1、民俗观光车摆渡系统种养殖公司度假小木屋滑草场地旅游项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月民俗观光车摆渡系统种养殖公司度假小木屋滑草场地旅游项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月84可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章项目总论11.1 项目概况11.1.1 项目名称11.1.2 项目性质11.2、1.3 项目简介11.1.4 单位介绍11.1.5 项目建设地址21.1.6 项目建设内容和规模21.1.7 组织结构及劳动定员31.2 主要技术经济指标31.3 编制依据及编制范围41.4 结论及建议4第二章项目建设背景与必要性62.1 项目建设背景62.1.1 国家和地方出台了一系列发展旅游的政策62.1.2 文化旅游成为人们现代旅游的新时尚62.1.3 *气候宜人，生态养生度假条件得天独厚72.1.4 *人文资源丰富，发展旅游势在必行72.2 项目建设必要性82.2.1 项目积极响应国家和地方旅游政策82.2.2 助力*县提升城市旅游形象92.2.3 培育*县新的经济增长点92.2.4 3、符合*县经济社会可持续发展的要求102.2.5 适应现代人高品质生活的需要10第三章市场分析113.1 宏观环境分析113.1.1 政策环境分析113.1.2 *市旅游业的发展情况123.1.3 社会环境分析143.2 生态文化旅游市场分析153.2.1 目标市场定位153.2.2 市场容量163.2.3 市场竞争分析16第四章项目选址及建设条件174.1 项目选址174.2 项目所在地建设条件174.2.1 基本概况174.2.2 经济实力174.2.3 旅游资源174.2.4 交通区位18第五章项目规划195.1 民俗特色观光车摆渡系统195.2北门停车场管理系统205.3 露营区林间度假4、小屋酒店225.4 天然滑草/滑雪场235.5 种养殖公司25第六章营销策略276.1 项目SWOT分析276.2 推广策略286.2.1 文化营销及体验式推广286.2.2 网络营销推广286.2.3 媒体广告推广286.2.4 相关的行业协会、商家推广296.3 促销策略29第七章项目建设内容307.1 项目建设规模307.2 项目建设工期307.3 组织结构及劳动定员317.3.1 组织机构317.3.2 人力资源配置317.3.3 员工管理31第八章建设方案348.1 项目设计348.1.1 设计原则348.1.2 设计依据358.1.3 总平面布置358.2 结构工程368.2.1 5、设计依据368.2.2 建筑结构安全等级368.2.3 结构设计378.3 公用工程与辅助工程方案388.3.1 给排水388.3.2 供电398.3.3 通讯、电视、网络系统458.3.4 其他基础服务设施458.3.5 公共设施45第九章环境保护与节能措施469.1 环境保护469.1.1 生态环境影响分析和保护措施469.1.2 环境保护执行的质量标准及排放标准469.2 节能479.2.1 节能设计依据479.2.2 节能措施47第十章劳动卫生安全消防5010.1 劳动安全5010.2 劳动保护5010.3 消防安全5010.4 卫生防疫5210.5 无障碍设计53第十一章项目管理546、11.1 项目管理总则5411.2 项目建设管理内容5411.2.1 质量管理5411.2.2 进度控制5511.2.3 资金管理5511.2.4 合同管理5511.3 工程招标5511.3.1 招标范围5611.3.2 招标方式5第十二章投资估算与资金筹措5712.1 估算范围5712.2 估算依据5712.3 项目建设投资估算5712.4 项目资金使用计划58第十三章经济效益评价5913.1 财务假设5913.2 财务预测5913.2.1 收入预测59成本及利润预测6013.3项目盈利能力分析6213.3.1 财务现金流量表预测6313.3.2 财务现金流量分析6413.3.3 总投资收益7、率6413.3.4 利润及利润分配6413.4 敏感性分析6413.5 财务评价66第十四章风险分析6714.1 项目风险6714.2 风险程度分析6714.3 防范和降低风险措施68第十五章结论与建议6915.1 项目结论6915.2 项目建议69第一章 项目总论1.1 项目概况 项目名称 *旅游项目1.1.2 项目性质新建1.1.3 项目简介项目区生态环境保护良好，资源种类丰富。近年来*旅游井喷式发展，涌现出了如黄水国家森林公园、毕兹卡绿宫、黄水湖、太阳湖、油草河、*露营天堂等一大批优质景区，奠定了良好的市场开发基础。*交通大变革，区位优势日益凸显，近两年旅游人数成倍增长。沪渝南线高速，沪8、渝动车以及*到*专线动车开通，*已完全位于主城“2小时经济圈“内，成为渝东门户，是*通往湖北、安徽、江苏、沿海的重要节点。*将成为*的重要旅游目的地，吸引力大为增长。项目建成后将大大带动*县旅游业发展。1.1.4 单位介绍*投资公司主营业务以自有资金进行项目投资和地产开发。秉承了君桥房地产公司在投资、市场运作等方面的优势经验，以及雄厚的资金后盾。公司具有大批旅游服务项目开发、运营、管理经验，有着多名经验丰富的营销、策划人才，曾经打造了黑山谷枫尚酒店、阿依河年度品牌推广等成功项目。团队有足够的信心与实力，与*一起在基础设施、服务能力等方面打造新的亮点，提升新的档次，助推景区发展，创造更大价值。19、.1.5 项目建设地址项目选址*市*县*。1.1.6 项目建设内容和规模民俗特色观光车摆渡系统：定制土家民俗风情电动观光车、小火车、摆渡车100余辆，修建观光车乘车站台，并组织驾驶、维护、调度管理等事务，实现景区内部南北门有序、安全互通。按合约金额按年度缴纳停车场租金，负责停车场（含观光车停车场）维护、管理。景区管理实现稳定收益、管理减负、增加游客安全性等一系列利好。在露营基地东面森林修建50栋山地度假小木屋，每间小木屋占地面积约200，使用面积约35-80，含卧室、休闲厅、会客厅等，均带卫生间，一个宽景休闲露台。建设*市范围内最大、最具特色的专业滑雪、滑草场地，配备完善的安全措施，专业保护草10、地资源，既可增加体验项目，改变夏天游客充足，冬季人迹罕至的局面，也可以作为景区打造全方位的山地极限体验项目群的构成部分。成立以景区为依托的种养殖公司，管理及服务景区植物景观升级，畜牧牛、羊、马匹，以及游客服务类产品、商品开发。改变现有当地村民随意放牧，破坏景区生态环境，影响景区管理秩序，增加安全风险的局面。成为组织有序的景观性放牧，增加合理的项目与游客安全互动，开发新的旅游商品，如牛羊肉、蛋/奶制品等，修建专业、生态的，具有土家特色的牛、羊主题餐厅，让游客吃好玩好，还能带些新鲜特色的礼品馈赠亲友。1.1.7 组织结构及劳动定员公司严格按现代企业制度建立组织结构，设置董事会，实行董事会领导下的总11、经理负责制。项目建成后，预计将带动100人就业。1.2 主要技术经济指标序 号项 目单 位数 据 及 指 标备 注1一、主要数据2项目总投资万元5831.033总成本费用万元552.24年平均4经营成本万元376.94年平均5产品销售收入(含税价)万元1107.55年平均7销售税金及附加万元730.988平均销售税金及附加万元36.556利润总额万元10375.137平均利润总额万元518.768所得税万元77.81年平均9税后利润万元440.94年平均10未分配利润万元440.94年平均二、财 务 评 价 制 指 标1所得税前的财务内部收益率%13.44%2所得税前的财务净现值 万元250412、.683所得税前的投资回收期年7.924所得税后的财务内部收益率%11.56%5所得税后的财务净现值 万元1671.936所得税后的投资回收期年8.257平均投资利润率%27.83%1.3 编制依据及编制范围1. 编制依据（1）中华人民共和国经济和社会发展第十二个五年规划（2）中华人民共和国城市规划法（3）中华人民共和国环境保护法（4）企业投资项目备案管理试行办法（5）*市经济和社会发展第十二个五年规划（6）*市“十二五”经济发展规划（7）国家发改委颁布的投资项目可行性研究指南（8）国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）（9）项目建设单位提供的相关设计资料、规划平面图、建设方案等。（113、0）国务院关于加快发展旅游业的意见2. 编制范围本报告编制范围包括项目建设背景、行业市场分析、项目规划、项目地址及建设条件、项目建设规模及内容、营销策略、环境保护与节能措施、劳动卫生安全消防、项目管理、建设进度安排、投资估算与资金筹措、经济效益评价、项目风险分析等方面。1.4 结论及建议经过对项目建设的必要性、市场前景、建设规模和方案、经济效益、社会效益等方面的缜密、细致、科学、严谨的分析论证，我们得出以下结论：（1）项目的建设完全符合*省及遵义市经济与社会发展“十二五”规划要求，项目的实施将对*经济社会发展和经济结构调整发挥积极的作用；（2）开发建设条件良好；（3）项目的建设具有广阔的市场前14、景；（4）经济效益显著；（5）社会效益良好。总体来说，本项目建设是必要的，建设方案是可行的，建设规模是适宜的。建议建设单位抓紧项目前期的准备工作，做好项目前期立项、规划、设计、勘察测量、工程招标等准备工作；抓紧项目的上报审批工作和资金筹措工作；做好专业人员的选拔招聘和有关设施设备的采购等工作，以保证项目建设尽快启动、顺利推进。第二章 项目建设背景与必要性2.1 项目建设背景2.1.1 国家和地方出台了一系列发展旅游的政策国民旅游休闲纲要（）指出要落实带薪休假、在旅游景区建立公共服务系统和安全救援系统，扩大旅游消费，促进旅游行业发展。