1、乡筹及省市申请资金农业观光休闲游开发项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月乡筹及省市申请资金农业观光休闲游开发项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月66可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论91.1 项目名称及承办单位9项目名称91.2 编制依据、原则9（3）旅游区（点）质量等级划分与评定标准9（52、）黑龙江省旅游管理条例10（1）坚持科学规划，合理布局的原则。10（2）坚持多业并举，贸工农相结合的原则。10（3）坚持多元开发，点线面相结合的原则。10（4）坚持多学科探索，产学研相结合的原则。11（5）坚持政府主导，多元投资开发的原则。11（6）坚持全方位服务，游购娱相结合的原则。111.3 项目背景12开发现状121.4 项目概况13（1）地形地貌14（2）土壤条件14（3）气候条件15（4）自然资源15（1）红旗林场16（2）八井子乡16（3）双榆树乡17（4）xx镇17（5）高台子镇18（6）林源镇19第二章 项目开发的必要性和可行性分析202.1 哈大齐工业走廊的带动作用202.23、 哈尔滨旅游的辐射和带动作用212.3 大庆市自身发展的需要222.4 交通条件优越222.5 发展观光农业资源优势明显23第一章 客源市场分析与预测243.1 xx区农业旅游观光客源市场现状243.2 客源市场分析243.3 限制条件分析25季节性、周期性限制因素25（3）假日性：五一、十一、春节的黄金周客人将会大大增加。25（1）邻近地区旅游点：哈尔滨避暑休闲；齐齐哈尔扎龙观鹤。263.4 客源市场潜在优势263.5 客源市场定位283.6 xx区旅游市场结构体系283.7 旅游客源市场前景预测31大庆市及其周边近距离城市32第二章 旅游产品市场定位与设计344.1 总的原则344.2 规4、划指导思想344.3 市场定位354.4 旅游产品功能分区方案35（2）功能:提供系列参与型观光农业项目；35（2）功能: 湿地生态旅游；364.5 分区项目开发方案364.6 旅游线路组织规划39第一章 旅游区形象策划与产品营销策略425.1 营销策略42（1）按地理标准细分市场42（2）按年龄结构细分市场43（1）产品组合策略44（2）差异化竞争策略45（3）灵活定价策略455.2 促销宣传46（1）展开立体宣传攻势47（2）加大广告宣传力度，采取“拉”的战术47第二章 环境容量计算496.1 环境容量的确定与量测49（1）经验量测法49（2）理论推测法496.2 环境容量估算49（1）估5、算原则50（2）估算方法50（1）安全游道法：C = （M/n）D50m每位游客占用合理游道长度（m）506.3 估算结果51式中：C年年环境容量（人次/年）51第七章 环境保护527.1 本项目环境保护目标52（3）旅游区内噪音低于57分贝，交通噪音控制在69分贝以内。537.2 主要污染影响537.3 旅游区环境保护措施53（3）搞好森林保护工程，各种保护工程的设备、设施要完善；53（5）加强森林病虫害的防治，建立和不断健全病虫害防治体系；54（4）禁止买卖、食用列入国家野生动物保护名目的动物。54（2）加强对生活用水水源的重点保护；54（5）对建设过程中的废弃土石要及时清除，做好善后美化6、工作口55（3）分别于主要景点设立宣传牌，以提高游客的卫生、环保意识。55（1）控制噪音污染，严禁在旅游区鸣放高音喇叭；55（3）对险要地段或景点要设置安全防护设施和警示牌。56第二章 项目建设实施计划578.1 近期为规划准备阶段。578.2 中期为建设开发阶段。578.3 远期为成熟完善阶段。58第三章 投资估算与效益分析599.1 投资估算59（1） 乡筹资金1037.55万元；629.2 效益分析62第四章 可行性研究结论65第一章 总论1.1 项目名称及承办单位 项目名称xx区农业观光休闲游开发项目可行性研究报告 承办单位xx区旅游局 建设性质乡筹及省市申请资金 项目总投资总投资：17、729.25万元1.2 编制依据、原则 编制依据（1）旅游规划通则，国家标准（国家质量监督局），GB/T189712003；（2）中国旅游发展“十五”计划和2015、2020年远景目标纲要，国家旅游局，2000年；（3）旅游区（点）质量等级划分与评定标准（4）黑龙江省旅游业发展“十五”计划和2020年远景目标纲要，黑龙江省旅游局，2001年；（5）黑龙江省旅游管理条例（6）xx区分区性总体规划（20052020年），大庆市规划建筑设计研究院，2006年 编制原则（1）坚持科学规划，合理布局的原则。认真调查研究，充分考虑客源市场和农业观光资源的特点，在设计开发上，注意合理利用边缘效应、循环再生、8、趋利避害，因地制宜、效益协调等生态农业基本原理，力求观光资源整体协调和谐，永续利用，实现良性循环。在布局上要做到因地制宜、和谐统一，做好五个结合：与大庆南部中心城区建设相结合，与新农村建设相结合，与农业园区相结合，与农业资源综合开发相结合，与旅游景点连线网络相结合，从而达到城乡建设、景观、生态、产业运作的和谐统一。（2）坚持多业并举，贸工农相结合的原则。要走以工带农、以贸促工的发展道路，拓展观光农业的发展领域。要充分发挥玉米产业园、绿友色素公司等龙头企业带动作用，重点发展优势品业；要结合农业结构调整，引导农村富余劳动力向旅游业、饮食服务业、文化娱乐业等第三产业转移，为发展观光农业助劲添力；要在9、农业深度开发上下功夫，加大科技领域成果转化应用和综合配套力度，高标准地发展一批农业科技示范园区，形成园区内试验、辐射周边、示范带动、规模发展格局。（3）坚持多元开发，点线面相结合的原则。要对人文资源、自然资源、民俗文化和农、林、水、牧、生态等农业资源进行全方位开发，激活存量资源，实现资源重组，并以此为依托进行点线面多层次开发。点：通过基础设施配套设施建设和功能建设，开发特色农业、农家小院、棚室生产、道路绿化、生态治理等方面，把观光景点连接起来。面：在开发点线的同时，引导全区农民发展规模化、有特色高科技种植、养殖业，大力提高农产品的质量和效益，大幅度提高农民收入。（4）坚持多学科探索，产学研相结10、合的原则。要以产为基础，以科技为支撑，要特色获得高效益。产，就是围绕农业生产这个基础，依托现代农业科技，突出绿色、有机、无污染，向科技和农业深度开发要效益。学，就是用现代农业技术装备农民，加大科学技术和实用技术的培训力度。全面提高劳动者的科技意识和素质。研，就是想法设法开展农业新品种的研究、培育、开发、试验和推广。（5）坚持政府主导，多元投资开发的原则。政府加大观光农业的发展力度，同时创造条件放活经营机制，鼓励社会各界力量参与观光农业建设。重视招商引资工作，注重“一资带三资”，通过政府财政资金投入，引导工商资本、民间资本和外商资本开发观光农业项目。（6）坚持全方位服务，游购娱相结合的原则。要突11、出农业观光旅游特色，顺应现代人们旅游需求，超前创意，精心推出具有观光性、参与性、奇特性的景观项目，适时组织多样的节、会、展等旅游活动，同时围绕已有的特色农产品开辟“园内超市”，并研究开发具有浓郁乡情乡味的“农字号”产品，满足人们自助采摘、临池垂钓、就地尝鲜、旅游购物、体验风情、露营野炊等多方面需求，形成以旅促购，寓乐于游的农业观光体系，促进农业与旅游的有机统一和完善结合。1.3 项目背景 开发现状近年xx区已打造了一批特色农业农产品品牌，培育了一批特色优势品业，辟建了一批具有一定规模的特色经济发展示范区。每年均有一定数量的游客自发前来xx区各乡镇旅游休闲，其中大部分是大庆市及其周边地区的居民。12、主要以夏季的大众观光、休闲度假为主，集中在7、8、9三个月。