1、农业庄园占地面积161.25亩项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月农业庄园占地面积161.25亩项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月105可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论11.1 项目名称11.2 报告编制单位11.3 报告编制依据11.4 项目建设单位11.5 项目建设地点22、1.6 项目建设内容及规模21.7 项目建设期限21.8 项目投资与资金来源31.8.1 投资估算31.8.2 资金来源31.9 主要经济技术指标31.10 项目效益评价4一、提高城乡居民生活质量，促进和谐社会建设4二、推进产业结构调整5三、改善投资环境，提高竞争力5四、提供休闲娱乐、观光旅游场所51.11 小结5第二章 项目建设背景及必要性62.1 项目建设背景62.1.1 行业背景62.1.2 区域背景72.2 项目建设的必要性92.2.1 项目建设是实现城乡统筹和推进城乡一体化的需要92.2.2 项目建设是发展XX市城乡旅游的需要92.2.3 项目建设是带动当地经济发展的需要11第三章 3、市场分析133.1现代农业旅游的发展分析和预测133.1.1 国外现代农业旅游的发展133.1.2 国内现代农业旅游的发展现状143.2项目市场分析和预测193.2.2 示范园建设优势条件193.2.3 市场预测22第四章 项目建设条件分析244.1 项目建设地点244.2 项目建设条件244.2.1 区位条件244.2.2 地形地貌244.2.3 气候条件244.2.4 水资源条件254.2.5 规划条件25第五章 项目总体规划方案275.1 项目指导思想275.3 项目定位275.2 项目战略目标275.3 项目总体方案285.3.1 项目总体构想285.3.2 总体规划方案30第六章 工4、程及技术方案366.1 工程方案366.5.1 道路交通工程366.5.2 给排水工程376.5.3 电力电信工程396.5.4 供热燃气工程416.6项目技术方案416.6.1 技术方案原则416.6.2 生态环境综合质量技术416.6.3 无公害有机农产品生产技术426.6.4 高效生态林业建设技术426.6.5 绿化工程技术设计要求42第七章 环境影响评价457.1 环境保护标准457.2 主要环境影响45对大气环境的影响45一、施工期45二、使用期46对声环境的影响46一、施工期46二、使用期46对水环境的影响46一、施工期46二、使用期46对生态环境的影响47一、施工期47二、使用期5、477.3 环境保护措施47对大气环境的保护措施47一、施工期47二、使用期47对声环境的保护措施48一、施工期48二、使用期48对水环境的保护措施48一、施工期48二、使用期49对生态环境的保护措施49一、施工期49二、使用期507.4 环境影响评价结论50第八章 劳动安全卫生与消防518.1安全卫生518.1.1设计依据518.1.2 职业危害因素分析518.1.3主要防护措施518.2 消防521、制定消防安全制度522、确定消防安全的岗位责任人52第九章 项目节能评价549.1设计依据541、国务院国发（1996）4号文节约能源管理暂行条例；549.2 设计采用的节能标准549.3节能6、措施549.3.1 建筑热工节能设计559.3.2 照明节能设计559.3.3 采暖节能设计569.3.4 节水措施569.3.5 雨水措施579.3.6 节地和节土58第十章 项目管理与进度计划5910.1 项目管理5910.1.1 项目程序管理5910.1.2 项目组织管理5910.2 招投标方式5910.2.1 工程项目招标投标概述5910.2.2 建设项目的勘察、设计、施工、监理及设备材料招标范围6010.2.3 建设项目的设计、施工招标组织形式。6010.2.4 建设项目的设计、施工招标方式。6110.2.5 招标初步方案6110.3 项目实施进度61第十一章 组织机构与人力资源配置7、6411.1 管理机构设置64一、项目法人组建方案64二、管理机构的组织方案、组织机构图与其适应性分析6411.2 人力资源6511.3 员工培训6511.4 劳动定员65第十二章 投资估算6612.1 估算依据665、土地租用协议；667、设备采购：根据现行市场价格和设备生产厂家报价。6612.2 总体投资估算6612.1.1 建设估算范围6612.1.3 建设投资估算结果及投资分析6612.1.4 建设工程费投资估算6712.1.5 预备费6912.1.6 建设期利息7012.1.7 流动资金估算7012.1.8 项目总投资7112.3 项目总投资构成分析7212.4 项目融资方案72128、.5 资金运用72第十三章 财务评价7313.1 评价依据7313.2 评价基础数据与参数745、基准收益率为税前8%；7413.3 销售收入与税金估算7413.3.1 销售收入7413.3.2 销售税金及附加7513.4 成本费用及利润的估算7513.4.1成本费用7513.4.2 利润与利润分配7513.5 财务评价7513.5.1 盈利能力分析7613.5.2 偿债能力分析7713.5.3 不确定性分析7813.6 财务评价结论80第十四章 效益分析8214.1 经济效益8214.2 社会效益82一、合理整合利用资源82二、增加就业82三、带动农民增收82四、带动农业产业化快速发展8219、4.3 生态效益82第十五章 风险评价8415.1农业发展新问题8415.2现代农业发展面临的风险8415.2.1.资源风险8415.2.2人均耕地不足8415.2.3农业生态恶化8515.2.4自然风险8515.2.5市场风险8515. 3 农业生态观光是化解农业风险的关键8515.4防范风险措施8615.4.1制度安排与政策机制8615.4.2市场调节机制8615.4.3资金投入机制8715.4.4科技创新机制8715.4.5推广应用机制8715.4.6风险控制与管理机制8815.4.7人才培育机制88第十六章 结论与建议8916.1 方案总体描述8916.2 结论与建议8916.2.1 10、结论8916.2.2 建议91第一章 总 论1.1 项目名称XX市XXXX农业庄园项目1.2 报告编制单位1.3 报告编制依据1、国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法（财发字19991号）；2、国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法若干条文的解释（财发字199957号）；3、 国家农业综合开发办公室关于印发国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲的通知（国农办字2002175号）；4、国家农业综合开发项目建设试行标准【（94）国农综字第28号】；5、 本项目的项目建议书；6、 企业提供的相关技术资料；1.4 项目建设单位1.5 项目建设地点项目拟建地址位于XX市城市东南角，东三环曲11、江立交10km外的XX塬上，驻地隶属XX市灞桥区xx镇xx村xx村，处于新建环山景观大道上塬高地处，总占地面积161.25亩。 1.6 项目建设内容及规模XX市XXXX农业庄园项目建设内容主要包括综合服务区、香草庄园、北部百草药园、东部四季果园、花卉苗木基地。在此建设过程中，主要体现的是基础设施及相关建筑工程的建设。具体建设规模如下：序号工程内容单位数量备注一土地平整1控埋方m38560二建筑工程1总部基地m225252主题农庄m25003农业设施m2750三道路工程1车行道路m2115002步行道路m21168四市政工程1综合管网m1250五景观绿化工程1景观工程m223502绿化工程m2112、1350六日光温室1大棚个51.7 项目建设期限根据本项目的建设内容和建设单位的实际情况，建设周期初步安排为1年，即第1年7月第3年6月。1.8 项目投资与资金来源1.8.1 投资估算XX市XXXX农业庄园项目总投资约为1779.42万元。其中：工程费用1446.55万元；工程建设其它费用115.00万元；预备费用78.04万元；流动资金139.84万元。图1-1 项目总投资构成及比重情况1.8.2 资金来源根据投资估算，示范园建设需投入资金1779.42万元，含流动资金，按常规资金筹措方式，其中：自筹资金1379.42万元，约占总投资的比例为77%；拟申请休闲农业发展专项资金400.00万元13、，约占总投资的比例为23%。1.9 主要经济技术指标XX市XXXX农业庄园项目主要经济技术指标情况如下表1-1所示：表1-1 主要经济技术指标表序号项目单位数量备注1主要基本指标1.1预计年游客数量人次560001.2预计年农产品产量吨1502项目投资指标2.1项目总资金万元1779.42固定资产投资万元1446.55无形资产及其它资产万元332.8753926流动资金万元139.83539263主要损益指标3.1年营业收入万元14763.2年销售税金及附加万元03.3年所得税万元03.4年税后利润万元530.82601064主要效益指标4.1投资利润率%29.835财务内部收益率5.1所得税14、前%27.735.2所得税后%27.736投资回收期6.1所得税前年4.736.2所得税后年4.737财务净现值7.1所得税前万元1501.377.2所得税后万元1501.371.10 项目效益评价一、提高城乡居民生活质量，促进和谐社会建设项目建设将满足城乡居民休闲旅游、愉悦身心的精神需求。XX市XXXX农业庄园的优美环境将促进人们素质文明的提高，促进和谐社会的建设。二、推进产业结构调整项目建设加快当地产业结构由农业向服务业转变，增加服务业就业人数，提高村民收入。三、改善投资环境，提高竞争力项目建设通过绿化美化和景观景点建设，地区生态系统进一步改善，通过道路、供电、通讯、给排水等基础设施建设，15、可有效改善当地及周边地区的投资环境，提高区域竞争力。四、提供休闲娱乐、观光旅游场所XX市XXXX农业庄园项目距XX市区仅30公里，交通便利。示范园主体功能以休闲、娱乐为主，以观光、体验为辅，通过示范园建设和旅游产品的开发，为周边居民提供一处高档次、高品位、有文化休闲、娱乐和观光旅游的重要场所。1.11 小结XX市XXXX农业庄园项目符合国家提倡的方针政策，建设条件基本落实，技术上可行、经济上效益较好，具有较好的社会效益，符合可持续发展的战略思想，是一个理想的投资项目，因此，项目是可行的。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 行业背景1、我国休闲农业进入快速发展阶段休闲农业16、与乡村旅游的快速发展为建设现代农业注入了新的活力，成为现代旅游业的重要组成部分，也日益成为中国国民经济的重要新兴产业。据不完全统计，目前中国休闲农业与乡村旅游年营业收入已超过1200亿元，带动1500万农民受益。截至2010年底，全国农家乐已超150万家，规模以上休闲农业园区超过1.8万家，全国年接待人数超过4亿人次。随着国民经济收入水平的日益提高，休闲需求日益旺盛，休闲农业发展迅速，中国经过近20年的发展，休闲农业经历了20世纪90年带的草创时期和21世纪初的发展期，到目前为止我国休闲农业进入了快速发展、规范提升的新阶段。2、XX市休闲农业市场潜力巨大近年来，随着XX市城镇居民生活水平的日益17、提高，大众老百姓出游需求日趋旺盛，由于时间限制，大多数人更青睐于短距离短期休闲；据调查，XX市城镇居民67.5%人群具有出游意向，出游人群中有85.73%的人群选择周末短期旅游，有73.5%人群选择在周边农业休闲。目前，XX市拥有857.63万常驻人口，拥有近600万人的农业休闲消费群体，按照人均200元的消费水平，具有12亿的市场容量。2.1.2 区域背景1、大XX旅游休闲圈架构XX市旅游局推出“XX城市旅游休闲圈”系列产品，依托XX山水风光、农事文化、文物遗迹、体育康体、现代农业、装备制造等资源，组织推出了农园观光型、农园采摘型、渔场垂钓型、森林旅游型、生态科技观光型、综合观光型等休闲产品18、形态，XX灞桥XX鲸鱼沟生态文化休闲旅游区、城南都市森林休闲区、城北滨河休闲度假区、浐灞湖休闲度假区、蓝田汤峪温泉度假区、长安农家乐聚集区、户县农民画与关中乡土文化区等休闲产业集群，其核心内容包括终南山生态游、四乡农家美食游、现代工农业游、周秦汉唐遗址游、长安环线古寺游，四季花果冰雪游等10大主题，100多处具体景点和休闲内容。规划地块南侧紧邻XX鲸鱼沟风景区，未来将成为XX灞桥XX鲸鱼沟生态文化休闲旅游区的发展核心区，发展潜力巨大。2、XX现代农业示范区建设XX市灞桥区XX现代农业示范区位于灞桥区东南部XX地区，西起西康铁路，东与蓝田县相邻，南邻长安区，北至灞河，规划面积79.9平方公里。X19、X现代农业示范区发展定位为XX都市现代农业示范区、城乡一体化发展示范区、关中民俗文化体验区和XX城市后花园。示范区由“一心、三带、九点、十园”的格局组成。都市型现代农业产业体系建成后，可形成果林、菜粮、畜禽、农产品加工与物流、观光旅游五大现代农业产业，并凸显产业循环、休闲观光、科技示范、加工物流、人文生态五大功能，最终成为XX市绿色农产品生产与出口创汇基地、关中城市群生态休闲观光基地、关中民俗文化与XX文化博览交流基地、XX市东部重要的生态屏障和XX市农业高效、农民增收及农村繁荣的样板。规划地块处于XX现代农业示范区内，该区是XX市确定今后重点发展的十大农业园区之一，园区依托XX纺织城综合发展20、区、浐灞生态区，通过兴办特色农业、特色种植业、特色园艺观光农业和养殖业，实现快速发展，主要结合资源优势及农业特色，形成以大型樱桃、葡萄产业园为主的现代果业产业基地。3、大学城经济驱动地块北侧约3.5km处为XX思源学院，思源学院占地面积1700亩，在校学生25000余人，经过近10年发展已形成大学城规模，带动周边村镇产业发展，形成“大学城”经济，规划区受大学城辐射，具有较好的市场基础和区位交通条件。4、旅游景区景点辐射项目地块周边有鲸鱼沟风景区、XX滑雪场、度假村及众多农家乐集群，初步形成了以鲸鱼沟为核心的旅游休闲观光产业集群，项目开发具有较强的先天优势。5、道路交通突破随着塬下XX景观观光大21、道的通车，该线路将成为XX休闲观光旅游专线，将极大地促进区域内的生态休闲产业和乡村旅游产业发展，规划地块紧邻景观大道一侧，处于道路上塬的关隘处，通道的打通将直接带到地块发展，成为发展突破口。2.2 项目建设的必要性2.2.1 项目建设是实现城乡统筹和推进城乡一体化的需要统筹城乡发展、推进城乡一体化是中央做出的一项重大战略决策。