1、环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月64可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第1章 总论51.1 项目背景5项目名称5项目承办单位5可行性研究报告编制依据及参考资料5项目提出的理由与过程51.2 项目概况2、6地理位置6建设规模与目标61.2.3 项目投资及财务分析7第2章 需求分析与建设规模82.1 用地需求分析82.2 土地价格现状与预测10 XX市土地市场运行情况112.3建设规模18第3章 项目选址与开发条件分析193.1 项目选址193.2 开发条件19第4章 开发建设方案214.1 规划布局方案214.1.1 用地规划214.2 开发建设内容及规模224.2.1 土石方工程224.2.2 道路工程224.2.3 给水工程254.2.4 排水工程25中水管网工程26电力工程26电信工程274.2.8 燃气工程28路灯工程28绿化工程28其他公建设施和环卫工程29征地拆迁安置工程29第5章3、 环境影响评价305.1 项目对环境的影响305.1.1 项目建设对环境的影响305.1.2 项目建成后对环境的影响305.2 环境保护措施305.2.1 施工期间环保措施305.2.2 项目建成后的环保措施315.3 环境影响评价32第6章 项目组织实施336.1 建设管理模式336.2 项目建设成本控制336.3 项目融资与资金管理346.4 承担单位与工程建设管理356.4.1 承担单位356.4.2 工程建设管理36第7章 项目实施进度382、其余时间完成征地、拆迁安置及地块的公用基础设施配套工程。38第8章 投资估算与资金筹措398.1投资估算398.1.1 投资估算的依据398.14、.2 投资估算的说明398.1.3 总投资428.2 资金筹措44第9章 财务评价459.1 财务评价依据及有关参数选取459.1.1 财务评价依据及有关说明459.1.2 财务评价参数选取459.2 土地出让收入测算489.3 土地开发成本测算489.4 利润估算及利润分配499.5 财务现金流量分析499.6 清偿能力分析499.7 敏感性分析50在项目计算期内可能变化的因素主要有征地拆迁费用、楼面地价、容积率等。这些因素的单因素敏感性分析见表9-10。50表9-10 单因素敏感性分析表50结果表明，楼面地价和容积率是最为敏感的因素，征地拆迁次之。50征地拆迁费用对项目财务指标的单因素敏感5、性分析见表9-11。50表9-11 征地拆迁费用对项目财务指标的敏感性分析50楼面地价对项目财务指标的单因素敏感性分析见表9-12。51表9-12 楼面地价对项目财务指标的敏感性分析51容积率对项目财务指标的单因素敏感性分析见表9-13。51表9-13 容积率对项目财务指标的敏感性分析519.8 财务评价结论51第10章 社会经济效益分析58第11章 风险分析5911.1 风险分析5911.1.1 市场风险5911.1.2 融资风险5911.1.3 投资风险5911.1.4 社会影响风险6011.1.5 政策环境风险6011.1.6 环境影响风险6011.2 风险对策6011.2.1 市场风险6、对策6011.2.2 融资风险对策6111.2.3 投资风险对策6111.2.4 社会影响风险对策6111.2.5 政策环境风险对策6211.2.6 环境影响风险对策62第12章 结论与建议6312.1 主要结论6312.2 建议64第1章 总论1.1 项目背景 项目名称 XX市XX路旅游区公共基础设施配套工程。 项目承办单位 XX市xx国有资产投资有限公司。 可行性研究报告编制依据及参考资料 投资项目可行性研究指南； 可行性研究报告编制的合同书； 承办单位提供的资料 项目提出的理由与过程改革开放以来，特别是XX设立经济特区以来，XX市充分利用特殊的地理位置和优良的海港、空港等资源，发挥特区的7、政策优势，适时地调整经济发展战略，加快经济结构调整，经济建设和社会事业得到了飞速的发展。XX地处XX省东南沿海XX江入海处，背靠漳州、泉州平原、濒临台湾海峡，与台湾和澎湖列岛遥遥相对。XX由XX岛、鼓浪屿及大陆XX江北岸沿海部分组成，陆域面积1565平方公里，海域面积300多平方公里，海岸线长达154公里，XX港外岛屿星罗棋布，港内四周群山环抱。XX属海洋性亚热带气候，温和多雨、夏无酷暑、冬无严寒。独特的自然条件和历史条件，形成了XX市独特的风景资源。根据XX市总体规划中“风景资源保护与旅游发展研究”的论述，东部滨海度假休闲区是XX市近期最适宜开发建设滨海度假休闲区的地域，XX二十四景中的“胡8、里炮王”、“金山松石”、“云顶观日”即位于此区域。强调做好：修订、完善东部滨海度假休闲区的旅游设施开发规划。在保护生态环境的前提下，建设、完善XX路沿线和前埔会展中心广场一带的游览设施的服务设施，解决目前留不住客、旅游经济效益低的问题。加大海上娱乐、海滨休闲项目的开发力度，建设旅游码头、游艇俱乐部，提高海上休闲度假项目的档次和效益。根据旅游客源市场的需求，建设若干较高档次、配套设施齐全的度假型旅游饭店，以带旺滨海度假区的“人气”。充分利用万石山麓小水库和林深景幽的环境优势，兴建高层次的会员俱乐部休闲中心和国际乡村俱乐部。因此本项目作为XX路旅游区公共基础设施配套项目的提出，是适时、必要的，本项9、目的主要建设内容是：居住用地、公建用地、商业用地、旅馆用地、公园用地、办公用地、学校用地、绿化用地、道路用地、其它用地。1.2 项目概况 地理位置 本项目位于XX岛东部海滨，西靠xx山，东隔XX路，南至香山及何厝村，北至东宅村。 建设规模与目标本项目为五通-高林片区东南角（总占地面积一百多万平方米）的一个部分，属于本项目（思明区用地）的用地面积为820000平方米。本项目的建设目标是通过对XX本岛东部地区零散的农村进行整合，既推动农村城镇化进程，又腾出宝贵的土地资源。根据城市总体规划及分区规划，挂牌的地块将分别定性为办公用地、酒店餐饮等旅馆用地、商业用地、公园用地、居住用地、绿化用地、其他用地10、等。本项目的工程建设内容为区内场平、道路、给排水、供电、电讯以及绿化等基础配套设施建设。1.2.3 项目投资及财务分析 本项目实行代建制，所需投入的总投资为206658.17万元，其中征地拆迁费170826.33万元，配套基础设施建设投资16635.07万元，工程建设其他费用1755.83万元，预备费1471.27万元，建设期利息15969.67万元。 项目的总收入为318657.21万元，财务内部收益率为23.23%，财务净现值(ic8.73%)为56483.66万元，投资回收期为4.09年。第2章 需求分析与建设规模2.1 用地需求分析XX市地域范围狭小，制约了土地自然的供给。XX市土地面11、积1,565.09平方公里（含滩涂面积可达1,624平方公里），其中：适宜建设用地为640平方公里，基本可建用地为145平方公里，不宜建设用地为780平方公里。根据生态环境保护要求和合理环境容量预测：XX市远景城市建设用地适宜发展最大规模为450平方公里，人口最大规模为400万人。XX本岛是XX城市的政治、经济与文化中心，是XX城市结构的中心和重心。包括鼓浪屿在内的XX岛面积134.45平方公里，占XX市地域的8.59%，城市可用建设用地在100平方公里以内。XX本岛由于空间的隔离性而具有形态规模抑制的特点，因而其人口规模受城市用地的空间形态所决定。根据规划建设用地国家标准，取XX市城市规划建12、设用地标准为110120m2/人。考虑到本岛较密容量发展的现状，人均城市建设用地标准取100m2/人，则本岛的人口最高容量为100万人。据统计资料，2004年底XX岛内户籍人口（包括鼓浪屿）64.43万人，而岛内100万平方公里内的城市建设用地，截止2003年底已建成区达69.3平方公里，剩余的城市建设用地除个别分布零散、难以利用的，绝大部分在岛内东部。按国务院：“严格限制向本岛东部继续大规模拓展城市建设用地，为本岛城区的可持续发展留有余地”的要求，市委、市政府早在XX市国民经济和社会发展“十五”计划和2015年远景目标中就提出了把XX建设成海湾型城市的战略构想，逐步实施经济发展重心由岛内向岛13、外的战略性转移。正是由于岛内土地资源紧张、有限，政府在“十五”计划中才做出决策，引导城市建设向岛外发展，为本岛城区的可持续发展留下余地，本岛东北部的用地关系到本岛长远发展和功能提升，具有极高的战略价值，严格地控制本岛东部地区的建设用地是XX城市建设的战略要求。从近期岛内建设项目的用地看：一是规划的旧城、旧村改造项目；二是建设用地单位往年经合法手续取得土地使用权并且具备用地条件而未按约动工，近两年房地产升温而开始施工的建设项目。这说明岛内的城市建设用地已处于优化、整合阶段，也体现出目前建设用地的紧张程度。按经济增长目标预测，若预测到2020年XX经济发展水平相应的人均GDP为20万元，则202014、年城市就业人口为：3600亿元20万元=180万人，考虑到2002年XX市的就业率已在60%以下，预测到2020年的就业率为50-55%，则城市人口规模为：180万人（50-55）%=327-360（万人）。也就是说XX市城市规模需要330-360万人用以支撑。