1、山东新建现代化老年公寓服务中心容纳700人项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月山东新建现代化老年公寓服务中心容纳700人项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 项目概要81.1项目名称81.2项目建设单位81.3项目性质81.4项目建设地点81.5项目建2、设内容81.6投资估算及资金筹措101.7项目效益101.8编制依据及范围111.8.1编制依据111.8.2研究范围11第二章 项目背景及必要性132.1项目背景132.1.1国家政策13我国及*省老龄人口现状142.1.3*市老龄人口现状162.2项目建设的必要性171、老年服务机构符合老年人的生理、心理特点172、“四二一”的供养关系将有效刺激老年服务业市场需求的增长183、项目的建设是解决项目区老龄人口服务的社会需要18第三章 建设条件与场址选择193.1项目区概况19地理位置193.1.2区位交通193.1.3自然条件193.1.4资源条件213.1.5*技术产业开发区213.2场址3、选择22场址选择原则22项目选址23第四章 项目建设原则、宗旨244.1项目建设的原则244.2项目建设的宗旨241、宗旨242、市场定位25第五章 工程建设方案265.1建设规模和内容265.2工程设计方案27建筑设计原则271、设计原则272、设计要点28设计特点305.2.3土建工程321、在建设场地的选择和总平面设计时应考虑以下几点：322、建筑电气系统334、建筑设计345、建筑设备与室内设施396、室内环境421、总体布局452、亭的选择、设计453、回廊的设计464、其它附属设施465.3公用工程47给排水工程471、给水系统472、排水部分473、消火栓给水部分48电气系统484、2、老年公寓中康复用房和卫生间做局部等电位联结。487、起居室、卧室内的插座位置设置高度宜为0.60m。499、卧室、起居室、活动室设置有线电视终端插座。49防雷和接地装置491、外部防雷措施492、内部防雷措施50消防系统511、设计依据512、消防设计51弱电系统52道路521、平、纵面设计522、横断面设计方案533、路面结构53绿化53环卫系统53第六章 环境保护及安全、卫生556.1设计依据556.2环境影响分析55建设期环境影响及采取措施551、建设期环境影响552、采取措施56运营期环境影响及采取措施571、废气治理措施及影响分析572、废水治理措施及影响分析573、噪声治理措施5、及影响分析574、固体废物治理措施及影响分析576.3环境影响评价结论586.4安全措施586.5卫生措施58第七章 项目管理和进度安排597.1组织机构597.2组织管理内容和责任597.2.1行政管理597.2.2财务管理597.2.3合同管理607.2.4材料管理607.2.5资料管理607.3劳动定员607.4实施进度安排61第八章 节能节水628.1节能方案621、节能方针622、节能方案的技术要求623、设计原则624、节能措施638.2节水方案661、节水原则与要求662、节水措施668.3主要能耗指标67第九章 老年公寓经营管理689.1入住条件689.2入住手续683、凡入住6、老人必须到县级以上医院进行入住前体检。699.3护理级别691、一般护理692、半护理693、全护理694、特级护理70第十章 投资估算与资金筹措7110.1估算依据7110.2投资构成及估算参数7110.2.1工程费用7110.2.2工程建设其他费用7310.2.3工程建设预备费7310.3投资估算与资金筹措73第十一章 工程招标方案7511.1招标依据及原则7511.1.1工作依据7511.1.2工作原则7611.2招标组织管理与方式7611.2.1组织管理7611.2.2招标范围7611.2.3招标方式7611.3招标基本情况表7711.4其它招标要求77第十二章 效益分析7812.1经7、济效益7812.1.1成本估算7812.1.2收入及利润估算7912.1.3效益指标分析79盈亏平衡分析80财务评价结论8012.2社会效益80第十三章 结论及建议8113.1结论8113.2建议81第一章 项目概要1.1项目名称*区*老年公寓（服务中心）项目1.2项目建设单位*公司1.3项目性质新 建1.4项目建设地点1.5项目建设内容为大力弘扬中华民族敬老、养老、助老的传统美德，发展老年服务业，使*市*区广大老年人以健康、科学、文明的生活方式安享晚年。项目按照先进理念在*市*区新建一座能容纳700名老年人入住的现代化的老年公寓（服务中心）。公寓规划占地100亩，总建筑面积15000平方米，8、院内建健身操场若干个，院内设计为园林式，集休闲、娱乐、康复、保健为一体的综合型养老服务设施，具体建设内容如下：1、公寓楼：建筑面积10000平方米，六层，分两个档次，其中：（1）一室一厅一厨一卫，200张床位；（2）一室一厨一卫，500张床位。房间内设施齐全，有卫生间，中央热水系统，空调，有线电视，生活设备齐全。2、食堂后勤区及浴池：建筑面积1000平方米，三层，一次可容纳400人就餐。3、健身楼：建筑面积1000平方米，二层，内设健身房、乒乓球室、棋牌室等，一次可满足300人健身、娱乐需求。4、学习楼：建筑面积500平方米，三层，一次满足300人需求。5、康复保健中心：建筑面积1000平方米9、，二层，可满足100人康复需求，并配备必要的康复器械。6、办公楼：建筑面积1000平方米，三层。7、值班室、配电房等辅助用房：建筑面积500平方米，单层。配套道路、绿化、停车场、室外活动设施（门球场、钓鱼场、种植场等）、垃圾收集站等附属工程。8、公寓建立热线咨询电话，实行信息网络管理，建立老人健康档案，开展的综合服务项目有：（1）老年康复保健；（2）健身中心；（3）老年康乐中心；（4）书报阅览室；（5）常见病、慢性病预防；（6）健康教育；（7）老年大学；（8）家庭护理；（9）信息、法律咨询。1.6投资估算及资金筹措项目计划总投资5600.00万元，全部为建设投资，其中工程费用3830.57万元10、，工程建设其他费用1354.63万元，预备费414.80万元。项目所需资金计划全部由由项目单位自筹。1.7项目效益项目建成后，为*市*区老人们提供了一个适合老人活动的综合场所，满足了老年人对居住环境、活动设施、精神生活和康复保障等方面需要，其经济效益和社会效益显著。项目建成后，可常年入住700名老人，设施齐全、管理完善、服务满意、环境优美的老年公寓。老年公寓多功能全开放，集福利、寄养、休闲于一体。通过完善养老和相关人服务的功能，提高社会化养老水平，推动老龄事业的快速发展，立足*市*区等周边地区老年人需求，为老年人实现“老有所乐、老有所养、老有所为、老有所医”等创造平台，全面提高和改善老年人的生11、活水平和质量。同时为辖区内失地农民提供就业岗位需要，直接吸纳就业人数60名，缓解了当地就业压力。项目建成后，按每人1000元/月计算，年收入为840.00万元；项目内部收益率5.91%，净现值409.39万元，总投资收益率5.79%，投资回收期12.97年（含建设期），盈亏平衡点39.90%。1.8编制依据及范围1.8.1编制依据1、中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定；2、中国老龄事业发展“十一五”规划纲要；3、转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国务院办公厅 国办发20066号）；4、中华人民共和国老年人权益保障法5、中华人民共和国国家标准老年人居住建12、筑设计标准；6、中华人民共和国建设部老年人建筑设计规范；7、*省人民政府关于印发*省老龄事业发展“十一五”规划的通知（鲁政办发2006115号）；8、*省20082020年人口老龄化状况与对策研究；9、*市人民政府办公室关于印发*市老龄事业发展“十一五”规划的通知（枣政办发200712号）；10、*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；11、*统计年鉴2009；12、项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。1.8.2研究范围1、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；2、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；13、3、对公用工程和辅助设施进行研究；4、对节能、节水、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；5、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；6、提出可行性研究结论和建议。第二章 项目背景及必要性2.1项目背景2.1.1国家政策中国老龄事业发展“十一五”规划纲要（2006-2010）指出：加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段；初步建立适应社会主义市场经济要求、体现城乡不同特点的城市和农村养老保障体系；建立老年人管理与服务体系，进一步丰富老年人的精14、神文化生活，加强思想政治工作，切实维护老年人的合法权益。建立老龄事业的正常投入机制。健全老龄工作体系。中国老龄事业发展“十一五”规划，四大任务凸显规划总体目标：1、继续建立健全老龄政策法规体系。中国已经先后出台了老年人权益保障法、中共中央国务院关于加强老龄工作的决定、中国老龄工作发展纲要、中国老龄事业发展“十五”计划纲要、中国老龄事业发展“十一五”规划等政策法规。“十一五”期间应在现有基础上，继续加大老龄政策研究力度，丰富完善老龄政策法规体系。2、不断健全和完善老年社会保障体系。由于中国经济还不发达，社会保障体系还不完备，还存在很多需要解决的问题。因此，规划特意提出要建立健全广泛覆盖、持续发展15、，与经济社会相适应，与其他保障制度相衔接的老年社会保障体系，这与中国经济社会协调发展的目标是一致的，其最终目的是要切实解决老年人“养”和“医”的问题。3、加快构建养老服务体系。规划明确提出要加快养老服务业的发展，努力构建以居家养老为基础、社区照顾为依托、机构养老为补充的养老服务体系，是落实科学发展观的具体举措，符合广大老年人利益。 4、努力丰富老年人精神文化生活。