1、汽车港总部基地建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录前 言6第一章 项目概况7一、项目名称7二、项目地址及区域概况7三、项目用地规模10四、项目支持11五、项目投资商11六、项目发展目标14七、项目总投资14八、经济2、效益14第二章 建设汽车总部基地的必要性15一、建设汽车总部基地的背景15二、汽车总部基地市场分析17三、新都建设汽车总部基地的必要性19第三章 成都总部基地案例分析24一、成都总部基地案例24二、总部基地优势分析29三、工业总部基地市场竞争分析30四、成都总部基地发展趋势33第四章 项目定位及规划设计理念34一、项目SWOT分析35二、项目总体定位国际化汽车总部经济平台36行业领先、规模最大、功能最全、配套设施最齐40三、xx汽车港总部基地规划方案41四拼设计方案45四、项目开发周期45五、项目规划目标和经营思路46第五章 项目经济分析49一、 1、3号地块经济分析49xx汽车港总部基地1、3、3号地块项目投资收益分析表52二、 4号地块经济分析54xx汽车港总部基地4号地块项目投资收益敏感性分析表57三、2号地块经济分析57xx汽车港总部基地2号地块项目投资收益分析表60第六章 项目税收收益及其它收益63一、税费收益估算63二、项目其它经济及社会效益测算63第七章 结论与建议64前 言继北京、上海、广州之后崛起的新的经济增长点成都，被推到了中国城市荣耀榜前列。成都凭借其雄厚的经济基础和地处中西部结合处的区位优势，在西部大开发的战略形势下，发展成为中国西南地区重要的商贸、金融中心和交通物流枢纽。21世纪以来，成都更是以成渝经济带核心城市的身份，跻身国际化大都市之列，成为中国“第四大城4、市”。依托于中国第四城成都、我们立志于打造的成都xx汽车港总部基地将以区域平台高度、规划战略高度、区域聚集高度为基础，以国际化的配套和服务理念、世界先进的园区规划为参照，实现一座城市的产业格局变迁，构筑中国一流、西部首席的汽车产业总部公园新城，带动整个西部汽车生态产业的大发展。第一章 项目概况一、项目名称xx汽车港总部基地二、项目地址及区域概况（一）项目地址“xx汽车港总部基地”项目位于成都市新都区工业开发区核心地带东区，新石大道、成金青快速通道旁，成绵高速新都出口300米,距三环路9公里, 距绕城出口6公里 。xx.汽车总部基地 项目位置示意图 项目宗地图（汽车总部基地为1、3、4号地块，25、号地块为商住配套用地）（二）区域概况1、区位优势新都位于成都市北大门，地处中国西部最具活力的成都平原经济圈核心地带，距成都主城区16公里，距成都双流国际机场24公里，为省委、省政府确定的成德绵高新技术产业带的重要组成部分，国务院批复的成都市总体规划中新都区被确定为成都市北部新城。新都风光秀丽，景色宜人，土地肥沃，气候温和，物产丰富。属于驰名中外的都江堰自流灌区，河渠密布，水源丰富，农业开发历史悠久，是全国著名的商品粮油生产基地，素有“天府粮仓”之称。新都区文教事业蓬勃发展，拥有西南石油大学、四川音乐学院、成都医学院等各类学校148所，是全国科技工作先进县和体育工作先进县。2、产业支撑2009年6、全年实现地区生产总值（GDP）260.82亿元，比上年增长16.1%。其中：第一产业增加值17.90亿元，增长3.8%；第二产业增加值166.40亿元，增长18.7%；第三产业增加值76.52亿元，增长13.0%。一、二、三产业比例关系为6.9：63.8：29.3。全年民营经济实现增加值160.09亿元，增长17.7%，占GDP的比重为61.4%，对经济增长的贡献率达67.1%。经过多年的发展，新都形成了机械、电子、医疗、食品、家具五大支柱产业，至今连续13年保持“四川省综合经济实力十强”称号。按照成都市新一轮规划，新都区是成都市主城区北部副中心，与青白江共同构成100平方公里、100万人口的7、北部新城。同时，新都区还是成都市规划的北部商城和成都市物流发展的四个中心之一。新都城区距成都市中心16km，目前建成面积12.6km2，城区居住人口17.5万人。现以新城区建设为重点，拉动城市中心功能东移，带动城市发展东进，形成以行政办公、教育、商业、金融、生活居住为主的绿色生态区；同时，旧城区继续保持以商贸、旅游为主的城市功能。3、交通条件优越新都的公路四通八达。通过境域的成彭公路、成绵高速公路、川陕柏油路面公路干线，均为国、省道公路，全长73公里；境内柏油路面公路9条，全长88.3公里，乡道公路21条，全长110公里，机耕道607条，全长652公里，灌通了全区的乡、村、社。基本形成了以高速8、公路、国道公路、省道公路为骨架，以县道、乡道公路为干线的交通运输网络。新都铁路交通十分发达，通过新都境内的成渝、宝成、达成、青都4条铁路干线。2009年末公路里程达945.2公里，其中高速公路47.2公里，境内铁路营运里程36公里。三、项目用地规模项目1、2、3、4号地块总用地面积约694亩，净用地约519亩。其中：1、3、4号地块用地总面积420亩，净用地约354亩，用地性质为总部基地类工业用地；2号地块用地总面积274亩，净用地约165亩，用地性质为商业用地。项目总建筑面积约46.5万平方米（4号地块按单层计算），项目由汽车展销基地区、维修仓储区、综合配套服务区三大功能区组成，三大功能区之9、间通过紧密的功能互补，形成完整的产业链条。其中：1、3号地块为汽车展示、展销中心及科研办公、配套服务中心，总建筑面积约9万平方米。4号地块为汽车生产基地、总装、维修、仓储、物流、配送中心， 总建筑面积约15万平方米（单层计算为7.5万平方米），其中公司下属中外合资公司成都纽安捷车辆有限公司自用6万平方米（单层计算为3万平方米），作为新能源电动汽车生产基地。2号地块为规划为商用车汽配、汽车装饰、汽车博览、研发办公楼、酒店、会议、商务公寓、居住等“xx汽车总部基地”配套项目，总建筑面积约30万平方米。四、项目支持五、项目投资商（一）项目投资商：四川xx投资有限公司（二）项目投资商简介四川xx投资有10、限公司隶属于成都xx企业集团有限公司，成都xx企业集团有限公司成立于1991年，是一家以电动汽车研发、制造，现代汽车分类平台、商贸物流专业市场投资、房地产开发和营运为主的，集电动汽车研发与生产、商业贸易、工业制造、工程建设、休闲娱乐等产业为一体的多元化大型民营企业集团。公司自创建以来，始终坚持“诚信、务实、创新、开拓、进取”的企业发展理念，用实际行动和业绩赢得了社会各界与各级政府的信任和支持，吸引了一大批高素质人才的加盟。随着集团公司及所属企业一系列的改革、调整，现代企业制度的建立，企业治理机制的完善，xx企业集团已驶入发展的快车道，必将为成都经济的发展做出更大的贡献。（三）xx集团主要产业111、汽车商贸物流产业xx汽车商贸物流产业，是成都xx企业集团有限公司的核心产业。以汽车4S集群、汽车百货超市、汽车专业市场、汽车会展、博览中心、主题公园、协力厂商物流等专业市场、商贸、商务平台投资开发为主要内容，同时开展汽车品牌代理，连锁商业拓展，担保、租赁等金融业务。其中xx国际轿车大世界，位于东三环路旁、成都成华区总部经济园内，占地面积约200亩。以品牌汽车4S集群店为主导，并融入多品牌的轿车百货超市业态，是成都当前单体规模最大、品牌最集中、档次最高的轿车展示、营销、服务的专业市场，也是成都首个提供整合营销与服务的轿车专业市场。目前己有名爵、上海大众、上海通用、马自达、比亚迪、力帆等十余知名12、品牌进入，年交易额可达40亿元人民币。2、电动汽车产业鉴于电动汽车在能源、环保方面的重大意义，这种被称为“零排放”的汽车吸引着全世界的目光。2001年，xx企业集团踏上了中国西部地区电动汽车产业的创业之旅，经过多年的艰苦努力，“xx牌”电动汽车完成了从SKD、CKD到OEM方式的跳跃，逐步形成了独立的研发和系统集成作业体系及完善的市场销售服务网络，年电动专用车生产销售达到2000辆，占西南地区电动专用车市场70%以上份额，是中国电动专用汽车的核心企业。目前，已在北京建立了华北生产制造基地，并正在上海、广州建立华东、华南生产制造基地。为做大做强电动汽车产业，参与国际竞争，xx企业集团拟按照企业总13、部公园的模式建设中国首个以电动汽车和电动汽车核心技术与零配件研发、创意、产业孵化、产品展示及整车与零部件国际采购为主导的、集能源技术、环保技术、商务办公于一体的企业总部基地，以此快速地引进和聚集国内外品牌企业和机构、技术领先企业和机构、资源优势企业和机构，迅速地集结和形成中国电动汽车行业的品牌优势、技术优势、产能优势、规模优势和竞争优势。