中国旅游法指出要构建旅游综合协调、市场监督、投诉处理等制度，促15、进国民出游率的提升，促使长途游向短途游转变，促使团队游向自助游、半自助游转化。国家旅游局有关人士分析认为随着全面建设小康社会的推进旅游消费需求将大幅提升这是旅游业持续兴旺发展的动力。同时随着我国经济、文化、政治进一步崛起和国际交往的发展国际旅游将继续保持高速增长国际旅游产品及行业管理将逐步达到世界先进水平。 对我国旅游市场的发展思路国家旅游局提出“大力发展入境旅游规范发展出境旅游全面提升国内旅游”这一市场开发战略。业内专家认为调整后的市场开发战略适应市场发展变化的需要体现旅游业发展的导向对开发国际国内两个市场、两种资源将起到重要作用。 2.1.2 生态旅游度假成为人们现代旅游的新时尚老龄化社会16、导致社会养老需求上升、文化自然复合型产品受到青睐、自驾游成为主要出行方式、以家庭为组织的出游形式越来越多、水上运动受到亲睐等。世界卫生组织表明，全世界只有5%的人真正的健康，其余约75%的人处于亚健康状态，并呈现上升的态势。运动健身、休闲养生、修身养性项目倍受当地居民喜爱。*景区独特的地理位置、地形地貌和气候特点，使得景区内植被丰富、种类繁多，文化资源丰富，历史价值高，知名度高，奠定良好的市场开发基础。由于旅游资源突出、生态环境优美，*正逐渐成为观光旅游和生态旅游的理想去处，增强了市场吸引力和号召力。2.1.3 项目区气候宜人，生态旅游度假条件得天独厚景区是长江三峡旅游线的边缘支线，是三峡大坝17、建成后“高峡平湖”的一个极具吸引力的景区。景区属中纬度亚热带过渡地带，海拔1350m-1700m，属典型的亚热带高山草甸。日照少，霜雪少，降水充沛，无霜期长，多年平均气温16.5，极端高温40.2，极端低温4.7，年降水量1103mm，年平均日照为1315.7h，无霜期227天。夏季平均气温比*主城区低6-10度，冬季常有积雪。上述表明项目区气候宜人，生态旅游度假条件得天独厚。2.1.4 *人文资源丰富，发展旅游势在必行*县东靠湖北利川市，西连丰都、忠县，南依彭水县，北接万州区，是*“一圈两翼”生产力布局中两翼（渝东北地区、渝东南地区）的结合部，也是渝东南各区县和渝、鄂、湘武陵山区33个民族县18、中最靠近*主城区的县。*位于*县西北部xx镇，是黄水国家森林公园的重点景区之一。*景区地处长江黄金旅游线和武陵山旅游线的核心地带，与黄水国家森林公园、忠县石宝寨、丰都鬼城等知名景点连成环线。*景区紧邻黄水国家森林公园，属于大黄水旅游区。*景区离长江口岸的西沱镇仅34公里，沿S302省道线至忠县43公里，区位优势突出。*景区的主要旅游资源包括草场、火棘、石芽石笋、森林、土家民居等。主要景点有群羊下山、观江长廊、万里长城、森林天井、绿色屏障等。景区内资源丰富，集山、林、草、石、畜于一体，万亩草场、万亩火棘、万亩石芽、万亩森林四大特色旅游资源镶嵌其中，是自然观光、休闲度假、夏季避暑、冬季赏雪的理想胜19、地。主要景点有火棘大道、群羊下山、跑马场、观江长廊、石景长城、森林天井、石芽石笋等。2006年，在“选美*”评比活动中，被网民评为“*市最美的草地”。目前，旅游资源开发尚处于初级阶段。2.2 项目建设必要性2.2.1 项目积极响应国家和地方旅游政策2012年旅游业作为经济呈现多元化发展的增长潜力点中央与地方政府给予旅游产业空前政策支持力度将推动旅游行业加速发展。国家质检总局、国家旅游局近日联合印发关于开展“贯彻质量发展纲要提升旅游服务水平”专项活动的通知推进旅游产业转型升级。 2011年5月份出台的关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见正式向民间资本全面开放旅游综合服务链包含吃、住、行、游20、娱、购六要素各个环节鼓励民间资本参与国有企业的改制与重组积极鼓励符合条件的旅游企业上市融资等。旅游业是中国最早对外资和民间资本开放的产业之一目前在中国旅游业投资中民营资本已超过政府与国企投资正在成为中国旅游业投资的主力军。 项目建设积极响应国家和地方发展的政策号召，发展文化旅游，传播中国优秀传统文化。2.2.2 助力*县提升城市旅游形象*县域旅游资源组合后潜力大，并且部分核心资源具有较大的市场竞争力，但是县域旅游发展还处于初级阶段，政府对旅游资源开发能力不强，还没有形成较好的旅游品牌，短时间内对高端项目的吸引力不强。项目将满足各阶层，各年龄层的旅游体验需求，打造全时段旅游体验，保证一年四季魅21、力不减。游客可放松身心回归自然，享受慢生活方式。项目建成后将成为*县新的旅游地标。2.2.3 培育*县新的经济增长点项目的建设对*县的经济结构调整、产业升级和培育新的经济增长点具有战略性意义。首先是本项目有条件充分整合*县旅游资源，能够在短时间内抢占经济结构调整和产业升级的制高点；其次，由于旅游资源突出、生态环境优美，*正逐渐成为观光旅游和生态旅游的理想去处，增强了市场吸引力和号召力，可以建立跨界、跨行业结合的模式，形成文化、商贸、旅游多行业互动，互利共赢发展。 2.2.4 符合*县经济社会可持续发展的要求旅游业是无污染、高附加值、可持续发展的新型朝阳产业，党的十八大已把旅游产业大发展、大繁荣22、作为国家的经济发展战略。本项目符合*县政府“十二五”期间国民经济和社会发展计划纲要中关于积极优化产业结构、整合资源、加快旅游业发展的要求，有利于促进*县旅游产品提档升级，符合*县的经济社会可持续发展战略要求。2.2.5 适应现代人高品质生活的需要随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，人们对健康生活、高品质生活的追求日益强烈，人们希望能在繁忙的工作之余，有个轻松舒适的生活，希望能使身心得到彻底的放松。本项目以休闲式的、生态的旅游方式给游客带来全新的感受，符合人们崇尚自然、追求健康的意愿，丰富人们的生活，对提高现代人生活品质具有推动作用，是丰富人们精神文化生活的必然要求。第三章 市场分析3.1 23、宏观环境分析3.1.1 政策环境分析国家十二五规划纲要将推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，“十二五”规划纲要第十六章第二节指出：积极发展旅游业：全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游；坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设；推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游；完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。中国旅游业“十二五”规划纲要指出：旅游业已上升为国家战略。并且在多个方面对旅游业的发展提供了政策支持，如积极组织中小旅游企业争取国家的融资、财政、税收、24、人力资源培训等方面的政策支持，落实国家出台的“引导和鼓励金融机构加大对中小企业信贷支持力度”的特殊货币政策、“政府采购向中小企业倾斜”政策以及加大对“中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持”等政策，建立中小旅游企业发展专项基金，鼓励符合条件的企业申请“科技型中小企业技术创新基金”和“中小企业国际市场开拓资金”等各类基金。从国家和地方的旅游政策可以看出，基于调整产业结构、实现可持续发展的目的国家和地方都在大力扶持旅游产业，尤其是对符合人民需求的生态类旅游项目及具有当地特色的旅游景点开发，更是给予高度重视，这给本项目提供了很好的政策平台和发展机遇。*市旅游业的发展情况截至2010年底，全市共有国家25、A级景区94个（5A级景区3个，4A级景区35个），世界文化遗产1处，世界自然遗产1处，全国工农业旅游示范点18个，国家级风景名胜区6个，国家级自然保护区4个，全国重点文物保护单位20处，全国历史文化名镇16个，国家森林公园22个，国家地质公园6处，国家地震遗址保护区1处，全国爱国主义教育示范基地7处。2010年旅游产业发展资金增至1.5亿元，是2005年的4倍。出台了一批促进旅游发展的优惠政策，累计兑现税收等优惠政策4亿元。五年全市实现旅游大项目招商签约313个，总金额2847亿元。完成投资超500亿元。 1. 19972009年*旅游业发展情况表1 19972009年*市旅游业主要指标情况26、年份旅游总收入（亿元）国际旅游外汇收入(万美元)国内旅游收入（亿元）国内旅游人数(万人次)接待入境旅游人数(万人次)占全市国内生产总值（%）199773.391054864.661850.025.94.86199890.16883782.852179.916.45.631999108.309726100.252476.718.56.512000148.5413837137.053069.6726.68.292001177.5816341164.073950.031.38.982002219.6021802201.574619.746.29.832003203.8811323194.52426227、.823.57.982004259.7120308242.925236.043.48.562005300.8226436279.175965.052.48.672006346.2130900321.586787.060.38.862007438.2838231413.658009.076.29.372008561.3145000530.0310001.287.29.692009703.0353721666.3412191.0104.810.77注：1.旅游总收入是把国际旅游收入按照当年的平均利率换算后与国内旅游总收入加总得到的 2.