1、电子商务产业园PPP融资项目可行性研究报告工程咨询有限公司二零年月电子商务产业园PPP融资项目可行性研究报告建设单位：建筑工程有限公司建设地点：省市编制单位：工程咨询有限公司20年月110可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： 高级工程师高级工程师高级工程师有限公司二年月日 目录第一章总论11.1项目概况11.2项目建设单位概况21.3编制依据和范围31.4主要经济技术指标41.5研究结论4第二章项目背景与建设必要性分析62.1区域社会经济概况62.2项目提出的背景92.3项目建设的意义2、102.4项目建设的必要性11第三章项目选址与建设条件143.1项目选址143.2自然条件143.3周边主要配套设施183.4公用工程20第四章建设规模及内容214.1建设规模214.2建设内容21第五章工程建设方案235.1设计指导思想235.2总体布局235.3建筑设计275.4结构设计295.5绿色建筑设计32第六章公用工程37I6.1给排水系统376.2电气系统386.3弱电系统456.4消防系统506.5暖通系统52第七章环境保护与安全卫生557.1环境保护557.2职业安全卫生措施61第八章节能638.1用能标准和节能规范638.2用能估算638.3折标煤计算648.4节能措施及效3、果分析65第九章项目实施进度和项目管理689.1项目实施进度689.2项目实施进度安排699.3项目实施管理机构709.4项目质量管理71第十章项目招标方案7210.1招标依据7210.2招标基本情况7210.3组织形式73第十一章投资估算与资金筹措7411.1投资估算相应理论7411.2项目总投资估算7611.3资金来源、使用及管理78第十二章财务评价8012.1项目收入分析80II12.2营业税金及附加计算8012.3利润总额、企业所得税和盈余公积金8112.4利润与利润分配8112.5项目经济效益分析8112.6不确定性分析8112.7项目结论82第十三章社会评价8313.1项目对社会的4、影响分析8313.2项目与所在地区互适性分析8513.3社会风险分析8613.4社会效益分析8613.5社会评价结论87第十四章结论与建议8814.1结论8814.2建议88附表90附表1附表2附表3附表4附表5附表6附表7项目建设投资估算表90项目投资构成分析92营业收入与营业税金及附加计算表93项目损益表94项目现金流量表95项目盈亏平衡分析表96项目利润敏感性分析表97第一章总论 1.1项目概况1.1.1项目名称项目名称：空港产业园电子商务产业园项目1.1.2项目建设规模和总投资1、项目建设规模及内容本项目总用地面积33350平方米（合50亩），建筑占地面积9175平方米，总建筑面积385、048平方米，包括：企业服务楼6652平方米，电子商务1#楼6846平方米，电子商务2#楼6846平方米，总部经济楼8120平方米，生活服务楼7406平方米，配套公共建筑2178平方米。项目容积率1.14，建筑密度27.5%，绿地率31.2%，机动车停车位126个。2、项目总投资项目总投资为20000万元。资金来源为PPP融资。1.1.3项目建设单位建设单位：公司1.1.4建设地点建设地点：空港产业园内（中欧路东侧，机场路北侧）县，是江苏省市下辖县，古称安东，地处江苏省北部，黄淮平原东部，淮河下游，地处连云港、盐城、宿迁四市交界处，北至西北与灌南、沭阳两县相连，西与市淮阴区接壤，南与区相邻，东6、至东南与盐城市的响水、滨海、阜宁三县交界，东西长60公里，南北宽515公里，县域面积1676平方公里，下辖19个乡镇、1个省级开发区。1县地处江苏省北部，黄淮平原东部，淮河下游，境内地势平坦，河流从横，土地肥沃，多为沙壤土质，县内现有3大排水系统和4大灌区，年入境水量20亿立方米，年均地表径流量4.18亿立方米，1985年被授予“全国平原绿化县”，1995年被评为全国首批“绿化造林百佳县”。空港产业园是经济技术开发区五大园区平台之一，位于机场路北侧，规划范围东起宁连高速公路、西至机场、北起进场路、南至纬六路，规划开发面积约12平方公里，启动区面积1.92平方公里。园区按照“依托机场、服务机场、7、发展空港”的思路，大力发展快运物流、通用航空、电子商务、高端精密制造等临空特色产业，努力把空港产业园建设成为产业特色鲜明、高端人才集聚、科技含量突出，产城融合、最具品位的现代化特色新城。空港产业园位于市区的东北方向，紧邻机场，具备了空、铁、水、陆立体交通资源，区位优势明显，是发展综合物流、通用航空、高端装备制造等临空产业的极佳选择地。集空港服务、空港物流、空港产业、配套居住等功能于一体的空港产业园，目前已成为外向型产业基地、创新型产业高地及具有生机活力、地方特色的城市门户地区，成为了产业升级的“强劲引擎”：物流、通航、高端精密装备制造等主导产业借势腾飞、物畅其流。1.2项目建设单位概况建设单位8、：公司机构类型：有限责任公司（法人独资）法定代表人：2住所：县注册资本：10000万元整成立日期：2015年08月03日经营范围：在国家政策许可的范围内，经政府批准后从事公共服务设施、公益事业建设与管理；农民安置房建设；基础设施建设，保障房建设；房屋建筑工程总承包；房屋租赁；市政、园林绿化投资建设；高标准农田整治和农田水利建设；道路建设；工业厂房建设。（依法须经批准的项目，经相关部分批准后方可开展经营活动）1.3编制依据和范围1.3.1编制依据（1）与建设单位签订的可行性研究报告编制合同；（2）建设单位提供的设计基础数据资料；（3）产业结构调整指导目录（2011年本）（2013修正）；（4）市9、城市发展战略规划；（5）市城市总体规划（2009-2030）；（6）县城市总体规划（2013-2030）；（7）建设项目环境保护管理条例国务院令第253号，1998年11月29日；（8）建设项目经济评价方法与参数发改投资20061325号文；（9）投资项目可行性研究指南（试用版）国家计委计办投资200215号文。1.3.2编制范围3项目单位数量备注总用地面积2m3335050亩建筑占地面积2m9175总建筑面积2m38048其中企业服务楼2m6652电子商务1#楼2m6846电子商务2#楼2m6846总部经济楼2m8120生活服务楼2m7406配套公共建筑2m2178容积率1.14建筑密度2710、.5%绿地率31.2%停车位个126根据国家对建设项目可行性研究报告工作范围和深度规定，本报告对建设项目的背景及必要性、项目区概况与建设条件、建设规模及内容、建设方案、环境保护、消防及安全卫生、节能节水、招投标、项目组织机构、项目组织管理与实施进度、投资估算与资金筹措及项目建成后的社会效益等几方面进行综合研究和分析，为该项目相关部门对工程项目决策建设提供可靠和准确的依据。1.4主要经济技术指标表1-1项目经济技术指标1.5研究结论空港产业园电子商务产业园位于国际机场进场路南侧，是市政府重点打造的一个新的经济增长极，更是对外开放的重要窗口。开发以来，空港产业园基础建设实现“九通一平”，具备了承载11、各类重大项目的条件。园区完成道路建设60万平方米、20公里，形成了“三纵六横”的交通网;水、电、气、通讯等配套设施全面跟进;道路4路灯、风景绿化高标准建设;企业服务中心、社区、保税仓储、宾馆、酒店等配套设施建成并投入使用;1.57平方公里的综合保税区正在建设，即将封关验收；配套建设的海关国检综合楼、边防备勤楼即将交付使用。空港产业园电子商务产业园项目建设条件具备，方案合理，建设可行。（1）空港产业园电子商务产业园项目的建设符合县土地利用总体规划的要求。（2）空港产业园位于市区的东北方向，紧邻机场，具备了空、铁、水、陆立体交通资源，区位优势明显，是发展综合物流、通用航空、高端装备制造等临空产业的12、极佳选择地。（3）从社会影响分析来看，本项目对提高城市形象和品味、提高当地居民的收入、促进所在地区居民生活水平和生活质量、增加就业、完善基础设施等都有较好的社会影响。与此同时，其社会适应性较好，社会风险较小。（4）本项目在实施过程中，应严格执行中华人民共和国物权法和现行的相关法律、法规。（5）为使本项目建设能顺利进行，应尽快落实资金，尽快发挥本项目的社会效益、环境效益、经济效益。5第二章项目背景与建设必要性分析2.1区域社会经济概况1、市经济发展概况江苏，地处苏北腹地,面积1万平方公里，人口532万，下辖清河、清浦、淮阴、楚州四区和、洪泽、金湖、盱眙四县。是文化名城。秦时置县，至今已有220013、多年历史，自古就有“襟吴带楚客多游，壮丽东南第一州”的美誉，是1986年国务院公布的“中国历史文化名城”。境内有4万年前的“下草湾文化”和6000年前的“青莲岗文化”遗址。淮安还是中国优秀旅游城市、国家卫生城市，旅游业蓬勃发展。是伟人故里。新中国开国总理周恩来1898年3月5日诞生于，并在这里生活了12个春秋。历史上诞生过大军事家韩信、汉赋大家枚乘、枚皋、西游记作者吴承恩、老残游记作者刘鄂，近代著名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、著名雕塑家滑田友、著名导演谢铁骊、著名作家陈白尘等众多名人。是运河之都。在京杭大运河的发展史上，具有重要地位。清代康乾盛世时，人口已超过50万，经济文化十分发达，与扬州、14、苏州、杭州并称京杭大运河沿线“四大都市”。是美食之乡。是我国四大传统名菜系之一“淮扬菜”的主要发源地，2002年被中国烹饪协会授予“淮扬菜之乡”称号。1949年10月1日，新中国开国大典的开国宴会，经毛泽东主席提议选用的就是淮扬菜。是生态家园。被誉为“漂浮在水面上的土地”，境内拥有全国第四大淡水湖洪泽湖，以及白马湖、高邮湖、宝应湖等，水域面积占整个市域面积的1/4，森林面积占1/5，湿地面积占1/10，拥有5个国家级生态示范区，环境质量综合指数位居江苏6省之首。全市现有各级各类学校1094所，在校生约100万人，教职工5万多人。其中：各类成规模幼儿园328所，在园幼儿11.7万人；小学492所15、，在校生35.14万人；初中167所，在校生24.28万人；普通高中47所，在校生11.2万人；中等职业学校38所，在校生9.8万人；特殊教育学校7所，在校生0.24万人；普通本科院校2所，高等职业技术学院4所，在校生7万多人。初步形成了从低到高、相互衔接、门类齐全、较为完备的现代国民教育体系。2015年，全市实现GDP2745.09亿元，比上年增长10.3%，增速位居全省第三；规模以上工业总产值、规模以上固定资产投资、全体居民人均可支配收入3项指标增速居全省首位；二产增加值、规模以上工业增加值、工业投资3项指标增速全省第二。全市经济发展呈现出“稳中趋好、质态提升、投资加强、民生改善”的良好态16、势，三大亮点引人瞩目。2015年市第一产业增加值307.67亿元，增长3.6%；第二产业增加值1176.66亿元，增长10.9%；第三产业增加值1260.76亿元，增长11.3%，三产增加值占GDP比重达45.9%，比上年提升1.8个百分点，高出二产3个百分点。三次产业比重由上年11.7:44.2:44.1调整升级为11.2:42.9:45.9，三产占比首次超二产，全市产业结构实现由“二三一”到“三二一”的历史性转变。2015年，全市规模以上工业增加值比上年增长11.5%，增速全省第二。“4+2”优势特色产业加速集聚，年末在库企业961户，比上年增加108户；实现产值3902.80亿元，比上年17、增长17.9%，占全部规模以上工业比重达到58%，比上年提高2.8个百分点。其中，四大主导产业加速扩张，实现产值3452.80亿元，同比增长17.4%，电子信息产业引领作用突显，率先超千亿，7实现产值1210.6亿元，增长21.3%。两大新兴产业迅猛发展，实现产值449.9亿元，增长21.5%，增速高出全市平均水平5.1个百分点，其中新能源汽车及零部件增长30.9%，增速位居六大产业之首。市加快工业经济转型升级步伐，工业经济结构逐渐“变轻”。工业投资增速较快，2015年，市工业投资1295.11亿元，增长28.3%，增速高于全省平均水平15.8个百分点，居全省第二。全市在建亿元项目725个，比18、上年增加119个，完成投资1179.69亿元，比上年增长21.5%，江苏富强新材料、中兴智慧产业园等一批重大项目开工建设。优势特色产业、高新技术产业均实现较快发展。2015年，全市居民人均可支配收入20840元，增长9.1%，增幅高于全省平均增幅0.4个百分点，居全省第一。2015年末，全市城镇新增就业6.67万人，再就业3.59万人，困难人员就业6546人，年末城镇登记失业率为2.20%。全市各类市场主体总户数突破30万户，比上年底增长11.1%。其中，私营企业6.42万户，增长20.0%；个体工商户22.01万户，增长8.6%。2、县经济发展概况县地处江苏省北部，县城位于东经119一11919、35，北纬33453405之间，黄淮平原东部，淮河下游，地处连云港、盐城、淮安、宿迁四市交界处，北至西北与灌南、沭阳两县相连，西与市淮阴区接壤，南与区相邻，东至东南与盐城市的响水、滨海、阜宁三县交界，东西长60公里，南北宽51.5公里，县域面积1676平方公里。2014年，县主要经济指标增速稳中有进，实现地区生产总值292.02亿元，同比增长11.3%，高出市考核目标0.3个百分点，增幅在全市排名第8三。从全县经济运行特点来看，工业新增产能支撑增量作用逐步显现，投资与消费拉动效应稳步增强，税收有所提高，支撑了财政增收。2014年，实现规模以上工业开票销售收入208.28亿元，同比增长30.3%20、，高出市考核目标14.3个百分点。财政总收入53.1亿元，同比增长17.5%，增幅在全市排名第三。全县项目投资、工业投资稳步增长，共完成规模以上固定资产投资215.84亿元，同比增长29.5%，高出市考核目标9.5个百分点，增幅位列全市第一。从消费来看，全县实现社会消费品零售总额83.9亿元，同比增长14%，高出市考核目标2个百分点，增幅位列全市第二。从全年全县经济运行态势看，产业结构得到优化，新兴产业发展势头良好。第二、三产增加值占GDP比重82.52%，同比上升0.96个百分点，其中服务业增加值占GDP比重42.1%，同比上升1.2个百分点。增幅均位列全市第一。