1、街道办事处科技孵化产业园街道办事处科技孵化产业园PPPPPP项目项目可行性研究报告可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总论总论.1 第二章第二章 建设单位简介建设单位简介.5 第三章第三章 项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性.6 第一节 项目提出背景.6 第二节 项目建设必要性.11 第四章第四章 市场需求分析市场需求分析.16 第五章第五章 建设条件和建设地址建设条件和建设地址.24 第六章第六章 设计方案设计方案.30 第七章第七章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析.55 第一节 设计依据及标准.55 第二节 项目周围环境质量现状.56 第三节 设计原则.56 第四2、节 生态环境影响治理措施.56 第五节 生态环境影响分析.61 第八章第八章 节能方案分析节能方案分析.62 第一节 用能标准和节能规范.62 第二节 能耗种类和能耗供应状况.63 第三节 节能措施和节能效果分析.65 第四节 节能建议.66 第五节 结论.67 第九章第九章 劳动安全及卫生劳动安全及卫生.68 第十章第十章 实施计划与工程管理实施计划与工程管理.70 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.75 第十二章第十二章 经济效益和社会效益分析经济效益和社会效益分析.78 第一节 经济分析.78 第二节 行业影响分析.85 第十三章第十三章 结论和建议结论和建议.863、 第一节 结论.86 第二节 建议.87 附件附件 山东省建设项目招标方案 第一章第一章1总论总论 市居住区规划设计规范5、国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要6、潍坊市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要7一、项目名称及承办单位一、项目名称及承办单位1、项目名称XX街道办事处科技孵化产业园2、建设性质新建3、项目建设单位潍坊市XX区人民政府XX街道办事处4、项目申请报告编制单位山东XX工程咨询有限公司工程咨询资格等级：证书编号：工咨发证机关：国家发展和改革委员会二、工作依据二、工作依据1、双方签订的本项目申请报告的委托书、合同书2、产业结构调整指导目录(2011 年本)（修正）3、潍坊市4、城市总体规划（2003-2020）4、中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、城、潍坊市服务业发展规划纲要 8、房地产开发项目可行性研究与经济评价92、建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指 南 10、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料11、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围三、研究范围1、项目申报单位概况2、项目概况3、发展规划、产业政策和行业准入分析4、资源开发及综合利用分析5、节能方案分析6、建设用地和征地拆迁分析7、环境和生态影响分析8、经济影响分析9、社会影响分析四、可研结论四、可研结论1、建设选址 本项目位于潍坊市XX区东环路以东，渤海路以西。地理位置优越，该5、地块水、电、热、通讯等基础设施配套齐全，交通方便。2、建设规模和建设内容本项目建设地点位于潍坊市XX区东环路以东，渤海路以西，规划用地面积 187328.27m2，总建筑面积 289478.61m2，其中地上建筑面积 266238.61m2（包括大型厂房建筑面积 97411.96m2、小型厂房建筑面 3积 19006.5m2、沿街厂房建筑面积 25595.15m2、仓储物流建筑面积7300m2、研发楼建筑面积 16550m2、综合楼建筑面积 54070m2、人才公寓建筑面积 36000m2、幼儿园建筑面积 2270m2、餐厅建筑面积7900m2、垃圾中转站 135m2）；地下建筑面积 23246、0m2。项目规划建设 4F 局部 3F（中间 2F 连廊）大型厂房 6 座，3F 小型厂房 6 座，3F沿街厂房 8 座，4F 局部 3F 仓储物流用房 1 座，4F 局部 3F 研发楼 5栋，26F（局部 3F）综合楼 1 栋，18F 人才公寓 2 栋，3F 餐厅 1 栋，3F 六班幼儿园 1 栋，垃圾中转站 1 个。本项目规划停车位 607 个。本项目通过科技孵化产业园项目的实施，为区内中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台，吸引生物电子科技类企业进驻，为生物电子企业的发展壮大提供有利条件。3、实施进度计划 本项目自 2015 年 11 月份开始前期准备工作，本项目建设工期 2.5年，计7、划于 2016 年 5 月开工建设，2018 年 11 月建成运营。4、投资估算 本项目总投资 60000.00 万元，其中建设投资 55217.70 万元，铺底流动资金 46.30 万元，建设期利息 4736.00 万元。建设投资中建安工程（含装修）费用 43289.30 万元，其他费用 9298.46 万元（含土地费用7180.79 万元），预备费 2629.41 万元。5、资金筹措 本项目总投资 60000.00 万元，其中建设单位自筹 12000.00 万元，申请银行贷款 48000.00 万元。6、经济和社会效益分析结论及建议 4（1）结论 本项目符合国家产业政策、行业发展规划及地方8、的发展需要，建设方案成熟、可靠，节能环保措施得当，社会和环境影响效益显著；公司管理规范，资金实力和筹措能力较强，能够保证本项目的顺利实施。所以，本项目规划上可行，经济上合理，项目建设是必要的、可行的。（2）建议 本项目在可行性研究报告批复后，应尽快委托有资质的设计单位对本项目进行工程设计，制订出详细的项目实施计划，尽早开展本项目建设的招标工作。项目建设内容较多，作好工程设计，力求使项目整体达到预定的社会、环境、经济效益，及时进行建设管理、施工管理才能真正作到质量控制、投资控制、进度控制，有利于化解项目的工程风险。公司必须设立专项资金账户管理，实行专款专用，建立严格的审批制度。项目必须有规划，按9、规划组织较强的班子负责实施，技术上一定要依托高水平的科研单位和技术人员指导。第二章第二章5建设单位简介建设单位简介 山东省潍坊市XX区XX街道，下辖 49 个自然村，46 个村民委员会、8 个社区居民委员会，驻地XX村。该街道位于XX区东南部、浞河西侧，是XX区人民政府和XX街道办事处的驻地。6第三章第三章 项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性 第一节第一节 项目提出背景项目提出背景 建立社会主义市场经济体制，实行以公有制为主体，多种所有制共同发展的经济形式，为我国中小企业的发展开辟了广阔的天地。但是，随着经济的全球化和社会的信息化，中小型企业和科技创新人才由于其尚处于创业初期，经10、济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力与大项目、大企业相比，基本没有优势。中小企业孵化产业园就是一个为创业企业和创新型科技人才提供创业环境、创业服务的场所，有利于降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。同时各级政府相继出台了一系列培育孵化企业的政策，种子资金政策、贷款担保政策等，降低了中小企业的创业门槛和创业风险，使它们纷纷向孵化产业园聚集。科技企业孵化器作为专门的科技产业服务机构，在将科技资源迅速、高效地转变为社会生产力，培育中小科技企业成功创业和迅速成长，加速地区和国家产业结构调整，发展高新技术产业，改造传统产业，创造新的就业机会等方面已经显现出其独特的功能与潜力，正在成为各国政府11、推动经济持续发展，保持社会安定与进步的重要手段。企业孵化器在世界上出现五十多年来，总量已近 3000 家，主要集中在美、欧等发达国家和部分转型国家。科技企业孵化器为世界新技术革命的产生与发展，为新经济的出现与繁荣做出了历史性的重要贡献。科技企业孵化器的发展状况已经成为判断一个国家和地区产业发展活力和潜力的重要标志。7我国的科技企业孵化器自 1987 年创办以来，在党中央、国务院以及各级政府的关心与支持下，在火炬计划的引导下，实现了快速发展。在高新技术创业服务中心的基础上，涌现了专业孵化器、大学科技园、留学人员创业园、软件创业园、国企创业孵化器、国际企业孵化器等多种类型，初步营造了科技创业环境，12、整合了科技产业化资源，融合了科教与经济发展体系，完善了社会主义市场经济发展体制。孵化器的建设离不开政府的支持和指导，因而要建设一个专业性程度较高的生物、电子科技孵化器，必须先对政府为孵化器及在孵企业制定的规定和提供的优惠政策有足够的了解。为推动我国科技企业孵化器事业持续健康发展，早在 2001 年科技部根据“十五”科技发展纲要和科技部产业化环境建设的要求，根据国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的精神，印发中国科技企业孵化器“十五”期间发展纲要（简称纲要）。纲要从我国科技企业孵化器的发展现状与趋势、发展指导思想与目标、主要任务与措施三个方面具体阐述了作为发展中小科技企业的孵化器的指导方针，进一13、步明确了对中小科技企业孵化器的支持和规范，对我国科技发展的方式具体的操作模式进行了大胆的探索。日前，科技部对前不久发布的科技企业孵化器(高新技术创业服务中心)认定和管理办法进行了公开解读，该办法是科技部根据国务院关于实施的若干配套政策的通知，在原有高新技术创业服务中心管理办法的基础上重新组织编制的。科技部方面明确了科技企业孵化器的概念，概括为以促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家为 8宗旨的科技创业服务机构。潍坊市人民政府关于加快新兴产业发展的实施意见 指出“把新兴产业的培育和发展作为高新技术赶超战略的突出重点，发展重点含提升我市传统材料产业技术水平加快纳米技术、生物技术与医疗方法结合积14、极推进纳米材料在传统医疗器件的应用，促进纳米生物医药产业的快速发展。把握新信息技术发展方向，重点发展电声器件、软件与信息服务外包产业，突破集成电路、新一代显示技术、软件等关键技术，促进智能化电子产品、数字音视频设备等新信息产品产业化，全面发展物联网、电子商务等新兴产业。”XX街道办事处科技孵化产业园顺应了国家鼓励建设科技孵化产业园的要求，以集约发展、创新方式、产业融合、运用多方资本为特点，为生物、电子类中小型创新企业搭建了良好的发展平台，有利于潍坊生物、电子产业的发展。产业园建成后，具有以下几个特点。一、本项目的建设是集约聚集发展的典范 本园区的建设实施，加速了生物电子研发机构、企业、寻求全国15、高校资源向XX街道办事处科技孵化产业园集聚。建设生物电子产业集群，首要任务就是要从以政府主导转向以市场主导，政府要结合市场力量建立由大学、科研院所、风险投资、中介机构、企业、银行及政府机构共同参与的综合管理体制，孵化产业园便是其中的最具代表的形式之一。在一个地域中的中小企业集约发展能够释放出一种集群效应。这种集群效应既是中小企业存在的结果，也是他们不断完善的动力，主要体现在下面三个方面：（1）外部经济性。即因企业在地域上的集中而导致社会分工深 9化、企业联系加强和区域资源利用提高所产生的成本节约。集聚经济效应以便利性而体现在四个方面，即接近的便利性，企业新生的便利性，创新的便利性和社会资本形成16、与积累的便利性。（2）联合行动。联合行动是指中小企业集群中企业间为了某些共同的目标而进行有意识的合作。集群中的联合行动可用企业间合作的数量与合作的方向两个维度来衡量。合作的企业数量是指企业集群中进行各类合作的企业数量之和，企业之间既可是两两之间的双边合作，也可是多个企业之间的多边合作。企业间合作的方向是根据企业间的合作关系建立的基础而定，在同类产品企业之间的合作为横向合作，沿着产业链分工的企业之间的合作为纵向合作。（3）制度效应。从整体来说，中小企业集群是介于企业与市场之间的一种新型的空间组织形态。作为一种组织形态，企业集群是处在一定的制度背景之中。制度背景分微观层面与宏观层面，前者有合约、产17、权等，后者有政治、社会与文化因素。集群中社会资本逐步形成与积累，集群中盛行着诚信与合作的文化氛围；它们可以统一市场、规范产品标准、推行共同商标和专项技术，各企业之间的合约签订与执行的交易费用较小。另外，政府在集群中作为一个重要的行动主体，它通过政策制订，选择合适的企业进驻集群、维护集群秩序，并通过特定的集群政策、形成适合有利的制度等来促进集群的发展。二、是创新创业平台的典范 促进产业集群的成熟任何企业都需要品牌作为企业的标志，获取最大利润，但是孵化器没有生产产品，只是提供服务，所以孵化器的品牌就是服务的品牌。这是在孵企业对孵化器提供服务质量和价值的 认可。从市场发展的角度来说，各个地区都在大力18、兴建企业孵化器项目，由于水平参差不齐，在发展的过程中必然就会产生激烈的竞争，那么建立有区别性的品牌就是当务之急。孵化器只有建立了一定的品牌形象，才可能更加充分的利用资源，完成自己的使命，才能给自己的在孵企业带来自豪感和自信心，以便不断的成功实现在孵企业的顺10利毕业。XX街道办事处科技孵化产业园不仅仅是建设硬件设施，还加强了发展个性化的增值服务体系，这是孵化器品牌发展的核心实质。规模的扩大，企业数目的增多，孵化器提供的服务支持也将越来越全面。原来没有条件提供的服务，现在有了客户群和相关中介机构的进驻，即使产业园没有政府方面给予的政策方面的特别优惠，也能通过贴近服务，个性化服务和真心诚意的服务来19、帮助创业的生物、电子科技企业发展，因而他们愿意到XX街道办事处科技孵化产业园来创业。所以XX街道办事处科技孵化产业园是众多创业平台中的创新典范。三、是第二、三产业融合的典范潍坊把生物工程和电子信息列为高新技术三大支柱产业之一，并制定了相应的政策，引进人才、落实资金，大力扶持和促进生物医药和电子信息产业的研发及产业化的发展，短短几年间，崛起了一批虎虎生威的生物医药和电子信息生产企业。作为知识密集型和资金密集型的生物医药和电子信息企业属于无烟工业，在控制得当的条件下，对于生态环境的影响较小，符合潍坊市产业转型发展的目标，也是实践科学发展观的重要一步。XX街道办事处科技孵化产业园作为为第二产业服务的20、第三产业 示范性项目，为潍坊市的生物科技产业和电子信息产业的发展提供了良好的发展平台，与之配套建设的工程咨询服务、金融服务、政策服务等第三产业也得到了良好的发展，是第二第三产业相互融合、相互11促进的良机。四、是政府与社会资本合作的典范孵化器强调的是对社会的外部经济性，而不是强调其自身的盈利能力，孵化器的一般盈利模式实现收益的基本类型有两种：短期收益与长期收益。短期收益有租金与日常提供的有偿服务如物业管理等之类，这些收益往往是以低于市场价提供给在孵企业的，总的收益较少，这些租金用于支持孵化器日常管理运作。长期收益是通过对在孵企业参股或风险投资等方式取得收益，这是一种高级的运作模式，需要孵化器自21、身孵化基金的支持，往往来自于政府的投入或者风险投资公司与孵化器整合在一起。但是，第二种盈利方式本应该由风投企业来配合完成，虽然收益巨大，但是具有较大的风险。XX街道办事处科技孵化产业园的主要资金来源于企业的投资并辅以政府资金的扶持，所以最大限度的为在孵企业提供优质的服务是XX街道办事处科技孵化产业园的宗旨。这是政府职能的一个重要体现，是政府与社会资金合作共同为社会提供服务和价值的良好表现。