1、县城产业新城建设综合开发PPP项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月92可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1.1 项目基本情况11.1.1 项目建设背景11.1.2 项目实施机构11.1.3 本项目提供的公共产品和服务内容11.1.4 项目运作方式21.1.2、5 项目采用 PPP 模式的必要性31.1.6 项目采用 PPP 模式的可行性51.1.7 项目采用 PPP 模式运作的目标61.1.8 项目采用 PPP 模式运作的意义7（1）创新政府投融资体制 随着全国经济增速转入新常态，政府依赖财政、土地和7（2）缓解政府资金压力8（3）提高项目的运作效率8（4）有利于转变政府职能91.2 项目经济技术指标91.2.1 项目区位及占地面积91.2.2 项目建设与服务内容10（1）区域内土地整理投资有关工作:10（2）区域内“九通一平”等基础设施建设工作：11（3）区域内公共设施建设运营工作：11（4）区域的产业发展服务工作：11（5）区域内组织实施以下服3、务工作：121.3 项目投资121.3.1 建设投资121.3.2 运营维护成本133.13 亿元，城市品牌打造费用约 1.83 亿。131.3.3 产业发展服务及其他费用131.4 项目产出说明141.4.1 整体效益产出说明141.4.2 主要经济效益产出说明142.1 风险分配的原则162.2 本项目的主要风险和分配框架及应对措施173.1 运作方式193.2 采用“区域开发综合 PPP”模式的优点193.2.1 整体式服务193.2.2 区域整体开发机制203.2.3 产业区域和区域经济发展综合解决方案204.1 项目投融资结构214.1.1 项目公司组建214.1.2 项目公司投资范4、围214.1.3 项目资产形成和转移214.1.4 项目合作期限214.1.5 项目融资224.1.6 权利转让和承继234.1.7 股权转让的限制234.2 项目回报机制及绩效考核244.2.1 回报机制244.2.2 付费资金来源27（1）税收收入 合作区域内的税收收入地方留成：是指单位或个人缴纳28（2）土地使用权出让收入 土地使用权出让收入地方留成：是指合作区域内全部土28（3）其他非税收入（含专项收入和专项基金等）294.2.3 绩效考核294.3 其他项目交易结构涉及的主要问题及建议344.3.1 社会资本选择344.3.2 政府方的监督34（1）项目实施期间的知情权34（2）进场5、检查和测试 在不影响项目正常实施的前提下，政府方有权进入现场34（3）对承包商和分包商选择的监控 政府方在合同中约定建设承包商及运营维护分包商的354.3.3 提前终止补偿354.3.4 退出机制355.1 合同体系框架365.2 PPP 项目合同375.2.1 权利义务边界371. 政府权利和义务372.社会资本权利和义务395.2.2 交易条件边界405.2.3 履约保障边界405.2.4 调整衔接边界41（1）临时接管 临时接管包括社会资本违约情形的临时接管和社会资41（2）提前终止 因法律变更、合同双方的行为或不可抗力因素导致本合43（3）合同变更43（4）合同展期 在符合届时法律规定6、的前提下，经双方协商一致后可签435.3 其他合同44第6章 监管架构456.1 政府对项目监督和依法介入的原则456.1.1 政府对项目建设的监督和依法介入原则456.1.2 政府对项目运营维护的监督和依法介入的原则456.1.3 公众监督的原则466.2 政府审计监督47第7章 项目操作步骤和流程487.1 本项目操作流程487.2 流程架构体系及主要的单位职责498.1 采购依据528.2 采购人的确定528.3 参与采购单位资质528.4 采购方式528.5 采购流程说明538.5.1 资格预审538.5.2 公开招标操作注意事项及时序538.6 采购实施程序55第9章 财务测算分析57、79.1 测算方法和原则579.1.1 测算方法579.1.2 测算原则579.1.3 测算依据589.2 测算基础数据589.2.1 项目建设投资额589.2.2 项目运营维护费用583.13 亿元，城市品牌打造费用约 1.83 亿。589.3 回报机制599.4 财务测算结果60附件一编制依据63（一）PPP 相关政策文件63（二）项目规划依据6423 号）；64（三）项目识别与准备64（四）项目采购6514 号）；65（五）项目合同文本66号）；66号）；66（六）项目征地补偿66（七）项目参照的拆迁补偿标准68（八）项目土地储备68（九）项目土地供应6928 号）；69让暂行条例（198、90 年国务院令第 55 号）；70（十）项目土地出让金与法定提留70（十一）税收与管理71（十二）建设标准参照项目73（十三）土地出让价格74（十四）房价基本信息76附件二本项目绩效考核基本原则771、绩效考核体系 绩效考核体系包括但不限于建设绩效考核、运营服务绩77（1）建设绩效考核体系 重点考核项目建设完成效果、质量、工期、工程完好程77（2）运营服务考核体系 从平衡“产、城、人”可持续发展的原则出发，在产业发81（3）移交考核体系 项目公司在项目期满之前十二个月时，应对项目设施进83移交考核指标原则842、绩效考核方法 本项目每年开展一次绩效考核评估，最终考核结果以分853、绩效考核结9、果与项目服务费 政府每年度根据绩效考核结果，对本年度按约定应支付86绩效考核调整系数86第1章1.1项目基本情况项目概况1.1.1项目建设背景为更好地促进XX县的科学发展，加速城市建设，提升 城市产业化聚集能力和辐射带动能力，XX县人民政府（下 称“县政府”）拟引入社会资本共同打造“产业高度聚集、城 市功能完善、生态环境优美”的产业新城。XX产业新城将 通过政府和社会资本合作（下称“PPP”）模式进行开发、建 设与运营。1.1.2项目实施机构本项目实施机构为XX县工业发展局。1.1.3本项目提供的公共产品和服务内容本项目属于城镇综合开发类项目，项目拟提供的公共产 品和服务主要包括以下几部分：土10、地整理投资：包括土地整理、拆迁补偿、村民安置还 迁、社会保险保障及土地整理过程中应缴纳相关税费等相关 投资；基础设施建设与维护：包括土地平整、道路、供水、排 水、供电、供气、供暖、通讯、网络等基础设施建设及形成建设用地条件等相关工作及投资； 公共设施建设与运营维护：包括区域性公园、绿地、广场、景观环境、河道治理、水环境治理等项目以及公益事业 和其他公共项目建设，供水、供气、供暖等公用事业运营管 理（如需要，履行必要审批手续）；产业发展服务：包括发展战略研究、产业定位选择以及 区域整体开发建设项目宣传推广；区域内产业导入以及投资、 建设、经营、管理及服务等相关工作；其他与合作区域开发建设相关的工11、作：区域战略规划、 空间规划（包括但不限于概念性规划、总体规划、控制性详 细规划和修建性详细规划）的编制及变更的咨询服务、物业 管理服务、公共项目维护及其他相关服务。1.1.4项目运作方式本项目属于城镇综合开发类项目，根据政府与社会资本 合作的精神，本项目拟采用 BOT 的运作方式。社会资本负 责XX产业新城的设计、投资、建设、运营、维护等工作； 县政府负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持， 以及基础设施及公共服务价格和质量的监管等。县政府与社会资本签订排他性的 PPP 项目合同，由社会 资本或其下属全资子公司独资设立专门从事合作区域开发建设经营的具有独立法人资格的项目公司（SPV）。12、项目公 司作为投资开发主体，承担全部投资及费用，负责合作区域 的投资、开发、建设及运营，通过政府支付可行性缺口补助 来收回投资并取得合理收益。合作期届满，项目公司按照 PPP 项目合同的约定将项目 设施移交给县政府或其指定机构。1.1.5项目采用 PPP 模式的必要性（1）采用政府与社会资本合作（PPP）模式是促进经济 转型升级、支持新型城镇化建设，加快政府职能转变、提升 国家治理能力和深化财税体制改革、构建现代财政制度的需 要。财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问 题的通知（财金201476 号）指出，当前我国正在实 施新型城镇化发展战略，城镇化是现代化的要求，也是稳增 长、促改革13、调结构、惠民生的抓手。推广运用政府和社会 资本合作模式，是国家确定的重大的经济改革任务，对于加 快新型城镇化建设、提升国家治理能力、构建现代财政制度 具有重要意义。（2）PPP 模式是消除费用超支、控制政府债务规模、 减轻财政负担，转变政府职能的需要。长期以来，地方政府主要通过融资平台公司等方式举借 政府性债务，为促进经济社会发展起到了积极作用。但是， 由于没有赋予地方政府规范的举债权限，缺乏全面系统的管 理机制，难以有效发挥政府信用低成本融资的优势和债务资 金使用效益，局部地区风险不容忽视，长期来看难以持续， 不能适应转变发展方式、稳定经济增长和完善国家治理的需 要。为此，2014 年 814、 月 31 日全国人大常委会审议通过的预算法修正案增加了允许地方政府规范举债的规定，9 月 23 日，国务院印发关于加强地方政府性债务管理的意见， 全面部署加强地方政府性债务管理，并明确指出规范地方政 府融资机制，43 号文将 PPP 模式作为地方政府融资机制的 一种，既与中央部委对 PPP 相关文件一脉相承，又从国务院 的高度对 PPP 给予认可。PPP 模式能够提高效率和降低工程造价，能够降低项目 完工风险和资金风险；同时，政府可以从繁重的事务中脱身 出来，从过去的基础设施和公共服务的提供者变成一个监管 者的角色，从而保证质量，也可以在财政预算方面减轻政府 压力。（3）PPP 模式是促进我15、国投融资体制改革的需要。PPP 模式促进了城市基础设施建设投资主体的多元化， 利用私营部门提供资产和服务能为政府提供更多的资金和技术，促进我国投融资体制改革。同时，私营部门参与项目 还能推动在项目设计、施工、设施管理过程等方面的革新， 提高办事效率，传播先进的管理经验和理念。1.1.6项目采用 PPP 模式的可行性目前国内已有不少运作区域整体开发经营的社会投资 人群体。例如起步较早目前做得较好的华夏幸福，与其业务 模式类似的宏泰集团；从基础设施建设向区域综合运营转型 的中铁集团、中建集团、中交集团、首创集团等；从房地产 开发向区域综合运营转型的中信地产、招商地产、远洋集团、 中南建设、龙湖地产16、华润置地、黑牡丹等；从纯土地一级 开发向区域综合运营转型的陆家嘴股份、首开集团、长春经 开、云南城投、中国新城镇发展等；从金融、投资向区域综 合运营转型的国开金融、中信国安等。社会投资人群体的丰 富为政府的选择提供了广泛的空间。2014 年起，财政部和国家发改委不断加强对政府与社 会资本合作的融资支持政策。一是修订现行的专项资金管理 办法，将 PPP 项目纳入支持范围；二是鼓励金融机构创新融 资管理方式和融资产品，更好地匹配 PPP 项目需求；三是建 立 PPP 项目投融资交流机制；四是设立 PPP 项目中央支持 基金。当前金融机构积极响应国家政策，对于 PPP 项目运作优先给予融资支持，例17、如国家发改委联合国开行已印发关 于推进开发性金融支持政府和社会资本合作有关工作的通 知，提出由国开行对 PPP 项目提供利率优惠，最长可达 30 年贷款期限等方面的差异化信贷政策；财政部联合国内 十大金融机构共同发起设立中国政府和社会资本合作融资 支持基金，总规模 1800 亿元。