3、投资与发展xx集团长期致力于汽车产业的运营管理，致力于汽车超市、汽车4S集群、汽车专业市场、汽车会展、博览中心、主题公园等有形市场与平台的投资开发及汽车商贸、连锁商业、休闲娱乐业的投资运作；同时也积极地参与企业的并购与资产重组，在旅游、会议会展、房地产业、14、文化休闲及娱乐业方面积累了较丰富的营运经验和商业资源，目前主要项目有xx汽车港总部基地、中国都江堰国际会议会展度假中心、高新西区总部基地、川苏工业园、新都汽车港等项目。六、项目发展目标中国西部汽车产业展贸汇中国首席全域汽车产业化市场西南乘用车、卡车和工程机械车辆最大的商贸物流基地汽车展贸、仓储 、后市服务、办公及休闲为一体的专业市场成为西南汽车总部基地项目第一品牌汽车产业翘楚，价值平台标杆全域市场产业地产项目诠释：通过业态组合和功能布局的多元化，实现商用车的展销、维修、仓储以及商家办公与洽谈、配套服务基地三大产业链条的紧密结合，实现汽车总部基地积聚化、产业链条化的新型汽车总部基地。 七、项目总15、投资xx汽车港总部基地项目计划总投资12.04亿元人民币。八、经济效益项目销售物业部分可实现税后销售收入12.4亿元以上，形成税费（营业税及企业所得税）13830万元，自持物业资产价值将达到14. 47亿元，并实现每年1.12亿元的物业经营税后收益。第二章 建设汽车总部基地的必要性一、建设汽车总部基地的背景（一）宏观经济概况1、在我国综合国力日益强盛，国民经济持续增长的今天，中国在世界经济新格局中正发挥日益重要的影响，同时我国奉行积极的财政政策，发展和完善消费信贷，刺激消费、扩大内需，支持国民经济稳步发展。2、目前中国已经成为世界第二大汽车生产国及汽车消费国，世界著名汽车制造企业几乎全部在中国16、设立独资、合资企业，随着中国汽车工业高速发展，汽车制造及商贸活动日趋旺盛。3、随成都、重庆被确定为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，成渝经济带作为中国经济增长“第四极”，必将引动新一轮投资发展热潮，而成都中国西部商贸物流与信息中心城市的地位将进一步凸显，并在中国西部经济发展中发挥重要作用。（二）、成都汽车市场情况1、成都汽车与二手车流通市场活跃，汽配、汽车装饰美容、汽车博览、汽车文化、配送与服务等庞大的汽车后市场产业已初具规模，成都已然成为辐射中国西部的汽车商贸、物流中心，“中国私车第三城”称号实至名归。2、目前成都汽车商贸产业市场活跃，建有xx东部汽车城、西南汽贸市场、西部汽车城、莱克汽车17、广场、999汽配城，以及机场路、羊西线等自发形成的以4S专卖店为主导的轿车市场；但分布零散，单个市场在规模、档次、集约化、专业化方面，与北京、上海、广州等市场相比仍有较大差距，这已成为成都汽车后市场产业良性扩展和汽车市场持续繁荣的障碍，也必将制约行业及城市形象的和谐发展。3、随着市场竞争的加剧，必然变革现有的市场格局和营销模式，甚至理念和思想，对汽车厂商、经销商提出更高的要求，对汽车专业市场的开发建设者和市场平台营运商提出更多、更新的要求。4、现今汽车会展已成为汽车产业链上的重要环节，汽车会展经济已成为全球会展经济的重要组成部分，几乎所有的知名汽车公司，都把车展作为展示自身实力和形象的重要舞台18、，吸引来自全世界专业士和新闻媒体的高度关注，更是消费者看待汽车发展方向的标尺，国内汽车会展发展迅速，特别是北京、上海、广州车展，被誉为国际汽车企业抢滩中国市场的桥头堡，成都车展历经十年磨砺，现已发展为中国汽车会展“第四城”，从销售业绩来看，历届成都车展必将带来新一轮的市场销售高潮。二、汽车总部基地市场分析（一）、成都车市概况成都作为中国西部商贸中心城市、物流与信息枢纽城市的地位进一步凸显，在中国西部大开发中发挥重要作用。2009年全国城市户籍人口排名，成都第11位；2009年全国大城市城区面积排名，成都第8位。成都拥有中国私家车“第三城”的美称，私家车保有量仅次于北京、广州，现新车日上牌量在819、001000辆，到2010年末，成都私家车保有量预计可达到70余万辆。（二）、成都车市需求分析据统计预测，成都机动车数量平均每年增加约50万辆，按6万元/辆计算，每年新增交易额可达300亿。其中私家车数量增长最快，增长率连续多年保持20%左右，排名全国第三，预计未来两年成都市区家庭的计划购车率将达到8%，市场将约有15万辆的需求空间。根据成都城市总体规划（19952020年），2020年成都市总人口将达到1150万人，其中城市人口约800万，中心城区2020年居住人口将达到310万人，按现私家车年均增长的速度发展，2020年成都市私家车可达到130余万辆，净增约60万辆（未含报废车），巨大的汽20、车销售量和保有量给成都汽车后市场带来了巨大的发展空间。（三）、国内汽车专业市场概述据统计，目前国内共有汽车交易市场近700家，其中形成一定交易规模的有200余家，年交易额超过100亿元的约10家。北京、上海、广州、沈阳、西安、郑州、重庆、深圳等城市均斥巨资兴建大型或超大型汽车交易市场，以争夺汽车商业资源，强化在汽车市场的城市地位，并借此融入旅游、休闲、培训教育等各类主题，培育出新的产业行业和新的经济增长点。1、位居全国汽车销售第一位的北京市，规划了东、南、西、北四大汽车贸易园区，其龙头市场、占地二千余庙的北京亚运村汽车交易市场，正处完善之中，仅其已经建成的金港汽车公园，就占地680亩，该公园集21、汽车博览、展销、汽车俱乐部、汽车公寓、汽车酒店、汽车餐吧、汽车影院、F3赛事、44越野赛事、旅游者休闲、车迷聚会、新闻发布、产品宣传、试驾、培训于一体，既拓展了汽车营销、又丰富了人们的文化生活。2、规划建设中的环球汽车公园位于上海国际汽车城核心区南侧，占地1500亩，总投资达60亿元，集汽车博览、旅游、休闲、会展、科普等多功能于一体，参观者不仅能看遍世界名车，还能身临其境地体验在森林、峡谷、陡坡等环境驾车的乐趣。3、与成都同处西部的西安市，已有十余汽车专业市场，新建设规模近1000亩的“西安中国西部国际汽车主题公园”，以西安市政府名义每年举办各类车展，意图争做西部汽车流通业“龙头”。4、湖北中22、融汽车主题公园是一家占地近2000亩、总投资50亿元的超大型汽车交易博览中心，其汽车展示区建筑面积就达20余万平方米，将建成多个独立的大型汽车展厅，以展示、销售国内外各型轿车、越野车、跑车、农用车、载重车以及工程机械车等。5、湖南中南汽车城占地3000余亩，集聚了除汽车制造外的汽车流通业与汽车服务业整个链条的各类业态内容。6、重庆西部国际汽车城，以汽车会展、博览为主，规划用地约900亩，建筑面积约60万平方米，总投资近30亿元，是重庆市的重点市场建设项目。7、东莞国际汽车主题园位于寮步镇新城区，占地1300亩，已正式对外招商，它集汽车销售（包括二手车）、仓储、博览、维修、零配件、美容装饰、信息23、研讨、休闲观光为一体。政府投资进行基础设施建设，并在汽车城内提供土地兴建综合办公大楼，由公安、交警、海关、路桥、税务、工商、保险、金融等部门入驻集中联合办公，为购车的车主提供从购车到上牌的一条龙服务。三、新都建设汽车总部基地的必要性（一）、促进城市发展、提升城市地位随着成都被确定为“统筹城乡综合配套改革试验区”，为推动西部中心城市经济发展，成都市委、市政府早已做出“城市向东向南发展战略”，成都城乡一体化建设将步入快车道，发展大市场、大流通是区域经济发展和成都中心城市发展的需要。作为城市大市场的有机组成部分，成都汽车市场的格局，伴随城市发展，必然重新规划、重新整合。1、根据成都城市总体规划（1924、952020年），未来城市商业规划和布局将更具前瞻性，生产资料、大宗生产用品和生活消费品市场将动迁至三环路周边及外环，汽车市场具有发展前景大、产业关联度高、规模优势明显的特征，对强化成都大城市功能和中国西部商贸中心城市的地位，具有重要意义，因此更需要着重规划、调整和扶持，尤其是集约汽车会展经济、汽车商贸物流、汽车后市场整个产业和产业链条各业态、汽车科技、研发与制造、汽车文化、商务、休闲娱乐于一体的中国西部省市汽车主题公园及产业经济园。2、目前成都各型汽车市场占用土地量大，对交通及消费圈要求高，这与中心城区土地资源的稀缺性形成巨大的予盾，自发形成和分散的传统汽车市场，更是对土地资源极大地浪费。