1、交通商贸物流地产开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一部分 总论11.1项目名称11.2编制依据11.3主要研究目的与内容11.4项目主要结论及建议2第二部分 XX宏观经济42.1 XX市城市概况42.22、 XX市城市发展规划72.3 XX市宏观经济运行情况9第三部分 XX市土地市场概况113.1XX市历年土地市场概况113.2XX市2008年土地市场成交情况113.3XX市2009年上半年土地市场交易情况12第四部分 XX市房地产市场发展现状154.1XX市2008年房地产市场供应情况分析154.2XX市2008年房地产市场需求状况分析16第五部分 XX市商贸及物流市场概况185.1XX市商贸物流市场概况185.2XX市主要专业市场概况205.3XX商贸物流市场前景分析23第六部分 项目地块分析266.1 项目区位266.2 项目周边环境及设施266.3 项目所在片区发展概况276.4 项目区3、位综合评价28第七部分 项目定位分析297.1项目SWOT分析297.2 大地块房地产开发模式研究307.3项目定位市场定位研究337.4项目定位建议357.5项目开发模式与功能规划36第八部分 项目投资预算分析408.1评估方法说明408.2项目地块评分408.3目前地块的价格预测438.4项目地块指标建议438.5项目地块价值预测44第九部分 项目地块运作方案469.1方案一：自行投资开发运作469.2方案二：独立进行土地运作469.3方案三：合作开发47第十部分 项目地块项目投资测算及资金筹措4810.1 方案一投资成本测算4810.2方案二投资成本测算5110.3方案三投资成本测算514、10.4 各方案投资成本统计汇总5110.5小结52第十一部分 经济效益评价标准5311.1方案一经济效益评价5311.2方案二经济效益评价5911.3方案三经济效益评价59第十二部分 方案风险评定及综合评价60第一部分 总论1.1项目名称XX交通商贸物流地产项目 1.2编制依据 u 投资项目可行性研究指南u 建设项目经济评估办法与参数（第三版）u 房地产开发项目经济评价方法u 房地产估价规范(GB/T502911999)u XX市城市总体规划（20082020）u 2008年XX市国民经济和社会发展统计公报u XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要u 2008年XX房地产统计数据，XX5、市规划局、国土资源局公布的土地出让拍卖数据。u 项目实地考察和周边楼盘调研1.3主要研究目的与内容本项目可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价值，开发何种项目以及如何进行项目开发，供集团公司进行投资决策。项目论证主要内容包括：XX市宏观经济与房地产市场研究、XX市城市发展定位与产业政策研究、项目地块市场价值研究、项目投资潜力分析、项目发展定位、项目运作方案、投资效益测算以及投资风险分析。1.4项目主要结论及建议根据对XX南二环2000亩地块的可行性研究分析，从土地区位优势、未来发展规划、项目运作方式及投资估算，得出以下结论及建议：1项目地块目前位于城市南面较偏远地区，虽然目前城市配套6、设施不完善，交通优势不明显，但随着南二环连线接通以及集团对玉港高速公路至XX的链接一级公路的建设，未来的整个地块区位优势非常明显。2项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为XX未来510年内规模最大，业态最为丰富的一个综合性房地产项目，这对于XX的城市运营建设以及集团公司在XX的发展战略起到标杆作用。3项目土地投资回报高，初步测算直接土地投资收益可达5.18亿元，对土地进行开发建设，收益更高。4.项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集团需慎重研究、科学决策，在投资决策上回避风险。5XX市政府2008年重点推出项目“XX义乌小商品城”，因选址不能落实的问题，项目暂时被搁置。XX二环南路接通、7、玉港高速公路连接XX的一级公路建成后，与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围，本项目地块独特的交通优势条件，将成为“XX义乌小商品城”项目理想的进驻地。第二部分 XX宏观经济2.1 XX市城市概况2.1.1 XX地理位置概述一个处于泛北部湾、泛珠三角经济合作区的交汇节点的城市XX泛珠三角区泛北部湾项目所在城市XX，广西的桂东门户，岭南都会，泛北部湾中小企业名城。现辖玉州区、北流市、容县、陆川县、博白县、兴业县和福绵管理区，总面积12838平方公里，总人口641万人。全市有华侨100多万人，是全国著名的侨乡。XX市区位优势明显，交通便利快捷。地处广西东南部，毗邻广东，背靠大西南，作为广西沿海城市群与8、区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移的加工基地和东部通向“东盟”的重要陆路通道和跳板。以XX为中心，半径200公里范围分布着南宁、北海、钦州、防城港、贵港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，辐射人口近5000万。国道324线与黎湛复线铁路纵横相交，南宁经XX至广州高速公路、洛湛铁路（XX段）编织以XX城区为中心的现代交通网络，市内形成了以XX城区为中心的“半小时经济圈”。2.1.2 XX资源与商贸概况XX市物产景观丰富，商贸发达繁荣。非金属矿产资源丰富，其中高岭土储量居广西第一，花岗岩、石灰石、莹石等储量也比较丰富。XX属于典9、型的亚热带季风气候，是粮食、水果、禽畜重要生产基地，容县沙田柚原产地，全国著名的“荔枝之乡”、“桂圆之乡”、“三黄鸡之乡”、“沙田柚之乡”。XX旅游资源丰富，被誉为“天然南国园林”，是“中国优秀旅游城市”，有大容山国家森林公园、真武阁、勾漏洞、云天文化城等120多处名胜古迹。旖旎的南国山水风光，奇特的古今建筑，特色的风味小吃，商品交易市场健全发达，现代物流服务经营体系完备，拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通辐射各省（市）区，“岭南都会”焕发出新的活力与魅力，是区域性商贸物流中心。2.1.3 XX市投资环境XX市投资环境良好，逐步建立起公共服务型政府，电子政务快速发展，“一站式10、”服务机制初步形成。电力、通信、供水等基础设施日臻完善，XX经济开发区等十大工业园区（集中区）成为投资发展的“洼地”。玉柴机器、三环陶瓷成为“中国名牌产品”、“国家免检产品”，XX制药已被认定为中华老字号品牌；海螺水泥、燕京啤酒、旺旺食品、晶辰电子、国美电器、北京华联超市、南城百货超市等纷纷落户XX；机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业集群迅速成长。中小企业商机博览会（中国XX）、海峡两岸（广西XX）农业合作试验区架构开放合作平台，特别是在积极推进中国东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局的实施中，XX市被纳入北部湾（广西）经济区“4+2”合作区域。XX市是黎湛铁路与洛湛铁路的交汇11、处。小结：XX城市发展状况良好，充分发挥桂东门户的区位优势，承接东部产业转移，把握多区域经济合作中带来的发展机遇。工商业发展成熟，拥有中药材市场、工业品服装市场等全国有名的专业市场，形成了区域性商贸物流中心。投资环境良好，形成机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业等多个产业集群。总体而言，XX城市发展处于快速发展阶段，有较为雄厚的发展基础。2.2 XX市城市发展规划XX市城市总体规划（20082020）u 城市规划性质国家重要动力机械制造基地和中药材生产集散中心、北部湾经济区重要物流节点城市、是以先进制造业和现代服务业为主导的宜居园林城市。u 城市规划区规划的具体范围包括：玉州区12、的玉城、南江、名山、城西、城北五个街道办事处以及茂林、仁东、仁厚和大塘4镇；福绵管理区的福绵镇和新桥镇；陆川县的珊罗镇，以及马坡镇的靖西、靖东、珠砂、新山、东西等5个行政村和马坡林场，XX城市规划区总用地面积约为740平方公里。u 城市空间主要发展方向东扩：即城市往东方向（北流方向）发展城东新区。南拓：向南主要发展的区域为江南区和城南区。u 规划期限和城市规模XX中心城区人口规模：至2012年为80万人；至2020年为95万人。XX中心城区城市建设用地规模：至2012年为80平方公里，至2020年为98平方公里。图21 XX市城市总体规划小结：XX市城市总体规划（20082020）指出了XX市13、在今后的十二年的城市定位、建设重点以及城市规模和发展方向，规划中大力发展城东板块，并规划将该板块发展成为XX新中心板块，未来该板块房地产市场发展前景较大，江南板块在未来的发展中仍会保持较快发展的趋势。