数据来源2010年中国统计年鉴和2010年*市统计年鉴2. *28、旅游业发展历程图1 19972009年接待入境旅游人数折线图图2 2009年来*的入境游客占总游客的比例饼图图3 19972009年国内旅游人数折线图图4 19972009年平均每人逗留天数折线图从上述四个图表中可以看出，*直辖后,接待国内旅游人数和入境旅游人数都有大幅度提高，1997年旅游外汇收入达到10548万美元，接待旅游人数达到259414人次,这是由于直辖提高了*的国内地位和国际知名度.然而，2003年由于“非典”的影响,无论是接待人数还是旅游外汇收入都有大幅度回落，旅游业遭受重创打击.随后，*旅游业又恢复高速增长。2009年接待入境旅游人数104.8万人次，从入境游客的国籍来看，来29、*旅游的人中,最多的是美国人，其次是香港同胞,实现旅游外汇收入53721万美元。其中接待旅游人数同比增长20.2，旅游外汇收入同比增长19.38%。3.1.3 社会环境分析1. 人口因素。我国人口众多，旅游市场规模庞大：现阶段的青年人口是我国第一代独生子女，完全成长在改革开放时期，性格独立，消费观念开发，消费欲望旺盛，是旅游市场的生力军；我国人口中中老年人占据较大比重，他们大多有稳定的收入，有较多的休闲时间，同时又希望去了解外面的世界，这促进了银发旅游的迅速发展；农村人口大量涌向城市，又在城市间流动，人口流动性的加大，提升了人们的旅游意识；城市人口的扩大，促使许多城里人想暂时逃避城市生活，到大30、自然去享受，促进了生态类旅游和休闲度假旅游的火爆。2. 消费心理。随着人们物质生活水平的提高，以人为本的生活观念日益突出，人们开始注重生活品质，加上黄金周旅游热潮的兴起以及各地开办的丰富的旅游文化节，使人们的消费观念有了很大的改变，旅游消费心态受社会主基调的影响，出现了求精、求省、求新的新趋向，促进了精品新奇旅游热线的崛起。3. 社会风气。个人的心理和行为受社会环境的规范和制约，社会对旅游的宣传、倡导，并提供一定的便利，无疑会促进旅游风气的形成。目前，社会风气已经使旅游成为现代人生活方式的重要组成部分，外在的社会压力和内在的心理冲突，这些因素促进了旅游业的发展。人口数量和结构的变化以及人们消费31、心理的转变，导致了社会旅游风气的新动向，这一切，都指明了旅游产业的潜力巨大，尤其是符合健康生活的生态休闲旅游，更是未来发展的方向。3.2 生态文化旅游市场分析3.2.1 目标市场定位区域：*、*2小时交通圈收入：中等以上收入阶层消费群体：*的周末小长假度假人群，及*中层阶级的第二居所。其次是*当地及周边居民。3.2.2 市场容量十一五”期间，全县已经接待游客约500万人次，实现旅游收入约25亿元。其中前三年旅游接待年均增长2030%，近两年旅游人数成倍增长；2010年实现接待游客250万人次，创旅游综合收入约12.5亿元。随着“四高一铁一港”的建设，*县作为渝东的门户，连接*和湖北的重要节点，32、是*通往沿海的重要门户，也是渝东北地区与渝东南地区的旅游交通枢纽，届时*到*的车程有望减少到1.5小时，旅游可进入性将极大增强。项目消费群体包括家庭群体、年轻群体、学生团体、企业团体、养老群体等。3.2.3 市场竞争分析作为*县唯一大型文化旅游产业项目，项目无竞争对手，仡佬文化在世界是独一无二的。第四章 项目选址及建设条件4.1 项目选址项目选址*县*景区。4.2 项目所在地建设条件4.2.1 基本概况*景区行政区划上属于*县xx镇。该镇交通便利，气候宜人，资源丰富。全镇97平方公里，区内辖8村37组，城镇面积1.5平方公里，总人口14000人，城镇人口4000人。4.2.2 经济实力*景区主33、要包括xx、麻坪和xx三个居民组团。景区内常住人口主要是xx镇xx村77户约215人。草场所在的xx村收入由1998年的人均年收入458元增加到了2001年的人均年收入1250元，开创了*市利用资源实施草地改良、发展草食牲畜的“xx之路”。景区有*市唯一的畜牧专业示范村xx村，有年产值2000万元的县级重点企业xx水泥厂，有特色种植产业烤烟和辣椒。4.2.3 旅游资源*位于*县西北部xx镇，是黄水国家森林公园的重点景区之一。*景区地处长江黄金旅游线和武陵山旅游线的核心地带，与黄水国家森林公园、忠县石宝寨、丰都鬼城等知名景点连成环线。*景区紧邻黄水国家森林公园，属于大黄水旅游区。景区整体空间呈南34、北带状展开，海拔高、山顶地势较平坦、如同“平衡木”般纵倚在*县的西北部，原生态、绿化率高，集聚草场、石芽、森林、火棘、村落、冰雪等多种资源，除观光价值高外，面向休闲度假市场同时具有很好的发展前景。4.2.4 交通区位*县东靠湖北利川市，西连丰都、忠县，南依彭水县，北接万州区，是*“一圈两翼”生产力布局中两翼（渝东北地区、渝东南地区）的结合部，也是渝东南各区县和渝、鄂、湘武陵山区33个民族县中最靠近*主城区的县。随着“四高一铁一港”的建设，*县作为渝东的门户，连接*和湖北的重要节点，是*通往沿海的重要门户，也是渝东北地区与渝东南地区的旅游交通枢纽。第五章 项目规划5.1 民俗特色观光车摆渡系统项35、目建设内容：定制土家民俗风情电动观光车、小火车、摆渡车100余辆，修建观光车乘车站台，并组织驾驶、维护、调度管理等事务，实现景区内部南北门有序、安全互通。从而带给游客方便、安全。定制的电动观光车外观独特、亮丽，必将成为景区一道亮丽的风景线，更多的宣传*政府扶持的重大项目。见下示意图5-1：图5-1 民俗特色观光车摆渡系统示意图 商业及管理模式：观光车在售票点由景区售票人员统一售票，一票制持票上车，站站停靠。公司与景区分账方式2:8，即景区收取20%，公司收取剩余80%作为投资回报。合作时间20年。资金及时间规划：项目单价（万元）数量价格（万元）时间观光车8100800明年5月旺季来临之前投入运36、行。 站台729200共计：1000万元5.2 北门停车场管理系统项目建设内容：正在建设的北门停车场建成后，交由我方管理。我方按合约金额按年度缴纳停车场租金，负责停车场（含观光车停车场）维护、管理。景区管理实现稳定收益、管理减负、增加游客安全性等一系列利好。停车场实行外来车辆统一停车管理后，我方还将配备专门的行李摆渡车，为游客运送帐篷露营物资。见下示意图5-2：商业及管理模式： 所有车辆停放北门停车场和南门停车场任何车辆不得随意自行进入景区，（特种车辆和管理车除外）。过境车辆2小时一次，由巡逻警车开道，时速不得超过20km/小时，有序缓慢通过景区（游客车辆可自驾，也可委托我司代驾），任何车辆不37、得在景区内随意停放。停车场实行严格、有序管理，排除游客及行人安全隐患。合作时间为20年。资金及时间规划：投资500万元建设观光车及摆渡车系统，修建观光车检修车间和停车库，驾驶人员宿舍和管理车间等。明年5月旺季来临之前投入运行。图5-2北门停车场管理系统示意图傩戏剧场、太极馆、傩文化博物馆及研究中心等多个子景点，充分展现了建筑艺术和雕塑艺术，美仑美焕，今游客流连忘返。并且，还将在此开展丰富多彩的节事活动，结合傩戏王国和仡佬村的活动，定期举办游行及演艺活动，各大傩神（山王、竹王等）巡游主题公园与仡佬古镇，祈福送祥，倍增主题公园魅力。5.3 露营区林间度假小屋酒店项目建设内容：在露营基地东面森林修建38、50栋山地度假小木屋，每间小木屋占地面积约200，使用面积约35-80，含卧室、休闲厅、会客厅等，均带卫生间，一个宽景休闲露台。小木屋外观木质结构，优雅安静，具有原生态民俗特色，内饰舒适温馨。为游客提供更多样化和更好舒适度的选择，增加景区营地住宿景观性及吸引力。见下示意图5-3：图5-3露营区林间度假小屋示意图商业及管理模式：按照指定地点修建、管理入住事宜及组织清洁、维护等。景区指定人员收取营业款。除去正常开支后利润按3:7方式分配，即景区收取30%，公司收取剩余70%作为投资回报。合作时间20年。 资金及时间规划：项目单价（万元）数量价格（万元）时间基础建设20501000明年5月旺季来临之39、前投入使用。管理5050共计：1050万元5.4 天然滑草/滑雪场项目建设内容：建设*市范围内最大、最具特色的专业滑雪、滑草场地，配备完善的安全措施，专业保护草地资源，既可增加体验项目，改变夏天游客充足，冬季人迹罕至的局面，也可以作为景区打造全方位的山地极限体验项目群的构成部分。使得*成为夏日避暑天堂，冬季滑雪胜地。见下示意图5-4：商业及管理模式：方案一：景区提供场地，我方出资修建、管理及维护，由景区售票人员统一售票，分账方式为3:7，即景区收取售票营业额的30%，我方收取70%。方案二：景区指定或由我方自选地点，将该地块流转至我方名下，我方再行出资修建、管理及维护，由景区售票人员统一售票，40、分账方式为1.5:8.5，即景区收取售票营业额的15%，我方收取85%。 资金及时间规划：项目单价（元）数量价格（万元）时间标准场地10000500滑草场预计明年5月旺季来临之前投入使用。滑雪场将在明年冬季气温接近0时启用。练习场地1000管理中心2000仓库300压雪机25000001250造雪机2000006120滑雪装备250020050滑雪服60050030雪/草地摩托200001020滑草装备50050025管理启动50共计：1045万元图5-4 天然滑草/滑雪场示意图5.5 种养殖公司项目建设内容：成立以景区为依托的种养殖公司，管理及服务景区植物景观升级，畜牧牛、羊、马匹，以及游客41、服务类产品、商品开发。改变现有当地村民随意放牧，破坏景区生态环境，影响景区管理秩序，增加安全风险的局面。成为组织有序的景观性放牧，增加合理的项目与游客安全互动，开发新的旅游商品，如牛羊肉、蛋/奶制品等，修建专业、生态的，具有土家特色的牛、羊主题餐厅，让游客吃好玩好，还能带些新鲜特色的礼品馈赠亲友。见下示意图5-4： 图5-5种养殖公司示意图资金及时间规划：项目单价（万元）数量（单位：头）价格（万元）时间牲畜蓄养500250明年5月旺季来临之前投入使用。