1、西安市医药城新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月140可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：xx人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论31.1项目概况及目标31.2项目编制依据及研究范围51.3编制原则91.4主要经济技术指标101.5项目主要批复情况101.6可行性研究结论112、第二章 项目建设的背景及必要性132.1公司基本情况132.2医药发展现状及趋势分析132.3项目建设的宏观环境分析162.4xx医药城外部环境综合评价232.5开发建设的微观环境分析24第三章 项目的战略选择293.1项目建设的指导思想293.2项目建设的战略定位313.3xx医药城的市场定位353.4xx医药城的目标客户定位363.5项目建设的功能定位37第四章 项目选址与建设条件404.1项目选址404.2建设条件414.3环境保护42第五章 医药城功能设计与平面设计465.1xx医药城功能需求分析465.2xx医药城的功能设计485.3总平面设计59第六章 项目配套设施与实施方案6163、.1项目配套设施要求616.2项目实施方案64第七章 项目投资估算及资金筹措697.1项目投资估算697.2资金筹措727.3项目建设进度76第八章 经济分析及评价808.1 经济效益分析的基本思路808.2 项目财务效益评价80第九章 国民经济分析879.1 国民经济评价879.2 社会效益分析909.3环境效益评价929.4 综合评价103第十章 项目建设的风险与规避措施8710.1 风险因素识别10410.2 风险程度分析10710.3 规避措施109第一章 总 论1.1项目概况及目标 xx医药城是一个为中医药材、西药以及进口药材提供综合性物流服务和商业服务的现代物流中心。它以陕西优越的4、中医药材生产为契机，以贯穿关中地带的密集交通网为依托，形成以医药产品贸易为主；以各种医疗设备和配件供应，以及相应的中药材仓储、加工和配送为辅的供应物流链，最终以较低物流成本实现较高的经营效益，并以此为契机带动xx传统医药材及传统文化的大发展。通过信息系统建设，对铁路和公路资源的合理利用及配备适量的仓储、流通加工设施设备，从而形成货源地供应、信息服务、流通加工服务的全方位增值服务体系。1.公司名称：陕西xx医药城有限公司；2.项目名称：xx医药城；3.项目性质：新建；4.项目建设地点：在西安市老皇城东门外3000米处，幸福路与xx路之间，即现在的西安xx路药材批发市场(全国驰名、西北唯一的中药材5、集散中心)；北起华清路，南至西影路，地跨西安市三城区(新城、灞桥、雁塔)，长5400米，宽140米，占地10815亩，在“幸福林带”内；5.建设规模：总用地360亩，总建筑面积为120万平方米，一期用地50亩，建筑面积15万平方米，地下3层，地上2-3层，局部高层；6.项目合作联盟支持机构：7.项目建设目标：引进医药制造企业和医药零售企业5000户左右，为入驻的工商企业提供供应链管理及全程物流服务，吸引510万名个人或企业成为xx医药城的会员，使得现代综合性物流服务体系初步形成；与20家左右设施通用、功能齐全、服务完善的配送中心建立物流战略同盟，形成高效的物流服务网络，以“满足西安、立足陕西、6、服务西北、辐射全国”为指针，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代物流及商务服务；按照项目的主导思想发展，创造良好的经济效益，缓解社会就业压力。积极带动一批人员和企业从事医药流通行业，发展医药业产和物流产业，搞活地区经济，提高整体生活水平。建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能。形成社会共享的互联网络平台，方便人们自助看病、查药，已经了解医学常识。配合“幸福林带”建设起一个绿色屏障，满足生态环境可持续发展的要求，使周边的居民能够幸福生活。建设起多种功能和用途的综合性项目，充分发挥项目“多方受益”的特点。大力发展文化旅游功能，形成以7、医药文化为主体的人文、自然、建筑艺术景观群，普及中医药知识，扩大xx文化的影响力。1.2项目编制依据及研究范围编制依据(1) xx人民共和国城市规划法-xx人民共和国第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于1989年12月26日通过,自1990年4月1日起施行；(2) 国家发展和改革委员会、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、国家税务总局、中国民用航空总局、国家工商行政管理总局等九部委：关于促进我国现代化物流业发展的意见-2004年8月5日正式下发；(3) xx人民共和国物流术语标准及其第三稿修改稿；(4) xx人民共和国药品管理法-2002年9月15日起实施；(5) 药品生产质量8、管理规范（GMP）-1999年8月1日起施行；(6) 药品经营质量管理规范(GSP)- 2000年3月17日经国家药品监督管理局局务会审议通过，自2000年7月1日起施行；(7) 药物非临床研究质量管理规范-自2003年9月1日起施行；(8) xx人民共和国价格法-xx人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于1997年12月29日通过，自1998年5月1日起执行；(9) xx人民共和国广告法-1994年10月27日第八届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过，自1995年2月1日起施行；(10) xx人民共和国药典-2005年版；(11) 药品经营质量管理规范实施细则-自29、000年11月16日起施行；(12) xx人民共和国清洁生产促进法-由xx人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2002年6月29日通过，现予公布，自2003年1月1日起施行；(13) xx人民共和国道路交通安全法-由xx人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于2003年10月28日通过，现予公布，自2004年5月1日起施行；(14) xx人民共和国消防法-由xx人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第二次会议于1998年4月29日通过，自1998年9月1日起施行；(15) 中国人民共和国环境保护法-由1989年12月26日第 七届全国人民代表大会常务委员10、会第十一次会议通过，自1989年12月26日起施行；(16) xx人民共和国大气污染防治法-由2000年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过，自2000年9月1日其施行；(17) xx人民共和国职业病防治法-2001年10月27日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过，2001年10月27日xx人民共和国主席令第六十号公布，自2002年5月1日起施行；(18) xx人民共和国进出口商品检验法实施条例-本条例自2005年12月1日起施行；(19) 放射性同位素与射线装置安全许可管理办法-2006年3月1日起实施；(20) 设立危险化学品生产、储存企业及其建设项目11、安全审查管理办法(征求意见稿)；(21) 全国道路化学危险货物运输专项整治实施方案-交公路发2001240；(22) 冷库设计规范GB50072-2001-（SM）；(23) 生产设备安全卫生设计总则GB 508385；(24) 各类建筑物的耐火等级严格按照xx人民共和国国家标准建筑设计防火规范GBJ 16-87(2001版)设计建设；(25) 仓库、维修车间、流通加工车间等建筑物的层数、占地面积、防火间距，仓库、停车场、综合办公楼、辅助服务楼等主要建筑物的安全出口，以及安全通道，消防用电等均按照GBJ 16-87的标准进行设计；(26) 生产设备安全卫生设计总则（GB 5803-85）；(212、7) 生产过程安全卫生要求总则（GB 12801-91）；(28) 道路交通标志和标线（GB 5786-86）；(29) 易制毒化学品管理条例- 2005年8月26日国务院令第445号发布,自2005年11月1日起施行；(30) 国家突发公共事件总体应急预案；(31) 城市绿化条例-自1992年8月1日起施行；(32) 建设项目环境保护管理条例（修订草案征求意见稿）；(33) 化学工业环境保护管理规定-1990年12月21日以90化计字第781号文发布；(34) 新化学物质环境管理办法-本办法自2003年10月15日起施行；(35) 西安市新城区十五届人大三次会议文件（13）-2005年1月政13、府工作报告；(36) 西安市国民经济和社会发展“十一五”规划及2020年远景目标基本思路（讨论稿）-西安市发展和改革委员会2005年3月23日；(37) 陕西省第十届人民代表大会第三次会议文件（征求意见稿）-2006年1月17日政府工作报告；(38) 陕西省第十一届人民代表大会第一次会议文件（征求意见稿）-2008年1月16日政府工作报告。(39) 消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。(40) 其它规定及客户要求。研究范围（1） 项目建设的背景和必要性（2） 项目的战略选择（3） 项目的建设条件和实施方案（4） 项目的功能设计与平面设计（5） 项目投资估算、资金筹措及项目进度（6） 环14、境影响及社会经济效益评价（7） 项目建设的风险与规避措施1.3编制原则(1) 遵照科学发展观，建设有利于经济社会发展、人与自然和谐的项目。(2) 遵照国民经济和社会发展“十一五”规划关于“推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心”，做好项目定位、搞好项目设计。(3) 遵照国民经济和社会发展“十一五”规划关于“支持发展民族特色产业、民族特需商品、民族医药产业和其他有优势的15、产业。保护和发展中医药，加强中医临床研究基地和中医医院建设，推进中医药标准化、规范化”，做好项目的开发设计工作。(4) 按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。(5) 根据陕西省和西安市“十一五”规划，融入区域经济、合理安排进度。(6) 结合我国加入WTO及对物流相关方面的承诺，搞好市场调研、起步与国际同步。(7) 按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。(8) 我国陕西省及西安市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国内外医药物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式16、运营模式。(9) 项目建设以医药流通需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。(10) 项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。1.4主要经济技术指标表1-1 主要经济技术指标项目数量单位总占地360亩一期占地50亩总建筑面积120万平方米一期建筑面积15万平方米绿化面积10.5万平方米绿化率70%容积率160%地下停车场面积3.58万平方米1.5项目主要批复情况1 陕西省省长袁纯清、西安市市委书记孙清云同志的批示；2 陕西省国土资源厅批复予陕西xx医药城有限公司的“xx医药城” 项目文件，陕国土资规发2OO567号；3 西安市规划委员会17、2004第20号及由土地规划部门核发给陕西xx医药城有限公司的“xx医药城”项目建设用地范围图；4 西安市环境保护局审批通过的陕西xx医药城有限公司 “xx医药城” 环境影响评价报告；5 陕西省药监局陕食药监市发20O5135号批复陕西xx医药城有限公司筹建“xx医药城”；6 市政府纪要2O04第64号；7 市建委、计委、财政局市建发20041号及政府同意由陕西xx医药城有限公司承担“xx医药城”项目新政字(2004)2O号；8 新城区政府将“xx医药城” 列为重点招商项目，项目承办单位：陕西xx医药城有限公司；9 灞桥区政府同意陕西xx医药城有限公司筹建“xx医药城” 项目的复函。灞政函2018、0535号；10 新城区政府关于要求陕西xx医药城有限公司“加快xx医药城项目进程，按照项目审批程序，推进项目顺利实施”的复函；11 国家工商总局授权陕西xx医药城有限公司拥有“xx医药市场”品牌注册及新城区新市中函20045号；12 项目协助单位：中国风险投资有限公司(见合作函)1.6可行性研究结论一、xx医药城项目的建设，符合国家和省市有关促进现代物流产业发展的政策，符合医药产业和物流产业的发展方向和要求；二、xx医药城项目建设用地符合“三区”（即新城区、灞桥区和雁塔区）对该宗地的规划建设要求。xx医药城项目作为“三区”基础设施配套项目之一，它的建设投入使用，对改善“三区”的投资环境、促进19、“三区”招商引资将具有重要作用。三、xx医药城项目总体规划占地360亩，总投资30亿元，总建筑面积120万平方米。项目第一期工程总投资5亿元，总建筑面积15万平方米。预计一期入驻商户500家，每户共出租200平方米。项目一期投资48623.30万元，建设期3年。 一期内实现营业收入12000万元，实现利润总额10000万元，上缴税收4000万元，安排就业2000人，可见，本项目具有良好的经济效益。四、该项目建设在西安市东郊“三区”交汇处，物流资源丰富，市场潜力巨大。五、项目建成后，医药城形成两大平台-医药交易流通平台和医药信息平台，具备4大基本功能：医药流通基地功能、医药信息传递功能、科研培训20、功能。提供产品交易、仓储中转、流通加工、信息发布、品牌展示等物流服务。整合陕西及周边省份的物流资源，带动和提升相关产业及陕西工商企业的发展与竞争力，推动陕西工业化进程，振兴中国中医药事业。六、项目建成后，将很大的改善西安“东大门”的城市生态环境，提高市民的生活质量，同时也为招商引资打下了良好的基础。七、xx医药城还将起到弘扬xx优秀文化的功能，成为全国医药文化交流的中心，展示中医药材品种的基地。综上所述，xx医药城项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济、社会和环境效益，诚请省、市、开发区和各职能部门以及银行大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。第二章 项目建设的背景及必要性2.21、1公司基本情况陕西xx医药城有限公司是由团中央百名优秀青年、中国民主建国会会员及会员企业家等共同发起设立的。志在大力发展中国中医药事业,并以xx医药为载体,通过xx医药及文化在世界的广泛弘扬,以促进文化的交流、文化的认同感,从而实现xx民族的伟大复兴!陕西xx医药城有限公司座落于西安市高新开发区新科路1号，注册资本贰仟万元整。公司的经营范围有医药城开发、建设、管理服务,医药、医疗器械、医用辅材、保健用品、医疗卫生设施的投资、研究、开发咨询服务等。陕西xx医药城有限公司的组织机构由以下十个部门构成: 行政部、人事部、财务部、法律服务部、商务信息部、文化宣传部、医药事业部、规划建设部、物业部、保卫22、部。该公司自成立五年以来,一直致力于 “xx医药城”项目建设,2005年“xx医药城”项目在“两代会”上以500号提案立案,并荣获优秀政协提案;2006年“xx医药城”项目荣获中国十大杰出策划奖;2007年“xx医药城”项目荣获中国最具投资价值文化创意产业项目。目前, “xx医药城”项目已得到国家有关部委、陕西省省委、省政府、西安市市委、市政府及陕西省国土资源厅、陕西省药监局、西安市国土局、市药监局、市规划局、市建委、市环保局等的大力支持，该公司按照政府领导批示及相关批文，正加快该项目推进，早日完成项目建设。 2.2医药发展现状及趋势分析医药物流是与医药供应链结合起来的，探讨医药物流不能离开医23、药供应链，必须从医药供应链的角度进行xx医药城的定位，必须对医药产品发展的现状做出分析，以及对发展的趋势做以预测。 医药发展基本概况1医药产业总体概况医药工业目前已经成为国民经济中发展最快的行业之一，医药产业规模不断扩大。全国医药工业企业已达3613家，形成了上海、石家庄、广州、哈尔滨、沈阳、重庆和通化7个医药集中城市。