1 公司组织架构图公司管理机构的设置，由公司根据公司经营管理工作需要适时调整、增减。14.2 劳动定员项目建成后需要职工人数为170人，其中高管5人，占占2.95%，财务部5人，占2.95%；后勤部25人，占14.7%；研发部5人，占2.95%；管理部30人，占17.65%；商务部30人，占17.65%；演艺部40人，占23.5%；市场部10人，占5.88%；保卫部20人，占11.76%。人员上岗前必124、须进行相关培训，经考核合格后方可上岗，在岗职工定期进行培训、考核。具体见下表：表14-1劳动定员及岗位职责表序号岗位定员（人）岗位职责一高级管理人员5负责项目全面经营管理二财务部5负责本项目日常收支账务处理及全面财务工作三后勤部25负责本项目人员的招聘、考核及行政工作等四研发部5负责本项目工程开发建设及规划工作五管理部30负责本项目营运管理工作六商务部30负责本项目景区内小吃小商品等的销售七演艺部40负责主题表演工作八市场部10负责市场推广工作九安保部20负责景区的安全保卫工作合计人数17014.3 员工管理14.3.1员工招聘一线工作人员在当地招聘，采取择优录取的方式，对聘用人员培训后试用期125、三个月，工作勤劳踏实、爱岗敬业者留用并签订劳动合同。在组建员工队伍时，将考虑知识结构、年龄结构等诸方面的因素。中高级管理人员应聘用有资深行业经验的专业人士，应特别注重思想素质、敬业精神、业务水平、管理和组织能力等条件。后勤部将结合公司当前发展的需要，面向社会招聘，上报总经理审批，择优选用。在组建员工队伍时，将考虑知识结构、年龄结构等诸方面的因素，特别是中高级管理人员应注重思想素质、敬业精神、业务水平、管理和组织能力等条件。本项目将面向社会公开招聘，择优录取。（一）管理人员：由总经理面向社会招聘，选择具有专业工作经验的人员。（二）专业技术人员：招收具有专业技术职称，并具有实践工作经验的专业人员。126、（三）旅游服务人员、后勤和保卫人员：旅游服务人员主要招收当地农民，解决农村剩余劳力。项目单位将根据生产发展的实际需要分开招聘各类专业人才，并将严格遵守国家有关劳动法规，实行聘任制，保障员工的切身利益。14.3.2 员工培训员工培训工作由后勤部负责，有计划地、有目的地对员工进行培训，将长期培训与短期培训结合，技能培训与素质培训相结合，以适应项目建成后的工作需求。根据员工所在的部门分别培训，采取理论和实践相结合的原则，选取有相关项目管理经验的人员。企业的管理人员、技术人员的素质是企业形象的具体体现，特别是在市场经济的今天，从业人员的素质的高低是企业发展的关键。因此，本项目一线员工由公司组织培训，请127、经验丰富的专业老师讲课，使一线人员能够掌握基础知识和基本技能，并要严格考核，合格后上岗。同时还要聘请专业老师为景区所有员工培训历史文化知识，使员工能掌握基本的历史文化典故，增强其服务时的文化知识学养。14.3.3薪酬方案公司员工根据各自岗位不同实行差别化工资，福利按照国家有关规定执行。第十五章 投资估算15.1 估算范围本项目投资估算范围包括基础设施建设费、建安工程费、配套设施建设费、设备购置费和安装费等。15.2 估算依据（1）项目建设单位提供的基础数据资料；（2）现行有关工程技术经济方面的规范、标准、定额等，以及国家正式颁布的技术法规和技术标准；（3）国家现行投资估算的有关规定；（4）当地128、类似工程的造价；（5）四川省建筑工程计价定额、四川省安装工程计价定额；（6）当地基本建设有关规定；（7）其他设备依据询价确定。15.3 项目建设投资估算15.3.1 分类投资估算根据xx西部洞群拟开发建设的项目，为了前期投资的准备，现对各时期内所需要投资按分类进行统计。1. 旅游项目投资估算（表151）投资额（万元）主要分区景点名称建设项目名称规模体量一期二期三期入口接待服务中心主入口游客中心建筑面积1550800餐饮购物中心建筑面积900300四星厕所建筑面积12060生态停车场8500250喀斯特大酒店46004000次入口居民安置商业街5200政府投资停车场2000100咨询服务中心15129、004500三星厕所10040牌坊口牌坊改造50三星厕所8025生态停车场100080票务室150100购物点5030溶洞群观光体验区神羊洞接待服务中心洞内接待建设200100下沉区景观休闲项目打造50洞内环境景观打造200观景平台3015厕所8030电瓶车中转站改造100洞中寺庙1500狮子山游步道25观景亭50洞内景观500石林观光区石林观光区地质天书100秀峰长廊200群羊下山150天坑天坑孔雀园100桃花园150银杏谷150情人谷150天生桥观景平台50喀斯特山庄2000500地质科普教育溶洞博物馆1000穿越侏罗纪1500户外运动体验区攀岩接待服务中心户外运动接待中心32001500130、停车场2000150观景平台/集散广场2000150三星厕所20040攀岩服务点5030汽车营地停车场1500100帐篷区2000200配套服务区1000300飞跃大峡谷2000m长200花溪谷生态休闲体验区花溪谷湿地公园2000森林度假别墅群建筑面积13000 