以上措施对创新财政金融支 持方式、优化 PPP 项目融资环境、促进 PPP 模式发展具有 积极意义。本项目自身具有优势资源及广阔的发展前景，稳定可靠 的现金流收益。随着项目基础设施的完善，城镇化的发展， 区域产业导入运营的发展，区域土地出让收入和产业税收逐 年增加，可以弥补区域开发成本并保证投资人的收益。1.1.7项18、目采用 PPP 模式运作的目标（1）加快区域新型城镇化建设。 在传统模式下，县政府仅靠财政资金进行区域开发建设，由于自身财政资金有限，往往造成区域开发进度较慢，周期 较长。本项目拟通过 PPP 模式引入社会资本，由社会资本进 行区域的投资、开发、建设、运营一体化工作，进一步加快 区域的开发进度，完善区域服务功能，加快区域新型城镇化 建设。（2）增强公共产品和服务供给能力，提高供给效率。 在区域价值及产业提升后，势必会造成人口的集聚，人 口的集聚则会造成公众对公共产品和服务的需求提升。本项 目开发采用 PPP 模式，应引入社会资本的先进技术、设备和 管理方法，以降低基础设施和公共服务设施建设成本19、，提高公共产品的生产运营效率和公共服务质量。（3）提升区域产业层次，实现产业的可持续发展。 仅靠政府产业导入，以一个个独立的项目来实现园区产业层次的提升具有较大难度。项目引入社会资本，应对园区 进行整体开发，营造产业环境，导入高端产业，实现区域产 业升级及可持续发展，通过产业的进入和发展带动新型城镇 化建设。（4）完善民生保障。 坚持“以人为本”，打造幸福宜居的产业新城。高档次、高水准规划建设运营管理项目区域，使公共资源配置均等化， 让当地居民和外来人员享受同等的教育和医疗等公共资源 和服务，不断完善民生保障体系。1.1.8项目采用 PPP 模式运作的意义（1）创新政府投融资体制 随着全国经济20、增速转入新常态，政府依赖财政、土地和政府举债的融资方式已难以持续支撑新一轮的城镇化建设。 推广 PPP 模式是促进经济转型升级、支持新型城镇化建设的 必然要求。PPP 模式可以拓宽城镇化建设融资渠道，形成多 元化、可持续的资金投入机制，有利于整合社会资源，盘活 社会存量资本，促进新型城镇的发展。本项目广泛吸引社会资本参与城市基础设施和公共设 施建设，在政府和企业间构建起平等、契约、诚信、共赢的 机制，发挥政府和企业各自优势，利用社会资本参与项目的 投资、施工、运营管理方面的优势，保证区域建设运营的良 性运转，在推进新型城镇化的同时，统筹考虑城乡结合问题， 加快新农村建设，进行产业链优化配置，实21、现产城融合发展。（2）缓解政府资金压力本项目采用 PPP 模式，引入社会资本，大大减轻了县政 府建设本项目的财政压力。同时，项目引入社会资本先进的 管理技术，有效降低了项目运营维护成本，节约了政府支出。在全国经济下滑形势下，政府财政收入减少，加上政府 进入债务还款高峰期，给财政带来巨大压力。引入社会资本， 可缓解县政府财政投资压力，提升项目建设管理水平，保证 有限的财政资金撬动更多的城市发展项目。（3）提高项目的运作效率项目通过 PPP 模式可引入社会资本，利用社会资本在城市综合开发、产业发展方面的条件和能力，有利于提高项目 实施效率、改进管理和提高绩效水平，快速实现园区建设和 价值提升。（422、）有利于转变政府职能“小政府大社会”是政府管理的一个实质性改革方向，政 府逐渐要从基础设施和公共服务的建设者变成一个监管者 的角色。本项目通过 PPP 模式引入社会资本，利用社会资本 设计、施工和运营方面的专业能力来保证配套设施的质量， 县政府可以集中精力进行项目监管，更好地发挥政府职能。1.2项目经济技术指标1.2.1项目区位及占地面积本项目位于泾河新城以北、泾云公路以东、云阳镇以南 区域，合作区域面积约 74 平方公里，具体地域四至以红线 为准，面积以实际测量为准。本项目设立先期启动区，启动 区暂定北环线-泾永路以北、211 国道以东、西咸北环线以南 区域，面积约 15 平方公里，作为前期23、集中开发区域。图 1-1 项目区位图图 1-2 项目合作范围图1.2.2项目建设与服务内容本项目属于城镇综合开发类项目，项目涉及的建设、服 务内容全面而复杂，主要包括以下几方面：（1）区域内土地整理投资有关工作:1）土地整理拆迁费用投资；2）农用地的复垦费用和耕地占补平衡费用投资；3）与土地整理拆迁相关的各项补偿费用投资；4）村民拆迁安置区的建设费用投资；5）其他与土地报批、整理有关的税费投资。（2）区域内“九通一平”等基础设施建设工作：1）道路桥梁建设；2）市政供水设施建设；3）市政雨水、污水排水设施建设；4）供电设施建设；5）供气、供暖设施建设；6）通邮、通讯基础设施建设；7）土地平整；824、）形成建设用地条件有关的其他工作。（3）区域内公共设施建设运营工作：1）公园、绿地、广场、景观环境、河道整治、水环境 治理等项目建设；2）文化、体育、教育、医疗等公共事业项目建设；3）供水、供气、供暖等公用事业建设运营管理（如需 要，依法履行特许经营程序）；4）其它无法向第三方收费的公共项目建设。（4）区域的产业发展服务工作：1）区域的产业定位及发展规划研究；2）区域内整体开发建设项目宣传推广；3）从获取投资项目信息、产业导入到企业开工建设及 投产运营管理等相关的公共服务工作；4）其他与产业发展服务相关的投资、建设、经营、管 理及综合服务等工作。（5）区域内组织实施以下服务工作：1）区域战略规25、划、空间规划（包括但不限于概念性规 划、总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划）的编制 及变更的咨询服务；2）区域内有关基础设施、公共设施的设计服务；3）土地储备、整理、出让方案的咨询服务；4）区域内的物业管理服务；5）区域内的基础设施及公共设施等项目的运营维护（包 括清洁、绿化、维护等）；6）其它相关服务。1.3项目投资1.3.1建设投资本项目合作区域面积约 74 平方公里，其中基本农田面积约为 59 平方公里，允许建设区和有条件建设区等近期具备启动条件的区域约为 15 平方公里。在这种条件下，先行 启动具备有条件区域的投资和建设，对先期启动区进行整体 规划设计、产业发展服务和运营维护。本26、项目先期启动区 15 平方公里项目区开发建设总投资约 153.61 亿元（不含融资成本）。其中：土地整理投资约92.21 亿，基础设施建设约 61.00 亿，规划设计费用 0.40 亿。先期启动区投资强度约为 10 亿元/平方公里。1.3.2运营维护成本本项目运营维护成本主要包括：道路基础设施、公共服 务设施、河道水域、公共绿化等设施的日常运营维护成本。经估算，合作期内基础设施及公共设施维护成本约为3.13 亿元，城市品牌打造费用约 1.83 亿。根据本项目可行性研究报告及批复，项目总投资 160 亿 元，其中包含运营维护成本及城市品牌打造费用。实施方案 中建设投资 153.61 亿元，运营维27、护成本及城市品牌打造费用 4.96 亿元，总投资共计 158.57 亿元。此外，实施方案中规划费用比可研中规划费用减少 1.70 亿元。综上所述，本 项目实施方案中总投资比可研批复中总投资有所降低。1.3.3产业发展服务及其他费用本项目产业发展服务费用约为 66.70 亿元。1.4项目产出说明1.4.1整体效益产出说明本项目属于城镇综合开发类项目，对项目区的土地进行 整理投资。完善基础设施建设及公共服务配套建设，完成包括道路 桥梁、供水、供电、排水等配套设施以及学校、医院等公共 服务设施建设。保证入驻企业全方位生产生活需求，构建城 市服务框架，促进公共资源配置均等化。对区域进行产业规划设计，整28、合国际、国内顶尖产业规 划资源为区域制定精准的产业发展规划；为区域提供产业发 展服务，包括对项目区进行城市品牌打造并进行产业导入， 致力打造成新型城镇化全省甚至全国示范项目。运营管理项目区，包括对项目区物业管理和公共项目经 营与维护等，保证入区企业日常生产良性运转，保证居民生 活日益便捷。1.4.2主要经济效益产出说明本项目先期启动区面积为 15 平方公里。合作期内，先期启动区产生的所有财政收入为 997.68亿元。其中，土地出让收入 226.41 亿元，税收收入 762.31亿元，非税收入 8.96 亿元。上述财政收入按国家规定上解至中央、XX省、XX市 级财政后，县级留成财政收入为 49129、.45 亿元。其中，土地出让收入 226.41 亿元，税收收入 256.08 亿元，其他非税收入 8.96 亿元。第2章2.1风险分配的原则风险分配基本框架按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则， 综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理 能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。（1）由对风险最有控制力的一方承担相应的风险。 一方对某一风险最有控制力意味着其处在最有利的位置，能减少风险发生的概率和风险发生时的损失，从而保证 了控制风险的一方用于控制风险所花费的成本是最小的，同 时由于风险在某一方的控制力之内，使其有动力为管理风险 而努力。（2）承担的风险程度与所得回30、报相匹配。PPP 项目中存在一些双方都不具有控制力的风险，如不 可抗力风险，对于双方都不具有控制力，分配时则应综合考 虑风险发生的可能性、政府自留风险时的成本，政府减少风 险发生后所导致的损失和社会资本承担风险的意愿，如果社 会资本要求的补偿超过了政府部门自己承担风险时支付的 成本，则政府部门是不会接受的，因此承担的风险程度与所 得回报应相匹配。（3）承担的风险要有上限。 在实际项目中还存在常常易被忽略的情况：在合同的实施阶段，项目的某些风险可能会出现双方意料之外的变化或 风险带来的损害比之前估计的要大得多。出现这种情况时， 不能让某一方单独承担这些接近于无限大的风险，否则必将 影响这些大风险31、的承担者管理项目的积极性，因此，应该遵 从承担的风险要有上限的原则。2.2本项目的主要风险和分配框架及应对措施本项目主要涉及的风险包括项目进度风险、工程管理风险、建设质量风险、设计变更风险、运营风险、融资风险、 政府信用风险、法律变更及不可抗力风险、征地拆迁风险、 土地市场风险。具体风险种类、风险描述、风险分配和风险 类别如下表所示：表 2-1 项目的主要风险和分配框架以及风险应对措施风险种类风险描述风险分配风险类别项目进度 风险1 因政府原因导致的决策 周期长，工程延误，成本 增加。由政府方承担自留风险2 因社会资本方原因导致 的前期工作周期延长，工 程延误，成本增加。由社会资本方承担可转移32、风险3 由于社会资本方原因造 成的完工延误由社会资本方承担可转移风险工程管理 风险4 由于施工控制不当导致 成本上升由社会资本方承担可转移风险建设质量 风险5 由于社会资本方原因造 成的工程质量风险由社会资本方承担可转移风险设计变更 风险6 由于社会资本方原因导 致设计变更造成的成本 超支风险由社会资本方承担可转移风险7 由于政府方原因导致设 计变更造成的成本超支 风险由政府方承担自留风险运营 风险8 由于社会资本方的管理 问题造成项目维护成本 超支由社会资本方承担可转移风险9 由于人工等主要成本因 素价格上涨导致成本超 支由政府方与社会资本 方共同承担可部分转移风 险融资 风险10 社会资本33、方融资面临 困难由社会资本方承担可转移风险政府信用 风险11 政府方难以履行项目 合同中的支付义务由政府方承担自留风险法律变更 及不可抗 力12 由于现实需要，对运营 管理要求提高，会导致项 目公司必须投入改造费 用或增加运行成本由政府方与社会资本 方共同承担可部分转移风 险13 政策性不可抗力由政府方与社会资本 方共同承担可部分转移风 险14 非政策性不可抗力，如 自然灾害、战争等由政府方与社会资本 方共同承担可部分转移风 险征地拆迁 风险15 因政府原因导致未能 按照双方约定进度供地由政府方承担自留风险土地市场 风险16 土地市场遇冷和无法 实现预期价格由社会资本方承担可转移风险3.1运作34、方式第3章项目运作方式因本项目不同于一般单体 PPP 项目，需结合区域实际情 况，坚持 PPP 合作原则，以满足项目需求。