1、天津空港大型主题功能商业社区地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月天津空港大型主题功能商业社区地产项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月70可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一篇 宏观背景71 xx区概况71.1 人口及行政区划71.2 经济发展指标71.3区域规划8产业总体规划82.空港概2、况92.1 空港整体概况92.2 空港物流加工区规划102.3 空港交通102.4 目前现状112.5 空港加工区配套设施132.6 空港加工区优劣式总结分析13优势13缺点133、xx镇概况和发展趋势分析143.1xx镇规划143.2 *发展状况163.3xx镇发展概况总结173.4 市场空白点18 空港内商业需2-4年的开发周期，带来先机18第二篇 天津整体房产市场研究181 天津商业发展分析181.1 天津商业政策和市场规划18天津市“十一五”期间商业市场规划18城市商业网点规划政策192天津商业供求关系分析192.1 天津商业发展总体水平较高192.2供求分析整体供大于求，趋势有所放缓3、，需求量有所提升，市场竞争激烈20 商业用房新增供应量有所下降203 商业租售价格分析223.1商业销售价格商业用房售价居高不下，持续走高223.2 商业租赁价格重新活跃、前景看好223.3 商业用房入住率空置面积增加，市场竞争将更加激烈244天津商业房产特点及趋势244.1 政府规划引领商业布局244.2 市场作用推动商业调整244.3 新建小区形成次级商圈254.4 商业房产向郊县、滨海新区扩军254.5 外地房产商转向商业房产254.6 旅游业发展力度加大，旅游房产初露端倪264.7 06年产权式商业销售进一步受到冷遇，商业出售难度增加264.8商业房产的操作更符合利润后置的属性265 4、各商圈发展分布状况和发展趋势275.1 目前天津商业发展分布275.2 商圈发展趋势分析27 商业市场将呈现“白热化”竞争态势28新兴商圈的发展趋势285.3 商圈发展进程的总结29差异化-业态的多元化是商业发展的关键因素29交通网络发达是商业发展的基本条件30经营特色是商业发展的立足之本30人流量和消费能力的积聚是商业发展的根本306 天津零售业发展状况307 天津零售市场分析318 天津专业市场发展状况329 天津市商业市场未来发展趋势339.1未来商业用房租赁市场需求量增长趋势明显339.2商业用房的租售价格走势较为平稳，略有增长349.3 营模式多以租赁为主或租售各半的方式，并逐渐形成5、了主流之势3410 商业房产市场结论3510.1 流动人口不足，商业发展的最大瓶颈3510.2 城市经济地位和影响力提升，商业房产发展趋向激烈和成熟35第三篇 区域房产市场研究351*商业圈分布和发展趋势361.1 xx区商业市场分布361.2 区域商业现状361.3 区域未来商业发展趋势371.4 区域市场总结分析392 *专业市场分布和发展趋势392.1 *专业市场分布393、空港区域内楼盘分析433.1空港物流加工区内在售项目分析43 多以多层和小高层的建筑形态为主453.2 园区内各种业态分布以及供应量47在售项目上市量和分布473.3空港加工区内营业酒店信息494xx镇区域概况5046、.1 xx镇现状504.2xx镇未来规划514.3 xx镇年内施工情况53*软件园建设-占地1600亩，建筑面积60万平方米53*集团扩能改造-项目占地200亩53第四篇 项目定位541地块区位分析541.1项目四至范围541.2 周边公共设施配套55银行：中国银行、农村合作银行在建中551.3交通状况551.4污染状况551.5 社会治安状况562 项目SWOT分析562.1项目优势56地块周边道路572.2项目劣势57 配套设施缺乏：周边区域配套设施匮乏，人气不足572.3 项目机会582.4潜在威胁点583 项目定位593.1 项目整体定位59 发展理念：*首席全天候、全生活商务社区597、3.2 项目产品形态定位推算60 A、B产品形态的界定不等于项目开工前后613.3项目操作思路思考613.4项目目标客户群体64 投资客户目标群： 一次或多次置业的外商、看好区域发展投资的本地人64第五篇 项目开发模式641 项目开发模式641.1 复合型社区（参与城市运营）规划开发原则651.2 项目发展策略综合开发，社区运营65“以人为本，人文关爱”65“复合功能，互动成长”66“统一规划，弹性开发”66“创新理念，颠覆市场”661.3项目启动点67第六篇 项目营销操作671项目营销策略671.1项目营销思路一67“挖掘第三分之四的价值”671.2项目营销思路二69提高产品力，降低风险性68、9第一篇 宏观背景1 xx区概况1.1 人口及行政区划xx区位于天津中心市区和滨海新区之间。全区辖3镇、5街、1乡、114个行政村。全区总人口47万左右，农业人口20万左右，辖区国土总面积477.34平方公里，人口密度为985人平方公里。规划到2010年xx区人口为90万人左右，人口密度约为2000人平方公里。外环线之内43.7平方公里，滨海新区84平方公里。1.2 经济发展指标06年1-10月份，xx区实现生产总值108.3亿元，同比增长15.8%；三级财政收入22.1亿元，同比增长24.4%，其中区级收入7.1亿元，同比增长36%；农民人均纯收入6493元，同比增长9.4%。未来几年是xx9、区建设现代化津滨新城区的冲刺阶段，每年GDP的增长速度将在15%以上，财政收入的增长速度将在20%以上，农民人均纯收入的增长速度将在10%以上，固定资产投入将占当年GDP的40%。到2010年，全区人均GDP将达10500美元，达到高收入国家水平。1.3区域规划xx区是连接滨海新区和市区的桥梁，是滨海新区圈层化体系的一个重要节点区域和组成部分。随着天津工业东移、滨海新区西扩等战略的实施，xx区将着力加强生态居住功能区、经济功能区的建设，力争到2010年，全区城市化率达到100%。用五年时间，xx区将建成军粮城(无瑕)、新立、*、大毕庄四个新市镇，并使其成为天津示范城镇。 产业总体规划即将兴建的10、“现代化津滨新城区”的总体规划，围绕全面优化经济结构为主导，使现代化服务业和高新技术产业成为全区经济的重要支撑点，同时形成“两个依托一带动”的经济发展格局，即：要依托*经济开发区、*湖旅游度假区、空港物流加工区；依托镇街乡工业园区建设，带动*经济的全面发展。规划三个现代物流区：大毕庄商贸、空港和军粮城码头物流区。五个产业园区：空港物流加工区、经济开发区等。一个旅游区：建设58.6平方公里的*湖温泉旅游度假区。八个沿海都市型农业示范区等1.4*房产发展契机 天津经济发展良好，特别是环渤海战略、十一五规划等大政方针给区域带来商机 政府对*发展的政策支持和倾斜，商业投资增加 *是连接滨海新区和市区的11、桥梁，滨海新区的快速发展，推动*发展 依托自身空港和靠近天津港的的地理优势，大力发展物流业 xx区域价值的进一步提升，呈现良好的市场前景2.空港概况2.1 空港整体概况天津空港物流加工区整体位于天津市xx区，北起津汉公路，西面和南面是京津塘高速公路，东临津汕高速公路。该区域地处天津滨海国际机场东北则，距市区10公里，距保税区和天津港30公里，距北京110公里，区位优势得天独厚。天津铁路北环线，京津塘、津滨、唐津、津汉、津汕高速公路与空港物流加工区直通，海陆空联运便捷天津空港物流加工区，具有加工制造，保税仓储，物流配送，科技研发，国际贸易等功能，是高度开放的外向型经济区域，是促进天津经济发展的增12、长点，也是环渤海地区最具竞争力的投资热点。