第二节第二节项目建设必要性项目建设必要性一、符合国家和地方政策的要求1.国家和行业发展规划科技企业孵化器作为专门的科技产业服务机构，在将科技资源迅 12速、高效地转变为社会生产力，培育中小科技企业成功创业和迅22、速成长，加速地区和国家产业结构调整，发展高新技术产业，改造传统产业，创造新的就业机会等方面已经显现出其独特的功能与潜力，正在成为各国政府推动经济持续发展，保持社会安定与进步的重要手段。企业孵化器在世界上出现五十多年来，总量已近 3000 家，主要集中在美、欧等发达国家和部分转型国家。科技企业孵化器为世界新技术革命的产生与发展，为新经济的出现与繁荣做出了历史性的重要贡献。科技企业孵化器的发展状况已经成为判断一个国家和地区产业发展活力和潜力的重要标志。我国的科技企业孵化器自 1987 年创办以来，在党中央、国务院以及各级政府的关心与支持下，在火炬计划的引导下，实现了快速发展。在高新技术创业服务中心23、的基础上，涌现了专业孵化器、大学科技园、留学人员创业园、软件创业园、国企创业孵化器、国际企业孵化器等多种类型，初步营造了科技创业环境，整合了科技产业化资源，融合了科教与经济发展体系，完善了社会主义市场经济发展体制。为推动我国科技企业孵化器事业持续健康发展，早在 2001 年科技部根据“十五”科技发展纲要和科技部产业化环境建设的要求，根据 国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的精神，印发中国科技企业孵化器“十五”期间发展纲要（简称纲要）。纲要从我国科技企业孵化器的发展现状与趋势、发展指导思想与目标、主要任务与措施三个方面具体阐述了作为发展中小科技企业的孵化器的指导方针，进一步明确了对中小科技企业24、孵化器的支持和规范，对我国科技发展的方式具体的操作模式进行了大胆的探索。13日前，科技部对前不久发布的科技企业孵化器(高新技术创业服务中心)认定和管理办法进行了公开解读，该办法是科技部根据国务院关于实施的若干配套政策的通知，在原有高新技术创业服务中心管理办法的基础上重新组织编制的。科技部方面明确了科技企业孵化器的概念，概括为以促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨的科技创业服务机构。国家发布的产业结构调整指导目录对中小企业孵化器平台建设予以鼓励。政府引导和政策支持，保证了中小企业孵化器有着非常明确的目标和宗旨。目前开发区管委会已出台了一系列培育孵化企业的政策，种子资金政策、贷款担保政25、策等，降低了中小企业的创业门槛和创业风险，使它们纷纷向孵化器聚集。本项目符合产业结构调整指导目录（2011 年）（2013 年修正）中的鼓励类“第三十七款其他服务业第 8 项开发区、产业集聚区配套公共服务平台建设与服务项目”相关要求。因此，本项目的建设符合国家产业政策。2、符合山东省相关的发展规划及产业政策 加快科技创新平台建设。推动创新型城市建设，促进创新要素的集聚，培育区域创新高地。支持济南、青岛、烟台建设国家创新型城市，支持济南、青岛、淄博、烟台、潍坊、泰安、威海、临沂、德州、菏泽等建设国家级高技术产业基地，支持黄河三角洲等国家可持续发展实验区建设。强化与国家各部委和中国科学院、中国工程26、院、中国科技大学等知名院校的创新联动，积极推动中科院在山东建立分院，争取更多的国家级创新平台落户山东。依托我省有实力的重点企业、14高等院校和科研单位，强化外引内联、合作共建、整合提升，在重要行业和关键领域，建设一批省级创新平台。完善创新平台运行管理体系，建立健全大型科研设备、科技文献、检测检验、科技信息开放共享共用制度，强化公共服务功能，放大重大创新平台龙头作用，带动我省原始创新和产业集成创新。推进科技成果产业化。加快建立政府引导和投入激励机制，完善以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系。支持重点企业建立境内外技术研发机构，鼓励企业与高校、科研院所共建技术创新战略联盟，支持高校27、增设一批工科专业和实训基地，鼓励国外大企业在我省设立研发中心和产业化基地。支持大学科技园、高新技术园区、滨州国家农业科技园区等各类科技成果中试基地、转化孵化基地建设。加快推进高新区“二次创业”步伐，力争更多的高新区进入国家级高新区行列，建设 50 个高技术产业基地。3、本项目建设是对开发区有效提升的需要 本项目是建设潍坊科技孵化产业园平台，属于公共服务平台建设项目，这对促进园区尽快形成具有决定性的作用。按照省、市对中小企业孵化器平台建设的总体要求，在建设中要按照高起点、高质量、不遗漏、不超标的原则，通过加固核心，完善功能，保障安全，强化管理，对标准化厂房实行统一、集中管理。按照园区公共服务平台28、建设的统一规划、标准，将中小企业孵化器平台建设成为高质量的为中小企业服务的平台，为中小企业提供高质量的标准化厂房、全方位的信息咨询服务，逐步达到适应企业的需要，适应中小企业不断扩大的需要，提升和推动全市工业经济发展。4、建设本项目是中小企业发展的需要建立社会主义市场经济机制，实行以公有制为主体，多种所有制共同发展的经济形式，为我国中小企业的发展开辟了广阔的天地。但是，随着经济的全球化和社会的信息化，中小型企业，由于其业主尚处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力与大15项目、大企业相比，基本没有优势。科技孵化产业园就是一个为创业企业提供创业环境、创业服务的场所，而孵化服务是指在29、特定的区域内、在特定的产业领域对经选择的中小企业项目提供房屋、金融、商务、信息、咨询、休闲、生活配套等各项服务，降低其中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。本项目通过科技孵化产业园项目的实施，为区内中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台，将推动潍坊市中小企业的发展，有利于提高开发区招商引资的成功率。综上所述，本项目的建设可以进一步增加开发区“造血”功能，增加地方财政税收和房屋租赁收入，迅速壮大当地经济、社会发展实力，快速推进工业发展进程具有十分重要的意义。同时，可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多投资者和企业入驻，创造更多的就业岗位和发展机会。因此XX街道办事处科技孵化产业园30、的建设是十分必要的。16第四章第四章 市场需求分析市场需求分析 一、发展趋势一、发展趋势 从世界生物医药产业发展趋势来看，生物医药产业作为朝阳产业，目前正处于生物医药技术大规模产业化的开始阶段，预计到 2020 年之后将进入快速发展期，并逐步成为世界经济的主导产业。市场规模迅速扩张近 20 年来，以基因工程、细胞工程、酶工程为代表的现代生物技术迅猛发展，人类基因组计划等重大技术相继取得突破，现代生物技术在医学治疗方面广泛应用，生物医药产业化进程明显加快。生物医药产业正快速由最具发展潜力的高技术产业向高技术支柱产业发展。生物医药发展呈现市场集中、产品集中的显著趋势，发达国家占据主导地位。一是少数31、发达国家在全球生物医药市场中占有绝对比重，处于产业主导地位。二是大的跨国公司主导了世界专利药市场，跨国企业在全球医药市场中的地位日益攀升，所占比重不断增长。三是在产品市场领域，单品种销售的市场集中度也呈现不断增高趋势。为了加速我国生物医药产业的发展，支持中小科技企业的壮大，各地的孵化器开始蓬勃发展起来。潍坊市也建立了生物医药产业园，吸引了国内外的资金、人才和技术方面的投入，取得了良好的经济效益和社会效益，为潍坊市生物医药的发展起到了一定的促进作用。20 世纪最后 20 年，以电子信息及其技术为先导和显著标志，国外发达国家(尤其是美国)信息产业取得了突破性进展，从产业结构角度分析，信息产业是随着32、计算机技术、通讯技术与网络技术等信息技术的产生而形成的，信息产业既包括信息硬件设备制造业、软件业，也 17包括信息设备提供与信息服务业，是一个横跨第一、二产业与第三产业的特殊产业。现代信息产业的形成时间虽不长，但是其发展速度之快、扩展规模之广、影响力度之大，是过去任何产业部门的发展所无法比拟的。电子信息产业多年来为我国的信息化、工业化和现代化建设做出了突出贡献，在国民经济中的作用不断提升，现代电子技术装备为国民经济各部门提供了先进的技术用于远程教育、远程医疗、电子娱乐、电子商务等各类新业务，促进了社会进步。潍坊市电子信息产业是二十世纪六十年代开始建立并发展起来的新兴产业，是全市重点发展的六大支33、柱产业之一。潍坊市为了充分发挥产业园的集聚效应，实现产业向技术水平更高、市场竞争力更强、经济效益更佳的层次转移，提高传声器产品在全球的竞争地位。推动LED 等为主的光电子产业尽快膨胀规模，形成优势。今年先建立省级“光电子产品产业园”和“电声器件产业园”，争取用 3 年左右的时间，把光电子和电声器件产业园建设成为国家级的产业园。园区内实现销售收入 50 亿元以上，利税 8 亿元以上，主要产品的技术、规模均处于国内领先水平，达到国际先进水平，建立起以中微光电子(潍坊)有限公司、怡力达电声有限公司等为示范企业的国家级研发机构或技术中心。产业园的建设有利于积极培育企业自主创新能力，推进研发优势向产业优34、势的转化。重点支持具有自主知识产权的新药研制，引导建立产学研联盟，加大对创新药物的扶持，推进创新药物优先进入医疗保障体系中。推进实施国际化战略，促进潍坊生物医药产业融入国际产业创新链。重点鼓励企业开展产品的国际注册与营销工作，支持符 合国际标准的 GMP 改造；抓住欧美发达国家生物医药研发外包转移的机遇，扶持推进医药研发外包等现代高技术服务业的发展。引导生物产业各类资源集聚，发挥规模效应。实施了加快中小科技企业发展的政策，加速生物医药研发机构、企业、寻求全国高校资源向XX街道办事处科技孵化产业园集聚。做好产业基地公共服务平台的规划和建设，提高产业发展的支撑能力。提供“一站式”办公和一条龙的企业35、相关咨询和业务办理，使得初创公司能在短期能就办理完所有相关手续，把企业资源和精力用在企业管理和产品研发上。产业园建立了管理机构，接受市政府的委托，负责协调政企之间的沟通并为孵化企业提供配套服务。营造政策环境方面，形成了生物医药产业为重点发展的支柱产业之一的方针政策，积极调用行政资源，为企业的科技创新研发提高资金支持和优惠措施。积极培育创业投资机构，完善生物电子产业的投融资环境。XX街道办事处科技孵化产业园在入驻企业的选择上有着自己一套评价标准，在确定孵化器的形象、主要任务的同时，就要确定选择孵化企业的标准，并实施比较严格的接纳步骤。在选择企业时，往往要通过技术评估、金融分析、项目评估、商业分析36、创业者综合评估和专家评审等多种手段对企业进行考察，最终才确定接纳。在这孵化过程中，孵化产业园围绕在孵企业，着重于提高在孵企业的素质方面，不断拓宽服务到内容和质量，服务内容涉及企业构想、研究、开发、生产、销售以及企业的包装、上市的全过程服务，以及这一过程所需要的资本、行政、物业、市场、会计等各个方面的服务，帮助在孵企业成长壮大。所以由于一贯的对质量的追求，孵化器的企18业在竞争力上也超出一般生物医药企业，对于在孵企业综合研发能力，19抗风险能力以及市场化能力将会有进一步的发展。我国科技企业孵化器的发展已形成自己的特色并开始呈现多种形态。孵化器正朝着形式多样化、功能专业化、投资主体多元化和组织网37、络化方向发展。在形式多样化方面：不仅有综合性的创业中心，而且近年来发展了一批留学人员创业园、大学科技园和海外创业园等。如今，已有依托清华大学、上海交通大学、武汉大学、重庆大学、四川大学、厦门大学等高等院校建立了 58 家大学科技园孵化器；北京、上海、苏州等地依托创业中心和高新区建立了 50 多家留学人员创业园，为海内外留学人员和海外华人提供创业的全程服务；在美国、俄罗斯、新加坡、英国等地建立了海外创业园。在功能专业化方面：兴建了一批以中小型的软件开发企业为主要培育对象的软件园；厦门软件园（海西股权投资中心）、上海张江生物医药孵化器、北京医科大学医药孵化器、北京 863 软件孵化器、北京北内制造38、业孵化基地、北京新材料孵化器、陕西杨凌农业专业孵化器、天津塘沽海洋技术专业孵化器等一批专业技术孵化器已经投入运营。在投资主体多元化方面：除了有政策性孵化器外，商业性孵化器的发展呈现良好态势；管理体制已从事业型为主，向企业型、事业单位企业化管理并重模式转变。一批国有和民营大中型企业、风险投资机构和跨国公司已经在中国创建了企业孵化器，以孵化器数量最多的北京为例，在 2000 年统计的 25 家孵化器中，大学投资的孵化器占 5 家，国企投资的孵化器占 7 家，民营企业投资的占 1 家，政府投资的 20占 7 家，国外公司投资的占 2 家，其他孵化器占 3 家。在组织网络化方面：为促进孵化器优势互补，39、协同发展，企业孵化器的工作组织网络也应运而生。1993 年高新技术产业开发区协会建立了高新技术创业服务中心专业委员会，这是第一个全国性的科技企业孵化器网络(组织)，目前已拥有 100 多家正式会员，每年都举办研讨、交流活动并与国外同行建立联系。设立在科技资源比较丰富的中心城市，连接本城市各类型孵化器的城市孵化器网络，目前已在北京、上海、武汉等地建立；中西部 12 个省市、华北、东北和华东地区先后建立了区域科技企业孵化器网络。此外，中国还积极参与了国际孵化器网络组织的有关活动。孵化器在对中小型科技企业的孵化的实践中，在创业投资、综合服务方面进行了大胆尝试与探索。目前已有 50%左右的孵化器以孵化40、基金、担保公司等多种形式对孵化企业提供投资、贴息及担保等多种方式的投融资服务。截止 2003 年底，全国各地已建立孵化基金 33.3亿元，并初步形成了一支创业投资管理专业队伍。许多孵化器将科技、管理、金融、财税、贸易、中介等机构引入中心，一方面保证了政府给创业企业的优惠政策到位，另一方面为创业企业搭建一个全面服务的平台。当前，中国科技企业孵化器的发展处于从经典型的综合性孵化器向现代多种类型的专业孵化器发展的转型时期；由政府单一投资建立的社会公益性孵化器扩展到政府、大学、研发机构、企业、投资机构独立或合作建立的社会公益性、非营利性或营利性孵化器共存的多元化发展时期；由单独依靠科技资源向依托科技资41、源与产业资源优化重 组相结合的方式转变；由在高新区内建立向以高新区为基地辐射到任何有条件地方发展；由只建立孵化机构向建立以孵化器为核心，以网络为手段、吸引创业资本、相关中介服务机构和研发机构共同参与的21科技创新孵化体系过渡。同时，随着我国改革开放的不断深入和孵化器实践的不断深化，在孵化器这一新生事物的运行中，也出现了与原有体制和机制的碰撞、理论和现实的矛盾、观念和理解的差异，政策性、事业型孵化器普遍存在体制上的缺陷，孵化器管理人员的约束和激励机制尚不健全。一些地方重数量轻质量、数量增长快、服务功能滞后，相当一部分孵化器管理人员缺乏企业管理的经验和能力，对入驻企业缺乏判断和识别能力；孵化器物业42、建设出现追求“豪华”的倾向，导致孵化器建设和运营成本上升，对创业企业和孵化器发展不利。XX街道办事处科技孵化产业园的建设顺应了市场和发展环境的需求，有利于入园的生物电子企业的发展。二、有关政策二、有关政策1、自 2008 年 1 月 1 日至 2010 年 12 月 31 日，对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地、免征房产税和城镇土地使用税；对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税。2、对符合非盈利组织条件的孵化器的收入，自 2008 年 1 月 1 日起按照税法及其有关规定享受企业所得税优惠政策。