1、金湖王府项目策划报告 武汉新聚仁房地产经纪有限公司 2009年9月 项目限制条件项目限制条件 规划报批、建筑布局已定，无法修改规划报批、建筑布局已定，无法修改 建筑布局采用南方常用的建筑布局采用南方常用的L L型方式，不符合武汉客户的置业和居住习惯型方式，不符合武汉客户的置业和居住习惯 项目限制条件项目限制条件 在规划方案无法改变的前提下，在规划方案无法改变的前提下， 我们如何通过产品力的塑造弱化规划方案的劣势，实现项目的顺利去化？我们如何通过产品力的塑造弱化规划方案的劣势，实现项目的顺利去化？ 本案的价值点在哪里，我们拿什么来吸引客户？本案的价值点在哪里，我们拿什么来吸引客户？ 如此产品，我2、们的客户在哪里，我们该卖给谁？如此产品，我们的客户在哪里，我们该卖给谁？ 项目本体条件项目本体条件 规划方案评价规划方案评价 区域竞争分析区域竞争分析 核心价值点分析核心价值点分析 项目主题定位项目主题定位 产品深化建议产品深化建议 项目客源定位项目客源定位 项目价格定位项目价格定位 位置：位置：项目处于武汉东 西湖区域，金银湖片区 内； 地形地貌：地形地貌：地块方正， 不临湖，地势平坦、无 原生自然景观资源，周 边近临万科四季花城、 高尔夫城市花园、银湖 翡翠、金地格林春岸等 项目。 本体条件本体条件 万科高尔夫城市花园 银湖翡翠 万科四季花城 金地格林春岸 金珠港湾 翠堤春晓 银湖御园 本3、案本案 地块位于金银湖商业核心地段，北侧为地块位于金银湖商业核心地段，北侧为5050米城市绿化米城市绿化 带，未来规划将开发商业地产项目带，未来规划将开发商业地产项目 东侧：金银湖南二街，隔 路相对的是低品质感的东 方海棠花园（多为当地企 事业单位购买)； 南侧：隔路相对武汉烟草 专卖局及物流配送中心,部 分海棠花园住宅； 西侧：空地（正在围墙） 北侧：绿化带 四至关系四至关系 地块不临城市主干道，缺乏昭示性，同时景观地块不临城市主干道，缺乏昭示性，同时景观 资源不占优势资源不占优势 项目经济技术指标：项目经济技术指标： 占地面积：9.2万方 总建面：28.5万方 容积率：3.08 绿化率：41% 住宅建筑面积：22.4万方 商业面积：6.1万方（现规 划为4万方，去掉南侧商业 体量） 总户数：2449户 车位：1333 地上:170、地下：1163 经济技术指标经济技术指标 地块内部为荒