2.2项目提出的背景为了更好21、地实现机场与地方经济发展的互促并进，2009年下半年，市政府决定开发建设28.5平方公里的机场周边地区；8月份，市编委发文成立空港产业园区筹建处，9月份，市政府批准了机场周边地区分区规划，并明确以进场路（机场路）为界，北部16.5平方公里范围由县开发建设，南部12平方公里范围由市经济技术开发区开发建设；2010年9月26日，机场正式通航；2012年6月15日，江苏省编委下文同意成立空港产业发展办公室，为国家级经济技术开发区派出机构；2012年7月19日，国务院下文批准设立4.92平方公里的综合保税区，其9中包含1.57平方公里的空港北片区。2013年5月5日，市政府召开专题会议，研究决定将空港22、规划范围内13平方公里的土地正式划归经济技术开发区管理，经济技术开发区行使行政管辖权。2015年11月2日，县人民政府办公室发文县人民政府常务会议纪要（县人民政府办公室第12号），其中关于电子商务产业园一期用房装修和机械产业园一期工程启动续建工作纪要如下：电子商务产业园总体进展较快，原则同意该工程纳入政府投资项目范围，要严格按照招投标程序、选择资质好、实力强的设计施工单位，尽快进入实质性操作阶段，要按照国家级电子商务产业示范园标准优化设计，为后续发展留足空间。2.3项目建设的意义建设空港产业园电子商务产业园是加快县工业经济发展、加快推进新型工业化进程的有效途径，能更好地发挥新型工业在促进县与全23、国、全省和全市同步实施全面建设小康社会目标中的重要作用，充分挖掘和发挥县的资源优势和区位优势，进一步强化以高新技术开发应用为动力，以电子新型产业为主导，以新型电子元器件、电子电器研发制造及电子装配等为核心的综合性电子商务产业园建设规划历史性机遇，全面实施新型工业的发展战略，促进县重点产业和传统产业的新型工业化进程，全面提升县经济实力，都有其重要的现实意义和深远影响。建设空港产业园电子商务产业园是加快县经济跨越式发展的一项重要举措。建设一个具有较完善的基础设施和较齐全配套服10务体系的电子工业加工制造生产、产业优化、产业（企业）相对聚集区，促进实现资源、工业产业整合形成新的经济增长点，推动非公有24、制经济多种成份协调发展，培育一批有地方特色、带动性强、敷设面广的新型工业企业。推动县工业经济向集约化、规模化、产业化、快速化发展，让县工业企业走上持续高效、新型工业化的发展道路，把经济发展推向一个新的阶段，都将起到十分重要的作用。建设电子商务产业园，是国外经济发达国家和国内沿海发达省区加快经济发展的成功模式。事实证明，电子商务产业园能够有力促进工业发展的集约化、规模化、产业化，有效解决新建项目投资难、企业布局分散等问题，便于集中统一管理、体现高效服务，有利于人才、市场、资金等要素的聚集，有利于产业与城镇建设、土地利用、生态环保等方面的持续发展。建设电子商务产业园是国内外电子产业转移的趋势和机遇25、。21世纪头10-20年是一个重要的战略机遇期。从国际看，工业发达国家的制造业特别是重化工业正在不断地向资源丰富，劳动成本低廉、国内市场广阔以及社会政局稳定的发展中国家转移，我国国际市场为目标的跨国资本在我国国内的区位选择，仍然更多地倾向于投资环境良好、基础设施完备的区域。2.4项目建设的必要性2.4.1符合国家产业政策电子产业园是当前国家鼓励的产业、产品和技术，符合国家发改委第9号令产业结构调整指导目录“鼓励类”第二十八条信息产业第37款：“电子商务和电子政务系统开发与应用服务”。国务院发布关于加快电子商务发展的若干意见后，我国电子商务11开始以前所未有的速度发展，发展电子商务在积极应对金融26、危机，加快传统产业改造、助力中小企业发展、带动内需和就业等方面的作用日益凸显。商务部发布关于加快流通领域电子商务发展的意见成为中国电子商务快速上升的催化剂。电子商务快捷上升还源于行业合力与企业的积极努力，也是中国电子商务发展的一个必然结果。根据电子商务“十二五”规划（作为“十三五”的参考），电子商务将被列入战略性新兴产业的重要组成部分，作为新一代信息技术的分支将是下一阶段信息化建设的中心，电子商务的应用领域也将进一步拓宽。因此，本项目的实施符合国家相关规划和产业政策。2.4.2项目的建设是当下发展的需要当下，互联网技术日益成熟，电商平台广泛应用，网上虚拟经济与实体经济融合发展之势日渐明显，全国27、各地各级政府纷纷布局电子商务发展，电商成为政府重点支持发展的领域。项目方为积极相应十八大“四化同步”精神，项目公司将努力构建宜居宜商的生态文明环境，以人为本，提倡智本文明，倾力打造智能型电子商务产业园。2.4.3通过项目的建设带动相关产业发展，促进社会的发展通过县电子商务产业园项目的建设促进优势资源和电子商务园区集中，引导国内外优势资金、技术和人才向电子信息产业园集聚，推动产业关联度的企业进入园区，实现产业、企业集群发展。通过电子商务产业园主导产业、优势特色产业的示范和辐射作用，带动相关产业发展，解决产业结构不合理、经济可持续发展等问题。通过产业辐射，带动县经济发展，解决偏远地区经济发展滞后，28、12经济社会欠发展问题，促进地方经济发展。通过电子商务产业园建设，促进城镇化建设和城乡经济协调发展，解决好二元结构转换（经济、人口、社会）问题，同时也是构建新的地缘经济、优化经济区位、拓展发展空间与拓展产业链、优化产业结构、推进跨越式发展的有效途径。电子商务产业园的建设是从县的县情出发，寻求新一轮经济启动平台和“突破口”，是实现全地区经济快速、持续增长的载体，也是走新型工业化道路和实现小康目标计划的需要，是县“富民兴边”的重要途径。13第三章项目选址与建设条件3.1项目选址3.1.1地理位置本项目选址于坐落于空港产业园内（中欧路东侧，机场路北侧），总用地面积33350（合50亩）。3.1.2用29、地现状目前项目现状用地为一般商务用地，周边限制性设施较少，地形较为平坦。3.2自然条件3.2.1地形、地貌全境为第四系覆盖。地质构造属扬子准地苏北凹陷的北部边缘区。县内地貌受新构造运动控制，在中新生代不断凹陷的基础上沉积了大量碎屑沉积物。后期又受黄泛影响，地表普遍覆盖了一层厚1-5米的冲积相粉砂和亚粘土，构成了典型的平原地貌类型。是“800里苏北”平原的中心地带。县内地势总的趋势是西南高，东北低。其中以南部废黄河堤内滩地地势最高，一般都在黄海高程10-15米左右。涟城、保滩一带地势最高，一般在黄海高程14米左右以上，东北逐渐降低。县境东北西北各有一个盆状洼地，真高都在5米以下。县城规划区范围内30、地形，同样是西南高（12-13米），东北低（7.5米），老城区涟漪湖附近最低，标高仅有7米。14工程地质：县城分三大工程地质区，废黄河堤内松软岩类工程地质区，地基承载能力约14吨/m；冲洪积扇形平原工程地质区，面积较广，除东北部洼地和废黄河滩地外都是，地基承载能力约为14-16吨m；小于11吨m的松软岩类工程地质区，分布于县境东北唐集东湖等4乡镇。县城处于第类工程地质区，仅老城区涟漪湖以南、淮浦路以东地段为6m层厚的冲杂填土区，地基承载能力差（仅0.7吨/m），其余均为较好的可建设用地，一般14-16吨/m地基承载力。水文地质：地处沂沭河下游地下水系统工程的南缘，属沂沭冲积平原孔隙水亚系统。地31、下水分潜水（浅层弱承压水），埋深2-3米，一般不宜食用，属半咸水。中层承压水，埋深地50米左右，单井涌水量为2-6千m/日，可以饮用。深层承压水，埋深在80-150米，单井涌水量（涟城）1-3.5千m/日，是良好的饮用水源，属低矿化度饮水。3.2.2气象条件县位于江苏北部，连宿淮盐四市之间，地理位置处于800里苏北平原中心。在北纬33453305，东径11911935范围。东与阜宁、滨海、响水三县为邻，西与淮阴区、沐阳县接壤，南与楚州区隔河相望，北与灌南县毗连。全县东西长60公里，南北宽51.5公里，总面积1676.34平方公里，其中陆域面积1592.52平方公里，占95%。距市区20余公里，32、到南京190公里，离连云港90公里。京沪、宁连2条高速公路在县境交叉。地处淮北平原，属暖温带季风气候区，气候宜人，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均气温14，年均无霜期213天。雨水丰沛，年平均降水量991.3毫米，雨日104天。年均相对湿度77%，光照充足，年日15照时数2293.4小时。常年主导风向为东北风和东南风，平均风速2.9米/秒。3.2.3交通条件区位独特、交通便捷。地处沿海地区大开放、大开发的交叉地带，是华东地区重要的交通枢纽，位于四市八县区交界处，市场辐射人口2000万。公路方面，宁连、同三、京沪3条高速在境内汇合，5条省道、3条国道穿境而过；县城距连云港、南京、上海、北京分33、别仅需45分钟、2.5小时、5小时和8小时车程。铁路方面，新长铁路（江苏徐州新沂无锡浙江长兴）距县城仅25公里，仅需30分钟即可到达苏北重要的铁路客货运中心火车站；经停的连淮扬镇高铁已经通过可行性研究，即将要开工，以及正在申报的徐宿淮盐铁路也经过，在不久的将来，人民将会在家门口就可以坐上通往、南京、北京、上海的高铁。水运方面，黄金水道盐河贯穿全境，南连长江，北入黄海，正在进行三级航道改造，单体通航能力将达到1000吨，距欧亚大陆桥东桥头堡连云港港口仅100公里。港区盐河码头位于县经济开发区，一期工程岸线长410米，设计年吞吐量120万吨，9个泊位。航空方面，机场作为江苏三大干线机场之一，已开通34、北京、上海虹桥、上海浦东、广州、宁波、厦门、西安、重庆、武汉、深圳、温州等11条航线，2013年12月份还开通了深圳-哈尔滨的低调机票新航线，计划还将陆续开通成都、大连及直航台北。年客运量已达60万人次，货物吞吐量1万吨。16本项目地块紧邻机场路，出行畅通，交通极为便捷。交通非常便捷。3.2.4经济条件市经济实力快速提升，经济保持平稳较快增长。2015年全市实现地区生产总值2745.09亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值增长3.6%，第二产业增加值增长10.9%，第三产业增加值增长11.3%。经济结构进一步优化，三次产业结构比例由上年的11.7：44.2：44.135、调整到11.2：42.9：45.9，实现产业结构“二三一”到“三二一”历史性转变。人均GDP56460元，按当年平均汇率折算为9065美元。居民消费价格低位运行。2015年全年居民消费价格指数比上年上涨1.5%。八大类商品价格“七涨一跌”：食品类涨1.0%，烟酒类涨1.7%，衣着类涨3.7%，家庭设备用品及维修服务类涨2.8%，医疗保健和个人用品类涨2.6%，娱乐教育文化用品及服务类涨2.7%，居住类涨0.8%，交通和通信类跌0.4%。就业形势保持稳定。2015年全年城镇新增就业6.67万人,下岗失业人员再就业3.59万人，其中困难群体再就业6546人。年末城镇登记失业率为2.2%，保持在较低36、水平。新增转移农村劳动力2.16万人，城乡劳动者职业技能培训2.75万人。城镇化建设加快。全市常住人口城镇化率58.2%，比上年提升1.7个百分点。2015年，全市经济社会发展中还面临着一些困难和问题。主要为：经济下行压力持续加大，企业运行困难增多，有效投入还不足，稳增长的任务十分艰巨；制约发展的瓶颈还比较多，新兴产业竞争力不强，促改革、调结构仍需大力攻坚；城乡居民增收难度加大，基本公共服务均等化水平17有待提升，惠民生、促和谐工作与群众期盼仍有差距。本项目建设地位于市县，“十二五”期间，全县地区生产总值、人均GDP、一般公共预算收入年均分别增长16.7%、16.9%和25.6%；三次产业结构37、调整为15.6：38.9：45.5，实现由“二三一”到“三二一”的历史性转变；提前两年达到省定2003版全面小康标准，为迈向“十三五”新征程奠定了坚实基础。2015年实现地区生产总值340.87亿元，增长11.1%；一般公共预算收入33.32亿元，增长12.1%；规模以上固定资产投资276.32亿元、增长28%；城镇居民人均可支配收入2.33万元、增长9%;农村居民人均可支配收入1.23万元、增长9.4%;城乡居民存款余额160.93亿元，净增22.17亿元。主要经济指标实现逆势攀升，一般公共预算收入、规模工业开票销售、社会消费品零售总额等21项指标考核得分全市第一。在2015年全市科学发展综38、合考评中，从上半年末位一步迈入全市第二，顺利完成“脱帽”任务。3.3周边主要配套设施3.3.1园区交通空港产业园位于市区的东北方向，紧邻机场，具备了空、铁、水、陆立体交通资源，区位优势明显，是发展综合物流、通用航空、高端装备制造等临空产业的极佳选择地。航空：园区紧邻机场，机场已开通北京、上海、广州、香港等十多条国内航线，一类航空口岸获批后，已开通韩国航线，机场还将不断增加开通泰国、台湾直航等国内外线路。18铁路：正在规划建设的连淮扬镇高速铁路和徐宿淮盐高速铁路紧邻园区或穿境而过，高铁站紧邻园区。水运：通达连云港港口的盐河三级航道紧邻园区经过。公路：京沪、宁连等多条高速公路从园区交汇而过，直通市39、区的S503省道已启动建设。3.3.2功能平台一类航空口岸平台：2015年1月6日，国家口岸办牵头组织了对机场一类航空口岸验收，国家验收组听取了市政府的有关建设情况汇报，实地查看了机场口岸现场。国家验收组一致同意通过国家一类航空口岸验收。这标志着机场正式迈入国际机场行列，拥有执飞国际航班的资格，成为对外开放口岸机场，机场作为“全国支线样板机场”正在构架起对外交流的“空中桥梁”。国家级综保区平台：园区拥有1.57平方公里的国家级综合保税区，也是江苏首家紧邻机场的综合保税区，目前综保区的主卡口和巡逻道已基本建成，配套的海关、国检大楼已建成交付使用，伴随着机场国际航线的不断增加，综保区平台将成为空港40、园区和市乃至苏北地区外向型经济发展不可多得的优质资源。跨境电子商务平台：空港园区与邮政正在积极申报成立邮政速递国际邮件南京互换局分局，同时协调南京海关，由海关代行监管职能。获批成功后，将大大延伸地区进出境邮包收发服务时限，加快互转速度，并将成为空港园区产业发展的新动力。同时空港园区超前谋划，打造电商载体，4.3万平米的电子商务大楼主体已建成，将为园区电子商务特色产业发展的新引擎。193.4公用工程1、给水本项目供水水源为县自来水供水管网，就近接入市政给水管。2、排水生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。食堂排水经过隔油池处理后，统一排向道路市政污水管网。雨水利用地面坡度排至园区道路，而后41、排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。