市场结构比较单一，且市场规模较小。 市场环境观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业观光农业应运而生。20世纪90年代，我国农业观光旅游在大中城市迅速兴起。据不完全统计，1996-1997年已动工和计划投资在一亿元以上的观光农业项目13、在7个以上。1998年国家旅游局以“华夏城乡游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。xx区属于城郊型农业区，激活xx区农业和旅游资源，实现资源合理配置，促进现代都市农业建设，打造大庆南部特色农业旅游中心区，建造全市后花园，在拓展市民休闲度假第二空间的同时，将资源优势转化为经济优势，优化农村产业结构调整，全面推进由传统农业向现代农业的战略转移，是xx区此项规划需解决的问题。1.4 项目概况 区域及地理位置xx区地处大庆市西南部，是大庆市五个行政区之一；东邻安达市，南邻肇州县，西与西南与杜尔伯特蒙古族自治县和肇源县接壤，北邻红岗区。全区总面积26.2万公顷,耕14、地64.2万亩。区域交通便利快捷，让通铁路和萨大、明沈、同昌、大肇等多条主要干路及大庆油田专用公路等，构成了全区四通八达的交通网络。 历史沿革xx一带在1878年前只是草原一片，四野茫茫、交通闭塞、商旅不多的地方，旧有“百里无人烟”之称。清光绪三十二年（1906年）始放荒招垦，人烟渐密，始属肇州。民国二年（1913年），大总统令发布，肇州直隶厅改为肇州县。将xx划为肇州县第五区。伪满康德元年（1934年12月）xx改设肇州县第四区管辖，分为xx镇。1947年11月份，肇州县行政区划变动，将xx及其邻村划为肇州县第五区；1956年3月17日黑龙江省人民委员会文件将xx划镇；1958年10月，全县15、开展人民公社化运动，对部分小乡进行调整改称xx乡；1959年9月26日，松辽盆地第三号基准井（简称松基三井）胜利喷油，同年国庆前夕，将xx一带改为大庆区；1960年5月19日将xx区划为安达市。1965年3月27日国务院批准，将大庆区所属十个公社同时划归安达县所辖；1978年2月1日大庆市xx区正式建立，4月16日正式移交，1984年以后，xx区辖十乡（镇）六个办事处；1985年红旗林场交xx区，和平种畜场版图隶属xx区，业务隶属绥化农垦局。 自然条件（1）地形地貌xx区海拔高度135.226米，东西长约六十公里，南北长七十五公里，境内是波状起伏的平原，仅有岗、平、洼三种地形。从总体看，西部有16、风积漫岗，东部为起伏不大的平地。（2）土壤条件xx区是松花江、嫩江流域冲积而成的波状平原的一部分，母质多为黄土状砂质粘土。又由于受原始植被杂草群落和中温带大陆性季风气候影响，全区土壤可分为以下五类：一是中厚层碳酸盐黑钙土。约占总面积的百分之十以上；二是薄层碳酸盐黑钙土。约占总面积的百分之七十以上；三是碳酸盐草甸土。约占总面积的百分之六；四是棕色沙壤土。兴隆泉乡居多；五是盐土和碱土。（3）气候条件xx区属于中温带大陆性季风气候，四季变化比较明显。春季（3至5月），干旱、少雨、多大风；夏季（6至8月），高温、多雨、光照足、多南风；秋季（9至10月），温凉、多晴天，气温逐渐降低转冷；冬季（11至2月17、），严寒、少雪、多西北风。（4）自然资源xx区蕴藏一定的油气、地热等地下资源，具备一定的湖泊、森林、草原等生态资源。 社会经济情况在行政区划上，xx归属大庆市区虽只有二十多年的时间，事实在xx地域上经过40多年的油田建设，已初步形成了比较雄厚的工业基础。在区域形成了电力、石化、石油开采等主导工业门类，即以新华电厂为代表的电力工业，以林源炼油厂、联谊石化总厂为代表的石油化工工业，以及以采油七、八厂等为代表的石油开采工业，这些中省直大中型企业以及地方骨干企业的建设和发展，集中体现出xx区工业经济在全市工业经济的重要地位，代表了xx区域工业经济的发展水平。2005年xx区生产总值17.44亿元，同比18、增长18.26%，其中一、二、三产业总产值为4.60亿元、7.75亿元和7.08亿元，同比增加值分别完成0.82亿元、1.43亿元和0.44亿元，同比分别增长21.77%、22.62%和9.47%。 项目所在乡镇：“一场、两乡、三镇”（1）红旗林场红旗林场建于1959年，本着防风固沙，改善生态环境的宗旨，建造了大片的人工防护林，直至形成今天规模。1992年被批准为省级森林公园，1993年被批准为国家级森林公园。红旗林场隶属于大庆市xx区政府，距大庆市中心60千米，东与红岗区毗邻，北与绿色草原牧场接壤，西同和平牧场相连。林场总面积6800公顷，辖区共有8个林班，全部分布在林源镇境内。现有人口4319、0人，居民180户，全部集中在场区，住宅为砖混结构平方，集中供水供热。林场人均年收入6000元，现有固定资产原值806万元。红旗林场境内有柏油路与市区公路网相通，让胡路至同辽铁路贯穿场区，交通十分便利。（2）八井子乡八井子乡位于xx区西南部，对xx呈半包围状，地处城郊。大肇路、大老路、庆葡路、安意路、西干线，贯穿全乡，油田路、乡间路四通八达；这个乡有四个村7个屯靠厂临城，农民种瓜类、盖温室、扣大棚，形成了临城瓜菜生产经济带，全乡瓜菜面积近年都达到3.6万亩以上。在库里泡沿岸渔业开发具有很大潜力，现在已经开发渔池1800亩。珍特禽养殖品种有绿孔雀、白腹锦鸡、灰雁、山鸡、宫延黄鸡、乌鸡、北极寒鸭、20、飞龙、屯鸟等12个品种，年出栏近万只。农业多元发展，结构调整效果明显，经济作物种植占大田作物的50%，其中订单项目甜菜、芝麻、药材占了结构调整很大比例。同井项目区和庆阳节水灌溉项目区推动了瓜菜项目规模发展。（3）双榆树乡双榆树乡位于大庆油田西南部，通让铁路穿越双榆树乡，境内有两个火车站点，即新华车站和向阳车站。东与高台子镇、八井子乡接壤，南邻太阳升镇，西与肇源县隔河相望。气温变化急剧，四季分明。七月份气温最高，平均气温为22.8摄氏度，无霜期为148天，平均日照数为2800小时 。全乡下辖6个行政村，37个自然屯，总人口为17116人，有农户4596户。全乡辖区总面积为401.4平方公里，2021、01年9月15日，乡政府正式搬迁至新华电厂，为今后加快小城镇建设步伐迈出了坚实的一步。 双榆树乡现有耕地104.350亩，草原面积为289.305亩，西部三个村濒临中南引水面，水资源面积为46.800亩，乡内有林网241条，农田林网化基本形成。乡内盛产玉米、谷子、甜菜、绿豆、中药材等，总产量在35000吨以上。草原广阔，畜禽总数量达53万只，乡内大小泡泽盛产鱼虾，品种有鲤鱼、鲫鱼、鲇鱼、白鱼等10多种，素有鱼米之乡的美誉。（4）xx镇xx镇是大庆市xx区政府所在地，是全区政治、经济、文化中心，曾被评为黑龙江省经济综合实力百强乡镇。全镇有6个自然村，4个社区居委会，总人口6.7万人（其中农业人口22、1.7万人），幅员面积102平方公里，耕地面积5.4万亩。境内有萨大、大肇、明沈、同昌4条主干路穿镇而过；油田专用公路纵横交错，村村皆通柏油路，形成了四通八达的交通网络；现代化通讯设施齐全完备；电力供应充足；资金运转便捷；科教文卫事业繁荣兴旺；饮食娱乐、经贸流通、金融服务等发展迅速。多年来，xx镇始终坚持“调农重牧兴工、培育市场、繁荣xx”的经济发展总体思路，以结构调整为主线，依托现有的万寿菊、大鹅等资源，鼓励农副产品加工，农业产业化发展成效显著。现有国家级色素生产企业一家，市级畜牧加工企业两家，并通过建龙头、壮基地、连农户，已形成了一条有机商业链。全镇已形成瓜菜、色素原料、大鹅为主的三大产业23、；全镇蔬菜、万寿菊等经济作物种植比例70以上。蔬菜产业发展种植面积2万余亩，各类棚室1,800栋，43型温室285栋，种植以荷兰彩椒、以色列柿子等为主的20多个品种，总量达6.5万吨。镇内还建有农用物资批发、旧物交易、蔬菜批发、建材交易等多个专业化市场，是大庆南部重要的物资集散和交流中心。