1、3200平米电影院扩建改造工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月3200平米电影院扩建改造工程项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 XX电影院扩建改造项目可行性研究报告前 言 如何在新时期发挥示范和引领的文化窗口作用，从以企业为中心的传统价值向以客户为中心的现2、代价值链转变，是现今电影院发展，改革的必由取向。“品质，服务，投资”是都市影院经营的基本要素，讲求经济效益和社会效益统一，关注文化产业的保值，增值是新的要求。为此，“依托文化，立足市场，建立产业”是根本出路。提出“创意经营，主题唱戏，一体多能，一出多品”的发展模式是根据新时期文化产业的特质而形成的，都市电影院既是文化产业重要的传播载体，同时又是城市功能的必然组成。因此，应从物质价值、人文价值、文化价值三个方面适应社会发展变化的需要，建立由无形资产和有形资产所组成的投资收益价值链，实现电影院发展方式的转换，形成文化产业开发投资的实质生产力，使本项目的改造工程不仅具有一个现经济意义，更具有社会文化3、艺术意义。目 录第一章 概 述41.1 项目概况41.2项目提出的背景与实施的必要性5第二章 产业研究62.1我国文化建设现状及发展规划62.2广州文化建设现状及发展规划82.3文化产业的产业特征及发展研究102.4电影产业的产业特征及发展研究12第三章 项目区位商业研究163.1XX路商圈概况163.2XX路商圈竞争力提升方向17第四章 整体思路184.1基本原则：先进性、差异性、系统性、适应性184.2指导思想：建立四个层次产业价值链条184.3发展模式：创意经营，主题唱戏，一体多能，一业多品194.4项目系统定位20第五章 建设方案215.1总体指导思想215.2 建筑方案215.3 结4、构设计295.4 公用工程30第六章 节能节水措施326.1 节能措施326.2 节水措施34第七章 环境影响评价347.1 建设项目环境现状347.2 项目主要污染源和污染物分析347.3 生态环境影响的防治措施357.4 环境影响评价结论37第八章 安全卫生与消防388.1 安全设施388.2 卫生设施398.3 消防39第九章 投资估算419.1投资估算编制依据419.2投资估算结果41第一章 概 述1.1 项目概况1.1.1 项目名称XX电影院扩建改造项目1.1.2 项目性质拆除扩建项目1.1.3 申请合作建设单位及简介广东XX投资有限公司1.1.1建设地点项目建设地点位于广州XX区X5、X路186号，文明路9号。1.1.2 拟建规模及功能扩建改造后的XX电影院用地面积803.59平方米，拟申报建设四层，建筑面积约3200平方米，设有多厅多功能影院、电影文化博览厅、电影艺术展示厅、电影衍生产品/品牌商品展示及专卖等。1.1.3 主要建设条件施工用水、用电等条件也可满足施工需要，本地建筑材料供应充足，对保证工程进度和降低工程造价可起一定作用。1.1.4 项目投入资金情况本项目总投资约为6131万元（包含经营补偿费）。1.2项目提出的背景与实施的必要性1.2.1项目背景XX电影院始建于三十年代,位于XX路与文明路的交汇处,为一间历史悠久的专业电影院，于1998年6月动工修葺， 196、98年11月复业。复业后的XX电影院占地有803平方米，建筑面积1643平方米，设四间电影厅，可同时放映几部不同的影片。四个影厅约共设有500多个座位，其中主影影厅是设380个座位，采用软座，其中有部分是双人座，场内铺设环保地板。放映设备采用德国高保真放映镜头和金属银幕，放映的清晰度和观影的舒适度较好。场内采用吸音材料，安装了RD环绕数码立体声装置， JBL5000，系列三分频12路音箱。1.2.2项目实施的必要性XX电影院位属广州市最中心的商业街XX路步行街最繁华路段，由于地理位置优越，同时电影票价面向普罗大众，相对于市内众多新建的五星级影院为低，所以目前XX电影院的上座率较高，属于广州市内7、票房收入较高的影院之一。但随着广州的经济及文化产业的不断发展，特别是近年来如中华、天河等等众多设备先进的电影城建设开业，XX电影院的竞争力和聚集力在逐步的下降，其地位无法与广州中心商业区相匹配；同时XX路商圈面对天河城商圈及上下九商圈的不断扩大和改善，缺乏文化特色和休闲娱乐性的弊端也日益显显现，而作为XX路商圈地标之一的XX电影院，必须通过升级换代才能适应时代的发展，必须融入更丰富的文化底蕴和更现代的商业形态，才能肩负起提升XX路商圈乃至XX区的文化产业整体竞争力的重任。第二章 产业研究2.1我国文化建设现状及发展规划近年来,我国文化事业快速发展，文化工作始终坚持以邓小平理论和“三个代表”重要8、思想为指导，牢牢把握中国先进文化的前进方向，全面贯彻党和国家的文化方针、政策、法律、法规，明确文化在构建和谐社会中的责任，促进了各项文化事业的全面发展。艺术创作丰富多彩，优秀作品不断涌现。基层文化工作取得新的进展，公共文化服务能力逐步加强。文化产业初具规模，整体实力和竞争力有所增强。