县政府与社会资本签订排他性的 PPP 项目合同，由社会 资本或其下属全资子公司独资设立专门从事合作区域开发 建设经营的具有独立法人资格的项目公司（SPV）。项目公 司作为投资开发主体，承担全部投资及费用，负责合作区域 的投资、开发、建设及运营，通过政府支付可行性缺口补助 来收回投资并取得合理收益。图 3-1 本项目运作模式图3.2采用“区域开发综合 PPP”模式的优点3.2.1整体式服务在政企双方合作过程中，政府实际是购买了社会资本提 供的整体式建设和外包服务。这种操作模式35、避免了因投资主 体众多而增加的投资、建设、运营成本，而减少了分散投资 的违约风险，形成规模经济效应和代理避险效应。3.2.2区域整体开发机制在区域整体开发机制下，政府和社会资本有效地构建了 互信平台，从“一事一议”变为以 PPP 机制为核心的协商制度， 减少了操作成本，提高了城市建设与公共服务的质量和效率。3.2.3产业区域和区域经济发展综合解决方案政企双方坚持以“产业高度聚集、城市功能完善、生态 环境优美”作为共同发展目标，以市场化运作机制破解区域 建设资金筹措难题、以专业化产业导入破解区域经济发展难 题、以构建全链条创新生态体系破解园区转型升级难题，使 兼备产业基地和城市功能的产业区域成为36、新型城镇化的重 要载体和平台。第4章4.1项目投融资结构项目交易结构4.1.1项目公司组建项目公司由社会资本或其下属全资子公司独资成立。项 目公司必须具备履行本项目相关义务的资质或能力。4.1.2项目公司投资范围项目公司投资范围主要包括土地整理投资，基础设施建 设、运营、维护投资，公共设施建设、运营、维护投资，产 业发展服务投资，规划、设计、咨询服务投资等。4.1.3项目资产形成和转移建设期，项目公司通过招标确定施工总承包方，施工单 位完成项目建设后，由项目公司负责日常维护管理工作，合 作期满项目公司将纳入本项目投资范围的项目设施的相关 产权、经营管理权全部无偿移交给县政府或其指定机构（本 项37、目投资范围之外的项目公司享有产权的自建自营项目除 外）。4.1.4项目合作期限根据关于进一步做好政府和社会资本合作项目示范工作的通知（财金201557 号）的规定，政府和社会资 本合作期限原则上不低于 10 年；根据关于印发政府和社 会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金2014 113 号）的规定，政府和社会资本合作的合同期限一般不超过 30 年；根据基础设施和公用事业特许经营管理办法（2015 年第 25 号令）的规定，基础设施和公用事业特许经 营期限应当根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项 目生命周期、投资回收期等综合因素确定，最长不超过 30 年。综合考虑项目运作方式、回报机38、制、风险分配、潜在竞 争程度及行业特点，本项目合作期设置为 30 年。4.1.5项目融资项目资本金比例暂定为不低于项目总投资的 20%，具体 子项目资本金按照国家相关规定执行到位。项目总投资与项 目资本金之间的差额由项目公司依法依规负责从银行等金 融机构进行融资。项目公司承担向融资方还本付息的义务。项目公司优先利用项目及自身信用进行项目融资，并拓 展更多的融资渠道，项目公司的社会资本方股东应具备一定 的融资担保实力。如果项目公司融资不到位则由社会资本负 责完成融资。4.1.6权利转让和承继本实施方案通过后，通过 PPP 采购流程选中的社会资本 或其下属全资子公司，成立项目公司专门从事合作区域的39、开 发建设经营，项目公司经营内容包括上文所述的公共产品和 服务内容。项目公司成立后，由县政府与项目公司签署承继 PPP 项目合同的补充合同，由项目公司负责本项目的规划、投资、 建设、经营管理等事宜。承继后，社会资本或其下属全资子 公司对项目公司承担的义务和责任负有连带责任。社会资本应整合自身内外资源从投融资、产业导入、开 发建设运营等方面提供全面支持，确保项目公司按约定完成 合作区域开发建设各项工作。4.1.7股权转让的限制在合作期限内，未经政府方书面同意，项目公司的实际 控制人及经营管理的实际控制权不得发生改变。其中，如项 目公司由社会资本成立，未经政府方书面同意，社会资本不 得转让项目公司40、股权；如项目公司由社会资本授权的下属全 资子公司成立，未经政府方书面同意，社会资本不得转让其 下属全资子公司的股权，且社会资本下属全资子公司不得转 让项目公司股权。4.2项目回报机制及绩效考核4.2.1回报机制本项目回报机制采用可行性缺口补助的方式，社会资本 方的投资及回报资金来源主要为合作区域内政府增量财政 收入，上限不超过合作区域新增财政收入企业应享有的部分。 政府需支付的费用包括：规划设计咨询等服务费、土地整理 投资费用、建设服务费、运营维护服务费、产业发展服务费、 城市品牌打造费用等。政府支付资金来源为合作区域内所新产生的财政收入 的地方留成部分。若财政收入不增加，则企业无利润回报， 41、不形成政府债务。（1）规划设计咨询等服务费 规划设计咨询等费用由双方按照实际发生的费用加上合理利润率进行计算，规划设计费以具有资质的审计机构出 具的审计报告为准。（2）土地整理投资服务费用 土地整理投资成本：合作区域内的相应土地整理投资所需资金，包括但不限于：土地前期开发拆迁费用投资、土地 开垦费用投资、与土地前期开发拆迁相关的各项补偿费用投 资、村民拆迁安置区的建设费用、安置房的建设费用、管理费、利息及与土地前期开发有关的税费等，该部分费用以有 资质的审计机构出具的审计报告为准。土地整理投资收益：按土地整理投资费用的一定比例计 算。（3）建设服务费 建设成本：对具体建设项目的总投资额（含建筑42、安装费用、利息及税金等），其中建筑安装费用以当年XX省最新 发布实施的建设计价依据（含相关建设工程定额、规范、人 工及机械等政府性调整文件、当期政府发布的造价信息等） 审计的竣工决算额为准。投资收益：按建设项目的总投资额的一定比例计算。（4）产业发展服务费 产业发展服务费按照合作区域内纳入区项目当年新增落地投资额（不含销售类住宅项目、商业项目）的一定比例 计算，当年新增落地投资额以有资质的审计机构出具的审计 报告为准。产业发展服务费用一方面是对项目公司产业导入、宣传、 服务所付出的各项成本性支出的回报；另一方面带有奖励、 激励的性质，鼓励项目公司招来龙头企业、符合产业规划及 未来发展方向的优质43、企业，最大限度创造税收，不断提升产 业新城产业导入口碑与服务品质。（5）运营维护服务费 合作区域物业管理服务、部分公共项目及公用事业服务、其他运营管理服务等（履行特许经营程序的公用事业项目由 使用者付费；无法向第三方收费或收费后仍有缺口的市政公 共部分的运营维护服务费由政府支付可行性缺口补助）。有 国家定价的按照国家定价标准执行；无国家定价的，按照政 府指导价或双方协商确定的市场价收取服务费用。（6）城市品牌打造费用 城市品牌打造费用按照当年基础设施与公共配套建设投资额的一定比例计算。（7）利息及资金占用费上述利息指 4.2.1 （2）、4.2.1 （3）中的利息，以实 际发生额经审计为准；资44、金占用费指政府每年实际支付的规划设计咨询等服 务费、土地整理投资费用、建设服务费、运营维护服务费、 产业发展服务费、城市品牌打造费用等与每年的结算额之间 的差额不足部分延期支付所产生的资金成本费用。资金占用 费的取费标准参考中国人民银行同期贷款基准利率及项目 支付风险而定。使用者付费的内容包括：园区物业管理服务、部分公共 项目及公用事业服务等（履行特许经营程序的公用事业项目会由使用者付费；无法向第三方收费或收费后仍无法足额偿 还建设成本与合理收益的，缺口部分由政府支付可行性缺口 补助）。有国家定价标准的按照国家定价执行；无国家定价 的，按照政府指导价或双方协商确定的市场价收取服务费用。合作期满45、时，政府按约定的资金来源进行支付后，仍不 足以支付约定的合作期限内应支付社会资本的服务费总额 的，社会资本自动豁免政府应支付的余下的服务费。政府不 再支付未支付的部分。上述回报机制最终以 PPP 项目合同签订内容为准。图 4-1 项目投资回报机制图4.2.2付费资金来源为保证政府可行性缺口补助资金来源，县政府承诺将合 作区域内所新产生的财政收入按国家规定上解至中央、XX 省、XX市级财政后，将县级留成可支配部分（即扣除上缴 中央、XX省、XX市级部分后的财政收入）按国家规定缴 纳至地方财政后在合法合规的前提下作为支付的资金来源， 须每年列入财政预算。合作区域内所新产生的财政收入是指合作期限内合46、作 区域内单位与个人经营活动新产生的各类财政收入，主要包 括税收收入（原有企业原址产生的税收收入、原有企业迁入 新址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入和其他非 税收入。（1）税收收入 合作区域内的税收收入地方留成：是指单位或个人缴纳的属于合作区域内（即：无论该单位或个人是否在合作区域 进行登记注册，在合作区域内依法投资、建设、购销、转让、 服务等一个或多个环节形成的，下同，但原有企业原址产生 的税收收入、原有企业迁入新址产生的税收收入除外）的税 收地方留成部分。（2）土地使用权出让收入 土地使用权出让收入地方留成：是指合作区域内全部土地使用权出让的总收入在按国家法律法规政策规定上解中央、47、XX省、XX市级部分后并扣除按照省级以上相关规定 计提的各项基金或资金后剩余部分。政府方按照上述约定计 提基金或资金依法依规优先用于合作区域。（3）其他非税收入（含专项收入和专项基金等）1）合作区域内的其他非税收入包括教育费附加、地方 教育附加和基础设施配套费等政策性规定的收费项目；2）不作为其他非税收入的收入：行政事业单位收取的 服务性费用、与开发建设无关的其他非税收入，人防工程易 地建设费以及未形成实际性财政收入等不作为上述其他非 税收入的基数。4.2.3绩效考核针对 PPP 项目的评价包含了项目前期开展的财政承受 能力论证、物有所值评价，以及项目实施过程中的绩效考核 和结束后的移交评价。48、其中，项目绩效考核是针对从项目开 始到项目结束的全生命周期，对 PPP 项目进行的全面绩效论 证。PPP 项目绩效考核，是对采用 PPP 模式的项目，从项目 利益相关方的项目目标出发，从项目投入、项目过程、项目 结果、项目影响等维度，对项目实施过程中出现的技术、经 济、社会和环境等因素进行全面评价的活动。“绩”指项目是否达到预先设定的目标，侧重反映项目的结果；“效”则指完 成项目的效率，侧重反映项目的过程；PPP 项目绩效评价是 PPP 项目实施过程中结果与过程的综合反映，并以此来规范 项目参与各方的行为，提升项目运行的质量和效率，从而推 动项目的良性发展。PPP 项目绩效考核机制包括绩效考核49、体系和绩效考核 活动，其中绩效考核体系需要建立统一的绩效考核体系框架， 绩效考核需要进一步明确开展的时间和方式。由政府各行业 主管部门结合过去项目管理经验提出 PPP 项目行业通用指 标，共同组成绩效考核体系框架，未来由项目合作双方会同 第三方机构或专家结合项目实际内容和实际机制设计等对 绩效评价指标体系进行细化、补充；绩效考核开展方式可由 项目实施机构会同有关部门根据绩效考核体系自行开展评 价，也可由项目实施机构委托第三方机构或专家根据既定的 绩效考核体系对项目开展评价。