1、九华山风景区酒店公寓会所度假村银行贷款项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月九华山风景区酒店公寓会所度假村银行贷款项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月83可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1. 总 论11.1 项目概述11.1.1 项目名称11.1.2 建设单位11.1.3 建设地点11.1.42、 建设背景11.1.5 项目定位21.1.6 建设规模与内容21.1.7 投资估算与资金来源21.1.8 建设时间：三年31.2 编制依据38、九华山风景名胜区总体规划（2008）31.3 研究范围31.4主要经济技术指标41.5 项目综合评价52. 项目背景及必要性72.1 项目背景72.2 建设的必要性9一、是适应现代旅游业发展的需要10二、是省委省政府、市委市政府、九华山党工委、管委会旅游发展战略的需要10三、是九华山旅游大发展和提升的需要11四、是实施再就业工程，稳定社会秩序的需要11五、增加新功能，提升竞争力11六、扮靓北大门，提升知名度12七、完善产业链，提升和谐度133. 市场预3、测143.1 概况143.2 国内市场概况及发展趋势15一、世界旅游业发展趋势推动国内旅游业快速发展15二、国内宏观政策环境支持旅游产业做大做强15三、国民经济持续快速发展促进旅游业再上新台阶15四、城市化进程加快为旅游客源市场增长拓展了空间16五、“长三角”经济区迅速崛起对旅游业发展产生带动作用163.3 旅游特征及资源分析163.3.1 宗教文化旅游特征分析163.3.2 九华山宗教旅游资源分析193.4 游客量预测213.5 滞留时间223.6 住宿选择意向223.7 出游目的233.8 市场容量分析233.8.1 现有接待能力测算233.8.2 在建及拟建五星级酒店接待能力测算243.4、8.3 高端客源分析243.9 综合分析243.9.1 项目定位243.9.2 该项目优越性253.9.3 公寓式酒店及酒店式公寓254. 项目建设规模与内容274.1 建设规模274.2 建设内容275. 项目选址及建设条件285.1 场址选择285.2 建设条件285.2.1 工程地质285.2.2 气象295.2.3 水文305.2.4 地震305.2.5 建筑材料315.2.5 公共设施条件316. 工程规划设计326.1 建筑方案326.1.1 工程概况及现状326.1.2 设计依据326.1.3 设计原则与指导思想336.1.4 总体规划336.1.5 小区空间形态与景观构成3665、.1.6 消防设计366.1.7 卫生防疫366.1.8 环保节能设计376.1.9 单体设计376.1.10 经济技术指标386.2 结构设计396.2.1 设计依据396.2.2 设计原则396.2.3 结构设计使用年限396.2.4 自然条件406.2.5 建筑分类等级406.2.6 活荷载标准值406.2.7 结构选型406.2.8 主要结构材料406.2.9 结构计算416.3 给排水设计416.3.1 设计依据416.3.2 给水系统设计416.4 电气设计436.4.1 设计依据436.4.2 设计范围436.4.3 强电设计446.4.4 弱电设计466.4.5 防雷、接地系统6、476.4.6 电气消防477. 环境保护487.1 执行依据及标准487.2 环境影响分析及污染防治措施487.2.1 废水污染及防治487.2.2 噪声污染及防治497.2.3 环境空气污染及防治507.2.4 固体废物污染及防治517.2.5 生态影响528. 节能设计548.1 设计原则与目标548.2 用能标准和节能规范548.3 节能措施558.3.1 建筑节能措施558.3.2 设备与工艺节能措施568.3.3 太阳能利用568.3.4 电气系统节能措施568.3.5 给排水节能节能措施578.3.6 用能管理579. 安全、卫生589.1 标准及依据5812建筑给排水设计规范（7、GBJ15-1988）589.2 职业危害因素分析599.3 安全技术措施593、按照建设规划完善必要的消防系统及措施。595、其他主要防护措施59（1）防油烟59（2）防噪声59（3）防烫伤60（4）防机械伤害60（5）防火60（6）防止电气伤害60（7）个人防护609.4 卫生防疫措施618、合理建设周围绿化。619.5 预期效果及评价6110. 项目组织管理6310.1 项目管理6310.1.1 管理组织6310.1.2 工作制度6310.1.3 工程勘察设计6310.1.4 工程招投标与施工6310.1.5 施工阶段管理6410.1.6 竣工验收6410.2 劳动定员651、职工来源68、5（2）所有员工上岗前都要经过测试和培训，择优录取。652、人员培训6510.3 项目进度计划661、建设工期662、总进度安排66第315个月：完成酒店式公寓建设6611. 投资估算与资金筹措6711.1 投资估算6711.1.1 投资估算范围6711.1.2 工程概述677.1.3 投资估算6711.2 资金筹措7211.3 资金投入预测7312. 财务评价7412.1 财务评价依据7412.2 项目建设期、经营期、计算期7412.3 成本和费用估算7412.3.1 估算说明7412.3.2 总成本费用7512.4 营业收入及税金预测7612.4.1 营业收入预测761、酒店式公寓销售收入9、762、商业用房销售收入763、养生休闲会所销售收入764、酒店客房营业收入76（1）客房入住率预测76（2）客房价格预测77（3）酒店客房数775、餐饮服务营业收入776、娱乐服务收入777、商务会议服务收入7812.4.2 税费计算7812.5 利润估算7912.6 财务盈利能力分析791、主要计算报表792、主要财务评价指标79（4）财务净现值（Ic=8%）：8012.7 清偿能力分析8012.8 不确定性分析801、盈亏平衡分析8012.9 财务评价结论8113. 结论与建议8213.1 结论82（2）项目符合相关规划要求82（3）选址符合项目要求82（5）投资估算与融资方案82（8）10、项目具有较好的社会效益8313.2 建议831. 总 论1.1 项目概述1.1.1 项目名称九华山xx度假村1.1.2 建设单位某某建设投资有限公司地址：池州市xx村法定代表人：注册资本：5000万元成立日期：2010年3月主要经营：基础设施投资建设、旅游投资、旅游地产开发1.1.3 建设地点池州市青阳县xx镇xx村1.1.4 建设背景九华山是池州旅游的龙头，是池州市实施“旅游兴市”战略的中心。省委省政府制定了“两山一湖”旅游发展纲要，提出要把“两山一湖”为核心的皖南地区，建设成世界级旅游胜地，带动全省旅游业的发展。市委市政府提出以自然生态景观为基础，佛教朝圣与文化体验为带动，生态度假休闲为主11、体，把九华山建成为集观光、休闲、度假于一体的世界级旅游胜地。按照九华山风景名胜区总体规划（2008），九华山的将来在空间上将发展成北有xx，南有南阳，中拥老街的态势。xx镇是九华山的北门户,在九华山旅游空间布局中功能定位为九华山风景区旅游接待、度假、休闲、娱乐基地。为了增加九华山北门户的吸引力，提高九华山风旅游接待水平，完善九华山旅游服务功能，安徽九华山润地建设投资有限公司根据休闲度假旅游将不断增长和旅游消费不断升级的趋势，在市场需求预测和市场供应调查的基础上，拟依托经济动脉五溪九华山公路，投资兴建九华山xx度假村 一个建筑设施生态化、园林化、环境天人合一、休闲康体人性化的综合观光、休闲、娱乐12、中心，建设标准为旅游服务高端接待设施。该项目的建成将在一定程度上解决九华山旅游高端接待设施少、旅游休闲区少、缺乏大型团队和高级别会议接待能力等问题，满足未来的接待需要。1.1.5 项目定位九华山xx度假村以旅游度假酒店、公寓式酒店及酒店式公寓的概念设计，满足休闲、旅游、娱乐、度假功能，内部设有会所、场馆，茶艺馆、SPA水疗馆、健身房、精油按摩中心、大型会议室等，既能满足家庭休闲度假、团队旅游接待又可承接大型会议及政要的接待任务。1.1.6 建设规模与内容项目总规划面积144202平方米（14.42公顷），总建筑面积71400平方米。工程建筑包括商业公建配套19400平方米、酒店式公寓2230013、平方米、公寓式酒店27200平方米、养生休闲会所2500平方米；配套设施有停车场、道路、广场及其他设施等；水域整治建设景观湖面积32700平方米（3.27公顷）。1.1.7 投资估算与资金来源本项目总投资30084万元，资金来源计划为：企业自筹23084万元；楼盘销售款17984万元；申请银行贷款7000万元。1.1.8 建设时间：三年1.2 编制依据1、池州市旅游总体规划2、池州市国民经济和社会发展十一五规划3、九华山风景区xx景区总体规划4、九华山风景区xx基地中心区详细规划5、九华山风景名胜区xx乡控制性规划6、国家及安徽省关于风景区规划的相关法规和规范7、xx乡环境保护规划8、九华山风14、景名胜区总体规划（2008）9、关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知（池政秘200312号）10、中共安徽省委、省政府皖发200014号文件（关于要求加快“两山一湖”旅游经济发展的若干意见）11、青阳县旅游发展总体规划12、五溪新城区产业发展总体规划13、xx镇总体规划14、佛光大道沿线地区控制规划15、九华山管委会经发处统计科、九华山门票管理所资料1.3 研究范围我们受建设单位委托，对工程项目建设背景及必要性、建设条件、市场环境、建设规模与方案、环境影响、投资构成与能力、技术经济等进行分析论证，为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。1.4主要经济技术指标表1-1 项目主要经济技术指标汇15、总表序号指标名称单位指标值备注一经济指标1工程总投资万元300842其中：建设投资万元287503 流动资金万元2004 建设期利息万元11345年总成本万元3871达产年6年经营收入万元7676达产年7年利润总额万元3380达产年8年上缴税收总额万元1271达产年9投资回收期年8.9税后10财务内部收益率%12.56%税后11财务净现值万元5958税后12资本金利润率%14.64%13盈亏平衡点%36.80%14贷款偿还期年二技术指标1总用地面积m21442022总建筑面积m2714002.1商业、公建m2194002.2酒店式公寓m2223002.3公寓式酒店m2272002.4养生休闲会16、所m225003容积率0.54绿地率%455建筑密度%19.16机动车停车位个2307非机动车停车位个2601.5 项目综合评价（1）该项目行业准入性好。本项目的建设符合九华山风景名胜区总体规划、xx镇总体规划和池州市政府关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知（池政秘200312 号）规定和规划要求。（2）选址符合项目要求。本项目选址于紧邻省道“五溪九华山“公路东侧，距离九华山主景区4.5公里。该处水文地质等建设条件符合项目建设要求。（3）项目市场前景好。该项目以九华山大旅游为依托，以生态休闲度假为主题，以特色产品为经营，具有很强的吸引力和竞争力，同时也符合今后旅游发展的趋势。项目整体规划设17、计具有高品位、高水平，贯彻了科学的发展观和可持续发展的理念，这将使九华山xx度假村成为九华山乃至池州市的旅游接待、休闲度假的标帜。（4）项目的产品方案、工程方案和环境保护方案可行，总体规划合理，投资规模适中。根据项目的建设内容和规模，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。（5）财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力和清偿能力较强。本项目的实施将为承办单位带来可观的经济效益，并可实现可持续发展。（6）项目不仅具有良好的经济效益，更为重要的是对地方整体经济发展和产业结构调整具有较强的带动效益。（7）建议贷款行方面在实行有效的风险控制和财务监督下，对项目单位给与大18、力支持。2. 项目背景及必要性2.1 项目背景九华山位于安徽省池州市青阳县境内，面积约100平方公里。据记载早在晋代（公元401年）就有了寺庙建筑。开始为道观，到唐代广修佛寺。九华山是我国佛教四大名山之一，诗仙李白曾三上九华山作诗赞美曰：“昔在九江上，遥望xx峰，天河挂绿水，秀出九芙蓉”。九华山又是国家AAAAA级风景名胜区，为了加快安徽省旅游产业的发展，中共安徽省委、省政府以皖发200014号关于要求加快“两山一湖”旅游经济发展的若干意见对安徽省旅游发展方向作了总体规划和实施纲要。