建设长效管理机制，文化市场活跃有序。对外文化交流日益活跃，中华文化在世界上的影响不断扩大。国家统计局发布2006年我国文化及相关产业统计报告显示，去年我国文化产业增长势头强劲，超过了当年GDP的增长速度。据统计，2006年我国实现文化产业增加值5123亿元，比上年增长17.1%，高出同期GDP增长速度6.4个百分点9、，高出同期第三产业增长速度6.8个百分点。2006年文化产业增加值占GDP的比重为2.45%，比2004年增长0.3%。未来数年是我国全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设的关键时期，也是文化建设的重要阶段。经济全球化趋势的深入发展和科技的不断进步，既凸显了维护文化多样性和文化安全的重要性。随着我国经济的发展，国家对文化事业投入不断增加，文化消费在居民消费结构中的比重逐步提高，城镇化进程逐渐加快，基础设施不断完善，社会教育水平不断提高，为文化发展奠定了良好的基础。纵览国际国内形势，文化建设面临发展的大好机遇。因此我们必须抓住机遇，贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的战略思想，按照开10、创社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设新局面的总体部署，密切结合文化发展的实际，明确文化建设的目标，突出文化建设的重点，规划文化事业发展的蓝图，立足科学发展，着力自主创新，完善体制机制，把各项文化事业推向一个新阶段。在国家文化建设“十一五”规划（20062010年）的发展目标提出，到2010年，基本建立依法运营的文化管理体制和富有活力的文化产品生产经营机制，逐步形成结构合理、发展均衡、网络健全、服务优质、覆盖全社会的比较完备的公共文化服务体系，初步形成以公有制为主体、多种所有制共同发展的文化产业格局和民族文化为主体、吸收外来有益文化的文化市场格局，基本形成全方位、多层次、宽领域、官方11、与民间并举的对外文化交流新局面。提出要加快文化产业发展，健全文化市场体系。改造传统的文化创作、生产和传播模式，延伸文化产业链，提升传统文化产品和服务的竞争力。2.2广州文化建设现状及发展规划广州市近年来贯彻党的十六大精神和落实省、市关于建设文化大省、文化强市的部署，文化建设取得长足的进步，在全国各大城市中的地位迅速从相对落后到名列前茅，成为华南乃至全国的文化中心城市之一。城市文化氛围日益浓厚。先后成功举办全国 “群星奖”、金狮奖羊城国际粤剧节、中国音乐金钟奖、国家舞台艺术精品广州展演、广州国际艺术博览会等大型文化活动，努力打造广州文化品牌。文化产业成为新的经济增长点。广州成为全国主要演出市场。12、娱乐业加强对经营性娱乐场所的布局调整，优化结构，电影业积极发展多元投资主体，建设了广州首家五星级影院等新型的现代化多厅电影院，实行院线制改革，珠江院线在全国电影院线中跃居前列。文化设施建设全面展开。广州迎来了文化设施建设高潮，广州歌剧院、广州新图书馆、广州文化中心、广州文学艺术创作中心、广州沙河顶艺术苑、辛亥革命纪念馆、中共三大会址纪念馆等20多个文化设施建设工作正在顺利推进中。广州文化文物工作第十一个五年规划发展目标提出，到 2010 年，基本建立起与社会主义市场经济相适应、与现代化大都市相匹配、符合社会主义精神文明要求的文化发展格局、文化管理体制和运行机制，建立起布局合理、设施先进、功能完13、善的文化基础设施网络，建立起有利于出人才、出精品、出效益和提供优质公共文化服务的文化生态环境，不断增强城市文化生产力、竞争力和辐射力，把广州建设成为文化创新和展示的重要基地，成为古今相承、中西融汇、岭南文化与现代文明交融的历史文化名城，成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的文化中心。为落实省、市关于建设文化大省、文化强市的部署，贯彻市委、市政府关于建设文化强市和现代化大都市的战略部署，广州市政府对文化产业发展提出了以下几点工作要求：文化产业要成为新的经济增长点。文化生产服务水平与人民群众快速增长的精神文化需求要适应，文化生产消费的发展需要与文化设施总量、水平和布局要适应壮大文化产业，不断满足人民14、群众日益增长的精神文化需求，为建设“活力广州、文化广州、祥和广州、生态广州”，创建文化强市、现代化大都市和社会主义和谐社会发挥应有的作用。为文化产业发展创造良好的环境和条件，大力推进文化与经济的融合。繁荣文化市场，整合产业资源，突出优势产业，联动相关产业，不断增强文化产业的综合竞争力。2.3文化产业的产业特征及发展研究韩国1998年起提出“文化立国”的施政战略，把文化产业列为发展国家经济的龙头产业，几年下来，已成为世界第五大文化产业国。美国的文化产业产值占其GDP总量的18%-25%；新加坡文化贸易占其GDP的24.4%；加拿大2002年文化产业占整个国民经济的40%。相比之下，我国2004年15、文化产业创造的增长值仅占全国GDP的3.1%。