3、享受本通知规定的房产税、城镇土43、地使用税以及营业税优惠政策的孵化器，应同时符合下列条件：22（1）孵化器的成立和运行符合国务院科技行政主管部门发布的认定和管理办法，经国务院科技行政管理部门认定，并取得国家高新技术创业服务中心资格；（2）孵化器应将向孵化器企业出租场地、房屋以及提供孵化器服务的业务收入在财务上单独核算；（3）孵化器内提供给孵化企业使用的场地面积应占孵化器可自主支配场地面积的 75%以上（含 75%），孵化器企业数量应占孵化器内企业总量的 90%以上（含 90%）。4、本项目建成后，与政府协商园区内相关优惠税收政策，提供相应的政策扶持。三、外部需求三、外部需求 作为一种特殊形式的中介机构，孵化产业园的基本任务是为44、被孵化企业提供各种外部资源的服务。被孵化企业对外部资源的需求一般应包括：1、创业支持：包括企业创办手续服务、基础条件的提供等；2、咨询与培训：包括政策、财务、税务、人事管理的咨询及相应的培训等；3、要素资源服务：包括人才、技术、产品、资金和市场协作网的建立和有效服务；4、信息化服务：包括建立数字化网络平台、提供网上培训、展示、电子商务服务等。孵化产业园要进行服务方式的创新，引入社会力量为孵化产业园及其在孵企业提供服务，推进孵化服务的社会化。孵化产业园要发挥 自己的优势，对于自身没有优势的服务项目，要充分发挥和借助社会机构的力量，引入专业化的服务；要探索有偿服务的方式和方法，通过有偿孵化服务促使45、孵化产业园提高服务质量和服务效率，使在孵企23业能获得水平和质量不断提高的个性化孵化服务。四、是树立潍坊科技孵化产业园品牌的需要四、是树立潍坊科技孵化产业园品牌的需要促进产业集群的成熟任何企业都需要品牌作为企业的标志，获取最大利润，但是孵化产业园没有生产产品，只是提供服务，所以孵化产业园的品牌就是服务的品牌。这是在孵企业对孵化产业园提供服务质量和价值的认可。从市场发展的角度来说，各个地区都在大力兴建企业孵化器项目，由于水平参差不齐，在发展的过程中必然就会产生激烈的竞争，那么建立有区别性的品牌就是当务之急。孵化产业园只有建立了一定的品牌形象，才可能更加充分的利用资源，完成自己的使命，才能给自己的46、在孵企业带来自豪感和自信心，以便不断的成功实现在孵企业的顺利毕业。XX街道办事处科技孵化产业园不仅仅是建设硬件设施，还加强了发展个性化的增值服务体系，这是孵化器品牌发展的核心实质。规模的扩大，企业数目的增多，孵化器提供的服务支持也将越来越全面。原来没有条件提供的服务，现在有了客户群和相关中介机构的进驻，即使孵化器没有政府方面给予的政策方面的特别优惠，也能通过贴近服务，个性化服务和真心诚意的服务来帮助创业的生物、电子企业发展，因而他们愿意到XX街道办事处科技孵化产业园来创业。24 第五章第五章建设条件和建设地址建设条件和建设地址 一、建设地区概况一、建设地区概况XX区是潍坊市四区之一，地处山东半47、岛中部，渤海莱州湾南岸，东界昌邑，西接寿光，紧邻坊子、奎文、潍城三区和潍坊高新技术产业开发区、潍坊经济技术开发区。全区面积 870.2 平方公里，耕地面积49.6 万亩，常住人口 32.75 万（第六次人口普查数据）。辖XX经济技术开发区、海洋化工开发区及 6 个镇，2 个街道，375 个行政村，8 个居委会。2014 年第一产业增加值 11.6 亿元，较上期增长 2.4%，截止 2014年 12 月末，寒亭区新建农民合作社、家庭农场 119 家，占全年任务目标的 119%。全区农村合作社发展到 554 家，家庭农场发展到 18 家。入社社员达到 3.6 万户，占全区农户总数的 45%。全年全48、区小麦总产达 11.6 万吨，同比增加 6.9%；全区肉蛋奶总产量 12.8 万吨，畜牧业总产值达到 50 亿元；全区森林覆盖率达到 33.5%，同比增加 1.5 个百2014 年以来，XX区经济实力继续增强，完成地区生产总值 186.2 亿元，较 2013 年增长 9%；同期，寒亭区三次产业结构为 6.2：53.5：40.3，第三产业比重同比继续上升，产业结构进一步得到优化。分点。2014 年第二产业增加值 99.7 亿元，较上期增长 8.8%，其中通用设备制造业、化学原料和化学制品制造业以及医药制造业等行业增长速度较快。2014 年，寒亭区 109 家规模以上工业企业工业增加值同比增长 949、.9%，完成工业总产值 408.7 亿元。252014 年，寒亭区服务业实现增加值 74.99 亿元，同比增长 10.7%，服务业增加值占 GDP 比重达到 40.3%。寒亭区实现限额以上社会消费品零售总额 30.4 亿元，同比增长 10.1%；服务业完成固定资产投资124.9 亿元，同比增长 14.6%，服务业投资占全社会固定资产投资的比重达到 56.01%；全区服务业实现税收 9.5 亿元，同比增长 19.3%，占全部税收的 48.86%。2014 年人均生产总值 50053.76 元，同比增长 9.34%，进出口总额7.3397 亿美元，较上期增长 3.1%，其中出口总额 4.9770 50、亿美元，同比增长 22.1%，出口保持强劲的增长态势，进口总额 2.3627 亿美元，同比降低-22.3%，进口下降的原因主要为 2014 年由于国内经济下行，国内大宗商品价格低廉，部分进口企业转为国内采购。2014 年尽管经济面临下行压力，寒亭区财政仍然保持较快速度的增长。2014 年寒亭区完成财政总收入 32.4905 亿元,同比增长 2.77%。同期，从财政收入结构来看，寒亭区以政府基金性收入及地方财政收入为主。2014 年，寒亭区以税收为主的公共财政预算收入继续快速增长，2014 年实现公共财政预算收入 13.7780 亿元，增长 13%，占地方财政收入的 42.41%。其中，税收收入51、同期在公共财政预算收入中的占比为 85.03%，实现收入 11.7161 亿元。从税种结构来看，营业税、增值税、城镇土地使用税、契税、企业所得税仍是税收收入的主要构成，前述六大税种占当年税收总收入的 80.61%.同时，受国家 2014 年出台的各项对行政事业收费优惠及减免政策影响，非税收收入较上期下降明显，非税收收入 2.0619 亿元，较上期下降 12.1%，其中行政事业收费下降 34.2%。从税种结构来看，国有资 26源（资产）有偿使用收入、行政事业收费是非税收收入主要构成，占非税收收入的 70.59%。财政性基金性收入 14.7609 亿元，较上期增长 39.9%，财政性基金收入中，国52、有土地使用权出让收入 13.1357 亿元，较上期增长 45.4%，国有土地收益基金收入 0.6786 亿元，较上期增长 44.2%。二、建设地址二、建设地址 本项目位于潍坊市寒亭区东外环路以东，渤海路以西。地理位置优越，该地块水、电、热、通讯等基础设施配套齐全，交通方便。三、自然条件三、自然条件 地质、地貌 寒亭区位于山东半岛中部，地跨北纬 3642至 3710，东经 11857至 11927，总面积 870.2 平方公里，属滨海冲积平原，地势南高北低。在大地构造上属华北台地，处在鲁西隆起、沂沭断裂带、鲁东隆起三个次级构造的交汇处，地势南高北低，坡向莱州湾海岸。城区平均高程 28 米，寒亭区53、平均高程 27 米。根据国家地震局中国地震烈度区划图，本项目所在区为 7 度烈度区，本项目所有建筑物按国家工程抗震设计规范执行。气候 本项目所在地位于潍坊市寒亭区，潍坊市属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。气温：历年平均气温：12.2 历年平均最高气温：19.2 27 极端最高气温：40.7 历年平均最低气温：7.7 极端最低气温：-21.4 降雨量：历年平均降雨量：646677mm 年最大降雨量：1215.7mm 年最小降雨量：372.3mm。湿度：历年平均空气湿度：67.5%年最大空气湿度：90%年最小空气湿度：55%风向风力：夏季主要风向为：东南风 冬季主要风向54、为：北风 历年平均风速：3.5 米/秒 最大风速：20 米/秒 霜冻：历年平均日照总时数为 2792 小时。从水文、气象和地质条件来看，本项目建设地点不会对工程建设造成不良影响。四、基础设施条件四、基础设施条件 交通运输 寒亭区地处山东半岛中部，渤海莱州湾南岸，北部潍坊港年吞吐 28能力 40 万 t，可与天津、大连、烟台、青岛等 20 多个港口通航；城区距潍坊机场 20 公里；位于域内的潍坊国际集装箱中转站，是国家二级开放公路口岸；距青岛机场 100 公里、济南机场 170 公里；域内道路四通八达，济青、潍莱高速公路，206、309 国道，大莱龙铁路、新海公路和即将建设的环渤海高速公路穿境而55、过，央赣、潍九公路以及在建的北海路纵贯南北。潍坊市寒亭区人民政府寒亭街道办事处位于潍坊市寒亭区东环路以东，渤海路以西，紧邻市政道路，交通便利。供水 本项目用水来源于潍坊上实环境水务股份有限公司市政给水管网，自市政供水管网接入供水管道，即可满足用水要求。排水 本项目排水采用雨污分流制，雨水经雨水管道就近排入雨水管道，污水就近排入市政污水管道，自流进入市政污水处理厂，经污水处理厂设施处理达标后排河。供电 本项目供电由潍坊市供电公司供应，自市政 10kV 供电线路“T”接引线，在用地内建设配电室和完善的供电网络，即能够满足本项目的用电需求。通讯 潍坊市通讯设施先进，电话全部实现了程控自动交换，可直拨56、国内外。形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的建设提供了便利条件。29消防 潍坊市城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，室外消火栓的布置间距不大于 120m，保护半径不大于 150m，消火栓距路边不大于 2m，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。本项目的消防应按建筑设计防火规范和建筑灭火器配置设计规范设计、配置。30第六章第六章 设计方案设计方案 第一节第一节 建设规模建设规模 本项目建设地点位于潍坊市寒亭区东环路以东，渤海路以西，规划用地面积 187328.27m2，总建筑面积 289478.61m2，其中地上建筑面积 266238.6157、m2（包括大型厂房建筑面积 97411.96m2、小型厂房建筑面积 19006.5m2、沿街厂房建筑面积 25595.15m2、仓储物流建筑面积7300m2、研发楼建筑面积 16550m2、综合楼建筑面积 54070m2、人才公寓建筑面积 36000m2、幼儿园建筑面积 2270m2、餐厅建筑面积7900m2、垃圾中转站 135m2）；地下建筑面积 23240m2。项目规划建设 4F 局部 3F（中间 2F 连廊）大型厂房 6 座，3F 小型厂房 6 座，3F沿街厂房 8 座，4F 局部 3F 仓储物流用房 1 座，4F 局部 3F 研发楼 5栋，26F（局部 3F）综合楼 1 栋，18F 人58、才公寓 2 栋，3F 餐厅 1 栋，3F 六班幼儿园 1 栋，垃圾中转站 1 个。本项目规划停车位 607 个。本项目通过科技孵化产业园项目的实施，为区内中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台，吸引生物电子科技类企业进驻，为生物电子企业的发展壮大提供有利条件。第二节第二节 设计原则设计原则 1、可持续发展原则，项目区的规划即要立足当前，着眼长远，远近结合，又要充分考虑资源和环境的承载能力，合理确定产业项目及用地布局。2、集约利用与产业聚集原则，围绕主导产品发展一系列相关生产 31和服务，使资源得到有效利用，形成产业链和特色产业。3、统筹规划，分步实施，基础设施先行的原则，园区的开发建设与城市59、总体规划、土地利用规划相结合，实行统一规划、分步实施、滚动发展原则，成熟一片、开发一片，逐步做大做强工业园区水电路等基础设施线性配套建设。4、政府引导、市场化运作原则。园区实行政府引导与市场化运作结合起来。采取以园招商、以项目招商、以商建园。以商兴园的市场化运作模式。充分发挥市场主体作用，组建园区开发管委会、园区开发投资公司、担保公司三位一体园区管理机制，对园区项目实行一站式服务，降低入园成本。第三节第三节 规划方案规划方案 1、功能布局 整个园区规划留五个出入口：在厂区西侧的东外环路上规划出三个出入口，满足办公区和生活区的交通需求。另两个出入口设在基地东侧渤海路上，满足生产区产品货物的运输要60、求，整个厂区交通便利。在用地规划上：工业城市综合体不仅有标准厂房，还有高档公寓、学校、宾馆酒店、综合服务楼、创意大楼、公共绿地等配套设施。2、道路交通 各级道路网的设计充分考虑地形地貌及物流对场地的要求，内部交通性道路与其他各地块的主要道路衔接严格依据规划要求，横断面设计出考虑景观要求外，强化道路交通的可达性、便捷性。3、植物配景 32本设计结合生态性、经济性、景观性、实用性来综合体现车间绿化充分考虑季相变化，注意夏季遮阴和冬季采光，注重乔木、灌木、地被多层次集合。考虑厂区的特点，选择抗性强的树种。（1）景观性：主干道两侧选用景观效果好的植物间植方式，形成有韵律的景观道。（2）经济性和实用性：61、以适地适树和选用乡土树种为原则进行配置，在满足景观要求的基础上使管理和造价上更加经济。第四节第四节 建筑工程建筑工程 一、建筑设计一、建筑设计 1、设计依据 建筑设计防火规范(GB50016-2006)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)屋面工程技术规范(GB50345-2012)民用建筑设计通则(GB50352-2005)2、主要建筑概况 建筑面积：289478.61m2。结构形成：孵化厂房采用钢构。建筑合理使用年限：50 年。工程类别及耐火等级：二类建筑，耐火等级为二级。屋面防水等级：二级。3、建筑设计 建筑垂直交通 33每单元设置一部开敞疏散楼梯，梯段宽度和梯级尺寸62、均满足消防疏散要求。建筑立面设计 建筑主墙体采用真瓷漆（有分隔），底部采用大面积的仿石面砖，局部采用大理石；建筑外窗采用灰框塑钢窗；建筑通过不同外墙材料的搭配形成明显的质感及色彩对比；较小构件如挑板、线脚等处采用白色或灰色涂料，主要目的是为了让这些饰物更显突出，也是色彩逻辑化的一部分。二、结构设计方案二、结构设计方案 1、设计依据 依据的主要规范 混凝土结构设计规范（GB50010-2010）建筑结构荷载规范（GB50009-2012）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）建筑地基处理技术规范（JGJ79-2012）建筑结构设计统一标准（GBJ68-84）自然条件 基本风压：1.10.363、50.39kN/m2，地面粗糙度按 C 类 雪荷载：0.4kN/m2 冻土深度：0.5m 楼面活载取值见下表 楼梯：3.5KN/m2 卫生间：2.0KN/m2 34风荷：0.4KN/m2 2、基础设计 根据地质报告确定，所有建筑采用桩基基础。3、材料选用 墙体采用双层压型钢板复合保温隔热墙体，内填充 80mm 厚离心玻璃棉，玻璃棉内侧带隔热反射铝箔并起隔汽层作用。各工部之间间隔墙除有特殊要求者均采用单层压型钢板隔墙；砌体外墙装修：水泥砂浆粉刷，标高 1.2 米以下防蘑菇石蓝灰面砖，标高 1.2 米以上外涂饰丙烯酸外墙涂料；砌体部分室内装修：标高 1.2 米以下采用水泥砂浆，标高1.2 米以上采64、用混合砂浆，外均涂饰白色丙烯酸内墙涂料二道。煤矸石实心砖强度等级 MU10、M5 混合砂浆砌筑；蒸压加气混凝土砌块填充墙强度等级 A5.0，M5 混合砂浆砌筑。钢结构厂房复合压型钢板墙面做法如上图所示。主车间标高 1.200m 以上为热镀铝锌压型钢板墙，做法为：(由外至内)1）0.6mm 厚乳白色热镀铝锌压型钢板（表面氟碳涂层）；2）80mm 厚(容重不小于 16kg/m3)的离心玻璃棉（内侧有铝箔隔热、防潮层）；3）C 型热镀锌冷弯型钢檩条；354）0.5mm 厚乳白色热镀铝锌压型钢板（表面聚酯涂层）。