随着经济的发展、人口的扩大，建设用地的需求量也将不断增长。有限的建设用地资源和经济发展的用地需求矛盾日益突出。据2004年XX年鉴：2000年底，我市人均住房面积17.03平方米；2004年的抽样调查，我市居民住两房一厅居室以下的占50%以上，随着社会、经济的发展，人民生活水平的不断提高，人均居住面积也将不断提高，按世界发达国家人均住房15、状况：美国为60多平方米，欧洲国家为45平方米，就是新加坡这样地少人多的国家，人均也有26平方米。据有关资料，“十五”期末，我国城镇人均住宅建筑面积目标是23平方米，结合我市住房现状及经济发展状况，再加上本岛的实际人口规模已经超过控制上限，在今后相当一段时间里，岛内住房的需求量仍将持续上涨。综上所述，土地是不可再生的重要资源，XX岛内的土地资源非常紧缺，若不在供地总量上作适当控制，会导致房地产投资空间的严重不足。随着海湾型城市发展战略的实施，城市用地持续增长，将进一步加剧土地供需的矛盾。2.2 土地价格现状与预测 XX市房地产市场运行情况土地价格是反映土地市场和土地供需状况的“晴雨表”，也是政16、府调控土地市场的重要杠杆。由于土地价格是房地产价格的主要组成部分，因此，在房地产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响，相互作用，房地产价格指数与地价指数有密切的直接关系。 市场供给情况土地一级市场：2004年XX市商品住宅建设用地供应量为76.16万平方米，可建建筑面积170.89万平方米，而2003年商品住宅建设用地供应量为64.53万平方米，可建建筑面积是154.87万平方米，与2003年相比增加了10.34%。2004年全年XX市商品房销售面积359.88万平方米，比2003年上升了9%，超出本年批准预售面积39.56万平方米，超出近12%，在2003年基础上，进一步消化了往年的空置17、量。商品房供应结构：各类商品房的供应结构与2003年相差不大，分别为住宅74%，商场10%，写字楼3%，工业用房1%，车库8%，别墅3%，其他1%。 成交行情2004年商品房销售金额177.65亿元，比2003年上升了30%，平均销售价格4936元/平方米，比2003年每平方米上升了788元，涨幅19%。其中80%以上是居住用房。从销售商品房的分类数据看，居住用房销售面积、金额、均价分别为290.61万平方米、131.01亿元、4508元/平方米，分别比去年上升了8%、29%、19%；商场销售面积、金额、均价分别为36.60万平方米、36.98亿元、10102元/平方米，分别比去年上升了28%18、50%、17%；车库销售面积、金额、分别为19.15万平方米、3.92亿元，分别比2003年上升了28%、19%。从全年的季度价格走势线上，可看出XX2004年的商品房成交量及房价在2003年的基础上有进一步上升，第三、四季度均价已在5000元以上。从近两年的商品房供、销走势图看（如图2-1），商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度的成交量已上升了一个台阶，基本稳定在92万平方米以上，供销比例为0.89。（所示数据不包括同安区，同安区2004年商品房销售面积34.91万平方米，销售金额80887.09万元，均价每平方米2317元。） XX市土地市场运行情况从1998年到20019、1年，XX土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量一直稳步增长，2002年随着房地产市场的空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达2001年的7.5倍，而2003年政策面的变化导致土地公开出让量比2002年大幅度减少，公开出让方式从招标、拍卖方式向挂牌方式集中，2004年同样受政策影响，土地公开出让面积与2003年基本持平。2002年以前，XX市政府公开出让的土地用途集中为居住和商业综合用途，但从2002年开始呈多样化的趋势，酒店、旅游、纯商业、办公等用途的土地公开出让日益增多，特别是2004年，体育用地占2幅约12万平方米，占总拍卖地的1/5。近几年公开出让的地块除集美、同安几块地因位置、20、规模不理想无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。此外，XX市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与、外地资本也试探进入。2004年以前XX参与土地公开出让市场竞争的主力军一直都是以大唐房地产、明发集团、鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业，而从2004年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争的国有开发企业也竞相加入战局，建发集团、XX国贸等上市公司和特房、特工、国建、古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚的外地资本也开始进入XX市场，香港京鼎集团有限公司、福兴实业公司、上海百脑汇电子信息有限公司、HOWARD JOHNSON HOTEL INVESTMENT COMPANY LIM21、ITED等大型异地开发商都在公开出让的土地市场上一展身手。据XX市国土资源与房产管理局资料，2004年XX土地市场公开挂牌出让土地15幅，成交15幅，总成交用地面积为632352平方米，总成交地价为218705万元。详见表2-1。从以上资料分析可以看到，全年岛内公开出让土地有8幅，岛外土地有7幅，但岛外住宅出让面积为310,661平方米，是岛内115,773平方米的2.68倍。这一现象表明从2003年开始，XX土地出让重点区域已经由岛内向岛外转移。全年岛内8幅出让土地中仅有3幅居住用地，而体育、商业、酒店、旅游用地则达到5幅，体育、酒店旅游用地的异军突起让人们看到市政府发展XX体育和旅游业的决22、心。XX由海岛型城市向海湾型城市发展，不可避免地推动XX房地产市场重心由岛内向岛外转移。XX市国土资源与房产管理局于2003年11月14日发布的关于促进我市房地产市场持续健康发展的实施意见中明确表示，将优化房地产开发土地供应的结构，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移，促进岛内、岛外房地产平衡发展。这说明岛内的土地供应量将越来越少，物以稀为贵，即使最近国家出台政策宏观调控房地产价格，但岛内的土地价格也不可能有所下降。 土地价格预测本项目的土地价格预测，有一紧邻本项目用地南边的地块可比：2004年4月7日市土房局公开挂牌出让的2004G1地块，用地性质为体育设施、商业、酒店，容积率1.23、0以内，土地面积12544平方米，拍卖成交价6425万元，地面单价5122元/平方米。由于本项目用地性质包含了商业、办公、住宅等，我们再列举去年的两例公开挂牌出让地价：2004G04地块位于前埔，土地面积44204.53平方米，土地用途为居住，容积率1.65以下，总地价为33500万元，楼面地价为4593元/平方米；2004G03地块位于嘉禾路以东，是办公、商业用途，成交的楼面地价是3315元/平方米。在预测时，也考虑以下几个因素： 随着XX经济发展和城市开发，岛内土地资源相当紧缺； 地块在XX岛东部海边、XX路边上，地理位置相当优越； 项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门的支24、持； 国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会有太大变化； 该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留18.43%绿地做为主题公园用地，这部分地价对整个项目的地价会有所影响。综合分析，XX本岛的土地资源供给不是十分充足，但从中央近期出台的房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于一个健康发展（稳步而不是快速上涨）的态势。因此，根据以上情况，预计本项目土地价格在今后三年内不会有太大的变动；从第四年起，按每年楼面地价递增5%计。