225、008年，成都在进一步巩固“城市向东、向南扩展”的基础上，全面启动城市向西建设健康休闲旅游城、向北建设商贸物流卫星城的城市攻略，据此，成都汽车商贸物流市场（包括盘踞成都西三环一带的五金机电市场群）向外环（现绕城高速）以外迁移已成定局，成都红牌楼汽车商圈在2007年就已下达拆迁通知，城东五桂桥汽车经济带和城北川陕路汽车走廊等也即待动迁，事实上，随中心城区土地成本的飞涨，随城市商业布局规划和土地资源集约利用的更高要求，以及中国新的汽车流通管理办法的颁布实施，现踞位于成都主城区机场路和羊西线上、早年自发形成的、成都最大的乘用车4S集群和乘用车4S经济带的厂商、经销商已经开始积极行动寻求新的经营场所，26、相信在未来的三年时间内动迁调整必将完成。在此背景下，一个全域成都、辐射西部，一个规模化的、国际化的，具有全新内涵、全新业态和形态的汽车商贸、汽车文化“高地”呼之欲出，跃然于成都城市发展规划的蓝图。3、当前成都汽车市场的低集约化程度和无序发展的状况，不仅难以满足城市形象提升的要求，同时也造成了有限资源的浪费，为更加合理的整合配置资源，提升城市的综合竞争力，加速成都汽车市场的发展规划和布局，加强成都汽车市场与行业的整合及管理，已势在必行。4、集国际汽车商贸、汽车会展、汽车科技与文化博览中心、现代服务，及以汽车为主题的休闲娱乐产业于一体的“xx汽车港总部基地”，这无疑丰富了成都的旅游资源，为成都锦上27、添花。（二）、促进产业发展、促进城乡一体发展，共建现代田园城市1、成都为中国私车“第三城”，汽车市场和汽车会展经济相对发达，然整车制造和零配件工业均相对落后，“xx汽车港总部基地”的创建，着眼于国际知名品牌汽车商中国西部市场商贸物流平台的构建，引进先进的理念、设计与科技思想，引进优质资本和优质资源，通过“xx汽车港总部基地”这一平台，优化配置资源，孵化并驱动汽车产业资本对成都市场的进驻（如发动机、商务乘座车、电驱动等能源技术、汽车电器与电子技术、新材料工艺与技术等）。2、借助“xx汽车港总部基地”这一平台，推动汽车后市场产业（如二手车、汽车配件与装饰美容等）及商务、文化休闲产业的发展，推动第三28、方物流等产业的发展。3、借助“xx汽车港总部基地”项目的运作，结合新都区城市规划、政策和地域特征，打造一崭新的汽车产业带，创建一活力四射的汽车经济商圈，带活一方经济，为地方和社会提供充足的就业和再创业机会，并增创优质税源。（三）、促进行业档次提升，更好地服务消费市场1、汽车营销已不再是一种简单的商品交易，它已演变成为一种形式丰富、功能多样的服务，它是品牌的彰扬、文化的演绎、时尚与魅力的体验，而成都车商更多地还是停滞于传统思维下的汽车产品销售，会展之类的汽车营销高级形态和大规模的商业与商务活动，在成都车市尚不多见。规模化的、日常的、文化的、娱乐的、运动休闲的、促销的商业或商务活动，所带来的不仅是29、人气的聚集、车商销量和附加值的提升，还将有效地提升行业营销理念和影响力，对汽车后市场产业的繁荣起积极促进作用，然而由谁来推动呢？这就需要服务于车商、消费者、城市的第三方“汽车市场平台”营运商提供创新服务支撑，需要包容汽车后市场产业链条整个业态内容，且能整合汽车后市场各种资源，具有良好的营运环境和优质的消费环境的现代化“汽车市场平台”的支撑，这即是创办“xx汽车港总部基地”的目的。2、车商一般遵循的惯例是：拿地（或租地）、拿产品、建房或租房、装修、进货、人事、销售、服务，各个环节无所不细，耗时耗力，加之日趋激烈的竞争，让许多车商经营倍感压力，使其在市场拓展、业务发展、模式与服务创新上提襟见肘。“30、xx汽车港总部基地”的创建，旨在通过整合的、集约化的开发和服务，促进车商在市场拓展、业务发展、服务提升上的创新，给予消费者更多的增值服务和文化享受，同时给予行业发展更多的贡献。 3、成都市为中国私家车第三城，汽车市场十分活跃，成都又是中国西部商贸物流中心城市，然却没有一个“市场”能够真正扛鼎起中国西部汽车商贸、汽车物流、汽车后市场产业的龙头，还没有一个“市场”能够聚一个区域之能于一“城”，并以一“城”之势服务、辐射一个区域，不仅成都没有，整个国内也未出现一家具有全国连锁商业形态、跨地域汽车mall形态的超强综合实力的汽车流通集团、综合商社；“xx汽车港总部基地”的创建，旨在执中国西部汽车市扬之31、牛耳，并以此“平台”为基础，通过发展终端连锁，通过跨地域（甚至跨国）参股、控股、收购与合作，通过上市等资本运作方式，培育出集汽车商贸流通、会展经济、物流产业、房地产业、金融、投资等功能于一体的、超大规模的汽车产业集团，孵化出若干具有较强经济实力和竞争力的汽车商贸流通、物流服务的企业，最终将行业带入持续繁荣，这即是“xx汽车港总部基地”的努力奋斗的目标。（四）、xx集团发展的内在需要xx东部汽车城、xx卡车大市场、xx二手车大市场、xx工程车大市场等市场群因汽配、汽车物流、检测、维修、试驾等业务内容的丰富和功能完善的需求，必须扩大市场规模，然现就地扩展已受局限，市场局部向外扩展，又难形成整体和规32、模优势；另外，现市场所处五桂桥区域，随城市“向东向南发展”，已成寸土寸金，从经济角度也就要求这些市场群向外或其它区域动迁，这是创建“xx汽车港总部基地”最直接的动因之一；构建会展、现代物流、汽车百货超市、汽车连锁等更现代、更高级的业态，更高级的市场产业与市场模式，调动一切可以调动的资源，对接国际先进的营运理念，融合国际优质的产业资本和金融资本，则是创建“xx汽车港总部基地”的内在发展需求。从国内汽车市场发展看，无论是从新时期提升城市地位上看，还是促进地方经济持续增长看，新都区政府和xx集团都应将以此为契机，全力打造新都区的汽车产业总部基地，促进汽车产业发展，加快现代田园城市的建设步伐。第三章 33、成都总部基地案例分析一、成都总部基地案例1、锦江工业总部基地锦江工业总部基地规划面积1934亩，其中基地总部型企业净地面积198亩，占园区净用地面积的17.3。目前，基地主要形成了工业总部、现代印务和生物制药三大板块，入驻企业25家，项目27个。（1）.中冶成工大厦项目位置：该项目位于锦江工业总部基地管委会旁，面临锦江；东临成仁路延线，南临武侯大道东延线，西接红星路南延线，北靠三环路。开发商背景：项目是由中冶成工建设有限公司投资建设的总部基地，该公司于2006年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股。中冶集团是央企排名27位，世界500强企业，其中中国成工具有6034、年的历程，涉足总承包、装备制造。资源开发。房地产等多个领域。项目优惠政策：携手锦江工业总部基地管委会共同对大厦进行招商，入驻企业可享受政府的多项扶持优惠政策。销售情况：正在招商销售。（2）.成都银海芯座项目位置：该项目位于城市红星路南延线与三环路的交汇处，天府大道东侧锦江河畔。2、青羊工业总部基地项目位置：该项目位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，坐落在成都西三环与外环之间。距双流机场仅十余分钟车程，毗邻规划中的青羊区行政中心。开发商背景：项目是由成都青羊工业建设发展有限公司投资建设，该公司成立于2004年6月18日，由成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成35、都置信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立的股份制有限公司。经营范围包括房地产开发与经营、实业投资、房屋租赁及其它无需许可或审批的合法项目。项目优惠政策：享受青羊区优惠扶持政策；符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励。销售情况：青羊工业总部基地一期、二期、三期、四期独栋式企业总部已全部建设完毕，并全部出售，五期正在招商。3、青羊绿舟税源总部基地项目位置：该项目位于成都市青羊区光华大道青羊绿舟公园。开发商背景：项目是由成都青羊城乡建设发展有限公司投资建设，该公司成立于2008年3月27日。公司负责36、经营开发的青羊绿舟项目是成都中心城区郊区“198”区域的大型复合型项目。主营业务：土地整理、房屋及土木工程建设、园林绿化工程施工、农业产业开发及项目投资、市政基础设施投资等。租售形式：不进行销售和租赁，但要求企业有足够的税收，只要企业税收达到一定的额度，就可免费入驻。