2005年12月商务部发出通知，认定北京、天津、上海、深圳、石家庄、长春、杭州、长沙、广州、成都、西安、通化、泰州、淄博和桂林15个城市为国家医药出口基地。15个城市集中了全国医药产业50以上的产能和40以上的出口能力。2004年，15个城市医药总产值接近2000亿人民币，出口24、近50亿美元。另外，这些基地各具特色：石家庄、杭州、泰州是全国化学药品出口较为集中地区，是我国化学药品重要的生产基地；上海、深圳、淄博等地医疗设备的生产与出口能力比较突出，综合医药出口能力较强；长沙、桂林、西安近年来中药提取产业发展较快，是我国中药提取研发与出口基地；北京和长春则在生物医药研发与生产能力方面突出，在全国占有重要地位；天津、广州、成都、和通化的中药产业基地较好，对外贸易力量较强。2中药产业现状概况目前整个中药产业的产值约700个亿，其中中成药、保健品约500个亿，中药材约150个亿，中药饮片约5060个亿。我国中成药行业集中度相对较低，没有一家企业占到10%以上市场份额。前十名企25、业相加仅占有整个中成药市场的23.7。中药饮片生产行业集中度较之中成药行业稍高，前十名共占有68.8的市场份额。中药材：我国的药用资源总数达12807种，经营药材1200多种,常用的药材为600种。但目前中药材过度开发，生产管理粗放，质量不稳定，品种混乱等问题已经制约了中药产业的发展。中成药：近十年来，中成药销售额占我国药品总销售额的比例由13.7%增加到25%，增幅高达75%。2001年上半年，25家中成药上市公司的平均盈利约增长28.8%，远远高于其他药类公司的盈利水平，毫无疑问，中成药已成为我国医药行业中跑得最快的黑马。中成药只占整个国内药品消费市场的1/4,说明中成药的发展速度尽管很快26、，但是由于大量的外资和合资的西药厂进入中国市场，使中成药的发展相对滞后于西药的发展，因此目前中成药的市场空间还很大，还有巨大的发展潜力。中药出口不容乐观：中药虽然逐渐为世界所接受，但在国际天然药物贸易中，中国仅占5%，而且基本是中药材的贸易。 3陕西医药产业概况近年，陕西医药产业发展迅速，已成为对社会、经济发展有重要影响的产业，被列为陕西省经济发展的六大支柱产业之一。陕西省现有药品生产企业226家，占全国药品生产企业的3.6%。1999年陕西省医药工业总产值56亿元，占全国医药工业总产值的3.4%。医药行业综合效益指标居全省各产业之首。近年来，陕西省新药研究申报项目亦呈逐年上升趋势。到199927、年底，陕西省申报的新药品种已获得生产批准文号共计120余个，其中中药新药：中药材一类5个；中药提取物（原料）二类1个；中药制剂二类1个，三类15个，四类32个。西药新药：原料药四类10个；制剂三类4个，四类53个。医药商业批发企业基本概况1我国医药批发企业基本概况我国医药商业企业是在国内医药生产与市场体制改革逐步深化的过程中迅速发展起来的朝阳产业，据行业统计，目前全国药品批发企业1.65万家，零售企业近14万家，全国零售药店总数12万家。2003年我国医药年销售额达2200多亿元，我国医药工业生产总值为3600多亿元，占我国GDP的3.2%左右，医药商业平均每年以18%的比率增长。但与发达国家28、同类企业相比，我国药品流通企业规模普遍较小，年销售额超过2000万元的只有800余家，销售额最大的中国医药集团、上海医药股份公司和九州通集团有限公司也分别仅占医药市场销售总额的3%5%左右。2西安医药批发企业基本概括解放前，西安一直就是我国重要的药材集散地，西安东关药材行、药店林立，药商云集，经销品种繁多，大批中药材源源不断地销往西北、东北、华北及海外。二十世纪八十年代初，xx农贸市场有少量捡拾性药材购销，以后相继有农民出售当归、党参、天麻、白术等药材。到1983年末市场飞速发展，交易巨增，市场原有场地已无法容纳商户。1984年5月，东天桥农贸市场迁址康复路，40余户购销中药材的个体摊点也随之29、迁往。随着改革、开放、搞活方针政策的贯彻执行，中药材除干草、杜仲、麝香、厚朴四类外，其余品种价格开放，价格随行就市，康复路市场的药材交易日趋活跃。到了九十年代，由于康复路药材市场发展很快，规模愈来愈大。为了需求，政府将药材市场迁址xx路。随着医药市场需求的进一步扩大和xx路医药市场缺乏合理统一的规划，加之xx医药批发市场规模很快，不能满足医药批发市场需要，因此部分批发商和新批发商移至汉城路。如今西安医药批发市场主要集中在xx路和汉城路，并形成xx路以中成药交易为主，汉城路以西药交易为主的格局。2.3项目建设的宏观环境分析政治法律环境、经济环境、社会文化环境和技术环境对医药物流的发展有很大影响。30、近年来我国医药物流发展很快，其外部环境也发生了很多变化，特别是新的医疗改革方案马上就要颁布，将造成较大影响。用PEST分析法分析宏观影响因素可见一斑。政策法律环境自1978年我国实行改革开放政策以来，在各个领域国家都相继出台了一系列政策和制度，为我国的经济发展和社会进步提供了越来越宽松的政策环境。特别在加入WTO之后的短短几年内，我国政府积极履行承诺，市场改革开放的速度和力度尤过于此前的十几年。1产业环境的鼓励性政策1) 有关药企重组整合发展集团企业的政策国家经贸委在医药行业15年规划中提出：计划用5年左右的时间，在现有大型企业的基础上通过股票上市、兼并、联合、重组等方式，着力培养10个销售额31、达50亿元以上的大型医药企业集团；建立40个左右年销售额达20亿元的大型企业，这些企业的销售额要达到全国销售额70%以上。可以看出，政府鼓励医药流通领域进行大规模资产重组，以产生几个规模大、实力强的医药集团。2) 有关医药连锁企业的政策国家经贸委提出，计划用5年左右的时间扶持建立10个在国内外知名的医药零售连锁企业，每个企业拥有分店达到1000个以上；建立一批区域性医药零售连锁企业，每个企业拥有分店达到100个左右。这些数字充分显示出医药流通业的发展前景。3) 有关和谐社会对医药物流的要求党和政府提出建立和谐社会对医药物流提出了更高要求。党的十六大报告指出：“我们要在本世纪头二十年，集中力量，32、全面建设惠及几十亿人口的更高水平的小康社会，使经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、社会更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实”。在医疗卫生方面明确提出要提高人民群众的健康水平。加大政府对卫生事业的投入力度，完善公共卫生和医疗服务体系。提高疾病预防控制和医疗救治服务能力，努力控制艾滋病、血吸虫病、乙型肝炎等重大传染病，积极防治职业病、地方病。加强妇幼卫生保健，大力发展社区卫生服务。深化医疗卫生体制改革，合理配置医疗卫生资源，整顿药品生产和流通秩序。认真研究并逐步解决群众看病难看病贵的问题。支持中医药事业发展，培育现代中药产业。坚持计划生育基本国策，稳定人口低生育水平，积极推行优生优育，提33、高出生人口素质，有效治理出生人口性别比偏高的问题。加强城乡社区体育设施建设，大力开展全民健身运动，提高竞技体育水平。从而可以看出构建和谐社会对医药物流发展促进作用有：政府对医疗卫生事业投资力度加大，需要更强的医药流通体系作保障。国家政策向医药及医药商业的倾斜，有利于医药产业和医药流通企业的发展；全民健康意识的提高，保健、医疗消费占生活消费支出增加；进一步加大医疗体制改革，医保范围扩大；社区医疗、农村医疗事业的发展延伸了物流流通领域的深度和广度。2医药产业的管制性政策1）国家药品价格政策规定自1997年起至2003年底，国家价格管理部门14次大幅度降低药品价格，其品种达1374个，降价总额约2034、0亿元，医药流通环节的利润空间不断下降。目前，国家基本医疗保险目录内的甲、乙类药品调价方案已全部出台，平均降幅15%20%。我国药品经过多次大降价，130亿元左右的利润在无形中蒸发，综合利润率已经下降到8%左右。按国家计委的降价政策，药品价格下降针对的是流通环节，实际出厂价不降。卫生部相继出台了医疗机构药品集中招标采购工作规定、完善医疗机构药品集中招标采购工作的若干规定，对扩大药品招标范围、确定药品招标数量、中标药品零售价格原则、控制中标药品替代、简化招标工作程序、控制招标相关费用、明确供需双方权利义务、加强招标监督检查等，做出明确规定。医药供应商积极参与各地的医院招标，尽量减少成交量过于分散35、而导致的企业营销费用增加。但是药品招标间接压缩了流通企业的利润空间。2）有关医药流通实施GSP认证政策医药流通实施GSP (是“Good Supply Practice 药品经营质量管理规范”英文翻译的缩写，以下均简称GSP)认证的规定。2004年12月31日前，国家食品药品监督管理局要完成对药品批发企业、药品零售连锁企业和县及县以上城市的药品零售企业的GSP认证工作。对逾期难以完成GSP改造、不能通过GSP认证的药品经营企业要依法取消其经营资格。通过认证工作，力争淘汰一批落后的药品经营企业。GSP认证提高了进入门槛，限制了企业数量,提高了产业集中度，从而规范我国的医药流通市场。截至2004年36、底，全国共有7445家药品批发企业、1410家医药零售连锁企业和58065家县及县以上药品零售企业通过GSP认证。经济环境因素在政策环境大体确定的前提下，经济环境因素将对行业的发展速度和竞争水平发挥重要的影响作用。1经济环境的积极因素改革开放三十年来，我国经济快速增长，是极少数以较高速度保持经济持续增长的发展中国家。我国国民经济增长速度保持在7-8%，经济总量的世界排名快速前移。国家宏观经济发展的持续趋好，为医药行业的发展提供了良好的外部环境。我国医药市场相对规模不大，但市场需求增长潜力巨大。在按人均GDP国际购买力的排序中，我国仍属于中低收入国家，这决定了现实医药市场规模并不大，与世界及其它37、国家的人均消费水平的比较见图2-1，但体现了较快的增长速率。图2-1 2005年世界人均年药品消费2经济环境中的制约因素1) 能源短缺对医药流通间接产生了负作用。近几年能源短缺问题十分突出，特别是沿海经济发达地区的电力不足现象尤为严重，为保障人民的基本生活用电，各级政府一般都采取了“先生活，后生产”的应急措施，因此关于停工停产的消息可常常见诸报端，能源短缺制约国民经济发展己成现实。可持续的发展政策对环境、能源等提出了较高的要求，这除了对医药工业造成直接的影响外，也对医药流通产生间接的负面作用。2) 城乡人均收入差距很大，医药消费差距更大。中国是一个农业大国，农村居民占人口总数的大部分。据国家统38、计局公布的数据显示，截至2003年末，我国农村居民的人均纯收入为2622元，实际增长率为4.3，分别不到城镇居民可支配收入和实际增长率的1/3和1/2。收入和消费的不均衡性，导致医药市场和医药流通不对称性，这将使医药流通领域扩展的难度增加。社会文化因素社会文化环境这是指企业所处的社会结构、社会风俗、习惯、信仰和价值观念、行为规范、生活方式、文化传统、人口规模与地理分布等因素的形成和变动。1社会文化中的有利因素随着居民生活水平和生活质量的不断提高，以及他们对生存质量和自身健康的日益关注，人们的医药消费观念也发生了显著变化，用于医疗、保健的消费支出逐渐增加，使得药品的市场需求不断增大，我国医药市场39、增长将快于世界医药市场增长。据2005年人口抽样调查资料显示（图2-2），我国已进入老龄化社会。预计到2010年我国人口将达到14亿，其中65岁以上老年人口占总人口的比例为8.38%，将达到1.15亿人，净增长将对医药产品的需求产生较大拉动。拉动。图2-2 中国人口年龄结构2社会文化中的不利因素1) 社会贫富悬殊。分配不公、贫富悬殊是一种我国社会普遍存在的现实问题。由此带来的负面影响不仅仅是表现在其他各种社会矛盾的冲突与激化，就经济发展方面来说其阻碍作用也不可低估。2) 医疗保障制度不健全。医疗保障制度不健全主要体现在保障制度覆盖率低和监管不力两方面。据统计，2003年末我国参加医疗保险的总人40、数为10895万人，约占人口总数的8.3%，覆盖率很低，据卫生部最近公布的数据，截止到2003年末，50.4%的城市居民和87.4%的农村人口都没有任何医疗保障。3) 医药政策，特别是短期政策，常常会受到社会舆论的影响。随着对医药界负面舆论的增加，更加严格的医药市场监管措施相继出台。对医药行业暴利的控制是药品限价、集中招标采购等一系列措施出台的前提。其实，在高度市场化的社会里，几乎所有行业都是在营销上花费巨大，如果不计算营销投入都可以称作暴利行业。因此，最主要的是对舆论的引导。而医药行业由于和每个人的生活息息相关，因此更容易受到指责，这需要引起每一个医药企业注意。在中国医药企业蓬勃发展的局面下41、，对医药行业产生负面舆论的可能性就会增大。科技环境因素技术环境是指企业所处的环境中的科技要素及与该要素直接相关的各种社会现象的集合，包括科技水平和科技发展趋势等。随着信息化的快速发展，医药流通机构维系业务正常运行以及建立核心竞争力的基础之一就是拥有高效、稳定的信息系统。技术进步将对医药营销模式产生深远的影响，医药流通企业需要预见并利用新技术带来的有利变化，在战略管理上做出相应的决策，以获得新的竞争优势。随着互联网的快速发展，通过电子商务的有效运行，可有效提高医药流通企业各项工作的效率和质量；减轻各类事务性工作的劳动强度，使从业人员可以拥有更多的精力和时间为客户服务；改善经营管理、堵塞漏洞，保证42、消费者和企业的经济利益。目前医药行业的电子商务活动主要集中在招标采购、医药商业的批发领域。随着相关法规的完善和市场的成熟，这一方式将会得到更广泛地应用。 现代市场竞争不仅仅是产品的竞争，更是信息的竞争，是信息技术和信息网络的竞争。因为市场信息的存在是不对称的，所以信息的重要性非常突出，信息化建设显得更加突出。医药流通企业如果能为生产厂家和零售药店提供营销数据，通过管理信息系统，就可以及时了解到商品的库存、销售等数据，与上游供应商和下游的购买者形成了真正的互动和紧密的利益结合。所以信息化建设是医药流通企业建立市场竞争优势的必由之路。通过ERP，SCM，WMS，CRM，OA整合，使医药流通企业能够43、实现信息流、资金流、物流、工作流的集成和综合，从而实现资源的优化配置，不断提高企业管理的效率和水平，进而提高企业经济效益和竞争能力。2.4xx医药城外部环境综合评价通过对宏观和行业环境的分析，明确了xx医药城的发展机会，发现一些威胁因素。采用“外部因素评价矩阵 (External Factor Evaluation Matrix)”对xx医药城的外部环境因素进行综合评价。建立EFE矩阵的步骤为：列出影响企业的主要外部环境因素，包括主要机会和威胁；给每个因素确定一个权重X (0X1)，反映其在行业中对企业成功的重要性；按四分制给每个因素打分，以表示这个因素对企业的影响程度，分数1-4分别代表企业44、的重大威胁、轻度威胁、一般机会、重大机会；求每个因素的加权得分；求总加权分。根据专家组的意见确定了各项指标的权重及其指标的评分值，最后得到的评价矩阵见表2-1。表2-1 EFE外部因素评价矩阵外部环境中的主要因素权重评分加权分权重评分加权分环境中的机会1 未来20年，国家稳定，经济快速发展，人民生活水平提高，健康意识的提升。0.1040.402 国家加大产业调整的力度，发展现代物流;国营企业体制改革，GSP, GMP的实施，有利于医药业健康发展。0.1540.603 相对于竞争对手的竞争优势。0.0530.154 加入WTO，有利于医药业与国际接轨，促进产业快速发展。0.0530.155 基本45、医疗保险制度的实施，参保范围不断扩大。0.1030.306 人口的自然增长，社会的老龄化。0.1040.40环境中的威胁1 国家对药品价格的调控，药品集中招标制度的实施。0.1010.102 入世后，国际大公司的竞争。0.0520.103 医药分家政策的试行。0.1020.204 现有的竞争企业之间的差距在减小。0.1010.105 医药市场的不规范、不正当竞争。0.1010.10综合加权评分1.002.60外部环境的影响可归结为企业面临的机会和威胁。通过以上对xx医药城环境的分析可以看出，在目前及未来的一段时间内，可以确定xx医药城在目前的外部环境中的机遇大于威胁。因此xx医药城应抓住现在有46、利的外部环境，发展医药商业物流服务，抢占先机。2.5开发建设的微观环境分析区位资源状况陕西地处我国内陆腹地，在地理位置上承东启西，连南通北，具有我国北方沙漠、中原和南方的基本气候特征，中草药资源优势得天独厚。境内的秦巴山区是长江和黄河流域的分水岭，是我国南北气候的分界线，也是多种药材的适生地，自古以来就有 “秦地无闲草”之美称，被誉为“天然药库”和“生物资源库”。据普查，全省药用植物、动物、矿物及其它药物共达4700多味，其中植物药3291味，占全国药材种类的30。在全国中药材资源普查统一布置的364个重点品种中，陕西有283种，占776，其小有248种列为xx人民共和国药典的正品药材。优质地47、产药材30种以上，大宗药材超过了400味，分布在三个主要药材产区：秦巴山区：丹参、杜仲、绞股蓝、淫羊藿、党参、天麻、葛根、猪苓、苍术、桔梗、南五味子、山茱萸等。