则本项目在经营期各年不同用地性质的楼面地价如表2-2所示：表2-2 经营期不同用地性质楼面地价预测表 （单位：元/m2）用地性质第2年第3年第4年第5年225、010年2011年商业用地520052005200546057336020住宅用地320032003200336035283704办公用地320032003200336035283704旅馆用地200020002000210022052315公园用地700700700735772810表2-1 2004年度公开出让地块详情一览表地块编号出让方式占地面积(m2)地点容积率出让时间成交价(万元)成交楼面价(元/m2)中标公司土地用途2004G01挂牌12544岛内小于1.02004-4-764255122 香港京鼎集团有限公司体育设施、商业、酒店2004G02挂牌19299岛内1.6以下2004-26、7-2993003012 XX古龙集团房地产有限公司住宅、商业2004G03挂牌3904岛内小于3.42004-7-2944003315 XX市鑫新景地房地产有限公司办公、商业J2004G01挂牌10313集美小于1.02004-7-2916801629 XX市海勃建设发展有限公司住宅、商业T2004G01挂牌21197同安小于2.02004-7-292950696 XX磐金实业有限公司居住X2004G01挂牌171897翔安小于1.12004-7-2910700566 XX国贸地产有限公司住宅、商业、旅馆J2003G02挂牌39564集美小于0.72004-9-81200433 XX惠龙集团27、有限公司酒店J2004G03挂牌32105集美小于0.92004-9-875502613 XX惠龙集团有限公司居住2004G04挂牌44204岛内小于1.652004-9-8335004593 XX建发集团房地产有限公司居住2004G08挂牌7567岛内小于5.02004-10-15151003991 上海百脑汇电子信息有限公司住宅、办公2004G010挂牌44703岛内小于5.02004-10-15505003069 XX市鑫新景地房地产有限公司住宅、商业J2004G04挂牌64442集美小于1.62004-10-15211002046 XX古龙集团房地产有限公司居住、教育2004G09挂牌28、35969岛内小于2.322004-12-13495005932 XX融坤房地产开发有限公司商业、酒店、娱乐2004G05挂牌113937岛内小于0.52004-11-51300228 福兴实业公司体育活动及配套H2004G01挂牌10707海沧小于3.52004-12-233500934 HOWARD JOHNSON HOTEL INVESTMENT COMPANY LIMITED住宅、商业小计6323522187053459 图2-1 2003-2004年XX市商品房季度价格走势2.3建设规模五通-高林片区东南角的总用地面积为一百多万平方米，通过对现状农村用地的整合，可为思明区政府提供8229、0000平方米的土地。其中：居住用地462020.2平方米，商业用地37851平方米，办公用地44575.2平方米，旅馆用地19972.8平方米，公园用地151158.95平方米，公建面积为40026.50平方米，小学用地面积为27365.10平方米，绿化用地面积为37030.25平方米。第3章 项目选址与开发条件分析3.1 项目选址本项目属于XX五通-高林片区东南角（一百多万平方米）的一个组成部分，位于XX本岛东部地区，邻湖（湖边水库）近湾（钟宅湾），拥山（虎仔山）面海，自然环境优美。本项目的东侧为XX路，西侧为五石路，均为城市主干道，南至香山及何厝村，北至东宅村。本项目中部为观音山（海拔530、7米）及绿地，以中部绿地为界，开发范围自然分为南北两片。3.2 开发条件 交通：从大的区位交通条件分析，本项目北距XX高崎国际机场仅7公里，又紧邻五通客货联运码头，西距XX火车站约8公里，周边为已建成或规划的城市交通干道。水、陆、空交通十分便捷。本项目的东侧为已建成的XX路，是城市主干道；西为规划的五石路，也是城市主干道，目前正在审查概算，将在近期内开工建设；南北侧为规划的城市次干道；但南北侧数公里处即为已建成的城市主干道吕岭路和正在建设的城市主干道仙岳路。 给水：XX本岛的供水均来自高殿自来水厂，水源有充足的保证。给水管道在城市道路下均已建成。 排水：XX岛内石胃头污水处理系统一期日处理1031、万吨的污水厂已于建成并投入使用，远期规划形成40万吨的污水日处理能力。污水管网随城市道路的建设而敷设。 电力：XX岛内变电站布点合理，电力供应充足稳定；本项目区用电近期由西南部的半兰山变电站（220kV）供应，可就近接入供电。远期按规划由岭兜变电站（110kV）供应，而110kV岭兜变电站的两回110kV电源，分别引自现状的半兰山变电站（220kV）和规划的湖边变电站（220kV）。 配套服务：本项目所处的五通-高林片区及周边的钟宅湾等片区，均已规划建设中学、小学、幼儿园、文化、娱乐、医院、金融、保险等社会公益事业。第4章 开发建设方案4.1 规划布局方案4.1.1 用地规划本项目建设用地东起32、现状XX路西侧，西至规划五石路东侧，北起规划中的横一路，南抵规划中的横五路，总面积820000平方米。本区用地可分为居住用地、办公、酒店、商业、公共设施、小学、公园、绿化用地等八大类。（见表4-1）表4-1 XXXX路旅游区用地统计表序号地块用地面积（m2）备注1Rb2、Rb3、Ra2、Rc、Rd2、Re1、Rf、Rg462020.20居住用地2CRa2、CRb、CRa137851.00商业用地3C1a2、C1b144575.20办公用地4C2a119972.80旅馆用地5E1151158.95公园用地6C40026.50公建用地7Rc27365.10小学用地837030.25绿化用地合计8233、00004.2 开发建设内容及规模本项目基础设施建设内容主要包括土石方工程、道路工程、给水工程、排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程、路灯工程、绿化工程、公建服务设施工程、小学及征地拆迁安置工程。4.2.1 土石方工程 本项目场地平整土石方尽量考虑区内平衡，道路及公建部分土石方量合计约为59万m3。4.2.2 道路工程规划区东临已建成的XX路，西至规划中的五石路，这两条都是城市主干道。区内道路分南北两区，北区交通次干道为横一路、横二路、纵一路，北区旅游道路为横三路、纵二路；南区交通次干道为横四路、横五路、纵三路，北区旅游道路为纵五路。主要道路与次要道路联接形成网格状的路网布局。1、道路等级划34、分根据用地性质、道路功能和按规划要求，确定项目区道路等级及道路占地宽度为：主干道 40-60米次干道 16-40米支 路 16-24米2、道路工程技术指标（1）主干道设计车速60公里/小时，次干道设计车速40公里/小时。（2）主干道最小平曲半径500米，次干道最小平曲半径100米。（3）最大纵坡 1.15%（4）最小纵坡 0.2%（5）交叉口缘石半径主干道与主干道相交 20米主干道与次干道相交 15米次干道与次干道相交 15米次干道与旅游路相交 9米旅游路与旅游路相交 8米3、路基工程根据总体规划，路线按照路段不同采用不同的路基宽度。其中次干路宽25米，旅游路宽17米。对机动车行车道和非机动车35、道路基采用标准横断面设计，为保证路基的强度和稳定性，路基填筑前必须清除淤泥，表土等不易压实物。4、路面工程道路路面结构为：数 车 型 量结 构机动车（cm）人行道（cm）面层24厚C30水泥砼3厚高强砼彩砖基层18厚6%水泥稳定砂石3厚1：2水泥砂浆垫层18厚3%水泥稳定砂石15厚C15水泥砼路基压实度不小于95%（重型标准）压实度不小于90%（重型标准）5、路基路面排水全线路面排水采用雨水管排水，路面横向坡度为1.5%，人行道横向坡度为2%，一般地段雨水口采用单蓖，特殊地段雨水口采用双蓖，雨水口连接管径600mm。6、道路用地指标项目区道路用地14.66万平方米，约占项目总用地面积的17.836、8%。7、道路标准横断面40米宽道路横断面为：6米（人行道）1米（绿化带）11.5米（车行道）3米（绿化带）11.5米（车行道）1米（绿化带）6米（人行道）30米宽道路横断面为：6.5米（人行道）1米（绿化带）15米（车行道）1米（绿化带）6.5米（人行道）24米宽道路横断面为：2.5米（人行道）1米（绿化带）9米（车行道）1米（绿化带）2.5米（人行道）16米宽道路横断面为：3.5米（人行道）9米（车行道）3.5米（人行道）8、道路工程规模及数量道路总长5774米，道路工程包括路基、路面、道路绿化分隔带等（见表4-2）。表4-2 道路工程量统计表项 目序号道路红线宽（米）长 度（米）占地面积37、（平方米）机动车道（平方米）人行道（平方米）绿化分隔带（平方米）1横一路248832119212362706417662横二路24767.11841010739613715343横三路24690.8165799671552713814横四路24452.410858633436199055横五路3092627780138901203818526纵一路405022008011546682425107纵二路16215.73451194110794318纵三路16484.17745435724209689纵四路2439394325502314478610纵五路24459.91103864393679938、20合计57741465658278151531130534.2.3 给水工程 项目区给水管道随道路一起敷设，形成给水环状管网。给水管道总长6657米，采用球墨铸铁管，管径为DN200mmDN400mm（详见表4-3）。给水管埋设于人行道下，埋深大于0.8m。此外，本项目按规范要求设置消火栓，间距不大于120m，重点地段不大于80m，完善建筑消防设备的配置，加强保养与维护。 