截止2009年底，XX市拥有常住人口843.46万，其中城镇人口565万，市区户籍人口549万，市区常住人口646.23万。XX市辖10个区、4个县，辖区总面积11053平方公里，其中市区面积为3782平方公里，农村面积近65%。因此，在加快发展城市经济和工业经济的同时，22、农村的发展问题需要予以高度重视，按照城乡统筹的要求，着力推进城乡一体化发展。在今后一个时期内，XX市将把城乡一体化作为经济社会发展的一项重大战略任务，以工业反哺农业、城市支持农村为方略，以推进农村工业化、城镇化和农业现代化为重点，以促进农民增收为核心，以深化改革为动力，加大统筹城乡发展力度，加强重点领域和关键环节的先行试点，积极探索城乡经济社会各领域配套改革，协调推进城乡经济建设、政治建设、文化建设、社会建设，加快形成城乡一体化发展新格局，努力实现城市与农村共同发展、共同繁荣。2.2.2 项目建设是发展XX市城乡旅游的需要世界旅游热点正向亚太地区转移。世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为23、占世界第一位的旅游目的地，年入境游客总量逾1.3亿。与此同时，国内旅游随着人民收入增长，生活闲暇化，也日益发展。近3年来，假日旅游高潮迭起，旅游业发展前景广阔。在此背景下，国家、各省、县（州）、县均已把发展旅游业作为“培育新的经济增长点”的支柱产业来抓。XX市与沿海城市相较还是一个经济不够发达的城市，农村人口多，建立并逐步完善社会主义市场经济体制，全面建设小康社会，任务十分艰巨。XX市拥有众多丰富的旅游资源，如何用好这些资源，大力发展旅游产业，以旅游经济为杠杆，带动第三产业，推动陕西经济社会快速发展，缩小与发达地区的差距，是一篇值得大做特做的大文章。但XX的旅游业发展仍存在着规划滞后、缺少精品24、基础设施建设不足、宣传力度不够、缺少旅游人才等突出问题，因此急需在以下几个方面加强工作。一是科学规划，探索旅游发展新路子。把城乡旅游规划放到XX市经济社会整体发展的框架中去思考定位，和政府的建设总规划相衔接。以资源为依托，以产品为基础，以市场为导向，以效益为中心，依托山水做足旅游文章，大力发展特色旅游项目。二是非曲直夯实基础，优化旅游发展环境。旅游基础设施建设，是旅游资源开发利用的基础，建设好旅游基础设施是我市旅游业发展的当务之急。三是挖掘优势，大力发展工业旅游。近年来，随着我国工业产业结构的调整和旅游业的蓬勃发展，工业旅游日益兴起，被誉为“朝阳中的朝阳”产业。四是因地制宜，发展特色乡村旅游25、。乡村旅游吸引人的核心魅力是农耕景象、农家习俗、农民的憨厚淳朴。乡村旅游应当呈现的是山水画、田园诗、民俗歌、生活曲、梦幻境。这就要求大力发展农业旅游，使其成为XX市农村经济发展和农民增收新的增长点，以乡村旅游促进城乡统筹和城乡一体化，全面推进新农村建设。乡村旅游是全球旅游发展的一种业态，有极好的发展前景。因此，该项目的建设是发展XX市城乡旅游的需要。2.2.3 项目建设是带动当地经济发展的需要根据推动XX科学发展的形势和任务，市委、市政府站在新的历史起点上，在大量深入细致地调查研究、准确把握市情民意、集体研究提炼的基础上，提出了新的总体发展思路。近年来，作为生态旅游重要组成部分的都市型现代农业26、旅游，以其独特的魅力和对城乡社会、经济和环境的促进作用在我国迅速发展。目前主要以观光和采摘旅游的形式分布在大城市郊区、重要景区边缘和边贫地区。大城市郊区以其独特的区位、市场、交通、资金和技术优势将成为这类特种旅游未来发展的最重要地区，同时，这类特种旅游将成为发展区域经济的重要途径。2004年以来，“都市型现代农业”作为一种新兴的休闲农业旅游方式，带动农民增收的同时，也带动了商业、餐饮业的发展。XX市XXXX农业庄园项目的建设，利用生态模式，强化生态过程的生态性、趣味性、艺术性，生产丰富多彩的绿色食品，为游人提供观赏和体验良好生态环境的场所，形成林果粮、农林牧综合的农业生态景观。配合示范园区建设27、，发展特色农业生产，形成特色农业产品生产、观赏、风味一条龙产业，丰富完善旅游消费市场，进行商业化操作，提高知名度，为本地特色农产品提供了市场，推动了区域内服务业的快速发展，提供就业机会，增加农民收入，同时带动相关产业发展。因此，该项目的建设是区域经济发展的需要。第三章 市场分析3.1现代农业旅游的发展分析和预测3.1.1 国外现代农业旅游的发展一、国际旅游市场现状分析随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业成为中国经济发展的支28、柱性产业之一。据资料表明，国际旅游增势强劲，市场发展潜力巨大，2009年国际游客总数达9.03亿人次，同比增长6.6%，国际旅游收入达6250亿欧元，同比增长5.6%。2010年1月至4月，国际游客总数比2009年同期增长5%。预计在2020年之前，国际游客和旅游收入年增长率分别为4.1%和6.7%，明显高于预期世界经济增长率。预计到2020年，全世界国际游客总数将达15.61亿人次，旅游收入将达2万亿欧元。虽然国际旅游发展迅速，但国际旅游仍处于起步阶段。世界各国旅游业者仅占人口的3.5%，发展潜力巨大。旅游业已成为各国发展的重要领域之一。二、国际现代农业旅游发展现状现代农业是新兴的旅游休闲形29、式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说，现代农业利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低。而且都市型现代农业周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。“现代农业”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的在部分是30、一些欧美发达国家。在欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。3.1.2 国内现代农业旅游的发展现状一、国内旅游市场现状2008年，我国旅游业连续遭受金融危机和各种突发事件、不利因素的冲击，经受了前所未有的考验。面对严峻的市场形势，我国旅游行业总体上保持了平稳发展。全年共接待入境游客1.30亿人次，实现国际旅游外汇收入408.43亿美元，分别比上年下降1.4%和2.6%；国内旅游人数17.12亿人次，收入8749.30亿元人民币，分别比上年增长6.3%和12.6%；中国公民出境人数达到4584.44万人次，比上年增长11.9%；旅游业总收31、入1.16万亿元人民币，比上年增长5.8%。2009年1-3季度我国旅游业顶住了国际金融危机和甲型H1N1流感的巨大冲击，旅游经济运行中的有利因素明显增多，总体增长势头良好，三大市场保持“两升一降”的格局。国内市场方面，2009年1-3季度国内旅游人数14.5亿人次，同比增长11%，国内旅游收入7400亿元，同比增长10%。入境市场方面，2009年1-3季度入境旅游人数9400万人次，同比下降3%，入境旅游外汇收入280亿元，同比下降7%。出境市场方面，初步统计2009年1-3季度出境旅游人数3500万人次，同比增长2.4%。从产业基本面来看，我国旅游产业处于全面回升状态，经营状况有较大改善，32、旅游就业保持稳定，旅游投资持续活跃。旅游产业的景气是处于全面、大幅回升状态。尽管2008年的金融危机带来了全球总需求的疲软，对我国旅游业带来不利影响，但我国旅游业面临的重大机遇和基本环境没有改变，旅游业总体发展趋势也不可能改变或逆转。我国经济社会发展的基本面没有改变，旅游业发展的动力依然强劲。我国对外开放不断扩大，各项改革稳步推进，城乡居民收入继续增长，居民旅游消费需求潜力依然巨大。我国的旅游业较长期的保持7年均增长率，已经成为国民经济新的经济增长点，旅游业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成为我国经济发展的支柱性产业之一。近年来中国旅游业实现了持续快速发展。据有关资料显示，从2002年33、2009年过境旅游人数从3680万人次增长到5360万人次，年均增长7.8%，高于全球平均增长率3个百分点。旅游外汇收入从204亿美元将增长到370亿美元，年均增长12.6%，高于全球平均增长率的两个百分点。国内旅游人数从8.8亿人次将增长到15亿人次，年均增长11.3%。国内旅游收入从3878亿元将增长到6820亿元，年均增长12%。旅游总收入从5566亿元将增长到1万亿元，年均增长12.4%，中国公民出境旅游目的地的国家和地区从20个增加到132个，出境旅游人数从1660万人次将增长到4000万人次，年均增长19.2%。二、国内现代农业旅游的发展模式国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪834、0年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向融观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，现代农业旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。（一）我国现代农业发展渊源与类型我国现代农业最初发源于四川成都，具体位置有都江堰市的青城山，郫县、温江等。后来发展到整个成35、都平原，四川盆地，直至全国。以“农家乐”命名的乡村旅游始于1987年在休闲之都成都郊区龙泉驿书房村举办的桃花节。这次桃花节把农事活动、乡村田园风光、乡土民俗文化、乡村民居和聚落文化与现代旅游度假、休闲娱乐相结合，形成了一种全新的旅游形式。现代农业的发展，对促进农村旅游、调整产业结构、建设区域经济、加快农业市场化进程产生了良好的经济效益。有些地方依托本地农业资源，分片开发出“农家乐”品种系列，像湖南岳衡山、昆明的团结乡等地的现代农业已逐渐形成了自己的品牌。现代农业发展起来后，带来的不仅仅是消费收入，还有产品信息、项目信息和市场信息，为当地经济的发展提供了契机。现代农业成为农民了解市场的“窗口”，36、成为城市与乡村互动的桥梁。各地游客为农村带来了新思想、新观念，使农民及时了解到市场信息，生产经营与市场需求相接轨。开办现代农业的农民经常到旅客中间调查市场需求，然后有针对性地开展生产，有的建起了无公害蔬菜基地，有的则做起农产品深加工的生意。当今中国的现代农业模式主要出现在北方，其中又以北京、四川、天津、河北为主，都市型现代农业最吸引旅游客的地方是：消费合理，价格实惠。1、农家园林型。以郫县友爱乡农科村、温江县万春镇等西部川西坝子农家民俗旅游为代表。这里位于“国家生态示范区”内，是享誉全国的花卉、盆景、苗木、桩头生产基地，“现代农业”发端于此。它荟萃着川西平原农家休闲旅游的主要特色，展现着“现代37、农业”的巨大魅力。2、花果观赏型。以龙泉驿的书房村、工农村、桃花沟、苹果村等东郊丘陵的农家果园游乐为代表。龙泉山果品远销全国乃至海外，果品收入是龙泉驿区的经济支柱。但是，近些年来兴起的以春观桃（梨）花、夏尝鲜果的花果观光旅游，使其旅游收入已经大大超过果品收入。卖果不如卖花，让人先饱眼福，后饱口福，它反映了人们消费观念的嬗变。龙泉山水果在提高其科技含量之后又着力提高其文化含量，在传统农业基础上发展观光农业，开启了宜林山区发家致富的新思路。3、景区旅舍型。以都江堰的青城后山、蒲江县的朝阳湖、彭州市的银厂沟、大邑县的西岭雪山等自然风景区为代表。低档次农家旅舍价格低廉，游客感觉仿佛把自己的家搬到了风景38、区，花费居家度日的钱，享受景区的自然环境，景区“现代农业”因而受到中低收入游客的欢迎。4、花园客栈型。以新都县农场改建的泥巴沱风景区、邛崃市前进农场改建的东岳渔庄等为代表。把农业生产组织转变成为旅游企业，把农业用地通过绿化美化，使之成为园林式建筑，以功能齐全的配套设施和客栈式的管理，使之成为在档次上高于“农家乐”低于度假村的一种休闲娱乐场所。向现代化谱写上光彩的一笔。（二）我国都市型现代农业市场发展形式现代农业虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。1、组织推动。包括景区推动，以重点旅游景区为核心，带动、辐射和吸收39、周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。2、政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资金，开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农民参与旅游接待服务。3、公司推动。即“公司+合作社+农户”的经营方式，出台优惠政策，引进有经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环境，指导、组织农民开展地方风情、渔耕文化、农耕文化等旅游活动。4、精心规划，强化监管。注重整体性和连续性，充分考虑地方的自然风貌及特点和文化特性。同时监管好每一项现代农业发展的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培训、教育，提高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。5、突出特点和自身优势。比如突出乡村的地域风40、情、传统文化优势，挖掘古村、古镇、古迹、典故等文化内涵；突出体现地域特点，在建筑、饮食、生活、农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出地域风情、风貌、生活习俗等特色。同时，还要着重考虑突出绿色、环保、休闲、娱乐等特点。3.2项目市场分析和预测3.2.2 示范园建设优势条件一、自然资源优势灞桥区内鲸鱼沟（亦称荆峪沟）为当地自然名胜，沟首自蓝田县安岱场村，沟尾至灞桥区高桥乡，总长度约15公里。此地沟壑纷歧、溪流曲折、翠竹丛生、鸟语花香、景色宜人。塬上植物以小麦、玉米、豆类等农作物以及蔬菜、瓜果、药材等经济作物。沟坡上部的坡阶地生长着枣子、石榴、杏子等；沟坡下部为成片生长的竹林和竹树混合林，间生41、核桃、杏树等杂果林和次生林；支沟内生长有酸枣、刺槐、灌木等次生林及花草。沟坡的林木茂盛，植被覆盖状况良好。沟坡内的动物资源主要有麋鹿、野兔、野猪、野牛、野鸡、喜鹊、黑头鹤、麻雀等。二、文化资源优势灞桥区内的文物古迹主要有新石器时期的半坡遗址、米家崖遗址、殷商时期的老牛坡矿冶遗址及东周、战国、汉、隋、唐、元、明、清等各个时期的遗址23处，墓葬31处，碑刻190件，其它7件。1988年，普查全区文物点244处，已公布各级文物保护单位8处。其中属国家级保护单位1处（半坡遗址）；省级文物保护单位7处；老牛坡、新寺、斡耳垛、米家崖、霸陵、薄太后墓、窦皇后墓等。灞桥：早在秦汉时期，灞水即筑有桥。