1、 三威大厦三威大厦 项目前期定位报告项目前期定位报告 汇知研究机构汇知研究机构 2012.03 总体市场研究总体市场研究 地块区域研究地块区域研究 区域物业市场研究区域物业市场研究 项目本体及定位研究项目本体及定位研究 整体规划建议整体规划建议 项目营销执行项目营销执行 总总 概概 一一 总体市场研究总体市场研究 济南2011年销售统计 总体市场背景分析 房地产新政分析 济南2011年销售统计 2011年以住宅成交为主，其余物业类型成交量小 1 1 2 2 国家经济刺激政策效果明显，2011年济南住宅、公 寓、写字楼及商业销售量较去年同期明显下滑； 济南房地产销售以住宅为主，公寓、写字楼及商业2、销 售量少 Part 1.1济南2009年1-5月份销售统计 公寓售价最低，略有下降；住宅、写字楼及商业售价平稳 在售公寓项目距市中心较远，居住舒适性较差，其销售均价最 低； 住宅销售均价 元/平米，与去年同期相比价格保持稳定； 公寓项目因供应集中，去化量较小，成交价格略有下降； 写字楼及商业物业销售价格保持平稳 1 1 2 2 3 3 4 4 总体市场背景分析 政策效果显现；住宅“价低、量降”；房地产开发风险犹存 1 1 2 2 自2011年下半年开始国家及地方政府颁布一系列调控措施，使济南住宅成交量节 节下滑，出现“价低量降”的局面。 济南房地产销售以住宅为主，公寓、写字楼及商业销售量少 3、随着济南大规模的拆迁改造等，济南较多适销房源上市，均为市场提供了大量的客 户群体，同时，济南的刚性需求量大； 但国家调控政策仍在持续，政策走向并不明朗，宏观经济的全面恢复尚需一段时间； 且因济南住宅供应量较大，市场竞争将更加激烈，房地产开发仍有较大风险 3 3 4 4 房地产新政分析 2011 年房地产市场调控为2010 年调控的延续和深化。2011 年，为进一 步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以 抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上，限购严厉程度继续加 深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差 别化信贷更加严厉。货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年内加息3 次， 提高存准率6 次，货币政策持续紧缩。此外，房产税改革取得新突破。保障 房方面，加大保障房建设仍是2011 年的重头戏，2011 年已完成开工建设1000