表4-3 给水管线一览表序号管径（mm）长度（m）12001175230045993400883合计66574.2.4 排水工程 项目区的排水工程包括雨水干管工程、污水干管工程，沿各地块周边道路工程布置，不包括建设地块内的39、排水管网系统。项目区排水工程采取雨污分流制，并结合道路及竖向规划进行建设。1、雨水管网工程规划考虑到雨水管网应尽量收集周边地块的全部雨水，并为其它管线埋地留足适当空间。雨水以就近排放为原则，充分利用现状河流沟渠，经整治后作为片区排水主要通道，同时在道路中间埋雨水干管，规划雨水管管材采用钢筋砼级管或钢筋砼预应力管，管径为D600D2000（见表4-4）。2、污水管网工程规划污水管道埋设在单侧人行道下，污水管道管材采用钢筋砼级管或钢筋砼预应力管，污水管径为D300D400。埋深控制在1.54.5m（见表4-4）。 中水管网工程 规划中水管道埋设在绿化带下，中水管道管材采用UPVC管，管径为D20040、。埋深控制在1.02.0m（见表4-4）。 表4-4 污水、雨水管线一览表序 号污水管雨水管中水管管径（mm）长度（m）管径（mm）长度（m）管径（mm）长度（m）130044286001802001385240052680022723100016114120096952000400合计495454321385 电力工程规划岭兜110KV/10KV变电站位于南区西侧，变电容量为3*40MVA，用地6000平方米，设为户外式变电站。变电站设置24回10KV出线。 开闭所布置根据用电负荷预测，规划在北区设2个10KV开闭所，南区设2个10KV开闭所，平均每个开闭所承担7000-9000KW负荷，占41、地为250平方米。供电线路区内10KV配电线路成环状与道路平行设置，一般设于道路西北侧人行道下。110KV高压进线采用电缆与架空线相接合的铺设方式，规格为800*800mm及1000*1000mm两种。110KV同塔双回路架空线沿线预留30米的高压走廊。10KV及以下线路原则上采用电缆埋地铺设，电缆管（沟）与道路应同期施工（见表4-5）。 表4-5 电力工程一览表序号项目名称长度（m）回路数1800*800电缆906121000*1000电缆48681合计5774 电信工程根据市话容量预测，本规划区内需设电信模块局2座，每座容量约为1万门，用地200平方米。区内主要电话通信网路采用光缆接入方式42、，考虑其它通信业务的要求，布置通信管道适当放大规格，沿规划道路东南侧铺设26孔或36孔电信管道（见表4-6）。 表4-6 电信工程一览表序号孔 数长度（m）12-6454623-61228合计57744.2.8 燃气工程区内燃气管道采用中压一级管网系统，用户通过设置箱式调压器调压。燃气管道沿道路呈环状布置，管材采用球墨铸铁管，管径D100D200（见表4-7）。表4-7 燃气管线一览表序号管径（mm）长度（m）1100335522001194合计4549 路灯工程区内道路沿线布置双排路灯，采用单杆双挑的灯杆形式，两侧路灯电缆均位于两侧绿化带内；灯杆高10米，杆距30米，车行道侧选用400W高压43、钠灯，平均照度为331X；人行道选用250W高压钠灯，平均照度为151X；电缆穿DN50或DN75镀锌钢管埋设，埋深为路面下70cm。路灯共计385套。 绿化工程本区的绿地主要分为两部分：沿路展开的线形绿带和观音山、民俗公园绿地。线形防护绿地主要在道路的中分带及两侧的侧分带分布。本区最大的城市规划绿地位于公园，占地45.37公顷（见表4-8）。 表4-8 绿化工程一览表序号位 置绿化带长度（m）绿化带宽度（m）绿化面积（m2）1道路绿地577425130532公园绿地151158.953合计164211.95 其他公建设施和环卫工程规划区内设一座塔埔小学（24班），占地29815.3平方米，容44、积率0.65，建筑面积19380平方米。区内设幼托两座，每座占地4000平方米。设文化活动中心一座，由现状厂房改建，占地12803.26平方米。设居委会一处，占地600平方米。设综合市场一座，占地1000平方米。设邮政所及电信模块局一座，占地400平方米。设垃圾清运站1座，占地150平方米。设公厕2座，占地200平方米。 征地拆迁安置工程本次规划用地位于XX岛东部的滨海观光带，东面与XX国际友城之角呼应，西起虎仔山，南接XX国际会展中心，北连出岛东通道。总占地面积820000平方米。市民居住房屋的拆迁以就地安置为主，征地费用以现金补偿为主，企业厂房以现金补偿为主。第5章 环境影响评价5.1 项45、目对环境的影响5.1.1 项目建设对环境的影响 项目施工期间对环境所造成的不良影响主要包括： 建筑工地的扬尘对大气造成一定程度的影响； 施工机械的噪声污染； 施工车辆对路面的污染； 建筑污水排放造成一定程度的水污染； 施工引起一定程度的植被破坏和水土流失； 建筑工人所产生的生活垃圾和生活污水。5.1.2 项目建成后对环境的影响 项目运行期间对环境的影响主要表现在：生活垃圾和生活污水。5.2 环境保护措施5.2.1 施工期间环保措施 在施工期间，主要的环保措施包括： 施工单位应制订文明施工的技术措施，加强管理，做到合理安排、计划实施，尽最大努力使施工对环境的影响减小到最低程度； 施工场地及临时施46、工道路应经常洒水，有效控制扬尘对大气的污染； 运土要求使用防漏运载车，运土车辆必须按规定做到密封、覆盖、外观整洁，在车辆上路前还应采取措施冲洗车轮，以防止泥土对道路景观的破坏； 统一规划取土/弃土场地，禁止乱挖乱填，严格控制工程破坏植被的面积，而且工程完工后应迅速实现弃土区、山体开挖区、边坡等的植被覆盖，可以先植草再种树，以促进植被的恢复，并形成多层植被的形式； 对于工程建设过程中平整土地等活动所产生的工程渣土，应尽量加以利用，如用以修路或低洼填埋等； 对于施工过程中所产生的建筑垃圾和其他废弃物，应统一收集，并及时运送到垃圾处理厂； 施工场地应执行建筑施工场地噪声限值（GB12523-90）的47、有关标准和XX市环境噪声管制办法的有关规定，加强对施工机械、运土机械和车辆的维修保养，减轻噪声污染。5.2.2 项目建成后的环保措施 项目运营期间的环保措施主要有： 合理配置垃圾分类收集器具，严禁乱扔垃圾，并安排全密闭式的垃圾收集车和运送车，定期收集垃圾，送往附近的清洁楼或指定的垃圾堆场。 生活污水经排污管道排入市政污水管网，粪便经化粪池处理后排入污水管网。 加强区内的绿化建设，以美化景观环境，并减轻噪声污染。5.3 环境影响评价 本项目在施工和建成后将对环境产生一定程度的不良影响，尤其是在建设开发过程中必须采取严格的措施以降低对环境影响或破坏程度。第6章 项目组织实施6.1 建设管理模式 为48、了保障项目的顺利实施，本项目将采取代建模式进行运作，即由思明区政府委托XX市xx国有资产投资有限公司负责项目建设管理工作。该公司作为建设单位对外行使项目业主职责，负责融资、工程建设管理等各项具体工作，确保工程质量达到合格或合格以上标准。 思明区政府对项目建设管理行使政府职权，全面监督工程建设的全过程。6.2 项目建设成本控制本项目建设成本包括四部分：工程费用、工程建设其他费用、征地拆迁补偿费用及建设期利息。 工程成本控制工程费用包括项目地块内市政道路工程、公建服务设施工程、绿化工程和土石方工程等。代建单位对项目建设方案进行公开招标，并进行方案论证优化后报规划等相关部门批复。在批复方案基础上进行49、施工图设计、报批和预算编制，预算以财政等相关部门确定下浮比例后作为控制价进行最低价公开招标，中标价为最高决算费用，超支不补。代建及监督部门严格按XX市建筑工程最低价中标管理办法对工程进行管理，在保证项目目标实现的基础上严格控制工程费用。 工程建设其他费用控制工程建设其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、其他有关规费。代建单位应严格根据有关规定招标选择合同单位。投标单位资质等条件相近时尽可能采用最低价中标，以节省成本。 征地拆迁补偿费用控制包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费（含有关设施迁移费）和征用土地需缴纳的各种规费及工作经费，包括新增建设用地土地有偿使用费、耕50、地开垦费、土地测量费、办理用地手续费、委托征地服务费、征地拆迁管理费、征地后使用前的土地管理费。土地费用占项目总成本比例大，是成本控制的关键环节，是代建单位协调能力的真正考验，同时对保证项目目标的实现也起到至关重要的作用。控制方法是严格按国家规定进行征地拆迁、安置和招标，避免不必要浪费，以达到控制成本的目的。支付银行贷款利息等费用。本项目的建设成本拟采取按实结算的开发管理体制，即政府授权XX市xx国有资产投资有限公司代为运作，按实际发生项目及其费用进行结算。利用价值工程等方法对整个项目在开发时序和资金组合上统筹考虑，如先由代建单位通过银行贷款解决，发生的建设期贷款利息拟由政府安排专门资金解决，51、获取的土地出让金收入优先用于偿还贷款本金等，以尽可能节省财务费用。6.3 项目融资与资金管理 融资渠道 本项目资金需求量较大，除了自有资本金以外，尚应多方筹资。考虑本项目的性质和特点，项目可能融资渠道主要包括： 政府资金，作为项目资本金投资； 国内商业银行贷款资金； 国家开发银行长期贷款资金； 信托投资公司投入的资金； 投资基金公司投入的资金； 国内其他企业等组织机构投入的资金。 