项目优惠政策：企业年纳税额达到相应税收标准并将税收注册关系迁移到青羊区，缴纳一定金额的保证金后，企业可以零租金入驻税源总部基地高端总部物业。销售情况：正在招商。4、龙潭工业总部基地成都市龙潭工业总部基地位于成都市龙潭场镇南、北起成渝铁路、南至成南高速公路与龙泉驿区接壤，西起三环路、东止绕城高速公路。规划总占地面积约8.6平方公里，37、是中西部地区规模最大的总部经济第一城。（1）.成都龙潭裕都总部城项目位置：该项目位于成都市东三环二段龙潭都市工业集中发展区内。开发商背景：项目由成都龙潭裕都实业有限公司投资建设，该公司是由上海裕都集团与成都东方广益投资有限公司投资组建，共同开发龙潭总部新城。龙潭总部新城作为省、市政府重点招商引资项目落户成都龙潭工业园，在成都市和成华区委、政府的关心支持下，本着“造城”理念，坚持高起点规划、高标准建设、高品质管理，集中力量快速推进龙潭总部新城建设。项目简介：成都龙潭裕都总部城项目总占地面积2700余亩，整个项目预计总投资75亿元，共分为三个地块进行开发建设。一号地块占地779亩，规划为商务办公及38、配套设施。办公楼宇建筑面积为491-5314，共分为五个组团，以独栋式、组合式、公寓式、联排式商务办公为主要建筑形态；二号地块占地168亩，规划为配套住宅；三号地块占地2000余亩，规划为商务办公区，计划2010年开工建设，预计开发时间为8-10年。目前已完成一号地块的工程建设。项目优惠政策：l 凡购买办公用房首付在50以上，价格优惠幅度最高为10；l 凡在成华区注册成立新公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入驻龙潭总部城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策；l 享受办公用房补贴：纳税在200-500万、500万元以上的企业，购买办公用房分别按100元/平方米和500元/平39、方米的标准给予一次性补贴，补贴面积不超过2000平方米；l 企业购买办公楼后，可享受购买总部城配套住宅原价下浮5的优惠政策；l 重大项目或行业龙头企业购买可根据具体情况一事一议；l 凡入驻企业均可享受市、区两级政府所给予的相关扶持政策。（2）.多元总部国际一号项目位置：该项目位于成都市三环路和绕城高速之间，紧邻成渝、成南、成绵、川陕高速路起点和双流快速通道起点。项目一期可入驻60家企业。开发商背景：项目由四川多元德泰投资集团有限公司开发，该公司以资本运作为核心，以房地产投资开发为主体，集酒店、旅游、设计、园林和工程管理等相关产业为一体的集团化企业。项目优惠政策：双享成华区和龙潭总部经济试验区优40、惠政策5、蓝光空港总部基地项目位置：该项目位于成都城南临空国际商务经济圈中心，处于政府“一区两城”重点规划区域核心，距双流国际机场2.5公里。开发商背景：项目由成都双流和骏置业有限公司投资建设，该公司为四川蓝光集团全资子公司。四川蓝光实业集团有限公司成立于1990年，以房地产开发为核心，以住宅开发和服务为主导，商业地产开发为辅助，以绿色饮品开发为重要组成部分，立足西南布局全国的产业集团。项目优惠政策：享受新都区相关扶持政策；凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3-5年则将享受50%的返税补贴。各总部基地销售价格一览表名称占地面积建筑面积售价中冶成工大厦14.15亩941、22186500元/起青羊工业总部基地1089亩6000元/青羊绿舟税源总部基地1800亩独栋面积1100-3000根据企业纳税情况，提供物业面积成都龙潭裕都总部城2700余亩30000005800元/多元总部国际一号666675500元/起蓝光空港总部基地700亩5600008500元/二、总部基地优势分析1、政策优势： 相对于城市中心传统写字楼，总部基地的优势就是在于额外的税收优惠政策。例如，蓝光空港总部基地的政策是，凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3-5年则将享受50%的返税补贴；青羊工业总部基地的税收扶持政策是，符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的42、40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励；龙潭总部新城政策是，凡在成华区注册新公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入驻龙潭总部新城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策。新都区工业总部基地经济支持政策对在新都区投资建设总部楼宇的企业，项目投资额在3亿元或者开发建设的总部楼宇面积60000以上，且年纳税总额在500万元以上，自纳税之日起前3年，分别按企业当年实际缴纳增值税、营业税、房产税、企业所得税区实得部分之和的50%予以扶持。对项目投资额达5亿元以上或开发建设的总部楼宇面积200000以上，区委、区政府可进行专题研究后实行特别奖励政策。43、2、交通优势： 纵观成都市的甲级写字楼开发趋势逐步向三环路外移，CBD区域的写字楼开发呈现调整的迹象。而集结在三环路外的众多总部基地，正是看到了城市中心交通等诸多问题，率先选址交通畅达的地方聚集，并以总部经济的高标准要求，抢占当代总部经济带来的新商机。3、环境优势： 包括青羊工业总部基地、蓝光空港总部基地、青羊税源总部基地、多元总部一号、龙潭总部新城、锦江工业园和武侯工业园区内，都有以纯独幢别墅般办公环境的物业。具有低层、低密度、低容积率、高绿化率的“三低一高”的生态园区和高效办公环境，为企业提供优美的自然环境，健康的舒适空间。4、价格优势： 无论是在武侯工业园区，还是在锦江工业园，还是在龙潭44、总部实验区，都有环境优美、性价比高的写字楼出售。成都不少中小企业的总部办公物业，价格都在5500元/以上，与城市中心传统写字楼对比而言，这个价格只相当于甲级写字楼的1/21/3。另外，城市中甲级写字楼的物业管理费也相当高，一般都是10元-18元/月。三、工业总部基地市场竞争分析1、成都总部基地市场概况随着成都市政府关于“大力发展总部经济”相关政策的出台，总部基地在成都开始兴起，而青羊工业总部基地项目的成功运作，直接导致成都总部基地热潮快速升温，据不完全统计，成都现已有20多个大大小小的总部基地。就纯粹“总部基地”概念项目和项目所处区域来讲，成都的总部基地市场至今已形成“3+X”的发展格局：“345、”指的是青羊区的青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、双流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地项目；“X”指的是其他中小型总部基地项目，包括新都工业区、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的总部基地项目。由于政府和开发商对总部基地发展前景一致看好，成都工业用地屡获青睐，各个片区的总部基地项目也都有条不紊地推进。在2008年召开的第四届中国总部经济高层论坛上，成都获得了总部经济第八位的好成绩，这更将刺激成都总部基地的建设进一步升温。2、成都总部基地市场特征根据前面对总部基地类型的研究，成都的总部基地主要以研发及高科技型总部基地、企业46、内脑型总部基地两种类型为主，这主要是由成都的区位环境、区域经济发展情况及产业结构等因素决定的。成都的总部基地项目大多位于政府统一规划的工业集中发展区内，总部企业在工业集中发展区内的集聚，既可以获得特殊政策支持便于企业的发展壮大，又可以形成规模优势，提升区域整体竞争力。如同类型企业聚集在同一区域经营，则该区域的专业化优势将十分明显，如天府软件园就是软件相关企业的聚集地，获得了国际国内软件企业的认可。成都总部基地的开发模式可归纳为青羊模式、双流模式、成华模式、锦江模式、武侯模式、新都模式等几种模式。无论哪种模式，政府的作用都非常重要，政府对园区招商政策的支持及对项目的参与力度，对项目的成功开发及后47、期运作起着至关重要的作用。从开发主体来看，成都总部基地的开发模式可分为三种类型：开发商自主开发经营、企业与政府合作共同开发、政府主导一揽子开发。