本项目由合作双方共同建立绩效考核机制，就合作事项 进行全生命周期的绩效考核，考核结果作为调整政府支付对 价的依据。本项目由50、项目实施机构牵头组织财政局、发改局、 国土局、招商局、规划局、住建局等相关部门制定运营维护 等考核细则。该考核包括但不限于：产业导入实效、项目投 资运营情况、建设工程质量、城市运营维护水平、公共服务质量等。本项目绩效考核体系可分为建设工程质量考核标准、 运营维护绩效考核标准、产业发展绩效考核标准、激励考核 标准。项目合作期内因合作区域规划调整、土地供应、项目 审批、政府方违约、政策及适用法律变更等原因导致对本项 目实施产生实质性或重大影响的，由双方协商调整绩效考核 体系和指标。（1）建立建设工程质量考核标准体系，包括但不限于： 设计标准、工程质量（竣工验收）、人员到位、设备投入、 进度控制、建51、设手续、安全文明、水土保持和环保、其他违 约等，对项目公司建设服务进行考核。考核结果作为调整对 价的重要依据。对于建设工程质量考核中，建设成本的 30% 和运营绩效挂钩。建立建设工程质量考核采用定期考核和临时考核相结 合的方式，考核小组在随机选取的子项目中进行现场考核， 项目公司应提供相关资料，以供检查，另外根据需要安排相 关人员进行访谈，同时结合周边居民满意度调查结果形成考 核结果。（2）建立运营维护绩效考核标准体系，包括但不限于： 运营期间计划内的维护、修理和更换的时间以及费用；编写 维护手册，进一步明确日常维护和设备检修内容、程序等详 细内容。城市运营维护水平、公共服务质量等考核结果作为52、调整对价的重要依据。 运营维护绩效考核开展方式应包括现场检查、资料核查和外部调查三个方面。现场检查主要指通过现场对该子项目 设备设施等的检查，对设备设施现有状态及运作状况、维护 人员上岗情况、项目整体环境等进行直观检查并打分。资料 核查主要指通过对制度文件、工作记录等的审查，了解其运 营维护管理情况。外部调查主要指通过调查问卷、访谈、新 闻报道等形式了解入园企业和市民对于该子项目运营维护 管理工作的认可和看法。运营维护绩效考核采用定期考核和临时考核相结合的 方式，考核小组在随机选定的区域进行现场考核，项目公司 应提供相关资料以供检查，另外可根据需要安排相关人员进 行访谈，同时结合客户满意度调查53、结果形成考核得分。（3）产业发展绩效考核标准体系，由政府方和社会资 本方共同制定考核细则，主要包括但不限于产业战略规划、 产业导入目标任务、产业导入项目质量、产业园区入园企业 服务手册、园区环境等。产业发展绩效考核工作应包括现场检查、资料核查和外 部调查三个方面。现场检查主要指通过现场对入园企业人员 工作情况、工作环境、配套设施完善程度、产业发展服务质 量等进行直观检查并打分；资料核查主要指通过对产业导入计划书、工作记录和产业导入协议等的审查，了解其产业发 展服务情况；外部调查主要指通过调查问卷、访谈、新闻报 道等形式了解入园企业和市民对于园区产业发展和经济贡 献工作的认可和看法。产业发展绩效54、考核采用定期考核和临时考核相结合的 方式，考核小组进行产业发展服务整体考核，项目公司应提 供相关资料以供检查，另外可根据需要安排相关人员进行访 谈，同时结合客户满意度调查结果形成考核得分。（4）建立奖励激励机制，鼓励项目公司节约成本、提 升公共服务质量、引入优质企业、注重产业导入实效、最大 限度创造税收，不断提升产业新城产业导入口碑与服务品质。综上所述，有关建设工程质量考核标准、运营维护绩效 考核标准、产业发展绩效考核标准等绩效考核、激励、考核 评估机制的具体事宜，待确定中标社会资本后，绩效考核的 指标与调整系数由政企双方协商确定，于 PPP 项目合同或相 应补充合同中明确，但应将不低于 3055、%的项目建设成本纳入 绩效考核，并与考核结果相挂钩，作为调整对价的依据。本项目绩效考核基本原则的见附件二。4.3其他项目交易结构涉及的主要问题及建议4.3.1社会资本选择项目将通过前期资格预审程序，依法公开招标选定社会 资本。项目实施机构将进一步建立“能进能退”的市场化准入 与退出机制，包括准入条件、退出的触发条件、退出的程序 及提前终止补偿办法等。通过对已选定的社会资本形成竞争 压力，促使其不断改善经营管理水平，提升服务水平。4.3.2政府方的监督本项目政府不出资入股项目公司，为了能够更好地了解 项目进展、确保项目能够按照合同约定履行，故应保证政府 方的监督权。政府方监督权包括：（1）项目实56、施期间的知情权在 PPP 项目合同中规定项目公司有义务定期向政府提 供有关项目实施的报告和信息。在建设期，政府方通过审阅 项目计划和进度报告行使监督权；在运营维护期，政府方通 过审阅运营维护手册和有关项目运营情况的报告行使监督 权。（2）进场检查和测试 在不影响项目正常实施的前提下，政府方有权进入现场进行检查和测试。（3）对承包商和分包商选择的监控 政府方在合同中约定建设承包商及运营维护分包商的资质要求，通过要求事先知情权进行监控，即要求项目公司 在签订工程承包合同或运营维护合同事先报告政府方，由政 府方在规定的期限（例如，5 个工作日）内确认该承包商或 分包商是否符合合同约定的资质要求。4.57、3.3提前终止补偿在 PPP 合作期内，由于任何一方违约或不可抗力等因素 造成协议提前终止，协议中将约定 PPP 项目合同提前终止后 的相应解决方案。若 PPP 项目合同提前终止，政府按 PPP 项目合同约定与项目公司结算服务费用，具体结算金额由双 方另行协商确认，合作区域内项目公司投入且已经结算完毕 的资产按照 PPP 项目合同相关规定移交给县政府或其指定 机构。4.3.4退出机制项目公司每年制定投资计划及开发进度，计划与进度经 政府同意后执行。双方将协商确定考核评估机制，并对投资 计划及开发进度情况进行综合评估。如因项目公司自身原因 未能有效履行 PPP 项目合同，出现正式 PPP 项目合58、同中双 方约定的解除 PPP 项目合同情形时，政府有权对项目执行能力重新审定，有权终止 PPP 项目合同。第5章5.1合同体系框架合同体系根据同类项目一般经验，本项目参与方包括：政府部门、 社会投资人、施工单位、原料供应商、运营单位、单体项目 投资人、金融机构、保险机构、规划、咨询单位、入园企业 等。项目参与方通过签订一系列合同来确立和调整彼此之间 的权利义务关系，构成 PPP 项目的合同体系。其中，PPP 项 目合同是整个 PPP 项目合同体系的基础和核心。本项目合同体系结构如下图所示：图 5-1 项目合同关系示意图5.2PPP 项目合同PPP 项目合同是政府方与社会资本方依法就 PPP 项59、目合作所订立的合同。其目的是在政府方与社会资本方之间合 理分配项目风险，明确双方权利义务关系，保障双方能够依 据合同约定合理主张权利，妥善履行义务，确保项目全生命 周期内的顺利实施。PPP 项目合同是其他合同产生的基础， 也是 PPP 项目的核心合同。PPP 项目合同包含权利义务边界、交易条件边界、履约 保障边界、调整衔接边界等内容。5.2.1权利义务边界1. 政府权利和义务（1）政府保留合作区域内土地出让、税收征管等经济 事务的管理权，保留对基础设施、公共设施的管理，保留对 公共服务质量、价格等社会事务的监督权，保留城市管理、 环境保护、建筑质量安全等行政管理权；在以社会资本出资 建设和维护60、为主的同时，继续承担发展教育、医疗、社会保 障等民生事业的政府责任。（2）政府负责合作区域土地整理政策制定、组织宣传 发动、征地拆迁安置补偿、失地农民基本生活保障和其他政 策性扶助等工作；负责可研、环评、立项、申报等手续的办理或审批工作；负责规划建设用地的土地征、转手续办理， 按照双方约定的开发进度提供建设用地。（3）政府主导合作区域产业发展规划和定位工作，指 导社会资本产业导入工作。审定社会资本年度投资、开发计 划，并监督实施。（4）政府根据中华人民共和国审计法、中华人 民共和国审计法实施条例和国务院关于加强审计工作的 意见等有关规定，对所涉及的财政支出、政府投资等有关 事宜的真实性、合法性61、效益性进行审计监督。（5）政府应为社会资本及入驻企业创造良好的融资环 境。社会资本及入驻企业需要，且双方协商认为必要时，在 不违反相关规定的前提下，政府方或其职能部门可出具有关 文件，协助办理各项手续，支持入驻园区企业上市融资（包 括境内外直接、间接上市）。（6）政府应为社会资本及入驻企业争取最优的政策支 持。如遇国家和地方出台相关优惠政策，政府方积极为社会 资本方及入驻企业办理或争取。包括但不限于最优惠的税收 条件，技术改造、科技创新，城中村、棚户区改造等优惠政 策。（7）政府方应对社会资本提供的产业发展服务、其他 咨询服务，积极组织研究或报请上级有关部门批准。经研究同意或批准的产业规划、62、城市规划、项目设计等，双方共同 组织实施。2.社会资本权利和义务（1）社会资本作为本项目实际投资人，在政府方授权 范围内依法履行社会资本对具体项目的设计、建设、运营、 维护等职能。（2）社会资本应依法依规依约完成与政府方的合作事 项，接受政府方及相关部门的监督和管理。社会资本在开展 各项开发建设工作时，需符合国家和地方的相关规定，依法 取得必要的批准手续。（3）社会资本应及时、足额筹措全部合作事项所需资 金，以确保合作区域土地整理、开发建设工作顺利实施。尤 其要确保土地整理资金到位，确保政府方及时兑现土地补偿、 民宅拆迁安置补偿、失地农民基本生活保障及其他相关补助 等费用。（4）社会资本应整合63、国内外高水平的规划、咨询服务 资源，开展产业发展研究、规划设计等工作，制订切实可行 的实施计划。（5）社会资本应充分发挥产业导入能力，充分利用产 业导入资源，积极引进优质产业项目入驻合作区域。（6）社会资本所引进的项目需符合国家、XX省、咸阳市有关规定和政府方要求。该规定和要求包括但不限于： 产业类型、投资强度、亩均税收、环保条件、能耗标准等。 对于重大项目的特殊处理，须经政府方研究同意后方可实施。（7）社会资本应按照城市规划要求实施合作区域的开 发和项目建设。该要求包括但不限于：建筑高度、间距、层 高，建筑密度、容积率、绿地率，公共配套要求等。对于重 大项目的特殊处理，须经政府方研究同意后方64、可实施。（8）社会资本应对合作区域民宅拆迁安置补偿、失地 农民基本生活保障、就业及村集体组织发展等其他综合性民 生事项统筹考虑，并结合具体情况制定相关方案，经政府方 同意后实施。5.2.2交易条件边界交易条件主要明确项目合作期限、投资边界、项目回报 机制、交易结构和产出说明等。5.2.3履约保障边界为了保证社会资本在本项目合作期限内依据本合同要 求履行约定义务，双方可根据本项目实际情况建立包含建设 履约保障、运营维护保障及移交维修保障在内的履约担保体 系，考虑到本项目合作范围广、建设运营时间长，具体的履 约担保方式由政府和社会资本另行协商确定。5.2.4调整衔接边界调整衔接边界，主要明确临时接65、管、提前终止、合同变 更、合同展期等应对措施。（1）临时接管 临时接管包括社会资本违约情形的临时接管和社会资本未违约情形的临时接管。 1）社会资本违约情形下的临时接管 本项目的临时接管原则上指合作范围内单个或多个子项目的临时接管，社会资本在合作期限内有下列行为之一的， 政府有权责令其限期改正，逾期不改的，政府或政府指定的 其它机构有权对合作范围内的单个或多个子项目实施临时 接管：擅自以出售、转让、出租、抵押等方式处置项目设施， 或在项目设施上设置其他权利限制的，导致项目不能正常运 营的；擅自停业、歇业，严重影响社会公共利益和公共安全的； 因管理不善发生重大质量、生产安全事故的，导致单个或多个子66、项目不能正常运营的； 因经营管理不善等原因，造成财务状况严重恶化，导致单个或多个项目不能正常运营的；有项目存在重大安全隐患且拒不整改，危及或者可能危 及公共利益、公共安全的；法律、法规、规章规定的其他情形。 