从文化产业的贡献占全国人均产值来看，我国仅为人均约600元人民币，而美国约为人均1000美元，新加坡高达人均6000美元。再从我国的文化产品（书刊、电影等）的贸易额以及版权贸易额来看，进口远大于出口。可以看出，我国的文化产业十分薄弱，发展的空间仍然很大。人们对精神文化的需求不断增长要求社会能够为人民群众提供更多更好的文化产品和更优更全的文化服务。发展文化产业，必须坚持以人为本的方针，必须突破那种仅仅把文化当作事业由政府来包办的传统发展模式，为促进文化的发展提供更广阔的空间。繁荣社会主义文化，运用产业的模式来发展文化，就是要坚持为人民服务、为社会主义16、服务，保障和实现人民群众的基本文化权益，使广大人民群众共享文化发展成果。发展文化产业必须正确处理经济效益和社会效益的关系。文化作为产业，要实现再生产，就必须讲求经济效益。但是文化产品又是特殊商品，必须贯彻发展先进文化的要求，必须把社会效益摆在首位，保证文化发展的正确方向。在确保良好社会效益的前提下，争取更大的经济效益，实现社会效益和经济效益的有机统一。文化产业就是一种可以增值的经济形式，它不仅仅是一种单纯的货币形式，更包含着丰富的形态：如金融货币形态、实物资产形态、专利技术形态、自然资源形态、无形资产形态等。资本增值的最重要条件是社会资本的介入。在文化产业的资本结构中，无形资产所占比重越大，资17、本增值的幅度就越大；而在无形资产中，创意、知识、品牌、管理、科技等组合得越好，它对资本增值的贡献力就越大，产业的发展速度就越快。不同的利益主体，包括政府投资、企业投资、私人投资等，出于对投资回报的考虑，所选择的投资重点也不一样。这就需要政府统筹兼顾，采取必要的投资倾斜政策，促成一个比较合理的投资结构。随着文化产业建设的大力推进，需要解决文化投资的短期效益和长远回报的矛盾，政府的公共投资和企业的商业投资如何衔接配套，以及如何分担投资的风险和分享投资效益的问题。2.4电影产业的产业特征及发展研究2.4.1电影产业特征电影产品最传统的意义是通过影院放映电影的形式。而现实中，电影产品指的是一组不同的产18、品，它们直接或间接与传统意义上的电影有知识产权上的关联，按其关联类型可分为以下两类：第一类：电影的影院产品形态，也就是通常所说的“放电影”。此时，电影产品的物质载体是电影拷贝，与消费者的交易场所是电影院，交易实现的物质条件是电影院和播放设备。影院产品形态目前依然是电影最为重要的产品形态，为其他的非影院产品形态提供存在的前提。但是，影院产品席已经不再是电影业最为重要的赢利渠道。第二类：电影的非影院产品形态，即所有不以影院放映为形式的电影产品、电影衍生产品（服饰、钟表、玩具等）。包括：完整的视听产品，比如电影VCD、DVD等；不完整视听产品，比如电影原声唱片等；非视听产品，比如电影小说、电影画册、19、出售的电影海报、电影相关玩具等。2.4.2电影产业需求变化特征-消费习惯的变化现代都市生活节奏的加快，使得人们的时间观念越来越强烈，人们用于消费娱乐的时间也相对减少且集中，所以人们走进影院也开始不仅仅为了欣赏电影，而是希望得到一体化的娱乐享受，包括休闲、购物、观影等等。消费者对综合性影院的需求增大。-高端市场需求旺盛在XX、上海、广州等电影繁荣的大城市，高票价影院只占当地影院数量的30%，但其不仅在票房上占绝大部分份额，而且观众人次也同样占了大多数。这充分说明，在我国近年来电影市场的发展中，高端市场需求旺盛，增长迅速。城市中产阶级等高端消费者在看电影的同时，开始追求更多社交等方面的需求，注重环20、境的优雅、服务的优良和消费高品位。到拥有豪华空间、声光效果更佳的豪华影院看电影，已经成为了一种时尚消费，一种品味的表现。这种消费者需求的变化与影院经营理念的改变、豪华影院的大量建成互相作用，使得高端市场成为了支撑中国电影市场的核心部分。掀起一股改造影院的浪潮：超大银幕、数字立体声、八声道、SRD、DTS、后环绕影院的观影条件全面升级。-低端市场需求不足中国的院线大都集中在大城市的繁华商业区，考虑交通和就餐等诸多因素的制约，使得大多数人不可能经常去看电影。至于二三级城市，电影离人们的生活就更远了。低端市场可以说几乎被盗版占据，对正版产品和影院观影需求明显不足。2.4.3我国电影产业发展契机电影是21、以高新技术为支撑的高智能、高投入、高产出的文化产业，对于带动相关文化产业如电视业、音像业、旅游业、玩具业、出版业等的发展具有拉动作用，从而成为部分发达国家国民经济的重要组成部分。电影产业是文化产业中最具活力与生命力的部分，在文化产业中占有支柱性地位，具有独特的发展优势。电影的相关产业挖掘充分，这主要体现在其对电影品牌的后产品开发上。后电影产品开发潜力，商机更大。在电影业较为发达的国家，票房收入一般只占一部电影全部收入的1/3，此外的收入则为电视等版权和电影衍生产品的收益，这就是海外电影投入产出的所谓“三三制”。电影品牌可开发的商业价值极丰富：除影片的海外版权、家庭录像制品、电视播映以外，还包括22、与影片内容相关的图书出版、服装鞋帽、海报、珠宝、游戏、玩具、文具、日常用品、原声音乐和主题公园等。在电影的后产品开发上，法国、韩国、日本及印度都落后于美国。