3、供电本项目电源由市政电网引来两路10KV电缆线路，在中间研发大楼一层设置一座10KV变电所，内设两台1600KVA变压器，10KV电源采用高供高计方式计量。20项目单位数量备注总用地面积2m3335050亩建筑占地面积2m9175总建筑面积2m38048其中企业服务楼2m6652电子商务1#楼2m6846电子商务2#楼2m6846总部经济楼2m8120生活服务楼2m7406配套公共建筑2m2178容积率1.14建筑密度27.5%绿地率31.2%停车位个126第四章建设规模及内容4.1建设规模本项目总用地面积33350平方米（合50亩），42、建筑占地面积9175平方米，总建筑面积38048平方米，包括：企业服务楼6652平方米，电子商务1#楼6846平方米，电子商务2#楼6846平方米，总部经济楼8120平方米，生活服务楼7406平方米，配套公共建筑2178平方米。项目容积率1.14，建筑密度27.5%，绿地率31.2%，机动车停车位126个。表4-1项目经济技术指标表4.2建设内容1、土建工程本项目建筑全部为多层建筑，其中企业服务楼、生活服务楼为4F，电子商务1#楼、电子商务2#楼、总部经济楼为5F，配套公共建筑为3F。项目不涉及地下建筑。2、给排水工程；213、电气安装工程；4、室外工程（管网、道路、景观、绿化等）。22第五章43、工程建设方案5.1设计指导思想根据本项目所处的时间、环境和所承载的特殊功能，其设计需遵循以下指导思想：（1）多种功能融入以缓解工作压力;（2）空间灵活多变以适应功能的变更;（3）绿色的生态办公环境以促进研发；（4）能激活互相交流以形成高效创新空间；（5）以技术为支撑，满足研发活动特有的日益复杂的功能活动；（6）塑造与时代精神和产品特性想呼应的建筑形象。5.2总体布局5.2.1设计原则（1）以规划部门及其他有关部门和建设单位对该区的规划设计要求为依据，使该区设计既满足安置分配，又符合多层次的规划要求，成为城市有机的组成部分，并与周边地区相协调。（2）本项目为自持运营及销售项目，应充分考虑电子商务44、产业的特点，布局应做到均好性、统一性。（3）作为未来的重要发展区域，规划价值高，必须高起点、高标准进行规划与设计。（4）贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”思想。以建造生态型商务空间环境为设计目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的较高品质电子商务产业园区。（5）在设计中贯彻生态原则、社区原则与效益原则，力求创造一个具有优雅环境、文化内涵、经济效益和鲜明个性的花园式商务空间。23（6）设计建设应注重以科技为先导，加强市政基础设施的合理化规划，强化园区智能化设计。（7）建筑立面、空间组合与环境独具特色，带有一定的文化气息，45、体现富有个性的设计风格，手法多变，在整体格调统一的前提下，使形体塑造更具魅力。5.2.2总体设计理念总体布局充分考虑整个地区的建筑肌理，在充分利用基地内部和周边自然资源的基础上，将自然环境与功能布局相结合，以整体性生态主义设计手法，营造出建筑与自然融合共生，体现具有时代特征、文脉特征、人文特征、科技特征的独特个性的建筑群。5.2.3功能分区根据面积分配要求，以及考虑机场中路沿街界面，将总部经济楼和企业服务楼这两栋主要建筑坐落在基地的南侧。沿北侧规划道路布置生活服务楼和配套公共建筑，场地中间布置两栋电子商务楼。通过建筑形体的细微变化与组合，围合出内部的庭院，在有限的用地范围内创造出尽可能多的共享46、空间，相比较其他三个界面，南侧较为开敞，形成主入口空间，间距人员疏散和形象展示功能。5.2.4交通组织道路交通组织和停车重点体现“便捷、安全、观景”三大特色，既对场地内部交通作出合理设置，又能达到整个区块与城市路网的完美衔接。主入口设置在南侧机场中路上，迎合主要的人员来向。人流与车流在主入口处进行分流，人员由庭院南侧形象入口进入内部公共空间后再分流至各商务楼内，车流经由主入口向西北两侧分流，或沿背部车行入口向西南两侧分流。仅设置地面车位，减少成本，方便使用。次入口设置在北侧规划道路上，主要为北侧来向的人员和车辆服务，且临近生活配套的后勤入口，货物可就近进入。245.2.5消防设计基地内环路可供47、消防车通行，且满足消防要求。庭院内部道路作为隐形消防车道在紧急时也可供消防车进入。另外，设置了做够宽度的主入口、次入口，可以充分满足人员疏散要求。5.2.6绿化景观设计在绿化景观设计上，从整体性和系统性出发，分析基地的内部空间特点，形成一条纵向的绿化景观轴。沿主入口由南向北形成绿化主轴，结合中央活动场地形成开阔、大气、通透的景观效果，而其他各景观节点也主轴相互配合，不仅使绿化景观沟通相连，更使视觉上具有连续性和诱导性，结合屋顶花园和垂直绿化等多样的绿化体系，将绿色、阳光，空气等自然要素尽可能多的引入建筑内部。在树种选择上主要种植常绿乔木，辅以必要的灌木，并配置杜鹃、荷花、菊花、腊梅等四季代表性48、开花植物，实现四季有花，天天有景的景观效果。5.2.7生态节能设计生态节能方面，建筑布置成院落式，有利于冬季对寒风的遮挡，同时建筑单体通过降低体形系数，来控制建筑散热面，建筑形态规矩，通过被动式的节能策略，减少能源的损耗，在功能配置上，将主要的房间南北布置，次要房间（人停留较少的空间）东西布置，减少件数使用运营过程中的能量的消耗，在植物配置方面，通过种植乔木，起到缓解风速和遮阳的效果。在技术方面，初步考虑以下几点：（1）休闲绿地内使用国产太阳能庭院灯。（2）建筑物外窗使用双层LOW-E玻璃窗。（3）室外铺地停车位采用渗水型低辐射广场砖。（4）室内装饰尽量采用天然环保建筑材料。255.2.8竖向49、布置与管线规划充分考虑了现有地形，尽量避免大填大挖为原则，在满足道路行车安全和平顺的前提下，以建设部颁布的城市道路交通规划设计规范为标准，结合现状地面的标高，综合考虑地下管线布置的要求进行规划设计。（1）竖向设计园区内部道路机动车车行道的纵坡均为1.6%、1.4%、1.0%左右。各建筑周边地块高程应比周边道路的最低路段高出0.3m以上。园区主入口标高程根据机场中路的设计高程，建设时施工路面高度在入口路段坡度加以调整。（2）管线设计上水及消防给水管网采用环状管网形式，由机场中路引入，沿园区路布置，管径采用DN200。室外消防栓由城镇给水管网供水，室外消防栓采用地面式双开口消防栓，消防栓的间距应小50、于或等于120米，消防栓沿道路设置，室外共设置19个消防栓。燃气本园区的燃气气源为管道煤气，规划在园区北部处设置1个中-低压调压器，中压管由机场中路引入，调压器出来的低压管呈支状布置，管径采用DN200。电力规划在研发楼设置1个配电房，10kV电力线由机场中路引入，常压电力线沿组团路布置。电讯、有线电视电讯线由机场中路引入，在各栋楼内设电讯交接间。组团内电讯呈枝状管网布置。有线电视线与电讯线同管位敷设。26雨污水规划园区内的排水体制采用雨污水分流制。雨水由屋面雨水管及道路雨水篦子收集，汇集后汇入机场中路和进场路的雨水管，雨水管径采用400、600。污水汇集后汇入进场路及机场中路的污水管，污水管51、径采用300。5.2.9卫生防疫与环保沿城市道路防护及景观绿化、园区的中央集中绿地及楼边绿化等都将为用户提供优美的环境和新鲜的空气，并有利于防尘降噪。本项目为商务楼及服务楼建设，无有害物质生产，不会对周边产生环境污染。5.3建筑设计5.3.1设计依据（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）（2）市城市规划管理技术规定（3）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）（4）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（5）民用建筑设计通则（GB50352-2005）（6）汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）（7）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）5.3.2建52、筑单体设计（1）多层商务楼：基地南部布置三栋5层和一栋4层的多层商务及服务楼，其中企业服务楼建筑面积为6652m2，层高为1层4.5米，2层4.2米，3-4层3.9米，建筑高度17.4米。总部经济楼建筑面积为8120m2，层高为1层4.5米，2-3层4.2米，4-5层3.9米，建筑高度23.7米。电子商务1#楼，电子商务2#楼建筑面积均为6846m2，层高均为1层4.5米，2-5层3.9米，建筑高度均为23.1米。建筑以建筑常用的框架结构布局，沿交通核27布置楼电梯、管井、卫生间等，大开间的商务空间位于交通核外围，可根据需要自由分隔。（2）配套公共建筑：沿北侧规划道路布置一栋3层的配套公建。建53、筑面积：2178m2，层高为1层4.2米，2-3层3.6米，建筑高度12.3米。设计时根据使用方的具体要求进行布置房间。（3）生活配套：生活服务楼为该地块自用的配套食堂、宿舍、活动室等。独立设置在基地东北角，层数为4层，层高为1层4.5米，2-4层3.6米，建筑高度19.8米，建筑面积7406m2。设计时根据使用方的具体要求进行布置房间。5.3.3立面造型设计产业园内各建筑的立面设计以现代简洁的风格为主，各建筑单体风格统一，采用虚实对比，韵律变化，体块穿插，色彩搭配等现代风格的设计手法，但在具体设计时，又充分考虑各自的特点，在统一中求变化。立面强调竖向线条，以简洁的涂料为主，展示出升腾向上，简54、洁大方，庄重典雅的视觉效果。色彩上采用浅色米黄，设计手法上注重体块交接处的细部处理，通过立面虚实凹凸的变化形成的层次丰富的光影关系，寻求一种原生态自然的美，给使用者带来一种轻松、活泼、生动、优雅的空间享受。整个园区在风格上达到和谐统一又不失变化，寓意蒸蒸日上的同时创造一种有利于提升创造力的空间。5.3.4无障碍设计本项目顺应社会发展的要求，在设计中注重老年人及残疾人的活动场所的设计。根据无障碍设计规范（GB50763-2012）的要求，建筑出入口设置无障碍设施及所有公共建筑的入口均进行无障碍设计，本项目在园区人行道、绿化带、配套公共设施考虑无障碍。并在无障碍设施位置和走向28需设无障碍设施标志55、牌。5.4结构设计5.4.1设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）（2）建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）（3）建筑结构荷载规范（GB50009-2012）（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（5）混凝土设计规范（GB50010-2010）（6）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）（7）建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）（8）砌体结构设计规范（GB50003-2011）5.4.2场地条件本工程抗震设防烈度为7度；设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第二组，抗震设防类别为标准设防类。5.4.3设计荷载标准值（56、1）活荷载商务室、会议室楼面：卫生间库房不上人屋面：上人屋面：多层住宅楼梯间：2.0KN/m22.5KN/m25.0KN/m20.5KN/m22.0KN/m22.0KN/m229其他楼梯间：（2）楼屋面的恒荷载按实际（3）墙体外墙200厚混凝土空心砌块内墙200厚加气混凝土砌块（4）基本风压基本雪压3.5KN/m212KN/m36.5KN/m30.40KN/m20.40KN/m2地面粗糙度类别为B类5.4.4结构的设计使用年限和安全等级结构的安全等级为二级，设计使用年限为50年，抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级丙级，砌体施工质量控制等级为B级。5.4.5结构类型根据建筑功能和类型，多层商务57、楼、配套公建及生活服务楼均采取框架结构，全现浇钢筋混凝土楼屋面，基础根据地质情况决定基础形式。5.4.6结构构造超长的商务楼按规范要求设温度缝和抗震缝，视具体情况采用TEA等混凝土外加剂和聚丙烯阻裂纤维，四大角按规范要求加强。5.4.7建筑结构材料（1）混凝土：本工程结构主体混凝土强度等级C20C30。（2）钢筋：采用HRB400级钢筋。（3）墙体：外墙采用混凝土空心砌块，内墙采用加气混凝土砌块。305.4.8抗震及工程质量分析（1）抗震设计多层建筑是社会经济发展的产物。特别是我国处于地震多发区（地震基本烈度6度及其以上的地震区面积约占全国面积的60%），多层抗震设计设防更是工程设计面临的迫切58、的任务。作为工程抗震设计的依据，多层建筑抗震分析更处于非常重要的地位。本工程采用抗震性能好的建筑结构体系及平面布置，应用新型建筑材料，通过加深地基、加强材料的坚固性和结构的稳固，可以大幅度增强建筑物的抗震性能。（2）工程质量分析本工程通过对工程施工中常见的质量问题进行分析，如混凝土构件裂缝、屋面渗漏、卫生间、厨房地面渗漏等，满足国家相关标准的要求。工程质量问题防治措施如下：完善设计图纸和技术要求设计图纸质量是保证工程质量的基础。实践证明,很多质量问题的形成都和设计有关。完善设计图纸，尽量找出改进处，是设计人员的职责所在。严把原材料质量进口关“工程质量，人命关天”。质量检测人员必须高度重视原材料59、的质量，狠抓原材料的质量进口关。用于建筑工程的材料、构配件、设备达不到设计要求和产品的质量标准，会给工程质量埋下巨大隐患。在生产过程中，一定要对采用的原材料检验质量，全部符合技术指标方可采用。水泥、砂、石子性能指标必须达到规范要求。在生产过程中，对原材料的质量要经常检测，还要求质量控制人员随时掌握其含量的变化规律，并制定相应的对31策。总之，要从原材料进口处把握质量关。加强对建筑市场的管理力度主管部门应加强对建筑市场的管理力度。实行许可证制度,考核合格的，才允许进入建筑市场承接业务。施工单位必须正确处理好质量与价格的关系，必须首先满足设计要求，达到国家标准，再求经济效益。施工单位高质量施工施工60、单位必须对施工过程进行严格的全程管理。