门、窗 一般车间物流大门均采用彩色复合压型钢板电动提升门，技术要求按国家标准 02J61165、-3 执行，大门附带小门扇；供人员消防疏散用小门，采用钢板平开门 15002400(H)。建筑外门窗抗风压性能分级为 3 级；气密性能分级为 3 级，节能建筑不小于 4 级；水密性能分级为 3 级；保温性能分级为 3 级，节能建筑 8 级。门窗玻璃的选用遵照建筑玻璃应用技术规程和建筑安全玻璃管理规定 发改运行20032116 号及地方主管部门的有关规定。单块窗玻璃大于 1.5m2、门玻璃大于 0.5m2采用安全玻璃。屋面、隔间封顶 车间主体工程屋面均做双层压型钢板复合保温隔热屋面（檩条隐藏型），屋面板连接采用角驰型 180 度咬边屋面构造。屋面坡度 5%，考虑到厂界范围风荷载较大，为避免屋面板66、破坏建议采用 YX51-360板型或 360 卷边 U475 板型，增加屋面板固定点。屋面排水采用内天沟内落水排水，沿外墙天沟设溢水口。做法为 DN50 钢管，间距 6m。当无法设置溢水口时，按规范要求采用加密雨水管、加大管径，满足屋面雨水排水要求。36（1）双层压型钢板复合保温隔热屋面做法(由上至下)如上图所示。0.6mm 厚热镀铝锌压型钢板（表面氟碳涂层、耐候耐腐蚀性好）；100mm 厚双层压型钢板复合保温隔热屋面做法(由上至下)(容重不小于 16kg/m3)的离心玻璃棉，底面带铝箔，起隔热、隔汽作用；Z 型热镀锌檩条（檩条隐藏不宜维修，故采用 Z 型）；0.5mm 厚乳白色热镀铝锌压型钢67、板（聚酯涂层）。（2）混凝土屋面做法：23mm 厚 SBS 防水卷材、面层卷材带保护层；30mm 厚 1：3 水泥砂浆找平层（内配 4 钢筋网片）；100mm 水泥膨胀珍珠岩保温板；1:8 水泥膨胀珍珠岩找 2%坡；钢筋混凝土屋面板。注：考虑到大多数屋面均有设备、故不考虑屋面做架空隔热层。基础 所有墙基础均采用钢筋混凝土基础，混凝土采用 C30；柱子采用独立基础，混凝土采用 C30；所有基础垫层均采用 C10 混凝土。其它 按规范的规定应在楼体中，设伸缩缝、防震缝和沉降缝。钢筋选用：级钢；级钢；冷拔带肋筋。所有墙基在-0.06 米处做一道水泥防水防潮砂浆层，厚 20mm。37三、装修设计方案三68、装修设计方案 1、设计理念 在本案中大量使用玻璃、银色系列及浅色调的洁净材料，如玻璃幕墙、银质铝塑板、水晶白麻石材、玻化砖等，围绕本案主题，构筑个性化空间，该色彩搭配除了清透、雅致、稳重、大气之外，亦表现出一种力度感和效率感。2、设计要求（1）项目设计要覆盖全面，包含但不限于会议室、门迎会客室设计，线管处理、地面、墙面处理及设计、吊顶设计、喷淋系统设计、安防及门禁系统设计、所有选材设计等。（2）项目设计要简洁现代、美观大方，符合现代化企业办公条件。（3）办公室、会议室墙体白色、地面浅色瓷砖，走廊墙体浅色瓷砖、地面石材，卫生间墙体白色瓷砖、地面防滑瓷砖。（4）根据装饰效果及照明要求合理进行照明69、设计，平均每小间办公室电源插座不少于四组接口。(两组为四个插孔、两组为两个插孔)。3、办公室设计说明 简洁的装饰语言，对称的空间布局，规范方整、功能健全，与环境形成交流，最终达成默契，突出了现代办公环境讲究效率的特征。普通的办公桌选择了现在许多家具公司设计了矮隔断式的家具，它可将数件办公桌以隔断方式相连，形成一个小组，将这些小组以直排或斜排的方法来巧妙组合。4、材料选用 38在材料上，大厅花岗岩的运用首先花岗岩具有质地坚硬，耐磨，耐压，其化学稳定性好，不易风化变质，耐腐蚀性强，适合于室内大堂等公共空间和室外空间。在天花的运用上用矿棉板，其与石膏板相比，从耐损度、保温性能、吸声系数数等来说，矿棉70、板都是比较好的。另外，矿棉板的质量要比石膏板轻。在局部空间运用了玻璃，其玻璃是刚兴起的装饰材料，可以丰富，活跃空间，其玻璃的颜色可以和室外的风景形成室内外的统一，把环境室内化.铝塑板是现在装饰行业中新材料，它和典雅的石材，以及玻璃幕墙相比不大，同时在阳光下表面即艳丽又凝重，同时避免了光的污染，它还具有轻质高强，防水，防热，隔音，适温性好，耐腐蚀，易清洁，光洁度好，不易变形，价格适中，因此在设计中，运用了大量的铝塑板。5、施工要求（1）顶面工程 顶面乳胶漆，刷乳胶漆二遍饰面；石膏板吊顶，轻钢龙骨、局部造型木龙骨打底，石膏板贴面、刷防锈漆；矿棉板吊顶，轻钢龙骨打底，矿棉板贴面。（2）地面工程 室内71、地面铺设瓷砖。包括但不限于踢脚线、过门石。（3）墙面工程 采用乳胶漆饰面。批刮腻子 2-3 遍，找补一遍，打磨两遍，刷乳胶漆二遍饰面。（4）门窗工程 39实木线条包门窗套。窗边包边，窗台石材，每间办公室装窗帘盒，木工板基层，石膏板饰面，面刷乳胶漆。（5）电气工程 室内照明线路铺设及开关灯具插座等的安装。平均每小间办公室电源插座不少于四组接口。（6）隔墙工程 实体砖混隔墙，确保隔音；靠近走廊内隔房间采用喷砂玻璃隔墙，确保采光。四、屋顶光伏发电及照明四、屋顶光伏发电及照明 本项目建设在山东省潍坊市寒亭区，利用厂房屋顶建设光伏发电项目。根据每个屋顶及立面的组件容量，选择合适的逆变器，分别布置在各发电72、厂房附近。本工程新增开关柜等设备均考虑放置于厂区原有配电室内，只需对原有配电室进行改造即可。1、结构设计 根据本项目混凝土平屋面的实际情况，综合考虑支架的结构强度、安全稳定性、施工安装便利性等因素。支架主体型材拟全部采用 Q235热镀锌角钢，螺栓等辅材采用不锈钢材质。2、主要建筑材料 项目材料的选用、检验必须满足国家标准和有关规范。（1）混凝土 现浇混凝土构件：C25，C30 素混凝土垫层：C10，C15 40（2）钢材 型钢和钢板：一般采用 Q235B，特殊处采用 Q345 系列钢。钢檩条：冷弯薄壁型钢 钢筋：HPB300 级、HRB335 和 HRB400 级 压型钢板：0.4-0.6mm73、 厚（3）水泥 普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥及抗硫酸盐水泥等。（4）砖及砂浆 砖：MU10 多孔砖、砌块 砂浆：一般为 M7.5 混合砂浆及 M7.5 水泥砂浆 3、照明 照明采用集中控制，采用铜芯电缆，直埋线路采用埋设，深度不小于-0.8 米，上覆保护板。跨路敷设时，穿焊接钢管保护，并于路两边设置标志桩。照明采用金属灯杆、太阳能 LED 节能照明灯具，灯杆需做好接地连接。路灯与防雷接地及防静电接地采用公用接地装置。五、雨水收集系统五、雨水收集系统 1、雨水收集系统说明 初期雨水经过多道预处理环节，保证了所收集雨水的水质。采用蓄水模块进行蓄水，有效保证了蓄水水质，同时不占用空间，施工简单、方74、便，更加环保、安全。通过压力控制泵和雨水控制器可以很方便地将雨水送至用水点，同时雨水控制器可以实时反应雨水蓄水池的水位状况，从而到达用水点。41雨水经过管网收集后，经过弃流井，将初期较脏的部分弃流至城市污水管网，以减少设备处理压力，保证出水水质。弃流后的雨水进入调蓄池，调蓄池的作用是在降雨时将雨水进行储存，无雨时保持系统在一定时间内持续运作；将短期的、不定量的雨水转变为有一定周期和水量的水。处理设备采用侧向流中间进水斜板沉淀的工艺，出水稳定可靠，处理达到回用水标准。达标后的水进入清水池，方便业主回用。回用水通过高压泵或变频泵提升至业主回用管网即可。2、处理流程图 3、雨水收集处理说明 雨水弃流75、过滤装置雨水弃流过滤装置 雨水弃流完整的应该叫雨水初期弃流，他主要应用在雨水收集利用系统中。一般是指收集屋面，硬化地面，草坪及其他可以收集雨水 42收集介质中的雨水时，刚开始的雨水都会含有杂质，如鸟粪、纸屑、杂尘、油污等易污染物，所以刚开始的部分雨水需要用弃流装置，或弃流井把它做一个抛弃，收集后面干净的雨水。该装置能够在雨水来临时，自动收集初期雨水，到一定量后，管道自动进行分流，使以后的雨水将能进入处理系统。待雨停之后，收集的初期雨水将配排入市政管道。在雨量过大超过处理系统负载时，该系统还能将多余的雨水自动分流进入市政管道，保护处理设备与其他设施。通过雨水井自流进入弃流系统，弃流系统对初期雨水76、自动弃流，满足处理要求的雨水进入调蓄系统，调蓄系统中的水由雨水处理装置进行净化后进入清水系统，清水系统水质达标，再由回用设备输送至各回用点。视来水水质与出水水质要求，可增设加药装置与消毒装置；处理产生的少量杂质定期排除；系统来不及处理的雨水将在弃流井中做为溢流水排至下游管网。目前常用雨水处理系统有斜板沉淀技术与微絮凝过滤技术两大类，微絮凝过滤又分为膜过滤与砂过滤。微絮凝过滤微絮凝过滤 六、地源热泵设计方案六、地源热泵设计方案 1、设计依据 工业建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50019-2015 地源热泵系统工程技术规范 GB50366-2005（2009 版）43通风与空调工程施工及验收规77、范 GB50243-2002 电气装置安装工程 低压电器施工及验收规范GB50254-2014 2、地埋管系统设计 根据工程现状和建筑场地条件，采用竖直双 U 埋管的形式。换热管采用外径 25mm PE100 聚乙烯管，设计在小区空地范围内打孔，孔径 150mm，设计打孔深度 100m，孔间距 4.0m，每口井占地面积 20m2。每 6 个孔为一组（局部因便于水平管敷设做相应调整）。考虑避让其他专业管线，如给排水管、电缆等，同时考虑管路热量损失、成孔困难、预留进出重型设备及车道位置等情况，暂按成孔率 90%计算。由于埋管数量比较多，为便于检修，将换热孔分为多个分区，并设检修井。埋管区域地埋管水78、平干管埋深在地下 1.8m 以下（避开其他专业管线）。本设计采用两级分集水器，二级分集水器置于专设的检查井内，一级分集水器置于地源热泵机房内。分组的地埋管环路首先接入相应的二级分集水器，为了合理分配各个环路的水量，在二级集水器总管上加装平衡阀；各地埋管二级分集水总管再接入机房内一级分集水器。这样就避免了环路过多且各个环路阻力相差过大造成的水力失调现象。44 地埋管系统图地埋管系统图 回填料特性：地表以上埋管回填物料及回填方式。地表地沟回填料用细砂，应采用网孔不大于 2mm2mm 的筛进行过筛，保证砂子不含有尖利的岩石块和其他碎石。为保证回填均匀且回填料与管道紧密接触，回填应在管道两侧同步进行，79、管道之间的回填压实应与管道槽壁之间的回填压实对称进行，各压实面的高差不宜超过 30cm。管腋部采用人工回填，确保塞实、捣实。重点做好管道层上方 15cm 范围内的回填。管道两侧和管顶以上 50cm 范围内，应采用轻夯实，严禁压实机具直接作用在管道上。垂直钻孔回填物料及热物性：通过分析预测地下换热器的运行温度变化情况和工程的地质情况，设计垂直钻孔采用 20%膨润土、5%水泥和 75%的细砂（粒径小于 0.25mm）混合物灌浆，其导热系数应不小于钻孔岩土体的导热系数。并且，以上灌浆混合物能有效防止孔隙水因冻结膨胀损坏膨润土灌浆材料而导致管道被挤压节流的问题。45第五节第五节 强电工程强电工程 1、80、负荷等级 该工程的消防水泵、火灾应急照明等消防用电属二级负荷，其余属三级负荷。2、供电电源 本项目用电电源由市政 10kV 高压电源作为电源。10kV 高压电缆引至小区内箱式变电站，由箱式变电站引出 1kV 低压电缆至各建筑物。3、用电量估算 由于目前入驻企业、具体产品、生产工艺等未确定，用电量只考虑园区配套设施耗电，项目建成后入驻企业单独做能评。根据建筑照明设计标准，建筑用电负荷按建筑面积进行估算，研发楼建筑面积为16550m2，照明负荷按20W/m2估算，总安装负荷为331kW；餐厅建筑面积为7900m2，照明负荷按11W/m2估算，总安装负荷为86.9kW；幼儿园建筑面积为2270m2，81、照明负荷按15W/m2估算，总安装负荷为34.05kW；人才公寓建筑面积为36000m2，用电负荷按20W/m2估算，安装负荷为720kW；办公楼建筑面积为39200m2，用电负荷按25W/m2估算，安装负荷为980kW；餐厅建筑面积为8650m2，用电负荷按15W/m2估算，安装负荷为129.75kW；展厅建筑面积6220m2，用电负荷按30W/m2估算，安装负荷为186.6kW；地下建筑面积为23240m2，用电负荷按5W/m2估算，安装负荷为116.2kW；道路用电负荷按0.5W/m2估算，安装负荷为49.26kW；根据民用建筑电气设计数据手册提供的相关参数，本项目综合楼选用的单部电梯功82、率15kW，安装4部，安装负荷为60kW，人才公寓楼选用的单部电梯功率7.5kW，46安装4部，安装负荷为30kW；本项目高层建筑采用无负压供水设备供水，安装负荷为25kW。项目冬季采暖夏季制冷采用空调，采暖制冷面积116790m2，冬季采暖负荷按30W/m2估算，安装负荷为3503.7kW，空调能效比按1：4，平均采暖时间按8h/d，年采暖天数120d，则年采暖用电84.09万kWh，夏季制冷负荷按40W/m2估算，安装负荷为4671.6kW，空调能效比按1：4，平均采暖时间按8h/d，年采暖天数90d，则年制冷用电84.09万kWh，综上，本项目年空调用电168.18万kWh。总用电量估算83、表总用电量估算表 序号序号 名称名称 建筑面积建筑面积/m2 总负荷总负荷/kW 需要需要 系数系数 计算负荷计算负荷/kW 用电时间用电时间/h 年用电量年用电量/万万kWh 备注备注 1 研发楼 16550 331 0.6 198.6 3000 59.58 20W/m2 2 餐厅 7900 86.9 0.5 43.45 1200 5.21 11W/m2 3 幼儿园 2270 34.05 0.7 23.84 2080 4.96 4 人才公寓 36000 720 0.3 216 36512 94.61 20W/m2 5 办公楼 39200 980 0.35 343 3658 100.16 2584、W/m2 6 餐厅 8650 129.75 0.6 77.85 3658 22.73 15W/m2 7 展厅 6220 186.6 0.7 130.62 3658 38.14 30W/m2 8 地下 23240 116.2 0.5 58.1 36512 25.45 5W/m2 9 道路 49.26 0.6 17.4 36512 13.83 0.5W/m210 电梯 90 0.5 45 36512 19.71 11 供水设施 25 0.8 20 36524 17.52 12 空调 168.18 合计 570.08 根据综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）中“能源及耗能工质在用能单位内部85、储存、转换及分配供应中的损耗，也应计入综合能耗”的要求，变配电损耗按负载用电量的 2.5%算，则全年变配电损耗约为 14.25 万 kWh。47综上，本项目年总用电量 584.33 万 kWh。本项目在园区建筑物楼顶安装光伏发电设备，补充项目用电，装机容量为 2MWp，通过调查得知，寒亭地区平均峰值日照时间按 4.35h估算，光伏电站额定功率为 2MWp，则年发电量为 2000kW4.35h365d79.4%=252.13 万 kWh，经分析，光伏发电设备年节约用电 252.13万 kWh。综上分析，扣除光伏发电设备年节电量，项目年总用量为 332.2万 kWh。4、供电方案 根据负荷分布情况86、和负荷估算结果，项目设 1 个变电所，拟选用2 台 SCB11-1500/10/0.4 型节能变压器即可满足本项目供电需求，并以放射式供电给各建筑物。各室外 380/220V 供电干线均采用 YJV22 型电缆沿室外电缆沟敷设或直埋敷设方式。室内 380/220V 供电干线均采用 ZR-YJV 型电缆穿电缆桥架敷设。一般负荷采用单路供电，消防及重要负荷采用双路供电，终端切换，选用阻燃剂耐火型电缆。室内配线采用 BV 及 ZR-BV 型导线穿钢管及 PVC 管暗敷方式，各用户均实行一户一表计量，每户配 10(40A)电表一只。