在美国，影视产业之所以在商业社会里居于高利润产业的前列，是因为它的收益不仅在于票房收入，其相关产品的收益占据了很大的份额。星球大战系列在全球造成的“星球”效益早已超出了电影和音像制品，涉及到漫画、卡通玩具等的造型版权及其他相关产品。“E.T.外星人”、“超人”，“蝙蝠侠”“蜘蛛侠”系列等我们熟知的形象也早已变成“印钞机”，产生源源不断的收益。有资料显示，美国每年有70亿美元的国内票房收入，其份额仅占美国电影产业的27%，在美国，电影衍生产品23、开发的收入往往是一部电影票房收入的2至4倍。我国的影院，票房收入占影院整个收入的89，电影衍生产品极为有限，仅占影院收入11%。因此，电影院线的发展必须以电影为核心消费，带动其他产业产生聚合效应，从而营造商圈氛围。进一步深化电影发行、放映行业机制改革。积极鼓励和引导社会力量开拓影视市场，积极有效地利用外资改造电影院基础设施和技术设备。按照影院多厅化、经营多样化、设施现代化方向改造现有影院，逐步从单一经营电影向复合型的多功能文化娱乐场所方向转变。2.4.4广州电影产业发展的政策环境广州文化文物工作第十一个五年规划提出电影业积极发展多元投资主体，建设了新型的现代化多厅电影院，广州市文化建设规划纲要24、（20042010年）提出要依靠政府支持、吸引社会资金和引进外资，多渠道筹资，改造建设一批档次较高的文化设施。调整全市影剧院的布局，优化结构，改造建设若干个小间、多厅电影城。关于广州市加快文化事业发展若干政策的意见提出以需求为导向，以资本为纽带，打破地区、部门、行业、所有制界限，加快文化产业结构的调整和文化资源的整合。多种方式、量力而为改造旧的电影院、影剧场。根据广州市文化基础设施系统专项规划的要求，对房屋危破、布点不合理、设施落后、经营规模小的电影院、影剧场分类进行调整；充分发挥区、县级市政府和社会力量的积极性，支持和参与投资改造电影院、影剧场，集中资源建设新的电影城和剧场。第三章 项目区位25、商业研究3.1XX路商圈概况XX路步行街作为全国最早的步行街，全长1200米。共有298家临街商铺，其中步行街上有183家，商业利用率高达100%。优越的地理位置和密集的人流量，让XX路步行街商铺成为众多品牌专卖店的“至爱”，如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼路、G2000、麦当劳、肯德基等各种国际品牌专卖店、连锁店多达108家。XX区的综合商场，大都围绕着XX路而分布：新大新和广百(广百新翼)一南一北“镇守”XX路，光明广场、名盛广场、五月花广场亦紧挨XX路，而附近XX华联购物中心(中旅商业城)属于XX路商圈所辐射的商业物业之一。XX路是广州市最繁华的商业中心，其26、临街商铺的租金属于全市商铺租价最高水平，平均首层商铺的租金在1000元/平方米以上，位置较好的每平方米在2000-3000元之间。XX路日均人流量达30万人次，节假日更达50万人次以上，XX路商圈在定位上，围绕娱乐休闲和旅游功能，在面向广州市场客户群的同时，力争珠三角、香港和澳门的客户。目前XX路大型商厦包括光明广场、名盛广场、五月花广场和中旅商业城。结合周边的文物古迹、旅游景观、商业网点的发展连体构成一个区域，把商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设揉合起来，进而构成“羊城商业旅游区”，发挥广州城市中心商业黄金宝地的主导作用，辐射全市，带动华南，使这里真正成为岭南旅游倔起的新热点，商业发展27、的聚宝盆，广州城市中心的“窗口”。3.2XX路商圈竞争力提升方向上海有城隍庙，南京有夫子庙，杭州也有复古的清河坊，各具特色并不雷同。这些街区热闹繁华，更重要的是它们的民间工艺、庙会集市、戏台楼阁能集中呈现强烈的地方特色。XX路步行街与国内大城市的步行街区相比，地方特色、民俗特色明显不足，甚至已经趋同为“服装一条街”，缺少吸引游客的亮点。XX路其中时装、皮具专卖店就占了近80%以上，骑楼下面几乎都是服装店。XX路也有“三多轩”、“文一”等文化味很浓的商店，但渐渐都淡出了，传统民间活动在步行街不多，除了节日街头的装饰，市民逛街几乎等同购物，缺乏地方风情的体验。这里面有物业产权的因素，但也是市场长期28、选择淘汰的结果，因为这些文化类产业不能承担得起高企的铺租。XX路商圈竞争力的提升必须融合更丰富的文化特色，而本项目的扩建改造，对祢补XX路商圈的不足，提升XX路整体竞争力将起到极其重要的作用，但项目的规划必须结合社会效益和市场价值综合考虑，使其功能组合达到社会和经济效益最大化。第四章 整体思路4.1基本原则：先进性、差异性、系统性、适应性以科学发展观为统筹，根据文化产业开发的内涵特质，从“先进性、差异性、系统性、适应性”四个方面着手打造新时期的文化产业市场。 先进性：项目的定位要符合现代文化产业的发展规律和趋势，引导广州文化产业的升级换代，全面提升项目的社会效益和市场价值。 差异性：从项目的影29、院建设、电影文化观摩体验到电影衍生商品的档次、品牌、品位等方面应针对的目标客户群，有效的与城市其它电影城和周边商业构成较大的差异性。 