2）社会资本未违约情形下的临时接管 虽然社会资本不存在 PPP 合同项下的违约行为，但如发生如下情形，政府或政府指定的其它机构有权对本项目中单 个或多个子项目实施临时接管：存在严重危及人身健康安全、财产安全或环境安全的重 大风险；发生紧急情况，政府方合理认为该紧急情况会导致人员 伤亡、严重财产损失或造成环境污染；法律、法规、规章规定的其他情形。 3）临时接管期间双方的权利义务 在临时接管情67、况下，社会资本应无条件服从县政府或其指定机构接收或接管本项目的所有指令、命令，临时接管期 间县政府或其指定机构负责在接管范围内组织正常运营维 护工作，社会资本应当在县政府或其指定机构临时接管前善 意履行看守职责，并继续履行相应义务，维持正常的服务， 并应保证在县政府或其指定机构对本项目实施临时接管期 间向政府方提供正常运营本项目所需的备品配件及资料；县政府或其指定机构因社会资本违约实施的临时接管，临时接管所产生的一切费用由社会资本予以承担；县政府或 其指定机构不是因社会资本违约而实施的临时接管，临时接 管所产生的额外费用由政府方予以承担。（2）提前终止 因法律变更、合同双方的行为或不可抗力因素68、导致本合同提前终止退出。任何一方决定提前终止的，政企协商一致 后，政府应按 PPP 项目合同约定与社会资本方结算合作费用。 合作区域内社会资本投入且已经结算完毕的资产按照 PPP 项目合同相关规定移交。如果一方不能按照 PPP 项目合同约定进行项目开发建 设或履行相关义务，且在合理期限内无法取得实质性改进， 导致 PPP 项目合同目的无法实现的，另一方有权解除 PPP 项目合同。（3）合同变更在 PPP 项目合同履行期间，政企双方可根据届时有效的 相关法律或法规的规定，对 PPP 项目合同的某一部分进行修 改、补充或变更；双方确认的对 PPP 项目合同的有效的修改、 补充或变更的书面文件或书面69、材料，均与原合同具有同等法 律效力。（4）合同展期 在符合届时法律规定的前提下，经双方协商一致后可签订项目展期补充协议。如政府方届时决定采取竞争性方式另 行选定社会资本方，则项目公司在同等条件下享有优先权。5.3其他合同根据项目公司的经营范围和承担的工作职责的不同，项目公司需要与外界主体就项目的建设、运营、维护、原料供 应等签订相关履约合同。本项目由项目公司与具备相应能力 的供应商签订工程施工承包合同、维护合同等。投资人、项目公司等还需要与保险公司签订保险合同， 以及评估机构、咨询机构等签订中介服务合同，以降低项目 建设运营过程中的风险，提高项目运作的效率和规范性。第6章监管架构6.1政府对项70、目监督和依法介入的原则6.1.1政府对项目建设的监督和依法介入原则为了能够及时了解项目建设情况，确保项目能够按时开 始使用并满足 PPP 项目合同约定的全部要求，政府方将对项 目建设进行必要的监督和依法介入，但是政府方的参与必须 有一定的限度，过度的干预不仅会影响项目公司正常的经营 管理以及项目的建设和投运，而且还可能将本已交由项目公 司承担的风险和管理角色又揽回政府身上，从而违背 PPP 项目的初衷。政府对项目建设的监督和依法介入权利主要包括：（1）定期获取有关项目计划和进度报告及其他相关资 料；（2）在不影响项目正常施工的前提条件下进场检查；（3）对建设承包商的选择进行有限的监控；（4）在71、特定的情形下，依法介入项目的建设工作；（5）政府职责范围内对项目建设进行必要的监管、检 查等，包括但不限于特定情况下临时的进场检查、按相关规 定进行专项检查。6.1.2政府对项目运营维护的监督和依法介入的原则政府方对项目维护享有一定的监督和依法介入权，通常 包括：（1）在不影响项目正常运营和维护的情况下入场检查；（2）定期获得有关项目维护情况的报告及其他相关资 料；（3）审阅项目公司拟定的维护方案并提出意见；（4）在特定情形下，依法介入项目的维护工作。 上述特定情形主要包括以下内容：存在危及国家安全或重大公共利益的风险；存在危及人身健康或安全、财产安全 或环境安全的重大风险；存在危及公共产品和72、服务持续稳定 安全供给的风险；发生紧急情况，且政府合理认为该紧急情 况将会影响项目的正常实施；政府在行使监督权时发现项目 公司违约，且在政府方书面通知项目公司自行补救期限内仍 无法补救；依法介入项目以解除或行使政府的法定责任或职 权等。如发生上述情形，政府可以选择依法介入项目的实施， 但政府需履行通知程序提前通知项目公司。具体依法介入的 程序、机制及政府依法介入后的法律后果等，依照相关法律 法规政策双方另行协商。6.1.3公众监督的原则为保障公众的知情权，接受社会监督，PPP 项目合同中 明确约定项目公司依法公开披露相关信息的义务。关于信息披露和公开的范围，除法律明文规定可以不予 公开的信息外73、，其他的信息均可依据项目公司和政府方的合 同约定予以公开披露。项目公司在运营维护期间需要公开披 露的信息主要包括项目产出标准、维护绩效等。6.2政府审计监督政府根据中华人民共和国审计法、中华人民共和国审计法实施条例和国务院关于加强审计工作的意见 等法律法规，对所涉及的财政支出、政府投资等有关事宜的 真实性、合法性、效益性进行审计监督。第7章项目操作步骤和流程7.1本项目操作流程为保证项目的合法合规，严格参照财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南(试行)的通知（财金2014113 号）中对 PPP 项目操作流程的规定。PPP 项目流程图如下：图 7-1 PPP 项目流程图7.2流程架构体系74、及主要的单位职责图 7-2 项目监管架构体系示意图（1）项目实施机构 本项目的实施机构为XX县工业发展局。 XX县工业发展局受县政府委托为本项目的 PPP 投资人选择主体，负责方案谈判等全方位的具体工作。县政府授 予投资人或其全资子公司组建的项目公司运营维护权，并负 责项目实施中的监管。实施机构具体工作包括：发起 PPP 项目，制定 PPP 投 资人选择计划、组织项目的产业导入推介工作和投资人联络 工作、并组织 PPP 顾问机构的招标、负责与政府部门的审批 和沟通工作、负责项目相关单位的全面协调工作、组织对项目的全面评估工作（包括财务、技术、政策等）、组织编制 项目的实施方案、PPP 项目合同75、负责与投资人的 谈判工作、组织选择投资人招标流程（可聘请项目所在地的 招标代理机构负责投资人的招标工作），并负责项目实施中 的监管。（2）XX县财政部门 指导和监督采购过程，会同行业主管部门评估实施方案是否物有所值以及采购方案的财政可承受能力。参与项目验 收并支付政府可行性缺口补助。（3）行业主管部门：XX县发改局、XX县国土局、 XX县审计局、XX县投促局、XX县规划局等，依据各自 行政职能配合本项目工作。（4）咨询服务机构政府 PPP 咨询机构主要职责包括：协助政府方的各项审 批工作、负责项目的财务分析和评价工作、负责项目实施方 案及主要协议的起草和审核工作、在谈判过程中作为政府方 代表76、在授权范围内与投资人进行谈判。（5）法律顾问 法律顾问主要职责包括：负责提供项目涉及的国内法律咨询，出具法律意见、法律文本的修改工作、在谈判工作中 提供法律文本修改意见，并在授权范围内与投资人律师进行直接协商。（6）技术顾问 技术顾问主要职责包括：就建设、维护提供一般性的技术咨询、负责起草 PPP 项目合同各技术附件，包括建设标准、 维护标准等，在谈判工作中提供技术支持。（7）采购代理机构 政府采购代理机构主要负责政府采购招标具体实施工作。8.1采购依据第8章采购方式选择中华人民共和国政府采购法中华人民共和国政府采购法实施条例中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法实施条例关于印发政府77、和社会资本合作项目政府采购管理 办法的通知（财库2014215 号）8.2采购人的确定县政府是本项目的责任主体，XX县工业发展局作为项 目采购人，具体负责实施项目采购的工作。8.3参与采购单位资质参与采购单位应具有参与投资或建设或运营（以上三种 经验具备一种即可）PPP 项目业绩经验。本项目不接受联合 体投标。8.4采购方式本项目要按照政府采购有关规定，依法采取公开招标的 采购方式，确定社会资本。项目采购分为资格预审和项目招 标两个阶段；资格预审采用合格制，项目招标评标采用综合评分法。8.5采购流程说明8.5.1资格预审公开招标资格预审形式可分为合格制和有限数量制。所 谓合格制即报名单位只要符78、合资格预审要求，即入围；所谓 有限数量制，意指报名单位首先必须满足资格预审所提出的 要求，在这个基础上：（1）如果符合条件的报名单位少于等于限定名额，则 全部入围；（2）如果符合条件的报名单位多于限定名额，通常可 以对报名单位进行综合评分，决定最终入围名单。限定名额 常见数量为 5 家，绝对不可少于 3 家。本项目资格预审采用合格制。8.5.2公开招标操作注意事项及时序XX县工业发展局应根据项目需要准备资格预审文件， 发布资格预审公告，邀请社会资本参与资格预审，验证项目 能否获得社会资本响应和实现充分竞争，并将资格预审的评 审报告提交XX县财政局（下称“县财政局”）备案。项目有 3 家以上社会79、资本通过资格预审的，XX县工业 发展局可以继续开展采购文件准备工作；项目通过资格预审 的社会资本不足 3 家的，XX县工业发展局应在实施方案调 整后重新组织资格预审；项目经重新资格预审合格社会资本 仍不够 3 家的，可依法调整实施方案选择的采购方式。资格 预审公告应在省级以上人民政府财政部门指定的媒体上发 布。资格预审合格的社会资本在签订项目合同前资格发生变 化的，应及时通知XX县工业发展局。资格预审公告应包括 项目授权主体、项目实施机构、项目名称、采购需求、对社 会资本的资格要求、是否允许联合体参与采购活动、拟确定 参与竞争的社会资本的家数和确定方法，以及社会资本提交 资格预审申请文件的时间80、和地点。提交资格预审申请文件的 时间自公告发布之日起不得少于 15 个工作日。项目采购文件应包括采购邀请、供应商须知（包括密封、 签署、盖章要求等）、供应商应提供的资格、资信及业绩证 明文件、采购方式、政府对项目实施机构的授权、实施方案 的批复和项目相关审批文件、采购程序、响应文件编制要求、 提交响应文件截止时间、开启时间及地点、强制担保的保证 金交纳数额和形式、评审方法、评审标准、政府采购政策要 求、项目合同草案及其他法律文本等。8.6采购实施程序本项目采购主要实施程序为：（1）开展资格预审：发布资格预审公告不少于 5 天， 提交资格预审申请文件的时间自公告发布之日起不得少于 15 个工作日81、。具体时间如下图：图 8-1 资格预审流程图（2）向社会公开推广本项目，考察国（境）内、外潜 在社会资本并进一步接洽；（3）与潜在社会资本进行初步商洽，起草招标文件， 并经县政府审议通过；（4）公开发布招标文件，并向潜在社会资本发售；（5）接受社会资本递交的投标文件；（6）招标评审小组对社会资本提交的投标文件进行综 合评分，编写评审报告并向XX县工业发展局提交中标结果；（7）确定中标社会资本，县财政局对招标结果及相关 文件进行公示，公示期满若无异议，同时PPP 项目合同 在县政府审核同意后，相关主体签署PPP 项目合同，具 体流程如下图：图表 8-2 公开招标流程图第9章财务测算分析本项目参考82、现有同类项目建设、运营及维护成本资料及 投资估算情况，将对运行成本及投资估算进行深入调研，并 结合国家发展改革委和建设部 2006 年共同发布的建设项 目经济评价方法与参数（第三版）中规定的方法和原则， 完成本项目的详细财务费用测算。