隋开皇三年42、（公元583年）修成多孔石拱桥，长约400米，比著名的赵州桥（建于隋开皇十五年）早10多年。此后，历代屡毁屡建。清道光年间，在今址建成石轴柱桥，延用百余年。1958年在原石柱墩的基础上，改建为钢筋水泥桥。自古以来，长安东郊以灞水、灞桥、灞柳闻名于世，形成千古传颂的“灞柳风雪”。XX世界园艺博览园：2011年XX世界园艺博览会会址，国家AAAA景点。世园会闭幕后，由市委、市政府按照“总体保留、丰富提升、科学利用、惠民利民”的原则，重新打造的“园艺景观、历史人文、生态环保”于一体的风景名胜区和永久性市民公园。白鹿原：白鹿原距离XX十公里，坡道较缓。白鹿原为历代兵家必争之军事要地。秦为古长安城东的天43、然屏障，也是古帝王将相射猎游乐之地。千百年来无数文人墨客、英雄豪杰、古圣先贤、帝王将相留下了难以记数的辞文华章，唐代诗人讫干灞上诗就生动的描写了白鹿原宜人风光。当代著名作家陈忠实的长篇小说白鹿原即以这里为背景。半坡遗址：半坡遗址是全国重点文物保护单位，位于灞桥区半坡村北，是大型新石器时代遗址，属仰韶文化类型，距今约6000年。遗址分布面积5万平方米，19541957年，5次挖掘面积1万平方米左右，发现房屋遗址45座，围栏2座，储藏窖穴200多个，陶窑遗址6座，墓葬250座，以及生产工具和生活用具约万件之多。XX浐灞国家湿地公园：位于灞河与渭河交汇口区域，毗邻泾渭湿地 省级自然保护区。地处浐灞生44、态区规划布局结构“一心三翼”的北翼，整个区域分布在灞河的东西两岸，总规划面积约5.81平方公里，具备典型的河口湿地特征，是浐灞生态区湿地系统的重要组成部分。公园于第1年4月28日正式开园。米家崖遗址：位于十里铺乡米家崖村东北600米处高地上，属客省庄第二期文化（陕西龙山文化）类型的新石器时代遗址。1956年发现，面积约5万平方米。系陕西省重点文物保护单位。元安西王府遗址：位于十里铺乡石家街村东，为元世祖忽必烈第三子忙哥剌为安西王时所建。当地群众称为“达王殿”，也叫“斡尔垛”，即蒙语“宫殿”或“行宫”之意。今地面尚存王宫正殿台基遗址。是陕西省重点文物保护单位。综上所述，经济和社会的发展，国际化大45、都市建设，政府的政策支持和行业的正确引导，必将进一步促进农业观光的发展；灞桥区的自然环境、风俗文化方面均具有较大优势，这为本地都市型现代农业发展创造了良好的条件。随着社会发展速度不断增长，工作、生活节奏逐步加快，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，心灵的丰富和悠闲受到更多的重视，要求回归自然的意识非常强烈，农业与农村将成为纵情和休闲的理想乐园，对都市型现代农业休闲观光旅游需求的不断增长。因此，项目市场前景非常广阔。3.2.3 市场预测一、市场定位近期市场定位：该项目的旅游市场的近期市场定位是以XX市和周边临近地区游客为主，省内其他地区的游客为辅助。远期市场定位：该项目的旅游市场的远期市场定位是以陕西46、省及周边省市的游客为主，并逐步扩展到全国范围，以国内其他发达地区的游客和海外入境游客为补充的客源市场结构。二、市场潜力预测客源地理结构分析：从XX的旅游客源结构看，每年来旅游的游客以XX市游客为主，XX市及邻近地区游客约占60%，省内其他地区游客约占30%，外省游客约占10%，国际游客很少。以此确定考虑未来的发展趋势XX市和邻近地区游客为主，占55%，省内其他地区游客占40%，外省游客占3.5%，国际游客占1.5%。客源地市场潜力预测：根据客源市场地理结构和居民出游率、客源地人口数量和结构组成，动态预测项目客源市场规模。截止2009年底XX市常住人口843.46万，其中城镇人口565万，市区户47、籍人口549万，市区常住人口646.23万。按陕西省人口自然增长率为4.00推算，第3年XX市的人口规模为863.91万人口，市区常住人口661.90万人。2009年末陕西省常住人口为3772万人，比上年增加10万人，城镇人口1640.8万人，占43.5%,农村人口2131.2万人，占56.5%。预计到第3年陕西省常住人口将达到3863万人，其中城镇人口1680.58万人，农村人口达2182.86万人。据有关资料，当前我国城镇居民出游率为75%，农村居民出游率为34%，随着社会经济发展以及农村城市化水平的不断提高，城镇居民和农村居民出游率预计达到80%和40%。其中：参加森林公园旅游人数预计可48、达到总旅游人数的60%和20%。据此推算，近期XX市XXXX农业庄园项目游人规模达到5.6万人次/年，远期规模可达到14万人次/年。第四章 项目建设条件分析4.1 项目建设地点项目拟建地址位于XX市城市东南角，东三环曲江立交10km外的XX塬上，驻地隶属XX市灞桥区xx镇xx村xx村，处于新建环山景观大道上塬高地处，总占地面积161.25亩。 4.2 项目建设条件4.2.1 区位条件项目区地处灞桥区东南部，鲸鱼沟风景区北侧2km处，驻地距离XX市市中心30km，距离灞桥区10km，北距离思源仅3.5km，规划区地处XX旅游景观大道边，是上塬的关隘所在，周边交通网络发达，距离东三环曲江立交10k49、m，周边有包茂高速、连霍高速、西康铁路等高速及铁路，XX旅游景观大路经越规划区，交通便利，区位条件优越。4.2.2 地形地貌项目区整体地形东高西低，南部和北部局部地势较低，中部地势较高，高程呈扇形向南北两侧递减；区内最大高程392m，处于规划地块正中部东侧边缘台地，最小高程352m，处于最南端坡地处。整体由多个台地构成，按高程可分为5级台地，地形复杂，高差错了明显，具有较好的层次感，地形可塑性强。4.2.3 气候条件项目地处XX市灞桥区，区域属于暖温带半湿润大陆性季风区，光、热、水、气、土等自然条件优越。年平均降雨量635mm，日照时间为20262719小时，年平均气温为1213.3，极端最高50、气温为41.7，绝对最低气温为20.6。年大于10的有效积温为36504325，年无霜期202208天。年初霜日期为11月1日以后，终霜期为4月1日以后。风向频率（静风频率）为30%左右，平均风速为2M/S。年平均相对湿度为70%左右。全年适于旅游的天数为290天，其中最佳的旅游时节为3月中旬至6月底、8月初至11月中旬，约210天。4.2.4 水资源条件“八水绕长安，灞桥据其三”，灞桥区内灞、浐、渭三河交汇常流，流长60公里，流域面积170多平方公里。其中，渭河在区内流长约10公里，流域面积10.4平方公里；灞河在境内流长约34公里，流域面积125平方公里；浐河在区内流长约11公里，流域面积51、40平方公里。区内浐、灞、渭三水是XX市水源地之一，年过境客水总量达64.02亿立方米，加上1.8亿立方米的地下水储量，累计65.82亿立方米的水资源总量，开发利用前景广阔。4.2.5 规划条件项目区地处XX市灞桥区XX现代农业示范区，XX市灞桥区XX现代农业示范区位于灞桥区东南部XX地区，西起西康铁路，东与蓝田县相邻，南邻长安区，北至灞河，规划面积79.9平方公里。XX现代农业示范区发展定位为XX都市现代农业示范区、城乡一体化发展示范区、关中民俗文化体验区和XX城市后花园。示范区由“一心、三带、九点、十园”的格局组成。都市型现代农业产业体系建成后，可形成果林、菜粮、畜禽、农产品加工与物流、观52、光旅游五大现代农业产业，并凸显产业循环、休闲观光、科技示范、加工物流、人文生态五大功能，最终成为XX市绿色农产品生产与出口创汇基地、关中城市群生态休闲观光基地、关中民俗文化与XX文化博览交流基地、XX市东部重要的生态屏障和XX市农业高效、农民增收及农村繁荣的样板。第五章 项目总体规划方案5.1 项目指导思想遵循“市场导向，政府引导，突出特点、可持续发展”的原则，按照“保护第一，开发第二”的基本方针，把握建设国际化大都市的新需求的发展机遇，依托秦岭北麓环山路农业科技观光园产业带开发，以发展都市型现代休闲农业为基础，以观光农业为主导，把XX农业庄园建设成集生态农业、观光旅游和休闲旅游为一体的综合性53、旅游区。提升、改造传统的农业产业，实现高效农业、生态农业和旅游农业的有机集合，使之成为现代化农业和农村的窗口，充分体现有机农业产业回归，实现以人为本，人与自然的和谐。5.3 项目定位以乡野山岭、林网、田园、乡土建筑等为景观特色，以农业文明、乡土文化为背景，以市场为导向，通过整合农耕文化与现代休闲文化，提炼出“一日农夫”的主题形象，以“农业庄园”建设为核心承载，以特色农业种植、农业趣味教学培训产业为有力支撑，以农业全景式深度体验为手段，进行农产品的创新销售即体验式销售和农业文化销售，形成集农事体验、亲子游乐、教育培训、休闲度假、商务会议、康乐疗养、生产研发、食材配送等功能为一体的面向XX都市消费54、群体的主题休闲农业庄园。5.2 项目战略目标立足项目区山青水秀、“绿色环保”以及项目区的休闲农业庄园的特点，充分打造项目自然景观，形成“可览、可游、可居、可养”的环境景观和集“休闲娱乐观光体验农业示范”于一体的景观综合体，发展观光体验、农业示范相结合的特色旅游，最终将项目打造成为：1、XX市休闲农业产业示范基地2、XX市乡村旅游与休闲农业示范点5.3 项目总体方案5.3.1 项目总体构想5.3.2 总体规划方案一、空间结构根据XX农业庄园规划主题、植物景观群落特点及整体空间划分要求，确定规划区空间结构为：一环三轴，三园一区一基地。一环：规划地块中部环绕香草庄园的环形交通景观廊道。三轴：西部边界55、交通主轴，中部花带景观主轴，东部（顶端）林带景观轴。三园：即中部香草庄园、北部百草药园、东部四季果园。一区：即综合服务区，包括林下养殖、大棚种植和农庄总部。一基地：即位于规划区西南端入口处的花卉苗木基地。二、分区规划（一）花卉苗木基地1、位置范围位于规划区西南端，紧邻环山景观路，现状为坡地地形，地块呈长方形，占地面积0.67公顷即10亩。2、主要功能农场景观苗木及景观花卉训话及培育。3、建设内容建设一个占地面积为1500平米的入口景观广场，包括形象景观大门、景观廊道、景观山石、植物绿篱等；建设一个占地0.15公顷的花卉培育基地，一个小型苗木基地占地0.37公顷。（二）综合服务区1、位置范围位于56、规划区的东侧，地块台塬最高处，有两个台地构成，南侧台地紧邻现状入口，整体地形呈长方形，占地面积1.12公顷即16.8亩。2、主要功能农场教学、住宿餐饮、休闲娱乐、行政办公、会议度假、康体运动、林下养殖、大棚种植、产品销售、食材配送。3、建设内容主要建设即阳光大棚、翠竹园和总部基地等三个项目。阳光大棚：为特色种植项目，建设四个120平米的标准化大棚，种植特色瓜果、蔬菜等，供游客观光采摘及农场教学（DIY材料），建设一个占地280平米的生态型的室内活动场地，包括乒乓球、羽毛球及健身广场等。剩余空地作为菜畦及花园。翠竹园：位于最高处台地，现状取水井处，种植竹类植物及高大乔木，形成竹林景观，发展林下养57、殖（如散养土鸡、家兔、土猪等），建设一个100平米的养殖用房和一个90平米的生产管理用房，配套建设一个容量为100立方米（长10米，宽5米，深2米）的蓄水池，一个15平米的泵房。总部基地：即综合服务中心，主要建设内容包括，建设一个占地110平米的地下酒窖，一个面积为160平米的半地下泳池，一个面积为200平米的农场手工教学中心，一个面积100平米圆形的阳光餐厅，一个面积1000平米的中心会所，一个400平米的农舍酒店和150平米的休闲水吧，以及上下两个广场和一个景观连廊等。4、项目策划农庄美食节：围绕美食厨房教学和制作体验，定期举办具有庄园特色的美食文化节，邀请嘉宾及业主餐饮共同分享创造美好食58、物的感动，宣传整个农园特色品牌。我是大厨：为中小学生厨房体验为目的设计的餐饮食物制作以家庭为单位的赛事。食材手工制作比赛：各类美食达人手工食材制作、烹饪才艺秀等。在比赛过程中注入“健康养生”的食物创作理念，提倡食品安全。农庄葡萄酒会：晚会宴会类主题节目，主要为家庭、朋友聚会提供场地和场所，同时注入葡萄酒产业的种植、选材、酿造、品鉴等专业红酒文化知识，让受众享受欢乐的同时增长知识，正确认知和理解红酒文化。（三）香草庄园1、位置范围位于规划地块中部，整体地形有部分台地和大面积坡地构成，该地块占地总面积5.26公顷，约78.9亩。2、主要功能花卉种植、生态观光、艺术摄影、手工体验、薰衣草育苗、生产加59、工、摄影DIY等。3、建设内容建设一个占地面积为0.6公顷的七彩花田，种植各类特色花卉植物，建设一处占地600平米的育苗培养基地，包括一个面积为100平米的薰衣草幼苗培养室、景观广场、2个廊架、1个亭子；建设一处占地面积为1000平米的“蓝梦工厂”花卉教学及加工生产中心，包括一处建筑面积为150平米的DIY教室和一个建筑面积为600平米的小型薰衣草油料加工车间；建设占地面积约为4公顷即60亩的薰衣草种植园。此外，还包括3处景观广场和四个景观亭子及景观水池等。4、策划项目家庭艺术摄影大赛：以薰衣草种植园为依托，大面积的坡地薰衣草景观，开展以家庭为活动主体的面向XX市场的薰衣草艺术摄影赛，内容包括60、室外摄影、照片剪辑、艺术美工、动画制作等内容。通过举办薰衣草活动吸引观光者参与农场教学活动，推广“XX”教学农场的品牌，加快XX休闲农业发展，引领产业升级。小小花农：作为农场教学的主要核心板块即主题花卉教学区，策划“小小花农”项目，开展家庭亲子教育活动，让父母带领孩童体验种植花卉、采摘花卉、花卉加工等过程，完成过程可获赠农场“自然作业手册”或“农夫毕业证”等。薰衣草枕项目：建设300平米的薰衣草加工作坊，以薰衣草（草籽）油料粗加工、薰衣草枕艺术加工及生产和教学为主要功能，一方面通过可带动区域农民就业，增加农园销售收入；另外，还可与休闲农业结合，让游客参与互动DIY，以此，改变白鹿原现有的单纯“61、农家乐式”农业休闲现状，转变农业发展方式，形成区域内的首个“农场教学”示范基地，以积累经验推广至白鹿原所有规模以上农业园区，实现区域休闲农业快速发展。（四）百草药园1、位置范围位于规划区西北角，现状xx村村庄西侧台地之下，整体由两个台地构成，地形东高西低，呈长方形，该地块占地面积1.20公顷即18亩。2、主要功能养生药材种植、药材粗加工。3、建设内容主要建设一个占地16亩的药材种植园，一处占地面积为1000平米的药材晒场，一处建筑面积为120平米的管理用房。（五）四季果园1、位置范围位于规划区东北角，现状xx村村庄东侧台地之上，整体由两个台地构成，地形北低南高，呈长方形，该地块占地面积2.5062、公顷即37.5亩。2、主要功能瓜果采摘、果庄休闲、文化体验手工果品及果汁、果酒等制作DIY教学。3、建设内容主要建设一个占地0.75公顷，约11亩的葡萄种植园，一个占地1.75公顷，约26.5亩的杂果种植园，建设一个占地面积为410平米的主题果庄，建设一个占地450平米的葡萄酒庄（酿酒作坊），以及一个占地150平米的景观广场。4、策划项目狂欢采摘节：水果收获期举办的农园内部节庆活动，如采摘比赛、水果大战等。