1、国有资产控股公司软件产业基地基础设施综合开发项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国有资产控股公司软件产业基地基础设施综合开发项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 咨询评估报告校审单报告名称xx软件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告编 号业务二部：承办部门和拟稿人：核2、稿：会 稿总工程师：总经济师：审 核：签 发：主 送：抄 报：报 送：共印 8 份 二xx年十月二十六日 目录第1章 总论101.1 项目概要10项目名称：xx软件产业基地基础设施综合开发项目101.2xx软件产业基地概况101.3 项目单位基本情况121.4 项目概况与建设内容131.4.1项目概况131.4.2建设内容151.5 可行性研究内容151、项目建设的必要性分析；151.6 可行性研究报告编制依据161.7 可行性研究结论与建议171.7.1 可行性研究结论171.7.2 建议19第2章 项目背景与必要性分析202.1 xx市总体规划202.1.1 xx市总体规划202.1.2 3、城市的功能定位212.1.3 相关的城市建设内容212.2 江苏省及xx市软件产业发展规划222.2.1 总体规划222.2.1.1江苏省软件产业总体规划232.2.1.2xx市软件产业总体规划262.2.2 功能定位272.3 xx软件产业基地规划282.3.1 总体规划282.3.2 规划结构282.3.3 功能定位282.3.4 产业选择282.4项目建设必要性301、是江苏省xx市实施发展跨越式发展战略的需要302、是加快区域性产业结构调整，促进经济健康合理增长的需要323、是xx市加速推进打造现代服务业的需要34第3章 发展前景及土地需求分析373.1xx市经济发展现状371、区位优4、势：372、交通优势373、产业优势384、人才和科研优势383.2软件产业经济发展现状393.3土地开发现状分析403.4开发建设前景分析41第4章 建设规模及建设条件434.1. 建设规模及用地规划434.1.1建设规模434.1.2用地规划444.2项目建设优势条件461、xx具有软件产业发展的政策环境优势464.3自然条件514.3.1地形地貌514.3.1 气象514.3.2 地质及地震51第5章 工程建设方案535.1概述535.1.1规划方案535.1.2项目概述545.2征地、拆迁与场地平整工程555.2.1征地555.2.2拆迁565.3道路工程565.3.1道路系统及等级55、75.3.2路网设置及与外部的联系575.3.3道路构造585.3.4工程量611、80米宽城市快速干道工程量612、33米宽城市主干道工程量613、24米宽基地主干道工程量625.4给排水工程635.4.1给水工程635.4.2排水工程665.4.3中水工程715.5供电及集约化信息管线工程725.5.1供电工程725.5.2集约化信息管线工程745.6燃气工程765.6.1燃气工程775.7环境保护及消防工程825.7.1环境保护工程825.7.2消防845.8安全与工业卫生865.8.1安全865.8.2工业卫生86第6章 项目实施计划886.1项目实施计划编排原则885、项目实施的前期6、各项准备工作要到位。886.2项目形象进度896.3地块开发实施计划896.4道路及路下工程实施计划896.5配套设施实施计划90第7章 项目组织、开发与管理917.1项目组织917.2项目开发917.3项目管理927.3.1建筑工程施工招投标制度927.3.2工程建设监理制度927.3.3质量控制927.3.4投资控制937.3.5进度控制937.3.6加强合同管理947.3.7协调947.3.8竣工验收947.4项目招标947.4.1编制依据947.4.2招标的基本情况95第8章 投资估算与资金筹措978.1概述978.1.1投资估算的依据978.1.2投资估算的范围978.2征地、拆迁工7、程费988.2.1征地补偿费988.2.2居民拆迁安置补偿费988.2.3企事业单位拆迁安置补偿费998.2.4上缴规费998.3道路工程费998.3.1道路99道路建造价格详见下表998.4给排水工程费1008.4.1给水1008.4.2雨水1008.4.3污水1008.4.4中水1008.5供电工程及集约化信息管线工程费1008.5.1供电1008.5.2集约化信息管线工程1018.6燃气及供热工程费1018.6.1燃气工程1018.7其他费用1018.7.1工程部分其他费用1018.7.2预备费用1018.7.3建设期利息1028.8流动资金1028.9投资总额1028.9.1项目总投资8、1028.9.2项目总资金1028.10资金筹措1038.10.1固定资产投资1038.10.2流动资金1038.10.3项目资本金1038.11资金使用计划1038.11.1固定资产投资1038.11.2流动资金104第9章 财务分析1059.1土地转让收入1059.2营业税金及附加1069.3总成本费用106第10章 经济评价10810.1项目盈利能力分析10810.2贷款偿还能力分析1081、项目贷款偿还能力分析1082、借款担保10910.3不确定性分析10910.4财务评价109第11章 社会效益分析11011.1利于软件产业集聚11111.2利于软件人才培育11111.3增加财政收9、入112第12章 风险分析11312.1经营风险及对策1131、经营风险分析1132、经营风险对策11312.2政策风险及对策1141、政策风险分析1142、政策风险对策11412.3市场风险及对策1141、市场风险分析1142、市场风险对策11512.4行业风险及对策1151、行业风险分析1152、行业风险对策116第1章 总论1.1 项目概要项目名称：xx软件产业基地基础设施综合开发项目建设规模：总用地面积268.5公顷（折4026亩）实际建设用地面积约183.4公顷（折2750亩）道路及绿化面积85.1公顷（1276亩）道路总长度11890米，总面积398552平方米建设内容：征地拆迁、10、九通一平及配套设施建设总 投 资：97264.5万元，（含铺底流动资金30万元）贷款金额：55000万元建设主体：xx市xx区国有资产投资管理控股（集团）有限公司法人代表：xx企业地址：xx市xx区xx路455号 联系电话：传 真：邮政编码：电子信箱： 1.2xx软件产业基地概况 xx软件产业基地是江苏软件园的重要组成部分，全国十大软件产业基地之一。也是xx市加快发展服务业推出的xx十大现代服务业重点项目之一。该基地位于风景秀丽、空气清新的紫金山东侧xx仙西新市区，东起xx铁路，西至绕城公路，北起xx国道，南至xx大道及栖霞区边界。总用地面积268.5公顷（折4026亩），实际建设用地面积约111、83.4公顷（折2750亩），道路及绿化面积85.1公顷（1276亩）。项目建设依托xx在华东地区中心城市具有的政治、经济、文化及国际交往的优势地位，借助xx地区雄厚的人才、技术和信息优势，建成设施完善、管理科学、服务配套、产学研相结合的，集研发创新、孵化创业、展示发布、人才培训和生产营销于一体的国内一流的软件产业研发孵化和出口基地。xx软件产业基地自2001年破土动工至今，已经投入4亿多元资金，基本完成了基地内的拆迁工作。目前，基地内的2号路正在加紧施工，年内将基本建成，到明年6月，基地主路网、绿化景观将基本形成。该基地吸引了国内外众多知名企业踊跃入驻。已吸纳福中电脑集团、江苏先声药业股份有12、限公司和江苏软件园等企业签订入园协议。其中，福中集团将建设福中英特尔实验室，先声药业建设先声联想医药软件中心，江苏软件园建设孵化研发中心，另外，南大苏富特意向建设软件城（含微软培训中心），中国电子集团（CEC）也有与xx区在该基地合作建设国际软件城的意向。根据xx软件产业基地的规划，到2010年该基地的建筑面积将达100万平方米，力争从业人员达到5万，软件销售总收入200亿元，软件产品出口2.5亿美元，亿元以上企业达到12家，千万元以上企业50家。1.3 项目单位基本情况xx市xx区国有资产投资管理控股(集团)有限公司经xx市人民政府批准成立，是被xx区人民政府授予国有资产经营主体职能的国有独13、资公司，是对区政府授权范围内国有资产行使出资人职权并依法自主经营的企业法人，是区政府直接管理的区直属企业集团，承担授权经营范围内的国有资产保值增值的责任，公司首期注册资本为1.12亿元。xx区国资公司依照国家的产业政策和本地区经济发展战略，以推进市场化进程为取向，在明确公司性质和职能的前提下，达到以国资注入设立全资企业；以资产经营为基础，实现国有资产的保值增值；以资产管理为依托，构建区域经济发展的投融资平台；以项目投资为目的，实现国有资产投资风险最小化和收益最大化，使公司真正成为具有现代企业特征的国有独资公司，充分利用和整合有效资源，提升市场化运作建设项目的能力，实现政府投资引导、放大和调节功14、能。通过股权运作、资本经营和增量投入，促进存量资产结构调整和资源优化配置，实现资本经营与产品经营有机结合，增强参、控股企业核心竞争力。依托产权关系，对被投资的企业实施有效的监管，确保国有资产安全、高效运营并实现保值增值。xx区国资公司以资本经营为主业，主要经营范围包括：从事授权范围内国有资产经营和资本运作，包括项目投资和管理、资产收益管理、产权监管、资产重组和经营等，不行使行业和政府行政管理职能；受区政府委托，承担部分社会事业项目投资、建设和管理任务，从事高新技术产业，信息网络、现代物流等都市化产业方面的投资；进行全资、控股、参股企业资产重组和资源整合；利用国内外贷款等多种方式融资，为全资、控15、般公司提供贷款担保；从事有助于实现国有资产保值增值目标的相关业务。1.4 项目概况与建设内容1.4.1项目概况软件产业被视为二十一世纪的先导性、战略性、最具发展前景的新兴产业，受到世界各国的普遍重视。软件产业是江苏尤其是xx具有比较优势的产业。2000年时，xx各类软件企业仅200来家，年销售收入仅18亿元，且规模普遍较小，布局较为分散。为提高xx软件业的集聚度，降低企业成本，提升城市软件业竞争力和影响力，2001年9月经市委、市政府研究同意，决定在xx建设xx软件产业基地。xx市发展计划委员会2002年6月以宁计投资字2002472号文“关于xx路软件产业园基础设施开发项目项目建议书的批复”16、批准该项目立项。从规划立项开始，省市领导就一直高度关注该项目。xx区项目有关方面克服各种困难，积极推进项目的实施。由于资金短缺和过去几年软件业发展背景等原因，项目进展不尽如人意。今年，党的十六届五中全会提出了落实科学发展观，提高核心竞争力的目标，大力发展软件业是实现这个目标的重要途径。凭借xx的人才资源等优势，xx软件业还有很大的发展潜力和发展空间。推进软件业超常规发展，是xx加速经济增长方式转变的需要，是落实全省高新技术产业战略布局的需要。xx市今年全市推进软件产业发展动员大会召开后，xx区认真贯彻落实，成立了由区委书记任组长的软件产业发展领导小组、由区长任主任的xx软件产业基地管委会，突出17、把xx软件产业基地作为发展软件产业的重中之重。项目实施以来，各方面情况发生了一些变化，因此xx区人民政府于2005年9月以玄府字2005171号文“关于调整xx软件产业基地规划方案的请示”向xx市规划局申请调整xx软件产业基地规划方案。市规划局就此召开会议专门进行研究，同意调整规划方案。 为进一步推进xx软件产业基地的建设并解决项目实施中的问题，xx市人民政府专门召开市长办公会议，以“关于xx软件基地建设发展问题的会议纪要”（xx市人民政府市长办公会议纪要2005年第23号）指出：xx软件基地是xx区，更是xx乃至江苏发展软件产业的重要品牌，要全力以赴将其作为下一轮推动发展的动力源和重要的经济18、增长点；要抓好领导、规划、招商引资并明确工作节点，项目单位由xx市xx区国有资产投资管理控股（集团）有限公司承担；土地运作单独建账，收益用于补贴基地基础设施建设；对xx大道的建设给予500万元/公里的资金补贴；对入园企业给予优惠政策。目前xx软件产业基地各项工作进展情况如下：1、拆迁建设情况。2003年10月，xx区在报经省市国土部门批准后，组织对xx软件产业基地735户农民和52家工企单位进行征地拆迁，目前已全部完成。2、基础设施建设方面，已完成基地l号路、2号路施工图设计，并领取施工执照，2号路第一标段已完成路基建设，2号路剩余标段、1号路、环路已进入招标阶段。3、招商引资情况。经过招商，19、目前江苏软件园、江苏先声药业股份公司、福中电脑集团等企业已签订入园协议。xx区与中国电子集团（CEC）合作建设国际软件城事宜正在洽谈中。4、申请银行贷款情况。项目除进行土地运作外，拟向国家开发银行申请银行长期贷款。2005年10月，xx市xx区国有资产投资管理控股（集团）有限公司委托xx工程咨询中心编制该项目可行性研究报告。1.4.2建设内容（1）道路工程共6条道路，总长度11890米，总工程量为398552平方米。（2）路下工程包括同步建设的供电电缆、给水输水管、给水配水管、污水管、雨水管、联合通信管沟、路灯、中水管、天然气管等工程。（3）场站工程包括110KV变电所1座；10KV变配电所120、6座；天然气调压站1座；雨水泵站1座；污水泵站1座。1.5 可行性研究内容本可行性研究的主要内容如下：1、项目建设的必要性分析；2、xx软件产业基地发展前景与土地开发需求分析；3、项目建设方案的确定及建设条件分析；4、工程建设方案的确定；5、项目经营管理方案的确定；6、项目的投资估算；7、项目的财务分析；8、项目社会效益分析；9、项目投资风险分析。1.6 可行性研究报告编制依据本项目编制可行性研究报告的主要依据如下：1、xx市发展计划委员会2002年6月（宁计投资字2002472号文）“关于xx路软件产业园基础设施开发项目项目建议书的批复”；2、江苏省国土资源厅2003年6月（苏国土资地函2021、03416号、420号、417号、418号和419号文）关于批准xx软件产业基地建设用地的通知；3、xx市xx区人民政府（玄府字2005171号文）“关于调整xx软件产业基地规划方案的请示”；4、xx市人民政府办公厅2005年9月（xx市人民政府市长办公会议纪要第23号）“关于xx软件基地建设发展问题的会议纪要”；5、上海同济城市规划设计研究院江苏省软件园xx路产业园详细规划设计；6、东南大学城市规划设计研究院xx软件产业基地规划设计调整；7、xx软件产业发展规划（20062010）；8、xx区国有资产投资管理控股(集团)有限公司提供的项目其它有关资料；9、xx区国有资产投资管理控股(集团)有22、限公司2005年10月委托xx工程咨询中心编制本项目可行性研究报告的协议。1.7 可行性研究结论与建议1.7.1 可行性研究结论1、项目的建设是必要的xx软件产业基地基础设施综合开发项目的建设，是xx市实施发展高科技产业战略的需要；是加快区域性产业结构调整的需要；是提高区域经济附加值，促进经济健康合理增长的需要；是充分发挥xx的教育科研优势，将科技转化为生产力的需要；是带动高层人才就业培养的需要；是加速推进xx服务业重点项目的需要。本项目的建设，是决定xx软件产业基地招商引资和快速发展的关键步骤。项目的建设是必要的2、项目土地开发具有一定的市场基础软件业是个高速增长的产业，在xx，它从18亿元23、的产业规模发展到100亿元，仅仅用了4年时间。