资金管理 本项目资金管理工作主要包括： 单独设立帐目进行工程成本核算工作，以便今后对工程收支进行审计。代建公司应按月或季度向政府报送工程投资计划表、投资完成情况表、资金使用情况表及其他相关报表。 本项目建设资金来源有52、两个方面：政府支付的土地开发费用；根据工程建设进展由代建公司向金融机构的融资。代建公司应在每年年底向区政府报送下一年度工程开发建设计划和融资计划。用于项目开发建设融资产生的财务费用全部计入项目开发建设成本。 代建公司应严格按照XX市财政投资基本建设项目资金管理暂行办法的规定，管理和拨付项目开发建设资金。代建公司每月或每季度应向政府报送工程建设资金的使用情况、融资情况等资料，供政府定期或不定期督查使用。6.4 承担单位与工程建设管理6.4.1 承担单位XX市xx国有资产投资有限公司成立于一九九二年十月，系由XX市思明区财政局出资成立的国有独自公司，主要从事国有资产经营管理、对外投资和招商引资。公53、司注册资本9873万元人民币，下设招商部、投资部、行政管理部、财务部、开发部。公司自成立以来，在建立现代企业制度，实现政企分开及对区属企业资产管理、运营上，积极探索并积累了丰富经验，为区属企业改制和区属国有资产的保值、增值作出了一定贡献。公司在招商引资及对外投资方面也取得较好的成绩，几年来累计引进内资26亿元，外资3060万美元，引进企业共创地方税6513万元，对区经济发展和税源培植起到了巨大作用；至2003年公司累计对外投资1.6亿元人民币，投资范围涉及光电高新技术产业、房地产业、酒店服务业等行业。公司受思明区政府委托，自2003年开始涉足土地开发、建设、经营和管理，公司还作为XX路三期（香54、山至五通段）的融资主体，负责该项目的征地、拆迁等各项支出的融资工作，并对82万平方米的政府储备用地进行开发、建设、经营和管理。随着XX建设海湾型城市战略的深入实施，公司依托思明区政府的政策优势，将继续本着“诚信求实、开拓创新”的发展思路，加大加快对外拓展步伐，扩大产业规模、打造专业队伍、完善运作机制，全面提审企业核心竞争力，形成以高科技、物业房产为支柱产业、资产运营为纽带的综合性资产经营公司，并加大对土地开发、旧城旧村改造的投资力度，力争为区未来经济发展作出更大贡献。6.4.2 工程建设管理项目代建单位XX市xx国有资产投资有限公司应参照财政投资性工程管理的程序具体负责工程项目的立项、勘察设计55、招投标、手续办理等前期准备及现场施工组织、竣工验收、工程档案移交、决算、备案等管理工作。工程项目的发包应严格按照国家及XX市招投标管理办法实施，个别项目因配套时间紧急，需进行议标的必须经过海沧台商投资区党工委、管委会同意。招投标具体工程程序应遵守XX市的相关管理规定。工程招投标过程中，政府建设主管部门、财政审核部门、监察局、招投标管理部门应派人全过程参与和监督。工程施工合同由代建单位与中标单位签订，合同原件必须各送一份存档于管委会、区政府、建设行政及财政主管部门备案。工程施工过程中，代建单位应严格履行建设单位的职责，做到精心组织、科学管理，确保工程按照工程建设的进度安排，保质保量，按期完成。56、遇较大工程问题的工程例会应通知政府派员参加，以便缩短决策时间，加快审批速度，提高办事效率。代建单位在工程建设过程中应加强与政府相关局、办联系沟通，定期汇报进展情况。代建单位应按国家、省、市颁布的相关工程验收标准进行单个工程项目竣工验收、决算、档案移交、备案，并每季或半年定期向政府申请对配套成熟的征地红线面积进行成片土地验收，政府及有关部门接到代建单位的申请报告和资料后应尽快组织相关单位进行验收，并在验收后尽快签发交接证书或提出整改意见。第7章 项目实施进度根据思明区政府确定的“统一规划、成片开发、分期出让”的原则及第5年全面完成本项目的要求，本项目总占地面积820000平方米。本项目工程内容为57、区内场平、道路、给排水、供电、电讯以及绿化等基础配套设施建设。项目拟计划用五年时间完成开发任务，建设时间及开发面积计划安排如下：第1年1月第3年12月，全面完成本项目占地范围内的拆迁安置、征地等工作。第1年1月第1年12月，完成项目东北区的基础设施配套工程。第2年1月第2年12月，完成项目西北区的基础设施配套工程。第3年1月第3年12月，完成项目东南区及中部公园的基础设施配套工程。第4年1月第5年12月，完成项目西南区及观音山周边的基础设施配套工程。各个地块具体时间进度安排为：1、头四个月：完成可行性研究、资金筹集等前期准备工作及配套基础设施施工图设计和工程招投标工作。2、其余时间完成征地、拆58、迁安置及地块的公用基础设施配套工程。第8章 投资估算与资金筹措8.1投资估算8.1.1 投资估算的依据1、XX市五通高林片区控制性详细规划。2、XX市征地拆迁安置补偿办法和城市房屋拆迁管理条例。3、参照XX市近几年基础设施建设工程投资指标。8.1.2 投资估算的说明分项投资估算说明如下：1、征地拆迁费用规划的XXXX路旅游区，征地面积2658.28亩，拆迁补偿面积66.05万平方米，征地拆迁补偿费用170826.33万元。详见表8-1。表8-1 XX路旅游项目征地拆迁补偿费用汇总表序号项目名称单位数量综合单价（元）合计（万元）备注一征地费用亩2658.28 92355 24550.64 1农用59、地亩1972.27 9200018144.84 2企业厂房亩182.74 2000003654.73 3其它用地亩280.48 98085 2751.07 4住宅房屋亩222.80 00.00 二拆迁补偿费m2660452.10 137386.69 1住宅房屋m2344042.47 2700 92891.47 2非住宅房屋m2194611.63 1000 19461.16 3企业厂房m2121798.00 1750 21314.65 4其他3719.41 三征地拆迁管理费846.88 四税费1471.88 五不可预见费4%6570.24 六总计170826.33 2、配套基础设施建设费用配套基60、础设施建设费用总额为16635.07万元，其中：土石方工程经测算，道路土石方工程约59万立方米，估算投资为1180万元。道路工程经测算，道路工程总长5774米，估算投资为2595.47万元。工程量见表4-2。污水管网工程经测算，污水管网工程总长4954米，估算投资为235.25万元。工程量见表4-4。雨水管网工程经测算，雨水管网工程总长5432米，估算投资为1018.89万元。程量见表4-4。中水管网工程经测算，中水管网工程总长1385米，估算投资为69.25万元。工程量见表4-4。绿化工程本项目道路绿化面积为13053平方米，绿化造价50元/平方米，估算投资为65.27万元。路灯及交通标志工61、程道路总长5774米，每30米一组路灯，共385组，含交通标志工程的造价为8000元/组，估算投资308万元。公建及环卫工程项目区内设垃圾站1座，每座建筑面积150平方米；公厕2座，每座建筑面积60平方米。公建设施40027平方米。估算总投资为4002.7万元。10KV开关站项目区内设10KV开关站4座，每座建筑面积175平方米；估算总投资为1400万元。小学项目区内设1座小学，占地面积29815平方米；估算总投资为3577.80万元。专业管线工程经测算，专业管线工程投资为1997.29万元，其中：自来水管线工程：长6657米，管径D200-400，估算投资516.36万元；工程量见表4-3。62、电力管线工程：长5774米，估算投资467.87万元。工程量见表4-5。天然气管线工程：长4549米，管径D100-400及配气箱，估算投资246.5万元；工程量见表4-7。通讯管线工程：长5774米，12-18孔，估算投资766.56万元。工程量见表4-6。3、工程其他费用工程其他费用主要用于规划、勘察、设计、监理、工程报建、招投标、审标、建设管理及招商引资等活动。 勘察设计费根据国家计委、建设部颁布的工程勘察设计收费标准（2002年修订本）及国家计委计价格19991283号文规定计取； 工程建设监理费根据XX省物价局闽价2001房字69号文的规定计取； 工程报建及招投标审标费按土地开发工程63、费用的0.5%估计； 各种规批费包括排污费、环评费、林业砍伐费、施工图审查费等，按土地开发工程费用的2%估计； 建设单位管理费按XX市财政局厦财基199701号文计取。按上述取费标准估计，本项目工程其他费用总额为1755.83万元。4、预备费 基本预备费：按配套基础设施建设费用的8%测算，为1471.27万元。 涨价预备费：根据国家计委规定，本项目按零计取。5、建设期贷款利息指在建设期内筹集资金而发生的各项费用，本项目拟申请银行贷款70000万元，贷款年利率6.12%，建设期贷款利息总额为15969.67万元。8.1.3 总投资经测算，本项目总投资为206658.17万元，其中征地拆迁费17064、826.33万元，配套基础设施建设投资16635.07万元，工程建设其他费用1755.83万元，预备费1471.27万元，建设期利息15969.67万元，总投资估算详见表8-2。