2.3 XX市宏观经济运行情况2.3.1 2008年XX市总体经济运行情况统计显示，2008年XX市实现生产总值605.92亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9%，经济增长连续5年保持在两位数以上，经济运行保持平稳较快增长态势。从三次产业看，第一产业增加值150.53亿元，同比增长5.8%；第二产业增加值231.29亿元，同比增长15.2%，其中，工业增加值202.68亿元，增长15.2%；第14、三产业增加值224.10亿元，同比增长15.2%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为24.8%，比上年下降1.6个百分点；第二产业增加值比重为38.2%，比上年上升1.2个百分点；第三产业增加值比重为37.0%，比上年上升0.4个百分点。按常住人口计算，2008年全市人均生产总值超过10000元，达10770元，比上年增长11.8%。2.3.2 固定资产投资与房地产业概况全社会固定资产投资290.69亿元，增长26.0%，其中，城镇固定资产投资完成额242.58亿元，增长28.3%；农村固定资产投资47.68亿元，增长16.4%。在城镇固定资产投资中，基本建设投资140.97亿元，增长24.15、3%，更新改造投资53.07亿元，增长62.2%，房地产开发投资35.99亿元，增长26.0%。商品房销售面积 137.41万平方米，增长1.0 %，商品房销售额26.54亿元，下降0.5%。2.3.3 社会消费品零售概况社会消费品零售额实现219.51亿元，同比增长23.5%，增幅比去年提高4.7个百分点，连续6年达两位数增长速度。分城乡看，城市消费品零售额实现142.91亿元，同比增长23.9%，县以下消费品零售额实现76.61亿元，同比增长22.9%。分经济类型看，国有经济实现零售额17.56亿元，增长22.4%；集体经济实现零售额14.48亿元，增长20.0%；股份制经济实现零售额8.16、90亿元，增长55.4%；私营经济实现零售额19.50亿元，增长23.1%；个体经济实现零售额153.37亿元，增长22.4%。分行业看，批发和零售业、住宿与餐饮业消费品零售额分别实现189.06亿元、26.63亿元，分别增长23.3%与21.9%。全市非公有制经济零售额实现187.48亿元，增长24.5%，占全市社会消费品零售总额的比重为85.4%，其中个体经济零售额占全市社会消费品零售额的比重为69.9%。2.3.4 人均可支配收入概况城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市城镇单位在岗职工年平均工资21312元，比上年增长12.2%。全市城镇居民人均可支配收入14156元，同比增17、长16.0%；农民人均纯收入4123元，比上年增加587元，增长16.6%。小结： 2008年XX市经济总体继续保持平稳较快的发展，GDP达到了605.92亿元，2008年全市人均生产总值超过10000元，达10770元。根据XX市“十一五”规划，至2010年XXGDP约为630亿元，人均GDP达到10000元的目标，可以看出XX市将超额完成十一五规划的总体经济目标，表明XX经济发展势头强劲，这有利于房地产项目的开发建设。第三部分 XX市土地市场概况3.1XX市历年土地市场概况 近三年来，政府土地挂牌出让土地面积不断加大，2008年土地出让面积达到2335.7亩，是2006挂牌出让土地面积的318、倍，说明XX市城市建设一直保持快速发展的势态。经过2007年XX房地产迅速发展后，2008年土地供应宗数虽然与2007年基本持平，但出让面积有所上升，涨幅在30%以上。如表31所示：表31 20062008年XX市土地挂牌出让土地情况年份出让量（宗）出让面积（亩）出让金额（万元）平均出让单价（万元/亩）20068691.46441052.55359.372007251737.11106832.2661.52008252335.679210677051.94 资料来源：XX市国土局 注：图上列举的2008年土地情况为已获知的成交情况，未包含不了解的其它成交情况。2008年出让土地面积大，超过5019、亩土地供应多且位置稍微偏，所以平均出让土地单价与2007年相比下降。总体而言，XX市工业建设和房地产开发的快速发展，拉动了XX市整个城市建设土地需求，土地出让价格较高。3.2 XX市2008年土地市场成交情况2008年1-11月份XX土地出让/挂牌宗数以城东区居多有11宗，其次为江南9宗；城西与城北区共有5宗，在土地出让面积方面，由于城东区所出让的土地面积多数为超过50亩，该区域出让的土地面积占总量的66%。随着XX市政府大楼落成以及奥园康城强势进驻，城东区附近土地价格随之上涨，在2008年的土地出让单价格中，在不考虑市中心土地成交的情况下以城东区价格最高。如表32所示。表32 2008年XX20、111月土地出让情况区域市中心占比江南占比城东占比城西占比城北占比合计出让宗数-936%1144%28%312%25出让面积（亩）-584.128%1352.359266%32.492%86.734%2055.6792出让总价（万元）-2827826%7376169%10651%36663%106770出让单价（亩/万元）-48.4-54.5-32.8-42.3-可以看出，XX市“东扩南拓”的城市发展格局在逐步推进，XX房地产市场将以城东区、江南区为投资建设热点。3.3XX市2009年上半年土地市场交易情况2009年上半年，XX市总共挂牌11宗土地，其中4宗是工业用地，土地均价较低，范围从1121、.21万至14.02万；5宗可用做城镇住宅用地，土地均价范围为63.34万元至80万元，其中江南区金港路与中山路交叉口西侧的一块土地可用做商服用地，即可做农贸市场之用，其余两块用地为教育用地和加油站用地。土地位置总面积（亩）土地用途起始价（万元）挂牌起始时间单亩地价（万元/亩）XX市岭塘工业区金港路西侧23.56工业用地26409.1.16-09.1.19 11.21XX市玉柴工业园,二环环南路北侧、玉公公路东侧地块四约21.00亩批发零售用地加油站用地09.3.24-09.4.2XX市玉柴工业园坡塘工业区、玉公公路西面38.27工业用地44009.4.13-09.4.2211.5XX市江南区22、金港路与中山路交叉口西侧39.23商服用地城镇住宅用地314009.4.17-09.4.2780.04XX市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十五87城镇住宅用地853709.6.1-09.6.1267.22XX市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十六40商服用地城镇住宅用地09.6.1-6.12XX市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十三23.5科教用地1003309.7.6-7.1563.34XX市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十九36.2商服用地城镇住宅用地09.7.6-09.7.15XX23、市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块二十98.7城镇住宅用地2009.7.6-09.7.15XX市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块一34.6工业用地4852009.7.7-09.7.1614.02XX市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块二40.1工业用地56009.7.7-09.7.1613.97从总体上说，1-3月仅有一宗土地拍卖，主要是受金融危机的影响，企业投资谨慎，政府避免流拍造成负面影响而暂停土地挂牌；4-6月份，受全国楼市普遍回暖以及XX市政府公布XX市城市总体规划（20082020）的影响，XX房地产市场有所好转，XX市土地拍卖量逐步增加。上半年XX市24、平均土地挂牌价为37.33万元/亩，主要是上半年出让工业用地较多，总体价格下降幅度较大，出让的5宗房地产开发用地，均价达到了67万元/亩，这反映了XX房地产市场的回暖在拉动土地市场的需求。江南片区仅有一宗土地拍卖，为作商服用地及城镇住宅用地，规划建筑一至二层均须设置农贸超市，受2008年江南区各大楼盘去化量较低的影响，2009年上半年在售物业均为2008年的剩余量，出于对房地产市场的保护和房地产商投资的积极性考虑，上半年政府减少江南区的土地出让，将更多投资集中在城东区，其他片区房地产发展较为缓慢。根据房地产行业经验，在二级市场，土地竞拍最终价格一般是挂牌价的100万元左右。目前XX经济开发区土25、地拍卖价已达100万元，最近玉柴附近拍的一宗地，拍价为93万元每亩。根据与XX土地规划部门的了解，本项目周边地块土地拍价估计要到60万元/亩左右。