一期工程基础设施建设已经基本完成，有400多家中外企业注册。空港规划成建设用地面积102平方公里，规划人口15万人。按产业特点和区域交通特点共划分为六个功能分区，空港国际物流区、民航科技产业区、加工制造区、商贸会展区、机场运营区和生态休闲区。2.2 空港物流加工区规划空港物流加工区为天津保税区的扩展区，位于津汉公路以南，茶金路以西至京津塘高速公路，用地规模42平方公里，分两期实施，一期位于规划津汕高速公路以西至京津塘高速公路，规划占地23.5平方公里。实际征地21.69平方公里。二期规划范围为东到茶金路、西到规划的津汕高速、南到京津塘高速、北到津汉高速13、。规划占地18.5平方公里。按照空港物流保税加工区控制性规划，分为仓储物流区、高新技术工业加工区、商务中介管理服务区和商住生活配套等功能区。2.3 空港交通空港作为由天津向东的张力和滨海向西的辐射，距滨海国际机场1公里，距市中心10公里， 689、677、663三条公交路线，规划中6条公交路线，3条通往市区，1条通往塘沽区，2条区内环网运行，沿津汉城际快速路的5条公交路线也在加工区设站，天津地铁2号线延伸至加工区，地铁4号线规划至空港运营区和空港学院交界处。2.4 目前现状空港内将有大型综合医院，星级酒店及康体娱乐中心，将兴建大型百货中心、进出口产品销售中心、国际大型仓储式购物中心、免税商店、14、大型电影娱乐中心和国际风情街等。 空港物流区空港物流区、仓储物流加工区已进入成熟阶段。 滨海国际机场滨海国际机场扩建工程完成征地，正在施工，计划08年上半年可投入使用。 空客A320目前空客项目工程进展迅速，占地60万平方米的空客总装厂区用地全部整平完成，总装厂房桩基已完成。喷漆厂房、服务楼、大部件库、物流中心等均已开工，预计07年底前全部完工进入设备安装调试阶段，08年必须保证第一架飞机上线。 空港加工区空港加工区目前一期土地整理工作已全部完成，对工业企业的招商工作也基本完成。二期的土地整理工作目前正在进行。天津空港加工区自2002年5月开发建设至今，累计吸引中外资企业450余家，实际利用外15、资62.5亿美元。累计完成固定资产投资307.2亿元，其中，基础设施投资76.1亿元，企业项目投资231.1亿元。截至今年5月份，空港加工区进驻项目共计242个，其中，111个项目已竣工投产，累计实现产值超过100亿元；57个项目在建。以高新技术为主导的加工制造业项目是空港加工区投资的主体，占全区项目投资额的85。目前较为成熟的为空港加工区的发展。国际商贸中心心假日快捷酒店高尔夫俱乐部俱乐部皇冠酒店 2.5 空港加工区配套设施为区域做文化产业及商贸配套工作已经初见成效，18洞天津国际温泉高尔夫俱乐部、国际商贸中心、假日快捷酒店、白云酒店、海关大楼、司法大楼、投资服务中心、银行街、国际汽车园等设16、施已经相继建成，皇冠国际酒店、空港国际中心等项目也已经开工建设，商务商贸设施已初具规模。2.6 空港加工区优劣式总结分析优势 政府政策支持，发展助跑； 未来15人口区域的吸引力； 形成高速、铁路、海空联运等交通网络优势，交通便捷，可通往市区及各地； 依托自身空港和靠近天津海港的地理优势，成为华北物流中心； 随着空港经济发展，将带动区域经济发展及周边配套设施的完善； 空客A320以及总部经济的聚集，推动区域高速发展 是滨海新区距离市区最近的一个功能区，距滨海机场较近； 整个区域内绿化比较好，空气质量高； 适宜的气候和自然地理条件（*湖、碧波湖），环境优美。缺点 地理位置稍偏远，区域内公交路线缺乏17、，影响出行； 规划建设短时间内不成效，开工周期长； 目前无成熟生活配套，教育、医疗等设施缺乏，无法满足自身需求； 新建区域，人气聚集不足； 目前发展不完善，地域较空旷，还有待进一步规划； 由于施工工地较多，人员较杂，流动性大，安全无法保障； 津汉公路两侧污水河，环境较差。3、xx镇概况和发展趋势分析3.1xx镇规划xx镇位于天津市xx区中部，紧邻滨海新区，空港物流区就坐落在*境内。我镇距天津市中心10km，距天津国际机场5km。2001年由原xx镇和赤土镇合并而成。全镇总面积156km2,总人口5.3万人，辖14个行政村。近几年经济发展迅速，2005年天津市选择了三村两镇作为天津宅基地换房的试18、点，xx镇就是其中之一。 *软件园：天津市软件公司*园区坐落于xx镇，位于*家园的西面，用地1106亩，处于外环线以内。设计指标为三级税收每亩地要达到50万元，总税收达到5.5亿元，这是xx镇经济发展的重要组成部分，用以吸引国际高科技软件开发、孵化器等，技术含量比较高。 经济功能区：占地3300亩（2.2平方公里），每亩地投资130万元，设定指标为三级税收达到每亩1520万元，包括综合服务业、CBD、EOD 等商务、商办企业，06年9月开工，是xx镇经济、社会发展的重头戏。 商务区：占地1984亩（1.32平方公里），位于*家园内部，对*家园内是商业配套服务设施；对外辐射周边地区大型商务市场，19、是提高xx镇经济总量的重要因素。 物流综合服务区：全镇目前有几千台大型运输车辆、设备，但综合效益并没有完全体现出来，因为挂靠，外流的很多，税收、营业收入等社会效益体现出来了，但是经济效益在*没有完全体现出来。目前将重新整合运输业、建筑施工设施、机械设备行业、对外配货行业等，使之成为*的产业之一。另外更重要的是一定要做到延伸和扩面，延伸：包括停放、维修、管理、加油、配货等综合开发；扩面：是横向涉及相关领域的服务业，形成优势互补，带动区域经济的强劲发展。 两个村级工业区：通过土地整合流转，一些村的不成规模的工业小区要整合成两个，主要的一个是北于堡工业小区，另一个是南坨工业区。北于堡工业小区是自然形20、成的，其规划整理，设施都不到位，需要加大投入，进行规划调整和土地整理。南坨工业小区，目前受土地指标限制，发展受阻，但其有一定的发展后劲。3.2 *发展状况地处天津城市发展主轴带，紧邻滨海新区航空城，区域优势明显位于天津市东部的xx区，地处“武清-中心城区-塘沽”的城市发展主轴和京津塘高新技术产业带上，南侧紧邻包括空港物流、滨海国际机场在内的滨海新区航空城，东北部紧邻*湖风景区，西侧为已建成的*示范镇及规划*科技园，区域优势明显。 区域高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，交通十分便利区域南侧紧邻连接市区与滨海新区的津汉快速路，地铁2号线延长线在此设站，东侧紧邻规划环外环快速路，北侧紧邻北环铁路，西21、侧紧邻赤海路和杨北公路，路网发达，同时项目距滨海国际机场仅约3公里，对外交通十分便利。3.3xx镇发展概况总结优点： 政府政策的支持与倾斜； 新建区域，小区环境优越； 空气质量好，绿化高 ； 便捷的交通网络优势，离快速路和机场近，出行便捷； 示范区内道路状况良好，便于出行； 该区域的发展空间大，升值潜力高。缺点： 区域内生活配套设施不完善，商业、购物还在规划中，医疗、教育资源匮乏； 沿街污水河污染严重，环境差； 板块内无公交配套，离市区远； 多是还迁户，人文素质不高； 区域内正在施工，人员流动大 ，安全保障受影响； 通往空港快速路无人行天桥，出行安全无保障。