关中平原：沙苑子、板蓝根、花椒、金银花、连翘、小蓟、黄精、远志等。陕北高原：甘草、柴胡、酸枣仁、黄芩、黄芪、款冬花、茜草等。天麻、丹参、杜仲、山茱萸、薯蓣、葛根、绞股蓝、酸枣仁、秦艽、水飞蓟、柴胡、黄芩、黄芪、麻黄、竹草等品种无论在数量上还是在品质上都在全国处于优势地位，其中柴胡、沙苑子、元胡、水飞蓟、天麻、秦艽、杜仲、猪苓等药材的市场占有率在3050以上，而山茱萸、黄芩、西洋参、酸枣仁等在15以上，葛根中葛根素的含量达到6，丹参中有效48、成分含量为药典规定的510倍，山茱萸有效成分含量为药典规定的23倍。目前陕西中药材年产销量近20万吨，产值达20多亿元。区位科技人才状况陕西的综合科技教育实力名列全国第三位，具有雄厚的人才资源优势。拥有西安交通大学、第四军医大学、西北大学、西北农林科技大学、陕西师范大学、陕西中医学院、陕西医学高等学校、陕西省中医药研究院、陕西省GAP工程技术研究中心、陕西省现代中药制剂工程技术研究中心、中国西部植物化学工程技术中心等数十家培养医药人才、从事中医药研发的高等院校和科研单位。多年来，他们为陕西和全国培养了大量医药专业技术人才，取得了许多在国际、国内有重大影响的科研成果。目前，陕西从事中药现代化研究49、和产业化的人员有l万多人。在国家中药现代化政策的导向下，陕西省内大专院校及科研院所积极调整研究方向，制药企业特别是民营科技企业高度重视新药、新品开发，已初步形成了以中药新技术、新产品研发为主的研究体系和良好的研究基础。同时，陕西拥有一批高科技成果，可支撑中药现代化科技产业的发展。在中药提取方面，制备色谱技术(分离介质技术)、树脂提纯技术、膜技术、超临界萃取技术，均处于国内先进水平。地理位置及交通条件西安位于关中平原中部偏南。北临渭河，南依终南山，周围曲流环绕，有“八水绕长安”之说。气候适宜，土地肥沃，物产丰富，风景秀丽。拥有“关中八景”之誉。市辖九区四县，面积9983多平方千米，人口716余万50、，是我国西北地区最大的城市。西安地处中国的地理中心，作为连接东西部的重要交通枢纽，西安已形成了以航空、铁路、公路为主的现代化立体交通网络。西安有中国第四大机场，有航班可以通达国内外60多个大中城市以及香港、澳门、日本福冈、广岛、新泻、名古屋等地。“欧亚大陆桥”陇海铁路横贯西安，西延铁路从古城西安向北“投奔”革命圣地延安，西康铁路“横断”秦岭可直达重庆，建设中的西合铁路（西安合肥南京）、西中铁路（西安平凉中卫）完成后，将再形成一条东西联通的“陇海大动脉”。在不久的将来，西安将形成“米”字型铁路结构。西安是仅次于北京的全国第二大公路交通枢纽，共有9条国道呈放射状通往全国各地。历史文化传承陕西是xx51、民族和xx文化的重要发祥地，拥有xx人文始祖“轩辕黄帝”陵、神农“炎帝”陵，黄帝内经、神农尝百草、中国药王山和xx药王孙思邈；古城西安有着3000余年的历史，先后有十三个朝代在此建都，中国中医药及其文化历史资源独一无二。西安旧城改造xx医药城建设地点位于西安市东郊，东郊是西安市基础设施环境最差的地方之一，严重影响西安整体城市形象。因此在西安“十一五”规划和三区（雁塔、新城、灞桥）的“十一五”规划中明确指出对旧城实施改造，提升西安形象。区位政策软环境陕西省2008年政府工作报告中指出：必须把实施跨越式发展、确立赶超型战略作为建设西部强省的这确选择，坚持大区域谋划、大产业构建、大集团引领、大项目支52、撑、大市场运作，促进生产要素向优势产业和重点区域聚集，加快资源优势向经济优势、潜在优势向现实优势转变。构建以文化为核心的产业链，大力发展现代服务业：通过唱响陕西特色文化品牌，加大优势资源转化力度，通过文化产业大突破，强化陕西文化的影响，促进旅游、会展、金融、物流等现代服务业大发展。西安市“十一五”规划中指出：要重点培育发展高新技术产业、装备制造业、旅游产业、以金融、物流、会展为重点的现代服务业和文化业等五大产业；在西安东北方向形成发展旅游、物流、生物制药等产业。结论综上所述，xx医药城建设区位资源丰富、人才力量雄厚、科技实力强、交通便利。xx医药城以区域政策为指导，以弘扬中医药文化为己任，大手53、笔、大规划、大产业构建、大项目支撑；xx医药城通过发展现代医药商业及物流，可提升西安医药物流水平，带动区域市政改造及经济社会协调发展；xx医药城通过发展中医药产业可带动农业等相关产业的发展。因此xx医药城的建设具有重要的社会意义和经济意义。第三章 项目的战略选择3.1项目建设的指导思想 总体指导思想本项目的总体指导思想是：以党的“十七大”精神为指导，全面落实科学发展观、统筹兼顾、大力发展中医药流通产业，形成集药品交易、仓储、配送、加工、信息、旅游、商务、休闲等一体化的医药物流服务中心，并以“幸福林带”市政综合改造工程为基础，增强社会效益，最终成为全国中医药文化交流中心，为弘扬xx文化添砖加瓦。54、xx医药城开发建设以发展现代医药商业服务为主营业务，通过现代的商业及物流运作手段，提高医药流通的安全性以及降低流通成本，从而保障人民用药的安全性和降低医疗费用。xx医药城选址在西安东大门的绿色幸福林带中，将“幸福林带”这一公益事业和xx医药城的商业开发合二为一，增强了城市的空间综合利用，实现可持续化发展。xx医药城的建设可以带动和促进“幸福林带”的建设，实现经济和环境协调发展，从而统筹人与自然的和谐发展、当前利益和长远利益的统一；xx医药城致力打造中草药的集散基地，实现集约化优势，提高中草药国际竞争力，保护药农经济利益，从而统筹城乡发展；xx医药城为全国唯一的中医药展示、销售、研发基地对提升西55、部医药产业及经济发展有巨大的推动作用，从而统筹区域发展。xx医药城整个开发建设将体现xx文化特色，地上建筑部分为体现xx文化特色的建筑，公益林带将塑造古代先贤、历代名人雕像等，并分别在南北两头建设中医药文化药王山和药王殿，整个工程建设思想以弘扬中医药文化为主旋律，为xx民族的伟大复兴助力。提升陕西医药物流的产业化水平和战略地位建设医药物流商业中心，承接产业转移，提升陕西医药物流的产业化水平和战略地位开发西部，是党中央、国务院从我国现代化建设全局出发做出的一项重大决策，是促进区域协调发展的重大发展战略。陕西省是西部的桥头堡，宋朝前，陕西一直是中国政治、经济文化的中心、此西部大省能否复兴已成为“西56、部大开发”的关键。xx医药的建立，对于提升西部医药产业结构，彰显陕西优势有非常重要的作用。xx医药城是成功实现陕西乃至西部产业结构调整，大力发展陕西经济的重要举措和关键环节，项目的建设以进一步促进医药商业的商流、物流、信息流、资金流的高效、协调运转，增强西安的凝聚力、带动力以及辐射力为主要目标，致力于构建以西安为中心的西部城市现代医药商业核心圈和覆盖全省、辐射周边现代医药商业城市“紧密圈”，进而建立承东启西、连南贯北、与国际市场对接的现代医药商业联系圈，实现优势互补，共同发展。项目建设进一步体现西安作为区域性医药商业中心的优势，增强西安的城市竞争力，提升陕西乃至整个西部地区的战略地位。促进现代57、中医药产业发展促进现代中医药产业发展，实现中药材规范化、规模化种植，带动地方经济的发展，提高农民收入，扶助贫困地区。 中药材规范化、规模化种植，有利于促进土地利用和农村产业结构调整，提高土地利用率和劳动生产率，增加农民收入，减少贫困人口，改善农民生活状况，实现药材生产的优质、高效，推动区域经济发展，走现代农业发展之路；在贫困地区建立中药材种植基地，将扶贫工程与中药农业现代化相结合，有利于西部山区、革命老区、国家级贫困县早日脱贫致富；中药现代化还有利于提高广大群众的科学文化素质和生产技术水平，起到科技推广与科普教育的双赢效果。 陕西省独特的地理环境和丰富的物种资源，以及中药材种植容易实现高效农业58、的特点，使陕西省实现中药现代化成为可能，使陕南33个县(含20个国家级贫困县)和930万贫困人口脱贫致富成为了可能。以创新为理念，实现立体开发，合理配置稀缺资源江泽民同志指出“创新是一个民族的灵魂是一个国家兴旺发达的不竭动力，也是一个政党永葆生机的源泉。” xx医药城的规划设计及整个建设都以创新为理念。项目开发践行“国际化、市场化、人文化、生态化”发展理念，将公益项目建设与商业开发合二为一，充分利用土地资源，统筹开发“幸福林带”和xx医药城，获得“全国十佳创意奖”。xx医药城在工程建筑设计上，大胆创新。林带树木采用药用植物，即有经济性，又具有观赏及宣传性；通风设施设计采用自然通风，可起到温度调59、节作用，减少空调使用率降低资源浪费及环境污染；林区灌溉用水利用曲江南湖自溢水，节约成本，充分利用稀缺水资源；项目开发实施立体综合开发，充分利用土地，增大绿化率。3.2项目建设的战略定位xx医药城的整体战略定位利用陕西科技优势和中药资源优势，着眼于资源重组优化和产业结构调整，实施四大战略，即标准化战略、科技平台建设战略、人才战略、市场化战略，以xx医药城为平台，以企业为主体，以产品为核心，以科研创新为动力，构建“五大体系”，即：规范化药品流通生产与加工体系、中药中间体分离及精制体系、新药研发与创新体系、现代中药产业体系、社会保障和信息网络服务体系。同时把发展医药科技产业与发展区域特色中药、带领当60、地农民脱贫致富结合起来，把种植基地建设与调整农业种植结构、退耕还林还草、实现山川秀美结合起来，把中药农业、中药工业、中药商业、中药知识经济产业链结合起来，实现中药材种植规范化，制药企业现代化，药品生产标准化，中药产品品牌化和医药市场国际化。xx医药城的具体战略定位xx医药城的战略定位包括市场定位、经营领域、核心业务的确定等。通过运用PEST等分析方法分析了医药物流发展的市场环境、医药物流市场的需求状况、医药物流市场的竞争状况及医药城发展的内外部环境中的优势、劣势、机会与威胁，从而确定xx医药城的战略定位，即：以第三方的身份为供应链上下游企业提供药品交易、信息发布查询的平台，提供一体化的物流服务61、，提供资金快速结算业务，确保整个资金链的有效衔接。 整合分销，强化服务，在不断提升物流平台、和信息平台效率的基础上，整合国内资源，将xx医药城发展为国内领先、同行领头的医药物流服务商。l 市场定位目标客户：大型零售连锁药店、零散药店及大型卖场、诊疗机构等中低端市场，其次是高端市场医院。将顾客进行分类，建立客户关系管理系统，通过为客户提供优质高效的配送服务，紧急配送、连续补货等增值服务吸引新客户，提高老客户的忠诚度。供应商：对于大型制药厂、经销商，通过招商的方式入驻医药城，本着医药城的设施设备齐全、低成本、信息平台、配套服务等优势；对于中小制药厂，租用医药城的交易铺位和仓库，借助医药城的交易平台62、与信息平台发布信息，进行交易等。l 涉及领域各类医药产品交易、医药流通、医药信息传递、中医文化传播、中医药材展示。l 核心业务一体化物业与物流服务及其增值服务，信息交易平台及共享平台。即依托xx医药城，为客户提供药品交易、展示、查询的平台；通过医药城的信息平台，实现客户资源的共享；通过整合分销资源，扩大经营规模，扩大配送、营销网络，为客户提供更为满意的医药物流服务以及医药城物业服务。3.2.3xx医药城战略实施原则 为保证xx医药城战略的有效实现，战略的实施应该遵循因地制宜原则、技术创新原则、市场导向原则、规范化、标准化生产原则、开放式开发原则和可持续发展的原则。1优势集成原则 充分利用秦巴山63、区自然环境复杂多变、生物资源丰富多彩、中草药多种多样的特点，指导药农实现连片种植、合理布局，推进基地化建设，规范化、规模化发展，集约化经营，重点建成几个产地地道、专业化水平高的中药材种植区，形成秦巴山区种植带；组织现有中药加工企业为基础，进一步优化加工业布局，分地区、分品种构建中药材初加工、深加工的产业链。 充分利用研究、开发、生产、营销的现有条件，调动各方面积极性，发挥中药资源、科技、人才、企业的优势，搞好集成。2技术创新原则 以创新新药研究和提升陕西中药现代化化生产水平的核心关键技术为基础，提高陕西中药产品市场竞争力，突出了中药新药和新技术研发体系建设，充分发挥本省大专院所和科研单位的优势64、，以企业为主体，产、学、研结合，在陕西共同搭建技术创新和新药创制技术平台，把陕西境内的大专院校、科研院所和科技型企业，引到中药材及其新产品的研发上来。 针对陕西药材资源和制药企业现状，重点支持以陕西药材为原料，与企业共同开发高起点、高标准、高市场要求的新药研究，支持科研与产业化衔接的工程化技术研究。参照国际认可的标准规范，开发疗效确切、毒副作用小、质量稳定可靠、具有自主知识产权并有望进入国际市场的中药新药；应用生物技术、制备色谱技术、二氧化碳超临界萃取技术、大孔树脂分离技术等高科技手段创新新药，提升陕西制药企业的技术水平，这是陕西中药走向现代化的必由之路。3市场导向原则市场是中药种植、生产、加65、工、流通的出发点和归宿，是企业发展的命脉，只有做大了市场，才能形成规模化、产业化的现代中药业。近年来，中药己在世界范围内得到接受和认可。要开拓国际市场，首先应该按照国际市场的需求和要求配置资源，组织开发和生产。同时，要强化销售，不断研究营销战略，采取切实有效的与国际接轨的营销手段。还要注意吸收国外先进的营销方式、营销理念和企业管理经验，树立品牌意识，发挥品牌效应，实施品牌战略。4高起点、高标准原则中药现代化，包括中药药材、饮片、制剂的现代化，中药现代化的核心是标准化。标准化贯穿中药现代化的全过程，中药走向世界的前提。只有加快推进生产技术的标准化、产品质量的标准化、中药研究的标准化，才有望实现中66、药的国际化。5开放式开发、合作原则按照“公司基地农户”、“公司科研基地”等多种产业化发展模式，把区域内外各自为战的无序竞争和生产力整合起来，促进中药产业规范化发展，产业化经营。结合陕西实际，灵活发展研发在外、生产在内；种植在内、销售市场在外；两头（研发、深加工）在外、中间（种植、初加工）在内等多种区域分工生产经营方式，以优惠政策，广泛吸引和联合国内外有志于振兴中药产业的机构和人才共同建设开放式、跨区域、国际化的中药现代化产业。6可持续发展原则加强对濒危和紧缺中药材资源的保护和野生品种的人工栽培研究，做到中药材资源的永续利用。积极开发和充分利用资源的同时，要注意保护生物资源的多样性和生态平衡，促67、进生态环境的进一步优化和经济社会、人口资源与环境的有机协调，实现可持续发展。3.3xx医药城的市场定位xx医药城的市场定位取决于医药城经营的范围的大小，是定位于一个对能够对国际医药物流提供有效服务的经济实体，还是对区域医药物流或本地医药物流提供有效服务的经济实体。也就是说，医药城是准备适应跨国公司全球经营战略需求的国际物流运作系统，还是高时效性的区域物流综合服务运作系统，或是能够提供快速、准时、高速服务的本地商业服务体系。xx医药城的战略定位决定了它的市场定位，依托丰富的资源优势、科技优势和发达交通运输体系，医药城的建设将成为：l 区域医药集散基地；l 中草药采购及汇集基地；l 中药研发基地；68、l 中医中药及文化展示平台；l 综合信息服务平台。3.4xx医药城的目标客户定位xx医药城目标客户的定位应与其经营业务和总体的战略相一致，使xx医药城积极融入对陕西的优势产业和传统产业的产业链中，发挥区位优势，提升产业素质，提高要素配置效率，降低社会成本。通过分析可确定前期xx医药城引进目标客户应重点关注以下几个群体：1药品批发商西安药品批发市场主要集中在西安汉城路和xx路，尤其是西安xx路医药批发市场为全国“五大”药市之一，已有几百年历史，闻名海内外。但这两个医药批发市场，管理混乱，市场秩序乱，建筑设施差，药店门面多为临时建筑，不利于药品的安全性。此外，批发商各自为政，并形成激烈的甚至是恶性69、的竞争，严重影响了西安药市的形象，也使诸多药商蒙受损失。另外，xx路医药批发市场且在旧城改造拆迁范围内。xx医药城将为西安建立现代化、规范化、集约化的医药批发市场，因此药品批发商将是xx医药城招商的主要目标客户。2中草药生产农户从前面分析xx医药城的微观环境中可以看出，陕西省中药资源丰富。xx医药城将建立中草药采购及汇集基地，中草药生产者是基地的主要目标客户。3游客陕西是我国旅游资源最富集的省份之一，资源品位高、存量大、种类多、文化积淀深厚。陕西境内地上地下共有文物点35750处，其中国家级重点保护单位89个，省级307个。全省共有各类博物馆、纪念馆103座，馆藏文物60多万件，其中国宝级文物70、121件（组），文物数量列全国之最。 xx医药城依托陕西丰富的旅游资源，打造一个集旅游观光、休闲、特色餐饮、住宿和中医药文化展示宣传为一体的一个新旅游景点，因此游客也为xx医药城的主要目标客户之一。3.5项目建设的功能定位 xx医药城项目的功能主要定位于城市景观绿化功能、医药批发功能、旅游及文化传播功能、餐饮住宿功能、仓储配送功能和信息服功能等6大功能，通过这6大功能的开发建设全面推动xx医药城项目的整体建设，从而使该项目的建设更具现实性，间接带动周边地区经济的发展。3.5.1医药交易功能 xx医药城建成之后将作为全国最大的中医药批发市场之一，主要为批发兼零售中药材、中成药、中药饮片、西药以及71、医疗器材，特别是中药材和中成药的批发零售。xx医药城发挥陕西省固有的中药材资源以及中成药加工企业的优势，将中药材市场做大做强。