（5）高台子镇高台子镇地处松嫩平源的西南部，位于大庆市xx区北11公里处。高台子镇北接红岗杏树岗乡，南临xx镇，西靠八井子乡、双榆乡和新华电厂，东与安达市昌德镇接壤。大庆石油管理局采油八厂、采油五厂四矿、五矿、井下作业三分公司、就坐落在高台子镇腹地，萨大路、高宋路、高新路和东西干线等油田公路从境内穿过，村屯公24、路纵横全镇南北东西，优越的地理位置为高台子镇经济发展提供了人才，技术、资金、能源、通讯、交通等方面的条件，促进了高台子镇经济的快速发展，96年被列为黑龙江省百强乡镇之一。 高台子镇沿路临城的地理位置，决定了它重牧、调农、兴贸的城郊经济格局，镇委镇政府着力发展沿路经济，现有一个540亩的无公害蔬菜生产基地，年产鲜菜500万斤，一个大牲畜交易市场，年交易量万头以上。两个集商服、农贸、居住为一体的综合大市场，地方经济十分活跃，镇中心与采油八厂生活区连接。 （6）林源镇林源镇位于大庆市西南部，距离市区50公里。全镇幅员面积404平方公里，有耕地12万亩，草原23万亩，自然水面2万亩，林地6.4万亩，社25、会总人口3.3万人。境内有林源炼油厂、东北管道局大庆输油管理处、联谊化工厂等多家中省市直大型企业。让通铁路纵贯全镇南北，林庆公路、西干公路等公路纵横交错，交通运输十分便利。国家级高新技术产业开发区大庆市林源工业园区座落于我镇，客商到我镇投资创业将享受国家级开发区招商的一系列优惠政策。以奶牛饲养、大鹅养殖为主的畜牧业得到较快发展；以花生、西瓜、蔬菜为主的经济作物和高效作物规模不断扩大，面积达到5.1万亩，占耕地总面积的42.5%；小城镇建设、生态环境、劳动力转移、社会事业等各项工作都取得了长足发展。 第二章 项目开发的必要性和可行性分析2.1 哈大齐工业走廊的带动作用2006年省委、省政府编制哈26、大齐工业走廊产业布局总体规划。建设哈大齐工业走廊是省委、省政府做出的一项重大决策，是全面落实科学发展观，节约土地资源，改善生态环境，实现可持续发展的战略举措，对充分利用我省优势，打造产业集聚区和招商引资平台，在新一轮的产业调整和产业转移中提升产业层次，培育新经济增长点，实现跨越式发展，促进全面建设小康社会目标的实现，具有重要而深远的战略意义。为进一步加快“哈大齐工业走廊”建设，日前，省委副书记、省长张左己主持召开会议专题研究解决哈大齐工业走廊建设招商、资金和土地利用等问题，为下步发展提出了明确要求。哈尔滨、大庆、齐齐哈尔和肇东、安达在创新政府政策环境和服务体系方面，大力推进。哈尔滨对高新技术项27、目土地出让金的市政府收益部分用于扶持项目建设;大庆市制定了“四个全”的优惠政策：增量全让、审批全放、规费全免和检查全停；齐齐哈尔市建立了由市政务中心等12个部门组成的联席会议制度，开辟绿色通道，减少审批环节，提高工作效率。表21 哈大齐城市工业现状情况表城市名称国内生产总值（亿元）第二产业（亿元）第二产业占国内生产总值比例工业总产值（亿元）哈尔滨市715.90263.9036.9%467.73齐齐哈尔市146.4664.4844.0%132.75大 庆 市974.88873.1489.6%1137.02注：资料来源于黑龙江统计年鉴（2003）从表21可以看出，大庆市经济发展水平远远高于哈大齐工28、业走廊的核心城市哈尔滨市和齐齐哈尔市。大庆高新技术产业开发区位于大庆市东城区，座落在哈大齐工业走廊中部，区域总面积208.54平方公里。依托大庆地区石油石化大企业的资源优势，陆续启动建设了宏伟、兴化、林源三个化工园区，总体上形成了“一区三园”的发展格局。同时市长韩学键把大庆市产业布局也形象地比喻成是“1+5的组合拳”，1是石化，5是农牧产品加工、机械制造、纺织、新材料、电子信息。今年启动的林源镇轻纺工业园，xx区郑大泉区长高兴地说：“工业园今年启动2.04平方公里,基础投资2亿元，下月将有15家企业入驻,三年后，这里可形成年30亿元的生产能力。一年内能建成这样大的项目，这得益于哈大齐工业走廊的29、启动。” 2.2 哈尔滨旅游的辐射和带动作用在全省旅游发展总体规划中，哈尔滨市被列为全省旅游业发展的战略核心和龙头，将建设成为全省综合性、国际化的旅游中心区。大庆市xx区距哈尔滨大约两个小时的车程，所以大庆xx区旅游业的发展可依托哈尔滨市旅游业发展的辐射和带动作用，通过与其协作和合作，实现资源的共享和客源的互流，并在此过程中逐步建立并完善共赢机制，在共同发展中扩展自身的生存和发展空间。2.3 大庆市自身发展的需要大庆，中国最大的石油、天然气基地，是一座因油而生、由油而兴的资源型城市。当你进入大庆时，不管走到哪里，到处都能看到日夜不停运转着的采油机和高大的钻井井架，以及各处耸立着的炼油、乙烯、化30、肥、化纤等一大批规模巨大的现代化工厂。人们很想离开市区，到大庆市郊县走一走，那里的自然风光很有特色:湖塘、沙地、草场、芦苇、林带，连片分布，相互穿插，风物原始质朴，景观旖旎秀丽。由于天然的自然条件，吸引了大批的珍贵禽鸟，它们栖息繁衍，构成了一道独特的风景线，这里是我国北方一处地域辽阔的天然湿地。但是，由于我区旅游业起步晚，对旅游产品的包装、宣传力度不够，旅游区的基础设施、接待能力滞后等，使我区旅游资源的优势未得以发挥，旅游业作为支柱产业的地位未能形成。因此，现阶段，急需在xx区开辟能集文化、科考、游乐、观光、休闲为一体的旅游风景区，使之成为吸引、留住前来xx区农业观光，游览的游客，从而带动我区31、旅游业的发展。2.4 交通条件优越有大肇、明沈、同昌、萨大、西干线、东干线等六条主干路穿镇而过，大庆油田专用公路四通八达；让通铁路贯穿南北，特别是松花江二桥的开工建设又将使我区成为大庆南部的交通枢纽，黑龙江北部、内蒙古等地入关的交通要道，交通优势更加明显。2.5 发展观光农业资源优势明显大庆市xx区是城郊型农业区，靠近石油、石化等大企业，在地缘上具有明显的区位优势；区域内蕴藏一定的油气、地热等地下资源；具备一定的湖泊、河流、森林、草原等生态资源；有松基三井、英雄纪念碑等碑林文化底蕴；有寺庙、少数民族及民族屯等民俗文化资源；存量和潜在的农业资源十分丰富。xx区经过多年的发展、孕育，涌现了一批特征32、明显、生命力强的区域特色农业。打造了一批特色农业农产品品牌，培育了一批特色优势品业，辟建了一批具有一定规模的特色经济发展示范区。随着农业科技的不断进步和农业产业链的拉长，潜在的高科技应用和技术加工类的农业观光资源将十分丰富；另外，境内有完备的内外联接城乡贯通的交通体系，为观光农业开发积淀了较好基础。而且观光农业投入少、收益高；观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在采摘、狩猎、垂钓等旅游活动中直接销售给游客，其价格高于33、市场价格，并且减少了运输和销售费用。第一章 客源市场分析与预测3.1 xx区农业旅游观光客源市场现状旅游客源市场包括国内旅游客源市场和海外旅游客源市场两大部分。国内旅游市场目前在xx区农业旅游观光发展中占有支配和决定地位。本区旅游资源丰富多样，景观类型相得益彰，波光潋滟的湖水、四季变幻的田园景观吸引一大批钟情田园美景的游人。但从总体上来说，游客数量少，逗留时间短，区内旅游资源尚未进行完全开发和利用，有组织的旅游接待设施和机构也未建设和建立，现仅有农家住宅供游客住宿，有宾馆正在建设之中，游人基本处于自发而来的分散状态。由此看来，xx地区旅游业尚处于基本封闭的初级阶段，旅游业未形成产业规模，还没有34、和国际、国内旅游市场接轨，甚至没有与大庆市旅游市场接轨，更没有建立起自己特色的市场体系。3.2 客源市场分析 停留目的分析（1）娱乐休闲：本项目按区域性旅游农业观光和生态休闲度假区，其设计容时量为1-2日。主要针对红旗林场、八井子乡、双榆树乡、高台子镇、xx镇和林源镇等地的双休日娱乐休闲市场。