果酒加工作坊：展示生产工艺的制作车间，客人可以参观与直接参与体验。水果餐厅：包括各类果汁果酒品尝、制作教学等功能，游客可以买材料自行制作各类果汁、果品（水果沙拉）等。水果农庄：一展示水果文化63、为主的主题果庄。第六章 工程及技术方案6.1 工程方案6.5.1 道路交通工程一、路网结构根据场地地形高差现状，适当调整局部地形，满足道路行车纵坡要求，形成外部道路连接主干，主干交通辐射的网状和枝状辐射的道路网结构。通过游览步道和台阶的合理利用，形成由步行系统和车行系统组成的环状游憩交通路网。二、出入口设置考虑整体场地特点及空间私密性，在出入口设计方面设计一个主入口、一个次入口和一个引导出入口。引导入口：位于地块南端，紧邻外部道路，设置入口景观广场，引导外部交通车辆进入；主入口：规划区主入口位于西侧通村道路中段，依山就势，东西向开口，上坡进入庄园，主入口设置有管理房，统一管理进出入车辆；次入口64、：设置一个专用出入口位于中心会所南侧，即现状入口处，该入口为后勤补给和运输专用入口，可作为紧急消防入口。三、道路等级项目区道路等级为三级道路，一级道路为车行道路，二级道路为景观步道，三级道路为游览步道（阡陌小道）。车行道路：道路宽度为6米，包括5米车行道和两侧各0.5米的绿化带； 景观步道：主要为东西向高低错落的阶梯状景观道路，作为整个规划区的主要景观轴线，道路宽度为3米。游览步道：根据地形设计，局部有台阶过渡，游览步道设计宽度为1.5米。四、道路纵坡内部道路与广场、建筑直接的衔接，保持原有台地地形不破坏地形特征，整个规划区的场地坡度设计在0.30%-3.70%之间。五、停车场停车场设计按照分65、散停车和集中停车相结合的原则，设计1处集中大型停车场和8处独立的小停车场，大型停车场主要满足外部大巴及汽车集中停车，解决中心会所的停车功能，设置30个停车位，小型停车场停车位较少，主要满足家庭式游客停车，每个小庄园户前设计5-10个停车位，农业庄园停车位总量为100个。6.5.2 给排水工程一、给水工程（一）给水现状项目区为未开发地块，目前无人居住，无供水设施及管网，现状在项目区东部最高处台地打出一处地下水井，水量充足，日出水能力150-200m3左右。（二）给水工程1、供水体制供水体制采用生活、生产同质给水体制。2、生活给水生活用水主要是公建用水，水源选用地下水，通过建设高位水池，通过园区给66、水管网为园区提供生活用水。3、水量预测按照规划建成后常住人口60人，游客接待规模200人/日；用水量计算公式总用水量=常住人口用水量+接待游客量+绿化及消费用水其中，常住人口用水标准取120L/人d，游客用水按照高档宾馆酒店用水标准取250L/人d，住宿游客其它用水量取宾馆用水的10%；消防及绿化用水取总量的15%。计算得出农业庄园的总用水量为公式，用水量=（60120+250200（1+10%）（1+15%）=93300L/日=93.30m3/d。4、农业给水农业生产用水量较大，本次规划农业用水水源选用库峪河，通过许家沟水库引入园区，能够满足园区农业用水需求，规划根据实际情况采用分区供水方式67、，经园区给水管网输送到各用水点，给水管沿道路地下敷设，部分地方需要加设提升泵站。同时都市农业用水要注意与现代节水灌溉相结合,做到节约、合理用水。5、区内用水输送流程大致为：地下水高位水池给水管网生产、生活用水点。5、管网布置示范区内管网敷设采用支状管网形式，利用地形高差，采用重力供水。管网由主干管、次干管和支管构成，管径分别为DN100、DN75和DN50。二、排水工程（一）排水现状项目区主要为空地，无排水设施。项目区地形高差较大，坡向明显，场地较少，故本次规划不考虑雨水管网，雨水排放道路及场地顺坡排放至耕地或绿地中。（一）污水量预测规划区污水主要为生活污水，污水量按照用水量的80%取值，得出68、污水总量为：74.64 m3/d。（三）管网布置污水管网布置应考虑地形高差，尽量采用重力排水，设置污水干管、次干管及支管等三级管网体系，管径分别为150mm、100mm和75mm。污水管网应沿道路及场地边界埋设，（四）污水处理工程规划一处污水处理氧化塘位于规划区西南侧生态农庄下方，通过管网收集污水汇集至氧化塘集中处理，处理达标后的废水可用于植物浇灌。设置污水氧化塘日处理能力为80m3/d。6.5.3 电力电信工程一、电力工程1、电源现状规划区北侧有xx村村庄，用电接至规划区北端的10kv电力线，通过变压器变压后接入村庄。规划区近期用电可考虑从10kv线临时接入，远期从南段外部景观大道接入市政管69、网。2、负荷预测规划区用地量预测采用负荷密度法预测用电负荷。 用电量具体计算如下：公建：2527m2x120w=303.24kw高档农舍酒店（别墅）：3824m2x80w=305.92kw其它用电（泵站、路灯及景观设施）：取10%同时率按0.9考虑， 则得出项目区总用电量为603.07kw。3、电网规划由于规划区面积较小，设置一台箱式变压器即可满足用电需求，变压器容量为800KVA，位于规划区车行入口处外部道路北侧。低压配电采用0.4kv电缆线，规划采用电力电缆沿电缆沟或地下直埋敷设方式。二、电信工程1、电信现状规划区内现状无电信用户和电信设施，规划园区电信从南侧外部道路市政管网接入乡镇电信管70、网。2、容量预测根据项目区建设规模进行预测，项目区需要装设20门电话，电话交换机总容量为20门。3、通讯管道规划采用地下管道敷设通讯电缆。为留有充分发展余地，管道走向沿人行道下敷设。6.5.4 供热燃气工程一、供热庄园内供热暂不考虑集中供热，用户可自行处理，可采用壁挂炉或空调设备取暖。二、燃气项目区离城区及乡镇核心区较远，近期考虑采用液化天然气。6.6项目技术方案6.6.1 技术方案原则本项目的技术方案依照项目区的经济、社会条件、遵循自然、社会和经济系统协调发展的原则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特色的都市型现代观光农业系统为目的，运用生态学的物质循环转化原理、生态位原理、71、边缘效应原理进行设计。6.6.2 生态环境综合质量技术重点推广使用现代化种植技术，对坡耕地和裸露坡地采用生物与农艺措施相结合进行改造，控制土壤侵蚀、降低地表径流、提高生物生产量，形成土涵水、水养土、生物生长旺盛的高效利用模式。引进立体农业种植技术发展“经济林果蔬菜花卉”生态模式，使其家居环境更加优美、经济更加富裕。6.6.3 无公害有机农产品生产技术利用项目区土壤、空气、水无污染的优势，引进、推广无公害有机农产品的生产技术。在改造农田、园地的基础上实施沃土工程，推广平衡施肥技术，秸秆快速催腐返田技术，提高土壤肥力。在生产过程中，实施生态综合防治病虫害工程，采用现代栽培技术，引进防病虫害能力强的72、农作物品种，推广使用物理、生物防病虫害技术，推广使用高效生物农药，降低病虫害的危害，同时要引进有毒残留快速检测设备，严格控制农产品的有害残留，提高农产品质量。6.6.4 高效生态林业建设技术根据项目区绿色长廊的建设需要，结合当地实际，加大封山育林的力度，引进、推广无性繁殖技术、种苗的培育技术及高效栽培模式。选择当地适种的树种，通过早期混交密集栽培的方法，并采用适当的调节技术、确定种间关系，加速绿化山顶等瘠薄山地。同时，采用秸秆覆盖和水土保持技术保持水份，提高幼林成活率和森林植被的生长速度，加速绿色长廊的建设速度。6.6.5 绿化工程技术设计要求一、林道设计1、主道：面宽4m，路面平整，呈龟背形73、，两边开沟，沟宽50cm，深30cm，沟外两边植树，株距3.5m。2、副道：面宽3m，路面呈龟背形，两边开沟，沟的宽、深度与主道相同，沟外两边植树，株距3m。3、游步道：宽1m，两边开沟，沟宽30cm，深20cm。沟外两边配植长绿灌木或四季花卉。二、环园公路面宽4m，两边开沟，沟面宽80cm，沟底35cm，深30cm，沟外两边选择耐水湿较强的树种，株距3.5m。三、园址周围绿篱挖壕深1m，宽1m，将土堆放内侧筑埂，埂高不少于90cm，面宽不少于80cm，上层栽植三行具刺树种。如枳壳，株行距2025cm，采用三角形密植。四、植树技术要求1、起苗：针叶苗要采用挖神仙土的方法，其它阔叶苗，要保证根系74、完整，少伤主根，不伤侧根，多留宿土，尽可能做到当天起苗，当天栽植，栽不完的苗木，一定要及时假植。2、选苗：健壮、无病虫害，无机械损伤无双顶芽，梢部充分木质化。3、撩壕：宽80cm，深6070cm，要求从下而上，坚持表土入底，心土换表土。4、挖穴：规格要求，大穴80cm，见方，中穴60cm见方，小穴40cm见方，要求正方形，切忌锅底形。5、施足底肥：以磷肥为主，每兜半斤，施入穴底，并与穴底细土拌合均匀，上面再加一层细土后栽苗，以根系不直接接触肥料为原则。6、栽苗：要干直、根舒、踩紧，深浅适度，浇足定根水。长绿阔叶苗，栽后要适当进行修剪，剪除部分叶片。栽后培土，要做到内紧外松。第七章 环境影响评价75、7.1 环境保护标准根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受XX市与灞桥区环境保护部门的监督，采用的环境保护法规及标准为：1、建设项目环境保护管理条例国务院（98）253号令2、环境空气质量标准GB3095-19963、大气污染物综合排放标准GB16297-19964、地表水环境质量标准GB3838-20025、污水综合排放标准GB8978-19966、污水排入城市下水道水质标准CJ3082-19997、城市区域环境噪声标准GB3096-938、建筑施工场界噪声标准GB12523-907.2 主要环境76、影响本工程在建设期、使用期会对环境带来一定的影响，主要包含对大气环境、水环境和声环境，以及液体、固体废弃物对生态环境的影响。 对大气环境的影响一、施工期项目施工期的大气污染主要为挖填土、运输车辆行驶扬尘污染和机械排放污染。建造过程中，无论在挖掘、物料存放及运输、实体施工等不同来源均会产生尘埃污染；施工过程中使用的不少机械，如挖土机、灌注桩机在工作过程中会产生一定的废气污染，对周围环境有影响。二、使用期使用期大气污染主要是空调、通风等设备带来的微量污染和厨房油气污染，其产生的废气有限，对周围环境产生影响较小。 对声环境的影响一、施工期建筑噪音的来源主要是机械设备本身运作时产生的噪音。其中机械设备77、与其他对象的接触噪音和施工机械噪音是主要的污染源。二、使用期本项目投入使用后，对声环境的主要影响是厨房排油烟机、空调、排风机、泵等设备运行中的机械噪音污染。 对水环境的影响水污染是本建设项目主要污染之一。一、施工期施工期的污染主要是：施工机械的车辆、构筑物的冲洗废水，工地食堂污水和施工人员产生的少量生活污水等。二、使用期本项目使用期主要的水污染是公共卫生间的生活污废水、厨房含油废水等，其中厨房含油废水是主要的污染源。 对生态环境的影响一、施工期在施工过程中产生的废石、弃土、弃渣和施工队伍产生的少量生活垃圾对周围环境造成一定的影响。二、使用期项目建成投入使用后，将产生一定数量的以办公垃圾、生活垃78、圾为主的固体废弃物。7.3 环境保护措施 对大气环境的保护措施一、施工期为减少粉尘，建议在工地主要道路均铺混凝土、砾石或定时洒水，以减少车辆通行的扬尘。对易生尘埃的水泥等干粉材料尽量采用带装，储存在室内或在室外加盖防尘布。现场搅拌混凝土、砂浆时，搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施。为减少施工机械对大气的污染，施工组织应择优选择和合理安排施工机械，减少高排放机械的使用数量，同时加强对机械设备的维护、保养，加装消烟装置最大限度的降低施工机械对大气的污染。二、使用期本项目设计热源拟采用燃气壁挂炉或空调，相比自建锅炉房，对大气的排放少、污染较小。空调、冷水机组积极采用环保型设备用品，并在使用中进79、行及时维护和管理，可有效降低冷却设备冷媒对大气的污染。厨房油烟气的污染，可采用安装油烟净化器的方法，使厨房油烟经过净化器处理后再排入大气，经净化器的亲油吸附、集尘板吸附、碳黑吸附等多道处理步骤，达到除油、清烟、降味的目的。 对声环境的保护措施一、施工期施工机械设备噪声源可视为点声源，减噪的主要措施是：使用压力打桩机代替柴油打桩机，可有效降低撞击噪音；加强管理，合理安排施工作业时间，严禁夜间进行高噪声作业。对机器设备加强保养，加装设备防震垫进行防振，并加装防音罩。施工噪音污染随工程建设期的结束而结束，因此污染也是短期的。二、使用期使用期噪音污染主要来自机电设备，应对机房、泵房等产生噪音的设备采取80、相应的消声措施。1、选用低噪声设备，设备基础进行隔震处理，管道与设备接口采用软接口，并安装消声装置。管道支架采用弹性支吊架。2、对产生较大噪声的机房，采用隔音门、吸音墙和吊顶。3、对室外机组采取选用优质低噪设备、加强运行管理保证措施，使其始终处于低噪音运行水平，可大大降低环境的噪声污染。 对水环境的保护措施一、施工期在施工期，通过设置沉淀池对处理施工机械的车辆、构筑物的冲洗废水进行预处理后排入市政污水管网，对厨房含油废水，通过建隔油池处理后排入市政污水管网。生活污废水经处理达到排放标准后，排入市政污水管网。由于施工期废水水量较少，通过处理后对水环境影响较小。二、使用期减少对水环境影响的有效方法81、是尽量减少生活污水的排放量。可通过在卫生间内设置节水标示的方式提示使用人员节约用水，选用节水型龙头、洁具，尽量减少污废水的排放量。对厨房含油废水，通过建设隔油池处理后排入室外污水管网，运行中对隔油池进行及时清理、保证去污效果，经过处理后排放的废水对环境的影响较小。 对生态环境的保护措施一、施工期要求施工单位及时清理固体废弃物，并在工程交工后彻底清扫处理，将对环境的影响降至最低。本项目对周围生态环境可能造成一定的影响，因此应积极地采取保护和减缓措施，制定详细的保护计划。削减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。主要应考虑以下几个方面：1、在工程的设计和施工过程中82、，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。2、绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。3、在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。4、只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考83、虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。二、使用期在使用期要加强示范园内垃圾的清洁打扫、收集，及时外运由环卫部门统一处置，通过这些措施不会对环境造成影响。7.4 环境影响评价结论从上述分析可以看出，本工程属轻微污染项目，建设期及建成后对周围环境的影响极其有限。