约30栋6000溶洞宾馆60006000花海叠翠打造五彩花田500创意花卉园总占地面积100亩200农耕文化体验区农房改造、环境整治政府投资喀斯特小镇投资额168014595140002. 旅游服务设施投资估算统计（表152）3. 旅游基础设施投资估算统计（表153）4. xx西部洞群旅游规划总投资估算（表154）投资类别投资额（万元131、）一期二期三期旅游项目投资16801459514000旅游服务设施250300400旅游基础设施102027001300分期投资总额29501759515700本规划总投资36245第十六章 效益评价16.1 经济效益分析 项目总投资主要以旅游项目为主，经济效益分析也以旅游项目为主。办旅游区内的商业业态主要有生态观光旅游、休闲体验旅游，本旅游区开发奖产生可观的经济效益。表161 预测xx西部洞群生态旅游景区不同时期人均消费（元）发展时期一期（第1年2015）二期（第4年2020）三期（第9年2025）人均消费（元/人次）120300500表162 xx西部洞群生态旅游景区年均收入估算（万元）时132、间一期（第1年2015）二期（第4年2020）三期（第9年2025）接待游客量(万人次)11.5128331.7收入（万元）138038400165850表163 旅游收益成本分析（单位：万元）项目一期（第1年2015）二期（第4年2020）三期（第9年2025）旅游总收入(万元)138038400165850旅游总投入(万元）29501759515700旅游收益成本分析是衡量旅游经济效益的重要指标，值越大，经济效益就越高。上表表明：由于本景区投资主要集中在二期和三期，项目收益主要集中在远期。16.2 社会效益分析“xx西部洞群”旅游开发项目符合经济与社会发展规律，发展前景广阔，是一项改善现有133、旅游基础设施条件，实现xx县旅游业的提档升级和广大旅游人群盼望已久的“民心工程”。16.2.1有利于丰富当地旅游消费市场该项目的建设使宜宾不再只拥有观光旅游这样的初级旅游方式，还将具备结合观光、运动、娱乐、度假于一体的体验式休闲度假方式，从而更好的吸引外地消费者至xx旅游。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游来放松自己，宜宾旅游方式的发展丰富了当地旅游消费市场。这样，不仅能加快宜宾xx旅游资源的综合开发，推动地方旅游产业的发展，还能极大地带动相关产业的发展，特别是服务业的发展。16.2.2 改善投资环境，提升城市竞争力该项目的建设，将为宜宾市x134、x县的经济发展创造更好的投资环境，为吸引更多的外商投资创造有利条件。该项目正式运营后，预计3年内将吸引50万多游客光顾。项目定位中高端，其中不乏国内外企业家和其他社会各界知名人士来参观度假，可以加深他们对xx县风土民情、历史人文和社会经济等多方面的了解，这有助于他们在宜宾和xx县投资兴业，有助于提升当地旅游的知名度和美誉度，打造宜宾和xx旅游特色。16.2.3 提升当地基础设施水平目前项目所在地的周边基础设施水平较低，本项目的开发，需要大量的基础设施建设，及周边的配套设施建设，项目开发成功后，将有力的促进当地的基础设施水平，有助于公共服务水平的提升，提升了社会福利。16.2.4 促进当地经济快135、速发展项目建成后可实现年均收入近六千万元，这对当地经济的快速发展做出了积极贡献。本项目不仅可以带动交通运输、城乡建设，促进环保和生态的发展，而且还可以促进当地第三产业的整体发展及商品流通、餐饮业、旅游上下游产业的全面进步，可带动工农业生产和国民经济快速发展，有力促进当地经济快速发展。16.2.5 增加地方财政收入该项目建成运营后可为地方政府创造可观的税收，增加财政收入。项目对财政税收的贡献值按照贡献产值计算营业税及附加税、按照税前利润的25%计算所得税。