值得一提的是，青羊区政府、成华区政府等政府机构分别以入股的形式参与了相关总部基地项目的开发。3、成都总部基地市场竞争格局成都总部基地市场基本呈现“3+X”的竞争格局，青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、空港总部基地、龙潭总部城三大总部基地凭借规模、政策等优势，处于领先地位，基本代表了成都总部基地市场的发展水平，而锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的中小型总部基地项目，凭借其专业化、特色化等优势，也都占有自己的一席之地。448、成都总部基地市场竞争手段由于成都总部基地项目的开发时间较晚，多数项目都参考了国外的总部基地项目及北京ABP等项目的开发运作模式，这就不可避免地导致项目产品呈现一定的同质化倾向。虽然各项目区位不同，招商政策也有差异，但在产品细分、目标客户定位、项目配套建设等方面大同小异，这直接导致了市场竞争的加剧。多数项目都在宣传产品的低密度、生态化、环保等，真正有特色的竞争手段并不见得新鲜。结合园区的统一规划做好项目规划，根据市场竞争情况对项目进行差异化定位，同时结合园区发展思路对目标客户群体进行精准定位，并在交通、综合配套等方面做足文章，将使项目在激烈的竞争中立于不败之地。四、成都总部基地发展趋势1、成都49、总部基地市场供给与需求由于总部基地集众多优势于一身，发展前景看好，吸引了越来越多的政府、开发商等开发总部基地类项目，总部基地物业的快速崛起一方面驱动了区域经济、城市经济的发展，实现了企业、区域、城市的“三赢”，另一方面，总部基地项目之间、总部基地与写字楼之间的竞争也将日趋激烈。截止2008年，据不完全统计，成都市场呈现的各类总部办公物业面积在300400万平方米左右，且呈现继续增加态势。2008年上半年，成都工业用地供应6796.83亩，8、9月两个月，成都主城区又出让工业用地约640余亩，这些项目将在未来1-2年内推向市场，且绝大部分以办公类物业呈现。2007年9月，成都工业用地开始实行“招50、拍挂”，年内共成交20宗工业用地，成交面积为601.0434亩，这还未包括其他方式成交的工业用地。根据上述数据，我们预测，总部办公是企业未来发展的趋势，同时也必将形成与商业写字楼之间的对垒，所以总部基地项目开发更应该以注重策略性与品质化致胜。2、成都总部基地发展趋势随着“总部经济”概念的流行及成都各总部基地项目的建设，大型总部基地间的竞争将渐趋激烈，而越来越多的中小型总部基地将陆续出现在各工业集中发展区，这些中小型总部基地凭借其专业化、特色化等优势，成为大型总部基地的重要补充，二者共同构成成都总部基地梯度发展的格局。根据成都市政府对工业园区的发展规划，我们预测，依附于工业园区的总部基地物业将逐51、渐细分，总部基地项目的功能定位将更加明确，将凭借其鲜明的特色在市场中取得竞争优势。总部办公的概念日益被市场接受，总部基地项目的规划建设将会更加合理，更加适应城市、社会及市场环境，在不断自我完善的基础上实现可持续发展。从总部基地产品建筑来看，高效能、绿色环保的办公建筑将越来越多，主要表现在建筑的集成性（集成建筑师、工程师、业主和委托方的需求和建议）、建筑模块化、可变性（采用新技术和革新设备）、节能环保四个方面。第四章 项目定位及规划设计理念该项目将完全按照市场运作方式，对“汽车总部基地”项目的开发建设实行统一规划、统一建设、统一招商、统一管理的原则，充分利用优越的地理位置，便捷的交通、优厚的政策52、完善的配套，创新经济发展新模式，抢占新时期、新形势下战略发展制高点，努力将其打造成为新都区、成都市乃至西部地区高标准高品质的汽车总部基地。一、项目SWOT分析1、优势 运营主体的专业优势：xx集团成熟的汽车产业运营体系、专业团队及雄厚的综合实力 地理优势：紧邻成都绕城 交通优势：城市路网便捷2、劣势 区域配套设施相对较弱3、机会 政策机会：汽车产业的政策支持 成都产业园区需求保持强劲势头 区域周边工业发达，市场发展前景具有强大的市场支撑 xx汽车运营主体的专业优势具备把控市场机会的能力，前瞻性的战略规划与现实性的专业操作相结合，实现产业的良性发展 跳出包围圈，通过电动汽车“特色产业”把握有效53、需要，达到规避风险的目的，弥补不足 精准定位，迅速确立自身的核心竞争力，选择适当的市场切入方向 认真考量行业产业市场，提升项目运营的产业价值和社会效益4、威胁 成都市工业用地的土地放量大、存量大，预示未来较长时间内项目的竞争激烈二、项目总体定位国际化汽车总部经济平台（一）功能定位xx集团致力于将“汽车总部基地”打造成为中国著名的国际化汽车总部经济平台以及总部经济区中的著名品牌。通过园区的品牌形象、地位形象、建筑形象、环境形象提升企业的自身形象，着重从产品的形象、生态、人性、智能、文化方面来体现。综合考虑本项目的区位优势与地域特征，我们将本案定位为集汽车产业研发、展示展销、科研办公、仓储物流、维54、修服务于一体的现代汽车商贸总部基地，并拥有独特生态、人文、时代特征以及浓厚生活氛围的生态文化商务区。同时致力通过规划、建筑、环境的设计，将本区域建设成为能够汇聚汽车企业商务办公机构，吸聚知名汽车产业总部，配套服务设施齐全又兼有复合功能的“国际化汽车商贸总部经济平台”。各地块主要功能定位规划如下：地块主要功能功能布局1、3号地块汽车产业商贸区汽车展示、展销贸易区汽车研发区汽车商贸办公区4号地块汽车生产、总装、维修、仓储、物流、配送区汽车生产、维修、总装、仓储、物流、配送中心，新能源电动汽车生产基地2号地块配套服务区商用车汽配、汽车装饰、汽车博览、研发办公楼、酒店、会议、商务公寓等项目详细规划为以55、下主要板块和区域：1、汽车展示贸易区国际名车广场（如宝马、奔驰、法拉利、奥迪等国际知名品牌展示营销与商务、服务中心或中国西部总部）。融合多品牌进口轿车、乘用车、赛车、越野等4S店集群的汽车mall。二手车展示、拍卖、鉴定、交易、置换广场。国际汽车零配件、汽车用品交易、采购中心。2、汽车服务区大型汽车维修超市车检、上牌等办证中心金融服务等3、汽车会展区汽车会展中心、信息中心（二）目标市场定位 落户成都地区的国内外汽车及其产业链产品的企业、科研机构、实验室及知名品牌经销商； 落户各大中型研发企业总部办公； 看重西南地区及成都经济发展，准备将研发机构、采购中心及总部办公等迁入成都的国内大型企业； 省56、内地、市、州需将总部、研发机构、采购中心搬迁到成都的各类企业； 成都本地需提升企业形象、扩大办公面积及改善办公环境的大中型企业。（三）产品定位五大功能聚合未来发展之核 商务功能总部办公、商务洽谈。宽敞舒适的现代化办公环境，尽显品牌的实力集散功能各类进口工程机械车、商用车、国产车、国内外汽车装饰品聚散地交易功能方便快捷，购车全程“一站式”服务展示功能展销、配件与用品展示、新款名车展示会，新品上市展销会及各类主题活动推广展示等信息功能最新最快的全球产业经营动态，庞大的信息流、人流、物流与资金流，结合商业联盟网络体系，形成完善的信息资源支撑（四）价值定位价值=专业市场+总部基地+独栋形态物业六大保障57、构建汽车产业稳固平台物业保障本项目在建设初期即结合政府发展战略，具有永久性产权和使用权的双产权特性，是其他项目所不具备的优势条件，这样既避免了经营场地的反复搬迁，又适合商家长期经营，做大做强产业保障定位中国西部汽车产业展贸汇，领先的市场定位及联动优势，势必引领行业产业的发展方向，成为先机于市场的战略发展模态体系保障项目定位汽车产业，通过体系化发展模式，从而保障经营的永续性运营保障总部基地运营模式+创新的汽车专业市场运营模式+多循环模式+联动商业运作+多年汽车市场管理经验，所形成的多层次运营保障，力保商家经营发展迈上新台阶风险保障充分考虑不同商家需求，以低门槛的方式和强大的营销网络支持，最大限度58、降低商家经营风险规模保障700亩的规模，形成产业链发展的横向和纵向布局，利于商家经营成效的成倍提高（五）项目发展目标成为行业领先、规模最大、功能最全、配套设施最齐永久性工程机械车、商用车总部经济展贸地三、xx汽车港总部基地规划方案（一）、设计思路导入国际汽车先进的理念，借鉴拉德方斯新城、迪拜Tijeras商业基地、solstice商业园等新城和工业园先进的规划设计，强调中国西部“xx汽车港总部基地”的定位，融入MALL思想，在建设现代化的汽车展示、商贸、物流、商务与服务平台的同时，引领现代汽车总部基地的发展方向。