采取本报告建议的防治污染措施后，在施工期及建成使用期对环境的不利影响可以降低至最低程度，不会造成环境问题。因此本建设项目从环评的角度是积极可行的。第八章 劳动安全卫生与消防8.1安全卫生8.1.1设计依据劳动部劳字（1988）48号文关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定8.1.2 职业危害因素分析项目主要危害因素为施工84、机械、施工机械噪音、粉尘等危害。8.1.3主要防护措施一、劳动安全1、施工时，配备相关的防噪设备，减少对工作人员的影响。2、严格按照操作规程进行建设，杜绝违规、违章操作。3、加强安全知识和安全规程教育培训，加强管理，健全制度，确保工人健康和安全生产。4、配备必要的劳动保护设施，发放工作服和手套，并根据工作岗位发放高温津贴及营养保健品等。5、合理安排进度计划，严禁车辆、人员超负荷运营和工作，杜绝带病作业。6、加强管理，禁止闲杂人员进入施工现场。7、各公共建筑出入口均采用安全玻璃并配有明显标志。8、在水池等潜在危险存在区域，设置醒目警告标识。二、卫生1、施工工程定期洒水，减少土、尘对人体的危害。285、注意膳食结构调整，确保工人身体健康。3、对特殊工种需配备一定数量的防毒、防腐用具及设备。4、上班期间一律戴安全帽。5、定期对职工进行必要的健康检查。8.2 消防本项目保护安全的重点在于游客人身安全及火灾预防。河沟地段安装扶手、栏杆等安全防护设施，并设置醒目的安全提示牌，在人员熙攘场所安排必要的保安力量，搞好服务。建筑物要保证足够的通风量，设置应急照明系统、备用发电系统及报警通讯系统，并安排专职保卫人员负责紧急情况下的人员疏散。火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，在建设时根据项目现状，须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点：1、制定消防安全制度结合景区86、的建筑特点及经营性质，制定清晰、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。2、确定消防安全的岗位责任人确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。3、针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。在景区不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高内部职工及游客防事故的能力。4、定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；87、二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。5、按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消火栓、灭火器、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。6、保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合国家规定的消防安全疏散标志。 第九章 项目节能评价我国是世界上严重缺水的12个国家之一，面对世界性的能源枯竭，寻找新能源，节约现有能源成为举世共识。尤其气候变暖之后，全球雨雪降有量锐减，淡水资源紧缺，这已成为危及人类生存的首要问题，许多国家和地88、区已处于水荒危机之中。9.1设计依据1、国务院国发（1996）4号文节约能源管理暂行条例；2、原国家计委、国家经委、建设部关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定的通知；3、原国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文关于能源节约测量方法（试行稿）的通知9.2 设计采用的节能标准1、设备热效率计算通则GB2588-872、综合能耗计算通则GB2589-873、企业能量平衡通则GB3484-834、能量平衡技术考核验收标准GB3794-835、评价企业合理用电技术导则GB3484-836、评价企业合理用热导则GB3486-837、设备及管道保温技术导则GB42789、2-849.3节能措施项目规划设计尽可能采用国内先进工艺和设备以达到合理利用能源和节约能源的原则，加以科学的管理方法来提高能源利用率、降低消耗、提高效益。9.3.1 建筑热工节能设计1、建筑外围结构均作保温处理，传热系数按节能标准限制控制，其中：屋面保温采用60厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板；外墙采用300厚混凝土复合砌块填充墙，内墙为200厚烧结粘土空心砌块，冷桥部分外贴20厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板；2、建筑节能设计中充分考虑到建筑体形系数控制，同时将外开门窗洞口面积控制在规定的限值内，确保合理的窗墙比例，尽量减少耗能；3、建筑外窗均为塑钢中空玻璃，门窗气密性按照规定要求控制。9.3.2 照明节能90、设计主要室外照明设施尽可能利用阳光辐射优势，利用太阳能灯具照明，室内照明设计本着节约能源、保护环境和提高照明质量为目的，提倡绿色照明。光源应采用显色性能好、发光效率高、使用寿命长、色温相宜、符合节能环保要求的光源。对各部门用电均设计量仪表进行检测，实行生产成本核算；节电措施：园区内节电措施主要采用有效管理来达到节电的目的。在照明系统中设计有时间控制器，同时，设计有照度控制器，以达到最佳节电的目的。对水景景观部分采用定时开放，定时关闭，最佳时间开放等管理措施以达到节电节水之目的。9.3.3 采暖节能设计公共建筑冬季采暖可利用燃气壁挂炉或空调采暖。公厕内采暖采用电采暖，一次性投资小，安全且便于维护91、管理。对需要保温的管道采取保温措施，提高热效率，同时加强各类设备和管道阀门的管理，杜绝跑、冒、滴、漏现象。9.3.4 节水措施一、采用节水型卫生器具及配件，商业、公建卫生间采用红外线感应式冲洗阀及水嘴；二、采用分表计量，根据不同用水部门水价不同，对各用水部门均分别设置计量仪表进行计量，实行生产成本核算；三、在水表、水箱溢流管处均安装报警装置，防止进水管阀门出现故障时，水池、水箱长时间溢流排水，造成浪费；四、项目建设过程中注意水资源节约；五、广场运营过程中充分注意中水利用，通过建筑屋顶、透水地面等多种方式，对雨水进行集中收集利用；六、对喷泉等用水量较大的设备、设施，通过技术手段加以收集、净化，确92、保水资源节约与利用。七、庄园节水主要采用收集雨水和景观水部分再利用。八、在本工程建设中，大力推进节水节能型园林绿地建设，拟采用的具体节水措施：1、要采用微喷、滴灌、渗灌等先进的节水设施、设备，推广各种节水技术，建立节水灌溉型绿地；减少地面径流与灌溉水渗漏损失，将水分送到植物最需要的地方，逐步淘汰落后的灌溉方式。这些措施不仅可以节约大量的水资源，而且为植物的生长创造了更为适宜的条件。2、大力发展集雨型绿地，以充分利用雨水资源；3、覆盖采用有机覆盖材料覆盖裸露地面，减少水分蒸发。同时也能够防除杂草、防止水土流失、增加土壤有机质、提供养分、改良土壤，提高观赏效果。4、通过加快管线敷设，着力推广使用大93、市政再生水灌溉绿地，进行绿化灌溉的再生水一定要符合相应标准；5、特别要坚持科学灌溉方式，逐步淘汰落后的灌溉方式，根据气候变化、土壤情况和不同植物生长需要，科学合理地调整灌溉作业，努力实现精准灌溉。6、切实加强对绿地中取水设施的管理，杜绝跑冒滴漏现象。7、绿化尽量选用节水型植物，节水型植物除了抗旱乡土树种、观赏草、宿根花卉等植物外，景天科植物如垂盆草、佛甲草、八宝景天、费菜等，在节约型园林建设中也有巨大的发展潜力，因为这类植物一旦成苗使其不再需要灌溉。9.3.5 雨水措施雨水收集、利用既节水、节能、节约运行成本，又减轻了城市雨水管网排洪的压力和宝贵的自来水资源。示范园设计有雨水收集系统，雨水经收94、水池内沉淀后可供给庄园内绿化用水。雨水收集时，如果在旱季收集前期雨水，如果在雨季建议收集中后期雨水，中后期雨水比较清洁，前期雨水污染比较严重。示范园内水景换水也考虑汇入雨水收集池，经沉淀后作为绿化用水。9.3.6 节地和节土随着城市土地资源的日益紧缺和用地矛盾的日益加剧，建设节地型园林能够在缓解人地矛盾，改善小气候环境，节约资源与能源方面发挥出积极作用。为此，庄园在建设和运营中首先要充分发挥“立体绿化”节约土地资源的作用，要在一切有条件的地方进行垂直绿化、屋顶绿化和立体绿化，要坚持规划建绿、见缝插绿，在节约土地资源的同时，增加绿化量，提高绿视率，改善俯瞰景观，提高绿化综合效益，使有限的土地资源95、最大程度的发挥园林的生态功能和环境效应。其次，要实现绿地效应的最大化，保护项目区原有的生态绿地，以最少的改造或不改造获得良好的生态效益。科学配置植物材料，坚持乔木为主、植物造景、生态优先的原则，避免园林绿化建设中一些工程过度人工化的倾向。再次，从提高生物多样性水平的设计要求出发，尽量节约宝贵的土壤资源。绿地规划设计时，在合理的原则下，保持场地的原有地貌特征，避免进行大规模的地形改造工程，充分平衡土石方，减少建设费用。第十章 项目管理与进度计划10.1 项目管理10.1.1 项目程序管理本项目的建设将坚持精心组织、精心设计、精心实施、精心管理的原则。本项目在建设过程中，将严格按照国家建设程序，实96、行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。项目建成后，应严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。10.1.2 项目组织管理为保证项目顺利进行，相关部门已组成精干、高效的领导班子，分工负责抓好项目建设的组织、计划、招投标、谈判、采购、土建、安装、调试和人员培训等工作，并应同时做好协调的工作。采取平行交叉作业的方式进行设备考察、谈判、购置、安装、调试和培97、训及土建等工作。10.2 招投标方式10.2.1 工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化，这对企业时间的节约、资金的节约、劳动的节约，最终实现资源的优化配置都有着巨大的作用。主要表现在以下几个方面：招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。招标是企业提高资金效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。招标制度能够降低引进技术设备的价格。招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力招标制度公开、公平、98、公正的特性保证了企业采购过程的透明化。10.2.2 建设项目的勘察、设计、施工、监理及设备材料招标范围按陕西省实施中华人民共和国招标投标法）办法的相关规定：达到下列规模标准之一的必须招标。一、施工单项合同估算价在二百万元人民币以上的；二、勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在五十万元人民币以上的。根据以上规定，本项目施工、设计超过上面规定，必须进行招标。10.2.3 建设项目的设计、施工招标组织形式。根据项目的具体情况，勘察、设计、建筑施工及安装工程、工程监理、仪器设备等拟采用的招标组织形式为委托招标。10.2.4 建设项目的设计、施工招标方式。本项目的勘察、设计和工程监理拟采用邀请招标，建99、筑施工及安装工程、仪器设备等采购活动拟采用的招标方式为公开招标。10.2.5 招标初步方案表10-1 招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程监理设备安装重要材料其他10.3 项目实施进度在项目的前期筹划、设计、施工等工作环节应有全局意识，统一规划。根据本项目核心区的建设内容和建设单位的实际情况，一期工程（核心区）建设周期初步安排为2年，即24个月，具体实施进度安排如下：一、第1年710月 可行性研究、规划论证二、第1年1012月 方案及施工图设计三、第2年13月 施工准备四、第2年4第3年5月 土建工程施100、工五、第3年6月 工程验收及项目后评价表10-2 项目建设施工进度图序号项目名称建设期第1年第2年第3年341234121项目立项、可行性研究论证2方案及施工图设计3建设准备、施工招标4土建工程施工5工程验收项目后评价第十一章 组织机构与人力资源配置11.1 管理机构设置一、项目法人组建方案本项目为新建项目，企业法人即为项目法人。二、管理机构的组织方案、组织机构图与其适应性分析XX市XXXX农业庄园实行总经理负责制。本项目管理机构为示范园管理处，总经理、副总经理各一名，下设管理科、财务科、保卫科、环卫科、修缮科。图11-1 项目管理组织架构图各职能部门职责如下：管理科：负责示范园内部管理、对外101、宣传、招商、协调等业务。财务科：负责内部财务计划、财务管理及外部收费管理。保卫、消防科：负责维持示范园正常秩序、日常安全、车辆管理、夜间警卫、防火安全。环卫科：负责维护示范园日常卫生、垃圾清运、田园及绿地管理等。11.2 人力资源管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。11.3 员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。11.4 劳动定员项目建成后，示范园管理处需配置市场物业管理人员35人，其中高级管理人员3人，中级管理人员2人，各部门人员配置见下表：表11-1 劳动定员序号部门人员备注1总经理室3高102、级管理人员2管理科7中级管理人员13财务科5中级管理人员14保卫、消防科105环卫科56修缮科5合计35第十二章 投资估算12.1 估算依据1、国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法财发字【1999】1号；2、国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法若干条文的解释；3、财发【2000】57号关于印发农业综合开发财务管理办法的通知；4、国家农业综合开发办公室关于印发的通知（国农办【2002】175号文）；5、土地租用协议；6、建安工程：参照陕西省市政工程计价定额、陕西省建设工程费用定额，并结合当地实际情况进行估算；7、设备采购：根据现行市场价格和设备生产厂家报价。