规划把发展老年文化教育事业摆在重要位置，强调要加强老龄事业基础建设，提出要努力增加资金投入，加强老年文化场所和设施建设。要在大中城市逐步建立设施完备、功能齐全的综合性老年活动中心，在县（市、区）建立老年文化活动中心，乡（镇）、街道设立16、老年活动站（点），基层村居开设老年活动室。中华人民共和国老年人权益保障法中明确规定：国家鼓励、扶持社会组织或个人兴办老年福利院、养老院、护理院、老年公寓、老年康复中心和老年文化体育活动场所等设施。地方各级人民政府应当根据当地经济发展水平，逐步增加对老年福利事业的投入，兴办老年福利设施。同时要在政策上鼓励社会各界积极参与，实行社会事业社会办的方针，多渠道、多形式地发展老年人事业。我国及*省老龄人口现状截至2005年底，我国总人口为13.0756亿人，其中65岁及以上老龄人口已达到1.0045亿人，占总人口的7.69%。老龄化加速已成为我国人口工作面临的主要问题之一。“十一五”期间，我国人口老龄化17、速度将进一步加快，到2010年，60岁以上老年人口将达到1.74亿，约占总人口的12.78%，年均增长537万人。我国人口老龄化具有增长速度加快、数量增大、高龄化更加显著、农村老龄问题突出、城乡和地区之间老龄化程度差异扩大等特点。养老保障问题更加突出，劳动年龄人口对老年人赡养负担加重，社区照料服务需求迅速增加，解决老龄问题的社会压力显著加大，特别是我国第一次生育高峰的人口将陆续进入老年，他们的物质文化生活需求更趋多样化，对经济社会的全面协调发展带来的影响将会更加深刻。*省人口老龄化正进入快速增长期，对经济社会发展提出了重大挑战。一是人口老龄化快速发展。截至2008年底，*省老年人口总量133718、.28万，老年人口数居全国第一，并以每年4.27%速度增加，递增率是总人口增长率的8.4倍。据预测，2020年*省老年人口将达2208万人，80岁以上老人将达362万人，老龄人口占全省人口比重将由14.20%上升到22.33%，老龄工作形势十分严峻。二是人口红利期将提前结束。据预测，到2020年，*省16-59岁的劳动适龄人口，将由2008年的6539.1万人下降到6079.5万人。2027年，社会总抚养比将比全国提前5年达到50%，*省将由“人口红利期”转入“人口负债期”，劳动力供给由富足转为稀缺，劳动力成本将逐步升高。三是家庭养老功能不断弱化。家庭养老的经济负担和生活照料负担加重，将越来越19、多地依赖社会养老。四是社会机构养老需求急剧增大。据预测，2013年前入住养老机构的老年人约74.11万人，是2008年*省总养老床位29万张的2.56倍。五是医疗服务压力大增。据统计，全省目前患有老年病的老年人1085万人左右，有33万老年人基本生活不能完全自理。老年人口比重每增长1%，医院床位数需要增加2.15万张，医生数量需要增加1.18万人，卫生费用需要增加2.24亿元。六是对就业及社会保障、公共服务设施和文化建设提出了更高的要求。预计到2020年仅老年服务护理人员就需要644.58万人，在创造大量就业岗位的同时，对社会保障体系和公共服务设施建设及精神文化产品的需求进一步加大。由此可见*20、省人口老龄化问题的严重性，人口老龄化的速度过快与经济发展水平的相对滞后产生了巨大的矛盾。2.1.3*市老龄人口现状人口老龄化已成为*市经济社会发展的一个重大社会问题。2005年底，全市60岁以上老年人口已达到39.3万人，占全市总人口的10.71%；65岁以上老年人口已达到26.3万人，占全市总人口的7%。其中，80岁以上老年人口为4.76万人，占老年总人口的12%，高龄化趋势比较明显。据预测，*市已进入老年人口急剧增长期，老年人口将以每年3的速度递加，“十一五”末将达到近45万人，占全市总人口的12%以上。大力提高社会、个人应对人口老龄化的能力，是促进经济社会健康协调发展的战略性措施。加快老21、龄事业发展，解决人口老龄化带来的诸多问题和矛盾，是践行“三个代表”重要思想、落实科学发展观和立党为公、执政为民的内在要求，对于促进“三个文明”建设、构建和谐社会、实现全面建设小康社会的宏伟目标具有重大意义。2.2项目建设的必要性人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、康复保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老22、设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点。在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现弱化，解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。本着敬老爱老的精神，以爱心照顾老人，诚意为老年人提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园，是大部分老年人的心愿。1、老年服务机构符合老年人的生理、心理特点人一旦进入老年阶段，身体免疫功能和心理感觉特征都会出现相应的变化，滞留在家的时间比以前有所增加，对家庭的依恋和亲情关爱，对社会和邻里的交往需求，对安定感的需求（23、怀旧心理）和安全感的需求更加强烈。而老年公寓具有的优点可以化解以上诉求。一是有利于老年人身体健康和保养；二是可为儿女减轻家庭负担，提高社会经济效率；三是解决老年人心理上的孤独感；四是服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高；五是老人仍拥有自己的居所，有一种归属感。2、“四二一”的供养关系将有效刺激老年服务业市场需求的增长随着*市各项事业蓬勃发展，经济持续走强，就业机会不断增加，作为“四二一”的供养关系中的中间代，因事业、家庭等压力过大，无法抽出时间照顾年老的父母，老年人得不到合理赡养的现象日益突出，独居老人和空巢老人数量上升，有些迫不得已将父母送到一些公办或民营老年公寓看护。如果这个问题没24、有得到妥善解决，必将给*市全面建设小康社会带来不利影响。而解决这一问题，就必须大力兴建养老服务基本设施，使更多的老年人能够住进养老服务机构，减轻中间代的压力。3、项目的建设是解决项目区老龄人口服务的社会需要近年来，*市老年社会福利事业得以巩固并有所发展，但是从总的情况来看，老年社会福利事业仍存在服务对象单一，服务项目简单的问题。因此，建设集“供养、休闲、娱乐、康复、保健”为一体的老年人养老服务设施，是十分必要的。第三章 建设条件与场址选择3.1项目区概况地理位置*市位于*省南部，地跨东经11648-11749，北纬3427-3519。东与临沂市平邑县、费县和苍山县接壤，南与江苏省铜山县、邳州市25、为邻，西、北两面分别与济宁市微山县和邹城市毗连。东西宽56公里，南北长96公里，总面积0.46万平方公里，占全省总面积的2.9%。3.1.2区位交通*市为*省南大门。处于北京、上海两城市的中间位置，紧邻徐州市，为淮海经济区的中心位置，是东部沿海和西部内陆的过渡带。*市水陆空交通便利，有“黄金水道”之称的京杭大运河在南部穿过，毗邻青岛、日照、岚山、连云港等沿海港口。西靠京沪铁路，东临京沪高速公路，京福高速、206国道、京沪高速铁路纵贯南北，距济南、青岛、徐州三大机场分别需要2.5小时、3.5小时和不足40分钟的车程，交通航运网络四通八达。3.1.3自然条件1、地形地貌及地质、水文*市地处鲁中南低26、山丘陵南部地区，属于黄淮冲击平原的一部分。地势呈东高西低，北高南低，由东北向西南倾伏状。东北部为群山丘陵区，外围是海拔100米至150米的滕、薛、枣山前剥蚀平原。平原南，从峄城区东部边界至薛城东，为东西走向的带状丘陵地。再向南，为海拔在100米上下的山前剥蚀平原。西部濒湖地带及南部沿运河地区为海拔30至40米的沿湖洼地和交接洼地。最南部为一小片丘陵。土壤分为棕壤、褐土、潮土、砂礓黑土和水稻土5个土类，80个土种。土壤总面积5213874亩，占全市总面积的79.59%。河流属淮河流域南四湖运河水系。区内地表水系发育，除韩庄运河、伊家河为南四湖的泄洪河道外，其它主要河道均发源于东北部山区，并且多为27、老年性季节河道。全市境内共有河道25条，其中主要河道13条，分别是韩庄运河峄城大沙河、十字河、陶沟河、薛城大沙河、城河、漷河、北沙河、界河、伊家河、周营沙河、运北支流和新沟河。2、气温降水*市的气候属暖温带季风性气候区。四季分明，季风明显，雨热同季。因爱黄海气候的影响，东风较多，但大陆海洋性气候不够典型。全区年日照平均为2226.4小时，以4、5月份日照时数最多，月平均可达216.5小时。全区冬季最长，夏季次之，春季略长于秋季，具有冷热持续较长的特点。历年平均温度14.5，全区降水较为充沛，年平均降水量872.9毫米。其中，夏季占年降水量的64%，秋季占16.7%，冬季占4.1%，春季占14.28、5%。3.1.4资源条件土地资源：*市土地总面积456.48千公顷。其中，农用地335.97千公顷、占总面积的73.6%；建设用地74千公顷、占总面积的16.2%；未利用土地46.35公顷、占总面积的10.2%。矿产资源：*市境内已探明地下矿藏36种，即：煤、铁、铜、铝、金、银、锶(天青石)、石膏、萤石、水泥原料灰岩等。现已开采利用16种，其中煤、石灰岩、石膏是优势矿产，天青石是全省唯一的矿产地。已探明煤矿区98处，总资源储量19.78亿吨。探明铁矿资源储量4884.3万吨，探明铜矿矿石资源储量15.7万吨，探明铝土资源储量164.5万吨，探明石膏资源储量4.8亿吨。水资源：*地下水资源比较丰29、富，地下水天然资源量6.96亿立方米/年，多年平均地下水总补给量7.2亿立方米，地下水总补给模数15.83万立方米/平方公里。十里泉、清凉泉、金沙泉、荆泉是比较大的地下水源地。*自建国以来共建水库130座；岩马和马河两大水库，还能引蓄一部分客水供给本区；濒临南四湖之利，每年可引水1.6亿立方米。3.1.5*技术产业开发区*技术产业*区是*省政府以（90）鲁政函127号文件批准的省级*区，以鲁政字2003245号文件批复了新的规划区域；*区也是国家科委以（93）国科火字050号文件批准为重点联系的*区，是鲁南科技工业发展聚集地，也是*市新的政治、经济、文化中心。辖区总面积100平方公里，下辖兴仁30、兴城两个街道办事处，总人口10万人。省政府以鲁政字（2003）245号文件又批准了41平方公里的新规划区，在规划区内建设泰国工业园、台韩工业园、大学产业园、高科技产业孵化园、民营经济园、外商投资区等重点园区，突出发展精细化工、生物医药、IT产业、新材料及制造业，全面推进现代化生态型科技工业区建设。