项目全部工程建设完后达到设计营运能力的第一年就能为政府增加200多万元的税收收入，当项目第二期建成且正常平稳运营后，可增加税收2000多万元。136、16.2.6 有利于环境保护，实现经济的可持续发展旅游业被喻为绿色经济，该旅游项目的开发以生态环境的保护与治理为前提的，并且加大了对人文旅游资源的保护和传承。生态保护和可持续发展是本项目发展的基本原则，因而本项目的发展有利于植物的保护、水土的保持和环境的治理，有利于生态因素的更新和环境质量的提高。同时，旅游业的收入通过税收也可部分转化为生态环境治理资金，在一定程度上有益于缓解环境保护资金的巨大缺口，利于旅游经济与环境保护的良性循环。16.2.7 带动当地劳动力就业，促进居民生活水平的提高本项目的开发，同时可极大地促进当地下岗职工及相关人员就业，增加就业机会，项目在建设过程中将会雇佣大量的当地劳137、动力，有利于暂时安置闲置劳动力。在项目建设完成正常运营期间，将会带动当地一大批劳动力的就业安置，可直接解决170多人就业，间接带来就业岗位近千个。同时，为了项目的政策运营，相关配套设施的建设完善也将促进居民生活水平的提高。16.2.8 有利于保护当地生态环境在项目所在地，目前由于没有统一规划，当地生态环境日益遭到破坏，对景观也造成一定影响。本项目的建设，将通过生态与环境保护项目建设，恢复地表植被，改善生态环境状况，减少和降低人居活动对生态环境的破坏，具有较高的生态效益。第十七章 项目风险管理“xx西部洞群”旅游开发项目属于高预期回报投资类型，投资主要依靠企业自筹资金，资金的回报主要依靠经营收入138、来解决，因此，在项目建设和经营中存在潜在风险。17.1 项目风险分析在项目建设期和营业期可能存在下列潜在风险：1. 市场风险市场风险主要来自旅游客源市场供需实际情况与预测值发生严重偏离，客源市场远远小于预测期望值，导致经营收入和利润减少，投资回报降低。2. 经营管理风险由于经营管理制度不完善，管理体制不健全，员工素质不高，岗前培训和岗位管理不严，使管理效率降低，达不到预期目标，造成经营收入减少，成本提高，带来经营管理风险。3. 其它不可抗拒的风险由于严重自然灾害、环境灾害事故、重大社会经济政策变动等原因可能造成不可抗拒的意外风险。17.2 风险程度分析根据项目存在的潜在风险因素，采用简单估计法139、对各风险因素的影响程度作以简单分析可以看出，严重自然灾害会造成灾难性后果，但发生的可能性较小，旅游客源市场严重不足、价格较低、环境灾害事故造成的风险较大，但可以采取措施，降低发生的可能性，其它因素为一般风险因素。表18-1 风险因素和风险程度分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1客源市场1.2价格2经营管理风险2.1管理效率2.2人员素质3其它不可抗拒风险3.1严重自然灾害3.2环境灾害事故3.3政策风险17.3 防范和降低风险措施在对风险因素和风险程度预测的基础上，对可控制的风险进行风险控制，降低风险发生的可能和减少风险损失，本可研提出以下建议。1. 加强市场调研，140、积极培育开发客源市场，建立广泛的市场信息网络，着力塑造旅游品牌形象，加大宣传促销力度，深入挖掘市场潜力，充分利用政策保护，化解市场风险，力求树立宜宾xx县旅游的一张新名片。2. 建立健全管理规章和管理体制，加强全员素质教育和岗位技能培训，实行岗位责任制，严格业务技术指导，监督检查责任制落实情况，不断提高经营管理水平，防范景区内人身安全事故的发生，降低经营管理风险发生频度。3. 强化正常情况下的经营管理，力争以正常运营的高效益、低成本来缓冲异常情况下的由于不可抗力因素造成的意外风险损失。4. 制定风险规避和预防措施，对经营过程中有可能出现的风险因素，逐一进行分析，科学地制定预防措施和补救措施、处141、理方案等。5. 对于不可抗力风险，尤其是严重自然灾害，比如地震的风险，本项目在筹划期间进行过认真研究论证，认为当地自然灾害尤其地震的风险很大，然而，考虑到项目的建设具有诸多社会效益，能为当地带来很大的收益，最终本项目决定筹建。对于这些不可抗力风险，项目在建设期间将采取各种手段予以防范，希望地方政府对因防范不可抗力风险增加的投资予以适当支持。第十八章 结论与建议18.1 项目结论经过对项目建设的必要性、市场前景、建设规模和方案、财务效益、社会效益等方面的缜密、细致、科学、严谨的分析论证，我们得出以下结论：（1）“xx西部洞群”旅游开发项目的建设，符合国家宏观经济政策。