（2）科教：本旅游地可以成为区域性的科研中心，其开展的农业科技园、生态示范园和其他突出“农”味的科普教育项目对八井子、林源等地的相关市场将是十分有竞争力的。 地理来源分析（1）交通时间：一般认为区域性的旅游休闲度假中心的吸引力范围是车行1.5小时的距离。这就决定了旅游圈沿已有交通线延伸的范围。（2）旅游者35、的距离知觉：实践中旅游者对距离的心理知觉往往与实际距离是有区别的，其影响因素大概有：交通的方便程度；历史上形成的行政区划；方言等文化特征造成的心理认同感；人们持续性往来的情况；出游者的出游心理压力。3.3 限制条件分析 季节性、周期性限制因素（1）季节性：由于气候的四季更变，季节性是旅游开发必须着重考虑的因素，所以，该旅游项目将不可避免的受到全年性的季节性市场条件影响，根据有关研究可以认为：春季（3-5月）是小旺季；夏季（6-10月）是旺季；秋季（11-12月）是平季；冬季（来年2月）是淡季。（2）周期性：双休日短途旅游市场的特点就是：周五、周六、周日客人多，其他时间客人少。（3）假日性：五一36、十一、春节的黄金周客人将会大大增加。 其他旅游点的存在（1）邻近地区旅游点：哈尔滨避暑休闲；齐齐哈尔扎龙观鹤。（2）竞争性分析：从整体来说邻近地区旅游点开发比较早，已经有一定的知名度，部分景点的条件更是本旅游地所无法比较的，所以，至少在最近一个时期，对来源于区域以外的客源，项目地的竞争力是较弱的。但对于主要感兴趣的双休日短途旅游者来说，其他的旅游景点他们早已经去过了，十分需要新鲜的去处，也就是说，其他景点对于xx区周边地区的短途旅游者来说，已经进入了“产品生命周期”的末段，而项目地正处于其前段。3.4 客源市场潜在优势客源数量是维护和提高旅游客源效应的重要因素，达不到最低限度的游人数，风景资37、源再好，也难以实现开发和利用的效益。根据区域抽样的市场调查可知，目前xx区国内游客为主要客源市场，省内游客占90%，省外游客9%，外宾1% 。省内游客中有60%来自大庆市区，10%来自哈尔滨及齐齐哈尔市，30%来自周边县市，多以度假休闲、参加会议为目的；省外游客以公务出差居多；外宾以投资考察，邻近外企职员居多。因此今后在争取客源方面，在既保省内客源的同时，又力争较多的省外客源，也要在一定程度上争取更多的海外游客。随着xx农业观光旅游度假区旅游资源深度开发，旅游功能向多样化、多层次化方向发展，满足不同层次游客的需求，并通过努力改善旅游度假区内部环境，充分利用旅游区所处的优越的区位条件，必将会有广38、阔的客源市场。据统计，2005年大庆市共接待国内外游客519万人次, 同比增长4.8%，旅游总收入10.1亿元，同比增长5.2%。旅游队伍规模进一步壮大，截至2005年底，全市共有旅行社44家，其中新增旅行社3家，有4家国内旅行社晋升为国际旅行社,1家国际旅行社取得出境旅游经营权；旅游星级饭店20家；A级旅游区（点）10家,工业旅游示范点3处，新增旅游景点3处。大庆市作为中国最大的石油城市正在逐渐提升文化旅游目的地形象，已对国内旅游者产生了强大吸引力，所有这些都对大庆市旅游业乃至xx区农业观光旅游的未来市场发展展示了明朗的前景。拟规划中的xx区农业观光旅游度假区，在大庆市游览区中，是一个集休闲39、文化、娱乐、疗养度假于一体的颇具发展潜力的新型综合旅游区。xx农业观光旅游度假区同大庆市周边其他旅游景点相比具有以下特色优势：（1）乡土文化的典型形象已深入人心，具备了广泛的社会影响基础。（2）xx农业观光旅游度假区优美宁静、不受污染的自然环境迎合了都市居民回归自然的旅游趋势。（3）xx农业观光旅游度假区距离中国最大石油城市大庆市交通时间只有1.5小时，成为大庆市民双休日旅游目的地的重要选择。（4）xx农业观光旅游度假区地域广阔，区内各类旅游景观系列齐全，人文自然景观兼备，可为开展各类旅游项目提供多项综合服务。3.5 客源市场定位根据旅游业的发展趋势，考虑到交通、区位、文化及旅游资源品味等方40、面的情况，大庆市xx区农业观光旅游近期主要客源市场应定位在距其100千米的范围内，车程在1小时左右，包括大庆市市区范围内的居民及周边地区，诸如杜尔伯特、肇州、肇源、林甸等县镇的城乡居民。中、远期客源定位为：来自省内其它地区，特别是哈尔滨市至齐齐哈尔市一线地区的游客；到相邻地区旅游，如到哈尔滨避暑休闲、到齐齐哈尔扎龙观鹤及到大庆参观石油文化等顺路来此游玩的中、远程客源市场的游客；通过与哈尔滨市、齐齐哈尔市及大庆市等其它旅游企业的合作，由此带来的来自省内外中、远程客源市场的游客。3.6 xx区旅游市场结构体系随着xx旅游区的开发建设和旅游市场的不断开拓，本区旅游业必将会得到较大的发展，其旅游市场也41、必将逐步形成具有地方特点的三级旅游市场结构体系，即区内市场、区域市场、海外市场。 区内市场随着道路交通的建设、基础设施的完善，区内将形成四通八达的公路交通网，连接各游览点，方便游客游览。区内客源大致来自四个方面，即学生群体、青年群体、会议群体和疗养群体。按照目前学生中兴起的旅游热分析，每逢节假日，学生往往结伴外出旅游，多以春游、秋游、夏令营、冬令营、短训班等形式到旅游点进行活动。因地域、时间、价格等方面的限制，将有很大部分学生会选择在本区旅游。青年旅游，一般有一定的经济收入，但又没有时间到外地长途旅游，每逢双休日，都愿意组织和参与一些活动，同时本区的知音故事，渊源流长，颇感世人，对相当多的青年42、情侣和新婚夫妇有较强的吸引力，是追求感情和谐的理想境地。会议群体是指参加区内企事业单位和系统内召开的学术、科研、总结表彰等会议的人员，应成为本区旅游客源结构的重要组成部分。 疗养群体是指企事业单位每年组织的带有福利性质的休养人员。目前，xx旅游区应加强旅游设施建设，提高旅游服务档次，必将会吸引更多的会议和疗养的客人。 区域市场以大庆市为最大的客源市场。大庆市是全国最大的石油城市之一，有雄厚的工农业基础和强大的经济实力，市民生活水平较高，旅游需求量大，是潜力巨大的旅游客源市场。同时对周边市县市场也具有较强的吸引力。 海外市场目前来说，本区的海外旅游客源人数寥若晨星，市场尚未形成。但大庆市已吸引了43、大量的外商投资和大量的外国技术人员，若能吸引和开发这一客源群体，本区将具有美好的前景。从其发展趋势考虑，随着改革开放的不断深入，来大庆考察的外商或来大庆工作的外国人必将不断增多，因此，xx区农业旅游观光度假区的建成，将具备一定的海外机会市场。海外市场的开拓应注重商贸投资、休闲度假、文化交流三大重点客源层次，形成重点突出、渠道多元、增长稳定的格局。 旅游区客源容量旅游容量又称旅游承载能力，其应用价值体现在两个方面：一方面，在旅游地的规划和管理中作为一种强有力的工具，以保护旅游地的环境免遭退化或破坏；另一方面，旅游容量作为一种管理工具而使用，在客观上也保证了旅游者在旅游区的体验质量。旅游容量是一个44、概念体系，它有五种基本容量，即旅游心理容量、旅游资源容量、旅游生态容量、旅游经济发展容量和旅游地域社会容量。一个旅游地的接待能力是受上述基本内容中的两个或一个决定的。一般决定旅游地容量的是旅游资源容量，计算公式如下：式中： T为旅游地容量Di为第i 旅游景区容量；Si为第i 旅游景点容量；Ri为第i 景区内道路容量；m、n、p分别为景区数、景点数、景区内道路条数；C为非活动区接纳游人量。根据我国风景区规划经验，一般取人均占地4000平方米的标准。另据旅游场所基本空间标准，结合本旅游区耕地比重较大的具体情况，考虑到xx区的可游面积等因素，将人均占地指标放大到6000平方米/人。xx规划区面积约为45、9平方公里，则远期日容量为： 9106 平方米 6000平方米 = 1500人次/日鉴于近期开发的项目和面积约为总规划的40% ，则近期日容量为：1500人次/日40% = 600人次/日根据度假区的气候和降雨等特点，旅游旺季为夏、秋两季，可游月份为5月-10月，每月按30日计，可游天数为180日，度假区年客容量为：近期： 600人次/日180日/年 = 10.80万人次/年远期： 1500人次/日180日/年 = 27.00万人次/年3.7 旅游客源市场前景预测因缺乏本区旅游人数的本底值，难以对其游客未来发展规模作出准确预测，故只能作出定性的原则性推断。