池州市政府积极贯彻落实，发出关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知（池政秘200312号）。据此，九华山管委会19、制订了九华山风景名胜区总体规划、xx景区总体规划，对整个九华山景区功能进行整合和细分，确定了以xx为基地，为整个景区提供全方位服务、管理的功能，并作为游客旅游观光的接待中心。旅游接待的水准和服务水平直接影响旅游业的发展。本项目建成后不仅可以提高九华山高端客户的接待能力和接待水平，进一步提升整个九华山旅游的档次，同时其独特的造型、靓丽的景观、与xx红、盆景园等项目形成一体的大旅游概念也必然将xx镇佛国文化园打造成为旅游景点之一。九华山旅游资源丰富，是正在建设和发展中的国家5A级旅游风景区，地处皖鄂赣三省交界的沿江地带，是长三角经济圈与武汉经济圈交汇点，也是池州市社会、经济发展的优势和潜力所在。近20、年来，池州市委市政府始终坚持安徽省委、省政府做出的“加快建设以黄山、九华山为重点的世界级旅游胜地，推进旅游国际化进程，促进皖南大开放”的决策，努力构筑“大xx、大旅游、大产业”，积极加大“旅游兴市”战略实施力度，加快“旅游强市”建设步伐，把经营九华山、发展九华山、繁荣九华山作为强市发展的重要举措来抓，努力打造国际性佛教道场和世界级旅游胜地这一目标。本项目位于池州市青阳县xx镇，紧邻五溪九华山公路，距离九华山核心景区4.5公里，与青阳县相隔20公里，距离池州市40公里。规划范围西至五溪九华山公路，北至山体南麓边缘100米，南至在建酒店、进村道路，东至水库、村庄联系道路，总用地约14.42公顷（即21、216.3亩）。北有“xx红蚕桑文化园”、“素食园”、“盆景园”等旅游、休闲、度假项目，与本项目紧紧相邻连为一体，形成集旅游、休闲、度假、观光为一体的产业链条。从整体规划角度来看，本项目是完全符合xx镇总体规划的。项目紧邻中国四大佛教名山之一，国家级风景名胜区的九华山，九华山悠久的佛教文化，奇丽的自然山地景观，宜人的生态气候，便捷的对外交通都为本项目的实施提供了一个良好的外部环境。加之项目三面环山，一面临路，东高西低，河塘均布，阡陌交通等自然特点，也为本项目塑造独具特色的人文品质提供了可能。按照九华山风景名胜区总体规划（2008），作为中国四大佛教名山、国家级风景名胜区之一的九华山，将来在空间22、上将发展成北有xx，南有南阳，中拥老街的态势。根据2009年安徽旅游经济运行情况报告，作为全省53家重点景区之一，2009年，九华山接待游客310万人次，同比增长13.82%，超越黄山排名第一；累计门票收入2.39亿元，同比增长21.99%，排名第三。因此，九华山不仅是全省乃至更大区域的一个重要旅游景区，同时也将逐步发展成一个重要的旅游经济积聚区，“秀丽xx、人文xx、繁华xx”将是点亮九华山未来，带动九华山嵌入国际旅游市场竞争的代名词。2.2 建设的必要性然而我们从现实发展也看到，除了老街发展成就有目共睹以外，南阳依托“马路经济”在近几年发展迅速，而作为北门户的xx镇由于镇区偏于西偶，远离黄23、金要道五溪九华山公路，无法获得更多经济带动，而xx受到近几年功能重复、产品结构单一而又粗放式的建设，发展空间越来越小，建筑形式渐显单调，旅游吸引力越来越弱。因此，为了增加九华山北门户的吸引力，完善九华山旅游服务功能，提升九华山综合竞争力，迫切需要谋划新兴项目，跳出xx即有传统风格和功能限制，依托经济动脉五溪九华山公路，承接来自南京、合肥甚至整个中国中北部的经济辐射，在服务功能上、建筑风貌上、空间感受上有所创新，有所提升。而本项目正是基于以上的认知，精心规划，精心打造。概括起来，项目建设的必要性有以下几点：一、是适应现代旅游业发展的需要根据世界旅游权威研究表明：人均GDP超过1000美元，观光旅24、游人数开始增长；人均GDP超过2000美元，休闲旅游人数急剧膨胀；人均GDP超过3000美元，度假旅游人数大幅提高。2009年，我国人均GDP3678美元（不包括台湾、香港、澳门），已经超过3000美元，休闲度假旅游业将呈现出快速增长趋势。当今发达国家休闲度假旅游业收入，占整个旅游业收入的50%以上，有的甚至超过70%。据2008年9月中央财经报道，2007年我国旅游从业人口有6千万人，预计到2011年将达到1亿人左右，为适应旅游业消费层次的提升和旅游产业的升级，在九华山风景区建设高端接待设施是适应现代旅游业发展的需要。二、是省委省政府、市委市政府、九华山党工委、管委会旅游发展战略的需要省委省25、政府制定了“两山一湖”旅游发展纲要，提出要把“两山一湖”为核心的皖南地区，建设成世界级旅游胜地，带动全省旅游业的发展。市委市政府提出旅游兴市、旅游立市、旅游强市目标，以自然生态景观为基础，佛教朝圣与文化体验为龙头，生态度假休闲为主体，把九华山建成为集观光、休闲、度假于一体的世界级旅游胜地。九华山党工委、管委会根据省、市发展战略提出了“二次开发、二次创业”，实施景区设施下迁和xx新区建设，把九华山建成世界旅游胜地和国际性佛教道场。为了积极响应省、市旅游发展战略规划,同时从未来大xx的概念出发，将xx镇打造成为未来旅游、度假、休闲、娱乐基地，与九华山主景区连为一体，把九华山真正打造成为“世界级旅游26、胜地、国际性佛教道场”。三、是九华山旅游大发展和提升的需要九华山历史文化源远流长，佛教文化博大精深；自然风光秀丽，生态植被良好；自然环境、人文环境、地理环境优越；气候宜人，空气清新,随着高速公路和铁路的建成通车，从客观上将极大地推进九华山旅游业的发展，同时也将有力地促进九华山旅游设施的建设和提高。根据池州市委、市政府的旅游兴市的发展战略，扩大池州开放的影响。经过审慎论证和科学设计，九华山xx度假村将建设成为一个建筑设施生态化、园林化，环境天人合一、休闲康体人性化的综合观光、休闲、娱乐中心。因此，该项目建设既是九华山旅游业发展的需要，又是池州市对外开放发展窗口形象的提升需要。四、是实施再就业工程27、，稳定社会秩序的需要九华山下迁工程正在有序地进行，xx景区原居民城镇化，第三产业化的发展及产业结构的调整正在进行，已有一大批农民面临再就业的选择，下迁过渡期存在社会稳定隐患，而酒店业、酒店式公寓管理等属于劳动密集型产业，就业快，而且投入少，技术含量不高，风险小。本项目建成后，可以提供几百个就业岗位，不仅能够进一步推动九华山和xx镇的建设步伐，促进经济发展，能够有效解决就业问题,实现社会稳定,其社会效益显著。五、增加新功能，提升竞争力九华山地处长三角经济圈区域中心城市南京、杭州、合肥之间，既需要积极接受他们的辐射，也需要形成自身品牌提升竞争力，促使九华山旅游经济在长三角区域占据重要的地位。九华山28、北门户地区长期以来以传统的佛事接待而延伸的旅游商品交易、旅游住宿、旅游餐饮等为主，缺乏适应新时期多种旅游需求，时兴的“自驾游”、“健康游”、“商务游”等，而这类新兴旅游在沿海地区、特大城市等迅猛发展。本地区不新增这样的功能未免“不适时宜、不解风情”。因此，从提升九华山区域竞争力出发，从新兴旅游客观需求出发，从挖掘资源塑造品牌出发，本项目将增加高尚休闲、健身、养生、会务，艺术交流、各类俱乐部（野外拓展训练、山地自行车体验、自驾游等）以及度假等功能，主动接受和积极承载区域经济行为需求，从功能综合上、环境舒适上、空间宜人上，活动多样上增加九华山北门户综合功能，提升整个九华山综合竞争力。六、扮靓北大门29、，提升知名度本项目位于九华山风景名胜区北门户的核心区域。该项目的建设对于打破沿路千篇一律的山地和村庄景像，创造丰富而富有变化的建筑景观具有重要的作用，与此同时，本项目丰富而多样的旅游健身、休闲疗养等也将极大丰富北部沿线的公共服务内涵和品质，这对完善九华山公共服务功能，提升北门户的形象和地位具有重要的意义。七、完善产业链，提升和谐度本项目的实施，将极大提升地区品质，带动土地价值提升，与此同时本项目旅游度假、休闲、养生、健身等产品的推出，将使当地旅游产业从低端的参观经济、中端的旅游商品经济延伸到高端的服务产业，这些都将大大促进地方经济发展。而因此而带来的就业机会增加、生活质量提高、自豪感的树立都将30、极大提升当地百姓的“幸福感”，增加社会和谐度。3. 市场预测3.1 概况当代旅游业已成为一个发展快、能耗少、收益大、活力强的“朝阳产业”和“无烟工业”。进入21世纪，旅游业已呈现出良好的发展态势，许多国家和地区都将其列为重点培育和发展的产业之一。据世界旅游组织预测，未来20年，全球旅游业将以4%左右的速度增长，到2020年，国际旅游者将达16亿人次。经济的迅速发展和工作制度的改革，城市居民收入水平的提高和闲暇时间的增多，世界旅游热点的东移，我国加入WTO后入境旅游市场的扩大，拉动内需和假日经济政策的出台等为我国的旅游业提供了巨大的国际国内市场空间，旅游业已经并将继续成为我国国民经济增长的亮点。31、预计到2020年，我国将成为世界最大的旅游目的地，入境过夜旅游者将达到1.3亿人次。池州市是全国首批生态经济示范区，植被覆盖面积广，生物品种众多，生态环境优美，已成为国内外游人向往的旅游目的地。池州市已与杭州、宁波、安庆、景德镇等旅游城市缔结为旅游友好城市，并融入了合肥旅游经济圈，旅游业呈现快速发展态势。2005年，我市旅游收入占全市生产总值的比重已由2000年的6.8%上升到12.3%。根据对九华山风景区客流量历史数据的分析，并参考安徽省及“两山一湖”地区旅游发展规划，预测到2010年九华山风景区客流量将不低于370万人次/年。随着99米高地藏王菩萨露天大铜像的对外开放、合铜黄高速、徽杭高速32、的全线贯通、安庆长江大桥的通车，铜九铁路及九华山机场的开工建设，特别是铜陵到上海铁路的建成通车，已使xx宝地九华山通过公路、铁路、航运可直达全国各地，便捷的立体交通网络使得以九华山为中心的四小时经济生活圈正在形成，为旅游地产企业提供了包括皖、苏、浙、沪、赣、鲁、豫、鄂等全国人口最密集、经济最发达、消费层次最高的4亿多人口的巨大消费市场，同时也有利于对接海外旅游市场。海外观光游客亦可更便捷的到访。3.2 国内市场概况及发展趋势“十一五”是我省、市奋力崛起，全面建设小康社会的关键时期，也是旅游产业发展的黄金时期，有以下五个方面：一、世界旅游业发展趋势推动国内旅游业快速发展近年来，旅游已成为国际经济33、贸易的重要组成部分和全世界最大的产业之一，并保持持续发展势头。世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，我国旅游业将在相当长的一个时期内处于发展的黄金期。二、国内宏观政策环境支持旅游产业做大做强党中央、国务院确定的路线方针政策支持旅游业做大做强。安徽省及池州市政府高度重视旅游业在地方经济奋力崛起、跨越式发展中的带动作用，并将其纳入到了经济社会发展的总体规划。良好的政策环境对我省、市旅游业发展产生积极影响。三、国民经济持续快速发展促进旅游业再上新台阶根据预测，21世纪前十年我国国民经济年均增长速度仍将保持7%以上，城镇和农村居民的人均可支配收入显著增加，旅游34、规模将逐步扩大，旅游方式将向多元化、深度化方向发展。据国家统计局分析，我国人均消费从目前到2020年将以每年10.8%的速度递增，新的消费高峰就要来临，旅游业加快发展的潜力巨大。四、城市化进程加快为旅游客源市场增长拓展了空间当前全世界城市化平均水平是46%，我国的城市化平均水平约为43%，我省刚达到36%。随着我国经济社会发展水平的提高，城市化进程不断加快，城市人口增长迅速。这为以城市客源为主导的旅游客源市场提供了极大的开发潜力和市场空间。五、“长三角”经济区迅速崛起对旅游业发展产生带动作用上海、浙江、江苏、安徽三省一市参与制定的省域城镇体系规划和城市总体规划已经启动，这无疑对促进安徽在自身产35、业结构升级，基础设施对接共用、空间协调发展、加快工业化和城镇化进程，特别是旅游业发展等方面具有重要意义。预计长三角经济区到2010年的GDP将达到2万亿美元，该地区的迅速崛起必将形成巨大的旅游消费能力，并对我省、市旅游业的发展产生极大带动作用。3.3 旅游特征及资源分析3.3.1 宗教文化旅游特征分析宗教旅游是一种主题文化旅游，面向宗教人士、香客等特殊兴趣的旅游者。目前宗教旅游市场呈现出以下三个特点：一、宗教旅游持续增长、游客组成广泛根据中国佛教在线网站的统计，从上世纪80年代开始兴起的宗教旅游一直处在增长的态势。参加宗教旅游活动的游客中，非宗教信徒占了多数。游客结构包括了宗教信众和非宗教信众36、，组成涉及各个年龄段、各种文化教育和职业背景的人群。二、旅游形式多样化由于市场需求的细分化，近年来宗教旅游活动也产生了多样化的趋势。根据旅游活动的目的，现已形成至少4种宗教旅游形式：宗教圣地朝觐游、宗教历史参观游、宗教文化体验游、宗教养心度假游。宗教圣地朝觐游的参加者一般是宗教信众。改革开放以后，宗教政策得到较好落实，宗教信众的合法朝觐活动得到保护，宗教朝觐游应运而生，比如宗教信众在佛教节日去大寺庙进香等。