若参与工程施工的管理项目员、技术员、操作人员素质参差不齐,未能严格执行操作规程，会直接影响工程质量。在工程施工中，应以“预防为主”,加强巡视检查，对违章操作及时纠正，防患于未然。在工序质量自检的基础上，进行交接检查必须坚持上道工序合格后才能进入下道工序的施工原则。加强监理单位的监督职能，把好工程质量关监理单位要协助施工单位完善质量保证体系，如审查施工单位的施工组织计划和应对困难的技术措施，事先提出有关施工工艺方面的具体要求，设立质量监控点。发现渗漏等隐患时，应立即通知施工单位整改、复查，做好整改记录。坚持上道工序未经检查不准进行下道工序的原则。可先由施工单61、位自检,合格后再由监理单位到现场会同施工单位检验。总之，监理要有强烈的安全意识和责任感，做良心工程，并努力学习有关法律，加强法律观念。5.5绿色建筑设计一、绿色建筑星级评价标准为了切实转变城乡建设模式和建筑业发展方式，提高资源利用效率，32实现节能减排约束性目标，积极应对全球气候变化，提高生态文明水平，改善人民生活质量，住房城乡建设部发布国家标准绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014），将发展绿色建筑上升为国家战略。其评价与等级划分如下：1、绿色建筑评价指标体系由节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、施工管理、运营管理7类指标组成。每类指标62、均包括控制项和评分项。评价指标体系还统一设置加分项。2、设计评价时，不对施工管理和运营管理2类指标进行评价，但可预评相关条文。运行评价应包括7类指标。3、绿色建筑评价应按总得分确定等级。评价指标体系7类指标的总分均为100分。7类指标各自的评分项得分Q1、Q2、Q3、Q4、Q5、Q6、Q7按参评建筑该类指标的评分项实际得分值除以适用于该建筑的评分项总分值再乘以100分计算。4、绿色建筑评价的总得分按下式进行计算，其中评价指标体系7类指标评分项的权重w1w7按下表取值。Qw1Q1w2Q2w3Q3w4Q4w5Q5w6Q6w7Q7Q85、评价指标体系7类指标的总分均为100分。绿色建筑分为一星级、二63、星级、三星级3个等级。3个等级的绿色建筑均应满足本标准所有控制项33的要求，且每类指标的评分项得分不应小于40分。当绿色建筑总得分分别达到50分、60分、80分时，绿色建筑等级分别为一星级、二星级、三星级。二、绿色建筑设计标准根据国家要求，江苏省住房和城乡建设厅颁布了江苏省绿色建筑设计标准（DGJ32J173-2014），并规定：2015年，全省城镇新建建筑全面按1星及以上绿色建筑标准设计建造。本项目为新建住宅建筑及新建部分公共建筑，因此，本项目建筑将按照绿色建筑的1星级标准进行设计建造，并积极争创2星级标准。具体设计方案如下：1、节地与室外环境（1）场地环境噪声符合现行国家标准城市区域环境噪64、声标准（GB3096）的规定；（2）合理利用屋顶绿化、垂直绿化等方式；（3）绿化物种选择适宜当地气候和土壤条件的乡土植物，且采用包含乔、灌木的复层绿化；（4）场地交通组织合理，到达公共交通站点的步行距离不超过500m；（5）合理开发利用地下空间。2、节能与能源利用（1）利用排风对新风进行预热（或预冷）处理，降低新风负荷；（2）建筑总平面设计有利于冬季日照并避开冬季主导风向，夏季利于自然通风；（3）建筑外窗的气密性不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法34（GB7107）规定的4级要求；（4）全空气空调系统采取实现全新风运行或可调新风比的措施；（5）建筑物处于部分冷热负荷时和仅部分空间使用时，采65、取有效措施节约通风空调系统能耗；（6）当采用集中空调系统时，所选用的冷水机组或单元式空调机组的性能系数、能效比比公共建筑节能设计标准（GB50189）中的有关规定值高一个等级。3、节水与水资源利用（1）绿化、景观、洗车等用水采用非自来水或非地下水资源；（2）绿化用水应因地制宜，采用节水、低能耗的灌溉方式；（3）按用途设置用水计量水表；（4）商务楼、商场类建筑非自来水或非地下水利用率不低于20%，旅馆类建筑不低于15%。4、节材与材料资源利用（1）建筑材料因地制宜，就地取材；（2）建筑结构材料合理采用高性能混凝土、高等级钢；（3）将建筑施工、旧建筑拆除和场地清理时产生的固体废弃物分类处理并将其中66、可利用材料、可再生循环材料回收和再利用；（4）商务类建筑室内采用灵活隔离，减少重新装修时的材料浪费和垃圾产生；（5）土建与装修工程一体化设计施工，不破坏和拆除已有的建筑构件及设施，避免重负装修；（6）在保证性能的前提下，使用以废弃物为原料生产的建筑材料，其35用量占同类建筑材料的比例不低于30%。5、室内环境质量（1）建筑设计和构造有促进自然通风的措施；（2）室内采用调节方便、可提高人员舒适性的空间末端；（3）建筑平面布局和空间功能安排合理，减少相邻空间的噪声干扰以及外界噪声对室内的干扰；（4）商务建筑75%以上的主要功能空间室内采光系数满足建筑采光设计标准（GB/T50033）的要求；（5）67、建筑入口和主要活动空间有无障碍设施。6、运营管理（1）建筑施工兼顾土方平衡和施工道路等设施在运营过程中的使用；（2）设备、管道的设置便于维护、改造和更换；（3）对空调通风系统、水箱等公用设施按照空调通风系统清洗规范（GB19210）和其他相关规定进行定期检查和清洗、维护。（4）商务类、商业类建筑耗电、冷热量等按经济核算单元实行分别计量收费；（5）商务及商业类建筑建设并运行建筑能耗动态检测系统；（6）建筑智能化系统定位合理，信息网络系统功能完善。36第六章公用工程6.1给排水系统6.1.1设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2009）（2）建筑设计防火规范（GB50016-20168、4）（3）消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）（4）建筑灭火器配置规范（GB50140-2005）（5）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）（6）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（7）民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）6.1.2设计范围给排水设计包括：给水系统、排水系统、消防给水系统和建筑灭火器配置。6.1.3生活给水系统给水采用市政自来水，就近道路市政给水管。楼层开水间设电开水供应开水。室内给水管采用PSP钢塑复合管，室外采用球墨铸铁给水管。6.1.4排水系统（1）生活排水系统最高日排水量为日用水量的100%，卫69、生间生活污、废水合流排放，地面以上排水采用重力流排水，设环形通气管。污水经化粪池处理达标后，37食堂排水经过隔油池处理后，统一排至道路市政污水管网。（2）雨水排水系统雨水和污水分流排放，屋面雨水设计重现期为10年，室外雨水设计重现期为3年。建筑屋面雨水采用雨水斗有组织重力流排至室外。室内排水管采用HDPE(S12.5)管,室外排水管采用PVC双壁波纹管。6.1.5给排水节能和环保设计（1）给水系统采用市政直接供水。（2）卫生洁具采用节水效率2级的节水型产品，不得采用淘汰产品，公共卫生间洗手池，小便器均采用感应式冲洗阀。（3）设备选用低噪音，低能喊产品各种设备均设置减震基础，管道上装设减震接头，70、隔绝震动和噪音（4）建筑内是完善的给排水设施，雨污严格分流。卫生洁具排水均设存水弯隔臭。卫生器具按国标安装保证污水不会倒流。（5）给水采用PSP钢塑复合管和食品级不锈钢生活水池，进水管口高于溢流管口，以减少水质的二次污染，生活水箱均设消毒设施。（6）卫生间污水经化粪池处理达标后，食堂排水经过隔油池处理后统一排入市政污水管网。6.2电气系统6.2.1工程概况本项目总建筑面积38048平方米，由2栋5层的商务楼、1栋5层的经济楼、2栋4层的服务楼、一栋3层的配套公建等建筑组成。386.2.2设计依据（1）供配电系统设计规范GB50052-2009（2）20kV及以下变电所设计规范GB50053-271、013（3）低压配电设计规范GB50054-2011（4）通用用电设备配电设计规范GB50055-2011（5）建筑物防雷设计规范GB50057-2010（6）全国民用建筑工程设计技术措施电气75%、保护罩式70%、格栅式65%，另大面积场所灯具效率70%。本工程所用疏散指示标志及消防应急照明灯具，其制作标准需符合国家标准消防安全标志GB13495和消防应急照明和疏散指示系统GB17945-2010的有关规定。41（4）应急照明公共走道、楼梯间、门厅、其它公共场所等场所按规范要求设置应急照明灯;疏散走道、楼梯间及出入口设置疏散指示标志灯;消防监控中心、配电间、泵房、消防风机房、消防电梯机房等其72、他火灾时仍需工作的场所设置备用照明。（5）室外照明室外照明属景观工程，由业主另行委托景观照明设计公司设计。（6）控制一般场所的灯光由现场配电箱及就地的墙壁开关控制;公共场所的照明采用声光照明控制系统;应急照明由消防联动控制装置联动控制。6.2.6建筑物能耗监测系统（1）本工程空调机组、空调室内机、照明灯具插座、动力用电及其它特殊用电分别按楼层或分功能单元设独立计量电表，放在各相应配电箱内。（2）本工程按规定设置建筑物能耗监测系统，对各最小功能单元或楼层的电能、用水、空调能耗等进行监测，并对建筑能耗数据进行采集、分析，实现对能源的有效管理并达到降低能耗的目的。系统由能效管理工作站、采集计量单元和73、数字式计量表组成，系统定期采集数字式计量表的数据自动生成报表，可通过互联网上传至省或市建筑能效监测数据中接受主管部门的监管。（3）网络深化设计由系统集成商提供。6.2.7防雷与接地系统本建筑采取下列防雷措施:42防直击雷措施防雷电流反击措施防雷电波侵入措施防雷电电磁脉冲措施等电位联结措施（1）根据工程中体积最大的建筑物（总部经济楼）的预计年雷击次数(0.1491次/年)，本工程所有建筑按第三类防雷建筑物要求设计防雷装置，利用建筑物的屋面、檐口板内钢筋及女儿墙结构钢筋、金属护栏等作接闪器。外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接。（2）利用建筑物钢筋混凝土基础作接地体。（3）利用建筑物所有74、构造柱内主钢筋作防雷引下线，引下线与屋顶的避雷带及金属钢架、钢筋混凝土基础等焊连成可靠的电气通路。（4）电力系统接地、弱电系统接地、防雷接地等共用接地网，接地电阻不大于1欧姆。各配电房、强弱电间、消防值班室、信息中心等均设计单独的接地装置。（5）建筑做总等电位及局部等电位联结。总等电位端子板设在各建筑一层配电室内，将进出建筑物的各种金属管道及电缆金属外皮与总等电位端子板可靠连接。等电位安装参见等电位联结安装图集(02D501-2).正常情况下建筑物内不带电金属设备均须与等电位联结线可靠连接。在每层设备竖井局部等电位联结端子箱(LEB)，各层在正常情况下不带电的金属管道(包括电气设备外壳、电缆的75、金属外皮、风管、水管等)均须与等电位联结端子箱可靠相连;各带洗浴的卫生间均设置局部等电位端子箱。金属桥架和线槽及其支架全长应不少于两处与接地(Pe)干线相连接，桥架间(或线槽间)43连接板两端不少于两个有防松螺母或防松垫圈的连接固定螺栓。（6）本工程电子信息系统雷击防护等级为D级。为防止雷击电磁脉冲，在变压器的低压出线端、中间配电箱及信息系统的末端配电箱三级设置相应的电涌保护器。（7）为防雷电波侵入，进出建筑物的各种金属管道及电缆的金属外皮在进出处就近与防雷的接地装置连接;（8）按各场所的需要采取漏电保护措施。6.2.8环保专篇（1）本工程变配电设备均选用无油、无污染气体产生的设备，具有防火灾76、无爆炸、体积小、噪音小等特点，符合现行环保要求。（2）在各工作场所均采用高效荧光灯为主光源。（3）配电电线电缆均采用交联聚乙烯绝缘低烟无卤阻燃电线，火灾时避免释放含氯的有毒烟雾，保证人员的安全疏散，并减少对环境的污染。6.2.9节能专篇电气设计采用了合理的设计方案，做到技术先进、经济、节能，主要从以下几个方面考虑：（1）采用低功耗、无污染的干式电力变压器和合理的设计方案，变压器深入负荷中心，减少了变压器的有功损耗。（2）配电干线选用交联聚乙烯低烟无卤铜芯电缆，减少线路能量损耗。（3）提高系统的功率因数。小功率的气体放电灯采用低谐波含量的电子镇流器。大功率的气体放电灯单个电容补偿。功率因数需大77、于等于0.90（4）照明采用高效节能光源及节能灯具。44（5）充分利用自然光。（6）合理选择照明控制方式，应符合公共建筑节能设计标准GB50189-2005有关规定。（7）选用节能型和高效率电动机，并应根据负载的不同种类、性能采用相应的启动、调速等节能措施，并选用节能型电梯。（8）各场所的照明在照度符合要求下，照明功率密度(LPD)值需符合建筑照明设计标准GB50034-2013的有关规定。（9）各电子镇流器需符合国家能效标准。6.2.10劳动保护专篇（1）为防止及减少漏触电事故的发生，本工程所有的插座回路均设置性能可靠的漏电保护开关，并设置PE线与接地体联结。（2）所有插座回路均设置性能可靠78、的瞬动型漏电保护开关。（3）重要机房及场所设置事故照明。（4）各平时不带不带电的金属金属部分均做好等电位连接，确保在漏电情况下人体伸臂范围之内为同一电位。（5）电缆桥架外壳接地，电缆垂直敷设时距地1.8m以下部分加金属管保护。（6）消防设备及重要的机房设置事故照明。6.3弱电系统6.3.1综合布线系统（1）综合布线系统是将语音、数字信号的配线，经过统一的规范设计，综合在一套标准的配线系统上，此系统为开放式网络平台，方便用户在需45要时，形成各自独立的子系统，综合布线系统可以实现世界范围资源共享，综合信息数据库管理、电子邮件、个人数据库、财务管理等。（2）综合布线系统主干线采用6芯多模光缆和HY79、A型铜缆穿钢管或线槽敷设，水平线采用超五类非屏蔽4对对绞铜缆穿管沿地面、墙及顶板内敷设。根据各房间的实用性质布置合理的信息点，每个工作区选用双孔六类RJ45+IZJ11型标准信息插座。6.3.2综合安防系统安保系统的设置力求做到布局合理、控制严密、配置完善、技术先进、并且有扩充能力和发展余地。