目前，xx占据了全省软件产业的“半壁江山”，在全国名列第五。xx的科教实力雄厚，这是xx发展软件产业最重要的优势，截至2004年底，全市软件从业人员达到3万人，软件企业600家，其中15家企业软件规模超过亿元；熊猫电子、xx联创、南瑞集团等7家企业进入国家百强软件企业行列；目前在我市设立研发机构或分支机构的著名企业包括中兴、华为、用友、朗讯、西门子、摩托罗拉、爱立信等企业。到2010年，全市软件产业计划实现销售收入800亿元，其中出口占到30以上，在全国大中城市的位次将“进四争三”，建设成为“中国软件名城”。xx软件业的超常规发展为xx软件产业基地24、提供了千载难逢的发展机遇，xx市雄厚的科教实力也为xx软件产业基地的开发提供了良好的基础和后盾。目前工程尚未大规模展开，基地已吸纳福中集团、先声药业集团等众多单位入园，土地大部分已被中外投资企业预订，本项目的土地开发已经引发了一定的投资需求。3、项目具有良好的建设条件xx软件产业基地建设具有突出的产业优势和政策优势。软件业被广泛认为是落实科学发展观、实现可持续发展战略的最佳载体。在xx建设软件产业基地可突出xx的区位和科教实力优势。江苏省和xx市政府对xx软件产业基地的建设给予高度重视，给予享受国家高新区优惠政策的扶持，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目的顺利实施，项目建设条件十分25、良好。4、项目工程方案标准高项目范围内的基础设施按“九通一平”的高标准建设，即道路、供电、供水、燃气、供热、排水(含排污)、邮政、电讯、有线电视和土地平整，以满足软件产业在基地发展的需要。5、项目具有一定的投资回报率(1)本项目总投资 87909.1万元，其中固定资产投资86481.8万元，建设期利息1397.3万元，流动资金30.0万元。(2)本项目总投资87909.1万元中。项目资本金42909.1万元，拟申请银行贷款55000万元。流动资金100万元中由项目资本金筹集30万元，申请银行流动资金贷款70万元。(3)项目计算期内总营业收入114100万元，总成本费用为97823.1万元。本项26、目全部投资财务内部收益率为13.3，投资回收期为5.5年，财务净现值为 8362.4万元。1.7.2 建议为使项目建设顺利实施，建议：1、项目单位积极争取政府在政策等方面的支持，使项目能尽快发挥应有的社会和经济效益。2、按照国家的有关规定，严格执行相关建设程序，对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。3、以各种形式向海内外招商，扩大宣传力度和影响，以促进xx软件产业基地的发展。第2章 项目背景与必要性分析 2.1 xx市总体规划本项目属于成片土地开发建设项目，成片土地开发建设必须遵循区域整体规划的要求，包括xx市总体规划要求和xx市软件产业发展规划要求。2.1.1 xx市总体规划xx是27、著名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心城市。xx为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城，同时也是风景秀丽的旅游文化城市及高校、科研机构云集的科学教育城市。xx的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于一体的城市特色。xx是江苏省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级管理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。xx作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。要进一步拉开都市发展区的框架，重点培育三个新市区。其中仙西新市区要配合大学城的建设首先完善新市区西北分区；强调28、高品质有序的建设，要建立严格的土地准入机制，禁止有污染、粗放型项目的进入；逐步建立统一的开发管理机制。 到2010年，xx的城市建设目标是初步形成与快速城市化和基本现代化水平相适应的大都市发展框架、比较舒适的人居环境、适度超前的市政基础设施体系、较为完善的综合交通框架和城市公共设施体系。成为我国重要的教育基地、科技中心和创新基地，重要的外贸口岸和长江下游地区重要的金融、贸易、信息中心。历史文化名城的国际性影响进一步扩大。xx社会经济发展目标是：以富民强市、率先基本实现现代化为基本目标，以发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，把xx做强做大做优做美。2005年左右，在综合实力29、基础设施、社会文明和生态环境等方面都进入全国先进行列，人民生活达到更加宽裕的小康水平。2010年左右基本实现现代化。本世纪中叶全面实现现代化，跻身世界发达城市行列。2.1.2 城市的功能定位xx城市发展功能定位在“功能齐全、服务一流的省会城市；长江三角洲地区和长江下游区域性中心城市；经济发达、环境优美、融古都风貌与现代文明于一体的现代化江滨城市”的基础上则进一步明确为 “以江为轴，跨江发展，呼应上海，辐射周边”。并将xx城建设成为：充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市。富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城。最佳人居环境的城市人与自然和谐共生的江滨城市。2.1.3 相关的城市建设30、内容xx城市化战略是：加快推进城市化进程，逐步实现城市现代化、农村城市化、城乡一体化，全面提高城镇发展质量。长江两岸沿江束状交通走廊是市域城镇的主发展轴，市域南北向的交通干线是市域城镇的次发展轴。都市发展区是xx城镇发展高度集中的区域；都市发展区外的城镇要坚持集中建设的方针，集中有限资源重点建设新城和重点镇。市域第二产业的空间布局为：根据以高新技术产业为先导，建设电子信息、石油化工和车辆制造“三个基地”的思路，以外围新市区和新城为重点空间，进一步优化主城工业布局，强调乡镇工业相对集中建设，防止工业发展对水源地、风景名胜区、文物古迹以及生活区的干扰和影响；鼓励同类产业相对集中布置，促进规模效应的31、形成，便于基础设施的共享和污染的集中处理。鼓励高新技术研发和软件产业在主城和三个新市区发展，引导高新技术产业向科技园区集中；主城内现有污染工业企业和规划搬迁转移的工业企业要逐步进行“退二进三”；重化工业按照相对集中的原则，主要安排在沿江城市水源地的下游；鼓励其它加工工业向浦口、新港和江宁开发区和其它省级开发区集中；每个县应重点建设12个工业区，乡镇工业要向规划的工业小区相对集中。2.2 江苏省及xx市软件产业发展规划2.2.1 总体规划软件产业是信息产业的核心和灵魂，是国民经济和社会信息化的基础，是国际竞争的焦点和战略制高点。2.2.1.1江苏省软件产业总体规划信息化是当今世界经济和社会发展的32、大趋势。信息技术以其强大的渗透性和信息资源应用的广泛性，引发了国际经济和社会的深刻变革，极大地改变了人们的生产和生活方式。信息化已成为世界各国和各地区提高综合实力和竞争力的必然选择。江苏省委、省政府对发展信息产业高度重视，采取一系列措施，使全省信息产业迅猛发展。规划指导思想：以信息化为龙头，带动信息产业发展；以信息产业为支撑，服务信息化建设。发挥苏南已形成的电子信息产品制造基地的优势，进一步优化环境，大力吸引外资进入基地，加速国际信息产业和先进信息技术向我省转移，迅速壮大产业规模，提升产业水平，尽快建成国际电子信息产品制造业基地。贯彻“以信息化带动工业化”的方针，以市场为导向，以企业为主体，充33、分利用国内外两种资源、两个市场，立足应用，努力满足国内市场需求，扩大出口，积极参与国际竞争。加快省内软件企业体制创新和技术创新步伐，加强自主研发，努力掌握核心技术，尽快形成具有自主知识产权的软件产业体系。其中软件业的工作重点为：做大企业规模。整合资源，重点培育20家重点骨干软件企业，其中10家销售收入超亿 元，力争培育1家销售收入达10亿元的软件企业。培育10家有一定规模的集成电路设计企业，形成一批技术含量高、规模效应强、品牌形象好的软件产品和软件服务的骨干软件企业。发挥国家软件产业基地和xx、常州、无锡、苏州软件园形成的沿江软件产业带的区域优势 ，组建软件企业联盟。做强优势领域。大力扶持具有34、自主知识产权的基础软件产品，如：集成办公软件(OFFICE)、网络防火墙、入侵检测等软件产品和3G芯片、安全芯片等，尽快形成产业规模；在体制创新、技术创新和市场体系建设上，围绕我省软件产业在电力系统应用、电信系统应用、企业信息化等方面的优势，挖掘我省丰富的教育、文化市场资源，拓展软件产业的市场空间。培育新的优势软件领域，促进软件产业资源整合，形成符合市场经济要求和软件产业发展规律的企业成长机制。加快骨干软件企业的形成，培育10个以上著名软件品牌。结合我省电子信息产品制造业基础好、规模大尤其是外资企业集中的现状，鼓励开发嵌入式系统，掌握核心技术，实现产品升级，促进加工型产业向自主开发型产业转化。35、推动软件及软件服务出口。充分利用我省软件人才资源丰富的有利条件，实施适合软件交易特点的出口管理办法，为软件企业扩大出口创造条件。支持软件企业承担委托加工项目，逐步提高出口软件的技术含量和附加值，逐步把我省软件出口拓展到应用服务、系统工程承包及自主知识产权的软件产品。大胆吸收和借鉴符合国际惯例的生产经营方式和管理方法，改进软件企业经营管理，提高软件产品质量水平，增强企业开拓国际市场的能力。扩大软件产业的国际交流，鼓励企业开展CMM认证，推动软件开发的标准化，鼓励软件企业积极承接国外软件定单，从软件模块定制加工逐步实现软件产品出口及相关软件服务的国际化。尽快建成软件出口服务体系，建立与重点出口市场36、相关行业组织的信息交换机制，研究分析国际软件市场与技术发展动态，为企业提供信息服务。鼓励有竞争力的软件企业开展跨国经营，到境外设立研究开发、市场营销和服务机构。通过与国际著名软件企业合资、合作，壮大我省软件产业规模，培养高层次的系统分析、设计和管理人才，提高我省软件企业的管理水平和出口能力。带动相关服务，促进软件服务体系形成。以信息化为龙头，深度开发电子商务软件平台与电子政务软件平台，形成信息化带动软件产业，软件产业支撑信息化的互动发展格局。抓住信息化建设的机遇，发展以信息系统集成、信息系统工程监理、软件检测服务、数据采集与处理、系统运行与服务、软件与信息技术专业人才培养等专业化软件和信息技术37、服务。鼓励软件企业联合、合作，实施专业化分工。支持和发展系统集成、集成电路设计、网络服务、信息系统咨询和维护、外包等信息服务业，培育专业化软件服务企业，逐步完善软件产业体系。加快国家软件产业基地和xx、常州、无锡、苏州软件园的专业化服务环境建设，吸引国际著名软件企业来我省设立软件研发中心。支持各地软件园加快园区的专业化服务建设 ，整合专业资源实施共性技术平台建设，为园内外软件企业提供软件产品的技术交易、版权交易、共性软件技术平台服务、软件专业人才培训服务、风险资金注入等专业化服务，推动软件园建设上新台阶。组织制定我省信息化建设和扶持软件产业发展的有关法规和技术标准及信息安全标准，完善软件企业认38、定、软件产品检测、信息系统集成资质认证、信息系统工程监理等规章制度，依法开展信息化建设。2.2.1.2xx市软件产业总体规划发展软件产业对优化我市产业结构，提高经济运行质量，以信息化带动工业化，推动传统产业的优化升级都具有重要意义。贯彻实施我市“科教兴市、经济国际化、城市化和城市现代化、可持续发展”四大战略，发挥我市技术及人才优势，优化产业结构和提升全市信息化水平。近年来，在xx市委、市政府高度重视和有力领导下，我市软件产业呈现出良好的发展势头，2004年全市软件及系统集成销售收入突破百亿元大关，提前一年完成“十五”计划。总体规模居国内城市前列，xx软件产业已进入了高速发展的关键时期。软件产业39、是信息产业的核心，是国民经济和社会信息化的基础。近年来，在市委、市政府高度重视和有力领导下，我市软件产业呈现出良好的发展势头，2004年全市软件及系统集成销售收入突破百亿元大关，提前一年完成“十五”计划。总体规模居国内城市前列，xx软件产业已进入了高速发展的关键时期。当前发展软件业的总体规划思路和目标：以科学发展观为指导，发挥xx软件技术和人才优势，坚持自主创业和招商引资相结合，突出软件规模发展和品牌培育，全力推进两园多基地的发展战略，打造中国软件名城。力争用35年的时间，在全国城市的软件规模排序中实现“进四争三”的目标。2005年，软件产业销售收入达到150亿元，2007年达到300亿元，前40、两年实现一个翻番；2010年达到800亿元，后三年再实现一个翻番。凝聚各方面的积极性，大力实施软件人才工程、软件品牌工程和软件基地建设等三大工程，加快构建全市层面上软件发展“四大中心”，即软件测试评估中心、软件产业投融资服务中心、软件服务（销售交易）中心、软件人才培训交易中心，为软件企业提供全方位服务，确保我市软件产业发展总体目标的实现。强化九大方面的实施与建设：培育知名品牌，形成优势产品群；扶优、促强，做大做强软件企业；理顺体制，发挥国家级软件园示范带动作用；明确重点，加快软件产业基地建设；加快国际化步伐，提升软件产业外向度；强化人才培养和激励，为软件产业持续发展提供人才支撑；完善多元化投入41、机制，为软件产业发展提供服务平台和资金保障；落实责任制，保障软件产业发展目标的顺利实施；统筹规划，加强软件产业发展的组织领导。2.2.2 功能定位软件产业作为高科技高附加值的业态形式，是国家当前及今后经济发展的重点之一。是推动我省及我市经济发展新一轮增长及促进区域产业结构调整的重要因素。江苏省及xx市软件产业的功能定位为区域经济重要增长点之一，同时加强该产业对其他行业的渗透、带动作用，通过发展软件业使我省我市经济发展步入全新的高效增长时期。xx是江苏省发展软件业的重点。当前及今后一段时期内全市软件产业的研发和产业化水平要达到或接近国际先进水平，成为全国重要的软件产业基地。充分发挥我市所具有的软42、件人才和技术的优势，进一步推进软件产业健康、持续、快速发展，xx建设成为中国的软件名城。2.3 xx软件产业基地规划2.3.1 总体规划xx软件产业基地是xx市软件产业发展的重点。基地占地面积约4000亩。基地总体规划目标为：具有城市形态合理，时代特征鲜明，社会服务良好，适应工作和生活的人文与生态环境，技术支撑体系完整，产业特色鲜明，有一定超前性并可持续发展的国际一流的产业园区。到2010年，要求达到入驻基地的软件企业到达500家，其中规模企业80家，从业人员5万人，软件总产值约200亿元，出口创汇2.5亿美元的规模。2.3.2 规划结构规划入驻基地的企业研发中心将以组团的形式在基地中自由疏散43、分布，孵化大楼、软件学院、公共技术中心、中介服务中心、人才培训中心等公共配套服务区则以街区的形式排列。2.3.3 功能定位本项目是省市大力发展软件产业、按照“建设国内一流的软件产业研发孵化和出口基地”而确定的项目，项目的功能定位为打造品牌软件企业聚集区和软件产品出口基地。2.3.4 产业选择项目位于仙西新市区，紫金山东麓，是xx市重要的科教新城区，环境清新，是发展软件业的绝佳区域。作为xx市重点发展的高科技园区，xx软件产业基地是集研发创新、孵化创业、展示发布、人才培训和生产营销于一体的国内一流的软件产业研发孵化和出口基地。