着意构划建筑内部与外部的空间联系，建筑与环境功能的统一，在有限的范围内创造出与城市59、相呼应的、独特的多功能汽车商贸基地和传达现代汽车文化的建筑艺术符号。合理的总平面布置，使各种功能区自成系统，以不同的出入口和道路功能分区，使各种需求的车辆、人流各自分散循环。（二）、项目规划设计原则1、有利于城市的建设规划项目所在地为新都工业发展区东区，繁荣的总部经济会注入无穷的活力，高标准、高质量、高起点的汽车总部经济园区积聚效应会提升工业区以及新都区的综合实力。2、有利于区域经济的持续快速发展“xx汽车港总部基地”可确立以高标准规划、高效益发展，建设集约化、现代化的思想，以现代化的汽车商贸物流基地为主体，引入企业首脑机构，采取统一规划和统一建设的方式兴建，通过产业项目的建设，聚集国内外汽车60、总部型企业总部，通过搭建信息交流和产品贸易平台，有利于促进区域经济现代化和集约化，实现区域经济长期快速增长。3、有利于发挥区域内地块价值最大化“汽车总部基地”的建设将吸引大量汽车总部型企业、科研机构及销售中心的入驻，促进经济的发展，加快区域的成熟，从而带动区域地块价值的提升，有利于区域土地资源的合理利用及价值最大化发展。（三）、项目设计方案1、项目总体规划平面图2、1号地块设计方案3、3号地块设计方案4、单体建筑设计方案1号地块临街商业设计方案1号地块临街商业设计方案双拼/三拼设计方案四拼设计方案六拼设计方案四、项目开发周期（一）1、3、4号地块项目主要时间节点：工程开工时间：2010年12月61、30日工程竣工时间：2011年5月30日试营业时间：2011年6月28日正式开业时间：2011年8月8日（二）2号地块项目主要时间节点：工程开工时间：2011年6月30日工程竣工时间：2012年12月31日汽配专业市场试营业时间：2012年3月全面开业时间：2013年2月五、项目规划目标和经营思路（一）已有主体完善：四川xx投资有限公司：项目投资商及开发商，物业出售及出租。需完善内容：增加房地产开发与经营，并申请房地产开发资质。目的：通过以1、3号地块提前申请房地产开发资质，力争在开发2号地块项目时将房地产开发资质升级为二级资质，提高房地产开发市场信誉度。（二）设立运营主体设立项目运营为项目提62、供全方位服务。1、资产经营管理公司： （1）名称：成都xx汽车港总部基地资产经营管理有限公司(暂定名)（2）经营范围：房地产物业管理、房屋修缮及租赁、机电设备维修、商务信息咨询；资产管理，资产投资、转让与销售；为企业产权交易、转让提供服务；对外投资。（3）注册资本金：500-1000万元，通过较高的注册资本金提升客户信誉度。2、投资担保公司：（1）名称：成都xx投资担保有限公司(暂定名)（2）经营范围：为中小企业提供贷款、融资租赁及其他经济合同的担保；个人或企业购房按揭担保；汽车消费信贷担保；个人消费信贷担保；项目投资；证券投资、股权投资、风险投资（含天使投资）；企业重组、兼并、收购；为企业提63、供资金拆借、典当业务；不良资产收购业务；投资管理等。（3）注册资本金：2000万元，建议为3000-5000万元（可在全省经营），担保金额按1：810放大。说明：担保基本需求：担保金额预计不低于20000万元，其中：物业按揭：1、3号地块项目9万按20%计算，1.8万6000元/50%=5400万元；投资客回报担保：1、3号地块项目9万按20%计算，1.8万6000元/8%5年=4320万元；购车担保：按每年担保金额1亿元估算。四川省融资性担保公司管理暂行办法规定：在市（州）范围内经营的融资性担保公司的注册资本不得低于人民币1000万元，在全省经营的注册资本不得低于人民币3000万元，跨省（自64、治区、直辖市）经营的注册资本不得低于人民币1亿元。互助会员制融资性担保公司注册资本不得低于人民币500万元。（三）总体思路1、争做成都汽车类总部经济的样板示范区。成都市政府大力倡导发展总部经济，通过xx集团与新都区政府的共同努力，将本项目作为成都发展总部经济的样板，作为成都发展汽车总部经济的形象代表。2、成为促进新都发展总部经济与城市经营的典范。新都是成都主打现代物流、机械制造、加工的工业、经济强区、是成都各项配套设施最为完善的区域之一，具有发展汽车总部经济得天独厚的条件。3、强化区域功能，合理布局，争取政策。抓住四川省政府经济区功能优化布局的时机，获取四川省政府特别政策支持。抓住四川省政府提65、出对全川的经济功能区进行产业优化的有利时机，获取四川省政府在财税分配、GDP核算等方面的大力支持，充分利用成都市的地缘优势，通过促进企业按照市场法则进行资源配置，通过促进成都市与外地企业的发展来带动新都汽车总部基地内企业经济的共同发展。4、采取一切措施，强化对市场的培育。本项目将借助各种活动、各种场合、各种媒介加强对市场的培育，强化目标市场企业对本项目的认知。5、强化产品优势，打造项目核心竞争力。本项目将在起步阶段提前进行规划，完全按照市场的需求、按照现代汽车总部经济园区的模式进行本项目的环境、建筑、服务等产品规划，打造项目的核心竞争力。第五章 项目经济分析项目经济分析基于集团自有资金实现项目66、开发与建设基础之上，一旦项目发展获得金融部门金融支持，项目运营过程中将调整自持物业与销售物业的比例，将1、2、3号地块项目销售销售控制在35%左右，自持物业控制在65%左右，4号地块物业全部自持，通过持有物业作为长期经营、融资平台、并享受物业增值收益，提升市场运营发展能力。一、 1、3号地块经济分析（一）项目概况用地面积（）容积率建筑面积（）物业性质建筑结构1号地块53522.89 1.05 56145.00 总部基地低层框架3号地块33261.68 1.0 33276.00 合计86784.58 89421（二）成本估算xx汽车港总部基地1、3号地块项目投资成本估算表费用项目单位造价单 价工67、程量单价（元） 合价（元） 面积（）价格（元/）1土地成本亩 12,438,125.00 89421 139.10 1.1净用地成本亩130.1759 90000 11,715,831.00 89421 131.02 1.2代征地成本亩36.1147 20000 722,294.00 89421 8.08 2建安成本（含设施设备）89421 1600 143,073,600.00 89421 1600.00 3报建费89421 35 3,129,735.00 89421 35.00 4市政水电安装89421 20 1,788,420.00 89421 20.00 5道路、管网建设亩89421 68、60 5,365,260.00 89421 60.00 6绿化费用89421 30 2,682,630.00 89421 30.00 7雨污水碰管费89421 15 1,341,315.00 89421 15.00 8方案施工图设计费89421 15 1,341,315.00 89421 15.00 9施工图审查89421 1 89,421.00 89421 1.00 10监理费89421 5 447,105.00 89421 5.00 11维修基金89421 24.5 2,190,814.50 89421 24.50 12勘测测绘费89421 1 89,421.00 89421 1.00 169、3产权面积测量89421 2 178,842.00 89421 2.00 14环评、空气检测费89421 2 178,842.00 89421 2.00 15招投标89421 0.5 44,710.50 89421 0.50 16噪声污水排放费89421 2 178,842.00 89421 2.00 17基础、防雷检测费89421 1 89,421.00 89421 1.00 18管理费用89421 117项的3% 5,239,434.57 89421 58.59 19营销费用0 销售收入的3% 16,095,780.00 89421 180.00 20财务费用元100,000,000 年财70、务成本按8%计，两年共计16% 16,000,000.00 89421 178.93 21不可预见费120项的1% 2,119,830.34 89421 23.71 214,102,864 2394.32 （三）资金来源方式金额（元）所占比例1自有资金（含销售回款）114,102,864 