宗教休闲度假宗教文化体验宗教朝觐观光宗教文化体验1980s1995s2000s图2-1 宗教旅游生命周期到20世纪下半叶，随着宗教世俗化的步伐加快，宗教场所历史文化参观游逐渐兴起。各宗教场所37、都揭起了自已神秘的面纱，直面社会各界大众扮演了作为地方历史文化的有形载体的重要角色。宗教旅游发展的第一次高峰到来。进入新千年后，随着中国旅游业进入转型阶段，宗教旅游开始和文化体验结合起来，进入宗教文化体验游阶段。某些宗教机构团体为了扩大本门宗教的影响，吸引更多的信众，结合度假、观光等人们喜闻乐见的旅游方式，进行宗教体验学习旅游。比如河北柏林禅寺夏令营活动。近年来，随着现代人们生活节奏的加快，工作、家庭、感情各种矛盾把许多人压得难以喘息，宗教胜地修心养性度假旅游越来越受欢迎。宗教通常都有慰藉心灵、平息情绪的作用。一部分旅游者挑选到宗教胜地进行度假，如在佛教胜地坐禅听钟、吃斋念经，在道教胜地沐浴神38、光、修丹练气，既恢复体力，又恢复心力，达到彻底放松，彻底恢复的度假目的。虽然这种度假方式处于刚刚起步的阶段，但它具有广阔的发展空间。从2008年世界金融危机开始至今，宗教旅游业的发展不仅没有受到影响，而且每年的游客量反而呈现逐年增长的态势，由此可见一斑。三、宗教旅游与民俗、娱乐等活动渗透融合近年来宗教旅游的软性项目的开发运作也越来越朝大型化、综合化方向发展。许多地方宗教搭台、旅游唱戏的综合性活动成为当地的盛大节日。比如2001年10月，南京灵谷寺举行桂花节，吸引了众多南京市民和游客前来赏桂，桂花节期间灵谷寺日均客流量逾万人；2002年春节期间，武汉归元寺举办归元庙会，该庙会包括“祈祷世界和平、39、国泰民安、风调雨顺”为主题的大型法会、公益慈善活动、文艺演出、休闲娱乐及商贸洽谈展销等系列活动。可见，宗教旅游已经不再面向单一的细分市场，它正以其较强“兼容性”与其它的旅游形式、旅游项目相整合，以获取更大的市场空间。宗教旅游的市场总体需求小于观光、休闲、度假等其它旅游形式。除了小部分具有强烈宗教信仰的旅游者外，参与宗教旅游的原因大多集中在精神需求的层面，主要有情感满足型、艺术享受型、天人合一型、压力释放型、宣泄祈祷型五种。对于普通游客而言宗教旅游的需求波动较大。宗教旅游容易因为某些极具感召力的宗教节日或事件影响而产生短时间内“井喷式”的增长。根据中国佛教在线网站的一篇报道杭州灵隐寺3年内扩大140、5倍可见近几年来佛教旅游增幅之迅。许多旅行社也纷纷打出宗教旅游的路线，上海春秋国际旅行社把上海龙华寺九华山杭州灵隐寺天台山国清寺宁波天童寺普陀山的几大名刹联起来，开展“名寺三日游”。由此可见，宗教旅游需求增长迅速，国内外出现的“宗教旅游热”昭示着宗教休闲度假项目具有强大的发展潜力。3.3.2 九华山宗教旅游资源分析九华山奇山秀水，地藏奇僧，千百年来，形成独具特色的历史文化、佛教文化、民俗文化、建筑文化、山水文化等等。一、历史文化2000多年前，九华山就有道家驻足，至东晋，天竺僧杯渡在xx创建茅庵，后有唐新罗僧创建地藏道场，佛教逐渐取代道教，经久不衰。历史上，众多名人雅士，李白、王安石、范仲淹等41、，都曾游历九华山，留下大量诗歌文集，这里还有太白书堂等20多处书院遗址；历代朝廷也垂青xx，先后有50多座寺院受朝廷赐额。大量的人文活动，遗有历史文物2000余件，其中珍贵文物近百件。另外，这里的儒释道文化、茶文化和肉身文化等等，也都异彩纷呈，令人惊叹。二、佛教文化东晋隆安五年，天竺僧人杯渡来到九华山，兴建寺庙、修行布道，成为九华山佛教的开山祖师；唐新罗国王子金乔觉渡海来到中国，遍访名山，卓锡xx，苦修数十载，圆寂后肉身不腐，九华山遂被辟为地藏菩萨道场。唐时这里有寺院20余座，宋时40余座，至明代全山寺院达100余座，使九华山成为与峨眉山、五台山、普陀山齐名的中国四大佛教名山。其后，僧众云集，42、寺庙日增，明清以来，“香火之盛甲于天下”。改革开放以来，九华山佛教与韩国、新加坡、美国、泰国以及香港、台湾地区等佛教团体友好交往不断，九华山以博大精深的佛教文化，成为特色鲜明和有重要影响的佛教圣地，在国际上享有十分尊崇的地位。三、民俗文化一般而言，僧俗信仰不同、习俗各异，但自古以来九华山既是佛教圣境，又是民众居住生活的场所，这种僧俗混居的生活环境，使这一地区佛教习俗同本土民俗相融合，形成了独特的民俗文化。如这里有民间有为朝拜地藏菩萨而组织的百子会；饮食文化中包含富有九华山佛教色彩的“xx素菜”、“xx佛手”、“闵公豆腐”；以及当地人千百年来形成的“荤年素年”、“除夕进香”等众多生活习俗，内容丰43、富，特色鲜明。四、建筑文化九华山的寺庙建筑突破了传统的轴线对称的布局，因地制宜，风格多样。从类型上看主要有三大类：一类是宫殿式的，红墙黄瓦，高峻雄伟，如化城寺、甘露寺；二类是走马楼式的，因地势的由低而高，庙楼层层叠起，如百岁宫；独树一帜的是第三类民居式的建筑，外观上大多黑瓦白墙，硬山落水，小马头墙，斗檐深藏在院内，与皖南徽式民宅风格相一致，有些几乎与农家住宅相同莫辨，单门独院，庙舍合一。九华山的寺庙建筑文化，体现了外来的佛教文化与中国传统文化相融合、相辉映的特征，其中，民居式的寺庙格局，又是九华山僧尼与民众杂处的独有产物，这便形成了九华山佛教世俗化、世俗佛教化的特征，表现出佛教文化本土化的深厚44、社会基础。五、山水文化九华山的山水不仅奇美，还凝结着深厚的佛教文化，怪石、泉瀑、石刻处处都有所体现。传说中主动为金乔觉报时的“金鸡石”、由他一脚踩出的“脚印石”、“曾遇毒螫，端坐无念”典故而产生的“定心石”，泉有“地藏泉”、还有诸如“南无大愿地藏王菩萨”、“众生度尽，方证菩提，地狱未空，誓不成佛”的石刻等等，都体现了九华山山水文化特色佛教特色。xx景区位于九华山脚下，是国家AAAAA级九华山风景名胜区的入口，景区群山环抱，中有xx河、刘冲河、蛇冲河蜿蜒流过，云山、友谊两大水库点缀其间，拥有xx十景之一的“舒潭映月”、“龙池瀑布”、狮子峰、千年黑虎松等自然景观；建有无相寺、一宿庵、二圣殿、广胜寺45、等佛教名刹，以99米高地藏菩萨铜像为标志的佛教文化苑已经在xx景区开工建设（预计2011年可正式对外开放，届时来山的客流量将倍增）；xx人文景观丰富，保存有xx行祠石壁庙、柯桥门坊、玉带桥、云波书院遗址和刘冲摩崖石刻，村庄也保存着传统徽派建筑风格，为九华山又一观光旅游胜地。3.4 游客量预测九华山风景区客流量历史数据显示：2000年接待游客43万人次，2005年接待游客79万人次，2009年接待游客310万人次。2000年至2005年间，游客年增长率为12.94%；2005年至2009年间，游客年增长率为40.74%。可以看出，九华山旅游发展势头强劲，游客增加迅猛。据此，对九华山风景区今后的客46、流量作出预测如下：九华山20102020年客流量预测预测年份2010201120122013201420152020游客量（万人次）372428484532575610742年增长率（%）20151310864注：2010年1至6月份，九华山游客实际增长率20.7%。以上预测为保守预测，实际游客增量高于预测的可能性极大，原因有以下几点：（1）中国人均GDP超过3000美元，旅游人数会持续增加，我国旅游业将在相当长的一个时期内处于发展的黄金期。（2）近年来池州市的交通条件得到较大改善，并在继续改善中，这使客源市场大大扩大。（3）举世瞩目的地藏王菩萨大铜像即将完成并对外开放，来九华山的游客将会大量47、增加。（4）来九华山旅游多出于宗教原因，重游率高使客源稳定具有基础。同时，由于种种原因，有越来越多的人归向宗教，而佛教是华人的最大宗教，九华山是佛教圣地，其游客不断增加也就成为必然。（5）九华山不断进行的旅游基础设施建设、旅游项目建设、旅游服务体系建设等，都会带来游客量的不断增长。3.5 滞留时间抽样调查结果显示，九华山国内游客平均停留夜数最多的是1夜，占50.58%；停留2夜的占37.94%；停留3夜的占6.49%；停留4夜以上的占3.16%。一日游游客比重较少，占1.83%。由此可见，到九华山旅游停留2天是大多数旅游者的选择，其次是选择停留3天时间。而认为一次九华山旅游的时间以2天比较合适48、的比重较最大，占57.07%；认为3天比较合适的占28.53%；认为4天以上比较合适的占3.99%；认为1天比较合适的占10.32%。3.6 住宿选择意向九华山国内游客选择住宿地点以宾馆为主，占76.71%；在亲戚朋友家住宿的占3.56%；在社会旅馆住宿的占15.69%；在寺庙住宿的占3.67%。3.7 出游目的九华山国内游客旅游目的构成九华山国内游客旅游目的以宗教观光比例最大，占37.1%，其次是宗教朝拜（香客）、度假/休闲，分别占22.96%和22.3%，这三部分累计占82.36%，处于绝对优势，这说明近期的九华山国内旅游市场开发应以大众型宗教观光、度假/休闲和宗教朝拜旅游产品为主。另外，49、公务会议、商务也有一定的比重，发展潜力较大，前景看好；而文化/体育/科技交流、摄影/写生的比重较小，仅为1.16%和1.65%。3.8 市场容量分析3.8.1 现有接待能力测算九华山毗邻县市四星级以上宾馆接待能力：见下表地名宾馆名称星级床位数年（按360天）接待能力（人）池州市大xx宾馆四600600*360=216000青阳县西峰山庄四260260*360=93600九华山东崖宾馆四214214*360=77040合计1074386640九华山上现有三星级宾馆也仅有百岁山庄、九华山庄、金凤凰、聚龙四家，合计床位数600余张，年接待能力22万人次。3.8.2 在建及拟建五星级酒店接待能力测算景50、区内在建的酒店有龙溪山庄、金xx、雨润、新罗四家，四家均按五星级标准建造。接待能力见下表：酒店名称预计开业时间床位数年（按360天）接待能力（人）金xx2010年内440440*360=158400雨润2010年内500500*360=180000龙溪山庄2010年内660660*360=237600新罗2012年内500500*360=180000合计2100756003.8.3 高端客源分析根据住宿选择意向、现有接待能力测算及历史数据分析得出，高端客户占总人次的25%，其中选择高档酒店的占80%，选择中档酒店的占20%。根据20012020年客流量预测，2012年来山人数至少有484万人次51、，其中高端客户约121万人次。根据以上分析可知，选择高档酒店或酒店式公寓的有96.8万人次，选择中档酒店（四星级）的有24.2万人次。以上四家五星级酒店建成后的总接待能力只有75.6万人次，相对于96.8万人次的高端客户的需求，存在较大差距。小结：足见这四家酒店建成后，接待能力仍小于市场需求，客源非常充足。3.9 综合分析3.9.1 项目定位根据九华山几家在建、拟建的酒店规划可知，金xx国际大酒店以独栋别墅为主，雨润月松阁度假酒店以体育休闲为主，新罗大酒店以接待海外游客为主，龙溪山庄是传统的酒店加别墅群，主要目标客户群定位在高端散客，无法承接大型团队、高级别会议及政要首脑等接待。九华山xx度假52、村以公寓式酒店及酒店式公寓的概念设计，拥有居家的格局和良好的居住功能，全部个性化的精装修，集住宅、酒店、会所、商业等多种功能于一体，设有SPA水疗馆、健身房、精油按摩中心、大型会议室等，既能满足休闲度假、团队接待又可承接大型会议及政要首脑的接待。3.9.2 该项目优越性（1）地理位置的优越性：本项目位于进入九华山主景区必经之路，同时周边建有“xx红蚕桑园”、“盆景区”以及“素食文化园”等旅游景点，形成了独特的旅游休闲文化之地。（2）自然环境的优越性：本项目周围有自然的山山水水，（龙溪河、水潭等）环境幽雅、清静，可观山景、佛景且与居民区不混杂。（3）规模最大的优越性：本项目规模大、立意高、设计独53、特，同时具备集娱乐、休闲、大型会议于一体。小结：从以上分析可看出，本项目建成后不仅有固定的高端客源，同时因占有独特的地理位置等多方面的优势，流动客源也很充足。3.9.3 公寓式酒店及酒店式公寓酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，公寓式酒店是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房并配套全套家庭设备。酒店式公寓和公寓式酒店均具有自用和投资两大功能，它们是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。与传统的酒店相比，酒店式公寓它在硬件配套设施上毫不逊色，而服务则更胜一筹，除了提供传统酒店的各项服务外，还向住客提供家庭式的居住布局，酒店式的服务，最大的特点就是比传统的酒店更多了家的味道。对于54、身处名胜风景区的酒店式公寓，如果拥有特色餐饮和娱乐设施，会吸引众多的旅游人群。公寓式酒店的实质仍是酒店，其特点在于：它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全；它配有全套的家具电器，同时能够为客人提供酒店的专业服务。