*区从2003年重新创业以来，发展势头迅猛，企业和新上项目呈现出规模大、设施全、质量好、科技含量高等特点，*技术产业优势、经济后发优势已经凸显。2009年实现技工贸收入336亿元，加上政府批准的区外园鲁南高科技化工园技工贸收入220亿元，共计556亿元。累计注册各类公司1100家，注册资本达49.731、亿元，挂省牌公司超过157家，企业集团发展到20家，入区工业企业超过300家，其中规模企业发展到139家。3.2场址选择场址选择原则老年公寓（服务中心）选址首要条件是要为老年人营造合适生活居住环境，要有恰到好处的地理位置，具有高质量的自然环境；另外，场址选择遵循如下原则：（1）必须有方便的交通条件以满足老年人就医、探亲、出游等各方面的需要；（2）场址生态环境良好，为老人创造良好的生活环境。（3）节约用地，不占良田，地形规整。（4）地势干燥，通风良好，便于排除雨水及生活污水。（5）水源可靠，水质良好，有可靠的电力供应。（6）环境安静，远离污染源。（7）远离易燃、易爆物品的生产和贮存区。项目选址*32、区*老年公寓（服务中心）占地100亩，现选址位于*区（祁连山路东侧、枣矿集团中心医院南侧、金牛岭公园北侧）。第四章 项目建设原则、宗旨4.1项目建设的原则以邓小平理论和“三个代表”的重要思想为指导，以提高老年人口的生活质量，实现经济和社会的可持续发展为宗旨发展老龄事业，并遵循以下原则：1、坚持老龄事业与国民经济和社会发展相适应。把老龄事业纳入可持续发展战略，增加老龄事业投入，使其与经济社会发展水平和老年人口增长相适应。把解决现实老龄问题和应对人口老龄化高峰的长远准备结合起来，统筹兼顾，协调发展。2、坚持家庭养老与社会养老相结合。完善社会养老保障制度，加快发展老年服务事业，同时继续鼓励和支持家庭33、养老，倡导个人的自我养老准备，走政府、社会、家庭和个人相结合的养老保障道路。3、坚持从物质和精神两方面提高老年人的生活质量。在保障老年人生活的同时，注意丰富老年人的精神文化生活，重视老年人的价值，发挥老年人的作用，引导老年人自立自强，积极向上。4.2项目建设的宗旨1、宗旨*区*老年公寓（服务中心）的宗旨是弘扬中华民族敬老养老的传统美德，承担政府职能，为辖区老人和社会各界提供颐养老人的理想场所，服务对象是孤寡重点优抚对象户、五保户、离退休职工和社会上一切缺乏照顾的老人，公寓可为入住老人提供膳食、住宿、康复保健、日常生活护理和文娱健身服务，建设亭、台、楼、阁、水榭、小桥、荷花池、鱼塘、假山等园林景34、观，使公寓区内春有花，夏有荫，秋有果，冬有青；成为老人颐养天年的“幸福之家”。基本实现了服务制度化，管理规范化，是老人们的修身养心调节性情，延年益寿，安度晚年的理想场所。2、市场定位首先价格要适当。其次，老年人住房有其特殊要求，一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、康复保健设施等，有专门的服务和医务人员。满足以上特殊要求，就能够达到市场定位的标准，既能将其与其他住宅市场区分开来，又能与开发同类市场的开发商区分开来，取得竞争优势。第五章 工程建设方案5.1建设规模和内容*区*老年公寓（服务中心）规划占地100亩，总建筑面积15000平方米35、，院内建健身操场若干个，院内设计为园林式，集休闲、娱乐、康复、保健为一体的综合型养老服务设施，具体建设内容如下：1、公寓楼：建筑面积10000平方米，六层，分两个档次，其中：（1）一室一厅一厨一卫，200张床位；（2）一室一厨一卫，500张床位。房间内设施齐全，有卫生间，中央热水系统，空调，有线电视，生活设备齐全。2、食堂后勤区及浴池：建筑面积1000平方米，三层，一次可容纳400人就餐。3、健身楼：建筑面积1000平方米，二层，内设健身房、乒乓球室、棋牌室等，一次可满足300人健身、娱乐需求。4、学习楼：建筑面积500平方米，三层，一次可满足300人需求。5、康复保健中心：建筑面积1000平36、方米，二层，可满足100人康复需求，并配备必要的康复器械。6、办公楼：建筑面积1000平方米，三层。7、值班室、配电房等辅助用房：建筑面积500平方米，单层。配套道路、绿化、停车场、室外活动设施（门球场、钓鱼场、种植场等）、垃圾收集站等附属工程。8、公寓建立热线咨询电话，实行信息网络管理，建立老人健康档案，开展的综合服务项目有：（1）老年康复保健；（2）健身中心；（3）老年康乐中心；（4）书报阅览室；（5）常见病、慢性病预防；（6）健康教育；（7）老年大学；（8）家庭护理；（9）信息、法律咨询。5.2工程设计方案建筑设计原则1、设计原则建筑布局应该功能分区明确，联系方便，并必须保证各用房具有良37、好的室内外环境。老年公寓超过四层应设置电梯。室内净高不低于2.6米。主要用房应直接天然采光，其采光窗洞口面积与房间地板面积之比不小于1：4。主要用房的楼地面除有专门要求外，其面层应用不起尘、易清洁、防滑的材料。设计老人住房时，从目的性、方案及实际设施上要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。因此，在老年住房的规划与设计上，我们应考虑对应老龄化的事项可概括如下：（1）从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人38、日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施。（2）尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。（3）从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征。（4）从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。2、设计要点老年人居住建筑的设计，要一切从老年人的居住生活行为特征出发，研究老年人的身体、心理特征和生活规律，进而对照家庭养老与社会养老形式，确定合适的设计原则与方针。（1）功能性设计中要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面高差，方便他们能自如地在住宅内移动。家具、器具、设备等都要设在便于老39、年人操作的位置，以采用简单的动作就能操作为原则。同时，要给护理人员留有活动空间，特别是浴室和厕所面积要大些。（2）安全性设计中要消除老年人住宅内的不安全隐患。地面材料要求必须防滑，消除地面高差，取消门坎，在厕所和浴室要安装扶手，门为推拉式为好，要选用易于识别的色彩和良好的照明。特别是在紧急和危险的情况下，要考虑老年人判别力、行动力减退的特殊性，安装报警装置，以方便、及时地自动发出警报，保证老年人能得到及时的救助。（3）健康性要保证老年人的居室、厕所、浴室、厨房易于清扫。由于老年人在室内时间较长，特别要考虑日照、通风、采光和换气条件，便于老年人活动。要保证老年人方便地使用卫生设施，应安装冬天洗浴40、时的加温设备。（4）私密性老年人普遍害怕孤单和寂寞。因此，在设计老年人住宅时，要不断为老年人创造社交机会，同时还应充分注意老年人生活的私密性。老年人和子女同住的住宅，保留了一些家庭共用的部分，同时还有老人独立使用的部分。这种“两代居”模式既保留了老年人的独立居住空间，又加强了相互联系，体现了年轻人对老人的关怀和照顾。另外一种共居的形式是邻居型，即由一个共同的户门分成两个相对独立的套型，这种住宅私密性更强。（5）可改造性老年人从自立自理期到需要照顾与护理期约为一、二十年的时间，期间，老年人生理机能逐步衰退。老人住宅应考虑到老年人的需求，进行潜伏设计，以便于改造。（6）周边环境和老年公寓服务老年公41、寓生活是保证老年人居住生活质量的首要条件。周边的环境建设对老年人特别重要，老年人特别喜欢有一个供休闲散步的绿色环境，有便于通达的道路和文化娱乐的设施，要便于老年人之间的交往，要能看到青年人和幼儿的身影和嬉戏，这可造就老年人的身心健康，安度晚年的气氛。设计特点1、将公益性事业与市场化运作相结合。在现代社会观念中，从商业角度谈关心人的需求并不是什么庸俗的表现，因为大多数人都要要依靠服务社会、获得回报而生存、立身于社会，爱心和利益并不矛盾，把对社会的贡献和商业成功最完美地结合起来当是从商者最高的境界。*区*老年公寓（服务中心）将公益性服务和市场相结合体现在以下三个层面：（1）老年人入住老年公寓，住、42、租住宅是市场化行为；入住后，老年公寓福利机构根据本老年公寓特点结合老年的特殊需求对护理院进行管理与服务，对入住的55岁以上的老人实行多项免费贴心服务，服务内容涵盖康复、文化、娱乐等。（2）*区*老年公寓（服务中心）从市场调研至建设，将完全是市场化运作的结果，老年公寓整体规划、设计、运营既充分考虑到老年人的利益，也考虑到企业持续经营的要求。这样，可以有效解决养老设施资金投入问题，并迅速回笼资金，使其滚动发展，成为配套齐全的项目。（3）走可持续发展的道路，该对外经营服务取得的利润可用以补给针对老年公寓老年居民提供免费服务的经费缺口，不脱离福利公益的色彩，同时可以极大地降低进入老年公寓居住的老年人的43、费用支出，这样就可以保障*区*老年公寓（服务中心）的持续经营和服务。2、将老年公寓开发与老年事业相结合。“*区*老年公寓（服务中心）”具有产品多样化、配套人性化、服务亲情化、福利公益化的无可比拟的老年公寓特色。（1）产品多样化。老年公寓结合*省省情及社会化养老需求的多样化，营造出“居住型公寓”和“医护型公寓”等多形式的养老产品，最大限度对全市乃至全省不同地区、不同经济水平、不同养老需求的家庭提供差异性的服务。具有产品多样化的市场优势。（2） 配套人性化。*区*老年公寓（服务中心）项目建成后，老年公寓内拥有保健康复中心、老年文化中心、健身娱乐中心等配套设施，推广老年文化和健康教育知识完善老年家政44、服务，提供陪护、护理、咨询等服务，全方面实现“老有所养、老有所医、老有所求、老有所学、老有所为”的社会目标。这些充分体现老年公寓对老年人生活的人性化的规划和安排，具有配套人性化的市场吸引力。（3）服务亲情化。对老人们来说，物质生活只是他们生活的一部分，而孤独和寂寞才是他们生活中所面临的最大问题。老年公寓将家庭养老与社会养老有机结合，为老人们提供一个温暖的家，让老人们聚在一起，让老人和家人们聚在一起，使老人走出孤独和寂寞；同时也有效解决现代家庭养老负担沉重，子女因工作忙碌而无法分身赡养老人的现实问题，体现了老年公寓亲情化的特点和优势。（4） 福利公益化。