1、 城市综合体方案规划随想 本来是想全面的梳理一下商业地产方案设计阶段的流程和要点， 但准 备了一下，觉得太繁杂、也许讲不好，另外网上也有很多这种全面的概念 性的东西了，所以，我还是以点带面、从自己的经历和积累，站在开发商 的角度，818 城市综合体方案设计的事情，主要讲多一些商业方面的，因 为这几年一直在做商业地产。我并不是专家，目的第一是整理总结思路和 经验，第二是抛砖引玉、希望发现自己不对或不足的。 先说一些常见的问题或者说失败的经验。 1、 商业地块的覆盖率偏低或者基地偏小 商业建筑需求的关键归根结底是良好的可视性与可达性， 覆盖率低或 基地偏小怎么导致可视性与可达性降低呢？ 覆盖率低的2、问题只好找政府协调， 一般来说应该在拿地前解决或打好 解决的伏笔，这个事情一般是可以解决的，你懂的。你想，政府又要你在 这块地上做商业，又只给你 35%的覆盖率，要么是拍脑袋拍出来的，要么 是竞争对手为排它故意让政府在出让条件上挖的坑。 一般商业地块的覆盖 率会做到 50%65%。 如果是整体基地相对商业体量要求来说偏小， 要么是返回去调整商业 覆盖率低 基地偏小 单层 面积 不足 为保持商业体 量层数增加 高区商业可达性 差 为保持层数减 少商业体量 铺面减少、品牌 丰富性减少，内 部可视性差 定位，要么是不拿地，这没什么说的。我们能应对的是整体基地够大但是 为了保住宅或办公等排布而导致的商3、业排布基地偏小的情况， 或者那是几 块地的组合、只是地块间由于规划道路或河流等人为或天然造成的阻隔。 第一种情况，我们在泰州项目上碰到，招商部门研究结论要求商业体 量为 4.5 万、不高于 4 层，该地块为商住混合用地，在最后的排布方案 上，设计部门从保证住宅品质出发（住宅组团内部设置大型中央花园，另 认为商业上盖住宅品质差） ，在容积率和日照的边界条件优先住宅排布， 结果供商业排布的基地面积仅 1.4 万，在覆盖率、退界的限制下，导致 商业要么仅能排布 3.5 万、要么突破到 6 层，如日后项目按此实施，可 以预见商业招商和经营必然先天不足。 这个情况的根本原因在于设计管控 和决策人员对城市综合体认识不足。首先综合体内住宅、商业、办公、酒 店等各类型产品对彼此价值一定是互助的， 彼此间只能互相平衡而不能偏 颇，商业预期好是能充分提升住宅价值和去化的，当然住宅卖得好项目整 体开发供血和资金