3.4 市场空白点 *示范区自身无成22、熟生活配套，商业不发达，上市量小，无法满足区域内自身需要 *新建商品房区域需2-5年的开发周期 空港内商业需2-4年的开发周期，带来先机 空港现有商业档次过高，多是星级酒店，客户群体有限 空港入住企业的加大增加商业需求 整个*和空港约15万人口的商业需求 新成交商业项目，楼面地价高，加剧项目开发成本 国家和政府对滨海新区、*居住区、空港的政策支持和倾斜第二篇 天津整体房产市场研究1 天津商业发展分析 1.1 天津商业政策和市场规划 天津市“十一五”期间商业市场规划天津市商务委，今后五年本市将大力发展重点商业设施，推进海河商业综合开发、建设滨海新区商业中心、完善城市中心商业区、提升特色专业商业街23、功能和档次、发展交通枢纽型商业，通过优化布局、完善功能和提升水平，加快建设内外贸融合、结构优化，充分体现大都市繁荣、繁华的现代商贸中心特色。“十一五”期间，商业设施投资总额将达900亿元，年均增长20%，人均商业面积由0.9平方米提高到1.2平方米以上，商铺总存量将从目前的约900万平方米增加到约1200万平方米。城市商业网点规划政策到2010年，本市人均拥有零售商业网点面积将达到1.2平方米，和平路、滨江道、东马路将成为三大市级商业中心。同时，本市还将扩建发展10大特色商业街。本市商业布局将形成市级商业中心、市级商业次中心、区级商业中心、居住区级商业中心多个层次的布局。区级商业中心24处，重24、点服务区域人口的中高档大宗商品购买，依据便利交通，设置大中型综合商场、专卖商店、超级市场。居住区级商业中心50处，提供便民利民保证居民基本生活的商业设施，按照有关规定以700900平方米/千人配置网点。2天津商业供求关系分析2.1 天津商业发展总体水平较高目前，全市有商业法人单位及产业活动单位177142个，从业人员总数突破 100万，商业经营总面积达900万平方米，天津人均商业面积0.8平方米。近十年间，商业GDP占全市总量和第三产业的比重分别为8.92%和19.62%。2.2供求分析整体供大于求，趋势有所放缓，需求量有所提升，市场竞争激烈近年来天津市商业房产总体发展状况良好，这与近年来天津25、市经济快速发展，人民 生活水平不断提高关系密切，大众对商业设施的需求日益增加，其整体供求关系呈现出 以下几个特点： 商业用房新增供应量有所下降 20032007年商业用房总供应量和历年新增供应量呈现上升趋势比较明显，到2006 年底商业用房总供应量达到411.3万平方米。2007年新增供应量有放缓的趋势，2007 年第一季度新增供应量为13.9万平方米。 商业用房需求量有所提升 从2006年开始，新增供应量有所下降，但是整体需求量相比2005年小有增幅，从 2006年到2007年一季度天津市新面市及开工的商业房产项目中，大型商业项目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，社区商铺也加大26、了自己持有铺面的比例， 经营模式多以租赁为主或租售各半的方式。所以，天津市新项目的零售比例比2006年上半年减少一成左右。 商业用房供大于求的趋势有所放缓 随着商业市场的逐渐成熟，开发商盲目开发商业项目现象逐渐减少，07年商业用房供大于求的趋势有所放缓，但是供大于求的态势仍然存在。 天津市商业市场整体供大于求，供给量在2005年得到大量释放，05年一年的供给量就达到355万平方米，创历史最高纪录，06-07年因为政策宏观调整，整体供应量依旧不小。这与近年来天津市经济快速发展，人民生活水平不断提高关系密切，大众对商业设施的需求日益增加。可以预见天津商业发展空间将是巨大的，通过对近几年土地成交的宏27、观调控，从2007年2009年，天津商业房产供应量将达到330余万平方米。未来市场中商业的供应量的随之加大，市场竞争将会更加激烈。3 商业租售价格分析3.1商业销售价格商业用房售价居高不下，持续走高近几年天津商业用房的平均售价起伏不大，主要是不同区域和不同时间投放量大小的影响，但随着商业市场的理性开发和土地价格的持续增长，商品房的价格仍然持续走高的态势，2007年第一季度的商品用房价格达到7878元/平米。天津市商业设施售价从2002年稳步升高,商业设施的日益完善和升级,商业市场的不断发展,商业设施的价值也在不断增加。特别是受近几年房产市场形式大好的影响，商业用房的价格持续走高。3.2 商业租28、赁价格重新活跃、前景看好受整体市场供应增加的影响，天津市商用房的租金在2004年以前呈下降趋势，在2005年才止跌为升。05年底天津市商用房的平均租金为149元人民币每平方米，06年仍在持续增长，市场形式有所转变，滨江道和和平路商铺租金仍是全市最高，有的甚至达到每月每平方米100到150美金。随着商业租赁市场的重新活跃，以租赁为住的运营模式逐渐增多，从而也说明短期获利行为并不可取，获得合理租金收益和长期增值效益将使商业市场发展更为有序、稳健。因此预计2007年全年天津商业租赁市场将更加活跃。由此预计，2007年下半年的商业市场租赁类商业用房比重将继续上升，保守预计2007年租金上涨幅度在2%429、%之间；销售价格上涨幅度在3%5%之间。3.3 商业用房入住率空置面积增加，市场竞争将更加激烈随着天津商用房新增供给入市，商用房呈现空置面积增加的现象。到2005年底，商用房平均入住率达到65%，为近几年较低水平。由于2007年商业项目的集中上市，天津本地需求的消化能力有限，因此2007年供大于求的结构特征将进一步显露，市场竞争将更加激烈，优胜劣汰的局面凸现，预计07年下半年商业用房的空置率将有所上涨。4天津商业房产特点及趋势4.1 政府规划引领商业布局海河开发带动海河沿线商业高速发展，地铁生活圈随之逐步形成，同时滨海新区商业快速发展。4.2 市场作用推动商业调整商场商厦竞争非常激烈，同时大卖30、场放缓扩张步伐；商业房产投资受到外地房产商关注，大量境外投资商看好天津的经济发展，纷纷投资；随着居民生活水平的提高及消费意识的转变，餐饮、娱乐、休闲等业态成为市场主流。4.3 新建小区形成次级商圈除了滨江道、和平路、南京路、小白楼、大沽南路等传统商圈之外，随各新兴小区而建设的公建配套设施正在形成一个个新的次商圈，大梅江板块、奥运板块、地铁板块等都是商业房产开发的新兴热点。特别是大型住宅组团的城市郊区化、外围化， 令这些地区的商业房产项目具有巨大发展潜力，社区商业是这些地区商业房产发展的主力。4.4 商业房产向郊县、滨海新区扩军随着天津市市内各类商业房产项目建设越来越多，竞争日趋激烈，一些开发商31、另辟蹊径，将商业房产开发的目标转向郊县。天一mall、珠江新城等项目的开发及滨海新区项目的开发势头较为强劲。目前天津市大量的商业房产项目集中在滨江道、东马路等几个局部小范围内，分布不尽合理。向郊县扩张，无疑是商业房产开发商避开激烈竞争，走差异化道路的一种选择。4.5 外地房产商转向商业房产05年9月份，国内房产巨头复地集团日前以5.11亿元收购天津最大烂尾楼项目，显示出商业房产市场最新趋向。同时开发商长期持有商业物业的比例也在逐步提高，进一步说明开发商对商业房产的认识更加深刻，商业房产开发风潮已经形成。4.6 旅游业发展力度加大，旅游房产初露端倪目前，在天津市，以旅游为主题的商业房产项目也出现32、了缓步增长的趋势，先是以海河旅游为主题的若干海河沿岸房产项目的开发，再是以周边区县旅游景点为主题的房产项目开发，在北塘出现的以休闲旅游餐饮美食为主题的旅游房产项目北塘渔人码头项目又成为商业房产市场的一道风景。以旅游为主题带动房产开发的项目在环渤海地区房房产事业中的迅速崛起。4.7 06年产权式商业销售进一步受到冷遇，商业出售难度增加未来集中型商业继续增加，但百货类的业态受到挑战，呈现以大型购物中心为主的态势，市场趋于饱和。未来社区级商户和底商放量明显。由于整体供应量的巨大导致部分商业开始经营换血，出现市场整合，商业房产由销售逐渐转入经营管理。4.8商业房产的操作更符合利润后置的属性近一段时期，33、越来越多的开发商更关注商业房产的利润后置作用，更多的商业房产商采取了只租不售或先租后售的操作模式，使天津的商业房产市场提升到了一个新的层次。