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。因此，相比于传统酒店，它具有更强的吸引力。酒店式公寓和公寓式酒店市场定位主要是为各类商务旅游、会议旅游、观光旅游和休闲度假旅游者提供住宿服务，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模，在35年内55、这一市场可望形成较大规模，从而将为酒店式公寓和公寓式酒店创造出旺盛的需求。4. 项目建设规模与内容4.1 建设规模安徽九华山润地建设投资有限公司拟投资30392万元，建设九华山xx度假村，工程总占地面积144202平方米（14.42公顷），总建筑面积71400平方米。工程完工后，将成为集休闲、度假、观光、娱乐、住宿、商务、会议接待等为一体的五星级标准的度假胜地，共设有客房600套，总床位900张。4.2 建设内容本项目主要由一轴、三湖、四片区组成。一轴：中心景观轴线三湖：三个景观湖，总面积32700平方米（3.27公顷）。四片区：入口商业区、商业酒店区、酒店式公寓区、生态农业观光园区。共有商业56、建筑、公建建筑、“商业+酒店”建筑、公寓式酒店、酒店式公寓、养生休闲会所等建筑38栋。其中：（1）商业、公建建筑19400平方米（2）公寓式酒店27200平方米（3）酒店式公寓22300平方米（4）养生休闲会所2500平方米。5. 项目选址及建设条件5.1 场址选择本项目位于池州市青阳县xx镇xx村，紧邻省道“五溪九华山”公路，是上九华山的必经之路，距离九华山核心景区4.5公里，与青阳县城相隔20公里，距离池州市40公里。规划范围西至九五路，北至山体南麓边缘100米，南至在建酒店、进村道路，东至水库、村庄联系道路，总用地约14.42公顷（即216.3亩）。5.2 建设条件5.2.1 工程地质本57、项目的用地位于xx镇莲花村“五溪九华山”公路以东、自东北向西南，场地中部较为平坦，东部较高向西呈梯级状跌落。根据邻近地段的场地资料，可以了解到：场地主要地层由第四系残坡积物组成。场地内及周围未发现对地质稳定性构成影响的断裂构造带。而在“九华山岩体”及“青阳岩体”区域内，已查明的较大规模的断层仅有一条南北走向的“中龙山-xx街平移断层”，位于场地东面约4000米，为中生代非活动性断层。区内及附近区域无活动性发震断层，按历史记载，本区无中、强地震发生，地震基本烈度为小于6度区，邻区地震影响一般在5度以下。据此判定，本区的地壳及经过长期构造营力作用和风化剥蚀的山体是稳定的。据探坑揭露，邻区场地的地层58、及承载力标准值fk自上而下为： 耕表土厚0.50-0.90米，局部分布的粉土0.80-1.70米，fk=140-180kPa； 分布整个场地的全风化花岗岩，fk=180-300kPa；强风化花岗岩，fk=500-1000kPa；调查表明，场地下部层岩的风化带状态和胶结程度随深度增加而趋好，无明显的软弱面（滑动面），因此，场地中无论表层土质或深层岩质边坡，都具有良好的稳定性，不会发生较大范围的滑坡；而拟建场地的中-微风化花岗岩，则是建筑工程良好的基础持力层。拟建场地相关水文资料缺乏。不过，从现场考察可见，该处地势同周围相比，较宽敞，自东向西有较小坡降，均有利于排洪防涝；而向世代居住在拟建场地内的59、老百姓调查证实，这里也从来没有被洪水淹的历史。5.2.2 气象青阳属亚热带季风湿润气候区。夏热冬寒，春秋温和，雨量充沛，日照时长，无霜期短，梅雨期40天左右，秋季干燥，冬有冰雪。气温：年平均温度16.1。极端最高气温为40，极端最低气温为16。降水：最大的日降雨量180.7毫米，最大积雪为25厘米。秋季常有台风末稍波及，形成猛烈的强风和骤雨，每年至少有2-3次。气压：最高气压值为1043.9毫巴，最低气压极值为991.1毫巴。风向：多为东北到东北偏东，随季节变化，风向也不断变更。3-4月风向不定，5-8月风向以东北风为主，9-12月以西北风为主。风速：冬季风速较大，一般为4-5级。年平均风速全60、县为1.6米，无风频率为28%。湿度：年平均相对湿度（水汽压）为16.5毫巴，1月最小，平均6毫巴；7月最大，平均30.6毫巴。蒸发：1月最小，平均在44.9毫米以下。7月最大，平均在207.4毫米以上。月平均蒸发量最大为310.5毫米，最小为22.7毫米。日照：年平均日照为2106.7小时，日照率为48%。最多为2358小时，最少为1840.2小时。上半年日照短，3月最短为120小时；下半年日照长，8月最长为250.4小时。 暴雨：日降水量50毫米以上的暴雨较常见，主要集中在5至8月，暴雨次数占全年的75%。除1月和12月外，2至11月都有暴雨出现。暴雨平均初日是4月21日，终日为8月16日61、。处终间隔日数为113天。暴雨最早出现的是1972年2月3日，降雨量为53.6毫米；暴雨结束最晚的是11月9日（1967年、1972年），其分布山区多与畈区。5.2.3 水文xx河、八都河、九都河贯穿境内，xx镇共建水库4座，塘坝527个，沟渠配套9.5公里，共有水面184.63公顷，水利设施用地53.7公顷，灌溉面积达1627.2公顷。5.2.4 地震池州市所在区域，地震活动频繁，但震级较低，查中国地震动系数区划图（GB18306-2001），地震动峰值加速度为0.05g，相应区域地震基本烈度为6度。5.2.5 建筑材料本项目的建设项目位于xx镇佛国文化园区内，项目所在地建筑材料资源丰富，水62、泥、钢筋、木材可直接从城区市场购买，块石、碎石、黄砂可从境内乡镇购买。5.2.5 公共设施条件供电：电源来自青阳县城，镇区现有35KV变电所一座，沿路或取直架设10KV线路5条。电信：电话及有线电视网络、移动通信及寻呼业务均已开通。供水：xx新区自来水厂近期供水能力5000立方米/日，远期供水能力达10000立方米/日。排水：xx新区污水处理厂近期污水处理能力0.4万立方米/日，远期可达0.8万立方米/日。6. 工程规划设计6.1 建筑方案6.1.1 工程概况及现状九华山xx度假村毗邻中国四大佛教名山之一、国家AAAAA级风景名胜景区的九华山，位于安徽省池州市青阳县境内，是国家佛教风景名胜区。63、项目的具体地理位置在安徽池州市青阳县xx镇，坐落于青阳县xx镇佛国文化园区内；紧邻九华山五溪公路，距离九华山核心风景区4.5公里，与青阳县相隔20公里，距离池州市40公里。本项目规划范围西至九华山五溪公路，北至山体南麓边缘100米，南至在建酒店、进村道路，东至水库及村庄联系道路，总用地约13公顷。场地的南、北、东三面边坡呈梯级状跌落，场地中部较为平坦。区内池塘均布，铱山傍水，环境优美，空气清新、水质纯净。东西向纵深较深，东高西低，地面绝对标高在5000到7000之间。基地内无建成的民用建筑。本项目是安徽九华山润地建设投资有限公司开发的旅游地产项目，师法自然、以人为本，体现出高起点、高品位的营造64、理念。6.1.2 设计依据1xx镇总体规划(2006-2020)2青阳县旅游发展总体规划(20042020)3九华山风景区总体规划4佛光大道沿线地区控制规划(2005-2020)5城市居住区规划设计规范(GB50180-93)(2002版)6建筑设计防火规范(GBS00162006)7国家与安徽省颁布的相关规范、规程。6.1.3 设计原则与指导思想该项目将通过各方的共同努力，打造成国家级风景名胜区内旅游地产示范小区，同时带动当地生活理念、经济发展的整体提高。有利于提升九华山的旅游接待水平和能力，促进池州市旅游业和商业的发展。（1）本度假村的设计目标既能满足家庭休闲度假、团队旅游接待，又可承接大65、型会议及政要的接待任务。（2）因地制宜地创造一个可持续发展的环境规划设计与九华山国家5A级风景区的地位风格相适应，与自然景观相协调，充分体现佛教文化、历史文化底蕴，从而营造一个崇尚自然、热爱生活、追求健康、和谐文明的现代化商旅社区。同时，结合周边生态观光园设置农业生态观光园，合理适度的开发，创造一个人与自然和谐共处的可持续发展的生态空间环境，使居者可抛开都市喧嚣，品山居之幽，望秋水之远，尽情享受与自然亲密接触的无穷乐趣。（3）注重社会效益，经济效益和环境效益的统一综合考虑节能、日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，体现“均好性”原则，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境。同时面66、向多元化的市场，通过设计满足不同背景层次的要求，为商品化经营、管理及分期实施创造条件。6.1.4 总体规划6.1.4.1 总平面布局小区紧邻九五路，北部为山体，其东部紧靠本基地的位置有小水库和村庄联系路。本小区的总体结构定义为“一轴、三湖、四片区”。小区地块呈不规则形，东西进深较深。规划将主入口置于九五路上，沿主入口设置入口商业区，沿主入口向东设中心景观轴线，此为“一轴”，利用本区域原有水面整治成为三个景观湖，此为“三湖”，沿中心轴线布置商业酒店区，轴线东部设酒店式公寓区，南部设生态农业观光园区，此为“四片区”。中心轴线主要作为商业步行道，必要时可作为消防车道。区内两处较大水面整合后均匀分布，67、成为两处湖景，分别定义为生态景观湖，健康活力湖。使区内各处景观体现出均好性。整体设计依据现状标高采用平坡式，依照现有地形地势，尽量减少土方工程量；各组团间能够依山傍水，较好的利用了地理条件。交通主干道脉络清晰，流线便捷而紧凑，中间环湖采用曲线设计可较好保证安全，降低车速；随着弯曲的路径视野可不断变换，达到步移景异之效果。养生休闲会所环绕区内最大水面而建，空气清新，视野开阔。沿街建筑以二层坡顶为主，中心轴线商业步行街以三层为主，中心商业街南北两侧布置公寓式酒店，均采用园林庭院式布局。沿街建筑后退道路红线62米，后退部分设置草坪、乔灌木绿化及部分树阵式停车场地，形成宽阔的入口空间和良好的街景。酒店68、式公寓客房建筑结合地形成灵活布局，朝向以南北向为主，部分结合地形和景观为南偏东20度以内布置。建筑成角度的依照地形布置可使日照间距获得09倍的折减值，同时亦可使多数获得风景区的良好视线。景观上利用东北侧小水库流出的活水铱山就势与区内两个景观水面串联起来形成路边有溪水的郊野美景。同时可通过与本小区相连的上山小路将水库周边景色为我所用，种植茶园，提高居民的参与感，同时在沿街商业中设置游客参与的茶艺活动。南部生态农业观光园区内设置情景茶园体验区、果园体验区及农业体验区。与周边生态园相呼应。水是山水文化的载体，也是本小区的“生态绿肺”，方案中将水岸的处理灵活多样，有石岸、沙岸、土岸、木驳岸等多种，岸线69、的设计充分尊重原有景观，体现原生态的湖岸景观，利用基地现有的植被，移植到湖边景观带上，沿湖边小径曲曲折折，结合铺地与小品形成步移景异的景观效果，与都市的人工环境形成对比，使园区独具一份河畔有竹、湖边有石的自然韵昧。6.1.4.2 入口与交通主入口设于九五路省道上，内部交通与基地的形状相呼应，设计相接的两个环形道路中间由中心轴线道路相窜接，做到人车分流，并达到降低车速之目的，做到“顺而不穿，通而不畅”的便捷道路交通流线。中心景观步行道宽12米，中间设2米宽绿化带，主干道宽7米，次干道宽4米，宅前路宽2.5米。沿街设树阵式生态停车场。基地内有便捷的步行系统，与贯穿整个园区的绿轴相重叠，具有便捷、安70、全、亲近自然和便于交流等多种优点。6.1.4.3 竖向设计基地现状标高在50.0070.00米之间，呈丘陵地貌，考虑到现有九五路的道路标高，建筑场地的设计标高定为50.6069.50米，标高走向顺应地势，基本走向东高西低。地面形式采取平坡式处理。6.1.5 小区空间形态与景观构成规划依据自然地形将建筑设计成东高西低的格局，以充分利用其具有的周边景观优势，北依山势，南眺九华山风景区，具有得天独厚的景观视线。沿湖低层养生休闲会所灵活布置北部片区呈放射形扇面布局，最大限度地引入沿湖绿带景观，以达到设计的均好性。建筑物依山就势采用退台、露台、平坡结合顶等具有多种不同高度，平面布局灵活生动，建筑空间天际71、线起伏有致，极富动感。绿化设计应注重“适宜性、延续性、季节性”的原则，注重乔灌木与草坪的层次搭配，注重季相的变化，以场地现有当地树种为主，结合地形设计，将自然美与人工美相结合。为体现江南四季分明季相丰富的气候特征，树种选择强调乔、灌、草的多层次布局，控制常绿与落叶的数目比在64左右，强调秋色叶所占的比重，实现春花、夏荫、秋叶、冬枝的年物候植物景观。沿湖岸线的景观设计充分尊重原有景观，体现原生态的湖岸景观特色，小品设计力求简洁而又有个性，体现出特有的风格特征，同时满足游客的参与、游憩要求。6.1.6 消防设计整个小区严格按照我国现行的建筑防火规范进行设计，通过两个环形道路及中心景观道路形成完整的72、消防道路系统，符合消防车道转弯半径要求。消防车可到达任意一幢建筑进行作业，并有足够的消防作业场地。