同时整合西安医药市场资源，特别是西药市场，最终将xx医药城建设成为陕西省医药批发综合市场。 3.5.2仓储配送功能 xx医药城将要建成为集医药批发、零售、加工、仓储、配送等为一体的物流中心，该项目具有与一般物流平台所不同的特点。该物流平台的更加注重于仓储与配送功能，通过这两项核心功能实现医药材的“空间”位移和“时间”位移，从而保证xx医药城内外部物流顺畅进行。同时xx医药城的加工、配送和仓储等功能均实现规模化的集中运作，从而达到降低物流费用、提高物流作业效率、实现较高经72、济效益的目的。3.5.3信息服务功能定位xx医药城将构建物流综合信息系统平台，该系统的功能定位于为xx医药城的供应商、批发零售商户、终端客户提供实时的医药供应与市场需求信息，xx医药城内部物流信息的顺畅进行、与客户进行信息沟通及电子商务交易的顺利实现和xx医药城与第三方物流企业协同合作。这使得供应商与零售商能够借助于xx医药城的信息服务功能随时掌握医药市场行情，实现互联网上的无障碍沟通与谈判，从而节约交易费用。终端客户通过信息服务功能随时了解相关的医药咨询，更好的实现中医药的发展与流通，在一定意义上促进了xx传统文化的发扬光大。餐饮住宿功能餐饮住宿作为xx医药城的配套设施，主要满足医药商、零售73、商和终端客户以及游客的住宿及餐饮需求。同时xx医药城引进的餐饮住宿企业一般是具有民族风情的地方特色食品及文化，使得顾客在就餐时能够体会到xx民族各具特色的人文风貌。3.5.5旅游及文化弘扬功能xx医药城从它的建设构思、设计上遵循xx传统医学与传统宗教的文化精髓，该项目的开发布置着眼于医药市场，更加关注我国的传统文化，xx医药城将规划建设药王山、药王殿等一系列的人文景观，使得中医药与我国优秀的人文文化相结合，利用陕西传统的旅游资源和医药资源优势将xx医药城构建成为传播中国医药文化的传播地。3.5.6城市景观绿化功能xx医药城项目的建设是同西安市“三区”（雁塔区、新城区、灞桥区）共同推进的“幸福林74、带”建设项目合二为一、共同前进的。由于“幸福林带”建设是西安市政府还绿于民的大绿工程，是实现西安市生态化城市的战略步骤，而xx医药城则处身于林中，也正因此，xx医药城的建设要实现寓城于林、人与自然和谐相处的“景观城”，积极响应西安市创建国家级卫生城市的号召，将xx医药城建设成为西安市东大门的绿色商界。第四章 项目选址与建设条件4.1项目选址本项目的选址充分考虑陕西省、西安市中医药行业及物流行业发展现状，陕西省大力推进中医药产业发展，弘扬中医药和xx文化，以及整合与规范xx路中医药市场，并配合西安“东大门”建设和“幸福林带”市政改造工程。同时，项目选址将充分考虑xx医药城具有医药物流的功能，可以75、作为公路枢纽和物流结点的要求；考虑xx医药城作为西北乃至全国惟一的医药交易、物流、旅游文化、商务休闲、行业交流等一系列服务的重要汇集中心的要求；考虑本医药城以西安中医药市场为重点，通过西安及其“东大门”发达的物流通道逐步向西北地区，乃至全国发展，最终形成xx医药文化传播的基地。经征询专家意见，本项目拟选址在西安市远离闹市区、运输条件较好、周围中医药市场已经具有一定规模，并在西安市和陕西省内已形成认知的xx路街区。结合“幸福林带”市政改造工程，把医药城的选址定在绿色林带中，既使“幸福林带”得到商业化开发，又使xx医药城的建设具有公益意义。具体位置在西安市东郊幸福路与xx路之间，北起华清路，南至西76、影路地跨西安市三城区（包括新城、灞桥、雁塔区），长5400米，宽140米，占第1081.5亩，如图5-1所示。图5-1 xx医药城位置图4.2建设条件4.2.1地质条件西安市位于关中平原中南部，介于北纬33393445，东经1074010949之间，总面积1.01万平方公里，南依秦岭，北临渭河，东西两侧皆为平原，地势南高北地，阶梯状下降。市区坐落在渭河冲积平原南侧，地貌单元主要有渭河及其支流的一、二级阶地和高漫滩组成，地形开阔、平坦，海拔高度370490。西安市地处秦岭北侧山前大断裂以北的渭河断陷盆地中部的南缘地带，属西安凹陷和骊山段隆两个次一级构造单元，分布地层为巨厚的新生代沉积。4.2.277、气象条件西安市属暖温带大陆性季风气候区，四季分明，夏季炎热多雨；冬季寒冷少雨雪；春季气候宜人，风和日丽；秋季冷暖适宜，降温速度快，多有连阴雨天气。年平均气温13.5，极端最低气温-20.6，极端最高气温41.8。年降水量变化较大，多年平均降水量6042，主要集中在7、8、9三个月，约占全年降水量的50%以上，且时有暴雨出现。全年主导风向为东北风，频率为10%，次主导风向为西南风，频率为7%，年静风频率35%，年平均风速1.7s，年平均相对湿度为70%。4.2.3地下水条件市区地下水可划分为潜水和承压水两种类型。潜水主要分布在渭河漫滩，一级阶地以及渭河、灞河、沣河等二级阶地前缘地带，水位埋深5178、0，含水层厚度2060，单井涌水量1000d5000d，主要接受大气降水和河水补给。承压水埋藏在70以下地层中，以潜层承压为主，含水层厚度1040，单井涌水量为500d3000/d，主要由南部山区潜流和上游河水补给。西安城市供水水源以开采地下水和引黑河水为主，市区周围分布有六个水源。4.3环境保护项目工程对环境的影响本项目在施工期噪声污染源主要是车辆、机械的噪音。根据建筑施工场界限值（GB12523-90）的规定，昼间施工机械噪声在距施工场地40以外可达到标准限值，夜间在200处基本达到限值。在限值内有28中学、涉外旅游专修学院等单位。施工对大气地环境污染主要是抛撒的泥土和低扬尘。施工过程中产79、生的汽车尾气、扬尘、噪声、以及施工沸水将对当地的生态环境产生不利影响，其噪声污染还可能影响当地居民的正常生活；同时施工中的临时用地、原材料的堆放，也将给当地的植被产生负面效应。项目运营期的环境污染源主要是固体废弃物包括：生活垃圾、商业包装材料固体废弃物；其次还有搬运装卸机械、运输车辆噪声、尾气的污染等。由于xx医药城具有独特的生态功能，因此运营期时上述的主要环境污染源造成的危害基本没有或者是不敏感的。此外，一期工程建成后将会新增10.5万平方米的绿化面积，可提高附近居住区的生态质量，改善西安市东郊工业区的生态环境。环境保护的设计标准根据项目目标功能和占地范围的特点，结合西安市及本项目发展规划对80、项目发展功能提出的要求，本项目环境建设的目标为：按照统筹规划、分步实施、突出重点、配套推进的原则，采取生物工程与技术措施相结合的方法，对项目环保进行全面配套建设，使其与环境生态、城市文化相融合，达到项目区内各功能协调、开放、购物方便，环境清洁卫生的目标。项目在建设运营时采取的环境保护的标准是：1.环境质量标准：环境空气执行环境空气质量标准(GB3095-1996)中的二级标准；环境噪声执行城市区域环境噪声标准(GB3096-93)中的类标准；地表水执行地表水环境质量标准(GB3838-2002)中的类标准；地下水执行GBT14848-93地下水质量标准中类水质标准。2.污染物排放标准：排水执行81、污水综合排放标准(GB8978-1996)中一级标准，其中CODcr、BODs和NH3-N执行渭河水系(陕西段)污水综合排放标准(DB61-224-1996)中一级标准；厂界噪声执行工、业企业厂界噪声标准(GBl234890)中的类标准；餐厅油烟排放执行GBl8483-2001饮食业油烟排放标准(试行)；施工噪声执行建筑施工场界噪声限值(GBl252590)；工艺废气排放执行GBl6297-1996大气污染物综合排放标准中的二级标准。3.总量控制指标如表5-1。表5- 1 污染物排放总量控制指标污染物类型污染物排放情况申请指标排放浓度最高允许排放浓度排放量废水CODcr80mg/t80mg/t82、18.4t/a18.4t/a生活垃圾生活垃圾/5400t/a5400t/a环境保护的措施环境污染防治工作主要有声环境、大气环境和水环境的污染防治及固体废弃物的处理。项目在施工期、运营期间将采取的措施如下。项目建设施工期间采取的措施有：1粉尘控制加强对运输车辆、搬运装卸机械的管理，维护好车况，经常清洒街道，降低扬尘；土方运输要加盖防护避免撒漏。2污水、废弃物处理 节约用水，废水的排放可充分利用中心内排水渠，进行集中排放，避免污水横流的现象，满足当地环保要求；煤渣、垃圾等废弃物要统一收集、分类堆放，及时清运、掩埋、焚烧。3噪声处理 噪声大的施工，尽量安排在白天进行。对能采取建造措施的机械设备，应安83、减震或消声装置。项目投入运营以后采取的措施有： 道路经常洒水，建立雨污分流排放体系，污水全部送污水处理厂达标排放。 加强对化工仓储物流区等重点污染源的管理。对进入仓储中心的产品一律进行环境评价，实行一票否决，建立公众对环境决策的参与制度。 实行环境目标责任制，制定定量考核制度，限期治理制度，加大排污处罚力度。 加大宣传力度，建立环境督察员制度，进行文明督察、礼貌巡查，大力提高公众的保护意识。 本项目固体废弃物主要是：生活垃圾、商业包装材料固体废弃物等，对这些固体废弃物，均应实行袋装分类收集，配备密闭无泄漏垃圾收集容器和密闭性垃圾运输车。建立卫生公厕。交易区装设可回收和不可回收两用垃圾箱，配备宣84、传清洁员。第五章 医药城功能设计与平面设计5.1xx医药城功能需求分析要建设xx医药城就必须首先对医药城的功能进行分析和设定，使其与企业的战略目标、基本目标及总体构想相一致，真正使得建设项目的构想具有实际意义。xx医药城的功能分析可以从两个逻辑方面进行，一个方面是xx医药城的服务定位，另一个方面是医药城的功能设定。5.1.1服务定位xx医药城是基于“幸福林带”市政综合改造设施的商业化项目，其服务定位除考虑到商业因素外，还考虑了社会因素。西安“东大门”的医药市场已有一定历史，以此为立足点建设医药物流交易市场，联合全省乃至全国的医药供应商、批发零售商共建xx医药文化城，既满足用药者的利益，又符合构85、建和谐社会的要求。xx医药城提供的具体服务内容如下：l 建设以中药材为主、中西合璧，面向大众的医药交易中心；l 为入驻医药城的企业提供物流及物业服务；l 形成以中药为核心的中国文化交流平台，开展旅游服务；l 提供以xx药膳为主题文化的饮食服务；l 生物技术创业指导及中药现代化研究；l 中药材种植培修和其他配套服务；l 开展商务、休闲、酒店等一系列商业化服务；l 以医药为主的文化传媒；l 配合并服务于“幸福林带”市政建设。5.1.2功能需求分析1功能分区基于xx医药城的战略构想、服务定位，根据招商规模、商户类别、经营规模、经营品规数及日出入库品规数，规划整个医药城的主要功能区需求如表5-1。表586、-1 医药城整体功能区需求影响因素招商规模商户类别经营规模经营品规数日处理订单日平均进出库系统输入量500家药品生产企业和药品流通企业按2：1招商招商企业按年营业额12亿计总经营品规8000-100002000个16000箱功能区医药交易区仓储区物流区配合主功能的运作，同时遵循国家有关环境保护、城市建筑规划、道路安全、消防的相关法律规定及按照GMP、GSP的要求，整个医药城还需有相应的停车场、道路、绿化广场、动力区、设备维修停放等附属区域。2. 附属设施 道路、车位布置。xx医药城四周道路xx路、幸福路、清华路、咸宁路即为医药城出入主干道。在道路靠医药城一侧设置若干停车口供临时停车和进入停车场87、使用。医药城中心有一条商业步行街横穿医药城，成为主要人流范围。为满足医药城运输、交易、停车的需求，地下第三层设置为停车场，以停放小型车为主。车辆的进出主要使用垂直升降机作为工具，同时设计设置几条坡形出入口供出现紧急情况时使用。仓库设置在地下第二层，货物的出入库也主要使用垂直升降机，冷链药品的出入库及紧急情况下使用坡形出口。 管线敷设。物流港内拟敷设各种管线：雨水管、污水管、给水管、消防水管、热力管、电力管、照明管、供配电管、电信管线等。各种管线除热力管线采用地沟敷设外，主要采用地下直埋式敷设。充分考虑物流港管线与市政管线的连接。中心内排水方式为分流制。地面采取有组织排除雨水，物流港区内埋设地下88、雨水管道，集中后排入市政雨水管网。 绿化布置。医药城绿化布置利用建筑物周边空地布置绿化带，并在建筑物之间及其它部位分别形成大片绿地，形成城在林中的立体绿化空间。中心采用草坪将露土全部覆盖，沿路边、围墙边种植对大气含尘、含菌浓度不产生有害影响并有一定吸尘能力的乔木、灌木，在大片绿地上种植或搭配种植树形优美的药用植物，并在适当的位置设置花坛。5.2xx医药城的功能设计总功能设计xx医药城的总体功能是为社会、企业及个人提供便利快捷的第三方物流服务，包括交易、仓储、流通加工、信息、配送等，还可以为货物的中转提供场所。同时，在市政、城建等部门统筹规划西安发展方案时，以xx医药城作为物流网络的结点，优化医89、药物流运输及基础设施网络、物流信息网络和物流销售网络，以及在整合社会资源、提高整个社会生产和生活效率等方面都起到了至关重要的作用。正因如此，xx医药城的总体功能需要站在促进西安地区经济发展、提高社会效率的高度进行设定。站在西安市的角度考察，xx医药城应该是一个承载众多医药生产和流通企业，并具有多种物流产业要素的平台，是一个医药流通企业公平竞争、高效运作并对其集成管理、优化产业结构的场所，是一股推动西安地区物流与医药产业及社会经济发展的力量。站在医药城入驻企业的角度考察，xx医药城是一个能面向多种类型的医药商户，并提供多样化的专业医药物流服务的综合物流企业。站在xx医药城自身的角度来考察，医药城90、是一个拥有基本物流设施，能不断开发物流市场、创新物流服务，提供多元化发展方向的，具备可持续发展能力的商业企业。这三个角度构成了对物流中心具体功能设定分析的依据。设计注意事项1消防给水系统：医药城消防给水系统采用城市自来水水网供水，由消防水泵、消防给水管网、消防栓等组成。设消防水箱，置于最高建筑物顶层，消防用水量应确保消防水泵启动10分钟的用水；2总体布局时应注意将配电室、锅炉房等火灾危险性较大的建筑布置成独立的建筑物，并相互隔开；3供电和电气设施按照相关规范做好接地保护、过载保护、短路保护、漏电保护装置。露天安装的电机、电器、配电箱设有防尘、防雨措施；4中心内车辆、人员进出通道应该通畅，无死角91、，便于安全疏散和消防工作的进行；物流中心应建立安全防火领导机构，并制定严格的安全防火制度。仓库、建筑物、堆场道路根据消防规范，设置消防设施；5物流中心应按照交通部和相关部门安全生产的要求，在物流中心驶入口设置安检设施，防患于未然。根据工艺流程合理设计道路走向、道路宽度和转弯半径，主、次干道路宽度、转弯半径应满足安全要求，重要场所应设置警示标志；6设计选用低噪声的装卸设备，并加强机修设备维护，减少不良运行所产生的噪声，定期检测降噪声设备的运行情况，确保防护效果。5.2.3交易中心功能设计xx医药城作为一个商业化运作项目，交易功能是必不可少的。交易主要是包括了批发、零售等的产权转让活动。交易的成功92、与否，以及交易订单数量的多少直接影响到医药城的收入和整体运营的成败。因此，围绕交易的设计是医药城功能设计的关键。对于批发商来说，药品的品种较为少，但是流通量比较大；而对于零售商来说，品规较多但是每种药品的进出量不是很大。因此，交易中心的设计需要根据每个入驻商户的特点以及药品的特点展开。xx医药城交易中心的功能主要有各入驻企业的药品器材的展示、商务办公、会客洽谈等。交易中心设在建筑的地上部分，根据基本设想，xx医药城整体是分为五个建筑单位的建筑群，建筑群的地上部分两层，局部三层。每个建筑中的交易中心交易不同类型的药品或器材，内部均设休闲茶座、会议等待以及接待服务区。交易中心以转让产权的方式出售给93、每个入驻商户一定的使用面积，医药城提供统一的物业服务，为商户打造一个良好的展示、洽谈的场所和氛围。xx医药城由南向北分成五块，每块经营的医药产品类别分别是：中草药、中成药及西药、药膳、医疗器械、保健药品及国际新特药品。另外，在交易中心还可以安排坐堂中医，以方便附近群众的基本医疗保健，并能指导人们选购药材，教授一些保健常识。5.2.4物流仓储功能设计通过对xx医药城有限公司资料的EIQ分析，根据国内人力资源、人员素质、实际的场地、需求和功能，对整个医药城仓库进行综合规划设计，合理进行现场布置和动线设计。选用先进的物流设备，如条形码识别系统、自动输送系统、分拣传送带、电动堆垛车和叉车等，结合先进合94、理的物流管理系统，可以把设备、软件和运营体系有效地结合起来，降低操作人员劳动强度，提高整体作业效率，使整个医药城的物流运作流程高效、有序，发挥最大效能，满足企业未来一段时间内的物流需求。在药品仓库功能设计时需要考虑因素如表5-2。表5- 2 仓库功能设计需要考虑因素考虑因素要求速度订单处理时间和响应时间柔性满足不断变化的市场需求可跟踪性客户的跟踪、订单的监测和批号跟踪准确性确保订单处理质量范围所处理的订单及产品特性非常广泛模块化当吞吐量及品规数量增加时可进行扩展xx医药城的医药医疗产品仓库设计在相应经营范围的药品类区建筑的地下二层。仓库也是以出租形式向商户提供一定面积的储位，但其药品等都必须由95、医药城统一进行管理，并提供物流服务。