第四部分 XX市房地产市场发展现状4.1XX市2008年房地产市场供应情况分析受金融危机与国内房地产市场低迷的双重影响，2008年XX市房地产市场供应量相对减少，新推出的项目也相对2007年减少，房屋的去化量同比相对下降，具体情况如下：1.商品房住宅情况2008年XX城区全年住宅供应量约为50万平米，与07年的73万平米相比降幅较大，降幅约为32%；去化量约为31万平米，去化率为62%，同比下降了23%；城区住宅价格约为2300元/平米，销售均价同比26、07年有所上升；后续存量（在售项目推售部分剩余量和未推售部分之和）约为83万平米。所推售的物业中，多层最多，占所有物业量的40.93%；小高层、高层两种物业量基本持平。表4-1 2008年XX城区住宅供应表项目江南城东中心城北城西面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比多层7010045.89%4300029.25%3550024.76%-57000100%小高层5792837.92%4900033.33%3430023.92%-高层2268014.85%5500041.98%6100042.55%-公寓20531.34%-125708.77%2200100%-总计15276130.04%1427、700029.26%14337028.54%22000.44%5700011.35%注：未统计天地楼及公务员小区各板块供应中，由于江南片占所有片区供应的30.04%，主要为丽景花园与盛世江南两个项目。其次为城东与中心区域。而城北与城西区域，由于政府相关政策及硬件配套跟进较慢，市场开发程度进程放缓。2.商业市场情况2008年全年商业市场受市场的规范以及相关政策影响，全年供求都较为冷淡，全年供应量约为5万平米，去化量约为2.7万平米，后期存量约为7.8万平米,销售率约为54%,销售价格约为1.5万元/平米。3.天地楼市场情况2008年没有堆出新的天地楼项目,在售天地楼主要为以前剩余量，08年全年供28、应量约为2万平米，去化量约为1.3万平米,后期存量约为0.7万平米,销售率约为65%,销售均价约为3700元/平米。4、经济适用房的供应情况2008年XX市场无经济适用房推出，从相关渠道了解，XX市目前有少量廉租房已开始动工，但对XX整体的商品房销售市场影响不大。小结：从2008年房地产市场供应情况来看，整个XX楼市去化量下降，这是造成2009年初XX房地产集中对2008年剩余量消化的主要原因。XX房地产市场的供应还是商品住宅和商业地产为主，天地楼和经济适用房对整个房地产市场影响较低。4.2XX市2008年房地产市场需求状况分析 受经济形势的影响，XX市居民的购买能力与购买欲望受到限制，市场去29、化量有所下降，具体情况如下：1城区住宅销售量分析08年1-12月份的整体市场销售率为62%，与07年的85%相比，降低了23个百分点，销售状况有所下滑。物业的销售以多层、小高层为主，多层占总量的53.19%，小高层占30.42%。但受经济形势的影响，总销售量与07年相比整体下降。表4-2 XX市物业销售情况项目江南城东中心城北城西面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比多层4913058.29%2700034.07%3232036.20%-55550100%小高层3515041.71%3300041.64%2565028.73%-高层-1925024.29%3130035.06%-总计842830、027.33%8125025.70%8927028.95%-5555018.02%2商业部分销售量分析08年XX城区3个项目有新的商务物业推出，其它项目基本为消化07年的剩余量。市场上有推售的项目有华商国际香港城、财富100、金谷广场、钻石旺角与岭南都会5个项目，推出量与在总市场物业推出量中占较低比例，但与住宅物业相比基本销售情况良好，市场销售率达到75%以上。 由于受金融危机的影响，消费者市场的预期降低，对物业的消费保持观望和谨慎购买的状态，2008未销售完的物业基本留在2009年初消化，这是2009上半年XX楼市回暖缓慢的主要因素之一，而XX的房地产市场目前还在稳定的上升增长阶段，因此整体31、市场的需求量会逐步增加，并且随着城市建设发展，住宅和其他商业物业的需求也将会继续保持增大，虽然2008年经过了一些经济层面上负面的影响，但是XX作为一个大型的二级城市，将会保持良好的房地产市场发展趋势，09年全年的房地产销售量预测将会打破100万平方米的业绩。第五部分 XX市商贸及物流市场概况5.1XX市商贸物流市场概况目前，XX有集贸市场230多个，形成了工业品服装市场、中药材市场、建材市场、汽车市场、摩托车市场、电脑电器市场、粮油市场等大中型专业批发市场，成为华南地区重要的商品集散地。凭借其独特的区位优势，XX市提出倾力打造全国中小企业名城的目标，以中小企业为依托，重点发展机械、水泥陶瓷、32、健康、服装皮革等四大特色产业集群，从而走出一条独具XX特色的发展道路。 从上世纪80年代中期开始，XX的乡镇企业发展迅速，XX中小企业，是XX重要经济增长点。XX市政府形成了把分散的中小企业聚集起来，集中力量实施培育中小企业特色产业集群战略。近年来，XX市立足于原有的中小企业基础，从一批支柱产业中筛选出五大比较优势明显、特色鲜明的产业集群加以重点培育扶持。机械产业集群。支持全国最大的内燃机生产企业玉柴机器集团有限公司做大做强，大力扶持“玉柴”配套企业发展，培育机械产业群落。 健康产业集群。充分发挥XX制药传统品牌优势和南方最大中药材市场的拉动作用，推进中药产业化、规模化、标准化生产；同时大力发33、展以黑五类集团和北京燕京集团、新加坡旺旺集团等在XX投资项目为龙头的食品加工业，培育健康产业群落。 水泥陶瓷产业集群。以亚洲最大的水泥企业安徽海螺集团所办的兴业海螺和世界最大的日用陶瓷出口生产企业三环集团为龙头，全面整合上下游企业，培育水泥、陶瓷产业群落。 服装皮革产业集群。发挥“世界裤子之都”福绵管理区的群体优势和中国最大的猪皮皮革供应商富英制革有限公司等重点企业的带动作用，以创品牌、上规模为目标，培育服装皮革产业群落。 电子信息产业集群。近年来，XX市努力改善和优化投资环境，深入开展招商引资，主动吸纳东部产业转移项目，一批电子产业项目相继落户XX市，为培育、壮大XX市高新技术产业奠定了坚实34、基础。在走廊沿线的兴业、北流、容县已聚集了一大批电子企业，它们都是近两年东部产业转移中飞来的“金凤凰”。该产业呈现出三大特点，从小规模向大规模转变；由半成品向成品生产方向发展，产品囊括各类彩电显示器和高压包、高频头、传真机等高中低档四五十种；由单一企业向集群产业发展，一家大的电子企业往往能引来七八个配套企业进来甚至是数十个，呈几何级数放大效应。目前，XX已成为全国最大的内燃机生产基地、全国最大的日用陶瓷生产出口基地之一、国家级的建材生产出口基地、陶瓷工业基地、皮革服装基地和食品加工基地。全市共有机械、制药、陶瓷、工艺编织、食品加工、服装加工、冶金业、建材等8大类中小企业1.3万多家，占全市工业35、企业总数的98%以上， 有个体私营企业10万多家(户)，民营经济占全市生产总值比重63%以上， 中小企业已成为全市国民经济的重要支撑和“生力军”。其中，五大优势产业集群的工业总产值占全市规模以上工业产值比重超过80%。 5.2XX市主要专业市场概况（一）XX工业品市场XX市工业品市场坐落于最繁华的XX市商业大道人民路中段，属广西规模最大的专业市场，于一九九四年九月动工兴建，一九九五年六月建成投入使用。该市场由港商投资建设，第一期工程占地160亩，其中主体市场60亩，铺面式市场100亩，总投资1.5亿元，建筑面积约20万平方米，主体市场摊位近7000个，外围铺面门店800多间。经过多年培育和发展36、，目前市场已发展为占地300多亩，商铺门店2000多间，有经营户8000多户，从业人员40000多人。市场功能齐全，管理规范，服务周到，交通便利，有力地吸引着各地客商，日均客流量达56万人次；主要经营品种有：服装、布匹、针织品、五金、百货、家用电器、鞋类等20多个大类11000多个品种，入驻市场共有138个知名品牌，为市场的持续繁荣发展注入了新的活力，商品辐射广东、湖南、湖北、江西、福建、浙江、河北、贵州、云南等20多个省、市（直辖市）；形成了庞大的流通交易市场群体和广泛的名企品牌效应。商品年成交额约18亿元，年上交利税约3000万元，成为XX经济的重要支撑之一，成为广西小商品批发中心。在工业37、品市场的辐谢、带动下，工业品市场的概念得到延伸，周边相继建成了机电五金市场、电脑城、新民商行、太阳商城、陶瓷商行、运美货运市场、新民菜市场和田丰菜市场等，形成了XX市大市场群。（二）XX中药材市场XX市中药材市场是全国首批获批准开办的、也是广西唯一的中药材专业市场。位于XX市中秀路，距离XX火车站800米，地理位置优越，交通方便，市场占面积17500平方米，于1988年12月建成并投入使用，总投资800多万元，共有门店812间，是“全国文明市场”。 中药材专业市场是获国家卫生部、国家中医药局、国家医药局、国家工商局批准开办的市场。