管理中心150共计：400万元第六章 营销策略6.1 项目SWOT分析优势：n *:自然、文化资源丰富n 旅游:*地区具有强烈的旅游吸引力，游客42、源源不断n 人口:居住人口庞大，旅游市场庞大n 选址:交通便捷，驾车可达n 经济:正在增长，发展态势强劲n 劳动力:劳动力成本较低劣势：n 市场：大部分市场多为低收入市场n 选址：地形不佳（多山等地貌，并有其他建设规范的限制）n 人口：园区周围人口密度相对较低n 旅游:当地旅游市场主要由25岁以下人群构成 购买力较低（但休闲消费倾向较高）n 市场细分:酒店、零售业潜力仍然有限机遇：n 区位交通快速发展n 旅游业发展的宏观机遇n 项目产业规模不大，周边市县旅游发展迅猛挑战n 经济:经济增速放缓的危险n 面对竞争:其他同类旅游项目选址较好（如近城市中心地带）该区域有一些同类项目n 实施执行/风险:43、执行力和运营管理能力有待加强6.2 推广策略6.2.1 文化营销及体验式推广在项目开放初期，邀请消费者来亲自项目内旅游产品，创造值得消费者回忆的活动，使消费者产生一种互动的感觉，以建立产品品牌，取得消费者的认同感。6.2.2 网络营销推广手机APP应用端，微博、微信、专业旅游、住宿门户网站都是项目推广的重要方式。可在全国知名旅游网站进行宣传，如携程、驴妈妈、途牛网、马蜂窝等；也可采取微博、微信营销，雇佣网络写手撰写旅游攻略增强点击率以提高项目的知名度；项目定期策划投票、点赞等网络活动获得网络关注、聚集人气，网友在参与活动的同时，可以获得旅游时的折扣优惠或者免费赠送，强化其旅游动机。6.2.3 44、媒体广告推广n 利用旅游杂志、摄影杂志、低空飞行等相关专业杂志上刊登广告，杂志平面广告费用较低，且推广对象精准，是广告推广的良好载体；n 针对项目的客源市场，将集中在*进行电视广告、公交车身广告、出租车车身广告、公交移动电视广告、中心城区和高速公路出入口路牌、霓虹灯广告等；6.2.4 相关的行业协会、商家推广项目积极拓展如旅游协会、中小企业协会、中高档餐厅、文化馆等相关产业链上的商家、协会，通过联合营销，实现客户精准宣传。6.3 促销策略项目在经营初期及旅游淡季将推出促销策略。n 经营初期策略：项目在经营初期，主要采用折扣低价套餐等策略进行市场推广，吸引大批游客，增加项目人气。项目推出各种优惠45、套餐，以组合折扣价格让游客享受多种体验、休闲类项目。同时采用到项目基地游玩消费或发攻略、转微博即可领取免费中国傩城特色赠品。n 淡季促销策略：针对淡旺季来适时调整价格，在淡季时进行打折、套餐优惠、赠送体验项目、住宿或农村有机食物等多种手段进行促销。第七章 项目建设内容7.1 项目建设规模表7-1 项目建设规模序号项目或费用名称工程量单位1民俗特色观光车摆渡系统1.1观光车100台1.2站台29个2天然滑草/滑雪场2.1标准场地1个2.2练习场地1个2.3管理中心1个2.4仓库1个2.5压雪机1台2.6造雪机6个2.7滑雪服200套2.8雪/草地摩托500台2.9滑草装备5套2.10管理启动5046、03露营区林间度假小屋3.1基础建设57个3.2其他设施1套4北门停车场管理系统4.1管理系统1个5种养殖公司5.1牲畜蓄养500头5.2管理中心17.2 项目建设工期项目建设本着“高效、保质保量”的原则，分步进行项目的建设。7.3 组织结构及劳动定员7.3.1 组织机构公司统一负责整个项目建设和建成后的经营管理，包括规划、设计、建设、管理事物的组织、协调、运作。公司严格按现代企业制度建立组织机构，设置董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。本项目的建设开发要秉承组织结构扁平化、简单化、弹性化的原则，设置组织机构、安排部门职能。机构设置详见“组织结构图”。董事会总经理财务部游客接待中心行政后勤47、部市场营销部酒店服务部餐饮服务部工程设施维护部图7-1 公司组织架构图公司管理机构的设置，由公司根据公司经营管理工作需要适时调整、增减。7.3.2 人力资源配置本项目一期劳动定员20人。待项目成熟后劳动定员100人。7.3.3 员工管理1. 员工招聘一线工作人员在当地招聘，采取择优录取的方式，对聘用人员培训后试用期三个月，工作勤劳踏实、爱岗敬业者留用并签订劳动合同。在组建员工队伍时，将考虑知识结构、年龄结构等诸方面的因素。中高级管理人员应聘用有资深行业经验的专业人士，应特别注重思想素质、敬业精神、业务水平、管理和组织能力等条件。行政人力部将结合公司当前发展的需要，面向社会招聘，上报总经理审批，48、择优选用。在组建员工队伍时，将考虑知识结构、年龄结构等诸方面的因素，特别是中高级管理人员应注重思想素质、敬业精神、业务水平、管理和组织能力等条件。本项目将面向社会公开招聘，择优录取。（一）管理人员：由总经理面向社会招聘，选择具有专业工作经验的人员。（二）旅游服务人员、后勤和保卫人员：旅游服务人员主要招收当地农民，解决农村剩余劳力。项目单位将根据生产发展的实际需要分开招聘各类专业人才，并将严格遵守国家有关劳动法规，实行聘任制，保障员工的切身利益。2. 员工培训员工培训工作由行政后勤部负责，有计划地、有目的地对员工进行培训，将长期培训与短期培训结合，技能培训与素质培训相结合，以适应项目建成后的工作49、需求。根据员工所在的部门分别培训，采取理论和实践相结合的原则，选取有相关项目管理经验的人员。企业的管理人员、技术人员的素质是企业形象的具体体现，从业人员的素质的高低是企业发展的关键。本项目一线员工由公司组织培训，请经验丰富的专业老师讲课，使一线人员能够掌握基础知识和基本技能，并要严格考核，合格后上岗。同时还要聘请专业老师为项目区域所有员工培训民族文化知识，使员工能掌握基本的民族文化典故，增强其服务时的文化知识学养。3. 薪酬方案公司员工根据各自岗位不同实行差别化工资，福利按照国家有关规定执行。第八章 建设方案8.1 项目设计8.1.1 设计原则一、坚持原生态和建筑环保的原则最大限度保护当地原生50、态环境及自然资源，首先考虑保护自然景观和环境保护，建筑物与自然环境融为一体, 尊重环境、维护生态，设计尽量采用保护环境的设计方法营造整个场地，提高场地环境的综合利用效益。二、设计布局整体优化科学的原则 1、规划设计的新颖性：本着国际化、高标准、精品化、个性化、人性化的要求，规划设计出一个让游客有高体验感受、另类感觉和令人惊叹的，具有美术独创性和唯一性的文化旅游景点。2、布局的合理性: 因地制宜、主次有序、张驰并举、和谐统一，以便捷的流线总体布局，力争精确布局，合理设计标高，形成合理的建筑空间。3、空间的整体性: 围合空间，场势概念，大小结合，序列有致。利用多体量几何图形的大构图手法营造空间序列51、特征，通过轴线构图灵活室内外开敞与闭合，动态与静态空间的相互渗透，使其空间关系清楚、层次分明，形式统一。4、建筑的标志性: 推陈出新，与时俱进，开拓创新。在视觉上通过突显设计意图以及强烈的视觉冲击力，建立起整个景区建筑的标志性和独特风格。8.1.2 设计依据1、旅游规划通则（GB/T18971-2003）；2、旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003）；3、旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775-2003修订）；4、旅游发展规划管理办法（2000-10-26）；5、环境空气质量标准（GB3095-1996）；6、地表水环境质量标准（GB3838-2002）；7、旅游52、厕所质量等级的划分与评定（GB/T18973-2003）；8、旅店业卫生标准（GB9663-1996）；9、生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；10、道路交通标志和标线（GB5768-2009）；11、标志用公共信息图形符号第1部分：通用符号（GB/T10001.1-2006）；标志用公共信息图形符号第2部分：旅游休闲符号（GB/T10001.2-2006）；12、土壤环境质量标准（GB15618-1995）；13、游乐园（场）安全和服务质量（GB/T16767-1997）；14、民用建筑设计通则（GB50352-2005）。16、委托方提供的其他相关资料。8.1.3 总平面布置在总53、体景区的平面规划布置上，因地制宜，合理设置布局。布局要主次有序、张驰并举、和谐统一。以便捷的流线结构来总体布局，力争精确到位、创意独特，形成合理的建筑空间。明确各级功能定位，流线结构智能、便捷，网络式交通系统慧通、畅达，要保持设计的整体性，同时提高环境质量，使物流、车流、人流交通系统整体结合，共同构造安全、通畅的基地流线体系。以山、谷、田、江为资源要素，景色秀美，适合开展旅游及休闲度假活动为原则进行了总体功能布局规划。8.2 结构工程8.2.1 设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）；2、建筑结构荷载规范（GB 50009-2001(2006年版)；3、建筑抗震设54、防分类标准（GB50223-2003）；4、建筑抗震设计规范（GB 50011-2001）；5、建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）；6、混凝土结构设计规范（GB 50010-2002）；7、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2002）；8、地下工程防水技术规程（GB 50108-2001）；9、多孔砖砌体结构技术规范（JGJ137-2001）；10、其他先关国家现行主要的规范、规程、标准。