老年公寓福利机构对入住的55岁以上的老人实45、行多项免费贴心服务，提高老年公寓内老人的生活质量和生活品味，体现老年公寓从事福利型老龄事业的初衷。如设备配套齐全的护理服务中心随时为老人提供全方位服务与管理，免费为本老年公寓老人推荐、介绍小时工、保姆、家教等服务人员；娱乐中心内设图书室，老年人免费阅读免费参加护理院组织的讲座。3、将家庭化养老与社会化养老有机结合并融为一体；随着我国第一批独生子女的成长，将越来越多的出现“四位老人，一对夫妇、一个孩子”的“四二一”家庭结构，家庭的养老负担随着老龄化的加剧而加重，传统的家庭养老模式受到冲击，养老对社会的依赖程度将越来越大。“*区*老年公寓（服务中心）”将家庭养老与社会养老有机结合，可有效解决家庭养46、老负担沉重的现实问题。5.2.3土建工程1、在建设场地的选择和总平面设计时应考虑以下几点：（1）环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；（2）交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；（3）场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；（4）商业设施齐全，如超市、洗衣店、修理店、服装店、饮食店、银行，邮政及药房等应尽可能邻近并便于前往，使入居者对现实生活感到方便，对未来生活感到安心；（5）公共设施如图书馆、保健服务、文娱设施等也都要靠近；（6）场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出入的娱乐区；（747、）生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；（8）场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。（9）老人居室朝向应日照良好;（10）居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；（11）设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；2、建筑电气系统现代建筑物中，为满足生活和工作用电而安装的与建筑物本体结合在一起的各类电气设备。（1）变电和配电系统：建筑物内用电设备运行的允许电压（额定电压）出于用电安全大都低于380伏，但输电线路一般电压为10千伏、35千伏或以上。因此，独立的建筑物需设自备变压设备，并装设低压配电装置。这种变48、电、配电的设备和装置组成变电和配电系统。（2）动力设备系统：建筑物内有很多动力设备，这些设备及其供电线路、控制电器、保护继电器等，组成动力设备系统。（3）照明系统：包括电光源、灯具和照明线路。根据建筑物的不同用途，对电光源和灯具有不同的要求。照明线路应供电可靠、安全，电压稳定。（4）防雷和接地装置建筑防雷装置能将雷电引泄入地，使建筑物免遭雷击。另外，从安全考虑，建筑物内用电设备的不应带电的金属部分都需要接地，因此要有统一的接地装置。（5）弱电系统：主要用于传输信号。如电话系统、有线广播系统、消防监测系统、闭路监视系统，共用电视天线系统、对建筑物中各种设备进行统一管理和控制的计算机管理系统等。449、建筑设计（1）出入口老年公寓出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于1.50m1.50m的轮椅回旋面积。老年公寓出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。老年公寓出入口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1 /12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。 当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前可设升降平台。出入口顶部应设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。（2）过厅和走道老年公寓过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求：户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋50、用橱柜和椅凳的空间。户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。户室内通过式走道净宽不应小于1.20m。老年公寓，通过式走道净宽不宜小于1.80m。老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设40-50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0.35mm高的护墙板。（3）楼梯、坡道和电梯老年公寓，应设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应51、小于300mm，公共建筑不应小于320mm；踏面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1.50m，坡道长度不宜大于12m，坡度不宜大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ50的有关规定。并应符合下列要求：坡道转变时应设休息平台，休息平台净深度不得小于1.50m。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。楼梯与坡道两侧离地高0.90m和52、0.65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。（4）居室老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。老年公寓的起居室使用面积不小于14m2，卧室使用面积不宜小于10m2。矩形居室的短边净尺寸不宜小于3.00m。合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于6m2。矩型居室短边53、净尺寸不宜小于3.30m。（5）厨 房老年公寓应设独用厨房；老年公寓除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老年公寓除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于6.00m2，其最小短边净尺寸不应小于2.10m。老年公寓公用小厨房应分层或分组设置，每间使用面积宜为6.008.00m2。厨房操作台面高不宜小于0.750.80m台面宽度不应小于0.50m，台下净空高度不应小于0.60m，台下净空前后进深不应小于0.25m。厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为1.401.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。（6）卫生间老年54、公寓应设紧邻卧室的使用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于5.00m2。老年公寓应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室设紧邻的卫生间。老人疗养室、老人病房，宜设独用卫生间。老年人公共建筑的卫生间，宜临近休息厅，并应设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间应设一具立式小便器。独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不应大于0.40m。浴盆一端应设不小于0.30m宽度坐台。公用卫生间厕位间平面尺寸不宜小于1.20m2.00m，内设0.40m高的坐便器。 卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高0.55、70m的“L”形安全扶手或“”形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手。卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴室。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆或掀压式开关。卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。（7）阳 台老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1.50m。老人疗养室、老人病房宜设净深度不小于1.50m的阳台。阳台栏杆扶手高度不应小于1.10m，寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。顶层阳台应设雨篷。阳台板底或侧壁，应设可升降的晾晒衣物设施。供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度56、不应小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不应小于0.60m。（8）门 窗老年人建筑公用外门净宽不得小于1.10m。老年人住宅户门和内门(含厨房门、卫生间门、阳台门)通行净宽不得小于0.80m。起居室、卧室、疗养室、病房等门扇应采用可观察的门。窗扇宜镶用无色透明玻璃。开启窗口应设防蚊蝇纱窗。（9）室内装修老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。老年人居室不应采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。老年人出入和通行的厅室、走道地面，应选用平整防滑材料，并应符合下列要求：老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色57、显深色面料。