各实力开发商都从项目的整体运营方面入手，对配套及后期经营管理等环节进行了重点完善。5 各商圈发展分布状况和发展趋势5.1 目前天津商业发展分布5.2 商圈发展趋势分析成熟商圈的发展趋势 成熟商圈的核心地位仍将持续成熟商圈主要分布在市中心区域，地理位置优越，商业气氛浓厚，未来商业中心区的地位还将进一步巩固。 业态向多元化的趋势发展成熟商圈内的代表性商业设施多为百货业、超市和商业步行街，业态较为单一。未来成熟商圈业态将向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性购34、物中心方向发展，多元化发展趋势明显。 商业市场将呈现“白热化”竞争态势成熟商圈的新建商业项目及潜在商业地块较多，未来供应规模可观，未来天津核心商圈的竞争将更加激烈，优胜劣汰的局势更加明显。新兴商圈的发展趋势 新兴商圈的发展呈现南移趋势商圈南移是近两年本市商业房产发展的重要特点之一。新老商业区和不同商业模式的交替发展开始逐步打破天津传统的商圈概念。新兴商圈主要分布在海河以西、中环线以南的城市南部，其中尤以河西区和南开区发展最快。河西区、南开区等地作为近两年住宅开发比较集中的区域，住宅开发的快速发展给商业配套提供了更大的发展空间。如正在完善和建设中的奥运商圈及大梅江区域商圈等。 海河沿线商圈凸现随35、着天津市城市改造步伐的加快，海河服务型经济带综合开发已经进入实施阶段。它的启动建设对第三产业和服务业的快速发展，必将起到巨大的推动作用。海河两岸开发改造带动了大量公建项目建设，对天津大型商贸公建建设起了较大的推动作用，并有效地提高了中心城区的经济功能和环境品位。如：泰达城、海河水上运动大世界等项目都在建设当中。 地铁一号线新商圈初见雏型地铁通车后与沿途的商业氛围形成的巨大人流，将为商业发展创造良好的基础条件。翔宇公园的新一佳超市，地铁热点小白楼和营口地道铁站的规划也已经出台。地铁商业将在目前本市商圈以平面为主的商业模式上拓展一个纵向的延伸。在一号线沿途的20多个站点中，商业设施总建筑面积达1036、0多万平方米，预计到2007年底，这些商业设施将全线竣工。5.3 商圈发展进程的总结 差异化-业态的多元化是商业发展的关键因素滨江道众多百货商场生存状况良好，主要是因为其同业集中与异业集中度高，减少顾客的交通成本和信息成本，同时增加“比较购物”机会，加上商业成行成市，所以客流量比较大，从而众多的百货集中商业都能够生存。在新区域做集中商业存在较大风险，集中不同于街铺，其对人流量的要求较高，否则就难以生存。因此新兴的集中式大体量商业要做差异化定位，同时业态将向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性购物中心方向发展并适度引导市场及消费者。 交通网络发达是商业发展的基本条件南京路商圈主要是因为处于交通37、主干道和地铁而发展起来的，目前的新商圈的形成很大程度上依赖交通的便利程度，对于交通极为便利的新兴集中式商业，具备发展区域级商圈的基本条件。 经营特色是商业发展的立足之本商业经营没有特色及主题是小白楼目前的最大困境，在目前商业大格局基本框定的情况下，新型商业区如何有效的吸纳人流从而生存下去，就必须考虑特色化经营的问题。 人流量和消费能力的积聚是商业发展的根本无论是滨江道、南京路等传统商圈受功能、交通、土地各方面的限制影响力减弱，还是老城厢、奥体板块等区域的新商圈将成为成为投资重点，商业的发展都离不开最基本的前提，即是人流量的聚集和消费能力的积聚反应。6 天津零售业发展状况天津的零售商业以著名的商38、业街或大型的百货店、购物中心为主要支撑，目前天津市人均商业面积为0.8-0.9平方米，到2006年基本形成了以和平路商业区、滨江道商业区、南京路商业区、东马路商业区及大胡同商业区为主的市级商圈，形成了以小白楼商业区、友谊路商圈、中山路商业区及南楼商业区为主的区域级商圈，又有如华苑商圈、丽苑商圈、大梅江商圈及瑞景商业区等一批社区级商业中心区也初见端倪，同时还出现了十大商业特色街和专业街、700多个各级各类商品市场、110多个5000-10000平米以上的大型卖场和众多城镇社区连锁店等，整体形成了多层级、多交叉、覆盖范围广泛的立体网状商业网络，整体商业环境较为成熟。目前商业市场环境中，各大卖场已经39、逐渐放慢了扩张的步伐，众多商业房产项目也在以分期小体量试探市场，各商场间的竞争也更趋激烈。天津的商业设施及商业房产也在逐步的向市外延展，同时新建社区的社区型商业显得稳固和兴旺。近年来天津旅游业力度加大、发展迅猛，旅游业为天津商业的繁荣带来了更多的外来消费群体。7 天津零售市场分析天津零售市场主要由数个分布于不同区域的购物区组成，以百货公司、街铺、及专业市场的零售业态形成经营，基本上已达至一定的发展水平。各种不同类型和形成机制的商业街区各有其特色。但纵观现时大部份的零售商业项目，无论在经营模式、设计布局及销售商品方面，仍主要以传统旧式模式为主，虽现有商业项目都有成功的因素，但相对于很多国外的购物40、中心，现有商业项目在动线设计、购物环境及商品选择方面都未如理想。它们的零售概念及商品组合均十分相似，但是由于天津的商业区相对集中，除一、两个项目依靠附近客源的消费，大部份的现有商业项目的生意均覆盖较广的商圈范围。天津商业区的特点有以下几个方面：一是多集中在交通便利的是中心区域，辐射力强，且疏散较快，因而商圈大；二是一般以某个或几个大百货商店为龙头，在附近或所在的街道两旁形成许多商店，吸引大量顾客和上下班的人流以及众多的流动人口；三是多由各自独立的零售商构成，专业店占多数且格局特色。虽然现有的主要商业区能基本满足消费者日常所需，但是随着社会得进步，消费者需求水平的提高、城市空心化现型等变化情况，41、传统商业业态逐步让位于新兴商业业态，并且传统业态内部业在进行着局部的更新，商业、餐饮、休闲、娱乐等的交融更为明显。8 天津专业市场发展状况天津的各专业市场，多数是由于历史原因逐渐积累而成，有些更是早期个体无续经营的自发行业性集中，在政府“退路进厅”、各商业业态连锁巨头进入及商业房产逐渐发力后，各专业市场也实现了上规模、上档次、正规化、集约化等，市场的专业度更进一步得到了提高。各专业市场由于消费的目的性相当明确，对位置和区域的要求不高，客户群相对更为稳定，客流量维持基本没有更大的变化，因此经营相对稳定。天津的专业类市场主要以餐饮、娱乐为主，五金主要集中在凌西路上，建材家装主要集中在黑牛城道和津滨42、大道上，汽修主要集中在黑牛城道上，电器较为集中的区域是大沽南路。9 天津市商业市场未来发展趋势近两年商业用房总供应量和历年新增供应量均呈现上升趋势，随着商业供应量的大幅增加，增幅远远大于同期需求的增幅，供大于求的态势日益明朗，存量商业用房进一步增加。后市运行不容乐观。9.1未来商业用房租赁市场需求量增长趋势明显从2005年的商业销售市场来看，天津商业物业以销售为主，占到整个新增供应量的55%60%之间，但销售类商业用房的需求比重有逐年递减的趋势。从租赁市场来看，近两年的租赁市场异常活跃，租赁类商业用房比重逐年上升，尤其是家电、家居、超市类卖场，在本市租赁类商业市场表现活跃。随着中国商业零售业243、004年12月11日彻底对外开放，天津商业市场正在吸引着越来越多国际商家及基金组织的关注，社区商业运营模式的理性回归，以租赁为主的运营模式将越来越多。预计2007年下半年外资商业对商业用房的需求量将会有更大幅增加。因此预计未来天津商业租赁市场将更加活跃。9.2商业用房的租售价格走势较为平稳，略有增长未来商业中心区商圈的租售价格基本持平，上涨幅度不大，而随着次中心区新兴商圈的逐渐成熟，市场的认可度也将提升，商圈内的价格也将会有所提升。