8.2.2 建筑结构安全等级建筑结构安全等级： 二级基本风压： 0.35kN/，地面粗糙度为B类基本雪压：不考虑抗震设防类别：乙类抗震设防烈度： 8度，设计基本地震加速度0.05g，结构55、设计基准期为50年，结构设计使用年限为50年。8.2.3 结构设计1、本建筑结构为钢结构，地下部分（0.000以下含0.000）不设缝，本建筑地下室顶板（0.000）为上部结构的嵌固部位，0.000采用现浇梁板结构 。 2、抗震设计本建筑均按8度抗震设防，设计基本地震加速度0.05g，设计地震分组第一组。本建筑平面规则，刚度均匀，各层梁板传递地震力，由梁、柱、剪力墙框架-剪力墙体系抵抗侧向力。结构设计严格按照建筑抗震设计规范GB50011-2001的要求，控制框架-剪力墙体系的杆件截面、柱和剪力墙轴压比、配筋率、配箍率、箍筋加密区长度、箍筋肢距及间距，达到强柱弱梁、强剪弱弯、强节点的原则，以满56、足抗震设计中三水准（小震不坏、中震可修、大震不倒）的设计要求。保证结构的抗震能力。填充墙与主体应有可靠的拉结，并采取设构造柱、墙梁等措施来保证墙体的稳定性和抗震能力。3、本建筑梁、柱，剪力墙断面见结构布置图，采用中国建筑科学研究院PKPMCAD工程部开发编制的多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE、PMSAP、等软件进行上部结构在恒、活、风、地震作用下的内力计算和地震作用计算，并考虑耦连效应和双向地震作用。4、本建筑基础采用筏板基础，底板厚约0.8m，基底埋深约13.40m，持力层为卵石层。基础筏板分析采用中国建筑科学研究院PKPM CAD工程部开发编制的独基、条基、钢筋混凝土地57、基梁、桩基础和筏板基础设计软件（JCCAD）进行计算分析。5、新结构采用情况：楼面局部悬挑较大的部分采用型钢混凝土梁柱结构以使结构满足建筑功能和造型要求的前提下具有合理的受力体系，以能承受所特有的较大活荷载要求及抵抗水平风荷载和地震作用所带来的不利扭转效应，最终满足建筑物的功能性要求和结构安全性上的要求。6、基坑支护鉴于周边环境的特殊性，无论是业主、地勘，还是设计，都应重视深基坑支护的设计。为了安全和经济，建议采用人工挖孔灌注桩排桩与预应力锚杆联合作用的锚拉桩支护结构。基坑支护施工前建议应详细了解场地周边20范围内的地下设施的详细情况、地下管线铺设状况、临近建筑物基础形式和埋置深度及地下室深度58、等详尽的岩土工程资料。8.3 公用工程与辅助工程方案8.3.1 给排水给排水规划应根据各区域统一安排的原则，确定用水方案。通过现场调查，选择恰当的水源供给位置，为今后给排水工程设计提供指导原则和基础资料。1. 设计依据给排水设计依据建筑给水排水设计规范、室外给水设计规范、室外排水设计规范、生活饮用水质标准、污水排入城市下水道水质标准进行设计。2给水根据实地考察和当地地形地貌、气候条件特点，项目地水资源较为丰富，其水质、水量均能满足要求，对于项目内的生活用水，可直接从市政给水工程联网。3. 排水本项目排水室内采用雨、污水分流制；室外采用雨、污水分流制。雨水：本区的雨水采取高水高排、低水低排、就近59、排放的原则，根据地形变化合理划分排水分区，并将排水管网及排水明沟分散布置，雨水在各排水片区经雨水管或截洪沟汇集后就近排入水系。污水：项目区域主要是树屋住宿餐饮污水。树屋、木屋产生的生活废水处理按照飞机式排污处理，并且污水处理共两次过滤，第一次为木屋排出后进行一次生态排污滤网，生活垃圾到化粪池进行二次生态净化系统，以求有效进行污水处理。8.3.2 供电1、负荷等级本项目建筑其负荷等级按一级用电负荷单位设置。其中，检索用计算机系统用电属特别重要的一级负荷；建筑消防用电设备、应急照明、疏散标志灯、走道照明、值班照明、警卫照明、保安系统、电话机房、消防电梯、排污水泵、营业厅照明、门厅照明等的电源属一级60、负荷；生活水泵、普通客梯、自行坡道、空调设备等的电源属二级负荷；其他设备用电属三级负荷。2、供电电源和供电系统（1）供电电源根据本工程的负荷等级及容量要求，拟由城市电网引来两路相对独立的10KV电源。两路电源同时使用，互为备用。（2）供电系统本工程变电站的10kV系统为交流、50Hz，三相三线、中性点不接地系统。采用单母线分段运行方式，中间设联络开关。低压(220/380V)系统带电导体采用三相四线制，中性点固定接地系统，低压系统接地型式为TN-S。两两变压器间采用单母线分段运行，中间设联络开关。3、变电站根据用电负荷的分布情况,拟在本建筑地下一层内设置变电站一座，其高压配电装置设于高压配电室61、内，2台1600KVA变压器及相应低压配电屏设于低压配电室内，柴油发电机组900KVA设于柴油发电机室内，并附设日用油箱间。4、应急电源1、本工程除设置两路10KV城市电源进线外，另设置应急柴油发电机作为备用电源。消防时作为与消防有关的应急电源，同时需自动切除与消防无关的负荷，确保一级负荷中特别重要的负荷供电。2、弱电系统机房设置UPS不间断电源系统以保证重要用电设备的供电可靠性。5、建筑物防雷、接地及安全本工程建筑接地形式采用TN-S系统。采用总等电位联结（MEB）的联合接地系统，保护接地、弱电接地与防雷接地共用建筑基础内钢筋作接地体，接地电阻不大于1欧。智能化系统接地：采用总等电位联结，各62、楼层的智能系统设备机房、楼层弱电间、楼层配电间等作局部等电位联结；智能系统设备和电气设备的选型和线路敷设须考虑滤波、屏蔽、接地，有效解决电磁兼容。各弱电系统机房单独设置防静电接地，接地干线由联合接地体引上。6、低压配电系统由变电所低压开关柜配出线，配电方式采用放射和树干式系统。消防设备、电梯、生活泵和各智能系统等采用双电源供电，其中消防泵、消防电梯、消防控制室、消防防排烟风机等在最末端处自动切换。电线、电缆使用场所为一级，室内电缆、电线采用无卤低烟型，消防设备的电源主干线应选用阻燃A类耐火型。7、弱电设计（1）自动控制系统建筑物内的机电设备均接入楼宇自动化控制系统。通过软件，系统地管理相互关联63、的设备，发挥设备整体的优势和潜力，提高设备利用率，优化设备的运行状态和时间。（2）照明配电系统照明以荧光灯和节能灯为主，辅以部分白炽灯。所有荧光灯均带功率因数补偿。（3）通信系统本工程设计设计范围包括通信系统（电话、数据）、电缆电视系统、广播系统、火灾报警及消防联动控制系统、安防系统、楼宇自动化系统、停车场管理系统、综合布线系统及音响系统与同声传译系统等。本项目电话与数据网络配线完全分开设置。电话线路由-1F电信间主配线架引至馆内服务数据中心机房内主配线架，外线电话与内线电话引至各楼层、各区域弱电间的电话配线箱。再引至各电话点。数据网络配线支持图书馆内宽带因特网接入和内部计算机网络（LAN），64、可实现全球范围内资源共享，本系统直接由服务商引光缆至图书馆服务数据中心机房，通过六类布线系统，实现数据网络配线，其中主干采用6芯多模光缆。每个阅览桌均设置标准信息插座。数据网络服务器、数据交换机及接入设备等由分散UPS电源供电。电话交换机设浮充直流稳压源。（4）电缆电视系统闭路电视系统与市有线电视系统互联，该系统按相关行业规范，系统采用邻频860MHZ双向网络传输技术，有线电视信号由当地有线电视台通过光缆引入（引入信号电平不低于80dBv）。前端信号经双向用户放大器及调制、混合器等处理将信号传至相应区域放大器，网络分配形式为分配-分支式。传输系统同轴电缆的规格是干线用SYWLY-75-9型，支65、线用SYWV-75-7型，用户线用SYWV-75-5型。到用户终端的信号电平应满足654dBv。（5）全防范系统系统可通过系统设定实现CCTV、门锁及防盗报警联动控制，并通过输入接口与火灾报警系统、设备管理系统等实现资源共享和集成控制。安全防范系统包括闭路电视监控系统（CCTV）、防盗报警系统和疏散门磁力锁控制系统。安全防范系统为一综合集成系统，控制中心设于管理室内。闭路电视监控系统由摄像机、监视器、视频矩阵切换器、硬盘录像机、微机、控制键盘、直流电源等组成。设琴台式控制台、标准机柜和监视器柜；切换矩阵、硬盘录像机设于标准机柜内，微机等设于琴台式控制台，此系统与数据局域网相连，实现远端调看。防66、盗报警系统和疏散门磁力锁控制系统控制部分采用同一报警输入、输出接口及数据服务器，现场根据需要安装输入、输出模块，防盗报警探测器主要包括防侵入双鉴探头、玻璃破碎传感器及门磁开关，控制器设定报警为设防状态，探测器开始工作；在用于疏散的门均装有磁力锁，正常情况下关闭，组织人员疏散和灾难情况，可由控制中心遥控开启，紧急情况亦可按下紧急破碎开关，开启磁力锁。（6）广播系统本建筑设置一套广播系统，主要功能为平时背景音乐和业务广播，紧急情况时强制切换成紧急广播，系统前端控制设备、声源设备及功放均设置于1F消防控制中心，在总服务台设可对指定分区播音的遥控话筒，在消防控制中心和管理室设应急播音话筒。广播系统采用67、定压100伏高电平传输，由分区控制面板分路输出，广播回路按防火分区配置。 广播系统可根据背景噪音情况在前端调整回路功率输出，以满足音乐清晰悦耳。应急广播播音时每一点的声压级需大于背景噪音15dB。广播系统控制中心设备由UPS电源供电。（7）楼宇自动化系统楼宇自动化控制系统主要用于自动控制建筑物内的机电设备。通过软件，系统地管理相互关联的设备，发挥设备整体的优势和潜力，提高设备利用率，优化设备的运行状态和时间。本系统主要由中央控制器与现场控制器组成，主要对建筑内的空调系统、给排水系统及照明系统等实现集中控制。同时可监控本建筑内各电气设备及机械设备的运行状态。（8）火灾报警及消防联动控制系统系统设68、置：本工程根据规范要求设置火灾自动报警及消防联动系统，保护等级为一级保护。本项目火灾自动报警系统采用控制中心报警系统，集中火灾报警控制器及消防联动控制器、消防专用电话主机、图形显示终端、打印机、广播主机及电源等设备设置于1F层消防控制中心内。火灾报警系统采用二总线、地址编码、分布式智能型探测系统，控制器之间通过通讯总线(CAN-BUS)连接，并设两台网络型图形显示终端。