老年人居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱。每人应有1.00m3以上的贮藏空间。5、建筑设备与室内设施（1）给水排水老年人居住建筑应设给水排水系统，给水排水系统设备选型应符合老年人使用要求。宜采用集中热水供应系统，集中热水供应系统出水温度宜为4050。 老年公寓应分套设置冷水表和热水表。 应选用节水型低噪声的卫生洁具和给排水配件、管材。 公用卫生间中，宜采用触摸式或感应式等形式的水嘴和便器冲洗装置。 （2）采暖、空调严寒地区和寒冷地区的老年人居住建筑应设集中采暖系统。夏热冬冷地区有条件时宜设集中采暖系统。 各种58、用房室内采暖计算温度不应低于下表的规定。 各种用房室内采暖计算温度表用房卧室起居室卫生间浴室厨房活动室餐厅医务用房行政用房门厅走廊楼梯间计算温度20 2025 16 20 20 20 18 18 16 散热器宜暗装。有条件时宜采用地板辐射采暖。 最热月平均室外气温高于和等于25地区的老年人居住建筑宜设空调降温设备，冷风不宜直接吹向人体。 （3）电 气 老年公寓电气系统应采用埋管暗敷，应每套设电度表和配电箱并设置短路保护和漏电保护装置。 老年人居住建筑中康复用房和卫生间应做局部等电位联结。 老年人居住建筑中宜采用带指示灯的宽板开关，长过道宜安装多点控制的照明开关，卧室宜采用多点控制照明开关，浴室59、厕所可采用延时开关。开关离地高度宜为1.10m。 在卧室至卫生间的过道，宜设置脚灯。卫生间洗面台、厨房操作台、洗涤池宜设局部照明。 公共部位应设人工照明，除电梯厅和应急照明外，均应采用节能自熄开关。 老年公寓的卧室，起居室内应设置不少于两组的二极、三极插座；厨房内对应吸油烟机、冰箱和燃气泄漏报警器位置设置插座；卫生间内应设置不少于一组的防溅型三极插座。其他老年人设施中宜每床位设置一个插座。公用卫生间、公用厨房应对应用电器具位置设置插座。起居室、卧室内的插座位置不应过低，设置高度宜为0.600.80m。 老年公寓应每套设置不少于一个电话终端出线口。其他老年人设施中宜每间卧室设一个电话终端出线口60、。 卧室、起居室、活动室应设置有线电视终端插座。 （4）燃 气 使用燃气的老年公寓每套的燃气用量，至少按一台双眼灶具计算。每套设燃气表。 厨房、公用厨房中燃气管应明装。 （5）安全报警 以燃气为燃料的厨房、公用厨房，应设燃气泄漏报警装置。宜采用户外报警式，将蜂鸣器安装在户门外或管理室等易被他人听到的部位。 居室、浴室、厕所应设紧急报警求助按钮，养老院、护理院等床头应设呼叫信号装置，呼叫信号直接送至管理室。有条件时，老年人住宅和老年人公寓中宜设生活节奏异常的感应装置。6、室内环境（1）采光 老年人居住建筑的主要用房应充分利用天然采光。 主要用房的采光窗洞口面积与该房间地面积之比，不宜小于下表的规61、定。 主要用房窗地比房间名称窗地比房间名称窗地比活动室1/4厨房、公用厨房1/7卧室、起居室、医务用房1/6楼梯间、公用卫生间、公用浴室1/10活动室必须光线充足，朝向和通风良好，并宜选择有两个采光方向的位置。（2）通 风 卧室、起居室、活动室、医务诊室、办公室等一般用房和走廊、楼梯间等应采用自然通风。 卫生间、公用浴室可采用机械通风；厨房和治疗室等应采用自然通风并设机械排风装置。 老年人住宅和老年人公寓的厨房、浴室、卫生间的门下部应设有效开口面积大于0.02m2的固定百叶或不小于30mm的缝隙。 （3）隔声 老年人居住建筑居室内的噪声级昼间不应大于50dB，夜间不应大于40dB，撞击声不应大62、于75dB。卧室、起居室内的分户墙、楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于45dB；楼板的计权标准撞击声压级应小于或等于75dB。卧室、起居室不应与电梯、热水炉等设备间及公用浴室等紧邻布置。 门窗、卫生洁具、换气装置等的选定与安装部位，应考虑减少噪声对卧室的影响。 （4）隔热、保温老年人居住建筑应保证室内基本的热环境质量，采取冬季保温和夏季隔热及节能措施。夏热冬冷地区老年人居住建筑应符合夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ1342001的有关规定。严寒和寒冷地区老年人居住建筑应符合民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26的有关规定。 老年人居住的卧室、起居室宜向阳布置，朝西外窗宜采取63、有效的遮阳措施。在必要时，屋顶和西向外墙应采取隔热措施。 （5）室内装修 老年人居住建筑的室内装修宜采用一次到位的设计方式，避免住户二次装修。 室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。室内通道墙面阳角宜做成圆角或切角，下部宜作0.35m高的防撞板。 室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。 老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。 老年人使用的卫生洁具宜选用白色。 养老院、护理院等应设老年人专用储藏室，人均面积0.60m2以64、上。卧室内应设每人分隔使用的壁柜，设置高度在1.50m以下。 各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。5.2.4景观绿化设计园林美是自然美、生活美、建筑美、绘图美、文学美的综合，是以自然美为特征，有了自然美，园林绿地才有生命力，特别是自然式园林更突出自然美。因此，园林绿地常借助各种造型艺术加强其艺术表现力。运用动静平衡原理，有机地结合地理地貌，充分利用山势地形，并结合亭、台、楼、阁的园林布局艺术，以水面为中心，盎然生机充盈着园区的每一寸空间，采用山石、假石、桩景、盆景、雕刻为主要景物，其中雕像的基座为自然式，雕像位置多配置于透视线集中的焦点。走进*区65、*老年公寓（服务中心）轻轻的把你融化，如水，如歌，如流动的诗篇。*区*老年公寓（服务中心）设计绿化率为35%。1、总体布局（1）园林绿地构图应先确定主题思想，即意在笔先，还必须与园林绿地的实用功能相统一，要根据园林绿地的性质、功能用途确定其设施与形式。（2）要根据工程技术、生物学要求和经济上的可能性进行构图。（3）按照功能进行分区、各区要各得其所，景色分区要各有特色，化整为零，园中有园，互相提携又要多样统一，即分隔又联系，避免杂乱无章。（4）各园都要有特点、有主题、有主景，要主次分明，主题突出，避免喧宾夺主。（5）要根据地形地貌特点，结合周围景色环境，巧于因借，做到“虽由人作，宛如天开”，避免66、矫揉造作。（6）要具有诗情画意，它是我国园林艺术的特点之一。诗和画，把现实风景中的自然美，提炼为艺术美，上升为诗情和画境。园林造景，要把这种艺术中的美，把诗性和画境搬回到现实中来。2、亭的选择、设计亭选择要考虑两方面的因素：亭是供人游息的，要能遮阳避雨，要有良好的观赏条件，因此，亭要建在观赏风景的地方；亭建成后，又成为园林风景的重要组成部分，所以亭的设计要和周围环境相协调，并且往往起到画龙点睛的作用。3、回廊的设计（1）从总体上应自由开朗的平面布局，活泼多变的体型 ，易于表达园林建筑的气氛和性格，使人感到新颖、舒畅。（2）廊是长形观景建筑物，因此考虑游览路线上的动观效果，成为主要因素，是廊设计67、成败关键。廊的各种组成，墙、门、洞等是根据廊外的各种自然景观，通过廊内游览观赏路线来布置安排的，以形成廊的对景、框景，空间的动与静、延伸与穿插，道路的曲折迂回。（3）廊从空间上分析，可以讲是“间”的重复，要充分注意这种特点，有规律的重复，有组织的变化，形成韵律、产生美感。（4）廊从立面上，应突出表现“虚实”的对比，从总体上说是以虚为主，这主要还是功能上的要求，廊作为休息赏景建筑，需要开阔的视野。廊又是景色的一部分，需要和自然空间互相延伸 ，融化于自然环境中。4、其它附属设施椅、凳、桌是为老年人歇足、赏景、游乐所用的，经常布置在小路边、池塘边、树荫下、建筑物附近等。要求风景好，可安静休息，夏能遮68、荫，冬能避风。椅、凳、桌的设计要求，概括说是坐靠舒适，造型美观，构造简单，使用牢固。色彩风格要与周围环境相协调，高度一般在30-45厘米。5.3公用工程给排水工程1、给水系统为了充分利用市政水压，确保安全及节省能源，大楼的给水采用市政给水和加压给水相结合的供水系统，由市政管网直接供水，在水泵房内生活给水泵，设置减压阀，保持各用水点静压不超过0.40MPa，另为保证生活供水水质，设计中采用不锈钢内胆玻璃钢水箱及在水箱间内生活出水管和水泵房生活给水泵吸水口均设置FYSX-型水箱水处理仪，进行二次消毒。2、排水部分（1）生活排水系统排水点和排水量道路边敷设有市政排水管渠，可供接口的市政排水检查井具体69、位置和井底标高等详细资料须待进一步落实。本建筑室外排水采用雨、污分流制。污水排放量按供水量（空调用水及绿化用水除外）的80%估计。生活排水系统卫生间排水拟采用室内外生活废水与粪便污水分流的系统，粪便污水经室外化粪池处理后与生活废水排入市政污水处理管网。（2）屋面雨水排放系统屋面雨水的雨水斗、排水管管径计算，按当地暴雨强度进行详细计算。3、消火栓给水部分（1）消防用水量室内消火栓用水量40L/S，延续时间2小时。室外消火栓用水量30L/S，延续时间2小时。自动喷水灭火系统用水量21.3L/S，延续时间1小时。（2）室外消火栓给水系统室外消防管网采用低压制，由市政供水管供水。本建筑室外设DN15070、环状供水管，100m左右设一室外地上式消火栓，以供消防车取水用。（3）室内消火栓给水系统室内消火栓用水量为40L/S，满足最不利点消火栓所需水泵扬程为120m，消防泵房内设消火栓系统用消防全自动气压供水设备一套。室内消火栓给水系统竖向两个分区：由高位水箱和加压泵直接供水；加设减压稳压阀将高位水箱和加压泵供水减压后供水，使各区的最底消火栓处的静水压力小于0.80MPa。采用减压稳压消火栓以保证消火栓口稳定的压力。电气系统1、老年公寓电气系统采用埋管暗敷，每套设电度表和配电箱并设置短路保护和漏电保护装置。2、老年公寓中康复用房和卫生间做局部等电位联结。3、老年公寓中采用带指示灯的宽板开关，长过道安71、装多点控制的照明开关，卧室采用多点控制照明开关，浴室、厕所采用延时开关。开关离地高度为1.10m。4、在卧室至卫生间的过道，设置脚灯。卫生间洗面台、厨房操作台、洗涤池设局部照明。5、公共部位设人工照明，除电梯厅和应急照明外，均采用节能自熄开关。