市场内设有：银行、车队、邮电、停车场、晒药场、装卸队、仓库保管、38、信息中心、药材培训中心、药材监督检验所、饮食、住宿。中药材专业市场是我国西南地区传统的中药材集散地市场，市场与国内24个省（区）、32个市建立了经济信息联系，药材购销辐射全国，转口远销港澳并与东南亚地区药材市场形成购销网络。目前，市场内共有经营户809户，从业人员3000多人，经营品种达900多种，市场年成交额5亿元，年创税1000多万元。 （三）XX建材市场XX市建筑材料市场于一九九六年元月二十五日开业，位于XX市外环北路中段，东距XX客运中心1000米，西距玉桂路口500米，交通运输便利。 市场占地146亩，建筑面积18668平方米，共有铺面520多间。该市场通道宽畅，大小货车小时可以装卸39、货物。市场设有建材、钢材、木材、沙石砖、装饰材料、兽药饲料及旧货行业，现有个体户160户，企业20家，私营企业户。产品来自广东、福建、江浙等省及广西各地。日客流量2000多人，市场月成交额达33000多万元，每年向国家上缴380万多的税款，市场还设有治安保卫、仓储保管、金融、通讯、运输、装卸等的配套服务设施。（四）XX市粮食农副产品专业市场XX市粮食农副产品专业市场于1995年12月31日竣工开业。市场位于XX市城区外环南路、XX火车站货台对面，交通便利。市场占地100亩，建筑面积 20000平方米，总投资3000万元，分为商住式门店和主体市、简易市场三部分。有市场固定门店场500多间，仓储340、500平方米，外省及区内经营户1000多户。经营来自全国各地的粮食、蔬菜和水果等种类，是广西大型的农副产品批发市场。市场内设有工商、税务、银行、邮电、保安等管理和服务机构，并根据市场的经营特点设置了停车场、地磅、仓储、水电、住宿等服务设施。目前市场商品齐全，交易活跃，每日人流量达到2万多人，年成交额5亿多元，为国家创税费约300多万元。 （五）XX市新城副食品专业市场简介XX市新城副食品专业市场于1991年5月建成开业，位于XX市外环西路，东面紧靠通往广东、梧州等地的必经路，西邻出入北海、南宁等地的主通道，交通十分便利。市场占地70亩，建筑面积10000平方米，投资760万元，市场有固定门店241、20间，固定摊位150多个，周边商住式铺面500多间。市场经营商品主要有各种酒类、糖类、饼干、凉果、酱油、腐乳、豆类、木耳、大米等副食品和日用百货，商品主要销往广西各地以及广东、海南、贵州、云南、湖南等省区，交易活跃，年商品成交额超3.5亿元，是目前广西以批发性为主最大的副食品市场，成为桂东地区重要的副食品、日用百货集散地。5.3XX商贸物流市场前景分析5.3.1成熟的商贸市场环境 XX商业底蕴深厚，商贸繁荣，自古就有“岭南都会”之称，是中国华南地区重要的商品集散地。改革开放以来，XX市逐步形成了以专业市场和综合市场、生活消费市场和生产资料市场并重发展的商品交易市场体系。全市共有批发市场、集贸42、市场、专业市场、小商品市场等各类交易市场256个，年成交106亿元，以批发为主的专业市场45个，成交额超亿元的市场有15个。2008年全市实现社会消费品零售总额219.51亿元，同比增长23.5%，绝对值居全区14个地市中第4位，仅次于南宁、柳州和桂林。5.3.2城市发展定位与政府的政策支持XX市“十一五”规划明确指出XX市的城市发展定位，将XX建设成为先进制造业与现代服务业并重的中小企业名城，建设成为区域性商贸物流中心、国际化中药交易物流港。2009年XX市政府工作报告指出，逐步形成以XX城区专业批发市场为龙头，各县（市、区）专业批发市场为骨干，重点乡镇农贸市场为补充的市场体系。创新商贸业结43、构、体制和经营方式，引进培育一批大型现代商贸企业，全面提升商贸业档次和水平，打造连接“两广”、辐射东南亚的桂东南区域性商贸物流枢纽。依托大型批发市场，整合仓储、货运资源，强化物流平台建设，构建农副产品和日用小商品物流配送中心，发展现代物流产业。5.3.3区域合作的加强与市场辐射面的扩大XX“十一五”规划指出，努力建设桂东、粤西南和海南、西南的区域性商贸物流中心和商品批发中心、国际化中药交易物流港。XX发挥作为广西和大西南通粤港澳桥头堡的优势和作用，率先融入泛珠三角经济区，有选择地承接东部产业转移，主动接纳泛珠三角经济区特别是粤港澳台资金、技术、人才、信息和产业的辐射，加强与广东等区域内省市的经44、贸合作和资源开发，同时加强与江、浙、沪长三角发达地区的经贸往来和合作，促进区域内资源有效利用和合理共享。积极引进国内外先进技术和管理，鼓励企业开展面向东盟自由贸易区的加工贸易业务。借助中国东盟博览会平台，并通过中小企业商机博览（中国XX）紧密配合，加快融入东盟经济实体步伐，发展全方位合作交流，加强与东盟各国和城市的经贸合作与交流，积极参与区域合作分工，构建商品贸易、投资合作、高层论坛、旅游服务和文化交流平台，为东盟国家和其他国家及地区的企业走进XX和XX企业走向东盟和其他国家和地区架起桥梁，促进资金、技术、项目、商品、人才、信息的合理流动，把XX市建设成为对接东盟大经济圈的有一定知名度的商业港45、。5.3.4坚实的产业发展基础XX市抓住广西北部湾经济区开放开发机遇，全力打造工业集聚载体，推动机械、水泥陶瓷、健康食品、服装皮革和电子信息“五大产业”，产业集群效应不断增强，为经济提速增效注入强劲动力：今年上半年XX市积极转变发展方式，打造产业集群，经济社会呈现平稳较快发展的良好势头。XX市上半年实施“强柴兴玉”战略，积极打造大企业大产业大集群。以直通直达服务解决玉柴发展中面临的各种困难和问题，支持玉柴实施“让利润不让市场”的策略，推动玉柴加强与大企业大集团合作。“强柴兴玉”战略的深入实施，推动了机械制造、水泥陶瓷、健康、服装皮革、电子信息五大产业集群发展壮大。上半年，全市规模以上工业累计实46、现总产值208.28亿元，同比增长20%。五大产业集群共实现工业总产值155.42亿元，占全市规模以上工业增加值比重达75.35%，拉动规模工业增长15.47个百分点，对规模工业增长的贡献率达77.55%，比2008年提高0.94个百分点。据初步统计，上半年全市完成地区生产总值282.56亿元人民币，同比增长13.7%。 分析总结：根据以上分析可知，XX市商贸物流市场的发展前景广阔。首先，市场基础牢固，XX商贸物流市场经过多年的发展和政府的着力培养，形成了产业集群，发展成为了桂东、粤西南和海南、西南的区域性商贸物流集散中心。其次，政府政策的大力支持。XX市政府在城市功能布局、产业政策、重大项目47、建设上予以商贸物流大力支持，鼓励有实力的企业进驻XX商贸物流业。再次，XX商贸物流业具有坚实的产业基础，XX市打造中国中心企业名城，以玉柴工业为龙头，推动机械、水泥陶瓷、健康食品、服装皮革和电子信息“五大产业”集群的共同发展，成为XX市商贸物流业的发展商品供应链的坚实基础。同时，XX政府着力构建区域性商贸集散中心、北部湾经济区重要物流节点城市，不断吸纳东部产业转移，努力融入泛珠三角区域和北部湾经济区，扩大了XX商贸物流业市场的辐射面，使之成为桂东、粤西南和海南、西南乃至东盟的区域性商贸物流中心和商品批发中心。第六部分 项目地块分析6.1 项目区位 项目位于XX市江南区，与XX二环路南段ZK2+48、900毗邻，在石子岭与杨子岭组团附近，临近洛湛铁路XX市火车东站，处于规划中的岭塘产业园区内，距离云天宫和会展中心约1公里，遥首相望，东临经济开发区。经济开发区城东区玉柴工业园城南区江南区XX中心城区会展中心云天宫项目意向地块洛湛铁路图61 项目地块区位图6.2 项目周边环境及设施项目处于二环南路和玉港高速-XX一级公路交叉辐射带，现为水田及种植用地，需要进行大规模的平整。项目周边缺乏完善的基础配套设施，现有开发程度较低，未建设有具有特色的景观设施。图62 项目地块现状6.3 项目所在片区发展概况项目所在片区为XX市江南区，根据2009年1月9日公布的XX市江南片区控制性详细规划，江南区为未来49、几年XX市重点发展区域，城区的主要功能定位为以商贸、旅游、居住为主，集休闲游憩、仓储物流功能于一体的综合性城市商务副中心区。城区开发的主要策略是依托旧城区进行居住新区开发，缓解旧城居住压力，结合云天文化城建设旅游服务中心。项目所在片区有正在开发并出售的悉尼城、弘景金色蓝湾、丽景花园、玉景园、盛世江南、香港城等物业，开发有全资上市的XX中药港，商业氛围较浓厚。邻近片区城南区有XX制药厂，XX柴油机厂等国家知名企业，是规划中的XX未来工业园区，对物流仓储服务拥有更多的需求。随着江南片区的不断发展，在广大市民心中竖立了较好口碑，是公认居住生活的典范片区，随着片区环境及居住氛围日渐成熟，该片区将会成为50、XX市新的居住区。图62 XX市江南区功能结构图6.4 项目区位综合评价项目地块目前基础较差，土地开发具有一定的难度。随着未来城市向南拓建，江南区的配套设施目益完善，同时XX市二环路的全程贯通，项目处于规划中的XX城区与高速公路相连接的一级公路与处环路的交接处，道路两旁的土地拥有巨大的价值潜力与升值空间。项目地处规划中的岭塘产业园区内，如果定位为物流商业地产，可拥有一批稳定的物流产业客户群，同时，项目的多层住宅区域可满足XX市居民的住房购买需求，发展潜力大。