9.1测算方法和原则9.1.1测算方法本次财务测算按照国家发展改革委和建设部 2006 年共 同发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）规定 的方法和原则进行。首先，根据项目测算目的，建立财务测 算模型，在锁定有关项目边界条件和财务假设条件的前提下， 建立和计算折旧摊销表、总成本费用表、借款还款表及损益 表等，将有关财务数据汇总至现金流量表。其次，测算项目 的内83、部收益率等指标，判断社会资本在运营维护期内的盈利 水平。9.1.2测算原则(1) 符合国家法律法规规定；(2) 符合地方政策规定；(3) 边界条件界定清楚；(4) 数据取值合理有据；(5) 测算模型科学有效。9.1.3测算依据本项目的测算依据详见附件一，本项目的具体测算过程 详见XX产业新城 PPP 项目财务测算报告。9.2测算基础数据9.2.1项目建设投资额本项目先期启动区 15 平方公里项目区开发建设投资约153.61 亿元（不含融资成本）。其中：土地整理投资约 92.21亿，基础设施建设约 61.00 亿，规划设计费用 0.40 亿。先期启动区投资强度约为 10 亿元/平方公里。9.2.84、2项目运营维护费用本项目运营维护成本主要包括：道路基础设施、公共服 务设施、河道水域、公共绿化等设施的日常运营维护成本。经估算，合作期内基础设施及公共设施维护成本约为3.13 亿元，城市品牌打造费用约 1.83 亿。9.2.3产业发展服务及其他费用本项目产业发展服务费用约为 66.70 亿元。9.2.4投融资结构项目资本金比例暂定不低于项目总投资的 20%，具体子 项目资本金按照国家相关规定执行到位。项目总投资与项目 资本金之间的差额由项目公司依法依规负责从银行等金融 机构进行融资。项目公司承担向融资方还本付息的义务。9.2.5折旧摊销按照财政部企业会计准则解释第 2 号（财会200811 号85、）的要求，项目公司投资总额（资产总额）以无形资 产形式在运营维护期内平均摊销，残值为 0。9.3回报机制本项目回报机制采用可行性缺口补助的方式，社会资本方的投资及回报资金来源主要为合作区域内政府增量财政 收入，上限不超过合作区域新增财政收入企业应享有的部分。 政府需支付的费用包括：规划设计咨询等服务费、土地整理 投资费用、建设服务费、运营维护服务费、产业发展服务费、 城市品牌打造费用等。表 9-1 社会资本投资回报率假设表序号类别数值（仅用于测算）1土地整理投资、基础设施及公共设施 投资建设费用的投资回报率15%2规划设计、咨询等其他服务费的投资 回报率10%3当年产业发展服务费占入区项目当 86、年新增落地投资额的比例45%4城市品牌打造费占当年基础设施与 公共配套设施投资额比例3%5运营维护服务费占当年累计基础设 施与公共配套设施总投资的比例0.25%测算取值为合理预测，项目采购环节相关标准另行设定。 政府每年实际支付的规划设计咨询等服务费、土地整理投资费用、建设服务费、运营维护服务费、产业发展服务费、 城市品牌打造费用等与每年的结算额之间的差额不足部分 延期支付，但需计算资金占用费。资金占用费的取费标准参 考中国人民银行同期贷款基准利率及项目支付风险而定。政府支付资金来源为合作区域内所新产生的财政收入 的县政府地方留成部分。若财政收入不增加，则企业无利润 回报，不形成政府债务。9.87、4财务测算结果合作期内，项目先期启动区产生的所有财政收入为997.68 亿元。其中，土地出让收入 226.41 亿元，税收收入762.31 亿元，非税收入 8.96 亿元。上述财政收入按国家规定上解至中央、XX省、XX市 级财政后，县级留成财政收入为 491.45 亿元。其中，土地出让收入 226.41 亿元，税收收入 256.08 亿元，其他非税收入 8.96 亿元。根据测算，政府方需要支付给社会资本方的金额合计为304.64 亿元（含资金占用费）。具体支付情况见下表。表 9-2 每年支付情况表单位：万元年份土地出让收入其他非税收入税收收入本期实际支 付额10.000.000.000.00288、35967.382924.535041.7340908.60340630.113481.7217496.7051564.27445955.633548.4619313.4559189.86552041.533621.0421608.0265549.52656866.283686.8423671.7170450.16761568.563757.2926798.3177914.41866840.513832.7530652.5686164.15972753.313913.6234966.1791416.571079387.144000.3039788.56101123.221184953.744089、73.8543528.12109716.561291441.844151.4449191.71119698.881398558.754233.3155608.81130689.6914105466.814319.6962876.03141908.6915114033.164410.8671101.91155286.7816121940.454507.1077913.29168078.5017131235.454608.7187186.66182958.0118141406.444716.0097470.39199300.3119152538.774728.36108188.05217017.790、920164726.214846.02120799.02224608.9221169104.864935.65124204.12235993.95220.001967.08124469.3570172.11230.0093.4097367.5871214.68240.0098.07106621.6874769.39250.00102.97115406.5278847.82260.00108.12116324.2282610.90270.00113.53123335.0286699.53280.00119.20129501.7749544.09290.00125.16135976.861524.91、92300.00131.42142775.701524.92合计1887416.9385156.492209184.043046447.23基于当前基本假设，本项目资本金内部收益率为 6.82%。 基于财务测算层面的考虑，本项目具有财务可操作性，且社 会资本的资本金内部收益率处于正常水平。附件一编制依据（一）PPP 相关政策文件（1）中华人民共和国预算法（2014 年主席令第 12号）；（2）国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国 发201443 号）；（3）国务院关于深化预算管理制度改革的决定（国 发201445 号）；（4）国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投 资的指导意见（国发92、201460 号）；（5）关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题 的通知（财金201476 号）；（6）国务院办公厅转发财政部、发展改革委、人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模 式指导意见的通知（国办发201542 号）；（7）中共中央、国务院关于深化投融资体制改革的意 见（中发201618 号）；（8）国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力 的意见（国办发201721 号）；（9）国务院批转国家发展改革委关于 2017 年深化经济体制改革重点工作意见的通知（国发201727 号）；（10） 国家发展改革委关于鼓励民间资本参与政府和 社会资本合作（PPP）项目的指导意见（93、发改投资20172059 号）。（二）项目规划依据（11） 中华人民共和国城乡规划法（2015 年主席令第23 号）；（12） 中华人民共和国建筑法（2011 年主席令第 46号）；（13） XX产业新城 PPP 项目规划初步方案（二一 七年第五十四号XX县人民政府县长办公会议纪 要）；（14） XX产业新城 PPP 项目可行性研究报告。（三）项目识别与准备（15） 关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试 行）的通知（财金2014113 号）；（16） 关于印发政府和社会资本合作项目财政承受能力 论证指引的通知（财金201521 号）；（17） 财政部对十二届全国人大五次会议第 2587 94、号建 议的答复（财金函201785 号）；（18） 关于印发PPP 物有所值评价指引（试行）的通 知（财金2015167 号）；（19） 财政部关于印发政府和社会资本合作项目财政管 理暂行办法的通知（财金201692 号）；（20） 关于印发传统基础设施领域实施政府和社会资本 合作项目工作导则的通知（发改投资20162231 号）；（21） 国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本 金制度的通知（国发201551 号）；（22） 关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知（财预201750 号）；（23） 关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息 平台项目库管理的通知（财办金201792 号95、）。（四）项目采购（24） 中华人民共和国政府采购法（2014 年主席令第14 号）；（25） 中国人民共和国政府采购法实施条例（2015年国务院令第 658 号）；（26） 中华人民共和国招标投标法（2017 年主席令第86 号）；（27） 中华人民共和国招标投标法实施条例（2017年国务院令第 676 号）；（28） 政府采购货物和服务招标投标管理办法（2017 年财政部令第 87 号）；（29） 关于印发政府和社会资本合作项目政府采购管理 办法的通知（财库2014215 号）。（五）项目合同文本（30） 中华人民共和国合同法（1999 年主席令第 15号）；（31） 中华人民共和国公司法96、（2013 年主席令第 8号）；（32） 财政部关于规范政府和社会资本合作合同管理 工作的通知（财金2014156 号）；（33） 国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作 的指导意见（发改投资20142724 号）。