本工程其他建筑供电根据工业与民用建筑设计规范进行布置。5、电容补偿 气87、体放电灯自带电容补偿，其余无功功率由低压配电室作集中补偿。6、计量方式 48采用末端计量方式，楼梯及走道照明单独设电表计量，所有电表集中设在底层。7、设备选型 变压器选用干式变压器，高压开关柜选用环网柜，低压配电屏选用抽屉式。8、防雷 根据计算，年预计雷击次数 0.3N=0.190.06，可按三级防雷设防。屋面设避雷带，利用柱内钢筋作引下线，利用基础主筋作接地极。9、接地 接地型式采用 TN-S 式，防雷接地、保护接地、工作接地等共用接地装置，综合接地电阻不大于 1 欧姆。10、电气安全 设置总等电位联结。配电线路采用接地故障保护。11、照明及灯具 A.设计照度 厂房 150-300LX；卫生88、间 20-50LX；楼梯间 30LX。公共建筑及其他场所根据有关规定实施。B.光源及灯具 本项目各厂房及公共区域均设置应急照明灯，与正常照明合用一套灯具，在事故情况下，应满足正常工作时照度标准。在人员密集的 49主要出入口，疏散楼梯口等处设置应急标志灯，在较长的走廊、转角处设置应急指向灯，以保证在火灾时安全疏散。应急照明灯、标志灯及指向灯均采用带镉镍电池充放电装置的定型灯具。第六节第六节 弱电工程弱电工程 一、电话系统 本项目需新设通讯系统，潍坊市通讯设施先进，全部实现了程控自动交换，可直拨国内外。本项目的电信线路可就近从市政电信接线箱接入。二、计算机网络系统 项目建立数据库系统，存放客户数据89、，实现各部门信息资源共享，有效地进行信息管理，提高管理水平，并可在网上传输语音、数据和图像。三、闭路电视保安监视系统 在本项目的出入口、楼梯口设彩色摄像机，在消防控制中心设彩色监视器，用矩阵控制器自动切换，并设有录像机和大屏幕监视器，当遇到重要情况时，可利用键盘将一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监视，并可录像。四、弱电管线敷设方式 火灾自动报警系统的传输线、消防控制、消防通讯和警报线穿钢管、暗敷在非燃烧体结构内，其保护层厚度不小于 3cm，在吊顶、竖井和必须明敷的地段，钢管表面涂 3 道防火漆。当用封闭式金属线槽敷设时，线槽表面涂 3 道防火漆。其他弱电线穿金属管或封闭式金属 50线槽暗敷。所90、有室外弱电管线均穿钢管埋地暗敷，埋深不小于 0.8m。第七节第七节 给排水工程给排水工程 一、设计依据一、设计依据 建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009 年版）室外给水设计规范GB50013-2006 室外排水设计规范GB50014-2006 建筑设计防火规范GB50016-2006 节水型企业评价导则(GB/T7119-2006)自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005 年版）用水单位水计量器具配备和管理通则（GB24789-2009）建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005 二、设计范围二、设计范围 由于目前入驻企业、具体产品、生产工艺等未确定，91、用水设计范围只考虑园区配套设施用水，项目建成后入驻企业单独做能评。三、生活给排水规划三、生活给排水规划 1、给水 本项目供水由潍坊上实环境水务股份有限公司供给，从市政给水管道上接1根DN250给水管进入项目区，沿地块周边布置成环状管网。2、用水量估算 本项目用水量由生活用水、绿化用水、未预见用水等构成。园区办公及配套服务区域可容纳 2500 人工作，其中 500 人在公寓住宿，其余人员不住宿，生活用水根据建筑给水排水设计规范要求，住宿 51人员按 120L/（人d），全年按 260d 计，年用水量为 15600m3；非住宿人员按 40L/（人d），共 2000 人，全年按 260d 计，年用水92、量为20800m3；绿化用水按 2L/（m2d）计，全年按 180d 计，绿化面积43925.2m2计，年用水量为 15813m3；其他未预见用水量按以上用水的5%计。项目用水量估算表项目用水量估算表 用水项目用水项目 数量数量 用水量标准用水量标准 日用水量日用水量（m3/d）时间时间（d）年用水总量（年用水总量（m3/a）住宿人员生活用水 500 人 120L/（人d）60 260 15600 非住宿人员生活用水 2000 人 40L/（人d）80 260 20800 绿化用水 43925.2m2 2L/（m2d）87.85 180 15813 未预见用水量 以上各项合计的 5%11.3993、 17.50 2610.7 合计 239.24 54823.7 综上分析可知，本项目年新鲜水用量为 54823.7m3。消防 室外消防给水系统 室外消防给水管网与生活给水管网合用，在管网上设地上式消火栓，供消防车取水及向水泵给水器供水。室内消防栓系统 消火栓选用 SN65 的消火栓(19mm 水枪，L=25m 水龙带)和 DN25的消防卷盘(6mm 水嘴，L=30m 的胶管)，动压超过 0.5MPa 的消火栓选用 SNJ65 型室内减压稳压消火栓。消火栓给水泵由消火栓按钮直接启动，系统设消防水泵接合器。灭火器 根据建筑灭火器配置设计规范，本工程属于中危险级，A 类 52火灾设计，灭火器最小配置94、级别为 5A，最大保护面积为 15m2/A。所有消火栓箱均配置 MFA2 型磷酸铵盐干粉灭火器。排水 排水采取污水、雨水分流制。A.污水：生活污水经化粪池处理后，就近排入市政污水管道，进入潍坊市寒亭区污水处理厂处理，处理达标后排放。B.雨水：雨水经园区内的雨水管网，排入市政雨水管网。第八节第八节 暖通工程暖通工程 一、设计依据一、设计依据 采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003 山东省公共建筑节能设计标准DBJ 14-037-2006 山东省居住建筑节能设计标准DBJ 14-036-2012 全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（2007）二、工程设计二、工程设计 热源 项目采用中95、央空调取暖，项目设置的空调数量可满足项目冬季采暖需求。设计参数 室外冬季气象资料：空调计算干球温度-11，通风计算温度-3，采暖计算温度-7，相对湿度 61%。室内冬、夏季设计参数：设计温度 18-26，相对湿度 40%。热负荷计算 53本项目科技孵化大厦、高新科技创新商务中心、人才公寓、研发楼、园林景观式服务中心等采用中央空调集中采暖制冷，科技孵化大厦、高新科技创新商务中心、研发楼、园林景观式服务中心、餐厅、等建筑面积项116790m2，冬季采暖负荷按30W/m2估算，安装负荷为3503.7kW；夏季制冷负荷按40W/m2估算，安装负荷为4671.6kW。本项目中央空调集中采暖制冷能耗已计算96、在电耗中，在此不再重复计算。通风系统 通风柜设计机械排风，排风门的风速保持 lm/s，排风经亚高效过滤器过滤后排放。卫生间等设计机械排风；厨房设计机械送排风。防烟、排烟系统 防烟楼梯间、消防电梯间合用前室设置独立的机械加压送风系统。楼内无外窗长度超过 20m 的内走道或虽有外窗，但长度超过 60m 的内走道均设置机械排烟。地下车库设机械排烟系统，同时设置与其配套的送风系统，送风量为排烟量的 50%。通风、空调系统的风管在穿出机房处安装防火阀。排风管穿入竖井时采取防止回流措施。各机械排烟系统均单独设置。排烟风机采用消防排烟轴流通风机或离心通风机。第九节第九节 燃气工程燃气工程 本项目气源为天然气97、，天然气管道已铺设至项目区，根据潍坊地区近年天然气用量统计数据，食堂共安装 6 台双头大锅灶，用气指标按 8Nm3/h，按平均一天运行 4h、一年 300d 计，则本项目年天然气用量为 57600Nm3。54 55第七章第七章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 第一节第一节 设计依据及标准设计依据及标准 一、环境保护法规一、环境保护法规 1、1989 年公布的中华人民共和国环境保护法；2、国务院1998第 253 号令建设项目环境保护管理条例；3、国家计委、环委（87）国环字 002 号文，关于颁发建设项目环境保护设计规定的通知；4、中华人民共和国大气污染防治法；5、中华人民共和国水污染防98、治法；6、中华人民共和国环境噪声污染防治法；7、中华人民共和国固体废物污染环境防治法。二、环境质量标准二、环境质量标准 1、环境空气：GB3095-1996环境空气质量标准二级标准；2、地表水：GB3838-2002地表水环境质量标准类标准；3、地下水：GB/T14848-93地下水质量标准类标准；4、噪 声：GB3096-2008声环境质量标准2 类标准。三、水环境质量及污水排放标准三、水环境质量及污水排放标准 1、废气：GB16297-1996大气污染物综合排放标准二级标准；DB37/597-2006饮食业油烟排放标准；2、废水：CJ343-2010污水排入城市下水道水质标准；3、噪声：施99、工期执行 GB 12523-2011建筑施工场界环境噪声排放标准标准；运营期执行 GB22337-2008社会生活环境噪声排放标 56准2 类标准（昼间：60dB；夜间：50dB）；4、固废：GB18599-2001一般工业固体废物贮存、处置场控制标准。第二节第二节 项目周围环境质量现状项目周围环境质量现状 本项目位于潍坊市寒亭区东环路以东，渤海路以西。项目周围没有大的污染源，大气及土壤环境现状良好，大气、土壤自净能力较强。第三节第三节 设计原则设计原则 最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。第四节第四节 生态环境影响治理措施生态环境影响治理措施 一、施工中主100、要污染源、污染物及防治措施一、施工中主要污染源、污染物及防治措施 本项目实施过程中主要的环境影响有噪声、扬尘、建筑垃圾以及对交通的影响。1、噪声污染防治措施 施工期噪声主要来源于施工机械，如推土机、挖掘机、载重汽车、搅拌机、振捣器等。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随着施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，所以必须重视对施工期噪声的控制。距声源不同距离处的噪声值见下表。57预测距声源不同距离处的噪声值预测距声源不同距离处的噪声值 单位：dB（A）不同距离处的噪声值 序号 设备名称 声功率级 5m10m20m40m60m8101、0m100m 150m 200m1 翻斗车 106 84787266636058 55 52 2 装载车 106 84787266636058 55 52 3 推土机 116 94888276737068 65 62 4 挖掘机 108 86807468656260 57 54 5 打桩机 136 11410810296939088 85 82 6 混凝土搅拌车 110 88827670676462 59 56 7 振捣棒 101 79736761585553 50 47 8 电锯 111 89837771686563 60 57 9 吊车 103 81756963605755 52 49 1102、0 工程钻机 96 74686256535048 45 42 11 平地机 106 84787266636058 55 52 12 移动式空压机 109 87817569666461 58 55 为了减轻施工噪声对环境的影响，拟采取以下措施：合理安排工期，控制夜间噪声，不得在夜间进行路面夯实或其它高噪声的作业。如因连续作业确需在夜间施工的，应在开工前报当地环保部门批准，并公告居民，以便取得谅解，并尽可能集中时间缩短施工期。应选用低噪声的施工机械及施工工艺，从根本上降低源强。同时要加强检查、维护和保养机械设备，保持润滑，紧固各部件，减少运行震动噪声。整体设备应安放稳固，并与地面保持良好接触，有条103、件的应使用减振机座，降低噪声。合理安排高噪声设备的使用时间，同时要选择设备放置的位置，注意使用自然条件减噪，以把施工期的噪声影响减至最小。施工现场尽量避免产生可控制的噪声，严禁车辆进出工地时鸣笛，严禁抛扔钢 58管等。减少施工交通噪声：由于施工期间交通运输对环境影响较大，应尽量减少夜间运输量，限制大型载重车的车速，靠近居民区附近时应限速，对运输车辆定期维修、养护，减少或杜绝鸣笛，合理安排运输路线。2、施工扬尘污染防治措施 工程施工中沟渠挖出的泥土堆在路旁，旱季风致扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和工厂。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议施工过程中应采取以下措施：工程承包者应按照104、弃土处理计划，即使运走弃土，并在装运的过程中不要超载，装土车沿途不洒落，同时车辆应限速行驶。车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁。现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对弃土表面洒上一些水、防止扬尘。施工者应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材洒落应及时清扫。3、施工中建筑垃圾处理措施 在本项目施工建设过程中，石料、灰渣、建材等的损耗与遗弃以及建筑物的拆迁将产生大量的建筑垃圾，拟采取以下措施：应考虑用于市政与规划部门指定的建设工程基础填方或洼地填 59筑进行消纳。剩余105、部分垃圾可运送至市垃圾填埋场进行填埋。垃圾的外运车辆应加盖篷布，尽量减少沿路遗洒，影响环境。生活垃圾要定点堆放，严禁混入建筑垃圾当中，并及时运送至环卫部门指定地点进行处理，避免对周围环境造成的不良影响。工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。4、交通及基础设施影响防治措施 由于工程施工作业，在某一段时期内，土、石、砂料的运输车辆可能急剧增加。如果调度不当，可能影响交通运输的畅通，因此应当加强交通的管理和调度。运输车辆如果超载或被覆不当，途中常会撒落土、石、砂料，若不及时清除，将造成路面损坏，而且天气干燥时会造成路面扬尘，遇雨会造成水土流失。因此，要求加106、强对司机及装卸工人的环境保护教育和环境监理，并派人员负责撒落物料的清除。二、建成后运行中主要污染物及防治措施二、建成后运行中主要污染物及防治措施 本项目污染源主要是废气、生活污水、噪声和生活垃圾。1、废气 本项目建成后对环境空气产生的主要影响是汽车尾气、垃圾收集点恶臭。本项目采用车位周围加强绿化、建立绿色屏障等措施，可使大气污染物 CO、NOX和 HC 达到大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准要求，对环境产生的影响较小。为了将垃圾收集点产生的环境影响降至最低，必须采取必要的措 60施控制垃圾收集点产生的臭气对环境的影响，具体措施如下：垃圾由物业公司统一收集至垃圾收集站，每107、天由市政垃圾车直接运出，不过夜，并定期消毒收集间。2、废水 本 项 目 产 生 的 废 水 主 要 是 生 活 污 水，主 要 污 染 因 子 是COD350mg/L，NH3-N：30mg/L。生活污水经化粪池处理后排放浓度满足污水排入城市下水道水质标准（CJ343-2010）水质标准（COD500mg/L，NH3-N35mg/L），经污水管网系统收集后进入污水处理厂进一步处理，最终达标外排。