第七部分 项目定位分析7.1 项目SWOT分析 SWOT分析S-优势1实力（开放商）2地块规模 3辐射范围4生态环境5XX城市发展 6XX51、专业市场氛围W-劣势1无生活配套2价格定位3离市中心远4项目交通不便5低容积率6开发周期长O-机会1XX城市发展迅速2房地产市场逐渐成熟3现阶段一定范围内同类竞争项目少4XX专业市场发展旺盛5政府规划江南为房地产发展重点6人们追求绿色、健康的居住理念SO战略1.品质策略（S1、S3、O6、O3）健康、绿色策略（S3、S5、S6、O5、O8）WO战略1、增值空间策略（W1、W3、O1、O7）2、配套先行策略（W1、W3、W6、O3）T-威胁1XX专业市场项目竞争激烈2房地产相关政策影响3中心、城东板块强劲竞争4消费者居住理念物业类型、地段5XX人口自然增长率低ST战略1.品牌策略（S1、S3、T52、1、T3）蓝海策略（S1、S3、S5、T1、T3、T4）WT战略1、项目整体运作策略（W1、W3、W4、W5、T1、T2、T3、T4） 2、全方位营销策略从以上的SWOT分析矩形图可以看出，项目在开发运作中，可以运用多种营销战略方式，以让项目的劣势转化为优势，让项目在城市发展中可以占据市场的主导地位。u S优势1二环南路、洛湛铁路、玉港高速公路等重点交通要道在此汇集，项目具有良好的交通条件。2XX市周边区域地块面积较大的土地，土地面积合适做大型专业市场或房地产项目。3未来二环南路通车，玉港高速公路与XX市的连通，项目地块升值潜力明显。4XX市城市规划商贸物流发展用地，项目建设符合城市发展规划。53、u W劣势1项目地处城郊，城市化程度不高，项目周边城市配套不完善。2项目地块基本为水田，项目征地补偿费用较高，有一定的政策限制。u O机会1XX经济发展较快，居民可支配收入较高，具有良好的购买力。2XX房地产市场逐步回暖，土地价格相对合理，进入市场时机良好。3XX“东扩南拓”城市发展方向确立，项目所在片区发展趋势良好。4XX市具有成熟的商贸环境，居民投资经营意识高，商客往来频繁。u T威胁1XX人口自然增长率低，城市化动力不足。2XX房地产发展较快，城东、江南两大片区竞争激烈。7.2 大地块房地产开发模式研究7.2.1 南宁嘉和城旅游地产模式 嘉和城位于南梧大道四塘内，由广西嘉和集团投资开发的54、超级大盘。占地6000亩，总建筑面积160万平方米，是一个集房地产开发、康体运动、休闲旅游度假、文化教育、工作生活为一体的大型高尚生态亲水小镇。嘉和城温泉谷距离南宁国际会展中心约13公里，连接国际锦标级18洞嘉和城温泉高尔夫球场。项目总投资约5亿元人民币，分三期建设。首期建成的温泉休闲中心占地600亩，嘉和城温泉谷已被列为南宁市重点推进旅游项目，国际“AAAA”风景区。二三期为多层住宅和别墅，在旅游休闲项目的带动下，嘉和城进一步完善景区商业配套、生活配套、酒店配套、学校配套，打造高尚人文社区，为广西旅游与房地产开发典范。 嘉和城：旅游开发带动房地产开发7.2.3 XX国际中药港商贸物流地产模式55、XX银丰国际中药港项目位于广西XX市江南区民主南路东侧（XX市江南万良路与金港大道交汇处）， 项目总占地1032 亩，总建筑面积约200万平方米，分期实施建设。项目辐射范围涵盖华南、西南、华中，也将成为中国最具影响力的、对接东盟的南药出口大本营，是广西唯一一家中药材专业市场、全国十七大中药材专业市场之一，位居前三甲。项目规划分为三大板块：医药商务、城市购物、滨江居住。XX银丰国际中药港第一期，总建筑面积约18万平方米，在国家定点中药材交易市场基础上，致力打造中国规模最大标准最高的医药材采购交易平台，中国南药在XX从此扎下大本营。XX银丰国际中药港二期银丰世纪城,总建筑面积41万平米， 依托银丰56、国际中药港的医药健康商业，打造XX第一个国际都市生活示范社区。项目目前已有已售出1000多家商铺，商铺均价在16000元/18000元/，2009年8月份开盘的二期住宅均价在2800元/。XX银丰国际中药港内XX市中药材专业市场已是车水马龙7.2.4 XX奥园体育地产模式XX奥园康城是奥园集团于广西XX市开发的高档住宅项目，项目位于XX市城东新区，是XX市新的行政、文化、教育中心，目前市政府、海关、公安等一批政府行政机关已经迁入新区。项目总建筑面积115万平方米。该项目南面为广西最好的投资4.5亿的XX体育中心（2007年承办广西十一届运动会），北面为教育城，东为秀水路，临近森林公园，自然景色57、优美，交通四通八达，区位条件良好。项目还独享占地20万平方米的体育中心全面设施、占地27000平方米的体育公园秀美景色，加上项目内部完善的泛体育设施，将把运动、健康、教育、休闲等产业和房地产有机结合，缔造XX新城中心楼盘的豪宅领袖。小结：以上模式都为大型房地产开发的成功模式，其共同特点是离中心城区较远的城郊或新开发的城区中，容易获得大面积的开发用地，土地价格相对较低。这些项目没有像城区内有完善配套设施和成熟商业环境和居住氛围。嘉和城通过将当地的旅游资源与房地产结合，中药港通过良好的交通条件和当地城市商贸批发环境结合，奥园康城与当地体育产业结合。使得这些项目在周边资源竞争较弱的环境下，通过与项目58、周边资源环境结合，寻找差异化市场策略，打造出独特的市场卖点而获得成功。7.3 项目定位市场定位研究定位就是利用外部环境因素，结合自身条件，在市场竞争中取得优势地位。本项目的市场定位由以下因素进行提炼：u 项目所在地城市发展性质与规划项目的建设与所在城市的发展性质与规划相吻合，可得到当地政府政策支持，顺应城市的建设发展。XX市的城市性质为国家重要动力机械制造基地和中药材生产集散中心、北部湾经济区重要物流节点城市、是以先进制造业和现代服务业为主导的宜居园林城市。项目所在的江南区，主要功能定位为以商贸、旅游、居住为主，集休闲游憩、仓储物流功能于一体的综合性城市商务副中心区。u 市场需求 合适的定位须59、以市场需求为导向，最终产品才为市场所接受。项目所在城市经济发展较快，商贸物流业发展繁荣，当地居民对宜商宜居的物业需求大。u 产业发展政策项目符合当地的产业政策，项目建设可争取相关土地优惠政策和扶持。XX着力打造区域性商贸物流中心、北部湾经济区重要物流节点城市，大力支持商贸物流业的发展。u 项目交通区位条件 良好的交通区位条件成为项目的优势条件，有效地集散人流、物流、资金、信息流。本项目紧靠XX南二环路，与洛湛铁路XX东站毗邻，连通XX市与玉港高速公路的一级公路，区位优势独特。u 开发企业发展战略 企业的发展战略是执行项目的根本出发点。集团的产业发展战略，依托集团自身优势，以产业联系为基础，形成60、以交通物流为核心的现代物流业务、房地产业务、金融业务、交通类科技开发业务、资源开发业务等相互促进、共同发展的产业布局，推动集团的可持续发展。本项目是集团公司进驻房地产业的发展战略需要。u 可借鉴开发模式 作为初步涉入房地产业的开发企业，对房地产项目的开发，可借鉴类似的成功项目的开发模式，适当避免开发经验不足带来的风险，同时提高项目运作的成功率。本项目建设规模、条件和环境与XX中药港类似，其开发模式可适当借鉴。7.4 项目定位建议根据上述分析，本项目可从城市性质、市场需求、产业政策、交通区位、企业战略、借鉴模式等六个要素进行定位。城市性质交通区位产业政策企业战略市场需求借鉴模式项目定位城市性质机61、械制造和中药材生产集散中心、北部湾经济区重要物流节点城市、以先进制造业和现代服务业为主导市场需求当地居民对宜商宜居的物业需求大产业政策XX着力打造区域性商贸物流中心、北部湾经济区重要物流节点城市，大力支持商贸物流业的发展企业战略集团进驻房地产业的产业发展战略需要借鉴模式本项目建设规模、条件和环境与XX中药港类似，其开发模式可适当借鉴交通区位紧靠XX南二环路，与洛湛铁路XX东站毗邻，连通XX市与玉港高速公路的一级公路，区位优势独特项目定位：根据以上分析，项目需要这样一个具备城市运营概念的定位：依托玉港高速公路、洛湛铁路、XX二环路交通合围优势，以洛湛铁路、玉港高速公路、南广高速公路“通江达海”交62、通网络，辐射桂东、粤西南和海南、西南和东盟，以小商品交易市场为核心，集专业市场、仓储物流、住宅、商业房地产为一体的XX大型交通商贸物流综合地产项目特别建议：XX市政府2008年重点推出的项目“XX义乌小商品城”，因选址不能落实的问题，项目暂时被搁置。XX二环南路接通、玉港高速公路连接XX的一级公路建成后，与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围，本项目地块独特的交通优势条件，将为“XX义乌小商品城”项目理想的进驻地。7.5 项目开发模式与功能规划7.5.1项目开发模式在XX成熟的商贸物流环境下，借助交通区位优势，以专业市场建设为龙头，共享周边专业市场商贸客源，通过专业市场商流、物流、人流、资金流的集63、散作用，盘活整个地块住宅房地产和商业地产开发，在XX市形成新的城市商业与生活集群和重要的商贸物流集散地。项目地块分期进行开发，首期开发小商品专业市场，建设专业性小商品批发市场，以及物流、商务、金融、邮政、电信、酒店、餐饮食街、娱乐场馆等配套设施，占地面积300500亩之间。项目一期以后，依托专业市场，带动地块的商品住宅和商业地产开发，地块分割打包分期进行开发。