根据本工程特点，设置如下安防系统:（1）闭路监控电视系统闭路电视监控系统按功能可以分为前端(摄像)、传输、控制、显示与记录四个部分。前端设备采用数字彩色固定/带云台摄像机。传输设备:图像信息采用网络方式传输，为保证控制中心对前端摄像机的控制，采用由机房统一控制供电。控制设备：控制设备主要有:矩阵主机、多媒80、体计算机、控制键盘、授权网络终端。其中，键盘、多媒体计算机和网络终端为用户的“操作界面”。矩阵切换主机是监控系统的核心，所有的控制设备和外围设备通过它联结起来。显示与记录设备:主要有监视器(墙)、录像机和其它视频处理设备。电梯轿厢采用彩色摄像机、各层主要出入口、电梯厅采用彩色摄像机。摄像机水平清晰度不低于540线。考虑到建筑物的整体美观和隐蔽性，摄像机的防护罩分别配置半球形和枪型等。控制室设置在一层消防监控中心46内。（2）入侵报警及巡更系统在重要的区域设置红外/微波双鉴探测器，当所控制的区域发生异常情况时，中央控制室将发出声光报警信号，并将电视监控系统联动，将相关图像信号强切至指定的输出通道81、显示和记录，并通过110报警系统与市110联网。为加强安全保卫，在建筑物内外设置巡更探测器。巡更系统可对巡视线路、时间进行程序设定，对巡更的状态进行记录，对异常情况进行报警，同时启动电视监控系统。6.3.3其它（1）本工程在综合楼底层主入口处设一套室内高清晰度电子显示屏，展示各类公共信息(根据甲方的需要)。（2）线路敷设:弱电系统室外线缆均穿管沿道路绿化带敷设，并在适当位置预留手(人)孔。弱电系统室内主干线缆均在电信间内敷设在垂直电缆线槽内，各平面支干线缆均敷设在水平电缆走线槽内;水平支线均穿管或线槽敷设。（3）对于电气管井内贯穿电缆及桥架所预留的洞，在设备安装完毕后，须用防火材料将洞口做密封82、处理，以满足消防部门的要求。（4）防雷保护:所有安装在室内方的弱电设备的信号线在引入本工程的入口处安装电涌保护器，管线金属外壳与接地线可靠的连接。6.3.4火灾自动报警及消防联动控制系统1、消防电源及供配电（1）消防泵、喷淋泵、消防风机、应急照明、消防控制中心用电等消47防电源按二级负荷供电，采用双电源末端自动切换供电。消防设备配电装置均设置明显的消防标志。消防用电设备设就地手动和消防控制中心优先控制。（2）消防设备供电的干线电缆均采用耐火型辐照交联低烟无卤阻燃铜芯电缆，末级电线采用耐火型辐照交联低烟无卤阻燃铜芯电线。2、应急照明（1）本工程应急照明包括疏散照明、备用照明。消防控制中心、配电间83、消防泵房、重要风机房、设置备用照明;疏散走道、疏散楼梯设置疏散照明和出口指示灯。（2）应急照明除采用正常电源供电外均自带蓄电池。3、火灾自动报警系统本工程有机械排烟系统，设火灾自动报警及联动控制系统。（1）保护等级：火灾报警系统采用集中报警系统。（2）系统构成：设消防控制室。内设集中报警控制器、联动控制器、火灾应急广播备用扩音机及消防专用电话总机等，各防火分区设重复显示屏，手动报警按钮和消防对讲电话插孔。设备用房、配电小间、公共走道、商务室、展厅等场所设置感烟探测器。系统总线设置总线短路隔离器，每只总线隔离器保护的火灾探测器、手动火灾报警按钮和模块等消防设备的总数不超过32点，总线穿越防火分84、区时，在穿越处设置总线短路隔离器。（3）火灾应急广播：每层设置若干扬声器，由联动控制器在火灾确认后接通所有楼层和防48火分区的扬声器进行火灾事故广播。广播功放设备设在控制中心。（4）火灾声光警报器：每层设置若干火灾声光警报器，由联动控制器在火灾确认后启动所有楼层和防火分区的火灾声光警报器进行报警，火灾自动报警系统能同时启动和停止所有火灾声光警报器工作。消防应急广播与火灾声光警报器采用分时交替工作，循环播放。（5）消防通信：消防控制中心设置消防对讲电话，消防水泵房、通风机房等消防设备用房均设消防对讲电话。同时消防控制中心设“119”专用火警电话及内部通信电话。（6）消防联动控制：操作任一只消火栓85、按钮即向消防控制室发送消火栓报警信号及启动消火栓泵的联动触发信号，由消防联动控制器控制消火栓泵的启动。火灾确认后，联动切除相关区域非消防电源;自动点亮疏散应急照明灯。上述消防联动设备均由消防控制中心进行控制，并显示其执行情况及故障信号。（7）线路敷设方式:火灾报警系统的传输线、消防联动控制、通讯、报警、紧急广播线均采用耐火铜芯塑料导线穿金属管暗敷于非燃烧体内，非燃烧体对管线的覆盖层应大于3cm，在竖井内沿金属防火线槽明敷，其余采用穿金属管暗敷的方式。（8）消防控制中心通过BV-125mm2铜芯线专用接地干线与作为联合接地基础钢筋牢固连接，要求总接地电阻不大于1欧姆。49项目用水量火灾延续时间用86、水量（L/s）(h)3(m)QhV=3.6*Q*h室外消火栓302216室内消火栓152108自动喷水灭火系统401144消防水池溶积总和4686.4消防系统6.4.1建筑消防本项目建筑设计均为二级。基地内环路可供消防车通行，消防车道可到达每幢建筑的长边，且满足消防要求。庭院内部道路作为隐形消防车道在紧急时也可供消防车进入。另外，设置了做够宽度的主入口、次入口，可以充分满足人员疏散要求。6.4.2消防栓给水系统：消防给水系统为临时高压消防给水系统，消防水池消防泵房，统一设于一层，消防用水量：最高建筑电子商务楼屋面设置有效面积18平方米WHDBF-18-3.6/3.6-30-I型箱泵一体化消防增87、压稳压给水设备一套，满足室内消防初期10分钟的消防要求。在室外设置埋地式智能型箱泵一体化消防增压稳压给水设备，消防水池按火灾延续时间内室、内外消防用水储存消防用水，设室内消火栓泵2台，一用一备；室外消火栓防稳压设备一套；自动喷淋泵2台，一用一备。（1）消火栓给水系统室外消火栓设独立供水管网，环状布置，按满足室外消防用水量和水泵接合器的使用要求沿消防车道布置室外消火栓。室内消火栓系统按任意点均有两股消防水柱同时到达布置室内消火栓，管网环状布置。消火栓栓口压力超过0.5Mpa时，采用减压稳压消火栓。消防泵出水干管上的压力开关，高位消防水箱出水管上的流量开光等信号直接自动启动消防水泵并发出报警信号，88、或按到消防控制中心、水泵房处启泵按钮启动启动该泵并报警。泵启动后，反馈信号到消防控制中心。室内消火栓系统设1组室外水泵接合器。（2）自动喷淋给水系统本工程商务楼及服务大厅均设集中空气调节系统，设计自动喷水给水系统。按中危级设计喷水强度为6L/min.m；作用面积按160m计。有吊顶场所采用吊顶装饰型喷头，无吊顶场所采用普通直立型喷头。门厅的中庭采用快速响应喷头，其余采用玻璃球闭式喷头，均采用68温级喷头。报警阀设于每栋一层的报警阀间，报警阀前管网环状布置。每组报警阀控制喷头数量不大于800个，每层每个防火分区设水流指示器及信号控制阀。喷水系统室外设置3组水泵接合器。火灾发生时，喷头喷水，着火层89、所在防火分区的水流指示器动作，向消防控制中心报警，喷头所在区域的湿式报警阀处的压力开关动作，启动喷淋泵，水泵启动信号反馈到消防控制中心。消防控制中心也可根据烟温感火灾报警信号确定火灾后启动喷淋泵。消防给水管采用热镀锌钢管。（3）建筑灭火器配置建筑内各部位由有资质专业厂家按规范要求布置磷酸铵盐干粉灭火器。516.5暖通系统6.5.1空调冷热源本工程采用风冷热泵多联机空调系统作为空调系统的冷、热源。6.5.2空调系统（1）服务厅等高大空间采用集中空调低速送风系统，送风形式为上送上回或上送侧回。（2）较大的会议室、门厅、开间采用多联机室内机加全热交换器系统；全热交换器将新风送至房间的同时排出室内污浊90、空气，并且回收排风中的部分能量。（3）所有研发室、小会议室等其他小空间采用室内机加新风系统；新风处理机设置在专门机房或吊顶内。6.5.3通风设计（1）各全空气空调区域均设有机械排风。（2）强、弱电间设排风扇，自然进风。（3）泵房、库房、自行车库、水箱间均设机械送、排风系统，换气次数约6次/时。（4）卫生间和内部无窗房间设排风扇或排风机，自然进风，公共卫生间换气次数大于10次/时，无窗房间换气次数大于6次/时。6.5.4暖通消防1、空调通风系统的防火措施（1）各空调通风系统按防火分区使用功能划分，进、出空调机房的送、回风管上及风管穿越不同防火分隔物处均设防火阀或防火调节阀。52（2）进出机房的空91、调送回风管及送排风管，穿越防火分区及沉降缝、伸缩缝的风管均装设防火话或防火调节阀。（3）空调通风所使用的设备和材料均为不然或难燃B1级材料并要求得到消防、环保等有关主管部门的认可。（4）各空调、通风机组电源与防火阀及烟感报警系统连锁，并由消防控制室集中控制。（5）空调通风系统的防火阀或防火调节阀的动作温度为70。2、疏散通道的防烟系统（1）无直接自然通风，且长度超过20m的内走道或或虽有直接自然通风但长度超过60m的内走道设置机械排烟系统。（2）各房间总面积超过200，或一个房间面积超过50，且经常有人停留或可燃物较多的地下室，面积超过100，且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设固定窗92、的房间设置机械排烟系统（3）净高超过12m的中庭设置机械排烟系统。（4）采用自然排烟措施的，其可开启外窗面积应满足建筑设计防火规范的相关规定；（5）烟风机前设排烟防火阀与排烟风机连锁，当烟气温度超过280时关闭防火阀，同时关闭排烟风机，并输出电信号到消控中心；平时通风与消防排烟共用的排烟系统，排烟口平时常开，着火时着火防烟分区的排烟口保持开启状态，非着火防烟分区的排烟口均关闭，当烟气温度超过280时关闭防火阀，同时关闭排烟风机，并输出电信号到消控中心。6.5.5管道及保温材料（1）风管及新风管采用不然A级加强型镀锌铁皮制作。53（2）空调冷凝水管及多联机冷媒管采用难燃B1级聚乙烯管壳保温，吊顶93、内排烟管道采用离心玻璃棉板隔热。6.5.6自动控制（1）多联机空调系统采用微电脑自动控制器，根据需要改变冷媒量或启停压缩机数量，以达到节约能量的目的。配置中央控制器，分区域集中监控和管理。（2）新风管上的电双位动风阀与新风机连锁，全热交换机新风管上的电动双位风阀与进风机连锁，排风机与送风机联锁。（3）风机与防火阀联锁。（4）消防系统的控制要求：防火阀与相应风机及空调系统联锁。火灾信号对排烟风机、防火阀的开启。排烟防火阀与相应排烟风机及补风机的联锁。火灾信号对加压送风风机、加压送风口、电动排烟窗的开启。设置气体灭火房间的所有封口在气体灭火装置工作期间应电动关闭，灭火工作完成后，事故排风口应开启排94、风。6.5.7环保节能（1）通风风机选用高效低噪声型产品，通风管路上设置必要的消声器，通风机房采取隔声、吸声且采用防火隔声门。（2）空调主机、风机设置减震支架和减震器，管道上设置减震支吊架，防止噪声及振动的传递。（3）空调主机选用环保R410A冷媒。54第七章环境保护与安全卫生7.1环境保护7.1.1场址环境质量现状本项目选址于坐落于空港产业园内（中欧路东侧，机场路北侧），总用地面积约50亩。根据江苏省环境空气质量功能区划分类，本项目所在区域为执行GB3095-2012环境空气质量标准二级标准。项目周围没有大的污染源，项目所在区域空气环境质量可以达到国家环境空气质量标准二级标准。项目区域主要噪95、声源为车辆噪声和社会噪声。项目区环境噪声可达到GB3096-2008声环境质量标准2类。7.1.2项目建设和运营对环境的影响1、项目建设对环境的影响项目施工期需进行场地平整、地基开挖，住宅及供排水设施建设等工程内容，本项目进行工程施工时将会产生噪声、废气、废水及固体废弃物等污染物。施工期各类污染源产生、防治及排放情况分析如下：（1）废气废气主要为施工扬尘、施工和运输机械排放的尾气及焊接工艺产生的烟尘。施工扬尘主要产生于土建施工以及建筑材料的运输和堆放等过程中，扬尘量与施工作业方式及气象条件有密切关系，难以定量。一般来说，干燥及风力大的条件下，扬尘量较大，属无组织排放。施工和运输机械运行时会产生96、一定量的尾气，主要成分为CO、碳氢化合物、NO等，属无组织排放。55（2）废水本项目建筑采用商品混凝土，施工场内不设混凝土拌搅站，施工废水主要为地面混凝土养护废水、工具清洗废水等，与大多数建筑工程一样，该项目施工生产废水不含有毒物质，主要是泥沙悬浮物含量较大。根据国内外同类工程施工废水监测资料：混凝土养护废水悬浮物浓度500mg/L2000mg/L，pH值912，该项目施工废水所含悬浮物浓度属上述浓度变化范围的中下水平。施工过程中设备、工具清洗及其它等产生的废水量小，主要污染物为悬浮物和石油类。（3）固体废物施工期同体废物为施工活动产生的各种建筑垃圾及施工人员的生活垃圾。本项目场地内地势平坦，97、无弃土回填土。建筑垃圾包括废弃砖石、水泥凝结废渣、废弃铁质等，项目应对其进行分类集中堆存，能回收利用的部分，对建筑垃圾通过分类集中堆存、回收利用，不能利用的委托有资质的单位及时收集并统一清运，禁止与生活垃圾混合处置，禁止随意丢弃。施工人员产生的生活垃圾集中收集委托环卫部门清运。（4）噪声项目施工期间将使用挖掘机、升降机、电锯、电钻、车辆等施工机械和运输机械，施工机械和运输机械在运行中会产生噪声，其噪声源强度约为8590dB（A），其特点是具有突发性和间歇性。（5）水土流失施工期间，项目有一定量的土石方的填压，及基础开挖，从而加剧扰动地表和土壤侵蚀，造成土质疏松，在雨季受雨水冲刷会导致项目产生水98、土流失。由于项目区相对较平，故水土流失量也较少。56项目建设竣工后，区域均为建筑物、硬化道路所覆盖，适当布置绿化，因此施工造成的水土流失将得到有效控制。（6）生态环境项目对生态环境的影响主要发生在项目的施工期，主要分为对土地利用的影响、对所在地原有植被的影响以及水土流失。本项目区所在地原本为农田，生物多样性较好。综上所述，施工期环境污染因素主要是：建筑扬尘、施工机械尾气、施工期噪声、建筑垃圾，生活垃圾。这些污染存在于整个施工过程，但不同污染因子在不同施工阶段污染强度不同，随着施工期的结束，对环境的影响也随之消失。2、项目营运期间产生的污染物对环境的影响（1）废水废水主要来源于为生活污水。项目区99、生活污水主要来自于厕所、盥洗用水，这部分废水全部排入化粪池进行处理，处理后进入园区外污水管网。项目四周设置集水沟，雨水经截水沟收集后雨水可直接进入雨水管网。（2）固体废弃物固体废弃物主要是商务园区的生活垃圾。（3）废气该项目废气主要来源于园区车辆产生的尾气，主要污染物为NO、CO和THC。量不多，为无组织间接性排放。（4）噪声本项目运行期噪声主要来源于社会生活噪音。