系统性：应综合考虑城市文化消费的需求现状和发展趋势，城市商业的现状和规划发展前景，在功能、配套、经营、管理服务等各方面形成完善的、合理的整体性思路和运作方式。 适应性：项目发展的文化形态必须结合广州本土文化特色，对广州市民具有较强的吸纳力，能够提升城市居民的文化消费水平。4.2指导思想：建立四个层次产业价值链条根据新时期文化产业的特质，遵循改造与改制并举推进的思路，把传统以企业为中心的投资价值链思维向以客户为中心的现代投资价值链思维转变。从无形资产和有形资产两个30、方面着手，建立由“文化创意核心层、文化产品服务业、文化产品流通业、文化主题混合型产业”四个层次组成产业投资收益价值链条，形成以客户为中心的现代文化产业开发市场。使“XX电影院”在空间形态上成为城市标志性人文景观，在经济形态上成为区域创意文化窗口。创意核心层：包括文化产业创作、创新、创造等。文化产品服务业：包括通过科技手段生产、演示文化产品等。文化产品流通业：包括建立产品市场批发、零售、代理、储存、运输等。混合型产业：包括多媒体业、文化旅游业、展览业、广告业、咨询与职业培训等。4.3发展模式：创意经营，主题唱戏，一体多能，一业多品 以物质价值、人文价值、文化价值三个方面作为产业发展投资方面，通过31、投资开发构建三级文化产业市场，包括打造产业链条上游的文化原创性产品，开发一级市场。从事文化原创性内容的再开发成文化产品和服务的制造，加工及销售。建立产业链条的二、三级市场，形成“创意经营，主题唱戏，一体多能，一业多品”的发展模式。 创意经营：必须抓住文化的核心元素“创意”，结合现代的产业经营模式，在项目的设计、建设、运营、管理中处处体现文化创意的经营理念。 主题唱戏：项目定位必须承载XX电影院的历史渊源，突出“电影文化”的主题，挖掘电影的历史文化底蕴，彰显电影的时尚文化元素。 一体多能：项目应当规划的多种功能组合以满足市民对电影文化的观摩、学习、消费、体验等综合一体的需求。 一业多品：除了规划32、的多厅多功能影院外，项目应从以电影文化为中心的文化产业中，衍生出文化博览、艺术表演、品牌展示等多元素、多品种的组合。4.4项目系统定位4.4.1市场定位: 电影文化主题商城本项目的市场定位考虑到市民消费、商家经营实际需求等因素，结合项目的自身情况，定位为融电影院线、电影历史文化博览、电影艺术展示、电影衍生品牌展示、休闲购物等于一体的电影文化主题商城。 4.4.2主题形象定位：华南首席电影文化体验之都集融电影院线、电影历史文化博览、电影艺术展示、电影衍生品牌展示、休闲购物等功能于一体电影文化体验之都项目引入众多电影及周边多种类型的文化产业元素，如电影文化博览、电影艺术展示、电影衍生产品、电影品牌33、商品等等，在电影中娱乐，在文化中休闲，在消费中学习，使市民时刻保持愉悦的心态，享受电影文化过程，并形成对本项目文化氛围的喜爱和偏好，充分印证“体验式文化产业”的魅力。4.4.3功能定位l 功能定位“以电影为抓手、以文化为带动、以商业为载体，形成电影、文化、商业三品联动、互动”的体验式文化消费中心第五章 建设方案5.1总体指导思想1.和谐、统一的原则。扩建后的XX影院与XX路的建筑群、周边的空间相协调。2.“以人为本”的原则。要显示人与环境高度融合的思想，功能设计要充分考虑到人性化。3.技术设施先进的原则。把握时代的发展，吸收先进技术，满足可持续发展的需要。5.2 建筑方案l 项目立面效果图5.34、2.1 设计要点1）体现以人为本的精神，满足市民对电影文化的观摩、学习、购物等一站式消费需求，满足观众听觉、视觉、触觉等感官要求；2）设备用房应置于对观众干扰最少的位置，且应注意安全、卫生、消声、减振和设备安装维修的方便；3）影院作为公共建筑，应有互相独立的防火分区和疏散通道，并从发挥物业的最大社会效益和商业价值考虑，多厅电影院设在四层，电影文化博览厅/时尚文化展示厅设在三层，电影衍生产品/品牌商品展示和专卖设在一、二层。5.2.2 功能面积分配新建的XX电影城总占地面积800平方米，建筑总面积3200平方米，共4层。n 一、二层：建筑面积约为1600平方米，设电影衍生产品/品牌商品展示和专卖35、。n 三层：建筑面积约为800平方米，主要设电影文化博览厅/电影艺术展示厅、影院售票处、休闲餐饮区等。n 四层：建筑面积约为800平方米，主要设多厅多功能影院。l 项目楼层业态分布四楼三楼二楼一楼多厅电影院电影文化展览/时尚SHOW/售票处电影衍生产品/品牌商品展示及专卖电影衍生产品/品牌商品展示及专卖l 项目平面动线图四层：多厅电影院 电影院设置多个不同装修档次、不同面积大小，不同功能配备的影厅，以满足不同阶层、不同年龄段市民的需求。多厅影院配置一流数码立体声系统，逼真地还原音响效果，为观众提供充分感受电影的全方位魅力，高水准的视听享受空间，加上人性化的整体贴心设计体现在从硬件设施到软件服务36、的各个环节，每个观众厅的进出口都设计为超宽安全通道。