建筑单体消防间距满足多层建筑消防间距的要求。公共建筑设漏电火灾报警。6.1.7 卫生防疫规划采用雨污分流制，污水经地埋式污水处理站处理达标后方能排出。生活污水按照一级标准排放，餐饮类建筑设隔油池。充评估通风空调设备的噪声与振动对环境的影响，必要时采取消声减震措施。使之达到国家或当地有关标准。小区滨临湖面，同时设有大面积绿化为居民提供优美的环境和新鲜的空气，并有利于防尘减噪。为获得良好的日照朝向并节约用地，规划将多层建筑物南北向布置顺坡布置。在小区隐蔽处设垃圾收集点，由物业公司统一定时清运，有利于小73、区清洁。水箱水池内壁贴白瓷砖，保证水质。6.1.8 环保节能设计相应设计内容见章节7和章节8。6.1.9 单体设计6.1.9.1 酒店式公寓、养生休闲会所设计酒店式公寓客房满足家庭休闲度假的需要，层数以四层为主，房间南向布置。采用设置露台，立面上设飘窗、老虎窗、多重坡屋面等形成高低与光影的对比。平面布局强调各功能用房的通风、采光，做到动静有别，公私分离，同时设置适当的贮藏空间。公寓立面设计体现现代理念，注重吸收九华山当地建筑设计的传统特征与符号，采用人字坡屋顶与现代构成主义相结合的设计手法，顶部露台有设置太阳能热水器的位置，也增加了东西立面变化和层次感。统一设置太阳能管井。外饰面以外墙涂料为主74、，底层采用面砖饰面。建筑设计强调细部节点设计，通过现代材料与构造来表达传统线脚。整个立面形象清新典雅、既富传统又有现代精神，楼梯间、入口做门廊处理，丰富立面形象，提高建筑的品味。同时在空调位上进行整体设计，原则上充分利用建筑凹槽、结合阳台设计。色彩上以暖色调外墙涂料，冷色调屋面瓦形成对比，暖灰色面砖饰面基座起到调合作用，活泼中带有沉稳。建筑与其周边绿色环境形成既对比又统一的山水园林环境。低层建筑采用暖色面砖与局部涂料相结合，屋面为冷色调。养生休闲会所间可利用树墙、篱笆等手法相互分割，增加私密性，充分增加室外院落场地，提高滨水而居的人文价值和品味建筑设计应做节能设计计算，屋面、外墙及门窗等均应根75、据计算结果采用相应的保温隔热材料和厚度以达到国家对本地区的节能设计要求。设计选用环保型建筑材料，禁止使用耗能大、有放射性、会散发有毒气体的建筑材料。6.1.9.2 商业酒店（公寓式酒店）、公建配套商业及公建定位为既有商务、休闲健身娱乐，又有游乐、会所等服务功能，同时设置居委会、治安联防站、物业管理用房等。充分利用临街展示面的商业价值、潜力和广告效应。建筑风格以现代微派风格为主，强调其独特性与标志性。小区采用智能化设计，设置信息共用网络系统进行管理，管线入口预留接口。建筑内相关信息以总线方式通过环网，传输到小区物业管理系统，包括国际互联网、防盗报警、燃气泄漏报警及三表出户抄表等。6.1.10 经76、济技术指标（1）总规划面积：144202平方米（2）总建筑面积：71400平方米其中：商业公建配套面积：19400平方米酒店式公寓：22300平方米养生休闲会所面积：2500平方米公寓式酒店面积：27200平方米（3）建筑密度：19.1%（4）容积率：0.5（5）绿化率：45%（6）机动车停车位：230（7）非机动车停车位：2606.2 结构设计6.2.1 设计依据1.建筑结构荷载规范(2006年版)GB50009-20012.建筑结构抗震规范(2008年版)GBS0011-20013.建筑地基基础设计规范GB50007-20024.混凝土结构设计规范GBS0010-20025.砌体结构设计规77、范GB50003-20016.建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-20016.2.2 设计原则满足建筑功能要求及其他专业功能和使用要求，满足我国现行规范、标准规程要求，保证建筑物的安全、经济、合理。6.2.3 结构设计使用年限本工程建筑结构设计使用年限(耐久年限)混凝土结构50年。6.2.4 自然条件 基本风压：0.35KNm2，地面粗糙度为B类。基本雪压：0.40KNm2。抗震设防烈度：6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。6.2.5 建筑分类等级本工程建筑结构安全等级为二级，抗震设防类别为标准设防类(简称丙类)。6.2.6 活荷载标准值客房：2.0kNm2阳台78、：2.5kNm2卫生间、厨房：2.0kNm2不上人屋面：0.5kNm2楼梯、屋顶上人露台：2.0kN/m2商业：3.5kNm2设备间：7kNm26.2.7 结构选型根据建筑使用功能及平面，立面、建筑物高度、层高等，本工程建筑物拟采用钢筋混凝土框架结构，框架抗震等级为四级，楼板采用全现浇钢筋混凝土楼盖。6.2.8 主要结构材料钢筋：直径12时，为HPB235级钢筋；直径12时，为HRB335级钢筋。混凝土：C25、C20墙体材料：采用轻质砌块。6.2.9 结构计算采用中国建筑科学研究院PKPM系列(2008)软件计算。6.3 给排水设计6.3.1 设计依据1建筑给水排水设计规范GBS0015-279、003(2009年版)2建筑设计防火规范G8 50016-20063室外给水设计规范GB 50013-20064室外排水设计规范GB 50014-20065建筑灭火器配置设计规范GB 50140-20056建筑专业方案设计图。7建设单位提供的相关基础技术资料。6.3.2 给水系统设计6.3.1.1 生活冷水系统（1）水源本工程给水由xx自来水厂提供，供水压力0.30Mpa，供水主管管径DNl50，沿区内主要道路布置成环状。（2）用水量本工程最高日生活用水量约为616m3d，最大小时生活用水量约为64.17m3h。消防用水为35Ls,其中室外消防水量20Ls，室内消火栓用水量151s。(3)供水80、方式本工程最高单体建筑为四层，故生活给水均采用供水管网直供。6.3.1.2 生活热水系统本工程客房布置较为分散，不设集中供热系统。客房每间单独设置家用型电热水器供应热水，厨房用热水采用电热水炉供给，公共卫生间不供应热水。6.3.1.3 消防给水系统消防给水系统设计详见消防给水设计。6.3.1.4 排水系统设计（1）排水体制本工程单体污、废水合流，室外雨、污分流。（2）生活排水系统室内外污、废水均采用重力自流排水。生活污、废水合流进入化粪池处理后排入室外污水管网，厨房污水排至室外经隔油池处理后排入室外污水管网，所有污、废水进xx村污水处理厂处理达标后排入xx河。最高日生活污水量约为554.4m381、/d，最大小时生活污水量约为57.75m3/h。（3）雨水系统本工程屋面雨水、地面道路雨水及空调冷凝水均采用有组织排水，雨水分地块集中后就近排入河道。雨水量按池州地区暴雨强度公式计算：q=1588(1+0.783lgP)(t+10)0.64(Lsha)屋面雨水排水设计重现期T=2年，集水时间t=5分钟；地面雨水排水设计重现期T=2年，集水时间t=l0分钟；综合径流系数=0.6。6.3.1.5 消防给水设计（1）消防用水量根据建筑设计防火规范，本工程消防用水量如下：室外消火栓用水量：20L/s 2h室内消火栓用水量：15Ls 2h（2）供水方式 室内消火栓系统室内消火栓系统用水由给水管网压力直供82、，消火栓布置保证室内任何部位有两股充实水柱到达，且充实水柱不小于7m。 室外消火栓系统室外消火栓沿室外环状给水管网布置，并保证其布置间距不大于120m，保护半径小于150m。 根据规范要求，在各建筑物内配备相应数量手提式磷酸铵盐干粉型的灭火器。6.4 电气设计6.4.1 设计依据1.民用建筑电气设计规范JGJ16-20082.建筑物防雷设计规范GB50057-943.10KV及以下变电所设计规范GB50053-954.住宅设计规范(2003年版)GB50096-19995.智能建筑设计标准GBT50314-20006.4.2 设计范围（1）强电设计（2）弱电设计（3）防雷、接地设计（4）电气消83、防设计6.4.3 强电设计6.4.3.1 供电设计（1）负荷等级：小区内均为三类建筑，按三级负荷供电要求设计。（2）供电系统：由公用10KV配电所供电，本工程10KV电源开闭所设在配套公建一层（3）负荷计算见下表编号名称数量用电标准安装容量1酒店式公寓270户4.4kw户1188kw2养生休闲会所10户20kw户200kw3公寓式酒店27200m280Wm22176kw4商业及公建19400m2100Wm21940kw5其他200kw总计5704kw同时系数084563kw本工程总安装容量4563KW，功率因素按0.93计，总视在功率为4936KVA，故整个小区考虑在小区会所内设置10KV电源84、开闭所1所，设1座2800KVA户外箱式变供会所及附近小区配套公建用电，设4座630KVA和2座400KVA户外箱式变供小区酒店和公寓等用电。供电方案由供电部门审批后实施。6.4.3.2 配电设计（1）本工程采用户外箱式变供电的形式。（2）公寓住户用电由户外箱变放射式供电，公用照明及其他公用负荷以每幢楼为单位，由变电所分回路供电。对于重要负荷如电梯等经两路电源在末端切换后供电，以保证可靠性。（3）本工程采用低压电容器集中补偿，补偿后低压侧功率因数不低于0.93。6.4.3.3 计量（1）本工程计量拟采用高供低计，电力、照明统一计费。（2）对负荷小的用电单元等电源干线处不设计量，在末端实行一户一85、表制供电。对于负荷大的公建则实行高供低计。6.4.3.4 照明设计（1）本工程照明形式分一般工作照明，应急照明(备用照明、疏散照明)，装饰照明、室外照明(含道路、庭院及立面照明)。（2）照度标准参照国家民用建筑标准中的要求进行设计，主要场所水平照度不低于以下标准：场所照度（Lx）光源及灯型营业用房300带格棚及反光罩荧光灯门厅100普通荧光灯通道50普通荧光灯室外照明庭院灯、投光灯6.4.3.5 线路敷设（1）由10KV高压开闭所至各箱式变采用YJV22-10KV型交联聚乙烯铜芯电缆穿管埋地敷到之处敷设。（2）由各分变电所、箱变至各用电单元采用YJV22-1KV型电力电缆穿管以放射方式埋地敷设86、。住宅各单元设置电表箱，以BV塑料铜芯线穿电线管沿墙或楼板敷设至用户配电箱。6.4.4 弱电设计本工程总体设计目标是根据实际需要，讲究经济实效为原则建立一个标准、开放型和集成化的信息交换系统，以适应当前和未来发展的需要，为业主及客户提供一个高效、便捷、舒适安全的工作和生活环境。6.4.4.1 通讯网络系统（1）有线电话系统设总电信交接间，电信传输干线采用多孔混凝土管道单元或PVC半硬电信管埋地在本区内道路下敷设。（2）数据通信及计算机网络系统通讯网络系统主要通过构建智能建筑综合布线系统来实现，用于传送数据、图像及通过代理服务器形式上网。主干布线主要用光缆，局域网采用交换式以太网。住户分支布线用87、超五类4对8芯非屏蔽双绞线，由楼层以星形拓扑形式连接到每一住户终端。（3）有线电视系统每套公寓和客房留有有线电视插孔。有线电视信号引自有线电视台，采用双向传输系统，系统的线路放大器及集中集线器设在楼内，采用同轴电缆埋地至各建筑物。（4）家居布线系统公寓部分的各住户内弱电系统采用家居布线系统，以实现“三网”或“多网”合一，每户接入电话线、有线电视及宽带数据各一路。（5）楼宇对讲及门禁系统在每个单元出入口设置彩色可视对讲主机及门禁机。访客需通过它与住户对话，经确认后方可解除门禁，每户户内设一个双向可视对讲分机，可实现住户与小区物业管理中心及保安中心进行通话。控制线路在室外部分穿钢管埋地敷设，室内部88、分竖向采用金属线槽或穿钢管暗敷设至解码器箱，分支线穿管暗敷引至各用户对计分机。6.4.5 防雷、接地系统（1）本工程地处山区，因此考虑按照二类防雷建筑设计。（2）沿屋顶四周女儿墙装设避雷带以及短型避雷针相结合的避雷装置。（3）防雷引下线利用柱子中的主筋。（4）进出建筑物的各种金属管道及电气设备的接地应在进出处与建筑物的总等电位联结，各住宅内的卫生间设辅助等电位联结。（5）防雷接地、保护接地、工作接地、电梯工作接地、计算机工作接地等合一，利用建筑物基础内主筋相互连接作为接地体，其接地电阻值不大于1欧姆。低压配电系统接地形式采用TN-C-S系统。6.4.6 电气消防（1）公寓的单元进线总开关和公建89、的区域总开关选用带300500mA的漏电保护附件，以防电气火灾的发生。（2）疏散楼梯、通道、前室、公共活动场所等装设疏散标志灯(带镍镉)7. 环境保护7.1 执行依据及标准1中华人民共和国环境保护法2中华人民共和国环境影响评价法3中华人民共和国水污染防治法4中华人民共和国固体废物污染环境防治法5建设项目环境保护管理办法（86）国环字第003号6环境空气质量标准（GB3095-1966）中的二级标准7污水综合排放标准（GB8978-1996）中的三级标准8大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)中新污染源大气污染物排放限值中的二级标准9建筑施工厂界噪声限值（GB12523-2008）中90、的有关规定10声环境质量标准（GB30962008）中的1类标准7.2 环境影响分析及污染防治措施项目对环境的影响分为建设施工期和建设后运行期两个阶段，其主要影响有废水污染、噪声污染、固体废物污染和生态影响。