表8-2 XXXX路旅游区公共基础设施配套投资估算表序号项目名称单位数量估算单价（元）估算金额（万元）备注一基础设施费用16,635.078.05%1土石方工程万方59201,180.002道路工程m57744,4952,595.473雨水工程m54321,8761,018.894中水工程m138550069.255污水工程m4954475235.256供水工程m6657776516.367供电工程m57748104665、7.878通讯工程m57741,328766.569燃气工程m4549542246.5010路灯工程套3858,000308.0011绿化工程m25008350250.4212公建设施m2400271,0004,002.7013开关站座43,500,0001,400.0014塔埔小学占地m2298151,2003,577.80二其他费用1,755.830.85%1建设单位管理费16,635.073.00%499.052设计费万元16,635.072.86%475.763勘察费万元475.7625.00%118.944工程监理费万元16,635.071.40%232.895工程招投标费万元16,66、635.070.58%96.486其他相关规批费万元16,635.072.00%332.70三征地拆迁费170,826.3382.66%四不可预见费1,471.270.71%1基本预备费万元18,390.908.00%1,471.27五项目静态投资万元190,688.5092.27%六建设期利息万元15969.677.73%七总投资万元206658.17100%8.2 资金筹措本项目总投资206658.17万元，其中国家开发银行贷款70000万元，其余由区政府统一安排解决。具体投资计划与资金筹措见表8-3。表8-3 投资计划与资金筹措 （单位：万元）序号项 目合 计第1年第2年第3年第4年第567、年一项目总投资206,658.1780,886.2865,965.5646,981.227,265.725,559.391基础设施投资190,688.5079,967.1863,398.7043,189.302943.571,189.742建设期利息15,969.67919.102,566.863,791.924,322.144,369.65二资金筹措206,658.1780,886.2865,965.5646,981.227,265.725,559.391自有资本金136,658.1751,531.0642,692.4831,126.826,185.165,122.65其中：支付利息15,968、69.67919.102,566.863,791.924,322.144,369.652银行贷款70,000.0029,355.2223,273.0815,854.391,080.56436.74第9章 财务评价9.1 财务评价依据及有关参数选取9.1.1 财务评价依据及有关说明1、财务评价依据国家计委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）、中国国际工程咨询公司1997年编写的新建项目可行性研究经济评估方法、中国电力出版社出版的投资项目可行性研究指南（试用版）。2、经营方案XX市xx国有资产投资有限公司负责XX路三期（香山五通段）的征地拆迁安置、配套基础设施建设工作，营造良好的投资69、软硬环境。项目区配套基础设施建设完成后，将对项目区内可供出让的土地以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权取得收入，弥补投入。9.1.2 财务评价参数选取1、计算期项目计算期按七年测算。2、基准收益率本项目基准收益率取项目实际融资成本。在不考虑资本金筹集费和债务资金筹集费情况下，资本金占用费为资金的机会成本，本项目取社会折现率为10%；债务资金占用费按目前5年以上长期贷款利率考虑，为6.12%，按季计息后实际年利率为6.26%，实际的债务资金成本为5.321%（即税后债务资本成本）。因此项目加权平均资本成本为8.73%，为项目实际融资成本。因此项目基准收益率取8.73%。3、土地出让面积根据X70、X市xx国有资产投资有限公司提供的资料，本项目总用地面积820000平方米，其中居住用地462020.2平方米，商业用地37851平方米，办公用地44575.2平方米，旅馆用地19972.8平方米，公园用地151158.95平方米，公建面积为40026.50平方米，小学用地面积为27365.10平方米，绿化用地面积为37030.25平方米。扣除公建设施用地和绿化用地外，可供出让的土地面积为715578.15平方米，具体见表9-1。表9-1 项目总占地面积一览表序号项目名称出让面积（平方米）1住宅用地462020.202商业用地37851.003办公用地44575.204旅馆用地19972.8071、5公园用地151158.95小计715578.156公建用地40026.507小学用地27365.108绿化用地37030.25合计820000.004、土地出让计划根据XX市的土地供应市场现状，综合考虑商品房销售的实际情况以及土地开发周期等因素，各地块开发出让周期：按土地开发完成后，2年内全部出让考虑。整个片区的开发顺序按照从北到南逐步推进的方式，具体土地出让计划详见表9-2。表9-2 项目土地出让计划表序号年份开发地块出让地块出让面积（m2)12005Rb2、Rb3、C1a2、C2a1、CRa2、CRb22006Ra2、RcRb2、Rb3、C1a247280.832007Rd2、Re1、C72、1b1、E1C2a1、CRa2、 CRb、Ra257117.842008CRa1、RfRc 、Rd2、 Re1、C1b1170020.652009RgE1、CRa1173705.947 62010Rf、1/2Rg200589.75720111/2Rg66863.25合计715578.155、土地出让价格本项目在考虑土地出让价格时应综合以下几个因素：XX市的土地政策；该片区的土地价值及项目基础设施的投入情况；遵循经济评价审慎性原则。充分考虑土地出让时间因素的影响：预计本项目土地出让开始时间为第2年。在综合以上几个因素后，根据2004年XX岛土地挂牌情况，同时考虑地价还会随时间因素升值，前三年土地73、价格基本不变，从第四年前，每年上浮5%，据此预测项目各地块在经营期各年的楼面单价，详见表9-3。 表9-3 项目各出让地块楼面单价一览表 （单位：元/m2）用地年份 住宅用地商业用地办公用地旅馆用地公园用地2006320052003200200070020073200520032002000700200832005200320020007002009336054603360210073520103528573335282205772201137046020370423158109.2 土地出让收入测算根据各用地的楼面单价、容积率以及可出让的面积，计算出土地开发出让金总收入318657.21万元74、，其中：居住用地出让收入220057.22万元，商业用地出让收入36483.74万元，办公用地出让收入42792.19万元，旅馆用地出让收入5991.84万元，公园用地出让收入13332.22万元。土地出让收入具体测算详见表9-5。9.3 土地开发成本测算本项目土地开发成本包括结转的土地开发投资成本、经营期管理费用及经营期财务费用利息支出。 结转的土地开发投资成本土地开发投资成本按当年土地开发收入占土地开发总收入的比例进行结转。各年的结转额见表9-6。 经营期管理费用（经营成本）经营期管理费用是指在土地开发完成后，政府支付土地开发所有款项之前用于开发公司员工的工资福利费、办公费、工会经费、差旅75、费等企业管理费支出，按土地开发投资成本的1%估计。各年的经营期管理费用见表9-6。 经营期财务费用经营期财务费用主要是在土地开发完成后，政府支付土地开发所有款项之前的借款利息支出，本项目还本付息计算见表9-8。成本费用估算详见表9-6。9.4 利润估算及利润分配利润及分配见表9-7。9.5 财务现金流量分析本项目全部投资财务现金流量计算见表9-9，主要财务评价指标如下：财务内部收益率：23.23% 财务净现值（折现率为8.73%）：56483.66万元静态投资回收期（含建设期）：4.09年计算结果表明，本项目财务上可行。9.6 清偿能力分析本项目银行贷款总额为70000万元，期限10年，年利率76、6.12%，按季计息的实际贷款利率为6.26%。本项目还贷资金来源主要有未分配利润、扣除土地开发再投入的结转土地投资成本，按最大还款能力测算，本项目可在5.24年（含建设期）内可偿还全部贷款，满足国家开发银行的贷款要求。项目具有良好的偿债能力。项目还本付息情况详见表9-8。9.7 敏感性分析在项目计算期内可能变化的因素主要有征地拆迁费用、楼面地价、容积率等。这些因素的单因素敏感性分析见表9-10。表9-10 单因素敏感性分析表序号项目基本方案征地拆迁费变化楼面地价变化容积率变化10%-10%10%-10%10%-10%1内部收益率23.23%18.66%28.57%28.59%17.70%2877、.59%17.70%较基本方案增减（%）-19.6523.0123.07-23.7823.07-23.782财务净现值（ic=8.73%，万元）56483.6641629.2071338.1678641.8834325.4578641.8834325.45较基本方案增减（%）-26.3026.3039.23-39.2339.23-39.233静态投资回收期（年）4.094.603.873.874.723.874.72较基本方案增减（%）12.46-5.39-5.3915.39-5.3915.39结果表明，楼面地价和容积率是最为敏感的因素，征地拆迁次之。