12.2 总体投资估算12.1.1103、 建设估算范围XX市XXXX农业庄园项目总投资估算范围包括建筑安装及其配套设施的建设工程以及工程建设其他费用、建设期贷款利息、流动资金和预备费等。12.1.3 建设投资估算结果及投资分析按投资构成划分的投资分析见表12-1。表12-1 建设项目建设投资构成分析表 单位：万元序号工程及费用名称建筑工程费设备购置费用其他费用合 计占总资比例1工程费用1296.55150.001446.5581.29%2其它工程费用115.00115.006.46%3预备费78.0478.044.39%3.1基本预备费78.0478.043.2涨价预备费04建设期利息000.00%5流动资金139.84139.84104、7.86%6建设投资合计1296.55150.00332.881779.42100.00%12.1.4 建设工程费投资估算各分项工程的投资估算如下：一、建安工程费用1、估算内容工程建安工程包括、项目工程建设及其配套设施工程建设。2、估算方法建筑工程费采用单位建筑工程量投资估算法估算，即单位工程量投资额乘以实物工程总量。具体分项建筑工程费估算结果如表12-2所示。3、估算结果通过汇总计算可知，工程建安费用为1446.55万元。表12-2 建设项目建设工程费估算汇总表单位：万元序号工程或费用名称估算资金（万元）技术经济指标备注建筑安装工程费设备购置费合计单位数量估算单价（元）第一部分工程费用129105、6.55 150.00 1446.55 一土地平整17.12 1控埋方17.12 m3856020二建筑工程645.00 150.00 1总部基地505.00 100.00 m2252520002主题农庄80.00 30.00 m250016003农业设施60.00 20.00 m2750800三道路工程354.93 1车行道路345.00 m2115003002步行道路9.93 m2116885四市政工程18.75 1综合管网18.75 m1250150五景观绿化工程240.75 1景观工程70.50 m223503002绿化工程170.25 m211350150六日光温室20.00 1大棚106、20.00 个540000二、工程建设其他费用工程建设其他费用指与工程建设有关的建设单位管理费、勘察设计费工程咨询费、工程监理费等。经估算，工程建设其他费用总额为115.00万元。工程建设有关的其他费用内容及其估算结果如下表12-3所示。 表12-3建设项目其他费用估算表单位：万元 序号工程或费用名称估算资金（万元）备注其它费用合计第二部分工程建设其他费用115.00 115.00 1建设单位管理费30.00 2工程建设监理费26.00 3可行性研究费5.00 4工程勘察设计费25.00 5环境影响评价费6.00 6场地准备费及临时设施费15.00 7工程保险费4.00 8招标代理服务费4.0107、0 12.1.5 预备费1、基本预备费基本预备费是指在项目实施中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用。主要是设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。估算方法：基本预备费=（工程费用+其他费用）基本预备费率经调研及征询专家意见，该项目基本预备费率取5%，经计算得本项目的基本预备费为：78.08万元。2、涨价预备费 涨价预备费是对于建设工期在较长的项目，由于在建设期内可能发生材料、设备、人员等价格上涨引起投资增加，需要事先预留的费用，亦称价格变动不可预见费。涨价预备费可按下列公式计算。YC=It（1+f）t-1式中：YC-涨价预备费；It-第t年的工程费用；f-建设期价格上涨指数，按相关部108、门的规定执行；n-建设期。由于本项目建设周期较短，故暂不考虑涨价预备费。12.1.6 建设期利息 建设期利息是指建设项目投资中有偿使用的资金在建设期内应偿还的借贷利息及手续费等。贷款利率参照基准贷款利率，估算方法为：建设期（借款期）各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）年利率；建设期（还款期）各年应计利息=（年初借款本息累计）年利率。由于本项目银行贷款比例为0%，因此，本项目的建设期利息总计为：0万元。12.1.7 流动资金估算按类别估算流动资金总额为139.84万元。12.1.8 项目总投资建设项目总投资=建筑安装工程费+设备费+其他费+建设期利息+铺底流动资金=1779.42万109、元12.3 项目总投资构成分析根据投资后形成资产的属性，工程建设费用形成固定资产，工程建设其它费用以及基本预备费形成无形资产及其它资产，铺底流动资金属性仍为流动资产，编制项目总投资构成分析表。表12-4 项目总投资构成分析表序号内容单位数量比例1总投资万元1779.42 1.1固定资产万元1446.55 1.1.1 建筑物部分万元1296.55 1.2无形资产及其他资产万元193.04 1.3流动资金万元139.8412.4 项目融资方案根据投资估算，示范园建设需投入资金1779.42万元，含流动资金，按常规资金筹措方式，其中：自筹资金1379.42万元，约占总投资的比例为77%；拟申请休闲农110、业发展专项资金400.00万元，约占总投资的比例为23%。12.5 资金运用项目建设资金投资计划与运用如下表所示：表12-5 投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计计算期1231总投资1779.42 802.29 879.24 97.88 1.1建设投资1639.59 802.29 837.29 0.00 1.2建设期利息0.00 1.3流动资金139.84 41.95 97.88 2资金筹措1379.42 802.29 879.24 97.88 2.1自有资金1379.42 602.29 679.24 97.88 用于建设投资602.29 602.29 637.29 0.00 用于流动资111、金139.84 41.95 97.88 用于建设期利息0.00 0.00 0.00 2.2债务资金0.00 0.00 用于建设投资0.00 0.00 用于建设期利息0.00 用于流动资金0.00 2.3专项资金400.00 200.00 200.00 0.00 用于建设投资400.00 200.00 200.00 0.00 用于流动资金0.00 用于建设期利息0.00 第十三章 财务评价13.1 评价依据1、本项目运营成本由动力费用、直接工资、现金和修理费用组成；2、工资由项目单位确定；3、修理费用按企业实际情况及行业特点估算为固定资产原值的2%计；4、资产折旧及摊销采用平均率年限法，固定资产112、残值率按5%计，机器设备按15年折旧，无形资产、其它资产摊销期限按10年摊销，房屋建筑物按20年折旧摊销；5、管理费用按销售收入的25%估算；6、财务费用为投产期银行利息之和。13.2 评价基础数据与参数1、财务评价的目的是通过测算项目的效益和费用，考察项目的获利能力、清偿能力等财务状况；2、建设期按24个月计；3、计算期按10年计（含建设期）；4、价格预测：本项目主要投入产出物的价格是以市场价格为依据。对于市场无同类产品的价格，参照相似物资市场价格评定价格；5、基准收益率为税前8%；13.3 销售收入与税金估算13.3.1 销售收入项目建设期为24个月，本项目建成后主要收入来源为休闲农业和农113、产品的销售收入。产品年产量、销售价格和年销售收入情况详见销售收入、销售税金及附加估算表。年销售收入达到1476.00万元。13.3.2 销售税金及附加根据本行业的有关文件规定，本项目所交纳的税种为：1、增值税： 税率为17%；2、城市建设维护费： 税率为1%；税基为增值税；3、教育费附加： 税率为3%，税基为增值税；4、所得税： 税率为25%。由于本项目属于农业综合开发项目，增值税及所得税均属减免范围，故本项目不产生各项目税金。13.4 成本费用及利润的估算13.4.1成本费用总成本估算按上述各项费用之和计算，详见辅助报表总成本费用估算表。1、总成本 945.17万元；2、经营成本 854.7114、8万元。13.4.2 利润与利润分配经计算，本项目在达产年的经营利润为530.83万元；法定盈余公积金按净利润的10%计取，公益金按净利润的8%计取，利润及利润分配数据详见利润与利润分配表。13.5 财务评价13.5.1 盈利能力分析1、内部收益率（FIRR）按照方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）系指项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：（式中：为现金流入，为现金流出，下同）由于所得税减免，本项目所得税前后内部收益率相同，本项目所得税前及税后全部投资财务内部收益率（）计算结果分别为27.73%，高于财务基准收益率8%。2、财务净现值（FNPV）按照方法与参数115、的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算项目计算期内各年净现金流量的现值之和。（式中IC为基准折现率，本项目为10%、8%）由于所得税减免，本项目所得税前后财务净现值相同，本项目所得税前及税后全部投资财务净现值（FNPV）计算结果分别为1501.37万元。3、投资回收期（Pt）按照方法与参数的规定，投资回收期（Pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：由于所得税减免，本项目所得税前后投资回收期相同，本项目所得税前及税后投资回收期（Pt）经计算分别为4.73年。4、总投资收益率（ROI）按照方法与参数的规定，总投资收益率（ROI）表示116、总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。其计算公式如下：经计算，本项目总投资收益率为29.83。13.5.2 偿债能力分析1、利息备付率（ICR）按照方法与参数的规定，利息备付率（ICR）系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度，按下式计算：式中：EBIT息税前利润； PI计入总成本费用的应付利息。由于本项目无银行贷款，因此不存在利息备付率是否符合规定的问题。2、偿债备付率（DSCR）按照方法与参数的规定，偿债备付率（DSCR117、）系指在借款偿还期内，用于还本付息的资金（EBITDA-TAX）与应还本付息金额（PD）的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度，按下式计算：式中：EBITDA息税前利润加折旧和摊销； TAX企业所得税； PD应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用的全部利息。由于本项目无贷款，因此不存在偿债务付率是否符合规定的问题。3、资产负债率（LOAR）按照方法与参数的规定，资产负债率（LOAR）系指各期末负债总额（TL）同资产总额（TA）的比率，按下式计算：式中：TL期末负债总额； TA期末资产总额。由于项目的特殊性，不产生任何负债，通过计算，本项目资产负债率为0。13.5.3 不118、确定性分析1、盈亏平衡分析当以生产能力利用率表示该项目的盈亏平衡点BEP时：经计算，本项目盈亏平衡点（BEP）为40%，即该项目生产能力达到预计运营能力的40%可保本。2、敏感性分析财务评价以基本数据为基础，具有不确定性。对财务基本数据中的销售收入（产量或价格）、经营成本、建设投资三项因素分别做出不利于企业效益的增加或降低10%幅度的变化，以判断其单因素变化对财务评价指标的敏感程度。敏感性分析详见下表。表131 敏感性分析表效益指标/变化因素财务内部收益（%）财务净现值(万元)静态投资回收期（年）基本方案27.73%1,501.374.73 投资10%24.64%1355.35-10%31.3119、4%1647.444.45销售收入10%35.49%2228.574.19-10%19.03%774.175.61经营成本10%22.83%1080.245.18-10%32.31%1922.514.39图13-1 敏感性分析从中可以看出：经营成本及销售收入均为最敏感因素，其在不利于项目发展的方向，出现10的变化将对项目经营产生较大影响，建设投资为不敏感因素。通过盈亏平衡分析和敏感性分析，说明该项目盈亏平衡点较为适中；当销售收入的不确定因素变化幅度为10%时（向不利于项目发展的方向变化），财务内部收益率等指标变化较大，说明该项目容易受到外界因素的影响，一定要注意控制成本和提高销售收入。13.6120、 财务评价结论通过财务分析，项目财务净现值为正，内部收益率大于基准收益率，可以看出项目具有一定的盈利能力，通过敏感性分析得知，项目易受到销售收入降低和经营成本上涨的变动影响，对项目进行盈亏平衡分析后，当实现生产能力的40%，项目即可实现盈亏平衡，因此，项目具有非常强的抗风险能力，受销售价格和建设投资的影响较大。从总体上讲，项目在经济上是可行的。第十四章 效益分析14.1 经济效益项目建成后，预计可向XX市场提供无公害蔬菜、瓜果等150吨，预计年收入300.00万元，预计农业休闲娱乐年收入1176.00万元；因此年实现营业收入1476.00万元。14.2 社会效益一、合理整合利用资源项目的建设整121、合了xx镇xx村xx村的荒地和闲置土地，实现了资源的集约化利用，提高了资源的利用效率，形成规模效益。二、增加就业项目的建设对农村剩余劳动力的就业安置工作起到了积极的促进作用，项目的建设和运营将为社会提供了大量就业岗位。三、带动农民增收项目的建设不仅为当地的就业问题提供了解决出路，同时，还带动了第三产业的发展，拓宽了农民的收入来源。四、带动农业产业化快速发展项目的建设在提高土地利用效率的前提下，延伸了农业产业链条，将农业与旅游业、服务业联系起来，有效的促进了灞桥区农业产业化的快速发展。14.3 生态效益提高了项目区绿化覆盖率，带动灞桥区的环境治理，加速灞桥区的整体风貌整治工程，再现郁郁葱葱、清静122、悠然的田园风光。同时，随着无公害农产品、设施农业、有机农业生产技术的引进应用，空气将更加清新，环境更加优美，调节小气候，生态环境向良性循环的方向发展。第十五章 风险评价15.1农业发展新问题改革开放以来，XX市农业有了巨大发展。但是，农业问题尚未从根本上得到解决，农业风险尚存，农业依然是高风险产业。防范风险，必须依赖于一套完整的风险防范体系，生态农业观光则是防范农业风险的根本出路。15.2现代农业发展面临的风险15.2.1.资源风险此处的“资源”，特指农业自然资源，它是人类从自然条件中摄取前用于人类生产和生活所必需的各种自然组成成分，主要有土地、土壤、水、森林、草地、湿地、海域、原生动植物、微123、生物等。