xx市软件产业发展规划要求在软件产品结构上，选择在我市具有技术、产业化44、优势和特色的网络及网络管理软件、电力系统自动化管理系统、行业信息化应用及电子商务软件、教育软件、嵌入式软件、操作系统和数据库管理系统及工具软件、网络安全、集成电路设计等方面予以重点培育扶持；在产业布局上，以软件园区建设为龙头，重点发展xx软件园和江苏软件园，形成由软件园区、大学科技园区、xx路科技园区、海峡两岸科工园、IT产业园区、创业孵化园区、工程技术中心等构架的软件产业孵化产业基地。从我市软件业发展目标及园区的功能定位角度出发，xx软件产业基地的产业发展战略应该定位为：积极引进一批软件研发企业、高科技企业、以及一些高附加值企业的总部，发展一批具有一定自主知识产权的核心技术的高新技术企业，扶45、助培植一批积极提高产品技术附加值的企业。在软件产品结构上，则选择在我市具有技术、产业化优势和特色的网络及网络管理软件、电力系统自动化管理系统、行业信息化应用及电子商务软件、教育软件、嵌入式软件、操作系统和数据库管理系统及工具软件、网络安全、集成电路设计等方面企业予以重点引进、培育、扶持，使企业和基地一起做大做强。目前xx软件产业基地需要尽快做出形象，在国内外软件企业中打出知名度，增强对软件企业的吸引力。2.4项目建设必要性1、是江苏省xx市实施发展跨越式发展战略的需要江苏省是全国经济大省，处于全国发展水平较高的东部发达地区，也是国家实施跨越式发展战略的重要区域。我国先进地区跨越式发展战略的总体46、指导思想是：顺应国际化潮流，以工业化为基础，高科技为先导，市场化为动力，城市化为载体，在加快推进一次现代化的同时，启动二次现代化进程，坚持可持续发展的道路，经过10至20年的努力，建成以知识经济为基础、达到当时中等发达国家发展水平的新经济区域。 我国先进地区实施跨越式发展战略，关键是要抓住国际经济环境变化和知识经济兴起的契机，以制度创新和技术创新为支撑，充分利用我国经济发展的后发优势，在一次现代化尚未完成的情况下，启动二次现代化进程，跨越传统现代化的某些发展阶段，实施超常规发展，在较短的时间里赶上中等发达国家发展水平。跨越式发展战略的基本内容是： 第一，现代化发展阶段的跨越。在一次现代化尚未完47、成的情况下启动二次现代化进程，而不是等一次现代化完成后再启动二次现代化进程。我国先进地区的现代化发展水平目前基本处于一次现代化的中期阶段。面对完成工业化和推进知识化的双重任务，必须摆脱现有发展阶段和产业基础的约束，改变经济发展的传统模式，省略或者缩短一次现代化发展的某些阶段，在推进一次现代化的同时，加快启动二次现代化的进程，从而实现现代化发展阶段的跨越。跨越式发展战略目标的实现，意味着我国先进地区将在2020年全面完成第一次现代化的基础上，基本实现第二次现代化。 第二，产业发展重点的跨越。要改变传统工业化进程中产业结构梯次演进的路线，跨越由劳动密集型向资金、技术密集型升级的过程，或是更大程度地48、增加劳动密集型产业的技术含量，有重点地直接发展高科技含量的新兴产业。在着力于促进工业化后期制造业结构转换升级的同时，突出加快发展新兴的服务产业，加大知识经济的比重，促进产业结构的“软化”，优化产业结构，重构实现现代化的产业基础，形成具有区域特色和国际竞争力的经济结构。实现跨越式发展战略目标在产业结构上的体现，将是我国先进地区高新技术产业比重的迅速上升和现代新兴服务产业主导地位的确立。 第三，整体技术水平的跨越。要利用科技进步迅速发展的机遇，以信息化为契机，培育新的经济增长点和抢占竞争制高点，瞄准现有主导产业和新兴产业关键性、前沿性、带动性的技术，通过抢先引进先进技术和政府的有效扶持引导，培育消49、化、吸收先进技术的能力，推进产业技术由点到面的突破，促进整体技术水平的提高，为率先基本实现现代化提供可靠的技术支撑。跨越式发展战略的重要任务之一，是实现整体技术水平由工业化时期机器自动化技术为主向数字化、智能化、网络化为主的转变。 第四，经济增长方式的跨越。要改变传统现代化的推进方式，在实现第一次现代化任务的同时，越过粗放型的增长方式和以牺牲环境为代价的发展阶段，大力发展高科技产业、生态产业，建设绿色城镇，实现经济增长方式由粗放型向集约型的转变，走可持续发展的道路。跨越式发展战略将对我国先进地区未来经济和社会发展带来整体性的变革。在这一战略实施过程中，必须突出国际化的带动作用，结构优化升级的核50、心作用，加快城市化的推动作用，技术创新的支撑作用，制度创新的保障作用。也就是说，这一战略的实施要以下列战略重点为支撑和动力，通过全面推进，实现我国先进地区在2020年率先基本实现现代化的战略目标。跨越式发展战略的重点在于实现以下几点：国际化、工业化、城市化、科技创新、信息化及可持续发展。信息化是第二次现代化的基本内容和进入第二次现代化的基本标志。我国先进地区实施跨越式发展战略，要求加快启动信息化进程，实现信息强国的战略任务。目前，可持续发展已经成为各国发展经济的基本战略，率先进入二次现代化的国家更是把可持续发展放在首要位置。我国先进地区的跨越式发展战略始终把可持续发展放在战略地位予以重视。本项51、目是江苏省及xx市发展软件产业的重点项目，是省市发展科技创新、信息化及可持续发展战略的重要举措，项目建设完全符合江苏省及xx市跨越式发展战略需要。2、是加快区域性产业结构调整，促进经济健康合理增长的需要经济增长和发展，取决于什么，较早的一批发展经济学家都强调资本的作用，甚于土地、劳动力等其他生产要素。对发展中国家来说，资本不足更是发展的障碍。因此，千方百计筹资，扩大投资规模，与争取快速增长是一致的。江苏的投资额增长快，是保证经济增长快的重要动力。但是，投资规模并非是越大越好。投资规模只是财力，一定要与物力、人力等其他资源的供给相搭配，不能脱节。投资增长率还受制约于机械设备、建筑材料和设计施工的52、力量，不然也会发生矛盾和障碍。更重要的还是投资结构。高投入不等于高产出，关键在于投资结构。中央一再指出，不能搞低水平的重复建设，其结果是浪费投资，无助发展，容易产生产能过剩、竞争过度和开工不足、积压严重。适当的投资规模，合理的投资结构，才有最佳的投资效益。这就不仅是资金或资本的投入，更要靠科技投入。江苏在这方面有优势，但是并未充分利用，表现在科技投入不足、科技成果不多、转化为生产力不快。当前的高新技术，大多集中于外资企业特别是独资企业。培育国际化的制造业基地，所谓“世界工厂”，要有自主的研发能力和知识产权。外向依存度高不是坏事，但是如果没有自己的核心竞争力，就难以在日益激烈市场中谋求发展。随着53、经济的高速发展，经济形式正由粗放型向集约形转变。提高资源利用效率，很重要的是优化和调整产业结构。重化工业部门的产业往往大量消耗能源，还会产生污染。如何解决这个问题？关键要实现产品的高加工度和高附加值，才能维持产业竞争力，强调产品的高科技含量尤其成为影响竞争力的关键因素。一般来说，在新一轮经济增长周期的前期，企业的精力更多地会放在生产能力的扩大方面，但是面对宏观调控，经济发展将面临双重约束，一是资源，二是市场需求。因此，要将重点放在市场的开拓和产品促销方面。尽最大可能将生产出来的产品销售出去。切实减少库存和产成品资金占用，促进经济的良性循环。在全球化的经济背景下，解决以上问题，需要高科技手段的介54、入，软件业的发展也成为影响其他行业发展的重要因素之一。加大自主知识产权的研发的投入力度，加大对软件行业的投入是我省我市处于当前这一经济转型期的明智之举，有利于促进区域乃至全国经济的合理、健康的成长。3、是xx市加速推进打造现代服务业的需要积极推进经济结构调整，必须加快发展现代服务业，改造提升传统服务业，提高第三产业在国民经济中的比重。当前我国现代服务业蕴藏着极大的发展潜能，采取体制创新及相关措施释放其潜能是现代服务业提速的关键。现代服务业蕴涵很大发展潜能。“现代服务业”不同于原有状态的“传统服务业”。对其内涵可界定为两个方面：一是指在现代化进程中新兴的或“新崛起”的服务业；二是指“传统服务业”55、当中经过用新技术、新流程、新业态和新的服务方式改造提升后的那部分服务业。现代服务业将是未来十年乃至更长期间我国经济和社会发展的一个“亮点”。加快发展现代服务业，需重点解决四个深层次的问题。一是总量问题。虽然我国近年来包括现代服务业在内的第三产业有了长足发展，但仍然是总量不足。二是结构问题。当前，在我国的服务业中，传统的商贸、餐饮、修配等服务业发展基础较好，但是现代的、特别是新兴的服务业如信息服务业、现代物流业、旅游服务业、中介服务业、社区服务业，以及文化教育医疗等服务业相对薄弱，服务业内部的产业结构呈现明显的失衡现象。同时，在我国的不同区域之间以及城乡之间，也存在结构失衡问题。三是竞争力问题。56、这个问题要以国际竞争的大视野来审视。今年来我国出口贸易额中绝大部分都是商品性贸易，各类服务贸易出口额比重相对太轻。四是体制问题。我国现代服务业领域蕴藏着可观的潜在能量。要推进现代服务业的发展，必须着力推进体制创新，用体制创新特别是产权制度创新的办法，来释放现代服务业发展的潜在能量。我国现代服务业应着力推进五个领域的体制创新：第一，打破电信、民航、铁路、邮政等行业的垄断，推进国有资本的置换和民营资本进入。第二，推进城市公用事业的体制创新。第三，按照“公共性”、“准公共性”和“营利性”区别对待的原则，分类推进社会事业领域的体制创新。第四，推进银行、证券、保险行业的改革，发展现代金融服务业。第五，推57、进涉外体制创新，加快我国服务业参与经济全球化的进程。经济全球化是世界经济发展的必然趋势，也是我国现代服务业发展的外部环境。在经济全球化推进过程中，不仅商品，而且服务产品的跨国界流动加剧。从未来几年外商在中国大陆投资的趋势分析，现代服务业将是国际上跨国资本继制造业转移之后产业转移的一个新领域。发达国家服务业向中国转移的新趋势，将打破我国原有的现代服务业发展的格局。加入世贸组织以来，我国颁布了40多部开放服务贸易领域的法规和规章，涉及物流、分销、金融、旅游等几十个领域。在入世后过渡期，我国现代服务业应推进涉外体制创新，包括外贸、外资和“走出去”方面的体制创新，推动现代服务业进一步加入世界经济体系的58、合作与竞争，从而使其获得更加广阔的发展空间。当前江苏省xx市也面临着对传统服务业进行改造，将其打造成位现代服务业以更加具备竞争力的关键时期，省市政府正大力推进相关工作的展开。为贯彻全省加快发展现代服务业工作会议精神，推进我市现代服务业发展，充分发挥重点项目的带动作用，以提高我市现代服务业的集聚度和竞争力，2005年8月xx市公布了现代服务业首批重点项目。首批项目涉及物流业、软件业、工业设计、集聚区等方面，总投资约400亿元。本项目既被纳入首批发展的名单中，是我市发展现代服务业的重点项目，项目建成后，对进一步完善我市的服务业，以及对传统服务业的改造将会起到相当重要的作用。第3章 发展前景及土地需59、求分析3.1xx市经济发展现状xx，是中国经济发达省份江苏省的省会，华东地区的中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。xx总面积6597平方公里，占江苏省的6.4%。下辖11区2县，全市总人口640万。xx是中国重要的综合性工业生产基地，华东地区重要的交通通讯枢纽，长江流域重要的商品集散地，全国四大科研教育中心城市，在华东地区及长江流域具有重要地位，形成了四大优势，具体表现在：1、区位优势：xx位于我国沿长江、东部沿海“T”型经济发展战略带结合部，是长江三角洲与中西部地区的交接点。xx是长江三角洲区域西部重要的枢纽城市，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，对该区域经济发展起着辅助和支撑60、点的作用，具有沿江、近海的区位优势和较强的经济辐射能力和吸引力，具有加速经济国际化的有利条件。2、交通优势xx是华东地区唯一的铁路、公路、水运、航空和管道五种运输方式齐全的综合性交通枢纽。xx港是远东内河第一大港；津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线在这里交汇，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；xx禄口国际机场是现代化的大型国际航空港；以沪宁、宁合、宁马、宁连高速公路为骨架的对外公路四通八达，市区道路形成“经五纬八”路网；xx是中国八大通讯枢纽城市之一，是中国第一个实现程控化的省会城市，各种现代化通信方式齐全。3、产业优势xx是中国东部地区重要的综合性工业基地，与周边城市相比一个明显的比较优势就61、是地方主导产业突出，目前全市已形成以石油化工、车辆制造、电子信息等三大支柱产业为主导、以生物医药、机械装备、钢铁冶炼、食品加工、纺织服装及新型建材六个行业为重点，拥有36个工业行业、200多个工业门类、2000多个大类产品的综合性工业体系。电子工业、石化工业生产规模均居中国城市第二位，汽车工业占第三位。2004年，xx市完成生产总值1910亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。其中，第一产业增加值70亿元，增长5.2%；第二产业增加值1005亿元，增长20.7%；第三产业增加值835亿元，增长14.9%。人均生产总值33050元（按户籍人口计算），比上年增长15.0%。第一、第二、第三产62、业增加值在全市生产总值中的比重分别占3.7%、52.6%、43.7%。2005年，xx的经济和社会事业继续保持着健康快速地发展。xx正逐渐被境内外众多投资者视为具有广阔开发前景的地区。4、人才和科研优势xx教育、科研水平仅次于北京、上海居全国第三位。目前拥有各类高等院校38所(不含部队院校)，以xx大学、东南大学为首的一批高校的科研实力在全国名列前茅。有各类科研机构600多家，其中国内一流研究中心和实验室100多家，包括国家重点实验室18个，国家工程技术研究中心7个。每年申报重大科技成果800多项，专利申请量1300多件。拥有两院院士71人，各类科研技术人员60万人，在校大学生44.21万人，63、每年向社会输送10多万名大学毕业生，为xx建设与发展提供了丰富的人才资源。目前，xx科技人才优势已经成为吸引外商投资、吸引国内外优秀人才的重要条件。3.2软件产业经济发展现状信息化是当今世界经济和社会发展的大趋势。信息技术以其强大的渗透性和信息资源应用的广泛性，引发了国际经济和社会的深刻变革，极大地改变了人们的生产和生活方式。从发展趋势看，信息产业的价值主体正由硬件向软件转变。软件业在信息产业和国民经济中发挥着越来越重要的作用。环顾全球，世界软件产业及其贸易高速发展。从1999年以来，世界软件产业产值年均增长达到12%，远远高于全球经济的平均增长率。2004年，全球软件产业规模已经接近900064、亿美元，全球软件贸易规模接近2000亿美元。中国软件产业及其贸易近年来取得了显著成绩。软件业从业人员已经超过70万人，软件产业销售额已从1999年的441亿元，增长到2004年的2200亿元，年均增长38%，比同期中国GDP增速高出2.5倍；软件出口从1999年的2.5亿美元，增长到2004年的28亿美元，5年间增长了10倍。xx软件产业销售收入从2000年的18亿元到2004年的109亿元，用了4年时间，实现了6倍的增长，远远超过xxGDP的增长幅度。软件产业在xx已形成一定规模。随着国内、外软件市场份额的不断扩大，xx软件产品的品牌意识也在增强。去年xx有12个产品被中国软件行业协会评为“65、推荐优秀”产品，占当年全国的16%，南大苏富特“苏富特防火墙WPH2.0”产品被评为“中国优秀软件产品”。