在主要区域设智能光电感烟探测器，适当地方设手动报警按钮及声光报警器，并根据需要设置输入及控制模块，以便接入信号和输出控制信号，进行相应的消防联动控制。8.3.3 通讯、电视、网络系统通信电缆在项目区域内局部形成环状，主要以枝状为69、主的通信管网，再分别连接各地块内的电话交接箱。通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责，要保障项目区域内的通讯、网络信号的通畅。布置线路时与木栈道捆绑安装，不会对地面进行破坏。8.3.4 其他基础服务设施1. 综合防灾为确保消防，项目区域内各级道路应确保消防通道畅通。以主干道为主要疏散通道，以酒店为防灾救护中心。2. 环保环卫整个项目区域需设置公共厕所3个；垃圾收集点5 个。8.3.6 公共设施公共服务设施规划包括标示标牌系统的规划以及各种服务站等规划。第九章 环境保护与节能措施9.1 环境保护9.1.1 生态环境影响分析和保护措施70、本项目建设过程中的主要污染源及产生的污染物：（1）废水：本项目在建设工期对水的影响主要来自施工人员的生活污水，施工管理人员加强管理，对生活污水妥善处理；运营期间对水的影响主要来自游客生活用水和餐厅经营用水以及员工的日常工作用水。废水的处理将根据国家地方的资源循环利用标准，通过建立废水处理站、沼气池等设施实现内循环，进行生态、有机、无污染的处理。木屋排水共两次过滤，第一次为木屋排出后进行一次生态排污滤网，生活垃圾到化粪池进行二次生态净化系统，以求有效进行污水处理。（2）噪声：车辆及电力设备工作过程中产生的噪音。加强对进入项目点车辆的进出管理，尽量缩短车辆泊位时间。将停车场建在离项目区较远的位置。71、（3）废物：项目所产生的废物主要包括在建筑物建成后的建筑残料、顾客的生活垃圾等；针对顾客的生活垃圾要安置合适数量的垃圾桶便于回收垃圾，回收的垃圾要进行分类处理，可以利用实现再利用，不可用要进行掩埋处理等。9.1.2 环境保护执行的质量标准及排放标准环境保护应严格按照国家相关部门颁布的各项法规和标准执行，本项目所涉及到的环境保护相关标准主要有：（1）GB3095-1996环境空气质量标准；（2）GB16297-1996大气污染物综合排放标淮；（3）GB8978-1996污水综合排放标准；建筑平面布置充分利用现有的空地进行绿化，种植花草树木、草坪、绿篱。提高绿化面积，可作为净化空气、调节气温、保护72、和美化环境的重要措施，从而可减少场内车辆及场外道路灰尘对环境的污染，使绿化率达到45%以上，绿化效果达到春有花开、夏有遮阴、秋有果实、冬有常青的标准。9.2 节能9.2.1 节能设计依据节能是我国的基本国策之一，本项目设计和设备选择方面及各个环节中均对节能进行了充分考虑，并采取有效措施，以达到节能目的，在设计中，充分满足国家标准对消防，环境保护与劳动安全的要求。设计依据有：（1）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（2）国家计委、国家经贸委、建设部发布的关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定；（3）固定资产投资项目节能评估与审查指南（2006）；（4）73、国家及地方相关的规范、标准、法规。9.2.2 节能措施（1）总图布置充分考虑到游客通道便捷、安全，物流运输路线短捷；（2）设计中，设备选择立足于国内先进、节能型设备，并充分考虑合理利用能源，提高能源的利用效率和复用率；本项目采用中央空调系统配有蓄冰装置，是具有世界领先COP值，超强节能环保型设备。可避开用电高峰，充分使用低谷电，储能降耗。1、给排水节能（1）在供水系统的各个环节上均设水表计量以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节约能源。（3）水循环使用。（4）污水处理站处理的达标废水回用，作为绿化、冲洗用水。2、电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各74、级配电线路，考虑变压器的运行经济合理，能耗低的原则，确定变压器型号。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高到92%以上，减少无功损耗。（3）除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。走廊照明采用菲力普节能灯。（5）将用电设备负荷均匀接在三相网络上，供电网络的电流不平衡度小于5%。（6）部分设备采用太阳能供电，同时采用地源热泵实现地位热能到高位热能的转移。第十章 劳动卫生安全消防10.1 劳动安全根据中华人民共和国建筑法、中华人民共和国劳动保护法、中华人民共和国安全生产法，确保本项目建设期75、生产工人及投入运营后员工在工作岗位上安全和健康不受伤害。因本项目无岗位有害物质存在，故本报告只考虑安全防护设施。1、本项目按照国家规定的建设项目安全卫生标准及有关规范进行设计，分析各种危害因素，选用可靠安全的设备。2、 设置基础的医务室，进行危急情况下的简单基本的医务处理。3、 建立和完善交通安全、电脑网络安全，落实警卫、值班制度。10.2 劳动保护本项目在方案设计中应充分遵循“以人为本”的原则，创造良好舒适的工作环境、生活环境，在工作环境较为恶劣的地方，设置必要的通风设施，配备必要的防护设备，以减少对人体的损害，在设备用房内，需设置相应的保护设施。10.3 消防安全本项目设计方案中总平面布置76、满足规程规范要求。1、消防标准本建筑为一类高层综合楼，根据高层民用建筑设计防火规范2005年版(GB50045-95)规定本项目所有建筑中最大的室外消防用水量为30L/S，室内消防用水量为30L/S。灭火时间为室内外均为3h。自动喷水以车库及书库为标准，危险等级为中危级，自喷消防用水量为30L/S，灭火时间为1h。2、消火栓系统a. 室外消防系统采用与生活用水合用的低压消防给水系统，室外消火栓安装距离不大于120m，离建筑物距离不小于5m，不大于40m，离道路边距离不大于2m。同时室外消火栓的数量满足建筑室外消防用水量的要求。b.室内消火栓灭火系统本项目内各建筑根据高层民用建筑设计防火规范GB77、50045-95(2005年版)的要求设置室内消火栓系统，室内采用临时高压制消火栓灭火给水系统，消火栓加压给水泵与消防水池一起设在地下一层消防泵房内，共设2台消火栓给水加压泵，一用一备，互为备用。为控制本建筑最低处消火栓静水压力不超过1.0Mpa，本建筑消火栓系统竖向不分区。为保证初期10min消防用水，在本建筑的最高处设置18 m3的消防水箱，同时保证最不利点消火栓静水压力大于7m。，若保证不了，则增设消防增压稳压设备，以满足最不利点消火栓的压力要求。项目需设置消火栓建筑物内各层均设有消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处均有2股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱为11.50m。每个消火栓箱内78、均配置一个SN65mm L25m的麻质衬胶水带一条，QZ19直流水枪一只、启动消防水泵按钮和指示灯各一个。为提高灭火安全性，本工程消火栓系统高低区均设有水泵接合器，水泵接合器离室外消火栓或消防车取水口的距离不小于15m，同时不大于40m。3、消防水池在本建筑地下一层设一座150 m3的消防水池，满足室内外3h的消火栓（648m3）及1h的自动喷水（108 m3）的消防用水量，并设消防车取水口，供消防车取水，消防水池的消防车取水高度不大于6m。4、管材及接口室内消火栓及自动喷水灭火给水管采用内外壁热镀锌钢管，丝扣或法兰连接。室外及室内埋地部分采用内涂塑球墨给水铸铁管，橡胶圈接口。5、移动式灭火装79、置按建筑灭火器配置设计规范在各建筑内均设置相应数量手提式磷酸铵盐干粉灭火器。6、高空水炮系统本建筑有最大净空高度大于8.00m的中庭等高大空间场所，为保证本建筑的消防安全，本建筑在高大空间场所设置自动扫描定位喷水灭火装置。8、气体灭火本建筑的变配电房、体验项目机房，设备等配备气体灭火。10.4 卫生防疫1. 建筑工程设计功能分区应明确，洁污流线合理，符合卫生防疫的要求。设垃圾中转站，分拣、处理后再运出项目区域。2. 空调通风系统空调通风系统的设计应符合公共场所集中空调通风系统卫生管理办法的要求。3. 给排水生活供水管采用内筋嵌入式衬塑钢管及PPR给水管，水龙头采用陶瓷阀芯龙头，给水阀门采用铜质80、或塑料阀门，彻底杜绝水龙头出流黄水、黑水现象，确保水质卫生。二次加压供水采用无负压管网增压稳流供水设备供水，杜绝水质二次污染。10.5 无障碍设计在人行通道，水平垂直交通，均考虑无障碍设计。具体措施如下：1）项目栈道均提供无障碍通道2）项目走道到达所有公共区域，公共区域所有走廊，门洞宽度应符合规定要求。3）公共区域公共厕所设置残疾人厕位。第十一章 项目管理11.1 项目管理总则1、项目建设要建立行政领导负责制、法人责任制、合同管理制和工程监理制。2、有关部门应加强项目的审查和监督管理，督促建设单位认真做好项目前期工作，加强投资管理，确保项目建设按时按质地完成。3、为加强施工管理，加快工程进度，81、控制和确保工作质量，建设单位与工程承包单位签订的合同文件应行使其质量、进度、费用三大控制指标，并对设计施工全过程实行行政管理与监督，以达到控制工程造价、按时按质完成任务、提高施工管理水平的目的。4、项目建成后必须按国家有关规定和批复的建设内容进行严格验收。项目验收后方可交付使用。并加强项目档案管理，从项目筹划到竣工验收各个环节的资料按规定收集、整理、归档。11.2 项目建设管理内容11.2.1 质量管理严格按照国家建设项目建设程序和管理制度严格管理，建设工程定期检查，严格按照国家技术标准和质量要求组织实施。