三层：电影文化博览、电影时尚SHOW、电影院售票处 观众一进影城，不单可以发现关于电影的海报及电影详细资料无处不在，可以感受和体现国际、国外电影历史发展历程和文化特色，还可以现在看到小型电影艺术SHOW，营造了浓厚电影文化的氛围，对观众选择和把握电影的主题与思想有极大的提升作用。*电影文化展示*电影时尚SHOW*电影院售票处一、二层：电影衍生产品及广告品牌商品品展示及专卖 影城内的电影衍生产品和品牌展示、专卖店、海报店、电影礼品店、都将成为电影文化的一种延伸。通过商业与文化的互动，展示电影文化的独特魅力，引领都市时尚文化潮流。并与XX路步行街37、的商业融为一体，真正将休闲、购物、餐饮、娱乐融为一体。注释：电影是传播企业品牌、国家品牌的主要工具。虽然电影和电视、电台、报纸相比在商业品牌传播中处于下风，一度受人冷落，但电影在特定的“产品氛围”中传播品牌是有奇效的。在欧美国家，商业品牌在院线传播非常热烈，像汽车、手机、手表、钢笔、饮料、化妆品、快餐食品等都善于借助电影传播。 在电影中“嵌入”企业品牌是一种理想的营销。玩具总动员中“憨豆先生”的出场使这一款玩具的销量上升了4500个百分点。据报道，007系列电影使宝马汽车公司产生了12亿美元的溢价。皮尔斯布鲁斯南腕上的“欧米茄”手表，也因007英雄的传播，从瑞士三流手表直逼手表第一阵营；而黑客38、帝国令凯迪拉克重新成为时尚话题，凯迪拉克在全球重要市场巡展时也播放黑客专场，并且请来了好莱坞的特技制作高手详细讲解那段飞车戏的拍摄过程。而近年不少国内外商业品牌在手机、天下无贼、疯狂的石头等影片中传播，己收到奇效。复合增值传播：利用电影公映后一切相关附加手段进行宣传，如影院内的品牌广告陈列布置、剧院外的海报、电影券广告、DVD、配套的电影图书出版、剧情明信片制作等等。这两年好莱坞电影魔戒与哈利波特的成功，与这两部电影的产品无处不在有极大关系，例如在书店里除了小说卖得好，更引人注意的是按电影魔戒人物造型做出来的国际象棋，还有时装店里哈利波特风格的服装等等。打开奥斯卡历届的颁奖画册，她就如同一面镜39、子，见证了电影时装的发展，1913年国际著名品牌设计师（Gabriel le chane）高调出任电影时装的指导，为1948年奥斯卡设立“最佳服装设计奖”奠定了基础。从此，巴黎时装大师们与电影、与好莱坞结下了不解之缘。当今所 有全球顶级服装设计师乔治、阿玛尼（Giargio Armani）、克里斯汀.迪奥、（christiah）、伊迪丝、海德（Edith Head）、纪梵希（Hubert de Giren cliy）纷纷把自己的设计天赋奉献给了电影时装，电影品牌时装走过了近百年的历史。如意境品牌男装近200款系列产品设计的灵感全部来自Giorgio Armani 给电影设计伤城设计的梁朝伟、金40、城武的电影人物时装的造型。系列整合不仅走在世界流行服饰的最新前沿，更将世界文化的精髓进行极致融合，将电影时装文化的底蕴的深刻含义完美呈现。5.3 结构设计5.3.1 建筑结构安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2002）的规定，本工程属重要的建筑物，取为一级。5.3.2 建筑抗震设防类别根据建筑抗震设防分类标准（GB20223-95的规定，本工程属乙类建筑。5.3.3 钢筋混凝土结构抗震等级根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）的规定，框架抗震等级为一级。5.3.4 建筑防火分类等级及耐火等级根据及建筑设计防火规范（2001年版、GBJ16-87）的规定，建筑防火41、分类为一类，耐火等级为一级。5.3.5 结构设计主体结构采用钢筋混凝土框架结构。大跨度梁采用预应力钢筋混凝土梁。5.4 公用工程5.4.1 给排水设计1、给水根据室外给水设计规范（GBJ13-86），以影院满负荷运营，每人每天用水量50升/人日计算其供水量。2、排水影院内的卫生间采用污、废合流制排水，污水经污水干管，统一排入市政污水排水管网，送至污水处理厂处理。5.4.2 消防设计影院应根据建筑防火设计规范和“以防为主，防消结合”的方针，进行有关的消防设计。室内消防栓系统：利用室外消防给水干管把水送入影院内，用做室内相关的消防供水，室内消防管径拟采用100毫米。每层均布置室内消火栓，保证两股水42、柱同时达到每一个位置。自动灭火系统：影院内除不能用水灭火的功能用房及设备用房外，均采用自动喷水灭火系统。喷头为低温型闭式喷头，每个喷头的保护面积为12平方米左右。5.4.3 电气设计1、供配电影院所有消防设备用电，变电所等其它重要设备用房照明用电，大厅、公共走道等重要公共场所的备用照明用电，弱电及智能化系统用电，以及其它重要设备和场所的用电均为一级负荷；其中消防负荷为一级负荷中的特别重要负荷；非消防用垂直交通系统等公共设施用电为二级负荷；其余一般负荷均为三级负荷供电。2、防雷与接地影院为二类防雷建筑，防雷接地、保护接地、变压器中性线接地、弱电工作接地共用一套综合接地系统，接地电阻不大于1欧姆。43、所有进出建筑物的金属管道均应与就近防雷接地装置连接。变压器高、低压侧各相装置设避雷器。弱电系统设防雷击电脉冲装置及等电位联结。