与此同时，一批特色软件产品群正在崛起。电力系统软件、电信系统软件、企业资源信息软件、教育软件、系统管理软件、嵌入式软件这六大产品群已在国内市场取得了市场份额的领先优势，其中电力软件占全国市场50的份额。 放眼省内，xx占据了全省软件产业的“半壁江山”，已是当之无愧的“龙头”；放眼全国，目前处于软件业发展第一方阵的京、深、沪三市，其软件产业的规模都已经在200亿元500亿元之间，xx软件产业的规模与京、深、沪三市相比还存在着相当的差距。站在新的起点上，xx软件产业锁定新一轮超常规发展的目标：66、“十一五”期间将实现“5年两个翻番”。在今年达到150亿元销售额的基础上，前两年一个翻番，2007年达到300亿元；后3年再一个翻番，2010年达到800亿元。在全省1000亿元的软件产业规模中，xx届时做到“三分天下有其二”。3.3土地开发现状分析xx软件产业基地基地选址于xx主城以东的xx新市区。规划地块是xx仙西新市区规划的组成部分，西侧隔绕城公路是xx钟山风景区的紫金山麓，是进入仙西新市区的一个重要节点。项目用地东侧是xx铁路，北侧是宁镇公路(xx国道)，南连xx大学城100米宽道路，西接绕城公路，东连地铁4号线。该区域地势比较平坦，地基条件稳定，不需要过高的投入可用于基地建设。本项目67、占地4026亩，除去市政道路、绕城公路绿化带、山体、绿地等1276亩，规划建设用地2750亩。(1) 协议转让土地1050亩。其中，江苏软件园孵化研发中心600亩(一期350亩地已供，二期250亩预留)，先声联想医药软件中心350亩，福中英特尔实验室100亩。(2) 拟转让土地950亩。其中，国际软件城800亩，南大苏富特软件城100亩，动漫基地50亩。(3) 其他用地750亩。其中服务区300亩，拟挂牌450亩。本项目征地拆迁工作已全部完成。基础设施方面，已完成基地1号路、2号路施工图设计，2号路第一标段已完成路基建设，2号路剩余标段、1号路、环路已进入招标阶段。3.4开发建设前景分析推进软68、件业超常规发展，是xx加速经济增长方式转变、放大优势、特色发展的需要。为了打造“中国软件名城”，让xx软件产业发展有更为广阔的发展空间，xx市政府正积极采取措施，扶持与发展软件产业，努力实现2010年软件销售收入达到800亿元的目标。xx软件产业基地基地是江苏省、xx市大力发展软件产业，按照“建设国内一流的软件产业研发孵化和出口基地”而确定的项目。基地总占地近4000亩，为相对分散的xx软件企业提供了一个集中发展区域。基地的主体功能是产业区、企业孵化区、公共技术服务区；通过高水平的规划、高质量的建设、高效率的服务，xx软件产业基地基地将具有城市形态合理，时代特征鲜明，社会服务良好，适应工作和生69、活的人文与生态环境，成为技术支撑完整，产业特色鲜明，超前并可以持续发展的国际一流的产业基地。xx软件产业基地基地建设具有良好的产业支撑条件，为建成后良好的经营前景提供了有力保证。xx地区计算机及软件产业已形成较大规模，形成了全国性销售网，这对软件产业发展具有带动作用；xx地区电子应用、通讯、自动控制等产业较强，这些领域离不开软件产业，其产业发展本身就包含软件的应用与开发。xx地区已经有一批从事系统集成的企业，它们的产品生产过程中，软件部分约占总销售额的3040%。软件产业已经在这些企业中启动并将迅速扩大规模。xx的大学、研究所计算机人才优势突出，许多小型软件企业已经诞生，每年有上亿元的产值。在70、xx的“大企业、大集团、大专院校”中，尚有许多从事软件开发的人才可组织起来，充分发挥其应有的作用。xx地区有一批海外学子，他们是国际软件产业的知情者，可成为xx地区软件产业发展的领头人和核心力量。由此可见，本项目的建设将拥有良好的发展前景。第4章 建设规模及建设条件 4.1. 建设规模及用地规划4.1.1建设规模1、用地规模本项目为xx软件产业基地, 基地北至xx国道，东至xx铁路，西邻绕城公路，南跨xx大道（二期），总用地面积268.5公顷（折4026亩）。由于其中xx大道（绕城公路连接线）用地，1、2、3、4号路及内环道路用地，以及xx国道、绕城公路等道路的绿化保护带用地共计约85.1公顷71、（1276亩），本项目实际建设用地面积约183.4公顷（折2750亩）。2、工程规模xx软件产业基地的基础设施建设项目建设内容及规模如下：（1）道路工程共6条道路，总长度11890米，总面积398552平方米序号路名路长(m)路幅宽(m)工程量(m2)1xx大道15826510283021#路2300337590032#路2485338200543#路335331105554#路2503382506基地环路493824118512合计11890398552（2）路下工程包括同步建设的供电电缆、给水输水管、给水配水管、污水管、雨水管、联合通信管沟、路灯、中水管、天然气管等工程。序号管线及设施名称72、总长(m)规格备注1电力电缆10KV2给水输水管27568DN8003给水配水管DN3004污水管11890d600/d4005雨水管23780d1800/d1500/ d1200d1000/d6006联合通信管沟1189016孔7路灯508中水管11890DN2009天然气管11890DN300（3）场站工程本项目包括的如下：l 110KV变电所1座，总容量64000KVA；l 10KV变配电所16座，每座容量4000KVA；l 天然气调压站1座，管径DN300；l 雨水泵站1座，流量1立方米/秒；l 污水泵站1座，流量0.5立方米/秒4.1.2用地规划作为集研发创新、孵化创业、高新技术企业73、于一体、具有自主知识产权的高新技术产业基地，xx软件产业基地园区总的规划范围为4026亩（折268.5公顷）。规划面积包括产业研发用地、公共设施用地、居住用地、道路用地、绿化用地、水体等，总的用地情况见下表：用地汇总表用地类型及地块用地规划规划建筑容积率用地面积（公顷）百分比（）产业研发工业用地98.3036.6B-012.280.8D-0113.340.6F-014.551.0F-026.101.0F-0310.480.7G-0114.470.7H-0121.120.6I-014.480.4M-0121.510.7公共设施用地44.616.6A-0110.171.0C-011.570.15L74、-018.610.6L-024.751.3L-032.430.7L-043.710.7K-011.460.7O-0111.930.7居住用地31.211.6N-0110.560.9N-0220.640.9道路用地42.315.8xx大道12.661# 路7.592# 路8.203# 路1.104# 路0.83环路11.85绿地27.610.3水体7.42.8绿化隔离带17.16.3总面积268.51004.2项目建设优势条件1、xx具有软件产业发展的政策环境优势软件产业是国民经济和社会发展的基础性、战略性产业。近年来，我国软件产业的政策环境不断改善，增长速度明显加快，软件产业对经济社会发展的作75、用逐步增强。总体上看，我国软件产业规模偏小、技术创新能力不强、缺乏国际竞争力。为认真贯彻落实国务院关于印发鼓励软件产业和集成电路产业发展若干政策的通知(国发(2000)18号)，进一步明确发展目标，采取切实有效措施，尽快提高我国软件产业的总体水平和国际竞争力，国务院信息化工作办公室特制定振兴软件产业行动纲要（2002年至2005年），对全国的软件产业的发展提出了总体指导意见。软件园的建设面临良好的发展机遇。2003年4月，xx市人民政府办公厅颁布施行了xx市振兴软件产业行动纲要，进一步明确了我市软件产业的发展目标“尽快提高我市软件产业的总体水平和国际竞争力，把我市建成全国最大的软件产业基地之一76、” 。xx软件产业发展总体思路是，以软件应用和服务为主线，攻关和突破基础软件和支撑软件等核心关键技术，重点推进应用软件的产业化、规模化和国际化，加快xx软件园、江苏软件园建设与发展，大力培育骨干软件企业，做大做强，推动全市软件产业快速发展。在发展目标上：到2005年，全市软件产业的研发和产业化水平要接近国际先进水平，成为全国重要的软件产业基地。在产业规模上，到2005年，全市实现软件产业年收入100亿元，力争120亿元，平均年增幅40%以上。在产业布局上，以软件园区建设为龙头，重点发展xx软件园和江苏软件园，形成由软件园区、大学科技园区、xx路科技园区、IT产业园区等构架的软件孵化产业基地。在77、发展软件产业的主要措施上，要着力建设2家国家级软件园，使之成为全国重要的软件孵化基地；重点培育3大软件产品群（电力系统软件、电信系统软件、企业信息化软件）。这些政策的制定和实施为本项目的发展提供了极其有利的政策支持环境。同时，产业基地所享受的国家级软件园区的有关税收、工商登记、土地、基础设施等方面的优惠政策也将成为园区发展的重要基础。2、xx具有软件产业发展的人才和技术优势xx中国四大高等教育和科研基地之一，有近40所大专院校，各类科学研究及开发机构达600余个，代表国内一流学术水平和科研水平的实验室和科研中心，100多家，其中国家重点实验室18个，国家工程技术研究中心7个。每万人口中专业技术78、人员529人，R&D人员44人。中国科学院院士43名，中国工程院院士28名，从事IT产业及其相关领域的院士有16人。xx地区的24所普通高校设有电子及相关专业，从事电子及相关学科教学、科研工作的教授、高级工程师1480名，近年来共培养了相关专业的毕业生20726人，引进5800人。详见下表：xx地区重点大学电子信息相关教授学生统计大 学教授副教授其它教师博士生硕士生本科合计东南大学120177200305112045006106xx大学17160825123551xx理工大629416085037004886xx航空航天大学17372535020002375xx邮电大学30020010007579、009000xx工业大学1020504513301405xx师范大学204023002300江苏大学6012012023002480小计209+328+770+886380826142总计16803083632516同时本项目建设地点东临xx大学城。规划建设中的xx大学城为中国重要的科教、研究基地之一，是21世纪江苏省和xx市发挥高校资源，发展高等教育产业的重点地区，将建成为全国最具影响力、国际知名的人与自然和谐统一的生态型、职能型、开放型大学城，促进教育与科技、经济的紧密结合，为xx新世纪的可持续发展提供智力支撑、人才保证和区域空间。依托xx在华东地区政治、经济、文化及国际交往的中心地位，借80、助xx地区雄厚的入才、技术和信息优势，依托江苏软件园(全国十大产业基地之一)，发挥紧邻正在建设的xxxx大学城的优势，在xx地区建设xx路软件产业园。本项目的建设具有强大的人才和技术支撑。3、xx软件产业基地具有魅力凸现的生态景观资源与人文环境xx市自然环境优美，景点众多。该基地西邻钟山风景区，位于规划的xx新市区；xx新市区规划强调与自然山水呼应，基地东临生态型、开放型的xx大学城，西为钟山国际高尔夫公园并连接紫金山麓，南侧为规划中的大面积绿化用地。周边环境绿意盎然，连绵不断，将xx“山、水、城”的未来城市特色体现的淋漓尽致。xx是著名古都，十朝都会，具有深厚的文化底蕴，建设国家影响较大的历81、史文化名城是xx的城市发展目标之一。钟山脚下、xx大学城旁汇集了xx最美的自然景观和最深厚的文化内涵，具备了软件产业发展必备的自然和人文资源。4、xx软件产业基地具有优越的大交通条件xx地处我国东西大动脉长江于南北大动脉京沪铁路交汇点，东距长江入海口约300公里，水、陆、空交通便利。xx软件产业基地北侧为宁镇公路（312图道），道路红线宽度60米，向东经镇江、苏锡常直达上海；西侧为绕城公路，道路红线宽度60米，向北连接长江二桥直达江北区域，向南连接沪宁高速公路；基地南侧跨越xx大道，xx大道红线宽度70米，直接连接xx新市区和市区。项目建设基地具有广阔的交通触角。5、xx新市区具有极为完善的基82、础设施xx新市区规划极具前瞻性，配套市政基础设施完善，为项目今后的长远发展提供了良好的外部条件。道路方面，基地内xx大道宽度70米，区内道路呈网状结构，主干道路幅45米，一般道路为35米，全为高等级城市主干道路。供水方面，目前供水己与xx主城供水管网衔接，完全满足该地区用水的需求。供电方面，目前220KV用电，主供电源为220KV栖霞变和东阳变，110KV燕栖线，110KV亚东变提供该地区生产、生活用电。供电能力较强，电网配建完备。供气方面，目前西气东输的天然气主干供气管网即在基地外侧xx国道，该地区将使用天然气为燃气气源，提高清洁能源利用比例。通信方面，便捷的通信网，提供各种Intel多媒体83、等信息产业服务。排水方面，xx新市区排水系统采用雨污分流制，污水由新区污水处理厂集中处理，本项目并设中水回用系统，以提高基地的环境效益，走可持续发展之路。4.3自然条件4.3.1地形地貌xx软件产业基地位于紫金山东麓延绵地带，属低山丘陵地貌，用地范围内主要是缓坡地、农田以及零星村庄，另尚有部分工厂企事业单位用地。基地内有现状高压走廊一条。地形有起伏变化，自然植被良好。区内有狮子山自然山体、王庄水库及若干水塘等水系，并有现状沟塘水渠多处。山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布。丘岗的标高一般在2550米左右。谷地平原标高在84、15米左右，总趋势向东北方向微微倾斜，地形坡度13，自然植被生长茂盛。基地周边道路及东侧的xx铁路沿线均规划有绿化带以隔离噪音及空气污染。位于基地边缘的紫金山、东郊风景区、xx湖风景区为项目建设提供优雅的生态环境，自然环境绝好。4.3.1 气象气象条件：项目用地属亚热带湿润气候，温暖宜人，四季分明，雨量充沛，历史上无风灾记录。年平均温度：15.5，年平均风速：3.5m/s，年平均相对湿度：76%，年日照时间：4117h，年平均降水量：1025mm，无霜期：214日。4.3.2 地质及地震工程地质条件：区内地壳稳定，无晚近活动构造，地基土承载力（R）1230t/m2；历史上无震灾记录。总体上说，85、项目用地的地形地貌、自然条件适合生态型的软件产业基地的建设要求第5章 工程建设方案5.1概述5.1.1规划方案xx软件产业基地规划贯彻以人为本的设计指导思想，遵循“人、建筑与自然的共存与融合”这一基本主旨，重点突出生态环境，以环境塑造为主题，结合基地内外现状良好的自然景观条件，运用科技手段，达到艺术与技术、功能与形式、自然与人工的统一。规划方案最初由同济大学城市规划研究设计院编制，后经东南大学城市规划设计研究院进行规划调整。规划结构可概况为“一心、一环、两带、四片，三网结合，指状放射”的整体框架。1、 “一心”即基地的功能景观核心。以狮子山、王庄水库为核心，充分结合现状景观条件，并串联多个功能86、景观节点，形成“山” 主题公园和“水”主题公园。“水”主题公园以“弓”形绿化景观生态带为主，蜿蜒的水面串联多个人工湖面。起伏的草坪，自由流淌的水体及卵石驳岸以及水生植物的种植，充分体现建筑与自然的融合。山、水、绿地、喷泉、雕塑，以及建筑界面共同塑造该核心的景观特征。2、“一环”指基地的主要步行交通环路，环路结合放射路、尽端路共同疏解基地车行交通。该环路结合自然地形，采用自由曲线的道路线形。在解决区内交通的同时以实现移步换景的空间效果，丰富区内道路景观。同时该环路结合生态绿带及渗透绿轴形成人车分行的交通体系。3、“三片”指三个功能片区。即中心景观区周围分布的产业研发区、基地东南部的生活区和配套的87、公共服务区。