7.5.2项目功能规划1专业市场主体功能专业市场设有展销中心、商务办公中心、经营发展中心、会议展览中心、餐饮中心、娱乐中心、信息网络中心、电子商务中心、科研设计中心、物流中心等一系列的功能配套。2项目功能布局在空间形态上分为：主体市场交易64、区、仓储物流区、商务公共配套设施区、生活配套区和中心道路与绿化区。交易区：商铺分别设置纺织服装交易区、皮革皮具交易区、电子工业产品交易区、五金化工交易区、纸品包装印刷交易区等，每套商铺都配有仓库。仓储物流区：为小商品市场提供运输(配送)、仓储、装卸搬运、包装加工、物流信息处理服务。商务公共配套区：该区是为小商品专业市场提供各种配套服务的功能区，内拟设有市场管理办公室、园区信息管理系统、园区电力管理总部、园区消防管理总部、银行、保险、电信、货代公司、运输公司、餐饮、宾馆中心等配套设施。生活配套区：专业市场的居住生活区，并提供有餐饮、超市、娱乐、电信、邮政等各种生活配套设施。生活配套区将作为二期及65、其以后房地产开发建设主要功能区域。中心道路、广场、停车场、绿化区。3XX交通商贸物流地产项目概念性规划效果图图71 主体建筑规划效果图72 专业市场规划鸟瞰图图73 专业市场规划立面图第八部分 项目投资预算分析8.1评估方法说明本项目地块的评估办法，综合使用成本法、市场比较法、假设开发法等土地评估方法，再结合房地产开发经验与房地产市场经济状况，对项目地块进行价值评估，并用价值评估结果为参考对土地出让价格与土地的未来发展方向做出定位，对地块进行价值分析，具体步骤如下：1项目地块评分：将影响地块价格的各项因素进行两次权重计算，权重评分中，单项因素满分10分，及格分为6分，以此可计算得出各项目最终项66、目权重分。接着，将对项目现有情况进行评分，并结合最终项目权重分与投资者对地块的实际评分进行综合计算，得出本地块的综合评分，综合评分满分为1分。2结合本地块的综合评分与XX市地块的土地出让均价，结过计算，得出项目地块目前的价值。3结合XX市土地价格增长率，计算出5年后，在不考虑其他影响因素的情况下，本地块的价值。8.2项目地块评分8.2.1权重分计算方法8 得分的总分为10分，6分为及格分9 一次权重=项目得分/每项项目得分10 最终权重分=二次权重一次权重表81 地块评分权重表项目评述得分一次权重最终项目权重分地块大小地块大小直接影响到资本总投入，以及最终的规划设计及项目定位。830%12%容67、积率容积率越高项目的收益越高，但过高的容积率将影响项目品质。726%10%工整程度项目工整度对规划设计有一定影响。415%6%商业面积比例商业物业收益高于住宅物业，但是当市场商业达到饱和时，商业部分的量应该做适当调整。519%8%公共设施配建公共设施配建将增加建设成本，但是对于项目品质的提升有较大帮助。311%4%项目评述得分一次权重最终项目权重分所处地段价值地块所处地段对于入市价格起决定性作用。817%7%居住氛围居住氛围影响项目品质613%5%交通便利程度主要包括附近街道的拥挤程度，到商业中心和商务中心的时间距离等。715%6%生活配套学校、市场、医院、娱乐运动等生活配套。510%4%景观68、资源包括自然景观及人文景观510%4%购房人群需求周边居民的购房能力及对购房环境造成的影响。48%3%地块商业价值周边居民的消费水平，商业氛围，已有商业饱和程度等等510%4%城市规划地段升值潜力影响升值潜力。817%7%时间修正（）项目评述得分一次权重最终项目权重分时间因素时间因素对土地价格有重要影响10100%20%8.2.2地块评分 总分值为10分 假设标准分值为5分，项目优势与周边项目相当 分值5分，项目优势大于周边其它项目 分值5分，项目优势小于周边其它项目 本项目为未开发片区，因此周边参考项目为相邻的江南板块中各项目。表82 项目地块评分表项目评价本项目得分项目权重分地块大小XX市69、周边区域地块面积较大的土地，土地面积合适做大型专业市场或房地产项目812%容积率容积率一般，0.5-1.5，收益适中510%工整程度土地未经过平整，界限也还未划定26%商业面积比例商贸物流为主，配合房地产项目建设，房地产物业占比例较大58%公共设施配建有公共设施配建要求，且周边有相关生活配套正在建设34%项目评述本项目得分项目权重分地段价值地块位于XX市江南区，价值未体现，但随着外环道路通车，将有一定的价值体现37%居住氛围周边地块未开发35%交通便利程度交通便利，有外环路、高速路，临近洛湛铁路36%生活配套生活配套正日益完善34%景观资源周边为水田，景观一般24%购房人群需求有较大的市场需求70、43%地块商业价值周边配套有待建成，商业价值尚未体现34%城市规划地段升值潜力城市未来规划较好，有一定的升值潜力37%时间修正项目评述本项目得分项目权重分时间因素本项目入市尚有一段时间，且建设时间长，预计项目入市时周边环境已经有所改善。620%8.2.3项目地块得分计算项目得分=（目前得分值项目对应权重得分值）=4.49项目标准分=项目得分/标准分值= 4.495=0.8988.3目前地块的价格预测根据相关调查及有关渠道得出，XX市近四年住宅类房地产项目的土地价格如下表所示，2008年土地均价51.49万元/亩，较07年61.5万元/亩有所回落，随着2009年经济形式的好转，1-6月份土地出让71、价格有所回升，已超过2007年平均价格，回升趋势平稳，因此，结合2009年的XX市土地出让价格对项目地块进行价格测算。年份出让量（宗）出让面积（亩）出让金额（万元）平均出让单价（万元/亩）20068691.46441052.55359.372007251737.11106832.2661.52008252335.679210677051.9420095301.1320220.8867.15目前地块所地区均价项目标准分=目前可售价格项目目前地价预测：67.150.898=60（万元/亩）8.4项目地块指标建议根据对XX市场的了解，地理位置分析，地块对于城市来说是功能强的地块，专业市场为主，居住为72、辅的，主要指标如下：土地位置土地面积土地用途出让年限规划指标要求各用途建筑面积占总建筑面积的比例容积率建筑密度绿地率限高XX市江南区石子岭与杨子岭组团附近2000亩城镇住宅及批发零售城镇住宅：70年批发零售：40年0.5且1.528%且35%30%且32%40米住宅70%，商业20%-30%相关指标说明：1.结合周边地块银丰国际中药港2.9的容积率，考虑本项目地块面积及项目定位，出于谨慎考虑，容积率预测为0.5-1.5；2.项目定位为多层建筑及高层建筑，限高为40米；3.本项目定位专业市场，商业部分占项目建筑面积的20%-30%；8.5项目地块价值预测 经过调查，得出2006年至2009年XX73、市土地出让单价及土地出让价格增长率，具体如下表所示：年份2006年2007年2008年2009平均出让单价（万元/亩）59.3761.551.9467.15增长率25.41%3.6%-15.5%29.28%结合近两年的经济发展情况及房地产市场的波动情况，将2009年上半年的土地出让单价与2007年的土地出让单价进行对比，得出年增长率为9.18%，并将此增长率做为未来几年内XX市的土地增长率。结合土地价格预测结果，5年后本项目地块价格为：60(1+9.18%)593万元小结：通过对以上XX土地市场以及对项目地块周边的土地价格的分析，认为目前地块如果以挂牌形式进行出让，价格会在约60万/亩，如果以74、XX土地市场每年9.18%的价格增长率计算，五年后地块的价格将会上升到约93万/亩，可见地块的升值潜力非常巨大，如果集团公司与XX市政府的合作，以较低的价格获得该地块，则单是计算土地价值的收益，5年后的收益将会成倍增长，土地收益率较高。因此，建议尽快与XX市政府达成合作协议，取得土地的所有权。第九部分 项目地块运作方案 经过与XX市政府沟通后，项目通过运作，以低于市场的价格拿到本地块，之后进入到地块运作阶段，对运作方式，有如下三种建议：9.1方案一：自行投资开发运作（1）运作方式。由集体公司出资，购买土地所有权，并由集团下属地产开发公司进行建设开发。（2）优势。项目的所有收益归集团所有，并且能75、让集团下属地产公司积累丰富的开发经验，为集团未来更好的介入房地产开发领域打下坚实基础。（3）劣势。集团下属开发公司缺乏大型房地产项目的开发经验，并且集团需要投入大量的资金进行开发建设，项目周期长，不可预见因素复杂，风险大。9.2方案二：独立进行土地运作（1）运作方式。由集体公司出资，在完全获得土地所有权后，将土地进行打包分割出让，让不同的开发企业对地块进行开发建设，获取土地项目出让收益。（2）优势。项目运作期短，运作方式简单，能在短期内获得较高投资回报。（3）劣势。地块不再是集团下属的产业，地块的项目战略定位及开发节奏将不再由集团掌控。该地块具有很好的开发潜力，仅仅土地运作，无法享受物业开发带76、来的价值，且与集团战略不符。9.3方案三：合作开发（1）运作方式。通过与XX市政府协商，把项目地块分割为若干份，分期进行购买。获得第一块土地后，通过对地块进行评估，以地块价值评估获得的溢价与第三方企业合作开发，由第三方合作企业承担溢价成本，共同开发该地块。集团公司获得土地溢价资金后，继续投入下一地块的开发，按以上模式开发剩余全部地块。