3、火灾自动报警系统消防控制主要任务：启动消防栓泵、引导和指挥人群疏散、根据灾情发展决定切断外电源并启动柴油发电机组，待消防人员进行灭火工作。消防系统采用手动火灾报警系统，其报警控制主机设有消防联动功能。（1）在走廊以及公共区按规范要求设置手动报警按钮；（2）在变电所设火警专用电话以便和消防中心直接联络；（3）楼层的消防栓旁设有手动报警按钮及警铃，并设有和消防中心联络的电话插孔。4、公共广播系统公共广播系统平时播放引导广播及背景音乐，发生火灾时，兼作火灾应急广播，火灾应44、急广播的切换在控制中心集中实现。5.4.4 空调和通风影院内采用舒适性中央空调系统，因地处南方，只考虑供冷。洗手间等强迫通风。第六章 节能节水措施6.1 节能措施节能是国家发展经济的一项长远战略方针。提高能源利用率，提倡能源节约是国家能源利用的基本政策。本项目的能源节约从机械性设备器材节约能源和管理组织的软性节约能源两方面研究。6.1.1 建筑及设备器具节能本建设项目建筑面积为3200平方米，项目使用过程中涉及大量消耗能源的设备器具。其中，房屋建筑和设备器具具有的节能功能和措施，对整个项目的能源消耗有至关重要的影响。首先，建筑的设计符合民用建筑节能管理规定的要求，遵守合理用能标准和节能设计规范45、，充分考虑利用自然采光和自然通风，合理控制直射室内阳光，降低空调制冷和照明消耗。其次，对于主要设备器材及其他辅助性的设备器材，在项目运行中选用新型先进的配套节能型设备与器具。照明灯具的选型尽量选用稀土类节能灯，室内灯光亮度合理配置、与自然光结合。道路照明尽量考虑利用太阳能量，大型用电设备采用变频调速装置以节省电能消耗。采用节能性水泵、空压机、冷水机和电动机等设备。6.1.2 智能化管理节能本项目采用智能化控制管理系统，在项目日常使用管理中对有关设备及管网采用严格科学的管理手段，制定科学人性的管理制度。按照国家及地方有关节能管理规定执行，确保使用的高效及节能。在项目建设施工阶段，按照节能设计进行46、施工和管理，使项目在节能的前提下保证工程施工质量。6.2 节水措施采用节水阀门，区内的水循环系统及消防给水设备选用高效节能的供水设备。合理选用水泵型号，水泵运行时的扬程和压力等指标，应尽可能选择在接近定额值的范围内，并尽可能采用变频调速装置及以控制，以达到最佳的节水效果。加强对给水管网的管理，及时排除跑、冒、滴、漏，防止人为因素而浪费。第七章 环境影响评价7.1 建设项目环境现状本项目位于广州市XX区XX，区内环境良好，周边没有工业项目，由于项目处于城市中心商业区，在施工和运营过程必须注意对环境的保护。7.2 项目主要污染源和污染物分析本项目在施工期和营运期主要的污染物有废水、废气、噪声和固体47、废弃物等，这些污染物可能会对建设项目所在地的水环境质量、空气环境质量、声环境质量及生态环境质量产生影响。本项目在施工过程中，聚集的大量施工机械、物料运输、混凝土浇捣、建筑物装修等活动还将带来扬尘、车辆尾气、施工机械噪声、施工污水、建筑余泥垃圾等污染物，会产生一定的环境污染。项目建成后，在经营期，产生的主要污染有：设备噪声、中央空调冷却塔噪声、以及生活垃圾等。因此，应对本项目建设的环境影响作全面调查，深入分析并提出相应的环境保护措施，最大程度地减少项目建设对环境的不利影响，使项目建设在发挥社会效益和经济效益的同时增强其环境效益。7.3 生态环境影响的防治措施7.3.1 施工期期的防治措施1水污染48、的防治措施。现场施工人员临时生活设施原则上安排在场地范围内，避免另辟场地而破坏生态环境。工地食堂污水需经隔油隔渣处理后方可排放。临时生活设施内设卫生间，产生的粪便污水需经三级厌氧化粪池处理后方可排放。在施工过程中，定时清洁建筑施工机械表面不必要的润滑油及其它油污，尽量减小建筑施工机械设备与水体的直接接触，加强对施工机械设备的维修保养，避免施工机械在施工过程中燃料用油跑、冒、滴、漏现象的发生。对废弃的用油应妥善处置，不得直接向污水处理设施排放；必须尽量完全回收后送专业部门处理。生产单位要制定废油回收管理规定，配套废油收集及暂存设施。建设场地设车辆冲洗槽，并设置沉沙井和沉沙池，对冲洗水进行沉淀过滤49、后方可排放。2噪声污染的防治措施相对于经营期而言，施工期的噪声影响是短期行为，但由于施工期应用的各种机械都会产生相当强的噪声，所以在施工期内也必须落实好噪声的防治措施。合理安排好施工时间和施工场所，尽量选用低噪声机械设备或带隔声、消声的设备，对施工设备定期保养，严格操作规范，必要时在高噪声源周边设置临时隔声屏障，以减少噪声对四周边界处和场内声环境的影响，合理疏导进入施工区的车辆。3废气污染的防治措施施工单位要加强对散体物料堆场的管理，在堆场四周设置挡风墙，减少可能的起尘量。运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，加装蓬盖，装载不宜过满，以保证运输过程中不散落。运输车辆出场前必须先进行冲50、洗，减少车轮、底盘等携带泥土散落路面的机会。对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少车辆运行过程中的扬尘。