6、老年公寓的卧室，起居室内设置两组二极、三极插座；厨房内对应吸油烟机、冰箱和燃气泄漏报警器位置设置插座；卫生间内设置一组防溅型三极插座。其他老年人设施中每床位设置一个插座。公用卫生间、公用厨房对应用电器具位置设置插座。7、起居室、卧室内的插座位置设置高度宜为0.60m。8、老年公寓每套设置一个电话终端出线口。其他老年人设施中每间卧室设一个电话终端出线口72、。9、卧室、起居室、活动室设置有线电视终端插座。防雷和接地装置1、外部防雷措施（1）依照建筑物防雷设计规范GB50057-2000将其划分为3类防雷建筑物的范畴之列，采用保护接地和防雷接地为同一接地体，利用建筑物结构基础内二根主筋相互焊通做接地体接地，电阻要求不大于1欧姆。（2）引下线：在工程施工时，预留出框架柱主钢筋（接地电阻R1欧姆），采用404mm热镀锌扁钢沿墙角垂直敷设，与避雷带焊搭接好。取筋点不少于4处，每个引下线隔1.52m用8#膨胀螺丝固定。（3）屋顶金属构件等电位连接。屋顶上所有电气线槽、外露的金属支架构件外壳、等采用12的镀锌圆钢或16mm多股铜导线就近与避雷带或避雷网连接起73、来，使整个建筑物形成一个良好的等电位体，从而避免建筑物内的设备遭受高电位反击。2、内部防雷措施（1）等电位连接及接地。等电位连接是将分开的导电装置各部分用等电位连接体或电涌保护器做等电位连接，使所有设备处于一个整体性的等电位系统之中，以减少建筑物金属构件与设备之间或由雷电流产生的电位差。各建筑物等电位连接：在各个机房离地面高30cm处，用303扁铜条敷设一圈环行接地母排。将防雷专用地线、交流工作接地、设备的保护地线、电源PE线、光纤加强芯、计算机逻辑地、金属门窗、天花吊顶、交换机柜、SPD地线等就近与接地母排连接好，接地线采用616多股铜导线，使所有没备形成一个环型等电位系统。（2）电源线路过74、电压防护。防雷器分级保护原理：IEC（同际电工委员会）定义了防雷的保护分区，根据保护分区的要求，需要在每个分区的交界处安装相应的防雷器，即第一级为B级防雷器，第二级为C级防雷器，第三级为D级防雷器。其工作原理为利用分级安装的防雷器层层泄放雷电感应的能量，逐渐减低浪涌电压，从而保护用户终端设备。消防系统1、设计依据（1）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；（2）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001；（3）建筑设计防火规范GB50016-2006。2、消防设计本项目的耐火等级设计为三级。（1）消防流量：室外消防用水量20升/秒，室内消防用水量15升/秒，自动喷淋灭火系统3075、升/秒。（2）消防贮水量：室外按3h计，室内消火栓按2h计，室内自喷按1h计。（3）新建建筑物外消防管道与校内消防管道连成环状，设置若干室外消火栓，消火栓距外墙的距离不小于5m，距路边的距离不大于2m，保护半径不超过150m，间距不超过120m。（4）室内设成套消防箱，箱内配DN65室内消火栓系列一组，DN19自救式消防系列一组，并保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时达到被保护范围内的任何部位，消火栓的间距不大于50m；箱底部配备四只MFA-4手提式磷酸盐干粉灭火器，并配有消防泵房启动按钮及指示灯。（5）所有通风系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板等。在通风系统风管穿越防76、火墙、防火隔断处均设有防火调节阀。（6）建筑物与周围建筑的最近距离大于13.0m最小防火间距，满足规范规定的防火间距要求。（7）建筑周围设环形消防通道，消防通道大于4m，消防车道转弯半径为6m。弱电系统弱电工程规划设计内容包括：电信工程、广播电视工程、综合布线工程、安全防范工程。按照区域的总体规划布置可设置电信综合服务设施，主要设置电话虚拟网交换设备，机房内设置总配线架，各区分别设置电话交接箱，由总配线架至各分交接箱采用大对数铜缆或光纤。拟在各用房内设一个信号源总前端，经干线传输到各区分前端，再进入分配网。有线电视网络建议采用光纤、同轴电缆混合（HFC）网络结构。有线电视系统单向传输时选用5077、0MHz邻频系统；双向传输时选用750MHz，所选设备部件及材料符合国家现行有关标准的规定。在每个楼层及走道设置广播喇叭，供广播、消防报警装置。每个办公室预留电视终端，每层业务用房在弱电井内装有电视分接线箱。道路1、平、纵面设计（1）按照规划的线路进行平面设计。（2）因该区地势平坦，道路纵坡较小，采用加大横坡的方法，以利雨水排除。2、横断面设计方案路拱横坡：行车道采用1.5%。路基边坡：路基均为填方，边坡比值一般采用1:1.5。3、路面结构水泥砼路面。绿化对老年公寓楼周边进行绿化规划，一是合理开发利用环境资源，建立景观安全格局，以用地范围内的自然组分作为环境质量的控制组分来建设，维持和恢复生态78、过程及格局的连续性和完整性；二是以提高生态环境质量为重点，通过绿化设计、水土保持、生态道路建设和生态住宅建设等手段，促进服务设施结构布局、组织功能与自然景观的协调一致，实现生态环境的良性循环，创造独特的生态形象。为使项目区环境协调，与周围建筑形成一个有机的整体。绿化以老人的生理尺度为衡量标准，采用多样化的植物配置手法，满足老人在视觉、味觉、听觉、嗅觉和触觉的不同感受，使绿化在简洁的统一的大前提下，又不失丰富的变化。选择乡土树种的基础上运用丰富的植物来达到色、形、味上的变化。环卫系统规划建立环卫负责制度，保障环卫设备，创造清洁、卫生、优美的老年服务设施面貌。老年服务设施内合理布置，定点投放垃圾箱79、，设置一个垃圾中转站。根据垃圾性质不同将其分类，可回收垃圾与不可回收垃圾分类投放。站内要定期进行消毒，并及时清理院内生活垃圾。同时保持院内的绿化、美化，给老年人创造一个良好的生活环境。第六章 环境保护及安全、卫生6.1设计依据中华人民共和国环境保护法；建设项目环境保护管理条例国务院令253号。地表水环境质量标准（GB38382002）；环境空气质量标准（GB30951996）；声环境质量标准（GB30952008）；建筑施工场界噪声限值（GB1252392）；污水综合排放标准（GB89781996）。6.2环境影响分析建设期环境影响及采取措施1、建设期环境影响项目在建设过程主要为建筑施工过程，80、会产生噪声、扬尘及污水等污染因素，如未经妥善处理，对周围环境会产生一定影响。主要由如下几个方面组成：（1）噪声：建设施工过程噪声主要是挖掘机、空压机、搅拌机等机械作业产生的噪声，这些噪声源的声级最高可达100dB（A）。（2）扬尘：施工过程中造成大气污染的主要产生源有：施工开挖及运输车辆、施工机械走行车道所带来的扬尘；施工建筑材料（水泥、石灰、砂石料）的装卸、运输、推砌过程以及开挖弃土的堆砌、运输过程中造成扬起和洒落；喷漆、现场焊接烟尘等产生的废气；各类施工机械和运输车辆所排放的废气。（3）污水：建筑施工工作人员每天要排放相当的生活污水，对这些废水若不进行妥善处理，将对周围水体产生污染。另外，81、建筑施工场地还会产生大量的含泥砂污水，如不进行妥善的管理，任其无序排放，则不仅在施工场地泛滥导致影响施工，而且排出工地后会污染道路，排放下水道会造成下水道淤积堵塞。（4）建筑固体废弃物：建设项目施工建筑过程中产生的固体废物主要是建筑施工工作人员生活垃圾，建筑施工过程中产生的瓦砾碎砖、废弃建材、余泥渣土、废油漆和涂料等。如不妥善处理这些建筑固体废弃物，则会阻碍交通，污染环境。在运输过程中，车辆如不注意清洁运输，沿途撒漏泥土，污染街道和公路，影响交通。2、采取措施施工期应该确保做到以下几点：（1）施工期间原料不肆意堆放，应保持整洁有序。（2）工程竣工后及时拆除各种临时工棚、设施，并将现场整理干净。82、建筑废弃物应运到环保或城建部门指定的地方存放。（3）铺设下水道，保证雨污水排水通畅。（4）建设适当数量的公厕，设废物箱，保持施工现场的洁净。（5）在施工现场设置绿化带，可建一定面积的绿化区，以改善施工区形象，陶冶人的情操，美化人的行为。运营期环境影响及采取措施1、废气治理措施及影响分析本项目废气污染源主要为食堂废气。食堂炉灶燃用的管道天然气属清洁燃料，燃烧后排放的烟气中主要污染物为SO2、NOx、烟尘，产生量很少，且污染物浓度较低，对周围环境影响不大，可直接排放。2、废水治理措施及影响分析主要是项目废水主要为生活污水，主要来自食堂、盥洗、洗浴、冲厕等。本项目拟建地址在*污水处理厂纳污范围之内，83、因此本项目废水排入*污水处理厂是可行的。3、噪声治理措施及影响分析本项目营运期无强噪声源。本项目西侧为祁连山路，为城区道路，不属于主次干道。但本项目公寓楼与之垂直布置且住室侧面不设窗户，公寓楼距祁连山路红线最近距离为50米，再经距离衰减，道路交通噪声对其影响很小。4、固体废物治理措施及影响分析本项目产生的固体废物主要为日常生活垃圾及油烟净化器收集的废食用油。其中生活垃圾集中收集后，由环卫部门统一处理；废食用油由专门的公司定期进行统一清运处理。本项目建成后产生的固体废物均有相应的处置措施，对环境的影响很小。6.3环境影响评价结论项目施工期产生的大气、水、噪声等污染属阶段性、暂时性，只要采取严格环84、保措施，合理安排施工，随着施工的结束而消失，不会对周围产生明显不利影响。项目建成投入运营期，生活污水经处理后不会对周围水环境产生不利影响。项目从施工到建成投入使用，在采取严格要求的环保措施，达到国家规定的有关排放标准，从环保角度上讲，项目完全可行。6.4安全措施在总平面及单项工程的布置上做到科学分区、合理布局，符合国家有关规定。在道路布局上考虑防火要求，在总图布置中考虑建筑物的安全距离、防火规范以及采光、通风等。各种电器设备均设置有保护装置，并有接地和避雷装置。该建筑系二类建筑，防火等级为一级。6.5卫生措施老年公寓的各类用具和器材要定期进行消毒，并及时清理区内垃圾。同时保持区内的绿化、美化，85、给老年人创造一个良好的休闲、学习、生活环境。第七章 项目管理和进度安排7.1组织机构工程建设是百年大计，必须坚持质量第一，要积极推行项目法人责任制、招投标制、监理制和合同制。项目由*公司主办，选派强有力的人员组成项目建设筹备办公室，全面具体的负责项目建设工作。主要完成项目实施准备、配套资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工和生产准备直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。