在对xx农业观光旅游区未来客源市场规模46、进行预测时，应同时参考以下两大类因素：第一类为市场发展的促进因素：（1）新型农业观光旅游度假区的全面开发、大型项目的启动效应。（2）新的宣传和市扬推广所带来的旅游区知名度的提高。（3）旅游教育促进因素。（4）线路的优化设计将使游客停留本区的时间延长。第二类为市场发展的抑制因素：（1）旅游度假区的生态保护性政策对大规模旅游的限制。（2）旅游环境容量设计对客流量的限制。（3）大庆市周边其他新型旅游目的地的出现对本区客源的分散。 大庆市及其周边近距离城市大庆市作为著名的石油工业城市，经济发达，居民经济实力强。据抽样调查资料统计，2005年大庆城镇居民人均可支配收入13661.9元，城镇居民人均消费性47、支出8599.9元，城镇居民恩格尔系数为29.7%，均高居全省各大城市榜首，居民具有极强的出游能力。当今社会，对于都市居民来讲，生活需求已从基本生理层面的满足，提升到注重健康、关注亲情与体验生活等精神层面的追求，对于户外休憩活动和离开居住地的旅游活动的需求日趋殷切。根据时间和资金的合理配置原则，以及交通的便利因素，相对容易实现的城郊度假旅游渐渐成为新兴的大众旅游方式。因此作为大庆周边唯一的农业观光休闲区，大庆市及其周边近距离城市居民应是大庆市xx区农业观光旅游主要而稳定的客源。 其它地区齐齐哈尔市、哈尔滨市、省内其它地区及东北其它二省及内蒙古自治区与大庆市之间具有一定的地缘、人员及经济关系，距48、离较近，交通便捷且费用低，又同属关东文化圈，是东北地区的旅游客源市场。旅游者以探亲访友、参加商贸活动及参加会议者居多，其间顺便到xx区体验一下回归自然的农业风情，在中远期内将是大庆市xx区农业观光旅游的客源补充。第二章 旅游产品市场定位与设计4.1 总的原则（1）重点突出的原则：突出重点乡镇（红旗林场、双榆树乡、八井子乡、高台子镇、xx镇和林源镇）景区，展示观景和活动项目穿插的立体旅游，并依据自然地形特点，形成“东静西闹、南观赏北娱乐”的功能格局。（2）空间连续性的原则：力求同一主题的旅游项目布置在空间上形成连续区域，以体现规模效应。（3）旅游要素的综合性原则：使旅游区的旅游“六要素（食、住、49、行、游、购、娱）”优化配置，形成系统的旅游活动。（4）地域特色的原则：即在功能分区和标志性建筑上充分体现 观光休闲、“农”味风情的地方特色。4.2 规划指导思想以多层次观光休闲需求为导向，以发展现代都市农业为统领，以展示现代农业、传播农耕文化、体验乡村风情、释怀农民情结为主题，以开发农业和旅游资源为主体，以城乡景观、农业生产、农事活动、农村贸易为主线，以突出农业的生产、生态、旅游、文化、科教功能的建设为重点，以科技人才为支撑，以体制、机制创新为活力，立足可持续发展，坚持合理利用资源与生态保护并施、突出特色与改造创新并举、现代农业与旅游观光并进，全力推进全区传统农业向现代农业、乡村农业向都市农业50、转变，提升农业发展水平，促进全区城市与农村、工业与农业、人与自然、经济与生态的协调发展。4.3 市场定位通过对项目地的综合分析与论证，本策划认为应以“观光休闲”作为项目地开发的中心灵魂，旅游产品开发应围绕着一个“观光休闲”词来做文章。本项目地的旅游产品的市场定位为：农业观光休闲区、观赏休闲教育区、民俗风情区、综合娱乐区和军事野战游乐区。4.4 旅游产品功能分区方案 农业观光休闲区（1）范围: 红旗林场、双榆树乡、八井子乡、高台子镇、xx镇和林源镇；（2）功能:提供系列参与型观光农业项目； 实现农产品的城乡交易； 建设成为农业科普知识游览园地； 提供完备的休闲度假接待服务设施； 展示大背景的景观51、衬托。 观赏休闲教育区（1）范围:八井子西干线湿地龙湖风景区、红旗林场、高台子镇、林源镇；（2）功能: 湿地生态旅游； 突出“农”味科普教育、森林科普知识宣传； 提供全市“企业精神文明”教育基地； 参观社会主义新农村建设情况。 民俗风情游乐区（1）范围:八井子、红旗林场（2）功能: 建立乡村休闲民俗农庄； 提供展现农耕文化工具； 提供完备的休闲度假接待服务设施。 综合游乐区（1）范围: 八井子西干线湿地龙湖风景区、红旗林场（2）功能: 布置大型综合游乐项目； 提供探险型及喧闹型水上运动项目。 军事野战游乐区（1）范围:红旗林场（2）功能: 提供军事野战及体育娱乐型专项旅游产品； 作为大庆市周边52、青少年国防教育基地。4.5 分区项目开发方案 农业观光休闲区（1）高台子农业观光休闲区：为游客提供休憩的驿站，同时可以采摘香瓜、鲜桃等水果，主要接待团体客队；（2）xx镇农业观光休闲区：为游客提供休憩的驿站和就餐，游客可以亲自采摘自己喜欢的蔬菜及观光特色棚室，然后采摘完的蔬菜可以在棚室旁边的特色农舍亲手做出自己喜欢的口味，主要接待家庭式旅游者；（3）八井子农业观光休闲区：为游客提供游玩和住宿，游客可以采摘特色蔬菜、水果60多种，并可以在吃住特色农家饭庄，主要接待团体客队；（4）林源镇农业观光休闲区：为游客提供休憩的驿站，同时可以采摘香瓜、西瓜和青菜等绿色食品，主要接待团体客队；（5）红旗林场农53、业观光休闲区：为游客提供游玩和住宿，游客可以自己采摘并住特色木质阁楼、休闲木屋等，主要接待高级商务客人。 观赏休闲教育区（1）八井子西干线湿地龙湖风景区：观赏水鸟等珍禽（2）高台子松基三教育基地：了解石油文化，接受爱国主义教育；（3）林源镇社会主义新农村：新农村建设市级示范村，参观新型节能住房、农民服务中心等建设；（4）红旗林场森林科普区：以现有的农业科技园、生态示范园、花卉苗木基地、特色养殖场为生长点，开展“农”味及森林科普知识教育旅游。 民俗风情游乐区（1）八井子乡张云岭屯民俗游乐园：看农家屋、老式农用生产工具、辘轳井、篱笆墙，看农家饲养家畜、家禽方式，儿童踢毽子、玩冰尜等；（2）八井子餐54、饮文化园：在西干线建设特色食品品尝园，建成烧烤园（烧玉米、烧土豆、烧黄泥鸽子、烤羊肉串等）、水煮园（盐锅煮土豆、清水煮玉米）。同时进一步完善笨鸡店、杀猪菜馆、全羊馆、狗肉城环境建设，为游客提供正宗农家菜农家饭（如小米拌饭、大锅贴、大饼等）；（3）红旗林场农耕文化园：绿油油的麦苗、金灿灿的向日葵、红彤彤的高粱的田园风光；利用榆林镇小米特别著名的特点，开辟谷子种植园及小米加工场，可设传统、古老的晒场、碾子等，让游客参观甚至可以亲自加工小米，然后品尝大铁锅里煮出的小米粥和二米饭；开展农耕体验旅游活动，住农家房、吃农家饭、干农家活、随农家俗、赏农家景、购农家物；利用区内的玉米地，开展“玉米盛会宴”。 55、综合游乐区（1）八井子西干线湿地龙湖风景区水上乐园：水中岛、环水长廊、石拱桥、划竹筏、垂钓等；（2）红旗林场游乐园：绿色迷宫、森林寻宝、户外射箭、风筝乐园、揽胜观星塔、篝火、乡村大舞台等。 军事野战游乐区红旗林场丛林站训练场：利用现有的灌木丛林植被，并依托丘陵地形布置部分人工模拟丛林（以有机合成材料）；形成铁网纵横、藤蔓交错的野战实景，对抗组以彩弹枪为武器，进行以“毙敌”人数为胜利目标的演习。由于彩弹枪击中人体，会在人体各着弹点形成“鲜血淋淋”的痕迹，比赛胜负则根据彩弹在人体着弹点部位及数目计分评判。4.6 旅游线路组织规划按照xx区旅游观光农业发展规划的要求，今年作为开发初期的规划准备和启动56、阶段，认真分析了全区农业旅游资源的现状，挖掘潜力，倾力整合，精心打造了3条旅游观光路线。 