（六）项目征地补偿（34） XX省征地统一年产值平均标准和区片综合地 价平均标准（陕政办发201036 号）；（35） XX省建设项目统一征地办法（2011 年XX省 人民政府令第 78 号）；（36） 关于耕地开垦费征收管理有关问题的通知（陕 国土资发201511 号）；（37） 中华人民共和国耕地占用税暂行条例（2007年国务院令第 511 号）；（38） XX省耕地占用税税97、额表（2009 年XX省人民 政府令第 141 号）；（39） 财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增 建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财 综200648 号）；（40） 关于进一步落实我省被征地农民参加基本养老 保险有关政策问题的通知（陕人社发201620 号）；（41） XX县人民政府办公室关于西咸北环线高速公 路工程项目（XX段）征地及青苗和地面附着物补 偿事项的通知（泾政办发201374 号）；（42） 关于我县新增地补偿费标准的意见（XX县国 土资源局二一一年六月三十日）；（43） 关于印发XX省城乡建设用地增减挂钩试点管理 办法（试行）的通知（陕国土资规发2013191 98、号）；（44） 关于做好省域内城乡建设用地增减挂钩指标流 转管理工作的通知（陕国土资发201690 号）（45） 国土资源部关于印发历史遗留工矿废弃地复垦利用试点管理办法的通知（国土资规20151 号）。（七）项目参照的拆迁补偿标准（46） 泾河新城规划区内农村集体建设用地上的房屋 及附属物拆迁补偿安置办法（陕泾河发2011 47 号）；（47） 关于制止泾河新城规划区内被拆迁群众在农村 集体建设用地上抢建加盖住宅房屋的奖励措施；（48） XX省西咸新区秦汉新城集体土地房屋征迁补 偿安置管理办法；（49） XX省西咸新区空港新城村庄拆迁补偿安置实 施方案；（50） 泾河XX县木梳湾、席杨村、荆99、西河道治理工程 项目征地拆迁标准；（51） XX省XX县桥底镇等 2 镇城乡建设用地增减挂 钩项目资金筹措说明和使用计划安排。（八）项目土地储备（52） 土地储备管理办法（国土资发2007277 号）；（53） 关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通 知（财综20164 号）；（54） 关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知（财金201691 号）；（55） 关于印发地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）的通知（财预201762 号）；（56） 关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违 规融资的通知（财预201787 号）。（九）项目土地供应（57） 中华人100、民共和国土地管理法（2004 年主席令第28 号）；（58） 中华人民共和国土地管理法实施条例（2014年国务院令第 653 号）；（59） 划拨用地目录（2001 年中华人民共和国国土资 源部令第 9 号）；（60） 协议出让国有土地使用权规定（2003 年国土资 源部令第 21 号）；（61） 国土资源部办公厅关于印发产业用地政策实施工 作指引的通知（国土资厅发201638 号）；（62） 国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖 挂牌出让制度有关问题的通知（国土资发2007 78 号）；（63） 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990 年国务院令第 55 号）；（6101、4） 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007 年国土资源部令第 39 号）。（十）项目土地出让金与法定提留（65） 国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收 支管理的通知（国办发2006100 号）；（66） 2017 年政府收支分类科目（中华人民共和国财 政部）；（67） XX省财政厅、XX省国土资源厅、中国人民银 行西安分行关于规范国有土地收益基金提取比例的 通知（陕财办综2016114 号）；（68） 财政部国土资源部关于印发用于农业土地开发的 土地出让金收入管理办法的通知（财综2004 49 号）；（69） 财政部水利部关于从土地出让收益中计提农田 水利建设资金有关事项的通知102、（财综201148 号）；（70） 关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执 行进度的通知（财综201141 号）；（71） 国务院关于进一步加大财政教育投入的意见（国发201122 号）；（72） 关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项 的通知（财综201162 号）；（73） 财政部国土资源部中国人民银行关于印发国有土 地使用权出让收支管理办法的通知（财综2006 68 号）；（74） XX县从土地出让收入中计提相关的资金、基金 政策（二一五年元月）。（十一）税收与管理（75） 中华人民共和国印花税暂行条例（2011 年国务 院令第 588 号）；（76） 中华人民共和国印花税暂行条例施103、行细则（财 税字1988第 225 号）；（77） 财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通 知（财税2006162 号）；（78） 中华人民共和国契税暂行条例（1997 年国务院 令第 224 号）；（79） 中华人民共和国契税暂行条例细则（财法字199752 号）；（80） XX省契税实施办法（陕政发199823 号）；（81） 中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011年国务院令第 588 号）；（82） XX省地方税务局关于调整土地增值税预征率 的公告（2016 年 08 月 15 日）；（83） 财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知（财税201636 号）；104、（84） 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（2011 年国务院令第 588 号）；（85） 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2013 年国务院令第 645 号）；（86） 中华人民共和国房产税暂行条例（2011 年国务 院令第 588 号）；（87） XX省人民政府关于印发城镇土地使用税实施 办法和房产税实施细则的通知（陕政发2017 25 号）；（88） 中华人民共和国企业所得税法（2017 年主席令 第 64 号）；（89） XX省物价局、省财政厅关于XX市城市基础设 施配套费收费标准及有关问题的批复（陕价行发2005209 号）；（90） XX县新增税收收入留成部分说明；（91105、） 河北省国土资源厅出台工业园区投资强度新规 定；（92） 滨海特色产业园区重点产业项目准入标准及指 导目录（潍滨指发20133 号）；（93） 南京溧水发展战略性新兴产业产业新城成新名 片；（94） 即墨市人民政府关于推进汽车零部件产业加快 发展的意见。（十二）建设标准参照项目道路与交通设施（95） 褒河物流园区滨河七路道路建设工程项目；（96） XX市新区西北环线（华夏北道-华原西道）道 路工程项目；（97） XX市新区开元路（正阳路-鸿基东路）道路工 程项目。绿地与广场（98） 褒河物流园区滨河七路道路建设工程项目；（99） 西安渭北工业区临潼现代工业组团秦王水景公 园项目。行政办公（1106、00） XX高新技术产业开发区服务中心建设项目。医疗（101） 西安中医脑病医院建设工程项目；（102） XX市人民医院新区医院建设项目；（103） XX县人民医院整体迁建项目。教育（104） XX县第二小学建设项目；（105） XX县城西普通高级中学项目；（106） XX县第三中学建设项目。体育（107） XX市文化体育运动中心项目；（108） XX县城西体育运动中心项目。供应设施（109） XX市石门污水处理厂项目。（十三）土地出让价格（110） XX县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让 成交公示（泾国土资告字 2017 66号） 70427_6310682.htm；（111） XX县国土107、资源局国有土地使用权招拍挂出让 成交公示（泾国土资告字 2017 47号） 70402_6292876.htm；（112） XX县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示（泾国土资告字 2017 41号） 70329_6285436.htm；（113） XX县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让 成交公示（泾国土资告字 2017 2号） 70119_6208538.htm；（114） XX县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让 成 交 公 示 （ 泾 国 土 资 告 字 2016 411号） 61224_6165172.htm；（115） XX县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让 成交公示（泾国108、土资告字 2016 409号） 61217_6150663.htm；（116） XX县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让 成交公示（泾国土资告字 2016 338号） 61029_6072335.htm；（117） XX县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让 成交公示（泾国土资告字 2016 334号） 61029_6072405.htm；（118） XX县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让 成交公示（泾国土资告字 2016 333号） 61026_6066030.htm；（119） XX县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让 成交公示（泾国土资告字 2016 314号） 60908_600789109、6.htm；（120） XX县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让 成交公示（泾国土资告字 2016 291号） 60813_5972679.htm。（十四）房价基本信息（121） 中国房价行情（ 中国房地产业协会发布）附件二本项目绩效考核基本原则为提高政府和社会资本合作效率，从平衡“产、城、人”、 可持续发展的原则出发，本项目将建立绩效考核机制，就项 目公司提供的设计、投资、建设、运营维护、产业等相关服 务进行全生命周期绩效考核，以作为结算服务费的依据。本方案将通过“绩效考核体系”、“绩效考核方法”和“绩 效考核结果与结算服务费”三方面说明绩效考核机制。1、绩效考核体系 绩效考核体系包括但不限110、于建设绩效考核、运营服务绩效考核以及移交绩效考核。（1）建设绩效考核体系 重点考核项目建设完成效果、质量、工期、工程完好程度等指标。考核内容根据相关国家标准对项目工程质量、项 目管理及项目社会影响等方面进行考核。