征地拆迁费用对项目财务指标的单因素敏感性分78、析见表9-11。表9-11 征地拆迁费用对项目财务指标的敏感性分析序号项目基本方案征地拆迁费用变化15%10%5%-5%-10%-15%1内部收益率23.23%16.62%18.66%20.86%25.79%28.57%31.61%较基本方案增减（%）-28.46-19.65-10.1911.0323.0136.092财务净现值（ic=8.73%，万元）56483.6634201.9741629.2049056.4363910.9171338.1678765.42较基本方案增减（%）-39.45-26.30-13.1513.1526.3039.453静态投资回收期（年）4.094.854.6079、4.343.953.873.79较基本方案增减（%）18.5712.466.10-3.44-5.39-7.35楼面地价对项目财务指标的单因素敏感性分析见表9-12。表9-12 楼面地价对项目财务指标的敏感性分析序号项目基本方案楼面地价变化（元/平方米）地价+600 地价+400 地价+200 地价-200 地价-400 地价-600 1内部收益率23.23%32.38%29.36%26.31%20.11%16.95%13.75%较基本方案增减（%）39.4026.4013.27-13.42-27.02-40.822财务净现值（ic=8.73%，万元）56483.66 93874.318141080、.7068947.1544020.2531556.9419093.74较基本方案增减（%）66.2044.1322.07-22.07-44.13-66.203静态投资回收期（年）4.09 3.763.843.934.444.815.11较基本方案增减（%）-8.08-6.12-3.928.5417.5924.92容积率对项目财务指标的单因素敏感性分析见表9-13。表9-13 容积率对项目财务指标的敏感性分析序号项目基本方案容积率变化容+0.60 容+0.40 容+0.20 容-0.20 容-0.40 容-0.60 1内部收益率23.23%39.86%34.62%29.10%16.88%9.8781、%1.84%较基本方案增减（%）71.6249.0425.28-27.31-57.49-92.072财务净现值（ic=8.73%，万元）56483.66 135204.58108965.2882725.0830240.513994.78-22255.05较基本方案增减（%）139.3792.9146.46-46.46-92.93-139.403静态投资回收期（年）4.09 3.653.753.884.665.226.17较基本方案增减（%）-10.77-8.32-5.1513.9227.6150.849.8 财务评价结论经测算，该项目计算期内财务内部收益率为23.23%，财务净现值(ic8.782、3%)为56483.66万元，投资回收期为4.09年。按最大还款能力测算的贷款偿还期为5.24年，完全能够满足贷款偿还要求。财务分析结果表明，该项目在财务上是可行的。表9-5 土地出让收入、税金及附加估算表序号项目单位合计2005200620072008200920102011土地开发收入318,657.21 0.00 40,057.18 34,294.62 113,279.78 35,491.41 70,768.06 24,766.15 1居住用地出让收入万元220,057.22 0.00 10,664.77 13,978.24 99,880.00 0.00 70,768.06 24,76683、.15 出让地块Rb2、Rb3Ra2Rc、Rd2、Re1Rf、1/2Rg1/2Rg出让面积m216,663.70 21,841.00 156,062.50 200,589.75 66,863.25 容积率2.00 2.00 2.00 1.00 1.00 楼面单价元/m23,200.00 3,200.00 3,200.00 0.00 3,528.00 3,704.00 2商业用地出让收入万元36,483.74 0.00 0.00 14,324.54 0.00 22,159.19 0.00 0.00 出让地块CRa2、 CRbCRa1出让面积m215,304.00 22,547.00 容积率1.884、0 1.80 楼面单价元/m25,200.00 5,460.00 3办公用地出让收入万元42,792.19 0.00 29,392.42 0.00 13,399.78 0.00 0.00 0.00 出让地块C1a2C1b1出让面积m230,617.10 13,958.10 容积率3.00 3.00 楼面单价元/m23,200.00 3,200.00 4旅馆用地出让收入万元5,991.84 0.00 0.00 5,991.84 0.00 0.00 0.00 0.00 出让地块C2a1出让面积m219,972.80 容积率1.50 楼面单价元/m22,000.00 5公园用地出让收入万元13,3385、2.22 0.00 0.00 0.00 13,332.22 0.00 0.00 出让地块E1出让面积m2151,158.95 容积率1.20 表9-6 土地开发成本估算表 （单位：万元）序号项目合计2005200620072008200920102011计划结转成本比例012.57%10.76%35.55%11.14%22.21%7.77%1计划结转土地投资成本206658.17025978.2122241.0373465.1223017.1845895.0816061.542经营成本（1*1%）2066.580259.78222.41734.65230.17458.95160.623财务费用86、利息支出4383.3200.000.000.000.004383.320.00总成本费用213108.07026237.99422463.4474199.7723247.3550737.3616222.16表9-7 损 益 表 （单位：万元）序号项 目合计20052006200720082009201020111土地开发收入318,657.21 0.00 40,057.18 34,294.62 113,279.78 35,491.41 70,768.06 24,766.15 2总成本费用146,148.56 0.00 26,237.99 22,463.44 74,199.77 23,247.387、5 50,737.36 16,222.16 3利润总额76,974.44 0.00 13,819.19 11,831.18 39,080.00 12,244.06 20,030.71 8,543.99 4弥补前年度亏损0.00 5未分配利润76,974.44 0.00 13,819.19 11,831.18 39,080.00 12,244.06 20,030.71 8,543.99 6累计未分配利润0.00 13,819.19 25,650.38 64,730.38 76,974.44 97,005.14 105,549.13 表9-8 借款还本付息表 （单位：万元）序号项目利率12345688、71借款及还本付息1.1年初借款本息累计29,355.22 52,628.30 68,482.70 69,563.26 70,000.00 0.00 1.2本年借款6.26%29,355.22 23,273.08 15,854.39 1,080.56 436.74 1.3本年应计利息919.10 2,566.86 3,791.92 4,322.14 4,369.65 4,383.32 0.00 计入建设期利息919.10 2,566.86 3,791.92 4,322.14 4,369.65 计入生产期利息4,383.32 0.00 1.4本年还本付息919.10 2,566.86 3,79189、.92 4,322.14 4,369.65 74,383.32 0.00 本年偿还本金0.00 0.00 0.00 70,000.00 0.00 本年付息919.10 2,566.86 3,791.92 4,322.14 4,369.65 4,383.32 0.00 1.5年末借款本息累计29,355.22 52,628.30 68,482.70 69,563.26 70,000.00 0.00 0.00 2还款资金来源0.00 0.00 0.00 287,601.77 24,605.53 2.1上年余额221,675.98 2.2税后利润20,030.71 8,543.99 2.3结转土地成90、本45,895.08 16,061.54 借款偿还期5.24表9-9 现金流量表 （单位：万元）序号项目合计12345671现金流入318,657.21 0.00 40,057.18 34,294.62 113,279.78 