577.1.3环境保护措施1、施工期环境保护措施（l）施工期废气污染控制措施：施工期的料堆、土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬的措施；工地周围用围墙和防护板围护，减少工地扬尘对100、环境的影响；保持出入口的路面清洁、湿润，以减少汽车车轮滚动引起的扬尘，并尽量减缓行驶速度；加强施工人员的环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。（2）施工期噪声污染控制措施执行建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）对各施工阶段噪声限值的要求。合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼间时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行；将施工现场的固定噪声源，如搅拌机（车）、临时加工车间、建筑料场等相对集中，并尽可能布置于远离周边噪声敏感点处；工地周围设立围护；规定运输车辆出入线路，尽量避开居民区。（3）施工废水、建筑垃圾污染控制措施施工期工地废弃101、物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体；施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁污水遍地横流；58严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。（4）施工期清洁生产与综合污染防治对策采用先进的施工技术；加强施工管理；采用预制装配施工方案；采用先进的施工机械设备；采用优质、环保型的工程材料。在施工时，积极采用这5种对策，可将施工造成的影响减少并限定到较小范围内。2、运营期环境保护措施方案（1）园区管理污水处理。园区实行雨污分流排水体制。垃圾处理。园区的生活垃圾要求实行分类袋装化，区内设废物箱若干个，然后集中送至垃圾压缩处理站。加102、强绿化。园区内靠道路的两侧50m内种植高大乔木，以减少给园区生活带来的影响。园区内设立绿化区，区内道路均绿化带，一可构景观，二可美化环境，三可治污染。通过以上综合环境措施，基本消除园区建设所带来的较少环境负面影响。（2）环境保护实施方案大气环境保护规划园区生活实现燃气化、电气化，加强小绿化利生态植被的保护。水环境保护59完善本区排水系统，本区实行雨污分流，污水经由园区污水排放系统排放。废弃物控制统筹安排固体废弃物的处理；噪声控制加强园区内交通干路及道路两侧绿化建设，有效降低噪声；加强对机动车辆和建筑施工场地的管理，减少交通和施工噪声。此外，对其它社会生活噪声，均须严格控制，符合噪声控制标准。噪103、声控制标准商业、公建区：昼间60dB（A），夜间50dB（A），执行“二类混合区标准”。交通干线：昼间70dB（A），夜间55dB（A）。加强园区以及区周围人环境的生态保护为达到洁净环境的功能，宜充分搞好本区及周围地区的环境绿化，维持一个有再生能力的平衡的生态系统。加强绿化和近郊生态绿地等，形成通风走廊和生态走廊，将郊野新鲜清凉的空气引入新区纵深地带，削弱热岛效应，加速大气更换。7.1.4环境保护结论通过对该项目的工程分析和环境影响分析可得如下结论：（1）项目选址合理，布局可行，符合相关规划。（2）施工期环境影响结论在施工期间对环境影响主要是各种施工活动产生的施工废水、扬尘、建筑垃圾；施工人员104、产生的生活污水、生活垃圾等污染物。采取在施工现60场洒水降尘的措施后，扬尘对空气环境影响轻微；生活污水和施工废水，经施工场沉淀池沉淀后同用于场地施工及降尘喷洒水，对周围环境的影响小；建设工程中产生的建筑废弃物由建设项同的建筑商清理。固体废弃物合理处置后对环境影响小；施工机械产生噪声能达到建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）要求，对周围环境保目标影响较小。施工期产生的污染物不会改变区域环境功能，对周围环境的影响可以接受，而且其影响是暂时的、局部的，随施工的结束而消失。（3）运营期环境影响结论本项目实施后，建设雨污分流系统。项目仅产生生活废永，经隔油池、化粪池处理后，进入污水处105、理厂处理，对周围环境影响很小；雨水经截水沟收集后排入雨水管网；项目废气主要是汽车尾气，经大气扩散后对周围环境影响不大；项目产生的生活垃圾经收集后由当地环卫部门集中处理。综上所述，项目符合当地规划，布局合理可行；项目产生的生活废水经处理后排入市政污水处理厂；渣、废处置率达到100%。项目产生的污染物在采取有效措施治理后对环境影响较小，从环境保护角度看，项目的建设是可行的。7.2职业安全卫生措施7.2.1劳动安全凡有易燃、易爆的房间，所有电气设备和照明灯具均选用调防爆型，设备管道作接地处理，以避免产生静电火花，建筑均设避雷针，供热管道全部作保温处理。在建设期，编制各种有关施工安全的政策大纲，提出安106、全防护措施方61案，落实各方面的责任制；项目建成后，制定安全管理体制，定期对工作人员进行医疗检查，发放和使用安全产品。7.2.2卫生防疫（1）从市政管网引入管，在水表后设防污隔断阀以免基地管网内水回流污染市政管网水。（2）水箱通气管、溢流管设防虫网罩；生活水箱入孔设带锁防水防臭封井盖；生活水箱采用不锈钢板材质。（3）采用变频调速泵装置供水，取消屋顶水箱，避免二次污染。（4）采用水封深（大于等于50mm）且效果好的地漏，以降低水面蒸发对水封的不利影响。（5）排水系统含油废水经隔油器及隔油池处理；地面冲洗废水经隔油处理，排入市政污水管网。（6）排水系统设专用通气立管、环形通气管，以保护水封，防止下107、水道内污气进入室内。7.2.3其余措施（1）废污分流，污水经化粪池后排入市政管网。（2）采用节水型卫生洁具。（3）人行道路采用高渗透砖铺砌，使雨水能尽量回归大地。（4）雨水还可通过绿地渗入大地，补充地下水位。（5）楼内不设垃圾道，垃圾分类袋装，并用密闭容器存放收运。（6）道路两侧及广场内分类设置废物箱，距离不大于80m。（7）施工中加强施工管理、合理安排工序、降低人为噪声、文明施工。62第八章节能8.1用能标准和节能规范（1）城镇燃气设计规范GB50028-2006（2）公共建筑节能设计标准GB50189-2005（3）绿色建筑评价标准GB/T50378-2014（4）建筑照明设计标准GB50108、034-2013（5）建筑给水排水设计规范GB50015-2009（6）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2010（7）建筑设计防火规范GB50016-2014（9）公用建筑绿色设计标准DG/TJ08-2143-2014（10）公用建筑节能设计标准（11）建筑采光设计标准GB/T50033-2013（12）工业建筑采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2015（13）民用建筑电气设计规范JGJ16-2008（14）外墙外保温工程技术规程JGJ114-2008（15）建筑幕墙GB/T21086-2007（16）建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法GB/T7106-200109、8（17）建筑幕墙气密、水密、抗风压性能检测方法GB/T15227-20078.2用能估算1、所需能源本项目所需要的能源主要有：水、电力。63序号能源年消耗量1水5.71万t2电328.73万kWh序号项目名称单位折标煤系数1新水tce/万m30.8572电力tce/万kWh1.229（当量值）3.3（等价值）2、能耗分析（1）用水分析本项目为产业园区建设，总建筑面积38048平方米，用水定额按5L/m2d计算，未预见用水按总用水量的10%计算，则本项目用水量为5.71万m3/a。（2）用电分析本项目为产业园区建设，用电负荷按50w/m2计算，则项目年耗电量为328.73万kwh。3、项目能源110、消耗情况按照一般家庭生活能源消耗现状，结合本项目情况，进行了能源消耗定额及年消耗量的分析，具体消耗指标见下表：表8-1项目能源消耗量8.3折标煤计算建设项目需要的耗能品种有电力、新鲜水。这些能源实物折算成标煤的折算系数见下表：表8-2能源实物采用的折标煤系数表由上述分析可知，本项目消耗新水量5.71万m3/a、消耗电力328.73万kWh/a，通过折标系数计算结果见表8-3：64序号能源品种年消耗量折算系数系数单位综合能耗（tce）能耗占比计量单位数量等价值当量值1水万t5.710.0857kgce/t4.850.37%2电等价值410kWh328.730.33kgce/kWh1084.819111、9.63%当量值0.1229404.01100%合计等价值1088.86100.00%当量值404.01表8-3能源消耗指标分析表综上所述，本项目年综合能源消费折合标准煤404.01tce(当量值)，其中电能消耗折合标煤404.01吨，为主要能耗。8.4节能措施及效果分析近年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点，也是当前国内外节能领域的一个热点研究课题。西方发达国家，建筑能耗占社会总能耗的30%45%。我国建筑能耗已占社会总能耗的30%25%，正逐步上升到30%。8.4.1建筑节能屋面为倒置式保温屋面，100厚泡沫玻璃保温层。水泥陶粒砼找坡，平均传热系数：K0.7。外墙部分为240厚A5.0、112、B07蒸压砂加气混凝土砌块，外抹30厚无机保温砂浆，5厚耐碱破纤网格布，抗裂砂浆，弹性底涂，柔性腻子，刷高级外墙弹性防水涂料：K1.0。外窗所选的外门窗的气密性等级不低于建筑外窗气密、水密、抗分压性能分级及检测方法GB/T7106-2008规定的6级，透明幕墙气密性不低于建筑幕墙GB/T21086-2007规定的3级。水密性3级，保温性能的传热系数K=2.6W/（m.K），隔声性能30dB。65外窗采用单框低辐射中空玻璃，断热铝合金型材，平均传热系数：K2.5。遮阳系数：东、西向为SC0.40，北向为SC0.50地面和地下室外墙热阻均1.28.4.2给排水节能（1）采用管内壁光滑,阻力小的给水113、管材,适当放大管径以减少管道的阻力损失和水泵扬程。（2）大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。（3）采用无负压供水设备，充分利用市网压力。（4）采用太阳能热水器供应热水。8.4.3电气节能（1）总用电负荷根据资料计算，控制变压器负载率在70%75%左右，确保变压器处于经济运行状态,变压器采用低损耗干式变压器。变压器房设置在负荷用电中心。（2）照明光源，根据国家节能要求除特殊装修要求外，均选用高效、低耗的节能型T5日光灯和节能灯为主。公共部分照明采用集中管理方式，由配电小间配电箱现场控制。在走道、楼梯间等部位采用光控、声控节能延时自熄开关，使夜间公用部位在有人时能保持光亮，无人时能114、自熄，从而节约能源。（3）消控室设计照度为300L，功率密度值12W/m2；配电房、电梯机房设计照度为200L，功率密度值8W/m2；泵房、风机房设计照度为100L，功率密度值5W/m2；住宅设计照度为75150L，功率密度值6W/m2。668.4.4暖通节能（1）降低风机的电耗:新风机布置尽量靠近负荷中心，减少输送空气的长度，降低风机风压；合理确定风管尺寸，使输送能耗保持在经济合理范围内。（2）增加必要节能自控措施:通过自控措施使各设备尽可能达到最佳节能运行模式。减少能量损失:加强保温，选择导热系数0.039w/m高效保温材料减少热损失。风管连接处采取涂密封胶处理，减少因漏风而导致的能量损失115、。8.4.5节能效果分析本项目所包含的各类型节能措施均满足公共建筑节能设计标准GB50189-2015的要求实施，并严格执行了所有强制性条文所规定的数值指标以及其它强制性条文，具有良好的建筑热工条件，在建筑节能设计的基础上，采取的以上节能措施，具有先进性、合理性、可行性、经济性，从而达到节能的目标。67第九章项目实施进度和项目管理9.1项目实施进度依据本次工程拟定的建设内容和建设方案，参考相似工程建设实际，本次工程拟安排1年建设期，全过程为项目前期工作、设计阶段、施工准备阶段、项目实施阶段、竣工验收阶段。（1）项目建设前期工作项目建设前期工作包括项目区域现状调研、办理规划选址意见、项目用地预审116、意见、提出项目可行性研究报告、提出项目环境评价报告等工作。（2）工程准备工作工程施工准备工作包括资金筹措、工程勘察设计（初步设计和施工图设计）、工程招标协商谈判签订合同等工作。其中工程的勘察设计与征地安置与土地平整环环相扣，直接决定着工程实施能否顺利进行，根据以往工程建设的经验教训，必须加强工程的勘察设计工作，彻底杜绝“后悔工程”。本项目为棚改房建设工程，投资高、覆盖面广，项目的实施直接关系到当地人民群众的生产、工作和生活，因而保证充裕的工程勘察设计工作时间对于保证项目工程质量和经济效益十分必要。同时，本项目将严格按照商业建筑设计规范进行设计工作，采取公开招标或邀请招标的形式选择相应行业相应等117、级的设计单位及施工队伍，以利于工程的施工与管理。（3）工程施工的实施本项目工程的施工意义重大，要求项目承建单位切实做到四个强化、四个确保工程建设圆满完成，即：一是强化精品意识，确保工程优质。选择最佳的设计方案，精选最好68的施工队伍，选聘最强的监理人员和使用最好的建筑材料，坚持高标准、严要求，力争把空港产业园建设为精品工程。二是强化廉政意识，确保阳光运作。在整个工程建设中，规范操作行为，透明工作流程，对工程施工的每一道环节实施全过程跟踪与监督，把防腐关口前移，实现“工程优质，干部优秀”的目标。三是强化组织保障，确保工程进度。在项目建设中，实施科学管理，实行倒排工程进度，责任到人，进度到月，确保118、工程按时竣工，按时交付，尽量缩短群众在外过渡时间。四是强化制度保障，确保施工安全。建立严格的管理制度，健全和配强安全员队伍，加强施工现场的巡视和管理，定期召开安全分析会，发现苗头及时纠正，确保施工安全。9.2项目实施进度安排本项目预计将花1年时间完成工程建设。具体安排如。项目的实施主要分为前期准备阶段、工程建设阶段和发售阶段等三个重要阶段。（1）前期工程阶段（2016年4月至2016年6月）历时3个月。