53.29%2融资资金（含银行贷款）100,000,000 46.71%小计214,102,864 100%（四）投资收益分析1、投资收益分析全部实现销售（1）投资回报分析xx汽车港总部基地1、3号地块项目投资收益分析表（100%销售）序号项目依据金额（元）一销售收入销售面积销售均价(元）销售总额(元）89471、21 6000536,526,000 二税前利润322,423,136 三纳税税种及金额1营业税销售收入的5%26,826,300 2城建税营业税的7%1,877,841 3教育费附加营业税的3%804,789 4地方教育费附加营业税的1%268,263 5所得税5.1所得税应纳所得额292,645,943 5.2所得税率实际税率为25%，通过税收规划降低10%5.3应纳所得税29,264,594 6土地增值税按销售收入的1.5%预交8,047,890 应缴税合计67,089,677 六税后收益255,333,459 七盈亏平衡点40.11%八投资回报率119.26%（2）敏感性分析xx汽车港72、总部基地1、3号地块项目投资收益敏感性分析表销售价格（元/）净利润（元）投资回报率盈亏平衡点7000327565954151.08%34.39%6500291449706135.27%37.03%6000255333459119.26%40.11%5500219217211103.04%43.76%2、经营模式部分物业销售、部分物业持有根据前述全部物业实现销售情况下的投资收益分析及敏感性分析，盈亏平衡点在34.39%43.76%之间，在项目经营过程中通过销售45%左右的物业为项目发展提供现金流支持，同时持有55%左右的物业通过良好的持续经营享受长期稳定的租赁收益及物业升值收益。xx汽车港总部基73、地1、3号地块项目投资收益分析表（45%物业销售、55%物业持有）序号项目依据金额（元）销售物业（45%）一销售收入销售比例销售面积销售均价(元）销售总额(元）45%40239 6000241,436,700 二税前利润36,150,661 三纳税税种及金额1营业税销售收入的5%12,071,835 2城建税营业税的7%845,028 3教育费附加营业税的3%362,155 4地方教育费附加营业税的1%120,718 5所得税5.1所得税应纳所得额22,750,924 5.2所得税率实际税率为25%，通过税收规划降低10%5.3应纳所得税2,275,092 6土地增值税按销售收入的1.5%预交74、3,621,551 应缴税合计19,296,380 四税后收益16,854,281 持有物业租赁（55%）五年租金收入租赁比例租赁面积租赁均价(元/月）年租金总额(元）55%49182 4023607144六年经营费用1年营销费用每年按1个月租金计算1,967,2622年租金税费17%，房产税12%、营业税5%4,013,214年经营费用合计5,980,476七年租赁税后收入17,626,668 合计销售净利润销售45%16,854,281年租赁税后收入持有55%17,626,668自持物业资产价值295,089,300 二、 4号地块经济分析（一）项目概况4号地块总占地面积为253亩，其中净75、用地面积223.9015亩，其中60%亩用地作为1、3号地块汽车商贸基地的维修、仓储、物流、配送中心，40%自用于新能源电动汽车生产基地。用地面积（）容积率建筑面积（）实际建筑面积（）物业性质建筑结构149268.41 1.0 150000.00 75000 单层建设，8m层高，按双层计算建筑报建总部基地钢结构（二）成本估算xx汽车港总部基地4号地块项目投资成本估算表费用项目单位造价单 价工程量单价（元） 合价（元） 面积（）价格（元/）1土地成本亩 13,894,876.00 75000 185.27 1.1净地成本亩223.90 60000 13,434,090.00 75000 179.76、12 1.2代征地成本亩23.04 20000 460,786.00 75000 6.14 2建安成本（含设施设备）75000 1200 90,000,000.00 75000 1200.00 3报建费150000 35 5,250,000.00 75000 70.00 4市政水电安装75000 20 1,500,000.00 75000 20.00 5道路、管网建设亩75000 60 4,500,000.00 75000 60.00 6绿化费用75000 20 1,500,000.00 75000 20.00 7雨污水碰管费75000 15 1,125,000.00 75000 15.00 77、8方案施工图设计费75000 10 750,000.00 75000 10.00 9施工图审查75000 1 75,000.00 75000 1.00 10监理费75000 5 375,000.00 75000 5.00 11勘测测绘费75000 1 75,000.00 75000 1.00 12产权面积测量75000 2 150,000.00 75000 2.00 13环评、空气检测费75000 2 150,000.00 75000 2.00 14招投标75000 0.5 37,500.00 75000 0.50 15噪声污水排放费75000 2 150,000.00 75000 2.00 78、16基础、防雷检测费75000 1 75,000.00 75000 1.00 17管理费用75000 116项的3% 4,005,067.56 75000 53.40 18财务费用元100,000,000 年财务成本按8%计，两年共计16% 16,000,000.00 75000 213.33 19不可预见费75000 118项的1% 1,535,073.20 75000 20.47 成本合计155,042,393 2067.23 64（三）资金来源方式金额（元）所占比例1自有资金55,042,393 35.50%2融资资金（含银行贷款）100,000,000 64.50%合计155,042,79、393 100%（四）投资收益分析xx汽车港总部基地4号地块项目投资收益分析表序号项目依据金额（元）一项目总成本155,042,393 二年租金收入租金标准（元/.月）面积年租金（元）1自用物业年使用成本（40%）2030000 7,200,000 2对外出租物业租金年租金收入3045000 16,200,000 3室外堆场年租金收入1550000 9,000,000 4合计32,400,000 三对外出租物业年经营费用（自用物业及室外堆场暂不计算营销费及税赋）1年营销费用每年按0.5个月租金计算6750002年租金税费17%，房产税12%、营业税5%2754000小计3429000四年税后收80、入28,971,000 五物业价值4500元/337,500,000 六年投资回报率18.69%七收回投资年限(年)5.35 （五）敏感性分析xx汽车港总部基地4号地块项目投资收益敏感性分析表出租率70%90%100%租赁价格元/.月年税后收入(元)年投资回报率收回投资年限.年年税后收入(元)年投资回报率收回投资年限.年年税后收入(元)年投资回报率收回投资年限.