详见附图产业研发区：位于中心景观区两侧的以软件研发为主的研发办公区，结合指状绿化带以团簇状形式布置。在基地的东部、东南部包括管理、接待服务、展示交易等功能以及依托这些功能所设置的孵化生产区、以培植软件企业，安排中试车间，以及以软件为基础的硬件开发企业。生活区：位于基地东南部，分布在规划中的轻轨道两侧。生活区包括白领公寓组团和以多层公寓为主的员工宿舍组团。公共服务区：在基地的北部、西部以及南部均设置了公共服务区。包括星级酒店商业服务、电脑软硬件产品交易中心、娱乐餐饮等公共服务设施，以及运动会所、基地中心服务、管理的公共设施。4、“三网组合”结合道路、绿化及建筑布局组织绿化系统，形成“88、建筑网”、“绿化网”、“道路网”有机结合的景观结构框架。5、“指状放射”指以中心景观区为核心形成强烈的指状放射的结构框架。5.1.2项目概述本项目进行的是xx软件产业基地基础设施综合开发项目（一期工程），项目总占地4026亩，除去市政道路、绕城公路绿化带、山体、绿地等1276亩，规划建设用地2750亩。基础设施建设的主要内容为“九通一平”基础工程，包括征地拆迁与场地平整、道路工程、给水排水与污水处理，以及供电通讯、燃气供热等等。各项工程的建设方案以xx软件产业基地的整体规划为依据，在满足本项目范围内建设要求的同时，充分考虑基地今后开发延伸的需要。为使本期工程规划建设成为整个基地规划建设的一个有89、机结合体，本项目工程规划建设应遵守以下两个基本原则：1、整体规划分期建设：根据基地的功能定位、功能配置、地形地貌和其他自然条件，对各工程建设内容进行整体规划，在此基础上对本期工程的建设内容进行细化，明确本期建设的工程方案。2、处理好基地与外围、本期工程与外围之间的关系，根据xx城市总体规划，确保基地道路、水电通信等与外围协调统一，确保整个xx软件产业基地以及本期工程成为xx都市圈市政建设的有机组成部分。基于以上原则，本项目完成后可建成道路1.189公里，并建成水、电、汽、气等完整的管网系统，以满足进区企业投资建设的各项的需要。5.2征地、拆迁与场地平整工程5.2.1征地本项目总用地面积268.90、5公顷，合4026亩。包括集体土地259.7公顷（3895亩）和国有土地8.8公顷（131亩）。范围内有xx村、娄庄村、王庄、仙鹤门村、高庄、新庄、岔路口村、西杨坊村、五旗村、西岗村、邵庄村等，以及52家工企单位。根据项目用地的需要，本次征用土地的详细情况如下： 旱地：0.74公顷 大棚菜地：44公顷 老菜地：74.4587公顷 园地：3.7391公顷 林地：18.5837公顷 宅基地：7.35公顷 工企用地：57.4183公顷 交通用地：3.4271公顷 养殖水面（精）：11.9015公顷 养殖水面（普）：11.9016公顷 其他水面：4.3224公顷 未利用地：21.8232公顷5.2.291、拆迁本项目拆迁农（居）民住房数约为735户，总拆迁面积约11万平方米。拆迁工企单位52家，拆迁总面积12.37万平方米。本项目拆迁面积合计约23.37万平方米。主要工企单位有xx创维包装材料厂、三亚电子公司、上海石化公司、溶器厂、宁东大酒店、空军奶牛场、丹凤工业园等。5.3道路工程道路建设是区域建设的框架，局部框架需与整体框架保持协调统一，因此本项目道路工程根据开发区总体规划要求实施。5.3.1道路系统及等级本项目路网设置采用多层次系统，由城市快速干道、城市主干道、基地主干道组成。本次工程分别包括1#路、2#路、3#路、4#路、环路和xx大道。l 城市快速干道：路幅宽度为65米l 城市主干道：92、路幅宽度为33米l 基地主干道：路幅宽度为24米5.3.2路网设置及与外部的联系基地的路网规划是根据场地和周边道路的状况进行设置的，基本呈网式结构，这种布置有利于建筑物的布置和方向的识别。交通量容易分散且灵活，便于交通组织，整个系统的通行能力大。对于基地而言，其形成的地块完整，方便进行地块出让和布置。基地范围内整体路网由纵向、横向和基地环路并与城市快速干道相衔接。纵向由2#路、3#路、4#路与环路支线组成，横向由1#路、2#路及环路支线组成。具体为：城市快速干道为景观大道，xx大道路幅65米。2、城市主干道路均为景观大道，1#路、2#路路幅33米。3、基地主干道为景观路，环路路幅24米。以上路93、网不仅构成区内交通干网，而又与外围城市快速干道相连接。xx国道、绕城公路在基地西面交错通过。区外交通干线参见表5-3-l。表5-3-1 区外交通干线一览表序号区外公路名称位置连接区内主干道路1xx国道横向xx到镇江3#道路2绕城公路纵向连接xx二桥与三桥1#路、xx大道5.3.3道路构造5.3.3.1道路横断面功能划分不同等级的道路功能划分不同，路面功能一般分为机动车道、非机动车道、人行道、绿化分隔带等。项目各等级道路的横断面功能划分情况参见表5-3-2。表5-3-2 道路横向功能划分表 (单位：m)序号路宽路幅宽机动车道非机动车道人行道绿化分割带路边绿化带180652122526.58+5+94、1.527.523333162323.5222332424145520.55.3.3.2道路断面结构道路路面结构根据路面划出的不同功能来确定，路面各部分的结构如下(自上而下)：机动车道：4cm细粒式沥青混凝土5cm中粒式沥青混凝土6cm粗粒式沥青混凝土透层油30cm二灰碎石20cm石灰土非机动车道：4cm细粒式沥青混凝土5cm粗粒式沥青混凝土透层油20cm二灰碎石20cm石灰土人行道：6 cm彩色人行道板3cm 1:2水泥砂浆5cm 15号细石混凝土垫层15cm石灰土（含灰12%）本次工程设计中，按照城市道路和建筑物无障碍设计规范的要求，需在人行道设置残疾人通道，并在交叉路口处的人行道边缘及需95、要预留路口处均应设置缘石坡道，以方便残疾人的通行。道路路面标高满足开发区防洪基准标高，纵断面设计根据相交道路的实际标高以及道路竖向控制标高，并结合地形进行纵断面设计。道路最小纵坡为0.3%，道路最大纵坡为2.44%，最小凹形竖曲线半径为2000米，最小凸形竖曲线半径为2000米。5.3.3.3路基处理全场道路路基施工前，先清除表层的垃圾土和有机土，在填筑前基底翻松30厘米，进行翻挖压实，压实度满足设计要求。压实度不能满足设计要求时，采用晾晒、掺灰等加固措施对基底进行处理，用掺加6%石灰处理。路段全线均考虑放坡处理，填方边坡为1:1.5，挖方边坡为1:1，为防止边坡土的流失，边坡考虑采用种植草皮96、防护。 5.3.3.4路灯及附属设施路灯配置按表5-3-4中指标进行。表5-3-4 道路照明指标表道路类别亮度照度平均亮度La(cd/m2)均匀度Lmin/La平均照度Ea(Lx)均匀度Emin/Ea主干道1.00.35250.35为防止眩光，采用截光型灯具，并要求灯具耐腐蚀性好、机械强度高，具有防水防尘、轻质美观等特性。路灯光源采用高压钠灯、灯杆采用镀锌锥形灯杆，电源线穿管坦地敷设。路灯布置形式根据道路宽度和断面形式进行。快速干道、主干道采用双排对称排列、双悬挑布灯方式，基地主干道可根据需要采用双排或单排、对称或交错、双悬挑或单悬挑的布灯方式；安装高度与道路等级相匹配，快速干道、主干道安装高97、度为12米，基地主干道安装高度为8米；纵向灯距一般为35米左右。道路辅助设施包括交通标志、交通标线和局部防护设施，分别根据需要和道路交通标志和标线的有关规定进行实施。交通标志有警告标志、禁令标志、指示标志和指路标志，交通标线有车道中心线、车道分界线、停车线、人行道横线、减速让行线、导流标线和导向箭头等，局部防护设施有行车护栏、分割护栏、护柱等。5.3.3.5道路绿化除对路面分隔带进行绿化外，快树干道、主干道等道路边沿至红线范围内全部进行绿化。道路绿化采用行道树和绿篱、灌木、草皮想搭配的设计，力求美观。5.3.4工程量本项目道路建设总长度11890米、道路总面积422282平方米。1、80米宽城98、市快速干道工程量80米宽道路为xx大道，总长1582米，工程量126560平方米。2、33米宽城市主干道工程量33米宽道路为1#、2#、3#、4#路4条，1#路长2300米，2#路长2485米，3#路长335米，4#路长250米。总长5370米，总工程量177210平方米。3、24米宽基地主干道工程量24米宽道路为基地主干道，总长4938米，工程量118512平方米。各项的工程量汇总详见表5-3- 5。表：5-3-5 按道路汇总的工程量表序号路名路长(m)红线宽（m）占地面积（m2）路幅宽(m)工程量(m2)绿化面积(m2)路灯（个）1xx大道158280126560651028308384699、4521#路230033759003375900230006632#路248533820053382005248507143#路3353311055331105533501054#路250338250338250250076基地环路493824118512241185124938141合计11890422282398552142484340表5-3-6 按路宽等级汇总的工程量表序号路宽等级(m)路幅宽（m）长度(m)工程量(m2)180651582126560233335370177210324244938118512合计118904222825.4给排水工程5.4.1给水工程5.4.1.1建100、设依据1、给水指标基地工程用地规划为：居住用地468亩，产业研发用地1475亩，道路用地498亩、绿地414亩，公用设施用地669亩，水域111亩。各类用地的给水指标如下：l 居住用地 150m3dhal 产业研发用地 80m3dhal 公共设施用地 50m3dhal 道路用地 40m3dhal 绿地 15m3dha其它未见用水量为总用水量的10。项目各地块规划用水量如下：l 居住用地 0.468万m3dl 产业研发用地 0.786万m3dl 公共设施用地 0.223万m3dl 道路用地 0.133万m3dl 绿化用地 0.041万m3d由此推算，包括不可预见水量，项目需水量为1.82万m3d101、。2、给水水源基地用水由xx国道500城市给水干管接入，沿各地块配水干管基本上采用环状管网，供应整个基地用水。3、消防给水(1)消防给水水源取自城市自来水管网。基地灭火用水量以同一时间内的火灾次数二次、一次灭火用水量25 LS为标准。(2)基地给水市政干管立径不应小于300mm，最不利点管网压力不小于0.15MPa。(3)消火栓沿道路设置，消火栓的间距不应超过120m、保护半径不超过150m。室外消火栓用水量统一采用25L/S。5.4.1.2工程方案区内主干供水管为沿路东北侧慢车道下铺设DN800输水管，在路西南侧人行道下道路红线边设一根DN300配水管。埋深一般为1.52.5米。1、管材本项102、目给水管采用K9系列壁厚的球墨铸铁管，接口采用T型橡胶圈；过河管道采用钢管，焊接接口。2、管道铺设(1)球墨铸铁给水管道的埋设管基沟槽开挖边坡按10.33放坡，槽底铺设黄砂垫层，管腔部分回填黄砂，管道敷设后，用素土分层回填夯实。管道平均覆土深度为0.8m。给水管线的管道埋深为2.5m。沟槽底部有淤泥处、应先予以清除、并用块石填筑找平夯实后开铺碎石垫层。3、钢管防腐钢管内防腐采用离心法水泥砂浆衬里。外防腐采用不同工艺分别对架空、和倒虹钢管进行防腐。明设钢管外防腐采用IPN8710互穿网络系列涂料，埋地钢管采用B710-3H涂料、中碱玻璃布进行一底、一布、三油防腐，电火花试验以2000V击穿为合格103、，涂度每层为4050m。4、管道阀门给水工程在三通和四通处的每条管道上均设有阀门、管径大于400时采用蝶阀，其余采用闸阀；阀门并采用钢筋混凝土结构、铸铁井盖座。5、消防栓阀门井采用国标立式阀门井，铸铁井盖座，阀门与在道路人行道或绿化带内设置室外地上式DN150消防栓，直线距离110m以内设1个。5.4.1.3工程量1、给水管线本项目铺设给水管线总长27568米，其中：l DN1000管， xx大道，总长5370米。l DN800管， 1#路长2300米、2#路长2485米、3#路长335米、4#路长250米，总长5370米。l DN400管，环路，总长4938米。l DN300管，1#路长23104、00米、2#路长2300米；3#路长335米、4#路长250米，总长5370米。l DN200管，xx大道长1582 米，环路长4938米，总长6520米。2、给水阀门、阀门井本项目各路段给水阀门、阀门井共32套，给水阀门、阀门井工程量详见表5-4-1。表5-4-1 给水阀门阀门井工程量表路段编号阀门、阀门井小计DN200DN300DN400DN800DN1000xx大道3251#路3142#路4263#路224#路22环路10313合计1311332325.4.2排水工程5.4.2.1建设依据1、排水体制本项目排水工程指与道路工程同步进行的排水管线工程，采用雨污分流制。2、雨水工程(1) 雨105、量计算雨水管道设计重现期P采用一年，暴雨强度公式为：I69.31+0.5821g(P-0.107)(t+26.8)1.02雨量计算公式为：Q166.7IF87184lF(t +268) 1.02 升秒公顷其中：Q为雨水量(ls)，为径流系数，F为汇水面积(ha)，t为时间(分钟)。(2)管道设计雨水管道设计坡度按最小标准坡度设计。(3)管线布置结合地形，在各地块内经雨水管汇集后就近排入水体和城市雨水管网。30米以上(含30米)道路沿主次干道两侧布置雨水管道，25米以下道路沿道路中间布置(部份25米道路沿两侧布置雨水管)。3、污水工程(1)污水指标生活污水按生活用水的80计。市政及其它污水按其用106、水量的30计。由用水量计：l 居住用地 150m3dha0.8l 产业研发用地 80m3dha0.7l 公共设施用地 50m3dha0.5l 道路用地 40m3dha0.3l 绿地 15m3dha0.3基地总污水量为1.087万m3d。(2)污水处理整个基地污水采用集中处理的方式，各项排水管道先期建设，在各地块道路下敷设污水管道，污水井收集后，就近排入xx大道城市污水管网。(3)污水提升泵站基地内地形有一定坡度，可以满足排水需要。工程只设2个污水提升泵站即可，位置在xx大道南侧和铁路立交西侧，输送能力均为1.5万m3d。5.4.2.2工程方案1、雨水工程雨水由雨水管汇集后就近排入城市雨水管网，107、并满足及时排除暴雨所产生的地面径流的要求，而不发生地面积水现象，同时也不发生河道水位壅高、使地面遭受淹没的情况。1#路、3#路雨水由西向东排入xx铁路附近河沟中。2#路雨水管涵（1+920）以西部分的雨水全部排入管涵，管涵以东道路北侧雨水向西排入管涵，道路南侧雨水自（2+200）处向西排入管涵，（2+240）以东的路面雨水下穿xx铁路，由由铁路立交雨水泵站统一提升排放。（2+240）以东道路南侧的雨水不能接入支管的雨水自西向南方向排向铁路沟边。xx大道沿路两侧设置雨水管排向铁路交接口南侧泵站统一提升排放。(1)管材d400采用企口式混凝土管，d600d1200采用企(平)口式钢筋混凝土管。管道108、符合混凝土及钢筋混凝土排水管国家标准(GBT1836-1999)，混凝土管II级管标准，钢筋混凝土管为I级管标准。(2)接口采用钢丝网水泥砂浆抹带接口。(3)基础均采用135-C15混凝土基础，管沟槽顶采用6灰土回填，厚度30cm。(4)管道埋设雨水管起点(即d400管)的埋深按2.45m考虑，其它各雨水管道接管顶平接埋设，坡降一般为0.0020.004。雨水管埋设在道路两侧非机动车道下。采用窨井加边井相结合，根据开发区规划要求和当地情况，每百延长米雨水管设4座雨水复合井、1个雨水边井。