该阶段根据项目的实际情况进行市场调研、编制可行性研究报告、筹集开发资金、办理项目土地规划许可证、土地使用权证、立项、概念设计方案招评定标、方案深化设计、环境评估，完成规划、交管、教育、供电、消防119、人防等批复、交纳各项规费办理规划许可证、扩初及施工图设计及审图、领取施工许可证、办理招投标及报质检、环卫、环保、市政、城建、市容等前期手续工作。69序号工作阶段时间进度1234567891011121项目前期工作2土地交付3方案设计4施工图设计5开工前相关手续6工程土建施工8安装及装饰施工9配套设施10竣工验收11交付物业公司（2）工程建设阶段（2016年7月至2017年3月）历时9个月。前期各项准备工作完成后，本项目于2016年7月开工建设，计划于2017年3月底结束，该阶段主要包括土建安装施工、装饰工程、公共配套设施等建设内容。项目实施进度计划安排详见表9-1.表9-1项目实施进度计划安120、排表9.3项目实施管理机构参照类似工程的建设模式，项目建设单位由空港产业园发展建设有限公司组织成立项目筹建处，负责日常工程实施。筹建处可下设四个职能部门。实施管理机构如图9-1。70项目建设项目筹建行政管理部计划财务部后勤保障部项目开发部图9-1实施管理机构模式图9.4项目质量管理项目严格通过招投标确定施工单位，同时聘请有资质的监理单位代建设单位对项目实施质量、进度、投资三控制管理。监理单位应详细调查并分析研究工作项目的内外部环境条件，努力将各种影响建设目标实现和计划实行的潜在因素提示出来，高质量地按照监理工作目标要求做好监理机构的组织工作。选准项目建设质量控制等关键点，综合分析各个关键点对工121、程项目具体的影响程度，采取行之有效的控制措施，把好以项目质量为中心的控制关。71项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建安工程监理第十章项目招标方案根据中华人民共和国招投标法及原国家发展计划委员会第9号令（2001年6月18日）要求，确保本项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行。10.1招标依据（1）1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的中华人民共和国招标投标法；（2）1999年3月15日第九届全国人民代表122、大会第二次会议通过的中华人民共和国合同法；（3）中华人民共和国招投标条例；（4）江苏省招标投标条例。10.2招标基本情况根据招标项目具体范围和规模标准规定，该项目的施工应依法进行招标，招标范围为全部招标，招标的组织形式采用委托和公开招标方式。招标基本情况见表10-1所示。表10-1项目招标基本情况表72设备重要材料10.3组织形式由项目业主单位委托有资质的中介机构进行招标工作地组织与实施，该中介机构应依法组建评标委员会，评委会中的评标专家应符合下列条件：（1）从事相关专业领域工作满8年，并具有高级职称或者同等专业水平；（2）熟悉有关招标、投标的法律、法规，并具有与招标项目相关的实践经验；（3）123、能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。评委会成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面专家不得少于成员总数的三分之二，并于开标前确定，评委会人员名单在中标结果确定前应当保密。为避免对投标公正评审的影响，评委会应由与投标组织无直接或间接利益关系的成员组成。在确定评委会的成员后，由该成员制定招标书，评委会负责评标活动，并负责向招标人推荐中标获选人或者根据招标人的授权直接确定中标人。中标人确定后，招标人项目业主应当向中标人发出中标通知书；同时通知未中标人，并与中标人在30个工作日内签订合同，签订合同后5个工作日内应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。73第十一章投资估算与资金筹措11.1投资124、估算相应理论11.1.1投资估算范围与内容投资估算是在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目进度计划等进行研究并初步确定的基础上，估算项目投入总资金，并测算建设期内分年资金需要量的过程。进行投资估算，首先要明确投资估算的范围。投资估算的范围应与项目建设方案设计所确定的研究范围和各单项工程内容相一致。项目投入总资金由建设投资和流动资金两项构成。投资估算时，需对不含建设期利息的建设投资、建设期利息和流动资金各项内容分别进行估算。投资估算的具体内容包括：（1）土地费用；（2）前期工程费；（3）建安工程费；（4）配套工程费；（5）基本预备费；（6）建设期利息。其中，建筑工程费、设备及工器125、具购置费、安装工程费和建设期利息在项目交付使用后形成固定资产。预备费一般也按形成固定资产考虑。按照有关规定，工程建设其他费用将分别形成固定资产、无形资产和其他资产。7411.1.2投资估算依据建设投资估算应做到方法科学，基础资料完整，依据充分。建设投资估算的基础资料与依据主要包括以下几个方面：（1）建设部及省建设厅发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。（2）建设部及省建设厅发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数。（3）拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。11.1.3投资估算作用投资估算是投资项目建设前期工作中制定资金筹措计划126、融资方案、进行经济评价的基础，以及其后编制初步设计概算的依据。因此，按照项目建设前期不同阶段要求的内容和深度，完整、准确的进行投资估算是项目决策分析与评价阶段的必不可少的重要工作。在项目机会研究和初步研究阶段，虽然对投资估算的准确度要求相对较低，但投资估算仍然是该阶段的一项重要工作。投资估算完成之后才有可能进行筹措方案设想、经济效益和初步评价。在研究阶段，投资估算的准确与否，以及是否符合工程的实际，不仅决定着能否正确评价项目的可行性，同时也决定着融资方案设计的基础是否可靠，因此投资估算是本项目的关键内容之一。11.1.4投资估算步骤建设投资估算的步骤如下：（1）分别估算土地费用，各单项工程所127、需的建筑工程费，设备及工器75具购置费和安装工程费。（2）在汇总各单项工程费用的基础上估算工程建设其他费用。（3）估算基本预备费和涨价预备费。（4）建设期利息。（5）加和求得建设投资总额。11.2项目总投资估算11.2.1编制说明该工程投资估算包括的内容有：项目土建工程、装饰工程、门窗工程、给排水及消防工程、动力及电气照明工程、综合布线工程、场区内管线工程、道路及绿化工程等工程费和建设单位管理费、勘察设计费、施工监理费、招投标费、人防费等其他费及基本预备费、建设期贷款利息。11.2.2编制依据（1）县电子商务产业园项目规划方案；（2）江苏省市政工程计价表（2004版）；（3）江苏省建筑工程计价128、表（2004版）；（4）江苏省安装工程计价表（2004版）；（5）土建、装饰、给排水及消防、采暖通风、动力及电气照明、综合布线、场区内管线工程、道路及绿化等工程费按市目前的费用水平和参照类似工程造价水平估算。（6）根据城市基础设施行业的费用标准计算了工程其他费。11.2.3价格采用（1）建筑安装材料：采用市建筑安装工程材料信息指导价（200976序号费用名称投资额占总投资的比例1土地费用500.02.50%2前期工程费用1376.56.88%3建安工程费用16812.884.06%4配套工程费用358.21.79%5基本预备费952.44.76%合计20000.0100.0%年05月）。（2）129、设备购置：以设备生产厂家提供的报价，综合考虑设备运杂费。（3）不足部分参考己完成类似工程材料价格并综合考虑市场价格因素进行适当调整。11.2.4项目建设投资估算建设工程其他费用：包括建设单位管理费、前期工作咨询费、工程勘察费、工程设计费等。根据有关规定结合本工程实际估算。土地费用：本项目土地价格为10万元/亩。建安工程费用：包括土建工程、设备安装、装修工程、水暖电工程等。根据上述文件颁布的有关定额、材料价格等资料，参照最新同类型工程概算资料，结合本地区实际情况估算。基本预备费用：按照工程造价的5%计取。固定资产投资估算构成见表11-1。（具体内容见附表1）表11-1建设投资构成表11.2.5流130、动资金估算项目流动资金估算按照分项详细估算法进行估算。项目的流动资金周转情况参造企业生产运营中流动资金实际运营状况。本项目为电子产业园序号名称投资额占投资总额比例1建设投资20000100%2建设期利息003流动资金00合计20000100%建设项目，因此暂不考虑此项费用。11.2.6建设期利息估算建设期利息应根据提供的项目实施进度表已研究确定的基本建设投资来源及资金筹措方式、各种贷款的利率及分年度用款计划表计算得出。当项目投资来源为多种渠道时，应分别计算各种贷款资金的建设期利息。建设期利息均按年计息。利息的计算，分为单利和复利，计息方法及年利率视项目实际情况而定。利息计算中，假定借款发生当年131、在年中支用，按半年计息，还款当年也在年中偿还，按半年计息，其余各年按全年计息。人民币和外币贷款分别计息，汇总于固定资产投资总额中。本项目不申请银行贷款，因此无建设期利息。11.2.7项目总投资项目总投资为固定资产投资、流动资金以及建设期利息之和，估算为20000万元，投资构成见表11-2。表11-2项目总投资构成表单位：万元11.3资金来源、使用及管理11.3.1投资计划根据项目建设计划要求，本项目建设期为12个月，建设投资、建设期利息于建设期全部投入。各年资金使用情况详见表11-3。78序号资金类别合计建设期1建设投资20000200002建设期利息003流动资金004总投资20000200132、00表11-3项目投资计划表（单位：万元）11.3.2资金筹措1、项目资金筹措本项目总投资为20000万元，由企业通过PPP融资。2、项目债务资金筹措本项目不申请银行贷款，无债务资金。11.3.3项目资本金比例本项目总投资20000万元，项目资本金10000万元，项目资本金占总投资的50.0%，符合国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发【2009】27号）有关规定。79第十二章财务评价12.1项目收入分析本项目的投入产出主要依靠商务楼、服务楼等的出租、销售以及车位租售等三方面构成。（1）商务楼出售情况项目电子商务1#楼、电子商务2#楼全部出售，出售面积共计13692m2，出售均价133、以17400元/m2计，出售收入为23805.0万元。（2）服务楼出租情况项目总部经济楼、企业服务楼、生活服务楼全部出租，出租面积22178m2，出租均价10元/m2，出租期限20年。出租收入约为443.6万元。（3）车位租售情况本项目车位全部为地上车位，无出售情况，因此只有出租收入，出租车位共126个，出租均价2000元/个年，出租期限20年。该项目项目车位在还款期内的出租收入约为504万元。（4）总收入因此，项目合计总收入约为24752.6万元。12.2营业税金及附加计算根据中华人民共和国营业税暂行条例等有关规定，本项目适用营业税率为5%，城市维护建设税率为营业税的7%，教育费附加为营业税134、的5%。项目营业税为1237.6万元，城市维护建设税为86.6万元，教育费附加为61.9万元。则项目营业税金及附加总计为1386.1万元。8012.3利润总额、企业所得税和盈余公积金企业所得税税率暂按25%计，本项目利润总额为1386.2万元，企业所得税为346.6万元，净利润为1039.7万元。项目投资利润率6.9%，投资利税率13.9%。12.4利润与利润分配正常年份利润总额为1386.2万元。税后净利润为1039.7万元。项目所得税后利润提取15%的储备基金、职工奖励与福利基金和企业发展基金三项基金后，其余部分为企业可分配利润。12.5项目经济效益分析本项目全部投资现金流量表、净现金流量135、图和自有资金现金流量表详见附表。1、内部收益率（IRR）经过计算，本项目按季计算全部投资的IRR所得税前为5.0%、所得税后为3.8%，本项目是可以接受的。2、投资回收期（T）本项目的静态税后投资回收期为4.79年。12.6不确定性分析（1）项目盈亏平衡分析本项目建成后的收入能力盈亏平衡，用生产效率来计算，计算如下：BEP=总固定成本/收入-总可变成本-税金与附加=93.0%81计算结果表明，该项目只要达到计划出售能力的93.0%时，即可保本，对应项目出售的数量，其盈亏平衡点为35380平方米，由此可见，该项目风险较小。盈亏平衡点详见附件盈亏平衡计算表及盈亏平衡图。（2）项目敏感性分析本项目目136、标利润敏感性分析选取了与项目目标利润密切相关的几个变量：商业街用房出售价格、单位变动成本、固定成本、建筑面积、投资额和销量。并对目标利润进行了单因素和多因素变动敏感性分析。由单因素变动对目标利润敏感分析计算表、敏感分析图和敏感系数的计算可知，对目标利润影响由大到小依次为：单方售价、投资额、单方变动成本、销售量、建筑面积和固定成本。12.7项目结论综合利润率、投资回收期、投资净现值、内部收益率以及项目盈亏平衡和敏感性的分析可知，本项目的经济效益良好。整个项目的经济评价比较理想，满足区域行业平均收益率的要求，项目可行。82第十三章社会评价社会评价是分析本项目建设、运营对县的社会影响和社会效益，分析137、项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。13.1项目对社会的影响分析（1）项目对所在区域居民就业和收入的影响本项目一进入启动阶段，将拉动投资和消费，将增加商业网点，有利于进一步吸引投资，推动长兴经济增长，新增众多的就业机会，从而解决部分市民的就业问题。同时，在施工过程中，将投入较大的施工力量，项目建设所需的上下游建筑材料的需求，又给相关行业增加了就业机会，由此项目带动了间接的就业岗位。因此项目的建设总体来说对当地居民的收入影响是正面的。（2）项目对所在园区商务人138、员工作水平和生活质量的影响本项目的建设实施，将提高和改善工作水平和生活环境质量，促进生活配套等各方面设施的完善。