35,491.41 70,768.06 24,766.15 1.1土地开发收入318,657.21 0.00 40,057.18 34,294.62 113,279.78 35,491.41 70,768.06 24,766.15 2现金流出192,755.08 79,967.18 63,658.49 43,411.71 3,678.22 1,419.92 458.95 91、160.62 2.1土地开发投资190,688.50 79,967.18 63,398.70 43,189.30 2,943.57 1,189.74 0.00 0.00 2.2流动资金0.00 2.3经营成本2,066.58 0.00 259.78 222.41 734.65 230.17 458.95 160.62 3净现金流量125,902.13 -79,967.18 -23,601.30 -9,117.08 109,601.55 34,071.50 70,309.11 24,605.53 4累计净现金流量-79,967.18 -103,568.48 -112,685.57 -3,084.92、01 30,987.48 101,296.59 125,902.13 5净现值56,483.66 -73,546.57 -19,963.52 -7,092.64 78,418.61 22,420.45 42,551.54 13,695.79 6累计净现值-73,546.57 -93,510.09 -100,602.73 -22,184.11 236.33 42,787.87 56,483.66 财务评价指标：财务内部收益率23.23%财务净现值（ic=8.73%）56,483.66 投资回收期4.09 第10章 社会经济效益分析 本项目通过对现状资源的整合，将“生地”变为“熟地”后，可为思明区93、政府提供用地82平方米，其中：居住用地462020.2平方米，商业用地37851平方米，办公用地44575.2平方米，旅馆用地19972.8平方米，公园用地151158.95平方米，公建面积为40026.50平方米，小学用地面积为27365.10平方米，绿化用地面积为37030.25平方米。扣除成本后，预计可获得11亿元的土地开发收益。除此以外，本项目的实施还可带来巨大的社会效益，具体表现在以下几个方面： 满足XX市旅游业发展对城市建设用地的迫切需求，同时随着本项目的建设投产，可直接增加就业岗位及政府财税收入。 加快XX市城市建设步伐，为XX市城区的扩张与发展提供了新的广阔空间。本项目的实施，94、将对本岛东部地区最后的一块农村用地进行整合，提高XX城市化水平。 较好地解决三农问题，以第三产业带动农村城市化，通过发展旅游等第三产业的发展，以创造更多的就业机会，促进农村劳动力转业、转型，加快思明区部分农村城市化进程。第11章 风险分析11.1 风险分析 根据项目开发企业历年的土地开发经验、项目所处的区域情况、目前体制状况等综合分析，预计本项目潜在的主要风险因素包括市场风险、融资风险、投资风险、社会影响风险、政策环境风险、环境影响风险等。具体分析如下：11.1.1 市场风险 本项目市场风险主要来源于两个方面：一是土地一级市场的实际需求总量与预计的发生偏差，尤其是项目区可出让土地未能按期望的需95、求态势得以顺利挂牌出让，影响项目投资收益的实现。二是土地出让价格低于期望值，减少项目投资收益。11.1.2 融资风险 融资风险主要表现为：一是项目资金不落实或资金供应不充足，导致项目工期拖延甚至被迫终止；二是资金结构不合理，债务负担过重，企业在财务上不能持续发展；三是利率变动导致融资成本升高。11.1.3 投资风险 投资风险主要是由于投资估算的不确定性造成投资增加的风险，主要包括：一是工程量预计不足；二是人工、材料、机械台班费、各种费率、通货膨胀率等的提高；三是征地及拆迁工程量的增加和单价的提高；四是政府规划调整、特殊的赶工要求而发生的增减工程项目或设计变更引起的工程费用变更。11.1.4 社96、会影响风险 项目的社会风险是指项目与所在地互适应程度可能出现的问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地技术、文化环境带来的负面影响，而引发的项目可能承担的风险。根据XX历年的实践情况来看，主要风险是：一是因征地补偿问题干扰项目施工；二是项目当地利益群体或组织机构强行要求承包项目土石方工程等，干扰项目的正常实施。11.1.5 政策环境风险 政策风险主要是指国内外政治经济条件发生重大变化或者上一级政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。政府是由官员组成的，官员又是流动的，在没有详细的法规文件来明确上一级政府在土地成片开发中的权责利时，思明区政府将始终面临着政策变动带来的不确定性及97、其造成的风险。11.1.6 环境影响风险 本项目系为成片土地开发进行配套的项目，它必然会对项目区的自然环境、山体植被、水土保持、文物古迹等产生负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量的投资进行治理等。11.2 风险对策11.2.1 市场风险对策 为降低市场风险，大幅度提高土地一级市场出让收益，建议思明区政府积极引入城市运营的理念，运用市场手段，对城市的自然资源、基础设施建设和人文资源进行优化整合和市场运营，实现资源的合理配置和高效利用。当前要加快五通-高林片区规划和开发的前期准备工作进度，加大宣传，同时积极做好土地挂牌的工作。11.2.2 融资风险对策 为避免或减少融资方面的风险，建议采取98、如下对策：一是思明区政府应明确本项目开发建设投融资机制，尽快确定开发建设资金的决算方式，并建议以政府支持函的形式确保本项目的融资能顺利进行。二是政府应及时地与开发企业进行资金决算，确保开发建设资金的及时供应。四是为规避利率风险，应积极与贷款行谈判，尽可能多地争取政策性银行国家开发银行贷款额度，减少商业银行贷款。11.2.3 投资风险对策 为避免或减少因投资估算的不确定性造成投资增加的风险，建议采取以下对策：一是加大前期工作力度，加强征地拆迁的实物工程量的调查统计工作；二是留足预备费，同时加强投资成本管理与控制工作；三是及时跟踪该片区规划的变化情况，及时调整建设方案及融资方案。11.2.4 社会99、影响风险对策 为尽可能将社会影响风险降低到最小程度，建议：一是政府在征地拆迁补偿问题上应做到公开、公平、公正，对同一类型土地实行统一的征地拆迁补偿标准，避免差别化引发矛盾；二是要切实把解决失地农民的社会生存问题作为开发区政府必须解决好的头等大事来抓，积极引导和扶持农村集体经济和个体经济投入到为工业区、城市区配套服务的第三产业中，加强并免费地为失地农民提供转岗再就业培训及职业教育培训；三是从征地补偿款中拿出一部分资金及政府再补贴一部分资金作为失地农民的基本社会保障金，统筹管理，增加农民社会保障。11.2.5 政策环境风险对策 为避免政策环境的变化给开发企业带来的风险，建议思明区政府应尽量争取上一100、级政府的支持，保证已通过片区的规划，避免因规划的变动而影响到思明区政府的投资收益。11.2.6 环境影响风险对策 为确保项目能顺利实施，开发企业应重视项目的环境影响评价工作，建议委托有资质的环评机构开展项目的环境影响评价工作并报环境保护主管部门审批；开发过程中要切实采取环境保护措施，尤其要重视水土保持和文物保护工作。第12章 结论与建议12.1 主要结论 思明区是XX本岛的两个区之一，以发展第三产业为主，风光旖旎的XX路即为其中的一个著名的新景点。本项目的建设将满足XX市招商引资对旅游业基地的迫切需求，推动XX市经济快速发展，同时本岛东部周边地区的综合整治与开发，也将推进周边地区农村城市化进程101、。项目区依山面海，紧靠XX路，且部分地块已征用，具备较好的开发条件。 本项目主要进行区内场平、道路、给排水、供电电讯以及绿化等基础设施建设，分五年开发完成。 本项目通过对现状资源的整合，可提供用地820000平方米，其中：居住用地462020.2平方米，商业用地37851平方米，办公用地44575.2平方米，旅馆用地19972.8平方米，公园用地151158.95平方米，公建面积为40026.50平方米，小学用地面积为27365.10平方米，绿化用地面积为37030.25平方米。 所需投入的总投资为206658.17万元，其中征地拆迁费170826.33万元，配套基础设施建设投资16635.0102、7万元，工程建设其他费用1755.83万元，预备费1471.27万元，建设期利息15969.67万元。项目的总收入为318657.21万元，财务内部收益率为23.23%，财务净现值(ic8.73%)为56483.66万元，投资回收期为4.09年。12.2 建议由于整个五通高林片区的控制性详细规划正在调整制定中，地块的用途、性质、建筑密度、容积率等尚未经法定程序确定，这些因素直接关系到本项目的经济效益，建议抓紧落实。我们认为在目前XX本岛土地资源有限的前提下，建议可适当增加出让的地块及提高部分指标，以最大限度发挥土地的价值，争取获得更多的土地出让收益，使思明区政府既能实现对农村的改造，为XX路旅游项目提供配套设施，又能有较好的经济效益。