项目建设以集团公司为龙头，多个有实力的合作企业共同建设。合作企业负责项目的投入与运营，公司以土地投入获取项目合作分成收益。（2）优势。开发企业拥有丰富的开发经验，可有效的协助集团成功开发本项目，以较少的资金投入撬动项目的整体开发，实现投资效益最大化，且可以自行掌控77、项目定位与开发节奏。（3）劣势。集团公司对于整体项目的把控受到开发企业的制约，运作收益与开发企业的运作方式直接挂钩，且前期收益与上两种运作方案相对较低。第十部分 项目地块项目投资测算及资金筹措10.1 方案一投资成本测算1.土地购买成本根据与XX市政府的初步沟通，土地购买费用暂定为18万元/亩，该土地购买费用包括土地使用权出让金、基础设施配套建设费及土地开发成本。土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力78、安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。土地总购置费用为：182000=36000万元=3.6亿元2.工程项目成本房地产项目投资测算中的政府报建费的收取按照XX市建设局的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下（见下表）：序号项目取费标准一前期费用1.11.4之和1.1前期顾问咨询费实际发生的金额1.2水文、地勘费工程费用的0.3%1.3设计费26元/1.4政府报建费1.4.11.79、4.12之和1.4.1城市配套费建安工程费用的3%1.4.2劳保费建安工程费用的2%1.4.3质检费建安工程费用的0.18%1.4.4农工保证金建安工程费用的2%1.4.5噪声超标排污880元/月，按工程时长计算1.4.6白蚁防治费2元/1.4.7城市规划技术服务费2元/1.4.8墙改费4.6元/1.4.9散装水泥保证金0.75元/1.4.10垃圾处理费0.24元/1.4.11施工图纸审查费2.5元/1.4.12人防费地下室已做人防设施，免交人防费二工程费用2.12.2之和2.1市政工程及环境2.1.12.1.3之和2.1.1硬地工程150元/，以总占地面积扣除基底面积、绿化面积后的面积计算 80、（道路、广场）2.1.2绿化工程80元/，按绿地面积计算，含水体2.1.3室外工程50元/，按总用地面积计算（给排水、气管道、供电等）2.2建安工程费用2.2.12.2.4之和2.2.1地上建筑项目部分为多层建筑，均安装电梯，层数相差不大，地上建筑均按同一标准收取建安工程费用，2.2.1.1土建费用840元/2.2.1.2安装费用360元/，含电梯费用2.2.2地下建筑2.2.2.1人防面积2300元/，含安装费用，2.2.2.2其余面积1500元/，2.2.3会所地上面积2.2.3.1土建费用620元/2.2.3.2安装费用80元/，含电梯费用2.2.3.3装修工程500元/2.2.3.4其81、它工程（除网球场）800元/，带家具，智能化网络，消防三不可预见费(一+二)*3%四营销费用4.14.2之和4.1营销代理费销售总额的1.2%4.2广告推广费销售总额的2%五管理费用5.15.2之和5.1运营管理费工程费用的3%5.2项目监理费工程费用的1%六土地费用根据各地块的拍卖费用计算根据以上的计算内容和方式，参考XX市其他项目的建设标准与建设投资，来作为计算方式一（除去土地费用后）整体房地产项目投资的成本费用，约为：1200元/，其他综合成本为500元/，从而得出本项目地上建筑开发成本为1700元/。本项目分四期开发，每期开发500亩，容积率为1.5，开发时间为2011年、2013年、82、2016年、2018年，在计算成本时，按1700元/平方米计算，该建筑成本年增长率为8%。本项目建筑工程总费用约为44.4亿元备注：具体数额在财务分析中做具体测算。3.总成本根据上述测算，按方案一进行项目运作，总投资成本费用为：44.4+3.6=49亿元10.2方案二投资成本测算按方案二进行土地运作，成本为土地购置费用及相关费用，在测算费用时，暂不考虑相关费用成本，只考虑土地增值税费用，因此方案二的投资成本测算仅计算购买土地和土地收益的增值税产生的费用，即土地购置费暂定为18万元/亩，按目前市场的土地市场67万/亩的市场价格以及土地增值税23.1万元/亩，计算得出土地总购置费用为： 8.22亿83、元（具体指标见各方案投资成本汇总）10.3方案三投资成本测算按方案三进行地块运作，成本为土地购置费用及建筑安装费用，其中建筑安装费用由合作企业支付，因此，在测算费用时，仅计算购买土地产生的费用，即土地购置费暂定为18万元/亩，土地总购置费用为：182000=36000万元=3.6亿元10.4 各方案投资成本统计汇总根据以上的三种运作模式，汇总以下投资测算结果： 指标名称及单位 方案一 指标名称及单位 方案二 指标名称及单位 方案三 自行投资运营 独立土地运作 合作开发 土地购买成本 面积（亩） 2000 面积（亩） 2000 面积（亩） 2000 单价（万/亩） 18 单价（万/亩） 18 单84、价（万/亩） 18 总价（万元） 36000 总价（万元） 36000 总价（万元） 36000 项目投资开发成本 占地面积（万平方米） 133 目前地块市场售价（万元/亩） 67.00 - - 容积率 1.5 分割出售的地块平均面积（亩）500 - - 总建筑面积（万平方米） 200 每亩收益（万元） 49 - - 建安成本（元/） 1200 每亩土地增值税（万元） 23.10 - - 其他综合成本（元/） 500 增值税总额（万元） 46,200 - 每平方米综合建筑成本（元/） 1700 - - 建筑成本年增长率8% 总建筑成本(万元) 444,000 总建筑成本（亿元） 49 8.2285、 3.60 10.5小结根据以上对三种运作方案的测算，按第一种方案进行运作，自行购地并自行开发成本约为49亿元；按第二种方式运作，并计算土地转让增值税，总投资成本为8.22亿元；按第三种方式运作，总投资成本为3.6亿元。第十一部分 经济效益评价标准11.1方案一经济效益评价11.1.1销售收入测算1经过对8月份XX市江南区房地产项目市场售价的调查，计算得出现在XX市江南区多层物业市场均价为2500元/平方米，江南区商铺市场均价为10000元/平方米，并以此为基础进行本项目销售测算。表111 2009.8XX市江南区房地产项目售价项目名称物业类型市场均价悉尼城多层、小高层多层2320元/；小高层86、2950元/弘景金色蓝湾小高层、多层3100元/丽景花园多层、小高层2300元/玉景园多层1900元/奥利华园高层3100元/盛世江南多层、小高层、高层2700元/香港城商业5000元/悉尼城商业6270元/弘景金色蓝湾商铺10000元/2本项目地块评分0.898，商业面积占项目总建筑面积的30%，即60万平方米，多层物业建筑面积占项目总建筑面积的70%，即140万平方米。3参照XX市土地出让价格的年增长率9.18%，结合可售价格测算公式为，房地产开发周期为2年，2年后项目上市时物业销售单价为：计算公式：目前地块所属区域物业均价项目综合评分增长率=目前可售价格商业面积可售价格：100000.887、981.09182=10704元/=11000元/多层物业建筑面积：25000.08981.09182=2676元/=2700元/4根据上述测算，销售采用期房销售方式,第三年开始销售，销售期10年，根据市场经验，按理想化销售，每年的销售面积相同，并且物业销售价格按9.18%的年增长率进行计算，估算得出销售收入为1,579,600万元。111.1.2销售税金及附加、土地增值税1营业税及附加按照销售收入的5.5%。经计算，项目营业税及附加为86,878万元；2土地增值税按销售收入的2%计算，年底结算，销售期内共31,592万元。具体情况详见表：项目财务效益表。11.1.3总成本费用本项目分四期开发88、，每期开发500亩，开发时间为2011年、2013年、2016年、2018年，在计算建筑成本时，按1700元/平方米计算，该成本年增长率为8%，建设成本为490711.95万元（已包含土地购买费用），销售费用按销售收入的3%计,管理费用按建设成本2%计，销售费用共47388万元，管理费用9814.24万元。11.1.4利润及净利润测算1计算公式利润总额=经营收入-成本-税金及附加所得税=利润总额所得税税率（所得税税率为33%）净利润=利润总额-所得税2计算结果经计算，项目利润总额为913,215.81万元，所得税为342,089.82万元，税后净利润为571,125.99万元。3评价指标总投资89、利润率=利润总额/项目总投资=166.67%总投资净利润率=净利润/项目总投资=104.24%详见表：项目财务效益表。11.1.5现金流量和财务指标分析（一）项目开发经营期根据本地块的实际情况，参照相关地产项目，本项目分为四期开发，开发期为2011年、2013年、2016年、2018年。（二）基准收益率的确定考虑到本项目实际情况，结合房地产开发项目一般收益水平，基准折现率取13%。