年352662965017.18%5.822960955019.10%5.243109950020.06%4.99302913970016.21%6.172769390017.86%5.62897100018.69%5.3525236481、975015.25%6.562577825016.63%6.012684250017.31%5.78三、2号地块经济分析（一）项目概况用地面积（）其中汽配市场商业面积100000物业性质建筑结构用地面积（亩）164.1899 独栋办公建筑面积30000商业框架用地面积（）109459.94 公寓建筑面积80000容积率2.74 写字楼建筑面积40000总建筑面积（）300000酒店、宾馆建筑面积50000 （二）成本估算xx汽车港总部基地2号地块项目投资成本估算表费用项目单位造价单 价工程量单价（元） 合价（元） 面积（）价格（元/）1土地成本亩 67,873,272.00 300000 2282、6.24 1.1净用地成本亩164.1899 400000 65,675,960.00 300000 218.92 1.2代征地成本亩109.8656 20000 2,197,312.00 300000 7.32 2建安成本（含设施设备）300000 1800 540,000,000.00 300000 1800.00 3报建费300000 117 35,100,000.00 300000 117.00 4市政水电安装300000 20 6,000,000.00 300000 20.00 5道路、管网建设亩300000 100 30,000,000.00 300000 100.00 6绿化费用83、300000 100 30,000,000.00 300000 100.00 7雨污水碰管费300000 15 4,500,000.00 300000 15.00 8方案施工图设计费300000 25 7,500,000.00 300000 25.00 9施工图审查300000 1 300,000.00 300000 1.00 10监理费300000 5 1,500,000.00 300000 5.00 11维修基金300000 24.5 7,350,000.00 300000 24.50 12勘测测绘费300000 1 300,000.00 300000 1.00 13产权面积测量3000084、0 2 600,000.00 300000 2.00 14环评、空气检测费300000 2 600,000.00 300000 2.00 15招投标300000 0.5 150,000.00 300000 0.50 16噪声污水排放费300000 2 600,000.00 300000 2.00 17基础、防雷检测费300000 1 300,000.00 300000 1.00 18管理费用300000 117项的3% 21,980,198.16 300000 73.27 19营销费用1114000000 销售收入的3% 32,715,000.00 300000 109.05 20财务费用（两85、年）元300,000,000 年财务成本计8%，共计16% 48,000,000.00 300000 160.00 21不可预见费120项的1% 8,353,684.70 300000 27.85 843,722,155 2812.41 （三）资金来源方式金额（元）所占比例1自有资金（含销售回款）543,722,155 64.44%2融资资金（含银行贷款）300,000,000 35.56%小计843,722,155 100%（四）投资收益分析根据集团及项目发展需要，在项目经营过程中通过销售部分物业为项目发展提供现金流支持，同时持有部分物业通过良好的持续经营享受长期稳定的租赁收益及物业升值收益86、。1、销售收入及自持物业价值销售物业自持物业物业类型销售比例销售面积销售均价(元）销售总额(元）自持面积物业价值1汽配市场35%35000750026250000065000487,500,000 2独栋办公90%2700010000270000000300030,000,000 3公寓100%80000450036000000000 4写字楼90%360005500198000000400022,000,000 5酒店、宾馆0%0550050000275,000,000 6合计1780001,090,500,000 122000 814,500,000 xx汽车港总部基地2号地块项目投资收益87、分析表序号项目依据金额（元）一销售收入1,090,500,000二税前利润246,777,845三纳税税种及金额1营业税销售收入的5%54,525,000 2城建税营业税的7%3,816,750 3教育费附加营业税的3%1,635,750 4地方教育费附加营业税的1%545,250 5所得税5.1所得税应纳所得额186,255,095 5.2所得税率实际税率为25%，通过税收规划降低10%5.3应纳所得税18,625,510 6土地增值税按销售收入的1.5%预交16,357,500 应缴税合计95,505,760 四税后收益151,272,086 五自持物业资产价值814,500,000 六合88、计现金收益及资产价值965,772,086 七投资回报率114.47%四、xx汽车港总部基地综合经济分析序号项目数值备注1总建筑面积（） 4644214号地块100亩用地按双层建筑面积计算2总投资额（元）1,204,050,5873物业销售收入3.1销售面积（）218,2393.2销售总额（元）1,355,436,7003.3物业销售税后收入（元）1,217,134,5614自持物业4.1自持物业面积（）246,1824.2自持物业价值（元）1,447,089,3004.3自持物业年租赁税后收益（元）111,757,6682号地块自持物业年税后租赁收益按资产价值的8%计算5合计金额（元）5.189、净现金收益13,083,9745.2持有物业资产价值1,447,089,3005.3持有物业年经营收入111,757,668五、xx汽车港总部基地综合经济分析结论从以上经济分析可以得出如下结论：1、按1、3号地块物业前期认购均价5500元/预测，1、3号地块物业整体均价达到6000元/、2号商业地块商业物业达到7500元/甚至更高是可行的，写字楼及独栋办公、公寓、酒店作为园区配套是有巨大的市场的，根据投资收益敏感性分析，在项目经营过程中通过销售物业为项目发展提供现金流支持，同时持有物业可在物业升值后销售变现，也可持有物业作为长期经营、融资、享受物业增值。项目4号地块项目作为持有物业，部分用于长90、期经营、融资，部分自用于新能源电动汽车生产基地，年税后投资回报率达18.69%，投资收回年限为5.35年。2、项目总建筑面积约464421，总投资预计12.04亿元，通过销售部分物业获得12.17亿元资金回笼，为本项目发展提供资金支持，并通过物业经营收益（每年预计将达到1.12亿元税后收入）及物业资产融资为集团可持续发展提供发展支持。第六章 项目税收收益及其它收益 一、税费收益估算 1项目1、3号地块直接产生税费（营业税、所得税）：11538万元；2、引入企业800户（1、3号地块项目300家，2号地块500家），按每户企业平均营业额5000万元计算，市场营业额将达到400亿元；3、按每户企业91、平均纳税50万元计算，每年企业纳税40000万元（暂不计企业所得税）。二、项目其它经济及社会效益测算1、抢占战略制高点“汽车总部基地”的开发、建设，有利于新都区乃至成都市抢占汽车产业经济发展的战略制高点。2、GDP收益“汽车总部基地”的开发、建设，必将带给新都区以及成都市政府巨大的GDP增量收益。3、税收收益“汽车总部基地”全部建成以后，每年能够给新都人民政府形成上亿元以上的财政收入，能够产生巨大的经济效益。4、增加就业收益“汽车总部基地”建成以后，将有300家企业入住，将产生5000个以上就业机会。5、产业拉动收益“汽车总部基地”建成以后，通过其形成的巨大的产业集聚与拉动效应，形成强大的产业92、集群，将带动项目区域内，甚至辐射整个新都的商贸、物流、中介、房地产开发、餐饮娱乐、休闲度假等相关产业的巨大发展，将产生极大的产业拉动收益。6、提升城市整体形象“汽车总部基地”建成并全面投入使用以后，将聚集上百家企业，该区域必将成为最为集中的财富与精英集中之地，必定是成都最为耀眼的区域，这必将极大地提升新都的城市形象。第七章 结论与建议“汽车总部基地”项目，是城市发展的需要，是产业、行业发展的要求，具有前瞻性，具有良好的社会经济效益，具有良好的可行性。本项目的建设和实施，是城市商业规划和商贸物流功能建设的大事，是成都汽车行业整合、提升的大事，介于项目投资大，建设规格高，影响大，涉及面广等特点，我93、公司建议：1、以xx集团为开发主体，由新都区政府提供政策支持，各行业协会密切配合，确保项目顺利推进，并能按规定享受有关优惠政策。2、以新都区政府为主导，xx集团配合申请省级或市级重大产业化项目立项。3、由区政府汇同相关职能部门，成立项目领导小组，予该项目开发建设以协调、指挥。4、充分考虑本项目的产业带动性，及建成后对财政税收的良好贡献，在土地供给、土地价格、规费、契税（开发建设阶段和营运期的一定时段内）等方面，按重大产业化项目给予投资开发企业优惠扶持政策。5、在符合城市总体布局与规划的前提下，给予交通、能源等城市配套方面的倾斜支持。6、工商、税务、金融等配套支持。7、给予入驻园区的企业和经营商税、费优惠扶持政策。