一日游线路线南线：大庆（始发站）高台子农业观光休闲区（休憩驿站，采摘香瓜、鲜桃等水果）八井子张云岭屯乡村民俗风情游（参观农家屋、老式农用生产工具、辘轳井、篱笆墙；看农家饲养家畜、家禽方式，儿童踢毽子、玩冰尜等，体验民俗风情）八井子餐饮文化园（午餐：农家宴，品尝干炖笨鸡、卧笨鸡蛋、干炖笨猪排骨、烤三样等农家特色菜）八井子西干线湿地龙湖风景区（观赏梅花鹿、野兔、野鸭养殖场，湿地观水鸟，垂钓，划竹筏）八井子农业观光休闲区（到鲜桃园、李子园、苹果园、提子园、香瓜园、菜园、粘玉米园、樱桃园等八园采摘绿色农产品）高台57、子松基三教育基地（观看松基三井，了解石油文化，接受爱国主义教育）大庆市广教寺（宣传佛教，促进民族团结）返回大庆。（见附图）北线：大庆（始发站）林源镇庆西农业观光休闲区（采摘提子、瓜菜等绿色农产品）林源镇新村（新农村建设市级示范村，参观新型节能住房、农民服务中心等建设）红旗林场国家森林公园观赏休闲教育园（在百草园可看到平原地区极少见的黄菠萝、沙枣、银杏、白桦、忍冬等国家珍贵树种和珍特禽）综合游乐园（垂钓、网球、沙滩排球、儿童游乐、森林野游）民俗风情园（午餐：绿色特色宴，品尝养殖的珍特禽、山野菜、大煎饼、蒸（烙）玉米干粮等特色绿色食品,可住木质阁楼、休闲木屋等）农业观光休闲园（蘑菇、黄花菜等山野菜58、及沙果、李子、小苹果、葡萄、家杏、樱桃等绿色农产品）军事野战游乐园（在丛林中布置战场，提供军事野战及体育娱乐型专项旅游产品）返回大庆。（见附图） 两日游线路林源镇庆西农业观光休闲区（北起始点）林源镇新村 红旗林场国家级森林公园（就餐或住宿）新华湖休闲乐园双榆树乡果蔬采摘园大庆市广教寺高台子松基三教育基地xx镇果蔬采摘园八井子张云岭屯村民俗园八井子餐饮文化园（就餐）八井子西干线湿地龙湖风景区八井子农业观光休闲区（南起始点，并为从北起点来的游客提供住宿场所）。（见附图）按照游客住宿的要求，此线路分为南北两个起始点，若游客想体验乡村民房住宿，则从大庆出发，先沿西干线至庆西路然后至北起始点，沿着此旅游59、线路，到八井子农业观光休闲区住宿；若游客想体验休闲木屋住宿，则从大庆出发，先沿萨大路至南起始点，然后沿此旅游路逆行，到红旗林场国家级森林公园住宿。围绕上述旅游观光路线，今年，计划在5个乡镇和红旗林场重点启动和完善xx镇一村果蔬采摘园，八井子乡采摘“八园”、餐饮文化园、观光休闲园、民俗风情园，高台子镇松基三井，双榆树乡新华湖休闲乐园，林源镇庆西农业科技示范园、林源镇新村和红旗林场森林公园等10个景区35个旅游产品。经过半年的建设与完善，现在，这些景区及其旅游产品都基本具备了游客接待能力，确保了今年精心打造的3条旅游观光路线如期对外开放。第一章 旅游区形象策划与产品营销策略5.1 营销策略有效的营60、销必须是以市场为导向，对市场进行细分,针对目标市场采取相应的产品策略、价格策略、促销策略、销售渠道策略以及此四方面的整合，以期获得最大的经济效益、社会效益和生态效益。 营销步骤本项目的营销拟采用一般的营销步骤进行。即经历确立营销部门，进行市场细分，选择目标市场，采取正确的营销策略四个步骤。进行市场细分和选择目标市场将在阐述。其余则放在5.1.3和5.2说明。 目标市场选择目标市场的方法很多，它随市场细分划分的标准的不同而异，结合此项目的特点建议以地理标准和年龄结构标准进行市场细分并选定娱园旅游渡假区的目标市场。（1）按地理标准细分市场按地理、经济距离的远近将娱园旅游渡假区的客源市场细分为：一级61、客源市场、二级客源市场。一级客源市场为大庆市、xx区本区及周边县区市场。从长远看，经济距离较远的二级市场（哈尔滨、齐齐哈尔、吉林和辽宁）的开发是可能的。但从大庆市xx区旅游发展的现状而言，在设施落后，促销经费有限，旅游接待经验不足，满足旅游者需求的主要产品还在开发期的现状，可集中优势兵力把所有的营销资源（人、财、物）用于开发一级旅游市场。（2）按年龄结构细分市场农业观光旅游区的资源以自然资源为主，人文资源为辅。这种资源特色适合开发体现娱乐性、参与性、休闲性的旅游产品，因此，有必要按照年龄结构进行市场细分，从中发现对农业观光旅游这种产品需求量比较大的目标人群。老年人喜欢幽静的环境、新鲜的空气、找62、回记忆、回归自然，参加对保健养生有积极作用的活动。亲身感受和体验乡土民情、土特产品、农家饭菜，尽享乡村野趣正是老年人颐养天年、享受天伦的好地方。近年来城市化进程明显加快，老年人旅游意识逐渐加强，中青年工作压力的增大而导致陪伴老年人的时间逐渐减少，使得老年人的出游率增加迅速。因此，重视老年人养生长寿、休闲度假的旅游产品，在老龄化社会日趋接近的中国必有巨大的市场，取得更多的竞争优势。农业观光旅游区可抓住此难得的机会率先开发这块市场，以取得区位优势。青年喜欢求新求异，求刺激，好冒险，而且处于组建家庭的人生阶段。做足做活“情”字文章，开发惊险刺激的水上娱乐项目，结合曲折的水域，郁郁葱葱的森林，必然对青63、年人散发无穷的魅力。中年人正处于事业的鼎盛期，并在家庭占居中心地位，很少单独出游，一般以商务旅游和以活跃家庭气氛为目的的全家假日游，前者一般都在知名度较大的旅游区进行，因此，商务旅游不是娱园的目标市场。对于全家假日游，却有很大的拓展空间，家庭旅游者的旅游意识强，他们不太关注旅游吸引物，而比较关注日常旅游娱乐活动，同时他们对于各种旅游活动都乐于尝试，特别是度假的需求高，只要立足创新，注意设计一些独创的以家庭度假和娱乐为主题的项目，完善儿童安全保障体系，提供优质的服务，利用天然的区位优势，在这一目标市场中，比竞争对手占有更大的市场份额是有可能的。 营销策略（1）产品组合策略市场需求是多元的，因而产64、品设计也应多元化。对旅游产品进行精心组合，形成不同的游览、娱乐线路，使不同的目标市场的游客都能做出适合自己的选择。农业观光园的自然人造景观丰富，历史化遗留景观不足。可以和县内的其它旅游资源如松基三井等组合成一条或几条线路，对它们统一定位，整体营销。这种借船出海，联动开发的战略使各个产品优势互补，交相辉映，增强目标市场的吸引力。（2）差异化竞争策略黑龙江省耕地资源丰富，居全国前列。有条件开发成农业观光园也不在少数，各地近年来加快了回归自然的开发步伐，这极大地加剧了相互之间的竞争，摊薄了农业观光休闲游的客源。xx区内有很多乡镇都有采摘园，存在产业同构现象，但是农业休闲观光要面对这种不利的竞争状况，65、只能利用特殊的竞争策略如发展不同的采摘品种来争夺市场。在学习别的乡镇有益经验的同时，不要盲目模仿，而应避开竞争，做到人无我有，在规划、立意、产品、促销、服务等各个方面实现差异化。需要指出的是不仅在行动上要确实实现差异，而且要使这种差异化为目标市场所认知，旅游者感知到的差异化才是有效地差异化。因此，在宣传农园时，不仅需要突出卖点，而且要在恰当的时间，适当的地点，应用恰当的方式突出卖点。（3）灵活定价策略旅游的核心产品是服务，而服务是无形的，服务的质量很难在购买之前识别，但价格却有高低之分。对于同类旅游产品，旅游者往往倾向于购买价格低的旅游产品。这似乎能够给我们一点启发，在与其他旅游渡假区竞争时，66、除其它方面差异化外，在价格上实施更加灵活的策略，在定价上寻求优势。可以只定游客运输、娱乐、餐饮、住宿方面的价格，这既能树立价廉物美的好形象又可进行差异化竞争。灵活的价格还体现在数量折扣和实行淡旺季浮动价上。一次性购买旅游产品金额大的游客给予一定数量的优惠，刺激其扩大消费。旺季提价，淡季降价，灵活地应用价格杠杆不仅可以提高经济效益，而且可以很好地调控人与资源，人与环境的关系，获得良好地生态效益，实现可持续发展。5.2 促销宣传 正确的促销思路公众对旅游目的地的认识容易以偏概全、以点带面，容易对旅游地的某一些方面，某一些局面，甚至某一两件具体事物的了解而推广到旅游地全体，然后形成对该旅游地的形象评67、价。所以针对这一现象，在促销过程，农业观光休闲区应该扬长避短、有所侧重，对于那些能够代表和体现旅游地发展特点的正面因素要加以突出，那些负面因素予以消除，即使某个重大负面事件被曝光之后，应立即改善和纠正，并再次从正面予以报道，化不利为有利。