本市几大成熟商圈多数是随着城市的变迁自然形成，真正通过大规模的商业规划，明确的定位，具有鲜明特色的商圈几乎没有。目前本市较为成熟的四大商圈分别是滨江道-和平路商圈、44、南市商圈、南京路商圈、东北角商圈和小白楼商圈。这些商圈都集中在中环线以里，积聚效应很明显。除了友谊商厦、伊士丹等几个商业项目经营不错外，大多数商业设施并不乐观。随着城市改造步伐的加快，天津市又涌现出一些新兴商圈，分别是海河沿线商圈、地铁沿线商圈、奥运商圈和大梅江区域商圈，这几大商圈的发展潜力巨大。9.3 营模式多以租赁为主或租售各半的方式，并逐渐形成了主流之势天津商业房产属于供大于求的水平。未来天津商业房产发展前景不错，但是不能否认目前天津市的商业房产存在房产泡沫，再加上市民收入低，外来人口不多，在此基础上投资，时机并不理想。再加上，新政后贷款环境更加苛刻，贷款企业必须持有35%的自有率资金，45、资金门槛更高，加大了投资风险。”从2006年到2007年一季度本市新面市及开工的商业房产项目中，大型商业项目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，社区商铺也加大了自己持有铺面的比例，经营模式多以租赁为主或租售各半的方式，并逐渐形成了主流之势。从2006年底至2007年一季度，新上市和将推出的社区商铺采取大比例招租加小型底商销售的方式进行商铺氛围的培养，以提高商铺的价值和社区商业的协调性。10 商业房产市场结论 10.1 流动人口不足，商业发展的最大瓶颈 天津市商业房房产领域存在一些诸如人气、客源不足等问题，作为大型城市，流动 人口的数量是带动商业房产发展的重要环节，目前北京市的流动人46、口大概是450万人， 上海将近700万人，而天津的流动人口仅在100万左右，流动人口较少，是天津的商业房产发展的瓶颈之一。 10.2 城市经济地位和影响力提升，商业房产发展趋向激烈和成熟 随着天津作为北方经济中心地位的确立、环渤海经济圈纳入国家整体发展战略布 局、2008年奥运会临近，天津正面临着前所未有的发展机遇，长期来看商业房产投资的瓶颈突破可期。天津商业房产的发展竞争将趋于激烈，未来市场将逐渐走向成熟第三篇 区域房产市场研究1*商业圈分布和发展趋势1.1 xx区商业市场分布xx湖商圈xx镇商业xx开发区商圈圈跃进路商圈1.2 区域商业现状xx区商业多以社区型零散商业为主，商业设施相对来说47、较为匮乏，主要的商业聚集地有三个：一个是跃进路与津塘路交口一带的跃进路商业圈；另一个是家世界超市和*开发区附近的*开发区商圈（超大型shoppingmall天一MALL就坐落在此区域）；随万科*湖、夏洋溪韵风景及朗钜天域等住宅项目的建设，*湖区域也形成了商业区域。就目前商业发展来看，跃进路商业圈由于*政府等行政部门的进驻从而带动了商业的发展，是*目前商业发展最为成熟和完善的商圈，业态多集中在餐饮、娱乐等便民性质的商业。*开发区由于交通、市场等众多利好因素逐步发展起来，但是相来说由于受消费能力、购物习惯等因素影响整体处于培育整合期。*湖商业随着*湖整体的开发改造随之崛起，未来发展空间比较大，但是48、目前仍处于商业发展的初级阶段。1.3 区域未来商业发展趋势天一摩尔项目，位于外环线以外的津塘公路上，建筑面积81万平米，计划用55万平米投资公建项目，以“SHOPPING MALL”为主，包括大型卖场、室内主题公园、餐饮娱乐、产权酒店、商务公寓和企业会所等商业配套设施，其余为住宅。一期总建筑面积为5.4万的商业，主要是会所、SPA、餐饮。预计08年10交工。其余开发时间待定。目前已经建成并开业的空港国际汽车园位于保税区空港加工区内，总投资10亿元人民币，占地1平方公里。汽车园内的商业街总建筑面积为5000，68个独体建筑，招商业态以餐饮为主，预计07年上半年营业。配套商业会展区占地面积 1 平49、方公里，规划有大型购物中心、商业服务设施和以办公和商务活动为主，涉及投资服务中心、研发中心、金融街等商务服务在内的中心商务区，并为大企业自建包括生活和商住设施在内的办公设施预留空间。预计商业总建筑面积在25万左右，包括现代商贸区、品牌专卖区、国际风情区和餐饮文化区等。xx镇的整体改造工作已经筹备启动，规划中的xx镇商贸区内将包含大规模的商业公建及商务办公，未来的xx镇也将是购物、餐饮、娱乐、会议及渡假的商业核心。次级商圈物业组合代表物业经营内容跃进路商业圈百货商场、餐饮、娱乐、沿街商铺*商场、清荷茶楼、上岛咖啡食品、餐饮、服装、休闲娱乐*开发区商圈超市卖场、专业卖场、餐饮、娱乐、酒店、专卖店、50、天一MALL（待建）家乐超市、家居装饰建材中心、聚龙宫海鲜酒楼、天一会所便利服务、家具、餐饮、娱乐、汽车、商务休闲*湖商圈休闲、娱乐项目会所、社区商业保龄球、游泳、桑拿、歌厅、红外线射击、乒乓球、台球、羽毛球、沙狐球、飞镖等。1.4 区域市场总结分析xx区目前商业集中区相对较少，地区消费能力较低，商业气氛尚不成熟，目前仅能满足居民的日常生活需求，对本案商业的带动作用暂时还不能发挥。但随天津航空城、空港物流加工区、xx镇商务商贸区及天一MALL等重点项目的建设实施、招商引资，相信xx区的商业氛围会逐渐成熟，尤其是xx镇商务商贸区对商业、商务等聚集效应的逐渐显现，都将对区域商业带来巨大的映衬作用，51、提升区域商业的成熟度和商业价值。在区域商业裙带效应极大显现的同时，区域商业的潜在竞争也初见端倪，并与日俱增。因此要对本案商业的定位和业态进行精心的规划，与竞争商业实现错位经营，互补共生，这样才可在稳固商业裙带作用的良好环境下，享受商业互补经营带来的超值商业回报。2 *专业市场分布和发展趋势2.1 *专业市场分布xx区专业市场发展相对比较集中，项目规模比较大，建筑形态多以棚式和3、4层的多层建筑为主，以便民批发性质的中低档次为主，经营模式多以集中式销售，随着经营模式多样化和新政贷款政策的实施，为更大程度上提高商业价值，目前也融入了租售各半的经营方式。目前*各专业市场由于消费的目的性相当明确，对位52、置和区域的要求不高，客户群相对比较稳定。xx镇金种批发市场国际 商贸城滨海国际建材物流中心温州城专业市场位 置规 模主要经营范围金钟批发市场外环线东半环与金钟河大街的交汇处占地面积400亩（约26.6万）水果、蔬菜、水产品、粮油、副食品温州城xx区大毕庄徐庄子经营面积13万服装、电动自行车天津国际商贸城xx区金钟河大街延长线占地1000亩，建筑面积66万（1期24万；2期16万；3期26万）1 、2期主要为五金城；3期预计为集批发、零售、生活配套服务为一体的商城滨海国际建材物流中心xx区军粮城散货物流园区占地2500亩，1期480亩，建筑面积35万1期主要是展览、建材、酒店、写字楼金种批发市场53、：金钟农产品批发市场坐落在天津市外环线东半环与金钟河大街的交汇处，西邻金钟河大街，北靠外环线，赵沽里村东，属于城乡结合部，海陆空交通便利，地理位置十分优越，是建设我国北方农产品物流中心的最佳区位。天津市金钟农产品批发市场包括（金钟蔬菜市场、金钟粮油批发市场、民权门综合批发交易市场三个批发市场、和天津市金钟农副产品有限公司）占地面积为 400 亩，其中包括蔬菜交易区 8 万平方米 、水果交易区 2 万平方米 、水产品交易区 1 万平方米 、粮油交易区 3. 5 万平方米 、副食品交易区 5 万平方米 。 内设商用店铺，综合办公楼，仓储库，招待所等。温州城：新温州城落户天津市xx区徐庄附近，总投资54、1亿元，经营面积13万平方米，新温州城扩展了服装以外的新业务，下属两个商贸城，包括天津温州服装城和天津金温电动自行车商城。目前服装城商户进驻已达1000多家。