3、噪声 项目噪声主要来自配套设施设备噪声，以及汽车出入的交通噪声和人员社会活动噪声等。配套设备产生噪声的设备初始噪声值在 7585 dB（A），项目区物业管理部门应对项目区内配套公建加强管理，并加强设备108、的日常定期检修和维护，以保证各设备正常运转，避免由于设备故障产生较大噪声扰民现象。从而确保这些设备产生的噪声不会影响区内居民生活。针对交通噪声，本项目在在停车场附近设置指示牌加以引导，避免车辆不必要的怠速、制动、起动甚至鸣笛。对项目区内行驶车辆，采取限速限鸣措施，以最大限度减少交通噪声对本项目区声环境的影响。通过以上措施营运期的噪声可以达到社会生活环境噪声排放标准（GB22337-2008）中 2 类标准的要求，不会对周围声环境产生大的影响。614、固体废物 本项目运营期产生的固体废物主要为办公及生活垃圾，垃圾主要为废纸张、废旧塑料包装物、包装箱和果皮纸屑等。以上垃圾由环卫部门统一清运，送往城109、市生活垃圾处理场集中处置。垃圾集中拉走之前，将收集在临时垃圾筒内，垃圾筒要做好防雨、防渗及密封工作，防止蚊蝇鼠害和异味的产生。第五节第五节 生态环境影响分析生态环境影响分析 由于本项目对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以本项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。因此，从环保角度讲，本项目建设是可行的。62第八章第八章 节能方案分析节能方案分析 第一节第一节 用能标准和节能规范用能标准和节能规范 一、国家和省有关法律、法规一、国家和省有关法律、法规 1、中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令第七十七号）2、中华人民共和国清洁生产促进法（110、2002 年 6 月 29 日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）3、节约用电管理办法（2004/5/15）4、山东省节能监察办法（2005/11/1）5、山东省节约能源条例（2009 年 7 月 24 日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）6、山东省资源综合利用条例（山东省人民代表大会常务委员会公告第 72 号）二、指导性文件二、指导性文件 1、国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知 2、固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（2010 年国家发改委令第 6 号）3、潍坊市固定资产投资项目节能评估和审查办法（潍政发201063 号 4、潍坊市人民政府办公室关111、于印发固定资产投资项目节能评估和审查实施细则的通知潍政办发201110 号 三、国家、行业标准及规范三、国家、行业标准及规范 631、中国节能技术政策大纲（2006 年）2、中国节水技术政策大纲国家发改委 2005.04.21 3、综合能耗计算通则GB/T2589-2008 4、节能中长期专项规划国家发改委 2004 5、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003 6、建筑照明设计标准GB50034-2013 7、建筑采光设计标准GB50033-2013 8、低压配电设计规范GB/T50054-2011 9、供配电系统设计规范GB/T50052-2009 10、通用用电设备配电设计规范112、GB50055-2011 11、建筑给水排水设计规范GB50015-2003 12、室外给水设计规范GB50013-2006 13、室外排水设计规范GB50014-2006 14、10kV 及以下变电所设计规范GB50053-94 16、公共建筑节能设计标准GB50189-2005 17、山东省公共建筑节能设计标准DBJ 14-036-2006 18、绿色建筑评价标准GB/T50378-2006 19、外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004 20、建筑与小区雨水利用工程技术规范GB50400-2006 21、民用建筑节水设计标准GB50555-2010 第二节第二节 能耗种类和能耗供应状113、况能耗种类和能耗供应状况 一、能耗分析一、能耗分析 641、能耗构成 本项目消耗的能源主要为电、天然气，耗能工质为水。本项目年用电量 332.2 万 kWh，年新鲜水用量为 54823.7m3，年天然气用量57600m3，则项目年综合能耗折标准煤 482.9tce。能源消耗表详见下表：项目能耗分析表项目能耗分析表 名称名称 消耗量消耗量 折标准煤系数折标准煤系数 折标准煤（折标准煤（t）电 332.2 万 kWh 0.1229 kgce/kWh 408.3 新鲜水 54823.7m3 0.0857kgce/t 4.7 天然气 57600Nm3 1.2143kgce/m3 69.9 合计 482114、.9 2、项目能耗分析 综合上述情况，本项目在热工设计、采暖系统、供电系统、电气照明系统、建筑维护结构等方面的设计均符合公共建筑节能设计标准。本项目年综合能耗折标准煤 482.9tce。二、能源供应状况分析二、能源供应状况分析 1、供电 本项目用电由供电公司供给，在项目区内设置配电室，只需自就近的供电网引线，即可满足项目用电需求。2、供水 本项目所需用水由寒亭区上实环境供水有限公司供给，室外供水主线已铺设至项目区，项目自该供水主线接线即可满足项目用水需求。3、供热 本项目冬季采暖采用空调设备，能够达到项目需要。4、生活用气 本项目气源为天然气，由潍坊港华燃气有限公司供给，自就近的 65供气管道115、引入，可满足项目工作人员生活需求。第三节第三节 节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析 本项目采取以下节能措施：一、建筑节能一、建筑节能 根据山东省建筑节能设施标准对生产车间等建筑采取保温节能设计，施工中在不增加投资的前提下，采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。推广使用新技术、新工艺，各主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。二、电气节能措施二、电气节能措施 1、供配电系统设计 变配电室应尽量靠近负荷中心，缩短供电半径减少线路损耗，合理选择变压器的容量和台数，适应季节性负荷变化，减少轻载运行造成的电能损耗。2、减少116、线路损耗 选用电阻率较小的导线，适当增大导线截面积。3、照明节能设计 充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机结合，按照照明设计规范规定有效控制单位面积灯具安装功率，采用高效节能灯具，使用低能耗光源用电附件，改进灯具控制方式，采用各种节能型开关或装置。三、节水措施三、节水措施 661、制定用水计划，做到合理用水。2、设计中应采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为 6 升以下的坐便器。3、区内供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。4、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水分较快117、蒸发。5、采用雨水收集系统，将收集的雨水用于园区内的绿化用水。四、主要管理节能措施四、主要管理节能措施 加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。五、节能结论五、节能结论 本项目的实施要到“十三五”期间，根据山东省鲁政发201310号和潍坊市潍政发201331 号文件的规定，“十三五”期间，执行公共建筑节能 65%的低能耗建筑节能设计标准”。项目节能设计能够达到“公共建筑节能 65%的设计标准”。第四节第四节 节能建议节能建议 1、建议开发公司在项目完成施工投入运行后，应加大管理力度，做好耗能设备及能源计量器具的维护保养与维修118、工作，保证能够正常高效运行。2、建议开发公司对建筑内各耗能环节如输配系统、照明和水能耗等实行独立分项计量，有助于分析建筑的各项能耗水平和能耗结构是 67否合理，发现问题及时提出改进措施，从而有效地实施建筑节能。3、建议整个园区建设中水处理设施，处理后的中水回用于冲厕、绿化用水等，节约用水。第五节第五节 结论结论 1、本项目消耗的能源主要为电、天然气，耗能工质为水。本项目年用电量 332.2 万 kWh，年新鲜水用量为 54823.7m3，年天然气用量57600m3，则项目年综合能耗折标准煤 482.9tce。项目节能措施内容详实，设计中采用了新型节能墙体材料、节能型设备及新技术、新工艺，同时充119、分利用自然光和自然通风，以节能降耗。项目在建筑围护结构保温隔热水平（外墙平均传热系数、门窗气密性等级等）、电气照明系统等方面均符合山东省公共建筑节能设计标准，并达到民用建筑节能条例中新建建筑节能的要求。2、本项目实施地位于潍坊市寒亭区，电力、水等基础配套设施齐全，能源供应环境良好。项目实施后，总体耗能量较小，不会对地方能源供应造成较大影响，能源供应有保障。68第九章第九章 劳动安全及卫生劳动安全及卫生 一、施工过程中的安全措施 施工过程中挖掘地基、基础工程、隐蔽工程，对工程质量影响大的关键工序等均应严格按照设计图纸和施工规范进行，以确保工程质量；施工人员上岗前应进行安全培训，关键岗位人员应取得120、相应资质证书；施工场地应制订严格的安全保卫措施，使施工能有序进行；施工机械进场前应认真检查维修，避免带病作业，以免造成工程隐患或机械伤害；施工过程中产生的碎砖、石、建材包装物、装修垃圾等，应及时清量，妥善处理。二、项目建成后的安全卫生措施 本项目建成后，通过招标择优选择一家物业公司对项目实行专业化物业管理。按照物业管理单位要严格按照建设部颁发的物业管理条例等有关规定，对项目供水、供电、通信等公用设施提供相应服务，为产权人、使用人提供社会化、专业化、现代化服务，以保证项目的正常使用，创造文明、安全、方便、优雅的商务办公环境。保安：包括二十四小时保安值勤及巡更任务。卫生清洁：项目区环境清洁、保洁，121、楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。公共设施维护：项目区景观、休闲、设施保养、维修、维护。69房屋及配套设施(上下水、电等)维修、维护。公建的管理、维修、维护等。70第十章第十章 实施计划与工程管理实施计划与工程管理 一、实施进度计划一、实施进度计划 本项目立项后，应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成项目的建设。本项目自 2015 年 11 月份开始前期准备工作，本项目建设工期 2.5年，计划于 2016 年 5 月开工建设，2018 年 1122、1 月建成运营。实实 施施 进进 度度 表表 时间 项目名称 前期 2016.5-2018.11 项目立项 施工准备 施工图设计 工程施工 竣工验收 二、工程管理二、工程管理 项目在实施过程中加强管理，保证工程的顺利竣工。工程管理建议：项目实施由潍坊市寒亭区人民政府寒亭街道办事处全面负责，对项目的策划、资金筹措、工程设计、工期和质量进行全方位管理，确保项目按时完成。71本项目的投资建设活动采用先进的专业化项目管理模式，力求高效率，高质量，低成本地完成项目目标。为控制工程质量、进度和科学合理的施工方式，应专门成立项目管理组，保障项目的顺利实施。2、专户核算 为了做到专款专用，建设单位应设立专用帐123、户，指派专人管理，从项目的立项申报、资金的概算、配套资金情况，到项目预算、项目完成资金决算等，进行全方位的定向管理，做到专款专用，明确职责，责任到人，确保项目的如期完成。3、重大项目实施招标 为了确保专项资金的正确合理使用，项目管理组应根据实际情况，按照工程项目计划的整体安排，制定具体的实施方案。全部项目应实行公开招标，确保采购物资设备的质优价廉，最大限度地发挥资金的使用效益。4、项目建设过程管理控制 为确保项目建设按期完成，并实现较高的质量及较合理的造价，本项目应通过招投标方式，确定专业的监理公司，对本项目工程质量、工期与工程造价进行监理。5、施工单位的选择 按公开、公平的市场竞争原则，本项124、目应采用公开招投标方式选择施工单位。施工单位必须具有资信好、实力强、经验丰富等特点，同时施工过程要实行项目经理负责制。6、设备采购 按公开、公平的市场竞争原则，所需设备采用公开招投标方式进 72行采购。三、项目招标三、项目招标 根据中华人民共和国招标投标法等有关规定，本工程项目的建设应依法进行招标，以提高建设工程质量。1、招标投标的基本原则 根据中华人民共和国招投标法的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，125、实行招标信息、招标程序公开。公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。2、招标 招标程序 73根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件。或委托经建设行政主管部门批准的具有126、相应资质的招标代理机构办理。发布招标广告或招标通知书。对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决标。签订标包合同，中标企业确定后，由招标单位发出经招标管理部门签发的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。招标方案 招标方案主要包括：设计招标，施工、监理招标等。设计招标。主要包括方案设计、初步设计、施工图设计等。施工、监理招标。在工程施工之前，应针对主体建筑、附属设施、绿化、道路等不同建设内容进行招标，确定施工、监127、理单位。招标基本情况详见山东省建设项目招标方案。对中标单位的要求 对中标的工程施工、工程监理以及安装单位，其项目负责人、技术负责人、通讯标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实需要换人，必须征得甲方同意，且一旦甲方发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、74延误工期、增加造价等问题，应由乙方负全责。本项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标的项目分解后向他人转让。75第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 一、估算依据及说明一、估算依据及说明 国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家128、计委投资司、建设部标准定额研究所编建设项目经济评价方法与参数实用手册 中国国际工程咨询公司编投资项目经济咨询评估指南 建筑工程按当地询价估列 装置性材料购置按市场询价估列 固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发1999158号文件有关规定暂缓征收 建设单位管理费按工程费用的 0.8%计列 工程保险费按工程费用的 0.35%计列 基本预备费按工程费用和其他费用之和 5%计列，价差预备费按国家计委计投资19991340 号文件费率为 0%。