旅游地内发生的能代表旅游地形象先进、典型的事件是旅游地形象信息发出的重要源泉，对目标市场公众形象认识起导向和示范作用，因而应该予以特别的重视。良好旅游区形象评价和旅游地形象期望越高，旅游区内成员越倾向于以自己作为旅游区一份子而感到光荣和自豪，同时也就越珍惜和维护该旅游地的良好形象，而对那些利用旅游区的良好形象谋取私利的成员给予驳斥和教育。因此，正确的促销策略应68、该是提高娱园旅游地形象标准，突出正面因素，走全民促销之路。 促销渠道促销渠道多种多样，娱园旅游度假区可采取自身的实际情况，选择相应的渠道或渠道组合。可供选择的渠道有（1）人员推销（包括：推销员直接到目标市场推销、研讨会推销、旅游博览会或展览会推销。）；（2）广告宣传（报纸、邮寄声像制品、杂志、电视、户外广告媒体如霓虹灯、广告牌、灯箱、橱窗、广播、包装袋等等。）； （3）公共关系（以宣传旅游地整体形象为主的广告宣传、新闻宣传、社会交往等等）；（4）营业推广（邀请客户、新闻媒体免费来娱园旅游等等），向目标市场的部分客户发放优惠券，开展有奖销售活动，开展主题宣传，展销活动。 促销策划促销除促销渠道有69、所区别外，促销方式也因人、因地而异，无论运用哪种方式，都必须出奇制胜，以最小的促销投入取得最大的促销成果，现建议采用以下几种促销渠道方案。（1）展开立体宣传攻势向社会有奖征集一首优美的“农园”主题歌曲；编辑“农园”游览手册及宣传海报；确立农园各期促销的形象主题；主打农园“盛夏”旅游牌；（2）加大广告宣传力度，采取“拉”的战术建议在大庆市部分公交车上刷上娱园秀丽的风光，印上一句生动易懂的宣传语，颜色为海蓝色，公交车来来往往于闹市，流动的海蓝色异常地显眼，极大地刺激久居闹市的人们对娱园的新鲜空气、去娱园度假娱乐的渴望。第二章 环境容量计算旅游环境容量是表征旅游环境自我调节功能量度和该地可持续发展依70、据的重要概念体系，是衡量旅游环境与旅游活动之间是否和谐统一的重要指标。因此，环境容量与游客规模预测非常重要。6.1 环境容量的确定与量测（1）经验量测法通过大量的实施调查研究而得出经验或经验公式的方法，主要有：自我体验法、调查统计法等。（2）理论推测法理论推测法往往在调查研究或经验量测的基础上，对旅游环境容量进行推算，以求更合适的旅游环境容量。主要有单项推测法和综合推测法。单项推算法是对旅游环境容量体系中的某一方面进行推测，包括天然生态旅游环境容量的量测、旅游空间环境容量的量测、自然资源环境容量的量测、社会生态旅游环境容量的量测和旅游者环境容量的量测。综合推测法是对旅游环境容量的各个方面做出推71、测。往往遵循最小因子限制律，即旅游环境容量的大小往往取决于最小的分容量。6.2 环境容量估算（1）估算原则第一、忍耐度原则。合理的环境容量必须在保证旅游资源质量不下降和生态环境不退化的条件下，使旅游活动取得最佳经济效益。第二、满足性原则。合理环境容量应满足游客舒适、安全、卫生、方便等旅游需要。也就是说，环境容量估算必须保证游客游兴及观光要求得到满足。第三、安全性原则。即在自然资源、环境质量得到保护、游客的游兴得以满足的前提下，必须保证游客的安全。（2）估算方法方法：面积推算法公式：C = （A/a）D 式中：C环境日容量（人次） A可游览面积（m2） A每位游人应占有的合理面积（m2/人）D周72、转率；D=景点开放时间/游完景点所需时间方法：游路法（1）安全游道法：C = （M/n）D （2）不安全游道法：C = M/m+(mE/F) D 式中：C环境日容量（人次） M游道全长（m） m每位游客占用合理游道长度（m）D周转率；D=景点开放时间/游完景点所需时间；E沿游道返回所需时间；M游完全游道所需时间。方法：年环境容量公式： C年 = C日NK 式中：C年年环境容量（人次/年） C日日环境容量（人次/日） N全年适宜旅游天数（天） K游人系数6.3 估算结果首先按面积法估算日环境容量，经统计计算得出大庆市xx区农业旅游观光的理论日环境容量为13420人次/日（详见表63）年环境容量测73、算公式为：C年 = C日NK 式中：C年年环境容量（人次/年） C日日环境容量（人次/日） N全年适宜旅游天数（180天） K游人系数（采用0.6）C年 = 144.94（万人次）根据上式计算，大庆市xx区农业观光旅游的理论年环境容量约为145万人次。表63 理论日环境容量测算序号功能分区可游览面积（万m2）人均指标（m2/人）日周转率日游客容量（人次/日）1农业观光休闲区5454000454502观赏休闲教育4104000220503民俗风情96500219204综合游乐区802000520005军事野战游乐区50100042000合计118113420第七章 环境保护旅游环境是吸引游客、留74、住游客、刺激游客的根本，旅游环境包括自然生态环境和人文社会环境，xx区农业观光休闲游的旅游环境是景区旅游业生存、发展的基础，关系到景区的兴衰成败。7.1 本项目环境保护目标（1）环境大气质量执行GB3095-1996中的一级标准，以保护自然生态环境和人类健康。（2）水环境质量执行CI+ZRI-1999地面水环境质量标准中的二级标准，污水必须通过净化处理达到排放标准后方能进行排放。（3）旅游区内噪音低于57分贝，交通噪音控制在69分贝以内。（4）建人工景观尽可能与周边环境协调，各种建筑物高度控制在10米（三层）以下。（5）采取有效措施对森林资源进行保护，重点是防火措施和森林病虫害的防治。杜绝火情75、火险的发生，发现病虫害应及时根治。7.2 主要污染影响（1）各功能区生活污水、废气及生活垃圾；（2）有关娱乐功能区的噪音对环境的影响；（3）游客游览交通工具排放废气物对环境的影响；（4）项目建设过程中所产生的废弃土石。7.3 旅游区环境保护措施 森林资源保护措施（1）切实贯彻“预防为主，积极消灭”的方针，防火责任制要层层落实，并且要落实到人，对游客及当地群众做好宣传教育，要警钟长鸣；（2）加强森林保护的组织和管理，机构要配备，人员要精干，制度要完善，检查要到位；（3）搞好森林保护工程，各种保护工程的设备、设施要完善；（4）执行限制游客的不良行为的旅游区惩罚规定，对重点用火点要加强防火安全管理，76、严禁乱砍乱伐行为；。（5）加强森林病虫害的防治，建立和不断健全病虫害防治体系；（6）严格对树苗、花卉的检疫制度，杜绝危险性病虫害传入旅游区。 野生动物资源保护（1）旅游区建设不得对野生动物及生存环境造成不利影响；（2）旅游区禁止开展猎捕或其他妨碍野生动物生息繁衍的活动；（3）引入野生动物需慎重，不得因引进而造成对野生动物环境的破坏；（4）禁止买卖、食用列入国家野生动物保护名目的动物。 大气保护（1）建立必要的组织机构，实行环境定期监控。（2）旅游区严禁新建、改、扩建对大气有污染的项目。（3）对旅游区各服务设施、场所的能源要进行审批，不得自行选择能源材料。 水源及土壤保护（1）对“湿地龙湖风景区77、”的湖面要进行专项监管，若利用湖面开发游乐项目不得使用对水体有污染作用的水上工具；（2）加强对生活用水水源的重点保护；（3）实施排放水许可证制，严禁直接向水体排放污水，倾倒垃圾或废弃物；（4）逐步改用轻污染、无污染的农药和化肥，减少因使用农药化肥所造成的水质污染和土壤破坏；（5）对建设过程中的废弃土石要及时清除，做好善后美化工作口 环境卫生（1）认真贯彻食品卫生法，积极配合卫生部门加强食品、餐饮卫生检疫，防止地方病、流行病的发生；（2）配置必要的供游客使用的垃圾桶和厕所，对厕所要定期进行粪便清理和防蝇消毒处理；（3）分别于主要景点设立宣传牌，以提高游客的卫生、环保意识。 噪音控制（1）控制噪音78、污染，严禁在旅游区鸣放高音喇叭；（2）各娱乐场所应做好隔音处理，建筑物周围进行重点绿化，以起到隔音、消音的作用。 旅游安全保护（1）设置导游标志，如导游图、警示牌、宣传牌等，为游客指明游览路线，提高旅游效果，避免迷失方向；（2）建立和健全景区治安保护系统，设置旅游区治安岗亭，组建联防队负责治安管理和救护工作；（3）对险要地段或景点要设置安全防护设施和警示牌。