天津国际轻工商贸城：国际轻工商贸城项目总投资8.7亿元，占地1000亩，建筑面积66万，是一个集批发、期货交易、零售、生活配套服务为一体的新概念市场，内设五金电器、服饰鞋革两大专业市场及轻纺产品、文具礼品、印刷包装产品三大交易中心。南货北批，北铺南营”的新商贸格局。建成后可入驻4800多家厂商，年交易能力达60亿元，可为当地解决13500个就业岗位。据悉，该项目将于2006年全部建设完成。一、二期：即中国北方五金城，中国正泰集团、德嘉西集55、团、中国人民电器集团等700多家国内外知名企业已经陆续入驻，轻工商贸城将成为目前中国北方建筑面积和经营规模最大的五金销售批发市场。建筑面积40万。三期：集批发、零售、生活配套服务为一体的商城，位于xx区的大毕庄镇，项目已完成征地、围挡和规划设计，2007年11月开工。天津滨海国际建材物流中心：又名中国北方建材总部，坐落于xx区军粮成散货物流园区：拟占地2500亩。一期480亩，建筑面积35万，其中：国际展览中心15000，进口大阪标准物流车间150000，建材库房：50000，保税仓库：50000，写字楼30000，酒店：10000，其它商业配套：50000。3、空港区域内楼盘分析3.1空港物56、流加工区内在售项目分析项目名称皇冠国际广场金融中心远洋新干线空港国际 贸易中心空港国际中心项目地址xx区空港物流加工区中心大道与东四道交口xx区空港物流加工区，中环西路与西三道交口xx区空港物流加工区中心大道与东七道交口中心大道与西二道交口xx区空港物流加工区内开发商天津市圣光置业有限公司财富置业远洋地产有限公司天津铭朗投资置业有限公司天津海津置地投资有限公司项目规模占地：35437建面：15万占地3.68万平米，建面：11.7万建面：45万（住宅37万，写字楼6.5万）建面：6万占地：1.56万，建面：6.7万（公寓：1.1万；写字楼：1.1万；商业：1.6万）建筑形态小高层多层、小高层多层57、，小高层，高层，别墅小高层小高层楼层状况五星级酒店10层，写字楼11层，精装修酒店公寓11层6栋精装修5层-11层商务办公联排写字楼5层，别墅Office3层，住宅分别为6、9、11、14层1栋11层商务办公3栋11层精装修四星级酒店、公寓及写字楼户型面积约300套公寓：1室60-70；2室100-110；3室：150-160200-900平米住宅：70-190；写字楼：70-500；商务别墅：370-40060-150可以拆改公寓：50-120； 写字楼：50-120；酒店：100-700开盘时间未定2007.092007.11未定未定价格预计10000起价9400商务别墅均价180008358、00/目前状况公寓未开盘销售，写字楼已整体出租租金3-3.5元/平米，物业16，在售5号楼70%只推出商务别墅物业6元/平米目前在内部认购，未对外销售正做售楼处，未对外销售。入住时间2009.03购房即入住2008.092008.032008.08 多以多层和小高层的建筑形态为主 在售项目酒店档次较高，多集中在星级以上的，配套设施较高 再售项目中，精装程度计较高 大多为写字楼或酒店式公寓类的商用物业 住宅面积区域多集中在100-400平米之间，可任意拆分 公寓多集中在50-120平米之间 客户群体集中在空港内部驻地企业的中高层、投资人士和高新技术轻工为主公司 项目多集中在中心大道两侧空港国际贸59、易中心远洋新干线皇冠国际广场空港国际中心心金融中心 皇冠国际广场 金融中心 空港国际贸易中心 空港国际中心 远洋新干线 空港内部环境 3.2 园区内各种业态分布以及供应量 在售项目上市量和分布项目名称皇冠国际广场金融中心远洋新干线空港国际 贸易中心空港国际中心合计建筑功能酒店、酒店式精装公寓、写字楼商务办公写字楼普通住宅、写字楼、商务别墅商务办公写字楼精装商务公寓、写字楼，酒店总建筑面积15万平米11.7万平米45万6万平米6.7万84.4万住宅上市量/37万平米/37万酒店上市量约2.5万平米/1.6万平米4.1万写字楼上市量约1.5万平米11.7万平米6.5万平米6万平米1.1万平米26.60、8万公寓上市量约3万平米/1.1万平米4.1万 未上市项目上市量名称建筑面积（万平米）容积率产品类别未上市空港城餐饮、配套、住宅万顺温泉公寓酒店、公寓万通空港282.57酒店式公寓凯华商业25大型购物中心、商业服务设施和以办公和商务活动为主，现代商贸区、品牌专卖区、国际风情区和餐饮文化区未出让地块白领公寓15 一期8万酒店式公寓分单人间、双人间和套房，1期项目刚启动，08年底完2期09年初启动，工期一年半，总计2400户3.3空港加工区内营业酒店信息酒店名称天津圣光快捷假日酒店天津空港白云酒店地址天津市空港加工区汽车园南路1号天津市空港物流加工区西二道90号配套服务设施商务中心、租车、票务、洗61、衣房、商场、停车场、按摩、美容美发、会议室（可容纳30-60人），免费宽带美容、桑拿、按摩、足浴、专线上网、商务中心、打印机、快递、传真 会议室、洗衣熨衣、出租车餐厅风格中餐、西餐中餐（粤菜、鲁菜）、西餐客房共211间，标件面积23共120间客房费用标准单人（含早餐）门市价：338预定价：298标准间588豪华间1738标准双人（含早餐）门市价：338预定价：298豪华间215884xx镇区域概况4.1 xx镇现状xx镇西邻中心城区，南侧为正在快速发展建设中的空港物流加工区及天津滨海国际机场，规划的地铁二号线由南侧穿过，周边有外环线、机场大道、津汉快速路、杨北公路、赤海路，对外交通极其便捷。x62、x镇周边地区也正在形成一个以天津机场为核心，具有加工制造、保税仓储、物流配送、会展商贸等多种功能的产业区。地块西部和东北部拥有*湖旅游风景区、南淀风景区等良好的自然景观资源。其未来发展还是极具潜力。xx镇建设规划目前可以分为两大侧重点，一为已于今年6月份竣工建成的*示范小城镇地块，目前正在办理相关入住，另一部分为正在规划建设中的*新家园地块分为四个区：村民安置区、*经济功能区、商务区、商品房区。除了村民安置区基本建设完毕之外，其余三个处于施工建设到地面或者荒地。*示范小城镇建设项目是天津市实施以“宅基地换房”的第一个重点示范工程。项目自2006年5月开始全面建设，建设单位科学规划、科学施工，抢63、时间、争进度，仅用六个月就实现了110万平方米主体工程的全面封顶。同期开工面积之大、建设速度之快创造了我市城市住宅建设之最。整个项目的公建、区内道路、小区配套、绿化、景观等计划于今年6月竣工交付使用，满足农民还迁居住。xx镇现状4.2xx镇未来规划*新家园是xx镇未来规划建设的重点区域。目前已经开始部分基础设施的施工建设。*新家园地块位于天津市xx区杨北公路南侧，四至范围：东至环外快速环路，南至津汉快速路，西至赤海路，北至杨北公路（以挂牌文件附图为准），规划性质为居住用地和商业金融业用地，规划土地总面积约218.72公顷，其中居住用地和商业金融业用地的土地面积约138.03公顷，其余为市政道路64、居住区级非经营性公建配套、防护绿带等用地。共划分为5宗出让地块，5宗出让地块的详细情况可以参考下表：地块编号占地面积（平米）建筑面积（平米）容积率用地性质开发商楼面价*11628.8万31.86万1.11住宅华侨城5053元*11719.92万16.44万0.83住宅天房5547元*11827.61万32.14万1.16住宅安居1263元*11926.71万22.47万，商15.62万0.84住宅、商业安居3512元*12035.13万27.96万，商7.08万0.80住宅、商业住总3508元目前出让的5宗土地明确规定07年底必须动工，但是具体上市时间还没有得到进一步的确定。