通常，人们把自然资源分为土地资源、水利资源、生物资源、气候资源、海洋资源五大类，或将其分为非耗竭性资源(如太阳能、空气、风、降水、气候等)、耗竭性资源（如动物资源、植物资源、微生物资源、土地资源、水资源等）。资源风险，则是指农业资源的有限性与社会索取资源的无限性之间的矛盾，给农产品的安全供给带来的危害。农业是一个资源密集型的产业，各种资源的存在和有效供给，是农业安全的前提。15.2.2人均耕地不足“土地是财富之母”，耕地乃农业赖以发展之根本。XX市虽然总耕地面积较大，但是由于人口基数大，因此人均耕地面积不足，这是XX农业发展的最大障碍，农民增收困难。15.2.3农业生态恶化从资源经济学124、的角度看，现实中的农业技术可分为合理利用资源承载力的技术和超越资源承载力极限的技术两种类型。过去，在推进农业现代化的过程中，出现了消耗大量非再生资源又产生大量废弃物、农药残毒等生态环境问题，造成农业生态的日益恶化，威胁着农业经济的可持续发展。15.2.4自然风险自然风险，是指恶劣的自然环境对农业生产造成的损害。由于自然因素的不可控性、不可抗拒性、自然条件的差异性及其变化的频繁性，可能造成农业生产在地区、季节、年度之间的巨大反差，给农业造成不可估量的风险。15.2.5市场风险市场风险，是指产品供求失衡导致的价格波动和价值实现的困难。近年来，XX市农业园市场风险增加，已影响到农民收入的增长。近年来125、，由于受到国家政策的鼓励与支持，XX市周边的现代农业园、生态农业园、观光农业园等业态项目如雨后春笋般的建立起来，随着项目产品的增加，互相之间的竞争日加激烈，市场风险不断加大。15. 3 农业生态观光是化解农业风险的关键农业发展的推动力量主要来源于三个方面：投入的增加（包括土地投入、资本投入和劳动投入）、制度的变革、科技的进步，其中，后两种力量对农业增长的贡献并称为农业技术进步的贡献率。随着社会的发展，技术对农业发展作用日益增大。历史用事实反复论证了一个铁的定律：科技是农业发展的不竭动力，是解决农业问题的根本出路；具有了农业高新技术，就控制了农业发展的制高点。当前，科技对农业增长的贡献份额，发达126、国家达到7080，我国也达到了42，农业科技进步已成为农业和农村经济发展的主要推动力。现在，农业已成为现代生物技术和信息技术应用最广阔、最活跃、最富有挑战性的领域，高科技农业的发展，将使农业发生革命性变化。15.4防范风险措施15.4.1制度安排与政策机制它直接关系到能否调动各方面的积极因素，使农业生态观光园的发展充满生机和活力。现有的以家庭经营为基础的农业经济制度，充分调动了农户生产经营的积极性，但小规模的分散经营，增大了生态农业的发展成本，使生态农业的发展受到了严重制约。如何在坚持和稳定现有制度的基础上，扩大经营规模，降低生态农业的发展成本，是我们的一项重要任务，这涉及到政策的基本走向。农127、业生态观光园的发展，在相当长的时期内离不开政府的扶持，在当前我国农村生产力水平比较低的情况下，离开了政府扶持，农业科学研究和开发就难以进行，真正把发展生态农业摆在重要的位置，为生态农业的发展指出方向。15.4.2市场调节机制农业生态观光园的发展更应充分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益和社会效益。从长远意义上说，离开了市场机制，农业生态观光园的研究、开发和成果的推广应用就难以发展。市场需求是农业生态观光园发展的方向。15.4.3资金投入机制发展农业生态观光园是一项高投入的系统工程，农业生态观光园的产出率在很大程度上取决于各投资主体对高新技术的投入数量。所以，在发展的过程中，逐步形成128、以政府为主导的多元投资主体。首先，进一步明确政府投资的主体地位。其次，鼓励企业和社会团体投资高新技术农业。农业经营实体及农业科技经营开发公司、农业专业技术协会等组织，应着力投资于农业高新技术的开发、推广和应用研究，由此而形成相互依存、各有侧重的投资机制。第三，积极推进利用外资，争取合作与援助。第四，通过股份制筹集资金。即以项目为募股或集资的主体，向社会定向或公开募集农业技术项目所需资金，并按照股份制的要求进行组织和运作。15.4.4科技创新机制科技创新是农业生态观光园发展的必由之路，我们一定要构建科技创新机制，为高科技农业的发展提供支撑。抓住农业生态观光园产业结构的关键与重点，选择关系到培育新129、产业生长点与传统产业改造等关键的高新技术。对这些技术要集中力量、重点突破，争取时效，强调效益。15.4.5推广应用机制新的推广应用机制应突出两条，一是由政府行为逐渐转变为社会行为，二是农户成为推广应用的主体。社会在进行技术推广应用的过程中，应以农户为中心，形成“自下而上”的推广应用机制。因为农户是技术的最终需求者，而不是技术的被动接受者。15.4.6风险控制与管理机制农民收入水平长期得不到应有的提高，对风险的承受能力极低，农民的文化素质不高和市场经济观念仍较淡薄，使农业生态观光园的发展“险上有险”。15.4.7人才培育机制农业生态观光园必须调动全社会的力量，其中的核心问题是人才队伍建设。我们要130、通过体制改革、环境优化、观念转变，不拘一格，发现人才，使用人才，对有突出贡献的农业科技人员要实行重奖，鼓励农业科技人员为实现农业现代化做出贡献。要做好吸引国外留学生的工作，按照“支持留学、鼓励回国、来去自由”的原则，鼓励和引导留学人员、留居海外的农业科技人员回国工作或在国外为农业生态观光园发展献计献策。第十六章 结论与建议16.1 方案总体描述都市型农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永葆秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地利用的新领域，强化农业自我积累、自我发131、展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过示范园的建设，引导和推动灞桥区农业结构调整。16.2 结论与建议16.2.1 结论一、项目符合国家产业政策项目的建设，提高了资源的利用效率，节约了资源，符合国家的农业产业化政策和三农政策。二、项目技术方案的可行性项目生产技术方案严格遵守“稳定可靠，技术先进、降低能耗、节约投资”的原则，吸取了其它同档次、同类型、同规模项目的经验和教训，同时，项目建设单位拥有一大批专业人才，为项目的顺利投产奠定了坚实的基础，技术方案132、合理可行。三、项目建设条件的可行性项目利用现有场地、设施、设备，生产过程中所需的原材料、辅助材料、用水用电供应有保障；建设资金落实到位，项目建设条件可行。四、项目财务的可行性从项目内部收益率、财务净现值及投资回收期的指标分析，财务内部收益率高于基准收益率、财务净现值大于零。从总体上讲，项目在在财务上可行的。五、项目环境的可行本项目为农业综合开发利用项目，属于农业产业化项目，而且生产过程中，项目仅产生少量的生活污水，经过沉淀过滤可用做绿地灌溉用水，因此，项目从环境保护角度分析是可行的。六、项目社会影响积极从项目社会评价角度分析，项目建设发展循环经济，综合利用资源，改善了本地及周边地区生产、生活环133、境；增加就业人口，缓解剩余劳动力压力；经济效益可观，促进了企业与当地经济发展。项目建设对社会影响是积极的。七、项目风险可控从项目风险评价的角度看，项目建设决策与策划具有科学性；项目资源配置效率最大化，并积极争取使用国家优惠政策；利用先进的项目管理知识体系，利用动态发展的思路。项目面临的风险属于普通风险等级，在项目建设过程中可以控制。综上所述，本项目符合国家提倡的方针政策，建设条件基本落实，技术上可行、经济上效益较好，具有较好的社会效益，符合可持续发展的战略思想，是一个理想的投资项目，因此，项目是可行的。16.2.2 建议工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、监理、施工要紧密配134、合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计、监理和施工中，吸取省市类似规模的市场建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。加强宣传，营造一种良好的旅游文化氛围。要结合中国人的特点，细说旅游消费不仅仅是一种生活享受，而且十分有益于人的身心健康。生态农业观光旅游是人通过与人文景观、与自然景观的接触，体验生活的乐趣，它对于消解现代社会由于工作紧张、城市喧嚣所带来的身心疲惫的亚健康状况很有帮助。从这个意义上讲，它是一种十分有效的保健措施。都市观光农业旅游使人乐观、开朗，有助于形成一种积极向上的人生态度。同时又能够开阔人的视野，增长知识与才干。还有助于增添135、家庭生活乐趣、和睦家庭关系、增强家庭凝聚力等等。总之，要把都市观光农业旅游与现代人的生活方式联系在一起，造就一种旅游人生的观念，营造一种良好的旅游文化氛围。提高服务的质量，增强消费者的旅游意识。生态农业观光旅游是一种消费行为，生态农业观光旅游服务质量的好坏直接关系到消费者的生态农业观光旅游满意度与舒适度。服务质量好，消费者的旅游意愿会加强，反之，则会削弱。从这个意义上讲，都市观光农业旅游服务不但关系到消费者旅游意识的培育，还涉及到如何使消费者的旅游意愿转化为旅游消费行为。因为，只有当人民大众热心参与旅游活动，生态农业观光旅游业才能得到真正可持续的发展。附表1 投资估算表序号工程或费用名称估算资136、金（万元）技术经济指标备注建筑安装工程费设备购置费其它费用合计单位数量估算单价（元）第一部分工程费用1296.55 150.00 1446.55 一土地平整17.12 1控埋方17.12 m3856020二建筑工程645.00 150.00 1总部基地505.00 100.00 m2252520002主题农庄80.00 30.00 m250016003农业设施60.00 20.00 m2750800三道路工程354.93 1车行道路345.00 m2115003002步行道路9.93 m2116885四市政工程18.75 1综合管网18.75 m1250150五景观绿化工程240.75 1景观137、工程70.50 m223503002绿化工程170.25 m211350150六日光温室20.00 1大棚20.00 个540000第二部分工程建设其他费用115.00 115.00 1建设单位管理费30.00 2工程建设监理费26.00 3可行性研究费5.00 4工程勘察设计费25.00 5环境影响评价费6.00 6场地准备费及临时设施费15.00 7工程保险费4.00 8招标代理服务费4.00 第三部分预备费78.04 78.04 1基本预备费78.04 2涨价预备费0第四部分建设期贷款利息00第五部分流动资金139.84 139.84 第六部分总投资1296.55 150.00 332.138、88 1779.42 附表2 销售收入、销售税金及附加估算表单位：万元序号项目合计计算期3456789101销售收入9408.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1.1休闲农业收入6720.00 840.00 840.00 840.00 840.00 840.00 840.00 840.00 840.00 单价（元/人次）150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 人次5600056000560005600056000560005139、6000560001.2产品直销2688.00 336.00 336.00 336.00 336.00 336.00 336.00 336.00 336.00 平均消费（元/人次）6060606060606060人次56000560005600056000560005600056000560001.3农产品销售2400.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 价格（万元/吨）2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 销售量（吨）1501501501501501501501502营140、业税金及附加0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.1城市建设维护费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2教育附加费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3营业税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 附表3 外购动力费用估算表单位：万元序号项目合计计算期3456789101动力费1.1电1417.50 202.50 202.50 202.50 202.50 202.50 202.50 202.50 202.50 单141、价（元/kwh）1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 数量（万kwh）1351351351351351351351351.2进项税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 外购动力费用合计202.50 202.50 202.50 202.50 202.50 202.50 202.50 202.50 外购动力费用进项税合计0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 附表4 员工工资及福利费用估算表单位：万元序号项目合计计算期3456789101工人人数2020202020142、202020人均年工资4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 工资总额640.00 80.00 80.00 80.00 80.00 80.00 80.00 80.00 80.00 2技术人员人数1010101010101010人均年工资8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 工资总额640.00 80.00 80.00 80.00 80.00 80.00 80.00 80.00 80.00 3管理人员人数55555555人均年工资10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 1143、0.00 