所有井盖采用方形铸铁井盖。2、污水工程开发区采取雨污分流方式。生活污水需排入污水管。d400d500采用承插109、式混凝土管，d600d1100采用承插式钢筋混凝土管。均采用135-C15混凝土基础，管沟槽顶采用6灰土回填，厚度50cm。对于原河塘处，基础底部污泥需清除，用M7.5砂浆砌片石砌至基底。对于穿越地质较差地段时，需另作特殊处理。起点管d400、d500管的埋深按3.0m考虑，其它各管道管顶平接埋设。纵坡一般为0.002。污水管道位于道路一侧的人行道。d400、d450管采用混凝土污水窨井，平均25m设1座，d600d1200管采用钢筋混凝土污水窨井，平均35m设1座；所有井盖均为圆形铸铁井盖。为避免污水管道太长时埋设过深而设置污水泵站、污水泵站均采用渗水排污泵及机械除污机，又在泵室及格栅间设电110、动葫芦。污水泵站要求双电源供电，在泵站中设固定的柴油发电机作备用电源，污水泵站设由水位控制的水泵自动启停的装置。泵站的主要构筑物有提升泵房、控制房、出水井、发电机房以及其它辅助设施。5.4.2.3工程量1、雨水管工程雨水管工程量共23780米，其中d250管1066米；d400管2187米；d600管6689米；d800管4743米；d1000管3389米；d1200管2500米；d1500管1631米；d1800管1012米；d2000管563米。 2、污水管工程污水管工程量共11890米，其中d400管4450米；d600管4530米；d800管2910米。污水管窨井340座。5.4.3中111、水工程5.4.3.1建设依据中水其特点为用各种物理、化学、生物等手段对工业所排出的废水进行不同深度的处理，达到工艺要求的水质，然后回用到工艺中去，从而达到节约水资源，减少环境污染的目的。1、中水水源选择中水，应首先选用优质杂排水，一般可按下列顺序取舍： A、冷却水B、淋浴排水C、盥洗排水D、洗衣排水E、厨房排水F、厕所排水 2、处理工艺 当以优质杂排水和杂排水作为中水水源时，可采用以物化处理为主的工艺流程，或采用生物处理和物化处理的工艺流程。当利用生活污水作为中水水源时，可采用二段生物处理，或生物处理与物化处理相结合的处理工艺流程。中水设计建设规定 有关中水设施的管理按照建设部发布的城市中水设112、施管理暂行办法执行，中水设施的设计按中国工程建设标准化协会编制的建筑中水设计规范执行。建筑中水回用率按下式计算：h =QP/QP 100 (5.2.2)式中：h - 建筑中水回用率（%）；QP -中水系统可回收排水项目回收水量之和（m3/d）；QJ -中水系统可回收排水项目的给水量之和（m3/d）。5.4.3.2工程方案中水供水系统独立设置。管道采用承压的塑料管。沿道路左侧布置，位于道路一侧的人行道，纵坡一般为0.002。管道其他施工要求同排水管施工要求。中水贮存池（箱）采用耐腐蚀钢筋混凝土建造。5.4.3.3工程量中水管管径d200，工程量为11890米。5.5供电及集约化信息管线工程5.5113、.1供电工程5.5.1.1建设依据1、供电规划原则本项目要求电网建设超前国民经济发展速度，按照安全、可靠、经济、优质、高效、技术先进的原则建设电力网，以充分适应和满足工程对用电的需求。2、电力负荷供电电力负荷规划参考其它类似项目及规划用地、用途等情况，规划电力负荷按照居住建筑8KW/户，研发与公建按照60W/m2估算。需用系数为0.7，功率因素为0.9，基地总用电负荷估算如下：研发与公建：100万m20.06KW/ m2=60000 KW，居住建筑：28万m2/1008KW/户=22400 KW。合计：82400KW，总负荷：824000.7/0.9=64089kW。3、供电电源供电电源拟由华114、东电网220kV变电站双回路接入区内新建110kV变电所。4、电网规划(1)220kV电网规划规划在区内设1100kV变电所1座，电网预留少量回路作为大用户(16MVA)供电的需要。根据规划设计要求，在基地内设置16座10KV变电站，每座变电容量为2800或21000KVA。其中2座为开闭所。(2)线路规划区内110kV高压线应沿规划的高压走廊统一布置架设。10KV电缆和380/220V低压电缆采用直埋式5.5.1.2工程方案供电工程包括变电所、开闭所的建设以及电网线缆的架设与埋设等，其中变电所的建设以及电网线缆的架设与埋设由供电部门统一建设，本项目供电工程只负责开闭所的建设以及电缆沟、井的建115、设。1、电网缆线的布设区内110kV高压线统一布置架设。10KV电缆和380/220V低压电缆采用直埋式，设在人行道和绿化带下，埋深控制在0.60.8，位于道路东南侧。2、变电所变电所(开闭所)工程主要包括控制室的建设、变压器等设备购置安装与调试以及其它辅助用房和设施的建筑安装等，110kV变电所的控制室为23层框架结构，每座占地面积约为250100米，变电站、开闭所控制室一般为一层砖混结构、每座占地面积约为80平方米。5.5.1.3工程量本项目新建变电所1座，变电站16座，其中2座为开闭所。 表5-5-1 供电工程量明细表序号工程项目单位工程量备注1110kV变电所座1210kV变电站座16116、含2座开闭所5.5.2集约化信息管线工程5.5.2.1建设依据1、电信工程规划(1) 电信容量预测规划电信容量根据各地块用地性质，按相应技术指标预测，见表5-5-2。表：5-5-2 电话容量预测表序号用地性质电话指标建筑面积(平方米)需电话门数1居住用地1门/100平方米28000028002产业研发用地1门/40平方米590030147503公用设施用地1门/400平方米4460221115合计18665根据本项目各类用地预测数值汇总，所需电话装机容量乘以1.2系数，该地区总装机容量约为22398门。(2)规划目标区内以光纤宽带接入为主，区内主要道路实现光缆环网，光纤延伸至路边，为信息化、智117、能化的建设奠定基础。区内通信网络将向综合化、宽带化、智能化、移动化和个人化方向发展，满足社会和经济活动对网络的各种业务需求，今后能向用户提供集语音、图像、数据于一体的、高速率、大容量的信息业务、采用国际先进的通信技术、装备水平。(3)线路规划区域的通信线路统一敷设，主要有电话、数字通信、有线电视、电子保安、光缆。2、有线电视工程规划(1)用户预测居住用地按每l00平方米1户计算，约需2800户。研发、公建用地等按每l000平方米1户计算，约需1036户，本项目有线电视用户按4603户规划。(2)规划目标本项目区域有线电视网络将打破传统的单向网络模式，建成一个全光纤的、开放式的能传榆图像、语音和118、数据的宽带综合业务数字网，为以后提供因特网接入、会议电视、网上购物、视频点播、股票交易、远程教育等增值服务提供平台。(3)管网规划有线电视网络将根据项目建设的要求采用地下管道敷设方式，原则上有线电视管道租用电信管道。5.5.2.2工程内容1、电信管道(1)管道选型根据线缆沟管道材料的技术性能要求，本项目线路管道拟采用100PVC塑料管，过路段和人孔分支管道采用镀锌钢管。(2)管道理设电信线缆管道统一按通讯管埋设在人行道或绿化带下，埋深控制在060.8米，布置在道路的西北侧。(3)管道防护一般地段管道群捆扎固定后采用水泥包封防护、过路采用钢管穿子管方式防护。5.5.2.3工程量本项目管线总长11119、890米，在路西南侧人行道下距路牙2米设电信、有线电视、网通、联通、移动等联合通讯电缆管位。16孔长10308米， 36孔长1582米。5.6燃气工程根据国家“西气东输”计划，本项目采用天然气，本项目建设区内中压燃气管网，区域外的天然气储配站不含在本项目中。5.6.1燃气工程5.6.1.1设计依据本次燃气工程设计的依据主要有：1城市天然气管道工程技术规程DBJ08-65-972现场设备、工业管道焊接工程施工及验收规范GB50236-983石油化工剧毒、易燃、可燃介质管道施工及验收规范SH3501-19974.聚乙烯燃气管道工程技术规程CJJ63-955城镇燃气输配工程施工及验收规范CJ33-8120、96.埋地钢质管道环氧煤沥青防腐层施工及验收SYJ4047-905.6.1.2敷设方式输气管道采用埋地方式敷设，特殊地段也可采用土堤、地面等形式敷设。埋地管道覆土层最小厚度符合表5-6-l的规定，在不能满足要求的覆土厚度或外荷载过大、外部作业可能危及管道之处采取保护措施。管顶一般埋深为行车道下不小于1.0m，非行车道下不小于0.8m。表5-6-1 最小覆土层厚度序号地质类别最小覆土厚度(m)备注1土壤类0.60.82岩石类0.5注： 对需平整的地段按平整后的标高计算； 覆土层厚度从管顶算起。管沟边坡坡度根据土壤类别和物理力学，性质(如粘聚力、内摩擦角、湿度、容重等)确定。当无上述土壤的物理性质121、资料时，对土壤构造均匀、无地下水、水文地质条件良好、且不加支撑的管沟，其边坡可按表5-6-2确定。表5-6-2 管沟允许边坡坡度序号土壤名称边坡坡度人工挖土机械挖土沟下挖土沟上挖土中、粗砂1110.7511亚砂土、含卵砾石土10.6710.510.75亚粘土10.510.3310.75粘土、泥灰岩、白垩土10.3310.2510.67干黄土10.2510.110.33未风化土10.1粉细纱11次生黄土10.5注：1、如人工挖土不把土置于沟槽边上而随时运走时、可采用机械在沟底挖土的边坡度。2、弃土堆置高度不宜超过1.5m、当房屋墙壁堆土时，堆土高度不越过墙高的13，弃土与沟边应有安全距离。管沟宽122、度应按下式确定：BD+K式中：B沟底宽度(m)D管子外径K沟底加宽裕量(m)沟底加宽裕量，按表5-6-3确定。表5-6-3 沟底加宽裕量施工方法沟上组装焊接沟下组装焊接地质条件旱地沟内有积水岩石旱地沟内有积水岩石K0.50.70.90.81.00.9岩石、砾石区的管沟、沟底应比土壤区管沟深挖0.2m，并用细土或砂将深挖部分垫平后方可下管。管沟回填时，应先用细土回填到管顶0.3m，方可用土、砂或粒径小于100mm碎石回填并压实。管沟回填土应高出地面0.3m。输气管道出土端及弯头两侧，回填时应分层夯实。当管沟纵坡较大时，根据土壤性质，采取防止回填土下滑措施。当槽底土壤为松散软土或人工回填土时，开挖123、深度应预留510cm、厚的土层不挖、待铺管前夯实到沟底设计标高；槽底有地下水、或地基土度含水量较大，不适合夯实时、可用天然级配砂石回填；当槽底为粘土泥浆时，应将泥浆层挖去至设计标高以下20cm，然后用砂填实。当与道路工程施工同步时，管道施工必须在路基土层压实并验收后进行，以避免路基沉降的不利影响。在地下水位较高或雨季施工时、应采取排水措施，以防止沟内长时间积水。埋地输气管道与其他管道、电信电缆平行敷设，其间距符合国家现行标准钢质管道及储罐防腐蚀工程设计规范的有关规定、埋地输气管道与其他管道交叉时，其垂直净距不应小于0.3m；当小于0.3m时，两管间应设置坚固的绝缘隔离物：两条管道在交叉点两侧各124、延伸10m以上的管段，应采用特加强绝缘等级。管道与电力、电信电缆交叉时，其垂直净距不应小于0.5m。交叉点两侧各延伸10m以上的管段和电缆，应采用特加强绝缘等级。5.6.1.3管材及管道附件本项目采用中压B级(0.2兆帕)环网供气方案，管材主要采用无缝钢管。燃气工程中主干线管道采用DN300；支干线管道采用DN250、DN200；支线管道采用DNl50。无缝钢管连接采用焊接。使用的无缝钢管应符合无缝钢管标准GB8163-87。管道附件采用锻钢件，其质量应符合国家现行标准压力容器锻件技术条件的有关规定。管道附件的制作符合国家现行标准钢板对焊管件、钢制对焊无缝管材的规定。当管道附件与管道采用焊接连125、接时，两者材制应相同或相近。承受较大疲劳荷载的弯管，不得采用螺旋焊接钢管制作、进行现场强度实验时、不应发生泄漏、破坏、塑性变形。1、阀门、补偿器与管件阀门拟选用暗杆手动燃气闸阀，补偿器采用弹性波纹伸缩节；主干线、支干线与支线通过三通管件供气，支干线、支线的起点处设置阀门和补偿器进行控制。2、凝水缸燃气气源为天然气，原则上无冷凝水，但为排除施工中及其它异常情况进水、天然气管道在最低点设置少量凝水缸，缸体材料为钢制件。5.6.1.4防腐及标志1、防腐天然气管道防腐必须符合国家现行标准钢质管道及储罐防腐蚀工程设计规范和埋地钢质管道强制电流阴极保护设计规范的有关规定。天然气管道按架空和埋地分别做防腐处126、理。其中埋地管道的防腐等级较高，为特加强级；架空管道防腐拟采用涂层刷底漆二遍，面漆二遍。2、标志输气管道沿线设置里程桩、转角桩、交叉和警示牌等永久性标志。里程桩沿气流前进方向左侧从管道起点至终点，每公里连续设置，阴极保护测试桩可同里程桩结合设置。埋地管道与公路、铁路、河流和地下构筑物的交叉处两侧应设置标志桩(牌)。对易于遭到车辆碰撞和人畜破坏的管段，设置警示牌、并采取保护措施。5.6.1.5工程量本项目需铺设天然气管道11890米，均为无缝钢管。工程量明细见表5-6-4。表5-6-4 燃气管道工程量表路段编号不同管径的长度(m)合计150200250300xx大道158215821#路2300127、23002#路248524853#路3353354#路250250环路49384938合计103081582118905.7环境保护及消防工程5.7.1环境保护工程本项目建设十分重视环境保护与管理工作，坚持环境建设、经济建设、城市建设同步规划、同步实施、同步发展的环境管理的工作方针，促进环境、经济和社会的可持续发展，拟采用IS014000环境管理体系来做好基地的环境保护管理工作。项目所在的xx新市区的空气环境质量明显好于xx市区，达到了环境空气质量标准一级标准；地表水质量符合地表水环境质量标准标准；噪声达到了城市区域环境噪声标准2类标准。5.7.1.1环境质量现状1主要法律法规l 中华人民共和128、国环境保护法l 中华人民共和国水污染防治法l 中华人民共和国水污染防治法实施细则l 建设项目环境管理条理2环境质量标准l 环境空气质量标准、GB3095-96l 地表水环境质量标准，GHZB1-1999l 城市区域环境噪声标准，GB3096-933污染物排放标准l 污水综合排放标准，GB8978-1996l 污水排入城市下水道水质标准，CJ3082-1999l 大气污染物综合排放标准，GBl6297-1996l 工业企业厂界噪声标准，GBl2348-905.7.1.2本项目执行的主要环境保护标准和规定5.7.1.3项目实施过程主要污染及治理本项目为xx软件产业基地基础设施建设项目，项目的主要工129、程内容为土地征用到场地的“九通一平”，主要工程建设内容为征地拆迁、平整土地，建设道路及铺设水、电、汽、气、通讯等公用设施；项目实施过程中除机械化噪声，少量废气等外不直接产生三废排放。1、在施工期间遵守国家有关环境保护法律法规、要求施工单位采取切实可行措施，控制施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物以及噪声震动等对环境的污染和危害。并要求施工单位签定环境保护责任书。2、施工现场泥浆水经沉淀后排入城市排水设施或河流；机械施工的废油等要集中管理，杜绝随意丢放；施工单位不得在施工观场熔融沥青或焚烧油毡、油漆和可燃性建筑垃圾及其它会产生有毒有害烟尘的气体的物质。3、本项目总占地约4000亩，各子项工130、程众多，在项目实施建设过程中，倡导“文明施工，清洁施工”的新风，以项目公司有关职能部门牵头，做好施工现场的协调和环境保护管理工作。4、在建设过程中，加强环境保护的宣传教育工作、在道路沿线及施工现场竖立醒目的环保标志，加强施工现场的环境监理、监测，建立环境质量档案，发现问题，及时通知有关部门、单位或企业进行整改，并监督整改措施的实施和验收。