7.2.1 废水污染及防治废水污染源主要来自项目施工期的施工废水，运营期的洗浴、冲厕、汽车冲洗、餐饮等生活污水。（1）施工期施工期产生的废水主要包括土石方阶段雨水径流、结构阶段混凝土养护排水、各种车辆冲洗水及施工人员生活污水，其污染物主要为泥砂、SS、BOD5、COD、石油类等，若随地表径流紊流，对附近地表水体有一定的影响。防治措施：建设施工期应设置临时废水沉淀池，收集施工过程中产生的生产91、性废水及地表径流，废水经沉淀后，或补充施工用水或排入城市污水干管，纳入市政污水系统。施工期生活污水采用隔油池、化粪池预处理后排入市政污水管网。施工场地四周应修建挡土墙，并设临时排水沟渠导排废水，注重节约用水，减少水土流失产生量。（2）运营期运营期的最高日污水量约为554.4m3/d，主要污染物有：SS、COD、BOD5、NH3-N、TP。防治措施：本项目实行雨、污水分流，生活污水经化粪池处理，厨房餐厅污水经隔油池除油，汽车冲洗废水经沉砂隔油，一起排入市政污水管网，进xx村污水处理厂处理达标后排入xx河。7.2.2 噪声污染及防治噪声污染源主要来自项目施工期施工现场的各类机械设备、物料运输，运营92、期的空调、风机、水泵等设备的噪声及人员噪声。防治措施：在施工期间，应合理安排作业时间，高噪声源施工机械，尽可能安排在昼间作业，减少夜间施工频次。夜间22点至次日6点施工，应向环境保护主管部门申报，征求同意后方可施工。现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌应定点、定位，并采取防尘减震措施，设置挡风板。施工中尽量采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪声施工机械数量，最大限度地减轻声源叠加的影响。应采用合理布局、消音、减振、吸声等方法减小建筑内设备噪声及人员噪声。水泵房安装隔声门和隔声窗，其总隔声量不得小于30dB(A)，同时，水泵房作业时门窗不得随意开启。7.2.3 环境空气污染及防治（1）施工期93、施工期的大气污染源主要有施工区裸露地表在大风气象条件下形成的风蚀扬尘（其产生量与风力、表土含水率等因素有关，难以定量表述）；建筑材料运输、卸载中的扬尘；土方运输车辆行驶产生的扬尘；临时物料堆物产生的风蚀扬尘；混凝土搅拌站产生的水泥粉尘。扬尘的影响在干燥天气下显得比较突出，同时其影响是局部的，暂时的，影响的程度及范围有限。防治措施： 对于进场道路应适时洒水抑尘，以防道路扬尘对环境的污染；对于易产生粉尘的散装物料运输车辆，视物料的具体性状采取密封或围护措施，防止散装物料在运输过程中洒落引起扬尘污染。 装卸物料的尽量降低高度以减少冲击扬尘污染，对散装物料应设置简易材料棚，以免露天堆放造成的风蚀扬尘。94、 本项目内不设混凝土搅拌站，主体工程施工使用商品混凝土。 项目施工场地周围建设高达2米以上的实心围墙。（2）运营期运营期的废气主要来自酒店餐厅、餐饮服务场和公寓厨房燃烧天然气及油烟废气。防治措施：因为本项目采用的液化石油气作燃料，燃料燃烧过程中气态污染物较分散、含量少，对环境影响有限。对于酒店餐厅的油烟废气，本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。对于餐饮服务场和公寓厨房产生的生活油烟，都经排油烟机处理后排放，建设单位在建筑设计时预留内壁式排烟通道，使生活产生的油烟统一经烟道至楼顶高空排放。7.2.4 固体废物污染及防治施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃95、包装袋、建筑装修材料等。运营期的固体废弃物主要来自于餐厅和餐饮店垃圾、住宿人员和工作人员所产生的日常生活垃圾和办公垃圾，以及大量游客产生的各种垃圾。防治措施：对施工期的建筑垃圾应采取分类回收，拆迁及建筑施工过程中产生的碎砖、砂石等建筑垃圾要分类回收处置，不宜回收的无害固废可回填平整场地；少量多余施工弃土要及时运往由环卫部门指定的处置场堆存。生活垃圾应集中堆放，由环卫部门清运或定期送往垃圾中转站，最终由环卫部门集中处置。为加强运营期的固废管理，合理布设垃圾收集点，保持环境清洁。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等进行回收利用。在本项目中建设垃圾中转站，并安排保洁人员轮流值班，负责清96、扫卫生，清理垃圾，将垃圾集中后运至城市垃圾场处理。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产生臭气异味，污染环境，对餐饮固体废弃物等可以委托环保部门及时运至附近垃圾填埋场所进行填埋处理，或送给农户作肥料、饲料使用。7.2.5 生态影响旅游业的发展与当地环境息息相关。研究表明，旅游开发和旅游活动的开展对当地的水、土壤、大气、野生物种等旅游资源要素和生态环境系统都有着不利影响。项目在建设前，应明确项目建设过程中破坏绿地及砍伐树木情况，提出生态补偿措施。建设项目绿化面积及绿化率应满足城市绿化条例规定的要求，在考虑绿化面积、绿化率、植物种类、单位面积乔木数、立体绿化的同时，还应注意绿化布置的功能97、性（实用、经济），水体、树木等的亲和性，植物的多样性等，达到景观、生态、吸尘、降噪的作用。具体生态保护措施：（1）规划建设生态保护施工期，项目建设对周围生态环境可能造成一定的影响，因此应积极地采取保护和减缓措施，消减对生态的负面作用，主要从以下几个方面对环境影响进行避免、减小、矫正、保护和补偿： 在工程的施工过程，对管网埋设时破坏的地面植被和表层土壤及时恢复，施工移走的土壤就地填充场区低洼地带。 基地裸露地面全部实行绿化，原有植被尽量保留。在绿化管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。 在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少98、施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。（2）项目运营期生态保护为了将对生态的不利影响降低至最低程度，应采取一系列环境管理和保护措施，包括： 制定游客交通服务系统以迅速地疏散景区游客。 制定详细的旅游区环境管理计划。 执行环境管理的保护政策，旅游服务设施必须遵守国家规定的污染物排放标准。 加强讲解、教育和信息说明工作，以提高游客环境保护意识，尽量减少对自然景区的影响。 防灾减灾方面一是要做好塌方和滑坡防治规划，开辟道路、新建设施时，不得大量砍99、伐树木、开山采石等，对一些重要地段和险工险段要作护坡处理，杜绝塌方、滑坡灾情的发生。二是要做好防火消防规划，重点做好森林防火和重点设施消防工作，建立健全防火规章制度，加强游客的防火安全教育。在烧烤区要严格划定区域，禁止区外用火，并落实管理人员责任制。8. 节能设计8.1 设计原则与目标我国能源贫乏，人均拥有量远低于世界平均水平，而能源是人类生存和发展的重要物质基础，因此，节约能源是当前基本建设必须遵循的准则，这是经济发展的需要，同时也是减轻环境污染的需要，更是改善人居建筑环境的需要。为贯彻中华人民共和国节约能源法，建设节约型社会，本项目按节能建筑标准和要求进行建筑节能设计，在保证相同的室内环境100、参数下，使全年采暖、通风、空调和照明等的总能耗应减少50%，同时建立科学的企业能源管理体系，推广先进节能技术，加强用能管理，以尽可能的减少项目能耗，保护环境，降低项目运营成本，提高项目的经济效益。8.2 用能标准和节能规范根据本项目的建设内容与项目的特点，节能设计与日常用能管理应具体采用的节能标准和节能规范如下：1.安徽省居住建筑节能设计标准（夏热冬冷地区）DB34T754-20072夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-20013建筑照明设计标准GB50034-20044采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20035公共建筑节能设计标准GB50189-20056民用建筑热工设计101、规范GB50176-937建筑采光设计标准GB/T50033-20018绿色建筑技术导则建科2005199号9民用建筑电气设计规范JGJ/T16-9210全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇11饭店业节能守则（中国饭店协会）12设备热效率计算通则GB2588-8713综合能耗计算通则GB2589-8714企业能量平衡通则GB3484-8315能量平衡技术考核验收标准GB3794-8316评价企业合理用电技术导则GB3484-8317评价企业合理用热导则GB3486-8318设备及管道保温技术导则GB4272-848.3 节能措施8.3.1 建筑节能措施（1）建筑物的围护系统设计 屋面：采用隔热102、保温屋面，起到保温隔热作用。 墙体：采用外墙外保温构造，使用国家推广的建筑材料和技术。 门窗：采用国家推广计划中的节能门窗。 节能设计的相关指标：体形系数：板式高层建筑物体形系数控制在0.35以下；塔式建筑体形系数0.4以下。窗墙比：各朝向均不大于0.70。围护结构传热系数k与热惰性指标D：窗户（含阳台门透明部分）：K2.5屋顶：D3.0；k1.0；D2.5；K0.8；外墙：D3.0；k1.5；D2.5；K1.0；分户墙和数板：k2.0；底部自然通风的架空数板：K1.5；户门：K3.0；外窗，阳台门的气密性等级：六层以下为3级，七层及以上为4级。 窗玻璃遮阳系数：SC0.5/0.6（2）总图设103、计从规划设计开始，充分重视建筑朝向、季风主导风向，地形地貌、建筑体型、建筑间距等。建筑总平面设计尽量满足冬季日照要求，并有利于夏季通风。充分利用原有窗采光，墙面设计采用大面积浅色调，用深色石材、木质造型勾勒线条，功能布局和房间布局充分利用自然采光。8.3.2 设备与工艺节能措施设计中，设备选择立足于国内先进的节能型设备，并充分考虑合理利用能源，提高能源的利用效率和复用率。通风、空调均选用节能型产品，使机组始终高效率运行，以节约能源。8.3.3 太阳能利用节约能源是我国的基本国策，国家鼓励在新建建筑使用新型材料和节能设备，安装和使用太阳能等可再生能源利用，以达到低碳经济的目的。本项目酒店式公寓均104、进行一体化太阳能热水系统设计，采用机械循环集中式间接加热太阳能热水系统，集热板集中设置于屋顶，储热水罐结合电热水器分散设置于各住户户内。热水使用实行分户计量。8.3.4 电气系统节能措施（1）功率因数补偿：变电所0.4KV侧设置电容器自动补偿控制柜，功率因数补偿后稳定在0.9以上。（2）配置电力变压器负荷时，保持三相负荷基本平衡，负荷大小差异控制在30%之内。（3）应用变频技术，控制水泵、风机的转速和控制二次泵。（4）采用节能照明灯具，室内照明采用紧凑型荧光，景观照明采用发光二极管（LED），走廊照明采用菲力普节能灯。（5）户外公共道路照明，采用光控方式，控制开关时间；内部公共照明采取分路控制105、，下班后降低不必要的区域的照度；客房内光源拟采用智能化控制系统。8.3.5 给排水节能节能措施（1）在供水系统的各个环节上均设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节约能源。公共场所采用感应式自控温度水龙头；厨房采用节水型水龙头，安装单独水表计量考核；淋浴器和小便器等洁具，采用感应自闭式水嘴阀门。8.3.6 用能管理（1）房间空调器、彩电、电脑和打印机在不用时切断电源。（2）回收厨房漂洗及食品冷却水以再次使用。（3）适当调整洗衣房的作息时间，尽可能多利用平价电和低谷电（4）要求对洗衣房的水进行软化处理，。既省电、水，又省洗涤剂，同时洗涤质量高。106、9. 安全、卫生九华山xx度假村内有许多工房和机械设备，如果操作或防护措施不当，会引起工房、机械设备破坏和人员伤亡。因此安全与卫生工作尤为重要，必须予以高度重视。9.1 标准及依据为贯彻执行建设项目中职业安全与卫生技术措施和设施，应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的三同时制度，遵照下列文件编制本工程的安全与职业卫生技术措施。