工资总额50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 4工资总额1680.00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 5福利费235.20 29.40 29.40 29.40 29.40 29.40 29.40 29.40 29.40 6合计1915.20 239.40 239.40 239.40 239.40 239.40 239.40 239.40 239.40 附表5 固定资产折旧、无形资产及递延资产摊销表单位：万元序号项目合计计算期3456789101房144、屋、建筑物原值1296.55 1296.55 当期折旧值492.69 61.59 61.59 61.59 61.59 61.59 61.59 61.59 61.59 净值1234.96 1173.38 1111.79 1050.20 988.62 927.03 865.45 803.86 2设备原值150.00 当期折旧值9.50 9.50 9.50 9.50 9.50 9.50 9.50 9.50 净值140.50 131.00 121.50 112.00 102.50 93.00 83.50 74.00 3无形资产原值115.00 115.00 当期折旧值92.00 11.50 11.50145、 11.50 11.50 11.50 11.50 11.50 11.50 净值103.50 92.00 80.50 69.00 57.50 46.00 34.50 23.00 4递延资产原值78.04 78.04 当期折旧值62.43 7.80 7.80 7.80 7.80 7.80 7.80 7.80 7.80 净值70.24 62.43 54.63 46.82 39.02 31.22 23.41 15.61 5合计原值1489.59 1639.59 当期折旧值647.12 90.39 90.39 90.39 90.39 90.39 90.39 90.39 90.39 净值1549.20 1146、458.81 1368.42 1278.03 1187.64 1097.25 1006.86 916.47 附表6 总成本费用估算表单位：万元序号项目合计计算期3456789101运营成本4609.39 576.17 576.17 576.17 576.17 576.17 576.17 576.17 576.17 1.1外购动力费用1620.00 202.50 202.50 202.50 202.50 202.50 202.50 202.50 202.50 1.2直接工资及福利费1915.20 239.40 239.40 239.40 239.40 239.40 239.40 239.40 2147、39.40 1.3折旧费723.12 90.39 90.39 90.39 90.39 90.39 90.39 90.39 90.39 1.4修理费用247.87 30.98 30.98 30.98 30.98 30.98 30.98 30.98 30.98 1.5其它运营费用103.20 12.90 12.90 12.90 12.90 12.90 12.90 12.90 12.90 2管理费用2952.00 369.00 369.00 369.00 369.00 369.00 369.00 369.00 369.00 3财务费用4总成本费用7561.39 945.17 945.17 945.1148、7 945.17 945.17 945.17 945.17 945.17 4.1可变成本4923.07 615.38 615.38 615.38 615.38 615.38 615.38 615.38 615.38 4.2固定成本2638.32 329.79 329.79 329.79 329.79 329.79 329.79 329.79 329.79 5经营成本6838.27 854.78 854.78 854.78 854.78 854.78 854.78 854.78 854.78 附表7 流动资金估算表单位：万元序号项目最低周转天数周转次数计算期3456789101流动资产139.8149、4 139.84 139.84 139.84 139.84 139.84 139.84 139.84 1.1应收账款281085.48 85.48 85.48 85.48 85.48 85.48 85.48 85.48 1.3现金51254.36 54.36 54.36 54.36 54.36 54.36 54.36 54.36 1.4预付账款281020.25 20.25 20.25 20.25 20.25 20.25 20.25 20.25 2流动负债0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.1应付账款30100.00 0.00 0.00 0.00150、 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2预收账款0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3流动资金139.84 139.84 139.84 139.84 139.84 139.84 139.84 139.84 4流动资金当期增加额139.84 0.00 0.00 附表8 现金流量表单位：万元序号项目合计计算期123456789101现金流入1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1.1销售收入11808.00 1476.00 1476.00 1476.00 1151、476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1.2回收固定资产余值0.00 1.3回收流动资金0.00 2现金流出8777.70 802.29 837.29 1014.62 874.78 874.78 874.78 874.78 874.78 874.78 874.78 2.1建设投资1639.59 802.29 837.29 2.2流动资金0.00 139.84 2.3经营成本6838.27 854.78 854.78 854.78 854.78 854.78 854.78 854.78 854.78 2.4销售税金及附加0.00 0.00 0.00 0.0152、0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5维持运营投资160.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 3所得税前净现金流量-802.29 -837.29 601.22 601.22 601.22 601.22 601.22 601.22 601.22 601.22 4所得税前累计净现金流量-802.29 -1639.59 -1038.37 -437.16 164.06 765.28 1366.49 1967.71 2568.92 3170.14 5所得税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0153、.00 0.00 0.00 0.00 6所得税后净现金流量-802.29 -837.29 601.22 601.22 601.22 601.22 601.22 601.22 601.22 601.22 7所得税后累计净现金流量-802.29 -1639.59 -1038.37 -437.16 164.06 765.28 1366.49 1967.71 2568.92 3170.14 附表9 利润表单位：万元序号项目合计计算期3456789101销售收入11808.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00 1476.00154、 2销售税金及附加0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3总成本费用7561.39 945.17 945.17 945.17 945.17 945.17 945.17 945.17 945.17 4利润总额4246.61 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 5弥补以前年度亏损0.00 6应纳税所得额4246.61 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 7所得税0.00 0.00 0.00 0.0155、0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 8净利润4246.61 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 9提取法定盈余公积金424.66 53.08 53.08 53.08 53.08 53.08 53.08 53.08 53.08 10公益金339.73 42.47 42.47 42.47 42.47 42.47 42.47 42.47 42.47 11转入上年末分配利润0.00 12应付利润0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 13末分配利润3482.2156、2 435.28 435.28 435.28 435.28 435.28 435.28 435.28 435.28 14累计末分配利润435.28 870.55 1305.83 1741.11 2176.39 2611.66 3046.94 3482.22 附表10 资金来源与运用表单位：万元序号项目合计计算期12345678910一资金来源1净利润4246.61 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 530.83 2折旧与摊销723.12 90.39 90.39 90.39 90.39 90.39 90.39 90.39 90.39157、 3其中用于还款4固定资产借款0.00 5流动资金借款0.00 6自有资金1421.37 602.29 679.24 139.84 7专项资金200.00 200.00 200.00 8回收固定资产余值9回收流动资金资金来源小计802.29 879.24 761.05 621.22 621.22 621.22 621.22 621.22 621.22 621.22 二资金运用1固定资产投资1681.54 802.29 879.24 0.00 2流动资金年增量139.84 139.84 3投入次年流动资金0.00 0.00 4本金偿还5流动资金偿还0.00 资金运用小计1821.37 802.2158、9 879.24 139.84 0.00 三盈余资金1本期盈余资金0.00 621.22 621.22 621.22 621.22 621.22 621.22 621.22 621.22 2累计盈余资金0.00 621.22 1242.43 1863.65 2484.86 3106.08 3727.30 4348.51 4969.73 附表11 资产负债表单位：万元序号项目合计计算期123456789101资产0.00 2310.25 2841.08 3371.90 3902.73 4433.55 4964.38 5495.21 6026.03 1.1流动资产总额23482.46 761.05159、 1382.27 2003.48 2624.70 3245.92 3867.13 4488.35 5109.56 累计盈余资金22363.78 621.22 1242.43 1863.65 2484.86 3106.08 3727.30 4348.51 4969.73 货币资金434.86 54.36 54.36 54.36 54.36 54.36 54.36 54.36 54.36 应收账款683.83 85.48 85.48 85.48 85.48 85.48 85.48 85.48 85.48 预付账款162.00 20.25 20.25 20.25 20.25 20.25 20.25 160、20.25 20.25 存货0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其他1.2在建工程1.3固定资产净值1375.46 1304.38 1233.29 1162.20 1091.12 1020.03 948.95 877.86 1.4无形及其它资产净值0.00 173.74 154.43 135.13 115.82 96.52 77.22 57.91 38.61 2负债及所有者权益802.29 1681.54 2352.20 2883.03 3413.85 3944.68 4475.50 5006.33 5537.16 6067.98 2.1流动负债总额161、0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 短期借款应付账款0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 预收账款其他2.2建设投资借款2.3流动资金借款0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.4负债小计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5所有者权益802.29 1681.54 2352.20 2883.03 3413.85 3944.68 4475.50 5006.33 5537.16 6067.98 资本金802.29 168162、1.54 1821.37 1821.37 1821.37 1821.37 1821.37 1821.37 1821.37 1821.37 累计盈余公积金53.08 106.17 159.25 212.33 265.41 318.50 371.58 424.66 累计公益金42.47 84.93 127.40 169.86 212.33 254.80 297.26 339.73 累计末分配利润435.28 870.55 1305.83 1741.11 2176.39 2611.66 3046.94 3482.22 计算指标资产负债率0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%流动比率速动比率