5.7.1.4项目建成后的环境保护工作根据xx软件产业基地的发展规划，本项目将建成国内一流的品牌软件企业集聚区和软件产品出口基地。在项目建成后要继续认真做好环境保护工作、实施可持续发展的战略，为此要做到：1、认真履行环保职责，执行国家有关环境保护方面的法律法规131、，按照ISO14000环境体系的要求和相关程序文件做好环境保护的日常工作。2、对于进入区内的企业从项目立项、建设到投产运行等全过程跟踪服务，保证项目的建设、运行中，环保工作处于受控状态、尤其对运行过程中对环境造成危害的事件，要提出整改意见，并督促实施、验证改进的结果。3、按照环境管理的要求，进行日常约监督管理、包括对企业定期、不定期的监测、监理、年度的排污审查、统计等，严格按照ISO14000的要求做好环境保护工作。实现基地建设的环保目标。5.7.2消防消防工作是日常经济活动的保证、各施工企业和生产开发企业必须严格执行中华人民共和国消防条例，实行“预防为主，防消结合”的方针、切实做好基地的消防132、工作。1、项目建设完成后将成立xx软件基地的消防大队，负责基地建设项目的消防设计方案的审查、区内企业的消防日常管理工作，以及火警处置工作。根据xx市城市消防规划以及接警后5分钟到达火灾观场的要求，园区工程将由基地和市区3个消防大队为主要负责，做到消防工作基本无盲区。2、项目建设过程中，加强对各施工企业的消防知识的宣传教育工作，强化消防意识，尤其在机械化施工中，加强对油料的使用、贮存、易燃易爆物品的管理工作，重点防火区域(点)要按照要求配备防火消防设施或器材，并定期维护保养，使消防设施处于完好状态。3、变电所、污水泵房等建构筑物按照GBJ16-87建筑设计防火规范的要求配置消防设施、并按照消防规133、范的要求、道路形成环状，室内留有消防通道，各建筑物的间距符合防火间距的标准要求。重点消防区域设置火灾自动报警系统，并自动开启有关消防设施，以及安全联动系统。4、在道路上设置消防栓，消防给水与生产、生活给水合用统一给水系统，低压制供水，与城市给水管网相联，结合城市给水管道的敷设，主要道路按照间隔120米设置消防栓，保证达到城市消防给水的要求。5、室外消防用水量按同一时间发生二次、一次灭火用水量250l/s，火灾连续时间2小时计。除利用城市给水系统外，消防备用水源可以利用本项目边缘的牧龙河等自然水体，在其岸边修建消防取水码头。5.8安全与工业卫生5.8.1安全1、安全第一，预防为主，历来是企业工作134、的重点。本项目建设过程中除招标有资格、有丰富施工管理经验的单位参与建设外、进入基地的企业还必须有一套完整约安全生产管理的规章制度和措施、保证开发的顺利展开。2、根据不同施工的要求和施工方法，制定相应的安全生产保障措施，并加强施工现场的安全管理和监督工作。3、项目施工范围大，施工点多，必须做好协调工作，避免相互干扰和安全死角的存在，施工现场配有良好的照明设施，各种材料按照要求堆放、保证子项工程安全有序进行。4、现场用电设备要有良好的接地装置，传动设备要有良好的隔离防护设施，起重设备安要求安装、试验、维护保养，有资格要求的岗位一律特证上岗。5、燃气管道要求气密性好，必须按照规范组织试漏施工、焊接、135、测试、并把好材料进货质量关。6、在项目建设前期必须按照国家建设程序、做好建设项目的安全方面研究工作。5.8.2工业卫生1、本项目内容为“九通一平”，为此要严格按照xx市城市市容和环境卫生管理条例做好项目建设期间和建成后的日常管理工作。2、所有参加项目建设的施工企业，必须采取有效措施控制施工过程中扬尘，土方和建筑垃圾的运输、堆放过程中要防止撒、漏对环境卫生的影响。3、施工企业必须根据施工特点，为施工人员配备必要的劳动保护设施。第6章 项目实施计划 6.1项目实施计划编排原则本项目为xx软件产业基地基础设施综合开发项目，区域规划开发面积为268.5公顷（约4000亩），涉及11个村共735户农民和136、52家工企。为合理安排项目建设周期，加快建设进度，项目建设必须按照以下原则进行：1、项目涉及给水、供热、燃气、通讯等公用设施的建设、这些公用设施与市政、电信、电力等部门共同组织实施，因此项目在道路建设的同时，必须做好与相关部门的施工协调工作，确保施工进度不受影响。2、项目开发建设规划为“一区多园”，拆迁一步到位，各规划的建设将同时展开，具有拆迁相对集中，施工点多、不同专业施工同时的特点，必须切实合理规划，制订详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求工期合理，质量保证。3、充分考虑项目开发的特点、结合施工能力、资金到位等诸多因素，既要保证不同功能的土地开发利用，又要争取开发一片，收益137、一片，实施滚动开发的战略，争取降低项目的投资成本。4、项目实施过程中认真做好项目进度报告，通过项目进度报告的进度信息，对项目进展情况有所了解，针对报告所指出的问题及时采取切实可行的解决办法、并对可能发生的问题尽早采取预防措施。5、项目实施的前期各项准备工作要到位。6.2项目形象进度 抓住2006、2008、2010年三个时间节点，2006年上半年完成“九通一平”等基础设施、景观建设，年底建成研发用房15万平方米(其中先声联想医药软件中心4万平方米，江苏软件园孵化研发中心8万平方米，基地配套设施3万平方米)；到2008年，完成基地公共服务配套建设，入园企业数达200家，软件销售收入达70亿元；到138、2010年，全面完成基地建设，建筑面积达100万平方米，研发企业超过400家，从业人员达到5万人，软件销售收入达200亿元6.3地块开发实施计划作为集研发创新、孵化创业、高新技术企业于一体、具有自主知识产权的高新技术产业基地，xx软件产业基地规划面积包括产业研发用地、公共设施用地、居住用地、道路用地、绿化用地、水体等。编排地块开发实施计划的原则为：研发及配套设施、先出让的土地先开发，软件基地次之，其它再次之。至2006年年底江苏软件园、先声药业、江苏软件园孵化研究中心和基地管委会所在的D、H和L地块先行建设，共建设研发及配套用房20万平方米；2007年建设A、B、F、M、N和O地块，主要建设内139、容为各类软件基地；其余地块的公园等设施在2008年完成。6.4道路及路下工程实施计划2号、1号路分别在2005年年底和2006年4月竣工；其余道路在2006年6月前竣工。路下工程随道路一起完成。6.5配套设施实施计划水、电、气和通讯等管网建设在2006年6月前竣工，基地变电站在2006年底前竣工。第7章 项目组织、开发与管理7.1项目组织xx软件产业基地管委会办公室是xx区人民政府派出机构，在软件产业基地内行使政府管理职能。xx软件产业基地管委会办公室承担基地的开发建设、招商引资和社会事业，实行企业化管理、市场化运作。这套管理机构享有独立的区域经济行政管理职能，全权负责软件产业基地的规划建设、140、项目审批、人才引进、社会保障等职能。管委会办公室设主任1人，副主任2人，下设行政部、财务部、工程部、招商部、规划部和物管部，配备一定数量的专业技术和管理人才。见下表：序号部 门人数（人）1主任、副主任32行政部33财务部34工程部55招商部46规划部37物管部3合 计247.2项目开发项目开发资金主要由三部分组成，即财政拨付的建设资金、项目单位的自有资金和银行贷款。项目前期主要对土地进行以“九通一平”为主要内容的一级开发。项目收益主要为土地出让，其中450亩作为房地产开发用地进行公开拍卖。为尽快回收资金，采取边开发边进行土地出让的形式，土地出让速度取决于招商引资工作的具体成效。土地出让资金收入141、用于开发建设和贷款偿还，并实行盈亏独立核算。 7.3项目管理本项目的各项具体工作由xx市xx区国有资产投资管理控股（集团）有限公司作为项目法人具体负责实施。在项目建设过程中，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标，因此，建设管理的内容相应的包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。7.3.1建筑工程施工招投标制度将本项目适当分解后，把确定的施工任务发包。根据招标投标法的规定，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位中142、标，并及时将中标通知书送至中标单位，签订相关合同。7.3.2工程建设监理制度根据中华人民共和国建筑法，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。7.3.3质量控制首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的143、事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。7.3.4投资控制首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。最后，审核信息制度，掌握国家调价范围和幅度。7.3.5进度控制首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。其次建立反映工144、程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其它计划，建立新的平衡。7.3.6加强合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体145、类型、使用条款等。7.3.7协调项目的开发过程需要处理与水、电、通信、消防、环保等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。7.3.8竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由xx市xx区国有资产投资管理控股（集团）有限公司以及规划、建设、环保、消防等其它部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。7.4项目招标7.4.1编制依据1、中华人民共和国招标投标法；2、国家发改委第3、4、5、9号令；7.4.2招标的基本情况7.4.2.1招标的范围及依据本项目建设内容为146、xx软件产业基地基础设施综合开发。本项目为申请银行贷款项目，关系到银行资金的使用效果，因此本项目必须进行招标，招标内容包括工程的施工、监理以及技术装备的采购。7.4.2.2招标的组织形式根据国家发改委第5号令规定，本项目建设单位在工程施工及设备采购等方面不具有编制招标文件和组织评标的能力，招标人不能自行办理招标事宜。因此，本项目拟对土建工程、设备工程、工程监理等采用委托招标的招标组织形式。招标基本情况表内容招标范围组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标安装工程监理重要设备般设备3、招标的方式本建设项目拟采用公开招标的招标方式。7.4.2.3招标初步方案l、本建设项目的147、施工监理单位的资质等级拟定为甲级及以上监理资质。土建工程、设备工程拟定为二级及以上施工资质。2、各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：土建工程施工及监理评标主要聘请建筑、结构等与土建有关的专家；设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、智能化系统、暖通等方面的专家。3、招标领导小组由xx市xx区国有资产投资管理控股（集团）有限公司和委托招标代理单位派有关人员组成。第8章 投资估算与资金筹措8.1概述8.1.1投资估算的依据l、市政工程可行性研究投资估算编制办法(建设部)2、全国市政工程投资估算指标(建设部)3、江苏省市政工程单位估价表4、江苏省建筑安装工程综合预算定额5、江苏省建筑安装工148、程费用定额6、江苏省xx市现行的有关取费标准7、宁政发200493号文xx市征地拆迁补偿安置办法；8、宁价房200461号、宁国土资200492号文xx市征地拆迁补偿安置标准；9、xx市城市房屋拆迁管理办法（第227号令）；10、xx市城市房屋拆迁评估管理规定；11、xx市城市房屋拆迁区位级别；12、xx市城市房屋拆迁补助价格、奖励标准；13、xx市城市住宅房屋拆迁保障单价标准；14、xx市房屋拆迁补偿补助价格标准；15、类似工程技术经济指标8.1.2投资估算的范围1、征地、拆迁工程详见第二节；2、建设道路长度11890m；3、建设给水管线长27568m，雨水管线23780m、污水管线1189149、0m，污水泵站2座，中水管线11890m。4、建设供电工程中110kV变电站1座、10kV变电站14座、10kV开闭所2座。5、铺设天然气管道11890m。6、建设集约化信息管线总长11890m。单项工程投资估算详见附表1.1附表1.5。8.2征地、拆迁工程费8.2.1征地补偿费征地费用包括土地补偿费、青苗补偿费、撤组预备费、老年人保养费、劳动力自谋职业费。根据xx市人民政府有关拆迁补偿的政策规定，和征地补偿有关的各项费用如下： 土地补偿费和青苗补偿费 8000元亩 撤组预备费 3000元亩 劳动力自谋职业费 24000元人 老年人保养费 18000元人本项目征地4026亩，需安置自谋职业劳动150、力共2205人，需安置老年人共495人，共需征地补偿费10554.4万元。详见附表1.1。8.2.2居民拆迁安置补偿费1、本项目需拆迁居民房屋建筑面积共110000，拆迁居民人数共计2205人，本项目考虑全部人员实行统一安置补偿，共需14300.0万元。2、搬家费每户300元，其它设施补偿费每户200元，共需36.8万元。8.2.3企事业单位拆迁安置补偿费企事业单位拆迁补偿安置费按每平方米1300元计，企事业单位建筑面积123700平方米，共需16081.0万元。8.2.4上缴规费根据国家和江苏省规定，结合xx当地情况，根据园区统计情况，合计每征用土地1亩需向政府支付规费2648.07元，共征151、用土地4026亩，总上缴规费为10525.9万元。8.3道路工程费8.3.1道路道路造价由路基路面、绿化、路灯三部分组成、不同等级分别计算。道路建造价格详见下表序号路名路长路宽路基路面绿化路灯单价合计(m)（m）（元/m）（元/米）（元/米）（元/米）1xx大道15828023000210020002710021#路23003310500100014001290032#路24853310500100014001290043#路3353310500100014001290054#路250331050010001400129006环路493824650060010008100本项目建设各种等级的道152、路11890米，共需15214.3万元。8.4给排水工程费8.4.1给水本项目建设给水管23780米。项目给水工程投资合计3096.3万元，其中管道工程投资3048.3万元，阀门及阀门井投资48.0万元。8.4.2雨水项目雨水工程共铺设管道23780m，投资为3964.1万元，8.4.3污水项目污水工程共铺设管道11890m，投资为1562.5万元，建设污水泵站2座、投资200万元；合计投资3851.2万元。8.4.4中水项目中水工程共铺设管道11890m，投资为594.5万元，建设中水处理站1座、投资110.0万元；合计投资704.5万元。