这里的仓库只是临时存储仓库，仅供商户展示和小批量出货，存货量不是很大，规划中的仓储面积一共是200万平方米，向每个商户提供连同交易中心一共200平方米的使用面积。仓库主要有收货区、验货区、主存区、集配区、发货区、配合作业区、退货处理区、综合功能区等功能区划。各区的主要功能如表5-3。表5- 3 仓库内部区域规划序号名称功能组成1收货区接收货物 数量检验 外观检验接货站台 接货工作站 暂存理货区 2检验区质量抽检 商品养护质量检验办公室 养护室 化验室3主储区通常药品的储存和分拣托盘货架区 流动货架区 搁板货架区4集配货区分类，集货，打包集货区，打包区5发货区96、备货，验收，发货，派车，配车发货暂存区 发货站台 发货工作站 车辆调度室 发货办公室6配合作业区域托盘，料箱回收 托盘料箱暂存 废料回收处理托盘回收区 料箱回收区 料箱储存区 托盘暂存区 废料暂存区7退货处理区退货接货 退货暂存退货接货区 退厂品储区8综合功能区动力及空调设备使用 安全消防设施使用 设备维修计 算机管理控制 等等维修室 停放区 监控室 等等由于入驻企业及医药品种均较多，考虑到医药城仓储功能的综合性和复杂性，为了更好的为客户服务，同时也为了提高自身的运作效率、降低管理成本，应该参与到客户的库存管理和决策中去，帮助客户合理选择库存种类和确定库存量。对于具有特殊要求的物品更要与客户建97、立更紧密地联系，冷链产品、危险货物、大件货物等储存的成本较高，风险也较大，更需要合理的安排。另外，建立仓储管理系统、仓储信息系统以及有效的监控和预警系统都是支持和完善仓储功能、降低仓储成本的有效手段。5.2.5其它物流功能设计在为商户及客户提供仓储服务的基础上，xx医药城将开展其他物流服务，以实现服务过程的一体化，提高货物的安全性。1提供配送服务配送是在合理区域范围内，根据用户要求，对物品进行拣选、加工、包装、分割、组配等作业，并按时送达指定地点的物流活动，是物流进入最终阶段，以配货、送货形式最终完成社会物流并最终实现资源配置的活动。流通加工作为一种现代流通方式，集经营、服务、社会集中库存、分98、拣、装卸搬运于一身，已不是单单一种送货运输所能包容的。将配送纳入统一物流管理的范畴，满足商户或者客户的要求，将仓储的药品准确准时地送交客户手中，不仅可以方便客户，更能体现自身服务的一致性，树立起良好的品牌形象。2进行流通加工流通加工是指在某些产成品从生产领域向消费领域流动的过程中，为了更有效地利用资源、方便用户、提高物流效率和促进销售，在流通领域对产品进行的简单再加工。流通加工可以满足顾客对商品多样化的需要，弥补了在生产过程中标准化的不足，是在如今买方市场获得一席之地的手段。对于一些中草药在流通环节进行粗加工，更加符合人们的使用习惯。医药城可以进行中药饮片加工、对货物的分装以及对外药的换装等生99、产活动，各入驻商户所需要的药品简单加工也有医药城统一管理和进行。这样不仅方便销售、便于管理、更大程度上满足消费者和商户的需求，还能实现医药城自身的价值增值。3搭建信息平台现代物流中心的管理及各个物流环节的物流作业中产生的物流信息(需求信息、供应信息、共享信息)都必须进行采集、保存、分析、加工、传递，同时向客户提供必要的信息咨询。现代物流信息已成为物流企业发展的生命，现代物流中心必须为客户提供一个强大的物流信息处理功能。现代物流信息具有信息量大、更新快、来源多样化特点。许多信息技术不断应用于物流领域，如条形码、EDI、EOS、POS、GIS、GPS、ITS(智能交通)、互联网、电子商务等。所有这100、些要求物流中心必须具备强大的信息处理功能，功能强大的信息处理平台的建立已经成为物流中心不可缺少的重要内容。医药城结合自身特色，建设一个以发布医药供需信息为主的公用信息平台，既能够满足医药城入驻企业的需求，赢得商机，又能及时了解到中医药发展的态势，为医药城的发展提供依据。xx医药城建立的信息服务平台可以开展的服务业务有：信息交换服务、信息发布服务、信息整合服务、优化模型服务、物流应用系统的托管服务等。其中前三项业务是信息系统的基本功能，物流中心通过这些功能整合社会物流资源，并利用这些功能为入驻企业提供服务，优化总体结构。后两项业务则属于高级功能，在企业发展到成熟期后提供的拓展业务，这些业务主要是101、为重点客户服务的。5.2.6文化旅游功能设计xx医药城的文化旅游功能设计是基于西安和陕西独特的地域优势和悠久的文化历史。陕西拥有xx人文始祖轩辕氏、神农氏，xx药王孙思邈等对中医做出巨大贡献的历史名人，同时陕西境内药材资源丰富。医药城将荟萃各民族的医药文化，以100米为一个开发单元，分别展示56个民族的传统中医文化，由各民族共同完成。医药城的南边和北边将分别建设药王大殿、药王山和药王塔，纪念药王孙思邈，并供人们瞻仰。来自全国各省市的中医药界人士可以在这里切磋医艺，把医药城作为xx医药和文化的沙龙，成为一座中医药丰碑。在医药城的林带中将塑造xx五千年上古圣贤、历代名医雕像，并配合“幸福林带”工程102、，在5400多米长的林带上分段设计不同的广场小品塑像，其树木和绿化均以药用林木为主，表现不同的民族特色风情。建成后“幸福林带”和xx医药城将成为展示xx医学和药材林木的博物馆。社会公益功能设计xx医药城的公益功能是基于“幸福林带”的开发形成的，主要有四个方面：生态环境功能、战时人防功能、交通设施功能和中药医药知识普及功能。1生态环境功能生态环境功能主要体现在三个方面：生态绿地分布均匀、合理形成绿地、绿廊、绿网构成的综合绿地系统，扩大城市公共绿地的服务半径，让更多市民受益；尊重原有的地形、地貌、水体和生态群落，形成可持续的生态系统，做到人与自然和谐发展；植物配置形成以乔木为主，乔、灌、藤、花、草103、相结合的复层混交绿化模式，以“林荫型”绿化为主导，加大道路及广场的遮荫效果，增加绿地的色彩，为市民提供景观优美，环境宜人的生活和工作环境；周围重型工厂企业较多，“幸福林带”能够有效减少工厂带来的噪声、废气等对居民区的影响。2战时人防功能xx医药城的建设本着“经济建设与国防建设同步”的思想，合理利用项目用地的地形，使医药城具有了人防功能。该地块在五十年代规划时地下具有人防设施，xx医药城的建设对人防设施加以改造利用，并于相关政府及军事单位签订协议，共同对其进行保护。3交通设施功能规划中的西安城市地铁1号线将横穿xx医药城地下，因此医药城的规划考虑了配合地铁建设和长乐路的立交设施，使xx医药城成为104、地铁的一个出入口，长乐路上的车流人流也变得更加通畅。再加上xx路和幸福路规划成环形单车道，整个西安“东大门”的交通将会畅通无阻，有条不紊。4中药医药知识普及功能“幸福林带”里种植中药植物，园林中有介绍xx医学发展的建筑，使xx医药城成为医药科普和弘扬xx医学的基地。另外，xx医药城还具有中药研发、粗加工，以及草药种植的培训等等功能。xx医药城基本功能如表5-4所示，总体框架如图5-1所示，功能建筑如表5-5所示。表5-4 xx医药城基本功能表功能类别功 能 作 业 内 容功 能 目 标 设 计仓 储贮藏型保管，流通性保管用户仓储物品信息服务实现一定时间贮藏实物保管库存控制服务零库存服务支持配 105、送短距离配送，送货上门方便满足客户货物运输的需求流通加工中药饮片加工、对货物的分装、对外药的换装按入驻商户的需求加工方便入驻商户的销售及顾客的消费习惯信息服务基本信息发布、交流、交易运输仓储信息及动态监控系统服务于货运经营企业或个体运输户支持物流作业停车功能地下停车场车辆维修停车服务车辆检修社会公益生态环境、人防、交通设施、中医文化普及改善周边居住环境满足战时人防需求配合城市发展规划传播传统中医文化旅游文化建设药王主题公园、中医药博物馆开发xx医学的文化价值发展旅游产业弘扬中医文化及xx图5-1 xx医药城总体功能框架图表5-5 xx医药城功能建筑一览表序号功能建筑1交易网络信息中心2医药物流106、中心3中草药博物馆4国医馆5中药现代化研究中心6生物技术经济创业中心7GAP基地指导中心8旅游文化传媒中心9亚健康服务中心10健身中心11培训进修中心12药用植物观赏园13xx药膳14行业协会15服务中心（含政府管理部门、银行等）5.3总平面设计5.3.1设计原则1. 医药城的平面布局必须依据其所在地理位置、地貌特征、周围的社会经济环境和交通环境等情况具体设计，以确保本物流中心各项功能的充分发挥。2. 根据医药城的功能要求和基本组成，合理划分综合展示区、洽谈会客区和物流作业区，力求做到区域划分明了、联系方便。3. 各区域布置既要做到节约面积，提高面积利用率，又要满足使用面积要求和总体工艺流程的107、要求。4. 方案总体布局要合理紧凑，既考虑节约用地，又注意绿化美化。5.3.3经济技术指标xx医药城建设项目的综合经济技术指标如表5-6。表5-6 xx医药城项目经济技术指标项目数量单位总占地360亩一期占地50亩总建筑面积120万平方米一期建筑面积15万平方米绿化面积10.5万平方米绿化率70%容积率160%地下停车场面积3.58万平方米5.3.4平面规划图医药城的设计不仅要满足城市规划和整个物流系统运转的需要，而且要满足企业文化、形象、员工福利的需要。根据医药城的实地情况，注重整体环境设计，尽量呈现出卫生、柔和、明朗、清爽和高效的独特风格，力求塑造良好的企业形象。医药城的设计特别加强了颜色108、管理和科学采光，尽量采用自然光线，一来经济，二来有利健康。但是要避免阳光直射仓库而使温度增加太高，这样需要空调系统和排风系统。工作场所光线明亮一些，在休息、会客场所光线柔和一些。平面规划图见附图一。5.3.5功能区划图根据xx医药城的功能分析与设计，整体规划出功能区划。功能区划图见附图二。5.3.6交通分析图人流、车流相互分开。步行系统主要集中在地块的南北中心线的商业街上，车行系统环绕幸福路、xx路，为环形单行道。交通分析图见附图三。第六章 项目配套设施与实施方案6.1项目配套设施要求1供电系统（1）设计依据及范围供电设计严格按照民用建筑设计规范（JGJ/T16-92）、建筑物防雷设计规范（G109、B50057-94）、供配电系统设计规范等进行设计。（2）供电方案本工程用电电源由新城区供电所统一考虑，在医药城范围内新建35KVA变电所，用电设备总容量约为9,000KW，其中消防应急负荷140KW。按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余用户二类用电负荷。照明配电电源引自医药城的变电所，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换。防雷部分按三类防雷建筑物设置，利用土建基础做接地装置。计算机系统接地单独设置：接地采用TN-C-S系统，接地电阻小于4欧姆。2通讯、电视、网络系统本工程通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，每门栋分接箱装于底层，每户装3个插座，110、穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责。3给排水设施(1)研究依据给排水设计依据建筑给水排水设计规范、室外给水设计规范、室外排水设计规范、生活饮用水质标准、污水排入城市下水道水质标准进行设计。(2)给水方案xx医药城内各类用水均源自曲江南湖，室外消防用水由室外消防栓直接供给，管道铺设与民政局协调，是一项利民工程。进水管道为600800，远期规划供水能力约10000日。(3)排水方案结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系统，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水处理系统统一处理。111、4消防设施本项目消防投资1000万元。确保消防设施符合消防要求。根据国家建筑设计防火规范GPJ1687（修订本）的规定，本项目储存物品的火灾危险性为甲类，库房为一、二级耐火等级的单层建筑，根据要求设室内外消防给水系统，并配有急救消防设施。(1)消防给水系统在医药城内设消防储水池及泵房一座，设置智能型变频稳压消防给水机组。在交易中心外设室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设置室外地上式消防栓。在库房及地下停车场内各防火单元均设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号送至库区消防控制中心。草药、西药仓库等易燃区根据情况设置自动喷水灭火给水系统。(2)急救消防设施xx医药城内各防火单112、元内均配置手提式干粉灭火器，并在变配电室等处配置手提式二氧化碳灭火器以及时扑灭初起火灾。(3)消防水量室外消火栓用水量：30L/S；室内消火栓用水量：10L/S；自动喷水灭火用水量：30L/S；本工程消防总用水量：70L/S。5通风空调根据采暖通风与空气调节设计规范及国家和地区的有关规定，设置适当的采暖、通风、空调及防排烟设施。为库房内能达到劳保要求，封闭库房需设置通风装置。机房及管理办公用房等一些要求比较高的房间需设置相应的空调系统，所有库房不设供暖空调系统，要求高的房间可以根据房间的位置及面积设置普通的空调器或小型柜式空调机组。6广播系统xx医药城内设置一套广播系统，平时用作播放音乐、通知113、等，紧急时用于指挥系统。7节能措施A 库房及地下停车场内无采暖情况下采取节能设计，增加采光面积或采用屋面采光板可节约照明能源。B 卫生器具采用节水型器具。C 尽量采用循环水，使生产水得到重复利用。D 选用低损耗高效变压器，合理选择变压器电容，使变压器在经济方式下运行。E 选用节能型电容、光源和灯具，合理进行无功补偿，减少无功损耗。6.2项目实施方案项目运营组织xx医药城的开发建设与经营管理的总体目标是积极采用先进的医药流通管理模式，充分发挥商户的创造性，加快建立多层次、多元化、符合市场经济规律，与国际通行规则接轨,物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、综合化、现代化、国际化和多种开发114、元素相结合的医药流通服务中心。根据这一目标，医药城经营管理体制应该既具有本国本土特色，又充分体现现代企业管理制度模式，同时还能有效地指导具体操作。医药城采用“政府引导、企业运作、商户参与”的管理模式，拟由xx医药城有限公司负责xx医药城项目的管理和运营。项目运营公司将依托国家、省、市及开发区的优惠政策，创建局部优化环境，通过提供各种高效优质的服务，严格按照现代企业制度和法人治理结构的要求来设置公司的管理模式和组织架构，组织架构见图6-1。董 事 长董事会秘书办特邀顾问 总 经 理常务副总经理总经理助理 法律顾问保卫部物业部人劳部财务部行政部商务部宣传部营销部工程部图6-1 组织架构图各部门之间115、的职责界定为：营销部：招商外联、营销策划；宣传部：信息促销活动、广告、广播室； 商务部：办公室、招租、售后服务、服务台管理、物流配送服务；行政部：公司办公室、行政事务；财务部：总会计师、结算中心、租金、合同；人劳部：人事出入管理、调配、聘用合同、培训教育、人事法规、养老、医疗、人身保险；工程部：规划、基建、维修、房产管理；物业部：办公室、水电室、餐饮、库区管理；保卫部：保安队伍管理、门卫、消防、车场、车棚、人身安全；法律顾问：对外商务谈判、人事仲裁、事务纠纷、起诉、应诉6.2.2医药城管理系统项目完工后，公司将按项目要求安排包括管理人员、市场人员，司机、技术及服务人员等共50人。为保证园区正常116、运转，园区一般行政管理人员实行一班制，一般生产人员将实行两班运转制，保卫实行三班运转制。同时，本项目的目标是通过医药城建立覆盖西北地区的社会化现代中医药流通服务体系，达到服务集成化、运输网络化、流程科学化、操作标准化、作业机械化、业务规模化和管理电脑化。因此，公司发展需要的是复合型、高层次的管理人才和技术人才。人员培训是公司核心竞争力培养的重要内容，也是公司长足发展的重要保证。本项目所配备的人员，必须经培训并考核合格后方能上岗。人员培训要制定具体实施计划，指定专人负责组织落实，可根据不同层次、不同专业分类、分批进行。人员的培训和考核拟在本项目试运营前完成。项目实施方案（1） 明确以“政府引导、117、企业运作、商户参与”的原则，以xx医药城有限公司发起设立项目运作公司，对项目进行运营和管理；（2） 该项目以配合“幸福林带”的总体开发为基础，实现林带运作的多元商业化功能，按照规划设计的功能实施；（3） 通过与政府相关部门进行充分沟通，寻求政府部门的政策支持和优惠条件，并建立园区入驻企业的快速通道，为项目招商建立基础条件；（4） xx医药城的建设由商户参与，发挥xx民族的创造性，形成有各个民族文化特色的医药城结构；（5） 为适应现代医药流通业发展的需要，项目的建设遵循“高起点、高标准”的原则，力求创立现代医药生产和流通企业集聚高地；（6） 尝试以多种方式进行融资，为项目的资金支持寻找最佳支撑；118、（7） 尝试多种形式的激励政策，为项目管理和运营人才的引进创造良好的条件；（8） 坚持“信誉和服务第一”宗旨，通过严格的规范选择入园企业，力求树立“优质、独特、忠诚”的物流服务品牌。