1中华人民共和国劳动法2建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（劳动部）3国务院关于加强防尘防毒工作决定（国发（1984）97号）4建筑设计防火规范（GBJ16-87，修订本）5建筑物防雷设计规范（GB50057-94）6建筑抗震设计规范（GBJ11-89）7爆炸和火灾107、危险环境电力装置设计规范（GB50058-92）8采暖通风与调节设计规范（GBJ19-87）9建筑施工现场环境与卫生标准（JGJ146-2004）10给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-1997）11给水排水构筑物施工及验收规范（GBJ141-1990）12建筑给排水设计规范（GBJ15-1988）劳动安全卫生设计除依据以上法规外，还须遵守安徽省及风景区的有关劳动安全卫生规定。9.2 职业危害因素分析服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐厅厨房产生的油烟；空调机房、发电机房产生的噪声；高温设备及高温管道的导致的烫伤；以及机械伤害。9.3 安全技术措施各分区内设置消防设备，各工房之108、间的距离应满足防火规范的要求。易燃易爆区严禁吸烟或有烟火。1、在各建筑物及场地周边设立闭路监控系统，使进出各景点的人员处于监视之下，消除安全隐患。2、在有关游乐点醒目处，设置安全告示牌，对职工和游客加强安全教育，增强安全意识。3、按照建设规划完善必要的消防系统及措施。4、所有设备的外露运转部分设置防护罩或挡板，变压器设过流断电保护装置。5、其他主要防护措施（1）防油烟针对餐厅产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。（2）防噪声按工业企业噪声控制规范设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、锅炉109、房、发电机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。（3）防烫伤对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。（4）防机械伤害配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害：a.不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。b.当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。c.机械运行过程中，不得进行检查。（5）防火在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火110、灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内设安全出口、消防通道等。（6）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（7）个人防护a.凡从事服务的有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮食服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b.餐厅工作人员必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。c.严禁在工作时间吸烟和111、吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。定期进行健康检查，进行保健知识教育。9.4 卫生防疫措施为了应尽可能采取相应措施改善工人的劳动环境和劳动条件，保障工人的身体健康。具体采取以下几条措施：1、设置专职消杀队伍，定期清扫和收集垃圾,定期喷洒药剂，除臭、灭蝇、灭鼠等；2、一线在环境较差工作岗位的工作人员必须配备必要的劳保用品，包括工作服和防尘口罩等；3、设置医疗卫生室、浴室、更衣、休息室等；4、配置一定数量的消防灭火器及防雷装置等；5、对工作人员定期进行体格检查和预防；6、对职工进行安全教育和个人卫生教育；7、检验安全卫生措施实施效果，建立安全档案，112、以便及时发现安全卫生的薄弱环节；8、合理建设周围绿化。9.5 预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害职工事故发生的可能性。同时配套有劳保卫生设施，工作人员在一个清洁舒适的环境中操作，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。10. 项目组织管理10.1 项目管理10.1.1 管理组织本项目为新设项目法人安徽九华山润地建设投资有限公司，全面负责筹建及建成后的管理运营，同时聘请知名酒店管理公司为顾问，或进行经营承包。10.1.2 工113、作制度各项目单位实行经理负责制，各部门负责人对经理负责，建立健全各项规章制度，并严格执行，使员工做到各司其职，各负其责。10.1.3 工程勘察设计应委托有资质的勘测单位进行必要的现场勘测工作，为施工设计提供科学依据。施工图设计应进一步优化设计成果，如在施工过程发现问题，应及时提交设计变更通知，以确保工程质量。10.1.4 工程招投标与施工由公司统一组织招标，由中标单位负责项目的土建施工。施工队伍的选择是工程质量的重要保证，项目建设必须全面推行施工招投标制度，通过公开招标，执行“合理低价中标”的原则。招标前要对欲投标企业进行资格预审，剔除近两年安全质量方面有不良记录的施工企业。招标条款中不仅制定114、合理低价的条款，同时也必须要求参与投标的企业提供切实可行的进度网络计划、质量保证措施、主要施工方案，鼓励施工企业采用新工艺、新材料，这样一来可以选出实力强、技术硬、信誉好的优秀施工企业和项目经理（项目经理素质往往是关键因素），参与工程施工，有力地保证工期及质量目标的实现，同时也可减低和控制项目成本。在监理队伍的选择上也积极推行监理招投标工作，选好队伍、选好总监、选好监理技术人员，形成一支规范的、公正的建设管理队伍，推进项目的顺利实施。根据池州市发改委关于办理工程建设项目审批（核准）时核准招标内容的意见的通知和安徽省实施实施办法，结合项目单位自身条件，本项目就招标内容、招标方式等拟采用下列形式：115、拟申请核准招标内容一览表招标项目招标范围组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察设 计施 工监 理10.1.5 施工阶段管理施工阶段是项目实施时期的主要阶段，其工期长短和质量等级将直接影响项目的投入使用。因此项目单位必须要求施工单位要根据施工图编制详细的施工组织和计划。项目单位应直接在招标文件和合同中规定：对于超过、提前工期目标的将根据规合同规定进行罚款、奖励，项目工程质量目标定为合格，但鼓励施工单位争创“九华山”杯（即优良等级）。10.1.6 竣工验收建设项目按设计文件规定的内容建完，经检验、试运转合格后应及时验收，由施工单位向建设单位办理固定资产移交手续，交付116、使用。建设单位应邀请咨询单位、勘察设计单位、工程质监单位、施工单位、消防单位、环保部门等共同参与项目的验收检查，不合格的工程整改后再验收，整体通过验收后，应提出项目竣工验收报告和竣工决算，系统整理技术资料，提交竣工图，进行项目总结和评价。10.2 劳动定员本项目安排劳动定员180人，其中行管10人、一线管理人员20人、营销10人、服务员80人、财务4人、技术员11人、安全保卫15人、清洁工20人、勤杂工10人。1、职工来源新增职工面向社会新招和聘任。（1）一般人员要求具有高中、中专以上文化程度，管理人员应具有大专以上文化程度；（2）所有员工上岗前都要经过测试和培训，择优录取。2、人员培训项目的117、日常运营，必须有一支高素质的管理人员和技术过硬的员工队伍。除配套比较先进的工程设施和技术装备外，重要的是提高人员素质，所以必须制定出有关的管理人员和技术人员的培训计划。培训工作可采取培训、研讨会、国内考察、技术咨询、在职培训等多种形式，并贯穿于从项目前期准备到运行管理的全过程。技术人员、服务员都要经过严格的专业训练，并具有一定的文化水平，所有人员在上岗前计划安排接受培训，确保项目建成后能顺利高效地运行。九华山xx度假村要结合“安全、质量、秩序、效益、品牌”等的管理目标，认真细化方案，梳理流程和细节，让全体员工都明确本职工作的原则和标准。要加强新员工的培训，服务规范、服务意识要到位；认真做好重大118、接待任务；处理好价格与价值、品牌的关系；注意处理投诉问题。设备调试试运行期间，可派指定的操作、管理人员到现场进行考察、培训，了解处理工艺、检查产品质量。参与培训人员，应具有大专以上学历，最好是工程和自动化或其相关专业。10.3 项目进度计划1、建设工期建设工期从招投标之日算起，本项目计划在36个月内全部完成。目前项目的前期工作，包括建筑规划、可行性研究、地质勘察和初步设计已基本完成。2、总进度安排第12个月：完成项目的招投标第315个月：完成酒店式公寓建设第1330个月：完成公寓式酒店第1930个月：完成商业与公建建设第1524个月：完成养生休闲会所建设图10-1 项目实施进度横道图工程项目建119、设期（以月份计）167121318192425303136工程招、投标=酒店式公寓建筑工程=公寓式酒店建筑工程=商业与公建建筑工程=养生休闲会所建筑工程=基础设施、公用配套=景观湖工程=绿化（含农业观光园）=11. 投资估算与资金筹措11.1 投资估算11.1.1 投资估算范围本投资估算范围包括项目的建安工程、配套基础设施工程等直接建设费用及工程建设其他相关费用等。11.1.2 工程概述九华山xx度假村位于池州市青阳县xx镇xx村，工程用地144202，总建筑面积71400。主要工程项目有：商业、公建建筑19400平方米；公寓式酒店27200平方米；酒店式公寓22300平方米；养生休闲会所25120、00平方米；道路和停车场约18000平方米；景观湖32700平方米；绿化（包括生态农业观光园植物）面积64891平方米。7.1.3 投资估算7.4.3.1 投资估算依据和说明（1）建筑安装工程费建筑工程参照2003年安徽省建设工程补充定额估价表、2000年全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表、1999年安徽省装饰工程综合估价表及当地类似工程造价估算。安装工程费依据2000年全国统一安装工程预算定额安徽省估价表及类似工程造价调整。考虑目前建筑主材市场价格变化较大，不同材料的价格均调整至2010年16月平均价格水平。（2）设备费用根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价估算。（3）建设121、单位管理费建设单位管理费是指筹建单位为进行项目筹建、建设、验收总结等工作所发生的管理费用，不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备、材料所需的费用。可以“单项工程费用”为基础，乘以按照工程项目的不同规模分别制定的建设单位管理费率计算，本项目建设单位管理费率按1.5%计列。（4）项目前期工作咨询费根据建设项目前期工作咨询收费暂行规定(计价格19991283号)及市场行情计取。（5）勘察设计费为委托勘察设计单位进行勘察设计，按规定应支付的费用，此项费用可按国家计委、建设部2002年颁发的工程勘察收费标准、工程设计收费标准、工程勘察设计收费管理规定和市场行情进行编制。（6）招标代理费为122、委托招标代理单位进行招标代理，按规定应支付的费用。此项费用是按国家计委颁发的招标代理服务收费管理暂行办法计价格20021980号和有关规定进行编制，并结合当地市场行情计取。（7）工程监理费监理服务收费同上述收费一样，实行政府指导价。监理服务收费以工程概（预）算为基础（工程概预包括建筑安装费、设备购置费，但不包括征地拆迁费、建设单位管理费、工程保险费和不可预见的其他费用等），按照建设项目工程概算投资额分档定额计费方法进行估算。目前计费依据是2007年国家发展改革委、建设部发布的建设工程监理与相关服务收费管理规定，同时我们结合市场行情计取。（8）土地费用按取得土地实际成本计。（9）临时费用包括临时123、施工水电接入费、临时道路建设费等，根据现场勘察情况，按工程费用的1%估算。（10）其它费用其它费用计算表序号项目费率（元/M2）金额（万元）1城市基础设施配套费50.002墙改基金8.003散装水泥基金1.504工程渣土处理费2.005人防工程易地建设费30.006土地登记费0.207白蚁防治费2.008房屋所有权登记费0.509规划综合技术服务费2.2010房产面积测绘费1.0011施工图纸审查费2.1012避雷设计审查费1.1013避雷检测费0.5014规划技术服务费1.0015产权交易费3.0016产权登记费2.5017档项目保管费1.0018天然气入网费20.0019自来水入网费20.124、0020销售入网费1.0021规划设计费3.0合 计152.61090（11）基本预备费用该项费用是指项目不可预见费用，按第一部分费用和第二部分费用（减除土地费用）之和的6%估算。