项目建设按图施工，明确规定项目的技术标准、质量和工期等，不降低建设标准。对工序交接、隐蔽82、工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。建立工程质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。11.2.2 进度控制编制项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定材料采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。当实施进度与计划发生差异时，必须及时制定对策，调整其他计划，建立新的平衡，制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。11.2.3 资金管理工程建设资金实行专户、专项管理，按照国家规定制订规范的项目财务、会计和报账管理制度，建立资金使用审批制度，设立规83、范的基本建设财务账簿、编制用款计划和定期上报工程进展情况统计表。与审计部门配合，对资金使用情况进行定期检查和审计。进行投资风险预测，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。定期检查和对照费用支付情况，对项目超支和节约情况做出分析，提出改进方案。11.2.4 合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其他合同。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更与解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目单项工程的性质，选择合同的具体类型、使用条款等。11.3 工程招标按照国家发展和改革委员会第3号84、工程建设项目招标范围和规划标准规定的规定，依据中华人民共和国招投标法的要求，拟建项目将严格按照项目建设程序，遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，监督管理、实施招标。11.3.1 招标范围主要包括项目的勘测、设计、工程施工、主要设备及材料采购等。11.3.2 招标方式根据项目投资方向和金额，招标方式采用公开招标，做到公开公平、公正的竞争原则，择优选择，节省投资。在招标过程中应按照程序进行，招标人应向主管部门提出招标申请，经核准后，委托有相应资质的招标代理结构进行招标。第十二章 投资估算12.1 估算范围本次详细投资估算范围包括土地流转费、基础设施建设费、建安工程费、配套设施建设费等。12.2 85、估算依据（1）项目建设单位提供的基础数据资料；（2）现行有关工程技术经济方面的规范、标准、定额等，以及国家正式颁布的技术法规和技术标准；（3）国家现行投资估算的有关规定；（4）当地类似工程的造价；（5）*市建筑工程计价定额、*市安装工程计价定额；（6）当地基本建设有关规定；（7）其他设备依据询价确定。12.3 项目建设投资估算项目总投资5831.03万元，项目投资估算如表12-1。表12-1 项目投资估算表单位：万元序号项目或费用名称估 算 价 值备注建筑设备购置小计其他合计工程及安装费用一工程费用1民俗特色观光车摆渡系统1003100310032天然滑草/滑雪场1045104510453露营86、区林间度假小屋酒店17650176517654北门停车场管理系统50005005005种养殖公司4000400400工程费用小计47130471304713二其他费用0.00 1土地流转600600.00 2前期设计费141.39 141.39 费率33建设单位管理费47.13 47.13 费率14工程监理费23.57 23.57 费率0.55质量监督费23.57 23.57 费率0.56招投标管理费4.71 4.71 费率0.1其他费用合计840.36 840.36 工程费用与其他费用合计471304713840.36 5553.36 三预备费277.67 277.67 费率5四项目静态投资87、4713047131118.03 5831.03 五项目总投资4713047131118.03 5831.03 12.4 项目资金使用计划根据项目的施工进度及付款进度，项目的资金使用计划如下：表12-2 项目资金使用计划表单位：万元资金使用计划2013年2014年2015年合计2691.412091.411045.215828.03 自筹资金2692.412092.411046.215831.03 第十三章 经济效益评价13.1 财务假设本项目的财务预测基于以下基本假定：1. 项目为永续经营项目，假定不受政策限制，项目可随时终结，项目所遵循的我国现行法律、法规、政策无重大改变，主要经营地及社会88、经济环境无重大改变。2. 项目资金能够如期按需筹集，项目能够及时投入规模运行，项目新建工程能顺利实施，不存在因工程停滞或实施或其他特殊原因所造成的重大损失。3. 各业态在建设期结束后即开始运营，预测期为10年。4. 行业基准折现率为7%。13.2 财务预测13.2.1 收入预测在景区建设按期完工、质量达到景区相关要求的标准，营业收入测算如下： 2015年按照1万游客计算，门标价格30元/人；2016年按照6.5万游客计算，门标价格40元/人；2017年按照16万游客计算，门标价格50元/人；2018年按照20.8万游客计算，门标价格50元/人；2019年按照24.8万游客计算，门标价格50元/89、人；2020-2024年按照28万游客计算，门标价格50元/人。收入预测表单位：万元类别项目2015201620172018201920202021202220232024合计收入民俗特色观光车30260800104012401400140014001400140010370木屋酒店175300400700100010001000100010006575北门停车场253035404545454545355天然滑草/滑雪场3004004004004004004004004003500养殖场1501501501511501501501501501351合计30910168020252531299590、299529952995299522151支出民俗特色观光车972203003503503503503503503503067木屋酒店1001301702002503003003003002050北门停车场15.816.217.1617.61818181818156.76天然滑草/滑雪场1201501501501501501501501501320养殖场105105105105105105105105105945合计97560.8701.2792.16822.68739239239239237538.7613.2.2 成本费用预测成本费用预测表单位：万元序号项目 年份201520162017291、018201920202021202220232024合 计1工资及福利费 67.90 392.56 490.84 554.51 575.82 611.10 646.10 646.10 646.10 646.10 5,277.13 2折 旧 费 350.61 350.61 350.61 350.61 350.61 350.61 350.61 350.61 350.61 350.61 3,506.13 3管理费 29.10 168.24 210.36 237.65 246.78 261.90 276.90 276.90 276.90 276.90 2,261.63 4总成本费用 447.61 992、11.41 1,051.81 1,142.77 1,173.21 1,223.61 1,273.61 1,273.61 1,273.61 1,273.61 11,044.89 4.1 固定成本 379.71 518.85 560.97 588.26 597.39 612.51 627.51 627.51 627.51 627.51 5,767.76 4.2 可变成本 67.90 392.56 490.84 554.51 575.82 611.10 646.10 646.10 646.10 646.10 5,277.13 5经营成本 97.00 560.80 701.20 792.16 822.93、60 873.00 923.00 923.00 923.00 923.00 7,538.76 说明：2015年按照1万游客计算；2016年按照6.5万游客计算；2017年按照16万游客计算；2018年按照20.8万游客计算；2019年按照24.8万游客计算；2020-2024年按照28万游客计算。