项目注意事项1必须对医药城进行统一管理，包括招商管理和物流管理。药品的安全性是第一位的，防止在仓储、配送、加工过程中出现差错；2医药城必须通过GSP认证，必要时还需进行GMP认证，随时接受国家卫生部门的检查；对入驻商户严格审查，不符合要求的商户坚决禁止进入；入驻后医药城应对商户进行安全性教育，并制定出一般性的准则；3流通仓库内配备岗位人员及工人休息室；装卸机械司机驾驶室及车间工人休息装设空调设备，另外，为现场作业人119、员夏季供应防暑降温饮料，冬季露天作业人员发送御寒保暖服装；4作业人员配备劳防工具，各类机械驾驶司机合理安排工作时间；5设置专门的安全管理机构，建立、健全各种安全规章制度和职工健康档案，加强对各类人员的职业技能与安全卫生培训，各类特殊工种作业人员均经培训考核后持证上岗；6项目建设时应积极进行招商工作，争取在开始运行的三年内招满，保证项目运行顺利展开。第七章 项目投资估算及资金筹措7.1项目投资估算基本建设项目的关键是资金问题。在项目建议书和可行性报告中至关重要的一环就是做好项目的投资估算工作。正确地进行项目的投资估算，不仅可以合理地确定项目投资规模，控制工程项目的总造价，而且可以准确地反映出项目120、的经济效益情况，也有助于合理地使用人力、物力和财力，以取得建设项目最大的经济效益。投资估算是指在项目投资决策过程中，依据现有的资料和特定的方法，对建设项目投资数额进行的估计。它是建设项目前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。要做好投资估算工作，首先应弄清工程投资内容，避免漏项，实现投资估算在项目建设中的积极作用，是一项有意义、有价值的系统工程。它的编制需要全社会的参与，各方面的配合，编制人员应如实反映工程投资，使投资估算真正起到“事先算账”的作用，为领导当好参谋，为后续的初步设计概算，施工图预算，竣工决算奠定坚实的基础。投资估算的准确与否不仅影响到可行性研121、究工作的质量和经济评价结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项目资金筹措方案也有直接的影响。经审查批准后的投资估算，是基本建设项目投资控制额的依据。初步设计概算的总投资，一般应控制在投资估算的限额内，不得任意突破，如若突破，幅度超过国家规定的范围应报请审批部门重批可行性研究报告。因此，全面准确地估算工程项目的建设投资，是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。7.1.1估算内容总投资是保证本建设项目建设和生产经营活动正常进行所必要的资金。总投资是在项目的建设规模、技术方案、工程方案和设备方案及项目实施进度等确定的基础上，估算建设投资以及生产经营所需流动资金。本建122、设项目的总投资组成如图7-1所示。建设项目总投资建设投资流动资金静态投资动态投资涨价预备费建设期利息基本预备费建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费工程建设其它费用图7-1 本建设项目的总投资组成需要指出的是，建设投资估算就是拟建项目从前期工作起到设备购置和建筑、安装工程完成及考核投产所需的全部建设费用。在实际工作中，一般都是设计人员根据设计委托书进行现场调查，选择方案，进行设计，不同阶段向造价人员提供不同深度的条件进行估算。设计人员在可研阶段提的工程量一般都比较粗，而且地质资料也不明确，而造价人员对工程概况、现场情况了解很少，无法将各种影响因素考虑全面，如果不与设计人员多加沟通，极易漏项，造123、成可研投资估算包不住初步设计概算的被动局面。为了更好地做好投资估算，在实际工作中需要注意充分考虑建筑工程费用、设备材料购置费用、安装费和其他费用这几项内容。7.1.2投资估算与取费依据1.国家关于建设项目可行性研究阶段投资估算编制方法；2.建筑工程费用标准采用陕西省建筑工程综合概算预算定额（1999），部分建筑工程费用参照同类工程预算，根据新城区和灞桥区建筑工程预算定额的标准扩大指标计算。 3.设备购置费按照制造厂家询价及同类设备的订货价，不足部分采用1998年工程建设全国机电设备价格汇编并调整到2005年价格水平。设备安装调试等费用按设备购置的5%计入。4.固定资产投资方向调节税，根据xx人124、民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例，本工程税率为15。5.根据国家计委（1999）340号文件规定，涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。涨价预备费的测算方法，一般是根据国家规定的投资综合价格指数，按估算平均价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。6.其他费用按照陕西省工程建设其他费用定额陕西省计划委员会陕计设计（1999）091号文计算。如下：建设单位管理费按工程费用的2%计列；勘查设计费按工程费用的3.5%计列；工程监理费按工程费用的1.2%计列。7.工程预备费按照土地使用权、建筑工程和设备投资的15%计。8.西安市同类建筑物近期单位造价指标125、及国内建筑材料、设备现行价格。总投资=固定资产投资+建设期利息+流动资金固定资产投资=工程费用+其他费用+预备费用7.1.3项目投资估算 根据方案设计及其有关结构、水、电、气、消防、人防、环境保护等方面的基本要求，同时按照本项目具体实施安排，经估算本项目一期总投资约为5亿元。其中主要工程项目投资主要有设备费用、安装工程费、建筑工程费和其他费用等，本项目的主要投资项目的具体数额详见表7-1。表7-1 主要项目投资估算（单位：万元）工程和费用名称设备费用安装工程费建筑工程费其他工程费合计占投资(%)总投资91045.5240302363748623.3固定资产91045.5240301250041126、98682.79无形资产37.537.50.08递延资产2275.932275.935.03预备费5479.55479.512.1建设投资合计91045.52403020292.9345278.43100建设期利息3344.97.17在项目的决策阶段，项目投资费用(包含建筑工程费、安装工程费、设备购置费、工程建设其他费和工程建设预备费)的估算要求必须准确地对技术经济指数、参数进行充分地选择，正确选取恰当的计算方法，计算投资费用并做出科学的方案比较，从而提高本项目的投资效益。经估算发现，本项目一期总投资约为5亿元。具体的各项投资估算见附表一所列。7.2资金筹措资金筹措是在估算基本合理的基础上进行127、的，一般来说，资金估算达到一定的准确度，资金的筹措符合其深度要求，那么这两项做好了，势必会给项目的建设以很大的动力，保证了资金的来源，使建设项目无后顾之忧。由于本项目属于资本密集型行业，且本项目对资金的需求量很大，而且本项目的建设周期较长，资金的回收期也较长，仅靠公司的自有资金根本无法满足项目建设的需要。为了保证“xx医药城”这个项目顺利地实施，企业必须充分借助于市场机制的优势，尽可能地通过各种有效的途径来筹措资金以保证项目按期实施，早点运营，尽早收益。7.2.1资金筹措本项目预计一期总投资数额约为5亿元，各项具体估算见表7-1，其中固定资产投资占了约82.79%。由于固定资产投资大，为了保证128、项目的顺利进行，公司主要采用以下几种渠道进行资金的筹集，如图7-2所示。图7-2 资金筹措渠道1.股权融资为了扩大资金来源渠道，降低公司经营风险，公司通过股权融资来筹措部分资金，即通过增资扩股的形式，吸引社会其他主体资金交转作公司的股份。在陕西xx医药城有限公司增加注册资本到5000万人民币后，进行陕西xx医药城有限公司股东变更登记注册，其股权分配比例确定为：陕西共生科技发展有限公司占65%、陕西省中药材协会占10%、陕西xx医药城有限公司原股东占25%。（备注：陕西省中药材协会、陕西xx医药城有限公司原股东所占股份的出资形式为股改前的项目成果，即陕西省中药材协会、陕西xx医药城有限公司原股东129、不再以现金或其它方式出资。）建议通过此渠道筹集资金约1.5亿人民币。据项目可行性报告，“xx医药城”整体运营后，年销售额（不含技术成果转让）一项将突破100亿元人民币，年缴纳税金约3-5亿元人民币。该项目必将带动周边附属行业的兴起，至少提供5万人的就业机会。该项目还将在进一步提高我省知名度的同时改善西安市生态环境、激活西安东郊地区产业活力。2. 银行贷款由于建成后的“xx医药城”有较为充足的货源及市场保证，且目前其他几个控股公司经营状况良好。“xx医药城”的建设不仅具有很强的经济效益，同时也具有一定的社会效益，所以公司一来可向银行申请政策性贷款或减免息贷款，以使建成后的“xx医药城”轻装上阵，130、集中资金搞好运作；二来企业也可以通过发行公司债券，这样可以在企业控制权不受影响的前提下募集一定的资金，同时还可以提高企业自有资金利润率。建议通过银行贷款筹集资金约1.5亿人民币。3. 招商引资本建设项目所需资金庞大，部分资金亦可采用向社会融资的筹措方式解决，主要是通过招商引资等方式进行资金的筹集，建议通过招商引资筹集资金约2亿元。在招商引资方面，中国风险投资公司与陕西xx医药城有限公司达成了友好协议。中国风险投资公司是由民建中央发起设立的专业从事风险投资的有限责任公司，主要投资方向为环保、生物医药、现代中医等。这个公司与众多海外投资机构建立了战略合作关系。公司的股东除民建中央外，均是在行业内处131、于龙头地位的上市公司或民营企业，实力强大，其中包括深圳宝安集团、深圳万基药业集团、北京林达集团等，公司大部分股东从事房地产开发和医药行业。本公司拥有一批一流的投融资专家和顾问，为各高新开发区以及区内高新技术企业提供投融资专业服务。可以想象，具有一定实力的中国风险投资公司的加入，必将可以带动相当一部分潜在投资方来加入与xx医药城的合作事宜，从大局来说，这也必将极大地推动“xx医药城”项目的建设。此外，陕西xx医药城有限公司也正在与一家香港投资集团公司和一家国际化集团进行了卓有成效的合作，与其他一些投资公司的合作事宜正在进行中。7.2.2资金筹措评价1.资金来源充足性分析通过上述分析可以看出，“x132、x医药城”项目的资金来源是多方位、多渠道的。本项目的主要资金来源为股权融资、招商引资和银行贷款。由于几个控股公司的经营状况良好，而且像中国风险投资公司等也很认同与xx医药城的合作事宜，在银行贷款方面，银行也非常配合，使得筹措的这部分资金有充足的信用保证。由此，我们可以得出本项目的资金数量是充足而且可靠的，这必将能保证本建设项目的顺利实施和完成。2.融资结构分析本项目采用的是招商引资和银行贷款等，本融资结构已经充分利用了银行贷款及招商引资两大筹资渠道，广泛利用社会资金，保证项目建设的正常进行。考虑到本项目的建设投资较大，建设周期较长且投资回收较慢，为了使“xx医药城”建设不影响公司的正常运营，建133、设“xx医药城”采用股份合作制，广泛吸纳入驻经营者积极参与到项目的建设与运营过程中，在资金的筹集过程中灵活采用以招商引资方式为主，其它融资方式为辅的方式，进行建设和管理经营资金的筹集，保证项目的顺利实施。7.3项目建设进度建设项目进度是目标控制的重要一环，是保证项目取得预期效益的重要前提。建设项目具有建设周期长、投资规模大、建设环节多、参加单位及人员构成复杂的特点。进度控制是采用科学的方法、有效的措施，对建设项目的先后秩序、相互关系和各种资源等进行最优化的进度计划、检查、调整，实现进度目标的控制，保证建设项目按预定的目标竣工投产。7.3.1建设工期此项目为上世纪即1953年由前苏联城市规划专家134、设计规划，预留至今。2003年陕西省“两代会”以500号提议立案、新城区政府与2003年11月3日以“新政字200331号文”向西安市政府报告该项目的前期进展情况，该项目已经被西安市政府列为2004年基础设施建设重点项目之一。“xx医药城”总建筑面积为120万平方米，地下三层，地上三层，局部高层。按照市委、市政府“整体规划，以林为主，块状分布，分段实施”的总体要求。经分析论证认为，此项目创意新、定位准、潜力大，符合国家产业政策和市场导向，对西部大开发及陕西区域经济结构，产业调整具有积极因素，统筹城市基础设施建设和生态建设，顺应构建和谐社会的时代要求。该项目拟分块分段开发建设，预计三年完成。拟建135、项目从2008年6月启动，到2011年夏季全部建成。7.3.2项目实施进度安排本项目建设是按照统一规划、分期实施的指导原则，项目的总体规划建设内容在三年内（2008-2011年）完成，具体时间是从2008年6月初到2011年6月初完成，拟按五个阶段组织实施。各阶段进度见表7-2（包括了项目正常运营阶段）。表7-2 建设进度计划表序号名称及内容进度表1项目前期准备阶段2008年6月初-2009年2月底2初期工程项目建设阶段2009年3月初-2009年12月底3初期设备购置安装阶段2010年1月初-2010年5月底4后期项目建设施工阶段2010年6月初-2011年4月底5工程收尾、竣工验收阶段20136、11年5月初-2011年6月底6项目正式投入运营2011年7月初7.3.3项目实施进度计划控制大型建设项目实施阶段进度控制是一个相当重要的环节，它是对项目建设组织效果评价指标体系中的重要一员。无论是计划的制定、实施还是计划的调整，都要综合考虑各方面的影响因素。在进度控制过程中，要坚持始终以合同为核心，在保证质量和节约投资的前提下，运用各种先进的技术和手段来实现各种工期目标，以期获得更好的经济效益。在“xx医药城”建设项目的实施上，要始终贯彻：以市场引导，以战略为重，规划先行，关注环保，高起点起步，从大物流的理念着手进行发展，避免低层次的重复建设，统筹发展，梯次推进。在项目实施的进度计划管理上实137、行动态管理主动控制。要通过项目建设过程中的管理措施、经济措施、技术措施，对项目的不同目标进行分解，根据医药城内不同项目的特点制定出各进度控制计划，确保项目的建设保质、保量地按时交工验收。7.3.4项目实施进度计划表(横道图)本项目建设在2012年以前完成，其建设工程的实施进度安排计划表，可以画成横道图，如表7-3所示。表7-3 “xx医药城”建设项目工程实施进度计划年份进度20082009201020116-121234567891011121234567891011121-45-6勘查及可研阶段初期工程项目建设阶段初期设备购置安装阶段后期项目规划建设阶段工程收尾、竣工验收阶段第八章 经济分析138、及评价8.1 经济效益分析的基本思路投资项目财务效益分析思路与程序如图8-1所示。物流需求预测资料中心收入中心成本估算项目现金流量债务资本利息率水平权益资本机会成本确定财务折现率测算项目现金流量现值测算项目有效年限内的净现金流量现值财务效益指标计算动态效益NPV、IRR、PT静态效益BCR、ARR、PT项目财务效益分析评价 图8- 1 项目财务效益分析的基本思路8.2 项目财务效益评价项目现金流入量分析估算1营业现金流入量本项目属于开放型的医药商业流通中心，建成投入使用后全方位地为陕西及周边服务。其经营收入主要来自于租金收入（其他收入均核算到租金中）。本项目建设期为3年，规划期13年，从201139、1年6月起项目投入运营，第一年的生产负荷为60%，第二年为70%，第三年为80%，第四年生产负荷为90，从第五年即2016年6月起，项目的生产能力达到设计能力，实现生产负荷为100%。本项目一期建筑面积为15万平方米，租金定为： ，当满负荷是年租金收入为：本项目收入汇总计算见附表五所示。2期末现金流入量分析从理论上分析，项目建设期初一般没有现金流入，期末现金流入主要是指流动资金垫付的收回和残值收入，但考虑到本项目建设的特点，实际中不需要流动资金的垫付，考虑本项目的持续经营，期末残值也不考虑。 项目现金流出量分析估算1营业现金流出量估算营业现金流出量主要是本项目的制造成本和期间费用。制造成本主要140、包括职工工资及福利费；仓库、建筑物和设备等固定资产的折旧费；应承担的各种税费等。期间费用主要是管理费用和财务费用。1）职工工资、福利费及“三金”职工工资、福利费及三金按照西安的职工平均水平，职工平均费用按18000元/人年计算。满负荷后需要职工50人，生产未满负荷按照满负荷人员乘以生产符合。（万元）其中： 为生产负荷。2）固定资产折旧费本项目的固定资产，主要是仓库设施、房屋建筑物等其它能转化为固定资产的设施设备。按照现行企业财务制度规定，实行平均使用年限法计提折旧。按综合折旧年限15年计算折旧，产值率为5%。则固定资产折旧费用C3为：C2=固定资产原值-残值（固定资产原值5%）/153）银行贷141、款年摊销支出（财务费用）本项目因为建设单位计划有1.5亿的债务资本投入，贷款期限为10年，年利息率按8%计算，每年摊销的金额见附表七所示，企业每年年末应摊销的金额为：每年年末应摊销的金额=2235.44（万元）4）摊销费本项目涉及无形资产及递延资产，其中无形资产无限期使用，因此摊销期限按10年计。 