未来约有23万平65、米的商业供应量，区域内未来市场竞争激烈。4.3 xx镇年内施工情况产业园区项目基本情况-*家园西侧占地1.1平方公里该项目坐落在*家园西侧，占地1.1平方公里，*街道办事处投入资金1.32亿元，建设道路、排水及电力等基础设施。目前*经济功能区正在进行基础设施建设，使经济功能区成为今后一个时期招商引资、落实大项目的主阵地。功能区将依托五金机电城、EOD等项目形成以商贸物流项目和总部经济等新型服务业为主导，依托*集团等有实力的企业形成以高新技术型与劳动密集型项目兼顾的加工制造业为辅助的格局。*软件园建设-占地1600亩，建筑面积60万平方米2007年1月至12 月实施*软件园工程。该项目坐落在*街66、李明庄村，占地1600亩，建筑面积60万平方米；总投资20亿元，投资人为天津市*软件园发展有限公司。本年目标：协助项目投资方力争落实投资4亿元，完成填土和部分基础配套设施。天津滨海金地一期工程-项目一期占地220亩2007年1月至2007年12月实施天津滨海金地一期工程。该项目坐落在*经济功能区，项目一期占地220亩。本年目标：协助项目投资方落实投资1亿元，年内实施基础配套及主体建筑面积6万平方米。*集团扩能改造-项目占地200亩2007年1月至2007年12月实施*集团扩能改造。该项目坐落在*经济功能区，项目占地200亩，年内目标：完成建筑面积3万平方米，落实资金投入1亿元。 第四篇 项目定67、位1地块区位分析1.1项目四至范围项目位于xx镇内与*示范镇和空港物流区相邻，南临津汉公路，距天津外环线8公里，距*湖4公里，整体占地面积87459.96平米，界内使用面积73163.84平米，界外地14296.12平米。容积率小于2，绿化率大于30%，建筑密度小于40%，限高45米。地块现场1.2 周边公共设施配套学校：天津市xx区*学校。该校中包括幼儿园（未启动）、小学和初中。教育配套匮乏。商业：多以沿街商铺形式，小部分生活设施存在。购物等均处于在建状况，只有一个小型便利店和格力电器。在建有3层亿龙购物中心*店。医疗：只有一租用的*卫生站以及两个小药房。银行：中国银行、农村合作银行在建中168、.3交通状况区域高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，对外交通十分便利，区域内虽然道路宽敞平坦干净但是公交路线较少，有便民6、便民8和660路，内部无公交车站。1.4污染状况工业污染：该地块处于上风口，周边空港多为高新产业，无工业污染。空气污染：新建社区，周边绿化率比较高，不会造成空气污染。噪音污染：临主干道，由于绿化带的隔离，造成小量的污染环境污染：南临污水河，造成一定的污染项目南侧污水河1.5 社会治安状况本项目由于紧邻还迁房居民，外加目前施工比较多，治安状况一般。2 项目SWOT分析2.1项目优势 地块优势：处于*示范镇，紧邻空港物流，适合开发高档次项目，也可以在规划设计上占有先机。 交通优69、势：区域高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，对外交通十分便利。 开发商品牌优势：借助开发商的品牌优势和强有力的资源优势，给项目前期营造气势，同时也为本项目的品牌及模式营造有效的竞争壁垒。 周边无成熟商业优势：由于是政府新规划区域，发展周期比较短，目前无成熟的商业，可以首期强占商业市场。 土地成本具有优势：由于项目前期拿地时间较早，xx镇内近期项目土地成本较高，本案在开发物业设计和后期房价方面具有优势。 地块周边道路2.2项目劣势 配套设施缺乏：周边区域配套设施匮乏，人气不足 内部交通不便：该地块处于新建区域，通往空港道路不是很方便，特别是人行，给空港客户群体造成不便的影响。 环境污染严重：由于南70、侧的污水河未整治，造成污染，影响项目品质。 周边人文素质不高：项目周边多是还迁房居民，外加目前施工较多，整体人文素质不高，治安一般。 项目内部消费力不足：xx镇内多是还迁房居民，无支柱产业，消费水平和消费力明显不足以支撑项目体量消费。 后期市场竞争激烈：未来2-3年内在xx镇内部和空港内部相继大体量的商业项目崛起，后期市场竞争激烈。2.3 项目机会 国家发展天津、发展滨海的政策导向给房地产业带来的直接推动； 两港作为运输大通道增强城市经济、基础建设、贸易、物流、仓储流通； xx镇的原有基础好，空客及其上下游企业入主本地对地产开发是机遇； 空港加工区及xx镇安置房区域内，生活消费及日常普通商业缺71、失； 土地成本低于空港物流加工区，今后商业经营成本会成为商业竞争中的最大优势； 空港加工区现售项目以高端商业地产项目为主，住宅项目最早预计明年上市，中低端商业项目缺失； 空港加工区规划有集中商业服务配套区域，但目前尚未建造，预计其上市时间相对较晚； 6万动迁户带来的生活消费市场如家庭装修、家具购置更新、众多加工区内公司办公家具、易耗品的购置，未来是一个庞大的家具建材办公用品市场；2.4潜在威胁点 空港加工区目前还是一期建设，发展成熟需要时间（可比上海外高桥、金桥）； 商业无人气聚集，不成市，就是死铺，商业价值无法实现，投资没有回报，商业就无购买价值； 空港加工区内规划中高端商业，对今后本地区的72、中高端客源会颇具吸引力； 开发时间，目前是本项目操作时最需要考虑的问题；未来3-5年政策的变化等对本项目造成一定的影响。3 项目定位3.1 项目整体定位 大型主题功能商务社区 从企业操作可行性和土地价值最大化等角度选择“大型主题功能商务社区”为项目的发展战略。 基于发展战略考虑，本项目的整体发展理念与定位为： 发展理念：*首席全天候、全生活商务社区创建天津市房地产提升时期标志性、引领性商务社区，成为天津规划建筑、物业管理、营销推广等综合素质最高，全方位塑造与现有商业区的差异性，构筑全新的引领市场需求的商业住模式与商业文化，从而占据市场的制高点，获得的市场占有力与可持续发展品牌效应。 整体发展定73、位：复合型商务社区（参与城市运营） 功能定位：包括商务社区、健康社区、休闲社区、生活社区六大功能模块。3.2 项目产品形态定位推算项目经济指标 ：界内使用面积73163.84平米容积率2绿化率30%建筑密度40%限高45米。按项目经济指标进行推算：项目建筑面积 ：73163.84*2=146327.68平米 项目基地面积：73163.84平米平米*40%=29265.5平米 根据目前项目现有的容积率2和限高45米来看，在建筑形态是小高层为主附带多层产品。按一般的小高层基地面积以及行业经验和来看，一般的小高层多在11-15层，基地面积多集中在900-1200平米。取其平均值和常规计方法算，考虑到74、采光性和楼宇分布合理化，楼层平均为12层，基地面积为1000平米。考虑到项目整体建筑面积，可以做到7-8栋的小高层，即去化7000-8000平米的基地面积，去化建筑面积8.4万-9.6万平米。剩余约2.1-2.2万平米的基地面积，建筑面积5-6.2万平米，即可以做2层为主包括1栋3层以上集中式商业的建筑群体。同时根据在项目的实际操做过程中灵活变化，建筑形态可以进行组合配置。提醒甲方注意： A、B产品形态的界定不等于项目开工前后 多层建筑可以围合到小高层建筑中，做裙房式建筑项目建筑形态定位：A：7-8栋均12层总计8.4万-9.6万平米小高层B：2层为主包括1栋3层以上总计5-6.2万平米多层建75、筑3.3项目操作思路思考根据项目目前的经济指标进行科学理论上的数据推倒之后，本案可以由A、B两种业态组合而成。针对A、B两种业态如何定位，如何操作，如何实现利益最大化？