作为区域重要的经济增长点的旅142、游商业项目，对宜宾xx及四川省的旅游建设及城市发展都有着十分重要的地位和作用。宏观经济形势良好，旅游市场均保持稳定且快速上升的发展态势，为项目提供了良好的开发环境；（2）开发建设条件良好，从西部洞群旅游资源的独特性、宜宾及xx县现有旅游资源开发深度不够、各级政府对西部洞群开发的政策支持以及项目地形地块的可利用性都说明本项目具有良好的开发条件；（3）经济效益良好，从表163可以看出项目收益期主要集中在远期，能创造较大的经济价值；（4）社会效益显著，该项目的建设，完全符合我国经济与社会发展“十二五”规划要求以及宜宾旅游总体规划要求，项目的实施将对我国生态旅游的发展以及环境保护做出巨大贡献。总体来说143、，本项目建设是必要的，建设方案是可行的，建设规模是适宜的。项目建成后，将取得良好的经济效益和显著的社会效益，实现经济效益和社会效益的均衡发展。18.2 项目建议一、加快景区重点项目建设1、积极做好xx西部洞群重点项目的建设，做好其论证、设计、施工、经营和管理工作， 尽快营造旅游大环境。2、制定标志工程项目策划书，包括项目名称、功能、主要设施、细分客源市场、建筑风格、文化包装、经营目标和财务分析等。二、营造投资环境1、加快xx西部洞群基础设施建设步伐。尽快建设牌坊处游客服务点、生态停车场、厕所等；全景图标准化，在全景游线路图上应加上推荐游览路线图，完善标牌系统建设；2、加强科普知识内容，推出参与144、性、体验性项目设施建设等，营造景区投资硬环境；3、强化服务意识，努力争取当地政府更优惠的投资政策，营造良好的投资软环境。三、加强招商管理1、理顺招商体制，适时调整、修订、完善旅游项目，使整个招商工作准确、有效；2、及时调整、充实、精简招商队伍，通过培训，不断提供招商队伍素质；3、完善招商引资责任机制，加强招商项目跟踪服务，提高招商引资实效；四、明确用地规划，加强土地管理工作严格控制好规划建设用地，防止其他非规划项目对景区土地的侵蚀。明确项目的开发顺序，指定相应的土地利用控制指标，控制建筑物的数量和体量。五、加大政府以及资金支持力度1、政府与有关部门在土地配套、财政扶持、规费优惠、服务配套、业态145、配套、接待能力配套等方面应加大支持力度。2、确保项目科学合理的实施，游憩应加大近期建设的投入；积极争取国家，中央有关部门的支持和投入，特别是基础工程和配套设施的支持和投入；景区本身在发展建设中也应该做好资金使用安排，千方百计增收节支。六、建立健全综合管理制度1、建立健全有效的管理体制，充分调动职工积极性，实施高效管理，以满足未来旅游的发展。2、建立健全质量、营销、导游、卫生、保安、环保、统计等一系列规章制度，并严格执行。培育景区的企业文化，员工统一制服，佩带工牌；对游客投诉，必须及时调查、回复和处理；对员工的培训应有计划，并将其制度化。七、人力资源的开发考虑到本项目属于观光体验和度假休闲产业与146、旅游服务符合性项目，人员配置上要注意高级专业人才与旅游管理专业人才比例。搞好职工的培训和管理工作，提高知识水平以及服务质量。项目运营时应配置足够的文化研发、园林园艺、导游讲解、咨询、保安、保洁等服务人员，并组建一支专业知识过硬的专业管理团队；实行上岗前培训、持证上岗，在岗定期考核的管理制度，把员工工资和考核成绩与其收入直接挂钩，建立激励机制，保障职工的基本权益，充分调动其积极性和创造性。引进和培养旅游开发和经营管理人员，提高旅游经营管理水平。八、指定并落实防灾规划在景区项目建设发展中，抓好工程质量的监理工作，保证项目工程质量。制定建筑防火、植被防火、人群防乱、河区防溺等一系列防范措施。所有建筑147、设计应符合消防安全规定，并配备消防栓、灭火器等必要设施，并有应急的救护、引导设施。建立专门的安全管理队伍，维持必要的秩序，并定期检查、维修景区基础、服务等相关设施，保证各项活动顺利有序进行。九、重视环保工作重视环保工作，改善生态环境，促进景区环境的优化和可持续发展。严格按照上诉有关专项规划要求，保护和改善景区环境，高度重视景区内外的绿化美化工作，注意维护景区的生态平衡，对区内和附近的各类垃圾和污水统一收集、无害化处理。各类建设尽量减少开挖量。十、加强宣传促销工作根据项目的产品设置与功能定位，有针对性的定制相应的宣传促销策略。策划组织宣传活动，利用电视、报刊、印刷品和电脑网络等多种媒体，进行宣传促销。与宜宾及周边城市、成都市、重庆市、昆明市的其他景区景点、旅游服务机构建立互利合作关系，进行联手宣传或搭车宣传。