5）各种税费支出本项目上缴的税费应计入营运成本（制造成本）的主要有：营业税、城市建设维护税、教育附加税、运管费等。应计入管理费用（期间费用）的税金主要有：印花税、房产税、土地使用税等。各种税费项目具体见表8-1和8-2所示。表8-1 应计入营运成本的税费税种税 金 名 称计 算 办 法 和 税 基计142、 算 表 达 式营 业 税按营业收入的5%计算5%Rj城市建设维护税按营业税的7%计算7%5%Rj教育附加税按营业税的3%计算3%5%Rj注：第j年的营业收入。表8-2 应计入管理费用的税金税种税 金 名 称计 算 办 法 和 税 基计 算 表 达 式印 花 税按合同价款的0.05%计算合同价款0.05%房 产 税按原值的70%的1.2%计算原值0.84%土地使用税按占地面积的0.3元/m2计算占地面积0.3元/m2注：代表第j年的营业收入。6）管理费用管理费用是企业的期间费用，虽不直接计入营运成本，但却可以抵减企业的利润。管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织仓储配送作业的各项费用。主要包143、括办公费、电话费、差旅费、劳动保险费、职工教育费、业务招待费、低值易耗品购置费及其它管理费用。本报告按营业收入的10%估算。即：管理费用=10%（万元）第j年的营业收入；本项目营业现金流出汇总计算表见附表二所示。2初始现金流出量分析该项目的初始现金流出量，主要是项目前期费用、工程的基本建设投资、设备购置以及与项目有关的其它费用等。按照投资估算，该项目共计投资额为48623.30万元；2008年开始投入。考虑到本项目生产经营活动的特点，分析计算时不考虑流动资金垫支。本项目营业成本汇总计算表见下表8-3。表8-3 本项目营业成本汇总计算表营业成本项目计 算 依 据估算结果（万元）工资及职工福利及“144、三金”费用按逐步增加人员编制逐年计算54固定资产折旧费折旧期为10年，产值率为52491银行贷款年摊销采用逐年摊销见利息摊销表各种税费(1+10%)5%为的函数管理费用10%为的函数注：；第j年的营业收入。现金流量表的计算与编制根据上述对本项目现金流量的分析与计算，计算出本项目在投资有效年限内的现金流量表见附表二所示。财务效益指标计算按照项目的现金流量表数据，财务贴现率按8%计算，分别计算出如下各指标结果。1动态效益指标动态评价指标主要有净现值，主要综合考虑资金时间价值、项目计算期的全部净现金流量和投资风险；内部收益率从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平；动态投资回收期是在考虑时间价值的145、基础上，计算投资项目收回原始总投资所需要的时间，是反映投资回收能力的重要指标。动态评价指标计算时取财务贴现率为8%。其计算结果如下：（1）财务净现值 FNPV（所得税前）16254.16（万元） 财务净现值 FNPV（所得税后）6033.38（万元）（2）内部报酬率FIRR（所得税前）14.26内部报酬率FIRR（所得税后）10.63（3）动态投资回收期PT=9.43（年）(含建设期，所得税后) 动态投资回收期PT=8.20（年）(含建设期，所得税前)2静态效益指标静态效益指标的计算不考虑时间价值。静态评价指标包括静态投资回收期、效益费用比、平均报酬率、投资利税率等。静态投资回收期是指以投资项146、目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间，其计算公式为：静态投资回收期=累计净现金流量的现值开始出现正值年份-1+（上年累计净现金流量现值的绝对值当年净现金流量现值)效益费用比（BCR）指项目评价年限内各年效益的现值总额和各年费用的现值总额的比率，若比率大于1，说明项目所具有的获利能力超过对项目的投入，项目可行。平均报酬率（ARR）只有高于期望值方案才能入选，其计算公式为：平均报酬率（ARR）年均现金流量初始投资额。投资利税率是指项目的年利税总额与总投资的比率，其计算公式为：投资利税率=年利税总额/总投资。式中年利税总额是生产期平均年利润总额与销售税金之和。计算出的投资利税率应与行业的平147、均投资利税率进行比较，若大于（或等于）行业的平均投资利税率，则认为项目是可以考虑接受的，否则不可行。静态效益指标计算结果如下：（1）效益费用比BCR =1.80（2）平均报酬率ARR =10.26%（3）静态投资回收期PI =8.03（年）（所得税后） 静态投资回收期PI =7.41（年）（所得税前）（4）投资利税率P7.58计算结果如表8-6所示：表8-6 项目财务效益指标（税后）计算结果分析表指标形态效益指标计算结果（A）评价标准（B）经济比较经济可行性备注动态指标净现值6033.380AB可行内部报酬率10.63%8%AB可行投资回收期9.4310年AB可行平均报酬率10.26%8%AB148、可行投资回收期8.0310年AB可行第九章 国民经济分析9.1 国民经济评价由于本项目属于具有公工艺性质的基础设施，所以不能完全用单一的获利能力指标评价其经济效益，而应该在合理配置国家资源的条件下，从国家和整个社会的角度分析本项目对国民经济的贡献。因此，评价原则还应该充分考虑本项目的宏观社会效益，应坚持微观经济效益和宏观社会效益相统一、当前经济效益和长远经济效益相结合的技术经济综合评价原则。评价参数本项目的国民经济分析是在财务分析的基础上进行，国民经济分析的效益和费用是在对财务分析的数据调查后得来，经济评价采用得国家级参数，按照国家计委颁布的建设项目经济评价方法和参数规定，社会折现率取8，影子149、汇率换算系数1.08，影子价格换算系数1.26，影子工资换算系数为1。费用调整由于现行市场价格的某些扭曲，使以其计价的项目投资估算不能充分合理地反映所投入的国民经济价值，需要影子价格作以调整。该项目主要投入物的影子价格，按照国家计委颁布的建设项目经济评价方法和参数，并结合项目所在地区的实际情况确定。其中，土地影子价格采用原用于农业、林业、牧业、渔业等机会成本来确定，扣除各种税收补贴、物价上涨等费用，其它一般投入物不作调整。本项目评价期内总投资费用，包括建设费用、经营费用，分别调整成经济费用，具体调整方法如下：投资费用的调整与计算土地费用的调整本项目所占用的土地为征地价格，不作调整。建筑工程费用150、调整本建设方案建筑工程财务费用为48623.30万元，根据国家计委颁布的建设项目经济评价方法和参数，建筑工程影子价格换算系数为1.1，则：此项调整使总投资费用增加4862.33万元。但是在投资估算分析时，将预备费用估算为总投资费用的15%，远远高于5%的一般标准，可以包含费用调整的要求。因此，在这里我们不调整总投资费用。固定资产投资中的其它费用，不作调整。故本建设方案国民经济评价采用的总投资额仍为48623.30万元。经营费用调整和计算经营费用中的税金、折旧是国民经济内部的转移支付，未发生实际上资源的增加，因此，不计为项目费用，应从财务费用中剔除。工资及福利金的调整根据国家计委颁布的建设项目评151、价参数，影子工资的换算系数为1，所以经营费用不作调整。不确定性分析本项目的不确性分析主要是进行敏感性分析，通过敏感性分析确定敏感因素，以便在建设和营运期间加强对敏感因素的控制，以抵制不利因素，强化有利因素，从而实现项目效益的最大化。敏感性分析结果如表9-1：表9-1 敏感性分析表变化因素变化幅度项目内部收益率（%）基本方案10.63投资+10%8.69-10%12.88经营成本+10%10.41-10%10.84收入+10%12.53-10%8.51根据表9-1绘制敏感度曲线如图9-1所示：图9-1 敏感度曲线由表9-1，图9-1可以看出，本项目经营过程中，总投资、经营成本、经营收入的变化都对152、项目的经营收益产生影响，其中医药城对总投资的提高和降低变化最为敏感，其次是经营收入的变化，最后是经营成本的影响。在各项因素变化10%的范围内，项目的最低内部收益率仍然达8.51%，高于基本收益率8%，说明在各种情况下，本项目的各项财务指标依旧能够满足项目良性运作的要求，可见项目具有较强的抗风险能力，能够抵御经营过程中各种不确定因素带来的风险。建议项目建设时注意控制总投入资金的使用，严格控制投资上限，避免出现风险时导致过多的损失。由于本项目资金回收期较长，加大了投资风险，所以对于投资的每一个方面都应当仔细评估，慎重考虑。但是从长期来讲，本项目无疑具有较好的投资价值。9.2 社会效益分析“xx医药153、城”的建设，为整合西北、西南医药资源，立足西部，形成国际竞争力提供强有力的平台。目前国内拥有较高知名度的药材专业批发市场近八家，但其规模不可与拟建的“xx医药城”相比，而且其商业运营模式单一，缺乏规范化管理。“xx医药城”项目建设，将集医药产品销售、医药会展、产品研发，信息交流，电子商务等为一体，为医药企业产供销研提供一条龙服务，为医药企业交流、打入国际市场提供信息管理平台，提高xx医药的国际竞争力。“xx医药城”建设，符合医药行业政策，对于规范医药市场，建立行业诚信，税收管理，保障医药产品安全有着重大作用。目前国内许多医药市场是大棚、地摊式销售，缺乏整体规划，发展已受到限制，管理混乱，药品安154、全难以保证。“xx医药城”采用国际化市场管理模式，各类药材(药品、医疗器械)、产地、产量、储存、供销、研发、管理等一体化集成，不仅便于国家对医药行业宏观调控，也为人民的身心健康设置了一道绿色屏障。“xx医药城”全部运营后，预计销售额可达每年120多亿人民币，每年向地方纳税约3.6至7.2亿。在工程建设的5年期间，每年可向地方纳税4000万左右。“xx医药城”建成后必将带动相关产业及与其配套管理服务业的开展，将至少为市民提供5万人的新增就业岗位，缓解市场就业压力，承担相应社会责任。医药城的建设还具有国防意义，近几年中央提出“经济建设与国防建设同步”的方针，xx医药城积极响应国家号召，xx医药城的155、地下停车场等空间可以兼备“地下人防”建设的重任，为西安的人防事业做成应有的贡献。 “xx医药城”同时具备商业、办公、居住、休闲、旅游等功能，城内平均常驻人口将达2.5万人左右，这些入驻人口的衣食住行等消费将会进一步带动周边地区的经济发展。“xx医药城”项目建成之后是主要以xx传统中医药为主，中西医相结合的医药批发市场。该项目的投资建设有利于将陕西的中医药资源合理有效利用，并促使陕西建成国家级的中西药现代化科技产业基地，有利于将我国传统中医药的资源优势与陕西的文化优势和科技优势转变为经济优势。通过“xx医药城”项目的建设，可有力地带动当地的中药材种植与加工的规模，形成规模化经营，有利于当地经济的156、发展，提高农民收入，扶助贫困地区。“xx医药城”项目的建设不仅是一个经济项目，更是一个xx传统文化的建设项目，该项目的建设运营有利于我国优秀的传统文化得到更加广泛的传播。该项目实施后，建成的“xx医药城”和“幸福林带”商家居住、休闲、文明、高尚社区将能够直接产生生态辐射周边1000余万平方米的高质量生态居住空间，提高西安市民的居住条件，也为来陕投资的外商提供良好的生活居住条件，从改善投资环境角度为西安招商引资贡献力量。“幸福林带”工程建成后将会新增绿化面积1000亩，全面改善西安东郊工业区的生态环境，它将是全国最大的城市休闲、娱乐、生态广场，进一步提升西安城市广场建设品位，增加都市亮点，为市民157、提供良好的生活环境。同时也为我国迎接2008年奥运会增添新的城市旅游、生活新亮点，为中国医药和xx文化在世界范围的广泛传播构建了一个新的平台。9.3环境效益评价长期以来，人们对于人类活动所造成的环境影响，只能进行被动的防治，也就是在环境被污染或破坏之后，再去采取补救措施。这种途径就是通常所说的“先污染、后治理”。实践表明，这种做法造成了严重的环境污染，“公害”事件泛滥，使人们付出了沉重的代价，继而人们这才逐步认识到经济发展、大型建设项目和环境的相互影响，有些能够事后得到恢复，有些则属于不可逆变化，事后很难挽救。可以说，环境的好坏，不仅会对公司运营的外部环境造成不良影响，也会在公司的组织经营成效158、上有所负面的反映。于是人们便开始积极探索事前预防的途径，环境影响评价正是适应这一需要而探索出的一种实用技术。xx医药城项目作为一个经济投入巨大并引起社会广泛关注的大型龙头项目，必须对环境效益进行充分的评价，从而将环境污染杜绝在源头，进而使公司获得更大的经济效益。9.1.1环境质量状况“xx医药城”项目所在地区域环境质量现状及主要环境问题(环境空气、地面水、地下水、声环境、生态环境等)：2006年，西安市环境质量明显改善。、年均浓度值达到了国家环境空气质量二级标准。年日均值较上一年有所下降，但仍不达标，是影响西安市环境空气质量的主要污染物。2006年经过环保部门的大力治理，我市环境空气质量明显改159、善，空气质量达到甚至好于二级以上的天数大幅提高。但我市环境空气质量仍很脆弱，还有较多的环境隐患存在，随时可能使空气质量下降幅度较大，治理的形势不容乐观。依据西安市环境监测站在距项目较近的兴庆小区例行监测点2003年监测数据，环境空气中，日平均浓度范围为0.0110.089，年平均浓度为0.053；日平均浓度范围为0.0100.072，年平均浓度为0.034：日平均浓度范围为0.0330.330，年平均浓度为0.139。和浓度达标，但日平均浓度超标率为64.92。 2003年灞河三郎村断面监测结果表明：地面水灞河水质中主要污染物为5.58，为4.53，SS为99.15 ，氨氮为2.81 ，挥发酚160、为0.006，石油类为2.757，均有16.7100的超标率。项目所在地的声环境主要以xx路和幸福路的交通噪声为主。2003年交通噪声全市的平均值为68.0dB(A)。幸福林带所在的区域声学环境功能为II类区域，区域环境噪声为55.1dB(A)60.0dB(A)，基本满足评价标准的要求。项目所在地的主要保护单位见表9-2。 表9-2 主要保护目标单位保护目标距离方位 保护级别28中学25mW环境空气质量达到环境空气质量标准中的二级标准；环境噪声达到环境噪声质量II类区标准。七重天大酒店25mW涉外旅游专修学院25mE华山幼儿园25mE电子招待所25mE黄河宾馆25mE金帝酒店25mWxx寺塔2161、5mW9.1.2主要污染物分析该建设项目中的主要污染物有：1.生活污水。生活污水为建设项目的主要污染源，排放量为23.0万，其主要污染物是、和，废水经化粪池消化处理后，排入市政管网。该地区现在没有城市污水处理厂，规划建设的西安市袁乐村污水处理厂，目的在于处理城东及东北郊地域的工业和生活废水，从而减轻渭河的污染问题。污水处理可采用的工艺流程简述如图9-2： 污水化粪池市政管网进入西安市袁乐村污水处理厂(待建)排入灞河或综合利用图9-2 生活污水采用此处理工艺2. 锅炉烟气。建设单位拟采用西安市灞桥热电厂集中供热热源。建设项目本身不产生锅炉烟气污染物。3. 固体废弃物。施工期产生大量的拆迁垃圾及施162、工弃土。拆迁垃圾总产生量约为128843，施工弃土的总产生量约为914064。拆迁弃渣根据西安市建筑垃圾管理的有关规定，送往建筑垃圾堆放场；施工弃土可以作为西安市其他建筑工地的施工取土销售。运营弃固体废弃物主要为生活垃圾。按西安市目前固定人口平均每人每天产生生活垃圾1.0的指标，并考虑5的增长率，到2010年，固定人口平均每人每天产生生活垃圾1.2，办公场所按产生量的50考虑，整个医药城建成后，生活垃圾的产生量为5400。由医药城物业管理部门统一收集后，交由环卫部门统一运往垃圾处理场处理。4. 天然气燃烧废气。餐厅厨房内燃用天然气，用量约为36万。排放的主要污染物为、和。烟气排放因子依据北京市163、环境总体规划研究估算，即燃烧1000天然气产生0.18、1.76和0.35。5. 餐厅排放的大气污染物主要为油烟，油烟的排放量约为80。6. 停车场废气。计划建设的地下停车场可容纳500辆小车，100辆中小型货车、大型轿车。停车场排放的主要污染物为总烃、和，根据单车排放量求出汽车尾气的排放量为总烃4.23、0.20、0.65、10.08。排风量为37.1万。7、噪声。建设期的主要噪声为施工机械噪声及运输车辆噪声。声源噪声约为8095dB(A)。运营期的主要噪声为空调、通风及冷却塔噪声，声源噪声约为7486dB(A)。该项目的主要污染物产生及预计排放情况见表9-3。表9-3 项目主要污染物产生及164、预计排放情况内容类型排放源(编号)污染物名称处理前产生浓度及产生量(单位)排放浓度及排放量(单位)大气污染物停车场尾气，餐馆油烟总烃4.14 4.234.14 4.230.097 0.200.097 0.200.740 0.650740 0.6518.06 10.0818.06 10.08油烟4.5 2001.8 80kSa水污染物生活污水250 57.5160 36.895 21.972 16.6120 27.6104 23.9固体废物生活垃圾生活垃圾54005400施工弃土施工弃土914064回收利用建筑垃圾建筑垃圾128843128843噪 声施工机械噪声及运输车辆噪声。