注重以人为本，生态优化，综合效益和社会文明的融合，在满足交通、消防等市政设施的同时，提高地块的利用率，扩大绿化面积，营造人与自然的和谐环境，给商务人员创造了一个良好的工作环境和生活空间，提高了商务人员生活条件。项目的建设对所在园区商务人员工作水平和生活质量的影响是正面的。（3）项目对所在地区不同利益群体的影响83本项目的建设，增加城市积聚力。本项目的开发建设，不仅带动建筑业、建材业、服务业，而且刺激其它相关产业的发展，促进各项消费。由于空港产业园区拥有较好的区位优势，随着投资环境的逐139、步改善，会吸引人们前来投资和从事商业经营活动，将推动电子产业等相关行业的发展，并将进一步地提高县的人口集聚力和承载力，有利于涟水成长为新兴现代化城市。主要直接获益的是县广大人民群众。（4）项目对所在地区弱势群体的影响本项目的建设对当地妇女、儿童、残疾人员利益不会造成负面影响，。因此影响是正面的。（5）项目对所在地区文化、教育、卫生的影响本项目必然推动市民素质、物质文明建设的不断改善，将为城市精神文明建设创造必要的物质基础与基本条件，随着社会风气，民俗风情、新闻传播等各种人文现象和文化活动的不断提高，从而有利于城市居民自身素质的提高和发展，有利于广大市民文明习惯的形成，有利于社会文明风气的巩固，140、有利于文明城市的建设，塑造美好的城市形象，以促进城市的可持续发展。因此，项目的建设将一定程度地改善当地的人文环境。（6）项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响本项目的实施将对市及县城市总体规划起到示范作用，通过项目的实施，完善了园区基础设施的建设，不仅扩展了城市的发展空间，改善了城市环境和市容景观，同时对提高城市的综合功能，推动县的城市化进程产生积极的作用。通过以上分析，就本项目的社会影响，评价结果如下：84序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益相关者的态度适应、积极参与拆迁、征地可能会出现一些矛盾采取有效措施保障不同群体的合法权序号社会因素影响的范围、程度可能出现的141、后果措施建议1对居民就业和收入影响市正面2对居民生活水平与生活质量的影响市正面3对不同利益群体的影响市正面4对脆弱群体的影响市正面5对地区文化、教育、卫生的影响市正面6对地区基础设施、社会服务容量、城市化进程的影响市正面表13-1项目社会影响分析表13.2项目与所在地区互适性分析（1）项目所在地区各类组织对项目建设和运营的态度本项目建设和运营中有很多组织与本项目有关。首先市委、市政府和县县委、县政府机关各部门对建设项目是拥护和支持的，并且尽了最大努力；对于为本项目建设提供支持的组织，如提供交通、电力、通信、供水等基础设施的部门，也持积极的态度，并能尽最大可能支持项目的建设。（2）当地技术文化条142、件对项目的适应性分析近年来，市按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路，积极实施既定的城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。一座设施完善、环境优美、经济发达的现代化新兴城市已雄姿态初现。因此市的技术文化条件完全能够应该能够满足本项目的顺利建设。通过分析，得出社会对项目的适应性和可接受程度分析表如下：表13-2项目互适性分析表85益，保证项目的顺利实施2当地社会组织的态度各级政府组织大力支持，积极参与、配合资金短缺，各职能部门协调不够通畅，影响项目建设进度保正建设资金，加强各部门有效沟通3当地社会环境条件条件具备13.3社会风险分析（1）社会主143、要风险因素该项目不会产生民族矛盾、宗教问题及对弱势群体、风俗习惯造成影响。能否妥善处理项目占地与原土地使用者之间的关系，以及项目施工、运营中对当地环境的影响，能否协调项目与当地的社会关系，构成本项目主要的社会风险的主要因素。（2）社会风险主要措施在建设用地如有征用时，在执行国家有关土地补偿标准的基础上，结合当地实际情况，进行充分沟通，达成一致意见。征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡、村予以公告。征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置144、方案批准之日起3个月内全额支付。征用土地的赔偿费必须专款专用，不得挪作他用。13.4社会效益分析为了满足各个企业的陆续入驻，园区计划建设电子商务楼、企业服务楼、生活服务楼等项目，同时积极推进污水处理、医院、学校等公共配套设施项目的招商洽谈、签约设计和建设工作。社会效益：该项目的实施，必将极大地改善园区商务人员的生活条件，对市县稳定社会发展、促进社会和谐发展具有重要作用。86生态效益：电子产业园的建设，改善了商务人员的工作环境，使园区规划更趋合理，土地也实现了节约高效利用，实现园区的建设目标。经济效益：电子产业园的建设，提高园区商务人员的生活质量。同时，有利于招商引资，可以形成更加具有规模的效益145、的产业，提高区域内综合竞争力，推动经济又好又快发展。13.5社会评价结论项目建设改善园区的商务工作环境，提升了园区的整体形象，为园区企业提供环境优美的工作场所，增强招商引资的吸引力，增加政府财政税收，促进了市和县的发展。为市可持续发展创造新的发展空间，对的经济社会发展、园区面貌的改善意义重大。项目的建设在满足园区商务人员工作需求的情况下，有利于改善园区的生活条件和人文环境，使园区群众成为直接受益者。同时，增加就业机会，有效拉动当地消费需求，有利于繁荣地方经济，促进社会各项事业的发展。因此，项目建成环境效益明显，社会效益、经济效益显著。87第十四章结论与建议14.1结论项目建设符合国家和地方的发146、展规划和宏观政策，符合市和县总体规划。项目建设将改善园区的商务条件，提高商务工作人员的生活水平和生活质量，对园区招商引资将产生一定的积极影响。项目建成将进一步完善园区的基础设施和公共设施的建设，对完善园区功能，改变园区面貌具有重要的推动作用。同时，项目建设增加区域居民就业，拉动了消费，为市、县的经济增长作出贡献。为实现经济社会可持续发展具有重要的战略意义。通过分析，项目选址合理，建设条件具备，建设方案满足相关标准规范要求，环境保护措施得当，建设规模合理，投资规模适当，国民经济效益明显，社会效益显著。因此，项目建设是必要的，也是可行的。14.2建议（1）项目在建设过程中加强全过程的组织管理，做好147、整个项目的各个方面的筹划工作。在保证质量的前提下，控制建设成本，优化建设工期，尽早发挥效益。（2）严格实行招投标制度，选择优质的设计、监理、施工等单位，确保建设质量目标的实现。（3）加强建设项目的质量管理，特别是施工过程中的质量管理。做好与施工单位和监理单位的联系和协调，强化施工现场的质量监督，确保产品的质量。严格实行招投标制度，选择优质的设计、监理、施工等单位，确保建设质量目标的实现。（4）在工程建设过程中，处理好项目内部和外部关系的协调问题，争取相关政府部门、水电气、邮电通讯、交通等部门的支持，使项目顺利进88行，按照预定计划完工。（5）建设单位做好可行的资金使用计划与筹措方案，保证资金及148、时到位，避免因资金问题造成工期延长，增加不必要的成本和风险，保证项目的顺利实施。89序号费用名称工程量单位计价标准金额占总投资比例备注单位数量单位单价(万元)一第一部分土地费用亩50.0万元/亩10.0500.02.50%二第二部分前期工程费用1376.56.88%2.1政府规费2m元/m21040.22.1.1基础设施配套费用2m38048.0元/m231.5/105399.5105元2/m,10层以上按30%收取2.1.2建设工程质量监督费2m38048.0元/m2285.8建安工程费1.7%2.1.3工程定额测定费2m38048.0元/m2168.1建安工程费1%2.1.4白蚁防治费2m149、38048.0元/m20.6/2.38.88层以上0.6元，七层以下2.3元2.1.5新墙体材料专项费用2m38048.0元/m2726.62.1.6规划技术资料服务费2m38048.0元/m227.62.1.7价格认证费2m38048.0元/m227.62.1.8城建档案费2m38048.0元/m21.264.82.1.9垃圾清运费2m38048.0元/m227.62.1.10散装水泥费2m38048.0元/m227.62.1.11土地登记费2m38048.0元/m213.82.1.12建筑施工安全监督费2m38048.0元/m2100.9建安工程费0.6%2.1.13消防费38048.0元150、/m227.62.1.14施工图审查费2m38048.0元/m213.82.2规划设计勘察监理费2m38048.0元/m21557.1附表附表1项目建设投资估算表902.3“三通一平”费2m33350.00元/m285279.3三第三部分建安工程费用16812.884.06%3.1土建工程费2m38048.0元/m213316.83.1.1企业服务楼2m6652元/m235002328.2含装修装饰3.1.2电子商务1#楼2m6846元/m235002396.1含装修装饰3.1.3电子商务2#楼2m6846元/m235002396.1含装修装饰3.1.4总部经济楼2m8120元/m235002151、842.0含装修装饰3.1.5生活服务楼2m7406元/m235002592.1含装修装饰3.1.6配套公共建筑2m2178元/m23500762.3含装修装饰3.2水电暖安装费2m38048.0元/m23196.03.2.1水电工程2m38048.0元/m22801065.33.2.2弱电工程2m38048.0元/m22801065.33.2.3采暖工程2m38048.0元/m2280.01065.33.3电梯等设备部10.0元/部30.0300.0四第四部分配套工程费用358.21.79%4.1道路（含地面停车）m5000.0元/m200100.04.2下水道(雨污分流)m5000.0元/152、m200100.04.3绿化(含中心广场)配套费2m10405.2元/m28083.24.4其他(电话、排污、消防和煤气等)2m5000.0元/m215075.0五基本预备费万元19047.65.00%952.44.76%一至四项之和为基数合计20000.0100%91序号费用名称投资额占总投资的比例1土地费用500.02.50%2前期工程费用1376.56.88%3建安工程费用16812.884.06%4配套工程费用358.21.79%5基本预备费952.44.76%合计20000.0100.0%附表2项目投资构成分析投资构成图92序号项目名称建筑面积2(m)单价2(元/m)金额(万元)1营153、业收入3804824752.61.1商务楼等销售136921740023805.01.2服务楼等出租2217810443.61.3车位出租1262000元/辆504.0计算基数(万元)税率金额(万元)2营业税金及附加24752.61386.12.1营业税24752.65%1237.62.2城市建设费1237.67%86.62.3教育费附加1237.65%61.9附表3营业收入与营业税金及附加计算表93序号项目名称金额（万元）1营业收入24752.62开发成本20000.03营业税金及附加1386.14销售费用742.65管理费用1237.66财务费用0.07营业利润(=1-2-3-4-5-6)154、1386.28所得税（=7*25%）346.69税后利润(=7-8)1039.7计算指标：1投资利润率:6.9%2投资利税率:13.9%3简单投资收益率:5.2%附表4项目损益表94序号项目合计1年2年3年4年5年1现金流入24752.61980.24455.55445.66683.26188.11.1营业收入24752.61980.24455.55445.66683.26188.12现金流出23366.36653.07414.17548.7908.9841.62.1开发成本20000.06383.76808.16808.10.00.02.2经营成本1980.2158.4356.4435.65155、34.7495.12.3营业税1386.1110.9249.5305.0374.3346.53所得税前净现金流量（1-2）1386.2-4672.8-2958.6-2103.25774.35346.64累计所得税前净现金流量-4672.8-7631.4-9734.6-3960.31386.25所得税346.6346.66所得税后净现金流量（1-2-5）1039.7-4672.8-2958.6-2103.25774.35000.07累计所得税后净现金流量-4672.8-7631.4-9734.6-3960.31039.7计算指标：1项目投资财务内部收益率(%)(所得税前)：5.0%2项目投资财务156、内部收益率(%)(所得税后)：3.8%5项目投资回收期(年)(所得税前)：4.746项目投资回收期(年)(所得税后)：4.79附表5项目现金流量表单位：万元95出让量总成本销售额(不含税)固定成本可变成本018547.60.018547.60.00%146119234.14675.818547.6686.520%730519920.69351.518547.61373.040%1826320607.214027.318547.62059.660%3043821293.718703.018547.62746.180%3804821980.223378.818547.63432.6100%盈亏临界157、点销售量35380平方米盈亏临界点作业率：93.0%安全边际（c）2668平方米安全经营率7.0%附表6项目盈亏平衡分析表单位：万元盈亏平衡图96变化幅度利润因素-20%-10%0%10%20%单方售价-3277.16-939.281398.603736.486074.36单方变动成本2085.121741.861398.601055.34712.08固定成本5108.123253.361398.60-456.16-2310.922建筑面积(m)-2603.02-608.401398.603380.845375.46投资额5398.603398.601398.60-601.40-2601.40销售量-2590.64-596.021398.603393.225387.84附表7项目利润敏感性分析表单位：万元利润敏感性图97