二、总投资估算二、总投资估算 本项目总投资 60000.00 万元，其中建设投资 55217.70 万元，铺底流动资金 46.30 万元，建设期利息 473129、6.00 万元。建设投资中建安工程（含装修）费用 43289.30 万元，其他费用 9298.46 万元（含土地费用7180.79 万元），预备费 2629.41 万元。项目总投资估算表项目总投资估算表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 建筑工程费设备购置费安装工程费建筑工程费设备购置费安装工程费 其他费用其他费用 合合 计计 76 工程费用工程费用 42648.06 573.00 68.76 43289.82 1 地上建筑 36977.06 36977.06 1.1 孵化厂房 16331.56 16331.56 1.2 仓储物流 803.00 803.00 1.3 研发楼 2979.0130、0 2979.00 1.4 综合楼 9732.60 9732.60 1.5 人才公寓 5580.00 5580.00 1.6 幼儿园 363.20 363.20 1.7 餐厅 1185.00 1185.00 1.8 垃圾中转站 2.70 2.70 2 地下建筑 5112.80 0.00 0.00 5112.80 3 公用工程及其他 558.20 573.00 68.76 0.00 1199.96 3.1 电气工程 32.00 236.00 28.32 296.32 3.2 给排水 66.05 72.00 8.64 146.69 3.3 消防 38.00 103.00 12.36 153.36 131、3.4 采暖通风及制冷 95.00 134.00 16.08 245.08 3.5 环保工程 50.00 28.00 3.36 81.36 3.6 总图运输 0.00 0.00 0.00 0.00 3.7 道路及绿化 277.15 277.15 工程建设其他费用工程建设其他费用 9298.46 9298.46 1 土地使用费 7180.79 7180.79 2 建设管理费 379.32 379.32 3 工程监理费 505.14 505.14 4 地震评测、环保评测、可研 41.38 41.38 5 勘察设计费 778.67 778.67 6 招标代理费 21.64 21.64 7 工程保险费132、 151.51 151.51 8 场地准备及临时设施费 240.00 240.00 预备费预备费 2629.41 2629.41 1 基本预备费 2629.41 2629.41 2 涨价预备费 0.00 0.00 一一 建设投资合计建设投资合计 42648.06 573.00 68.76 11927.87 55217.70 二二 建设期利息建设期利息 4736.00 三三 铺底流动资金铺底流动资金 46.30 合计 60000.00 77三、资金筹措三、资金筹措 本项目总投资 60000.00 万元，其中建设单位自筹 12000.00 万元，申请银行贷款 48000.00 万元。四、项目总投资133、使用计划及资金筹措表四、项目总投资使用计划及资金筹措表 项目总投资使用计划及资金筹措表详见下表。项目总投资使用计划与资金筹措表项目总投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 建设期 运营期 序号 项 目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 1 年 合 计 1 总投资 18775.62 22851.17 18326.91 46.30 60000.00 1.1 建设投资 18295.62 21251.17 15670.91 0.00 55217.70 1.2 建设期利息 480.00 1600.00 2656.00 0.00 4736.00 1.3 流动资金 0.00 0.00 0.00 46.3134、0 46.30 2 资金筹措 18775.62 22851.17 18326.91 46.30 60000.00 2.1 项目资本金 3775.62 2851.17 5326.91 46.30 12000.00 2.1.1 用于建设投资 3295.62 1251.17 2670.91 0.00 7217.70 其中：房屋建筑物 529.61 191.63 1926.82 0.00 2648.06 机器、设备 57.30 229.20 286.50 0.00 573.00 形成固定资产的其他投资 2287.92 830.34 457.58 0.00 3575.84 无形资产 180.79 0.0135、0 0.00 0.00 180.79 其他资产 240.00 0.00 0.00 0.00 240.00 2.2 建设期利息 480.00 1600.00 2656.00 0.00 4736.00 2.3 借款 0.00 0.00 46.30 46.30 2.3.1 用于建设投资 15000.00 20000.00 13000.00 0.00 48000.00 其中：房屋建筑物 15000.00 20000.00 13000.00 0.00 48000.00 机器、设备 8000.00 19000.00 13000.00 0.00 40000.00 形成固定资产的其他投资 0.00 0.00 136、0.00 0.00 0.00 无形资产 0.00 1000.00 0.00 0.00 1000.00 其他资产 7000.00 0.00 0.00 0.00 7000.00 2.3.2 用于建设期利息 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 78 第十二章第十二章 经济效益和社会效益分析经济效益和社会效益分析 第一节第一节 经济分析经济分析 一、经济效益分析的依据一、经济效益分析的依据 1、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、国家现行财税政策、会计制度与相关法规；3、本项目确定的建设方案。二、经济效益分析二、经济效益分析 本项目建成后建筑物全部137、出租，项目公司收取厂房等建筑物租赁费、物业管理费作为收入来源，其中：（1）孵化厂房及仓储物流用房 149313.61m2，租赁价格不低于 180元/m2年；（2）研发楼及综合楼租赁面积 70620m2，租赁价格不低于 220 元/m2年；（3）人才公寓租赁面积 36000m2，租赁价格不低于 200 元/m2 年；（4）幼儿园租赁面积 2270m2，租赁价格不低于 250 元/m2年；（5）餐厅租赁总面积 7900 m2，租赁价格不低于 200 元/m2年；（6）车位 607 个，租赁价格不低于 2400 元/个年；（7）孵化厂房物业管理收入按 4 元/m2年，研发楼及综合楼物业管理收入按 1138、2 元/m2年。项目营业收入见下表。79 项目营业收入估算表项目营业收入估算表 单位：万元 运营期 序 号 项 目 合 计 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 1 营业收入 51650.98 3838.59 4375.94 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 1.1 厂房及仓储物流用房收入 25532.63 1881.35 2150.12 2687.64 2687.64 2687.64 2687.64 2687.64 139、2687.64 2687.64 2687.64 单价（万元/m2）0.018 0.018 0.018 0.018 0.018 0.018 0.018 0.018 0.018 0.018 租赁面积（m2）104519.53 119450.89 149313.61 149313.61 149313.61 149313.61 149313.61 149313.61 149313.61 149313.61 1.2 综合楼及研发楼租赁收入 14759.58 1087.55 1242.91 1553.64 1553.64 1553.64 1553.64 1553.64 1553.64 1553.64 15140、53.64 单价（万元/m2）0.022 0.022 0.022 0.022 0.022 0.022 0.022 0.022 0.022 0.022 租赁面积（m2）49434.00 56496.00 70620.00 70620.00 70620.00 70620.00 70620.00 70620.00 70620.00 70620.00 1.3 公寓楼租赁收入 6840.00 504.00 576.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 单价（万元/m2）0.020 0.020 0.020 0.020 0.02141、0 0.020 0.020 0.020 0.020 0.020 租赁面积（m2）342000.00 25200.00 28800.00 36000.00 36000.00 36000.00 36000.00 36000.00 36000.00 36000.00 36000.00 1.4 幼儿园租赁收入 567.50 56.75 56.75 56.75 56.75 56.75 56.75 56.75 56.75 56.75 56.75 单价（万元/m2）0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 租赁面积（m2）2270142、0.00 2270.00 2270.00 2270.00 2270.00 2270.00 2270.00 2270.00 2270.00 2270.00 2270.00 1.5 餐厅租赁收入 1738.00 173.80 173.80 173.80 173.80 173.80 173.80 173.80 173.80 173.80 173.80 单价（万元/m2）0.022 0.022 0.022 0.022 0.022 0.022 0.022 0.022 0.022 0.022 租赁面积（m2）79000.00 7900.00 7900.00 7900.00 7900.00 7900.00 143、7900.00 7900.00 7900.00 7900.00 7900.00 1.6 车位租赁收入 1369.44 87.36 116.64 145.68 145.68 145.68 145.68 145.68 145.68 145.68 145.68 单价（万元/个年）0.2400 0.2400 0.2400 0.2400 0.2400 0.2400 0.2400 0.2400 0.2400 0.2400 租赁面积（个）5706.00 364.00 486.00 607.00 607.00 607.00 607.00 607.00 607.00 607.00 607.00 1.7 物业管理144、收入 843.84 47.78 59.73 92.04 92.04 92.04 92.04 92.04 92.04 92.04 92.04 80 二、项目运营成本二、项目运营成本 本项目运营成本为项目公司为实现运营服务所发生的费用，包括工人工资及福利、日常维护维修费、物业管理服务及其他费用等。工人工资及福利 本项目定员 20 人（包括管理人员 2 人、其他工作人员 18 人），参照寒亭区工资水平，福利费按工资总额的 14%计，运营期内年工人工资及福利费 72.96 万元。日常维护维修费 本项目维修维护费用主要考虑日常维护维修，以固定资产总额作为计费基数，按照每年 0.1%计取，运营期内年修理费145、 45.14 万元。物业管理服务其他费用 本项目年物业管理服务其他费用，含垃圾清运、公共保洁费、公共秩序维护费等，约 220 万元。综上，年运营成本 338.1 万元。三、利润估算三、利润估算 本项目运营期内净利润总额为 13178.92 万元，项目资本金年均净利润率 7.92%，项目总投资收益率 5.01%，详见利润与利润分配表。81 利润与利润分配表 利润与利润分配表 单位：万元 运营期 序号 项 目 合 计 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年 1 营业收入 51650.98 3838.59 4375.94 5429146、.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 2 营业税金及附加 4519.46 335.88 382.90 475.09 475.09 475.09 475.09 475.09 475.09 475.09 475.09 3 土地使用税 1498.60 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 4 总成本费用 32454.00 4656.60 4349.40 4042.20 3735.00 3379.80 3072.60 2147、765.40 2458.20 2151.00 1843.80 5 补贴收入 0.00 6 利润总额 13178.92-1303.75-506.21 762.41 1069.61 1424.81 1732.01 2039.21 2346.41 2653.61 2960.81 7 弥补以前年度亏损 0.00 8 应纳所得税额 13178.92-1303.75-506.21 762.41 1069.61 1424.81 1732.012039.21 2346.41 2653.61 2960.81 9 所得税（25%）3669.38-288.47-89.09 228.07 304.87 393.67 148、470.47 547.27 624.07 700.87 777.67 10 净利润 9509.54-1015.28-417.12 534.34 764.74 1031.14 1261.54 1491.94 1722.34 1952.74 2183.14 11 期初未分配利润 14336.58 0.00-913.75-1289.16-808.25-119.98 808.05 1943.44 3286.18 4836.29 6593.76 12 可供分配利润 23846.12-1015.28-1330.87-754.82-43.51 911.16 2069.59 3435.38 5008.53 6149、789.03 8776.90 13 提取法定盈余公积金（10%）950.95-101.53-41.71 53.43 76.47 103.11 126.15 149.19 172.23 195.27 218.31 14 未分配利润 8558.59-913.75-375.41 480.91 688.27 928.03 1135.39 1342.75 1550.11 1757.47 1964.83 15 累计未分配利润 22895.17-913.75-1289.16-808.25-119.98 808.05 1943.44 3286.18 4836.29 6593.76 8558.59 16 息税前150、利润 30074.92 1768.25 2258.59 3220.01 3220.01 3268.01 3268.01 3268.01 3268.01 3268.01 3268.01 17 息税折旧摊销前利润 42251.91 3014.75 3505.09 4466.51 4466.51 4466.51 4466.51 4466.51 4466.51 4466.51 4466.51 82 五、财务盈利能力分析五、财务盈利能力分析 按照基本假设条件，项目合作期 12.5 年，基准折现率 4.0%。