（12）建设期利息本项目拟申请三年期贷款7000万元，年利率按5.40%计算，利息计算期为3年。（13）项目需流动资金200万元。7.4.3.2 总投资估算项目总投资 = 建设投资建设期利息流动资金总投资估算表序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计1工程费用1.1主体工程1.1.1商业、公建232823281.1.2公寓式酒店（含装修）816081601.1.3酒店式公寓（含装修）4906490125、61.1.4养生休闲会所3753751.2基础设施、公用配套1.2.1给排水2862861.2.2电力工程4284281.2.3电讯工程1431431.2.4酒店暖通工程236362721.2.5酒店服务设施2722721.2.6酒店家具电器6806801.2.7环保设施6011711.2.8道路和停车场3603601.2.9绿化（含农业观光园）6476471.2.10景观湖土石方工程164164小计17857119936190922工程建设其他费用2.1土地费用507550752.2项目前期工作费20202.3勘察设计费1091092.4招标代理费552.5工程监理费30302.6建设单位管126、理费2962962.7临时费用1971972.8其它费用109010902.9员工培训费18182.10生活家具购置费36362.11房产销售费用652652小计752875283预备费3.1基本预备费213021303.2涨价预备费小计213021304建设投资合计178571199369658287505建设期利息113411346固定资产投资合计1785711993610792298847流动资金2002008项目总投资17857119936109923008411.2 资金筹措 本项目总投资约30084万元，资金来源计划包括：1、企业自筹5100万元；2、楼盘预售款17984万元；3、127、申请银行贷款7000万元。11.3 资金投入预测按照已发生费用和项目建设进度计划，本项目建设开发期间资金使用和需求情况大约如下：单位：万元资金需求时间段（以月份计）167121318192425303136各期需求643156626649 507739892277累计需求64311209318742238182780730084备注：表中时间“1”是指项目进入实施阶段的起始月份，以项目工程招投标为起点。“16”的需求包括了项目实施阶段前的各项投入。资金投入预测表明，本项目在实施阶段的第一年有12093万元的资金需求量，而在该期间，公司可使用的资金只有5100万元左右，存在7000万元的资金缺口128、，因此必须进行贷款融资。根据项目工程进度安排，到实施阶段的第二年，项目建设产品（包括酒店式公寓、养生休闲会所和商业建筑等）便可进入销售阶段。预计在第二年可实现销售收入32915万元。这就为其后的资金需求提供了充分的来源保障。12. 财务评价12.1 财务评价依据（1）国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2）建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法（3）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南（4）国家现行的财税制度和有关法规（5）建设单位提供的有关数据和资料（6）参加本项目研究的其他专业提供的数据和资料12.2 项目建设期、经营期、计算期项目拟3年内建成，经营期17年，计算期129、20年。12.3 成本和费用估算12.3.1 估算说明（1）职工工资与福利本项目劳动定员180人，管理人员平均年薪按3.0万元计，其他人员平均年薪按2.0万元计。（2）燃料、动力费用电：本项目公寓式酒店面积27200，安装容量为2176kw，满负荷经营年份，预计年用电为21763604=313万度。基本电价按1.0元/度计。用气：本项目酒店餐饮经营以液化气为燃料，满负荷经营年份，预计年用气量为200吨。气价按6000元/吨计。（3）餐饮服务和娱乐服务成本餐饮服务和娱乐服务的直接成本按各自营业收入的40%估算。（4）商务会议成本商务会议等服务项目的直接成本按该类营业收入的10%估算（5）客房物耗130、每套客房平均按每天20元估算。本项目设有自营客房300套。（6）固定资产折旧房屋的折旧年限为20年，残值率为3%；设备的折旧年限为10年，残值率为5%。本项目房屋及建筑物形成国定资产价值为14424万元进行折旧，房产开发销售成本13303万元（含分摊征地费）计入营业成本。（7）维修费维修费按固定资产折旧30%计。（8）财务费用主要是借款利息支出，借款利息支出计入成本。因本项目经营期不发生银行贷款，故此不再计算财务费用。（9）管理费用按年经营收入的2.5%计算。（10）广告推销费用按年经营收入的2.5%估算。12.3.2 总成本费用经计算，本项目年均总成本为3871万元，固定成本1965万元，变131、动成本1120万元，经营成本2985万元，详见附表B7总成本费用估算表。12.4 营业收入及税金预测12.4.1 营业收入预测根据旅游开发项目的盈利模式并结合本项目的特点，本项目的主营收入有：酒店式公寓销售收入、商业用房销售收入、养生休闲会所销售收入、酒店客房经营收入、餐饮服务营业收入、娱乐服务收入和商务会议服务收入。酒店式公寓的服务拟交给专业公司经营，因此其收入不计入本项目。1、酒店式公寓销售收入本项目有酒店式公寓22300m2，销售均价按5500元/m2计。预计可实现销售收入12265万元，在第2年实现。2、商业用房销售收入本项目有商业用房19000m2，销售均价按8500元/m2计。预计132、可实现销售收入19150万元，在第2年实现。3、养生休闲会所销售收入本项目养生休闲会所为2500m2，销售价按6000元/m2计。预计可实现销售收入1500万元，在第2年实现。4、酒店客房营业收入（1）客房入住率预测以下为九华山各大宾馆近三年入住率情况：酒店名称入住率（%）2005年2006年2007年2008东崖宾馆（四星）52576877聚龙大酒店（三星）50555862西峰山庄（三星）26425274根据对九华山各大宾馆入住率、游客住宿需求、游客对五星级宾馆房价、餐饮价格的接受程度所作的市场调研结果，并考虑今后安徽省及池州市会议接待需求，预测本项目的客房入住率应在5075%之间，本项目的133、客房入住率取70%。（2）客房价格预测以下为周边高级酒店与九华山现有高档宾馆价格表（豪华标间）：地区酒店名称星级标准价（元/套天）旺季折扣价淡季折扣价平均价合肥希尔顿五1380元1080880980元黄山高尔夫酒店五980元780480680元九华山东崖宾馆四1080元880480680元九华山聚龙大酒店三880元680380480元另根据九华山风景名胜区旅游市场研究中对游客住宿需要、游客对高端宾馆房价、餐饮价格的接受程度所作的市场调研结果，并考虑今后的市场竞争因素，公司预测本项目平均房价应在600元/套天左右，餐饮价格应在80元/人天的水平。（3）酒店客房数本项目拟自营的公寓式酒店有客房30134、0套。5、餐饮服务营业收入餐饮服务营业收入按酒店入住人数和人均餐饮消费估算。年酒店入住人数 = 客房数1.5人入住率360天年餐饮服务营业收入 = 年酒店入住人数人均餐饮消费（80元）6、娱乐服务收入根据风景名胜区旅游经营管理调控指标体系初探（南京大学学报）的调查和统计：国际平均水准，娱乐服务收入为客房收入的3%；国内经营较好的风景名胜区，娱乐服务收入为客房收入的10%左右。本项目娱乐服务营业收入按客房收入的5%估算。7、商务会议服务收入大会议室：1个3000元/天入住率使用率30%360天/年。中会议室：2个2000元/天入住率使用率30%360天/年。小会议室：3个1000元/天入住率使用135、率30%360天/年。12.4.2 税费计算1、房产销售涉及税费表税费项目税费率营业税营业收入的5%城市维护建设税营业税的7%教育附加费营业税的3%地方教育附加营业税的1%土地增值税30%、40%、50%、60%超率累进所得税25%2、酒店经营涉及税费表税费项目税费率营业税营业收入的5%城市维护建设税营业税的7%教育附加费营业税的3%地方教育附加营业税的1%所得税利润总额的25%经计算，本项目在营业期内，年均上缴税金为1271万元。详见附表B6营业收入、销售税金及附加和增值税估算表。12.5 利润估算经计算，本项目在营业期内，年均利润总额总计为3380万元。详见附表B12利润及利润分配表12.136、6 财务盈利能力分析1、主要计算报表建设项目投资估算表流动资金估算表项目总投资使用计划与资金筹措表总成本费用估算表固定资产折旧估算表无形资产和其他资产摊销估算估算表工资及福利费估算表营业收入、销售税金及附加和增值税估算表利润及利润分配表项目投资现金流量表项目资本金现金流量表财务计划现金流量表资产负债表借款还本付息计划表主要计算指标汇总表2、主要财务评价指标（1）投资利税率：12.65%（2）投资利润率：11.24%（3）财务内部收益率：税前20.27%税后12.56%（4）财务净现值（Ic=8%）：税前14002万元税后5958万元12.7 清偿能力分析本项目银行贷款7000万元，贷款期限3年137、，年初发放，3年利息总计1134万元。由于本项目的经济效益良好，因此对银行贷款有足够的清偿能力。经测算：偿债备付率大于1；利息备付率大于2；最大贷款偿还期为2年。表明偿还银行资金有保障。12.8 不确定性分析1、盈亏平衡分析年固定成本100%FBEP = -= 36.80%年营业收入年可变成本年营业税及附加以设计生产能力利用率表示的盈亏平衡点36.80%，也就是说该项目经营规模只要达到设计能力的36.80%时，企业就可以保本，项目财务盈亏持平，由此可见，该项目抗风险能力较强。2、敏感性分析项目在10%范围内变动，收入下降、经营成本和投资上升对内部收益率的影响为：营业收入下降10%，FIRR=1138、4.12%；经营成本上升10%，FIRR=17.47%；固定资产投资上升10%，FIRR=17.42%。均大于基准值（8.0%），说明项目有较强的抗风险能力。12.9 财务评价结论财务分析结果表明，本项目税后财务内部收益率为12.56%，大于基准收益率8%，税后财务净现值为5958万元，大于0。本项目具有良好的竞争性、流动性、稳定性、盈利性，收入稳定，保本点低，投资回报率高，抗风险能力强。从财务角度评价，该项目在经济上可行的。13. 结论与建议13.1 结论（1）本项目为新设项目法人安徽九华山润地建设投资有限公司投资建设的，公司注册资本为5000万元，全部以现金方式出资成立。公司具有较强的经济139、实力和筹资能力。企业机构和制度健全，管理规范，信誉良好。是本项目成功实施的保证。（2）项目符合相关规划要求本项目的建设符合九华山风景名胜区总体规划、xx镇总体规划和池州市政府关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知（池政秘200312 号）规定和规划要求。（3）选址符合项目要求本项目选址于紧邻省道“五溪九华山“公路东侧，距离九华山主景区4.5公里。该处水文地质等建设条件符合项目建设要求。（4）项目在建设过程中，对环境的影响主要是施工期间的噪音和运输污染，及项目运营期间的垃圾、污水、油烟废气，项目单位通过制定文明施工、雨污分流、垃圾收集、油烟净化等措施，完全可以克服项目对环境的消极影响。（5）投140、资估算与融资方案本项目总投资30084万元，资金来源计划为：企业自筹5100万元；楼盘销售款17984万元；申请银行贷款7000万元。（6）本项目可获得房产销售收入32915万元。在酒店的经营期内，酒店经营年均营业收入为5740万元，年均利润总额为1795万元，年上缴税收902万元。（7）财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力和清偿能力较强。本项目的实施将为承办单位带来可观的经济效益，并可实现可持续发展。（8）项目具有较好的社会效益本项目的建设，可以提供几百个就业岗位，可进一步增强九华山旅游的接待能力，促进经济发展，缓解目前比较突出的就业问题，实现社会秩序的稳定。13.2 建议综上所述，本项目不仅符合国家和地方的有关法律法规及相关规划要求，而且其产品方案、工程技术方案、环境保护、经济和社会效益均具有可行性，有利于项目单位和九华山的旅游业，对促进池州市旅游事业的发展起到了积极作用。建议给与大力支持。