声源噪声约为80165、95dB(A)。运营期的主要噪声为空调、通风及冷却塔噪声，声源噪声约为7486dB(A)。其 它9.1.3周边环境影响1.拆迁安置环境影响需拆除各类建筑物总面积128843.33，其中住宅面积21935.34，营业面积8184.93，非住宅办公面积72373.95，非住宅招待所面积4688.95，各类违章建筑21661.08。按照西安市人民政府第22号令西安市城市房屋拆迁管理实施细则和西安市城市房屋拆迁估价暂行规定的有关精神，为避免出现遗留问题，全部按货币安置处理。考虑地区、环境调节系数、层次和单元朝向、房屋及附属物重置成新价计方面的因素，住宅补偿标准为1572元/；营业房补偿标准为4388元166、/；办公用房补偿标准为1840元/；旅社用房补偿标准为2560元/；临建补偿标准280元/。搬家费按120一户，标准为1000元/户。奖励费为2000元/户。劳务费按3000元/户。通过以上的补偿，可基本保证被拆迁户居民的生活水平不下降。2. 水土流失水土流失主要发生在施工期。建设项目主要为地下建筑，以挖方为主，基本没有填方。拆迁垃圾总产生量约为128843，施工弃土的总产生量约为914064。工程不另建弃渣弃土场，全部弃渣运往西安市规定建筑垃圾堆放场。根据黄委会中游局及其有关固体废弃物水土流失资料，结合西安的环境特征，确定固体废弃物流失量约占总弃渣量的10，即a取10。根据上述分析得出的弃渣167、量流失系数，则通过公式计算的水土流失量约为1.29万，弃渣容重按1.4计算，约合1.81万。考虑到弃土可能全部利用，故弃土基本不会产生水土流失。3. 景观影响“幸福林带”的建设将为古城人民展示一个生态系统范例，即一个利用太阳能进行拓展的超循环组织。这个组织，由植物、食草动物、食肉动物、微生物和菌类组成，而所有能源均取自太阳能。“幸福林带”的建设会使人们认识到，我们日常维系生命所需要的绿色，不仅仅是我们食物链的开始，更是我们人类长盛不衰、赖以生存最珍贵的资源绿色是氧气的制造者，也是一切生命的源泉。“幸福林带”将都市人带进一个异彩纷呈童话般的世界，在这里，我们将充分展现生物的多样性，使每个人可以亲168、身感受到关于森林里动人的故事美妙的意境。“幸福林带”将体现设计构思者人性化、人文化、生态化的结构，以最优化、功能高效化、布局合理化的绿地系统予以充分展示，在这个系统中，乔木、灌木、草本和藤本植物都能因地制宜形成最佳配置，在这一组组群落中种群互为因果、相互协调、不仅有复合的层次和相宜的季节色系，又能使不同生态特性植物各得其所，从而充分利用阳光、空气、土地空间、养分、水分等天然自然资源，构筑一个个和谐有序、生机勃勃的绿色园区。 “幸福林带”的建设将成为xx文明和民族文化复兴的历史长廊、人文画卷。9.1.4 环境评价结论1. 建设项目概况幸福路、xx路林带改造工程，是市重点市政基础建设项目。根据城市169、总体规划，林带改造工程位于我市东郊幸福路、xx路之间，北起华清路，南至西影路，全长5.4，宽140，占地面积1081.5亩。其中有林木、绿地、广场、休闲、娱乐区、雕塑、立交桥、喷泉、亭台楼阁等公共市政设施、林带中间为医药商城等配套商业区。“xx医药城”项目位于幸福林带北边，地处华清路与长缨路之间，长1090，宽140，占地360亩。地面建设两层，地下建设三层，总建筑面积1200000，地下停车场可容纳500辆小车，100辆中小型货车、大型轿车。在一望无际，笔直宽阔的绿色林带下，绵延5，南北贯通，横亘于西安东大门外，建设囊括五大区(区：中草药调料市场：区：中成药、西药；区：xx武术、保健养生、药170、膳药浴；区：医疗、器械、国际医药专柜；区：保健用品、计生用品)的建筑群。该项目涉及被拆迁单位158户，其中单位30个(租用集体土地23个)，居民128户(农村宅基地90户)；需拆除各类建筑物12.88万，其中住宅2.19万，各类违章建筑物2.17万。该项目涉及被拆迁单位158户，其中单位30个(租用集体土地23个)，居民128户(农村宅基地90户)；需拆除各类建筑物12.88万，其中住宅2.19万，各类违章建筑物2.17万。2. 环境现状评价结论(1)西安市位于关中平原中南部，南依秦岭，北临渭河，东西两侧皆为平原，地势南高北地，阶梯状下降。市区坐落在渭河冲积平原南侧。(2)西安市属暖温带大陆性171、季风气候区，四季分明，夏季炎热多雨；冬季寒冷少雨雪；春季气候宜人，风和日丽；秋季冷暖适宜，降温速度快，多有连阴雨天气。年平均气温13.5，极端最低气温-20.6，极端最高气温41.8。(3)新城区位于西安市城区东北部，跨越城墙内外。面积约24，人口约53.64万，下设11个街道办事处。辖区东、北部为工厂集中区。（4) 2006年经过环保部门的大力治理，我市环境空气质量明显改善，空气质量达到和好于二级以上天数大幅提高。但我市环境空气质量仍很脆弱，患有较多的环境隐患存在，不容乐观。(5)建设项目附近的环境保护目标均在幸福路和xx路外侧，距幸福林带有25m的距离。(6)该地区的环境空气功能为二类区；172、噪声环境功能为II类区；排水在袁乐村污水处理厂的收水范围，该污水处理厂还没有建设，污水排入灞河下游，灞河的水体功能为类。3. 环境影响评价结论(1) 建设项目建成后，生活污水排放量为23.0万，建设单位拟对生活污水设化粪池进行消化处理。化粪池消化后污水中污染物的排放浓度分别约为160，72，l04。污水经化粪池处理后、较难达标排放。为了实现污水达标排放，建议xx医药城建设地埋式污水处理系统，污水处理采用AB法处理工艺，经处理达标后污水用于绿化。(2) 计划建设的地下停车场可容纳500辆小车，100辆中小型货车、大型轿车。排风量为37.1万。按每天12计，根据单车排放因子计算地下车库污染物排放总173、量，总烃、的排放浓度为4.14、0.097、0.740和18.06。因污染物浓度低，且通过多个排气筒排放，不会对周围环境敏感点造成污染。(3) 因采暖热源为灞桥热电厂，故该项目不产生锅炉烟气污染问题。因以天然气作为燃料，厨房排放的烟气污染物浓度全部达标排放，对环境没有影响。厨房排放的油烟经油烟净化器净化后，排放浓度约为1.8，达标排放，油烟对周围环境无影响。(4) 建设项目没有大的噪声源，空调及排风机的噪声不超过80dB(A)。声源距28中学、七重天大酒店、涉外旅游专修学院等所有敏感点均超过25，因此，噪声对周围环境没有影响。(5) 方案中根据地势高低设计浅水、叠水及喷泉，点、线、面相结合，动174、态、静态相呼应；设计中通过城市雕塑、园林小品等公共设施的建设，充分体现西安的文化内涵及历史底蕴；设计为开放性绿化，服务于市民。绿化带中配置了多种植物，形成以乔木为主，灌木、草坪、花卉相结合的绿化模式，空间层次丰富，充分满足人们在视觉、嗅觉及心理上的要求。建成后将成为西安城区内规模最大的绿色长廊，贯穿南北，是西安一道独特的风景线。(6) 生活垃圾的产生量为5400，交由环卫部门外运至生活垃圾集中处理场，对环境无影响。“药城”的包装物产生量约为3650，主要为纸制品，可全部回收利用，对环境没有影响。(7) “xx医药城”的开发建设，必将带动东郊周边地区的经济发展。东郊地区规划开发可融入“xx医药城175、”的整体规划中，规划、创建“xx医药城”商会、居住、休闲、文明高尚设区。“xx医药城”建成后，必将带动相关产业及与其配套管理服务业的发展，将至少提供5万人的新增就业岗位，缓解市场就业压力。“xx医药城”和“幸福林带”建成后，可产生生态辐射，使周边成为高质量的生态居住区。(8) 工程建设过程中考虑了大量绿化工作，甚至在“xx医药城”的屋面上也进行了绿化。工程建成后将会新增绿化面积10.65万，可改善西安市东郊工业区的生态环境。绿化带中配置了多种植物，形成以乔木为主，灌木、草坪、花卉相结合，绿地面积占地面积的70。(9) 依据正在制定的西安市国民经济和社会发展“十一五”规划及2020年经济目标基本176、思路，在西安东北方向形成发展旅游、物流、生物制药等产业。培育发展的五大主导产业中有物流、旅游等产业。新城区的“十一五”规划中也提倡大力发展商贸业和旅游业，计划在城东以各类专业、特色市场为新型的投资功能。可见，“xx医药城”的建设符合城市总体规划。（10） 昼间施工机械噪声在距施工场地40以外可达到标准限值，夜间在200处基本达到标准限值。（11） 需拆除各类建筑物总面积12884333，为避免出现遗留问题，全部按货币安置处理。考虑地区、环境调节系数、层次和单元朝向、房屋及附属物重置成新计价方面的因素，按西安市城市房屋拆迁估价暂行规定的有关精神，通过补偿，可基本保证被拆迁户居民的生活水平不下降。177、（12） “幸福林带”的建设将为古城人民展示这样一个生态系统的范例，即一个利用太阳能进行拓展的超循环组织。这个组织，由植物、食草动物、食肉动物、微生物和菌类组成，而所有能源均取自太阳能。9.1.5 结论与建议“幸福林带”项目为1953年由前苏联城市规划专家设计规划，预留至今。将市政公益项目建设和商业开发合二为一，实现地上地下立体开发，增强城市空间综合利用率，是统筹开发“幸福林带”和“xx医药城”项目的显著特点。该项目符合西安市城市总体规划；拆迁问题全部采用货币安置的方式，可基本保证被拆迁户居民的生活水平不下降；建设过程中和建成后产生的各种污染可通过相应的措施控制；景观生态环境得到了极大的改善。178、9.4 综合评价本项目的立意十分新颖，结合市政工程改造设计出六大功能，不仅注重商业开发，也很好的考虑到社会效益和国防价值。整个项目的策划经历了比较长的时间，指导思想较为成熟，设计思路比较清晰，关于项目建设的各类文件及批复也较为齐全。通过以上经济效益、社会效益及国民经济分析，xx医药城建设项目在功能设计上是合理的，在总体布局规划上是可行的；其投资收益、利润比较可观，国民经济效益令人满意，因此，整体上来看，本项目的设计方案是切实可行的。第十章 项目建设的风险与规避措施我们已经进入了风险管理的时代，因此，企业必须了解风险、识别风险并学会规避风险。投资项目不但花费大量的资金、物资和人力等资源，而且具有179、一次性和固定性的特点，一旦建成，很难改变。为了达到降低和防范投资风险的目的，对西安xx药城的xx医药城项目进行投资风险分析，并制定相应的应对策略。10.1 风险因素识别通过对xx医药城物流中心主要功能和市场需求的分析，本项目的风险因素主要如图10-1所示：图10-1 项目风险因素示意10.1.1 金融风险本项目投资大、资本金占用比例高，因此融资方面的风险表现为资本金比重降低或资金不能落实，造成该项目不能顺利实施。 10.1.2 财务风险1、投资估算风险投资估算风险主要来自项目建设方案变动的工程量增加、工期延长；人工、材料、各种费率、利率的提高。2、成本估算风险成本估算风险主要是由于投资或营运成180、本费用的增加等，使项目的盈利水平达不到预期目标或不能按债务的借贷条件偿还贷款而引起的风险。3、收入估算风险收入估算方面的风险一是因为未来客户数量的不确定性引起的收益量预测风险；二是因为未来客户消费量的不确定性引起的收益量预测风险。10.1.3 电力资源风险因为本项目是医药物流且有大量的地下建筑，这一性质决定电力资源对企业的生产经营活动起着至关重要的作用，断电就意味着药品的失效、变质和整个地下设施的瘫痪。因此本项目电力资源方面的风险集中表现为电力资源不足，或电力设备的故障。10.1.4 人力资源风险总结我国已建成的物流中心发展的要求，物流中心对人才素质的要求非常高，特别是医药物流。由于医药物流的181、特殊性，它对人员的配备就有一定的特殊性，要求整个作业过程的参与者要熟悉医药物流各环节的作业要求。人员的配置同样不能停留在仓储、配送、加工、装卸等基础环节上，更需要高级的物流管理人才，实现一体化管理，从而适应xx医药城物流项目的长远发展要求。目前国内的物流业尚处于初级阶段，特别是医药物流。物流人才多分布在基层，项目运营管理人才环境较低，存在人力资源风险。10.1.5 市场风险1、区域内部竞争风险由于医药物流的前期固定投资成本高，设备技术专业化强、行业壁垒较高等原因，导致其他的企业很难在短期内涉足冷链物流行业。所以本项目区域内的最大竞争对手是地处西安市西郊汉城路地段的医药批发市场，该批发市场在我省182、境内有一定的影响力。虽然该市场的建设地段不符合西安市的城市规划，但在近几年该市场不会进行拆迁，其市场占有率在一定时期内不会有太大的变化，因此区域内的医药物流公司将不可避免的可能会面临相互压价、相互遏制的局面。因此区域内部的竞争会给该项目的实施带来一定的风险。2、区域外部竞争风险我国已与2001年11月加入WTO，并承诺五年后即2006年11月全面开放中国市场。国外的大型物流公司纷纷抢占中国市场，他们以其先进的管理理念和成功的经营模式给我国的物流业带来了巨大的冲击，尤其是国外物流业发展远远超过国内的发展水平。再加之国内的大型物流公司近年来纷纷利用他们较为成熟的客户网络资源跨入冷链物流行业，这些给183、该项目带来了巨大的区域外部竞争风险。3、供不应求风险本项目的建设基于近期区域经济发展的需求规划，并考虑了一定的充裕度，但随着西部大开发政策的不断深入实施，人民生活水平和个人可支配收入的不断提高，经济发展空间广阔，项目的物流作业量难以准确把握，项目的建设存在一定的供不应求风险。10.1.6 经营风险经营方面的风险一是来自配送客户数量的增加和加工量的增加等经济效益预测的不确定性；二是来自固定资产投资的增加和经营费用的增加，使项目经济效益水平达不到预期目标；三是来自供货商的商品质量可能出现问题造成整个系统的瘫痪，使项目的经营成本增大并且经营效益大大降低。同时，该项目采用先进的技术和新技术应用上的可靠184、性和适用性等存在一定的不确定性，也会增加该项目的经营风险。10.2 风险程度分析10.2.1 风险评估方法的选择风险评估的一般方法有：专家评分法、层次分析法、CIM法、蒙特卡洛模拟法，从本项目的特点和实际出发，为了能更好地选取风险因素作为考评对象，本项目采用专家评分法进行评估。10.2.2 风险等级和影响程度划分将本项目可能出现的各种风险因素出现的可能性及对项目的影响程度划分为9个等级，用19表示，即：1：表示可能性极小或影响极小；2：表示可能性非常小或影响非常小；3：表示可能性小或影响小；4：表示可能性较小或影响较小；5：表示可能性一般或影响一般；6：表示可能性较大或影响较大；7：表示可能性185、大或影响大；8：表示可能性非常大或影非常大；9：表示可能性极大或影响极大；10.2.3 风险评价判别标准根据风险因素对投资项目影响程度的大小，划分风险评价标准如下：1、较小风险（风险等级12级），是指风险发生的可能性较小，即使发生造成的损失也较小，不影响项目的可行性。2、一般风险（风险等级级），是指风险发生的可能性较大，即使发生造成的损失不大，一般不影响项目的可行性。3、较大风险（风险等级级），是指风险发生的可能性很大，一旦发生造成的损失较大，但损失程度还在项目本身可以承受的范围之内。4、严重风险（风险等级级），是指风险发生的可能性大，而且一旦发生造成的损失也大，可能是项目由可行变为不可行；或186、者风险发生的可能性很小，但发生造成的损失非常大。对此类风险必须采取相应的防范措施，项目才可以接受，否则是不能接受的。5、灾难性风险（风险等级级），是指风险发生的可能性非常大，发生后对项目的影响也非常大；或者虽然发生的可能性一半，但发生后的影响极大。存在此类风险应认定项目不可行，或者要有风险规避的措施。10.2.4风险评估结论风险评估结果汇总如表10-1所示：表10-1 风险评估结果汇总风险因素对项目影响程度发生的可能性风险等级风险等级535财务风险投资估算风险442成本估算风险432收入估算风险855电力资源风险776人力资源风险656市场风险区域内部竞争风险644区域外部竞争风险323供不应187、求风险222经营风险767从上表得出的数据可看出：经营风险、人力资源风险和电力资源风险比较大，其他方面的风险一般或者较小。10.3 规避措施根据不同的风险因素对本项目的影响程度，分别采用不同的策略进行规避，具体对策如下表10-2所示：表10-2 风险规避对策汇总风险因素风险评价风险规避对策金融风险一般争取一定的政府优惠贷款和风险融资，扩大宣传力度，提高融资力度，特别是以部门形式融资。财务风险投资估算风险较小建立合适的财务监督管理机制与优 质的管理咨询机构加强合作，及时了解最新消息，发现并解决问题。 成本估算风险较小收入估算风险一般电力资源风险较大尽最大努力与当地的电力供应部门搞好业务关系，并时常拜访。人力资源风险较大构建合理的、动态的人才储备及培训机构。市场风险区域内部竞争风险一般与之进行积极的协调，尽量避免正面冲突，防止恶性竞争。区域外部竞争风险较小构建核心竞争力，发展物流网络。供不应求风险较小整合社会闲散资源，提高作业效率。经营风险大积极扩展客户，并与之建立起稳定的合作伙伴关系；对于关键客户实施优先策略。附图二 xx医药城功能区划图附图三 xx医药城交通分析图