第二章 项目建设实施计划该规划期限为五年（第1第5年），分三个阶段实施。8.1 近期（第1年）为规划准备阶段。制定出台发展观光农业的相关政策，成立旅游服务机构，确定旅游线路起始点临时接待站。做好重点开发项目的设计报告，界定好观光区的权属、用79、地、建设资金引入机制和经营机制等问题，做好旅游产品开发建设的一切准备工作。同时重点做好xx镇果蔬采摘园、高台子松基三教育基地、高台子广教寺、双榆树新华湖休闲乐园、双榆树乡山西马提子采摘园、八井子西干线田园采摘园、八井子龙湖情韵休闲游乐园、八井子乡村民俗园和林源镇庆西农业科技示范园的棚室园区、红旗国家级森林公园等现有景区的完善工作，初步形成一条观光旅游线路的基本框架，满足游客线路游和个别景点游的需求，并以此为依托，加大宣传推介力度，促进全区观光农业的纵深发展。8.2 中期（第2第4年）为建设开发阶段。完成重点旅游产品的开发建设工作，完善通往景区和景区内的硬化、绿化、美化等环境建设，初步形成旅游线80、路的沿线特色生产带和生态绿化带，在重要的交通要道、路口及景区设置交通标识、公共标识和导游示意图。通过努力，形成全区观光农业的基本框架，旅游接待设施初具规模。8.3 远期（第5年）为成熟完善阶段。进一步丰富观光旅游条件，完备旅游基础设施，完善接待环境，培育旅游服务员队伍，规范行业秩序，促进观光农业安全有序发展，使xx区农业实现经济效益和社会效益的双赢。第三章 投资估算与效益分析9.1 投资估算 估算依据（1）黑龙江省建筑工程概算（预）算定额；（2）黑龙江省建筑工程实际造价；（3）设备投资通过厂家询价确定；（4）国家及黑龙江省现行财税政策；（5）黑龙江省及大庆市旅游景区、景点建设的实际经验；（6）81、大庆市实际工程造价标准。 资金估算表9-1-1：高台子镇旅游区项目投资概算序号项目名称数量单价（万元）金额（万元）备注1甬道12条293条长1500米的；4条长1700米；5条长2600米2凉亭12个0.33.6每个10平方米3停车场10车位0.0150.154公厕3所3.09每处约20平方米5垃圾间20.20.46果皮箱20个0.010.27接待中心1处15150平方米8石油文化碑林1处5002.5万平方米9总计557.35表9-1-2：xx镇采摘园项目投资概算序号项目名称数量单价（万元）金额（万元）备注1甬道10条255000米长2凉亭30个0.39每个10平方米3公厕3所3.09每处约282、0平方米4垃圾间20.20.45果皮箱20个0.010.26接待中心1处15150平方米7总计58.6表9-1-3：林源镇采摘园项目投资概算序号项目名称数量单价（万元）金额（万元）备注1甬道4条83000米长2凉亭20个0.36每个10平方米3公厕2所3.06每处约20平方米4垃圾间20.20.45果皮箱20个0.010.26接待中心1处15150平方米7总计35.6表9-1-4：八井子乡旅游园区项目投资概算序号项目名称数量单价（万元）金额（万元）备注1甬道2条242千米长，4米宽2凉亭20个0.36每个10平方米3公厕2所10.0204垃圾间30.20.65果皮箱30个0.010.36度假村83、1处2007乡村大舞台1处40篝火晚会、各种表演8供电设施1200米0.01129停车场20车位0.0150.310水上娱乐设施1300水中岛、环水长廊、石拱桥、划竹筏、垂钓等；11总计603.2表9-1-5：红旗林场旅游园区项目投资概算序号项目名称数量单价（万元）金额（万元）备注1甬道900m20.012/ m210.82公厕5处10.020每处约20平方米3垃圾间30.20.64果皮箱30个0.010.35餐饮饭店1处30建筑面积300平方米6木屋别墅出行路1处6.51300米长，1.5米宽7改建旅店1处16可供150人住宿8停车场20车位0.0150.39会议室1处0.2/ m240建筑84、面积2000 m210游乐区150绿色迷宫、森林寻宝、户外射箭、风筝乐园、揽胜观星塔、乡村大舞台等。11军事野战游乐区1处20012总计474.5 资金筹措xx区农业观光旅游功能区建设计划总投资1729.25万元。（1） 乡筹资金1037.55万元；（2） 省、市申请资金691.70万元。9.2 效益分析 经济效益旅游业是一项特殊产业，它是以旅游资源为凭借，以旅游设施为条件，以取得主好的经济效益为放要目标的行业。但也一在定程度上，受到各种因素的制约和控制，一般地说，其直接经济效益的估测是比较困难的，仅根据资源水准，设施条件，景区容量及xx区农业观光旅游近年接待游客的情况等方面分析比较作如下预测85、估评：（1）xx农业观光旅游区旅游资源丰富多样，景观类型相得益彰，波光潋滟的湖水、四季变幻的田园景观，融游乐、娱乐、观光、休闲度假、疗养等综合功能，适应了目前“返朴归真，回归自然”，生态旅游的国际潮流，同时也满足了不同层次、不同年龄的旅游者需求，具有较大的吸引力。（2）2005第1年xx区在设施较为单一简陋的状况下，年接待游客分别为7700人、15000人、25300人，年收入分别为74万、152万和287万,人均消费为96元、101元和113元。据此分析xx区客容量近期客源市场为10.8万人(次)/年，远期按年递增率取25客流量约27万人(次)；各期人均消费分别以150元和200元，利润率按86、25测算，第一期年产值约1620万元，年利润405万元；远期实现年产值5400万元，年利润1350万元。若在经营中加强管理，不断改善和提高服务质量，其效益是可以保持稳定的。据此计算甲方基础设施建设投资回报期为：投资回报期为：1729.25万元405万元5年（3）除上述直接经济效益外，旅游业及其带动的第三产业的收入比值至少为1：7，按近期产值1600万元计算，第三产业收入可达11.2亿元，这时增强xx区地方经济实力，无疑是个显著的飞跃，同时还为解决社会就业提供机会，促进地方社会秩序的稳定。 社会效益（1）项目建设不仅为游客提供了一个特色鲜明、功能完善的休闲度假胜地，特别是西干线和萨大路与大庆市中87、心区搭起了一座便利而美丽的桥梁，再加上本项目建设起点高，重在精品旅游的打造，其投资水平己达到同类旅游产品的较高水准；农业观光休闲游对xx区和大庆市旅游经济的增长将产生很强的联动效应，提高xx区和大庆市的知名度以及树立良好的城市形象，有着不可替代的现实意义。（2）本项目的建成，不仅标志着该地区一个新的经济增长点的形成和可持续发展，而且对改善、整合与旅游业相关的市场资源都可得到有效的配置，还可能为社会提供众多的就业和再就业的机会，这对地区的社会稳定，对地区全面建设小康社会都将起到“实验田”的作用。 生态效益旅游开发的首要工作就是环境的美化、道路的建设与整治、景观建设、基础设施建设等，这些举措都对旅88、游地的生态环境平衡起着积极的促进作用。第四章 可行性研究结论本项目作为大庆市“十五”期间旅游业重点开发项目之一，这是经过慎重论证并反复研究所形成的决策。本项目既具有生态旅游的性质，又具有休闲度假、康体健身、会议接待、团体活动、夏令营安排、采集农耕文化的旅游功能。本项目具有得天独厚的自然观景和人文景观、景观类型齐备、旅游资源多姿多彩。通过本报告的研究表明：本项目在大庆城市与自然风景地区中具有鲜明的特色，与周边旅游点可实现旅游资源优势互补、组合性能良好、客源市场广阔、区位优势明显、交通条件便利、可进入性舒适，同时该项目所在地与大庆市中心仅距1.5小时车程，已具备所有的建设开发条件，有较大开发价值。本项目达到了社会效益、生态效益、经济效益的统一。我们认为，本项目经济性优越，战略意义深远，经济联动性很强，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和方案可行，建议抓紧立项建设