建设场上禁止将废弃的建筑材料作为燃料燃烧。施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。4固体废物污染的防治措施对施工过程中产生的固体废物，应加强管理，统一收集转运，严禁固体废物随意排放丢弃，或进入水体，对周围环境和水体产生污染。对施工人员产生的生活垃圾应加强管理，严禁乱扔乱放，需设置生活垃圾收集点，统一收集转运。并委托当地环卫部门及时清运生活垃圾。5生态影响防治措施建设场地应按要求硬地化，尽可能减少地面裸露的面积和时间。尽可能将造成地面裸露的土木工程安排在非雨季（秋冬季）进51、行，并尽可能地缩短工期。7.3.2 经营期的防治措施经营期间的主要污染物为噪声和其他少量生活废弃物：对大型机电设备产生的噪声，要采取隔声降噪的措施以降低噪声污染程度；设立专门的垃圾收集箱或点，并作相应的标识，用于收集生活废弃物，如废纸、果皮等杂物。7.4 环境影响评价结论通过对本项目的工程分析和环境影响识别，得出本项目主要的环境影响是：项目在施工期间的影响较为明显，进入运营期后，主要影响因素为噪音，在采取相应环境保护措施后，项目不会对环境产生较大影响。 本项目的建设应该坚持以下原则：（1）符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求；（2）坚持“三同时”的原则；（3）做到环境效益与经济效益相52、统一，环境保护治理方案技术可行、经济合理。第八章 安全卫生与消防8.1 安全设施本项目日常人流量将会较大，安保工作尤为重要。1、设置安全监控系统、社会治安视频监控系统和保安值班中心。本项目用地范围内需统一设置安全监控系统及社会治安视频监控系统，对场内各道路出入口、建筑物出入口及室内、室外可能会有大量人群聚集的地方，进行视频监控，以保证本项目场地内安全及防止发生重大事故，保障社会治安的稳定。场内设保安值班中心，该中心担负保安值班任务，平时负责对本项目内外安全进行管理，并负责对监控系统进行监视跟踪，对出现的突发事件及时进行干预处理，控制事件规模，避免事态扩大和造成重大损失。2、对重点时段、重点部位53、进行强化监控管理。安保部要制定针对重点时段的应急预案，并进行演练。配置好足够的防护设备，以确保本项目场地内的安全。对重点部位进行24小时连续监控以加强防护，并设置专人专岗进行管理。8.2 卫生设施本项目是电影商城，人流量较多，变化快。为体现以人为本的设计服务宗旨，对人员较多的位置需重点进行卫生设施的建设。1、公共区域设立垃圾收集处。在公共区域的适当位置设立垃圾收集处，主要是收集一些简单的生活垃圾，例如纸屑和塑料袋等，防止对公共场所的污染，影响城市形象。2、公共场所设施人性化卫生设施。为了体现人性化的服务理念，在公共场所的适当位置要设置有足够蹲位的公共厕所。并在适当位置设置休息长椅和桌子，以方便54、观众休息。8.3 消防本项目对消防技防要求较高。并且由于可能出现大量人群聚集，故而本项目的消防工作更要做得踏实。1、场内建筑物及场内场地的消防设计应按照GBJ16-2001执行。本项目内建筑物的防火等级不小于二级，并应按规范要求设置自动灭火设备。本项目内必须设置消防监控，对建筑物进行消防监控。消防可以由保安值班中心统一管理。2、对重点部位要进行加强防范。对重点部位进行加强防护，除按规范要求设置技防措施外，还需设置专人专岗进行管理监督。3、建筑物和构筑物除满足消防要求外，还需满足国家其他现行规范的要求。本项目内的建筑物，应满足使用功能和安全功能要求，同时必须满足国家现行规范的要求。建筑物的内部装55、修用材料，采用不燃或难燃材料，且应符合室内环境保护相关规范的要求。47 第九章 投资估算9.1投资估算编制依据1 建设项目经济评价方法与参数1994年（第二版）；2 投资项目可行性研究报告编制指南2002年（试用版）；3 广东省建筑工程综合定额（2003）；4 广东省建筑工程计价办法（2003）；5 广东省安装工程综合定额（2002）；6 广东省安装工程计价办法（2003）；7 项目建设方案工程内容以及当地投资建设各项缴费规定。9.2投资估算结果本项目总投资约为6131万元（包含经营补偿费），详见下表。表9-1 项目投资估算表 单位：万元序号项目合计 (万元)计算面积()占项目总投资的比例（%56、）备注项目总投资6131.4一开发成本5952.897.09%1经营补偿费3000.0 803 48.93%2建安工程成本2266.63212 36.97%2.1建筑建安成本1766.63212 28.81%含基础、水电消防设施、室内外装修等2.2其它：户外大型电子屏幕500.08.15%3前期费用132.63212 2.16%4基础设施建设费24.10.39%5公共配套设施费68.01.11%建安工程费的36开发期税费181.32.96%7不可预见费280.24.57%15项之和的5%二开发费用178.62.91%1管理费用178.6 2.91%开发成本的32销售费用00.00%本项目不对外销售,其销售费用为0。