8.5供电工程及集约化信息管线工程费8.5.1供电本153、项目建设1l0kV变电所1座，10kV变电所14座，10kV开闭所2座，共需4661.4万元。8.5.2集约化信息管线工程本项目集约化信息管线工程共铺设16孔管道11890m、36孔管道11582m，投资为1283.6万元。8.6燃气及供热工程费8.6.1燃气工程本项目铺设天然气管道11890米，共需677.7万元。8.7其他费用8.7.1工程部分其他费用1、建设单位管理费按工程费用的0.50估算。2、工程勘察设计费按工程费用的1.00估算。4、工程建设监理费按工程费用的1.20估算。5、工程保险费按工程费用的0.26估算。6、项目开办费按320万元估算。7、办公及生活用具购置费按30万元估算154、。8.7.2预备费用本项目固定资产投资中预备费用为3149.1万元，其中基本预备费3149.1万元，按固定资产投资第一部分费用的8估算；涨价预备费根据国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算“价差预备费”管理有关问题的通知(计投资19991340号)的规定，自l999年9月20日起，基本建设大中型项目的投资价格指数按零计算，涨价预备费率取0。8.7.3建设期利息项目建设期为3年，当年借款平均按年中投入计算。开发的土地按第二年起销售估算，因此根据国家的有关规定，第一年借款利息在第二年起计入成本。根据中国人民银行的规定，五年上以上长期贷款利率为6.21，本项目长期投资借款共计55000.0万元。建155、设期投资长期借款利息为1707.8万元。8.8流动资金项目的流动资金暂按100.0万元估算。8.9投资总额8.9.1项目总投资项目总投资包括固定资产投资总额与铺底流动资金，本项目总投资为97264.5万元，其中固定资产投资95526.7万元，建设期利息1707.8万元，铺底流动资金30.0万元。本项目固定资产投资总额构成见附表1。8.9.2项目总资金项目总资金包括固定资产投资总额与流动资金。本项目总资金97334.5万元，其中固定资产投资总额97234.5万元、流动资金100万元。8.10资金筹措8.10.1固定资产投资本项目固定资产投资总额97234.5万元，其中项目单位资本金42234.5156、万元，拟申请国家开发银行贷款55000万元。资本金与银行贷款各年投入情况详见下表：序号项目第一年第二年第三年小计1资本金9210.618900.114123.842234.52国家开发银行贷款25000150001500055000合计（万元）34210.633900.129123.897234.58.10.2流动资金本项目流动资金为100万元，其中由项目资本金解决30万元，拟申请银行贷款70万元。8.10.3项目资本金本项目资本金42264.5万元，占项目总投资的43.5。8.11资金使用计划8.11.1固定资产投资根据分项工程实施计划，固定资产投资分年使用情况如下表：序号项目第一年第二年第157、三年小计1投资额（万元）34210.633900.129123.897234.52投资比例3535301008.11.2流动资金项目流动资金100万元在项目计算期的第二年全部投入。第9章 财务分析 9.1土地转让收入土地转让收入是本项目的主要收入来源。通过土地开发，使毛地转化为可转让的工业和住宅用地。本项目总开发面积为4026亩，形成可转让面积2750亩，转化率为69.2，其中2000亩为工业用地，450亩为住宅用地，300亩为园区商业配套用地。各种性质用地的可转让面积及比例见下表：分类工业住宅配套合计可转让面积（亩）20004503002750比例（）72.716.410.9100根据园区开158、发计划，项目当年发的可转让土地除公共配套用地外，其他性质的用地将在第2年起分6年逐年按40、20、15、10、10、5的速度转让，项目计算期内的土地可转让面积预测见下表：序号项目第2年第3年第4年第5年第6年第7年1工业800.0 400.0 300.0 200.0 200.0 100.0 2住宅180.0 90.0 67.5 45.0 45.0 22.5 根据目前园区提供的周边工业用地和住宅用地的价格信息，工业用地的价格在30万元/亩左右，住宅用地价格在120万元/亩左右。由于部分工业用地已经达成转让协议，协议价格较低，因此第一批土地转让平均价格较低，工业用地约12.1万元/亩，住宅用地价格159、在120万元/亩。从项目第三年起工业用地按30万元/亩出让，住宅用地价格按120万元/亩出让。各种性质的用地的转让价格见下表：序号项目第2年第3年第4年第5年第6年第7年1工业（万元）12.130.030.030.030.030.02住宅（万元）120.0120.0120.0120.0120.0120.09.2营业税金及附加根据中华人民共和国营业税暂行条例规定，本项目的营业税税率为5，项目计算期内，共需缴纳营业税6141.1万元。根据1985年国务院发布的城市维扩建设税暂行条例规定，本项目产品的城乡维护建设税按应交营业税的7计缴，项目计算期内，共需缴纳429.9万元。根据当地的规定，教育费附加160、按应交营业税约4计算，项目计算期内，共需缴纳教育费附加245.6万元。营业收入和营业税金估算详见附表5。9.3总成本费用本项目建设完成后由园区市政公用服务部门负责运行管理，项目法人在经营期内的总成本费用包括工资福利费、其他管理费用、营业费用、财务费用以及土地转让时所结转的土地开发成本。总成本费用估算依据企业财务通则、企业会计准则、建设项目经济评价方法与参数(第二版)及当地的有关规定进行。公司定员为20人、年人均工资及福利费为28000元，年工资总额为56.0万元。其他管理费用按每年500万元估算。招商费用按每年300万元估算。财务费用由长期借款利息和流动资金借款利息两部分组成。固定资产投资借款161、按年初贷款余额全年计息，利率按6.21计；流动资金借款利率按5.85计。本项目用于土地开发的固定资产投资为97234.5万元，形成可转让土地2750亩，土地开发单位成本为35.4万元亩。当土地转让时，同时结转相应的开发成本。总成本费用估算详见附表4。第10章 经济评价10.1项目盈利能力分析本项目暂不考虑所得税和提取盈余公积金和公益金。反映项目盈利能力的指标为全部投资的内部收益率、投资回收期和财务净现值。全部投资现金流量表是以假设本项目建设所需的全部资金均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力。本项目全部投资盈利能力分析详见下表：序号指标名称单位数值备注1财务内部收益率5.92投资回162、收期年11.63财务净现值万元-481.2Ic6.21财务现金流量详见附表7。10.2贷款偿还能力分析1、项目贷款偿还能力分析本项目长期借款采用约定比例方法偿还。暂定项目贷款的宽限期为1年，从计算期第2年起至第11年分10年，各年依次按贷款本金的10偿还，利息根据国家会计政策的规定，分别计入固定资产或成本费用。本项目计算期内可用于还款的资金来源为91414.4万元。本项目固定资产投资长期借款本金55000万元，借款占可用于还款资金的60.2。项目固定资产投资借款有可靠的保证。还款情况详见附表8。2、借款担保园区管委会授权国土局办理园区土地出让收益作为向银行贷款质押担保并开设资金专户，接受贷款行163、监督。10.3不确定性分析考虑到项目实施过程中的一些不确定因素，对影响项目财务效益的两种因素(土地转让收入和固定资产投资)进行敏感性分析，具体结果见下表：调整项目变化因素财务内部收益率净现值（万元）投资回收期（静态）基本方案5.9%-481.211.6年固定资产投资+53.3%-4733.1-固定资产投资-58.8%3770.06.9年项目经营成本+105.8%-774.011.6年项目经营成本-106.0%-187.011.6年可见，本项目对固定资产投资的变化比较敏感，当固定资产投资增加5时项目的财务内部收益率降为7.5，净现值为1772.0万元，财务状况稍差。因此，项目单位降低各项投资成本164、，合理控制固定资产投资的规模，就显得非常重要。10.4财务评价1、财务评价指标表明，本项目实施后在达到预期投入产出效果的情况下，项目的全部投资财务内部收益率为5.9，财务净现值大于零(ic6.21)，投资回收期为11.6年。2、该项目在项目计算期的第211年分10年偿还借款本金55000万元，偿还借款资金有保障。3、该项目在财务上可行，可稳定收回投资并偿还长期贷款本息，有较好的经济效益和社会效益。项目财务经济指标见下表：序号指标名称单位指标值备注1项目总投资万元97264.51.1固定资产投资万元97234.51.2铺底流动资金万元302项目总资金万元97334.5其中：流动资金万元1003资165、金筹措万元97264.53.1资本金万元42264.5比例%43.53.2银行贷款万元55070其中：流动资金万元704总营业收入万元122822.85总营业税金及附加万元6816.76总成本费用万元121826.27全投资内部收益率5.98全投资财务净现值万元-481.2Ic6.219全投资回收期年11.6含建设期第11章 社会效益分析软件产业是我国面向21世纪生存发展的战略性产业。软件产业发展的意义不仅仅在于产业自身有多少产值，更重要的是它具有最广泛的渗透性和增值性，能够为传统产业的改造、国家经济结构的调整，乃至经济发展、社会进步、百姓生活水平的提高、全面建设小康社会起到深远的推动作用。x166、x软件产业基地建设是落实科学发展观、转变经济增长方式、调整产业结构、加快xx软件产业发展的重要举措。11.1利于软件产业集聚目前，xx软件企业相对分散，xx软件产业基地的建设为xx软件企业提供了一个集中发展区域。入驻基地的研发中心将以组团的形式在基地绿地中自由疏散分布，孵化大楼、软件学院、公共技术中心、中介服务中心、人才培训中心等公共配套服务区则以街区的形式排列。xx软件产业基地以全国一流软件产业基地为规划起点，依地形地势规划建设，营造高品位的视觉效果。力争通过2至3年建设，迅速形成具有强大吸引力的软件新区。xx软件产业基地的建设正像磁铁一样吸引着国内外软件“大腕”来宁发展。11.2利于软件人167、才培育根据xx市软件产业的总体规划，到2010年全市软件产值将达到800亿规模，按人均30万的产出比，则必须配备至少15万20万的软件人才。根据统计资料显示，xx现有软件人员只有3万人，总量严重不足。xx软件产业基地将建立多形式、多层次的软件技术培训基地，逐步完善高级软件技术人才、高级软件管理人才、软件程序员培训三个层次的软件教育培训体系，为xx软件业的发展提供智力支持。11.3增加财政收入加快软件产业发展，是xx实现经济增长方式转变，建设资源节约型城市的主要方面。xx的软件产业在去年突破百亿元大关后，正在一个新的起点上实现更快发展。xx软件产业基地是未来xx软件产业发展的重点。据预测，到20168、10年，xx软件产业基地入驻企业达到500家，其中规模企业有80家；软件研发和生产用房70万平方米、软件从业人员5万人。2010年软件产值总销售收入约200亿元，出口创汇2.5亿美元。xx软件产业基地的建设，在带动xx软件产业迅速发展的同时，也将大幅增加国家和地方政府的财政收入。第12章 风险分析本项目在区位和人才等方面都有一定优势，但在实施本项目的过程中，仍然存在一定的困难和风险，需要慎重对待。这些风险主要在于：12.1经营风险及对策1、经营风险分析项目公司设立以来，主要从事基地的成片土地开发和基础设施建设，将为基地初步具备良好的投资环境做出重要贡献，为一批高科技产业相继进区投产创造了有利条169、件。基地目前处于起步阶段，开发范围还将不断扩大。土地的成片建设开发及基础设施业务涉及的工作较多，由此可能带来项目公司在经营方面的经验、专业知识、专业人才及管理控制方面的不足和困难。2、经营风险对策项目公司要继续保持与各股东之间的良好合作关系，尽可能在委托协议中明确双方的责、权、利、维护公司的利益，避免在工程实施过程中发生不必要的分歧，同时要严格进行项目管理、努力做到保质保量按时交工。多渠道、多形式地吸引人才，建立自己的专业管理队伍，降低经营风险，充分发挥高新技术产业基地在人才、政策、设施、环境等方面为优势，建立灵活的经营机制和内部激励机制，以机制的创新抵御经营风险。12.2政策风险及对策1、政170、策风险分析国家政策鼓励发展软件园区，但对园区实行的优惠政策，如税务减免政策、区内产品进出口政策等，随着改革开放的不断深入将会有所调整，优惠政策的“优惠”程度将有所降低、这可能对园区的招商引资产生影响，最终影响土地出让速度。项目公司在开发建设园区的过程中，客观上离不开政府的政策支持，这些支持仍是项目公司今后稳定、快速发展所需要的。我国已加入WTO，政府各部门都在对照WTO的承诺，对现有政策法规进行整理，调整结果必将对园区产生一定程度的影响。2、政策风险对策项目公司将通过坚持决策程序化、管理科学化、业务多元化的展方针、依靠增强自身实力来降低政策变化常来的风险。规定重大项目在充分研究论证的基础上进行171、讨论，减少决策失误；项目实施过程制定切实可行的方案，并强化管理、严格控制支出和成本；经营业务向多元化发展，主要是逐步形成以市政基础设施建设和土地成片开发并重的格局、同时扩大在高新技术产业的投资，形成多个利润来源。加强信息收集工作、不断根据新政策法规调整公司的位置和发展战略。只要公司坚持规范动作、科学管理、灵活经营，不断增强自身实力，政策因素的影响就能大大降低。12.3市场风险及对策1、市场风险分析项目公司对园区的开发建设，依赖于园区招商引资的规模。周边城市及国内外园区的激烈竞争、市场分割等因素会对项目公司的业务带来一定影响。项目公司对基地内基础设施及土地成片开发规模、是建立在进区客户意向(预约172、)的基础上确定的，土地市场需求存在不确定因素。项目公司从事基地内土地成片开发业务，开发的土地能否按合理的价格及时出让是能否得到较好回报的关键。投资及时回笼才能推动业务的连续开展，否则将影响到公司经营的稳定性，影响滚动开发战略的顺利实施。2、市场风险对策公司在从事土地开发业务中，一是要统筹安排、严格监管，开源节流。减少开发成本，以提高市场竞争能力；二是要加强客户管理，将有意向进区的企业纳入客户管理，对这些意向性准客户进行跟踪服务，传递园区最新的环境和政策变化、并及时了解客户的投资计划和对投资环境的要求，减少意向性准客户的“走失”，三是对承建的委托开发项目，以协议或合同形式规定好开发收入，从而确保173、项目公司的投资及时回收。12.4行业风险及对策1、行业风险分析设立软件园区是我国实行改革开放以来，为方便开展国际经济技术交流，吸收国际资本、技术和先进管理经验而兴起的新事物，因此从事园区的投资、开发及经营业务在我国则是一个新兴行业。与其他行业一样，园区土地开发业存在行业风险。园区建设存在着与其它园区的竞争及市场分割等制约因素，行业内部竞争对作为开发方的项目公司将产生直接影响。基地内土地资源有限，从长远来看对项目公司长期稳定地发展产生一定的制约因素。基地的建设和发展与国家宏观经济环境、经济周期关系较大、这可能导致项目公司的收入不稳定。2、行业风险对策项目公司除了努力增强自身实力、降低宏观经济变化可能带来的风险外，对行业内部竞争造成的风险，项目公司一方面将配合软件基地加强宣传，突出基地管理科学、服务优质的良好的投资环境，扩大基地在境内外投资者中的影响，提高竞争能力；另一方面继续扎实做好基地的各项开发建设工作，近一步完善投资条件，吸引更多的境内外投资者前来投资。