7.2组织管理内容和责任7.2.1行政管理工程领导小组实施该项工程的全面组织领导协调工作，对工程全面负责。在工程领导小组的统一领导下，分工协作，各司其责，并负责日常行政工作和项目履行单位的联络协调工作。7.2.286、财务管理本项目资金一定做到专款专用，专人负责。按照实施计划合理的投放资金。（1）制定费用开支计划（2）费用控制费用控制是财务管理的主要环节，为了严格控制费用支出，应制定费用控制方法，不得随意开支。7.2.3合同管理（1）合同管理的基本原则：合同管理符合法律、法规的原则；平等自愿的原则；公平原则；诚实际信用原则。（2）规范合同内容工程承包合同条款除写明当事人的名称，地址外，应明确规定双方的责任和义务，限期、违约责任和争议的解决办法，工程质量、造价、工程验收、质量保证期、付款结帐方式，以及双方互相协作的其他内容。7.2.4材料管理材料管理人员应负责工程施工材料的采购、验收、保管、调拨等工作，做到供87、货及时，价格合理，所用材料应符合国家规定和行业规定的技术标准，不符合规定的材料一律不用。7.2.5资料管理负责项目的技术文件、技术资料档案的管理体制，解决施工中的技术问题，技术管理人员参与工程的竣工验收工作。7.3劳动定员面向社会招录管理人员5人，服务人员55人，先培训后上岗，不断提高服务质量和管理水平，满足老年人需求。全年工作日为365天，24小时有人值班。7.4实施进度安排为了保证项目的实施，监控项目实施进度，做到技术准备、土建施工、设备订货、安装调试等各项工作协调一致，按计划进行。该项目计划总工期为18个月，其实施进度建议如下：（1）可研编制、立项、初步设计等前期工作；2个月（2）建筑设88、计、预算、招标工作；2个月（3）土建工程施工；12个月（4）道路、绿化以及给排水等附属工程建设；2个月（5）竣工验收并投入使用。2个月各阶段合理施工，部分工序科学同步进行，具体计划进度表11-1计 划 进 度 表11-1编号项目名称月数1231617181前期工作时间2建筑设计、预算、招标3土建工程施工4附属工程5竣工验收并投入使用 第八章 节能节水8.1节能方案1、节能方针节能是我国发展经济一项长远发展战略。国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）中指出：必须把节能摆在更加突出的战略位置；坚持节能与发展相互促进，节能是为了更好地发展，实现科学发展必须节能；坚持开发与节约并举，节能优89、先，效率为本；坚持把节能作为转变经济增长方式的主攻方向，从根本上改变高耗能、高污染的粗放型经济增长方式；坚持发挥市场机制作用与实施政府宏观调控相结合，坚持源头控制与存量挖潜、依法管理与政策激励、突出重点与全面推进相结合。2、节能方案的技术要求项目的建设方案（包括工艺、设备、公用辅助设施）应按照上述法规的要求，依据国家和行业有关节能的标准和规范合理设计。节能方案应符合相关建设标准、技术标准和中国节能技术政策大纲中的技术要求。单位建筑面积能耗指标、工艺和设备的合理用能、主要产品能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据。3、设计原则（1）坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针90、，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。（2）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度进行综合利用。（3）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后工艺。4、节能措施建设区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的91、破坏，以实现可持续发展的目标。（1）建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/（m2.k）外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/（m2.k）门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/（m2.k），采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/（m2.k）楼梯间：普通内墙抹灰，24092、厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/（m2.k）（2）采暖系统的保温节能措施供热采用高热效率29MW的热水锅炉（热效率为80%）、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管（热效率达90%）、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免在管网传送中热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热93、器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。（3）建筑节能新技术、新材料、新工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防94、水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。（4）具体措施管理措施a、加强控制设施，减少因操作不当带来的材料及能源损失；b、设置专门的能源及材料管理部门。电气a、变压器选用S11型节能变压器，负荷率在80%左右，处于经济运行状态；b、低压电器柜在低配室内和低配电柜并列安装，低压侧的功率因素自动补偿到0.95以上；c.照明灯具选用新型的高效节95、能型日光灯分片控制，道路照明设光控装置，节省照明用电。暖通、动力a、空调、制冷等系统的管道、风道，均采用保温效果好、施工方便的保温材料保温，以减少损失；b、在满足卫生要求的同时，尽量利用回风能量；8.2节水方案1、节水原则与要求全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。1984年国家经委和原城乡建设环境保护部制定了工业用水定额（试行），规定了不同行业、不同规模的用水定额，对建设项目在合理利用水资源、减少水消耗、降低生产成本等方面发挥了积极作用。1988年颁布的中华人民共和国水法中规定“国家实行计划用水、厉行节约用水”。1993年国家实96、行取水许可证制度，结束无序取水的历史，标志着我国水资源管理进入法制化阶段。2002年国家计委和水利部颁布建设项目水资源论证管理办法，实行更加严格的水资源政策，强化节水基础工作，对建设项目的节水工作提出了更加具体的要求，包括：（1）从2002年5月1日起，凡是直接从江河、湖泊或地下取水的新建、改建、扩建的项目，如需申请取水许可证，必须委托有相应资质的单位，对其进行水资源论证，如取水水源有无保证、用水是否高效合理、是否符合节水要求、对其他用水户权益是否产生影响等等，作为水行政主管部门审批的依据。（2）可行性研究报告必须依据国家和地方政府制定的主要行业用水定额标准，合理确定建设项目的用水量。（3）公97、寓运营过程中要采取有效的技术措施，提高水的重复利用率，降低水的消耗量。2、节水措施依据国家对于节水的方针要求，结合本项目的规模与特性，在本项目节水方案设计时所采取的主要节水措施有：（1）采取有效措施提高水资源利用率大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。采用节水洁具，不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：（1）不使用螺旋升降式铸铁水嘴。（2）根据用水场合的不同，选用延时自动关闭（延时自闭）式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具（水温调节器）；节水喷头等。（2）提高再98、生水回收率将本项目所产生的生活污水经适当的处理，作为其他杂用水。8.3主要能耗指标表8-1： 主要能源消耗表序号名称单位消耗量来源1水万t/a4.56自来水管网2电万kwh/a15*区电网3天然气万Nm3/a6.81*区天然气管网第九章 老年公寓经营管理*区*老年公寓（服务中心）园林式布置，内外环境优美，是老年人修养身体，调理机能的好地方。公寓向全社会开放，以接受健康长住老人为主。公寓自设康复中心，并与当地医院合作，定期派医生巡诊。紧急情况有救护车。老人家属随时可以看望老人，并可以提供食宿安排。护理从生活、心理、生理方面着手，有临终关怀服务。公寓建立热线咨询电话，实行信息网络管理，建立老人健康99、档案，开展的综合服务项目有老年保健、健身活动中心、老年康乐中心、书报阅览室、常见病和慢性病预防控制、健康教育及信息和法律咨询等。9.1入住条件1、*区*老年公寓（服务中心）面向社会，不管户口是否在*市，凡年龄在55岁以上的老人均可入住。2、老人办理入住手续，必须有担保人为其做担保，并按时交纳入住的一切费用。3、经体检确认有传染病或精神病者，不能入住。4、老人入住以自愿为原则，可长住，也可临时居住。9.2入住手续1、签订协议书，一式两份，必须有经办人（担保人）签名，并有经办人单位盖章，以保证担保人职责，共同执行协议，维护老人权益。 2、填写老人入住申请表，按表格内容填写，然后连同协议书交回本公寓100、办公室，作为申请入住的申请材料。 3、凡入住老人必须到县级以上医院进行入住前体检。 4、入住老人要提交老人担保人（亲人）的户口簿、身份证复印件各一份， 同时查验原件。 5、将上述资料（已盖章的协议书、申请表、医院体检表及体检报告单）办妥后，一起交回本公寓办公室，再由本公寓派员向老人作受理调查，待接到通知后，持入住通知书入住。9.3护理级别1、一般护理此级别适于身体较健康、行动方便、有生活自理能力的老人。工作人员对这部分老人作基础护理，即清洁房间、卫生间、整理床、台面、送开水、理发、剪手脚指甲，整理衣柜、提醒并帮助老人增减衣物等服务。2、半护理此级别适于高龄、体弱多病但仍有部份自理能力的老人。护101、理员除提供自理老人的基础护理外，还要在疾病期间为老人服药、帮助老人大小便、冲凉、洗头等工作。