在短短2周的时间内，对目前天津商业市场、项目所在区域市场及项目自身进行了全面的分析和谨慎的研究，我司就此次的项目的操作思路以及产品定位上反复探讨商榷之后，目前由于土地资源有限，商业楼盘开发集中，竞争加剧，本着创造项目差异化、提高项目的竞争平台的原则有如下2个方向的思考：方向一：A：商务办公、商务居住创造*空港中心商务区 垫高项目竞争平台 通过投资性质的酒店式商务公寓和商务办公销售，拉动项目整体档次，往高层次发展，真正塑造我司建议76、整体项目定位的中端商务区，起到引爆当地中档商业市场的作用。优势： 成本低， 占据价格优势，快速占领空港商务市场 办公居家一体化，可以着眼于21世纪“SOHO”家庭办公的工作与生活方式，将办公与居家完美地融合起来。风险： 区域内办公是否具有空港物流区同样的政策支持B：专业市场、辅助商配打造*空港中心商业圈 先期抢占市场氛围通过对中端专业市场的打造，配以商业配套发展，通过先租后售或者租售各办的经营模式的改变，先期商业市场成市，后期提升项目整体档次和利润回报率。优势： 提升项目整体的档次和利润回报率 有利于用前期的优势继续在市场上保持相当的高度 有利于先期聚集人气，形成商业氛围 扩大了客户群体，有利77、于市场经营，降低风险 在同等条件下专业市场的回报率要高于大众消费市场 多种业态组合，分散经营风险能力风险： 操作程度相对比较复杂方向二：A：商务办公、商务居住创造*空港中心商务区 垫高项目竞争平台 B：商业配套、完善商服聚集*空港人流物流 先期抢占市场氛围通过对商业配套设施的完善，以满足大众居民日常消费为主力进行商业建设，先期大量的人流量的聚集反应，带动整个项目商业的发展和推进。优势： 成市的速度比较快，容易聚集人气 比较容易操作风险： 由于消费水平个购买力不高，对商业的支撑作用比较少 由于业态比较单一，风险性比较大 相对专业市场比较，利润回报率比较低 客户群体相对比较固定，增加项目执行难度378、.4项目目标客户群体通过对前期项目操作的思考和探讨，通过方法一和方法二的研究讨论，对项目目标客户定位思路在于锁定客户层面，企业白领、企业投资者，扩大客户来源和广泛吸引投资客户。 置业目标客户群： 外资企业的投资者、高级白领、外籍技术人员 投资客户目标群： 一次或多次置业的外商、看好区域发展投资的本地人第五篇 项目开发模式1 项目开发模式项目开发与城市经济发展各阶段相适应，实现项目的价值最大化；尊重项目区域自然生成的商业环境，利用地块交通、经济、文化等核心功能，提高商务社区的商业价值；提高项目素质和价值；分组团自成规模开发，注意功能、配套设施建设的衔接和各组团风格的搭配，各期产品、价格要引导市场79、，具备强大竞争力。1.1 复合型社区（参与城市运营）规划开发原则1.2 项目发展策略综合开发，社区运营商脉保护，持续发展以人为本，人文关爱复合功能，互动成长统一规划，弹性开发创新理念，颠覆市场 “商脉保护，持续发展”充分尊重利用现有的商业资源，合理改造并加以补充和完善；引入*传统文脉，自觉对地方商业特色、商业文化传统继承和发展延续；各功能模块形成有机的生态链、产业链，从而达到社区生态型发展的目标 。“以人为本，人文关爱”以人本主义思想为出发点，对人的需求、生存、安全、舒适、交往与相互关爱、个人智慧发展，直至自我价值实现的几个层次上均给予最大的尊重。在功能配置、外部空间环境等方面，创造一种新型的80、商务区交往模式、并以此充分展示相互关爱的商务区精神和商务区文化。“复合功能，互动成长”外部复合依托城市平台，发展城市功能，促进区域发展，提升社区发展空间，社区与城市、区域互动成长。内部复合主题功能围绕地产开发复合发展，各主题功能与社区的长、中、短期发展互动成长。“统一规划，弹性开发”传统开发“多而散、小而全、全而简、简而陋”，与城市规划被动适应。引入国际经验，创造前瞻性整体性的复合型社区，与城市总体规划相适应并提升区域发展。“创新理念，颠覆市场”颠覆规划打破传统规划颠覆价格打破价格堡垒颠覆距离打破距离障碍颠覆市场打开市场空间颠覆生活创新生活方式颠覆1.3项目启动点项目的启动要与持续发展相结合核81、心启动区是指找到市场突破口，集中优势兵力，形成项目的“引爆点”带活全局。项目的核心理念是项目核心竞争优势与独特主题，是开发商倡导的商务方式，对于客户来说就是“吸引点”。项目的吸引点应集中而有序地展示出来，从而令静态的规划势能转化为全局营销动能。第六篇 项目营销操作1项目营销策略1.1项目营销思路一“挖掘第三分之四的价值”“以时间换价值”“土地成本优势最大化”依托空港优势保持优越性价比 “挖掘第三分之四的价值”：按照项目自身的操作体系是：2/3住宅+1/3的商业，为更大程度的提高商业操作的可执行性，利用近1-3年周边商业市场的空白点。考虑先期在项目中心空地或者是规划绿地等上面建造临时性商业，通过82、临建商业的成市，先期培养市场，聚集人气，从而推动2/3商业的销售，引爆市场，并由于商业发展的根本，人流量的聚集效应，进一步的促进原有商业的销售，通过商业+住宅+商业，从而降低项目商业的经营风险能力，实现利润的最大化，挖掘第三分之四的价值。 “以时间换价值”：空港和xx镇为新建设区域，目前商业发展极其不成熟，无大型的商业配套设施，虽然后期有很多商业项目供应量，综合项目开发和施工周期来考虑，区域市场未来1-3年内存在着商业的市场空白点。在商业操作中，任何一个点都有可能成为项目成功操作的法宝，目前我们面临着区域市场空白的机会点，利用“时间”这一市场机会点，快速的培养商业氛围和市场，早期入世，抢占市场83、先机。 “土地成本优势最大化”由于项目前期土地操作时间比较早，相对土地成本比较低，同时利用临建商业先期市场培养，差异化的市场定位，专业市场的引进，同时条件下创造更高的利润回报率。从而实现土地成本优势的最大化。 依托空港优势利用目前空港各种利好因素，吸引众多对空港区域看好和意向投资的客户群体，包括将来空港10万人口消费购买力的吸收。从而推动项目的前期开发和推广。 保持优越性价比利用项目自身土地成本的优势，从先期规划和开发理念上，占据市场的优势，特别是临建商业的引进，商业市场的先期成市，商业氛围的形成，对投资或者经营的客户群体来说与其他市场相比具有优越性。1.2项目营销思路二配套先行， 分期开发提84、高产品力，降低风险性 配套先行， 分期开发任何成功商业经营的前提都是通过人气的聚集而开始，如滨江道商圈的经营就是一个很好的说明。往往越是低端的商业，越容易聚集人气，成市的速度越快，越容易带动周边的区域发展。并且临建商业的引进也有助于为后期商业的销售提供现有的客户消费群体，同时也可以利用现有商业的口碑传播，有效的进行项目的推广与品牌效应的聚集。同时商业市场的更好发展，必须注重先期试场的培养，通过长时间的持有和培养的过程，增大客户的购买力，方可成市。所以为更好的降低项目操作中的经营风险，可以分期开发，根据当时现有商业市场的情况，可以对项目进行修改或者小的调整。 提高产品力，降低风险性项目产品力的提85、升，不仅仅限制在对于户形或是建筑风格等方面的改进上，更多的是要考虑到当前市场的抗风险力，以及何种产品更适合当时的市场发展等等，如松江就是一个很好的例子。为降低项目的风险性，打造适合市场需求的产品，如在规划设计中可以适当的考虑对商住和商办两种产品互换的可能性。以上只是我司在从项目接洽至今的时间内，对于项目定位的一些尝试和探讨，作为对今后项目完整可行性工作的抛砖引玉之笔，仍有共同探讨与深化的空间和余地。至此，我司在对项目在整体市场和区域市场进行深入调查研究基础之上，对项目自身定位等多方面进行了全面分析，把我们更多的注意力放在项目可行性操作的分析判断和目前面临的市场环境的认识和分析。希望通过本次双方的共同探讨和研究确定前期的本项目的市场定位和操作思路，便于今后后续工作的开展，力争通过双方共同的努力打造xx区首个大型主题功能商务社区