13.2.3利润预测利润预测表单位：万元序号项目 年份2015201620172018201920202021202220232024合 计1销售收入 30.00 910.00 1,680.00 2,025.00 2,531.00 2,995.00 2,995.00 2,995.00 2,995.0094、 2,995.00 22,151.00 2销售税金及附加 0.99 30.03 55.44 66.83 83.52 98.84 98.84 98.84 98.84 98.84 730.98 3总成本费用 447.61 911.41 1,051.81 1,142.77 1,173.21 1,223.61 1,273.61 1,273.61 1,273.61 1,273.61 11,044.89 4利润总额 -418.60 -31.44 572.75 815.40 1,274.26 1,672.55 1,622.55 1,622.55 1,622.55 1,622.55 10,375.13 5弥补95、以前年度亏损 - - 6应纳所得税额 -418.60 -31.44 572.75 815.40 1,274.26 1,672.55 1,622.55 1,622.55 1,622.55 1,622.55 10,375.13 7所得税 -62.79 -4.72 85.91 122.31 191.14 250.88 243.38 243.38 243.38 243.38 1,556.27 8税后利润 -355.81 -26.73 486.84 693.09 1,083.12 1,421.67 1,379.17 1,379.17 1,379.17 1,379.17 8,818.86 9可供分配利润 96、-355.81 -26.73 486.84 693.09 1,083.12 1,421.67 1,379.17 1,379.17 1,379.17 1,379.17 8,818.86 10盈余公积金 - 11应付利润 - - - - - - - - - - 12未分配利润 -355.81 -26.73 486.84 693.09 1,083.12 1,421.67 1,379.17 1,379.17 1,379.17 1,379.17 8,818.86 13累计未分配利润 -355.81 -382.54 104.30 797.39 1,880.51 3,302.18 4,681.35 6,0697、0.52 7,439.69 8,818.86 8,818.86 说明：1、 项目税收及附加包括：营业税3%，教育费附加3%，城建税7%。2、项目所得税15%。13.3项目盈利能力分析13.3.1 财务现金流量表预测财务现金流量表 单位：万元序号项 目1.02.03.04.05.06.07.08.09.010.011.012.01现金流入1.1营业收入30.0910.01680.02025.02531.02995.02995.02995.02995.02995.0流 入 小 计0.00.030.0910.01680.02025.02531.02995.02995.02995.02995.029998、5.02现金流出2.1固定资产投资2692.42092.41046.22.2经营成本0.0097.00560.80701.2792.16822.60873.00923.0923.00923.00923.002.3税金及附加0.01.030.055.466.883.598.898.898.898.898.82.4调整所得税0.0-62.8-4.785.91207375122.3191.1250.9243.3828238243.4243.4243.4流 出 小 计2692.42092.41081.4586.1842.6981.31097.31222.71265.21265.21265.21265.99、23净现金流量-2692.4-2092.4-1051.4323.9837.41043.71433.71772.31729.81729.81729.81729.84累计净现金流量-2692.4-4784.8-5836.2-5512.3-4674.9-3631.2-2197.5-425.21304.63034.44764.26494.05所得税前净现金流量-2692.4-2092.41-1114.20319.17923.41166.021624.882023.171973.21973.171973.171973.176累计所得税前净现金流量-2692.4-4784.8-5899.0-5579.9-100、4656.5-3490.5-1865.6157.62130.74103.96077.18050.213.3.2 财务现金流量分析根据项目投资现金流量表可以分别计算出全部投资的以下几项财务评价指标：表13-6 项目净现值流量预测 项目名称 所 得 税 前 所 得 税 后 财务内部收益率 13.44% 11.56%财务净现值( I =0.07） 2504.68万元 1671.93万元投资回收期 7.92年 8.24年财务内部收益率均大于设定基准收益率(ic=7%)，财务净现值均大于零，说明本项目盈利能力满足了预期最低要求，在财务上是可以接受的。投资回收期小于预期投资回收期，表明项目投资能按时收回。101、13.3.3 总投资收益率项目达到设计能力后正常年份的息税前利润与项目总投资的比率为总投资收益率，本项目总投资收益率为27.83%。13.3.4 利润及利润分配 利润总额：10375.13万元； 平均利润总额：518.76万元； 年平均税后利润：440.94万元； 年平均未分配利润：440.94万元。13.4 敏感性分析考虑到项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对建设投资、经营成本、营业收入作正负变动，对税前财务内部收益率、投资回收期的影响进行敏感性分析。见下表：表13-7-1 财务敏感性分析表销售价格经营成本基本方案基准收益率产品产量建设投资15%17.3%11.9%13.4%7.0%1102、6.0%11.1%10%16.0%12.4%13.4%7.0%15.2%11.8%5%14.8%12.9%13.4%7.0%14.3%12.6%0%13.4%13.4%13.4%7.0%13.4%13.4%-5%12.0%13.9%13.4%7.0%12.5%14.3%-10%10.5%14.4%13.4%7.0%11.6%15.3%-15%9.0%14.9%13.4%7.0%10.5%16.3%图13-7-2 敏感性分析图从上表图中可以看出，各因素的变化均不同程度地影响着财务内部收益率及投资回收期，其中营业收入的提高或降低最为敏感。13.5 财务评价从上述财务盈利能力分析看，项目内部收益率、103、投资回收期、投资利润率三项财务评价指标均优于行业基准值，因此，从财务角度评价，本项目是可行的。第十四章 风险分析14.1 项目风险分析在项目建设期和营业期可能存在下列潜在风险：1. 市场风险市场风险主要来自客源市场供需实际情况与预测值发生严重偏离，客源市场远远小于预测期望值，导致经营收入和利润减少，投资回报降低。2. 经营管理风险由于经营管理制度不完善，管理体制不健全，员工素质不高，岗前培训和岗位管理不严，使管理效率降低，达不到预期目标，造成经营收入减少，成本提高，带来经营管理风险。3. 其它不可抗拒的风险由于严重自然灾害、环境灾害事故、重大社会经济政策变动等原因可能造成不可抗拒的意外风险。1104、4.2 风险程度分析根据项目存在的潜在风险因素，采用简单估计法对各风险因素的影响程度作以简单分析可以看出，严重自然灾害会造成灾难性后果，但发生的可能性较小，客源市场严重不足、经营管理不善、环境灾害事故造成的风险较大，但可以采取措施，降低发生的可能性，其它因素为一般风险因素。表14-1 风险因素和风险程度分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1客源市场2经营管理风险2.1管理效率2.2人员素质3其它不可抗拒风险3.1严重自然灾害3.2环境灾害事故3.3政策风险14.3 防范和降低风险措施在对风险因素和风险程度预测的基础上，对可控制的风险进行风险控制，降低风险发生的可能和减105、少风险损失，本可研提出以下建议。1. 加强市场调研，积极培育开发客源市场，建立广泛的市场信息网络，着力塑造品牌形象，加大宣传促销力度，深入挖掘市场潜力，充分利用政策保护，化解市场风险，力求树立为当地旅游标杆。2. 建立健全管理规章和管理体制，加强全员素质教育和岗位技能培训，实行岗位责任制，严格业务技术指导，监督检查责任制落实情况，不断提高经营管理水平，防范区内人身安全事故的发生，降低经营管理风险发生频度。3. 强化正常情况下的经营管理，力争以正常运营的高效益、低成本来缓冲异常情况下的由于不可抗力因素造成的意外风险损失。4. 制定风险规避和预防措施，对经营过程中有可能出现的风险因素，逐一进行分析106、，科学地制定预防措施和补救措施、处理方案等。第十五章 结论与建议15.1 项目结论经过对项目建设的必要性、市场前景、建设规模和方案、财务效益、社会效益等方面的缜密、细致、科学、严谨的分析论证，我们得出以下结论：（1）该项目的建设，符合国家宏观经济政策。作为区域重要的经济增长点的文化旅游项目，对*县的旅游建设及城市发展都有着十分重要的作用。宏观经济形势良好，旅游市场均保持稳定且快速上升的发展态势，为项目提供了良好的开发环境；（2）开发建设条件良好，从*旅游资源的独特性、各级政府对本项目开发的政策支持，以及项目地形地块的可利用性，都说明本项目具有良好的开发条件；（3）经济效益良好，能创造较大的经济107、价值；（4）社会效益显著，该项目的建设，完全符合我国经济与社会发展“十二五”规划要求以及遵义市总体规划要求，项目的实施将对当地经济的发展、我国文化旅游的发展做出巨大贡献。总体来说，本项目建设是必要的，建设方案是可行的，建设规模是适宜的。项目建成后，将取得良好的经济效益和显著的社会效益，实现经济效益和社会效益的均衡发展。15.2 项目建议（1）建议各级政府及相关部门在政策上、税收上、资金上予以大力支持，保证项目的顺利进行和可持续发展。（2）建议建设单位应抓紧项目前期的工作，做好项目前期规划、单体设计、勘察测量等准备工作。（3）建议建设单位抓紧项目的上报审批工作和资金筹措工作。（4）积极做好项目的招投标、专业人员的选拔招聘、建设项目工程的发包和有关设施设备的采购等工作，以保证项目建设按计划顺利进行。（5）建设单位应在项目建设的同时，积极做好项目的包装和宣传促销工作，全面开发项目旅游客源市场。（6）本项目应尽快上马，以期获得丰厚的经济效益和显著的社会效益。