（三）财务指标分析报告以全部投资为计算基础，从现金流量角度进行财务指标分析测算，设定从2012年初至2021年为销售期，计算结果如下所示：税后项目财务内部收益率为40%，大于基准收益IC=13%；税后项目财务净现值（90、IC=13%）为206,230.58万元；税后投资回收期（静态）为3.83年；详见表：项目财务指标测算表。项目财务指标测算表表1单位：万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1现金流入1,579,600.00 -103,800.00112,600.00123,400.00134,800.00146,800.00159,400.00174,600.00190,400.00207,400.00226,400.001.1销售收入1,579,600.00-103,800.00112,600.00123,400.00191、34,800.00146,800.00159,400.00174,600.00190,400.00207,400.00226,400.002现金流出1,008,474.01123,420.0041,556.33112,834.4249,403.1953,967.18144,123.1863,815.79169,455.4576,226.6483,032.5990,639.242.1开发成本490,711.95121,000.00-99,144.00-124,892.89-145,675.06-2.2管理费用9,814.242,420.00-1,982.88-2,497.86-2,913.50-92、2.3财务费用-2.4销售费用47,388.003,114.003,378.003,702.004,044.004,404.004,782.005,238.005,712.006,222.006,792.002.5经营税金及附加86,878.005,709.006,193.006,787.007,414.008,074.008,767.009,603.0010,472.0011,407.0012,452.002.6土地增值税31,592.002,076.002,252.002,468.002,696.002,936.003,188.003,492.003,808.004,148.004,52893、.002.7所得税342,089.8230,657.33-115.4636,446.1939,813.181,318.4347,078.792,533.8856,234.6461,255.5966,867.243净现金流量(所得税后)571,125.99-123,420.0062,243.67-234.4273,996.8180,832.822,676.8295,584.215,144.55114,173.36124,367.41135,760.764累计净现金流量-123,420.00-61,176.33-61,410.7512,586.0693,418.8896,095.70191,67994、.91196,824.46310,997.82435,365.23571,125.99相关经济指标基准收益率13%全部投资财务内部收益率(税后)40%-全部投资财务净现值（税后）206,230.58-123,420.0055,082.89-183.5851,283.5049,576.281,452.8745,910.872,186.7542,947.4441,400.0239,993.54全部投资投资回收期(税后)3.83项目财务效益表表2单位：万元序号项目合计2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1经营收入1,579,695、00.00103,800.00112,600.00123,400.00134,800.00146,800.00159,400.00174,600.00190,400.00207,400.00226,400.001.1多层销售收入569,800.0037,800.0040,600.0044,800.0049,000.0053,200.0057,400.0063,000.0068,600.0074,200.0081,200.001.2商铺销售入1,009,800.0066,000.0072,000.0078,600.0085,800.0093,600.00102,000.00111,600.00196、21,800.00133,200.00145,200.002投资成本547,914.19123,420.003,114.00104,504.883,702.004,044.00131,794.744,782.00153,826.565,712.006,222.006,792.002.1开发成本490,711.95121,000.00-99,144.00-124,892.89-145,675.06-2.2管理费用9,814.242,420.00-1,982.88-2,497.86-2,913.50-2.3财务费用-2.4销售费用47,388.003,114.003,378.003,702.00497、,044.004,404.004,782.005,238.005,712.006,222.006,792.003经营税金及附加86,878.005,709.006,193.006,787.007,414.008,074.008,767.009,603.0010,472.0011,407.0012,452.004土地增值税31,592.002,076.002,252.002,468.002,696.002,936.003,188.003,492.003,808.004,148.004,528.005利润总额913,215.8192,901.00-349.88110,443.00120,646.098、03,995.26142,663.007,678.44170,408.00185,623.00202,628.006应纳税所得额92,901.00-349.88110,443.00120,646.003,995.26142,663.007,678.44170,408.00185,623.00202,628.007所得税342,089.8230,657.33-115.4636,446.1939,813.181,318.4347,078.792,533.8856,234.6461,255.5966,867.247.1税率33%33%33%33%33%33%33%33%33%33%8净利润571,199、25.9962,243.67-234.4273,996.8180,832.822,676.8295,584.215,144.55114,173.36124,367.41135,760.769总投资利润率166.67%10总投资净利润率104.24%11.2方案二经济效益评价根据方案二的运作方式，参考XX市2008年的土地出让价格67万元/亩，出让土地可获得约130,000万元的销售收入，扣除土地购置费36,000万元及土地增值税46,200万元后，土地出让净收益为51,800万元。11.3方案三经济效益评价方案三的相关收益与费用均参考方案一进行计算，即销售总收入为1,579,600万元。总建设100、成本为454,711.95万元（未含土地费用），项目总投资成本511,194.19万元。项目总收益约949,935.81万元，税后净利润为607,845.99万元。根据方案三的运作方式，其费用仅涉及前期的土地购置费用约36,000万元，根据方案三的运作方式，集团与承建公司合作，由承建公司代建房地产项目，根据目前市场合作惯例，承建公司可拿到45%-50%的利润，按45%的利润比例进行分成计算，集团可拿到约303,923万元的利润分成，扣除土地购置费后集团可获得的净利润约为267,923万元。第十二部分 方案风险评定及综合评价方案一：1.从理论上计算，本方案所获得的收益是三个方案中最大的，但是本方101、案的运作周期太长，承担政策、市场和运作风险也是最大的；2.受自身因素的影响，下属建筑工程公司的实力及房地产运作经验欠缺，在操作过程中，会出现很多不确定性因素；3.方案不适合企业做大做强，不利于集团操作更多的项目，而且集团单独操作，很容易受困于项目运作过程中，无法抽身顾及其他项目。方案二：1.本方案获得的利益仅仅是土地差价，无法享受到土地未来增值产生的价值，按照测算，未来XX市江南区的土地价值会达到100万元/亩或更高，如果出售土地，则增值部分的效益无法获得。2.本方案不利于集团形象的树立。仅进行土地层面上的操作，会造成集团只是通过土地转让获取短期利益，没有实力进行项目开发的假象，对集团形象不利。方案三：1.从理论上计算，本方案的收益相对较低，但综合考虑，通过集团与成功的房地产开发企业的强强合作，可合理的规避市场风险，形成共赢的结果。2.按本方案操作，集团可以抽出更多的精力与资金操作其他项目，这是一种比较正常的经营企业行为。3.通过资本运作，进行溢价合作，不但能获得土地溢价收益，还可获得地产物业开发的收益。集团公司起到开发企业的龙头效应，将项目做得非常出色，同时也可提前获取本项目的增值效益与未来的收益。