经测算，所得税前项目全投资财务内部收益率为 4.34%，财务净现值为 6040.9 万元，静态投资151、回收期为 12.42 年（含建设期）；所得税后项目全投资财务内部收益率为 3.05%，财务净现值为 233.71 万元，静态投 资回收期为 12.59 年（含建设期）；项目资本金财务内部收益率为 0.8%。详见项目全投资现金流量表、项目资本金现金流量表。83 项目总投资现金流量分析表项目总投资现金流量分析表 单位：万元单位：万元 建设期 运营期 序号 项 目 合 计 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 1 现金流入 89053.40 3838.59 4375.94 5429152、.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 42831.98 1.1 营业收入 51650.98 3838.59 4375.94 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 1.2 补贴收入 0.00 1.3 回收固定资产余值 37248.07 37248.07 1.4 回收流动资金 154.35 154.35 2 现金流出 64663.07 18295.62 21251.17 15670.91 870.14 870.86 963.05 963.05 153、963.05 963.05 963.05 963.05 963.05 963.05 2.1 建设投资 55217.70 18295.62 21251.17 15670.91 2.2 流动资金 46.30 46.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3 经营成本 3381.01 338.10 338.10 338.10 338.10 338.10 338.10 338.10 338.10 338.10 338.10 2.4 营业税金及附加 4519.46 335.88 382.90 475.09 475.09 475.09 475.0154、9 475.09 475.09 475.09 475.09 2.5 土地使用税 1498.60 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 2.6 维持运营投资 0.00 3 所得税前净现金流量 24390.33 -18295.62-21251.17-15670.91 2968.45 3505.09 4466.51 4466.51 4466.51 4466.51 4466.51 4466.51 4466.51 41868.93 4 累计所得税前净现金流量 -18295.62-39546.79-552155、17.70-52249.25-48744.16 -44277.65-39811.14-35344.63-30878.12-26411.61-21945.10 -17478.59 24390.33 5 调整所得税 7518.73 442.06 564.65 805.00 805.00 817.00 817.00 817.00 817.00 817.00 817.00 6 所得税后净现金流量 16871.60 -18295.62-21251.17-15670.91 2526.39 2940.44 3661.51 3661.51 3649.51 3649.51 3649.51 3649.51 364156、9.51 41051.93 7 累计所得税后净现金流量 -18295.62-39546.79-55217.70-52691.31-49750.87 -46089.36-42427.86-38778.35-35128.84-31479.34-27829.83 -24180.32 16871.60 计算指标 所得税前 所得税后 财务内部收益率（）4.34 3.05 投资回收期（年）（含建设期）12.42 12.59 财务净现值（Ic=4）6040.90 233.71 84 项目资本金现金流量分析表项目资本金现金流量分析表 建设期 运营期 序号 项 目 合 计 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第157、 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 1 现金流入 89053.40 3838.59 4375.94 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 42831.98 1.1 营业收入 51650.98 3838.59 4375.94 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 5429.56 1.2 补贴收入 0.00 1.3 回收固定资产余值 0.00 37248.07 1.4 158、回收流动资金 0.00 154.35 2 现金流出 86892.45 3775.62 2851.17 5326.91 8146.47 8039.37 8141.51 7911.11 7692.71 7462.31 7231.91 7001.51 6771.11 6540.71 2.1 项目资本金 12000.00 3775.62 2851.17 5326.91 46.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2 借款本金偿还 48000.00 4800.00 4800.00 4800.00 4800.00 4800.00 4800.00159、 4800.00 4800.00 4800.00 4800.00 2.3 借款利息支付 13824.00 2764.80 2457.60 2150.40 1843.20 1536.00 1228.80 921.60 614.40 307.20 0.00 2.4 经营成本 3381.01 338.10 338.10 338.10 338.10 338.10 338.10 338.10 338.10 338.10 338.10 2.5 土地使用税 1498.60 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.86 149.8160、6 2.6 营业税金及附加 4519.46 335.88 382.90 475.09 475.09 475.09 475.09 475.09 475.09 475.09 475.09 2.7 所得税 3669.38 -288.47 -89.09 228.07 304.87 393.67 470.47 547.27 624.07 700.87 777.67 2.8 维持运营投资 0.00 3 净现金流量 2160.95-3775.62 -2851.17-5326.91 -4307.88-3663.42-2711.96 -2481.56-2263.16-2032.76-1802.36-1571.9161、6-1341.56 36291.26 4 累计净现金流量 -3775.62 -6626.79-11953.70-16261.58-19925.00-22636.96 -25118.52-27381.68-29414.43-31216.79-32788.75-34130.31 2160.95 计算指标 资本金财务内部收益率（）0.8 85 五、评价结论五、评价结论 本项目扣除经营成本、贷款利息、借款本金后，本项目所得税前项目投资财务内部收益率为 4.34，所得税后财务内部收益率为 3.05，所得税后资本金财务内部收益率为 0.8。项目计算期内各年现金流入均大于现金流出，具备较好的财务生存能力。综162、合分析，项目从财务角度评价是可行的。第二节第二节 社会效益分析社会效益分析 本项目是建设开发区中小企业孵化器平台，属于产业园区公共服务平台建设项目，这对实现园区产业化和规模化具有决定性的作用。本项目主要建设孵化厂房，建成中小企业孵化园。有利于园区企业发展壮大，是园区加快招商引资推进工业项目顺利实施的需要。同时，项目建成后，入园的中小企业只需要抓好生产设备等方面的建设，在厂房及其他基础设施上不需要增加过多投资，把有限的资金全部用于企业的生产和发展上，增强企业的生存能力，促进企业的快速成长、发展壮大。同时，为区内中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台，将推动开发区中小企业的发展，有利于提高招商引163、资的成功率。本项目建成后，可以进一步增加开发区“造血”功能，增加地方财政税收和房屋租凭收入，迅速状大当地经济、社会发展实力，快速推进工业发展进程具有十分重要的意义。同时，可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多投资者和企业入驻，创造更多的就业岗位和发展机会。86 第十三章第十三章 结论和建议结论和建议 第一节第一节 结论结论 本项目地处潍坊市，本项目的建设有利于孵化器内企业发展壮大，是园区加快招商引资推进工业项目顺利实施的需要。同时，项目建成后，入园的中小企业只需要抓好生产设备等方面的建设，在厂房及其他基础设施上不需要增加过多投资，把有限的资金全部用于企业的生产和发展上，增强企业的生存164、能力，促进企业的快速成长、发展壮大。同时，为区内中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台，将推动开发区中小企业的发展，有利于提高招商引资的成功率。经估算，整个项目总投资为 60000.00 万元，经分析，本项目扣除经营成本、贷款利息、借款本金后，本项目所得税前项目投资财务内部收益率为 4.34，所得税后财务内部收益率为 3.05，所得税后资本金财务内部收益率为 0.8。项目计算期内各年现金流入均大于现金流出，具备较好的财务生存能力。综合分析，项目从财务角度评价是可行的。项目计算期内各年现金流入均大于现金流出，具备较好的财务生存能力。综合分析，项目从财务角度评价是可行的。本报告就本项目的建设的背165、景、建设内容和规模、建设场地和建设条件、工程设计方案、环境影响评价、项目建设管理、项目招标方案、项目工程进度、投资估算与资金筹措、财务评价、风险分析及控制措施等方面进行了分析与评价。通过上述分析，本项目已经具备了建设条件，资金筹措方案可行，建设方案合理，我们认为本项目的建设是可行的，建议建设单位按照 87 基本建设程序，加快前期工作进度，争取项目的顺利实施。这对加快潍坊经济发展步伐，改善中小企业生产条件有着重要的作用。第二节第二节 建议建议 建议有关部门对本项目的建设给予大力支持，为本项目的建设营造一个宽松的外部环境，促使其尽快建成发挥效益。1、建议业主应根据工程进度，认真监督工程质量，严格控166、制工程投资。2、项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。3、本项目施工中在确保安全的同时，应注意文明施工和环境路面的整洁及过往行人、车辆的安全。山东省建设项目招标方案山东省建设项目招标方案 项目名称：寒亭街道办事处科技孵化产业园 建设单位：潍坊市寒亭区人民政府寒亭街道办事处 二一五年十一月 一、项目概况：一、项目概况：1、项目名称 寒亭街道办事处科技孵化产业园 2、建设性质 新建 3、承办单位 潍坊市寒亭区人民政府寒亭街道办事处 4、建设规模 本项目建设地点位于潍坊市寒亭区东环路以东，渤海路以西，规划用地面积 187328.27m2，总建筑面积 289478.61167、m2，其中地上建筑面积 266238.61m2（包括大型厂房建筑面积 97411.96m2、小型厂房建筑面积 19006.5m2、沿街厂房建筑面积 25595.15m2、仓储物流建筑面积7300m2、研发楼建筑面积 16550m2、综合楼建筑面积 54070m2、人才公寓建筑面积 36000m2、幼儿园建筑面积 2270m2、餐厅建筑面积7900m2、垃圾中转站 135m2）；地下建筑面积 23240m2。项目规划建设 4F 局部 3F（中间 2F 连廊）大型厂房 6 座，3F 小型厂房 6 座，3F沿街厂房 8 座，4F 局部 3F 仓储物流用房 1 座，4F 局部 3F 研发楼 5栋，26168、F（局部 3F）综合楼 1 栋，18F 人才公寓 2 栋，3F 餐厅 1 栋，3F 六班幼儿园 1 栋，垃圾中转站 1 个。本项目规划停车位 607 个。本项目通过科技孵化产业园项目的实施，为区内中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台，吸引生物电子科技类企业进驻，为生物电子企业的发展壮大提供有利条件。3、实施计划：本项目自 2015 年 11 月份开始前期准备工作，本项 目建设工期 2.5 年，计划于 2016 年 5 月开工建设，2018 年 11 月建成运营。4、投资估算 本项目总投资 60000.00 万元，其中建设投资 55217.70 万元，铺底流动资金 46.30 万元，建设期利169、息 4736.00 万元。建设投资中建安工程（含装修）费用 43289.30 万元，其他费用 9298.46 万元（含土地费用7180.79 万元），预备费 2629.41 万元。5、资金筹措 本项目总投资 60000.00 万元，其中建设单位自筹 12000.00 万元，申请银行贷款 48000.00 万元。二、项目招标内容二、项目招标内容 建设项目招标方案的内容包括：1、招标方案 招标方案主要包括：设计招标，施工、监理招标，材料及设备招标等。设计招标。主要包括方案设计、初步设计、施工图设计等。施工、监理招标。在工程施工之前，应针对主体建筑、附属设施、绿化、道路等不同建设内容进行招标，确定施170、工、监理单位。材料及设备招标。主要通过招标确定供货厂家。2、招标组织形式 因项目法人单位目前尚不具备大型自行招标所需的编制招标文件和组织评、定标的相应资质，因此本项目均采用委托招标形式，即委托具有相应资质的招标单位进行招标的形式。3、招标程序 根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件。或委托经建设行政主管部门批准的具有相应资质的招标代理机构办理。发布招标广告或招标通知书。对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣171、布标价，公开标底，进行评标、决标。签订标包合同，中标企业确定后，由招标单位发出经招标管理部门签发的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。4、对中标单位的要求 对中标的工程施工、工程监理以及安装单位，其项目负责人、技术负责人通讯标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实需要换人，必须征得甲方同意，且一旦甲方发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由乙方负全责。审批部门审批意见审批部门审批意见 建设项目名称：寒亭街道办事处科技孵化产业园项目 招标范围 招标组织形式 招标方式 形式 项目 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 不采用 招标方式 招标估算金额（万元）备注 勘察 设计 778.67 建筑工程 安装工程 设备及设施 43289.82 工程监理 505.14 设备及设施 重要材料 其他 合计 44573.63 情况说明：建设单位：潍坊市寒亭区人民政府寒亭街道办事处