3、全护理此等级老人生活大部份不能自理，工作人员除为老人进行基础护理外，还必须每天给老人洗脸、协助起床、睡觉、擦身冲凉、定期洗头、协助老人上卫生间大小便。4、特级护理此级别老人卧床不起，失去行动能力，需护理人员喂食、喂水、喂药、清理大小便、定时帮助翻身、预防褥疮发生、每天擦身冲凉并随时更换尿布、床单，保证老人身体清洁、房间干爽、无臭味。第十章 投资估算与资金筹措10.1估算依据本项目的投资估算，主要依据项目建设方案确定的建设任务及及其工程量的建设投资和设备配置投资。项目投资估算参考的文件：国家发改委、建102、设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；国家发改委投资项目可行性研究指南（试用版）；建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；设备工程材料价格以市场价格价并参考供应商报价情况估算。10.2投资构成及估算参数10.2.1工程费用建筑工程费建筑工程费的估算方法采用单位建筑工程投资估算法（单位建筑工程造价指标乘以建筑工程总量）、单位实物工程量投资估算法（以单位实物工程造价指标乘以实物工程量），单位造价指标的确定参照*市土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程费估算为3830.57万元。建筑工程投资一览表序号工程或费用名称建筑工程费设备购置及安装费其他费用合计1103、工程费用2858.17 972.40 0.00 3830.57 1.1土建工程2669.00 657.00 0.00 3326.00 公寓楼1100.00 135.00 1235.00 食堂后勤区176.00 60.00 236.00 健身楼550.00 160.00 710.00 学习楼198.00 60.00 258.00 办公楼110.00 50.00 160.00 康复中心495.00 180.00 675.00 配电房、值班室40.00 12.00 52.00 1.2辅助工程2.00 222.40 0.00 224.40 给排水系统61.00 61.00 消防系统48.80 48.8104、0 供电系统73.20 73.20 采暖系统24.40 24.40 信息系统15.00 15.00 垃圾收集站2.00 2.00 1.3附属工程187.17 93.00 0.00 280.17 道路、停车场75.00 75.00 电梯60.00 60.00 自备车辆15.00 15.00 大门、围墙20.00 20.00 室外活动设施22.00 18.00 40.00 绿化70.17 70.17 设备及工器具购置费主要为供排水系统、供电系统、采暖系统、信息系统、康复器械、食堂设备、健身器械、电梯、车辆等设施配套，合计为972.40万元。10.2.2工程建设其他费用土地100亩，土地费用初步按1105、200万元计算；前期工作费按工程费用的0.1%计费；勘察设计费按工程费用的1.5%计费；建设单位管理费按工程费用的1.2%计费；工程建设监理费按工程费用的0.8%计费；工程建设其他费用合计为1354.63万元。10.2.3工程建设预备费根据有关要求，并结合项目区的实际情况，工程费用和工程建设其他费用的8%进行估算，为414.80万元。10.3投资估算与资金筹措项目计划总投资5600.00万元，全部为建设投资，其中工程费用3830.57万元，工程建设其他费用1354.63万元，预备费414.80万元。项目所需资金计划全部由由项目单位自筹。第十一章 工程招标方案11.1招标依据及原则11.1.1工106、作依据 1、中华人民共和国合同法2、中华人民共和国建筑法3、中华人民共和国招标投标法4、中华人民共和国政府采购法5、中华人民共和国价格法6、国家发展改革委令第 3 号工程建设项目招标范围和规模标准规定 7、工程建设项目招标范围和规模标准的规定（原国家计委令2000年第3号）8、招标公告发布暂行办法（原国家计委令2000年第4号）9、关于进一步规范招投标活动的若干意见（国办发200456号）10、评标委员会和评标办法暂行规定（原国家计委、国家经贸委令2001年第12号）11、*省实施中华人民共和国招投标法办法11.1.2工作原则 严格按照中华人民共和国招标投标法及*省实施中华人民共和国招投标法办107、法规定的相关法律、法规，本着公开、公平、公正、诚信的原则，开展招投标工作。11.2招标组织管理与方式 11.2.1组织管理 项目法人目前尚不具备自行招标的编制招标文件及组织评标的能力，该项目的招标活动，全部委托有资质的招标代理机构组织招标。招标人组织招投标的活动，编制招标文件，组织评标活动。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。 11.2.2招标范围 1、项目前期准备阶段招标范围及内容工程勘察、工程施工图设计。2、项目施工阶段招标范围及内容建筑工程、给排水电安装工程、电气安装工程、消防设施工程、暖通工程、监控系统工程、弱电工程（电视、电话、应急呼叫、宽带）、工程监理、装饰工程等108、。11.2.3招标方式 根据中华人民共和国招投标法和*省实施中华人民共和国招投标法办法规定，项目建设必须实行公开招标。 招标形式可采用委托有资质的中介机构代理或进行自行招标，自行招标时，必须达到国家关于自行招标对于招标单位的相关要求。在招标过程中，一定要严格遵守国家和*省的有关规定，坚持公开、公平、公正、诚信的原则，自觉接受政府职能部门的监督、检查，杜绝各种违纪、违法行为的发生。11.3招标基本情况表具体招标基本情况见下表11-l。表11-1 招标基本情况表分类 项目招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标自行招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计土建工程设备招标安装工程其他11.4其它109、招标要求按规定向省发改委或市发改委申请核准招标的有关事项，依照国家、省招标的法律法规组织招投标，对中标单位按规定签订合同，按合同的要求履行职责。6、本项目招标投标活动不得违法限制或者排斥本地区、本部门以外的投标人参加投标，不得以任何方式非法干涉招投标活动。第十二章 效益分析主要以社会效益为主，兼顾经济效益。12.1经济效益财务分析依2006年国家发展改革委及建设部发行的建设项目经济评价方法与参数（第三版）为据，采用动态分析，财务分析期16年，基准点均取在项目实施第一年的年初，目标收益率采用5%。12.1.1成本估算1、职工工资定员60人，员工工资平均按1500元/月计算福利费14%，共计123110、.12万元。2、行政办公、日常生活所需及水电费等50.00万元。3、按直线法计提，房屋建筑物折旧年限50年，设备折旧年限20年，残值率10%，其他固定资产折旧年限10年，年折旧费165.01万元；无形资产摊销年限30年，年摊销费为40.00万元。4、修理费按折旧费的10%计算，为16.50万元。5、管理费及宣传费等10万元。年均总成本504.03万元，固定成本215.10万元，可变成本288.93万元，年均经营成本315.29万元。12.1.2收入及利润估算按容纳700名老年人计算，每人每月收取费用平均约为1000元，则每年收入840.00万元。12.1.3效益指标分析1、净现值（FNPV）根111、据工程所预期的经济效益，选择目标收益率为5%，计算得出该项目净现值为错误!未找到引用源。409.39万元。2、财务内部回收率（FIRR）指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，即错误!未找到引用源。，经分析计算得出该项目财务内部报酬率FIRR=5.91%。3、投资利润率错误!未找到引用源。5.79%4、投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，其是财务上的投资回收能力的主要静态指标。投资回收期（累计现金流量开始出现正值年份数）1上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量经计算本项目投资回收期为12.97年（含建设期）。盈亏平衡分析盈亏平平衡分析是一种特112、殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将投产后正常年份的产量或者销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的产量或者销售量。本项目采用营运能力利用率来表示，所使用的测算公式为：错误!未找到引用源。39.90%项目只要达到设计能力的39.90%，就可保本，项目抗风险能力较强。财务评价结论从项目各评价指标可以看出，该项目内部收益率大于5%的目标收益率，所得税后净现值大于零，从经济上看，该项目切实可行。12.2社会效益项目建成后，能容纳700名老年人入住，设施齐全、管理完善、服务满意、环境优美的老年公寓。老年公寓多功能全开放，集福利、寄养、休闲于一体。通过完善养老和相关人服务的功能，提高社会化养113、老水平，推动老龄事业的快速发展，立足*区和面向*市及周边城市老年人需求，为老年人实现“老有所乐、老有所养、老有所为、老有所医”等创造平台，全面提高和改善*市老年人的生活水平和质量。同时为辖区内失地农民提供就业岗位，直接解决60人的就业问题，带动劳动力就业。第十三章 结论及建议13.1结论本项目建设依据充分，外部建设条件优越，项目的设计方案、技术经济指标合理，社会效益良好，项目具有良好的社会、经济、环境效益，本项目所在地优美的自然景观、生态环境以及良好的基础设施，区域空气清新，环境质量甚佳。项目的建设将大大提高*市的社会化养老水平，推动老龄事业的快速发展，使老年人“老有所养、老有所为、老有所医、老有所教、老有所学、老有所乐”，可大大提高老年人的生活质量及品位。13.2建议综上所述，本项目的建设具有较强的可操作性。但是由于项目规模较大，时间较紧，建设过程中各方面工作协调难度较大。建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、实行速度管理，加强项目运作进度。2、各部门紧密配合，以加快项目运作进度。3、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。4、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。