建设期绩效考核优 先考虑参考国家、XX省以及相关行业相关建设标准，如果 没有相应的官方建设标准，可由XX县相关行业主管部门进 行相关建设标准和验收标准的设定与监督，建设期绩效考核 标准可参照如下的考核体系进行验收和绩效考核：建设绩效考核指标原则考核指标指标要求考核方式质量建筑地基处理技术规范（JGJ79-2012）；项目工程质量根据 相关政策文件或建设验 收标准等规范文件为依 据，以竣111、工验收合格或 实际投入使用情况为标准进行考核建筑边坡工程技术规范（GB50330-2002）；城镇道路工程施工与质量验收规 范(CJJ1-2008)；城市道路照明工程施工及验收规 程(CJJ89-2012)；城市桥梁工程施工与质量验收规 范（CJJ2-2008）；给水排水管道工程施工及验收规 范(GB50268-2008)；公路工程技术标准（JTG B01-2014）；公路建设项目环境影响评价规范(JTGB03-2006)；园林绿化工程施工及验收规范（CJJ82-2012）等工期开工日：以总监理工程师的开工令为准；依据合作协议及相 关施工承包协议约定的 工期为标准，考虑因政 府原因或不可抗力等112、情 况导致的延误情况除 外，对因社会资本原因 造成的工期超期情况进行考核竣工验收日：自开工之日起 24 个月内。安全生产参照 JGJ59-2011建筑施工安全检 查标准等，不得发生较大及以上安全参照相关规定，对 规定执行情况、因社会考核指标指标要求考核方式生产责任事故资本原因导致的安全生 产责任事故、造成社会 影响程度等进行考核环境保护参照建设工程施工现场环境与卫 生标准中的绿色施工标准及环境卫生 篇章， 重点考核地面扬尘、施工噪声、 废水污染、 环境空气污染、固体废弃物 排放及大面积 填土取土弃土造成的水土流失参照相关规定，对 规定执行情况、因社会 资本原因导致的环境影 响责任事故、造成社会113、 影响程度等进行考核对于项目范围内各个行业子项目建设，考核的维度主要 有质量管理、时间管理、成本管理、环境保护、安全生产、 群众满意度等方面，其中质量管理是考核的重点以及项目建 设的主要目标。对于个别重大项目，存在为了保证施工质量 而政企双方协商调整工程进度以及项目建设成本等因素。因 此，子项目建设考核主要关注质量管理相关的考核标准与体 系。主要类别子项目工程质量考核指标原则序号子项目所属行 业工程质量考核标准1教育类项目建设质量需符合民用建筑设计通则 GB50352-2005、建筑地面工程施工质量验收规范 GB50209-2010、宿舍建筑设计规范JGJ36-2005、图书馆建筑设计规范GB114、J38-99、饮食建筑设计 规范JGJ64-89（2011 版）、中小学校设计规范序号子项目所属行 业工程质量考核标准GB50099-2011、建筑抗震设计规范GB50011-2010、建筑设计防火规范GB500162014；2场馆类项目建设质量需符合建筑地面工程施工质量验 收规范 GB50209-2010、民用建筑设计通则GB50352-2005、混凝土结构设计规范 GB50010-2010、建筑结构荷载规范GB50009-2012、钢结构设计规范GB50017-2003、建筑抗震设计 规范GB50011-2010、建筑设计防火规范 GB500162014、博物馆照明设计规范 GB/T238115、63-2009、博物馆建筑设计规范JGJ66-2015；3城市道路项目建设质量需符合城镇道路工程施工与质量 验收规范 CJJ1-2008、城市道路工程设计规范 CJJ37-2012、城市桥梁工程施工与质量验收规范 CJJ2-2008、城市道路绿化规划与设计规范CJJ75-97、园林绿化工程施工及验收规范CJJ82-2012、城 市道路照明工程施工及验收规程CJJ89-2012、道 路交通标志和标线GB5768-2009；4绿地项目建设质量符合城市绿地设计规范 GB50420-2007、城市绿化条例2017 修正本、城 市道路绿化规划与设计规范CJJ75-97、园林绿化工程施工及验收规范CJJ8116、2-2012；5管网类给水排水管道工程施工及验收规范GB50268-2008、室外给水系统设计规范 GB50013-2006、室外排水设计规范GB50014-2006 2014 年版等，并做到一次性验收合格；6基础设施 类项目建设质量符合城市道路照明工程施工及验 收规程CJJ89-2012、道路交通标志和标线GB5768-2009、给水排水管道工程施工及验收规范 GB50268-2008、室外给水系统设计规范序号子项目所属行 业工程质量考核标准GB50013-2006、室外排水设计规范GB50014-2006 2014 年版、城镇污水处理厂污染物排放标准 GB18918-2016、生活垃圾填埋117、场污染控制标准 GB16889-2008、中华人民共和国环境保护法、国 家污水综合排放标准GB8978-2002、城市污水处 理工程项目建设标准（2）运营服务考核体系 从平衡“产、城、人”可持续发展的原则出发，在产业发展、服务业发展和城市功能类三个维度中，分别选取了代表 性指标，搭建了评估本项目绩效的综合考核指标体系。考核 指标体系共包含产业发展类（5 个）、基础设施公共设施运 营维护类（2 个）和产业新城运营服务类（4 个）共十一（11） 项指标。运营期绩效考核的结果与公基建建设服务费、产业发展 服务费挂钩，由于项目合作周期较长，产业发展服务除了社 会资本的投入与运营外，要考虑宏观经济、区域118、自然经济增 长、产业导入和发展环境、周边生态环境等众多因素，同时 因规划调整、土地供应、项目审批、政府方违约及适用法律 的变更等原因导致对本项目实施产生实质性影响的情况均 会导致本项目后续运营存在较大不确定性，因此本项目通过 中期评估等方式调整衔接机制确保考核体系的动态调整，不断制定和完善适合地方可持续发展的绩效指标体系。 运营服务考核指标体系的原则和标准：运营服务绩效考核指标原则序号考核指标考核办法产业发展考核标准1每亩投资 强度=投资总额/工业用地面积（按项目，以投产为标准）； 以合作协议中约定的每亩投资强度要求为依据，对产业项目实际投产的每亩投资强度进行考核2每亩税收=当年工业区全口径税119、收收入/已投产工业用地面积； 以合作协议中约定的每亩税收要求为依据，在引进产业项目正式投产后第三年开始核算，对合作 区域内产业项目纳税实际情况进行整体考核3签约项目 总投资指当年签约项目总投资额； 对项目合作区域内年度签约项目总投额情况 进行考核，其中第一年考核指标减半4大项目产 业导入对项目合作区域内年度大项目产业导入完成 情况进行考核5建成区面 积指当年完成产业落地的产业用地区域面积，对 年度建成区面积进行考核基础设施及共公设施运营维护考核标准6基础设施 与公共服务设 施运营维护指累计启动的城市建设项目； 根据基础设施与公共服务设施运营维护的情况进行考核7工程质量 保持指运营维护阶段基础设120、施及公建配套项目的 质量维护和运营管理，重点关注工程质量方面，根 据相关政策文件对安全质量等事故判定，对工程质序号考核指标考核办法量相关情况进行考核产业新城运营服务考核标准8环境保护对运营维护阶段的环境保护和维护情况进行 考核，主要依据相关部门对合作区域环境保护相关事项的考核评估结果9产业新城 整体管理对运营维护阶段城市文明管理水平，包括绿地 道路等清洁问题、占道经营乱停乱放等城市不文明问题的管理情况等10入园企业 满意度对入园企业进行满意度调查，根据调查结果进行考核11GDP 增长 率对考核期内当年合作区域 GDP 增长情况进行考核（3）移交考核体系 项目公司在项目期满之前十二个月时，应对项121、目设施进行一次最后恢复性大修，且应不迟于移交日前 6 个月完成。 大修的具体时间和内容应于移交日前由政府及项目公司共 同组建的移交委员会核准。最后恢复性大修应包括：核查设 备制造厂商的手册提出的标准项目；消除项目设施实际存在 的缺陷，包括但不限于设施设备、建筑物、构筑物、基础设 施等；检修、探伤、检测及易损易耗件更换等。大修必须使 所有设施、设备达到相关规范要求，所有道路管线、电气工 程、给排水工程、通风工程、园林绿化、文体设施、教育设 施等满 足正常使用，所有设备工况良好，满足性能、工艺参数要求满足当时的国家标准。所有建筑物外观整洁，设施 完好，结构无损坏。移交绩效考核在项目移交期间进行一次122、性考核，移交的 考核结果与移交保函具体挂钩。移交考核标准体系参照如下：移交考核指标原则序号事项移交内容考核方式备注1设备 与器材验收项目公司应向接收人无 偿移交 90 天内项目正常需 要的消耗性备件和事故修理 备品备件如 不 按 期 提 供 备 品 备 件 扣 履 约 保 函 一 定 比 例 金额移 交日期 执行2接收 员工培训项目公司在移交前十二 个月应向政府报批对项目接 收人员开展使用、养护、维 修培训计划，并且于移交前 三个月完成培训如 未 按 期 按 计 划 进 行 接 收 人 员 培 训 扣 履 约 保 函一定比例金额移 交日前 三个月 完成3技术 转让项目公司应在移交日期 将届时使123、用的运营和维护项 目设施所需要的所有技术和 技术诀窍无偿移交和授让 （包括以许可证或分许可证 的方式）给接收如 未 按 期 进 行 项 目 公 司 名 下 的 技 术 转 让 扣 除 履 约 保 函 一 定 比 例金额移 交日完 成4保险 和承包商 保证的转让项目公司应将所有承包 商和供应商提供的尚未期满 的担保及保证无偿转让给接 收人，并且将所有保险单、 暂保单和保险单批单转让给 接收人。接收人应支付或退如 未 按 期 进 行 保 险 和 承 包 商 保 证 的 转 让 扣 履 约 保 函 一 定 比 例 金额移 交日完 成还上述移交之后保险期间的 保险费5项目 范围内资 产使用 权、收益 124、权等移交政府应在接收人和项目 公司代表在场时对项目设施 进行移交验收。如果不能达 到要求的参数，项目公司应 修正项目设施的任何缺陷， 并重新进行验收如 项 目 公 司 不 能 保 证 项 目 资 产 100%可用，扣 履 约 保 函 一 定 比 例金额移 交日前 六个月2、绩效考核方法 本项目每年开展一次绩效考核评估，最终考核结果以分数形式体现。绩效考核将从定性和定量两方面进行，如下： 定性绩效考核：针对不能量化的指标，由政府和项目公司共同认定的第三方机构对项目公司的投资建设经营情况 进行评估，并出具相关评估报告。定量绩效考核：针对可以量化的指标，将设定不同分值 和权重，届时由政府和项目公司共125、同认定的第三方机构根据 实际情况，或由政府相关部门根据产业新城区域内的统计数 据直接进行打分。根据前述绩效考核体系和考核方法，对建设管理绩效考 核和运营服务绩效考核赋予总分值，且上述两部分分值相加 总和为 100 分，并对分项进行权重加总，生成年度绩效考核结果，即绩效考核分数（满分 100 分制）。3、绩效考核结果与项目服务费 政府每年度根据绩效考核结果，对本年度按约定应支付的服务费进行相应调整，调整金额与绩效考核系数（）挂 钩，计算公式为：【绩效考核调整金额 = 绩效考核付费金额】，【实际支付服务费= 应付服务费+绩效考核调整金额】 式中：绩效考核付费金额：指纳入绩效考核范围的付费金额， 为本年度按约定应支付的建设服务费的 30%+本年度运营维 护服务费。：绩效考核系数，根据绩效考核分数而定，如下表：绩效考核调整系数序号年度绩效考核得分绩效考核系数备注1年度综合得分90 分绩效考核系数为 0280 分年度综合得 分90 分比 90 分每少一分， 绩效考核系数扣 1%370 分年度综合得 分80 分比 80 分每少一分， 绩效考核系数在-10%的基础上扣 2%460 分年度综合得 分70 分比 70 分每少一分， 绩效考核系数在-30%的基础上扣4%5年度综合得分60 分绩效考核系数为-100%